ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 22: Ny henvendelse fra Lars Wismann, København, om Finanstilsynets tilsyn med pengeinstitutter i relation til belåning og værdiansættelser af andelsboligejendomme

Erhvervsudvalget 2020-21
ERU Alm.del Bilag 22
Offentligt

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Erhvervsudvalget

Udvalgssekretær Liza Christensen

Tlf.: +45 3337 5521

e-mail: [email protected]

Erhvervsministeriet

Slotsholmsgade 10-12

1216 København K

+45 33 92 33 50

Att.: Erhvervsminister Simon Kollerup

[email protected]

Finanstilsynet

Århusgade 110

2100 København Ø.

Tlf.: 33 55 84 15

Att:

e-mail:

Bilag.:

Direktør Jesper Berg

Kontorchef Kamilla Hjølund

[email protected]; [email protected]

A.: Brev dateret d. 23-03-2020

B.: Finanstilsynets tilsyn af Jyske Bank 23-06-2020 belåning af

udlejningsejendomme

cand. merc., ejendomsmægler og valuar

Lars Wismann,

projektchef og direktør

den 02. oktober 2020

Vedr.:

Finanstilsynet ved Kamilla Hjøland har meddelt, at hun og FT

er helt uenige med branchens organisationer og Folketinget,

der med L177 vedtaget 28-06-2018 har besluttet, at kun en

DCF-10 beregning fører til ens og korrekte værdiansættelser.

Kære

Erhvervsudvalg

og erhvervsminister

Simon Kollerup,

jeg anmoder atter om

foretræde for begge i denne alvorlige sag

c.c.

Direktør

Jesper Berg

Kamilla Hjølund Finanstilsynet FT,

hvor jeg

anmoder om foretræde ved først givne lejlighed.

Med henvisning til min seneste skrivelse dateret d. 26-03-2020, har Finanstilsynet

muligvis motiveret af min indbringelse af Jyske Bank dateret d. 18-01-2020

gennemført et tilsyn med notat dateret d. 23-06-2020.

Finanstilsynet, Erhvervsudvalget og Erhvervsministeren har afslået mine anmodninger

om foretræde.

Finanstilsynet har 23-06-2020 gennemgået 19 bevillinger i Jyske Bank og anfører ikke

hvilke. Finanstilsynet anfører, at en tredjedel af de gennemgåede sager gav en

forhøjet risiko. Ingen af de 19 sager er blevet betegnet som overbelåningssager.

Hvorvidt de 19 ejendomme efter Finanstilsynets opfattelse af være vurderet til en

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 22: Ny henvendelse fra Lars Wismann, København, om Finanstilsynets tilsyn med pengeinstitutter i relation til belåning og værdiansættelser af andelsboligejendomme

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

korrekt belåningsværdi skiver FT intet om. Hvilke 19 ejendomme der er tale om,

anføres heller ikke.

Jeg anmoder derfor FT meddele om ejendommene Rørholmsgade 11, Rømersgade 19

og Baggesensgade 11 A-B er blandt de 19 gennemgåede bevillinger?

Hvad angår Baggesensgade 11 A-B, har Jyske Bank ved mail d. 28-11-2020 meddelt

en belåningsværdi på kr. 22,4 mio. og så d. 11-09-2020 kr. 32,9 mio. eller en

stigning på 47% på 12 mdr. Begge vurderinger bygger på BIK413/2017. FT bedes

derfor forklare, hvordan Jyske Bank A/S med samme vurderingsnorm kan nå til to vidt

forskellige vurderinger med samme grundlag BIK413/2017 med kun 10 mdr.

mellemrum?

Samtidige, hvordan FT for Jyske Bank for ejendommene Rørholmsgade 11 og

Rømersgade 19, kan fastholde og godkende disse belåningsvurderinger på hhv. ca. kr.

46.000/m2. boligareal og kr. 4.000/m2 boligareal, uden at de af FT bemærkes om

overprisvurderinger. Jeg kender ingen handler på tilsvarende ejendomme på dette

høje niveau.

Blå er RD,

Grøn er Jyske Realkredit,

Gul er NordeaKredit,

Lyseblå er Nykredit

FT bedes samtidig meddele om en byfornyelse af ejendommen Rørholmsgade 11 (�½

af boligerne uden eget bad), ved nedlæggelse af bagtrappe, etablering franske

altaner, nye køkkener, ny badeværelser som det er tilfældet i ejendommen

Baggesensgade 11 A-B, som logisk konsekvens skal føre til en reduktion af

belåningsværdien med ca. 37% fra kr. 46.000/m2. boligareal til kr. 29.000/m2.

boligareal under iagttagelse af at begge ejendomme er vurderet efter BIK413/2017?

FT bedes bekræfte, at om 5 forskellige banker vurderer samme udlejningsejendom

under iagttagelse af BIK413/2017, da vil og bør de 5 vurderingssagkyndige nå til

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 22: Ny henvendelse fra Lars Wismann, København, om Finanstilsynets tilsyn med pengeinstitutter i relation til belåning og værdiansættelser af andelsboligejendomme

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

nogenlunde

tolerance.

samme

belåningsværdi/(kontante

handelsværdi)

med

snæver

Jeg har solid dokumentation for mine påstande om, at FT praktiserer et lemfældigt,

for pengeinstitutterne konsekventløst tilsyn og for borgerne uigennemsigtigt tilsyn,

der er ikke tjener i samfundets interesse.

Jeg appellerer til, at Folketinget og Erhvervsministeren skaber et ny kreditverden,

hvor følgende bør være gældende:

1) Finanstilsynet fremlægger 3 modelbesvarelser på konkrete ejendomme tinglyst

handlet gerne Rørholmsgade 11, Rømersgade 19, Baggesensgade 11 A-B,

hvordan en udlejningsejendom skal vurderes efter BIK413/2017, med de

referenceejendomme, der skal underbygge de afkastprocenter, som de tre

ejendomme skal/bør vurderes efter?

2) Finanstilsynet, der må acceptere at BIK413/2017 må føre til samme

vurderingsresultat accepterer, at det er ikke beregningen af belåningsværdien,

der er en konkurrenceparameter, hvorfor det fremover bør gælde fremover, at

beregningen af

belåningsværdierne og referenceejendommene tilsendes

kunden, idet disse ikke indgår som en konkurrencefaktor for pengeinstitutterne.

3) Finanstilsynet accepterer, at pengeinstitutternes konkurrence afgøres af helt

andre forhold end den regelrette værdiansættelse og disse konkurrencepa-

rametre kan være hurtigheden i sagsbehandlingen, hvor stort et lån man vil

tilbyde, lånetyper, krav til afvikling, krav til lånesagsomkostninger.

4) Sidst, at FT jf. tilsynsbrevet d. 23-06-2020 fremover anfører risikoen for

fremtidige tab som en funktion af LTV Loan To Value på dansk belåningsgraden

og ikke som FT anfører et spørgsmål om hvorvidt ejendommen er belånt med

fast rente i 30 år annuitetsafvikling eller om der er F5 lån med 100%

afdragsfrihed. For at skære det ud i pap, så er risikoen for væsentlige tab langt

større på en ejendom med LTV 100% og det som FT kalder for sikre grønne lån

fremfor en tilsvarende ejendom med LTV 20% og Gule lån eller endda Røde

Lån.

5) Jeg gentager, at da branchens organisationer har anbefalet og Folketinget har

vedtaget d. 28-06-2018, at alene en DCF beregning med en 5-10 årig ombyg-

ningsperiode for den typisk ejendom fører til ens og retvisende vurderinger, da

bør BIK413/2017, der bygger på afkastprincippet, afløses af en ny

vurderingsbekendtgørelse, der bygger på tilsvarende DCF-10 beregninger.

Wismann Property Consult A/S, underskrift er indscannet af Lars Wismann

Lars Wismann, projektchef & direktør,

cand.merc., ejendomsmægler & valuar

Se i øvrigt vores hjemmeside:

www.wismann-as.dk

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!