Indenrigs- og Boligudvalget 2020-21
BOU Alm.del Bilag 43
Offentligt
UDKAST
til
Forslag
til
Lov om leje
Kapitel 1
Anvendelsesområde og definitioner
Anvendelsesområde
§ 1.
Loven gælder for leje - herunder fremleje - af hus eller husrum, uanset om lejeren er en
person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).
Stk. 2.
Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.
Stk. 3.
Loven gælder dog ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem
et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum,
herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og
fritidsmæssige formål, bortset fra § 17.
Stk. 4.
Loven gælder endvidere for leje af ustøttede private plejeboliger, jf. dog § 1, stk. 4, i
lov om leje af erhvervslokaler m.v. Reglerne i § 7, § 9, §§ 19-41, § 53, stk. 2, §§ 106-108, §
110, § 114, §§ 120-122, § 124, § 128, stk. 3, § 136 samt kapitel 24 gælder dog ikke for
ustøttede private plejeboliger.
Stk. 5.
Ustøttede private plejeboliger, jf. stk. 4, er tidligere institutionspladser i plejehjem og
beskyttede boliger, der den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om social service,
og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede private plejeboliger.
§ 2.
Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden
lovgivning.
Stk. 2
Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er et led i et ansættelsesforhold under
staten eller under en institution, hvortil staten yder tilskud, når løn- og andre ansættelsesvilkår
er godkendt af staten. Loven gælder heller ikke lejeforhold, der er et led i et
ansættelsesforhold under en region, en kommune eller under en selvejende institution,
hvormed en region eller en kommune har indgået overenskomst om institutionens drift, når
løn og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes Lønningsnævn eller er aftalt med
eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn.
Stk. 3.
Bortset fra § 197, stk. 4, gælder loven ikke for leje af boliger, der er omfattet af § 1 i
lov om leje af almene boliger.
1
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 4.
Loven gælder ikke for lejeforhold om lokaler, der udlejes til brug for drift af
friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i lov om friplejeboliger.
Stk. 5.
Loven gælder ikke for lejeforhold, som er omfattet af lov om leje af erhvervslokaler
m.v.
§ 3.
Lovens regler om beboelseslejligheder finder også anvendelse, når en lejlighed er udlejet
tillige med lokaliteter til andet end beboelse. § 9, §§ 19-31, §§ 37-48, §§ 53-54, §§ 106-108,
§ 110, § 114, §§ 120-122, § 124, §§ 128-131, bortset fra § 130, stk. 4, og § 136 gælder dog
ikke for lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler mv.
Regulerede kommuner
§ 4.
Ved regulerede kommuner forstås kommuner, hvor de hidtidige regler om
huslejeregulering i kapitel II-V i lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019 om
midlertidig regulering af boligforholdene fandt anvendelse. Ved regulerede kommuner forstås
endvidere kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at kommunen skal være
reguleret, jf. stk. 2.
Stk. 2.
Kommunalbestyrelsen kan under hensyn til boligforholdene bestemme, at kommunen
skal være reguleret. I regulerede kommuner kan kommunalbestyrelsen beslutte, at kommunen
ikke længere skal være reguleret.
Bekendtgørelse af kommunalbestyrelsens beslutninger
§ 5.
De beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter §
4,
stk. 2, skal bekendtgøres i
Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke
udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af
Statstidende, hvori den er bekendtgjort.
Huslejeregulering m.v. i regulerede kommuner
§ 6.
Reglerne i § 9, §§ 19-41, § 62, §§ 106-108, § 110, § 114, § 116, stk. 2, §§ 120-124, §
128, stk. 3, og § 136 gælder alene for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede
kommuner, jf. dog stk. 2-4 og § 7, stk. 3. §§ 42-45, §§ 49-51 og § 53 gælder ikke for
lejeforhold i ejendomme omfattet af 1. pkt.
Stk. 2.
Lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, hvor mere end 80
pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse, er
ikke omfattet af stk. 1. For disse lejeforhold gælder dog §§ 33-36.
Stk. 3.
Lejeforhold om enkeltværelser til beboelse i ejendomme, der er beliggende i regulerede
kommuner, hvor værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del af et en-
eller tofamilieshus, som udlejer bebor, er ikke omfattet af stk. 1. For disse lejeforhold gælder
dog § 9, §§ 33-36 og § 40.
Stk. 4.
Lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende
institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer
2
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om
boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om almene boliger samt
støttede private andelsboliger mv., er ikke omfattet af stk. 1.
Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner
§ 7.
§ 32 gælder alene for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner,
som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I ejendomme beliggende
i regulerede kommuner, som ejes af andelsboligforeninger, gælder § 32, såfremt der i
ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.
Stk. 2.
I ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner og opført efter den 1. januar
1995, gælder § 32, hvis ejendommen omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, da den blev
taget i brug.
Stk. 3. Lejeforhold i ejendomme omfattet af stk. 1 og 2 er ikke omfattet af § 6, stk. 1. Dog
gælder for lejemål i disse ejendomme § 9, §§ 33-36, § 38, stk. 3, og § 40. For lejemål i disse
ejendomme gælder dog endvidere §§ 106-107 og § 110, såfremt ejendommen på tidspunktet
for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder, medmindre ejendommen er beliggende
i landzone, og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.
Ejendomsbegreber
§ 8.
Ved en ejendom forstås i denne lov, jf. dog § 9,
1) et matrikelnummer,
2) flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet,
3) en ejerlejlighed, eller
4) en bygning på lejet grund, som har eget ejendomsblad i tingbogen.
§ 9.
Flere ejendomme, der ejes af samme ejer, som er opført kontinuerligt som en samlet
bebyggelse, og som har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses som én
ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i
tingbogen. Ligeledes skal flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og
som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom. 1-3. pkt. gælder ved anvendelse af
reglerne
1) i lovens kapitel 3 om omkostningsbestemt leje samt § 7 om huslejeregulering for mindre
ejendomme i regulerede kommuner, §§ 106-108 om iværksættelse af arbejder og § 162 om
lejerens bytteret,
2) i §§ 114, 120-122 og 124 og § 61 i lov om boligforhold om ejendommens udvendige
vedligeholdelseskonto samt vedligeholdelsesplan,
3) i kapitel 5 om fri husleje og kapitel 14 om forbedringsarbejder, når ejendommen er omfattet
af § 6, stk. 1,
Fravigelighed
3
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
§ 10.
Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges ved aftale.
Kapitel 2
Lejeaftalen
Lejeaftalens udformning og indhold
§ 11.
En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne
kræver det.
Stk. 2.
En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er
fastsat andet i aftalen.
Stk. 3.
Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er rimeligt under
hensyn til det lejedes værdi, jf. § 42 , stk. 2 og 3, eller § 43, eller under hensyn til reglerne
om omkostningsbestemt leje, jf. kapitel 3.
Stk. 4.
Ønsker udlejeren at opkræve en leje, hvor afkastet beregnes efter § 25, stk. 2, skal det
fremgå af lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter § 23, samt i aftalen
skønsmæssigt angives størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes for lejemålet på
tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Det skal tillige fremgå, om den aftalte leje er nedsat i
henhold til § 23, stk. 2.
Stk. 5.
For lejeaftaler, som er omfattet af udlejerens beslutning om regulering efter
nettoprisindeks, jf. § 26, og som indgås, efter at udlejeren har truffet beslutning om en sådan
regulering, skal det fremgå af lejeaftalen, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, og det skal
endvidere fremgå af lejeaftalen, hvornår den i § 26 nævnte 2 årsperiode udløber.
§ 12.
For lejemål, som er ombygget efter
1) den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1.
februar 1996 med senere ændring, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter lov om
privat byfornyelse,
2) kapitel 5 om aftalt boligforbedring i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf.
lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter lov
om byfornyelse, eller
3) tidligere gældende kapitel 6 a om aftalt grøn byfornyelse i lov om byfornyelse og
udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, og hvor
lejeforhøjelse er beregnet efter § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf.
lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019,
skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter disse regler.
Stk. 2.
Såfremt der efter de i stk. 1 nævnte love ydes tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen
for lejemålet, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, med hvilket beløb tilskud ydes for de
enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden.
Stk. 3.
Har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i stk. 1 og 2 omtalte oplysninger, kan
der ikke opkræves lejeforhøjelse efter de særlige regler i lov om privat byfornyelse, i kapitel 5 i
lov om byfornyelse eller efter § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse
4
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
nr. 927 af 4. september 2019. Er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er
givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 15, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder
tilsvarende anvendelse.
Digital kommunikation
§ 13.
Udlejeren eller lejeren kan med et varsel på 1 måned til den første dag i en måned, der
ikke er en helligdag, forlange, at meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter. Er lejeren
eller udlejeren fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan
meddelelser dog ikke afgives som digitale dokumenter.
Stk. 2.
Meddelelser efter § 177 og § 183, stk. 2, kan ikke afgives som digitale dokumenter.
Blanketter
§ 14.
Ved indgåelse af lejeaftale om beboelseslejligheder eller enkelte værelser til beboelse
må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriserede ved aftale mellem landsomfattende
sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger eller af
boligministeren.
Stk. 2.
Ved en blanket forstås skriftlige lejeaftaler, der indeholder lejevilkår, som egner sig til
benyttelse over for flere lejere og fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem
som standardiserede.
Stk. 3.
Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren
større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige.
Stk. 4.
Boligministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af
henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af
autoriserede standardblanketter for lejeaftaler.
Dusør
§ 15.
Ved udlejning til beboelse eller ved formidling eller bytning af sådanne lejeforhold, er det
ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår
anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.
Stk. 2.
Bestemmelsen i stk. 1 omfatter ikke vederlag for afståelse af en forretning eller
vederlag for at formidle afståelsen.
Stk. 3.
Beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kan kræves tilbagebetalt. Beløbet forrentes fra
forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i
lov om renter ved forsinket betaling mv. Når særlige forhold begrunder det, kan boligretten
bestemme, at der skal betales en højere eller lavere rente.
Stk. 4.
Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre
højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
5
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 5.
Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i
straffelovens 5. kapitel.
§ 16.
Det er ikke tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med
det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.
Stk. 2.
Lejeren kan kræve lejeforhold, som bringes til ophør som følge af betaling, som er ydet
i strid med stk. 1, reetableret på uændrede vilkår. Reetablerede lejeforhold anses for indgået
på tidspunktet for indgåelsen af det ophørte lejeforhold.
Stk. 3.
Betalinger ydet i strid med stk. 1 kan ikke kræves tilbagebetalt.
Stk. 4.
Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre
højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
Stk. 5.
Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i
straffelovens 5. kapitel.
Beskyttelse af lejerens rettigheder
§ 17.
Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning.
Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når
disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.
Stk. 2.
Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter stk. 1 dog være gjort gældende ved
sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende mod en
anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt.
Stk. 3.
En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, fx aftalt uopsigelighed
eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst efter tinglysningsloven. Den tinglyste aftale
respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var
tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.
Fravigelighed
§ 18.
Reglerne i dette kapitel kan, bortset fra § 17, stk. 3, ikke ved aftale fraviges til skade for
lejeren.
Kapitel 3
Omkostningsbestemt husleje mv.
Huslejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse
§ 19.
Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det
beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 24, og afkastningen af
ejendommens værdi, jf. § 25. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt.
lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.
6
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 2.
Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke
fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter § 42, stk. 2 og 3, jf. dog stk. 3-6,
§ 21, stk. 1, og § 162, stk. 3. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål,
hvor forbedringer efter principperne i § 129 væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor
forbedringsudgiften enten overstiger 2.280 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 260.738 kr.
Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet
af § 130, stk. 1, lov om sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbedring,
lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer eller lov om privat byfornyelse.
Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203. Ved
genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der
finder anvendelse.
Stk. 3.
Før et lejemål kan forbedres gennemgribende efter stk. 2, skal huslejenævnet ved
besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen
muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Huslejenævnet skal gennemføre
besigtigelsen inden for 4 uger fra modtagelsen af anmodningen. Huslejenævnet skal
fremsende afgørelse herom til udlejeren senest 2 uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har
gyldighed i 3 år.
Stk. 4.
Stk. 2 finder alene anvendelse, hvis der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte
vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Et kontrolskifte foreligger i
følgende situationer:
1) En eller flere fysiske eller juridiske personers erhvervelse ved aftale, gave eller fuldbyrdelse
af pant eller anden sikkerhed eller på anden vis af mindst 50 pct. af ejerandelen til lejemålet
eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
2) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestemmende indflydelse over
den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
3) En ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab af den eller de juridiske personer, der
ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
4) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af det
økonomiske afkast fra lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske
personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
5) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af en
værdistigning af lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer,
der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
6) Indgåelse eller overdragelse af en eller flere aftaler om, at en eller flere parter har ret til at
få gennemført en overdragelse eller overgang, som ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5,
hvis den eller disse aftaler blev gennemført enten alene eller i forening med en allerede
gennemført disposition.
7) Indgåelse eller overdragelse af en betinget aftale om udskudt direkte eller indirekte
overdragelse af lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, hvis en gennemførelse af
den betingede aftale vil indebære kontrolskifte efter nr. 1-6.
8) Foretagelse af en eller flere dispositioner, som ikke er omfattet af nr. 1-7, men hvorved der
opnås en tilsvarende virkning.
Stk. 5.
Følgende situationer er ikke omfattet af stk. 4:
7
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
1) Udlejning og genudlejning af lejemål, der inden den 1. juli 2020 opfyldte betingelserne for
at kunne udlejes efter § 5, stk. 2, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019 eller
både opfylder betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 og er genudlejet efterfølgende,
når den første genudlejning ikke er foretaget i en 5-årsperiode efter et kontrolskifte, jf. stk. 4,
som endnu ikke er udløbet.
2) Kontrolskifte, der sker ved arv efter arveloven eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens
§ 26 eller i begge tilfælde tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud omfattes uanset 1. pkt.
af stk. 4.
3) Kontrolskifte, der sker ved gennemførelsen af en eller flere koncerninterne transaktioner.
4) Kontrolskifte, der sker ved omdannelsen af en andelsboligforenings, et boligaktieselskabs
eller et boliganpartsselskabs ejendom til en udlejningsejendom og alle senere videresalg, når
andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller boliganpartsselskabet er stiftet før 1. juli 2020.
5) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller
en tidligere ejer inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til
energiforbedringer ekskl. vedligeholdelse, jf. § 129, vedrørende den del af ejendommen, der
anvendes til beboelse, svarende til mindst 3.012 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for
denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om
byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a, jf.
lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt
på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Beløb, som anvendes til opfyldelse af 1. pkt., kan ikke
indgå ved opgørelsen af beløbskravet efter stk. 2. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og
reguleres én gang årligt, jf. § 203.
6) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller
en tidligere ejer har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har
opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger tre niveauer over den
indplacering, som var gældende fra den 1. juli 2020. § 9 finder ikke anvendelse.
Stk. 6.
Stk. 2 finder alene anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet
har opnået en indplacering på A-C på energimærkningsskalaen efter lov om fremme af
energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren har udført
energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på
energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer over den indplacering, som var gældende den
1. juli 2020. Kravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset
1. pkt. finder stk. 2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om
bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.
§ 20.
Ved tvister om lejefastsættelse efter § 19, stk. 2, skal udlejeren fremlægge
dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en
periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan stk. 2 alene finde
anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at forbedringer er udført i
tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år. Ved indbringelse for boligretten påhviler
det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.
Stk. 2.
Ved sammenligningen, jf. § 42, stk. 2 og 3, ses bort fra:
1) Lejemål, der er forbedret efter § 130, stk. 1, og § 138.
8
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2313398_0009.png
2) Lejemål omfattet af kapitel 5.
3) Lejemål omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om
byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse.
Stk. 3.
Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra:
1) Lejeforhøjelse til afsætning efter § 121 og forbedringer, der er gennemført for beløb, der er
afsat efter denne bestemmelse,
2) Lejeforhøjelse efter § 130, stk. 1, og § 138 og § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf.
lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019 og forbedringer efter § 130, stk. 1 og 2, § 138
og § 147 og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf.
lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020,
3) Lejeforhøjelser og forbedringer efter lov om sanering, lov om byfornyelse og
boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat
byfornyelse.
§ 21.
Vil udlejeren indgå en lejeaftale i henhold til § 19, stk. 2, og er det den første udlejning
af det pågældende lejemål efter 19, stk. 2, skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller
ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om
dette samt om indholdet af denne bestemmelse. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse
efter § 19, stk. 2, ugyldigt. Beboerrepræsentanterne eller lejeren kan da inden 14 dage efter,
at orienteringen er givet, indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet,
jf. § 115. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive vedligeholdelsesmanglerne, der
alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om
udbedring af vedligeholdelsesmangler, jf. § 115, stk. 2, kan der ikke opkræves husleje efter §
19, stk. 2, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret.
Stk. 2.
Det påhviler udlejeren at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet.
Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, dog
tidligst 5 år efter, at en sådan sag senest har været forelagt huslejenævnet af denne lejer.
Anses udlejeren ikke at have opfyldt sin pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring,
skal lejen for fremtiden beregnes efter § 19, stk. 1.
§ 22.
Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet
bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i
ejendommen.
Stk. 2.
Reglen i stk. 1 er dog ikke til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der
samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan
aftales en leje efter reglerne i §§ 19-21.
§ 23.
Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 24, og afkast af
ejendommens værdi, jf. § 25, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen.
9
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 2.
Lejeforhøjelse kan ikke kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes
værdi efter § 19, stk. 2. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi finder § 20, stk. 3,
tilsvarende anvendelse. 1. pkt. gælder ikke for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med
indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, og ejendomme taget
i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om
realrenteafgift, såfremt beregning af afkastning sker efter § 25, stk. 4.
Stk. 3.
Lejeforhøjelse efter stk. 1 har, medmindre parterne træffer anden aftale, virkning fra
den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.
Stk. 4.
Vil et krav om lejeforhøjelse efter stk. 1 eller efter § 46, hvor afkastet er beregnet efter
§ 25, stk. 2, medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser, jf. stk. 1-3, inden for
de sidste 3 år overstiger 96 kr. pr. m
2
bruttoetageareal, skal udlejeren senest samtidig med
varslingen underrette lejeren om, at denne kan forlange at få tilbudt en anden passende bolig.
§ 107, stk. 2-4, finder tilsvarende anvendelse. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og
reguleres én gang årligt, jf. § 203.
Stk. 5.
Har udlejeren helt eller delvist undladt at give de i § 11, stk. 4, omtalte oplysninger i
forbindelse med indgåelsen af en lejeaftale, kan den gældende leje alene forhøjes på grundlag
af stigninger i ejendommens driftsudgifter siden lejeaftalens indgåelse. Er lejeforhøjelse
opkrævet for et beløb, der ligger ud over det i 1. pkt. tilladte, kan lejeren kræve det for meget
betalte tilbagebetalt. § 40 finder tilsvarende anvendelse.
Driftsudgifter i det omkostningsbestemte huslejebudget
§ 24.
De nødvendige driftsudgifter omfatter udgifter til skatter, afgifter, renholdelse,
administration og forsikring i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det
lejedes karakter. De nødvendige driftsudgifter omfatter endvidere de beløb, der afsættes til
vedligeholdelse m.v. efter § 118 og §§ 120-121 i denne lov, jf. dog 114, stk. 2.
Stk. 2.
Udgifter til projektmateriale og konsulentbistand som omfattet af § 47, stk. 3 optages
ikke på budgettet.
Stk. 3.
Beboerrepræsentanterne kan indhente tilbud på renholdelse, forsikringer og
udfærdigelse af varme- og vandregnskaber og forelægge disse for udlejeren. Såfremt
udlejeren afviser at antage et forelagt tilbud efter 1. pkt., kan beboerrepræsentanterne
indbringe sagen for huslejenævnet, der kan pålægge udlejeren at antage et af
beboerrepræsentanterne indhentet tilbud, såfremt huslejenævnet vurderer, at tilbuddet med
hensyn til pris og kvalitet er bedre end det af udlejeren antagne.
Stk. 4.
Stk. 3 gælder ikke for ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.
Stk. 5.
I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold
til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der til
enhver tid kunne have været opkrævet, optages som driftsudgift, uanset om ejendommen er
fritaget for ejendomsbeskatning.
Afkast i det omkostningsbestemte lejebudget
10
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
§ 25.
Til afkastning af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må
overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige
vurdering af landets faste ejendomme.
Stk. 2.
I stedet for en afkastning efter reglen i stk. 1 kan udlejeren i ejendomme, der tages i
brug efter 1963, som afkastning beregne et beløb, der ikke må overstige rimelige ydelser på
sædvanlige langfristede prioritetslån, der er optaget til finansiering af ejendommens opførelse,
med tillæg af en passende forrentning af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum
med fradrag af lejerindskud. Som passende forrentning anses:
Ibrugtagelsesår
1964
1965-69
1970-73
efter 1973
……………
……………
……………
……………
Pct.
8
10
12
14
Stk. 3.
I stedet for afkastning efter stk. 1 og 2 kan udlejeren for ejendomme finansieret med
indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån som afkastning
beregne den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af
ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Udlejeren kan
endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af
lejerindskud. Det beløb, der er beregnet efter 2. pkt., reguleres med samme procentsats,
hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres.
Stk. 4.
For ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere
omfattet af lov om realrenteafgift, kan beregnes samme beløb i afkastning som beregnet efter
stk. 3 for en tilsvarende ejendom finansieret med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr.
9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.
Stk. 5.
Er der i perioden 1. januar 1964 -1. april 1973 gennemført lejeforhøjelser for
forbedringer, kan afkastningen beregnes med indtil 7 pct. af ejendomsværdien ved den
seneste almindelige vurdering forud for forbedringens gennemførelse med tillæg af en
afkastning af den rimelige forbedringsudgift, beregnet efter reglerne i stk. 2, således at
tidspunktet for forbedringens ibrugtagelse er afgørende for forrentningsprocentens størrelse.
Stk. 6.
Såfremt ejendommen er opdelt i ejerlejligheder efter 15. alm. vurdering, beregnes
afkastningen på grundlag af en forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. alm.
vurdering.
Stk. 7.
Til det beregnede afkast kan udlejeren lægge det beløb, som henlagdes eller kunne
være henlagt pr. m² bruttoetageareal ved udgangen af 2014, jf. § 9, stk. 7, som affattet ved
lovbekendtgørelse nr. 962 af 14. august 2010. Beløbet i 1. pkt. reguleres efter reglerne i §
203.
Lejeregulering efter nettoprisindeks
§ 26.
Udlejeren kan i stedet for regulering efter § 23 beslutte, at lejen i perioder på 2 år ad
gangen reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en
11
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.
Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Regulering efter nettoprisindeks kan kun ske
for den del af lejen, som vedrører de i § 8, stk. 1, nævnte nødvendige driftsudgifter bortset fra
skatter og afgifter. Regulering efter nettoprisindeks omfatter alle lejemål i ejendommen
bortset fra de lejemål, hvor der er aftalt en regulering af lejen efterkapitel 5. Ved 2-
årsperiodens udløb skal udlejeren beregne lejen efter § 23. Beregningen skal sammen med
oplysning om, at beregningen kan indbringes for huslejenævnet, være kommet frem til lejerne
inden 2-årsperiodens udløb. Hvis lejen ved 2-årsperiodens udløb overstiger den leje, som
beregnes efter § 23, skal udlejeren med virkning fra tidspunktet for 2-årsperiodens udløb
nedsætte lejen til den nu beregnede leje.
Stk. 2.
Beslutning om regulering af lejen efter nettoprisindeks kan gennemføres alene ved
udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne og er bindende for udlejeren i en periode på
2 år fra det tidspunkt, hvor udlejeren har afsendt meddelelse herom til lejerne. Lejeregulering
efter stk. 1 kan tidligst få virkning, 12 måneder efter at lejen er beregnet og fastsat efter § 23.
Stk. 3.
Krav om lejeforhøjelse som følge af regulering efter nettoprisindeks efter stk. 1 skal
være skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning.
Lejeforhøjelsen har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets
fremsættelse.
Stk. 4.
Har udlejeren reguleret lejen efter nettoprisindeks, kan lejeforhøjelse opgjort efter § 23
tidligst få virkning 12 måneder efter, at der senest er trådt en lejeforhøjelse som følge af
regulering af lejen efter nettoprisindeks i kraft og efter udløbet af den i stk. 2 nævnte 2-
årsperiode.
Fordeling af lejeforhøjelse på lejlighederne
§ 27.
Lejeforhøjelsen fordeles på lejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Har lejligheder
samme indbyrdes brugsværdi, skal lejeforhøjelsen forlods pålægges lejligheder, hvis leje er
lavest. De beløb, der afsættes til vedligeholdelse efter §§ 118 og 120-121 fordeles dog efter
lejlighedernes bruttoetageareal. For ejendomme med lejligheder, hvor afsætning sker med
forskellige beløb pr. m² bruttoetageareal, sker fordelingen efter de enkelte lejligheders faktiske
beløb pr. m² bruttoetageareal.
Stk. 2.
Ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes brugsværdi ses bort fra forbedringer,
som er bekostet af lejeren.
Stk. 3.
Er lejen for en lejlighed forhøjet på grundlag af forbedring eller øget brugsværdi, der
ikke modsvares af udgifter på budgettet, og er forhøjelsen sket efter den ejendomsvurdering,
hvoraf afkastningsprocenten beregnes, ses der ved budgetteringen og ved bedømmelsen af
lejlighedernes indbyrdes brugsværdi bort fra denne lejeforhøjelse.
Fordeling af budgetudgifter i blandede ejendomme
§ 28.
For husrum, der benyttes af udlejeren, eller som er udlejet uden at være omfattet af
reglerne i dette kapitel, samt for de i stk. 3 omhandlede enkeltværelser, skal der på budgettet
optages en lejeværdi, der svarer til de pågældende husrums andel af ejendommens
nødvendige driftsudgifter og afkastning. Fordelingen sker efter bruttoetageareal.
Stk. 2.
For ejendomme, hvor der for beboelseslejligheder til vedligeholdelse efter §§ 118 og
120-121 afsættes forskellige beløb pr. m² bruttoetageareal for de enkelte beboelseslejligheder,
12
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
sker fordelingen af afsætningsbeløbene efter disse lejligheders faktiske beløb pr. m²
bruttoetageareal.
Stk. 3.
Lejen for enkeltværelser til beboelse, som er omfattet af dette kapitel, jf. § 6, stk. 3,
fastsættes efter bruttoetagearealet som en forholdsmæssig andel af den lejeværdi, der er
optaget på lejebudgettet for de i stk. 1, 1. pkt., omhandlede lejemål.
Varsling af lejeforhøjelse
§ 29.
I ejendomme uden beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter § 23
fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt.
Det skal indeholde oplysning om det gældende budget og det nye budget, herunder
driftsudgifter og -indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning og om den
fremtidige lejes størrelse. Kravet skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre
indsigelse, jf. stk. 2. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Stk. 2.
Har mindst 1/4 af de lejere, hvis leje ønskes forhøjet, senest 6 uger efter at kravet om
lejeforhøjelse er kommet frem, skriftligt fremsat indsigelse mod lejeforhøjelsen, skal udlejeren
inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt udlejeren ønsker at
fastholde kravet om lejeforhøjelse.
§ 30.
I ejendomme med beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter § 23
fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt.
Det skal indeholde oplysning om det gældende budget og det nye budget, herunder
driftsudgifter og -indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning og om den
fremtidige lejes størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om, at varslingsskrivelsen er
forelagt for beboerrepræsentanterne, samt om deres eventuelle udtalelser. Indeholder kravet
ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Stk. 2.
Senest 7 dage før varslingen efter stk. 1 skal udlejeren varsle beboerrepræsentanterne
om lejeforhøjelsen. Varslingen skal indeholde kopi af varslingsskrivelsen til lejerne, oplysning
om det gældende budget og om det nye budget samt fornøden redegørelse for
budgetposterne, herunder om ændringer i de enkelte beløbs størrelse. Modtager
beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er varslingen efter stk. 1 ugyldig.
Stk. 3.
Beboerrepræsentanterne kan inden 3 uger efter modtagelsen af varslingen efter stk. 2
fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren inden yderligere 3 uger til beboerrepræsentationen
fremsender en skriftlig redegørelse om nærmere angivne supplerende oplysninger sammen
med dokumentation for bestemte udgifter i budgettet. Beboerrepræsentanterne skal endvidere
have oplysning om deres adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 4. Modtager
beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt.
Stk. 4.
Såfremt beboerrepræsentanterne senest 6 uger efter, at udlejerens varsling efter stk. 2
eller yderligere oplysninger efter stk. 3 er kommet frem, skriftligt har meddelt, at de ikke kan
tiltræde lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for
huslejenævnet, såfremt udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Stk. 5.
Såfremt udlejeren ikke rettidigt har modtaget meddelelse fra beboerrepræsentanterne
som nævnt i stk. 4 eller beboerrepræsentanterne har tiltrådt lejeforhøjelsen, kan udlejeren
oppebære den varslede lejeforhøjelse, når han har meddelt lejerne dette med tilkendegivelse
af, at den enkelte lejer kan indbringe spørgsmålet om lejeforhøjelsens rimelighed for nævnet
efter § 38.
13
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 6.
Meddelelse efter stk. 5 kan gives i varslingsskrivelsen efter stk. 1, såfremt den
udsendes efter, at beboerrepræsentanterne har svaret, eller deres svarfrist er udløbet.
Lejeforhøjelse ved forhøjet afsætning til vedligeholdelse
§ 31.
Krav om lejeforhøjelse, der udelukkende skyldes afsætning af de i §§ 118 og 120-121
nævnte afsætningsbeløb, kan uanset bestemmelserne i §§ 29 og 30 gennemføres alene ved
udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne.
Huslejeregulering for mindre ejendomme
§ 32.
Reglerne i kapitel 4 og 5 finder anvendelse for ejendomme omfattet af § 7. Lejen i disse
ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold
med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet
af § 6, stk. 1 , og hvor lejen er reguleret efter § 23. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for
lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning
med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige
lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige
lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 84 i lov om boligforhold
indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag af disse oplysninger
ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23. 2.-4. pkt.
gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 54, stk. 1.
Huslejeregulering og opsigelsesbeskyttelse for enkeltværelser
§ 33.
Reglerne i §§ 34-36 gælder for udlejning af de værelser, der er omfattet af § 6, stk. 3,
2. pkt.
§ 34.
Finder lejeren, at lejen eller andre vilkår er urimelige, kan lejeren indbringe spørgsmålet
for huslejenævnet, der kan ændre lejen efter § 45 samt lejevilkårene.
Stk. 2.
Nedsættes lejen eller ændres lejevilkårene af nævnet, kan dette bestemme, at
lejeforholdet ikke kan opsiges uden nævnets godkendelse.
§ 35.
Skønnes en opsigelse fra udlejerens side foranlediget af eller at stå i forbindelse med
forsøg på at opnå en urimelig leje eller andre urimelige lejevilkår, kan huslejenævnet
underkende opsigelsens gyldighed og bestemme, at lejeforholdet kun kan opsiges med
nævnets godkendelse. Det samme gælder, hvis en opsigelse som følge af andre særlige
omstændigheder i forbindelse med dens afgivelse skønnes stridende mod sædvanlig god
udlejningsskik, således at den må anses for urimelig.
§ 36.
Er sag rejst for huslejenævnet, kan dette, når omstændighederne taler derfor,
bestemme, at lejeforholdet ikke uden nævnets godkendelse kan opsiges, således at lejeren
skal fraflytte det lejede, inden nævnets afgørelse i sagen er truffet.
Huslejenævnets kompetence
§ 37.
Indbringes krav om lejeforhøjelse efter § 29, stk. 2, eller efter § 30, stk. 4, for
huslejenævnet, kan nævnet tilsidesætte kravet helt eller delvis, dersom betingelserne for
forhøjelsens gennemførelse ikke er til stede.
14
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 2.
Nævnet kan dog, såfremt det konstateres, at kravet om lejeforhøjelse på grund af
formelle mangler af mindre betydning er ugyldigt, jf. § 29, stk. 1, og § 30, stk. 1 og 3, i stedet
for at tilsidesætte kravet på dette grundlag fastsætte en frist for udlejer til at berigtige de
konstaterede formelle mangler. Berigtiges manglerne inden den angivne frist, bevarer kravet
om lejeforhøjelse sin gyldighed.
Stk. 3.
Indtil nævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse
som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m² bruttoetageareal om
året. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Regulering af
depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af
nævnet.
§ 38.
På lejerens begæring skal huslejenævnet, medmindre nævnet har truffet afgørelse efter
§ 37, stk. 1, afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end
tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.
Stk. 2.
§ 37, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.
Stk. 3.
I ejendomme med beboerrepræsentation afgør huslejenævnet på
beboerrepræsentanternes begæring på vegne af samtlige lejere uenighed om acontobidrag til
varme og lign., uenighed om acontobidrag til vand og uenighed om acontobidrag til køling
efter kapitel 7 i lov om leje, uenighed om udlejerens ret til at modsætte sig installation af
vandmålere og kølingsmålere efter § 67, stk. 3, og § 68, stk. 2, uenighed om lejerens ret efter
§ 143, stk. 2, uenighed om, hvorvidt en aftale i henhold til § 139 er åbenbart urimelig, og
lejeforhøjelser varslet efter §§ 26 eller 31.
Straf
§ 39.
Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den, som afkræver en lejer højere leje
end tilladt efter reglerne i dette kapitel. På samme måde straffes den udlejer, som aftaler leje
og lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end tilladt efter bestemmelserne i dette
kapitel.
Stk. 2.
Med bøde straffes den, som opkræver højere leje end tilladt af huslejenævnet efter
reglen i § 34, eller som i strid med § 34 opsiger lejeforholdet uden nævnets samtykke.
Stk. 3.
Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i
straffelovens 5. kapitel.
Tilbagebetaling af for meget betalt husleje mv.
§ 40.
Har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, indskud eller lignende end tilladt, kan
lejeren kræve det for meget betalte tilbage, ligesom lejeren vil kunne kræve lejen nedsat med
virkning for fremtiden. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort gældende for
huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet.
Stk. 2.
Lejeren kan uanset stk. 1 ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den
begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, med mindre krav om nedsættelse af lejen
er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje
første gang skal betales.
15
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 3.
Tilbagebetalingskrav forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til
den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Hvor
særlige forhold begrunder det, kan det bestemmes, at der skal betales en højere eller lavere
rente.
Fravigelighed
§ 41.
Bestemmelserne i dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren jf. dog reglerne i
kapitel 5 om fri leje.
Kapitel 4
Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Lejeforhøjelse i private lejeboliger
§ 42.
Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til
det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi
ses der bort fra:
1) Lejeforhøjelser efter § 130, stk. 1 og 2, og § 138 og § 58 a i den tidligere gældende lov om
leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019 og forbedringer efter § 130, stk. 1, §
138 og § 147 og forbedringer efter tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og
udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.
2) Lejeforhøjelser efter § 63 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og
forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11.
august 2010,
3) Lejeforhøjelser og forbedringer efter lov om sanering, lov om byfornyelse og
boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat
byfornyelse.
4) forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.
Stk. 2.
Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammenligning med den leje,
som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejlighed eller
enkeltværelse til beboelse med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og
vedligeholdelsestilstand.
Stk. 3.
Ved sammenligningen af lejemål efter stk. 2 tillægges det vægt, når lejen i
sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse.
Stk. 4.
Ved sammenligningen, jf. stk. 2, ses bort fra:
1) Lejemål, der er forbedret efter § 130, stk. 1, og § 138.
2) Lejemål omfattet af §§ 49-51 samt kapitel 5.
3) Lejemål omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om
byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse.
Stk. 5.
Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller
2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig
lavere end det lejedes værdi.
Lejeforhøjelse i ustøttede private plejeboliger
16
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
§ 43.
Lejen for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, skal til enhver tid være fastsat
således, at den svarer til det lejedes værdi, som fastsættes ved en sammenligning med
støttede ældre- eller plejeboliger i kommunen efter reglerne i § 42, stk. 2, 1. pkt. og stk. 4.
Ved fastsættelse af lejen ses bort fra forbedringer, som lejeren har udført for egen regning
med udlejerens tilladelse.
Stk. 2.
Krav om lejeforhøjelse, jf. stk. 1, kan varsles en gang årligt.
Stk. 3.
Overstiger lejen det lejedes værdi efter stk. 1, kan lejeren forlange lejen nedsat hertil.
Stk. 4.
Nedsættes lejen efter stk. 3, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt.
Stk. 5.
§ 45, stk. 4 og 5, finder tilsvarende anvendelse for ustøttede private plejeboliger.
Varsling
§ 44.
Lejeforhøjelse efter § 42 eller § 43 kan gennemføres med 3 måneders varsel.
Stk. 2.
Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af
lejeforhøjelsens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen
samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse
oplysninger, er det ugyldigt.
Stk. 3.
Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren skriftligt fremsætte
indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem. Udlejeren skal da
indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren
ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Stk. 4.
Indtil huslejenævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede
lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m²
bruttoetageareal om året. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse.
Regulering af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er
afgjort af nævnet. Tilbagebetaling til lejeren af for meget betalt leje forrentes fra
betalingstidspunktet efter bestemmelsen i § 15, stk. 3.
Stk. 5.
Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig
at kunne regulere lejen.
Lejenedsættelse
§ 45.
Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et
beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder
reglen i § 42, stk. 1, tilsvarende anvendelse.
Stk. 2.
Ved afgørelse efter stk. 1 skal der tages hensyn til de i § 42, stk. 2-4, nævnte
omstændigheder.
Stk. 3.
Nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt.
Stk. 4.
Sag om nedsættelse af lejen skal indbringes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller
den forhøjede leje første gang skal betales.
Stk. 5.
I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne kræve
nedsættelse af lejen. Nedsættes lejen, anvendes tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af
beboerrepræsentanternes udgifter ved sagen.
17
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Lejeforhøjelse for øgede ejendomsskatter m.v.
§ 46.
Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften
udlignet gennem en lejeforhøjelse for de beboelseslejligheder og beboelsesrum, som skatten
vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.
Stk. 2.
Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje eller - hvor der ikke er fastsat
nogen leje - lejeværdi. For lejeforhold i ejendomme, hvor reglerne i §§ 19-31 er gældende,
fordeles forhøjelsen dog efter reglerne i §§ 27 og 28
Stk. 3.
Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog
kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om
lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.
Stk. 4.
Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af,
hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre
indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Stk. 5.
Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at
kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet
ikke kan godkendes. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på
samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal
da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren
ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
§ 47.
Reglerne i § 46 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter
til vand, el, renovation, wc, skorstensfejning eller lignende efter takster, der er fastsat eller
godkendt af det offentlige.
Stk. 2.
Reglerne i § 46 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller
lignende bidrag til det offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan
udlejeren, når ydelsen er betalt, opkræve bidraget hos lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i
løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter.
Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb.
Stk. 3.
Reglerne i § 46 gælder også udgifter til dækning af konsulentbistand i henhold til § 4 b,
stk. 1, 2. pkt. i lov om privat byfornyelse. Udlejeren kan, når udgiften er betalt, udligne denne
gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 12 måneder har dækket udlejerens udlæg med
sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen kan dog alene opkræves med lige store beløb
hos de lejere, som har antaget konsulentbistand, jf. 1. pkt., og lejeforhøjelsen bortfalder ved
periodens udløb.
Lejenedsættelse ved faldende udgifter til ejendomsskatter m.v.
§ 48.
Bortfalder eller nedsættes de i §§ 46 og 47 nævnte skatter, afgifter, udgifter og bidrag,
skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende
lejenedsættelse for de beboelseslejligheder og beboelsesrum, i hvis leje udgiften har været
indregnet. Udlejeren skal dog ikke foretage lejenedsættelse, hvis bortfald eller nedsættelse af
skatter, afgifter, udgifter og bidrag samtidig udlignes eller overstiges af nye forøgede skatter,
afgifter, udgifter eller bidrag. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig
bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb svarende til
18
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, dog opkræves som en del af
lejen, uanset om en ejendom er fritaget for ejendomsbeskatning.
Stk. 2.
Udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse om nedsættelsen af lejen senest 6 uger
efter, at meddelelsen om nedsættelsen af skatter, afgifter, udgifter eller bidrag er kommet
frem.
Lejefastsættelse i indeksfinansierede ejendomme
§ 49.
For ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov
om indeksregulerede realkreditlån, kan lejen fastsættes således, at den samlede lejeindtægt
kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter på tidspunktet for ejendommens opførelse
med tillæg af afkastet af ejendommens værdi.
Stk. 2.
Som afkast kan beregnes den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til
finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol.
Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum
efter fradrag af lejerindskud.
Stk. 3.
Driftsudgifterne efter stk. 1 og forrentningen efter stk. 2, 2. pkt., reguleres med
samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres. Regulering kan dog ikke
ske af driftsudgifter omfattet af §§ 46-48.
Stk. 4.
Lejen fordeles på beboelseslejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Ved
bedømmelsen af beboelseslejlighedernes indbyrdes værdi ses bort fra forbedringer, som
lejeren har betalt.
Stk. 5.
Lejeforhøjelse efter stk. 2 og 3 kan gennemføres med 3 måneders varsel.
Stk. 6.
Kravet og lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af,
hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre
indsigelse, jf. stk. 7. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Stk. 7.
Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at
kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet
ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter
lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Lejefastsættelse i realrenteafgiftsfritagede ejendomme
§ 50.
For ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere
omfattet af lov om realrenteafgift, kan lejen uanset ejendommens finansiering fastsættes til
samme beløb, som lovligt kan opkræves efter § 49 for en tilsvarende ejendom finansieret med
størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.
Undtagelse fra det lejedes værdi
§ 51.
§§ 42-45 finder ikke anvendelse for lejemål i ejendomme, hvis opførelse er finansieret
med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån. Det samme
gælder for lejemål i ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af
udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, såfremt lejefastsættelsen sker efter § 50.
Huslejenævnets kompetence
19
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
§ 52.
Uenighed om lejeregulering og lejefastsættelse efter reglerne i dette kapitel afgøres af
huslejenævnet.
Fravigelighed
§ 53.
Reglerne i §§ 42-48 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, jf. dog reglerne i
kapitel 5 om fri leje.
Stk. 2.
Det kan dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige
meddelelse herom til lejeren.
Stk. 3.
De øvrige bestemmelser i dette kapitel kan ikke fraviges.
Kapitel 5
Fri leje
Aftalt fri leje
§ 54.
For de lejeforhold, som er omfattet af nr. 1-3 i bestemmelsen, kan lejen fastsættes frit
efter parternes aftale:
1) Lejeforhold om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31.
december 1991.
2) Lejeforhold om beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 eller inden denne dato
lovligt udelukkende benyttedes til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål, jf.
reglerne i kapitel VII i dagældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene.
3) Lejeforhold om nyindrettede beboelseslejligheder eller nyindrettede enkeltværelser i en
tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Det
samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet
byggetilladelse efter den 1. juli 2004. I forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan
udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er
anvendelige til det aftalte formål.
Stk. 2.
For lejeforhold omfattet af stk. 1, nr. 2 og 3, er det en betingelse for, at lejen kan
fastsættes frit, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af disse bestemmelser.
Stk. 3.
Lejeforhøjelse for lejeforhold, hvor lejen fastsættes frit efter parternes aftale, jf. stk. 1,
kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks og kan
gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.
Huslejenævnets kompetence
§ 55.
Uenighed om lejeaftaler indgået i henhold til § 54 samt om, hvorvidt en aftale indgået i
medfør af § 54, er rimelig, jf. aftalelovens § 36, afgøres af huslejenævnet. Huslejenævnet
20
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
afgør endvidere uenighed om udlejerens ret til at råde over arealer i tagetager efter § 54, stk.
1, nr. 3.
Fravigelighed
§ 56.
Bestemmelserne i dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.
Kapitel 6
Betaling af leje
Betalingssted
§ 57.
Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet i form af en konto i et pengeinstitut.
Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens bopæl her i landet.
Indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.
Betalingstidspunkt
§ 58.
Lejen kan kræves betalt månedsvis forud.
Stk. 2.
Er lejen beregnet for en kortere periode end en måned, kan den kræves betalt forud for
den periode, den vedrører.
Stk. 3.
Leje for beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse kan ikke kræves betalt for
mere end 3 måneder ad gangen. Leje for ustøttede private plejeboliger kan ikke kræves betalt
for mere end 1 måned ad gangen.
Stk. 4.
Rettidig betaling af husleje sker senest på forfaldsdagen. Forfalder lejen til betaling på
en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende
hverdag.
Stk. 5.
I tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholds udløb er lejeren kun
pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør.
Depositum og forudbetalt leje
§ 59.
Udlejer kan i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved
lejemålets indgåelse som depositum kræve et beløb svarende til højst 3 måneders leje.
Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning.
Stk. 2.
I fremlejeforhold kan lejeren ved lejeaftalens indgåelse såvel som i lejeperioden i
stedet for depositum vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på
særskilt deponeringskonto.
Stk. 3.
Udlejer kan ved lejemålets indgåelse desuden kræve lejen forudbetalt for et tidsrum op
til 3 måneder. Ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse det beløb, der umiddelbart inden
de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren. Er lejeaftalen opsagt eller
ophævet, kan lejeren modregne det beløb, der er forudbetalt efter 1. pkt., i den sidste del af
lejeperioden.
21
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 4.
Depositum er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. §
183, stk. 1, nr. 1.
Hvis lejeren
har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på
deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. §
183,
stk. 1, nr. 1.
Stk. 5.
Huslejenævnet kan tillade, at stk. 1-3 fraviges, såfremt der stilles behørig sikkerhed for
lejerens tilbagebetalingskrav, jf. § 17, stk. 1, 2. pkt.
Regulering af depositum og forudbetalt leje
§ 60.
Gennemføres lejeforhøjelse, kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret.
Reguleringen kan for de nævnte beløb opkræves med lige store månedlige beløb over samme
antal måneder, som det pågældende beløb svarede til i forhold til lejen ved lejemålets
indgåelse. 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at
stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto. Nedsættes lejen,
skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende tilbagebetaling
af depositum og forudbetalt leje til lejeren.
Stk. 2.
Regulering af depositum og forudbetalt leje efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i
lejeforholdet, jf. §
183, stk. 1, nr. 1.
Har lejeren valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed
i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto, finder reglerne for pligtig
pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. §
183, stk. 1, nr. 1.
Ustøttede private plejeboliger
§ 61.
Udlejer kan ikke i lejeforhold om ustøttede private plejeboliger kræve lejen forudbetalt
efter § 59, stk. 3 og 4.
Strafbestemmelse
§ 62.
Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den udlejer, som i ejendomme med
lejefastsættelse efter §§ 19-31 forlanger depositum og forudbetalt leje i strid med § 59, stk. 1
og 3.
Huslejenævnets kompetence
§ 63.
Uenighed om depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse efter §§ 59-61, afgøres
af huslejenævnet. Huslejenævnet kan herunder tillade, at § 59, stk. 1, fraviges, jf.§ 59, stk. 5.
Fravigelighed
§ 64.
Reglerne i § 57, § 58, stk. 3-5, og §§ 59-61 kan ikke ved aftale fraviges til skade for
lejeren.
Kapitel 7
Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Udgifter til varme og opvarmning af vand
22
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
§ 65.
Leverer udlejeren varme og opvarmning af vand, kan udlejeren kræve sine udgifter til
lejerens forbrug samt andel i andre udgifter som nævnt i § 72, stk. 4 og 5, refunderet. De
nævnte udgifter kan ikke indeholdes i lejen, jf. dog stk. 2.
Stk. 2.
Udgifter til leverancer efter stk. 1 kan dog indeholdes i lejen, medmindre pligt til
måling af forbrug følger af anden lovgivning, ved lejeaftaler om
1) enkelte værelser til beboelse og
2) lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende
selvejende institutioner, fonde el. lign, hvis vedtægter er godkendt af det offentlige.
§ 66.
Fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter
forbrugsmålere. I ejendomme, som helt eller delvis er undtaget fra krav om individuel måling
af varme i medfør af byggeloven, fordeles udgifterne efter udlejerens bestemmelse efter
bruttoetagearealet eller efter rumfang.
Stk. 2.
I ejendomme, som helt eller delvis er undtaget fra krav om individuel måling af
opvarmning af vand i medfør af byggeloven, fordeles udgifterne efter antallet og arten af
varmtvandshaner samt antallet af værelser.
Udgifter til køling
§ 67.
Leverer udlejeren køling, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt
andel i andre udgifter i § 72, stk. 4-6, refunderet. Fordeling af udgiften imellem lejerne sker
efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis
undtaget fra krav om individuel måling af køling i medfør af byggeloven, indeholdes udgifterne
hertil i lejen.
Stk. 2.
Leverer udlejeren køling, og er udgiften hertil indeholdt i lejen, kan
beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlange, at fordelingen af udgiften fremover
skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere. Udlejeren kan forlange, at fordelingen af
udgiften i 1. pkt. fremtidig skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis installation af
forbrugsmålere til måling af forbruget af køling er påbudt i henhold til lov. Beslutninger efter 1.
og 2. pkt. er bindende for alle lejere uanset tidligere aftaler.
Stk. 3.
Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af en beslutning efter stk. 2, 1. pkt., hvis
udlejeren kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for at være rimelig og
hensigtsmæssig.
Stk. 4.
Udgifter som følge af ændret fordeling betragtes som forbedring.
Stk. 5.
Beslutninger efter stk. 2 kan gennemføres med 6 ugers varsel til en regnskabsperiodes
begyndelse.
Udgifter til koldt vand
§ 68.
Leverer udlejeren koldt vand, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug
refunderet. Fordeling af udgifterne imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter
forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra krav om individuel måling af
koldt vand i medfør af byggeloven, indeholdes udgifterne hertil i lejen.
Stk. 2.
§ 67, stk. 2-5, finder tilsvarende anvendelse. Beslutninger efter § 67, stk. 2,
vedrørende vand kan gennemføres med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses
for rimelig i forhold til omfanget af den samlede forbedring.
23
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Udgifter til el og gas
§ 69.
Leverer udlejeren gas til opvarmning og el kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens
forbrug refunderet. Fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler
efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra krav om individuel måling
af el eller gas i medfør af byggeloven, kan fordeling af udgiften ske efter areal eller rumfang.
Fordeling af udgiften til el til andet end opvarmning kan dog kun ske ved godkendte
individuelle elektricitetsmålere.
§ 70.
Måles forbruget af el og gas i den enkelte boligenhed ved fordelingsmålere, skal
fordelingen imellem lejerne ske på grundlag af det målte forbrug. Udlejeren,
beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan forlange, at lejerne fremover betaler
forbrug på grundlag af afregningsmålere direkte til forsyningsvirksomheden. Ændringen kan
gennemføres med 6 ugers varsel. For leverancer af el til opvarmning kan ændringen
gennemføres med 6 ugers varsel til et varmeregnskabsårs begyndelse.
A conto-betaling af forbrugsudgifter
§ 71.
Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale a
conto-bidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter vedrørende varme,
opvarmning af vand, køling, vand, el og gas, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen, jf.
dog § 79, stk. 2. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende a conto-
bidrag.
Stk. 2.
Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.
Stk. 3.
De samlede bidrag for et år for henholdsvis varme, opvarmning af vand, køling, vand,
el og gas må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for
regnskabsperioden for den pågældende leverance. Ved forhøjelse af det løbende a conto-
bidrag kan det månedlige bidrag højst forøges til 1/12 af den samlede udgift, som forventes at
blive pålignet for regnskabsperioden for den pågældende leverance.
Forbrugsregnskaber
§ 72.
Udgifterne i §§ 65–69 opgøres i særskilte forbrugsregnskaber for
1) varme og opvarmning af vand,
2) køling,
3) vand,
4) el, og
5) gas.
Stk. 2.
Rabatydelser o. lign. skal godskrives regnskabet.
Stk. 3.
Lejerens bidrag efter §§ 65–69 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. §
183, stk. 1,
nr. 1.
Stk. 4.
I regnskabet for varme og opvarmning af vand samt i kølingsregnskabet kan udlejeren
kun medtage udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt
forsyningsanlæg eller fra et naturgasanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift.
Udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg henholdsvis kølingsanlæg, der
er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal
medtages i regnskabet.
Stk. 5.
Udgifterne til energimærkning medtages i regnskabet for varme og opvarmning af vand
som en forholdsmæssig del med lige store beløb i hvert af årene i den periode,
energimærkningen er gyldig. Endvidere kan medtages en passende forrentning af udgiften til
24
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
energimærkning, der ikke er dækket ved lejernes betaling efter 1. pkt. Udlejeren har pligt til at
orientere lejerne om, at der er udarbejdet energimærkning i henhold til lov om fremme af
energibesparelser i bygninger og på en lejers forlangende give denne eller dennes
befuldmægtigede adgang til at gennemgå dette materiale og eventuelle bilag hertil.
Stk. 6.
I vandregnskabet kan udlejeren medtage samtlige udgifter vedrørende forsyning med
vand, herunder vand- og vandafledningsafgift, i regnskabsperioden.
Stk. 7.
Skal en udgift, der hidtil har været indeholdt i lejen, fremover indgå i et
forbrugsregnskab jf. stk. 1, nedsættes lejen samtidig med et beløb, der svarer til det, der var
indeholdt i lejen.
§ 73.
Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om lejerens andel af de samlede udgifter
og om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. § 77. Regnskabet skal endvidere indeholde
oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning af leverancen fra et
kollektivt forsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, hvis regnskabet kommer frem til lejeren
efter udløbet af fristen i § 75, 1. pkt. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det
ugyldigt.
§ 74.
Medmindre andet er aftalt, begynder regnskabsåret for de i § 72, stk. 1, nr. 1, 2, 4 og 5,
anførte regnskaber den 1. juni, jf. dog stk. 2-4.
Stk. 2.
Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at regnskabet fremover skal begynde på
en anden dato, jf. dog stk. 3 og 4. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår
må højst være 18 måneder.
Stk. 3.
For ejendomme, hvor leverancen af varme sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg
eller et naturgasanlæg, og for ejendomme, hvor leverancen af køling sker fra et kollektivt
kølingsforsyningsanlæg, skal forbrugsregnskabet følge forsyningsanlæggets regnskabsår eller
aflæsningsperiode.
Stk. 4.
For ejendomme, hvor leverancen af vand sker fra en kommune eller et vandværk, skal
regnskabsåret fastsættes således, at det svarer til det, som udlejeren afregner efter i forhold
til kommunen eller vandværket. Udlejeren kan dog beslutte, at vandregnskabsåret skal følge
varmeregnskabsåret, jf. stk. 1 og 3.
§ 75.
Forbrugsregnskabet, jf. § 72, stk. 1, skal være kommet frem til lejerne senest 4
måneder efter regnskabsårets udløb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende leverancer fra
et kollektivt forsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, jf. § 72, stk. 1, nr. 1-5, skal regnskabet
være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig
afregning fra forsyningsanlægget, hvis dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt.
§ 76.
Når et forbrugsregnskab er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give lejeren
eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene til regnskabet på ejendommen
eller andetsteds i vedkommende byområde.
§ 77.
Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod de enkelte forbrugsregnskaber senest 6 uger
efter, at regnskabet er kommet frem til lejeren. I ejendomme med beboerrepræsentation kan
beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod de enkelte
regnskaber, jf. 1. pkt. Indsigelsen skal indeholde oplysning om, på hvilke punkter regnskabet
ikke kan godkendes. Udlejeren skal indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter
lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav om efterbetaling i henhold til
regnskabet.
§ 78.
Har lejeren i henhold til et forbrugsregnskab betalt for lidt i a conto-bidrag, kan
udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er
25
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
forløbet 1 måned efter, at forbrugsregnskabet er kommet frem til lejeren. Overstiger
tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store
månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen.
Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.
Stk. 2.
Har lejeren i henhold til et forbrugsregnskab betalt for meget i a conto-bidrag, skal det
for meget betalte tilbagebetales lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at
forbrugsregnskabet er kommet frem til lejeren.
§ 79.
Er forbrugsregnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 75 nævnte
frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.
Stk. 2.
Er forbrugsregnskabet ikke kommet frem til lejeren inden 2 måneder efter den i § 75
nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale a conto-bidrag, indtil regnskabet er kommet
frem til lejeren, og lejeren har modtaget et eventuelt for meget betalt bidrag for den afsluttede
regnskabsperiode.
§ 80.
Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl ikke medtaget en udgiftspost på
forbrugsregnskabet, kan udlejeren til det følgende forbrugsregnskab overføre den del af
posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab.
Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af det overførte beløb.
Stk. 2.
I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen
ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling
som følge af rettelsen finder § 78 og § 79, stk. 1, tilsvarende anvendelse.
Bemyndigelse m.v.
§ 81.
Boligministeren kan fastsætte regler om, hvordan udgifter til kontrol, eftersyn og
vedligeholdelse af tekniske anlæg til varme og opvarmning af vand samt køling, som er pålagt
udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, fordeles mellem
ejendommens lejligheder og lokaler.
Stk. 2.
Boligministeren kan fastsætte regler om, at engangsydelser eller udgifter, der ikke
betales hvert år, skal fordeles over flere regnskabsår, og at udlejeren kan medtage en
passende forrentning af den del af udgiften, der ikke er dækket ved lejernes løbende betaling.
Huslejenævnets kompetence
§ 82.
Uenighed om lejerens betaling for varme, opvarmning af vand, køling, vand el og gas,
herunder uenighed om acontobidrag, og hvor udlejeren modsætter sig at opsætte målere i
henhold til § 67, stk. 2, og § 68, stk. 2, og § 70, 2. pkt. afgøres af huslejenævnet.
Fravigelighed
§ 83.
Bestemmelserne i §§ 65
–69,
§ 72, stk. 3-5, og§ 74, stk. 3, kan ikke fraviges.
Stk. 2.
De øvrige bestemmelser i dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.
Kapitel 8
Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Lejerens betaling til fællesantenne m.v.
26
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
§ 84.
Leverer udlejeren fælles programforsyning, kan udlejeren forlange de nødvendige og
rimelige udgifter til etablering og forbedring, jf. stk. 2, og drift heraf refunderet, herunder
udgifter til administration. Det samme gælder forsyning med adgang til elektroniske
kommunikationstjenester. Udgifterne fordeles ligeligt på de lejemål i ejendommen, hvor lejeren
ifølge aftale med udlejeren er forpligtet til at bidrage til den fælles programforsyning eller til den
fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, jf. dog § 85. Udgifterne
kan ikke indeholdes i lejen.
Stk. 2.
Har udlejeren efter aftale med lejeren etableret eller forbedret ejendommens
programforsyning eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, kan
udlejeren forlange, at lejeren godtgør udlejeren de etablerings- og forbedringsudgifter, der med
rimelighed er afholdt. Uden aftale kan udlejeren dog forlange godtgørelse for udgifter, der med
rimelighed er afholdt til forbedringer, det påhviler udlejeren at udføre efter anden lovgivning.
Udlejeren kan forlange en passende forrentning og afskrivning af udgifterne. Udgifter til
vedligeholdelse af fællesantenneanlæg eller fælles forsyning med adgang til elektroniske
kommunikationstjenester kan ikke fradrages på ejendommens konti for udvendig
vedligeholdelse, jf.
§ 120
og
§ 121.
Der kan ikke beregnes lejeforhøjelse efter §§
129 og 130
for etablering og forbedring af fællesantenner.
Stk. 3.
Lejerens bidrag til udgifter efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf.
§
183,
stk. 1, nr. 1.
Betaling ved fravalg af programforsyning m.v.
§ 85.
For lejemål, hvor lejeren under iagttagelse af reglerne i § 6 a i lov om radio- og
fjernsynsvirksomhed og de i medfør af § 6 a, stk. 6, i lov om radio- og fjernsynsvirksomhed
udstedte regler har fravalgt tilslutning til og betaling for fælles programforsyning, eller hvor
lejeren har individuelt valg af elektroniske kommunikationstjenester, skal den enkelte lejer kun
betale for de programmer eller de elektroniske kommunikationstjenester, som lejeren har
adgang til.
Stk. 2.
Har lejeren fravalgt tilslutning til og betaling for programforsyning i et
fællesantenneanlæg, som ejes af andre end udlejeren, kan lejeren ikke pålægges at betale til
etablering, forbedring og drift af anlægget, bortset fra rimelige udgifter til administration. Ejes
fællesantenneanlægget af andre end udlejeren, og benyttes anlægget også til fremføring af
andre elektroniske kommunikationstjenester, kan alle husstande uanset fravalg af fælles
programforsyning pålægges at betale til etablering, forbedring og drift, herunder administration
af anlægget.
Udlejerens og lejerens mulighed for at opsige leveringsaftale
§ 86.
Leverer udlejeren fælles programforsyning eller fælles forsyning med adgang til
elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen, kan udlejeren uanset modstående aftale
med 6 måneders varsel meddele lejeren, at udlejeren bringer leveringen af fælles
27
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
programforsyning eller fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester i
ejendommen til ophør.
Stk. 2.
Har udlejeren gjort sig skyldig i grov tilsidesættelse af sine forpligtelser vedrørende
administration af den fælles programforsyning eller den fælles forsyning med adgang til
elektroniske kommunikationstjenester m.v., kan lejeren med virkning for fremtiden frigøre sig
fra forpligtelsen til at modtage den fælles programforsyning eller den fælles adgang til
elektroniske kommunikationstjenester, som udlejeren foranstalter fordelt i ejendommen.
Huslejenævnets kompetence
§ 87.
Huslejenævnet afgør uenighed imellem lejeren og udlejeren vedrørende §§ 84-86.
Stk. 2.
Efter lejerens anmodning skal huslejenævnet afgøre, om udlejeren har opkrævet større
beløb end tilladt efter §§ 84 og 85. Har udlejeren efter nævnets afgørelse opkrævet større beløb
end tilladt, kan lejeren forlange det for meget betalte tilbage. § 15, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder
tilsvarende anvendelse.
Fravigelighed
§ 88.
Bestemmelserne i §§ 84 og 85 kan ikke fraviges til skade for lejeren. Bestemmelserne i
§§ 86 og 87 kan ikke fraviges.
Kapitel 9
Lejerens indflytning
Det lejedes stand på overtagelsestidspunktet
§ 89.
Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra tidspunktet
for lejeforholdets begyndelse. På overtagelsestidspunktet skal det lejede være rengjort, ruderne
skal være hele, og alle udvendige døre skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende
nøgler.
Indflytningssyn og -rapport
§ 90.
Udlejeren, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden i
forbindelse med indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Den indflyttende lejer skal
indkaldes til synet.
Stk. 2.
Indflytningsrapporten, jf. stk. 1, skal udleveres til lejeren ved synet, eventuelt i et digitalt
dokument, jf. dog § 13, stk. 1. Er lejeren ikke til stede ved synet, eller vil lejeren ikke kvittere
for modtagelsen af rapporten, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.
Stk. 3.
Ved overtrædelse af stk. 1 og 2 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter § 188,
stk. 1, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.
Mangler på overtagelsestidspunktet
§ 91.
Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste
retten til at påberåbe sig manglen, jf. §§ 95-97, senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse
meddele udlejeren, at han vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan
erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.
Huslejenævnets kompetence
28
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
§ 92.
Uenighed om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, afgøres
af huslejenævnet.
Stk. 2.
Huslejenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre manglen.
Fravigelighed
§ 93.
Reglerne i § 90, stk. 1-3, og § 91 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Kapitel 10
Mangler ved boligen
Forsinkelse
§ 94.
Er det lejede ikke fuldført på det tidspunkt, hvor lejeren efter aftalen skal overtage
lejemålet, er den tidligere lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, eller foreligger der en
anden hindring for lejerens overtagelse af det lejede til den aftalte tid, uden at dette skyldes
lejerens forhold, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.
Stk. 2.
Lejeren kan hæve lejeaftalen ved væsentlig forsinkelse i de tilfælde, som er omtalt i stk.
1, medmindre forsinkelsen af udlejeren måtte forudsættes ikke at være af væsentlig betydning
for lejeren. Retten til at hæve lejeaftalen er betinget af, at lejeren efter at forsinkelsen er
indtrådt, har fremsat påkrav over for udlejeren, og lejerens overtagelse ikke kan ske inden
rimelig tid derefter. Er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er
overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve aftalen.
Lejeaftalen kan dog altid hæves ved enhver forsinkelse, hvis lejeren udtrykkeligt har betinget
sig overtagelse af lokalerne til et bestemt tidspunkt.
Stk. 3.
Uanset om lejeren hæver lejeaftalen, kan lejeren i de tilfælde, hvor den tidligere lejer
ikke er fraflyttet, kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes
noget forhold, som udlejeren er ansvarlig for.
Fysiske mangler ved det lejede
§ 95.
Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som
lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke
straks manglen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning.
Vedrører manglen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign., kan lejeren ved
fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe manglen. 1.
og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejeren uberettiget har afbrudt det lejedes
forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign. Hvis manglen vedrører det lejedes forsyning med
varme, opvarmning af brugsvand, el eller vand, kan lejeren rette henvendelse til kommunen
med henblik på at få genoptaget forsyningen efter reglerne i kapitel 3 om kommunal sikring af
forsyning med vand varme og el i lov om boligforhold.
29
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 2.
Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det
lejedes værdi for lejeren.
§ 96.
Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 95, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen,
eller kan den ikke afhjælpes inden for en rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis manglen
må anses for væsentlig, eller udlejeren har handlet svigagtigt.
Stk. 2.
Er manglen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere
påberåbe sig manglen som grund for ophævelse.
§ 97.
Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber,
som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det
lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse, eller der i øvrigt opstår hindringer
eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.
§ 98.
Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen.
Retlige mangler
§ 99.
Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter,
servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved
lejeaftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren
kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt, eller udlejeren har
handlet svigagtigt.
Stk. 2.
Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis
lejerens ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det
retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret, og udlejeren
efter opfordring straks bringer forholdet i orden.
Stk. 3.
Er det lejede mangelfuldt efter stk. 1, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe
sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre
den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af
sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.
§ 100.
Bringes et lejeforhold
–
bortset fra de i § 99 nævnte tilfælde
–
til ophør i utide på grund
af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.
Stk. 2.
Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre
grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje indtil den dag,
forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan
lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.
Huslejenævnets kompetence
§ 101.
Uenighed om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse,
afgøres af huslejenævnet.
30
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 2. Huslejenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre mangler, jf. stk. 1.
Fravigelighed
§ 102.
Reglerne i §§ 94-101 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Kapitel 11
Varsling af iværksættelse af arbejder
Udlejerens adgang til det lejede
§ 103.
Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det
lejede, når forholdene kræver det.
§ 104.
Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke
er til væsentlig ulempe for lejeren.
Stk. 2.
Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.
Stk. 3.
Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.
Arbejdernes udførelse
§ 105.
Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med
den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.
§ 106.
Inden udlejeren i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt.,
iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med
forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 100 kr. pr. m²
bruttoetageareal pr. år, skal denne fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis
lejeforhold ønskes forbedret. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang
årligt, jf. § 203.
Stk. 2.
I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren fremsætte tilsvarende varsel
efter stk. 1 over for beboerrepræsentanterne.
Stk. 3.
Varslingerne i henhold til stk. 1 og 2 skal indeholde en beskrivelse af arbejdet med
overslag over udgifterne og den forventede størrelse af den lejeforhøjelse, der er en følge af
forbedringens gennemførelse. Varslingen skal endvidere indeholde oplysning om
beboerrepræsentationens eller lejernes, i ejendomme uden beboerrepræsentation, adgang til
at gøre indsigelse, jf. stk. 4. I ejendomme med beboerrepræsentation, skal lejerne tillige have
oplysning om, at kravet samtidig er forelagt for beboerrepræsentanterne. Indeholder varslet
ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Stk. 4.
Har beboerrepræsentationen, eller i ejendomme uden beboerrepræsentation mindst
1/4 af lejerne, senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem til dem, skriftligt
fremsat indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren
inden yderligere 6 uger indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt udlejeren ønsker at
fastholde kravet om forbedringen.
31
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
§ 107.
Vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med lejeforhøjelser for
forbedringer gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 199 kr. pr. m² bruttoetageareal
pr. år, skal udlejeren i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., senest 3
måneder før forbedringens iværksættelse underrette lejeren om, at denne kan kræve at få
tilbudt anden passende bolig inden udløbet af den i stk. 2 nævnte frist. Beløbet i 1. pkt. er
fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203.
Stk. 2.
Fremsætter lejeren senest 6 uger efter varslingen efter stk. 1 krav om at få tilbudt
anden passende bolig, skal udlejeren inden forbedringens iværksættelse tilbyde lejeren en
bolig af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr og til en leje, der - efter fradrag af
eventuel boligstøtte - ikke afviger væsentligt fra den hidtidige leje. Lejligheden har en
passende størrelse, når den har samme værelsesantal som lejerens hidtidige lejlighed, eller
den har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer.
Stk. 3.
Såfremt lejeren gør indsigelse, fordi denne finder, at udlejerens tilbud om anden bolig
ikke opfylder betingelserne i stk. 2, skal udlejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.
Stk. 4.
Over for en lejer, der ikke har fået underretning efter stk. 1 om sin ret til at kræve
anden bolig, kan lejeforhøjelse som følge af forbedringen ikke gennemføres ud over den i stk.
1 angivne grænse. Tilsvarende gælder, hvis udlejeren ikke overholder forpligtelserne efter stk.
2 og 3.
§ 108.
Når forbedringen alene omfatter foranstaltninger, der er påbudt i henhold til lov, eller
arbejder, der er gennemført i medfør af lejelovens § 46 a, stk. 3, eller foranstaltninger, der er
omfattet af lov om privat byfornyelse finder reglerne i §§ 106-107 ikke anvendelse.
Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
§ 109.
Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om reglerne i dette kapitel.
Stk. 2.
Udfører udlejeren ikke et påbegyndt forbedringsarbejde med den fornødne hurtighed,
jf. § 105, kan huslejenævnet fastsætte en tidsfrist for arbejdets fuldførelse.
§ 110.
Indbringes sag om iværksættelse af forbedringer efter § 106, kan huslejenævnet
modsætte sig iværksættelsen, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig under hensyn
til ejendommens alder, beliggenhed og beskaffenhed. Det samme gælder, hvis den ikke
skønnes at medføre en passende forøgelse af brugsværdien under hensyn til ejendommens og
de pågældende husrums karakter, tilstand, indretning og udstyr. Det kan herved tages i
betragtning, om ændringer, som foranstaltningerne vil medføre i de enkelte udlejede husrum,
skønnes rimelige i forhold til disses hidtidige hensigtsmæssige anvendelse.
Stk. 2.
Såfremt udlejeren iværksætter en forbedring, som nævnet har modsat sig, kan
udlejeren ikke kræve lejeforhøjelse for forbedringen.
Stk. 3.
Indbringelse efter § 89 eller § 90 i lov om boligforhold af en afgørelse, hvorved nævnet
har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har opsættende virkning.
§ 111.
Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Kapitel 12
Vedligeholdelse
Vedligeholdelsesbegreberne
32
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
§ 112.
Ved vedligeholdelse forstås de arbejder, som er nødvendige for at holde ejendommen
og det lejede i den tilstand, som modparten har krav på i medfør af lejeaftalen, lejeloven og
almindelige retsgrundsætninger.
Stk. 2.
Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning,
maling, tapetsering og behandling af gulve.
Stk. 3.
Ved udvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af alle dele af ejendommen og det
lejede, som ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelse.
Parternes vedligeholdelsespligt
§ 113.
Vedligeholdelse, herunder såvel indvendig som udvendig vedligeholdelse, jf. stk. 2,
som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn
til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog § 118.
Stk. 2.
Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder
vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med el, gas, vand, varme og kulde, og
sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede,
ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.
Stk. 3.
Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og
nøgler.
Vedligeholdelsesplan
§ 114.
Udlejeren skal hvert år inden den 1. juli udarbejde en plan for ejendommens
vedligeholdelse i den kommende 10-årsperiode. Planen skal omfatte større
vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. I ejendomme med beboerrepræsentation skal
udlejeren indkalde beboerrepræsentationen til møde med henblik på udarbejdelse og revision
af vedligeholdelsesplanen.
Stk. 2.
Udlejeren mister retten til at opkræve beløb efter § 120 og § 121, hvis udlejeren ikke
har udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen i overensstemmelse med stk. 1 og
lejerne har indbragt sag herom for huslejenævnet. Udlejeren kan ikke opkræve de nævnte
beløb fra lejernes indbringelse af sag for huslejenævnet, indtil en vedligeholdelsesplan er
udarbejdet og udleveret til lejerne.
Stk. 3.
Stk. 1 ikke gælder for ejendomme omfattet af § 3 b i lov om andelsboligforeninger og
andre boligfællesskaber.
Stk. 4.
Boligministeren fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner.
Huslejenævnets kompetence
§ 115.
Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om opfyldelse af lejerens henholdsvis
udlejerens pligt til renholdelse og vedligeholdelse, jf. § 113. Huslejenævnet træffer endvidere
afgørelse i tvister om udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner, jf. § 114.
33
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 2.
Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder
udføre og fastsætte nærmere retningslinjer herom. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist
for det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lejen skal
nedsættes med et beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes værdi, hvis udlejeren ikke
overholder den frist, der er fastsat efter 2. pkt. Lejenedsættelsen gælder, indtil arbejderne er
udført, eller huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf.
kapitel 5 i lov om boligforhold. Grundejernes Investeringsfond kan træffe beslutning om at
iværksætte arbejderne på udlejerens vegne, jf. § 70, stk. 1, i lov om boligforhold.
Stk. 3.
Huslejenævnet kan give påbud efter stk. 2, uanset om udgifterne kan afholdes af
indestående på konti efter § 120 og § 121.
Fravigelighed
§ 116.
Reglerne i §§ 112 og 114-115 kan ikke fraviges ved aftale. Reglerne i § 113 kan ikke
ved aftale fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til
vedligeholdelse. Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de
dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.
Stk. 2.
Reglen i § 113, stk. 2, kan ikke fraviges til skade for lejeren, for så vidt angår udvendig
vedligeholdelse, i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1. Det kan dog aftales, at lejeren skal
vedligeholde den have, som indgår i det lejede.
Kapitel 13
Hensættelser til vedligeholdelse
Indvendig vedligeholdelseskonto
§ 117.
Når en lejlighed er udlejet helt eller delvis til beboelse, anses udlejerens pligt til
indvendig vedligeholdelse for opfyldt, når han til dette formål løbende har afholdt de beløb, der
skal anvendes hertil efter reglerne i §§ 118-119. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der er
udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og er
lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, finder 1. pkt. kun anvendelse, for så vidt angår
den del af det lejede, der er udlejet til beboelse.
§ 118.
Udlejeren skal i hvert regnskabsår afsætte 46 kr. pr. m² bruttoareal på en
vedligeholdelseskonto for lejligheden til opfyldelse af den indvendige vedligeholdelsespligt.
Beløbene afsættes med 1/12 månedsvis. Det i 1. pkt. nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau
og reguleres én gang årligt, jf. § 203.
Stk. 2.
Har lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, nedsættes
det beløb, der afsættes på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt.
Stk. 3.
Når udlejeren har afholdt udgiften til indvendig vedligeholdelse og til anden
vedligeholdelse efter § 119, stk. 2, kan udlejeren fradrage den på vedligeholdelseskontoen.
Udlejeren skal samtidig give lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte udgifter samt
oplysning om, hvilket beløb der herefter er til rådighed. Lejeren kan kræve dokumentation for
de afholdte vedligeholdelsesudgifter.
34
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 4.
Inden 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning skal udlejeren give lejeren
skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til
lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo skal ansættes til nul.
Stk. 5.
Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning fra huslejenævnet om inden et
fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag for de sidste 5 år, kan lejeren kræve lagt
til grund, at der på kontoen mindst henstår et beløb svarende til periodens hensættelse uden
fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse.
Stk. 6.
Ved genudlejning skal vedligeholdelseskontoen videreføres, og udlejeren skal oplyse
den nye lejer om, hvilket beløb der ved lejeforholdets begyndelse er til rådighed til
vedligeholdelse.
Stk. 7.
Ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører
vedligeholdelseskontoen.
§ 119.
Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager indvendig vedligeholdelse, når det er
nødvendigt, og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på
vedligeholdelseskontoen.
Stk. 2.
Lejeren kan endvidere kræve, at det beløb, hvormed saldoen på
vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste 3 års samlede
hensættelser, anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i
lejligheden. Det er dog en betingelse, at lejligheden fremtræder i vel vedligeholdt stand for så
vidt angår indvendig vedligeholdelse
Stk. 3.
Er lejeaftalen opsagt af en af parterne, kan lejeren ikke fremsætte krav efter stk. 1 og
2.
Udvendige vedligeholdelseskonti
§ 120.
Udlejeren skal som et led i opfyldelsen af sin pligt til at vedligeholde ejendommen
afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18, jf.
lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter 1. pkt.
reguleres én gang årligt, jf. § 203.
Stk. 2.
Har ejendommen lejligheder og lokaler, der ikke er omfattet af reglerne om udvendig
vedligeholdelseskonti i dette kapitel, skal der for sådanne lokaler afsættes samme beløb pr. m²
på vedligeholdelseskontoen, som afsættes af lejen for beboelseslejligheder. For private
andelsboligforeninger skal der kun afsættes beløb på vedligeholdelseskontoen for lejligheder
og lokaler, der er udlejet af andelsboligforeningen.
Stk. 3.
Udlejeren af en ejendom, der ikke er omfattet § 121, skal udarbejde et særskilt
årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de enkelte arbejder eller kategorier af
arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende regnskabsår. Udlejeren skal
indsende årsregnskabet til Grundejernes Investeringsfond.
§ 121.
I ejendomme taget i brug før 1970, som har mere end to beboelseslejligheder, skal
udlejeren ud over de beløb, der er nævnt i § 120, årligt afsætte det beløb, der blev afsat eller
skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11.
august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt, jf. § 203.
35
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Beløbet indsættes på en konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, jf. § 60 i lov
om boligforhold.
Stk. 2.
Stk. 1 finder tilsvarende anvendelse, hvor afsætning sker efter § 207.
Stk. 3.
Det indbetalte beløb kan ikke gøres til genstand for kreditorforfølgning og kan kun
udbetales efter reglerne i § 123 og §63 i lov om boligforhold.
Stk. 4.
Bestemmelsen i stk. 1 finder ikke anvendelse på ejendomme, som af
vurderingsmyndighederne er vurderet som landbrugs- eller skovejendom, jf.
ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3.
Fradrag og udbetaling fra udvendige vedligeholdelseskonti
§ 122.
På kontoen efter § 120 og 121 kan fradrages beløb, der er anvendt til opfyldelsen af
udlejerens pligt til udvendig vedligeholdelse, jf. § 112, stk. 3. Endvidere kan der med
tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne fradrages beløb, der er anvendt
til forbedring.
Stk. 2.
Dækkes en udgift ved optagelse af lån, er udlejeren berettiget til i stedet for at
fradrage udgiften at fradrage de årlige prioritetsydelser på kontoen, efterhånden som disse
betales.
§ 123.
Beløb indbetalt på en konto efter § 121 kan udbetales, når udlejeren dokumenterer, at
et tilsvarende beløb er anvendt til ejendommens udvendige vedligeholdelse eller til ydelser på
lån til de nævnte formål, jf. § 122, stk. 2, jf. dog stk. 4. Der bortses fra den del af udgiften,
hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning.
Stk. 2.
Senest samtidig med, at udlejeren kræver beløb udbetalt efter stk. 1, skal
beboerrepræsentanterne eller lejerne have underretning om, hvilke udgifter der er afholdt, og
hvilket beløb der kræves udbetalt.
Stk. 3.
Beløb indsat på en konto efter § 121 kan udbetales, medmindre
beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne protesterer mod udbetalingen inden 6 uger
efter modtagelsen af underretningen efter stk. 2. Såfremt enighed ikke kan opnås mellem
udlejer og beboerrepræsentanter eller et flertal af lejerne, skal udlejeren indbringe sagen for
huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om udbetaling efter stk. 1.
Stk. 4.
Det er en betingelse for udbetaling af beløb afsat efter stk. 1, at udlejeren
dokumenterer, at indestående beløb på ejendommens konto efter § 120 er opbrugt.
Fritagelse for afsætning efter
§ 121
§ 124.
Grundejernes Investeringsfond kan fritage ejeren af en ejendom for afsætning efter §
121 for den del af ejendommen, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.
Stk. 2.
Boligministeren kan fastsætte regler for, i hvilket omfang Grundejernes
Investeringsfond kan fritage en ejer for afsætning efter § 121.
Stk. 3.
Grundejernes Investeringsfonds afgørelse efter stk. 1 kan indbringes for
huslejenævnet.
Huslejenævnets kompetence
36
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
§ 125.
Tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til føre en indvendig vedligeholdelseskonto og
om beløb, der fradrages på kontiene for vedligeholdelse, afgøres af huslejenævnet.
Stk. 2.
Huslejenævnet kan beslutte, at afsætningsbeløbet efter § 121, stk. 1, skal nedsættes i
en periode op til 5 år, såfremt beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlanger det.
Beløbet kan bl.a. nedsættes, hvis der på kontoen efter § 121, stk. 1, i forvejen henstår beløb
svarende til de seneste 5 års hensættelser, eller hvis ejendommens vedligeholdelsesstand
tilsiger, at der i perioden ikke er behov for et større beløb. Beløbet kan ikke nedsættes til et
beløb, der er lavere end 15 kr. pr. m² bruttoetageareal.
Stk. 3.
Huslejenævnet indsender afgørelser, jf. stk. 1, til Grundejernes Investeringsfond, som
lægger dem til grund ved beregningen af det bindingspligtige beløb efter § 121 for den enkelte
ejendom.
Fravigelighed
§ 126.
Reglerne i §§ 117-119 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren. Reglerne i §§
120-125 kan ikke fraviges.
Kapitel 14
Udlejerens forbedringer
Udlejerens ændringer af ejendommen og det lejede
§ 127.
Udlejeren har ret til at foretage ændringer, herunder forbedringer af ejendommen og i
det lejede, når ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet.
Stk. 2.
Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret til med 6 ugers varsel
at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises
lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte brug. Lejeren kan dog ikke kræve anvist
andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af
installationen.
Forbedringer og lejeforhøjelser
§ 128.
Ved forbedringer forstås foranstaltninger eller installationer, der forøger det lejedes
værdi.
Stk. 2.
Inden udlejeren iværksætter forbedringer, skal denne iagttage § 132 om inddragelse af
beboerrepræsentationen.
Stk. 3.
Inden udlejeren iværksætter forbedringer i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7,
stk. 3, 3. pkt.,, skal denne iagttage §§
106-107
om varsling af iværksættelse.
§ 129.
Har udlejeren forbedret det lejede, kan denne forlange lejen forhøjet med et beløb, der
modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.
Stk. 2.
Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den
udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige
udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.
§ 130.
For arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren
forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt
hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne.
37
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Boligministeren fastsætter nærmere regler om krav til dokumentation, om betingelserne for at
kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning.
Stk. 2.
Har en udlejer gennemført arbejder efter reglen i § 147, kan denne forlange en
lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt,
samt dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring
og lignende.
Stk. 3.
Har udlejeren udført foranstaltninger efter tidligere gældende lov om privat byfornyelse
eller efter kapitel 5 i tidligere gældende lov om byfornyelse, kan denne i stedet for
lejeforhøjelse for forbedringerne efter § 129 kræve lejeforhøjelse beregnet og gennemført
efter reglerne i tidligere gældende lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i tidligere
gældende lov om byfornyelse.
Stk. 4.
Har en ejendom centralvarme eller varmtvandsinstallation, og tilslutter udlejeren denne
til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, kan udlejeren forlange, at lejeren over 10 år godtgør
udlejeren ejendommens udgifter ved omlægningen med fradrag af besparelsen.
Varsling m.v.
§ 131.
Lejeforhøjelse efter §§ 129 og 130 kan gennemføres med 3 måneders varsel.
Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.
Stk. 2.
Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om grunden
til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt
oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse
oplysninger, er det ugyldigt.
Stk. 3.
Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over
udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen
skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.
Stk. 4.
Såfremt byggeregnskabet ikke er aflagt inden 6 måneder fra det tidspunkt, hvor den
foreløbige lejeforhøjelse trådte i kraft, kan huslejenævnet på begæring af en lejer fastsætte en
frist, inden for hvilken byggeregnskab skal aflægges. Er byggeregnskab ikke aflagt inden
fristens udløb, bortfalder den foreløbige lejeforhøjelse, medmindre overskridelsen af fristen
beror på forhold, som ikke kan lægges udlejeren til last.
Stk. 5.
Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren fremsætte skriftlig
indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til denne. I ejendomme med
beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse
mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet
senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis denne ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Stk. 6.
For ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, finder §§ 38 og 40 også anvendelse for
varslede forbedringsforhøjelser.
Stk. 7.
Er sag indbragt for huslejenævnet, kan udlejeren, indtil nævnets afgørelse foreligger,
oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse. Lejen skal reguleres i
overensstemmelse med nævnets afgørelse. Huslejenævnet kan dog bestemme, at udlejeren
kun kan oppebære et mindre beløb, indtil nævnet har truffet sin afgørelse.
38
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
§ 132.
Inden udlejeren i en ejendom med beboerrepræsentation varsler iværksættelse af
arbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser
gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 63 kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år, skal
udlejeren med rimeligt varsel skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til et møde med
henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte forbedringsarbejder, udbudsmateriale og
overslag over forbedrings-forhøjelsen. Mødet skal afholdes, inden iværksættelse varsles. Forud
for mødet skal udlejeren fremsende skriftligt materiale vedrørende forbedringsarbejderne. Det
i 1. pkt. nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203.
Stk. 2.
Skal udlejeren ikke varsle iværksættelse af de arbejder, der vil medføre en
lejeforhøjelse, men er de øvrige betingelser i stk. 1 opfyldt, skal møde efter stk. 1 afholdes
senest 2 uger før forbedringsforhøjelsens varsling.
Stk. 3.
Hvis arbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, skal
udlejeren senest på det i stk. 1 nævnte møde opfordre beboerrepræsentanterne til at pege på
mindst én bydende i licitationen. Udlejeren skal skriftligt og med rimeligt varsel indkalde
beboerrepræsentanterne til deltagelse i licitationsforretningen.
Stk. 4.
Overholder udlejeren ikke forpligtelserne efter stk. 1-3, kan lejeforhøjelse ikke
opkræves ud over beløbsgrænsen nævnt i stk. 1.
Forhåndsgodkendelse
§ 133.
Inden der iværksættes forbedringer, herunder gennemgribende forbedringer efter §
19, stk. 2, og ombygningsarbejder vedrørende sammenlægning af lejligheder, kan
huslejenævnet på udlejerens anmodning træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt
vil kunne opkræves, hvis ombygningsarbejdet udføres i overensstemmelse med det
projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udlejeren skal forelægge
huslejenævnet, jf. stk. 3.
Stk. 2.
Inden ejeren af en ejerbolig eller andelshaveren med brugsret til en bestemt
beboelseslejlighed træffer beslutning om at udleje boligen, kan huslejenævnet tillige træffe
afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves. Denne adgang gælder dog
kun for ejere, der ikke ejer andre udlejede ejerboliger, og for andelshavere, der ikke har
brugsret til andre udlejede andelsboliger.
Stk. 3.
Samtidig med indbringelse for nævnet efter stk. 1 skal udlejer fremsende
projektmateriale indeholdende arbejdernes art, en angivelse af lejen eller lejeforhøjelsens
forventede størrelse samt de anslåede udgifter ved arbejdernes gennemførelse til
huslejenævnet samt de lejere, der berøres af forbedringsarbejdet.
Stk. 4.
Huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse skal træffes senest 2 måneder
efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 83, stk. 3, i lov om boligforhold
eller svar efter § 84, stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar efter
bestemmelserne er udløbet.
Stk. 5.
Huslejenævnet kan kun ændre den ved forhåndsgodkendelsen fastsatte leje, hvis der
er tale om ændrede forhold.
§ 134.
For de enkelte lejemål omfattet af § 2, stk. 1, nr. 2-4, i den tidligere gældende lov om
privat byfornyelse, hvor huslejenævnet inden arbejdernes iværksættelse har truffet afgørelse
om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves, afgør nævnet på udlejerens
anmodning, når ombygningen er udført, om ombygningsudgifterne står i rimeligt forhold til
den opnåede kvalitet. Nævnet afgør ligeledes, om de udførte ombygningsarbejder er omfattet
af den i medfør af § 2, stk. 3, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse fastsatte
39
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
positivliste, og om den af udlejeren beregnede lejeforhøjelse er i overensstemmelse med
bestemmelsen i § 5 a i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse. Udlejerens
anmodning til huslejenævnet skal vedlægges et ombygningsregnskab med oplysning om de
afholdte og dokumenterede udgifter og lejestigninger fordelt på de enkelte lejemål attesteret
af en registreret eller statsautoriseret revisor.
Huslejenævnets kompetence
§ 135.
Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om lejeforhøjelse efter reglerne om
forbedringer i §§ 129-131.
Sanktioner i regulerede ejendomme
§ 136.
Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den, som gennemfører forbedringer i
en ejendom omfattet af § 6, stk. 1, i strid med reglerne i §§ 128-131 eller med kendskab til
det lovstridige forhold finansierer sådanne forbedringer.
Stk. 2.
Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i
straffelovens 5. kapitel.
Fravigelighed
§ 137.
De i kapitlet nævnte bestemmelser kan ikke fraviges til skade for lejeren, jf. dog stk. 2
og 3.
Stk. 2.
Uanset stk. 1 kan §§ 127, stk. 2, og 131, stk. 1, 1. pkt., fraviges ved aftale. § 130, stk.
4, kan ligeledes fraviges ved aftale, for så vidt angår perioden for godtgørelse.
Stk. 3.
Uanset stk. 1 kan § 129 i ejendomme, som ikke er omfattet af § 6, stk. 1,, fraviges
ved aftale, for så vidt angår lejeforhøjelsens størrelse.
Kapitel 15
Aftalte forbedringer
Individuelt aftalte forbedringer
§ 138.
Uanset bestemmelsen i § 137 kan udlejeren og lejeren af en beboelseslejlighed, efter
at lejeaftale er indgået, indgå aftale om gennemførelse af forbedringsarbejder i lejligheden
med en i aftalen nærmere fastsat lejeforhøjelse.
Stk. 2.
Lejeren kan forlange, at udlejeren, forinden aftale indgås, indhenter en
forhåndsgodkendelse efter bestemmelserne i § 133, stk. 1. Lejeren kan endvidere anmode
Udbetaling Danmark om en udtalelse vedrørende eventuelle boligstøttemæssige konsekvenser
af en aftale om lejeforhøjelse efter denne bestemmelse.
Stk. 3.
En aftale, jf. stk. 1, er kun gyldig, hvis følgende betingelser er opfyldt:
1) Aftalen skal være skriftlig.
2) Det skal udtrykkeligt fremgå af aftalen, at lejeforhøjelsen er aftalt efter nærværende
bestemmelse.
40
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
3) Udlejeren skal, forinden aftale indgås, have orienteret lejeren om muligheden for at
indhente forhåndsgodkendelse, jf. stk. 2, 1. pkt., og beregning vedrørende
boligstøttemæssige konsekvenser, jf. stk. 2, 2. pkt.
Stk.4.
Aftalen bortfalder, når det pågældende lejeforhold ophører.
Beboerrepræsentanters tiltrædelse af forbedringer
§ 139.
Beboerrepræsentanterne kan på samtlige lejeres vegne tiltræde forbedringsarbejder,
der sammen med forbedringsarbejder, som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år
har tiltrådt efter denne bestemmelse, medfører lejeforhøjelser, som ikke overstiger 100 kr. pr.
m² bruttoetageareal.
Stk. 2.
Beboerrepræsentanterne skal, forinden de tiltræder forbedringsarbejderne, afholde
beboermøde til drøftelse af de pågældende forbedringsarbejder, og der skal på beboermødet
være flertal blandt de fremmødte beboere for forbedringsarbejdernes gennemførelse. Efter
beboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skriftligt meddele samtlige beboere om
beslutningen samt oplyse, at såfremt 1/4 af beboerne inden 2 uger efter meddelelsen forlanger
det, skal beboerrepræsentanterne foranstalte urafstemning blandt ejendommens beboere.
Stk. 3.
Det i stk. 1 nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf.
reglerne i § 203.
Fravigelighed
§ 140.
Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.
Huslejenævnets kompetence
§ 141.
Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om, hvorvidt en aftale i henhold til § 139 om
forbedringsarbejder er åbenbart urimelig.
Kapitel 16
Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede
Lejerens installationsret
§ 142.
Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af det lejede eller
anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 143-146 nævnte.
§ 143.
Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre
udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til
installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden lejeren foretager installationen.
Stk. 2.
Lejeren af en beboelseslejlighed eller et værelse til helårsbeboelse har ret til at
installere hjælpemidler m.v. i det lejede og efter udlejerens anvisning på ejendommens
fællesarealer efter bestemmelserne i lov om social service, hvis kommunalbestyrelsen
garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning. Lejeren skal
forudgående skriftligt anmelde de påtænkte installationer m.v. til udlejeren. Lejeren har ret til
at lade installationerne udføre, hvis udlejeren ikke har gjort skriftlig, begrundet indsigelse
41
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne. Udlejeren kan nægte lejeren at lade
installationerne på fællesarealerne udføre, hvis de er til væsentlig ulempe for ejendommen
eller de øvrige lejere.
Stk. 3.
Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, lejeren
har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller
fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.
§ 144.
Lejeren har efter udlejerens anvisning ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på
ejendommen til modtagelse af radio- og tv-programmer, jf. dog stk. 2. Lejeren har tilsvarende
ret til at lade etablere kabelforbindelse til fremføring af radio- og tv-programmer eller adgang
til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen, hvis der er mulighed for tilslutning til
kabel-tv eller lignende fælles net i området. Ønsker flere lejere at etablere samme
programforsyning eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, kan
disse beslutte, at opsætning af antenne eller forsyning med adgang til elektroniske
kommunikationstjenester skal ske i form af et fællesanlæg.
Stk. 2.
Lejerens ret efter stk. 1 gælder ikke, hvis udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være
til ulempe for ejendommen eller dens lejere. Retten gælder endvidere ikke, hvis lejeren kan få
adgang til et ønsket program enten gennem udlejerens fælles tv-forsyning eller gennem et af
lejerne etableret fællesantenneanlæg.
Stk. 3.
Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af antennen. Udlejeren kan
forlange, at lejeren indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for krav mod lejeren, som
opstår som følge af antennen, herunder udgifter til nedtagning af antennen og retablering ved
lejerens fraflytning, jf. stk. 7.
Stk. 4.
Ønsker flere lejere at etablere en fællesantenne i ejendommen efter stk. 1, kan
udlejeren forlange, at de pågældende lejere stifter en antenneforening, som skal stå for
etablering og drift af fællesantenneanlægget. Der skal vælges en bestyrelse for
antenneforeningen. Det påhviler bestyrelsen at meddele udlejeren, hvem der sidder i
bestyrelsen, således at udlejeren med frigørende virkning kan henvende sig til disse angående
spørgsmål vedrørende antenneanlægget. Bestyrelsen skal samtidig sende et eksemplar af
foreningens vedtægter til udlejeren. Antenneforeningen er erstatningsansvarlig for skade, der
er forårsaget af fællesantenneanlægget. Vedtægterne skal indeholde bestemmelser om, at
foreningen skal tegne en ansvarsforsikring og en kaskoforsikring vedrørende antenneanlægget,
samt at foreningen i tilfælde af ophør skal bære udgifterne til nedtagning af antenneanlægget
og retablering. Udlejeren kan forlange, at foreningen indbetaler et rimeligt depositum til
sikkerhed for udlejerens krav mod foreningen, herunder udgifter til nedtagning af
antenneanlægget og retablering.
Stk. 5.
Ved væsentlig tilsidesættelse af de pligter, som er angivet i stk. 4, kan udlejeren kræve
fællesantenneanlægget nedtaget og retablering.
Stk. 6.
Stk. 4 og 5 gælder tilsvarende for lejernes etablering af fælles forsyning med adgang til
elektroniske kommunikationstjenester.
Stk. 7.
Har lejeren opsat egen antenne efter stk. 1 eller været tilsluttet fællesantenneanlæg
efter stk. 4, kan udlejeren kræve lejerens antenne nedtaget og retablering, når lejeren
fraflytter lejemålet.
§ 145.
Lejeren har ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer, der hører til det
lejede, i det omfang det er sædvanligt efter arten af lejerens forretning og ejendommen.
42
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Lejeren har endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater, varer og
lignende i sædvanligt omfang.
Stk. 2.
Lejeren af en butik eller en beværtning skal holde forretningen åben og i forsvarlig drift
i sædvanligt omfang. Det kan ikke uanset modstående aftale pålægges lejere af forretninger i
butiksfællesskaber at holde åbent mandag til fredag efter kl. 20.00 og fra lørdag kl. 17.00 til
mandag kl. 6.00.
Lejerens råderet
§ 146.
Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at udføre nærmere fastsatte
forbedringsarbejder m.v. i lejligheden og ved fraflytning få godtgørelse for de afholdte udgifter
efter reglerne i stk. 4-8. Boligministeren fastsætter nærmere regler om afgrænsningen af disse
arbejder. Bestemmelsen i 1. pkt. gælder ikke for lejere i fremlejeforhold efter § 159 og lejere i
tidsbegrænsede lejeforhold efter § 174.
Stk. 2.
Lejeren skal forudgående anmelde de påtænkte forbedringsarbejder m.v. til udlejeren.
Nødvendig byggesagsbehandling forestås og betales af lejeren. § 143, stk. 3, finder
tilsvarende anvendelse.
Stk. 3.
Forbedringer m.v. efter stk. 1 skal være rimelige og hensigtsmæssige. Udlejeren kan
nægte lejeren at forbedre det lejede, når særlig vægtige grunde taler herfor, herunder når der
er tale om uhensigtsmæssige arbejder, fx særligt luksusprægede eller særligt
energiforbrugende arbejder. Lejeren kan lade arbejderne udføre, såfremt udlejeren ikke har
gjort indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne efter stk. 2. Indsigelsen
skal være skriftlig og angive, hvilke arbejder der gøres indsigelse imod, og begrundelsen
herfor.
Stk. 4.
Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte udgifter, som skal dokumenteres efter
arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten. Udlejeren kan reducere
beregningsgrundlaget for godtgørelse med værdien af eksisterende installationer og
bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne. Udlejeren kan endvidere
reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse, hvis udgifterne skønnes at være
uforholdsmæssigt høje.
Stk. 5.
Godtgørelsen udgør den del af de afholdte udgifter beregnet efter stk. 4, som efter
fradrag af eventuel støtte efter anden lovgivning overstiger 16.015 kr. Godtgørelsen kan højst
udgøre 126.684 kr. Godtgørelse på mindre end 3.204 kr. udbetales ikke. Som afholdte udgifter
kan alene medregnes dokumenterede udgifter til virksomheder, der er registreret efter lov om
merværdiafgift, og som driver bygge- og anlægsvirksomhed. De i 1.–3. pkt. nævnte beløb er
opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203.
Stk. 6.
Der kan ydes godtgørelse for flere forbedringer m.v. i samme lejlighed, selv om
arbejderne ikke udføres samtidig. Under hensyntagen til nedskrivningen efter stk. 7 kan den
samlede godtgørelse til en lejer dog aldrig overstige beløbsgrænsen i stk. 5.
Stk. 7.
Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år,
forbedringen m.v. har været i brug, første gang dog først 2 år efter at forbedringen er taget i
brug, medmindre anden nedskrivning aftales imellem lejeren og udlejeren under hensyn til
arbejdernes karakter. Ibrugtagningsdatoen for forbedringen m.v. skal sammen med en
eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen påtegnes lejekontrakten.
Stk. 8.
Godtgørelsen udbetales af udlejeren ved lejerens fraflytning, hvis udførelsen af
arbejderne er tilendebragt, jf. § 189, stk. 3. Udlejeren kan foretage modregning i godtgørelsen
for lejerens forpligtelser over for udlejeren.
43
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 9.
I nedskrivningsperioden, jf. stk. 7, kan en ny lejer ved genudlejning enten vælge at
betale den nedskrevne godtgørelse til udlejeren eller vælge at betale en lejeforhøjelse, der
modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 129. Ved genudlejningen efter
nedskrivningsperiodens udløb, jf. stk. 7, kan udlejeren kræve en lejeforhøjelse, der modsvarer
forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 129.
Stk. 10.
Flytter en lejer, der har betalt den nedskrevne godtgørelse til udlejeren efter stk. 9, i
nedskrivningsperioden, har lejeren ret til godtgørelse svarende til den nedskrevne godtgørelse
beregnet efter stk. 7 modregnet eventuelle forpligtelser over for udlejeren, jf. stk. 8.
Lejernes adgang til at forlange energibesparende foranstaltninger gennemført
§ 147.
Leverer udlejeren varme og opvarmning af brugsvand, og overstiger udgifterne hertil
ifølge det senest udsendte varmeregnskab for et år halvdelen af lejen for den pågældende
periode, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlange, at der udføres alle
eller en del af de arbejder vedrørende varme og opvarmning af brugsvand, der er angivet i en
energiplan, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Foreligger der ikke
energimærkning med tilhørende energiplan, jf. lov om fremme af energibesparelser i
bygninger, kan lejerne, såfremt forholdet er omfattet af 1. pkt., kræve, at udlejeren
gennemfører en sådan energimærkning. Det er en betingelse, at beboerrepræsentanterne eller
et flertal af lejerne samtidig giver tilslutning til en lejeforhøjelse til dækning af samtlige de
udgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse, jf. § 130, stk. 2.
Huslejenævnets kompetence
§ 148.
Tvister om lejerens rettigheder og forpligtelser efter dette kapitel afgøres af
huslejenævnet.
Stk. 2.
På begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne afgør huslejenævnet,
om betingelserne er opfyldt for at kræve udførelse af arbejder omfattet af lovens § 147.
Stk. 3.
Nævnet kan pålægge udlejeren at udføre de i stk. 2 nævnte arbejder og fastsætte en
tidsfrist for det enkelte arbejdes udførelse.
Fravigelighed
§ 149.
Reglerne i § 143, § 144, § 145 stk. 2, 2. pkt., § 146 og § 147 kan ikke fraviges til
skade for lejeren.
Kapitel 17
Lejerens brug af det lejede
Lejerens forsvarlige brug af det lejede
§ 150.
Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.
Stk. 2.
Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren
selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.
Stk. 3.
Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre
skader skal lejeren anmelde uden ugrundet ophold.
§ 151.
Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt.
44
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 2.
Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen
del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 158 og 159.
Pligt til at sikre god skik og orden i ejendommen
§ 152.
Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent
ophæve lejeforhold i de i §
183, stk. 1, nr. 7-10 og 13,
nævnte tilfælde. Bestemmelserne i §
95, stk. 2, og §§ 96-97 finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse af denne
pligt.
Stk. 2.
Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og
skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det
lejede, jf. § 154.
Stk. 3.
Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler lejeren efter stk. 2, også iagttages af
de personer, for hvis handlinger lejeren er ansvarlig efter § 150.
Fravigelighed
§ 153.
Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.
Kapitel 18
God skik og orden i ejendommen
Lejerens tilsidesættelse af god skik og orden
§ 154.
En lejer kan pålægges retsfølger efter § 155, når lejeren i følgende tilfælde udøver
adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejeren, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller
andre, der lovligt færdes i ejendommen:
1) Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer.
2) Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer,
herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i
det lejede.
3) Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed,
forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.
4) Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende
personer.
5) Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af
uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.
6) Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.
7) Når lejeren vanrøgter det lejede.
8) Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt,
uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.
45
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
9) Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til
gene for de pågældende personer.
10) Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for
de pågældende personer.
11) Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende
personer.
Stk. 2.
En lejer kan desuden pålægges retsfølger efter § 155, når lejeren holder husdyr i strid
med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de i
stk. 1 nævnte personer.
Stk. 3.
Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 og 2 beskrevne adfærd udøves
af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.
Retsfølger ved tilsidesættelse af god skik og orden
§ 155.
Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 154, kan lejeren af huslejenævnet
pålægges en af følgende retsfølger:
1) Lejeforholdet kan gøres betinget således, at der, hvis lejeren inden for 1 år efter afgørelsen
overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for,
at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 20 og 21.
2) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. §
154, kan føre til, at lejeforholdet gøres betinget efter nr. 1, eller til, at lejemålet opsiges eller
ophæves efter reglerne i kapitel 20 og 21.
Stk. 2.
Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god
skik og orden efter stk. 1, at tilsidesættelsen sker trods udlejerens påmindelse.
Huslejenævnets kompetence
§ 156.
Sag om pålæg af retsfølger efter § 155 indbringes for huslejenævnet af udlejeren. Er
der fremsat krav om, at lejeren pålægges en advarsel, kan nævnet ikke pålægge lejeren en
strengere retsfølge.
Fravigelighed
§ 157.
Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges.
Kapitel 19
Brugsrettens overgang til andre
Fremleje
§ 158.
Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens
beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke
overstige antallet af beboelsesrum.
46
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 2.
Udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden er omfattet af reglerne
om beboermaksimum og vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om
boligforhold § 14, stk. 1.
Stk. 3.
Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens
begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.
§ 159.
En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i
indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse,
studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.
Stk. 2.
Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når
1. ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, eller
2. det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller
3. udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.
Stk. 3.
Udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden er omfattet af reglerne
om beboermaksimum og vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om
boligforhold § 14, stk. 1.
Stk. 4.
§ 158, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.
Stk. 5.
Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved fremleje af
ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal
bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den
pågældende karakter.
§ 160.
Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af
personer, der i kraft af reglerne i § 158 og § 159 benytter det lejede.
Stk. 2.
Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1 nævnte personer overholder
de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.
Stk. 3.
Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 143, stk. 3, for skade forårsaget af
installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget i det lejede.
§ 161.
Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, såfremt dette vil
medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles bolig eller som grundlag for
ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig,
meddeler værgen samtykket. § 7, stk. 1, og § 8 i lov om ægtefællers økonomiske forhold
finder tilsvarende anvendelse.
Bytteret
§ 162.
Lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med
en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.
Stk. 2.
Udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis
1. udlejer har sin bopæl i ejendommen, og denne omfatter færre end 7 lejligheder,
2. den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år,
47
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
3. lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum, eller
4. udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.
Stk. 3.
Såfremt der er tale om et lejemål, som udlejeren agter at forbedre i forbindelse med
byttet og herefter fastsætte lejen efter § 19, stk. 2, skal udlejeren straks meddele lejeren
dette og senest 1 måned efter lejerens meddelelse om bytte anmode huslejenævnet om en
forhåndsgodkendelse, jf. § 133, stk. 1. Udlejeren skal fremsende kopi af anmodningen om
forhåndsgodkendelse samt oplysning om størrelsen af den forventede husleje efter
forbedringen til lejeren. Når huslejenævnets forhåndsgodkendelse foreligger, skal udlejeren
straks give lejeren kopi heraf. Undlader udlejeren at give de i 1. og 3. pkt. nævnte
oplysninger, kan lejen ikke fastsættes efter § 19, stk. 2, hvis genudlejning sker som led i det
pågældende bytte. Ved forhåndsgodkendelsen ses bort fra bestemmelsen i § 21, stk. 1.
Stk. 4.
Lejeren skal senest 14 dage efter, at kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter
stk. 3 er kommet frem til lejeren, meddele udlejeren, at byttet ønskes gennemført. Sker det
ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår. En indhentet forhåndsgodkendelse efter stk.
3 har gyldighed i indtil 2 år efter godkendelsens datering.
Stk. 5.
Udlejeren skal modsætte sig bytte, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om
beboermaksimum og efter bytning vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf.
lov om boligforhold § 14, stk. 1.
Stk. 6.
Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved bytte af
ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal
bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den
pågældende karakter.
§ 163.
Den lejer, der ved bytning ønsker at overtage en lejlighed, der tilhører en kommune,
en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse, skal opfylde de særlige vilkår,
der gælder for overtagelse af sådanne lejligheder. Med stiftelse ligestilles en pensionskasse
el.lign., der kun genudlejer lejlighederne til sine medlemmer ved overgang til pension.
Stk. 2.
Det kan betinges, at den, der ved bytning opnår en lejlighed i en andelsboligforening,
skal indtræde som medlem af foreningen.
Stk. 3.
Bytteretten gælder uanset vedtægtsmæssige begrænsninger i beboernes bytteadgang.
Brugsrettens overgang til ægtefællen m.v.
§ 164.
Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.
Stk. 2.
Dør lejeren af en beboelseslejlighed uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden
person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles
husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet.
Stk. 3.
Dør en lejer af en lejlighed, der delvis er udlejet til andet end beboelse, og har lejeren
drevet en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning
og værdi for virksomheden, uden at efterlade sig en ægtefælle, har enhver af lejerens
livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige
grunde til at modsætte sig det. Det er dog en betingelse, at den pågældende har fornødent
kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, og ønsker selv eller
sammen med sin ægtefælle at føre forretningen videre. Indtræder den pågældende ikke som
48
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end udlejeren har foreslået
den pågældende.
Stk. 4.
I øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udlejeren som dødsboet opsige lejeforholdet
med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid
eller med længere opsigelsesfrist.
Stk. 5.
Er det lejede en plejebolig, jf. § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for
ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk.
2, i lov om almene boliger m.v., eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, og dør lejeren
uden at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand med som
anført i stk. 2, kan opsigelsen uanset stk. 4 ske med 1 måneds varsel. Indbo m.v. efter den
afdøde beboer kan opmagasineres under iagttagelse af dødsboskiftelovens § 8.
§ 165.
Hvis lejeren af en beboelseslejlighed på grund af alder eller sygdom flytter på
plejehjem, i beskyttet bolig el.lign. eller i plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov
om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april
1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., eller i en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1,
stk. 5, eller i en friplejebolig, finder § 164, stk. 1 og 2, tilsvarende anvendelse.
§ 166.
I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens
ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne
der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til
et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.
§ 167.
Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de
aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har
tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. pkt., kan der, når
særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved
dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet.
§ 166, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
§ 168.
Har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at fortsætte lejeforholdet efter
reglen i § 164, stk. 1.
Fravigelighed
§ 169.
Lejeren kan ikke give afkald på de rettigheder, der tilkommer lejeren eller andre efter
§§ 158-159, §§ 161-162 og §§ 164-168. Reglen i § 163 kan ikke fraviges ved aftale.
Kapitel 20
Opsigelse
Lejerens opsigelse
§ 170.
Lejeren kan frit opsige lejeaftalen, medmindre andet er aftalt.
Stk. 2.
Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemål om familiens bolig
eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. §
161, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
49
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Udlejerens opsigelse
§ 171.
Udlejeren kan opsige lejeforhold om:
1) Enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller
er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.
2) Beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to
beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv om ejeren anvender et
eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et
eller flere enkeltværelser til beboelse.
3) Ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden,
idet reglen dog kun gælder for ejere af ejerboliger eller ejere af andele i andelsboligforeninger,
der ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og
som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger.
4) Beboelseslejlighed, hvortil er knyttet lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende
brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lignende,
hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de
nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse.
§ 172.
Andre lejeforhold end de i § 171 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde,
jf. dog §§ 173 og 178:
1) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.
2) Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. Det samme gælder, når
udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes,
og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller
ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål,
til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.
3) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som
funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning,
at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på
tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes
af efterfølgeren.
4) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den
virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til
virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.
5) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 154, stk. 1, nr. 1-8, eller 11, jf. § 155, stk.
2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
6) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 155, stk. 1, nr. 1, og
forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
7) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra
lejeforholdet.
Stk. 2.
Vedrører lejeforholdet en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om
boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996,
50
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5,
anvist af kommunen eller amtskommunen, kan opsigelse efter stk. 1 kun ske, når lejeren
samtidig anvises en anden og passende bolig.
Begrænsninger i udlejerens opsigelsesadgang
§ 173.
I opsigelsesretten efter § 172, stk. 1, nr. 1, gælder følgende begrænsninger:
1) Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter at
bebo lejligheden.
2) Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen
skal der bl. a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og - ved opsigelse
af en lejer af en beboelseslejlighed - lejerens muligheder for at finde anden passende bolig.
3) Lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsformål, kan udlejeren ikke opsige med
henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.
4) Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet
er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Er lejeaftalen indgået den 1. januar
1980 eller senere, er det herudover et krav, at lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort
bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 172, stk. 1, nr.
1. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det tillige et krav, at udlejeren
tidligere har beboet lejligheden.
5) En lejer kan ikke opsiges, så længe lejeren er beboerrepræsentant.
6) Bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i ejendommen, skal udlejeren
samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed.
7) Såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af
èn beboelseslejlighed.
Tidsbegrænsede lejeaftaler
§ 174.
Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids
udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden,
medmindre dette er aftalt, eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.
Stk. 2.
Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den
aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter
lejeforholdet uden tidsbegrænsning.
Stk. 3.
Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for
tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
Tilbud om en anden bolig
§ 175.
Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 172, stk. 1, nr. 1, 2, 3 eller 7, skal
udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje en anden lejlighed i ejendommen, hvis
der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren
er opsagt, og lejligheden skal udlejes.
Stk. 2.
Opsiges en lejer efter § 172, stk. 1, nr. 2, skal udlejeren samtidig med opsigelsen
51
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
tilbyde lejeren at leje en lejlighed eller lokaler af samme art som det opsagte, hvis der efter
genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lejligheder eller lokaler.
Stk. 3.
Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 172, stk. 1, nr. 2, som følge af, at en
ejendom ombygges til almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger efter lov om almene
boliger m.v., finder stk. 1 og 2 alene anvendelse, hvis lejeren tilhører den personkreds, som er
berettiget efter den nævnte lov.
Stk. 4.
Hvis en lejer af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke tilhører den personkreds, som er
berettiget efter den i stk. 3 nævnte lov, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde denne
at leje en passende bolig. En bolig anses for passende, når denne opfylder betingelserne i §
44, stk. 2, 2. og 3. pkt., i lov om boligforhold.
Opsigelsesvarsler
§ 176.
Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen
før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 171, nr. 1, nævnte lejeforhold.
Stk. 2.
Ved opsigelse efter § 171 nr. 2 og 3, og § 172, stk. 1, nr. 1, har lejeren krav på et
opsigelsesvarsel på mindst 1 år til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en
helligdag.
Stk. 3.
Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at
genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning,
skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.
Formelle krav til udlejerens opsigelse
§ 177.
Udlejerens opsigelse efter § 171, nr. 2 og 3, og § 172 skal være skriftlig og indeholde
oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse efter §
172 skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Er det lejede udlejet til andet
end beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 178-
180. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.
Stk. 2.
Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er
kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved
boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde
opsigelsen.
Erhvervsbeskyttelse
§ 178.
En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af
væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan kun opsiges efter § 172, hvis opsigelsen
er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.
Stk. 2.
Ved afgørelsen efter stk. 1 skal der bl. a. tages hensyn til længden af det tidsrum, hvori
forretningen har været drevet i de lejede lokaler, værdien af kundekredsen, forretningens
nettooverskud, vægtige indvendinger mod lejerens person eller forretningsførelse, lejerens
behandling af de lejede lokaler og lejerens forbedringer af disse.
§ 179.
Opsiges en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i
ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan der gives lejeren
erstatning for opsigelsen.
52
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 2.
Ved fastsættelse af en eventuel erstatning efter stk. 1, skal boligretten ud over de i §
178, stk. 2, nævnte forhold navnlig tage hensyn til:
1) Værdiforringelsen af lejerens inventar o. lign. ved flytning,
2) lejerens flytteudgifter,
3) det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, og lejeren er gjort bekendt
hermed ved lejeaftalens indgåelse.
Stk. 3.
Lejeren skal ikke fraflytte, før lejeren har modtaget den erstatning, der er tilkendt
denne, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed
for erstatningsbeløbets betaling.
§ 180.
Vil lejeren godkende opsigelsen, men kræve erstatning efter § 179, skal lejeren
meddele udlejeren dette senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren.
Stk. 2.
Lejeren må endvidere anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i
stk. 1 nævnte frist.
§ 181.
Boligretten kan fastsætte, at hele erstatningen eller en del af denne skal tilbagebetales
til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner forretning i samme branche inden for en af retten fastsat
tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat afstand fra det tidligere
forretningslokale.
Stk. 2.
Lejeren må ikke åbne forretning i samme branche inden for den af retten fastsatte
afstand i tid og sted, før lejeren har tilbagebetalt erstatning i overensstemmelse med reglerne i
stk. 1.
Fravigelighed
§ 182.
Reglerne i §§ 172-180 kan, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved
aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren.
Stk. 2.
Lejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter § 170, stk. 2.
Kapitel 21
Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen
Hvornår kan udlejeren hæve lejeaftalen
§ 183.
Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:
1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.
2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt, og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er
ophørt hermed.
3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret
hertil efter § 54, stk. 1, nr. 3,
§ 103,
§ 127, stk. 2, og 187.
53
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.
5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens indsigelse bringer det
lejede i stand.
6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren
ikke er berettiget hertil, og trods udlejerens indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.
7) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 154, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 155, stk.
2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
8) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 155, stk. 1, nr. 1, og
forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
9) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at
have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven,
eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte
ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i
strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.
10) Når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller
anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af §§ 119, 134 a,
180, 181, 192 a, 216, 237, 244-246, § 252, stk. 1, §§ 260, 266, 276 a, 281, 288 eller § 291,
stk. 2, i straffeloven eller i medfør af § 3 i lov om euforiserende stoffer for at have besiddet
euforiserende stoffer med henblik på videreoverdragelse, og når overtrædelsen er begået inden
for 1 km fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.
11) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til
at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.
12) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer
sine pligter ved arbejdets udførelse, og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.
13) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er
påkrævet.
Stk. 2.
Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har
berigtiget restancen senest 14 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren.
Udlejerens påkrav kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag og skal
udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens
udløb. Er den i 2. pkt. nævnte hverdag en lørdag eller grundlovsdag, kan påkrav tidligst afgives
den følgende hverdag. Udløber den i 2. pkt. nævnte frist på en helligdag, en lørdag eller
grundlovsdag, udskydes udløbet af fristen til den efterfølgende hverdag. Som gebyr for påkravet
kan udlejeren kræve 287 kr. Det i 5. pkt. nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én
gang årligt, jf. § 203. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.
Stk. 3.
Vedrører lejeaftalen en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger
for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5,
stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af
kommunen eller amtskommunen, kan aftalen kun hæves efter stk. 1, når lejeren samtidig
anvises en anden og passende bolig.
Yderligere betingelser for at kunne hæve lejeaftalen
54
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
§ 184.
Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan
udlejeren ikke hæve lejeaftalen.
Stk. 2.
Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 183, nr. 1-6, nævnte forhold, hvis de er rettet,
inden udlejeren hæver lejeaftalen.
Lejerens og udlejerens pligter efter ophævelsen
§ 185.
Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden,
indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren
ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.
Stk. 2.
Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller
burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i udlejerens
krav over for lejeren.
Fravigelighed
§ 186.
Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges således, at udlejeren skal kunne ophæve
aftalen af andre grunde end de i § 183, jf. § 184, nævnte, eller at disse skal have
videregående følger for lejeren end fastsat i § 185.
Kapitel 22
Lejerens fraflytning
§ 187.
Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give
adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer
hveranden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse. Denne kan kun finde
sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.
Stk. 2.
Lejeren skal senest 8 dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser,
herunder krav efter § 188, kan sendes til.
§ 188.
Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal
aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse,
som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt
mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det
lejede i bedre stand end den, hvori denne overtog det lejede.
Stk. 2.
Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end
2 uger fra flyttesynet, jf. stk. 3, eller fra fraflytningsdagen for lejemål, der ikke er omfattet af
pligten i stk. 3. Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, jf. stk.
4, er lejeren uvedkommende. 1. og 2. pkt. gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes
ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller lejeren har handlet svigagtigt.
Stk. 3.
Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden,
senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den
fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejeren og
lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.
55
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 4.
Udlejeren skal i forbindelse med synet, jf. stk. 3, udarbejde en fraflytningsrapport.
Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet,
såfremt lejeren ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.
Stk. 5.
Ved overtrædelse af stk. 3 og 4 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk.
1.
§ 189.
Forbedringer, som lejeren har foretaget, må kun fjernes, når lejeren bringer det lejede
i den stand, hvori denne overtog det.
Stk. 2.
Har lejeren med udlejerens samtykke efter § 142 foretaget ændringer af det lejede,
kan udlejeren kun kræve reetablering, når udlejeren har taget forbehold herom, da denne
meddelte samtykket.
Stk. 3.
Har lejeren iværksat forbedringsarbejder mv. mod godtgørelse ved fraflytning, jf. §
146, stk. 1, samt § 63, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og er disse ikke
tilendebragt, kan udlejeren enten kræve arbejderne færdiggjort eller eventuelt kræve
reetablering.
Fravigelighed
§ 190.
Reglerne i § 188, stk. 1, 3. pkt., stk. 2, 1. pkt., hvor der i henhold til § 188, stk. 3, er
pligt til at afholde flyttesyn, og stk. 3-5, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Huslejenævnets kompetence
§ 191.
Huslejenævnet træffer afgørelser i tvister om reglerne i §§ 188-190.
Kapitel 23
Beboerrepræsentation
§ 192.
Formålet med ordningen med beboerrepræsentation er at give lejerne mulighed for at
vælge repræsentanter, som kan varetage lejernes interesser i forholdet til udlejeren og være
forhandlingspart over for udlejeren. Som et led heri er det et væsentligt formål med ordningen,
at den medvirker til at sikre det bedst mulige grundlag for samarbejdet imellem lejerne og
udlejeren i den enkelte ejendom. Med henblik på at sikre et godt og konstruktivt samarbejde om
forhold af fælles interesse i ejendommen, skal udlejeren og beboerrepræsentanterne derfor
bestræbe sig på at sikre et højt gensidigt informationsniveau om dispositioner vedrørende
ejendommen. Udlejeren bør for at fremme samarbejdet inddrage beboerrepræsentanterne i alle
spørgsmål, der er af væsentlig betydning for lejerne i ejendommen. Beboerrepræsentanterne
kan
1) få oplysning om, hvem der ejer ejendommen, og hvem der administrerer den,
2) drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejeren,
3) blive holdt orienteret, når der foretages genudlejning af lejligheder i ejendommen, og
4) blive holdt orienteret om udlejerens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer.
§ 193.
I ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder har lejerne ret til at vælge
beboerrepræsentanter.
56
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 2.
Ved oprettelsen af beboerrepræsentation i en ejendom skal mindst 50 pct. af de på et
beboermøde fremmødte lejere vælge beboerrepræsentanter. Er der ikke 50 pct. af lejerne til
stede på beboermødet, skal en beslutning om at oprette beboerrepræsentation bekræftes ved
en efterfølgende urafstemning blandt samtlige lejere. Der skal vælges 3 beboerrepræsentanter.
I ejendomme med mindre end 13 lejligheder nedsættes antallet til 1.
Stk. 3.
I ejendomme med mindre end 6 og mere end 2 udlejede beboelseslejligheder har et
flertal af lejerne samme beføjelser som beboerrepræsentationen i andre ejendomme. Der skal
vælges en talsmand til at repræsentere lejerne over for udlejerne. Talsmanden skal handle i
overensstemmelse med lejerflertallets beslutninger.
Stk. 4.
Er der oprettet beboerrepræsentation i en ejendom, fortsætter den, indtil den besluttes
ophævet, jf. dog stk. 5 og 6. En beslutning om at ophæve beboerrepræsentationen skal drøftes
efter reglerne i stk. 2.
Stk. 5.
Såfremt det ikke med sikkerhed kan konstateres, hvorvidt der stadig er
beboerrepræsentation i ejendommen, herunder om de valgte beboerrepræsentanter stadig
bebor ejendommen, kan udlejeren anmode samtlige beboelseslejere om inden en vis frist
skriftligt at oplyse, hvem der er beboerrepræsentanter. Svarfristen skal være mindst 6 uger,
dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned. Hvis udlejeren ved
svarfristens udløb ikke har modtaget den udbedte oplysning, anses beboerrepræsentationen for
bortfaldet.
Stk. 6.
Beboerrepræsentationen bortfalder, såfremt der ikke har været afholdt beboermøde med
valg af beboerrepræsentanter i 2 år.
Stk. 7.
Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet
bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, kan
der oprettes beboerrepræsentation, når ejendommene i alt har mindst 6 beboelseslejligheder.
Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. I
sådanne ejendomme skal beboerrepræsentationen omfatte samtlige ejendomme.
Stk. 8.
I en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, gælder reglerne om beboerrepræsentation
for lejere, hvis udlejeren ejer mindst 6 beboelseslejligheder i ejerforeningen.
Stk. 9.
I en ejendom, der ejes af en andelsboligforening, gælder reglerne
beboerrepræsentation, hvis mindst 6 beboelseslejligheder ikke bebos af andelshavere.
om
Stk. 10.
Boligministeren fastsætter nærmere regler om afholdelse af beboermøde og valg af
beboerrepræsentanter samt om afholdelse af udgifter i forbindelse med beboerrepræsentation.
§ 194.
Er der valgt beboerrepræsentanter, kan et beboermøde vedtage en husorden. Den skal
være gældende, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig dette.
Stk. 2.
I ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og i ejendomme, der ejes af
andelsboligforeninger, skal samtlige beboere indkaldes til det beboermøde, der træffer afgørelse
om husordenen. For hver beboelseslejlighed kan afgives en stemme.
§ 195.
Udlejeren skal inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele beboerrepræsen-
tationen, når der træffes afgørelser om boliglejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist
medhold og ikke angår husordenssager i den eller de ejendomme, som beboerrepræsentationen
vedrører. I ejendomme, hvor der ikke findes en beboerrepræsentation, skal udlejeren inden for
2 uger fra den endelige afgørelse meddele samtlige lejere, når der træffes afgørelser om
lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i
ejendommen.
57
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Stk. 2.
Meddelelsen skal gives skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens
resultat. Meddelelsen skal tillige indeholde kopi af den trufne afgørelse. Indeholder meddelelsen
ikke disse oplysninger, er den ugyldig. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt,
herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet
lejeren meddelelse herom.
Stk. 3.
Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre
højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
Stk. 4.
Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i
straffelovens 5. kapitel.
Fravigelighed
§ 196.
Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Kapitel 24
Tilbudspligt
§ 197.
I ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal udlejeren tilbyde lejerne
ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.
Stk. 2.
Reglerne om tilbudspligt finder anvendelse på ejendomme, der udelukkende anvendes
til beboelse, og som indeholder mindst 6 beboelseslejligheder. Reglerne finder endvidere
anvendelse på andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.
Stk. 3.
Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i
ejerlejligheder. Dette gælder dog ikke den ejerlejlighed, som efter § 20, stk. 1, 3. pkt., i lov
om ejerlejligheder indeholder boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den
oprindelige ejendom.
Stk. 4.
Reglerne om tilbudspligt anvendes ved overdragelse af ejendomme omfattet af lov om
leje af almene boliger, hvis ejendommen efter overdragelsen ikke er omfattet af samme lov.
Dette gælder dog ikke for ejendomme, som er beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a,
stk. 1, i lov om almene boliger m.v.
Stk. 5.
Tilbudspligten efter stk. 1 og 2 opretholdes, selv om ejeren foretager udstykning,
matrikulering eller arealoverførsel efter lov om udstykning og anden registrering i matriklen.
Øvrige rettigheder
§ 198.
Tilbudspligten respekterer private forkøbsrettigheder og køberettigheder, der er
tinglyst før 3. maj 1979, men går i øvrigt forud for andre rettigheder over ejendommen,
uanset hvornår de er stiftet.
Aktivering af tilbudspligt
§ 199.
Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave,
fusion, spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier
58
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
og anparter i aktie-og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen herved opnår
majoritet af stemmer i selskabet.
Stk. 2.
Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse,
1) når erhververen er staten eller en kommune,
2) når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med
ejeren i op- eller nedadstigende linje eller i hans sidelinje så nær som søskende eller disses
børn,
3) når erhververen er en hidtidig medejer,
4) når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person, eller
5) når ejendommen inden for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening, et
boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab.
Opfyldelse af tilbudspligt
§ 200.
Tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over for samtlige lejere af beboelseslejligheder
fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve
ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå
ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en
andelsboligforening. Acceptfristen skal være mindst 10 uger, dog således at der ved beregning
af fristen ses bort fra juli måned.
Stk. 2.
I tilfælde af påtænkt salg skal tilbuddet ledsages af dokumentation for, at ejeren ved
salget kan opnå de tilbudte vilkår. I tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave, fusion,
spaltning eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal der til afgørelse af, om
købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som
udlejningsejendom, optages syn og skøn efter reglerne herom i retsplejelovens § 343.
Stk. 3.
Ved overdragelse af aktier og anparter, hvor tilbudspligten efter § 199, stk. 1, 2. pkt.,
gælder, skal der ligeledes optages syn og skøn, jf. stk. 2. Dette gælder dog ikke ved
overdragelse af aktier og anparter i selskaber, som ikke ejer andre aktiver, end den
tilbudspligtige ejendom.
Stk. 4.
Senest samtidig med tilbuddet skal ejeren give sædvanlige oplysninger om
ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige
konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det
tidspunkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt.,
kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når
udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.
Stk. 5.
Ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis foreningen ikke på anfordring
dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling.
Stk. 6.
Bliver ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendommen videreoverdrages til andre ved
salg på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til
tinglysning senest 1 år efter tilbuddet til lejerne.
Tinglysning
59
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
§ 201.
Justitsministeren fastsætter regler om tinglysning af dokumenter om overdragelse af
en ejendom, hvorpå der er tilbudspligt.
Fravigelighed
§ 202.
Reglerne i §§ 197-201 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Kapitel 25
Regulering af beløb og beløbsgrænser
§ 203.
De i
§ 19, stk. 2, § 23
stk. 4, § 118, stk. 1, § 106, stk. 1, § 107, stk. 1,
§ 132,
stk. 1,
§ 139, § 146,
stk. 5,
§ 183,
stk. 2, nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én
gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode
sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til
nærmeste hele kronebeløb.
Stk. 2.
De i
§ 120,
stk. 1,
§ 121,
stk. 1 og 2, samt § 125, stk. 2, nævnte beløb reguleres én
gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode
sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til
nærmeste hele kronebeløb.
Kapitel 26
Ikrafttræden m.v.
§ 204.
Loven træder i kraft den 1. januar 2022.
Stk. 2.
Lov nr. 237 af 8. juni 1979 om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september
2019, ophæves.
Stk. 3.
Lov nr. 238 af 8. juni 1979 om midlertidig regulering af boligforholdene, jf.
lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, ophæves.
Stk. 4.
Reglerne i § 4, stk. 6, i lov nr. 419 af 1. juni 1994, § 5, stk. 3, i lov nr. 1090 af 17.
december 2002, § 7, stk. 3, i lov nr. 488 af 9. juni 2004 § 5, stk. 3, i lov nr. 310 af 30. marts
2015, § 4, stk. 2, i lov nr. 643 af 8. juni 2016 § 58, stk. 6, i tidligere gældende lov om leje, jf.
lbk. 927 af 4. september 2019, § 3, stk. 2 og 3, i lov nr. 817 af 9. juni 2020 samt § 3, stk. 2
og 3, i lov nr. 818 af 9. juni 2020 finder fortsat anvendelse.
§ 205.
Boligministeren kan bemyndige en under ministeriet oprettet styrelse til at udøve de
beføjelser, der i denne lov er tillagt ministeren.
Stk. 2.
Boligministeren kan fastsætte regler om adgangen til at påklage afgørelser, der er
truffet i henhold til bemyndigelse efter stk. 1, herunder at afgørelsen ikke skal kunne
indbringes for ministeren.
60
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
§ 206.
Boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og
erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.
§ 207.
Såfremt den andel af lejen, der efter tidligere gældende regler afsættes til
vedligeholdelse og opretning, er større end de beløb, der er fastsat i §§ 118 og 120,
opretholdes den højere afsætning, indtil de lejeforhøjelser, der måtte gennemføres i medfør af
lejelovens § 23, §§ 128-131 og §§ 143-144, overstiger de hidtidige hensættelsesbeløb.
Stk. 2. Såfremt den andel af lejen, der efter tidligere gældende regler afsættes til
vedligeholdelse og opretning, er mindre end de beløb, der er fastsat i §§ 118 og 120,
bibeholdes den lavere afsætning uanset lovændringen, indtil der gennemføres lejeforhøjelse i
medfør af lovens § 23, §§ 128-131 og §§ 143-144.
§ 208.
Kommunalbestyrelsen kan i fjerde kvartal 2021 træffe beslutning efter § 4, stk. 2, med
virkning fra lovens ikrafttræden.
Stk. 2.
Har en kommunalbestyrelse inden udgangen af 2021 truffet beslutning som omhandlet
i § 1 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4.
september 2019, bevarer beslutningen sin gyldighed, som om den var truffet i medfør af § 4,
stk. 2, i nærværende lov.
§ 209.
Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.
61
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
Indholdsfortegnelse
1.
Indledning og baggrund
1.1
1.2
Baggrund for lovforslaget
Strukturen i den foreslåede lov
2.
Lovforslagets hovedpunkter
2.1.
2.1.1.
2.1.1.1.
2.1.1.2.
2.1.1.3.
2.1.1.4.
2.1.1.5.
2.1.2.
Anvendelsesområde og definitioner
Gældende ret
Anvendelsesområde
Regulerede kommuner
Huslejeregulering mv. i regulerede kommuner
Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner
Ejendomsbegrebet og fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.1.2.1.
2.1.2.2.
2.1.2.3.
2.1.2.4.
2.1.2.5.
2.2.
2.2.1.
2.2.1.1.
2.2.1.2.
2.2.1.3.
2.2.1.4.
2.2.1.5.
2.2.1.6.
2.2.1.7.
Anvendelsesområde
Regulerede kommuner
Huslejeregulering mv. i regulerede kommuner
Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner
Ejendomsbegreber og fravigelighed
Lejeaftalen
Gældende ret
Lejeaftalens udformning og indhold
Digital kommunikation
Blanketter
Dusør
Beskyttelse af lejerens rettigheder
Fravigelighed
Bemyndigelsesbestemmelse om fastsættelse af regler om
udarbejdelse af autoriserede standardblanketter
2.2.2.
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.2.2.1.
Lejeaftalens udformning og indhold
62
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.2.2.2.
2.2.2.3.
2.2.2.4.
2.2.2.5.
2.2.2.6.
2.2.2.7.
Digital kommunikation
Blanketter
Dusør
Beskyttelse af lejerens rettigheder
Fravigelighed
Bemyndigelsesbestemmelse om fastsættelse af regler om
udarbejdelse af autoriserede standardblanketter
2.3.
2.3.1.
2.3.1.1.
2.3.1.2.
2.3.1.3.
2.3.1.4.
2.3.1.5.
2.3.1.6.
2.3.1.7.
2.3.1.8.
2.3.1.9.
2.3.1.10.
2.3.1.11.
2.3.1.12.
2.3.1.13.
2.3.1.14.
2.3.1.15.
2.3.2.
Omkostningsbestemt husleje
Gældende ret
Huslejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse
Lejeforhøjelse
Driftsudgifter i det omkostningsbestemte huslejebudget
Afkast i det omkostningsbestemte lejebudget
Lejeregulering efter nettoprisindeks
Fordeling af lejeforhøjelse på lejlighederne
Fordeling af budgetudgifter i blandede ejendomme
Varsling af lejeforhøjelse
Lejeforhøjelse ved forhøjet afsætning til vedligeholdelse
Huslejeregulering for mindre ejendomme
Huslejeregulering og opsigelsesbeskyttelse for enkeltværelser
Huslejenævnets kompetence
Straf
Tilbagebetaling af for meget betalt husleje mv.
Fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.3.2.1.
2.3.2.2.
2.3.2.3.
2.3.2.4.
2.3.2.5.
2.3.2.6.
2.3.2.7.
2.3.2.8.
2.3.2.9.
2.3.2.10.
2.3.2.11.
Huslejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse
Lejeforhøjelse
Driftsudgifter i det omkostningsbestemte huslejebudget
Afkast i det omkostningsbestemte lejebudget
Lejeregulering efter nettoprisindeks
Fordeling af lejeforhøjelse på lejlighederne
Fordeling af budgetudgifter i blandede ejendomme
Varsling af lejeforhøjelse
Lejeforhøjelse ved forhøjet afsætning til vedligeholdelse
Huslejeregulering i mindre ejendomme
Huslejeregulering og opsigelsesbeskyttelse for enkeltværelser
63
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.3.2.12.
2.3.2.13.
2.3.2.14.
2.3.2.15.
2.4.
2.4.1.
2.4.1.1.
2.4.1.2.
2.4.1.3.
2.4.1.4.
2.4.1.5.
2.4.1.6.
2.4.1.7.
2.4.1.8.
2.4.1.9.
2.4.1.10.
2.4.1.11.
2.4.1.12.
2.4.2.
Huslejenævnets kompetence
Straf
Tilbagebetaling af for meget betalt husleje mv.
Fravigelighed
Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi
Gældende ret
Det lejedes værdi
Lejeforhøjelse i private lejeboliger
Lejeforhøjelse i ustøttede private plejeboliger
Varsling
Lejenedsættelse
Lejeforhøjelse for øgede ejendomsskatter m.v.
Lejenedsættelse ved faldende udgifter til ejendomsskatter m.v.
Lejefastsættelse i indeksfinansierede ejendomme
Lejefastsættelse i realrenteafgiftsfritagede ejendomme
Undtagelse fra det lejedes værdi
Huslejenævnets kompetence
Reglernes fravigelighed
Transport-og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.4.2.1.
2.4.2.2.
2.4.2.3.
2.4.2.4.
2.4.2.5.
2.4.2.6.
2.4.2.7.
2.4.2.8.
2.4.2.9.
2.4.2.10.
2.5.
2.5.1.
2.5.1.1.
2.5.1.2.
Lejeforhøjelse i private lejeboliger
Lejeforhøjelse i ustøttede private plejeboliger
Varsling
Lejenedsættelse
Lejeforhøjelse for øgede ejendomsskater m.v.
Lejenedsættelse for faldende udgifter til ejendomsskatter m.v.
Lejefastsættelse i indeksfinansierede ejendomme
Lejefastsættelse i realrenteafgiftsfritagede ejendomme
Undtagelse fra det lejedes værdi
Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Fri leje
Gældende ret
Aftalt fri leje
Huslejenævnets kompetence of fravigelighed af bestemmelserne i
kapitel 5
2.5.2.
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
64
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.5.2.1.
2.5.2.2.
2.6.
2.6.1.
2.6.1.1.
2.6.1.2.
2.6.1.3.
2.6.1.4.
2.6.1.5.
2.6.2.
2.6.2.1.
2.6.2.2.
2.6.2.3.
2.6.2.4.
2.6.2.5.
2.7.
2.7.1.
2.7.1.1.
2.7.1.2.
2.7.1.3.
2.7.1.4.
2.7.1.5.
2.7.1.6.
2.7.1.7.
2.7.1.8.
2.7.1.9.
2.7.2.
Aftalt fri leje
Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Betaling af leje
Gældende ret
Betalingssted og betalingstidspunkt
Depositum og forudbetalt husleje
Regulering af depositum og forudbetalt leje
Strafbestemmelse
Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den forslåede ordning
Betalingssted og betalingstidspunkt
Depositum og forudbetalt leje
Regulering af depositum og forudbetalt leje
Strafbestemmelse
Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Betaling for varme, vand, køling og el m.v.
Gældende ret
Udgifter til varme og opvarmning af vand
Udgifter til køling
Udgifter til koldt vand
Udgifter til el og gas
A conto-betaling af forbrugsudgifter
Forbrugsregnskaber
Bemyndigelser m.v.
Huslejenævnets kompetence
Fravigelse
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.7.2.1.
2.7.2.2.
2.7.2.3.
2.7.2.4.
2.7.2.5.
2.7.2.6.
2.7.2.7.
2.7.2.8.
2.7.2.9.
Udgifter til varme og opvarmning af vand
Udgifter til køling
Udgifter til koldt vand
Udgifter til el og gas
A conto-betaling af forbrugsudgifter
Forbrugsregnskaber
Bemyndigelser m.v.
Huslejenævnets kompetence
Fravigelse
65
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.8.
Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske
kommunikationstjenester m.v.
2.8.1.
2.8.1.1.
2.8.1.2.
2.8.1.3.
2.8.1.4.
2.8.2.
Gældende ret
Lejerens betaling til fællesantenne m.v.
Betaling ved fravalg af programforsyning m.v.
Udlejerens og lejerens mulighed for at opsige leveringsaftale
Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.8.2.1.
Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske
kommunikationstjenester m.v.
2.8.2.2.
2.8.2.3.
2.8.2.4.
2.9.
2.9.1.
2.9.1.1.
2.9.1.2.
2.9.1.3.
2.9.1.4.
2.9.1.5.
2.9.2.
Betaling ved fravalg af programforsyning m.v.
Udlejerens og lejerens mulighed for at opsige leveringsaftale
Huslejenævnets kompetence og reglerne fravigelighed
Lejerens indflytning
Gældende ret
Det lejedes stand på overtagelsestidspunktet
Indflytningssyn og
–rapport
Mangler på overtagelsestidspunktet
Huslejenævnets kompetence
Fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.9.2.1.
2.9.2.2.
2.9.2.3.
2.9.2.4.
2.9.2.5.
2.10.
2.10.1.
2.10.1.1.
2.10.1.2.
2.10.1.3.
2.10.1.4.
2.10.2.
Det lejedes stand på overtagelsestidspunktet
Indflytningssyn og
–rapport
Mangler på overtagelsestidspunktet
Huslejenævnets kompetence
Fravigelighed
Mangler ved boligen
Gældende ret
Forsinkelse
Fysiske mangler ved det lejede
Retlige mangler
Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.10.2.1.
Forsinkelse
66
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.10.2.2.
2.10.2.3.
2.10.2.4.
2.11.
2.11.1.
2.11.1.1.
2.11.1.2.
2.11.1.3.
2.11.2.
Fysiske mangler
Retlige mangler
Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Varsling af iværksættelse af arbejder
Gældende ret
Udlejerens adgang til det lejede
Arbejdernes udførelse
Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.11.2.1.
2.11.2.2.
2.11.2.3.
2.12.
2.12.1.
2.12.1.1.
2.12.1.2.
2.12.1.3.
2.12.1.4.
2.12.2.
Udlejerens adgang til det lejede
Arbejdernes udførelse
Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Vedligeholdelse
Gældende ret
Vedligeholdelsesbegreberne og parternes vedligeholdelsespligt
Vedligeholdelsesplan
Huslejenævnets kompetence
Fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.12.2.1.
2.12.2.2.
2.12.2.3.
2.12.2.4.
2.13.
2.13.1.
2.13.1.1.
2.13.1.2.
2.13.1.3.
2.13.1.4.
2.13.1.5.
2.13.2.
Vedligeholdelsesbegreberne og parternes vedligeholdelsespligt
Vedligeholdelsesplan
Huslejenævnets kompetence
Fravigelighed
Hensættelser til vedligeholdelse
Gældende ret
Indvendig vedligeholdelseskonto
Udvendige vedligeholdelseskonti
Fradrag og udbetaling fra udvendige vedligeholdelseskonti
Fritagelse for afsætning efter § 121
Huslejenævnets kompetence og fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.13.2.1.
2.13.2.2.
2.13.2.3.
Indvendig vedligeholdelseskonto
Udvendige vedligeholdelseskonti
Fradrag og udbetaling fra udvendige vedligeholdelseskonti
67
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
3.13.2.4.
2.13.2.5.
2.14.
2.14.1.
2.14.1.1.
2.14.1.2.
2.14.1.3.
2.14.1.4.
2.14.1.5.
2.14.1.6.
2.17.1.7.
2.14.2.
Fritagelse for afsætning efter § 121
Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Udlejerens forbedringer
Gældende ret
Udlejerens ændringer af ejendommen og det lejede
Forbedringer og lejeforhøjelser
Varsling m.v.
Forhåndsgodkendelse
Huslejenævnets kompetence
Sanktioner i regulerede ejendomme
Fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.14.2.1.
2.14.2.2.
2.14.2.3.
2.14.2.4.
2.14.2.5.
2.14.2.6.
2.14.2.7.
2.15.
2.15.1.
2.15.1.1.
2.15.1.2.
2.15.1.3.
2.15.1.4.
2.15.2.
Udlejerens ændringer af ejendommen og det lejede
Forbedringer og lejeforhøjelser
Varsling m.v.
Forhåndsgodkendelse
Huslejenævnets kompetence
Sanktioner i regulerede ejendomme
Fravigelighed
Aftalte forbedringer
Gældende ret
Individuelt aftalte forbedringer
Beboerrepræsentanters tiltrædelse af forbedringer
Huslejenævnets kompetence
Fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.15.2.1.
2.15.2.2.
2.15.2.3.
2.15.2.4.
2.16.
Individuelt aftalte forbedringer
Beboerrepræsentanternes tiltrædelse af forbedringer
Huslejenævnets kompetence
Fravigelighed
Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det
lejede
2.16.1.
2.16.1.1.
2.16.1.2.
Gældende ret
Lejerens installationsret
Lejerens råderet
68
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.16.1.3.
Lejerens adgang til at forlange energibesparende foranstaltninger
gennemført
2.16.1.4.
2.16.1.5.
2.16.2.
Huslejenævnets kompetence
Fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.16.2.1.
2.16.2.2.
2.16.2.3.
Lejerens installationsret
Lejerens råderet
Lejerens adgang til at forlange energibesparende foranstaltninger
gennemført
2.16.2.4.
2.16.2.5.
2.17.
2.17.1.
2.17.1.1.
2.17.1.2.
2.17.1.3.
2.17.2.
Huslejenævnets kompetence
Reglernes fravigelighed
Lejerens brug af det lejede
Gældende ret
Lejerens forsvarlige brug af det lejede
Pligt til at sikre god skik og orden i ejendommen
Reglernes fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.17.2.1.
2.17.2.2.
2.7.2.3.
2.18.
2.18.1.
2.18.1.1.
2.18.1.2.
2.18.1.3.
2.18.2.
Lejerens forsvarlige brug af det lejede
Pligt til at sikre god skik og orden i ejendommen
Reglernes fravigelighed
God skik og orden i ejendommen
Gældende ret
Lejerens tilsidesættelse af god skik og orden
Retsfølger ved tilsidesættelse af god skik og orden
Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.18.2.1.
2.18.2.2.
2.18.2.3.
2.19.
2.19.1.
2.19.1.1.
2.19.1.2.
2.19.1.3.
Lejerens tilsidesættelse af god skik og orden
Retsfølger ved tilsidesættelse af god skik og orden
Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Brugsrettens overgang
Gældende ret
Fremleje
Bytteret
Brugsrettens overgang til ægtefællen m.v.
69
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.19.1.4.
2.19.2.
Fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.19.2.1.
2.19.2.2.
2.19.2.3.
2.19.2.4.
2.20.
2.20.1.
2.20.1.1.
2.20.1.2.
2.20.1.3.
2.20.1.4.
2.20.1.5.
2.20.1.6.
2.20.1.7.
2.20.1.8.
2.20.1.9.
2.20.2.
Fremleje
Bytteret
Brugsrettens overgang til ægtefællen m.v.
Fravigelighed
Opsigelse
Gældende ret
Lejerens opsigelse
Udlejerens opsigelse
Begrænsninger i udlejerens opsigelsesadgang
Tidsbegrænsede lejeaftaler
Tilbud om en anden bolig
Opsigelsesvarsler
Formelle krav til udlejerens opsigelse
Erhvervsbeskyttelse
Reglernes fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.20.2.1.
2.20.2.2.
2.20.2.3.
2.20.2.4.
2.20.2.5.
2.20.2.6.
2.20.2.7.
2.20.2.8.
2.20.2.9.
2.21.
2.21.1.
2.21.1.1.
2.21.1.2.
2.21.1.3.
2.21.1.4.
2.21.2.
Lejerens opsigelse
Udlejerens opsigelse
Begrænsninger i udlejerens opsigelsesadgang
Tidsbegrænsede lejeaftaler
Tilbud om en anden bolig
Opsigelsesvarsler
Formelle krav til udlejerens opsigelse
Erhvervsbeskyttelse
Fravigelighed
Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen
Gældende ret
Hvornår kan udlejeren hæve aftalen
Yderligere betingelser for at kunne hæve lejeaftalen
Lejerens og udlejerens pligter efter ophævelsen
Fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
70
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.21.2.1.
2.21.2.2.
2.21.2.3.
2.21.2.4.
2.22.
2.22.1.
2.22.1.1.
2.22.1.2.
2.22.1.3.
2.22.2.
Hvornår kan udlejeren hæve aftalen
Yderligere betingelser for at kunne hæve lejeaftalen
Lejerens og udlejerens pligter efter ophævelsen
Fravigelighed
Lejerens fraflytning
Gældende ret
Lejerens fraflytning
Fravigelighed
Huslejenævnets kompetence
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.22.2.1.
2.22.2.2.
2.23.
2.23.1.
2.23.1.1.
2.23.1.2.
2.23.2.
Lejerens fraflytning
Fravigelighed
Beboerrepræsentation
Gældende ret
Beboerrepræsentation
Fravigelighed
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.23.2.1.
2.23.2.2.
2.24.
2.24.1.
2.24.2.
Beboerrepræsentation
Fravigelighed
Tilbudspligt
Gældende ret
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.25.
2.25.1.
2.25.2.
Regulering af beløb og beløbsgrænser
Gældende ret
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2.26.
2.26.1.
2.26.2.
Ikrafttræden m.v.
Gældende ret
Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
3.
4.
5.
6.
Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige
Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
Administrative konsekvenser for borgerne
Klima- og miljømæssige konsekvenser
71
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
7.
8.
9.
Forholdet til EU-retten
Hørte myndigheder og organisationer m.v.
Sammenfattende skema
1.Indledning og baggrund
1.1.
Baggrund for lovforslaget
Den 11. juni 2014 indgik den daværende regering (Socialdemokraterne og Radikale Venstre),
Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten et forlig om forenkling og
modernisering af lejelovgivningen m.v.
Baggrunden for forliget var, at man fandt lejelovgivningen kompliceret og præget af mange års
løbende justeringer og tilføjelser. Det har derfor
–
både politisk og blandt brugerne
–
været et
ønske at forenkle lovgivningen.
Forliget omfatter overordnet et to-faset forløb for forenkling og modernisering af
lejelovgivningen.
Første fase indebar en ændring af lejeloven og boligreguleringsloven på et bredt udsnit af
områder. Ændringerne bestod i en bred vifte af konkrete forslag, der ifølge forligsteksten
samlet set ikke forrykker den retlige og økonomiske grænse mellem udlejere og lejere. Denne
fase af forliget er blevet udmøntet ved lov nr. 310 af 30. marts 2015 om forenkling og
modernisering af lejelovgivningen.
Anden fase omfatter en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven.
Det fremgik endvidere af forliget af 11. juni 2014, at der to år efter den i 2015 gennemførte
forenkling og modernisering af lejelovgivningen skulle foretages en evaluering af disse
lovændringer. Evalueringen havde til formål at belyse, om den gennemførte forenkling og
modernisering har haft den tilsigtede effekt. Det fremgik af forligsaftalen, hvilke temaer der
skulle være genstand for evalueringen. Det fremgik endelig af forliget, at de ændringsbehov,
der måtte fremgå af evalueringen, og som der er enighed om mellem forligsparterne, skal
indarbejdes i sammenskrivningen af de to love.
Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen gennemførte i 2017 en evaluering af lovændringerne fra
2015. Konklusionen af evalueringen var, at der ikke i forbindelse med denne blev afdækket
forhold, som indikerer behov for lovændringer eller andre initiativer.
På den baggrund og med henblik på at udmønte det i forligsaftalen anførte om en
sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven er udarbejdet to forslag til nye love.
Det ene lovforslag omhandler nærværende udkast til en ny lov om leje (lejeloven) og det
andet udkast til en ny lov med titlen lov om boligforhold. De to lovforslag fremsættes
sideløbende.
Den ene lov, lejeloven, indeholder udelukkende regler vedrørende det direkte lejeforhold, så
lejerne og udlejerne i modsætning til i dag kan nøjes med at orientere sig i denne lov. Den
anden lov har karakter af en offentligretlig lov, der blandt andet regulerer bopælspligt,
huslejenævnenes virksomhed, tvangsadministration og en række øvrige forhold af
offentligretlig karakter. I denne lov indarbejdes, ud over bestemmelser fra den gældende
lejelov og boligreguleringslov, også reglerne i lov om kommunal anvisningsret, jf.
lovbekendtgørelse nr. 1045 af 6. november 2009, og lov om tvungen administration af
72
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
udlejningsejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 226 af 9. marts 2016, og senere ændringer til
disse love.
Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der
er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk
sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og
boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte
indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på
områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og
boligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget
begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er
fremhævet i lovforslagets bemærkninger.
1.2.
Strukturen i den foreslåede lov
Lovforslaget indeholder en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven for så vidt
angår de bestemmelser, som vedrører det direkte lejeforhold. Der ændres ikke i anvendelsen
af reglerne. Der sondres således fortsat mellem regulerede og uregulerede kommuner,
herunder i forhold til reglerne om lejefastsættelse og lejeregulering. I de regulerede kommuner
videreføres reglerne om omkostningsbestemt husleje som hovedreglen, mens reglerne om det
lejedes værdi videreføres som hovedreglen i de uregulerede kommuner.
Formålet med denne nye systematik er at opnå den forenkling, som ligger i, at brugeren
fremover kan finde det samlede regelsæt, som gælder i forholdet mellem lejeren og udlejeren,
i én lov. Tilsvarende og som led i denne systematik er der foretaget en udskillelse af
offentligretlige regler på området. De vil fremover indgå i en ny lov om boligforhold. I denne
lov vil blandt andet indgå reglerne om benyttelse af boliger, reguleringen af huslejenævn og
boligretten.
Formålet med sammenskrivningen af regler i lejeloven og boligreguleringsloven har været at
forenkle lovgivningen. Lovforslaget indeholder derfor som udgangspunkt en videreførelse af de
hidtil gældende regler. Der er som udgangspunkt kun foreslået sproglige og redaktionelle
ændringer i lovforslaget. Der er dog foreslået nogle få indholdsmæssige ændringer, som
udspringer af sammenskrivningen, men som ikke vurderes at få nævneværdig betydning i
praksis. Det er udtrykkelig nævnt i lovforslaget, om den enkelte bestemmelse foreslås
indholdsmæssigt ændret.
Lovforslaget er opbygget således, at det afspejler et lejeforholds forløb. Det vil sige, at
opbygningen afspejler, at der først indgås en lejeaftale og aftales en leje og andre betalinger.
Dernæst kommer regler, som regulerer forholdet mellem parterne under lejeforholdets
beståen og endelig regler om lejeforholdets ophør.
Af øvrige strukturelle ændringer i lovforslaget i forhold til gældende regler kan nævnes:
-
Reglerne om huslejenævnets kompetence foreslås flyttet fra den gældende lejelovs
kapitel XVIII om huslejenævn og boligret til de enkelte kapitler i loven. Dette bidrager
til at gøre det mere overskueligt for brugerne af loven, i hvilke tilfælde og i hvilket
omfang, huslejenævnet har kompetence til at træffe afgørelse i de enkelte spørgsmål.
De fleste kapitler i gældende lejelov afsluttes med en bestemmelse om, hvorvidt
reglerne i kapitlet kan fraviges ved aftale. Det er tilstræbt at indsætte en sådan
bestemmelse i alle lovens kapitler.
I lejelovgivningen er angivet en række beløb og beløbsgrænser, som i gældende
lejelovgivning er opgjort i mange forskellige niveauer, herunder i 2009-niveau, 2014-
niveau osv. I alle disse bestemmelser er endvidere redegjort for, hvordan beløbet eller
-
-
73
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
beløbsgrænsen kan eller skal reguleres én gang om året efter nettoprisindeks. Alle de
nævnte beløb og beløbsgrænser foreslås opgjort til 2021-niveau, og der foreslås indsat
et særskilt kapitel i loven, som omfatter de nærmere regler om reguleringen af
beløbene, således at dette ikke skal gengives i hver eneste af de omhandlede
bestemmelser.
Lovforslaget indeholder i lighed med den gældende lov en række bemyndigelser til, at
boligministeren i bekendtgørelse fastsætter regler om den nærmere indholdsmæssige
regulering på et område. Intentionen bag og de nærmere rammer for brugen af
bemyndigelserne er beskrevet nærmere i bemærkningerne til de enkelte bestemmelser. Det er
hensigten, at der i forlængelse af lovforslagets vedtagelse udstedes nye bekendtgørelser i det
omfang, lovforslaget rejser behov for dette.
2. Lovforslagets hovedpunkter
2.1. Anvendelsesområde og definitioner
2.1.1. Gældende ret
2.1.1.1. Anvendelsesområde
Den gældende lejelovs §§ 1, 2 og 3 fastslår overordnet lovens anvendelsesområde.
Bestemmelserne gælder tillige for anvendelsesområdet for boligreguleringslovens regler om
huslejeregulering.
Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 1, gælder loven for leje af hus eller husrum, uanset om
lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).
Loven omfatter også fremlejeforhold. Bestemmelsen indebærer, at loven omfatter lejeforhold
om lokaliteter til beboelse. Det gælder uanset, om lejeren er en person eller en virksomhed.
Loven omfatter derved lejeforhold, hvor lejeren er en virksomhed, som videreudlejer
(fremlejer) boligen til beboelse.
Den gældende lejelovs § 1, stk. 2, fastslår, at loven gælder, uanset om lejen skal betales med
andet end penge, herunder ved arbejde.
Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 3, gælder loven dog ikke for aftaler om leje af bolig med
fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om
beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre
fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål bortset fra § 7.
Bestemmelsen indebærer, at loven ikke omfatter aftaler om hotelophold og lejeforhold om
boliger, der er udlejet til ferie- og fritidsmæssigt formål. Dog gælder lovens § 7 om beskyttelse
af lejerens rettigheder.
Den gældende lejelovs § 1, stk. 4, fastslår, at loven gælder for leje af ustøttede private
plejeboliger, jf. dog erhvervslejelovens § 1, stk. 4. Reglerne i § 53, stk. 2, 2. pkt., og kapitel
XVI gælder dog ikke for ustøttede private plejeboliger.
Det følger af § 1, stk. 4, i erhvervslejeloven, at udlejning af ustøttede private plejeboliger til
kommunen eller regionen efter almenboliglovens § 56, jf. § 143 r, er omfattet af
erhvervslejeloven og ikke af den gældende lejelov. Bestemmelsen i lejelovens § 1, stk. 4,
74
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
indebærer, at der ikke kan aftales nettoprisindeksering af lejen. Bestemmelsen indebærer
endvidere, at reglerne om tilbudspligt ikke gælder for ustøttede private plejeboliger.
Den gældende lejelovs § 1, stk. 5, fastslår, at ustøttede private plejeboliger, jf. stk. 4, er
tidligere institutionspladser i plejehjem og beskyttede boliger, der den 31. december 2002 var
omfattet af § 140 i lov om social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet til
ustøttede private plejeboliger.
Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 1, gælder loven ikke i det omfang, lejeforholdet er
omfattet af særlige regler i anden lovgivning.
Blandt andet boligreguleringslovens regler er i forhold til reglerne i lejeloven særlige regler, og
boligreguleringslovens regler træder på visse områder i stedet for lejelovens regler. Det
gælder herunder reglerne om omkostningsbestemt leje, som alene er gældende for visse
lejemål i kommuner, hvor boligreguleringslovens regler finder anvendelse.
Det følger af den gældende lejelovs § 2, stk. 2, at loven ikke gælder for lejeforhold, der er et
led i et ansættelsesforhold under staten eller under en institution, såfremt staten yder tilskud,
når løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af staten. Tilsvarende gælder loven ikke for
lejeforhold, der er et led i et ansættelsesforhold under en region, en kommune eller under en
selvejende institution, hvormed en region eller en kommune har indgået overenskomst om
institutionens drift, når løn og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes
Lønningsnævn eller er aftalt med eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn.
Det følger af den gældende lejelovs § 2, stk. 3, at med undtagelse af § 100, stk. 4, gælder
loven ikke for leje af boliger, der er omfattet af § 1 i lov om almene boliger m.v.
Bestemmelsen indebærer, at bortset fra reglerne om tilbudspligt omfatter loven ikke almene
boliger.
Den gældende lejelovs § 2, stk. 4, fastslår, at loven ikke gælder for lejeforhold om lokaler, der
udlejes til brug for drift af friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i lov om friplejeboliger.
Den gældende lejelovs § 2, stk. 5, fastslår, at loven ikke gælder for lejeforhold, som er
omfattet af erhvervslejeloven.
Den gældende lejelovs § 3 fastslår, at lovens regler om beboelseslejligheder også finder
anvendelse, når en lejlighed delvis er udlejet til andet end beboelse. §§ 47-53, 58 og 59
gælder dog ikke for lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler m.v.
Når en lejeaftale omfatter såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der
udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og lokalerne er beliggende i hver sin fysiske
enhed, gælder lejelovens regler om lejeregulering og forbedringer dog ikke for de lokaler, der
udelukkende er udlejet til andet end beboelse. I disse tilfælde er de lokaler, der udelukkende
er udlejet til andet end beboelse, i stedet omfattet af erhvervslejelovens regler om
lejefastsættelse og
–regulering.
2.1.1.2 Regulerede kommuner
Efter den gældende boligreguleringslovs § 1, stk. 1, gælder lovens kapitel II-V om
huslejeregulering mv. i kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering gjaldt ved
udgangen af 1979, og kommunens registerfolketal pr. 1. april 1979 oversteg 20.000
75
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
indbyggere. Bestemmelsen fastslår endvidere, at den enkelte kommunalbestyrelse kan
beslutte, at reglerne ikke skal gælde i kommunen.
Den gældende boligreguleringslovs § 1, stk. 2, fastslår, at i kommuner, hvor reglerne ikke
gælder, kan kommunalbestyrelsen under hensyn til boligforholdene bestemme, at reglerne
skal gælde.
Bestemmelsen indebærer, at det er op til den enkelte kommunalbestyrelse at beslutte,
hvorvidt boligreguleringslovens regler om huslejeregulering skal gælde i kommunen.
Efter boligreguleringslovens § 3 skal de beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter
§§ 1 og 2, bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i
kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med
datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendt.
2.1.1.3 Huslejeregulering m.v. i regulerede kommuner
Den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 1, fastslår, at reglerne i kapitel II-IV gælder for
lejeforhold, der omfattes af lov om leje, når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse,
jf. dog stk. 2-5.
Bestemmelsen indebærer, at boligreguleringslovens regler om huslejeregulering mv. gælder
for lejeforhold, der omfattes af lejeloven, med de undtagelser der følger af bestemmelsens stk.
2 til 5.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, nr. 1, at reglerne i lovens kapitel
II-VI, VIII og VIII A ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse
ejes af en almen boligorganisation, jf. § 1 i lov om almene boliger samt støttede private
andelsboliger mv.
Efter § 4, stk. 2, nr. 2, gælder det samme for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets
indgåelse ejes af en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om
boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996,
den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om
almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.
Efter § 4, stk. 2, nr. 3, gælder det samme endvidere for lejeforhold i ejendomme, som ved
lejemålets indgåelse ejes af en kommune eller en region, når boligerne er almene
ældreboliger.
Den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, indebærer, at for de ovennævnte lejeforhold
gælder alene reglerne i lovens kapitel VII om benyttelse af boliger.
Den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 3, fastslår, at reglerne om huslejeregulering i
lovens kapitel II-IV A ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, hvor mere end 80 pct. af
ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse.
Bestemmelsen indebærer, at lejeforholdene er undtaget lovens regler om omkostningsbestemt
leje og reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto og krav om vedligeholdelsesplan. For
disse lejeforhold gælder reglerne i lejeloven om det lejedes værdi. De ejendomme, der
opfylder bestemmelsens betingelser og således er undtaget reglerne om omkostningsbestemt
leje i lovens kapitel II-IV, kan ikke senere ændre status.
76
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 4, gælder reglerne i kapitel II-IV ikke for
lejeforhold om enkeltværelser til beboelse, når værelserne er en del af udlejers
beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 34, stk. 3, at § 17 finder anvendelse for
lejeforhold om accessoriske enkeltværelser.
Lejeforhold om accessoriske enkeltværelser er undtaget reglerne om omkostningsbestemt leje
i lovens kapitel II-IV samt reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto og krav om
vedligeholdelsesplan. Disse lejeforhold er i stedet omfattet af reglerne i lejeloven om det
lejedes værdi. Lovens § 17 om lejerens krav på for meget betalt leje, depositum indskud og
lign. gælder dog tillige for lejeforhold om accessoriske enkeltværelser.
Endelig fastslår den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 6, at reglerne i kapitel II-VI ikke
gælder for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, i lov om leje.
2.1.1.4 Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner
Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 5, gælder reglerne i kapitel II-IV, bortset fra
§§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995
omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For de i 1. pkt. nævnte ejendomme gælder §§
23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere
beboelseslejligheder. 2. pkt. gælder dog ikke, hvis ejendommen er beliggende i landzone, og
ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.
Bestemmelsen indebærer, at reglerne om omkostningsbestemt leje ikke gælder for lejeforhold
i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For disse
lejeforhold gælder de særlige lejereguleringsregler i lovens kapitel IV A om småejendomme.
Medmindre ejendommen er beliggende i landzone, og ejendommen samtidig er en landbrugs-
eller skovbrugsejendom, vil ejendommen dog være omfattet af lovens §§ 23, 24, 25 og 26 om
iværksættelse af forbedringsarbejder, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen af
iværksættelsen af arbejdet omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 29 b gælder reglerne kapitel IV A for lejeforhold i
ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I
ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er
6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.
Bestemmelsen medfører, at der, såfremt ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller
færre beboelseslejligheder, gælder særlige regler for lejefastsættelse og
–regulering
i
ejendommen. Tilsvarende gælder særlige regler, såfremt ejendommen ejes af en
andelsboligforening, og andelsboligforeningen pr. 1. januar 1995 udlejede 6 eller færre
beboelseslejligheder.
2.1.1.5. Ejendomsbegreber og fravigelighed
Det almindelige ejendomsbegreb, som anvendes i lejelovgivningen, suppleres af det udvidede
ejendomsbegreb, som fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 4 a. Det udvidede
ejendomsbegreb finder anvendelse ved fortolkning af boligreguleringslovens øvrige
bestemmelser.
Den gældende boligreguleringslovs § 4 a, stk. 1, fastslår, at flere ejerlejligheder, der henhører
under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom.
77
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende boligreguleringslovs § 4 a, stk. 2, skal flere ejendomme, der ejes af
samme ejer, som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har fælles
friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, ligeledes anses som én ejendom. Det samme
gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.
Begrebet benyttes til at fastslå ejendommen bl.a. ved anvendelse af reglerne om
omkostningsbestemt leje og ved reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto og
vedligeholdelsesplan.
Der er ikke i den gældende lejelov eller den gældende boligreguleringslov bestemmelser, som
fastslår, at reglerne om lovenes anvendelsesområde er ufravigelige. At reglerne om lovenes
anvendelsesområde er ufravigelige følger imidlertid af, at lovene indeholder regler, der ikke af
parterne kan fraviges ved aftale.
2.1.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.1.2.1. Anvendelsesområde
Reglerne om lovenes anvendelsesområde foreslås med sproglige og redaktionelle justeringer
videreført i kapitel 1.
Forslaget er en sammenskrivning af den gældende lejelovs §§ 1-3 og den gældende
boligreguleringslovs §§ 1, 3, 4 og 4 a.
Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende
retstilstand.
2.1.2.2. Regulerede kommuner
Den gældende boligreguleringslovs regler om huslejeregulering finder ikke anvendelse i alle
landets kommuner, idet den enkelte kommunalbestyrelse kan beslutte, om reglerne skal være
gældende i kommunen.
Forslaget er en sammenskrivning af den gældende lejelov og den gældende
boligreguleringslov, og som følge heraf findes det hensigtsmæssigt at indføje begrebet
»regulerede kommuner« i loven som dækkende over de kommuner, hvor
boligreguleringslovens regler om huslejeregulering m.v. finder anvendelse.
Det foreslås fastsat, at regulerede kommuner er kommuner, hvor reglerne om
huslejeregulering i den gældende boligreguleringslovs kapitel II-V fandt anvendelse på
tidspunktet for forslagets ikrafttræden. Herudover følger det af de foreslåede bestemmelser, at
den enkelte kommunalbestyrelse kan beslutte, hvorvidt kommunen skal være reguleret.
Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende
retstilstand.
2.1.2.3. Huslejeregulering m.v. i regulerede kommuner
Lovens systematik foreslås fastsat således, at forslagets § 6, stk. 1, fastslår, hvilke regler der
alene gælder for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner. En række
ejendomme, som er beliggende i regulerede kommuner, er dog undtaget fra § 6, hvilket følger
af bestemmelsens stk. 2-4 samt § 7.
78
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
De øvrige regler, som ikke opremses i § 6, stk. 1, gælder for ejendomme beliggende i såvel
regulerede som uregulerede kommuner.
Visse af de regler, som alene gælder for ejendomme beliggende i regulerede kommuner
træder dermed i stedet for lovens øvrige regler. Det gælder først og fremmest reglerne om
omkostningsbestemt leje, som træder i stedet for reglerne om det lejedes værdi.
Det foreslås således, at § 6, stk. 1, alene omfatter de lejeforhold i ejendomme i regulerede
kommuner, som ikke er småejendomme, jf. den foreslåede § 7, 80 pct.-ejendomme, jf. det
foreslåede § 6, stk. 2, enkeltværelser jf. det foreslåede § 6, stk. 3, eller ejendomme, som ved
lejemålets indgåelse ejes af en selvejende institution, jf. det foreslåede § 6, stk. 4.
§ 6,
stk. 1, omfatter således de såkaldte ”store ejendomme” i regulerede kommuner.
Det foreslås, at det tilføjes, at reglerne om huslejeregulering for småejendomme i den
gældende boligreguleringslovs kapitel IV A ikke gælder for lejeforhold om enkeltværelser til
beboelse, når værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller
tofamilieshus, som udlejer bebor (accessoriske enkeltværelser).
Forslaget præciserer, at bestemmelsen efter den gældende boligreguleringslovs § 29 c,
hvorefter lejen ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold
med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, som
omfattes af reglerne om omkostningsbestemt leje, og hvor lejen er reguleret efter § 7, ikke
gælder for sådanne enkeltværelser. Det fremgår herefter udtrykkeligt, at lejeforhold om
accessoriske enkeltværelser ikke er omfattet af boligreguleringslovens § 29 c om
huslejeregulering for småejendomme. Lejeforhold om accessoriske enkeltværelser er i stedet
omfattet af reglerne om det lejedes værdi i den gældende lejelovs kapitel VIII.
Præciseringen foreslås på baggrund af, at det ikke har været hensigten, at lejeforhold om
accessoriske enkeltværelser skal være omfattet af reglerne i den gældende
boligreguleringslovs kapitel IV A om lejeregulering for småejendomme.
Der er ikke derudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.
2.1.2.4. Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner
Reglerne om huslejeregulering for mindre ejendomme foreslås med sproglige justeringer
videreført i lejelovens kapitel 5.
Som en ny bestemmelse foreslås § 7, stk. 2, som fastslår, at § 32 gælder i ejendomme opført
efter den 1. januar 1995, hvis ejendommen omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, da
den blev taget i brug. Da der har været tvivl om retsstillingen på området, ønskes dette
klarlagt ved indførelse af denne bestemmelse. Denne ændring kan have karakter af en
materiel ændring.
2.1.2.5. Ejendomsbegreber og fravigelighed
I den gældende lejelov benyttes det almindelige ejendomsbegreb, som det er fastlagt i
udstykningsloven, ejerlejlighedsloven og tinglysningsloven. Begrebet er ikke kodificeret i
lejeloven.
Det foreslås på den baggrund, at det defineres i loven, hvad begrebet »en ejendom« omfatter i
loven. Bestemmelsen kodificerer gældende ret og foreslås indført, da det konkrete lejeforhold i
79
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
bestemte sammenhænge skal vurderes i forhold til forholdene i ejendommen.
Ejendomsbegrebet, som defineret i loven, svarer til det almindelige tingsretlige
ejendomsbegreb, således som det er fastlagt i udstykningsloven, ejerlejlighedsloven og
tinglysningsloven. Der er ikke hermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Bestemmelsen om det særlige ejendomsbegreb i den gældende boligreguleringslovs § 4 a
foreslås videreført med sproglige ændringer. Bestemmelsen fastslår i forhold til, hvilke af
lovens regler det særlige ejendomsbegreb finder anvendelse. Der er ikke hermed tilsigtet
ændringer i den gældende retstilstand.
Som led i sammenskrivningen foreslås, at der i hvert enkelt af lovens kapitler indsættes
bestemmelse om, hvorvidt reglerne i kapitlet kan fraviges
På den baggrund foreslås det fastsat i loven, at reglerne i kapitlet er ufravigelige.
Bestemmelsen kodificerer gældende ret om, at reglerne i den gældende lejelov og den
gældende boligreguleringslov om lovenes anvendelsesområde er ufravigelige. At
bestemmelserne efter den hidtidige retstilstand er ufravigelige, følger af, at lovene indeholder
bestemmelser, der udtrykkeligt ikke kan fraviges ved aftale. Der er ikke hermed tilsigtet
ændringer i den gældende retstilstand.
Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende
retstilstand.
2.2. Lejeaftalen
2.2.1. Gældende ret
2.2.1.1. Lejeaftalens udformning og indhold
Af den gældende lejelovs § 4, stk. 1, følger det, at en lejeaftale og andre aftaler om det lejede
skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det. Bestemmelsen medfører, at der,
trods at der ikke er et skriftlighedskrav, skal udarbejdes en skriftlig lejeaftale, hvis en af
parterne ønsker det. Den skriftlige aftale skal alene indeholde de vilkår, som er fastsat i den
mundtlige lejeaftale.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 4, at en lejeaftale anses for indgået på lovens
vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.
Det deklaratoriske udgangspunkt er således lejelovens bestemmelser. Ønsker parterne, at
andet skal være gældende, skal dette være aftalt og fremgå udtrykkeligt af lejeaftalen.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 5, at er lejens størrelse ikke aftalt, anses den
for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. § 47, stk. 2 og 3,
eller § 47 a.
Bestemmelsen angiver lejelovens deklaratoriske udgangspunkt. Indgås en lejeaftale uden
angivelse af, hvilken størrelse lejebetalingerne skal udgøre, medfører bestemmelsen, at lejen
fastsættes til det lejedes værdi. Er lejemålet omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje,
vil disse regler dog finde anvendelse i stedet.
Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 4, stk. 6, at ønsker udlejeren at opkræve en
leje, hvor afkastet beregnes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2, skal det fremgå af
lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter boligreguleringslovens § 7, samt i
80
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
aftalen skønsmæssigt angives størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes for lejemålet
på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Det skal tillige fremgå, om den aftalte leje er nedsat i
henhold til boligreguleringslovens § 7, stk. 2.
Boligreguleringslovens § 9, stk. 2, gør det muligt for udlejere af ejendomme taget i brug efter
1963 at beregne et højere afkast. Dette afkast kan i nogle tilfælde blive så højt, at det i
praksis ikke er muligt at udleje lejemålene til den beregnede leje. Reduceres lejen for at udleje
et lejemål, skal den gældende lejelovs § 4, stk. 6, sikre, at lejeren bliver bevidst om, at lejen
er reduceret, set i forhold til hvad den kunne være fastsat til, samt om den er nedsat, fordi
den ellers vil overstige det lejedes værdi.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 7, at for lokaler, der udelukkende anvendes til
andet end beboelse, skal det udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter
lejeren ud over lejen skal betale vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter,
der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal
være angivet. Indeholder lejeaftalen ikke disse oplysninger, kan udlejer ikke opkræve de
pågældende udgifter.
Bestemmelsen angiver de særlige oplysningskrav for udgifter, som gælder for lokaler, der
udelukkende anvendes til andet end beboelse. Udlejeren skal i lejeaftalen udtrykkeligt
specificere, hvilke udgifter lejeren ud over lejen skal betale vedrørende det lejede. Er
udgiftsarten ikke kendt ved lejeaftalens indgåelse, gælder dette dog ikke. Kender udlejeren
ikke den præcise udgift, skal den anslås.
Er de ovennævnte krav ikke opfyldt, kan udlejeren ikke opkræve de pågældende udgifter.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 8, at for lokaler som nævnt i stk. 7, skal det
endvidere udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel
indgår i varmeregnskabet. Stk. 7, 3. og 4. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
Af bestemmelsen fremgår det, at udlejeren på samme måde som i stk. 7 skal angive, hvilke
udgifter som indgår i varmeregnskabet ud over brændsel. På samme måde gælder, at kendes
den præcise udgift ikke, skal den anslås, og overholder udlejeren ikke dette, kan udgiften ikke
opkræves.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 9, at for lejeaftaler, som er omfattet af
udlejerens beslutning om regulering efter nettoprisindeks, jf. § 9 a i lov om midlertidig
regulering af boligforholdene, og som indgås, efter at udlejeren har truffet beslutning om en
sådan regulering, skal det fremgå af lejeaftalen, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, og det
skal endvidere fremgå af lejeaftalen, hvornår den i § 9 a, stk. 1, i lov om midlertidig regulering
af boligforholdene nævnte 2 årsperiode udløber.
Bestemmelsen har til formål at gøre lejere af ejendomme, hvor udlejeren i en periode vælger
ikke at regulere lejen efter stigningerne i omkostningerne for ejendommen, jf. den gældende
boligreguleringslovs § 7, stk. 1, men i stedet vælger at regulere efter stigningerne i
nettoprisindekset, opmærksomme på dette. Dette skal oplyses over for lejerne, da det i
perioden kan medføre en leje, som er højere end den beregnede omkostningsbestemte leje.
Af den gældende lejelovs § 4 a, stk. 1, gælder, at for lejemål, som er ombygget efter den
tidligere gældende lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 i den tidligere gældende lov
om byfornyelse, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter samme love, skal det udtrykkeligt
oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget i henhold til lov om privat byfornyelse eller efter
81
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse. Såfremt der efter samme love ydes
tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen for lejemålet, skal det udtrykkeligt oplyses i
lejeaftalen, med hvilket beløb tilskud ydes for de enkelte betalingsterminer i hele
tilskudsperioden.
Bestemmelsen indebærer en oplysningspligt for udlejeren, når lejemålet er ombygget efter den
tidligere gældende lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 i den tidligere gældende lov
om byfornyelse, når lejeforhøjelsen er beregnet efter samme love.
Det skal udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget i henhold til den
pågældende lov, og i hvilket omfang der ydes tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen for
lejemålet.
For så vidt angår nedsættelsen, skal det udtrykkeligt angives, hvilket beløb der ydes for de
enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 4 a, stk. 2, at har udlejeren helt eller delvis undladt at
give de i stk. 1 omtalte oplysninger, kan der ikke opkræves lejeforhøjelse efter de særlige
regler i lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i lov om byfornyelse. Er lejeforhøjelse
opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen
tilbagebetalt. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
Bestemmelsen indebærer, at undlader udlejeren at give de i lejelovens § 4 a, stk. 1, nævnte
oplysninger, kan denne ikke opkræve lejeforhøjelse efter de særlige regler, og en opkrævet
lejeforhøjelse kan lejeren kræve tilbagebetalt med morarenter fra forfaldstidspunktet.
Af den gældende lejelovs § 4 b, stk. 1, gælder, at for lejemål, som er ombygget efter
bestemmelserne om aftalt grøn byfornyelse i tidligere gældende kapitel 6 a i lov om
byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, og hvor
lejeforhøjelse er beregnet efter tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4.
september 2019, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter
tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse
nr. 144 af 21. februar 2020.
Tilsvarende den gældende lejelovs § 4 a gælder det her for lejemål, som er ombygget efter
tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse
nr. 144 af 21. februar 2020, at dette udtrykkeligt skal oplyses i lejeaftalen for at kunne
opkræve lejeforhøjelse i henhold til tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af
4. september 2019.
Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 4 b, stk. 2, at har udlejeren helt eller delvis
undladt at give de i stk. 1 omtalte oplysninger, kan der ikke opkræves lejeforhøjelse efter
tidligere gældende § 58 a i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019. Er
lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve
lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
Undlader udlejeren at give de i stk. 1 nævnte oplysninger, kan denne ikke opkræve
lejeforhøjelse efter de særlige regler, og opkrævet lejeforhøjelse kan lejeren kræve
tilbagebetalt med morarenter fra forfaldstidspunktet.
2.2.1.2. Digital kommunikation
82
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I den gældende lejelovs § 4, stk. 2 og 3, er fastsat regler om digital kommunikation mellem
udlejeren og lejeren.
Af den gældende lejelovs § 4, stk. 2, følger det, at udlejeren eller lejeren med et varsel på 1
måned til den første dag i en måned, der ikke er en helligdag, kan forlange, at meddelelser
ikke afgives som digitale dokumenter. 1. pkt. omfatter meddelelser mellem udlejeren og
lejeren, hvor der i denne lov, i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene
eller i lejeaftalen stilles krav om skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en
meddelelsespligt mellem parterne, der ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre
måder end skriftligt. Er lejeren eller udlejeren fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital
Post fra offentlige afsendere, kan de meddelelser, der er omfattet af 1. pkt., dog ikke afgives
som digitale dokumenter.
Udgangspunktet er således, at der kan kommunikeres digitalt i lejeforhold. Dette kan en af
parterne opsige med en måneds varsel for så vidt angår meddelelser, hvor der stilles krav om
skriftlighed, eller hvis meddelelsen har en sådan karakter, at den ikke hensigtsmæssigt lader
sig gennemføre på andre måder end skriftligt.
Er en af parterne fritaget for digital post i henhold til § 5 i lov om Digital Post fra offentlige
afsendere, kan meddelelserne ikke afgives som digitale dokumenter. Dette kræver dog, at
parten informerer modparten om dette.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 3, at meddelelser efter § 87 og § 93, stk. 2,
ikke kan afgives som digitale dokumenter.
Lejelovens § 87 angår udlejerens opsigelse og lejerens indsigelse herimod, mens lejelovens §
93, stk. 2, angår den påkravsskrivelse, som udlejeren skal afgive for at kunne ophæve
lejeaftalen, når lejeren er i betalingsmisligholdelse.
I henhold til den gældende lejelovs § 4, stk. 3, kan disse meddelelser ikke afgives som digitale
dokumenter. Formålet er at sikre, at lejeren rent faktisk modtager disse meddelelser, og at de
ikke i stedet havner i fx en spam-indbakke i et mailprogram.
2.2.1.3. Blanketter
I den gældende lejelovs § 5 angives reglerne for anvendelse af blanketter i lejeforhold.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 5, stk. 1, at anvendes der blanketter ved indgåelse af
lejeaftaler, skal bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren
mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.
Da blanketter alene gyldigt kan anvendes, når de er autoriserede, jf. den gældende lejelovs §
5, stk. 2, henvender nærværende bestemmelse sig alene til de landsomfattende
sammenslutninger af grundejerforeninger og lejerforeninger samt boligministeren.
Bestemmelsen medfører, at vilkår i blanketten, som er til skade for lejeren, skal fremhæves
for at være gyldige. Dette har til formål at gøre lejeren særlig opmærksom på netop disse
vilkår.
Af den gældende lejelovs § 5, stk. 2, 1. og 2. pkt., fremgår, at ved indgåelse af lejeaftale om
beboelseslejligheder eller enkelte værelser til beboelse må blanketter kun anvendes, hvis de er
autoriserede ved aftale mellem landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis
grundejerforeninger og lejerforeninger eller af boligministeren. Anvendes en blanket, der ikke
83
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren
mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige.
Bestemmelsen indeholder et krav om, at såfremt der anvendes blanketter, skal de være
autoriserede enten ved aftale mellem landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis
grundejerforeninger og lejerforeninger eller af boligministeren.
Bestemmelsen angiver, at konsekvenserne af, at man anvender en ikke autoriseret blanket,
er, at vilkår, som er til skade for lejeren, er ugyldige. Der er således alene tale om, at de
enkelte vilkår bliver ugyldige, men ikke at hele lejeaftalen i sig selv er ugyldig.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 5, stk. 3, at reglerne i stk. 1 og 2 også gælder for
andre skriftlige lejeaftaler, der indeholder ensartede lejevilkår for flere lejere i samme
ejendom, når de fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som
standardiserede.
Bestemmelsen har til formål at fastlægge, hvornår der reelt er tale om en uautoriseret blanket
med den virkning, at vilkår i lejeaftalen, som pålægger lejeren større forpligtelser eller færre
rettigheder end lejelovens udgangspunkt, dermed er ugyldige.
2.2.1.4. Dusør
I den gældende lejelovs § 6 angives reglerne om forbuddet mod at modtage eller kræve dusør.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 6, stk. 1, at ved udlejning til beboelse, ved formidling
af sådanne lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder er det ikke tilladt at modtage
eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som
ikke er et led i lejeaftalen.
Bestemmelsen indeholder et generelt forbud mod at modtage eller kræve vederlag ved
udlejning eller formidling til beboelse eller ved bytning af beboelseslejligheder. Bestemmelsen
forbyder også, at man i de nævnte situationer betinger sig, at lejeren indgår en anden
retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen. Dette kunne fx være, at lejeren skal købe inventar
og lignende. Udlejning af fx møblerede værelser vil dog som udgangspunkt være et sædvanligt
led i lejeaftalen, når det indgår i lejeaftalen på almindelige vilkår.
Af den gældende lejelovs § 6, stk. 2, fremgår, at bestemmelsen i stk. 1 ikke omfatter vederlag
for afståelse af en forretning eller vederlag for at formidle afståelsen.
Bestemmelsen indebærer, at der gerne må modtages vederlag for afståelse eller formidling af
afståelsen af forretningsdelen i lejemål, hvor der både er en beboelsesdel og en del til andet
end beboelse (blandede lejemål).
Det fremgår af den gældende lejelovs § 6, stk. 3, at beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kan
kræves tilbagebetalt. Beløbet forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den
rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling mv. Når
særlige forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller
lavere rente.
Betales der beløb i strid med stk. 1, kan lejeren kræve disse tilbage. Det samme gælder, hvis
lejeren i strid med stk. 1 har indgået en retshandel. Her vil både ydelse og modydelse skulle
returneres.
84
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Beløb, som er betalt i strid med stk. 1, forrentes som udgangspunkt med morarenten fra
forfaldstidspunktet, som i dette tilfælde er tidspunktet for betaling af dusøren. Boligretten kan
dog, hvis særlige forhold begrunder det, fastsætte en højere eller lavere rente.
Af den gældende lejelovs § 6, stk. 4, fremgår, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller
fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
Bestemmelsen indebærer, at såfremt man opkræver eller modtager dusør eller betinger sig en
retshandel, der ikke er et led i lejeaftalen, i strid med stk. 1, kan man straffes med bøde eller
fængsel i op til 4 måneder.
Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 6, stk. 4, at der kan pålægges selskaber mv.
(juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
Bestemmelsen indebærer, at juridiske personer kan ifalde bødestraf, jf. straffelovens § 25, når
forbuddet i den gældende lejelovs § 6, stk. 1, overtrædes.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 6 a, stk. 1, at det ikke er tilladt for udlejere at tilbyde
lejere betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe
lejeforholdet til ophør.
Bestemmelsen indebærer således et forbud mod, at der tilbydes betaling for, at lejeren skal
fraflytte.
Det følger af den gældende lejelovs § 6 a, stk. 2, at lejeren kan kræve lejeforhold, som
bringes til ophør som følge af betaling, som er ydet i strid med stk. 1, reetableret på uændrede
vilkår. Reetablerede lejeforhold anses for indgået på tidspunktet for indgåelsen af det ophørte
lejeforhold.
Lejeforhold, som i strid med stk. 1 er bragt til ophør, kan i medfør af denne bestemmelse
kræves reetableret. Det reetablerede lejeforhold er på uændrede vilkår.
Af den gældende lejelovs 6 a, stk. 3, fremgår, at betalinger ydet i strid med stk. 1 ikke kan
kræves tilbagebetalt.
Bestemmelsen indebærer, at lejeren, som har modtaget betaling for at fraflytte i strid med stk.
1, kan kræve lejeforholdet reetableret i medfør af stk. 2 uden at skulle tilbagebetale
betalingen.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 6 a, stk. 4, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde
eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
Det følger tillige af den gældende lejelovs § 6 a, stk. 5, at der kan pålægges selskaber m.v.
(juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
2.2.1.5. Beskyttelse af lejerens rettigheder
I den gældende lejelovs § 7 angives reglerne for lejerens rettigheder i forhold til tredjemænd.
Af den gældende lejelovs § 7, stk. 1, fremgår, at lejeres rettigheder efter reglerne i
lejelovgivningen er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om
forudbetaling af leje, indskud, depositum el.lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et
halvt års leje. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter 1. og 2. pkt. være gjort
gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet.
85
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Lejerens rettigheder i henhold til lejeloven er i henhold til den gældende bestemmelse
beskyttet uden tinglysning. I tilfælde af udlejerens konkurs vil lejerens krav på fx forudbetalt
leje og depositum derfor gå forud for andre rettigheder, i det omfang de ikke overstiger 6
måneders leje.
Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav dog være gjort gældende enten ved
huslejenævnssag eller sagsanlæg inden 1 år fra lejeforholdets ophørstidspunkt. Dette gælder
dog kun, hvis ejendommen har skiftet ejer, efter kravet opstod.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 7, stk. 2, at en lejer, der ved aftale har erhvervet
videregående rettigheder, fx aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst.
Den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og
byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.
Den gældende lejelovs § 7, stk. 1, beskytter alene lejerens rettigheder i henhold til
lejelovgivningen. Får lejeren ved aftale rettigheder, som går videre end lejelovgivningen, skal
lejeren have disse rettigheder tinglyst for at være beskyttet mod kreditorer eller godtroende
aftaleerhververe.
Nærværende bestemmelse giver lejeren ret til at få en sådan aftale tinglyst. Den tinglyste
aftale indtræder i den almindelige rækkefølge og respekterer øvrige pantehæftelser og byrder,
som var tinglyst på tidspunktet for aftalens anmeldelse til tinglysning. Den respekterer i øvrigt
størst mulige offentlige lån.
Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 7, stk. 3, at lejeaftalen tinglyses og aflyses
efter tinglysningslovens regler.
Tinglysning og aflysning i henhold til den gældende lejelovs § 7 sker efter tinglysningslovens
regler ligesom enhver anden tinglysning.
2.2.1.6. Fravigelighed
Det fremgår af den gældende lejelovs § 8, at reglerne i §§ 4-6 og i § 7, stk. 1, ikke ved aftale
kan fraviges til skade for lejeren.
Bestemmelsen medfører, at det alene er lejerens ret til at få tinglyst sine videregående
rettigheder i henhold til lejelovens § 7, stk. 2, som kan fraviges til skade for lejeren.
2.2.1.7. Bemyndigelsesbestemmelse om fastsættelse af regler om udarbejdelse af
autoriserede standardblanketter.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 5, stk. 2, 3. pkt., at boligministeren efter forhandling
med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger
fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler.
Med hjemmel i § 5, stk. 2, 3. pkt., er der i bekendtgørelse om autoriserede standardblanketter
for lejeaftaler fastsat nærmere regler.
I bekendtgørelsen er der bl.a. fastsat regler om, hvornår en blanket skal anses for autoriseret
standardblanket.
Der er også fastsat regler om, i hvilket omfang der må ændres i den autoriserede blanket.
Der er videre fastsat regler om, hvor eget logo kan placeres på den autoriserede blanket.
86
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Endelig er der fastsat regler om, hvor længe den tidligere gældende autoriserede
standardblanket er gyldig.
2.2.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.2.2.1. Lejeaftalens udformning og indhold
Reglerne om lejeaftalens udformning og indhold foreslås med sproglige justeringer videreført i
lejelovens kapitel 2.
Der foreslås endvidere redaktionelle ændringer, idet den gældende lejelovs §§ 4 a og 4 b om
lejemål, der er ombygget efter reglerne i byfornyelseslovgivningen, foreslås skrevet sammen
til én samlet bestemmelse, ligesom den gældende lejelovs § 4, stk. 2 og 3, om digital
kommunikation foreslås udskilt til en særskilt bestemmelse.
Den gældende lejelovs § 4, stk. 7 og 8, foreslås ikke videreført, idet der findes identiske
bestemmelser i erhvervslejeloven, og bestemmelserne efter deres indhold ingen selvstændig
anvendelse har i lejeloven.
Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.
2.2.2.2. Digital kommunikation
Reglerne om digital kommunikation findes i dag i den gældende lejelovs § 4, stk. 2 og 3. Det
foreslås, at disse regler udskilles til en særskilt bestemmelse.
Endvidere foreslås en materiel ændring ved, at bestemmelsen, som i dag alene tillader
opsigelse af den digitale kommunikation for så vidt angår de meddelelser, der er underlagt
skriftlighedskrav eller alene egner sig til at blive afgivet skriftligt, ændres, således at den
digitale kommunikation kan opsiges for alle former for meddelelser.
Begrundelsen herfor er, at det findes uhensigtsmæssigt, at man ikke kan opsige den digitale
kommunikation for meddelelser, der ikke er underlagt formkrav.
Der er ikke derudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.
2.2.2.3. Blanketter
Reglerne om anvendelse af blanketter i lejemål foreslås videreført i lejelovens kapitel 2 med
redaktionelle ændringer, idet den gældende lejelovs § 5, stk. 2, foreslås opdelt i 3 stykker.
Dette skal gøre bestemmelsen mere overskuelig.
Samtidig foreslås den gældende lejelovs § 5, stk. 3, præciseret, således at dens ordlyd
stemmer overens med den fortolkning af bestemmelsen, som har fundet sted i retspraksis.
Den gældende lejelovs § 5, stk. 1, foreslås ikke videreført, da den, sammenholdt med den
gældende lejelovs § 5, stk. 2, alene henvender sig til dem, som autoriserer blanketter. Den
foreslås i stedet videreført i bekendtgørelsen om autoriserede standardblanketter for
lejeaftaler. Se nærmere herom under afsnit 3.2.2.7.
Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.
2.2.2.4. Dusør
Regler om dusør foreslås videreført med sproglige ændringer i lejelovens kapitel 2.
87
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I den gældende lejelovs § 6, stk. 1, foreslås dog en materiel ændring, således at også bytning
af enkeltværelser til beboelse omfattes af forbuddet mod dusør. Det vurderes at være
utilsigtet, at dette ikke allerede i dag er omfattet.
Der er ikke derudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.
2.2.2.5. Beskyttelse af lejerens rettigheder
Reglerne om beskyttelse af lejerens rettigheder foreslås med sproglige og redaktionelle
ændringer videreført i lejelovens kapitel 2.
Den gældende lejelovs § 7, stk. 1, 3. pkt., foreslås af hensyn til bestemmelsens
overskuelighed udskilt til et særskilt stykke, ligesom den omformuleres, således at ordlyden
stemmer overens med den fortolkning af bestemmelsen, som har fundet sted i retspraksis.
Bestemmelsen finder efter retspraksis alene anvendelse, når det er en anden ejer, end den
som ejede ejendommen, da kravet opstod.
Den gældende lejelovs § 7, stk. 3, foreslås ikke videreført, da bestemmelsens indhold allerede
følger af tinglysningslovens regler, hvilke i øvrigt finder anvendelse.
Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.
2.2.2.6. Fravigelighed
Reglerne om kapitlets fravigelighed foreslås videreført i kapitel 2 med en materiel ændring,
idet hele kapitlet foreslås ufravigeligt til skade for lejeren.
Ændringen består i, at den gældende lejelovs § 7, stk. 2, nu bliver ufravigelig. Det synes
hensigtsmæssigt, at den lejer, som erhverver sig en videregående rettighed, ikke ved aftale
kan afskæres fra at beskytte sin ret tingsretligt mod ejendommens godtroende
aftaleerhververe eller kreditorer.
Der er ikke derudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.
2.2.2.7. Bemyndigelsesbestemmelse om fastsættelse af regler om udarbejdelse af
autoriserede standardblanketter.
Det foreslås videreført, at der med hjemmel i loven fastsættes nærmere regler om
autoriserede standardblanketter for lejeaftaler. Der forventes en udmøntning heraf svarende til
de gældende regler, dog således at indholdet af den gældende lejelovs § 5, stk. 1, ligeledes
videreføres heri. For nærmere herom, se afsnit 3.2.2.3.
2.3. Omkostningsbestemt husleje
2.3.1. Gældende ret
2.3.1.1. Huslejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse
Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 1, må lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke
fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige
driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er
forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk.
2.
88
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen fastsætter den hovedregel, at huslejen ved lejeaftalens indgåelse skal være
omkostningsbestemt. Dette indebærer, at lejen ikke må overstige det beløb, som er
nødvendigt for at dække det pågældende lejemåls andel af ejendommens driftsudgifter.
Såfremt lejemålet er forbedret, kan der til lejen lægges en beregnet forbedringsforhøjelse.
Forhøjelsen vil som hovedregel være beregnet efter lejelovens § 58 og må således ikke
overstige et beløb, der modsvarer den forøgelse af leje- og brugsværdien, som forbedringen
har medført. Der gælder dog undtagelser hertil, hvorefter en forbedringsforhøjelse kan
fastsættes efter andre regler.
Bestemmelsen fastlægger princippet for den omkostningsbestemte husleje, som indebærer, at
huslejen består af andel af ejendommens driftsudgifter, andel af ejendommens afkast samt
huslejeforhøjelse for de forbedringer, som måtte være udført i lejemålet eller andre steder i
ejendommen.
Af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, følger, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen
for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det
lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje, jf. dog stk. 3-7 og § 73, stk. 3, i lov om
leje. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter
principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor
forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr.
Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet
af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og
boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer eller lov om privat
byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter
udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni
måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele
kronebeløb. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes
gennemførelse, der finder anvendelse.
Bestemmelsen indeholder reglerne for den særlige ordning for lejefastsættelse for
gennemgribende forbedrede lejemål, hvorefter huslejen fastsættes efter reglerne om det
lejedes værdi stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Ordningen finder anvendelse på lejemål, hvor forbedringer har medført en væsentlig forøgelse
af det lejedes værdi, og hvor de i bestemmelsen fastsatte investeringskrav er opfyldt.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 3, at før et lejemål kan forbedres
gennemgribende efter stk. 2, skal huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har
en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes
værdi. Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra modtagelsen af
anmodningen. Huslejenævnet skal fremsende afgørelse herom til udlejeren senest 2 uger efter
besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i 3 år.
Formålet med bestemmelsen er at fastlægge lejemålets stand inden udførelse af den
gennemgribende forbedring med det formål at afgøre, om der er grundlag for at udføre
forbedringer, som indebærer en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, som er
forudsætningen for at være omfattet af ordningen i § 5, stk. 2. Endvidere vil besigtigelsen
kunne anvendes i forbindelse med efterfølgende tvister om lejemålets stand efter
forbedringen.
89
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 4, gælder, at stk. 2 alene finder anvendelse,
hvis der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller den
ejendom, hvori lejemålet indgår. Et kontrolskifte foreligger i følgende situationer:
1) En eller flere fysiske eller juridiske personers erhvervelse ved aftale, gave eller fuldbyrdelse
af pant eller anden sikkerhed eller på anden vis af mindst 50 pct. af ejerandelen til lejemålet
eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
2) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestemmende indflydelse over
den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
3) En ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab af den eller de juridiske personer, der
ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
4) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af det
økonomiske afkast fra lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske
personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
5) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af en
værdistigning af lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer,
der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
6) Indgåelse eller overdragelse af en eller flere aftaler om, at en eller flere parter har ret til at
få gennemført en overdragelse eller overgang, som ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5,
hvis den eller disse aftaler blev gennemført enten alene eller i forening med en allerede
gennemført disposition.
7) Indgåelse eller overdragelse af en betinget aftale om udskudt direkte eller indirekte
overdragelse af lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, hvis en gennemførelse
af den betingede aftale vil indebære kontrolskifte efter nr. 1-6.
8) Foretagelse af en eller flere dispositioner, som ikke er omfattet af nr. 1-7, men hvorved der
opnås en tilsvarende virkning.
Bestemmelsen indebærer, at et lejemål undergives en karensperiode på 5 år efter
ejendommens overdragelse (kontrolskifte), med den virkning, at lejen ikke kan fastsættes
efter § 5, stk. 2, i denne periode. I bestemmelsen er foretaget en nærmere fastlæggelse af de
situationer, som anses at indebære et kontrolskifte, der udløser en karensperiode.
Af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 5, følger, at følgende situationer ikke er
omfattet af stk. 4:
1) Udlejning og genudlejning af lejemål, der inden den 1. juli 2020 opfyldte betingelserne for
at kunne udlejes efter stk. 2 eller både opfylder betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2
og er genudlejet efterfølgende, når den første genudlejning ikke er foretaget i en 5-årsperiode
efter et kontrolskifte, jf. stk. 4, som endnu ikke er udløbet.
90
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2) Kontrolskifte, der sker ved arv efter arveloven eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens
§ 26 eller i begge tilfælde tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud omfattes uanset 1. pkt.
af stk. 4.
3) Kontrolskifte, der sker ved gennemførelsen af en eller flere koncerninterne transaktioner.
4) Kontrolskifte, der sker ved omdannelsen af en andelsboligforenings, et boligaktieselskabs
eller et boliganpartsselskabs ejendom til en udlejningsejendom og alle senere videresalg, når
andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller boliganpartsselskabet er stiftet før lovens
ikrafttræden.
5) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller
en tidligere ejer inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energi-
forbedringer ekskl. vedligeholdelse, jf. § 58 i lov om leje, vedrørende den del af ejendommen,
der anvendes til beboelse, svarende til mindst 3.000 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for
denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om
byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a, jf.
lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020. Investeringskravet i 1. pkt. skal
være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Beløb, som anvendes til opfyldelse af 1.
pkt., kan ikke indgå ved opgørelsen af beløbskravet efter stk. 2. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i
2020-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår,
reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
6) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller
en tidligere ejer har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har
opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger tre niveauer over den
indplacering, som var gældende fra den 1. juli 2020. § 4 a finder ikke anvendelse for § 5, stk.
5, nr. 5, 1. pkt.
I bestemmelsen er det således nærmere fastlagt, i hvilke tilfælde af kontrolskifter der ikke
udløses en karensperiode for ejendommens lejemål. I disse tilfælde kan den gældende
boligreguleringslovs § 5, stk. 2, således anvendes, uanset at der er sket et kontrolskifte inden
for de seneste 5 år.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 6, gælder, at stk. 2 alene finder anvendelse
for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået indplacering på A-C på
energimærkningsskalaen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål
i ejendomme, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at
ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer
over den indplacering, som var gældende den 1. juli 2020. Forbedringerne efter 1. pkt. må
ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om
byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a,
jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020 eller lov om privat byfornyelse.
Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset
1. pkt. finder stk. 2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om
bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.
91
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen fastsætter de krav til ejendommens energiforhold, som er en betingelse for at
anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Det følger af bestemmelsen, at fredede
ejendomme ikke er omfattet af kravet om, at ejendommens indplacering på
energimærkningsskalaen skal være løftet med to niveauer i forhold til tilstanden pr. 1. juli
2020.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 7, at hvis udlejeren vil indgå en
lejeaftale i henhold til stk. 2, og det er den første udlejning af det pågældende lejemål efter
stk. 2, skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale
indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette samt om indholdet af denne
bestemmelse. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2 ugyldigt.
Beboerrepræsentanterne eller lejeren kan da inden 14 dage efter, at orienteringen er givet,
indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. § 106, nr. 3, i lov om
leje. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive vedligeholdelsesmanglerne, der alene
kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring
af vedligeholdelsesmangler, jf.§ 19, stk. 3, i lov om leje, kan der ikke indgås lejeaftale efter
stk. 2, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret.
Bestemmelsen indeholder en pligt for udlejeren til at orientere beboerrepræsentanterne eller
lejerne om, at det i forbindelse med genudlejning påtænkes at udleje et lejemål efter § 5, stk.
2, når denne udlejning for det pågældende lejemål er den første udlejning efter § 5, stk. 2.
Beboerrepræsentanterne eller lejerne kan i så fald indbringe sag for huslejenævnet om
vedligeholdelsesmangler inden for en frist på 14 dage. Giver huslejenævnet påbud om
udbedring, kan der ikke indgås lejeaftale efter § 5, stk. 2, før de pågældende
vedligeholdelsesmangler er udbedret. Vedligeholdelsesmanglerne skal vedrøre forhold uden for
de enkelte lejemål i ejendommen.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 8, skal udlejeren ved tvister om
lejefastsættelse efter stk. 2 fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at
forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke
fremlægges, kan stk. 2 alene finde anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at
forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år. Ved indbringelse
for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes
værdi.
Bestemmelsen indeholder en pligt for udlejeren til i sager om lejefastsættelse efter § 5, stk. 2,
at fremlægge dokumentation for den forbedringsudgift, som er afholdt med henblik på at
opfylde investeringskravet for en gennemgribende forbedring. Udlejeren skal tillige
dokumentere, at forbedringerne er udført inden for en periode på 2 år. Det er ikke en
betingelse, at denne periode ligger op til tidspunktet for udlejningen, når arbejderne blot er
udført inden for perioden. Endelig skal udlejeren, hvis en sag om lejefastsættelse efter § 5,
stk. 2, indbringes for boligretten, godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes
værdi.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 9, påhviler det udlejeren at opretholde den
gennemgribende forbedring af lejemålet. Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren indbringe
92
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
spørgsmålet for huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter, at en sådan sag senest har været
forelagt huslejenævnet af denne lejer. Anses udlejeren ikke at have opfyldt sin pligt til at
opretholde den gennemgribende forbedring, skal lejen for fremtiden beregnes efter stk. 1.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren for lejemål, som er udlejet efter § 5, stk. 2, er
forpligtet til at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet i lejeperioden. I modsat
fald vil lejen skulle beregnes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Hvis lejeren ikke
finder, at lejemålets tilstand som gennemgribende forbedret opretholdes, kan lejeren indbringe
sag herom for huslejenævnet. Når huslejenævnet har truffet afgørelse i sagen, kan denne lejer
ikke indbringe spørgsmålet, før der er gået 5 år.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 10, at ved sammenligningen, jf. § 47,
stk. 2 og 3, i lov om leje ses bort fra lejemål omfattet af § 15 a i denne lov, § 58, stk. 3, og §
62 b i lov om leje, tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september
2019, tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf.
lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020 samt kapitel 5 i lov om byfornyelse. Ligeledes
ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og
boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter
udgangen af 1994, medmindre lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en
beslutning, hvor boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel
VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993,
fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme,
som er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse.
Bestemmelsen indebærer, at der ved en sag om lejefastsættelse efter det lejedes værdi ved
sammenligning med sammenlignelige lejemål skal ses bort fra bestemte typer af lejemål. Det
gælder lejemål med fri lejefastsættelse efter lejelovens § 53, stk. 3-6, jf.
boligreguleringslovens § 15 a, lejemål med lejeforhøjelse i hht. lejelovens § 58, stk. 3, der
omfatter totaløkonomiske energiforbedringer, lejemål med lejeforhøjelse efter tidligere
gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019,, som indgår i en aftale
imellem lejerne og udlejeren om såkaldt ”aftalt grøn byfornyelse” i henhold til
tidligere
gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144
af 21. februar 2020, og lejemål med lejeforhøjelse efter lejelovens § 62 b, der indgår i en
individuel aftale imellem lejeren og udlejeren om nærmere bestemte forbedringer. Endvidere
gælder det lejemål med en særlig lejeforhøjelse efter lov om privat byfornyelse samt lejemål
omfattet af kapitel 5 i lov om byfornyelse.
Formålet med bestemmelsen er at sikre, at lejemål med en særlig lejefastsættelse, hvori der
indgår andre elementer end rene forbedringsudgifter, ikke indgår i sammenligningsgrundlaget
og dermed påvirker lejefastsættelsen i den konkrete vurdering af det lejedes værdi for det
pågældende lejemål.
Det følger endvidere af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 11, at ved vurderingen af
lejen og det lejedes værdi ses der bort fra
1) lejeforhøjelse til afsætning efter § 18 b og forbedringer, der er gennemført for beløb, der er
afsat efter denne bestemmelse,
93
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2) lejeforhøjelse efter § 27, stk. 2, og efter § 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje og tidligere
gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019 og forbedringer efter §
46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om
byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020,
3) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse
og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993,
4) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedring,
5) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse,
6) lejeforhøjelse uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil knyttede
nødvendige følgearbejder efter lov om privat byfornyelse.
Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering
eller lov om byfornyelse og boligforbedring, finder reglen i nr. 3 dog ikke anvendelse.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 12, at ved lejeaftalens indgåelse kan
der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for
lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
Bestemmelsen indeholder
den såkaldte ”lighedsregel”, som har til hensigt at sikre, at der ikke
for den enkelte lejer gælder mere byrdefulde vilkår end for andre lejere i ejendommen. Der
skal foretages en samlet vurdering af den enkelte lejers vilkår, som indebærer, at visse
byrdefulde vilkår vil kunne opvejes af andre mere gunstige vilkår således, at der samlet set
ikke er tale om mere byrdefulde vilkår. Det er ikke hensigten med reglen, at ejendommens
lejere skal have ens vilkår.
Endelig fremgår det af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 13, at reglen i stk. 12 dog
ikke er til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en
til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i
stk. 1-11.
Reglen angår fx den situation, at det i forlængelse af et forbedringsarbejde ikke har været
muligt at varsle den fulde forbedringsforhøjelse. I en sådan situation er lighedsreglen ikke til
hinder for, den fulde forbedringsforhøjelse medregnes i lejen ved genudlejning.
2.3.1.2. Lejeforhøjelse
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 1, at hvis lejen ikke kan dække
ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. §
9, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen.
Det følger af bestemmelsen, at princippet for omkostningsbestemt huslejeregulering er, at
huslejen kan forhøjes, når den ikke længere kan dække driftsudgifterne og afkastet af
94
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
ejendommen. Der er således ikke tale om, at huslejen ikke løbende skal tilpasses de aktuelle
driftsudgifter og afkast.
Af den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 2, fremgår, at lejeforhøjelse ikke kan kræves,
hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om
leje. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi finder § 5, stk. 11, tilsvarende anvendelse.
1. pkt. gælder ikke for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk.
1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, og ejendomme taget i brug efter 1. januar
1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, såfremt
beregning af afkastning sker efter § 9, stk. 4.
Bestemmelsen fastsætter det princip, at det lejedes værdi udgør overgrænsen for den
omkostningsbestemte husleje således, at såfremt driftsudgifter og afkast overstiger det lejedes
værdi, vil den overskydende del ikke kunne opkræves. Denne overgrænse gælder dog ikke for
ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om
indeksregulerede realkreditlån, og ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført
af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, såfremt beregning af afkastning
sker efter § 9, stk. 4. For disse ejendomme gælder særlige regler for lejefastsættelse, som
indebærer, at lejen kan overstige det lejedes værdi.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 3, at lejeforhøjelse efter stk. 1,
medmindre parterne træffer anden aftale, har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3
måneder efter kravets fremsættelse.
Bestemmelsen indeholder således den almindelige regel om, at huslejeforhøjelse skal varsles
med en frist på 3 måneder.
I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 4, gælder, at vil et krav om
lejeforhøjelse efter stk. 1 eller efter § 50 i lov om leje, hvor afkastet er beregnet efter § 9, stk.
2, medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser, jf. stk. 1-3, inden for de sidste
3 år overstiger 75 kr. pr. m
2
bruttoetageareal, skal udlejeren senest samtidig med varslingen
underrette lejeren om, at denne kan forlange at få tilbudt en anden passende bolig. § 26, stk.
2-4, finder tilsvarende anvendelse. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2004-niveau og
reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-
måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet
afrundes til nærmeste kronebeløb.
Reglen gælder for ejendomme, hvor afkastet beregnes efter særlige regler, der medfører et
højere afkast, og indebærer, at lejeforhøjelser der overstiger det fastsatte grænsebeløb skal
ledsages af et tilbud til lejeren om en passende erstatningsbolig.
Af den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 5, følger, at har udlejeren helt eller delvis
undladt at give de i § 4, stk. 5, i lov om leje omtalte oplysninger i forbindelse med indgåelsen
af en lejeaftale, kan den gældende leje alene forhøjes på grundlag af stigninger i
ejendommens driftsudgifter siden lejeaftalens indgåelse. Er lejeforhøjelse opkrævet for et
beløb, der ligger ud over det i 1. pkt. tilladte, kan lejeren kræve det for meget betalte
tilbagebetalt. § 17 finder tilsvarende anvendelse.
95
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
For ejendomme, hvor afkastet beregnes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2, skal det i
lejeaftalen oplyses, hvornår lejen senest er reguleret omkostningsbestemt efter lovens § 7.
Det skal endvidere skønsmæssigt oplyses, hvad den maksimale leje ville udgøre på tidspunktet
for lejeaftalens indgåelse og, om lejen er nedsat i henhold til § 7, stk. 2. Er disse oplysninger
ikke givet, kan lejen alene reguleres i forhold til stigninger i driftsudgifter siden aftalens
indgåelse. Udlejeren er dermed afskåret fra at indhente et huslejeoverskud, der er begrundet i
den særlige afkastberegning. Lejeren kan forlange for meget betalt leje tilbagebetalt og
lejenedsættelse for fremtiden.
2.3.1.3. Driftsudgifter i det omkostningsbestemte huslejebudget
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 1, at de nødvendige driftsudgifter
omfatter udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring i det omfang,
det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. De nødvendige
driftsudgifter omfatter endvidere de beløb, der afsættes til vedligeholdelse m.v. efter § 22 i lov
om leje og §§ 18 og 18 b i denne lov, jf. dog § 18 a, stk. 2.
Bestemmelsen opregner de nødvendige og rimelige driftsudgifter, som kan medtages i det
omkostningsbestemte budget, som danner grundlag for beregning af den
omkostningsbestemte husleje. Opregningen er ikke udtømmende, men angiver den type af
driftsudgifter, som er relevante i budgettet.
Af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 2, følger, at udgifter til projektmateriale og
konsulentbistand som omfattet af § 51, stk. 3 og 4, i lov om leje ikke optages på budgettet.
Disse udgifter vedrører visse udgifter efter lov om privat byfornyelse i tilfælde, hvor de er
afholdt uden, at det fører til, at der indgås aftale om privat byfornyelse. Disse udgifter vil
kunne dækkes ved en lejeforhøjelse over 12 måneder i henhold til lejelovens § 51, stk. 3 og 4.
Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 3, at beboerrepræsentanterne kan
indhente tilbud på renholdelse, forsikringer og udfærdigelse af varme- og vandregnskaber og
forelægge disse for udlejeren. Såfremt udlejeren afviser at antage et forelagt tilbud efter 1.
pkt., kan beboerrepræsentanterne indbringe sagen for huslejenævnet, der kan pålægge
udlejeren at antage et af beboerrepræsentanterne indhentet tilbud, såfremt huslejenævnet
vurderer, at tilbuddet med hensyn til pris og kvalitet er bedre end det af udlejeren antagne.
I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 4, gælder stk. 3 ikke for ejendomme,
der er opdelt i ejerlejligheder.
Bestemmelsen giver beboerrepræsentanterne mulighed for at få huslejenævnets vurdering af,
om bestemte driftsudgifter i budgettet er rimelige og nødvendige, herunder om beløbet er
rimeligt i forhold til et kontroltilbud. Udlejeren kan, hvis huslejenævnet afviser den
pågældende driftsudgift, vælge at reducere udgiften til et rimeligt beløb.
Endelig følger det af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 5, at i fredede ejendomme,
hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om
96
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have
været opkrævet, optages som driftsudgift, uanset om ejendommen er fritaget for
ejendomsbeskatning.
For fredede ejendomme, som ikke betaler ejendomsskat, kan udlejeren optage et beløb på
budgettet, som svarer til den ejendomsskat, der ville kunne være opkrævet. Ordningen er
begrundet i de særlige vedligeholdelsesudgifter, der knytter sig til at drive en fredet
udlejningsejendom.
2.3.1.4. Afkast i det omkostningsbestemte lejebudget
Af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 1, fremgår, at til afkastning af ejendommens
værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der
er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.
Bestemmelsen indebærer, at der for den enkelte udlejningsejendom gælder et fast beløb for,
hvad der kan opkræves i den omkostningsbestemte husleje som afkast til udlejeren.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 2, at udlejeren i stedet for en
afkastning efter reglen i stk. 1 i ejendomme, der tages i brug efter 1963, som afkastning kan
beregne et beløb, der ikke må overstige rimelige ydelser på sædvanlige langfristede
prioritetslån, der er optaget til finansiering af ejendommens opførelse, med tillæg af en
passende forrentning af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum med fradrag af
lejerindskud. Som passende forrentning anses:
Ibrugtagelsesår
1964
1965-69
……………
1970-73
……………
efter 1973
……………
……………
10
12
14
Pct.
8
Som alternativ til hovedreglen om et afkast svarende til 7 pct. af den 15. almindelige
vurdering, kan udlejere af ejendomme, som er taget i brug efter 1963 vælge at beregne et
afkast på grundlag af finansiering af ejendommens anskaffelsespris. Dette vil typisk medføre
et højere afkast. Det er ikke en betingelse, at ejendommens anskaffelsespris rent faktisk er
finansieret med lån.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 3, kan udlejeren for ejendomme finansieret
med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån i stedet for
afkastning efter stk. 1 og 2 som afkastning beregne den rente, udlejeren løbende betaler på
indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den
indekserede hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den
resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud. Det beløb, der er beregnet efter 2.
pkt., reguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres.
97
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 4, følger, at for ejendomme taget i brug efter 1.
januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, kan
beregnes samme beløb i afkastning som beregnet efter stk. 3 for en tilsvarende ejendom
finansieret med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede
realkreditlån.
Bestemmelserne indebærer en særlig afkastberegning for ejendomme finansieret med
indekslån og for ejendomme, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om
realrenteafgift. Afkastberegningen indgår i den særlige lejefastsættelse, som gælder for disse
ejendomme, der tillige indebærer, at lejen i henhold til boligreguleringslovens § 7, stk. 2, ikke
er begrænset af det lejedes værdi.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 5, at hvis der i perioden 1. januar
1964 -1. april 1973 er gennemført lejeforhøjelser for forbedringer, kan afkastningen beregnes
med indtil 7 pct. af ejendomsværdien ved den seneste almindelige vurdering forud for
forbedringens gennemførelse med tillæg af en afkastning af den rimelige forbedringsudgift,
beregnet efter reglerne i stk. 2, således at tidspunktet for forbedringens ibrugtagelse er
afgørende for forrentningsprocentens størrelse.
Bestemmelsen indebærer en alternativ afkastberegning for ejendomme, hvor der i perioden 1.
januar 1964 -1. april 1973 er gennemført lejeforhøjelser for forbedringer. Det er frivilligt for
udlejeren at anvende dette alternativ.
I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 6, gælder, at såfremt ejendommen er
opdelt i ejerlejligheder efter 15. alm. vurdering, beregnes afkastningen på grundlag af en
forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. alm. vurdering.
Det fremgår ikke af bestemmelsen efter hvilket forhold afkastet skal fordeles, men
arealfordeling eller fordeling efter lejevurdering vil efter omstændighederne kunne finde
anvendelse.
Endelig fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 7, at til det beregnede afkast
kan udlejeren lægge det beløb, som henlagdes eller kunne være henlagt pr. m²
bruttoetageareal ved udgangen af 2014, jf. § 9, stk. 7, som affattet ved lovbekendtgørelse nr.
962 af 14. august 2010. Beløbet reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår,
reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
Beløbet hidrører fra den ordning med henlæggelser til tekniske installationer, som blev
ophævet med udgangen af 1994. Det beløb, som kunne opgøres på dette tidspunkt, blev
fordelt med 1/3 til ejendommens afkast og 2/3 til ejendommens vedligeholdelseshensættelser.
Beløbet reguleres med udviklingen i nettoprisindekset.
2.3.1.5 Lejeregulering efter nettoprisindeks
Efter den gældende boligreguleringslovs § 9 a, stk. 1 kan udlejeren i stedet for regulering efter
§ 7 beslutte, at lejen i perioder på 2 år ad gangen reguleres én gang årligt efter udviklingen i
98
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før
det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Regulering
efter nettoprisindeks kan kun ske for den del af lejen, som vedrører de i § 8, stk. 1, nævnte
nødvendige driftsudgifter bortset fra skatter og afgifter. Regulering efter nettoprisindeks
omfatter alle lejemål i ejendommen bortset fra de lejemål, hvor der er aftalt en regulering af
lejen efter § 15 a eller lejelovens § 53, stk. 2. Ved 2-årsperiodens udløb skal udlejeren
beregne lejen efter § 7. Beregningen skal sammen med oplysning om, at beregningen kan
indbringes for huslejenævnet, være kommet frem til lejerne inden 2-årsperiodens udløb. Hvis
lejen ved 2-årsperiodens udløb overstiger den leje, som beregnes efter § 7, skal udlejeren med
virkning fra tidspunktet for 2-årsperiodens udløb nedsætte lejen til den nu beregnede leje.
Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 9 a, stk. 2, at beslutning om regulering af
lejen efter nettoprisindeks kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom
til lejerne og er bindende for udlejeren i en periode på 2 år fra det tidspunkt, hvor udlejeren
har afsendt meddelelse herom til lejerne. Lejeregulering efter stk. 1 kan tidligst få virkning, 12
måneder efter at lejen er beregnet og fastsat efter § 7.
Af den gældende boligreguleringslovs § 9 a, stk. 3, følger, at krav om lejeforhøjelse som følge
af regulering efter nettoprisindeks efter stk. 1 skal være skriftligt og indeholde en angivelse af
lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Lejeforhøjelsen har virkning fra den 1. i den
måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 9 a, stk. 4, at har udlejeren reguleret lejen
efter nettoprisindeks, kan lejeforhøjelse opgjort efter § 7 tidligst få virkning, 12 måneder efter
at der senest er trådt en lejeforhøjelse som følge af regulering af lejen efter nettoprisindeks i
kraft og efter udløbet af den i stk. 2 nævnte 2-årsperiode.
Bestemmelserne indeholder en ordning med lejefastsættelse efter udviklingen i
nettoprisindekset. Ordningen er indført med henblik på at give udlejere en alternativ
huslejereguleringsmetode, som er enklere at administrere i praksis. Huslejen er stadig knyttet
til ejendommens driftsudgifter på det tidspunkt, hvor ordningen tages i brug. Endvidere skal
huslejen efter 2 år igen beregnes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
2.3.1.6. Fordeling af lejeforhøjelse på lejlighederne
Af den gældende boligreguleringslovs § 10, stk. 1, fremgår, at lejeforhøjelsen fordeles på
lejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Har lejligheder samme indbyrdes brugsværdi, skal
lejeforhøjelsen forlods pålægges lejligheder, hvis leje er lavest. De beløb, der afsættes til
vedligeholdelse efter §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene samt §
22 i lov om leje, fordeles dog efter lejlighedernes bruttoetageareal. For ejendomme med
lejligheder, hvor afsætning sker med forskellige beløb pr. m² bruttoetageareal, sker
fordelingen efter de enkelte lejligheders faktiske beløb pr. m² bruttoetageareal.
Bestemmelsen fastsætter, hvorledes en omkostningsbestemt huslejeforhøjelse skal fordeles på
ejendommens enkelte lejligheder. I det omfang lejlighedernes værdi arealmæssigt er
nogenlunde ens, kan fordeling ske efter areal. Der kan være tale om, at lejlighedernes
99
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
vedligeholdelsespligt ikke er ens. I så fald sker fordelingen af vedligeholdelsesbeløbene i
forhold til det, der rent faktisk afsættes for de enkelte lejligheder.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 10, stk. 2, at der ved bedømmelsen af
lejlighedernes indbyrdes brugsværdi ses bort fra forbedringer, som er bekostet af lejeren.
Efter den gældende boligreguleringslovs 10, stk. 3, gælder, at er lejen for en lejlighed forhøjet
på grundlag af forbedring eller øget brugsværdi, der ikke modsvares af udgifter på budgettet,
og er forhøjelsen sket efter den ejendomsvurdering, hvoraf afkastningsprocenten beregnes,
ses der ved budgetteringen og ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes brugsværdi bort
fra denne lejeforhøjelse.
2.3.1.7. Fordeling af budgetudgifter i blandede ejendomme
Efter den gældende boligreguleringslovs § 11, stk. 1, gælder, at for husrum, der benyttes af
udlejeren, eller som er udlejet uden at være omfattet af reglerne i dette kapitel, samt for de i
stk. 3 omhandlede enkeltværelser, skal der på budgettet optages en lejeværdi, der svarer til
de pågældende husrums andel af ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastning.
Fordelingen sker efter bruttoetageareal.
Bestemmelsen fastsætter regler for fordeling af den omkostningsbestemt husleje i
ejendomme, der indeholder arealer, som benyttes til andet end beboelse, herunder til
erhvervsmæssige formål, samt klubværelser. I sådanne ejendomme fordeles de
omkostningsbestemte budgetudgifter på hhv. beboelsesdelen og de øvrige lokaler efter disses
arealandel.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 11, stk. 2, at for ejendomme, hvor der for
beboelseslejligheder til vedligeholdelse efter §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af
boligforholdene samt § 22 i lov om leje afsættes forskellige beløb pr. m² bruttoetageareal for
de enkelte beboelseslejligheder, sker fordelingen af afsætningsbeløbene efter disse lejligheders
faktiske beløb pr. m² bruttoetageareal.
Der kan være tale om, at beboelseslejlighedernes vedligeholdelsespligt ikke er ens. I så fald
sker fordelingen af vedligeholdelsesbeløbene i forhold til det, der rent faktisk afsættes for de
enkelte lejligheder.
I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 11, stk. 3, skal lejen for enkeltværelser til
beboelse, som er omfattet af dette kapitel, jf. § 4, stk. 4, fastsættes efter bruttoetagearealet
som en forholdsmæssig andel af den lejeværdi, der er optaget på lejebudgettet for de i stk. 1,
1. pkt., omhandlede lejemål.
Bestemmelsen fasætter, hvorledes den omkostningsbestemt husleje skal fordeles på evt.
klubværelser. For disse værelsers vedkommende fordeles deres andel af budgetudgifterne
efter areal.
2.3.1.8. Varsling af lejeforhøjelse
100
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 12, stk. 1, at i ejendomme uden
beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter § 7 fremsættes samtidig over for de
lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde oplysning om
det gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter, om
lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse. Kravet skal
indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Indeholder kravet ikke
disse oplysninger, er det ugyldigt.
Bestemmelsen indeholder kravene til en varsling af omkostningsbestemt huslejeforhøjelse i
ejendomme uden beboerrepræsentation. Hensigten med bestemmelsen er, at varslingen skal
indeholde oplysninger, som gør det muligt for lejeren at forstå, hvordan huslejen for den
pågældendes lejemål er beregnet på grundlag af ejendommens driftsudgifter og afkastet.
Dette indebærer, at der i varslingen skal oplyses om såvel driftsudgifter som driftsindtægter i
ejendommens gældende budget samt i det nye budget.
Endvidere følger det af den gældende boligreguleringslovs § 12, stk. 2, at har mindst 1/4 af de
lejere, hvis leje ønskes forhøjet, senest 6 uger efter at kravet om lejeforhøjelse er kommet
frem, skriftligt fremsat indsigelse mod lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden yderligere 6 uger
forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Det følger således af lejernes klageadgang, at i det omfang lejerne gør brug af denne, påhviler
det udlejeren at indbringe sag herom for huslejenævnet. Gør udlejeren ikke dette, fortaber
udlejeren retten til at gøre varslingen gældende.
Af den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 1, følger, at i ejendomme med
beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter § 7 fremsættes samtidig over for de
lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde oplysning om
det gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter, om
lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse. Kravet skal
tillige indeholde oplysning om, at varslingsskrivelsen er forelagt for beboerrepræsentanterne,
samt om deres eventuelle udtalelser. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Det fremgår således, at kravene til indholdet af en varsling af lejeforhøjelse i ejendomme med
beboerrepræsentation svarer til de krav, der gælder for ejendomme uden
beboerrepræsentation.
Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 2, at senest 7 dage før varslingen
efter stk. 1 skal udlejeren varsle beboerrepræsentanterne om lejeforhøjelsen. Varslingen skal
indeholde kopi af varslingsskrivelsen til lejerne, oplysning om det gældende budget og om det
nye budget samt fornøden redegørelse for budgetposterne, herunder om ændringer i de
enkelte beløbs størrelse. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er
varslingen efter stk. 1 ugyldig.
Bestemmelsen indeholder en særlig ordning med forvarsling af beboerrepræsentationen i
ejendomme med en sådan således, at senest 7 dage før varslingen udsendes til lejeren, skal
varslingen forelægges beboerrepræsentanterne. Kravet er en gyldighedsbetingelse.
101
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 3, kan beboerrepræsentanterne
inden 3 uger efter modtagelsen af varslingen efter stk. 2 fremsætte skriftligt krav om, at
udlejeren inden yderligere 3 uger til beboerrepræsentationen fremsender en skriftlig
redegørelse om nærmere angivne supplerende oplysninger sammen med dokumentation for
bestemte udgifter i budgettet. Beboerrepræsentanterne skal endvidere have oplysning om
deres adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 4. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse
oplysninger, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt.
Bestemmelsen giver beboerrepræsentanterne mulighed for at forlange nærmere redegørelse
og dokumentation for bestemte udgifter i budgettet. Redegørelsen kan fx vedrøre stigninger i
bestemte budgetudgifter eller for nye udgifter i budgettet. Udlejerens rettidige besvarelse samt
oplysning om klageadgang er gyldighedsbetingelser for varslingen.
Af den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 4, fremgår, at såfremt
beboerrepræsentanterne senest 6 uger efter, at udlejerens varsling efter stk. 2 eller yderligere
oplysninger efter stk. 3 er kommet frem, skriftligt har meddelt, at de ikke kan tiltræde
lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet,
såfremt han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Det følger således af bestemmelsen, at det er en betingelse for, at udlejeren kan opretholde
varslingen, at en sag indbringes for huslejenævnet, hvis beboerrepræsentanterne gør
indsigelse.
I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 5, gælder, at såfremt udlejeren ikke
rettidigt har modtaget meddelelse fra beboerrepræsentanterne som nævnt i stk. 4 eller
beboerrepræsentanterne har tiltrådt lejeforhøjelsen, kan udlejeren oppebære den varslede
lejeforhøjelse, når han har meddelt lejerne dette med tilkendegivelse af, at den enkelte lejer
kan indbringe spørgsmålet om lejeforhøjelsens rimelighed for nævnet efter lovens § 15.
Det følger således af bestemmelsen, at den enkelte lejer ikke er afskåret fra at gøre indsigelse
imod varslingen selv om, at beboerrepræsentanterne ikke har gjort indsigelse. I så fald
påhviler det den enkelte lejer at indbringe sagen for huslejenævnet.
Endelig følger det af den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 6, at meddelelse efter stk. 5
kan gives i varslingsskrivelsen efter stk. 1, såfremt den udsendes efter, at
beboerrepræsentanterne har svaret, eller deres svarfrist er udløbet.
2.3.1.9. Lejeforhøjelse ved forhøjet afsætning til vedligeholdelse
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 13 a, at krav om lejeforhøjelse, der
udelukkende skyldes afsætning af de i §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af
boligforholdene og de i § 22 i lov om leje nævnte afsætningsbeløb, uanset bestemmelserne i
§§ 12 og 13 kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne.
Det er en forudsætning for at benytte bestemmelsen, at der tidligere er varslet
omkostningsbestemt husleje i ejendommen. Varslingen skal ske med 3 måneders frist efter de
almindelige regler herom.
102
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.3.1.10. Huslejeregulering for mindre ejendomme
Af den gældende boligreguleringslovs § 29 c følger det, at reglerne om ændring af lejevilkår i
kapitel VIII i lov om leje gælder for ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån
efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige
den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse,
kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er
reguleret efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler,
som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende
ejendomme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7,
eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan
huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og
på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle
beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om
leje.
Bestemmelsen medfører, at lejen for de mindre ejendomme i regulerede kommuner, ikke
fastsættes efter de reglerne om omkostningsbestemt husleje, men i stedet efter det lejedes
værdi, dog med den modifikation, at der kun kan ske sammenligning med lejeforhold, hvor lejen
er reguleret efter boligreguleringslovens § 7.
Kan der ikke findes sammenligningslejemål kan huslejenævnet fastsætte lejen ved at indhente
oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v., og på dette grundlag ansætte den leje, som
vil kunne opkræves. Dette kaldes et skyggebudget.
Af den gældende boligreguleringslovs § 29 d følger det, at reglerne om lejefastsættelse for
indeksfinansieret boligbyggeri i kapitel VIII A i lov om leje gælder for ejendomme, hvis opførelse
er finansieret med indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit.
Bestemmelsen medfører, at lejen i mindre ejendomme, hvis opførelse er finansieret med
indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, fastsættes efter lejelovens regler om
lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri.
Af den gældende boligreguleringslovs § 29 e følger det, at ud over de i §§ 29 c og 29 d nævnte
regler gælder reglerne om forbedringer mv. i kapitel X i lov om leje.
Bestemmelsen angiver, at lejelovens regler i kapitel X om forbedringer også finder anvendelse
for småhuse.
2.3.1.11. Huslejeregulering og opsigelsesbeskyttelse for enkeltværelser
Efter § 30 i den gældende boligreguleringslov gælder særlige regler om huslejeregulering ved
udlejning af de værelser, der ikke er omfattet af reglerne i kapitlerne II-IV A.
Det fremgår af § 31, stk. 1, i den gældende boligreguleringslov, at finder lejeren, at lejen eller
andre vilkår er urimelige, kan han indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, der kan ændre
lejen efter § 49 i lov om leje samt lejevilkårene.
De nævnte regler gælder for enkeltværelser til beboelse, som er en del af udlejerens
beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor. Sådanne
enkeltværelser benævnes accessoriske enkeltværelser.
103
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
For sådanne enkeltværelser gælder, at lejen ikke er omkostningsbestemt, men fastsættes efter
den gældende lejelovs § 47 ff. Det samme gælder for enkeltværelser til beboelse i de såkaldte
”80 pct.-ejendomme”, jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 3. Reglerne finder både anvendelse
ved fremlejemål og ved direkte udlejning mellem ejeren og lejeren.
Et enkeltværelse er et boliglejemål, hvor der ikke i selve enheden er et selvstændigt køkken
med eget afløb. Omvendt er en lejlighed lokaliteter, hvortil der hører et særskilt køkken med
indlagt vand og afløb.
Enkeltværelser til beboelse, der ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et
en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor, det vil sige klubværelser, er omfattet af reglerne
i boligreguleringslovens kapitel II-IV.
Parterne i lejeforhold om accessoriske enkeltværelser kan aftale leje, lejevilkår og
lejeforhøjelser med de begrænsninger, der følger af lejelovens regler, jf. lejelovens §§ 47 ff.
Enkeltværelser er således undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Lejeren har mulighed for at få huslejenævnet til at tage stilling til, om lejen og andre lejevilkår
er rimelige. Indbringelsen for nævnet skal ske inden 1 år efter det tidspunkt, hvor lejen eller
den forhøjede leje første gang skal betales, jf. boligreguleringslovens §17, stk. 2.
Det fremgår af § 31, stk. 2, i den gældende boligreguleringslov, at nedsættes lejen eller
ændres lejevilkårene af huslejenævnet, kan dette bestemme, at lejeforholdet ikke kan opsiges
uden nævnets godkendelse.
Af § 32 i den gældende boligreguleringslov fremgår, at skønnes en opsigelse fra udlejerens
side foranlediget ved eller at stå i forbindelse med forsøg på at opnå en urimelig leje eller
andre ubillige lejevilkår, kan huslejenævnet forkaste opsigelsens gyldighed og bestemme, at
lejeforholdet kun kan opsiges med nævnets godkendelse. Det samme gælder, dersom en
opsigelse som følge af andre særlige omstændigheder i forbindelse med dens afgivelse
skønnes stridende mod sædvanlig god udlejningsskik, således at den må anses for ubillig.
I henhold til § 33 i den gældende boligreguleringslov gælder, at hvis der er rejst sag for
huslejenævnet, kan dette, når omstændighederne taler derfor, bestemme, at lejeforholdet ikke
uden nævnets godkendelse kan opsiges, således at lejeren skal fraflytte det lejede, forinden
nævnets afgørelse i sagen er truffet.
De af bestemmelserne omhandlede enkeltværelser er frit opsigelige, jf. § lejelovens § 82. Det
vil sige, at der ikke i forhold til disse gælder de begrænsninger, der ellers gælder for
udlejerens adgang til at opsige en lejeaftale. På den baggrund er der med de nævnte
bestemmelser åbnet mulighedfor, at huslejenævnet under visse betingelser kan bestemme, at
lejeren kun kan opsiges med nævnets godkendelse. Dette kan fx være relevant for lejeren i
tilfælde, hvor huslejenævnet har nedsat lejen.
2.3.1.12. Huslejenævnets kompetence
Efter den gældende boligreguleringslovs § 14, stk. 1, gælder, at indbringes krav om
lejeforhøjelse efter § 12, stk. 2, eller efter § 13, stk. 4, for huslejenævnet, kan nævnet
tilsidesætte kravet helt eller delvis, dersom betingelserne for forhøjelsens gennemførelse ikke
er til stede.
104
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Tilsidesættelse kan ske såvel på grund af manglende overholdelse af gyldighedsbetingelse som
på grund af materielle mangler ved kravet.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 14, stk. 2, at nævnet, såfremt det
konstateres, at kravet om lejeforhøjelse på grund af formelle mangler af mindre betydning er
ugyldigt, jf. § 12, stk. 1, og § 13, stk. 1 og 3, i stedet for at tilsidesætte kravet på dette
grundlag kan fastsætte en frist for udlejer til at berigtige de konstaterede formelle mangler.
Berigtiges manglerne inden den angivne frist, bevarer kravet om lejeforhøjelse sin gyldighed.
Med bestemmelsen er der givet udlejeren mulighed for efterfølgende inden for en fastsat frist
at berigtige mangler ved varslingen, som anses at være af mindre væsentlig betydning.
Udlejeren kan dermed undgå at skulle gennemføre en fornyet varsling af lejeforhøjelsen.
Af den gældende boligreguleringslovs § 14, stk. 3, følger, at indtil nævnets afgørelse
foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse,
der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m² bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i
overensstemmelse med nævnets afgørelse. Regulering af depositum og forudbetalt leje kan
ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af nævnet.
Bestemmelsen giver således udlejeren mulighed for at oppebære en mindre, foreløbig
lejeforhøjelse under huslejenævnets behandling af sagen. Når nævnets afgørelse foreligger,
skal huslejen reguleres herefter.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 15, stk. 1, at huslejenævnet på lejerens
begæring, medmindre nævnet har truffet afgørelse efter § 14, stk. 1, skal afgøre, om
udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter
bestemmelserne i dette kapitel.
I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 15, stk. 2, finder § 14, stk. 2, om
huslejenævnets mulighed for at give udlejeren adgang til indenfor nærmere frister at berigtige
mindre væsentlige formelle mangler tilsvarende anvendelse.
Bestemmelsen indeholder en hjemmel for huslejenævnene til at tage stilling til alle sager, der
indbringes af en lejer og, som vedrører forhold, der er omfattet af bestemmelserne i den
gældende boligreguleringslovens kapitel II. Der gælder tillige her en mulighed for udlejeren for
efterfølgende at berigtige mindre væsentlige mangler ved varslingen inden for en af
huslejenævnet fastsat frist
Endelig følger af den gældende boligreguleringslovs § 15, stk. 3, at i ejendomme med
beboerrepræsentation afgør huslejenævnet på beboerrepræsentanternes begæring på vegne
af samtlige lejere uenighed om acontobidrag til varme og lign., uenighed om acontobidrag til
vand og uenighed om acontobidrag til køling efter kapitel VII i lov om leje, uenighed om
udlejerens ret til at modsætte sig installation af vandmålere og kølingsmålere efter § 41, stk.
3, i lov om leje, uenighed om lejerens ret efter § 29, stk. 9, i lov om leje, uenighed om,
hvorvidt en aftale i henhold til § 66 a i lov om leje er åbenbart urimelig, og uenighed om
beregninger af leje efter § 9 a og lejeforhøjelser varslet efter §§ 9 a eller 13 a.
105
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen giver beboerrepræsentanterne en særskilt hjemmel til at indbringe sager for
huslejenævnet på samtlige lejeres vegne om de i bestemmelsen nævnte forhold.
Bestemmelsen overflødiggør dermed beboerrepræsentanternes indhentelse af fuldmagter fra
lejerne. Bestemmelsen hindrer ikke lejerne i selv at indbringe sager, hvis
beboerrepræsentanterne undlader dette.
2.3.1.13. Straf
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 16, stk. 1, at med bøde eller fængsel indtil 4
måneder straffes den, som afkræver en lejer højere leje end tilladt efter reglerne i dette
kapitel. På samme måde straffes den udlejer, som aftaler leje og lejevilkår, der er mere
byrdefulde for lejeren end tilladt efter bestemmelserne i § 5.
Endvidere følger af den gældende boligreguleringslovs § 16, stk. 2, at der kan pålægges
selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
Det fremgår af det gældende § 34, stk. 1, i boligreguleringsloven, at med bøde straffes den,
som opkræver højere leje end tilladt af huslejenævnet efter reglen i § 31, eller som i strid med
§ 32 opsiger lejeforholdet uden nævnets samtykke.
Det fremgår endvidere af det gældende § 34, stk. 2, i boligreguleringsloven, at der kan
pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5.
kapitel.
Bestemmelserne i den gældende boligreguleringslovs § 34, stk. 1 og 2, gælder for de såkaldte
”accessoriske enkeltværelser”.
Efter bestemmelserne kan den udlejer, og det gælder både fysiske og juridiske personer, som
opkræver en højere leje, end den huslejenævnet har truffet afgørelse om, blive straffet med
bøde. Det samme gælder, hvis udlejeren opsiger lejeren i strid med huslejenævnets
bestemmelse om, at lejeforholdet ikke kan opsiges.
2.3.1.14. Tilbagebetaling af for meget betalt husleje mv.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 17, stk. 1, gælder, at har udlejeren opkrævet højere
leje, depositum, indskud eller lignende end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte
tilbage, ligesom lejeren vil kunne kræve lejen nedsat med virkning for fremtiden. Ved
lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra
fraflytningstidspunktet.
Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 17, stk. 2, at lejeren uanset stk. 1 ikke
kan kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at lejen overstiger det
lejedes værdi, med mindre krav om nedsættelse af lejen er fremsat for huslejenævnet inden 1
år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.
De nævnte regler om tilbagebetaling af for meget betalt husleje mv. suppleres af de gældende
forældelsesregler.
106
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Endelig følger af den gældende boligreguleringslovs § 17, stk. 3, at tilbagebetalingskrav
forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat
efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Hvor særlige forhold
begrunder det, kan det bestemmes, at der skal betales en højere eller lavere rente.
Endelig fremgår det af det gældende § 34, stk. 3, i boligreguleringsloven, at lovens § 17 finder
tilsvarende anvendelse.
Bestemmelsen gælder for de såkaldte ”accessoriske enkeltværelser”.
2.3.1.15. Fravigelighed
Den gældende boligreguleringslov indeholder ikke regler om de enkelte bestemmelsers
fravigelighed. Det er imidlertid almindeligt antaget, at reglerne ud fra en formålsfortolkning er
ufravigelige.
2.3.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.3.2.1. Huslejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse
Den gældende boligreguleringslovs regler om lejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse
foreslås med enkelte redaktionelle og sproglige justeringer videreført i det foreslåede kapitel 3.
Da der i kravet efter den gældende § 5, stk. 6, 1. pkt., ikke sondres mellem forbedringer ud
fra deres art eller karakter, men alene ses på ejendommens indplacering på
energimærkningsskalaen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, foreslås det at
lade den gældende § 5, stk. 6, 2. pkt., udgå som overflødig.
Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.
2.3.2.2. Lejeforhøjelse
Den gældende boligreguleringslovs regler om beregning af lejeforhøjelse efter regler om
omkostningsbestemt husleje foreslås videreført i det foreslåede kapitel 3.
Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.
2.3.2.3. Driftsudgifter i det omkostningsbestemte huslejebudget
Den gældende boligreguleringslovs regler om de driftsudgifter, som kan medtages i det
omkostningsbestemte huslejebudget, foreslås videreført i det foreslåede kapitel 3.
Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.
2.3.2.4. Afkast i det omkostningsbestemte lejebudget
107
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Den gældende boligreguleringslovs regler om beregning af udlejerens afkast som element i
den omkostningsbestemte husleje foreslås videreført i det foreslåede kapitel 3.
Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.
2.3.2.5 Lejeregulering efter nettoprisindeks
Den gældende boligreguleringslovs regler om huslejeregulering efter udviklingen i
nettoprisindekset som alternativ til den egentlige omkostningsbestemt husleje foreslås
videreført i det foreslåede kapitel 3.
Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.
2.3.2.6. Fordeling af lejeforhøjelse på lejlighederne
Den gældende boligreguleringslovs regler om fordeling af den omkostningsbestemte
huslejeforhøjelse på beboelseslejlighederne i ejedommen foreslås videreført i det foreslåede
kapitel 3.
Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.
2.3.2.7. Fordeling af budgetudgifter i blandede ejendomme
Den gældende boligreguleringslovs regler om fordeling af den omkostningsbestemte
huslejeforhøjelse på henholdsvis beboelsesdelen og den del, som anvendes til andet end
beboelse, i blandede ejendomme foreslås videreført i det foreslåede kapitel 3.
Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.
2.3.2.8. Varsling af lejeforhøjelse
Den gældende boligreguleringslovs regler om varsling af omkostningsbestemt
huslejeforhøjelse foreslås videreført i det foreslåede kapitel 3.
Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.
2.3.2.9. Lejeforhøjelse ved forhøjet afsætning til vedligeholdelse
Den gældende boligreguleringslovs regler om en enklere procedure ved varsling af
lejeforhøjelse, som alene skyldes forhøjet afsætning til vedligeholdelse, foreslås videreført i det
foreslåede kapitel 3.
Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.
2.3.2.10. Huslejeregulering i mindre ejendomme
Reglerne om huslejeregulering for mindre ejendomme foreslås med sproglige justeringer
videreført i lejelovens kapitel 3.
108
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Der foreslås redaktionelle ændringer i den gældende boligreguleringslovs § 29 c, 1. pkt., således
at det ikke af bestemmelsen fremgår, at reglerne ikke gælder for ejendomme, hvis opførelse er
finansieret med indekslån i henhold til § 29, stk. 2, i lov om realkredit.
Ligeledes foreslås den gældende boligreguleringslovs § 29 d ikke videreført, idet bestemmelsen
må anses for overflødig, da lejelovens kapitel om huslejeregulering for indeksfinansieret
boligbyggeri allerede vil finde anvendelse for ejendommene, når både reglerne om
omkostningsbestemt leje samt huslejeregulering for mindre ejendomme ikke finder anvendelse
for ejendommene. For indeksfinansieret boligbyggeri gælder de foreslåede bestemmelser i §§
49-51.
Den gældende boligreguleringslovs § 29 e foreslås ikke videreført, idet bestemmelsen må anses
for overflødig, da lejelovens regler om forbedringer allerede finder anvendelse, når
boligreguleringslovens regler på området ikke finder anvendelse.
Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.
2.3.2.11. Huslejeregulering og opsigelsesbeskyttelse for enkeltværelser
Reglerne om lejefastsættelse og opsigelsesbeskyttelse for lejere af enkeltværelser foreslås
videreført med sproglige og redaktionelle ændringer. Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i
den gældende retstilstand.
2.3.2.12. Huslejenævnets kompetence
Den gældende boligreguleringslovs regler om huslejenævnets kompetence i relation til
behandling af sager om omkostningsbestemt husleje foreslås videreføre i det foreslåede kapitel
3.
Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.
2.3.2.13. Straf
Den gældende boligreguleringslovs regler om straf for opkrævning af højere leje og aftale om
mere byrdefulde vilkår foreslås videreført i det foreslåede kapitel 3.
Reglerne om bødestraf for den udlejer, som opkræver højere leje end den leje, som
huslejenævnet har nedsat til foreslås videreført med redaktionelle ændringer.
Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.
2.3.2.14. Tilbagebetaling af for meget betalt husleje mv.
Den gældende boligreguleringslovs regler om lejerens krav om tilbagebetaling af for meget
betalt husleje, depositum og lignende og om lejenedsættelse herfor i fremtiden foreslås
videreført i det foreslåede kapitel 3.
Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.
109
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.3.2.15. Fravigelighed
Den gældende boligreguleringslov indeholder ikke nærmere regler om de enkelte
bestemmelsers fravigelighed. De foreslåede regler antages imidlertid at være ufravigelige. På
den baggrund indsættes en ny bestemmelse i kapitel 3, som er udtryk for en kodificering af
gældende ret. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer i den gældende
retstilstand.
2.4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi
2.4.1 Gældende ret
2.4.1.1. Det lejedes værdi
I uregulerede kommuner fastsættes huslejen som hovedregel efter reglerne om
det lejedes
værdi.
Det lejedes værdi kan beskrives som en retlig standard, der knytter ugyldighed til visse
nærmere fastlagte kriterier. Det lejedes værdi er i den gældende lejelov den leje, som er
almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til
beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Der er hertil knyttet en
række regler, som nærmere fastlægger det sammenligningsgrundlag, som skal finde
anvendelse, ved fastlæggelse af det lejedes værdi, herunder hvilke lejemål der kan
sammenlignes med, hvilke elementer i huslejen der skal ses bort fra, samt hvilke nærmere
forhold ved det omtvistede lejemål og ved de lejemål, der sammenlignes med, der skal ses
bort fra.
Lejeloven indeholder ikke nærmere regler om huslejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse,
men da lejeren kan forlange lejen sat ned til det lejedes værdi, hvis lejen væsentligt overstiger
det lejedes værdi, er det det generelle udgangspunkt, at den aftalte leje er fastsat i forhold til
det lejedes værdi.
Det lejedes værdi for en bolig findes som nævnt ved at sammenligne med den husleje, som er
almindeligt gældende for andre boliger i kvarteret eller området. Udgangspunktet er, at der
skal ske sammenligning med tilsvarende boliger med hensyn til beliggenhed, art, størrelse,
kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Loven indeholder kun få regler, som fastsætter, hvilke nærmere bestemte typer af lejemål, der
ikke kan sammenlignes med. Baggrunden for disse regler er navnlig et ønske fra lovgiver om,
at lejemål, der er omfattet af særlige lejefastsættelsesregler, ikke skal påvirke den generelle
lejedannelse. Disse regler fremstår dog ikke som udtømmende. Retsstillingen kan derfor
generelt beskrives således, at det er udgangspunktet, at der kun kan ske sammenligning med
boliger, som ligeledes er omfattet af reglerne om det lejedes værdi.
2.4.1.2. Lejeforhøjelse i private lejeboliger
Efter den gældende lov om leje § 47, stk. 1, har udlejeren mulighed for at forlange
lejeforhøjelse, såfremt den gældende leje ligger væsentligt under det lejedes værdi. Det
fremgår af bestemmelsen at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses bort fra
lejeforhøjelser som nævnt i litra a-h. Det drejer sig om:
110
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
- Lejeforhøjelser og forbedringer vedrørende totaløkonomisk rentable energiforbedringer,
energiforbedringer som angivet i en energiplan gennemført på lejernes forlangende og aftalte
lejeforhøjelser.
- lejeforhøjelser efter § 63 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og
forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11.
august 2010,
- Lejeforhøjelse efter den tidligere gældende § 58 a i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927
af 4. september 2019 og forbedringer
- Aftalte lejeforhøjelser efter tidligere gældende kapitel 6 a om aftalt grøn byfornyelse i lov om
byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.
- Lejeforhøjelser og forbedringer efter lov om sanering, lov om byfornyelse og lov om
byfornyelse og boligforbedring.
- Aftalte lejeforhøjelser og forbedringer efter lov om privat byfornyelse.
- Forbedringer som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.
Det fremgår af den gældende lov om leje § 47, stk. 2, at vurderingen af lejen og det lejedes
værdi foretages ved en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret
for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og
vedligeholdelsestilstand.
Ved sammenligningen ses bort fra følgende lejemål:
- Lejemål, som er forbedret efter reglerne § 58, stk. 3, om totaløkonomisk rentable
energiforbedringer og § 62 b om aftalte lejeforhøjelser.
- Lejemål omfattet af reglerne om indeksfinansieret boligbyggeri og lejemål, som er taget i
brug efter den 31. december 1991.
- Lejemål, som på denne dato udelukkende benyttedes til erhvervsformål.
- Nyindrettede lejemål og enkeltværelser i en tagetage omfattet af § 53, stk. 3-5.
- Lejemål omfattet af lov om privat byfornyelse og lov om byfornyelse og boligforbedring, lov
om byfornyelse og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf.
lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 47, stk. 3, at ved sammenligningen af lejemål efter
stk. 2 tillægges det vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt
prøvelse.
Det følger af den gældende lejelovs § 47, stk. 4, at lejeforhøjelsen tidligst kan få virkning 2 år
efter lejemålets begyndelse eller 2 år efter seneste lejeforhøjelse efter denne bestemmelse.
Endelig følger det af den gældende lejelovs § 47, stk. 5, at udlejeren kan kræve lejeforhøjelse
uanset, at der er aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig dette.
De gældende regler indeholder ikke bestemmelser om lejens størrelse ved lejeaftalens
indgåelse. Reglerne bygger således på, at den aftalte leje kan forhøjes efter nærmere regler,
hvis udlejeren finder, at lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi. Tilsvarende kan
lejeren forlange lejenedsættelse, hvis lejen er væsentlig højere end det lejedes værdi.
111
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.4.1.3. Lejeforhøjelse i ustøttede private plejeboliger
Efter den gældende lejelovs § 47 a skal lejen i ustøttede private plejeboliger til enhver tid
være fastsat således, at den svarer til det lejedes værdi. Fastsættelse af det lejedes værdi sker
ved sammenligning med støttede ældre- og plejeboliger i kommunen efter reglerne i 47, stk.
2, 1. pkt. og stk. 3, det vil sige med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og
vedligeholdelsesstand. Ved fastsættelse af det lejedes værdi ses bort fra forbedringer, som
lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.
Bestemmelsen omfatter ustøttede private plejeboliger, der er tidligere institutionspladser i
plejehjem og beskyttede boliger, som den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om
social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede private plejeboliger.
Af den gældende lejelovs § 47 a, stk. 2, følger, at krav om lejeforhøjelse kan varsles en gang
årligt.
Udlejeren kan ifølge bestemmelsens stk. 3 kræve lejeforhøjelse uanset, at der er aftalt
uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig dette.
Overstiger lejen det lejedes værdi, kan lejeren i henholdt til den gældende lejelovs § 47 a, stk.
4, forlange lejen nedsat således at denne svarer til det lejedes værdi. Hvis lejen nedsættes,
kan lejeren efter den gældende lejelovs § 47 a, stk. 5, kræve det for meget betalte
tilbagebetalt.
Formålet med bestemmelsen er at skabe en ligestilling mellem lejerne af henholdsvis ustøttede
private plejeboliger og støttede ældre- og plejeboliger.
2.4.1.4. Varsling
Efter den gældende lejelovs § 48 kan udlejerens ensidige varsling af lejeforhøjelse som følge
af, at lejen er væsentligt under det lejedes værdi gennemføres med 3 måneders varsel.
Bestemmelsen indeholder endvidere kravene til varslets indhold. Af stk. 2 følger, at kravet om
lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse,
oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse.
Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Det fremgår af bestemmelsens stk. 3, at hvis lejeren ikke vil godkende kravet om
lejeforhøjelse, skal han skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om
lejeforhøjelse er kommet frem til ham. Ønsker udlejeren herefter at fastholde kravet om
lejeforhøjelse, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter
lejerfristens udløb.
Er kravet indbragt for huslejenævnet følger det af bestemmelsens stk. 4, at udlejeren kan
oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må
overstige 15 kr. pr. m² bruttoetageareal, indtil huslejenævnets afgørelse foreligger.
Af bestemmelsen fremgår endvidere, at lejen skal reguleres i overensstemmelse med rettens
afgørelse. Udlejeren kan ikke forlange regulering af depositum og forudbetalt leje, før kravet
om lejeforhøjelse er afgjort af retten. Tilbagebetaling til lejeren af for meget erlagt leje skal
forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5,
stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Når særlige forhold begrunder det, kan
boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere rente.
112
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.4.1.5. Lejenedsættelse
Efter den gældende lejelovs § 49 kan lejeren forlange lejen nedsat, hvis lejen er væsentligt
højere end det lejedes værdi. Vurdering af lejen og det lejedes værdi sker efter reglerne i §
47, stk. 1. Lejen kan nedsættes til et beløb, som er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi.
Det fremgår endvidere af bestemmelsens stk. 2, at der ved vurderingen af det lejedes værdi
skal tages hensyn til forhold som nævnt i § 47, stk. 2 og 3, det vil sige, at der skal ske en
sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for
tilsvarende hus og husrum for så vidt angår beliggenhed, art størrelse, kvalitet, udstyr og
vedligeholdelsestilstand.
Ved sammenligningen ses bort fra følgende lejemål:
- Lejemål, som er forbedret efter reglerne § 58, stk. 3, om totaløkonomisk rentable
energiforbedringer og § 62 b om aftalte lejeforhøjelser.
- Lejemål omfattet af reglerne om indeksfinansieret boligbyggeri og lejemål, som er taget i
brug efter den 31. december 1991.
- Lejemål, som på denne dato udelukkende benyttedes til erhvervsformål.
- Nyindrettede lejemål og enkeltværelser i en tagetage omfattet af § 53, stk. 3-5.
- Lejemål omfattet af lov om privat byfornyelse og lov om byfornyelse og boligforbedring, lov
om byfornyelse og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf.
lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.
Bestemmelsen indeholder endvidere i stk. 3 bestemmelse om, at lejeren kan kræve det for
meget betalte tilbagebetalt, hvis lejen nedsættes. Sag om nedsættelse af lejen skal efter
bestemmelsens stk. 4 indbringes for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller
den forhøjede leje første gang skal betales.
I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne i henhold til
bestemmelsens stk. 5 kræve nedsættelse af lejen. Nedsættes lejen, anvendes
tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af de udgifter beboerrepræsentanterne har haft i
forbindelse med sagen.
Det fremgår endelig af bestemmelsens stk. 6, at reglerne om nedsættelse af lejen i
bestemmelsens stk. 1-3 ikke gælder for ustøttede private plejeboliger.
2.4.1.6. Lejeforhøjelse for øgede ejendomsskatter m.v.
Efter den gældende regel i lejelovens § 50 kan udlejeren forlange udgiften til øgede
ejendomsskatter udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lejligheder og lokaler, som skatten
vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset at lejeren har aftalt uopsigelighed med udlejeren.
Efter bestemmelsen i stk. 2, fordeles lejeforhøjelsen i forhold til den gældende leje eller - hvor
der ikke er fastsat nogen leje
–
i forhold til lejeværdien. For lejeforhold i ejendomme, hvor
reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven er gældende - de såkaldte store ejendomme -
fordeles forhøjelsen dog efter reglerne i samme lovs §§ 10 og 11.
Af den gældende lejelovs § 50 stk. 3, følger, at lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3
måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er
113
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette
tidspunkt.
Der er med bestemmelsen taget højde for den situation, at en skatteforhøjelse pålignes
ejendommen fra et tidspunkt, som ligger før udlejeren modtager meddelelse om forhøjelsen.
Udlejeren kan i så fald forlange lejeforhøjelse i en periode på 5 måneder efter det tidspunkt,
hvor forhøjelsen er pålagt ejendommen.
Formkrav til lejeforhøjelsen er opregnet i § 50, stk. 4. Det fremgår heraf, at kravet om
lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af
lejen fremkommer. Herudover skal kravet indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre
indsigelse. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 50, stk. 5, at hvis lejeren ikke vil godkende kravet om
lejeforhøjelse, skal han senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig
indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Er der valgt
beboerrepræsentation i ejendommen, kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne
gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse. Ønsker udlejeren herefter at fastholde kravet om
lejeforhøjelse, skal han senest 6 uger efter lejerfristens udløb indbringe sagen for
huslejenævnet.
Efter de gældende regler i § 51, stk. 1 og 2, 1.–3. pkt., i lejeloven finder reglerne i § 50 om
lejeforhøjelse for forøgede ejendomsskatter tilsvarende anvendelse hvis ejendommen
pålægges nye eller øgede udgifter til vand, el, renovation eller lignende efter takster fastsat
eller godkendt af det offentlige eller vej- kloak eller lignende bidrag til det offentlige. Hvis
bidraget er pålagt som en engangsydelse kan udlejeren udligne beløbet på lejerne over en 10–
årig periode gennem en lejeforhøjelse. Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb.
Efter den gældende § 51, stk. 2, 4. pkt., kan lejerne kræve, at udlejerens lejeforhøjelse som
følge af bidrag, der er pålagt ejendommen som en engangsudgift, betales kontant.
Det følger af den gældende § 51, stk. 3, i lejeloven, at reglerne i § 50 også gælder udgifter til
projektmateriale udarbejdet af en byggesagsrådgiver, jf. § 4, stk. 1, 2. og 3. pkt., i lov om
privat byfornyelse, såfremt der ikke på baggrund af projektmaterialet indgås aftale om privat
byfornyelse. Udlejeren kan, når udgiften er betalt, udligne denne gennem en lejeforhøjelse,
der i løbet af 12 måneder har dækket udlejerens udlæg med sædvanlige finansieringsudgifter.
Lejeforhøjelsen kan dog alene opkræves med lige store beløb hos de lejere, som i fællesskab
med ejeren har udpeget byggesagsrådgiveren efter § 4 i lov om privat byfornyelse, og
lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb.
Videre følger af den gældende § 51, stk. 4, i lejeloven, at bestemmelsen i stk. 3 ligeledes
finder anvendelse for udgifter til dækning af konsulentbistand i henhold til § 4 b, stk. 1, 2.
pkt., i lov om privat byfornyelse.
2.4.1.7. Lejenedsættelse ved faldende udgifter til ejendomsskatter m.v.
Efter den gældende § 52, stk. 1, i lov om leje, skal udlejeren såfremt skatter, afgifter og
bidrag, som nævnt i lovens §§ 50 og 51, bortfalder eller nedsættes, med virkning fra
nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de lejligheder og lokaler, i
hvis leje udgiften har været indregnet.
114
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen indebærer efter retspraksis at et fald i en enkelt afgift
–
uanset størrelsen af
faldet
–
medfører et krav om lejenedsættelse, selv om faldet modsvares af stigninger i andre
afgifter, eller stigningerne samlet set medfører en stigning i skatter og afgifter. Som
konsekvens heraf skal der derfor udarbejdes én varsling vedrørende nedsættelsen og én
vedrørende stigningen. Samtidig skal resultaterne heraf angives.
Det fremgår endvidere af bestemmelsen, at i fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en
særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb
svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, dog opkræves
som en del af lejen, uanset om en ejendom er fritaget for ejendomsbeskatning.
Af den gældende § 52, stk. 2, fremgår det, at udlejeren skal give lejeren skriftlig besked om
nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om skatte- eller afgiftsnedsættelsen
er kommet frem til ham.
2.4.1.8. Lejefastsættelse i indeksfinansierede ejendomme
Efter den gældende § 53 a i lov om leje kan lejen for ejendomme, hvis opførelse er finansieret
med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, fastsættes
således, at den samlede lejeindtægt kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter på
tidspunktet for ejendommens opførelse med tillæg af afkastningen af ejendommens værdi,
uanset at lejen herved bringes over det lejedes værdi.
Det følger af den gældende § 53 a, stk. 2, at der som afkast kan beregnes den rente,
udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med
tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Udlejeren kan herudover beregne en forrentning
på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud.
Videre fremgår det af bestemmelsens stk. 3, at driftsudgifterne, og forrentningen, jf. stk. 2, 2.
pkt., kan reguleres med samme procentsats, som hovedstolen på indekslånet reguleres med.
Regulering kan dog ikke ske af driftsudgifter, som er omfattet af de gældende bestemmelser i
§§ 50-52 i lov om leje, det vil sige skatter, afgifter og bidrag m.v.
Lejen i de indeksfinansierede ejendomme fordeles på lejlighederne efter deres indbyrdes
værdi. Ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes værdi ses der bort fra forbedringer, som
lejeren har bekostet.
Det fremgår af den gældende § 53 a, stk. 5, at lejeforhøjelse som følge af afkast og
forrentning samt regulering heraf, jf. stk. 2, og 3, kan gennemføres med 3 måneders varsel.
Formkravene til lejeforhøjelsen fremgår af den gældende § 53 a, stk. 6. Efter denne
bestemmelse skal kravet og lejeforhøjelse fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af,
hvorledes ændringen af lejen fremkommer. Herudover skal kravet indeholde oplysning om
lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. den gældende § 53 a, stk. 7. Indeholder kravet ikke
disse oplysninger, er det ugyldigt.
Endelig fremgår det af den gældende § 53 a, stk. 7, at lejeren
–
hvis denne ikke kan godkende
kravet om lejeforhøjelse - senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, skal fremsætte
skriftlig indsigelse til udlejeren, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Hvis
udlejeren herefter ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse, skal han senest 6 uger efter
lejerfristens udløb, indbringe sagen for huslejenævnet.
115
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen indebærer en særlig ordning for lejeregulering ejendomme, hvis opførelse er
finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.
Ordningen indebærer, at lejefastsættelsen er undtaget fra reglerne om det lejedes værdi.
2.4.1.9. Lejefastsættelse i realrenteafgiftsfritagede ejendomme
Efter den gældende § 53 b, i lejeloven, kan lejen for ejendomme taget i brug efter 1. januar
1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, uanset
ejendommens finansiering fastsættes til samme beløb, som lovligt kan opkræves efter den
gældende § 53 a i lov om leje for en tilsvarende ejendom finansieret med størst muligt
indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.
Bestemmelsen indeholder en særlig ordning for lejefastsættelse i ejendomme taget i brug efter
1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift.
Ordningen indebærer, at lejen i disse ejendomme kan fastsættes til samme beløb, som lovligt
kan opkræves efter den gældende § 53 a i lov om leje for en tilsvarende ejendom finansieret
med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån
2.4.1.10. Undtagelse fra det lejedes værdi
Efter den gældende § 53 c i lov om leje finder reglerne i den gældende §§ 47-49 i lov om leje,
der vedrører det lejedes værdi, ikke anvendelse for lejemål i ejendomme, hvis opførelse er
finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.
Det samme gælder for lejemål i ejendomme, der er taget i brug efter 1. januar 1989, og er
opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, hvis lejefastsættelsen sker
efter den gældende § 53 b eller efter §§ 5 og 7, jf. § 9, stk. 4, i lov om midlertidig regulering
af boligforholdene.
2.4.1.11. Huslejenævnets kompetence
Efter den gældende § 106, stk. 1, nr. 1, kan huslejenævnet træffe afgørelse i tvister om
lejeregulering efter reglerne i §§ 47-52 og § 53, stk. 2, og om lejefastsættelse efter kapitel
VIII A.
2.4.1.12. Reglernes fravigelighed
Efter den gældende § 53, stk. 1, i lov om leje kan reglerne i §§ 47-52 ikke ved aftale fraviges
til skade for lejeren.
Videre fremgår det af den gældende § 53, stk. 2, at der ikke kan træffes aftale om, at lejen
skal reguleres på anden måde end fastsat i §§ 47-52. Det kan dog aftales, at lejen én gang
årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan
gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.
2.4.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.4.2.1. Lejeforhøjelse i private lejeboliger
Reglerne i den gældende § 47 i lov om leje om, at udlejeren har mulighed for at forlange
lejeforhøjelse, såfremt den gældende leje er væsentligt under det lejedes værdi foreslås
videreført med sproglige og redaktionelle ændringer.
Som en forenkling samles de gældende bestemmelser i § 47, stk. 1, litra d-g, i et nummer, så
der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal ses bort fra alle lejeforhøjelser og
116
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
forbedringer, der er gennemført efter den tidligere og nugældende byfornyelseslovgivning. Der
er ikke hermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Herudover foreslås det, at det gældende § 47, stk. 1, sidste pkt., udgår som overflødigt, da lov
om byfornyelse og boligforbedringer og lov om sanering er ophævet, og der derfor ikke
længere foretages en første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter
disse regler. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Endelig flyttes det gældende § 47, stk. 4, der er identisk med bestemmelsen i den gældende §
47 a, til § 44, stk. 5. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende
retstilstand.
2.4.2.2. Lejeforhøjelse i ustøttede private plejeboliger
Reglerne for lejefastsættelse i ustøttede private plejeboliger i den gældende lov om leje § 47
a, foreslås videreført med den ændring, at bestemmelsen i § 47 a, stk. 3, om at udlejeren kan
kræve lejeforhøjelse uanset, at der er aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at
kunne regulere lejen, flyttes til den generelle bestemmelse i forslagets § 44, stk. 5.
For at samle reglerne om lejefastsættelse for ustøttede private plejeboliger foreslås det at
flytte § 49, stk. 6, i den gældende lejelov med en sproglig ændring til § 43 som et nyt stk. 6.
Der er ikke hermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand
Der er ikke med forslaget tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.
2.4.2.3. Varsling
Reglerne om varsling i den gældende lov om leje § 48 foreslås videreført i § 44, stk. 1–4. Den
foreslåede § 44, stk. 5, er en videreførelse af den gældende lov om leje § 47, stk. 4, og § 47
a, stk. 3. om at lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har
forbeholdt sig at kunne regulere lejen.
Der er ikke med forslaget tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.
2.4.2.4. Lejenedsættelse
Det foreslås, at de gældende regler i § 49, stk.1-5, om lejenedsættelse hvis lejen er væsentligt
højere end det lejedes værdi, videreføres.
Indholdet i det gældende stk. 6 om at bestemmelserne i stk. 1-3 ikke gælder ustøttede private
plejeboliger videreføres i den foreslåede § 43, stk. 5. Det fremgår af denne bestemmelse, at
reglerne i § 43, stk. 4 og 5 også gælder for udtøttede private plejeboliger.
Der er ikke med forslaget tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.
2.4.2.5. Lejeforhøjelse for øgede ejendomsskatter m.v.
Reglerne i den gældende lov om leje § 50 om udlejerens mulighed for at kræve lejeforhøjelse
som følge af stigninger i ejendomsskatter på ejendommen foreslås med enkelte sproglige
ændringer videreført. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende
retstilstand.
Reglerne i den gældende lov om leje § 51, stk. 1 og stk. 2, 1.-3. pkt., om udlejerens mulighed
for at kræve lejeforhøjelse hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende
117
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
bidrag til det offentlige foreslås med enkelte sproglige ændringer videreført. Der er ikke med
forslaget tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Bestemmelsen i den gældende lov om leje § 51, stk. 2, 4., pkt. foreslås ikke videreført, idet
bestemmelsen vurderes forbundet med unødigt administrativt besvær ligesom bestemmelsen
ministeriet bekendt ikke anvendes i praksis.
Bestemmelsen i den gældende lov om leje § 51, stk. 3, om lejers mulighed for at indbetale
hele forhøjelsen kontant på én gang foreslås ikke videreført. Bestemmelsen, vedrører
lejeforhøjelse for afholdte udgifter til projektmateriale udarbejdet af en byggesagsrådgiver i
henhold til lov om privat byfornyelse i sager, hvor der ikke indgås en aftale mellem lejerne og
udlejeren om ombygning. I henhold til overgangsbestemmelsen i § 108, stk. 2, i lov om
byfornyelse og udvikling og byer, og henvisningen til overgangsbestemmelsen i § 203, stk. 5, i
lov om byfornyelse kan udlejeren forsat afholde sådanne udgifter efter den nævnte
bestemmelse i lov om privat byfornyelse.
Uagtet at der resterer tilsagn om støtte til byfornyelsesarbejder efter lov om privat
byfornyelse, hvor arbejderne endnu ikke er igangsat eller gennemført, vurderer Transport- og
Boligministeriet, at bestemmelsen i lejeloven om lejeforhøjelse for forgæves afholdte udgifter
til projektmateriale er overflødig, idet der i alle resterende sager med uudnyttede tilsagn er
indgået aftale mellem lejere og udlejere om hvilke arbejder, der skal gennemføres.
Bestemmelsen i den gældende lov om leje § 51, stk. 4, om udligning af udgifter til
konsulentbistand i forbindelse med gennemførelse af projekter efter lov om privat byfornyelse
foreslås videreført med sproglige ændringer. Det gældende § 51, stk. 4, henviser til det
gældende § 51, stk. 3, som ikke videreføres. Det gældende § 51, stk. 3, 2. og 3. pkt.
videreføres derfor i det nye § 47, stk. 3.
Der er ikke med forslaget tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.
2.4.2.6. Lejenedsættelse for faldende udgifter til ejendomsskatter m.v.
Efter den gældende § 52, stk. 1, i lov om leje, skal udlejeren foretage en lejenedsættelse, hvis
skatter, afgifter og bidrag m.v. bortfalder eller nedsættes.
Bestemmelsen indebærer efter retspraksis, at et fald i en enkelt afgift
–
uanset størrelsen af
faldet
–
medfører et krav om lejenedsættelse, selv om faldet modsvares af stigninger i andre
afgifter, eller stigningerne samlet set medfører en stigning i skatter og afgifter. Som
konsekvens heraf skal der derfor udarbejdes én varsling vedrørende nedsættelsen og én
vedrørende stigningen. Samtidig skal resultaterne heraf angives.
Da det findes uhensigtsmæssigt, at udlejeren i denne situation skal foretage to varslinger,
foreslås det på baggrund af et fælles forslag fra leje- og udlejerorganisationerne, at der i stk. 1
indsættes et nyt 2. pkt., der fastsætter, at nedsættelse af nogle udgifter med samtidig stigning
i andre udgifter alene vil medføre et krav om lejenedsættelse, hvis det samlede resultat i
forhold til gældende skatter og afgifter bliver en lejenedsættelse.
Der er ikke herudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.
2.4.2.7. Lejefastsættelse i indeksfinansierede ejendomme
118
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2313398_0119.png
Bestemmelsen viderefører med enkelte sproglige ændringer den gældende lov om leje § 53 a
om lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri. Bestemmelsen indebærer særlige
lejefastsættelsesregler, således at der efter et princip om omkostningsbestemt leje gives
udlejeren adgang til - uanset om lejen herved måtte bringes til at overstige det lejedes værdi -
at sikre faktisk dækning for de afholdte drifts- og kapitaludgifter.
Der er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
2.4.2.8. Lejefastsættelse i realrenteafgiftsfritagede ejendomme
Bestemmelsen viderefører den gældende lov om leje § 53 b om lejefastsættelse for byggeri,
taget i brug efter den 1. januar 1989, som er opført af og udlejes af realafgiftspligtige
investorer. Bestemmelsen indebærer særlige lejefastsættelsesregler, således at der efter et
princip om omkostningsbestemt leje gives udlejeren adgang til - uanset om lejen herved måtte
bringes til at overstige det lejedes værdi - at sikre faktisk dækning for de afholdte drifts- og
kapitaludgifter.
2.4.2.9. Undtagelse fra det lejedes værdi
Bestemmelsen i den gældende § 53 c, der fastsætter, at reglerne om det lejedes værdi i de
gældende §§ 47-49 ikke gælder for indeksfinansierede ejendomme samt for lejemål i
ejendomme, taget i brug efter den 1. januar 1989, som er opført af og udlejes af
realafgiftspligtige investorer, videreføres bortset fra henvisningen til boligreguleringslovens §§
5 og 7, jf. § 9, stk. 4. Henvisningen betragtes som overflødig, idet forholdet er reguleret af de
foreslåede bestemmelser i §§ 19-23, jf. § 25, stk. 4.
Der er ikke med forslaget tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.
2.4.2.10. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Som led i sammenskrivningen foreslås, at bestemmelser om huslejenævnets kompetence
indsættes i hvert enkelt kapitel. Reglerne har hidtil være samlet i en bestemmelse.
Reglerne om huslejenævnets kompetence i tvister om lejeregulering og lejefastsættelse
foreslås med sproglige og redaktionelle ændringer videreført i kapitel 4. Der er ikke tilsigtet
indholdsmæssige ændringer.
Den foreslåede § 53, viderefører med sproglige ændringer den gældende bestemmelse i § 53,
stk. 1, i lov om leje, om parternes mulighed for at fravige reglerne om regulering af lejen efter
henholdsvis det lejedes værdi eller som følge af ændringer i ejendommens skatter og afgifter
og stk. 2, om, at det kan aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks.
Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Som § 53, stk. 3, foreslås indsat en ny bestemmelse om at bestemmelserne i §§ 49–53 ikke
kan fraviges. Forslaget er udtryk for en kodificering af gældende ret om, at reglerne i den
gældende lejelov og den gældende boligreguleringslov, om lovenes anvendelsesområde, er
ufravigelige. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer i den gældende
retstilstand.
2.5. Fri leje
2.5.1. Gældende ret
119
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.5.1.1. Aftalt fri leje
I såvel regulerede som uregulerede kommuner kan huslejen i nogle tilfælde efter aftale
fastsættes frit.
Efter den gældende § 53, stk. 3-5, i lov om leje samt gældende § 15 a i lov om midlertidig
regulering af boligforholdene kan huslejen i de tilfælde, som er omfattet af bestemmelserne,
efter aftale fastsættes frit, det vil sige til markedsleje.
Efter disse regler kan det således aftales, at huslejen sættes til en leje, der overstiger det
lejedes værdi. Reglerne indebærer dermed undtagelser fra lejelovgivningens regler om det
lejedes værdi og omkostningsbestemt husleje. Aftales lejen fastsat til markedsleje, kan lejen
alene kræves nedsat, hvis den anses for urimelig i henhold til aftalelovens § 36.
Af den gældende § 53, stk. 3, følger det, at lejen kan fastsættes til markedslejen i lejeaftaler
om beboelseslejligheder i ejendomme taget i brug efter den 31. december 1991.
Ved vurderingen af, om lejen kan fastsættes frit efter denne bestemmelse, skal der ses på
samtlige bygninger, der findes på ejendommen. Hvis der er ældre bygninger på grunden, vil
alle disse som udgangspunkt skulle være fjernet, for at der kan aftales markedsleje i en
nyopført bygning på grunden. Hvis den nye bygning bygges på et eksisterende fundament fra
en ældre bygning, vil der efter omstændighederne kunne være tale om nyopførelse af en
ejendom, og huslejen vil i så fald kunne fastsættes frit.
Anvendelse af ordningen med fri lejefastsættelse efter § 53, stk. 3, kræver en aftale om, at
lovens bestemmelser om fastsættelse af lejen efter principperne om det lejedes værdi og
omkostningsbestemt leje er fraveget i lejeforholdet.
Det fremgår af den gældende § 53, stk. 4, at ordningen om mulighed for at fravige lovens
regler om omkostningsbestemt husleje og det lejedes værdi endvidere gælder for lejeaftaler
om beboelseslejligheder i lokaler, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes
til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.
Det samme gælder, såfremt lokalerne senest forinden denne dato lovligt var benyttet
udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål.
Det følger endvidere af bestemmelsen, at det er en betingelse for, at huslejen kan fastsættes
frit, og at de øvrige lejefastsættelsesregler dermed er fraveget, at det fremgår af lejeaftalen,
at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse.
Det bemærkes, at den ændrede anvendelse fra erhverv til beboelse skal være lovlig i forhold
til byggelovgivningen.
Endelig fremgår det af den gældende § 53, stk. 5, at ordningen om fri leje gælder, når
lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed eller et nyindrettet enkeltværelse i en
tagetage, der den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Det
samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet
120
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
byggetilladelse efter den 1. juli 2004. Det er en betingelse for fravigelsens gyldighed, at det
fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse. I forbindelse med
indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der
anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.
Det fremgår af den gældende § 53, stk. 6, at lejeforhøjelse for de af § 53, stk. 3-5, omfattede
lejemål kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks og kan
gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.
En aftale om, at lejen fastsættes til markedslejen, kan således suppleres med aftale om, at
lejen løbende kan reguleres efter nettoprisindeks. Er der ikke indgået aftale om regulering af
lejen, kan udlejeren ikke kræve lejeforhøjelse i lejeperioden.
2.5.1.2 Huslejenævnets kompetence og fravigelighed af bestemmelserne i kapitel 5
Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 6, kan huslejenævnet træffe afgørelse i tvister
om lejeaftaler indgået i henhold til § 53, stk. 3-5, samt om, hvorvidt en aftale indgået i medfør
af § 53, stk. 3-5, er rimelig, jf. aftalelovens § 36. Huslejenævnet kan endvidere træffe
afgørelse i tvister om, hvorvidt de formelle krav til lejeaftalen er overholdt.
Endelig kan huslejenævnet efter gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 9, afgøre uenighed om
udlejerens ret til at råde over arealer i tagetager efter § 54, stk. 1, nr. 3.
2.5.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.5.2.1. Aftalt fri leje
Reglerne om fri leje foreslås med en enkelt indholdsmæssig ændring, som imidlertid vurderes
at være uden praktisk betydning, videreført i kapitel 5.
Forslaget er en sammenskrivning af gældende rets § 53, stk. 3
–
6, i lejeloven, og § 15 a i
boligreguleringsloven.
Det foreslås, at indholdet af den gældende lejelovs § 53, stk. 4, 1. og 2. pkt., skrives sammen,
således at bestemmelsen bliver lettere at forstå.
Dette indebærer, at også lokaler, der den 31. december 1991 ikke benyttedes til, men var
indrettet til erhvervsformål, vil være omfattet af ordningen om fri husleje. Forslaget indebærer
en indholdsmæssig ændring, som imidlertid vurderes at være uden nævneværdig praktisk
betydning.
Der er ikke derudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.
2.5.2.2. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Reglerne om huslejenævnets kompetence i tvister om fri leje foreslås uden indholdsmæssige
ændringer videreført i kapitel 5.
121
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Der foreslås indsat en ny bestemmelse om fravigeligheden af bestemmelserne i kapitel 5.
Bestemmelsen er udtryk for en kodificering af gældende ret. Der er ikke med den foreslåede
bestemmelse tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
2.6. Betaling af leje
2.6.1. Gældende ret
2.6.1.1. Betalingssted og betalingstidspunkt
I den gældende lejelovs §§ 32 og 33 er fastsat nærmere regler for lejerens betaling af husleje
m.v. Der er regler om stedet for betaling af husleje, og regler som fastlægger længden af den
periode, udlejeren kan kræve leje for ad gangen.
Af den gældende § 32 i lejeloven fremgår det, at udlejeren skal anvise et betalingssted her i
landet i form af en konto i et pengeinstitut. Hvis udlejeren ikke har anvist et betalingssted,
skal lejen betales på udlejerens bopæl her i landet. Endvidere fremgår af bestemmelsen, at
indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.
Reglen fastlægger, hvordan lejeren skal foretage indbetalinger, som udspringer af
lejeforholdet, til udlejeren. Det fremgår af bestemmelsen, at indbetaling til et pengeinstitut
under alle omstændigheder anses for betaling på det anviste betalingssted, også i de tilfælde
hvor udlejeren har oplyst eksempelvis sin bopæl som betalingssted. Lejeren vil således altid
kunne opfylde sin betalingsforpligtelse ved at indbetale til et pengeinstitut.
Langt de fleste lejere indbetaler i dag deres husleje til udlejerens konto i et pengeinstitut. I
mange tilfælde sker indbetalingen via Nets (Betalingsservice). Lejeren kan dog ikke forpligtes
til at indbetale husleje via Betalingsservice.
Af den gældende § 33 i lejeloven fremgår de nærmere regler for, hvornår husleje anses for
betalt rettidigt, samt regler om hvor lang en periode husleje kan opkræves for ad gangen.
Husleje anses for betalt rettidigt, når betaling sker senest på forfaldsdagen. Hvis der ikke er
aftalt en forfaldsdag, vil forfaldsdagen være den 1. i måneden. Det er vigtigt at kunne fastslå
det præcise tidspunkt for rettidig betaling af husleje i tilfælde, hvor udlejeren under
iagttagelse af en række formelle regler skrider til en ophævelse af lejeaftalen som følge af
lejerens manglende betaling af husleje
Hovedreglen for huslejebetaling er forudbetaling for en måned ad gangen. Det er dog muligt
at aftale, at leje skal betales for en kortere periode, fx hver 14. dag, eller for en længere
periode, dog højst for 3 måneder ad gangen.
Leje for ustøttede private plejeboliger kan dog ikke kræves betalt for mere end 1 måned ad
gangen. Dermed ligestilles sådanne plejeboliger med lejeforhold om ustøttede almene
plejeboliger.
Det fremgår endvidere af den gældende § 33 i lejeloven, at lejeren i tilfælde af opsigelse eller
ved det tidsbestemte lejeforholds udløb kun er pligtig at betale leje for tiden indtil
lejeforholdets ophør.
Lejeren kan således højst kunne tilpligtes at betale husleje indtil udløbet af en
opsigelsesperiode eller ved udløbet af en tidsbegrænsningsperiode.
Det bemærkes dog, at det er muligt for udlejeren inden for rammerne af bestemmelsen at
aftale en istandsættelsesperiode inden lejemålets ophør og opkræve leje i perioden.
122
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.6.1.2. Depositum og forudbetalt leje
Af den gældende § 34, stk. 1, i lejeloven fremgår, at udlejeren i lejeforhold om
beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum
kan kræve et beløb svarende til indtil 3 måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for
lejerens forpligtelser ved fraflytning.
Det fremgår endvidere af bestemmelsen, at udlejeren ved lejemålets indgåelse ud over
depositum kan kræve lejen forudbetalt for et tidsrum på op til 3 måneder.
Endelig fremgår det af bestemmelsen, at i fremlejeforhold kan lejeren ved lejeaftalens
indgåelse såvel som i lejeperioden i stedet for depositum vælge at stille sikkerhed i form af
bankgaranti eller indestående på særskilt deponeringskonto.
Reglerne om depositum og forudbetalt leje har til formål at beskytte udlejeren mod tab i
situationer, hvor lejeren misligholder sine forpligtelser. Et depositum udgør udlejerens
sikkerhed for de krav, udlejeren måtte have mod lejeren ved dennes fraflytning, herunder
krav som følge af istandsættelse af de fraflyttede lokaler.
Den forudbetalte leje udgør for udlejeren en sikkerhed for lejebetalingen i den sidste del af
lejeperioden. Lejeren kan bo den forudbetalte leje op sidst i lejeperioden. Lejeren er i den
situation dog fortsat forpligtet til at betale forbrugsudgifter, det vil sige udgifter til varme,
vand m.v.
Både depositum og forudbetalt leje kan hver for sig kræves indbetalt med et beløb svarende
til højst 3 måneders leje. Der er intet til hinder for, at udlejeren kræver mindre beløb
indbetalt, end hvad loven giver mulighed for. Udlejeren kan dog hverken ved lejeaftalens
indgåelse eller efterfølgende ændre på fordelingen mellem depositum og forudbetalt leje ved
fx at kræve depositum svarende til 4 måneders leje og forudbetalt leje svarende til 2
måneders leje.
Den særlige regel om fremlejetageres betaling af depositum giver mulighed for, at
fremlejetager kan stille sikkerhed på anden måde end ved indbetaling af depositum fx i form
af en bankgaranti eller en deponeringskonto.
Både depositum eller sikkerhedsstillelse i form af bankgaranti m.v. samt forudbetalt leje er
pligtige pengeydelser i lejeforholdet, hvilket indebærer, at udlejeren kan hæve lejeaftalen,
hvis depositum m.v. ikke er indbetalt rettidigt.
Det fremgår af den gældende § 34, stk. 2, i lejeloven, at huslejenævnet kan tillade, at stk. 1
fraviges, såfremt der stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jf. lovens § 7,
stk. 1, 2. pkt.
Efter den foreslåede bestemmelse kan udlejeren søge huslejenævnet om samtykke til at
forlange et større depositum end det, der kan opkræves efter stk. 1. Udlejerens krav om
større depositum kan eksempelvis stilles i tilfælde, hvor lejeren foretager større installationer i
det lejede, og der ikke stilles sikkerhed på anden måde. Dette kan fx være sikkerhed i form af
en panteret eller garantistillelse.
2.6.1.3. Regulering af depositum og forudbetalt leje
Det fremgår af den gældende § 34, stk. 3, at gennemføres lejeforhøjelse, kan depositum og
forudbetalt leje kræves reguleret. Reguleringen kan opkræves med lige store månedlige beløb
over samme antal måneder, som det pågældende beløb svarede til i forhold til lejen ved
lejemålets indgåelse. Dette gælder også, hvis lejeren i et fremlejeforhold har valgt i stedet for
depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto.
123
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren i takt med, at der sker reguleringer af huslejen i
opadgående retning, kan forlange både depositum og forudbetalt leje reguleret i forhold til
den lejeforhøjelse, der er årsag til reguleringen.
Det fremgår af § 34, stk. 4, at regulering af depositum, forudbetalt leje eller sikkerhed i form
af bankgaranti m.v. er pligtig pengeydelse i lejeforholdet. Som ovenfor nævnt indebærer
dette, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, hvis de beløb, depositum m.v. reguleres med, ikke
betales rettidigt.
2.6.1.4. Strafbestemmelse
Af den gældende § 34, stk. 6, i lejeloven fremgår, at med bøde eller fængsel indtil 4 måneder
straffes den udlejer, som i ejendomme med lejefastsættelse efter kapitel II i lov om
midlertidig regulering af boligforholdene forlanger forudbetalt leje og depositum i strid med
stk. 1, 1. og 4. pkt.
Bestemmelsen indebærer, at udlejere af regulerede lejemål kan straffes med bøde eller
fængsel i op til 4 måneder, hvis udlejeren forlanger højere depositum eller forudbetalt leje,
end fastsat i lejelovens § 34, stk. 1.
2.6.1.5. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 2, kan huslejenævnet træffe afgørelse i tvister
om depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse efter lejelovens § 34. Huslejenævnet kan
herunder tillade, at § 34, stk. 1, fraviges.
En fravigelse af § 34 kan indebære, at udlejeren kan opkræve større beløb i form af
depositum m.v. end angivet i bestemmelsen, hvis dette findes rimeligt.
Efter den gældende § 35 i lejeloven kan reglerne i § 32, § 33, stk. 3-5, og § 34 ikke ved aftale
fraviges til skade for lejeren.
2.6.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.6.2.1. Betalingssted og betalingstidspunkt
Reglerne om, hvor huslejen skal betales og tidspunktet for betaling af husleje, foreslås
videreført uden indholdsmæssige ændringer.
Det er af hensyn til overskueligheden fundet hensigtsmæssigt at bytte rundt på stk. 3 og 4 i
den gældende § 33. Derved opnås, at stk. 1-3, som handler om længden af perioden, der kan
betales leje for ad gangen, står samlet.
Der er ikke dermed tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.
2.6.2.2. Depositum og forudbetalt leje
Reglerne om lejerens betaling af depositum og forudbetalt leje foreslås videreført uden
indholdsmæssige ændringer.
Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.
2.6.2.3. Regulering af depositum og forudbetalt leje
Reglerne om regulering af depositum og forudbetalt leje foreslås videreført med en enkelt
indholdsmæssig ændring.
124
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det findes hensigtsmæssigt, at det præciseres i lovens § 60, stk. 1, sidste pkt., at det ikke
kun er ved lejeforhøjelser, der kan ske regulering af depositum og forudbetalt leje, men at
dette også skal ske ved nedsættelser af lejen med den virkning, at både depositum og
forudbetalt husleje reguleres i nedadgående retning.
Der er ikke herudover foreslået indholdsmæssige ændringer.
2.6.2.4. Strafbestemmelse
Reglen om straf for den udlejer, som i ejendomme med omkostningsbestemt husleje,
opkræver depositum og forudbetalt leje i strid med lovens § 59, stk. 1 og 3, foreslås videreført
uden indholdsmæssige ændringer.
2.6.2.5. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Som led i sammenskrivningen foreslås, at bestemmelser om huslejenævnets kompetence
indsættes i hvert enkelt kapitel. Reglerne har hidtil været samlet i én bestemmelse.
Reglerne om huslejenævnets kompetence i tvister om depositum, forudbetalt leje og
sikkerhedsstillelse efter § 59 foreslås videreført med en enkelt mindre indholdsmæssig
ændring, idet nævnets kompetence udvides til også at afgøre tvister omfattet af § 60, stk. 1,
sidste pkt. Det vil sige tvister om tilbagebetaling af en del af depositum og forudbetalt leje som
følge af en lejenedsættelse.
Den foreslåede § 64 om reglernes fravigelighed viderefører uden indholdsmæssige ændringer
den gældende bestemmelse i § 35 om parternes mulighed for at fravige reglerne i kapitlet.
2.7. Betaling for varme, vand, køling og el m.v.
3.7.1. Gældende ret
2.7.1.1. Udgifter til varme og opvarmning af vand
Det følger af den gældende lejelovs § 36, at hvis udlejeren leverer varme og opvarmning af
brugsvand, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug og andel i andre udgifter som
nævnt i § 37, stk. 3, refunderet. De nævnte udgifter kan ikke indeholdes i lejen.
Efter den gældende lejelovs § 36, stk. 2, kan udgifterne dog indeholdes i lejen ved udlejning af
lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende
selvejende institutioner, fonde el.lign., hvis vedtægter, fundats el.lign. er godkendt af det
offentlige, eller enkelte værelser til beboelse.
Udgifterne opgøres efter den gældende lejelovs § 37 i et særskilt forbrugsregnskab for varme
og opvarmning af vand.
Det følger af den gældende lejelovs § 37, stk. 2, at rabatydelser og lign. skal godskrives
regnskabet.
Bestemmelserne fastslår den hovedregel, at udgifter til varme og opvarmning af vand ikke kan
indeholdes i huslejen men skal opkræves i et særskilt regnskab for varme og opvarmning af
vand.
125
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 37, stk. 3, kan udlejeren i regnskabet for varme og opvarmning
af brugsvand kun medtage udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen
fra et kollektivt forsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Udgifter til
kontrol, eftersyn og vedligeholdelse, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af
energibesparelser i bygninger, skal medtages i regnskabet.
Af den gældende lejelovs § 37, stk. 4, fremgår, at udgifterne til energimærkning medtages i
regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand som en forholdsmæssig del med lige store
beløb i hvert af årene i den periode, energimærkningen er gyldig. Endvidere kan medtages en
passende forrentning af den del af udgiften til energimærkning, der ikke er dækket ved
lejernes betaling.
Bestemmelserne gør op med de udgifter, som kan medtages i regnskabet for varme og
opvarmning af vand. Disse udgifter omfatter udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden,
udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om
fremme af energibesparelser i bygninger, samt udgifter til energimærkning.
I den gældende lejelovs § 46 a, stk. 1, er det bestemt, at hvis en godkendt energikonsulent
har udarbejdet energimærkning, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal
udlejeren orientere lejerne herom og på en lejers forlangende give denne eller dennes
befuldmægtigede adgang til at gennemgå dette materiale og eventuelle bilag hertil.
Af den gældende lejelovs § 46 a, stk. 2, fremgår, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af
lejerne kan foreslå gennemførelse af arbejder, der er angivet i en energiplan i medfør af lov
om fremme af energibesparelser i bygninger, når der samtidig anvises mulighed for
finansiering og dækning af de driftsudgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse.
2.7.1.2. Udgifter til køling
Det følger af den gældende lejelovs § 36, stk. 2, at hvis der er truffet beslutning om, at
lejerens forbrug af køling skal fordeles efter målere, kan udlejeren kræve sine udgifter til
lejerens forbrug og andel i andre udgifter som nævnt i § 37, stk. 3, refunderet.
Efter den gældende lejelovs § 36, stk. 2, kan udgifterne dog indeholdes i lejen ved udlejning af
lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende
selvejende institutioner, fonde el.lign., hvis vedtægter, fundats el.lign. er godkendt af det
offentlige, eller enkelte værelser til beboelse.
Bestemmelserne fastslår den hovedregel, at udgifter til køling ikke kan indeholdes i huslejen,
hvis det er besluttet, at lejerens forbrug af køling skal fordeles efter måling. Disse udgifter skal
opkræves i et særskilt regnskab for køling.
Efter den gældende lejelovs § 37, stk. 3, kan udlejeren i regnskab for køling kun medtage
udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt
forsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Udgifter til kontrol, eftersyn
og vedligeholdelse, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i
bygninger, skal medtages i regnskabet.
Bestemmelserne gør op med de udgifter, som kan medtages i regnskabet for køling. Disse
udgifter omfatter udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden samt udgifter til kontrol,
eftersyn og vedligeholdelse, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af
energibesparelser i bygninger.
Det følger af den gældende lejelovs § 37, stk. 2, at rabatydelser og lign. skal godskrives
regnskabet.
126
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Udgifterne opgøres efter den gældende lejelovs § 37 i et særskilt forbrugsregnskab for køling.
Det er en betingelse for at opkræve udgifter til køling i regnskabet, at der er installeret egnede
forbrugsmålere, og udgiften fordeles på grundlag af disse.
2.7.1.3. Udgifter til koldt vand
Det følger af den gældende lejelovs § 36, stk. 2, at hvis der er truffet beslutning om, at
lejerens forbrug af vand skal fordeles efter målere, kan udlejeren kræve sine udgifter til
lejerens forbrug og andel i andre udgifter som nævnt i § 37, stk. 3, refunderet. Udgifterne
opgøres efter den gældende lejelovs § 37, stk. 1, i et særskilt forbrugsregnskab for vand.
Udgifter til koldt vand kan kun opkræves over regnskabet for vand, hvis der er installeret
egnede forbrugsmålere og udgiften fordeles på grundlag af disse.
Det følger af den gældende lejelovs § 37, stk. 2, at rabatydelser og lign. skal godskrives
regnskabet.
Efter den gældende lejelovs § 37, stk. 5, kan udlejeren i vandregnskabet medtage samtlige
udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og vandafledningsafgift, i
regnskabsperioden.
2.7.1.4. Udgifter til el og gas
Efter den gældende lejelovs § 45 d, stk. 1, finder reglerne om forbrugsregnskab tilsvarende
anvendelse for leverance af el og gas fra udlejeren til opvarmning og for udlejerens leverance
af el til lejerens forbrug i lejemålet til andet end opvarmning.
Af den gældende lejelovs § 45 d, stk. 2, fremgår, at hvis udlejeren leverer el til andet formål
end opvarmning, kan der kun ske fordeling på grundlag af godkendte individuelle
elektricitetsmålere.
I den gældende lejelovs § 45 d, stk. 3, er det fastsat, at udlejeren, beboerrepræsentanterne
og lejerflertallet har mulighed for at forlange, at der etableres direkte kundeforhold til
leverandøren for den enkelte lejer. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. For
leverancer af el til opvarmning kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til et
varmeregnskabsårs begyndelse.
Bestemmelsen indebærer, at reglerne om aflæggelse af regnskab m.v. for varme og varmt
vand finder tilsvarende anvendelse for udlejeren leverance af el og gas til opvarmning samt el
til andre formål. Dette indebærer, at såfremt disse udgifter afregnes og fordeles efter målere,
vil udlejerens opkrævning af udgifter skulle ske i et regnskab for disse udgifter svarende til
det, der gælder for udgifter til varme og varmt vand.
2.7.1.5. A conto-betaling af forbrugsudgifter
Efter den gældende lejelovs § 42, stk. 1, kan udlejeren med 6 ugers varsel til en
betalingstermin forlange, at lejeren skal betale acontobidrag til dækning af lejerens andel i
ejendommens forbrugsudgifter vedrørende varme, opvarmning af brugsvand, koldt vand og
køling, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme varsel forlange
forhøjelse af løbende acontobidrag.
Af den gældende lejelov § 42, stk. 2, fremgår, at bidragene betales med lige store beløb i
forbindelse med de almindelige lejebetalinger.
127
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det følger af den gældende lejelovs § 42, stk. 3, at de samlede bidrag for 1 år for henholdsvis
varme, opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling højst må opkræves med den udgift,
som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden for den pågældende leverance. Ved
forhøjelse af det løbende acontobidrag kan det månedlige bidrag højst forøges til 1/12 af den
samlede udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden for den pågældende
leverance.
Det følger af bestemmelsen, at der ikke er gælder et maksimum for den enkelte lejers
acontobetalinger, men at lejernes samlede acontobetaling ikke må overstige det beløb, som
forventes at være den samlede udgift.
Hvis udlejeren i regnskabsåret vil forhøje lejernes månedlige acontobetalinger, vil dette kun
kunne ske med 1/12 af den samlede forhøjelse. Dette indebærer, at jo senere i regnskabsåret,
forhøjelsen sker, jo større del af forhøjelsen vil skulle opkræves ved regnskabsaflæggelsen
som tillægsbetaling.
2.7.1.6. Forbrugsregnskaber
Efter den gældende lejelovs § 38 skal forbrugsregnskabet indeholde oplysning om lejerens
andel af de samlede udgifter og om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. § 45. Regnskabet
skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig
afregning, hvis regnskabet kommer frem til lejeren efter udløbet af fristen i § 43, 1. pkt.
Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Det følger af den gældende lejelovs § 39, stk. 1, at medmindre andet er aftalt, begynder
regnskabsåret for regnskaber for varme og opvarmning af brugsvand og for køling den 1. juni.
Efter den gældende lejelovs § 39, stk. 2, kan udlejeren med 6 ugers varsel bestemme, at
regnskabet fremover skal begynde på en anden dato, jf. dog stk. 3 og 4. Regnskabsperioden
ved overgangen til det nye regnskabsår må højst være 18 måneder.
Af den gældende lejelovs § 39, stk. 3, fremgår, at for ejendomme, hvor leverancen af varme
sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, og for ejendomme, hvor
leverancen af køling sker fra et kollektivt kølingsforsyningsanlæg, skal forbrugsregnskabet
følge forsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode.
I den gældende lejelovs § 39, stk. 4, er det bestemt, at for ejendomme, hvor leverancen af
vand sker fra en kommune eller et vandværk, skal regnskabsåret fastsættes således, at det
svarer til det, som udlejeren afregner efter med kommunen eller vandværket.
I henhold til den gældende lejelovs § 37, stk. 6, gælder, at skal en udgift, der hidtil har været
indeholdt i lejen, fremover indgå i et forbrugsregnskab, nedsættes lejen samtidig med et
beløb, der svarer til det, der var indeholdt i lejen.
Det følger af den gældende lejelovs § 40, stk. 1, at udgifterne til varme og opvarmning af
brugsvand, fordeles mellem lejerne efter udlejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige
beregningsregler. Fordelingen af udgifterne til varme skal ske enten efter egnede
varmefordelingsmålere eller efter bruttoetagearealet eller rumfang, og fordelingen af
udgifterne til opvarmning af brugsvand enten efter egnede forbrugsmålere eller efter antallet
og arten af varmtvandshaner og antallet af værelser.
Bestemmelsen fastsætter således, hvordan udgifterne til varme og opvarmning af vand skal
fordeles i ejendomme, hvor der ikke er opsat målere. Dette kan være tilfældet i ejendomme,
som er undtaget fra kravet om forbrugsmåling.
128
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I den gældende lejelovs § 41, stk. 1, er det fastsat, at hvis udgifterne til varme fordeles efter
bruttoetageareal eller rumfang, kan udlejer, beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne
kræve, at fordelingen fremover skal ske på grundlag af egnede varmefordelingsmålere.
Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgiften til opvarmning af brugsvand fremtidig skal ske
på grundlag af målere, hvis installation af målere til måling af forbruget af opvarmet
brugsvand er påbudt i henhold til lov. Beslutninger efter 1. og 2. pkt. er bindende for alle
lejere uanset tidligere aftaler.
Det følger af den gældende lejelovs § 41, stk. 2, at hvis udlejeren leverer henholdsvis vand og
køling, og er udgiften hertil indeholdt i lejen, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af
lejerne kræve, at fordelingen af udgiften fremover skal ske på grundlag af egnede
forbrugsmålere. Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgifterne fremtidig skal ske på
grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis installation af forbrugsmålere til måling af forbruget
af vand og køling er påbudt i henhold til lov. Beslutningen er bindende for alle lejere uanset
tidligere aftale.
Bestemmelserne sikrer, at udlejeren har hjemmel til at installere målere i tilfælde, hvor dette
bliver påbudt i henhold til lov. Overgang til afregning efter målere kan ske, uanset at det må
anses for at være et vilkår i lejeforholdet, at afregning sker på andet grundlag.
Af den gældende lejelovs § 41, stk. 3, følger, at udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af
en beslutning om, at fordelingen af udgiften fremover skal ske på grundlag af egnede
forbrugsmålere, hvis udlejeren kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for at være
rimelig og hensigtsmæssig. Udgifter som følge af ændret fordeling betragtes i henhold til den
gældende lejelovs § 41, stk. 4, som forbedring.
Bestemmelsen vedrører de leverancer, hvor der ikke efter gældende regler er pligt til at
afregne efter målere. For sådanne leverancers vedkommende kan udlejeren modsætte sig et
krav fra beboerrepræsentanterne eller lejerne om opsætning af målere, hvis dette ikke kan
anses at være rimeligt og hensigtsmæssigt. Det er samtidig fastslået, at opsætning af måler
samt andre udgifter i den forbindelse anses for en forbedring og kan dermed danne grundlag
for en forbedringsforhøjelse.
Det følger af den gældende lejelovs § 41, stk. 5, at beslutninger om ændret fordeling af
udgifter til varme og køling kan gennemføres med 6 ugers varsel til en regnskabsperiodes
begyndelse. Beslutninger om ændret fordeling af udgifter til vand kan gennemføres med 6
ugers varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig i forhold til omfanget af den
samlede forbedring.
Det følger af den gældende lejelovs § 45 d, stk. 3, at udlejeren, beboerrepræsentanterne eller
et flertal af lejerne kan kræve, at lejeren fremover betaler elektricitetsudgifter på grundlag af
afregningsmålere direkte til elselskabet. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. For
leverancer af el til opvarmning kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til et
varmeregnskabsårs begyndelse.
Det hermed fastsat, at det er en betingelse for ændring af fordeling af udgifter, at ændringen
varsles over for lejerne med en frist på 6 uger.
I henhold til den gældende lejelovs § 43 skal forbrugsregnskabet være kommet frem til lejerne
senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende
leverancer fra et kollektivt forsyningsanlæg til varme og opvarmning af brugsvand samt køling,
skal regnskabet være kommet frem til lejerne, senest 3 måneder efter at udlejeren har
modtaget endelig afregning fra forsyningsanlægget, hvis dette tidspunkt er senere end
ovennævnte frist.
129
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen fastsætter fristerne for aflæggelse af forbrugsregnskaber. Hovedreglen er, at
regnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets
afslutning. For udgifter vedrørende leverancer fra et kollektivt forsyningsanlæg til varme og
opvarmning af brugsvand samt køling, kan udlejeren dog vælge at fremsende regnskabet til
lejerne således, at det kommer frem senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget
endelig afregning fra forsyningsanlægget, hvis dette tidspunkt er senere end 4-måneders
fristen.
Det følger af den gældende lejelovs § 44, at når et forbrugsregnskab er udsendt, skal
udlejeren på lejerens forlangende give lejeren eller dennes befuldmægtigede adgang til at
gennemgå bilagene til regnskabet på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.
Der er ingen formkrav til lejerens krav, som dermed kan fremsættes ved simpel meddelelse.
Bestemmelsen giver ikke lejerne adgang til at undersøge ejendommens fysiske anlæg.
Efter den gældende lejelovs § 45 kan lejeren skriftligt gøre indsigelse mod de enkelte
forbrugsregnskaber, senest 6 uger efter, at regnskabet er kommet frem til lejeren. I
ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres
vegne gøre indsigelse mod regnskabet. Indsigelsen skal indeholde oplysning om, på hvilke
punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal indbringe sagen for huslejenævnet
senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav om
efterbetaling i henhold til regnskabet.
Bestemmelsen indebærer, at såfremt lejerne eller beboerrepræsentanterne gør indsigelse imod
regnskabet, vil det påhvile udlejeren at indbringe sagen for huslejenævnet, hvis kravet om
efterbetaling fastholdes. Hvis lejernes eller beboerrepræsentanternes indsigelse vedrører andet
end spørgsmålet om efterbetaling fx tilbagebetaling, er disse henvist til selv at indbringe sagen
for huslejenævnet. Det er en betingelse, at indsigelsen er specificeret således, at det fremgår
heraf, på hvilke punkter i regnskabet indsigelsen retter sig.
Af den gældende lejelovs § 45 a, stk. 1, fremgår, at hvis lejeren i henhold til et
forbrugsregnskab har betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved
den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned, efter at lejeren har
modtaget de enkelte forbrugsregnskaber. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er
lejeren dog berettiget til at betale i tre lige store månedlige rater, således at første rate
forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling
senest betales på fraflytningsdagen.
Efter den gældende lejelovs § 45 a, stk. 2, gælder, at hvis lejeren i henhold til et
forbrugsregnskab har betalt for meget i acontobidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales
lejeren eller fradrages i første lejebetaling, efter at forbrugsregnskabet er udsendt.
I den gældende lejelovs § 45 b, stk. 1, er det bestemt, at hvis forbrugsregnskabet ikke er
kommet frem til lejeren rettidigt, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.
Af den gældende lejelovs § 45 b, stk. 2, gælder, at såfremt regnskabet ikke er fremsendt
inden 2 måneder efter den fristen, kan lejeren undlade at indbetale acontobidrag, indtil lejeren
har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt bidrag for den
afsluttede regnskabsperiode.
Når regnskabsåret udløber, og udlejeren aflægger forbrugsregnskab, kan de ikke-betalte
acontobidrag opkræves heri.
130
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det følger af den gældende lejelovs § 45 c, stk. 1, at hvis udlejeren som følge af en
undskyldelig fejl ikke har medtaget en udgiftspost på forbrugsregnskabet, kan udlejeren til det
følgende forbrugsregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de
samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen
af det overførte beløb.
I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne følger det af den gældende lejelovs § 45
c, stk. 2, at udlejeren snarest skal rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere.
Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder § 45 a og § 45 b,
stk. 1, tilsvarende anvendelse.
2.7.1.7. Bemyndigelser m.v.
I den gældende lejelovs § 37, stk. 7 er det fastsat, at boligministeren kan fastsætte regler om,
at engangsydelser eller udgifter, der ikke betales hvert år, skal fordeles over flere regnskabsår,
og at udlejeren kan medtage en passende forrentning af den del af udgiften, der ikke er
dækket ved lejernes løbende betaling.
I den gældende lejelovs § 40, stk. 3, er det fastsat, at boligministeren kan fastsætte regler
om, hvordan udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg til varme og
opvarmning af brugsvand samt køling, som er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af
energibesparelser i bygninger, fordeles mellem ejendommens lejligheder og lokaler.
Bemyndigelserne er endnu ikke udnyttet.
2.7.1.8. Huslejenævnets kompetence
Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 7, afgør huslejenævnet tvister om lejerens
betaling for temperaturregulering, vand og el efter kapitel VII, herunder uenighed om
acontobidrag, om tilfælde, hvor udlejeren modsætter sig installation af målere af vand- og
kølingsforbrug.
Huslejenævnet har således hjemmel til at tage stilling til, om udlejerens afvisning af at
opsætte målere til fordeling af forbrug er begrundet i, at dette i den foreliggende situation ikke
er rimeligt og hensigtsmæssigt.
2.7.1.9. Fravigelse
Efter den gældende lejelovs § 46 kan bestemmelserne i § 36, stk. 1 og 2, § 37, stk. 3-5, og §
39, stk. 3, ikke fraviges. De øvrige bestemmelser i kapitlet kan ikke fraviges til skade for
lejere.
2.7.2. Transport-og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
Med henblik på forenkling og harmonisering af reglerne vurderer Transport- og Boligministeriet
det hensigtsmæssigt, at bestemmelserne i lejeloven om lejerens betaling for forbrug redigeres
i overensstemmelse med bestemmelserne i bekendtgørelse om individuel måling af el, gas,
vand, varme og køling (målerbekendtgørelsen), der er udstedt med hjemmel i byggeloven.
Det foreslås på den baggrund, at der som en redaktionel ændring af reglerne tages
udgangspunkt i, at forbrugsudgifter fordeles efter målere. I de tilfælde, hvor ejendommen er
undtaget fra krav om forbrugsmålere, herunder hvis kommunalbestyrelsen har dispenseret,
fastsættes der regler om en anden fordeling.
131
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det foreslås således, at lejeloven kun indeholder regler om ændret fordeling i de tilfælde, hvor
dette ikke vil være i strid med målerbekendtgørelsens krav om individuel forbrugsmåling.
Endvidere foreslås, at bestemmelserne vedrørende de enkelte typer af forbrugsudgifter
behandles separat. Det foreslåede kapitel indeholder derfor en række sproglige og
redaktionelle ændringer. Der er ikke foreslået indholdsmæssige ændringer af bestemmelserne
og derfor ikke tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.
Bestemmelserne regulerer forholdet mellem udlejeren og lejerne i relation til måling, fordeling
og betaling for forbrug, hvor retsstillingen ikke følger af målerbekendtgørelsen.
Målerbekendtgørelsen fastsætter kravene til individuel måling af el, gas, vand, varme og køling
i både nybyggeri og bestående bebyggelse og finder anvendelse for boliger med selvstændigt
køkken med indlagt vand og afløb. Det følger af bekendtgørelsen, at målerne skal anvendes til
måling af forbruget, således at der i forholdet imellem kunde og leverandør kan ske afregning
efter det registrerede forbrug. Bekendtgørelsen fastsætter for hvilke forbrug, der skal måles på
henholdsvis enhedsniveau (lejligheden) og på ejendomsniveau. Pligten til at afregne den
enkelte lejers forbrug efter måler i lejeforhold, hvor udlejeren leverer forbrugsydelser, er
fastsat i lejelovgivningen. Målerbekendtgørelsen regulerer ikke forbrugsmåling vedrørende
enkelte værelser til beboelse. Forslaget indeholder derfor tillige bestemmelser herom.
Ifølge målerbekendtgørelsen er der et ubetinget krav om individuel måling af varme.
Undtagelse fra dette krav kan alene gives af kommunalbestyrelsen ud fra en konkret
vurdering. Det betyder, at udgifter til varme alene fordeles efter bruttoetageareal eller
rumfang i de situationer, hvor kommunalbestyrelsen har givet dispensation hertil.
Kommunalbestyrelsens afgørelse kan påklages til Nævnenes Hus efter reglerne i byggeloven.
Vedrørende opvarmning af vand er der ifølge målerbekendtgørelsen krav om individuel måling,
hvis dette er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt. Det er udlejeren, som selv skal
foretage denne vurdering og dermed selv påse, hvorvidt installeringen af individuelle målere er
teknisk mulig og rentabel.
Ifølge målerbekendtgørelsen kan ejendomme være helt eller delvis undtaget fra de gældende
krav om individuel måling, såfremt individuel måling ikke er teknisk gennemførlig eller
omkostningseffektiv. Endvidere kan kommunerne dispensere fra reglerne om obligatorisk
måling. I de tilfælde, hvor en ejendom helt eller delvis er undtaget fra krav om individuel
måling, indeholder forslaget regler om alternativ fordeling.
Det foreslås endvidere at samordne reglerne for gas og el, hvor retsstillingen efter de
gældende regler er uklar.
Den gældende lejelovs § 46 a, stk. 2, hvorefter beboerrepræsentanterne eller et flertal af
lejerne har ret til at foreslå gennemførelse af arbejder, der er angivet i en energiplan i medfør
af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, når lejerne samtidig anviser mulighed for
finansiering og dækning af driftsudgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse, foreslås
ikke videreført, da lejerne uden hjemmel vil kunne foreslå udlejeren at gennemføre de
arbejder, som er angivet i en energiplan.
Den gældende lejelovs § 46 a, stk. 3, om beboerrepræsentanternes eller et flertal af lejernes
mulighed for under visse betingelser at forlange energibesparende arbejder udført, foreslås
flyttet til kapitel 16.
Den gældende lejelovs § 46 b om kommunens mulighed for at gribe ind over for en udlejer,
som undlader at levere pligtig opvarmning og varmt vand til en ejendom, betragtes som en
offentligretlig bestemmelse, som foreslås flyttet til lov om boligforhold.
132
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.7.2.1. Udgifter til varme og opvarmning af vand
Det foreslås med sproglige ændringer at videreføre § 36, stk. 1, i den gældende lejelov om
udlejerens mulighed for at kræve udgifter til varme og opvarmning af vand refunderet af
lejerne. Ligeledes foreslås den gældende lejelovs § 36, stk. 3 og 4, om, at udgifterne til varme
og opvarmning af vand kan indeholdes i lejen ved lejeaftaler om enkelte værelser til beboelse
og udlejning af lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i
ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde el. lign., hvis vedtægter, fundats el.lign.,
er godkendt af det offentlige, som er undtaget fra individuel måling i medfør af byggeloven,
videreført.
Det foreslås endvidere at videreføre § 40, stk. 1, i den gældende lejelov om fordeling af
udlejerens udgifter til varme og opvarmning af vand med udgangspunkt i, at der er krav om
måling af forbruget af varme.
Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændring af den hidtidige
retstilstand.
2.7.2.2. Udgifter til køling
Det foreslås at videreføre den gældende lejelovs § 36, stk. 2, og § 40, stk. 2, for så vidt angår
udlejerens mulighed for at få sine udgifter til køling refunderet hos lejeren med sproglige
ændringer. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den
hidtidige retstilstand.
2.7.2.3. Udgifter til koldt vand
Det foreslås at videreføre den gældende lejelovs § 36, stk. 2, og § 40, stk. 2 og 3, for så vidt
angår udlejerens mulighed for at få sine udgifter til koldt vand refunderet hos lejeren med
sproglige ændringer. Herudover videreføres med sproglige ændringer den gældende lejelovs §
41, stk. 2, 4 og 5, om lejernes, beboerrepræsentanternes og udlejerens mulighed for at
kræve, at fordelingen skal ske efter måling.
Endvidere videreføres med sproglige ændringer den gældende lejelovs § 41, stk. 4, om at
udgifterne betragtes som forbedring og § 41, stk. 5, om varsel for gennemførelse af beslutning
om opsætning af målere. Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændring
af den hidtidige retstilstand.
2.7.2.4. Udgifter til el og gas
Det foreslås at videreføre den gældende lejelovs § 45 d om, at udlejerens leverance af el og
gas er omfattet af reglerne om forbrugsudgifter, herunder om udlejerens mulighed for at få
sine udgifter til el refunderet hos lejere af enkeltværelser til beboelse med sproglige
ændringer. Bestemmelserne indeholder endvidere regler om udlejerens,
beboerrepræsentanternes og lejerflertallets mulighed for at forlange, at der etableres direkte
kundeforhold imellem den enkelte lejer og leverandøren. Der er ikke med den foreslåede
bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.
2.7.2.5. A conto-betaling af forbrugsudgifter
Det foreslås at videreføre § 42 i den gældende lejelov om udlejerens ret til at forlange, at
lejeren skal betale a conto-bidrag vedrørende forbrugsleverancer med sproglige ændringer.
Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige
retstilstand.
133
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.7.2.6. Forbrugsregnskaber
Det foreslås at videreføre med sproglige ændringer § 37 og § 45 d, stk. 1, i den gældende
lejelov om opdeling i særskilte forbrugsregnskaber samt afgrænse, hvilke udgifter, der kan
indgå i regnskaberne og § 46 a, stk. 1 om udlejerens pligt til at orientere lejerne om, at der er
udarbejdet energimærke for ejendommen samt give dem adgang til dokumentationen.
Det foreslås at videreføre § 38 i den gældende lejelov om gyldighedsbetingelser for
forbrugsregnskabet med sproglige ændringer. Det er dog i bestemmelsen præciseret, at der
med den endelige afregning menes den endelige afregning af leverancen fra det kollektive
forsyningsanlæg.
Det foreslås tillige at videreføre § 39 i den gældende lejelov om fastlæggelse af regnskabsåret
for forbrugsregnskabet og med redaktionelle ændringer at videreføre § 43 i den gældende
lejelov om fristerne for, hvornår forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejerne med
den ændring, at fristen for aflæggelse af vandregnskab over for lejerne sidestilles med de
øvrige forbrugsregnskaber.
Den gældende lejelovs § 43 om frister for aflæggelse af forbrugsregnskaber foreslås tillige
videreført.
Endvidere foreslås at videreføre § 44 i den gældende lejelov om lejerens adgang til at gøre sig
bekendt med bilagene til forbrugsregnskaberne og med sproglige ændringer at videreføre § 45
i den gældende lejelov om lejerens mulighed for at gøre indsigelse mod de enkelte
forbrugsregnskaber.
Endvidere foreslås med sproglige ændringer at videreføre § 45 a i den gældende lejelov om
udligning af for meget eller for lidt betalt a conto-bidrag og § 45 b i den gældende lejelov, som
angiver, hvornår udlejeren mister retten til at kræve tillægsbetaling.
Endelig foreslås at videreføre § 45 c i den gældende lejelov, som angiver, hvordan udlejeren
kan rette op på en undskyldelig fejl i regnskabet.
Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændring af den hidtidige
retstilstand.
2.7.2.7. Bemyndigelser m.v.
Det foreslås at videreføre § 37, stk. 7, i den gældende lejelov, som giver ministeren
bemyndigelse til at fastsætte regler om, at engangsydelser eller udgifter, der ikke betales
hvert år, skal fordeles over flere regnskabsår, og at udlejeren kan medtage en passende
forrentning af den del af udgiften, der ikke er dækket ved lejernes løbende betaling.
Det foreslås endvidere at videreføre § 40, stk. 3, i den gældende lejelov, som giver ministeren
bemyndigelse til at fastsætte regler om fordeling af udgifter til kontrol m.v. af tekniske anlæg
efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger med sproglige ændringer.
Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige
retstilstand.
2.7.2.8. Huslejenævnets kompetence
134
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det foreslås med redaktionelle ændringer at videreføre den gældendende lejelovs § 106, stk.
1, nr. 7, 1.–4. led, om, at uenighed om lejerens betaling for varme, køling, vand og el,
herunder acontobidrag, afgøres af huslejenævnet.
Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige
retstilstand.
2.7.2.9. Fravigelse
Det foreslås at videreføre § 46 i den gældende lejelov om, hvilke bestemmelser der ikke kan
fraviges.
Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige
retstilstand.
2.8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske
kommunikationstjenester m.v.
2.8.1. Gældende ret
2.8.1.1. Lejerens betaling til fællesantenne m.v.
I den gældende lejelovs kapitel VII A er fastsat nærmere regler for lejerens betaling for fælles
programforsyning og for adgang til internet. Udlejeren har ikke pligt til at levere fælles
programforsyning og/eller fællesadgang til elektroniske kommunikationstjenester (adgang til
internet). Hvis udlejeren ikke leverer nogen af disse ydelser, finder reglerne i lejelovens kapitel
VII A ikke anvendelse.
Hvis udlejeren leverer fælles programforsyning og/eller internetadgang, kan udlejeren efter
den gældende lejelovs § 46 c, stk. 1, 1.-3. pkt., når ejendommen er forsynet med eget
fællesantenneanlæg til radio- og fjernsynsmodtagelse, eller når ejendommen har
programforsyning udefra, forlange de nødvendige og rimelige udgifter til etablering og
forbedring, jf. stk. 2, og drift heraf refunderet, herunder udgifter til administration. Det samme
gælder for ejendommens forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester.
Udgifterne fordeles ligeligt på de lejemål i ejendommen, som ifølge aftale med lejeren er
forpligtet til at bidrage til fællesantenneanlægget eller til den fælles forsyning med adgang til
elektroniske kommunikationstjenester.
Det fremgår endvidere § § 46 c, stk. 1, 7. pkt., at de ovennævnte udgifter ikke kan indeholdes
i lejen.
Efter den gældende lejelovs § 46 c, stk. 2, kan udlejeren, når denne efter aftale med lejeren har
etableret eller forbedret ejendommens programforsyning eller forsyning med adgang til
elektroniske kommunikationstjenester, forlange, at lejeren godtgør udlejeren de etablerings- og
forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt. Uden aftale kan udlejeren dog forlange
godtgørelse for udgifter, der med rimelighed er afholdt til forbedringer, det påhviler udlejeren at
udføre efter anden lovgivning. Udlejeren kan forlange en passende forrentning og afskrivning af
udgifterne. Udgifter til vedligeholdelse af fællesantenneanlæg eller fælles forsyning med adgang
til elektroniske kommunikationstjenester kan ikke fradrages på ejendommens konti for udvendig
vedligeholdelse, jf. §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Der kan ikke
beregnes lejeforhøjelse efter § 58 for etablering og forbedring af fællesantenner.
135
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 46 c, stk. 3, er lejerens bidrag til udgifter efter stk. 1 pligtig
pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a.
De nævnte bestemmelser finder anvendelse, når der er indgået aftale mellem udlejeren og de
enkelte lejere om, at udlejeren leverer fælles programforsyning eller adgang til fælles
forsyning med internet i ejendommen. Det vil være fastsat i lejeaftalen, hvis lejeren er
forpligtet til at deltage i den fælles forsyning.
Som det fremgår, kan udlejeren kræve de udgifter, udlejeren afholder til tv-forsyning, internet
m.v., refunderet hos de lejere, udlejeren har indgået aftale med om levering af disse ydelser.
Udgifterne opkræves via et såkaldt antennebidrag.
En fælles programforsyning er forbundet med både faste og variable omkostninger. Faste
omkostninger, herunder udgifter til etablering, forbedring og administration af
antenneanlægget, ligger som udgangspunkt fast og er uafhængige af, hvor mange husstande
der er tilsluttet anlægget. Det er præciseret i bestemmelserne, at det er de etablerings- og
forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt, som udlejeren kan forlange refunderet hos
lejerne. Sådanne udgifter fordeles som udgangspunkt ligeligt på de husstande, der er tilsluttet
ejendommens fælles anlæg.
Dette gælder dog ikke, hvis lejeren har fravalgt tilslutning til og betaling for programforsyning,
en anden end udlejeren ejer fællesantenneanlægget, og anlægget alene kan benyttes til
forsyning med tv. I så fald kan lejeren ikke tilpligtes at betale til etablering, forbedring og drift
af anlægget, bortset fra rimelige udgifter til udlejerens administration af fællesantennen, jf.
nedenfor under 2.8.1.2.
For så vidt angår de variable udgifter fordeles de ligeledes som udgangspunkt ligeligt mellem
lejerne i ejendommen. Lejere, som har benyttet sig af muligheden for at fravælge
programforsyning, skal dog ikke indgå i den ligelige fordeling af udgifter til programforsyning.
Udgifter til fællesantenne m.v. og til internet må ikke indgå i huslejen, men skal opkræves
særskilt ved siden af huslejen. Grunden hertil er, at der ikke ydes boligstøtte til tv-forsyning
m.v.
Som følge af, at antennebidrag skal betales ved siden af huslejen, er der fastsat udtrykkelige
bestemmelser om, at udgifter til vedligeholdelse af fællesanlægget ikke kan fradrages konti for
udvendig vedligeholdelse, samt at udgifter til forbedring af anlægget ikke kan opkræves som
en forbedringsforhøjelse i huslejen.
Bestemmelsen om, at antennebidrag er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, indebærer, at
udlejeren i tilfælde af lejerens misligholdelse med betalingen af antennebidrag vil kunne hæve
den pågældende lejers lejeaftale.
2.8.1.2. Betaling ved fravalg af programforsyning m.v.
Som en konsekvens af regler i lov om radio- og fjernsynsvirksomhed er der regler i lejeloven,
som sikrer, at lejere i ejendomme, som har fælles tv-forsyning, kan fravælge tilslutning til og
betaling for programforsyningen.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 c, stk. 1, 4. pkt., at lejere, som under iagttagelse
af reglerne i § 6 a i lov om radio- og fjernsynsvirksomhed m.v. har fravalgt tilslutning til og
136
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
betaling for fælles programforsyning, eller hvor lejeren har individuelt valg af elektroniske
kommunikationstjenester, skal den enkelte lejer dog kun betale for de programmer eller de
elektroniske kommunikationstjenester, som lejeren har adgang til.
Det følger endvidere af § 46 c, stk. 1, 5. og 6. pkt., at lejere, som har fravalgt tilslutning til og
betaling for programforsyning i et fællesantenneanlæg, som ejes af andre end udlejeren, ikke
kan pålægges at betale til etablering, forbedring og drift af anlægget, bortset fra rimelige
udgifter til administration. Ejes fællesantenneanlægget af andre end udlejeren, og benyttes
anlægget også til fremføring af andre elektroniske kommunikationstjenester, kan alle
husstande uanset fravalg af fælles programforsyning pålægges at betale til etablering,
forbedring og drift, herunder administration af anlægget.
Lejere, som har anmodet om at blive fritaget for at modtage programforsyning, skal således
ikke længere betale for programmer. Hvis udlejeren ejer fællesantenneanlægget, kan alle
husstande i ejendommen
–
også de som har fravalgt fælles programforsyning - dog fortsat
forpligtes til at betale til de faste omkostninger, herunder til administration af anlægget, der er
forbundet med anlægget.
Dette gælder dog ikke fuldt ud, hvis fællesanlægget ejes af andre end udlejeren. I så fald kan
lejeren ikke pålægges at betale til etablering, forbedring og drift af anlægget, bortset fra
rimelige udgifter til administration. Benyttes et anlæg, som ejes af en anden end udlejeren,
også til fremføring af internet, kan alle husstande
–
også de som har fravalgt
programforsyning
–
dog godt pålægges at betale til etablering, forbedring m.v. af anlægget.
2.8.1.3. Udlejerens og lejerens mulighed for at opsige leveringsaftale
Efter den gældende lejelovs § 46 d, stk. 1, kan udlejeren, som leverer fælles programforsyning
eller fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen,
uanset modstående aftale med 6 måneders varsel meddele lejeren, at udlejeren bringer
leveringen af fælles programforsyning eller fælles forsyning med adgang til elektroniske
kommunikationstjenester i ejendommen til ophør.
Det fremgår af § 46 d, stk. 2, at har udlejeren gjort sig skyldig i grov tilsidesættelse af sine
forpligtelser vedrørende administration af den fælles programforsyning eller den fælles forsyning
med adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v., kan lejeren med virkning for
fremtiden frigøre sig fra forpligtelsen til at modtage den fælles programforsyning eller den fælles
adgang til elektroniske kommunikationstjenester, som udlejeren foranstalter fordelt i
ejendommen.
Bestemmelserne indebærer, at såvel udlejeren som lejeren har mulighed for under visse
betingelser og uanset deres kontraktsmæssige forpligtelser at bringe leveringen eller
modtagelsen af tv-forsyning og forsyning med internet til ophør.
Udlejeren kan således med
6 måneders varsel meddele lejerne, at udlejeren ophører med at
levere fælles programforsyning eller internetadgang.
Der kan være flere grunde til, at udlejeren ønsker at blive frigjort fra forpligtelsen til at levere
programforsyning, fx fordi lejernes ønsker om programmer er så forskellige, at det er umuligt
for udlejeren at imødekomme alle ønsker. En anden grund kan være, at det kan være
forbundet med meget store udgifter for udlejeren at vedligeholde og udbygge et anlæg, for at
det lever op til lovgivningens krav. Udlejeren kan frigøre sig med 6 måneders varsel.
137
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Lejeren har mulighed for at frigøre sig fra en aftale om at deltage i fælles forsyning af tv og
internet, hvis udlejeren har gjort sig skyldig i grov tilsidesættelse af sine forpligtelser i forhold
til den fælles forsyning med tv og internet. Lejeren kan i et sådant tilfælde anmode om at blive
frigjort med øjeblikkelig virkning.
2.8.1.4. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 e, stk. 1, at huslejenævnet afgør uenighed imellem
lejeren og udlejeren vedrørende §§ 46 c og 46 d.
Det følger af § 46 e, stk. 2, at efter lejerens anmodning skal huslejenævnet afgøre, om
udlejeren har opkrævet større beløb end tilladt efter § 46 c, stk. 1. Har udlejeren efter
nævnets afgørelse opkrævet større beløb end tilladt, kan lejeren forlange det for meget betalte
tilbage. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
Det følger endvidere af den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 7, at huslejenævnet kan
afgøre tvister mellem lejeren og udlejeren om betaling af antennebidrag m.v.
Endelig følger det af den gældende lejelovs § 46 f, at bestemmelserne i § 46 c ikke kan
fraviges til skade for lejeren. Bestemmelserne § §§ 46 d og 46 e kan ikke fraviges.
2.8.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.8.2.1. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske
kommunikationstjenester m.v.
Reglerne om lejerens betaling for fælles tv-forsyning og internet foreslås uden
indholdsmæssige ændringer videreført.
2.8.2.2. Betaling ved fravalg af programforsyning m.v.
Reglerne om lejerens fremtidige betaling for tv-forsyning i tilfælde af dennes fravalg af
programforsyning foreslås med redaktionelle ændringer videreført i en selvstændig paragraf,
jf. bemærkningerne til afsnit 2.8.2.1.
Der er ikke foreslået indholdsmæssige ændringer i bestemmelsen.
2.8.2.3. Udlejerens og lejerens mulighed for at opsige leveringsaftale
Reglerne om henholdsvis udlejerens og lejerens muligheder for at frigøre sig fra fælles tv-
forsyning m.v. foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.
2.8.2.4. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Reglerne om huslejenævnets kompetence i tvister om lejerens betaling til fællesantenne m.v.
samt reglerne om muligheden for at fravige reglerne i kapitlet foreslås videreført uden
indholdsmæssige ændringer.
138
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2313398_0139.png
2.9. Lejerens indflytning
2.9.1. Gældende ret
2.9.1.1. Det lejedes stand på overtagelsestidspunktet
I den gældende lejelovs kapitel III er fastsat nærmere regler om såvel mangler,
som var til stede ved lejeforholdets begyndelse, som mangler, der opstår under
lejeforholdets forløb. Det gælder både fysiske og retlige mangler. Reglerne
omhandler hovedsagelig lejerens overtagelse af lejemålet, lejemålets stand
samt lejerens mangelsbeføjelser.
Reglerne fastslår, at lejemålet skal stilles til lejerens rådighed i god og forsvarlig
stand og fra det aftalte tidspunkt. Udlejere af mere end én beboelseslejlighed
skal i forbindelse med lejerens indflytning sikre, at der udarbejdes en
indflytningsrapport til dokumentation af lejemålets stand. Reglerne hænger
nøje sammen med reglerne i kapitel XV om lejerens fraflytning.
Kapitlet indeholder endvidere regler om lejerens ret til at kræve erstatning,
såfremt lejeforholdet bringes til ophør i utide, og om at lejeaftalen bortfalder,
hvis det lejede bliver ødelagt ved brand eller anden ulykke.
Det følger af den gældende lejelovs § 9, stk. 1, at udlejeren skal stille det lejede
til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for
lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden. På overtagelsestidspunktet
skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre
skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler.
Reglen kan fraviges ved aftale, hvilket efter omstændighederne kan ske ved,
at lejeren besigtiger lejemålet.
2.9.1.2. Indflytningssyn og -rapport
Det følger af den gældende lejelovs § 9, stk. 2, at udlejeren, der udlejer mere
end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden i forbindelse med
indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Den indflyttende lejer skal
indkaldes til synet. Formålet med reglen er at sikre dokumentation for
lejemålets stand ved indflytning. Udlejeren har derfor pligt til at udarbejde
indflytningsrapporter, når udlejeren udlejer mere end én beboelseslejlighed.
Reglen gælder endvidere alene for beboelseslejligheder og omfatter ikke
udlejning af værelser.
Det følger af den gældende lejelovs § 9, stk. 3, at indflytningsrapporten, jf. stk.
2, skal udleveres til lejeren ved synet, herunder i et digitalt dokument, jf. dog
§ 4, stk. 2. Er lejeren ikke til stede ved synet, eller vil lejeren ikke kvittere for
modtagelsen af rapporten, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter
synet.
Parterne skal ikke nødvendigvis blive enige om rapportens indhold, men det
betragtes som udlejerens udspil til lejemålets stand ved lejerens overtagelse.
Det følger af den gældende lejelovs § 9, stk. 4, at ved overtrædelse af stk. 2
og 3 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter § 98, stk. 1, medmindre
kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.
139
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2313398_0140.png
Hvis udlejeren ikke overholder kravene vedrørende udarbejdelse og udlevering
af en indflytningsrapport til lejeren, mister udlejeren retten til at kræve, at
lejeren foretager en almindelig istandsættelse ved fraflytning. Udlejeren har
bevisbyrden for, at de nævnte krav er opfyldt. Misligholder lejeren lejemålet
med skader, fx som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller
uforsvarlig adfærd, mister udlejeren dog ikke retten til at kræve skaderne
udbedret ved fraflytning.
Det følger af den gældende lejelovs § 9, stk. 5, at boligministeren efter
forhandling med landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og
lejerforeninger
fastsætter
nærmere
regler
om
udarbejdelse af
standardblanketter for indflytningsrapporter.
2.9.1.3. Mangler på overtagelsestidspunktet
Det følger af den gældende lejelovs § 14, at såfremt det lejede er mangelfuldt
ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at
påberåbe sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele
udlejeren, at han vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen
ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren
har handlet svigagtigt.
2-ugers fristen regnes fra det tidspunkt, lejeren sædvanligvis burde have
opdaget manglen. Overholder lejeren ikke fristen, mister lejeren som
udgangspunkt muligheden for at gøre brug af de beføjelser, som følger af §§
11-13, herunder krav på erstatning eller forholdsmæssigt afslag i lejen. Da
lejeren ikke skal aflevere lejemålet i bedre stand end ved overtagelsen, hæfter
lejeren dog ikke ved fraflytningen for mangler, som lejeren ikke har gjort
gældende indenfor 2-ugers fristen.
2.9.1.4. Huslejenævnets kompetence
Det følger af den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 11, at huslejenævnet
afgør tvister om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets
begyndelse. Det følger endvidere af den gældende lejelovs § 106, stk. 2, at
huslejenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre manglen.
Der er ingen frist for at indbringe sager om mangler ved lejeforholdets
begyndelse for nævnet, men lejeren skal have gjort dem gældende over for
udlejeren inden 2 uger fra lejeforholdets begyndelse.
2.9.1.5.
Fravigelighed
Det følger af den gældende lejelovs § 18, at reglerne i § 9, stk. 2-4, og § 14
ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren.
2.9.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.9.2.1.
Det lejedes stand på overtagelsestidspunktet
Ministeriet vurderer, at det vil være hensigtsmæssigt, at der indføres et kapitel,
som alene omhandler forholdene ved lejerens indflytning.
140
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det indebærer, at den gældende lejelovs § 9, stk. 1, omformuleres, så
bestemmelsen ikke længere fastslår, at udlejeren skal stille det lejede til
lejerens rådighed i god og forsvarlig stand i hele lejeperioden, men alene fra
det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse. Udlejerens pligt til i
lejeperioden at opretholde den stand, som lejeren har krav på efter
retsforholdet, følger af reglerne i forslagets kapitel 12 om vedligeholdelse. Det
fremgår heraf, at udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt
vedlige i lejeperioden.
Den gældende lejelovs § 9, stk. 1, videreføres herudover uden ændringer.
2.9.2.2.
Indflytningssyn og
–rapport
Reglerne om indflytningssyn
indholdsmæssige ændringer.
og
–rapport
foreslås
videreført
uden
Den gældende lejelovs § 9, stk. 5, om, at ministeren fastsætter nærmere regler
om udarbejdelse af standardblanketter for indflytningsrapporter foreslås dog
ikke videreført, da bemyndigelsen aldrig har været udnyttet og derfor findes
overflødig.
2.9.2.3.
Mangler på overtagelsestidspunktet
Reglen om, at lejeren senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse skal
påberåbe sig mangler, som er tilstede ved lejeforholdets begyndelse,
viderefører den gældende lejelovs § 14.
2.9.2.4.
Huslejenævnets kompetence
Reglerne om, at huslejenævnet kan afgøre tvister om, hvorvidt det lejede er
mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse samt pålægge udlejeren at udbedre
manglen, viderefører den gældende lejelovs § 106, stk. 1 nr. 11, og stk. 2.
2.9.2.5.
Fravigelighed
Reglen om muligheden for at fravige bestemmelserne i kapitlet viderefører uden
indholdsmæssige ændringer de dele af den gældende lejelovs § 18, som
vedrører kapitlets bestemmelser.
2.10. Mangler ved boligen
2.10.1. Gældende ret
2.10.1.1. Forsinkelse
I den gældende lejelovs kapitel III er fastsat nærmere regler om lejerens sanktionsmuligheder
i tilfælde, hvor det lejede som følge af fysiske eller retlige mangler ikke er klar til overtagelse
på det tidspunkt, hvor lejeren efter aftalen skal overtage lejemålet. Kapitlet omfatter både
regler om mangler, der forelå ved lejeforholdets begyndelse, og mangler der opstår i
lejeperioden.
Efter den gældende lejelovs § 10, stk. 1, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve
lejeaftalen, hvis det lejede ikke er fuldført ved lejeaftalens indgåelse og
overtagelsestidspunktet ikke aftalt.
141
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter gældende lejelovs § 10, stk. 2, kan lejeren, hvis den tidligere lejer ikke er fraflyttet på
overtagelsestidspunktet, kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den tid, det lejede eller en
del deraf ikke står til lejerens rådighed. Bliver hindringen ikke uden unødigt ophold fjernet,
efter at udlejeren er underrettet, kan lejeren hæve lejeaftalen. Lejeren kan endvidere kræve
erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for
hvilket udlejeren er ansvarlig.
Det lejede skal stilles til lejerens rådighed fra det aftalte tidspunkt. De to bestemmelser
angiver lejerens reaktionsmuligheder, når det lejede enten ikke er fuldført eller ikke er
fraflyttet af den tidligere lejer på tidspunktet for lejerens overtagelse af lejemålet.
Lejeren kan således hæve lejeaftalen om en lejlighed, der er under opførelse, hvis der ikke i
lejeaftalen er aftalt et tidspunkt for lejerens overtagelse af det lejede.
Hvis det lejede ikke er fraflyttet på tidspunktet for en ny lejers overtagelse af lejemålet, kan
denne kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen. Vedrører forhindringen kun en del af det lejede,
vil der kunne fastsættes et skønsmæssigt afslag i lejen.
2.10.1.2. Fysiske mangler ved det lejede
Udgangspunktet for retstilstanden på dette område er, at det er dansk rets almindelige regler
og principper om mangler og mangelsbeføjelser, der gælder. Lejelovens regler udgør et
supplement hertil for så vidt angår de særregler, der følger af, at lejeforhold er vedvarende
kontraktsforhold.
Det er en grundlæggende betingelse for at kunne gøre mangelsbeføjelser gældende, at der
foreligger en mangel. Afgørende for, om der foreligger en mangel, er, om det lejede er i den
stand, som lejeren ifølge retsforholdet imellem lejeren og udlejeren har krav på. Der er tale
om en objektiv vurdering, det vil sige en vurdering af, om det pågældende forhold generelt for
lejere må anses at udgøre en mangel. Det må endvidere afgøres konkret, om der i det enkelte
tilfælde foreligger en mangel.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 11, stk. 1, at er det lejede ikke ved overtagelsen og
under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem ham og
udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav derom, kan
lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører manglen det lejedes forsyning med
lys, gas, varme, kulde el. lign., kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til
ejendommens installationer for at afhjælpe manglen. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende
anvendelse, hvis udlejeren uberettiget har afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas, varme,
kulde el. lign.
Det følger af den gældende lejelovs § 11, stk. 2, at lejeren kan kræve et forholdsmæssigt
afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 12, at er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 11, og
afhjælper udlejeren ikke straks manglen, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan
142
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
lejeren hæve lejeaftalen, hvis manglen må anses for væsentlig, eller udlejeren har handlet
svigagtigt.
Det fremgår af lovens § 12, stk. 2, at er manglen afhjulpet, inden lejeren har hævet
lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig manglen som grund for ophævelse.
Efter den gældende lejelovs § 13 kan lejeren kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens
indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet
svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens
forsømmelse, eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge
af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.
Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 17, at bliver det lejede ødelagt ved brand eller
anden ulykke, bortfalder aftalen.
Lejeren har således i medfør af de gældende regler forskellige misligholdelsesbeføjelser, hvis
det lejede er mangelfuldt. Der kan både være tale om mangler, som foreligger ved
lejeforholdets begyndelse, og mangler som indtræder under lejeforholdets beståen.
Afhængig af, hvori manglen består, kan lejeren forlange et forholdsmæssigt afslag i lejen,
forlange udbedring af manglen for udlejerens regning, forlange erstatning eller hæve
lejeaftalen.
Hvis udlejeren straks afhjælper manglen, bortfalder lejerens muligheder for at hæve
lejeaftalen.
Ved oprindelige mangler er udlejerens erstatningsansvar begrænset til svig og garanti. For
efterfølgende mangler kan udlejeren ifalde erstatningsansvar efter culpareglen, det vil sige,
hvis udlejeren har handlet forsætligt eller uagtsomt.
Når en mangel vedrører det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde m.v. kan lejeren om
fornødent ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at
afhjælpe manglen. Efter bestemmelsen kan adgang opnås ved en umiddelbar fogedforretning.
Bestemmelsen har til formål at sikre, at lejere, der mangler sådanne leverancer, kan skaffe sig
adgang til disse, uden at skulle afvente udfaldet af en retssag.
Bestemmelsen om, at lejeaftalen bortfalder, hvis det lejede ødelægges ved brand eller anden
ulykke, omfatter både tilfælde hvor det lejede ødelægges før den aftalte overtagelsesdag, og
tilfælde hvor dette sker efter lejeaftalens ikrafttrædelse.
2.10.1.3. Retlige mangler
Det følger af den gældende lejelovs § 15, stk. 1, at er brugen af det lejede helt eller delvis i
strid med lovgivning, andre offentlig forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder
over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et
forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt
brugen indskrænkes væsentligt, eller udlejeren har handlet svigagtigt.
143
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Af den gældende lejelovs § 15, stk. 2, fremgår, at stk. 1 ikke gælder, hvis lejeren vidste, at
brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis hans ukendskab skyldes grov uagtsomhed.
Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen
indskrænkninger i lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i
orden.
Bestemmelserne vedrører lejerens muligheder for at gøre oprindelige retlige mangler
gældende over for udlejeren. En retlig mangel kan fx bestå i, at lejeren ikke kan opnå den
aftalte ret, fordi der hviler en servitut på ejendommen. Lejeren vil dog ikke kunne gøre en
retlig mangel gældende, hvis lejeren kendte til eller ikke som følge af grov uagtsomhed har
afskåret sig fra at kende til den pågældende begrænsning i brugen af det lejede.
Når der foreligger en retlig mangel, har lejeren krav på et forholdsmæssigt afslag i lejen og
erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, hvis brugen indskrænkes væsentligt, eller
hvis udlejeren har handlet svigagtigt.
Hvis der foreligger en retlig mangel, som ikke har medført indskrænkninger i lejerens brugsret,
og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden, vil lejeren ikke kunne gøre
misligholdelsesbeføjelser gældende.
Efter den gældende lejelovs § 15, stk. 3, finder reglen i § 14 anvendelse på de i stk. 1 nævnte
mangler.
Bestemmelsen indebærer, at hvis det lejede er behæftet med en oprindelig retlig mangel, skal
lejeren for ikke at miste retten til at gøre denne gældende, påberåbe sig manglen over for
udlejeren senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse. Lejeren behøver dog ikke inden for
fristen meddele udlejeren, hvilken af de mulige retsvirkninger, lejeren vil gøre gældende.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 16, stk. 1, at bringes et lejeforhold
–
bortset fra de i §
15 nævnte tilfælde, som omfatter oprindelige retlige mangler - til ophør i utide på grund af
andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 16, stk. 2, at bringes lejeforholdet til ophør i utide,
fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens
brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet
kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et
forholdsmæssigt afslag i lejen.
Bestemmelserne vedrører efterfølgende retlige mangler. Opstår der efter lejeaftalens indgåelse
en retlig hindring for lejerens brug, vil lejeren kunne kræve erstatning af udlejeren.
En sådan hindring kan eksempelvis bestå i, at kommunen udsteder et forbud mod fortsat brug
af det lejede, da der er forekomst af sundhedsskadelig skimmelsvamp.
Sker der en begrænsning i brugen af det lejede, vil der skulle foretages en vurdering af, hvor
væsentlig denne begrænsning er for lejeren. Der må endvidere foretages en vurdering af, om
den pågældende mangel reelt indebærer en begrænsning i brugen.
144
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Hvis et forbud kun begrænser lejerens brug på en mindre væsentlig måde, vil lejeren kunne
kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.
2.10.1.4. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 11, træffer huslejenævnet afgørelse i tvister om,
hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse.
Efter den gældende lejelovs § 102, stk. 2, kan huslejenævnet i en sådan tvist pålægge
udlejeren at udbedre manglen.
Bestemmelserne indebærer, at huslejenævnet kan træffe afgørelse í tvister om oprindelige
mangler. Nævnet kan med sin afgørelse pålægge udlejeren at udbedre manglen.
Efter den gældende lejelovs § 18 kan de i lovforslagets kapitel 10 foreslåede bestemmelser
ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Bestemmelsen indebærer, at fravigelser, som ikke er til skade for lejeren, gyldigt kan aftales.
2.10.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.10.2.1. Forsinkelse
Det foreslås præciseret i bestemmelsen, at det er en forudsætning for, at lejeren kan hæve
lejeaftalen i de tilfælde, hvor det lejede ikke er fuldført eller fraflyttet på tidspunktet for
lejerens overtagelse af det lejede, at der er tale om væsentlig forsinkelse. Der er ikke med
forslaget tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.
Det foreslås endvidere præciseret, at der gælder samme beføjelser for lejeren, uanset om
misligholdelsen består i, at det lejede ikke er fuldført, eller at den tidligere lejer ikke er
fraflyttet på det tidspunkt, hvor den nye lejer skal overtage lejemålet. Virkningen heraf er, at
lejeren ud over de situationer hvor det lejede ikke er fraflyttet på overtagelsestidspunktet,
også i tilfælde, hvor det lejede ikke er fuldført, har mulighed for at kræve et forholdsmæssigt
afslag i lejen, hvis betingelserne herfor er opfyldt.
Endelig foreslås det som noget nyt, at lejeren kan hæve lejeaftalen ved væsentlig forsinkelse,
hvis lejeren udtrykkeligt har betinget sig at overtage lokalerne på et bestemt tidspunkt.
2.10.2.2. Fysiske mangler
Reglerne om oprindelige og efterfølgende faktiske mangler foreslås videreført uden
indholdsmæssige ændringer.
2.10.2.3. Retlige mangler
Reglerne om retlige mangler foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.
145
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det bemærkes, at det foreslåede stk. 3 i § 99 er omformuleret i forhold til den gældende § 15,
stk. 3. Det skyldes, at § 14, som der henvises til i den gældende bestemmelse, efter forslaget
flyttes til kapitel 9 om lejerens indflytning. Der vurderes på den baggrund at være behov for at
skrive indholdet af gældende § 14 helt ud i den foreslåede § 99, stk. 3. Der er ikke dermed
tilsigtet ændringer i den hidtidige retstilstand.
2.10.2.4. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Som led i sammenskrivningen foreslås, at bestemmelser om huslejenævnets kompetence
indsættes i hvert enkelt kapitel. Reglerne har hidtil været samlet i én bestemmelse.
Reglerne om huslejenævnets kompetence i tvister om oprindelige mangler foreslås videreført
uden indholdsmæssige ændringer.
Den foreslåede bestemmelse om fravigeligheden af reglerne i kapitel 10 foreslås videreført
uden indholdsmæssige ændringer.
2.11.
Varsling af iværksættelse af arbejder
2.11.1. Gældende ret
2.11.1.1. Udlejerens adgang til det lejede
I den gældende lejelovs kapitel IX er fastsat regler om udlejerens adgang til det lejede. I den
gældende boligreguleringslovs kapitel IV er fastsat regler om udlejerens varsling af
iværksættelse.
Reglerne om udlejerens adgang til det lejede er fastsat i den gældende lejelovs §§ 54 og 55.
Den gældende lejelovs § 54 angiver udlejerens ret til at få adgang til det lejede.
Bestemmelsen angiver, at udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig
adgang til det lejede, når forholdene kræver det.
Den gældende lejelovs § 55 fastsætter, at udlejeren med 6 ugers frist skal varsle
iværksættelse af arbejder, hvis udførelse ikke er til væsentlig ulempe for lejeren. I henhold til
bestemmelsens stk. 2 skal andre arbejder varsles med mindst 3 måneders varsel.
Andre arbejder skal læses i kontekst med stk. 1 og er altså arbejder, som er til væsentlig
ulempe for lejeren. Dog kan uopsættelige reparationer i det lejede altid foretages uden varsel i
henhold til bestemmelsens stk. 3.
Den gældende lejelovs § 57 angår muligheden for at fravige bestemmelserne i den gældende
lejelovs kapitel IX. I henhold til bestemmelsen kan den gældende lejelovs §§ 55 og 56 ikke
fraviges til skade for lejeren.
2.11.1.2. Arbejdernes udførelse
Den gældende lejelovs § 56 angiver det generelle udgangspunkt for arbejdernes udførelse.
Bestemmelsen fastsætter, at arbejder iværksat af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og
med den størst mulige hensyntagen til lejeren, og at efterreparationer skal foretages straks.
Reglerne om varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder er fastsat i den gældende
boligreguleringslovs §§ 23, 24, 26 og 29, stk. 1.
146
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Reglerne om udlejerens varsling af iværksættelse er fastsat i den gældende
boligreguleringslovs §§ 23 og 24, som medfører, at udlejeren, når denne vil udføre
forbedringer, der overskrider de i bestemmelserne angivne beløbsgrænser, skal varsle
iværksættelsen. Ordningen indebærer, at lejerne eller beboerrepræsentanterne har mulighed
for at gøre indsigelse, hvorefter udlejeren skal forelægge spørgsmålet for huslejenævnet.
Den gældende boligreguleringslovs kapitel IV indeholder også regler om udlejerens pligt til at
oplyse lejeren om, at denne kan kræve en erstatningsbolig ved større lejeforhøjelser som følge
af forbedringsarbejder. Reglen findes i den gældende boligreguleringslovs § 26 og angiver, at
udlejeren skal underrette lejeren om dennes ret til at kræve en passende erstatningsbolig.
Lejeren kan, hvis denne ikke finder, at erstatningsboligen er passende, gøre indsigelse mod
den, og udlejeren skal så indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.
Slutteligt indeholder kapitlet den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 1, som angår
tilfælde, hvor den gældende boligreguleringslovs §§ 23-25a, 26 og 27, stk. 4, 2. pkt. ikke
finder anvendelse. Her er navnlig tale om tilfælde, hvor udlejeren af forskellige årsager
pålægges at foretage forbedringerne, hvorfor det er fundet hensigtsmæssigt, at udlejeren i
disse tilfælde ikke afskæres fra at få forbedringsforhøjelse herfor.
2.11.1.3. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Huslejenævnets generelle kompetence til at afgøre tvister findes i den gældende lejeloves §
106, stk. 1, nr. 5, 1. pkt. 2. led. Heri angives, at huslejenævnet kan afgøre tvister om varsling
af arbejdernes iværksættelse efter den gældende lejelovs § 55.
Efter de gældende regler kan huslejenævnet således alene afgøre tvister vedrørende
varslingen af arbejdernes iværksættelse efter § 55 og ikke efter kapitlets øvrige bestemmelser.
Huslejenævnets kompetence i relation til udlejerens varsling af iværksættelse af
forbedringsarbejder er fastsat i den gældende boligreguleringslovs § 25. Bestemmelsen
indebærer, at huslejenævnet kan foretage en vurdering af hensigtsmæssigheden af
forbedringsarbejderne og på den baggrund modsætte sig forbedringsarbejder, som nævnet
ikke finder rimelige. Bestemmelsen angiver de relevante kriterier for vurderingen.
Som supplement til den gældende lejelovs § 56 findes der i kapitlet den gældende
boligreguleringslovs § 27, stk. 6. Bestemmelsen angår huslejenævnets kompetence til at
fastsætte en frist for udførelse af påbegyndte forbedringsarbejder, når udlejeren ikke udfører
arbejdet med den fornødne hurtighed. Bestemmelsen finder alene anvendelse for lejemål i
regulerede kommuner.
Reglernes fravigelighed er i dag fastsat i lejelovens § 57. Efter denne bestemmelse er det ikke
muligt at fravige lejelovens §§ 55 eller 56 til skade for lejeren.
2.11.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
Det er ministeriets opfattelse, at det vil være hensigtsmæssigt af hensyn til lovens
overskuelighed og læsevenlighed at samle bestemmelserne, som angår udlejerens
iværksættelse af forbedringer i nærværende kapitel 11 om varsling af iværksættelse af
arbejder, og de gældende bestemmelser om udlejerens adgang til det lejede. Det drejer sig
om den gældende boligreguleringslovs §§ 23, 24, 25, 26, 27, stk. 6, samt 29, stk. 1, og den
gældende lejelovs §§ 54-57.
147
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.11.2.1. Udlejerens adgang til det lejede
Reglerne om udlejerens adgang til det lejede foreslås videreført uden indholdsmæssige
ændringer.
2.11.2.2. Arbejdernes udførelse
I forbindelse med den foreslåede omstrukturering af lejeloven finder ministeriet det
hensigtsmæssigt, at den gældende boligreguleringslovs § 23 skrives sammen med den
gældende boligreguleringslovs § 24. Bestemmelserne vedrører udlejerens pligt til at varsle
iværksættelse af forbedringsarbejder i ejendomme med og uden beboerrepræsentation, når
arbejderne vil medføre en lejeforhøjelse af en vis størrelse.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 24 skal der gives oplysning om finansiering af
forbedringsarbejderne. Et tilsvarende krav findes ikke i § 23. Af hensyn til ensartethed i
regelsættet og da oplysningen ikke ses at have relevans for beboerrepræsentationens
vurdering af arbejdernes hensigtsmæssighed, vurderes det uhensigtsmæssigt at videreføre
forpligtelsen for udlejeren.
Det vurderes tillige hensigtsmæssigt, at den gældende boligreguleringslovs § 24 a ikke
videreføres. Bestemmelsen fastsætter, at boligministeren efter forhandling med
landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger
fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for varsling af
iværksættelse af forbedringer efter §§ 23 og 24. Bestemmelserne blev indsat ved lov nr. 419
af 1. juni 1994, med ikrafttræden 1. juli 1994, men har ikke været anvendt og foreslås på den
baggrund ikke videreført.
I den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 1, vurderes det hensigtsmæssigt at lade
henvisningen til den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4, 2. pkt., udgå. Henvisningen
medfører, at huslejenævnet ikke kan fastsætte en frist for aflæggelse af byggeregnskab for
arbejder omfattet af bestemmelsen. Formålet er at sikre, at udlejere, som er pålagt at udføre
forbedringsarbejderne, ikke afskæres fra muligheden for at kræve lejeforhøjelse for disse
arbejder. Dette medfører imidlertid en uhensigtsmæssig retsstilling, hvor udlejeren uden
konsekvenser kan undlade at fremlægge byggeregnskaber. Da huslejenævnet ved
fastlæggelse af en frist for aflæggelse af byggeregnskaber i henhold til den gældende lejelovs
§ 27, stk. 4, 2. pkt., forventes at tage højde for det forhold, at arbejderne er pålagt udlejeren,
findes det derfor hensigtsmæssigt at lade henvisningen til den gældende boligreguleringslovs §
27, stk. 4, 2. pkt., udgå.
Reglerne om arbejdernes udførelse foreslås herudover videreført uden indholdsmæssige
ændringer.
2.11.2.3. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Ministeriet vurderer, at det vil være hensigtsmæssigt af hensyn til lovens overskuelighed, at
huslejenævnets kompetencer i relation til lovens områder opdeles, således at det i slutningen
af hvert kapitel fremgår, i hvilket omfang huslejenævnet kan træffe afgørelse om tvister i
relation hertil. Derfor foreslås den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 5, 1. pkt., flyttet til
nærværende kapitel 11.
Herudover vurderes det hensigtsmæssigt at udvide huslejenævnets kompetence i den
gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 5, 1. pkt. 2. led, således at huslejenævnene er
kompetente til at afgøre tvister om samtlige af kapitlets bestemmelser. Da bestemmelserne i
kapitlet alle har formål, som vil kunne forspildes ved en mere tidskrævende domstolsprøvelse,
148
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
vurderes det hensigtsmæssigt, at huslejenævnet gives kompetence i forhold til alle kapitlets
bestemmelser.
Endvidere vurderes det hensigtsmæssigt, at anvendelsesområdet i den gældende
boligreguleringslovs § 27, stk. 6, udvides, således at huslejenævnet kan fastsætte tidsfrister
for arbejders færdiggørelse, uanset arbejdernes art og uanset om ejendommen er reguleret
eller ureguleret. Da den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 5, 1. pkt., 2. led foreslås udvidet,
således at huslejenævnet har kompetence til at afgøre tvister om alle bestemmelser i den
gældende lejelovs kapitel IX, herunder § 56, findes det af hensyn til lovens overskuelighed
hensigtsmæssigt at udvide den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 6, så den finder
tilsvarende anvendelse.
Reglerne om huslejenævnets kompetence i forhold til varsling af iværksættelse af arbejder
samt regler om muligheden for at fravige reglerne i kapitlet foreslås herudover videreført uden
indholdsmæssige ændringer.
2.12. Vedligeholdelse
2.12.1. Gældende ret
2.12.1.1. Vedligeholdelsesbegreberne og parternes vedligeholdelsespligt
De lejeretlige vedligeholdelsesbegreber er ikke defineret i den gældende lejelov, bortset fra det
indvendige vedligeholdelsesbegreb, som fremgår af den gældende lejelovs § 21. Reglerne om
udlejerens og lejerens vedligeholdelsespligt er fastsat i den gældende lejelovs kapitel IV. Efter
reglerne har udlejeren såvel den indvendige som den udvendige vedligeholdelsespligt, hvilket
indebærer en pligt for udlejeren til at holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige.
Lejeren har dog vedligeholdelsespligten for låse og nøgler i lejemålet.
Parterne kan aftale en anden fordeling af vedligeholdelsespligten, end den som følger af
lejeloven. Det kan fx aftales, at den indvendige vedligeholdelsespligt helt eller delvis skal
påhvile lejeren.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 19, stk. 1,
udlejeren skal holde ejendommen og det
lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med
lys, gas, vand, varme og kulde, og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af
ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård og
andre fælles indretninger.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren som udgangspunkt har vedligeholdelsespligten for
såvel det enkelte lejemål som hele ejendommen, jf. dog § 21.
Den gældende lejelovs § 19, stk. 2, fastslår, at vedligeholdelse, herunder såvel indvendig, jf. §
21, som anden vedligeholdelse, som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så
ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog § 22.
Bestemmelsen gælder, uanset om vedligeholdelsespligten påhviler lejeren eller udlejeren, og
indebærer, at parterne har pligt til at udføre vedligeholdelse, når det vurderes at være
påkrævet.
149
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det følger af den gældende lejelovs § 20, at lejeren i lejeperioden skal foretage vedligeholdelse
og fornøden fornyelse af låse og nøgler. Bestemmelsen indebærer, at lejeren som
udgangspunkt har vedligeholdelsespligten for låse og nøgler i lejemålet.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 21, at når en lejlighed er udlejet helt eller delvis til
beboelse, anses udlejerens pligt til indvendig vedligeholdelse for opfyldt, når han til dette
formål løbende har afholdt de beløb, der skal anvendes hertil efter reglerne i §§ 22 og 23. Ved
indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling,
tapetsering og lakering af gulve. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der er udlejet til
beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og er lokalerne
beliggende i hver sin fysiske enhed, finder 1. pkt. kun anvendelse, for så vidt angår den del af
det lejede, der er udlejet til beboelse.
Bestemmelsen fastslår, at udlejeren opfylder sin pligt til indvendig vedligeholdelse ved at
afholde beløb hertil efter reglerne i den gældende lejelovs §§ 22 og 23. Herudover fastslår
bestemmelsen definitionen af det indvendige vedligeholdelsesbegreb.
2.12.1.2. Vedligeholdelsesplan
Udlejere af ejendomme, som omfattes af den gældende boligreguleringslovs § 18 a, skal
udarbejde en vedligeholdelsesplan for ejendommen. Den gældende boligreguleringslovs § 18 a
gælder for ejendomme, som er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i lovens
kapitel II-IV. Reglen om vedligeholdelsesplan gælder dermed alene for ejendomme, som er
beliggende i regulerede kommuner.
Småejendomme og såkaldte 80/20-ejendomme er undtaget fra kravet om udarbejdelse af
vedligeholdelsesplaner.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 a, stk. 1, skal udlejeren hvert år inden den 1. juli
udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10-årsperiode. Planen
skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. I ejendomme med
beboerrepræsentation skal udlejeren indkalde beboerrepræsentationen til møde med henblik
på udarbejdelse og revision af vedligeholdelsesplanen.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren skal udarbejde en rullende vedligeholdelsesplan, der
omfatter forventede vedligeholdelsesarbejder på ejendommen for de kommende 10 år. Planen
skal revideres årligt.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 a, stk. 2, mister udlejeren retten til at opkræve
beløb efter §§ 18 og 18 b, hvis udlejeren ikke har udarbejdet en vedligeholdelsesplan for
ejendommen i overensstemmelse med stk. 1 og lejerne har indbragt sag herom for
huslejenævnet. Udlejeren kan ikke opkræve de nævnte beløb fra lejernes indbringelse af sag
for huslejenævnet, indtil en vedligeholdelsesplan er udarbejdet og udleveret til lejerne.
Efter bestemmelsen kan udlejeren miste retten til at opkræve beløb til den udvendige
vedligeholdelse hos lejerne, såfremt udlejeren ikke har udarbejdet en vedligeholdelsesplan for
ejendommen i henhold til stk. 1.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18 a, stk. 3, at stk. 1 ikke gælder for
ejendomme omfattet af § 3 b i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.
Efter andelsboligforeningslovens § 3 b, stk. 1, skal der inden, der indgås aftale om en
andelsboligforenings erhvervelse af en ejendom, foreligge en vedligeholdelsesplan for
150
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
ejendommen for en periode på mindst 15 år regnet fra tidspunktet for erhvervelsen af
ejendommen. Nystiftede andelsboligforeninger skal således ikke udarbejde en
vedligeholdelsesplan i henhold til den gældende boligreguleringslovs § 18 a, idet de er
omfattet af reglen om vedligeholdelsesplan i andelsboligforeningslovens § 3 b.
Endelig fremgår det af den gældende boligreguleringslovs § 18 a, stk. 4, at boligministeren
fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner.
Der er i henhold til bestemmelsen udstedt bekendtgørelse nr. 28 af 1. august 2016 om
vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme.
2.12.1.3. Huslejenævnets kompetence
Huslejenævnets kompetence vedrørende tvister om fordeling og opfyldelse af parternes
vedligeholdelsespligt følger af den gældende lejelovs §§ 19, stk. 3 og 4, samt 106, stk. 1, nr. 3
og 4. Herudover følger huslejenævnets kompetence til at afgøre tvister om udarbejdelse og
gennemførelse af vedligeholdelsesplaner af den gældende boligreguleringslovs § 22.
Det følger af den gældende lejelovs § 19, stk. 3, at huslejenævnet på lejerens begæring kan
pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere retningslinjer
herom. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes
fuldførelse. Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der
svarer til forringelsen af det lejedes værdi, hvis udlejeren ikke overholder den frist, der er
fastsat efter 2. pkt. Lejenedsættelsen gælder, indtil arbejderne er udført, Grundejernes
Investeringsfond træffer endelig beslutning om at iværksætte arbejderne på udlejerens vegne,
jf. § 60, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, eller huslejenævnet
beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. lov om tvungen
administration af udlejningsejendomme.
Efter den gældende lejelovs § 19, stk. 4, kan huslejenævnet give påbud efter stk. 3, uanset
om udgifterne kan afholdes af indestående på konti efter §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig
regulering af boligforholdene.
Bestemmelsen indebærer, at indestående på de udvendige vedligeholdelseskonti efter
boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b ikke udgør en grænse for udlejerens udvendige
vedligeholdelsespligt.
Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 3, træffer huslejenævnene afgørelse i tvister om
opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. den gældende
lejelovs kapitel IV.
Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 4, 1. pkt., træffer huslejenævnene afgørelse i
tvister om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. den
gældende lejelovs kapitel IV.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 22 afgøres uenighed om udarbejdelse og
gennemførelse af vedligeholdelsesplaner og om beløb, der fradrages på kontoen for udvendig
vedligeholdelse, af huslejenævnet.
2.12.1.4. Fravigelighed
Efter den gældende lejelovs § 24, stk. 1, kan reglerne i § 19, stk. 2, og §§ 21-23 ikke ved
aftale fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til
vedligeholdelse. Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de
dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Bestemmelsen indebærer,
151
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
at parterne kan aftale en fravigelse af lovens fordeling af vedligeholdelsespligten mellem
lejeren og udlejeren.
Efter den gældende lejelovs § 24, stk. 2, kan reglen i § 19, stk. 1, ikke fraviges til skade for
lejeren, for så vidt angår anden vedligeholdelse end indvendig vedligeholdelse, i ejendomme,
hvor reglerne i kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af boligforholdene finder
anvendelse. Det kan dog aftales, at lejeren skal vedligeholde den have, som indgår i det
lejede. Det følger af bestemmelsen, at i ejendomme, som omfattes af den gældende
boligreguleringslovs regler om omkostningsbestemt leje, kan parterne ikke aftale en fravigelse
af lovens fordeling af vedligeholdelsespligten, bortset fra aftale om, at den indvendige
vedligeholdelsespligt påhviler lejeren.
2.12.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.12.2.1. Vedligeholdelsesbegreberne og parternes vedligeholdelsespligt
Af hensyn til at lette forståelsen og anvendelsen af lovens regler om vedligeholdelse foreslås
det, at vedligeholdelsesbegreberne defineres i en ny bestemmelse. Bestemmelsen fastslår
definitionen af det generelle vedligeholdelsesbegreb samt forståelsen af ind- og udvendig
vedligeholdelse.
Der er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
2.12.2.2. Vedligeholdelsesplan
Reglerne om vedligeholdelsesplan i den gældende boligreguleringslovs § 18 a foreslås
videreført uden ændringer.
2.12.2.3. Huslejenævnets kompetence
Reglerne om huslejenævnets kompetence i tvister om parternes opfyldelse af deres
vedligeholdelsespligt og om udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner foreslås
videreført med sproglige og redaktionelle ændringer.
Det findes dog hensigtsmæssigt at ændre den gældende lejelovs § 19, stk. 4, der vedrører
huslejenævnets mulighed for at give påbud til udlejeren om at udføre bestemte
vedligeholdelsesarbejder og samtidig hermed nedsætte lejen svarende til forringelsen af det
lejedes værdi i perioden, indtil udlejeren har udført vedligeholdelsesarbejderne. Efter de
gældende regler bortfalder lejenedsættelsen - selv om arbejderne ikke er gennemført - på det
tidspunkt, hvor Grundejernes Investeringsfond træffer beslutning om at udføre arbejderne på
udlejerens vegne. Da det lejedes værdi imidlertid vil være forringet i hele perioden, indtil
arbejderne er udført, foreslås det, at lejenedsættelsen først ophører, når arbejderne er
endeligt udført, og vedligeholdelsesmangler således er afhjulpet. Der er tale om en materiel
ændring.
Der er ikke herudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.
2.12.2.4.
Fravigelighed
Reglen om kapitlets fravigelighed foreslås videreført med en sproglig ændring. Den foreslåede
ændring, hvorved bestemmelsen udtrykker fravigeligheden af alle kapitlets regler, er udtryk
for en kodificering af gældende ret, og der er ikke hermed tilsigtet ændringer i den gældende
retstilstand.
2.13.Hensættelser til vedligeholdelse
2.13.1. Gældende ret
152
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.13.1.1. Indvendig vedligeholdelseskonto
Reglerne om den indvendige vedligeholdelseskonto og udvendig vedligeholdelse er i dag
fastsat i den gældende lejelovs kapitel IV.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 21, at når en lejlighed er udlejet helt eller delvis til
beboelse, anses udlejerens pligt til indvendig vedligeholdelse for opfyldt, når han til dette
formål løbende har afholdt de beløb, der skal anvendes hertil efter reglerne i §§ 22 og 23. Ved
indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling,
tapetsering og lakering af gulve. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der er udlejet til
beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og er lokalerne
beliggende i hver sin fysiske enhed, finder 1. pkt. kun anvendelse, for så vidt angår den del af
det lejede, der er udlejet til beboelse.
Efter bestemmelsen gælder pligten for udlejeren til at afsætte beløb til den indvendige
vedligeholdelse alene for lejligheder, og kun såfremt den indvendige vedligeholdelsespligt ikke
ved aftale fuldt ud er pålagt lejeren.
Efter den gældende lejelovs § 22, stk. 1, skal udlejeren i hvert regnskabsår afsætte 29,00 kr.
pr. m² bruttoareal på en vedligeholdelseskonto for lejligheden. Beløbene afsættes med 1/12
månedsvis. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt
med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en
satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter
udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni
måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele
kronebeløb.
Bestemmelsen fastslår størrelsen af det beløb, som udlejeren skal afsætte til lejlighedens
indvendige vedligeholdelse.
Det følger af den gældende lejelovs § 22, stk. 2, at såfremt lejeren ved aftale delvis overtaget
pligten til indvendig vedligeholdelse, nedsættes det beløb, der afsættes på
vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt.
Det følger af den gældende lejelovs § 22, stk. 3, at når
udlejeren har afholdt udgiften til
indvendig vedligeholdelse og til anden vedligeholdelse efter § 23, stk. 2, kan han fradrage den
på vedligeholdelseskontoen. Han skal samtidig give lejeren en skriftlig opgørelse over de
afholdte udgifter samt oplysning om, hvilket beløb der herefter er til rådighed. Lejeren kan
kræve dokumentation for de afholdte vedligeholdelsesudgifter.
Efter den gældende lejelovs § 22, stk. 4, skal udlejeren inden 3 måneder efter hvert
regnskabsårs afslutning give lejeren skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der ved
regnskabsårets afslutning var til rådighed til lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo kan
ikke overføres.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 22, stk. 5, at såfremt udlejeren undlader at
efterkomme en anmodning om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag
for de sidste 5 år, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen henstår et beløb
svarende til periodens hensættelse uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 23, stk. 1, at lejeren kan kræve, at udlejeren
foretager indvendig vedligeholdelse, når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af det
beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen. Udlejeren er ikke forpligtet til at udføre
indvendige vedligeholdelsesarbejder udover, hvad beløbet på kontoen kan dække. Hvis
153
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
parterne er uenige om, hvorvidt det er nødvendigt at foretage indvendig vedligeholdelse, kan
tvisten indbringes for huslejenævnet.
Efter den gældende lejelovs § 23, stk. 2, kan lejeren endvidere kræve, at det beløb, hvormed
saldoen på vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste 3 års samlede
hensættelser, anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i
lejligheden. Det er dog en betingelse, at lejligheden fremtræder i vel vedligeholdt stand for så
vidt angår indvendig vedligeholdelse.
Bestemmelsen giver mulighed for, at beløb på den indvendige vedligeholdelseskonto kan
anvendes til udvendig vedligeholdelse i lejligheden i situationer, hvor udlejeren ikke kan
pålægges at udføre den udvendige vedligeholdelse af huslejenævnet.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 23, stk. 3, at lejeren ikke kan fremsætte krav efter
stk. 1 og 2, hvis lejeaftalen er opsagt af en af parterne.
Når lejeaftalen er opsagt, har lejeren ikke mulighed for at kræve, at indvendige
vedligeholdelsesarbejder skal udføres
Efter den gældende lejelovs § 23, stk. 4, skal vedligeholdelseskontoen ved genudlejning
videreføres, og udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved lejeforholdets
begyndelse er til rådighed til vedligeholdelse.
Hvis udlejeren efter genudlejning af lejligheden bærer den indvendige vedligeholdelsespligt,
videreføres vedligeholdelseskontoen. Parterne kan dog frit aftale, om vedligeholdelsespligten
skal påhvile udlejeren eller lejeren.
Efter den gældende lejelovs § 23, stk. 5, overtager den nye ejer vedligeholdelsespligten ved
ejerskifte og viderefører vedligeholdelseskontoen.
En ny ejer af ejendommen indtræder i den tidligere ejers rettigheder og pligter i lejeforholdet
og skal således videreføre vedligeholdelseskontoen.
2.13.1.2. Udvendige vedligeholdelseskonti
Den gældende boligreguleringslovs kapitel III vedrører udlejerens pligt til at hensætte beløb til
ejendommens udvendige vedligeholdelse. Reglerne gælder for private udlejningsejendomme i
regulerede kommuner. Undtaget er dog ejendomme med færre end syv beboelseslejemål pr.
1. januar 1995 og ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den
1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse. Der skal ikke føres udvendige
vedligeholdelseskonti for ejendomme i uregulerede kommuner.
Udlejeren skal hensætte beløb til udvendig vedligeholdelse på to forskellige konti, § 18-
kontoen og § 18 b–kontoen. § 18-kontoen vedrører en regnskabsmæssig afsætning og
indebærer ikke, at udlejeren skal holde de afsatte midler adskilt fra sin øvrige formue. § 18 b-
kontoen er en bindingskonto i Grundejernes Investeringsfond, og ordningen indebærer, at
udlejeren skal indbetale de årlige afsætningsbeløb til fonden. Den bundne konto skal endvidere
kun føres for ejendomme, som er taget i brug før 1970, og som har mere end to
beboelseslejligheder.
Boligreguleringslovens kapitel III A indeholder nærmere regler om den bundne
vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond, herunder om betingelserne for at
indbetalte beløb kan udbetales til udlejeren.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18, stk. 1, skal udlejeren som et led i opfyldelsen af
sin pligt til at vedligeholde ejendommen afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være
154
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
afsat efter den tidligere gældende § 18, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr.
31. december 2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår,
reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
Efter bestemmelsen skal udlejere af ejendomme beliggende i regulerede kommuner, som
omfattes af reglerne om omkostningsbestemt leje, afsætte beløb til ejendommens udvendige
vedligeholdelse.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18, stk. 2, at såfremt ejendommen har
lejligheder og lokaler, der ikke er omfattet af reglerne i dette kapitel, skal der for sådanne
lokaler afsættes samme beløb pr. m² på vedligeholdelseskontoen, som afsættes af lejen for
beboelseslejligheder. For private andelsboligforeninger skal der kun afsættes beløb på
vedligeholdelseskontoen for lejligheder og lokaler, der er udlejet af andelsboligforeningen.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18, stk. 3, skal udlejeren af en ejendom, der ikke er
omfattet § 18 b, udarbejde et særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de
enkelte arbejder eller kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det
følgende regnskabsår. Udlejeren skal indsende årsregnskabet til Grundejernes
Investeringsfond.
Alene udlejere af ejendomme, for hvilke der ikke skal føres en bindingspligtig udvendig
vedligeholdelseskonto ved Grundejernes Investeringsfond, skal udarbejde et særskilt
årsregnskab for ejendommens vedligeholdelsesudgifter.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 1, skal udlejeren i ejendomme taget i
brug før 1970, som har mere end to beboelseslejligheder, ud over de beløb, der er nævnt i §
18, årligt afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter den tidligere gældende
§ 18 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter
1. pkt. reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-
månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet
afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Beløbet indsættes på en konto for ejendommen i
Grundejernes Investeringsfond, jf. kapitel III A.
Bestemmelsen fastslår, at udlejere af ældre ejendomme skal føre en bindingspligtig konto for
ejendommen ved Grundejernes Investeringsfond. De nærmere regler om den bindingspligtige
konto findes i den gældende boligreguleringslovs kapitel 3 A.
Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 2, at stk. 1 finder tilsvarende
anvendelse, hvor afsætning sker efter § 66.
Den gældende boligreguleringslovs § 66 omhandler situationer, hvor der efter tidligere
gældende regler afsættes en større andel af lejen end de beløb, som er fastsat i den gældende
boligreguleringslovs § 18 og i den gældende lejelovs § 22.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 5, kan det indbetalte beløb ikke gøres til
genstand for kreditorforfølgning og kan kun udbetales efter reglerne i §§ 22 b og 22 e.
Bestemmelsen indebærer, at beløbet kan udbetales, når udlejeren dokumenterer, at et
tilsvarende beløb er anvendt til ejendommens vedligeholdelse, brandsikring, opretning,
forbedring efter § 19, stk. 1, eller til ydelser på lån til de nævnte formål. Herudover udbetales
beløbet, såfremt ejendommen skal nedrives, eller såfremt ejendommen ikke længere vil være
omfattet af boligreguleringslovens kapitel II-V.
155
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 6, at bestemmelsen i stk. 1 ikke
finder anvendelse på ejendomme, som af vurderingsmyndighederne er vurderet som
landbrugs- eller skovejendom, jf. ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3.
Efter bestemmelsen skal der ikke afsættes beløb til en bindingspligtig konto i Grundejernes
Investeringsfond for ejendomme, som er vurderet som landbrugs- eller skovejendom.
2.13.1.3. Fradrag og udbetaling fra udvendige vedligeholdelseskonti
Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 3, at beløbet afsat efter stk. 1
anvendes i overensstemmelse med reglerne i § 19. Dog skal beløbet fortrinsvis anvendes til
brandsikring og energibesparende foranstaltninger.
Bestemmelsen indebærer, at beløb afsat til den bindingspligtige konto i Grundejernes
Investeringsfond anvendes til ejendommens udvendige vedligeholdelse.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 4, kan beboerrepræsentanterne eller et
flertal af lejerne foreslå gennemførelse af arbejder, som de afsatte midler kan anvendes til.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 19, stk. 1, at der på kontoen efter § 18 kan
fradrages beløb, der er anvendt til opfyldelsen af udlejerens pligt til anden vedligeholdelse end
omhandlet i § 21 i lov om leje, eller beløb anvendt til brandsikring og opretning. Endvidere kan
der med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne fradrages beløb, der
er anvendt til forbedring, isolering el. lign.
Det følger af bestemmelsen, at beløb afsat efter den gældende boligreguleringslovs § 18 kan
anvendes til ejendommens udvendige vedligeholdelse eller til brandsikring. Beløbet kan
herudover med beboernes tilslutning anvendes til forbedringer.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 19, stk. 2, at såfremt en udgift dækkes ved
optagelse af lån, er udlejeren berettiget til i stedet for at fradrage udgiften at fradrage de
årlige prioritetsydelser på kontoen, efterhånden som disse betales.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 22 b, stk. 1, kan beløb indbetalt på en konto efter §
18 b udbetales, når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb er anvendt til
ejendommens vedligeholdelse, brandsikring, opretning, forbedring efter § 19, stk. 1, eller til
ydelser på lån til de nævnte formål, jf. § 19, stk. 2. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil
tilskud er ydet efter anden lovgivning.
Bestemmelsen fastslår, til hvilke udgifter udlejeren kan anvende midlerne på den
bindingspligtige konto i Grundejernes Investeringsfond. Kontoen kan herefter anvendes til
vedligeholdelse eller forbedring af ejendommen i overensstemmelse med den gældende
boligreguleringslovs § 19, stk. 1.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 b, stk. 2, at senest samtidig med, at
udlejeren kræver beløb udbetalt efter stk. 1, skal beboerrepræsentanterne eller lejerne have
underretning om, hvilke udgifter der er afholdt, og hvilket beløb der kræves udbetalt.
Bestemmelsen har sammenhæng med stk. 3, hvorefter beboerrepræsentanterne eller lejerne
kan protestere mod udbetalingen.
Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 22 b, stk. 3, at beløb indsat på en konto
efter § 18 b kan udbetales, medmindre beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne
protesterer mod udbetalingen inden 6 uger efter modtagelsen af underretningen efter stk. 2.
Såfremt enighed ikke kan opnås mellem udlejer og beboerrepræsentanter eller et flertal af
156
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2313398_0157.png
lejerne, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde
kravet om udbetaling efter stk. 1.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 22 b, stk. 4, er det en betingelse for udbetaling
efter stk. 1, at udlejeren dokumenterer, at indestående beløb på ejendommens konto efter §
18 er opbrugt.
Bestemmelsen fastslår, at udlejeren først skal anvende frie vedligeholdelsesmidler afsat efter
den gældende boligreguleringslovs § 18, før udlejeren kan få dækning fra den bindingspligtige
konto efter § 18 b.
2.13.1.4. Fritagelse for afsætning efter
§ 121
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 c, stk. 1, kan Grundejernes Investeringsfond
fritage ejeren af en ejendom for afsætning efter § 18 b for den del af ejendommen, der
udelukkende anvendes til andet end beboelse.
Efter bestemmelsen kan Grundejernes Investeringsfond fritage ejeren for afsætning af beløb til
den bindingspligtige vedligeholdelseskonto for den del af ejendommen, som anvendes til
erhverv. En fritagelse vil forudsætte, at det ikke vil være til skade for den del af ejendommen,
som anvendes til beboelse.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 c, stk. 2, kan boligministeren fastsætte regler
for, i hvilket omfang Grundejernes Investeringsfond kan fritage en ejer for afsætning efter §
18 b.
Bemyndigelsen er ikke udnyttet. Der er dog udstedt cirkulære nr. 71 af 24. maj 1984 om
fritagelse for bindingspligten til Grundejernes Investeringsfond.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18 c, stk. 3, at Grundejernes
Investeringsfonds afgørelse efter stk. 1 kan indbringes for boligministeren.
Efter bestemmelsen er udstedt cirkulære nr. 71 af 24. maj 2984 om fritagelse for bindingspligt
til Grundejernes Investeringsfond.
2.13.1.5. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 7, at huslejenævnet kan beslutte,
at afsætningsbeløbet efter stk. 1 skal nedsættes i en periode op til 5 år, såfremt
beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlanger det. Beløbet kan bl.a. nedsættes,
hvis der på kontoen efter stk. 1 i forvejen henstår beløb svarende til de seneste 5 års
hensættelser, eller hvis ejendommens vedligeholdelsesstand tilsiger, at der i perioden ikke er
behov for et større beløb. Beløbet kan ikke nedsættes til et beløb, der er lavere end 15 kr. pr.
m² bruttoetageareal.
Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet kan beslutte, at beløbet, som udlejeren opkræver
over lejen til den bindingspligtige konto for ejendommens udvendige vedligeholdelse, skal
nedsættes.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 22 afgøres uenighed om udarbejdelse og
gennemførelse af vedligeholdelsesplaner og om beløb, der fradrages på kontoen for udvendig
vedligeholdelse, af huslejenævnet.
Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 3, træffer huslejenævnet afgørelse i tvister om
opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. kapitel IV. Det
157
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
følger endvidere af den gældende lejelovs § 19, stk. 3, at huslejenævnet efter begæring af en
lejer kan pålægge udlejeren at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder udføre.
Det følger af den gældende lejelovs § 24, stk. 1, at reglerne i § 19, stk. 2, og §§ 21-23 ikke
ved aftale kan fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten
til vedligeholdelse. Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end
de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.
Bestemmelsen vedrører regler, der omhandler fordeling af vedligeholdelsespligten mellem
parterne, samt regler, der omhandler hensættelse til vedligeholdelse.
2.13.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.13.2.1. Indvendig vedligeholdelseskonto
Reglerne om den indvendige vedligeholdelseskonto for det enkelte lejemål foreslås med
sproglige og redaktionelle justeringer videreført i kapitel 13.
Forslaget er en sammenskrivning af den gældende lejelovs § 21, 1 og 2. pkt., samt §§ 22 og
23.
Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende
retstilstand.
2.13.2.2. Udvendige vedligeholdelseskonti
Reglerne om de udvendige vedligeholdelseskonti, som udlejeren skal føre for ejendommen,
foreslås videreført med sproglige og redaktionelle justeringer.
Forslaget er en sammenskrivning af den gældende boligreguleringslovs §§ 18 og 18 b, stk. 1-2
og 5-6.
Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende
retstilstand.
2.13.2.3. Fradrag og udbetaling fra udvendige vedligeholdelseskonti
Reglerne om fradrag og udbetaling fra de udvendige vedligeholdelseskonti fastslår, hvilke
udgifter kontiene kan dække samt betingelserne for, at udlejeren kan kræve udbetaling af
beløb afsat til den bindingspligtige konto efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b.
Forslaget viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende
boligreguleringslovs § 18 b, stk. 3, samt §§ 19 og 22 b.
Idet den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 3, fastslår, at beløbet afsat efter § 18 b,
stk. 1 anvendes i overensstemmelse med reglerne i § 19, foreslås som en forenkling, at den
gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 3, sammenskrives med § 19, stk. 1.
Bestemmelsen foreslås ændret i forhold til den gældende boligreguleringslovs § 19, stk. 1,
således at udlejeren ikke kan vælge at anvende beløb afsat efter § 120 til brandsikring.
Ændringen er begrundet i at brandsikringsarbejder er forbedringer, jf. brandsikringsloven, som
kan opkræves over lejen i form af en forbedringsforhøjelse.
Ændringen er ikke til hinder for, at udlejeren kan fradrage beløb anvendt til brandsikring på §
120-kontoen, såfremt der opnås tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af
lejerne. Lejerne kan have en interesse i at tilslutte sig, at midlerne på § 120-kontoen anvendes
til brandsikring, idet brandsikringsarbejderne i så fald ikke vil medføre forbedringsforhøjelse.
158
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen foreslås endvidere ændret i forhold til den gældende boligreguleringslovs § 18
b, stk. 3, således, at bindingspligtige midler afsat efter § 121, stk. 1, ikke fortrinsvis skal
anvendes til brandsikring og energibesparende foranstaltninger. Ændringen begrundes i, at
brandsikringsarbejder i ældre udlejningsejendomme omfattet af den gældende
boligreguleringslovs § 18 b, i dag er udført, idet kravet om fortrinsvis anvendelse af
bindingspligtige midler til brandsikring blev indført tilbage ved lov nr. 707 af 22. december
1982. Ændringen ændrer ikke ved, at der stilles lovkrav om udførelse af brandsikring i henhold
til brandsikringsloven, og at udlejeren kan udføre brandsikring som forbedring med mulighed
for at opkræve forbedringsforhøjelse af lejerne.
2.13.2.4. Fritagelse for afsætning efter
§ 121
Reglerne om fritagelse for afsætning efter § 121 viderefører med en materiel ændring den
gældende boligreguleringslovs § 18 c.
Af hensyn til at forenkle og ensarte lovgivningens klagesystem foreslås den gældende
boligreguleringslovs § 18 c, stk. 3, om, at Grundejernes Investeringsfonds afgørelse om
fritagelse for afsætning efter § 18 b kan indbringes for ministeren, ændret således, at
afgørelsen kan indbringes for huslejenævnet.
2.13.2.5. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Reglerne om huslejenævnets kompetence viderefører med sproglige og redaktionelle
ændringer den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 7. Herudover videreføres dele af den
gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 3, samt den del af den gældende boligreguleringslovs §
22, som vedrører huslejenævnets kompetence til at afgøre uenighed om beløb, der fradrages
på kontoen for udvendig vedligeholdelse, hvilke foreslås sammenskrevet i én bestemmelse.
Grundejernes Investeringsfond administrerer de bindingspligtige hensættelsesbeløb, som
udlejerne indbetaler i henhold til den gældende boligreguleringslovs § 18 b. Huslejenævnet har
under visse betingelser mulighed for at træffe beslutning om nedsættelse af
hensættelsesbeløbet. Efter de gældende regler er det udlejeren, som selv skal sende
huslejenævnets afgørelse til Grundejernes Investeringsfond.
Med henblik på at sikre, at Grundejernes Investeringsfond får kendskab til huslejenævnets
afgørelse om nedsættelse af hensættelsesbeløb, finder Transport- og Boligministeriet det
hensigtsmæssigt i en ny bestemmelse at pålægge huslejenævnet at meddele afgørelser efter §
18 b, stk. 7, om nedsættelse af det bindingspligtige hensættelsesbeløb direkte til Grundejernes
Investeringsfond, således at fonden på det grundlag kan foretage regulering af
hensættelsesbeløbet for den enkelte ejendom.
Det foreslås fastsat, at reglerne i §§ 117-119 ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren,
og at reglerne i §§ 120-125 ikke kan fraviges. Bestemmelsen er til dels en videreførelse af den
gældende lejelovs § 24, stk. 1, samt gældende ret om reglernes fravigelighed. Der er ikke med
bestemmelsen tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.
2.14. Udlejerens forbedringer
2.14.1. Gældende ret
I den gældende lejelovs kapitel X er fastsat nærmere regler for forbedringer mv. af lejemål i
private udlejningsboliger. I kapitlet indgår både regler om udlejerens, lejerens og aftalte
159
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
forbedringer. Som et led i sammenskrivningen foreslås, jf. nærmere nedenfor, at samle
reglerne om de forbedringer, som loven giver udlejeren ret til udføre ensidigt, i et særskilt
kapitel. Nedenfor gennemgås således gældende ret for så vidt angår de regler, som giver
udlejeren en sådan ensidig ret.
2.14.1.1. Udlejerens ændringer af ejendommen og det lejede
Der eksisterer i gældende ret ingen bestemmelse om udlejerens generelle ret til at foretage
ændringer af ejendommen og i det lejede. Gældende ret, som kan udledes af retspraksis, er
dog, at udlejeren har ret til at foretage ændringer, herunder forbedringer af ejendommen og i
det lejede, når ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet.
Det er en konkret vurdering, hvorvidt en ændring væsentligt og varigt vil ændre det lejedes
identitet, men af retspraksis kan udledes, at det navnlig er ved væsentlig forøgelse eller
reduktion af lejemålets arealer og ændring i anvendelsen heraf, at der kan være tale om en
væsentlig og varig ændring af det lejedes identitet.
Efter den gældende lejelovs § 62 har udlejeren ved installation af varmeanlæg i ejendommen
med 6 ugers varsel ret til at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets
drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte brug. Lejeren kan
dog ikke kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet må anses for
overflødiggjort af installationen. Dette kan være tilfældet, hvis lejeren har haft rummet til
opbevaring af fyringsmateriale til det hidtidige varmeanlæg.
2.14.1.2. Forbedringer og lejeforhøjelser
Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 1, kan udlejeren, når denne under iagttagelse af § 65,
stk. 2-4, har forbedret det lejede, forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer
forøgelsen af det lejedes værdi.
Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 2, skal lejeforhøjelsen som udgangspunkt kunne give en
passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække
afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.
Bestemmelsen supplerer stk. 1 og gør det herved muligt at beregne sig frem til
forbedringsforhøjelsen.
Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 3, kan udlejeren, for arbejder, der medfører
energibesparelser for lejerne i ejendommen, forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de
samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse,
som arbejderne medfører for lejerne. Boligministeren fastsætter nærmere regler om krav til
dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning.
Som undtagelse til de almindelige regler om lejeforhøjelse for forbedringer indeholder
bestemmelsen regler om totaløkonomisk rentable energiforbedringer, som giver udlejeren
mulighed for at beregne en særlig favorabel lejeforhøjelse. Ordningen er et valgfrit alternativ
til at beregne en forbedringsforhøjelse efter de almindelige bestemmelser. Udlejeren kan
således vælge, om energiforbedringer skal gennemføres med en beregning af lejeforhøjelsen
efter de almindelige regler i lejeloven eller efter de særlige regler om totaløkonomisk rentable
energiforbedringer.
Ordningen indebærer, at udlejeren kan medtage hele investeringen - dvs. ikke kun de
egentlige forbedringsudgifter, men også de tilhørende vedligeholdelsesudgifter, herunder
fremtidig sparet vedligeholdelse
–
i beregningen af lejeforhøjelsen, når der er tale om et
afgrænset totaløkonomisk rentabelt arbejde. Det skal altså dokumenteres over for lejerne, at
lejernes årlige besparelse som følge af det reducerede energiforbrug udgør mindst samme
160
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
beløb som den årlige forbedringsforhøjelse. Udlejeren får hermed del i den besparelse, der
opnås med forbedringerne, mens lejerne er sikret, at den samlede boligudgift ikke stiger.
De nærmere regler om de specifikke forhold om ordningen er fastsat i bekendtgørelse nr. 281
af 23. marts 2015 om totaløkonomisk rentable energiforbedringer.
Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 4, kan udlejeren, når denne har gennemført arbejder
efter reglen i § 46 a, stk. 3, forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af
den udgift, der med rimelighed er afholdt, samt dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til
vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.
Bestemmelsen angår den situation, hvor et flertal af lejere eller beboerrepræsentationen i en
ejendom i henhold til den gældende lejelovs § 46 a, stk. 3, forpligter udlejeren til at udføre alle
eller en del af de arbejder vedrørende varme og opvarmning af brugsvand, som er angivet i en
energiplan. Udlejer kan også her beregne en lejeforhøjelse af hele udgiften uden at fratrække
vedligeholdelsesomkostninger.
Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 5, kan udlejeren, når denne har udført foranstaltninger
efter lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, i stedet for
lejeforhøjelse for forbedringerne efter stk. 1 kræve lejeforhøjelse beregnet og gennemført efter
reglerne i lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i lov om byfornyelse.
Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 6, medregnes den del af udgiften til en forbedring af
beboelseslejlighederne, der kan dækkes ved udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond
efter § 63 e, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, ikke ved beregning af
lejeforhøjelserne efter stk. 1.
Beløb hensat til den dagældende konto er opkrævet hos lejerne og kan på den baggrund ikke
danne grundlag for yderligere forhøjelser, da dette så ville blive betalt to gange af lejerne.
Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 7, anses foranstaltninger, der øger kapaciteten af
ejendommens forsynings- eller afløbsledninger af hensyn til lejernes brug, for forbedringer.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 1, kan udlejeren, når denne under
iagttagelse af reglerne i §§ 23-26 har forbedret det lejede, forlange lejen forhøjet med et
beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. lejelovens § 58.
Bestemmelsen svarer til lejelovens § 58, stk. 1, dog med den modifikation, at
boligreguleringslovens §§ 23-26 skal iagttages, når lejemålet er reguleret.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 2, kan udlejeren, når denne har gennemført
arbejder efter reglen i lejelovens § 46 a, stk. 3, kræve en lejeforhøjelse, der dækker de
udgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse, jf. lejelovens § 58, stk. 4. Har en udlejer
gennemført energibesparende arbejder efter reglen i § 58, stk. 3, i lov om leje, kan udlejeren
forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter hertil, dog højst svarende til den
besparelse, som arbejderne medfører for lejerne, jf. § 58, stk. 3, i lov om leje.
Bestemmelsen svarer til hhv. lejelovens § 58, stk. 4 og stk. 3.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 2, kan udlejeren, når denne har udført
foranstaltninger, der er påbudt i henhold til lov, eller arbejder, der er gennemført i medfør af
lejelovens § 46 a, stk. 3, eller foranstaltninger, der er omfattet af en kommunalbestyrelses
beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11.
august 1993, af kapitel 5 i lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003
eller af lov om privat byfornyelse med lån fra Grundejernes Investeringsfond, i stedet for
161
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
lejeforhøjelse efter § 27 kræve lejen forhøjet med den årlige ydelse af det lån, der er optaget
til finansiering af den påbudte forbedring. Denne regel finder dog kun anvendelse, når den
således beregnede lejeforhøjelse ikke overstiger 15 kr. pr. m² bruttoetageareal.
Bestemmelsen giver udlejer en alternativ mulighed for at beregne lejeforhøjelsen over for
lejeren, når arbejderne finansieres med lån fra Grundejernes Investeringsfond.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 3, kan lejeforhøjelse efter stk. 2
gennemføres med 3 måneders varsel. Reglerne i § 50, stk. 2 og 4, i lov om leje finder
tilsvarende anvendelse.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 4, kan udlejeren, når denne har udført
foranstaltninger efter lov om privat byfornyelse eller kapitel 5 i lov om byfornyelse, i stedet for
lejeforhøjelse for forbedringerne efter § 27 kræve lejeforhøjelse beregnet og gennemført efter
reglerne i lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i lov om byfornyelse.
Efter den gældende lejelovs § 60 kan den udgift, der er godkendt af kommunalbestyrelsen, når
udlejeren efter pålæg i medfør af byggeloven har gennemført en gårdrydning, udlignes
gennem en lejeforhøjelse på 10 pct. af udgiften. Medfører gårdrydningen øgede udgifter til
renholdelse og vedligeholdelse, kan i lejeforhøjelsen yderligere medtages et passende beløb,
der er godkendt af kommunalbestyrelsen hertil.
Efter den gældende lejelovs § 61, stk. 1, kan udlejeren, når en ejendom har centralvarme eller
varmtvandsinstallation, og udlejeren tilslutter denne til et kollektivt varmeforsyningsanlæg,
forlange, at lejeren over 10 år godtgør ham ejendommens udgifter ved omlægningen med
fradrag af besparelsen.
Efter den gældende lejelovs § 61, stk. 2, finder reglerne i §§ 50, stk. 3, 1. pkt., og stk. 4 og 5,
og 59, stk. 3, tilsvarende anvendelse.
Bestemmelsen fastlægger de formelle regler for varslingen, såsom at det skal ske med 3
måneders varsel og fremsættes skriftligt m.v.
2.14.1.3. Varsling m.v.
Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 1, kan lejeforhøjelse efter § 58 gennemføres med 3
måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor
forbedringen er fuldført.
Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 2, skal kravet om lejeforhøjelse fremsættes skriftligt og
indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med
oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf.
stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 3, kan udlejeren kræve en foreløbig lejeforhøjelse på
grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når
byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.
Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 4, kan huslejenævnet på begæring af en lejer fastsætte
en frist, inden for hvilken byggeregnskab skal aflægges. Er byggeregnskab ikke aflagt inden
fristens udløb, bortfalder den foreløbige lejeforhøjelse, medmindre overskridelsen af fristen
beror på forhold, som ikke kan lægges udlejeren til last.
Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 5, skal lejeren, når lejeren ikke vil godkende kravet om
lejeforhøjelse, fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til
ham. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige
162
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal da
indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at
fastholde kravet om lejeforhøjelse, jf. dog § 59 a, stk. 3 og 6.
Efter den gældende lejelovs § 65, stk. 2, skal udlejeren, inden udlejeren i en ejendom med
beboerrepræsentation varsler iværksættelse af forbedringsarbejder, der vil medføre en
lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre
mere end 60 kr. pr. m² bruttoetageareal, med rimeligt varsel skriftligt indkalde
beboerrepræsentanterne til et møde med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte
forbedringsarbejder, udbudsmateriale og overslag over forbedringsforhøjelsen. Mødet skal
afholdes, inden iværksættelsen varsles, dog senest 2 uger før forbedringsforhøjelsen varsles.
Forud for mødet skal udlejeren fremsende skriftligt materiale vedrørende
forbedringsarbejderne. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2015-niveau og reguleres én
gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode
sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til
nærmeste hele kronebeløb.
Bestemmelsen indeholder pligten for udlejer til at inddrage beboerrepræsentationen, når
udlejeren vil udføre forbedringsarbejder, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført
i de sidste 3 år vil udgøre mere end 60 kr. pr. m2 bruttoetageareal (2015-niveau). Pligten
medfører, at udlejeren skriftligt skal indkalde beboerrepræsentanterne til et møde med henblik
på at orientere om og drøfte de påtænkte forbedringsarbejder.
Efter den gældende lejelovs § 65, stk. 3, skal udlejeren, hvis arbejderne udbydes i begrænset
licitation uden forudgående prækvalifikation, senest på det i stk. 2 nævnte møde opfordre
beboerrepræsentanterne til at pege på mindst én bydende i licitationen. Udlejeren skal
skriftligt og med rimeligt varsel indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i
licitationsforretningen.
Efter den gældende lejelovs § 65, stk. 4, kan lejeforhøjelsen ikke opkræves, hvis udlejeren
ikke overholder forpligtelserne efter stk. 2 og 3.
Efter bestemmelsens ordlyd kunne det lyde som om, at enhver mulighed for lejeforhøjelse
bortfalder, men i henhold til retspraksis er det alene en lejeforhøjelse i det omfang den
overstiger det i stk. 1 nævnte beløb, som afskæres.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 3, finder reglerne i §§ 12, 13, 15 og 17
tilsvarende anvendelse. Lejeforhøjelsen kan tidligst gennemføres med virkning fra det
tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.
Henvisningen til reglerne i §§ 12, 13, 15 og 17 angår de formelle regler for varslingens form,
huslejenævnskompetencen til at prøve lejens størrelse samt tilbagebetaling af for meget betalt
leje, depositum, indskud o.l.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4, kan udlejeren kræve en foreløbig
lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt
krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Såfremt byggeregnskabet ikke er aflagt inden 6
måneder fra det tidspunkt, hvor den foreløbige lejeforhøjelse trådte i kraft, kan huslejenævnet
på foranledning af en lejer bestemme, at den foreløbige lejeforhøjelse skal bortfalde, hvis
udlejeren ikke aflægger regnskabet inden en af huslejenævnet fastsat frist, medmindre
overskridelsen af 6-måneders-fristen beror på andre forhold end udlejerens. Lejen skal
reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.
163
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 5, kan udlejeren, når sag indbragt for
huslejenævnet, indtil nævnets afgørelse foreligger, oppebære den varslede lejeforhøjelse som
en foreløbig lejeforhøjelse. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse.
Huslejenævnet kan dog bestemme, at udlejeren kun kan oppebære et mindre beløb, indtil
nævnet har truffet sin afgørelse. Såfremt der til den pågældende lejeforhøjelse er givet
forhåndsgodkendelse efter § 25 a samt § 59 a, stk. 2, og § 59 b, stk. 1, i lov om leje, kan
huslejenævnet kun ændre den ved forhåndsgodkendelsen fastsatte lejeforhøjelse, hvis der er
tale om ændrede forhold.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 7, forrentes tilbagebetaling til lejerne af for
meget erlagt leje fra tilbagebetalingstidspunktet efter bestemmelsen i § 17, stk. 3.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 8, fastsætter boligministeren efter
forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og
lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for
varsling af forbedringsforhøjelser efter stk. 1.
2.14.1.4. Forhåndsgodkendelse
Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 1, kan huslejenævnet på udlejerens anmodning træffe
afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves i tilfælde omfattet af stk. 2-
6.
Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 2, kan afgørelse efter stk. 1 træffes, inden der
iværksættes forbedringer, herunder ombygningsarbejder vedrørende sammenlægning af
lejligheder, der vil medføre en lejeforhøjelse, hvis ombygningsarbejdet udføres i
overensstemmelse med et projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udlejeren
har forelagt huslejenævnet. Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal indeholde en
opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen af arbejderne og en beregning af den
ønskede lejeforhøjelse.
Bestemmelsen omfatter også forhåndsgodkendelse af lejen efter en gennemgribende
modernisering i henhold til § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven.
Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 3, kan afgørelse efter stk. 1 træffes, inden udlejeren
iværksætter ombygningsarbejder vedrørende indretning af en eller flere beboelseslejligheder i
en tagetage, som ikke tidligere har været indrettet til beboelse, hvis ombygningsarbejdet
udføres i overensstemmelse med det projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som
udlejeren har forelagt huslejenævnet. Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal indeholde
en opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen af arbejderne og oplysning om
den ønskede fremtidige leje.
Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 4, kan afgørelse efter stk. 1 træffes, inden ejeren af
en ejerbolig eller en andelshaver i en andelsboligforening med brugsret til en bestemt
beboelseslejlighed træffer beslutning om at udleje boligen. Denne adgang gælder dog kun for
ejere, der på ansøgningstidspunktet ikke ejer andre udlejede ejerboliger, og for andelshavere,
der på ansøgningstidspunktet ikke har brugsret til andre udlejede andelsboliger.
Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 5, kan afgørelse efter stk. 1 træffes, inden udlejeren
iværksætter ombygningsarbejder efter bestemmelsen i § 2, stk. 1, nr. 1-4, i den tidligere
gældende lov om privat byfornyelse, hvis der er foretaget reservation af investeringsramme
efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse. Huslejenævnet kan forlange
dokumentation for, at der er reserveret investeringsramme efter den tidligere gældende lov
om privat byfornyelse.
164
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 6, kan afgørelse efter stk. 1 træffes, inden der for
lejemål, der helt eller delvis er udlejet til beboelse, og for uudlejede lejemål, der lovligt helt
eller delvis kan anvendes til beboelse, iværksættes forbedringsarbejder efter tidligere
gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144
af 21. februar 2020, der vil medføre en lejeforhøjelse. Huslejenævnets afgørelse skal omfatte
lejeforhøjelse foretaget såvel efter § 58, stk. 1 og 2, som efter tidligere gældende § 58 a, jf.
lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019.
Efter den gældende lejelovs § 59 b, stk. 1, skal udlejer samtidig med indbringelse for nævnet
efter § 59 a, stk. 2, fremsende oplysning om forbedringsarbejdets art og en angivelse af
lejeforhøjelsens forventede størrelse til de lejere, der berøres af forbedringsarbejdet.
Efter den gældende lejelovs § 59 b, stk. 2, skal udlejer, når huslejenævnet har givet
forhåndsgodkendelse efter § 59 a, stk. 2 eller 3, hvis lejeren fremsætter indsigelse mod lejens
størrelse, indbringe sagen for nævnet inden 6 uger efter udløbet af lejerfristen i § 59, stk. 5, 1.
pkt.
Efter den gældende lejelovs § 59 b, stk. 3, afgør nævnet på udlejerens anmodning for de
enkelte lejemål, som huslejenævnet har truffet afgørelse om efter § 59 a, stk. 5, når
ombygningen er udført, om ombygningsudgifterne står i rimeligt forhold til den opnåede
kvalitet. Nævnet afgør ligeledes, om de udførte ombygningsarbejder er omfattet af den i
medfør af § 2, stk. 3, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse fastsatte positivliste,
og om den af udlejeren beregnede lejeforhøjelse er i overensstemmelse med bestemmelsen i §
5 a i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse. Udlejerens anmodning til
huslejenævnet skal vedlægges et ombygningsregnskab med oplysning om de afholdte og
dokumenterede udgifter og lejestigninger fordelt på de enkelte lejemål attesteret af en
registreret eller statsautoriseret revisor.
Efter den gældende lejelovs § 59 b, stk. 4, kan huslejenævnet kun ændre den ved
forhåndsgodkendelsen fastsatte leje efter § 59 a, stk. 2-6, hvis der er tale om ændrede
forhold.
Efter den gældende lejelovs § 59 b, stk. 5, skal huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter §
59 a, stk. 2-6, træffes, senest 2 måneder efter at huslejenævnet har modtaget bemærkninger
efter § 39, stk. 3, eller svar efter § 40, stk. 4, i lov om midlertidig regulering af
boligforholdene, eller når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 25 a, stk. 1, træffer huslejenævnet, samtidig med
huslejenævnets afgørelse efter § 25, afgørelse om størrelsen af den lejeforhøjelse, der vil
kunne gennemføres, såfremt forbedringsarbejdet udføres i overensstemmelse med et af
udlejeren forelagt projektmateriale vedrørende den påtænkte foranstaltning, samt opgørelse
over de anslåede udgifter ved gennemførelsen og beregning af den ønskede lejeforhøjelse,
medmindre sådan afgørelse tidligere er truffet efter § 59 a, stk. 2, i lov om leje, eller sag
herom er under behandling.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 25 a, stk. 2, træffer huslejenævnet, inden der
iværksættes forbedringer i forbindelse med bytte af en lejlighed, jf. § 73 i lov om leje, på
udlejerens anmodning afgørelse om, hvorvidt lejen kan fastsættes efter § 5, stk. 2, efter byttet
og i givet fald lejens størrelse, såfremt forbedringsarbejderne udføres i overensstemmelse med
et af udlejeren forelagt projektmateriale, herunder oplysninger om de anslåede udgifter ved
gennemførelsen af projektet.
2.14.1.5. Huslejenævnets kompetence
165
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 5, træffer de i henhold til lov om midlertidig
regulering af boligforholdene nedsatte huslejenævn afgørelse efter reglerne i den nævnte lovs
kapitel VI i tvister om lejeforhøjelser efter reglerne om forbedringer i §§ 58 og 59, herunder
om varsling af arbejdernes iværksættelse efter § 55, og nævnet kan fastsætte en frist for
aflæggelse af byggeregnskab, jf. § 59, stk. 4. Nævnet træffer også afgørelse i tvister om
lejeforhøjelse og godtgørelse efter §§ 60 og 61. Nævnet afgør endvidere tvister om lejerens
ret til at gennemføre forbedringsarbejder mv. i lejligheden mod godtgørelse efter § 62 a,
herunder om reduktion af beregningsgrundlaget for godtgørelse efter § 62 a, stk. 4, for
lejerens udgifter til forbedringsarbejder mv. og om beregning af lejeforhøjelse efter § 62 a,
stk. 9
For så vidt angår nærværende kapitel, er det huslejenævnets kompetence i henhold til §§ 58,
59, 60 og 21, som er relevant.
2.14.1.6. Sanktioner i regulerede ejendomme
Efter den gældende boligreguleringslovs § 29 a, stk. 1, straffes med bøde eller fængsel indtil 4
måneder den, som gennemfører moderniseringer (forbedringer) af en ejendom i strid med
reglerne i dette kapitel eller med kendskab til det lovstridige forhold finansierer sådanne
moderniseringer.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 29 a, stk. 2, kan der pålægges selskaber mv.
(juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
2.14.1.7. Fravigelighed
Der eksisterer i gældende ret ingen bestemmelse om fravigeligheden for bestemmelserne om
fravigeligheden af lejelovens og boligreguleringslovens bestemmelser.
I henhold til gældende ret er udgangspunktet dog, at lejelovens regler kan fraviges,
medmindre de har et indhold, som tilsiger det modsatte. Det gælder, at reglerne for så vidt
angår lejelovens kapitel om forbedringer ikke kan fraviges, grundet reglernes indhold.
For så vidt angår boligreguleringslovens regler gælder, at disse ikke kan fraviges.
2.14.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
Det er ministeriets opfattelse, at det af hensyn til lovens overskuelighed og læsevenlighed vil
være hensigtsmæssigt at opdele de sammenskrevne regler fra den gældende lejelovs og
boligreguleringslovs regler om forbedringer i tre selvstændige kapitler om henholdsvis
udlejerens forbedringer, lejerens forbedringer og om aftalte forbedringer.
I det foreslåede kapitel 14 samles og videreføres med sproglige og redaktionelle ændringer de
bestemmelser, som er relevante for forbedringer, som udføres af udlejeren, herunder
bestemmelserne om hvilke forbedringer, udlejeren kan udføre, bestemmelserne om beregning
af lejeforhøjelse, om varsling af lejeforhøjelse og om forhåndsgodkendelse.
I forbindelse med denne omstrukturering af loven finder ministeriet det hensigtsmæssigt at
foretage enkelte indholdsmæssige ændringer, ligesom nogle bestemmelser ikke foreslås
videreført.
2.14.2.1. Udlejerens ændringer af ejendommen og det lejede
Som en ny bestemmelse foreslås § 127, som angiver forbedringsbegrebet og udlejerens ret til
at foretage ændringer, herunder forbedringer i det lejede. Bestemmelsernes indhold er alene
166
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
udtryk for gældende ret, og foreslås indført af hensyn til lovens overskuelighed og
forståelighed.
Reglerne om udlejerens ændringer af ejendommen og det lejede foreslås herudover videreført
uden indholdsmæssige ændringer.
2.14.2.2. Forbedringer og lejeforhøjelser
Som ny bestemmelse forslås § 128, stk. 1, der angiver forbedringsbegrebet. Bestemmelsens
indhold er alene udtryk for gældende ret og er alene indført for at øge lovens forståelighed.
Den gældende lejelovs § 58, stk. 1, om lejeforhøjelse ved forbedringer, foreslås opdelt,
således at bestemmelsens 1. led, som vedrører iagttagelse af den gældende lejelovs § 65, stk.
2-4, videreføres i en separat bestemmelse.
Den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 1, om lejeforhøjelse ved forbedringer, foreslås
opdelt, således at bestemmelsens 1. led, som vedrører iagttagelse af den gældende
boligreguleringslovs § 23-26, videreføres i en separat bestemmelse.
Den gældende lejelovs § 58, stk. 6, om at den del af udgiften til en forbedring, der kan
dækkes ved udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond efter § 63 e, jf. lovbekendtgørelse
nr. 963 af 11. august 2010, ikke skal medregnes ved beregning af lejeforhøjelserne efter stk.
1, foreslås ikke videreført. Da ordningen med hensættelse til forbedringer i uregulerede
kommuner er ophørt, og forholdet efterfølgende reguleres i overgangsordningen i § 5, stk. 3,
2. pkt., i lov nr. 310 af 30. marts 2015, er bestemmelsen overflødig.
Den gældende lejelovs § 58, stk. 7, om, at foranstaltninger, der øger kapaciteten af
ejendommens forsynings- eller afløbsledninger af hensyn til lejerens brug, anses for
forbedringer, foreslås ikke videreført. Efter de generelle regler om forbedringer vil sådanne
arbejder allerede efter den gældende lovgivning være en forbedring i det omfang,
foranstaltningen forøger lejeværdien af det lejede. Det vil være tilfældet, hvis de udføres af
hensyn til lejerens brug, fx hvis de eksisterende forsynings- og afløbsforhold ikke er
tidssvarende og dermed ikke opfylder behovet i en moderne bolig. Bestemmelsen anses på
dette grundlag for at være overflødig.
Den gældende lejelovs § 60 foreslås ikke videreført. Bestemmelsen fastsætter, at har
udlejeren efter pålæg i medfør af byggeloven gennemført en gårdrydning, kan den udgift, der
er godkendt af kommunalbestyrelsen, udlignes gennem en lejeforhøjelse på 10 pct. af
udgiften. Medfører gårdrydningen øgede udgifter til renholdelse og vedligeholdelse, kan i
lejeforhøjelsen yderligere medtages et passende beløb, der er godkendt af
kommunalbestyrelsen hertil.
Da byggeloven og det dertil hørende bygningsreglement ikke længere indeholder hjemmel til
at pålægge udlejeren at gennemføre gårdrydning, foreslås det, at denne bestemmelse ikke
videreføres. Lejeforhøjelser, som opkræves i medfør af denne hjemmel, bevarer sin gyldighed,
da reglen var gældende på tidspunktet for varsling af lejeforhøjelse.
Den gældende lejelovs § 61, stk. 2, foreslås ikke videreført. Bestemmelsen om, at de formelle
regler for varsling af lejeforhøjelse som følge af skattestigninger gælder ved krav om
godtgørelse for tilslutning til kollektiv varmeforsyning, er overflødig som følge af, at de
tilsvarende regler i den gældende lejelovs § 59, som videreføres, indeholder de samme
formelle krav bortset fra begrundelseskravet. Der er dermed tale om en ændring af uvæsentlig
betydning.
167
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 2 og 3, foreslås ikke videreført. Bestemmelsen
indeholder en særlig lejeforhøjelsesregel, når udlejeren udfører sådanne foranstaltninger, som
er nævnt i bestemmelsen og finansierer med lån fra Grundejernes investeringsfond. Reglen
finder imidlertid alene anvendelse, når den beregnede lejeforhøjelse ikke overstiger 15 kr. pr.
m
2
bruttoetageareal årligt. Da beløbet ikke nettoprisindeksreguleres, har bestemmelsen med
tiden mistet sin relevans. Ændringen er materiel, men vurderes ikke at have betydning i
praksis.
Det foreslås, at boligministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om de
totaløkonomisk rentable energiforbedringer. Ministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere
regler om krav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om
forhøjelsens beregning, idet der er behov for at fastlægge en række specifikke forhold om
ordningen og lejeforhøjelsens beregning, herunder en række forhold af teknisk karakter, som
ikke er egnede til at medtage i en lov. Denne bemyndigelse findes også i den gældende
lejelov, hvor den er udnyttet til at udstede bekendtgørelse nr. 281 af 23. marts 2015 om
totaløkonomisk rentable energiforbedringer. Den gældende bekendtgørelse vil blive erstattet
med en ny bekendtgørelse i forbindelse med ikrafttræden af nærværende lovforslag. Der
forventes ikke materielle ændringer af indholdet i bekendtgørelsen.
Reglerne om forbedringer og lejeforhøjelser foreslås herudover videreført uden
indholdsmæssige ændringer.
2.14.2.3. Varsling m.v.
For at undgå regelsæt med overlappende indhold findes det hensigtsmæssigt, at den gældende
lejelovs § 59, stk. 4, skrives sammen med den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4.
Bestemmelserne vedrører huslejenævnets mulighed for at fastsætte en frist for aflæggelse af
byggeregnskab efter forbedringers udførelse. Huslejenævnet kan i henhold til
boligreguleringsloven først fastsætte en frist 6 måneder efter, at den foreløbige lejeforhøjelse
er trådt i kraft, mens huslejenævnet i henhold til lejeloven ikke er begrænset af samme 6-
måneders frist. For at skabe ensartethed i regelsættet, og fordi det findes rimeligt, at udlejer
altid har 6 måneder, før huslejenævnet kan fastsætte en frist, foreslås, at 6-måneders fristen
indføres som den generelle regel.
Den gældende lejelovs § 65, stk. 2, om indkaldelse af beboerrepræsentationen til et møde
inden iværksættelse af forbedringer, foreslås opdelt, således at bestemmelsens 2. led af 2.
pkt. bliver udskilt til et nyt efterfølgende stykke. Hensigten er at tydeliggøre, at forpligtelsen
består, uanset om der for udlejeren består en forpligtelse til at varsle iværksættelse af
forbedringsarbejderne.
Den gældende lejelovs § 65, stk. 4, om inddragelse af beboerrepræsentanterne i
planlægningen af større forbedringsarbejder foreslås præciseret, således at det udtrykkeligt
fremgår, at konsekvensen af ikke at overholde reglerne i den gældende lejelovs § 65, stk. 2 og
3, alene betyder, at lejeforhøjelse ikke kan opkræves, i det omfang den overstiger
beløbsgrænsen i den gældende lejelovs § 65, stk. 2. Bestemmelsen fortolkes i dag allerede i
overensstemmelse hermed, og der er således alene tale om en præcisering.
Den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 5, om foreløbig forbedringsforhøjelse skrives
sammen med lejelovens almindelige regler herom. I boligreguleringslovens regler er det
bestemt, at indbringelse for huslejenævnet ikke har opsættende virkning for en varslet
lejeforhøjelse, der kan oppebæres som en foreløbig lejeforhøjelse indtil huslejenævnets
afgørelse foreligger. Nævnet kan dog nedsætte lejeforhøjelsen indtil nævnets afgørelse
foreligger. Ved sammenskrivning af regler om foreløbig lejeforhøjelse findes det
168
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
hensigtsmæssigt, af hensyn til ensartethed i regelsættet, at de samme regler gælder i
uregulerede ejendomme og dermed i alle ejendomme.
Den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 5, 4. pkt., foreslås ikke videreført.
Bestemmelsen fastsætter, at såfremt der til forbedringsforhøjelsen er givet
forhåndsgodkendelse, kan denne ikke, selv om den er foreløbig, nedsættes, medmindre der er
tale om ændrede forhold. Da dette gælder for både foreløbige og endelige
forbedringsforhøjelser, er bestemmelsen overflødig og foreslås derfor ikke videreført.
Den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 7, foreslås ikke videreført. Bestemmelsen
fastsætter, at tilbagebetaling til lejerne af for meget betalt leje forrentes fra
tilbagebetalingstidspunktet efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 17, stk. 3.
Bestemmelsen er overflødig, da § 17 efter sin ordlyd finder anvendelse generelt for regulerede
ejendomme.
Den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 8, foreslås ikke videreført. Bestemmelsen
fastsætter, at boligministeren efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af
henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger fastsætter nærmere regler om udarbejdelse
af autoriserede standardblanketter for varsling af forbedringsforhøjelser efter stk. 1.
Bestemmelserne blev indsat ved lov nr. 419 af 1. juni 1994, med ikrafttræden 1. juli 1994,
men har ikke været anvendt og foreslås derfor ikke videreført.
Reglerne om varsling m.v. foreslås herudover videreført uden indholdsmæssige ændringer.
2.14.2.4. Forhåndsgodkendelse
Den gældende lejelovs § 59 a, stk. 2, 1. pkt., 5. led, og stk. 3, 1. pkt., 4. led, foreslås flyttet
fra bestemmelserne over i en samlet bestemmelse sammen med den gældende lejelovs § 59
b, stk. 2-5.
Den gældende lejelovs § 59 a, stk. 2, 2. pkt., og stk. 3, 2. pkt., foreslås flyttet til et nyt
efterfølgende stykke sammen med den gældende boligreguleringslovs § 59 b, stk. 1.
Ændringen er alene redaktionel.
Den gældende lejelovs § 59 a, stk. 5, foreslås ikke videreført. Efter bestemmelsen træffer
huslejenævnet afgørelse, inden der iværksættes ombygningsarbejder efter bestemmelsen i §
2, stk. 1, nr. 2-4, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, om størrelsen af den leje,
der lovligt vil kunne opkræves. Huslejenævnets afgørelse skal vedlægges ejerens ansøgning
om tilsagn om støtte. Da der ikke længere kan meddeles nye tilsagn efter ordningen, foreslås
det, at bestemmelsen om forhåndsgodkendelse af lejen i forbindelse med tilsagnet ophæves
som overflødig.
Den gældende boligreguleringslovs § 25 a, stk. 1, om huslejenævnets pligt til at
forhåndsgodkende lejen samtidig med, at nævnet træffer afgørelse efter den gældende
boligreguleringslovs § 25, foreslås ikke videreført.
Den gældende boligreguleringslovs § 25 a, stk. 2, foreslås ikke videreført. Bestemmelsen
angår forhåndsgodkendelse af lejen ved iværksættelse af en gennemgribende modernisering
efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, og er efter dens indhold unødvendig, da
den gældende lejelovs § 73, stk. 3, uddybende redegør for udlejerens forpligtelser i denne
forbindelse, og da der i de sammenskrevne regler om forhåndsgodkendelse er udtrykkelig
hjemmel til at forhåndsgodkende lejens størrelse efter en gennemgribende modernisering.
169
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Reglerne om forhåndsgodkendelse foreslås herudover videreført uden indholdsmæssige
ændringer.
2.14.2.5. Huslejenævnets kompetence
Ministeriet vurderer, at det af hensyn til lovens overskuelighed vil være hensigtsmæssigt, at
huslejenævnets kompetencer i relation til lovens områder opdeles, således at det i slutningen
af hvert kapitel fremgår, i hvilket omfang huslejenævnet kan træffe afgørelse om tvister i
relation hertil.
Derfor foreslås den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 5, 1. pkt., 1. og 3. led, flyttet til
nærværende kapitel (kapitel 14).
2.14.2.6. Sanktioner i regulerede ejendomme
Reglerne om sanktioner i regulerede ejendomme foreslås herudover videreført uden
indholdsmæssige ændringer.
2.14.2.7. Fravigelighed
Som ny bestemmelse forslås § 137 om mulighed for at fravige bestemmelserne i kapitlet. Der
er alene tale om en kodificering af allerede gældende ret, og bestemmelsen medfører således
ikke ændringer i den gældende retstilstand.
2.15. Aftalte forbedringer
2.15.1. Gældende ret
2.15.1.1. Individuelt aftalte forbedringer
Efter den gældende lejelovs § 62 b kan udlejeren og lejeren af en beboelseslejlighed, uanset
bestemmelsen i § 58, stk. 1, i lejeloven og bestemmelsen i § 27, stk. 1, i lov om midlertidig
regulering af boligforholdene, efter at lejeaftale er indgået, indgå aftale om gennemførelse af
forbedringsarbejder i lejligheden med en i aftalen nærmere fastsat lejeforhøjelse.
Det følger af bestemmelsen, at aftalen skal være skriftlig, og det skal udtrykkeligt fremgå af
aftalen, at lejeforhøjelsen er aftalt efter nærværende bestemmelse. Lejeren kan forlange, at
udlejeren, forinden aftale indgås, indhenter en forhåndsgodkendelse efter bestemmelserne i §
59 a, stk. 2. Lejeren kan endvidere anmode kommunalbestyrelsen om en udtalelse vedrørende
eventuelle boligstøttemæssige konsekvenser af en aftale om lejeforhøjelse efter denne
bestemmelse.
Efter bestemmelsens stk. 2 skal udlejeren, forinden aftale indgås, orientere lejeren om
muligheden for at indhente forhåndsgodkendelse, jf. stk. 1, 3. pkt., og udtalelse vedrørende
boligstøttemæssige konsekvenser, jf. stk. 1, 4. pkt. Har udlejer ikke inden aftalens indgåelse
givet lejeren oplysninger herom, er aftalen ugyldig. Aftalen bortfalder, når det pågældende
lejeforhold ophører.
Bestemmelsen er en fravigelse fra de almindelige lejefastsættelsesregler i lejeloven og
boligreguleringsloven, hvorefter udlejeren som hovedregel kan kræve, at lejen bliver forhøjet
med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, hvis udlejeren har forbedret
lejemålet. Bestemmelsen giver dermed parterne mulighed for at indgå en individuel aftale om
bestemte forbedringer i det lejedes med en lejeforhøjelse, som ikke er begrænset af de
almindelige regler om, at forbedringsforhøjelser skal modsvare forøgelsen af det lejedes værdi.
Forbedringsforhøjelsen kan således fastsættes frit efter parternes aftale.
170
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.15.1.2. Beboerrepræsentanters tiltrædelse af forbedringer
Efter den gældende lejelovs § 66 a kan Beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne
tiltræde forbedringsarbejder, der sammen med forbedringsarbejder, som
beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har tiltrådt efter denne bestemmelse,
medfører lejeforhøjelser på maksimalt 64 kr. pr. m² bruttoetageareal.
Det følger endvidere af bestemmelsen, at beboerrepræsentanterne, forinden de tiltræder
forbedringsarbejderne, skal afholde beboermøde til drøftelse af de pågældende
forbedringsarbejder, og der skal på beboermødet være flertal blandt de fremmødte beboere for
forbedringsarbejdernes gennemførelse. Efter beboermødet skal beboerrepræsentanterne
snarest skriftligt meddele samtlige beboere om beslutningen samt oplyse, at såfremt 1/4 af
beboerne inden 2 uger efter meddelelsen forlanger det, skal beboerrepræsentanterne
foranstalte urafstemning blandt ejendommens beboere. Huslejenævnet på en lejers begæring
kan tilsidesætte aftalen mellem beboerrepræsentanterne og udlejeren, såfremt den er
åbenbart urimelig.
Af bestemmelsen fremgår endelig, at det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og
reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår,
jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i
stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode
sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til
nærmeste hele kronebeløb.
Bestemmelsen giver beboerrepræsentanterne mulighed for på alle lejeres vegne at indgå
aftale med udlejeren om gennemførelse af forbedringsarbejder op til det anførte maksimum.
Aftalen skal indgås på grundlag af lovens almindelige vilkår. Bestemmelsen indeholder dermed
alene en kompetence for beboerrepræsentanterne til at indgå aftale med udlejeren.
2.15.1.3. Huslejenævnets kompetence
Efter den gældende lejelovs § 106, stk.1, nr. 8, træffer huslejenævnet afgørelse i tvister om,
hvorvidt en aftale i henhold til § 66 a om forbedringsarbejder er åbenbart urimelig
2.15.1.4. Fravigelighed
Efter den gældende lejelovs § 68 kan reglerne om beboerrepræsentanternes kompetence til at
indgå aftale med udlejeren om forbedringer ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Den gældende lejelovs § 62 b om aftalte forbedringsarbejder er efter dens indhold ufravigelig
efter de gældende regler.
2.15.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.15.2.1. Individuelt aftalte forbedringer
Den foreslåede bestemmelse viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den
gældende lejelovs § 62 b. Der er ikke med forslaget tilsigtet nogen ændring af den gældende
retsstilling.
2.15.2.2. Beboerrepræsentanters tiltrædelse af forbedringer
Den foreslåede bestemmelse viderefører med redaktionelle ændringer den gældende lejelovs §
66 a. Der er ikke med forslaget tilsigtet nogen ændring af den gældende retsstilling.
2.15.2.3. Huslejenævnets kompetence
171
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Den foreslåede bestemmelse i § 141 viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den
gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 8. Der er ikke med forslaget tilsigtet nogen ændring af den
gældende retsstilling.
2.15.2.4. Fravigelighed
Det foreslås at indføre en bestemmelse om, at reglerne i kapitlet ikke kan fraviges ved aftale.
Bestemmelsen viderefører den gældende retsstilling for så vidt angår
beboerrepræsentanternes mulighed for at aftale forbedringer med udlejeren. Med hensyn til
muligheden for, at parterne aftaler bestemte forbedringer med en nærmere aftalt
forbedringsforhøjelse, er denne bestemmelse efter sit indhold ufravigelig, idet det er op til
parterne at ingå en sådan aftale som en fravigelse af de almindelige regler om beregning af
forbedringsforhøjelser
2.16. Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede
2.16.1. Gældende ret
2.16.1.1. Lejerens installationsret
Efter den gældende lejelovs § 28 må lejeren ikke uden udlejerens samtykke foretage
ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 29 og 30
nævnte.
Bestemmelsen fastsætter lejelovens udgangspunkt, at lejeren ikke ensidigt må foretage
ændringer i det lejede. Hvis lejeren vil foretage ændringer i det lejede, må det ske efter aftale
med udlejeren. Bestemmelsen omfatter forandringer og forbedringer i det lejede, som ligger
ud over almindelig brug af det lejede. Det vil sige forandringer af det lejedes faste indretninger
og konstruktionsmæssige forhold fx egentlige moderniseringer af køkken og badeværelse.
Sædvanlige forandringer, som kan henregnes under almindelige boligindretningsmæssige
forandringer, herunder fx opsætning af skabe, hylder og lignende henhører dog under lejerens
almindelige brug af det lejede.
Som undtagelse hertil indeholder lejelovens §§ 29 og 30 om henholdsvis lejerens
installationsret og lejerens råderet regler, som giver lejeren ret til at foretage nærmere
bestemte forandringer i det lejede, der går videre end egentlige indretningsmæssige
forandringer, jf. nærmere nedenfor.
Efter den gældende lejelovs § 29 har lejeren ret til at foretage sædvanlige installationer i det
lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er
tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden han foretager
installationen.
Begrebet ”sædvanlige installationer” omfatter installationer, som må anses at være
almindelige i en normal tidssvarende bolig. Begrebet er således dynamisk, og relaterer sig til
de installationer, som på et givent tidspunkt må anses at være sædvanlige i forhold til tidens
standarder. Begrebet omfatter hårde hvidevarer som fx komfurer, køleskabe, frysere,
emhætter, vaskemaskiner, opvaskemaskiner og tørretumblere.
Det er en betingelse, at lejeren giver udlejeren meddelelse, inden installationen udføres.
Formålet med bestemmelsen er at give udlejeren mulighed for at vurdere, om ejendommens
el- og afløbskapacitet er tilstrækkelig til installationen, idet udlejeren kan modsætte sig
installationen, hvis det vurderes, at dette ikke er tilfældet.
172
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det følger af stk. 2, at lejeren har ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på
ejendommen efter udlejerens anvisning til modtagelse af radio- og tv-programmer, jf. dog stk.
3. Lejeren har tilsvarende ret til at lade etablere kabelforbindelse til fremføring af radio- og tv-
programmer eller adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen, hvis der er
mulighed for tilslutning til kabel-tv eller lignende fælles net i området. Ønsker flere lejere at
etablere samme programforsyning eller forsyning med adgang til elektroniske
kommunikationstjenester, kan disse beslutte, at opsætning af antenne eller forsyning med
adgang til elektroniske kommunikationstjenester skal ske i form af et fællesanlæg.
Bestemmelsen giver lejerne en umiddelbar ret til at opsætte antenne til modtagelse af radio-
og tv-programmer, samt til at indlægge kabler til fremføring af radio- og tv-programmer eller
adgang til elektroniske kommunikationstjenester som fx internet. Udlejeren har ret til at
anvise, hvorledes opsætning af antenner skal ske. Lejerne har en tilsvarende ret til at beslutte,
at radio- og tv-forsyning eller adgang til elektroniske kommunikationstjenester skal ske i form
af et fællesanlæg.
Ifølge stk. 3 gælder lejerens ret efter stk. 2 ikke, såfremt udlejeren godtgør, at anbringelsen
vil være til ulempe for ejendommen eller dens lejere. Retten gælder endvidere ikke, hvis
lejeren kan få adgang til et ønsket program enten gennem udlejerens fælles tv-forsyning eller
gennem et af lejerne etableret fællesantenneanlæg.
Hvis antennen anbringes på ejendommen uden for det lejede, kan udlejeren modsætte sig
opsætning, hvis opsætning vil være til ulempe for ejendommen eller dens lejere. Rene
æstetiske hensyn vil ikke kunne fratage lejeren retten til at opsætte antenne eller fremføre
kabler.
Retten til at opsætte antenne eller fremføre kabler gælder ikke, hvis det program, som lejeren
ønsker, kan leveres i udlejerens fælles forsyning eller i lejernes fællesantenneanlæg.
Begrænsningen gælder ikke adgang til elektroniske kommunikationstjenester, da det er
hensigten, at lejeren kan vælge imellem fælles forsyning og individuel forsyning. Lejeren kan
dog ikke afvise at betale til den fælles forsyning, hvis dette er aftalt med udlejeren. Udlejeren
skal give lejerne den adgang til rum og installationer, som fremføring af kabler nødvendiggør.
Af stk. 4 fremgår, at hvis lejeren etablerer en antenne på ejendommen, kan udlejeren
forlange, at lejeren indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udgifter til nedtagning af
antennen og retablering ved lejerens fraflytning, jf. stk. 7.
Det fremgår af stk. 5, at såfremt flere lejere ønsker at etablere en fællesantenne i
ejendommen efter stk. 2, kan udlejer forlange, at de pågældende lejere stifter en
antenneforening, som skal stå for etablering og drift af fællesantenneanlægget. Der skal
vælges en bestyrelse for antenneforeningen. Det påhviler bestyrelsen at meddele udlejer,
hvem der sidder i bestyrelsen, således at udlejer med frigørende virkning kan henvende sig til
disse angående spørgsmål vedrørende antenneanlægget. Bestyrelsen skal samtidig sende et
eksemplar af foreningens vedtægter til udlejer. Antenneforeningen er erstatningsansvarlig for
skade, der er forårsaget af fællesantenneanlægget. Vedtægterne skal indeholde bestemmelser
om, at foreningen skal tegne en ansvarsforsikring og en kaskoforsikring vedrørende
antenneanlægget, samt at foreningen i tilfælde af ophør skal bære udgifterne til nedtagning af
antenneanlægget og retablering. Udlejer kan forlange, at foreningen indbetaler et rimeligt
depositum til sikkerhed for udgifter til nedtagning af antenneanlægget og retablering.
Bestemmelsen giver udlejeren mulighed for at henvise lejerne i ejendommen til at danne en
antenneforening til etablering og drift af fællesantenneanlægget, hvis flere lejere ønsker en
fælles forsyning af radio- og tv-programmer. Bestemmelsen indeholder nærmere regler for
antenneforeningens virksomhed mv. Udlejeren kan stille krav om, at antenneforeningen
173
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
indbetaler et rimeligt depositum, der kan dække eventuelle udgifter til nedtagning og
retablering.
I henhold til stk. 6 kan udlejeren ved væsentlig tilsidesættelse af de pligter, som er angivet i
stk. 5, kræve fællesantenneanlægget nedtaget og retablering.
Stk. 7 fastsætter, at stk. 5 og 6 gælder tilsvarende for lejernes etablering af fælles forsyning
med adgang til elektroniske kommunikationstjenester.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren i forhold til lejernes ønske om fælles forsyning med
adgang til elektroniske kommunikationstjenester kan henvise lejeren til at danne en forening
til etablering og drift af en fælles forsyning med adgang til elektroniske
kommunikationstjenester.
Ifølge stk. 8 kan udlejeren, hvis lejeren har opsat egen antenne eller været tilsluttet
fællesantenneanlæg efter stk. 2, kræve lejerens antenne nedtaget og retablering, når lejeren
fraflytter lejemålet.
Det er i stk. 9 fastsat, at lejeren af en beboelseslejlighed eller et værelse til helårsbeboelse har
ret til at installere hjælpemidler m.v. i det lejede og efter udlejerens anvisning på
ejendommens fællesarealer efter bestemmelserne i lov om social service, hvis
kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning.
Lejeren skal forudgående skriftligt anmelde de påtænkte installationer m.v. til udlejeren.
Lejeren har ret til at lade installationerne udføre, hvis udlejeren ikke har gjort skriftlig,
begrundet indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne. Udlejeren kan
nægte lejeren at lade installationerne på fællesarealerne udføre, hvis de er til væsentlig
ulempe for ejendommen eller de øvrige lejere.
Lejerens ret til at installere hjælpemidler gælder både hjælpemidler i det lejede og i
ejendommen i øvrigt og er betinget af, af kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af
udgifter til retablering ved lejerens fraflytning. Der kan fx være tale om dørpumper, håndlister
ved trappe og lignende. Ordningen er endvidere betinget af, at lejeren skriftligt anmelder
installationen. Har udlejeren ikke modsat sig installationen skriftligt inden 6 uger efter
anmeldelsen, anses udlejeren for at have tiltrådt installationen. Med hensyn til installationer på
ejendommens fællesarealer kan udlejeren nægte lejeren at lade installationerne udføre, hvis
de er til væsentlig ulempe for ejendommen eller de øvrige lejere.
Endelig er det stk. 10 bestemt, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget
af de installationer, han har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på
anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.
Lejerens erstatningsansvar gælder også ved hændelig skade. Hvis lejeren har en forsikring,
som omfatter den pågældende installation, kan udlejeren kræve anden sikkerhedsstillelse for
erstatningsansvaret, hvis den af lejeren stillede sikkerhed i form af forsikring ikke kan anses at
udgøre den fornødne sikkerhed.
Efter den gældende lejelovs § 30 har lejeren ret til at foretage skiltning på mure, døre og
vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter hans forretnings og
ejendommens art. Lejeren har endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe,
automater, varer og lign. i sædvanligt omfang.
I stk. 2 er det fastsat, at lejeren af en butik eller en beværtning skal holde forretningen åben
og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang. Det kan ikke uanset modstående aftale pålægges
lejere af forretninger i butiksfællesskaber at holde åbent mandag til fredag efter kl. 20.00 og
fra lørdag kl. 17.00 til mandag kl. 6.00. Hvis der i en lejeaftale indgået inden den 1. juli 1995
174
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
er fastsat gyldige, individuelle vilkår om åbningstider, vil disse dog fortsat kunne gøres
gældende indtil den 1. juli 2010.
Bestemmelsen omfatter de såkaldte ”blandede
lejemål”, det vil sige lejemål, som indeholder
både lokaler til beboelse og til erhvervsudøvelse. Rene erhvervslejemål er omfattet af den
gældende erhvervslejelov. Med bestemmelsen gives lejeren ret til skiltning og anbringelse af
indretninger, som knytter sig til erhvervsdriften. Betingelsen er, at skiltning og anbringelse af
indretninger er sædvanlige. Herudover indeholder bestemmelsen regler om åbningstider, idet
det er fastsat, at lejeren af en butik eller beværtning skal holde åbent i sædvanligt omfang.
Endvidere er der fastsat begrænsninger for, hvilke åbningstider det kan pålægges lejere af
forretninger i butiksfællesskaber at iagttage. Bestemmelsen retter sig imod beslutninger om
fælles åbningstider i butikscentre og lignende.
2.16.1.2. Lejerens råderet
I den gældende lejelovs § 62 a er det bestemt, at lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at
udføre nærmere fastsatte forbedringsarbejder m.v. i lejligheden og ved fraflytning få
godtgørelse for de afholdte udgifter efter reglerne i stk. 4-8. Boligministeren fastsætter
nærmere regler om afgrænsningen af disse arbejder. Bestemmelsen i 1. pkt. gælder ikke for
lejere i fremlejeforhold efter § 70 og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold efter § 80.
Bestemmelsen indeholder en egentlig ret for lejeren til at udføre bestemte forbedringsarbejder
i det lejede og få godtgørelse for udgifterne efter særlige regler ved fraflytning. Med hjemmel i
bestemmelsen er der udstedt bekendtgørelse nr. 845 af 30. september 1994 om råderet og
godtgørelse for individuelle forbedringer m.v. i privat byggeri. Af bekendtgørelsen fremgår, at
lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at udføre og få økonomisk godtgørelse for følgende
forbedringer m.v. i lejligheden: energibesparende foranstaltninger, herunder efterisolering,
forsatsvinduer, termostatventiler og lign., andre ressourcebesparende foranstaltninger, f.eks.
vandbesparende foranstaltninger og lign., etablering, forbedring og renovering af bad, wc og
køkkener samt flytning, fjernelse og opsætning af skillevægge, som nødvendiggøres heraf,
samt tekniske installationer, herunder elinstallationer.
Endvidere fremgår, at installation af hårde hvidevarer kun er omfattet af råderetten, hvis der
er tale om udskiftning af hårde hvidevarer, der i forvejen hører til lejligheden. Installation af
andre hårde hvidevarer er omfattet af retten efter § 29, stk. 1, i lov om leje til at foretage
sædvanlige installationer i det lejede.
Det er samtidig fastslået, at råderetten ikke gælder for lejere i fremlejeforhold efter § 70 og
lejere i tidsbegrænsede lejeforhold efter § 80.
Det følger af stk. 2, at lejeren forudgående skal anmelde de påtænkte forbedringsarbejder
m.v. til udlejer. Nødvendig byggesagsbehandling forestås og betales af lejeren. § 29, stk. 10,
finder tilsvarende anvendelse.
Bestemmelsen foreskriver en anmeldelsespligt for lejeren forud for arbejdernes iværksættelse.
Det er ikke nærmere bestemt, hvordan anmeldelse skal ske. Det påhviler lejeren at forestå og
betale for den fornødne byggesagsbehandling. Dette kan forudsætte udlejerens medvirken.
Henvisningen til lejelovens § 29, stk. 10, indebærer, at lejeren er erstatningsansvarlig for
skade, der er forårsaget af de installationer, lejeren har foretaget. Udlejeren kan kræve, at
lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af
erstatningsansvaret.
Stk. 3 bestemmer, at forbedringer m.v. efter stk. 1 skal være rimelige og hensigtsmæssige.
Udlejeren kan nægte lejeren at forbedre det lejede, når særlig vægtige grunde taler herfor,
175
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
herunder når der er tale om uhensigtsmæssige arbejder, f.eks. særlige luksusprægede eller
særlige energiforbrugende arbejder. Lejeren kan lade arbejderne udføre, såfremt udlejeren
ikke har gjort indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne efter stk. 2.
Indsigelsen skal være skriftlig og angive, hvilke arbejder der gøres indsigelse imod, og
begrundelsen herfor.
Når lejeren har givet anmeldelse til udlejeren om de påtænkte råderetsarbejder, kan udlejeren
gøre skriftlig, specificeret og begrundet indsigelse. Udlejeren kan gøre indsigelse når særlig
vægtige grunde taler herfor, herunder med henvisning til, at arbejderne er uhensigtsmæssige,
fx særligt luksusprægede eller særligt energiforbrugende arbejder. Udlejeren skal gøre
indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse.
I henhold til stk. 4 beregnes godtgørelsen på grundlag af afholdte udgifter, som skal
dokumenteres efter arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten. Udlejer kan reducere
beregningsgrundlaget for godtgørelse med værdien af eksisterende installationer og
bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne. Udlejer kan endvidere reducere
beregningsgrundlaget for godtgørelse, hvis udgifterne skønnes at være uforholdsmæssigt høje.
De af lejeren afholdte udgifter til forbedringerne danner grundlag for beregningen af
godtgørelsen. Hvis der er tale om udskiftning af eksisterende indretninger, kan udlejeren
reducere opgørelsen med et beløb, der svarer til værdien af de udskiftede indretninger.
Endvidere kan der ske reduktion, hvis udgifterne eller dele heraf må anses at være urimeligt
høje.
Det er i stk. 5 fastsat, at godtgørelsen udgør den del af de afholdte udgifter beregnet efter stk.
4, som efter fradrag af eventuel støtte efter anden lovgivning overstiger 13.938 kr.
Godtgørelsen kan højst udgøre 110.252 kr. Godtgørelse på mindre end 2.788 kr. udbetales
ikke. Som afholdte udgifter kan alene medregnes dokumenterede udgifter til virksomheder,
der er registreret efter lov om merværdiafgift (momsloven), og som driver bygge- og
anlægsvirksomhed. De i 1.-3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2009-niveau og reguleres efter
udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni
måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele
kronebeløb.
Efter stk. 6 kan der ydes godtgørelse for flere forbedringer m.v. i samme lejlighed, selv om
arbejderne ikke udføres samtidig. Under hensyntagen til nedskrivningen efter stk. 7 kan den
samlede godtgørelse til en lejer dog aldrig overstige beløbsgrænsen i stk. 5.
I stk. 7 er det fastsat, at den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for
hvert år, forbedringen m.v. har været i brug, første gang dog først 2 år efter at forbedringen
er taget i brug, medmindre anden nedskrivning aftales imellem lejer og udlejer under hensyn
til arbejdernes karakter. Ibrugtagningsdatoen for forbedringen m.v. skal sammen med en
eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen påtegnes lejekontrakten.
Bestemmelsen indebærer, at forbedringerne afskrives over 11 år, hvorefter lejeren ikke har
krav på godtgørelse.
Efter stk. 8 udbetales godtgørelsen af udlejer ved lejerens fraflytning, hvis udførelsen af
arbejderne er tilendebragt, jf. § 99, stk. 3. Udlejer kan foretage modregning i godtgørelsen for
lejerens forpligtelser over for udlejer.
Det fremgår af stk. 9, at i nedskrivningsperioden, jf. stk. 7, kan en ny lejer ved genudlejning
enten vælge at betale den nedskrevne godtgørelse til udlejeren eller vælge at betale en
lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 58. Ved genudlejningen
176
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
efter nedskrivningsperiodens udløb, jf. stk. 7, kan udlejeren kræve en lejeforhøjelse, der
modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 58.
Bestemmelsen indebærer, at der er forskel på en ny lejers retsstilling ved genudlejning
afhængig af, om genudlejning sker i afskrivningsperioden eller efter afskrivningsperiodens
udløb. Ved genudlejning i afskrivningsperioden kan den nye lejer vælge at betale den
nedskrevne godtgørelse til udlejeren eller vælge at betale en lejeforhøjelse, der modsvarer
forøgelsen af det lejedes værdi. Ved genudlejning efter periodens udløb kan udlejeren forlange
en forbedringsforhøjelse efter de almindelige regler herom.
Endelig er det i stk. 10 bestemt, at hvis en lejer, der har betalt den nedskrevne godtgørelse til
udlejer efter stk. 9, i nedskrivningsperioden, flytter, har lejeren ret til godtgørelse svarende til
den nedskrevne godtgørelse beregnet efter stk. 7 modregnet eventuelle forpligtelser over for
udlejer, jf. stk. 8.
2.16.1.3. Lejernes adgang til at forlange energibesparende foranstaltninger gennemført
Det følger af den gældende lejelovs § 46 a, stk. 3, at hvis udlejeren leverer varme og
opvarmning af brugsvand, og overstiger udgifterne hertil ifølge det senest udsendte
varmeregnskab for et år halvdelen af lejen for den pågældende periode, kan
beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlange, at der udføres alle eller en del af de
arbejder vedrørende varme og opvarmning af brugsvand, der er angivet i en energiplan, jf. lov
om fremme af energibesparelser i bygninger. Foreligger der ikke energimærkning med
tilhørende energiplan, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, kan lejerne, såfremt
forholdet er omfattet af 1. pkt., kræve, at udlejeren gennemfører en sådan energimærkning.
Det er en betingelse, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samtidig giver
tilslutning til en lejeforhøjelse til dækning af samtlige de udgifter, der følger af arbejdernes
gennemførelse, jf. § 58, stk. 4.
Bestemmelsen giver beboerrepræsentanterne eller lejerflertallet mulighed for at forlange, at
udlejeren udfører de arbejder vedrørende varme og opvarmning af brugsvand, der er angivet i
en energiplan. Hvis en sådan ikke forligger, kan lejerne forlange, at en sådan udarbejdes.
Det er en betingelse for bestemmelsens anvendelse, at udgifterne til varme og opvarmning af
brugsvand ifølge det senest udsendte varmeregnskab for et år overstiger halvdelen af lejen for
den pågældende periode. Endvidere skal lejerne give tilslutning til en lejeforhøjelse til dækning
af samtlige de udgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse, jf. § 58, stk. 4.
Lejeforhøjelsen er således ikke som almindelige forbedringsforhøjelser begrænset af det
lejedes værdi.
2.16.1.4. Huslejenævnets kompetence
Efter den gældende lejelovs § 106, stk.1, nr. 8, træffer huslejenævnet afgørelse i tvister om
lejerens ret til at installere hjælpemidler efter § 29, stk. 9, og tvister om deposita efter § 29,
stk. 4 og 5.
Endvidere træffer huslejenævnet afgørelse i tvister om lejerens ret til at gennemføre
forbedringsarbejder m.v. i lejligheden mod godtgørelse efter § 62 a, herunder uenighed om
reduktion af beregningsgrundlaget for godtgørelse efter § 62 a, stk. 4, for lejerens udgifter til
forbedringsarbejder m.v. og uenighed om beregning af lejeforhøjelse efter § 62 a, stk. 9.
Ligeledes træffer huslejenævnet efter lejelovens § 106, stk.1, nr. 7, afgørelse i tvister om
udførelse af arbejder omfattet af § 46 a, stk. 2, om lejerens ret til at forlange
energibesparende arbejder udført.
177
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Huslejenævnet afgør efter boligreguleringslovens § 27 a på begæring af
beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne, om betingelserne er opfyldt for at kræve
udførelse af arbejder omfattet af lejelovens § 46 a, stk. 3. Nævnet kan efter stk. 2 pålægge
udlejeren at udføre de nævnte arbejder og fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes
fuldførelse.
2.16.1.5. Fravigelighed
Efter de gældende regler kan lejelovens § 29 om lejerens installationsret og § 30, stk. 2, 2.
pkt., om, at det ikke kan pålægges lejere af blandede lejemål at holde en forretning i et
butiksfællesskab åben i de i bestemmelsen angivne tidsrum, ikke fraviges til skade for lejeren.
Endvidere kan lejerens og beboerrepræsentanternes ret til at forlange energibesparende
arbejder udført efter den gældende lejelovs § 46 a ikke fraviges til skade for lejeren.
2.16.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
For at skabe bedre overblik over reglerne på området, vurderes det for det første
hensigtsmæssigt at opdele den gældende lejelovs kapitel V i to kapitler. Ét kapitel, som
omfatter regler om lejerens brug af det lejede, og ét kapitel, som omfatter regler om lejerens
installationsret mv.
Med henblik på at skabe bedre overblik over reglerne på området vurderes det endvidere
hensigtsmæssigt at samle bestemmelserne om lejerens installationsret og lejerens råderet i ét
kapitel i stedet for i to kapitler som i den gældende lov. I den forbindelse vurderes det også
hensigtsmæssigt at indsætte reglen i gældende lejelovs § 46 a, stk. 3, om
beboerrepræsentanternes eller et lejerflertals mulighed for under visse betingelser at forlange,
at udlejeren udfører energibesparende arbejder samt regler om huslejenævnets kompetence i
uenigheder omfattet af kapitlet i det foreslåede kapitel 16.
I forbindelse med sammenskrivningen af de forskellige regelsæt i ét kapitel findes det
hensigtsmæssigt at udvide henvisningen i den gældende lejelovs § 28 således, at den omfatter
alle de relevante regler i det foreslåede kapitel. Ændringen er redaktionel.
Samtidig findes det hensigtsmæssigt at opdele den gældende lejelovs § 29 i to bestemmelser
om lejerens ret til at foretage sædvanlige installationer henholdsvis lejerens ret til at opsætte
antenne.
2.16.2.1. Lejerens installationsret
De foreslåede bestemmelser viderefører den gældende lejelovs §§ 29 og 30.
Det vurderes dog hensigtsmæssigt at ændre formuleringen i den gældende lejelovs § 29, stk.
4 og 5, af de bestemmelser, som hjemler mulighed for, at udlejeren kan forlange et rimeligt
depositum til sikkerhed for nedtagning m.v. af antennen hos henholdsvis den lejer eller den
antenneforening, som benytter sig af muligheden for at etablere fællesantenne m.v. i eller på
ejendommen. Efter de gældende regler kan udlejeren forlange, at lejeren indbetaler et rimeligt
depositum til sikkerhed for udgifter til nedtagning af antennen og retablering ved lejerens
fraflytning eller antenneforeningens ophør. Bestemmelsen foreslås omformuleret, således
udlejeren ikke kun kan kræve sikkerhed for udgifter forbundet med nedtagning eller
retablering, men for alle udgifter som udspringer af antennen.
Endvidere findes det hensigtsmæssigt at ophæve § 30, stk. 2, 3. pkt., i den gældende lejelov,
idet det vurderes, at denne del af bestemmelsen, som har karakter af en
overgangsbestemmelse, ikke længere har nogen betydning i praksis. Bestemmelsen
178
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
omhandler muligheden for at kunne påberåbe sig særlige vilkår om åbningstider i lejeaftaler
indgået inden den 1. juli 1995. Sådanne vilkår har kunnet gøres gældende indtil den 1. juli
2010.
Der er herudover ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.
2.16.2.2. Lejerens råderet
Den foreslåede bestemmelse viderefører med redaktionelle ændringer den gældende lejelovs §
62 a.
Den i lejelovens § 62 a, stk. 1, nævnte bekendtgørelse vil blive erstattet med en ny
bekendtgørelse i forbindelse med ikrafttræden af nærværende lovforslag. Der påtænkes ikke
væsentlige materielle ændringer i indholdet af bekendtgørelsen.
2.16.2.3. Lejernes adgang til at forlange energibesparende foranstaltninger gennemført
Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende lejelovs § 46 a, stk. 3.
2.16.2.4. Huslejenævnets kompetence
Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende lejelovs § 106, stk.1, nr. 8, om tvister
om lejerens ret til at installere hjælpemidler efter § 29, stk. 9, og om deposita efter § 29, stk.
4 og 5.
Endvidere viderefører den foreslåede bestemmelse den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 5,
om tvister om lejerens ret til at gennemføre forbedringsarbejder m.v. i lejligheden mod
godtgørelse efter § 62 a, herunder om uenighed om reduktion af beregningsgrundlaget for
godtgørelse efter § 62 a, stk. 4, for lejerens udgifter til forbedringsarbejder m.v.
Ligeledes viderefører den foreslåede bestemmelse den gældende lejelovs § 106, stk.1, nr. 7,
om tvister om udførelse af arbejder omfattet af § 46 a, stk. 2, om lejerens ret til at forlange
energibesparende arbejder udført.
Endelig viderefører den foreslåede bestemmelse den gældende boligreguleringslovs § 27 a om
tvister om, hvorvidt betingelserne er opfyldt for at kræve udførelse af arbejder omfattet af
lejelovens § 46 a, stk. 3, herunder at nævnet kan pålægge udlejeren at udføre de nævnte
arbejder og fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse.
Det findes hensigtsmæssigt at foreslå at udvide nævnets kompetence til at omfatte alle tvister
omfattet af hele det foreslåede kapitel, idet det vurderes at være en mindre betydende
materiel ændring, som medvirker til at gøre reglerne mere overskuelige. Endvidere vurderes
reglerne generelt at være af en karakter, som er egnet til at kunne pådømmes i
huslejenævnet.
2.16.2.5. Reglernes fravigelighed
Det foreslås at videreføre den gældende lejelovs regler om lejerens installationsret, om
forretningers åbningstider og om lejerens ret til at forlange bestemte energibesparende
arbejder udført.
Endvidere foreslås det præciseret, at bestemmelserne om lejerens råderet ikke kan fraviges til
skade for lejeren. Efter de gældende regler kan bestemmelserne efter deres indhold ikke
fraviges til skade for lejeren.
Der er således ikke tilsigtet nogen ændring af den gældende retsstilling.
179
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.17. Lejerens brug af det lejede
2.17.1. Gældende ret
2.17.1.1. Lejerens forsvarlige brug af det lejede
I den gældende lejelovs kapitel V er i §§ 25-27 fastsat regler om lejerens brug af det lejede.
Efter den gældende lejelovs § 25 fremgår, at lejeren skal behandle det lejede forsvarligt. Det
fremgår endvidere, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig
adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede.
Endelig fremgår af bestemmelsen, at opstår der skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal
lejeren straks anmelde dette til udlejeren. Andre skader skal han anmelde uden ugrundet
ophold.
Det følger af bestemmelserne, at lejeren har en pligt til at behandle såvel de lejede lokaler
som selve ejendommen forsvarligt. Dette indebærer, at lejeren skal undlade at forvolde skade
på det lejede, ligesom lejeren har pligt til at anmelde skader i det lejede til udlejeren. Hvis
lejeren, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede, forvolder
skade ved uforsvarlig adfærd, kan lejeren ifalde erstatningsansvar.
Lejerens pligt til at omgås forsvarlig med det lejede følger af almindelige erstatningsretlige
regler. De gældende regler om, at lejeren hæfter for sin husstand og andre, som lejeren har
givet adgang til det lejede, hviler på almindelige retsgrundsætninger.
Det følger af gældende lejelovs § 26, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må bruge det
lejede til andet end aftalt. Lejeren må endvidere ikke uden udlejerens samtykke overlade
brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand.
Reglerne fastslår, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må bruge det lejede til andet
formål end det, der er aftalt. Det fremgår typisk af lejeaftalen, hvad det lejede må anvendes
til.
Anvender lejeren det lejede til andet end aftalt, og ophører lejeren trods udlejerens opsigelse
ikke dermed, vil udlejeren kunne hæve lejeaftalen, jf. lovens
§ 183,
stk. 1, nr. 2.
Hvis det lejede er udlejet til helårsbeboelse, er udgangspunktet, at det lejede ikke må
anvendes til andre formål end beboelse. Dette skal forstås som helårsbeboelse i
overensstemmelse med reglerne i kapitel 1 i lov om boligforhold. Selv om en bolig er udlejet til
helårsbeboelse udelukker det ikke enhver form for erhvervsmæssig aktivitet. Det afhænger af
en konkret vurdering, i hvilket omfang en begrænset erhvervsmæssig aktivitet må anses for at
ligge inden for grænserne for, hvilke aktiviteter, der lovligt må udøves.
Lejeren må heller ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede til andre end
medlemmer af sin husstand. Lejeren kan dog overlade brugsretten til andre efter reglerne om
fremleje i kapitel 19.
Korttidsudlejning af en lejet helårsbolig, herunder udlejning til turister gennem en digital
platform, vil altid kræve udlejerens samtykke.
2.17.1.2. Pligt til at sikre god skik og orden i ejendommen
180
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 27 har både udlejeren og lejeren en pligt til at sørge for, at der
hersker god orden i ejendommen. Udlejeren skal om fornødent ophæve lejeaftalen, hvis
lejeren tilsidesætter god skik og orden, og lejeren kan påberåbe sig reglerne i §§ 12 og 13 om
mangler, hvis udlejeren overtræder denne pligt.
Lejeren skal endvidere sørge for, at de pligter, der påhviler lejeren til at overholde de
almindelige ordensregler i ejendommen, også overholdes af de personer, lejeren er ansvarlig
for. Det vil sige lejerens husstand, og andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren har ret til at udarbejde en husorden og pålægge lejerne
at overholde denne. Lejeren har i så fald pligt til at overholde husordenen og har et ansvar for,
at lejerens husstand og andre personer, som med lejerens samtykke får adgang til det lejede,
overholder denne.
2.17.1.3. Reglernes fravigelighed
Den gældende lejelov indeholder ikke regler om fravigeligheden af bestemmelserne i kapitel
17. Det er imidlertid almindeligt antaget, at reglerne ud fra en formålsfortolkning er
ufravigelige.
2.17.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
Ud over bestemmelserne om lejerens brug af det lejede indeholder kapitel V i den gældende
lejelov regler om lejerens installationsret i §§ 28-31. For at skabe bedre overblik over reglerne
på området og for at øge læseoverskueligheden vurderes det hensigtsmæssigt at opdele det
gældende kapitel V i to kapitler. Ét kapitel, som omfatter regler om lejerens brug af det lejede,
og ét kapitel, som omfatter regler om lejerens installationsret, jf. kapitel 16.
2.17.2.1. Lejerens forsvarlige brug af det lejede
Den gældende lejelovs regler om lejerens brug af det lejede foreslås uden indholdsmæssige
ændringer videreført i kapitel 17.
2.17.2.2. Pligt til at sikre god skik og orden i ejendommen
Den gældende lejelovs regler om udlejerens og lejerens pligt til at sørge for, at der hersker
god orden i ejendommen foreslås uden indholdsmæssige ændringer videreført i kapitel 17.
2.17.2.3. Reglernes fravigelighed
Den gældende lejelov indeholder ikke nærmere regler om fravigeligheden af de i kapitlet
foreslåede bestemmelser. Det er imidlertid almindeligt antaget, at de gældende regler må
anses for at være ufravigelige. På den baggrund indsættes en ny bestemmelse i kapitel 17,
som er udtryk for en kodificering af gældende ret.
2.18. God skik og orden i ejendommen
2.18.1. Gældende ret
2.18.1.1. Lejerens tilsidesættelse af god skik og orden
181
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Udlejeren har pligt til at sørge for, at der hersker god skik og orden i ejendommen. I den
gældende lejelovs kapitel XII A er fastsat regler, hvorefter der er mulighed for at skride ind
over for lejere, som ikke overholder almindelige regler om god skik og orden i ejendommen.
Reglerne omfatter forhold, hvor lejerens misligholdelse ikke er så væsentlig, at lejerens
fraflytning er påkrævet, men hvor det dog vurderes, at der er tale om overtrædelser af god
skik og orden, som bør sanktioneres. Med reglerne kan adfærd, som skaber uro og utryghed
blandt lejerne m.fl., som færdes i ejendommen, imødegås på et tidligt tidspunkt og på en
sådan måde, at den lejer, som optræder generende for andre lejere i ejendommen, bliver gjort
klar over, at der er tale om en uacceptabel adfærd, som
–
hvis den fortsætter
–
vil føre til, at
lejeforholdet opsiges eller ophæves.
Sag om pålæg af retsfølger som følge af lejerens manglende overholdelse af god skik og orden
indbringes for huslejenævnet af udlejeren. En lejer kan ikke selv indbringe sag om
husordensovertrædelser for huslejenævnet.
Efter den gældende lejelovs § 79 a, stk. 1, kan en lejer pålægges retsfølger, når lejeren
udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen
eller andre, der lovligt færdes i ejendommen. Der kan være tale om følgende adfærd:
-Lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for nogen af de nævnte personer.
-Lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de nævnte personer, herunder på
grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.
-Adfærd, som medfører gener for de nævnte personer i form af generel utryghed, forråelse af
ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.
-Lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer.
-Lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af
uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.
-Lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.
-Lejeren vanrøgter det lejede.
-Lejerens husdyr er til væsentlig gene for de ovennævnte personer på grund af støj, lugt,
uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.
-Lejeren i andre tilfælde end de, som er nævnt som 5. pind, udøver støjende adfærd til gene
for ovennævnte personer.
-Lejerens husdyr, uden at der er tale om forhold omfattet af 8. pind, er til gene for den nævnte
personkreds.
-Anden adfærd, som er til gene for ejendommen eller de ovenfor nævnte personer.
Der er med bestemmelsen skabt mulighed for, at udøver en lejer en adfærd omfattet af
bestemmelsen, så kan huslejenævnet pålægge lejeren en retsfølge i form af en advarsel, eller
at lejeforholdet gøres betinget.
Bestemmelsen omfatter adfærd, som udøves på ejendommen eller i nær tilknytning hertil. De
personer, der er beskyttet mod lejerens adfærd, er udlejeren, dennes ansatte, lejere i
ejendommen og andre, der lovligt færdes i ejendommen.
182
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det fremgår endvidere af § 79 a, stk. 2, at en lejer desuden kan pålægges retsfølger, når
lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene
for ejendommen eller de personer, som er omfattet af stk. 1.
Det er efter denne bestemmelse uden betydning, hvorvidt husdyret optræder til gene eller ej.
Afgørende er alene, om der holdes husdyr i strid med lejeaftale eller husorden.
Endelig fremgår det af § 79 a, stk. 3, at lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk.
1 og 2 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har
givet adgang til det lejede.
Lejeren er således ansvarlig for opførsel af henholdsvis personer fra sin husstand og personer,
som lejeren har givet adgang til det lejede.
2.18.1.2. Retsfølger ved tilsidesættelse af god skik og orden
Efter den gældende lejelovs § 79 b, stk. 1, kan lejeren, som har tilsidesat god skik og orden,
pålægges en af følgende retsfølger:
-Lejeforholdet kan gøres betinget, således at der, hvis lejeren inden for 1 år efter afgørelsen
overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for,
at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel XIII og XIV.
-Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden kan føre
til, at lejeforholdet gøres betinget, jf. ovenfor, eller til, at lejemålet opsiges eller ophæves efter
reglerne i kapitel XIII eller XIV.
Efter reglerne kan lejeren pålægges en retsfølge i form af en advarsel, eller lejeforholdet kan
gøres betinget, når lejeren i de tilfælde, som er anført i afsnit 2.18.1.1, udøver adfærd, som er
til gene for ejendommen, udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt
færdes i ejendommen.
En beslutning om, at lejeforholdet gøres betinget, har virkning i op til 1 år efter beslutningen.
Grunden til, at der er sat en grænse ved 1 år er, at det ved en efterfølgende retssag om
ophævelse af lejeforholdet som følge af lejerens overtrædelse af betingelserne kan være
vanskeligt at skabe tilstrækkelig klarhed over forhold, som ligger længere tilbage i tid.
Som en mindre indgribende retsfølge kan lejeren meddeles en advarsel om, at fornyet
overtrædelse af god skik og orden kan føre til, at lejeforholdet gøres betinget, eller at
lejeforholdet kan opsiges eller ophæves efter lovens regler herom, jf. kapitel 20 og 21.
Efter den gældende lejelovs § 79 b, stk. 2, er det en betingelse for, at en lejer kan pålægges
retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden, at tilsidesættelsen sker trods udlejerens
påmindelse.
Det er således en betingelse for, at lejeren kan pålægges en retsfølge for tilsidesættelse af god
skik og orden, at udlejeren har givet lejeren en påmindelse med en konkret angivelse af,
hvilken adfærd der findes uacceptabel, således at lejeren har mulighed for at ophøre med
denne.
2.18.1.3. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Efter den gældende lejelovs § 79 c indbringes sag om pålæg af retsfølger for huslejenævnet af
udlejeren. Er der fremsat krav om, at lejeren pålægges en advarsel, kan nævnet ikke pålægge
lejeren en strengere retsfølge.
183
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det er således alene udlejeren, som kan indbringe sag om pålæg af retsfølger som følge af
tilsidesættelse af god skik og orden for huslejenævnet. De øvrige lejere i ejendommen kan
ikke indbringe sag herom.
Indbringer udlejeren en sag om tilsidesættelse af god skik og orden i ejendommen for
huslejenævnet uden at angive en mulig sanktion, vil huslejenævnet være berettiget til at
vælge mellem de mulige retsfølger, som er angivet i afsnit 2.18.1.2.
Den gældende lejelov indeholder ikke nærmere regler om de enkelte bestemmelsers
fravigelighed. Det er imidlertid almindeligt antaget, at reglerne ud fra en formålsfortolkning er
ufravigelige.
2.18.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.18.2.1. Lejerens tilsidesættelse af god skik og orden
Den gældende lejelovs bestemmelse om, hvilke former for adfærd, der kan sanktioneres med
en retsfølge, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.
2.18.2.2. Retsfølger ved tilsidesættelse af god skik og orden
Den gældende lejelovs regler om, hvilke retsfølger lejeren kan pålægges ved tilsidesættelse af
god skik og orden, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.
Som en sproglig ændring foreslås i den foreslåede § 155. præciseret, at det er huslejenævnet,
som kan pålægge en retsfølge efter bestemmelsen. Dette fremgår i de gældende regler af den
efterfølgende bestemmelse, den foreslåede § 156. Der er ikke tilsigtet nogen ændring i den
gældende retstilstand.
2.18.2.3. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed
Den gældende lejelovs regel om huslejenævnets kompetence videreføres uden
indholdsmæssige ændringer.
Den gældende lejelov indeholder ikke nærmere regler om de af kapitlet omfattede
bestemmelsers fravigelighed. De foreslåede regler antages imidlertid allerede efter gældende
retstilstand at være ufravigelige. På den baggrund indsættes en ny bestemmelse i kapitel 18,
som er udtryk for en kodificering af gældende ret.
2.19. Brugsrettens overgang
2.19.1. Gældende ret
2.19.1.1. Fremleje
Reglerne om fremleje i den gældende lejelovs §§ 69-72 omhandler lejerens ret til helt eller
delvist at fremleje sit lejemål til andre. Reglerne finder alene anvendelse for
beboelseslejligheder.
Efter den gældende lejelovs § 69, stk. 1, har lejeren af en beboelseslejlighed ret til at fremleje
højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor
i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.
Efter den gældende lejelovs § 69, stk. 2, skal udlejeren modsætte sig fremlejeforholdet, hvis
lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig
regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med
bøde. Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne
i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har
184
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde
og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal
gælde i udlejerens ejendomme.
Efter den gældende lejelovs § 69, stk. 3, skal fremlejeaftaler indgås skriftligt, og lejeren skal
inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.
Efter den gældende lejelovs § 70, stk. 1, har lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet
til beboelse, ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes
sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.
Det følger af den gældende lejelovs § 70, stk. 2, litra a-c, at udlejeren kan modsætte sig
fremlejeforholdet, når ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, det samlede
antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller udlejeren i øvrigt har
rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.
Det følger af den gældende lejelovs § 70, stk. 3, at udlejeren skal modsætte sig
fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf.
lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette,
straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar
efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor
kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af
boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt
kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.
Det følger af den gældende lejelovs § 70, stk. 4, at § 69, stk. 3, finder tilsvarende
anvendelse.
Efter den gældende lejelovs § 70, stk. 5, kan udlejer, hvis det skønnes rimeligt af hensyn til
efterspørgslen, ved fremleje af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om,
at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i
betragtning til en bolig af den pågældende karakter.
Det følger af den gældende lejelovs § 71, stk. 1, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade,
som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i §§ 69 og 70 benytter
det lejede.
Det følger af den gældende lejelovs § 71, stk. 2, at lejeren over for udlejeren er ansvarlig for,
at de i stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og
forsvarlig brug af det lejede.
Efter den gældende lejelovs § 71, stk. 3, er lejeren endvidere erstatningsansvarlig efter § 29,
stk. 10, for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget i
det lejede.
Det følger af den gældende lejelovs § 72, at lejeren ikke uden ægtefællens samtykke må
foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles
bolig eller som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den
anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket. § 7, stk. 1, og § 8 i lov om
ægtefællers økonomiske forhold finder tilsvarende anvendelse.
2.19.1.2. Bytteret
Efter den gældende lejelovs § 73, stk. 1, har lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet
til beboelse, ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne
overtager lejligheden.
185
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 73, stk. 2, litra a-d, kan udlejeren modsætte sig bytte, hvis
udlejeren har sin bopæl i ejendommen, og denne omfatter færre end 7 lejligheder eller
såfremt den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år. Udlejeren kan endvidere
modsætte sig bytte, hvis lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr.
beboelsesrum, eller hvis udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det
pågældende bytte.
Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 3, at såfremt der er tale om et lejemål, som
udlejeren agter at forbedre i forbindelse med byttet og herefter fastsætte lejen efter § 5, stk.
2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, skal udlejeren straks meddele lejeren
dette og senest 1 måned efter lejerens meddelelse om bytte anmode huslejenævnet om en
forhåndsgodkendelse, jf. § 25 a, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af
boligforholdene. Udlejeren skal fremsende kopi af anmodningen om forhåndsgodkendelse samt
oplysning om størrelsen af den forventede husleje efter forbedringen til lejeren. Når
huslejenævnets forhåndsgodkendelse foreligger, skal udlejeren straks give lejeren kopi
heraf. Undlader udlejeren at give de i 1. og 3. pkt. nævnte oplysninger, kan lejen ikke
fastsættes efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, hvis
genudlejning sker som led i det pågældende bytte. Ved forhåndsgodkendelsen ses bort fra
bestemmelsen i § 5, stk. 4, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.
Efter den gældende lejelovs § 73, stk. 4, skal lejeren senest 14 dage efter, at kopi af
huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter stk. 3 er kommet frem til lejeren, meddele
udlejeren, at byttet ønskes gennemført. Sker det ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede
vilkår. En indhentet forhåndsgodkendelse efter stk. 3 har gyldighed i indtil 2 år efter
godkendelsens datering.
Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 5, at udlejeren skal modsætte sig bytte, hvis
lejligheden efter bytning vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om
midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes
udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter
reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor
kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af
boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt
kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.
Efter den gældende lejelovs § 73, stk. 6, skal flere ejerlejligheder, der henhører under samme
ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom i denne bestemmelse. Er
flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som én samlet bebyggelse, og
har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse
ligeledes i denne bestemmelse som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er
samvurderet eller samnoteret i tingbogen.
Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 7, at såfremt det skønnes rimeligt af hensyn til
efterspørgslen, kan udlejer ved bytte af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille
krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at
komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.
Det følger af den gældende lejelovs § 74, stk. 1, at den lejer, der ved bytning ønsker at
overtage en lejlighed, der tilhører en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab
eller en stiftelse, skal opfylde de særlige vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne
lejligheder. Med stiftelse ligestilles en pensionskasse el.lign., der kun genudlejer lejlighederne
til sine medlemmer ved overgang til pension.
186
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 74, stk. 2, kan det betinges, at den, der ved bytning opnår en
lejlighed i en andelsboligforening, skal indtræde som medlem af foreningen.
Det følger af den gældende lejelovs § 74, stk. 3, at bytteretten gælder uanset
vedtægtsmæssige begrænsninger i beboernes bytteadgang.
2.19.1.3. Brugsrettens overgang til ægtefællen m.v.
Det følger af den gældende lejelovs § 75, stk. 1, at hvis lejeren dør, har ægtefællen ret til at
fortsætte lejeforholdet.
Den gældende lejelovs § 75, stk. 2, fastslår, at såfremt lejeren af en beboelseslejlighed dør
uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år
umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte
lejeforholdet.
Det følger af den gældende lejelovs § 75, stk. 3, at hvis en lejer af en lejlighed, der delvis er
udlejet til andet end beboelse, dør uden at efterlade sig en ægtefælle, har enhver af lejerens
livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige
grunde til at modsætte sig det. Bestemmelsen gælder, såfremt lejeren har drevet en
erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi
for virksomheden. Det er dog en betingelse, at den pågældende, der ønsker at overtage
lejeforholdet, har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været
drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at føre forretningen videre. Indtræder
den pågældende ikke som lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår,
end han har foreslået den pågældende.
Den gældende lejelovs § 75, stk. 4, fastslår, at såvel udlejeren som dødsboet i tilfælde af
lejerens død kan opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være
indgået for en bestemt længere tid eller med længere opsigelsesfrist.
Det følger af den gældende lejelovs § 75, stk. 5, at såfremt det lejede er en plejebolig, jf. § 1,
stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf.
lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger
m.v., eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5,og dør lejeren uden at efterlade sig
ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand med som anført i stk. 2, kan
opsigelsen uanset stk. 4 ske med 1 måneds varsel. Indbo m.v. efter den afdøde beboer kan
opmagasineres under iagttagelse af dødsboskiftelovens § 8.
Det følger af den gældende lejelovs § 76, at hvis lejeren af en beboelseslejlighed på grund af
alder eller sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig el.lign. eller i plejebolig efter § 1, stk.
1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf.
lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v.,
eller i en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, eller i en friplejebolig, finder § 75, stk. 1 og
2, tilsvarende anvendelse.
Det følger af den gældende lejelovs § 77, at i tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse
eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller
dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis
erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil
hørende beboelse.
Den gældende lejelovs § 77 a fastslår, at såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles
husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte
lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige om
187
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
en aftale, jf. 1. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes
mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal
have ret til at fortsætte lejeforholdet. § 77, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
Det følger af den gældende lejelovs § 78, at hvis lejeren har forladt sin ægtefælle, har denne
ret til at fortsætte lejeforholdet efter reglen i § 75, stk. 1.
2.19.1.4. Fravigelighed
Den gældende lejelovs § 79 fastslår, at lejeren ikke kan give afkald på de rettigheder, der
tilkommer ham eller andre efter §§ 69-70, §§ 72-73 og §§ 75-78
I den gældende lejelovs kapitel XII er fastsat regler om brugsrettens overgang til andre,
herunder ved fremleje, bytte og i tilfælde af lejerens død m.v.
Det følger af reglerne, at lejere af beboelseslejligheder har ret til at fremleje højst halvdelen af
lejlighedens beboelsesrum til beboelse.
Herudover har lejere af lejligheder, der udelukkende er udlejet til beboelse, ret til at fremleje
lejligheden i indtil 2 år, når lejeren er fraværende pga. af sygdom, forretningsrejse,
studieophold, midlertidig forflyttelse el. lign. Udlejeren kan dog modsætte sig
fremlejeforholdet, hvis ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, det samlede
antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller hvis der foreligger
anden rimelig grund.
En lejer af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer
af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden. Udlejeren kan dog
modsætte sig byttet, hvis udlejeren har sin bopæl i ejendommen, og denne omfatter færre end
7 lejligheder, den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år, lejligheden ved bytning vil
blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum, eller hvis der foreligger anden rimelig
grund.
Der gælder endvidere særlige regler om udlejerens adgang til at foretage en gennemgribende
modernisering af lejligheden i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i forbindelse med
et bytte og ved bytte af bl.a. ældreboliger og boliger tilhørende en kommune, en almen
boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse.
I tilfælde af at lejeren dør, har lejerens ægtefælle en ubetinget ret til at fortsætte
lejeforholdet. Efterlader lejeren sig ingen ægtefælle, har en person, som har haft fælles
husstand med lejeren i mindst 2 år forud for dødsfaldet ret til at fortsætte lejeforholdet. Det
samme gør sig gældende, hvis lejeren på grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem, i
beskyttet bolig el.lign. eller i plejebolig.
I tilfælde af separation eller skilsmisse kan det afgøres ved dommen eller bevillingen, hvilken
af ægtefællerne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. Parter, der i mindst 2 år har
haft fælles husstand, kan i tilfælde af samlivsophævelse aftale, hvem der skal have ret til at
fortsætte lejeforholdet.
Kapitlet indeholder endvidere regler, som indskrænker lejerens ret til at lade brugsretten
overgå til andre og pligter for udlejeren til at modsætte sig en sådan overgang, i tilfælde hvor
lejligheden vil blive beboet af et større antal mennesker. Reglerne her knytter sig til reglerne
om beboermaksimum, som findes i den gældende boligreguleringslovs §§ 52 a-c.
For en overvejende del af bestemmelserne i kapitlet kan lejeren ikke give afkald på de
rettigheder, som tilkommer lejeren eller andre.
188
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.19.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.19.2.1. Fremleje
Reglerne om lejerens ret til at fremleje sit lejemål foreslås uden indholdsmæssige ændringer
videreført i kapitel 19.
2.19.2.2. Bytteret
Reglerne om lejerens ret til at bytte sit lejemål foreslås videreført uden indholdsmæssige
ændringer.
Bestemmelsen i den gældende lejelovs § 73, stk. 6, om at det udvidede ejendomsbegreb, som
er identisk med ejendomsbegrebet, som følger af den gældende boligreguleringslovs § 4 a,
foreslås som redaktionel ændring flyttet.
Der henvises således til reglerne om bytte i den foreslåede § 9, der fastlægger det udvidede
ejendomsbegreb.
2.19.2.3. Brugsrettens overgang til ægtefællen m.v.
Reglerne om bl.a. retten for lejerens ægtefælle eller husstandsmedlem til at fortsætte eller
overtage lejemålet efter lejeren foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.
2.19.2.4. Fravigelighed
Den foreslåede bestemmelse om fravigelighed viderefører uden indholdsmæssige ændringer
den gældende lejelovs § 79. Med henblik på at fastlægge fravigeligheden af alle kapitlets
bestemmelser tilføjes det, at reglen i § 163 ikke kan fraviges ved aftale. Det er ministeriets
opfattelse, at reglen i den gældende lejelovs § 74 efter sit indhold fortolkes som ufravigelig, og
der er med tilføjelsen dermed ikke tilsigtet materielle ændringer.
2.20. Opsigelse
2.20.1. Gældende ret
I den gældende lejelovs kapitel XIII er regler om opsigelse af lejeaftalen. De fleste lejeaftaler
indgås uden tidsbegrænsning og ophører først, når de opsiges fra en af siderne.
Lejeaftaler kan som udgangspunkt uden videre opsiges af lejeren. En lejer, der er gift, kan dog
ikke uden ægtefællens samtykke opsige et lejemål, som familien bor i.
For så vidt angår opsigelse fra udlejerens side er udgangspunktet i loven, at en lejeaftale
indgås tidsubegrænset, og at det kun er muligt at opsige lejeren i de situationer, som fremgår
af loven.
2.20.1.1. Lejerens opsigelse
Efter den gældende lejelovs § 81 kan lejeren opsige lejeaftalen, hvis den ikke er indgået for et
bestemt tidsrum, eller det ikke kan oplyses, hvilken lejetid parterne har aftalt.
Lejeren må efter stk. 2 i samme bestemmelse dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige
lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles
virksomhed er knyttet. § 72, 2. og 3. pkt. finder tilsvarende anvendelse.
189
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Lejeren kan således som udgangspunkt frit opsige lejeaftalen. Som det også fremgår, kan
parterne aftale indskrænkninger i lejerens opsigelsesadgang, fx ved tidsbegrænsning eller
uopsigelighed.
I bestemmelsen er endvidere gjort den begrænsning, at er der tale om opsigelse af familiens
bolig eller lokaler, hvorfra ægtefællerne sammen eller den anden ægtefælle driver virksomhed,
kan opsigelse kun ske med ægtefællens samtykke. Som følge af henvisningen til lov om
ægtefællers økonomiske forhold kan den ægtefælle, som ikke har givet samtykke, kræve
opsigelsen omstødt, hvis udlejeren indså eller burde have indset, at opsigelsen var uberettiget.
2.20.1.2. Udlejerens opsigelse
Loven giver i visse nærmere angivne typer af lejemål udlejeren mulighed for at opsige
lejeaftalen, uden at der kræves en lovbestemt opsigelsesgrund. Bestemmelsen indebærer
dermed en fravigelse af lovens udgangspunkt, hvorefter lejeaftaler er uopsigelige.
Efter den gældende lejelovs § 82 kan udlejeren frit opsige lejeforhold om:
-
Enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed
eller er en del af et en- tofamilieshus, som udlejeren bebor.
Beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to
beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv om ejeren
anvender et eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der i
ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til beboelse.
-
Som anført oven for har lejeren i et af de nævnte lejeforhold ikke den beskyttelse mod
opsigelse, som lejere generelt har.
Omfattet af bestemmelsen er lejeforhold om enkelte værelser, der er en del af udlejerens egen
bolig, og lejeforhold om en beboelseslejlighed i et tofamiliehus, hvor udlejeren selv bor i den
anden lejlighed. De nævnte lejeforhold kan opsiges af udlejeren med et varsel på 1 måned,
når der er tale om udleje af værelser, og 1 år, når der er tale om leje af en beboelseslejlighed.
Udlejerens adgang til at opsige i disse særlige tilfælde er begrundet i den nære daglige
kontakt, der er mellem lejeren og udlejeren. Opstår der gnidninger mellem de to parter, kan
udlejeren have et ønske om at få afsluttet lejeforholdet. I forlængelse heraf bemærkes, at for
så vidt angår værelser, er det alene værelser, der står i forbindelse med udlejerens lejlighed,
der er omfattet af bestemmelsen og dermed af den lempeligere adgang for udlejeren til at
opsige lejeaftalen.
Udlejerens adgang til at opsige lejeren af et accessorisk værelse vil dog kunne begrænses i
praksis, nemlig i de tilfælde hvor lejeren har fået lejen nedsat i huslejenævnet. Huslejenævnet
kan i regulerede kommuner i forbindelse med sagens behandling træffe afgørelse om, at
udlejeren ikke kan opsige lejeforholdet uden nævnets godkendelse.
190
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Den gældende lejelovs § 82 indeholder endvidere adgang for en ejer eller andelshaver at
opsige lejeforhold om en ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter
at bebo lejligheden, idet reglen dog kun gælder for ejere af ejerboliger eller ejere af andele i
andelsboligforeninger, der ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for
lejeaftalens indgåelse, og som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede
ejerboliger eller andelsboliger.
Formålet med bestemmelsen er at give mulighed for at opsige lejeforhold om en udlejet ejer-
eller andelsbolig i situationer, hvor ejeren eller andelshaveren selv ønsker at benytte boligen.
Denne ret gælder for en ejer eller andelshaver, som kun ejer én udlejet ejer- eller andelsbolig.
Ejeren eller andelshaveren kan opsige lejeren med 1 års varsel, og ligesom ved opsigelse i de
andre tilfælde omfattet af bestemmelsen kan opsigelse ske uden nogen nærmere begrundelse.
Det er dog en forudsætning for opsigelsen, at det er den ejer, som i sin tid indgik lejeaftalen,
der opsiger aftalen, og som selv ønsker at benytte boligen.
I andre typer lejemål end de ovenfor nævnte kan udlejeren kun opsige lejeren, hvis en af de
grunde, som er angivet i den gældende lejelovs § 83, stk. 1, foreligger. Det vil sige, at
udlejeren kan opsige lejeren i følgende tilfælde:
a) Når udlejeren selv ønsker at benytte det lejede.
b)
Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. Det samme gælder, når
udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes,
og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller
ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål,
til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.
c) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som
funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning,
at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på
tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes
af efterfølgeren.
d) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den
virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til
virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.
e) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b,
stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
f) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og
forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
g) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra
lejeforholdet.
Udlejerens grund til at opsige lejeren skal være omfattet af et eller flere af de nævnte forhold.
191
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Ønsker udlejeren at opsige lejeren, fordi udlejeren selv vil benytte lejligheden, er der i gældende
lovs § 84 fastsat en række begrænsninger i denne opsigelsesadgang, jf. mere herom i afsnit
2.20.1.3.
Opsiges en lejer, fordi udlejeren selv vil benytte lejligheden, gælder et opsigelsesvarsel på
mindst 1 år.
For at kunne afgive opsigelse under henvisning til, at ejendommen skal nedrives, skal udlejeren
kunne dokumentere, at nedrivning medfører, at det lejede må fraflyttes. Dette gøres normalt
ved fremlæggelse af en nedrivningstilladelse.
Er ejendommen beliggende i en reguleret kommune, kræves kommunalbestyrelsens samtykke
til nedrivningen.
For så vidt angår ombygninger er den altovervejende hovedregel, at en udlejer ikke kan opsige
en lejer, fordi lejemålet ønskes ombygget. Opsigelse kan alene ske i de tilfælde af ombygninger,
som er udtrykkeligt nævnt i bestemmelsen.
Det er en forudsætning for at kunne opsige en lejer, som er ansat som funktionær ved
ejendommens drift, at der er tale om en bolig til lejeren i kraft af dennes virke som funktionær
ved ejendommens drift. Dette vil ikke kunne være opfyldt, hvis lejeaftalen er indgået først og
uafhængigt af ansættelsesaftalen.
Det er endvidere en betingelse for at kunne sige op efter bestemmelsen, at en ny vicevært skal
have lejligheden. Opsigelse kan således ikke ske, hvis efterfølgeren skal have helt andre
funktioner.
Udlejeren kan endvidere opsige lejeforhold om arbejder- eller funktionærboliger, når
arbejdsforholdet til virksomheden ophører. Til forskel fra ovenfor nævnte bestemmelse skal der
være tale om en bolig, som er knyttet til udlejerens virksomhed og ikke til driften af
ejendommen.
Heller ikke her vil kravet om, at der skal være tale om en arbejder- eller funktionærbolig, kunne
være opfyldt, hvis lejeaftalen er indgået først og uafhængigt af ansættelsesaftalen. Det bør ved
lejeaftalens indgåelse gøres klart for lejeren, at lejeren kun bliver lejer i sin egenskab af dennes
arbejde i virksomheden.
Udlejeren skal kunne påvise et behov for, at boligen stilles til rådighed for en anden ansat.
Det er en forudsætning for at kunne opsige en lejer, som har tilsidesat god skik og orden, at der
er tale om en væsentlig tilsidesættelse. Der skal endvidere være tale om adfærd, som er
omfattet af de dele af den gældende lovs § 79 a, som er nævnt i bestemmelsen.
Det er endvidere en forudsætning for at kunne opsige en lejer, som har tilsidesat god skik og
orden, at lejeren forinden har fået en advarsel, og at lejerens fraflytning er påkrævet.
Udlejeren kan endvidere opsige lejeren, hvis huslejenævnet har gjort lejeforholdet betinget efter
reglerne om god skik og orden, og lejeren ikke har overholdt de betingelser vedrørende adfærd
i ejendommen, som nævnet har fastsat.
I tilfælde af meget grov eller ofte gentaget tilsidesættelse af god skik og orden, vil udlejeren
kunne hæve lejeaftalen, jf. den gældende lejelovs § 93.
Hensigten med bestemmelsen om, at udlejeren kan opsige lejeforholdet, når vægtige grund gør
det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet, er at udfylde de øvrige
bestemmelser, som er indeholdt i gældende lejelovs § 83. Baggrunden for bestemmelsen er, at
det ikke er muligt at udforme en udtømmende opremsning af alle de tilfælde, hvor det kan blive
192
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
nødvendigt for udlejeren at blive løst fra lejeaftalen. Bestemmelsen kan dog ikke benyttes, blot
fordi betingelserne i de andre typetilfælde ikke er opfyldt.
Hvis udlejeren opsiger lejeren efter denne bestemmelse, har udlejeren pligt til ligesom ved
opsigelse efter en af de øvrige bestemmelser i gældende lejelovs § 83 at begrunde og derved
give lejeren nærmere oplysning om, hvori de vægtige hensyn består.
Opsiger udlejeren en lejer med en af de begrundelser, der er angivet i § 83, skal udlejeren i
nogle tilfælde tilbyde lejeren en anden lejlighed i ejendommen. Pligten indtræder ved opsigelse
i følgende tilfælde: Når ejeren selv ønsker at bebo det lejede, ved nedrivning eller ombygning af
ejendommen, ved opsigelse af vicevært m.fl. og ved opsigelse når vægtige grunde gør det særlig
magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet. Udlejeren skal på eget initiativ tilbyde
lejeren de lejligheder, der bliver ledige i ejendommen indtil 3 måneder efter den flyttedag, hvortil
lejeren er opsagt.
Endelig fremgår af den gældende lejelovs § 83, stk. 2, at udlejeren ved opsigelse af en plejebolig
anvist af kommunen, har pligt til at anvise lejeren en anden og passende bolig.
2.20.1.3. Begrænsninger i udlejerens opsigelsesadgang
I den gældende lejelovs § 84 er angivet en række begrænsninger i udlejerens adgang til at
opsige lejeren efter den gældende lejelovs § 83, litra a. Af denne bestemmelse fremgår, at
udlejeren kan opsige lejeren, når udlejeren selv ønsker at benytte det lejede.
Efter den gældende lejelovs § 84 gælder følgende begrænsninger:
-
-
Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter
at bebo lejligheden.
Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen
skal der bl. a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og
–
ved
opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed
–
lejerens muligheder for at finde anden
passende bolig.
Lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsformål, kan udlejeren ikke opsige med
henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.
Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis
lejemålet er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Er lejeaftalen indgået
den 1. januar 1980 eller senere, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis
betingelserne i 1. pkt. er opfyldt, og hvis lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort
bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 83, stk. 1,
litra a. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, omfattes lejeforholdet kun af
opsigelsesretten, hvis betingelserne i 1. og 2. pkt. er opfyldt, og udlejeren tidligere har
beboet lejligheden.
En lejer kan ikke opsiges, så længe han er beboerrepræsentant.
Bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i ejendommen, skal udlejeren
samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed.
Såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren
af en beboelseslejlighed.
-
-
-
-
-
Bestemmelsen fastslår, at når opsigelse afgives under henvisning til, at udlejeren selv agter at
bebo lejligheden, så skal udlejeren have til hensigt at flytte ind i den opsagte lejlighed. Følgelig
vil en juridisk person ikke kunne opsige, da denne ikke vil kunne opfylde kravet om at bebo
lejligheden.
193
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Ved vurderingen af, om en opsigelse er rimelig, skal der henses til parternes individuelle forhold.
Ved vurderingen vil indgå forhold som parternes alder, helbred, økonomi, afstand til
arbejdsplads, børnepasningsmuligheder m.v., samt hvor længe udlejeren har ejet ejendommen.
Bestemmelsen om, at udlejeren ikke kan opsige en lejer af lokaler til erhvervsformål med henblik
på at drive erhverv i samme branche som lejerens, gælder for blandede lejemål. Er der tale om
et rent erhvervslejemål, vil opsigelsesadgangen være reguleret i erhvervslejeloven.
Formålet med bestemmelsen er at beskytte lejeren mod tilfælde, hvor udlejeren ellers ville
kunne benytte sin opsigelsesadgang til at tilegne sig den goodwill, lejeren har fået oparbejdet i
sin forretning.
Er der tale om en udlejet ejerlejlighed gælder en række begrænsninger i udlejerens adgang til
at opsige lejeren. Opsigelsesadgangen afhænger således af en række konkrete forhold, herunder
hvornår lejeaftalen er indgået.
Bestemmelsen indeholder endvidere en beskyttelse af beboerrepræsentanter. En lejer, der er
valgt som beboerrepræsentant, kan således ikke opsiges med den begrundelse, at udlejeren
ønsker at overtage denne lejers lejlighed.
Bestemmelsen omfatter ikke talsmænd. Er der således tale om en mindre ejendom, hvor der er
valgt en talsmand, er denne ikke beskyttet mod opsigelse i tilfælde, hvor udlejeren selv ønsker
at benytte det lejede.
Endelig hjemler bestemmelsen en ret for udlejere, der selv bor i ejendommen, til at opsige en
lejer for selv at benytte boligen, hvis udlejeren samtidig tilbyder den opsagte lejer udlejerens
hidtidige lejlighed.
Herudover er der i bestemmelsen taget stilling til den situation, hvor ejendommen ejes af flere
personer i fællesskab. Med bestemmelsen fastslås, at er der flere ejere af ejendommen, kan kun
én af disse vælge at benytte en lejlighed i ejendommen og som følge heraf opsige lejeren af
denne.
2.20.1.4. Tidsbegrænsede lejeaftaler
Efter den gældende lejelovs § 80, stk. 1, ophører lejeforholdet i en tidsbestemt lejeaftale ved
den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i
lejeperioden, medmindre dette er aftalt, eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.
Efter den gældende lejelovs § 80, stk. 2, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning, hvis
lejeren med udlejerens vidende benytter det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids
udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte.
Endelig kan boligretten efter den gældende lejelovs § 80, stk. 3, tilsidesætte tidsbegrænsningen,
hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
Tidsbegrænsning forudsætter en aftale. Hvis intet andet er aftalt, må lejeaftalen anses for
indgået på lovens almindelige vilkår.
En tidsbegrænset lejeaftale er indgået for en i lejekontrakten nærmere angivet periode og
ophører uden opsigelse fra nogen af parterne, når den aftalte lejetid udløber.
Er der indgået en tidsbegrænset lejeaftale med mulighed for opsigelse i lejeperioden, vil
opsigelse kunne ske under iagttagelse af lejelovens almindelige opsigelsesregler.
Lejeren skal fraflytte det lejede, når det aftalte ophørstidspunkt indtræder. Fraflytter lejeren ikke
af sig selv, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning. Det fremgår på den baggrund af
194
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
bestemmelsen, at udlejeren i den situation skal reagere med en opfordring til lejeren om at
fraflytte, hvis udlejeren vil sikre sig, at lejeren ikke kan fortsætte lejeforholdet på almindelige
opsigelsesvilkår.
Der skal foreligge særlige grunde, for at en udlejer må udleje tidsbegrænset. Udlejeren har
bevisbyrden for, at tidsbegrænsning er nødvendig af hensyn til en rimelig varetagelse af dennes
interesser. Den rimelige begrundelse skal foreligge ved lejeaftalens indgåelse.
Finder lejeren ikke, at udlejeren opfylder kravet om, at denne har haft tilstrækkelig god grund
til at udleje tidsbegrænset, må lejeren indbringe sag herom for boligretten.
Tidsbegrænsningen kan tilsidesættes af boligretten, hvis udlejeren ikke har haft en særlig
begrundelse for at udleje tidsbegrænset.
2.20.1.5. Tilbud om en anden bolig
I visse tilfælde har den opsagte lejer krav på at overtage en anden lejlighed i ejendommen.
Det fremgår således af den gældende lejelovs § 85, stk. 1, at opsiges en lejer af en
beboelseslejlighed efter § 83, stk. 1, litra a, b, c eller g, skal udlejeren uden unødigt ophold
tilbyde ham at leje en anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig til
overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt, og lejligheden skal
udlejes.
Efter den gældende lejelovs § 85, stk. 2, skal udlejeren, hvis en lejer opsiges efter § 83, stk. 1,
litra b, samtidig med opsigelsen tilbyde ham at leje en lejlighed eller lokaler af samme art som
det opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lejligheder eller
lokaler.
Efter den gældende lejelovs § 85, stk. 3, finder stk. 1 og 2 alene anvendelse ved opsigelse af en
lejer af en beboelseslejlighed efter § 83, litra b, som følge af, at en ejendom ombygges til almene
ældre- eller ungdomsboliger, hvis lejeren tilhører den personkreds, som er berettiget til en sådan
bolig.
Efter den gældende lejelovs § 85, stk. 4, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren
at leje en passende bolig, jf. § 85 a, stk. 2, 2. og 3. pkt., hvis en lejer af en beboelseslejlighed,
jf. stk. 3, ikke tilhører den personkreds, som er berettiget til en sådan bolig. En bolig anses for
passende, når den opfylder betingelserne i § 85 a, stk. 2, 2. og 3. pkt.
Bestemmelsen finder anvendelse, når udlejeren selv ønsker at benytte det lejede, ejendommen
skal nedrives eller ombygges, der er tale om en viceværtlejlighed samt hvor vægtige grunde gør
det magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.
Det er ikke i alle tilfælde af opsigelse, at udlejeren har pligt til at tilbyde lejeren en ledig bolig i
ejendommen. Udlejeren har således ikke pligt hertil ved opsigelse fra arbejder- og
funktionærboliger, hvor arbejdsforholdet er ophørt, eller ved opsigelse på grund af
tilsidesættelse af god skik og orden.
Pligten til at tilbyde en opsagt lejer en anden ledig lejlighed i ejendommen består indtil 3
måneder efter den dag, hvortil lejeren er opsagt.
Skal en ejendom ombygges til almene ældre- eller ungdomsboliger, og indebærer dette, at det
lejede må fraflyttes, finder bestemmelsen om, at den opsagte lejer efter ombygningen skal
tilbydes en lejlighed eller lokaler, anvendelse, hvis lejeren opfylder de krav der stilles til at få
tilbudt en sådan bolig.
195
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Tilhører lejeren ikke den berettigede personkreds, skal lejeren tilbydes en erstatningsbolig, som
er af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Udlejeren må endvidere bestræbe sig
på at anvise en bolig i samme område og af samme standard som den hidtidige bolig.
2.20.1.6. Opsigelsesvarsler
Det følger af den gældende lejelovs § 86, stk. 1, at opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første
hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for
de i § 82, litra a, nævnte lejeforhold.
Det følger endvidere af gældende lejelovs § 86, stk. 2, at ved opsigelse efter § 82, litra b og c,
og § 83, litra a, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til aftalt flyttedag.
Endelig følger det af gældende lejelovs § 86, stk. 3, at fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets
udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller
burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i hans krav over for lejeren.
Efter bestemmelsen gælder der som hovedregel et opsigelsesvarsel på 3 måneder for såvel
udlejeren som lejeren. For accessoriske enkeltværelser, det vil sige værelser, som er en del af
udlejerens lejlighed, gælder dog et varsel på kun 1 måned. Det korte varsel på 1 måned
begrundes i den nære daglige kontakt, der er mellem lejeren og udlejeren i sådanne lejeforhold.
Ved lejeforhold om en lejlighed i et to-familieshus, hvoraf udlejeren bebor den ene lejlighed,
eller når det drejer sig om en lejlighed, som udlejeren selv ønsker at benytte, gælder et
opsigelsesvarsel på 1 år. Lejerens opsigelsesvarsel er i de nævnte tilfælde 3 måneder.
Hvis lejeren gør indsigelse mod opsigelsen, og sag herom indbringes for domstolene, må
udlejeren afvente rettens afgørelse, før lejernes eventuelle udsættelse af lejemålet kan
gennemføres.
Hvis lejeren fraflytter inden udløbet af opsigelsesperioden, er lejeren som udgangspunkt
forpligtet til at betale leje frem til opsigelsesperiodens udløb.
Udlejeren har dog i et vist omfang en pligt til at søge lejligheden genudlejet og dermed
formindske den fraflyttede lejers udgifter til husleje i den fraflyttede bolig.
Udlejeren skal således udfolde sædvanlige bestræbelser på at opnå genudlejning, og det, som
udlejeren indvinder derved, skal fragå i kravet mod den fraflyttede lejer.
2.20.1.7. Formelle krav til udlejerens opsigelse
Efter den gældende lejelovs § 87, stk. 1, skal udlejerens opsigelse efter § 82, litra b og c, og §
83 være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2.
Udlejerens opsigelse efter § 83 skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Er
det lejede udlejet til andet end beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde oplysning om lejerens
rettigheder efter §§ 88-90. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.
Efter den gældende lejelovs § 87, stk. 2, skal lejeren, hvis han ikke vil godkende opsigelsen,
senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse.
Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter, at lejerfristen er udløbet, hvis
udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.
Der stilles således en række formelle krav til udlejerens opsigelse. Opsigelse skal ske med det i
loven angivne varsel, jf. den gældende § 86 i lejeloven, opsigelsen skal være skriftlig, den skal
indeholde oplysning om grunden til opsigelsen og om lejerens adgang til at gøre indsigelse mod
opsigelsen. Er der mellem udlejeren og lejeren aftalt en periode med uopsigelighed, skal denne
respekteres.
196
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Udlejerens opsigelse skal sendes som fysisk post, og kravet om skriftlighed kan ikke opfyldes
ved fremsendelse af digitale dokumenter.
Der er endvidere krav om, at opsigelsen skal indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Det
skal således gøres klart for lejeren, med hvilken begrundelse udlejeren opsiger.
Er der tale om et blandet lejemål, skal udlejeren i opsigelsen oplyse lejeren om de særlige regler
i lejelovens §§ 88-90 om erhvervsbeskyttelse, jf. nedenfor.
Endelig skal opsigelsen indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse mod
opsigelsen.
Opfylder opsigelsen ikke de krav, som er indeholdt i bestemmelsen, er den ugyldig. Eventuelle
mangler ved en opsigelse, som er afgivet, kan ikke efterfølgende afhjælpes, og konsekvensen
heraf er, at udlejeren må afgive en ny opsigelse, der opfylder lovens formelle krav.
Herudover indeholder bestemmelsen en beskrivelse af den fremgangsmåde, der skal følges, hvis
lejeren ikke kan godkende opsigelsen. Fastholder udlejeren den afgivne opsigelse, må udlejeren
anlægge sag ved boligretten.
2.20.1.8. Erhvervsbeskyttelse
Bestemmelserne i den gældende lejelovs §§ 88
–
90 indeholder en særlig beskyttelse mod
opsigelse af lejere i blandede lejemål, hvorfra der i erhvervsdelen drives en virksomhed, hvis
stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. I
erhvervslejeloven findes tilsvarende regler, som finder anvendelse i forhold til rene
erhvervslejemål.
Det følger af gældende lejelovs § 88, stk. 1, at en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis
stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kun kan
opsiges efter § 83, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.
Det følger af bestemmelsens stk. 2, at ved afgørelsen efter stk. 1 skal der blandt andet tages
hensyn til længden af det tidsrum, hvori forretningen har været drevet i de lejede lokaler,
værdien af kundekredsen, forretningens nettooverskud, vægtige indvendinger mod lejerens
person eller forretningsførelse, hans behandling af de lejede lokaler og hans forbedringer af
disse.
Det fremgår endvidere af den gældende lejelovs § 89, stk. 1, at opsiges en lejer, der driver
erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi
for virksomheden, kan der gives lejeren erstatning for opsigelsen.
Det fremgår af gældende lejelovs § 89, stk. 2, boligretten ved fastsættelse af en eventuel
erstatning ud over de i stk. 88, stk. 2, nævnte forhold navnlig skal tage hensyn til:
Værdiforringelsen af lejerens inventar o. lign. Ved flytning,
Lejerens flytteudgifter,
Det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, og lejeren er gjort bekendt
hermed ved lejeaftalens indgåelse.
Endelig fremgår det af lejelovens § 89, stk. 3, at lejeren ikke skal fraflytte, før han har modtaget
den erstatning, der er tilkendt ham, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har
stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.
Afgørelsen af, om en virksomhed må anses for erhvervsbeskyttet, må træffes konkret i hvert
enkelt tilfælde på grundlag af et skøn over, hvorvidt en væsentlig del af kundekredsen må
formodes at ville gå tabt ved en flytning til en anden adresse. Det vil sige, at netbutikker
-
-
-
197
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
vanskeligt kan tænkes at kunne opnå erhvervsbeskyttelse. Det samme gælder liberale erhverv
som læge, revisor, advokat m.fl., idet kundekredsen typisk følger personen og ikke er knyttet til
bestemte lokaler.
Der skal være tale om en egentlig erhvervsdrivende virksomhed, før den kan betragtes som
erhvervsbeskyttet. Institutioner, der ikke drives med overskud for øje, men hvor driften blot
skal hvile i sig selv, og hvor der ikke er knyttet en goodwill til virksomheden, vil ikke falde ind
under betegnelsen erhverv og er derfor ikke erhvervsbeskyttet.
Det er alene lejemål, der er indgået på opsigelsesvilkår, der er erhvervsbeskyttede.
Tidsbegrænsede lejeaftaler er ikke omfattet af bestemmelserne om erhvervsbeskyttelse.
Opsigelse af blandede lejemål kan ligesom i alle andre tilfælde kun ske, når der foreligger en af
de i den gældende lejelovs § 83 anførte opsigelsesgrunde. Udlejeren må ikke opsige lejeren med
den hensigt selv at benytte det lejede i samme branche som lejerens, jf. den gældende lejelovs
§ 84, litra c.
Opsiges en lejer af et erhvervsbeskyttet lejemål, kan denne være berettiget til erstatning. Det
kan først og fremmest dreje sig om erstatning for værdien af virksomhedens kundekreds eller
med andre ord virksomhedens goodwill. Det kan endvidere dreje sig om erstatning for inventar,
som er tilpasset de nuværende lokaler, og som ikke kan benyttes i andre lokaler. Der kan endelig
være udgifter forbundet med selve flytningen, herunder udgifter til flyttemeddelelser til kunder,
ændringer i brochurer m.v.
Lejeren har ret til at anvende lejemålet, indtil lejeren har modtaget det fulde erstatningsbeløb
eller fået stillet betryggende sikkerhed for sit krav.
Der kan være situationer, hvor lejeren godkender opsigelsen, men vil kræve erstatning.
Efter den gældende lejelovs § 90 skal lejeren, hvis denne vil godkende opsigelsen, men kræve
erstatning, meddele udlejeren dette senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til
lejeren.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 90, stk. 2, at lejeren endvidere må anlægge sag ved
boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist.
Efter den gældende lejelovs § 91, stk. 1, kan boligretten fastsætte, at hele erstatningen eller en
del af denne skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner forretning i samme
branche inden for en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat
afstand fra det tidligere forretningslokale.
Af gældende lejelovs § 91, stk. 2, fremgår, at lejeren ikke må åbne forretning i samme branche
inden for den af retten fastsatte afstand i tid og sted, før han har tilbagebetalt erstatning i
overensstemmelse med stk. 1.
Vil lejeren rejse krav om erstatning, er det tilstrækkeligt, hvis denne i første omgang oplyser
udlejeren om dette.
Hvis parterne ikke er enige om størrelsen på erstatningen, skal lejeren anlægge sag ved
boligretten.
Formålet med bestemmelsen om, at lejeren, som opsiges, og som har modtaget erstatning fra
udlejeren, ikke må åbne forretning inden for samme branche inden for en kortere afstand og et
kortere tidsrum efter opsigelsen, er, at beskytte udlejeren mod at lejeren både får erstatning og
på ny åbner forretning inden for samme branche.
2.20.1.9. Reglernes fravigelighed
198
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 92, stk. 1, kan reglerne i §§ 83-90, for så vidt angår opsigelse fra
udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt
ham.
Efter gældende § 92, stk. 2, kan lejeren ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter § 81, stk.
2.
Som det fremgår, gælder ufravigeligheden kun udlejerens opsigelse, men dog kun indtil eventuel
opsigelse er afgivet af udlejeren.
Der er ikke noget til hinder for, at bestemmelserne fraviges til skade for udlejeren.
2.20.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
Indledningsvis bemærkes, at reglerne om genhusning af lejeren som følge af ekspropriation,
som hidtil har været indeholdt i gældende lejelovs kapitel om opsigelse, foreslås videreført i
lov om boligforhold kapitel 6.
2.20.2.1. Lejerens opsigelse
Den gældende lejelovs § 81, stk. 1, foreslås omformuleret, således at indholdet af
bestemmelsen, nemlig at lejeren som udgangspunkt frit kan opsige lejeaftalen, tydeliggøres.
Der er alene tale om en sproglig ændring, og der er dermed ikke tilsigtet nogen ændring af den
hidtidige retstilstand.
2.20.2.2. Udlejerens opsigelse
Reglerne om udlejerens opsigelse videreføres med en enkelt præcisering.
Reglerne om udlejerens mulighed for at opsige en beboelseslejlighed efter gældende lejelovs §
82, litra d, som er knyttet til lokaler til restauration, butik, kiosk m.v., foreslås videreført med
en præcisering, som har til formål at tydeliggøre, at den i bestemmelsen hjemlede
opsigelsesadgang både vedrører den beboelseslejlighed, som er knyttet til lokaler til
restauration, butik, kiosk m.v., og de dertil knyttede erhvervslokaler.
Der er ikke med forslaget tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.
2.20.2.3. Begrænsninger i udlejerens opsigelsesadgang
Reglerne om begrænsninger i udlejerens adgang til at opsige lejeren videreføres uden
indholdsmæssige ændringer.
2.20.2.4. Tidsbegrænsede lejeaftaler
Reglerne om tidsbegrænsede lejeaftaler foreslås videreført uden ændringer.
Der foreslås dog en ændret rækkefølge i reglerne om opsigelse, således at reglerne om
tidsbegrænsede lejeaftaler flyttes fra starten af kapitlet og i stedet indsættes efter de generelle
regler om adgang til at opsige en lejeaftale.
2.20.2.5. Tilbud om en anden bolig
Reglerne om lejerens eventuelle krav på som følge af udlejerens opsigelse at få tilbudt en anden
bolig videreføres uden indholdsmæssige ændringer.
2.20.2.6. Opsigelsesvarsler
199
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Der foreslås én materiel ændring af mindre væsentlig betydning, idet det vurderes
hensigtsmæssigt at ændre beregningen af opsigelsesvarslets længde ved opsigelser med et års
varsel, således at varslet beregnes på samme måde, som ved opsigelser med 3 måneders varsel.
Det vil sige, at opsigelsesvarslet i de nævnte tilfælde fremover vil blive fastlagt i forhold til den
første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag og ikke som efter gældende regler
i forhold til aftalt flyttedag. Ændringen er af uvæsentlig betydning i praksis.
Derudover foreslås reglerne om opsigelsesvarsler videreført uden indholdsmæssige ændringer.
2.20.2.7. Formelle krav til udlejerens opsigelse
Reglerne, der indeholder de formelle krav til udlejerens opsigelse, foreslås videreført uden
indholdsmæssige ændringer.
2.20.2.8. Erhvervsbeskyttelse
Reglerne om erhvervsbeskyttelse foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.
2.20.2.9. Fravigelighed
Reglerne om mulighed for at fravige de enkelte bestemmelser i kapitlet om opsigelse foreslås
videreført uden indholdsmæssige ændringer.
2.21. Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen
2.21.1. Gældende ret
2.21.1.1. Hvornår kan udlejeren hæve lejeaftalen
I den gældende lejelovs kapitel XIV er fastsat regler om udlejerens ret til at hæve lejeaftalen.
Efter disse regler kan udlejeren hæve lejeaftalen, hvis lejeren væsentligt misligholder sine
forpligtelser over for udlejeren. Ophæves lejeaftalen, anses aftalen for bortfaldet på det
tidspunkt, hvor ophævelsen kommer frem til lejeren.
Udlejeren kan alene hæve lejeaftalen i de tilfælde, som er beskrevet i loven. Der er således
tale om en udtømmende angivelse af, i hvilke tilfælde og på hvilke betingelser udlejeren kan
hæve lejeaftalen.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 93, stk. 1, at udlejeren kan hæve lejeaftalen i
følgende tilfælde:
a) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.
b) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er
ophørt hermed.
c) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret
hertil efter §§ 54, 62 og 97.
d) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.
e) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det
lejede i stand.
200
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
f) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han
ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.
g) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b,
stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
h) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og
forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
i) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for
at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af
loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af
bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som
samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.
j) Når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller
anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af §§ 119, 134 a,
180, 181, 192 a, 216, 237 eller 244-246, § 252, stk. 1, §§ 260, 266, 276 a, 281 eller 288 eller
§ 291, stk. 2, i straffeloven eller i medfør af § 3 i lov om euforiserende stoffer for at have
besiddet euforiserende stoffer med henblik på videreoverdragelse, og når overtrædelsen er
begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.
k) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til
at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.
l) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer
sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.
m) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er
påkrævet.
Som det fremgår, er det i forhold til flere af bestemmelserne en betingelse for at kunne hæve
lejeaftalen, at udlejeren forinden har sendt lejeren en påmindelse om det ulovlige forhold, så
lejeren kan nå at rette op på det forhold, som er årsag til ophævelsen. Har udlejeren ikke
afgivet påmindelse, hvor det er foreskrevet, er ophævelsen ugyldig.
Der stilles ikke særlige krav til påmindelsens form, bortset fra ved betalingsmisligholdelse,
hvor der stilles krav til det særlige påkrav, som udlejeren skal afgive.
Udlejeren kan hæve lejeaftalen, når udlejeren har konstateret lejerens misligholdelse. Der er
ikke knyttet særlige krav til en ophævelse af lejeaftalen, medmindre det drejer sig om
betalingsmisligholdelse. Det skal dog klart fremgå af meddelelsen om ophævelse, hvad
konsekvensen af ophævelsen er. Der stilles ikke krav om, at der i ophævelsen angives en
hjemmel for ophævelsen af lejeaftalen.
Hvis udlejeren og lejeren har indgået flere lejeaftaler, er det nødvendigt, at udlejeren gør klart,
hvilken aftale ophævelsen omfatter.
Står der flere personer på lejekontrakten, må ophævelse ske over for enhver af dem, hvis
ophævelsen skal have virkning. Er der en af disse, som har fuldmagt til at varetage alles
interesser i lejeforholdet, vil ophævelsen kunne ske over for denne person.
For at kunne hæve en lejeaftale må det forudsættes, at der rent faktisk er indgået en gyldig
aftale. Er aftalen ugyldig, fx som følge af dokumentfalsk eller svig, skal der ikke ske
ophævelse. En sådan aftale bortfalder uden videre.
201
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Af bevismæssige grunde bør en ophævelse afgives skriftligt. Det kan ske enten ved at sende et
brev eller en e-mail til lejeren.
Udlejeren kan som udgangspunkt sende såvel påmindelsen som ophævelsen til lejemålets
adresse, medmindre udlejeren er bekendt med en anden adresse. Udlejeren bærer risikoen
for, at forsendelsen når frem til lejeren.
Det er en forudsætning for, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, at lejerens misligholdelse er
væsentlig.
Konsekvensen af udlejerens ophævelse af lejeaftalen er, at lejeren straks skal fraflytte
lejemålet.
Hvis lejeren har misligholdt sin betalingsforpligtelse, jf. ovenfor ad den gældende § 93, stk. 1,
litra a), er der i bestemmelsens stk. 2 angivet den nærmere procedure for en ophævelse af
lejeaftalen i sådanne tilfælde.
Det fremgår således af den gældende lejelovs § 93, stk. 2, at udlejeren kun kan hæve
lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 14
dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav kan tidligst
afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at
lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. Er den i 2. pkt.
nævnte dag en lørdag eller grundlovsdag, kan påkrav tidligst afgives den følgende hverdag.
Udløber den i 2. pkt. nævnte frist på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes
udløbet af fristen til den efterfølgende hverdag. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve
250 kr. Det i 5. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2009-niveau og reguleres en gang årligt efter
udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni
måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele
kronebeløb. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.
For at kunne hæve lejeaftalen, skal udlejeren afgive et påkrav, som skal opfylde de i
bestemmelsen angivne formkrav. Udlejeren kan tidligst afgive et påkrav efter 3. hverdag efter
sidste rettidige betalingsdag. Lejeren har derefter yderligere 14 dage til at indfri restancen, før
udlejeren kan hæve lejeaftalen.
Med bestemmelsen og fristen på 14 dage er det sikret, at fx helt bagatelagtige forsinkelser
med betalingen fra lejere, der ellers betaler deres husleje, ikke resulterer i en ophævelse af
lejeaftalen.
Udlejeren kan kræve et gebyr for at fremsætte et påkrav. Gebyret kan kræves, når udlejeren
rent faktisk har sendt et påkrav. Gebyret er fastsat til 287 kr. i 2021-niveau.
Når påkravsfristen er udløbet, og lejeren fortsat ikke har betalt det skyldige beløb, kan
udlejeren hæve lejeaftalen.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 93, stk. 3, at vedrører lejeaftalen en plejebolig efter §
1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf.
lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller
en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan
aftalen kun hæves efter stk. 1, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.
Ophæves lejeaftalen i forhold til en lejer, som bor i en plejebolig, skal der altid anvises lejeren
en anden passende bolig.
2.21.1.2. Yderligere betingelser for at kunne hæve lejeaftalen
202
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det fremgår af den gældende lejelovs § 94, stk. 1, at skønnes det forhold, der lægges lejeren
til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.
I overensstemmelse med generelle obligationsretlige principper fastslår bestemmelsen, at en
lejeaftale kun kan hæves, hvis lejerens misligholdelse er væsentlig. Det vil bero på en konkret
vurdering i det enkelte tilfælde, om der er tale om væsentlig misligholdelse.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 94, stk. 2, at udlejeren ikke kan påberåbe sig de i §
183, nr. 1-6, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.
Selv om misligholdelsen er væsentlig, kan udlejeren være afskåret fra at hæve lejeaftalen,
hvis lejeren efterfølgende har rettet op på det forhold, som udlejeren vil påberåbe sig som
ophævelsesgrund.
Som det fremgår af bestemmelsen, kan udlejeren i nogle tilfælde ikke hæve lejeaftalen, hvis
lejeren har rettet for sig, inden lejeaftalen hæves.
Det vil sige, at lejeren kan afværge en ophævelse trods klar misligholdelse, hvis lejeren på
tidspunktet for ophævelsen ikke længere handler i strid med de gældende regler. Dette kan
være tilfældet, hvis lejeren fx ikke længere benytter det lejede til andet end aftalt, eller hvor
lejeren efter vanrøgt har bragt det lejede i stand.
2.21.1.3. Lejerens og udlejerens pligter efter ophævelsen
Det fremgår af den gældende lejelovs § 95, stk. 1, at når udlejeren hæver lejeaftalen, skal
lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt
varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved
lejerens udsættelse af det lejede.
Ophævelse er mere indgribende for lejeren end opsigelse, da lejeforholdet ved en ophævelse
ophører straks, mens der ved opsigelse gælder et varsel.
Når lejeaftalen er ophævet, skal lejeren straks fraflytte det lejede og betale leje for en periode,
der svarer til sædvanligt opsigelsesvarsel. Dette gælder, selv om der måtte være aftalt et
længere opsigelsesvarsel eller uopsigelighed.
Hvis lejeren efter lejeaftalens ophævelse ikke flytter af sig selv, vil udlejeren være henvist til at
indbringe sagen for fogedretten. Der kan herved gå et stykke tid, før fraflytning finder sted.
Efter den gældende lejelovs § 95, stk. 2, skal udlejeren bestræbe sig for at genudleje det lejede.
Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte
tidsrum, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.
Udlejeren har en tabsbegrænsningspligt, som indebærer, at udlejeren skal udfolde sædvanlige
bestræbelser for at genudleje lokalerne. Det, som udlejeren indvinder eller burde have
indvundet herved, skal fragå i kravet mod lejeren.
Lejerens betalingsforpligtelse ophører, når en ny lejer er forpligtet ifølge dennes lejeaftale.
Hvis udlejeren på sædvanlig vis forsøger at få en ny lejer, fx gennem annoncering eller
venteliste, så er dette som udgangspunkt tilstrækkeligt.
Udlejeren kan som udgangspunkt ikke søge de sædvanlige udgifter, der er forbundet med
genudlejning, refunderet hos lejeren.
2.21.1.4. Fravigelighed
203
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 96 kan reglerne i kapitel XIV om ophævelse ikke fraviges
således, at udlejeren skal kunne ophæve aftalen af andre grunde end de i § 93, jf. § 94,
nævnte, eller at disse skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 95.
Reglerne om udlejerens ret til at hæve lejeaftalen angiver udtømmende, i hvilke situationer,
udlejeren kan hæve lejeaftalen i tilfælde af lejerens misligholdelse. Det kan ikke aftales, at
udlejeren skal kunne hæve i andre tilfælde end de i bestemmelsen nævnte.
Det kan heller ikke aftales, at udlejeren skal kunne hæve i situationer, hvor lejerens
misligholdelse er uvæsentlig.
2.21.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.21.2.1. Hvornår kan udlejeren hæve lejeaftalen
Bestemmelsen om, i hvilke situationer udlejeren kan hæve lejeaftalen, foreslås videreført med
em enkelt indholdsmæssig ændring.
I forbindelse med sammenskrivningen er ministeriet blevet opmærksom på, at der i medfør af
loven er endnu et tilfælde, hvor udlejeren efter loven kan forlange adgang til det lejede. Efter
gældende lovs § 53, stk. 5, som omhandler indretning af tagboliger, kan udlejeren råde over
loftsrum, hvis der anvises lejeren et andet rum, der kan anvendes til formålet. I medfør af
denne bestemmelse kan udlejeren således have behov for at få adgang til lejerens loftsrum,
hvorfor det vurderes hensigtsmæssigt også at give udlejeren mulighed for at hæve lejeaftalen,
hvis lejeren nægter udlejeren adgang i sådanne tilfælde. Derfor foreslås som noget nyt indsat
en henvisning til § 54, stk. 1, nr. 3, i opremsningen i den foreslåede § 183, stk. 1, nr. 3.
2.21.2.2. Yderligere betingelser for at kunne hæve lejeaftalen
Bestemmelsen om, at der skal være tale om væsentlig misligholdelse, og at forholdet ikke er
rettet inden ophævelsen, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.
2.21.2.3. Lejerens og udlejerens pligter efter ophævelsen
Bestemmelserne om, at lejeren straks skal fraflytte, og om udlejerens tabsbegrænsningspligt
foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.
2.21.2.4. Fravigelighed
Bestemmelsen om fravigeligheden af reglerne om ophævelse m.v. foreslås videreført uden
indholdsmæssige ændringer.
2.22. Lejerens fraflytning
2.22.1. Gældende ret
2.22.1.1. Lejerens fraflytning
I den gældende lejelovs kapitel XV er fastsat regler om lejerens fraflytning. Kapitlet regulerer
de forpligtelser og rettigheder, som påhviler både lejeren og udlejeren, når det lejede skal
fraflyttes.
Det følger af lejelovens § 97, stk. 1, at lejeren, når der er afgivet opsigelse, eller når lejeren af
anden grund skal fraflytte, skal give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter
204
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
tidspunktet, som dog skal være mindst 2 timer hver anden dag på et tidspunkt, som er
bekvemt for besigtigelse.
I henhold til lejelovens § 97, stk. 2, skal lejeren tillige senest 8 dage før fraflytning opgive den
adresse, som meddelelser, herunder krav efter § 98, kan sendes til. Hvis lejeren ikke
overholder denne forpligtelse, har det som sådan ikke konsekvenser for lejeren, men det kan
medføre, at kapitlets øvrige frister for udlejer suspenderes, såsom indkaldelse til
fraflytningssyn m.v.
Efter lejelovens § 98, stk. 1, skal lejeren fraflytte det lejede senest kl. 12.00 på
fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med
undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens
vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke
pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.
Bestemmelsens 3. pkt. er ufravigeligt og medfører, at lejeren, uanset hvad der måtte være
aftalt i lejekontrakten, ikke kan tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand, end lejeren overtog
det lejede i.
Lejeren har i henhold til lejelovens § 99, stk. 1, som udgangspunkt ret til at tage forbedringer,
som lejeren har foretaget i det lejede med sig, når lejeren samtidig bringer det lejede i den
stand, som lejeren overtog det i.
Efter lejelovens § 99, stk. 2, gælder, at har udlejeren givet samtykke til forbedringer, kan
udlejeren alene kræve retablering, hvis udlejeren på tidspunktet for samtykkets afgivelse har
taget forbehold for dette.
Har lejeren iværksat forbedringsarbejder mv. mod godtgørelse ved fraflytning, jf. § 62 a, stk.
1, samt § 63, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og er disse ikke tilendebragt,
kan udlejer i henhold til lejelovens § 99, stk. 3, enten kræve arbejderne færdiggjort eller
eventuelt kræve retablering.
Udlejerens ret i forbindelse med lejerens fraflytning er efter gældende ret, at udlejeren kan
gøre krav gældende over for lejeren, såfremt det lejede ikke er leveret i samme stand som ved
overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er
omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Lejerens misligholdelse af lejemålet vil tillige kunne
kræves udbedret.
Udlejer udlejeren mere end én beboelseslejlighed, skal udlejeren i henhold til lejelovens § 98,
stk. 3, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted,
afholde flyttesyn for at kunne gøre krav gældende i forbindelse med lejerens fraflytning.
Udlejeren skal indkalde skriftligt til dette flyttesyn med mindst 1 uges varsel, og der skal på
synet udarbejdes en fraflytningsrapport, som skal udleveres til lejeren ved synet. Er lejeren
ikke til stede på synet, eller vil lejeren ikke kvittere for modtagelsen, må udlejeren sende
rapporten til lejeren senest 2 uger efter synet.
Udlejer udlejeren alene én beboelseslejlighed, er udlejeren ikke forpligtet til at afholde
flyttesyn, men skal i henhold til lejelovens § 98, stk. 3, gøre sit krav på istandsættelse
gældende senest 14 dage efter fraflytningsdagen.
I henhold til lejelovens § 98, stk. 5, medfører udlejerens misligholdelse af denne forpligtelse,
at udlejerens krav på istandsættelse bortfalder.
Efter lejelovens § 98, stk. 6, fastsætter boligministeren efter forhandling med landsomfattende
sammenslutninger af grundejer- og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af
standardblanketter for fraflytningsrapporter.
205
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2.22.1.2. Fravigelighed
I henhold til lejelovens § 99 a, kan reglerne i § 98, stk. 1, 3. pkt., stk. 2, 1. pkt., hvor der i
henhold til § 98, stk. 3, er pligt til at afholde flyttesyn, og stk. 3-5, ikke fraviges til skade for
lejeren.
2.22.1.3. Huslejenævnets kompetence
Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 4, træffer huslejenævnene afgørelse efter
reglerne i den nævnte lovs kapitel VI i tvister om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse,
vedligeholdelse og fornyelse, jf. kapitel IV. Dette gælder også uenighed om opfyldelse af
lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af
istandsættelsesbeløbene og tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med
fraflytning.
2.22.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.22.2.1. Lejerens fraflytning
Transport- og Boligministeriet finder det hensigtsmæssigt ikke at videreføre hjemlen for
ministeren til efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger
og lejerforeninger at fastsætte nærmere regler om udarbejdelse af standardblanketter for
fraflytningsrapporter, da hjemlen ikke hidtil har været udnyttet. Hjemlen findes i dag i
lejelovens § 98, stk. 6. Ændringen er materiel, men af uvæsentlig betydning.
Bortset fra denne ændring viderefører det foreslåede kapitel 22 med redaktionelle ændringer
reglerne i den gældende lejelovs kapitel XV om lejeres fraflytning. Der er ikke dermed tilsigtet
øvrige ændringer i den gældende retstilstand.
2.22.2.2. Fravigelighed
Den gældende lejelovs § 99 a videreføres uden indholdsmæssige ændringer.
2.22.2.3. Huslejenævnets kompetence
Ministeriet vurderer, at det vil være hensigtsmæssigt af hensyn til lovens overskuelighed, at
huslejenævnets kompetencer i relation til lovens områder opdeles, således at det i slutningen
af hvert kapitel fremgår, i hvilket omfang huslejenævnet kan træffe afgørelse om tvister i
relation hertil.
Derfor foreslås den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 4 flyttet til nærværende kapitel
(kapitel 22).
2.23. Beboerrepræsentation
2.23.1. Gældende ret
2.23.1.1. Beboerrepræsentation
I den gældende lejelovs kapitel XI er fastsat regler om beboerrepræsentation. Det følger af
reglerne, at lejerne i ejendomme, som indeholder mindst 6 beboelseslejemål, har ret til at
vælge en beboerrepræsentation i ejendommen.
Beboerrepræsentationsordningens formål er at give lejerne mulighed for at vælge
repræsentanter, som kan forhandle med udlejeren på lejernes vegne samt varetage lejernes
206
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
interesser. Hensigten med ordningen er at skabe det bedst mulige grundlag for samarbejdet
imellem lejerne og udlejeren i den enkelte ejendom, bl.a. ved at udlejeren inddrager
beboerrepræsentanterne i alle spørgsmål af væsentlig betydning for lejerne i ejendommen.
Har ejendommen færre end 6, men flere end 2 beboelseslejligheder, har et flertal af lejerne
samme beføjelser som en beboerrepræsentation og skal vælge en talsmand til at repræsentere
sig over for udlejeren. Dette indebærer ikke, at udlejeren i alle henseender har samme
forpligtelser i forhold til talsmanden, som udlejeren har i forhold til beboerrepræsentationen.
Udlejeren skal fx ikke varsle talsmanden om iværksættelse af forbedringsarbejder i
ejendommen. Talsmanden har ligesom beboerrepræsentanterne ret til at få oplyst, hvem der
ejer ejendommen, og hvem der administrerer den samt til at blive orienteret, når der sker
genudlejning i ejendommen og om udlejerens ansættelse og afskedigelse af
ejendomsfunktionærer.
En beboerrepræsentation oprettes ved, at lejerne på et beboermøde beslutter at oprette
beboerrepræsentation. Er der ikke 50 pct. af lejerne til stede på beboermødet, skal beslutning
om at oprette beboerrepræsentation bekræftes ved en efterfølgende urafstemning blandt
samtlige lejere. Der vælges 3 beboerrepræsentanter. I ejendomme med færre end 13
lejligheder nedsættes antallet til 1.
Beboerrepræsentanterne har ret til at få en række oplysninger om ejendommen, herunder
hvem der ejer ejendommen, og hvem der administrerer den. Beboerrepræsentanterne har
herudover ret til at blive orienteret, når der sker genudlejning af lejligheder i ejendommen.
Det følger endvidere af reglerne i den gældende lejelovs kapitel XI, at udlejeren skal drøfte
påtænkte forbedringsarbejder med beboerrepræsentanterne, forinden udlejeren varsler
iværksættelse af arbejderne, såfremt forbedringerne vil medføre en lejeforhøjelse, som
sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil overstige 60 kr. pr. m²
bruttoetageareal (2015-niveau).
Herudover kan beboerrepræsentanterne på lejernes vegne tiltræde forbedringsarbejder, som
sammen med forbedringer tiltrådt af beboerrepræsentationen inden for de seneste 3 år
medfører lejeforhøjelser, der ikke overstiger 64 kr. pr. m
2
bruttoetageareal (1994-niveau).
Endelig kan beboerrepræsentationen vedtage en husorden for ejendommen, medmindre
udlejeren allerede har fastsat en husorden.
Beboerrepræsentationen bortfalder, såfremt lejerne beslutter, at den skal ophæves, eller
såfremt der ikke har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræsentanter i 2 år.
Ministeren har i bekendtgørelse nr. 709 af 9. september 1997 fastsat nærmere regler om
afholdelse af beboermøde, om valg af beboerrepræsentanter samt om afholdelse af udgifter i
forbindelse med beboerrepræsentation.
Efter den gældende lejelovs § 107 a, stk. 1 gælder, at udlejeren inden for 2 uger fra den endelige
afgørelse skal meddele beboerrepræsentationen, når der træffes afgørelser om boliglejeforhold,
som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i den eller de
ejendomme, som beboerrepræsentationen vedrører. I ejendomme, hvor der ikke findes en
beboerrepræsentation, skal udlejeren inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele
samtlige lejere, når der træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist
medhold og ikke angår husordenssager i ejendommen.
For at sikre, at så mange lejere som muligt kan få kendskab til afgørelser, særligt i forhold til
den ejendom, lejeren bor i, er det efter bestemmelsen pålagt, at alle lejerne i den pågældende
ejendom bliver gjort bekendt med relevante afgørelser, der træffes for ejendommen. Det
pålægges udlejeren at sørge for, at alle lejere i ejendommen får meddelt relevante afgørelser,
207
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
som træffes om lejeforhold i den pågældende ejendom. I ejendomme med
beboerrepræsentation skal udlejeren alene fremsende afgørelserne til beboerrepræsentanterne.
Efter den gældende lejelovs § 107 a, stk. 2, gælder, at meddelelsen skal gives skriftligt og
indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat. Meddelelsen skal tillige indeholde
kopi af den trufne afgørelse. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig. De
oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne
tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.
Udlejerens meddelelsespligt skal opfyldes skriftligt. Den skal indeholde oplysning om tvistens
emne og afgørelsens resultat. Meddelelsen skal også indeholde kopi af den trufne afgørelse.
Udlejeren kan også opfylde sin forpligtelse digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne
tilgængelige på en digital platform, når lejerne meddeles herom.
Efter den gældende lejelovs § 107 a, stk. 3, gælder, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde
eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
Efter den gældende lejelovs § 107 a, stk. 4, gælder, at der kan pålægges selskaber m.v.
(juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
2.23.1.2. Fravigelighed
Efter den gældende lejelovs § 68 kan reglerne i kapitlet om beboerrepræsentation ikke ved aftale
fraviges til skade for lejeren.
Det følger af den gældende lejelovs § 112 a, at reglerne i kapitlet om huslejenævn og boligret
ikke kan fraviges. Kapitlet om huslejenævn og boligret indeholder bl.a. den gældende lejelovs
§ 107 a, om udlejerens pligt til at give meddelelse om afgørelser om boliglejeforhold, som
giver en lejer helt eller delvist medhold.
2.23.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.23.2.1. Beboerrepræsentation
Det foreslåede kapitel 23 viderefører reglerne i den gældende lejelovs kapitel XI om
beboerrepræsentation. Der foreslås en indholdsmæssig ændring vedrørende den gældende
lejelovs § 64, stk. 7, om oprettelse af beboerrepræsentation i samhørende ejendomme.
Det vurderes hensigtsmæssigt at flytte den gældende lejelovs § 65, stk. 2-4, om udlejerens
pligt til at indkalde beboerrepræsentanterne til et møde forinden der varsles iværksættelse af
forbedringsarbejder, samt § 66 a, om beboerrepræsentanternes mulighed for at tiltræde
forbedringsarbejder på samtlige lejeres vegne. Idet bestemmelserne omhandler
forbedringsarbejder i ejendommen, foreslås de flyttet til det foreslåede kapitel 14 om
udlejerens forbedringer samt det foreslåede kapitel 15 om aftalte forbedringer.
Med henblik på at præcisere, at reglerne om beboerrepræsentation alene gælder for
ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder foreslås som sproglig ændring, at ordet
beboelseslejemål i den gældende lejelovs § 64, stk. 1, erstattes af beboelseslejligheder.
Ministeriet finder det herudover hensigtsmæssigt at ændre den gældende lejelovs § 64, stk. 7,
hvoraf fremgår, at der kan oprettes beboerrepræsentation i nærmere bestemte samhørende
ejendomme, når ejendommene i alt har mindst 13 beboelseslejligheder. Bestemmelsen
foreslås ændret således, at ejendommene fremover skal have mindst 6 beboelseslejligheder.
Den foreslåede ændring udspringer af, at kravet om mindst 13 beboelseslejligheder ikke
harmonerer med den gældende lejelovs § 64, stk. 1, som stiller krav om, at ejendommen skal
indeholde mindst 6 beboelseslejemål, for at lejerne har ret til at oprette beboerrepræsentation.
208
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Den gældende lejelovs § 64, stk. 7, om, at der kan oprettes beboerrepræsentation i nærmere
bestemte samhørende ejendomme, når ejendommene i alt har mindst 13 beboelseslejligheder,
foreslås ændret således, at ejendommene fremover skal have mindst 6 beboelseslejligheder.
Den under beskrivelsen af gældende ret nævnte bekendtgørelse vil blive erstattet med en ny
bekendtgørelse i forbindelse med ikrafttræden af nærværende lovforslag. Der forventes ikke
væsentlige materielle ændringer i indholdet af bekendtgørelsen.
2.23.2.2. Fravigelighed
Reglen om fravigelighed foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.
2.24. Tilbudspligt
2.24.1. Gældende ret
I den gældende lejelovs §§ 100
–
105 er fastsat regler om tilbudspligt ved overdragelse af private
udlejningsejendomme.
Efter den gældende lejelovs § 100 skal udlejeren i ejendomme, der helt eller delvis anvendes til
beboelse, tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen
overdrages til anden side.
Det følger af bestemmelserne, at en ejendom, der helt eller delvist anvendes til beboelse, skal
tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden udlejeren overdrager ejendommen til anden
side. Tilbudspligten indebærer således, at før udlejeren sælger ejendommen til anden side, skal
lejerne have den tilbudt på samme betingelser. Lejerne beslutter herefter, om de vil overtage
ejendommen til den pris og på de vilkår, som udlejeren har aftalt med en køber. Hvis lejerne
overtager ejendommen, skal de oprette en andelsboligforening, der køber ejendommen.
Det følger af bestemmelsens stk. 2, at reglerne om tilbudspligt finder anvendelse på ejendomme,
der udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst 6 beboelseslejligheder.
Reglerne finder endvidere anvendelse på andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.
Andre ejendomme er ejendomme, som indeholder lokaler, der benyttes til andre formål end
beboelse. Sådanne ”blandede ejendomme” er typisk ejendomme,
som indeholder erhvervslokaler
som fx butikker. I sådanne ejendomme skal der være mindst 13 beboelseslejligheder før en
overdragelse udløser tilbudspligt.
I bestemmelsens stk. 3 er det fastsat, at reglerne om tilbudspligt ikke finder ikke anvendelse på
ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder. Dette gælder dog ikke den ejerlejlighed, som efter §
20, stk. 1, 3. pkt., i lov om ejerlejligheder indeholder boligerne og eventuelle lokaler til andet end
beboelse i den oprindelige ejendom.
Bestemmelsen indeholder en undtagelse til den generelle regler om, at ejendomme, som er
opdelt i ejerlejligheder, ikke er omfattet af tilbudspligt. Undtagelsen vedrører ejendomme, hvor
der er tilført ejerlejligheder i en uudnyttet tagetage eller nypåbygget etage, og hvor den
oprindelige ejendom udgør ’en ejerlejlighed. I sådanne tilfælde vil den oprindelige ejendom stadig
være omfattet af tilbudspligt, hvis den ejerlejlighed, der omfatter denne, overdrages.
Af bestemmelsens stk. 4 følger, at reglerne om tilbudspligt anvendes ved overdragelse af
ejendomme omfattet af lov om leje af almene boliger, hvis ejendommen efter overdragelsen ikke
209
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
er omfattet af samme lov. Dette gælder dog ikke for ejendomme, som er beliggende i et udsat
boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v.
Reglerne om tilbudspligt gælder for ejendomme omfattet af den gældende lejelov. Bestemmelsen
indebærer imidlertid den undtagelse herfra, at ejendomme med almene boliger, som er omfattet
af lov om leje af almene boliger, er omfattet af tilbudspligt, når sådanne ejendomme efter
overdragelsen bliver omfattet af lov om leje, det vil sige når sådanne ejendomme skifter status
fra en almen udlejningsejendom til en privat udlejningsejendom. Undtagelsen gælder dog ikke
ved overdragelse af almene udlejningsejendomme i udsatte boligområder, når sådanne
overdrages til private investorer.
Endvidere er det i stk. 5, bestemt, at tilbudspligten efter stk. 1, og 2, opretholdes, selv om ejeren
efter lovens vedtagelse foretager udstykning, matrikulering eller arealoverførsel efter lov om
udstykning og anden registrering i matriklen.
Bestemmelsen indebærer, at tilbudspligt opretholdes uanset senere udstykninger, og bevirker, at
tilbudspligten ikke kan omgås ved udstykning m.v.
Det følger af den gældende lejelovs § 101, at tilbudspligten respekterer private forkøbsrettigheder
og køberettigheder, der er tinglyst før 3. maj 1979, men går i øvrigt forud for andre rettigheder
over ejendommen, uanset hvornår de er stiftet.
Efter bestemmelsens stk. 2 falder tilbudspligten bort, når ejendommen er opdelt i ejerlejligheder,
jf. dog § 100, stk. 3, 2. pkt., som vedrører ejendomme der udvides, og hvor den oprindelige
ejendom udgør ’en af ejerlejlighederne.
Efter den gældende lejelovs § 102 gælder tilbudspligten, når ejendommen eller en del heraf
overdrages ved salg, gave, fusion eller mageskifte. Den gælder endvidere ved overdragelse af
aktier og anparter i aktie-og anpartsselskaber, når erhververen herved opnår majoritet af
stemmer i selskabet.
Det følger af bestemmelsen, at tilbudspligten ikke alene gælder ved sædvanlige
ejendomsoverdragelser men også ved salg af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, der
ejer udlejningsejendomme. Det er dog en betingelse, at erhververen ved overdragelsen opnår
majoritet i selskabet. Hvis der er tale om overdragelse til flere erhververe, skal en af disse opnå
majoritet for, at tilbudspligt udløses.
Bestemmelsen omfatter også successiv overdragelse således, at tilbudspligt indtræder, når den
erhvervende efter flere overdragelser opnår majoritet.
Det følger af bestemmelsens stk. 2, at tilbudspligten dog ikke kommer til anvendelse, når
erhververen er staten, en kommune eller et godkendt saneringsselskab, når erhververen er den
hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller nedadstigende
linje eller i hans sidelinje så nær som søskende eller disses børn, når erhververen er en hidtidig
medejer, eller når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person.
Bestemmelsen indebærer bl.a., at tilbudspligt ikke udløses, når en del af en ejendom, der ejes af
flere i fællesskab, overdrages til en medejer.
Det følger af den gældende lejelovs § 103, at tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over for
samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannet
andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og
øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et sådant
210
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening. Acceptfristen skal være mindst 10 uger,
dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.
Acceptfristen løber først fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget alle de fornødne oplysninger
og dokumenter fra ejeren.
I bestemmelsens stk. 2 er det fastsat, at i tilfælde af påtænkt salg skal tilbuddet ledsages af
dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte vilkår. I tilfælde af påtænkt
overdragelse ved gave, fusion eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal der til afgørelse
af, om købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel
som udlejningsejendom, optages syn og skøn efter reglerne herom i retsplejelovens § 343.
Endvidere gælder efter bestemmelsens stk. 3, at ved overdragelse af aktier og anparter, hvor
tilbudspligten efter § 102, stk. 1, 2. pkt., gælder, skal der ligeledes optages syn og skøn, jf. stk.
2.
Optagelse af syn og skøn er nødvendiggjort af den omstændighed, at der ikke i de nævnte
overdragelsestilfælde foreligger et egentligt købstilbud for ejendommen, som kan danne
sammenligningsgrundlag.
I henhold til bestemmelsens stk. 4 skal ejeren senest samtidig med tilbuddet give sædvanlige
oplysninger om ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de
forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov og lov om midlertidig regulering af
boligforholdene. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget
oplysningerne. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre
oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse
herom.
Det følger af bestemmelsens stk. 5, at ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis
foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling.
Endelig følger af bestemmelsens stk. 6, at hvis ejerens tilbud ikke bliver accepteret, kan
ejendommen overgå til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller
arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbuddet til lejerne.
I den gældende lejelovs § 104 er det fastsat, at regler om tinglysning af dokumenter om
overdragelse af en ejendom, hvorpå der er tilbudspligt, fastsættes af justitsministeren.
Sådanne regler er indeholdt i bekendtgørelse nr. 834 af 3. september 2009 om tinglysning i
tingbogen. Det fremgår af bekendtgørelsens § 38, at dokumenter om overdragelse af en fast
ejendom, der er omfattet af reglerne om tilbudspligt i kapitel XVI i lov om leje, skal for at kunne
tinglyses for andre end de berettigede efter tilbudspligten indeholde ejerens erklæring om, at
tilbudspligten ikke finder anvendelse samt grunden hertil, eller ejerens erklæring om, at
ejendommen er tilbudt samtlige lejere af beboelseslejligheder med angivelse af datoen herfor, og
at tilbuddet ikke er accepteret.
Det følger af den gældende lejelovs § 105, at reglerne i §§ 100-104 ikke ved aftale kan fraviges
til skade for lejeren.
Bestemmelsen indebære bl.a., at der ikke kan indgås forhåndsaftale om afkald på at få
ejendommen tilbudt i henhold til tilbudspligten.
2.24.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
211
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det foreslåede kapitel viderefører reglerne i den gældende lejelovs kapitel XVI, om tilbudspligt.
Med det formål at tydeliggøre indholdet af nogle af bestemmelserne i kapitlet vurderes det
hensigtsmæssigt at foretage enkelte sproglige ændringer. Der er ikke dermed tilsigtet nogen
ændring af den gældende retstilstand.
I den foreslåede § 200, stk. 3, foreslås indsat et nyt 2. pkt., hvorefter der ved overdragelse af
aktier eller anparter i et selskab, som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom,
ikke skal optages syn og skøn. I disse tilfælde må det antages, at det vil være muligt at
identificere markedsprisen for ejendommen, idet prisen for aktierne eller anparterne i den
situation må antages at ville svare til værdien af ejendommen.
2.25. Regulering
af beløb og beløbsgrænser
2.25.1. Gældende ret
Den gældende lejelov indeholder i § 22, stk. 1, § 62 a, stk. 5, § 65, stk. 2, § 66 a og § 93, stk.
2, en række forskellige beløb og beløbsgrænser, som én gang årligt reguleres efter udviklingen
i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode. De regulerede beløb afrundes
hver især til nærmeste hele kronebeløb.
Det samme gælder beløb og beløbsgrænser nævnt i den gældende boligreguleringslovs § 5,
stk. 2 og 3, § 7, stk. 4, § 18, stk. 1, og § 18 b, stk. 1, § 23, stk. 1, og § 26, stk. 1.
I de gældende bestemmelser er beløbene angivet i forskellige niveauer, herunder i 1994-
niveau, 2009- niveau og i 2015-niveau. Alle de nævnte beløb reguleres hvert år efter
udviklingen i nettoprisindeks.
2.25.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
Det foreslås, at de bestemmelser i gældende lejelov og boligreguleringslov, som omhandler
beløb, som én gang om året kan reguleres efter nettoprisindeks, og som videreføres i lov om
leje, alle reguleres på samme måde.
Det vil for det første sige, at alle beløb og beløbsgrænser fastsættes i 2021-niveau i loven.
For det andet vurderes det ud fra et forenklingssynspunkt hensigtsmæssigt at samle den
nærmere beskrivelse af, hvordan den årlige regulering af beløbene skal foretages, i én
bestemmelse i loven, som der indsættes en henvisning til i de respektive bestemmelser, som
indeholder hjemlen for det pågældende beløb eller beløbsgrænsen.
Der er tale om redaktioneller ændringer. Der er ikke dermed tilsigtet nogen ændring af den
gældende retstilstand.
2.26 Ikrafttræden m.v.
2.26.1. Gældende ret
Efter gældende lejelovs § 115 a fastsætter boligministeren nærmere regler om beregning af
boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.
Efter gældende boligreguleringslovs § 66 a fastsætter boligministeren nærmere regler om
beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.
Efter ovenfor nævnte bestemmelser er udstedt bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om
beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler.
212
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 66, stk. 1, at såfremt den andel af lejen, der
efter de hidtil gældende regler afsættes til vedligeholdelse og opretning, er større end de
beløb, der er fastsat i § 18 i denne lov og i § 22 i lov om leje, opretholdes den højere
afsætning, indtil de lejeforhøjelser, der måtte gennemføres i medfør af lovens § 7 eller § 27 og
§ 29, overstiger de hidtidige hensættelsesbeløb.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 66, stk. 2, at såfremt den andel af lejen, der
efter de hidtil gældende regler afsættes til vedligeholdelse og opretning, er mindre end de
beløb, der er fastsat i § 18 i denne lov og i § 22 i lov om leje, bibeholdes den lavere afsætning
uanset lovændringen, indtil der gennemføres lejeforhøjelse i medfør af lovens § 7 eller § 27 og
§ 29.
Bestemmelsen medfører, at i de ejendomme, hvor reglerne i den gældende
boligreguleringslovs § 18 om udvendig vedligeholdelseskonto, eller § 22 i den gældende lejelov
om den indvendige vedligeholdelseskonto medfører en pligt til at afsætte henholdsvis større
eller mindre beløb end efter de tidligere gældende regler, skal hverken lejen eller beløbene,
der afsættes, ændres, når loven træder i kraft.
Den større eller mindre afsætning til vedligeholdelse, som følger af de tidligere gældende
regler, bortfalder, når der i øvrigt varsles lejeforhøjelse efter den gældende
boligreguleringslovs § 7, om omkostningsbestemt leje, eller efter § § 27 om forbedringer, som
udlejeren frivilligt udfører, eller § 29 om påbudte forbedringer.
Bestemmelsen har ikke indflydelse på hensættelse til den bundne vedligeholdelseskonto i
Grundejernes Investeringsfond, jf. den gældende boligreguleringslovs § 18 b.
2.26.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
Den foreslåede bestemmelse i § 206 viderefører uden indholdsmæssige ændringer den
gældende lejelovs § 115 a og den gældende boligreguleringslovs § 66 a.
Den foreslåede bestemmelse i § 207 viderefører uden indholdsmæssige ændringer den
gældende boligreguleringslovs § 66.
3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige
Udgangspunktet for lovforslaget er en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven
uden ændringer i opgaver for huslejenævnet. I forslaget indgår nogle mindre ændringer i
hvilke sager, som huslejenævnene skal behandle. Ændringerne vurderes at medføre
merarbejde i huslejenævnene i ubetydeligt omfang.
De kommunaløkonomiske konsekvenser af lovforslaget skal forhandles med Kommunernes
Landsforening. Lovforslaget vurderes dog ikke at ville udløse krav om kommunal
kompensation.
Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konsekvenser for regionerne.
Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konsekvenser for staten.
Lovforslaget vurderes ikke at have implementeringskonsekvenser for det offentlige.
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
Forslaget har været forelagt for Erhvervsstyrelsen til måling af de administrative byrder ved
lovforslaget.
213
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det er vurderet, at lovforslaget både medfører administrative byrder og lettelser for
erhvervslivet. Disse konsekvenser vurderes at være under 4 mio. kr., hvorfor de ikke
kvantificeres nærmere.
Det er endvidere bemærket, at lovforslaget giver hjemmel til udstedelse af bekendtgørelser,
som indebærer administrative konsekvenser for erhvervslivet. Lovforslagets
bemyndigelsesbestemmelser vurderes at medføre administrative konsekvenser for under 4
mio. kr.
Endelig vurderes, at principperne for agil erhvervsrettet regulering ikke er relevante for de
konkrete ændringer i lovforslaget.
Lovforslaget lever op til de syv principper for digitaliseringsklar lovgivning, ligesom det
vurderes, at lovforslaget understøtter muligheden for digital administration. I forbindelse med
gennemskrivningen har loven fået en mere logisk opbygning, og reglerne er udformet på en
klar og entydig måde.
5. Administrative konsekvenser for borgerne
Lovforslaget vurderes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.
6. Klima- og miljømæssige konsekvenser
Lovforslaget vurderes ikke at have klima- og miljømæssige konsekvenser.
7. Forholdet til EU-retten
Der er ingen EU-retlige aspekter forbundet med lovforslaget.
8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
Lovforslaget har været i høring fra den 19. juni 2020 til den 18. september 2020 hos
følgende myndigheder og organisationer m.v.:
Advokatrådet, Advokatsamfundet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, BL
–
Danmarks
Almene Boliger, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks
Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Lejere, Danske
Udlejere, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, EjendomDanmark,
Finans Danmark, Forsikring & Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og
Beboerklagenævnsforeningen, KL, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer, Lejernes
Landsorganisation i Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre
Landsret, P+, SAPU, Slots- og Kulturstyrelsen og Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg
Universitet.
I perioden 23. september 2020 til den 6. oktober 2020 blev der hos samme høringsparter
gennemført en supplerende høring om de særlige regler om småejendomme i regulerede
kommuner.
Da der er tale om et meget omfattende lovforslag, blev det for overskuelighedens skyld
sendt i høring i en foreløbig form.
214
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2313398_0215.png
På den baggrund var der flere høringsparter, som gav udtryk for ønske om endnu en offentlig
høring over lovforslaget i en mere færdig form.
Som følge heraf blev lovudkastet på ny sendt i høring i perioden onsdag den 23. december
2020 til tirsdag den 26. januar 2021.
9. Sammenfattende skema
Positive
konsekvenser/mindre
udgifter (hvis ja, angiv
omfang)
Økonomiske konsekvenser
for stat, kommuner og
regioner
Administrative
konsekvenser for stat,
kommuner og regioner
Økonomiske konsekvenser
for erhvervslivet
Administrative
konsekvenser for
erhvervslivet
Administrative
konsekvenser for borgerne
Miljømæssige konsekvenser
Negative
konsekvenser/merudgifter (hvis
ja, angiv omfang)
Forholdet til EU-retten
[Er i strid med de fem
principper for
implementering
af erhvervsrettet EU-
regulering]/[Går videre end
minimumskrav i EU-
regulering] (sæt X)
JA
NEJ
215
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til §
1.
Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 1, gælder loven for leje - herunder fremleje - af hus eller
husrum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).
Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 2, gælder loven, selv om lejen skal betales med andet
end penge, herunder ved arbejde.
Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 3, gælder loven bortset fra § 7 dog ikke for aftaler om
leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om
beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre
fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål.
Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 4, gælder loven endvidere for leje af ustøttede private
plejeboliger, jf. dog § 1, stk. 4, i lov om leje af erhvervslokaler m.v. Reglerne i § 53, stk. 2, 2.
pkt., og kapitel XVI gælder dog ikke for ustøttede private plejeboliger.
Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 5, er ustøttede private plejeboliger, jf. stk. 4, tidligere
institutionspladser i plejehjem og beskyttede boliger, der den 31. december 2002 var omfattet
af § 140 i lov om social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede
private plejeboliger.
I
§
1,
stk. 1,
foreslås, at loven gælder for leje - herunder fremleje - af hus eller husrum,
uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).
Loven omfatter som udgangspunkt alle aftaler om leje af hus eller husrum, når disse er udlejet
helt eller delvist til beboelse. Loven finder anvendelse, uanset om det lejede er en villa, en
lejlighed, et enkeltværelse eller fx et rækkehus, og uanset om lokaliteterne udlejes møbleret.
Karakteren af de lejede lokaliteter kan dog have betydning for, hvilke af lovens regler der
finder anvendelse på lejeforholdet.
Ved en beboelseslejlighed forstås et eller flere lokaler til beboelse, som indeholder
selvstændigt køkken, og som har indlagt vand og afløb. Begrebet beboelseslejlighed omfatter
således bl.a. villaer, lejligheder og rækkehuse, som opfylder de nævnte betingelser.
216
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Ved leje forstås, at der betales vederlag for brugsretten, uanset om vederlaget betales med
penge eller andet. Vederlagsfri benyttelse i form af lån falder derfor uden for lovens
anvendelsesområde. Vederlaget skal være betaling for selve brugsretten og ikke alene være til
dækning af udgifter til fx forbrug af vand og varme.
Loven omfatter aftaler, hvor lejeren fx i de første 3 måneder er fritaget for betaling af leje, så
længe lejeren er forpligtet til senere at betale for brugsretten. Vederlagets størrelse er uden
betydning, så længe det ikke er rent symbolsk. Hvordan lejen beregnes er som udgangspunkt
ligeledes uden betydning.
Lejeaftalen skal give lejeren en selvstændig og eksklusiv brugsret til de lejede lokaler. En
aftale om, at lejeren får begrænset adgang til lejemålet i en indledende periode alene for
derved at kunne indrette og istandsætte lejemålet, vil derfor ikke være omfattet af loven, idet
lejerens brugsret er begrænset. Såfremt lejeren derimod får ret til at benytte lokalerne uden
indskrænkninger, foreligger der et lejeforhold, som omfattes af loven.
Om aftalen betegnes som en lejeaftale er uden betydning for, om aftalen er omfattet af loven.
At aftalen betegnes som leasing eller forpagtning medfører derfor ikke, at aftalen er undtaget
lovens regler, såfremt aftalen hovedsageligt angår leje af hus eller husrum.
At loven gælder for leje af hus eller husrum indebærer, at der skal foreligge en
bygningsmæssig afgrænsning. Der skal være tale om lokaliteter eller lokaler, og leje af
ubebyggede arealer falder dermed uden for loven. Aftalen skal angå mindst ét helt husrum.
Har lejeren selv opført lokaliteter på en lejet ubebygget grund, vil lejeforholdet ikke af den
grund være omfattet af loven.
Det forudsættes, at lejemålet har tilknytning til fast ejendom og ikke er flytbart. Som følge
heraf omfatter loven ikke leje af fx bådpladser og husbåde, som ligger på søterritoriet, og
loven omfatter som udgangspunkt heller ikke udlejning af campingvogne. Loven omfatter
endvidere ikke leje af et telt, idet der skal være tale om en bygning. Der henvises til §§ 8 og 9
for så vidt angår ejendomsbegrebet.
Leasingaftaler er ikke omfattet af loven. Leasing adskiller sig fra leje ved, at leasingtageren,
modsat lejeren, typisk har indflydelse på finansieringen af det leasede aktiv. Herudover vil en
leasingtager oftest have ret til at købe aktivet til en nedskrevet værdi efter leasingperiodens
udløb. Kan den pågældende ejendom efter leasingperiodens udløb købes til en pris, som ligger
klart under markedsprisen, således at det er givet, at købsretten udnyttes, vil forholdet som
klar hovedregel ikke være omfattet af loven.
Herudover kan aftaler om brugsret til hus eller husrum mod vederlag falde uden for loven,
såfremt ejerrettigheder udgør en betydelig del af retsforholdet. Det er bl.a. tilfældet for aftaler
om medlemskab i andelsboligforeninger og boligaktieselskaber, hvor medlemskab giver
brugsret til en bolig. Det må afgøres ud fra en konkret vurdering, om ejerforholdet er så
væsentligt, at forholdet falder uden for loven.
Aftalen skal give lejeren ret til at benytte det pågældende hus eller husrum til beboelse, jf. §
2, stk. 5, som bestemmer, at loven ikke gælder for lejeforhold, som omfattes af
erhvervslejeloven. Det følger af erhvervslejelovens § 1, stk. 1, at erhvervslejeloven gælder for
leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Leje af
lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, falder herefter uden for lovens
217
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
anvendelsesområde. Det gælder uanset, om de pågældende lokaler er udlejet til erhverv eller
andet, som fx foreningsformål.
Ud over lejeaftaler, hvor det lejede skal anvendes udelukkende til beboelse, omfatter loven
tillige lejeaftaler, hvor de lejede lokaliteter delvist er udlejet til andet end beboelse, jf. § 3.
Der stilles ikke krav om, at lejeforholdet skal have en bestemt tidsmæssig udstrækning for at
være omfattet af loven. Loven omfatter derfor som udgangspunkt også kortvarige lejeforhold.
Lejeforhold om sommerhus eller kolonihavehus, der er udlejet til ferie- eller fritidsmæssigt
formål, er undtaget loven, jf. stk. 3.
Det følger af bestemmelsen, at loven gælder for fremlejeforhold. Fremleje er udtryk for, at
lejeren helt eller delvist og mod vederlag overlader brugsretten til lejemålet til en tredjemand
(fremlejetageren). Loven finder dermed anvendelse i forholdet mellem lejeren og
fremlejetageren. Fremleje af almene boliger er omfattet af loven. For nærmere om fremleje
henvises der til §§ 158 og 159 om lejerens ret til at fremleje lejemålet.
Lovens regler gælder i lejeforhold om boliger, uanset om lejeren er en fysisk person eller en
juridisk person (fx et selskab), såfremt det lejede i øvrigt er omfattet af loven. Det indebærer,
at udlejning af en bolig til en lejer, herunder en juridisk person, som ikke selv skal bebo
boligen, men fremleje den til beboelse for en fremlejetager, er omfattet er loven. Udlejning af
boliger til juridiske personer, som fremlejer boligerne til beboelse, ville ellers være omfattet af
erhvervslejelovens regler, herunder reglerne om markedsleje. Bestemmelsen sikrer således, at
udlejeren ikke kan frigøre sig fra reglerne om lejefastsættelse i loven ved at udleje helt
almindelige boliger til selskaber, som fremlejer boligerne til beboelse.
Det er således ikke afgørende, om en bolig udlejes til lejerens beboelse eller med henblik på
fremleje til beboelse, idet begge tilfælde vil være omfattet af loven.
Loven finder endvidere anvendelse, uanset om udlejeren er en fysisk eller juridisk person, og
uanset hvilken slags juridisk person der er tale om. Loven finder også anvendelse, når
udlejeren er en offentlig myndighed, så længe lejeforholdet er aftalebestemt, jf. dog § 2, stk.
2, om lejeforhold, der er led i et offentligt ansættelsesforhold.
Såfremt en aftale i det væsentlige angår andet end leje af hus eller husrum, fx tillige leje af
ubebyggede arealer eller maskiner, vil aftalen i sin helhed falde uden for lovens
anvendelsesområde. Herudover kan fx vilkår om pleje eller pasning i aftalen indebære, at
aftalen ikke omfattes af lejeloven, hvis selve brugen af lokaler ikke er aftalens væsentligste
moment.
Er brugsretten til hus eller husrum det væsentligste forhold i en sammensat aftale med flere
dele, vil aftalen i sin helhed være omfattet af loven. Lovens bestemmelser finder derved
anvendelse på den samlede aftale. Det indebærer bl.a., at lovens begrænsninger i adgangen til
at opsige lejeaftalen ligeledes finder anvendelse på den del af aftalen, som ikke vedrører
lejeforholdet. Udgangspunktet kan dog fraviges, hvis aftalen giver parterne ret til særskilt
opsigelse af en del af aftalen, hvorefter den del af aftalen vil falde uden for loven.
Der kan i øvrigt være knyttet så specielle momenter eller forhold til en aftale, der indebærer,
at aftalen adskiller sig fra traditionelle lejeforhold, således at aftalen ikke vil være omfattet af
loven. Det er fx tilfældet, når et forsikringsselskab stiller en bolig til rådighed for en
forsikringstager, hvis hus er under reparation som følge af en forsikringsbegivenhed.
218
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det bemærkes, at en række af lovens regler alene gælder for visse ejendomme, som er
beliggende i regulerede kommuner, jf. §
4.
Det er fastslået i § 6, at bl.a. de særlige regler om omkostningsbestemt leje samt reglerne om
udvendig vedligeholdelseskonto og om udarbejdelse af vedligeholdelsesplan alene gælder for
ejendomme, som er beliggende i regulerede kommuner. Det gælder dog ikke for en række
ejendomme, hvilket følger af undtagelserne i § 6, stk. 2-4, samt § 7 om småejendomme.
I forhold til de regler, som alene finder anvendelse i regulerede kommuner, gælder endvidere
et særligt ejendomsbegreb, jf. § 9.
Lovens systematik indebærer således, at de overordnede regler om lovens anvendelsesområde
som udgangspunkt fremgår indledningsvist. Efterfølgende fastlægges regulerede kommuner
samt de af lovens regler, som alene gælder i de regulerede kommuner.
I
stk. 2
foreslås, at loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder
ved arbejde.
Bestemmelsen fastslår, at det er uden betydning for lovens anvendelsesområde, hvordan
lejeren betaler vederlag. Det er alene afgørende, at der faktisk betales vederlag for
brugsretten, og vederlaget behøver ikke modsvare lejemålets værdi. En aftale, hvorefter
lejeren alene skal betale et symbolsk beløb, kan dog falde uden for loven. Består lejerens
betalinger alene i dækning af forbrugsudgifter såsom varme, vand og el, vil aftalen således
falde uden for loven.
At lejen skal betales med andet end penge ændrer ikke ved, at lejeforholdet er omfattet af
loven. Lejen kan fx betales i form af arbejde fra lejerens side. Det er dog i den forbindelse en
forudsætning, at brugsretten til lejemålet udgør den væsentligste del i en samlet aftale. For en
ansat, der som en mindre del af lønnen får stillet en bolig til rådighed, vil forholdet som
hovedregel falde uden for loven.
Det er ligeledes uden betydning, om vederlaget for brugsretten betales én gang for alle, eller
om lejen fx betales månedsvis. Er vilkåret om brugsret en del af en sammensat aftale, vil
aftalen alene være omfattet af loven, såfremt lejeforholdet kan anses for det væsentligste
moment i aftalen.
I
stk. 3
foreslås, at loven dog ikke gælder for aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for
aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre
beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet
til ferie- og fritidsmæssige formål, bortset fra § 17.
Bestemmelsen fastslår, at loven ikke omfatter aftaler om leje af bolig med fuld kost. Leje af
værelse på et hotel eller pensionat er undtaget lovens anvendelsesområde, idet bestemmelsen
fastslår, at loven ikke gælder for aftaler mellem et hotel og dets gæster. Undtagelsen angår
sædvanlige aftaler om hoteludlejning. Tilfælde, hvor et hotel indgår længerevarende aftaler om
udlejning af værelser, kan derfor være omfattet af loven, såfremt udlejningsaftalen er
tilstrækkelig atypisk for hoteller som sådan.
Der må ved vurderingen af, om der er tale om et typisk hotelophold, som er undtaget fra
loven, ses på, om sædvanlige hotelmæssige faciliteter og service er til rådighed. De
momenter, som indgår i vurderingen, vil bl.a. være, om det er et egentligt hotel, der foretager
udlejningen, om hotellet har tilhørende restaurant, antallet af udlejede værelser for længere
tid i forhold til det samlede antal værelser, længden af udlejningsperioden,
opsigelsesbegrænsninger, og om der er sengelinned, rengøring m.v. Herudover må der ses på,
219
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
om ejendommen er registreret som hotel i BBR, og om der betales moms af driften, idet
hoteldrift modsat beboelsesudlejning er momspligtig.
Bestemmelsen undtager udtrykkeligt beboelseslejligheder og beboelsesrum, der udlejes til
ferie- og fritidsmæssige formål så som sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger,
idet en lang række af lovens regler, herunder især reglerne om huslejefastsættelse, ikke findes
hensigtsmæssige at anvende på udlejning af sommerhuse og lignende.
Udlejning af et sommerhus eller en lignende fritidsbolig til sædvanligt ferieophold vil således
være undtaget fra loven. Dette gælder ligeledes udlejning af fx kolonihavehuse og andre
boliger, som har tilladelse til benyttelse til fritidsmæssigt formål, herunder flexboliger eller
boliger med weekendtilladelse.
Med bestemmelsen er det ikke afgørende, om den pågældende bolig formelt har status af
fritidsbolig, men derimod til hvilket formål boligen udlejes. Hvis der er tale om udlejning til
ferie- og fritidsmæssige formål, er det pågældende lejeforhold undtaget fra loven. § 17 om
beskyttelse af lejerens rettigheder finder dog anvendelse på lejeforhold, der ellers er undtaget
fra lovens anvendelsesområde efter bestemmelsen. § 17 har dog kun virkning for lejerens
depositum og forudbetalte leje, idet lejeren i øvrigt ikke har rettigheder efter loven.
Ved vurderingen af, om der er tale om udlejning til sædvanlige fritidsmæssige formål, indgår
bl.a. lejeperiodens længde. Et sædvanligt ferieophold er typisk ikke længere end 6-8 uger. Der
kan dog ikke alene lægges vægt på lejeperiodens længde, idet det afgørende for, at aftalen
omfattes af undtagelsesbestemmelsen, er, at udlejningen sker til ferie- eller fritidsmæssigt
formål. Kortvarig udlejning på grund af arbejdsmæssige forhold vil derfor være omfattet af
loven. Tilsvarende vil udlejning til andet midlertidigt formål, fx som følge af udstationering,
være omfattet af loven.
Boligens formelle status vil i øvrigt kunne inddrages i vurderingen. Er der tale om en
helårsbolig, vil det pege i retning af, at der er tale om et lejeforhold, der er omfattet af loven.
Det forhold kan dog ikke tillægges afgørende betydning. Der kan desuden ses på, om det
konkret er aftalt i lejekontrakten, at udlejningen sker til et bestemt formål. Ligeledes kan
lejeforholdets længde tillægges betydning således, at hvis der er aftalt en lejeperiode, som er
sædvanligt for fx feriemæssige formål, vil det pege i retning af, at lejeforholdet er undtaget
loven. Endvidere vil oplysninger om den konkrete benyttelse af boligen, herunder om udlejeren
har haft kendskab dertil, kunne tillægges betydning.
Det er ikke et krav, at den benyttelse, der er udlejet til, som sådan er lovlig. I det omfang, der
er tale om udlejning til ferie- eller fritidsmæssigt formål, som for den pågældende bolig ikke er
en lovlig benyttelse, har den enkelte kommunalbestyrelse mulighed for at imødegå en sådan
benyttelse ved påberåbelse af anden lovgivning. Som eksempel herpå kan nævnes udlejning af
helårsboliger til midlertidig benyttelse i strid med reglerne i kapitel 1 i lov om boligforhold samt
udlejning af helårsboliger til fritidsformål i strid med planloven eller planer udstedt i medfør
heraf. Fritidsboliger og sommerhuse, som udlejes til helårsbeboelse, vil være omfattet af
loven.
Kortidsudlejning via udlejningsportaler vil typisk ikke være omfattet af loven, idet der oftest er
tale om korterevarende ophold med ferie- og fritidsmæssigt formål.
Hvis det under en huslejenævnssag bliver anført, at der er tale om et lejeforhold, som efter
denne bestemmelse er undtaget fra lejeloven, vil nævnet kunne træffe afgørelse, hvis nævnet
vurderer, at der er tale om en sag, som efter § 84 i lov om boligforhold er egnet til behandling
ved nævnet. I modsat fald må nævnet træffe afgørelse om afvisning af sagen. Hvis sagen
afvises, vil den skulle indbringes for boligretten, hvis en part ønsker den afgjort.
220
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 4, 1. pkt.,
foreslås, at loven endvidere gælder for leje af ustøttede private plejeboliger,
jf. dog § 1, stk. 4, i lov om leje af erhvervslokaler m.v.
Bestemmelsen indebærer, at loven finder anvendelse for udlejning af ustøttede private
plejeboliger med den undtagelse, som følger af erhvervslejelovens § 1, stk. 4.
Ustøttede private plejeboliger kan efter almenboliglovens § 56, jf. samme lovs § 143 r, lejes af
kommunen eller regionen og stilles til rådighed for personer, der har brug for boligen som en
midlertidig aflastningsbolig. Den person, som på denne måde får stillet en aflastningsbolig til
rådighed, er ikke lejer. Det er kommunen eller regionen.
Erhvervslejelovens § 1, stk. 4, fastslår i den forbindelse, at erhvervslejeloven gælder for
udlejning af ustøttede private plejeboliger til kommunen eller regionen, som lejer boligerne
med henblik på at stille dem til rådighed for personer, der har brug for boligen som en
midlertidig aflastningsbolig. Som følge heraf gælder loven ikke for lejeforhold om ustøttede
private plejeboliger mellem en udlejer og en kommune eller region. Ustøttede private
plejeboliger er defineret i stk. 5.
I stk.
4,
2. pkt.,
foreslås, at reglerne i § 7, § 9, §§ 19-41, § 53, stk. 2, §§ 106-108, § 110, §
114, §§ 120-122, § 124, § 128, stk. 3, § 136 samt kapitel 24 dog ikke gælder for ustøttede
private plejeboliger.
Bestemmelsen indebærer, at reglerne nævnt i bestemmelsen ikke finder anvendelse for
ustøttede private plejeboliger, som defineret ved stk. 5.
Det indebærer først og fremmest, at ustøttede plejeboliger er undtaget reglerne om
omkostningsbestemt leje i lovens kapitel 3, samt reglerne om udvendige vedligeholdelseskonti
og vedligeholdelsesplan.
Endvidere indebærer bestemmelsen, at reglen om nettoprisindeksering af lejen ikke gælder for
ustøttede private plejeboliger. Der kan således ikke gyldigt indgås aftale om, at lejen skal
reguleres efter nettoprisindekset. Endelig finder reglerne om tilbudspligt i lovens kapitel 24 om
tilbudspligt ikke anvendelse.
I
stk. 5
foreslås, at ustøttede private plejeboliger, jf. stk. 4, er tidligere institutionspladser i
plejehjem og beskyttede boliger, der den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om
social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede private plejeboliger.
Definitionen af ustøttede private plejeboliger er fastsat i bestemmelsen. Efter denne
bestemmelse er ustøttede private plejeboliger tidligere institutionspladser i plejehjem og
beskyttede boliger, som den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om social service,
og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede private plejeboliger ved indberetning
af beslutningen, jf. § 6, stk. 2, over for Økonomi- og Erhvervsministeriet.
Ustøttede private plejeboliger er omfattet af loven med den undtagelse, der følger af
erhvervslejelovens § 1, stk. 4, jf. stk. 4, hvorefter erhvervslejeloven gælder for udlejning af
ustøttede private plejeboliger til kommunen eller regionen efter § 56, jf. § 143 r, i lov om
almene boliger m.v.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 1 om
lejelovens anvendelsesområde.
Der henvises til afsnit 2.1.1.1 og 2.1.2.1. i de almindelige bemærkninger.
221
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Til §
2.
Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 1, gælder loven ikke i det omfang, lejeforholdet er
omfattet af særlige regler i anden lovgivning.
Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 2, gælder loven ikke i det omfang, lejeforholdet er et led
i et ansættelsesforhold under staten eller under en institution, hvortil staten yder tilskud, når
løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af staten. Loven gælder heller ikke lejeforhold,
der er et led i et ansættelsesforhold under en region, en kommune eller under en selvejende
institution, hvormed en region eller en kommune har indgået overenskomst om institutionens
drift, når løn og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes Lønningsnævn eller er
aftalt med eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn.
Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 3, gælder loven ikke for leje af boliger, der er omfattet af
§ 1 i lov om almene boliger m.v. med undtagelse af § 100, stk. 4.
Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 4, gælder loven ikke for lejeforhold om lokaler, der
udlejes til brug for drift af friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i lov om friplejeboliger.
Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 5, gælder loven ikke for lejeforhold, som er omfattet af
lov om leje af erhvervslokaler mv.
I
§
2,
stk. 1,
foreslås, at loven ikke gælder i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige
regler i anden lovgivning.
Bestemmelsen er udtryk for det almindelige princip, lex specialis, at særlige lovbestemmelser
går forud for generelle og almindelige bestemmelser, såfremt og i det omfang bestemmelserne
regulerer samme forhold.
Loven gælder ikke i det omfang, særlige regler i anden lov finder anvendelse på lejeforholdet.
Bestemmelser i anden lov kan således medføre, at den konkrete lejeaftale ikke er omfattet
eller alene er omfattet af nogle af reglerne i loven.
Det må i hvert tilfælde afgøres ved fortolkning, om den særlige bestemmelse i anden
lovgivning fraviger eller supplerer bestemmelserne i loven.
Det bemærkes, at loven i det hele ikke gælder for lejeforhold, som er omfattet af
erhvervslejeloven, jf. § 2, stk. 5, med undtagelse af § 197, stk. 4, om tilbudspligt, for
lejeforhold, som er omfattet af almenlejeloven, jf. § 2, stk. 3.
I
stk. 2
foreslås, at loven ikke gælder i det omfang, lejeforholdet er et led i et
ansættelsesforhold under staten eller under en institution, hvortil staten yder tilskud, når løn-
og andre ansættelsesvilkår er godkendt af staten. Loven gælder heller ikke lejeforhold, der er
et led i et ansættelsesforhold under en region, en kommune eller under en selvejende
institution, hvormed en region eller en kommune har indgået overenskomst om institutionens
drift, når løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes Lønningsnævn eller er
aftalt med eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn.
Loven omfatter i det hele ikke lejeforhold, der er led i ansættelsesforhold under staten.
Statsligt ansattes lejeforhold vil dermed ikke være omfattet af loven, såfremt lejeboligen er
stillet til rådighed i forbindelse med ansættelsen. Det samme gælder, såfremt
222
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
ansættelsesforholdet er under en institution, som modtager statsligt tilskud, hvis den ansattes
løn- og ansættelsesvilkår er godkendt af staten.
Loven gælder endvidere ikke for lejeforhold, som er et led i et ansættelsesforhold under en
kommune eller region, når løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes
Lønningsnævn eller er aftalt med eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn.
Tilsvarende gælder loven ikke for lejeforhold, som er led i et ansættelsesforhold med en
selvejende institution, hvormed en kommune eller en region har indgået overenskomst om
institutionens drift.
Det er en forudsætning, at lejeforholdet er betinget af ansættelsesforholdet. Lejeren skal
således have opnået lejemålet som følge af sin ansættelse, og lejeforholdet vil skulle opsiges,
såfremt ansættelsesforholdet ophører.
I
stk. 3
foreslås, at med undtagelse af § 197, stk. 4, gælder loven ikke for leje af boliger, der
er omfattet af § 1 i lov om leje af almene boliger.
Bestemmelsen fastslår udtrykkeligt, at loven, bortset fra § 197, stk. 4, i det hele ikke gælder
for leje af boliger, der omfattes af almenlejeloven.
Almenlejelovens § 1, stk. 1, fastslår, at loven gælder for almene boliger, der tilhører en almen
boligorganisation, for almene ældreboliger, der tilhører en kommune, en region eller en
selvejende institution og for ustøttede almene plejeboliger. Loven gælder endvidere for almene
ungdomsboliger tilhørende en selvejende institution og for almene boliger til særligt udsatte
grupper, der er etableret efter almenboliglovens kapitel 10 a.
Bestemmelsen er en følge af, at der for de ovennævnte boliger omfattet af almenlejeloven
gælder særlige regler i almenlejeloven og almenboligloven.
§ 197, stk. 4, fastslår, at reglerne om tilbudspligt anvendes ved overdragelse af ejendomme
omfattet af almenlejeloven, hvis ejendommen efter overdragelsen ikke er omfattet af samme
lov. Det gælder dog ikke for ejendomme, som er beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a,
stk. 1, i almenboligloven. § 197, stk. 4, indebærer, at reglerne om tilbudspligt gælder ved et
påtænkt salg af en ejendom med almene boliger til en ejer, der ikke er omfattet af
almenboligloven.
Såfremt ejendommen afhændes til anden side, skal lejerne tilbydes at overtage ejendommen
på andelsbasis. Der henvises til § 197, stk. 4, for nærmere om tilbudspligten for ejendomme
ejet af almene boligorganisationer.
Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse, når afhændelse af en almen
boligorganisations ejendomme sker til andre almene boligorganisationer.
I
stk. 4
foreslås, at loven ikke gælder for lejeforhold om lokaler, der udlejes til brug for drift af
friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i lov om friplejeboliger.
Bestemmelsen indebærer, at loven ikke gælder for en lejeaftale, der indgås mellem
ejendommens ejer og en friplejeboligleverandør, der skal drive friplejeboliger i lejemålet.
Sådanne lejeaftaler ville ellers være omfattet af loven i medfør af § 1, stk. 1, uanset at
friplejeboligleverandørens virksomhed må anses for erhvervsvirksomhed. Det ville medføre en
række begrænsninger i parternes aftalefrihed, der ikke tilsvarende gælder for lejeforhold
223
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
omfattet af erhvervslejeloven. Disse begrænsninger vurderes ikke hensigtsmæssige eller
nødvendige.
Loven gælder dermed ikke for lejeforhold om lokaler, der udlejes til brug for drift af
friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i friplejeboligloven, der er den bestemmelse, der tillader drift af
friplejeboliger i lejede lokaler. Det medfører, at lejekontrakten mellem ejendommens ejer og
friplejeboligleverandøren i stedet er omfattet af erhvervslejeloven. Den større aftalefrihed, der
følger af erhvervslejelovens regler, vil ikke være til skade for beboernes (fremlejetagernes)
retsstilling, der fuldt ud er omfattet af loven, med de fravigelser der følger af friplejeboligloven.
I
stk. 5
foreslås, at loven ikke gælder for lejeforhold, som er omfattet af lov om leje af
erhvervslokaler m.v.
Bestemmelsen indebærer, at loven i det hele ikke gælder for lejeforhold, der omfattes af
erhvervslejeloven.
Det fremgår af erhvervslejelovens § 1, stk. 1, at loven gælder for leje af lokaler, der
udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Loven finder som følge heraf anvendelse på leje
af lokaler, der helt eller delvist er udlejet til beboelse.
Der henvises i øvrigt til § 3, som fastslår, at lovens regler om beboelseslejligheder også finder
anvendelse, når en lejlighed delvis er udlejet til andet end beboelse. Loven omfatter herefter
blandede lejemål, det vil sige udleje ved samme kontraktforhold dels af beboelseslejlighed,
dels af lokaler til andet end beboelse.
Såfremt lejeaftalen omfatter såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der
udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og lokalerne er beliggende i hver sin fysiske
enhed, gælder dog den modifikation, at lejen for de lokaler, der udelukkende er udlejet til
andet end beboelse, fastsættes efter reglerne herom i erhvervslejeloven, jf. erhvervslejelovens
§ 1, stk. 2, og denne lovs § 3, 2. pkt.
Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 2 om undtagelser til lovens
anvendelsesområde.
Der henvises til afsnit 2.1.1.1 og 2.1.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til §
3.
Efter den gældende lejelovs § 3 finder lovens regler om beboelseslejligheder også anvendelse,
når en lejlighed delvis er udlejet til andet end beboelse. §§ 47-53, 58 og 59 gælder dog ikke
for lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler m.v.
I
§
3,
1. pkt.,
foreslås, at lovens regler om beboelseslejligheder også finder anvendelse, når en
lejlighed er udlejet tillige med lokaliteter til andet end beboelse.
Med den modifikation, der følger af bestemmelsens 2. pkt., gælder lovens regler om
beboelseslejligheder tillige for lejligheder, der delvist er udlejet til andet end beboelse
(blandede lejemål). Lovens regler finder således ikke alene anvendelse for beboelsesdelen i et
blandet lejemål, men tillige for den del af lejemålet, der anvendes til andet end beboelse.
224
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Ved blandede lejemål forstås lejemål, der består af dels en lejlighed, der er udlejet til
beboelse, dels af lokaliteter, der er udlejet til andet end beboelse ved samme kontraktforhold.
Det er i den forbindelse uden betydning, om beboelsesdelen er uvæsentlig i forhold til den
øvrige del af lejemålet eller omvendt.
Det er endvidere uden betydning for karakteriseringen af et blandet lejemål, om lejemålets
beboelsesdel er fysisk adskilt fra de øvrige lokaliteter, eller om de er beliggende i samme
lejlighed. Lejemålets beboelsesdel kan også være beliggende i en anden opgang end
lejemålets øvrige lokaliteter.
Det er i udgangspunktet den indgåede aftale, der er afgørende for, om der er tale om ét
blandet lejemål eller flere selvstændige lejemål. Medmindre andet fremgår af den enkelte
lovbestemmelse, er det ligeledes ikke lejerens faktiske anvendelse af lejemålet, men hvorvidt
den indgåede aftale giver lejeren ret til at anvende lejemålet til såvel beboelse som erhverv,
der er afgørende for, om der er tale om et blandet lejemål eller et rent beboelseslejemål.
En række af lovens bestemmelser forudsætter, at der er tale om en lejlighed, der udelukkende
er udlejet til beboelse. Disse bestemmelser omfatter ikke blandede lejemål.
Bestemmelsen forudsætter, at en del af det blandede lejemål udgør en lejlighed. Ved en
lejlighed i lovens forstand forstås et eller flere lokaler, der, modsat enkeltværelser, har
tilhørende selvstændigt køkken og indlagt vand og afløb. Udlejning af alene en del af en
lejlighed kan anses for udlejning af en lejlighed, såfremt den udlejede del opfylder de
ovennævnte minimumsbetingelser.
At der er knyttet forskellige accessoriske rum, som fx depotrum og garage, til et lejeforhold
om en beboelseslejlighed, indebærer ikke, at der er tale om et blandet lejemål.
I
2. pkt.,
foreslås, at § 9, §§ 19-31, §§ 37-48, §§ 53-54, §§ 106-108, § 110, § 114, §§ 120-
122, § 124, §§ 128-131, bortset fra § 130, stk. 4, og § 136, dog ikke gælder for lokaler
omfattet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler m.v.
Bestemmelsen fastslår, at lovens regler om lejefastsættelse og forbedringsforhøjelse ikke
finder anvendelse for lokaler omfattet af erhvervslejelovens § 1, stk. 2.
Det følger af erhvervslejelovens § 1, stk. 2, at såfremt en lejeaftale omfatter såvel lokaler, der
er udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og
lokalerne er beliggende i hver sin fysiske enhed, finder erhvervslejelovens regler om
lejefastsættelse anvendelse for de lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse.
At lokalerne er beliggende i hver sin fysiske enhed forudsætter, at lokalerne har selvstændige
adgangsveje.
Det er således erhvervslejelovens §§ 9-13 om lejefastsættelse og lejeregulering (markedsleje)
og §§ 31 og 32 om forbedringsforhøjelser, der gælder for erhvervsdelen i et blandet lejemål,
hvor beboelses- og erhvervsdelen er beliggende i hver sin fysiske enhed.
Erhvervsdelen i et blandet lejemål kan herudover opfylde betingelserne for at være
erhvervsbeskyttet, hvilket indebærer, at der gælder en særlig beskyttelse mod opsigelse efter
§ 178 om opsigelse af erhvervsbeskyttede lejemål.
Bestemmelsen fastsætter, at lovens regler om lejefastsættelse- og regulering ikke gælder for
disse lokaler.
225
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 3 om, at
lovens regler også omfatter blandede lejemål, dog således at lejelovens
lejereguleringsbestemmelser ikke gælder for lokaler, som omfattes af erhvervslejeloven.
Der henvises til afsnit 2.1.1.1 og 2.1.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til §
4.
Efter den gældende § 1, stk. 1, i boligreguleringsloven gælder reglerne i lovens kap. II-V om
huslejeregulering mv. i kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering gjaldt ved
udgangen af 1979, og kommunens registerfolketal pr. 1. april 1979 oversteg 20.000
indbyggere. Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at reglerne ikke skal gælde i kommunen.
Efter den gældende § 1, stk. 2, i boligreguleringsloven kan kommunalbestyrelsen i kommuner,
hvor reglerne ikke gælder, under hensyn til boligforholdene bestemme, at reglerne skal gælde.
I
§
4,
stk. 1,
foreslås, at ved regulerede kommuner forstås kommuner, hvor de hidtidige regler
om huslejeregulering i kapitel II-V i lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019 om
midlertidig regulering af boligforholdene fandt anvendelse. Ved regulerede kommuner forstås
endvidere kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at kommunen skal være
reguleret, jf. stk. 2.
De regulerede kommuner er som udgangspunkt de kommuner, hvor de gældende regler om
huslejeregulering i boligreguleringslovens kapitel II-V finder anvendelse på tidspunktet for
lovens ikrafttræden. Det står imidlertid den enkelte kommunalbestyrelse frit at beslutte, om
kommunen skal være reguleret, jf. stk. 2. Som følge heraf er regulerede kommuner tillige
kommuner, hvor kommunalbestyrelsen i henhold til stk. 2 har besluttet, at kommunen skal
være reguleret.
Bestemmelsen er en følge af, at en række af reglerne i loven alene finder anvendelse i
bestemte kommuner (regulerede kommuner). Det gælder først og fremmest reglerne i kapitel
3 om omkostningsbestemt lejefastsættelse. Det fremgår af § 6, hvilke regler der gælder i
regulerede kommuner.
Det følger af § 1 i den gældende boligreguleringslov, at reglerne i lovens kap. II-V om
huslejeregulering mv. gælder i kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering gjaldt
ved udgangen af 1979, og kommunens registerfolketal pr. 1. april 1979 oversteg 20.000
indbyggere. Det indebar, at lovens regler om huslejeregulering fandt anvendelse i kommuner
med et relativt større antal indbyggere. Det var dog muligt for den enkelte
kommunalbestyrelse at beslutte, hvorvidt boligreguleringslovens regler om huslejeregulering
skulle gælde i kommunen.
Lejen i regulerede kommuner skal som hovedregel fastsættes omkostningsbestemt ved, at
lejen beregnes ud fra ejendommens nødvendige driftsudgifter samt afkast af ejendommens
værdi.
I
stk. 2, 1. pkt.,
foreslås, at kommunalbestyrelsen under hensyn til boligforholdene kan
beslutte, at kommunen skal være reguleret.
Det følger af bestemmelsen, at kommunalbestyrelsen kan beslutte, at kommunen skal være
reguleret, såfremt boligforholdene i kommunen tilsiger det.
226
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Beslutter kommunalbestyrelsen i en ureguleret kommune, at kommunen skal være reguleret,
vil udlejere af ejendomme i kommunen fremover skulle iagttage de særlige regler, der gælder
for regulerede kommuner. Skifter kommunen status, skal udlejere iagttage de relevante
lejereguleringsregler ved genudlejning.
Kommunalbestyrelsen kan beslutte at kommunen fremover skal være reguleret, såfremt
boligforholdene i kommunen tilsiger det. Der kan fx lægges vægt på, om efterspørgslen efter
boliger i kommunen lægger et for stort pres på boligmarkedet, således at priserne presses op
og dermed hindrer en blandet beboersammensætning i kommunen.
Om kommunen er reguleret eller ej er bl.a. afgørende for, hvordan lejen skal fastsættes ved
udlejningen. I regulerede kommuner fastsættes og reguleres lejen som udgangspunkt efter
reglerne i kapitel 3 om omkostningsbestemt leje, hvorimod lejen i uregulerede kommuner som
udgangspunkt reguleres efter reglerne i kapitel 4 om det lejedes værdi. En leje fastsat i
henhold til reglerne om omkostningsbestemt leje vil typisk være lavere end den leje, som kan
opnås efter reglerne om det lejedes værdi.
Såfremt kommunalbestyrelsen i en ureguleret kommune træffer beslutning om, at kommunen
fremover skal være reguleret, skal lejen ved genudlejning for fremtiden som udgangspunkt
fastsættes omkostningsbestemt. Der er ikke krav om, at lejen skal sættes ned for eksisterende
lejeforhold i ejendommen, hvor lejen hidtil lovligt er fastsat efter reglerne om det lejedes
værdi, forinden kommunen blev reguleret. Lejen skal dog for fremtiden som udgangspunkt
reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
Herudover er en beslutning om, at kommunen enten skal være reguleret eller ureguleret
afgørende for, hvordan der efterfølgende skal varsles lejestigninger, og om der skal afsættes
beløb til ejendommens udvendige vedligeholdelse.
I regulerede kommuner skal udlejere som udgangspunkt afsætte beløb til ejendommens
udvendige vedligeholdelse efter reglerne herom i kapitel 13. Der er derimod ikke pligt til at
afsætte beløb til den udvendige vedligeholdelse for ejendomme beliggende i uregulerede
kommuner.
I stk. 2,
2. pkt.,
foreslås, at kommunalbestyrelsen i regulerede kommuner kan beslutte, at
kommunen ikke længere skal være reguleret.
Træffer kommunalbestyrelsen beslutning om, kommunen ikke længere skal være reguleret, vil
de særlige regler, der gælder for regulerede kommuner, ikke længere finde anvendelse i den
pågældende kommune.
Det indebærer først og fremmest, at lejen ved genudlejning ikke længere skal fastsættes efter
reglerne om omkostningsbestemt leje i kapitel 3. Lejen reguleres derimod fremover som
udgangspunkt efter reglerne i kapitel 4 om det lejedes værdi. Udlejeren har herefter mulighed
for at varsle lejeforhøjelse, såfremt den gældende leje, der er fastsat omkostningsbestemt, er
væsentligt lavere end det lejedes værdi.
Udlejeren vil herudover ikke have pligt til fremover at afsætte beløb til ejendommens
udvendige vedligeholdelse efter reglerne herom i kapitel 13.
Der henvises til § 6 om reglerne, der alene gælder i regulerede kommuner.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende
boligreguleringslovs § 1 om, i hvilke kommuner lovens kapitel II-V om huslejeregulering er
227
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
gældende. Ændringerne er en følge af sammenskrivningen af lejeloven og
boligreguleringsloven og består i, at begrebet »regulerede kommuner« indføjes i loven. Der er
ikke tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.1.1.2 og 2.1.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 5.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 3 skal de beslutninger, som kommunalbestyrelsen
træffer efter §§ 1 og 2, bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig
i kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med
datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.
Det foreslås i
§ 5, 1. pkt.,
at de beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter § 4, stk.
2, skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen.
Kravet skal sikre, at udlejere og lejere i kommunen bliver bekendt med kommunalbestyrelsens
beslutning om, at kommunen skal henholdsvis være eller ikke være reguleret.
Kommunalbestyrelsens beslutninger efter § 4, stk. 2, har først og fremmest betydning for,
hvilke regler der gælder for lejefastsættelse og -regulering i kommunen. Det er derfor vigtigt,
at kommunalbestyrelsen bekendtgør sin beslutning således, at udlejere og lejere i kommunen
kan vide, hvilke regler der gælder for bl.a. fastsættelse og regulering af lejen i deres ejendom.
Herudover er kommunalbestyrelsens beslutning afgørende for, om udlejere skal afsætte beløb
til ejendommens udvendige vedligeholdelse efter reglerne herom i kapitel 13.
Det påhviler derfor kommunalbestyrelsen at sikre, at beslutningen bliver bekendtgjort i
tilstrækkeligt omfang. Udover at beslutningen skal bekendtgøres i Statstidende, skal den
bekendtgøres på den måde, der i øvrigt er sædvanlig i den pågældende kommune. Det
indebærer, at beslutningen skal offentliggøres på kommunens hjemmeside.
I § 5,
2. pkt.,
foreslås, at er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra
og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.
Kommunalbestyrelsen kan i forbindelse med en beslutning om, at kommunen skal overgå til
enten at være reguleret eller ureguleret samtidig beslutte, at beslutningen først skal få
virkning senere end det tidspunkt, hvor beslutningen bliver kundgjort i Statstidende. Såfremt
andet ikke udtrykkeligt fremgår, får beslutningen virkning fra og med dens kundgørelsesdato i
Statstidende.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende
boligreguleringslovs § 3 om, at kommunalbestyrelsens beslutninger om, hvorvidt kommunen
skal være omfattet af boligreguleringslovens regler om huslejeregulering, skal bekendtgøres.
Af den gældende boligreguleringslovs § 3 følger endvidere, at kommunalbestyrelsen skal
bekendtgøre sine beslutninger i henhold til § 2 om, hvorvidt reglerne om beboermaksimum, jf.
§§ 14-17 i lov om boligforhold, skal gælde i kommunen. Denne del af bestemmelsen flyttes
sammen med reglerne om beboermaksimum i kapitel 2 i lov om boligforhold.
Der henvises til afsnit 2.1.1.3. og 2.1.2.3. i de almindelige bemærkninger.
228
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Til § 6.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 1, gælder reglerne i kapitel II-IV for
lejeforhold, der omfattes af lov om leje, når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse,
jf. dog stk. 2-5.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, nr. 1, gælder reglerne i kapitel II-VI, VIII
og VIII A ikke for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en almen
boligorganisation, jf. § 1 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger mv.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, nr. 2, gælder reglerne i kapitel II-VI, VIII
og VIII A ikke for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende
institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer
med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om
boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om almene boliger samt
støttede private andelsboliger mv.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, nr. 3, gælder reglerne i kapitel II-VI, VIII
og VIII A ikke for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en kommune
eller en region, når boligerne er almene ældreboliger.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 3, gælder reglerne i kapitel II-IV A ikke for
lejeforhold i ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1.
januar 1980 anvendtes til andet end beboelse.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 4, gælder reglerne i kapitel II-IV ikke for
lejeforhold om enkeltværelser til beboelse, når værelserne er en del af udlejers
beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 6, gælder reglerne i kapitel II-VI ikke for
ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, i lov om leje
I
§ 6, stk. 1,
foreslås, at reglerne i § 9, §§ 19-41, § 62, §§ 106-108, § 110, § 114, § 116, stk.
2, §§ 120-124, § 128, stk. 3, og § 136, alene gælder for lejeforhold i ejendomme, der er
beliggende i regulerede kommuner, jf. dog stk. 2-4 og § 7, stk. 3. §§ 42-45, §§ 49-51 og § 53
gælder ikke for lejeforhold i ejendomme omfattet af 1. pkt..
Bestemmelsen fastslår, hvilke regler der alene gælder for lejeforhold i ejendomme beliggende i
regulerede kommuner, jf. § 4, stk. 1. Lovens øvrige regler gælder både i regulerede og
uregulerede kommuner. Nogle af de opremsede regler, som alene gælder i regulerede
kommuner, træder i stedet for lovens øvrige regler. Det gælder bl.a. for reglerne om
omkostningsbestemt leje i lovens kapitel 3, som træder i stedet for reglerne om det lejedes
værdi i lovens kapitel 4.
Bestemmelsen indebærer således, at reglerne om omkostningsbestemt leje i lovens kapitel 3
alene gælder for ejendomme beliggende i regulerede kommuner med de undtagelser, som
følger af bestemmelsens stk. 2-4. Endvidere er ejendomme i regulerede kommuner omfattet af
reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto efter §§ 120-124 og krav om udarbejdelse af
vedligeholdelsesplan, jf. § 114.
Der gælder herudover særlige regler for varsling af iværksættelsen af forbedringsarbejder i
ejendomme beliggende i regulerede kommuner, hvilket fremgår af lovens §§ 106-108.
229
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Ved fastlæggelsen af ejendommen anvendes det særlige ejendomsbegreb, jf. § 9, som træder
i stedet for det almindelige ejendomsbegreb, som følger af § 8.
At lejen i ejendomme beliggende i regulerede kommuner, jf. § 4, stk. 1, som udgangspunkt
skal fastsættes i henhold til reglerne i lovens kapitel 3 om omkostningsbestemt leje, indebærer
overordnet set, at lejen skal fastsættes således, at den ikke overstiger det beløb, der kan
dække ejendommens driftsudgifter samt afkast af ejendommens værdi. For lejemål, hvor der
er udført forbedringer, kan der hertil lægges en forbedringsforhøjelse. Der henvises til reglerne
i kapitel 3 for nærmere om omkostningsbestemt lejefastsættelse og -regulering.
Der gælder imidlertid en række undtagelser til det nævnte udgangspunkt i stk. 2-4, hvorefter
en række lejeforhold ikke omfattes af nærværende bestemmelse.
Der henvises til bemærkningerne til stk. 2-4 for nærmere om de nævnte undtagelser.
Endvidere følger det af § 7, stk. 3, at lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995
omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder (småejendomme), er undtaget fra denne
bestemmelse.
Det indebærer først og fremmest, at småejendomme er undtaget fra reglerne om
omkostningsbestemt leje samt reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto og reglerne om
vedligeholdelsesplan. For disse lejeforhold gælder den særlige regel om lejeregulering for
småejendomme i § 32.
Det bemærkes, at reglerne om fri husleje i lovens kapitel 5 gælder for lejeforhold i såvel
regulerede som uregulerede kommuner.
I
stk. 2
foreslås, at lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, hvor
mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet
end beboelse, ikke er omfattet af stk. 1. For disse lejeforhold gælder dog §§ 33-36.
Bestemmelsen fastslår, at stk. 1 og reglerne opremset heri ikke omfatter lejeforhold i
ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 blev
anvendt til andet end beboelse. Det indebærer først og fremmest, at ejendommene er
undtaget reglerne i kapitel 3 om omkostningsbestemt leje samt reglerne om udvendig
vedligeholdelseskonto i §§ 120-124 og om vedligeholdelsesplan i § 114. Om beregning af
bruttoetagearealet henvises der til § 206, hvorefter boligministeren fastsætter nærmere regler
om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.
Ved opgørelsen af, hvor stor en del af ejendommens bruttoetageareal, som blev anvendt til
beboelse, skal medregnes arealet af lejligheder, som udelukkende blev anvendt til beboelse,
samt enkeltværelser til beboelse. For blandede lejemål, hvor en del af lejemålet blev anvendt
til beboelse, mens den øvrige del blev anvendt til andet end beboelse, skal alene medregnes
den del, som blev anvendt til beboelse. Det er i den forbindelse den faktiske anvendelse pr. 1.
januar 1980, som er afgørende.
Det er som udgangspunkt uden betydning, om anvendelsen var lovlig. En ulovlig anvendelse til
beboelse skal således medregnes ved opgørelsen. Det gælder dog ikke, hvor anvendelse til
andet end beboelse har været i strid med dagældende regler om benyttelse af boliger. Har en
del af en ejendom således den 1. januar 1980 været benyttet til andet end beboelse i strid
med reglerne om benyttelse af boliger, skal den del af ejendommen medregnes som beboelse i
opgørelsen.
230
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det er forholdene pr. 1. januar 1980, som er afgørende for, om ejendommen er omfattet af
undtagelsesbestemmelsen. Efterfølgende ændringer i fordelingen af bruttoetageareal mellem
beboelse og anden anvendelse end beboelse er derfor uden betydning. Det gælder ligeledes,
hvor der efter den 1. januar 1980 er opført nye bygninger på grunden, idet der skal ses bort
fra sådanne bygninger ved opgørelsen.
Ejendomme opført efter d. 1. januar 1980 vil ikke være omfattet af bestemmelsen uanset
ejendommenes fordeling mellem beboelse og anden anvendelse end beboelse. Tilsvarende vil
en ejendom, som efter den 1. januar 1980 er blevet nedrevet fuldstændigt og efterfølgende
genopført, ikke være omfattet af bestemmelsen.
Ejendommens forhold pr. 1. januar 1980 kan bl.a. dokumenteres ved fremlæggelse af BBR-
meddelelse og oplysninger om byggesagen ved den pågældende kommune.
For ejendomme, som omfattes af undtagelsesbestemmelsen, gælder reglerne om det lejedes
værdi. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal der fortrinsvis sammenlignes med
tilsvarende lejemål, som er beliggende i ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens
bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse. Der henvises til lovens
kapitel 4 for nærmere om regulering efter det lejedes værdi.
I
stk. 3
foreslås, at lejeforhold om enkeltværelser til beboelse i ejendomme, der er beliggende
i regulerede kommuner, hvor værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del
af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor, ikke er omfattet af stk. 1. For disse lejeforhold
gælder dog § 9, §§ 33-36 og § 40.
Bestemmelsen fastslår, at stk. 1 og reglerne opremset heri ikke omfatter lejeforhold om
enkeltværelser til beboelse i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, hvor
værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus,
som udlejer bebor (accessoriske enkeltværelser).
Undtagelsen indebærer først og fremmest, at accessoriske enkeltværelser er undtaget reglerne
i kapitel 3 om omkostningsbestemt leje samt reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto i §§
120-124 og om vedligeholdelsesplan i § 114.
Reglerne i lovens kapitel 3 om omkostningsbestemt leje gælder således ikke for lejeforhold om
accessoriske enkeltværelser. Sådanne lejeforhold er i stedet omfattet af reglerne i kapitel 4 om
det lejedes værdi. Bestemmelsen indebærer endvidere, at lejeforhold om accessoriske
enkeltværelser bl.a. er undtaget reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto og om
vedligeholdelsesplan.
§ 40 om lejerens krav på tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, indskud eller
lignende, gælder dog for lejeforhold om accessoriske enkeltværelser.
Lejeforhold om accessoriske enkeltværelser indgås ofte af uprofessionelle udlejere og for et
kortere tidsrum. Derfor skal udlejere i sådanne lejeforhold ikke anvende de mere komplicerede
og administrativt tungere regler om omkostningsbestemt leje i modsætning til udlejere af
separate enkeltværelser, som er omfattet af reglerne omkostningsbestemt husleje.
Accessoriske enkeltværelser er værelser, som er en del af udlejerens egen beboelseslejlighed
eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor. Er det udlejede værelse en del
af en beboelseslejlighed, er det en forudsætning for bestemmelsens anvendelse, at udlejeren
ligeledes bebor lejligheden. Det samme gælder, såfremt værelset er beliggende i et en- eller
tofamilieshus.
231
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det er ikke en forudsætning, at udlejeren ejer den lejlighed eller det hus, som det udlejede
værelse er beliggende i. Bestemmelsen omfatter derfor alle fremlejeforhold, hvor lejeren
fremlejer et værelse i den lejlighed eller det hus, som lejeren bor i.
For lejeforhold om accessoriske enkeltværelser til beboelse i regulerede kommuner, jf. § 6,
stk. 1, gælder i øvrigt reglerne i §§ 33-36, om beskyttelse af lejeren mod urimelige vilkår og
opsigelse fra udlejerens side.
I
stk. 4
foreslås, at lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en
selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og
personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om
boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om almene boliger samt
støttede private andelsboliger mv., ikke er omfattet af stk. 1.
Bestemmelsen fastslår, at stk. 1 og reglerne opremset heri ikke omfatter lejeforhold i
ejendomme, som ejes af selvejende institutioner, såfremt boligerne er opført efter de i
bestemmelsen angivne regler. De pågældende lejeforhold er endvidere undtaget reglerne om
udvendig vedligeholdelseskonto samt reglerne om vedligeholdelsesplan.
Det er forholdene på opførelsestidspunktet, som er afgørende for, om lejeforholdet er undtaget
reglerne om omkostningsbestemt leje efter bestemmelsen. Ejendommen ændrer ikke status,
efter at de lån, som er givet i henhold til den nævnte lovgivning, er indfriet.
Om et lejeforhold er undtaget efter bestemmelsen, afgøres endvidere efter forholdene på
tidspunktet for lejemålets indgåelse. Et senere salg af ejendommen, der medfører, at
ejendommen ikke længere ejes af en selvejende institution, indebærer dermed ikke, at
lejeforholdet fremover vil være omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje.
Bestemmelsen viderefører med sproglige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 4,
stk. 1-5, om anvendelsesområdet for de af den gældende boligreguleringslovs bestemmelser,
som alene finder anvendelse for ejendomme beliggende i regulerede kommuner. Den
gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 6, om, at ustøttede private plejeboliger er undtaget
reglerne, videreføres i § 1, stk. 4.
Som følge af sammenskrivningen af den gældende lejelov og den gældende boligreguleringslov
foreslås begrebet »regulerede kommuner« indført, som udtryk for de kommuner, hvor
boligreguleringslovens regler om huslejeregulering er gældende.
Det præciseres i stk. 3, der viderefører den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 4, at
accessoriske enkeltværelser ikke er omfattet af reglerne i de foreslåede §§ 7 og 32 om
småejendomme.
Der henvises til afsnit 2.1.1.4. og 2.1.2.4. i de almindelige bemærkninger.
Til § 7.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 5, gælder reglerne i lovens kapitel II-IV,
bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar
1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For de i 1. pkt. nævnte ejendomme gælder
§§ 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere
232
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
beboelseslejligheder. 2. pkt. gælder dog ikke, hvis ejendommen er beliggende i landzone, og
ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 29 b, at reglerne i lovens kapitel 4 A gælder
for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre
beboelseslejligheder. I ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne,
såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af
andelsboligforeningen
I
§ 7, stk. 1, 1. pkt.,
foreslås, at § 32 alene gælder for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende
i regulerede kommuner, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.
Bestemmelsen har sammen med § 32 til formål at lempe den administrative byrde for beregning
og varsling af den omkostningsbestemte leje i små ejendomme.
Reglerne i § 32 om småejendomme gælder for ejendomme, som pr. 1. januar 1995 omfattede
6 eller færre beboelseslejligheder. Reglerne gælder alene i regulerede kommuner.
Bestemmelsen indebærer, at § 6, stk. 1, ikke omfatter de ejendomme, som havde 6 eller færre
beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995, jf. stk. 3. Der er dog en række af bestemmelserne
opremset i § 6, stk. 1, som alligevel finder anvendelse.
Det afgørende er antallet af beboelseslejligheder den 1. januar 1995. Det er således uden
betydning, hvor mange beboelseslejligheder ejendommen indeholdte før eller efter den 1. januar
1995.
Ved opgørelsen af antallet af beboelseslejligheder anvendes det udvidede ejendomsbegreb, jf.
§ 9. Det ville altså fx være en storejendom, hvis 7 ejerlejligheder, der pr. 1. januar 1995
henhørte under samme ejerforening, ejedes af samme ejer.
Det er antallet af beboelseslejligheder, som er afgørende for, om ejendommen er omfattet af §
32. Antallet af separate værelser (klubværelser) eller erhvervslejligheder har som udgangspunkt
ikke betydning for ejendommens status. Er ejendommen omfattet af reglerne om 80 pct.
ejendomme, jf.§ 6, stk. 2, vil reglerne om småejendomme dog ikke finde anvendelse. Det er
ligeledes uden betydning, om beboelseslejlighederne er udlejet eller ej.
Ved en beboelseslejlighed forstås et eller flere lokaler til beboelse, som indeholder selvstændigt
køkken, og som har indlagt vand og afløb. Begrebet beboelseslejlighed omfatter således bl.a.
villaer, lejligheder og rækkehuse, som opfylder de nævnte betingelser. Blandede lejemål indgår
tillige, når de opfylder betingelserne.
Eventuelle enkeltværelser udlejet til beboelse har således ingen indflydelse på, om ejendommen
kan klassificeres som en småejendom.
Er en ejendom omfattet af § 32, gælder de for al udlejning til beboelse i ejendommen, også
eventuelle enkeltværelser.
Det er som udgangspunkt uden betydning, om anvendelsen var lovlig. En ulovlig anvendelse til
beboelse skal således medregnes ved opgørelsen. Det gælder dog ikke, hvor anvendelse til andet
end beboelse har været i strid med dagældende regler om benyttelse af boliger. Har en del af
en ejendom således den 1. januar 1995 været benyttet til andet end beboelse i strid med
reglerne om benyttelse af boliger, skal den del af ejendommen medregnes som beboelse i
opgørelsen. I sidste ende beror det dog på en konkret vurdering, hvori bl.a. kan indgå, hvem
der har etableret det ulovlige forhold.
233
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 1, 2. pkt.,
foreslås, at i ejendomme beliggende i regulerede kommuner, som ejes af
andelsboligforeninger, gælder § 32, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre
beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.
Bestemmelsen fastslår særlige regler for kvalificeringen af småejendomme, når ejendommene
ejes af andelsboligforeninger. Her gælder, at udlejes der pr. 1. januar 1995 af
andelsboligforeningen 6 eller færre beboelseslejligheder, gælder reglerne om småejendomme i
ejendommen.
Bestemmelsen skal læses i forbindelse med 1. pkt., og det er derfor stadig forholdene pr. 1.
januar 1995, som er afgørende for ejendommens status. Reglen fastsætter således alene, hvilke
lejligheder der skal medregnes, når det skal opgøres, hvor mange lejligheder der var udlejet pr.
1. januar 1995, idet det alene er beboelseslejligheder, der er udlejet af foreningen og således
ikke af den enkelte andelshaver.
Det er en forudsætning for at falde ind under bestemmelsen, at ejendommen til stadighed ejes
af en andelsboligforening. En ejendom med fx 10 beboelseslejligheder, som pr. 1. januar 1995
var ejet af en andelsboligforening, hvor 6 eller færre beboelseslejligheder var udlejet af
andelsboligforeningen, vil således overgå til at være en storejendom, såfremt den sælges til
privat udlejning, jf. stk. 1, 1. pkt.
Overtager en andelsboligforening omvendt en privat udlejningsejendom efter d. 1. januar 1995,
vil nærværende bestemmelse ikke finde anvendelse, men ejendommens status vil være
afhængig af antallet af beboelseslejligheder i ejendommen pr. 1. januar 1995, jf. stk. 1, 1. pkt.
I
stk. 2
foreslås, at i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner og opført efter den
1. januar 1995, gælder § 32, hvis ejendommen omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder,
da den blev taget i brug.
Bestemmelsen indebærer, at det er antallet af beboelseslejligheder i ejendommen på tidspunktet
på ejendommens ibrugtagning, som er afgørende for ejendommens status, når ejendommen er
opført efter d. 1. januar 1995.
En ejendom anses for taget i brug, når der er givet ibrugtagningstilladelse, eller ejendommen
faktisk er taget i brug.
I
stk. 3, 1. og 2. pkt.,
foreslås, at lejeforhold i ejendomme omfattet af stk. 1 og 2 ikke er
omfattet af i § 6, stk. 1. Dog gælder for lejemål i disse ejendomme § 9, §§ 33-36, § 38, stk. 3,
og § 40.
Bestemmelsen fastslår, at § 6, stk. 1, ikke omfatter lejeforhold i ejendomme beliggende i
regulerede kommuner, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder
(småejendomme).
Bestemmelsen indebærer først og fremmest, at småejendomme er undtaget reglerne i kapitel
3 om omkostningsbestemt leje samt reglerne om udvendige vedligeholdelseskonti i §§ 120-
124 og om vedligeholdelsesplan i § 114.
Reglerne gælder endvidere ikke for ejendomme opført efter den 1. januar 1995, hvis
ejendommen omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, da den blev taget i brug.
Småejendomme er derimod omfattet af lovens § 32 om huslejeregulering for mindre
ejendomme.
234
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det bemærkes, at reglerne om fri husleje i lovens kapitel 5 tillige gælder for ejendomme
omfattet af stk. 1 og 2.
Ved opgørelsen af, hvor mange beboelseslejligheder ejendommen omfattede pr. 1. januar
1995, benyttes det udvidede ejendomsbegreb, jf. § 9. Der henvises til § 9 for nærmere om det
udvidede ejendomsbegreb.
I henhold til § 9, 3. pkt., hvorefter flere ejerlejligheder, der henhører under samme
ejerforening og ejes af samme udlejer, anses som én ejendom, er det ejerforholdene pr. 1.
januar 1995, som er afgørende. Ejendommens status kan ikke efterfølgende ændres.
Tilsvarende vil et frasalg af en blandt flere ejendomme, som tilsammen pr. 1. januar 1995
indeholdt flere end 6 beboelseslejligheder, og som sammen skulle anses for én ejendom, jf. §
9, ikke ændre ved, at ejendommene hver især ikke vil være omfattet af bestemmelsen.
Ved en beboelseslejlighed forstås et lejemål, som indeholder selvstændigt køkken, og som har
indlagt vand og afløb. Ved opgørelsen medregnes såvel lejligheder, der udelukkende er udlejet
til beboelse, som blandede lejemål. Værelseslejemål og erhvervslejemål medregnes ikke.
Ændringer i antallet af beboelseslejligheder efter den 1. januar 1995 er uden betydning for, om
ejendommen omfattes af bestemmelsen. En ejendom, som pr. 1. januar 1995 omfattede 6
beboelseslejligheder, og hvorpå der sidenhen er opført yderligere lejligheder, vil således være
omfattet af bestemmelsen. Tilsvarende vil en ejendom, som fx indeholdt 8
beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995, og hvori der efterfølgende er sket sammenlægning af
flere lejligheder, således at ejendommen indeholder 6 beboelseslejligheder, ikke være omfattet
af bestemmelsen.
Det er som udgangspunkt ejendommens faktiske forhold, som skal lægges til grund. At en
indretning er ulovlig, fx en ulovlig anvendelse af et kælderlejemål til beboelse, er derfor uden
betydning ved vurderingen af, om ejendommen er omfattet af bestemmelsen.
I stk. 3,
3. pkt.,
foreslås, at for lejemål i disse ejendomme gælder dog endvidere §§ 106-107
og § 110, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere
beboelseslejligheder, medmindre ejendommen er beliggende i landzone og ejendommen
samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.
De i bestemmelsen angivne regler handler om udlejerens varsling af iværksættelse af
forbedringsarbejder i ejendommen.
Bestemmelsen indebærer, at reglerne i
§ 106
om udlejerens pligt til at varsle iværksættelse af
forbedringer, og §§ 107 og 110 om huslejenævnets kompetence til at modsætte sig
iværksættelsen af en forbedring og om lejerens ret til at kræve at få tilbudt en
erstatningsbolig, gælder for småejendomme, såfremt ejendommen på varslingstidspunktet
omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder.
Udlejere af småejendomme, som indeholder 4 eller flere beboelseslejligheder, skal efter
bestemmelsen iagttage de samme regler om varsling af forbedringsarbejders iværksættelse,
som udlejere af store ejendomme, der ikke omfattes af bestemmelsens 1. pkt.
De mindre småejendomme er ikke omfattet, da disse ejendomme ikke i samme grad har
karakter af at være egentlige udlejningsejendomme. På den baggrund fastsættes det, at
235
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
udlejere af småejendomme med 1-3 beboelseslejligheder ikke skal være omfattet af de regler
om forbedringsarbejders iværksættelse, som gælder for øvrige ejendomme.
Bestemmelserne indebærer, at udlejeren forud for forbedringsarbejdernes påbegyndelse skal
overholde de formelle betingelser i
§ 106,
hvis forbedringsforhøjelsen forventes at overstige
den i bestemmelserne nærmere angivne beløbsgrænse. Udlejeren skal skriftligt oplyse om
forbedringsarbejdernes art, om størrelsen af den forventede lejeforhøjelse og om lejernes ret
til at gøre indsigelse.
Betydningen af, at småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder omfattes af § 110,
er, at lejerne får mulighed for at lade huslejenævnet tage stilling til og eventuelt modsætte sig
forbedringsarbejdernes iværksættelse, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig.
Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder er omfattet af § 107, har
de ret til en passende erstatningsbolig, hvis udlejer ønsker at gennemføre forbedringsarbejder,
der vil medføre forbedringsforhøjelser på mere end 199 kr. pr. m² (2021 -niveau) sammen
med øvrige forbedringsforhøjelser varslet i løbet af de seneste 3 år.
Det følger af
§ 106,
at hvis udlejeren ikke overholder formkravene i disse
varslingsbestemmelser, kan forbedringsforhøjelsen ikke overstige den nærmere fastsatte
beløbsgrænse. Det følger ligeledes af § 107, at hvis lejerne ikke tilbydes erstatningsbolig, kan
der ikke opkræves en huslejestigning, der overstiger beløbsgrænsen.
Det er antallet af beboelseslejligheder i ejendommen på varslingstidspunktet, der er afgørende
for, om reglerne gælder. Dette indebærer, at udlejeren må tage udgangspunkt i det aktuelle
antal beboelseslejligheder på det tidspunkt, hvor der efter reglerne vil skulle ske
varsling af arbejdernes iværksættelse. Det bemærkes, at en beboelseslejlighed, der bebos af
udlejeren, medregnes i opgørelsen af antal beboelseslejligheder i ejendommen.
Bestemmelsen fastslår endvidere, at reglerne i §§
106,
107 og 110 ikke gælder for lejeforhold
i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, såfremt
ejendommen er beliggende i landzone og samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.
Landzone er de områder, der ikke er byzone eller sommerhusområde. Landzone omfatter
åbent land samt en stor del af de mindste landsbyer.
Forslaget indebærer, at den gældende boligreguleringslovs §§ 4, stk. 5, og 29 b om, hvornår de
særlige regler om huslejeregulering for mindre ejendomme finder anvendelse, videreføres, dog
med den potentielle materielle ændring, at der i stk. 2 foreslås, at opgørelsen for ejendomme
foretages på tidspunktet, hvor ejendommen tages i brug.
Der henvises til afsnit 2.1.1.5. og 2.1.2.5. i de almindelige bemærkninger.
Til § 8
I
§ 8, nr. 1-4,
foreslås, at ved en ejendom forstås i denne lov, jf. dog § 9, et matrikelnummer,
flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet, en ejerlejlighed eller
en bygning på lejet grund, som har eget ejendomsblad i tingbogen.
236
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen fastslår, at fast ejendom i henhold til loven er i overensstemmelse med det
almindelige ejendomsbegreb. Det almindelige fast ejendoms-begreb er fastlagt i
udstykningsloven, tinglysningsloven og ejerlejlighedsloven.
Det følger af udstykningsloven, at ét matrikelnummer udgør en samlet fast ejendom. Det
følger endvidere af udstykningsloven, at flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen
skal holdes forenet, udgør en samlet fast ejendom.
Ejerlejlighedsloven fastslår, at hver ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom og er
identificeret ved eget identifikationsnummer.
Endelig følger det af tinglysningsloven, at en bygning, der tilhører en anden end grundens ejer,
herunder en bygning på lejet grund, får sit eget bygningsblad i tingbogen med fornøden
henvisning til og fra grundens ejendomsblad. Bygningen behandles i det hele som en
selvstændig fast ejendom.
Bestemmelsen kodificerer gældende ret om det almindelige ejendomsbegreb, som anvendes i
den gældende lejelov.
Det bemærkes, at der i forhold til reglerne om beboerrepræsentation, jf. kapitel 23, gælder et
særligt udvidet ejendomsbegreb.
Der henvises til afsnit 2.1.1.6. og 2.1.2.6. i de almindelige bemærkninger.
Til § 9.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 4 a, stk. 1, skal flere ejerlejligheder, der henhører
under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, i denne lov anses som én ejendom.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 4 a, stk. 2, skal flere ejendomme, der ejes af
samme ejer, som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har fælles
friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, ligeledes anses som én ejendom i denne lov.
Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.
I
§ 9, 1-2 pkt,.
foreslås, at flere ejendomme, der ejes af samme ejer, som er opført
kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har fælles friarealer eller nogen form for
driftsfællesskab, anses som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er
samvurderet eller samnoteret i tingbogen.
Det følger af bestemmelsen, at flere ejendomme, der opfylder de i bestemmelsen angivne
betingelser, skal anses som og behandles som én ejendom. Sådanne ejendomme vil ofte
opfylde betingelserne for at skulle samvurderes i henhold til ejendomsvurderingslovens § 8,
stk. 1.
Bestemmelsen skal sikre, at der i højere grad gælder samme vilkår for ensartede lejemål.
Opfylder flere ejendomme betingelserne for at blive anset som én ejendom, skal der fx
udarbejdes ét samlet driftsbudget for ejendommene med henblik på fastsættelse af den
omkostningsbestemte leje. Det sikrer, at der fastsættes en ensartet leje i ejendommene.
Herudover findes det hensigtsmæssigt, at opgørelsen af indtægter og udgifter sker samlet for
flere ejendomme, når ejendommene indgår i et driftsfællesskab.
Det er en forudsætning for bestemmelsens anvendelse, at ejendommene ejes af samme ejer.
237
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Kravet om at ejendommene skal være opført kontinuerligt indebærer, at der skal være en
tidsmæssig sammenhæng mellem ejendommenes opførelse.
Ejendommene skal være opført som en samlet bebyggelse. Det indebærer, at der lægges vægt
på, om ejendommene udadtil fremstår ensartede og som en naturlig enhed. Der lægges
endvidere vægt på, om de er ensartet indrettet. Det er ikke i sig selv afgørende, at
ejendommene indgår i ét samlet større byggeri, eller at de indgår i en karré. Det er ikke en
betingelse, at ejendommene er tegnet af samme arkitekt eller opført af samme bygherre, men
forholdet kan indgå i vurderingen af, om der er tale om en samlet bebyggelse.
Ejendommene skal enten have fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab.
Driftsfællesskab kan bl.a. opfyldes ved fælles administration, varmeforsyning og vicevært.
Endvidere kan der lægges vægt på, om ejendommene har fælles forsikringspolice eller fælles
vaskekælder.
I regulerede kommuner anses flere ejerlejligheder, der henhører under samme udlejer, og som
henhører under samme ejerforening, tillige som én ejendom (restejendom), jf. stk. 2. Flere
restejendomme af ejerlejligheder, der hver for sig opfylder betingelserne i stk. 2, kan
tilsammen skulle anses for én ejendom, såfremt ejendommene opfylder betingelserne i
bestemmelsen.
Endelig skal flere ejendomme, som er samvurderet eller samnoteret i tingbogen, anses som én
ejendom i regulerede kommuner.
De øvrige kriterier, som fremgår af bestemmelsens 1. pkt., skal ikke tillige være opfyldt, hvis
ejendommene enten er samvurderet eller samnoteret. Det er således ikke en betingelse, at
ejendommene er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, eller at de har fælles
friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, for at de skal anses som én ejendom.
Samvurdering af ejendomme vil fremgå af ejendomsskatteopgørelsen. Ejendomme
samvurderes, såfremt vilkårene efter ejendomsvurderingslovens § 8 er opfyldt. Det følger
heraf, at to ejendomme skal samvurderes, hvis de har samme ejer og udgør en driftsenhed.
Ved vurderingen af om ejendommene udgør en driftsenhed, kan der lægges vægt på
ejendommenes beliggenhed, om de har fælles administration, prioritering og varmeanlæg.
Samnotering af ejendomme fremgår af tingbogen.
I § 9,
3. pkt.
foreslås, at flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som
ejes af samme udlejer, ligeledes skal anses som én ejendom.
Efter ejerlejlighedsloven er hver ejerlejlighed en selvstændig ejendom. Efter bestemmelsen
skal flere ejerlejligheder dog anses som én ejendom, hvis de ejes af samme udlejer og
henhører under samme ejerforening (restejendom).
Om flere ejerlejligheder ejes af én eller flere udlejere, afgøres som altovervejende hovedregel
på baggrund af det formelle ejerforhold. Flere ejerlejligheder, der ejes af forskellige
koncernforbundne selskaber, betragtes således som flere ejendomme. Det samme gælder med
hensyn til flere ejerlejligheder, der ejes af nært beslægtede.
Ved opdeling af en ejendom i ejerlejligheder henhører den opdelte ejendom under én
ejerforening.
238
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen indebærer bl.a., at udlejeren skal udarbejde et driftsbudget, der omfatter alle
udlejerens ejerlejligheder under ejerforeningen, i forbindelse med beregning af den
omkostningsbestemte leje i henhold til reglerne i kapitel 3.
Overdrager en udlejer, der ejer flere ejerlejligheder under samme ejerforening, en af
ejerlejlighederne, udgår den pågældende ejerlejlighed af ejendomsbegrebet på tidspunktet for
den retlige overdragelse, men ikke med virkning for status i relation til reglerne om småhuse.
En ejerlejlighed, der er blevet ledig, og som udlejeren påtænker at sælge, udgår ikke af
ejendomsbegrebet, før ejerlejligheden er solgt.
I
4 pkt. nr. 1-3,
foreslås, at 1-3. pkt. gælder ved anvendelse af reglerne i lovens kapitel 3 om
omkostningsbestemt leje samt § 7 om huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede
kommuner, §§ 106-108 om iværksættelse af arbejder og § 162 om lejerens bytteret, i § 114,
§§ 120-122 og § 61 i lov om boligforhold om ejendommens udvendige vedligeholdelseskonto
samt vedligeholdelsesplan og i kapitel 5 om fri husleje og kapitel 14 om forbedringsarbejder,
når ejendommen er omfattet af § 6, stk. 1, 1. pkt..
Bestemmelsen fastslår, at ved anvendelse af lovens regler om omkostningsbestemt leje
fastlægges ejendommen ved anvendelse af det særlige ejendomsbegreb, som følger af
bestemmelsens 1-3 pkt. Det særlige ejendomsbegreb gælder endvidere ved anvendelse af
reglerne om ejendommens udvendige vedligeholdelseskonto samt vedligeholdelsesplan.
Endvidere skal det særlige ejendomsbegreb anvendes til at fastslå ejendommen ved
anvendelse af reglerne i lovens § 106-108 om iværksættelse af arbejder samt ved reglerne om
forbedringsarbejder i kapitel 14, når ejendondommen er beliggende i en reguleret kommune,
jf. § 4. Herudover skal det særlige ejendomsbegreb anvendes ved brug af reglerne om fri
husleje i lovens kapitel 5, såfremt ejendommen er beliggende i en reguleret kommune. Det
særlige ejendomsbegreb finder anvendelse, når det skal afgøres, om en bestemt ejendom er
omfattet af reglerne om småejendomme efter § 7. Ejendomsbegrebet skal ligeledes anvendes
ved afgørelsen af, om en ejendom er omfattet af § 6, stk. 2, hvorefter ejendomme, hvor mere
end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end
beboelse, er undtaget reglerne i kapitel 3 om omkostningsbestemt leje. Endelig skal det
særlige ejendomsbegreb anvendes i forhold til reglerne om bytte i § 162.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer gældende boligreguleringslovs §
4 a om det særlige udvidede ejendomsbegreb, som finder anvendelse i regulerede kommuner.
Der henvises til afsnit 2.1.1.6. og 2.1.2.6. i de almindelige bemærkninger.
Til § 10.
I
§ 10
foreslås, at reglerne i kapitlet ikke kan fraviges ved aftale.
Bestemmelsen indebærer, at reglerne i kapitlet ikke ved aftale kan fraviges af parterne.
Udlejeren og lejeren kan derfor ikke aftale, at bestemmelserne i kapitlet ikke skal gælde for
lejeforholdet, såfremt lejeforholdet i øvrigt er omfattet af loven.
Bestemmelsen er ny og kodificerer gældende ret om reglernes ufravigelighed.
Der henvises til afsnit 2.1.1.6. og 2.1.2.6. i de almindelige bemærkninger.
239
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Til § 11.
Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 1, skal en lejeaftale og andre aftaler om det lejede
udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det.
Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 4, anses en lejeaftale for indgået på lovens vilkår i det
omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.
Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 5, anses lejens størrelse for at udgøre det beløb, der er
rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. § 47, stk. 2 og 3, eller § 47 a, hvis lejens
størrelse ikke er aftalt.
Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 6, skal det, hvis udlejeren ønsker at opkræve en leje,
hvor afkastet beregnes efter § 9, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene,
fremgå af lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter § 7 i lov om midlertidig
regulering af boligforholdene, og i aftalen skal skønsmæssigt angives størrelsen af den leje,
der maksimalt kan beregnes for lejemålet på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Det skal
tillige fremgå, om den aftalte leje er nedsat i henhold til § 7, stk. 2, i lov om midlertidig
regulering af boligforholdene.
Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 9, skal det, for lejeaftaler, som er omfattet af udlejerens
beslutning om regulering efter nettoprisindeks, jf. § 9 a i lov om midlertidig regulering af
boligforholdene, og som indgås, efter at udlejeren har truffet beslutning om en sådan
regulering, fremgå af lejeaftalen, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, og det skal endvidere
fremgå af lejeaftalen, hvornår den i § 9 a, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af
boligforholdene nævnte 2 årsperiode udløber.
I
§ 11, stk. 1,
foreslås, at en lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges
skriftligt, når en af parterne kræver det.
Det er som udgangspunkt ikke et krav, at aftalen skal udfærdiges skriftligt. En lejeaftale kan
også indgås mundtligt eller stiltiende. En stiltiende lejeaftale kan for eksempel være indgået
ved, at udlejeren overdrager nøglerne til en lejlighed til lejeren og efterfølgende opkræver
husleje fra denne.
Bestemmelsen giver parterne mulighed for at kræve, at lejeaftalen eller andre aftaler om det
lejede udfærdiges skriftligt for derved at sikre bevis for aftalens indhold.
Fremsætter en part krav om skriftlig udfærdigelse af lejeaftalen, er begge parter pligtige til at
medvirke til udfærdigelse af en skriftlig lejeaftale inden for rimelig tid. Denne pligt forudsætter,
at der er indgået eller samtidig indgås en lejeaftale. Der er ingen frist for, hvornår kravet om
skriftlig udfærdigelse kan fremsættes.
Det bemærkes, at anvendelse af typeformularen kan medføre ændringer i forhold til en
lejeaftale indgået efter lejelovens deklaratoriske regler. En part har ikke, trods anvendelse af
typeformularen, krav på at fravige de vilkår, som lejeaftalen er indgået på, alene fordi
typeformularen giver mulighed for det.
Bestemmelsen omfatter lejeaftalen samt andre aftaler om det lejede. Med andre aftaler menes
aftaler mellem parterne, der ændrer eller supplerer den oprindelige lejeaftale. Dette omfatter
ikke vilkår eller regler, som udlejeren ensidigt kan fastsætte og ændre som fx husorden.
240
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Der er ingen sanktioner for misligholdelse af nærværende bestemmelse, men der kan være
afledte konsekvenser, såsom erstatning for tab som følge af den manglende skriftlighed. Dette
kunne for eksempel være offentlig støtte som boligstøtte, som lejeren ikke har fået i en
periode som følge af den manglende skriftlige lejeaftale.
Den part, der ønsker en skriftlig aftale, må anlægge sag for derved at få fastlagt sin ret for, at
der er indgået aftale på de påståede vilkår.
Når en part ikke vil medvirke til skriftlig udfærdigelse af en lejeaftale, skyldes det oftest
uenighed om aftalens indhold. Den part, der hævder at have rettigheder, som afviger fra
lovens deklaratoriske udgangspunkt, må om nødvendigt under en retssag løfte bevisbyrden
herfor. Kan parten ikke dette, falder man tilbage på lovens deklaratoriske udgangspunkt, jf.
stk. 3.
Det er særligt i forhold til de rettigheder, der går videre end lovens deklaratoriske
udgangspunkt, at lejeren har interesse i at få en skriftlig aftale. Denne skriftlige lejeaftale kan
tinglyses for at opnå beskyttelse mod udlejerens kreditorer, jf. § 17. Tinglyses disse
rettigheder ikke, kan de ekstingveres ved ejerskifte eller kreditorforfølgning af ejendommen.
Fremlejeaftaler skal altid være skriftlige, ligesom udlejeren skal have en kopi af lejeaftalen, jf.
§ 158, stk. 3 og § 159, stk. 4.
Et krav om skriftlighed kan opfyldes både i fysisk og digital form. Ved digital skriftlighed
forstås et digitalt dokument, som kan gøres læseligt ved frembringelse af skrifttegn og lagres
på et varigt medie.
I
stk. 2
foreslås, at en lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke
udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.
Bestemmelsen fastslår, at hvis der er tvivl om, hvorvidt parterne har aftalt fravigelser fra de
deklaratoriske regler i lejelovgivningen, finder de deklaratoriske regler anvendelse. Dette
gælder, uanset om fravigelsen er til gavn for udlejeren eller lejeren.
Udtrykkelighed skal i bestemmelsen forstås som et specifikationskrav. Dette medfører, at hvis
der ikke er den fornødne klarhed om fravigelser fra lovens udgangspunkt, anses lejeaftalen for
indgået på lovens vilkår.
Bestemmelsen giver ikke mulighed for at fravige lovens bestemmelser i det omfang, disse er
ufravigelige.
I
stk. 3
foreslås, at er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er
rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. § 42, stk. 2 og 3, eller § 43, eller under hensyn
til reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. kapitel 3.
Bestemmelsen indebærer, at lovens almindelige regler om lejefastsættelse finder anvendelse,
hvis ikke andet er aftalt. Er lejens størrelse ikke aftalt, angiver denne bestemmelse det
deklaratoriske udgangspunkt, at lejens størrelse udgør det beløb, der er rimeligt under hensyn
til det lejedes værdi, jf. § 42, stk. 2 og 3, eller § 43.
Er det lejede omfattet af reglerne om boligregulering, jf.§ § 6, stk. 1, medfører bestemmelsen,
at lejens størrelse anses for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til reglerne
herom.
241
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 4
foreslås, at ønsker udlejeren at opkræve en leje, hvor afkastet beregnes efter § 25,
stk. 2, skal det fremgå af lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter § 23, og i
aftalen skal skønsmæssigt angives størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes for
lejemålet på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Det skal tillige fremgå, om den aftalte leje
er nedsat i henhold til § 23.
Udlejeren skal
–
i tilfælde hvor afkastet af ejendommens værdi beregnes efter § 25, stk. 2
–
i
lejeaftalen for det første give lejeren oplysning om, hvornår den aktuelle leje for lejemålet
senest er fastsat med udgangspunkt i § 23. Udlejerens oplysningspligt gælder således uanset,
om den aktuelle leje er fastsat med udgangspunkt i den omkostningsbestemte leje, jf. § 23,
stk. 1, eller er nedsat til det lejedes værdi, jf. § 23, stk. 2.
Desuden skal udlejeren skønsmæssigt oplyse lejeren om, hvor høj en leje der maksimalt ville
kunne beregnes på tidspunktet for aftalens indgåelse i henhold til budgetlejeprincippet, jf. §
23, stk. 1, og § 25, stk. 2.
Slutteligt skal udlejeren oplyse, om den aktuelle leje er nedsat i henhold til det lejedes værdi,
jf. § 23, stk. 2. Oplysningen har relevans for lejeren, idet lejeren så ved, om lejen kunne være
højere efter beregningen i § 25, stk. 2.
Det følger af stk. 1, at udlejeren kun skal give disse oplysninger skriftligt, hvis lejeren kræver
det, men det kan give anledning til bevismæssige problemer for udlejeren, såfremt oplysninger
alene er givet mundtligt.
Undlader udlejeren at overholde sin oplysningspligt efter denne bestemmelse, kan der ikke
varsles huslejestigning efter § 25, stk. 2, men udlejeren må i stedet nøjes med huslejestigning
efter de almindelige regler om stigninger i omkostningerne, jf.§ 23, stk. 5.
For at et lejemåls leje kan fastsættes efter § 25, stk. 2, skal ejendommen, hvori lejemålet er
beliggende, være taget i brug efter 1963, jf. § 25, stk. 2.
I
stk. 5
foreslås, at for lejeaftaler, som er omfattet af udlejerens beslutning om regulering efter
nettoprisindeks, jf. § 26, og som indgås, efter at udlejeren har truffet beslutning om en sådan
regulering, skal det fremgå af lejeaftalen, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, og det skal
endvidere fremgå af lejeaftalen, hvornår den i § 26, stk. 1, nævnte 2 årsperiode udløber.
§ 26 giver udlejeren mulighed for i en periode på 2 år ikke at varsle omkostningsbestemt leje,
men i stedet lade lejen regulere efter nettoprisindeks. Bestemmelsen angiver, at udlejeren for
at kunne regulere lejen efter nettoprisindeks i lejeaftalen må oplyse lejeren om, at udlejeren
anvender en sådan regulering samt tidspunktet for den 2-årige periodes udløb.
Udgangspunktet vil, såfremt nærværende bestemmelse ikke iagttages, være den almindelige
omkostningsbestemte lejeregulering.
Indeksreguleringen vedrører ikke opkrævninger i henhold til § 118, § 120 og § 121, ligesom
den heller ikke vedrører afkastberegningen efter § 25 eller forbedringstillæg.
Forslaget indebærer, at den gældende lejelovs § 4, stk. 1, 4-6 og 9 om lejeaftalens
udformning, indhold og deklaratoriske udgangspunkt videreføres med redaktionelle ændringer.
Der er ikke dermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.1. og 2.2.2.1. i de
almindelige bemærkninger til lovforslaget.
242
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Til § 12.
Efter den gældende lejelovs § 4 a, stk. 1, skal det, for lejemål, som er ombygget efter den
tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996
med senere ændring, eller efter kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf.
lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter samme
love, udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget i henhold til lov om privat
byfornyelse eller efter kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf.
lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003. Såfremt der efter samme love ydes tilskud til
nedsættelse af lejeforhøjelsen for lejemålet, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, med
hvilket beløb tilskud ydes for de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden.
Efter den gældende lejelovs § 4 a, stk. 2, kan der, hvis udlejeren helt eller delvis har undladt
at give de i stk. 1 omtalte oplysninger, ikke opkræves lejeforhøjelse efter de særlige regler i
lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i lov om byfornyelse. Er lejeforhøjelse opkrævet,
uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 6, stk.
3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
Efter den gældende lejelovs § 4 b, stk. 1, skal det, for lejemål, som er ombygget efter
bestemmelserne om aftalt grøn byfornyelse i tidligere gældende kapitel 6 a i lov om
byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020 er
beregnet efter tidligere gældende § 58 a i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4.
september 2019, udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter tidligere
gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144
af 21. februar 2020.
Efter den gældende lejelovs § 4 b, stk. 2, kan der, hvis udlejeren helt eller delvis har undladt
at give de i stk. 1 omtalte oplysninger, ikke opkræves lejeforhøjelse efter tidligere gældende §
58 a i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019. Er lejeforhøjelse
opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen
tilbagebetalt. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
I
§ 12, stk. 1, nr. 1,
foreslås, at for lejemål, som er ombygget efter den tidligere gældende lov
om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændring, og
hvor lejeforhøjelse er beregnet efter lov om privat byfornyelse, skal det udtrykkeligt oplyses i
lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter disse regler.
Det fremgår af bestemmelsen, at en ny lejer i lejeaftalen udtrykkeligt skal oplyses om, at der i
ejendommen er gennemført forbedringer efter reglerne om privat byfornyelse.
Efter § 42, stk. 1, nr. 3, indgår forbedringen og lejeforhøjelsen i henhold til den private
byfornyelse ikke ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi.
Det kan derfor være vigtigt for en ny lejer at få oplyst, at der er sket ombygning i lejemålet og
ejendommen, da lejeforhøjelsen for den private byfornyelse ikke er begrænset til en beregning
på grundlag af de rene forbedringsudgifter, men beregnes efter reglerne i den tidligere
gældende lov om privat byfornyelse. Lejeforhøjelsen kan således være større end en
almindelig forbedringsforhøjelse.
243
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I stk. 1,
nr. 2,
foreslås, at for lejemål, som er ombygget efter kapitel 5 om aftalt
boligforbedring i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7.
april 2003, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter lov om byfornyelse, skal det udtrykkeligt
oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter disse regler.
Det fremgår af bestemmelsen, at en ny lejer i lejeaftalen udtrykkeligt skal oplyses om, at der i
ejendommen er gennemført forbedringer som aftalt boligforbedring.
Efter § 42, stk. 1, nr. 1, indgår forbedringen og lejeforhøjelsen i henhold til den aftalte
boligforbedring ikke ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi.
Det kan derfor være vigtigt for en ny lejer at få oplyst, at der er sket ombygning i lejemålet og
ejendommen, da lejeforhøjelsen for den aftalte boligforbedring ikke er begrænset til en
beregning på grundlag af de rene forbedringsudgifter, men beregnes efter reglerne i den
tidligere gældende lov om byfornyelse. Lejeforhøjelsen kan således være større end en
almindelig forbedringsforhøjelse.
I stk. 1,
nr. 3,
foreslås, at for lejemål, som er ombygget efter tidligere gældende kapitel 6 a
om aftalt grøn byfornyelse i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr.
144 af 21. februar 2020, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter § 58 a i den tidligere
gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, skal det
udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter denne regel.
Det fremgår af bestemmelsen, at en ny lejer i lejeaftalen udtrykkeligt skal oplyses om, at der i
ejendommen er gennemført energiforbedringer som aftalt grøn byfornyelse.
Efter § 42, stk. 1, nr. 3, indgår forbedringen og lejeforhøjelsen i henhold til den aftalte grønne
byfornyelse ikke ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi.
Det kan derfor være vigtigt for en ny lejer at få oplyst, at der er sket energiforbedringer i
lejemålet og ejendommen, da lejeforhøjelsen for den aftalte grønne byfornyelse ikke er
begrænset til en beregning på grundlag af de rene forbedringsudgifter, men beregnes på
grundlag af de rimelige udgifter til energiforbedringerne. Lejeforhøjelsen kan således være
større end en almindelig forbedringsforhøjelse.
I
stk. 2
foreslås, at såfremt der efter de i stk. 1 nævnte love ydes tilskud til nedsættelse af
lejeforhøjelsen for lejemålet, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, med hvilket beløb
tilskud ydes for de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden.
Der blev tidligere givet offentlige tilskud ved ombygning af lejemål som led i byfornyelse. I
ordningen var der givet adgang til, at udlejeren kunne hæve lejen i takt med, at det offentlige
tilskud aftrappes. Nærværende bestemmelse blev indført for at sikre, at lejerne blev oplyst om
denne aftrapning, og om at der kunne forventes lejestigninger i fremtiden.
Bestemmelsen kræver udtrykkelighed. Der kræves således en detaljeret henvisning samt
gennemgang af, hvilke tilskudsbeløb der ydes.
I
stk. 3, 1. pkt.,
foreslås, at har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i stk. 1 og 2
omtalte oplysninger, kan der ikke opkræves lejeforhøjelse efter de særlige regler i lov om
privat byfornyelse, i kapitel 5 i lov om byfornyelse eller efter § 58 a i den tidligere gældende
lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019.
244
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Udlejeren kan i henhold til nærværende bestemmelse ikke opkræve lejeforhøjelse efter lov om
privat byfornyelse, kapitel 5 i lov om byfornyelse eller § 58 a i den tidligere gældende lov om
leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, hvis udlejeren ikke udtrykkeligt har
oplyst om, at lejemålet er ombygget efter lov om privat byfornyelse, kapitel 5 i lov om
byfornyelse eller det tidligere gældende kapitel 6 a om aftalt grøn byfornyelse i lov om
byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, og at der
er beregnet lejeforhøjelse efter lov om privat byfornyelse, kapitel 5 i lov om byfornyelse eller
§ 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september
2019, samt oplyst størrelsen af tilskud i tilskudsperioden og aftrapningsperioden og størrelsen
af tilskud pr. aftalt betalingstermin.
Udlejeren vil trods manglende opfyldelse af formalia over for en lejer kunne opkræve den
aftalte lejeforhøjelse efter lov om privat byfornyelse eller tidligere gældende kapitel 6 a om
aftalt grøn byfornyelse i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144
af 21. februar 2020, over for en senere lejer, hvis formalia over for denne opfyldes ved
genudlejning.
I stk. 3,
2. og 3. pkt.,
foreslås, at er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er
givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 15, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder
tilsvarende anvendelse.
Har udlejeren ikke opfyldt ovennævnte betingelser, men alligevel opkrævet lejeforhøjelse hos
lejeren, kan denne kræve den for meget betalte leje tilbagebetalt. Kravet forældes efter de
almindelige regler om forældelse, og lejeren kan således maksimalt kræve tilbagebetaling for
de seneste 3 år.
Tilbagebetalingskrav forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente,
der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling mv. Når særlige
forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere
rente, jf. § 15, stk. 3, 2. og 3. pkt.
Forslaget indebærer, at den gældende lejelovs §§ 4 a og 4 b videreføres med sproglige og
redaktionelle ændringer. Der er ikke dermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.2. og 2.2.2.2 i de
almindelige bemærkninger til lovforslaget.
Til § 13
Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 2, kan udlejeren eller lejeren med et varsel på 1 måned
til den første dag i en måned, der ikke er en helligdag, forlange, at meddelelser ikke afgives
som digitale dokumenter. 1. pkt. omfatter meddelelser mellem udlejeren og lejeren, hvor der i
denne lov, i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene eller i lejeaftalen
stilles krav om skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt mellem
parterne, der ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt. Er
lejeren eller udlejeren fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra offentlige
afsendere, kan de meddelelser, der er omfattet af 1. pkt., dog ikke afgives som digitale
dokumenter.
Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 3, kan meddelelser efter § 87 og § 93, stk. 2, ikke
afgives som digitale dokumenter
245
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
§ 13, stk. 1, 1. pkt.,
foreslås, at udlejeren eller lejeren med et varsel på 1 måned til den
første dag i en måned, der ikke er en helligdag, kan forlange, at meddelelser ikke afgives som
digitale dokumenter.
Det foreslås, at lejeren og udlejeren med et varsel på 1 måned kan forlange, at der ikke
fremover kan afgives meddelelser mellem parterne digitalt.
Efter den gældende bestemmelse er det alene muligt at opsige den digitale kommunikation for
så vidt angår meddelelser, hvor der i loven stilles krav om skriftlighed, eller hvor der i loven
foreskrives en meddelelsespligt mellem parterne, der ikke hensigtsmæssigt lader sig
gennemføre på andre måder end skriftligt.
Formålet med bestemmelsen er at beskytte lejere og udlejere med begrænsede digitale
ressourcer. Forslaget har den virkning, at lejeren eller udlejeren uden begrundelse med et
varsel kan fravælge at modtage meddelelser digitalt. Udtrykket
”lejeren” omfatter også
beboerrepræsentanter. Modparten vil efter varslets udløb således skulle fremsende
meddelelser med almindelig post.
Ved digitale dokumenter forstås dokumenter, som kan gøres læselige ved frembringelse af
skrifttegn og lagres på et varigt medie.
I
§ 13,
stk. 1,
2. pkt.,
foreslås, at er lejeren eller udlejeren fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov
om Digital Post fra offentlige afsendere, kan de meddelelser, der er omfattet af 1. pkt., dog
ikke afgives som digitale dokumenter.
Hvis lejeren eller udlejeren er fritaget fra at modtage digital post, jf. § 5 i lov om Digital Post
fra offentlige afsendere, kan modparten efter forslaget ikke afgive meddelelser som digitale
dokumenter.
Lejeren eller udlejeren har ved lejeaftalens indgåelse eller i lejeperioden som udgangspunkt
ikke mulighed for at kontrollere, om modparten er eller bliver fritaget fra offentlig Digital Post.
Det påhviler derfor den fritagne part at oplyse modparten herom. Det er en betingelse for at
blive undtaget fra digital kommunikation uden varsel, at lejeren eller udlejeren er fritaget for
Digital Post fra det offentlige. Modparten vil på den baggrund kunne forlange den fornødne
dokumentation for, at betingelsen er opfyldt. Lejeren eller udlejeren skal i den situation uden
varsel fremover sende meddelelser, hvor der i lejelovgivningen eller efter lejeaftalen er krav
om skriftlighed, til den fritagne part med almindelig post. Når lejeforholdet er undtaget fra
digital kommunikation som følge af, at lejeren eller udlejeren efter bestemmelsen har frabedt
sig digital kommunikation, kan genoptagelse ske ved, at parterne indgår aftale om at
genoptage den digitale kommunikation.
I
stk. 2
foreslås, at meddelelser efter §§ 177 og
183,
stk. 2, ikke kan afgives som digitale
dokumenter.
Forslaget indebærer, at der ikke er mulighed for at aftale, at udlejerens skriftlige opsigelse af
en lejeaftale, at lejerens skriftlige indsigelse mod udlejerens opsigelse af lejeaftalen, eller
udlejerens skriftlige fremsendelse af påkravsskrivelse kan opfyldes ved fremsendelse af
digitale dokumenter.
Begrænsningen i muligheden for at opfylde lejelovgivningens skriftlighedskrav ved
fremsendelse af digitale dokumenter er begrundet i, at retsvirkningerne knyttet til disse
meddelelser er de mest indgribende for lejeren. Meddelelserne har direkte betydning for, om
246
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
lejeren kan disponere over sin bolig i fremtiden. Det er derfor vigtigt i forhold til disse
meddelelser, at muligheden for fejlkommunikation begrænses så meget som overhovedet
muligt. Det er opfattelsen, at særligt udlejerens meddelelser i forbindelse med opsigelse og
afgivelse af betalingspåkrav meget ofte sker ved fremsendelse af anbefalet brev. Der bør ikke
gives adgang til at fravige denne sikre kommunikationsform.
Hertil kommer, at denne type meddelelser normalt ikke udsendes til et større antal personer
på en gang, hvorfor fordelen ved at kunne benytte digital kommunikation i denne
sammenhæng ikke er lige så udtalt som i andre tilfælde.
Der er tale om en videreførelse af de gældende regler uden indholdsmæssige ændringer
bortset fra, at reglerne i den gældende lejelovs § 4, stk. 2, ændres materielt, da det som følge
af forslaget er muligt at opsige digital kommunikation for så vidt angår meddelelser, hvor der
ikke er skriftlighedskrav. Der er ikke derudover tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.2. og 2.2.2.2. i de
almindelige bemærkninger til forslaget.
Til § 14
Efter den gældende lejelovs § 5, stk. 2, må blanketter kun anvendes ved indgåelse af
lejeaftale om beboelseslejligheder eller enkelte værelser til beboelse, hvis de er autoriserede
ved aftale mellem landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og
lejerforeninger eller af udlændinge-, integrations- og boligministeren. Anvendes en blanket,
der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver
lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige. Boligministeren fastsætter efter
forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og
lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for
lejeaftaler.
Der er i bekendtgørelse om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler fastsat nærmere
regler om, hvornår en blanket skal anses for autoriseret standardblanket, i hvilket omfang der
må ændres i den autoriserede blanket, samt hvor eget logo kan placeres på den autoriserede
blanket. Endelig er der fastsat regler om, hvor længe den tidligere gældende autoriserede
standardblanket er gyldig.
Efter den gældende lejelovs § 5, stk. 3, gælder reglerne i stk. 1 og 2 også for andre skriftlige
lejeaftaler, der indeholder ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom, når de
fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede.
I
§ 14, stk. 1,
foreslås, at ved indgåelse af lejeaftale om beboelseslejligheder eller enkelte
værelser til beboelse må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriserede ved aftale mellem
landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger eller
af boligministeren.
Bestemmelsen indebærer, at blanketter alene kan anvendes ved udlejning til beboelse, når de
er autoriserede ved aftale mellem landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis
grundejerforeninger og lejerforeninger eller af boligministeren.
Da bestemmelsen omfatter både udlejning af beboelseslejligheder og enkelte værelser til
beboelse, er al udlejning til beboelse omfattet.
247
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen finder anvendelse på lejeaftalen og tillige på andre aftaler om det lejede. Med
andre aftaler menes aftaler mellem parterne, der ændrer eller supplerer den oprindelige
lejeaftale. Dette omfatter ikke vilkår eller regler, som udlejeren ensidigt kan fastsætte og
ændre som for eksempel reglerne i en husorden.
Blanketter kan autoriseres ensidigt af boligministeren, men de kan også autoriseres ved aftale
mellem landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og
lejerforeninger uden boligministeren.
For nærmere om begrebet blanket henvises til stk. 2.
For nærmere om konsekvenserne ved anvendelse af en blanket, som ikke er autoriseret,
henvises til stk. 3.
I
stk. 2
foreslås, at ved en blanket forstås skriftlige lejeaftaler, der indeholder lejevilkår, som
egner sig til benyttelse over for flere lejere og fremtræder på en sådan måde, at lejeren må
opfatte dem som standardiserede.
Bestemmelsen indebærer, at skriftlige lejeaftaler udarbejdet af udlejeren skal være individuelt
udformet over for den enkelte lejer for ikke at være en blanket.
Er den ikke det, kan der være tale om en uautoriseret blanket med de konsekvenser, som
følger af stk. 3.
Hvorvidt der er tale om en standardiseret lejeaftale, beror på en konkret vurdering.
Det afgørende er ikke, at lejeaftalen er anvendt over for flere lejere. Det kan således være
nok, at den er udarbejdet på en sådan måde, at den egner sig til at blive anvendt over for flere
lejemål.
Er en lejeaftale anvendt over for flere lejere, vil dette dog kunne indgå som et moment i
vurderingen af, om der er tale om en blanket.
Bestemmelsen finder anvendelse på lejeaftalen, men også andre aftaler om det lejede. Med
andre aftaler menes aftaler mellem parterne, der ændrer eller supplerer den oprindelige
lejeaftale. Dette omfatter ikke vilkår eller regler, som udlejeren ensidigt kan fastsætte og
ændre som for eksempel reglerne i en husorden.
I
stk. 3
foreslås, at anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der
pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven,
ugyldige.
Bestemmelsen indebærer ikke, at lejeaftalen er ugyldig i sin helhed, men alene at vilkår i
lejeaftalen, som er ugunstige for lejeren ved, at de pålægger lejeren større forpligtelser eller
giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, er ugyldige.
Ved bestemmelsens anvendelse af begrebet loven skal forstås lejelovgivningen.
I
stk. 4
foreslås, at boligministeren efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger
af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger fastsætter nærmere regler om
udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler.
Reglerne for udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler udmøntes i en
bekendtgørelse.
248
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I modsætning til selve autoriseringen af en blanket, jf. stk. 1, sker fastsættelsen af reglerne
efter forhandling mellem boligministeren og landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis
grundejerforeninger og lejerforeninger.
Formålet er at fastlægge de generelle rammer, som skal være opfyldt, for at en blanket kan
autoriseres.
Med hjemmel i bemyndigelsesbestemmelsen forventes der fastsat bekendtgørelsesregler
svarende til gældende regler, herunder om hvornår en blanket skal anses for autoriseret
standardblanket, i hvilket omfang der må ændres i den autoriserede blanket, samt hvor eget
logo kan placeres på den autoriserede blanket.
Endvidere forventes der fastsat regler om, hvor længe den tidligere gældende autoriserede
standardblanket er gyldig.
Slutteligt forventes der som noget nyt fastsat regler om krav til fremhævelse af vilkår, der
pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven.
Forslaget indebærer, at den gældende lejelovs § 5, stk. 2 og 3, videreføres med sproglige og
redaktionelle ændringer. Der er ikke dermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.3. og 2.2.2.3. i de
almindelige bemærkninger til lovforslaget.
Til § 15
Efter den gældende lejelovs § 6, stk. 1, er det ved udlejning til beboelse, ved formidling af
sådanne lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder ikke tilladt at modtage eller
kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er
et led i lejeaftalen.
Efter den gældende lejelovs § 6, stk. 2, omfatter bestemmelsen i stk. 1 ikke vederlag for
afståelse af en forretning eller vederlag for at formidle afståelsen.
Efter den gældende lejelovs § 6, stk. 3, kan beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kræves
tilbagebetalt. Beløbet forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente,
der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling mv. Når særlige
forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere
rente.
Efter den gældende lejelovs § 6, stk. 4, straffes overtrædelse af stk. 1 med bøde eller fængsel
indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
Efter den gældende lejelovs § 6, stk. 5, kan der pålægges selskaber mv. (juridiske personer)
strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
I
§ 15, stk. 1,
foreslås, at ved udlejning til beboelse eller ved formidling eller bytning af
sådanne lejeforhold, er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at
betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.
Bestemmelsen skal sikre boligsøgende mod krav, der ikke er rimelige og sædvanlige led i
indgåelse af en lejeaftale om en bolig. Reglen finder anvendelse ved udlejning til beboelse og
ved bytning eller formidling af sådanne lejeforhold. Forbuddet gælder generelt over for den
249
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
person, der besidder dispositionsretten over lejemålet. Det kan, ud over udlejeren eller
formidleren, også være en lejer med bytteret eller afståelsesret.
Hverken modtagelsen af eller krav om vederlag ved udlejning, formidling eller bytning er
tilladt. Bevisbyrden lettes således ved, at allerede udlejerens modtagelse af dusøren er i strid
med bestemmelsen. Det er derfor ligegyldigt, hvem af parterne der tager initiativet til dusøren.
Udlejerens fremsættelse af krav om lejerens betaling af dusør er også omfattet, og det er her
uden betydning, om lejeren faktisk betaler vederlaget.
Bestemmelsen knytter sig til lejeaftalens indgåelse og angår som udgangspunkt ikke
efterfølgende aftaler. Der kan således ikke statueres dusør, når det efterfølgende aftales, at
lejeren skal betale for en modydelse under lejeforholdets beståen. Dog er vilkår om senere
betaling ud over lejen, som er aftalt ved lejeforholdets indgåelse, omfattet af reglen.
Afgørende er således, hvorvidt aftalen om vederlaget er indgået før eller under lejeaftalens
indgåelse eller efterfølgende. Reglen er en absolut beskyttelse af lejeren ved dusør aftalt før
eller i forbindelse med lejeaftalens indgåelse.
Ved udlejning til beboelse menes, at udlejeren mod vederlag overlader brugsretten til
beboelseslejligheder, enkeltværelser og den del af blandede lejemål, der udlejes til beboelse,
til en lejer.
Ved formidling af sådanne forhold menes, at tredjemand foranlediger lejemålets udlejning på
udlejerens vegne. Det er tilladt for udlejeren at benytte professionelle formidlere ved sin
udlejning, når lejeren ikke skal betale for det.
Bestemmelsen beskytter også en ny lejer ved bytning til beboelse, uanset om det er udlejeren
eller den fraflyttende lejer, der betales til. Dette gør sig gældende for lejligheder såvel som
enkeltværelser. Det samme er gældende ved afståelse til en ny lejer eller ved fortsættelse af
lejemålet ved overdragelse af dispositionsretten til et husstandsmedlem eller en tidligere
samlever.
Bestemmelsens forbud mod at modtage eller kræve vederlag angår som udgangspunkt
situationer, hvor der ingen modydelse er, men gælder også for betaling uden fuld modydelse,
hvor betalingen står i klart misforhold til modydelsen. Formålet er at sikre, at lejeren og
udlejeren ikke indgår en aftale om skjult dusør.
Udlejeren kan ikke betinge lejeforholdet af, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et
led i lejeaftalen. Formålet er at undgå en omgåelse af bestemmelsens første led ved, at lejeren
skal betale et vederlag for en ydelse, der ikke er et rimeligt og sædvanligt led i lejeaftalen. Der
vil være tale om dusør, hvor udlejeren betinger, at lejeren kun kan opnå lejeretten ved tilkøb
af fx inventar eller løsøre.
Det afgørende moment i bedømmelsen er, om retshandlen er uafhængig af lejeaftalen, og det
er i disse situationer derfor ikke væsentligt, om det betalte vederlag står i misforhold til
modydelsen. Kræver udlejeren en helt fair pris for en løsøregenstand, men betinger
udlejningen af køb af denne, vil der stadig være tale om dusør.
Det er en forudsætning for, at retshandlen er lovlig, at den er rimelig og sædvanlig for et
lejemål af den pågældende slags. Køber lejeren fx udlejerens lystbåd i forbindelse med leje af
en lejlighed, vil det som udgangspunkt være mindre sædvanligt, end hvis lejeren køber
udlejerens eller en tidligere lejers inventar i lejligheden.
250
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Ved overtrædelse af stk. 1 er retsvirkningen, at betingelsen er ugyldig, og det betalte skal
tilbagebetales med renter fra forfaldsdagen. Overtrædelse er desuden strafsanktioneret.
Retsvirkning og sanktion er fastsat i stk. 3-5.
Forfaldsdagen er som udgangspunkt 30 dage efter fremsættelse af krav om tilbagebetaling, jf.
rentelovens § 3, stk. 2.
I
stk. 2
foreslås, at bestemmelsen i stk. 1 ikke omfatter vederlag for afståelse af en forretning
eller vederlag for at formidle afståelsen.
Da rene erhvervslejemål ikke er omfattet af loven, men af erhvervslejeloven, gælder denne
bestemmelse kun for blandede lejemål med en forretning. Andre typer af blandede lejemål er
således ikke omfattet af bestemmelsen.
Typiske former for vederlag ved afståelse af en forretning er betaling for goodwill, herunder
forretningens beliggenhed og kundekreds. Også køb af inventar, varelager og lejekontraktens
vilkår er omfattet.
Det er ikke en forudsætning for at kræve vederlag for afståelse, at den nye lejer udnytter
retten til at drive forretning. Det afgørende er, at der er tale om et blandet lejemål, hvor den
nye lejer har ret til at drive forretning.
Det er i strid med stk. 1, hvis der kræves vederlag for goodwill, hvor der ikke har været drevet
nogen forretning, eller at forretningen anses for ophørt. Den krævede betaling for goodwill skal
være reel og skal svare til den pris, overdrageren kunne opnå ved salg til anden side.
Hvor lejerens vederlag står i væsentligt misforhold til det overtagne, er der tale om ulovlig
dusør. Formålet er at sikre lejeren mod at betale skjult dusør for beboelsesdelen i det blandede
lejemål.
I
stk. 3, 1. pkt.,
foreslås, at beløb, der er blevet betalt i strid med stk. 1, kan kræves
tilbagebetalt.
Hvor udlejeren betinger lejeforholdet af, at lejeren skal indgå anden retshandel, er
retsvirkningen, at betingelsen er ugyldig. Retshandlen skal således gå tilbage, hvilket
medfører, at hele det betalte beløb skal tilbagebetales og ikke kun den eventuelle overpris.
Modydelsen skal ligeledes returneres.
I stk. 3,
2. og 3. pkt.,
foreslås, at beløbet forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der
svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling
mv. Når særlige forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en
højere eller lavere rente.
Beløb betalt i strid med stk. 1 kan kræves tilbagebetalt, jf. 1. pkt., og forrentes fra
forfaldsdagen med en årlig rente svarende til morarenten fastsat i § 5, stk. 1 og 2, i lov om
renter ved forsinket betaling.
I
stk. 4
foreslås, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder,
medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
Bestemmelsen medfører, at den, der opkræver dusør i strid med stk. 1, kan straffes med bøde
eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
251
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Udover straf i medfør af bestemmelsens stk. 4 og 5 kan ejeren også miste retten til at
administrere egne ejendomme og retten til at vælge, hvem der skal administrere dem, jf. lov
om boligforhold § 21, stk. 2, nr. 6, hvis ejeren inden for 2 år er straffet efter denne
bestemmelse og har undladt at efterleve en endelig huslejenævnsafgørelse.
I
stk. 5
foreslås, at der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter
reglerne i straffelovens 5. kapitel.
Bestemmelsen gør det muligt, at juridiske personer kan ifalde strafansvar efter reglerne i
straffelovens kapitel 5.
Forslaget indebærer, at den gældende lejelovs § 6 videreføres med en materiel ændring, idet
bytning af enkeltværelser ved forslaget også omfattes af bestemmelsen. En sådan bytning har
lejeren dog alene krav på efter aftale med udlejeren. Der er ikke derudover tilsigtet ændringer
i den gældende retstilstand.
For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.4. og 2.2.2.4. i de
almindelige bemærkninger til lovforslaget.
Til § 16.
Efter den gældende lejelovs § 6 a, stk. 1, er det ikke tilladt for udlejere at tilbyde lejere
betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til
ophør.
Efter den gældende lejelovs § 6 a, stk. 2, kan lejeren kræve lejeforhold, som bringes til ophør
som følge af betaling, som er ydet i strid med stk. 1, reetableret på uændrede vilkår.
Reetablerede lejeforhold anses for indgået på tidspunktet for indgåelsen af det ophørte
lejeforhold.
Efter den gældende lejelovs § 6 a, stk. 3, kan betalinger ydet i strid med stk. 1 ikke kræves
tilbagebetalt.
Efter den gældende lejelovs § 6 a, stk. 4, straffes overtrædelse af stk. 1 med bøde eller
fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
Efter den gældende lejelovs § 6 a, stk. 5, kan der pålægges selskaber m.v. (juridiske
personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
I
§ 16, stk. 1,
foreslås, at det ikke er tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden
form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.
Bestemmelsen har til formål at forhindre de utryghedsskabende situationer, hvor lejeren
uopfordret tilbydes betaling for at bringe lejeforholdet til ophør, og som er egnede til at give
lejeren opfattelsen af at være uønsket i eget hjem.
Bestemmelsen tager sigte på de situationer, hvor lejeren uden en forudgående tvist om
lejemålets beståen uopfordret tilbydes betaling eller lignende for at bringe lejeforholdet til
ophør.
Bestemmelsen tager ikke sigte på situationer, hvor der allerede er en tvist om, hvorvidt
lejemålet retmæssigt er opsagt, og lejeren fx som en del af et forlig tilbydes penge for at
fraflytte.
252
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Er der en forudgående tvist, som dog ikke omhandler lejeforholdets beståen, vil et tilbud om
betaling eller lignende med det formål at bringe lejeforholdet til ophør være i strid med
bestemmelsen.
Det er alene situationer, hvor udlejeren tilbyder lejeren penge, som forbydes. Det er derfor
stadig tilladt at indgå aftale om betaling for, at lejeren bringer det lejede til ophør, når blot det
sker på opfordring fra lejeren eller dennes repræsentant.
Med betaling eller anden form for ydelse menes enhver form for ydelse, som er egnet til at få
lejeren til at indgå aftale om at bringe lejeforholdet til ophør. Det er altså ikke et krav, at
udlejeren skal have angivet et beløb eller en mængde i sit tilbud. Ethvert tilbud vil være
omfattet.
Meddelelsen vil først være omfattet af bestemmelsen, når det er endeligt fremsat og kommet
til lejerens kendskab. Indtil dette tidspunkt vil meddelelsen kunne tilbagekaldes, og udlejeren
kan således afværge at ifalde strafansvar efter stk. 3.
Enhver betalingsform vil være omfattet, og det er altså ikke et krav, at der skal ske betaling i
form af penge. Et tilbud om udførelse af arbejde eller et tilbud om betaling ved løsøre vil
således også være omfattet af bestemmelsen.
Enhver form for aftale, der indebærer en handlemåde, som er egnet til at bringe lejeforholdet
til ophør, er omfattet af bestemmelsen, herunder afgivelse af en opsigelse eller ophævelse.
Også aftaler, som indebærer lejerens misligholdelse af lejeaftalen, som derved giver udlejeren
adgang til at bringe lejeforholdet til ophør, vil være omfattet af bestemmelsen.
I sidste ende beror det på en konkret vurdering, hvorvidt det kan konstateres, om der er
afgivet et tilbud i strid med bestemmelsen.
I
stk. 2
foreslås, at lejeren kan kræve lejeforhold, som bringes til ophør som følge af betaling,
som er ydet i strid med stk. 1, reetableret på uændrede vilkår. Reetablerede lejeforhold anses
for indgået på tidspunktet for indgåelsen af det ophørte lejeforhold.
Udlejere, som tilbyder betaling i strid med bestemmelsens stk. 1, skal ikke kunne effektuere
en aftale indgået på baggrund af det ulovlige tilbud. Derfor vil lejeren kunne kræve
lejeforholdet reetableret på uændrede vilkår trods dennes accept af tilbuddet
–
og trods
eventuel modtagelse af modydelse.
En lejer vil kunne kræve sig genindsat efter bestemmelsen, medmindre retten er forældet,
mistet ved passivitet eller ekstingveret.
Bestemmelsen har til formål at forhindre, at lejere, som grundet begrænset kendskab til
lejelovgivningen, accepterer et tilbud og som følge heraf opgiver sin bolig. I dette tilfælde vil
lejeren kunne kræve lejeforholdet reetableret.
Det reetablerede lejeforhold anses for indgået på tidspunktet for indgåelsen af det lejeforhold,
som ophørte på baggrund af det ulovlige tilbud. Formålet er, at lejeren sikres helt samme
retsstilling, som denne havde i det ophørte lejeforhold.
I
stk. 3
foreslås, at betalinger ydet i strid med stk. 1 ikke kan kræves tilbagebetalt.
Det er alene udlejerens handlemåde, som er omfattet af forbuddet i stk. 1. Beløb eller anden
form for ydelse, ydet til lejeren som følge af et tilbud om fraflytning, vil ikke kunne kræves
253
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
tilbagebetalt. Udlejeren vil dermed ikke kunne forpligte lejeren til at fraflytte, selv om betaling
eller anden form for ydelse er ydet til lejeren, jf. stk. 2.
I
stk. 4
foreslås, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder,
medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
Bestemmelsen indebærer, at udlejere, som handler i strid med stk. 1, kan ifalde straf ved bøde
eller fængsel indtil fire måneder.
I
stk. 5
foreslås, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter
reglerne i straffelovens 5. kapitel.
Bestemmelsen indebærer, at juridiske personer tillige kan ifalde strafansvar, når
overtrædelsen af stk. 1 kan tilregnes en eller flere til den juridiske person knyttede personer
eller den juridiske person som sådan.
I forarbejderne til straffelovens kapitel 5 (L 201 af 7. februar 1996, de almindelige
bemærkninger afsnit 3.1.) er det desuden forudsat, at den juridiske persons strafansvar på
mange områder må være det primære.
Forslaget indebærer, at den gældende lejelovs § 6 a videreføres uden materielle ændringer.
Der er ikke tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.4. og 2.2.2.4. i de
almindelige bemærkninger til lovforslaget.
Til § 17.
Efter den gældende lejelovs § 7, stk. 1, er lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov gyldige
mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud,
depositum el.lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Ved
lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter 1. og 2. pkt. være gjort gældende ved sagsanlæg
inden 1 år fra ophørstidspunktet.
Efter den gældende lejelovs § 7, stk. 2, kan en lejer, der ved aftale har erhvervet
videregående rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kræve aftalen tinglyst.
Den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og
byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.
I
§ 17, stk. 1, 1. pkt.,
foreslås, at lejerens
rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige
mod enhver uden tinglysning.
Bestemmelsens 1. pkt. beskytter lejerens rettigheder efter denne lov mod ekstinktion fra en ny
ejer eller andre, fx pant- og udlægshavere. Derudover går lejerens rettigheder også forud for
allerede tinglyste rettigheder. Bestemmelsen er en undtagelse til ekstinktionsreglen i
tinglysningslovens § 1, hvorefter en ejer af en tinglyst rettighed kan ekstingvere enhver
utinglyst rettighed.
De rettigheder, som er beskyttede, er bl.a. krav på tilbagebetaling af for meget betalt leje, jf.
§ 45, stk. 3, tilbagebetaling af ulovlig dusør, jf. § 15, stk. 3, og tilbagebetaling af for meget
betalt a conto-bidrag til forbrug, jf. § 78, stk. 2. Derimod er lejerens krav, der ikke følger af
254
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
rettigheder i lejeloven, eller krav der overstiger det i 2. pkt. nævnte beløb, ikke omfattet og
skal tinglyses for at være beskyttet mod ekstinktion, jf. stk. 3.
Sagsomkostninger, som lejeren bliver tilkendt i forbindelse med søgsmål efter denne paragraf,
er efter retspraksis også beskyttet af bestemmelsen som et accessorium til lejerens krav.
I stk. 1,
2. pkt,.
foreslås, at det
samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud,
depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.
Bestemmelsens 2. pkt. beskytter lejeren mod ekstinktion af krav på tilbagebetaling af
forudbetalt leje, indskud, depositum, el.lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et
halvt års leje. Stk. 1, 2. pkt., er således i modsætning til 1. pkt. beløbsbegrænset. Beløb, der
overstiger et halvt års leje, skal tinglyses for at opnå tingsretlig beskyttelse og dermed undgå
ekstinktion fra kreditorer eller godtroende aftaleerhververe, jf. stk. 3. Opremsningen er ikke
udtømmende.
Reglerne beskytter kun lejere, der har kontraktretlig relation til udlejeren. Fremlejetagere er
således ikke beskyttet af bestemmelsen. Bestemmelsen beskytter endvidere kun rettigheder
for den lejer, der har opnået den faktiske lejeret til lejemålet. Hvor udlejeren uretmæssigt har
udlejet lejemålet til flere lejere, er det således kun den lejer, der faktisk opnår lejeretten, der
er beskyttet af bestemmelsen.
Bestemmelsen finder også anvendelse for leje af boliger med fuld kost eller for aftaler mellem
et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum,
herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og
fritidsmæssige formål, jf. § 1, stk. 3.
I
stk. 2
foreslås, at ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter stk. 1 dog være gjort
gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres
gældende mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt.
Bestemmelsen beskytter lejerens rettigheder ved ejerens overdragelse af ejendommen.
Bestemmelsen skal sikre, at en ny ejer ved, at denne alene kan mødes af krav fra fraflyttede
lejere i et år efter lejemålets ophør. Er lejemålet ikke overdraget, skal lejeren således ikke
have anlagt sag mod ejeren inden et år fra ophørstidspunktet. Som følge af en ændret
formulering af bestemmelsen følger dette i modsætning til den gældende bestemmelse nu
eksplicit af bestemmelsens 2. led. Lejerens krav mod udlejeren er dog stadig underlagt de
almindelige forældelsesregler og regler om passivitet.
Sagsanlægget skal gøres gældende mod den ejer, der på tidspunktet for sagsanlægget er
tinglyst som ejer. Lejeren skal således ikke anlægge sag mod den nye udlejer for at undgå
overskridelse af 1-års fristen, hvis sag allerede er anlagt mod den tidligere ejer før
overdragelsen. Dette er et resultat af, at en ny ejer grundet succession overtager alle
rettigheder og forpligtigelser i ejendommen, også processuelle forpligtigelser.
I tilfælde, hvor huslejenævnet har kompetence til at behandle en tvist som første instans, skal
lejeren indbringe tvisten for nævnet, medmindre andet er aftalt mellem parterne. Indbringelse
af sådanne tvister for huslejenævnet inden for et år vil opfylde kravet i bestemmelsen. Når en
sag kan indbringes for huslejenævnet eller måske oven i købet er indbragt for huslejenævnet,
vil det være urimeligt at kræve sagsanlæg.
255
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen finder også anvendelse for leje af boliger med fuld kost eller for aftaler mellem
et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum,
herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og
fritidsmæssige formål, jf. § 1, stk. 3.
I
stk. 3
foreslås, at en lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, fx aftalt
uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst efter tinglysningsloven. Den
tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og
byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.
Bestemmelsen har ikke i sig selv nogen selvstændig materiel betydning, idet dette allerede
følger af tinglysningsloven, men det findes hensigtsmæssigt at hjælpe lejere med at forstå, at
videregående rettigheder skal tinglyses for at opnå tingsretlig beskyttelse. Tinglysning af
videregående rettigheder følger den almindelige tingsretlige prioritetsstilling. Offentlige lån skal
dog respekteres, også selvom disse stiftes senere end den tinglyste rettighed.
Bestemmelsen finder også anvendelse for leje af boliger med fuld kost eller for aftaler mellem
et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum,
herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og
fritidsmæssige formål, jf. § 1, stk. 3.
Forslaget indebærer, at den gældende lejelovs § 7 bliver videreført med redaktionelle og
sproglige ændringer. Der er ikke dermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.5. og 2.2.2.5. i de
almindelige bemærkninger til lovforslaget.
Til § 18.
Efter den gældende lejelovs § 8 kan reglerne i §§ 4-6 og i § 7, stk. 1, ikke ved aftale fraviges
til skade for lejeren.
I
§ 18
foreslås, at reglerne
i dette kapitel, bortset fra § 17, stk. 3, ikke ved aftale kan fraviges
til skade for lejeren.
Alle regler i lejelovens kapitel 2, bortset fra § 17, stk. 3, er med forslaget gjort ufravigelige til
skade for lejeren. Der er tale om §§ 11 og 13 om lejeaftalens udformning, § 12 om udlejerens
oplysningspligt ved udlejning af ombyggede lejemål efter lov om privat byfornyelse eller lov
om byfornyelse og udvikling af byer, § 14 om anvendelse af blanketter og § 15 om ulovlig
dusør. Endvidere er § 17, stk. 1, om beskyttelse af lejerens krav uden tinglysning samt § 17,
stk. 2, om, at lejeren skal gøre sit krav gældende inden et år fra ophørstidspunktet, også
ufravigelige.
Der er med forslaget taget hensyn til § 17, stk. 3, hvorefter lejeren kan tinglyse aftalte
videregående rettigheder. Retten til at tinglyse videregående rettigheder følger allerede af
tinglysningsloven, hvilket er en rettighed, udlejeren og lejeren har mulighed for at fravige.
Hvor parterne aftaler et vilkår, som strider imod en ufravigelig bestemmelse i loven, kan
vilkåret ikke fastholdes, og vilkåret er derfor ugyldigt som stridende mod loven. Et ugyldigt
vilkår kan dog ved en konkret vurdering være en så væsentlig og uadskillelig del af lejeaftalen,
at lejeaftalen i det hele er ugyldig.
256
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Forslaget indebærer, at den gældende lejelovs § 8 videreføres med en materiel ændring, da
hele den gældende § 7 nu foreslås gjort ufravigelig til skade for lejeren. Der er ikke derudover
tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.6. og 2.2.2.6. i de
almindelige bemærkninger til lovforslaget.
Til § 19.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 1, må lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke
fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige
driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er
forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk.
2.
I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, må lejen for lejemål, som er
gennemgribende forbedret ved lejeaftalens indgåelse, ikke fastsættes til et beløb, der
overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje, jf. dog stk. 3-7 og § 73, stk.
3, i lov om leje. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor
forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og
hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr.
Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet
af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og
boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer eller lov om privat
byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter
udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni
måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele
kronebeløb. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes
gennemførelse, der finder anvendelse.
Ifølge den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 3, skal huslejenævnet, før et lejemål kan
forbedres gennemgribende efter stk. 2, ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand,
som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.
Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra modtagelsen af
anmodningen. Huslejenævnet skal fremsende afgørelse herom til udlejeren senest 2 uger efter
besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i 3 år.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 4, at stk. 2 alene finder anvendelse,
hvis der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller den
ejendom, hvori lejemålet indgår. Et kontrolskifte foreligger i følgende situationer:
1) En eller flere fysiske eller juridiske personers erhvervelse ved aftale, gave eller fuldbyrdelse
af pant eller anden sikkerhed eller på anden vis af mindst 50 pct. af ejerandelen til lejemålet
eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
2) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestemmende indflydelse over
den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
3) En ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab af den eller de juridiske personer, der
ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
257
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
4) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af det
økonomiske afkast fra lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske
personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
5) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af en
værdistigning af lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer,
der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
6) Indgåelse eller overdragelse af en eller flere aftaler om, at en eller flere parter har ret til at
få gennemført en overdragelse eller overgang, som ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5,
hvis den eller disse aftaler blev gennemført enten alene eller i forening med en allerede
gennemført disposition.
7) Indgåelse eller overdragelse af en betinget aftale om udskudt direkte eller indirekte
overdragelse af lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, hvis en gennemførelse af
den betingede aftale vil indebære kontrolskifte efter nr. 1-6.
8) Foretagelse af en eller flere dispositioner, som ikke er omfattet af nr. 1-7, men hvorved der
opnås en tilsvarende virkning.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 5, er følgende situationer ikke omfattet af
stk. 4:
1) Udlejning og genudlejning af lejemål, der inden den 1. juli 2020 opfyldte betingelserne for
at kunne udlejes efter stk. 2 eller både opfylder betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2
og er genudlejet efterfølgende, når den første genudlejning ikke er foretaget i en 5-årsperiode
efter et kontrolskifte, jf. stk. 4, som endnu ikke er udløbet.
2) Kontrolskifte, der sker ved arv efter arveloven eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens
§ 26 eller i begge tilfælde tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud omfattes uanset 1. pkt.
af stk. 4.
3) Kontrolskifte, der sker ved gennemførelsen af en eller flere koncerninterne transaktioner.
4) Kontrolskifte, der sker ved omdannelsen af en andelsboligforenings, et boligaktieselskabs
eller et boliganpartsselskabs ejendom til en udlejningsejendom og alle senere videresalg, når
andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller boliganpartsselskabet er stiftet før lovens
ikrafttræden.
5) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller
en tidligere ejer inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energi-
forbedringer ekskl. vedligeholdelse, jf. § 58 i lov om leje, vedrørende den del af ejendommen,
der anvendes til beboelse, svarende til mindst 3.000 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for
denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om
byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a, jf.
lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt
på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Beløb, som anvendes til opfyldelse af 1. pkt., kan ikke
indgå ved opgørelsen af beløbskravet efter stk. 2. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2020-niveau og
reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-
månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet
afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
258
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
6) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller
en tidligere ejer har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har
opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger tre niveauer over den
indplacering, som var gældende fra den 1. juli 2020. § 4 a finder ikke anvendelse for § 5, stk.
5, nr. 5, 1. pkt.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 6, at stk. 2 alene finder anvendelse
for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået indplacering på A-C på
energi-mærkningsskalaen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål
i ejendomme, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at
ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer
over den indplacering, som var gældende den 1. juli 2020. Forbedringerne efter 1. pkt. må
ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om
byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a,
jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020 eller lov om privat byfornyelse.
Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset
1. pkt. finder stk. 2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om
bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.
I
§ 19, stk. 1,
foreslås, at lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke må fastsættes til et beløb, som
overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 24, og
afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 25. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen
efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.
I
stk. 2, 1.-3. pkt.,
foreslås, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er
gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter §
42, stk. 2 og 3, jf. dog stk. 3-6, § 21, stk. 1, og § 162, stk. 3. Ved lejemål, som er forbedret
gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 129 væsentligt har
forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 2.280 kr. pr. m² eller
et samlet beløb på 260.738 kr. Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2
år og må ikke være omfattet af § 130, stk. 1, lov om sanering, lov om byfornyelse og udvikling
af byer og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer eller
lov om privat byfornyelse.
Bestemmelserne indeholder de særlige regler om lejefastsættelse for gennemgribende
forbedrede lejemål, som udlejeren kan benytte, hvis betingelserne herfor er opfyldt.
Betingelsen for at kunne benytte denne ordning er, at forbedringerne væsentligt har forøget
det lejedes værdi samtidig med, at forbedringsudgiften enten overstiger 2.280 kr. pr. m
2
eller
260.738 kr. i alt (2021-niveau). Forbedringsudgiften opgøres efter principperne i § 129. Der
skal således i den samlede ombygningsudgift ske fradrag for vedligeholdelsesudgifter og for
sparet vedligeholdelse. Dette vil typisk være tilfældet, hvis der sker udskiftning af eksisterende
indretninger eller bygningsdele med nye, ud fra det synspunkt, at udlejeren herved sparer
udgifter til disses vedligeholdelse. Sådanne udgifter skal derfor modregnes i den samlede
forbedringsudgift.
Forbedringerne skal endvidere være udført indenfor en 2-årig periode. Der skal ikke
nødvendigvis være tale om de seneste 2 år, og det kan derfor være forbedringer, der er udført
under tidligere lejeforhold, såfremt alle arbejder er udført indenfor en periode på 2 år. Et
259
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
forbedringsarbejde er udført, når det er færdigt og kan tages i brug. Det er således dette
tidspunkt, der er afgørende for, om 2 års-kravet er opfyldt.
Udover kravet til forbedringsudgiftens størrelse indeholder bestemmelsen et krav om, at der
skal være sket en gennemgribende forbedring af lejemålet. Dette krav har en selvstændig
betydning i relation til vurderingen af, om vilkårene for at være omfattet af ordningen er
opfyldt. Der skal således foretages en selvstændig vurdering af, hvorvidt forbedringsudgifterne
har medført, at lejemålet samlet set kan anses at være gennemgribende forbedret med en
deraf følgende væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Er der således tale om, at de
forbedringer, som er gennemført, alene knytter sig til enkelte og mindre væsentlige dele af
lejemålet, eller er der fortsat efter forbedringen forhold ved lejemålet, som væsentligt
forringer det lejedes værdi, kan dette begrunde, at lejemålet ikke kan anses at være
gennemgribende forbedret. Det vil således som udgangspunkt ikke være tilstrækkeligt, at
alene køkken og badeværelse er moderniseret, hvis resten af boligen i modsætning hertil
fremstår umoderniseret. Dette forhold skal tillægges større betydning for store lejemål end for
små lejemål, hvor køkken og badeværelse udgør en relativ større andel af boligens samlede
værdi. Især for store boliger er det dermed en betingelse, at alle dele af det lejede fremstår
moderniserede til et niveau, der er nogenlunde sammenfaldende.
Henvisningen i 1. pkt. til § 162, stk. 3, indebærer, at det tillige er en betingelse for, at
udlejeren i forbindelse med et bytte kan fastsætte lejen efter § 19, stk. 2, at udlejeren
indhenter en forhåndsgodkendelse hos huslejenævnet vedrørende de påtænkte forbedringer,
og fremsender denne til lejeren.
Betingelsen indebærer, at udlejeren, når en lejer meddeler at ville bytte, straks skal meddele
lejeren, at der påtænkes gennemført forbedringer med den virkning, at lejen vil blive fastsat
efter bestemmelsen. Udlejeren skal tillige inden én måned efter meddelelsen om bytte
indsende anmodning om forhåndsgodkendelse til huslejenævnet med kopi til lejeren. Herefter
skal udlejeren, når forhåndsgodkendelsen foreligger, straks give lejeren kopi deraf. Hvis
udlejeren ikke iagttager disse regler, kan lejen ikke fastsættes efter stk. 2. Lejeren skal
herefter inden 14 dage efter modtagelse af forhåndsgodkendelse meddele udlejeren, om byttet
ønskes gennemført. Sker dette ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår. Der henvises
nærmere til bemærkningerne til § 162, stk. 3 og 4.
Forbedringerne må ikke være omfattet af § 130, stk. 1, lov om sanering, lov om byfornyelse
og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer eller lov om
privat byfornyelse.
Har udlejeren varslet lejeforhøjelse for energiforbedringer i henhold til lejelovens § 130, stk. 1,
om totaløkonomisk rentable energiforbedringer eller efter bestemmelserne om aftalt grøn
byfornyelse i § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4.
september 2019, og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer,
jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, kan de afholdte udgifter ikke medtages i
den samlede forbedringsudgift, når det skal afgøres om investeringskravet er opfyldt. Kun hvis
udlejeren lader disse særlige lejeforhøjelser bortfalde, kan investeringerne medregnes i
investeringskravet og i så fald alene med den del, der vedrører rene forbedringsudgifter.
Udlejeren kan dermed på grundlag af de afholdte investeringer vurdere, hvilken model der
konkret vil være mest hensigtsmæssig.
260
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I stk. 2,
4. og 5. pkt.,
foreslås, at beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én
gang årligt, jf. § 203. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved
forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.
De beløbsgrænser, som udlejeren skal opfylde for at kunne benytte ordningen, er fastsat i
2021-niveau og reguleres hvert år efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en
12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.
Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Reglerne om beløb og regulering af beløb er
fastsat i kapitel 25.
Ved genudlejning af et lejemål, som er gennemgribende moderniseret, er det de beløb, som
var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse. Det vil sige det
tidspunkt, hvor det sidste led i ombygningen er færdiggjort, dog senest på tidspunktet for 2-
års-periodens udløb.
Opstår der ved en senere genudlejning uenighed om, hvorvidt beløbskravene til udlejerens
forbedringer er opfyldt, er det således de beløb, som var gældende på det tidspunkt, hvor
forbedringerne var afsluttet, der skal være opfyldt.
I
stk. 3, 1. pkt.
foreslås, at før et lejemål kan forbedres gennemgribende efter stk. 2, skal
huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for
besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.
Det er således en betingelse for anvendelsen af stk. 2, at huslejenævnet, før et lejemål
forbedres gennemgribende, ved besigtigelse konstaterer, at lejemålet har en stand, som på
tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.
For at lejen kan fastsættes efter § 19, stk. 2, skal lejemålet forbedres for mindst 2.280 kr. pr.
m
2
eller 260.738 kr. i alt (2021-niveau) samtidig med, at der generelt skal ske en væsentlig
forøgelse af det lejedes værdi.
For at det kan vurderes, i hvilket omfang disse kriterier er opfyldt, er det nødvendigt at kende
lejemålets stand, før forbedringernes gennemførelse.
Bestemmelsen skal således sikre, at der ved tvister om lejefastsættelsen efter § 19, stk. 2, er
et fuldstændigt grundlag, hvorpå forbedringerne kan vurderes, således at det alene er de
lejemål, som opfylder kriterierne i stk. 2, der ved en tvist godkendes til at fastsætte lejen efter
det lejedes værdi.
Bestemmelsen skal samtidig sikre imod unødigt ressourcespild ved at udlejere, som har
intentioner om at foretage en gennemgribende modernisering af et lejemål, inden
påbegyndelse af arbejderne får oplyst, hvorvidt dette er muligt.
Besigtigelsen har til formål at konstatere, hvorvidt lejligheden har en stand, som gør det
muligt at gennemføre forbedringer, der i henhold til kravene i § 19, stk. 2, dels tilfører
lejemålet forbedringer svarende til beløbskravet, dels kan forøge det lejedes værdi væsentligt
efter bestemmelsen. Besigtigelsen medfører således i sig selv ikke øgede krav til, hvordan
moderniseringen skal udføres.
Besigtigelsen skal alene foretages for lejemål, som endnu ikke er helt eller delvist
gennemgribende moderniserede inden bestemmelsens virkningstidspunkt, jf. § 204, stk. 4, jf.
§ 3, stk. 3, i lov nr. 817 af 9. juni 2020. Lejemål, som er gennemgribende moderniserede,
men udlejet efter § 19, stk. 1, vil derfor ikke skulle besigtiges inden. Udlejeren har dog
261
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
bevisbyrden for, at lejemålet er helt eller delvist gennemgribende moderniseret på et
tidspunkt, hvor der ikke var et krav om besigtigelse af lejemålet. Denne bevisbyrde kan løftes
fx ved fremlæggelse af kvitteringer eller datostemplet fotodokumentation.
Besigtigelsen kan foretages, både mens lejemålet bebos af en lejer, og ved lejerudskiftning i
forbindelse med en fraflytning. Det er dog udlejerens pligt at sørge for, at nævnet får adgang
til lejemålet i forbindelse med besigtigelsen. En sådan adgang vil som udgangspunkt kunne
varsles efter § 104, stk. 1.
Besigtigelsen skal angå standen før moderniseringen. Er moderniseringen påbegyndt, fx ved
nedrivning, vil huslejenævnet ikke kunne træffe afgørelse om, at lejemålet har en stand, som
muliggør en gennemgribende modernisering.
Besigtigelsen kan foretages, selvom lejemålet er omfattet af en karensperiode, jf. § 19, stk. 4.
Besigtigelsen kan i praksis udføres ved en inspektion af lejligheden. Det vil som udgangspunkt
alene være nødvendigt med yderligere undersøgelser, hvor der efter en inspektion stadig er
tvivl om, hvorvidt lejligheden har en stand, som gør det muligt at modernisere lejligheden
gennemgribende.
Ved besigtigelsen skal huslejenævnet sørge for fornøden dokumentation af den stand, som
lejemålet har på tidspunktet for besigtigelsen. Huslejenævnet er i den forbindelse berettiget til
at optage fotodokumentation af lejemålet.
For besigtigelsen betales 4.016 kr. (2021-niveau), jf.§ 83, stk. 2, i lov om boligforhold.
Betalingen kan medregnes til opfyldelse af beløbskravet i § 19, stk. 2.
I stk. 3,
2.- 4. pkt.,
foreslås, at huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger
fra modtagelsen af anmodningen. Huslejenævnet skal fremsende afgørelse herom til udlejeren
senest 2 uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i 3 år.
Huslejenævnet skal således gennemføre besigtigelsen inden fire uger fra modtagelsen af
anmodningen og fremsende afgørelse herom til udlejeren senest to uger efter besigtigelsen.
Afgørelsen har gyldighed i tre år, således at udlejerens arbejde ikke forsinkes unødigt.
Besigtigelsen skal tage udgangspunkt i den gældende tilstand for lejemålet, og afgørelsens
gyldighed fastsættes på den baggrund til tre år. Fristen løber fra afgørelsens fremkomst til
ejeren. Ejere, som ikke har påbegyndt arbejderne inden for tre år efter modtagelsen af
afgørelsen, vil skulle indhente en ny. Har en tidligere ejer fået foretaget en besigtigelse og
dertil følgende afgørelse, vil den nye ejer kunne benytte denne.
I
stk. 4, 1. og 2. pkt.,
foreslås, at stk. 2 alene finder anvendelse, hvis der er gået mindst 5 år
siden seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Et
kontrolskifte foreligger i følgende situationer:
Bestemmelsen indebærer, at adgangen til at fastsætte lejen efter bestemmelserne i § 19, stk.
2, forudsætter, at der ikke er sket et kontrolskifte over ejendommen i en sammenhængende
karensperiode på 5 år.
Dermed vil ejere af lejemål, som er erhvervet efter den 22. april 2020, jf. § 204, stk. 4, jf. § 3,
stk. 2, i lov nr. 818 af 9. juni 2020, først kunne forøge lejen efter § 19, stk. 2, når
vedkommende har ejet lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, i en
sammenhængende periode på 5 år, der som udgangspunkt regnes fra første kontrolskifte efter
262
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
den 22. april 2020, jf. § 204, stk. 4, jf. § 3, stk. 2, i lov nr. 818 af 9. juni 2020, og der sker
genudlejning af det gennemgribende forbedrede lejemål.
Med henblik på at sikre, at bestemmelserne om karensperioden finder konsekvent og
systematisk anvendelse på lejeboligmarkedet, er der tilsigtet en regulering, der i
udgangspunktet omfatter alle former for overdragelser og overgange af lejemål eller
ejendomme, hvori der indgår lejemål.
Begrebet ”kontrolskifte”, der er defineret i nr. 1-8,
ved de nævnte konkrete tilfældegrupper, er
defineret bredt med henblik på at omfatte alle former for direkte og indirekte overdragelser af
lejemål eller rettigheder hertil, idet det er hensigten, at der ikke med anvendelsen af
forskellige aftale- og selskabskonstruktioner m.v. skal kunne ske en omgåelse af
karensperioden. Begrebet
”kontrolskifte” er anvendt som samlebetegnelse, men har ikke en
selvstændig betydning ud over de tilfælde, der er beskrevet i nr. 1-8, og begrebet omfatter
således ikke andre tilfælde, hvor der på andet grundlag, herunder på grundlag af sædvanlige
selskabsretlige vurderinger eller på baggrund af aftalte bestemmelser om kontrolskifte, måtte
foreligge et kontrolskifte i lovens forstand.
Karensperiodens begyndelse regnes fra tidspunktet for et kontrolskifte, jf. nr. 1-8, og der
udløses en ny karensperiode ved et nyt kontrolskifte efter samme bestemmelser.
Der kan ikke gyldigt i lejeaftaler aftales en tidsbegrænsning begrundet i ønsket om
gennemgribende at modernisere lejemålet eller begrundet i ønsket om at frigøre lejemålet,
således at lejemålet ved karensperiodens udløb kan genudlejes til det lejedes værdi efter § 19,
stk. 2.
Karensperioden indebærer, at der ikke kan indgås lejeaftaler efter § 19, stk. 2, hvis
lejeperioden starter inden udløbet af karensperioden. Der er derimod ikke noget til hinder for,
at lejeaftalen efter § 19, stk. 2, indgås i løbet af karensperioden, når blot lejeperiodens start
ikke ligger inden udløbet af karensperioden.
Ved ”lejeperiodens start” forstås det tidligste af
det tidspunkt, der følger af lejeaftalen, og det
tidspunkt, hvor lejer får adgang til at disponere over lejemålet. Der kan ikke gyldigt indgås en
lejeaftale i karensperioden, hvorefter lejen skal fastsættes i henhold til § 19, stk. 2, efter
udløbet af karensperioden. Indgås sådanne aftaler, er reguleringsmekanismen uden virkning.
Ordene ”lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår” omfatter alle former for lejemål
reguleret af denne lov og sikrer således en konsistent anvendelse af karensperioden, idet
reglerne både vil omfatte den direkte overdragelse af et lejemål (fx en lejlighed) eller en fast
ejendom, der i sig selv ikke er omfattet af lovens bestemmelser, men hvor der forefindes et
eller flere lejemål i den faste ejendom, som er omfattet af loven. Tilsvarende har
bestemmelsen til formål at omfatte enhver hel eller delvis overgang mm. af et eller flere
lejemål under f.eks. en forpagtningslignende struktur, uden at der sker en overdragelse af
selve ejendommen.
Udtrykket ”lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår” skal således forstås som en
bred samlebetegnelse. Karensperioden får dog kun virkning for lejemål, som vil kunne udlejes
efter § 19, stk. 2.
Bestemmelsen indeholder otte forskellige tilfældegrupper, hvor der indtræder et kontrolskifte,
og som derfor udløser en ny karensperiode på 5 år, idet den ottende tilfældegruppe har
263
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
karakter af en opsamlingsbestemmelse, der omfatter kombinationer af øvrige transaktioner
eller dispositioner.
Tilfældegrupperne skal opgøres på akkumuleret basis inden for de enkelte tilfældegrupper (og
på tværs som beskrevet i nr. 8) og har til formål at omfatte situationer, hvor realiteten bag en
eller flere transaktioner eller dispositioner er, at der indtræder et kontrolskifte eller en
overgang af det økonomiske afkast i relation til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet
indgår. Det er således hensigten, at det ved anvendelsen og fortolkningen af reglerne skal
tillægges betydning, hvorvidt der er tale om konstruktioner, der har til formål at camouflere
realiteten bag en eller flere transaktioner eller dispositioner.
Fusioner og spaltninger er ikke genstand for særskilt regulering i bestemmelserne, men
fusioner og spaltninger kan i sig selv eller i forening med andre transaktioner udgøre
kontrolskifte efter bestemmelserne i nr. 1-8.
Udlejning samt fremleje udgør ikke kontrolskifte, medmindre det har karakter af omgåelse af
bestemmelsen, hvilket i givet fald vil være omfattet af nr. 8. Det kan fx være tilfældet, hvor en
lejer alene eller i forening med andre disponerer over flere lejemål. Kontrolskiftet gælder i
sådanne tilfælde alene for de berørte lejemål.
I
stk. 4, nr. 1,
foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved en eller flere fysiske eller juridiske
personers erhvervelse ved aftale, gave eller fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed eller på
anden vis af mindst 50 pct. af ejerandelen til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet
indgår.
Ved begrebet ”ejerandel” sigtes til det almindelige
ejendomsretlige begreb.
Grænsen på mindst 50 pct. indebærer, at der kan ske overdragelse af fx 45 pct. af ejerandelen
til en erhverver, uden at der dermed er tale om et kontrolskifte. Overdrages der derimod først
45 pct. og dernæst 15 pct., indtræder der et kontrolskifte ved overdragelsen af de 15 pct.
Bestemmelsen omfatter overdragelse ved aftale, gave, fuldbyrdelse af pant eller anden
sikkerhed eller på anden vis.
Ordene ”eller på anden vis” har til formål at omfatte andre former for overdragelse af
ejerandelen, der ikke har karakter af overdragelse ved aftale, gave eller ved fuldbyrdelse af
pant eller anden sikkerhed, idet der i omgåelsessituationer
–
og i øvrigt i situationer som ikke
har omgåelse som mål - kan tænkes anvendt begreber eller juridiske konstruktioner, der ved
ordningens indførelse, jf. lov nr. 818 af 9. juni, ikke vil kunne forudsiges eller defineres
præcist. Afgørende vil være, om der i realiteten sker en overgang af ejerandelen.
I stk. 4,
nr. 2,
foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved en direkte eller indirekte overgang
eller overdragelse af den bestemmende indflydelse over den eller de juridiske personer, der
ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
Begrebet ”bestemmende indflydelse” skal forstås i overensstemmelse
med selskabslovens §§
6-7. Det indebærer, at det afgørende vil være, hvorvidt den eller de pågældende juridiske
personer har beføjelse til at træffe de økonomiske og driftsmæssige beslutninger over
lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
Det kan eksempelvis være i tilfælde, hvor en juridisk person ejer mere end halvdelen af
stemmerettighederne, hvor en juridisk person er tillagt væsentlige vetorettigheder, ret til at
264
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
udpege flertallet af medlemmerne i det øverste ledelsesorgan eller via en ejeraftale eller
vedtægt har beføjelse til at styre de finansielle og driftsmæssige forhold.
Ved ”bestemmende indflydelse” forstås den selskabsretlige definition heraf, dvs. beføjelsen til
at styre en dattervirksomheds økonomiske og driftsmæssige beslutninger, jf. selskabslovens §
7, stk. 1-5. Bestemmende indflydelse kan forekomme og udøves på forskellig vis, og den kan
have forankring i både fordelingen af kapitalandel eller i ejeraftaler, der giver nogle
kapitalejere visse særlige selskabsretlige fordele eller rettigheder i forhold til andre.
Bestemmelsen tilsigter at omfatte den direkte og indirekte overgang af bestemmende
indflydelse også i situationer, hvor den bestemmende indflydelse ændrer karakter henholdsvis
før og efter overgangen eller overdragelsen. Der kan f.eks. være bestemmende indflydelse fra
en majoritetsaktionær før overdragelsen og bestemmende indflydelse via en ny ejeraftale efter
overgangen eller overdragelsen. Der vil således også foreligge en overgang eller overdragelse
af bestemmende indflydelse, hvis denne gennemføres camoufleret eller uden overholdelse af
selskabsretlige formalitetskrav.
Vurderingen af, om der sker overgang eller overdragelse af bestemmende indflydelse beror på
en konkret vurdering af realiteten. Afgørende vil være, om en ny fysisk eller juridisk person
udøver bestemmende indflydelse over lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
Overgangen eller overdragelsen af bestemmende indflydelse over lejemålet eller den ejendom,
hvori lejemålet indgår, kan ske på forskellig vis, og bestemmelsen har til formål at omfatte
enhver overgang eller overdragelse af bestemmende indflydelse uanset dens retlige karakter,
benævnelse eller den anvendte retlige konstruktion. En ændring af ledelsesmedlemmer er ikke
i sig selv omfattet af bestemmelsen.
I stk. 4,
nr. 3,
foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved en ændring af mindst 50 pct. af det
reelle ejerskab af den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori
lejemålet indgår.
Ligesom der ved en overdragelse af 50 pct. eller mere af ejerandelen til et lejemål eller den
ejendom, hvori lejemålet indgår, i henhold til nr. 1, foreligger et kontrolskifte, vil en
udskiftning af halvdelen eller mere end halvdelen af den bagvedliggende ejerkreds opgjort på
baggrund af ejerandele udløse et kontrolskifte.
Formålet med denne bestemmelse er at sikre, at bestemmelserne om udløsning af en
karensperiode ved kontrolskifte ikke kan omgås ved at overdrage ejerandele længere oppe i
en ejerstruktur.
Bestemmelsen indebærer, at der foretages en vurdering af den bagvedliggende ejerkreds i
enhver koncernstruktur eller tilsvarende, og at en ændring af mindst 50 pct. af det reelle
ejerskab udgør kontrolskifte.
Ved ”reelle ejere” forstås den eller de bagvedliggende ejere, som ikke
ejes af andre. Det kunne
f.eks. være fysiske personer, selvejende institutioner, fonde og tilsvarende enheder, som ikke
har en ejer. Hvis en fonds midler kan udloddes til en eller flere specifikke personer eller
selskaber, skal disse - og for så vidt angår selskaber deres reelle ejere
–
anses for reelle ejere
efter denne bestemmelse. Dette gælder dog hverken i forhold til erhvervsdrivende fonde
omfattet af lov om erhvervsdrivende fonde eller almengørende fonde omfattet af lov om fonde
og visse foreninger. Erhvervsdrivende fonde og almengørende fonde anses ikke for at have
reelle ejere efter denne bestemmelse. Bestemmelsen er således ikke relevant for
265
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
erhvervsdrivende fonde eller almengørende fonde. En ændring af ledelsesmedlemmer er ikke i
sig selv omfattet af bestemmelsen.
I stk. 4,
nr. 4,
foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved en direkte eller indirekte overgang
eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af det økonomiske afkast fra lejemålet, den
ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer
lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
Bestemmelsen har til formål at sikre, at der også indtræder et kontrolskifte, selv om det ikke
er selve ejerandelen, der overdrages, men blot det økonomiske afkast, og at reglerne om
karensperiodens indtræden således ikke kan omgås ved blot at overdrage en delmængde af de
rettigheder, der indgår i den samlede mængde af rettigheder relateret til fast ejendom.
Ved ”det økonomiske afkast” forstås det ”cash flow” (eller en del heraf), som et lejemål,
eller
en ejendom, hvori lejemålet indgår, genererer både i den daglige drift, men også i forbindelse
med et salg. På engelsk anvendes ofte betegnelsen ”beneficial ownership” til at beskrive hvem,
der er indehaver af de rettigheder, der knytter sig til det økonomiske afkast af et aktiv.
Det økonomiske afkast eller en del heraf kunne f.eks. være allokeret til en tredjepart baseret
på en profitdelingsaftale, til en långiver via et lånearrangement, som baserer sig på det
økonomiske afkast, eller på mange andre måder, som ikke kan defineres eller beskrives
udtømmende, da det afhænger af aftaleforholdet mellem parterne. Fælles for disse tilfælde vil
være, at der foreligger kontrolskifte, hvis mindst 50 pct. af det økonomiske afkast overgår
eller overdrages. ”Økonomisk afkast” er tilsigtet at omfatte enhver form for direkte eller
indirekte rettighed, der giver erhververen ret til et brutto- eller nettobeløb knyttet til driften af
lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
I stk. 4,
nr. 5,
foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved en direkte eller indirekte overgang
eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af en værdistigning af lejemålet, den ejendom,
hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet
eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
Begrebet ”værdistigning” skal forstås bredt, idet begrebet vil omfatte enhver værdiforøgelse,
der ikke har karakter af et økonomisk afkast omfattet af nr. 4. Enhver disponering over en
værdistigning skal - uanset fremgangsmåden og det juridiske grundlag herfor - indgå i
beregningen af de 50 pct., og er dermed afgørende for, hvorvidt der foreligger kontrolskifte
efter denne bestemmelse.
Bestemmelsen finder ikke anvendelse på kommunale tilbagebetalings-deklarationer aftalt og
tinglyst i forbindelse med gennemførelsen af byfornyelse.
I stk. 4,
nr. 6,
foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved indgåelse eller overdragelse af en
eller flere aftaler om, at en eller flere parter har ret til at få gennemført en overdragelse eller
overgang, som ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den eller disse aftaler blev
gennemført enten alene eller i forening med en allerede gennemført disposition.
Bestemmelserne i nr. 1-5 omfatter kontrolskifte ved overgang eller overdragelse af ejerandele
(nr. 1), bestemmende indflydelse (nr. 2), udskiftning af de reelle ejere (nr. 3), det økonomiske
afkast fra ejendommen (nr. 4) eller værdistigningen (nr. 5) knyttet til lejemålet eller den
ejendom, hvori lejemålet indgår.
266
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Selvom den blotte indgåelse eller overdragelse af optionsaftaler ikke formelt set udvirker en
ændring vedrørende underliggende retsforhold, så vil indgåelsen eller overdragelsen af en
optionsaftale i mange tilfælde udgøre et de facto kontrolskifte.
Bestemmelsen skal imødegå, at aktører på lejeboligmarkedet vil overveje aftalekonstruktioner,
der tilsigter at undgå at udløse et kontrolskifte i relation til lejemål eller ejendomme, hvori der
indgår lejemål omfattet af loven, da en option på overgang og overdragelse af rettigheder mv.,
der er omfattet af bestemmelserne i nr. 1-5, ellers ikke ville være omfattet. Det bemærkes, at
nærværende bestemmelse ikke forudsætter en påvisning af de facto kontrolskifte, men
fastslår, at den blotte indgåelse eller overdragelse af en optionsaftale udgør kontrolskifte, hvis
de øvrige betingelser er opfyldt.
Formålet med den bestemmelsen er at udløse kontrolskifte i tilfælde, hvor der indgås eller
overdrages en optionsaftale, der reelt ville indebære et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den
blev gennemført, idet bestemmelsen tilsigter at udløse den potentielle realitet bag optionen;
nemlig at der opnås en ret vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet er
beliggende, som i sig selv ville indebære et kontrolskifte, hvis den blev realiseret.
Begrebet ”ret til at få gennemført en overdragelse eller overgang” skal forstås som dækkende
enhver form for optionsaftale. En option forstås som en mulighed, hvor en overdrager giver et
løfte til en erhverver om, at erhververen efter egen bestemmelse og på nærmere fastlagte
vilkår kan gennemføre en aftale med overdrageren med et i optionen nærmere angivet
indhold.
Bestemmelsen omfatter alle slags optioner, uanset om disse er betingede eller ubetingede. Det
er ikke afgørende for bestemmelsens anvendelse, om aftalen om overgang eller overdragelse
benævnes ”option”, ”optionsaftale” eller lignende. Afgørende er, om den berettigede kan få en
mulighed for på et senere tidspunkt at gennemføre en overgang eller overdragelse, som ville
udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5. Der må således
–
ligesom med de øvrige bestemmelser i
nr. 1-8
–
ses på aftalens realitet og dens virkning frem for formaliteten.
Retsvirkningen af den bestemmelsen indtræder ved indgåelsen henholdsvis overdragelsen af
optionsaftalen, uanset om adgangen til at udnytte optionen måtte være betinget og uanset
karakteren af sådanne betingelser
Udnyttelsen af en optionsaftale udgør ikke selvstændigt kontrolskifte, idet kontrolskifte
etableres af indgåelsen af en optionsaftale henholdsvis overdragelsen af en optionsaftale. Det
betyder, at karensperioden løber fra indgåelsen henholdsvis overdragelsen af en optionsaftale.
Hvis en optionsaftale ophører med at være gældende uden at være udnyttet, udgør den ikke
længere et kontrolskifte.
Det betyder, at karensperioden i denne situation skal regnes fra det seneste eventuelle
alternative kontrolskifte, ligesom hvis optionsaftalen aldrig havde været indgået. Lejeaftaler
indgået i perioden, hvor optionsaftalen har været gældende, berøres ikke heraf.
Hvis en optionsindehaver omfattet bestemmelsen, måtte have foretaget gennemgribende
forbedringer af lejemål i den relevante ejendom i perioden fra optionsaftalens indgåelse eller
overdragelse og frem til tidspunktet for optionsaftalens udløb, ophævelse, opsigelse eller
ophør, vil der kunne foreligge et kontrolskifte efter nr. 4 og nr. 5, hvis optionsindehaveren har
fået direkte eller indirekte overdraget mindst 50 pct. af det økonomiske afkast eller en
værdistigning direkte eller indirekte relateret til lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet
267
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom,
hvori lejemålet indgår. Tilsvarende gælder, hvis der i forbindelse med udløb, ophævelse,
opsigelse eller ophøret af optionsaftalen omfattet af nærværende bestemmelse aftales en
refusion eller lignende økonomisk opgørelse mellem parterne i anledning heraf, der har
karakter af et kontrolskifte efter nr. 1-6.
I stk. 4,
nr. 7,
foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved indgåelse eller overdragelse af en
betinget aftale om udskudt direkte eller indirekte overdragelse af lejemålet eller den ejendom,
hvori lejemålet indgår, hvis en gennemførelse af den betingede aftale vil indebære
kontrolskifte efter nr. 1-6.
Det er sædvanligt, at aftaler om overdragelse af fast ejendom, herunder
udlejningsejendomme, er betingede af visse forhold eller visse begivenheders indtræden,
herunder f.eks. opnåelsen af myndighedsgodkendelser eller -tilladelser, udstykning,
finansiering, færdiggørelse af byggeri, aflysning af tinglyste rettigheder mv. En aftale, hvis
gennemførelse er betinget af en eller flere faktiske eller retlige omstændigheder, vil først få
virkning efter sit indhold, når betingelserne er opfyldt. Betingede aftaler vil således kunne
anvendes til at udskyde et kontrolskifte, der ellers efter de øvrige bestemmelser i nr. 1-6, ville
udløse kontrolskifte allerede ved aftalens indgåelse.
Denne bestemmelse har til formål at udløse kontrolskifte i tilfælde, hvor en erhverver ved en
aftale får en betinget ret til en overgang eller overdragelse, der er reguleret af nr. 1-6, eller får
en sådan betinget aftale overdraget. Kontrolskiftet vil i sådanne situationer indtræde allerede
ved tidspunktet for den betingede aftales indgåelse eller overdragelse.
Retsvirkningen af bestemmelsen indtræder ved indgåelsen af den betingede aftale, uanset
karakteren af de betingelser, som aftens gennemførelse er betinget af. Det er således uden
betydning, om betingelserne beror på ændring af retsregler, myndighedsgodkendelser,
dispositioner fra parterne, tredjemand eller andet. Også overdragelsen af betingede aftaler
udgør efter bestemmelsen et kontrolskifte. Var overdragelsen af betingede aftaler ikke
omfattet, ville en erhverver i henhold til en betinget aftale kunne overdrage aftalen til
tredjemand uden derved at udløse et nyt kontrolskifte.
Hvis den betingede aftale ikke måtte få gyldighed efter sit indhold, f.eks. fordi betingelserne
ikke bliver opfyldt inden for den aftalte frist, og aftalen således ikke gennemføres efter sit
indhold, vil der ikke foreligge et kontrolskifte i relation til den betingede aftale. Tilsvarende
gælder for aftaler, der annulleres eller ophæves, f.eks. grundet væsentlig misligholdelse, eller
aftaler, der tilsidesættes på andet retligt grundlag. Hvis en erhverver af eller i henhold til en
betinget aftale omfattet af nærværende bestemmelse måtte have foretaget gennemgribende
forbedringer af lejemål i den relevante ejendom i perioden fra den betingede aftales indgåelse
eller overdragelse og frem til tidspunktet for den betingede aftales ophævelse, opsigelse eller
ophør, vil der kunne foreligge et kontrolskifte efter bestemmelserne i nr. 4 og nr. 5, hvis
erhververen har fået direkte eller indirekte overdraget mindst 50 pct. af det økonomiske afkast
eller en værdistigning direkte eller indirekte relateret til lejemålet, den ejendom, hvori
lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den
ejendom, hvori lejemålet indgår. Tilsvarende gælder, hvis der i forbindelse med ophævelsen,
opsigelsen eller ophøret af den betingede aftale omfattet af nærværende bestemmelse aftales
en refusion eller lignende økonomisk opgørelse mellem parterne i anledning heraf, der har
karakter af et kontrolskifte efter nr. 1-6.
268
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I øvrige tilfælde vil denne bestemmelse ikke begrænse muligheden for en fastsættelse af leje
efter § 19, stk. 2, når først den betingede aftale er bortfaldet mv.
I stk. 4,
nr. 8,
foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved foretagelse af en eller flere
dispositioner, som ikke er omfattet af nr. 1-7, men hvorved der opnås en tilsvarende virkning.
Der vil kunne forekomme situationer, hvor en kombination af transaktioner eller dispositioner
indebærer, at der samlet set opnås en tilsvarende virkning som ved et kontrolskifte efter nr. 1-
7, f.eks. således, at den, der oprindeligt havde kontrollen over et lejemål eller en ejendom,
hvori lejemål indgår, via indgåelsen eller overdragelsen af en række aftaler om f.eks. delvis
overdragelse af ejerandelen, overdragelse af økonomiske rettigheder, stemmerettigheder mv.
samlet set opnår samme virkning som ved et kontrolskifte efter nr. 1-7. Det kan ikke
udelukkes, at aktører på lejeboligmarkedet vil have incitament til at forsøge at anvende
sådanne aftalekonstruktioner med henblik på at omgå karensperiodens effektive virkning.
Denne bestemmelse har til formål at omfatte tilfælde af kombineret eller akkumuleret
overdragelse af kontrol eller rettigheder, hvor virkningen af en række transaktioner og/eller
dispositioner samlet set må anses for at have samme virkning som et enkeltstående
kontrolskifte efter bestemmelserne i nr. 1-7.
Der vil være tale om en konkret og samlet vurdering af alle transaktioner og dispositioner,
selvom disse ikke nødvendigvis udgør integrerede elementer af en samlet transaktion eller
disposition.
Afgørende for, hvorvidt der i sådanne tilfælde foreligger et kombineret kontrolskifte, vil være,
om den akkumulerede realitet bag transaktionerne og/eller dispositionerne samlet set må
anses for at have samme virkning som et enkeltstående kontrolskifte efter bestemmelserne i
nr. 1-7. De transaktioner og dispositioner, der samlet set vil kunne have samme virkning som
et kontrolskifte efter bestemmelserne i nr. 1-7, kan finde sted over en længere periode.
Kontrolskiftet efter den akkumulerede vurdering i henhold til bestemmelsen i stk. 4, nr. 8,
indtræder og regnes fra den seneste disposition eller transaktion, der efter bestemmelsen
udløser et kontrolskifte efter den samlede vurdering.
Overdrages f.eks. en del af ejerandelen
–
men under 50 pct.
–
i kombination med en
overdragelse af f.eks. økonomiske rettigheder og/eller en ret til en del af værdistigningen af
lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, herunder også hvis grundlaget består af
betingede aftaler eller optioner, kan der samlet set være tale om, at der opnås en virkning, der
må sidestilles med et kontrolskifte efter nr. 1-7.
I
stk. 5
foreslås, at følgende situationer ikke er omfattet af stk. 4.
Med bestemmelserne i nr. 1-6 foreslås en række specifikke undtagelser til begrænsningen af
anvendelsen af § 19, stk. 2, og de tilfælde i stk. 4, nr. 1-8, der udløser et kontrolskifte.
Undtagelserne er nødvendige for at undgå uhensigtsmæssige og disproportionale
konsekvenser af reglerne om karensperioden, og de skal fortolkes snævert og i
overensstemmelse med formålet med reglerne. Det er nødvendigt at begrænse omfanget af
undtagelserne med henblik at sikre en sammenhængende og effektiv varetagelse af det
overordnede formål bag reglerne.
I
stk. 5, nr. 1,
foreslås, at stk. 4 ikke omfatter udlejning og genudlejning af lejemål, der inden
den 1. juli 2020 opfyldte betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 eller både opfylder
269
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 og er genudlejet efterfølgende, når den første
genudlejning ikke er foretaget i en 5-årsperiode efter et kontrolskifte, jf. stk. 4, som endnu
ikke er udløbet.
Nærværende bestemmelse indeholder en undtagelse til hovedprincippet i stk. 4, hvorefter
lejemål, der før ordningens indførelse den 1. juli 2020,jf. lov nr. 818 af 9. juni 2020 udlejes
efter § 19, stk. 2, også efterfølgende kan udlejes efter disse regler, uanset om der foreligger et
kontrolskifte efter stk. 4. Tilsvarende gælder også, hvis et lejemål kunne have været udlejet
efter § 19, stk. 2, inden 1. juli 2020.
Bestemmelsen undtager ligeledes lejemål, som opfylder betingelserne for at blive udlejet efter
§ 19, stk. 2, og er genudlejet efterfølgende, når den første genudlejning ikke er foretaget i en
5-års periode efter et kontrolskifte.
Formålet med bestemmelsen er at undtage de lejemål, som i henhold til de gældende regler
allerede er moderniseret, ligesom den skal undtage lejemål, som gennemgribende
moderniseres og genudlejes uden at være omfattet af en karensperiode.
I stk. 5,
nr. 2,
foreslås, at stk. 4 ikke omfatter kontrolskifte, der sker ved arv efter arveloven
eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens § 26 eller i begge tilfælde tilsvarende
udenlandske regler. Arveforskud omfattes uanset 1. pkt. af stk. 4.
Nærværende bestemmelse indeholder en undtagelse til bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-8, idet
der efter bestemmelsen ikke foreligger et kontrolskifte, hvis kontrolskiftet indtræder ved
enhver form for arv efter arveloven eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens § 26 eller i
begge tilfælde tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud omfattes ikke af
undtagelsesbestemmelsen.
Formålet med karensperioden i stk. 4 er at udløse kontrolskifte ved viljesdispositioner, dvs.
tilfælde, hvor der træffes beslutning om ved aftale at overdrage f.eks. ejendomsretten til en
ejendom til en erhverver. Karensperioden har derimod ikke til formål at udløse kontrolskifte i
forbindelse med arv, som ikke relaterer sig til handlinger, der har karakter af en
aftaledisposition. Samtykke til hensidden i uskiftet bo anses ikke for at være en
viljesdisposition i denne sammenhæng, da det udløsende forhold er den ene ægtefælles
dødsfald.
I stk. 5,
nr. 3,
foreslås, at stk. 4 ikke omfatter kontrolskifte, der sker ved gennemførelsen af
en eller flere koncerninterne transaktioner.
Nærværende bestemmelse indebærer, at der ikke foreligger et kontrolskifte, hvis den
transaktion eller disposition, der i medfør af stk. 4, nr. 1-8, ville udløse et kontrolskifte, har
karakter af en koncernintern transaktion. Bestemmelsen har således til formål at undtage
koncerninterne transaktioner fra reglerne i stk. 4, nr. 1-8.
Det er sædvanligt, at der mellem selskaber i samme koncern indgås aftaler om overdragelse af
aktiver eller passiver i forbindelse med forskellige former for restruktureringer,
omorganiseringer, forberedelse af frasalg af koncernselskaber mv., herunder aftaler om
overdragelse af fast ejendom og udlejningsejendomme. Overdrages ejendomsretten til en
ejendom omfattet af denne lov fx mellem to søsterselskaber eller mellem et moderselskab og
dets datterselskab, vil der i medfør af bestemmelsen i stk. 4, nr. 1, foreligge et kontrolskifte.
270
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Formålet med karensperioden i stk. 4, nr. 1-8, er ikke at begrænse koncerners mulighed for at
foretage omstruktureringer eller en hensigtsmæssig placering af aktiver i bestemte
koncernselskaber.
Ved begrebet ”koncerninterne transaktioner” forstås en overgang eller overdragelse mellem
koncernforbundne selskaber, f.eks. ved en overdragelse fra en dattervirksomhed til et
moderselskab. Koncernbegrebet skal forstås i overensstemmelse med selskabslovens §§ 6 og
7, hvilket indebærer, at et moderselskab sammen med en eller flere dattervirksomheder udgør
en koncern. Moderselskabet er det selskab, der udøver bestemmende indflydelse over de
andre selskaber.
I stk. 5,
nr. 4,
foreslås, at stk. 4 ikke omfatter kontrolskifte, der sker ved omdannelsen af en
andelsboligforenings, et boligaktieselskabs eller et boliganpartsselskabs ejendom til en
udlejningsejendom og alle senere videresalg, når andelsboligforeningen, boligaktieselskabet
eller boliganpartsselskabet er stiftet før 1. juli 2020.
Nærværende bestemmelse indebærer, at der ikke foreligger et kontrolskifte, hvis en
andelsboligforenings, et boligaktieselskabs eller boliganpartsselskabs ejendom omdannes til
udlejningsejendom, herunder ved overgang eller overdragelse af ejendomsretten til
andelshaverne, aktionærerne i boligaktieselskabet, anpartshaverne i boliganpartsselskabet
eller til tredjemand, og alle senere videresalg, når andelsboligforeningen, boligaktieselskabet
eller boliganpartsselskabet er stiftet før 1. juli 2020 og i øvrigt er omfattet af andelsboligloven.
Bestemmelsen gælder således også ved en omdannelse, der er foranlediget af, at
andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller boliganpartsselskabet har økonomiske
problemer/er nødlidende, herunder ved tvangsauktion. Bestemmelsen har således til formål at
undtage sådanne omdannelser af andelsboligforeninger, boligaktieselskaber og
boliganpartsselskaber fra reglerne i stk. 4, nr. 1-8.
Det forekommer, at andelsboligforeninger vælger at frasælge ejendommen, hvorefter
ejendommen skifter karakter til at være udlejningsejendom. I nogle tilfælde bliver
andelshaverne lejere i ejendommen efter salg og omdannelse, mens de i andre tilfælde
fraflytter helt eller delvist.
Denne omdannelse fra andelsbolig til udlejningsejendom sker i begrænset omfang, og
lovforslaget har ikke til formål at forhindre eller begrænse denne form for omdannelse af
andelsboliger til lejeboliger.
Nærværende bestemmelse indebærer, at de udlejningsejendomme, der tidligere har været
andelsboligejendomme, boligaktieselskabsejendomme eller boliganpartsselskabsejendomme,
fremadrettet vil kunne videresælges uden at blive omfattet af karensperioden.
Bestemmelsen indebærer endvidere, at undtagelsen alene gælder for andelsboligforeninger,
boligaktieselskaber og boliganpartsselskaber, der er stiftet før den 1. juli 2020.
Derimod vil undtagelsen fra karensperioden ikke gælde for andelsboligforeninger,
boligaktieselskaber eller boliganpartsselskaber, der stiftes efter d. 1. juli 2020.
Andelsboligforeninger, der stiftes ved overtagelse af en udlejningsejendom efter lejelovens
regler om tilbudspligt, efter § 200, skal tilbydes at overtage ejendommen til samme købesum,
kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Dette
indebærer, at en andelsboligforenings overtagelse af en udlejningsejendom på andelsbasis
271
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
efter d. 1. juli 2020 vil ske til en pris, hvor effekten af karensperioden indgår. En undtagelse
fra karensperioden for andelsboligforeninger, der stiftes efter d. 1. juli 2020, ville indebære, at
foreningerne efter overtagelse af ejendommen efterfølgende kunne kapitalisere den merpris,
de efterfølgende ville kunne få ved at sælge ejendommen uden en karensperiode.
I stk. 5,
nr. 5, 1. pkt.,
foreslås, at stk. 4 ikke omfatter kontrolskifte, der sker vedrørende
boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer inden for en periode
på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer ekskl. vedligeholdelse, jf. § 129,
vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 3.012 kr.
pr. kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af ejendommen.
Bestemmelsen indebærer, at det fremover gøres til en forudsætning for benyttelse af de
særlige regler i lovens § 19, stk. 2, ved en genudlejning inden 5 år fra seneste kontrolskifte, at
der enten skal foretages energiforbedringer af boligdelen af ejendommen på mindst 3.012 kr.
pr. m² bruttoetageareal (2021-niveau), eller ske et løft af ejendommens energimærke på
energimærkningsskalaen mindst 3 niveauer efter lov om fremme af energibesparelser i
bygninger, jf. nr. 6.
Bestemmelsen har til formål at sikre en grøn omstilling i private udlejningsejendomme,
samtidig med at lejerne sikres lavere udgifter til forbrug.
Det er den rene forbedringsudgift, der mindst skal udgøre 3.012 kr. pr. m². I udgifterne
medregnes således ikke vedligeholdelsesudgifter, herunder fremtidig sparet vedligeholdelse.
Udgifter til energiforbedringer udført inde i de relevante lejligheder tælles også med ved
opgørelsen.
Ved gennemførelse af energiforbedringerne efter bestemmelserne om totaløkonomisk rentable
forbedringer og aftalt grøn byfornyelse, jf. § 130, stk. 1, og § 58 a i den tidligere gældende lov
om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, kan udgifterne til vedligeholdelse
ikke medregnes ved opgørelsen af, om investeringskravet er opfyldt. Det skyldes, at
investeringskravet på 3.012 kr. pr. m² bruttoetageareal vedrører rene forbedringer, dvs.
investeringen ekskl. vedligeholdelsesudgifter.
Beløb, som anvendes til opfyldelse af kravet efter nærværende bestemmelse, kan ikke indgå
ved opgørelsen af beløbskravet efter § 19, stk. 2.
Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år, for at ejeren herved får
adgang til at anvende lejefastsættelsen efter § 19, stk. 2, ved genudlejning af en
gennemgribende forbedret lejlighed inden 5 år fra et kontrolskifte. Der stilles ikke krav om, at
denne periode skal være sammenfaldende med den 2 års-periode, der kræves for
investeringen efter § 19, stk. 2.
Arealet af boligdelen af ejendommen opgøres efter de regler, der er fastsættes i medfør af §
206. I opgørelsen af boligdelen af arealet indgår boligernes andel i bl.a. adgangsarealer og
ydermure.
Det er uden betydning for investeringskravet, om der er gennemført gennemgribende
forbedringer i én eller flere lejligheder efter § 19, stk. 2. Arealet af sådanne lejligheder indgår
således også ved opgørelsen af, om der er investeret 3.012 kr. pr. m² bruttoetageareal i
boligdelen af ejendommen.
272
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen gælder dog kun lejligheder, der forbedres gennemgribende efter § 19, stk. 2,
og udlejes efter d. 1. juli 2020, hvor ordningen indførtes, jf. § 1, nr. 2, i lov nr. 818 af 9. juni
2019. Det er således afgørende, om lejeperioden begynder før eller efter d. 1. juli 2020.
Hvis lejeperioden begynder 1. juli 2020, vil lejeforholdet derfor ikke være omfattet
bestemmelsen.
Lejemål, der allerede i dag udlejes efter § 19, stk. 2, vil også fremover kunne udlejes efter
disse regler. Tilsvarende gælder, hvis et lejemål kunne have været udlejet efter § 19, stk. 2,
inden d. 1. juli 2020.
For at kunne foretage lejefastsættelse ved genudlejning af en lejlighed efter § 19, stk. 2, inden
5 år fra et kontrolskifte, skal udlejer kunne dokumentere, at ejendommen på tidspunktet for
genudlejningen opfylder de ovennævnte betingelser, uanset hvornår udlejningen sker. Dette
indebærer, at også de energibesparende arbejder, der indgår i en gennemgribende forbedring
af en lejlighed, skal dokumenteres at være gennemført på det tidspunkt, hvor genudlejning
sker, hvis de er en forudsætning for opfyldelsen af kravet om, at der inden for en periode på 2
år er investeret 3.012 kr. pr. m² bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen på
genudlejningstidspunktet.
Når udlejeren én gang har investeret 3.012 kr. pr. m2 bruttoetageareal for beboelsesdelen, er
ejendommen undtaget karensperioden permanent. Dette indebærer, at en aktiv karensperiode
ophører, så snart kriteriet er opfyldt, ligesom der ikke starter en ny karensperiode ved senere
overdragelser af ejendommen.
I stk. 5, nr. 5,
2. og 3. pkt.,
foreslås, at forbedringerne efter 1. pkt. ikke må være omfattet af
lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a, jf.
lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt
på tidspunktet for udlejning efter stk. 2.
Forbedringerne må ikke være gennemført med støtte efter lov om byfornyelse og udvikling af
byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar
2020.
Endvidere fremgår af bestemmelsen, at investeringskravet skal være opfyldt på
udlejningstidspunktet. Dette indebærer, at arbejderne skal være udført, og udgifterne afholdt
på tidspunktet, hvor lejeaftalen indgås.
I stk. 5, nr. 5,
4. og 5. pkt.,
foreslås, at beløb, som anvendes til opfyldelse af 1. pkt., ikke kan
indgå ved opgørelsen af beløbskravet efter stk. 2. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og
reguleres én gang årligt, jf. § 203.
De udgifter, som afholdes med henblik på at opfylde kravet om at have afholdt
energiforbedringer svarende til mindst 3.012 kr. kr. pr. m
2
, kan ikke medregnes i de udgifter
til gennemgribende forbedringer, der efter stk. 2 er en forudsætning for at kunne benytte
ordningen. Der skal således være tale om udgifter, som ligger ud over investeringskravet i stk.
2.
273
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Beløbet på 3.012 kr. pr m² opgøres i 2021-niveau og reguleres på samme måde som øvrige
beløb i lejelovgivningen, herunder investeringerne i § 19, stk. 2, dvs. efter udviklingen i
nettoprisindekset.
I stk. 5,
nr. 6,
foreslås, at stk. 4 ikke omfatter kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der
er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer har udført energiforbedringer i
et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på
energimærkningsskalaen, der ligger tre niveauer over den indplacering, som var gældende fra
den 1. juli 2020. § 9 finder ikke anvendelse.
Det er en forudsætning for benyttelse af de særlige regler i lovens § 19, stk. 2, ved en
genudlejning inden 5 år fra seneste kontrolskifte, at der skal foretages et løft af ejendommens
bygningers energimærke på energimærkningsskalaen på mindst 3 niveauer efter lov om
fremme af energibesparelser i bygninger, eller ske energiforbedringer af boligdelen af
ejendommen på mindst 3.012 kr. pr. m² bruttoetageareal (2021-niveau) jf. nr. 5.
Bestemmelsen, som er et alternativ til bestemmelsen i nr. 5, har ligeledes til formål at sikre en
grøn omstilling i private udlejningsejendomme, samtidig med at lejerne sikres lavere udgifter
til forbrug.
Det er en forudsætning for at benytte denne undtagelse, at ejendommen har et energimærke.
Ejendomme med bygninger, som ikke har et energimærke d. 1. juli 2020, kan altså ikke
benytte bestemmelsen, før alle ejendommens bygninger har opnået et energimærke.
Det er energimærket pr. 1. juli 2020, som er afgørende ved vurderingen af, om ejendommen
på et senere tidspunkt har oplevet et løft på 3 niveauer. For bygninger, som ikke d. 1. juli
2020 har et energimærke, vil førstkommende energimærke herefter danne grundlag for
vurderingen af, hvorvidt bygningen på et senere tidspunkt har oplevet et løft på 3 niveauer.
Befinder der sig flere bygninger med forskellige niveauer af energimærkning, kan disse
forhindre, at der udføres energimæssige forbedringer i samtlige bygninger. For at muliggøre,
at flest mulige bygninger løftes i energimærke, skal § 9 ikke finde anvendelse for denne
bestemmelse. På den måde vil det være muligt at benytte undtagelsen ved at løfte niveauet
for energimærket for bygninger, som er beliggende på samme ejendom i henhold til det
matrikulære ejendomsbegreb.
Når en ejendoms energimærke er løftet 3 niveauer, er ejendommen undtaget karensperioden
permanent. Dette indebærer, at en aktiv karensperiode ophører, så snart kriteriet er opfyldt,
ligesom der ikke starter en ny karensperiode ved senere overdragelser af ejendommen.
Såfremt energimærket senere skulle forringes, vil ejendommen dog kunne omfattes af
karensperioden igen, både for den ejer, som ejer den på tidspunktet, og ved senere
overdragelser.
I
stk. 6
foreslås, at stk. 2 alene finder anvendelse for lejemål i ejendomme, der på
udlejningstidspunktet har opnået indplacering på A-C på energi-mærkningsskalaen efter lov
om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren har
udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en
indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer over den indplacering, som
var gældende den 1. juli 2020. Kravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning
efter stk. 2. Uanset 1. pkt. finder stk. 2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet
efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.
274
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det er efter bestemmelsen et vilkår for, at udlejeren kan fastsætte lejen efter § 19, stk. 2, ved
genudlejning, at ejendommen energimæssigt har en nærmere angivet minimumsstandard.
I medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger er der fastsat regler om
energimærkning af bygninger. Bygningerne opdeles efter energiforbrug i en skala fra A-G.
Energiklasse A er underopdelt i trin, A2020, A2015 og A2010, hvor A2010 svarer til det
gældende bygningsreglements minimumskrav, mens lavenergihuse svarende til energiklassen
for 2015 nu opnår mærkning med A2015. Mærkning med B-G angiver ejendomme med
stigende energiforbrug således, at ejendomme med energimærke G har størst energiforbrug. I
energimærkningen indgår ligeledes, at der gives anbefalinger om energibesparelser, et estimat
over omkostningerne ved gennemførelsen af de anbefalede foranstaltninger og
tilbagebetalingstiden ved gennemførelsen heraf.
Det er en forudsætning for benyttelse af de særlige regler i § 19, stk. 2, at ejendommen som
helhed skal opfylde en energiramme på A-C i energimærkningen efter lov om fremme af
energibesparelser i bygninger. Det fremgår endvidere, at ejeren af en ejendom, der ikke har
en energimærkning på A-C, i stedet kan få adgang til at anvende reglerne i § 19, stk. 2, ved at
udføre energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen opnår en indplacering
på energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer over den indplacering, som var gældende
den 1. juli 2020.
For at undgå tvivl om anvendelsen af stk. 2, skal kravet om en energimærkning på C eller
bedre eller en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer over den
indplacering, som var gældende den 1. juli 2020, være opfyldt på det tidspunkt, hvor en
gennemgribende forbedret lejlighed udlejes med lejefastsættelse efter stk. 2.
Hvis udlejeren har gennemført totaløkonomisk rentable energibesparelser efter § 130, stk. 1,
eller aftalt grøn byfornyelse efter tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og
udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, kan udlejeren vælge at
opretholde denne lejeforhøjelse, selvom der gennemføres en lejefastsættelse efter stk. 2.
Lejen vil herved kunne fastsættes til et højere niveau end det lejedes værdi, da der jf. § 42,
stk. 1, nr. 1, skal ses bort fra lejeforhøjelser og forbedringer efter § 130, stk. 1, og § 58 a i
den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019. For at
kunne foretage lejefastsættelse ved genudlejning af en lejlighed efter stk. 2 skal udlejeren
dokumentere, at ejendommen på tidspunktet for genudlejningen opfylder de ovennævnte
betingelser, uanset hvornår udlejningen sker.
Uanset 1. pkt. finder stk. 2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om
bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer. Det betyder, at fredede bygninger
m.v. ikke skal opfylde bestemmelsens energikrav.
Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 1-6, om
lejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse.
Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.1 og 2.3.2.1.
Til § 20.
Af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 8, følger, at ved tvister om lejefastsættelse
efter stk. 2 skal udlejeren fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at
forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke
fremlægges, kan stk. 2 alene finde anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at
275
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år. Ved indbringelse
for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes
værdi.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 10, at ved sammenligningen, jf. § 47,
stk. 2 og 3, i lov om leje ses bort fra lejemål omfattet af § 15 a i lov om midlertidig regulering
af boligforholdene, § 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje, tidligere gældende § 58 a, jf.
lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, tidligere gældende kapitel 6 a i lov om
byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020 samt
kapitel 5 i lov om byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af
en beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67,
stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet er
beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor udlændinge-, integrations- og
boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om
byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder
anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er
omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 11, ses der ved vurderingen af lejen og det
lejedes værdi bort fra
1) lejeforhøjelse til afsætning efter § 18 b og forbedringer, der er gennemført for beløb, der er
afsat efter denne bestemmelse,
2) lejeforhøjelse efter § 27, stk. 2, og efter § 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje og tidligere
gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og forbedringer efter §
46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om
byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020,
3) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse
og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993,
4) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedring,
5) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse,
6) lejeforhøjelse uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil knyttede
nødvendige følgearbejder efter lov om privat byfornyelse.
Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering
eller lov om byfornyelse og boligforbedring, finder reglen i nr. 3 dog ikke anvendelse.
I
§ 20, stk. 1,
foreslås, at udlejeren ved tvister om lejefastsættelse efter § 19, stk. 2, skal
fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført
inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan § 19, stk. 2,
alene finde anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at forbedringer er udført i
tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år. Ved indbringelse for boligretten påhviler
det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.
I henhold til § 84, stk. 1, i lov om boligforhold, afgør huslejenævnet selv, hvilke nærmere
undersøgelser, der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte
sag. Nævnet har ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige
myndigheder og private.
276
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Fremlægger parterne ikke de krævede oplysninger, søger nævnet at undersøge sagen på
anden måde, herunder ved besigtigelse af lejemålet.
I sager om fastsættelse af lejen efter § 19, stk. 2, er det afgørende for ordningens anvendelse,
at udlejeren har forbedret lejemålet for de mindstebeløb, som er fastsat i § 19, stk. 2, og at
forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år.
Til brug for afgørelsen af, om lejen kan fastsættes efter § 19, stk. 2, er det for at skabe
klarhed omkring lejefastsættelsen fundet hensigtsmæssigt, at der tilvejebringes en egentlig
dokumentation for størrelsen af de afholdte forbedringsudgifter, og at arbejderne er
gennemført inden for 2 år.
Hensigten hermed er at sikre, at lejefastsættelsen sker på et korrekt grundlag.
Denne dokumentationspligt må påhvile udlejeren som den, der har gennemført forbedringerne,
hvorfor det er udlejeren, som skal fremlægge en sådan dokumentation. Fremlægger udlejeren
ikke dokumentation - uanset årsagen hertil - skal lejen i stedet fastsættes efter § 19, stk. 1.
Det er således fundet rimeligt at pålægge udlejeren risikoen for, at der kan tilvejebringes
dokumentation for størrelsen af forbedringsudgifterne og gennemførelsestidspunktet.
Dokumentationen skal normalt bestå i fremlæggelse af håndværkerregninger, men udlejeren
vil undtagelsesvist kunne dokumentere forbedringsudgiftens størrelse og
gennemførelsestidspunktet ved at fremlægge anden dokumentation som fx et
bankkontoudtog. En erklæring fra en bygningssagkyndig kan ikke i sig selv anses for
dokumentation.
Såfremt sådanne sager efterfølgende indbringes for boligretten og eventuelle højere
retsinstanser, gælder udlejerens dokumentationspligt også her. Det vil sige, at udlejeren kun
kan føre bevis for størrelsen af de afholdte forbedringsudgifter og gennemførelsestidspunktet
ved at fremlægge dokumentation herfor.
For at undgå, at udlejere vil være afskåret fra at kunne anvende § 19, stk. 2, i tilfælde, hvor
lejemålet utvivlsomt er forbedret i et omfang, som opfylder beløbskravene i § 19, stk. 2, men
ikke er i stand til at fremlægge den fornødne dokumentation for arbejderne i form af fakturaer
m.v., er der dog givet mulighed for, at § 19, stk. 2, undtagelsesvist kan finde anvendelse, hvis
det utvivlsomt må anses for godtgjort, at kravet til forbedringsudgiftens størrelse og til
forbedringernes gennemførelsesperiode er opfyldt.
Med den nævnte modifikation til hovedreglen om dokumentation er det tilsigtet at give
udlejeren mulighed for at godtgøre, at kravene er opfyldt på anden måde end ved
dokumentation med en sådan vægt, at det samlet set må anses for utvivlsomt, at kravene er
opfyldt.
Udgangspunktet for anvendelse af denne undtagelse er, at der tillægges udlejeren processuel
skadevirkning som følge af den manglende dokumentation i form af fakturaer m.m., og at der
derfor stilles skærpede krav, såfremt beviserne for udgifternes afholdelse m.v. søges ført på
anden måde.
Godtgørelse kan ske i form af besigtigelse, indhentelse af uvildige udtalelser fra sagkyndige,
afgivelse af forklaring fra involverede parter o. lign.
277
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I huslejenævnet, hvor der ikke sker egentlig vidneførsel, er det op til nævnet på grundlag af
besigtigelse, fremlagte udtalelser, afgivne forklaringer m.m. at foretage et skøn over, hvorvidt
det må anses for utvivlsom godtgjort, at kravene er opfyldt.
Ved en efterfølgende retssag vil udlejeren derimod kunne benytte sig af de sædvanlige
bevismidler. Også her gælder de ovenfor nævnte skærpede beviskrav.
Det fremgår endvidere, at det ved indbringelse af en sag om lejefastsættelse efter § 19, stk. 2,
for boligretten påhviler udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes
værdi. Det vil således altid, uanset hvem af parterne der indbringer sagen, påhvile udlejeren at
løfte denne bevisbyrde.
I
stk. 2
foreslås, at der ved sammenligningen, jf. § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje ses bort fra:
1) Lejemål, der er forbedret efter § 130, stk. 1, og § 138.
2) Lejemål omfattet af kapitel 5.
3) Lejemål omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og bolig-forbedring, lov om
byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse.
Det følger således af bestemmelsen, at der ved sammenligningen skal ses bort fra lejemål,
hvor udlejeren har udført totaløkonomisk rentable energiforbedringer, og beregnet
lejeforhøjelsen herfor efter § 130, stk. 1, og beboelseslejligheder, hvor lejeren og udlejeren
efter § 138 har indgået aftale om bestemte forbedringer i lejligheden og om den efterfølgende
lejeforhøjelse.
Der skal endvidere ved sammenligningen ses bort fra lejemål, hvor huslejereguleringen kan
fraviges efter reglerne i kapitel 5 om fri lejefastsættelse. Det drejer sig om
beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991,
beboelseslejligheder der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til
erhvervsformål, jf. reglerne i dagældende boligreguleringslovs kapitel VII, beboelseslejligheder
der senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet
udelukkende til erhvervsformål, nyindrettede beboelseslejligheder og nyindrettede
enkeltværelser i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret
som beboelse, samt beboelseslejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der
er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004.
Endelig skal der ses bort fra lejemål omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og
boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat
byfornyelse.
Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at lejemål med en særlig lejefastsættelse som fx fri
lejefastsættelse ikke smitter af på lejemål, som er under regulering af det lejedes værdi.
I
stk. 3
foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal ses bort fra:
1) Lejeforhøjelse til afsætning efter § 121 og forbedringer, der er gennemført for beløb, der er
afsat efter denne bestemmelse,
2) lejeforhøjelse efter § 130, stk. 1, og § 138 og § 58 a i den tidligere gældende lov om leje,
jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019 og forbedringer efter § 147, § 130, stk. 1
278
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
og 2, og § 138 og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf.
lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020,
3) Lejeforhøjelser og forbedringer efter lov om sanering, lov om byfornyelse og
boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat
byfornyelse.
Efter nr. 1 skal der ses bort fra den del af lejen, som vedrører afsætning efter § 121 og efter
aftale imellem lejerne og udlejeren er anvendt til forbedringer, samt de forbedringer, som efter
denne aftale er udført for midler fra den i § 121 nævnte vedligeholdelseskonto.
Efter nr. 2 skal der ses bort fra de særlige lejeforhøjelser efter § 130, stk. 1, og § 138 og § 58
a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og
den særlige type af forbedringer efter § 147, § 130, stk. 1, og § 138 og tidligere gældende
kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21.
februar 2020. Hensigten hermed er at sikre, at den særlige lejeforhøjelse, der er større end
sædvanlige lejeforhøjelser for forbedringer, ikke smitter af på lejeforhold, der er reguleret af
det lejedes værdi.
Efter nr. 3 skal der generelt ses bort fra lejeforhøjelser og forbedringer efter sanerings- og
byfornyelseslovgivningen. Formålet hermed er at forhindre, de lejeforhøjelser for forbedringer,
der er udført i henhold til sanerings- og byfornyelseslovgivningen og, som på grund af offentlig
støtte er mindre end sædvanlige forbedringsforhøjelser efter lejelovgivningen, påvirker det
generelle lejeniveau for lejemål, som er reguleret af det lejedes værdi.
Den foreslåede bestemmelse viderefører med redaktionelle ændringer den gældende
boligreguleringslovs § 5, stk. 8, 10 og 11. De foreslåede stk. 2 og 3 er redigeret i forhold til de
gældende regler svarende til det der er foreslået vedrørende § 42, stk. 1 og 2. Der henvises til
bemærkningerne til disse bestemmelser. Der er ikke hermed tilsigtet ændringer af
retsstillingen.
Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.1 og 2.3.2.1.
Til § 21.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 7, gælder, at hvis udlejeren vil indgå en
lejeaftale i henhold til stk. 2, og det er den første udlejning af det pågældende lejemål efter
stk. 2, skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale
indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette samt om indholdet af
bestemmelsen. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2 ugyldigt.
Beboerrepræsentanterne eller lejeren kan da inden 14 dage efter, at orienteringen er givet,
indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. § 106, nr. 3, i lov om
leje. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive vedligeholdelsesmanglerne, der alene
kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring
af vedligeholdelsesmangler, jf.§ 19, stk. 3, i lov om leje, kan der ikke indgås lejeaftale efter
stk. 2, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 9, påhviler det udlejeren at opretholde den
gennemgribende forbedring af lejemålet. Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren indbringe
spørgsmålet for huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter, at en sådan sag senest har været
279
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
forelagt huslejenævnet af denne lejer. Anses udlejeren ikke at have opfyldt sin pligt til at
opretholde den gennemgribende forbedring, skal lejen for fremtiden beregnes efter stk. 1.
I
§ 21, stk. 1, 1. og 2. pkt.,
foreslås, at hvis udlejeren vil indgå en lejeaftale i henhold til § 19,
stk. 2, og det er den første udlejning af det pågældende lejemål efter stk. 2, skal udlejeren,
når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere
beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette samt om indholdet af bestemmelsen. I modsat
fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2 ugyldigt.
Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at der ikke sker udlejning af lejemål efter § 19, stk.
2, i nedslidte ejendomme med vedligeholdelsesmangler.
Ordningen giver således lejerne mulighed for at sikre, at vedligeholdelsesmangler afhjælpes,
før udlejeren indgår en ny lejeaftale efter § 19, stk. 2, for et gennemgribende forbedret
lejemål. Ordningen finder anvendelse i forbindelse med den første udlejning efter
forbedringernes gennemførelse, hvor lejen ønskes fastsat efter § 19, stk. 2. Ordningen
vedrører ikke erhvervsdelen eller erhvervslejerne i en blandet ejendom.
Afklaringen af, om ejendommen har vedligeholdelsesmangler, sker ved, at
beboerrepræsentanterne eller de enkelte lejere har mulighed for at forelægge sagen for
huslejenævnet med nærmere angivelse af, hvilke vedligeholdelsesmangler der påberåbes,
inden for en frist på 14 dage efter modtagelse af udlejerens orientering om, at der vil ske
udlejning efter § 19, stk. 2. Orienteringen skal indeholde oplysning om, hvilken eller hvilke
lejligheder der er eller vil blive forbedret og udlejet efter § 19, stk. 2, samt om indholdet af
denne bestemmelse, herunder om adgangen til at indbringe sagen for huslejenævnet inden
udløbet af 14-dages-fristen. Orienteringen til beboerrepræsentanterne eller lejerne kan tidligst
gives, når det hidtidige lejeforhold er opsagt eller ophævet, det vil sige, når opsigelsen eller
ophævelsen er kommet frem til lejeren henholdsvis udlejeren.
Hvis der er beboerrepræsentation i ejendommen, kan udlejeren vælge enten at give
orienteringen til beboerrepræsentanterne eller til samtlige lejere. I ejendomme uden
beboerrepræsentation skal orienteringen gives til samtlige beboelseslejere.
Der stilles ikke formkrav til udlejerens orientering af lejerne, men ønsker udlejeren at sikre sig
bevis for, at orientering er givet, bør det ske skriftligt med de muligheder for at sikre beviset,
der følger heraf.
Er en sag ikke indbragt for huslejenævnet inden udløbet af fristen, kan udlejeren gennemføre
udlejningen efter § 19, stk. 2. Beboerrepræsentanterne eller den enkelte lejer kan ikke
herefter ved en senere genudlejning af det pågældende lejemål indbringe en sag, men sag om
vedligeholdelsesmangler kan dog fortsat indgives efter de almindelige regler herom. Sag kan
først indbringes, når udlejeren orienterer om, at der på ny vil ske udlejning efter § 19, stk. 2,
af andre lejemål i ejendommen.
Vilkåret om huslejefastsættelse efter § 19, stk. 2, er ugyldigt, såfremt udlejeren ikke iagttager
kravet om at give beboerrepræsentanterne eller lejerne orientering om en påtænkt udlejning
efter § 19, stk. 2. I så fald skal lejen fastsættes efter § 19, stk. 1, fra aftaletidspunktet.
Har udlejeren indgået ny lejeaftale efter § 19, stk. 2, inden huslejenævnets afgørelse
foreligger, og resulterer huslejenævnets vurdering i, at der foreligger vedligeholdelsesmangler,
kan lejen ikke beregnes efter § 19, stk. 2, og skal i stedet beregnes efter § 19, stk. 1, fra
aftaletidspunktet, og indtil manglerne er afhjulpet. Det samme gør sig gældende, hvis
280
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
udlejeren indgår aftale i henhold til § 19, stk. 2, efter, at huslejenævnet har truffet afgørelse
om, at ejendommen er behæftet med vedligeholdelsesmangler, uden at manglerne er
afhjulpet. Lejeren af det gennemgribende forbedrede lejemål kan i disse tilfælde forlange lejen
fastsat efter § 19, stk. 1.
Fremgangsmåden ved indbringelse af en sag for huslejenævnet om vedligeholdelsesmangler
efter ordningen følger de regler, som gælder for indbringelse af sager efter § 115.
I stk. 1,
3.-5. pkt.,
foreslås, at beboerrepræsentanterne eller lejeren inden 14 dage efter, at
orienteringen er givet, kan indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet,
jf. § 115, stk. 1. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive vedligeholdelsesmanglerne,
der alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om
udbedring af vedligeholdelsesmangler, § 115, stk. 2, kan der ikke opkræves husleje efter stk.
2, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret.
Bestemmelsen indebærer, at beboerrepræsentanterne eller lejerne skal indbringe sag om
vedligeholdelsesmangler inden 14 dage efter, at udlejeren har orienteret om, at der vil ske
udlejning efter § 19, stk. 2. I modsat fald vil huslejenævnet ikke kunne behandle sagen efter
denne bestemmelse.
De vedligeholdelsesmangler, som skal indgå i huslejenævnets vurdering, vedrører mangler,
som det påhviler udlejeren at udbedre, på tag og fag samt fælles- og adgangsarealer,
herunder fundament, facade, skorsten, vinduer, port, trappe og opgangspartier. Det vil sige, at
vurderingen af ejendommen i denne forbindelse ikke skal omfatte forhold i de enkelte
lejligheder. Nævnet kan ikke alene give påbud om afhjælpning af funktionsmangler, men fx
også påbyde istandsættelse af en trappeopgang, som er mangelfuld med hensyn til
overfladebehandling.
Hvis sagen resulterer i, at huslejenævnet afgiver påbud om udbedring af
vedligeholdelsesmangler, kan udlejeren ikke opkræve en husleje efter stk. 2, før de
konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret. Det bemærkes, at det efter § 115, stk. 2,
alene er på begæring af lejeren, at huslejenævnet kan give udlejeren påbud om udbedring.
Beboerrepræsentanterne kan dog som lejere indbringe sag om påbud for huslejenævnet.
Det foreslås som en sproglig
tilpasning, at den gældende formulering ”indgås lejeaftale efter
stk. 2” i 5. pkt. erstattes med formuleringen ”opkræves husleje efter stk. 2”, idet denne
formulering afspejler fortolkningen i praksis. Der er ikke med ændringen tiltænkt nogen
ændring af retsstillingen.
I
stk. 2
foreslås, at det påhviler udlejeren at opretholde den gennemgribende forbedring af
lejemålet. Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren indbringe spørgsmålet for
huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter, at en sådan sag senest har været forelagt
huslejenævnet af denne lejer. Anses udlejeren ikke at have opfyldt sin pligt til at opretholde
den gennemgribende forbedring, skal lejen for fremtiden beregnes efter 19, stk. 1.
Med bestemmelsen pålægges udlejeren en pligt til at sørge for, at den gennemgribende
forbedring af lejemålet opretholdes.
Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med, at § 19, stk. 2 indeholder et krav om, at der er
sket en gennemgribende forbedring af lejemålet. Dette krav har en selvstændig betydning i
relation til vurderingen af, om vilkårene for at være omfattet af ordningen er opfyldt.
281
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen indebærer et krav om, at de lejemål, som er omfattet af ordningen, også
fremover bevarer karakteren af gennemgribende forbedrede lejemål, således som det er
intentionen med ordningen.
Opstår der tvist imellem lejeren og udlejeren om, hvorvidt dette krav er opfyldt, kan sagen
indbringes for huslejenævnet.
Manglende opretholdelse af den gennemgribende forbedring kan ske ved, at udlejeren ikke
udfører den løbende vedligeholdelse og fornøden fornyelse af de udførte forbedringer, eller ved
at udlejeren foretager ændringer, hvorved lejemålet samlet set mister karakteren af fortsat at
være gennemgribende forbedret.
Det er væsentligt for ordningen, at vurderingen retter sig imod de udførte forbedringer, som
samlet set bevirker, at lejemålet kan anses at være gennemgribende forbedret.
Der er således ikke tale om, at vedligeholdelsesmangler, der ikke påvirker lejemålets samlede
karakter af at være gennemgribende forbedret, kan medføre en ændring af lejen. Sådanne
mangler må lejeren foranledige udbedret under henvisning til udlejerens almindelige
vedligeholdelsespligt.
Det forudsættes, at det er udlejeren, som har vedligeholdelsespligten for de udførte
forbedringer, som lejeren ikke finder er opretholdt i tilstrækkeligt omfang.
Såfremt der er tale om vedligeholdelsesmangler, indebærer udlejerens pligt til at opretholde
den gennemgribende forbedring således kun, at udlejeren vedligeholder de dele af det lejede,
som er omfattet af udlejerens vedligeholdelsespligt.
For så vidt angår manglende vedligeholdelse fra lejerens side, vil udlejeren kunne indbringe
sag herom for huslejenævnet efter de almindelige regler om lejerens pligt til vedligeholdelse.
Det følger af bestemmelsen, at manglende opretholdelse af den gennemgribende forbedring
medfører, at lejen efterfølgende skal beregnes efter § 19, stk. 1. Denne reaktion kan anvendes
sammen med lovens øvrige reaktioner over for vedligeholdelsesmangler.
For at undgå at sådanne sager indbringes uforholdsmæssigt ofte, er det samtidig fastsat, at en
lejer ikke kan indbringe en sådan sag oftere end hvert 5 år. Begrænsningen gælder alene for
den enkelte lejer og hindrer således ikke, at en ny lejer i forbindelse med genudlejningen får
forholdet vurderet, uanset der ikke er gået 5 år siden den seneste vurdering.
Resulterer sagen i, at det vurderes, at kravet om, at lejemålet kan anses for at være
gennemgribende forbedret, ikke længere er opfyldt, skal lejen herefter beregnes og fastsættes
efter § 19, stk. 1, det vil sige som omkostningsbestemt leje med forbedringstillæg.
Udlejeren kan ved næste genudlejning på ny anvende § 19, stk. 2, hvis betingelserne herfor er
opfyldt.
Det bemærkes endelig, at en ændring af lejefastsættelsen i lejeperioden kun kan ske, hvis
huslejenævnet vurderer, at kravene ikke er opfyldt, eller hvis lejeren og udlejeren indgår aftale
herom. Udlejeren kan således ikke énsidigt bestemme, at lejen fremover skal beregnes som
omkostningsbestemt leje, selv om en sådan leje ville overstige en leje fastsat med det lejedes
værdi som overgrænse.
Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 7 og 9.
282
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.1 og 2.3.2.1.
Til § 22.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 12, kan der ved lejeaftalens indgåelse ikke
aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren
end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 13, er reglen i stk. 12 er dog ikke til hinder
for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen
svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i stk. 1-11.
I
§ 22, stk. 1,
foreslås, at der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan aftales en leje eller lejevilkår,
der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for
andre lejere i ejendommen.
Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at lejerne i ejendommen er stillet ensartet.
Bestemmelsen åbner dog mulighed for, at der indgås særaftaler med nogle lejere, så længe
andre vilkår i lejeforholdet udligner sådanne forskelle. Det afgørende er, om der foreligger
mere byrdefulde vilkår efter en
samlet vurdering.
Et byrdefuldt vilkår kan således opvejes af et
fradrag i lejen. Bestemmelsen har dermed ikke til hensigt at sikre, at alle lejere i ejendommen
har ens vilkår.
Ved sammenligningen skal der sammenlignes med lejemål i ejendommen med samme
lejefastsættelse. Er der således i ejendommen både lejemål med omkostningsbestemt husleje
og gennemgribende forbedrede lejemål med en husleje efter reglerne om det lejedes værdi,
skal der sammenlignes med lejemål med samme lejefastsættelse.
Den omstændighed, at en udlejer yder en eller flere lejere i ejendommen en huslejerabat i
starten af lejeperioden, strider ikke imod dette lighedsprincip, som reglen er udtryk for.
Der er ikke med bestemmelsen fastsat nærmere om, hvor stor en andel af lejerne, der skal
have mere byrdefulde vilkår, herunder om det skal være flertallet, for at bestemmelsen kan
gøres gældende.
Lejeren kan miste adgangen til at gøre indsigelse imod byrdefulde vilkår som følge af
passivitet, ligesom der kan være tale om byrdefulde vilkår, som vurderes at være uvæsentlige
og derfor ikke kan tilsidesættes.
I
stk. 2
foreslås, at reglen i stk. 1 ikke er til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden
at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning
kan aftales en leje efter reglerne i §§ 19-21.
Reglen finder anvendelse i de tilfælde, hvor udlejeren ikke har forhøjet - eller har været
udelukket fra at forhøje - lejen som følge af udførte forbedringer. Dette kan være tilfældet,
hvis udlejeren overtager forbedringer, der er udført af en tidligere lejer, og beregner et
forbedringstillæg herfor. Ligeledes kan der være tilfælde, hvor den fulde lejeforhøjelse som
følge af forbedringer for nogle lejeres vedkommende ville udløse krav om erstatningsbolig. I
sådanne tilfælde kan udlejeren vælge at begrænse forbedringsforhøjelsen, så krav om
erstatningsbolig ikke udløses, og afvente genudlejning før den fulde forbedringsforhøjelse
indregnes i huslejen.
Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 12 og 13.
283
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.1 og 2.3.2.1.
Til § 23.
Af den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 1, fremgår, at hvis lejen ikke kan dække
ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. §
9, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen.
Det er i den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 2, fastsat, at lejeforhøjelse ikke kan
kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i
lov om leje. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi finder § 5, stk. 11, tilsvarende
anvendelse. 1. pkt. gælder ikke for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån
efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, og ejendomme taget i brug
efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift,
såfremt beregning af afkastning sker efter § 9, stk. 4.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 3, at lejeforhøjelse efter stk. 1,
medmindre parterne træffer anden aftale, har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3
måneder efter kravets fremsættelse.
Endvidere er det i den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 4, bestemt, at hvis et krav om
lejeforhøjelse efter stk. 1 eller efter § 50 i lov om leje, hvor afkastet er beregnet efter § 9, stk.
2, vil medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser, jf. stk. 1-3, inden for de
sidste 3 år overstiger 75 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal udlejeren senest samtidig med
varslingen underrette lejeren om, at denne kan forlange at få tilbudt en anden passende bolig.
§ 26, stk. 2-4, om anvisning af anden passende bolig finder tilsvarende anvendelse. Det i 1.
pkt. nævnte beløb er opgjort i 2004-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i
Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før
det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste kronebeløb.
Endelig er det i den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 5, bestemt, at har udlejeren helt
eller delvis undladt at give de i § 4, stk. 5, i lov om leje omtalte oplysninger i forbindelse med
indgåelsen af en lejeaftale, kan den gældende leje alene forhøjes på grundlag af stigninger i
ejendommens driftsudgifter siden lejeaftalens indgåelse. Er lejeforhøjelse opkrævet for et
beløb, der ligger ud over det i 1. pkt. tilladte, kan lejeren kræve det for meget betalte
tilbagebetalt. § 17 finder tilsvarende anvendelse.
I
§ 23, stk. 1,
foreslås, at hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter,
jf. § 24, og afkast af ejendommens værdi, jf. § 25, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til
udligning af forskellen.
Reglen fastsætter det grundlæggende princip for ordningen med omkostningsbestemt husleje,
at huslejen kan forhøjes, efterhånden som driftsudgifterne for ejendommen stiger.
Den omkostningsbestemte husleje indebærer således ikke et regnskabsprincip med
periodemæssige reguleringer. Huslejen skal derfor som altovervejende hovedregel ikke
nedsættes, hvis driftsudgifterne falder. I sådanne tilfælde kan udlejeren fortsætte med at
opkræve en husleje beregnet på grundlag af de driftsudgifter, som var gældende ved den
seneste huslejeregulering. Kun i tilfælde af faldende skatter og afgifter, som er omfattet af §
48, vil udlejeren være forpligtet til at nedsætte huslejen.
284
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Den omkostningsbestemte husleje bygger endvidere på det princip, at det er samtlige
budgetindtægter, der skal indgå i vurderingen af, om der er dækning for samtlige
driftsudgifter. Dette såkaldte spise-op princip indebærer, at hvis der fra nogle lejere i
ejendommen er lejemæssig overdækning, vil dette skulle modregnes i den samlede
lejeforhøjelse.
I
stk. 2, 1. og 2. pkt.,
foreslås, at lejeforhøjelse ikke kan kræves, hvis lejen efter
lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter § 19, stk. 2. Ved vurderingen af lejen og
det lejedes værdi finder § 22, stk. 1, tilsvarende anvendelse.
Reglen indebærer, at det lejedes værdi udgør den absolutte overgrænse for lejeforhøjelser
som følge af stigende driftsudgifter.
At § 22, stk. 1, finder tilsvarende anvendelse, indebærer, at der ved lejeaftalens indgåelse ikke
kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for
lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
I stk. 2,
3. pkt.,
foreslås, at 1. pkt. ikke gælder for ejendomme, hvis opførelse er finansieret
med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, og ejendomme
taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om
realrenteafgift, såfremt beregning af afkastning sker efter § § 25, stk. 4.
Det følger af bestemmelsen, at den omkostningsbestemte husleje i indeksfinansieret
boligbyggeri og i boligbyggeri, der er opført og udlejet af realrenteafgiftspligtige investorer,
undtages fra reglen om det lejedes værdi som overgrænse. Hensynet bag denne ordning er at
skabe incitamenter for opførelse af disse typer boligbyggeri. Der fastsættes samtidig særlige
regler for beregning af afkast i sådanne ejendomme, jf. § 25, stk. 3 og 4, og for at undgå at
disse særlige afkastberegninger bliver gjort illusoriske af det lejedes værdi som overgrænse, er
det fastsat, at sådanne boliger undtages fra reglen om det lejedes værdi. Hermed sikres, at
lovgivningen ikke forhindrer de pågældende udlejere i at opkræve hele den særlige
omkostningsbestemte husleje.
I
stk. 3
foreslås, at lejeforhøjelse efter stk. 1, medmindre parterne træffer anden aftale, har
virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.
Bestemmelsen fastslår, at lejeforhøjelser kan opkræves med et varsel på 3 måneder til den 1. i
en måned. Muligheden for at fravige fristen på 3 måneder knytter sig til det konkrete krav om
lejeforhøjelse. Lejeren vil således kunne acceptere et kortere varsel, når en sådan aftale
indgås i tilknytning til et konkret krav om lejeforhøjelse i lejeperioden.
I stk.
4
foreslås, at hvis et krav om lejeforhøjelse efter stk. 1 eller efter § 46, hvor afkastet er
beregnet efter § 25, stk. 2, vil medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser, jf.
stk. 1-3, inden for de sidste 3 år overstiger 96 kr. pr. m
2
bruttoetageareal, skal udlejeren
senest samtidig med varslingen underrette lejeren om, at denne kan forlange at få tilbudt en
anden passende bolig. § 26, stk. 2-4, finder tilsvarende anvendelse. Beløbet i 1. pkt. er fastsat
i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203.
Bestemmelsen omfatter lejemål i ejendomme, der er taget i brug efter 1963. I sådanne
ejendomme med den særlige afkastberegning efter § § 25, stk. 2, har der i nogle tilfælde vist
sig at være en uudnyttet huslejereserve, idet huslejen ikke løbende er blevet varslet op til det
maksimale beløb. Når reguleringen gennemføres, kan det føre til store huslejestigninger, som
lejeren ved lejeaftalens indgåelse ikke havde kendskab til.
285
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det er derfor fastsat, at udlejeren, såfremt lejeforhøjelsen vil medføre en lejeforhøjelse, der
sammen med øvrige omkostningsbestemte lejeforhøjelser inden for de sidste 3 år overstiger
96 kr. pr. m
2
bruttoetageareal i 2021-niveau, skal underrette lejeren om, at denne kan
forlange at få tilbudt en passende erstatningsbolig.
Bestemmelsen indebærer, at udlejere, som ikke ønsker at tilbyde lejerne en erstatningsbolig,
må fordele lejeforhøjelsen over en periode, så den ikke på noget tidspunkt perioden overstiger
maksimumsgrænsen.
I stk.
5, 1. pkt.,
foreslås, at hvis udlejeren helt eller delvist har undladt at give de i § 11, stk.
4, omtalte oplysninger i forbindelse med indgåelse af en lejeaftale, kan den gældende leje
alene forhøjes på grundlag af stigninger i ejendommens driftsudgifter siden lejeaftalens
indgåelse.
Det fremgår af § 11, stk. 4, at hvis udlejeren vil opkræve en leje, hvor afkastet beregnes efter
§ 25, stk. 2, skal det fremgå af lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter §
23. Endvidere skal størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes for lejemålet på
tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, skønsmæssigt angives i aftalen. Det skal tillige fremgå,
om den aftalte leje er nedsat i henhold til § 23, stk. 2.
Bestemmelsen udgør sanktionen i tilfælde, hvor de nævnte oplysninger ikke er givet i
lejeaftalen. Bestemmelsen indebærer i så fald, at huslejen uden de pågældende oplysninger
kun kan forhøjes for de stigninger i driftsudgifterne, som er indtrådt efter lejeaftalens
indgåelse. Udlejeren vil således skulle udarbejde et huslejebudget for driftsudgifter på
aftaletidspunktet og tilsvarende for driftsudgifterne på det tidspunkt, hvor huslejen ønskes
forhøjet.
I stk. 5,
2. og 3. pkt.,
foreslås, at hvis lejeforhøjelse er opkrævet for et beløb, der ligger ud
over det i 1. pkt. tilladte, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt. § 40 finder
tilsvarende anvendelse.
Hvis udlejeren har forhøjet lejen udover dette maksimum, kan lejeren forlange, at udlejeren
betaler det for meget betalte tilbage. § 40 finder tilsvarende anvendelse. Dette indebærer, at
krav om tilbagebetaling skal være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år efter
fraflytningstidspunktet. Endvidere forrentes tilbagebetalingskravet med en rente, der svarer til
den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. I
særlige tilfælde kan det bestemmes, at der skal betales en højere eller lavere rente.
Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 7. I stk. 2
foreslås som en redaktionel ændring, at der med hensyn til det lejedes værdi henvises til § 19,
stk. 2, hvor det lejedes værdi er fastlagt ved en henvisning til § 42, stk. 2. Der er ikke hermed
tilsigtet nogen ændring i retsstillingen.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.1 og 2.3.2.1.
Til § 24.
Af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 1, følger, at de nødvendige driftsudgifter
omfatter udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring i det omfang,
det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. De nødvendige
driftsudgifter omfatter endvidere de beløb, der afsættes til vedligeholdelse m.v. efter § 22 i lov
om leje og §§ 18 og 18 b i denne lov, jf. dog § 18 a, stk. 2.
286
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 2, at udgifter til projektmateriale
og konsulentbistand som omfattet af § 51, stk. 3 og 4, i lov om leje ikke optages på budgettet.
Endvidere følger af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 3, at beboerrepræsentanterne
kan indhente tilbud på renholdelse, forsikringer og udfærdigelse af varme- og vandregnskaber
og forelægge disse for udlejeren. Såfremt udlejeren afviser at antage et forelagt tilbud efter 1.
pkt., kan beboerrepræsentanterne indbringe sagen for huslejenævnet, der kan pålægge
udlejeren at antage et af beboerrepræsentanterne indhentet tilbud, såfremt huslejenævnet
vurderer, at tilbuddet med hensyn til pris og kvalitet er bedre end det af udlejeren antagne.
I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 4, gælder stk. 3 ikke for ejendomme,
der er opdelt i ejerlejligheder.
Endelig følger af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 5, at i fredede ejendomme,
hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om
bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have
været opkrævet, optages som driftsudgift, uanset om ejendommen er fritaget for
ejendomsbeskatning.
I
§ 24, stk. 1,
foreslås, at de nødvendige driftsudgifter omfatter udgifter til skatter, afgifter,
renholdelse, administration og forsikring i det omfang, det er rimeligt under hensyn til
ejendommens og det lejedes karakter. De nødvendige driftsudgifter omfatter endvidere de
beløb, der afsættes til vedligeholdelse m.v. efter § 118, § 120 og § 121, jf. dog § § 114, stk.
2.
Opremsningen af driftsudgifter er ikke udtømmende men alene udtryk for karakteren af de
nødvendige og rimelige udgifter, som udlejeren kan medtage i huslejebudgettet.
Bestemmelsen fastslår således, at den enkelte driftsudgift skal anses at være nødvendig og
rimelig for at kunne indgå i budgettet. Om dette er tilfældet beror på en konkret vurdering af
den enkelte driftsudgift i forhold til ejendommens og lejemålenes karakter. Visse driftsudgifter
vil således være nødvendige og rimelige i én ejendom men ikke i en anden, hvis de konkrete
forhold tilsiger denne forskel.
Kravet om, at driftsudgiften skal være rimelig og nødvendig, gælder både arten og prisen. Der
vil derfor kunne være tale om driftsudgifter, som må anses at være nødvendige, men hvor
prisen eller ydelsens omfang ikke er rimelig. Ligeledes kan en rimelig driftsudgift vise sig ikke
at være nødvendig.
Sondringen imellem udgifter, der vedrører drift, og udgifter, der vedrører vedligeholdelse, er
central for afgrænsningen af driftsudgifter, idet den omkostningsbestemte husleje hviler på det
princip, at lejerne i huslejen betaler bestemte beløb for den vedligeholdelse af ejendommen,
som lejerne efter loven har krav på. Disse beløb optages særskilt på driftsbudgettet som
afsætning til vedligeholdelse.
Som konsekvens heraf kan udlejeren ikke medtage konkrete vedligeholdelsesudgifter i
huslejebudgettet, da udgifterne i så fald ville indgå flere gange i huslejen. Afgørelsen af, om en
bestemt udgift har karakter af en driftsudgift eller en vedligeholdelsesudgift beror på en
konkret vurdering, og det vil i praksis kunne komme på tale, at fordele udgiften på begge
kategorier. Som eksempel på udgifter, der kan indeholde begge elementer, kan nævnes
serviceabonnementer. I sådanne udgifter kan forekomme både ydelser, som relaterer sig til
den løbende drift, og ydelser, som vedrører vedligeholdelse af de omfattede indretninger.
287
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Driftsudgifter er bl.a. karakteriserede ved, at der er tale om kendte og tilbagevendende
udgifter. De skal således kunne dokumenteres på varslingstidspunktet, og ydelsen, som
udgiften vedrører, skal være nødvendig også i fremtiden for at opretholde ejendommens drift.
Driftsbudgettet er ikke knyttet til en bestemt periode, og det er således ikke nødvendigvis
årlige driftsudgifter. Det er dog nødvendigt, at de driftsudgifter, som indgår i samme budget,
opgøres for den samme periode. Den altovervejende hovedregel er i praksis, at udgifterne
opgøres som årlige udgifter. Såfremt der er tale om udgifter, som vedrører en anden periode,
vil sådanne udgifter skulle omregnes til årlige udgifter i et årsbudget. Der kan således være
tale om betaling for en ydelse, som har virkning over en længere årrække. En sådan udgift må
derfor omregnes til den årlige udgift. I praksis er det helt almindeligt at benytte sig af
årsbudgetter.
I
stk. 2
foreslås, at udgifter til projektmateriale og konsulentbistand som omfattet af § 47, stk.
3, ikke optages på budgettet.
Det følger af § 47, stk. 3, at reglerne i § 46, der vedrører lejeforhøjelse som følge af stigende
ejendomsskatter, også gælder for udgifter til dækning af konsulentbistand i henhold til § 4 b,
stk. 1, 2. pkt. i lov om privat byfornyelse i det tilfælde, at der ikke indgås aftale om privat
byfornyelse. Udlejeren kan, når udgiften er betalt, forlange lejeforhøjelse, der over 12
måneder dækker udlejerens udgifter. Lejeforhøjelsen kan opkræves med lige store beløb hos
de lejere, som har antaget konsulentbistand efter § 4 b i lov om privat byfornyelse, og
lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb. For at sikre, at denne lejeforhøjelse ikke
fordeles på samtlige lejemål via huslejebudgettet, er det fastsat, at udgifterne ikke kan
optages på budgettet.
I stk.
3
foreslås, at beboerrepræsentanterne kan indhente tilbud på renholdelse, forsikringer
og udfærdigelse af varme- og vandregnskaber og forelægge disse for udlejeren. Såfremt
udlejeren afviser at antage et forelagt tilbud efter 1. pkt., kan beboerrepræsentanterne
indbringe sagen for huslejenævnet, der kan pålægge udlejeren at antage et af
beboerrepræsentanterne indhentet tilbud, såfremt huslejenævnet vurderer, at tilbuddet med
hensyn til pris og kvalitet er bedre end det af udlejeren antagne.
Formålet med bestemmelsen er at give beboerrepræsentanterne i ejendomme med
beboerrepræsentation mulighed for at sikre bedst mulig sammenhæng imellem pris og kvalitet
i driftsudgifterne. Beboerrepræsentanterne kan således indhente kontroltilbud for de nævnte
ydelser, hvis de mener, at den gældende pris for disse ydelser i budgettet er for høje, og
forelægge dem for udlejeren. Hvis der ikke kan opnås enighed med udlejeren om at antage
kontroltilbuddet eller justere den gældende udgift, kan beboerrepræsentanterne indbringe
forholdet for huslejenævnet. Nævnet kan, såfremt det vurderes, at det indhentede tilbud er
bedre og billigere end det, der er i det gældende budget, pålægge udlejeren at antage
kontroltilbuddet. Udlejeren kan opfylde pålægget ved at tilpasse den pågældende driftsudgift
til prisen på kontroltilbuddet.
Der må accepteres en vis margin, når der skal foretages sammenligning imellem pris og
kvalitet for sådanne ydelser. Det vil derfor ikke være hensigtsmæssigt, at huslejenævnet giver
pålæg, medmindre at forskellen på driftsudgiften og kontroltilbuddet har en vis størrelse.
I stk.
4
foreslås, at stk. 3 ikke gælder for ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.
288
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Ejendomme, som er opdelt i ejerlejligheder, er således ikke omfattet af ordningen med
beboerrepræsentanternes mulighed for at indhente kontroltilbud for driftsudgifter. Baggrunden
er, at det er ejerforeningen, hvori udlejeren af de udlejede ejerlejligheder (restejendommen)
er medlem, der skal drive ejendommen. Efterhånden som ejerlejligheder bliver solgt fra,
mister udlejeren indflydelse, og vil, når flertallet er væk, ikke have mulighed for at opfylde et
pålæg, medmindre andre ejere kan tilslutte sig.
I stk.
5
foreslås, at i fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration
i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat,
der til enhver tid kunne have været opkrævet, optages som driftsudgift, uanset om
ejendommen er fritaget for ejendomsbeskatning.
Formålet med at fritage fredede ejendomme fra ejendomsbeskatning er at yde ejeren støtte til
ejendommens vedligeholdelse. Da det ikke er hensigten at give lejerne i sådanne ejendomme
en huslejenedsættelse, er det fastsat, at der i huslejebudgettet kan medtages en udgift
svarende til det beløb, som udlejeren ville skulle betale, hvis ejendommen ikke havde været
fredet.
Den foreslåede bestemmelse er en videreførelse af den gældende boligreguleringslovs § 8.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.3 og 2.3.2.3.
Til § 25.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk.1, at der til afkastning af
ejendommens værdi på budgettet afsættes et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den
ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste
ejendomme.
I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 2, kan udlejeren i stedet for en
afkastning efter reglen i stk. 1 i ejendomme, der er taget i brug efter 1963, som afkastning
beregne et beløb, der ikke må overstige rimelige ydelser på sædvanlige langfristede
prioritetslån, der er optaget til finansiering af ejendommens opførelse, med tillæg af en
passende forrentning af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum med fradrag af
lejerindskud. Som passende forrentning anses:
Ibrugtagelsesår
1964
1965-69
1970-73
efter 1973
……………
……………
……………
……………
10
12
14
Pct.
8
Efter den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 3, kan udlejeren i stedet for afkastning efter
stk. 1 og 2 for ejendomme finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om
indeksregulerede realkreditlån som afkastning beregne den rente, udlejeren løbende betaler på
indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den
indekserede hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den
289
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud. Det beløb, der er beregnet efter 2.
pkt., reguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres.
I den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 4, er det fastsat, at for ejendomme taget i brug
efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift,
kan beregnes samme beløb i afkastning som beregnet efter stk. 3 for en tilsvarende ejendom
finansieret med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede
realkreditlån.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 5, at hvis der i perioden 1. januar
1964 -1. april 1973 er gennemført lejeforhøjelser for forbedringer, kan afkastningen beregnes
med indtil 7 pct. af ejendomsværdien ved den seneste almindelige vurdering forud for
forbedringens gennemførelse med tillæg af en afkastning af den rimelige forbedringsudgift,
beregnet efter reglerne i stk. 2, således at tidspunktet for forbedringens ibrugtagelse er
afgørende for forrentningsprocentens størrelse.
Endvidere fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 6, at såfremt ejendommen
er opdelt i ejerlejligheder efter 15. alm. vurdering, beregnes afkastningen på grundlag af en
forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. alm. vurdering.
Endelig er det i den gældende boligreguleringslovs § 9 stk. 7, fastsat, at til det beregnede
afkast kan udlejeren lægge det beløb, som henlagdes eller kunne være henlagt pr. m²
bruttoetageareal ved udgangen af 2014, jf. § 9, stk. 7, som affattet ved lovbekendtgørelse nr.
962 af 14. august 2010. Beløbet reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår,
reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
I
§ 25, stk. 1,
foreslås, at der til afkastning af ejendommens værdi afsættes på budgettet et
beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved
15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.
Bestemmelsen indeholder hovedreglen for beregning af udlejerens afkast som budgetudgift i
den omkostningsbestemte husleje og gælder umiddelbart for alle ejendomme, der er taget i
brug før 1964. For ejendomme opført senere er der mulighed for at vælge en anden
afkastberegning, jf. nærmere nedenfor.
Der er ikke fastsat regler om ændring af afkastberegningen som følge af ændringer af
ejendommen. Udgangspunktet er derfor, jf. gældende retspraksis, at ændringer i ejendommen
ikke påvirker afkastets størrelse. Efter gældende retspraksis kan der dog efter
omstændighederne forekomme tilfælde, hvor de konkrete omstændigheder tilsiger, at afkastet
justeres. Hvis udlejeren udfører forbedringer i ejendommen, vil disse give grundlag for
lejeforhøjelse i form af et forbedringstillæg. Heri indgår et afkast, hvilket bevirker, at
ejendommens samlede afkast i tilfælde af forbedringer forøges. Sker der udvidelse af
boligarealet i ejendommen, vil afkastet skulle fordeles på det nye samlede areal med den
virkning, at afkastandelen for de hidtidige boliger falder. For disse boliger vil der først kunne
varsles lejeforhøjelse, når stigninger i driftsudgifterne har indhentet faldet i afkastet.
Ligeledes ved forringelser af ejendommen fx som følge af manglende vedligeholdelse eller ved
delvis nedrivning bevares det gældende afkast, jf. gældende retspraksis. Med hensyn til
forringelse, der skyldes manglende vedligeholdelse, må lejerne henvises til at rejse krav om
290
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
afhjælpning heraf overfor udlejeren. Indbringes sagen for huslejenævnet, kan nævnet pålægge
udlejeren at afhjælpe vedligeholdelsesmanglerne.
I
stk. 2
foreslås, at i stedet for en afkastning efter reglen i stk. 1 kan udlejeren i ejendomme,
der tages i brug efter 1963, som afkastning beregne et beløb, der ikke må overstige rimelige
ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån, der er optaget til finansiering af ejendommens
opførelse, med tillæg af en passende forrentning af den resterende del af den rimelige
anskaffelsessum med fradrag af lejerindskud. Som passende forrentning anses:
Ibrugtagelsesår
1964
1965-69
1970-73
efter 1973
……………
……………
……………
……………
10
12
14
Pct.
8
Bestemmelsen giver udlejere af boliger i ejendomme, der er taget i brug efter 1963, mulighed
for at vælge en anden beregning af afkastet. Denne beregning indebærer, at afkastet ikke må
overstige rimelige ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån til finansiering af
ejendommens opførelse, hvortil lægges en passende forrentning af den rimelige
egenfinansiering med fradrag af lejerindskud.
Det er efter gældende ret ikke et krav, at ejendommens opførelse rent faktisk er finansieret
med sædvanlige langfristede prioritetslån, og der kan ligeledes efter retspraksis skiftes fra
beregning af afkast efter stk. 1 til beregning efter stk. 2.
Hvis der ændres beregning fra stk. 1 til stk. 2, er det ydelserne på de langfristede prioritetslån,
som var sædvanlige på tidspunktet for ejendommens ibrugtagning, der skal danne grundlag
for afkastberegningen.
Til ydelserne kan lægges en passende forrentning af den resterende del af den rimelige
anskaffelsessum. Den passende forrentning er angivet som satser i de enkelte år. Hvis det kan
påvises, at anskaffelsessummen ikke opfylder kravet om rimelighed, vil der efter
omstændighederne være grundlag for nedsættelse. Fra anskaffelsessummen skal der
fradrages for lejerindskud, som omfatter depositum og forudbetalt husleje.
I
stk. 3
foreslås, at i stedet for afkastning efter stk. 1 og 2 kan udlejeren for ejendomme
finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån som
afkastning beregne den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af
ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Udlejeren kan
endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af
lejerindskud. Det beløb, der er beregnet efter 2. pkt., reguleres med samme procentsats,
hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres.
Ordningen gælder for de ejendomme, hvis opførelse blev finansieret med indekslån efter § 2,
stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån. Adgangen til at finansiere
udlejningsbyggeri blev indført den 24. december 1988 og ophævet den 22. december 1989.
Den særlige afkastberegning gælder således kun for de ejendomme, der blev opført med
indekslånefinansiering i denne periode.
291
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 4
foreslås, at der for ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og
udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, kan beregnes samme beløb i afkastning
som beregnet efter stk. 3 for en tilsvarende ejendom finansieret med størst muligt indekslån
efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.
Efter stk. 4 gælder den samme afkastberegning for ejendomme, der er taget i brug efter 1.
januar 1989 og tilhører de såkaldt realrenteafgiftspligtige investorer (pensionskasser mv.) som
den afkastberegning, der efter stk. 3 gælder for udlejere af boliger i ejendomme, som er opført
med indekslån.
Bestemmelsen indebærer, at udlejere omfattet af stk. 3 og 4 ved afkastberegningen kan få
dækket renter og afdrag på det størst mulige indekslån til ejendommens finansiering.
Endvidere kan udlejeren få forrentet sin egenfinansiering fratrukket beboerindskud (depositum
og forudbetalt husleje) med 4 pct. pristalsreguleret med samme procentsats som indekslånet.
I modsætning til afkast efter stk. 1 og 2 vil afkast efter stk. 3 og 4 forøges i takt med de
indeksregulerede stigninger i hovedstolen. Om lejefastsættelse for sådanne ejendomme i
uregulerede kommuner henvises til §§ 49-51.
I
stk. 5
foreslås, at hvis der i perioden 1. januar 1964 -1. april 1973 er gennemført
lejeforhøjelser for forbedringer, kan afkastningen beregnes med indtil 7 pct. af
ejendomsværdien ved den seneste almindelige vurdering forud for forbedringens
gennemførelse med tillæg af en afkastning af den rimelige forbedringsudgift, beregnet efter
reglerne i stk. 2, således at tidspunktet for forbedringens ibrugtagelse er afgørende for
forrentningsprocentens størrelse.
Med den alternative afkastberegning i stk. 5 kan udlejeren, hvis der er gennemført
forbedringsforhøjelser i perioden 1. januar 1964-1. april 1973, beregne afkastet som 7 pct. af
værdien ved den seneste ejendomsvurdering forud for forbedringens gennemførelse. Hertil kan
lægges en forrentning af den rimelige forbedringsudgift efter de i stk. 2 fastsatte satser. Der
henvises til § 129, stk. 2, om beregning af forbedringsforhøjelse.
I
stk. 6
foreslås, at såfremt ejendommen er opdelt i ejerlejligheder efter 15. alm. vurdering,
beregnes afkastningen på grundlag af en forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15.
alm. vurdering.
Formålet med bestemmelsen er at udelukke tvivl om, hvorledes afkastberegningen i
ejendomme, som efter 15. almindelige vurdering er opdelt i ejerlejligheder, skal foretages.
Med bestemmelsen er det fastsat, at afkastet for sådanne restejendomme udgør en
forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. almindelige vurdering.
I
stk. 7
foreslås, at til det beregnede afkast kan udlejeren lægge det beløb, som henlagdes
eller kunne være henlagt pr. m² bruttoetageareal ved udgangen af 2014, jf. § 9, stk. 7, som
affattet ved lovbekendtgørelse nr. 962 af 14. august 2010. Beløbet i 1. pkt. reguleres efter
reglerne i § 203, stk. 2.
Med virkning fra 1. januar 1995 ophævedes ordningen med henlæggelse til tekniske
installationer i det omkostningsbestemte budget. Som et led i ophævelsen overførtes de beløb,
som hidtil kunne henlægges til afkastet efter § 25, stk. 7, og den bundne og den frie
vedligeholdelseskonto efter §§ 120-121 med 1/3 til hver. Beløbene reguleres efter udviklingen
i nettoprisindekset.
292
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 9.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.4 og 2.3.2.4.
Til § 26.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 9 a kan udlejeren i stedet for regulering efter § 7
beslutte, at lejen i perioder på 2 år ad gangen reguleres én gang årligt efter udviklingen i
Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før
det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Regulering
efter nettoprisindeks kan kun ske for den del af lejen, som vedrører de i § 8, stk. 1, nævnte
nødvendige driftsudgifter bortset fra skatter og afgifter. Regulering efter nettoprisindeks
omfatter alle lejemål i ejendommen bortset fra de lejemål, hvor der er aftalt en regulering af
lejen efter § 15 a eller lejelovens § 53, stk. 2. Ved 2-årsperiodens udløb skal udlejeren
beregne lejen efter § 7. Beregningen skal sammen med oplysning om, at beregningen kan
indbringes for huslejenævnet, være kommet frem til lejerne inden 2-årsperiodens udløb. Hvis
lejen ved 2-årsperiodens udløb overstiger den leje, som beregnes efter § 7, skal udlejeren med
virkning fra tidspunktet for 2-årsperiodens udløb nedsætte lejen til den nu beregnede leje.
Af den gældende boligreguleringslovs § 9 a, stk. 2, fremgår, at beslutning om regulering af
lejen efter nettoprisindeks kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom
til lejerne og er bindende for udlejeren i en periode på 2 år fra det tidspunkt, hvor udlejeren
har afsendt meddelelse herom til lejerne. Lejeregulering efter stk. 1 kan tidligst få virkning, 12
måneder efter at lejen er beregnet og fastsat efter § 7.
I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 9 a stk. 3, skal krav om lejeforhøjelse som
følge af regulering efter nettoprisindeks efter stk. 1 være skriftligt og indeholde en angivelse af
lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Lejeforhøjelsen har virkning fra den 1. i den
måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.
Endelig gælder efter den gældende boligreguleringslovs § 9 a, stk. 4, at har udlejeren
reguleret lejen efter nettoprisindeks, kan lejeforhøjelse opgjort efter § 7 tidligst få virkning, 12
måneder efter at der senest er trådt en lejeforhøjelse som følge af regulering af lejen efter
nettoprisindeks i kraft og efter udløbet af den i stk. 2 nævnte 2-årsperiode.
I
§ 26, stk. 1, 1. og 2. pkt.,
foreslås, at udlejeren i stedet for regulering efter § 23 kan
beslutte, at lejen i perioder på 2 år ad gangen reguleres én gang årligt efter udviklingen i
Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før
det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
For at forenkle fremgangsmåden ved huslejereguleringer er der givet udlejeren mulighed for at
tilvælge en ordning, hvorefter lejen én gang om året i perioder på 2 år ad gangen reguleres
efter nettoprisindeks i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Udlejeren kan
selv vælge, om ordningen skal bruges.
En beslutning om regulering efter nettoprisindeks er bindende for mindst 2 år ad gangen, og
perioden kan ikke gøres kortere eller længere. Ved udløb af perioden skal udlejeren beregne
lejen omkostningsbestemt efter § 23. Beregningen skal sammen med oplysning om, at
beregningen kan indbringes for huslejenævnet, sendes til lejeren inden 2 års-periodens udløb.
Viser det sig, at den beregnede omkostningsbestemte leje er lavere end den indeksregulerede
leje ved 2 års-periodens udløb, skal udlejeren nedsætte lejen til dette beløb. Nedsættelsen skal
293
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
ske senest med virkning fra periodens udløb. Viser det sig ved 2 års-periodens udløb, at den
omkostningsbestemte leje er højere, end den indekserede leje, kan udlejer varsle
lejeforhøjelse for denne stigning.
Varsling af lejeforhøjelse skal ske under iagttagelse af bestemmelsen i § 23, stk. 3, hvorefter
lejeforhøjelse, hvis ikke andet er aftalt, har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3
måneder efter kravets fremsættelse. Uanset om det efter periodens udløb måtte vise sig, at
den indekserede leje er højere eller lavere end den omkostningsbestemte leje, skal der ikke
ske efterregulering for eventuelle afvigelser fra en beregnet omkostningsbestemt husleje i 2
års-perioden.
I stk. 1,
3.og 4. pkt.,
foreslås, at regulering efter nettoprisindeks kun kan ske for den del af
lejen, som vedrører de i § 24, stk. 1, nævnte nødvendige driftsudgifter bortset fra skatter og
afgifter. Regulering efter netto-prisindeks omfatter alle lejemål i ejendommen bortset fra de
lejemål, hvor der er aftalt en regulering af lejen efter kapitel 5.
Regulering efter nettoprisindeks kan kun ske for bestemte driftsudgifter. Skatter og afgifter
samt udlejerens afkast, kan ikke indgå i nettoprisindeksreguleringen. Disse beløb beregnes og
reguleres efter reglerne om lejeforhøjelse som følge af skatte- og afgiftsstigninger i §§ 46-48,
mens afkastet reguleres efter § 25, stk. 7. Afsætning til vedligeholdelse reguleres efter de
gældende regler én gang årligt efter nettoprisindeks.
En beslutning om regulering af lejen efter nettoprisindeks skal omfatte alle lejemål i
ejendommen, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt. Lejen for lejemål omfattet af § 19,
stk. 2, kan dog fortsat reguleres efter § 53, stk. 2, om lejeregulering efter nettoprisindeks,
som omfatter hele lejen. Beslutning om indeksregulering af lejen omfatter heller ikke lejemål,
hvor der efter § 54, stk. 1, er aftalt fri husleje. For disse lejemåls vedkommende vil der kunne
ske indeksregulering af hele lejen.
I stk. 1,
5.-7. pkt.,
foreslås, at ved 2-årsperiodens udløb skal udlejeren beregne lejen efter §
23. Beregningen skal sammen med oplysning om, at beregningen kan indbringes for
huslejenævnet, være kommet frem til lejerne inden 2-årsperiodens udløb. Hvis lejen ved 2-
årsperiodens udløb overstiger den leje, som beregnes efter § 23, skal udlejeren med virkning
fra tidspunktet for 2-årsperiodens udløb nedsætte lejen til den nu beregnede leje.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren ved 2-årsperiodens udløb skal beregne den aktuelle
omkostningsbestemte husleje efter § 23, det vil sige på grundlag af de aktuelle driftsudgifters
størrelse. Beregningen skal udlejeren fremsende til lejeren således, at den kommer frem inden
2-årsperioden udløb. Samtidig med fremsendelse af beregningen skal udlejeren oplyse lejeren
om, at beregningen kan indbringes for huslejenævnet.
Viser beregningen, at den indeksregulerede leje overstiger den beregnede leje, er udlejeren
forpligtet til at nedsætte lejen til den beregnede leje, det vil sige til den aktuelle
omkostningsbestemte husleje. Lejenedsættelsen skal have virkning fra 2-årsperiodens udløb.
I
stk. 2
foreslås, at en beslutning om regulering af lejen efter nettoprisindeks kan gennemføres
alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne og er bindende for udlejeren i en
periode på 2 år fra det tidspunkt, hvor udlejeren har afsendt meddelelse herom til lejerne.
Lejeregulering efter stk. 1 kan tidligst få virkning, 12 måneder efter at lejen er beregnet og
fastsat efter § 23.
294
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Hvis udlejeren fremover ønsker at regulere huslejen efter nettoprisindeks, jf. stk. 1, kan
udlejeren overgå hertil alene ved at give lejerne meddelelse om, at lejen i den næste 2
årsperiode fra en bestemt dato, én gang om året vil blive reguleret efter nettoprisindeks.
En ny 2 årsperiode for regulering efter nettoprisindeks kan besluttes men kan dog tidligst
påbegyndes, når der er forløbet mindst 12 måneder efter udløbet af en tidligere 2 årsperiode.
Lejeforhøjelse baseret på en regulering efter nettoprisindeks kan således tidligst få virkning 12
måneder efter, at seneste lejeforhøjelse beregnet efter reglerne om omkostningsbestemt
husleje er trådt i kraft, eller efter at lejen er nedsat til den omkostningsbestemte husleje. Som
følge af kravet om, at der mindst skal være forløbet 12 måneder efter seneste varsling af
omkostningsbestemt husleje, før lejen kan reguleres med udviklingen i nettoprisindekset,
sammenholdt med kravet om, at der efter udløbet af 2 års-perioden igen skal gå minimum 12
måneder, før der igen kan ske en regulering af lejen efter nettoprisindeks, vil huslejen i en
periode på 3 år alene kunne reguleres efter nettoprisindeks i 2 af årene.
Udlejeren kan give meddelelsen om beslutning om fremtidig regulering efter nettoprisindeks
senest samtidig med den første varsling om lejeforhøjelse beregnet efter nettoprisindeks.
I
stk. 3
foreslås, at krav om lejeforhøjelse som følge af regulering efter nettoprisindeks efter
stk. 1 skal være skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens
beregning. Lejeforhøjelsen har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter
kravets fremsættelse.
Lejeforhøjelse efter stk. 1 skal således varsles for lejerne 3 måneder før lejeforhøjelsen skal
træde i kraft. Kravet skal være skriftligt, og det skal fremgå heraf, hvordan lejeforhøjelsen er
beregnet. Det vil sige, at den nuværende leje, størrelsen af den procentvise stigning i
nettoprisindekset, der reguleres med, lejeforhøjelsens størrelse og størrelsen af den fremtidige
husleje skal fremgå af varslingen. Den ”nuværende leje”, der skal fremgå af varslingen, skal
være den senest varslede omkostningsbestemte husleje. Hvis denne har været indbragt for
huslejenævnet, vil en beregning af lejeforhøjelse efter nettoprisindeks skulle tage
udgangspunkt i den af huslejenævnet senest godkendte husleje.
I
stk. 4
foreslås, at hvis udlejeren har reguleret lejen efter nettoprisindeks, kan lejeforhøjelse
opgjort efter § 23 tidligst få virkning, 12 måneder efter at der senest er trådt en lejeforhøjelse
som følge af regulering af lejen efter nettoprisindeks i kraft og efter udløbet af den i stk. 2
nævnte 2-årsperiode.
Lejen kan ikke samtidigt reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt husleje og efter
reglerne om regulering efter nettoprisindeks. Det er derfor fastsat, at lejeforhøjelse, beregnet
efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. § 23, tidligst kan få virkning efter udløbet af
den i stk. 2 nævnte 2 års-periode og 12 måneder efter, at der senest er trådt en lejeforhøjelse
som følge af nettoprisindeksregulering i kraft.
Lejeren kan efter § 38, stk. 1, indbringe en varsling efter nettoprisindeks for huslejenævnet.
Ligeledes har beboerrepræsentanterne, jf. § 38, stk. 3, adgang til at indbringe varslinger m.v.
efter nettoprisindeks for huslejenævnet på samtlige lejeres vegne.
Da udlejerens beslutning om at regulere efter nettoprisindeks omfatter alle lejemål i
ejendommen, hvor lejen er fastsat efter § 19, stk. 1, følger det af § 11, stk. 5, at udlejeren i
lejeaftaler, som indgås i løbet af 2 års-perioden, skal oplyse nye lejere om, at lejen aktuelt
295
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
reguleres efter nettoprisindeks. Det skal endvidere fremgå af lejeaftalen, hvornår 2 års-
perioden udløber.
Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 9 a.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.5 og 2.3.2.5.
Til § 27.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 10 fordeles lejeforhøjelsen på lejlighederne efter
deres indbyrdes værdi. Har lejligheder samme indbyrdes brugsværdi, skal lejeforhøjelsen
forlods pålægges lejligheder, hvis leje er lavest. De beløb, der afsættes til vedligeholdelse efter
§§ 18 og 18 b i denne lov samt § 22 i lov om leje, fordeles dog efter lejlighedernes
bruttoetageareal. For ejendomme med lejligheder, hvor afsætning sker med forskellige beløb
pr. m² bruttoetageareal, sker fordelingen efter de enkelte lejligheders faktiske beløb pr. m²
bruttoetageareal.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 10, stk. 2, at ved bedømmelsen af
lejlighedernes indbyrdes brugsværdi ses bort fra forbedringer, som er bekostet af lejeren.
Endelig fastslås i den gældende boligreguleringslovs § 10, stk. 3, at hvis lejen for en lejlighed
er forhøjet på grundlag af forbedring eller øget brugsværdi, der ikke modsvares af udgifter på
budgettet, og er forhøjelsen sket efter den ejendomsvurdering, hvoraf afkastningsprocenten
beregnes, ses der ved budgetteringen og ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes
brugsværdi bort fra denne lejeforhøjelse.
I
§ 27, stk. 1, 1. og 2. pkt.,
foreslås, at lejeforhøjelsen fordeles på lejlighederne efter deres
indbyrdes værdi. Har lejligheder samme indbyrdes brugsværdi, skal lejeforhøjelsen forlods
pålægges lejligheder, hvis leje er lavest.
Bestemmelsen indebærer, at lejeforhøjelsen skal fordeles ligeligt, såfremt lejlighederne i
ejendommen har samme værdi. Er dette ikke tilfældet, må der fastlægges en fordelingsnøgle
for ejendommen, som afspejler lejlighedernes værdi. Dette vil kunne ske på grundlag af
vurderingslejen fra 1. marts 1975 med de fornødne tilpasninger. For ejendomme, der er opdelt
i ejerlejligheder, kan det ske på grundlag af fordelingstallene. Har lejligheder samme indbyrdes
brugsværdi, skal lejeforhøjelsen forlods pålægges lejligheder, hvis leje er lavest.
I stk. 1,
3. og 4. pkt.,
foreslås, at de beløb, der afsættes til vedligeholdelse efter § 118, § 120
og § 121, dog fordeles efter lejlighedernes bruttoetageareal. For ejendomme med lejligheder,
hvor afsætning sker med forskellige beløb pr. m² bruttoetageareal, sker fordelingen efter de
enkelte lejligheders faktiske beløb pr. m² bruttoetageareal.
De beløb, som udlejeren skal afsætte til vedligeholdelse efter § 118, § 120 og § 121, opgøres
pr. m
2
bruttoetageareal og medregnes i huslejen for den enkelte lejlighed i forhold til
lejlighedens bruttoetageareal. Beløbet pr. m
2
er imidlertid afhængig af den aftalte fordeling af
vedligeholdelsespligten for den enkelte lejlighed, idet beløbet skal nedsættes, hvis lejeren har
overtaget dele af vedligeholdelsespligten. Det beløb, som skal medregnes i huslejen for den
enkelte lejlighed, er derfor det faktiske beløb, som afsættes for den pågældende lejlighed.
I
stk. 2
foreslås, at ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes brugsværdi ses bort fra
forbedringer, som er bekostet af lejeren.
296
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Formålet med bestemmelsen er at sikre, at lejere, som selv har bekostet forbedringer i
lejligheden, ikke som følge heraf pålægges en forhøjelse af vedkommendes andel af
ejendommens omkostninger. Der skal derfor ses bort fra en eventuel brugsværdi, som følger
af lejerens egne forbedringer.
I
stk. 3
foreslås, at hvis lejen for en lejlighed er forhøjet på grundlag af forbedring eller øget
brugsværdi, der ikke modsvares af udgifter på budgettet, og er forhøjelsen sket efter den
ejendomsvurdering, hvoraf afkastningsprocenten beregnes, ses der ved budgetteringen og ved
bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes brugsværdi bort fra denne lejeforhøjelse.
Bestemmelsen vedrører forbedringer eller øget brugsværdi, som ikke modsvares af øgede
udgifter på budgettet. Afgrænsningen beror på en konkret vurdering i det enkelte tilfælde. I
visse tilfælde vil der, når der er udført forbedringer i en lejlighed, fremover være tale om
øgede vedligeholdelsesudgifter, hvis der med forbedringen tilføres lejligheden funktioner eller
indretninger, som ikke var tilstede før forbedringen. Sådanne forbedringer vil medføre øgede
omkostninger for ejendommen fx øgede vedligeholdelsesudgifter, og der skal derfor ses bort
herfra. Bestemmelsen tager særligt sigte på øget brugsværdi i form af videregående
rettigheder for lejeren så som udvidet fremlejeret, udvidet bytteret, afståelsesret eller
lignende.
Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 10.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.6 og 2.3.2.6.
Til § 28.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 11, stk. 1, skal der for husrum, der benyttes af
udlejeren, eller som er udlejet uden at være omfattet af reglerne i denne lovs kapitel II, samt
for enkeltværelser til beboelse, der ikke er en del af udlejers beboelseslejlighed eller en del af
et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor, på budgettet optages en lejeværdi, der svarer til
de pågældende husrums andel af ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastning.
Fordelingen sker efter bruttoetageareal.
Af den gældende boligreguleringslovs § 11, stk. 2, følger endvidere, at for ejendomme, hvor
der for beboelseslejligheder til vedligeholdelse efter §§ 18 og 18 b i denne lov samt § 22 i den
gældende lejelov afsættes forskellige beløb pr. m² bruttoetageareal for de enkelte
beboelseslejligheder, sker fordelingen af afsætningsbeløbene efter disse lejligheders faktiske
beløb pr. m² bruttoetageareal.
Endelig følger af den gældende boligreguleringslovs § 11, stk. 3, at lejen for enkeltværelser til
beboelse, der ikke er en del af udlejers beboelseslejlighed eller en del af et en- eller
tofamilieshus, som udlejer bebor, fastsættes efter bruttoetagearealet som en forholdsmæssig
andel af den lejeværdi, der er optaget på lejebudgettet for de i bestemmelsens stk. 1, 1. pkt.,
omhandlede lejemål.
I
§ 28, stk. 1,
foreslås, at for husrum, der benyttes af udlejeren, eller som er udlejet uden at
være omfattet af reglerne i dette kapitel, samt for de i stk. 3 omhandlede enkeltværelser, skal
der på budgettet optages en lejeværdi, der svarer til de pågældende husrums andel af
ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastning. Fordelingen sker efter bruttoetageareal.
Bestemmelsen indebærer, at der på budgettet skal medtages en beregnet lejeindtægt for
lokaler, der udlejes som erhvervslejemål eller separate enkeltværelser, samt for lokaler, som
297
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
udlejeren selv benytter. Denne del af ejendommen betegnes almindeligvis som erhvervsdelen.
Den beregnede lejeindtægt opgøres som den arealmæssige andel af budgetudgifterne.
I
stk. 2
foreslås, at for ejendomme, hvor der for beboelseslejligheder til vedligeholdelse efter §
118, § 120 og § 121 afsættes forskellige beløb pr. m² bruttoetageareal for de enkelte
beboelseslejligheder, skal fordelingen af afsætningsbeløbene ske efter disse lejligheders
faktiske beløb pr. m² bruttoetageareal.
Bestemmelsen svarer til det, der fremgår af § 25, stk. 1, 4. pkt., om fordeling af
vedligeholdelseshensættelser imellem beboelseslejligheder, hvor lejernes vedligeholdelsespligt
er forskellig. Bestemmelsen indebærer således, at der til beboelsesdelen i en blandet ejendom
henregnes det faktiske beløb, som hensættes for beboelseslejlighederne til såvel indvendig
som udvendig vedligeholdelse.
I
stk. 3
foreslås, at lejen for enkeltværelser til beboelse, som er omfattet af dette kapitel, jf. §
6, stk. 3, fastsættes efter bruttoetagearealet som en forholdsmæssig andel af den lejeværdi,
der er optaget på lejebudgettet for de i stk. 1, 1. pkt., omhandlede lejemål.
Forslaget vedrører de såkaldte separate enkeltværelser (klubværelser). Lejen for disse
værelser skal opgøres i forhold til de enkelte værelsers bruttoetageareal. Der skal således
beregnes en forholdsmæssig andel af den lejeværdi, der optages på budgettet efter stk. 1,
som svarer til værelsets arealmæssige andel. I det omfang der er udført forbedringer, som har
betydning for lejerne af enkeltværelserne, kan lejeforhøjelsen tillægges ovennævnte andel af
budgetudgifterne.
Den foreslåede bestemmelse viderefører § 11 i den gældende boligreguleringslov.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.7 og 2.3.2.7.
Til § 29.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 12, stk. 1, skal krav om lejeforhøjelse efter lovens §
7 i ejendomme uden beboerrepræsentation fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje
ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde oplysning om det gældende
budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse
og dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse. Kravet skal indeholde oplysning om
lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. bestemmelsens stk. 2. Indeholder kravet ikke disse
oplysninger, er det ugyldigt.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 12, stk. 2, gælder, at hvis mindst 1/4 af de lejere,
hvis leje ønskes forhøjet, senest 6 uger efter at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem,
skriftligt har fremsat indsigelse mod lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden yderligere 6 uger
forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
I
§ 29, stk. 1, 1. pkt.,
foreslås, at i ejendomme uden beboerrepræsentation skal krav om
lejeforhøjelse efter § 23 fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet.
Bestemmelsen omhandler varsling af omkostningsbestemt huslejeforhøjelse, jf. § 23, i
ejendomme uden beboerrepræsentation. Sådanne krav skal varsles skriftligt og samtidigt
overfor de lejere, hvis leje ønskes forhøjet.
298
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Kravet om samtidighed indebærer, at udlejeren ikke senere kan fremsætte krav overfor lejere,
som ikke var omfattet af den første varsling. Såfremt udlejeren vil udvide antallet af lejere
under varslingen, må udlejeren gentage varslingen overfor samtlige lejere.
I stk. 1,
2. og 3. pkt.,
foreslås, at kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde oplysning om
det gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter, om
lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse.
Kravet skal være skriftligt. Medmindre andet er aftalt, eller lejeren er fritaget fra digital
kommunikation, kan udlejeren således vælge, om der skal varsles ved almindelig
postforsendelse eller ved digital fremsendelse af varslingen, herunder i form af en e-mail, jf. §
13, stk. 1.
Varslingen skal indeholde oplysning om det gældende budget og det nye budget, som udløser
lejeforhøjelsen. I de to budgetter skal indgå samtlige ejendommens driftsudgifter og
driftsindtægter, som har betydning for lejefastsættelsen.
Under driftsudgifter henhører indtægter, som modsvarer udgifter på driftsbudgettet fx lejernes
betaling for brug af fællesvaskeri, såfremt udgifter hertil indgår i budgettet. Endvidere
henhører den del af huslejeindtægten, som omfatter budgetlejen, under driftsindtægter.
Forbedringsforhøjelser anses ikke at henhøre under driftsindtægter i huslejebudgettet og skal
derfor ikke oplyses i budgettet.
Endvidere skal der oplyses om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning samt om den
fremtidige lejes størrelse. Dette indebærer, at der i varslingen skal oplyses om lejeforhøjelsen
for det pågældende lejemål og om dennes beregning, herunder om fordelingsgrundlaget for
den samlede lejeforhøjelse for ejendommen. Endelig skal størrelsen af den fremtidige leje for
det pågældende lejemål fremgå af varslingen.
I stk. 1,
4. og 5. pkt.,
foreslås, at kravet skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at
gøre indsigelse, jf. stk. 2. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
I varslingen skal udlejeren oplyse om lejernes adgang til at gøre indsigelse imod varslingen, jf.
bestemmelsens stk. 2. Varslingen skal således indeholde oplysning om 6-ugers fristen for
indsigelse, som løber fra det tidspunkt, hvor varslingen er kommet frem til lejeren, om
skriftlighedskravet samt om udlejerens pligt til at indbringe sagen for huslejenævnet, hvis
udlejeren vil fastholde varslingen af kravet om lejeforhøjelse.
Bestemmelsen fastslår, at det er en gyldighedsbetingelse for varslingen, at alle de oplysninger,
det efter hele bestemmelsen påhviler udlejeren at medtage i varslingen, fremgår af varslingen.
Fremgår disse oplysninger ikke, er varslingen ugyldig.
I
stk. 2
foreslås, at har mindst 1/4 af de lejere, hvis leje ønskes forhøjet, senest 6 uger efter at
kravet om lejeforhøjelse er kommet frem, skriftligt fremsat indsigelse mod lejeforhøjelsen, skal
udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt udlejeren
ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Bestemmelsen indeholder kravet til udlejerens klagevejledning til lejerne, idet udlejeren skal
oplyse om lejernes mulighed for at gøre skriftlig indsigelse imod varslingen samt om
udlejerens pligt til at indbringe sagen for huslejenævnet, hvis det fornødne antal lejere gør
indsigelse, og udlejeren ønsker at fastholde det varslede krav. Klagevejledning er en
gyldighedsbetingelse for varslingen.
299
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Den foreslåede bestemmelse viderefører med sproglige ændringer den gældende
boligreguleringslovs § 12.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.8 og 2.3.2.8.
Til § 30.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 1, skal krav om lejeforhøjelse efter § 7 i
ejendomme med beboerrepræsentation fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje
ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde oplysning om det gældende
budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse
og dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning
om, at varslingsskrivelsen er forelagt for beboerrepræsentanterne, samt om deres eventuelle
udtalelser. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 2, skal udlejeren senest 7 dage før
varslingen efter stk. 1 varsle beboerrepræsentanterne om lejeforhøjelsen. Varslingen skal
indeholde kopi af varslingsskrivelsen til lejerne, oplysning om det gældende budget og om det
nye budget samt fornøden redegørelse for budgetposterne, herunder om ændringer i de
enkelte beløbs størrelse. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er
varslingen efter stk. 1 ugyldig.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 3, kan beboerrepræsentanterne inden 3
uger efter modtagelsen af varslingen efter stk. 2 fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren
inden yderligere 3 uger til beboerrepræsentationen fremsender en skriftlig redegørelse om
nærmere angivne supplerende oplysninger sammen med dokumentation for bestemte udgifter
i budgettet. Beboerrepræsentanterne skal endvidere have oplysning om deres adgang til at
gøre indsigelse, jf. stk. 4. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er kravet
om lejeforhøjelse ugyldigt.
Af den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 4, fremgår, at såfremt
beboerrepræsentanterne senest 6 uger efter, at udlejerens varsling efter stk. 2 eller yderligere
oplysninger efter stk. 3 er kommet frem, skriftligt har meddelt, at de ikke kan tiltræde
lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet,
såfremt han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Af den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 5, fremgår, at såfremt udlejeren ikke rettidigt
har modtaget meddelelse fra beboerrepræsentanterne som nævnt i stk. 4 eller
beboerrepræsentanterne har tiltrådt lejeforhøjelsen, kan udlejeren oppebære den varslede
lejeforhøjelse, når han har meddelt lejerne dette med tilkendegivelse af, at den enkelte lejer
kan indbringe spørgsmålet om lejeforhøjelsens rimelighed for nævnet efter § 15.
Endelig følger af den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 6, at meddelelse efter stk. 5 kan
gives i varslingsskrivelsen efter stk. 1, såfremt den udsendes efter, at beboerrepræsentanterne
har svaret, eller deres svarfrist er udløbet.
I
§ 30, stk. 1, 1.-3. pkt.,
foreslås, at i ejendomme med beboerrepræsentation skal krav om
lejeforhøjelse efter § 23 fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet.
Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde oplysning om det gældende budget og det nye
budget, herunder driftsudgifter og -indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning
og om den fremtidige lejes størrelse.
300
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen omhandler varsling af omkostningsbestemt huslejeforhøjelse, jf. § 23, i
ejendomme med beboerrepræsentation. Beboerrepræsentation kan oprettes i den enkelte
ejendom efter reglerne i § 193. Der henvises til bemærkningerne til § 26, stk. 1, idet der er
tale om enslydende krav til oplysninger i varslingen.
I stk. 1,
4. pkt.,
foreslås, at kravet tillige skal indeholde oplysning om, at varslingsskrivelsen er
forelagt for beboerrepræsentanterne, samt om deres eventuelle udtalelser.
Det følger af stk. 2, at udlejeren, senest 7 dage før varslingen udsendes, skal varsle
beboerrepræsentanterne om lejeforhøjelsen. Det skal af varslingen fremgå, at udlejeren har
varslet beboerrepræsentanterne om lejeforhøjelsen ved fremsendelse af kopi af
varslingsskrivelsen til lejerne med oplysning om det gældende og det nye budget. Hvis
beboerrepræsentanterne har afgivet en udtalelse om varslingen til udlejeren, skal der i
varslingen oplyses herom.
I stk. 1,
5. pkt.,
foreslås, at hvis kravet ikke indeholder disse oplysninger, er det ugyldigt.
Bestemmelsen fastslår, at det er en gyldighedsbetingelse for varslingen, at alle de oplysninger,
det efter bestemmelsen påhviler udlejeren at medtage i varslingen, fremgår af varslingen.
Fremgår disse oplysninger ikke, er varslingen ugyldig.
I
stk. 2
foreslås, at udlejeren senest 7 dage før varslingen efter stk. 1 skal varsle
beboerrepræsentanterne om lejeforhøjelsen. Varslingen skal indeholde kopi af
varslingsskrivelsen til lejerne, oplysning om det gældende budget og om det nye budget samt
fornøden redegørelse for budgetposterne, herunder om ændringer i de enkelte beløbs
størrelse. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er varslingen efter stk. 1
ugyldig.
Bestemmelsen indeholder regler om såkaldt forvarsling af beboerrepræsentanterne forud for
udsendelse af varsling om lejeforhøjelse til lejerne i ejendommen. Det fremgår således, at
udlejeren senest 7 dage før, der udsendes varslinger til de enkelte lejere i ejendommen efter
stk. 1, skal høre beboerrepræsentanterne om lejeforhøjelsen. Udlejeren skal med høringen
fremsende kopi af den varslingsskrivelse, som påtænkes udsendt til lejerne.
Hvis udlejeren fremsender en oversigt over den varslede nye husleje for lejerne i
ejendommen, vil det være i overensstemmelse med kravet blot at fremsende kopi af
varslingsskrivelsen, hvis den i øvrigt er ens for alle lejere, uden de oplysninger, som knytter
sig til de enkelte lejere. Samtidig skal udlejeren forelægge det gældende budget og det nye
budget for beboerrepræsentanterne samt redegøre for budgetposterne. Redegørelsen skal
navnlig oplyse om ændringer i de enkelte beløbs størrelse. Da der er tale om en generelt
formuleret gyldighedsbetingelse, vil der dog ikke kunne forlanges en særlig vidtgående
redegørelse.
Udlejerens gennemførelse af forvarsling af beboerrepræsentanterne i forbindelse med varsling
af lejeforhøjelse er en gyldighedsbetingelse for den endelige varsling til de enkelte lejere efter
stk. 1. Overholder udlejeren således ikke kravene til forvarsling, er varslingen efter stk. 1
ugyldig.
Hensigten med bestemmelsen er at sikre et godt grundlag for dialogen imellem lejerne og
udlejeren om forholdene i ejendommen og om ejendommens løbende drift. Et væsentligt
formål med forvarslingen er, at udlejeren dermed har mulighed for at afklare varslingen med
beboerrepræsentanterne. Udlejeren har således mulighed for at forholde sig til
301
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
beboerrepræsentanternes eventuelle indsigelser, som kan afklares inden varslingens
udsendelse.
I
stk. 3
foreslås, at beboerrepræsentanterne inden 3 uger efter modtagelsen af varslingen
efter stk. 2 kan fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren inden yderligere 3 uger til
beboerrepræsentationen fremsender en skriftlig redegørelse om nærmere angivne supplerende
oplysninger sammen med dokumentation for bestemte udgifter i budgettet.
Beboerrepræsentanterne skal endvidere have oplysning om deres adgang til at gøre indsigelse,
jf. stk. 4. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er kravet om
lejeforhøjelse ugyldigt.
Bestemmelsen giver beboerrepræsentanterne mulighed for at pålægge udlejeren at fremsende
nærmere angivne supplerende oplysninger indenfor en frist på 3 uger.
Bestemmelsen indebærer, at beboerrepræsentanterne skal specificere de oplysninger, som
ønskes fremsendt, i en sådan grad, at udlejeren under normale omstændigheder uden videre
kan udlevere oplysningerne. Det vil sige, at bestemmelsen navnlig tager sigte på oplysninger,
som en udlejer sædvanligvis er i besiddelse af.
I bestemmelsen angives, at der er tale om supplerende oplysninger. Dette indebærer, at
oplysningerne skal vedrøre forhold, som indgår i varslingen eller i lejeforhøjelsen.
Udlejerens overholdelse af kravet om fremsendelse af skriftlig redegørelse om nærmere
angivne supplerende oplysninger sammen med dokumentation for bestemte udgifter i
budgettet, er en gyldighedsbetingelse for udlejerens varsling af lejeforhøjelse for
ejendommens lejere efter stk. 1.
I
stk. 4
foreslås, at såfremt beboerrepræsentanterne senest 6 uger efter, at udlejerens
varsling efter stk. 2 eller yderligere oplysninger efter stk. 3 er kommet frem, skriftligt har
meddelt, at de ikke kan tiltræde lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden yderligere 6 uger
forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt udlejeren ønsker at fastholde kravet om
lejeforhøjelse.
Det følger af bestemmelsen, at hvis beboerrepræsentanterne ikke kan tiltræde lejeforhøjelsen
og har meddelt udlejeren dette indenfor en frist på 6 uger efter, at udlejerens varsling er
kommet frem til beboerrepræsentanterne, skal udlejeren inden yderligere 6 uger indbringe
sagen for huslejenævnet, hvis lejeforhøjelsen ønskes fastholdt.
Har beboerrepræsentanterne udbedt sig yderligere oplysninger, jf. stk. 3, suspenderes fristen
således, at den først løber fra det tidspunkt, hvor de yderligere oplysninger er kommet frem til
beboerrepræsentanterne.
I
stk. 5
foreslås, at såfremt udlejeren ikke rettidigt har modtaget meddelelse fra
beboerrepræsentanterne som nævnt i stk. 4 eller beboerrepræsentanterne har tiltrådt
lejeforhøjelsen, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse, når han har meddelt
lejerne dette med tilkendegivelse af, at den enkelte lejer kan indbringe spørgsmålet om
lejeforhøjelsens rimelighed for nævnet efter § 38.
Bestemmelsen indebærer, at det er en betingelse for, at udlejeren kan oppebære den varslede
lejeforhøjelse, at udlejeren har oplyst lejerne om, at meddelelse fra beboerrepræsentanterne,
jf. stk. 4, ikke er modtaget rettidigt eller, at beboerrepræsentanterne har tiltrådt
302
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
lejeforhøjelsen. Udlejeren skal samtidig oplyse lejerne om deres mulighed for at indbringe
lejeforhøjelsen for huslejenævnet.
Hvis beboerrepræsentanterne rettidigt fremsætter indsigelse imod lejeforhøjelsen, skal
udlejeren ikke give lejerne oplysning om muligheden for at indbringe sagen for huslejenævnet.
I
stk. 6
foreslås, at meddelelse efter stk. 5 kan gives i varslingsskrivelsen efter stk. 1, såfremt
den udsendes efter, at beboerrepræsentanterne har svaret, eller deres svarfrist er udløbet.
I bestemmelsen er det præciseret, at udlejeren ikke er forpligtet til at give oplysninger i
henhold til stk. 5 i særskilt meddelelse, idet oplysningerne kan gives i varslingen, jf. stk. 1.
Denne fremgangsmåde forudsætter dog, at varslingen udsendes efter, at
beboerrepræsentanterne har svaret, eller fristen for beboerrepræsentanternes svar er udløbet.
Den foreslåede bestemmelse viderefører med sproglige ændringer den gældende
boligreguleringslovs § 13.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.8 og 2.3.2.8.
Til § 31.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 13 a kan krav om lejeforhøjelse, der udelukkende
skyldes afsætning af de i §§ 18 og 18 b i denne lov og de i § 22 i lov om leje nævnte
afsætningsbeløb, uanset bestemmelserne i §§ 12 og 13 gennemføres alene ved udlejerens
skriftlige meddelelse herom til lejerne.
I
§ 31
foreslås, at krav om lejeforhøjelse, der udelukkende skyldes afsætning af de i § 118, §
120 og § 121 og de i nævnte afsætningsbeløb, uanset bestemmelserne i §§ 29 og 30 kan
gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne.
Bestemmelsen indebærer, at lejeforhøjelser, der alene skyldes forøgelse af de lovpligtige
hensættelsesbeløb til såvel indvendig som udvendig vedligeholdelse, kan ske blot ved skriftlig
meddelelse til lejerne. Varslet er i henhold til § 23, stk. 3, 3 måneder. Udlejeren er som følge
af bestemmelsen ikke forpligtet til at følge fremgangsmåden i §§ 29 og 30 men kan benytte
den i bestemmelsen fastlagte enklere varslingsmetode.
Lejerne har som ved varsling efter §§ 29 og 30 mulighed for at indbringe varslingen for
huslejenævnet.
Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 13 a.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.9 og 2.3.2.9.
Til § 32.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 29 c, gælder reglerne om ændring af lejevilkår i
kapitel VIII i lov om leje for ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån efter
§ 29, stk. 2, i lov om realkredit. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den
leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet,
udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret
efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som
anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende
ejendomme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7,
eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan
303
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og
på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle
beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om
leje
I
§ 32, 1. pkt.,
foreslås, at reglerne i kapitel 4 og 5 finder anvendelse for ejendomme omfattet
af § 7.
Bestemmelsen indebærer, at reglerne i kapitel 4 og 5 gælder for disse ejendomme. Dette
bevirker, at lejefastsættelse og -regulering for disse ejendomme ikke skal ske i henhold til
reglerne om omkostningsbestemt husleje, men efter reglerne om det lejedes værdi.
Udlejeren kan herefter kræve lejen forhøjet efter § 42, hvis lejen er væsentlig lavere end det
lejedes værdi, når der sammenlignes med ejendomme, som er reguleret efter § 23, jf. 2. pkt.
Omvendt kan lejeren kræve lejen nedsat, hvis lejen er væsentligt over den lovlige leje. I begge
tilfælde gælder udgangspunktet, at det er den part, som ønsker lejen ændret, som bærer
bevisbyrden for, at lejen væsentligt afviger fra det lejedes værdi i tilsvarende lejeforhold, hvor
lejen er reguleret efter § 23.
Baggrunden for at undtage de mindre ejendomme er især et ønske om at lette administrationen
af disse ejendomme.
I
2. pkt.
foreslås, at lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der
betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og
vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23.
Bestemmelsen indebærer, at trods lejen skal fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi,
kan lejen ikke væsentligt overstige den leje, som betales for tilsvarende lejemål, hvor lejen er
er omkostningsbestemt reguleret. Dette bevirker, at niveauet for det lejedes værdi for
småejendommene svarer til det niveau, som gælder for sammenlignelige lejemål i ejendomme,
som er omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23. Heraf følger, at der for disse
lejemåls vedkommende ikke kan sammenlignes med lejemål, hvor lejen er fastsat efter § 19,
stk. 1, på et tidspunkt, hvor der for det pågældende lejemål endnu ikke er gennemført en
lejeregulering efter § 23.
Begrundelsen herfor er, at det ikke med bestemmelsen er hensigten at løfte lejen for mindre
ejendomme, men alene at lette den administrative byrde ved at udleje disse.
§ 23 giver mulighed for at hæve lejen, såfremt lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige
driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi til udligning af forskellen. En sådan
lejeforhøjelse kan dog ikke kræves, hvis det vil medføre, at lejen overstiger det lejedes værdi,
jf. § 42, stk. 2.
Der skal sammenlignes med tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse,
kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Der kan dog sammenlignes med lejemål med
forskellige niveau af forbedringer, når blot der ses bort fra tillæg for forbedringer, som ikke
findes i det omtvistede lejemål. For nærmere omkring kriterierne for sammenligning henvises til
bemærkningerne til § 42, stk. 2, 1. pkt.
Lejen må ikke væsentligt overstige den leje som betales for tilsvarende lejeforhold, hvor lejen
er reguleret efter § 23. Det er en konkret vurdering, hvorvidt lejen væsentligt overstiger den
sammenlignelige leje, men efter retspraksis er en afvigelse på 10-15 pct. som udgangspunkt
væsentlig.
304
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Der kan ikke sammenlignes med andre ejendomme, som er omfattet af reglerne for
huslejeregulering af mindre ejendomme.
Er det omtvistede lejemål gennemgribende moderniseret, således at lejen, såfremt ejendommen
havde været omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, kunne være fastsat til det
lejedes værdi, jf. § 19, stk. 2, kan der sammenlignes med gennemgribende moderniserede
lejemål i storejendomme. Dette kræver dog, at lejen for disse efterfølgende har været forhøjet
efter § 23.
Er lejemålet beliggende i en ejendom, som er taget i brug i 1964 eller senere, vil der kunne
sammenlignes med ejendomme, hvor afkastet er beregnet efter § 25, stk. 2.
I
3. pkt.
foreslås, at ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler,
som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende
ejendomme.
Bestemmelsen indebærer, at såfremt der i ejendommen er lokaler, som anvendes til andet end
beboelse, skal der ske sammenligning med tilsvarende ejendomme.
For at ejendomme er sammenlignelige, kræves det, at der i disse er en tilsvarende boligprocent.
Dette medfører tillige, at har en ejendom lejemål indeholdende andet end beboelse, kan der ikke
sammenlignes med ejendomme, som alene indeholder rene beboelseslejemål.
Bestemmelsen gør omvendt ikke lejemål i blandede ejendomme uanvendelige
sammenligningslejemål for lejemål beliggende i ejendomme, hvor der alene er boliger.
som
I
4. pkt.
foreslås, at såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret
efter § 23, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være
atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 84 i lov om boligforhold indhente oplysninger om
ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville
kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23.
Såfremt der ikke findes lejemål i området, som opfylder alle kravene til sammenlignelighed,
herunder lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23 eller, hvis lejen for de lejemål, som opfylder
kravene, må anses at være atypisk, kan huslejenævnet indhente oplysninger om ejendommens
driftsudgifter mv. og på grundlag heraf ansætte den leje, som nævnet skønner, ville kunne
opkræves, såfremt lejen blev beregnet efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. I daglig
tale omtales dette som et skyggebudget.
Skyggebudgettet udarbejdes som nævnt på baggrund af ejendommens driftsudgifter m.v., og
forudsætter derfor, at udlejeren samarbejder med huslejenævnet. I de tilfælde, hvor udlejeren
ikke samarbejder, kan huslejenævnet foretage et skøn over ejendommens driftsudgifter m.v.,
dog således at skønnet ikke kommer udlejeren til fordel. Det er således i udlejerens interesse at
medvirke til, at skyggebudgettet udarbejdes på baggrund af faktiske oplysninger om
ejendommen.
Skyggebudgettet udarbejdes af huslejenævnet og kan først udarbejdes, når det er konstateret,
at der ikke findes sammenlignelige lejemål. Der kan således ikke udarbejdes et skyggebudget,
førend det er afklaret, om der findes sammenligningslejemål.
I
5. pkt.
foreslås, at 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 54, stk. 1.
Bestemmelsen indebærer, at lejeforhold omfattet af § 54, stk. 1, ikke er begrænset til at skulle
fastsætte lejen, så den ikke væsentligt overstiger lejen i tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er
reguleret efter § 23.
305
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2313398_0306.png
§ 54, stk. 1, omhandler de lejeforhold, hvor lejefastsættelsesreglerne ved aftale kan fraviges,
således at lejen kan fastsættes til markedslejen.
Forslaget indebærer, at den gældende boligreguleringslovs § 29 c om huslejeregulering for
mindre ejendomme i regulerede kommuner videreføres med redaktionelle ændringer.
For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.3.1.10. og 2.3.2.10. i de
almindelige bemærkninger til lovforslaget.
Til § 33.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 30 gælder reglerne i den gældende
boligreguleringslovs kapitel V for udlejning af de værelser, der ikke er omfattet af reglerne i
lovens kapitler II-IV.
I
§ 33
foreslås, at reglerne i §§ 34-36 gælder for udlejning af de værelser, der er omfattet af §
6, stk. 3, 2. pkt..s
For en afgrænsning af enkeltværelser i forhold til lejligheder og klubværelser henvises til afsnit
2.3.1.11. i de almindelige bemærkninger.
Reglerne gælder kun for enkeltværelser til beboelse. Rene erhvervslejemål falder uden for
bestemmelsen, hvorimod et blandet enkeltværelseslejemål vil være omfattet af reglerne.
Forslaget er med redaktionelle ændringer en videreførelse af den gældende
boligreguleringslovs § 30.
Der henvises til afsnit 2.3.1.11. og 2.3.2.11. i de almindelige bemærkninger.
Til § 34.
Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 31, stk. 1, at finder lejeren, at lejen eller
andre vilkår er urimelige, kan han indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, der kan ændre
lejen efter § 49 i lov om leje samt lejevilkårene.
Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 31, stk. 2, at nedsættes lejen eller ændres
lejevilkårene af nævnet, kan dette bestemme, at lejeforholdet ikke kan opsiges uden nævnets
godkendelse.
I
§ 34, stk. 1,
foreslås, at finder lejeren, at lejen eller andre vilkår er urimelige, kan lejeren
indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, der kan ændre lejen efter § 45 samt lejevilkårene.
Huslejenævnet kan efter bestemmelsen nedsætte lejen, hvis den er væsentligt højere end det
lejedes værdi. Lejen skal fastsættes til, hvad der er rimeligt efter det lejedes værdi, som
nævnet skal søge at fastlægge ved en sammenligning med den gældende leje i området for
tilsvarende lokaler. Sammenligningen skal ske under hensyn til beliggenhed, art, størrelse,
kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Når huslejenævnet tager stilling til lejens størrelse, skal alle ydelser, som udlejeren leverer,
indgå i vurderingen. Ydelser som fx møblering, opvarmning m.v. skal tages i betragtning ved
fastsættelsen af lejen.
306
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Nævnet kan ud over at tage stilling til lejens størrelse tage stilling til de øvrige lejevilkår og
tilsidesætte dem i det omfang, de er urimelige.
I
stk. 2
foreslås, at nedsættes lejen eller ændres lejevilkårene af nævnet, kan dette
bestemme, at lejeforholdet ikke kan opsiges uden nævnets godkendelse.
Baggrunden for bestemmelsen er, at der ved udlejning til beboelse af enkeltværelser, der er
en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som
udlejeren bebor, gælder en lempeligere adgang til at opsige lejeren, end der gør for andre
lejemål. Udlejeren kan opsige et sådant lejemål med én måneds varsel og uden at skulle give
en nærmere begrundelse for opsigelsen.
Hvis huslejenævnet har truffet afgørelse om nedsættelse af lejen i henhold til stk. 1, kan
nævnet bestemme, at opsigelse kun kan ske med huslejenævnets godkendelse. Dermed
sikres, at afgørelsen får den virkning, der er tilsigtet, og ikke blot udløser en øjeblikkelig
opsigelse fra udlejerens side.
Forslaget er med sproglige og redaktionelle ændringer en videreførelse af den gældende § 31 i
boligreguleringsloven. Der er ikke dermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.3.1.11. og 2.3.2.11. i de almindelige bemærkninger.
Til § 35
Det fremgår af § 32 i den gældende boligreguleringslov, at skønnes en opsigelse fra udlejerens
side foranlediget ved eller at stå i forbindelse med forsøg på at opnå en urimelig leje eller
andre ubillige lejevilkår, kan huslejenævnet forkaste opsigelsens gyldighed og bestemme, at
lejeforholdet kun kan opsiges med nævnets godkendelse. Det samme gælder, dersom en
opsigelse som følge af andre særlige omstændigheder i forbindelse med dens afgivelse
skønnes stridende mod sædvanlig god udlejningsskik, således at den må anses for ubillig.
I
§ 35
foreslås, at skønnes en opsigelse fra udlejerens side foranlediget af eller at stå i
forbindelse med forsøg på at opnå en urimelig leje eller andre urimelige lejevilkår, kan
huslejenævnet underkende opsigelsens gyldighed og bestemme, at lejeforholdet kun kan
opsiges med nævnets godkendelse. Det samme gælder, hvis en opsigelse som følge af andre
særlige omstændigheder i forbindelse med dens afgivelse skønnes stridende mod sædvanlig
god udlejningsskik, således at den må anses for urimelig.
Som anført i bemærkningerne til
§ 34
nyder lejeren af et enkeltværelse ikke samme
beskyttelse mod opsigelse, som andre lejere gør.
Uanset de særlige og lempeligere regler for opsigelse af lejemål om enkeltværelser kan
huslejenævnet forkaste en opsigelse, når den skønnes at stå i forbindelse med forsøg på at
opnå en urimelig leje eller andre ubillige lejevilkår. Det samme gælder, når omstændighederne
ved udlejerens afgivelse af opsigelse i øvrigt skønnes at være af en sådan karakter, at
opsigelsen er i strid med sædvanlig god udlejningsskik og derfor må anses for ubillig. Et
eksempel herpå kan være, at udlejeren opsiger lejeren for at kunne sælge ejendommen fri for
lejemål.
Bestemmelsen indeholder således hjemmel til, at huslejenævnet vil kunne tilsidesætte en
opsigelse, der må betegnes som misbrug af opsigelsesadgangen.
307
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Når en lejer anmoder huslejenævnet om at forkaste en opsigelses gyldighed i medfør af
nærværende bestemmelse, er det nødvendigt, at huslejenævnet hurtigst muligt tager stilling
til spørgsmålet, da de af bestemmelsen omfattede lejemål normalt kan opsiges med 1 måneds
varsel. Når nævnet forkaster opsigelsens gyldighed, kan nævnet samtidig bestemme, at
lejemålet kun kan opsiges med nævnets godkendelse.
Forslaget er en videreførelse af den gældende § 32 i boligreguleringsloven uden ændringer.
Der henvises til afsnit 2.3.1.11. og 2.3.2.11. i de almindelige bemærkninger.
Til § 36
Det fremgår af § 33 i den gældende boligreguleringslov, at er sag rejst for huslejenævnet, kan
dette, når omstændighederne taler derfor, bestemme, at lejeforholdet ikke uden nævnets
godkendelse kan opsiges, således at lejeren skal fraflytte det lejede, forinden nævnets
afgørelse i sagen er truffet.
I
§ 36
foreslås, at er sag rejst for huslejenævnet, kan dette, når omstændighederne taler
derfor, bestemme, at lejeforholdet ikke uden nævnets godkendelse kan opsiges, således at
lejeren skal fraflytte det lejede, inden nævnets afgørelse i sagen er truffet.
Bestemmelsen giver huslejenævnet mulighed for, når omstændighederne taler derfor, at
bestemme, at lejemålet ikke uden nævnets godkendelse kan opsiges. Dermed kan
huslejenævnet sikre lejerens forbliven i lejemålet, mens sagen verserer for nævnet.
Når huslejenævnet træffer afgørelse i sagen, kan nævnet lade et sådant midlertidigt pålæg
afløse af et ikke midlertidigt pålæg efter § 34. Efter denne bestemmelse kan nævnet i
forbindelse med sagens afgørelse beslutte, at lejeforholdet ikke kan opsiges uden nævnets
godkendelse.
Forslaget er en videreførelse af § 33 den gældende boligreguleringslov med sproglige
ændringer. Der er ikke dermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.3.1.11. og 2.3.2.11 i de almindelige bemærkninger.
Til § 37.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 14, stk.1, at hvis krav om lejeforhøjelse
efter § 12, stk. 2, eller efter § 13, stk. 4, indbringes for huslejenævnet, kan nævnet
tilsidesætte kravet helt eller delvis, dersom betingelserne for forhøjelsens gennemførelse ikke
er til stede.
Endvidere følger af den gældende boligreguleringslovs § 14, stk. 2, at nævnet dog, såfremt det
konstateres, at kravet om lejeforhøjelse på grund af formelle mangler af mindre betydning er
ugyldigt, jf. § 12, stk. 1, og § 13, stk. 1 og 3, i stedet for at tilsidesætte kravet på dette
grundlag kan fastsætte en frist for udlejer til at berigtige de konstaterede formelle mangler.
Berigtiges manglerne inden den angivne frist, bevarer kravet om lejeforhøjelse sin gyldighed.
Endelig følger af den gældende boligreguleringslovs § 14, stk. 3, at indtil nævnets afgørelse
foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse,
der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m² bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i
overensstemmelse med nævnets afgørelse. Regulering af depositum og forudbetalt leje kan
ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af nævnet.
308
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
§ 37, stk. 1,
foreslås, at indbringes krav om lejeforhøjelse efter § 29, stk. 2, eller efter § 30,
stk. 4, for huslejenævnet, kan nævnet tilsidesætte kravet helt eller delvis, dersom
betingelserne for forhøjelsens gennemførelse ikke er til stede.
Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet kan behandle sager om lejeforhøjelse, som
indbringes af udlejeren på grundlag af en indsigelse fra mindst ¼ af lejerne, jf. § 29, stk. 2,
eller af beboerrepræsentanterne, jf. § 30, stk. 4. Huslejenævnet kan ved behandlingen
beslutte at tilsidesætte kravet helt eller delvis, hvis betingelserne for forhøjelsens
gennemførelse ikke er til stede.
I
stk. 2
foreslås, at nævnet, såfremt det konstateres, at kravet om lejeforhøjelse på grund af
formelle mangler af mindre betydning er ugyldigt, jf. § 29, stk. 1, og § 30, stk. 1 og 3, i stedet
for at tilsidesætte kravet på dette grundlag kan fastsætte en frist for udlejer til at berigtige de
konstaterede formelle mangler. Berigtiges manglerne inden den angivne frist, bevarer kravet
om lejeforhøjelse sin gyldighed.
Efter §§ 29 og 30 skal varsling af lejeforhøjelse opfylde en række formelle krav for at være
gyldige. Overholder udlejeren ikke disse krav, må udlejeren gennemføre en ny varsling.
Huslejenævnet har efter bestemmelsen mulighed for ved formelle mangler af mindre
betydning at give udlejeren en frist til at berigtige forholdet med den virkning, at varslingen
anses som gyldig. Huslejenævnets adgang hertil er begrænset til formelle mangler af mindre
betydning, det vil sige mangler, som ikke har betydning for lejerens mulighed for at vurdere
den varslede lejeforhøjelse. Det er endvidere en forudsætning, at der er tale om formelle
mangler, som udlejeren umiddelbart indenfor en kort tidsfrist har muligt for at berigtige.
I stk. 3,
1. pkt.,
foreslås, at indtil nævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den
varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m²
bruttoetageareal om året.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren, hvis varslingen indbringes for huslejenævnet, ikke kan
opkræve den varslede lejeforhøjelse fuldt ud under huslejenævnets behandling af sagen.
Udlejeren kan alene opkræve en foreløbig lejeforhøjelse på 15 kr. pr. m² bruttoetageareal.
I stk. 3,
2. og 3. pkt.,
foreslås, at lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets
afgørelse. Regulering af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om
lejeforhøjelse er afgjort af nævnet.
Bestemmelsen indebærer, at skal lejen skal reguleres i overensstemmelse med
huslejenævnets afgørelse, når nævnet har truffet afgørelse i sagen. Har den foreløbige
forbedringsforhøjelse ikke kunnet dække den endelige forhøjelse, kan udlejeren opkræve den
resterende del af forbedringsforhøjelsen i overensstemmelse med varslingen, det vil sige
tilbage til tidspunktet for forbedringsarbejdernes afslutning.
Udlejeren er tillige afskåret fra at opkræve regulering af depositum og forudbetalt husleje, før
nævnet har truffet afgørelse.
Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 14.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.12 og 2.3.2.12.
Til § 38
309
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende boligreguleringslovs § 15, stk. 1 skal huslejenævnet på lejerens begæring,
medmindre nævnet har truffet afgørelse efter § 14, stk. 1, afgøre, om udlejeren har krævet
højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 15, stk. 2, at § 14, stk. 2, om
huslejenævnets mulighed for at give udlejeren frist til at berigtige formelle mangler, finder
tilsvarende anvendelse, ved huslejenævnets behandling af sager efter § 15, stk. 1.
Endelig er det i den gældende boligreguleringslovs § 15, stk. 3, fastsat, at i ejendomme med
beboerrepræsentation afgør huslejenævnet på beboerrepræsentanternes begæring på vegne
af samtlige lejere uenighed om acontobidrag til varme og lign., uenighed om acontobidrag til
vand og uenighed om acontobidrag til køling efter kapitel VII i lov om leje, uenighed om
udlejerens ret til at modsætte sig installation af vandmålere og kølingsmålere efter § 41, stk.
3, i lov om leje, uenighed om lejerens ret efter § 29, stk. 9, i lov om leje, uenighed om,
hvorvidt en aftale i henhold til § 66 a i lov om leje er åbenbart urimelig, og uenighed om
beregninger af leje efter § 9 a og lejeforhøjelser varslet efter §§ 9 a eller 13 a.
I
§ 38, stk. 1,
foreslås, at huslejenævnet på lejerens begæring, medmindre nævnet har truffet
afgørelse efter § 37, stk. 1, skal afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig
andre vilkår end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.
Hensigten med bestemmelsen er, at give lejerne mulighed for at indhente en afgørelse fra
huslejenævnets i tilfælde, hvor der er uenighed om, hvorvidt udlejeren har gjort vilkår
gældende, som er i strid med de nævnte regler. Lejernes adgang til at indbringe sådanne
sager er uden frist.
I
stk. 2
foreslås at § 37, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.
Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet ved formelle mangler af mindre betydning har
mulighed for at pålægge udlejeren en frist til at berigtige forholdet med den virkning, at
varslingen anses som gyldig. Huslejenævnets adgang hertil er begrænset til formelle mangler
af mindre betydning, det vil sige, mangler som ikke har betydning for lejerens mulighed for at
vurdere den varslede lejeforhøjelse.
I
stk. 3
foreslås, at i ejendomme med beboerrepræsentation afgør huslejenævnet på
beboerrepræsentanternes begæring på vegne af samtlige lejere uenighed om acontobidrag til
varme og lign., uenighed om acontobidrag til vand og uenighed om acontobidrag til køling
efter kapitel VII i lov om leje, uenighed om udlejerens ret til at modsætte sig installation af
vandmålere og kølingsmålere efter § 67, stk. 3, og § 68, stk. 2, uenighed om lejerens ret efter
§ 143, stk. 2, uenighed om, hvorvidt en aftale i henhold til § 139 er åbenbart urimelig, og
uenighed om beregninger af leje efter § 9 a og lejeforhøjelser varslet efter §§ 26 eller 31.
Bestemmelsen giver beboerrepræsentanterne adgang til at indbringe sager for huslejenævnet
på alle lejeres vegne.
De sager, som beboerrepræsentanterne kan indbringe, vedrører uenighed om acontobidrag til
varme og lign., uenighed om acontobidrag til vand og uenighed om acontobidrag til køling
efterkapitel 7, uenighed om udlejerens ret til at modsætte sig installation af vandmålere og
kølingsmålere efter § 67, stk. 3, og § 68, stk. 2, uenighed om lejerens ret til at installere
hjælpemidler efter § 143, stk. 2, uenighed om, hvorvidt en aftale i henhold til § 139 er
åbenbart urimelig, og lejeforhøjelser varslet efter §§ 26 eller 31.
310
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 15.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.12 og 2.3.2.12.
Til § 39.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 16, stk. 1, at med bøde eller fængsel indtil 4
måneder straffes den, som afkræver en lejer højere leje end tilladt efter reglerne i dette
kapitel. På samme måde straffes den udlejer, som aftaler leje og lejevilkår, der er mere
byrdefulde for lejeren end tilladt efter bestemmelserne i § 5.
Endvidere fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 16, stk. 2, at der kan pålægges
selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
Efter det gældende § 34, stk. 1, i boligreguleringsloven straffes den med bøde, som opkræver
højere leje end tilladt af huslejenævnet efter reglen i § 31, eller som i strid med § 32 opsiger
lejeforholdet uden nævnets samtykke.
Efter det gældende § 34, stk. 2, i boligreguleringsloven kan der pålægges selskaber m.v.
(juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
I
§ 39, stk. 1,
foreslås, at med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den, som afkræver
en lejer højere leje end tilladt efter reglerne i dette kapitel. På samme måde straffes den
udlejer, som aftaler leje og lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end tilladt efter
bestemmelserne i §§ 19-22.
Med bestemmelsen kriminaliseres overtrædelse af bestemmelserne, idet den, der afkræver en
lejer højere leje end tilladt efter reglerne i dette kapitel eller aftaler leje og lejevilkår, der er
mere byrdefulde for lejeren end tilladt efter bestemmelserne i §§ 19-22, straffes med bøde
eller fængsel indtil 4 måneder.
Med henvisningen til §§ 19-22 må bestemmelsen forstås således, at det er aftale om
byrdefulde vilkår
samlet set,
der er strafbart. Dette indebærer, at der kan aftales byrdefulde
vilkår, hvis disse opvejes af lempelige vilkår, så der samlet set er ensartethed i de vilkår, som
gælder for ejendommen.
Bestemmelsen omfatter ikke ejendomme omfattet af § 32, som har en leje fastsat efter
reglerne i kapitel 4.
I
stk. 2
foreslås, at med bøde straffes den, som opkræver højere leje end tilladt af
huslejenævnet efter reglen i § 34., eller som i strid med § 35 opsiger lejeforholdet uden
nævnets samtykke.
Efter bestemmelsen kan den udlejer, som opkræver en højere leje, end den huslejenævnet har
truffet afgørelse om, blive straffet med bøde. Det vil sige, at opkræver en udlejer, efter at
nævnet har nedsat lejen, denne med et højere beløb end fastsat af nævnet, kan udlejeren
ifalde bødestraf. Det samme gælder, hvis udlejeren i strid med § 35. opsiger lejeren uden
nævnets samtykke.
I
stk. 3
foreslås, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter
reglerne i straffelovens 5. kapitel.
Med bestemmelsen fastslås, at selskaber m.v. (juridiske personer) har strafansvar efter
reglerne i straffelovens 5. kapitel og kan straffes for at afkræve en lejer højere leje end tilladt
311
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
efter reglerne i dette kapitel. Ligeledes kan selskaber straffes for at aftale leje og lejevilkår,
der er mere byrdefulde for lejeren end tilladt efter bestemmelserne i § 5.
Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 16.
Der henvises til lovforslagets almindelige bestemmelser pkt. 2.3.1.13 og 2.3.2.13.
Til § 40.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 17, stk. 1, at hvis udlejeren har opkrævet
højere leje, depositum, indskud eller lignende end tilladt, kan lejeren kræve det for meget
betalte tilbage, ligesom lejeren vil kunne kræve lejen nedsat med virkning for fremtiden. Ved
lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra
fraflytningstidspunktet.
Endvidere følger det af den gældende boligreguleringslovs § 17, stk. 2, at lejeren uanset stk. 1
ikke kan kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at lejen
overstiger det lejedes værdi, med mindre krav om nedsættelse af lejen er fremsat for
huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal
betales.
Endelig følger af den gældende boligreguleringslovs § 17, stk. 3, at tilbagebetalingskrav
forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat
efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Hvor særlige forhold
begrunder det, kan det bestemmes, at der skal betales en højere eller lavere rente.
Det fremgår af det gældende § 34, stk. 3, i boligreguleringsloven, at § 17 finder tilsvarende
anvendelse.
I
§ 40, stk. 1,
foreslås, at har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, indskud eller
lignende end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage, ligesom lejeren vil kunne
kræve lejen nedsat med virkning for fremtiden. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav
være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet.
Bestemmelsen fastlægger lejerens muligheder for dels at forlange for meget betalt husleje,
depositum eller lignende tilbagebetalt dels forlange lejenedsættelse for fremtiden for sådanne
beløb. Det følger af bestemmelsen, at lejeren efter fraflytning, skal gøre kravet gældende
inden 1 år fra fraflytningstidspunktet. Hertil kommer, at forældelseslovens regler ligeledes
gælder for disse tilbagebetalingskrav, herunder den almindelige forældelsesfrist på 3 år samt
reglerne om afbrydelse af forældelsesfristen.
I
stk. 2
foreslås, at lejeren uanset stk. 1 ikke kan kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje
med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, med mindre krav om nedsættelse
af lejen er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede
leje første gang skal betales.
Som undtagelse til reglen om tilbagebetalingskrav i stk. 1, er fastsat en særlig frist for krav om
tilbagebetaling, som vedrører krav om tilbagebetaling af leje, der overstiger det lejedes værdi.
For et sådan krav gælder, at det skal være indbragt for huslejenævnet inden 1 år efter det
tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales. Kravet fortabes dermed, hvis
1-års fristen overskrides. I disse tilfælde vil lejeren kunne forlange tilbagebetaling af for meget
betalt husleje med virkning tilbage til den seneste huslejeregulering.
312
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 3
foreslås, at tilbagebetalingskrav forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente,
der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket
betaling m.v. Hvor særlige forhold begrunder det, kan det bestemmes, at der skal betales en
højere eller lavere rente.
For at sikre at det ikke skal kunne betale sig at opkræve for høj leje, depositum eller lignende
er sådanne tilbagebetalingskrav omfattet af renteloven, hvorefter der kan kræves morarente.
Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 17.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.14 og 2.3.2.14
Til § 41.
I § 41,
stk. 1,
foreslås, at bestemmelserne i dette kapitel ikke kan fraviges til skade for
lejeren.
Den gældende boligreguleringslov indeholder ikke nærmere regler om de enkelte
bestemmelsers fravigelighed, men det antages, at reglerne efter deres indhold er ufravigelige.
Det foreslås derfor udtrykkeligt fastsat, at de fra boligreguleringsloven videreførte regler er
ufravigelige. Der er således tale om en ny bestemmelse, som dog er udtryk for kodificering af
gældende ret.
I
stk. 2
foreslås, at bestemmelserne i § 54 dog finder tilsvarende anvendelse.
Bestemmelsen indebærer, at reglerne kan fraviges for de lejemål, som er omfattet af § 54, det
vil sige lejemål i ejendomme, som er taget i brug efter den 31. december 1991, de af
bestemmelsen omfattede ombyggede erhvervslejemål samt de af bestemmelsen omfattede
nyindrettede lejemål i en tagetage og lejemål i nypåbyggede etager. Endvidere kan reglerne
fraviges for lejemål, som udlejes efter § 19, stk. 2, for så vidt angår huslejeregulering i forhold
til udviklingen i nettoprisindekset.
Bestemmelsen viderefører den gældende retsstilling.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.15 og 2.3.2.15
Til § 42.
Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren efter den gældende lejelovs §
47, stk. 1, forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved
vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra:
a) lejeforhøjelser efter § 58, stk. 3 og 4, og § 62 b og forbedringer efter § 46 a, stk. 3, § 58,
stk. 3, og § 62 b,
b) lejeforhøjelse efter tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september
2019 og aftalte forbedringer efter tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og
udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020,
313
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
c) lejeforhøjelser efter § 63 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og
forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11.
august 2010,
d) lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om
byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993,
e) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedringer,
f) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse,
g) lejeforhøjelser uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil knyttede
nødvendige følgearbejder efter lov om privat byfornyelse, og
h) forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.
Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering
eller lov om byfornyelse og boligforbedring, finder reglen i litra d dog ikke anvendelse.
Det fremgår af stk. 2, at ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en
sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for
tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og
vedligeholdelsestilstand. Ved sammenligningen ses bort fra lejemål, der er forbedret efter §
58, stk. 3, og § 62 b, samt lejemål omfattet af kapitel VIII A, § 53, stk. 3-5, og lov om privat
byfornyelse samt kapitel 5 i lov om byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme,
der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter
samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre
lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor udlændinge-,
integrations- og boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII
i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993,
fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme,
som er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse eller en aftale om grøn byfornyelse
efter tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf.
lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.
Efter den gældende lejelovs § 47, stk. 3, gælder, at ved sammenligningen af lejemål efter stk.
2 tillægges det vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt
prøvelse.
Efter stk. 4 kan krav om lejeforhøjelse tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse
eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig
lavere end det lejedes værdi.
Efter stk. 5 kan lejeforhøjelse kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt
sig at kunne regulere lejen.
I
§ 42, stk. 1,
foreslås, at hvis lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren
forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Det er ikke enhver forskel mellem den gældende leje og det lejedes værdi, der kan begrunde
en lejeforhøjelse efter bestemmelsen eller en lejenedsættelse efter § 46. Det er således en
betingelse, at den gældende leje ligger henholdsvis væsentligt under eller over det lejedes
314
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
værdi. Om det er tilfældet afgøres efter stk. 3. Ved ”væsentligt” forestås en forskel på i
størrelsesordenen 10 pct i forhold til det lejedes værdi.
Er betingelsen for at regulere opfyldt, skal lejen reguleres til det beløb, der er rimeligt under
hensyn til det lejedes værdi. Lejefastsættelsen beror således på et konkret skøn med
udgangspunkt i de momenter, der er angivet i stk. 3.
Ved indbringelse af sag for huslejenævnet om, hvorvidt lejen er væsentligt lavere end det
lejedes værdi, påhviler det nævnet at foretage de fornødne sammenligninger med andre
lejemål for at fastlægge det lejedes værdi. I boligretten er det udlejeren, som i tilfælde af en
tvist skal bevise, at lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi.
Ved vurderingen af den gældende leje og det lejedes værdi ses bort fra lejeforhøjelser og
forbedringer, som udlejeren har gennemført efter særlige lovbestemmelser, jf. stk. 1, nr. 1-3.
Det gælder typisk forbedringer, der er udført med offentlig støtte, hvor lejeforhøjelsen er
beregnet efter særlige regler. Bestemmelsen sikrer i den forbindelse, at udlejeren ikke kan
kapitalisere den offentlige støtte eller opnår en gevinst ved, at det lejedes værdi i disse
situationer stiger. Ved vurderingen skal der endvidere ses bort fra forbedringer og
lejeforhøjelser, som udlejeren har gennemført efter aftale med lejerne og endelig forbedringer,
som lejeren selv har udført og betalt for efter aftale med udlejeren eller i henhold til
råderetsreglerne i LL § 62 a.
I stk. 1,
nr. 1,
foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses bort fra
lejeforhøjelser efter § § 130, stk. 1 og 2, og § 138 og § 58 a i den tidligere gældende lov om
leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og forbedringer efter § 147, §§ 130,
stk. 1, § 138 og forbedringer efter tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og
udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.
Bestemmelsen indebærer, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal ses bort
fra lejeforhøjelser efter § 130, stk. 1, som handler om totaløkonomisk rentable
energiforbedringer, hvilket vil sige energimæssige forbedringer, som har til formål at sikre
lejerne en besparelse i energiforbruget, og for arbejder vedrørende varme og opvarmning af
brugsvand, der en angivet i en energiplan efter § 147, jf. § 130, stk. 2. Bestemmelsen
indebærer endvidere, at en lejeforhøjelse efter § 130, stk. 1 og 2, kan gennemføres og
opretholdes, selvom lejen for lejemålet kommer til at overstige det lejedes værdi.
Endvidere fremgår det, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal ses bort fra
lejeforhøjelser efter og § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr.
927 af 4. september 2019, jf. tidligere gældende kapitel 6 a om aftalt grøn byfornyelse i lov
om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.
Lejeforhøjelser efter disse bestemmelser bygger på en aftale mellem udlejeren og lejerne om
gennemførelse af energibesparende arbejder i ejendommen, hvor aftalen om selve
lejeforhøjelsen sker efter § 130.
Endelig sikrer bestemmelsen, at lejen for lejemål, der er forbedret efter en aftale i henhold til
§ 138, og hvor lejeforhøjelsen ligeledes er fastsat aftalemæssigt, ikke efterfølgende nedsættes
efter en vurdering af det lejedes værdi. § 138 finder kun anvendelse i den periode, hvor
aftalen er gældende, det vil sige indtil genudlejning.
§ 147, § 130, stk. 1 og 2, og § 138 viderefører henholdsvis §§ 46 a, stk. 3, 58, stk. 3 og 4, og
62 b i den gældende lejelov.
315
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I stk. 1,
nr. 2,
foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses bort fra
lejeforhøjelser efter § 63 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og forbedringer,
der er udført for beløb omfattet af § 63 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010.
Bestemmelsen indebærer, at der ved vurdering af det lejedes værdi skal ses bort fra
lejeforhøjelse og forbedringsarbejder m.v., der er gennemført efter de tidligere gældende
regler om konto for forbedringer i Grundejernes Investeringsfond i kapitel X A i lov om leje, jf.
lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010. Ordningen indebar, at der skulle ske afsætning
til forbedringer i bestemte ejendomme i uregulerede kommuner.
I stk. 1,
nr. 3,
foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses bort fra
lejeforhøjelser og forbedringer efter lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring,
lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse.
Bestemmelsen indebærer, at der ved vurdering af det lejedes værdi skal ses bort fra
lejeforhøjelse og forbedringsarbejder m.v., der er gennemført efter den tidligere og
nugældende sanerings- og byfornyelseslovgivning.
I stk. 1,
nr. 4,
foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses bort fra
forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren ikke kan gennemføre en forhøjelse af lejen med
henvisning til, at lejen ligger væsentligt under det lejedes værdi som følge af en forbedring,
som den aktuelle lejer selv har udført med tilladelse fra udlejeren eller i henhold til
råderetsreglerne efter § 146.
I
stk. 2
foreslås, at ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammenligning
med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende
beboelseslejlighed eller enkeltværelse til beboelse med hensyn til beliggenhed, art, størrelse,
kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Bestemmelsen indeholder sammen med stk. 3 hovedbestemmelserne om indholdet af det
lejedes værdi. Ansættelsen af lejen til det lejedes værdi beror på et samlet skøn over de
forhold, der er nævnt i stk. 2 og 3.
Bestemmelsen indebærer, at der ved afgørelsen af, om lejen er væsentligt under det lejedes
værdi, skal sammenlignes med lejen for sammenlignelige lejemål. Da den leje, der
sammenlignes med, skal være almindeligt gældende, må sammenligningen bero på flere
sammenligningslejemål, hvor det er muligt. Lejen i de sammenlignelige lejemål skal så vidt
muligt være fastsat efter de samme kriterier. Det vil sige efter reglerne om det lejedes værdi.
Det bemærkes, at der ved fastsættelsen af det lejedes værdi i småejendomme i regulerede
kommuner gælder særlige regler om lejefastsættelsen, jf. § 32. Lejen i disse lejemål kan ikke
væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til
beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne om
omkostningsbestemt husleje, og hvor lejen er reguleret efter § 23.
De sammenlignelige lejemål skal geografisk ligge i samme kvarter eller område som det
lejemål, der skal vurderes. Dette indebærer bl.a., at der ikke bør sammenlignes med
lejeniveauet i hele kommunen. Sammenligningslejemålene behøver dog ikke nødvendigvis at
ligge i samme kommune. Der er således ikke noget til hinder for, at sammenligningslejemål
316
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
kan ligge på den anden side af kommunegrænsen, hvis det mest nærliggende
sammenligningsgrundlag ligger i nabokommunen.
At sammenligningslejemålene skal være ”tilsvarende” indebærer ikke, at de skal være ens.
Lejemål, der opfylder ovenstående betingelser for at kunne indgå i en sammenligning, kan
således godt på enkelte punkter afvige fra det lejemål, hvor det lejedes værdi skal fastsættes,
med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Det vil i
givet fald være nødvendigt at korrigere for afvigelserne.
Ved ”beliggenhed” forstås den faktiske fysiske placering af lejemålet, både i det pågældende
område eller kvarter, og i gaden eller ejendommen, herunder fx om lejemålet er beliggende
tæt på trafikerede veje.
Ved ”kvalitet” og ”udstyr” forstås det lejedes standard i forhold til fx materialevalg,
adgangsforhold, indretning m.v. og udstyr i form af fx køkken- og baderumsfaciliteter og
elevator.
Ved sammenligningen af ”vedligeholdelsesstanden” for det lejemål, der er varslet
lejeforhøjelse for efter stk. 1, og de sammenlignelige lejemål, skal der tages udgangspunkt i
lejemålenes værdi i den stand, som parterne efter retsforholdet har krav på og ikke den
aktuelle faktiske stand. Hvis udlejeren ikke opretholder den tilstand, som lejeren efter
lejeaftalen og lovgivningen har krav på, har lejeren mulighed for at indbringe sag herom for
huslejenævnet.
I huslejenævnet påhviler det nævnet at foretage den fornødne sammenligning med tilsvarende
lejemål for at fastlægge det lejedes værdi. I boligretten er det den part, som kræver
lejeregulering, der har bevisbyrden.
I øvrigt må sammenligningslejemålenes lejevilkår tages i betragtning ved vurderingen, hvis
det er relevant for lejens størrelse. Det kan fx være særlige vilkår om vedligeholdelsespligtens
omfang.
I
stk. 3
foreslås, at ved sammenligningen af lejemål efter stk. 2 tillægges det vægt, når lejen i
sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse.
Bestemmelsen har til formål at sikre, at det tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls
leje har været genstand for særskilt prøvelse. På den måde vil sammenligningslejemål med en
prøvet og godkendt leje altså som udgangspunkt vægte tungere end sammenligningslejemål
med en leje, som ikke har været prøvet.
Det er stadig en forudsætning for sammenligningen, at lejemålet er sammenligneligt efter de i
stk. 2 oplistede kriterier.
Uprøvede sammenligningslejemål vil herefter som udgangspunkt kun tillægges bevisværdi,
såfremt der ikke findes det fornødne antal prøvede sammenligningslejemål. Forstået således,
at er der fremlagt nok sammenligningslejemål med en leje, som har været prøvet, til at det
lejedes værdi er tilstrækkeligt belyst, vil lejemål med en uprøvet leje ikke kunne tillægges
værdi. Er der fremlagt et passende antal prøvede sammenligningslejemål, vil der skulle ses
bort fra de af sammenligningslejemålene, hvor huslejen ikke er prøvet.
Bestemmelsen er ikke til hinder for, at lejen i tvister om det lejedes værdi kan fastsættes
alene med henvisning til sammenligningslejemål med en leje, som ikke er prøvet.
317
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Dette vil være tilfældet, når der ikke findes sammenligningslejemål med en leje, som er
prøvet, eller når sammenligningslejemål på grund af de øvrige kriterier i stk. 2 ikke vurderes
egnede som grundlag for fastlæggelse af det lejedes værdi for det omtvistede lejemål.
Den påkrævede prøvelse kan være sket både hos huslejenævnene, ankenævnet eller hos
domstolene.
Bestemmelsen er heller ikke til hinder for, at huslejenævnene kan afsige afgørelser med
henvisning til deres generelle kendskab til lejeniveauet i området.
I
stk. 4, nr. 1,
foreslås, at der ved sammenligningen, jf. stk. 2, ses bort fra lejemål, der er
forbedret efter § 130, stk. 1, og § 138.
I bestemmelsen er en opregning af lejemål, der skal ses bort fra ved sammenligningen, jf. stk.
2. Bestemmelsen opregner således, hvilke lejemål der ikke kan indgå i
sammenligningsgrundlaget, når størrelsen af det lejedes værdi skal vurderes. Bestemmelsen
sikrer, at lejemål, der er undergivet særlige regler om lejefastsættelse, ikke kommer til at
påvirke det lejedes værdi.
Bestemmelsen indebærer, at lejemål, hvor der er gennemført totaløkonomisk rentable
forbedringer efter § 130, stk. 1, ikke skal indgå i sammenligningsgrundlaget, når størrelsen af
det lejedes værdi skal afgøres. Bestemmelsen indebærer endvidere, at lejemål, der er
forbedret efter en aftale i henhold til § 138, hvorefter udlejeren og lejeren kan indgå aftale om
gennemførelse af forbedringsarbejder i lejligheden, og hvor lejeforhøjelsen ligeledes er fastsat
aftalemæssigt, ikke skal indgå i sammenligningsgrundlaget. Bestemmelsen hindrer, at disse
typer forbedringer, hvor lejeforhøjelsen fastsættes efter særlige regler, der medfører en højere
leje end efter de almindelige regler, kommer til at påvirke størrelsen af det lejedes værdi.
§ 130, stk. 1, og § 138 viderefører § 58, stk. 3, og § 62 b i den gældende lov om leje.
I stk. 4,
nr. 2,
foreslås, at der ved sammenligningen, jf. stk. 2, ses bort fra lejemål omfattet af
§§ 49-51 samt kapitel 5..
Bestemmelsen indebærer, at der ved vurderingen af det lejedes værdi ikke sammenlignes med
lejemål omfattet af §§ 49-51 om lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri.
Lejeniveauet for det indeksfinansierede boligbyggeri og boligbyggeri opført af
realrenteafgiftspligtige investorer vil herefter ikke påvirke lejeniveauet for
beboelsesejendomme i øvrigt. Bestemmelsen indebærer endvidere, at der ved den omtalte
vurdering ikke kan sammenlignes med lejemål omfattet af reglerne i kapitel 3 om fri leje.
Efter disse regler kan lejen efter aftale fastsættes frit for lejeaftaler om beboelseslejligheder i
ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991, ombyggede erhvervslejemål og
nyindrettede boliger i en tagetage. Bestemmelsen sikrer, at lejeniveauet i boliger med en
særlig gunstig lejefastsættelse ikke får afsmittende virkning på lejeniveauet for de boliger, der
er omfattet af lovens almindelige lejefastsættelsesregler.
§§ 49-51 samt kapitel 5 viderefører henholdsvis kapitel VIII A og § 53, stk. 3-6, i den
gældende lejelov.
I stk. 4,
nr. 3,
foreslås, at der ved sammenligningen, jf. stk. 2, ses bort fra lejemål omfattet af
lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om
byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse.
318
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen indebærer, at lejemål, som er byfornyede eller sanerede ikke kan anvendes
som sammenligningslejemål ved fastlæggelse af det lejedes værdi, da der er ydet offentlig
støtte til forbedringsarbejderne. Bestemmelsen sikrer, at lejeniveauet i disse boliger ikke får
afsmittende virkning på lejeniveauet for boliger, der er omfattet af lovens almindelige
lejefastsættelsesregler.
I
stk. 5
foreslås, at krav om lejeforhøjelse tidligst kan få virkning 2 år efter lejeforholdets
begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen
var væsentlig lavere end det lejedes værdi.
Ved
”lejeforholdets begyndelse” forstås det tidspunkt, hvor lejeren efter aftalen har fået stillet
det lejede til rådighed. Bestemmelsen vedrører kun lejeforhøjelser efter reglerne om det
lejedes værdi. Lejeforhøjelser som følge af henholdsvis stigning i ejendommens skatter og
afgifter eller forbedringer af lejemålet indebærer således ikke, at der indtræder en ny periode
på 2 år. Hvis udlejeren har varslet en lejeforhøjelse som følge af stigning i skatter og afgifter,
og lejeren gør indsigelse med den følge, at udlejeren frafalder varslingen, er dette ikke
ensbetydende med, at udlejeren først kan varsle igen, når der er gået 2 år. Udlejeren kan
således godt varsle igen.
Bestemmelsen viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende lov om leje
§ 47 om udlejerens mulighed for at kræve lejeforhøjelse, hvis lejen ligger væsentligt under det
lejedes værdi.
Den gældende lov om leje § 47, stk. 1, foreslås forenklet ved sammenskrivning af punkterne
a-h.
Bestemmelsen i den gældende lejelovs § 47, stk. 4, om at udlejeren kan kræve lejeforhøjelse
uanset, at der er aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig dette foreslås flyttet til
den generelle bestemmelse om varsling i § 44, stk. 5.
Der er ikke med forslaget tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.1.2. og 2.4.2.1.
Til § 43.
Efter den gældende lov om leje § 47 a skal lejen for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk.
5, til enhver tid være fastsat således, at den svarer til det lejedes værdi, som fastsættes ved
en sammenligning med støttede ældre- eller plejeboliger i kommunen efter reglerne i § 47,
stk. 2, 1. pkt., og stk. 3. Ved fastsættelse af lejen ses bort fra forbedringer, som lejeren har
udført for egen regning med udlejerens tilladelse.
Efter stk. 2 kan krav om lejeforhøjelse, jf. stk. 1, varsles en gang årligt.
Efter stk. 3 kan lejeforhøjelse kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt
sig at kunne regulere lejen.
Det fremgår af stk. 4, at hvis lejen overstiger det lejedes værdi efter stk. 1, kan lejeren
forlange lejen nedsat hertil.
Det fremgår af stk. 5, at hvis lejen efter stk. 4 nedsættes, kan lejeren kræve det for meget
betalte tilbagebetalt.
319
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
§ 43, stk. 1,
foreslås, at lejen for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, til enhver tid
skal være fastsat således, at den svarer til det lejedes værdi, som fastsættes ved en
sammenligning med støttede ældre- eller plejeboliger i kommunen efter reglerne i § 42, stk. 2,
1. pkt., og stk. 4. Ved fastsættelse af lejen ses bort fra forbedringer, som lejeren har udført for
egen regning med udlejerens tilladelse.
Bestemmelsen indebærer, at lejen for ustøttede private plejeboliger fastsættes som en
sammenligningsleje. Sammenligningen skal herefter ske med den leje, som er almindeligt
gældende for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og
vedligeholdelsestilstand. For så vidt angår »art« følger det udtrykkeligt af bestemmelsen, at
der skal sammenlignes med støttede ældre-og plejeboliger i kommunen. Ved en
sammenligning af kvalitative forhold vil det eksempelvis tillægges betydning, om der i boligens
areal indgår relativt store fællesarealer.
I
stk. 2
foreslås, at krav om lejeforhøjelse, jf. stk. 1, kan varsles en gang årligt.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren en gang om året kan regulere lejen til det lejedes
værdi, jf. stk. 1. Med en gang om året menes, at der skal være gået mindst 12 måneder siden
seneste lejeforhøjelse, men ikke nødvendigvis fra lejeaftalens indgåelse. Bestemmelsen skal
sikre, at lejen til enhver tid svarer til lejen for støttede ældre- eller plejeboliger.
I
stk. 3
foreslås, at såfremt lejen overstiger det lejedes værdi efter stk. 1, kan lejeren forlange
lejen nedsat hertil.
Bestemmelsen indebærer, at lejeren kan forlange lejenedsættelse, hvis lejen overstiger det
lejedes værdi. Der henvises i øvrigt til § 45 om lejerens adgang til at få lejen sat ned, hvis
lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi.
I
stk. 4
foreslås, at såfremt lejen nedsættes efter stk. 3, kan lejeren kræve det for meget
betalte tilbagebetalt.
I tilfælde af lejenedsættelse kan lejeren efter bestemmelsen kræve det for meget betalte
tilbagebetalt med tillæg af forrentning efter § 44. Der henvises i øvrigt til § 45, stk. 3, om
lejerens krav på tilbagebetaling, når lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi.
I
stk. 5
foreslås, at § 45, stk. 4 og 5, finder tilsvarende anvendelse for ustøttede private
plejeboliger.
Bestemmelsen indebærer, som det fremgår af § 45, stk. 4, at en sag om nedsættelse af lejen
skal indbringes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal
betales. I ejendomme med beboerrepræsentation indebærer bestemmelsen endvidere, at
beboerrepræsentanterne kan kræve nedsættelse af lejen. Nedsættes lejen i den situation
anvendes tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af beboerrepræsentanternes udgifter ved
sagen, jf. 45, stk. 5.
Bestemmelsen viderefører med redaktionelle ændringer den gældende lov om leje § 47 a om
fastsættelse af lejen for ustøttede private plejeboliger. Den gældende § 47 a, stk. 3, om
varsling af lejeforhøjelse i uopsigelige lejemål, som er identisk med den gældende § 47, stk. 4,
flyttes til § 44, stk. 5. For at samle reglerne om lejefastsættelse for ustøttede private
plejeboliger flyttes § 49, stk. 6, i den gældende lov om lejemed en sproglig ændring til § 43
som et nyt stk. 6. Der er ikke tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.1.3. og 2.4.2.2.
320
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Til § 44.
Efter den gældende lejelovs § 48 kan lejeforhøjelse efter § 47 eller § 47 a gennemføres med 3
måneders varsel.
Efter stk. 2 skal kravet om lejeforhøjelse fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af
lejeforhøjelsens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen
samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse
oplysninger, er det ugyldigt.
Det fremgår af stk. 3, at hvis lejeren ikke vil godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han
skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem
til ham. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens
udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Af stk. 4 fremgår, at indtil huslejenævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den
varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m²
bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med rettens afgørelse. Regulering
af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af
retten. Tilbagebetaling til lejeren af for meget erlagt leje forrentes fra betalingstidspunktet
efter bestemmelsen i § 6, stk. 3.
I
§ 44, stk. 1,
foreslås, at lejeforhøjelse efter § 42 eller § 43 kan gennemføres med 3
måneders varsel.
Efter § 42 og § 43 kan udlejeren kræve lejeforhøjelse, hvis lejen ligger væsentligt under det
lejedes værdi. Bestemmelsen indebærer, at udlejeren kan gennemføre sådanne lejeforhøjelser
med 3 måneders varsel. Varslet på 3 måneder svarer til det sædvanlige opsigelsesvarsel på 3
måneder. Uanset dette kan udlejeren også i de tilfælde, hvor parterne har aftalt et længere
opsigelsesvarsel end 3 måneder, varsle lejeforhøjelse med 3 måneders varsel.
I
stk. 2
foreslås, at kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en
angivelse af lejeforhøjelsens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til
lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke
disse oplysninger, er det ugyldigt.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren i lejeforhold omfattet af § 42 og § 43 skriftligt skal
fremsætte kravet om lejeforhøjelse overfor hver enkelt lejer med de i bestemmelsen nærmere
angivne oplysninger. Varsler udlejeren ensartede lejeforhøjelser overfor flere lejere, er der ikke
krav om, at det sker på samme tid overfor alle lejerne.
Bestemmelsen indebærer endvidere, at udlejeren i de af bestemmelsen omfattede lejemål skal
angive lejeforhøjelsens størrelse, og at udlejeren skal angive forskellen på den gældende og
den forhøjede leje. Det er ikke et gyldighedskrav, at udlejeren angiver den forhøjede leje, men
det vil dog være hensigtsmæssigt at angive den forhøjede leje af hensyn til den fremtidige
lejebetaling.
Betingelsen om, at udlejeren skal oplyse om grunden til lejeforhøjelsen, indebærer, at lejeren
skal oplyses om, at lejen forhøjes, fordi udlejeren er af den opfattelse, at lejen ligger
væsentligt under det lejedes værdi. Det er således ikke tilstrækkeligt, at udlejeren blot
henviser til lovbestemmelsen uden at gengive dens indhold. Hvis udlejeren ikke opfylder
321
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
betingelserne i bestemmelsen, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt. Udlejeren må herefter
varsle lejeforhøjelse på ny med 3 måneders varsel.
Betingelsen om, at lejeren skal oplyses om indsigelsesadgang, indebærer, at udlejeren i
varslingen klart og tydeligt skal angive, at lejeren skriftligt kan fremsætte indsigelse mod
lejeforhøjelsen, at indsigelsen skal sendes til udlejeren, og at indsigelsen skal fremsættes
senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem, jf. stk. 3.
I
stk. 3
foreslås, at hvis lejeren ikke vil godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren
skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem.
Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb,
hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Bestemmelsen indeholder ikke særlige krav til indholdet af lejerens skriftlige indsigelse,
herunder krav om begrundelse. Det skal bare stå klart for udlejeren, at lejeren gør indsigelse,
og at udlejeren skal indbringe kravet om lejeforhøjelse for huslejenævnet, hvis udlejeren
ønsker at fastholde kravet.
Fristen for lejerens indsigelse begynder, når kravet om lejeforhøjelse er kommet frem til
lejeren. Indsigelsen er rettidig, hvis lejeren har sendt indsigelsen inden 6-ugers fristens udløb.
Udlejeren bærer forsendelsesrisikoen, da indsigelsen må sidestilles med en pligtmæssig
reklamation. Fremsætter lejeren ikke indsigelse indenfor fristen, har lejeren accepteret
lejeforhøjelsen. Lejeren vil i den situation dog efterfølgende kunne få prøvet den samlede leje
efter lovens § 45. Lejerens indsigelse om, at varslingen er ugyldig på grund af formelle fejl
bortfalder ikke, selvom den fremsættes efter 6-ugers fristen. Indsigelsen kan dog efter
omstændighederne efterfølgende fortabes som følge af lejerens passivitet.
I
stk. 4, 1. pkt.,
foreslås, at indtil huslejenævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren
oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må
overstige 15 kr. pr. m² bruttoetageareal om året.
Bestemmelsen indebærer, at indbringelse for huslejenævnet får delvis opsættende virkning,
idet udlejeren, indtil nævnets afgørelse foreligger, kun kan oppebære en lejeforhøjelse på 15
kr. pr. m².
I stk. 4,
2. og 3. pkt.,
foreslås, at lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets
afgørelse. Regulering af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om
lejeforhøjelse er afgjort af nævnet.
Når huslejenævnet har afgjort kravet om lejeforhøjelse, har udlejeren pligt til at regulere lejen
i overensstemmelse med afgørelsen. Udlejeren har ligeledes pligt til at regulere depositum og
forudbetalt leje, når nævnets afgørelse foreligger. Lejeren kan ikke forlange at regulering af
depositum og forudbetalt leje på et tidligere tidspunkt. Den del af huslejeforhøjelsen, som
udlejeren under sagens behandling har været afskåret fra at opkræve, kan forlanges
efterbetalt.
I stk. 4,
4. pkt.,
foreslås, at tilbagebetaling til lejeren af for meget betalt leje forrentes fra
betalingstidspunktet efter bestemmelsen i § 15, stk. 3.
Beløbet forrentes således fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er
fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling mv.
322
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 5
foreslås, at lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har
forbeholdt sig at kunne regulere lejen.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren er afskåret fra at kræve lejeforhøjelse, hvis lejeaftalen
er uopsigelig, og udlejeren ikke har taget forbehold. Bestemmelsen er i overensstemmelse
med almindelige kontraktsretlige grundsætninger for vedvarende retsforhold, nemlig at den
ene part - når særligt forbehold herom ikke er taget og i det omfang, der ikke gælder særlige
lovbestemmelser, ikke ensidigt kan ændre vilkårene til skade for den anden part, så længe
opsigelse er udelukket.
Bestemmelsen viderefører i stk. 1
–
4 den gældende lov om leje § 48. Stk. 5 er en
videreførelse af den gældende lov om leje § 47, stk. 4, og § 47 a, stk. 3. Der er med forslaget
ikke tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.2.1. og 2.4.2.3.
Til § 45.
Det fremgår af den gældende lov om leje § 49, at hvis lejen er væsentligt højere end det
lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn
hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder reglen i § 47, stk. 1, tilsvarende
anvendelse.
Af stk. 2 fremgår det, at ved afgørelse efter stk. 1, skal der tages hensyn til de i § 47, stk. 2
og 3, nævnte omstændigheder.
Efter stk. 3 kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt, hvis lejen nedsættes efter
stk. 1.
Efter stk. 4 skal sag om nedsættelse af lejen indbringes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen
eller den forhøjede leje første gang skal betales.
Det fremgår af stk. 5, at i ejendomme med beboerrepræsentation kan
beboerrepræsentanterne kræve nedsættelse af lejen. Nedsættes lejen, anvendes
tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af beboerrepræsentanternes udgifter ved sagen.
Efter stk. 6 gælder bestemmelserne i stk. 1-3 ikke for ustøttede private plejeboliger.
I
§ 45, stk. 1,
foreslås, at såfremt lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren
forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurdering af lejen og
det lejedes værdi finder reglen i § 42, stk. 1, tilsvarende anvendelse.
Bestemmelsen finder anvendelse, hvis lejeniveauet i området falder som følge af vigende
efterspørgsel. Endvidere kan bestemmelsen anvendes, hvor den samlede leje efter
gennemførelsen af en forbedringsforhøjelse, som ikke er prøvet ved huslejenævnet, væsentligt
overstiger det lejedes værdi.
Bestemmelsen kan således anvendes til at forlange lejenedsættelse efter lejeaftalens
indgåelse, hvis lejeren finder, at lejen på aftaletidspunktet væsentligt overstiger det lejedes
værdi. Reglen i § 42, stk. 1, om udlejerens mulighed for at kræve lejeforhøjelse, hvis lejen
ligger væsentligt under det lejedes værdi, finder anvendelse ved vurderingen af lejen og det
lejedes værdi. Der henvises til bemærkningerne til § 42, stk. 1.
Lejeren kan som udgangspunkt kræve lejenedsættelse uanset aftalt uopsigelighed.
323
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 2
foreslås, at ved afgørelse efter stk. 1 skal der tages hensyn til de i § 42, stk. 2-4,
nævnte omstændigheder.
Efter § 42, stk. 2 og 3, skal der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi foretages en
sammenligning med sammenlignelige lejemål. Der henvises til bemærkningerne til § 43, stk. 2
og 3.
I
stk. 3
foreslås, at nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det for meget betalte
tilbagebetalt.
Bestemmelsen regulerer lejerens ret til tilbagebetaling, når lejen nedsættes med henvisning til,
at lejen ligger væsentligt over det lejedes værdi. Lejerens krav på tilbagebetaling forældes
efter forældelseslovens almindelige regler. Som udgangspunkt indebærer dette, at forældelse
indtræder efter 3 år regnet fra forfaldstiden for lejebetalingen.
Lejerens krav på tilbagebetaling forrentes fra de faktiske lejebetalinger efter rentelovens
regler.
I
stk. 4
foreslås, at sag om nedsættelse af lejen skal indbringes inden 1 år efter det tidspunkt,
lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.
Bestemmelsen indebærer, at lejeren er afskåret fra at kræve lejenedsættelse både med
tilbagevirkende kraft og med virkning for fremtiden, hvis lejeren ikke indbringer sag herom for
huslejenævnet inden 1 år efter den første lejebetaling efter aftalens indgåelse eller efter
lejeforhøjelse. Efter 1-års fristens udløb kan lejeren alene kræve lejenedsættelse med
henvisning til aftalelovens § 36.
En hvilken som helst lejeforhøjelse afbryder fristen, herunder også fx en aftalt regulering af
lejen efter nettoprisindeks. Bestemmelsen indebærer, at lejeren får en ny mulighed for at få
prøvet den samlede leje, hvis udlejeren opkræver lejeforhøjelse efter flere år uden
lejeforhøjelse. Prøvelsesadgangen er ikke begrænset til den seneste lejeforhøjelse.
Bestemmelsen forhindrer således ikke, at huslejenævnet eller domstolene ved en tvist om
lejens størrelse fastsætter lejen til et lavere beløb end den leje, der var gældende 1 år før
indbringelse af sag om lejens størrelse for huslejenævnet, men tilbagebetaling af for meget
betalt leje kan alene kræves med virkning fra det tidspunkt, hvor lejen senest er blevet
reguleret.
I
stk. 5
foreslås, at i ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne
kræve nedsættelse af lejen. Nedsættes lejen, anvendes tilbagebetalingsbeløbet forlods til
dækning af beboerrepræsentanternes udgifter ved sagen.
Bestemmelsen indebærer, at beboerrepræsentationen uden en fuldmagt fra den enkelte lejer
kan indbringe en sag om nedsættelse af lejen for huslejenævnet på vegne af lejerne i
ejendommen. Hvis lejeren ikke indtræder i sagen, må beboerrepræsentanterne selv afholde
udgifterne ved at føre sagen. Hvis lejen nedsættes, og lejeren har krav på tilbagebetaling af
den for meget betalte leje, kan det anses for urimeligt. Beboerrepræsentanterne kan i den
situation derfor kræve tilbagebetalingsbeløbet anvendt til dækning af deres udgifter.
Fristen for indbringelse af sag om nedsættelse af lejen efter stk. 4 gælder tilsvarende for
beboerrepræsentationens indbringelse for huslejenævnet.
Bestemmelsen viderefører i den gældende lov om leje § 49, stk. 1-5. Det gældende stk. 6, om
at bestemmelsen i stk. 1-3 ikke gælder ustøttede private plejeboliger videreføres med
324
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
sproglige ændringer i det foreslåede § 43. Der er ikke tilsigtet ændringer i den gældende
retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.1.5. og 2.4.2.4.
Til § 46
Det fremgår af § 50 i den gældende lejelov, at hvis de ejendomsskatter, der påhviler
ejendommen forøges, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de
lejligheder og lokaler, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt
uopsigelighed.
Efter stk. 2 fordeles lejeforhøjelsen i forhold til den gældende leje eller - hvor der ikke er
fastsat nogen leje - lejeværdi. For lejeforhold i ejendomme, hvor reglerne i kapitel II-IV i lov
om midlertidig regulering af boligforholdene er gældende, fordeles forhøjelsen dog efter
reglerne i §§ 10 og 11 i denne lov.
Efter stk. 3 kan lejeforhøjelsen gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog
kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om
lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.
Efter stk. 4 skal kravet om lejeforhøjelse fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af,
hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre
indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Det fremgår af stk. 5, at hvis lejeren ikke vil godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han
senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på
hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. I ejendomme med beboerrepræsentation kan
beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om
lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger
efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
I
§ 46, stk. 1,
foreslås, at forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan
udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de beboelseslejligheder og
beboelsesrum, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.
Bestemmelserne i §§ 46-48 om lejeregulering som følge af ændringer i ejendommens skatter
og afgifter gælder både for lejemål omfattet af dette kapitel, kapitel 3, og kapitel 5 om fri leje.
I lejemål omfattet af kapitel 3 om omkostningsbestemt leje, kan udlejeren også vælge at
regulere lejen som følge af stigninger i ejendommens skatter og afgifter efter reglerne om
omkostningsbestemt lejeforhøjelse.
Bestemmelsen omfatter alle ejendomsskatter, herunder også dækningsafgift. Dækningsafgift
er en ejendomsskat, som påhviler visse erhvervslejemål.
At lejeforhøjelsen alene kan varsles overfor de beboelseslejligheder og beboelsesrum, som
skatten vedrører, indebærer, at stigninger i dækningsafgift, der som nævnt vedrører
erhvervsdrift, efter bestemmelsen ikke kan begrunde en lejestigning for rene
beboelseslejemål. I ejendomme omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i kapitel 3
kan stigninger i dækningsafgiften dog også varsles overfor ejendommens beboelseslejemål
som følge af den særlige fordeling af lejeforhøjelse i sådanne ejendomme, jf. § 46, stk. 2.
325
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelserne i §§ 46-48 om lejeregulering som følge af ændringer i ejendommens skatter
og afgifter mv. bygger på et refusionsprincip. Udlejeren har således mulighed for at få dækket
de udgifter til skatter og afgifter, som udlejeren skal betale, hos lejerne. For fredede
ejendomme kan ejendomsskatter dog indregnes i lejeforhøjelsen, selv om den konkrete
ejendom i kraft af en bevaringsdeklaration er fritaget for ejendomsskat, jf.§ 48, stk.1, og
bemærkningerne hertil.
Lejeforhøjelse som følge af stigninger i ejendommens skatter- og afgifter kan kræves uanset
aftalt uopsigelighed. Det indebærer, at udlejeren ved aftalt uopsigelighed kan regulere lejen,
selvom udlejeren ikke har taget forbehold herom i lejeaftalen.
I
stk. 2
foreslås, at lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje eller - hvor der ikke
er fastsat nogen leje - lejeværdi. For lejeforhold i ejendomme, hvor reglerne i §§ 19-31 er
gældende, fordeles forhøjelsen dog efter reglerne i §§ 27 og 28.
Bestemmelsen indebærer, at lejeforhøjelsen skal fordeles efter den gældende leje eller
lejeværdi. Er lejemålet omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i §§ 19-31, skal
lejeforhøjelsen dog fordeles på samme måde som den omkostningsbestemte leje, jf. §§ 27 og
28. Det indebærer, at fordeling mellem beboelsesdelen og den del, der vedrører andet end
beboelse, først skal ske efter bruttoetageareal. Den indbyrdes fordeling mellem
beboelseslejemålene skal herefter ske efter deres indbyrdes værdi.
Der henvises til bemærkningerne til §§ 27 og 28.
I
stk. 3
foreslås, at lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen
kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet
om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren kan opkræve lejeforhøjelsen med tilbagevirkende kraft
fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelsen fremsættes
senest 5 måneder efter dette tidspunkt. Det pågældende tidspunkt skal forstås som
begyndelsen af den periode, som udgiften vedrører. Det har således ikke betydning, hvornår
udlejeren har modtaget underretning om ændringen.
Adgangen til at regulere lejen med tilbagevirkende kraft omfatter alene det sidste års
stigninger i ejendomsskatterne. Ikke-opkrævede stigninger fra tidligere år kan alene opkræves
med virkning for fremtiden. Udlejeren taber således lejeforhøjelsen for den tid, der er gået,
hvis udlejeren undlader at varsle lejeforhøjelse som følge af stigninger i skatter og afgifter.
Ved beregningen af en ny lejeforhøjelse, kan udlejeren dog tage udgangspunkt i
udgiftsniveauet fra den seneste varsling, selvom varslingen ligger flere år tilbage.
I
stk. 4
foreslås, at kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en
beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang
til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Kravet om, at varslingen skal indeholde en beregning af lejeforhøjelsen, indebærer, at
udlejeren skal oplyse om størrelsen af de skatter, der er indregnet i den gældende leje, da
oplysningen udgør udgangspunktet for beregningen. Størrelsen af de skatter, der er indregnet
i den gældende leje, vil typisk fremgå af parternes aftale. Er det ikke angivet udtrykkeligt i
lejeaftalen, må den leje, der er angivet i lejeaftalen anses for at indeholde de skatter og
afgifter, der påhviler ejendommen ved lejemålets indgåelse. De gældende skatter- og afgifter
kan endvidere fremgå af en senere lejeforhøjelse.
326
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Reguleringen af lejen efter reglerne i §§ 46-48 beregnes herefter på grundlag af en samlet
opgørelse af stigning eller fald i de udgifter, der er omfattet af bestemmelserne. Alle relevante
poster skal indgå. De udgifter, der indgår i den gældende leje, sammenholdes under et med de
nu aktuelle udgifter.
Opfylder varslingen ikke kravene i bestemmelsen, er varslingen ugyldig, og udlejeren er
henvist til at varsle lejeforhøjelse på ny med 3 måneders varsel.
I stk. 5,
1. pkt.,
foreslås, at vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren
senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på
hvilke punkter kravet ikke kan godkendes.
Fristen for lejerens indsigelse løber fra det tidspunkt, kravet om lejeforhøjelse er kommet frem
til lejeren. Indsigelsen er rettidig, hvis lejeren har sendt indsigelsen inden 6-ugers fristens
udløb. Udlejeren bærer forsendelsesrisikoen, da indsigelsen må sidestilles med en pligtmæssig
reklamation. Fremsætter lejeren ikke indsigelse indenfor fristen, har lejeren accepteret
lejeforhøjelsen. Lejeren vil efterfølgende kunne få prøvet den samlede leje efter lovens § 38
eller § 45. Lejerens indsigelse om, at varslingen er ugyldig på grund af formelle fejl, bortfalder
ikke, selvom den fremsættes efter 6-ugers fristen. Indsigelsen kan efter omstændighederne
efterfølgende fortabes som følge af lejerens passivitet.
Lejerens indsigelse skal angive, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes.
I stk. 5,
2. pkt.,
foreslås, at i ejendomme med beboerrepræsentation kan
beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om
lejeforhøjelse, jf. 1. pkt.
Bestemmelsen indebærer, at i ejendomme med beboerrepræsentation har
beboerrepræsentanterne mulighed for at gøre indsigelse til udlejeren mod kravet om
lejeforhøjelse på samtlige lejeres vegne senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til
lejerne. Indsigelsen skal være skriftlig, og angive på hvilke punkter kravet ikke kan
godkendes. Der henvises til bemærkningerne til stk. 1.
I stk. 5,
3. pkt.,
foreslås, at udlejeren skal indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger
efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Har lejeren eller beboerrepræsentanterne rettidigt fremsat en specificeret indsigelse, skal
udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis
udlejeren ønsker at fastholde lejeforhøjelsen. Gør udlejeren ikke det, mister udlejeren sit krav
om lejeforhøjelse. Det gælder dog kun de punkter, som er omfattet af lejerens eller
beboerrepræsentanternes indsigelse.
Bestemmelsen viderefører med enkelte sproglige ændringer den gældende lov om leje § 50
om udlejerens mulighed for at kræve lejeforhøjelse som følge af stigninger i ejendomsskatter
på ejendommen. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende
retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.1.6. og 2.4.2.5.
327
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Til § 47.
Efter den gældende lov om leje § 51 gælder reglerne i § 50 også, hvis der pålægges
ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, wc, skorstensfejning eller
lignende efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige.
Efter den gældende § 51, stk. 2 gælder reglerne i § 50 også, hvis der pålægges ejendommen
nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en
engangsydelse, kan udlejeren, når den er betalt, udligne bidraget på lejerne gennem en
lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige
finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb. Lejerne kan dog kræve at
betale beløbet kontant.
I § 47,
stk. 1,
foreslås, at reglerne i § 46 også gælder, hvis der pålægges ejendommen nye
eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, wc, skorstensfejning eller lignende efter takster,
der er fastsat eller godkendt af det offentlige.
Bestemmelsen indebærer, at reglerne i § 46 om udlejerens mulighed for at kræve
lejeforhøjelse som følge af stigninger i ejendomsskatter på ejendommen også gælder i
forbindelse med nye eller forøgede afgifter. Angivelsen af udgifter i bestemmelsen er ikke
udtømmende. Det afgørende er, om udgiften har karakter af en driftsudgift vedrørende
ejendommen, og om den opkræves efter offentligt fastsatte eller godkendte takster i
modsætning til engangsudgifter, jf. stk. 2.
Nogle af udgifterne er afhængige af forbruget, fx udgiften til vand eller renovation.
Bestemmelserne i §§ 46-48 giver alene mulighed for at opkræve lejeforhøjelse som følge af
stigninger i takster.
Ved varsling af stigninger i forbrugsafhængige afgifter beregnes stigningen på baggrund af det
hidtidige forbrug ganget op med henholdsvis den hidtidige og den nye takst. Forbruget, der
lægges til grund, skal afspejle ejendommens aktuelle sædvanlige forbrug. Det kan fx ske ved
at beregne forbruget som gennemsnittet af ejendommens forbrug de sidste 3 år. Usædvanligt
forbrug, som skyldtes enkelte lejere eller udlejeren, fx. på grund af uheld eller mangler ved
anlægget, må holdes uden for beregningen.
Udlejeren kan ikke varsle lejeforhøjelse alene med henvisning til øget forbrug. For ejendomme,
der er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje kan udlejeren dog varsle
lejeforhøjelse som følge af stigninger i forbruget efter reglerne om omkostningsbestemt
lejeforhøjelse i lovens kapitel 3.
Der henvises i øvrigt til bemærkninger til § 46.
I stk. 2,
1. pkt.,
foreslås, at reglerne i § 46 også gælder, hvis der pålægges ejendommen nye
vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige.
Pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige, som skal betales
som løbende driftsudgifter, kan udlejeren efter bestemmelsen varsle lejeforhøjelse efter
reglerne i § 46. Der henvises til bemærkningerne hertil.
I stk. 2,
2.
og
3. pkt.,
foreslås, at er bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan
udlejeren, når ydelsen er betalt, opkræve bidraget hos lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i
328
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter.
Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb.
Er udgifterne pålagt som en engangsydelse evt. opdelt i flere rater, kan udlejeren få refunderet
sine afholdte udgifter fra lejerne gennem en tidsbegrænset lejeforhøjelse over en 10-årig
periode. Efter udløbet af perioden bortfalder lejeforhøjelsen.
I stk. 3,
1. pkt.,
foreslås, at reglerne i § 50 også gælder udgifter til dækning af
konsulentbistand i henhold til § 4 b, stk. 1, 2. pkt. i lov om privat byfornyelse.
I forbindelse med gennemførelse af projekter efter den tidligere gældende lov om privat
byfornyelse har et flertal af lejerne mulighed for at beslutte at antage konsulentbistand, jf. § 4
b, stk. 1, 2. pkt., i lov om privat byfornyelse. Det foreslås, at udligningen af udgifterne til
konsulentbistanden, sker efter bestemmelserne i § 46., det vil sige gennem en lejeforhøjelse
for de beboelseslejligheder og beboelsesrum, som har besluttet at antage konsulentbistand.
I stk. 3,
2. pkt.,
foreslås, at udlejeren, når udgiften er betalt, kan udligne denne gennem en
lejeforhøjelse, der i løbet af 12 måneder har dækket udlejerens udlæg med sædvanlige
finansieringsudgifter.
Bestemmelsen vedrører størrelsen af den lejeforhøjelse, udlejeren kan opkræve, når han har
betalt udgiften til konsulentbistanden, jf. 1. pkt. Lejeforhøjelsen kan udgøre et beløb, der i
løbet af 12 måneder har dækket udgifterne til udlejerens udlæg for konsulentbistanden.
I stk. 3,
3. pkt.
foreslås, at lejeforhøjelsen dog alene kan opkræves med lige store beløb hos
de lejere, som har antaget konsulentbistand, jf. 1. pkt., og lejeforhøjelsen bortfalder ved
periodens udløb.
Bestemmelsen vedrører fordelingen af lejeforhøjelsen på de aktuelle lejemål. Efter forslaget
skal fordelingen af lejeforhøjelsen på de enkelte lejere, ske med lige store beløb hos de lejere,
som har antaget konsulentbistanden. Efter perioden på 12 måneder, jf. 2. pkt. bortfalder
lejeforhøjelsen.
Bestemmelsen viderefører § 51, stk. 1 og stk. 2, 1.-3. pkt., i den gældende lejelov. § 51, stk.
2, 4. pkt. foreslås ikke videreført, idet bestemmelsen vurderes forbundet med unødigt
administrativ besvær ligesom bestemmelsen ministeriet bekendt ikke anvendes i praksis. § 51,
stk. 3, foreslås ikke videreført, idet bestemmelsen vurderes at være overflødig. § 51, stk. 4,
videreføres med sproglige ændringer.
Der er ikke med forslaget tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.1.6. og 2.4.2.5.
Til § 48.
Efter den gældende § 52, stk. 1, i lov om leje, skal udlejeren såfremt skatter, afgifter og
bidrag, som nævnt i lovens §§ 50 og 51, bortfalder eller nedsættes, med virkning fra
nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de lejligheder og lokaler, i
hvis leje udgiften har været indregnet. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig
bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb svarende til
den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, dog opkræves som en del af
lejen, uanset om en ejendom er fritaget for ejendomsbeskatning.
329
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter stk. 2 skal udlejeren give lejeren skriftlig meddelelse om nedsættelsen af lejen senest 6
uger efter, at meddelelsen om skatte- eller afgiftsnedsættelsen er kommet frem til ham.
I
§ 48, stk. 1, 1. pkt.,
foreslås, at hvis de i §§ 46 og 47 nævnte skatter, afgifter og bidrag
bortfalder eller nedsættes, skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage
en tilsvarende lejenedsættelse for de beboelseslejligheder og beboelsesrum, i hvis leje udgiften
har været indregnet.
Nedsættes ejendommens skatter, afgifter, udgifter og bidrag omfattet af § §46 og 47
indebærer bestemmelsen, at lejerne har krav på en tilsvarende lejenedsættelse. Dette gælder,
uanset om det faldende niveau vedrører skatter, afgifter, udgifter og bidrag, der er varslet
efter reglerne om omkostningsbestemt leje eller efter §§ 46 og 47. Lejeren har alene krav på
lejenedsættelse som følge af faldende takster og ikke som følge af et faldende forbrug.
I stk. 1,
2. pkt.,
foreslås, at udlejeren ikke skal foretage lejenedsættelse, hvis bortfald eller
nedsættelse af skatter, afgifter, og bidrag samtidig udlignes eller overstiges af nye forøgede
skatter, afgifter, udgifter eller bidrag.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren ikke behøver at udarbejde to varslinger ved en stigning
og et fald i enkelte poster. Udlejeren kan udligne fald og stigninger, når de vedrører det
samme kalenderår. Bestemmelsen indebærer endvidere, at der kun udløses pligt til
nedsættelse, hvis saldoen af samtlige ovennævnte udgifter vedrørende samme kalenderår i
forhold til de forud for varslingen gældende udgifter til skatter, afgifter, udgifter og bidrag
udviser et fald. Reglerne om lejeregulering efter bestemmelsen på grund af nedsættelse af de
nævnte udgiftsposter er således parallelle med reglerne om lejeregulering som følge af
stigning i de pågældende udgiftsposter. Efter disse regler kan udlejeren alene kræve
lejeforhøjelse, hvis saldoen af en samlet opgørelse af samtlige relevante udgifter vedrørende
samme kalenderår udviser en stigning i forhold til de forud for varslingen gældende udgifter.
I stk. 1,
3. pkt.
foreslås, at i fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig
bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb svarende til
den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, dog opkræves som en del af
lejen, uanset om en ejendom er fritaget for ejendomsbeskatning.
Ejere af fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration, er fritaget
for ejendomsbeskatning. Formålet er at yde støtte til ejendommens vedligeholdelse, som
normalt er mere udgiftskrævende end for ejendomme, som ikke er fredede. Bestemmelsen
understøtter dette formål ved at tillade ejeren af en sådan ejendom forsat at opkræve
ejendomsskat som en del af huslejen, selvom ejeren er fritaget for ejendomsbeskatning. Den
ejendomsskat, som kan opkræves skal, skal dog nedsættes, hvis der sker fald i
ejendomsskattegrundlaget. Beløbet kan tilsvarende forhøjes, hvis der sker stigninger.
I
stk. 2
foreslås, at udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse om nedsættelsen af lejen
senest 6 uger efter, at meddelelsen om nedsættelsen af skatter, afgifter, udgifter eller bidrag
er kommet frem.
Lejenedsættelse efter bestemmelsen skal ske med virkning fra det tidspunkt, hvor skatter,
afgifter, udgifter og bidrag bliver nedsat.
Bestemmelsen viderefører med enkelte sproglige ændringer § 52 i den gældende lejelov, idet
der i 48, stk. 1 foreslås indsat en ny bestemmelse, hvorefter udlejeren kan udligne fald og
330
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
stigninger i udgifterne til skatter, afgifter eller bidrag, når disse vedrører det samme
kalenderår. Der er ikke herudover tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.1.7. og 2.4.2.6.
Til § 49
Efter den gældende lov om leje § 53 a, stk. 1, kan lejen for ejendomme, hvis opførelse er
finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån,
fastsættes således, at den samlede lejeindtægt kan dække ejendommens nødvendige
driftsudgifter på tidspunktet for ejendommens opførelse med tillæg af afkastningen af
ejendommens værdi.
Efter stk. 2 kan der som afkastning beregnes den rente, udlejeren løbende betaler på
indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den
indekserede hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den
resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud.
Det fremgår af stk. 3, at driftsudgifterne efter stk. 1, og forrentningen efter stk. 2, 2. pkt.,
reguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres. Regulering
kan dog ikke ske af driftsudgifter omfattet af §§ 50-52.
Efter stk. 4 fordeles lejen på lejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Ved bedømmelsen af
lejlighedernes indbyrdes værdi ses bort fra forbedringer, som er bekostet af lejeren.
Efter stk. 5 kan lejeforhøjelse efter stk. 2, og 3, gennemføres med 3 måneders varsel.
Ifølge stk. 6 skal kravet og lejeforhøjelse fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af,
hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre
indsigelse, jf. stk. 7. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Det fremgår af stk. 7, at hvis lejeren ikke vil godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren
senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på
hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for
huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet
om lejeforhøjelse.
I
§ 49, stk. 1
foreslås, at for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2,
stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, kan lejen fastsættes således, at den
samlede lejeindtægt kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter på tidspunktet for
ejendommens opførelse med tillæg af afkastet af ejendommens værdi.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren som startleje kan opkræve et beløb, svarende til
omkostningerne ved ejendommens drift med tillæg af afkast, jf. stk. 2, opgjort på samme
måde som efter de i lovens kapitel 3 fastsatte bestemmelser herfor - jf. § 19, stk. 1.
Lejen for eventuelle erhvervslejemål i ejendommen fastsættes efter erhvervslejelovens regler.
Lov om indeksfinansierede realkreditlån blev ophævet den 22. december 1989. Bestemmelser i
loven, jf. lovbekendtgørelse nr. 572 af 15. august 1989, finder dog fortsat anvendelse på lån
ydet efter loven, jf. § 41, stk. 3, i lovbekendtgørelse nr. 959 af 21. august 2015 om
realkreditlån og realkreditobligationer m.v. Reglerne gælder dermed alene for ejendomme,
331
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
hvis opførelse er finansieret med indekslån i perioden 24. december 1988, hvor
indeksfinansiering af private udlejningsboliger til helårsbeboelse blev mulig, til den 22.
december 1989.
Det bemærkes, at for alle private udlejningsejendomme, der er taget i brug efter 31.
december 1991, kan parterne ved aftale fravige lovens almindelige lejefastsættelsesregler i
dette kapitel, jf.kapitel 5 om fri leje.
I
stk. 2
foreslås, at udlejeren som afkast kan beregne den rente, udlejeren løbende betaler på
indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den
indekserede hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den
resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud.
Bestemmelsen regulerer beregningen af afkastet af ejendommens værdi, jf. stk. 1. Der
henvises til bemærkningerne til den tilsvarende bestemmelse i § 25, stk. 3 om beregning af
afkastet for tilsvarende ejendomme i regulerede kommuner omfatter af reglerne om
omkostningsbestemt leje i kapitel 3. Bestemmelsen indebærer, at lejen løbende kan hæves i
takt med stigninger i indekslånets ydelser.
I
stk. 3
foreslås, at driftsudgifterne efter stk. 1, og forrentningen efter stk. 2, 2. pkt., reguleres
med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres. Regulering kan dog
ikke ske af driftsudgifter omfattet af §§ 46-48.
Bestemmelsen indebærer, at driftsudgifterne (bortset fra skatter og afgifter omfattet af §§ 46-
48) og forrentning af egenfinansieringen kan indeksreguleres med samme procentsats,
hvormed hovedstolen reguleres. Herved opnås, at udlejeren også fremover kan få dækket sine
omkostninger og forrentning af egenkapital, uanset om den samlede leje overstiger det lejedes
værdi.
Lejefastsættelsesreglerne for indeksfinansierede udlejningsboliger er som udgangspunkt ens i
regulerede og uregulerede kommuner. Forskellen består alene i, at den faktiske størrelse af
driftsudgifter benyttes ved lejefastsættelser efter reglerne om omkostningsbestemt leje i
kapitel 3 (regulerede kommuner), mens der under dette kapitel (uregulerede kommuner)
foretages en løbende indeksregulering af driftsudgifternes startværdi. Skatter og afgifter m.v.
indgår dog i begge tilfælde med den faktiske størrelse.
I
stk. 4
foreslås, at lejen fordeles på lejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Ved
bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes værdi ses bort fra forbedringer, som lejeren har
betalt.
Bestemmelsen indeholder reglerne om fordelingen af startlejen og senere lejeforhøjelser efter
stk. 2 og 3. For lejemål, der har samme værdi og leje, skal lejen fordeles lige. Er der forskelle i
lejemålenes størrelse og kvalitet, skal forskellen også komme til udtryk som en forskel i lejen
bortset fra forbedringer bekostet af lejeren.
I
stk. 5
foreslås, at lejeforhøjelse efter stk. 2 og 3, kan gennemføres med 3 måneders varsel.
Bestemmelsen indebærer, at lejeforhøjelse som følge af stigninger i indekslånets ydelser efter
stk. 2, samt som følge af regulering af hhv. ejendommens driftsudgifter og forrentningen af
den resterende anskaffelsessum, jf. stk. 3, kan gennemføres med 3 måneders varsel.
332
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 6
foreslås, at kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en
beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang
til at gøre indsigelse, jf. stk. 7. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren skriftligt skal fremsætte kravet om lejeforhøjelse
overfor hver enkelt lejer. Det er en betingelse, at kravet indeholder en beregning af, hvorledes
ændringen af lejen fremkommer. Betingelsen, om at lejeren skal oplyses om
indsigelsesadgang, indebærer, at udlejeren i varslingen klart og tydeligt skal angive, at lejeren
skriftligt kan fremsætte indsigelse mod lejeforhøjelsen med angivelse af på hvilke punkter
kravet ikke kan accepteres, at indsigelsen skal sendes til udlejeren, og at indsigelsen skal
fremsættes senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem til lejeren, jf. stk.
7.
I
stk. 7
foreslås, at hvis lejeren ikke vil godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest
6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke
punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet
senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om
lejeforhøjelse.
Bestemmelsen svarer til bestemmelsen i
§ 44,
stk. 3, om lejerens mulighed for indsigelse mod
en lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi. Der henvises til bemærkningerne til den
bestemmelse. For så vidt angår betingelsen om, at lejeren skal angive på hvilke punkter
kravet ikke kan godkendes henvises der til bemærkningerne herom til 46, stk. 5, om lejerens
indsigelse mod regulering af lejen som følge af en stigning i ejendommens skatter og afgifter.
Bestemmelsen viderefører med enkelte sproglige ændringer den gældende lov om leje § 53 a
om lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet
ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.1.8. og 2.4.2.7.
Til § 50
Efter den gældende regel i § 53 b kan lejen i ejendomme, der er opført og udlejet af
realrenteafgiftspligtige udlejere og taget i brug efter den 1. januar 1989, fastsættes til samme
beløb, som lovligt kan opkræves efter § 53 a i lejeloven for en tilsvarende ejendom finansieret
med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.
Det foreslås i § 50, at for ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og
udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, kan lejen uanset ejendommens
finansiering fastsættes til samme beløb, som lovligt kan opkræves efter § 49 for en tilsvarende
ejendom finansieret med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om
indeksregulerede realkreditlån.
Bestemmelsen indebærer, at lejen for beboelsesejendomme, der efter 1. januar 1989 er opført
af og udlejes af realrenteafgiftspligtige investorer, fastsættes til samme beløb, som hvis
ejendommen var finansieret med størst muligt indekslån efter i lov om indeksregulerede
realkreditlån og et tilsvarende eventuelt beboerindskud.
For ejendomme, der indeholder såvel bolig- som erhvervslejemål, vil lejefastsættelse efter
bestemmelserne alene kunne ske for den del af ejendommen, til hvis opførelse indekslån ville
kunne ydes.
333
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen gælder uanset, om ejendommens opførelse er finansieret med indekslån eller
på anden vis. Det er en betingelse, at ejendommen er opført af og udlejes af udlejere omfattet
af lov om realrenteafgift, der er ophævet fra og med afgiftsåret 2000.
Der henvises i øvrigt til bemærkninger til § 49.
Bestemmelsen viderefører den gældende lov om leje § 53 b om lejefastsættelse for
boligbyggeri, der er opført og udlejet af realrenteafgiftspligtige investorer.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.1.9. og 2.4.2.8.
Til § 51
Efter den gældende regel i § 53 c finder reglerne i lejelovens § 47-49 om udlejerens mulighed
for at hæve lejen, hvis denne er væsentligt lavere end det lejedes værdi, ikke anvendelse for
lejemål, i ejendomme opført med indekslån i henhold til lov om indeksfinansierede
realkreditlån. Tilsvarende gælder ejendomme, der er opført og udlejet af
realrenteafgiftspligtige udlejere og taget i brug efter den 1. januar 1989, hvor lejen er fastsat
efter § 50 eller efter §§ 5 og 7, jf. § 9, stk. 4 i boligreguleringsloven.
Det foreslås i § 51, at §§ 42 - 45 ikke finder anvendelse for lejemål i ejendomme, hvis
opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede
realkreditlån. Det samme gælder for lejemål i ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989,
der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, såfremt
lejefastsættelsen sker efter § 51.
Bestemmelsen indebærer, at §§ 43 - 46 om lejeforhøjelser eller -nedsættelser med henvisning
til det lejedes værdi ikke gælder for indeksfinansieret boligbyggeri, og for boligbyggeri, der
efter 1. januar 1989 er opført og udlejes af realrenteafgiftspligtige investorer.
For så vidt angår skatter og afgifter sker regulering heraf, for indeksfinansieret boligbyggeri,
og for boligbyggeri, der efter 1. januar 1989 er opført og udlejes af realrenteafgiftspligtige
investorer efter §§ 47-49. Disse udgifter kan derfor efter forslaget ikke indeksreguleres, men
indgår i lejen med deres faktiske værdi.
Bestemmelsen viderefører med redaktionelle ændringer den gældende lov om leje § 53 c. Der
er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.1.10. og 2.4.2.9.
Til § 52
Efter den gældende regel i § 106, stk. 1, nr. 1, i lejeloven træffer huslejenævnet afgørelse i
tvister om regulering af lejen efter reglerne i §§ 47
–
52, § 53, stk. 2 og kapitel VIII A.
Det foreslås i
§ 52,
at uenighed om lejeregulering og lejefastsættelse efter reglerne i dette
kapitel afgøres af huslejenævnet.
Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet kan tage stilling til tvister mellem lejeren og
udlejeren vedrørende regulering af lejen efter henholdsvis reglerne om det lejedes værdi i §§
42-45, reglerne om skatter og afgifter m.v. efter §§ 47-49 eller efter en aftale om
nettoprisindeksregulering, jf. § 53, stk. 2. Bestemmelsen indebærer endvidere, at nævnet kan
tage stilling til tvister om lejefastsættelse efter de særlige regler, der gælder for
334
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
indeksfinansieret boligbyggeri, og for boligbyggeri, der efter 1. januar 1989 er opført og
udlejes af realrenteafgiftspligtige investorer.
Bestemmelsen viderefører med redaktionelle ændringer den gældende lov om leje § 106, stk.
1, nr. 1. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.1.11. og 2.4.2.10.
Til § 53.
Efter den gældende regel i § 53, stk. 1, kan reglerne i §§ 47
–
52 ikke ved aftale fraviges til
skade for lejeren.
Efter den gældende regel i § 53, stk. 2, kan der ikke træffes aftale om, at lejen skal reguleres
på anden måde end fastsat i §§ 47-52. Det kan dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres
efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene
ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.
I § 53,
stk. 1,
foreslås, at reglerne i §§ 42- 48 ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren,
jf. dog reglerne i kapitel 5 om fri leje.
Bestemmelsen indebærer bl.a., at lejeren ikke kan afskæres fra at kræve lejenedsættelse med
henvisning til det lejedes værdi efter § 45. Bestemmelsen indebærer endvidere, at den i loven
fastsatte procedure for regulering af lejen med henvisning til henholdsvis det lejedes værdi og
ændringer i ejendommens skatter og afgifter ikke kan fraviges til skade for lejeren.
I
stk. 2
foreslås, at det dog kan aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i
Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens
skriftlige meddelelse herom til lejeren.
Udlejeren kan som udgangspunkt forhøje lejen, hvis lejen ligger væsentligt under det lejedes
værdi eller som følge af stigninger i ejendommens skatter og afgifter. Herudover kan lejen
forhøjes som følge af forbedringer. Bestemmelsen indebærer, at udlejeren efter aftale med
lejeren også kan regulere lejen efter udviklingen i nettoprisindekset.
Bestemmelsen sikrer, at de måder, som lejen kan reguleres på, er gennemskuelige for
parterne.
En aftale om at regulere lejen efter udviklingen i nettoprisindekset indebærer ikke at udlejeren
er afskåret fra, at regulere lejen efter lovens almindelige regler, herunder som følge af
stigninger i ejendommens skatter og afgifter, eller hvis lejen ligger væsentligt under det
lejedes værdi. Af hensyn til gennemskueligheden for lejeren, forudsætter en sådan
kombination, at det fremgår udtrykkeligt af lejeaftalen, at regulering af lejen efter udviklingen
i nettoprisindekset kan kombineres med regulering efter lovens almindelige
lejereguleringsregler. Udlejeren vil kunne regulere lejen som følge af forbedringer uden
forbehold herom i lejeaftalen.
Bestemmelsen indebærer endvidere, at lejeren ikke kan tilpligtes at dække udlejerens
driftsudgifter ved refusion udover lejen, medmindre der er udtrykkeligt hjemmel hertil i loven.
Efter loven kan udlejeren fx kræve sine udgifter til vand refunderet fra lejeren ved siden af
lejen, hvis der er installeret individuelle vandmålere. Ligeledes kan udlejeren efter loven kræve
udgifter til henholdsvis varme og fællesantenne dækket ved siden af lejen.
335
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
En aftale om regulering efter nettoprisindeks gælder i hele lejeperioden, medmindre andet
aftales. Lejeren kan gøre indsigelse mod lejens størrelse og eventuelt indbringe spørgsmålet
for huslejenævnet. Med forslaget ændres ikke ved eksisterende trappelejeaftaler. Det vil sige
aftaler om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter efter lejelovens §
53, stk. 2, 2. pkt., som den var gældende før 1. juli 2015.
I
stk. 3
foreslås at de øvrige bestemmelser i dette kapitel ikke kan fraviges.
Bestemmelsen indebærer, at reglerne om lejefastsættelse for det nye indeksfinansierede
boligbyggeri, og for boligbyggeri, der efter 1. januar 1989 er opført og udlejes af
realrenteafgiftspligtige investorer, jf. §§ 50-52 samt reglerne om huslejenævnets kompetence i
§ 53 ikke kan fraviges. Det gælder uanset, at en sådan aftale ikke er til skade for lejeren.
Bestemmelsen viderefører med enkelte sproglige ændringer § 53 i den gældende lejelov om
parternes mulighed for at fravige reglerne om regulering af lejen efter henholdsvis det lejedes
værdi eller som følge af ændringer i ejendommens skatter og afgifter. Der er ikke tilsigtet
nogen ændringer i den gældende retstilstand.
Reglerne om fri lejefastsættelse i den gældende lov om leje § 53, stk. 3-6 er foreslået flyttet til
et selvstændigt kapitel 5 som led i sammenskrivningen.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.1.12. og 2.4.2.10.
Til § 54
Efter den gældende lejelovs § 53, stk. 3, kan §§ 47-52 fraviges i lejeaftaler om
beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.
Efter den gældende lejelovs § 53, stk. 4, kan §§ 47-52 ligeledes fraviges, når lejeforholdet
angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til
erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Det
samme gælder, såfremt lokalerne senest forinden denne dato lovligt var indrettet udelukkende
til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål. Det er en betingelse for
fravigelsens gyldighed, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne
bestemmelse.
Efter den gældende lejelovs § 53, stk. 5, kan §§ 47-52 endvidere fraviges ved udlejning til
helårsbeboelse, når lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed eller et nyindrettet
enkeltværelse i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret
som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil
der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004. Det er en betingelse for fravigelsens
gyldighed, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse. I
forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over
loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.
Af den gældende lejelovs § 53, stk. 6, fremgår, at lejeforhøjelse for de af stk. 3 -5 omfattede
lejemål kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks og kan
gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.
336
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Endelig fremgår af den gældende § 15 a i boligreguleringsloven, at reglerne i §§ 5-10, § 11,
stk. 2 og 3, og §§ 12-14 kan fraviges i de tilfælde, der er omfattet af § 53, stk. 3-6, i lov om
leje.
I
§ 54, stk. 1,
foreslås, at for de lejeforhold, som er omfattet af nr. 1-3 i bestemmelsen, kan
lejen fastsættes frit efter parternes aftale.
Formålet med bestemmelsen, som gælder i både regulerede og uregulerede kommuner, er at
styrke incitamentet til at etablere nye private udlejningsboliger, herunder ved nybyggeri,
omdannelse af erhvervslokaler, indretning af tagetager og nypåbygning af etager.
Bestemmelsen indebærer, at reglerne om lejefastsættelse efter henholdsvis reglerne om
omkostningsbestemt husleje og reglerne om det lejedes værdi kan fraviges ved aftale, når
lejeaftalen vedrører et af de lejeforhold, som er angivet i bestemmelsens nr. 1-3.
Det vil sige, at parterne i de af bestemmelsen omfattede lejemål kan aftale en husleje, der
ikke er begrænset af det lejedes værdi, jf. § 42, eller af reglerne om omkostningsbestemt leje,
jf. §§ 19-31. Lejen kan i stedet fastsættes frit. Det er herefter op til lejeren og udlejeren at
aftale lejens størrelse ud fra en vurdering af markedets muligheder. Lejeren er dog sikret mod
helt urimelige vilkår gennem reglerne i aftalelovens § 36, jf. § 55.
Parterne har mulighed for at aftale en husleje for nye private udlejningsboliger omfattet af stk.
1, nr. 1-3, der overstiger den omkostningsbestemte leje, og som ikke er begrænset af reglerne
om det lejedes værdi. Anvendelse af ordningen med fri lejefastsættelse kræver en aftale
mellem lejeren og udlejeren om fravigelse af lovens almindelige regler.
Lejefastsættelse efter bestemmelsens nr. 2 og 3 forudsætter en udtrykkelig aftale om, at
lovens almindelige regler om fastsættelse og regulering af lejen fraviges. Aftale om
lejefastsættelse efter de nævnte bestemmelser skal fremgå af lejeaftalen. Udlejeren har
bevisbyrden for, at en sådan aftale er indgået.
Reglerne vedrører alene spørgsmålet om fastsættelse af lejen. De øvrige regler i loven finder
fuldt ud anvendelse på disse lejemål. Dette indebærer blandt andet, at ejere af nyopførte
ejendomme, der har fraveget reglerne om omkostningsbestemt leje og aftalt fri husleje,
fortsat skal overholde reglerne i lovens kapitel 13 om hensættelser til vedligeholdelse,
herunder afsætte beløb til ejendommens vedligeholdelse og udarbejde vedligeholdelsesplan
m.v.
I
stk. 1, nr. 1,
foreslås, at der kan aftales fri husleje i lejeforhold om beboelseslejligheder i
ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.
Bestemmelsen omfatter boliger i nyere private udlejningsejendomme. Hermed forstås boliger i
nyopførte ejendomme, der tages i brug efter den 31. december 1991. Bestemmelsen omfatter
først og fremmest lejemål i private udlejningsejendomme, men også beboelseslejligheder, der
udlejes i fx private andelsboligforeninger eller ejerlejlighedsejendomme, er omfattet. De
private udlejningsejendomme omfatter også udlejningsejendomme, som ejes og udlejes af det
offentlige, fx kommunerne.
337
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen finder ikke anvendelse ved udlejning af enkeltværelser.
Efter bestemmelsen er det afgørende, hvornår ejendommen er taget i brug.
Ved ejendommen forstås en ejendom i lovens forstand, jf. § 8. Ordningen omfatter nye
bygninger på en hidtil ubebygget ejendom. Tilsvarende gælder, hvis der opføres en ny bygning
med beboelseslejligheder på en matrikel, hvor der tidligere har været en bygning med
beboelseslejligheder, der er taget i brug før den 31. december 1991, hvis de eksisterende
bygninger på ejendommen er revet ned, og en ny bygning er opført i stedet.
Opføres en ny bygning med beboelseslejligheder på en matrikel, der i forvejen omfatter en
bygning med beboelseslejligheder, der er opført før den 31. december 1991, vil ejendommen
som helhed ikke være omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse. Hvis der opføres en ny
bygning på fundamentet af en bygning, vil den nye bygning efter omstændighederne kunne
anses for at være nyopført.
I stk. 1,
nr. 2,
foreslås, at der kan aftales fri husleje i lejeforhold om beboelseslejligheder, der
den 31. december 1991 eller inden denne dato lovligt udelukkende benyttedes til eller lovligt
var indrettet udelukkende til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i dagældende lov om
midlertidig regulering af boligforholdene.
Bestemmelsen vedrører lejemål, der den 31. december 1991 eller før dette tidspunkt lovligt
blev benyttet til eller lovligt var indrettet til erhvervsformål
–
altså såkaldte
erhvervslejligheder. Bestemmelsen omfatter også lejemål, der den 31. december 1991 var
ledige, men lovligt ville kunne være anvendt til andet end beboelse.
Ved erhvervsformål forstås anvendelse af private eller offentligt ejede lokaler til andet end
beboelse, fx til butik, offentlige eller private kontorer, daginstitution, museum m.v.
Kravet om, at lokalerne den 31. december 1991 udelukkende anvendes til erhvervsformål
indebærer, at alene rene erhvervslejemål, der ændres til et beboelseslejemål eller til et
blandet lejemål, er omfattet. Bestemmelsen omfatter således ikke omdannelse af et blandet
lejemål til rent beboelseslejemål.
Det er den faktiske anvendelse pr. 31. december 1991, der er afgørende for, om lejen kan
fastsættes frit efter denne bestemmelse. Det er endvidere en betingelse for at være omfattet
af bestemmelsen, at anvendelsen til andet end beboelse pr. 31. december 1991 er lovlig efter
reglerne om benyttelse af boliger i kapitel 1 i lov om boligforhold.
Bestemmelsen gælder endvidere, såfremt lokalerne senest forinden den 31. december 1991
lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål.
Det er således en forudsætning, at der sker en omdannelse af erhvervslokaler. Bestemmelsen
omfatter således ikke fx pulterum og tørrelofter, der omdannes til beboelseslejligheder.
338
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det er ikke en betingelse, at der er afholdt ombygningsudgifter ved omdannelse fra erhverv til
beboelse. Lokaler, der oprindeligt er indrettet til beboelse, men senere er taget lovligt i
anvendelse til erhvervsmæssigt formål, vil fx kunne være omfattet af bestemmelsen, hvis
betingelserne i øvrigt er opfyldt. I forbindelse med omdannelse af erhvervslejemål skal ejeren
være opmærksom på, at den ændrede anvendelse skal være i overensstemmelse med anden
lovgivning, herunder planlovgivningen, bygningsfredningslovgivningen og byggelovgivningen.
Bestemmelsen kan alene anvendes på beboelseslejligheder og ikke ved udlejning af
enkeltværelser.
I stk. 1,
nr. 3, 1. og 2. pkt.,
foreslås, at der kan aftales fri husleje ved udlejning til
helårsbeboelse, når lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed eller et nyindrettet
enkeltværelse i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret
som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil
der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004.
Bestemmelsen omfatter nyindrettede beboelseslejligheder, og i modsætning til de af nr. 1 og 2
omfattede lejemål omfatter bestemmelsen også enkeltværelser til beboelse i henholdsvis en
uudnyttet eller en nypåbygget tagetage.
Følgende tre betingelser skal være opfyldt for, at tagboliger, der er etableret i en uudnyttet
tagetage, kan være omfattet af ordningen:
For det første skal der være tale om boliger i tagetager, der den 1. september 2002 ikke var
benyttet til eller registreret som beboelse.
For det andet skal der være tale om nyindrettede boliger, hvis etablering kræver
byggetilladelse efter gældende byggelovgivning.
For det tredje er det en betingelse, at boligerne udlejes til helårsbeboelse.
Det er således en betingelse for at anvende ordningen, at tagetagen ikke den 1. september
2002 blev benyttet til eller var registreret som beboelse. Dette tidspunkt er fastsat for at
undgå, at eksisterende lejeaftaler om boliger i tagetager søges opsagt med henblik på
genudlejning efter denne bestemmelse. Kravet om, at tagetagen ikke var registreret som
beboelse på skæringstidspunktet, er opfyldt, hvis lokaler i tagetagen ikke på
skæringstidspunktet var registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR) som beboelse.
Samtidig er det et krav, at der er tale om nyindrettede boliger. Ved nyindrettede boliger
forstås i denne sammenhæng boliger, for hvilke der til indretningen foreligger en
byggetilladelse. Byggetilladelsen vil omfatte godkendelse af bygningsmæssige ændringer eller
dispensationer fra byggelovgivningsmæssige krav, herunder en godkendelse af, at lokalerne
tages i brug til beboelse.
Kravet om, at lokalerne på skæringstidspunktet, det vil sige den 1. september 2002, ikke
benyttedes til eller var registreret som beboelse, bevirker, at byggetilladelsen skal være
meddelt efter dette tidspunkt.
339
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Hvis en del af tagetagen den 1. september 2002 var benyttet til eller registreret som beboelse,
vil den øvrige del kunne indrettes til beboelse efter bestemmelsen.
Det er hensigten, at de nye tagboliger indrettes i tagetager, hvor der ikke er indrettet
beboelse. Det kan imidlertid ikke afvises, at der findes tagetager, som i princippet er indrettet
til beboelse, men ikke er benyttet til eller registreret som beboelse på skæringstidspunktet. For
at undgå, at disse boliger uden videre overgår til fri leje, bevirker kravet om, at der skal være
tale om nyindrettede boliger, at der skal indhentes byggetilladelse til den ændrede anvendelse.
Hermed sikres, at boligerne lever op til de gældende byggelovgivningsmæssige krav.
De omfattede boliger vil alene kunne have lokaler i tagetagen. Ordningen vil således ikke
kunne anvendes ved udvidelse af en bolig på en anden etage med et værelse i tagetagen.
Ordningen vil heller ikke kunne anvendes på arealer i tagetagen, som den 1. september 2002
udgør en del af en bolig på en anden etage.
Det bemærkes, at den omstændighed, at en lejer uden udlejerens vidende har indrettet
beboelse i tagetagen, ikke forhindrer udlejeren i at anvende ordningen.
Bestemmelsen omfatter endvidere nypåbyggede etager, der er defineret således, at det er
etager, som der er givet byggetilladelse til efter den 1. juli 2004.
De omfattede boliger vil alene kunne have lokaler i den nye etage. Ordningen vil således ikke
kunne anvendes ved udvidelse af en eksisterende bolig på en anden etage med arealer i en
nypåbygget etage.
I stk. 1,
nr. 3, 3. pkt.
foreslås, at i forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan
udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er
anvendelige til det aftalte formål.
I overensstemmelse med sædvanlige formueretlige regler for påbud, kan udlejeren råde over
lejerens loftsrum 6 uger efter det tidspunkt, hvor påkravet er kommet frem til lejeren. Det er
dog en betingelse, for at udlejeren retmæssigt kan råde over en lejers loftsrum, at denne har
fået anvist et andet rum. Det anviste rum skal af lejeren kunne anvendes til det aftalte formål.
I situationer, hvor der mellem lejer og udlejer er truffet aftale om, at loftsrummet skal kunne
opfylde nærmere bestemte krav eller skal kunne anvendes til nærmere bestemte formål, skal
det af udlejeren anviste rum opfylde disse individuelle aftalevilkår, for at udlejeren retmæssigt
kan inddrage lejerens loftsrum til beboelsesformål.
I de tilfælde, hvor der ikke mellem lejer og udlejer er truffet aftale om, at loftsrummet skal
kunne opfylde nærmere bestemte krav eller skal kunne anvendes til nærmere bestemt formål,
har udlejeren opfyldt sin forpligtigelse til at stille et passende rum til rådighed, når rummet i
almindelighed må antages at kunne opfylde en lejers rimelige krav og forventninger til et
sådan rum i en ejendom af den pågældende art, alder og standard m.v.
340
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det kan ikke kræves, at det anviste rum nødvendigvis skal svare til det hidtidige f.eks. med
hensyn til størrelse. Har det hidtidige loftsrum været større end normalt, vil et rum af
almindelig størrelse efter bestemmelsen være acceptabelt.
Ved bedømmelsen af, om det af udlejeren anviste rum udgør en passende kompensation for
lejeren, kan der i øvrigt lægges vægt på, om lejeren kan anvende det ny rum på en måde, der
i det væsentlige svarer til den måde lejeren rent faktisk anvendte det gamle loftsrum på, eller
med rimelighed kunne have anvendt det på.
Anvisningen af et rum til erstatning af det hidtidige loftsrum skal ske inden brugsretten til det
hidtidige ophører, således at lejeren ikke i en periode er uden brugsret til et sådant rum.
Forslaget indebærer, at de gældende regler videreføres, dog med en materiel ændring, som
vurderes at være uden nævneværdig praktisk betydning, i stk. 1, nr. 2.
I
stk. 2
foreslås, at for lejeforhold omfattet af stk. 1, nr. 2 og 3, er det en betingelse for, at
lejen kan fastsættes frit, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af disse
bestemmelser.
Bestemmelsen indebærer, at det for boliger i henholdsvis, omdannede erhvervslokaler, jf. stk.
1, nr. 2, og nyindrettede tagboliger, jf. stk. 1, nr. 3, er en yderligere betingelse for at fravige
lovens almindelige regler om lejefastsættelse og lejeregulering, at det fremgår af lejeaftalen,
at lejeforholdet er omfattet af henholdsvis stk. 1, nr. 2 eller 3.
Dette vilkår er en gyldighedsbetingelse. Hensigten med vilkåret er at sikre lejeren oplysning
om, at der er tale om et lejemål med en særlig lejefastsættelse, som typisk adskiller sig fra
hovedparten af ejendommens øvrige lejemål. Endvidere er vilkåret hensigtsmæssigt, hvis det
på et senere tidspunkt bliver nødvendigt at dokumentere aftalens gyldighed.
Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende lejelovs § 53,
stk. 4, 3. pkt., og stk. 5, 3. pkt.
I
stk. 3
foreslås, at lejeforhøjelse for lejeforhold med fri leje, jf. stk. 1, kan kræves på grundlag
af aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens
skriftlige meddelelse herom til lejeren.
Bestemmelsen indebærer, at lejeforhøjelse for lejemål, der er omfattet af ordningen med fri
huslejefastsættelse efter stk. 1, nr. 1-3, kan kræves på grundlag af en aftale om regulering af
lejen efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse
herom til lejeren.
Bestemmelsen sikrer, at den måde, lejen kan reguleres på, er enkel og overskuelig for lejeren.
Lejen for lejeforhold, der er omfattet af stk. 1, og hvor der er aftalt regulering efter
nettoprisindeks, kan ikke tillige reguleres efter reglerne om henholdsvis omkostningsbestemt
lejeforhøjelse, det lejedes værdi eller skattestigninger. Lejeforhøjelse kan kun kræves på
grundlag af aftale om regulering efter nettoprisindeks.
341
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det er dog muligt at kombinere en aftalt regulering efter bestemmelsen med en løbende
regulering for ændringer i skatter og afgifter, hvis udlejeren har taget forbehold for dette i
lejeaftalen.
Fremgår det ikke af lejeaftalen, at lejen kan reguleres efter nettoprisindeks, kan lejen ikke
reguleres i lejeperioden.
Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende lejelovs § 53,
stk. 3-6.
Der henvises til afsnit 2.5.1.1. og 2.5.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 55
I
§ 55
foreslås, at uenighed om lejeaftaler indgået i henhold til § 54, samt om, hvorvidt en
aftale indgået i medfør af § 54, er rimelig, jf. aftalelovens § 36, afgøres af huslejenævnet.
Huslejenævnet afgør endvidere uenighed om udlejerens ret til at råde over arealer i tagetager
efter § 54, stk. 1, nr. 3.
Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet kan afgøre tvister mellem lejeren og udlejeren om
aftaler om fri husleje i nyopførte ejendomme, ombyggede erhvervslokaler og nyindrettede eller
påbyggede tagetager. Bestemmelsen indebærer endvidere, at tvister om, hvorvidt en
lejeaftale er i strid med aftalelovens § 36, kan indbringes for huslejenævnet. Efter aftalelovens
§ 36 kan en aftale ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i
strid med redelig handlemåde at gøre den gældende.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 106, stk.
1, nr. 6 og 9.
Der henvises til afsnit 2.5.1.2. og 2.5.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 56
I
§ 56
foreslås, at bestemmelserne i dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.
Bestemmelsen indebærer blandt andet, at udlejeren ikke kan afskære lejeren fra at indbringe
sag for huslejenævnet om, hvorvidt den aftalte leje efter § 54. er rimelig efter aftalelovens §
36, jf.§
55.
Bestemmelsen om fravigeligheden af reglerne i det foreslåede kapitel 5 er ny. Der er tale om
en kodificering af gældende ret, og der er således ikke med den foreslåede bestemmelse
tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.5.1.2. og 2.5.2.2. i de almindelige bemærkninger.
342
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Til § 57
Efter den gældende lejelovs § 32 skal udlejeren anvise et betalingssted her i landet i form af
en konto i et pengeinstitut. Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens
bopæl her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste
betalingssted.
I
§ 57
foreslås, at udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet i form af en konto i et
pengeinstitut. Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens bopæl her i
landet. Indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.
Reglen fastlægger, hvordan lejeren skal foretage indbetalinger, som udspringer af
lejeforholdet, til udlejeren. Som udgangspunkt er en konto i et pengeinstitut den rette
indbetalingsform. Er der ikke anvist et betalingssted, og kan lejeren ikke få oplyst en
bankkonto, der tilhører udlejeren, skal lejen betales på udlejerens bopæl her i landet.
Det fremgår af bestemmelsen, at indbetaling til et pengeinstitut under alle omstændigheder
anses for betaling på det anviste betalingssted, også i de tilfælde hvor udlejeren har oplyst
eksempelvis sin bopæl som betalingssted.
Det følger endvidere af bestemmelsen, at forlanger udlejeren eksempelvis kontant betaling på
bopælen, så vil lejeren som følge af 3. pkt. i bestemmelsen altid kunne betale med frigørende
virkning til et pengeinstitut. Lejeren vil således altid kunne opfylde sin betalingsforpligtelse
ved blot at indbetale til et pengeinstitut.
Det følger herudover af bestemmelsen, at udlejeren er berettiget til at afvise enhver anden
betalingsform end den anviste
–
bortset fra indbetalinger i et pengeinstitut. Udlejeren vil
eksempelvis kunne afvise at modtage kontant betaling fra lejeren, når et andet betalingssted
er anvist. Udlejeren kan ensidigt ændre det anviste betalingssted, således at lejeren fremover
skal betale på anden måde, når blot det kan ske uden væsentlig ulempe eller udgift for
lejeren.
Betalingen skal ske på et anvist sted her i landet. Hvis betalingen kunne ske i udlandet, ville
dette kunne indebære en ulempe for lejeren, fx i form af gebyr forbundet med overførsler til
udlandet.
Betaling af husleje anses for sket, når beløbet er kommet frem til udlejeren. Har lejeren
foretaget indbetaling af husleje til et dansk pengeinstitut, påhviler forsendelsesrisikoen
udlejeren. Efter indbetaling til et pengeinstitut er det således udlejeren, som bærer risikoen
for forsinkelse med betalingen eller beløbets bortkomst. Der henvises herved til § 107, 2. pkt.,
i lov om betalinger, jf. lov nr. 652 af 8. juni 2017, hvorefter betaling er sket med frigørende
virkning for betaleren, når beløbet er debiteret betalerens konto.
Manglende betaling af husleje vil kunne føre til, at udlejeren kan hæve lejeaftalen. Har
udlejeren ikke oplyst en adresse, hvor indbetaling af husleje kan ske, eller har udlejeren
opgivet et forkert kontonummer, vil udlejeren ikke kunne hæve lejeaftalen. I den situation vil
bestemmelsen i 3. pkt. kunne sikre, at lejeren bevisligt har bestræbt sig på at opfylde sin pligt
til at betale husleje rettidigt, idet lejeren efter bestemmelsen vil kunne gøre dette ved at
deponere lejen i et pengeinstitut.
Lejeren bør altid sikre sig bevis for, at leje er betalt, hvis udlejeren skulle gøre gældende, at
leje ikke er betalt.
Langt de fleste lejere indbetaler i dag deres husleje til udlejerens konto i et pengeinstitut. I
mange tilfælde sker indbetalingen via Nets (Betalingsservice). Lejeren kan dog ikke forpligtes
343
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
til at indbetale husleje via Nets (Betalingsservice). Er det aftalt, at huslejen skal indbetales via
Nets, er udlejeren ikke berettiget til at opkræve de udgifter, der er forbundet med brugen af
Nets, hos lejeren. Loven åbner således ikke adgang til, som tillæg til lejebetalingen, at lade
lejeren dække udlejerens udgifter hertil.
Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende lejelovs § 32.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1.1.og 2.6.2.1.
Til § 58
Efter den gældende lejelovs § 33, stk. 1, kan lejen kræves betalt månedsvis forud.
Af den gældende lejelovs § 33, stk. 2, fremgår, at er lejen beregnet for en kortere periode end
en måned, kan den kræves betalt forud for den periode, den vedrører.
Efter den gældende lejelovs § 33, stk. 3, sker rettidig betaling af husleje senest på
forfaldsdagen. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag,
udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag.
Efter den gældende lejelovs § 33, stk. 4, kan leje for beboelseslejligheder og enkeltværelser
til beboelse ikke kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen. Leje for ustøttede private
plejeboliger kan ikke kræves betalt for mere end 1 måned ad gangen.
Efter den gældende § 33, stk. 5, er lejeren i tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte
lejeforholds udløb kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør.
I
§ 58, stk. 1,
foreslås, at lejen kan kræves betalt månedsvis forud.
Hovedreglen for betaling af husleje er således forudbetaling for en måned ad gangen.
I
stk. 2
foreslås, at er lejen beregnet for en kortere periode end en måned, kan den kræves
betalt forud for den periode, den vedrører.
Er lejen fx beregnet for en uge, fører reglen til, at lejen skal betales før ugens begyndelse.
Det følger således af bestemmelsen, at udlejeren og lejeren kan aftale en kortere periode end
en måned at betale leje for, fx hvis parterne ønsker, at leje skal betales hver 14. dag.
I
stk. 3
foreslås, at leje for beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ikke kan
kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen. Leje for ustøttede private plejeboliger kan
ikke kræves betalt for mere end 1 måned ad gangen.
Det afhænger af parternes aftale, hvor lang en periode udlejeren maksimalt kan kræve leje
betalt for ad gangen. Reglen indebærer dog, at udlejeren maksimalt kan opkræve leje for et
kvartal ad gangen.
Med bestemmelsen om, at leje for ustøttede private plejeboliger ikke kan kræves betalt for
mere end 1 måned ad gangen, ligestilles ustøttede private plejeboliger med lejeforhold om
ustøttede almene plejeboliger, jf. § 44, stk. 1, i almenlejeloven.
I
stk. 4
foreslås, at rettidig betaling af husleje sker senest på forfaldsdagen. Hvis
forfaldsdagen falder på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til
den efterfølgende hverdag.
Forfaldsdagen er den dag, hvor lejen efter lejekontrakten skal betales. Forfaldsdagen kan frit
aftales. Hvis der ikke er aftalt en forfaldsdag, vil forfaldsdagen være den 1. i måneden.
344
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
En angivelse af, hvornår rettidig betaling af husleje kan anses for sket, kan have betydning i
forhold til reglerne om, hvornår udlejeren kan hæve lejeaftalen som følge af lejerens
manglende betaling af husleje. Efter lovens
§ 183,
stk. 2, skal udlejeren for at kunne hæve
lejeaftalen afgive et påkrav, som tidligst kan afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige
betalingsdag.
I
stk. 5
foreslås, at lejeren i tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholds udløb
kun er pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør.
Bestemmelsen er en skæringsregel, som fastlægger længden af den periode, lejeren skal
betale husleje for. Tidspunktet for lejeforholdets ophør vil senest være ved en
opsigelsesperiodes udløb eller ved udløbet af en tidsbegrænsningsperiode.
Det er inden for rammerne af bestemmelsen muligt for udlejeren at aftale en
istandsættelsesperiode inden lejemålets ophør og opkræve leje i perioden. Det vil således fx
kunne aftales, at lejeren med henblik på lejlighedens istandsættelse skal rydde og fraflytte
denne 14 dage før lejeforholdets ophør.
Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige med redaktionelle ændringer
den gældende lejelovs § 33. Der er ikke dermed tilsigtet ændringer i den gældende
retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1.2. og 2.6.2.2.
Til § 59
Efter den gældende lejelovs § 34, stk. 1, kan udlejer i lejeforhold om beboelseslejligheder og
enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kræve et beløb svarende
til indtil 3 måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning.
I fremlejeforhold kan lejeren ved lejeaftalens indgåelse såvel som i lejeperioden i stedet for
depositum vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på særskilt
deponeringskonto. Udlejer kan ved lejemålets indgåelse desuden kræve lejen forudbetalt for
et tidsrum op til 3 måneder. Ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse det beløb, der
umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren. Er
lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan lejeren modregne det beløb, der er forudbetalt efter 5.
pkt., i den sidste del af lejeperioden. Depositum er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93,
stk. 1, litra a. Hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af
bankgaranti eller indestående på deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse
tilsvarende anvendelse, jf. § 93, stk. 1, litra a.
Efter den gældende lejelovs § 34, stk. 2, kan huslejenævnet tillade, at stk. 1 fraviges, såfremt
der stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jf. § 7, stk. 1, 2. pkt.
I
§ 59, stk. 1,
foreslås, at udlejer i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til
beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kan kræve et beløb svarende til højst 3
måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning.
I bestemmelsen er fastsat den maksimale størrelse for, hvad parterne kan aftale, lejeren skal
erlægge i depositum. Det er kun selve huslejebeløbet, der danner grundlag for beregningen af
det lovlige maksimum. Der kan ikke også kræves depositum svarende til størrelsen af
eventuelle a contobetalinger til varme, varmt og koldt vand, køling m.v.
Udlejeren kan ikke forlange, at lejeren stiller anden sikkerhed end depositum inden for de i
bestemmelsen angivne rammer.
345
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Et depositum kan ikke
–
på samme måde som forudbetalt leje, jf. nedenfor
– ”bos op” i den
sidste del af lejeperioden, det vil sige i opsigelsesperioden.
Lejerens depositum indestår som sikkerhed for, at udlejeren kan få dækket de krav efter
lejeaftalen, som udlejeren vil kunne have mod lejeren i forbindelse med lejerens fraflytning af
lejemålet. Udlejeren kan anvende indbetalte deposita til dækning af alle de skyldige ydelser,
som påhviler lejeren ved lejeforholdets ophør. Det vil sige, at deposita normalt kan anvendes
til modregning af udlejerens krav vedrørende istandsættelse efter fraflytning, lejerestancer,
tilgodehavender som følge af levering af varme m.v. Udlejeren kan tilbageholde depositum,
indtil det ved lejeforholdets ophør er konstateret, hvor meget lejeren måtte skylde udlejeren.
Der stilles ikke krav til, hvordan udlejeren anbringer et indbetalt depositum. Deposita indgår i
udlejerens formue og er til dennes fri disposition. Lejerens krav på tilbagebetaling af eventuelt
overskydende depositum er beskyttet i medfør af lovens § 17, stk. 1, hvorefter lejeres
rettigheder efter loven er gyldige mod enhver uden tinglysning. En forudsætning herfor er, at
beløbet ligger inden for de rammer, som er fastsat i loven.
Lejeren kan ikke kræve det indbetalte depositum forrentet.
Depositum stilles som nævnt til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. Det er ikke
fastsat i loven, hvornår udlejeren skal foretage afregning af depositum. Det må dog
forudsættes, at udlejeren har en kortere periode til at få opgjort sit krav over for lejeren,
således at depositum ikke kan forlanges tilbagebetalt straks ved fraflytningen eller ved
opsigelsesperiodens udløb. Afregning bør dog ske uden unødigt ophold og inden for 4 uger.
Afregner udlejeren ikke depositum, kan lejeren indbringe sagen for huslejenævnet.
Det bemærkes endvidere, at der efter renteloven skal betales rente, når der er gået 30 dage
efter den dag, da fordringshaveren har afsendt eller fremsat anmodning om betaling.
Skyldneren skal ikke betale rente for det tidsrum, der ligger forud for modtagelsen af
anmodningen. Det vil sige, at lejeren for at sikre sig, at udlejeren kommer til at skulle betale
rente af det skyldige beløb, i overensstemmelse med rentelovens regler skal anmode
udlejeren om at betale det skyldige beløb.
Når henses til formålet med et indbetalt depositum og det forhold, at der ikke findes en
bestemt frist for udlejerens afregning af depositum, vil udlejeren være berettiget til i
forbindelse med lejerens fraflytning at foretage afregning af dele af depositum ad gangen. Der
kan typisk være behov for dette i forhold til forbrugsregnskaber, som ikke er afsluttet på
tidspunktet for lejerens fraflytning. Udlejeren kan holde et rimeligt beløb tilbage, indtil den
endelige opgørelse af forbrugsregnskabet foreligger. Udlejeren er dog kun berettiget til at
tilbageholde et beløb, som må forventes at svare til det beløb, lejeren skal efterbetale. Der
henvises endvidere til bemærkningerne til lovens § 188 om fraflytning.
I
stk. 2
foreslås, at lejeren i fremlejeforhold ved lejeaftalens indgåelse såvel som i
lejeperioden i stedet for depositum kan vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller
indestående på særskilt deponeringskonto.
Formålet med bestemmelsen er at sikre lejere i fremlejeforhold en højere grad af sikkerhed
for hel eller delvis tilbagebetaling af indbetalt depositum, end de ellers ville have. Dette
hænger sammen med, at der som anført ovenfor ikke stilles særlige krav om, at udlejeren
skal holde indbetalte deposita adskilt fra sin øvrige formue. I almindelige lejeforhold, hvor
udlejeren er ejer af ejendommen, har lejeren sikkerhed for tilbagebetaling af depositum i den
faste ejendom uden tinglysning. Denne høje grad af sikkerhed har lejere i fremlejeforhold
ikke, da udlejeren ikke er ejer af ejendommen. I tilfælde af, at udlejeren i et fremlejeforhold
går konkurs, har fremlejetageren ingen fortrinsret i forhold til andre kreditorer i konkursboet.
346
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Dette er baggrunden for, at der i fremlejeforhold gælder en særlig ordning, hvorefter lejerens
depositum kan holdes adskilt fra udlejerens øvrige formue. Som det fremgår af
bestemmelsen, kan lejeren også i lejeperioden stille krav om, at et indbetalt depositum
erstattes med en anden form for sikkerhed. Stiller lejeren krav herom, skal udlejeren uden
ugrundet ophold udbetale lejerens depositum, når lejeren har dokumenteret, at der er stillet
den fornødne sikkerhed.
Det er fremlejetager, som bestemmer, om der skal stilles sikkerhed i stedet for indbetaling af
depositum. Fremlejetager beslutter også, hvilken form for sikkerhed, der skal benyttes. Der er
ikke i bestemmelsen taget stilling til, hvordan vilkårene for sikkerhedsstillelsen eller
deponeringen skal udformes.
Bestemmelsen gælder alle former for fremleje af beboelseslejemål, herunder fremleje af
lejede andelsboliger og ejerlejligheder. For ejerlejligheders vedkommende gælder
bestemmelsen i de situationer, hvor ejerlejligheden er lejet ud, og hvor lejeren fremlejer
lejligheden og dermed er fremlejegiver. Der er tale om en ret for fremlejetager, som ikke kan
fraviges ved aftale.
Hvis der opstår uenighed mellem lejeren og udlejeren om lejerens ret til at erstatte et
depositum med anden sikkerhedsstillelse, herunder hvorvidt den af lejeren anviste
sikkerhedsstillelse er tilstrækkelig til at erstatte depositummet, kan sag herom indbringes for
huslejenævnet.
I
stk. 3, 1. pkt.,
foreslås, at udlejeren ved lejemålets indgåelse desuden kan kræve lejen
forudbetalt for et tidsrum på op til 3 måneder.
Blandt andet som en konsekvens heraf kan udlejeren ved lejeaftalens indgåelse kræve op til,
hvad der svarer til i alt 9 måneders leje
–
3 måneders depositum, 3 måneders forudbetalt leje
og leje for de første 3 måneder af lejeforholdet.
I stk. 3,
2. pkt.,
foreslås, at ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse det beløb, der
umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren.
Bestemmelsen indeholder en nærmere definition af, hvad der skal forstås ved forudbetalt leje.
Ligesom i stk. 1 bemærket i forhold til depositum er fastsat den maksimale størrelse for, hvad
parterne kan aftale, at lejeren skal indbetale i forudbetalt leje. Udlejeren kan således højst
betinge sig depositum svarende til indtil 3 måneders leje og forudbetaling af leje for et
tilsvarende beløb. Der kan ikke betinges et depositum eller forudbetalt leje, der hver for sig
overstiger et beløb svarende til 3 måneders leje.
Udlejeren kan efter lejeaftalens indgåelse ikke ensidigt ændre på sammensætningen af
depositum eller forudbetalt leje.
I stk. 3,
3. pkt.
foreslås, at er lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan lejeren modregne det
beløb, der er forudbetalt efter 1. pkt. i den sidste del af lejeperioden.
Ophører en lejeaftale ved opsigelse, har lejeren således ret til at standse indbetalingerne af
husleje i den del af opsigelsesperioden, hvor der er dækning for huslejen i den forudbetalte
leje. Lejeren kan på den måde bo den forudbetalte leje op i den sidste del af lejeperioden efter
opsigelsen. Lejeren er i den situation fortsat forpligtet til at betale forbrugsudgifter til varme,
vand m.v.
I
stk. 4
foreslås, at depositum er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf.
§ 183,
stk. 1, nr. 1.
Hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller
indestående på deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende
anvendelse, jf.
§ 183,
stk. 1, nr. 1.
347
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det fremgår af den nævnte bestemmelse, at depositum og sikkerhed i form af bankgaranti
m.v. er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, hvilket indebærer, at udlejeren kan hæve
lejeaftalen, hvis depositum m.v. ikke er indbetalt rettidigt. Udlejeren kan således hæve
lejeaftalen, hvis lejeren ikke har indbetalt det aftalte depositum.
Det vil endvidere sige, at undlader lejeren at stille sikkerhed som beskrevet, vil udlejeren
kunne hæve lejeaftalen.
I
stk. 5
foreslås, at huslejenævnet kan tillade, at stk. 1-3 fraviges, såfremt der stilles behørig
sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jf. lovens § 17, stk. 1, 2. pkt.
Efter bestemmelsen kan udlejeren søge huslejenævnet om samtykke til at forlange et større
depositum end det, der kan opkræves efter stk. 1. Udlejerens krav om større depositum kan
eksempelvis stilles i tilfælde, hvor lejeren foretager større installationer i det lejede, og der
ikke stilles sikkerhed på anden måde. Dette kan fx være sikkerhed i form af en panteret eller
garantistillelse.
Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende lejelovs § 34,
stk. 1 og 2.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1.2. og 2.6.2.2.
Til § 60
Det fremgår af den gældende lejelovs § 34, stk. 3, at gennemføres lejeforhøjelse, kan
depositum og forudbetalt leje kræves reguleret. Reguleringen kan for de nævnte beløb
opkræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som det pågældende
beløb svarede til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse. 1. pkt. finder tilsvarende
anvendelse, hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af
bankgaranti eller indestående på deponeringskonto.
Efter den gældende lejelovs § 34, stk. 4, er regulering af depositum og forudbetalt leje efter
stk. 3 pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a. Har lejeren valgt i stedet for
depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto,
finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 93, stk. 1, litra a.
I § 60,
stk. 1, 1. pkt.
foreslås, at gennemføres lejeforhøjelse, kan depositum og forudbetalt
leje kræves reguleret.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren i forbindelse med lejeforhøjelser kan kræve både
depositum og forudbetalt leje reguleret. Det er ikke en betingelse for regulering, at udlejer har
betinget sig dette som vilkår i lejeaftalen. Det er enhver form for lejeforhøjelse, herunder
forbedrings- og skatte- og afgiftsforhøjelser, som varsles efter lejelovgivningens regler, der
kan berettige udlejeren til at kræve depositum og/eller forudbetalt leje reguleret.
I stk. 1,
2. pkt.,
foreslås, at reguleringen for de nævnte beløb kan opkræves med lige store
månedlige beløb over samme antal måneder, som det pågældende beløb svarede til i forhold
til lejen ved lejemålets indgåelse.
Regulering foretages efter bestemmelsen med samme forhold, som den lejeforhøjelse, der
giver anledning til regulering af depositum og forudbetalt leje, udgør af den hidtidige leje.
Dette indebærer, at udlejeren kan sikre, at depositum og forudbetalt leje til enhver tid i
størrelse svarer forholdsmæssigt til lejen. Forhøjes lejen for eksempel med 5 pct., kan
depositum og/eller forudbetalt leje ligeledes forhøjes med 5 pct.
348
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Kan der ske regulering af depositum og forudbetalt leje, kan beløbene opkræves med lige
store beløb over det samme antal måneder, som de pågældende beløb svarede til i forhold til
lejen ved lejemålets indgåelse. Der stilles ikke herudover særlige krav til udlejerens
opkrævning af beløbene. Udlejeren kan blot fremsende en meddelelse til lejeren med
oplysning om, hvilke beløb der reguleres med, og hvornår de skal betales.
Hvis det er aftalt i lejekontrakten, at der ikke skal ske regulering af depositum og forudbetalt
leje, gælder dette. Dette kan være relevant i forhold til ældre lejeaftaler, idet der ikke i
medfør af de tidligere gældende typeformularer var mulighed for efterfølgende at regulere
depositum og forudbetalt leje.
I stk. 1,
3. pkt.,
foreslås, at 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis lejeren har valgt i
stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på
deponeringskonto.
Det følger af bestemmelsen, at sikkerhedsstillelse i form af bankgaranti eller deponering også
kan kræves reguleret på samme måde som depositum og forudbetalt leje kan reguleres efter
1. pkt.
Har lejeren stillet sikkerhed i form af bankgaranti eller deponering, sker reguleringen ved, at
lejeren sørger for at få udvidet sin bankgaranti m.v. tilsvarende. Udlejeren kan forlange, at
udvidelsen af garantien eller det deponerede beløb sker samtidig med, at lejeforhøjelsen
træder i kraft.
I stk. 1,
4. pkt.,
foreslås, at nedsættes lejen, skal udlejeren med virkning fra
nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende tilbagebetaling af depositum og forudbetalt
leje til lejeren.
Hensigten med bestemmelsen, som er ny, er at præcisere, at det ikke kun er ved
lejeforhøjelser, der kan ske en regulering af depositum og forudbetalt leje, men at der ved
lejenedsættelser skal ske en regulering af disse beløb.
Hvis lejen nedsættes, skal udlejeren således foretage en forholdsvis nedsættelse af depositum
og forudbetalt leje. Derved sikres blandt andet, at den forudbetalte leje til enhver tid svarer til
et antal måneders løbende lejebetaling. I modsætning til reguleringen af depositum og
forudbetalt leje ved lejeforhøjelser, hvor det er frivilligt for udlejeren, om han vil regulere de
indbetalte beløb, er udlejeren ved lejenedsættelser forpligtet til at foretage en forholdsmæssig
regulering af beløbene og tilbagebetale lejeren det overskydende beløb.
Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.
I
stk. 2
foreslås, at regulering af depositum og forudbetalt leje efter stk. 1 er pligtig
pengeydelse i lejeforholdet, jf.
§ 183,
stk. 1, nr. 1. Har lejeren valgt i stedet for depositum at
stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på en deponeringskonto, finder
reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf.
§ 183,
stk. 1, nr. 1.
Manglende betaling af de nævnte beløb eller manglende sikkerhedsstillelse kan derfor føre til,
at udlejeren hæver lejeaftalen i medfør af lovens
§ 183,
stk. 1, nr. 1.
Forslaget er en videreførelse af den gældende lejelovs § 34, stk. 3 og 4. Dog foreslås den
indholdsmæssige ændring, at det ikke kun er ved lejeforhøjelser, der kan ske regulering af
depositum og forudbetalt leje, men at dette også skal ske ved nedsættelser af lejen.
Derudover er ikke tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1.3. og 2.6.2.3.
349
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Til § 61.
Efter den gældende lejelovs § 34, stk. 5, kan udlejer i lejeforhold om ustøttede private
lejeboliger ikke kræve lejen forudbetalt.
I
§ 61
foreslås, at udlejeren i lejeforhold om ustøttede private plejeboliger ikke kan kræve
lejen forudbetalt efter § 59, stk. 3 og 4.
Hensigten med bestemmelsen er at sidestille lejere af ustøttede private lejeboliger med lejere
af ustøttede almene plejeboliger. Da der ikke kan stilles krav om betaling af op til 3 måneders
forudbetalt leje i ustøttede almene plejeboliger, foreslås derfor en undtagelse fra § 59, stk. 3
og 4, om forudbetalt leje, der henstår hos udlejeren umiddelbart inden de aftalte
betalingsterminer.
I bestemmelsen foreslås ordlyden præciseret, således at det tydeliggøres, at bestemmelsen
alene omhandler forudbetaling af leje ved lejemålets indgåelse, jf.§ 59, stk. 3, og ikke om
løbende (forud)betaling af leje. Udlejeren godt kan kræve den løbende månedlige leje
forudbetalt.
Forslaget er med den nævnte sproglige ændring en videreførelse af den gældende lejelovs §
34, stk. 5. Der er med ændringen ikke tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1.3. og 2.6.2.3.
Til § 62.
Efter den gældende lejelovs § 34, stk. 6, straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder den
udlejer, som i ejendomme med lejefastsættelse efter kapitel II i lov om midlertidig regulering
af boligforholdene forlanger forudbetalt leje og depositum i strid med stk. 1, 1. og 4. pkt.
I
§ 62
foreslås, at med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den udlejer, som i
ejendomme med lejefastsættelse efter §§ 19-31 forlanger depositum og forudbetalt leje i strid
med § 59, stk. 1 og 3.
Bestemmelsen indebærer, at udlejere af regulerede lejemål kan straffes med bøde eller
fængsel i op til 4 måneder, hvis udlejeren forlanger leje eller lejevilkår, der er mere byrdefulde
for lejeren end fastsat i § 59, stk. 1, om opkrævning af depositum og § 59, stk. 3, om
forudbetalt leje.
Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende lejelovs § 34,
stk. 6.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1.4. og 2.6.2.4.
Til § 63.
Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 2, træffer huslejenævnet afgørelse i tvister om
depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse efter § 34. Huslejenævnet kan herunder
tillade, at § 34, stk. 1, fraviges, jf. § 34, stk. 2.
350
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
§ 63
foreslås, at uenighed om depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse efter §§ 59-
61, afgøres af huslejenævnet. Huslejenævnet kan herunder tillade, at § 59, stk. 1-3, fraviges,
jf. § 59, stk. 5.
Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet kan tage stilling til, om udlejeren har holdt sig
inden for de rammer, som angives i §§ 59-61 om udlejerens muligheder for at kræve
depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse af lejeren. Nævnet kan herunder behandle
tvister om korrekt regulering af depositum og forudbetalt leje ved lejeforhøjelser og ved
lejenedsættelser.
Huslejenævnet kan på udlejerens anmodning godkende indbetalingen af et højere beløb, end
der er hjemmel til efter § 59, stk. 1-3. Det er op til huslejenævnet at vurdere, om der er
grundlag for, at udlejeren i konkrete tilfælde kan kræve større beløb i depositum og
forudbetalt leje, end der er åbnet mulighed for i § 59.
Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende lejelovs §
106, stk. 1, nr. 2.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1.5. og 2.6.2.5.
Til § 64.
Efter den gældende lejelovs § 35 kan reglerne i § 32, § 33, stk. 3-5, og § 34 ikke ved aftale
fraviges til skade for lejeren.
I
§ 64
foreslås, at reglerne i § 57, § 58, stk. 3-5, og §§ 59-61 ikke ved aftale kan fraviges til
skade for lejeren.
Bestemmelsen i § 57 om betalingssted kan ikke fraviges til skade for lejeren. Det samme
gælder angivelsen af, hvornår rettidig betaling af leje sker, den maksimale længde af den
periode for hvilken leje kan opkræves, og endelig bestemmelsen om, at lejeren kun har pligt
til at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør.
Dette indebærer blandt andet, at det ikke kan aftales, at lejeren skal betale leje for en
periode, der ligger efter lejeforholdets ophør. Bestemmelsen er dog ikke til hinder for, at
udlejeren og lejeren efter lejerens fraflytning aftaler, at der skal betales leje i en periode, hvor
lejeren er fraflyttet. Dette kan eksempelvis blive aktuelt, hvis lejeren har udøvet vanrøgt i
lejemålet, og der derfor bliver behov for en periode, hvor lejemålet istandsættes, og hvor det
derfor ikke er muligt at leje ud til anden side i perioden. I den situation vil udlejeren kunne
være berettiget til at opkræve leje i istandsættelsesperioden.
Herudover fremgår, at reglerne om depositum og forudbetalt leje heller ikke kan fraviges til
skade for lejeren.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 35.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1.5. og 2.6.2.5.
Til § 65.
Det følger af den gældende lejelovs § 36, at hvis udlejeren leverer varme og opvarmning af
brugsvand, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug og andel i andre udgifter som
nævnt i § 37, stk. 3, refunderet. De nævnte udgifter kan ikke indeholdes i lejen. Er der truffet
beslutning om, at lejerens forbrug af vand og køling skal fordeles efter målere, kan udlejeren
351
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
kræve sine udgifter til lejerens forbrug og andel i andre udgifter som nævnt i § 37, stk. 3,
refunderet.
Udgifter til leverance af varme og opvarmning af brugsvand kan dog indeholdes i lejen ved
lejeaftaler om udlejning af lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i
ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde el.lign., hvis vedtægter, fundats el.lign.
er godkendt af det offentlige, eller enkelte værelser til beboelse. Dette gælder dog ikke, i det
omfang ejendommen efter anden lovgivning er omfattet af en pligt til måling af forbrug, der
omfatter de pågældende lejemål. Lejerens bidrag er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.
Af den gældende lejelovs § 40, stk.1, følger, at udgifterne til varme og opvarmning af
brugsvand, jf. § 37, stk. 3, fordeles mellem lejerne efter udlejerens bestemmelse på grundlag
af sædvanlige beregningsregler. Fordelingen af udgifterne til varme skal ske enten efter
egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetagearealet eller rumfang, og fordelingen af
udgifterne til opvarmning af brugsvand enten efter egnede forbrugsmålere eller efter antallet
og arten af varmtvandshaner og antallet af værelser.
I § 65,
stk. 1,
foreslås, at hvis udlejeren leverer varme og opvarmning af vand, kan udlejeren
kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt andel i andre udgifter som nævnt i § 72, stk. 4 og
5, refunderet. De nævnte udgifter kan ikke indeholdes i lejen, jf. dog stk. 2.
Efter bestemmelsen er det udgifterne til lejernes forbrug til varme og opvarmning af vand,
udlejeren kan få refunderet. Udtrykket opvarmning af vand omfatter udgifterne til opvarmning
af koldt vand til varmt vand, men ikke selve forbruget af koldt vand.
Udgifterne til forbruget af koldt vand er reguleret i § 68 om udlejerens leverance af vand.
Udover udgifterne til energiforbruget kan udlejeren få refunderet de udgifter, udlejeren
pålægges til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg i henhold til lov om fremme af
energibesparelser i bygninger, jf.§ 72, stk. 4. Bestemmelsen indebærer, at udlejeren kan få
betaling fra lejerne for de lovpligtige leverancer, udlejeren køber til lejerne. Endelig kan
udlejeren få refunderet udgifter til energimærkning samt en passende forrentning af udgiften
hertil, jf.§ 72, stk. 5. De nævnte udgifter kan ikke indeholdes i lejen.
Andre udgifter som løn til varmemester, udarbejdelse af varmeregnskab, almindelig
vedligeholdelse af anlægget mv. er driftsudgifter, som indeholdes i lejen.
I
stk. 2
foreslås, at udgifter til leverancer efter stk. 1 dog kan indeholdes i lejen, medmindre
pligt til måling af forbrug følger af anden lovgivning, ved lejeaftaler om enkelte værelser til
beboelse og lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme
tilhørende selvejende institutioner, fonde el. lign, hvis vedtægter er godkendt af det offentlige.
Bestemmelsen indebærer, at i lejeaftaler om et enkeltværelse, som ikke har selvstændigt
køkken med indlagt vand og afløb, vil udlejerens udgifter til opvarmning kunne indeholdes i
lejen, da der ikke er krav om individuel måling heraf i medfør af målerbekendtgørelsen.
Tilsvarende gælder, at udlejerens udgifter til varme og opvarmning af vand vil kunne
indeholdes i lejen, for så vidt angår lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller
andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde el. lign, hvis vedtægter er
godkendt af det offentlige, hvis ejendommen er undtaget for krav om individuel måling af
varme og opvarmning af vand i henhold til målerbekendtgørelsen.
Bestemmelsen viderefører med sproglige ændringer § 36, stk. 1, i den gældende lejelov om
udlejerens mulighed for at kræve udgifter til varme og opvarmning af vand refunderet af
352
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
lejerne og § 36, stk. 3 og 4, om at udgifterne til varme og opvarmning af vand kan indeholdes
i lejen ved lejeaftaler om enkelte værelser til beboelse og udlejning af lejligheder, der er
forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende
institutioner, fonde el. lign., hvis vedtægter, fundats el.lign., er godkendt af det offentlige.
Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige
retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.1. og 2.7.2.1.
Til § 66
Efter den gældende lejelovs § 40, stk. 1, fordeles udgifterne til varme og opvarmning af
brugsvand, jf. § 37, stk. 3, mellem lejerne efter udlejerens bestemmelse på grundlag af
sædvanlige beregningsregler. Fordelingen af udgifterne til varme skal ske enten efter egnede
varmefordelingsmålere eller efter bruttoetagearealet eller rumfang, og fordelingen af
udgifterne til opvarmning af brugsvand enten efter egnede forbrugsmålere eller efter antallet
og arten af varmtvandshaner og antallet af værelser.
I
§ 66, stk. 1,
foreslås, at fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige
fordelingsregler efter forbrugsmålere. I ejendomme, som helt eller delvis er undtaget fra krav
om individuel måling af varme i medfør af byggeloven, fordeles udgifterne efter udlejerens
bestemmelse efter bruttoetagearealet eller efter rumfang.
Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra individuel måling af varme i henhold til
målerbekendtgørelsen, er der fortsat behov for, at udgiften kan fordeles på anden måde. Det
er derfor fastsat, at udgifterne fordeles efter bruttoetagearealet eller efter rumfang i
ejendomme, som er undtaget kravet om individuel måling.
Begrebet ”sædvanlige fordelingsregler” er ikke nærmere fastlagt, men indebærer fx, at den
forbrugsafhængige betaling kan indeholde både en variabel og en fast del. Af
målerbekendtgørelsen følger dog, at mindst 40 pct. af udgiften skal fordeles det målte forbrug.
I
stk. 2
foreslås, at i ejendomme, som helt eller delvis er undtaget fra krav om individuel
måling af opvarmning af vand efter byggeloven, fordeles udgifterne efter antallet og arten af
varmtvandshaner samt antallet af værelser.
Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra individuel måling af opvarmning af vand i henhold
til målerbekendtgørelsen, er der fortsat behov for, at udgiften kan fordeles på anden måde.
Det er derfor fastsat, at udgifterne i ejendomme, som er undtaget kravet om individuel måling,
fordeles efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser.
Værelseshaneandele beregnes efter sædvanligt anvendt praksis således:
Håndvask
Brusebad
Karbad med bruse
Køkkenhane
Pr. værelse
1
2
3
3
1
andel
andele
andele
andele
andel
En 3-værelses lejlighed med køkkenhane, karbad med bruse og håndvask ansættes således til
10 værelseshaneandele. For erhvervs- og forretningslokaler må der eventuelt fastsættes
særlige andele.
353
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer § 40, stk. 1, i den
gældende lejelov om fordeling af udlejerens udgifter til varme og opvarmning af vand. Der er
ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.1. og 2.7.2.1.
Til § 67
Efter den gældende lejelovs § 40, stk. 2, kan udgiften til koldt vand og køling, jf. § 37, stk. 3
og 5, kun medtages i regnskabet, hvis der er installeret egnede forbrugsmålere og udgiften
fordeles på grundlag af disse.
Det følger af § 41, stk. 2-5, at hvis udlejeren leverer henholdsvis vand og køling, og er
udgiften hertil indeholdt i lejen, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve,
at fordelingen af udgiften fremover skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere. Udlejeren
kan kræve, at fordelingen af udgifterne i 1. pkt. fremtidig skal ske på grundlag af egnede
forbrugsmålere, hvis installation af forbrugsmålere til måling af forbruget af vand og køling er
påbudt i henhold til lov. Beslutninger efter 1. og 2. pkt. er bindende for alle lejere uanset
tidligere aftaler.
Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af en beslutning efter stk. 2, 1. pkt., hvis udlejeren
kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig.
Udgifter som følge af ændret fordeling efter stk. 1 og 2 betragtes som forbedring. Beslutninger
efter stk. 1 og beslutninger efter stk. 2 vedrørende køling kan gennemføres med 6 ugers
varsel til en regnskabsperiodes begyndelse. Beslutninger efter stk. 2 vedrørende vand kan
gennemføres med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig i forhold til
omfanget af den samlede forbedring.
I § 67,
stk. 1, 1. pkt.,
foreslås, at hvis udlejeren leverer køling, kan udlejeren kræve sine
udgifter til lejerens forbrug samt andel i andre udgifter i § 72, stk. 4-6, refunderet.
Efter bestemelsen kan udlejeren få sine udgifter til køling refunderet af lejerne, og fordeling af
udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere.
Ifølge målerbekendtgørelsen er det et krav, at der i nybyggeri og i eksisterende bebyggelse,
hvor det er teknisk muligt og omkostningseffektivt, skal være installeret målere til måling af
forbruget af køling i den enkelte boligenhed.
I stk. 1,
2. og 3. pkt.,
foreslås, at fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige
fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra krav om
individuel måling af køling i medfør af byggeloven, indeholdes udgifterne hertil i lejen.
Begrebet ”sædvanlige fordelingsregler” er ikke nærmere fastlagt, men indebærer fx, at den
forbrugsafhængige betaling kan indeholde både en variabel og en fast del. Af
målerbekendtgørelsen følger dog, at mindst 40 pct. af udgiften skal fordeles det målte forbrug.
Det er fastsat, at i ejendomme, som er undtaget for krav om individuel måling af køling i
henhold til målerbekendtgørelsen, indeholdes udgifterne hertil i lejen.
I
stk. 2
foreslås, at såfremt udlejeren leverer køling, og udgiften hertil er indeholdt i lejen, kan
beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlange, at fordelingen af udgiften fremover
skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere. Udlejeren kan forlange, at fordelingen af
udgifterne i 1. pkt. fremtidig skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis installation
354
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
af forbrugsmålere til måling af forbruget af køling er påbudt i henhold til lov. Beslutninger efter
1. og 2. pkt. er bindende for alle lejere uanset tidligere aftaler.
Med bestemmelsen gives beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne mulighed for at
forlange, at fordelingen af udgiften til køling fremover skal ske på grundlag af egnede
forbrugsmålere. Ligeledes gives udlejeren mulighed for at forlange, at fordelingen af udgifter til
køling fremtidig skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis installation af
forbrugsmålere til måling af forbruget af køling er påbudt i henhold til lov. Disse beslutninger
er bindende for alle lejere uanset tidligere aftaler.
I
stk. 3
foreslås, at udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af en beslutning efter stk. 2, 1.
pkt., hvis udlejeren kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for at være rimelig og
hensigtsmæssig.
Der gives med bestemmelsen mulighed for, at udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af
en beslutning om opsætning af forbrugsmålere for forbrug af køling, hvis udlejeren kan
godtgøre, at dette ikke kan anses at være rimeligt og hensigtsmæssigt.
I
stk. 4
foreslås, at udgifter som følge af ændret fordeling betragtes som forbedring.
Af bestemmelsen følger, at udlejeren vil kunne beregne en forbedringsforhøjelse for de
udgifter, som følger af kravet fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne om at
opsætte forbrugsmålere for køling.
I
stk. 5
foreslås, at beslutninger efter stk. 2 kan gennemføres med 6 ugers varsel til en
regnskabsperiodes begyndelse.
Bestemmelsen indebærer, at overgang til forbrugsafregning for udgifter til køling skal ske i
forbindelse med en regnskabsperiodes begyndelse. Ændringen skal varsles overfor lejerne med
6 ugers varsel.
Bestemmelsen viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende lejelovs §
36, stk. 2., for så vidt angår udlejerens mulighed for at få sine udgifter til køling refunderet
hos lejeren, § 40, stk. 2, om fordeling af udgiften til køling og § 41, stk. 2-5, om krav om
ændring af fordelingen af udgiften til køling. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse
tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.2. og 2.7.2.2.
Til § 68.
Det følger af den gældende lejelovs § 36, stk. 2, at hvis der, jf. § 41, stk. 2, er truffet
beslutning om, at lejerens forbrug af vand og køling skal fordeles efter målere, kan udlejeren
kræve sine udgifter til lejerens forbrug og andel i andre udgifter som nævnt i § 37, stk. 3,
refunderet.
Udgifter til leverancerne kan indeholdes i lejen ved lejeaftaler om udlejning af lejligheder, der
er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende
institutioner, fonde el.lign., hvis vedtægter, fundats el.lign. er godkendt af det offentlige, eller
enkelte værelser til beboelse. Bestemmelserne gælder ikke, i det omfang ejendommen efter
anden lovgivning er omfattet af en pligt til måling af forbrug, der omfatter de pågældende
lejemål.
Af den gældende lejelovs § 41, stk. 2-5, fremgår, at hvis udlejeren leverer henholdsvis vand
og køling, og er udgiften hertil indeholdt i lejen, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af
355
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
lejerne kræve, at fordelingen af udgiften fremover skal ske på grundlag af egnede
forbrugsmålere. Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgifterne i 1. pkt. fremtidig skal ske
på grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis installation af forbrugsmålere til måling af
forbruget af vand og køling er påbudt i henhold til lov. Beslutninger efter 1. og 2. pkt. er
bindende for alle lejere uanset tidligere aftaler.
Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af en beslutning efter stk. 2, 1. pkt., hvis udlejeren
kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig.
Udgifter som følge af ændret fordeling efter stk. 1 og 2 betragtes som forbedring. Beslutninger
efter stk. 1 og beslutninger efter stk. 2 vedrørende køling kan gennemføres med 6 ugers
varsel til en regnskabsperiodes begyndelse. Beslutninger efter stk. 2 vedrørende vand kan
gennemføres med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig i forhold til
omfanget af den samlede forbedring.
I
§ 68, stk. 1,
foreslås, at hvis udlejeren leverer koldt vand, kan udlejeren kræve sine udgifter
til lejerens forbrug refunderet. Fordeling af udgifterne imellem lejerne sker efter sædvanlige
fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra krav om
individuel måling af koldt vand i medfør af byggeloven, indeholdes udgifterne hertil i lejen.
Det følger af bestemmelsen, at udlejeren har krav på at få refunderet sine udgifter til lejerens
forbrug af vand refunderet. Såfremt der er installeret vandmålere, refunderes udgifterne over
et regnskab for lejernes vandforbrug.
Ifølge målerbekendtgørelsen er der alene krav om, at der i nybyggeri og bestående bebyggelse
installeres målere til måling af forbruget af koldt vand fra almen vandforsyning på
ejendomsniveau. I nybyggeri og ved nyinstallering af vandinstallationen i bestående
bebyggelse skal vandinstallationen dog forberedes til installering af målere til måling af
koldtvandsforbruget i den enkelte boligenhed.
Foretages måling af vandforbruget alene på ejendomsniveau, indeholdes udgifterne hertil i
lejen. Er der installeret målere til individuel måling af koldt vand i de enkelte boligenheder,
foretages fordeling af forbruget efter disse målere.
I
stk. 2
foreslås, at § 67, stk. 2-5, finder tilsvarende anvendelse. Beslutninger vedrørende
vand kan gennemføres med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig i
forhold til omfanget af den samlede forbedring.
Forslaget indebærer, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræve opsat
målere til individuel fordeling i den enkelte boligenhed, uanset om individuel fordeling er
omkostningseffektiv, det vil sige, at besparelsen i målerens levetid overstiger investeringen.
Det foreslås, at udlejeren alene kan kræve installeret målere til individuel fordeling i den
enkelte boligenhed, såfremt dette er er påbudt i henhold til lov. Et sådant påbud eksisterer
ikke i dag.
Beboerrepræsentanternes eller lejerflertallets beslutninger er bindende for alle lejere uanset
tidligere aftaler.
Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af beboerrepræsentanternes eller lejerflertallets
beslutning, hvis udlejeren kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for at være rimelig
og hensigtsmæssig.
Udgifter som følge af ændret fordeling i henhold til ovennævnte beslutninger betragtes som
forbedring og kan dermed begrunde lejeforhøjelse.
356
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Beslutninger om ændret fordeling vedrørende vandforbrug kan gennemføres med 6 ugers
varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig i forhold til omfanget af den samlede
forbedring.
Der henvises til bemærkningerne til § 67, stk. 2-5, hvorved der indføres tilsvarende regler for
køling.
Bestemmelsen viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende lejelovs §
36, stk. 2, for så vidt angår udlejerens mulighed for at få sine udgifter til koldt vand refunderet
hos lejeren og § 40, stk. 2, med hensyn til fordeling af udgiften til vand. Herudover videreføres
med sproglige ændringer den gældende lejelovs § 41, stk. 2 og 3, om lejernes,
beboerrepræsentanternes og udlejerens mulighed for at forlange, at fordelingen skal ske efter
måling. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige
retstilstand.
Endelig videreføres med sproglige ændringer den gældende lejelovs § 41, stk. 4, om at
udgifterne betragtes som forbedring og § 41, stk. 5, om varsel for gennemførelse af beslutning
om opsætning af målere. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring
af den hidtidige retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.3. og 2.7.2.3.
Til § 69.
Efter den gældende lejelovs § 45 d, stk. 1 og 2, finder bestemmelserne i §§ 36-45 c
vedrørende varme og opvarmning af brugsvand tilsvarende anvendelse for andre leverancer
fra udlejeren til opvarmning, herunder el og gas, og for udlejerens leverance af el til lejerens
forbrug i lejemålet til andet end opvarmning. Leverer udlejeren el til andet formål end
opvarmning, kan der kun ske fordeling ud fra godkendte individuelle elektricitetsmålere.
I
§ 69, stk. 1,
foreslås, at hvis udlejeren leverer gas til opvarmning og el kan udlejeren kræve
sine udgifter til lejerens forbrug refunderet. Fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter
sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra
krav om individuel måling af el eller gas i medfør af byggeloven, kan udgiften fordeles efter
areal eller rumfang. Fordeling af udgiften til el til andet end opvarmning kan dog kun ske ved
godkendte individuelle elektricitetsmålere.
Leverancer til lejerne, som udlejeren ikke køber, men hvor udlejeren er direkte leverandør, er
derimod ikke omfattet af bestemmelsen. Det betyder, at hvis udlejeren har opsat solceller eller
en vindmølle, og derfor står som direkte leverandør af el til lejerne, kan udlejeren ikke få
betaling fra lejerne for den strøm, der leveres fra disse anlæg, men udlejeren kan få
refunderet sine udgifter til køb af el i de perioder, hvor solceller og vindmøllen ikke leverer
tilstrækkelige mængder strøm til at dække forbruget. Leverancen fra solceller og vindmøller
betales gennem den forbedringsforhøjelse, lejerne har fået i forbindelse med opsætningen af
solceller m.v.
Bestemmelsen viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende lejelovs §
45, d, stk. 1, for så vidt angår udlejerens mulighed for at få sine udgifter til el og gas
refunderet hos lejerne og om fordeling af udgiften efter forbrugsmålere. Der er ikke med den
foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.4. og 2.7.2.4.
357
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Til § 70.
Efter den gældende lejelovs § 45 d, stk. 3, kan udlejeren, beboerrepræsentanterne eller et
flertal af lejerne uanset stk. 1 kræve, at lejeren fremover betaler elektricitetsudgifter på
grundlag af afregningsmålere direkte til elselskabet. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers
varsel. For leverancer af el til opvarmning kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til
et varmeregnskabsårs begyndelse.
I
§ 70
foreslås, at hvis forbruget af el i den enkelte boligenhed måles ved fordelingsmålere,
kan udlejeren, beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at lejerne fremover
betaler forbrug af el på grundlag af afregningsmålere direkte til forsyningsvirksomheden.
Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. For leverancer af el til opvarmning kan
ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til et varmeregnskabsårs begyndelse.
Ifølge målerbekendtgørelsen er det et ubetinget krav, at der i nybyggeri og bestående
bebyggelse installeres målere til måling af forbruget af el i den enkelte boligenhed. Der stilles
ikke krav om, hvorvidt målingen skal foretages ved fordelingsmålere eller afregningsmålere.
Det er dog mest almindeligt, at den enkelte boligenhed har en afregningsmåler og betaler
direkte til elselskabet. Er der dog tale om, at målingen foretages ved fordelingsmålere, foreslås
det, at udlejeren, et flertal af lejerne eller beboerrepræsentanterne med henblik på at tilskynde
til besparelse kan kræve, at elforbruget i stedet skal afregnes efter afregningsmålere direkte til
elselskabet.
Ændring fra fordelingsmålere til afregningsmålere af forbrug af el til andet end opvarmning kan
gennemføres med 6 ugers varsel. Vedrører ændringen leverancer af el til opvarmning kan
ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til et varmeregnskabsårs begyndelse.
Bestemmelsen viderefører med sproglige ændringer den gældende lejelovs § 45 d, stk. 3, om
udlejerens, beboernes og beboerrepræsentanternes mulighed for at kræve opsat
afregningsmålere til måling af el. Det foreslås præciseret, at der gælder de samme regler for
udlejerens leverance af el og gas. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen
ændring af den hidtidige retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.4. og 2.7.2.4.
Til § 71
Efter den gældende lejelovs § 42 kan udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin
forlange, at lejeren skal betale acontobidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens
forbrugsudgifter vedrørende varme, opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling, når
udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen, jf. dog § 45 b. Udlejeren kan med samme varsel
forlange forhøjelse af løbende acontobidrag. Bidragene betales med lige store beløb i
forbindelse med de almindelige lejebetalinger.
De samlede bidrag for 1 år for henholdsvis varme, opvarmning af brugsvand, koldt vand og
køling må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for
regnskabsperioden for den pågældende leverance. Ved forhøjelse af det løbende acontobidrag
kan det månedlige bidrag højst forøges til 1/12 af den samlede udgift, som forventes at blive
pålignet for regnskabsperioden for den pågældende leverance.
I
§ 71, stk. 1,
foreslås, at udlejeren med 6 ugers varsel til en betalingstermin kan forlange, at
lejeren skal betale a conto-bidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter
vedrørende varme, opvarmning af vand, køling, vand, el og gas, når udgifterne hertil ikke er
358
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
indeholdt i lejen, jf. dog § 79, stk. 2. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af
løbende a conto-bidrag.
Bestemmelsen indebærer, at a conto-bidrag kan opkræves for leverancer af varme,
opvarmning af vand, køling, el og gas, når der er installeret individuelle målere til måling af
lejerens forbrug.
Efter § 79, stk. 2, kan lejeren dog undlade at betale a conto-bidrag, indtil udlejeren aflægger
forbrugsregnskab, hvis dette ikke er kommet frem til lejeren senest 2 måneder efter fristen for
aflæggelse af regnskab efter § 75.
Krav om betaling af a conto-bidrag og om ændring af bidragets størrelse skal varsles over for
lejerne med 6 ugers varsel til en betalingstermin.
I
stk. 2
foreslås, at bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige
lejebetalinger.
Bestemmelsen indebærer, at lejeren skal betale bidrag med lige store beløb i forbindelse med
den almindelige lejebetaling. Hvor ofte, der skal betales a conto-bidrag, vil således afhænge
af, om der er aftalt månedsvis eller anden betaling af leje, dog højst 3 måneder.
I
stk. 3
foreslås, at de samlede bidrag for et år for henholdsvis varme, opvarmning af vand,
køling, vand, el og gas højst må opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for
regnskabsperioden for den pågældende leverance. Ved forhøjelse af det løbende a conto-
bidrag kan det månedlige bidrag højst forøges til 1/12 af den samlede udgift, som forventes at
blive pålignet for regnskabsperioden for den pågældende leverance.
Med forslaget gives der mulighed for, at udlejeren kan hæve a conto-bidraget for den
resterende del af regnskabsåret. Bidraget kan ikke hæves så meget, at hele forhøjelsen
dækkes ind i den resterende del af regnskabsåret. Der kan kun ske forhøjelse til et niveau, der
ville skabe fuld dækning, hvis det højere bidrag kunne have været opkrævet for hele
regnskabsåret.
Forslaget indebærer ikke adgang for udlejeren til i løbet af regnskabsåret at regulere det
løbende a conto-bidrag således, at den samlede a conto betaling herved kommer til at dække
den forventede udgift for hele det pågældende regnskabsår for henholdsvis varme,
opvarmning af vand, el samt koldt vand og køling.
Hvis udlejeren eksempelvis opkræver a conto-bidrag for vand hos en lejer for en forventet
udgift på 6.000 kr. årligt, men udgifterne i løbet af regnskabsåret forventes at komme til at
udgøre 7.200 kr. årligt, kan udlejeren hæve det månedlige a conto-bidrag fra 500 kr. til 600
kr. for den resterende del af regnskabsåret.
Bestemmelsen viderefører med sproglige ændringer § 42 i den gældende lejelov om udlejerens
ret til at forlange, at lejeren skal betale a conto-bidrag vedrørende forbrugsleverancer. Der er
ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.5. og 2.7.2.5.
Til § 72
Det følger af den gældende lejelovs § 36, stk. 5, at lejerens bidrag efter stk. 1 og 2 er pligtig
pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a.
359
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 37, stk. 1, opgøres udgifterne i § 36, stk. 1 og 2, i særskilte
forbrugsregnskaber for varme og opvarmning af brugsvand, køling og vand.
I henhold til den gældende lejelovs § 37, stk. 2, skal rabatydelser og lign. godskrives
regnskabet.
Efter den gældende lejelovs § 37, stk. 3, kan udlejeren i regnskabet for varme og opvarmning
af brugsvand og i kølingsregnskabet kun medtage udgiften til energiforbruget i
regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg, skal udlejeren dog
medtage den samlede udgift. Udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af henholdsvis
varmeanlæg og kølingsanlæg, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af
energibesparelser i bygninger, skal medtages i regnskabet.
Af den gældende lejelovs § 37, stk. 4, følger, at udgifterne til energimærkning medtages i
regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand som en forholdsmæssig del med lige store
beløb i hvert af årene i den periode, energimærkningen er gyldig. Endvidere kan medtages en
passende forrentning af den del af udgiften til energimærkning, der ikke er dækket ved
lejernes betaling efter 1. pkt.
Efter den gældende lejelovs § 37, stk. 5, kan udlejeren i vandregnskabet medtage samtlige
udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og vandafledningsafgift, i
regnskabsperioden.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 37, stk. 6, at skal en udgift, der hidtil har været
indeholdt i lejen, fremover indgå i et forbrugsregnskab, jf. stk. 1, nedsættes lejen samtidig
med et beløb, der svarer til det, der var indeholdt i lejen.
I
§ 72, stk. 1,
foreslås, at udgifterne i §§ 65–69, til udlejerens leverancer opgøres i særskilte
regnskaber for varme og opvarmning af vand, køling, vand, el og gas.
Udarbejdelsen af de særskilte regnskaber har til hensigt at give overblik over de enkelte typer
forbrug. Opgørelse i særskilte regnskaber er ikke i sig selv en gyldighedsbetingelse, men efter
omstændighederne kan ét samlet regnskab medføre, at regnskabet bliver så uoverskueligt for
lejeren, at regnskabet i sin helhed må tilsidesættes som følge af § 73.
I
stk. 2
foreslås, at rabatydelser o. lign. skal godskrives regnskabet.
Bestemmelsen er generel for forbrugsregnskaberne og indebærer, at udlejeren kun kan få
refunderet sine faktiske udgifter til forbrugsleverancer.
I
stk. 3
foreslås, at lejerens bidrag efter §§ 65–69er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.
Forslaget indebærer, at manglende betaling er betalingsmisligholdelse i lejelovens forstand og
vil efter omstændighederne kunne føre til, at udlejeren kan ophæve lejeaftalen efter
§ 183,
stk. 1, nr. 1.
I
stk. 4
foreslås, at i regnskabet for varme og opvarmning af vand samt i kølingsregnskabet
kan udlejeren kun medtage udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen
fra et kollektivt forsyningsanlæg eller fra et naturgasanlæg, skal udlejeren dog medtage den
samlede udgift. Udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg henholdsvis
kølingsanlæg, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i
bygninger, skal medtages i regnskabet.
360
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren i regnskabet for varme og opvarmning af vand og i
kølingsregnskabet kan medtage udgifterne til energiforbruget i regnskabsperioden.
Hvis udlejeren modtager sin varme- eller kølingsleverance fra et kollektivt forsyningsanlæg,
foreslås det, at hele den udgift, udlejeren skal betale til forsyningsanlægget, skal medtages i
varme- henholdsvis kølingsregnskabet, uanset om udgiften vedrører faste eller
forbrugsafhængige udgifter til forsyningsanlægget.
Udlejeren kan endvidere medtage udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af
varmeanlæg og kølingsanlæg, som udlejeren er blevet pålagt efter lov om fremme af
energibesparelser i bygninger, hvis udlejeren ønsker at opkræve beløbene.
Vedligeholdelsesudgifter, som ikke er pålagt efter lov om fremme af energibesparelser i
bygninger, kan ikke indgå i forbrugsregnskabet, da de er omfattet af udlejerens almindelige
vedligeholdelsespligt og derfor indgår som en del af de udgifter, der dækkes af lejebetalingen.
I
stk. 5, 1. og 2. pkt.,
foreslås, at udgifterne til energimærkning medtages i regnskabet for
varme og opvarmning af vand som en forholdsmæssig del med lige store beløb i hvert af årene
i den periode, energimærkningen er gyldig. Endvidere kan medtages en passende forrentning
af udgiften til energimærkning, der ikke er dækket ved lejernes betaling efter 1. pkt.
Udlejeren afholder udgifterne til energimærkning, når denne er foretaget. For at yde udlejeren
kompensation for det rentetab, der opstår som følge af, at udlejeren skal afholde udgiften på
det tidspunkt, hvor energimærkningen finder sted, medens lejerne skal godtgøre udlejeren
disse udgifter over en periode på indtil 10 år, foreslås der indført mulighed for, at udlejeren
kan medtage en passende forrentning af udgiften til energimærkning i regnskabet for varme
og opvarmning af vand. Stiftelsesomkostninger ved optagelse af lån kan ikke medtages som
en udgift.
For at en forrentning kan anses for passende, må den ikke overstige rente og bidrag på et
sædvanligt realkreditlån med en løbetid, der så vidt muligt svarer til energimærkets
gyldighedsperiode på det tidspunkt, hvor udgiften afholdes. Det vil således være uden
betydning for den forrentning, der kan medtages i varmeregnskabet, om rente- og
bidragsniveauet ændrer sig i energimærkningens gyldighedsperiode.
Efter de gældende bestemmelser i Energistyrelsens bekendtgørelse om energimærkning af
bygninger er en energimærkning gyldig i 10 år.
Hvis ejendommen efter reglerne om energimærkning skal have udarbejdet en ny
energimærkning inden for den eksisterende energimærknings gyldighedsperiode, fx efter
renovering, som medfører, at ejendommens energitilstand ændrer sig, vil der ikke være noget
til hinder for, at udlejer ligeledes kan medtage denne udgift i regnskaberne for varme og
opvarmning af vand i den nye energimærknings gyldighedsperiode med virkning fra udgiftens
afholdelse. I en periode vil der således i regnskabet for varme og opvarmning af vand kunne
medtages udgifter vedrørende flere forskellige energimærkninger.
I
stk. 5, 3. pkt.,
foreslås, at udlejeren har pligt til at orientere lejerne om, at der er udarbejdet
energimærkning i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger og på en lejers
forlangende give denne eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå dette materiale
og eventuelle bilag hertil.
Det følger af bestemmelsen, at udlejeren har pligt til at orientere lejerne, når en
energikonsulent har udarbejdet energimærkning i henhold til lov om fremme af
energibesparelser i bygninger. Herudover har udlejeren pligt til at give lejere, som forlanger
361
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
det eller andre, som lejeren har givet fuldmagt hertil, adgang til at gennemgå materiale, som
ligger til grund for energimærket samt eventuelle bilag.
I
stk. 6
foreslås, at udlejeren i vandregnskabet kan medtage samtlige udgifter vedrørende
forsyning med vand, herunder vand- og vandafledningsafgift, i regnskabsperioden.
Bestemmelsen fastsætter, hvilke udgifter der kan medtages i vandregnskabet. I regnskabet
skal således kunne medtages samtlige udgifter vedrørende forsyning med koldt vand i
regnskabsperioden. I disse udgifter indgår vand- og vandafledningsudgifter.
I
stk. 7
foreslås, at hvis en udgift, der hidtil har været indeholdt i lejen, fremover skal indgå i
et forbrugsregnskab jf. stk. 1, nedsættes lejen samtidig med et beløb, der svarer til det, der
var indeholdt i lejen.
Bestemmelsen indebærer, at hvis udgifterne til vand og køling hidtil har været indeholdt i
lejen, men nu skal afregnes over et forbrugsregnskab, skal udlejeren samtidig foretage en
nedsættelse af lejen, der svarer til den udgift, der det seneste regnskabsår har været
indeholdt i lejen.
Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 36, stk. 5, om at lejerens betaling
forsyning er pligtig pengeydelse i lejeforholdet. Endvidere videreføres med sproglige ændringer
§ 37, stk. 1-6, i den gældende lejelov om opdeling i særskilte forbrugsregnskaber samt
afgrænser, hvilke udgifter, der kan indgå i regnskaberne og § 46 a, stk. 1, om udlejerens pligt
til at orientere lejerne om, at der er udarbejdet energimærke for ejendommen samt give dem
adgang til dokumentationen. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen
ændring af den hidtidige retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.6. og 2.7.2.6.
Til § 73
Efter den gældende lejelovs § 38 skal forbrugsregnskabet indeholde oplysning om lejerens
andel af de samlede udgifter og om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. § 45. Regnskabet
skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig
afregning, hvis regnskabet kommer frem til lejeren efter udløbet af fristen i § 43, 1. pkt.
Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
I
§ 73
foreslås, at forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om lejerens andel af de
samlede udgifter og om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. § 77. Regnskabet skal
endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning
af leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, hvis regnskabet
kommer frem til lejeren efter udløbet af fristen i § 75, 1. pkt. Indeholder regnskabet ikke disse
oplysninger, er det ugyldigt.
Bestemmelsen angiver, hvilke oplysninger et forbrugsregnskab skal indeholde for at være
gyldigt.
Forslaget indebærer, at det i forbrugsregnskabet skal angives, hvor stor en del af udgifterne
der påhviler lejeren, og at lejeren kan gøre indsigelse mod regnskabet efter bestemmelserne i
§ 77.
Endvidere skal udlejeren ved leverancer fra et kollektivt forsyningsanlæg eller fra et
naturgasanlæg kun oplyse i regnskabet, hvornår udlejeren har modtaget endelig afregning fra
362
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
forsyningsanlægget, hvis regnskabet kommer frem til lejeren mere end 4 måneder efter
forsyningsregnskabsårets afslutning. Det skal således ikke fremgå af regnskabet, hvornår
endelig afregning er modtaget fra det kollektive forsyningsanlæg, hvis udlejeren kan aflægge
regnskab over for lejerne inden udløbet af den almindelige frist for regnskabsaflæggelse på 4
måneder efter forsyningsregnskabsårets afslutning, jf. § 75.
Endelig foreslås det, at forbrugsregnskabet er ugyldigt, hvis det ikke indeholder de
ovennævnte oplysninger.
Bestemmelsen viderefører med sproglige ændringer § 38 i den gældende lejelov om
gyldighedsbetingelser for forbrugsregnskabet. Det er dog i bestemmelsen præciseret, at der
med den endelige afregning menes den endelige afregning af leverancen fra det kollektive
forsyningsanlæg. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den
hidtidige retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.6. og 2.7.2.6.
Til § 74.
Det følger af den gældende lejelovs § 39, stk. 1, at medmindre andet er aftalt, begynder
regnskabsåret for de i § 37, stk. 1, nr. 1 og 2, anførte regnskaber den 1. juni, jf. dog stk. 2-4.
Det følger af den gældende lejelovs § 39, stk. 2, at udlejeren med 6 ugers varsel kan
bestemme, at regnskabet fremover skal begynde på en anden dato, jf. dog stk. 3 og 4.
Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår må højst være 18 måneder.
Det følger af den gældende lejelovs § 39, stk. 3, at for ejendomme, hvor leverancen af varme
sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, og for ejendomme, hvor
leverancen af køling sker fra et kollektivt kølingsforsyningsanlæg, skal forbrugsregnskabet
følge forsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode.
Det følger af den gældende lejelovs § 39, stk. 4, at for ejendomme, hvor leverancen af vand
sker fra en kommune eller et vandværk, skal regnskabsåret fastsættes således, at det svarer
til det, som udlejeren afregner efter med kommunen eller vandværket. Udlejeren kan dog
beslutte, at vandregnskabsåret skal følge varmeregnskabsåret, jf. stk. 1 og 3.
I
§ 74, stk. 1,
foreslås, at medmindre andet er aftalt, begynder regnskabsåret for de i § 72,
stk. 1, nr. 1, 2, 4 og 5, anførte regnskaber den 1. juni, jf. dog stk. 2-4.
Bestemmelsen indebærer, at regnskabsåret for varme, opvarmning af vand og køling løber fra
1. juni til 31. maj. Dette vil være gældende, medmindre udlejeren efter stk. 2 beslutter, at
regnskabet skal begynde på et andet tidspunkt end 1. juni, eller regnskabsåret efter stk. 3 skal
følge regnskabsperioden eller aflæsningsperioden for et kollektivt forsyningsanlæg.
I
stk. 2
foreslås, at udlejeren med 6 ugers varsel kan bestemme, at regnskabet fremover skal
begynde på en anden dato, jf. dog stk. 3 og 4. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye
regnskabsår må højst være 18 måneder.
Bestemmelsen indebærer, at regnskabsperioden må forlænges med op til og ikke mere end 6
måneder, når regnskabsperioden ændres.
I
stk. 3
foreslås, at for ejendomme, hvor leverancen af varme sker fra et kollektivt
varmeforsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, og for ejendomme, hvor leverancen af køling
363
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
sker fra et kollektivt kølingsforsyningsanlæg, skal forbrugsregnskabet følge
forsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode.
Bestemmelsen betyder, at varme- og kølingsregnskabsåret skal følge det kollektive
forsyningsanlægs regnskabsår eller aflæsningsperiode for leverancer af varme og opvarmning
af vand samt køling. Opgøres forbruget fx månedsvist, skal regnskabet blot have termin, der
falder sammen med ét af disse afregningstidspunkter.
I
stk. 4
foreslås, at for ejendomme, hvor leverancen af vand sker fra en kommune eller et
vandværk, skal regnskabsåret fastsættes således, at det svarer til det, som udlejeren afregner
efter i forhold til kommunen eller vandværket. Udlejeren kan dog beslutte, at
vandregnskabsåret skal følge varmeregnskabsåret, jf. stk. 1 og 3.
Bestemmelsen indebærer, at vandregnskabsåret skal fastsættes således, at det svarer til det,
udlejeren afregner efter i forhold til kommunen eller vandværket. Udlejeren kan dog beslutte,
at regnskabsperioden skal følge varmeregnskabsåret.
Bestemmelsen viderefører § 39 i den gældende lejelov om fastlæggelse af regnskabsåret for
forbrugsregnskabet.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.6. og 2.7.2.6.
Til § 75.
Af den gældende lejelovs § 43 følger, at forbrugsregnskabet, jf. § 37, stk. 1, skal være
kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Indeholder regnskabet
udgifter vedrørende leverancer fra et kollektivt forsyningsanlæg, jf. § 37, stk. 1, nr. 1 og 2,
skal regnskabet være kommet frem til lejerne, senest 3 måneder efter at udlejeren har
modtaget endelig afregning fra forsyningsanlægget, hvis dette tidspunkt er senere end fristen
efter 1. pkt.
I
§ 75
foreslås, at forbrugsregnskabet, jf. § 72, stk. 1, skal være kommet frem til lejerne
senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende
leverancer fra et kollektivt forsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, jf.§ 72, stk. 1, nr. 1-5, skal
regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget
endelig afregning fra forsyningsanlægget, hvis dette tidspunkt er senere end fristen efter 1.
pkt.
Bestemmelsen vedrører forbrugsregnskaber omfattet af § 72, stk. 1, nr. 1-5, det vil sige
forbrugsregnskaber for varme, opvarmning af vand, køling, koldt vand, gas og el.
Bestemmelsen indebærer således, at der gælder ens bestemmelser for, hvornår regnskaber for
varme og opvarmning af vand, koldt vand, køling, gas og el skal aflægges over for lejerne.
Et forbrugsregnskab skal således som hovedregel være kommet frem til lejerne senest 4
måneder efter, at regnskabsåret er udløbet.
Hvis udlejeren modtager sin leverance fra et kollektivt forsyningsanlæg eller et naturgasanlæg,
skal regnskabet dog som en undtagelse herfra være kommet frem til lejerne senest 3 måneder
efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning fra det kollektive forsyningsanlæg, hvis
dette tidspunkt er senere end 4 måneder efter regnskabsårets afslutning. Udlejeren vil således
have aflagt regnskab rettidigt over for lejerne, uanset om 3 måneders-fristen for aflæggelse af
regnskab, hvor leverancer kommer fra et kollektivt forsyningsanlæg, måtte ligge tidligere end
364
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
den almindelige 4 måneders-frist. Det præciseres samtidig, at et naturgasanlæg i denne
sammenhæng sidestilles med kollektiv forsyning.
Bestemmelsen viderefører med redaktionelle ændringer § 43 i den gældende lejelov om
fristerne for, hvornår forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejerne med den ændring,
at fristen for aflæggelse af vandregnskab over for lejerne sidestilles med de øvrige
forbrugsregnskaber. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af
den hidtidige retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.6. og 2.7.2.6.
Til § 76.
Efter den gældende lejelovs § 44 skal udlejeren, når et forbrugsregnskab er udsendt, på
lejerens forlangende give lejeren eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå
bilagene til regnskabet på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.
I
§ 76
foreslås, at når et forbrugsregnskab er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende
give lejeren eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene til regnskabet på
ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.
Det er ejendommens beliggenhed, der er afgørende i denne sammenhæng, ikke ejerens
bopæl. Eksempelvis må Hovedstadsområdet opfattes som ét byområde.
Bestemmelsen viderefører § 44 i den gældende lejelov om lejerens adgang til at gøre sig
bekendt med bilagene til forbrugsregnskaberne.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.6. og 2.7.2.6.
Til § 77.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 45, at lejeren skriftligt kan gøre indsigelse mod de
enkelte forbrugsregnskaber, senest 6 uger efter at regnskabet er kommet frem til lejeren. I
ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres
vegne gøre indsigelse mod regnskabet, jf. 1. pkt. Indsigelsen skal indeholde oplysning om, på
hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal indbringe sagen for
huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit
krav om efterbetaling i henhold til regnskabet.
I
§ 77, stk. 1, 1. og 2. pkt.,
foreslås, at lejeren skriftligt kan gøre indsigelse mod de enkelte
forbrugsregnskaber senest 6 uger efter, at regnskabet er kommet frem til lejeren. I
ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres
vegne gøre indsigelse mod regnskabet, jf. 1. pkt.
Beregningen af fristen svarer til beregningen af fristen for lejerens indsigelse over for krav om
lejeforhøjelse.
I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne efter forslaget på
samtlige lejeres vegne ligeledes inden for en frist på 6 uger efter, at regnskabet er kommet
frem til lejeren, gøre indsigelse mod de enkelte regnskaber.
I stk. 1,
3. og 4. pkt.,
foreslås, at indsigelsen skal indeholde oplysning om, på hvilke punkter
regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal indbringe sagen for huslejenævnet senest 6
365
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav om efterbetaling i
henhold til regnskabet.
Det følger af bestemmelsen, at lejernes eller beboerrepræsentanternes indsigelse skal
indeholde oplysning om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Indsigelsen skal
specificeres således, at det fremgår, hvilke nærmere dele af regnskabet, indsigelsen vedrører.
Det foreslås endvidere, at udlejeren i de tilfælde, hvor lejerne eller beboerrepræsentanterne
gør indsigelse, og hvor der foreligger et efterbetalingskrav mod lejerne, skal indbringe sagen
for huslejenævnet, hvis udlejeren vil fastholde sit krav i henhold til regnskabet. Udlejeren skal
indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter udløbet af lejerens frist til at gøre
indsigelse.
Vedrører lejerens eller beboerrepræsentationens indsigelser efter 1. eller 2. pkt. andre forhold
end efterbetaling, og vil udlejeren ikke anerkende indsigelsen og indbringe sag for nævnet, må
lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet efter § 82.
Bestemmelsen viderefører med sproglige ændringer § 45 i den gældende lejelov om lejerens
mulighed for at gøre indsigelse mod de enkelte forbrugsregnskaber. Der er ikke med den
foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.6. og 2.7.2.6.
Til § 78.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 45 a, stk. 1, at har lejeren i henhold til et
forbrugsregnskab betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den
første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned, efter at lejeren har
modtaget de enkelte forbrugsregnskaber. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er
lejeren dog berettiget til at betale i tre lige store månedlige rater, således at første rate
forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling
senest betales på fraflytningsdagen.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 45 a, stk. 2, at har lejeren i henhold til et
forbrugsregnskab betalt for meget i acontobidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales
lejeren eller fradrages i første lejebetaling, efter at forbrugsregnskabet er udsendt.
I
§ 78, stk. 1,
foreslås, at hvis lejeren i henhold til et forbrugsregnskab har betalt for lidt i a
conto-bidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde
sted, når der er forløbet 1 måned efter, at forbrugsregnskabet er kommet frem til lejeren.
Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige
store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for
tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.
Bestemmelsen indebærer, at hvis lejeren har betalt for lidt i a conto-bidrag vedrørende varme,
opvarmning af vand, køling, koldt vand eller el, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den
første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at
forbrugsregnskabet er kommet frem til lejeren.
Samtidig indebærer det for større tillægsbetalingskrav, at lejeren skal være berettiget til at
betale i 3 lige store månedlige rater, hvis tillægsbetalingskravet overstiger 3 måneders leje.
Hvis lejeren er berettiget til at dele betalingen i 3 rater, forfalder første rate til det tidspunkt,
hvor tillægsbetaling kan kræves.
366
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen medfører dog, at hvis lejeren fraflytter, skal tillægsbetalingen uanset størrelse
betales senest på fraflytningsdagen.
I
stk. 2
foreslås, at hvis lejeren i henhold til et forbrugsregnskab har betalt for meget i a
conto-bidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales lejeren eller fradrages i første
lejebetaling efter, at forbrugsregnskabet er kommet frem til lejeren.
Bestemmelsen indebærer, at hvis lejeren har betalt for meget i a conto-bidrag vedrørende
varme, opvarmning af vand, køling, koldt vand eller el, skal det for meget betalte
tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at varmeregnskabet
er kommet frem til lejeren, uanset beløbets størrelse.
Bestemmelsen viderefører med sproglige ændringer § 45 a i den gældende lejelov om
udligning af for meget eller for lidt betalt a conto-bidrag. Der er ikke med den foreslåede
bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.6. og 2.7.2.6.
Til § 79.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 45 b, stk. 1, at er forbrugsregnskabet ikke kommet
frem til lejeren ved udløbet af den i § 43 nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve
tillægsbetaling af lejeren.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 45 b, stk. 2, at fremsendes regnskabet ikke inden 2
måneder efter den i § 43 nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale acontobidrag, indtil
lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt bidrag for den
afsluttede regnskabsperiode.
I § 79,
stk. 1,
foreslås, at hvis forbrugsregnskabet ikke er kommet frem til lejeren ved udløbet
af den i § 75 nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren mister sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren for
varme, opvarmning af vand, køling, koldt vand henholdsvis el, hvis forbrugsregnskabet for den
pågældende leverance ikke er kommet frem til lejeren ved udløbet af fristen for fremsendelse
af regnskab til lejerne.
Det fremgår af § 75, at forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 4
måneder efter regnskabsårets afslutning, eller senest 3 måneder efter udlejerens modtagelse
af endelig afregning for leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg, hvis denne frist er senere
end 4 måneders-fristen.
I
stk. 2
foreslås, at hvis regnskabet ikke er kommet frem til lejeren inden 2 måneder efter den
i § 75 nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale a conto-bidrag, indtil regnskabet er
kommet frem til lejeren, og lejeren har modtaget et eventuelt for meget betalt bidrag for den
afsluttede regnskabsperiode.
Bestemmelsen betyder, at lejeren kan undlade at indbetale a conto-bidrag, hvis ikke
forbrugsregnskabet er kommet frem til lejeren senest 2 måneder efter fristen for rettidig
aflæggelse af regnskab i § 75, det vil sige 6 måneder efter regnskabsårets udløb eller for
kollektive forsyningsanlæg 9 måneder efter regnskabsårets udløb. Lejeren kan undlade at
betale a conto-bidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og tillige har modtaget eventuelt
for meget betalt a conto-bidrag for den regnskabsperiode, regnskabet vedrører.
367
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Når regnskabet er kommet frem til lejeren, skal lejeren igen betale a conto-bidrag for
fremtiden.
Det er i § 71 fastsat, at der ikke er adgang for udlejeren til i løbet af regnskabsåret at regulere
det løbende a conto-bidrag således, at den samlede a conto betaling herved kommer til at
dække den forventede udgift for hele det pågældende regnskabsår for henholdsvis varme og
opvarmning af vand, koldt vand, køling, gas og el. Forslaget giver således kun mulighed for, at
udlejeren kan hæve a conto-bidraget for den resterende del af regnskabsåret.
Forslaget indebærer, at a conto-betalingen som følge af at lejeren i en periode ikke har
indbetalt bidrag på grund af udlejerens manglende regnskabsaflæggelse, ikke kan hæves så
meget, at hele forhøjelsen dækkes ind af den forhøjede a conto-betaling i den resterende del
af regnskabsåret.
Bestemmelsen viderefører med sproglige ændringer § 45 b i den gældende lejelov, som
angiver, hvornår udlejeren mister retten til at kræve tillægsbetaling. Der er ikke med den
foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.6. og 2.7.2.6.
Til § 80
Af den gældende lejelovs § 45 c, stk. 1, fremgår, at hvis udlejeren som følge af en
undskyldelig fejl ikke har medtaget en udgiftspost på forbrugsregnskabet, kan udlejeren til det
følgende forbrugsregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de
samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen
af det overførte beløb.
Af den gældende lejelovs § 45 c, stk. 2, fremgår, at i tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling
mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere.
Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder § 45 a og § 45 b,
stk. 1, tilsvarende anvendelse.
I
§ 80, stk. 1,
foreslås, at hvis udlejeren som følge af en undskyldelig fejl ikke har medtaget en
udgiftspost på forbrugsregnskabet, kan udlejeren til det følgende forbrugsregnskab overføre
den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede
regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af det overførte beløb.
Bestemmelsen indebærer, at hvis udlejeren som følge af en undskyldelig fejl har glemt at
medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren højst overføre den del af posten, som
ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab, til det følgende
varmeregnskab. Overstiger den glemte udgiftspost dette beløb, må udlejeren selv bære
udgiften. Der stilles krav om, at udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført
udgift.
I
stk. 2
foreslås, at i tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest
rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og
tilbagebetaling som følge af rettelsen finder § 78 og § 79, stk. 1, tilsvarende anvendelse.
Samtidig foreslås det, at ændring af regnskabet skal være foretaget inden for de frister for
aflæggelse af regnskab, som er fastsat i § 75, hvis udlejeren vil bevare sin mulighed for at
kræve tillægsbetaling hos lejerne.
368
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen viderefører § 45 c i den gældende lejelov, som angiver, hvordan udlejeren kan
rette op på en undskyldelig fejl i regnskabet.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.6. og 2.7.2.6.
Til § 81.
Ifølge den gældende lejelovs § 37, stk. 7, kan boligministeren fastsætte regler om, at
engangsydelser eller udgifter, der ikke betales hvert år, skal fordeles over flere regnskabsår,
og at udlejeren kan medtage en passende forrentning af den del af udgiften, der ikke er
dækket ved lejernes løbende betaling.
Af den gældende lejelovs § 40, stk. 3, følger, at boligministeren kan fastsætte regler om,
hvordan udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg til varme og
opvarmning af brugsvand samt køling, som er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af
energibesparelser i bygninger, fordeles mellem ejendommens lejligheder og lokaler.
I
§ 81, stk. 1,
foreslås, at boligministeren kan fastsætte regler om, hvordan udgifter til kontrol,
eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg til varme og opvarmning af vand samt køling,
som er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, fordeles
mellem ejendommens lejligheder og lokaler.
Det er hensigten med bestemmelsen at sikre koordinering mellem regler fastsat af energi-,
forsynings- og klimaministeren vedrørende kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske
anlæg og lejelovgivningens regler om lejefastsættelse og varme- og kølingsregnskaber.
Bestemmelsen indebærer, at boligministeren får mulighed for at fastsætte regler om
udgiftsfordeling, hvis der foretages ændringer i de administrative regler, der fastsættes af
energi-, forsynings- og klimaministeren i medfør af lov om fremme af energibesparelser i
bygninger. Ministeren vil således kunne fastsætte regler om, at udgifter, der udelukkende er
rettet mod bestemte typer lejemål, kun skal bæres af de pågældende lejemål.
Det kan ligeledes være hensigtsmæssigt, at der administrativt på lejelovgivningens område
kan foretages en tilpasning, hvis der i regler fastsat af energi-, forsynings- og klimaministeren
i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger indføres nye krav, der medfører
udgifter, som skal betales af udlejeren på anden måde end som en løbende årlig udgift.
Hvis der fastsættes regler om fordeling af udgifter, der skal fordeles over flere
forbrugsregnskabsår, finder reglerne i § 72, stk. 7, om forrentning tilsvarende anvendelse. Det
betyder, at boligministeren kan fastsætte regler for, at udlejeren kan medtage en passende
forrentning af sådanne udgifter i regnskabet for varme og opvarmning af vand. Der kan
medtages en passende forrentning af den del af udgiften, som i det enkelte år ikke allerede er
dækket af lejernes betaling efter forslaget. Stiftelsesomkostninger ved optagelse af lån anses
ikke som en udgift, der vil kunne medtages i regnskabet.
I
stk. 2
foreslås, at boligministeren kan fastsætte regler om, at engangsydelser eller udgifter,
der ikke betales hvert år, skal fordeles over flere regnskabsår, og at udlejeren kan medtage en
passende forrentning af den del af udgiften, der ikke er dækket ved lejernes løbende betaling.
Bestemmelsen indeholder en bemyndigelse for ministeren til at fastsætte regler om, at
engangsydelser eller udgifter, der ikke betales hvert år, skal fordeles over flere regnskabsår.
Bemyndigelsen indeholder ligeledes hjemmel til, at ministeren kan fastsætte regler for, at
udlejeren kan medtage en passende forrentning af sådanne udgifter i regnskabet for varme og
opvarmning af vand, jf. bemærkningerne ovenfor til stk. 1. Der kan medtages en passende
369
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
forrentning af den del af udgiften, som i det enkelte år ikke allerede er dækket af lejernes
betaling efter forslaget. Stiftelsesomkostninger ved optagelse af lån anses ikke som en udgift,
der vil kunne medtages i regnskabet.
Det er hensigten med bemyndigelsen, at ministeren skal have mulighed for på
lejelovgivningens område at foretage en administrativ tilpasning, hvis der i regler fastsat i
medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger indføres nye krav, der medfører
udgifter, der skal betales af udlejeren på anden måde end som en løbende årlig udgift.
Bestemmelsen viderefører med sproglige ændringer § 40, stk. 3, i den gældende lejelov, som
giver ministeren bemyndigelse til at fastsætte regler om fordeling af udgifter til kontrol m.v. af
tekniske anlæg efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Der er ikke med den
foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.
Endvidere viderefører bestemmelsen med sproglige ændringer den gældende lejelovs § 37,
stk. 7, om bemyndigelse til boligministeren til at fastsætte regler om, at udgifter, der ikke
betales hvert år, skal fordeles over flere regnskabsår, og at udlejeren kan medtage en
passende forrentning af den del af udgiften, der ikke er dækket ved lejernes løbende betaling.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.7. og 2.7.2.7.
Til § 82
Det følger af den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 7, at huslejenævnet afgør tvister om
lejerens betaling for temperaturregulering, vand og el efter kapitel VII, herunder uenighed om
acontobidrag, og om tilfælde, hvor udlejeren modsætter sig installation af målere efter § 41,
stk. 3.
I
§ 82
foreslås, at uenighed om lejerens betaling for varme, opvarmning af vand, bkøling,
vand, el og gas, herunder uenighed om acontobidrag, og hvor udlejeren modsætter sig at
opsætte målere i henhold til § 67, stk. 2, og § 68, stk. 2, og § 70, 2. pkt. afgøres af
huslejenævnet.
Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet kan tage stilling til uenighed om betaling herunder
acontobidrag for varme og opvarmning af vand, køling, vand, gas og el samt uenighed om
forbrugsregnskaber. Endvidere tager huslejenævnet stilling i tilfælde, hvor udlejeren
modsætter sig at opsætte målere i henhold til § 67, stk. 2, og § 68, stk. 2, og § 70, 2. pkt.
Bestemmelsen viderefører med redaktionelle ændringer § 106, stk. 1, nr. 7, 1.–4. led, om at
uenighed om lejerens betaling for varme, køling, vand og el herunder acontobidrag afgøres af
huslejenævnet.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.8. og 2.7.2.8.
Til § 83.
Efter den gældende lejelovs § 46, stk. 1, kan bestemmelserne i § 36, stk. 1 og 2, § 37, stk. 3-
5, og § 39, stk. 3, ikke fraviges.
Af den gældende lejelovs § 46, stk. 2, følger, at de øvrige bestemmelser i kapitlet ikke kan
fraviges til skade for lejeren.
I § 83,
stk. 1,
foreslås, at bestemmelserne i §§ 65–69, § 72, stk. 3-5, og § 74, stk. 3, ikke kan
fraviges.
370
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelserne i §§ 65–69, om udlejerens muligheder for at få sine udgifter til leverance af
varme, opvarmning af vand, koldt vand, køling, gas og el refunderet af lejeren ud over lejen,
kan således ikke fraviges. Det samme gælder § 72, stk. 3-5, om afgrænsning af, hvilke
udgifter der kan indgå i regnskaberne. Endelig kan bestemmelserne i § 74 stk. 3, om, at
regnskabsåret for varme- og kølingsregnskaber skal følge regnskabsåret for det kollektive
forsyningsanlæg, hvis leverancen af varme og opvarmning af vand, køling henholdsvis el sker
fra et kollektivt forsyningsanlæg, heller ikke fraviges.
I
stk. 2
foreslås, at de øvrige bestemmelser i dette kapitel ikke kan fraviges til skade for
lejeren.
Bestemmelsen fastsætter således, at de bestemmelser i kapitel 7, der ikke er ufravigelige, ikke
skal kunne fraviges til skade for lejeren.
Bestemmelsen viderefører § 46 i den gældende lejelov, om hvilke bestemmelser, der ikke kan
fraviges.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.7.1.9. og 2.7.2.9.
Til § 84.
Efter den gældende lejelovs § 46 c, stk. 1, 1.-3. pkt., kan udlejeren, hvis ejendommen er
forsynet med eget fællesantenneanlæg til radio- og fjernsynsmodtagelse eller har ejendommen
programforsyning udefra, forlange de nødvendige og rimelige udgifter til etablering og
forbedring, jf. stk. 2, og drift heraf refunderet, herunder udgifter til administration. Det samme
gælder for ejendommens forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester.
Udgifterne fordeles ligeligt på de lejemål i ejendommen, som ifølge aftale med lejeren er
forpligtet til at bidrage til fællesantenneanlægget eller til den fælles forsyning med adgang til
elektroniske kommunikationstjenester.
Efter den gældende lejelovs § 46 c, stk. 1, 7. pkt., kan udgifterne til fællesantenne m.v. ikke
indeholdes i lejen.
Det fremgår af gældende lejelovs § 46 c, stk. 2, at har udlejeren efter aftale med lejeren
etableret eller forbedret ejendommens programforsyning eller forsyning med adgang til
elektroniske kommunikationstjenester, kan udlejeren forlange, at lejeren godtgør udlejeren de
udgifter, der med rimelighed er afholdt. Uden aftale kan udlejeren dog forlange godtgørelse for
udgifter, der med rimelighed er afholdt til forbedringer, det påhviler udlejeren at udføre efter
anden lovgivning. Udlejer kan forlange en passende forrentning og afskrivning af udgifterne.
Udgifter til vedligeholdelse af fællesantenneanlæg eller fælles forsyning med adgang til
elektroniske kommunikationstjenester kan ikke fradrages på ejendommens konti for udvendig
vedligeholdelse, jf. §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Der kan
ikke beregnes lejeforhøjelse efter § 58 for etablering og forbedring af fællesantenner.
Det fremgår af gældende lejelovs § 46 c, stk. 3, at lejerens bidrag til udgifter efter stk. 1 er
pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a.
371
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
§ 84., stk. 1, 1. pkt.,
foreslås, at leverer udlejeren fælles programforsyning, kan udlejeren
forlange de nødvendige og rimelige udgifter til etablering og forbedring, jf. stk. 2, og drift heraf
refunderet, herunder udgifter til administration.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren har krav på at få nødvendige og rimelige udgifter til en
fælles programforsyning refunderet hos lejeren, hvis udlejeren har indgået aftale med lejeren
herom. Som det fremgår af stk. 1, 2. pkt., gælder bestemmelsen også for fælles forsyning
med adgang til internet.
Aftale om fælles signalforsyning (programforsyning og adgang til internet m.v.) kan indgås på
et hvilket som helst tidspunkt under lejeforholdet
–
enten som et vilkår i lejeaftalen eller efter
lejeaftalens indgåelse. Der stilles ikke særlige formkrav til aftalen, men det anbefales, at aftale
om levering af signalforsyning indgås skriftligt. I den gældende autoriserede lejekontrakt, jf.
typeformular A, 9. udgave, er det muligt for udlejeren ved afkrydsning at angive, om lejeren
skal betale antenne
–
og/eller internetbidrag. Udlejeren har ikke pligt til at levere
programforsyning eller adgang til internet, og har udlejeren ikke indgået aftale med lejerne om
levering af nogen af disse ydelser, finder reglerne i dette kapitel ikke anvendelse.
Udlejeren kan forlange de nødvendige og rimelige udgifter til etablering, forbedring og drift af
den fælles programforsyning og adgang til internet refunderet hos lejerne. Det er de faktiske
udgifter vedrørende den fælles programforsyning m.v., som udlejeren kan kræve godtgjort hos
lejerne, og udgifterne skal som nævnt være nødvendige og rimelige. Heri ligger, at udlejeren
uanset om udgifterne er nødvendige, for at udlejeren kan opfylde sine forpligtelser til at levere
fælles programforsyning, samtidig må foretage en vurdering af, om de er rimelige og således
ikke overstiger, hvad der er sædvanligt for den pågældende ydelse.
For så vidt angår udgifterne til administration kan udlejeren forlange nødvendige og rimelige
udgifter for administration af den fælles signalforsyning refunderet. I bestemmelsen angives
ikke et specifikt beløb, som udlejeren kan beregne sig for administrationen af den fælles
programforsyning m.v. Det forudsættes imidlertid, at et rimeligt administrationsbidrag i 2021-
niveau vil være i størrelsesordenen 100 kr. pr. år pr. lejemål, medmindre der foreligger ganske
særlige forhold.
En fælles programforsyning er forbundet med både faste og variable udgifter. Faste udgifter
omfatter udgifter til etablering, forbedring og drift af selve anlægget, mens udgifter til
programmer er variable.
Der er ikke fastsat særlige krav til udlejerens opkrævning af antenne- og eller internetbidrag.
Udlejeren kan fastsætte lejerens betaling til fælles programforsyning og adgang til forsyning
med internet på baggrund af de aktuelle udgifter og fastholde størrelsen af betalingerne, indtil
der sker stigninger i udgifterne. Er lejeren uenig i opgørelsen af betalingerne, har denne
mulighed for at indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.
Der gælder endvidere ikke særlige formkrav i forbindelse med udlejerens gennemførelse af
stigninger i lejerens betaling til fælles programforsyning m.v. En forhøjelse af lejerens betaling
kan således gennemføres ved, at udlejeren blot sender lejeren en meddelelse om stigningen
og med en rimelig frist, til stigningen træder i kraft.
372
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I stk. 1,
2. pkt.,
foreslås, at det samme gælder forsyning med adgang til elektroniske
kommunikationstjenester.
Bestemmelsen indebærer, at de regler, der gælder for fælles tv-forsyning, også finder
anvendelse ved fælles forsyning med internet. Det bemærkes dog, at reglerne om lejerens
mulighed for at fravælge programforsyning ikke omfatter mulighed for at fravælge fælles
forsyning med internet.
I stk. 1,
3. pkt.
foreslås, at udgifterne fordeles ligeligt på de lejemål i ejendommen, hvor
lejeren ifølge aftale med udlejeren er forpligtet til at bidrage til den fælles programforsyning
eller til den fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, jf. dog §
85.
Udgifterne til fællesantenne m.v. fordeles som udgangspunkt ligeligt mellem de lejere, som har
indgået aftale med udlejeren om at levere fælles signalforsyning m.v.
Har lejeren fravalgt programforsyning efter reglerne i radio- og fjernsynsloven, jf. § 85, skal
lejeren dog kun bidrage til betalingen af de udgifter, som udlejeren har afholdt til etablering,
forbedring og drift, i det omfang, lejeren er forpligtet til dette efter § 85, jf. mere herom
nedenfor.
I stk. 1,
4. pkt.,
foreslås, at udgifterne ikke kan indeholdes i lejen.
Det følger af bestemmelsen, at udgifterne til fælles programforsyning og til forsyning med
adgang til elektroniske kommunikationstjenester (internet) ikke kan indeholdes i lejen. Dette
indebærer blandt andet, at der ikke kan opnås individuel boligstøtte til sådanne udgifter.
Udgifterne til fællesantenne og internet m.v. skal således fremgå særskilt af
huslejeopkrævningen.
I
stk. 2, 1. pkt.
foreslås, at har udlejeren efter aftale med lejeren etableret eller forbedret
ejendommens programforsyning eller forsyning med adgang til elektroniske
kommunikationstjenester, kan udlejeren forlange, at lejeren godtgør udlejeren de etablerings-
og forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren alene kan forlange udgifter til fælles signalforsyning
refunderet hos de lejere, hvor der er indgået aftale herom.
Udlejeren kan få dækket sine reelle omkostninger
–
hverken mere eller mindre
–
hvilket vil
sige summen af afholdte anlægsudgifter tillagt rimelige finansieringsomkostninger.
De enkelte udgiftsposter, som udlejeren kan forlange refunderet hos lejerne over
antennebidraget, er ikke nærmere angivet i lejeloven. For en nærmere specifikation af disse
udgiftsposter, henvises til bekendtgørelse nr. 685 af 8. juni 2016 om fritagelse for tilslutning til
og betaling for fælles programforsyning i fællesantenneanlæg, som er udstedt i medfør af § 6
a, stk. 6, i radio- og fjernsynsloven.
373
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det fremgår af bekendtgørelsens §§ 3 og 4, at udlejeren kan beregne sig en passende
forrentning og afskrivning af afholdte udgifter til etablering af fællesantenneanlæg samt
forbedringer af eksisterende anlæg, udgifter til vedligeholdelse af anlægget, forsikring af
anlægget, rimelige omkostninger til udlejerens administration af fællesantennen og eventuelle
andre udgifter, der efter deres karakter må betragtes som forbundet med driften af anlægget.
I stk. 2,
2. pkt.,
foreslås, at uden aftale kan udlejeren dog forlange godtgørelse for udgifter,
der med rimelighed er afholdt til forbedringer, det påhviler udlejeren at udføre efter anden
lovgivning.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren uden forinden at have indgået aftale med den enkelte
lejer kan forlange godtgørelse for udgifter, der med rimelighed er afholdt til forbedringer, det
påhviler udlejeren at udføre efter anden lovgivning.
I stk. 2,
3. pkt.,
foreslås, at udlejeren kan forlange en passende forrentning og afskrivning af
udgifterne.
Udlejeren kan efter bestemmelsen forlange en passende forrentning og afskrivning af afholdte
udgifter til etablering samt forbedring af fælles programforsyning eller adgang til forsyning
med internet. Det vil inden for disse rammer være op til udlejeren at fastlægge, hvorledes
afholdte udgifter til disse anlæg skal refunderes hos lejerne.
Anlægsudgifterne, det vil sige etablerings- eller forbedringsudgifter, opkræves over en
årrække svarende til anlæggets forventede levetid. Det vil være op til udlejeren at fastlægge
en passende afskrivningsperiode. Eksempelvis vil perioden ved en mindre investering kunne
strække sig over 2-4 år, mens der ved store investeringer kan blive tale om afskrivning over fx
10 år.
I stk. 2,
4. pkt.,
foreslås, at udgifter til vedligeholdelse af fællesantenneanlæg eller fælles
forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester ikke kan fradrages på
ejendommens konti for udvendig vedligeholdelse, jf.
§ 120
og
§ 121.
Set i lyset af, at udgifter til fællesantenne m.v. ikke må indgå i huslejen, sikres det med
bestemmelsen, at udgifter til vedligeholdelse af fællesantenneanlæg eller fælles forsyning med
adgang til elektroniske kommunikationstjenester ikke kan fradrages på ejendommens konti for
udvendig vedligeholdelse, jf.
§ 120
og
§ 121
i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.
De beløb, der hensættes på de udvendige vedligeholdelseskonti, indgår således i huslejen.
I stk. 2,
5. pkt.,
foreslås, at der ikke kan beregnes lejeforhøjelse efter § 129 for etablering og
forbedring af fællesantenner.
Med samme begrundelse som anført i bemærkningerne til 4. pkt. kan der ikke opkræves
forbedringsforhøjelse over huslejen til dækning af de af udlejeren afholdte udgifter til
etablering og forbedring af antenneanlæg m.v. Udlejeren kan forlange sådanne udgifter
dækket via antennebidraget.
374
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 3
foreslås, at lejerens bidrag til udgifter efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet,
jf. § 183,
stk. 1, nr. 1.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren i tilfælde af lejerens misligholdelse med betalingen af
antennebidrag m.v. vil kunne hæve den pågældende lejers lejeaftale.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 46 c,
stk. 1, 1.-3. og 7. pkt. samt § 46 c, stk. 2 og 3.
Der henvises til afsnit 2.8.1.1. og 2.8.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 85.
Efter den gældende lejelovs § 46 c, stk. 1, 4. pkt., skal den enkelte lejer, som under
iagttagelse af reglerne i § 6 a i lov om radio- og fjernsynsvirksomhed og de i medfør af § 6 a,
stk. 7, i lov om radio- og fjernsynsvirksomhed udstedte regler har fravalgt tilslutning til og
betaling for fælles programforsyning, eller hvor lejeren har individuelt valg af elektroniske
kommunikationstjenester, dog kun betale for de programmer eller de elektroniske
kommunikationstjenester, som lejeren har adgang til.
Af den gældende lejelovs § 46 c, stk. 1, 5. pkt., fremgår, at har lejeren fravalgt tilslutning til
og betaling for programforsyning i et fællesantenneanlæg, som ejes af andre end udlejeren,
kan lejeren ikke pålægges at betale til etablering, forbedring og drift af anlægget, bortset fra
rimelige udgifter til administration.
Af den gældende lejelovs § 46 c, stk. 1, 6. pkt., fremgår, at ejes fællesantenneanlægget af
andre end udlejeren, og benyttes anlægget også til fremføring af andre elektroniske
kommunikationstjenester, kan alle husstande uanset fravalg af fælles programforsyning
pålægges at betale til etablering, forbedring og drift, herunder administration af anlægget.
I
§ 85, stk. 1,
foreslås, at for lejemål, hvor lejeren under iagttagelse af reglerne i § 6 a i lov
om radio- og fjernsynsvirksomhed og de i medfør af § 6 a, stk. 6, i lov om radio- og
fjernsynsvirksomhed udstedte regler har fravalgt tilslutning til og betaling for fælles
programforsyning, eller hvor lejeren har individuelt valg af elektroniske
kommunikationstjenester, skal den enkelte lejer kun betale for de programmer eller de
elektroniske kommunikationstjenester, som lejeren har adgang til.
I radio- og fjernsynsloven findes regler, som supplerer lejelovens regler om fælles
programforsyning. Efter § 6 a i lov om radio- og fjernsynsvirksomhed (radio- og
fjernsynsloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 248 af 16. marts 2019, skal ejere af
fællesantenneanlæg sikre, at husstande efter anmodning fritages for tilslutning til og betaling
for fælles programforsyning i anlægget.
Som følge af reglerne i radio- og fjernsynsloven kan lejere, selv om de har indgået aftale med
udlejeren om levering af programforsyning, opnå fritagelse for tilslutning til og betaling for den
fælles forsyning. Reglerne om fravalg af programforsyning i radio- og fjernsynsloven trådte i
kraft den 1. juli 2016. Opmærksomheden skal dog henledes på, at der til reglerne er knyttet
375
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
forskellige overgangsbestemmelser, som bevirker, at der kan være ejendomme, hvor reglerne
om fravalg af programforsyning endnu ikke har virkning. Med overgangsbestemmelserne er
det sikret, at reglerne om fravalg af programforsyning først får virkning, når eksisterende
aftaler vedrørende ejendommens fælles programforsyning ophører, kan opsiges eller
genforhandles.
De nærmere regler for, hvordan lejeren meddeler udlejeren, at lejeren ønsker at blive fritaget
for tilslutning til og betaling for fælles programforsyning, fremgår af § 1 i bekendtgørelse nr.
685 af 8. juni 2016 om fritagelse for tilslutning til og betaling for fælles programforsyning i
fællesantenneanlæg. Det fremgår således af bekendtgørelsens § 1, stk. 2, at lejerens
anmodning om fritagelse for tilslutning til programforsyning skal rettes skriftligt til udlejeren.
Hvis der mellem udlejeren og programudbyderen er indgået aftale herom, vil anmodning om
fritagelse dog skulle ske direkte til programudbyderen. Dette forudsætter naturligvis, at lejeren
har modtaget underretning om, at anmodninger om fritagelse skal sendes til udbyderen og om
dennes kontaktoplysninger.
Det følger endvidere af bekendtgørelsens § 1, stk. 3, at en anmodning om fritagelse skal
imødekommes inden udløb af den til enhver tid gældende frist for varsling af opsigelse af
aftaler om løbende tjenesteydelser i lov om forbrugeraftaler. Efter forbrugeraftaleloven gælder
for sådanne aftaler et opsigelsesvarsel på 1 måned til udgangen af en måned, når der er gået
5 måneder efter aftalens indgåelse. Dette indebærer, at hvis udlejeren har pålagt lejeren en
bindingsperiode, må denne højst være seks måneder fra lejers tilslutning til tv-forsyningen.
Bindingsperioden kan have den virkning, at der i perioden kan være lejere, som uden at være
klar over det, er afskåret fra at fravælge programforsyningen, fx nye lejere.
Lejere, som efter reglerne i radio- og fjernsynsloven fritages for tilslutning til
programforsyning, skal ikke betale for de programmer, fritagelsen omfatter. Det vil sige, at
lejeren ikke skal betale for nogen programmer, hvis lejeren har valgt ikke at modtage nogen
programforsyning fra den fælles forsyning i ejendommen. Der kan imidlertid være andre
udgifter, som er forbundet med den fælles programforsyning, som lejeren uanset fritagelsen
fortsat skal betale til. Lejeren kan således i visse situationer fortsat forpligtes til at bidrage til
betaling af udgifter forbundet med udlejerens administration af den fælles programforsyning,
samt til de af udlejeren afholdte faste udgifter til etablering eller forbedring af
programforsyningen.
Ejes fællesantenneanlægget af udlejeren, kan alle lejere, herunder også de lejere, som har
fravalgt den fælles programforsyning, forpligtes til at betale til de udgifter, som udlejeren har
afholdt til etablering, forbedring og drift af fællesantenneanlægget, samt udgifter til udlejerens
administration af fællesantenneanlægget. Disse udgifter ligger som udgangspunkt fast og er
uafhængige af, hvor mange husstande der er tilsluttet anlægget. Udgifter til administration
anses i denne sammenhæng for faste, uagtet at de kan påvirkes af eventuelle til- og fravalg til
den fælles programforsyning. Alle lejere bidrager ligeligt til betalingen af disse udgifter.
Grunden til, at alle lejere, også de, som har fravalgt den fælles programforsyning, fortsat skal
betale til dækning af de faste udgifter, er, at udlejeren har afholdt udgifterne til etablering,
forbedring m.v. af anlægget i tillid til, at lejerne refunderer udlejeren de afholdte udgifter.
Reglerne har således til formål at sikre, at udlejeren får dækket disse udgifter.
376
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 2
foreslås, at har lejeren fravalgt tilslutning til og betaling for programforsyning i et
fællesantenneanlæg, som ejes af andre end udlejeren, kan lejeren ikke pålægges at betale til
etablering, forbedring og drift af anlægget, bortset fra rimelige udgifter til administration. Ejes
fællesantenneanlægget af andre end udlejeren, og benyttes anlægget også til fremføring af
andre elektroniske kommunikationstjenester, kan alle husstande uanset fravalg af fælles
programforsyning pålægges at betale til etablering, forbedring og drift, herunder
administration af anlægget.
I modsætning til, hvad der gælder, når fællesantenneanlægget ejes af udlejeren, indebærer
bestemmelsen, at ejes fællesantenneanlægget af en kommerciel tv-distributør el. lign., vil de
lejere, der ønsker at blive fritaget for tilslutning og betaling til fællesantenneanlægget, ikke
længere kunne pålægges at betale til de faste udgifter ved anlægget. Disse lejere vil dog
kunne pålægges at betale for udlejerens administration af anlægget.
Det vil sige, at i de situationer, hvor fællesantenneanlægget ejes af en kommerciel tv-
distributør, vil de lejere, som fravælger tilslutning til fællesantennen, både kunne opnå
fritagelse for betaling til programforsyning og for faste udgifter, bortset fra de udgifter, der er
forbundet med udlejerens administration af fællesantennen.
I 2. pkt. er dog gjort en undtagelse herfra. Hvis anlægget også benyttes til fremføring af andre
elektroniske kommunikationstjenester, vil alle husstande uanset eventuelt fravalg af
programforsyning, kunne pålægges at betale til etablering, forbedring og drift af anlægget,
også i de tilfælde hvor det ejes af en kommerciel tv-distributør. Alle husstande vil endvidere
kunne pålægges at betale for udlejerens administration af anlægget.
Det vil sige, at ejes et anlæg, som også fremfører internet, af en kommerciel tv-distributør, vil
alle lejere, også de som har benyttet sig af muligheden for at blive fritaget for at være
tilsluttet programforsyning, kunne forpligtes til at betale til de af tv-distributøren afholdte
udgifter. Udlejeren vil endvidere kunne forlange, at alle lejere skal betale til udlejerens
administration af anlægget.
Det følger således af bestemmelsen, at alle lejere i ejendommen uanset eventuelt fravalg af
programforsyning kan pålægges at betale til de omkostninger, som er forbundet med
udlejerens administration af fællesantennen m.v.
Lejere, som fravælger den fælles programforsyning, vil som anført ovenfor fortsat kunne
forpligtes til at betale visse udgifter til den fælles tv-løsning i ejendommen. Da det kan være
vanskeligt for lejeren selv at vurdere den præcise besparelse ved at fravælge den fælles
programforsyning i ejendommen, er der i § 6 i bekendtgørelse nr. 685 af 8. juni 2016 om
fritagelse for tilslutning til og betaling for fælles programforsyning i fællesantenneanlæg indsat
en bestemmelse om, at udlejere til enhver tid på begæring af husstande i den pågældende
ejendom skal udlevere en specificeret opgørelse over de omkostninger, der uanset
husstandens eventuelle framelding af fælles programforsyning, fortsat vil kunne pålægges
husstanden.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 46 c,
stk. 1, 4.-6. pkt.
377
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Der henvises til afsnit 2.8.1.2. og 2.8.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 86.
Efter den gældende lejelovs § 46 d, stk. 1, kan udlejeren, som leverer fælles programsignaler
eller fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen,
uanset modstående aftale med 6 måneders varsel meddele lejeren, at udlejeren bringer
leveringen af fælles programsignaler eller fælles forsyning med adgang til elektroniske
kommunikationstjenester i ejendommen til ophør.
Efter den gældende lejelovs § 46 d, stk. 2, kan lejeren, hvis udlejeren har gjort sig skyldig i
grov tilsidesættelse af sine forpligtelser vedrørende administration af fællesantenneanlægget
eller den fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v., med
virkning for fremtiden frigøre sig fra forpligtelsen til at modtage de programsignaler eller den
fælles adgang til elektroniske kommunikationstjenester, som udlejeren foranstalter fordelt i
ejendommen.
I
§ 86, stk. 1,
foreslås, at leverer udlejeren fælles programforsyning eller fælles forsyning med
adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen, kan udlejeren uanset
modstående aftale med 6 måneders varsel meddele lejeren, at udlejeren bringer leveringen af
fælles
programforsyning
eller
fælles
forsyning
med
adgang
til
elektroniske
kommunikationstjenester i ejendommen til ophør.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren kan ophøre med at levere fælles programforsyning eller
adgang til internet i ejendommen, uanset det er aftalt med lejeren, at denne er tilsluttet og
betaler for programforsyning eller adgang til internet.
Udlejeren er ikke forpligtet til at give nogen begrundelse for, at han ophører med at levere
lejere programforsyning eller adgang til internet. Dette kan således ske af en hvilken som helst
grund. Udlejerens ønske herom kan fx udspringe af, at lejernes ønsker om programmer er så
forskellige, at det er umuligt for udlejeren at imødekomme alle ønsker, eller der kan være så
mange af lejerne, som har fravalgt ejendommens programforsyning, at udlejeren ikke længere
finder det hensigtsmæssigt at fortsætte med leveringen heraf.
Bestemmelsen skal endvidere ses i sammenhæng med bestemmelserne i § 144om lejernes
muligheder for selv at etablere og drive en forsyning med programmer eller adgang til
internet.
I
stk. 2
foreslås, at har udlejeren gjort sig skyldig i grov tilsidesættelse af sine forpligtelser
vedrørende administration af den fælles programforsyning eller den fælles forsyning med
adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v., kan lejeren med virkning for fremtiden
frigøre sig fra forpligtelsen til at modtage den fælles programforsyning eller den fælles adgang
til internet m.v., som udlejeren foranstalter fordelt i ejendommen.
Da lejerens tilslutning til udlejerens fælles programforsyning eller den fælles forsyning med
adgang til internet indgår i lejeaftalen som en del af aftaleforholdet, findes der behov for, at
378
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
der i loven gives den enkelte lejer mulighed for at frigøre sig fra den del af lejeaftalen, hvis
udlejeren gør sig skyldig i væsentlig misligholdelse af aftalen på dette punkt.
Gør udlejeren sig skyldig i grov tilsidesættelse af sine forpligtelser vedrørende administration
af fælles programforsyning m.v., kan lejeren ophøre med at betale herfor både for så vidt
angår udgifter til selve anlægget og udgifter til programforsyning. Fritagelsen for at betale
omfatter således både de faste udgifter og betaling for programmer. En sådan mulighed for at
udtræde af den fælles forsyning kan eksempelvis være nødvendig, hvis udlejeren ikke inden
for en rimelig tid reparerer en antenne, som er defekt.
Set i sammenhæng med reglerne om lejerens ret til at blive fritaget for tilslutning til og
betaling for fælles programforsyning kan bestemmelsen have en selvstændig betydning. Efter
reglerne om lejerens ret til at fravælge programforsyning kan lejere, som fravælger den fælles
programforsyning, fortsat forpligtes til at betale til de af udlejeren afholdte etablerings- og
forbedringsudgifter vedrørende den fælles programforsyning. Dette er ikke tilfældet i forhold til
lejere, som frigøres som følge af udlejerens misligholdelse.
Som eksempler på ”grov tilsidesættelse” kan nævnes, at udlejeren gentagne gange opkræver
større beløb end tilladt, eller at udlejeren ikke inden for en rimelig tid reparerer antennen, hvis
den er i stykker.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 46 d i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.8.1.3. og 2.8.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 87.
Efter den gældende lejelovs § 46 e, stk. 1, afgør huslejenævnet uenighed imellem lejeren og
udlejeren vedrørende §§ 46 c og 46 d.
Efter den gældende lejelovs § 46 e, stk. 2, skal huslejenævnet efter lejerens anmodning
afgøre, om udlejeren har opkrævet større beløb end tilladt efter § 46 c, stk. 1. Har udlejeren
efter nævnets afgørelse opkrævet større beløb end tilladt, kan lejeren forlange det for meget
betalte tilbage. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt. finder tilsvarende anvendelse.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 7, at huslejenævnet blandt andet
træffer afgørelse i tvister om lejerens betaling af antennebidrag og betaling for adgang til
elektroniske kommunikationstjenester efter kapitel VII A.
I
§ 87, stk. 1,
foreslås, at huslejenævnet afgør uenighed imellem lejeren og udlejeren
vedrørende §§ 84
–86.
Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet har kompetence til at afgøre uenighed mellem
lejeren og udlejeren vedrørende lejerens betaling m.v. til fælles programforsyning eller adgang
til internet.
379
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen indebærer endvidere, at huslejenævnet har kompetence til at behandle klager
vedrørende spørgsmål om fritagelse fra den fælles programforsyning i medfør af radio- og
fjernsynslovens § 6 a, stk. 1-6, samt reglerne i bekendtgørelse om fritagelse for tilslutning til
og betaling for fælles programforsyning i fællesantenneanlæg.
I de tilfælde, hvor der klages til huslejenævnet over overtrædelse af radio- og fjernsynslovens
§ 6 a, stk. 5, kan huslejenævnet i særlige tvivlstilfælde anmode Konkurrence- og
Forbrugerstyrelsen om en vejledende udtalelse til brug for sagens behandling. Efter § 6 a, stk.
5, i radio- og fjernsynsloven må ejere af fællesantenneanlæg ikke opstille vilkår m.v., der i
kraft af kobling mellem modtagelse af programforsyning og modtagelse af andre tjenester eller
på anden vis hindrer husstande i at blive fritaget for tilslutning til og betaling for fælles
programforsyning, eller hindrer udlejere i at efterkomme husstandes anmodning om fritagelse
for programforsyning. Et sådant vilkår kan eksempelvis være, at levering af adgang til internet
betinges af, at der tillige aftages en tv-pakke, eller hvis prisen for programforsyningen er
bagatelagtig og ude af trit med virkeligheden, mens prisen på adgangen til internet er
uforholdsmæssig høj.
I
stk. 2
foreslås, at huslejenævnet efter lejerens anmodning skal afgøre, om udlejeren har
opkrævet større beløb end tilladt efter §§ 84 og 85. Har udlejeren efter nævnets afgørelse
opkrævet større beløb end tilladt, kan lejeren forlange det for meget betalte tilbage. § 15, stk.
3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
Huslejenævnet skal således på lejerens begæring tage stilling til, om udlejeren har opkrævet
de nødvendige og rimelige udgifter vedrørende den fælles programforsyning eller
ejendommens forsyning med internet.
Det følger af bestemmelsen i § 15, stk. 3, 2. og 3. pkt., at de skyldige beløb forrentes fra
forfaldsdagen efter rentelovens regler.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 46 e og § 106, stk. 1, nr. 7,
sidste del, i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.8.1.4. og 2.8.2.4. i de almindelige bemærkninger.
Til § 88
Efter den gældende lejelovs § 46 f kan bestemmelserne i § 46 c ikke fraviges til skade for
lejeren. Bestemmelserne i §§ 46 d og 46 e kan ikke fraviges.
I
§ 88
foreslås, at bestemmelserne i §§ 84 og85 ikke kan fraviges til skade for lejeren.
Bestemmelserne i §§ 86 og 87 kan ikke fraviges.
Bestemmelsen indebærer blandt andet, at udlejeren ikke kan fratage lejeren dennes ret til
efter regler i radio- og fjernsynsloven at fravælge programforsyningen i ejendommen og
dermed til at blive fritaget for at betale til den fælles programforsyning.
Der henvises til afsnit 2.8.1.4. og 2.8.2.4. i de almindelige bemærkninger.
380
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Til § 89
Efter den gældende lejelovs § 9, stk. 1, skal udlejeren stille det lejede til
lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for
lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden. På overtagelsestidspunktet
skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre
skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler
I
§ 89
foreslås, at udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og
forsvarlig stand fra tidspunktet for lejeforholdets begyndelse. På
overtagelsestidspunktet skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele,
og alle udvendige døre skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende
nøgler.
Lejemålet skal i det hele overtages i god og forsvarlig stand. Bestemmelsens 2.
pkt. indeholder således alene eksempler på, hvad der skal forstås ved ”god og
forsvarlig stand”. Bestemmelsen er derved ikke udtømmende. Ved ”rengjort”
forstås, at det påhviler udlejeren at sørge for, at der er foretaget sædvanlig
rengøring, og at affald og lignende er fjernet. ”God og forsvarlig stand”
indebærer endvidere, at lejemålet skal overtages uden væggetøj, rotter, mus,
skimmelsvamp mv.
Bestemmelsen kan fraviges ved aftale. Parterne kan således frit aftale, at
lejeren skal overtage det lejede i en anden stand end angivet i bestemmelsen,
herunder også i en ringere eller bedre stand. Parterne kan fx aftale, at lejeren
overtager
det lejede ”som beset” eller nyistandsat. Det kan også lovligt aftales,
at lejeren selv skal istandsætte lejemålet efter overtagelsen.
Har lejeren undersøgt lejemålet i forbindelse med lejeaftalens indgåelse, eller
har udlejeren opfordret lejeren til at foretage en sådan undersøgelse, vil lejeren
ikke kunne påberåbe sig forhold, som derved burde være opdaget, medmindre
udlejeren har handlet svigagtigt.
Såfremt lejeren ikke overtager lejemålet i den aftalte stand, vil der være tale
om en mangel. Lejeren har mulighed for at påberåbe sig sådanne mangler efter
reglerne i kapitel 10 om lejerens mangelsbeføjelser.
Lejeren skal gøre
oprindelige mangler gældende inden 2 uger efter lejeforholdets begyndelse,
hvis lejeren ønsker at gøre brug af mangelsbeføjelserne efter §§ 95-97. Lejeren
bevarer dog retten til at kræve manglerne udbedret.
Lejeren har herudover mulighed for at indbringe en sag for huslejenævnet om
mangler ved lejeforholdets begyndelse, jf. § 92.
Udlejerens pligt til i lejeperioden at opretholde den stand, som lejeren har krav
på efter retsforholdet, følger af reglerne i kapitel 12 om vedligeholdelse, hvor
det fremgår, at udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt
vedlige, jf. § 113. Såfremt udlejeren ikke opretholder den aftalte stand i
lejeperioden, kan der være tale om en efterfølgende mangel, som lejeren kan
påberåbe sig efter reglerne i kapitel 10 om lejerens mangelsbeføjelser.
Spørgsmålet om, hvorvidt der foreligger en efterfølgende mangel, afhænger af
den aftalte vedligeholdelsesfordeling mellem parterne.
381
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 9, stk. 1, i den
gældende lejelov om udlejerens almindelige pligt til at stille det lejede til
lejerens rådighed.
Der henvises til afsnit 2.9.1.1. og 2.9.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 90
Det fremgår af den gældende lejelovs § 9, stk. 2, at udlejeren, der udlejer
mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden i forbindelse
med indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Den indflyttende lejer
skal indkaldes til synet.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 9, stk. 3, at indflytningsrapporten, jf.
stk. 2, skal udleveres til lejeren ved synet, herunder i et digitalt dokument, jf.
dog § 4, stk. 2. Er lejeren ikke til stede ved synet, eller vil lejeren ikke
kvittere for modtagelsen af rapporten, skal rapporten sendes til lejeren senest
2 uger efter synet.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 9, stk. 4, at ved overtrædelse af stk.
2 og 3 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter § 98, stk.
1, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.
I
§ 90, stk. 1,
foreslås at udlejeren, der udlejer mere end én beboelseslejlighed,
skal syne beboelseslejligheden i forbindelse med indflytningen og udarbejde en
indflytningsrapport. Den indflyttende lejer skal indkaldes til synet.
Formålet med synet er at konstatere og dokumentere det lejedes tilstand ved
overtagelsen. Dette gælder ikke alene den indvendige vedligeholdelsesstand
(maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve). Også tilstanden af
bygningsdele og indretninger i det lejede, som er omfattet af den udvendige
vedligeholdelse, skal registreres under synet med henblik på at fastlægge
omfanget af lejerens istandsættelse ved fraflytning.
Ved indflytningssynet kan man konstatere forhold, som skal udbedres af
udlejeren, hvilket fx kan være installationer i lejemålet, som ikke fungerer.
Derudover kan man konstatere forhold, der blot skal noteres, så lejeren ikke
senere hæfter for dem ved fraflytning. Det kan fx dreje sig om rent kosmetiske
forhold.
Udlejere af to eller flere beboelseslejligheder er omfattet af pligten til at afholde
indflytningssyn, uanset om de to lejligheder er beliggende i samme eller i
forskellige ejendomme. Det er det samlede antal af beboelseslejligheder, som
udlejes af udlejeren ved lejeaftalens indgåelse, der er afgørende for, om
udlejeren er omfattet af reglerne og derved har pligt til at afholde syn.
Lovens regler om beboelseslejligheder, og dermed også reglerne om
obligatorisk indflytningssyn, gælder også blandede lejemål. Ved blandede
lejemål forstås lejemål, som omfatter både beboelses- og erhvervslokaler.
Af hensyn til at lette administrationen er det fastsat, at udlejere, der kun udlejer
én beboelseslejlighed, herunder ejere af en enkelt ejer- eller andelsbolig, ikke
har pligt til at afholde indflytningssyn. Det samme gælder en lejer, der fremlejer
382
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
sin beboelseslejlighed og ikke udlejer andre beboelseslejligheder.
Bestemmelsen indebærer endvidere, at udlejere af enkeltværelser ikke har pligt
til at afholde indflytningssyn. Derimod vil en lejer af en hel ejendom med
henblik på udlejning af flere beboelseslejligheder være omfattet af pligten.
Ønsker lejeren dokumentation for, at udlejeren kun udlejer én
beboelseslejlighed, kan dette ske ved, at udlejeren afgiver en tro og love-
erklæring herom. I forbindelse med en eventuel huslejenævnssag kan nævnet,
hvis der er usikkerhed om antallet, foretage en nærmere undersøgelse af, om
den pågældende udlejer flere beboelseslejligheder end én.
Bestemmelsen indeholder ikke særlige regler for, hvornår og hvordan lejeren
skal indkaldes til synet, men det forudsættes, at lejeren indkaldes med så tilpas
lang frist, at lejeren har mulighed for at indrette sig på at kunne være til stede.
Da der ikke er krav om skriftlighed, bestemmer udlejeren selv, hvordan lejeren
indkaldes. Udlejeren bør sikre sig det fornødne bevis for, at lejeren er indkaldt
til synet.
Synet skal afholdes i forbindelse med indflytningen. Hermed skal forstås, at
indflytningssynet
skal
afholdes
i
umiddelbar
tilknytning
til
indflytningstidspunktet, det vil sige kort tid inden eller kort tid efter indflytning.
Synet skal fastslå boligens tilstand og give mulighed for opdagelse af eventuelle
mangler. Det er derfor mest hensigtsmæssigt at afholde synet så tæt på
overtagelsen som muligt, idet det efter overtagelse og indflytning bliver
vanskeligere at afgøre, om eventuelle mangler også var til stede ved
indflytningen. Det er derfor i alles interesse, at indflytningssynet afholdes så
tæt på indflytningstidspunktet som muligt.
Lejeren vil på eget initiativ kunne inddrage beboerrepræsentationen i
indflytningssynet og på den måde drage fordel af beboerrepræsentationens
kendskab til ejendommen og dens drift.
Alt væsentligt ved lejemålet, som konstateres på synet, registreres i en
indflytningsrapport. Rapporten får dermed væsentlig betydning ved en senere
dokumentation af lejemålets stand ved indflytning, når omfanget af lejerens
istandsættelsespligt ved fraflytning skal afgøres.
Det er således vigtigt at få fastlagt og dokumenteret lejemålets stand, så
parterne kan afstemme forventningerne til eventuelle istandsættelseskrav ved
fraflytning. Dette gælder uanset den konkrete stand ved indflytning. Er
lejemålet fx nymalet overalt ved indflytning, er det vigtigt at konstatere det ved
et syn og få det dokumenteret i indflytningsrapporten. Hvorvidt en lejlighed ved
indflytning var nymalet, herunder om den var nymalet på alle flader, er et
forhold, som i vidt omfang kan give anledning til konflikter ved fraflytning. Det
er derfor vigtigt, at indflytningsrapporten er tilstrækkelig detaljeret. Der kan
benyttes fotodokumentation i forbindelse med synet og udarbejdelse af
indflytningsrapporten. Som led i huslejenævnets oplysning af sagen i
forbindelse med tvister ved fraflytning, indhenter nævnet indflytningsrapporten
og en eventuel mangelliste.
Der stilles ikke formkrav til indflytningsrapporten. Rapporten kan således
opstilles på den måde, som udlejeren finder hensigtsmæssig. Ministeriet har
udarbejdet et eksempel på en indflytningsrapport, jf. bilag 1 til vejledning nr.
383
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
10936 af 21. oktober 2015 om ind- og fraflytningssyn, istandsættelse og
vedligeholdelse i private udlejningsejendomme.
I det omfang lejemålet ikke er nyistandsat ved lejerens indflytning, kan det
være hensigtsmæssigt, at udlejeren i indflytningsrapporten angiver, hvornår
der sidst er foretaget vedligeholdelse i det lejede, fx hvornår lejemålets vægge
og lofter sidst er malet. Sådanne oplysninger kan have væsentlig betydning ved
fastlæggelsen af lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning, da lejeren ved
fraflytning ikke kan tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand end ved
indflytning, jf. § 188, stk. 1, 3. pkt.
I
stk. 2
foreslås, at indflytningsrapporten, jf. stk. 1, skal udleveres til lejeren
ved synet, eventuelt i et digitalt dokument, jf. dog § 13, stk. 1. Er lejeren ikke
til stede ved synet, eller vil lejeren ikke kvittere for modtagelsen af rapporten,
skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.
Efter bestemmelsen skal synsrapporten udleveres til lejeren. Det foreslås
derfor, at rapporten skal udleveres til lejeren ved synet. Rapporten kan afgives
i et digitalt dokument.
Forslaget indebærer, at udlejeren fx kan opfylde kravet om at udlevere
synsrapporten på synet ved på synet at sende en kopi af rapporten til lejeren
på e-mail. Lejeren skal kvittere for modtagelse af e-mailen på synet. Det kan
ske ved, at lejeren kvitterer for modtagelsen via mobiltelefon el. lign. fx som
en funktionalitet i rapporten.
Hvis lejeren således ikke er til stede ved synet, eller hvis lejeren ikke vil kvittere
for modtagelsen, herunder ikke har mulighed for at modtage og kvittere, fx
fordi lejeren ikke har medbragt det fornødne udstyr så som mobiltelefon, skal
det ikke komme udlejeren til skade. Udlejeren kan derfor sende rapporten til
lejeren senest 2 uger efter synet.
Udlejeren kan i indkaldelsen til synet, jf. § 90, stk. 1, gøre lejeren opmærksom
på, at udlejeren udleverer synsrapporten til lejeren på synet via e-mail, og at
lejeren på synet skal have mulighed for at læse og kvittere for modtagelsen af
e-mailen (fx ved at medbringe mobiltelefon). Undlader lejeren i den situation
at medbringe mobiltelefon eller lignende på synet, har udlejeren efter forslaget
mulighed for at sende rapporten til lejeren senest 2 uger efter synet. Det kan
fx ske på e-mail. Har udlejeren fremsendt rapporten på synet, er dette
tilstrækkeligt, og rapporten skal ikke sendes på ny efter synets afholdelse.
Udlejeren har ikke mulighed for at udlevere synsrapporten i et digitalt
dokument på synet, hvis parterne har aftalt en anden kommunikationsform,
hvis lejeren har fravalgt digital kommunikation, eller hvis lejeren er fritaget for
offentlig Digital Post. Det kan dog konkret aftales på synet, at rapporten kan
udleveres digitalt til lejeren. En sådan frivillig aftale vil ikke være til skade for
lejeren, jf. § 93.
Når lejeren skriver under på indflytningsrapporten ved indflytningssynet, indgår
parterne ikke en bindende aftale om lejemålets stand ved indflytning, hvorved
lejeren fraskriver sig retten til at gøre krav om afhjælpning af mangler
gældende. Sådanne krav om afhjælpning af mangler skal lejeren gøre
gældende inden 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, jf. § 91. Det er ikke et
krav, at parterne bliver enige om indflytningsrapportens indhold. Pligten til at
384
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
udarbejde rapporten påhviler udlejeren, og rapporten er således som
udgangspunkt udlejerens forslag til, hvordan lejemålet så ud ved indflytningen.
Lejeren skriver derfor alene under på at have modtaget rapporten. Hvis lejeren
ikke er enig i indholdet i indflytningsrapporten, må lejeren gøre mangler
gældende og efter omstændighederne indbringe sag for huslejenævnet, jf. §
92.
Udgifter
til
afholdelse
af
indflytningssyn
og
udfærdigelse
af
indflytningsrapporter er en del af udlejerens driftsudgifter. Den rimelige og
nødvendige udgift hertil kan derfor indgå i grundlaget for beregning af den
omkostningsbestemte leje som en del af udgiften til administration og vicevært.
I
stk. 3
foreslås, at udlejerens krav på istandsættelse efter § 188, stk. 1,
bortfalder ved overtrædelse af stk. 1 og 2, medmindre kravet skyldes skader,
som lejeren er ansvarlig for.
For at sikre, at reglerne overholdes, er disse sanktioneret. Udlejeren mister
efter bestemmelsen sin ret til efter § 188, stk. 1, til at fremsætte krav om
istandsættelse ved fraflytning, hvis udlejeren ikke har afholdt indflytningssyn,
indkaldt den indflyttende lejer hertil, udarbejdet indflytningsrapport og
udleveret denne til lejeren jf.§ 90, stk. 1 og 2. Udlejeren bør sikre sig det
fornødne bevis for, at kravene i § 90, stk. 1 og 2 er opfyldt.
Udlejeren vil herefter ikke kunne gøre krav gældende om istandsættelse som
følge af slid og ælde. Det vil sige krav om at fjerne sporene efter almindelig
brug for de dele af det lejede, som efter lejeforholdet er omfattet af lejerens
vedligeholdelsespligt.
Udlejerens manglende overholdelse af § 90, stk. 1 og 2, medfører dog ikke, at
lejeren omkostningsfrit kan forvolde skade på det lejede. Krav om
istandsættelse, som udspringer af lejerens misligholdelse, hvorved det lejede
er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse
eller uforsvarlig adfærd, fortabes derfor ikke som følge af udlejerens manglende
iagttagelse af reglerne om indflytningssyn.
Misligholdelse skal ses i modsætning til almindelig slid og ælde. I modsætning
til misligholdelse skyldes almindelig slid og ælde ikke lejerens
ansvarspådragende handlinger, men er derimod en følge af lejerens normale
brug af det lejede.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 9, stk. 2-4, i den
gældende lejelov om afholdelse af indflytningssyn og udarbejdelse af
indflytningsrapport.
Der henvises til afsnit 2.9.1.2. og 2.9.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 91
Det følger af den gældende lejelovs § 14, at såfremt det lejede er mangelfuldt
ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at
påberåbe sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele
udlejeren, at han vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen
385
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren
har handlet svigagtigt.
I
§ 91
foreslås, at hvis det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse,
skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen, jf. lovens §§
95-97, senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at han
vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes
ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet
svigagtigt.
Bestemmelsen angår reklamation vedrørende oprindelige mangler, hvilket vil
sige mangler, som forelå ved lejeforholdets begyndelse. Efterfølgende mangler,
som først opstår efter lejeforholdets begyndelse, fx udlejerens manglende
opfyldelse af sin vedligeholdelsespligt, er ikke omfattet af bestemmelsen.
Angivelse af mangler ved lejemålet i en indflytningsrapport anses som en
reklamation efter bestemmelsen. 2-ugers fristen efter bestemmelsen løber som
udgangspunkt fra lejeforholdets begyndelse. Idet indflytningssynet ikke
nødvendigvis afholdes på tidspunktet for lejeforholdets begyndelse, kan 2-
ugers fristen starte på et andet tidspunkt end tidspunktet for indflytningssynet.
Er der tale om mangler, som ikke umiddelbart kan ses, vil 2-ugers fristen, for
så vidt angår disse mangler, først skulle regnes fra det tidspunkt, hvor lejeren
ved sædvanlig agtpågivenhed vil opdage dem. Har udlejeren handlet svigagtigt
med hensyn til visse mangler, vil lejeren skulle gøre udlejeren opmærksom på
manglerne, så snart lejeren opdager dem.
Lejeren har bevisbyrden for, at der er fremsat krav om udbedring af mangler.
Det er derfor hensigtsmæssigt, at lejeren fremsætter sine krav overfor
udlejeren skriftligt og sikrer sig bevis for, at det er sket rettidigt. Det kan fx ske
på e-mail. Lejerens reklamation har karakter af et påbud og får virkning fra
det tidspunkt, det er kommet frem til udlejeren. Lejeren bærer dermed
forsendelsesrisikoen.
Lejeren vil også efter, at lejeren har underskrevet lejekontrakten, og der er
afholdt syn, indenfor 2-ugers fristen kunne fremsende en mangelliste for at
fastslå lejemålets stand ved indflytningen. Er en mangel ikke angivet i
indflytningsrapporten, vil der dog efter omstændighederne kunne være en
formodning for, at manglen ikke var til stede ved indflytningen. Det vil herefter
være op til lejeren at bevise, at manglen var til stede ved lejemålets start.
Reagerer udlejeren ikke på lejerens mangelliste, vil udlejeren efter
omstændighederne blive bundet af sin passivitet, og lejerens mangelliste må
helt eller delvist lægges til grund.
Det foreslås som noget nyt præciseret i bestemmelsen, at lejeren mister retten
til at gøre mangelsbeføjelserne i §§ 95-97 gældende vedrørende en given
mangel, hvis lejeren ikke påberåber sig manglen indenfor 2-ugers fristen.
Reglerne i §§ 95-97 fastsætter, hvornår lejeren kan hhv. afhjælpe mangler for
udlejerens regning, bringe lejeforholdet til ophør ved at ophæve, kræve
forholdsmæssigt afslag eller kræve erstatning. Der er ikke tilsigtet nogen
ændring i forhold til den gældende retstilstand.
Overskrider lejeren 2-ugers fristen, fortaber lejeren dog ikke retten til at kræve
manglen afhjulpet (naturalopfyldelse). En overskridelse af fristen afskærer
386
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
således alene lejeren fra at gøre mangelsbeføjelserne efter §§ 95-97 gældende.
Overskridelse af fristen indebærer ikke i sig selv, at lejeren hæfter for manglen
ved flytteopgøret, men medfører efter omstændighederne, at bevisbyrden
påhviler lejeren.
I det omfang lejeren påberåber sig mangler ved indflytningen, vil uenighed
herom med udlejeren kunne indbringes for huslejenævnet, jf. § 92.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 14 i den
gældende lejelov om lejerens frist for at gøre mangler gældende ved
lejeforholdets begyndelse.
Der henvises til afsnit 2.9.1.3. og 2.9.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 92
Det følger af den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 11, at huslejenævnet
træffer afgørelse i tvister om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved
lejeforholdets begyndelse.
Det følger af den gældende lejelovs § 106, stk. 2, at huslejenævnet kan
pålægge udlejeren at udbedre manglen, jf. stk. 1, nr. 11
I
§ 92, stk. 1,
foreslås, at tvister om hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved
lejeforholdets begyndelse afgøres af huslejenævnet.
Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet kan tage stilling til, om udlejeren
har opfyldt sin pligt til at stille det lejede til rådighed i den stand, som lejeren
efter retsforholdet har krav på.
Hvis parterne ikke kan blive enige om lejemålets stand ved indflytning, kan
lejeren eller udlejeren således indbringe sagen for huslejenævnet, der vil kunne
konstatere eventuelle mangler ved en besigtigelse af lejemålet. Huslejenævnet
vil fx kunne tage stilling til, om lejemålet er overtaget nyistandsat, og nævnets
afgørelse vil dermed kunne medføre en ændring af indflytningsrapporten.
Der gælder ingen frist for indbringelse af sager om mangler ved lejeforholdets
begyndelse, men det vil i sagens natur kunne have væsentlig betydning for
lejeren mulighed for at få medhold, at sagen indbringes snarest muligt.
I
stk. 2
foreslås, at huslejenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre manglen.
Huslejenævnet kan efter bestemmelsen træffe beslutning om, at udlejeren skal
udbedre en oprindelig mangel.
Ønsker lejeren at gøre brug af mangelsbeføjelserne i §§ 95-97, skal lejeren
fremsætte krav herom over for udlejeren indenfor 2 uger efter lejeforholdets
begyndelse, jf. § 91. Huslejenævnet kan ikke tage stilling til lejerens krav om
erstatning, forholdsmæssigt afslag eller ophævelse af lejeforholdet. Sådanne
krav må indbringes for boligretten.
387
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende
lejelovs § 106, stk. 1, nr. 11, og stk. 2, om huslejenævnets kompetence til at
behandle sager om mangler ved lejeforholdets begyndelse.
Der henvises til afsnit 2.9.1.4. og 2.9.2.4. i de almindelige bemærkninger.
Til § 93
Det følger af den gældende lejelovs § 18, at reglerne i § 9, stk. 2-4, og §§ 10-
17 ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren.
I
§ 93
foreslås, at § 90, stk. 1-3 og § 91 ikke ved aftale kan fraviges til skade
for lejeren.
Parterne kan således ikke aftale at fravige § 90, stk. 1-3, om afholdelse af
indflytningssyn og udlevering af indflytningsrapport, hvis det er til skade for
lejeren. Om mulighederne for at fravige kravet om udlevering af rapporten til
lejeren på synet henvises der til bemærkningerne til § 90.
At § 91 ikke kan fraviges til skade for lejeren, indebærer bl.a., at parterne ikke
kan aftale, at lejeren får en kortere frist end 2 uger til at gøre mangler gældende
ved indflytning.
Parterne kan endvidere ikke aftale en fravigelse af
kompetence. Det kan således ikke aftales, at § 92 fraviges.
huslejenævnets
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer de dele af den
gældende lejelovs § 18, der vedrører parternes muligheder for at fravige
reglerne om lejerens indflytning.
Der henvises til afsnit 2.9.1.5. og 2.9.2.5. i de almindelige bemærkninger.
Til § 94.
Efter den gældende lejelovs § 10, stk. 1, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve
lejeaftalen, hvis det lejede ikke er fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og
overtagelsestidspunktet ikke er aftalt.
Efter den gældende lejelovs § 10, stk. 2, kan lejeren, hvis den tidligere lejer ikke er fraflyttet
på overtagelsestidspunktet, kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den tid, det lejede eller
en del deraf ikke står til hans rådighed. Bliver hindringen ikke uden unødigt ophold fjernet,
efter at udlejeren er underrettet, kan lejeren hæve lejeaftalen. Han kan endvidere kræve
erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for
hvilket han er ansvarlig.
I
§ 94, stk. 1,
foreslås, at er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, er den tidligere
lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, eller foreligger der en anden hindring for
388
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
lejerens overtagelse af det lejede til den aftalte tid, uden at dette skyldes lejerens forhold, kan
lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.
Bestemmelsen giver lejeren ret til at kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den tid, det
lejede ikke står til lejerens rådighed i tilfælde, hvor det lejede ikke er fuldført på det tidspunkt,
hvor lejeren skal overtage lejemålet, eller hvor den tidligere lejer fortsat disponerer over
lejemålet og ikke er fraflyttet lejemålet på overtagelsestidspunktet.
Er det lejede i sin helhed uanvendeligt, bliver det forholdsmæssige afslag som udgangspunkt
et beløb, der svarer til hele den aftalte leje. Forhindringen behøver dog ikke at vedrøre hele
lejemålet, men kan også angå fx et pulterrum eller lignende. I et sådant tilfælde må afslaget
fastsættes skønsmæssigt efter den forholdsvise værdimæssige forringelse af lejemålet.
I
stk. 2, 1. pkt.,
foreslås, at lejeren kan hæve lejeaftalen ved væsentlig forsinkelse i de tilfælde
af forsinkelse, som er omtalt i stk. 1, medmindre forsinkelsen af udlejeren måtte forudsættes
ikke at være af væsentlig betydning for lejeren.
Bestemmelsen indebærer, at lejeren kan hæve lejeaftalen ved væsentlig forsinkelse i de i stk.
1 omhandlede situationer, hvilket vil sige, når det lejede ikke er fuldført, hvis den tidligere
lejer ikke er fraflyttet, eller der foreligger en anden hindring for lejerens overtagelse af det
lejede til den aftalte tid.
Hovedreglen om ophævelse af aftalen er, at der skal være tale om væsentlig misligholdelse.
Om der er tale om væsentlig misligholdelse må bero på en konkret vurdering, som i sidste
ende må afgøres af domstolene.
I stk. 2,
2. pkt.,
foreslås, at retten til at hæve lejeaftalen er betinget af, at lejeren efter at
forsinkelsen er indtrådt, har fremsat påkrav over for udlejeren, og lejerens overtagelse ikke
kan ske inden rimelig tid derefter.
Efter bestemmelsen skal lejeren underrette udlejeren om, at den tidligere lejer ikke er
fraflyttet, eller om en eventuel anden hindring for, at det lejede kan overtages til den aftalte
tid. Udlejeren skal derefter søge hindringen fjernet.
I de tilfælde, hvor en tidligere lejer ikke er fraflyttet på overtagelsestidspunktet, er det en
forudsætning for, at lejeren kan hæve lejeaftalen, at udlejeren ikke har taget skridt til at fjerne
den tidligere lejer. Har udlejeren således uden unødigt ophold taget skridt til at fjerne den
tidligere lejer, kan lejeren ikke hæve lejeaftalen.
Som det fremgår af 4. pkt. kan lejeaftalen altid hæves ved enhver forsinkelse, hvis lejeren
udtrykkeligt har betinget sig overtagelse af lokalerne til et bestemt tidspunkt.
I stk. 2,
3. pkt.,
foreslås, at er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er
overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve aftalen.
389
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen giver lejeren ret til at hæve lejeaftalen, hvis det lejede ikke er fuldført ved
lejeaftalens indgåelse, og hvis tidspunktet for overtagelse af lejemålet ikke er aftalt. Begge
betingelser skal være opfyldt.
Har parterne aftalt et overtagelsestidspunkt, og er det lejede ikke færdigt til tiden, kan lejeren
hæve lejeaftalen - eventuelt suppleret med et krav om erstatning. De almindelige betingelser
for at ophæve og kræve erstatning skal i så fald være opfyldt.
I stk. 2,
4. pkt.,
foreslås, at lejeaftalen dog altid kan hæves ved enhver forsinkelse, hvis
lejeren udtrykkeligt har betinget sig overtagelse af lokalerne til et bestemt tidspunkt.
I de tilfælde, hvor det fremgår udtrykkeligt af aftalen, eller efter omstændighederne må stå
udlejeren klart, at overtagelse af lejemålet en bestemt dag er af afgørende betydning for
lejeren, vil enhver forsinkelse fra udlejerens side være hævebegrundende.
Angivelse af en bestemt dato for lejeforholdets begyndelse kan ikke i sig selv anses for at
opfylde kravene for, at lejeren har betinget sig overtagelse til en bestemt tid. I de tilfælde,
hvor man i aftalen ikke har gjort særlig opmærksom på, at en bestemt dato for overtagelsen
af lejemålet er af afgørende betydning for lejeren, må lejeren tåle en uvæsentlig forsinkelse og
vil ikke være berettiget til at hæve aftalen.
I
stk. 3
foreslås, at uanset om lejeren hæver lejeaftalen, kan lejeren i de tilfælde, hvor den
tidligere lejer ikke er fraflyttet, kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at
forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, som udlejeren er ansvarlig for.
Lejeren kan have krav på erstatning, hvis der indtræder en forsinkelse, som udlejeren er
erstatningsansvarlig for. Udlejerens erstatningsansvar afgøres efter almindelige regler om
erstatning i kontraktsforhold. Dette indebærer blandt andet, at det skal kunne godtgøres, at
lejeren har lidt et tab som følge af forsinkelsen.
Lejeren kan dog ikke kræve erstatning, hvis udlejeren kan godtgøre, at forsinkelsen, det vil
sige, at lejemålet ikke er rømmet, ikke skyldes forhold, som udlejeren er ansvarlig for. Hvis
udlejeren har garanteret lejeren indflytning til aftalt tid, bliver udlejeren som følge af den
afgivne garanti dog erstatningsansvarlig, hvis indflytning alligevel ikke kan ske.
Er det lejede ikke fuldført ved lejerens overtagelse af lejemålet, afgøres et eventuelt
erstatningsansvar efter dansk rets almindelige principper. Det vil sige, at der skal kunne
påvises et sædvanligt ansvarsgrundlag. Skyldes forsinkelsen en hændelig begivenhed, kan
lejeren ikke kræve erstatning.
Den foreslåede bestemmelse viderefører med en enkelt indholdsmæssige ændring, jf. afsnit
2.10.2.1. i de almindelige bemærkninger, § 10 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.10.1.1. og 2.10.2.1.i de almindelige bemærkninger.
Til § 95
390
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det fremgår af den gældende lejelovs § 11, stk. 1, at er det lejede ikke ved overtagelsen og
under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem ham og
udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav derom, kan
lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører manglen det lejedes forsyning med
lys, gas, varme, kulde el. lign., kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til
ejendommens installationer for at afhjælpe manglen. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende
anvendelse, hvis udlejeren uberettiget har afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas, varme,
kulde el. lign.
Efter den gældende lejelovs § 11, stk. 2, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen,
så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.
I
§ 95, stk. 1, 1. pkt.,
foreslås, at er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets
bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan kræve,
og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den
for udlejerens regning.
Bestemmelsen omhandler tilfælde, hvor det lejede stilles til rådighed for lejeren, men hvor det
ikke lever op til de krav, lejeren har efter loven og lejeaftalen. Der kan være tale om mangler,
som forelå ved lejemålets indgåelse eller mangler, der indtræder under lejeforholdets beståen.
For så vidt angår mangler, som forelå ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren være
opmærksom på bestemmelsen i § 91, hvorefter lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe
sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse skal meddele udlejeren, at lejeren
vil gøre manglen gældende.
Afgørende for, om der foreligger en mangel, er parternes aftale og lovens regler. Det vurderes
ud fra en objektiv bedømmelse, om der foreligger en mangel, og det er således ikke en
betingelse, at udlejeren kan bebrejdes det pågældende forhold. Det er dog en forudsætning, at
en efterfølgende mangel, som indtræder efter lejerens indflytning, skyldes udlejerens forhold
eller beror på forhold, som udlejeren bærer risikoen for.
Det er oftest udlejeren, som bærer risikoen for hændelig forringelse af udlejerens ejendom, da
det som udgangspunkt er udlejeren, som har pligten til at vedligeholde ejendommen.
Hvis lejeren har accepteret en defekt, vil lejeren ikke kunne gøre mangelsbeføjelser gældende.
Skyldes en skade lejerens culpøse forhold, vil der ikke foreligge en mangel. Tilsvarende vil der
heller ikke foreligge en mangel, hvis lejeren har vedligeholdelsespligten af den pågældende
bygningsdel, medmindre udlejeren har forårsaget skaden ved culpøs adfærd.
Udfører udlejeren vedligeholdelsesarbejder på ejendommen eller i det lejede til opfyldelse af
udlejerens løbende vedligeholdelsespligt, kan de gener, som afhjælpningen medfører, ikke
anses for at være en mangel. I modsat fald ville det ikke være muligt for udlejeren at opfylde
sine vedligeholdelsesforpligtelser. Det kan dog være aftalt, at der i lejeperioden ikke må
gennemføres større arbejder i lejemålet.
391
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Gennemføres der arbejder, er det en forudsætning, at det sker med hensyntagen til lejeren.
Udlejeren skal endvidere iagttage reglerne om varsling af iværksættelsen af arbejderne, jf.
§
104.
Varslet efter denne bestemmelse er henholdsvis 6 uger og 3 måneder alt afhængig af,
hvor store ulemper lejeren påføres.
Overholder udlejeren ikke disse varslingsregler, og har lejeren ikke indgået aftale med
udlejeren om dette, vil iværksættelsen af arbejderne kunne være uberettiget, og der vil kunne
foreligge en mangel.
Efter bestemmelsen kan lejeren foretage udbedring af manglen på udlejerens regning, hvis
udlejeren ikke straks udbedrer manglen. Udlejeren har således ret til at udbedre manglen, hvis
dette kan ske ”straks”, det vil sige inden for et forholdsvis kort tidsrum.
Det er en forudsætning for, at lejeren for udlejerens regning selv kan foretage afhjælpning, at
lejeren forinden forgæves har anmodet udlejeren om at bringe det lejede i kontraktmæssig
stand. Det er lejeren, som har bevisbyrden for, at der foreligger en mangel. Lejeren bør derfor
sikre sig bevis for dette og for, at lejeren forgæves har rettet henvendelse til udlejeren om
afhjælpning, og at det udførte afhjælpningsarbejde er fornødent og dermed en nødvendig
udgift. Lejeren må endvidere dokumentere, at manglen er afhjulpet uden unødvendige
udgifter.
I stk. 1,
2. pkt.,
foreslås, at vedrører manglen det lejedes forsyning med lys, gas, varme,
kulde el. lign., kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens
installationer for at afhjælpe manglen.
Hvis manglen vedrører ejendommens forsyning med el, gas, varme, kulde m.v., kan lejeren
ved en umiddelbar fogedforretning skaffe sig adgang til ejendommens installationer. Dette
skyldes, at manglende leverance af sådanne forsyninger er så væsentlig, at lejeren skal have
sikkerhed for at kunne få leverancen af eksempelvis varme genoptaget. Bestemmelsen finder
anvendelse ved såvel egentlige mangler ved anlægget som ved udlejerens afbrydelse af
forsyningen, jf. 3. pkt.
I stk. 1,
3. pkt.,
foreslås, at 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejeren
uberettiget har afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign.
Lejeren kan efter bestemmelsen selv afhjælpe problemet med den manglende forsyning med
lys, varme m.v. for udlejerens regning.
Hvis udlejeren uden at være berettiget dertil ikke vil give lejeren adgang til det lokale, hvor
fyret i ejendommen er installeret, kan lejeren skaffe sig adgang ved en umiddelbar
fogedforretning. Det er en forudsætning for anvendelse af bestemmelsen om fogedens bistand,
at udlejeren ikke straks har rettet op på forholdet, trods lejerens påkrav herom, og at manglen
kan konstateres uden en bevisførelse, der rækker ud over, hvad man efter praksis accepterer i
fogedretten.
Reglen er suppleret med bestemmelsen i kapitel 3 i lov om boligforhold, hvoraf fremgår, at
undlader en udlejer, som skal levere varme og varmt vand, at lade ejendommen forsyne med
392
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
energi til opvarmning, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav herom, skal
kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed lade ejendommen forsyne med
energi til opvarmning for udlejerens regning.
Som følge af denne bestemmelse vil det kunne være nødvendigt, at kommunen indfrier
restancer, der er til hinder for fortsat levering. Bliver el- eller vandforsyningen afbrudt, har
kommunen også en pligt til på en lejers begæring at sikre, at forsyningen genoptages.
I stk. 1,
4. pkt.
foreslås, at hvis manglen vedrører det lejedes forsyning med varme, opvarmning
af brugsvand, el eller vand, kan lejeren rette henvendelse til kommunen med henblik på at få
genoptaget forsyningen, efter reglerne i kapitel 3 i lov om boligforhold om kommunal sikring af
forsyning med vand varme og el.
Bestemmelsen er ny og har alene til formål at tydeliggøre, at lejeren fortsat har mulighed for at
få genoptaget forsyningen med varme, el m.v. ved kommunens hjælp. De bestemmelser, som
foreslås videreført i kapitel 3 lov om boligforhold, har hidtil været indeholdt i lejelovens regelsæt
om betaling for temperaturregulering, vand og el.
I
stk. 2
foreslås, at lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel
forringer det lejedes værdi for lejeren.
Et forholdsmæssigt afslag kan gives, indtil afhjælpning sker. Det er ikke en betingelse, at
manglen er væsentlig, men det kræves, at lejeren kan bevise, at manglen er
værdiforringende. Det vil sige, at rent bagatelagtige forhold ikke kan udløse et
forholdsmæssigt afslag. Er lejemålet helt ubeboeligt, vil afslaget kunne være på 100 pct. Den
aftalte leje nedsættes på den baggrund med forskellen mellem værdien af den mangelfulde
ydelse og den mangelfri ydelse.
Der er tale om en objektiv vurdering af, om manglen forringer det lejedes værdi for lejeren.
Afslagets størrelse afhænger således ikke af den enkelte lejers subjektive vurdering af
manglen, men den aftalte anvendelse af lejemålet indgår i vurderingen.
Lejeren vil for en og samme mangel kunne være berettiget til såvel afslag som erstatning. Har
lejligheden fx på grund af foretagelse af udbedringsarbejder været helt eller delvis ubeboelig i
en periode, kan der, hvis de almindelige betingelser for erstatning er til stede, ud over nedslag
i huslejen kræves godtgørelse af eventuelle udgifter til midlertidig genhusning, udskiftning af
ødelagt indbo m.v., som manglen har været årsag til.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 11 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.10.1.2. og 2.10.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 96.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 12, stk. 1, at er det lejede mangelfuldt som nævnt i §
11, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig
tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis manglen må anses for væsentlig, eller udlejeren har
handlet svigagtigt.
393
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det fremgår af den gældende lejelovs § 12, stk. 2, at er manglen afhjulpet, inden lejeren har
hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig manglen som grund for ophævelse.
I
§ 96, stk. 1,
foreslås, at er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 95, og afhjælper udlejeren
ikke straks manglen, eller kan den ikke afhjælpes inden for en rimelig tid, kan lejeren hæve
lejeaftalen, hvis manglen må anses for væsentlig, eller udlejeren har handlet svigagtigt.
Udlejeren har efter bestemmelsen ret til straks at afhjælpe manglen. Det er en forudsætning,
at afhjælpningen sker inden for en rimelig tid.
For så vidt angår mangler, som forelå ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren være
opmærksom på bestemmelsen i § 91, hvorefter lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe
sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse skal meddele udlejeren, at lejeren
vil gøre manglen gældende.
En ophævelse af lejeaftalen indebærer, at lejeren ikke længere skal betale husleje. Dette
indebærer dog samtidig, at lejeren straks må fraflytte lejemålet. Det skal bemærkes, at det
forudsættes, at bestemmelsen rummer mulighed for, at lejeren kan ophæve lejeaftalen med et
vist varsel, så lejeren derved får tid til at finde en ny bolig.
Hvis der foreligger svig fra udlejerens side, kan lejeren hæve lejeaftalen selv ved uvæsentlige
mangler. Udlejeren har i disse tilfælde ikke et krav på at kunne fastholde lejeren. Svig fra
udlejerens side berettiger lejeren til erstatning for skade, som derved er påført lejeren. Der vil
her kunne være tale om godtgørelse for udgifter til opmagasinering af møbler, tilvejebringelse
af midlertidig bolig og andre tab, som lejeren lider ved at måtte træde tilbage fra aftalen.
I
stk. 2
foreslås, at er manglen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke
senere påberåbe sig manglen som grund for ophævelse.
Bestemmelsen finder både anvendelse ved faktiske mangler og ved retlige mangler.
Bestemmelsen indebærer, at lejeren ikke kan hæve lejeaftalen, hvis udlejeren har udbedret
manglen, før lejerens hæveskrivelse er kommet frem til udlejeren.
Det er således uden betydning, om udlejeren har været længe om at foretage afhjælpning. Har
huslejenævn eller boligret eksempelvis givet en frist for afhjælpning af mangler, som er
overskredet, kan lejeren kun hæve, indtil afhjælpning af manglerne er sket.
Som et praktisk eksempel på bestemmelsens anvendelse kan nævnes, at hvis en
fremlejegiver, som ikke har sørget for at indhente udlejerens tilladelse til at fremleje, opnår
denne tilladelse, før fremlejetageren har hævet lejeaftalen, er begrundelsen for at hæve
bortfaldet, og fremlejetageren kan ikke hæve lejeaftalen.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 12 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.10.1.2. og 2.10.2.2. i de almindelige bemærkninger.
394
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Til § 97.
Efter den gældende lejelovs § 13 kan lejeren kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens
indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet
svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens
forsømmelse, eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge
af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.
I
§ 97
foreslås, at lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede
egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme
gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse, eller der i
øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren
er ansvarlig for.
Bestemmelsen omfatter både oprindelige og efterfølgende mangler. Af bestemmelsen følger, at
lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede var mangelfuldt ved lejeaftalens indgåelse, hvis
udlejeren har handlet svigagtigt, eller hvis manglen vedrører forhold, som er tilsikrede. Ved
efterfølgende mangler kan udlejeren ifalde ansvar, når udlejeren har handlet forsætligt eller
uagtsomt.
Egenskaber, som må anses for ”tilsikrede”, vedrører egenskaber som forelå ved lejeaftalens
indgåelse. Har udlejeren garanteret nogle egenskaber ved lejemålet, kan udlejeren ikke frigøre
sig for ansvar ved at henvise til, at manglen ikke skyldes udlejerens forhold.
Udlejeren er endvidere erstatningsansvarlig for skader, som skyldes udlejerens forsømmelse
eller som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for. Heri ligger, at der skal foreligge et
ansvarsgrundlag, og at tilstedeværelsen af en mangel ikke i sig selv er tilstrækkeligt.
Har udlejeren eksempelvis tilsidesat sin forpligtelse til løbende at vedligeholde ejendommen
eller udbedre indtrufne skader på ejendommen, vil dette kunne være en ansvarspådragende
tilsidesættelse af kontraktsforpligtelserne, hvis udlejeren vidste eller burde vide, at arbejderne
skulle have været udført.
Muligheden for at få erstatning kan have selvstændig betydning i de tilfælde, hvor der er
indtrådt skade på andre ting, herunder lejerens indbo, end selve de lejede lokaler. Der vil her
kunne blive tale om erstatning for udgifter til opmagasinering af møbler, til fremskaffelse af
midlertidig bolig m.v.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 13 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.10.1.2. og 2.10.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 98.
395
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 17 bortfalder aftalen, hvis det lejede bliver ødelagt ved brand
eller anden ulykke.
I
§ 98
foreslås, at bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen.
Bestemmelsen omfatter både tilfælde, hvor det lejede ødelægges før den aftalte
overtagelsesdag, og tilfælde hvor dette sker efter lejeaftalens ikrafttræden.
Udlejeren bærer efter bestemmelsen risikoen for det lejede, men fritager samtidig udlejeren
for sine forpligtelser. Lejeren bærer risikoen for at miste sit lejemål, men fritages samtidig for
sine forpligtelser efter lejeaftalen.
Udlejerens krav på leje bortfalder for fremtiden, og forudbetalt leje og depositum afregnes
efter de sædvanlige regler. Lejeren vil ikke kunne kræve, at udlejeren genopfører det lejede,
og kan heller ikke gøre andre misligholdelsesbeføjelser gældende. Selv om udlejeren
genopfører bygningen til samme anvendelse, har udlejeren ikke pligt til at tilbyde lejeren et
nyt lejemål.
Det er en betingelse for at anvende bestemmelsen, at det lejede er helt ødelagt eller i hvert
fald så beskadiget, at en reparation vil være urimelig byrdefuld og uhensigtsmæssig. Omvendt
hvis en brand eller anden skade ikke medfører, at bygningen stort set må nedrives eller
opføres på ny, skal udlejeren, i det omfang udlejeren har vedligeholdelsespligten, genopføre
det lejede. Lejeaftalen er i så fald ikke bortfaldet, og lejeren må flytte tilbage, når
genopbygningen er afsluttet.
Om lejeren kan kræve erstatning afgøres efter almindelige erstatningsretlige principper. Det vil
herefter være en forudsætning, at lejeren har lidt et kausalt og adækvat tab, og at udlejeren
er ansvarlig herfor. Udlejeren skal derfor som udgangspunkt have handlet culpøst
–
enten
udlejeren selv eller en ansat, som udlejeren er ansvarlig for.
Hvis lejeaftalen ikke er bortfaldet, kan lejeren gøre misligholdelsesbeføjelser gældende efter
§§ 95 -97.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 17 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.10.1.2. og 2.10.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 99.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 15, stk. 1, at er brugen af det lejede helt eller delvis i
strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over
ejendommen, som var gældende ved lejeaftalens indgåelse, kan lejeren kræve et
forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt
brugen indskrænkes væsentligt, eller udlejeren har handlet svigagtigt.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 15, stk. 2, at stk. 1 ikke gælder, hvis lejeren vidste, at
brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis hans ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere
396
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen
indskrænkninger i lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i
orden.
Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 15, stk. 3, at reglen i § 14 finder anvendelse på
de i stk. 1, nævnte mangler.
I
§ 99, stk. 1,
foreslås, at er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre
offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var
gældende ved lejeaftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og
erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt,
eller udlejeren har handlet svigagtigt.
Bestemmelsen finder anvendelse i situationer, hvor lejeren ikke opnår den aftalte ret på grund
af retlige begrænsninger ifølge lov, offentlige forskrifter i form af fx påbud, servitutter eller
lignende. Der kan eksempelvis være tale om, at de lejede lokaler ikke må anvendes til
beboelse, fordi de ligger i en kælder, som ikke er lovlig til beboelse, eller i et sommerhus, som
ikke må anvendes til helårsbeboelse.
Hvis brugen af det lejede derimod er retsstridig som følge af lejerens egne forhold, vil der ikke
foreligge en retlig mangel. Fx hvis lejeren benytter det lejede i strid med aftalen.
Når der foreligger en retlig mangel, har lejeren krav på et forholdsmæssigt afslag og
erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, hvis brugen indskrænkes væsentligt, eller
hvis udlejeren har handlet svigagtigt. I tilfælde af svig stilles således ikke krav om
væsentlighed. For mere om misligholdelsesbeføjelserne henvises til bemærkningerne til §§ 95
–97.
Hvis brugen af det lejede er retsstridig, og manglen ikke kan afhjælpes, kan lejeren ikke
forlange at fortsætte den ulovlige brug. Udlejeren er på sin side berettiget til at nægte fortsat
at udleje lokalerne. Udlejeren vil i stedet kunne i falde erstatningsansvar over for lejeren.
Hvis manglen derimod kan afhjælpes, kan udlejeren ikke kræve sig frigjort fra aftalen.
I
stk. 2
foreslås, at stk. 1 ikke gælder, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, og heller
ikke, hvis lejerens ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke
anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens
brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.
Strider brugen mod lovgivningen, må udgangspunktet være, at udlejeren er nærmest til at
kende de lovmæssige forhold vedrørende ejendommen. Udlejeren er derfor nærmest til at
bære risikoen for, at brugen er i overensstemmelse med lovgivningen, medmindre lejeren har
haft en særlig anledning til at søge forholdet afklaret eller har en særlig indsigt. Lejeren har
således ingen pligt til af sig selv at undersøge fx tingbogen angående eventuelle servitutter.
397
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Hvis der foreligger en retlig mangel, som ikke har medført indskrænkninger i lejerens brugsret,
og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden, vil lejeren ikke kunne gøre
misligholdelsesbeføjelser gældende.
I
stk. 3
foreslås, at er det lejede mangelfuldt efter stk. 1, skal lejeren for ikke at miste retten
til at påberåbe sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren,
at lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved
anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.
Efter bestemmelsen behøver lejeren inden fristens udløb blot at påberåbe sig den retlige
hindring, men lejeren behøver ikke tillige straks meddele, hvilken retsvirkning lejeren vil gøre
gældende. Dette bør lejeren dog gøre snarest muligt.
Reklamationsfristen skal regnes fra det tidspunkt, hvor lejeren ved sædvanlig agtpågivenhed
burde have opdaget manglen. Fremgår forholdet af lejekontrakten, må fristen skulle regnes fra
tidspunktet for aftalens indgåelse.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 15 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.10.1.3. og 2.10.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 100.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 16, stk. 1, at bringes et lejeforhold
–
bortset fra de i §
15 nævnte tilfælde
–
til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan
lejeren kræve erstatning af udlejeren.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 16, stk. 2, at bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi
det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er
lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun
begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt
afslag i lejen.
I
§ 100, stk. 1,
foreslås, at bringes et lejeforhold
–
bortset fra de i §99 nævnte tilfælde
–
til
ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af
udlejeren.
Bestemmelsen omhandler retlige begrænsninger, som først opstår efter lejeaftalens indgåelse.
Hvis der opstår hindringer for lejerens brug, således at brugen på grund af andre rettigheder
må ophøre, vil udlejeren efter bestemmelsen være objektivt erstatningsansvarlig.
Som følge af bestemmelsen i § 17, hvorefter lejerens rettigheder efter reglerne i lejeloven er
gyldige mod enhver uden tinglysning, kan der næppe efter lejeforholdets begyndelse opstå
privatretlige begrænsninger i brugen af det lejede, som lejeren skal respektere, og som
bevirker, at lejeforholdet bringes til ophør i utide.
398
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Der vil i praksis være større sandsynlighed for, at der vil kunne forekomme offentligretlige
rådighedsindskrænkninger, end privatretlige, jf. ovenfor. Der kan eksempelvis være tale om
forbud mod fortsat brug, fordi ophold i bygningen er forbundet med væsentlig fare, fx på
grund af bygningens ringe vedligeholdelsesstand eller ved forekomst af sundhedsfarlig
skimmelsvamp.
Har lejeren efter lejeaftalen opnået særrettigheder, som ikke er tinglyst, kan lejeren risikere,
at de ekstingveres af en godtroende aftaleerhverver eller af udlejerens kreditorer. I så fald vil
lejeren kunne hæve lejeaftalen, hvis bortfaldet af dennes særrettigheder kan anses som
væsentlig misligholdelse. Udlejeren vil endvidere kunne være erstatningsansvarlig.
I
stk. 2
foreslås, at bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af
sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun
pligtig at betale leje indtil den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser
brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i
lejen.
Lejeren er kun forpligtet til at betale leje indtil den dag, hvor lejemålet ikke længere må
anvendes.
Det fremgår endvidere af bestemmelsen, at begrænser et forbud kun lejerens brug på mindre
væsentlig måde, vil lejeren kunne kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 16 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.10.1.3 og 2.10.2.3 i de almindelige bemærkninger.
Til § 101
Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 11, kan huslejenævnet træffe afgørelse i tvister
om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 106, stk. 2, at huslejenævnet kan pålægge lejeren at
udbedre manglen, jf. stk. 1, nr. 11.
I
§ 101, stk. 1,
foreslås, at uenighed om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets
begyndelse, afgøres af huslejenævnet.
Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet kan tage stilling til tvister om, hvorvidt det lejede
ved lejeforholdets begyndelse er mangelfuldt. Disse mangler kaldes oprindelige mangler.
Huslejenævnet har ikke kompetence til at træffe afgørelse om mangler, som opstår efter
lejeforholdets begyndelse. Sådanne tvister henhører under domstolene.
I
stk. 2
foreslås, at huslejenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre mangler, jf. stk. 1.
Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet kan påbyde udlejeren at udbedre oprindelige
mangler, når nævnet i henhold til stk. 1 konstaterer sådanne.
399
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 106, stk. 1, nr.
11, og § 106, stk. 2.
Der henvises til afsnit 2.10.1.4 og 2.10.2.4. i de almindelige bemærkninger.
Til § 102.
Efter den gældende lejelovs § 18 kan reglerne i § 9, stk. 2-4, og §§ 10-17 ikke ved aftale
fraviges til skade for lejeren.
I
§ 102
foreslås, at reglerne i §§ 94-101 ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren.
Bestemmelsen opregner de regler i kapitlet, som ikke ved aftale kan fraviges til skade for
lejeren. Fravigelser, som ikke er til skade for lejeren, kan således gyldigt aftales.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 18 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.10.1.4. og 2.10.2.4. i de almindelige bemærkninger.
Til § 103
Efter den gældende lejelovs § 54, har udlejeren eller dennes stedfortræder ret til at få eller
skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.
I
§ 103
foreslås, at udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang
til det lejede, når forholdene kræver det.
Lejeren har en eksklusiv brugsret til det lejede. Udlejeren har derfor som udgangspunkt ikke
adgang til det lejede, medmindre det er aftalt med lejeren. I nogle situationer er det dog
nødvendigt, at udlejeren kan få adgang, selvom lejeren ikke ønsker det.
Det er derfor fastsat, at udlejeren har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når
forholdene kræver det.
Retten til adgang omfatter udlejeren og enhver, som udlejeren giver fuldmagt hertil. Det kan
fx være administrator, vicevært, håndværkere og lign. En fuldmægtig kan ligesom udlejeren
alene kræve eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.
Ved det lejede forstås den del af ejendommen, som lejeren har eksklusiv brugsret til ifølge
lejeaftalen, herunder fx også lejerens kælder- og loftsrum.
Udlejerens ret til adgang skal udspringe af udlejerens rettigheder og pligter som ejer af
ejendommen. Bestemmelsen indebærer, at udlejeren har ret til at få adgang til det lejede ved
udførelse af nødvendige arbejder, herunder både vedligeholdelses- og forbedringsarbejder,
aflæsning af målere og som led i udlejerens tilsyn med ejendommen.
Er der en konkret begrundet mistanke om, at der er risiko for skader på ejendommen, har
udlejeren efter bestemmelsen ret til at få adgang til det lejede. En begrundet mistanke kan fx
stamme fra oplysninger fra øvrige beboere i ejendommen om lugtgener, fugt el. lign. i
400
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
tilknytning til det pågældende lejemål. Udlejeren har endvidere ret til at få adgang til det
lejede for at undersøge, om lejeren har overholdt et konkret vedligeholdelsespåbud.
Udlejeren har derimod ikke ret til at få adgang for generelt at konstatere, om lejeren
overholder pligterne i lejeforholdet, fx lejerens pligt til indvendig vedligeholdelse eller
renholdelse.
Selvom udlejeren har ret til at få adgang til lejemålet, kan udlejeren som udgangspunkt ikke få
adgang til det lejede uden lejerens medvirken. Under helt særlige omstændigheder, fx når
lejeren og lejerens husstand er bortrejst, og der foreligger en tvingende grund (fx
oversvømmelse eller brand), kan udlejeren dog selv skaffe sig adgang.
Giver lejeren ikke adgang til det lejede, når udlejeren har ret til det, må udlejeren skaffe sig
adgang via fogedretten.
Udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang
til det lejede, hvor udlejeren har ret til det efter bestemmelsen, jf. § 183, stk. 1, nr. 3.
§ 127, stk. 2, og § 187, stk. 1, indeholder særlige regler om udlejerens adgang til det lejede
ved henholdsvis installation af varmeanlæg og fremvisning i forbindelse med lejerens
fraflytning.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 54.
Der henvises til afsnit 2.11.1.1. og 2.11.1.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 104.
Efter den gældende lejelovs § 55, stk. 1, kan udlejeren med 6 ugers varsel iværksætte
arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.
Efter den gældende lejelovs § 55, stk. 2, har lejeren inden iværksættelse af andre arbejder
krav på 3 måneders varsel.
Efter den gældende lejelovs § 55, stk. 3, kan udlejeren kan dog altid uden varsel foretage
uopsættelige reparationer i det lejede.
I
§ 104, stk. 1
foreslås, at udlejeren med 6 ugers varsel kan iværksætte arbejder i det lejede,
når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.
Der er ikke formkrav til udlejerens varsel, men det påhviler udlejeren at bevise, at der er
varslet adgang i overensstemmelse med reglerne. Varslet bør indeholde oplysninger om,
hvornår, hvorfor og hvem lejeren skal give adgang, samt om konsekvenserne for lejeren, hvis
lejeren ikke giver adgang.
Ved vurderingen af, om arbejderne er til væsentlig ulempe for lejeren, må der tages hensyn
til, i hvilket omfang og hvor længe arbejderne påvirker lejerens brugsret. Der må i den
forbindelse tages hensyn til, om arbejderne indebærer, at lejeren skal undvære væsentlige
installationer og funktioner. Det har i den sammenhæng betydning, hvornår på året arbejderne
udføres. Fx er det mere indgribende at leve uden varme i lejemålet om vinteren end om
sommeren.
401
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Udskiftning af varmeinstallationer i sommerperioden, arbejder i pulterrum og mindre
indgribende følgearbejder er eksempler på arbejder, der typisk vil kunne foretages med 6
ugers varsel.
I
stk. 2
foreslås, at inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders
varsel.
Bestemmelsen vedrører udlejerens adgang til at varsle iværksættelse af arbejder i det lejede,
hvis udførelsen af arbejderne er til væsentlig ulempe for lejeren og derfor ikke er omfattet af
stk. 1.
Udskiftning af henholdsvis køkken og bad samt udskiftning af varmeinstallationer om vinteren
er eksempler på arbejder, der alene vil kunne foretages med 3 måneders varsel.
Hvis udlejeren varsler adgang med for kort varsel, har udlejeren ikke ret til at få adgang til
lejemålet. Udlejeren vil i den situation skulle varsle adgang på ny med de ulemper, det kan
medføre for arbejdsprocessen.
I
stk. 3
foreslås, at udlejeren dog altid uden varsel kan foretage uopsættelige reparationer i
det lejede.
Bestemmelsen omfatter situationer, hvor der er betydelig risiko for skader på ejendommen
eller personer, hvis udlejeren ikke hurtigt får adgang til det lejede. Det kan fx være ved brud
på forsynings- eller afløbsrør, samt skader på klimaskærmen, der vil medføre yderligere skade
på ejendommen.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 55.
Der henvises til afsnit 2.11.1.1. og 2.11.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 105.
Efter den gældende lejelovs § 56 skal ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, udføres
uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks
foretage efterreparationer.
I
§ 105
foreslås, at ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden
afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage
efterreparationer.
Bestemmelsen indebærer, at hvis udlejeren ikke udfører et påbegyndt forbedringsarbejde med
den fornødne hurtighed, kan huslejenævnet pålægge udlejeren, at færdiggøre arbejderne
indenfor en fastsat frist, jf. § 111. Overholdes fristen ikke, kan Grundejernes Investeringsfond
lade arbejdet udføre for udlejerens regning.
Lejeren kan i henhold til almindelige retsgrundsætninger efter omstændighederne kræve
forholdsmæssigt afslag og, hvis udlejere udviser forsømmelighed ved arbejdets udførelse,
erstatning.
402
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 56.
Der henvises til afsnit 2.11.1.1. og 2.11.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 106.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 23, stk. 1, skal udlejeren, inden denne i en ejendom
uden beboerrepræsentation iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der -
sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 64 kr.
pr. m² bruttoetageareal, fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis lejeforhold
ønskes forbedret. Det skal indeholde oplysning om forbedringsarbejdets art og en angivelse af
lejeforhøjelsens forventede størrelse. Varslet skal endvidere indeholde oplysning om lejerens
adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det
ugyldigt. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt med
2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en
satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter
udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni
måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele
kronebeløb.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 23, stk. 2, skal udlejeren, når mindst 1/4 af lejerne
senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem til dem, skriftligt har fremsat
indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, inden yderligere 6 uger
forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt denne ønsker at fastholde kravet om
forbedringen.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 24, stk. 1, skal udlejeren, inden denne i en ejendom
med beboerrepræsentation under iagttagelse af reglerne i § 65, stk. 2 og 3, i lov om leje
iværksætter en forbedring, der vil medføre lejeforhøjelse som nævnt i § 23, stk. 1, fremsætte
skriftligt varsel herom over for beboerrepræsentanterne. Det skal indeholde en beskrivelse af
arbejdet med overslag over udgifterne, oplysning om finansieringen heraf og den forventede
størrelse af den lejeforhøjelse, der er en følge af forbedringens gennemførelse. Varslet skal
endvidere indeholde oplysning om beboerrepræsentanternes adgang til at gøre indsigelse, jf.
stk. 3. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 24, stk. 2, skal udlejeren senest samtidig med
varslet til beboerrepræsentanterne give meddelelse herom til samtlige lejere, hvis lejeforhold
ønskes forbedret. Meddelelsen skal indeholde oplysning om forbedringsarbejdets art, en
angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse samt oplysning om, at kravet samtidig er
forelagt for beboerrepræsentanterne. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er
varslet efter stk. 1 ugyldigt.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 24, stk. 3, skal udlejeren, når
beboerrepræsentanterne har fremsat skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at
varslingsskrivelsen er kommet frem til dem, inden yderligere 6 uger herefter forelægge sagen
for huslejenævnet, såfremt denne ønsker at fastholde kravet om forbedringen.
I
§ 106, stk. 1,
foreslås, at inden udlejeren i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3,
3. pkt., iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med
forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 100 kr. pr. m²
bruttoetageareal pr. år, skal denne fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis
403
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
lejeforhold ønskes forbedret. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang
årligt, jf. § 203.
Bestemmelsen har til formål at sikre, at lejeren får særlig information om, at udlejeren
påtænker at udføre forbedringsarbejder, som vil medføre en væsentlig lejeforhøjelse. Lejeren
får hermed i god tid før arbejdernes iværksættelse mulighed for at vurdere, om lejeren vil gøre
indsigelse, hvis arbejderne er uhensigtsmæssige, eller om lejeren eventuelt vil søge en anden
bolig.
Forslaget omfatter både forbedringer i den enkelte bolig og på ejendommens fællesarealer.
Udlejerens pligt til at varsle lejerne udløses, så snart lejeforhøjelsen for de påtænkte
forbedringer, sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år, har et sådant
omfang, at grænsebeløbet er overskredet. Det kan altså tænkes, at fristen ikke overskrides
samtidig for alle lejere i en ejendom, fx hvis lejlighederne i ejendommen er pålagt forskellige
forbedringsforhøjelser i de sidste 3 år.
For en lejlighed på 80 m
2
vil dette indebære, at forbedringsarbejder, som vil medføre en
forhøjelse, der tilsammen med andre forbedringsforhøjelser i de seneste 3 år overstiger 667
kr. pr. måned, vil skulle varsles over for lejerne, før de kan iværksættes.
Den i forslaget nævnte 3-årsperiode løber 3 år tilbage fra det tidspunkt, hvor den forventede
lejeforhøjelse ventes at få virkning.
Forbedringsforhøjelser aftalt mellem lejeren og udlejeren samt forbedringsforhøjelser foretaget
før indgåelse af lejeaftalen med lejeren indgår ikke i beregningen af det i forslaget anførte
grænsebeløb på 100 kr. pr m² bruttoetageareal (2021-niveau). Hensigten med bestemmelsen
er at beskytte lejerne mod store lejestigninger som følge af omfattende forbedringsarbejder.
Denne beskyttelse er ikke påkrævet i den situation, hvor lejeren ved aftale accepterer en
forbedringsforhøjelse, enten i forbindelse med det konkrete forbedringsarbejde eller ved
indgåelse af lejekontrakt med det deri angivne lejeniveau.
Udlejer skal inden varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder vurdere, hvilken
lejeforhøjelse arbejderne forventes at medføre. Det er på denne baggrund, at udlejeren skal
afgøre, om betingelserne for at varsle efter bestemmelsen er opfyldt.
Efter bestemmelsen skal varsling ske inden iværksættelse af forbedringsarbejdet. Der stilles
ikke herudover et specifikt krav til tidspunktet for varslingen. Udlejer kan således varsle
iværksættelsen når som helst inden iværksættelsen, men løber dog risikoen for, at der
fremkommer indsigelse efter iværksættelsen, såfremt han ikke varsler senest 6 uger før
iværksættelsen af forbedringsarbejdet.
Vil udlejeren således være sikker på ikke at udføre forbedringsarbejder, hvortil der ikke kan
kræves forbedringsforhøjelse ud over beløbsgrænsen på 100 kr. pr. m
2
, som angivet i
bestemmelsen, bør udlejeren derfor varsle mindst 6 uger inden iværksættelsen. Skal
arbejderne udføres i det lejede, skal § 104 om varsling af udlejerens adgang til det lejede dog
iagttages.
Bestemmelsen indebærer, at udlejerens overholdelse af varslingskravet er en betingelse for at
oppebære lejeforhøjelsen. Overholdes varslingskravet ikke, er udlejeren afskåret fra at
opkræve lejeforhøjelsen i det omfang, den sammen med forbedringsforhøjelser gennemført de
sidste 3 år overstiger 100 kr. pr. m
2
bruttoetageareal pr. år (2021-niveau).
I
stk. 2
foreslås, at i ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren fremsætte
tilsvarende varsel efter stk. 1 over for beboerrepræsentanterne.
404
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen har til formål at inddrage beboerrepræsentationen inden iværksættelse af
forbedringsarbejder af et vist omfang. På den måde kan beboerrepræsentanterne benytte
deres erfaringer og viden til at varetage beboernes interesser, når det skal vurderes, om der
skal fremsættes indsigelse, jf. stk. 4.
Iagttager udlejeren ikke bestemmelsen, vil denne være afskåret fra at opkræve
lejeforhøjelserne i det omfang, de sammen med forbedringsforhøjelser gennemført de sidste 3
år overstiger 100 kr. pr. m
2
bruttoetageareal pr. år.
I
stk. 3
foreslås, at varsling i henhold til stk. 1 og 2 skal indeholde en beskrivelse af arbejdet
med overslag over udgifterne og den forventede størrelse af den lejeforhøjelse, der er en følge
af forbedringens gennemførelse. Varslingen skal endvidere indeholde oplysning om
beboerrepræsentationens eller lejernes, i ejendomme uden beboerrepræsentation, adgang til
at gøre indsigelse, jf. stk. 4. I ejendomme med beboerrepræsentation skal lejerne tillige have
oplysning om, at kravet samtidig er forelagt for beboerrepræsentanterne. Indeholder varslet
ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Bestemmelsen er ændret materielt, idet beboerrepræsentationen efter forslaget ikke får
oplysning om finansieringen af forbedringsarbejderne.
Udlejeren skal varsle lejerne, og i ejendomme med beboerrepræsentation,
beboerrepræsentanterne. Varslingen skal indeholde en beskrivelse af arbejdet. Beskrivelsen
skal være tilstrækkelig detaljeret til, at lejerne og beboerrepræsentanterne kan tage stilling til
indholdet og omfanget af arbejderne.
Varslingen skal endvidere indeholde et overslag over udgifterne. Overslaget skal være så
detaljeret som muligt, henset til at arbejderne endnu ikke er påbegyndt. Det er altså ikke
tilstrækkeligt alene at angive et skønnet total beløb.
Varslingen skal herudover indeholde et skøn over den lejeforhøjelse, som udlejeren forventer,
at arbejderne vil medføre. Den skønnede lejeforhøjelse skal være angivet særskilt for hver
lejemål.
I ejendomme med beboerrepræsentation skal varslingen til både beboerrepræsentanterne og
lejerne indeholde oplysning om beboerrepræsentanternes adgang til at gøre indsigelse, jf. stk.
4. Varslingen til lejerne skal i dette tilfælde tillige indeholde oplysning, om at
beboerrepræsentanterne samtidig er blevet varslet.
I ejendomme uden beboerrepræsentation skal varslingen til lejerne indeholde oplysning om
deres adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 4.
Indeholder udlejerens varsling ikke ovennævnte oplysninger, er den ugyldig.
Har udlejeren udsendt varslingsskrivelse, som ikke opfylder betingelserne, har udlejeren
mulighed for at udsende nyt gyldigt varsel indtil det tidspunkt, hvor forbedringsarbejderne
påbegyndes. Er arbejderne imidlertid iværksat, vil udlejeren være afskåret fra at opkræve
lejeforhøjelserne i det omfang, arbejderne sammen med forbedringsforhøjelser gennemført de
sidste 3 år overstiger 100 kr. pr. m
2
bruttoetageareal pr. år.
I
stk. 4
foreslås, at har beboerrepræsentationen, eller i ejendomme uden
beboerrepræsentation mindst 1/4 af lejerne, senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er
kommet frem til dem, skriftligt fremsat indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring som
nævnt i stk. 1, skal udlejeren inden yderligere 6 uger indbringe sagen for huslejenævnet,
såfremt udlejeren ønsker at fastholde kravet om forbedringen.
405
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det fremgår af bestemmelsen, at udlejeren, når denne modtager indsigelse fra
beboerrepræsentationen, skal forelægge sagen for huslejenævnet, hvis udlejeren ønsker at
fastholde kravet om forbedringen. I ejendomme uden beboerrepræsentation gælder det
samme, hvis udlejeren modtager indsigelse fra mindst ¼ af de lejere, som er blevet varslet i
henhold til stk. 1.
Hvis sagen indbringes for huslejenævnet, behandles den i henhold til § 110.
Bestemmelsen indebærer, at hvis beboerrepræsentanterne ikke fremsætter indsigelse inden
for fristen på 6 uger, kan udlejeren iværksætte forbedringen uden forelæggelse for
huslejenævnet, uanset hvor mange lejere, som fremsætter indsigelse. I ejendomme uden
beboerrepræsentation kan udlejeren ligeledes se bort fra samtlige indsigelser fra lejerne, når
disse ikke udgør mindst ¼ af de berørte lejere.
Ifølge bestemmelsen skal skriftlig indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring være
fremsat senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem til lejerne og
beboerrepræsentanterne. Det betyder, at indsigelse skal være afsendt. Udlejeren bærer
således risikoen for, at indsigelsen forsvinder under forsendelse. Lejeren eller
beboerrepræsentationen bærer bevisbyrden for, at afsendelse er sket.
Bestemmelsen viderefører med sproglige ændringer den gældende boligreguleringslovs §§ 23
og 24 om varsling af iværksættelse af arbejder i regulerede kommuner. Den gældende
boligreguleringslovs § 23, stk. 1, 2. pkt., og stk. 3, videreføres med mindre materielle
ændringer. Der er ikke herudover med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den
gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.11.1.2. og 2.11.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 107
Efter den gældende boligreguleringslovs § 26, stk. 1, skal udlejeren, når en forbedring vil
medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med lejeforhøjelser for forbedringer gennemført i de
sidste 3 år - vil udgøre mere end 127 kr. pr. m² bruttoetageareal, senest 3 måneder før
forbedringens iværksættelse underrette lejeren om, at denne kan kræve at få tilbudt anden
passende bolig inden udløbet af den i stk. 2 nævnte frist. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort
i 1994-niveau og reguleres én gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det
pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres
beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-
måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet
afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 26, stk. 2, skal udlejeren, når lejeren senest 6 uger
efter varslingen fremsætter krav om at få tilbudt anden passende bolig, inden forbedringens
iværksættelse tilbyde lejeren en bolig af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr og
til en leje, der - efter fradrag af eventuel boligstøtte - ikke afviger væsentligt fra den hidtidige
leje. Lejligheden har en passende størrelse, når den har samme værelsesantal som lejerens
hidtidige lejlighed, eller den har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 26, stk. 3, skal udlejeren, såfremt lejeren gør
indsigelse, fordi denne finder, at udlejerens tilbud om anden bolig ikke opfylder betingelserne i
stk. 2, indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.
406
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
§ 107, stk. 1,
foreslås, at vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med
lejeforhøjelser for forbedringer gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 199 kr. pr.
m² bruttoetageareal pr. år, skal udlejeren i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3,
3. pkt., senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse underrette lejeren om, at denne
kan kræve at få tilbudt anden passende bolig inden udløbet af den i stk. 2 nævnte frist.
Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203.
I visse tilfælde medfører omfattende forbedringer betydelige lejeforhøjelser, som kan få
betydning for lejerens mulighed for at blive boende. Det skønnes derfor rimeligt, at
omfattende forbedringer, som medfører en betydelig lejeforhøjelse, kun kan iværksættes, når
udlejeren har tilbudt lejeren en passende erstatningsbolig, som med hensyn til beliggenhed,
kvalitet og udstyr og leje efter fradrag af evt. boligsikring ikke afviger væsentligt fra lejerens
hidtidige bolig, jf. stk. 2.
Udlejeren skal efter bestemmelsen underrette lejeren om lejerens ret til at kræve en anden
bolig tilbudt. Overholder udlejeren ikke pligten, kan udlejeren ikke opkræve lejeforhøjelse i det
omfang, denne overstiger den i bestemmelsen angivne beløbsgrænse, jf. stk. 4.
Der henvises i det hele til bemærkningerne til § 106, stk. 1, for nærmere om beregning af de
beløbsmæssige krav og opgørelse af 3-årsperioden.
I
stk. 2
foreslås, at fremsætter lejeren senest 6 uger efter varslingen efter § 107 krav om at få
tilbudt anden passende bolig, skal udlejeren inden forbedringens iværksættelse tilbyde lejeren
en bolig af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr og til en leje, der - efter fradrag
af eventuel boligstøtte - ikke afviger væsentligt fra den hidtidige leje. Lejligheden har en
passende størrelse, når den har samme værelsesantal som lejerens hidtidige lejlighed, eller
den har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer.
Lejeren har efter bestemmelsen 6 uger fra varslingen efter § 107 til at fremsætte krav om at
få tilbudt en erstatningsbolig. Lejerens krav skal blot være fremsat
–
altså afsendt
–
inden
fristens udløb. Det er udlejeren, der bærer risikoen for, at indsigelsen forsvinder under
forsendelsen og dermed ikke kommer frem. Lejeren bærer dog bevisbyrden for, at afsendelse
er sket.
Hvis lejeren fremsætter kravet senere end 6 uger efter varslingen, er udlejeren ikke forpligtet
til at tilbyde en erstatningsbolig. I dette tilfælde, eller hvis lejeren ikke ønsker at overtage en i
øvrigt passende erstatningsbolig, kan lejeren ikke modsætte sig lejeforhøjelsen på mere end
199 kr. pr. m
2
bruttoetageareal (2021-niveau).
En passende bolig er defineret ved, at den skal være af passende størrelse, beliggenhed,
kvalitet og udstyr og til en leje, der efter fradrag af evt. boligstøtte, ikke væsentligt afviger fra
den hidtidige leje.
Passende størrelse har lejligheden, når den har samme værelsesantal som lejerens hidtidige
lejlighed, eller et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer. Dette skal forstås i
overensstemmelse med ordlyden. Har en enkelt lejer således beboet en 5-værelseslejlighed,
opfylder udlejeren sin tilbudspligt i relation til størrelsen ved at tilbyde en 2-værelseslejlighed.
Passende beliggenhed har lejligheden, når dens beliggenhed ikke væsentligt afviger fra det
nuværende lejemåls beliggenhed. Bedømmelsen heraf afgøres ved en konkret vurdering.
Passende kvalitet har lejligheden, når den efter en konkret vurdering har et kvalitetsniveau,
der egner sig til beboelse for lejeren og dennes husstand på tidspunktet for
erstatningsboligtilbuddets fremsættelse.
407
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Passende udstyr har lejligheden, når den efter en konkret vurdering har udstyr, der gør
lejemålet egnet til beboelse for lejeren og dennes husstand på tidspunktet for
erstatningsboligtilbuddets fremsættelse.
Hvis lejeren har fremsat krav om en erstatningsbolig, skal udlejerens tilbud herom gives inden
forbedringens iværksættelse.
Senest samtidig med udlejerens fremsættelse af tilbud om en konkret erstatningsbolig, skal
udlejeren gøre lejeren bekendt med dennes ret til at gøre indsigelse, såfremt lejeren ikke
finder, at erstatningsboligen opfylder bestemmelsens krav.
Anviser udlejeren ikke en erstatningsbolig efter lejerens fremsættelse af krav herom inden
iværksættelse af forbedringen, kan udlejeren ikke opkræve den del af lejeforhøjelsen, der
overstiger den i stk. 1 nævnte beløbsgrænse.
I
stk. 3
foreslås, at såfremt lejeren gør indsigelse, fordi denne finder, at udlejerens tilbud om
anden bolig ikke opfylder betingelserne i stk. 2, skal udlejeren indbringe spørgsmålet for
huslejenævnet.
Bestemmelsen indebærer, at det påhviler udlejeren at indbringe spørgsmålet om, hvorvidt
erstatningsboligen er passende efter stk. 2, for huslejenævnet, hvis lejeren gør indsigelse
herom. Huslejenævnet afgør herefter, om erstatningsboligen opfylder kravene.
Det bemærkes, at indsigelse herom ikke er det samme som ikke at acceptere lejligheden. Det
er således muligt for lejeren at acceptere erstatningsboligen med det forbehold, at
huslejenævnet godkender erstatningsboligen som passende.
Indbringer udlejeren ikke spørgsmålet for huslejenævnet efter indsigelse fra lejeren, kan
udlejeren ikke opkræve den del af lejeforhøjelsen, der overstiger den i stk. 1 nævnte
beløbsgrænse. Samme retsvirkning har det, såfremt huslejenævnet finder, at
erstatningsboligen ikke er passende.
I
stk. 4
foreslås, at over for en lejer, der ikke har fået underretning efter stk. 1 om sin ret til at
kræve anden bolig, kan lejeforhøjelse som følge af forbedringen ikke gennemføres ud over den
i stk. 1 angivne grænse. Tilsvarende gælder, hvis udlejeren ikke overholder forpligtelserne
efter stk. 2 og 3.
Bestemmelsen er præciseret, således at den i overensstemmelse med praksis ikke blot angår
udlejerens overholdelse af sine forpligtelser i henhold til stk. 1, men tillige i henhold til stk. 2
og 3.
Det er hensigten med bestemmelsen at sikre, at udlejeren ikke kan opkræve den fulde
forbedringsforhøjelse, hvis pligten til at anvise en passende erstatningsbolig ikke overholdes.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende
boligreguleringslovs § 26.
Der henvises til afsnit 2.11.1.2. og 2.11.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 108
Efter den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 1, finder reglerne i §§ 23-25 a, 26 og 27,
stk. 4, 2. pkt., ikke anvendelse, når forbedringen alene omfatter foranstaltninger, der er
påbudt i henhold til lov, eller arbejder, der er gennemført i medfør af lejelovens § 46 a, stk. 3,
eller foranstaltninger, der er omfattet af en kommunalbestyrelses beslutning efter lov om
408
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, af kapitel 5 i
lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 eller af lov om privat
byfornyelse.
I
§ 108
foreslås, at når forbedringen alene omfatter foranstaltninger, der er påbudt i henhold
til lov, eller arbejder, der er gennemført i medfør af lejelovens § 46 a, stk. 3, eller
foranstaltninger, der er omfattet af en kommunalbestyrelses beslutning efter lov om
byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, af kapitel 5 i
lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, eller af lov om privat
byfornyelse, finder reglerne i §§ 23-26 ikke anvendelse.
Bestemmelsen er ændret materielt, idet den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4, 2.
pkt., nu vil finde anvendelse for de i bestemmelsen nævnte forbedringsarbejder.
Bestemmelsen har til formål at sikre, at udlejeren, som af forskellige årsager tilpligtes til at
gennemføre forbedringsarbejder, ikke i medfør af bestemmelserne i §§ 23-26 forhindres i at
kræve den fulde lejeforhøjelse.
Bestemmelsen viderefører boligreguleringslovens § 29, stk. 1, med den materielle ændring, at
henvisningen til boligreguleringslovens § 27, stk. 4, 2. pkt., udgår. Der er herudover ingen
indholdsmæssige ændringer.
Der henvises til afsnit 2.11.1.2. og 2.11.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 109.
Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 5, 1. pkt., træffer de i henhold til lov om
midlertidig regulering af boligforholdene nedsatte huslejenævn afgørelse efter reglerne i den
nævnte lovs kapitel VI i tvister om lejeforhøjelser efter reglerne om forbedringer i §§ 58 og 59,
herunder om varsling af arbejdernes iværksættelse efter § 55, og nævnet kan fastsætte en
frist for aflæggelse af byggeregnskab, jf. § 59, stk. 4.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 6, gælder, at udfører udlejeren ikke et
påbegyndt forbedringsarbejde med den fornødne hurtighed, jf. § 56 i lov om leje, kan
huslejenævnet fastsætte en tidsfrist for arbejdets fuldførelse.
I
§ 109, stk. 1,
foreslås, at huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om reglerne i dette
kapitel.
Bestemmelsen udvider huslejenævnets kompetence i tvister om varsling af iværksættelse af
arbejder. Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet kan tage stilling til alle uenigheder
mellem lejeren og udlejeren i relation til reglerne i lovens kapitel 11 om varsling af
iværksættelse af arbejder.
Nævnet kan herunder tage stilling til, om udlejeren har ret til at få adgang til det lejede efter §
103 i forbindelse med forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder m.v. Nævnet kan tage stilling
til, om udlejeren har varslet adgang i overensstemmelse med reglerne i § 104. For så vidt
angår nævnets kompetence i relation til § 105, henvises til bemærkningerne til bestemmelsen.
Formålet med bestemmelsen er at give lejeren og udlejeren adgang til en hurtig, billig og nem
adgang til at afgøre tvister om varsling af iværksættelse af arbejder.
409
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 2
foreslås, at udfører udlejeren ikke et påbegyndt forbedringsarbejde med den fornødne
hurtighed, jf. § 105, kan huslejenævnet fastsætte en tidsfrist for arbejdets fuldførelse.
Bestemmelsen udvider huslejenævnets kompetence, således at det ikke alene er
forbedringsarbejders fuldførelse, huslejenævnet kan fastsætte en tidsfrist for, men alle
arbejder. Ligeledes udvides hjemlen til at angå både regulerede og uregulerede ejendomme.
Ved forslaget gives der mulighed for huslejenævnet til at fastsætte en frist for arbejdernes
færdiggørelse. Overskrides fristen, vil Grundejernes Investeringsfond efter forslaget på en
lejers begæring kunne lade arbejderne udføre for udlejerens regning.
Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 5, 1. pkt., 2. led, fsva.
huslejenævnets kompetence i forhold til tvister omkring den gældende lejelovs § 55.
Huslejenævnets kompetence udvides i den forbindelse materielt til at angå hele kapitlets
bestemmelser.
Bestemmelsen viderefører endvidere den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 6.
Bestemmelsen ændres materielt, idet den både angår lejemål og ejendomme i både
regulerede og uregulerede kommuner, hvor den gældende bestemmelse alene angår
regulerede kommuner.
Der henvises til afsnit 2.11.1.3 og 2.11.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 110
Efter den gældende boligreguleringslovs § 25, stk. 1, kan huslejenævnet, når der indbringes
sag om iværksættelse af forbedringer efter §§ 23 og 24, modsætte sig iværksættelsen, hvis
forbedringen må anses for uhensigtsmæssig under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed
og beskaffenhed. Det samme gælder, hvis den ikke skønnes at medføre en passende forøgelse
af brugsværdien under hensyn til ejendommens og de pågældende husrums karakter, tilstand,
indretning og udstyr. Det kan herved tages i betragtning, om ændringer, som
foranstaltningerne vil medføre i de enkelte udlejede husrum, skønnes rimelige i forhold til
disses hidtidige hensigtsmæssige anvendelse.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 25, stk. 2, kan udlejeren, såfremt denne
iværksætter en forbedring, som nævnet har modsat sig, ikke kræve lejeforhøjelse for
forbedringen.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 25, stk. 3, har indbringelse efter § 43 eller § 44 af
en afgørelse, hvorved nævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, opsættende virkning.
I
§ 110, stk. 1,
foreslås, at indbringes sag om iværksættelse af forbedringer efter § 106, kan
huslejenævnet modsætte sig iværksættelsen, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig
under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed og beskaffenhed. Det samme gælder, hvis
den ikke skønnes at medføre en passende forøgelse af brugsværdien under hensyn til
ejendommens og de pågældende husrums karakter, tilstand, indretning og udstyr. Det kan
herved tages i betragtning, om ændringer, som foranstaltningerne vil medføre i de enkelte
udlejede husrum, skønnes rimelige i forhold til disses hidtidige hensigtsmæssige anvendelse.
Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet kan modsætte sig forbedringen, såfremt nævnet
finder gennemførelsen uhensigtsmæssig under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed og
beskaffenhed.
Nævnet kan endvidere modsætte sig sådanne forbedringer, som ikke skønnes at tilføre de
udlejede husrum en efter ejendommens og de pågældendes husrums karakter, tilstand,
410
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
indretning og udstyr passende forøgelse af brugsværdien. Ved bedømmelsen af, om der
hidføres en passende forøgelse af brugsværdien, kan nævnet også tage i betragtning, om de
ændringer, som foranstaltningen vil medføre i de enkelte lejligheder, skønnes rimelig i forhold
til disses hidtidige hensigtsmæssige anvendelse.
Efter bestemmelsen vil nævnet kunne tage hensyn til, om forbedringen på rimelig måde svarer
til ejendommens standard, udstyr, og om forbedringen på hensigtsmæssig måde findes at
kunne indpasses i det lejede. Nævnet vil have mulighed for at hindre moderniseringer, hvor
ombygnings- eller forbedringsudgifterne ikke skønnes at stå i rimeligt forhold til værdien af de
lejligheder, der fremkommer efter ombygningen eller forbedringen.
Bestemmelsen tager sigte på egentlige moderniseringer og har til formål at hindre, at der i
ældre udlejningsejendomme sker ombygninger m. v., der ud fra et samfundsmæssigt
synspunkt er uforsvarlige. Derimod har det ikke været tilsigtet at lægge hindringer i vejen for
rimelige forbedringer af ældre ejendomme.
I
stk. 2
foreslås, at såfremt udlejeren iværksætter en forbedring, som nævnet har modsat sig,
kan udlejeren ikke kræve lejeforhøjelse for forbedringen.
Huslejenævnet er ikke tillagt beføjelse til at forbyde iværksættelse af de pågældende
forbedringsarbejder, men kan modsætte sig, at udlejeren for de påtænkte forbedringsarbejder
kan kræve lejeforhøjelse.
Det bemærkes, at udlejer ikke blot forhindres i at opkræve den lejeforhøjelse, der overstiger
100 kr. pr m
2
(2021-niveau) tilsammen med andre forbedringsforhøjelser i 3-årsperioden, jf.
stk. 1 og stk. 2, men afskæres fra enhver lejeforhøjelse for den pågældende forbedring.
I
stk. 3
foreslås, at indbringelse efter § 83 eller § 84 i lov om boligforhold af en afgørelse,
hvorved nævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har opsættende virkning.
Indbringelse af huslejenævns afgørelser for boligretten eller ankenævnet har ikke opsættende
virkning. Med bestemmelsen er der tillagt indbringelsen af huslejenævnets afgørelse efter
denne bestemmelse, hvorved iværksættelse af en forbedring tiltrædes, opsættende virkning.
Det er hensigten med bestemmelsen at sikre, at forbedringsarbejder ikke udføres, før der
foreligger en endelig afgørelse fra huslejenævnet eller retten om, hvorvidt
forbedringsarbejderne er uhensigtsmæssige.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende
boligreguleringslovs § 25.
Der henvises til afsnit 2.11.1.3. og 2.11.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 111
Efter den gældende lejelovs § 57 kan reglerne i §§ 55 og 56 ikke ved aftale fraviges til skade
for lejeren.
I
§ 111
foreslås, at reglerne i dette kapitel ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren.
Bestemmelsen indebærer, at reglerne om hhv. udlejerens adgang til det lejede i § 103 og om
varsling af iværksættelse af arbejder i det lejede i § 104 ikke kan fraviges ved aftale, når det
er til skade for lejeren. Ligeledes kan reglerne om varsling af iværksættelse i regulerede
ejendomme heller ikke fraviges ved aftale, når det er til skade for lejeren.
411
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Udlejeren kan således ikke i lejekontrakten indføre et vilkår, hvorefter udlejeren har ret til
adgang til det lejede i videre omfang end angivet i §§ 103 og 104. Bestemmelsen er dog ikke
til hinder for, at udlejeren i lejeperioden konkret kan aftale med lejeren, at udlejeren får
adgang til det lejede, selvom udlejeren ikke ville have en sådan ret efter §§ 103 og 104. Det
kan fx aftales konkret med lejeren, at udlejeren i forbindelse med et bestemt arbejde i
lejeperioden får adgang til det lejede med 2 ugers varsel, selvom lejeren efter § 104 har krav
på et varsel på 6 uger.
Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 57, som indholdsmæssigt ændres således,
at det er samtlige af kapitlets bestemmelser, som ikke til skade for lejeren, som kan fraviges.
Der henvises til afsnit 2.11.1.3. og 2.11.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 112
Det følger af den gældende lejelovs § 21, 2. pkt., at indvendig vedligeholdelse skal forstås som
vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve.
I
§ 112, stk. 1,
foreslås, at ved vedligeholdelse forstås de arbejder, som er nødvendige for at
holde ejendommen og det lejede i den tilstand, som modparten har krav på i medfør af
lejeaftalen, lejeloven og almindelige retsgrundsætninger.
Bestemmelsen definerer det generelle vedligeholdelsesbegreb. Indholdet af bestemmelsen er
en præcisering af gældende ret, idet begrebet vedligeholdelse er fastlagt i omfattende
huslejenævns- og domspraksis.
Vedligeholdelsesarbejder udføres med henblik på at bevare og opretholde lejemålets og
ejendommens stand, efterhånden som der sker forringelse ved slid og ælde.
Vedligeholdelsesarbejder tilfører dermed ikke noget nyt.
Vedligeholdelse angår den almindelige slid og ælde, som kommer efter sædvanlig og normal
brug. At lejeren eller udlejeren har vedligeholdelsespligten for dele af ejendommen eller det
lejede indebærer, at vedkommende bærer risikoen for skader på eller bortkomst af det, som
omfattes af vedligeholdelsen.
Vedligeholdelse adskiller sig fra forbedring, idet forbedringsarbejder øger det lejedes
brugsværdi udover, hvad lejeren har krav på, ved at tilføre ejendommen eller det enkelte
lejemål nye egenskaber eller kvaliteter, som indebærer en øget funktionalitet, komfort eller
lignende.
Vedligeholdelse omfatter også fornyelse, såfremt det er påkrævet. Ved udlejerens udskiftning
og fornyelse af nedslidte eller ødelagte genstande kan der efter omstændighederne være tale
om delvis forbedring, jf. § 128, såfremt de nye genstande medfører en større brugsværdi, end
hvad lejeren har krav på.
Der skelnes endvidere imellem almindelig slid og ælde, som lejeren hæfter for i medfør af sin
vedligeholdelsespligt, og skader som følge af misligholdelse, hvilket omfatter fejlagtig brug,
fejlagtig vedligeholdelse og uforsvarlig adfærd. Ved misligholdelse forstås nærmere bestemt,
at det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller
uforsvarlig og skadefremkaldende adfærd. Skader som følge af misligholdelse skal dermed ses
i modsætning til den almindelige slid og ælde samt hændelige begivenheder, som opstår ved
normal brug.
412
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Vedligeholdelsesarbejder skal udføres fagmæssigt korrekt. Hvis arbejdet ikke er udført korrekt,
kan der være tale om fejlagtig vedligeholdelse med den følge, at arbejdet skal gøres om. Der
kan efter omstændighederne være tale om fejlagtig vedligeholdelse, hvis lejeren fx maler
lejemålet i andre farver, end de farver, som lejemålet havde på indflytningstidspunktet, med
den følge at arbejdet skal omgøres.
Afgrænsningen af vedligeholdelse over for misligholdelse vil altid skulle afgøres ud fra konkrete
forhold og vil især kunne få betydning i lejeforhold, hvor udlejeren har den indvendige
vedligeholdelsespligt.
Lejeren vil dog efter omstændighederne kunne komme til at hæfte for skader, som er opstået
som følge af slid og ælde ved almindelig brug uanset, at lejeren ikke har
vedligeholdelsespligten for de beskadigede dele. Det kan være tilfældet, hvis lejeren ikke i tide
giver udlejeren meddelelse om vedligeholdelsesbehovet, jf. reglen i § 150, stk. 3. Fx vil det
blive betragtet som misligholdelse fra lejerens side, hvis lejeren ikke giver udlejeren
meddelelse om, at gulvet i lejemålet trænger til at blive lakeret med den følge, at lakken slides
igennem, og træet beskadiges eller misfarves.
I
stk. 2
foreslås, at ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med
hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.
Bestemmelsen definerer begrebet indvendig vedligeholdelse.
Den indvendige vedligeholdelse angår det enkelte lejemål og omfatter ikke øvrige dele af
ejendommen, herunder ejendommens fællesarealer. Den indvendige vedligeholdelse omfatter
alene hvidtning, maling, tapetsering samt behandling af gulve i lejemålet. Andre
vedligeholdelsesarbejder inde i lejemålet hører under den udvendige vedligeholdelse, jf. stk. 3.
Indvendig vedligeholdelse drejer sig om lejemålets overflader. Dette indebærer, at maling
omfatter maling af alle flader i lejemålet, som kan males, herunder radiatorer, rør og paneler.
Døre, karme og vinduesrammer er omfattet for så vidt angår den indvendige side i lejemålet.
Den indvendige vedligeholdelse omfatter ikke andre ting i lejemålet, som fx skabe og inventar.
I forbindelse med behandling af gulve indgår som en del af arbejdet, at der foretages
mellemslibning, men ikke egentlig afslibning eller afhøvling.
Lejeren har rengøringspligten for de områder, som lejeren har eksklusiv brugsret til, uanset
hvem af parterne der har den indvendige vedligeholdelsespligt.
Parterne kan gyldigt indgå aftale om fordelingen af den indvendige vedligeholdelsespligt, jf. §
116. Udlejeren skal til opfyldelse af sin vedligeholdelsespligt afsætte beløb efter reglerne
herom i kapitel 13 om hensættelser til vedligeholdelse.
I
stk. 3
foreslås, at ved udvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af alle dele af
ejendommen og det lejede, som ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelse.
Bestemmelsen definerer begrebet udvendig vedligeholdelse.
Den udvendige vedligeholdelse omfatter al anden vedligeholdelse end den indvendige, uanset
om arbejdet udføres i eller uden for lejemålet. Dette indebærer, at forskelligt inventar i
lejemålet, som borde, skabe og hårde hvidevarer, der tilhører udlejeren, hører under den
udvendige vedligeholdelsespligt. Lejerens ting er ikke omfattet af vedligeholdelsespligten.
Den udvendige vedligeholdelse påhviler fuldt ud udlejeren, bortset fra vedligeholdelse og
fornyelse af låse og nøgler i lejemålet jf. § 113. Parterne kan dog gyldigt indgå aftale om en
anden fordeling af den udvendige vedligeholdelsespligt jf. § 116. Det gælder dog ikke for
413
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
ejendomme beliggende i regulerede kommuner, som omfattes af lovens § 6, stk. 1, om
huslejeregulering mv. i regulerede kommuner, jf. § 116, stk. 2.
Forslaget er en videreførelse af den gældende lejelovs § 21, 2. pkt., om begrebet indvendig
vedligeholdelse. Herudover foreslås det generelle vedligeholdelsesbegreb samt begrebet
udvendig vedligeholdelse fastsat i bestemmelsen. Der er ikke med den foreslåede
bestemmelse tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.12.1.1. og 2.12.2.1 i de almindelige bemærkninger.
Til § 113
Det følger af den gældende lejelovs § 19, stk. 1, at udlejeren skal holde ejendommen og det
lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med
lys, gas, vand, varme og kulde, og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af
ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård og
andre fælles indretninger.
Det følger af den gældende lejelovs § 19, stk. 2, at vedligeholdelse, herunder såvel indvendig,
jf. § 21, som anden vedligeholdelse, som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så
ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog § 22.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 20, at lejeren i lejeperioden skal foretage
vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.
I
§ 113, stk. 1,
foreslås, at vedligeholdelse, herunder såvel indvendig som udvendig
vedligeholdelse, jf. § 112, som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det
er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog § 118 om
udlejerens afsætning til den indvendige vedligeholdelse.
Bestemmelsen fastslår, hvor ofte vedligeholdelse skal foretages og gælder uanset, om
vedligeholdelsespligten påhviler lejeren eller udlejeren.
Hvorvidt et vedligeholdelsesarbejde er påkrævet, vil altid skulle afgøres konkret. Tvister om
opfyldelse af henholdsvis lejerens og udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og
fornyelse kan indbringes for huslejenævnet, jf. § 115, stk. 1. Huslejenævnet vil i den
forbindelse afgøre, om vedligeholdelse er påkrævet i den konkrete situation.
Såfremt lejeren er pålagt den indvendige vedligeholdelse, vil lejeren skulle foretage løbende
vedligeholdelse i lejeperioden for at opfylde sin vedligeholdelsespligt. Når lejeren har opfyldt
sin vedligeholdelsespligt i lejeperioden, vil lejeren ikke have pligt til at foretage istandsættelse
af lejemålet i forbindelse med fraflytningen. Lejerens vedligeholdelsespligt i lejeperioden og
lejerens istandsættelsespligt ved fraflytning følges således ad, idet istandsættelse er lejerens
opfyldelse af den vedligeholdelsespligt, som lejeren ikke har opfyldt i lejeperioden.
Bestemmelsen indebærer, at lejerens pligt til at foretage istandsættelse ved fraflytning vil
svare til en normal istandsættelse, hvor pligten til at udføre vedligeholdelse altid afhænger af
det konkrete behov herfor på fraflytningstidspunktet. Som følge heraf skal istandsættelse efter
slid og ælde kun foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommen og det
lejedes karakter.
I
stk. 2
foreslås, at udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige,
herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med el, gas, vand, varme og
414
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
kulde, og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til
det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.
Bestemmelsen fastslår lovens udgangspunkt og fastlægger udlejerens generelle pligt til at
vedligeholde ejendommen og det lejede.
Bestemmelsen indebærer, at udlejerens vedligeholdelsespligt består i vedligeholdelse af
ejendommen generelt. Lejeren har dog vedligeholdelsespligten for låse og nøgler i lejemålet jf.
§ 113, stk. 2.
Generelt må udlejeren løbende sikre, at bygningerne samt deres omgivelser og installationer til
enhver tid er i god og brugbar stand. Beskadigede og defekte dele må repareres og om
nødvendigt udskiftes. Det gælder også, når der er tale om skader, som er forvoldt af lejere,
men udlejeren vil i udgangspunktet i så fald kunne gøre regres mod de skadevoldende lejere.
Den indvendige vedligeholdelsespligt indebærer vedligeholdelse af det enkelte lejemål med
hvidtning, maling, tapetsering samt lakering af gulve, jf. § 112, stk. 2. Medmindre parterne
har aftalt, at lejeren helt eller delvist skal have den indvendige vedligeholdelsespligt, påhviler
den indvendige vedligeholdelsespligt fuldt ud udlejeren. Udlejeren skal til opfyldelse af sin pligt
til indvendig vedligeholdelse føre en indvendig vedligeholdelseskonto for lejligheden efter
reglerne herom i kapitel 13 om hensættelser til vedligeholdelse.
Lejeren kan ved aftale overtage den indvendige vedligeholdelsespligt helt eller delvist. Det
gælder for alle ejendomme, både i regulerede og uregulerede kommuner.
Der henvises til reglerne i §§ 117-119 for nærmere om, hvorledes der skal hensættes til den
indvendige vedligeholdelseskonto, samt hvordan kontoen anvendes.
Som led i sin pligt til at vedligeholde ejendommen skal udlejeren afsætte beløb til den
udvendige vedligeholdelse efter § 120 og § 121. Pligten for udlejeren til at foretage udvendig
vedligeholdelse relaterer sig alene til ejendommens vedligeholdelsesstand i forhold til lovens
og lejeaftalens krav.
Udlejerens udvendige vedligeholdelsespligt omfatter al inventar, som på
indflytningstidspunktet findes i lejemålet, og som ikke tilhører lejeren. Medmindre parterne
gyldigt har aftalt andet, skal udlejeren derfor vedligeholde og forny inventar, herunder bl.a.
køleskab, komfur samt andre hårde hvidevarer, som lejemålet er udlejet med.
Medmindre lejeren og udlejeren har aftalt andet, gælder det almindelige princip om, at den,
der har vedligeholdelsespligten, også har retten til at vælge hvordan og hvem, der skal udføre
arbejdet. I forbindelse med en aftale om, at lejeren overtager den indvendige vedligeholdelse,
kan det gyldigt aftales, at vedligeholdelsesarbejdet skal udføres af faguddannede
håndværkere.
Bestemmelsen indebærer endvidere, at udlejeren som led i vedligeholdelsespligten har
renholdelsespligten til ejendommens fællesarealer samt de lokaler, som udlejer har eksklusiv
adgang til. En del af udlejerens renholdelsespligt kan være overgået til lejerne ved aftale. Det
kan fx aftales, at lejerne skal sørge for vask af trapper.
Parterne har i et vist omfang mulighed for at aftale en anden fordeling af
vedligeholdelsespligten, jf. § 116.
I
stk. 3
foreslås, at lejeren i lejeperioden skal foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af
låse og nøgler.
415
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen fastslår indholdet af lejerens vedligeholdelsespligt. Såfremt parterne ikke har
aftalt andet, omfatter lejerens vedligeholdelsespligt alene låse og nøgler i lejemålet.
Udlejeren kan kræve lejerens pligt til vedligeholdelse opfyldt under lejeforholdets forløb,
medmindre andet er aftalt.
Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende
lejelovs § 19, stk. 1 og 2, om udlejerens overordnede vedligeholdelsespligt, og om hvor ofte
vedligeholdelse skal foretages, og den gældende lejelovs § 20 om lejerens
vedligeholdelsespligt.
Der henvises til afsnit 2.12.1.2. og 2.12.2.2 i de almindelige bemærkninger.
Til § 114
Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 18 a, stk. 1, at udlejeren hvert år inden
den 1. juli skal udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10-
årsperiode. Planen skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. I ejendomme
med beboerrepræsentation skal udlejeren indkalde beboerrepræsentationen til møde med
henblik på udarbejdelse og revision af vedligeholdelsesplanen.
Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 18 a, stk. 2, at udlejeren mister retten til
at opkræve beløb efter §§ 18 og 18 b, hvis udlejeren ikke har udarbejdet en
vedligeholdelsesplan for ejendommen i overensstemmelse med stk. 1 og lejerne har indbragt
sag herom for huslejenævnet. Udlejeren kan ikke opkræve de nævnte beløb fra lejernes
indbringelse af sag for huslejenævnet, indtil en vedligeholdelsesplan er udarbejdet og
udleveret til lejerne.
Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 18 a, stk. 3, at stk. 1 ikke gælder for
ejendomme omfattet af § 3 b i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.
Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 18 a, stk. 4, at boligministeren fastsætter
nærmere regler om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner
I
§ 114, stk. 1,
foreslås, at udlejere hvert år inden den 1. juli skal udarbejde en plan for
ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10-årsperiode. Planen skal omfatte større
vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. I ejendomme med beboerrepræsentation skal
udlejeren indkalde beboerrepræsentationen til møde med henblik på udarbejdelse og revision
af vedligeholdelsesplanen.
Bestemmelsen indebærer, at udlejere har en pligt til årligt at udarbejde en 10-årig
vedligeholdelsesplan for ejendommen.
Formålet med bestemmelsen om årlige (rullende) 10-årige vedligeholdelsesplaner er at sikre
lejerne, at den løbende vedligeholdelse af ejendommen, som lejerne har krav på og betaler for
over lejen, kommer i faste rammer og gennemføres, når det er nødvendigt.
Kravet om udarbejdelse af en vedligeholdelsesplan gælder for ejendomme, der den 1. januar
1995 indeholdt mindst 7 lejemål, og som er beliggende i regulerede kommuner, jf. § 4 (store
ejendomme). Der skal ikke udarbejdes vedligeholdelsesplaner for småejendomme, jf. § 7, stk.
3. Kravet omfatter ikke ejere af udlejede ejerlejligheder, hvis ejerne ikke har bestemmende
indflydelse i ejerforeningen samt for udlejere, der kun udlejer én bolig, herunder ejere af en
enkelt ejer- eller andelsbolig.
416
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Kravet om udarbejdelse af vedligeholdelsesplan gælder endvidere ikke for ejendomme, hvor
mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet
end beboelse, jf. § 6, stk. 2.
Endvidere er lejeforhold om accessoriske enkeltværelser samt lejeforhold i ejendomme, som
ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende institution, og som opfylder betingelserne i § 6,
stk. 4, undtaget reglerne om vedligeholdelsesplan, jf. § 6, stk. 3 og 4.
Vedligeholdelsesplanen skal beskrive de forventede større vedligeholdelsesopgaver for
ejendommen 10 år ud i fremtiden. Alle større vedligeholdelsesarbejder, som fx udskiftning af
tag og facaderenovering, skal medregnes i planen. Mindre løbende vedligeholdelsesarbejder
samt afhjælpning af konkrete mangler, når der konstateres svigt eller skader på dele af
bygninger og installationer, skal derimod ikke indgå i forhåndsplanlægningen.
Der er en formodning for, at der vil være behov for udførelse af større
vedligeholdelsesarbejder på alle ejendomme inden for en 10 års-periode. Både de nødvendige
vedligeholdelsesarbejder, tidspunktet for deres udførelse samt prisoverslag skal angives.
Vedligeholdelsesplanen er således et konkret planlægningsværktøj til brug for vurderingen af
den enkelte ejendoms behov for fremtidig vedligeholdelse.
Det står udlejeren frit med hensyn til, hvordan vedligeholdelsesplanen nærmere skal
udarbejdes og udformes, så længe planen opfylder de indholdsmæssige krav, som følger af
bestemmelsen, og som fastsættes i henhold til stk. 4. Forslaget indebærer ikke, at udlejeren
skal benytte sig af en bestemt blanket eller skabelon.
Planen skal revideres og ajourføres hvert år. I tilfælde af vedligeholdelsesmæssige ændringer i
perioden, kan det således være nødvendigt at justere vedligeholdelsesplanen i forhold til den
nye situation. Udgifter til udarbejdelse af vedligeholdelsesplanen anses som en driftsudgift.
Vedligeholdelsesplanen skal udarbejdes i samarbejde med ejendommens
beboerrepræsentation. Udlejeren skal således indkalde beboerrepræsentationen til et møde
med henblik på udarbejdelse og revision af planen.
I
stk. 2
foreslås, at udlejeren mister retten til at opkræve beløb efter § 120 og § 121, hvis
udlejeren ikke har udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen i overensstemmelse
med stk. 1, og lejerne har indbragt sag herom for huslejenævnet. Udlejeren kan ikke opkræve
de nævnte beløb fra lejernes indbringelse af sag for huslejenævnet, indtil en
vedligeholdelsesplan er udarbejdet og udleveret til lejerne.
Har udlejeren ikke inden den 1. juli udarbejdet eller revideret vedligeholdelsesplanen, vil
udlejeren kunne miste retten til at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse efter § 120 og §
121, hvis lejerne indbringer sagen for huslejenævnet.
Det er tilstrækkeligt, at alene én lejer indbringer sag for huslejenævnet om udlejerens
manglende udarbejdelse af vedligeholdelsesplan.
Konstaterer huslejenævnet, at udlejeren ikke har udarbejdet en vedligeholdelsesplan, vil
beløbene til udvendig vedligeholdelse ikke kunne opkræves i perioden fra lejernes indbringelse
af sagen for huslejenævnet, indtil planen er udarbejdet og udleveret til lejerne. Har udlejeren
på den måde mistet retten til i en periode at opkræve beløb til de udvendige
vedligeholdelseskonti efter § 120 og § 121, vil de mistede beløb ikke efterfølgende kunne
opkræves, når vedligeholdelsesplanen er udarbejdet og udleveret til lejerne. Udlejeren har dog
stadig pligt til at foretage hensættelser til ejendommens udvendige vedligeholdelse efter § 120
og § 121, uanset at udlejeren har mistet retten til at opkræve beløbene af lejerne.
417
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Har udlejeren ikke inddraget beboerrepræsentanterne, dvs. indkaldt beboerne til en drøftelse
om udarbejdelse eller revision af vedligeholdelsesplanen, vil udlejeren ligeledes kunne miste
retten til at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse, hvis lejerne indbringer sagen for
huslejenævnet.
Hver lejer kan anmode om at få udleveret den udarbejdede vedligeholdelsesplan, men
udlejeren har ikke pligt til at udsende vedligeholdelsesplanen til lejerne på eget initiativ.
Efterkommer udlejeren ikke lejernes ønske om at gøre sig bekendt med planen, må lejerne
indbringe sagen for huslejenævnet.
I
stk. 3
foreslås, at stk. 1 ikke gælder for ejendomme omfattet af § 3 b i lov om
andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.
Andelsboligforeninger, der udlejer boliger, har som udgangspunkt pligt til at udarbejde
vedligeholdelsesplaner, såfremt ejendommen er en stor ejendom. I forhold til ejendomme,
som ejes af andelsboligforeninger, er der tale om en stor ejendom, såfremt der i ejendommen
er 7 eller flere beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen, jf. § 7, stk. 1.
Bestemmelsen fastslår, at pligten til at udarbejde en vedligeholdelsesplan for ejendommen
efter stk. 1 ikke gælder for ejendomme omfattet § 3 b i lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber.
Det følger af § 3 b i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, at der inden
indgåelse af en aftale om en andelsboligforenings erhvervelse af en ejendom skal foreligge en
vedligeholdelsesplan for ejendommen for en periode på mindst 15 år regnet fra tidspunktet for
erhvervelsen af ejendommen.
Reglen indebærer, at nystiftede andelsboligforeninger, der er omfattet af § 3 b i lov om
andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, det vil sige andelsboligforeninger, som er
stiftet efter bestemmelsens ikrafttræden d. 1. juli 2018, ikke er omfattet af reglerne om
pligten til at udarbejde en vedligeholdelsesplan for ejendommen. Kravet efter stk. 1 erstattes
således af andelsboligforeningslovens regler om vedligeholdelsesplaner for så vidt angår
ejendomme, der omfattes af andelsboligforeningslovens § 3b. Andelsboligforeningen skal
således ikke udarbejde to vedligeholdelsesplaner.
I
stk. 4
foreslås, at boligministeren fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af
vedligeholdelsesplaner.
Det er hensigten, at boligministeren fastsætter nærmere regler om udarbejdelsen af
vedligeholdelsesplaner.
Der kan i den forbindelse fastsættes nærmere krav til vedligeholdelsesplanens indhold,
herunder om opdelingen af påtænkte vedligeholdelsesarbejder i fx bygningsdele eller type af
arbejder. Der kan desuden fastsættes krav om, at det oplyses i vedligeholdelsesplanen,
hvordan og hvornår arbejderne skal udføres samt arbejdernes forventede omkostninger.
Det er ikke tilstrækkeligt, at der formelt er udarbejdet en vedligeholdelsesplan for
ejendommen. Det er derfor hensigten, at der fastsættes nærmere regler om, at beskrivelsen af
arbejderne skal have et bestemt konkret indhold, så det er muligt efterfølgende at konstatere,
om arbejderne er udført.
Det er derimod ikke hensigten, at der fastsættes egentlige formkrav, men alene krav til hvad
vedligeholdelsesplanen som minimum skal indeholde. Udlejeren er således fri til at vælge
metode, idet der ikke er krav om benyttelse af bestemte blanketter eller skabeloner. Det
418
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
kræves alene, at de indholds- og proceduremæssige krav, som følger af stk. 1, og som
fastsættes i henhold til stk. 4, overholdes.
Den foreslåede bestemmelse viderefører uden ændringer den gældende boligreguleringslovs §
18 a om vedligeholdelsesplan.
Der henvises til afsnit 2.12.1.3. og 2.12.2.3 i de almindelige bemærkninger.
Til § 115
Det fremgår af den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 3, at huslejenævnene træffer afgørelse
i tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf.
kapitel IV.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 4, 1. pkt., at huslejenævnene træffer
afgørelse i tvister om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse,
jf. kapitel IV.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22, at uenighed om udarbejdelse og
gennemførelse af vedligeholdelsesplaner og om beløb, der fradrages på kontoen for udvendig
vedligeholdelse, afgøres af huslejenævnet
I
§ 115, stk. 1, 1. pkt.,
foreslås, at huslejenævnet træffer afgørelse efter reglerne i kapitel 9 i
lov om boligforhold i tvister om opfyldelse af lejerens og udlejerens pligt til renholdelse og
vedligeholdelse, jf. § 113.
Bestemmelsen fastslår, at huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om lejerens og udlejerens
pligt til at foretage renholdelse og vedligeholdelse efter reglerne i nærværende kapitel. Både
udlejeren og lejeren kan indbringe en sag for nævnet.
Det følger af § 113, stk. 1, at vedligeholdelse skal foretages så ofte, det er påkrævet under
hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Ved indbringelse af en sag om manglende
vedligeholdelse vil huslejenævnet derfor tage stilling til, om vedligeholdelse er påkrævet i den
konkrete situation.
Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om opfyldelse af pligten til både indvendig som
udvendig vedligeholdelse.
Indbringelse for huslejenævnet skal ske skriftligt, jf.§ 83, stk. 1, i lov om boligforhold.
I stk. 1,
2. pkt.,
foreslås, at huslejenævnet endvidere træffer afgørelse i tvister om
udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner, jf. § 114.
Bestemmelsen fastslår, at huslejenævnet afgør uenighed mellem lejerne og udlejeren om
udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplanen for ejendommen.
Tvister om vedligeholdelsesplanen kan vedrøre dels uenighed om samarbejdet med
beboerrepræsentationen, det vil sige, hvorvidt kravet om afholdelse af møde om udarbejdelse
af planen er iagttaget dels om hvorvidt, der faktisk er udarbejdet en plan. Huslejenævnet tager
stilling til, om der er udarbejdet en vedligeholdelsesplan, som er fyldestgørende efter § 114.
Har udlejeren udarbejdet en plan, som lejerne efterfølgende indbringer for huslejenævnet på
grund af uenighed om indholdet, skal huslejenævnet tage stilling til, om der foreligger en
vedligeholdelsesplan, som omfatter større planlagte periodiske vedligeholdelsesarbejder,
herunder fornyelser for den kommende 10 års periode. Nævnet skal ikke forholde sig til de
419
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
enkelte konkrete arbejder, prissætning og udførelsestidspunkt. Udlejeren vil ikke kunne miste
retten til at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse, hvis huslejenævnet konstaterer, at der
foreligger en vedligeholdelsesplan.
Ejendommens vedligeholdelsesplan er ikke afgørende for, om udlejeren kan pålægges at
udføre vedligeholdelsesarbejder. Uanset vedligeholdelsesplanen kan huslejenævnet kun
påbyde udlejeren at udføre konkrete vedligeholdelsesarbejder, jf. § 115, stk. 2, hvis udlejeren
ikke har opfyldt sin pligt til at vedligeholde ejendommen. Der skal således være et aktuelt
behov for arbejdernes udførelse. Udlejerens manglende efterlevelse af vedligeholdelsesplanen
giver dermed ikke i sig selv grundlag for vedligeholdelsespåbud fra huslejenævnet.
Er lejerne af den opfattelse, at ejendommen lider af væsentlige vedligeholdelsesmangler, som
vedligeholdelsesplanen ikke tager højde for, finder de almindelige regler om
vedligeholdelsespåbud i stk. 2 således anvendelse. Huslejenævnet kan herefter på lejerens
begæring pålægge udlejeren at udføre vedligeholdelsesarbejderne, og Grundejernes
Investeringsfond kan tvangsgennemføre de pålagte arbejder, hvis udlejeren ikke overholder
huslejenævnets afgørelse.
Efterkommer udlejeren ikke et ønske fra lejerne om at få udleveret planen, må lejerne
indbringe sagen for huslejenævnet. Konstaterer huslejenævnet, at vedligeholdelsesplanen er
udarbejdet, og at udlejeren alene har undladt at efterkomme lejernes anmodning om at gøre
sig bekendt med planen, vil udlejeren ikke miste retten til at opkræve beløb til udvendig
vedligeholdelse. Huslejenævnet må herefter foranledige, at lejerne gøres bekendt med
vedligeholdelsesplanen.
I stk. 2,
1. og 2. pkt.,
foreslås, at huslejenævnet på lejerens begæring kan pålægge udlejeren
at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere retningslinjer herom. Huslejenævnet
skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse.
Bestemmelsen fastslår huslejenævnets kompetence til at pålægge udlejeren at opfylde sin
pligt til at foretage såvel indvendig, som udvendig vedligeholdelse. Bestemmelsen omfatter
alle udlejningsejendomme i såvel regulerede som uregulerede kommuner.
På begæring af en lejer kan huslejenævnet give udlejeren påbud om at lade bestemte
vedligeholdelsesarbejder udføre. Nævnet kan give påbud om udførelse af udvendige
vedligeholdelsesarbejder, uanset om udgifterne hertil kan afholdes af indeståendet på de
udvendige vedligeholdelseskonti efter reglerne i § 120 og § 121, jf. stk. 3.
Påbuddet fra nævnet skal angive de forhold, der skal afhjælpes tilstrækkelig præcist til, at det
er muligt at konstatere, om påbuddet er efterlevet eller ej, idet manglende overholdelse af
vedligeholdelsespåbuddet er sanktioneret. Huslejenævnet kan ikke pålægge udlejeren en
nærmere bestemt udførelsesmetode.
Det har ikke betydning for huslejenævnets mulighed for at udstede vedligeholdelsespåbud,
hvornår de pågældende vedligeholdelsesmangler er opstået.
Når huslejenævnet skal tage stilling til, om der skal gives et vedligeholdelsespåbud til
udlejeren, skal huslejenævnet som udgangspunkt besigtige ejendommen eller det enkelte
lejemål og på denne baggrund tage stilling til, om udlejeren har pligt til at udføre det
pågældende arbejde. Udlejerens pligt til at foretage vedligeholdelse afhænger af, om det er
påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. § 113, stk. 1. Pligten
gælder uanset, om den påberåbte vedligeholdelsesmangel er opstået før eller efter lejerens
indflytning.
420
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Hvis nævnet giver udlejeren et vedligeholdelsespåbud, skal nævnet fastsætte en frist for det
enkelte arbejdes fuldførelse. Fristen for udlejeren til at udføre det enkelte arbejde skal
fastsættes ud fra de konkrete forhold således, at der tages hensyn til arbejdernes karakter og
omfang.
I stk. 2,
3. og 4. pkt.,
foreslås, at huslejenævnet samtidig kan bestemme, at lejen skal
nedsættes med et beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes værdi, hvis udlejeren ikke
overholder den frist, der er fastsat efter 2. pkt. Lejenedsættelsen gælder, indtil arbejderne er
udført, eller huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf.
kapitel 5 i lov om boligforhold.
Det følger af bestemmelsen, at huslejenævnet samtidig med et påbud om udførelse af
vedligeholdelsesarbejder kan bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til
forringelsen af det lejedes værdi, såfremt udlejeren ikke overholder den af nævnet fastsatte
frist for arbejdernes fuldførelse.
Lejenedsættelsen fastlægges som forringelsen af det lejedes værdi som følge af udlejerens
manglende vedligeholdelse. En vedligeholdelsesmangel, der er forholdsmæssig billig at
udbedre, kan således medføre en større lejenedsættelse, hvis manglen fx bevirker, at det
lejede ikke kan anvendes til beboelse.
En lejenedsættelse vil kræve en afgørelse fra huslejenævnet, som konkret fastslår, hvor stor
nedsættelsen skal være. Huslejenævnet vil derfor skulle besigtige lejerens lejemål.
Har huslejenævnet besluttet at nedsætte lejen, vil lejenedsættelsen skulle ophæves, når
vedligeholdelsesarbejderne er endelig udført, eller når huslejenævnet beslutter, at
ejendommen skal administreres på ejerens vegne efter reglerne i kapitel 5 i lov om
boligforhold.
Huslejenævnet kan beslutte, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. § 27 i lov
om boligforhold, såfremt nævnets afgørelse ikke overholdes. Det er en betingelse for, at der
kan træffes beslutning om tvangsadministration af ejendommen, at udlejeren ikke har
overholdt den frist, som huslejenævnet har fastsat. Det er tillige en betingelse, at
Grundejernes Investeringsfond to gange tidligere, eller én gang tidligere inden for de sidste 2
år, har ladet arbejder udføre for ejerens regning efter§ 70 i lov om boligforhold, eller at
Grundejernes Investeringsfond på grund af ejendommens særlige forhold ikke finder at kunne
påtage sig at udføre de arbejder, som er pålagt af huslejenævnet.
I stk. 2,
5. pkt.,
foreslås, at Grundejernes Investeringsfond kan træffe beslutning om at
iværksætte arbejderne på udlejerens vegne, jf. § 70, stk. 1, i lov om boligforhold.
Har udlejeren ikke udført de pålagte arbejder inden den fastsatte frist, kan Grundejernes
Investeringsfond på begæring af en lejer lade arbejderne udføre for udlejerens regning jf. lov
om boligforhold § 70. Det gælder, uanset om udlejeren har indbragt huslejenævnets afgørelse
for domstolene.
Grundejernes investeringsfond kan tinglyse meddelelse om, at fonden har iværksat arbejder
på udlejerens vegne på ejendommen og lade den aflyse, når arbejderne er udført, og fonden
har fået dækning for sine udlæg.
I
stk. 3
foreslås, at huslejenævnet kan give påbud efter stk. 2, uanset om udgifterne kan
afholdes af indestående på konti efter §§ 120 og § 121.
Bestemmelsen fastslår, at huslejenævnet kan give udlejeren påbud i henhold til stk. 1, uanset
indestående på de udvendige vedligeholdelseskonti efter § 120 og § 121.
421
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det er i den sammenhæng uden betydning, om udgifterne kan dækkes helt eller delvist af
indeståendet på ejendommens udvendige vedligeholdelseskonti.
Bestemmelsen begrundes i, at pligten til at foretage udvendig vedligeholdelse relaterer sig til
ejendommens vedligeholdelsesstand i forhold til lovens og aftalens krav. I henhold til § 113,
stk. 1, skal vedligeholdelse foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens
og det lejedes karakter.
Har udlejeren afholdt udgifter til den udvendige vedligeholdelse, som ikke kan dækkes af
indestående på de udvendige vedligeholdelseskonti efter bestemmelserne i § 120 og § 121,
kan udlejeren modregne udgifterne i fremtidige hensættelser til kontiene.
Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende
lejelovs § 106, stk. 1, nr. 3, og 4., 1. pkt. Herudover viderefører bestemmelsen den del af den
gældende boligreguleringslovs § 22, som omhandler huslejenævnets kompetence til at afgøre
uenighed om vedligeholdelsesplaner.
Endvidere videreføres med en materiel ændring den gældende lejelovs § 19, stk. 3.
Bestemmelsen foreslås ændret således, at en lejenedsættelse besluttet af huslejenævnet ikke
bortfalder, når Grundejernes investeringsfond træffer beslutning om at iværksætte arbejderne,
men først når arbejderne er udført, eller huslejenævnet træffer beslutning om, at ejendommen
skal administreres på ejerens vegne.
Endelig viderefører bestemmelsen den gældende lejelovs § 19, stk. 4, om, at huslejenævnets
påbud om vedligeholdelse ikke begrænses af indestående på de udvendige
vedligeholdelseskonti.
Der henvises til afsnit 2.12.1.4. og 2.12.2.4 i de almindelige bemærkninger.
Til § 116
Efter den gældende lejelovs § 24 stk. 1, kan reglerne i § 19, stk. 2, og §§ 21-23 ikke ved
aftale fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til
vedligeholdelse. Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de
dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.
Efter den gældende lejelovs § 24 stk. 2, kan reglen i § 19, stk. 1, ikke fraviges til skade for
lejeren, for så vidt angår anden vedligeholdelse end indvendig vedligeholdelse, i ejendomme,
hvor reglerne i kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af boligforholdene finder
anvendelse. Det kan dog aftales, at lejeren skal vedligeholde den have, som indgår i det
lejede.
I
§ 116, stk. 1, 1. pkt.,
foreslås, at reglerne i §§ 112 og 114-115 ikke kan fraviges ved aftale.
Bestemmelsen fastslår, at parterne ikke kan aftale en fravigelse af reglerne om definition af
vedligeholdelsesbegreberne samt reglerne om vedligeholdelsesplan og om huslejenævnets
kompetence.
Udlejeren og lejeren kan herefter ikke aftale en anden definition af
vedligeholdelsesbegreberne, end det som følger af § 112. Parterne kan herudover ikke aftale,
at udlejeren ikke skal udarbejde en vedligeholdelsesplan for ejendommen, såfremt udlejeren
har pligt til at udarbejde en vedligeholdelsesplan efter § 114, jf. § 6. Endvidere kan parterne
ikke ved aftale fravige bestemmelserne om huslejenævnets kompetence i § 115. Som følge
422
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
heraf kan det fx ikke aftales, at tvister om opfyldelse af lejerens og udlejerens pligt til
vedligeholdelse ikke skal kunne indbringes for huslejenævnet.
I stk. 1,
2. og 3. pkt.,
foreslås, at reglerne i § 113 ikke ved aftale kan fraviges til skade for
lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse. Det kan ikke
aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er
omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.
Bestemmelsen indebærer, at bestemmelsen i § 113, stk. 1, om, hvor ofte vedligeholdelse skal
udføres, ikke kan fraviges til skade for lejeren. Dermed kan det fx ikke gyldigt aftales, at
lejemålet skal afleveres nyistandsat, idet lejeren alene vil være forpligtet til at foretage
istandsættelse i det omfang, det er påkrævet, og vedligeholdelsespligten påhviler lejeren.
Udlejeren og lejeren kan ved aftale fravige vedligeholdelsesfordelingen, som fastsat i § 113.
Fravigelse af vedligeholdelsesfordelingen sker typisk ved aftale om, at lejeren i et vist omfang
overtager udlejerens vedligeholdelsespligt.
Parterne kan derfor aftale, at lejeren pålægges vedligeholdelsespligten i videre omfang, end
hvad der følger af bestemmelserne. På samme måde kan det aftales, at udlejeren helt eller
delvist skal have vedligeholdelsespligten for låse og nøgler i lejemålet, som ellers påhviler
lejeren efter § 113.
Fravigelser af lovens vilkår skal være udtrykkelige, jf. § 11, stk. 2. I mangel af klarhed i
aftalen om, at parterne har ønsket at fravige lovens fordeling af
vedligeholdelsesforpligtelserne, vil den ordning, der følger af loven, være gældende i
lejeforholdet.
Lejerens pligt til at istandsætte lejemålet ved fraflytning hænger nøje sammen med parternes
aftale om fordelingen af vedligeholdelsespligten. Det følger af § 188, stk. 1, at lejeren ikke kan
tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede. Har
lejeren overtaget vedligeholdelsespligten, hæfter lejeren dog for sådanne forringelser i det
omfang, de er omfattet af pligten. § 188, stk. 1, er ufravigelig til skade for lejeren.
I
stk. 2
foreslås, at reglen i § 113, stk. 2, ikke kan fraviges til skade for lejeren, for så vidt
angår udvendig vedligeholdelse, i ejendomme, omfattet af § 6, stk. 1. Det kan dog aftales, at
lejeren skal vedligeholde den have, som indgår i det lejede.
Bestemmelsen indebærer, at ordningen i § 113, stk. 2, hvorefter den udvendige
vedligeholdelse påhviler udlejeren, ikke kan fraviges i ejendomme beliggende i regulerede
kommuner, som omfattes af § 6, stk. 1.
Ordningen i § 113, stk. 2, kan ikke fraviges for ejendomme, som pr. 1. januar 1995 indeholdt
7 eller flere beboelseslejligheder (store ejendomme). Det kan dermed ikke aftales, at lejere i
store ejendomme, som er beliggende i regulerede kommuner, helt eller delvist skal have den
udvendige vedligeholdelsespligt.
Lejere i ejendomme beliggende i uregulerede kommuner kan ved aftale pålægges udvendig
vedligeholdelsespligt. Det gælder tillige lejere i ejendomme beliggende i regulerede
kommuner, som pr. 1 januar 1995 indeholdt 6 eller færre beboelseslejligheder.
Endvidere kan lejere i ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal
den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse ved aftale pålægges udvendig
vedligeholdelsespligt.
423
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Den udvendige vedligeholdelse af store ejendomme forudsætter en koordineret og kontinuerlig
indsats, adgang til ejendommen og ejendommens installationer samt kendskab til
ejendommen generelt. Det findes derfor ikke hensigtsmæssigt at fordele den udvendige
vedligeholdelsespligt på de enkelte lejere i store ejendomme. I disse ejendomme vil lejeren
derfor alene skulle sørge for vedligeholdelse af låse og nøgler, jf. § 113, samt eventuelt forestå
den indvendige vedligeholdelse, såfremt det er aftalt.
Aftaler om, at lejeren har en del af den udvendige vedligeholdelsespligt, ses typisk ved
udlejning af fx parcelhuse og ejerlejligheder, hvor der generelt er et behov for at kunne
tilpasse fordelingen af vedligeholdelsespligten efter de konkrete omstændigheder.
Aftalefriheden med hensyn til fordeling af vedligeholdelsespligterne, herunder pligten til
udvendig vedligeholdelse, bevares for sådanne ejendomme.
Der findes imidlertid boliger i store ejendomme, herunder rækkehuse og fritliggende
parcelhuse, som tilsammen udgør en stor ejendom, hvortil der for lejeren er knyttet en
brugsret til en have. Da det kan være hensigtsmæssigt, at lejeren overtager vedligeholdelsen
af en sådan have, kan det aftales, at lejeren har vedligeholdelsespligten til en tilknyttet have.
Det er en betingelse, at haven er omfattet af lejerens eksklusive brugsret.
Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende
lejelovs § 24 om reglernes fravigelighed.
Der henvises til afsnit 2.12.1.5. og 2.12.2.5 i de almindelige bemærkninger.
Til § 117
Det følger af den gældende lejelovs § 21, 1. og 3. pkt., at når en lejlighed er udlejet helt eller
delvis til beboelse, anses udlejerens pligt til indvendig vedligeholdelse for opfyldt, når han til
dette formål løbende har afholdt de beløb, der skal anvendes hertil efter reglerne i §§ 22 og
23. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der
udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske
enhed, finder 1. pkt. kun anvendelse, for så vidt angår den del af det lejede, der er udlejet til
beboelse.
I
§ 117
foreslås, at når en lejlighed er udlejet helt eller delvis til beboelse, anses udlejerens
pligt til indvendig vedligeholdelse for opfyldt, når udlejeren til dette formål løbende har afholdt
de beløb, der skal anvendes hertil efter reglerne i §§ 118-119. Omfatter en lejeaftale såvel
lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end
beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, finder 1. pkt. kun anvendelse,
for så vidt angår den del af det lejede, der er udlejet til beboelse.
Bestemmelsen angår reglerne om den indvendige vedligeholdelse og fastsætter, at udlejerens
pligt til at vedligeholde lejligheden indvendigt anses for opfyldt, når det beløb, som udlejeren
afsætter til lejlighedens indvendige vedligeholdelse efter § 118, stk. 1, er afholdt.
Bestemmelsen indebærer, at reglerne om afsætning og anvendelse af beløb til indvendig
vedligeholdelse finder anvendelse for lejligheder, der udelukkende er udlejet til beboelse.
Derudover finder reglerne anvendelse for lejligheder, der kun delvis er udlejet til beboelse, de
såkaldt blandede lejemål. Der skal for blandede lejemål derfor også afsættes beløb, for så vidt
424
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
angår den del af det lejede, som er udlejet til andet end beboelse, såfremt det blandede
lejemål ikke fysisk lader sig opdele.
Idet den gældende lejelovs § 21 blev ændret med ikrafttræden d. 1 juli 2015, således at
blandede lejemål er omfattet, finder bestemmelsen alene anvendelse for lejeaftaler om
blandede lejemål indgået d. 1 juli 2015 eller senere.
Udlejeren skal for sådanne lejligheder foretage afsætning for hele lejemålet. Hvis en lejlighed
er udlejet delvis til beboelse, og lokalerne er beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder dog,
at der kun skal afsættes beløb til det lejedes indvendige vedligeholdelse for den del af det
lejede, som er udlejet til beboelse.
Det er et generelt krav, at der er tale om en lejlighed, hvilket skal forstås som et eller flere
lokaler med selvstændigt køkken, og hvor der er indlagt vand og afløb. Der skal derfor ikke
afsættes beløb til indvendig vedligeholdelse for enkeltværelser til beboelse, hvorfor der for
disse lejemål ikke skal føres en indvendig vedligeholdelseskonto. Såfremt udlejeren har
vedligeholdelsespligten, vil udlejerens pligt til at foretage indvendig vedligeholdelse for
værelseslejemål være uden beløbsmæssig begrænsning.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 21, 1. og
3. pkt., om udlejerens pligt til at føre en indvendig vedligeholdelseskonto.
Der henvises til afsnit 2.13.1.1. og 2.13.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 118
Efter den gældende lejelovs § 22, stk. 1, skal udlejeren i hvert regnskabsår afsætte 29,00 kr.
pr. m² bruttoareal på en vedligeholdelseskonto for lejligheden. Beløbene afsættes med 1/12
månedsvis. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt
med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en
satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter
udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni
måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele
kronebeløb.
Det følger af den gældende lejelovs § 22, stk. 2, at såfremt lejeren ved aftale delvis har
overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, nedsættes det beløb, der afsættes på
vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt.
Det følger af den gældende lejelovs § 22, stk. 3, at når udlejeren har afholdt udgiften til
indvendig vedligeholdelse og til anden vedligeholdelse efter § 23, stk. 2, kan han fradrage den
på vedligeholdelseskontoen. Han skal samtidig give lejeren en skriftlig opgørelse over de
afholdte udgifter samt oplysning om, hvilket beløb der herefter er til rådighed. Lejeren kan
kræve dokumentation for de afholdte vedligeholdelsesudgifter.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 22, stk. 4, at inden 3 måneder efter hvert
regnskabsårs afslutning skal udlejeren give lejeren skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der
ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo
kan ikke overføres.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 22, stk. 5, at såfremt udlejeren undlader at
efterkomme en anmodning om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag
425
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
for de sidste 5 år, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen henstår et beløb
svarende til periodens hensættelse uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 23, stk. 4, at vedligeholdelseskontoen skal videreføres
ved genudlejning, og udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved
lejeforholdets begyndelse er til rådighed til vedligeholdelse.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 23, stk. 5, at den nye udlejer overtager
vedligeholdelsespligten ved ejerskifte og viderefører vedligeholdelseskontoen.
I
§ 118, stk. 1,
foreslås, at udlejeren i hvert regnskabsår skal afsætte 46 kr. pr. m² bruttoareal
på en vedligeholdelseskonto for lejligheden til opfyldelse af den indvendige
vedligeholdelsespligt. Beløbene afsættes med 1/12 månedsvis. Det i 1. pkt. nævnte beløb er
fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203.
Bestemmelsen angiver størrelsen af de beløb, som udlejeren skal hensætte til lejlighedens
indvendige vedligeholdelse.
Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling,
tapetsering og behandling af gulve. Der henvises herom til § 112, stk. 2.
Den indvendige vedligeholdelseskonto føres for det enkelte lejemål. Der er ikke krav om, at
beløbet anbringes på en særskilt konto. Beløbet forrentes ikke. Såfremt udlejeren har den
indvendige vedligeholdelsespligt, har udlejeren i forhold til lejeren pligt til at foretage
hensættelser til den indvendige vedligeholdelse, uanset om beløbet er medregnet i den leje,
som opkræves fra lejeren.
Hvor meget udlejeren skal afsætte til den indvendige vedligeholdelse, opgøres efter det i
bestemmelsen fastsatte afsætningsbeløb, som beregnes efter lejlighedens bruttoetageareal.
Viser det sig, at bruttoetagearealet for lejligheden er beregnet forkert, vil udlejeren være
forpligtet til bagudrettet at foretage en regnskabsmæssig korrektion af
vedligeholdelseskontoens beløb.
Beløbet, som skal afsættes på den indvendige vedligeholdelseskonto, kan udlejeren opkræve
over lejen. Er ejendommen omfattet af § 31, kan krav om lejeforhøjelse, der udelukkende
skyldes afsætning til vedligeholdelse, gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse
herom til lejerne.
Der er ikke krav om, at der skal være samme vedligeholdelsesfordeling for alle lejere.
Beløbet efter bestemmelsens 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og skal fremover reguleres efter
udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni
måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Nettoprisindekset beregnes for hver måned
og offentliggøres omkring den 20. i den efterfølgende måned. Reguleringsprocenten for et
finansår vil således normalt være kendt for udlejere allerede i juli måned året før, således at
huslejestigninger til ikrafttræden den 1. januar med stor sikkerhed kan varsles rettidigt.
I
stk. 2
foreslås, at har lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse,
nedsættes det beløb, der afsættes på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt.
Parterne kan aftale, at den indvendige vedligeholdelse helt eller delvist skal påhvile lejeren, jf.
§ 116, stk. 1.
426
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen fastslår, at såfremt lejeren har overtaget en del af den indvendige
vedligeholdelse, skal der ske en forholdsmæssig nedskrivning af beløbet efter stk. 1. Har
lejeren fx alene overtaget forpligtelsen til maling af lejemålet, må udlejeren foretage et skøn
over, hvor stor andel det udgør af den samlede forpligtelse til at foretage indvendig
vedligeholdelse.
Har lejeren fuldt ud overtaget den indvendige vedligeholdelse, skal udlejeren ikke hensætte
beløb hertil, og beløb til indvendig vedligeholdelse kan ligeledes ikke opkræves over lejen.
Hvis lejeren alene har overtaget vedligeholdelsespligten for enkelte af lejemålets lokaler, sker
den forholdsmæssige nedskrivning af hensættelsesbeløbet efter omstændighederne i forhold til
lokalernes bruttoetageareal. Der kan imidlertid være forskelle på udgifterne til vedligeholdelse
alt efter rummenes karakter. Fx vil et trægulv oftest være dyrere at vedligeholde end et
linoleumsgulv.
Er lejeren uenig med udlejeren i beregningen af den forholdsmæssige nedskrivning, kan
lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet jf. § 115, stk. 1.
I
stk. 3
foreslås, at når udlejeren har afholdt udgiften til indvendig vedligeholdelse og til anden
vedligeholdelse efter § 119, stk. 2, kan udlejeren fradrage den på vedligeholdelseskontoen.
Udlejeren skal samtidig give lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte udgifter samt
oplysning om, hvilket beløb der herefter er til rådighed. Lejeren kan kræve dokumentation for
de afholdte vedligeholdelsesudgifter.
Bestemmelsen giver udlejeren ret til at fradrage beløb på den indvendige
vedligeholdelseskonto.
Bestemmelsen indebærer, at når udlejeren afholder vedligeholdelsesudgifter af den indvendige
vedligeholdelseskonto, har udlejeren pligt til inden rimelig tid at give lejeren en skriftlig
opgørelse over, hvor meget det konkrete vedligeholdelsesarbejde har kostet samt oplysning
om, hvilket beløb der herefter henstår på kontoen. Lejeren kan kræve dokumentation for de
afholdte vedligeholdelsesudgifter, fx i form af håndværkerregninger. Uenighed herom kan
indbringes for huslejenævnet jf. § 115, stk. 1.
Formålet med bestemmelsen er at sikre lejeren mulighed for at holde sig orienteret omkring
hvilke beløb, der er anvendt fra kontoen, samt hvilke beløb, der endnu er til rådighed. Lejeren
kan derved forholde sig til, om de afholdte udgifter kan anses for rimelige samt hvilke
vedligeholdelsesarbejder, der endnu kan finansieres af kontoen.
Når udlejeren foretager fradrag på vedligeholdelseskontoen, er det den faktisk afholdte udgift,
som skal fratrækkes. Eventuelle rabatydelser, forsikringsdækning el. lign, som opnås i
forbindelse med udførelsen af de pågældende vedligeholdelsesarbejder, skal derfor godskrives
kontoen.
Bestemmelsen finder også anvendelse, hvor beløb fra kontoen er anvendt til andre rimelige og
hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden, jf. § 119, stk. 2. Der henvises til
bemærkningerne til denne bestemmelse. Udlejeren skal således også i disse tilfælde give
lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte udgifter og oplysning om kontoens efterfølgende
saldo.
427
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Udlejeren kan uden forudgående aftale med lejeren foretage indvendige
vedligeholdelsesarbejder og herefter fradrage udgifterne på kontoen. Bestemmelsen er ikke til
hinder for, at det aftales, at lejeren sørger for, at vedligeholdelsesarbejderne iværksættes,
hvorefter lejeren får refunderet udgifterne til arbejderne, som fradrages
vedligeholdelseskontoen.
I
stk. 4
foreslås, at inden 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning skal udlejeren give
lejeren skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed
til lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo skal ansættes til nul.
Bestemmelsen omhandler udlejerens pligt til at give lejeren meddelelse om saldoen på den
indvendige vedligeholdelseskonto. Udlejeren har herefter pligt til hvert år at oplyse lejeren om,
hvad der er indestående på kontoen.
Bestemmelsen skal sikre, at lejeren løbende bliver holdt orienteret om, hvilke beløb der
henstår på kontoen. Undlader udlejeren at fremsende den årlige meddelelse om, hvilket beløb
der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til den indvendige vedligeholdelse, kan
lejeren efter § 115, stk. 1, indbringe sagen for huslejenævnet. Udlejeren har i henhold til
bestemmelsen pligt til at give lejeren skriftlig meddelelse efter regnskabsårets afslutning,
uanset om lejeren har fået en skriftlig opgørelse efter stk. 3.
Saldoen på den indvendige vedligeholdelseskonto kan ikke være negativ. Bestemmelsens
sidste punktum fastslår, at en negativ saldo skal ansættes til nul. Hermed menes, at en
negativ saldo ikke kan forekomme i årets løb. Såfremt udgifterne til et indvendigt
vedligeholdelsesarbejde, som udlejeren har fået udført, viser sig at overskride kontoens
indestående, bliver kontoens saldo derfor ikke negativ, men sættes i stedet til nul. Som følge
heraf kan udlejeren afvise at udføre et ønsket vedligeholdelsesarbejde i lejligheden, hvis
udgifterne hertil ikke kan afholdes af indeståendet på kontoen.
I
stk. 5
foreslås, at undlader udlejeren at efterkomme en anmodning fra huslejenævnet om
inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag for de sidste 5 år, kan lejeren
kræve lagt til grund, at der på kontoen mindst henstår et beløb svarende til periodens
hensættelse uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse.
Bestemmelsen omhandler konsekvenserne af udlejerens manglende fremlæggelse af
regnskaber for den indvendige vedligeholdelse og angår anmodninger fra huslejenævnet.
Det beløb, som lejeren kan kræve lagt til grund henstår på kontoen, er ikke begrænset til et
beløb svarende til periodens hensættelse uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse,
såfremt det kan sandsynliggøres, at beløbet på kontoen overstiger de sidste 5 år.
Hvis udlejeren undlader at opfylde sin pligt til at fremsende regnskaber efter stk. 3 eller 4, har
lejeren mulighed for at indbringe sagen for huslejenævnet, jf. § 115, stk. 1. Nævnet kan
herefter anmode udlejeren om at fremkomme med de påkrævede oplysninger inden for en
fastsat frist. Undlader udlejeren at efterkomme nævnets anmodning om at fremlægge
regnskaber med bilag for de sidste 5 år inden den fastsatte frist, kan lejeren kan kræve lagt til
grund, at der på den indvendige vedligeholdelseskonto står et beløb svarende til de sidste 5
års hensættelser.
428
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Såfremt beløbet på vedligeholdelseskontoen må antages at overstige fem års hensættelser,
skal beløbet på kontoen imidlertid ikke maksimeres til 5 år. Huslejenævnet kan i øvrigt
fastsætte, hvad beløbet på den indvendige vedligeholdelseskonto er.
Reglen giver lejeren sikkerhed for, at der ikke fradrages udokumenterede udgifter på kontoen.
Bestemmelsen angår alene de tilfælde, hvor huslejenævnet har fremsat en anmodning til
udlejeren om at fremlægge regnskaberne. Udlejeren har således ikke pligt til at fremlægge 5
års regnskaber for vedligeholdelseskontoen alene på anmodning fra en eller flere lejere.
I
stk. 6
foreslås, at ved genudlejning skal vedligeholdelseskontoen videreføres, og udlejeren
skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved lejeforholdets begyndelse er til rådighed til
vedligeholdelse.
Bestemmelsen omhandler videreførelse af den indvendige vedligeholdelseskonto ved
genudlejning.
Påhviler den indvendige vedligeholdelse udlejeren, skal størrelsen af det beløb, der ved
genudlejning henstår på vedligeholdelseskontoen, fremgå af lejeaftalen. Indeholder aftalen
ikke en sådan oplysning, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen henstår det
korrekte beløb til den indvendige vedligeholdelse.
Har udlejeren i en lejeperiode haft den indvendige vedligeholdelsespligt, er udlejeren ikke
afskåret fra ved genudlejning at aftale med den nye lejer, at denne har den indvendige
vedligeholdelsespligt. I så fald kan udlejeren beholde et evt. indestående på
vedligeholdelseskontoen.
Påhviler den indvendige vedligeholdelse ved genudlejning kun delvist udlejeren, skal der ske
en forholdsmæssig nedskrivning af det beløb, som er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.
Nedskrivningen af kontoens indestående fastsættes med samme forhold, som nedskrivningen
af hensættelsesbeløbet efter § 118, stk. 1.
I
stk. 7
foreslås, at ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og
viderefører vedligeholdelseskontoen.
Overdrages ejendommen vil den nye ejer succedere i den tidligere udlejers rettigheder og
pligter i forhold til ejendommens lejere. En ny ejer skal således videreføre
vedligeholdelseskontoen på grundlag af de vilkår, der er aftalt med de enkelte lejere. Der sker
ingen ændringer med hensyn til vedligeholdelseskontoens indestående eller størrelsen af de
beløb, der skal hensættes til kontoen.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 22, stk.
1-5, om den indvendige vedligeholdelseskonto, der skal føres for det enkelte lejemål, samt §
23, stk. 4-5, om kontoens videreførelse ved genudlejning og ejendommens ejerskifte.
Der henvises til afsnit 2.13.1.1. og 2.13.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 119
429
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 23, stk. 1, kan lejeren kræve, at udlejeren foretager indvendig
vedligeholdelse, når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til
rådighed på vedligeholdelseskontoen.
Efter den gældende lejelovs § 23, stk. 2, kan lejeren endvidere kræve, at det beløb, hvormed
saldoen på vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste 3 års samlede
hensættelser, anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i
lejligheden. Det er dog en betingelse, at lejligheden fremtræder i vel vedligeholdt stand for så
vidt angår indvendig vedligeholdelse.
Det følger af den gældende lejelovs § 23, stk. 3, at såfremt lejeaftalen er opsagt af en af
parterne, kan lejeren ikke fremsætte krav efter stk. 1 og 2.
I
§ 119, stk. 1,
foreslås, at lejeren kan kræve, at udlejeren foretager indvendig
vedligeholdelse, når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til
rådighed på vedligeholdelseskontoen.
Bestemmelsen omhandler lejerens ret til at kræve indvendige vedligeholdelsesarbejder udført
af udlejeren og gælder i de lejeforhold, hvor udlejeren har den indvendige
vedligeholdelsespligt.
Det er en betingelse for, at lejeren kan kræve udførelse af indvendige
vedligeholdelsesarbejder, at arbejdet er nødvendigt, og at udgifterne kan afholdes af beløbet
på den indvendige vedligeholdelseskonto.
Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling,
tapetsering og behandling af gulve. Der henvises i øvrigt til § 112, stk. 2, vedrørende begrebet
indvendig vedligeholdelse.
Bestemmelsen giver ikke lejeren ret til selv at udføre vedligeholdelsesarbejderne og
efterfølgende kræve refusion uden aftale med udlejeren. Bestemmelsen er dog ikke til hinder
for, at der indgås aftale mellem lejeren og udlejeren om, at lejeren sørger for iværksættelse af
de indvendige vedligeholdelsesarbejder efter at have orienteret udlejeren. Lejeren får herefter
refunderet udgifterne til arbejdet af den indvendige vedligeholdelseskonto.
Det må afgøres konkret, om det er nødvendigt at foretage indvendig vedligeholdelse. Det er
dog en betingelse, at der skal være et synligt behov herfor. Det følger af bestemmelsen i §
113, stk. 1, at vedligeholdelse alene skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn
ejendommens og det lejedes karakter.
Ved uenighed om, hvorvidt det er nødvendigt, at udlejeren udfører indvendig vedligeholdelse,
kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, jf. bestemmelsen i § 115, stk. 2.
Da der ikke er bindingspligt for de beløb, som udlejeren skal hensætte til den indvendige
vedligeholdelse, kan det ske, at udlejeren ikke har den fornødne likviditet til at efterkomme
krav på udførelse af indvendige vedligeholdelsesarbejder. Grundejernes Investeringsfond har
mulighed for på begæring af lejeren at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder udføre, jf. § 70,
stk. 1, i lov om boligforhold. Fonden kan lade de nævnte arbejder udføre for udlejerens
regning, uanset om udlejeren har indbragt huslejenævnets afgørelse for domstolene.
430
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Når den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler udlejeren, har udlejeren ret til at vælge,
hvordan og hvem der skal udføre arbejdet. Lejeren kan derfor ikke kræve selv at udføre
arbejdet eller vælge, hvilke håndværkere der skal gøre dette.
I
stk. 2
foreslås, at lejeren endvidere kan kræve, at det beløb, hvormed saldoen på
vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste 3 års samlede
hensættelser, anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i
lejligheden. Det er dog en betingelse, at lejligheden fremtræder i vel vedligeholdt stand for så
vidt angår indvendig vedligeholdelse.
Bestemmelsen fastslår, at lejeren kan kræve, at der udføres andre rimelige og
hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder end indvendige, hvis udgiften hertil kan dækkes af
den del af kontoens saldo, som overstiger et beløb svarende til de seneste 3 års hensættelser.
Reglen giver derved lejeren mulighed for at kræve, at indeståendet på den indvendige
vedligeholdelseskonto bruges til at finansiere udvendige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden.
Det er en betingelse, at der ikke i lejligheden er behov for udførelse af indvendig
vedligeholdelse.
Hensigten med bestemmelsen er at give de lejere, der bor i vel vedligeholdte lejemål,
mulighed for at anvende kontoens indestående til andre rimelige og hensigtsmæssige
vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Det forudsættes, at der efter arbejdets udførelse som
minimum henstår beløb på kontoen svarende til de sidste 3 års samlede hensættelser.
Reglen er et supplement til udlejerens udvendige vedligeholdelsespligt og kan benyttes af
lejeren i tilfælde, hvor udlejeren ikke efter reglerne i § 113 er forpligtet til at foretage de
udvendige vedligeholdelsesarbejder.
De vedligeholdelsesarbejder, som tænkes omfattet af bestemmelsen, er
vedligeholdelsesarbejder i lejligheden, som ikke er defineret som indvendig vedligeholdelse,
hvorved efter loven forstås hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve, jf. § 112,
stk.1. Der kan fx være tale om istandsættelse af køkken, badeværelse eller afhøvling af gulve.
Bestemmelsen giver ikke lejeren ret til at få udført mere luksusprægede eller specielle arbejder
og installationer i lejemålet.
Bestemmelsen giver ikke lejeren mulighed for at kræve udførelse af egentlige
forbedringsarbejder. Dog vil udgiften til mindre forbedringsarbejder, som udføres i forbindelse
med et vedligeholdelsesarbejde, kunne indgå i den udgift, der debiteres
vedligeholdelseskontoen.
Uenighed vedrørende denne bestemmelse kan indbringes for huslejenævnet, jf. § 125, stk. 1.
I
stk. 3
foreslås, at er lejeaftalen opsagt af en af parterne, kan lejeren ikke fremsætte krav
efter stk. 1 og 2.
Bestemmelsen fastslår, at såfremt lejemålet er opsagt af en af parterne, kan lejeren ikke
fremsætte krav om at få udført vedligeholdelsesarbejder efter bestemmelserne i § 119, stk. 1
og 2, selvom der skulle være behov herfor samt tilstrækkelige midler på
vedligeholdelseskontoen.
431
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen er begrundet i, at lejeren ikke har tilstrækkelig interesse i at kræve
vedligeholdelsesarbejder udført i de situationer, hvor lejeren alligevel snart skal fraflytte
lejemålet.
Er lejeforholdet opsagt og ønsker lejeren indvendige vedligeholdelsesarbejder udført, er
udlejeren dog ikke afskåret fra at efterkomme lejerens ønske. Udlejeren er ligeledes berettiget
til at anvende midler fra kontoen, inden et nyt lejeforhold træder i kraft.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 23, stk. 1-3, i den gældende
lejelov om lejerens krav på udførelse af indvendig vedligeholdelse.
Der henvises til afsnit 2.13.1.1. og 2.13.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 120
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18, stk. 1, skal udlejeren som et led i opfyldelsen af
sin pligt til at vedligeholde ejendommen afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være
afsat efter den tidligere gældende § 18, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr.
31. december 2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår,
reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18, stk. 2, at såfremt ejendommen har
lejligheder og lokaler, der ikke er omfattet af reglerne i dette kapitel, skal der for sådanne
lokaler afsættes samme beløb pr. m² på vedligeholdelseskontoen, som afsættes af lejen for
beboelseslejligheder. For private andelsboligforeninger skal der kun afsættes beløb på
vedligeholdelseskontoen for lejligheder og lokaler, der er udlejet af andelsboligforeningen.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18, stk. 3, skal udlejeren af en ejendom, der ikke er
omfattet § 18 b, udarbejde et særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de
enkelte arbejder eller kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det
følgende regnskabsår. Udlejeren skal indsende årsregnskabet til Grundejernes
Investeringsfond.
I
§ 120, stk. 1,
foreslås, at udlejeren som et led i opfyldelsen af sin pligt til at vedligeholde
ejendommen skal afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter den tidligere
gældende § 18, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december 2014.
Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt, jf. § 203.
Bestemmelsen omhandler udlejerens pligt til at afsætte beløb til den udvendige vedligeholdelse
af ejendommen.
Formålet med, at der skal føres en udvendig vedligeholdelseskonto for ejendommen, er at
sikre, at der er midler til rådighed til ejendommens udvendige vedligeholdelse. Reglerne skal
samtidig sikre ejendommens lejere mulighed for at holde sig orienteret om de udgifter, der
afholdes til ejendommens vedligehold.
Efter reglerne skal udlejere af ejendomme, der er omfattet af § 6, stk. 1, afsætte beløb til
ejendommens udvendige vedligeholdelse. Der er tale om individuelle beløb for hver ejendom,
432
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
idet beløbets størrelse bl.a. afhænger af ejendommens størrelse og alder. Beløbene kan
opkræves over lejen som et element i den omkostningsbestemte husleje.
Beregningen af hensættelsesbeløbet til § 120-kontoen er opgjort pr. 31. december 2014.
Opgørelse af beløbet pr. denne dato sker efter de hidtil gældende regler. Beløbet reguleres
herefter efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.
Der skal efter forslaget afsættes (1994-niveau) 44 kr. pr. m
2
bruttoetageareal for ejendomme
taget i brug før 1964 og 37 kr. pr. m
2
bruttoetageareal for ejendomme taget i brug senere. Til
dette beløb lægges 1/3 af det beløb, der henlagdes eller kunne være henlagt pr. m
2
bruttoetageareal ved udgangen af 1994 efter den nu ophævede ordning med henlæggelser til
fornyelse af tekniske installationer. For ejendomme, der ikke har en konto efter § 121,
tillægges 2/3 af det tidligere henlæggelsesbeløb. Det samlede beløb udgør ejendommens
afsætningsbeløb efter nærværende bestemmelse. Beløbet blev tidligere reguleret årligt med 2
pct. tillagt en tilpasningsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet i stedet efter
udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.
Det følger heraf, at der skal afsættes forskellige beløb, alt efter om ejendommen er taget i
brug før eller efter 1964. Baggrunden for dette er, at ældre ejendomme typisk har et større
vedligeholdelsesbehov. For ejendomme, der omfatter flere bygninger, skal hensættelser
beregnes for hver bygning for sig afhængig af, om bygningen er taget i brug før eller efter
1964.
Ved en eventuel uenighed om lejefastsættelsen kan huslejenævnet om nødvendigt fastsætte
hensættelsernes størrelse skønsmæssigt.
Udlejerens udvendige vedligeholdelsespligt er uafhængig af indestående på kontoen, jf. § 115,
stk. 3. Kontoens indestående udgør derfor ikke et maksimum for udlejerens udvendige
vedligeholdelsesforpligtelse. Kontoen føres for ejendommen som helhed, og der skal dermed
ske hensættelse for hele ejendommen. Dette inkluderer såvel lejemål, der omfattes af reglerne
om omkostningsbestemt leje, som lejemål, hvor lejen fastsættes efter andre regler. Forudsat
at varslingsreglerne er overholdt, vil lejere i regulerede lejemål kunne afkræves lejeforhøjelse
efter § 23, stk. 1, på grundlag af vedligeholdelseshensættelserne, så snart udlejerens
hensættelsespligt indtræder.
Et krav om forhøjelse af lejen, der skyldes afsætning af beløb efter §§ 120 og 121, varsles
enten efter reglerne i § 29 og § 30 eller efter § 31. Ved varsling efter § 31 kan kravet om
lejeforhøjelse gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne.
Varslingsfristen er 3 måneder, uanset hvilke varslingsregler udlejeren benytter.
Da udlejeren har pligt til at hensætte beløb efter bestemmelsen, skal hensættelserne optages
på kontoen uanset, om udlejeren rent faktisk har opkrævet beløbene hos lejerne.
Hensættelsesbeløbene er ikke bindingspligtige. Udlejeren har således ikke pligt til at holde de
hensatte beløb adskilt fra sin øvrige formue.
Udlejeren vil kun kunne fradrage afholdte udgifter til ejendommens udvendige vedligeholdelse
i sine bundne indbetalinger til Grundejernes Investeringsfond jf. § 121, såfremt
vedligeholdelsesudgifterne overstiger saldoen på kontoen efter § 120 samt årets hensættelser
til kontiene efter §§ 120 og 121. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 121, stk. 1, for
nærmere om forholdet mellem kontiene efter § 120 og § 121.
Der skal hensættes beløb efter ejendommens samlede bruttoetageareal, uanset arealets
anvendelse, jf. stk. 2.
433
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Arealet beregnes efter reglerne herom i bekendtgørelse nr. 311 af 27 juni 1983 om beregning
af arealet for boliger og erhvervslokaler (arealbekendtgørelsen). Arealet af åbne overdækkede
terrasser, åbne altaner, åbne indgangspartier og porte medregnes ikke, ligesom arealer af
»udenomsrum« beliggende adskilt fra boligen eller erhvervslokalet - såsom vaskerum,
varmecentraler, pulterrum, cykel- og barnevognsrum o lign., heller ikke medregnes.
Det er hensigten, at boligministeren i henhold til § 206 fastsætter en ny bekendtgørelse om
beregning af arealet for boliger og erhvervslokaler.
I
stk. 2
foreslås, at har ejendommen lejligheder og lokaler, der ikke er omfattet af reglerne om
udvendig vedligeholdelseskonti i dette kapitel, skal der for sådanne lokaler afsættes samme
beløb pr. m² på vedligeholdelseskontoen, som afsættes af lejen for beboelseslejligheder. For
private andelsboligforeninger skal der kun afsættes beløb på vedligeholdelseskontoen for
lejligheder og lokaler, der er udlejet af andelsboligforeningen.
Det følger af bestemmelsen, at udlejere også skal afsætte vedligeholdelsesbeløb for lokaler,
der anvendes til andet end beboelse, herunder erhvervslokaler. Baggrunden herfor er, at
udlejerens udvendige vedligeholdelsesudgifter ofte ikke kan afgrænses til at angå de udlejede
beboelseslejligheder alene, men vil derimod have betydning for hele udlejningsejendommen.
Arealet af udlejerens evt. egen bolig i ejendommen vil også skulle medregnes. Der skal
herefter afsættes beløb efter stk. 1 for ejendommens samlede bruttoetageareal.
Pligten til at afsætte vedligeholdelsesbeløb efter § 120, stk. 1, gælder også for private
andelsboligforeninger, som derfor skal afsætte beløb for udlejede lejligheder og lokaler samt
erhvervsarealer. Private andelsboligforeninger skal kun afsætte beløb til udvendig
vedligeholdelse for den del af ejendommen, der udlejes af foreningen. Afsætningsbeløbet
aftrappes således efterhånden, som udlejede lejligheder overgår til at blive andelsboliger.
I
stk. 3
foreslås, at udlejeren af en ejendom, der ikke er omfattet § 121, skal udarbejde et
særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de enkelte arbejder eller
kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende regnskabsår.
Udlejeren skal indsende årsregnskabet til Grundejernes Investeringsfond.
Bestemmelsen omhandler pligten for udlejere af ejendomme, der ikke omfattes af § 121, til at
udarbejde regnskab for ejendommens vedligeholdelsesudgifter.
Udlejere af ejendomme, der ikke er omfattet af § 121, skal årligt udarbejde et
vedligeholdelsesregnskab for ejendommen og indberette regnskabet til Grundejernes
Investeringsfond. Lejerne vil derved kunne finde oplysningerne i regnskabet på Grundejernes
Investeringsfonds hjemmeside under den pågældende ejendom. Lejerne sikres på den måde
en mulighed for at kunne kontrollere, hvilke arbejder der finansieres af den udvendige
vedligeholdelseskonto efter § 120.
Pligten efter bestemmelsen til at udarbejde årsregnskab over ejendommens
vedligeholdelsesudgifter angår alene ejendomme, som ikke er omfattet af § 121. Det vil sige
ejendomme, som er taget i brug i 1970 eller senere, eller som indeholder færre end tre
beboelseslejligheder.
Vedligeholdelsesudgifterne i regnskabet skal specificeres ved, at udgifterne fordeles på de
enkelte arbejder eller kategorier af arbejder. Specifikationskravene for regnskabet svarer til
kravene for det årsregnskab, der skal udarbejdes til Grundejernes Investeringsfond efter § 60,
stk. 3, i lov om boligforhold. Specifikation kan fx ske ved, at udgifterne fordeles på de
forskellige håndværkerkategorier (elektriker, tømrer, murer osv.) eller i stedet på de
forskellige kategorier af arbejder (facademaling, tagudskiftning osv.).
434
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende
boligreguleringslovs § 18, stk. 1-3, om udlejerens pligt til at afsætte beløb på en konto for
ejendommens udvendige vedligeholdelse og til at udarbejde regnskab for ejendommens
vedligeholdelsesudgifter.
Der henvises til afsnit 2.13.1.2. og 2.13.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 121
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 1, skal udlejeren i ejendomme taget i
brug før 1970, som har mere end to beboelseslejligheder, ud over de beløb, der er nævnt i §
18, årligt afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter den tidligere gældende
§ 18 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter
1. pkt. reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-
månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet
afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Beløbet indsættes på en konto for ejendommen i
Grundejernes Investeringsfond, jf. kapitel III A.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 2, finder stk. 1 tilsvarende anvendelse,
hvor afsætning sker efter § 66.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 5, at det indbetalte beløb ikke kan
gøres til genstand for kreditorforfølgning og kun kan udbetales efter reglerne i §§ 22 b og 22
e.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 6, at bestemmelsen i stk. 1 ikke
finder anvendelse på ejendomme, som af vurderingsmyndighederne er vurderet som
landbrugs- eller skovejendom, jf. ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3.
I
§ 121, stk. 1, 1-3. pkt.,
foreslås, at i ejendomme taget i brug før 1970, som har mere end to
beboelseslejligheder, skal udlejeren ud over de beløb, der er nævnt i § 120, stk. 1, årligt
afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18 b, jf.
lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter 1. pkt.
reguleres én gang årligt, jf. § 203.
Udlejere af ejendomme taget i brug før 1970, og som indeholder minimum 3
beboelseslejligheder, skal afsætte beløb på en konto i Grundejernes Investeringsfond. Kontoen
kaldes i praksis den bindingspligtige konto. Bestemmelsen gælder ikke for småhuse jf. § 7,
stk. 3. Ved småhuse forstås ejendomme, som d. 1 januar 1995 omfattede 6 eller færre
beboelseslejligheder.
Bestemmelsen gælder ved siden af § 120, stk. 1, om afsætning af beløb til ejendommens
udvendige vedligeholdelse. Det betyder, at for ejendomme omfattet af nærværende
bestemmelse skal der både afsættes beløb efter § 120, stk. 1, og § 121, stk. 1.
Opgørelsen af antallet af beboelseslejligheder i ejendommen er ikke knyttet til en bestemt
dato, men afhænger af det til enhver tid værende antal lejligheder i ejendommen. Hvis der i en
ejendom med to beboelseslejligheder indrettes en tredje lejlighed, vil ejendommen fremover
være omfattet af bestemmelsen. På samme måde vil bindingspligten ophøre i tilfælde af, at
der bliver færre end 3 beboelseslejligheder i ejendommen.
Ejere af ejendomme, som omfattes af bestemmelsen, har pligt til at underrette Grundejernes
Investeringsfond herom, således at der føres en bindingspligtig konto for ejendommen.
435
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen omfatter alene ejendomme, der er taget i brug før 1970. Det afgørende er,
hvornår ejendommen faktisk er taget i brug, og ikke hvornår der forelå en
ibrugtagningstilladelse.
Bestemmelsen er begrundet i, at der typisk er et større vedligeholdelsesbehov i ældre
ejendomme. Hvis en ejendom, som er taget i brug før 1970, ombygges, vil der stadig efter
ombygningen skulle afsættes beløb efter § 121, så længe de grundlæggende bygningsdele,
som fx fundamentet, murværket, kælderen eller tagkonstruktionen i det væsentlige er
bevaret.
Beregningen af hensættelsesbeløbet til § 121-kontoen sker efter den tidligere gældende § 18
b, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, og er opgjort pr. 31. december 2014.
Herefter reguleres beløbet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.
Det følger af den nævnte lovbekendtgørelse, at der årligt skal afsættes (1994-niveau) 27,50
kr. pr. m
2
bruttoetageareal til § 121-kontoen. Til beløbet lægges 1/3 af det beløb, der
henlagdes eller kunne være henlagt pr. m
2
bruttoetageareal ved udgangen af 1994. Det
samlede beløb udgør ejendommens grundbeløb til binding i Grundejernes Investeringsfond.
Beløbet blev i hvert af årene 1995, 1996 og 1997 særskilt forhøjet med 4 kr. pr. m
2
. Det
samlede beløb blev tidligere reguleret årligt med 2 pct. tillagt en tilpasningsprocent. For 1998
og fremover reguleres beløbet (på 27,50 kr. pr. m²) i stedet efter udviklingen i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks, jf. § 203.
Arealet beregnes efter reglerne i bekendtgørelse nr. 311 af 27 juni 1983 om beregning af
arealet for boliger og erhvervslokaler. Det er hensigten, at boligministeren i henhold til § 206
fastsætter en ny bekendtgørelse om beregning af arealet for boliger og erhvervslokaler.
Ejendommens samlede bruttoetageareal opgøres som summen af de enkelte boligers og
erhvervslokalers bruttoetageareal. Ved opgørelse af ejendommens bruttoetageareal
medregnes ikke arealet af garager, carporte og udhuse. Arealet af åbne overdækkede
terrasser, åbne altaner, åbne indgangspartier og porte medregnes ligeledes ikke, ligesom
arealer af »udenomsrum« beliggende adskilt fra boligen eller erhvervslokalet - såsom
vaskerum, varmecentraler, pulterrum, cykel- og barnevognsrum o lign., heller ikke
medregnes. Der henvises til bekendtgørelsen for den nærmere udregning og opgørelse af
bruttoetagearealet for boliger og erhvervslokaler.
Der skal hensættes beløb for ejendommens samlede bruttoetageareal, uanset om det
anvendes til beboelse eller erhverv. Arealet af udlejerens eventuelle egen bolig i ejendommen
vil også skulle medregnes.
Det er samtidig uden betydning for hensættelserne til den udvendige vedligeholdelse, om
ejendommens lejemål er udlejede eller ej. Der skal dermed også hensættes beløb for eventuelt
ledige lejemål. Andelsboligforeninger skal efter bestemmelsen indbetale bindingspligtige beløb
for de lejligheder, som ikke er overtaget af en andelshaver.
I stk. 1,
4. pkt.,
foreslås, at beløbet indsættes på en konto for ejendommen i Grundejernes
Investeringsfond, jf. § 60 i lov om boligforhold.
Hensættelserne skal indbetales på kontoen uanset, om udlejer rent faktisk har medregnet
beløbene i lejen. Et krav om forhøjelse af lejen, der skyldes afsætning af beløb efter § 120 og
§ 121, varsles enten efter reglerne i § 29 og § 30 eller efter § 31. Ved varsling efter § 31 kan
kravet om lejeforhøjelse gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til
lejerne. Varslingsfristen er 3 måneder, uanset hvilke varslingsregler udlejeren benytter.
436
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Indbetalingerne på kontoen i Grundejernes Investeringsfond kan alene frigives, når udlejeren
dokumenterer, at afholdte vedligeholdelsesudgifter ikke kan dækkes af
vedligeholdelseskontoen efter § 120, samt af årets hensættelser til § 120- og § 121-kontiene.
Udlejeren har således pligt til at benytte endnu ikke-indbetalte hensættelsesbeløb for det
pågældende år, forinden der udbetales bundne beløb fra § 121-konto.
I
stk. 2
foreslås, at stk. 1 finder tilsvarende anvendelse, hvor afsætning sker efter § 207.
Bestemmelsen fastslår, at også hvor afsætning sker efter § 207, skal afsætningsbeløbet
reguleres efter § 121, stk. 1.
§ 207 fastslår, hvorledes der forholdes til afsætningsbeløb, som efter tidligere gældende regler
er enten større eller mindre, end hvad der følger af § 120, om hensættelse til ejendommens
udvendige vedligeholdelse, samt § 118 om hensættelse til den indvendige vedligeholdelse.
I
stk. 3
foreslås, at det indbetalte beløb ikke kan gøres til genstand for kreditorforfølgning og
kun kan udbetales efter reglerne i § 123 og § 63 i lov om boligforhold.
Det følger af bestemmelsen, at udlejerens retsforfølgende kreditorer ikke kan gøre udlæg i
udlejerens indbetalinger til den bundne konto i Grundejernes Investeringsfond efter § 121, stk.
1.
Efter § 123, stk. 1, kan beløb indbetalt på en bunden konto efter § 121 udbetales, når
udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb er anvendt til ejendommens vedligeholdelse,
brandsikring, opretning eller forbedring efter § 122, stk. 1, eller til ydelser på lån til de nævnte
formål, jf. § 122, stk. 2.
§ 63 i lov om boligforhold fastslår, hvorledes beløbet på en bunden konto efter § 121
udbetales, såfremt ejendommen nedrives eller af anden grund ikke længere omfattes af
reglerne om omkostningsbestemt leje i lovens kapitel 3.
I
stk. 4
foreslås, at bestemmelsen i stk. 1 ikke finder anvendelse på ejendomme, som af
vurderingsmyndighederne er vurderet som landbrugs- eller skovejendom, jf.
ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3.
Bestemmelsen i stk. 1 om hensættelse af beløb til udvendig vedligeholdelse på en konto i
Grundejernes Investeringsfond finder ikke anvendelse på ejendomme, som af
vurderingsmyndighederne er vurderet som landbrugs- eller skovejendom i henhold til
ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3. Der skal herefter ikke afsættes
bindingspligtige beløb på en konto i Grundejernes Investeringsfond for landbrugs- eller
skovejendomme.
Der skal for de pågældende ejendomme stadig ske afsætning efter § 120, stk. 1.
Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 18 b, stk. 1-2 og
stk. 5-6, i den gældende boligreguleringslov om den bundne konto i Grundejernes
Investeringsfond. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den
hidtidige retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.13.1.2. og 2.13.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 122
437
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 3, at beløbet afsat efter stk. 1
anvendes i overensstemmelse med reglerne i § 19. Dog skal beløbet fortrinsvis anvendes til
brandsikring og energibesparende foranstaltninger.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 19, stk. 1,
at der på kontoen efter § 18 kan
fradrages beløb, der er anvendt til opfyldelsen af udlejerens pligt til anden vedligeholdelse end
omhandlet i § 21 i lov om leje, eller beløb anvendt til brandsikring og opretning. Endvidere kan
der med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne fradrages beløb, der
er anvendt til forbedring, isolering el. lign.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 19, stk. 2, at såfremt en udgift dækkes
ved
optagelse af lån, er udlejeren berettiget til i stedet for at fradrage udgiften at fradrage de
årlige prioritetsydelser på kontoen, efterhånden som disse betales.
I
§ 122, stk. 1,
foreslås, at på kontoen efter § 120 og § 121 kan fradrages beløb, der er
anvendt til opfyldelsen af udlejerens pligt til udvendig vedligeholdelse, jf. § 112, stk. 3.
Endvidere kan der med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne
fradrages beløb, der er anvendt til forbedring.
Bestemmelsen omhandler hvilke udgifter, der kan dækkes af kontiene efter reglerne i § 120 og
§ 121.
Bestemmelsen fastslår, at det er udlejerens udgifter til udvendig vedligeholdelse, som kan
fradrages på kontiene efter § 120 og § 121. Ved udvendig vedligeholdelse forstås al
vedligeholdelse for ejendommen og det lejede, som ikke er omfattet af den indvendige
vedligeholdelse jf. § 112.
Har udlejeren selv udført udvendigt vedligeholdelsesarbejde, kan der fradrages et passende
beløb til dækning heraf, såfremt udgiften er specificeret i arbejdets art, timeforbrug samt løn.
Udgiftens størrelse fastsættes efter samme principper, som benyttes til opgørelse af udgiften
til egen administration samt viceværtarbejde i ejendommens driftsbudget, jf. § 24. Der
henvises til bemærkningerne til denne bestemmelse. Alle rimelige og nødvendige udgifter som
led i udførelsen af udvendigt vedligeholdelsesarbejde kan fradrages.
Det er ikke afgørende for, at udgiften kan fradrages kontiene, at der faktisk afsættes beløb for
de arealer, som vedligeholdelsesarbejdet vedrører. Udgifter til eksempelvis vedligeholdelse af
garager vil derfor også kunne fradrages på kontiene. Der vil ligeledes kunne fradrages udgifter
for sparet udvendig vedligeholdelse som fastsat af huslejenævnet i forbindelse med, at
udlejeren udfører forbedringsarbejder i ejendommen.
Der skelnes mellem udgifter til vedligeholdelse og udgifter til forbedringer. Der må samtidig
skelnes mellem vedligeholdelsesudgifter og egentlige driftsudgifter, som kan medtages i det
omkostningsbestemte budget for ejendommen. Driftsudgifter er generelt karakteriseret ved at
være faste og løbende, hvorimod vedligeholdelsesudgifter typisk har karakter af at være
engangsudgifter.
Der henvises til bemærkningerne til § 112 for en beskrivelse af vedligeholdelsesbegrebet.
Indestående på kontiene efter § 120 og § 121 sætter ikke en øvre grænse for udlejerens
udvendige vedligeholdelsespligt, jf. § 115, stk. 3. Udlejeren har således pligt til at udføre
udvendige vedligeholdelsesarbejder, når det er tiltrængt, uanset om udgiften til
vedligeholdelse kan dækkes af kontienes indestående.
Efter bestemmelsen kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne tilslutte sig, at beløb
på kontiene efter § 120 og § 121 anvendes til forbedringer. På den måde vil lejerne efter
438
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
omstændighederne kunne undgå, at udlejeren varsler en forbedringsforhøjelse for arbejderne.
Kontiene kan alene anvendes til generelle forbedringer på ejendommen og ikke forbedringer i
de enkelte lejemål.
Ved opgørelsen af, om der er tilslutning fra et flertal af lejerne, vil eventuelle fremlejere i
ejendommen ikke skulle medregnes. Der kan dog efter omstændighederne foreligge et sådan
sammenfald mellem udlejeren og fx en virksomhed, som lejer en eller flere lejligheder til
videreudlejning, at udgangspunktet må fraviges.
I
stk. 2
foreslås, at dækkes en udgift ved optagelse af lån, er udlejeren berettiget til i stedet
for at fradrage udgiften at fradrage de årlige prioritetsydelser på kontoen, efterhånden som
disse betales.
Bestemmelsen omhandler udlejerens mulighed for at fradrage de årlige prioritetsydelser til et
lån på de udvendige vedligeholdelseskonti efter § 120 og § 121, såfremt lånet er anvendt til at
dække en udgift til udvendig vedligeholdelse. Lån optaget til at dække udgifter til forbedringer,
hvortil der er opnået lejertilslutning, kan tillige fradrages på kontoen.
Udlejeren kan efter bestemmelsen fradrage såvel renter som afdrag. Det er en forudsætning
for anvendelse af bestemmelsen, at der faktisk optages lån til finansiering af den konkrete
vedligeholdelsesudgift. De årlige prioritetsydelser, der fradrages, skal svare til rimelige ydelser
på sædvanlige langfristede kreditforeningslån.
Såfremt betingelserne for anvendelse af bestemmelsen er opfyldt, må udlejeren tage stilling
til, hvorvidt ordningen ønskes anvendt i forbindelse med udarbejdelse af
vedligeholdelsesregnskabet og første fradrag på vedligeholdelseskontoen. Alternativt må
udlejeren fradrage hele udgiften på en gang.
Bestemmelsen viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende
boligreguleringslovs § 18 b, stk. 3, samt § 19 om hvilke udgifter, der kan fradrages på de
udvendige vedligeholdelseskonti. Bestemmelsen indebærer indholdsmæssige ændringer i
forhold til den gældende boligreguleringslovs §§ 18 b, stk. 3, og § 19, idet udlejeren ikke kan
vælge at anvende beløb afsat til udvendig vedligeholdelse til brandsikring.
Der henvises til afsnit 2.13.1.3. og 2.13.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 123
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 b, stk. 1, at beløb
indbetalt på en konto
efter § 18 b kan udbetales, når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb er anvendt til
ejendommens vedligeholdelse, brandsikring, opretning, forbedring efter § 19, stk. 1, eller til
ydelser på lån til de nævnte formål, jf. § 19, stk. 2. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil
tilskud er ydet efter anden lovgivning.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 b, stk. 2, at senest
samtidig med, at
udlejeren kræver beløb udbetalt efter stk. 1, skal beboerrepræsentanterne eller lejerne have
underretning om, hvilke udgifter der er afholdt, og hvilket beløb der kræves udbetalt.
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 b, stk. 3, at beløb
indsat på en konto
efter § 18 b kan udbetales, medmindre beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne
protesterer mod udbetalingen inden 6 uger efter modtagelsen af underretningen efter stk. 2.
Såfremt enighed ikke kan opnås mellem udlejer og beboerrepræsentanter eller et flertal af
lejerne, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde
kravet om udbetaling efter stk. 1.
439
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 b, stk. 4, at det
er en betingelse for
udbetaling efter stk. 1, at udlejeren dokumenterer, at indestående beløb på ejendommens
konto efter § 18 er opbrugt.
I
§ 123, stk. 1,
foreslås, at beløb indbetalt på en konto efter § 121 kan udbetales, når
udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb er anvendt til ejendommens udvendige
vedligeholdelse eller til ydelser på lån til de nævnte formål, jf. § 122, stk. 2, jf. dog stk. 4. Der
bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning.
Bestemmelsen omhandler udlejerens ret til at kræve udbetaling af bundne midler fra kontoen
efter § 121 til dækning af afholdte udgifter.
Indestående på den udvendige vedligeholdelseskonto efter § 121 skal anvendes i
overensstemmelse med reglerne i § 122. Det følger af § 122, at de udgifter, som udlejeren
kan kræve dækket, er udgifter til udvendig vedligeholdelse, jf. § 112, stk. 3. Ved udvendig
vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af alle dele af ejendommen og det lejede, som ikke er
omfattet af den indvendige vedligeholdelse. Endvidere kan beløbet anvendes til generelle
forbedringer på ejendommen, som lejerne har tilsluttet sig.
Indestående på kontoen efter § 121 kan herefter alene anvendes til dækning af udgifter til
ejendommens udvendige vedligeholdelse samt generelle forbedringer på ejendommen, såfremt
lejerne har tilsluttet sig forbedringerne. Der henvises til bemærkninger til § 122 for en
nærmere beskrivelse af, hvilke udgifter kontoen kan dække.
Såfremt udlejeren har udført udvendige vedligeholdelsesarbejder, og udgifterne hertil
overstiger de samlede vedligeholdelseshensættelser efter reglerne i § 120 og § 121 for det
pågældende år, kan der frigives bundne beløb efter § 121 til dækning af udgifterne. Det er
samtidig en betingelse, at indestående på kontoen efter § 120 er opbrugt. Udlejeren har
mulighed for, men er ikke forpligtet til, at anvende årets endnu ikke indbetalte
hensættelsesbeløb efter § 121 forud for allerede indbetalte bundne beløb på kontoen, jf. lov
om boligforhold § 60, stk. 2.
Det er en betingelse for, at udlejeren kan kræve beløb udbetalt fra § 121-kontoen, at der
indsendes regnskab over de afholdte udgifter til Grundejernes Investeringsfond. Manglende
indsendelse af regnskab indebærer som udgangspunkt, at de afholdte udgifter ikke er
dokumenterede. Er udgifterne ikke dokumenterede, vil udlejeren være afskåret fra at kunne
kræve udbetaling fra kontoen.
Efter § 122, stk. 2, er udlejeren, såfremt udgiften dækkes ved optagelse af lån, berettiget til i
stedet at fradrage de årlige prioritetsydelser på kontoen, efterhånden som disse betales.
Udlejeren kan i den forbindelse fradrage såvel renter som afdrag.
Det er udlejerens faktiske udgift, som kan fradrages kontoen. Eventuelle rabatter, som
udlejeren opnår, skal derfor godskrives kontoen. Har udlejeren opnået tilskud til den afholdte
udgift i henhold til anden lovgivning, kan den del af udgiften, som dækkes af tilskuddet, heller
ikke fradrages på § 121-kontoen.
I
stk. 2
foreslås, at senest samtidig med, at udlejeren kræver beløb udbetalt efter stk. 1, skal
beboerrepræsentanterne eller lejerne have underretning om, hvilke udgifter der er afholdt, og
hvilket beløb der kræves udbetalt.
Bestemmelsen indebærer, at lejerne skal inddrages ved udbetaling af beløb fra § 121-kontoen.
Beboerrepræsentanterne eller lejerne skal have underretning om, hvilke udgifter der er
440
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
afholdt, og hvilket beløb der kræves udbetalt senest samtidig med, at udlejeren kræver
beløbet udbetalt.
Underretningspligten hænger sammen med, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af
lejerne har mulighed for at protestere mod udbetalingen, jf. stk. 3.
Efter § 60, stk. 2, i lov om boligforhold har udlejeren mulighed for at fradrage de udgifter, der
kan afholdes af indeståendet på § 121-kontoen i årets hensættelser hertil, forinden der kræves
frigivelse af midler fra kontoen til dækning af udgifterne. Hensættelser til § 121-kontoen er
først bundne, når de er blevet indbetalt til Grundejernes Investeringsfond. Såfremt udlejeren
benytter sig af endnu ikke indbetalte hensættelser til dækning af afholdte udgifter, skal der
derfor ikke ske underretning af beboerrepræsentanterne henholdsvis lejerne, som tilsvarende
heller ikke kan protestere mod udlejerens anvendelse af beløbet.
I
stk. 3
foreslås, at beløb indsat på en konto efter § 121 kan udbetales, medmindre
beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne protesterer mod udbetalingen inden 6 uger
efter modtagelsen af underretningen efter stk. 2. Såfremt enighed ikke kan opnås mellem
udlejer og beboerrepræsentanter eller et flertal af lejerne, skal udlejeren indbringe sagen for
huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om udbetaling efter stk. 1.
Bestemmelsen omhandler muligheden for beboerrepræsentanterne, henholdsvis et flertal af
lejerne, for at gøre indsigelse imod udlejerens krav om udbetaling af midler fra kontoen efter §
121.
Efter bestemmelsen kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne protestere mod
udbetalingen inden 6 uger efter modtagelsen af underretningen. Det betyder, at udbetaling fra
Grundejernes Investeringsfond først kan ske, når indsigelsesfristen på 6 uger er udløbet, eller
beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne har accepteret udbetalingen, fx ved at have
medunderskrevet udbetalingsbegæringen.
Har beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forinden fristens udløb accepteret
udbetalingen, kan udlejeren indsende frigivelsesbegæring samt dokumentation for lejernes
eller beboerrepræsentanternes accept, uden at skulle afvente fristens udløb.
Såfremt beboerrepræsentationen eller et flertal af lejerne protesterer imod kravet om frigivelse
af midler fra § 121-kontoen, må udlejeren vælge imellem enten at opgive sit krav om frigivelse
af midler eller at fastholde kravet og indbringe sagen for huslejenævnet. Indbringes
spørgsmålet om, hvorvidt udlejeren kan kræve udbetaling fra § 121-kontoen, for
huslejenævnet, må nævnet tage stilling til, om betingelserne for udbetaling af bundne beløb,
jf. stk. 1 og 4, er opfyldte.
Undlader udlejeren at indbringe sagen for nævnet, anses kravet for opgivet. Udlejeren skal
underrette Grundejernes Investeringsfond, såfremt der opstår tvister om udbetaling fra § 121-
kontoen.
Bestemmelsen finder ikke anvendelse, hvis udlejeren fradrager afholdte udgifter i endnu ikke
indbetalte hensættelsesbeløb. Pligten for udlejeren til at underrette beboerrepræsentanterne
eller et flertal af lejerne gælder ligeledes kun, hvor der kræves frigivelse af allerede indbetalte
midler fra kontoen.
I
stk. 4
foreslås, at det er en betingelse for udbetaling efter stk. 1, at udlejeren dokumenterer,
at indestående beløb på ejendommens konto efter § 120 er opbrugt.
441
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen indebærer, at der først kan ske udbetaling af bundne midler fra kontoen efter §
121, når udlejeren dokumenterer at have opbrugt § 120-kontoen.
Det følger af bestemmelsen, at det er en betingelse for udbetaling fra § 121-kontoen, at §
120-kontoen samt årets hensættelser hertil, er opbrugt. Dette bevirker, at de to konti i praksis
fungerer som »forbundne kar«, idet der først kan ske udbetaling fra kontoen i Grundejernes
Investeringsfond, når årets afsætning på § 120-kontoen samt en eventuel positiv saldo er
opbrugt. Regnskabets resultat fordeles efterfølgende på de to konti.
Udover at udbetaling af beløb fra § 121-kontoen er betinget af, at årets afsætning samt saldo
for § 120-kontoen er opbrugt, har udlejeren mulighed for efter § 60, stk. 2, i lov om
boligforhold at fradrage vedligeholdelsesudgifter i den årlige indbetaling til 121-kontoen.
I henhold til retspraksis kan Grundejernes Investeringsfond tillige, såfremt saldoen på den
bundne konto efter § 121 er negativ, tillade, at udlejeren modregner med en eventuelt ikke
anvendt del af årets hensættelser på kontoen efter § 120 i den negative saldo for § 121-
kontoen.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende
boligreguleringslovs § 22 b om udbetaling af beløb fra den bindingspligtige
vedligeholdelseskonti efter § 121.
Der henvises til afsnit 2.13.1.3. og 2.13.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 124
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 c, stk. 1, kan Grundejernes Investeringsfond
fritage ejeren af en ejendom for afsætning efter § 18 b for den del af ejendommen, der
udelukkende anvendes til andet end beboelse.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 c, stk. 2, kan boligministeren fastsætte regler
for, i hvilket omfang Grundejernes Investeringsfond kan fritage en ejer for afsætning efter §
18 b.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 c, stk. 3, kan Grundejernes Investeringsfonds
afgørelse efter stk. 1 indbringes for boligministeren
I
§ 124, stk. 1,
foreslås, at Grundejernes Investeringsfond kan fritage ejeren af en ejendom for
afsætning efter § 121 for den del af ejendommen, der udelukkende anvendes til andet end
beboelse.
Grundejernes Investeringsfond kan efter bestemmelsen fritage en ejendoms erhvervsareal for
hensættelsespligten efter § 121. En ejendoms erhvervsareal vil dog alene kunne fritages for
hensættelsespligten, såfremt erhvervslokalerne er beliggende adskilt fra den øvrige del af
ejendommen. Hermed menes, at den del af ejendommen, som udlejeren opnår fritagelse for,
skal være bygningsmæssigt afskilt fra ejendommens beboelsesarealer. Ejeren vil således
kunne opnå fritagelse for pligten til at foretage afsætning for erhvervsareal, der er placeret i
en særskilt bygning i forhold til ejendommens beboelse.
I
stk. 2
foreslås, at boligministeren fastsætter regler for, i hvilket omfang Grundejernes
Investeringsfond efter stk. 1 kan fritage en ejer for afsætning efter § 121.
442
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det er hensigten, at der fastsættes nærmere regler om muligheden for at opnå fritagelse for
afsætning af beløb efter § 121, stk. 1.
Der vil endvidere blive fastsat regler om, at Grundejernes Investeringsfond kan fritage ejeren
af en ejendom for afsætning efter lovens § 121 for den del af ejendommen, der udelukkende
anvendes til andet end beboelse, at Grundejernes Investeringsfond ved vurderingen af, om der
kan opnås fritagelse for afsætning skal sikre, at der ikke sker tilsidesættelse af hensynet til
ejendommens lejere, at de arealer, der anvendes til andet end beboelse, er beliggende på en
sådan måde i forhold til beboelsen, at det ikke vil komme beboelseslejlighederne til skade,
samt at der afsættes tilstrækkelige midler til at sikre vedligeholdelsen af ejendommen.
Som eksempel på et tilfælde, hvor der kan gives dispensation, kan nævnes en
erhvervsvirksomhed, som er beliggende på et matrikelnummer sammen med nogle
udlejningsboliger, men hvor erhvervsvirksomhedernes lokaler bygningsmæssigt er adskilt fra
boligerne og af en helt anden type, fx lagerlokaler og værksteder. Det forudsættes, at
erhvervslokaliteterne har et vis betydeligt omfang i forhold til det øvrige areal. Der skal
derimod ikke kunne dispenseres, hvor erhvervsarealet er en integreret del af en
udlejningsejendom, fx forretningslokaliteter i stueetagen i en fleretages ejendom.
Det vil endvidere blive fastsat, at der ikke vil kunne dispenseres for så vidt angår arealer, der
anvendes til beboelse, fx udlejerens egen lejlighed eller enkelte værelser til beboelse.
Herudover vil der blive fastsat regler om, hvilke konsekvenser det vil have, at ejeren opnår
fritagelse for hele eller dele af sin ejendom, herunder at der for ejeren stadig er pligt til at
afsætte beløb til den udvendige vedligeholdelse efter § 120, stk. 1.
Endelig vil der blive fastsat regler om, at såfremt udlejeren anmoder om frigivelse af
indestående beløb på ejendommens § 121-konto i Grundejernes Investeringsfond, jf. § 123,
og der efter § 124 er meddelt dispensation for afsætning af bindingspligtige beløb jf. § 121,
stk. 1, for så vidt angår arealer, der anvendes til andet end beboelse, er det alene de lejere,
for hvis lejemål, der fortsat sker afsætning efter § 121, stk. 1, der skal have underretning om,
hvilke udgifter der er afholdt, og hvilke beløb der kræves udbetalt fra kontoen i Grundejernes
Investeringsfond efter § 123, stk. 2. Det vil samtidig alene være disse lejere, der kan
protestere mod udbetalingen i henhold til § 123, stk. 3.
I
stk. 3
foreslås, at Grundejernes Investeringsfonds afgørelse efter stk. 1 kan indbringes for
huslejenævnet.
En afgørelse truffet af Grundejernes Investeringsfond efter stk. 1 om, hvorvidt udlejeren kan
fritages for at afsætte midler for ejendommens erhvervsareal efter § 121, stk. 1, kan
indbringes for huslejenævnet. Såvel udlejeren som ejendommens lejere kan indbringe
afgørelsen.
Bestemmelsen viderefører den gældende boligreguleringslovs § 18 c om, at Grundejernes
Investeringsfond kan fritage en ejer for afsætning for en del af ejendommen til den
bindingspligtige konto efter § 18 b.
Der henvises til afsnit 2.13.1.4. og 2.13.2.4. i de almindelige bemærkninger.
Til § 125
Det følger af den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 3, at huslejenævnet træffer afgørelse i
tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. kapitel
IV.
443
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 7, kan huslejenævnet beslutte, at
afsætningsbeløbet efter stk. 1 skal nedsættes i en periode op til 5 år, såfremt
beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlanger det. Beløbet kan bl.a. nedsættes,
hvis der på kontoen efter stk. 1 i forvejen henstår beløb svarende til de seneste 5 års
hensættelser, eller hvis ejendommens vedligeholdelsesstand tilsiger, at der i perioden ikke er
behov for et større beløb. Beløbet kan ikke nedsættes til et beløb, der er lavere end 15 kr. pr.
m² bruttoetageareal.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 22
afgøres uenighed om udarbejdelse og
gennemførelse af vedligeholdelsesplaner og om beløb, der fradrages på kontoen for udvendig
vedligeholdelse, af huslejenævnet.
I
§ 125, stk. 1,
foreslås, at tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til at føre en indvendig
vedligeholdelseskonto og om beløb, der fradrages på kontiene for vedligeholdelse, afgøres af
huslejenævnet.
Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet afgør uenighed om opfyldelse af udlejerens pligt
til at føre en indvendig vedligeholdelseskonto, herunder om der er afsat det korrekte beløb til
den indvendige vedligeholdelse efter § 118, stk. 1.
Nævnet kan træffe afgørelse om størrelsen af beløbet, der henstår på den indvendige
vedligeholdelseskonto. Nævnet træffer endvidere afgørelse i tvister om anvendelsen af beløb
fra den indvendige vedligeholdelseskonto.
Herudover følger det af bestemmelsen, at huslejenævnet afgør uenighed om, hvorvidt beløb
kan fradrages på de udvendige vedligeholdelseskonti efter bestemmelserne i § 120 og § 121.
Det fremgår af § 122, hvilke udgifter udlejeren kan fradrage på de udvendige
vedligeholdelseskonti. Der henvises til bemærkningerne til denne bestemmelse.
Indbringelse for huslejenævnet skal ske skriftligt, jf.§ 83, stk. 1, i lov om boligforhold.
Det følger af § 115, stk. 2 og 3, at huslejenævnet kan udstede vedligeholdelsespåbud til
udlejere vedrørende alle ejendomme, både i regulerede og uregulerede kommuner, jf. § 4, og
det er uanset indeståendet på ejendommens udvendige vedligeholdelseskonti.
I
stk. 2
foreslås, at huslejenævnet kan beslutte, at afsætningsbeløbet efter § 121, stk. 1, skal
nedsættes i en periode op til 5 år, såfremt beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne
forlanger det. Beløbet kan bl.a. nedsættes, hvis der på kontoen efter § 121, stk. 1, i forvejen
henstår beløb svarende til de seneste 5 års hensættelser, eller hvis ejendommens
vedligeholdelsesstand tilsiger, at der i perioden ikke er behov for et større beløb. Beløbet kan
ikke nedsættes til et beløb, der er lavere end 15 kr. pr. m² bruttoetageareal.
Bestemmelsen omhandler nedsættelse af afsætningsbeløbet efter § 121, stk. 1, på
beboerrepræsentanternes eller lejernes forlangende.
Bestemmelsen indebærer, at efter krav fra beboerrepræsentationen eller et flertal af lejerne,
kan huslejenævnet beslutte at nedsætte de bindingspligtige hensættelsesbeløb efter § 121 i en
periode på op til 5 år.
Hensigten med bestemmelsen er at give ejendommens lejere mulighed for i et vist omfang at
undgå, at der opkræves større beløb til den udvendige vedligeholdelse, end der for den
konkrete ejendom er behov for.
444
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter bestemmelsen kan huslejenævnet afgøre, at nedsættelse af afsætningsbeløbet skal ske
fra sagens indbringelse eller fra et evt. senere tidspunkt. Det er ligeledes op til huslejenævnet
at vurdere, hvor lang nedsættelsesperioden skal være. Periodens længde skal fremgå af
nævnets afgørelse.
Afgørende for, om der er et flertal blandt lejerne, som forlanger hensættelsesbeløbet nedsat,
er antallet af udlejede lejligheder på tidspunktet for sagens indbringelse for nævnet. I
ejendomme med såvel beboelseslejemål som erhvervslejemål, kræves der et flertal blandt
lejerne af de aktuelt udlejede beboelseslejligheder.
Nævnet foretager en prøvelse af, om kravet kan efterkommes uanset, om parterne er enige
om at få nedsat afsætningsbeløbet efter § 121, stk. 1. Dette begrundes i, at ordningen
vedrørende bindingspligt er ufravigelig, samt i hensynet til, at der udføres nødvendig
vedligeholdelse i alle udlejningsejendomme, og at det derved sikres, at ejendommene bevarer
en vis vedligeholdelsesstand.
Nedsættelse af hensættelsesbeløbet vil fx kunne ske i tilfælde, hvor ejendommen fremstår i en
god vedligeholdelsesstand, som skønnes at kunne opretholdes med et lavere beløb.
Nedsættelse vil endvidere kunne tænkes i tilfælde, hvor der på ejendommens bindingskonto i
Grundejernes Investeringsfond henstår ubrugte midler svarende til de seneste 5 års
hensættelser eller mere. Dette gælder uanset ejendommens vedligeholdelsesstand.
Muligheden for at lejerne i disse tilfælde får medhold i en nedsættelse af beløbet skal således
motivere udlejeren til at sørge for, at midlerne anvendes til vedligeholdelse af ejendommen.
I
stk. 3
foreslås, at huslejenævnet indsender afgørelser, jf. stk. 2, til Grundejernes
Investeringsfond, som lægger dem til grund ved beregningen af det bindingspligtige beløb
efter § 121 for den enkelte ejendom.
Bestemmelsen er ny og fastslår, at huslejenævnet skal indsende afgørelser, jf. stk. 2, om
nedsættelse af afsætningsbeløbet efter § 121, stk. 1, til Grundejernes Investeringsfond.
De bindingspligtige indbetalinger efter § 121, stk. 1, sker til Grundejernes Investeringsfond,
som administrerer indbetalingerne. Fonden påser, at det beløb, der til enhver tid indestår på
kontoen for den enkelte ejendom, svarer til udlejerens forpligtelse efter § 121 med fradrag af
beløb, som endnu ikke er indbetalt, og som af udlejeren er anvendt til vedligeholdelse samt
beløb, som er frigivet i medfør af § 123. Det er derfor nødvendigt, at fonden får tilsendt de
afgørelser, som huslejenævnet træffer om nedsættelse af det bindingspligtige beløb, jf. stk. 1,
således at fonden kan tage hensyn hertil ved beregningen af det bindingspligtige beløb for den
enkelte ejendom.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende
boligreguleringslovs § 18 b, stk. 7, om, at huslejenævnet kan nedsætte afsætningsbeløbet til
den bindingspligtige konto efter § 18 b.
Herudover videreføres uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 106, stk. 1,
nr. 3, om, at huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til
vedligeholdelse, samt den gældende boligreguleringslovs § 22 om, at
uenighed om
udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner og om beløb, der fradrages på
kontoen for udvendig vedligeholdelse, afgøres af huslejenævnet. Det foreslås fastsat i en ny
bestemmelse, at
huslejenævnet indsender afgørelser om nedsættelse af afsætningsbeløb til
den bindingspligtige konto til Grundejernes Investeringsfond, som lægger dem til grund ved
beregningen af det bindingspligtige beløb efter § 121 for den enkelte ejendom.
445
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Der henvises til afsnit 2.13.1.5. og 2.13.2.5. i de almindelige bemærkninger.
Til § 126
Det følger af den gældende lejelovs § 24, stk. 1, at reglerne i § 19, stk. 2, og §§ 21-23 ikke
ved aftale kan fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten
til vedligeholdelse. Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end
de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.
I
§ 126
foreslås, at reglerne i §§ 117-119 ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren.
Reglerne i §§ 120-125 kan ikke fraviges.
Det følger af bestemmelsen, at samtlige af reglerne i kapitlet er ufravigelige. Bestemmelserne i
§§ 117-119 om den indvendige vedligeholdelseskonto, kan dog fraviges ved aftale, for så vidt
fravigelsen ikke er til skade for lejeren.
Bestemmelsen indebærer, at det ikke gyldigt kan aftales, at udlejeren ikke skal føre
vedligeholdelseskonti i henhold til kapitlets bestemmelser. Dette angår såvel den indvendige
vedligeholdelseskonto som de udvendige vedligeholdelseskonti.
Parterne har derimod aftalefrihed med hensyn til fordelingen af vedligeholdelsespligten, jf. §
116. Reglerne om fordeling af vedligeholdelsespligten er fastsat i kapitel 12. Selve
hensættelsesbeløbenes størrelse samt udlejerens pligt til at føre vedligeholdelseskonti i
henhold til reglerne kan ikke fraviges ved aftale. Parterne kan dog aftale en fravigelse af
reglerne om afsætning til samt anvendelse af den indvendige vedligeholdelseskonto, hvis
fravigelsen vurderes ikke at være til skade for lejeren.
For så vidt angår den indvendige vedligeholdelse kan parterne aftale, at lejeren helt eller
delvist skal overtage den indvendige vedligeholdelse af lejerens lejemål. Medmindre lejeren
fuldt ud har overtaget den indvendige vedligeholdelse, skal udlejeren føre en indvendig
vedligeholdelseskonto for lejligheden efter reglerne herom i §§ 117-119. Det kan i så fald ikke
aftales, at udlejeren ikke skal føre en indvendig vedligeholdelseskonto for lejemålet, såfremt
aftalen vurderes at være til skade for lejeren. Har lejeren delvist overtaget den indvendige
vedligeholdelse, nedskrives hensættelsesbeløbet til den indvendige vedligeholdelseskonto
forholdsmæssigt, jf. 118, stk. 2.
Pligten til at foretage udvendig vedligeholdelse påhviler som udgangspunkt udlejeren, men kan
ved aftale overgå til lejeren. Det gælder dog ikke i de ejendomme, hvor reglerne om
omkostningsbestemt leje i lovens kapitel 3 finder anvendelse. De pågældende ejendomme,
hvor den udvendige vedligeholdelse ikke kan pålægges lejeren, er omfattet af § 6, stk. 1.
For disse ejendomme er det således ikke muligt at fravige ordningen efter § 113, stk. 2,
hvorefter den udvendige vedligeholdelse påhviler udlejeren. Det kan dog aftales, at lejeren har
vedligeholdelsespligten for en eventuel have, som indgår i det lejede.
Som følge heraf påvirkes udlejerens pligt til at hensætte beløb til ejendommens udvendige
vedligeholdelse efter § 120 og § 121 ikke af, om lejeren har overtaget en del af den udvendige
vedligeholdelse, da § 120 og § 121 alene omfatter store ejendomme i regulerede kommuner,
hvor det ikke kan aftales, at lejeren har pligten til udvendig vedligeholdelse af ejendommen.
Der henvises til § 116 for nærmere om parternes mulighed for at aftale fordelingen af den
indvendige- og udvendige vedligeholdelsespligt.
446
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 24, stk. 1, 1. pkt., om, at reglerne om
udlejerens pligt til at afsætte midler til og føre en indvendig vedligeholdelseskonto for det
enkelte lejemål ikke kan fraviges til skade for lejeren.
Herudover kodificerer bestemmelsen princippet om, at reglerne i den gældende
boligreguleringslov om hensættelse til ejendommens udvendige vedligeholdelse ikke kan
fraviges.
Der henvises til afsnit 2.13.1.5. og 2.13.2.5. i de almindelige bemærkninger.
Til § 127.
Der er ikke i gældende ret fastsat en bestemmelse om udlejerens generelle ret til at foretage
ændringer af ejendommen og i det lejede.
Efter den gældende lejelovs § 62 har udlejeren ved installation af varmeanlæg i
ejendommenret til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige
til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte brug.
Lejeren kan dog ikke kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet må
anses for overflødiggjort af installationen.
I
§ 127, stk. 1,
foreslås, at udlejeren har ret til at foretage ændringer, herunder forbedringer
af ejendommen og i det lejede, når ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes
identitet.
Hensigten med bestemmelsen er at præcisere den gældende ret for udlejer til at foretage
ændringer, herunder forbedringer af ejendommen og i det lejede, når ændringerne ikke
væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet. Der er således alene tale om en kodificering
af gældende retspraksis.
Ændringerne må ikke væsentligt og varigt ændre det lejedes identitet. I hvilket omfang, dette
er tilfældet, beror på en konkret vurdering. Som eksempler på væsentlige identitetsændringer
kan nævnes større indskrænkninger i og udvidelser af boligens areal og ændringer i værelsers
anvendelighed som fx indretning af badeværelse i et af lejlighedens værelser. Efter
omstændighederne kan etablering af en elevator i et mindre værelse i lejemålet være
tilstrækkeligt til væsentligt og varigt at ændre det lejedes identitet, uanset om det inddragede
areal bliver tillagt lejligheden andetsteds.
I
stk. 2, 1. pkt.,
foreslås, at ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret til
med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift,
når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte brug.
Med bestemmelsen får udlejeren ret til at inddrage de rum, som er nødvendige til
varmeanlæggets installation og drift. Inddragelsen af lokalerne er permanent og gælder ikke
kun, mens arbejdet foregår.
Inddragelsen af kælder- eller loftsrum skal ske med 6 ugers varsel. Der er ingen formelle krav
til indholdet af varslingen, men af bevismæssige grunde er det hensigtsmæssigt, at varslingen
er skriftlig og eventuelt vedlagt dokumentation for de arbejder, der skal udføres.
447
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I tilfælde af en efterfølgende tvist vil udlejeren skulle bevise, at inddragelse af rummene var
nødvendig. Dette kan fx ske ved fremlæggelse af tegninger af det anlæg, der skal etableres
eller ved boligrettens besigtigelse.
Modsætter lejeren sig en berettiget anmodning om at råde over lokaliteterne efter varslets
udløb, kan udlejeren efter omstændighederne i henhold til §
§ 183,
stk. 1, nr. 3, hæve
lejeaftalen.
Anvisning af andre rum skal ske, inden brugsretten til det hidtidige rum ophører. Lejeren kan
ikke forlange, at de rum, der anvises, er lige så gode og ligger lige så bekvemt som de rum,
der inddrages. De anviste rum skal dog generelt være anvendelige til det aftalte formål,
såfremt der foreligger en sådan aftale.
I stk. 2,
2. pkt.,
foreslås, at lejeren dog ikke kan kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte
anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af installationen.
Sidste punktum i bestemmelsen om, at lejeren ikke kan kræve anvist andet rum, hvis den
forudsatte anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af installationen, vedrører som
udgangspunkt rum, som lejeren har haft til opbevaring m.v., der efter den nye installation ikke
længere er behov for.
Det kan være, hvis rummet hidtil har været anvendt til opbevaring af fyringsmateriale til det
hidtidige varmeanlæg.
Bestemmelsens stk. 1 er ny, mens stk. 2 viderefører den gældende lejelovs § 62 om
udlejerens ret til at råde over kælder- og loftrum ved installation af varmeanlæg. Der er ikke
med det foreslåede tilsigtet nogle ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.14.1.1. og 2.14.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 128.
Der er ikke i gældende ret en bestemmelse, som fastlægger forbedringsbegrebet.
Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 1, kan udlejeren, når denne under iagttagelse af § 65,
stk. 2-4, har forbedret det lejede, forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer
forøgelsen af det lejedes værdi.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 1, kan udlejeren, når denne under
iagttagelse af reglerne i §§ 23-26 har forbedret det lejede, forlange lejen forhøjet med et
beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. lejelovens § 58.
I §
128, stk. 1,
foreslås, at der ved forbedringer forstås foranstaltninger og installationer, der
forøger det lejedes brugsværdi.
Bestemmelsen er ny, idet forbedringsbegrebet ikke hidtil har været fastsat i lovgivningen.
Indholdet af bestemmelsen er en kodificering af gældende ret, idet begrebet forbedring er
fastlagt i omfattende huslejenævns- og domspraksis.
Som forbedring betragtes alene foranstaltninger, der tilfører det lejede en øget brugsværdi, og
som lejeren ikke har krav på efter retsforholdet. Arbejder, som er nødvendige for at
448
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
holde ejendommen og det lejede i den tilstand, som lejeren har krav på i medfør af lejeaftalen,
lejeloven og almindelige retsgrundsætninger, henhører under begrebet vedligeholdelse.
Øget brugsværdi opstår, når ejendommen eller det enkelte lejemål tilføres nye egenskaber
eller kvaliteter, som øger værdien for lejeren ved enten øget funktionalitet eller komfort. Der
kan være tale om øget brugsværdi af forbedringer, som ikke relaterer sig direkte til det
konkrete lejemål, men som øger brugsværdien generelt for lejerne, fx indretning af friarealer.
Det er således ikke en betingelse, at den konkrete lejer faktisk benytter eller får nytte af
forbedringen.
Foranstaltninger, som nedsætter lejerens omkostninger som fx forbrugsudgifter, øger også
brugsværdien.
Lovbestemte eller offentligt påbudte arbejder betragtes som forbedringsarbejder, som øger
brugsværdien, medmindre arbejderne henhører under udlejerens almindelige
vedligeholdelsespligt.
Nødvendige følgearbejder for udførelsen af forbedringen anses også for at være
forbedringsarbejder. Som eksempel kan nævnes opsætning af stillads i forbindelse med
tagarbejder, hvor der forbedres med øget isolering eller lignende.
Løbende udgifter er, i modsætning til fx engangsudgifter til køb af driftsmateriel til brug på
ejendommen, ikke forbedringsudgifter, men driftsudgifter. Forrentning og afskrivning af
driftsudgifter skal medtages over den omkostningsbestemte leje og kan ikke berettige til en
forbedringsforhøjelse.
I
stk. 2
foreslås, at udlejere, der forbedrer det lejede efter dette kapitel, skal iagttage § 132
om inddragelse af beboerrepræsentationen.
Bestemmelsen skal sikre, at udlejere, som agter at udføre forbedringer, bliver gjort
opmærksomme på deres forpligtelse til at inddrage beboerrepræsentationen.
Reglerne i § 132 medfører, at udlejeren har pligt til at inddrage beboerrepræsentationen,
inden udlejeren varsler iværksættelse af forbedringsarbejder, som vil medføre en
lejeforhøjelse, der overstiger den i bestemmelsen fastsatte beløbsgrænse. Bestemmelserne
skal iagttages både i regulerede og uregulerede ejendomme.
I
stk. 3
foreslås, at inden udlejeren iværksætter forbedringer i ejendomme omfattet af § 6,
stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt.,, skal denne iagttage §§
106-107
om varsling af iværksættelse.
Bestemmelsen skal sikre, at udlejere i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3.
pkt., som agter at udføre forbedringer, er opmærksomme på deres forpligtelse til i henhold til
§§
106-107
at varsle lejerne og beboerrepræsentanterne samt underrette lejerne om deres
krav på erstatningsbolig, når lejeforhøjelsen, som følger af forbedringen, overstiger de i
bestemmelserne fastsatte beløbsgrænser
Den foreslåede bestemmelses stk. 1 er ny. Bestemmelsens stk. 2 viderefører den gældende
lejelovs § 58, stk. 1, 1. led, om, at udlejer skal iagttage den gældende lejelovs § 65, stk. 2-4,
mens stk. 3 viderefører den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 1, 1. led, om, at udlejer
skal iagttage den gældende boligreguleringslovs §§ 23-26.
Der er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.14.1.2. og 2.14.2.2. i de almindelige bemærkninger.
449
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Til § 129.
Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 1, kan udlejeren, når denne under iagttagelse af § 65,
stk. 2-4, har forbedret det lejede, forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer
forøgelsen af det lejedes værdi.
Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 2, skal lejeforhøjelsen som udgangspunkt kunne give en
passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække
afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 1, kan udlejeren, når denne under
iagttagelse af reglerne i §§ 23-26 har forbedret det lejede, forlange lejen forhøjet med et
beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. lejelovens § 58.
I §
129, stk. 1,
foreslås, at har udlejeren forbedret det lejede, kan denne forlange lejen
forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.
Bestemmelsen giver udlejeren mulighed for efter at have forbedret det lejede at kunne forhøje
lejen med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Forøgelsen af det lejedes
værdi fastsættes ud fra en vurdering af den forøgelse af brugsværdien, der er en følge af
forbedringen.
Bestemmelsen kan ikke anvendes, hvis der er aftalt uopsigelighed, således at udlejeren eller
lejeren i en given periode ikke kan opsige lejeaftalen, medmindre udlejeren har taget
forbehold for at kunne varsle lejeforhøjelse som følge af forbedringer.
Ved vurderingen af den øgede brugsværdi, der følger af forbedringen, skal der ske fradrag for
sparet vedligeholdelse. Sparet vedligeholdelse er udtryk for, at den hidtidige installation enten
trængte til vedligeholdelse eller måtte antages at skulle udskiftes inden for den nærmeste
fremtid, og udlejeren ved forbedringen spares for disse vedligeholdelsesudgifter. Dette fradrag
sker skønsmæssigt på baggrund af en konkret vurdering af den hidtidige installations stand og
forbedringens karakter. Fradraget skal afspejle den omkostning, som udlejeren skulle have
afholdt for at bringe den hidtidige installation op til den stand, som lejeren har krav på. Er der
tale om en ny installation, der ikke hidtil har været i det lejede eller på ejendommen, er
udgangspunktet, at der ikke skal ske fradrag for sparet vedligeholdelse.
Vedrører forbedringen flere lejemål, fordeles lejeforhøjelsen efter en konkret vurdering på de
enkelte lejemål afhængig af forøgelsen af det lejedes værdi for det enkelte lejemål. Afhængig
af forbedringens art kan det være nødvendigt at sondre imellem, om forhøjelsen kan fordeles
ligeligt, eller om den skal fordeles relativt i forhold til lejemålenes størrelse, antal værelser
m.v.
Der er ingen begrænsninger i udlejerens adgang til at foretage forbedringer i eksisterende
lejemål, så længe det lejedes identitet ikke væsentligt og varigt ændres, jf. § 127, stk. 1, og
de formelle regler om fx varsling, jf. § 132, overholdes.
Udfører en udlejer forbedringer uden at varsle forbedringsforhøjelse, forældes retten til at
forlange forbedringsforhøjelse på et senere tidspunkt ikke, men kravet skal først varsles over
for lejeren for at kunne gøres gældende. Er en forbedringsforhøjelse pålignet en lejer, vil den
dog, i det omfang den ikke opkræves, kunne blive forældet som ethvert andet pengekrav.
I
stk. 2
foreslås, at lejeforhøjelsen som udgangspunkt skal kunne give en passende forrentning
af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og
sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.
450
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen fastsætter, hvordan forbedringsforhøjelsen beregnes.
Bestemmelsen indebærer, at beregningen af lejeforhøjelsen er baseret på den øgede
brugsværdi for lejeren. Samtidig skal lejeforhøjelsen som udgangspunkt beregnes således, at
den skal give dækning for den faktiske anlægsudgift, der med rimelighed er afholdt til
forbedringen, men heller ikke mere.
Udtrykket
rimelighed
omfatter udgifter, der efter sin type er nødvendige for at udføre
forbedringsarbejderne, herunder udgifter til teknisk og anden sagkyndig bistand og rådgivning
fx ingeniør-, arkitekt- og efter omstændighederne advokatbistand, når sådan bistand er rimelig
og sædvanlig under hensyn til arbejdets karakter. Vedligeholdelses-, administrations- og
forsikringsudgifter, der knytter sig til forbedringen, kan indgå i beregningen af
forbedringsforhøjelsen. Hertil kommer fremtidige afskrivninger af forbedringen.
Afskrivningerne fastsættes ud fra forbedringens forventede levetid og anskaffelsessummen på
tidspunktet for arbejdets udførelse. Samlet set må en rimelig anlægsudgift ikke beløbsmæssigt
væsentligt overstige, hvad der er almindeligt for arbejdernes omfang og type.
Der skal ved beregningen af den rimelige anlægsudgift ske visse fradrag. Dette gælder fx
tilskud fra det offentlige, som er opnået, eller som udgangspunkt tilskud, som kan opnås, samt
udgifter, som kan dækkes af udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond efter tidligere
gældende lejelovs § 63 e, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og § 123, stk. 1,
sidste pkt. Herudover skal der ved beregningen af forbedringsforhøjelsen ske fradrag for
sparet vedligeholdelse. Der henvises nærmere herom til bemærkningerne til stk. 1.
Udgangspunktet for opgørelse af forbedringsudgiften er, at rabatter skal fragå i den samlede
udgift. Der kan dog være tale om forhold, som ud fra en brugsværdivurdering kan begrunde,
at dette udgangspunkt modificeres i opad- eller nedadgående retning.
Andre omstændigheder kan tillige bevirke, at udgangspunktet fraviges i enten opadgående
eller nedadgående retning. Fx vil udlejeren som udgangspunkt kunne benytte en højere udgift
end anlægsudgiften, hvis udlejeren har haft et tilsvarende indtægtstab som følge af den lavere
anlægsudgift. Der tænkes her især på det tilfælde, at udlejeren undlader at leje en eller flere
tomme lejligheder ud, mens arbejdet står på, hvorved der bl.a. spares udgifter til stillads m.v.,
som svarer til, eller som overstiger den tabte lejeindtægt. Den tabte lejeindtægt kan således
medregnes på lige fod med anlægsudgiften.
Såfremt forbedringen helt eller delvist udføres ved eget arbejde, kan et rimeligt og sædvanligt
beløb for arbejdet medtages.
Den rimelige anlægsudgift skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning.
Begrebet
passende forrentning
relaterer sig til det almindelige renteniveau på tidspunktet,
hvor ejendommen ville kunne belånes, hvilket oftest vil være umiddelbart efter forbedringen
kan tages i brug. Dertil må der ved bedømmelsen af, hvad der må anses for en passende
forrentning, lægges vægt på, hvor stor ydelsen er på sædvanlige lån til finansiering af arbejder
af den art, som forbedringerne omfatter. Det er ikke et krav, at der rent faktisk sker optagelse
af lån.
Forrentningen skal beregnes på grundlag af udgiften, der med rimelighed er afholdt til
forbedringen. Såfremt arbejderne dels har karakter af vedligeholdelse, dels har karakter af
forbedring, medtages kun den andel af udgifterne, der kan tilskrives forbedringsarbejderne.
Lejeforhøjelsen begrænses både generelt af det lejedes værdi og konkret af forbedringens
forøgelse af det lejedes værdi. Den generelle begrænsning medfører, at forbedringsforhøjelsen
451
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
af lejen ikke kan gennemføres til det fulde, hvis det vil medføre, at lejen generelt overstiger
det lejedes værdi. Dette kan tænkes at være tilfældet, hvis lejen allerede inden forbedringen
oversteg det lejedes værdi. Er lejen for lejemålet fastsat i henhold til reglerne om fri leje, er
forbedringsforhøjelserne ikke begrænset generelt. Den konkrete begrænsning, som findes i §
58, stk. 1, medfører, at forbedringsforhøjelsen ikke kan være højere end den konkrete
forøgelse af brugsværdien, som forbedringen medfører. Dette uanset om lejen for lejemålet
generelt er lavere end det lejedes værdi.
Forbedringsforhøjelsen er permanent, og der er derfor ikke en pligt for udlejer til at lade
forbedringsforhøjelsen bortfalde, når lånet er eller ville have været udamortiseret. Dette
modsvares af en pligt for udlejeren til at opretholde forbedringen.
Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 58, stk. 1 og 2, samt den gældende
boligreguleringslovs § 27, stk. 1, om lejeforhøjelse for forbedringer. Der er ikke med den
foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.14.1.2. og 2.14.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 130.
Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 3, kan udlejere, for arbejder, der medfører
energibesparelser for lejerne i ejendommen, forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de
samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse,
som arbejderne medfører for lejerne. Boligministeren fastsætter nærmere regler om krav til
dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning.
Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 4, kan udlejeren, når denne har gennemført arbejder
efter reglen i § 46 a, stk. 3, forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af
den udgift, der med rimelighed er afholdt, samt dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til
vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.
Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 5, kan udlejeren, når denne har udført foranstaltninger
efter lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, i stedet for
lejeforhøjelse for forbedringerne efter stk. 1 kræve lejeforhøjelse beregnet og gennemført efter
reglerne i lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i lov om byfornyelse.
Efter den gældende lejelovs § 61, stk. 1, kan udlejeren, når en ejendom har centralvarme eller
varmtvandsinstallation, og udlejeren tilslutter denne til et kollektivt varmeforsyningsanlæg,
forlange, at lejeren over 10 år godtgør ham ejendommens udgifter ved omlægningen med
fradrag af besparelsen.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 2, kan udlejeren, når denne har gennemført
arbejder efter reglen i lejelovens § 46 a, stk. 3, kræve en lejeforhøjelse, der dækker de
udgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse, jf. lejelovens § 58, stk. 4. Har en udlejer
gennemført energibesparende arbejder efter reglen i § 58, stk. 3, i lov om leje, kan udlejeren
forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter hertil, dog højst svarende til den
besparelse, som arbejderne medfører for lejerne, jf. § 58, stk. 3, i lov om leje.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 4, kan udlejeren, når denne har udført
foranstaltninger efter lov om privat byfornyelse eller kapitel 5 i lov om byfornyelse, i stedet for
lejeforhøjelse for forbedringerne efter § 27 kræve lejeforhøjelse beregnet og gennemført efter
reglerne i lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i lov om byfornyelse.
I
§ 130, stk. 1, 1. pkt.,
foreslås, at for arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i
ejendommen, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der
452
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
med rimelighed er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne
medfører for lejerne.
Ved udførelse af energibesparende arbejder vil der ofte indgå arbejder, der falder ind under
det lejeretlige vedligeholdelsesbegreb, og som derfor ikke kan danne grundlag for en
lejeforhøjelse, da udgifterne til vedligeholdelse skal fradrages i anlægsudgiften.
Med henblik på at styrke udlejerens incitament til at gennemføre energibesparende
foranstaltninger er givet mulighed for en særlig valgfri ordning for lejeforhøjelse ved
gennemførelse af energiforbedringer, som er totaløkonomisk rentable.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren kan medtage alle de rimelige udgifter til de
energibesparende foranstaltninger i beregningen af lejeforhøjelsen, dvs. både forbedrings- og
vedligeholdelsesudgifter, når der er tale om et afgrænset totaløkonomisk rentabelt arbejde, og
det dokumenteres, at den årlige forbedringsforhøjelse ikke overstiger lejernes årlige
besparelse som følge af det reducerede energiforbrug. Lejefastsættelsen bliver således frigjort
fra de almindelige bestemmelser i loven om, at kun forbedringsarbejder kan danne grundlag
for lejeforhøjelse.
Lejeforhøjelsen kan opretholdes, selvom den samlede leje for et lejemål, hvor der er
gennemført totaløkonomiske energiforbedringer, herved kommer til at overstige det lejedes
værdi. Den kan ligeledes opretholdes, hvis der senere gennemføres lejeforhøjelser. Ved
vurderingen af det lejedes værdi ses der således bort fra, at der er gennemført totaløkonomisk
rentable forbedringer i ejendommen. Dette vil ligeledes gælde i lejligheder, hvor der er
gennemført eller gennemføres gennemgribende forbedring efter § 19, stk. 2.
Der kan ikke som en del af de totaløkonomisk rentable forbedringer gennemføres andre
arbejder end energibesparende foranstaltninger og de vedligeholdelsesarbejder, der indgår
som en del heraf, eller som er nødvendige følgearbejder til energibesparelsesarbejderne. Hvis
der samtidig gennemføres arbejder, som ikke vedrører totaløkonomisk rentable forbedringer,
kan udgifterne til disse arbejder ikke medtages ved beregningen af lejeforhøjelse efter denne
bestemmelse. I det omfang, der vedrørende disse arbejder er tale om forbedringer, må
lejeforhøjelsen i stedet beregnes efter § 129.
Der er alene tale om et supplement til de almindelige regler om forbedringsforhøjelser, jf. §
129. De almindelige regler kan således fortsat anvendes ved energiforbedringsarbejder, der
ikke er totaløkonomisk rentable, eller hvis udlejeren ønsker at bruge dem i stedet for reglerne
om totaløkonomisk rentable energiforbedringer.
Udlejeren vil efter de almindelige regler i § 133 kunne anmode huslejenævnet om en
forhåndsgodkendelse af, hvilken lejeforhøjelse projektet vil kunne berettige. Huslejenævnet
skal i den forbindelse vurdere udgifterne til projektet, herunder om de afholdte udgifter er
rimelige, og om der foreligger dokumentation for den totaløkonomiske rentabilitet.
I stk. 1,
2. pkt.,
foreslås, at boligministeren fastsætter nærmere regler om krav til
dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning.
Det er hensigten at fastsætte regler om, at de totaløkonomisk rentable forbedringer skal
opgøres på ejendomsniveau med udgangspunkt i besparelsesforslagene i et energimærke for
ejendommen, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger.
Udgifterne til gennemførelse af de totaløkonomisk rentable forbedringer skal fordeles på de
lejemål, udgifterne vedrører, i forhold til investeringen i det enkelte lejemål, mens den del af
udgifterne, der vedrører hele ejendommen, fordeles på lejemålene efter m
2
bruttoetage-areal.
453
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Herved sikres den bedst mulige sammenhæng mellem reduktionen af energiudgiften i et
lejemål og lejeforhøjelsen for de totaløkonomisk rentable forbedringer.
Det er endvidere hensigten, at stille krav til dokumentationen af totaløkonomien og dermed til,
hvordan besparelsen beregnes. Beregningen af totaløkonomien skal tage sit udgangspunkt i
bygningens energimæssige tilstand før gennemførelsen af totaløkonomiprojektet. Beregningen
vil således ikke tage hensyn til, om beboerne ændrer adfærd efter gennemførelsen af
projektet, fx ved at bruge varmebesparelsen som en anledning til at skrue op for varmen.
For at sikre bedst mulig dokumentation af totaløkonomiprojektet skal der stilles krav om
ekstern gennemgang af projektet. Siden 2011 foretages energimærkningen udelukkende af
virksomheder, som er certificeret hertil. Det er derfor hensigten, at der stilles krav om, at der
forud for projektets påbegyndelse indhentes en vurdering fra en certificeret
energimærkningsvirksomhed af, om de energimæssige forudsætninger i henseende til såvel
anlæg som drift er holdbare.
Udgiften til dokumentation fra en certificeret energimærkningsvirksomhed vil kunne medtages
som en del af udgiften til projektet. Hvis projektet ikke gennemføres, vil udlejeren ikke være
stillet på anden måde, end hvis et almindeligt forbedringsprojekt opgives, efter at udlejeren
har afholdt udgifter til undersøgelser m.v. Der er således ikke adgang til at kræve forgæves
afholdte udgifter til dokumentation refunderet af lejerne.
I
stk. 2
foreslås, at har en udlejer gennemført arbejder efter reglen i § 147, kan denne
forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed
er afholdt, samt dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration,
forsikring og lignende.
I § 147 er fastsat, at lejere i ejendomme med en stor varmeudgift i forhold til lejen
–
typisk
ældre dårligt isolerede ejendomme
–
gives adgang til at forlange gennemførelse af
energibesparende foranstaltninger, når lejerne samtidig accepterer en lejeforhøjelse til
dækning af samtlige udgifter ved foranstaltningernes gennemførelse.
I ejendomme med uforholdsmæssigt stort varmeforbrug har lejerne ofte større interesse i, at
der foretages energibesparende foranstaltninger, da det er lejerne, der betaler udgiften til
varme og dermed opnår besparelsen. Der er derfor givet mulighed for, at
beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan forlange, at de af energikonsulenten, jf.
§ 147, nævnte arbejder udføres. Dette forudsætter, at lejerne eller beboerrepræsentanterne
på forhånd giver tilslutning til en lejeforhøjelse
–
efter lejelovens regler om forbedringer
–
der
tillige dækker de driftsudgifter, der måtte følge af arbejdernes gennemførelse.
Denne lejeforhøjelse adskiller sig fra en sædvanlig lejeforhøjelse ved, at forhøjelsen ikke er
begrænset af det lejedes værdi, hverken generelt eller konkret.
Der henvises til § 129, stk. 2, for en uddybning af begrebet passende forrentning.
I
stk. 3
foreslås, at har udlejeren udført foranstaltninger efter tidligere gældende lov om privat
byfornyelse eller efter kapital 5 i tidligere gældende lov om byfornyelse, kan denne i stedet for
lejeforhøjelse for forbedringerne efter § 129 kræve lejeforhøjelse beregnet og gennemført
efter reglerne i tidligere gældende lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i tidligere
gældende lov om byfornyelse.
Lov om privat byfornyelse blev ophævet den 1. januar 1998 med en overgangsbestemmelse,
hvorefter igangværende sager færdigbehandles efter de hidtil gældende regler i lov om privat
byfornyelse.
454
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Sager omfattet af overgangsordningen omfatter ejendomme omfattet af § 2, stk. 1, nr. 1, i
tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 84 af 2. februar 1994,
hvor der er registreret en indgået aftale mellem udlejer og lejerne senest den 31. december
1995, og ejendomme omfattet af § 2, stk. 1, nr. 2-6, hvor der er ansøgt om tilsagn om tilskud
senest den 31. december 1995. Hertil kommer ejendomme omfattet af § 2, stk. 1, nr. 1, i
tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996,
hvor der er ansøgt om reservation, eller hvor der er registreret en indgået aftale mellem
udlejer og lejerne senest den 31. december 1997, og ejendomme omfattet af § 2, stk. 1, nr.
2-4, hvor der er ansøgt om reservation eller om tilsagn om tilskud senest den 31. december
1997.
Lov om byfornyelse blev ophævet den 1. januar 2004 med en overgangsbestemmelse,
hvorefter ansøgninger efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7.
april 2003, hvortil der er meddelt reservation eller tilsagn om tilskud inden den 1. januar 2004,
færdigbehandles efter de hidtil gældende regler. Der kan dog ikke efter den 31. december
2003 meddeles tilsagn om supplerende reservation eller supplerende tilsagn.
Retsstillingen er, at der ikke kan meddeles nye tilsagn efter de to love. Da der imidlertid stadig
resterer uudnyttede tilsagn meddelt med hjemmel i lov om privat byfornyelse og kapitel 5 i lov
om byfornyelse, aftalt boligforbedring, vil udlejeren ved gennemførelse af foranstaltninger
omfattet af de meddelte tilsagn i stedet for lejeforhøjelse for forbedringerne efter § 129, kunne
kræve lejeforhøjelse beregnet og gennemført efter reglerne i lov om privat byfornyelse eller i
kapitel 5 i lov om byfornyelse.
Den fremtidige leje, som udlejer fastsætter for arbejder gennemført efter lov om privat
byfornyelse og kapitel 5 i lov om byfornyelse, er bindende også i forhold til nye lejere - dvs. i
tilfælde af genudlejning.
Lejefastsættelsen for den del af udgiften, som er omfattet af lov om privat byfornyelse og
kapitel 5 i lov om byfornyelse, kan gennemføres, således at de samlede dokumenterede
udgifter danner grundlag for fastsættelse af lejen. Lejefastsættelsen er således frigjort fra de
almindelige bestemmelser om, at kun forbedringsarbejder kan danne grundlag for
lejeforhøjelse. Lejefastsættelsen er også frigjort fra reglerne i om, at der ved beregning af en
lejeforhøjelse som følge af en forbedring skal ses bort fra eventuel sparet fremtidig
vedligeholdelse.
I henhold til lov om privat byfornyelse og kapitel 5 i lov om byfornyelse er det et krav, at det
fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter reglerne i den ophævede lov om privat
byfornyelse og kapitel 5 i den ophævede lov om byfornyelse.
I
stk. 4
foreslås, at har en ejendom centralvarme eller varmtvandsinstallation, og tilslutter
udlejeren denne til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, kan udlejeren forlange, at lejeren over
10 år godtgør denne ejendommens udgifter ved omlægningen med fradrag af besparelsen.
Lejerne skal efter bestemmelsen over en 10-årig periode godtgøre udlejeren de udgifter,
denne har haft ved tilslutningen til et kollektivt varmeforsyningsanlæg. Godtgørelsen sker med
et fradrag for udlejerens sparede vedligeholdelse i forbindelse med tilslutningen. De sparede
vedligeholdelsesudgifter relaterer sig navnlig til de installationer i ejendommen, som bliver
overflødiggjort ved tilslutningen.
Når 10-års perioden udløber, bortfalder lejeforhøjelsen, og lejen skal nedsættes med et beløb
svarende til forhøjelsen.
455
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse, jf. § 131, stk. 3, på grundlag af et overslag
over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet.
Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger i henhold til § § 131, stk. 3.
Opkræves der en foreløbig lejeforhøjelse, vil 10-årsperioden løbe fra opkrævningen af den
foreløbige lejeforhøjelse.
Udlejeren skal iagttage §§
106-107
samt § 132, jf. § 128, stk. 2 og 3.
Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende lejelovs § 58, stk. 3-5, og § 61, stk. 1,
om lejeforhøjelse for særlige forbedringer samt med sproglige ændringer den tilsvarende
bestemmelse i den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 2, om energiforbedrende arbejder.
Endvidere videreføres med sproglige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 29, stk.
4, om lejeforhøjelse for forbedringer efter lov om privat byfornyelse og efter kapitel 5 i lov om
byfornyelse. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende
retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.14.1.2. og 2.14.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 131
Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 1, kan lejeforhøjelse efter § 58 gennemføres med 3
måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor
forbedringen er fuldført.
Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 2, skal kravet om lejeforhøjelse fremsættes skriftligt og
indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med
oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf.
stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 3, kan udlejeren kræve en foreløbig lejeforhøjelse på
grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når
byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.
Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 4, kan huslejenævnet på begæring af en lejer fastsætte
en frist, inden for hvilken byggeregnskab skal aflægges. Er byggeregnskab ikke aflagt inden
fristens udløb, bortfalder den foreløbige lejeforhøjelse, medmindre overskridelsen af fristen
beror på forhold, som ikke kan lægges udlejeren til last.
Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 5, skal lejeren, når lejeren ikke vil godkende kravet om
lejeforhøjelse, fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til
ham. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige
lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal da
indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at
fastholde kravet om lejeforhøjelse, jf. dog § 59 a, stk. 3 og 6.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 3, finder reglerne i §§ 12, 13, 15 og 17
tilsvarende anvendelse. Lejeforhøjelsen kan tidligst gennemføres med virkning fra det
tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4, kan udlejeren kræve en foreløbig
lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt
krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Såfremt byggeregnskabet ikke er aflagt inden 6
måneder fra det tidspunkt, hvor den foreløbige lejeforhøjelse trådte i kraft, kan huslejenævnet
på foranledning af en lejer bestemme, at den foreløbige lejeforhøjelse skal bortfalde, hvis
456
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
udlejeren ikke aflægger regnskabet inden en af huslejenævnet fastsat frist, medmindre
overskridelsen af 6-månedersfristen beror på andre forhold end udlejerens. Lejen skal
reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 5, kan udlejeren, når sag er indbragt for
huslejenævnet, indtil nævnets afgørelse foreligger, oppebære den varslede lejeforhøjelse som
en foreløbig lejeforhøjelse. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse.
Huslejenævnet kan dog bestemme, at udlejeren kun kan oppebære et mindre beløb, indtil
nævnet har truffet sin afgørelse. Såfremt der til den pågældende lejeforhøjelse er givet
forhåndsgodkendelse efter § 25 a samt § 59 a, stk. 2, og § 59 b, stk. 1, i lov om leje, kan
huslejenævnet kun ændre den ved forhåndsgodkendelsen fastsatte lejeforhøjelse, hvis der er
tale om ændrede forhold.
I
§ 131, stk. 1,
foreslås, at lejeforhøjelse efter §§ 129 og 130 kan gennemføres med 3
måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor
forbedringen er fuldført.
Det fremgår af bestemmelsen, at gennemførelsen af en lejeforhøjelse skal varsles med mindst
3 måneder. Dette medfører, at en udlejer, der ikke varsler forhøjelsen efter §§ 129 og 130,
ikke kan opkræve denne.
Udlejeren skal oplyse lejeren om den konkrete størrelse af lejeforhøjelsen. Dette skal ledsages
af en beregning, der giver overblik over, hvad udgifterne vedrører. Se nærmere herom under
stk. 2.
Efter bestemmelsens 2. pkt. kan lejeforhøjelsen tidligst få virkning fra tidspunktet, hvor
forbedringen er færdiggjort og parat til at blive taget i brug. Manglende mindre
efterreparationer kan dog være af en sådan bagatelagtig karakter, at de ikke er til hinder for,
at lejeforhøjelsen får virkning. Dette kræver dog, at manglerne ikke indskrænker det lejedes
brugsværdi, hverken af det lejede eller af de udførte forbedringer.
I
stk. 2
foreslås, at kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning
om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte
udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet
ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Bestemmelsen indebærer, at varslingen skal ske skriftligt og indeholde oplysning om grunden
til lejeforhøjelsen. En henvisning til en lovbestemmelse alene kan ikke anses at være
tilstrækkelig.
Udlejeren skal i varslingsskrivelsen give en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de
afholdte udgifter.
Varslet skal ligeledes indeholde vejledning for lejeren om muligheden for at gøre indsigelse.
Denne skal være klar og tydelig med hensyn til frister for indsigelse, og hvem der er rette
modtager af indsigelsen.
I
stk. 3, 1. pkt.,
foreslås, at udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et
overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er
afsluttet.
En udlejer, der iværksætter en forbedring, kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag
af et overslag over udgifterne med adgang til at fremsætte krav om supplerende lejeforhøjelse
med virkning for fremtiden, når byggeregnskabet foreligger. Den foreløbige lejeforhøjelse kan
457
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
opkræves i perioden fra forbedringen er fuldført til byggeregnskabet foreligger. Den foreløbige
lejeforhøjelse skal varsles i overensstemmelse med de almindelige varslingsregler.
I stk. 3,
2. pkt.,
foreslås, at lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.
Hvis den endelige beregning viser, at den foreløbige forbedringsforhøjelse har været for høj,
har udlejeren pligt til at nedsætte lejen. Det for meget opkrævede skal tilbagebetales i det
omfang, beløbet overstiger den endelige forbedringsforhøjelse.
Har den foreløbige lejebetaling været for lav, kan udlejeren, såfremt udlejeren har taget
forbehold herom, fremsætte krav om yderligere lejeforhøjelse. Krav om yderligere
lejeforhøjelse skal ske under iagttagelse af varslingsreglerne. Det betyder, at den endelige
forbedringsforhøjelse ikke kan opkræves med tilbagevirkende kraft. Udlejeren kan således ikke
efterfølgende opkræve differencen mellem den foreløbige og den endelige lejeforhøjelse for
den periode, hvor den midlertidige lejeforhøjelse er opkrævet.
I
stk. 4
foreslås, at såfremt byggeregnskabet ikke er aflagt inden 6 måneder fra det tidspunkt,
hvor den foreløbige lejeforhøjelse trådte i kraft, kan huslejenævnet på begæring af en lejer
fastsætte en frist, inden for hvilken byggeregnskab skal aflægges. Er byggeregnskab ikke
aflagt inden fristens udløb, bortfalder den foreløbige lejeforhøjelse, medmindre overskridelsen
af fristen beror på forhold, som ikke kan lægges udlejeren til last.
Bestemmelsen er en sammenskrivning af den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4, og
den gældende lejelovs § 59, stk. 4. Den materielle ændring består i, at kravet om, at der skal
være forløbet 6 måneder, før huslejenævnet kan fastsætte en frist, udvides, således at dette
gælder for alle lejeforhold, og ikke som hidtidig alene for lejeforhold omfattet af reglerne i
boligreguleringslovens kap. IV.
Bestemmelsen har til formål at gøre det muligt at undgå, at den foreløbige lejeforhøjelse
forløber over en uhensigtsmæssig lang periode.
Perioden fra forbedringsarbejdets afslutning til byggeregnskabet aflægges, hvor udlejeren
opkræver en foreløbig lejeforhøjelse, kan i nogle tilfælde være uhensigtsmæssig lang. Det
foreslås derfor, at huslejenævnet efter 6 måneder, på baggrund af en vurdering af hvor lang
tid, der er behov for, kan fastsætte en rimelig frist for udlejeren til at aflægge det endelige
byggeregnskab. Den foreløbige lejeforhøjelse bortfalder, hvis byggeregnskab ikke er aflagt
inden fristens udløb, medmindre den manglende regnskabsaflæggelse beror på forhold,
udlejeren ikke har indflydelse på. Det kan eksempelvis være forhold, som er forårsaget af den
kommunale byggesagsbehandling samt eventuelle retslige efterspil byggeriets parter imellem.
I
stk. 5, 1. og 2. pkt.,
foreslås, at vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal
denne fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til denne. I
ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres
vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt.
I overensstemmelse med almindelige kontraktsretlige regler gælder, at det er kravets
fremkomst til lejerne og ikke afsendelsen, der er afgørende for, hvornår fristen regnes fra.
Udlejeren bærer således forsendelsesrisikoen.
Den i bestemmelsen angivne frist løber således fra det tidspunkt, hvor kravet er kommet frem
til lejeren. Lejerens indsigelse må imidlertid sidestilles med en pligtmæssig reklamation, og
forsinkelses- og bortkomstrisikoen påhviler derfor udlejeren. Lejerens indsigelse skal altså blot
være afsendt så tidligt, at den med normal postgang vil være kommet frem rettidigt.
Bevisbyrden for, at indsigelsen er afsendt rettidigt, påhviler lejeren.
458
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Lejerens indsigelse skal være skriftlig, men behøver ikke være begrundet.
I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på vegne af samtlige
lejere gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse.
I stk. 5,
3. pkt.,
foreslås, at udlejeren da skal indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger
efter lejerfristens udløb, hvis denne ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Mødes udlejeren af en indsigelse, skal denne indbringe sagen for huslejenævnet, hvis
udlejeren vil fastholde kravet. Gør udlejeren ikke dette, fortaber denne retten til at opkræve
den varslede lejeforhøjelse.
Mødes udlejeren ikke af en indsigelse, fortaber lejeren som udgangspunkt sin ret til at få
prøvet lejeforhøjelsen. Der kan stadig ske prøvelse af lejen efter § 45 om lejeregulering efter
det lejedes værdi. Lejeren fortaber dog kun ugyldighedsindsigelser ved passivitet.
I
stk. 6
foreslås, at for ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, finder §§ 38 og 40 også
anvendelse for varslede forbedringsforhøjelser.
Bestemmelsen medfører, at der for regulerede ejendomme gælder yderligere regler.
Nærværende bestemmelses stk. 2 og 5 suppleres altså af §§ 38 og 40 for ejendomme
omfattet af § 6, stk. 1.
Bestemmelsen i § 38 omhandler lejerens mulighed for på eget initiativ at få prøvet
lejeforhøjelsen hos huslejenævnet.
Bestemmelsen i § 40 omhandler lejerens ret til at kræve for meget betalt leje, depositum,
indskud m.v. tilbage.
I
stk. 7
foreslås, at er sag indbragt for huslejenævnet, kan udlejeren, indtil nævnets afgørelse
foreligger, oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse. Lejen skal
reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Huslejenævnet kan bestemme, at
udlejeren kun kan oppebære et mindre beløb, indtil nævnet har truffet sin afgørelse.
Bestemmelsen angiver, at en indbringelse for huslejenævnet ikke har opsættende virkning.
Lejere kan således ikke udskyde betalingen af lejeforhøjelsen ved at indbringe sagen for
huslejenævnet. Huslejenævnet kan dog træffe afgørelse om, at nedsætte lejeforhøjelsen, indtil
huslejenævnets afgørelse foreligger.
Når forbedringen er gennemført, er huslejenævnet bundet af en eventuel tidligere truffet
forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsens størrelse. Hvis lejeforhøjelsen efterfølgende indbringes
for nævnet, er dette afskåret fra at ændre den tidligere fastsatte lejeforhøjelse, medmindre
ændrede forhold, fx prisudviklingen eller forhold i forbindelse med prisen, finansieringen eller
forbedringens kvalitet og udførelse, gør en justering i opad eller nedadgående retning
påkrævet. Se mere herom under bemærkningerne til § 133, stk. 5.
Hvis udlejeren har udført forbedringer, der adskiller sig fra det projektmateriale m.v., som
nævnet oprindeligt har taget stilling til, har nævnet dog mulighed for på ny at tage stilling til
lejeforhøjelsens størrelse.
Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 59, stk. 1 og 2, om varsling af
forbedringsforhøjelse. Herudover videreføres med sproglige ændringer den gældende lejelovs
§ 59, stk. 3, og den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4, om foreløbig lejeforhøjelse.
Endvidere videreføres med sproglige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 27, stk.
3, om varsling og indsigelse i regulerede ejendomme.
459
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Endvidere videreføres med en materiel ændring den gældende lejelovs § 59, stk. 4, jf.
bemærkningerne til stk. 4, med sproglige ændringer den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr.
5, 1. pkt., og med sproglig ændring den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4, 2. pkt.,
om frist for aflæggelse af byggeregnskab.
Herudover videreføres med en sproglig ændring den gældende lejelovs § 59, stk. 5, om
indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet
ændringer af den gældende retstilstand.
Endelig videreføres med en redaktionel ændring den gældende boligreguleringslovs § 27, stk.
5, om muligheden for at oppebære en foreløbig lejeforhøjelse under huslejenævnets
behandling af sagen, samt en materiel ændring, da huslejenævnets kompetence til at reducere
lejen indtil afgørelsen foreligger udvides til alle ejendomme. Der er ikke herudover med den
foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.14.1.3. og 2.14.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 132.
Efter den gældende lejelovs § 65, stk. 2, skal udlejeren, inden udlejeren i en ejendom med
beboerrepræsentation varsler iværksættelse af forbedringsarbejder, der vil medføre en
lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre
mere end 60 kr. pr. m² bruttoetageareal, med rimeligt varsel skriftligt indkalde
beboerrepræsentanterne til et møde med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte
forbedringsarbejder, udbudsmateriale og overslag over forbedringsforhøjelsen. Mødet skal
afholdes, inden iværksættelsen varsles, dog senest 2 uger før forbedringsforhøjelsen varsles.
Forud for mødet skal udlejeren fremsende skriftligt materiale vedrørende
forbedringsarbejderne. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2015-niveau og reguleres én
gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode
sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til
nærmeste hele kronebeløb.
Efter den gældende lejelovs § 65, stk. 3, skal udlejeren, hvis arbejderne udbydes i begrænset
licitation uden forudgående prækvalifikation, senest på det i stk. 2 nævnte møde opfordre
beboerrepræsentanterne til at pege på mindst én bydende i licitationen. Udlejeren skal
skriftligt og med rimeligt varsel indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i
licitationsforretningen.
Efter den gældende lejelovs § 65, stk. 4, kan lejeforhøjelsen ikke opkræves, hvis udlejeren
ikke overholder forpligtelserne efter stk. 2 og 3.
I
§ 132, stk. 1, 1. pkt.,
foreslås, at inden udlejeren i en ejendom med beboerrepræsentation
varsler iværksættelse af arbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med
forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 63 kr. pr. m²
bruttoetageareal pr. år, skal udlejeren med rimeligt varsel skriftligt indkalde
beboerrepræsentanterne til et møde med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte
forbedringsarbejder, udbudsmateriale og overslag over forbedringsforhøjelsen.
Udlejerens pligt til at inddrage beboerrepræsentanterne udløses, så snart forbedringerne har et
sådan omfang, at grænsebeløbet er overskredet for en eller flere af lejerne. Forslaget omfatter
såvel fælles forbedringer som forbedringer i den enkelte bolig.
For en lejlighed på 80 m
2
vil dette indebære, at en forbedringsforhøjelse, der tilsammen med
andre forbedringsforhøjelser i de seneste 3 år overstiger 420 kr. pr. måned, udløser et krav
460
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
om inddragelse af beboerrepræsentanterne. Grænsebeløbet findes at have en hensigtsmæssig
størrelse i forhold til at afgrænse større forbedringsarbejder, hvor det vil være relevant at
inddrage beboerrepræsentanterne.
Mødet med beboerrepræsentanterne skal afholdes med henblik på, at udlejeren orienterer om
og drøfter de påtænkte forbedringsarbejder med beboerrepræsentanterne med udgangspunkt i
det udarbejdede udbudsmateriale og et overslag over forbedringsforhøjelsen.
I stk. 1,
2.-4. pkt.,
foreslås, at mødet skal afholdes inden iværksættelse varsles. Forud for
mødet skal udlejeren fremsende skriftligt materiale vedrørende forbedringsarbejderne. Det i 1.
pkt. nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203.
Udlejeren skal forud for mødet fremsende materialet i skriftlig form. Mødet skal indkaldes med
et rimeligt varsel, som efter omstændighederne ikke bør være kortere end 2 uger. Det skal
afholdes i ejendommen eller på et sted i nærheden af ejendommen, hvor afstanden ikke udgør
en hindring for beboerrepræsentanternes deltagelse.
For forbedringsarbejder, der ikke skal varsles iværksat efter
§ 106,
men alene efter § 104, skal
mødet afholdes inden denne varsling.
I
stk. 2
foreslås, at skal udlejeren ikke varsle iværksættelse af de arbejder, der vil medføre en
lejeforhøjelse, men er de øvrige betingelser i stk. 1 opfyldt, skal møde efter stk. 1 afholdes
senest 2 uger før forbedringsforhøjelsens varsling.
Det følger af bestemmelsen, at mødet med beboerrepræsentanterne skal varsles og afholdes,
uanset om der skal varsles iværksættelse.
Foregår arbejderne uden for det lejede, vil det ikke være nødvendigt at varsle iværksættelse
efter § 104. Har arbejderne samtidig ikke et omfang, så varsling af iværksættelsen skal ske
efter
§§ 106
og 107, eller er ejendommen ureguleret, skal der ikke varsles iværksættelse af
arbejderne.
For at sikre, at mødet i alle tilfælde afholdes, inden der varsles lejeforhøjelse, er det fastsat, at
mødet senest skal indkaldes til afholdelse 2 uger før varsling af lejeforhøjelsen, når der ikke
skal varsles iværksættelse af arbejderne, som vil medføre lejeforhøjelsen.
Mødet skal indkaldes skriftligt og med rimeligt varsel. Se mere herom under bemærkningerne
til stk. 1.
I
stk. 3
foreslås, at hvis arbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående
prækvalifikation, skal udlejeren senest på det i stk. 1 nævnte møde opfordre
beboerrepræsentanterne til at pege på mindst én bydende i licitationen. Udlejeren skal
skriftligt og med rimeligt varsel indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i
licitationsforretningen.
Bestemmelsen om, at udlejeren skal opfordre beboerrepræsentanterne til at pege på mindst
én bydende i licitationen, giver lejerne mulighed for at bidrage til, at arbejdet sker bedst og
billigst.
Mødet med beboerrepræsentanterne skal, i tilfælde hvor arbejderne udbydes i begrænset
licitation uden forudgående prækvalifikation, afholdes med rimeligt varsel forud for
licitationens afholdelse.
I
stk. 4
foreslås, at overholder udlejeren ikke forpligtelserne efter stk. 1-3, kan lejeforhøjelse
ikke opkræves ud over beløbsgrænsen nævnt i stk. 1.
461
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen indebærer ikke, at udlejeren ikke kan forlange lejeforhøjelse, hvis
forpligtelserne i stk. 1–3 ikke er overholdt. Det er med formuleringen præciseret, at udlejeren
alene afskæres fra at forlange den del af lejeforhøjelsen, som overstiger beløbsgrænsen i stk.
1.
Bestemmelsen viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende lejelovs §
65, stk. 2, om inddragelse af beboerrepræsentanterne i gennemførelsen af
forbedringsarbejder. Herudover videreføres den gældende lejelovs § 65, stk. 3, om inddragelse
af beboerrepræsentationen i licitationen. Endelig videreføres med sproglige ændringer den
gældende lejelovs § 65, stk. 4, om konsekvenserne af, at udlejerens forpligtelser efter
bestemmelsen ikke overholdes. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet
ændringer af den gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.14.1.3. og 2.14.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 133
Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 1, kan huslejenævnet på udlejerens anmodning træffe
afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves i tilfælde omfattet af stk. 2-
6.
Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 2, kan afgørelse efter stk. 1 træffes, inden der
iværksættes forbedringer, herunder ombygningsarbejder vedrørende sammenlægning af
lejligheder, der vil medføre en lejeforhøjelse, hvis ombygningsarbejdet udføres i
overensstemmelse med et projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udlejeren
har forelagt huslejenævnet. Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal indeholde en
opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen af arbejderne og en beregning af den
ønskede lejeforhøjelse.
Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 4, kan afgørelse efter stk. 1 træffes, inden ejeren af
en ejerbolig eller en andelshaver i en andelsboligforening med brugsret til en bestemt
beboelseslejlighed træffer beslutning om at udleje boligen. Denne adgang gælder dog kun for
ejere, der på ansøgningstidspunktet ikke ejer andre udlejede ejerboliger, og for andelshavere,
der på ansøgningstidspunktet ikke har brugsret til andre udlejede andelsboliger.
Efter den gældende lejelovs § 59 b, stk. 1, skal udlejer, samtidig med indbringelse for nævnet
efter § 59 a, stk. 2, fremsende oplysning om forbedringsarbejdets art og en angivelse af
lejeforhøjelsens forventede størrelse til de lejere, der berøres af forbedringsarbejdet.
Efter den gældende lejelovs § 59 b, stk. 4, kan huslejenævnet kun ændre den ved
forhåndsgodkendelsen fastsatte leje efter § 59 a, stk. 2-6, hvis der er tale om ændrede
forhold.
Efter den gældende lejelovs § 59 b, stk. 5, skal huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter §
59 a, stk. 2-6, træffes, senest 2 måneder efter at huslejenævnet har modtaget bemærkninger
efter § 39, stk. 3, eller svar efter § 40, stk. 4, i lov om midlertidig regulering af
boligforholdene, eller når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet
I
§ 133, stk. 1,
foreslås, at inden der iværksættes forbedringer, herunder gennemgribende
forbedringer efter § 19, stk. 2, og ombygningsarbejder vedrørende sammenlægning af
lejligheder, kan huslejenævnet på udlejerens anmodning træffe afgørelse om størrelsen af den
leje, der lovligt vil kunne opkræves, hvis ombygningsarbejdet udføres i overensstemmelse med
det projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udlejeren skal forelægge
huslejenævnet, jf. stk. 3.
462
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen giver huslejenævnet beføjelse til på udlejerens anmodning, at træffe afgørelse
om forhåndsgodkendelse af lejefastsættelsen og lejeforhøjelser som følge af forbedringer. Det
er i bestemmelsen præciseret, at huslejenævnet også kan forhåndsgodkende den leje, som
kan fastsættes efter en gennemgribende modernisering i henhold til § 19, stk. 2.
Bestemmelsen giver endvidere mulighed for, at udlejeren kan få huslejenævnets
forhåndsgodkendelse af huslejen, inden der iværksættes ombygningsarbejder, som indebærer
sammenlægning af lejligheder. Sammenlægning af flere lejemål til et lejemål betragtes som en
forbedring af lejemålet, hvor den efterfølgende lejeforhøjelse beregnes efter § 129.
Udlejerens mulighed for at indhente en forhåndsgodkendelse betyder, at der på forhånd er
taget stilling til den lejeforhøjelse, forbedringen vil kunne medføre. Dette giver udlejeren
grundlag for at foretage en mere præcis vurdering af et påtænkt forbedringsarbejdes
rentabilitet. Forhåndsgodkendelsen vil dermed fremme en større forbedringsindsats i den
eksisterende boligmasse. Muligheden for at indhente en forhåndsgodkendelse har samtidig en
gunstig virkning på såvel det nuværende som det fremtidige vedligeholdelsesbehov, idet der
ofte udføres vedligeholdelse som led i et forbedringsprojekt.
Ved forhåndsgodkendelsen tager huslejenævnet stilling til, om man kan godkende den
lejeforhøjelse, som udlejeren i ansøgningen har beregnet. Kan nævnet ikke godkende den af
udlejeren beregnede lejeforhøjelse, fastsætter nævnet den maksimale leje, der lovligt kan
opkræves.
Bestemmelsen indebærer, at nævnet tager stilling til forbedringsforhøjelsens beregning,
herunder fradrag for sparet vedligeholdelse, således at udlejeren ved, hvilken lejeforhøjelse,
der kan oppebæres, når forbedringen er gennemført.
Når forbedringen er gennemført, er huslejenævnet bundet af en eventuel tidligere truffet
forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsens størrelse. Hvis lejeforhøjelsen efterfølgende indbringes
for nævnet, er dette afskåret fra at ændre den tidligere fastsatte lejeforhøjelse, medmindre
der er tale om ændrede forhold, fx at der er sket ændringer i projektet. Der kan også være
tale om ændringer i prisudviklingen eller forhold i forbindelse med prisen, finansieringen eller
forbedringens kvalitet og udførelse, der gør en justering i opad- eller nedadgående retning
påkrævet.
Ved en efterfølgende prøvelse er nævnet således frit stillet med hensyn til at vurdere
lejeforhøjelsen for så vidt angår de dele af forbedringerne, der adskiller sig fra det
projektmateriale m.v., som nævnet oprindelig har taget stilling til.
Klage over den af huslejenævnet trufne afgørelse i forbindelse med en sag om
forhåndsgodkendelse kan af udlejeren såvel som af lejerne, når disse har en individuel og
væsentlig interesse i resultatet af forhåndsgodkendelsen, indbringes for boligretten efter
reglerne om indbringelse af huslejenævnsafgørelser for boligretten. I København kan
afgørelsen indbringes for ankenævnet. I sager om forhåndsgodkendelser, hvor der ikke er en
lejer, er huslejenævnet part i sagen og skal indstævnes, hvis afgørelsen påklages.
Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal indeholde oplysning om forbedringsarbejdets art,
en opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen af arbejderne samt beregning af
den ønskede lejeforhøjelse, jf. stk. 3.
I
stk. 2
foreslås, at inden ejeren af en ejerbolig eller andelshaveren med brugsret til en
bestemt beboelseslejlighed træffer beslutning om at udleje boligen, kan huslejenævnet tillige
træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves. Denne adgang
463
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
gælder dog kun for ejere, der ikke ejer andre udlejede ejerboliger, og for andelshavere, der
ikke har brugsret til andre udlejede andelsboliger.
Bestemmelsen giver mulighed for, at en ejer af en enkelt ejerbolig eller en andelshaver i en
andelsboligforening kan få godkendt den leje, som denne påtænker at udleje boligen for. Der
er som udgangspunkt tale om personer uden særligt kendskab til lejelovgivningen, og det er
ikke almindeligt, at disse antager den professionelle rådgivning, som udbydes af advokater,
ejendomsformidlere og lignende.
Dette har i praksis medført, at der ofte sker udlejning til en husleje, som overstiger det, som
lejelovgivningen giver mulighed for. Klager lejeren over huslejen til huslejenævnet, nedsætter
nævnet - ofte helt uventet for ejeren - den aftalte leje med virkning for fremtiden og i nogle
tilfælde med tilbagevirkende kraft.
Forhåndsgodkendelse af lejen for denne type af lejeforhold, hvorefter ejeren kan anmode
huslejenævnet om at fastsætte den leje, som lovligt kan opkræves for den pågældende
lejlighed, giver således disse ejere mulighed for at sikre sig imod en sådan uforudset
lejenedsættelse og for at vurdere, om det er hensigtsmæssigt at leje ud.
Forhåndsgodkendelsen omfatter ejere, der på ansøgningstidspunktet ikke ejer andre udlejede
ejerboliger eller andelsboliger, og er således rettet imod de »uprofessionelle ejere«, som ikke
driver udlejning erhvervsmæssigt.
Huslejenævnet kan kun ændre den forhåndsgodkendte leje ved en senere sag imellem ejeren
og kommende lejere, hvis der foreligger ændrede forhold, jf. stk. 5.
Udlejeren har mulighed for at indbringe huslejenævnets forhåndsgodkendelse for boligretten
efter de gældende regler inden for ankefristen. Efter udløbet af ankefristen er afgørelsen fra
huslejenævnet endelig, og udlejeren vil dermed være afskåret fra at kræve nævnets
forhåndsgodkendelse ændret.
Under en eventuel efterfølgende boligretssag vil huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejen
kunne have bevismæssig vægt, fordi huslejenævnets afgørelse er truffet under medvirken af
sagkyndige medlemmer.
Der henvises i det hele til stk. 1 for yderligere vedrørende forhåndsgodkendelsesproceduren.
I
stk. 3
foreslås, at samtidig med indbringelse for nævnet efter stk. 1, skal udlejer fremsende
projektmateriale indeholdende arbejdernes art, en angivelse af lejen eller lejeforhøjelsens
forventede størrelse samt de anslåede udgifter ved arbejdernes gennemførelse til
huslejenævnet samt de lejere, der berøres af forbedringsarbejdet.
Bestemmelsen angiver, hvilke informationer huslejenævnet har krav på at modtage for at
kunne forhåndsgodkende en leje eller lejeforhøjelse. De i bestemmelsen angivne oplysninger
er nødvendige, for at huslejenævnet kan træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt
vil kunne opkræves. For at undgå unødvendig forlængelse af sagsbehandlingstiderne, skal
oplysningerne fremsendes sammen med indbringelsen af sagen for nævnet.
Lejere, som berøres af forbedringsarbejder omfattet af forhåndsgodkendelsen, skal modtage
de samme oplysninger som huslejenævnet.
I
stk. 4
foreslås, at huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse skal træffes senest 2
måneder efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 83, stk. 3, i lov om
boligforhold eller svar efter § 84, stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar efter
bestemmelserne er udløbet.
464
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet skal træffe afgørelse om forhåndsgodkendelse
inden for en frist på 2 måneder efter, nævnet har modtaget bemærkninger i forbindelse med
partshøring efter § 83, stk. 3, i lov om boligforhold eller modtaget svar på spørgsmål efter §
84, stk. 4, i lov om boligforhold.
I
stk. 5
foreslås, at huslejenævnet kun kan ændre den ved forhåndsgodkendelsen fastsatte
leje, hvis der er tale om ændrede forhold.
Bestemmelsen indebærer, at hvis lejen indbringes for huslejenævnet i sager, hvor der er givet
forhåndsgodkendelse, er huslejenævnet som udgangspunkt bundet af sin tidligere
forhåndsgodkendelse af lejen eller lejeforhøjelsens størrelse. Huslejenævnet er således
afskåret fra at ændre den tidligere fastsatte leje eller lejeforhøjelse, medmindre der er tale om
ændrede forhold, fx at der er sket ændringer i projektet, ændringer i renteniveau, forøgede
udgifter, eller at yderligere nødvendige arbejder gør en justering i opad- eller nedadgående
retning påkrævet.
Nævnet kan ved en efterfølgende prøvelse godkende en højere leje, hvis værdien af det lejede
er forøget. Omvendt udelukker bestemmelsen ikke, at nævnet fastholder eller nedsætter den
godkendte leje, hvis det viser sig, at værdien af det lejede efter ombygningen er den samme
eller lavere end forudsat ved forhåndsgodkendelsen, og arbejdet adskiller sig fra det angivne i
forhåndsgodkendelsen.
Hvis udlejeren har udført forbedringer, der adskiller sig fra det projektmateriale m.v., som
nævnet oprindelig har taget stilling til ved forhåndsgodkendelsen, er huslejenævnet ikke
bundet af forhåndsgodkendelsen.
Bestemmelsen viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende lejelovs §
59 a, stk. 1, 2 og 4, om huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejefastsættelser og
lejeforhøjelser samt den gældende lejelovs § 59 b, stk. 1, om oplysninger til huslejenævnet og
de berørte beboere. Bestemmelsen viderefører ligeledes den gældende lejelovs § 59 b, stk. 4,
om, hvornår huslejenævnet kan ændre en forhåndsgodkendelse samt den gældende lejelovs §
59 b, stk. 5, om, hvornår afgørelser om forhåndsgodkendelser senest skal være truffet. Der er
ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.14.1.4. og 2.14.2.4. i de almindelige bemærkninger.
Til § 134.
Efter den gældende lejelovs § 59 b, stk. 3, afgør nævnet på udlejerens anmodning for de
enkelte lejemål, som huslejenævnet har truffet afgørelse om efter § 59 a, stk. 5, når
ombygningen er udført, om ombygningsudgifterne står i rimeligt forhold til den opnåede
kvalitet. Nævnet afgør ligeledes, om de udførte ombygningsarbejder er omfattet af den i
medfør af § 2, stk. 3, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse fastsatte positivliste,
og om den af udlejeren beregnede lejeforhøjelse er i overensstemmelse med bestemmelsen i §
5 a i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse. Udlejerens anmodning til
huslejenævnet skal vedlægges et ombygningsregnskab med oplysning om de afholdte og
dokumenterede udgifter og lejestigninger fordelt på de enkelte lejemål attesteret af en
registreret eller statsautoriseret revisor.
I
§ 134
foreslås, at for de enkelte lejemål omfattet af § 2, stk. 1, nr. 2-4, i den tidligere
gældende lov om privat byfornyelse, hvor huslejenævnet inden arbejdernes iværksættelse har
truffet afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves, afgør nævnet på
udlejerens anmodning, når ombygningen er udført, om ombygningsudgifterne står i rimeligt
465
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
forhold til den opnåede kvalitet. Nævnet afgør ligeledes, om de udførte ombygningsarbejder er
omfattet af den i medfør af § 2, stk. 3, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse
fastsatte positivliste, og om den af udlejeren beregnede lejeforhøjelse er i overensstemmelse
med bestemmelsen i § 5 a i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse. Udlejerens
anmodning til huslejenævnet skal vedlægges et ombygningsregnskab med oplysning om de
afholdte og dokumenterede udgifter og lejestigninger fordelt på de enkelte lejemål attesteret
af en registreret eller statsautoriseret revisor.
Bestemmelsen vedrører lejemål omfattet af § 2, stk. 1, nr. 2-4, i den tidligere gældende lov
om privat byfornyelse, hvor udlejeren har fået huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejen i
forbindelse med tilsagnet om støtte inden arbejderne blev iværksat. Det drejer sig om
ubeboede og uudlejede lejemål i private udlejningsejendomme samt lejemål, som lovligt helt
eller delvis har været anvendt til erhvervsformål, som omdannes til beboelse.
Når ombygningsarbejderne er gennemført, skal udlejeren efter reglerne i den tidligere
gældende lov om privat byfornyelse indhente huslejenævnets afgørelse af, om den
ombygningsudgift, som udlejeren har lagt til grund for beregningen af lejeforhøjelsen, svarer
til den kvalitet, som lejemålet er tilført ved ombygningen. Herudover skal huslejenævnet
afgøre, om de udførte ombygningsarbejder er omfattet af den i medfør af § 2, stk. 3, i den
tidligere gældende lov om privat byfornyelse fastsatte positivliste, og om den af udlejeren
beregnede lejeforhøjelse er i overensstemmelse med bestemmelsen i § 5 a i den tidligere
gældende lov om privat byfornyelse.
Det er en betingelse for udbetaling af tilskuddet efter den tidligere gældende lov om privat
byfornyelse, at huslejenævnets afgørelse om de nævnte forhold vedlægges udlejerens
udbetalingsanmodning.
Med bestemmelsen får huslejenævnet hjemmel til at træffe afgørelse om, hvorvidt den
ombygningsudgift, som udlejeren har lagt til grund for beregningen af lejeforhøjelsen, svarer
til den kvalitet, som lejemålet er tilført ved ombygningen.
Huslejenævnet skal således foretage en vurdering af, om der er balance imellem pris og
kvalitet for den udførte ombygning.
I det omfang huslejenævnet finder, at lejeforhøjelsen ikke er beregnet i overensstemmelse
hermed, fx hvis nævnet er af den opfattelse, at ombygningsudgiften er for høj i forhold til den
opnåede kvalitet, eller hvis der indgår arbejder, som ikke er omfattet af positivlisten, kan
nævnet ændre lejeforhøjelsen.
Nævnet skal endvidere afgøre, om de udførte ombygningsarbejder er omfattet af positivlisten,
og om de opfylder de heri stillede materialekrav, og om lejeforhøjelsen er beregnet i
overensstemmelse med reglerne i § 5 a i lov om privat byfornyelse. Endelig skal nævnet påse,
at tilskuddet til den enkelte bolig højst udgør 10.000 kr. årligt pr. bolig.
Den foreslåede bestemmelse viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den
gældende lejelovs § 59 b stk. 3, om huslejenævnets kompetence efter udførslen af
forhåndsgodkendte forbedringer i henhold til den tidligere gældende lov om privat byfornyelse.
Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.14.1.4. og 2.14.2.4. i de almindelige bemærkninger.
Til § 135
466
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 5, træffer de i henhold til lov om midlertidig
regulering af boligforholdene nedsatte huslejenævn afgørelse efter reglerne i den nævnte lovs
kapitel VI i tvister om lejeforhøjelser efter reglerne om forbedringer i §§ 58 og 59, herunder
om varsling af arbejdernes iværksættelse efter § 55, og nævnet kan fastsætte en frist for
aflæggelse af byggeregnskab, jf. § 59, stk. 4, samt tvister om lejeforhøjelse og godtgørelse
efter §§ 60 og 61. Nævnet afgør endvidere tvister om lejerens ret til at gennemføre
forbedringsarbejder mv. i lejligheden mod godtgørelse efter § 62 a, herunder uenighed om
reduktion af beregningsgrundlaget for godtgørelse efter § 62 a, stk. 4, for lejerens udgifter til
forbedringsarbejder mv. og uenighed om beregning af lejeforhøjelse efter § 62 a, stk. 9.
I
§ 135
foreslås, at huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om lejeforhøjelse efter reglerne
om forbedringer i §§ 129-131.
Bestemmelsen medfører, at huslejenævnet kan tage stilling til såvel overholdelsen af de
formelle regler i forbindelse med en forbedringsforhøjelse som selve beregningen af
lejeforhøjelsen. I nærværende bestemmelse omfatter det udlejerens ensidige varslinger i
henhold til § 129 og § 130.
Den foreslåede bestemmelse viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer § 106, stk.
1, nr. 5, 1. pkt. og 2. pkt., om huslejenævnets kompetencer i forbindelse med
forbedringsforhøjelser og relaterede afgørelser, i den gældende lejelov. Der er ikke med den
foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.14.1.5. og 2.14.2.5. i de almindelige bemærkninger.
Til § 136
Efter den gældende boligreguleringslovs § 29 a, stk. 1, straffes med bøde eller fængsel indtil 4
måneder den, som gennemfører moderniseringer (forbedringer) af en ejendom i strid med
reglerne i dette kapitel eller med kendskab til det lovstridige forhold finansierer sådanne
moderniseringer.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 29 a, stk. 2, kan der pålægges selskaber mv.
(juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
I
§ 136, stk. 1,
foreslås, at med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den, som
gennemfører forbedringer af en ejendom omfattet af § 6, stk. 1, i strid med reglerne i §§ 128-
131 eller med kendskab til det lovstridige forhold finansierer sådanne forbedringer.
Bestemmelsen indebærer, at den, som gennemfører forbedringsarbejder på en ejendom i strid
med bestemmelserne i §§ 128-131, kan straffes. Det samme gælder den, som finansierer
forbedringer, der gennemføres i strid med reglerne, trods kendskab hertil.
Bestemmelsen finder anvendelse, selv om forbedringsarbejdet ikke er afsluttet.
I
stk. 2
foreslås, at der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter
reglerne i straffelovens 5. kapitel.
Bestemmelsen indebærer, at juridiske personer kan sanktioneres for overtrædelse af forhold
omfattet af stk. 1.
Den foreslåede bestemmelse viderefører med sproglige ændringer den gældende
boligreguleringslovs § 29 a om sanktioner ved manglende overholdelse af bestemmelserne i
467
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
kapitel IV om forbedringer i den gældende boligreguleringslov. Der er ikke med den foreslåede
bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.14.1.6. og 2.14.2.6. i de almindelige bemærkninger.
Til § 137
Der er ikke i gældende ret en bestemmelse om fravigeligheden af reglerne om forbedring.
I
§ 137, stk. 1,
foreslås, at de i kapitlet nævnte bestemmelser ikke kan fraviges til skade for
lejeren, jf. dog stk. 2 og 3.
Bestemmelsen præciserer det udgangspunkt, at kapitlets bestemmelser ikke kan fraviges til
skade for lejeren.
Det fremgår ikke af den gældende lejelovs kapitel X, at bestemmelserne i kapitlet ikke kan
fraviges. Det følger imidlertid af andre ufravigelige bestemmelser i lejeloven, herunder
reglerne om det lejedes værdi, at aftaler, som fraviger reglerne om beregning af lejeforhøjelse
for forbedringer til skade for lejeren, kan tilsidesættes. Den gældende boligreguleringslov kan i
henhold til gældende ret heller ikke fraviges til skade for lejeren. Den foreslåede bestemmelse
præciserer således sammen med stk. 2 og 3 alene gældende ret.
I
stk. 2
foreslås, at uanset stk. 1, kan §§ 127, stk. 2, og 131, stk. 1, 1. pkt., fraviges ved aftale.
§ 130, stk. 4, kan ligeledes fraviges ved aftale for så vidt angår perioden for godtgørelse.
Bestemmelsen angiver de af kapitlets bestemmelser, som ved aftale kan fraviges i både
regulerede og uregulerede ejendomme.
§ 127, stk. 2, angår udlejerens ret til at råde over kælder- og loftsrum ved installation af
varmeanlæg i ejendommen.
§ 131, stk. 1, 1. pkt., angår udlejerens pligt til at varsle forbedringsforhøjelser med 3
måneders varsel.
§ 130, stk. 4, angår udlejerens krav på godtgørelse, når udlejeren tilslutter ejendommen til et
kollektivt varmeforsyningsanlæg.
I
stk. 3
foreslås, at uanset stk. 1 kan § 129 i ejendomme, som ikke er omfattet af § 6, stk. 1,
fraviges ved aftale for så vidt angår lejeforhøjelsens størrelse.
Bestemmelsen angiver de af kapitlets bestemmelser, som ved aftale kan fraviges i uregulerede
ejendomme.
§ 129 omhandler beregning af lejeforhøjelsen, når udlejeren har forbedret det lejede.
Bestemmelsen kan fraviges således, at udlejeren kan kræve en højere lejeforhøjelse for
arbejderne, end udlejeren ville kunne, hvis den var beregnet i henhold til bestemmelsernes
ordlyd. I praksis er den sjældent fraveget, da lejeren altid vil kunne benytte sig af § 45,
såfremt den samlede leje overstiger det lejedes værdi.
Den foreslåede bestemmelse er ny og præciserer alene hidtil gældende praksis om muligheden
for at fravige bestemmelserne i nærværende kapitel om udlejerens forbedringer. Der er ikke
med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.14.1.7. og 2.14.2.7. i de almindelige bemærkninger.
468
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Til § 138.
Efter den gældende lejelovs § 62 b kan udlejeren og lejeren af en beboelseslejlighed, uanset
bestemmelsen i § 58, stk. 1, i lejeloven og bestemmelsen i § 27, stk. 1, i lov om midlertidig
regulering af boligforholdene, efter at lejeaftale er indgået, indgå aftale om gennemførelse af
forbedringsarbejder i lejligheden med en i aftalen nærmere fastsat lejeforhøjelse.
Det følger endvidere af bestemmelsen, at aftalen skal være skriftlig, og at det udtrykkeligt skal
fremgå af aftalen, at lejeforhøjelsen er aftalt efter nærværende bestemmelse. Lejeren kan
forlange, at udlejeren, forinden aftale indgås, indhenter en forhåndsgodkendelse efter
bestemmelserne i § 59 a, stk. 2. Lejeren kan endvidere anmode kommunalbestyrelsen om en
udtalelse vedrørende eventuelle boligstøttemæssige konsekvenser af en aftale om
lejeforhøjelse efter denne bestemmelse.
Efter bestemmelsens stk. 2 skal udlejeren, forinden aftale indgås, orientere lejeren om
muligheden for at indhente forhåndsgodkendelse, jf. stk. 1, 3. pkt., og udtalelse vedrørende
boligstøttemæssige konsekvenser, jf. stk. 1, 4. pkt. Har udlejer ikke inden aftalens indgåelse
givet lejeren oplysninger herom, er aftalen ugyldig. Aftalen bortfalder, når det pågældende
lejeforhold ophører.
Bestemmelsen er en fravigelse fra de almindelige lejefastsættelsesregler i lejeloven og
boligreguleringsloven, hvorefter udlejeren som hovedregel kan kræve, at lejen bliver forhøjet
med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, hvis udlejeren har forbedret
lejemålet.
I
§ 138, stk. 1,
foreslås, at uanset bestemmelsen i § 137 kan udlejeren og lejeren af en
beboelseslejlighed, efter at lejeaftale er indgået, indgå aftale om gennemførelse af
forbedringsarbejder i lejligheden med en i aftalen nærmere fastsat lejeforhøjelse.
Bestemmelsen er en aftalemæssig baseret ordning, hvorefter lejeren og udlejeren på et hvilket
som helst tidspunkt efter, at lejeaftalen er indgået, kan indgå en aftale om at gennemføre
bestemte forbedringer i lejligheden. Aftaler, som indgås inden eller samtidig med lejeaftalen,
er ikke omfattet af bestemmelsen.
Der er tale om en aftale, som hviler på et frivilligt grundlag. Bestemmelsen lægger endvidere
til grund, at aftalen indeholder en fastsættelse af den lejeforhøjelse, udlejeren vil kunne
opkræve som følge af de aftalte forbedringer. Lejefastsættelsen efter bestemmelsen er frigjort
fra de almindelige regler i lejelovgivningen om beregning af lejeforhøjelse. Parterne har derfor
mulighed for at aftale både en højere og en lavere lejeforhøjelse end efter de almindelige
regler.
Aftalen er bindende for begge parter og vil, hvis betingelserne i stk. 3 er opfyldt, ikke kunne
ændres ved en efterfølgende sag for huslejenævnet eller boligretten.
I
stk. 2
foreslås, at lejeren kan forlange, at udlejeren, forinden aftale indgås, indhenter en
forhåndsgodkendelse efter bestemmelserne i § 133, stk. 1.
Lejeren kan således inden aftalen indgås forlange, at udlejeren indhenter en
forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne
opkræves efter lejelovens almindelige regler om forbedringsforhøjelser, hvis arbejderne
gennemføres i overensstemmelse med aftalen efter stk. 1. Hensigten er, at lejeren skal kunne
sammenligne den lejeforhøjelse, som udlejeren lovligt vil kunne opkræve efter
lejelovgivningens almindelige bestemmelser, med den lejeforhøjelse, der er foreslået i aftalen.
I
stk. 3, nr. 1,
foreslås, at aftalen skal være skriftlig.
469
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
En aftale mellem udlejeren og lejeren om lejeforhøjelse efter denne bestemmelse skal være
skriftlig for at være gyldig.
I stk. 3,
nr. 2,
foreslås, at det udtrykkeligt skal fremgå af aftalen, at lejeforhøjelsen er aftalt
efter nærværende bestemmelse.
Det skal udtrykkeligt fremgå af aftalen, at der er tale om en aftalt lejeforhøjelse efter den
særlige ordning i denne bestemmelse, hvorved lejelovens almindelige regler fraviges.
I stk. 3,
nr. 3,
foreslås, at udlejeren, forinden aftale indgås, skal have orienteret lejeren om
muligheden for at indhente forhåndsgodkendelse, jf. stk. 2, 1. pkt., og en beregning
vedrørende boligstøttemæssige konsekvenser fra Udbetaling Danmark.
Det er endelig en betingelse for aftalens gyldighed, at udlejeren, forinden aftalen indgås, har
orienteret lejeren om muligheden for at indhente en forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen fra
huslejenævnet og en beregning af de boligstøttemæssige konsekvenser af aftalen. Hvis lejeren
ønsker en forhåndsgodkendelse af lejen, påhviler det udlejeren at indhente denne.
Det påhviler derimod lejeren selv at indhente beregning af de boligstøttemæssige
konsekvenser fra Udbetaling Danmark, hvis lejeren ønsker dette forhold belyst, inden der
indgås en aftale. Det er bestemmelsen i boligstøttelovens § 11, der er relevant i denne
sammenhæng. Efter denne bestemmelse kan Udbetaling Danmark ved beregningen af
boligstøtten nedsætte lejen, hvis denne i væsentlig grad overstiger den normale leje for
sædvanlige lejligheder af tilsvarende størrelse, eller hvis der er tale om betaling for luksuriøst
udstyr eller beliggenhed.
Ugyldighedsvirkningen efter bestemmelsen består i, at lejeren vil kunne påberåbe sig de regler
i lejelovgivningen, som bestemmelsen i § 138 netop sætter ud af kraft. Dette gælder først og
fremmest bestemmelsen i § 137 og tillige § 45 og § 19, stk.1, samt bestemmelsen i § 22, stk.
1, om lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i
ejendommen.
Hvis aftalen er ugyldig, bevirker det ikke, at udlejeren mister sin ret til at kræve lejeforhøjelse
for forbedringen, men at udlejeren alene kan kræve en lejeforhøjelse beregnet efter
lejelovgivningens almindelige regler.
I stk.
4
foreslås, at aftalen bortfalder, når det pågældende lejeforhold ophører.
Da der er tale om en individuel aftale mellem den enkelte lejer og udlejeren, er det fastsat, at
aftalen bortfalder, når lejeforholdet mellem aftalens parter ophører. Det betyder, at aftalen
bortfalder ved genudlejning af lejemålet, og udlejeren må på det tidspunkt beregne et
forbedringstillæg for forbedringsarbejderne i overensstemmelse med de almindelige regler i
loven.
Bortfald af aftalen ved genudlejning bevirker endvidere, at huslejenævnet eller boligretten
efter genudlejning igen kan vurdere huslejens størrelse uden begrænsninger, idet forbedringen
efter aftalens bortfald skal anses som gennemført efter lovens almindelige bestemmelser.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.15.1.1. og 2.15.2.1.
Til § 139
470
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 66 a, 1. pkt., kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres
vegne tiltræde forbedringsarbejder, der sammen med forbedringsarbejder, som
beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har tiltrådt efter denne bestemmelse,
medfører lejeforhøjelser, som ikke overstiger 64 kr. pr. m² bruttoetageareal.
Det følger af bestemmelsens 2. pkt., at beboerrepræsentanterne, forinden de tiltræder
forbedringsarbejderne, skal afholde beboermøde til drøftelse af de pågældende
forbedringsarbejder, og der skal på beboermødet være flertal blandt de fremmødte beboere for
forbedringsarbejdernes gennemførelse. Efter beboermødet skal beboerrepræsentanterne
snarest skriftligt meddele samtlige beboere om beslutningen samt oplyse, at såfremt 1/4 af
beboerne inden 2 uger efter meddelelsen forlanger det, skal beboerrepræsentanterne
foranstalte urafstemning blandt ejendommens beboere.
Af bestemmelsens 3. pkt. fremgår, at huslejenævnet på en lejers begæring kan tilsidesætte
aftalen mellem beboerrepræsentanterne og udlejeren, såfremt den er åbenbart urimelig.
Endelig fremgår det af bestemmelsens 4.-6. pkt., at det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i
1994-niveau og reguleres en gang årligt med 2,0 pct. Tillagt en tilpasningsprocent for det
pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. Fort 1998 og fremover reguleres
beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-
måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet
afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
I
§ 139, stk. 1,
foreslås, at beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne kan tiltræde
forbedringsarbejder, der sammen med forbedringsarbejder, som beboerrepræsentanterne
inden for de sidste 3 år har tiltrådt efter denne bestemmelse og § 139, medfører
lejeforhøjelser, som ikke overstiger 100 kr. pr. m² bruttoetageareal.
For at styrke og forenkle samarbejdet mellem beboerrepræsentanterne og udlejeren, er der
givet mulighed for, at beboerrepræsentanterne under visse betingelser på samtlige lejeres
vegne kan indgå aftale om gennemførelse af forbedringsarbejder, der medfører lejeforhøjelser
på indtil maksimalt 100 kr. pr. m² bruttoetageareal. Grænsen svarer til den fastsatte grænse
for, hvornår forbedringsarbejder skal varsles, jf.
§ 106.
Ved beregningen af beløbsgrænsen skal medregnes de forbedringsforhøjelser pr. m², som
beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har godkendt i henhold til bestemmelsen
tillagt forbedringsforhøjelser, som beboerrepræsentanterne inden for den 3 årige periode har
tiltrådt efter nærværende bestemmelse.
Den gennemsnitlige forbedringsforhøjelse beregnes i forhold til den samlede ejendom, selv om
arbejderne kun vedrører en del af ejendommen. Som følge af, at beboerrepræsentanterne ikke
repræsenterer lejere i klubværelser og rene erhvervslejemål, vil en aftale efter bestemmelsen
ikke være bindende over for klubværelseslejere og lejere af rene erhvervslejemål.
Når der indgås en aftale med beboerrepræsentanterne efter bestemmelsen, har udlejeren ikke
pligt til at varsle forbedringsforhøjelsen over for lejerne i henhold til § 131. Udlejeren skal
heller ikke iagttage reglerne om iværksættelse, jf.
§ 106,
eller foretage varsling af
beboerrepræsentanterne, jf. § 132. Bestemmelsen i § 104 om varsling af udlejerens adgang
til det lejede skal dog iagttages.
Beboerrepræsentanternes aftale med udlejeren er bindende for alle lejere, herunder
kommende lejere. Enkelte lejere, som ikke ønsker de pågældende forbedringsarbejder udført,
har ikke mulighed for at stå uden for aftalen. Det gælder også for lejere, som først indgår en
lejeaftale med udlejeren efter, at forbedringsarbejderne er udført.
471
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen finder anvendelse på fællesarbejder, det vil sige generelle forbedringsarbejder
uden for det enkelte lejemål, fx tagarbejder. Bestemmelsen vil dog også kunne finde
anvendelse på forbedringsarbejder, der vedrører en del af ejendommen, fx udskiftning af
vinduer i en del af ejendommen. Endelig vil bestemmelsen i begrænset omfang kunne finde
anvendelse på arbejder i det enkelte lejemål, såfremt der er tale om arbejder, som er
tilknyttet fællesarbejder, fx udskiftning af rør eller radiatorer i forbindelse med forbedring af
ejendommens varmeanlæg. Enkeltstående arbejder inden for det enkelte lejemål vil derimod
ikke være omfattet af beboerrepræsentationens aftalekompetence efter bestemmelsen. Aftale
om forbedringsarbejder i det enkelte lejemål kan indgås individuelt af lejer og udlejer efter §
138.
I stk.
2
foreslås, at beboerrepræsentanterne, forinden de tiltræder forbedringsarbejderne, skal
afholde beboermøde til drøftelse af de pågældende forbedringsarbejder, og der skal på
beboermødet være flertal blandt de fremmødte lejere for forbedringsarbejdernes
gennemførelse. Efter beboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skriftligt meddele
samtlige lejere om beslutningen samt oplyse, at såfremt 1/4 af lejerne inden 2 uger efter
meddelelsen forlanger det, skal beboerrepræsentanterne foranstalte urafstemning blandt
ejendommens lejere.
For at sikre lejernes demokratiske rettigheder er det fastsat, at før beboerrepræsentanterne
tager stilling til arbejderne, skal de afholde et beboermøde til drøftelse af udlejerens forslag og
beregninger.
Beboerrepræsentanternes adgang til at indgå aftale med udlejeren om forbedringsarbejder
efter bestemmelsen retter sig primært mod fællesarbejder i ejendommen. Der kan dog også
være tale om forbedringsarbejder, der vedrører dele af ejendommen eller arbejder, som skal
gennemføres i enkelte lejemål, og dermed ikke har betydning for alle lejere i ejendommen.
Bestemmelsen angiver derfor nogle procedurer til beskyttelse af mindretallet.
Beboerrepræsentanterne kan kun tiltræde lejeforhøjelser, såfremt et flertal af de fremmødte
lejere er enige i gennemførelse af arbejderne. Det fremgår endvidere af bestemmelsen, at
beboerrepræsentanterne efter beboermødet skriftligt skal orientere samtlige lejere om udfaldet
af mødet med oplysning om, at mindst ¼ af lejerne inden 2 uger efter modtagelsen af
orienteringen kan forlange, at beboerrepræsentanterne afholder en urafstemning blandt
ejendommens lejere. Ved urafstemningen skal der være et almindeligt flertal for
gennemførelsen af arbejderne blandt de afgivne stemmer.
Overholder beboerrepræsentationen ikke de nævnte krav, medfører det, at aftalen med
udlejeren efter bestemmelsen, vil være ugyldig.
I
stk. 3
foreslås, at det i stk. 1, nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang
årligt, jf. reglerne i § 203.
Om de nærmere regler om regulering af beløb efter udviklingen i nettoprisindekset henvises til
kapitel 25.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.15.1.2. og 2.15.2.2.
Til § 140.
I
§ 140
foreslås, at reglerne i dette kapitel ikke kan fraviges til skade for lejeren.
Bestemmelsen indebærer, at individuelle forbedringer, jf. bestemmelsen i § 138, ikke kan
aftales før indgåelse af lejeaftalen. Herudover kan de i § 138 nævnte gyldighedskrav ikke
fraviges til skade for lejeren.
472
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen indebærer endvidere, at beboerrepræsentanternes kompetence, jf.§ 139, ikke
kan fraviges til skade for lejeren.
Den foreslåede bestemmelse er ny, men der er tale om en kodificering af gældende ret. Der er
således ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændring i den gældende retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.15.1.4. og 2.15.2.4.
Til § 141
Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 8, gælder, at de i henhold til lov om midlertidig
regulering af boligforholdene nedsatte huslejenævn træffer afgørelse efter reglerne i den
nævnte lovs kapitel VI i tvister om lejerens ret til at installere hjælpemidler efter § 29, stk. 9,
om deposita efter § 29, stk. 4 og 5, og tvister om, hvorvidt en aftale i henhold til § 66 a om
forbedringsarbejder er åbenbart urimelig.
I
§ 141
foreslås, at huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om, hvorvidt en aftale i henhold til
§ 139 om forbedringsarbejder er åbenbart urimelig.
Bestemmelsen giver huslejenævnet kompetence til at træffe afgørelse om, hvorvidt en aftale
indgået mellem beboerrepræsentanterne og udlejeren efter § 139 er åbenbar urimelig.
Den foreslåede bestemmelse viderefører gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 8, for så vidt
angår huslejenævnets kompetence til at træffe afgørelser i tvister om, hvorvidt en aftale i
henhold til den gældende lejelovs § 66 a om forbedringsarbejder, er åbenbart urimelig. Der er
ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.15.1.3. og 2.15.2.3.
Til § 142.
Efter den gældende lejelovs § 28 må lejeren ikke uden udlejerens samtykke foretage
ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 29 og 30
nævnte.
I
§ 142
foreslås, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må foretage ændringer af det lejede
eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 143-146 nævnte.
Bestemmelsen fastslår, at lejeren ikke må foretage ændringer på udlejerens ejendom,
medmindre andet er aftalt eller følger af reglerne i § 143 om lejerens installationsret, § 144
om lejerens ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen, § 145 om lejerens
ret til skiltning for lejere af blandede lejemål m.v. og § 146 om lejerens råderet.
Bestemmelsen er i forhold til den gældende udvidet med en henvisning til reglerne om lejerens
råderet. Udvidelsen er begrundet i sammenskrivningen af de forskellige regelsæt og er alene
af redaktionel karakter
For at forebygge tvister om, hvorvidt udlejeren har givet samtykke efter bestemmelsen, vil det
være i parternes interesse, at samtykke gives skriftligt.
Hvis offentlige myndigheder kræver bestemte ændringer i det lejede eller opsætning af særlige
installationer, vil ændringerne kræve udlejerens godkendelse. Dette gælder dog ikke, hvis
lejeren allerede har ret til at foretage ændringerne efter lejeaftalen eller loven.
Bliver udlejeren i løbet af lejeperioden opmærksom på, at lejeren har foretaget forandringer i
det lejede uden udlejerens samtykke, vil der kunne foreligge misligholdelse, som kan danne
473
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
grundlag for udlejerens ophævelse af lejeaftalen og i givet fald være erstatningspådragende
for lejeren.
Lejerens pligt til at retablere lejemålet ved fraflytning afhænger af, om lejeren har fået
samtykke til forbedringen eller ej. Hvis lejeren har fået udlejerens accept til at udføre arbejdet,
har lejeren kun pligt til at retablere lejemålet, hvis udlejeren i forbindelse med accepten har
taget forbehold om retablering. Dette fremgår af § 189, stk. 2. Det følger af denne
bestemmelse, at hvis lejeren har foretaget ændringer i det lejede med udlejerens samtykke
efter § 142, kan udlejeren kun kræve reetablering, når udlejeren har taget forbehold herom,
da samtykket blev meddelt. Det er en forudsætning for lejerens ret til ikke at skulle foretage
retablering, at arbejdet er udført håndværksmæssigt forsvarligt.
Har udlejeren givet samtykke til en forandring, vil dette også være bindende for senere
erhververe af ejendommen, jf. § 17.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.16.1.1. og 2.16.2.1.
Til § 143.
Efter den gældende lejelovs § 29 har lejeren under iagttagelse af reglerne herom ret til at
foretage sædvanlige installationer i det lejede.
Endvidere har lejeren af en beboelseslejlighed ret til efter reglerne i lov om social service at
installere hjælpemidler i såvel selve boligen som på fællesarealer. Det er en forudsætning
herfor, at kommunen garanterer for betaling af retableringsudgifterne ved lejerens fraflytning.
Der henvises til lovforslagets almindelig bemærkninger pkt. 2.16.1.1.
I
§ 143, stk. 1,
foreslås, at lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede,
medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er
tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden lejeren
foretager installationen.
Bestemmelsen sikrer lejeren en ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede. Ved
sædvanlige installationer skal forstås almindeligt forekommende tekniske hjælpemidler på
installationstidspunktet. Det må afgøres ud fra en konkret vurdering, hvad der må anses for at
være en ”sædvanlig installation”. Som sædvanlige installationer henregnes
almindeligvis fx
hårde hvidevarer, herunder komfurer, køleskabe, frysere, emhætter, vaskemaskiner,
opvaskemaskiner og tørretumblere, samt telefon og internetadgang. Installation af en
brusekabine kan også være omfattet af lejerens installationsret. Dette gælder endvidere
mindre ventilationsanlæg og elvandvarmere. Installation af en brændeovn eller et spabad i en
etageejendom vil derimod som udgangspunkt ikke være sædvanlige installationer.
Hvis lejeren foretager en installation efter bestemmelsen, er det en forudsætning, at
installationen lever op til de eventuelle myndighedskrav, der stilles til sådanne installationer.
Inden lejeren foretager installationen, skal lejeren give besked til udlejeren. Med
bestemmelsen får udlejeren mulighed for at vurdere, om ejendommens el- og afløbskapacitet
er tilstrækkelig for pågældende installation. Udlejeren kan således nægte lejeren at foretage
den pågældende installation, hvis udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og
afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Tillader ejendommens el- og
afløbskapacitet ikke, at alle lejere fx kan installere en vaskemaskine, kan udlejeren ikke under
henvisning hertil modsætte sig de første lejere, som ønsker at installere en vaskemaskine. Når
kapaciteten er opbrugt, kan udlejeren imidlertid godt modsætte sig installationen af flere
474
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
vaskemaskiner. Udlejeren kan ikke nægte lejeren at installere en vaskemaskine blot ved at
henvise til, at der er et fælles vaskeri i ejendommen.
Hvis udlejeren vurderer, at kapaciteten i ejendommen er opbrugt, men lejeren selv afhjælper
dette, fx ved at øge eltilførslen på egen bekostning, kan udlejeren ikke modsætte sig
installationen. Hvis udlejeren øger kapaciteten, kan udlejeren påligne lejeren en lejeforhøjelse
svarende til den øgede brugsværdi.
Hvis lejeren har foretaget installationen uden forinden at give meddelelse til udlejeren, giver
dette ikke i sig selv udlejeren adgang til at modsætte sig installationen eller til at opsige eller
ophæve lejeaftalen. Der er således alene tale om en ordensforskrift.
Foretager lejeren derimod en installation, som ikke opfylder de krav, der stilles i lovgivning
m.v., vil udlejeren kunne forlange, at lejeren lovliggør installationen. Gør lejeren ikke dette, vil
udlejeren efter omstændighederne kunne opsige eller ophæve lejeaftalen.
Lejeren er erstatningsansvarlig for eventuelle skader, som opstår som følge af lejerens egne
installationer, jf. § 143, stk. 3. Erstatningspligten gælder såvel i forhold til udlejeren som til
andre lejere. Foretager lejeren således en installation, bærer lejeren risikoen for enhver skade,
som installationen bevirker, jf. mere herom nedenfor i bemærkningerne til stk. 3.
Udfører lejeren installationer efter bestemmelsen, kan han medtage dem, når han fraflytter
lejemålet. Det er dog en forudsætning, at lejeren bringer det lejede i samme stand, som det
var, før installationen blev foretaget, jf. § 189, stk. 1.
I
stk. 2, 1. og 2. pkt.,
foreslås, at lejeren af en beboelseslejlighed eller et værelse til
helårsbeboelse har ret til at installere hjælpemidler m.v. i det lejede og efter udlejerens
anvisning på ejendommens fællesarealer efter bestemmelserne i lov om social service, hvis
kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning.
Lejeren skal forudgående skriftligt anmelde de påtænkte installationer m.v. til udlejeren.
Formålet med bestemmelsen er at give personer med særlige behov mulighed for at blive i
eget hjem. Lejeren har efter denne bestemmelse ret til at installere de hjælpemidler, som
kommunen yder støtte til efter lov om social service. Efter den gældende § 116 i lov om social
service kan kommunen yde hjælp til at installere hjælpemidler til personer med varigt nedsat
fysisk eller psykisk funktionsevne. Hjælpen kan ydes til såvel indretning af selve boligen som
til særlige indretninger på ejendommens fællesarealer. Under installationsretten på
fællesarealer kan fx høre etablering af et håndgreb ved gadedøren.
Det er en forudsætning for lejerens installationsret, at kommunalbestyrelsen garanterer for
betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning. Der er ikke i bestemmelsen knyttet en
sanktion til lejerens manglende meddelelse til udlejeren om opsætning af hjælpemidler. Har
lejeren efter bestemmelsen ret til at montere det pågældende hjælpemiddel, men undladt at
sende en forudgående orientering herom til udlejeren, vil undladelsen ikke i sig selv kunne
sanktioneres.
Lejeren har pligt til at sende en skriftlig anmeldelse af de påtænkte installationer til udlejeren,
inden installationen sker. Udlejeren skal have mulighed for at vurdere, om der kan være behov
for at pege på en anden placering af hjælpemidlet på fællesarealerne, hvorfor den nærmere
placering må fremgå af anmeldelsen til udlejeren. Udlejeren skal fremkomme med saglige og
rimelige grunde, hvis udlejeren vil anvise en anden placering af hjælpemidlet end den, som er
forudsat af lejeren i dennes anmeldelse. En grund til at anvise en anden placering kan fx være,
at udlejeren kan godtgøre, at den planlagte placering vil være til gene eller måske endda til
fare for de øvrige beboere i ejendommen. I særlige tilfælde, fx hvis en installation vil
475
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
vanskeliggøre passage i en trappeopgang, og der ikke er andre muligheder for placering, skal
udlejeren kunne modsætte sig de påtænkte arbejder.
I stk. 2,
3. og 4. pkt.,
foreslås, at lejeren har ret til at lade installationerne udføre, hvis
udlejeren ikke har gjort skriftlig, begrundet indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse
af arbejderne. Udlejeren kan nægte lejeren at lade installationerne på fællesarealerne udføre,
hvis de er til væsentlig ulempe for ejendommen eller de øvrige lejere.
Udlejeren skal skriftligt gøre indsigelse over for lejeren, hvis udlejeren finder, at
installationerne vil være til væsentlig ulempe for ejendommen eller de øvrige lejere. Da der er
tale om pligtmæssig reklamation, påhviler forsendelsesrisikoen lejeren.
I
stk. 3
foreslås, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de
installationer, lejeren har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på
anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.
Det er lejeren, der har valgretten med hensyn til, hvilken form for sikkerhedsstillelse der skal
ske. Udlejeren kan alene gøre indsigelse imod sikkerhedsstillelsens omfang. Hvis lejeren har
en forsikring, som dækker forholdet, kan udlejeren ikke forlange yderligere sikkerhedsstillelse.
Har udlejeren efter denne bestemmelse krævet sikkerhedsstillelse, og kan lejeren ikke
dokumentere en sådan, må lejeren undlade at foretage installationen. Foretager lejeren
alligevel denne, vil der efter omstændighederne kunne være tale om misligholdelse, som giver
udlejeren mulighed for at opsige eller ophæve lejeaftalen.
Erstatningspligten gælder både i forhold til udlejeren og til andre lejere i ejendommen.
Lejerens ansvar for tings- eller personskade, som lejerens installation forårsager, er objektivt,
hvorfor lejeren også bærer ansvaret for hændelige skader, som installationen bevirker.
Udlejerens krav om sikkerhedsstillelse skal rejses straks på det tidspunkt, hvor udlejeren bliver
bekendt med lejerens ønske om at foretage en installation, eller når udlejeren bliver
opmærksom på, at lejeren har foretaget en installation, uden at udlejeren har modtaget
besked herom. Reagerer udlejeren ikke på de nævnte tidspunkter, vil udlejeren fortabe sin ret
til at gøre bestemmelsen gældende.
Har lejeren en forsikring, som dækker en eventuel skade som følge af installationen, kan
udlejeren ikke samtidig kræve sikkerhedsstillelse efter bestemmelsen. Findes der ingen
forsikring, kan udlejeren kræve, at der stilles en anden form for sikkerhed, som udmåles under
hensyn til installationens og lejemålets art.
Den foreslåede bestemmelse viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer § 29, stk.
1, 9 og 10, i den gældende lejelov om lejerens ret til at foretage sædvanlige installationer. Der
er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.16.1.1. og 2.16.2.1.
Til § 144.
Lejeren har endvidere under iagttagelse af reglerne herom ret til at anbringe antenne på
ejendommen til modtagelse af radio- og tv-programmer.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.16.1.1.
I
§ 144, stk. 1, 1. og 2. pkt.,
foreslås, at lejeren efter udlejerens anvisning har ret til at
anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen til modtagelse af radio- og tv-
programmer, jf. dog stk. 2. Lejeren har tilsvarende ret til at lade etablere kabelforbindelse til
476
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
fremføring af radio- og tv-programmer eller adgang til elektroniske kommunikationstjenester i
ejendommen, hvis der er mulighed for tilslutning til kabel-tv eller lignende fælles net i
området. Ønsker flere lejere at etablere samme programforsyning eller forsyning med adgang
til elektroniske kommunikationstjenester, kan disse beslutte, at opsætning af antenne eller
forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester skal ske i form af et
fællesanlæg.
Bestemmelsen har til formål at sikre, at lejeren kan få adgang til de programmer, som lejeren
ønsker. Det er op til lejeren at vurdere, om den individuelle signalforsyning skal etableres ved
antenne eller kabelfremføring. Efter bestemmelsen har lejeren således som udgangspunkt ret
til at anbringe antenne på ejendommen til modtagelse af tv- eller radioprogrammer. En
antenne omfatter alle former for installationer til signalforsyning til radio og tv, herunder
parabolantenner. Endvidere kan lejeren lade etablere kabelforbindelse til fremføring af radio-
og fjernsynsprogrammer eller elektroniske kommunikationstjenester, herunder internet og
telefoni, hvis der er mulighed for tilslutning til kabel-tv m.v. i området.
Retten gælder, selv om udlejeren leverer fælles radio- og tv-signaler i ejendommen. Udlejeren
kan således ikke nægte lejeren at etablere en antenne ved at henvise til, at der allerede findes
kabel-tv i ejendommen, hvis de ønskede programmer ikke sendes i dette anlæg.
Hvis antennen kan opsættes inde i lejemålet, vil installationen kunne være omfattet af reglen i
§ 143, stk. 1. Dette kan fx være tilfældet, hvis der er mulighed for at montere en antenne på
en lukket altan. Det er kun, hvor antennen skal opsættes uden for lejemålet, at det er relevant
at anvende reglen i § 144, stk. 1. Er det således nødvendigt at anbringe antennen udvendigt
for at modtage signaler, er der tale om anbringelse på ejendommen, og etablering skal ske
inden for rammerne af § 144, stk. 1-6.
Som det fremgår af bestemmelsen, har udlejeren ret til at anvise, hvor på ejendommen
antennen skal opsættes. Ønsker udlejeren at benytte sig af muligheden for at anvise en
placering af antennen, skal dette ske inden for rimelige rammer. Det vil sige, at udlejeren ikke
må lægge lejeren urimelige hindringer i vejen for opsætningen af antennen, herunder
uforholdsmæssigt store udgifter til opsætningen. Det kan være hensigtsmæssigt, at udlejeren
opstiller nærmere forskrifter for placering af eventuelle individuelle antenner enten i
lejekontrakten eller i en husorden.
Udlejeren skal sikre lejeren adgang til særlige rum eller installationer, hvis det er nødvendigt
for lejeren at få adgang til sådanne for at kunne etablere signalforsyningen.
I stk. 1,
3. pkt.,
foreslås, at hvis flere lejere har samme ønske om at opsætte en antenne
m.v., kan de beslutte at etablere et fællesanlæg. Det er ikke hensigten, at nogle lejeres
etablering af et fællesantenneanlæg i ejendommen skal medføre administrative forpligtelser
for udlejeren.
Lejerens adgang til at opsætte antenne eller etablere fællesantenneanlæg ændrer ikke på en
eventuel aftalemæssig forpligtelse til at betale til de faste udgifter ved udlejerens
fællesantenneanlæg, jf. reglerne om lejerens betaling til fællesantenne m.v. i kapitel 8.
Har lejeren installeret en individuel antenne eller været tilsluttet et fællesantenneanlæg, som
drives af en antenneforening i ejendommen, kan udlejeren ved lejerens fraflytning eller
antenneforeningens nedlæggelse kræve antennen nedtaget og stille krav om retablering, hvor
dette er nødvendigt.
I
stk. 2
foreslås, at lejerens ret efter stk. 1 ikke gælder, hvis udlejeren godtgør, at
anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen eller dens lejere. Retten gælder endvidere
477
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
ikke, hvis lejeren kan få adgang til et ønsket program enten gennem udlejerens fælles tv-
forsyning eller gennem et af lejerne etableret fællesantenneanlæg.
Retten til at opsætte antenne eller etablere tilslutning til kabel-tv er underlagt visse
begrænsninger. Anbringelsen kan eksempelvis være til ulempe for ejendommen eller dens
lejere på grund af konstruktive forhold. Udlejeren kan ikke nægte opsætningen ud fra rent
æstetiske hensyn. Det vil sige, at udlejeren ikke blot kan henvise til, at antennen vil skæmme
ejendommen. Endelig må den ikke være i strid med anden lovgivning, herunder
planlovgivning, bygningsfredning m.v.,
Udlejeren kan nægte opsætningen af en antenne m.v., hvis lejeren kan få adgang til et ønsket
program gennem en fælles tv-forsyning eller et af lejerne etableret fælles anlæg. Årsagen til,
at lejeren ikke kan modtage et ønsket program, kan fx skyldes, at et eksisterende
fællesantenneanlæg, der fordeler det pågældende program, ikke er dimensioneret til flere
tilslutninger. Hvis det ønskede program ikke tilbydes i fællesantenneanlægget, eller lejeren
ikke kan få adgang til dette, har lejeren ret til at opsætte en individuel antenne.
For så vidt angår etablering af internetadgang kan dette ske, uanset om der allerede findes et
eksisterende fælles anlæg. Det er således op til den enkelte lejer at beslutte, om tilslutning
skal ske som led i en fælles eller en individuel løsning.
I
stk. 3
foreslås, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af antennen.
Udlejeren kan forlange, at lejeren indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for krav mod
lejeren, som opstår som følge af antennen, herunder udgifter til nedtagning af antennen og
retablering ved lejerens fraflytning, jf. stk. 7.
Udgifter til nedtagning m.v. kan udspringe af nedtagning af antenne, herunder kabler, og
udbedring af huller o. lign., der er en følge af opsætning af antenne og kabelføring. Det må
bero på en konkret vurdering i det enkelte tilfælde, hvad der skal forstås ved et rimeligt
depositum. Størrelsen af beløbet vil bl.a. afhænge af antennens karakter. Som led i udlejerens
fastsættelse af et rimeligt depositum, kan det være nødvendigt for udlejeren at rette
henvendelse til leverandøren af antennen m.v.
Er flere lejere gået sammen om at etablere en antenne og dannet en antenneforening, kan
udlejeren ikke kræve sikkerhedsstillelse fra den enkelte deltager i foreningen. Udlejeren kan i
stedet kræve sikkerhedsstillelse fra foreningen.
I
stk. 4, 1. pkt.,
foreslås, at ønsker flere lejere at etablere en fællesantenne i ejendommen
efter stk. 1, kan udlejeren forlange, at de pågældende lejere stifter en antenneforening, som
skal stå for etablering og drift af fællesantenneanlægget.
Bestemmelsen omhandler den situation, hvor flere lejere uden udlejerens deltagelse etablerer
et fællesantenneanlæg i ejendommen efter stk. 1. Udlejeren kan i så fald forlange, at
fællesantenneanlægget skal etableres og drives af en antenneforening. Udlejeren kan på den
måde sikre sig, at der ikke opstår tvivl om, hvem udlejeren med frigørende virkning kan rette
henvendelse til i spørgsmål angående antennen.
I stk. 4,
2.-4. pkt.,
foreslås, at der skal vælges en bestyrelse for antenneforeningen. Det
påhviler bestyrelsen at meddele udlejeren, hvem der sidder i bestyrelsen, således at udlejeren
med frigørende virkning kan henvende sig til disse angående spørgsmål vedrørende
antenneanlægget. Bestyrelsen skal samtidig sende et eksemplar af foreningens vedtægter til
udlejer.
Forlanger udlejeren, at der skal stiftes en antenneforening, følger det af bestemmelsen, at der
skal vælges en bestyrelse for foreningen. Det påhviler som nævnt i bestemmelsen bestyrelsen
478
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
at give udlejeren besked om, hvem der sidder i bestyrelsen. Udlejeren skal endvidere have et
eksemplar af foreningens vedtægter.
Der findes ingen nærmere regler om antenneforeninger. Der findes imidlertid
standardvedtægter for antenneforeninger, som tilbydes af forskellige udbydere, herunder fra
hjemmesider på internettet. I henhold til disse standardvedtægter hæfter antenneforeningen
kun for sine forpligtelser overfor udlejeren med den foreningen til enhver tid tilhørende
formue. Der påhviler hverken foreningens medlemmer eller bestyrelsen nogen personlig
hæftelse.
I stk. 4,
5.-7. pkt.,
foreslås, at antenneforeningen er erstatningsansvarlig for skade, der er
forårsaget af fællesantenneanlægget. Vedtægterne skal indeholde bestemmelser om, at
foreningen skal tegne en ansvarsforsikring og en kaskoforsikring vedrørende antenneanlægget,
samt at foreningen i tilfælde af ophør skal bære udgifterne til nedtagning af antenneanlægget
og retablering. Udlejeren kan forlange, at foreningen indbetaler et rimeligt depositum til
sikkerhed for krav mod foreningen, herunder udgifter til nedtagning af antenneanlægget og
retablering.
Da antenneforeningen efter forslaget er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af
lejernes fællesantenneanlæg, skal vedtægterne, selv om det vil være overladt til foreningen at
fastlægge det nærmere indhold af disse, indeholde bestemmelse om, at antenneforeningen
skal tegne en ansvarsforsikring til dækning af skader, som forårsages af antenneanlægget.
Vedtægterne skal endvidere indeholde bestemmelse om, at foreningen i tilfælde af ophør skal
bære udgifterne som følge af antenneanlæggets nedtagning m.v.
Endelig foreslås, at udlejeren også i forhold til en antenneforening kan stille krav om et
rimeligt depositum til sikkerhed for krav mod foreningen, herunder udgifter til nedtagning af
fællesantenneanlægget og retablering, jf. ovenfor ad bemærkningerne til § 143. stk. 3.
I
stk. 5
foreslås, at ved væsentlig tilsidesættelse af de pligter, som er angivet i stk. 4, kan
udlejeren kræve fællesantenneanlægget nedtaget og retablering.
Et eksempel på en væsentlig tilsidesættelse af de pligter, som antenneforeningen har, kan
være, at foreningen trods udlejerens indsigelse ikke tegner en behørig forsikring.
Antenneforeningens hæftelse i forhold til udlejeren må afklares på grundlag af almindelige
foreningsretlige regler.
I
stk. 6
foreslås, at stk. 4 og 5 gælder tilsvarende for lejernes etablering af fælles forsyning
med adgang til elektroniske kommunikationstjenester.
Bestemmelsen fastslår, at udlejeren, hvis flere lejere ønsker at etablere en fælles forsyning
med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, kan forlange, at de pågældende lejere
stifter en forening, som står for etablering og drift af den fælles forsyning. Udlejeren kan også i
den sammenhæng kræve anlægget til den fælles forsyning nedtaget samt retablering, hvis
lejerne gør sig skyldige i væsentlig tilsidesættelse af de pligter, der følger af stk. 4.
I
stk. 7
foreslås, at har lejeren opsat egen antenne efter stk. 1 eller været tilsluttet
fællesantenneanlæg efter stk. 2, kan udlejeren kræve lejerens antenne nedtaget og
retablering, når lejeren fraflytter lejemålet.
Bestemmelsen har til formål at sikre, at udlejeren i tilfælde af lejerens fraflytning kan kræve,
at lejeren skal tage antennen ned og udbedre eventuelle huller og andet, som er forårsaget af
monteringen af antennen. Udlejeren kan også kræve retablering, når en lejer, der har været
tilsluttet et fællesantenneanlæg, flytter.
479
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Der gælder ingen pligt til retablering, når der er tale om tilslutning til elektroniske
kommunikationstjenester, herunder bredbånd. Disse installationer udgør ikke et sådant
indgreb i ejendommen, at retablering kan kræves. Har flere lejere været sammen om at
etablere bredbånd m.v., gælder der ligeledes ikke retableringspligt for disse.
Den foreslåede bestemmelse viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer § 29, stk.
2-8, i den gældende lejelov om lejerens ret til at opsætte antenne på ejendommen og til at
etablere adgang til elektroniske kommunikationstjenester. Der er ikke med den foreslåede
bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.16.1.1. og 2.16.2.1.
Til § 145.
Efter den gældende lejelovs § 30 har lejeren af et blandet lejemål ret til at opsætte skiltning
på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter
forretningens og ejendommens art. Bestemmelsen omfatter endvidere en ret for lejeren til at
opsætte markiser, udhængsskabe, automater m.v. Endvidere indeholder bestemmelsen regler
om lejerens pligt til at holde en forretningen eller lignende åben og i forsvarlig drift i
sædvanligt omfang.
Der henvises til lovforslagets almindelige bestemmelser pkt. 2.16.1.1.
I
§ 145, stk. 1,
foreslås, at lejeren har ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer,
der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter arten af lejerens forretning og
ejendommen. Lejeren har endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater,
varer og lignende i sædvanligt omfang.
Bestemmelsen er kun relevant for blandede lejemål. Rene erhvervslejemål er omfattet er den
tilsvarende bestemmelse i erhvervslejelovens § 39, stk. 1. Bestemmelsen hjemler derimod
ikke lejere af rene beboelseslejemål ret til skiltning m.v. Dette gælder dog ikke opsætning af
et almindeligt navneskilt på eller ved indgangsdøren.
Opsætning af skilte, markiser, udhængsskabe, automater og lignende, skal ske i
overensstemmelse med, hvad der er sædvanligt for forretningens art, eventuelle
offentligretlige regler og med fornødne myndighedsgodkendelser. Skiltningen skal ske på den
del af facaden, som hører til det lejede og må ikke virke unødigt skæmmende på ejendommen.
Om skiltningen ligger inden for de rammer, bestemmelsen angiver, må vurderes konkret.
Retten til at skilte m.v. er deklaratorisk og kan fraviges ved aftale. Parterne kan derfor i
lejeaftalen frit indsætte vilkår, som begrænser lejerens skiltningsret. Udlejeren kan således fx
betinge sig ret til at godkende placeringen, inden skilte kan opsættes. Udlejeren kan ikke
modsætte sig indholdet af skiltet, når der er tale om sædvanlig skiltning, medmindre andet er
aftalt.
Hvis en lejers skiltning påfører en anden lejer gener, vil denne lejer kunne gøre gældende over
for udlejeren, at der foreligger en mangel.
I
stk. 2
foreslås, at lejeren af en butik eller en beværtning skal holde forretningen åben og i
forsvarlig drift i sædvanligt omfang. Det kan ikke uanset modstående aftale pålægges lejere af
forretninger i butiksfællesskaber at holde åbent mandag til fredag efter kl. 20.00 og fra lørdag
kl. 17.00 til mandag kl. 6.00.
Reglen er ligesom stk. 1 alene relevant for blandede lejemål og fastslår, at lejere af butikker
eller en beværtning er forpligtet til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt
480
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
omfang. En nærmere fastlæggelse af, hvad der er sædvanlig drift, må afgøres på baggrund af
en konkret vurdering med udgangspunkt i forretningens karakter. Bestemmelsen er identisk
med erhvervslejelovens § 39, stk. 2, 1. og 2. pkt.
Opfylder lejeren ikke sine forpligtelser til at holde forretningen åben, vil lejeaftalen efter
omstændighederne kunne ophæves. Det fremgår således af bestemmelsen i lejelovens
§ 183,
stk. 1, nr. 10, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren af en butik eller beværtning trods
udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.
Der er som udgangspunkt intet til hinder for, at åbningstiderne aftales nærmere i
lejekontrakten. Bestemmelsens 2. pkt. indeholder dog en ufravigelig begrænsning i, hvad der
kan aftales om åbningstider.
Ved ”butiksfællesskaber” forstås butikker på handelsstrøg, gågader, storcentre og lignende,
som indgår i et fællesskab til varetagelse af de medvirkendes handelsinteresse, herunder
fælles åbningstider.
Bestemmelsen viderefører med en sproglig ændring § 30 i den gældende lejelov om lejerens
ret til at foretage skiltning på ejendommen samt om åbningstider for butikker m.v. Det
foreslås dog, at stk. 2, 3. pkt. i bestemmelsen udgår, idet det vurderes, at denne del af
bestemmelsen, som har karakter af en overgangsbestemmelse, ikke længere har nogen
betydning. Bestemmelsen omhandler muligheden for at kunne påberåbe sig særlige vilkår om
åbningstider i lejeaftaler indgået inden den 1. juli 1995. Sådanne vilkår har kunnet gøres
gældende indtil den 1. juli 2010. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen
ændring af den hidtidige retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.16.1.1 og 2.16.2.1.
Til § 146.
Efter den gældende lejelovs § 62 a har lejeren ret til at udføre visse forbedringsarbejder i
lejemålet. Efter reglerne kan lejeren uden forudgående tilladelse fra udlejeren udføre arbejder i
lejemålet og få økonomisk kompensation herfor ved fraflytning af lejemålet.
De nærmere regler om, hvilke forbedringsarbejder lejeren har ret til at udføre og få økonomisk
godtgørelse for, er fastsat i bekendtgørelse nr. 845 af 30. september 1994 om råderet og
godtgørelse for individuelle forbedringer m.v. i privat byggeri.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.16.1.2.
I
§ 146, stk. 1,
foreslås, at lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at udføre nærmere
fastsatte forbedringsarbejder m.v. i lejligheden og ved fraflytning få godtgørelse for de
afholdte udgifter efter reglerne i stk. 4-8. Boligministeren fastsætter nærmere regler om
afgrænsningen af disse arbejder. Bestemmelsen i 1. pkt. gælder ikke for lejere i
fremlejeforhold efter § 159 og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold efter § 174.
Bestemmelsen indeholder reglerne om lejerens råderet, som giver den enkelte beboelseslejer
ret til efter de i bestemmelsen fastsatte regler at foretage en række forbedringer m.v. i boligen
og ved fraflytning få godtgørelse fra udlejeren for en del af de afholdte udgifter. Der skal være
tale om forbedringer af det enkelte lejemål, som ikke vedrører hele ejendommens forsyning,
udseende m.v. Råderetten gælder ikke for lejere i fremlejeforhold efter § 159 og lejere i
tidsbegrænsede lejeforhold efter § 174. Retten gælder heller ikke for lejere af værelser.
De arbejder, som lejeren udfører efter bestemmelsen, bliver udlejerens ejendom. Udlejeren
har derfor vedligeholdelsespligten, medmindre der er truffet gyldig aftale om en anden
481
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
fordeling af vedligeholdelsespligten. Som følge heraf har lejeren ved fraflytning ikke ret til at
bortfjerne forbedringerne eller ret til at sælge forbedringerne til en ny lejer. Dette gælder både
i nedskrivningsperioden og efter udløbet af denne.
Efter forslaget bemyndiges boligministeren til at foretage den nærmere afgrænsning af, hvilke
arbejder der skal omfattes af råderetten. Det er tanken at udmønte bemyndigelsen i en
bekendtgørelse, som indeholder en positivliste over omfattede forbedringsarbejder m.v. De
arbejder, der i den enkelte bolig vil kunne ligge inden for rammerne af råderetsarbejder, vil
kunne være energibesparende foranstaltninger som efterisolering, opsætning af
forsatsvinduer, montering eller udskiftning af termostatventiler og andre ressourcebesparende
foranstaltninger. Herudover vil forbedringsarbejder i køkken og bad typisk være omfattet af
lejerens råderet.
Den liste over arbejder omfattet af råderetten, der i medfør af bemyndigelsen til
boligministeren vil blive udarbejdet, vil være udtømmende og kan ikke fraviges ved aftale.
Endvidere gælder, at arbejderne skal være rimelige, hensigtsmæssige og have en acceptabel
kvalitet. De skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt. Stilles der i lovgivningen krav om
autoriserede håndværkere, skal dette krav opfyldes.
Der er ikke i bestemmelsen fastsat forbud mod eget arbejde, men der kan ikke opnås
godtgørelse for eget arbejde og materialeudgifter i denne forbindelse, jf. bemærkningerne til
stk. 5.
Råderetten omfatter kun mulighed for at gennemføre arbejder i boligen. Arbejder, der vedrører
selve ejendommen, som fx hulmursisolering og vinduesudskiftning, ligger uden for
anvendelsesområdet.
I
stk. 2
foreslås, at lejeren forudgående skal anmelde de påtænkte forbedringsarbejder m.v. til
udlejeren. Nødvendig byggesagsbehandling forestås og betales af lejeren. § 143, stk. 3, finder
tilsvarende anvendelse.
Lejere, der ønsker at udføre forbedringsarbejder, som er omfattet af råderetsbestemmelsen,
skal anmelde arbejderne til udlejeren. Dette skal ske, inden arbejdet sættes i gang.
Da ansvaret for anmeldelsen påhviler lejeren, vil det være hensigtsmæssigt, at lejeren sender
en skriftlig anmeldelse. Lejeren kan på den måde sikre sig bevis for, at anmeldelse er sendt til
udlejeren, og at anmeldelsen indeholder tilstrækkeligt med oplysninger til, at udlejeren kan
vurdere anmeldelsen. Hvis lejeren ikke overholder kravet om forudgående anmeldelse til
udlejeren, mister lejeren efter omstændighederne retten til godtgørelse.
Lejeren skal selv sørge for at indhente byggetilladelse eller foretage anmeldelse til
bygningsmyndighederne, hvor dette kræves.
Endelig er lejeren erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af foretagne
forbedringsarbejder omfattet af råderetten. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller
på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret, jf.
henvisningen til lovens § 143, stk. 3.
I
stk. 3, 1. og 2. pkt.,
foreslås, at forbedringer m.v. efter stk. 1 skal være rimelige og
hensigtsmæssige. Udlejeren kan nægte lejeren at forbedre det lejede, når særlig vægtige
grunde taler herfor, herunder når der er tale om uhensigtsmæssige arbejder, fx særligt
luksusprægede eller særligt energiforbrugende arbejder.
Udlejeren skal foretage en konkret og individuel vurdering af arbejdets karakter, herunder om
der er tale om udskiftning eller ændring af forhold, som i øvrigt er nye og velfungerende.
482
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Lejeren vil fx ikke være berettiget til at udskifte et køkken, der kun er få år gammelt. Dette
må forudsætte en særlig aftale med udlejeren. Som eksempel på vægtige grunde til at nægte
udførelsen af arbejder kan nævnes særligt luksusprægede og særligt energiforbrugende
arbejder, som ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til at klare. Det må
endvidere betragtes som uhensigtsmæssigt at udføre forbedringsarbejder m.v. i en ejendom,
som er omfattet af en beslutning om kondemnering.
Endelig vil udlejeren som en særlig vægtig grund kunne anføre, at der i ejendommen er et
uforholdsmæssigt stort antal lejligheder, hvor lejere udfører eller har udført forbedringer i
henhold til bestemmelsen, og hvor godtgørelserne endnu ikke er helt nedskrevet. I en sådan
situation vil udlejeren kunne risikere at skulle udbetale flere godtgørelser inden for kort tid og
dermed blive påført en urimelig likviditetsmæssig byrde. Udlejeren vil også kunne modsætte
sig forbedringsarbejder, hvis det må antages, at de ikke står i et rimeligt forhold til værdien af
det lejede.
I stk. 3,
3. og 4. pkt.,
foreslås, at lejeren kan lade arbejderne udføre, såfremt udlejeren ikke
har gjort indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne efter stk. 2.
Indsigelsen skal være skriftlig og angive, hvilke arbejder der gøres indsigelse imod, og
begrundelsen herfor.
Udlejeren skal senest 6 uger efter anmeldelsen skriftligt meddele lejeren et begrundet afslag,
hvis udlejeren har særligt vægtige grunde til at nægte lejeren at udføre de påtænkte arbejder.
6-ugersfristen regnes fra det tidspunkt, hvor udlejeren har modtaget alle relevante
oplysninger, det vil sige en tilstrækkelig beskrivelse af arbejdet med angivelse af udgifternes
forventede størrelse.
Har udlejeren ikke gjort indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse, kan lejeren
påbegynde arbejderne.
Ved uenighed om lejerens ret til i lejligheden at gennemføre forbedringsarbejder efter
bestemmelserne om råderet, kan spørgsmålet indbringes for huslejenævnet, jf.§ 148.
I
stk. 4
foreslås, at godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte udgifter, som skal
dokumenteres efter arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten. Udlejeren kan reducere
beregningsgrundlaget for godtgørelse med værdien af eksisterende installationer og
bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne. Udlejeren kan endvidere
reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse, hvis udgifterne skønnes at være
uforholdsmæssigt høje.
Når arbejderne er færdige, skal lejeren over for udlejeren dokumentere de afholdte udgifter,
som skal påtegnes lejekontrakten. Som afholdte udgifter kan alene medregnes dokumenterede
udgifter til momsregistrerede virksomheder, som driver bygge- og anlægsvirksomhed, jf. stk.
5. Værdien af eventuelt eget arbejde og materialeudgifter i denne forbindelse medregnes ikke.
Udlejeren kan reducere udgifterne, hvis de skønnes at være uforholdsmæssigt høje
sammenlignet med de sædvanligt forekommende udgifter til den type arbejder. Indgår
eksisterende installationer eller bygningsdele i arbejderne, kan det være hensigtsmæssigt for
at undgå efterfølgende tvister, at udlejeren og lejeren, inden arbejderne går i gang, aftaler,
med hvilken værdi de eksisterende installationer indgår i beregningen af godtgørelsen. Der
skal ved værdiansættelsen tages hensyn til de eksisterende installationers restlevetid og
kvalitet og til, om de er tidssvarende.
Uenighed om beregningen af godtgørelsen afgøres af huslejenævnet, jf. § 148.
483
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 5, 1.-3. pkt.,
foreslås, at godtgørelsen udgør den del af de afholdte udgifter beregnet
efter stk. 4, som efter fradrag af eventuel støtte efter anden lovgivning overstiger 15.951 kr.
Godtgørelsen kan højst udgøre 126.179 kr. Godtgørelse på mindre end 3.191 kr. udbetales
ikke.
Det fremgår af bestemmelsen, inden for hvilke beløbsrammer lejeren kan forlange
godtgørelse. Ved opgørelsen af de afholdte udgifter skal der reduceres for eventuel støtte efter
anden lovgivning. Bestemmelsen fastsætter størrelsen af det bundfradrag, der ikke ydes
godtgørelse til. Endvidere fastsætter bestemmelsen et maksimum for godtgørelsens størrelse.
Endelig fastsætter bestemmelsen en bundgrænse for udbetaling af den nedskrevne
godtgørelsen. Udgifter ud over de angivne rammer påhviler det lejeren selv at betale.
I stk. 5,
4.-6. pkt.,
foreslås, at som afholdte udgifter kan alene medregnes dokumenterede
udgifter til virksomheder, der er registreret efter lov om merværdiafgift, og som driver bygge-
og anlægsvirksomhed. De i 1.–3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én
gang årligt, jf. § 203.
Det følger af bestemmelsen, at det alene er udgifter til momsregistrerede virksomheder, der
kan medregnes i ombygningsudgiften. Eget arbejde kan således ikke medtages.
Som andre beløbsgrænser i lejeloven foreslås, at de i bestemmelsen nævnte beløbsgrænser
reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset, jf. § 203. Beløbet afrundes til nærmeste
kronebeløb.
I
stk. 6
foreslås, at der kan ydes godtgørelse for flere forbedringer m.v. i samme lejlighed, selv
om arbejderne ikke udføres samtidig. Under hensyntagen til nedskrivningen efter stk. 7 kan
den samlede godtgørelse til en lejer dog aldrig overstige beløbsgrænsen i stk. 5.
Det følger heraf, at der kan udføres flere forbedringsarbejder efter hinanden inden for det
samlede maksimum. Bundfradraget skal imidlertid fratrækkes i forbindelse med beregning af
godtgørelse for hvert enkelt forbedringsarbejde, og der sker nedskrivning af godtgørelsen for
hvert enkelt arbejde for sig. Det kan derfor bedst betale sig at samle flere påtænkte arbejder i
ét samlet arbejde, idet der i så fald kun skal indgå ét bundfradrag i beregningen.
Flere arbejder, der er udført samtidig, fx renovering af badeværelse og køkken, anses som ét
arbejde, når lejeren har anmeldt dem som ét arbejde til udlejeren.
Der kan, efterhånden som et godtgørelsesbeløb nedskrives, skabes plads til godtgørelse for
nye forbedringsarbejder inden for det fastsatte maksimum. Bundfradraget skal dog som
ovenfor nævnt fratrækkes ved beregning af godtgørelse for hvert enkelt af de nye arbejder.
I
stk. 7
foreslås, at den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år,
forbedringen m.v. har været i brug, første gang dog først 2 år efter at forbedringen er taget i
brug, medmindre anden nedskrivning aftales imellem lejeren og udlejeren under hensyn til
arbejdernes karakter. Ibrugtagningsdatoen for forbedringen m.v. skal sammen med en
eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen påtegnes lejekontrakten.
Som følge af denne bestemmelse nedskrives den oprindeligt beregnede godtgørelse over 11 år
fra det tidspunkt, forbedringen m.v. har været i brug. Den årlige nedskrivning sker med 10
pct. Der foretages første gang nedskrivning, når der er gået 2 år, fra forbedringen er taget i
brug. Bestemmelsen åbner dog mulighed for, at der under hensyn til arbejdernes karakter kan
aftales en anden nedskrivning. Alternative aftaler om nedskrivning af godtgørelsen kan såvel
være mere fordelagtige som mindre fordelagtige for lejeren end nedskrivning efter 1. pkt. i
bestemmelsen.
484
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
For at undgå tvivl derom senere skal både ibrugtagningsdatoen og en eventuel særlig aftale
om nedskrivning af godtgørelsen påtegnes lejekontrakten.
I
stk. 8
foreslås, at godtgørelsen udbetales af udlejeren ved lejerens fraflytning, hvis
udførelsen af arbejderne er tilendebragt, jf. § 189, stk. 3. Udlejeren kan foretage modregning i
godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for udlejeren.
Det følger af bestemmelsen, at flytter lejeren, inden godtgørelsen er fuldt nedskrevet,
udbetales restgodtgørelsen til lejeren, der kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens
eventuelle forpligtelser over for udlejeren. Hvis lejeren flytter, men andre personer i
husstanden fortsætter lejemålet, skal der ikke udbetales godtgørelse. Nedskrivningen af
godtgørelsen påvirkes heller ikke.
Udbetaling af godtgørelse kræver, at arbejderne er færdiggjort på fraflytningstidspunktet. Det
følger således af bestemmelsen, at har lejeren iværksat forbedringsarbejder mod godtgørelse
ved fraflytning, og er disse ikke tilendebragt, når lejeren fraflytter boligen, kan udlejeren enten
kræve arbejderne færdiggjort eller eventuelt kræve erstatning, jf. § 189, stk. 3. Lejeren kan
også forlange at retablere boligen, hvis det er den billigste løsning for lejeren. Ved retablering
har lejeren ikke krav på godtgørelse. Udlejeren kan endelig vælge selv at færdiggøre
forbedringsarbejderne. I dette tilfælde vil der ikke skulle udbetales godtgørelse, og udlejeren
vil kunne beregne en forbedringsforhøjelse efter lovgivningens almindelige regler og opkræve
denne ved genudlejning.
I
stk. 9
foreslås, at i nedskrivningsperioden, jf. stk. 7, kan en ny lejer ved genudlejning enten
vælge at betale den nedskrevne godtgørelse til udlejeren eller vælge at betale en
lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 129. Ved genudlejning efter
nedskrivningsperiodens udløb, jf. stk. 7, kan udlejeren kræve en lejeforhøjelse, der modsvarer
forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 129.
Hvis den lejer, der har udført forbedringerne, fraflytter, kan en ny lejer vælge imellem at
indtræde i den fraflyttende lejers godtgørelsesrettigheder overfor udlejeren eller at betale en
forbedringsforhøjelse for forbedringerne. Det er op til den nye lejer at beslutte, hvilken af de to
muligheder lejeren ønsker. Det er omfattet af udlejerens loyale oplysningspligt at gøre den nye
lejer bekendt med arbejderne og denne valgmulighed.
Hvis lejeren ønsker at indtræde i den fraflyttende lejers rettigheder, må lejeren indbetale den
nedskrevne godtgørelse til udlejeren, hvorefter lejeren har krav på udbetaling af en yderligere
nedskreven godtgørelse ved sin fraflytning. Dette forudsætter, at afskrivningsperioden ikke er
udløbet på tidspunktet for lejerens fraflytning. Den ny lejer skal som udgangspunkt indbetale
et beløb, der svarer til det beløb, som udlejeren har godtgjort den fraflyttede lejer.
Hvis den nye lejer ikke ønsker at indtræde i den fraflyttede lejers rettigheder til godtgørelse,
kan udlejeren beregne sig en lejeforhøjelse som følge af de udførte forbedringsarbejder.
Beregningen af forbedringsforhøjelsen sker efter de sædvanlige regler om lejeforhøjelser som
følge af udlejerens forbedringer, jf. § 129.
I
stk. 10
foreslås, at flytter en lejer, der har betalt den nedskrevne godtgørelse til udlejeren
efter stk. 9, i nedskrivningsperioden, har lejeren ret til godtgørelse svarende til den
nedskrevne godtgørelse beregnet efter stk. 7 modregnet eventuelle forpligtelser over for
udlejeren, jf. stk. 8.
Har den nye lejer betalt godtgørelsen, og flytter lejeren inden godtgørelsen er fuldt
nedskrevet, har vedkommende efter bestemmelsen ret til at få udbetalt restgodtgørelsen.
485
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen viderefører med sproglige ændringer § 62 a i den gældende lejelov om lejerens
råderet. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den gældende
retstilstand.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.16.1.2. og 2.16.2.2.
Til § 147.
Efter den gældende lejelovs § 46 a, stk. 3, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af
lejerne forlange, at energibesparende arbejder vedrørende varme og opvarmning af
brugsvand, der er angivet i en energiplan for en ejendom med uforholdsmæssigt store udgifter
til varme m.v. gennemføres. Det er en forudsætning, at beboerrepræsentanterne eller et
flertal af lejerne samtidig giver tilslutning til den lejeforhøjelse, som følger af arbejdernes
gennemførelse.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.16.1.3.
I
§ 147, 1. og 2. pkt.,
foreslås, at leverer udlejeren varme og opvarmning af brugsvand, og
overstiger udgifterne hertil ifølge det senest udsendte varmeregnskab for et år halvdelen af
lejen for den pågældende periode, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne
forlange, at der udføres alle eller en del af de arbejder vedrørende varme og opvarmning af
brugsvand, der er angivet i en energiplan, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger.
Foreligger der ikke en energimærkning med tilhørende energiplan, kan lejerne, såfremt
forholdet er omfattet af 1. pkt., kræve, at udlejeren får udført en sådan.
Formålet med bestemmelsen er at sikre lejere i ejendomme med store varmeudgifter mulighed
for at forlange gennemførelse af energibesparende foranstaltninger i ejendommen. Det vil
typisk være lejere i ældre, dårligt isolerede ejendomme, som kan have en interesse i at få
gennemført arbejder efter bestemmelsen.
Efter bestemmelsen har lejere i ejendomme med stor varmeudgift i forhold til lejen adgang til
at forlange gennemførelse af energibesparende foranstaltninger, når de samtidig accepterer en
lejeforhøjelse til dækning af udgifterne ved foranstaltningernes gennemførelse. Det er det
senest udsendte varmeregnskab for et år, som er afgørende for, om lejerne kan kræve
gennemførelse af foranstaltningerne.
Udlejeren har typisk ikke samme interesse som lejerne i at foretage disse arbejder, da det er
lejerne, der betaler udgiften til varme. Lejerne har derimod stor interesse i arbejdernes
udførelse, og det er baggrunden for, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan
forlange, at de af energikonsulenten nævnte arbejder udføres. Lejerne har kun mulighed for at
kræve en del af de arbejder udført, som nævnes i den af energikonsulenten udarbejdede
rapport.
Foreligger der ikke en energimærkning, kan lejerne forlange, at udlejeren får udarbejdet en
energimærkning.
I
§ 147, 3. pkt.,
foreslås, at det er en betingelse, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af
lejerne samtidig giver tilslutning til en lejeforhøjelse til dækning af samtlige de udgifter, der
følger af arbejdernes gennemførelse, jf. § 130, stk. 2.
Det er således en forudsætning for, at lejerne kan kræve arbejderne gennemført, at
beboerrepræsentanterne eller lejerne på forhånd giver tilslutning til en lejeforhøjelse efter
bestemmelserne i lovens kapitel 14 om forbedringer, således at udlejeren får dækning for de
udgifter, der måtte følge af arbejdernes gennemførelse.
486
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Den lejeforhøjelse, der udspringer af arbejdernes gennemførelse, adskiller sig dog på ét punkt
fra de sædvanlige forbedringsforhøjelser, idet lejeforhøjelse for disse arbejder ikke er
begrænset af det lejedes værdi. Hvis beboerrepræsentanterne eller et lejerflertal efter
bestemmelsen forlanger energibesparende arbejder udført og giver tilslutning til en
lejeforhøjelse, vil udgangspunktet være, at forbedringsforhøjelsen ikke kan kræves nedbragt,
selvom den overstiger forøgelsen af det lejedes værdi.
Bestemmelsen viderefører § 46 a, stk. 3, i den gældende lejelov om beboerrepræsentanternes
eller lejerflertallets adgang til at forlange energibesparende arbejder gennemført. Der er ikke
tilsigtet nogen ændring af den gældende retsstilling.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.16.1.3. og 2.16.2.3.
Til § 148.
Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 8, træffer huslejenævnet afgørelse i tvister om
lejerens ret til at installere hjælpemidler efter § 29, stk. 9, og tvister om deposita efter § 29,
stk. 4 og 5.
Endvidere træffer huslejenævnet afgørelse i tvister om lejerens ret til at gennemføre
forbedringsarbejder m.v. i lejligheden mod godtgørelse efter § 62 a, herunder uenighed om
reduktion af beregningsgrundlaget for godtgørelse efter § 62 a, stk. 4, for lejerens udgifter til
forbedringsarbejder m.v. og uenighed om beregning af lejeforhøjelse efter § 62 a, stk. 9.
Ligeledes træffer huslejenævnet efter lejelovens § 106, stk. 1, nr. 7, afgørelse i tvister om
udførelse af arbejder omfattet af § 46 a, stk. 2, om lejerens ret til at forlange
energibesparende arbejder udført.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 27 a afgør huslejenævnet på begæring af
beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne, om betingelserne er opfyldt for at kræve
udførelse af arbejder omfattet af lejelovens § 46 a, stk. 3. Nævnet kan pålægge udlejeren at
udføre de nævnte arbejder og fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse.
I
§ 148, stk. 1,
foreslås, at tvister om lejerens rettigheder og forpligtelser efter dette kapitel
afgøres af huslejenævnet.
Som anført indledningsvist afgør huslejenævnet efter de gældende regler tvister om deposita
til sikkerhed for udgifter til nedtagning af en antenne efter § 144, stk. 3 og 4, om lejerens ret
til at installere hjælpemidler efter § 143, stk. 2, samt om lejerens ret til at gennemføre
forbedringsarbejder m.v. i lejligheden mod godtgørelse efter § 146, herunder tvister om
reduktion af beregningsgrundlaget for godtgørelse efter § 145, stk. 5, for lejerens udgifter til
forbedringsarbejder m.v., og tvister om beregning af lejeforhøjelse efter § 146, stk. 9.
Som følge af udvidelsen af huslejenævnets kompetence vil nævnet derudover blandt andet
kunne træffe afgørelse ved uenighed om, hvorvidt en given foranstaltning er omfattet af
lejerens installationsret.
I
stk. 2
foreslås, at huslejenævnet på begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af
lejerne afgør, om betingelserne er opfyldt for at kræve udførelse af arbejder omfattet af lovens
§ 147.
Det følger af bestemmelsen, at huslejenævnet har kompetence til at træffe afgørelse ved
uenighed mellem udlejeren og lejerne om betingelserne er opfyldt, for at lejerne kan kræve
energibesparende arbejder udført.
487
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 3
foreslås, at nævnet kan pålægge udlejeren at udføre de i stk. 2 nævnte arbejder og
fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes udførelse.
Nævnet kan pålægge udlejeren at udføre de arbejder, som lejerne kræver gennemført efter §
147, og fastsætte en tidsfrist for arbejdets udførelse. Såfremt udlejeren ikke overholder
nævnets frister, kan lejerne anmode Grundejernes Investeringsfond om at udføre arbejderne i
udlejerens navn.
Bestemmelsen viderefører de dele af § 106, stk. 1, nr. 5, 7 og 8, i den gældende lejelov, som
omhandler huslejenævnets kompetence til at træffe afgørelse i tvister om deposita efter § 29,
stk. 4 og 5, om lejerens ret til at installere hjælpemidler efter § 29, stk. 9, om udførelse af
arbejder omfattet af § 46 a, stk. 3, og om lejerens råderet efter § 62 a. Bestemmelsen
viderefører endvidere § 27 a og 27 b i boligreguleringsloven om huslejenævnets kompetence i
ejendomme i regulerede kommuner ved uenighed om lejerens råderet og lejernes krav om
udførelse af energibesparende arbejder.
Den foreslåede formulering af § 148 indebærer en udvidelse af huslejenævnets kompetence,
idet nævnet får kompetence til at afgøre alle tvister efter dette kapitel og ikke kun i de
tilfælde, som følger af de ovenfor nævnte videreførte bestemmelser. Som eksempel på den
udvidede kompetence kan nævnes, at huslejenævnet fremover vil kunne afgøre, om en given
foranstaltning er omfattet af lejerens installationsret.
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.16.1.4. og 2.16.2.4.
Til § 149
Efter den gældende lejelovs § 31 kan reglerne i § 29 og § 30, stk. 2, 2. pkt. ikke fraviges ved
aftale.
I
§ 149
foreslås, at reglerne i § 143, § 144, § 145, stk. 2, 2. pkt., § 146 og § 147 ikke kan
fraviges til skade for lejeren.
Bestemmelsen indebærer, at §§ 143 og 144 om lejerens installationsret ikke ved aftale kan
fraviges til skade for lejeren, og at det ikke kan pålægges lejere af forretninger i
butiksfællesskaber, jf. § 145, at holde åbent mandag til fredag efter kl. 20.00 og fra lørdag kl.
17.00 til mandag kl. 6.00.
Endvidere foreslås det præciseret, at bestemmelserne om lejerens råderet ikke kan fraviges til
skade for lejeren. Efter de gældende regler kan bestemmelserne efter deres indhold ikke
fraviges til skade for lejeren. Endvidere følger det af bestemmelsen, at lejernes og
beboerrepræsentant ret til at forlange energibesparende arbejder udført efter § 146 ikke kan
fraviges. Der er således ikke tilsigtet nogen ændring af den gældende retsstilling.
Bestemmelsen viderefører med redaktionelle ændringer § 31 i den gældende lejelov om
muligheden for at fravige reglerne i den gældende lejelovs §§ 28-30 og den gældende lejelovs
§ 46, stk. 2, om muligheden for at fravige den gældende lejelovs § 46 a..
Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.16.1.5 og 2.16.2.5.
Til § 150.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 25, stk. 1, at lejeren skal behandle det lejede
forsvarligt.
488
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det fremgår af den gældende lejelovs § 25, stk. 2, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade,
som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har
givet adgang til det lejede.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 25, stk. 3, at skader, hvis udbedring er uopsættelig,
skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal han anmelde uden ugrundet
ophold.
I
§ 150, stk. 1,
foreslås, at lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.
Det følger af bestemmelsen, at lejeren er forpligtet til at omgås det lejede forsvarligt. Den
forpligtelse, som lejeren har efter bestemmelsen, omfatter både en pligt til at renholde det
lejede, pligt til at anmelde skader og endelig en pligt til ikke at beskadige det lejede.
Der stilles ikke i loven nærmere krav til lejerens pligt til at renholde det lejede. Lejeren
bestemmer som udgangspunkt selv, hvilken renholdelsesstand der skal være i lejemålet, så
længe det kun er lejeren selv, der berøres af en eventuel mangel på rengøring. Hvor
undladelse af at renholde lejemålet påfører de omkringboende gener eller indebærer en risiko
for beskadigelse af ejendommen, kan lejeren dog mødes med sanktioner fra udlejerens side.
Endvidere gælder som udgangspunkt, at udlejeren ikke har adgang til det lejede i den periode,
lokalerne er udlejet. Bliver udlejeren trods dette alligevel opmærksom på, at lejeren vanrøgter
det lejede, kan udlejeren pålægge lejeren at foretage den rengøring, som udlejeren anser for
nødvendig. Efterkommer lejeren ikke udlejerens forlangende herom, kan udlejeren skride til
opsigelse eller ophævelse af lejeaftalen efter reglerne i § 172, stk. 1, nr. 5 og 7, samt
§ 183,
stk. 1, nr. 5, 7 eller 13.
I
stk. 2
foreslås, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig
adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det
lejede.
Bestemmelsen pålægger lejeren at erstatte enhver skade, som forvoldes ved forsætlig og
uagtsom adfærd på det lejede af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har
givet adgang til det lejede.
Lejeren er ansvarlig for egen uforsvarlig (culpøs) skadeforvoldelse i de lejede lokaler. Lejeren
er endvidere ansvarlig for uforsvarlig skadeforvoldelse i de lejede lokaler forårsaget af gæster,
som lejeren eller dennes husstand har givet adgang til det lejede. Lejeren er derimod ikke
ansvarlig for skader, som forårsages af personer, der selv har skaffet sig adgang.
Lejerens ansvar efter bestemmelsen omfatter både uforsvarlig skadeforvoldelse i de lejede
lokaler og på ejendommen, herunder ejendommens adgangsarealer og fælleslokaler. Lejeren
er endvidere ansvarlig for skadeforvoldende adfærd udvist af dennes husstandsmedlemmer,
andre som lejeren har givet adgang til det lejede, samt eventuelle fremlejetagere.
For at lejeren kan gøres ansvarlig, kræves, at der er udvist uforsvarlig adfærd fra lejerens side
eller fra de personer, lejeren er ansvarlig for. Har lejeren fremlejet sin lejlighed, er lejeren
ansvarlig for fremlejetagerens uforsvarlige skader.
De skader, som lejeren kan gøres ansvarlig for, har karakter af misligholdelse, hvorved det
lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller
uforsvarlig adfærd. Rygning, der har ført til nikotinaflejringer på vægge og lofter i en bolig, kan
normalt ikke anses for forkert brug af det lejede. Udlejeren kan derfor næppe forlange
ekstraudgifter til istandsættelse som følge af rygning dækket af lejeren, medmindre der er tale
om rygning i et usædvanligt omfang, eller
–
hvor lejeren har vedligeholdelsespligten
–
det er
påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter, jf. § 113, stk. 1. Er det
489
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
derimod gyldigt aftalt, at der ikke må ryges i lejemålet, kan lejeren blive pålagt at betale de
ekstra udgifter, der som følge af rygning må afholdes til istandsættelse af lejemålet.
Har lejeren som led i opfyldelsen af sin vedligeholdelsespligt udført arbejder på en måde, der
ikke er håndværksmæssigt korrekt, vil der kunne være tale om misligholdelse, der kan kræves
udbedret eller erstattet ved, at arbejderne udføres af andre på en håndværksmæssig korrekt
måde.
Almindelig slid og ælde falder ikke ind under begrebet uforsvarlig adfærd og er derfor ikke
omfattet af bestemmelsen. I praksis kan det være vanskeligt at afgrænse, hvad der er skader,
og hvad der kan henregnes til almindelig slid og ælde. Dette må som udgangspunkt bero på en
konkret vurdering i det enkelte tilfælde. Har lejeren den indvendige vedligeholdelsespligt, vil
forsømmelse heraf kunne resultere i en skade, som lejeren har ansvaret for. Fx kan
mangelfuld vedligeholdelse af et lakeret gulv medføre, at træet skades, dér hvor lakken er slidt
igennem. Selv om udlejeren har vedligeholdelsespligten, vil lejeren kunne pålægges at
udbedre skaden.
Udlejeren har som udgangspunkt bevisbyrden for, at en skade er forvoldt ved uforsvarlig
adfærd af lejeren eller en person, som lejeren har ansvar for.
Stiller udlejeren krav om afhjælpning af skaden, må det konkret vurderes, om udbedring af
skaden skal ske i boperioden eller først ved lejerens fraflytning.
Hvis lejeren er blevet forpligtet til at betale erstatning som følge af misligholdelse, har
udlejeren krav på at få dækket sit faktiske tab. Skal ældre bygningsdele eller inventar
udskiftes med nyt, vil udlejeren typisk opnå en berigelse som følge heraf. Det beløb, der kan
opkræves hos lejeren, må på den baggrund reduceres skønsmæssigt ud fra en konkret
vurdering.
Ved vurderingen af størrelsen af erstatningen skal der ske fradrag for sparet vedligeholdelse.
Sparet vedligeholdelse er udtryk for, at den hidtidige installation enten trængte til
vedligeholdelse eller måtte antages at skulle udskiftes inden for den nærmeste fremtid, og at
udlejeren ved lejerens betaling af erstatning spares for disse vedligeholdelsesudgifter.
Fradraget sker skønsmæssigt på baggrund af en konkret vurdering af den hidtidige stand af
bygningsdelen eller inventaret. Fradraget skal afspejle den omkostning, som udlejeren skulle
have afholdt for at bringe den hidtidige installation op til den stand, som udlejeren har krav på.
Undlader udlejeren at udbedre skader, som lejeren er ansvarlig for, vil udlejeren alligevel
kunne kræve erstatning fra lejeren, idet udlejeren som udgangspunkt er påført et tab som
følge af lejemålets forringede værdi.
Har lejeren beskadiget det lejede, kan udlejeren i grove tilfælde ud over at kræve erstatning
opsige eller ophæve lejeaftalen, jf.
§ 183,
stk. 1, nr. 5, om vanrøgt.
Pligten til at udbedre skader, som må anses for hændelige, afhænger af, hvem af parterne der
har vedligeholdelsespligten. Hændelige skader falder uden for bestemmelsen.
I
stk. 3
foreslås, at skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til
udlejeren. Andre skader skal lejeren anmelde uden ugrundet ophold.
Bestemmelsen fastslår, at lejeren skal give udlejeren besked om skader, som lejeren bliver
opmærksom på. Underretningen skal gives straks, hvis udbedring af skaden er uopsættelig, og
uden ugrundet ophold i andre tilfælde.
Bestemmelsen indebærer, at lejeren har en pligt til straks at anmelde uopsættelige skader til
udlejeren. Det kan fx være sprungne vandrør, overhængende fare for nedstyrtning eller
lignende. I øvrige tilfælde skal anmeldelse til udlejeren ske uden ugrundet ophold. Det kan fx
490
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
dreje sig om et toilet, der løber, skader på lakken på gulvet, jf. ovenfor, væggetøjsangreb og
lignende. Selv om lejeren ikke er ansvarlig for skadens indtræden, kan lejeren alligevel holdes
ansvarlig for dele af udbedringen, hvis det kan lægges til grund, at skaden havde været mere
begrænset, hvis lejeren havde opfyldt sin underretningspligt efter denne bestemmelse.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 25 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.17.1.1. og 2.17.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 151.
Efter den gældende lejelovs § 26, stk. 1, må lejeren ikke uden udlejerens samtykke bruge det
lejede til andet formål end aftalt.
Efter den gældende lejelovs § 26, stk. 2, må lejeren ikke uden udlejerens samtykke overlade
brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§
69 og 70.
I
§ 151, stk. 1,
foreslås, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må bruge det lejede til
andet formål end aftalt.
Det følger bestemmelsen, at lejeren ikke må benytte det lejede til andet formål, end det der er
aftalt, medmindre udlejeren har givet samtykke hertil. Anvender lejeren det lejede til andet
end aftalt, og ophører lejeren trods udlejerens indsigelse ikke dermed, vil udlejeren kunne
hæve lejeaftalen, jf.
§ 183,
stk. 1, nr. 2.
Som hovedregel vil det fremgå af lejeaftalen, hvilke formål lejeren må benytte det lejede til.
Lejeaftalen vil derfor som udgangspunkt være afgørende for, hvilken brug lejeren må gøre af
de lejede lokaler. Er der ikke anført noget i lejekontrakten om det lejedes anvendelse, kan
dette dog ikke forstås således, at lejeren frit kan bestemme anvendelsen. Den tilladte brug vil i
så fald typisk fremgå af samtlige omstændigheder i forbindelse med lejeaftalens indgåelse.
Fremtræder det lejede fx som indrettet til beboelse, vil lejeren ikke uden andre holdepunkter
kunne komme igennem med en påstand om, at lejligheden kan anvendes til andet end
beboelse.
Udlejeren kan efter lejeaftalens indgåelse give samtykke til en anden anvendelse end
oprindelig aftalt eller forudsat. Der stilles ikke nogen formkrav til en sådan aftale, herunder
krav om skriftlighed. Det vil dog af bevismæssige grunde være hensigtsmæssigt, at en aftale
om ændret benyttelse sker skriftligt.
En aftale om lejerens benyttelse af det lejede kan ændres stiltiende. Hvis lejeren med
udlejerens vidende har anvendt det lejede i strid med lejeaftalen, men udlejeren har undladt at
reagere, kan dette fortolkes som en stiltiende accept af den faktiske anvendelse. Skifter
ejendommen ejer, vil en skriftlig tilladelse eller stiltiende ændring af tilladelsen, der er meddelt
af den tidligere ejer, efter omstændighederne også forpligte en senere erhverver af
ejendommen. Det vil bero på fortolkning af § 17, om lejerens rettigheder i henhold til en sådan
aftale skal tinglyses.
Hvis lejeren uden tilladelse bruger det lejede til andet formål, risikerer lejeren, at udlejeren
hæver lejeaftalen, jf.
§ 183,
stk. 1, nr. 2. Ophævelse kan dog kun ske, hvis lejeren ikke trods
udlejerens indsigelse er ophørt med den ikke-tilladte brug.
Hvis det lejede er udlejet til helårsbeboelse, er udgangspunktet, at det lejede ikke må
anvendes til andre formål end beboelse. Dette skal forstås som helårsbeboelse i
overensstemmelse med reglerne i kapitel 1 i lov om boligforhold.
491
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Selv om en lejlighed er udlejet til helårsbeboelse, udelukker dette ikke enhver form for
erhvervsmæssig aktivitet. Det afhænger af en konkret vurdering, i hvilket omfang der kan
udøves erhvervsmæssig aktivitet fra det lejede. Er anvendelsen aftalt til ”udelukkende til
beboelse”, må der sættes snævrere grænser for, hvilke
aktiviteter der lovligt må udøves i de
lejede lokaler.
I vurderingen af, om aktiviteten er i strid med den aftalte anvendelse til beboelse, indgår
blandt andet oplysninger om, hvorvidt lejeren som følge af aktiviteten modtager kunder,
medarbejdere eller andre i lejemålet. Indretning af en hjemmearbejdsplads vil normalt ikke
være i strid med anvendelsen til beboelse. Det anses endvidere ikke som erhvervsmæssig
virksomhed, hvis en dagplejemor passer andres børn i sit eget hjem. Hvis der derimod
ansættes medhjælpere til at passe børnene, vil ordningen få et mere erhvervsmæssigt præg
og vil derfor falde udenfor, hvad der må anses for at være lovlige aktiviteter i lokaler, der er
lejet til beboelse.
Hvis en person, fx en advokat eller arkitekt, arbejder med sager i sit hjem, er det ikke i strid
med en aftalt anvendelse til beboelse. Derimod kan denne som udgangspunkt ikke modtage
kunder, leverandører eller medarbejdere i et lejemål til beboelse.
Foretager lejeren korttidsudlejning af hele eller en del af en bolig, som er lejet til
helårsbeboelse, vil dette være i strid med bestemmelsen. Korttidsudlejning af en helårsbolig,
herunder udlejning til turister gennem en digital platform, vil altid kræve udlejerens samtykke.
I
stk. 2
foreslås, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede
eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 158 og 159.
Lejerens ret til at benytte det lejede er personlig og kan ikke uden aftale med udlejeren eller
særlig hjemmel i loven overdrages til eller udnyttes af andre end medlemmer af lejerens
husstand.
Det er ikke nærmere defineret i loven, hvad der skal forstås ved husstand. Der er tale om et
begreb, som i praksis må afgrænses i lyset af den almindelige samfundsudvikling.
Husstanden kan omfatte både slægtninge og ikke-slægtninge. Voksne børn, forældre,
svigerforældre og samlevere vil almindeligvis være omfattet af husstanden. Lejelovens
husstandsbegreb kan også omfatte en ven, der flytter ind.
Afgørende kan endvidere være, hvilken brugsret den pågældende person har til det lejede,
men dette alene er ikke afgørende. Husstandens medlemmer har normalt samme brugsret til
hele lejligheden, som lejeren selv, lejerens ægtefælle og hjemmeboende børn har. Har en
person kun brugsret til dele af lejligheden, fx et bestemt værelse med eller uden adgang til
køkken og bad, må forholdet anses for at være fremleje.
Ved vurderingen af, om der er tale om gæster eller husstandsmedlemmer, må der lægges
vægt på blandt andet opholdets varighed samt anledning, og om de pågældende personer har
ændret deres folkeregisteradresse.
Det er derimod ikke i sig selv afgørende, om der ydes vederlag for benyttelsen. Et medlem af
husstanden kan således godt betale for sit ophold i lejligheden til lejeren, uden at forholdet af
den grund må anses for fremleje. Fx kan hjemmeboende børn eller samlevere bidrage til
husholdningen gennem betaling af et beløb.
Bestemmelsen indebærer ikke, at lejeren skal have udlejerens samtykke til at optage personer
som medlemmer af lejerens husstand.
492
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Lejeren har som nævnt som udgangspunkt pligt til at benytte det lejede. Lejeren har dog som
en undtagelse herfra efter loven ret til eller mulighed for i et vist omfang at fremleje hele eller
dele af lejligheden.
Fremleje forudsætter, at der er tale om udlejning i en vis tidsmæssig udstrækning. Foretager
lejeren udlejning til turister i kortere perioder, vil kravene til fremleje ikke være opfyldt.
Korttidsudlejning af lejligheden vil kræve udlejerens samtykke, da det ibestemmelsen er
udtrykkelig anført, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede
til andre end medlemmer af husstanden.
Lejeren må ikke udlåne sin lejlighed. Ved udlån betales der ikke, som tilfældet er ved fremleje,
vederlag for brugen. Udlejeren kan således hæve lejeaftalen, hvis lejeren uberettiget overlader
brugen af det lejede til andre, jf. § 183, stk. 1, nr. 6. Ophævelse forudsætter dog, at udlejeren
forinden har sendt lejeren et påkrav om at bringe det ulovlige forhold til ophør.
Bestemmelsen er på den anden side ikke til hinder for, at lejeren lovligt kan have besøg af
gæster. Et gæsteophold vil normalt være karakteriseret ved, at opholdet er af kortere
varighed, og at gæsten har opretholdt sin bopæl et andet sted. Dette sidste vil dog ikke altid
kunne stilles som krav. Det vil således kunne være tilladt at lade en eller flere personer i akut
bolignød flytte ind i en kortere periode.
Det bemærkes, at lejeren ikke har krav på at få udlejeren til at acceptere, at endnu en person
optages som kontraktpart i lejeforholdet.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 26 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.17.1.1. og 2.17.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 152.
Efter § 27, stk. 1, i den gældende lejelov skal udlejeren sørge for, at der hersker god orden i
ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 93, stk. 1, litra g-i og m nævnte
tilfælde. Bestemmelserne i § 11, stk. 2, og §§ 12 og 13 finder tilsvarende anvendelse på
udlejerens overtrædelse af denne pligt.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 27, stk. 2, at lejeren skal overholde de almindelige
ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal
sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede, jf. § 79 a.
Endelig fremgår af den gældende lejelovs § 27, stk. 3, at lejeren skal sørge for, at de pligter,
der påhviler ham efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger han er
ansvarlig efter § 25.
I
§ 152, stk. 1,
foreslås, at udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen
og om fornødent ophæve lejeforhold i de i
§ 183,
stk. 1, nr. 7-10 og 13, nævnte tilfælde.
Bestemmelserne i § 95, stk. 2, og §§ 96-97 finder tilsvarende anvendelse på udlejerens
overtrædelse af denne pligt.
Bestemmelsen fastslår, at det er udlejerens pligt at sikre, at der hersker god orden i
ejendommen, herunder at ingen lejere forulempes af andre lejere.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren har ret til at udarbejde en husorden og pålægge lejerne
at overholde denne. Lejeren har pligt til at overholde husordenen og har et ansvar for, at
lejerens husstand eller andre personer, som med lejerens samtykke får adgang til det lejede,
overholder denne. Er der valgt beboerrepræsentanter i ejendommen, kan et beboermøde
493
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
vedtage en husorden. Den skal være gældende, medmindre udlejeren har vægtige grunde til
at modsætte sig dette, jf. bestemmelsen i § 194, stk. 1.
De spørgsmål, der kan reguleres i en specifik husorden for ejendommen, angår lejernes
adfærd i ejendommen. Husordenen har karakter af en ordensforskrift og indeholder typisk
spørgsmål om støjende adfærd, herunder en angivelse af inden for hvilke tidspunkter
forskellige aktiviteter må udøves i ejendommen, henstilling af cykler m.v. En husorden kan til
enhver tid udfærdiges eller ændres på initiativ af udlejeren eller beboerrepræsentanterne, jf.
lejelovens § 194.
Er der i lejekontrakten medtaget bestemmelser, som har karakter af ordensforskrifter, og som
normalt ville kunne indgå i en husorden, vil ændring heraf dog ikke kunne ske ensidigt, men
alene efter aftale mellem udlejeren og lejeren. Indfører udlejeren i en husorden lempeligere
regler på et område, som er reguleret i en lejers lejekontrakt, vil lejeren kunne påberåbe sig
disse regler. Det forhold, at husordenen udleveres sammen med lejekontrakten, bevirker ikke,
at husordenen kan anses for at være en del af lejekontrakten.
Lejerens adgang til at holde husdyr er oftest reguleret i lejekontrakten. Er spørgsmålet ikke
reguleret i lejekontrakten, vil spørgsmålet om husdyrhold kunne være reguleret i husordenen.
Husordenen kan endvidere regulere de nærmere rammer for eventuelt husdyrhold i
ejendommen, fx med en angivelse af, på hvilke arealer hunde må luftes.
I loven findes ikke en nærmere definition af husdyr. Hvis udlejeren har givet tilladelse til
husdyrhold, må det afhænge af en konkret fortolkning, hvilke dyr det er tilladt at holde i
ejendommen. Som udgangspunkt må en konkret tilladelse til et husdyr, som lejeren allerede
har, fx hvor lejeren i forbindelse med lejeaftalens indgåelse opnår tilladelse til at beholde sin
hund, som udgangspunkt anses for alene at angå det konkrete dyr. Selv om en lejer har fået
tilladelse til at holde husdyr, skal dette ske inden for rammerne af god skik og orden i
ejendommen.
I husordenen kan fastsættes bestemmelser om lejernes adgang til parkering på ejendommens
fællesarealer. Har lejeren i lejekontrakten opnået en ret til parkering, vil denne ret dog ikke
kunne fratages lejeren i medfør af en husordensforskrift.
I bestemmelsen er det udtrykkeligt fastsat, at opfyldelse af udlejerens pligt til at sørge for god
orden i ejendommen kan indebære en pligt til at ophæve en misligholdende lejers lejemål efter
§ 183,
stk. 1, nr. 7-10, eller som det mindre opsige lejemålet.
En klage over en anden lejers adfærd skal rettes til udlejeren. Udlejeren har herefter en
forpligtelse til at reagere på henvendelser fra lejere eller andre, der lovligt færdes i
ejendommen, om, at en lejer tilsidesætter god skik og orden. Udlejeren må derefter vurdere,
hvilke tiltag der skal til for at genoprette god ro og orden. Bestemmelsen giver udlejeren
hjemmel til at ophæve lejeaftalen, når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine
pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen, herunder når lejeren ved stærkt
støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde er til ulempe
for ejendommen eller dens beboere.
Henvisningen til bestemmelsen i
§ 183,
stk. 1, nr. 9, indebærer en adgang for udlejeren til at
hæve lejeforholdet, når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i
bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud
nedlagt i medfør af loven. Bestemmelsen gør det muligt at forhindre, at der drives fx
”hashklub” i de lejede lokaler.
I samme bestemmelse er indført en tilsvarende adgang til at hæve lejeaftalen, når lejeren er
straffet for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør
494
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for
en gruppe.
Udlejeren kan dog ikke hæve lejeaftalen, hvis det forhold, der lægges lejeren til last, er af
uvæsentlig betydning, jf.
§ 184,
stk. 1. Det bemærkes i den forbindelse, at det forhold, at
nogen er straffet for overtrædelse af forbud i henhold til lov om forbud mod besøgende i
bestemte lokaler, altid skal betragtes som væsentligt, og dermed vil kunne danne grundlag for
en ophævelse.
Udlejeren vil i mindre grove tilfælde kunne starte med at give lejeren en advarsel, og hvis
dette ikke løser problemet, indbringe sagen for huslejenævnet efter husordensreglerne i § 157.
Indbringelse for huslejenævnet med henblik på, at lejeren kan pålægges en retsfølge efter §
157, kræver, at udlejeren har givet lejeren en forudgående påmindelse. Det kan derfor være
hensigtsmæssigt, at advarslen gives skriftligt med en angivelse af den adfærd, som lejeren
skal bringe til ophør.
Tilsidesætter udlejeren sin forpligtelse til at holde orden i ejendommen, kan
misligholdelsesbeføjelserne i lovens §§ 95-97 bringes i anvendelse. Det indebærer, at lejere,
som er belastet af ulemper, fx i form af støjgener, utøj eller anden uorden, som udlejeren ikke
griber ind over for, efter omstændighederne kan kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, ophæve
lejeaftalen eller kræve erstatning.
I
stk. 2
foreslås, at lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for
ejendommen, og efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig
brug af det lejede, jf. § 154.
Bestemmelsen pålægger lejeren at efterleve de for ejendommen gældende ordensregler og
pligt til at efterleve udlejerens rimelige påbud til sikring af god ro og orden.
I
stk. 3
foreslås, at lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler lejeren efter stk. 2, også
iagttages af de personer, for hvis handlinger lejeren er ansvarlig efter § 150.
Der henvises til bemærkningerne til § 150, stk. 2, for en nærmere afgrænsning af personer,
for hvis handling lejeren er ansvarlig.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 27 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.17.1.2. og 2.17.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 153.
I
§ 153
foreslås, at reglerne i dette kapitel ikke kan fraviges til skade for lejeren.
Den gældende lejelov indeholder ikke nærmere regler om de enkelte bestemmelsers
fravigelighed. Reglerne i kapitel 17 antages imidlertid at være ufravigelige. Der er således med
forslaget tale om en kodificering af gældende ret, og der er med den foreslåede bestemmelse
ikke tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Bestemmelsen indebærer blandt andet, at udlejeren ikke kan gøre lejeren erstatningsansvarlig
i videre omfang, end hvad der fremgår af den foreslåede § 150, stk. 2, og at udlejeren ikke
kan fraskrive sig ansvaret for at sørge for, at der hersker god orden i ejendommen.
Der henvises til afsnit 2.17.1.3. og 2.17.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 154.
495
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 79 a, stk. 1, kan en lejer pålægges retsfølger efter § 79 b, når
lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejer, dennes
ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen:
1. Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer.
2. Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer,
herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende
materialer i det lejede.
3. Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed,
forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.
4. Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende
personer.
5. Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i
form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk
maskinstøj.
6. Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.
7. Når lejeren vanrøgter det lejede.
8. Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj,
lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.
9. Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd
til gene for de pågældende personer.
10. Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene
for de pågældende personer.
11. Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de
pågældende personer.
I
§ 154, stk. 1,
foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 155, når lejeren i de
tilfælde, som er beskrevet i numrene 1-11 udøver adfærd, som er til gene for ejendommen,
udlejeren, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen.
I bestemmelsen er beskrevet en række forhold, som er uacceptable, og som kan føre til
retsfølger for lejeren i form af en advarsel eller i form af, at lejeforholdet gøres betinget, jf. §
155. Bestemmelsen omfatter både grovere som mindre grove forhold.
Bestemmelsen omfatter adfærd, der udøves på ejendommen. Det må afgøres konkret, hvad
der ligger i denne afgrænsning. Ejendommen er i denne sammenhæng ikke kun matrikulært
afgrænset. Det udelukker således ikke bestemmelsens anvendelse, at den uacceptable adfærd
er sket på et andet matrikelnummer end ejendommens, eller at matriklerne har forskellige
ejere. Der må i det enkelte tilfælde foretages en vurdering af, om den udøvede adfærd har
skabt utryghed blandt beboerne m. fl. i det boligområde, hvor lejeren har sit lejemål.
De personer, der er beskyttet mod lejerens adfærd, er udlejeren, dennes ansatte, lejere i
ejendommen og andre, der lovligt færdes i ejendommen. Som ”ansatte” kan nævnes vicevært,
varmemester, rengøringspersonale, administrator,
mens ”andre, der lovligt færdes i
ejendommen”, kan være postbude, håndværkere, renovationsarbejdere, udlejerens advokat
eller andre lejeres husstand og gæster.
I stk. 1,
nr. 1,
foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 155, når lejeren udøver
eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer.
Den groveste uacceptable adfærd fra lejerens side er efter forslaget vold eller trusler om vold.
Enhver form for vold over for ejendommens beboere, ejendommens ejer eller dennes ansatte
vil kunne medføre retsfølger. Dette gælder vold både med våben eller andre redskaber,
496
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
herunder slag og skub samt kasten med redskaber. Det samme gælder trusler om vold,
herunder fx truende adfærd med husdyr.
I stk. 1,
nr. 2,
foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 155, når lejerens adfærd
kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af
anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.
Som farefremkaldende forhold betragtes fx ildspåsættelse, kast med knive eller andre farlige
redskaber på arealer, hvor andre beboere færdes, opbevaring af større mængder brændbare
væsker eller eksplosivt materiale på forkert måde eller i uacceptabel mængde. Også dyrehold
vil efter omstændighederne kunne betragtes som farefremkaldende og kunne føre til
retsfølger, hvis der er tale om farlige dyr som fx slanger, giftige insekter eller lignende.
Aggressive hunde vil også kunne fremkalde fare.
I stk. 1,
nr. 3,
foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 155, når lejerens adfærd
medfører gener for de pågældende personer, som generel utryghed, forråelse af ejendommens
miljø eller sundhedsmæssig risiko.
Bestemmelsen omfatter uacceptabel adfærd i form af fx narkohandel, prostitution eller
lignende. Som et andet eksempel på uacceptabel adfærd kan nævnes ophobning af store
mængder affald i det lejede, der giver lugtgener og kan tiltrække rotter eller andre skadedyr.
I stk. 1,
nr. 4,
foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 155, når lejeren, uden at
der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer.
Efter bestemmelsen kan det få følger, hvis lejeren udøver chikane over for andre lejere m.v.
Som chikane betragtes adfærd, der hverken umiddelbart kan betegnes som vold eller som
trusler, men som alligevel er generende og udføres netop med henblik på at være generende
overfor andre. Der kan fx være tale om forfølgelse af en lejer i opgangen, konsekvent råben af
skældsord efter bestemte personer, anbringelse af generende skriftlige henvendelser,
uhumskheder eller lignende ved en lejers dør, i brevkasse, på altan, i dennes kælderrum eller
lignende.
Også støj kan have en sådan karakter, at den må betragtes som chikane. Det kan således
være tilfældet ved regelmæssig stærk støj på ubekvemme tidspunkter, der udøves alene eller
primært for at genere andre beboere, som fx høj musikafspilning mens lejeren ikke selv er
hjemme.
I stk. 1,
nr. 5,
foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 155, når lejeren udøver
uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende
menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.
Også støj, der ikke har karakter af bevidst chikane, kan føre til retsfølger. Støj kan optræde på
flere uacceptable måder og på forskellige uacceptable niveauer og kan føre til retsfølger af
forskellig indgribende karakter. I beskrivelsen af uacceptabel adfærd i bestemmelsen i § 154,
skelnes mellem nærmere beskrevet væsentligt generende støj af menneskelig, musikalsk eller
anden mekanisk art, jf. nærværende bestemmelse, og anden generende støj, jf. nedenfor ad
nr. 9.
Der kan være tale om gentagen uacceptabelt støjende menneskelig adfærd i form af råb,
meget højrøstet tale, trampen, kasten med genstande og lignende i boligen eller på
fællesarealer til væsentlig gene for ejendommens beboere, herunder hyppige natlige fester
med husspektakler eller langvarig overdreven kådhed.
Uacceptabel musikstøj kan bestå i tilbagevendende stærk musikstøj til væsentlig gene for
ejendommens beboere, herunder natlig musikstøj, samt endvidere
–
bortset fra enkeltstående
497
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
tilfælde - musikstøj betydeligt ud over et lydniveau, der er sædvanligt for almindelig aflytning
af radio og TV, herunder regelmæssig musikafspilning over dette lydniveau i længere perioder
også i dagtimerne.
Også stærk maskinstøj i aften- og nattetimer og usædvanligt langvarig stærk maskinstøj fra
værktøjsmaskiner og lignende også i dagtimer.
De beskrevne typer af stærk støj vil ud over støjniveauet typisk
–
men ikke nødvendigvis altid
–
være karakteriseret ved en vis hensynsløshed eller forsæt fra den støjende lejer, der må
være klar over, at støjen er generende for omgivelserne, men alligevel tilsidesætter hensynet
til disse.
I stk. 1,
nr. 6,
foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 155, når lejeren ødelægger
ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.
Lejerens ødelæggelse af ejendommen kan efter bestemmelsen også medføre retsfølger. Ved
materiel ødelæggelse forstås blandt andet ødelæggelse af ejendommen og løsøre anbragt i
ejendommen eller på fællesarealer, herunder i pulterrum, opgange og parkeringsarealer for
cykler og biler. Vurderingen af, om der foreligger materiel ødelæggelse, er ikke bundet af
gerningsindholdet i straffelovens bestemmelse om hærværk.
Der er tale om materiel ødelæggelse, uanset om det ødelagte tilhører udlejeren, beboerne eller
disses besøgende, og uanset om der er tale om tegning og maling på eller anden ødelæggelse
af de pågældende genstande.
Det afgørende er således ikke, hvem der ejer den ødelagte genstand, men snarere at den er
placeret i tilknytning til ejendommen.
I stk. 1,
nr. 7,
foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 155, når lejeren vanrøgter
det lejede.
Efter bestemmelsen kan vanrøgt af det lejede samt af fællesarealer være adfærd, der kan føre
til retsfølger.
Ved vanrøgt forstås materiel ødelæggelse af ejendommen. Under kategorien vanrøgt henhører
henkastning eller opbevaring i betydeligt omfang af effekter og affald i boligen eller på
fællesarealer, der medfører ødelæggelse af ejendommen eller væsentlige gener, fx lugt eller
anden ødelæggelse af boligmiljøet for de øvrige beboere.
I stk. 1,
nr. 8,
foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 155, når lejerens husdyr er
til væsentlig gene for de pågældende personer, på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare-
eller frygtfremkaldelse.
Ligesom med hensyn til støj beskrives husdyrgener i bestemmelsen i flere kategorier, der hver
især kan medføre retsfølger af forskellig hårdhed. Der henvises i den forbindelse til
bestemmelserne i nr. 11 og i stk. 2.
Det følger af bestemmelsen, at husdyrhold, der er til væsentlig gene for ejendommens
beboere i kraft af støj, lugt, uhumskhed, fare- og frygtfremkaldelse, kan danne grundlag for at
pålægge en lejer retsfølger. Dette gælder uanset om husdyrhold er tilladt eller ej.
I stk. 1,
nr. 9,
foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 155, når lejeren, uden at
der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for de pågældende
personer.
Efter bestemmelsen kan også anden støj, som er generende uden at være væsentligt
generende, jf. det ovenfor anførte til nr. 5, medføre retsfølger.
498
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Omfattet af bestemmelsen er støj, der ikke er væsentlig, men alligevel uacceptabel. Det skal
dog bemærkes, at bor man i en udlejningsejendom, hvor der er andre lejere, må den enkelte
lejer tåle et vist minimum af støj.
I stk. 1,
nr. 10,
foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 155, når lejerens
husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for de pågældende
personer.
Husdyrhold, der på anden måde end anført i nr. 8 er til gene for beboerne, vil kunne føre til
retsfølger, også selv om husdyrhold ikke er i strid med ejendommens husorden eller
lejeaftalen, og selv om der ikke er tale om så væsentlige gener som anført under nr. 8.
I stk. 1,
nr. 11,
foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 155, når lejeren i øvrigt
udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer.
Efter bestemmelsen kan anden adfærd af generende karakter føre til retsfølger. Bestemmelsen
kan blandt andet omfatte generende overtrædelser af en ejendoms husordensbestemmelser
om andre forhold end beskrevet i nr. 1-10.
I
stk. 2
foreslås, at en lejer desuden kan pålægges retsfølger efter § 155, når lejeren holder
husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for
ejendommen eller de i stk. 1 nævnte personer.
Er der tale om husdyrhold i strid med lejeaftale eller husorden, er det uden betydning, hvorvidt
husdyret optræder til gene eller ej. Lejeren kan pålægges retsfølger efter § 155, idet lejeren
misligholder sin forpligtelse efter lejeforholdet til ikke at holde husdyr.
Hvis en lejer lovligt har et husdyr, må de øvrige lejere skulle acceptere dyrets normale adfærd.
Er der derimod tale om husdyrhold i strid med lejeaftale eller husorden, er det uden betydning,
hvorvidt husdyret optræder til gene eller ej.
I
stk. 3
foreslås, at lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 og 2 beskrevne
adfærd udøves af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til
det lejede.
Den omhandlede personkreds er den samme, som lejeren er ansvarlig for efter lejelovens §
150. Lejeren er således ansvarlig for den opførsel, som udøves af personer fra lejerens
husstand samt personer, som lejeren har givet adgang til det lejede. Det er udlejeren, som har
bevisbyrden for, hvem der har begået husordensovertrædelsen. Udlejeren skal således bevise,
at lejeren er ansvarlig for den pågældende persons uacceptable adfærd.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 79 a i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.18.1.1. og 2.18.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 155.
Efter den gældende lejelovs § 79 b, stk. 1, kan lejere, som har tilsidesat god skik og orden, jf.
§ 79 a, pålægges en af følgende retsfølger:
1. Lejeforholdet kan gøres betinget således, at der, hvis lejeren inden for 1 år efter
afgørelsen overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i
ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i
kapitel XIII og XIV.
499
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
2. Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf.
§ 79 a, kan føre til, at lejeforholdet gøres betinget efter nr. 1, eller til, at lejemålet
opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel XIII og XIV.
Efter den gældende lejelovs § 79 b, stk. 2, er det en betingelse for, at en lejer kan pålægges
retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, at tilsidesættelsen sker trods
udlejerens påmindelse.
I
§ 155, stk. 1, nr. 1,
foreslås, at har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 154, kan
lejeforholdet gøres betinget således, at der, hvis lejeren inden for 1 år efter afgørelsen
overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for,
at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 20 og 21.
Formålet med at pålægge retsfølger efter bestemmelsen er at bringe den uacceptable adfærd
til ophør og forebygge fortsættelse og udvikling heraf i negativ retning, således at den
generende lejer så vidt muligt kan bevare sin bolig uden fremover at være til gene for
ejendommen eller beboerne.
Efter bestemmelsen kan huslejenævnet som retsfølge gøre lejeforholdet betinget. Er der tale
om grovere husordensovertrædelser, hvor lejerens fraflytning findes påkrævet, kan udlejeren
vælge at opsige lejemålet med 3 måneders varsel eller ophæve lejeaftalen. Sag herom skal i
givet fald indbringes for domstolene. Det er op til udlejeren at afgøre, om en sag i første
omgang skal indbringes for huslejenævnet eller domstolene.
Ved at lejeforholdet gøres betinget forstås, at senere overtrædelse af nærmere fastsatte vilkår
kan føre til, at lejeren mister boligen. Lejeforholdet kan fx gøres betinget af, at lejeren ikke
gentager den adfærd, der ligger til grund for huslejenævnets afgørelse om at gøre
lejeforholdet betinget, eller at lejeren ikke overtræder andre af lovens adfærdsbestemmelser.
Huslejenævnet skal i sin afgørelse præcisere den adfærd, som nævnets afgørelse omfatter, så
lejeren forstår, hvad der konkret har medført sanktionen, og hvad lejeren fremover skal være
opmærksom på. Der kan stilles vilkår af forebyggende karakter, fx at lejeren fjerner husdyr fra
boligen. Hvis betingelsen for lejeforholdet ikke overtrædes inden for 1 år fra afgørelsen, vil
lejeforholdet ikke længere være betinget. Eventuelle nye overtrædelser af god skik og orden
skal bedømmes uden hensyntagen til tidligere pålagte betingelser.
1-årsfristen regnes fra dagen for modtagelsen af huslejenævnets afgørelse. Overtræder lejeren
de af huslejenævnet fastsatte betingelser inden for fristen, kan udlejeren opsige eller ophæve
lejeaftalen. Det er i så fald ikke nødvendigt at fremsende en ny påmindelse til lejeren.
I stk. 1,
nr. 2,
foreslås, at har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 154, kan lejeren
meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden kan føre til, at
lejeforholdet gøres betinget efter nr. 1, eller til, at lejemålet opsiges eller ophæves efter
reglerne i kapitel 20 og 21.
Efter bestemmelsen kan huslejenævnet, som en mindre retsfølge end at lejeforholdet gøres
betinget efter nr. 1, give lejeren en advarsel. En advarsel tjener alene til at gøre lejeren
opmærksom på, at lejerens adfærd er uacceptabel, men at der foreligger formildende
omstændigheder. Gentager lejeren den generende adfærd, må huslejenævnet igen konkret
vurdere, om lejeren skal pålægges en sanktion og i givet fald hvilken.
Huslejenævnet har ud over mulighed for at pålægge en retsfølge efter nr. 1 og 2 mulighed for
at forsøge mediation, det vil sige konfliktløsning, hvis parterne er indforstået hermed. Hjemlen
for afholdelse af mediation fremgår af lov om boligforhold § 87, stk. 1, 2. pkt. Det fremgår af
denne bestemmelse, at i sager efter §§ 154-155 kan nævnet opfordre de involverede parter,
500
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
det vil sige den eller de lejere, som har klaget til udlejeren, og den lejer, som der er klaget
over, til afholdelse af mediation. Mediation er et tilbud, som huslejenævnet kan fremsætte på
linje med nævnets mulighed for at fremsætte forligsforslag.
I
stk. 2
foreslås, at det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for
tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, at tilsidesættelsen sker trods udlejerens
påmindelse.
Det er en betingelse for at pålægge retsfølger efter stk. 1, at lejeren har tilsidesat en
påmindelse fra udlejeren om at ændre den uacceptable adfærd. Lejeren skal således være
blevet gjort bekendt med, at en bestemt adfærd ikke tolereres, inden retsfølger kan pålægges.
Der stilles ikke i loven nærmere krav til påmindelsen, men det må forventes, at den adfærd,
der ønskes bragt til ophør, er beskrevet på en måde, så der ikke efterlades tvivl hos lejeren
om, hvilken adfærd der ønskes bragt til ophør. Det er ikke nødvendigt med en præcis
angivelse af den bestemmelse i loven, der vurderes tilsidesat.
Lejeren får med kravet om en forudgående påmindelse mulighed for på et tidligt tidspunkt at
standse en adfærd, som den pågældende måske ikke har været bekendt med, fx fordi den
udøves af husstandsmedlemmer, når lejeren ikke er hjemme. Der kan også være tale om
adfærd, som lejeren ikke var klar over kunne være generende for andre. Endelig kan det være
hensigtsmæssigt for udlejeren, der herved kan have et bedre grundlag for en eventuel senere
sag, hvis påmindelsen ikke i sig selv fører til den uacceptable adfærds ophør.
Udlejeren kan give flere påmindelser, før der skrides til yderligere sanktioner.
Hvis husordensovertrædelserne fortsætter, efter at der er givet lejeren en påmindelse, vil
sagen kunne indbringes for huslejenævnet, som i givet fald kan pålægge lejeren en advarsel
eller gøre lejeforholdet betinget, jf. stk. 1.
Er der tale om grovere tilfælde af tilsidesættelse af god skik og orden, er der ikke krav om
fremsendelse af en påmindelse, før udlejeren kan skride til ophævelse af lejeaftalen. Udlejeren
vil kunne hæve uden forudgående påmindelse efter lovens
§ 183,
stk. 1, nr. 7, når lejeren har
tilsidesat god skik og orden, jf. § 154, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 155, stk. 2, og forholdet er
af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 79 b i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.18.1.2. og 2.18.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 156.
Efter den gældende lejelovs § § 79 c indbringes sag om pålæg af retsfølger efter § 79 b for
huslejenævnet af udlejeren efter reglerne i kapitel VI i lov om midlertidig regulering af
boligforholdene. Er der fremsat krav om, at lejeren pålægges en advarsel, kan nævnet ikke
pålægge lejeren en strengere retsfølge.
I
§ 156
foreslås, at sag om pålæg af retsfølger efter § 155 indbringes for huslejenævnet af
udlejeren. Er der fremsat krav om, at lejeren pålægges en advarsel, kan nævnet ikke pålægge
lejeren en strengere retsfølge.
Bestemmelsen angiver, at det er udlejeren, som kan indbringe sager om
husordensovertrædelser for huslejenævnet.
501
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det følger endvidere af bestemmelsen, at der ikke kan pålægges lejeren mere vidtgående
retsfølger end påstået af udlejeren. Dette indebærer fx, at nedlægger udlejeren påstand om en
advarsel, så kan lejeren ikke pålægges en strengere retsfølge end en advarsel.
Peger udlejeren i sin indbringelse for huslejenævnet ikke på en særlig retsfølge, vil
huslejenævnet være berettiget til at vælge mellem følgerne efter § 155, hvis nævnet
konstaterer, at der foreligger en husordensovertrædelse. Dette er i overensstemmelse med
officialprincippet, hvorefter det påhviler huslejenævnet at tilvejebringe de fornødne oplysninger
i sagen og træffe afgørelse på dette grundlag.
Bestemmelsen omfatter de tilfælde, hvor udlejeren finder, at en tilsidesættelse af god skik og
orden ikke bør medføre lejerens fraflytning, eller hvor udlejeren skønner, at det ikke vil kunne
blive følgen, fordi misligholdelsen ikke er væsentlig.
Sager om husordensovertrædelser, hvor der nedlægges påstand om opsigelse eller ophævelse
med den følge, at lejeren mister sit lejemål, skal behandles ved boligretten. Finder retten ikke,
at der er grundlag for at opsige eller ophæve lejeaftalen, må udlejeren indbringe sagen for
huslejenævnet, hvis udlejeren ønsker fastsat en retsfølge efter lovens § 155.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 79 c i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.18.1.3. og 2.18.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 157.
I
§ 157
foreslås, at reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges.
Bestemmelsen indebærer bl.a., at det ikke gyldigt kan aftales, at en lejer kan pålægges
retsfølger i andre tilfælde, end de i § 154 angivne, eller at lejeren pålægges andre retsfølger
end dem, som er angivet i § 155. Det kan endvidere ikke aftales, at reglerne ikke skal kunne
påberåbes over for en lejer.
Bestemmelsen er ny og er indsat for at præcisere, at reglerne i dette kapitel ikke kan fraviges.
Der er ikke med bestemmelsen tilsigtet ændring i den gældende retstilstand.
Til § 158.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 69, stk. 1, at lejeren af en beboelseslejlighed har ret
til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal
personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 69, stk. 2, at udlejeren skal modsætte sig
fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf.
lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette,
straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar
efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor
kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af
boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt
kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 69, stk. 3, at fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og
lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen
502
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
§ 158, stk. 1,
foreslås, at lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst
halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i
lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.
For at sikre en bedre udnyttelse af boligmassen, herunder især i de større byer, har lejeren ret
til at udleje hele eller blot dele af sit lejemål til en tredjemand. Hensigten er ligeledes at sikre
mobiliteten og fleksibiliteten omkring lejeboligmarkedet.
Bestemmelsen fastslår, i hvilket omfang lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje
en del af lejligheden, og er en undtagelse til reglen om, at lejeren ikke må overlade brugen af
det lejede til andre end medlemmerne af sin husstand, jf. § 151, stk. 2. Lejerens ret til at
fremleje hele lejligheden er reguleret i § 159.
Ved fremleje forstås, at lejeren i et vist omfang overdrager brugsretten til lejemålet til en
anden, som herved bliver fremlejetager. I fremlejeforholdet betegnes lejeren som
fremlejegiver.
Fremleje adskiller sig fra udlån, hvor brugsretten overdrages vederlagsfrit, og låntageren
betaler ikke leje. Lejeren har som udgangspunkt ikke ret til at udlåne lejemålet, selv ikke for
meget korte perioder.
Bestemmelsen gælder både for lejligheder, der udelukkende er udlejet til beboelse, og for
blandede lejemål, hvor en del af lejemålets lokaler anvendes til andet end beboelse. For
blandede lejemål gælder retten til at fremleje en del af lejligheden dog kun for så vidt angår
lejlighedens beboelsesdel. Bestemmelsen giver ikke ret til at fremleje den del af lejligheden,
der anvendes til andet end beboelse. Ønsker lejeren at overdrage brugsretten for den del af
lejligheden, der er udlejet til andet end beboelse, kræver det en aftale med udlejeren om
udvidet fremlejeret eller en ret til afståelse.
Fremlejetageren opnår et direkte aftaleforhold med lejeren (fremlejegiveren), men ikke med
udlejeren. Som følge heraf vil fremlejetageren eksempelvis være nødsaget til at fraflytte
lejemålet, såfremt lejeforholdet mellem lejeren og udlejeren opsiges eller ophæves. I et sådant
tilfælde kan fremlejetageren efter omstændighederne kræve erstatning af lejeren efter § 100,
stk. 1.
Der er imidlertid ikke noget til hinder for, at fremlejetageren indgår supplerende aftaler direkte
med udlejeren med henblik på at afværge følgerne af lejerens eventuelle misligholdelse over
for udlejeren. Tilslutter udlejeren sig vilkårene i fremlejeforholdet, vil det efter
omstændighederne kunne indebære, at fremlejetageren, såfremt lejerens lejeforhold ophører,
får ret til at indtræde i lejeaftalen.
Ved opgørelsen af antal beboelsesrum i lejligheden skal der ikke medregnes fx entré, køkken,
toilet-/baderum samt depotrum. Afgørende vil være lejlighedens tilstand og antal
beboelsesrum på tidspunktet for lejemålets indgåelse. Lejeren kan således ikke efterfølgende
egenhændigt udvide sine muligheder for at fremleje ved fx at opsætte en skillevæg.
Lejeren har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum. Indeholder
lejligheden et ulige antal beboelsesrum, skal der rundes ned. En lejer af en lejlighed med fx 5
beboelsesrum har dermed ret til at fremleje 2 af lejlighedens beboelsesrum.
Det følger af bestemmelsen, at det samlede antal personer, som bor i lejligheden, ikke må
overstige antallet af beboelsesrum. Forbuddet gælder ikke alene ved fremlejeforholdets
etablering, men også under dets beståen. Udlejeren vil således kunne pålægge lejeren enten
503
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
at opsige fremlejeforholdet eller at sørge for, at antallet af personer i lejligheden nedbringes,
såfremt der bor flere personer i lejligheden, end der er beboelsesrum. Dette er dog ikke til
hinder for, at lejerens husstand forøges i lejeperioden, hvis husstandsforøgelsen skyldes
børnefødsler.
Overlader lejeren helt eller delvis brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke
er berettiget hertil, og bringer lejeren trods udlejerens indsigelse ikke forholdet til ophør, kan
udlejeren hæve lejeaftalen med lejeren, jf.
§ 183,
stk. 1, nr. 6.
Fremleje forudsætter, at der er tale om en vis tidsperiode. Fremlejetageren og lejeren må
således på tidspunktet for fremlejeaftalens indgåelse have til hensigt, at fremlejeforholdet skal
have en vis varighed. Korttidsudlejning er ikke omfattet af fremlejeretten, og reglerne om
fremleje giver dermed ikke lejeren ret til at udleje sit lejemål på dag-til-dag basis eller i
kortere perioder i øvrigt.
I
stk. 2
foreslås, at udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden er omfattet
af reglerne om beboermaksimum og vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum,
jf. lov om boligforhold § 14, stk. 1.
Bestemmelsen er indført af hensyn til kommunernes mulighed for at undgå overbefolkning og
har sammenhæng med reglerne i kapitel 2 i lov om boligforhold.
Bestemmelsen fastslår, at udlejeren har en pligt til at modsætte sig fremlejeforholdet, hvis
lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum. Bestemmelsen gælder
dog kun for ejendomme beliggende i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har bestemt, at
reglerne i lov om boligforhold §§ 14-17 skal finde anvendelse. Udlejeren skal samtidig have
meddelt kommunalbestyrelsen, at reglerne i lov om boligforhold §§ 14-17 skal gælde for
udlejerens ejendomme.
Det påhviler udlejeren at holde sig orienteret om, hvor mange personer der vil bebo
lejligheden. Anmoder udlejeren om at få at vide, hvor mange personer der vil bebo lejligheden,
må lejeren oplyse herom, således at udlejeren kan sikre, at bestemmelsen overholdes.
Undlader udlejeren i strid med bestemmelsen at modsætte sig fremlejeforholdet, kan udlejeren
straffes med bøde. Hvis udlejeren er et selskab, kan der pålægges strafansvar efter reglerne i
straffelovens kapitel 5. Af hensyn til at undgå et eventuelt efterfølgende strafansvar vil det
være hensigtsmæssigt, at udlejeren sikrer sig, at lejerens oplysninger om, hvor mange
personer der bor i lejemålet, fremgår af lejekontrakten eller på anden måde kan dokumenteres
efterfølgende.
Der henvises til bemærkningerne til reglerne i lov om boligforhold §§ 14-17.
I
stk. 3
foreslås, at fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden
fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.
Bestemmelsen vedrører aftaleforholdet mellem lejeren og udlejeren og har til formål at sikre,
at udlejeren får kendskab til, hvem lejeren fremlejer til samt vilkårene for fremlejeforholdet.
Der er ikke tale om en gyldighedsbetingelse i forholdet mellem fremlejegiver og fremlejetager,
når det kræves, at fremlejeaftaler skal indgås skriftligt. Kravet hænger sammen med, at
udlejeren skal tilstilles kopi af fremlejeaftalen.
Har lejeren ikke fremsendt kopi af fremlejeaftalen til udlejeren, er udlejeren berettiget til at
ophæve lejeaftalen med lejeren efter
§ 183,
stk. 1, nr. 6. Udlejeren skal dog først have
fremsat indsigelse over for lejeren, således at lejeren får mulighed for at rette op på
504
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
misligholdelsen og opfylde sin pligt til at udlevere en kopi af fremlejeaftalen til udlejeren.
Lejeren kan også forhindre ophævelsen af sin lejeaftale ved at opsige fremlejeforholdet,
forinden udlejeren afgiver ophævelse. Har udlejeren berettiget ophævet lejeaftalen, har lejeren
dog ikke mulighed for at afværge ophævelsen.
Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende
lejelovs § 69, om lejerens ret til at fremleje en del af sin lejlighed. Den gældende lejelovs § 69,
stk. 2, 2-4 pkt., om sanktionen for udlejeren, såfremt udlejeren ikke overholder sin pligt til at
modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr.
beboelsesrum, flyttes til kapitel 2 i lov om boligforhold.
Der henvises til afsnit 2.19.1.1. og 2.19.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 159.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 70, stk. 1, at en lejlighed, der udelukkende er udlejet
til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og
skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 70, stk. 2, nr. 1, at udlejeren kan modsætte sig
fremlejeforholdet, når ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 70, stk. 2, nr. 2, at udlejeren kan modsætte sig
fremlejeforholdet, når det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af
beboelsesrum.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 70, stk. 2, nr. 3, at udlejeren kan modsætte sig
fremlejeforholdet, når udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig
fremlejeforholdet.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 70, stk. 3, udlejeren skal modsætte sig
fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf.
lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette,
straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar
efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor
kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af
boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt
kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 70, stk. 4, at § 69, stk. 3, finder tilsvarende
anvendelse.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 70, stk. 5, at såfremt det skønnes rimeligt af hensyn
til efterspørgslen, kan udlejer ved fremleje af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger
stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for
at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter
I
§ 159, stk. 1,
foreslås, at en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret
til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom,
forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.
505
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Med det formål at sikre en god udnyttelse af boligmassen, især i de større byer, findes det
hensigtsmæssigt, at lejere i et vist omfang kan fraflytte deres bolig midlertidigt, uden at
udlejeren som følge heraf kan ophæve lejeaftalen.
Bestemmelsen fastslår, at lejeren har ret til at fremleje sin beboelseslejlighed for en periode på
op til 2 år, når lejeren midlertidigt ikke kan udøve sin brugsret. Lejeren får således mulighed
for at beholde sin lejlighed i situationer, hvor lejeren i en begrænset periode ikke kan bebo
lejligheden.
Bestemmelsen er således en undtagelse til udgangspunktet om, at lejeren skal bebo sit
lejemål, samt at lejeren ikke må overlade brugen af det lejede til andre end medlemmer af sin
husstand, jf. § 151, stk. 2. En lejer af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har
herefter ret til at fremleje hele sit lejemål i en begrænset periode.
Retten til at fremleje efter bestemmelsen er betinget af, at den pågældende lejlighed er udlejet
udelukkende til beboelse. Lejere af blandede lejemål, hvor en del af lejemålets lokaler
anvendes til andet end beboelse, har derfor ikke ret til at fremleje hele lejligheden, medmindre
det accepteres af udlejeren.
Det er en betingelse for lejerens ret til at fremleje hele lejligheden i indtil 2 år, at lejerens
fravær kun er midlertidigt. Er fremlejeforholdet aftalt til at vare mere end 2 år, kan udlejeren
således modsætte sig det.
Står det klart, at lejeren har til hensigt at være fraværende i længere tid end 2 år, kan lejeren
ikke vælge at fremleje lejligheden i 2 år, for derefter at lade lejligheden stå tom indtil sin
tilbagevenden. Lejeren må i en sådan situation vælge imellem enten at begrænse sit fravær til
2 år eller at opsige lejemålet.
Fremlejeforholdet kan aftales til at fortsætte i en ny fremlejeperiode i tilfælde, hvor lejerens
fravær forlænges, eller såfremt der i øvrigt foreligger en ny gyldig fraværsårsag. Der skal være
tale om ændrede forhold, som ikke forelå allerede ved indgåelsen af den første fremlejeaftale.
Lejerens fravær må dog ikke uden aftale med udlejeren være længere end 2 år, uanset om
lejeren har en ny gyldig årsag til at fremleje. Ved aftale om forlængelse af et fremlejeforhold,
skal lejeren give udlejeren meddelelse herom.
Lejeren skal have til hensigt at genoptage helårsbeboelse i lejligheden efter fremlejeforholdets
afslutning. Der er ikke nogen grænse for, hvor mange gange lejeren må fremleje sit lejemål i
løbet af lejeforholdet, når blot hver enkelt fremlejeperiode ikke er længere end 2 år. De
situationer, hvor lejeren har ret til at fremleje lejligheden i en periode på op til 2 år, svarer til
de situationer, hvor lejeren efter § 6 i lov om boligforhold, har ret til at lade lejligheden stå tom
og ubenyttet. Bestemmelsens opremsning af fraværsårsager er ikke udtømmende, men lejerens
fravær må tilsvarende de opremsede årsager ikke være begrundet i, at lejeren blot ikke ønsker
at bebo lejligheden i en periode. Af fraværsårsager, der berettiger til fremleje af lejligheden, kan
fx nævnes afsoning af fængselsstraf eller midlertidigt arbejde andetsteds. Det afgørende er, at
der er tale om midlertidigt fravær.
Lejeren vil derimod ikke have ret til at fremleje sin lejlighed i en situation, hvor lejeren fx er
flyttet sammen med sin kæreste, men ønsker at bevare muligheden for at flytte tilbage.
Lejeren skal ikke have tilladelse fra udlejeren til at fremleje. Udlejeren kan ikke afkræve
lejeren egentlig dokumentation for, at fremleje er berettiget, men udlejeren har dog ret til at
få oplysning om årsagen til lejerens fravær. Modsætter udlejeren sig uberettiget
fremlejeforholdet, kan udlejeren efter omstændighederne blive erstatningsansvarlig for
lejerens tab herved.
506
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 2, nr. 1,
foreslås, at udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når ejendommen
omfatter færre end 13 beboelseslejligheder.
Bestemmelsen fastslår sammen med § 159, stk. 2, nr. 1 og 2, under hvilke omstændigheder,
udlejeren kan modsætte sig et fremlejeforhold efter stk. 1.
Udlejeren kan modsætte sig et fremlejeforhold efter stk. 1, såfremt ejendommen omfatter
færre end 13 beboelseslejligheder. I opgørelsen tæller eventuelle blandede lejemål i
ejendommen med, men ikke enkeltværelser til beboelse samt lokaler udlejet til andet end
beboelse.
For så vidt angår begrebet ejendom, skal dette forstås i overensstemmelse med
lejelovgivningens almindelige fast ejendomsbegreb. Ved en samlet fast ejendom forstås
herefter ét matrikelnummer, eller flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal
holdes forenet.
En ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom i henhold til ejerlejlighedsloven. En
ejerlejlighed kan samtidig bestå af flere beboelseslejligheder. Som følge heraf kan udlejeren af
en ejerlejlighed modsætte sig, at lejeren fremlejer lejligheden efter stk. 1, medmindre der er
tale om en ejerlejlighed, der omfatter 13 eller flere beboelseslejligheder.
I stk. 2,
nr. 2,
foreslås, at udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når det samlede
antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum.
Bestemmelsen fastslår sammen med § 159, stk. 2, nr. 1 og 2, under hvilke omstændigheder,
udlejeren kan modsætte sig et fremlejeforhold efter stk. 1.
Efter bestemmelsen gælder udlejerens ret til at modsætte sig fremlejeforholdet alene ved
fremlejeforholdets etablering. Bestemmelsen er ikke til hinder for, at lejerens husstand forøges
i lejeperioden. Ved sådanne husstandsforøgelser kan udlejeren ikke kræve fremlejeforholdet
bragt til ophør eller antallet af personer i lejligheden reduceret.
I stk. 2,
nr. 3,
foreslås, at udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når udlejeren i øvrigt
har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.
Bestemmelsen fastslår sammen med § 159, stk. 2, nr. 1 og 2, under hvilke omstændigheder,
udlejeren kan modsætte sig et fremlejeforhold efter stk. 1.
Udlejeren kan modsætte sig et fremlejeforhold, såfremt udlejeren har rimelig grund hertil.
Rimelig grund foreligger eksempelvis, hvis fremlejningen formodes ikke at være reel. Har
udlejeren særlig anledning til at tro, at fremlejetageren ikke har til hensigt at bebo lejligheden,
vil udlejeren være berettiget til at nægte fremlejeforholdet.
Har fremlejetageren i et tidligere lejeforhold med den pågældende udlejer væsentligt
misligholdt sin lejeaftale, vil udlejeren efter bestemmelsen være berettiget til at modsætte sig
fremlejeforholdet. Der skal dog være tale om misligholdelse af forpligtelser, som også kan få
betydning for udlejeren, når den pågældende er fremlejetager. Udlejeren vil fx ikke kunne
modsætte sig fremleje med henvisning til, at den pågældende i et tidligere lejeforhold med
udlejeren har misligholdt sin betalingsforpligtelse, da dette ved fremleje alene vedrører
forholdet imellem lejeren og fremlejetageren.
Er udlejeren bekendt med, at den pågældendes tilstedeværelse i ejendommen vil være til
væsentlig ulempe for udlejeren selv eller de øvrige lejere i ejendommen, fx fordi der tidligere
507
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
er udøvet vold eller chikane over for de øvrige lejere, er udlejeren berettiget til at modsætte
sig fremlejeaftalen.
I
stk. 3
foreslås, at udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden er omfattet
af reglerne om beboermaksimum og vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum,
jf. lov om boligforhold § 14, stk. 1.
Bestemmelse er indført af hensyn til kommunernes mulighed for at undgå overbefolkning og
har sammenhæng med reglerne i kapitel 2 i lov om boligforhold.
Bestemmelsen fastslår, at udlejeren har en pligt til at modsætte sig fremlejeforholdet, hvis
lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum. Bestemmelsen gælder
dog kun for ejendomme beliggende i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har bestemt, at
reglerne i lov om boligforhold §§ 14-17 skal finde anvendelse. Udlejeren skal samtidig have
meddelt kommunalbestyrelsen, at reglerne i lov om boligforhold §§ 14-17, skal gælde for
udlejerens ejendomme.
Det påhviler udlejeren at holde sig orienteret om, hvor mange personer der vil bebo
lejligheden. Anmoder udlejeren om at få at vide, hvor mange personer der vil bebo lejligheden,
må lejeren oplyse herom, således at udlejeren kan sikre, at bestemmelsen overholdes. Lejeren
må således som fremlejegiver indhente oplysninger fra fremlejetageren om antallet af
personer, som vil flytte ind.
Undlader udlejeren i strid med bestemmelsen at modsætte sig fremlejeforholdet, kan udlejeren
straffes med bøde. Hvis udlejeren er et selskab, kan der pålægges strafansvar efter reglerne i
straffelovens kapitel 5. Af hensyn til at undgå et eventuelt efterfølgende strafansvar vil det
være hensigtsmæssigt, at udlejeren sikrer sig, at lejerens oplysninger om, hvor mange
personer der bor i lejemålet, fremgår af lejekontrakten eller på anden måde kan dokumenteres
efterfølgende.
Der henvises til bemærkningerne til kapitel 2 i lov om boligforhold.
I
stk. 4
foreslås, at § 158, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.
Bestemmelsen fastslår, at kravene i § 158, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse, hvor der sker
fuldstændig fremleje efter § 159, stk. 1.
Det følger af § 158, stk. 3, at fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og at lejeren inden
fremlejeperiodens begyndelse skal tilstile udlejeren kopi af fremlejeaftalen. Der henvises til
bemærkningerne til § 158, stk. 3.
I
stk. 5
foreslås, at hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved
fremleje af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende
bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig
af den pågældende karakter.
Det er hensigten, at de omhandlede boliger skal bebos af den berettigede personkreds. Er
efterspørgslen efter ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stor i forhold til udbuddet
af sådanne boliger, kan udlejeren kræve, at de ved fremleje skal bebos af personer tilhørende
den berettigede personkreds.
Bestemmelsen fastslår på den baggrund, at udlejeren kan stille krav om, at personer, som ved
fremleje overtager ældreboliger tilhørende en selvejende institution, hvor boligerne er opført
efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse
nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om boligbyggeri jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 26.
508
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
februar 1998 eller lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., skal opfylde
de betingelser, der gælder for at komme i betragtning til denne boligtype.
Udlejeren kan på tilsvarende måde stille krav i forbindelse med fremleje af ustøttede private
plejeboliger. Herved kan udlejeren sikre, at boliger fortsat forbeholdes den berettigede
personkreds, hvis der er behov herfor. Lejere af ikke-almene ældreboliger og ustøttede private
plejeboliger sidestilles hermed med lejere af almene ældreboliger.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 70 om
lejerens ret til at fremleje hele sin beboelseslejlighed. Den gældende lejelovs § 70, stk. 3, 2-4
pkt., om sanktionen for udlejeren, såfremt udlejeren ikke overholder sin pligt til at modsætte
sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr.
beboelsesrum, flyttes til kapitel 2 i lov om boligforhold.
Der henvises til afsnit 2.19.1.1. og 2.19.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 160.
Det følger af den gældende lejelovs § 71, stk. 1, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade,
som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 69 og § 70
benytter det lejede.
Det følger af den gældende lejelovs § 71, stk. 2, at lejeren over for udlejeren er ansvarlig for,
at de i stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og
forsvarlig brug af det lejede.
Det følger af den gældende lejelovs § 71, stk. 3, at lejeren endvidere er erstatningsansvarlig
efter § 29, stk. 10, for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har
foretaget i det lejede.
I
§ 160, stk. 1,
foreslås, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig
adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 158 og § 159 benytter det lejede.
Bestemmelsen fastslår, at lejeren er erstatningsansvarlig over for udlejeren for skader, som
forvoldes af personer, som lejeren ved fremleje har givet brugsret til det lejede. Bestemmelsen
har sammenhæng med § 150, om lejerens brug af det lejede.
Da lejeren selv vælger sin fremlejetager, må lejeren stå inde for den pågældende. Det er
endvidere lejeren, som har det bedste kendskab til, hvad der sker i lejemålet. Udlejeren har
ikke et aftaleforhold til sin lejers fremlejetager. Som følge heraf kan udlejeren gøre lejeren
ansvarlig for eventuel misligholdelse i lejeforholdet, uanset om misligholdelsen begås af
fremlejetageren eller af lejeren.
Lejeren har efter bestemmelsen pligt til at erstatte udlejeren enhver skade, som
fremlejetageren forvolder ved uforsvarlig adfærd. Lejeren er tillige ansvarlig for skader, som
uforsvarligt forvoldes af fremlejetagerens husstand samt andre, som fremlejetageren har givet
adgang til det lejede. De pågældende personers misligholdelse kan endvidere medføre, at
udlejeren opsiger eller ophæver lejerens egen lejeaftale efter reglerne herom i §§ 172 og
183.
Lejerens ansvar er begrænset til skader, der opstår som følge af uforsvarlig adfærd. Lejeren
hæfter som følge heraf ikke for hændelige skader, medmindre skaderne forvoldes på dele af
509
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
lejemålet, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Der henvises til bemærkningerne
til § 150.
Såfremt lejeren ulovligt fremlejer sit lejemål, vil lejeren være ansvarlig over for udlejeren for
enhver skade, der forvoldes det lejede i medfør af fremlejeforholdet. Ulovlig fremleje vil fx
være hvor lejeren, uagtet udlejeren berettiget har modsat sig fremlejeforholdet i henhold til §
159, stk. 2, nr. 1-3, vælger at fremleje sit lejemål. I sådanne tilfælde kan lejeren ikke alene
pålægges ansvar for skader forvoldt ved uforsvarlig adfærd, men også for hændelige skader,
uanset om skaderne er forvoldt på dele af lejemålet, som omfattes af lejerens
vedligeholdelsespligt, medmindre lejeren kan bevise, at skaden er uafhængig af
fremlejeforholdet.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren kan gøre et erstatningskrav gældende direkte over for
lejeren uden at involvere den skadevoldende fremlejetager, da lejeren er ansvarlig for dennes
handlinger.
Bestemmelsen omfatter, udover fremlejeaftaler efter §§ 158 og 159, også fremlejeaftaler
indgået i henhold til en aftalt fremlejeret.
I
stk. 2
foreslås, at lejeren over for udlejeren er ansvarlig for, at de i stk. 1 nævnte personer
overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.
Bestemmelsen fastslår, at lejeren er ansvarlig for sin fremlejetagers overtrædelse af
ejendommens husorden samt uforsvarlige brug af det lejede.
Lejerens ansvar for personer, som lejeren giver adgang til det lejede, begrundes i, at det alene
er lejeren, som kan føre kontrol med de pågældende personer, og at det er lejeren, som har
givet de pågældende adgang til det lejede ved den indgåede fremlejeaftale.
Har lejeren fx fremlejet hele sit lejemål i en periode, hvor lejeren er fraværende pga. sygdom,
vil lejeren stadig skulle stå til ansvar over for udlejeren for fremlejetagerens overholdelse af
god skik og orden i ejendommen, samt for eventuelle skader ved det lejede, som
fremlejetageren uforsvarligt forvolder.
En fremlejetagers misligholdelse kan medføre, at udlejeren berettiget opsiger eller ophæver
lejerens egen lejeaftale. Betingelserne for opsigelse eller ophævelse af lejeaftalen med lejeren
i disse tilfælde svarer til de situationer, hvor misligholdelsen er begået af lejeren selv. Der
henvises til bemærkningerne til de forslåede regler herom i lejeloven §§ 172 og
183.
Overtræder fremlejetageren reglerne for god skik og orden i ejendommen, kan lejeren herefter
pålægges en advarsel, eller lejeforholdet med lejeren kan gøres betinget. Er lejeforholdet med
lejeren gjort betinget i henhold til § 155, kan en fremlejetagers overtrædelse af god skik og
orden i ejendommen tillægges samme virkning, som hvis lejeren selv havde begået
overtrædelsen.
I
stk. 3
foreslås, at lejeren endvidere er erstatningsansvarlig efter § 143, stk. 3, for skade
forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget i det lejede.
Bestemmelsen fastslår lejerens erstatningsansvar for skader forårsaget af installationer, som
fremlejetageren har foretaget i det lejede.
I modsætning til lejerens erstatningsansvar efter stk. 1 er lejerens ansvar i henhold til
bestemmelsen ikke begrænset til tilfælde, hvor der er udvist uforsvarlig adfærd, jf. § 143, stk.
3. Lejerens ansvar for skader forvoldt af fremlejetagerens installationer i det lejede svarer
510
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
herefter til lejerens ansvar for egne installationer. Det vil sige, at der er objektivt ansvar, og
lejeren hæfter således også for hændelige skader.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 71 om
lejerens ansvar over for udlejeren for de personer, som lejeren ved fremleje har givet adgang
til det lejede.
Der henvises til afsnit 2.19.1.1. og 2.19.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 161.
Det følger af den gældende lejelovs § 72, at lejeren ikke uden ægtefællens samtykke må
foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles
bolig eller som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den
anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket. § 7, stk. 1, og § 8 i lov om
ægtefællers økonomiske forhold finder tilsvarende anvendelse.
I
§ 161
foreslås, at lejeren ikke uden ægtefællens samtykke må foretage fremleje, såfremt
dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles bolig eller som grundlag for
ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. § 7, stk. 1, og § 8 i lov om ægtefællers
økonomiske forhold finder tilsvarende anvendelse.
Bestemmelsen omhandler de tilfælde, hvor lejerens ægtefælle ikke står på lejekontrakten. Står
begge ægtefæller på lejekontrakten, vil fremleje af den fælles bolig være en beslutning, der
kræver tilslutning fra begge. Bestemmelsen sigter ikke kun til at beskytte den fælles bolig for
ægtefællerne, men tillige deres eventuelle erhvervsvirksomhed.
Reglerne i § 7, stk. 1, og § 8 i lov om ægtefællers økonomiske forhold omhandler dispositioner
over familiens helårsbolig.
Efter § 6 i den nævnte lov, må en ægtefælle ikke uden den anden ægtefælles samtykke udleje
familiens helårsbolig eller en bolig, der er bestemt til familiens helårsbolig. Hvis den anden
ægtefælle nægter at give samtykke til sådanne dispositioner, kan Familieretshuset efter lovens
§ 7, stk. 1, give tilladelse, hvis der ikke findes at være rimelig grund til at nægte fremleje.
Familieretshuset foretager efter anmodning fra en af ægtefællerne i sådanne sager en konkret
vurdering af ægtefællernes interesser, og tilladelse gives efter praksis, når den anden
ægtefælles nægtelse må anses som urimelig. Ved vurderingen heraf lægges der vægt på
lejlighedens størrelse samt familiens behov for plads.
Har den ægtefælle, der er lejer af det pågældende lejemål, indgået en aftale om fremleje, der
er omfattet af bestemmelsen, uden samtykke fra den anden ægtefælle eller uden
Familieretshusets tilladelse, kan aftalen efter 8, stk. 1, i lov om ægtefællers økonomiske
forhold efter anmodning fra den anden ægtefælle omstødes ved dom. Aftalen kan dog ikke
omstødes, hvis den anden part i aftalen godtgør, at parten ikke vidste eller burde have vidst,
at lejeren ikke var berettiget til at indgå aftalen.
Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket.
Det følger af § 8, stk. 1, i lov om ægtefællers økonomiske forhold, at bevisbyrden påhviler
medkontrahenten, der således skal bevise, at vedkommende var i god tro med hensyn til
511
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
ægtefællens ret til at råde over boligen. Også den anden part i en aftale om fremleje kan
anmode Familieretshuset om at tillade aftalen.
Omstødelsessag efter § 8, stk. 1, i lov om ægtefællers økonomiske forhold skal efter § 8, stk.
2, anlægges inden 3 måneder efter, at den anden ægtefælle fik kendskab til aftalen. Uanset
hvornår den anden ægtefælle fik kendskab til aftalen, skal sagen dog anlægges senest 1 år
efter, at aftalen blev gennemført. Hvis aftalen blev tinglyst, inden aftalen blev gennemført,
regnes 1 års fristen fra tinglysningen. 1 års fristen regnes således enten fra aftalens
gennemførelse eller tinglysning, alt efter hvilket af de to tidspunkter der ligger tidligst.
Det følger af § 169, at lejeren ikke kan give afkald på de rettigheder, der tilkommer lejeren
eller andre efter nærværende bestemmelse. Lejeren og udlejeren kan således ikke gyldigt
aftale, at lejeren kan fremleje sit lejemål uanset ægtefællens samtykke, såfremt ægtefællens
samtykke er påkrævet efter bestemmelsen.
Bestemmelsen finder tilsvarende anvendelse ved registrerede partnerskaber, men ikke ved
uægteskabeligt samliv.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 72 om
begrænsninger i lejerens ret til at fremleje uden sin ægtefælles samtykke.
Der henvises til afsnit 2.19.1.1. og 2.19.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 162.
Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 1, at lejeren af en lejlighed, der udelukkende er
udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at
denne overtager lejligheden.
Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 2, nr. 1, at udlejeren kan modsætte sig bytte,
hvis udlejer har sin bopæl i ejendommen, og denne omfatter færre end 7 lejligheder.
Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 2, nr. 2, at udlejeren kan modsætte sig bytte,
hvis den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år.
Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 2, nr. 3, at udlejeren kan modsætte sig bytte,
hvis lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum
Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 2, nr. 4, at udlejeren kan modsætte sig bytte,
hvis udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.
Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 3, at såfremt der er tale om et lejemål, som
udlejeren agter at forbedre i forbindelse med byttet og herefter fastsætte lejen efter § 5, stk.
2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, skal udlejeren straks meddele lejeren
dette og senest 1 måned efter lejerens meddelelse om bytte anmode huslejenævnet om en
forhåndsgodkendelse, jf. § 25 a, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af
boligforholdene. Udlejeren skal fremsende kopi af anmodningen om forhåndsgodkendelse samt
oplysning om størrelsen af den forventede husleje efter forbedringen til lejeren. Når
huslejenævnets forhåndsgodkendelse foreligger, skal udlejeren straks give lejeren kopi
heraf. Undlader udlejeren at give de i 1. og 3. pkt. nævnte oplysninger, kan lejen ikke
fastsættes efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, hvis
512
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
genudlejning sker som led i det pågældende bytte. Ved forhåndsgodkendelsen ses bort fra
bestemmelsen i § 5, stk. 4, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.
Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 4, at lejeren senest 14 dage efter, at kopi af
huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter stk. 3 er kommet frem til lejeren, skal meddele
udlejeren, at byttet ønskes gennemført. Sker det ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede
vilkår. En indhentet forhåndsgodkendelse efter stk. 3 har gyldighed i indtil 2 år efter
godkendelsens datering.
Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 5, at udlejeren skal modsætte sig bytte, hvis
lejligheden efter bytning vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om
midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes
udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter
reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor
kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af
boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt
kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.
Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 6, at flere ejerlejligheder, der henhører under
samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, i denne bestemmelse anses som én
ejendom. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som én samlet
bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab,
anses disse ligeledes i denne bestemmelse som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere
ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.
Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 7, at såfremt det skønnes rimeligt af hensyn til
efterspørgslen, kan udlejer ved bytte af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille
krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at
komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.
I
§ 162, stk. 1,
foreslås, at lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har
ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager
lejligheden.
Formålet med regleren om bytteret er at fremme mobiliteten og bevægeligheden på
boligmarkedet.
Bestemmelsen fastslår, at lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at bytte lejlighed med en
lejer af en anden beboelseslejlighed. Bytteretten er undergivet begrænsningerne i stk. 2.
Bestemmelsen giver alene mulighed for, at der kan indgås aftale om bytte imellem 2 lejere.
Ønsker 3 eller flere lejere at indgå en fælles aftale om bytte af deres lejligheder, vil de skulle
indhente deres udlejeres samtykke.
Der kan alene ske bytte imellem lejligheder beliggende i Danmark, som er omfattet af den
danske lejelovgivning.
En byttesituation må indledes med, at lejeren meddeler det påtænkte bytte til udlejeren.
Lejerens meddelelse skal angå en aftale om at bytte med en konkret anden lejlighed. Der
gælder for så vidt ingen formkrav til meddelelsen. Udlejeren har i den forbindelse ret til alle
relevante oplysninger for at kunne forholde sig til det ønskede bytte. Lejeren behøver dog ikke
indledningsvist at oplyse navnet på den øvrige lejer, for at meddelelseskravet er opfyldt.
Det er afgørende for retten til at bytte er, at lejligheden udelukkende er udlejet til beboelse,
uanset om lejeren faktisk benytter lejligheden sådan. Er en lejlighed ifølge lejeaftale udlejet
513
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
som et blandet lejemål med såvel lokaler til beboelse, som lokaler til andet end beboelse, har
lejeren således ikke bytteret i henhold til bestemmelsen, uanset at lejeren udelukkende
anvender lejligheden til beboelse. Rum som fx depot-, kælder- samt loftsrum betragtes som
accessoriske til beboelsen og ikke som erhvervslokaler. Angår lejeaftalen udover selve
beboelseslejligheden derimod fx tillige en garage, er der tale om et blandet lejemål, og lejeren
har ikke bytteret efter bestemmelsen.
Det er endvidere et krav, at der er tale om en beboelseslejlighed, hvilket skal forstås som en
udlejet bolig med selvstændigt køkken og afløb. Bestemmelsen giver ikke en lejer af et
enkeltværelse ret til at bytte dette med en anden lejer. En lejer af et værelse vil således kun
kunne bytte, såfremt lejeren kan opnå udlejerens samtykke hertil, eller bytteretten på forhånd
er aftalt.
Bestemmelsen omfatter også fremlejetagere. En fremlejetager, der lejer en hel
beboelseslejlighed, har således som udgangspunkt ret til at bytte denne, såfremt betingelserne
er opfyldt. Fremlejeaftaler kan dog kun vare i op til 2 år.
Ønsker en lejer at bytte bolig med en anden lejer, skal lejeren give meddelelse om det påtænkte
bytte til udlejeren. Lejerens meddelelse skal angå en aftale om at bytte med en konkret anden
lejlighed. Der gælder for så vidt ingen formkrav til meddelelsen. Udlejeren har i den forbindelse
ret til alle relevante oplysninger for at kunne forholde sig til det ønskede bytte. Lejeren behøver
dog ikke indledningsvist at oplyse navnet på den anden lejer, for at meddelelseskravet er opfyldt.
Ved bytte genudlejes lejligheden til den indflyttende lejer. Forbuddet mod dusør i § 15 finder
derfor anvendelse og omfatter såvel de implicerede lejere, som deres udlejere, samt eventuelle
formidlere af bytteaftalen.
Udlejeren er ikke bundet til at udleje lejemålet til den indflyttende lejer på samme vilkår, som
var aftalt med den fraflyttende lejer. Har udlejeren fx haft den indvendige vedligeholdelsespligt
i forholdet til den fraflyttende lejer, er dette ikke til hinder for at aftale med den indflyttende
lejer, at denne overtager vedligeholdelsespligten. Udlejeren må dog ikke fastsætte vilkår, der i
realiteten gør bytteretten illusorisk. Det kan efter omstændighederne være tilfældet, hvis det
nye lejeforhold gøres tidsbegrænset. Det vil bero på en konkret vurdering, om udlejeren gør
bytteretten illusorisk.
Udlejeren kan endvidere ikke i forbindelse med byttet ændre det lejedes identitet, jf. § 127, stk.
1, fx ved en sammenlægning af to lejligheder.
Da der som nævnt er tale om genudlejning, kan udlejeren gøre eventuelle krav om
istandsættelse af det lejede gældende over for den fraflyttende lejer. Der skal endvidere ske
afregning af indbetalt depositum m.v.
Har den fraflyttende lejer forbedret sin lejlighed efter § 146, kan lejeren under visse betingelser
kræve en godtgørelse af udlejeren for forbedringen i forbindelse med fraflytningen. Udlejeren
kan dernæst kræve godtgørelsen betalt af den indflyttende lejer, enten kontant eller i form af
en forbedringsforhøjelse.
Retten til at bytte er betinget af, at begge lejere faktisk overtager hinandens lejligheder.
Udlejerne vil således kunne modsætte sig byttet, såfremt det må anses for sandsynligt, at en
af lejerne ikke reelt har til hensigt at flytte ind i den anden lejlighed. Står det klart, at en
lejeaftale alene er indgået med henblik på at erhverve et andet lejemål ved bytte, kan
bytteretten ligeledes nægtes.
514
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I forhold til betingelserne efter stk. 2 kan en udlejer alene modsætte sig et ønske om at bytte,
såfremt udlejerens egen lejer ikke opfylder betingelserne. En udlejer kan derfor ikke kræve, at
den lejer, der skal byttes med, opfylder de i stk. 2 nævnte betingelser for at bytte sin
lejlighed.
Lejerens meddelelse til udlejeren om, at denne ønsker at bytte sin lejlighed, kan betragtes som
en betinget opsigelse af lejemålet. Opsigelsen er betinget af, at de to udlejere ikke modsætter
sig byttet, samt at et eventuelt ønske fra en eller begge udlejere om at modernisere lejemålet i
henhold til stk. 3 eller om i øvrigt at ændre lejeaftalens vilkår ved genudlejningen ikke bevirker,
at byttet opgives.
Lejerne skal over for hver sin udlejer varsle byttet med det gældende opsigelsesvarsel. Er der
aftalt uopsigelighed eller et længere opsigelsesvarsel, end hvad følger af § 176, kan lejeren
indlede dialog med udlejeren om mulighederne for at finde en fælles løsning på dette. Lejeren
må i så fald forsøge at godtgøre, at udlejeren ikke i situationen har nogen reel interesse i at
påberåbe sig det aftalte opsigelsesvarsel eller uopsigeligheden, fx fordi udlejeren ikke vil lide
noget økonomisk tab ved at indrømme lejeren et kortere opsigelsesvarsel. Forholdet må ses i
sammenhæng med udlejerens pligt til genudlejning efter § 176, stk. 3, og et længere
opsigelsesvarsel vil således også i andre situationer end bytte efter omstændighederne kunne
blive begrænset, såfremt lejemålet må forventes hurtigt at kunne genudlejes.
I stk. 2,
nr. 1,
foreslås, at udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis udlejer har sin bopæl i
ejendommen, og denne omfatter færre end 7 lejligheder,
Bestemmelsen fastslår sammen med de øvrige numre i stk. 2, i hvilke situationer udlejeren er
berettiget til at modsætte sig et bytte efter stk. 1.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren er berettiget til at modsætte sig en lejers bytte af
lejlighed, såfremt udlejeren selv bor i ejendommen, og ejendommen omfatter færre end 7
lejligheder. Antallet af lejligheder opgøres på tidspunktet, hvor udlejeren modtager meddelelse
om byttet.
Har udlejeren ikke sin bopæl i ejendommen, kan udlejeren ikke modsætte sig byttet efter
denne bestemmelse.
Begrebet ejendom skal forstås i overensstemmelse med bestemmelsen i § 9. En ejendom kan
herefter være flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af
samme udlejer. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en
samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for
driftsfællesskab, anses disse ligeledes som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere
ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.
Ved opgørelsen af antallet af lejligheder i ejendommen skal blandede lejemål medregnes, men
ikke egentlige erhvervslejemål eller enkeltværelser.
Der henvises til stk. 6 for nærmere om ejendomsbegrebet.
I stk. 2,
nr. 2,
foreslås, at udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis den fraflyttede lejer ikke har
beboet lejligheden i 3 år,
Bestemmelsen begrundes i hensynet til at undgå, at der indgås lejeaftaler alene med det
formål at opnå en bytteret. Bestemmelsen indebærer, at udlejeren kan modsætte sig en lejers
ønske om at bytte sin lejlighed, såfremt lejeren ikke har beboet lejligheden i en periode på
mindst 3 år.
515
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det er afgørende, at lejeren har beboet lejligheden i 3 år, uanset hvor lang tid lejeforholdet
har varet, eller om beboelsesperioden vedrører flere lejeforhold. Ved vurderingen af, om
lejeren har beboet lejligheden i 3 år, er det således ikke afgørende, at der er tale om en
sammenhængende periode. Har en lejer fx beboet sin lejlighed i 2 år, hvorefter lejligheden
fuldstændig fremlejes efter § 159, samt igen beboet lejligheden i 1 år efter fremlejeforholdets
ophør, har lejeren opfyldt kravet om at have beboet lejligheden i 3 år. Den periode, hvor
lejeren har fremlejet sin lejlighed og således ikke beboet den, tæller ikke med.
Har lejeren fortsat lejemålet efter den tidligere lejer, vil den tidligere lejers boperiode tælle
med i opgørelsen af, hvor længe lejeren har beboet lejemålet. Dette har navnlig praktisk
betydning i den situation, hvor den nuværende lejer har fortsat lejeforholdet, efter at
ægtefællen er afgået ved døden. En sådan lejer vil få mulighed for at realisere et bytteønske
uden at skulle afvente, at der går 3 år fra det tidspunkt, hvor lejeren indtrådte i lejeforholdet.
Udlejeren kan ikke modsætte sig byttet, hvis lejeren har beboet lejligheden i 3 år i ét og
samme lejeforhold.
Udlejeren kan ikke kræve, at den indflyttende lejer skal have beboet sit lejemål i minimum 3
år.
I stk. 2,
nr. 3,
foreslås, at udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis lejligheden ved bytning vil
blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum.
Udlejeren kan efter bestemmelsen modsætte sig byttet, såfremt antallet af personer i
lejemålet vil overstige antallet af beboelsesrum. Det afgørende i den forbindelse er størrelsen
af den indflyttende lejers husstand samt lejemålets antal af beboelsesrum på det tidspunkt,
hvor byttet gennemføres.
Ved opgørelsen af antal beboelsesrum i lejligheden indgår alene rum, der er beregnet til
beboelse. Rum, som fx køkken, depotrum samt badeværelse, indgår således ikke. Finder
reglerne om beboermaksimum i §§ 14-17 i lov om boligforhold anvendelse for ejendommen,
skal udlejeren sikre sig oplysning om størrelsen af lejerens husstand samt eventuelle
husstandsforøgelser under lejeforholdets beståen, medmindre der er tale om
husstandsforøgelser som skyldes børnefødsler.
I stk. 2,
nr. 4,
foreslås, at udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis udlejeren i øvrigt har rimelig
grund til at modsætte sig det pågældende bytte.
Udlejeren kan efter bestemmelsen modsætte sig et bytte, såfremt byttet ikke formodes at
være reelt. Har udlejeren fx viden om, at den indflyttende lejer ikke har til hensigt at bebo
lejligheden, vil udlejeren være berettiget til at nægte at indgå lejeaftale med den indflyttende
lejer.
Har den indflyttende lejer i et tidligere lejeforhold med den pågældende udlejer misligholdt sin
lejeaftale, vil udlejeren ligeledes være berettiget til at modsætte sig byttet. Det samme er
gældende, hvor den indflyttende lejer har udsat udlejeren eller andre lejere i ejendommen for
fx vold, trusler eller chikane.
Rimelig grund kan også foreligge, hvor den indflyttende lejer ikke opfylder betingelserne for
den pågældende lejlighed, eller såfremt lejligheden fortrinsvis skal udlejes til en bestemt
persongruppe. En udlejer vil fx have rimelig grund til at modsætte sig et bytte med henblik på
at sikre, at en lejlighed ikke overtages af personer, som ikke er anvisningsberettigede hertil.
At lejeforholdet er tidsbegrænset, giver ikke i sig selv udlejeren adgang til at modsætte sig et
ønske om bytte. Den indflyttende lejer vil imidlertid skulle respektere tidsbegrænsningen.
516
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det er en betingelse for retten til at bytte, at ingen af lejerne på tidspunktet for byttet har til
hensigt alene at bebo de tilbyttede lejligheder midlertidigt. Såfremt lejemålet som følge af en
tidsbegrænsning snart ophører, vil byttet derfor efter omstændighederne kunne tilsidesættes ud
fra den betragtning, at den indflyttende lejer ikke har en reel hensigt om at bebo lejemålet, men
at byttet alene har til formål at sikre den fraflyttende lejer en bolig.
Modsætter udlejeren sig berettiget et ønske om at bytte, er konsekvensen heraf, at byttet ikke
kan gennemføres. I et sådant tilfælde kan begge lejere blive boende i deres oprindelige lejemål.
Hvis udlejeren derimod gør indsigelse over for et allerede gennemført bytte, vil lejeaftalerne
efter omstændighederne kunne ophæves jf. §
183,
stk. 1, nr. 13.
Hvis udlejeren er bekendt med lejerens hensigt om at bytte sin lejlighed, men først gør
indsigelse efter at byttet er gennemført, kræver det, at den indflyttende lejer var i ond tro om
det forhold, som udlejeren gør gældende, før udlejeren kan kræve byttet tilsidesat.
I
stk. 3
foreslås, at såfremt der er tale om et lejemål, som udlejeren agter at forbedre i
forbindelse med byttet og herefter fastsætte lejen efter § 19, stk. 2, skal udlejeren straks
meddele lejeren dette og senest 1 måned efter lejerens meddelelse om bytte anmode
huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse jf. § 133, stk. 1. Udlejeren skal fremsende kopi af
anmodningen om forhåndsgodkendelse samt oplysning om størrelsen af den forventede
husleje efter forbedringen til lejeren. Når huslejenævnets forhåndsgodkendelse foreligger, skal
udlejeren straks give lejeren kopi heraf. Undlader udlejeren at give de i 1. og 3. pkt. nævnte
oplysninger, kan lejen ikke fastsættes efter § 19, stk. 2, hvis genudlejning sker som led i det
pågældende bytte. Ved forhåndsgodkendelsen ses bort fra bestemmelsen i § 21, stk. 1.
Bestemmelsen fastslår, at udlejeren, forinden et bytte gennemføres, kan foretage en
gennemgribende forbedring af lejemålet for derved at kunne fastsætte lejen i henhold til § 19,
stk. 2. Reglen gælder alene for ejendomme omfattet af § 19.
Udlejeren har således mulighed for at modernisere en lejlighed i forbindelse med et lejerskifte
ved bytte af lejligheder.
Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at den indflyttende lejer bliver bekendt med lejens
størrelse i henhold til § 19, stk. 2, inden byttet gennemføres. Det må antages, at lejere vil
være tilbageholdende med at indgå aftale om at overtage et lejemål, som udlejes i henhold til
§ 19, stk. 2, uden på forhånd at være bekendte med lejens størrelse.
Det er en betingelse for, at udlejeren i forbindelse med byttet kan fastsætte lejen efter det
lejedes værdi i henhold til § 19, stk. 2, at udlejeren indhenter en forhåndsgodkendelse fra
huslejenævnet vedrørende de påtænkte forbedringer. Udlejeren skal give den fraflyttende lejer
en kopi af sin anmodning til huslejenævnet om forhåndsgodkendelse af et forbedringsprojekt
for lejligheden samt give oplysning om den fremtidige lejes forventede størrelse efter
projektets gennemførelse. Retsvirkningen af en forhåndsgodkendelse er, at lejefastsættelsen
ikke kan ændres efterfølgende, medmindre der er tale om ændrede forhold.
Lejeren sikres herved kendskab til omfanget af de påtænkte forbedringsarbejder samt til lejens
størrelse efter byttets gennemførelse. Det er herefter op til den fraflyttende lejer at orientere
den lejer, der ønskes byttet med.
Ved huslejenævnets behandling af udlejerens ansøgning om forhåndsgodkendelse indgår
lejeren ikke som part, og der er således ikke tale om en tvist, som giver lejeren mulighed for
at indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten.
517
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Ordningen tager udgangspunkt i, at byttesituationen indledes med, at lejeren meddeler det
påtænkte bytte til udlejeren.
Der er dog intet til hinder for, at lejeren meddeler udlejeren, at lejeren har planer om at bytte
med en anden lejer, inden der foreligger en konkret aftale om at bytte. Herved kan udlejeren
påbegynde indhentelse af forhåndsgodkendelse således, at sagsbehandlingstiden får mindst
mulig indvirkning på tidspunktet for det endelige byttes gennemførelse.
Påtænker udlejeren at gennemføre forbedringer i forbindelse med byttet, skal udlejeren straks
efter, at lejeren har meddelt det påtænkte bytte, give lejeren meddelelse herom. Udlejeren
skal endvidere senest 1 måned efter at have modtaget meddelelse om byttet indsende en
anmodning til huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse. Det er en betingelse for, at
udlejeren efterfølgende kan fastsætte lejen efter § 19, stk. 2, at disse krav er overholdt.
Ved fastsættelsen af en frist på en måned for anmodning om forhåndsgodkendelse gives der
udlejeren en passende tid til at få udarbejdet et nærmere projekt for de forbedringer, der
ønskes gennemført i lejligheden, samt et overslag over udgifterne hertil.
Lejerens meddelelse til udlejeren skal angå en aftale om at bytte med en konkret anden
lejlighed. Lejeren behøver dog ikke indledningsvist at oplyse navnet på den anden lejer, for at
meddelelseskravet er opfyldt. Det er nødvendigt at kunne fastslå tidspunktet for lejerens
meddelelse til udlejeren om bytte, da udlejeren som nævnt straks skal give meddelelse til
lejeren, såfremt udlejeren ønsker lejemålet gennemgribende moderniseret. Omvendt kan en
ganske vag angivelse af lejerens planer om at bytte lejlighed ikke anses for tilstrækkeligt til, at
udlejeren straks skal give meddelelse om moderniseringen til lejeren, samt at fristen på 1
måned begynder at løbe. Det må således kræves, at lejerens meddelelse til udlejeren har en
vis konkret karakter.
Når huslejenævnets forhåndsgodkendelse foreligger, skal lejeren straks have oplysning om,
hvad huslejenævnet har godkendt, herunder om huslejenævnet finder, at betingelserne for at
fastsætte lejen efter § 19, stk. 2, er opfyldt, idet udlejeren skal fremsende en kopi af nævnets
afgørelse. Kravet herom skal ses i sammenhæng med stk. 4, hvorefter lejeren har 14 dage fra
modtagelsen af forhåndsgodkendelsen til at meddele udlejeren, at byttet fortsat ønskes
gennemført. Gør lejeren ikke dette, fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår.
At udlejeren straks skal give meddelelse til den fraflyttende lejer, og at lejeren straks skal
have kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse indebærer, at det som udgangspunkt skal
ske inden for få dage.
Har udlejeren fulgt proceduren, og vælger de to lejere at gennemføre byttet, inden
huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse af lejen foreligger, er bestemmelsen ikke til
hinder for, at lejen for den indflyttende lejer fastsættes efter § 19, stk. 2.
Undlader udlejeren at meddele lejeren, at lejemålet ønskes moderniseret i forbindelse med
byttet eller at anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af lejen, mistes retten til at
kræve lejen fastsat til det lejedes værdi efter § 19, stk. 2. Det samme gælder, hvis udlejeren
undlader at give lejeren kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse, når denne foreligger.
Udlejeren vil i så fald i stedet kunne kræve lejen fastsat efter § 19, stk. 1, inklusiv et
forbedringstillæg.
Udlejeren mister derimod ikke sin ret til at kræve lejen fastsat efter § 19, stk. 2, såfremt den
fraflyttende lejer ikke får en kopi af indbringelsesskrivelsen til nævnet.
518
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Ved forhåndsgodkendelsen finder kravet i § 21, stk. 1, ikke anvendelse. Udlejeren har i
forbindelse med indhentning af forhåndsgodkendelsen således ikke pligt til at give orientering
til beboerrepræsentationen eller lejerne i henhold til § 21, stk. 1. Ønsker lejerne efter
forhåndsgodkendelsen imidlertid stadig at bytte deres lejligheder, skal udlejeren orientere de
øvrige lejere eller beboerrepræsentationen efter § 21, stk. 1, hvis moderniseringen og den
deraf følgende højere leje skal gennemføres.
Det følger af § 169, at lejeren ikke kan give afkald på de rettigheder, der tilkommer denne
eller andre efter nærværende bestemmelse. Lejeren og udlejeren kan således ikke gyldigt
aftale, at lejeren ikke skal have de oplysninger og meddelelser, som er foreskrevet i
bestemmelsen. Parterne kan derimod aftale en udvidelse af lejerens rettigheder efter
bestemmelsen.
I
stk. 4
foreslås, at lejeren senest 14 dage efter, at kopi af huslejenævnets
forhåndsgodkendelse efter stk. 3 er kommet frem til lejeren, skal meddele udlejeren, at byttet
ønskes gennemført. Sker det ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår. En indhentet
forhåndsgodkendelse efter stk. 3 har gyldighed i indtil 2 år efter godkendelsens datering.
Bestemmelsen skal læses i sammenhæng med stk. 3 om udlejerens mulighed for, forinden et
bytte gennemføres, at forbedre lejemålet gennemgribende, for derved at fastsætte lejen efter
§ 19, stk. 2.
Sikringen af bytteretten sker ved, at lejeren får mulighed for at fastholde byttet i en periode på
14 dage efter, at lejeren har modtaget kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse af, at
lejen kan fastsættes efter § 19, stk. 2. Lejeren må orientere den lejer, der ønskes byttet med,
om indholdet af forhåndsgodkendelsen og sikre sig, at denne er indforstået med at betale den
leje, huslejenævnet har forhåndsgodkendt.
Såfremt lejeren ikke inden for fristen på 14 dage meddeler udlejeren, at byttet ønskes
gennemført, eller såfremt lejeren meddeler, at byttet ikke ønskes gennemført, fortsætter det
hidtidige lejeforhold på uændrede vilkår. Har lejeren opsagt lejeforholdet i forventning om, at
byttet realiseres, vil opsigelsen skulle opfattes som betinget, og lejeren vil derfor som
udgangspunkt ikke være bundet af opsigelsen, hvis resultatet af den indhentede
forhåndsgodkendelse bevirker, at byttet opgives.
En af udlejeren indhentet forhåndsgodkendelse er gyldig i forbindelse med senere byttetilfælde
i det pågældende lejeforhold i indtil 2 år efter godkendelsens datering. Udlejeren vil således
ikke være forpligtet til at forny godkendelsen i tilfælde af bytte inden for denne periode,
såfremt det projekt, udlejeren forventer at gennemføre, er det samme projekt, som
huslejenævnet har forhåndsgodkendt.
Det følger af § 169, at lejeren ikke kan give afkald på de rettigheder, der tilkommer denne
eller andre efter nærværende bestemmelse. Lejeren og udlejeren kan således ikke aftale, at
lejerens frist til at give meddelelse om, hvorvidt byttet ønskes gennemført, skal være kortere
end 14 dage. Der er derimod intet til hinder for at aftale, at lejeren skal have en længere frist.
I
stk. 5
foreslås, at udlejeren skal modsætte sig bytte, hvis lejligheden er omfattet af reglerne
om beboermaksimum og efter bytning vil blive beboet af flere end 2 personer pr.
beboelsesrum, jf. lov om boligforhold § 14, stk. 1.
Bestemmelsen er af hensyn til kommunernes mulighed for at undgå overbefolkning og har
sammenhæng med reglerne i kapitel 2 i lov om boligforhold.
519
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen fastslår, at udlejeren har en pligt til at modsætte sig et bytte, der indebærer, at
lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum. Bestemmelsen gælder
dog kun for ejendomme beliggende i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har bestemt, at
reglerne i lov om boligforhold §§ 14-17 skal finde anvendelse. Udlejeren skal samtidig have
meddelt kommunalbestyrelsen, at reglerne i lov om boligforhold §§ 14-17 skal gælde for
udlejerens ejendomme.
Det påhviler udlejeren at holde sig orienteret om, hvor mange personer der vil bebo
lejligheden. Anmoder udlejeren om at få at vide, hvor mange personer der vil bebo lejligheden,
må lejeren oplyse herom, således at udlejeren kan sikre, at bestemmelsen overholdes. Lejeren
må i det tilfælde spørge den lejer, der ønskes byttet med, om antallet af personer, som vil
flytte ind.
Undlader udlejeren i strid med bestemmelsen at modsætte sig et bytte, kan udlejeren straffes
med bøde. Hvis udlejeren er et selskab, kan der pålægges strafansvar efter reglerne i
straffelovens kapitel 5. Af hensyn til at undgå et eventuelt efterfølgende strafansvar vil det
være hensigtsmæssigt, at udlejeren sikrer sig, at lejerens oplysninger om, hvor mange
personer der bor i lejemålet, fremgår af lejekontrakten eller på anden måde kan dokumenteres
efterfølgende.
Der henvises til bemærkningerne til kapitel 2 i lov om boligforhold.
I
stk. 6
foreslås, at hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved bytte
af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal
bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den
pågældende karakter.
Bestemmelsen fastslår udlejerens mulighed for i forbindelse med et bytte at kræve, at
ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger skal bebos af personer, som opfylder de
betingelser, der gælder for at få en bolig i disse boligtyper.
Udlejeren kan stille krav om, at lejere, som ved fremleje eller bytte overtager ældreboliger
tilhørende en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger
for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 666 af 17. juni 2010, den
tidligere lov om boligbyggeri jf. lovbekendtgørelse nr. 903 af 18. august 2011 eller lov om
almene boliger m.v., skal opfylde de betingelser, der gælder for at komme i betragtning til
denne boligtype.
Bestemmelsen indebærer endvidere, at udlejeren kan stille tilsvarende krav i forbindelse med
bytte og fremleje af ustøttede private plejeboliger. Herved kan udlejeren sikre, at disse boliger
fortsat forbeholdes den berettigede personkreds, hvis der er behov herfor.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 73 om
lejerens ret til at bytte lejlighed med en anden lejer. Den gældende lejelovs § 73, stk. 5, 2-4
pkt., om sanktionen for udlejeren, såfremt udlejeren ikke overholder sin pligt til at modsætte
sig et bytte, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, flyttes
til kapitel 2 i lov om boligforhold.
Der henvises til afsnit 2.19.1.2. og 2.19.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 163.
520
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det følger af den gældende lejelovs § 74, stk. 1, at den lejer, der ved bytning ønsker at
overtage en lejlighed, der tilhører en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab
eller en stiftelse, skal opfylde de særlige vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne
lejligheder. Med stiftelse ligestilles en pensionskasse el.lign., der kun genudlejer lejlighederne
til sine medlemmer ved overgang til pension.
Det følger af den gældende lejelovs § 74, stk. 2, at det kan betinges, at den, der ved bytning
opnår en lejlighed i en andelsboligforening, skal indtræde som medlem af foreningen.
Det følger af den gældende lejelovs § 74, stk. 3, at bytteretten gælder uanset
vedtægtsmæssige begrænsninger i beboernes bytteadgang.
I
§ 163, stk. 1,
foreslås, at den lejer, der ved bytning ønsker at overtage en lejlighed, der
tilhører en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse, skal
opfylde de særlige vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne lejligheder. Med stiftelse
ligestilles en pensionskasse el.lign., der kun genudlejer lejlighederne til sine medlemmer ved
overgang til pension.
Bestemmelsen indebærer, at ved bytning af lejligheder, der ejes af en kommune, en almen
boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse, skal de særlige vilkår, der gælder for
overtagelse af sådanne lejligheder, opfyldes af den indflyttende lejer.
Bestemmelsen finder alene anvendelse for lejligheder. Værelser, herunder klubværelser og
accessoriske enkeltværelser, er derfor ikke omfattet af bestemmelsen.
Ved særlige vilkår menes bl.a. de generelle fortrinsrettigheder til lejligheder tilhørende
kommuner, samt almene boligorganisationer, som gælder for husstande af en vis størrelse og
med en indkomst under et vist niveau. Uden hensyn til efterspørgslen på boligerne kan disse
udlejere forlange, at en indflyttende lejer skal opfylde de særlige vilkår, der normalt gælder for
tildeling af sådanne udlejeres lejemål, således som det er tilfældet efter § 162, stk. 7.
De fastsatte vilkår må ikke have en karakter, hvis formål er et gøre bytteretten illusorisk,
herunder udhule eller i øvrigt indskrænke bytteretten unødigt. Vilkårene skal være sædvanlige
og sagligt begrundede.
Bestemmelsen omfatter kun lejligheder, hvor de eksisterende lejere har skullet opfylde de
særlige vilkår, der gælder for overtagelse af lejlighederne. Bestemmelsen finder således ikke
anvendelse for lejligheder, som udlejes til lejere, som ikke skal opfylde særlige krav for at
overtage de pågældende lejligheder.
Det afgørende ved bytning af lejligheder tilhørende kollegier samt stiftelser og lignende er, at
bytningen ikke må være i strid med den pågældende institutions formål.
Ved bytning mellem lejligheder, som omfattes af § 172, stk. 1, nr. 4, om arbejder- og
funktionærboliger, skal begge lejere være ansat i samme virksomhed og i øvrigt opfylde
vilkårene for overtagelse af de pågældende boliger. På samme vis skal begge lejere ved
bytning mellem lejligheder omfattet af § 172, stk. 1, nr. 3, opfylde betingelserne i § 172, stk.
1, nr. 3, for de pågældende lejligheder. Det er herefter et krav, at lejerne er antaget som
funktionærer ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig
betydning, at de bor i ejendommen.
For lejligheder ejet af en pensionskasse, som kun genudlejer til sine medlemmer ved overgang
til pension, skal en indflyttende lejer i forbindelse med et bytte opfylde pensionskassens vilkår
for at overtage en sådan lejlighed. Såfremt pensionskassen ikke alene lejer ud til sine
medlemmer, omfattes lejlighederne ikke af bestemmelsen.
521
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 2
foreslås, at det kan betinges, at den, der ved bytning opnår en lejlighed i en
andelsboligforening, skal indtræde som medlem af foreningen.
Bestemmelsen omfatter den situation, hvor der byttes med en lejlighed, som udlejes af en
andelsboligforening.
Bestemmelsen indebærer, at andelsboligforeningen kan stille krav om, at en lejer, der i
forbindelse med et bytte opnår en lejlighed i foreningen, skal indtræde som medlem af
foreningen. Lejeren skal herefter erhverve den andel i foreningen, som er tilknyttet den
pågældende lejlighed, til andelens pris samt efter de regler i andelsboligloven, der gælder for
erhvervelse af andele i private andelsboligforeninger.
Ønsker lejeren ikke at blive andelshaver i foreningen, er andelsboligforeningen berettiget til at
afvise byttet.
I
stk. 3
foreslås, at bytteretten gælder uanset vedtægtsmæssige begrænsninger i beboernes
bytteadgang.
Bestemmelsen fastslår, at lejerens bytteret ikke kan begrænses gennem vedtægterne.
Det fastsættes som følge af, at lejeren ikke kan give afkald på de rettigheder, som tilkommer
lejeren efter § 162, om den generelle ret for lejere til at bytte lejlighed, jf. § 169.
Bestemmelsen er indført med henblik på at sikre, at selskaber, institutioner og pensionskasser
m.v., ikke vedtægtsmæssigt kan begrænse den generelle bytteret for deres lejere.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 74 om
bytning af lejligheder, for hvilke der gælder særlige vilkår.
Der henvises til afsnit 2.19.1.2. og 2.19.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 164.
Det følger af den gældende lejelovs § 75, stk. 1, at såfremt lejeren dør, har ægtefællen ret til
at fortsætte lejeforholdet.
Det følger af den gældende lejelovs § 75, stk. 2, at såfremt lejeren af en beboelseslejlighed
dør uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år
umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte
lejeforholdet.
Det følger af den gældende lejelovs § 75, stk. 3, at såfremt en lejer af en lejlighed, der delvis
er udlejet til andet end beboelse, dør, og lejeren har drevet en erhvervsvirksomhed, hvis
stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, uden at
efterlade sig en ægtefælle, har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at
overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Det
er dog en betingelse, at den pågældende har fornødent kendskab til den branche, hvori
forretningen hidtil har været drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at føre
forretningen videre. Indtræder den pågældende ikke som lejer, kan udlejeren ikke udleje til
anden side på lempeligere vilkår, end han har foreslået den pågældende.
522
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det følger af den gældende lejelovs § 75, stk. 4, at i tilfælde af lejerens død kan såvel
udlejeren som dødsboet i øvrigt opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om
lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller med længere opsigelsesfrist.
Det følger af den gældende lejelovs § 75, stk. 5, at såfremt det lejede er en plejebolig, jf. § 1,
stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf.
lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger
m.v., eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, og dør lejeren uden at efterlade sig
ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand med som anført i stk. 2, kan
opsigelsen, uanset stk. 4, ske med 1 måneds varsel. Indbo m.v. efter den afdøde beboer kan
opmagasineres under iagttagelse af dødsboskiftelovens § 8.
I
§ 164, stk. 1,
foreslås, at dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.
Efter bestemmelsen har en ægtefælle, som ikke står på lejekontrakten, en ubetinget ret til at
fortsætte lejemålet ved lejerens død. Det er ikke en betingelse, at ægteskabet har varet en vis
periode, eller at ægtefællerne har haft fælles husstand. Bestemmelsen finder ikke anvendelse,
hvis ægtefællerne er separerede. Registrerede partnere sidestilles med ægtefæller.
Udlejeren har ikke mulighed for at modsætte sig lejerskiftet.
Ægtefællens ret til at fortsætte lejeforholdet gælder for alle typer af beboelseslejemål, uanset
om lejeforholdet omfatter en beboelseslejlighed, herunder et blandet lejemål, eller et
enkeltværelse til beboelse.
Lejemålet genudlejes ikke til lejerens ægtefælle, men fortsætter på uændrede vilkår. Ægtefællen
indtræder således fuldt ud i det bestående lejeforhold. Som følge heraf hæfter ægtefællen også
for eventuelle restancer over for udlejeren, som den afdøde lejer måtte have i lejeforholdet.
Den fortsættende ægtefælle indtræder fuldt ud i samtlige pligter og rettigheder i lejeforholdet,
herunder i depositum samt istandsættelsesforpligtelse i forbindelse med fraflytning af
lejemålet.
Ægtefællen har pligt til at underrette udlejeren om sin indtræden i lejeforholdet. Successionen
får virkning fra det tidspunkt, hvor underretning om ægtefællens fortsættelse af lejeforholdet
kommer frem til udlejeren, eller udlejeren på anden måde bliver bekendt hermed. Den afdøde
lejers bo hæfter i lejeforholdet, indtil udlejeren får underretning om, eller på anden måde bliver
bekendt med, at den længstlevende ægtefælle fortsætter lejeforholdet.
Ægtefællen kan fortsætte lejeforholdet uanset, at ægtefællen ikke opfylder betingelserne for
det pågældende lejemål. I ganske særlige tilfælde vil udlejeren dog efterfølgende kunne opsige
lejeforholdet, såfremt ægtefællen ikke opfylder de særlige vilkår, der er knyttet til det
pågældende lejemål.
I
stk. 2
foreslås, at dør lejeren af en beboelseslejlighed uden at efterlade sig en ægtefælle, har
en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft
fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet.
Bestemmelsen omhandler andre husstandsmedlemmers end ægtefællers ret til at fortsætte
lejeforholdet efter lejerens død.
Udlejeren har ikke mulighed for at modsætte sig lejerskiftet, men den fortsættende lejer har
dog pligt til at underrette udlejeren om sin indtræden i lejeforholdet.
Lejemålet genudlejes ikke efter lejerens død, men forsættes blot. Den lejer, der forsætter
lejeforholdet, indtræder således i den løbende lejeaftale. Den fortsættende lejer overtager
523
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
derved bl.a. den afdøde lejers istandsættelsesforpligtelse i forbindelse med fraflytning af
lejemålet.
Successionen får virkning fra det tidspunkt, hvor underretning om lejerskiftet når frem til
udlejeren, eller udlejeren på anden måde bliver bekendt hermed.
Bestemmelsen finder kun anvendelse, hvor den afdøde lejer ikke efterlader sig en ægtefælle.
Et husstandsmedlem kan imidlertid have ret til at fortsætte lejeforholdet på trods af, at lejeren
efterlader sig en ægtefælle, såfremt det står klart, at ægtefællen ikke kan eller vil indtræde i
lejeforholdet. Bestemmelsen finder fx anvendelse i en situation, hvor ægtefællen forinden
lejerens død er flyttet på plejehjem og tilkendegiver ikke at ville fortsætte lejemålet.
Det er et krav, at en person, for at få ret til at fortsætte lejeforholdet, skal have haft fælles
husstand med den afdøde lejer i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet.
Parterne behøver ikke nødvendigvis have beboet den pågældende lejlighed i hele 2 års
perioden, men kan have boet sammen på andre adresser.
Kravet om, at husstandsfællesskabet skal have bestået indtil umiddelbart forud for dødsfaldet,
er ikke til hinder for, at et husstandsmedlem efter bestemmelsen kan fortsætte lejemålet i en
situation, hvor den afdøde lejer har været sygehusindlagt i længere tid op til dødsfaldet.
Husstandsfællesskabet skal i så fald have bestået indtil indlæggelsen.
Det afgøres ud fra en konkret vurdering, hvem der hører til lejerens husstand. Der henvises til
§ 151, stk. 1, for nærmere om husstandsbegrebet.
En forudsætning for, at der tale om husstandsfællesskab, er, at de pågældende bor sammen.
Længere tids fravær kan derfor bevirke, at et ellers etableret husstandsfællesskab må anses
for ophævet uanset, at fraværet er midlertidigt.
Ved vurderingen af, om der tale om gæster eller husstandsmedlemmer, må der lægges vægt
på bl.a. opholdets varighed samt anledning, og om de pågældende personer har ændret deres
folkeregisteradresse.
Ved vurderingen af, om der er tale om en fremlejetager eller et husstandsmedlem, skal der
bl.a. lægges vægt på, om der ydes en eller anden form for vederlag for brugsretten, og om
vedkommende har en eksklusiv brugsret til en del af lejemålet. Et fremlejeforhold er ikke i sig
selv til hinder for, at der kan bestå et husstandsfællesskab, men en fremlejetager vil som det
klare udgangspunkt i praksis ikke være en del af lejerens husstand.
Sammensætningen af lejerens husstand kan ændre sig under lejeforholdets beståen. Det er
således ikke afgørende, hvordan husstanden var sammensat ved lejeaftalens indgåelse.
Såfremt flere navngivne personer står anført som lejere på lejekontrakten, kan hver af disse
bebo lejemålet sammen med de personer, der hører til hver deres husstand. For så vidt angår
lejemål udlejet til juridiske personer, finder husstandsbegrebet ikke anvendelse, men kan dog
finde anvende for personer, som bor til leje hos den juridiske person. Det må her bero på en
fortolkning af den indgåede lejeaftale, hvilke personer der lovligt kan bebo lejemålet.
Boligretten afgør tvister om retten til at fortsætte lejemålet. Det er den person, som ønsker at
fortsætte lejemålet, som må godtgøre, at der er etableret fælles husstand med lejeren.
I
stk. 3
foreslås, at dør en lejer af en lejlighed, der delvis er udlejet til andet end beboelse, og
har lejeren drevet en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af
væsentlig betydning og værdi for virksomheden, uden at efterlade sig en ægtefælle, har
enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet, medmindre
udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Det er dog en betingelse, at den
524
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
pågældende har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været
drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at føre forretningen videre. Indtræder
den pågældende ikke som lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår,
end udlejeren har foreslået den pågældende.
Bestemmelsen omhandler retten til at forsætte lejeforholdet vedrørende et erhvervsbeskyttet
lejemål i forbindelse med lejerens død og er indført under hensyn til den store betydning,
lejemålet om bolig- og forretningslokale kan have for familiens velfærd. Et lejemål er
erhvervsbeskyttet, såfremt den stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og
værdi for lejerens virksomhed.
Bestemmelsen omfatter alene blandede lejemål. En tilsvarende bestemmelse for lejemål, der
udelukkende er udlejet til andet end beboelse, findes i erhvervslejelovens § 56, stk. 3.
Medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det, har enhver af lejerens
livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejemålet efter lejerens død. Den livsarving eller
det svigerbarn, der ønsker at overtage lejemålet, skal kontakte udlejeren inden rimelig tid med
henblik på at indgå forhandlinger om en lejeaftale. Som eksempel på forhold, der kan berettige
udlejeren til at modsætte sig et ønske om at overtage lejemålet kan nævnes den pågældendes
økonomi eller manglende branchekendskab.
Bestemmelsen finder kun anvendelse ved erhvervsbeskyttede lejemål, jf. erhvervslejelovens §
62, stk.1, og kun såfremt lejeren ikke efterlader sig en ægtefælle, idet ægtefæller har en
ubetinget ret til at fortsætte lejemålet efter lejerens død, jf. stk. 1. Lejekontrakten skal
endvidere angå såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der er udlejet
udelukkende til andet end beboelse.
I modsætning til, hvad der er fastsat i de af stk. 1 og 2 omfattede tilfælde, giver
bestemmelsen i stk. 3 mulighed for at overtage lejemålet. Der er således ikke tale om en
fortsættelse af lejeforholdet, men om genudlejning. Som følge heraf indgås der en ny
lejeaftale. Udlejeren er derfor berettiget til at fastsætte nye vilkår med den livsarving eller det
svigerbarn, der ønsker at overtage lejemålet. I den forbindelse må udlejeren dog ikke gøre
retten til at overtage lejemålet illusorisk, fx ved at indføre et vilkår om en kortere
tidsbegrænsning.
Bliver parterne ikke enige om lejeforholdets vilkår, er udlejeren berettiget til at genudleje det
til anden side. I den situation må udlejeren dog ikke genudleje lejemålet på lempeligere vilkår,
end hvad der er tilbudt livsarvingen eller svigerbarnet.
I
stk. 4
foreslås, at i øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udlejeren som dødsboet opsige
lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt
længere tid eller med længere opsigelsesfrist.
Bestemmelsen fastslår, at såfremt lejeren dør, kan udlejeren eller lejerens dødsbo opsige
lejeaftalen med det lovmæssige varsel, som følger af § 176. Dette gælder uanset, om der er
aftalt et længere opsigelsesvarsel, eller lejeaftalen er tidsbestemt til en længere periode, jf. §
174. Er der aftalt et kortere varsel, kan lejemålet opsiges i overensstemmelse hermed. Frister i
forbindelse med fraflytning, herunder om afholdelse af flyttesyn, løber først fra skifteretten har
taget stilling til boets behandling.
Er der en eller flere øvrige lejere i lejeforholdet, kan udlejeren eller dødsboet ikke opsige
lejeforholdet efter bestemmelsen.
Der gælder ikke særlige krav for opsigelsen, uanset om opsigelsen gives af udlejeren eller af
dødsboet. Udlejerens opsigelse skal sendes til bobestyreren.
525
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Ved opsigelse efter bestemmelsen finder kravene i § 177 om, at opsigelsen skal være skriftlig
og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, samt oplysning om
opsigelsesgrunden, ikke anvendelse. En opsigelse efter bestemmelsen skal dog formuleres på
en måde, så der ikke er tvivl om, at der er tale om en opsigelse af lejeaftalen. Idet der kan
gælde et andet opsigelsesvarsel end det, som parterne har aftalt, bør der i den forbindelse
henvises til bestemmelsen i opsigelsen.
Udlejeren kan ikke opsige lejeaftalen, såfremt en person har ret til og ønsker at fortsætte
lejemålet efter lejerens død.
I
stk. 5
foreslås, at er det lejede en plejebolig, jf. § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om
boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996,
eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5,
og dør lejeren uden at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand
med som anført i stk. 2, kan opsigelsen, uanset stk. 4, ske med 1 måneds varsel. Indbo m.v.
efter den afdøde beboer kan opmagasineres under iagttagelse af dødsboskiftelovens § 8.
Bestemmelsen vedrører den situation, hvor en lejer af en plejebolig dør uden at efterlade sig
en ægtefælle eller et husstandsmedlem, som har ret til at fortsætte lejeforholdet i henhold til
stk. 1 eller 2.
Ved de i bestemmelsen nævnte boliger kan lejeaftalen siges op med 1 måneds varsel, når
lejeren dør uden at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand
med, og som kan fortsætte lejeforholdet, jf. stk. 1 eller 2.
Med henblik på at undgå tomgangsperioder og sikre at plejeboligbestanden udnyttes optimalt i
kommuner, hvor der er efterspørgsel efter plejeboliger, kan opsigelse ske med et forholdsvis
kort varsel på 1 måned. Af hensyn til skifteretsbehandlingen af boet er det i den forbindelse
fundet nødvendigt at sikre mulighed for, at indbo m.v. efter den afdøde plejeboligbeboer kan
opbevares under iagttagelse af dødsboskiftelovens regler. Plejeboliger behøver således ikke at
henstå ubenyttede efter beboerens død, mens kommunen afventer skifterettens behandling af
sagen og udstedelse af skifteretsattest.
Muligheden for at opmagasinere indbo følger af dødsboskiftelovens kapitel 6, som regulerer
sikring af boets aktiver i den periode, hvor der endnu ikke er truffet beslutning om boets
behandlingsmåde. Det følger af dødsboskiftelovens § 8, stk. 1, at indtil beslutning om boets
behandlingsmåde er truffet, påhviler det enhver, der er i besiddelse af den afdødes aktiver, at
opbevare disse på betryggende måde. Kan opbevaring ikke ske uden væsentlige ulemper eller
omkostninger, fritager skifteretten den pågældende for pligten.
Omsorgspligten efter dødsboskiftelovens § 8, stk. 1, påhviler enhver, der er i besiddelse af
afdødes aktiver. Reglen retter sig i første række mod afdødes pårørende, der har adgang til
afdødes bolig, men også mod institutioner eller andre, der er i besiddelse af afdødes aktiver.
Omsorgspligten fortsætter indtil boets berigtigelse, og en tilsidesættelse af pligten kan
medføre erstatningsansvar.
Omsorgspligten indebærer, at institutioner eller andre, der er i besiddelse af afdødes aktiver,
har pligt til at opbevare afdødes aktiver, og at de ikke må udlevere disse til pårørende eller
andre, før der er truffet beslutning om boets behandlingsmåde, således at der kan forevises en
skifteretsattest, eller skifteretten har fritaget den pågældende institution mv. for pligten.
Der stilles ikke i dødsboskifteloven krav til, hvordan omsorgspligten skal opfyldes - herunder
om aktiver skal opbevares i afdødes bolig - idet det udelukkende kræves, at opbevaring af
afdødes aktiver skal ske på betryggende måde. Efter en konkret vurdering af boet og aktiverne
526
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
vil opbevaring således efter omstændighederne kunne ske ved fx at registrere og opbevare
afdødes aktiver i aflåste rum, lejede opmagasineringsrum eller lignende.
Efter dødsboskiftelovens § 82 kan nødvendige udgifter, som de pårørende eller andre måtte
have afholdt til opbevaring af boets aktiver, forlanges dækket i boet, om fornødent som
massekrav i det omfang, der er tilstrækkelige midler i boet.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 75 om
retten for ægtefæller eller andre personer, som har haft fælles husstand med lejeren, til at
fortsætte eller overtage lejemålet efter lejerens død.
Der henvises til afsnit 2.19.1.3. og 2.19.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 165.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 76, at såfremt lejeren af en beboelseslejlighed på
grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig el.lign. eller i plejebolig efter
§ 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf.
lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v.,
eller i en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, eller i en friplejebolig, finder § 75, stk. 1, og
2, tilsvarende anvendelse.
I
§ 165
foreslås, at hvis lejeren af en beboelseslejlighed på grund af alder eller sygdom flytter
på plejehjem, i beskyttet bolig el.lign. eller i plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere
lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 666 af 17. juni
2010, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., eller i en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1,
stk. 5, eller i en friplejebolig, finder § 164, stk. 1 og 2, tilsvarende anvendelse.
Bestemmelsen omhandler tilfælde, hvor lejeren flytter på plejehjem, beskyttet bolig el. lign.
Bestemmelsen omfatter herudover tilfælde, hvor lejeren flytter til en plejebolig efter den
tidligere gældende ældreboliglov eller efter almenboligloven, eller til en privat ustøttet
plejebolig eller en friplejebolig.
I disse tilfælde har en ægtefælle samme ret til at fortsætte lejeforholdet, som efter § 164, stk.
1, hvor lejeren er afgået ved døden. Hvis lejeren ikke er gift, gælder det samme for en anden
person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for fraflytningen har haft fælles
husstand med lejeren jf. reglen i § 164, stk. 2.
Bestemmelsen omfatter kun de nævnte boligtyper. Der er derfor ikke efter bestemmelsen ret
til fortsættelse af lejeforholdet, såfremt lejeren fx flytter til en ældrebolig tilhørende en almen
boligorganisation, en kommune, en region eller en selvejende institution.
Bestemmelsens anvendelse forudsætter, at lejeren ikke kun har til hensigt at flytte for et
kortvarigt ophold. Lejeren skal varigt opgive sin bolig.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 76 om
ægtefællens og husstandsmedlemmers ret til at fortsætte lejeforholdet, såfremt lejeren flytter
på plejehjem, i beskyttet bolig mv.
Der henvises til afsnit 2.19.1.3. og 2.19.2.3. i de almindelige bemærkninger.
527
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Til § 166.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 77, at i tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse
eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller
dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis
erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil
hørende beboelse.
I
§ 166
foreslås, at i tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af
lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller dommen, hvilken af
ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed
er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.
I tilfælde af separation, ægteskabets omstødelse eller ophævelse ved skilsmisse, kan der
tillægges den ægtefælle, der ikke er lejer i lejeforholdet, ret til at fortsætte lejemålet.
Registreret partnerskab sidestilles med ægteskab.
Ægtefællerne kan aftale, hvilken af dem der skal fortsætte lejemålet. En sådan aftale må være
klar og utvetydig. En fraflytning kan i sig selv være udtryk for, at en part har opgivet
lejemålet. I betragtning af, at parterne under de givne omstændigheder kan have svært ved at
bo sammen, må det dog accepteres, at en part vælger at fraflytte lejemålet for en periode,
indtil det endeligt afklares, hvem der skal fortsætte lejemålet. En fraflytning indebærer dermed
ikke i sig selv, at den pågældende part nødvendigvis har opgivet lejemålet til fordel for
ægtefællen.
Aftaler ægtefællerne, at lejemålet skal fortsættes af den af dem, som ikke i forvejen er lejer,
kan udlejeren ikke modsætte sig dette. Afgørelsen af, hvilken af ægtefællerne, der skal
beholde lejemålet, vil i mangel af enighed mellem dem træffes ved bevillingen eller dommen.
Hvis den ene ægtefælles erhvervsvirksomhed er knyttet til lejemålets forretningslokaler, gives
der denne ægtefælle fortrinsret til lejemålet. Ejer ægtefællerne virksomheden sammen, gives
der fortrinsret til den ægtefælle, som skal drive virksomheden videre. Såfremt begge parter
ønsker at fortsætte med virksomheden, må der lægges afgørende vægt på andre kriterier.
Der må i den forbindelse lægges særlig vægt på parternes helbred og alder, samt hvem af
dem, der vil have eventuelle fællesbørn boende. Der må i øvrigt lægges vægt på deres
boligsituation inden ægteskabets indgåelse, og hvilke muligheder de har for at skaffe sig
anden bolig.
Er begge ægtefæller lejere i lejeforholdet, må udlejeren acceptere, at den fraflyttende
ægtefælle udtræder af lejeforholdet efter separationen eller skilsmissen, og at den anden
ægtefælle fortsætter lejemålet alene.
Den ægtefælle, der fortsætter lejemålet, indtræder fuldt ud i lejeforholdet. Som følge heraf
overtages alle lejeaftalens vilkår, samt eventuelle restancer og varmebidrag mv.
Fortsætter den ægtefælle, som ikke er lejer, lejeforholdet, har denne pligt til give underretning
til udlejeren om lejerskiftet. Successionen får virkning fra det tidspunkt, hvor underretning
herom når frem til udlejeren, eller udlejeren på anden måde bliver bekendt hermed.
Den fraflyttede ægtefælle hæfter i lejeforholdet, så længe udlejeren ikke er blevet gjort
bekendt med, at der er sket overdragelse af lejemålet, såfremt denne stod som lejer i
528
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
lejeforholdet. Når udlejeren har modtaget besked om, hvem af ægtefællerne der fortsætter
lejeforholdet, frigøres den fraflyttede ægtefælle for pligten til at betale ydelser for fremtiden.
Den fraflyttende ægtefælle vil dog fortsat hæfte for allerede bestående krav. Ægtefællerne
hæfter solidarisk for restancer, som er opstået, før udlejeren modtager underretning om
lejerskiftet.
Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende
lejelovs § 77 om afgørelse af, hvilken af ægtefællerne der skal have ret til at fortsætte
lejeforholdet i tilfælde af separation, skilsmisse eller ægteskabets omstødelse.
Der henvises til afsnit 2.19.1.3. og 2.19.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 167.
Det følger af den gældende lejelovs § 77 a, at såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles
husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte
lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige om
en aftale, jf. 1. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes
mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal
have ret til at fortsætte lejeforholdet. § 77, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
I
§ 167
foreslås, at såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver
samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en
lejlighed, der har tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. pkt.,
kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler
derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte
lejeforholdet. § 166, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
Bestemmelsen vedrører ugifte samlevendes ret til at fortsætte lejeforholdet efter
samlivsophævelse.
Bestemmelsen er ikke begrænset til egentlige ægteskabslignende samlivsforhold og finder
efter omstændighederne også anvendelse, hvor homofile, søskende eller børn og forældre bor
sammen, på samme måde som efter § 164, stk. 2, hvor husstandskriteriet tillige anvendes.
Det er som efter § 164, stk. 2, en betingelse, at parterne har haft fælles husstand i mindst 2
år. I modsætning til efter § 164, stk. 2, er det imidlertid en betingelse, at der er tale om et
egentligt samlivsforhold og ikke kun husstandsfællesskab.
Bestemmelsen finder anvendelse uanset om begge parter, eller kun den ene af dem, står som
lejere i lejeforholdet.
Parternes husstandsfællesskab skal have varet i mindst 2 år, men behøver ikke at have
bestået uafbrudt i 2 år op til samlivsophævelsen. De 2 års samliv skal ikke nødvendigvis have
været i det pågældende lejemål. Samliv i øvrige lejemål forinden vil derfor også tælle med i
opgørelsen af, hvor længe parterne har boet sammen.
Bestemmelsens anvendelse forudsætter, at der er etableret et samliv. Ved samliv forstås, at
der foreligger et gensidigt økonomisk samt personligt afhængighedsforhold mellem parterne.
Successionen får virkning fra det tidspunkt, hvor underretning herom når frem til udlejeren, eller
udlejeren på anden måde bliver bekendt hermed.
529
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Reglen indebærer, at udlejeren ikke kan modsætte sig, at en part tilhørende lejerens husstand,
fortsætter lejeforholdet, såfremt betingelserne i bestemmelsen i øvrigt er opfyldt. Dette gælder
også for så vidt angår lejemål, der er forbeholdt særlige persongrupper. En kommune vil fx
således ikke kunne modsætte sig en indgået aftale mellem lejeren og dennes
husstandsmedlem om fortsættelse af lejemålet med henvisning til, at lejemålet skal anvises til
personer med særlige boligsociale behov.
Etablering af husstand forudsætter ud over fælles husholdning tillige en personlig tilknytning
mellem husstandsmedlemmerne. I en situation, hvor fx to venner er fælles om husholdningen
og deler lejligheden, men i øvrigt har hver sit værelse, vil der som udgangspunkt ikke være
etableret fælles husstand. Der skal nødvendigvis bestå en mere væsentlig personlig tilknytning
mellem beboerne. Foreligger der et fremlejeforhold mellem parterne, vil der som det klare
udgangspunkt ikke være etableret et samliv. Et fremlejeforhold er dog ikke i sig selv til hinder
for bestemmelsens anvendelse.
Udgangspunktet er, at parterne frit kan aftale, hvem af dem der fortsætter lejeforholdet. En
sådan aftale må være klar og utvetydig. Alene det, at en af parterne vælger at fraflytte
lejemålet, er således ikke tilstrækkeligt til at anse lejemålet for opgivet. Udlejeren må
acceptere en aftale mellem parterne om, hvem af dem, der skal fortsætte lejemålet. Hvis
parterne ikke kan blive enige, kan spørgsmålet, når særlige grunde taler derfor, afgøres ved
dom. Afgørelsen træffes ud fra en helhedsvurdering af parternes forhold, hvor der dog tages
udgangspunkt i kontraktforholdet.
Kravet om, at der skal foreligge særlige grunde, vil ikke kun være opfyldt, hvis parterne har
fællesbørn, men også hvis en af dem har særbørn. Den, der etablerer et samliv med en enlig
far eller mor, og opgiver egen bolig, påtager sig et ansvar for partnerens og dennes børns
boligforhold, som man ikke bør kunne fralægge sig ved en henvisning til, at man ikke har
indgået ægteskab.
Selv om det er et væsentligt moment, at der er børn involveret, vil reglen undtagelsesvis også
kunne anvendes i andre tilfælde. Det kan fx være i tilfælde, hvor parterne er flyttet fra en
lejlighed, hvor den ene stod som lejer, til en ny lejlighed, hvor den anden kommer til at stå
som lejer. Samme hensyn gør sig gældende, hvor vedkommende fx har opgivet en god og
billig bolig for at flytte ind i en lejlighed, som er udlejet til samleveren, og hvis samleveren har
bedre muligheder for at skaffe sig en ny lejlighed. Samlivets varighed må herved tages i
betragtning.
Tilsvarende reglen i § 166 vil en part have fortrinsret til lejemålet, såfremt vedkommende har
sin erhvervsvirksomhed tilknyttet lejemålet. Af øvrige forhold, der kan tages hensyn til, kan fx
nævnes parternes helbred samt alder.
Såfremt der ikke foreligger særlige grunde, vil den samlever, som står som lejer i
lejeforholdet, blive tilkendt lejligheden.
Når der efter bestemmelsen sker lejerskifte, vil der være tale om en fortsættelse af
lejeforholdet og ikke genudlejning. Som følge heraf overtager den fortsættende part et
indbetalt depositum i lejeforholdet. Den fortsættende part hæfter i den forbindelse fuldt ud for
istandsættelsesforpligtelsen ved lejemålets fraflytning.
Ved lejerskifte vil den udtrædende lejer hæfte for de forpligtelser i lejeforholdet, som er
opstået inden, udlejeren får underretning om lejerskiftet eller på anden måde bliver bekendt
med lejerskiftet. For de forpligtelser, der opstår efter underretning af udlejeren, hæfter alene
den fortsættende lejer.
530
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Gør udlejeren gældende, at den udtrådte lejer fortsat hæfter for bestemte forpligtelser i
lejeforholdet, må den pågældende part godtgøre, at udlejeren havde modtaget underretning
om udtrædelsen af lejeforholdet, forinden forpligtelserne opstod.
Opfylder den fortsættende part ikke betingelserne for at indtræde i lejeforholdet, fx fordi
samlivsforholdet ikke har bestået i 2 år, er udlejeren ikke forpligtet til at acceptere et
lejerskifte.
Hvis udlejeren ikke accepterer lejerskiftet, vil den fraflyttende part fortsat hæfte for
lejebetalingen og istandsættelsesudgifterne i forbindelse med lejemålets fraflytning. Det
samme gør sig gældende, hvis udlejeren ikke er blevet gjort bekendt med lejerskiftet.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 77 a om
fortsættelse af lejeforholdet i tilfælde af samlivsophør.
Der henvises til afsnit 2.19.1.3. og 2.19.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 168.
Det følger af den gældende lejelovs § 78, at såfremt lejeren har forladt sin ægtefælle, har
denne ret til at fortsætte lejeforholdet efter reglen i § 75, stk. 1.
I
§ 168
foreslås, at har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at fortsætte lejeforholdet
efter reglen i § 75, stk. 1.
Bestemmelsen beskytter lejerens ægtefælle ved, at lejeforholdet ikke ophører, selvom den
ægtefælle, som har skrevet under på lejekontrakten, vælger at fraflytte lejemålet.
Lejeren vil i henhold til bestemmelsen anses for at have forladt sin ægtefælle, når lejeren
permanent er fraflyttet lejemålet, og ægtefællernes samliv er ophørt.
Er begge ægtefæller lejere i lejeforholdet, vil lejeforholdet fortsætte for den forladte ægtefælle
uanset bestemmelsen.
Bestemmelsen finder anvendelse, når lejeren har forladt lejemålet varigt og ikke alene
midlertidigt. Lejeren kan midlertidigt have forladt lejemålet i perioden, indtil der foreligger en
endelig afgørelse af, hvilken af ægtefællerne der skal tillægges ret til at fortsætte lejemålet, jf.
§ 166. I betragtning af, at parterne under de givne omstændigheder kan have svært ved at bo
sammen, må det således accepteres, at lejeren vælger at fraflytte lejemålet for en periode,
indtil det endeligt afklares, hvem der skal fortsætte lejemålet. Lejerens fraflytning indebærer
dermed i sig selv ikke nødvendigvis, at lejeren har opgivet lejemålet til fordel for ægtefællen.
Det indbyrdes forhold mellem ægtefællerne og hvilken af disse, der har ret til at fortsætte
lejeforholdet, reguleres af § 166. Nærværende bestemmelse angår derimod ægtefællens ret til
at fortsætte lejeforholdet i relation til udlejeren, når det står helt klart, at den fraflyttede
ægtefælle ikke vil vende tilbage til lejemålet.
Successionen får virkning fra det tidspunkt, hvor underretning om lejerskiftet når frem til
udlejeren, eller udlejeren på anden måde bliver bekendt hermed. Fra dette tidspunkt hæfter den
udtrædende lejer ikke for fremtidige forpligtelser i lejeforholdet. Udlejeren kan imidlertid stadig
gøre krav opstået, inden underretningen finder sted, gældende overfor den udtrædende lejer.
531
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Lejeforholdet fortsætter på uændrede vilkår, og der er således ikke tale om genudlejning, når
lejerens ægtefælle fortsætter lejeforholdet. Ægtefællen indtræder således fuldt ud i det
bestående lejeforhold. Som følge heraf hæfter den fortsættende ægtefælle også for eventuelle
restancer over for udlejeren, som den fraflyttede ægtefælle måtte have i medfør af
lejeforholdet. Den fortsættende ægtefælle overtager ligeledes depositum samt
istandsættelsesforpligtelse i forbindelse med fraflytning af lejemålet.
Efter bestemmelsen i § 170, stk. 2, må lejeren ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige
lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles
virksomhed er knyttet. Bestemmelsen finder anvendelse, hvor lejeren har forladt sin
ægtefælle, forinden det er afgjort, hvem af dem, der skal fortsætte lejeforholdet, og lejeren
kan således ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemålet.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 78 om
ægtefællens ret til at fortsætte lejeforholdet, såfremt lejeren har forladt ægtefællen.
Der henvises til afsnit 2.19.1.3. og 2.19.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 169.
Det følger af den gældende lejelovs § 79, at lejeren ikke kan give afkald på de rettigheder, der
tilkommer ham eller andre efter §§ 69-70, §§ 72-73 og §§ 75-78.
I
§ 169
foreslås, at lejeren ikke kan give afkald på de rettigheder, der tilkommer lejeren eller
andre efter §§ 158-159, §§ 161-162 og §§ 164-168. Reglen i § 163 kan ikke fraviges ved
aftale.
Bestemmelsen fastslår, i hvilket omfang bestemmelserne i kapitlet kan fraviges ved aftale.
Det følger af bestemmelsen, at lejeren hverken for sit eget eller for andre berettigedes
vedkommende, kan give afkald på de rettigheder, der tilkommer dem efter bestemmelserne i
dette kapitel.
Bestemmelsen har til formål at sikre parterne de rettigheder vedrørende brugsrettens
overgang, som følger af kapitlets bestemmelser. Baggrunden for reglernes ufravigelighed er
blandt andet, at de ikke alene varetager hensynet til lejeren, men også til lejerens ægtefælle,
samlever og øvrige husstandsmedlemmer. Som følge heraf kan bestemmelserne heller ikke
fraviges ved aftale mellem lejeren og udlejeren, når den konkrete begivenhed er indtruffet, og
der tilkommer lejerens ægtefælle eller andre en ret til at fortsætte eller overtage lejemålet
efter lejeren, fx efter en skilsmisse, eller efter at lejeren er flyttet til en plejebolig.
Lejeren kan ikke gyldigt give afkald på sin ret til at fremleje sin lejlighed efter § 158 og 159.
Det kan endvidere ikke gyldigt aftales, at lejeren ikke skal have ret til at bytte sit lejemål i
henhold til § 162. Parterne kan derimod gyldigt aftale, at kravene i bestemmelserne lempes
således, at lejeren får en udvidet fremleje- eller bytteret. Parterne kan fx aftale, at lejeren har
ret til at bytte, uanset at lejeren endnu ikke har beboet lejemålet i 3 år, eller lejligheden ved
bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum.
Det følger af bestemmelsen, at lejeren ikke kan give afkald på de rettigheder, som tilkommer
lejeren eller lejerens ægtefælle efter § 167 om parternes ret til at fortsætte lejeforholdet, efter
samlivets ophør. Parterne har dog mulighed for i forbindelse med samlivsophøret at aftale,
hvem af dem der skal have ret til at fortsætte lejemålet. På samme måde vil de kunne aftale,
532
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
at der skal foretages fraflytnings- samt indflytningssyn, og at det indbetalte depositum skal
afregnes imellem dem således, at den fortsættende ægtefælle ikke overtager den fraflyttendes
istandsættelsesforpligtelse i tilfælde af lejerskifte. En sådan aftale har alene virkning imellem
de to samlivsparter og indebærer ikke, at der i forhold til udlejeren sker genudlejning.
Bestemmelsen i § 163 omhandler bytning af lejligheder, der tilhører en kommune, en almen
boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse, hvortil gælder særlige vilkår, der skal
opfyldes af lejeren. Bestemmelsen vedrører i det hele ikke aftaleforholdet mellem udlejeren og
den enkelte lejer, men omfatter bl.a. de særlige kriterier, som fastsættes af
kommunalbestyrelsen for udlejning af ejendomme beliggende i et udsat boligområde samt
vedtægtsmæssige vilkår for foreninger og selskaber mv. Bestemmelsen kan som følge heraf
ikke fraviges ved aftale. Det bemærkes, at lejerens generelle bytteret i henhold til § 162 ikke
kan begrænses ved aftale.
Bestemmelsen i § 160 vedrører lejerens ansvar overfor udlejeren for skader forvoldt af
personer, med hvilke lejeren har indgået aftale om fremleje i henhold til bestemmelserne i §§
158 og 159. § 160 vedrører herudover lejerens ansvar for fremlejetagerens adfærd og
overholdelse af reglerne om god skik og orden. Bestemmelsen kan fraviges ved aftale mellem
lejeren og udlejeren. Det vil således kunne aftales, at lejerens ansvarsgrundlag skal være et
andet, end hvad der følger af § 160.
§ 163, stk. 2, om, at andelsboligforeninger kan betinge, at den, der ved bytning opnår en
lejlighed i andelsboligforeningen, skal indtræde som medlem af foreningen, kan ikke fraviges
ved aftale. Det er op til den enkelte andelsboligforening, om det skal være en betingelse for, at
lejerne kan gennemføre et bytte, at en indflyttende lejer skal indtræde som medlem af
foreningen.
Bestemmelsen begrænser ikke lejerens adgang til at opsige eller ophæve lejeforholdet på
trods af, at en opsigelse af lejeforholdet indebærer, at de berettigede parter ikke længere kan
gøre deres ret til at fortsætte eller overtage lejemålet gældende. Lejerens ægtefælle er dog
beskyttet mod lejerens opsigelse af lejemålet efter § 170, stk. 2.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 79 om
fravigeligheden af reglerne kapitlet om brugsrettens overgang.
Der henvises til afsnit 2.19.1.4. og 2.19.2.4. i de almindelige bemærkninger.
Til § 170.
Efter den gældende lejelovs § 81, stk. 1, kan lejeren opsige lejeaftalen, når lejeaftalen ikke er
indgået for et bestemt tidsrum, eller det ikke kan oplyses, hvilken lejetid parterne har aftalt.
Efter den gældende lejelovs § 81, stk. 2, må lejeren dog ikke uden sin ægtefælles samtykke
opsige lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden
ægtefælles virksomhed er knyttet. § 72, 2. og 3. pkt. finder tilsvarende anvendelse.
I
§ 170, stk. 1,
foreslås, at lejeren frit kan opsige lejeaftalen, medmindre andet er aftalt.
De fleste lejeaftaler indgås uden tidsbegrænsning og ophører først, når en af parterne opsiger
den. Lejeren kan frit opsige lejeaftalen, når lejeren ikke har tiltrådt et vilkår om uopsigelighed.
Der gælder således som udgangspunkt ingen begrænsninger i lejerens adgang til at opsige
lejeaftalen, hvorimod der i lovens §§ 172 og 173 er fastsat grænser for udlejerens adgang til
opsigelse. I § 171 er dog fastsat en hjemmel, som giver udlejeren adgang til at opsige
533
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
lejeaftalen i tilfælde, hvor udlejeren og lejeren bor i umiddelbar nærhed af hinanden, som fx
ved udlejning af et værelse i udlejerens bolig.
Lejeren kan opsige lejeaftalen, selv om denne endnu ikke har taget det lejede i brug, og selv
om overtagelsesdagen ikke er indtruffet. Opsigelsesvarslet må i så fald regnes fra
overtagelsesdagen.
Er der flere lejere af et lejemål, kan en af disse ikke alene opsige lejeaftalen, medmindre de
øvrige lejere har givet lejeren fuldmagt til at disponere i forhold til udlejeren.
I
stk. 2
foreslås, at lejeren dog ikke uden sin ægtefælles samtykke må opsige lejemål om
familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed
er knyttet. § 161, 2. og 3. pkt. finder tilsvarende anvendelse.
Er lejeren gift, ligger der i bestemmelsen en beskyttelse af den anden ægtefælles interesse i at
kunne hindre, at lejeaftalen opsiges. Der kræves således efter bestemmelsen samtykke fra
ægtefællen, hvis der er tale om opsigelse af familiens bolig eller lokaler, hvorfra ægtefællerne
sammen eller den anden ægtefælle driver virksomhed.
Som følge af bestemmelsen bør udlejeren, når en gift lejer afgiver opsigelse, anmode
ægtefællen om at skrive under på en skriftlig opsigelse eller på anden måde sikre sig
ægtefællens samtykke. I modsat fald risikerer udlejeren, at ægtefællen bliver boende i
lejligheden, hvilket vedkommende vil være berettiget til, hvis opsigelse er blevet afgivet uden
dennes samtykke.
Bestemmelsen udgør et supplement til reglen i § 6 i lov om ægtefællers økonomiske forhold,
som forbyder en ægtefælle uden den andens samtykke at sælge, pantsætte, udleje eller
bortforpagte familiens bolig.
Det kan oplyses, at der på tilsvarende vis er indeholdt en beskyttelse af ægtefællen mod
fremleje, som den anden ægtefælle søger gennemført uden ægtefællens samtykke. Efter §
161 må lejeren således ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, hvis dette vil
medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles bolig eller som grundlag for
ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 81 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.20.1.1. og 2.20.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 171.
Efter den gældende lejelovs § 82 kan udlejeren opsige lejeforhold om
a) enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er
en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor,
b) beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to
beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv om ejeren anvender et
eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et
eller flere enkeltværelser til beboelse,
c) ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden,
idet reglen dog kun gælder for ejere af ejerboliger eller ejere af andele i andelsboligforeninger,
der ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og
som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger,
534
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
d) lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre,
foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker o. lign., hvor forretningen må antages
hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og
parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse.
Bestemmelsen omhandler nogle lejeforhold, der frit kan opsiges af udlejeren. Heri ligger, at de
omhandlede lejeforhold kan opsiges, uden at de grunde og betingelser, som fremgår af
opsigelsesbestemmelserne i lovens §§ 172 og 173 er opfyldt. Dette indebærer, at lejeren i et
sådant lejeforhold ikke er undergivet den beskyttelse mod opsigelse, der generelt gælder for
lejere.
I
§ 171, stk. 1, nr. 1,
foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold om enkelte værelser til
beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller
tofamilieshus, som udlejeren bebor.
Den frie opsigelsesret omfatter værelser, der er en del af den lejlighed, udlejeren bebor.
Opsigelse kan ske med 1 måneds varsel, jf. § 176, stk. 1. Opsigelsesretten kan begrundes i
den nære daglige kontakt, der er mellem lejeren og udlejeren. Opstår der gnidninger mellem
de to parter, kan udlejeren have et ønske om at få afsluttet lejeforholdet. Hvis der hører et
loftsværelse til en beboelseslejlighed, vil lejeren af loftsværelset kunne opsiges efter
bestemmelsen, hvis lejeren deler køkken med udlejeren. Udlejes der derimod værelser, som
ikke står i forbindelse med udlejerens lejlighed, er lejeforholdet ikke omfattet af bestemmelsen
og dermed af den lempeligere adgang for udlejeren til at opsige lejeaftalen.
Er der tale om accessoriske enkeltværelser beliggende i en reguleret kommune, kan
huslejenævnet i medfør af §§ 34-36 begrænse udlejerens opsigelsesadgang. Dette vil fx kunne
være relevant, hvis nævnet har truffet afgørelse om en nedsættelse af lejen. I et sådant
tilfælde kan udlejeren have et ønske om at opsige lejeren. I så fald kan huslejenævnet
imidlertid bestemme, at lejeforholdet ikke kan opsiges uden nævnets godkendelse.
I stk. 1,
nr. 2,
foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold om beboelseslejlighed i et hus,
hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf
ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv om ejeren anvender et eller flere lokaler i huset til
andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til
beboelse.
Bestemmelsen vedrører lejligheder i tofamilieshuse, hvor udlejeren bor i den ene lejlighed og
lejeren i den anden. Opsigelse kan ske med 1 års varsel, jf. lovens § 176, stk. 2.
Da der gælder et opsigelsesvarsel på kun 1 måned i forhold til lejere af enkeltværelser
omfattet af nr. 1 i bestemmelsen, mens der gælder et varsel på 1 år, hvis det drejer sig om en
lejlighed omfattet af nr. 2, er det vigtigt at fastlægge en afgrænsning mellem enkelte værelser
og en lejlighed. Afgørende for, om lejemålet er at betragte som leje af en lejlighed, er, om
lejemålet er udstyret med selvstændigt køkken med afløb, som lejeren alene har brugsret til.
Det er således ikke tilstrækkeligt, at lejeren bare har adgang til et køkken. Det kræves, at
lejeren har en eksklusiv brugsret til dette. Har lejeren objektivt set lejet en lejlighed, kan det
ikke aftales, at der er tale om leje af enkeltværelser med den virkning, at lejerens beskyttelse
mod opsigelse forringes.
I andre sammenhænge er kontraktgrundlaget afgørende. Har flere personer i fællesskab lejet
en lejlighed, angår lejeaftalen en lejlighed og ikke enkeltværelser, selv om lejerne har fordelt
værelserne mellem sig, da det må anses for at være hensigten, at de alle skal dele lejligheden.
Det er ikke en betingelse for at anvende bestemmelsen, at udlejeren ejer ejendommen.
Fremlejemål er således omfattet af bestemmelsen.
Bestemmelsen kan også finde anvendelse på tofamilieshuse, hvor udlejeren ud over sin
beboelseslejlighed anvender et eller flere lokaler i ejendommen til andet end beboelse. Der er
således intet til hinder for, at udlejeren opsiger efter bestemmelsen, selv om udlejeren har
535
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
selvstændig erhvervsvirksomhed, som drives fra lokaler i ejendommen. Sker der derimod
udlejning af sådanne erhvervslokaler til tredjemand, vil det medføre, at ejendommen ikke
længere er et tofamilieshus, hvor lejeren frit kan opsiges.
Ejendommen mister derimod ikke sin status af tofamilieshus, hvis der i ejendommen udlejes et
eller flere enkeltværelser til beboelse.
Det er forholdene på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, som er afgørende for
opsigelsesadgangen. Det er således med udgangspunkt i forholdene på dette tidspunkt, der
skal ske en vurdering af, om der er tale om en lejlighed eller et værelse. Dette udgangspunkt
indebærer endvidere, at opsigelsesretten bevares, selv om udlejeren efterfølgende fraflytter,
eller ejendommen overdrages til en ny udlejer, som ikke selv bebor lejligheden eller huset.
Omvendt gælder opsigelsesretten ikke i det tilfælde, hvor antallet af lejligheder nedbringes fra
3 lejligheder til 2 efter lejeaftalens indgåelse, fx gennem nedlæggelse og sammenlægning af
lejligheder. Endelig gælder opsigelsesretten, uanset om det eksempelvis kun er én ud af flere
ejere, som bebor ejendommen.
Med ”hus” menes den fysiske bygning. Afgørende for anvendelsen af bestemmelsen er ikke det
matrikulære ejendomsbegreb, men den fysiske bygning. To ejerlejligheder, som ejes af den
samme person, eller en ejerlejlighed, som indeholder to beboelseslejligheder, vil således være
omfattet af bestemmelsen, såfremt det er de eneste lejligheder i bygningen.
I stk. 1,
nr. 3,
foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold om ejerbolig eller andelsbolig, hvis
ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden, idet reglen dog kun gælder for ejere
af ejerboliger eller ejere af andele i andelsboligforeninger, der ejede den pågældende lejlighed
eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på tidspunktet for opsigelsen ikke
ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger.
Formålet med bestemmelsen er at give mulighed for at opsige lejeforhold om en udlejet ejer-
eller andelsbolig i situationer, hvor ejeren eller andelshaveren selv ønsker at benytte boligen.
Denne ret gælder for en ejer eller andelshaver, der kun ejer én udlejet ejerbolig eller
andelsbolig. Ejeren eller andelshaveren kan opsige en eventuel lejer af ejer- eller
andelsboligen med 1 års varsel og uden nogen nærmere begrundelse. Det er dog en
forudsætning for opsigelsen, at det er den ejer, som i sin tid indgik lejeaftalen, der opsiger
lejeaftalen, og som på opsigelsestidspunktet selv ønsker at benytte boligen.
Der er tale om en ret for den oprindelige udlejer, og opsigelsesadgangen kan derfor ikke
overgå til en ny ejer eller andelshaver. Bestemmelsen omfatter således kun de tilfælde, hvor
ejeren eller andelshaveren fremover ønsker selv at benytte det lejede. Heri ligger et krav om,
at udlejeren
–
det vil sige ejeren eller andelshaveren, selv skal have til hensigt at bebo
boligen. Er der flere personer, fx et ægtepar, som ejer boligen i sameje, vil bestemmelsen
også kunne anvendes. Agter den ene af ægtefællerne således at flytte ind i boligen, fx efter en
skilsmisse, vil lejeaftalen kunne opsiges efter bestemmelsen. Er ejeren derimod et selskab eller
anden juridisk person, kan opsigelsesadgangen ikke benyttes, da en juridisk person ikke kan
opfylde kravet om at flytte ind i og bebo boligen.
Kan det efterfølgende bevises, at udlejeren ikke på noget tidspunkt havde til hensigt at flytte
ind og bebo boligen, har opsigelsen ikke været afgivet på et gyldigt grundlag. Den fraflyttede
lejer vil i et sådant tilfælde kunne være berettiget til at blive genindsat i boligen eller, hvis
dette ikke er muligt, få erstatning fra udlejeren, hvis lejeren har lidt et tab som følge af
fraflytningen.
For udlejere af ejerboliger eller andelsboliger er det endvidere et krav, at ejeren eller
andelshaveren på opsigelsestidspunktet ikke ejer andre boliger, der lejes ud, end den der
opsiges. Det er derfor udtrykkeligt fastsat i bestemmelsen, at der kun kan opsiges efter
bestemmelsen, hvis ejeren eller andelshaveren ikke ejer andre udlejede boliger på
opsigelsestidspunktet.
536
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Muligheden for at udleje tidsbegrænset gælder ved siden af denne bestemmelse. Hvis en ejer
eller andelshaver fx har planer om at sælge boligen eller leje den ud til en slægtning på et
nærmere angivet tidspunkt, har ejeren/andelshaveren fortsat mulighed for at udleje boligen
tidsbegrænset, jf. § 174.
I stk. 1,
nr. 4,
foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold om beboelseslejlighed, hvortil er
knyttet lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre,
foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker o. lign., hvor forretningen må antages
hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og
parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse.
Begrundelsen for, at sådanne lejemål frit skal kunne opsiges, er, at kundekredsen til sådanne
forretninger i højere grad udspringer af udlejerens virksomhed end af lejerens indsats.
Formålet med bestemmelsen er således at sikre den primære virksomhed en indflydelse på
driften af det lejemål, der ligger på dens areal. Som eksempler på sådanne lejemål kan
nævnes en kiosk beliggende i et hospital eller et biludlejningsfirma i en lufthavn.
Sådanne rene etablissementslejemål kan opsiges efter erhvervslejelovens § 61. Hvis der
imidlertid er knyttet en bolig til lejerens virksomhed, vil opsigelse kunne ske efter
bestemmelsen.
Der vil ved opsigelse efter bestemmelsen som udgangspunkt gælde et opsigelsesvarsel på 3
måneder. Der vil dog kunne aftales et kortere eller længere opsigelsesvarsel, jf. § 182
modsætningsvist.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 82 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.20.1.2. og 2.20.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 172.
Efter den gældende lejelovs § 83 stk. 1, kan udlejeren opsige andre lejeforhold end de i § 82
nævnte i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88:
a) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.
b) Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. Det samme gælder, når
udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes,
og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller
ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål,
til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.
c) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som
funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning,
at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på
tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes
af efterfølgeren.
d) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den
virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til
virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.
e) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b,
stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
f) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og
forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
537
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
g) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra
lejeforholdet.
Efter den gældende lejelovs § 83, stk. 2, gælder, at vedrører lejeforholdet en plejebolig efter §
1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf.
lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller
en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan
opsigelse efter stk. 1 kun ske, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.
Bestemmelsen omfatter alle andre lejemål, end dem der er nævnt i den gældende lejelovs §
82. Udgangspunktet er herefter, at lejemålet alene kan opsiges, hvis der foreligger en af de i
loven opregnede opsigelsesgrunde. Opregningen er udtømmende. Opsigelsesgrundene i de
nedenfor nævnte nr. 1-7 skal respektere aftalt uopsigelighed fra udlejerens side samt aftalte
længere opsigelsesvarsler end angivet i § 176.
I
§ 172, stk. 1, nr. 1,
foreslås, at andre lejeforhold end de i § 171 nævnte kan udlejeren kun
opsige, når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, jf. dog §§ 173 og 178.
Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med de særlige begrænsninger i opsigelsesadgangen,
som gælder, når udlejeren selv ønsker at benytte det lejede, jf. § 173, og når lejeren har
erhvervsbeskyttelse, jf. § 178.
Udlejeren skal have til hensigt at bebo den opsagte lejers lejlighed. Dette skal fremgå af
opsigelsesskrivelsen som begrundelse for opsigelsen, jf. § 177, stk. 1, 2. pkt. Der skal være
identitet mellem udlejeren og den, der skal benytte lejemålet. Der kan derfor ikke ske
opsigelse efter bestemmelsen, hvis hensigten hermed er at skaffe en bolig til sine børn. Ejes
ejendommen af flere ejere, kan opsigelse ske, selv om kun den ene af ejerne selv skal benytte
det lejede. Som følge af § 173, nr. 7, kan der kun opsiges én lejlighed ved sameje. Det
fremgår af denne bestemmelse, at såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab,
kan ejerne kun opsige lejeren af en beboelseslejlighed.
Ejeren skal handle efter hensigten og flytte ind i lejerens lejlighed, når denne er fraflyttet.
Udlejeren er afskåret fra at foretage en bytning, således at en anden lejer flytter ind i den
opsagte lejers lejlighed, mens udlejeren overtager dennes lejlighed. Hvis der foretages sådan
bytning, kan motivet være at skaffe sig af med en uønsket lejer og omgåelse kan blive
statueret.
Udlejerens opsigelse skal omfatte hele lejemålet og ikke bare dele deraf. Udlejeren skal tage
hele boligen i brug til helårsbeboelse og fx ikke kun et værelse.
Hvis udlejeren trods opsigelsen alligevel ikke flytter ind eller foretager retsstridig bytning af en
lejlighed med en anden lejer, og det kan anses for bevist, at det ved opsigelsens afgivelse,
stod udlejeren klart, at udlejeren ikke agtede selv at benytte det lejede, eller at udlejeren i
hvert fald burde have indset, at dette næppe ville blive tilfældet, kan udlejeren ifalde
erstatningsansvar over for den opsagte lejer. Flytter udlejeren ikke ind efter lejerens
fraflytning, må udlejeren godtgøre, at dette skyldes efterfølgende begivenheder, som udlejeren
ikke er ansvarlig for. Dette kan fx være fordi udlejeren forflyttes eller, at udlejerens hidtidige
bolig alligevel ikke kunne sælges.
Hvis udlejeren må opgive indflytning inden opsigelsesvarslets udløb, har udlejeren som
udgangspunkt en pligt til at tilbyde lejeren at fortsætte lejeforholdet. I modsat fald vil
udlejeren kunne ifalde erstatningsansvar.
Hvis der gøres indsigelse mod opsigelsen og anlægges boligretssag herom, vil dette kunne
indebære, at udlejeren ikke kan sætte lejeren ud af boligen, før sagen er afgjort. Da udlejeren
i så fald ikke har mulighed for at sandsynliggøre sin intention om at indflytte ved faktisk
indflytning i det lejede, må beviset føres på anden vis.
538
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Ved opsigelse efter bestemmelsen gælder et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til aftalt flyttedag,
jf. lovens § 176, stk. 2.
I stk. 1,
nr. 2,
foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold, når udlejeren dokumenterer, at
ejendommen skal nedrives. Det samme gælder, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af
ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen er
omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation
eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages
ekspropriation.
Nedrivning omfatter tilfælde, hvor bygningen fjernes, og lejligheden nedlægges, uden at der
efterfølgende etableres nye lejligheder samme sted. For at kunne afgive opsigelse efter
bestemmelsen, skal udlejeren kunne dokumentere, at nedrivning medfører, at det lejede må
fraflyttes. Dette gøres normalt ved fremlæggelse af en nedrivningstilladelse. Det er ikke et
krav, at denne skal medsendes opsigelsesskrivelsen, men udlejeren skal kunne dokumentere,
at nedrivningen kan ske. Som følge af kravet om dokumentation, kan det undgås, at lejeren
må fraflytte, hvis nedrivning ikke kan gennemføres.
Nedrivning af bygninger, der indeholder boliger med køkken, der er eller har været anvendt til
helårsbeboelse, kræver ifølge § 3 i lov om boligforhold kommunalbestyrelsens samtykke i de
kommuner, hvor kapitel 1 i lov om boligforhold gælder. Kommunens tilladelse til at nedlægge
boligen skal være givet på opsigelsestidspunktet.
For så vidt angår ombygninger vil det i praksis være den altovervejende hovedregel, at en
udlejer ikke kan opsige en lejer, fordi lejemålet ønskes ombygget. Med bestemmelsen kan
udlejeren dog opsige lejeforhold i tre særlige tilfælde af ombygninger. For det første når
ejendommen efter ombygningen skal tages i brug som almene familieboliger, ældreboliger
eller ungdomsboliger efter lov om almene boliger. For det andet når ombygningen sker som
følge af ekspropriation, og for det tredje når ombygningen ville kunne have været gennemført
ved en ekspropriationsbeslutning.
Hvis udlejeren, da denne afgav opsigelsen, vidste eller burde vide, at nedrivningen eller
ombygningen ikke ville blive gennemført, og udlejeren således udelukkende har opsagt lejeren
for at blive af med denne, kan udlejeren blive erstatningsansvarlig. Dette gælder dog ikke,
hvis der uden udlejerens skyld opstår hindringer for gennemførelsen af foranstaltningen. I så
fald bør lejeren kunne få adgang til at fortsætte lejemålet.
Opsigelsesvarslet er på 3 måneder, medmindre et længere varsel er aftalt.
Efter § 175 gælder en generel ret til tilbud om erstatningsbolig for lejere, der siges op som
følge af ombygning eller nedrivning. Tilbyder udlejeren ikke lejeren en erstatningsbolig, hvor
lejeren efter § 175 har ret til at få tilbud herom, medfører det ikke opsigelsens ugyldighed,
men at udlejeren kan ifalde erstatningsansvar over for lejeren.
Udlejeren kan også blive forpligtet til at tilbyde erstatningsbolig ved større
ombygningsarbejder, hvis ejendommen er omfattet af reglerne i § 107.
I stk. 1,
nr. 3,
foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold, når lejeren af en
beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved
ejendommens drift til arbejde for hvis udførelse, det er af væsentlig betydning, at
funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på
tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes
af efterfølgeren.
Bestemmelsen gælder, uanset om der foreligger en eller to aftaler. Foreligger der to aftaler,
må opsigelse efter bestemmelsen ske samtidig. Opsiges aftalen om arbejde særskilt, før
aftalen om bolig opsiges, kan aftalen om bolig ikke opsiges efter bestemmelsen. Af
539
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
bevismæssige årsager kan det indføjes i lejeaftalen, at der er tale om en bolig til lejeren i kraft
af dennes virke som funktionær ved ejendommens drift. Dette vil ikke kunne være opfyldt,
hvis lejeaftalen er indgået først og uafhængigt af ansættelsesaftalen.
Det er ikke alt arbejde ved ejendommens drift, som er omfattet af bestemmelsen. Det må bero
på en konkret vurdering af arbejdets art og omfang, om dette er tilfældet. Det er en betingelse
for at anvende reglen, at det er af væsentlig betydning for arbejdets udførelse, at viceværten
bor i ejendommen. Varmemesterarbejde og modtagelse af henvendelse om
reparationsarbejder vil normalt være omfattet af bestemmelsen, mens på den anden side
sædvanligt rengøringsarbejde, såsom trappevask, gårdfejning m.v., som regel vil kunne
udføres lige så godt af en uden for ejendommen boende person. Ejendommens størrelse kan
også spille en rolle ved bedømmelsen af bestemmelsens anvendelsesområde, idet det i mindre
ejendomme ofte anses for unødvendigt at have en fastboende funktionær, uanset at denne
skal udføre viceværtarbejde ud over det almindelige rengøringsarbejde.
Hvis en lejer, der allerede bor i ejendommen, påtager sig hvervet som vicevært, bliver den
lejlighed, hvori lejeren bor, ikke af den grund viceværtlejlighed. Lejeforholdet er således ikke
omfattet af bestemmelsen, hvis lejeren først påtager sig hvervet som fx vicevært efter, at
lejeaftalen er indgået.
Det er en betingelse for at kunne sige op efter bestemmelsen, at en ny vicevært skal have
lejligheden. Opsigelse kan således ikke finde sted, hvis efterfølgeren skal have helt andre
funktioner.
Opsigelse kan kun ske, hvis arbejdet ikke er udført tilfredsstillende. Udlejeren har bevisbyrden
for, at dette ikke er tilfældet. Hvis lejeren groft misligholder sine arbejdsforpligtelser, kan
udlejeren hæve lejeaftalen i medfør af §
183,
stk. 1, nr. 11.
Hvis arbejdsforholdet er det væsentligste i en sammensat kontrakt, vil kontrakten ikke være
omfattet af lejelovgivningen. Dette kan fx være tilfældet, hvor lejeren er ansat som tømrer på
et gods og får en vederlagsfri bolig stillet til rådighed.
Opsiges en lejer efter bestemmelsen, har lejeren ret til at overtage en anden ledig lejlighed i
ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den
flyttedag, hvortil lejeren er opsagt, og den pågældende lejlighed skal udlejes, jf. § 175, stk. 1.
I stk. 1,
nr. 4,
foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold, når lejeren af en
beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori
lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og
lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.
Bestemmelsen handler om opsigelse af arbejder- og funktionærboliger, når arbejdsforholdet til
virksomheden ophører. Bestemmelsen omfatter lejeforhold, hvor der er tale om en arbejder-
eller funktionærbolig, der er knyttet til udlejerens virksomhed og ikke til driften af
ejendommen, jf. nr. 3. Der kræves således en forbindelse mellem lejemålet og arbejdsaftalen,
og lejerens ret til boligen er betinget af, at lejeren fortsat arbejder i udlejerens tjeneste.
Bestemmelsen forudsætter, at der er tale om to aftaler, dels en arbejdsaftale og dels en
lejeaftale Det bør ved lejeaftalens indgåelse gøres klart for lejeren, at lejeren kun bliver lejer i
sin egenskab af dennes arbejde i virksomheden. Af bevismæssige årsager kan det indføjes i
lejeaftalen, at der er tale om en arbejder- eller funktionærbolig. Dette vil ikke kunne være
opfyldt, hvis lejeaftalen er indgået først og uafhængigt af ansættelsesaftalen. Opsigelse kan
være berettiget samtidig med eller umiddelbart efter, at lejeren er blevet opsagt af sin stilling.
Udlejeren kan miste sin ret til at opsige lejeaftalen, hvis ikke udlejeren opsiger lejeaftalen
inden for en rimelig tid efter, at arbejdsforholdet bringes til ophør.
540
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Lejligheden skal have tilknytning til virksomhedens drift. Bestemmelsen kan ikke anvendes,
hvis lejeren ikke er ansat i udlejerselskabet eller udlejerens virksomhed.
Det er en betingelse for at kunne sige op efter bestemmelsen, at en anden ansat skal have
lejligheden. Det er ikke en betingelse, at lejligheden skal benyttes af den opsagte lejers
efterfølger i stillingen. Udlejeren skal dog kunne påvise et behov for, at boligen stilles til
rådighed for en anden ansat.
I stk. 1,
nr. 5,
foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold, når lejeren har tilsidesat god skik
og orden, jf. § 154, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 155, stk. 2, og forholdet er af en sådan
karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
Det er en forudsætning for at kunne opsige efter bestemmelsen, at tilsidesættelsen af god skik
og orden er væsentlig og sker trods udlejerens påmindelse, jf. henvisningen til § 155, stk. 2.
Er der ikke givet den fornødne advarsel, så lejeren har haft mulighed for at rette ind, kan
opsigelse ikke ske efter denne bestemmelse.
Der er i § 154, som der henvises til i bestemmelsen, foretaget en nærmere afgrænsning af,
hvilken adfærd der kan indebære en tilsidesættelse af god skik og orden. Der henvises i øvrigt
til § 154 samt bemærkningerne hertil.
Det er kun manglende iagttagelse af reglerne i § 154, stk. 1, nr. 1-8, og nr. 11, der kan
begrunde opsigelse. Undtaget er således tilfælde, hvor lejeren udøver støjende adfærd eller
holder husdyr, uden at dette er til væsentlig gene. I disse tilfælde må udlejeren indbringe
sagen for huslejenævnet med henblik på, at nævnet pålægger lejeren en sanktion efter § 155.
Huslejenævnet kan efter denne bestemmelse enten give lejeren en advarsel eller gøre
lejemålet betinget af, at lejeren ikke gentager den pågældende adfærd.
En husordensovertrædelse er ikke i sig selv opsigelsesgrund. Det kræves, at overtrædelsen er
af en sådan karakter, at lejerens fraflytning er påkrævet.
Opsigelse efter bestemmelsen skal ske med sædvanligt varsel. Gør lejeren indsigelse, må
udlejeren indbringe spørgsmålet for domstolene. Udlejeren må afvente rettens afgørelse, før
opsigelsen kan effektueres.
Hvis lejerens tilsidesættelse af god skik og orden har været meget grov eller ofte gentaget, vil
udlejeren kunne kræve lejemålet bragt til øjeblikkeligt ophør i medfør af bestemmelserne i §
183
om ophævelse af lejeaftalen.
I stk. 1,
nr. 6,
foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold, når lejeren har tilsidesat
betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 155, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan
karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
Huslejenævnet kan efter § 155, stk. 1, nr. 1, gøre lejeforholdet betinget, hvis nævnet finder,
at lejeren har tilsidesat god skik og orden. Har huslejenævnet gjort lejeforholdet betinget, har
nævnet fastsat nogle betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, som lejeren skal
overholde. Overtræder lejeren de fastsatte betingelser, vil udlejeren kunne opsige lejeaftalen.
For at kunne opsige efter bestemmelsen er forudgående indbringelse for nævnet nødvendig.
I stk. 1,
nr.
7, foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold, når vægtige grunde i øvrigt gør det
særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.
Hensigten med bestemmelsen er at udfylde de ovenstående numre 1-6 i tilfælde, hvor ingen af
disse vil kunne finde anvendelse, men hvor der vurderes at være behov for at kunne opsige
lejeaftalen. Bestemmelsen er der for at imødekomme, at der ikke kan ske en udtømmende
opremsning af alle de tilfælde, hvor det kan være nødvendigt for en udlejer at blive løst fra
lejeaftalen. Bestemmelsen kan dog ikke benyttes, blot fordi betingelserne i de andre
541
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
typetilfælde ikke er opfyldt. Anvendelse af bestemmelsen vil i nogen grad bero på et konkret
skøn med hensyn til, hvor grænsen for dens anvendelsesområde skal trækkes.
Som eksempler på bestemmelsens anvendelsesområde kan nævnes hensyn til offentlige
interesser eller betydelige erhvervsmæssige hensyn. Omfattet af bestemmelsen kan fx nævnes
den situation, hvor en tvangsauktionskøber kan have en interesse i at kunne opsige lejeren
med henblik på at videresælge en ejerlejlighed som en bolig uden en lejer i. Værdien af en
uudlejet bolig er således alt andet lige højere, end værdien af en bolig med en lejer i. Det må
dog anses for at være en forudsætning for opsigelse, at ejendommen ikke kan sælges i udlejet
stand uden et betydeligt tab. En opsigelse i den situation vil dog som udgangspunkt kræve, at
udlejeren mere eller mindre ufrivilligt er bragt i en sådan situation, fx fordi denne har set sig
nødsaget til at forsvare sit pant og derved erhverve ejendommen på tvangsauktion.
Opsiger udlejeren lejeaftalen efter bestemmelsen, har udlejeren pligt til ligesom ved opsigelse
efter et af de øvrige numre at begrunde og derved give nærmere oplysning om, hvori de
vægtige hensyn består, jf. § 177.
Hvis udlejeren uretmæssigt opsiger en lejer, og lejeren som følge heraf fraflytter, vil lejeren
kunne have krav på at blive genindsat i lejemålet, eller lejeren kan efter omstændighederne få
et erstatningskrav mod udlejeren. Dette gælder dog ikke, hvis der senere indtræder
begivenheder, som udlejeren er uden indflydelse på, og som bevirker, at de oprindelige grunde
ikke længere foreligger.
Anvender udlejeren en af opsigelsesmulighederne i § 172, har udlejeren pligt til at begrunde
og derved give nærmere oplysning om grunden til opsigelsen, jf. § 177. Udlejeren har
bevisbyrden for, at den anførte begrundelse er gyldig i lovens forstand.
I
stk. 2
foreslås, at vedrører lejeforholdet en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere
lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april
1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1,
stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan opsigelse efter stk. 1 kun ske, når
lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.
Lejeren af en plejebolig er som andre lejere beskyttet af lejelovens opsigelsesregler. Udlejeren
af en plejebolig kan således ikke ensidigt opsige lejeren i andre tilfælde end nævnt i den
generelle opsigelsesbestemmelse i § 172, stk. 1.
Det fremgår endvidere af bestemmelsen, at det ved opsigelse af en lejer, der bor i en af de
typer plejeboliger, som er omfattet af bestemmelsen, altid og uanset opsigelsesgrunden er en
betingelse for opsigelsen, at lejeren samtidig anvises en anden passende bolig. Den
erstatningsbolig, der anvises, kan være en ældrebolig, men der kan også anvises en
institutionsplads, hvis lejeren fx på grund af psykisk sygdom, har særligt behov herfor.
Ved udlejning af de omhandlede plejeboliger skal udlejeren eller kommunen løbende følge
situationen med henblik på at kunne vurdere, om boligen til stadighed bedst muligt dækker
beboerens behov, således at der kan tilbydes en anden og mere passende bolig, hvis der
opstår behov herfor, fx for særlig pleje på grund af demens.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 83 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.20.1.2. og 2.20.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 173.
542
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 84 gælder i opsigelsesretten efter § 83, stk. 1, litra a, følgende
begrænsninger:
a) Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter at
bebo lejligheden.
b) Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen
skal der bl. a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og - ved opsigelse
af en lejer af en beboelseslejlighed - lejerens muligheder for at finde anden passende bolig.
c) Lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsformål, kan udlejeren ikke opsige med
henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.
d) Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet
er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Er lejeaftalen indgået den 1. januar
1980 eller senere, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis betingelserne i 1. pkt.
er opfyldt, og hvis lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede
er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 83, stk. 1, litra a. Er lejeaftalen indgået den
1. juli 1986 eller senere, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis betingelserne i 1.
og 2. pkt. er opfyldt og udlejeren tidligere har beboet lejligheden.
e) En lejer kan ikke opsiges, så længe han er beboerrepræsentant.
f) Bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i ejendommen, skal udlejeren
samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed.
g) Såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af
en beboelseslejlighed.
I
§ 173, nr. 1,
foreslås, at i opsigelsesretten efter § 172, stk. 1, nr. 1, gælder den
begrænsning, at hvis lejeforholdet vedrører en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at
udlejeren selv agter at bebo lejligheden.
Bestemmelsen begrænser udlejerens adgang til at opsige lejeforhold efter § 172, stk. 1, nr. 1.
Bestemmelsen indeholder en række begrænsninger i udlejerens opsigelsesadgang, når
opsigelsen skyldes, at udlejeren selv ønsker at benytte det lejede.
Bestemmelsen fastslår, at udlejeren, når det drejer sig om beboelseslejemål, herunder
blandede lejemål, skal have til hensigt at flytte ind i den opsagte lejlighed, når opsigelse
afgives efter bestemmelsen i § 172, stk. 1, nr. 1. Bestemmelsen giver alene fysiske personer
ret til at opsige. Det vil sige, at juridiske personer, fx i form af et ApS eller A/S, ikke kan
opsige et lejeforhold efter bestemmelsen.
Udlejeren skal have til hensigt at tage boligen i brug til helårsbeboelse. Hvis hensigten om at
bebo lejligheden ikke bliver realiseret, har udlejeren bevisbyrden for, at dette ikke kan
tilregnes denne som ansvarspådragende.
I § 173,
nr. 2,
foreslås, at opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters
forhold. Ved afgørelsen skal der blandt andet tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet
ejendommen, og - ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed - lejerens muligheder for
at finde anden passende bolig.
Bestemmelsen skal opfattes som en retlig standard, hvis nærmere indhold fastlægges gennem
retspraksis. Ved vurderingen af, hvad der kan anses for en rimelig opsigelse, skal der henses
til parternes individuelle forhold, såsom alder, helbred, økonomi, afstand til arbejdsplads,
børnepasningsmuligheder m.v. Henset til bestemmelsens natur vil mulighederne for at kunne
opsige efter bestemmelsen være begrænsede og meget konkret begrundede.
543
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter bestemmelsen er udlejerens opsigelsesmulighed stigende i takt med antallet af år,
udlejeren har ejet ejendommen. Ved vurderingen af, om opsigelsen er rimelig, vil det forhold,
at udlejeren tidligere har opsagt en lejer for selv at overtage dennes lejlighed, kunne blive
tillagt vægt. I så fald må der skeles til, hvor længe dette er siden, og hvorfor udlejeren nu på
ny ønsker at benytte bestemmelsen.
I vurderingen vil der i praksis skulle lægges betydelig vægt på lejerens muligheder for at finde
en anden passende bolig. Hvis lejligheder af tilsvarende størrelse, kvalitet og leje findes på
markedet, vil dette kunne styrke udlejerens muligheder for at kunne opsige efter
bestemmelsen.
Hvis afvejningen af de ofte meget forskelligartede hensyn, som lejeren og udlejeren kan anføre
til fordel for deres standpunkt, fører til, at rimelighedsbetragtninger taler med lige stor styrke
for begge parters påstand, vil afgørelsen kunne falde ud til udlejerens fordel som følge af
udlejerens ejendomsret.
I § 173,
nr. 3,
foreslås, at lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsformål, kan
udlejeren ikke opsige med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.
Bestemmelsen gælder for blandede lejemål og uanset, om lejeren må anses for at være
erhvervsbeskyttet i henhold til reglerne i §§ 178-181. Formålet med bestemmelsen er at
beskytte lejeren mod tilfælde, hvor udlejeren ellers ville udnytte sin opsigelsesadgang til at
tilegne sig den goodwill, lejeren har fået oparbejdet i sin forretning.
I § 173,
nr. 4,
foreslås, at er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af
opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Er
lejeaftalen indgået den 1. januar 1980 eller senere, er det herudover et krav, at lejeren ved
lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at
opsigelse kan ske efter § 172, stk. 1, nr. 1. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere,
er det tillige et krav, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden.
Formålet med bestemmelsen er at styrke beskyttelsen mod opsigelse af lejere, der bor i
ejerlejligheder, herunder lejere der bor i ejendommen på det tidspunkt, hvor den opdeles i
ejerlejligheder.
Opdeles en ejendom i ejerlejligheder, øges ejerens incitament til at frasælge de enkelte
lejligheder. Det er på den baggrund fastsat, at der for så vidt angår lejemål i ejendomme
opdelt i ejerlejligheder gøres en undtagelse fra den adgang, udlejeren ellers kan have til at
foretage opsigelse med henblik på selv at benytte lejligheden, jf. § 172, stk. 1, nr. 1.
Efter bestemmelsen kan en ejer af en udlejet ejerlejlighed dog under visse nærmere angivne
betingelser opsige lejeaftalen under henvisning til, at ejeren selv ønsker at benytte lejligheden.
Ejeren af en ejerlejlighed kan opsige lejeren, hvis lejeren ved lejeaftalens indgåelse er gjort
bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og opsigelse kan ske, hvis ejeren selv ønsker at
benytte og bebo lejligheden. Hvis lejeaftalen er indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det
tillige en betingelse, at ejeren tidligere har boet i lejligheden. Er lejeaftalen indgået før den 1.
januar 1980, og var lejligheden på daværende tidspunkt omdannet til ejerlejlighed, kan ejeren
opsige lejeaftalen efter § 172, stk. 1, nr. 1, uden at skulle opfylde yderligere betingelser.
I § 173,
nr. 5,
foreslås, at en lejer ikke kan opsiges, så længe lejeren er beboerrepræsentant.
I lighed med den tillidsmandsbeskyttelse, der gælder på arbejdsmarkedet, er det fundet
naturligt at fastsætte, at en lejer, der er valgt som beboerrepræsentant, ikke kan opsiges med
den begrundelse, at udlejeren ønsker at overtage denne lejers lejlighed.
544
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Beskyttelsen gælder kun for lovligt valgte beboerrepræsentanter og kun for lejeren og dennes
ægtefælle. Bestemmelsen gælder således ikke for et andet medlem af lejerens husstand, der
er valgt til beboerrepræsentant.
Hvis opsigelsen ikke er kommet frem til en lejer før valgtidspunktet, er opsigelsen uvirksom.
Når lejerens hverv som beboerrepræsentant er ophørt, har udlejeren igen mulighed for at
afgive opsigelse, hvis betingelserne herfor er opfyldt.
Med bestemmelsen tilsigtes ikke en tilsvarende beskyttelse af en talsmand. Der vælges kun
talsmænd i mindre ejendomme, og med så forholdsvis få lejere i en ejendom findes det ikke
hensigtsmæssigt at give en enkelt lejer den nævnte beskyttelse mod opsigelse.
I § 173,
nr. 6,
foreslås, at bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i
ejendommen, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne
lejlighed.
Bestemmelsen gælder alene den situation, hvor udlejeren selv bor i ejendommen, når
udlejeren afgiver opsigelse. Som følge af, at udlejerens egen lejlighed vil blive ledig, når
udlejeren overtager lejerens lejemål, skal denne lejlighed tilbydes lejeren.
Det bemærkes, at der er tale om en ny udlejning, som ikke er underlagt de sædvanlige
forpligtelser, som gælder ved erstatningsboliger. Der er således intet til hinder for, at
lejlighedens størrelse, leje, stand m.v. afviger væsentligt fra den hidtidige lejlighed.
Udlejeren kan dog ikke ved at stille urimelige krav udhule sin forpligtelse efter bestemmelsen.
I § 173,
nr. 7,
foreslås, at såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne
kun opsige lejeren af én beboelseslejlighed.
Formålet med bestemmelsen er at undgå urimelige konsekvenser af bestemmelsen i § 172,
stk. 1, nr. 1, i de tilfælde, hvor en ejendom ejes af flere personer i fællesskab. I så fald kan
ejerne kun sige én lejer op, så længe de ejer ejendommen. Opsiges flere lejere af
beboelseslejligheder af samejet, vil det kun være den først afgivne opsigelse, som vil kunne
være gyldig.
Hvis samejet ejer flere ejendomme, vil der kunne ske opsigelse af en lejlighed i hver af disse,
hvis betingelserne for at opsige efter § 172, stk. 1, nr. 1, i øvrigt er opfyldt.
Bestemmelsen omfatter alene personlige samejer og ikke juridiske personer, da de ikke vil
kunne opfylde kravet om at bebo boligen, jf. § 172, stk. 1, nr. 1.
Opsigelse efter § 172, stk. 1, nr. 1, skal ske med 1 års varsel, jf. § 176, stk. 2.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 84 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.20.1.3. og 2.20.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 174.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 80, stk. 1, at er lejeaftalen tidsbestemt, ophører
lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan
ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt, eller den anden
part i lejeforholdet misligholder aftalen.
545
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det fremgår af den gældende lejelovs § 80, stk. 2, at benytter lejeren med udlejerens vidende
det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret
lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 80, stk. 3, at boligretten kan tilsidesætte
tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
I
§ 174, stk. 1,
foreslås, at er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved
den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i
lejeperioden, medmindre dette er aftalt, eller den anden part i lejeforholdet misligholder
aftalen.
Ved en tidsbegrænset lejeaftale forstås en aftale, hvor parterne på forhånd, typisk allerede ved
aftalens indgåelse, har taget stilling til, hvor lang lejeperioden skal være. En tidsbegrænset
lejeaftale ophører uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Bestemmelsen giver dog
mulighed for, at parterne kan aftale, at den ene part eller begge parter har ret til at opsige
lejeaftalen i lejeperioden.
Tidsbegrænsning forudsætter en aftale. Hvis intet andet er aftalt, må lejeaftalen anses for
indgået på lovens almindelige vilkår. Det skal således klart fremgå af lejeaftalen, at der er tale
om en tidsbegrænset lejeaftale.
Er der indgået en tidsbegrænset lejeaftale uden mulighed for opsigelse i lejeperioden, ophører
lejeaftalen uden forudgående opsigelse på det i aftalen fastsatte ophørstidspunkt. Lejeaftalen
vil dog kunne bringes til ophør, hvis en af parterne gør sig skyldig i misligholdelse. Udlejeren
vil eksempelvis kunne bringe ophævelsesbestemmelserne i §
183
i anvendelse, hvis
misligholdelsen har den fornødne grovhed.
Er der aftalt uopsigelighed, kan lejeren først opsige efter udløbet af den periode,
uopsigeligheden dækker. Fraflytter lejeren uanset uopsigeligheden det lejede, er lejeren som
udgangspunkt forpligtet til at betale leje i resten af den aftalte lejeperiode. Udlejeren er dog
som følge af dennes tabsbegrænsningspligt, jf. 176, stk. 3, forpligtet til at søge lejemålet
genudlejet for dermed at begrænse lejerens tab. Lykkes det ikke for udlejer at få lejemålet
genudlejet, er lejeren pligtig at betale leje til udløbet af den aftalte periode.
Er der indgået en tidsbegrænset lejeaftale med mulighed for opsigelse i lejeperioden, vil
opsigelse kunne ske under iagttagelse af lejelovens almindelige opsigelsesregler. Det
indebærer eksempelvis, at der ved udlejerens opsigelse skal foreligge en opsigelsesgrund, og
at de formkrav, der knytter sig til en opsigelse, skal være opfyldt.
Når det aftalte ophørstidspunkt indtræder, skal lejeren fraflytte. Fraflytter lejeren ikke, kan
lejeren sættes ud af boligen ved en umiddelbar fogedforretning. Det er dog en betingelse, at
udlejeren inden en måned efter lejeaftalens ophørstidspunkt har opfordret lejeren til at flytte.
Hvis lejeren ikke fraflytter som aftalt, risikerer lejeren ud over at blive sat ud af boligen ved
fogedens hjælp at ifalde erstatningsansvar. Dette vil fx kunne være tilfældet, hvis lejeren ikke
er fraflyttet, og der er genudlejet til en ny lejer, som er afskåret fra at flytte ind som følge af
den tidligere lejers forbliven i boligen. Omvendt vil også lejerens fraflytning i en aftalt
uopsigelighedsperiode kunne danne grundlag for et erstatningskrav.
En aftalt uopsigelighed vil kunne betragtes som en videregående rettighed efter reglerne i §
17. Lejeren vil derfor kunne kræve en sådan aftale tinglyst, jf. § 17, stk. 2. Tinglysning sikrer,
at en ny ejer af ejendommen ikke kan tilsidesætte lejerens rettigheder ifølge lejeaftalen.
Ønsker en ny ejer at fastholde lejeren på den aftalte uopsigelighed, vil den ny ejer kunne gøre
dette.
Lejeren i et tidsbegrænset lejemål er kun pligtig at betale leje og andre pligtige pengeydelser i
lejeforholdet for tiden, indtil lejemålets ophør.
546
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 2
foreslås, at benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned
efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter
lejeforholdet uden tidsbegrænsning.
Efter bestemmelsen fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning, hvis lejeren rent faktisk
fortsætter benyttelsen af det lejede, og udlejeren er bekendt hermed. Udlejeren kan imidlertid
ikke bare vælge at holde sig i bevidst uvidenhed herom. Da tidspunktet for lejeaftalens udløb
fremgår af aftalen, vil udlejeren normalt have grund til at undersøge, om lejeren er fraflyttet
som aftalt.
Reglen fastslår således, at udlejeren skal opfordre lejeren til at flytte, hvis lejeren ikke af sig
selv fraflytter det lejede ved den aftalte lejetids udløb. Reagerer udlejeren ikke med en
opfordring til lejeren om, at denne skal flytte, fortsætter lejemålet på tidsubestemte vilkår.
Der stilles ingen formkrav til denne opfordring. Af bevismæssige årsager kan den dog med
fordel afgives skriftligt. Udlejeren kan på den måde sikre sig bevis for, at udlejeren har
opfordret lejeren til at fraflytte. Undlader udlejeren inden for en måned at opfordre lejeren til
at flytte, fortsætter lejemålet tidsubestemt, hvilket vil sige, at lejeren fremover vil være
beskyttet af lovens ufravigelige regler om opsigelse.
Opfordringen til at flytte kan fremsættes efter lejeperiodens udløb. Opfordringen har karakter
af en reklamation over, at lejeren ikke opfylder sin forpligtelse til at fraflytte lejemålet. Fristen
på en måned indebærer, at udlejeren inden udløbet af fristen bevisligt skal have opfordret
lejeren til at flytte. Hvis der er flere lejere, skal opfordringen være fremsat overfor alle, men
det vil efter omstændighederne kunne ske i samme skrivelse. Følger udlejeren ikke op på sin
opfordring, kan udlejeren efter omstændighederne ud fra en passivitetsbetragtning fortabe sin
ret til senere at kræve lejeren sat ud af lejemålet.
Indledes forhandlinger mellem lejeren og udlejeren om en fornyelse af lejekontrakten, vil dette
som udgangspunkt være udtryk for, at udlejeren har reklameret inden for fristen. Afgørelsen
heraf vil dog i sidste ende bero på en vurdering af det konkrete forløb og være op til
domstolene at træffe afgørelse om.
I
stk. 3
foreslås, at boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for
tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
Udlejeren skal kunne begrunde, hvorfor der i lejeaftalen er indsat et vilkår om
tidsbegrænsning. Udlejeren har bevisbyrden for, at tidsbegrænsning er nødvendig af hensyn til
en rimelig varetagelse af dennes interesser. Det vil bero på en konkret vurdering, om de
nævnte betingelser for at udleje tidsbegrænset er opfyldt.
Den rimelige begrundelse skal foreligge ved lejeaftalens indgåelse. Efterfølgende forhold,
hvorved udlejerens begrundelse for tidsbegrænsningen bortfalder, tillægges ikke betydning.
Der stilles ikke krav om, at begrundelsen for tidsbegrænsningen skal fremgå af lejeaftalen. Det
kan dog være hensigtsmæssigt at skrive dette ind i lejeaftalen, da det i modsat fald vil kunne
være vanskeligt for udlejeren under en eventuel senere tvist at godtgøre en sådan
begrundelse.
Indgås der på et senere tidspunkt aftale om forlængelse af lejeaftalen, vil vurderingen af, om
tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold, ske med udgangspunkt i
forholdene på tidspunktet for forlængelsen af aftalen. Forlænges en tidsbegrænset lejeaftale
flere gange, kræver dette, at der hver gang foreligger grunde til tidsbegrænset udlejning. En
grund til forlængelse kan fx være, at udlejerens udstationering forlænges.
Tidsbegrænsningen kan tilsidesættes på lejerens begæring. Der foreslås ikke fastsat en
tidsfrist for, hvornår lejeren kan gøre indsigelse mod tidsbegrænsningen.
En aftale om tidsbegrænsning vil typisk være begrundet i konkrete omstændigheder. Som
eksempler på en rimelig begrundelse for at udleje tidsbegrænset kan nævnes udlejning i
547
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
forbindelse med jobskifte eller udstationering, der på tidspunktet for udlejningen ikke med
sikkerhed har varig karakter.
En anden grund kan være, at udlejeren har en nær slægtning, der skal benytte boligen efter
den aftalte periode. Endelig vil et ønske om fremtidigt salg eller personlig brug af det
pågældende lejemål, kunne begrunde, at der udlejes tidsbegrænset. Hvis det har været
kendeligt for lejeren, at ejeren af lejligheden har til hensigt at sælge denne, taler det for at
tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Hvis ejeren har udfoldet
bestræbelser for at sælge boligen, styrker dette udlejerens argumentation for at have
tilstrækkelig grund til at udleje tidsbegrænset. Dette vil også kunne være tilfældet, hvis
udlejerens begrundelse for at udleje tidsbegrænset udspringer af et ønske om at udskyde et
salg af boligen for at undgå tab ved salget.
Hvis begrundelsen for at udleje tidsbegrænset ikke udspringer af forhold hos udlejeren, men
hos lejeren, vil tidsbegrænsningen kunne tilsidesættes. Som eksempel kan nævnes, at en
udlejer ønsker at udleje til særlige grupper, fx handicappede. Lejes der i et sådant tilfælde ud
til en ikke-handicappet, vedrører tidsbegrænsningen ikke forhold hos udlejeren men hos
lejeren, og tidsbegrænsningen vil kunne blive tilsidesat.
Endelig vil en tidsbegrænsning ikke kunne opretholdes i lejeaftaler, hvor udlejeren gør en
lejekontrakt tidsbegrænset alene for at give sig selv bedre mulighed for at komme af med en
lejer eller ændre vilkårene for aftalen.
Erhverver en ny ejer ejendommen, vil denne kunne påberåbe sig tidsbegrænsningen, selv om
denne ikke selv opfylder betingelserne. Den nye ejer har som den tidligere ejer bevisbyrden
for, at der ved lejeaftalens indgåelse var tilstrækkelig begrundelse for tidsbegrænsningen. Hvis
den tidligere udlejer i løbet af den tidsbegrænsede lejeperiode har ændret planer, således at
det oprindelige formål med at udleje tidsbegrænset er bortfaldet, vil lejeren dog kunne
anfægte tidsbegrænsningen.
Det er boligretten, som kan træffe afgørelse om tilsidesættelse af tidsbegrænsning, men i klare
og bevismæssigt enkle situationer vil sag herom kunne afgøres i fogedretten under en
udsættelsesforretning.
Huslejenævnet vil dog kunne prøve, om et vilkår om tidsbegrænsning bevirker, at lejeaftalen
er mere byrdefuld end for andre lejere i ejendommen, og i givet fald træffe afgørelse om
tilsidesættelse af dette vilkår, jf. § 22, stk. 1.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 80 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.20.1.4. og 2.20.2.4. i de almindelige bemærkninger.
Til § 175.
Efter den gældende lejelovs § 85, stk. 1, gælder, at opsiges en lejer af en beboelseslejlighed
efter § 83, stk. 1, litra a, b, c eller g, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde ham at leje en
anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3
måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt, og lejligheden skal udlejes.
Efter den gældende lejelovs § 85, stk. 2, gælder, at opsiges en lejer efter § 83, stk. 1, litra b,
skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde ham at leje en lejlighed eller lokaler af samme
art som det opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lejligheder
eller lokaler.
Det fremgår endvidere af den gældende lejelovs § 85, stk. 3, at opsiges en lejer af en
beboelseslejlighed efter § 83, stk. 1, litra b, som følge af, at en ejendom ombygges til almene
ældreboliger eller almene ungdomsboliger efter lov om almene boliger m.v., finder stk. 1 og 2
548
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
alene anvendelse, hvis lejeren tilhører den personkreds, som er berettiget efter den nævnte
lov.
Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 85, stk. 4, at hvis en lejer af en
beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke tilhører den personkreds, som er berettiget efter den i stk. 3
nævnte lov, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde denne at leje en passende bolig.
En bolig anses for passende, når denne opfylder betingelserne i § 85 a, stk. 2, 2. og 3. pkt.
I
§ 175, stk. 1,
foreslås, at opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 172, stk. 1, nr. 1,
2, 3 eller 7, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje en anden lejlighed i
ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den
flyttedag, hvortil lejeren er opsagt, og lejligheden skal udlejes.
Med bestemmelsen tillægges der den opsagte lejer en ret til at overtage en ledig lejlighed i
ejendommen. Som det fremgår, finder den anvendelse i de situationer, hvor udlejeren selv
ønsker at benytte det lejede, ejendommen skal nedrives eller ombygges, hvor der er tale om
en viceværtlejlighed samt hvor vægtige grunde gør det magtpåliggende for udlejeren at blive
løst fra lejeforholdet.
Bestemmelsen finder efter sit indhold ikke anvendelse ved opsigelse fra arbejder- og
funktionærboliger, hvor arbejdsforholdet er ophørt, og heller ikke i forholdet til lejere, der
opsiges på grund af husordensovertrædelser.
Udlejeren skal på eget initiativ tilbyde lejeren de lejligheder, der bliver ledige i ejendommen til
overtagelse fra opsigelsens afgivelse og indtil 3 måneder efter den dag, hvortil lejeren er
opsagt. Det vil kunne forekomme, at der bliver flere lejligheder ledige i ejendommen inden for
det tidsrum, der angives i bestemmelsen. Har en opsagt lejer accepteret at leje den først
ledigblevne lejlighed i ejendommen, har lejeren ikke nogen ret til efterfølgende og i stedet for
at overtage en senere ledigbleven. Hvis lejeren derimod har nægtet at overtage en lejlighed,
må lejeren formentlig kunne kræve, at en lejlighed, der senere måtte blive ledig, stilles til hans
rådighed. Dette gælder dog ikke, hvis lejerens nægtelse efter en konkret vurdering har haft en
sådan karakter, at lejeren har mistet sit krav.
Lejeren har som udgangspunkt en fortrinsret til et erstatningslejemål i ejendommen. Udlejeren
kan ikke tilsidesætte denne forpligtelse til at tilbyde et andet lejemål. Det er dog en
forudsætning for udlejerens pligt til at stille en ledig bolig til rådighed for lejeren, at den ledige
bolig rent faktisk skal udlejes.
Ønsker flere opsagte lejere at leje den samme lejlighed, går den til lejeren med den længste
anciennitet.
Hvis udlejeren ikke overholder pligten til at tilbyde en erstatningsbolig, risikerer udlejeren at
ifalde erstatningsansvar. Hvis udlejeren ved at leje en ledig lejlighed ud til en anden gør det
umuligt for den opsagte lejer at overtage den, kan opsigelsen ikke godkendes.
I
stk. 2
foreslås, at opsiges en lejer efter § 172, stk. 1, nr. 2, skal udlejeren samtidig med
opsigelsen tilbyde lejeren at leje en lejlighed eller lokaler af samme art som det opsagte, hvis
der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lejligheder eller lokaler.
Hvis der efter nedrivning eller ombygning skal ske udlejning, skal udlejeren tilbyde lejeren en
lejlighed eller lokaler af samme art som det opsagte, forudsat at sådant lejemål eksisterer, når
byggeriet er afsluttet. Udlejeren har således kun pligt til at tilbyde lejeren en lejlighed, hvis der
efter genopførelse eller ombygning sker udleje af lejligheder. Lejeren har en fortrinsret frem
for andre til at få tilbudt et sådant lejemål.
I
stk. 3
foreslås, at opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 172, stk. 1, nr. 2, som
følge af, at en ejendom ombygges til almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger efter
549
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
lov om almene boliger m.v., finder stk. 1 og 2 alene anvendelse, hvis lejeren tilhører den
personkreds, som er berettiget efter den nævnte lov.
Bestemmelsen omhandler de tilfælde, hvor en opsagt lejer tilhører den personkreds, der er
berettiget til de fremtidige boliger i ejendommen. Det vil sige, at lejeren skal være berettiget
til at kunne få tilbudt en almen ældre- eller ungdomsbolig.
Er det tilfældet, har lejeren fortrinsret til efter ombygningen at få tilbudt en lejlighed af samme
art som den tidligere bolig, hvis en sådan bliver ledig inden for den periode, som er angivet i
stk. 1.
I
stk. 4
foreslås, at hvis en lejer af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke tilhører den
personkreds, som er berettiget efter den i stk. 3 nævnte lov, skal udlejeren samtidig med
opsigelsen tilbyde denne at leje en passende bolig. En bolig anses for passende, når denne
opfylder betingelserne i § 44, stk. 2, 2. og 3. pkt, i lov om boligforhold.
Hvis lejeren i modsætning til de i stk. 3 omhandlede personer ikke tilhører den berettigede
personkreds, skal lejeren tilbydes en erstatningsbolig efter kriterierne i § 44, stk. 2, 2. og 3.
pkt, i lov om boligforhold. Det fremgår af denne bestemmelse, at den anviste erstatningsbolig
skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Boligen har en passende
størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller
samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig.
Udlejeren må bestræbe sig på at anvise en bolig i samme område som den hidtidige samt en
bolig af samme standard som den fraflyttede.
Det bemærkes, at den særlige pligt for udlejeren til i disse tilfælde at skulle tilbyde en
erstatningsbolig hænger sammen med, at udlejeren i disse situationer ofte vil være en
kommune, eller at ombygningen sker i samarbejde mellem en privat udlejer og en kommune.
Der vil således blandt andet via kommunens anvisningsmuligheder i alment udlejningsbyggeri
være mulighed for at tilvejebringe erstatningslejemål.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 85 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.20.1.5. og 2.20.2.5. i de almindelige bemærkninger.
Til § 176.
Efter den gældende lejelovs § 86, stk. 1, er opsigelsesvarslet 3 måneder til den første hverdag
i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 82,
litra a, nævnte lejeforhold.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 86, stk. 2, at ved opsigelse efter § 82, litra b og c, og
§ 83, litra a, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til aftalt flyttedag.
Endvidere fremgår det af den gældende lejelovs § 86, stk. 3, at fraflytter lejeren inden
opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad
udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i hans krav over
for lejeren.
I
§ 176, stk. 1,
foreslås, at opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned,
der ikke er dagen før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 171, nr. 1,
nævnte lejeforhold.
550
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter bestemmelsen skal der som hovedregel gælde et opsigelsesvarsel på 3 måneder for såvel
udlejeren som lejeren. For enkeltværelser omfattet af § 171, nr. 1, foreslås dog et
opsigelsesvarsel på 1 måned, jf. 2. pkt.
Det seneste tidspunkt, parterne kan afgive opsigelse efter bestemmelsen, er kl. 12 den 1. i
måneden under forudsætning af, at den 1. er en hverdag, og at denne hverdag ikke ligger lige
før en helligdag.
Når opsigelsesvarslet er på 3 måneder, gælder det, at fraflytningsdagen udskydes til den
første hverdag, som ikke er hverdagen før en helligdag. Det vil sige, at hvis fx skærtorsdag,
som er en helligdag, er den 2. april, vil opsigelse til den 1. april medføre, at flytning tirsdag
den 7. april er rettidig. Er selve den dag, hvortil opsigelse er afgivet en helligdag, må
fraflytning ske den følgende hverdag.
Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen, jf. § 188.
Hvis en af parternes opsigelse kommer for sent, det vil sige senere end inden for de ovenfor
angivne tidspunkter, har det alene den konsekvens, at fristen på 3 måneder udskydes til først
at udløbe den førstkommende 1. i en måned.
For enkeltværelser, der er frit opsigelige, jf. § 171, nr. 1, gælder som nævnt ovenfor et
opsigelsesvarsel på 1 måned. Grunden til, at udlejeren har ret til at opsige lejeren, når
lejeforholdet vedrører leje af et værelse, der er en del af udlejerens egen lejlighed, med så
kort et varsel, er den nære daglige kontakt, der typisk er mellem lejeren og udlejeren.
I
stk. 2
foreslås, at ved opsigelse efter § 171, nr. 2 og 3, og § 172, stk. 1, nr. 1, har lejeren
krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen
før en helligdag.
Bestemmelsen foreslås omformuleret, således at opsigelser efter bestemmelsen har virkning
fra det samme tidspunkt, som gælder efter stk. 1. Det vil sige fra den første hverdag i en
måned, der ikke er dagen før en helligdag. Ændringen er materiel, men af begrænset
betydning.
Det følger af bestemmelsen, at der ved udlejerens opsigelse af en lejlighed i et to-familieshus,
hvoraf udlejeren bebor den ene bolig, eller en lejlighed, som udlejeren selv ønsker at benytte,
gælder et minimumsvarsel på 1 år til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en
helligdag. Hensigten med dette forholdsvis lange varsel er at beskytte lejeren ved at give
denne en rimelig tid til at skaffe sig en anden bolig.
Bestemmelsen ændrer ikke ved lejerens varsel for opsigelse. Det er i begge de nævnte
situationer 3 måneder.
Selv om udlejeren har overholdt opsigelsesvarslet, kan der opstå situationer, hvor udlejeren vil
være afskåret fra at disponere over lejemålet. Det vil være tilfældet, hvis lejeren gør indsigelse
mod opsigelsen, og sag herom indbringes for boligretten og eventuelt landsretten. I så fald vil
udlejeren skulle afvente rettens afgørelse, før lejeren kan sættes ud af boligen.
Udlejeren og lejeren kan ikke gennem aftale forkorte varslet på 1 år, inden udlejeren har
opsagt lejeren. Parterne kan derimod godt, efter at opsigelse har fundet sted, aftale et kortere
varsel, således at lejeforholdet ophører på et tidligere tidspunkt.
I
stk. 3
foreslås, at fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe
sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved
genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.
551
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelse finder anvendelse ved lejerens fraflytning i utide, hvad enten lejeren selv eller
udlejeren har afgivet opsigelse, når det lejede skal genudlejes.
Fraflytter en lejer det lejede inden udløbet af opsigelsesperioden, er lejeren forpligtet til at
betale leje frem til opsigelsesperiodens udløb.
Udlejeren har imidlertid en tabsbegrænsningspligt og skal varetage lejerens interesser ved at
søge at genudleje, forudsat at dette ikke er uforeneligt med en rimelig varetagelse af
udlejerens egne interesser. Hvis udlejeren på sædvanlig vis forsøger at få en ny lejer, fx
gennem annoncering eller venteliste, så er dette som udgangspunkt tilstrækkeligt.
Udlejeren skal således udfolde sædvanlige bestræbelser for at opnå genudlejning, og det, som
udlejeren indvinder herved, eller det, som udlejeren burde have indvundet, skal fragå i kravet
mod lejeren. Dette indebærer, at udlejeren ikke kan opnå en gevinst ved at genudleje hurtigt
og derved oppebære dobbelt husleje i en periode.
Udlejeren har retten til at anvise en ny lejer. Lejeren kan således ikke frigøre sig fra sine
betalingsforpligtelser i resten af lejeperioden ved at anvise en ny lejer, der kan overtage
lejemålet med det samme. Den fraflyttende lejer er således pligtig at respektere, at der kan gå
et stykke tid, før udlejeren har fundet en ny lejer af lejemålet, blot udlejeren har gjort
tilstrækkelige bestræbelser på at genudleje.
Udlejeren vil som udgangspunkt ikke kunne søge eventuelle udgifter forbundet med
genudlejningen refunderet hos lejeren. Dette er udgifter, som sædvanligvis bæres af
udlejeren. Det kan dog forekomme, at udlejeren kan fremsætte krav om dækning af
dokumenterede udgifter som følge af lejerens fraflytning inden opsigelsesvarslets udløb. Hvis
udlejeren ikke har en venteliste, men annoncerer lejligheden til udlejning, eventuelt med
bistand af en ejendomsmægler, og på denne måde får udlejet så hurtigt, at lejeren kan
frigøres før tid, vil det kunne være muligt for udlejeren at få dækket udgiften hertil hos den
fraflyttende lejer. Udgiften kan dog ikke overstige det beløb, lejeren skulle have betalt i leje
m.v. i restperioden.
Udlejeren bærer risikoen, herunder for den nye lejers lejebetaling, fra det tidspunkt, hvor en
ny lejer er forpligtet ifølge lejerens lejeaftale. Betaler den nye lejer ikke lejen i den tidligere
lejers opsigelsesperiode, er dette således den tidligere lejer uvedkommende. Hvis udlejeren
derimod må leje ud til en mindre leje end den, der gjaldt for den tidligere lejer, fx fordi der i
mellemtiden er ændret i lejefastsættelsesprincipperne, så kan udlejeren kræve differencen
erstattet hos den fraflyttende lejer i opsigelsesperioden.
Udlejeren skal ikke for enhver pris søge nyt lejemål indgået. Udlejeren er berettiget til at søge
lejemålet omdannet til anden lovlig anvendelse eller solgt som ejerlejlighed.
Der er ikke noget til hinder for, at parterne i lejeforholdet aftaler kortere eller længere
opsigelsesvarsler eller andre flytteterminer, når lejeforholdet ophører ved opsigelse fra lejerens
side. Udlejeren vil imidlertid ikke kunne opsige lejeren med et kortere varsel end det i
bestemmelsen angivne, jf. § 182.
Bestemmelsen viderefører med en mindre materiel ændring § 86 i den gældende lejelov. Der
er ikke herudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.20.1.6. og 2.20.2.6. i de almindelige bemærkninger.
Til § 177.
Efter den gældende lejelovs § 87, stk. 1, skal udlejerens opsigelse efter § 82, litra b og c, og §
83 være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2.
552
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Udlejerens opsigelse efter § 83 skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Er
det lejede udlejet til andet end beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde oplysning om
lejerens rettigheder efter §§ 88-90. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den
ugyldig.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 87, stk. 2, at vil lejeren ikke godkende opsigelsen,
skal han senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig
indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens
udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.
I
§ 177, stk. 1,
foreslås, at udlejerens opsigelse efter § 171, nr. 2 og 3, og § 172 skal være
skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2.
Udlejerens opsigelse efter § 172 skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Er
det lejede udlejet til andet end beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde oplysning om
lejerens rettigheder efter §§ 178-180. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den
ugyldig.
Efter bestemmelsen er en opsigelse, som ikke opfylder de i bestemmelsen indeholdte formelle
krav, ugyldig. Det vil sige, at den ikke kan tillægges retsvirkninger i overensstemmelse med
indholdet. Manglerne kan ikke efterfølgende afhjælpes.
Konsekvensen af en ugyldig opsigelse er, at udlejeren, der har afgivet den mangelfulde
opsigelse, må afgive en ny opsigelse, der opfylder betingelserne i loven. Lejeren har ikke en
pligt til at gøre udlejeren opmærksom på, at opsigelsen ikke overholder lovens formelle krav.
Lejeren vil således uden at iagttage 6 ugers fristen kunne vente til fx under
fogedretsbehandlingen med at gøre gældende, at opsigelsen er ugyldig.
Fraflytter lejeren uden forinden at have gjort opmærksom på, at opsigelsen ikke opfylder
kravene i loven, vil lejeren som udgangspunkt ikke senere kunne gøre gældende, at opsigelsen
var ugyldig. Her anses lejeren for stiltiende at have accepteret opsigelsen. Udlejeren har
måske handlet i tillid til, at opsigelsen var gyldig og foretaget genudlejning af det lejede.
En opsigelse efter bestemmelsen skal afgives skriftligt. Udlejeren bærer risikoen for, at
opsigelsen er kommet frem til lejeren, og udlejeren har bevisbyrden for dette. For at sikre
bevis for, at opsigelsen er kommet frem, kan udlejeren enten give lejeren opsigelsen fysisk,
eller sende opsigelsen med almindelig og anbefalet post.
Udlejerens opsigelse skal som udgangspunkt sendes med fysisk post. I § 13, stk. 2, er således
gjort en udtrykkelig undtagelse fra muligheden for at sende meddelelser digitalt mellem
lejeren og udlejeren. Bestemmelsen fastslår, at der ikke er mulighed for at aftale, at
udlejerens skriftlige opsigelse af en lejeaftale, kan opfyldes ved fremsendelse af digitale
dokumenter.
Det følger dog af bestemmelsens 1. pkt. modsætningsvis, at der kan afgives mundtlig
opsigelse i lejeforhold om enkeltværelser omfattet af § 171, nr. 1, og om lokaler til
restauration, kiosk, butik eller lignende på banegårde, i teatre m.v., jf. § 171, nr. 4. Alle andre
lejemål, herunder lejemål om en lejlighed i et to-familieshus og blandede lejemål, skal opsiges
skriftligt.
Opsiges lejeaftalen efter § 172, skal opsigelsen endvidere indeholde oplysning om
opsigelsesgrunden. Oplysningen om opsigelsesgrunden skal være så klar og entydig, at der
ikke for lejeren kan være nogen rimelig tvivl om, med hvilken begrundelse udlejeren opsiger,
og efter hvilken bestemmelse opsigelse afgives. Udlejeren skal således klart og tydeligt angive
den legale opsigelsesgrund, som udlejeren påberåber sig. Angives denne ikke, risikerer
udlejeren, at opsigelsen bliver tilsidesat som ugyldig. Hvis udlejeren vil påberåbe sig mere end
én opsigelsesgrund, skal udlejeren angive hver af disse.
553
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Udlejeren skal ikke dokumentere, at der foreligger grundlag for at opsige lejeaftalen i selve
opsigelsen, men lejeren skal på baggrund af opsigelsen kunne forstå årsagen til opsigelsen.
Der stilles endvidere ved opsigelse af blandede lejemål krav om, at der oplyses om lejerens
rettigheder efter §§ 178-180. Denne oplysningspligt gælder, uanset om udlejeren er af den
opfattelse, at lejeren ikke har erhvervsbeskyttelse. Oplysningspligten kan opfyldes ved at
vedlægge en kopi af de nævnte lovregler.
Endelig skal opsigelsesskrivelsen indeholde oplysning om lejerens adgang til at fremsætte
indsigelse mod opsigelsen senest 6 uger efter modtagelsen af opsigelsen.
Opfylder opsigelsesskrivelsen ikke disse indholdsmæssige krav, er opsigelsen ugyldig og må
gentages med nye frister for at få retsvirkning.
En opsigelse omfatter som hovedregel hele lejemålet, medmindre parterne aftaler noget
andet, eller der er hjemmel til en delvis opsigelse i aftalen eller loven. En sådan hjemmel er
eksempelvis i lovens § 54, stk. 1, nr. 3, hvorefter udlejeren i forbindelse med indretning af
tagboliger med 6 ugers varsel kan råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der
er anvendelige til det aftalte formål.
I
stk. 2
foreslås, at vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at
opsigelsen er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge
sag ved boligretten i den retskreds, hvor ejendommen er beliggende, senest 6 uger efter
lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.
Bestemmelsen beskriver lejerens fremgangsmåde, hvis lejeren ikke kan godkende opsigelsen.
Lejeren skal skriftligt gøre indsigelse mod opsigelsen senest 6 uger efter, at lejeren har
modtaget denne. Undlader udlejeren at oplyse lejeren om lejerens pligt til at fremsætte
eventuel indsigelse mod opsigelsen inden 6 uger, har dette ugyldighedsvirkning.
Har udlejeren ikke oplyst lejeren om dennes adgang til at gøre indsigelse, så vil det forhold, at
lejeren rent faktisk gør indsigelse, ikke ændre på, at opsigelsen er ugyldig. Udlejeren skal i så
fald starte forfra med opsigelsesprocessen.
Lejerens indsigelse skal fremsættes skriftligt. Lejerens skriftlige indsigelse kan ikke afgives
digitalt. I § 13, stk. 2, er således gjort en udtrykkelig undtagelse fra muligheden for at sende
meddelelser digitalt mellem lejeren og udlejeren. Bestemmelsen fastslår blandt andet, at der
ikke er mulighed for at aftale, at lejerens skriftlige indsigelse mod udlejerens opsigelse af
lejeaftalen, kan opfyldes ved fremsendelse af digitale dokumenter.
Lejerens indsigelse skal afsendes inden udløbet af 6-ugersfristen. Udlejeren bærer
forsendelsesrisikoen. Lejeren bærer bevisbyrden for, at indsigelsen er sendt rettidigt. Hvis
lejeren ikke rettidigt gør indsigelse, så er dette at betragte som en accept af udlejerens
opsigelse.
Har lejeren gjort indsigelse mod opsigelsen, skal udlejeren anlægge sag senest 6 uger efter, at
lejerens indsigelsesfrist på 6 uger er udløbet. Når dette er sket, må udlejeren afvente sagens
videre forløb og må ikke, så længe spørgsmålet om opsigelsens lovlighed ikke er afgjort,
foretage nogen handlinger, hvorved lejerens ret krænkes.
Hvis udlejeren overskrider 6-ugers fristen, kan opsigelsen ikke effektueres. Udlejeren må
afgive en ny opsigelse, hvis udlejeren fortsat ønsker en opsigelse af lejeaftalen.
Vil lejeren af et blandet lejemål godkende opsigelsen, men kræve erstatning, henvises til
bemærkningerne til § 180.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 87 i den gældende lejelov.
554
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Der henvises til afsnit 2.20.1.7. og 2.20.2.7. i de almindelige bemærkninger.
Til § 178.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 88, stk. 1, at en lejer, der driver en
erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi
for virksomheden, kun kan opsiges efter § 83, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af
begge parters forhold.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 88, stk. 2, at ved afgørelsen efter stk. 1 skal der bl.a.
tages hensyn til længden af det tidsrum, hvori forretningen har været drevet i de lejede
lokaler, værdien af kundekredsen, forretningens nettooverskud, vægtige indvendinger mod
lejerens person eller forretningsførelse, hans behandling af de lejede lokaler og hans
forbedringer af disse.
I
§ 178, stk. 1,
foreslås, at en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i
ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kun kan opsiges efter §
172, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.
Reglerne om erhvervsbeskyttelse i lejeloven kan finde anvendelse i forhold til blandede
lejemål. Rene erhvervslejemål er underkastet en tilsvarende regulering i erhvervslejeloven.
Lejelovens regler om erhvervsbeskyttelse omfatter blandede lejemål, hvorfra der i
erhvervsdelen drives en virksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig
betydning og værdi for virksomheden. Afgørelsen af, om en virksomhed kan anses for
beskyttet, må træffes konkret i hvert enkelt tilfælde på grundlag af et skøn over, hvorvidt en
væsentlig del af kundekredsen må formodes at ville gå tabt ved en flytning til en anden
adresse.
Bestemmelsen fastsætter, at en lejer af et blandet lejemål, der er erhvervsbeskyttet, ikke
uden videre kan opsiges. Som eksempel på et blandet lejemål, som kan være
erhvervsbeskyttet, kan nævnes en detailforretning med tilhørende beboelse. Det må afhænge
af de konkrete forhold, hvordan hensynet til lejerens erhvervsvirksomhed skal vurderes i
forhold til udlejerens interesse i at gennemføre opsigelsen. Fører denne afvejning til, at
opsigelsen tages til følge, kan lejeren kræve erstatning, jf. § 179.
Det er alene lejemål, der er indgået på opsigelsesvilkår, der er erhvervsbeskyttede.
Tidsbegrænsede lejeaftaler er ikke omfattet af bestemmelsen. Hvis der indgås en
tidsbegrænset lejeaftale alene for at undgå, at lejemålet bliver erhvervsbeskyttet, eller for at
udlejeren ved lejeperiodens udløb kan sikre sig mulighed for at fremtvinge en lejeforhøjelse,
vil tidsbegrænsningen efter omstændighederne kunne tilsidesættes, jf. § 174, stk. 3, hvoraf
fremgår, at en tidsbegrænsning kan tilsidesættes, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt
begrundet i udlejerens forhold.
Opsigelse af blandede lejemål efter § 172 kan ligesom i alle andre tilfælde kun ske, når der
foreligger en af de i bestemmelsen anførte opsigelsesgrunde. Udlejeren må ikke opsige lejeren
med den hensigt selv at benytte det lejede i samme branche som lejerens, jf. § 173, nr. 3.
Der stilles endvidere krav om, at udlejerens opsigelse skal være rimelig ud fra en vurdering af
begge parters forhold.
I
stk. 2
foreslås, at ved afgørelsen efter stk. 1 skal der blandt andet tages hensyn til længden
af det tidsrum, hvori forretningen har været drevet i de lejede lokaler, værdien af
kundekredsen, forretningens nettooverskud, vægtige indvendinger mod lejerens person eller
forretningsførelse, lejerens behandling af de lejede lokaler og lejerens forbedringer af disse.
555
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen har blandt andet til formål at beskytte den værdi, som lejeren har skabt. Det
må bero på en konkret vurdering, om virksomhedens stedlige forbliven er af væsentlig
betydning og værdi for kundekredsen. Forhold som trækker i retning af at indrømme
erhvervsbeskyttelse kan eksempelvis være erhvervets mangeårige virke på stedet,
kundekredsens art, herunder om det er der, kvarterets lokalbefolkning gør deres daglige
indkøb, og om kundekredsen er voksende.
Som eksempler på forhold, der taler imod erhvervsbeskyttelse, kan nævnes, at kundekredsen
udelukkende består af faste kunder, hvis virksomheden udelukkende modtager digitale eller
telefonordrer, eller hvis kundekredsen er faldende. Det vil sige, at netbutikker vanskeligt kan
tænkes at kunne opnå erhvervsbeskyttelse. Det samme gælder liberale erhverv som læge,
revisor, advokat m.fl., idet kundekredsen typisk følger personen og ikke er knyttet til bestemte
lokaler.
Fremlejeforhold er også omfattet af beskyttelsen. Hvis lejeren opsiger en fremlejetager, uden
selv at være blevet opsagt af udlejeren, vil fremlejetageren kunne være beskyttet. Hvis lejeren
opsiger lejeaftalen over for udlejeren, kan fremlejetager ikke påberåbe sig beskyttelse i forhold
til udlejeren, men eventuelt kræve erstatning af lejeren efter almindelige erstatningsregler.
Dette gælder også, hvis lejerens lejemål ophæves som følge af lejerens misligholdelse.
Der skal være tale om en egentlig erhvervsdrivende virksomhed, før den kan betragtes som
erhvervsbeskyttet. Institutioner, der ikke drives med overskud for øje, men hvor driften blot
skal hvile i sig selv, og hvor der ikke er knyttet en goodwill til virksomheden, vil ikke falde ind
under betegnelsen erhverv og er derfor ikke erhvervsbeskyttet.
Hvis en virksomhed omfattet af reglerne om erhvervsbeskyttelse omfattes af en ekspropriation
og opsiges som følge heraf, vil lejeren kunne have ret til godtgørelse efter §§ 47 i lov om
boligforhold.
Hvis et lejemål objektivt set er erhvervsbeskyttet, kan det, så længe udlejeren ikke har opsagt
lejeren, ikke aftales, at det ikke skal være det, jf. § 182.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 88 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.20.1.8. og 2.20.2.8. i de almindelige bemærkninger.
Til § 179.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 89, stk. 1, at opsiges en lejer, der driver en
erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi
for virksomheden, kan der gives lejeren erstatning for opsigelsen.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 89, stk. 2, at ved fastsættelse af en eventuel
erstatning efter stk. 1, skal boligretten ud over de i § 88, stk. 2, nævnte forhold navnlig tage
hensyn til:
a) Værdiforringelsen af lejerens inventar o. lign. ved flytning,
b) lejerens flytteudgifter,
c) det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, og lejeren er gjort bekendt
hermed ved lejeaftalens indgåelse.
Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 89, stk. 3, lejeren ikke skal fraflytte, før han
har modtaget den erstatning, der er tilkendt ham, eller udlejeren ved bankgaranti eller på
anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.
556
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
§ 179, stk. 1,
foreslås, at opsiges en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige
forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan der gives
lejeren erstatning for opsigelsen.
I bestemmelsen fastslås, at lejeren af et blandet lejemål i nogle tilfælde kan være berettiget til
erstatning, hvis lejeaftalen opsiges. Bestemmelserne om erhvervsbeskyttelse kan finde
anvendelse, selv om lejeren accepterer opsigelsen, og udlejeren således ikke har anlagt
retssag om opsigelsen. De nærmere regler for beregningen af erstatningen er i stk. 2.
Der vil efter bestemmelsen kunne opnås godtgørelse for den kundekreds, der mistes.
Erstatning for good-will beregnes som udgangspunkt som 1 års overskud beregnet som
gennemsnittet af nettoindtægten for de seneste 3 år. Erstatningen kan nedsættes, hvis det
skønnes, at lejeren ikke vil miste hele sin kundekreds ved en flytning.
Det er den af lejeren skabte værdi, der skal erstattes. Derimod kan der ikke kræves erstatning
for den fortjeneste, der skyldes kvarterets almindelige udvikling.
I
stk. 2
foreslås, at ved fastsættelse af en eventuel erstatning efter stk. 1, skal boligretten ud
over de i § 178, stk. 2, nævnte forhold navnlig tage hensyn til:
1) Værdiforringelsen af lejerens inventar o. lign. ved flytning,
2) lejerens flytteudgifter,
3) det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, og lejeren er gjort bekendt
hermed ved lejeaftalens indgåelse.
Når en virksomhed flytter, kan indehaveren lide tab, fordi inventar, der er tilpasset de
nuværende lokaler, måske slet ikke og i hvert fald ikke uændret og fuldt ud kan benyttes i
andre lokaler. Dette vil oftest gøre sig gældende i forhold til skilte og facader, meget butiks-
og lagerinventar samt installationer. Hvis en lejer, der kun har haft lejemålet i nogle få år, har
ofret store beløb på ombygning og indretning til sit formål, vil der opstå et afskrivningstab.
Ved opgørelsen af tabet tages udgangspunkt i de driftsmæssige afskrivninger.
Hvis lejeren efter opsigelsen er i gang med at etablere sig på ny, vil der kunne fastsættes et
skønsmæssigt opgjort beløb til nødvendige indretningsforanstaltninger, hvis det ved tilbud,
overslag og lignende kan sandsynliggøres, hvad etableringen kommer til at koste.
Omkostninger ved selve flytningen vil være varierende fra branche til branche og i øvrigt
afhængig af virksomhedens art og omfang. Det vil være nærliggende at indhente flere tilbud
på flytningen for derigennem at tilvejebringe et grundlag for at ansætte størrelsen af denne
post. Udover selve udgiften til flytning kan der fx være udgifter til flyttemeddelelser til kunder,
udgiften til ændring i brochuremateriale og brevpapir.
Ud over flytteudgifter m.v. vil der som anført i stk. 1 kunne opnås erstatning for den
kundekreds, der mistes, jf. § 178, stk. 2.
I
stk. 3
foreslås, at lejeren ikke skal fraflytte, før lejeren har modtaget den erstatning, der er
tilkendt denne, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende
sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.
Bestemmelsen fastslår, at lejeren ikke skal flytte, før erstatningen er blevet udbetalt, eller der
er stillet sikkerhed herfor. Lejeren skal således ikke lade sig nøje med et krav imod en måske
ikke betalingsdygtig udlejer.
Som følge af bestemmelsen har lejeren ret til at anvende lejemålet indtil rimelig tid efter, at
lejeren har modtaget det fulde erstatningsbeløb eller opnået betryggende sikkerhed for sit
557
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
krav. Det må afgøres ud fra de konkrete omstændigheder, hvad der må anses for at være
rimelig tid.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 89 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.20.1.8. og 2.20.2.8. i de almindelige bemærkninger.
Til § 180.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 90, stk. 1, at vil lejeren godkende opsigelsen, men
kræve erstatning efter § 89, skal lejeren meddele udlejeren dette senest 6 uger efter, at
opsigelsen er kommet frem til ham.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 90, stk. 2, at lejeren endvidere må anlægge sag ved
boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist.
I
§ 180, stk. 1,
foreslås, at vil lejeren godkende opsigelsen, men kræve erstatning efter § 179,
skal lejeren meddele udlejeren dette senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til
lejeren.
Bestemmelsen finder anvendelse for blandede lejemål, der er erhvervsbeskyttede.
Bestemmelsen fastsætter de nærmere procedureregler, der skal følges i de tilfælde, hvor
lejeren, når lejeren modtager udlejerens opsigelse, vil acceptere selve opsigelsen, men kræver
erstatning. Lejeren har efter bestemmelsen pligt til at orientere udlejeren om, at lejeren
ønsker erstatning som følge af udlejerens opsigelse. Lejeren skal inden 6-ugers fristens udløb
give udlejeren meddelelse herom.
Hvis lejerens reaktion på udlejerens opsigelse alene er, at lejeren kræver erstatning, afskæres
lejeren som udgangspunkt fra senere at gøre gældende, at betingelserne for opsigelse ikke var
til stede. Dette gælder dog ikke, hvis udlejeren har handlet svigagtigt eller givet klart urigtige
oplysninger, som har virket vildledende og bestemmende på lejeren. Undlader lejeren at
fremsætte indsigelse, vil dette som udgangspunkt indebære, at lejeren accepterer opsigelsen
uden at gøre et erstatningskrav gældende.
Det er tilstrækkeligt, at lejeren i første omgang oplyser udlejeren om, at lejeren vil gøre et
erstatningskrav gældende. Lejeren skal ikke nødvendigvis kunne opgøre sit præcise krav med
hensyn til størrelse og sammensætning af kravet.
Hvis lejeren er i tvivl om, hvorvidt betingelserne for opsigelse er til stede, bør lejeren også
fremsætte indsigelse mod selve opsigelsen.
I
stk. 2
foreslås, at lejeren endvidere må anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter
udløbet af den i stk. 1 nævnte frist.
Efter bestemmelsen skal lejeren, hvis parterne ikke er enige om størrelsen på erstatningen,
anlægge sag ved boligretten. Dette gælder også, selv om udlejeren ikke protesterer mod
erstatningskravet.
Lejerens sagsanlæg ved boligretten skal ske inden 6 uger efter, at lejerens indsigelsesfrist er
udløbet. Dette vil med andre ord sige, at retssag skal anlægges senest 12 uger efter, at
lejeren har modtaget udlejerens opsigelse. Sagsanlæg sker ved indlevering af stævning til
berammelse ved retten.
558
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Parterne kan indgå aftale om udskydelse af fristen for at indbringe sag for boligretten, da en
sådan aftale ikke er til skade for lejeren, jf. § 182.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 90 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.20.1.8. og 2.20.2.8. i de almindelige bemærkninger.
Til § 181.
Efter den gældende lejelovs § 91, stk. 1, kan boligretten fastsætte, at hele erstatningen eller
en del af denne skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner forretning i samme
branche inden for en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat
afstand fra det tidligere forretningslokale.
Efter den gældende lejelovs § 91, stk. 2, må lejeren ikke åbne forretning i samme branche
inden for den af retten fastsatte afstand i tid og sted, før han har tilbagebetalt erstatning i
overensstemmelse med reglerne i stk. 1.
I
§ 181, stk. 1,
foreslås, at boligretten kan fastsætte, at hele erstatningen eller en del af denne
skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner forretning i samme branche inden for
en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat afstand fra det
tidligere forretningslokale.
Formålet med bestemmelsen er at beskytte udlejeren mod, at lejeren både får erstatning efter
§ 179 og inden for et kortere tidsrum og en kortere afstand åbner forretning inden for samme
branche.
Dette begrundes i, at erstatningen gives, fordi lejeren fratages sin mulighed for at drive sin
forretning i samme område. Viser det sig således, at lejeren ikke er frarøvet denne mulighed,
kan hensynet bag den udmålte erstatning altså helt eller delvist være bristet.
Hvis boligretten ikke har truffet bestemmelse om tilbagebetaling og vilkårene herfor, vil
udlejeren ikke igennem et nyt sagsanlæg kunne få lejeren dømt til at betale erstatningen helt
eller delvis tilbage.
I
stk. 2
foreslås, at lejeren ikke må åbne forretning i samme branche inden for den af retten
fastsatte afstand i tid og sted, før lejeren har tilbagebetalt erstatning i overensstemmelse med
reglerne i stk. 1.
Bestemmelsen modsvarer § 179, stk. 3, hvorefter lejeren ikke skal flytte, før lejeren har fået
erstatningen udbetalt. Lejeren må efter bestemmelsen ikke flytte tilbage til samme område og
åbne forretning i samme branche inden for den af retten fastsatte afstand uden først at
tilbagebetale erstatningen helt eller delvis i overensstemmelse med den afsagte boligretsdom.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 91 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.20.1.8. og 2.20.2.8. i de almindelige bemærkninger.
Til § 182.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 92, stk. 1, at reglerne i §§ 83-90 kan, for så vidt
angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe
udlejeren ikke har opsagt ham.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 92, stk. 2, at lejeren ikke kan give afkald på sin
ægtefælles ret efter § 81, stk. 2.
559
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
§ 182, stk. 1,
foreslås, at reglerne i §§ 172-180 for så vidt angår opsigelse fra udlejerens
side ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt
lejeren.
Ufravigeligheden gælder kun udlejerens opsigelse, men dog kun indtil eventuel opsigelse er
afgivet af udlejeren. Der kan således ikke indgås aftaler, hvorefter lejeren på forhånd afskriver
sig de rettigheder, lejeren har efter de enkelte bestemmelser i kapitlet. Parterne kan
eksempelvis ikke aftale, at et lejemål ikke er erhvervsbeskyttet, hvis det objektivt set er det.
Bestemmelserne i kapitlet kan derimod godt fraviges til skade for udlejeren. Begge parter kan
fx frit aftale et længere opsigelsesvarsel. Der kan endvidere indgås aftale om fravigelse af
bestemmelser i kapitlet, når aftale indgås efter, at udlejeren har afgivet en opsigelse.
Begrundelsen herfor er den, at lejeren i denne situation bedre kan overskue retsvirkningerne
af en eventuel aftale, når opsigelse er aktuel og ikke blot er en fjern mulighed.
I
stk. 2
foreslås, at lejeren ikke kan give afkald på sin ægtefælles ret efter § 170, stk. 2.
Bestemmelsen udspringer af et hensyn til den store betydning, som et lejemål kan have for
ægtefællen, og de følger en opsigelse dermed kan få for ægtefællen og familien. Med
bestemmelsen beskyttes den anden ægtefælles interesse i at kunne hindre, at lejeaftalen
opsiges.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 92 i den gældende lejelov.
Der henvises til afsnit 2.20.1.9. og 2.20.2.9. i de almindelige bemærkninger.
Til § 183.
Efter den gældende lejelovs § 93, stk. 1, kan udlejeren hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:
a) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.
b) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er
ophørt hermed.
c) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har
ret hertil efter §§ 54, 62 og 97.
d) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.
e) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det
lejede i stand.
f) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han
ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.
g) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b,
stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
h) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og
forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
i) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for
at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af
loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af
560
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som
samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.
j) Når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller
anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af §§ 119, 134 a,
180, 181, 192 a, 216, 237 eller 244-246, § 252, stk. 1, §§ 260, 266, 276 a, 281 eller 288 eller
§ 291, stk. 2, i straffeloven eller i medfør af § 3 i lov om euforiserende stoffer for at have besiddet
euforiserende stoffer med henblik på videreoverdragelse, og når overtrædelsen er begået inden
for 1 km fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.
k) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til
at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.
l) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer
sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.
m) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er
påkrævet.
Efter den gældende lejelovs § 93, stk. 2, kan udlejeren kun hæve lejeaftalen som følge af for
sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 14 dage efter, at skriftligt påkrav
herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter
sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis
lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. Er den i 2. pkt. nævnte hverdag en lørdag eller
grundlovsdag, kan påkrav tidligst afgives den følgende hverdag. Udløber den i 2. pkt. nævnte
frist på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes udløbet af fristen til den
efterfølgende hverdag. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 250 kr. Det i 5. pkt. nævnte
beløb er opgjort i 2009-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår,
reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Gebyret er pligtig
pengeydelse i lejeforholdet.
Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 93, stk. 3, at vedrører lejeaftalen en plejebolig
efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf.
lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller
en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan
aftalen kun hæves efter stk. 1, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.
I § 183.
stk. 1,
foreslås, at udlejeren i en række nærmere angivne tilfælde kan hæve
lejeaftalen.
Reglerne om udlejerens ret til at hæve lejeaftalen tager udgangspunkt i generelle
obligationsretlige principper om, at aftaler kan hæves, hvis der foreligger en misligholdelse,
som er væsentlig.
Udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren har misligholdt lejeaftalen af en af de grunde, som
er nævnt i bestemmelsen. Bestemmelsen indeholder en udtømmende angivelse af, i hvilke
situationer udlejeren vil kunne hæve lejeaftalen som følge af lejerens misligholdelse.
For mere generelt om ophævelse af lejeaftalen henvises til afsnit 2.21.1.1. i de almindelige
bemærkninger.
561
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I stk. 1,
nr. 1,
foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når leje eller anden pligtig
pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.
Enhver misligholdelse med betaling af pligtige pengeydelse, der udspringer af lejeforholdet, vil
kunne danne grundlag for en ophævelse af lejeaftalen.
Efter bestemmelsen gives udlejeren mulighed for at hæve lejeaftalen, hvis lejeren ikke betaler
leje eller anden pligtig pengeydelse. Ud over husleje vil varmebidrag, lejers betaling af
depositum og forudbetalt leje, antennebidrag og lignende ydelser være pligtige pengeydelser.
Om en betaling er pligtig pengeydelse, vil i en række tilfælde fremgå af loven.
I andre tilfælde må det afgøres konkret, om et beløb er pligtig pengeydelse eller ej. Også
accessorier til huslejebetalingen, herunder morarenter som følge af for sen betaling af skyldige
beløb til udlejeren eller sagsomkostninger, kan således anses for at være pligtig pengeydelse.
Der kan til dækning af beboerrepræsentationens arbejde på beboermødet træffes beslutning
om, at et beløb på indtil 502 kr. (2021-niveau) årligt kan opkræves hos hver enkelt lejer.
Beløbet skal opkræves af udlejeren og skal fremgå af huslejeopkrævningen. Dette beløb anses
ikke for at være pligtig pengeydelse i lejeforholdet.
Det er lejerens ansvar at sørge for, at de beløb, der skal betales, kommer frem til udlejeren.
Lejeren kan ikke forlange at få en opkrævning på betalingen, medmindre det er udtrykkeligt
aftalt, at lejeren skal have en sådan. De nærmere regler om det sted, hvor lejeren skal betale
skyldige beløb, er fastsat i § 57.
Får ejendommen en ny ejer, eller indtræder en anden begivenhed, fx konkurs, som bevirker,
at lejen skal betales til en anden end den hidtidige ejer, vil lejeren kunne betale med
frigørende virkning til den hidtidige ejer, indtil lejeren får besked om andet, eller lejeren ved
eller burde vide, at betaling skal ske til en anden.
Skylder lejeren udlejeren flere forskellige beløb, har udlejeren pligt til at afskrive allerede
indbetalte beløb på de for lejeren mest bebyrdende fordringer. Udlejeren kan således være
nødt til at acceptere, at betalingen vedrører den mest byrdefulde restance for lejeren, det vil fx
sige en restance, der ellers ville kunne danne grundlag for udlejerens ophævelse af lejeaftalen.
I nogle tilfælde kan lejeren have et krav mod udlejeren, som kan modregnes i det beløb,
lejeren skylder udlejeren. Det må afgøres efter almindelige retsgrundsætninger, om lejeren
har et modregningskrav. Det betyder, at kravet skal kunne udlignes med udlejerens krav, der
skal være klarhed over, at kravet består, og endelig skal modregningskravet være forfaldent til
betaling. Betaler lejeren ikke et skyldigt beløb til udlejeren, fordi lejeren vil gøre et
modregningskrav gældende, må lejeren gøre dette klart for udlejeren. Lejeren kan gøre dette
ved afgivelse af en modregningserklæring, hvoraf klart fremgår, hvad det er for et
tilgodehavende, der modregnes i, samt oplysning om størrelsen af modregningskravet.
Som nævnt må der, for at lejeren kan modregne, ikke være nogen tvivl om lejerens krav mod
udlejeren. Har lejeren eksempelvis indbragt sag for huslejenævn og boligret om lejens
562
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
størrelse, foreligger der ikke et klart krav, som kan gøres gældende mod udlejeren. Dette vil
først kunne være tilfældet, når der er truffet afgørelse i sagen.
Hvis lejeren uretmæssigt foretager modregning i fx skyldig husleje, risikerer lejeren at miste
sit lejemål.
Udgangspunktet i tilfælde af betalingsmisligholdelse er, at det er for sent at betale, når
ophævelsen er modtaget. Det vil omvendt sige, at ophævelse på grund af
betalingsmisligholdelse ikke kan gennemføres, hvis lejeren betaler, inden ophævelsen er
kommet frem til lejeren, jf. § 184, stk. 2.
For at kunne hæve lejeaftalen som følge af lejerens betalingsmisligholdelse er det endvidere et
krav, at misligholdelsen er væsentlig, jf. § 184, stk. 1. Lejerens manglende betaling af skyldige
beløb til udlejeren, udgør uanset disses størrelse som udgangspunkt væsentlig misligholdelse
fra lejerens side. I vurderingen af, om misligholdelsen er væsentlig, vil der dog kunne indgå en
vurdering af, om lejeren har gjort, hvad lejeren kunne, for at få betalt det skyldige beløb.
Også forhold såsom forsinkelsens længde, beløbets størrelse, tidligere restancer, udlejerens
tidligere reaktioner på forsinkelser m.v. vil indgå i vurderingen. I vurderingen kan endvidere
indgå forhold som, om der er risiko for, at udlejeren ikke vil modtage sin betaling, og om
fremtidige betalinger vil kunne forventes at ske til tiden.
For en nærmere beskrivelse af de yderligere krav, der skal være opfyldt, for at udlejeren kan
hæve lejeaftalen som følge af lejerens misligholdelse med betaling af pligtige pengeydelser,
henvises til bemærkningerne til stk. 2, jf. nedenfor.
I stk. 1,
nr. 2,
foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når det lejede benyttes til andet end
aftalt, og lejeren trods udlejerens indsigelse ikke er ophørt hermed.
Bestemmelsen hænger sammen med
§ 151,
hvorefter lejeren ikke uden udlejerens samtykke
må bruge det lejede til andet formål end aftalt.
Det fremgår typisk af lejeaftalen, hvad det lejede må benyttes til. Hvis intet er aftalt, vil det
være parternes forudsætninger og lejerens faktiske brug, der kan være afgørende.
Der kan således opstå tilfælde, hvor lejerens faktiske brug af det lejede må lægges til grund
ved vurderingen af, hvad det lejede må anvendes til. Der kan således være tilfælde, hvor det
lejede anvendes på anden måde end aftalt, og hvor udlejeren burde have gjort indsigelse mod
denne anvendelse. Hvis udlejeren ikke har reageret på det ved at gøre indsigelse, vil dette på
baggrund af en konkret vurdering kunne indebære, at det må lægges til grund, at udlejeren
stiltiende har accepteret lejerens brug af det lejede.
Selv om det er aftalt, at det lejede kun må anvendes til beboelse, vil dette ikke udelukke
enhver form for erhvervsmæssig aktivitet, jf. bemærkningerne til
§ 151,
stk. 1.
563
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Hvis lejeren ønsker en udvidet anvendelse af det lejede, må lejeren enten aftale dette med
udlejeren eller kunne godtgøre, at udlejeren stiltiende har accepteret den udvidede brug af det
lejede.
Ophævelse efter bestemmelsen forudsætter, at udlejeren har gjort indsigelse imod den af
lejeren udøvede benyttelse af det lejede. Udlejeren må i indsigelsen give lejeren et rimeligt
varsel på nogle få dage til at ophøre med den ulovlige benyttelse, ligesom det klart skal
fremgå, at hvis ikke lejeren ophører med den ulovlige benyttelse, så kan lejeaftalen hæves.
Ophævelse forudsætter endvidere, at der er tale om misligholdelse af væsentlig karakter, jf. §
184, stk. 1.
Benytter lejeren det lejede i strid med reglerne om benyttelse af boliger, har
kommunalbestyrelsen adgang til at ophæve lejeaftalen. Ophævelsen skal være skriftlig og skal
indeholde oplysning om, at lejeren kan gøre indsigelse senest 6 uger efter, at ophævelsen er
kommet frem, jf. § 6 i lov om boligforhold.
I stk. 1,
nr. 3,
foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren modsætter sig, at
udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter § 54, stk. 1, nr. 3, §
103, § 127, stk. 2, og 187.
Det fremgår af bestemmelsen i lovens 54, stk. 1, nr. 3, at i forbindelse med indretning af
boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises
lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål. Efter bestemmelsen i § 103 har
udlejeren eller dennes stedfortræder ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når
forholdene kræver det. Med § 127, stk. 2, gives udlejeren ret til at råde over de kælder- og
loftsrum, der er nødvendige til installeringen af et nyt varmeanlæg i ejendommen. Endelig
fremgår det af § 187, at lejeren skal give adgang til at bese det lejede, når der er afgivet
opsigelse, eller det lejede af anden grund skal fraflyttes.
Hvis der opstår en situation, hvor udlejeren eller dennes stedfortræder efter en af de nævnte
bestemmelser har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, og lejeren modsætter sig
dette, kan udlejeren hæve lejeaftalen. Dette kan dog kun ske, hvis de i den for ophævelsen
relevante bestemmelse angivne krav til varsling er iagttaget.
Det er udlejeren, som har bevisbyrden for, at lejeren har modsat sig adgangen til det lejede.
Udlejeren må ikke selv tiltvinge sig adgang til det lejede.
For at udlejeren kan hæve lejeaftalen, skal misligholdelsen være væsentlig, og ophævelsen
skal være nået frem til lejeren, inden udlejeren har fået adgang, jf. § 184.
I stk. 1,
nr. 4,
foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren fraflytter det lejede i
utide uden aftale med udlejeren.
Efter bestemmelsen kan udlejeren hæve lejeaftalen, hvis lejeren fraflytter det lejede i utide,
uden at have opsagt lejemålet eller i øvrigt givet udlejeren besked om sin fraflytning.
564
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Formålet med bestemmelsen er at hindre, at en beboelseslejlighed, hvor lejeren fortsat betaler
husleje, står ubenyttet hen, eller at lejeren er fraflyttet uden aftale med udlejeren, og samtidig
foretager en ulovlig fremleje.
Det må i hvert enkelt tilfælde vurderes, om lejeren benytter lejemålet så lidt, at ophævelse er
berettiget. Det vil sige, at der må foretages en vurdering af, om det lejede reelt og permanent
må antages at være fraflyttet. En ændring af adresse i folkeregisteret kan indikere, at lejeren
er fraflyttet. Det samme gælder, hvis lejeren kun opholder sig i lejemålet i begrænset omfang.
Hvis lejeren alene opbevarer sine ejendele i lejemålet, men ikke opholder sig der, vil
lejeaftalen kunne ophæves under henvisning til, at lejemålet anvendes til andet end aftalt.
Omfattet af bestemmelsen vil også kunne være tilfælde, hvor lejeren aldrig flytter ind i
lejemålet. Dette vil kunne sidestilles med fraflytning i utide, og udlejeren vil kunne hæve
lejeaftalen.
Er der lejet ud til flere lejere i forening og er en eller flere af disse fraflyttet, vil det bero på en
konkret vurdering af, hvad der er aftalt, og om en eller flere lejeres fraflytning vil kunne
indebære, at lejeaftalen kan ophæves. Udgangspunktet vil være, at udlejeren ikke kan hæve
lejeaftalen, hvis lejemålet ikke er helt fraflyttet, men fortsat bebos af en af lejerne. Den eller
de fraflyttede lejere vil stadig hæfte for lejebetaling m.v., så længe de fortsat står på
lejekontrakten, og lejeaftalen som sådan ikke er bragt til ophør.
Det er udlejeren, som har bevisbyrden for, at lejeren er fraflyttet. Manglende forbrug af
varme, el og vand kan indikere, at lejemålet har stået tomt.
Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen, hvis der foreligger væsentlig misligholdelse, jf. § 184, stk.
1. Lejeren kan undgå ophævelse, hvis lejeren kan godtgøre, at lejeren er flyttet tilbage til
lejemålet, inden udlejerens ophævelse når frem, jf. § 184, stk. 2.
I stk. 1,
nr. 5,
foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren vanrøgter det lejede og
ikke uden ophold efter udlejerens indsigelse bringer det lejede i stand.
Lejeren skal sørge for, at lejeren selv, lejerens husstand og andre, som lejeren giver adgang til
det lejede, behandler det lejede forsvarligt, jf.
§ 150, stk. 1 og 2.
Hvis lejeren ikke gør dette,
kan det efter bestemmelsen føre til en ophævelse af lejeaftalen.
Vanrøgt kan forekomme, når adfærden medfører ødelæggelse af ejendommen eller væsentlige
gener i form af lugt eller ødelæggelse af boligmiljøet for de øvrige beboere, herunder som
følge af eksempelvis manglende rengøring i en længere periode, hundehold, som medfører
betydelige gener i form af lugtgener og svineri som følge af manglende luftning, og stor
ophobning af affald i lejemålet.
Vanrøgt kan endvidere være en følge af, at der opstår skader i det lejede, og lejeren undlader
at reagere. Lejeren har pligt til at anmelde skader til udlejeren, uanset om skaden skyldes
lejeren, jf.
§ 150, stk. 3.
Anmeldes en skade ikke, med den følge at der sker yderligere
ødelæggelser, kan der være tale om vanrøgt.
565
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Hvis lejeren har foretaget ombygninger eller installationer i det lejede uden udlejerens
samtykke, vil dette ligeledes kunne være vanrøgt. Installationerne m.v. kan fx være udført
helt efter reglerne, men uden at der inden udførelsen er indhentet samtykke fra udlejeren.
Som eksempler på ombygninger og installationer, der kan være omfattet af bestemmelsen,
kan nævnes nedbrydning af eller opførelse af væg i lejemålet eller foretagelse af ulovlige
ændringer i elinstallationerne i det lejede.
Husdyrhold vil også kunne medføre skader på det lejede og vil kunne munde ud i en
ophævelse på grund af vanrøgt.
Skader, der opstår som følge af lejerens almindelige brug af det lejede, falder uden for
bestemmelsen og vil ikke i sig selv kunne danne grundlag for en ophævelse af lejeaftalen. Dog
vil manglende anmeldelse af skaden til udlejeren kunne føre til vanrøgt af det lejede.
Ophævelse af lejeaftalen forudsætter, at udlejeren forinden har sendt en påmindelse til
lejeren. Påmindelsen skal udtrykkeligt angive, at lejeaftalen kan hæves, hvis ikke forholdet
bringes i orden. Påmindelsen skal give lejeren et efter omstændighederne rimeligt varsel til at
bringe forholdet i orden. Det må afgøres konkret, hvad der vil være et rimeligt varsel. Er der
tale om uopsættelige arbejder, skal udbedring ske omgående. Hvis der er tale om mere
omfattende arbejder, der skal udføres, skal der ved fastsættelse af fristens længde tages højde
herfor.
Ophævelse kan kun finde sted, hvis lejeren ikke efter at være blevet opfordret hertil har bragt
det lejede i orden. Udlejeren kan endvidere kun hæve lejeaftalen, hvis der er tale om
væsentlig misligholdelse, jf. § 184, stk. 1.
I stk. 1,
nr. 6,
foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren helt eller delvis
overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil, og
trods udlejerens indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.
Efter bestemmelsen kan udlejeren hæve lejeaftalen, hvis lejeren uberettiget overlader brugen
af det lejede til andre. Det fremgår af
§ 151,
stk. 2, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke
må overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin
husstand. Husstandsbegrebet skal forstås i overensstemmelse med den nævnte bestemmelse,
hvorefter husstandsbegrebet udover nære familiemedlemmer og kærester antages at omfatte
personer, som lejeren lader flytte ind og har et vist fællesskab med omkring husholdning og
samvær.
Heri ligger, at bestemmelsen vil kunne finde anvendelse, hvis lejeren ikke i henhold til loven
eller aftale har ret til at overlade lejemålet til en anden. Overladelse af det lejede vil lovligt
kunne ske gennem fremleje, bytte eller samlivsophør.
Der vil omvendt være tale om uberettiget overladelse af brugen af det lejede i tilfælde, hvor
lejeren foretager ulovlig fremleje eller lader andre end medlemmer af sin husstand flytte ind fx
ved et udlån af boligen. Bestemmelsen vil endvidere kunne finde anvendelse, hvis lejeren er
fraflyttet det lejede og uretmæssigt har overladt det lejede til personer, som ikke har ret til at
kunne fortsætte lejeforholdet efter §§
166
og
167.
Bestemmelsen vil endvidere kunne
566
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
anvendes, hvis lejeren anvender lejemålet til korttidsudlejning uden forinden at have indhentet
udlejerens samtykke.
Det er ikke i enhver situation, hvor lejeren helt eller delvist har overladt brugen af det lejede til
en anden, at lejeaftalen kan hæves. Har lejeren fx lejet et værelse ud uden at have sendt
udlejeren en kopi af fremlejeaftalen, vil lejeren som udgangspunkt kunne rette op på dette ved
at fremsende kopi af fremlejeaftalen til udlejeren. Fremsendes den ønskede kopi ikke trods
udlejerens påmindelse, vil fortsat undladelse heraf kunne føre til, at udlejeren kan ophæve
lejeaftalen efter bestemmelsen.
Ophævelse forudsætter, at udlejeren giver påmindelse om det pågældende forhold. Der er ikke
knyttet særlige formkrav til indsigelsen, men det skal udtrykkeligt fremgå, at lejemålet kan
ophæves, hvis forholdet ikke bringes i orden, ligesom det i en eventuel senere retssag må
kunne godtgøres, at udlejeren har sendt en påmindelse til lejeren.
Hvis lejeren når at bringe det ulovlige forhold i orden, inden lejeforholdet ophæves, kan
udlejeren ikke hæve lejeaftalen, jf. § 184, stk. 2. Det må vurderes konkret, hvad der kan
anses for at være en rimelig frist for at få det ulovlige forhold bragt til ophør. Bor der således
uberettiget en person i lejemålet, skal denne fraflytte. Der skal gives personen en rimelig frist
til at fraflytte. Udlejeren må således acceptere, at den uretmæssige beboer gives en frist på op
til 14 dage til at fraflytte, da dette må anses for at være en rimelig frist.
Hvis udlejeren hæver lejeaftalen over for lejeren, giver dette ikke den ulovlige fremlejetager
adgang til at overtage lejemålet.
I stk. 1,
nr. 7,
foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren har tilsidesat god skik
og orden, jf.
§ 154,
stk. 1, nr. 1-8, eller 11, jf.
§ 155,
stk. 2, og forholdet er af en sådan
karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
Det fremgår af bestemmelsen, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren har tilsidesat god
skik og orden i ejendommen. Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med § 152, stk. 1,
hvorefter udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent
ophæve lejeforhold, hvis lejeren tilsidesætter god skik og orden. Af samme bestemmelses stk.
2 fremgår, at lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen,
og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af
det lejede, jf.
§ 154.
Hvis lejeren væsentligt misligholder sin forpligtelse til at overholde god skik og orden, har
udlejeren pligt til at hæve lejeaftalen. Ophævelse forudsætter, at udlejeren forinden har givet
påmindelse til lejeren, og at lejerens fraflytning er påkrævet. Alt afhængig af forseelsens
karakter kan der være tilfælde, hvor ophævelse kan ske uden forudgående påmindelse.
Efter reglerne i
§ 154,
kan huslejenævnet behandle sager om husordensovertrædelser og gøre
et lejeforhold betinget, hvis lejeren ikke overholder god skik og orden. Er forholdet
tilstrækkelig groft, kan udlejeren opsige eller ophæve lejeaftalen, uden at
husordensovertrædelsen først har været indbragt for nævnet.
567
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Der henvises i
§ 154
til en række grunde, som kan danne grundlag for en ophævelse af
lejeaftalen. Ophævelse kan således være begrundet i, at lejeren udøver eller truer med fysisk
vold, udviser adfærd, der kan være til fare eller giver gener i form af generel utryghed,
forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko. Der kan endvidere være tale om,
at lejeren udøver chikane, uacceptabel støj, ødelægger ejendommen eller løsøre på denne,
vanrøgter det lejede, holder husdyr til væsentlig gene på grund af støj, lugt, uhumskhed eller
fare- eller frygtfremkaldelse eller i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for andre, herunder
ejendommen, udlejeren, dennes ansatte eller andre, der lovligt færdes i ejendommen.
Ønsker udlejeren at ophæve en lejeaftale som følge af ulovligt husdyrhold, jf.
§ 154,
stk. 1, nr.
10, og stk. 2, må sagen først indbringes for huslejenævnet. Hvis huslejenævnet gør lejemålet
betinget efter
§ 155,
stk. 1, nr. 1, og lejeren overtræder betingelserne, kan udlejeren hæve
lejeaftalen. Hvis lejeren ikke inden for en rimelig tid efter huslejenævnets kendelse har bragt
det ulovlige husdyrhold til ophør, vil det kunne lægges til grund, at lejerens fraflytning er
påkrævet, og at der dermed vil kunne være grundlag for at hæve lejeaftalen.
Lejeren er som udgangspunkt ansvarlig for sine gæsters optræden, hvorfor gæsters grove
tilsidesættelse af god skik og orden vil kunne danne grundlag for en ophævelse af lejeaftalen.
Dette gælder dog ikke uforudsigelig adfærd og adfærd, som er umulig at forhindre. Dette kan
være tilfældet, hvis der blandt lejerens gæster opstår og udvikler sig en episode, som lejeren
ikke kan nå at gribe ind i, og det ikke kan godtgøres, at lejerens gæster tidligere har udvist en
adfærd, der kunne give lejeren anledning til at nægte dem adgang til sin lejlighed.
Er der tale om en adfærd, der nok er til gene for ejendommen eller dens beboere, men ikke så
grov, at ophævelse af lejemålet kan ske, indeholder
§ 172, stk. 1, nr. 5,
mulighed for, at
lejeaftalen i stedet opsiges. Der er mulighed for at opsige efter den nævnte bestemmelse, når
lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. lovens
§ 154,
og trods udlejerens påmindelse igen
tilsidesætter god skik og orden.
I stk. 1,
nr. 8,
foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren har tilsidesat
betingelserne i et betinget lejeforhold, jf.
§ 155,
stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan
karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
Det fremgår af bestemmelsen, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren har tilsidesat
betingelserne i et betinget lejeforhold. Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med
§ 155,
stk.
1, nr. 1, hvorefter huslejenævnet kan gøre et lejeforhold betinget således, at der, hvis lejeren
inden for 1 år efter afgørelsen overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i
ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan ophæves.
Har huslejenævnet gjort lejeforholdet betinget, og overholder lejeren ikke betingelserne, kan
udlejeren vælge at ophæve lejemålet, når forholdet er af en sådan karakter, at lejerens
flytning er påkrævet.
I stk. 1,
nr. 9,
foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når nogen er straffet i medfør af § 4
i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved
det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er straffet i medfør
af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for
568
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i
medfør af loven.
Bestemmelsen har til formål at gøre det muligt at forhindre, at der drives hashklub m.v. i de
lejede lokaler, og at det lejede anvendes som samlingssted for en gruppe i strid med et forbud
nedlagt i medfør af lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted
for en gruppe, når lejeren er straffet i medfør af den nævnte lovs § 8, stk. 1.
Det forhold, at nogen er straffet for overtrædelse af forbud i henhold til lov om forbud mod
besøgende i bestemte lokaler og lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som
samlingssted for en gruppe, vil altid kunne betragtes som væsentligt og vil dermed kunne
danne grundlag for en ophævelse.
Bestemmelsen i lejelovens § 152, stk. 1, 1. pkt., hvorefter udlejeren skal sørge for, at der
hersker god orden i ejendommen, og om fornødent ophæve lejeforhold i de i
§
183, stk. 1, nr.
7-9 og 12, nævnte tilfælde, gælder dels, når lejeren straffes for i strid med et forbud nedlagt i
medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i eller ved det lejede, og dels når lejeren straffes
for i strid med et samlingsstedsforbud at have anvendt det lejede som samlingssted for en
gruppe. Det betyder, at udlejeren vil skulle vurdere, om det er nødvendigt at skride til
ophævelse af lejeaftalen for at skabe orden i ejendommen, hvis lejeren straffes for at drive
hashklub eller for overtrædelse af et samlingsstedsforbud.
Det bemærkes, at det forhold, at nogen er straffet for overtrædelse af forbud i henhold til lov
om forbud mod besøgende i bestemte lokaler eller har handlet i strid med et
samlingsstedsforbud, altid skal betragtes som væsentligt, jf. § 184, stk. 1.
I stk. 1,
nr. 10,
foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren eller medlemmer af
lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af
frihedsberøvende karakter for overtrædelse af §§ 119, 134 a, 180, 181, 192 a, 216, 237, 244-
246, § 252, stk. 1, §§ 260, 266, 276 a, 281, 288 eller § 291, stk. 2, i straffeloven eller i
medfør af § 3 i lov om euforiserende stoffer for at have besiddet euforiserende stoffer med
henblik på videreoverdragelse, og når overtrædelsen er begået inden for 1 km
(fugleflugtslinje) fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.
Bestemmelsen medfører en adgang for udlejer til at ophæve lejeaftalen, når lejeren eller
medlemmer af lejerens husstand er straffet for kriminalitet omfattet af bestemmelsen.
De kriminalitetstyper, der er omfattet af ordningen, omfatter groft hærværk, indbrudstyveri,
vold, trusler, afpresning, røveri, brandstiftelse, vold mod myndighedspersoner og hindring af
myndighedernes arbejde, grov forstyrrelse af ro og orden på offentligt sted begået efter aftale
eller af flere i forening, nærliggende fare for nogens liv eller førlighed, ulovlig våbenbesiddelse
under særligt skærpende omstændigheder, salg af euforiserende stoffer, voldtægt og drab.
Det er en betingelse for ophævelsen, at lejeren eller et medlem af lejerens husstand er idømt
en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for
at have begået den utryghedsskabende kriminalitet. Med anden strafferetlig retsfølge af
frihedsberøvende karakter forstås anbringelsesdomme og behandlingsdomme efter
569
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
straffelovens §§ 68 og 69, hvor der sker frihedsberøvelse, forvaring efter straffelovens § 70
eller ungdomssanktion efter straffelovens § 74 a.
En ophævelse forudsætter desuden, at der foreligger en endelig dom i straffesagen mod den
pågældende.
Derudover skal forholdet efter bestemmelsen være begået inden for 1 km fra den ejendom,
hvor lejemålet er beliggende. Den geografiske afstand fastsættes i fugleflugtslinje fra det
tætteste yderste punkt af matrikelnummeret, hvorpå lejemålet er beliggende, og til det sted,
hvor gerningen ifølge dommen er begået.
Omfattet af bestemmelsen er kriminalitet begået af lejeren eller personer, der er medlemmer
af lejerens husstand på gerningstidspunktet. At lejeren eller det pågældende medlem af
husstanden fraflytter lejemålet forud for domsafsigelsen eller lejemålets ophævelse, vil således
ikke i sig selv medføre, at lejemålet ikke kan ophæves. Det forudsættes, at adgangen til at
ophæve lejemålet efter bestemmelsen udnyttes i tidsmæssig tilknytning til, at der falder
endelig dom i sagen.
Det bemærkes i den forbindelse, at det forhold, at lejeren eller medlemmer af lejerens
husstand idømmes en ubetinget frihedsstraf for kriminalitet omfattet af bestemmelsen, altid vil
skulle betragtes som væsentligt og dermed kunne danne grundlag for en ophævelse. Udlejeren
skal dermed ikke godtgøre, at lejerens flytning er påkrævet. Der stilles i disse tilfælde ikke
krav om, at lejeren forinden ophævelse kan ske, skal have modtaget en påmindelse fra
udlejeren.
I stk. 1,
nr. 11,
foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren af en butik eller
beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i
forsvarlig drift.
Bestemmelsen knytter sig til § 145, stk. 2, hvorefter lejeren af et blandet lejemål om en butik
eller beværtning skal holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang.
Ved vurderingen af, om lejeren har undladt at holde forretningen åben og i forsvarlig drift, er
det nødvendigt at tage udgangspunkt i, hvad parterne har aftalt. Hvis der intet fremgår af
aftalen, må der tages udgangspunkt i, hvad der er sædvanligt for den type lejemål og
virksomhed, det drejer sig om.
Der kræves en påmindelse, før udlejeren kan hæve lejeaftalen, så lejeren er klar over, at
udlejeren ikke vil acceptere forholdene. Lejeren skal have mulighed for at rette for sig. Den
frist, der skal gives til dette, vil afhænge af den konkrete situation. Der skal endvidere være
tale om væsentlig misligholdelse.
I stk. 1,
nr. 12,
foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når en lejer, der helt eller delvis
skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse,
og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.
570
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen finder som udgangspunkt kun anvendelse, hvor der er tale om én samlet leje-
og arbejdsaftale, hvor lejeforholdet udgør det væsentligste element. Er der tale om to
uafhængige aftaler, én om arbejdsforholdet og én om boligen, kan ophævelse af lejeaftalen
ikke ske efter denne bestemmelse, idet lejeforholdets beståen ikke har den fornødne
sammenhæng med arbejdsforholdet. Bestemmelsen regulerer fx ophævelse i forhold til en
vicevært, hvis leje helt eller delvis betales ved udførelse af arbejde som vicevært.
Den vil dog kunne finde anvendelse ved to aftaler, hvis det i lejeaftalen er indføjet, at der er
tale om en bolig til lejeren i kraft af dennes virke i ejendommen.
Der skal være tale om væsentlig misligholdelse. Da bestemmelsen fastsætter, at lejeren groft
skal have forsømt sine pligter ved arbejdets udførelse, skal der være tale om forhold, som kan
lægges lejeren til last. Hvis lejeren eksempelvis er sygemeldt, vil lejeren ikke kunne bebrejdes
noget, og ophævelse vil ikke kunne ske, medmindre særlige forhold gør sig gældende.
Det er efter bestemmelsen ikke påkrævet, at udlejeren giver lejeren en påmindelse, før der
skrides til ophævelse af lejeaftalen.
I stk. 1,
nr. 13,
foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren i øvrigt misligholder
sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.
Bestemmelsen omfatter handlinger, som ikke er omfattet af de øvrige numre i § 183, stk. 1.
For at udlejeren kan hæve lejeaftalen, skal lejeren have misligholdt sine forpligtelser i
lejeforholdet på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet. Heri ligger, at der skal være
tale om væsentlig misligholdelse.
En ophævelse i medfør af bestemmelsen vil altid være konkret begrundet, og der kan ikke
gives en generel beskrivelse af bestemmelsens anvendelsesområde. Bestemmelsen er blandt
andet knyttet til lovens § 152, hvoraf fremgår, at udlejeren skal sørge for, at der hersker god
orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i tilfælde, hvor ophævelse er
nødvendig af hensyn til de øvrige lejere.
Ved anvendelse af bestemmelsen kræves ikke en forudgående påmindelse fra udlejeren.
Bestemmelsen kan fx finde anvendelse, når lejeren ikke overholder god skik og orden eller
vanrøgter det lejede, og hvor misligholdelsen er så grov, at det ikke findes at skulle være
påkrævet at give lejeren en påmindelse, før ophævelse kan ske. Dette kan være tilfældet, hvor
lejeren har udøvet vold mod udlejeren eller andre lejere i ejendommen.
Bestemmelsen kan ikke alene finde anvendelse i eller på ejendommen, men kan også
anvendes ved fx vold begået mod udlejeren uden for ejendommen.
I
stk. 2, 1. pkt.,
foreslås, at udlejeren kun kan hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling,
hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 14 dage efter, at skriftligt påkrav herom er
kommet frem til lejeren.
571
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Når udlejeren har konstateret, at lejeren har misligholdt sin betalingsforpligtelse, jf. stk. 1, nr.
1, ved ikke at have betalt sin husleje eller andre pligtige pengeydelser, skal udlejeren følge
proceduren for at kunne hæve lejeaftalen.
For en beskrivelse af de nærmere regler om, hvor husleje skal betales, henvises til § 57.
For at kunne hæve lejeaftalen skal udlejeren afgive et påkrav. Påkravet skal opfylde de i
bestemmelsen angivne formkrav for at være gyldigt som grundlag for en senere ophævelse af
lejeaftalen. Påkravet skal afgives skriftligt og kan ikke afgives som digitalt dokument, herunder
som e-mail, jf. § 13, stk. 2.
Bestemmelsen sikrer, at lejeren har yderligere 14 dage til at indfri restancen, før ophævelse af
lejeaftalen kan ske.
14-dages fristen regnes, fra påkravet er nået frem til lejeren. Påkravet anses for nået frem,
når det eksempelvis anbringes i lejerens postkasse eller smides gennem lejerens brevsprække.
Påkravet skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke
betales inden 14-dagesfristens udløb.
Påkrav sendes til lejerens sædvanlige adresse, medmindre parterne har aftalt, at post skal
sendes til en anden adresse fx til lejerens advokat.
Lejeren skal klart kunne se, hvilket beløb, der rykkes for, og hvordan kravet er opgjort. De
beløb, som omfattes af påkravet, må alene være beløb, som er forfaldne. Det skal samtidig
gøres helt klart for lejeren, at lejeaftalen kan ophæves, hvis det skyldige beløb ikke betales.
Det er alene beløb, som er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, som kan danne grundlag for en
ophævelse af lejeaftalen. Ikke-pligtige pengeydelser kan således ikke danne grundlag for en
ophævelse efter bestemmelsen. Hvis påkravet indeholder andre krav end pligtige pengeydelser
eller betalinger, der kan sidestilles hermed, skal det være gjort helt klart for lejeren, hvilke
beløb der er pligtige pengeydelser, og som derfor vil kunne danne grundlag for en ophævelse
af lejeaftalen.
Skylder lejeren udlejeren flere beløb, og indbetaler lejeren en del af disse, har udlejeren pligt
til at afskrive først på de for lejer mest bebyrdende fordringer. Det er udlejeren, som bærer
risikoen for, at beløbet er korrekt beregnet i påkravsskrivelsen.
Det kan forekomme, at lejeren har et krav mod udlejeren, der kan modregnes i udlejerens
tilgodehavende. Det skal afgøres efter almindelige retsgrundsætninger, om lejeren har et
modregningskrav. Modregning forudsætter, at lejerens krav er udjævneligt med et pengekrav,
forfaldent til betaling, og at der er klarhed over kravets beståen. De fleste tvister mellem
udlejeren og lejeren vedrører konnekse krav, det vil sige, at begges krav udspringer af samme
lejeaftale. Der vil være klarhed om kravets eksistens, hvis lejerens krav enten er fastslået ved
dom eller ved en kendelse fra huslejenævnet.
Hvis lejeren har fået henstand med betalingen, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen på grund
af restancen. Er der indgået en aftale om henstand med betalingen, må lejeren derfor sikre
572
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
sig, at parterne er enige om, at dette er tilfældet. Der kan således være situationer, hvor
udlejeren ved sin adfærd har tilkendegivet, at der kan betales for sent, uden at dette får
konsekvenser. Hvis udlejeren i perioder ser gennem fingre med lejerens forsinkede betaling af
husleje, kan udlejeren ud fra et passivitetssynspunkt miste retten til at ophæve lejeaftalen.
Hvis udlejeren ønsker at ændre herved, må udlejeren gøre lejeren klart, at forsinkelse med
betalingen ikke vil blive accepteret fremover.
I stk. 2,
2.-4. pkt.,
foreslås, at udlejerens påkrav tidligst kan afgives efter 3. hverdag efter
sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis
lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. Er den i 2. pkt. nævnte hverdag en lørdag eller
grundlovsdag, kan påkrav tidligst afgives den følgende hverdag. Udløber den i 2. pkt. nævnte
frist på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes udløbet af fristen til den
efterfølgende hverdag.
Påkrav kan først afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Påkrav anses for
afgivet ved indlevering til postvæsenet eller ved aflevering af skrivelsen til lejeren. Udlejeren
bærer risikoen for, at påkravet når frem til lejeren, og udlejeren skal kunne godtgøre, at
påkrav er sendt til lejeren, hvis lejeren efterfølgende gør indsigelse. Sender udlejeren påkravet
anbefalet, kan udlejeren sikre sig bevis for afgivelsen af påkravet ved at få en kvittering for
afsendelsen og for lejerens modtagelse af påkravet.
Udlejeren kan tidligst afgive et påkrav efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Er
denne hverdag en lørdag eller grundlovsdag, kan påkrav tidligst afgives den følgende hverdag.
De nærmere regler om rettidig betaling af husleje fremgår af § 58.
14-dages fristen beregnes som 14 kalenderdage efter den dag, hvor påkravet når frem til
lejeren. Hvis 14-dages fristen udløber på en dag, der ikke er en hverdag, det vil sige en
helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, så udskydes fristen til den næstfølgende hverdag.
Påkravsfristen kan ikke til skade for lejeren gøres kortere end de 14 dage. Der er derimod ikke
noget til hinder for, at udlejeren forlænger fristen. Har udlejeren forlænget fristen, kan
udlejeren ikke hæve lejeaftalen før udløbet af den i det fremsendte påkrav angivne frist. Hvis
der derimod i påkravet er angivet en for kort frist, må udlejeren afgive et nyt påkrav.
Baggrunden for, at udlejeren først vil kunne hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling af
husleje efter påkravsfristens udløb, er, at der ikke er den fornødne proportionalitet mellem det
forhold, at en lejer, der af uagtsomhed eller anden tilfældig årsag betaler sin husleje for sent,
uden videre kan miste retten til sin bolig. Ophævelse kan derfor kun ske, hvis lejeren ikke har
berigtiget restancen senest 14 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til
lejeren. Med fristen på 14 dage undgås således, at fx helt bagatelagtige forsinkelser med
betalingen fra personer, som i øvrigt betaler deres husleje, resulterer i en ophævelse af
lejeaftalen.
Afgørende for, om udlejeren efter udløbet af 14-dagesfristen kan hæve lejeaftalen, er, om det
skyldige beløb betales før eller efter påkravsfristens udløb. Betales der til udlejerens konto i et
pengeinstitut, anses betalingen for sket på tidspunktet for indbetalingen. Overfører banken
penge fra lejerens konto til udlejerens, vil det afgørende tidspunkt være det tidspunkt, hvor
573
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
banken foretager overførslen. Det samme gælder ved overførsler via netbank, hvor betaling
anses for sket, når beløbet debiteres lejerens konto. Betaling kan ske til udlejeren indtil kl. 24
den dag, påkravsfristen udløber.
Når fristen er udløbet, og lejeren forsat ikke har betalt det skyldige beløb, kan udlejeren hæve
lejeaftalen. Der er ikke fastsat nærmere regler for selve ophævelsesprocessen. Udlejeren bør
dog klart tilkendegive, at udlejeren hæver lejeaftalen. Det vil af bevismæssige grunde være
hensigtsmæssigt, at en ophævelse af lejeaftalen afgives skriftligt. En ophævelse kan afgives
pr. mail, hvis parterne kan kommunikere digitalt, jf. § 13, stk. 1.
For at hæve lejeaftalen skal udlejeren således give lejeren meddelelse om, at lejeaftalen er
ophævet. Da udlejeren først kan hæve lejeaftalen, når påkravsfristen er udløbet, vil
ophævelsen ikke være gyldig, hvis den afsendes til lejeren inden fristens udløb. Afgørende er
således, om ophævelsen er nået frem til lejeren, efter at påkravsfristen er udløbet.
Hvis man afgiver ophævelsen skriftligt ved brev, skal den som udgangspunkt sendes til
lejemålets adresse. Fremsender udlejeren meddelelsen om ophævelse til lejemålets adresse
velvidende, at lejeren opholder sig et andet sted, kan det efter omstændighederne blive lagt til
grund, at meddelelsen ikke er kommet frem. Udlejeren må loyalt søge at sikre, at meddelelsen
kommer frem til lejeren.
En ophævelse får virkning, når den når frem til lejeren. Udlejeren kan således tilbagekalde
ophævelsen indtil dette tidspunkt.
Omvendt kan lejeren afværge en ophævelse trods klar forsinkelse med huslejebetalingen ved
at betale inden det tidspunkt, hvor udlejerens meddelelse om, at lejeaftalen ophæves, er
kommet frem til lejeren. Betaler lejeren til et pengeinstitut, blot få minutter før meddelelsen
om ophævelse kommer frem til lejeren, kan lejeaftalen ikke hæves. Lejeren har bevisbyrden
med hensyn til, at betaling er sket, inden ophævelsen er kommet frem til lejeren.
I stk. 2,
5.-7. pkt.,
foreslås, at som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 287 kr. Det i 5.
pkt. nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203. Gebyret er
pligtig pengeydelse i lejeforholdet.
Udlejeren kan kræve et gebyr, et såkaldt påkravsgebyr, hvis lejen eller anden pligtig
pengeydelse ikke er betalt, når udlejeren fremsætter påkrav. Gebyret kan kun opkræves, hvis
udlejeren rent faktisk har sendt et påkrav. Der kan være tilfælde, hvor lejeren har betalt
rettidigt, men hvor dette først kan konstateres senere hos udlejeren, hvorfor udlejeren
fremsender et påkrav. I så fald vil udlejeren ikke kunne kræve et påkravsgebyr.
Gebyret er fastsat til 287 kr. i 2021-niveau. Gebyret kan hvert år reguleres efter
nettoprisindekset, jf. § 203. Udlejeren kan ikke opkræve et højere gebyr end det i loven
angivne.
Det kan gøre et påkrav og dermed ophævelsen af lejemålet ugyldigt, hvis påkravet angiver et
forkert, højt påkravsgebyr. Det vil bero på en konkret vurdering, om en beregningsfejl er af en
574
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
størrelse, som kan medføre, at påkravet er ugyldigt. Uvæsentlige afvigelser i forhold til det
korrekt opgjorte gebyr vil efter omstændighederne ikke medføre ugyldighed.
Betaler lejeren det skyldige beløb, inden udlejeren hæver lejeaftalen, er udlejeren afskåret fra
at hæve lejeaftalen og kan alene opkræve det skyldige påkravsgebyr og eventuelle
morarenter.
Påkravsgebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet. Betales huslejerestancen, men ikke
påkravsgebyret, vil misligholdelse med betalingen heraf som udgangspunkt kunne danne
grundlag for en ophævelse af lejeaftalen, og udlejeren kan sende et nyt påkrav med en
anmodning om at indbetale det manglende påkravsgebyr. I så fald vil der kunne opkræves et
nyt påkravsgebyr.
I
stk. 3
foreslås, at vedrører lejeaftalen en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere
lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april
1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1,
stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan aftalen kun hæves efter stk. 1, når
lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.
Bestemmelsen fastslår, at udlejeren i de lejeforhold, som er omfattet af bestemmelsen, kun
kan hæve aftalen i de situationer, som er opregnet i stk. 1, og såfremt lejeren samtidig
anvises en anden og passende bolig.
Ved ophævelse af lejeaftalen i forhold til en lejer, der bor i plejebolig, er det således altid en
betingelse, at lejeren samtidig anvises en anden passende bolig. Den bolig, der anvises, kan
være en ældrebolig, men der kan også anvises en institutionsplads, hvis lejeren fx på grund af
psykisk sygdom har særligt behov herfor. Anvisningen vil kunne indankes for Ankestyrelsen.
Den foreslåede bestemmelse viderefører med en enkelt indholdsmæssig ændring den
gældende lejelovs § 93.
I stk. 1, nr. 3, foreslås således den indholdsmæssige ændring, at udlejeren ud over de i
gældende bestemmelse allerede nævnte situationer også kan hæve lejeaftalen, når lejeren
modsætter sig, at udlejeren får adgang til det lejede, når udlejeren i forbindelse med
indretning af tagboliger har behov for at råde over loftsrum.
Der henvises til afsnit 2.21.1.1. og 2.21.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 184.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 94, stk. 1, at skønnes det forhold, der lægges lejeren
til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 94, stk. 2, at udlejeren ikke kan påberåbe sig de i §
93, stk. 1, litra a-f, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.
575
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I § 184,
stk. 1,
foreslås, at skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af
uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.
Bestemmelsen fastslår, at en lejeaftale kun kan hæves, hvis misligholdelsen er væsentlig. Det
vil bero på en konkret vurdering i det enkelte tilfælde, om der er tale om væsentlig
misligholdelse. Det er således ikke muligt at lade det fremgå af de enkelte numre i § 183, stk.
1, hvilke misligholdelser, der anses for væsentlige og vil kunne begrunde en ophævelse af
lejeaftalen.
Som altovervejende hovedregel betragtes betalingsmisligholdelse som væsentlig
misligholdelse. Afgørende for, om udlejeren kan hæve lejeaftalen, er, om betalingen sker før
eller efter, at ophævelsen kommer frem til lejeren. I nogle situationer vil der dog tillige skulle
foretages en nærmere vurdering af, om der er tale om en væsentlig eller en uvæsentlig fejl.
Vurderingen må tage udgangspunkt i, hvor stort det manglende beløb er og længden af
misligholdelsesperioden. De to nævnte faktorer indgår begge i vurderingen, idet
misligholdelsen totalt set kun kan anses for at være uvæsentlig, hvis både forsinkelsens
længde og beløbets størrelse konkret kan anses for uvæsentlige.
Derudover kan inddrages andre omstændigheder af undskyldende eller skærpende karakter.
Der vil således kunne opstå tilfælde, hvor misligholdelsen samlet set vurderes at være
uvæsentlig, selv om der har været tale om misligholdelse over lang tid eller med et stort
beløb. Spørgsmålet om, hvorvidt en udebleven betaling skyldes lejerens manglende evne eller
vilje, kan indgå i vurderingen, men anses ikke i sig selv for at være af afgørende betydning
ved vurderingen af, om misligholdelsen kan anses for væsentlig.
For så vidt angår spørgsmålet om misligholdelsens tidsmæssige udstrækning er
udgangspunktet, at enhver forsinkelse med betaling set i forhold til forfaldstidspunktet er
væsentlig. Efter bestemmelsen i
§
183, stk. 2, kan lejeaftalen som følge af
betalingsmisligholdelse dog først ophæves, efter at påkravsfristen er udløbet. En forsinkelse på
blot nogle få timer efter fristens udløb vil i praksis kunne anses for at være væsentlig
misligholdelse.
Det forhold, at lejeren er på ferie, studieophold eller lignende, bevirker ikke i sig selv, at
misligholdelsen anses for uvæsentlig, men er dog forhold, som kan indgå i den samlede
vurdering. Endvidere kan misligholdelse med betaling af mindre beløb, herunder betaling af
påkravsgebyr, anses for væsentlig misligholdelse og dermed danne grundlag for en ophævelse
af lejeaftalen.
Som udgangspunkt vil fejl, som indebærer en misligholdelse af lejeaftalen, hos andre end
lejeren også kunne medføre ophævelse af lejeaftalen. Det vil dog efter de konkrete
omstændigheder kunne være en undskyldende omstændighed, hvis fx pengeinstituttet eller
kommunen, som står for overførslen af betalingen, begår fejl. I så fald kan misligholdelsen
være uvæsentlig. Dette vil kunne være tilfældet, hvis lejeren har bestræbt sig på at gøre, hvad
lejeren kan for at rette op på fejlen, og når forsinkelsen med betalingen skyldes fejl hos
lejerens bank eller kommunen.
576
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det er endelig alene forholdene på ophævelsestidspunktet, som er relevante for, om udlejeren
kan hæve lejeaftalen. Det er således uden betydning, om lejeren efterfølgende har ændret
adfærd. Hvis lejeren derimod har rettet for sig, inden ophævelsen er kommet frem, kan
udlejeren ikke hæve lejeaftalen, jf. stk. 2.
I
stk. 2
foreslås, at udlejeren ikke kan påberåbe sig de i § 183, nr. 1-6, nævnte forhold, hvis
de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.
Efter bestemmelsen har lejeren mulighed for at rette for sig, inden udlejerens meddelelse om
ophævelse af lejeaftalen er kommet frem til lejeren. Lejeren kan således ikke rette for sig, når
først ophævelsen er kommet frem til denne.
I de tilfælde, som er omfattet af nr. 1-6 i
§
183, stk. 1, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen,
hvis lejeren har rettet for sig, inden lejeaftalen ophæves. Det vil sige, at lejeren kan afværge
en ophævelse trods klar misligholdelse, hvis lejeren på tidspunktet for ophævelsen ikke
længere handler i strid med de gældende regler. Dette kan være tilfældet, hvis lejeren fx ikke
længere benytter det lejede til andet end aftalt, eller hvor lejeren efter vanrøgt har bragt det
lejede i stand.
Det er dog ikke i alle tilfælde, at lejeren har mulighed for at rette for sig. I nogle tilfælde vil
udlejeren bevare sin hæveadgang, selv om lejeren efterfølgende har ændret adfærd og ikke
længere misligholder. Det vil være tilfældet i de situationer, der er omfattet af
§
183, stk. 1,
nr. 7-12. Dette kan fx være i det tilfælde, hvor lejeren har udøvet vold mod udlejeren.
Retten til at ophæve lejeaftalen kan falde væk af andre grunde, end at lejeren har rettet for
sig. Dette kan fx være, fordi udlejeren ikke har reageret, men forholdt sig passiv. Det må bero
på en konkret vurdering, om dette er tilfældet.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 94.
Der henvises til afsnit 2.21.1.2. og 2.21.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 185.
Efter den gældende lejelovs § 95, stk. 1, skal lejeren, når udlejeren hæver lejeaftalen, straks
fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil han kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren
skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens
udsættelse af det lejede.
Efter den gældende lejelovs § 95, stk. 2, skal udlejeren bestræbe sig for at genudleje det
lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1
nævnte tidsrum, skal fragå i hans krav over for lejeren.
I
§ 185, stk. 1,
foreslås, at når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og
betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren skal
endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af
det lejede.
577
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Lejeren har således ikke som ved opsigelse ret til en vis frist for fraflytning. Der vil dog i
praksis gives lejeren en ganske kort frist til at fraflytte. Lejemålet vil normalt anses for
fraflyttet, når nøgler er afleveret.
Hvis lejeren efter lejeaftalens ophævelse ikke flytter af sig selv, vil udlejeren være henvist til
at indbringe sagen for fogedretten. Der kan herved gå et længere stykke tid, før fraflytning vil
finde sted.
Hvis en lejer, som har fremlejet boligen, får ophævet lejeaftalen, vil ophævelsen indebære, at
fremlejetager må fraflytte lejemålet.
Lejeren skal betale leje og andre ydelser i lejeforholdet, indtil lejerens sædvanlige
opsigelsesvarsel udløber. Varslet beregnes som udgangspunkt fra lejeaftalens ophævelse, selv
om lejeren først fraflytter senere. Vurderingen heraf vil dog i sidste ende bero på de konkrete
omstændigheder.
Ved sædvanligt varsel skal forstås det varsel, der er sædvanligt for den pågældende type
lejemål, jf.
§ 176.
Det vil sige det varsel, der gælder efter loven, eller hvad der måtte være
aftalt i det enkelte tilfælde. Er der således lovligt aftalt et længere opsigelsesvarsel eller
uopsigelighed, vil dette være gældende.
I
stk. 2
foreslås, at udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad udlejeren
indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå
i udlejerens krav over for lejeren.
Det fremgår af bestemmelsen, at udlejeren har en tabsbegrænsningspligt, som indebærer, at
udlejeren skal udfolde sædvanlige bestræbelser for at genudleje lokalerne, hvis lejeren
fraflytter lejemålet inden opsigelsesperiodens udløb. Det, som udlejeren indvinder eller burde
have indvundet herved, skal fragå i kravet mod lejeren.
Udlejeren skal således varetage lejerens interesser ved at søge at genudleje, forudsat at dette
ikke er uforeneligt med en rimelig varetagelse af udlejerens egne interesser.
Udlejeren skal ikke for enhver pris søge nyt lejemål indgået. Udlejeren er således berettiget til
at søge lejemålet omdannet til anden lovlig anvendelse eller solgt som ejerlejlighed. Der kan
endvidere være behov for istandsættelse eller ønske om forbedring af lejemålet. Det må
afgøres ved en konkret vurdering af sagens omstændigheder, om udlejeren har en saglig
grund til ikke at søge lejemålet udlejet straks og derved forpligte den fraflyttede lejer til at
betale leje i opsigelsesperioden.
Lejeren kan ikke frigøre sig fra sine betalingsforpligtelser i resten af lejeperioden ved at anvise
en ny lejer, der kan overtage lejemålet med det samme. Udlejeren beslutter, hvem udlejeren
vil leje ud til. Den fraflyttende lejer er således pligtig at respektere, at der kan gå et stykke tid,
før udlejeren har fundet en ny lejer af lejemålet, blot udlejeren har gjort tilstrækkelige
bestræbelser på at genudleje.
578
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Lejerens betalingsforpligtelse ophører, når en ny lejer er forpligtet ifølge dennes lejeaftale.
Hvis udlejeren på sædvanlig vis forsøger at få en ny lejer, fx gennem annoncering eller
venteliste, så er dette som udgangspunkt tilstrækkeligt. Hvis udlejeren må leje ud til en lavere
leje end den, der gjaldt for den tidligere lejer, så kan udlejeren kræve differencen erstattet hos
den fraflyttende lejer i opsigelsesperioden.
Som udgangspunkt kan udlejeren ikke søge de sædvanlige udgifter, der er forbundet med
genudlejningen refunderet hos lejeren. Dette er udgifter, som må bæres af udlejeren.
Det kan dog forekomme, at udlejeren kan fremsætte krav om dækning af dokumenterede
udgifter som følge af lejerens fraflytning inden opsigelsesvarslets udløb. Udlejeren kan således
i nogle tilfælde opkræve et gebyr ved fraflytning i utide, et såkaldt straksudlejningsgebyr.
Dette forudsætter, at udlejeren kan fremlægge dokumentation for, at udlejeren er blevet
påført ekstraudgifter som følge af lejerens fraflytning før udløbet af opsigelsesperioden.
Skal der som følge af fraflytning i et varmeregnskabsår foretages aflæsning af varmemålere,
kan der, hvis der er indgået aftale herom med lejeren, opkræves et gebyr for dette. På samme
vis vil der, hvis udlejeren ikke har en venteliste, men annoncerer lejligheden til udlejning,
eventuelt med bistand af en ejendomsmægler, og på denne måde får udlejet, så lejeren
frigøres før tid, kunne være mulighed for, at udlejeren kan få dækket udgiften hertil. Udgiften
kan dog ikke overstige det beløb, lejeren skulle have betalt i leje m.v. i perioden indtil
opsigelsesvarslets udløb.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 95.
Der henvises til afsnit 2.21.1.3. og 2.21.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 186.
Efter den gældende lejelovs § 96 kan reglerne i dette kapitel ikke fraviges således, at
udlejeren skal kunne ophæve aftalen af andre grunde end de i § 93, jf. § 94, nævnte, eller at
disse skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 95
I
§ 186
foreslås, at reglerne i dette kapitel ikke kan fraviges således, at udlejeren skal kunne
ophæve aftalen af andre grunde end de i
§
183, jf. § 184, nævnte, eller at disse skal have
videregående følger for lejeren end fastsat i § 185.
Bestemmelsen fastslår, at reglerne i kapitlet om udlejerens ret til at hæve lejeaftalen på grund
af misligholdelse fra lejerens side er udtømmende. Det kan således ikke aftales, at udlejeren
skal kunne hæve i andre end de lovhjemlede tilfælde, og det kan ikke gyldigt aftales, at
udlejeren kan undlade at sende en påmindelse, hvor dette er foreskrevet.
Det kan endvidere ikke gyldigt aftales, at udlejeren skal kunne hæve i situationer, hvor
misligholdelsen fra lejerens side er uvæsentlig.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 96.
579
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Der henvises til afsnit 2.21.1.4. og 2.21.2.4. i de almindelige bemærkninger.
Til § 187.
Efter den gældende lejelovs § 97, stk. 1, gælder, at er der afgivet opsigelse, eller skal det
lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren
fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der
er bekvemt for en besigtigelse. Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller
dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.
Efter den gældende lejelovs § 97, stk. 2, skal lejeren senest 8 dage før fraflytning opgive den
adresse, som meddelelser, herunder indsigelser efter § 98, kan sendes til.
I
§ 187, stk. 1, 1. pkt.,
foreslås, at er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden
grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor.
Bestemmelsen har til formål at sikre, at udlejeren kan fremvise lejligheden fx til en ny lejer
eller en køber af lejligheden, inden lejligheden fraflyttes af den nuværende lejer. Det vil
reducere tomgangsperioden for udlejeren, og lejeren kan i henhold til udlejerens
genudlejningspligt, jf. § 176, stk. 3, generelt forvente at lejemålet hurtigere kan genudlejes.
Bestemmelsen medfører, at udlejeren i tilfælde af lejerens fraflytning ikke skal varsle i henhold
til varslingsreglerne i § 104 om varsling ved udlejerens adgang til det lejede. Udlejeren skal,
selv om det er lejeren, der fastsætter tidspunktet, stadig tage hensyn til lejeren ved at give
lejeren besked om, hvorvidt fremvisning rent faktisk vil finde sted på det af lejeren anviste
tidspunkt, med et passende varsel. Dette betyder, at lejeren, trods denne selv har valgt dag
og tidspunkt, kan kræve en meddelelse om, at der rent faktisk kommer til at ske besigtigelse
på tidspunktet.
Bestemmelsen skal afhjælpe den situation, hvor der kan opstå konflikter mellem udlejeren og
lejeren om, hvor ofte eller på hvilke tider af dagen, det lejede skal være tilgængeligt.
I stk. 1,
2. pkt.,
foreslås, at den skal være mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt,
der er bekvemt for en besigtigelse.
Efter bestemmelsen skal det lejede kunne beses mindst 2 timer hver anden hverdag.
Lejeren bestemmer således som udgangspunkt selv tidspunktet for fremvisning, både hvad
angår dag og klokkeslæt. Tidspunktet skal dog være bekvemt for besigtigelse. Det betyder, at
lejeren skal lægge besigtigelsen på tidspunkter, der tager hensyn til både udlejeren og en
boligsøgendes mulighed for at deltage.
Giver lejeren ikke adgang som fastsat i bestemmelsen, er der i §
183, stk. 1, nr. 3,
mulighed
for, at udlejeren kan ophæve lejeaftalen. Lejeren kan tillige ifalde erstatningsansvar.
I stk. 1,
3. pkt.,
foreslås, at denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes
stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.
Bestemmelsens sidste punktum fastlægger, at lejeren ikke har pligt til at lade udlejeren
forestå fremvisningen, så længe lejeren selv eller personer, denne bemyndiger hertil, kan
forestå fremvisningen. Der er dog ikke noget til hinder for, at udlejeren deltager i en
fremvisning, der udføres af lejeren, hvis lejeren er indforstået hermed.
580
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Kan lejeren eller dennes repræsentant ikke fremvise det lejede, kan udlejeren eller dennes
stedfortræder efter aftale med lejeren fremvise det lejede.
Bestemmelsen finder også anvendelse, når det lejede ikke på ny skal udlejes, så længe
fremvisningerne er saglige i forhold til lejerens byrde ved at give adgang til fremmede
personer i sit hjem. Dette kan for eksempel være i forbindelse med salg af det lejede.
I
stk. 2
foreslås, at lejeren senest 8 dage før fraflytning skal opgive den adresse, som
meddelelser, herunder krav efter § 188, kan sendes til.
For at sikre, at udlejeren kan komme i kontakt med lejeren efter dennes fraflytning, er lejeren
forpligtet til senest 8 dage før fraflytning at oplyse udlejeren om en adresse, hvortil udlejeren
kan fremsende meddelelser til lejeren, herunder indsigelser efter § 188, stk. 1.
Bestemmelsen er efter dens ordlyd ikke sanktioneret. Det må imidlertid lægges til grund, at
udlejerens frist efter § 188, stk. 2, som udgangspunkt udskydes, såfremt lejeren ikke
overholder sin pligt til at oplyse en adresse, hvortil meddelelser og indsigelser kan sendes.
Opfyldelse af forpligtelsen efter nærværende bestemmelse kræver en adresse, hvortil fysiske
meddelelser kan sendes. Det er derfor ikke nok, at lejeren oplyser en e-mail adresse eller
lignende. Det kan dog skærpe udlejerens handlepligt, jf. bemærkningerne til § 188, stk. 2.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 97.
Der henvises til afsnit 2.22.1.1. og 2.22.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 188.
Efter den gældende lejelovs § 98, stk. 1, skal det lejede være fraflyttet senest kl. 12,00 på
fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med
undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens
vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke
pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.
Efter den gældende lejelovs § 98, stk. 2, kan udlejeren ikke gøre krav i medfør af stk. 1
gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet, jf. stk. 3, eller fra
fraflytningsdagen for lejemål, der ikke er omfattet af pligten i stk. 3. Udgifter til
istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, jf. stk. 4, er lejeren
uvedkommende. 1. og 2. pkt. gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved
anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt.
Efter den gældende lejelovs § 98, stk. 3, skal udlejere, der udlejer mere end én
beboelseslejlighed, syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet
bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til
synet med mindst 1 uges varsel. Udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når
lejeforholdet er ophævet eller opsagt.
Efter den gældende lejelovs § 98, stk. 4, skal udlejeren skal i forbindelse med synet, jf. stk. 3,
udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet, herunder i et
digitalt dokument, jf. dog § 4, stk. 2. Er lejeren ikke til stede ved synet, eller vil lejeren ikke
kvittere for modtagelsen af rapporten, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter
synet.
581
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 98, stk. 5, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk.
1 ved overtrædelse af stk. 3 og 4.
I
§ 188, stk. 1, 1. pkt.
foreslås, at det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på
fraflytningsdagen.
Bestemmelsen fastlægger det deklaratoriske udgangspunkt om, at det lejede af lejeren senest
skal være fraflyttet kl. 12 på fraflytningsdagen. Dernæst fastlægges rammerne for udlejerens
krav på istandsættelse i forbindelse med lejerens fraflytning.
Formålet med bestemmelsen er at fastslå fraflytningstidspunktet, hvor der ikke mellem lejeren
og udlejeren er aftalt et fraflytningstidspunkt. Bestemmelsen skal læses ses i sammenhæng
med§ 176, stk. 1, som angiver, at opsigelse sker til første hverdag i en måned, der ikke er
dagen før en helligdag. Fraflytningstidspunktet er derfor, hvis andet ikke er aftalt, kl. 12.00 på
denne hverdag.
I stk. 1,
2. og 3. pkt.
foreslås, at lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved
overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er
omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at
udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori
denne overtog det lejede.
Formålet med bestemmelsen er at fastlægge lejerens istandsættelsespligt, når det lejede
fraflyttes. Dette sker med udgangspunkt i den stand, som lejeren overtog det lejede i, idet
lejeren skal aflevere det lejede i samme stand samtidig med, at lejeren kan ikke pålægges at
aflevere det lejede i bedre stand.
Lejerens istandsættelsesforpligtelse ved fraflytning er udtryk for, at lejeren skal indhente den
vedligeholdelse, som lejeren har forsømt i lejeperioden. Når det skal vurderes, om lejeren har
forsømt sin vedligeholdelsespligt, skal det vurderes, om der på fraflytningstidspunktet er
vedligeholdelsesarbejder, som er påkrævede.
Lejeren skal kun istandsætte de dele af det lejede, der er omfattet af lejerens
vedligeholdelsespligt i lejeperioden.
Udgangspunktet er i henhold til 113, stk. 2, at udlejeren har hele vedligeholdelsespligten,
bortset fra vedligeholdelse af låse og nøgler, jf. § 113, stk. 3. Er dette udgangspunkt ikke ved
aftale fraveget, hæfter lejeren alene for istandsættelse af skader som følge af misligholdelse
samt for vedligeholdelse af låse og nøgler.
Hvis lejeren som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller anden uforsvarlig adfærd
forringer eller beskadiger det lejede, skal lejeren erstatte dette. Dette betegnes som
misligholdelse af det lejede og omfatter også skader forvoldt af personer, som lejeren har givet
adgang til det lejede.
Som eksempel på misligholdelse kan nævnes lejerens manglende oplysning til udlejeren om,
at lakken på gulvet er nedslidt, hvor udlejeren har vedligeholdelsespligten for dette. Medfører
dette forhold skade på gulvet, vil det være en tilsidesættelse af lejerens forpligtelse efter §
150, stk. 3, til at anmelde eventuelle skader i det lejede til udlejeren. Dette vil betyde, at
lejeren bliver ansvarlig for den skade, som almindelig brug af gulvet forårsager.
Udgangspunktet kan være fraveget, ved at lejeren i større eller mindre grad har overtaget
vedligeholdelsesforpligtelsen og derved har en forpligtelse til at istandsætte lejemålet til den
stand, det havde ved indflytning, for så vidt angår de dele vedligeholdelsesforpligtelsen
omfatter.
582
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Hvorvidt en given tilstand er opstået som følge af slid og ælde eller misligholdelse beror på en
konkret vurdering.
Der kan opstilles visse formodningsregler, som indebærer, at hvis der er en formodning for, at
skaden ikke skyldes almindelig brug af det lejede, har lejeren bevisbyrden for, at der er tale
om en hændelig skade. Omvendt har udlejeren bevisbyrden for, at der er tale om lejerens
misligholdelse, hvis der er en formodning for, at skaden skyldes almindelig brug af det lejede.
Som supplement til formodningsreglerne gælder i praksis et princip om, at der ved udskiftning
af gammelt med nyt skal ske fradrag for den øgede værdi, som det nye udgør. Som eksempel
kan nævnes, at lejeren ødelægger et gammelt og slidt gulvtæppe, og udlejeren derfor lægger
et nyt gulvtæppe. Det er således ikke hensigten, at udlejeren skal opnå en berigelse ved
lejerens betaling for istandsættelse, og lejeren skal derfor alene betale for værditabet.
I praksis opstår tvister om, hvorvidt en mangel er oprindelig, eller den er opstået
efterfølgende. Oprindelige mangler er defineret ved at være til stede allerede ved lejeaftalens
indgåelse og er alene udlejerens ansvar. Omvendt påhviler efterfølgende skader, som er
defineret ved at være opstået efter lejeaftalens indgåelse, den som har
vedligeholdelsespligten.
Ved afgørelsen af, om der er tale om en oprindelig eller en efterfølgende mangel, skal der i
mangel af konkrete beviser foretages en vurdering af, hvad der er mest sandsynligt. I denne
vurdering kan indgå parametre som for eksempel hvor synlig skaden er, lejerens adfærd, om
lejeren har påpeget manglen overfor udlejeren, og om udlejeren har afholdt indflytningssyn.
Opremsningen er ikke udtømmende. Lejeren hæfter ikke for mangler, der var til stede ved
overtagelsen, blot fordi denne ikke reklamerer over for udlejeren senest 2 uger efter
lejeforholdets begyndelse, jf.
§ 91,
men det kan have bevismæssig betydning, når det skal
vurderes, om der er tale om en oprindelig eller efterfølgende mangel.
Det er ikke muligt at aftale, at lejeren ved fraflytning skal nyistandsætte lejemålet. Lejeren vil
dog komme til at skulle nyistandsætte, såfremt denne overtager lejemålet nyistandsat, og det
er påkrævet at vedligeholde lejemålet i sin helhed ved fraflytning. Dette vil dog falde ind under
den almindelige vedligeholdelsespligt. Er der efter tidligere gældende regler indgået aftale om
nyistandsættelse, er denne dog stadig gyldig.
Reglerne tager udgangspunkt i, at der ved fraflytning skal foretages en normal istandsættelse.
Herved forstås, at der i boligen gennemføres en istandsættelse for lejerens regning, der alene
omfatter nødvendig og påkrævet vedligeholdelse. For så vidt angår indvendig vedligeholdelse
omfatter dette således nødvendig og påkrævet hvidtning, maling og tapetsering af vægge,
herunder også maling af ”træ og jern”, samt mellemslibning og lakering af gulve. Der henvises
til bemærkningerne til § 113, stk. 1.
Lejerens istandsættelsespligt ved fraflytning afhænger således af, om der er konkret behov for
istandsættelse på fraflytningstidspunktet.
Lejeren kan ikke tilpligtes at bringe det lejede i bedre stand end ved overtagelsen. Dette
hindrer ikke, at lejerens vedligeholdelsespligt kan vedrøre forbedringer, som udlejeren har
udført i lejeperioden.
Istandsættelsespligtens omfang skal vurderes i forhold til den konkrete vedligeholdelsesstand
af alle dele af det lejede hver for sig. Dette betyder dog ikke, at lejeren kan aflevere dele af
det lejedes uistandsat, og kompensere herfor ved at istandsætte andre dele mere end
fornødent. Lejeren, der har istandsættelsesforpligtelse for fx vægge og gulv, må som det klare
583
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
udgangspunkt sørge for, at vægge og gulv fremtræder vedligeholdt, uanset eventuel
’overistandsættelse’ af andre dele af det lejede.
Pligten til at istandsætte forudsætter, at udlejeren lider et tab ved, at de pågældende arbejder
ikke udføres. Dette vil udlejeren oftest gøre, men retspraksis har fastsat tabet til 0 kr. i to
situationer: Hvis ejendommen skal rives ned, eller hvis lejemålet sælges umiddelbart efter
lejerens fraflytning, og den manglende istandsættelse ikke har påvirket salgsprisen.
Hvis ejendommen skal rives ned, vil udlejeren oftest ikke lide et tab, ved at lejeren ikke
udfører istandsættelsesarbejder.
Udlejeren skal, hvis det lejede skal sælges, dokumentere, at den manglende istandsættelse
har reduceret salgsprisen. Dette kan ske ved i salgsaftalen at begrunde et prisnedslag med
den manglende vedligeholdelse, ved vidneforklaringer om forhandlingsforløbet eller ved syn og
skøn.
Det er ikke kun i salgstilfælde, men også generelt, at dokumentation for størrelsen af tabet er
afgørende. Har udlejeren i forbindelse med lejerens fraflytning udført istandsættelsen af
lejemålet, er udgangspunktet, at det er de udgifter, udlejeren kan dokumentere, som udgør
tabet. Lejeren må, såfremt denne ikke vil acceptere udgifterne, løfte bevisbyrden for, at disse
udgifter er urimelige. Det bemærkes, at udlejeren har ret til selv at vælge håndværkere og
udbedringsmetode. Der er ikke en pligt for udlejeren til at vælge de billigste håndværkere og
den billigste metode. Lejeren kan inden fraflytning afværge dette, ved selv at opfylde sin
istandsættelsesforpligtelse. Udfører udlejeren selv istandsættelsen, foretages et skøn over
udgiften.
Har udlejeren endnu ikke udført istandsættelsen, kan udlejeren dokumentere sit tab ved at
indhente et overslag eller tilbud på, hvad det vil koste at få udført arbejderne. Denne adgang
kan dog ikke benyttes til at opnå en gevinst ved efterfølgende at udføre istandsættelsen
billigere end overslaget, fx ved selv at udføre arbejdet. Forskellen mellem overslaget og den
reelle udgift kan ikke opkræves hos lejeren. Omvendt vil udlejeren være bundet af det
indhentede overslag, på trods af at udlejeren senere udfører istandsættelsen til en dyrere pris.
I
stk. 2
foreslås, at udlejeren ikke kan gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er
forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet, jf. stk. 3, eller fra fraflytningsdagen for lejemål, der
ikke er omfattet af pligten i stk. 3. Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i
fraflytningsrapporten, jf. stk. 4, er lejeren uvedkommende. 1. og 2. pkt. gælder dog ikke, hvis
manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har
handlet svigagtigt.
Bestemmelsen fastlægger fristen for, hvornår udlejeren kan gøre krav gældende overfor
lejeren ved fraflytning. Der gælder forskellige regler alt efter, om der er tale om en
professionel eller en ikke-professionel udlejer. Denne sondring fremgår af stk. 3.
Ved professionelle udlejere forstås udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed.
Er der tale om en professionel udlejer, skal der afholdes flyttesyn, jf. stk. 3, og udlejeren kan
ikke senere end 2 uger efter afholdelse af dette fremsætte krav om istandsættelse over for
lejeren. Samtidig begrænses den professionelle udlejers fremsættelse af krav ved, at denne
ikke kan medtage krav, der ikke er nævnt i den i stk. 4 nævnte fraflytningsrapport. Der kan
ikke tages forbehold herom, da dette ville være en ensidig erklæring, som ikke kan medføre en
afvigelse fra lovens deklaratoriske regler.
De ikke-professionelle udlejere er udlejere, der kun udlejer én beboelseslejlighed. Opgørelsen
af dette skal i relation til nærværende bestemmelse foretages på tidspunktet for fraflytningen.
584
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Disse udlejere skal gøre krav gældende over for lejeren senest 2 uger efter lejerens
fraflytningsdag. Dette gælder, uanset hvilke istandsættelseskrav der er tale om
–
det vil sige
både krav, som udspringer af lejerens manglende vedligeholdelse og krav, som udspringer af
lejerens misligholdelse.
Ved beregning af 2-ugersfristen medtages lørdage, søndage og helligdage.
Udlejerens krav skal have en form, som giver lejeren en forståelse af hvilke
istandsættelsesarbejder, lejeren skal betale for. Er kravet ikke tilstrækkelig klart, kan det ikke
gøres gældende over for lejeren, idet lejeren ikke vil have mulighed for at tage stilling til, om
kravet er berettiget.
Udlejerens pligt til at fremsætte krav inden for 2 uger fra henholdsvis fraflytningsdagen eller
fraflytningssynet finder ikke anvendelse for krav, som angår mangler, der ikke kan erkendes
ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller hvis lejeren har handlet svigagtigt.
At manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed betyder, at der er
tale om en skjult mangel. Skjulte mangler er mangler, der ikke blev eller burde være opdaget
ved en besigtigelse af lejemålet.
Svig kan forekomme, fx hvis en ny udlejer køber det lejede af et dødsbo, og lejeren mod bedre
vidende oplyser den nye udlejer om, at lejeren har fået samtykke fra den afdøde udlejer til, at
lejeren uden reetableringspligt måtte foretage ændringer af det lejede.
Når bestemmelsens 1. og 2. pkt. ikke gælder vedrørende skjulte mangler og lejerens svig,
betyder det ikke, at manglen altid kan gøres gældende, men at fristen først begynder at løbe,
når udlejeren har eller burde have konstateret manglen, eller udlejeren er eller burde være
blevet bevidst om lejerens svig.
Efter retspraksis løber 2-ugersfristen efter 1. pkt. fra det tidspunkt, hvor lejeren har overladt
dispositionsretten over lejemålet til udlejeren, hvilket typisk sker ved lejerens aflevering af
nøglerne.
Det væsentlige i denne sammenhæng er overdragelsen af dispositionsretten.
Dispositionsretten anses for overladt til udlejeren, selv om lejeren ikke har afleveret samtlige
nøgler eller fjernet alt bohave.
2-ugersfristen kan efter omstændighederne også beregnes fra andre tidspunkter. Fraflytter
lejeren uden at aflevere nøglerne til udlejeren, har retspraksis beregnet fristen fra det
tidspunkt, hvor udlejeren må siges at have fået dispositionsretten. Dette må i hvert fald være
sket, når en ny lejer flytter ind.
Fraflytter lejeren ikke frivilligt, fastsættes fraflytningsdagen til dagen for den fysiske
udsættelse ved hjælp af fogeden.
Fristen løber som nævnt ikke, før udlejeren bliver bekendt med lejerens fraflytning. Dog kan
der være situationer, hvor udlejerens undersøgelsespligt i forhold til fastlæggelse af
fraflytningsdagen skærpes fx ved lejerens opsigelse af lejemålet. Udlejeren skal ikke løbende
undersøge, om lejeren er fraflyttet, men der må senest ved opsigelsesperiodens udløb være en
formodning for, at lejeren er fraflyttet, hvilket udlejeren må undersøge.
Bliver udlejeren på anden måde bekendt med, at lejeren er fraflyttet og har opgivet
dispositionsretten, løber fristen fra dette tidspunkt.
585
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
For den professionelle udlejer løber 2-ugersfristen fra flyttesynsdagen. Det er udlejeren, der
har bevisbyrden for, hvornår flyttesyn har fundet sted, hvilket i praksis er uproblematisk,
henset til at den fraflyttende lejer skriftligt indkaldes til flyttesynet, jf. stk. 3.
Den professionelle udlejer skal afholde flyttesynet senest 2 uger efter, at denne er blevet
bekendt med, at fraflytning har fundet sted, jf. stk. 3, hvilket sammenholdt med nærværende
bestemmelse samlet giver udlejeren op til 4 uger efter, at udlejeren har fået kendskab til
lejerens fraflytning til at gøre krav gældende.
Fristen kan ikke ved aftale forlænges, men tidligere indgåede gyldige aftaler om
fristforlængelse er dog stadig gyldige. Dette gælder for aftaler indgået før d. 1. juli 2015.
Både i forhold til den professionelle og ikke-professionelle udlejer kan fristen suspenderes,
såfremt forhold for hvilke lejeren må holdes ansvarlig, forhindrer udlejeren i at kunne
fremsætte krav. Dette kan for eksempel være udlejerens manglende adgang til lejemålet.
Fristen løber derefter fra det tidspunkt, hvor udlejeren har eller burde have skaffet sig adgang
til lejemålet.
Har lejeren i strid med
§ 187,
stk. 2, ikke oplyst en adresse, hvortil meddelelser kan sendes,
må udlejeren bestræbe sig på at fremskaffe lejerens nye adresse og kan ikke bare afvente at
modtage den fra lejeren
Dette kan ske ved, at udlejeren retter henvendelse til Folkeregistret. Udlejeren må gentage
dette med jævne mellemrum, hvis denne ikke på anden vis modtager oplysning om lejerens
adresse.
Har udlejeren andre kontaktoplysninger på lejeren, som fx telefonnummer eller e-mailadresse,
må udlejeren prøve at kontakte lejeren via disse for derved at få fat i en adresse. E-mail
kommunikation må dog kunne undlades, såfremt en af parterne i lejeforholdet var undtaget
digital kommunikation, eller havde frasagt sig denne i henhold til § 13, stk. 1.
Hvis lejeren har en repræsentant eller familiemedlemmer m.v., hvortil udlejeren har
kontaktoplysninger, må udlejeren rette henvendelse til disse for derigennem at fremskaffe
lejerens nye adresse. Meddelelser kan ikke gives til disse i lejerens sted.
Udlejeren må om nødvendigt forsøge at skabe kontakt med lejer, indtil et eventuelt krav på
tilbagebetaling af depositum eller forudbetalt husleje fra lejer er bortfaldet ved passivitet eller
forældet. Mener udlejeren, at denne har krav, som overstiger det indbetalte depositum og
forudbetalte husleje, må udlejeren, for at forhindre forældelse udtage stævning efter de
almindelige regler herom.
Rimelige udgifter, som udlejeren afholder i forbindelse med fremskaffelsen af lejerens nye
adresse, kan pålægges lejeren.
Fremsætter udlejeren sit krav per brev, anses fristen for overholdt, når brevet er afsendt så
betids, at brevet under normale omstændigheder vil nå frem til lejeren senest 2 uger efter, at
fristen begyndte at løbe. Det er i praksis fastslået, at udlejerens krav i denne henseende er at
se som en pligtmæssig reklamation, hvorfor det for udlejeren er tilstrækkeligt at dokumentere,
at reklamationsbrevet er afsendt så betids, at det ved almindelig postgang må forventes at nå
frem inden fristens udløb. Det kræves altså ikke, at det er kommet frem.
I
stk. 3, 1. pkt.,
foreslås, at udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne
beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har
fundet sted.
586
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen pålægger professionelle udlejere at gennemføre et syn af lejligheden ved
lejerens fraflytning og har til formål sammen med stk. 4 at indføre en pligt for udlejeren til at
udarbejde fraflytningsrapporter i beboelseslejligheder for at sikre dokumentation for det
lejedes stand ved fraflytningen. Udarbejdelsen af rapporten skal ske i samarbejde med lejeren,
som skal indkaldes til deltagelse i fraflytningssynet.
Bestemmelsen gælder alene for de professionelle udlejere, altså udlejere, der udlejer mere end
én beboelseslejlighed. Opgørelsen heraf foretages på tidspunktet for fraflytningen.
Den professionelle udlejer skal i henhold til bestemmelsen afholde et fraflytningssyn senest 2
uger efter denne er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted.
Formålet med flyttesynet er at fastslå, hvilke istandsættelsesarbejder udlejeren mener, at
lejeren hæfter for.
Lejeren kan bede en evt. beboerrepræsentation om at deltage ved flyttesynet, hvis lejeren
ønsker dette.
I stk. 3,
2. pkt.,
foreslås, at den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst
1 uges varsel. Udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er
ophævet eller opsagt.
Lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel til fraflytningssynet. Dette betyder,
at udlejeren som udgangspunkt har 1 uge til at indkalde lejeren, efter at udlejeren er blevet
bekendt med fraflytningen.
Varslingsfristen på 1 uge kan fraviges, når opsigelse eller ophævelse er kommet frem til
modparten. Af bevismæssige grunde anbefales det, at aftale om fravigelse indgås skriftligt, da
udlejeren, såfremt denne ikke kan løfte bevisbyrden for, at der er aftalt kortere varsel, vil have
misligholdt sine forpligtelser ved at indkalde med for kort varsel, og i henhold til stk. 5 miste
retten til at gøre krav på istandsættelse.
Bestemmelsen kan ikke fraviges til skade for lejeren. I henhold til praksis er det dog ikke til
skade for lejeren, når denne møder op til fraflytningssynet.
I
stk. 4
foreslås, at udlejeren i forbindelse med synet, jf. stk. 3, skal udarbejde en
fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren
senest 2 uger efter synet, såfremt lejeren ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for
modtagelsen af rapporten.
Bestemmelsen fastslår, hvornår flyttesynsrapporten skal udleveres til lejeren. Udgangspunktet
er, at den udleveres fysisk ved fraflytningssynet. Udleveringen kan ske digitalt, medmindre en
af parterne er undtaget fra digital kommunikation eller har frasagt sig digital kommunikation,
jf. § 13, stk. 1.
Er lejeren ikke til stede ved fraflytningssynet, eller er lejeren til stede, men vil ikke kvittere for
modtagelsen af rapporten, skal udlejeren senest 2 uger efter synet sende fraflytningsrapporten
til lejeren. Fristen beregnes på samme måde som under stk. 2. Fremsendelse af rapporten skal
ske skriftligt og kan også ske digitalt, medmindre en af parterne er undtaget fra digital
kommunikation eller har frasagt sig digital kommunikation, jf. § 13, stk. 1.
Hvad angår fraflytningsrapporten, er det klare udgangspunkt, at lejerens underskrift alene
udgør dokumentation for, at lejeren har modtaget denne. Det må altså fremgå klart af
fraflytningsrapporten, hvis det er hensigten, at lejerens underskrift på rapporten samtidig skal
indebære en anerkendelse af de krav, som fremgår af rapporten.
587
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 5
foreslås, at ved overtrædelse af stk. 3 og 4 bortfalder udlejerens krav på
istandsættelse efter stk. 1.
For at sikre reglernes overholdelse foreslås det, at den professionelle udlejer ikke kan
fremsætte krav om istandsættelse ved fraflytning, hvis udlejeren ikke har afholdt flyttesyn,
indkaldt lejeren hertil, udarbejdet fraflytningsrapport og udleveret denne til lejeren. Udlejeren
har bevisbyrden for, at de nævnte krav er opfyldt.
Forslaget indebærer en beskyttelse af lejeren ved fraflytning, idet der med bestemmelsen
sikres dokumentation for lejemålets stand ved fraflytning.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 98, stk.
1-5.
Der henvises til afsnit 2.22.1.1. og 2.22.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 189.
Efter den gældende lejelovs § 99, stk. 1, må forbedringer, som lejeren har foretaget, kun
fjernes, når lejeren bringer det lejede i den stand, hvori han overtog det.
Efter den gældende lejelovs § 99, stk. 2, gælder, at har lejeren med udlejerens samtykke efter
§ 28 foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve reetablering, når han har
taget forbehold herom, da han meddelte samtykket.
Efter den gældende lejelovs § 99, stk. 3, gælder, at har lejeren iværksat forbedringsarbejder
mv. mod godtgørelse ved fraflytning, jf. § 62 a, stk. 1, samt § 63, jf. lovbekendtgørelse nr.
963 af 11. august 2010, og er disse ikke tilendebragt, kan udlejer enten kræve arbejderne
færdiggjort eller eventuelt kræve retablering.
I
§ 189, stk. 1,
foreslås, at forbedringer, som lejeren har foretaget, kun må fjernes, når
lejeren bringer det lejede i den stand, hvori denne overtog det.
Bestemmelsen følger den tingsretlige grundsætning om retten til at tage forbedringer med sig,
såfremt fjernelsen kan ske uden at skade på modpartens ejendom.
Dette forudsætter, at forbedringen tilhører lejeren og ikke udlejeren. En forbedring tilhører
udlejeren, hvis denne har forpligtet sig til at ville hæfte for den, uanset om udlejeren endnu
ikke har betalt for den. Der henvises til bemærkningerne til stk. 3.
Fjerner lejeren inventar af ringe værdi for at indsætte eget inventar, kan lejeren stadig
medtage det indsatte mod at erstatte udlejeren det tab, denne har lidt ved fjernelse af det
oprindelige inventar.
Lejerens borttagelsesret er ikke afhængig af, at lejeren har overholdt § 142, hvorefter lejeren
ikke uden udlejerens samtykke må foretage ændringer af det lejede.
Tager lejeren forbedringen med, er denne pligtig at reetablere standen inden forbedringen,
medmindre andet er aftalt mellem lejeren og udlejeren.
588
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 2
foreslås, at har lejeren med udlejerens samtykke efter § 142 foretaget ændringer af
det lejede, kan udlejeren kun kræve reetablering, når udlejeren har taget forbehold herom, da
denne meddelte samtykket.
Med bestemmelsen fastslås, at udlejeren kun kan kræve retablering af en ændring, udlejeren
har tilladt, når udlejeren har taget forbehold herom, da denne meddelte samtykke til
ændringen.
I de i §§ 143 og 144 nævnte tilfælde er der tale om en ensidig ret for lejeren til at foretage
ændringer, hvilket ikke kræver udlejerens tilladelse. Er udlejeren ikke blevet underrettet, vil
udlejeren dog altid kunne kræve reetablering ved lejerens fraflytning.
Lejeren har mulighed for at reetablere, selv om udlejeren ikke har taget forbehold herom.
I
stk. 3
foreslås, at har lejeren iværksat forbedringsarbejder mv. mod godtgørelse ved
fraflytning, jf. § 146, stk. 1, samt § 63, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og er
disse ikke tilendebragt, kan udlejeren enten kræve arbejderne færdiggjort eller eventuelt
kræve retablering.
En eventuel godtgørelse til den fraflyttende lejer for det udførte forbedringsarbejde betales af
udlejeren, hvis arbejderne er færdiggjort på fraflytningstidspunktet. I modsat fald kan
udlejeren efter forslaget kræve arbejderne færdiggjort eller eventuelt kræve retablering, fx
hvis dette er den billigste løsning for lejeren. Ved retablering har lejeren naturligvis ikke krav
på nogen godtgørelse. Udlejeren kan efter forslaget foretage modregning i godtgørelsen for
lejerens forpligtelser over for udlejeren.
Udlejeren kan herudover vælge selv at færdiggøre forbedringsarbejderne. I dette tilfælde vil
der ikke skulle udbetales godtgørelse, og udlejeren vil kunne beregne en forbedringsforhøjelse
efter lovgivningens almindelige regler og opkræve denne ved genudlejning.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 99.
Der henvises til afsnit 2.22.1.1. og 2.22.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 190.
Efter den gældende lejelovs § 99 a, kan reglerne i § 98, stk. 1, 3. pkt., stk. 2, 1. pkt., hvor der
i henhold til § 98, stk. 3, er pligt til at afholde flyttesyn, og stk. 3-5, ikke ved aftale fraviges til
skade for lejeren.
I
§ 190
foreslås, at reglerne i § 188, stk. 1, 3. pkt., stk. 2, 1. pkt., hvor der i henhold til § 188,
stk. 3, er pligt til at afholde flyttesyn, og stk. 3-5, ikke ved aftale kan fraviges til skade for
lejeren.
Bestemmelsen fastlægger de regler i kapitlet, som ikke kan fraviges til skade for lejeren,
hvilket som udgangspunkt vedrører to områder: Lejerens istandsættelsesforpligtelse og de
særlige regler vedrørende flyttesyn for den professionelle udlejer.
§ 188, stk. 1, 3. pkt., er efter bestemmelsen ufravigelig, hvilket betyder, at det ikke mellem
udlejeren og lejeren kan aftales, at lejeren skal bringe det lejede i en bedre stand end den,
lejeren overtog det i.
589
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter § 188, stk. 2, 1. pkt., er der i henhold til § 188, stk. 3-5, pligt for den professionelle
udlejer til at afholde flyttesyn. Den professionelle udlejer kan ikke ved aftale begrænse sine
forpligtelser, når aftalen er til skade for lejeren. Tidligere indgåede gyldige fravigelser er dog
stadig gyldige.
Henvisningen til § 188, stk. 2, 1. pkt., angår kun flyttesynet efter § 188, stk. 3. Den ikke-
professionelle udlejer kan altså godt med lejeren aftale en fravigelse af § 188, stk. 2, 2. pkt.,
til skade for lejeren.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 99 a.
Der henvises til afsnit 2.22.1.2. og 2.22.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 191.
Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 4, træffer de i henhold til lov om midlertidig
regulering af boligforholdene nedsatte huslejenævn afgørelse efter reglerne i den nævnte lovs
kapitel VI i tvister om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse,
jf. kapitel IV. Dette gælder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse
efter fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene og tvister om
tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.
I
§ 191
foreslås, at huslejenævnet træffer afgørelser i tvister om reglerne i §§ 188-190.
Bestemmelsen medfører, at huslejenævnet kan træffe afgørelse om tvister i vedrørende lejers
fraflytning, herunder lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen
af istandsættelsesbeløbene og tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med
fraflytning.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 106, stk.
1, nr. 4, 2. pkt.
Der henvises til afsnit 2.22.1.3. og 2.22.2.3. i de almindelige bemærkninger.
Til § 192.
Det følger af den gældende lejelovs § 65, stk. 1, at formålet med ordningen med
beboerrepræsentation er at give lejerne mulighed for at vælge repræsentanter, som kan
varetage lejernes interesser i forholdet til udlejeren og være forhandlingspart over for
udlejeren. Som et led heri er det et væsentligt formål med ordningen, at den medvirker til at
sikre det bedst mulige grundlag for samarbejdet imellem lejerne og udlejeren i den enkelte
ejendom. Med henblik på at sikre et godt og konstruktivt samarbejde om forhold af fælles
interesse i ejendommen, skal udlejeren og beboerrepræsentanterne derfor bestræbe sig på at
sikre et højt gensidigt informationsniveau om dispositioner vedrørende ejendommen. Udlejeren
bør for at fremme samarbejdet inddrage beboerrepræsentanterne i alle spørgsmål, der er af
væsentlig betydning for lejerne i ejendommen.
Det følger af den gældende lejelovs § 65, stk. 1, nr. 1, at beboerrepræsentanterne kan få
oplysning om, hvem der ejer ejendommen, og hvem der administrerer den.
Det følger af den gældende lejelovs § 65, stk. 1, nr. 2, at beboerrepræsentanterne kan drøfte
ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejeren.
590
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det følger af den gældende lejelovs § 65, stk. 1, nr. 3, at beboerrepræsentanterne kan blive
holdt orienteret, når der foretages genudlejning af lejligheder i ejendommen.
Det følger af den gældende lejelovs § 65, stk. 1, nr. 4, at beboerrepræsentanterne kan blive
holdt orienteret om udlejerens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer.
I
§ 192
foreslås, at formålet med ordningen med beboerrepræsentation er at give lejerne
mulighed for at vælge repræsentanter, som kan varetage lejernes interesser i forholdet til
udlejeren og være forhandlingspart over for udlejeren. Som et led heri er det et væsentligt
formål med ordningen, at den medvirker til at sikre det bedst mulige grundlag for samarbejdet
imellem lejerne og udlejeren i den enkelte ejendom. Med henblik på at sikre et godt og
konstruktivt samarbejde om forhold af fælles interesse i ejendommen, skal udlejeren og
beboerrepræsentanterne derfor bestræbe sig på at sikre et højt gensidigt informationsniveau
om dispositioner vedrørende ejendommen. Udlejeren bør for at fremme samarbejdet inddrage
beboerrepræsentanterne i alle spørgsmål, der er af væsentlig betydning for lejerne i
ejendommen. Beboerrepræsentanterne kan
1) få oplysning om, hvem der ejer ejendommen, og hvem der administrerer den,
2) drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejeren,
3) blive holdt orienteret, når der foretages genudlejning af lejligheder i ejendommen, og
4) blive holdt orienteret om udlejerens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer.
Bestemmelsen indeholder en generel beskrivelse af formålet med beboerrepræsentationen.
Hensigten hermed er, som det også udtrykkes i bestemmelsen, at tilskynde parterne i
lejeforholdet til at indgå i et konstruktivt og frugtbart samarbejde, så konflikter så vidt muligt
undgås. Et centralt formål med beboerrepræsentationsordningen er at lette samarbejdet
imellem lejerne og udlejeren, idet udlejeren med ordningen kan kommunikere med
beboerrepræsentanterne i stedet for med hver enkelt lejer. For lejerne indebærer ordningen
den fordel, at dialogen med udlejeren foregår via lejere, som har påtaget sig at repræsentere
alle lejere, og dermed må formodes at sætte sig ind i de forhold, som er vigtige for lejerne i
ejendommen.
Det er på den baggrund tilstræbt at fastsætte klare regler om beboerrepræsentanternes
kompetence, så der ikke opstår tvister om forståelsen og udmøntningen af reglerne. Det er af
helt central betydning for at opnå et godt resultat med ordningen, at parterne indgår positivt
og konstruktivt i samarbejdet i ejendommen i en åben og imødekommende dialog.
Udlejeren skal løbende orientere beboerrepræsentanterne om visse forhold i ejendommen,
herunder om hvem der ejer ejendommen, hvem der administrerer ejendommen, om
udlejerens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer og om genudlejning af
lejligheder i ejendommen. Dette sidste er for at sikre, at beboerrepræsentanterne til enhver tid
har overblik over den lejerkreds, der er grundlaget for beboerrepræsentationen. Reglerne er
alene formuleret som hensigtserklæringer, som udlejeren bør iagttage efter nærmere aftale
med beboerrepræsentanterne.
I loven er endvidere fastsat flere bestemmelser, som giver beboerrepræsentanterne særlige
kompetencer i visse spørgsmål. Der er eksempelvis bestemmelser om, at
beboerrepræsentationen på vegne af lejerne kan tiltræde lejeforhøjelser, jf. § 30, som
omhandler udlejerens varsling af lejeforhøjelse til dækning af ejendommens driftsudgifter i
ejendomme med beboerrepræsentation, samt en ret for beboerrepræsentationen til at gøre
indsigelse imod udlejerens iværksættelse af forbedringsarbejder i ejendommen, jf.
§ 106.
591
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Hvis beboerrepræsentanterne har et ønske om at handle ud over de kompetencer, som de er
givet i medfør af loven, må de forinden indhente samtykke og fuldmagt fra de lejere, som de
vil handle på vegne af.
Når beboerrepræsentationen efter bestemmelserne i loven er tillagt kompetence til at gøre
indsigelse eller til at indbringe sager for huslejenævnet, skal beboerrepræsentationen ikke
forinden indhente samtykke fra de enkelte lejere. Dette gælder, både hvor udlejeren
indbringer sagen for huslejenævnet, og hvor beboerrepræsentationen indbringer sagen.
Derimod vil beboerrepræsentationen skulle indhente samtykke fra de enkelte lejere, som er
omfattet af sagen, hvis sag indbringes for boligretten.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 65 om
formålet med ordningen med beboerrepræsentation.
Der henvises til afsnit 2.23.1.1. og 2.23.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 193.
Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 1, at i ejendomme med mindst
6 beboelseslejemål har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter.
Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 2, at ved oprettelsen af beboerrepræsentation i
en ejendom skal mindst 50 pct. af de på et beboermøde fremmødte lejere vælge
beboerrepræsentanter. Er der ikke 50 pct. af lejerne til stede på beboermødet, skal en
beslutning om at oprette beboerrepræsentation bekræftes ved en efterfølgende urafstemning
blandt samtlige lejere. Der skal vælges 3 beboerrepræsentanter. I ejendomme med mindre
end 13 lejligheder nedsættes antallet til 1.
Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 3, at i ejendomme med mindre end 6 og mere
end 2 udlejede beboelseslejligheder har et flertal af lejerne samme beføjelser som
beboerrepræsentationen i andre ejendomme. Der skal vælges en talsmand til at repræsentere
lejerne over for udlejerne. Talsmanden skal handle i overensstemmelse med lejerflertallets
beslutninger.
Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 4, at såfremt der er oprettet
beboerrepræsentation i en ejendom, fortsætter den, indtil den besluttes ophævet, jf. dog stk.
5 og 6. En beslutning om at ophæve beboerrepræsentationen skal drøftes efter reglerne i stk.
2.
Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 5, at såfremt det ikke med sikkerhed kan
konstateres, hvorvidt der stadig er beboerrepræsentation i ejendommen, herunder om de
valgte beboerrepræsentanter stadig bebor ejendommen, kan udlejeren anmode samtlige
beboelseslejere om inden en vis frist skriftligt at oplyse, hvem der er beboerrepræsentanter.
Svarfristen skal være mindst 6 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra
juli måned. Hvis udlejeren ved svarfristens udløb ikke har modtaget den udbedte oplysning,
anses beboerrepræsentationen for bortfaldet.
Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 6, at beboerrepræsentationen bortfalder,
såfremt der ikke har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræsentanter i 2 år.
Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 7, at hvor flere ejendomme, der ejes af samme
ejer, er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og hvor disse ejendomme har fælles
friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, kan der oprettes beboerrepræsentation, når
592
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
ejendommene i alt har mindst 13 beboelseslejligheder. Det samme gælder, hvor flere
ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. I sådanne ejendomme skal
beboerrepræsentationen omfatte samtlige ejendomme.
Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 8, at i en ejendom, der er opdelt i
ejerlejligheder, gælder reglerne om beboerrepræsentation for lejere, hvis udlejeren ejer
mindst 6 beboelseslejligheder i ejerforeningen.
Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 9, at i en ejendom, der ejes af en
andelsboligforening, gælder reglerne om beboerrepræsentation, hvis mindst 6
beboelseslejligheder ikke bebos af andelshavere.
Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 10, at boligministeren fastsætter nærmere
regler om afholdelse af beboermøde og valg af beboerrepræsentanter samt om afholdelse af
udgifter i forbindelse med beboerrepræsentation.
I
§ 193 stk. 1,
foreslås, at i ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder har lejerne ret til
at vælge beboerrepræsentanter.
Efter bestemmelsen er antallet af beboelseslejligheder afgørende for, om ejendommen har en
tilstrækkelig størrelse til, at der kan vælges en beboerrepræsentation i ejendommen. Blandede
lejemål tælles med som beboelseslejligheder, hvorimod rene erhvervslejemål ikke tælles med.
Klubværelser samt accessoriske enkeltværelser til beboelse tælles ikke med.
Det er antallet af lejligheder og ikke lejere, der er afgørende for, om lejerne kan vælge en
beboerrepræsentation. Det vil sige, at hvis ejeren af ejendommen bebor én ud af 6 lejligheder
i ejendommen, forhindrer det ikke lejerne i at oprette en beboerrepræsentation.
I
stk. 2
foreslås, at ved oprettelsen af beboerrepræsentation i en ejendom skal mindst 50 pct.
af de på et beboermøde fremmødte lejere vælge beboerrepræsentanter. Er der ikke 50 pct. af
lejerne til stede på beboermødet, skal en beslutning om at oprette beboerrepræsentation
bekræftes ved en efterfølgende urafstemning blandt samtlige lejere. Der skal vælges 3
beboerrepræsentanter. I ejendomme med mindre end 13 lejligheder nedsættes antallet til 1.
Beboerrepræsentationen kan kun oprettes i ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder
ved et stiftende beboermøde, hvor mindst halvdelen af lejerne af de aktuelt udlejede
lejligheder er til stede. For at beboerrepræsentanterne kan vælges, skal mindst 50 pct. af de
fremmødte stemmeberettigede personer, herunder befuldmægtigede, på beboermødet
stemme for de pågældende personer.
En eller flere lejere eller et husstandsmedlem fra hver af lejlighederne i ejendommen kan
deltage i beboermødet. Ikke kun lejere af beboelseslejligheder, men også andre lejere i
ejendommen, herunder erhvervslejere, skal indkaldes til beboermødet. Ud over lejeren kan
også medlemmer af lejerens husstand vælges til beboerrepræsentant.
Hver enkelt beboelseslejlighed har én stemme, også selv om der står flere lejere på
lejekontrakten. Bestemmelsen indeholder ikke krav om, at antallet af repræsenterede lejere
skal være fysisk til stede ved etableringen af beboerrepræsentationen. Lejere kan godt være
repræsenteret ved fuldmagter. Dette kan eksempelvis være relevant i tilfælde, hvor lejeren
har fremlejet sin lejlighed. Indkaldelsen til beboermødet skal stiles til lejeren, som kan vælge
at give fuldmagt til sin fremlejetager til at deltage i beboermødet på lejerens vegne.
Fuldmagten må angive, hvem der bemyndiges til at stemme på vegne af lejeren og kan
eventuelt indeholde nærmere bestemmelse om, hvordan lejeren ønsker, at den
befuldmægtigede skal stemme.
Udlejeren skal skriftligt indkaldes til beboermødet, men har ikke stemmeret.
593
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Hvis der træffes beslutning om etablering af en beboerrepræsentation på et beboermøde, hvor
ikke mindst 50 pct. af alle lejere af beboelseslejligheder i ejendommen er repræsenteret, skal
beslutningen for at være gyldig bekræftes ved en urafstemning. Det er selve beslutningen om
at oprette en beboerrepræsentation, som skal til urafstemning og ikke valget af de enkelte
beboerrepræsentanter. Hvis beboermødets beslutning om at etablere en beboerrepræsentation
stadfæstes ved en urafstemning, vil det være de beboerrepræsentanter, som blev valgt på
beboermødet, som udgør beboerrepræsentationen. Valget af de enkelte beboerrepræsentanter
skal således ikke bekræftes ved en urafstemning.
Lejerne bør sikre sig, at de formelle krav til lovlig oprettelse af en beboerrepræsentation er
opfyldt, således at man, hvis det bliver nødvendigt, kan dokumentere dette over for udlejeren.
Udlejeren skal indkaldes til det stiftende møde.
Hvis der er alvorlige mangler i forhold til formalia omkring indkaldelse og afholdelse af
beboermøder og valg af beboerrepræsentanter, vil dette kunne medføre, at
beboerrepræsentationen ikke er gyldigt oprettet, eller at en beslutning truffet på et
beboermøde ikke er gyldig.
En lovlig valgt beboerrepræsentation kan optræde på vegne af lejerne inden for de
kompetencer, den er givet i medfør af loven.
Hvis lejerne i ejendommen ikke er enige i beboerrepræsentationens dispositioner, må de
afholde et beboermøde med henblik på at vælge nye beboerrepræsentanter eller at nedlægge
beboerrepræsentationen.
Selv om betingelserne for at etablere en beboerrepræsentation i ejendommen ikke er opfyldt,
er der intet til hinder for, at en udlejer accepterer at forhandle med personer, der er udpeget
hertil af et flertal af lejerne. Sådanne forhandlere har dog ikke mandat til at træffe
beslutninger på alle lejeres vegne, herunder efter reglerne i § 30 og
§ 106, stk. 2.
Når en beboerrepræsentation er etableret, fortsætter den som udgangspunkt, indtil der træffes
beslutning om at nedlægge denne. I stk. 4-6 fastsættes forskellige regler om
beboerrepræsentationens ophør.
I
stk. 3
foreslås, at i ejendomme med mindre end 6 og mere end 2 udlejede
beboelseslejligheder har et flertal af lejerne samme beføjelser som beboerrepræsentationen i
andre ejendomme. Der skal vælges en talsmand til at repræsentere lejerne over for udlejerne.
Talsmanden skal handle i overensstemmelse med lejerflertallets beslutninger.
Hvis der er for få lejligheder i ejendommen, til at lejerne har ret til at etablere en
beboerrepræsentation, har lejerne mulighed for i stedet at vælge en talsmand til at
repræsentere sig. Bestemmelsen finder anvendelse for ejendomme med 3-5 udlejede
beboelseslejligheder. I opgørelsen af antal beboelseslejligheder tæller rene erhvervslejemål,
klubværelser samt accessoriske enkeltværelser til beboelse ikke med.
Vælges der en talsmand, kan talsmanden optræde som befuldmægtiget i forhold til udlejeren.
Talsmanden kan disponere på lejernes vegne inden for den bemyndigelse, som lejerne har
givet. Der er ikke indsat særlige regler i loven om talsmandsordningen.
Udlejeren har ikke samme pligter i forhold til talsmanden, som udlejeren har over for
beboerrepræsentationen. De bestemmelser i loven, som forudsætter, at der er
beboerrepræsentation i ejendommen, gælder ikke for ejendomme, hvor der er valgt en
talsmand. Det vil sige, at de regler, som foreskriver, at udlejeren skal inddrage
beboerrepræsentationen, ikke gælder i forhold til talsmanden. Udlejeren er fx ikke er forpligtet
til at varsle talsmanden om iværksættelse af forbedringsarbejder.
594
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Talsmanden har på lige fod med beboerrepræsentationen de beføjelser, som følger af § 192,
stk. 1. Talsmanden har herefter ret til at få at vide, hvem der ejer, og hvem der administrerer
ejendommen. Herudover kan talsmanden kræve at blive orienteret, når der sker genudlejning i
ejendommen og om udlejerens ansættelse og afskedigelse af ejendommens
ejendomsfunktionærer. Talsmanden kan endvidere drøfte ethvert spørgsmål af betydning for
ejendommens drift med udlejeren.
Talsmanden vælges på samme måde som beboerrepræsentationen. Der skal indkaldes til et
beboermøde, hvor et flertal af lejerne vælger en talsmand til at repræsentere sig over for
udlejeren.
I
stk. 4
foreslås, at er der oprettet beboerrepræsentation i en ejendom, fortsætter den, indtil
den besluttes ophævet, jf. dog stk. 5 og 6. En beslutning om at ophæve
beboerrepræsentationen skal drøftes efter reglerne i stk. 2.
Hvis der i en ejendom er et ønske om at nedlægge beboerrepræsentationen, kan dette som
følge af bestemmelsen ske ved, at der indkaldes til et beboermøde, hvor nedlæggelsen er på
dagsordenen.
Beslutning om nedlæggelse træffes efter samme procedure, som gælder ved beslutning om at
oprette en beboerrepræsentation, jf. stk. 2. Det vil sige, at mindst 50 pct. af de
stemmeberettigede lejere skal være til stede på beboermødet, for at beslutningen ikke
efterfølgende skal bekræftes ved en urafstemning. Herudover skal mindst 50 pct. af de
fremmødte stemmeberettigede på beboermødet stemme for, at beboerrepræsentationen
nedlægges. Hvis der ved urafstemningen er flertal for nedlæggelsen af
beboerrepræsentationen, er beboerrepræsentationen nedlagt, uanset hvor mange stemmer
der er afgivet ved urafstemningen.
I
stk. 5
foreslås, at såfremt det ikke med sikkerhed kan konstateres, hvorvidt der stadig er
beboerrepræsentation i ejendommen, herunder om de valgte beboerrepræsentanter stadig
bebor ejendommen, kan udlejeren anmode samtlige beboelseslejere om inden en vis frist
skriftligt at oplyse, hvem der er beboerrepræsentanter. Svarfristen skal være mindst 6 uger,
dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned. Hvis udlejeren ved
svarfristens udløb ikke har modtaget den udbedte oplysning, anses beboerrepræsentationen
for bortfaldet.
Da det for udlejeren kan være af stor betydning at vide, om der er en beboerrepræsentation i
ejendommen eller ej, kan udlejeren undersøge, om der fortsat er en beboerrepræsentation i
ejendommen. Hvis udlejeren vil foretage en undersøgelse heraf, kan udlejeren anmode alle
beboelseslejere i ejendommen om inden en nærmere angiven frist på mindst 6 uger eksklusiv
juli måned skriftligt at oplyse, hvem der er beboerrepræsentanter. Hvis der ved svarfristens
udløb ikke er kommet svar fra lejerne, kan udlejeren lægge til grund, at der ikke er
beboerrepræsentation i ejendommen.
Hvis udlejeren ikke modtager nogen oplysninger fra lejerne, vil udlejeren som udgangspunkt
kunne gå ud fra, at der ingen beboerrepræsentation er og vil næppe kunne mødes med
indsigelser om, at udlejeren ikke har inddraget beboerrepræsentationen som foreskrevet i
loven.
Adgangen for udlejeren til at rette henvendelse til lejerne forudsætter, at udlejeren ikke er
vidende om, at der er beboerrepræsentation i ejendommen. Udlejeren må have en berettiget
tvivl om eller tro på, at lejerne ikke har oprettet beboerrepræsentation.
En beboerrepræsentation kan være bortfaldet, uden at der er truffet en egentlig beslutning om
nedlæggelse af denne. Dette kan eksempelvis være tilfældet, hvis alle
595
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
beboerrepræsentanterne er fraflyttet ejendommen, uden at der er foretaget valg af andre, da
der i så fald ingen personer er tilbage til at repræsentere lejerne.
I
stk. 6
foreslås, at beboerrepræsentationen bortfalder, såfremt der ikke har været afholdt
beboermøde med valg af beboerrepræsentanter i 2 år.
Efter bestemmelsen bortfalder beboerrepræsentationen uden videre, hvis der forløber 2 år
uden at der afholdes beboermøde. Beboerrepræsentationen kan således bortfalde, uden at der
træffes en egentlig beslutning herom.
I
stk. 7
foreslås, at er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en
samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for
driftsfællesskab, kan der oprettes beboerrepræsentation, når ejendommene i alt har mindst 6
beboelseslejligheder. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller
samnoteret i tingbogen. I sådanne ejendomme skal beboerrepræsentationen omfatte samtlige
ejendomme.
Bestemmelsen fastslår, i hvilke tilfælde der kan oprettes en beboerrepræsentation, som
dækker flere ejendomme. I disse tilfælde kan der ikke oprettes beboerrepræsentation i hver af
ejendommene. Beboerrepræsentationen repræsenterer lejerne i alle ejendommene, uanset
om lejerne i en eller flere af ejendommene måtte være modstandere heraf.
Idet flere ejendomme i en række sammenhænge skal betragtes som én ejendom jf. § 9,
herunder ved fastsættelse af omkostningsbestemt leje, kan det være en fordel, at
beboerrepræsentationen repræsenterer alle lejerne i ejendommene.
Der henvises til § 9 for nærmere om de i bestemmelsen fastsatte betingelser for at
sammenholde flere ejendomme
I
stk. 8
foreslås, at i en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, gælder reglerne om
beboerrepræsentation for lejere, hvis udlejeren ejer mindst 6 beboelseslejligheder i
ejerforeningen.
Formålet med bestemmelsen er at sikre, at lejerne i ejendomme, hvor der er en blanding af
ejere og lejere, har mulighed for at gøre deres indflydelse gældende gennem en
beboerrepræsentation. Afgørende for, om reglerne om beboerrepræsentation gælder, er, om
udlejeren ejer mindst 6 beboelseslejligheder i ejerforeningen og ikke, om de pågældende
lejligheder er udlejet.
I
stk. 9
foreslås, at i en ejendom, der ejes af en andelsboligforening, gælder reglerne om
beboerrepræsentation, hvis mindst 6 beboelseslejligheder ikke bebos af andelshavere.
Formålet med bestemmelsen er at sikre, at lejerne i ejendomme, hvor der er en blanding af
andelshavere og lejere, har mulighed for at gøre deres indflydelse gældende gennem en
beboerrepræsentation. Afgørende for om reglerne om beboerrepræsentation gælder er, at
mindst 6 beboelseslejligheder ikke bebos af andelshavere og dermed ikke, om de er udlejet
eller indgår i en salgsproces.
I
stk. 10
foreslås, at boligministeren fastsætter nærmere regler om afholdelse af beboermøde
og valg af beboerrepræsentanter samt om afholdelse af udgifter i forbindelse med
beboerrepræsentation.
Ministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler for beboerrepræsentationens virke. Det
forudsættes, at der i bekendtgørelsen fastsættes regler, som minder om de regler, som gælder
i forhold til beboerdemokratiet i den almene boligsektor.
596
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Det er hensigten, at der fastsættes regler om indkaldelse til beboermøde og formelle regler for
afviklingen heraf, herunder afstemningsregler, hvem der har adgang til at deltage i
beboermøde, valget af beboerrepræsentanter og suppleanter for disse, hvordan beslutning om
at ophæve beboerrepræsentationen træffes, og endelig om opkrævning af et beløb hos lejerne
i ejendommen til dækning af udgifterne ved beboerrepræsentanternes arbejde.
Det er endvidere hensigten, at der i bekendtgørelsen fastsættes nærmere regler om, at de
valgte beboerrepræsentanter kan søge assistance og bistand hos en lejerforening, ligesom der
fastsættes regler om, at de har ret til at lade repræsentanter fra lejerforeningen være
bisiddere i forhandlinger med udlejeren.
Der kan endelig fastsættes regler om beboerrepræsentationens pligter, herunder at de skal
meddele udlejeren, hvem der er valgt som beboerrepræsentanter. Der kan endvidere
fastsættes regler om, hvordan udlejeren gives oplysning om størrelsen af det beløb, der er
besluttet, skal opkræves hos alle lejere til dækning af udgifterne ved beboerrepræsentationens
arbejde. Udlejeren opkræver beløbet sammen med huslejen og betaler beløbet videre til
beboerrepræsentationen.
Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 64 om valg af beboerrepræsentation. Den
gældende lejelovs § 64, stk. 7, hvorefter der kan vælges beboerrepræsentation for flere
samhørende ejendomme, når ejendommene i alt har mindst 13 beboelseslejligheder, foreslås
ændret således, at ejendommene i alt skal have mindst 6 beboelseslejligheder.
Der henvises til afsnit 2.23.1.1. og 2.23.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 194.
Det følger af den gældende lejelovs § 67, stk. 1, at såfremt der er valgt
beboerrepræsentanter, kan et beboermøde vedtage en husorden. Den skal være gældende,
medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig dette.
Det følger af den gældende lejelovs § 67, stk. 2, at i
ejendomme, der er opdelt i
ejerlejligheder, og i ejendomme, der ejes af andelsboligforeninger, skal samtlige beboere
indkaldes til det beboermøde, der træffer afgørelse om husordenen. For hver
beboelseslejlighed kan afgives én stemme.
I
§ 194, stk. 1,
foreslås, at er der valgt beboerrepræsentanter, kan et beboermøde vedtage en
husorden. Den skal være gældende, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte
sig dette.
Efter bestemmelsen har lejerne ret til at vedtage en husorden på et beboermøde, som skal
være gældende, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig dette.
Det er en forudsætning for, at lejerne kan vedtage en husorden, at udlejeren ikke allerede har
fastsat en husorden for ejendommen. Lejerne kan således ikke ophæve eller ændre udlejerens
husorden. En beslutning om en husorden træffes af lejerne på et beboermøde og ikke af
beboerrepræsentationen og kan træffes med simpelt flertal. Ved afstemning herom har hver
beboelseslejlighed én stemme. Lejerne har kun kompetence til at vedtage en husorden, hvis
der er etableret en beboerrepræsentation i ejendommen.
Beboerrepræsentanterne bør orientere udlejeren og om nødvendigt forhandle med udlejeren
om de ønskede ændringer, forinden udkast til en ny husorden sættes til afstemning på et
beboermøde. Udlejeren kan som nævnt efter bestemmelsen nægte at acceptere en af flertallet
vedtaget husorden, hvis udlejeren har vægtige grunde hertil. Kan der ikke ved forhandling
mellem lejerne og udlejeren opnås enighed, må spørgsmålet afgøres ved boligretten.
597
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
En husorden er et regelsæt, der kun omfatter ordensforskrifter. Det vil sige regler om
benyttelsen af ejendommen og det lejede, således at dette kan ske uden gene for de øvrige
beboere og til sikring af rimelige forhold i ejendommen. Lejerne kan ikke vedtage
bestemmelser, som fraviger vilkår fastsat i lejeaftalen, medmindre de pågældende
bestemmelser må anses for at være ordensforskrifter.
Bestemmelser om husdyrhold er regler, som har karakter af at være ordensforskrifter, og vil
dermed skulle reguleres i en husorden. Det kan ved en husorden fastsættes, at husdyrhold,
der ikke er til gene, er tilladt. Dette vil være muligt at beslutte med virkning for de øvrige
lejere, selv om der er lejere, som i lejeaftalen har et forbud imod husdyr. Omvendt vil en
tidligere konkret meddelt og udnyttet tilladelse til husdyrhold ikke kunne anfægtes i kraft af en
husorden, som ikke tillader husdyrhold.
I
stk. 2
foreslås, at i ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og i ejendomme, der ejes af
andelsboligforeninger, skal samtlige beboere indkaldes til det beboermøde, der træffer
afgørelse om husordenen. For hver beboelseslejlighed kan afgives en stemme.
I ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og i ejendomme, der ejes af
andelsboligforeninger, skal samtlige beboere indkaldes til det beboermøde, der træffer
afgørelse om husordenen, da den skal gælde for hele ejendommen. Det er dermed ikke kun
ejendommens lejere, men også eventuelle ejere eller andelshavere, som skal indkaldes til
beboermødet.
For hver beboelseslejlighed kan afgives én stemme. Det er en forudsætning for, at beboerne
kan vedtage en husorden, at der i ejendommen er oprettet en beboerrepræsentation.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 67 om,
at beboermødet kan vedtage en husorden for ejendommen, såfremt der er valgt
beboerrepræsentation.
Der henvises til afsnit 2.23.1.1. og 2.23.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 195.
Det følger af den gældende lejelovs § 107 a, stk. 1, at udlejeren inden for 2 uger fra den endelige
afgørelse skal meddele beboerrepræsentationen, når der træffes afgørelser om boliglejeforhold,
som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i den eller de
ejendomme, som beboerrepræsentationen vedrører. I ejendomme, hvor der ikke findes en
beboerrepræsentation, skal udlejeren inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele
samtlige lejere, når der træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist
medhold og ikke angår husordenssager i ejendommen.
Det følger af den gældende lejelovs § 107 a, stk. 2, at meddelelsen skal gives skriftligt og
indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat. Meddelelsen skal tillige indeholde
kopi af den trufne afgørelse. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig. De
oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne
tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.
Det følger af den gældende lejelovs § 107 a, stk. 3, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde
eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
Det følger af den gældende lejelovs § 107 a, stk. 4, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske
personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
598
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
§ 195, stk. 1,
foreslås, at udlejeren inden for 2 uger fra den endelige afgørelse skal meddele
beboerrepræsentationen, når der træffes afgørelser om boliglejeforhold, som giver en lejer helt
eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i den eller de ejendomme, som
beboerrepræsentationen vedrører. I ejendomme, hvor der ikke findes en beboerrepræsentation,
skal udlejeren inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele samtlige lejere, når der
træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår
husordenssager i ejendommen.
Bestemmelsen har til formål at sikre, at samtlige lejere orienteres, når der konstateres ulovlige
forhold i et lejeforhold i ejendommen. På den måde vil de øvrige lejere nemmere kunne påtale,
hvis samme forhold gør sig gældende for deres lejeforhold.
Bestemmelsen omfatter ikke afgørelser, hvor en lejer ikke får hverken helt eller delvis medhold.
Begrundelsen for dette er, at når lejeren ikke for hverken helt eller delvist medhold, vil
afgørelsen som udgangspunkt ikke indeholde oplysninger, som gør de øvrige lejere bedre i stand
til at sikre sine rettigheder.
Bestemmelsen omfatter heller ikke afgørelser afsagt i husordenssager. Begrundelsen for dette
er, at sagerne sjældent vil have relevans for de øvrige lejere, ligesom sagerne ofte vil have et
meget personligt indhold for lejeren, som kan føles ubehageligt for denne, hvis det skulle deles
med de øvrige lejere. Det begrundes yderligere med, at disse afgørelser ofte vil indeholde
personoplysninger, som ville være nødvendige at videregive, for at opnå en tilstrækkelig
forståelse af afgørelsen, hvilket vurderes uproportionelt set i forhold til hensynene for den
involverede lejer.
Med husordenssager menes sager, som ikke relaterer sig til lejemålet, men til lejerens ageren i
og omkring ejendommen. Som eksempel herpå kan nævnes tvister omkring en lejers højlydte
eller truende adfærd.
Bestemmelsen omfatter alle afgørelser om lejeforhold, hvad enten den afsiges af et nævn, en
domstol eller andre instanser eller myndigheder.
Bestemmelsen omfatter ikke afgørelser afsagt om ejendommen, som ikke har forbindelse til
lejeforhold, såsom fx byggetilladelser. Bestemmelsen indebærer, at meddelelsen skal gives til
den beboerrepræsentation, som er oprettet efter reglerne i nærværende kapitel. Er der ikke
oprettet en beboerrepræsentation i ejendommen, skal udlejeren i stedet give meddelelsen til
alle lejere i ejendommen.
For at lempe byrden for udlejerne kan forpligtelsen til at orientere lejerne opfyldes ved at give
meddelelse til beboerrepræsentanterne i lejeforhold, hvor der er beboerrepræsentation.
Udlejeren skal i henhold til bestemmelsen meddele afgørelsen inden for to uger fra den dag,
hvor afgørelsen er endelig. I tilfælde, hvor afgørelsen kan påklages eller ankes, skal meddelelsen
således først afgives inden for to uger fra den dag, hvor fristen for at påklage eller anke
afgørelsen er udløbet. For huslejenævns- og ankenævnsafgørelser gælder det i henhold til lov
om boligforhold § 89, stk. 2, og § 90, stk. 1 og 6, at indbringelse for hhv. ankenævn og
boligretten skal ske seneste 4 uger fra huslejenævnets eller ankenævnets afgørelse er meddelt
parterne.
Pligten i henhold til bestemmelsen er at sidestille med en pligtmæssig reklamation, og det kan
derfor alene kræves, at udlejeren har afsendt meddelelsen så betids, at den inden for almindelig
postgang må forventes at ankomme inden udløbet af fristen.
Ved almindelig postgang menes, at meddelelsen afsendes i så god tid, at den under normale
omstændigheder ville nå frem inden fristens udløb, og at det alene skyldes ekstraordinære
omstændigheder, at meddelelsen ikke når frem. I relation til digital post vil der ikke være tale
om ekstraordinære omstændigheder, hvis udlejeren modtager en meddelelse om fejllevering.
599
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I stk.
2
foreslås, at meddelelsen skal gives skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne
og afgørelsens resultat. Meddelelsen skal tillige indeholde kopi af den trufne afgørelse.
Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig. De oplysninger, der er nævnt i
1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital
platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.
Bestemmelsen specificerer de oplysninger, som udlejerens meddelelse til beboerrepræsentation-
en eller lejerne skal indeholde for at opfylde forpligtelsen efter stk. 1.
Meddelelsen efter stk. 1 kan fremsendes ved digital kommunikation, såfremt denne ikke er
ophørt i henhold til § 13, stk. 1, som giver parterne mulighed for med 1 månedes varsel at
bringe digital kommunikation til ophør i lejeforholdet.
Meddelelsen skal indeholde oplysning om tvistens emne, og det skal være i et sådant omfang,
at lejeren ved oplysningen bliver bekendt med, hvilke spørgsmål sagen berører, og hvorvidt
disse kunne have relevans for lejerens lejeforhold.
Som eksempel kan nævnes, at såfremt der træffes afgørelse i en sag, hvor lejeren har gjort
indsigelse mod størrelsen af en lejeforhøjelse som følge af en forbedring efter §§ 129 eller 130,
vil det være tilstrækkeligt som emne at angive emnet ”Størrelsen af en forbedringsforhøjelse”.
Meddelelsen skal også indeholde oplysning om afgørelsens resultat, og heri ligger, at det skal
gøres klart for lejeren, hvordan sagens udfald blev for hver af sagens tvister, hvis der i afgørelsen
var flere tvister.
En kopi af den fulde afgørelse skal vedlægges meddelelsen.
Gældende regler om behandling af personoplysninger skal overholdes. Udlejeren vil derfor skulle
anonymisere eller pseudonymisere personoplysninger i afgørelsen, inden denne meddeles. I de
særegne tilfælde, hvor det omtvistede lejemåls adresse er af betydning for afgørelsen, og hvor
forståelsen vil gå tabt ved en anonymisering eller pseudonymisering, vil lejemålets adresse
kunne udleveres i meddelelsen.
Meddelelsen kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital
platform, når udlejeren har oplyst lejeren om, at oplysningerne gøres tilgængelige på den
angivne måde. Det er en forudsætning for dette, at der kan ske digital kommunikation i
lejeforholdet, jf. § 13, stk. 1.
Indeholder afgørelsen personoplysninger, er det et krav, at den digitale platform, hvor
afgørelsen gøres tilgængelig på, alene er tilgængelig for de personer, som i henhold til
bestemmelsen skal have meddelt afgørelsen.
En digital platform er en platform, som er tilgængelig via internettet, eksempelvis hjemmesider
og lignende.
Har udlejeren gjort oplysningerne tilgængelige på en digital platform i henhold til bestemmelsen,
er udlejerens forpligtelse opfyldt, uanset om beboerrepræsentationen eller lejerne har gjort sig
bekendt med oplysningerne.
Indeholder meddelelsen ikke de i bestemmelsen krævede oplysninger, er meddelelsen ugyldig,
og udlejeren vil kunne ifalde straf efter stk. 3 og 4.
I stk.
3
foreslås, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder,
medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
Bestemmelsen indebærer, at udlejere, som handler i strid med stk. 1, kan ifalde straf ved bøde
eller fængsel indtil fire måneder.
600
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I stk.
4
foreslås, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter
reglerne i straffelovens 5. kapitel.
Bestemmelsen indebærer, at juridiske personer tillige kan ifalde strafansvar, når overtrædelsen
af stk. 1 kan tilregnes en eller flere til den juridiske person knyttede personer eller den juridiske
person som sådan.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 107 a, om
udlejerens pligt til at give meddelelse til beboerrepræsentationen, når der træffes afgørelser om
boliglejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold.
Der henvises til afsnit 2.23.1.1. og 2.23.2.1. i de almindelige bemærkninger.
Til § 196.
Det følger af den gældende lejelovs § 68, at reglerne i kapitel 11 om beboerrepræsentation
ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren.
Det følger af den gældende lejelovs § 112 a, at reglerne i kapitlet om huslejenævn og boligret
ikke kan fraviges.
I
§ 196
foreslås, at reglerne i dette kapitel ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren.
Reglen i § 195 kan ikke fraviges.
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren ikke ved aftale kan fratage lejerne retten til at lade sig
repræsentere af en beboerrepræsentation. Der er derimod ikke noget til hinder for, at udlejere
i ejendomme, der ikke opfylder kravet til antallet af beboelseslejligheder i ejendommen i §
193, kan acceptere, at lejerne etablerer en beboerrepræsentation.
Det kan endvidere ikke aftales, at udlejeren ikke skal have pligt til at give meddelelse i
henhold til § 195, når der træffes afgørelser om boliglejeforhold, som giver en lejer helt eller
delvist medhold, og som ikke angår husordenssager.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 68 om,
hvorvidt reglerne om beboerrepræsentation kan fraviges, samt den gældende lejelovs § 112 a
om, at reglen om udlejerens pligt til at give meddelelse om afgørelser om boliglejeforhold, som
giver en lejer helt eller delvist medhold, ikke kan fraviges.
Der henvises til afsnit 2.23.1.2. og 2.23.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 197.
Efter den gældende lejelovs § 100, stk. 1, skal udlejeren i ejendomme, der helt eller delvis
anvendes til beboelse, tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden
ejendommen overdrages til anden side.
Efter den gældende lejelovs § 100, stk. 2, finder reglerne om tilbudspligt anvendelse på
ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst 6
beboelseslejligheder. Reglerne finder endvidere anvendelse på andre ejendomme med mindst
13 beboelseslejligheder.
Efter den gældende lejelovs § 100, stk. 3, finder reglerne om tilbudspligt ikke anvendelse på
ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder. Dette gælder dog ikke den ejerlejlighed, som efter
601
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
§ 20, stk. 1, 3. pkt., i lov om ejerlejligheder indeholder boligerne og eventuelle lokaler til andet
end beboelse i den oprindelige ejendom.
Efter den gældende lejelovs § 100, stk. 4, anvendes reglerne om tilbudspligt ved overdragelse
af ejendomme omfattet af lov om leje af almene boliger, hvis ejendommen efter overdragelsen
ikke er omfattet af samme lov. Dette gælder dog ikke for ejendomme, som er beliggende i et
udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v.
Efter den gældende lejelovs § 100, stk. 5, opretholdes tilbudspligten efter stk. 1 og 2, selv om
ejeren efter lovens vedtagelse foretager udstykning, matrikulering eller arealoverførsel efter
lov om udstykning og anden registrering i matriklen.
I
§ 197, stk. 1,
foreslås, at i ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal
udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen
overdrages til anden side.
Efter bestemmelsen har ejeren af en udlejningsejendom pligt til at tilbyde lejerne i
ejendommen at overtage denne på andelsbasis, inden ejendommen må sælges til anden side.
Det vil sige, at lejerne har en forkøbsret, hvis udlejeren agter at sælge ejendommen. Det er
udlejerens aftale med en tredjemand om at købe ejendommen, som udløser tilbudspligten.
Hvis udlejeren ikke overholder denne forpligtelse, handler udlejeren retsstridigt og kan ifalde
erstatningsansvar over for lejerne. Udlejeren kan endvidere risikere, at lejerne får dom for, at
udlejeren skal opfylde sin tilbudspligt. Derfor bør en tredjemand, som vil købe en
udlejningsejendom, som er undergivet tilbudspligt, før denne indgår endelig aftale om køb af
ejendommen, sikre sig, at lejerne har fået tilbudt ejendommen, og at lejerne ikke har ønsket
at overtage den på andelsbasis. Tinglysningsdommeren påser tillige dette.
I
stk. 2
foreslås, at reglerne om tilbudspligt finder anvendelse på ejendomme, der udelukkende
anvendes til beboelse, og som indeholder mindst 6 beboelseslejligheder. Reglerne finder
endvidere anvendelse på andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.
Bestemmelsen indebærer, at reglerne om tilbudspligt kun gælder for ejendomme af en vis
størrelse, og som helt eller delvist anvendes til beboelse. Reglerne finder ikke anvendelse på
rene erhvervsejendomme.
Ejendomsbegrebet er i denne sammenhæng det matrikulære, jf. udstykningslovens § 2. En
selvstændig fast ejendom består således af ét matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der
ifølge notering i matriklen skal holdes forenet.
Sælger en ejer af en sammenhængende bebyggelse, som er udstykket i individuelle matrikler,
nogle af matriklerne, vil dette salg ikke udløse tilbudspligt for hele bebyggelsen, men kun for
de ejendomme, som hver for sig opfylder størrelseskravene i bestemmelsen. Det gælder, selv
om ejendommene indtil salget har været drevet som en samlet ejendom. Det vil sige, at det
udvidede ejendomsbegreb, jf. § 9, ikke finder anvendelse.
Er der tale om ejendomme, som er samnoterede i tingbogen, skal de tilbydes lejerne samlet,
hvis betingelserne for, at ejendommen skal tilbydes lejerne, i øvrigt er opfyldt.
Anvendes ejendommen udelukkende til beboelse, finder reglerne om tilbudspligt anvendelse,
hvis ejendommen indeholder mindst 6 beboelseslejligheder. Det er antallet af
beboelseslejligheder
–
og ikke lejere
–
der er afgørende for, om salget af ejendommen udløser
tilbudspligt. Det vil sige, at det forhold, at ejeren bebor en af lejlighederne, eller at en eller
flere af lejlighederne er opsagt, ubeboet eller uudlejet, ikke ændrer ved pligten til at tilbyde
lejerne ejendommen.
602
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Findes der i ejendommen et blandet lejemål, hvorfra der ud over beboelse også drives
erhverv, vil betingelsen om, at ejendommen udelukkende anvendes til beboelse, ikke være
opfyldt. Det er den faktiske anvendelse af lokalerne med udlejers viden og accept på
tidspunktet, hvor den handling, som udløser tilbudspligt, finder sted, som er afgørende i
forhold til spørgsmålet om, hvorvidt ejendommen udelukkende anvendes til beboelse.
Afgørende er således ikke i sig selv, hvad der er angivet om brugen i lejekontrakten. Anvendes
et lejemål, som efter lejekontrakten også kan benyttes til erhvervsformål, udelukkende til
beboelse, vil dette skulle indgå som et beboelseslejemål ved opgørelsen af antallet af
beboelseslejligheder.
Er en af 6 beboelseslejligheder i en ejendom ikke lovlig i henhold til byggelovgivningen, vil
dette ikke i sig selv bevirke, at ejendommen er undtaget fra tilbudspligt.
Klubværelser er værelser uden selvstændigt køkken med afløb og medregnes derfor ikke i
antallet af beboelseslejligheder. Tilstedeværelsen af klubværelser indebærer dog omvendt
ikke, at de betragtes som erhverv, således at ejendommen må anses for at være en blandet
ejendom. Det vil sige, at indeholder en ejendom fx 6 beboelseslejligheder og et antal
klubværelser, så vil den være omfattet af tilbudspligtsreglerne, fordi den betragtes som en
ejendom, der udelukkende anvendes til beboelse.
Udlejeren kan ikke bringe sig ud af reglerne om tilbudspligt ved at anvende en
beboelseslejlighed til værelsesudlejning uden forinden at have indhentet
kommunalbestyrelsens samtykke efter lov om boligforhold § 4, stk. 2.
For så vidt angår blandede ejendomme, det vil sige ejendomme, der både anvendes til
beboelse og erhverv på selvstændige kontrakter, gælder reglerne om tilbudspligt, hvis
ejendommen indeholder mindst 13 beboelseslejligheder. De afgrænsninger, som er angivet
ovenfor, gør sig tilsvarende gældende her. Det vil bl.a. sige, at afgørende er, om der rent
faktisk er en erhvervsmæssig anvendelse i ejendommen på selvstændig kontrakt. Udlejning af
garager eller hobbyrum i ejendommen på selvstændige kontrakter betyder, at ejendommen
anses for en blandet ejendom. Omvendt indebærer det forhold, at der i ejendommen findes
lokaler, som kunne have været udlejet til erhvervsformål, men som ikke er det, ikke i sig selv,
at ejendommen vil blive betragtet som en blandet ejendom. Blandede lejemål i ejendommen
medregnes som beboelseslejligheder.
Som eksempler på en afgrænsning af reglernes anvendelse kan nævnes, at en ejendom med 6
beboelseslejligheder og et udlejet lagerrum på selvstændig kontrakt, ikke vil være omfattet af
tilbudspligt, da der ikke er tale om en ejendom, der udelukkende anvendes til beboelse.
Derimod vil en ejendom med 8 beboelseslejligheder og en garage, som forud for overdragelsen
af ejendommen anvendes som depotrum for udlejeren og dermed er uudlejet og ikke tidligere
har været udlejet, anses for at være en ejendom, der udelukkende anvendes til beboelse, og
ejendommen vil dermed være omfattet af tilbudspligten. En ejendom med 12
beboelseslejligheder samt rum, der på selvstændig kontrakt er udlejet til erhverv, vil derimod
ikke være tilbudspligtig.
I
stk. 3
foreslås, at reglerne om tilbudspligt ikke finder anvendelse på ejendomme, der er
opdelt i ejerlejligheder. Dette gælder dog ikke den ejerlejlighed, som efter § 20, stk. 1, 3. pkt.,
i lov om ejerlejligheder indeholder boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den
oprindelige ejendom.
Reglerne om tilbudspligt finder således ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i
ejerlejligheder. Opdeles en udlejningsejendom på et tidspunkt i ejerlejligheder, vil den ikke
længere være omfattet af reglerne om tilbudspligt.
603
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter bestemmelsen gælder fritagelsen for tilbudspligt dog ikke de udlejningsejendomme, som
rent teknisk opdeles i ejerlejligheder, fordi der efter den 1. juni 2004 er blevet tilført én eller
flere beboelseslejligheder i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager, jf.
§ 20, stk. 1, 3. pkt., i lov om ejerlejligheder.
Bestemmelsen indebærer, at når en udlejningsejendom opdeles i ejerlejligheder efter
ejerlejlighedslovens § 20, stk. 1, 3. pkt., på en sådan måde, at nypåbyggede etager eller
uudnyttede tagetager opdeles i en eller flere selvstændige ejerlejligheder, og de eksisterende
lejeboliger udgør én selvstændig ejerlejlighed, har udlejeren fortsat pligt til at tilbyde lejerne at
overtage ejendommen på andelsbasis, hvis ejerlejligheden med de eksisterende boliger søges
overdraget. Det er dog også i den sammenhæng en forudsætning for tilbudspligten, at
ejerlejligheden med de eksisterende udlejningsboliger omfatter mindst henholdsvis 6 eller 13
beboelseslejligheder.
I
stk. 4
foreslås, at reglerne om tilbudspligt anvendes ved overdragelse af ejendomme
omfattet af lov om leje af almene boliger, hvis ejendommen efter overdragelsen ikke er
omfattet af samme lov. Dette gælder dog ikke for ejendomme, som er beliggende i et udsat
boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v.
Bestemmelsen i 1. pkt. indebærer, at reglerne om tilbudspligt finder anvendelse, hvis en
ejendom omfattet af almenlejeloven overdrages, og ejendommen efter overdragelsen ikke
længere er omfattet af almenlejeloven. Sker der derimod salg af en almen boligorganisations
ejendom til en anden almen boligorganisation, vil reglerne om tilbudspligt ikke skulle
iagttages.
Efter 2. pkt. skal ejendomme, som er beliggende i et udsat boligområde, ikke tilbydes lejerne.
Formålet med at sælge ejendomme, der er beliggende i et udsat boligområde, er at
understøtte en udvikling hen imod en mere varieret beboersammensætning i boligområdet.
Opretholdelse af tilbudspligt i sådanne boligområder må forventes at modvirke disse
bestræbelser.
Det fremgår af lovens § 1, stk. 4, 2. pkt., at der ikke er tilbudspligt ved overdragelse af
ustøttede private plejeboliger.
I stk.
5
foreslås, at tilbudspligten efter stk. 1 og 2 opretholdes, selv om ejeren foretager
udstykning, matrikulering eller arealoverførsel efter lov om udstykning og anden registrering i
matriklen.
Bestemmelsen har til formål at forhindre, at udlejere bringer sig ud af tilbudspligten ved at
udstykke dele af ejendommen for derved at bringe den (og de udstykkede ejendomme) under
de grænser, som er anført i stk. 2. Reglerne om tilbudspligt kan således ikke omgås ved at
udstykke en ejendom, som er omfattet af reglerne om tilbudspligt, i selvstændige faste
ejendomme, som hver især indeholder færre end henholdsvis 6 og 13 beboelseslejligheder.
Hvis en ejendom eksempelvis udstykkes i 2 ejendomme, således at den ene ejendom omfatter
10 beboelseslejligheder og 7 erhvervslejemål, mens den anden omfatter 5
beboelseslejligheder, ville der kunne være tale om en omgåelse af reglerne om tilbudspligt.
Tilbudspligten opretholdes således, selv om ejeren foretager udstykning, matrikulering eller
arealoverførsel efter lov om udstykning, og anden registrering i matriklen.
Da tilbudspligten gælder både ved hel og ved delvis overdragelse af ejendommen, udløser et
salg af en frastykket del af den oprindelige ejendom tilbudspligt på hele ejendommen. Retten
til at få tilbudt at overtage ejendommen på andelsbasis hviler således fortsat på ejendommen i
sin oprindelige udstrækning. Som følge heraf vil tilbudspligten fortsat kunne bestå i tilfælde,
hvor frastykning og frasalg kun angår et grundareal eller den del af ejendommen, hvorpå der
alene ligger erhvervslokaler.
604
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Tilbudspligten består kun for den fulde ejendom ved det første salg. Ved efterfølgende salg af
udstykkede dele af den oprindelige ejendom må hver af de nu adskilte ejendomme bedømmes
for sig i forhold til spørgsmålet om, hvor mange beboelseslejligheder de omfatter, og dermed
om ejendommen skal tilbydes lejerne i tilfælde af salg.
Bestemmelsen viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer § 100 i den gældende
lejelov. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer i den gældende
retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.24.1. og 2.24.2.
Til § 198.
Efter den gældende lejelovs § 101, stk. 1, respekterer tilbudspligten private forkøbsrettigheder
og køberettigheder, der er tinglyst før 3. maj 1979, men går i øvrigt forud for andre
rettigheder over ejendommen, uanset hvornår de er stiftet.
Efter den gældende lejelovs § 101, stk. 2, falder tilbudspligten bort, når ejendommen er opdelt
i ejerlejligheder, jf. dog § 100, stk. 3, 2. pkt.
I
§ 198
foreslås, at tilbudspligten respekterer private forkøbsrettigheder og køberettigheder,
der er tinglyst før 3. maj 1979, men går i øvrigt forud for andre rettigheder over ejendommen,
uanset hvornår de er stiftet.
Reglerne om tilbudspligt er som andre lovbestemte rettigheder efter lejeloven beskyttet mod
enhver uden tinglysning. Som udgangspunkt er tilbudspligten derfor tillagt prioritet forud for
både eksisterende og nye rettigheder over ejendommen. Private forkøbsrettigheder og
køberettigheder, der er tinglyst før den 3. maj 1979, går dog forud for tilbudspligten. Ved en
forkøbsrettighed forstås, at en fysisk eller juridisk person under visse forudsætninger har ret til
at få tilbudt ejendommen, hvis ejeren ønsker at sælge denne. Eksisterer der sådanne
eventuelle forkøbs- og køberettigheder, der er tinglyst før den nævnte dato, skal de iagttages
først, og hvis de ikke udnyttes, skal ejendommen tilbydes lejerne efter reglerne om
tilbudspligt.
Et eksempel på køberettigheder er de af Københavns Kommune tinglyste hjemfaldsklausuler.
En hjemfaldsklausul indebærer, at kommunen har ret til at købe ejendommen tilbage til den
pris, som ejendommen oprindelig er solgt for. En sådan klausul skal respekteres, hvis
hjemfaldspligten er tinglyst før den 3. maj 1979. En hjemfaldsklausul er ikke til hinder for, at
ejendommen skal tilbydes lejerne efter reglerne om tilbudspligt, men andelsboligforeningen
må respektere, at der hviler en hjemfaldsklausul på ejendommen.
Bestemmelsen viderefører uden ændringer § 101, stk. 1, i den gældende lejelov om
tilbudspligtens prioritetsstilling i forhold til andre køberettigheder over ejendommen.
Efter den gældende § 101, stk. 2, falder tilbudspligten bort, når ejendommen er opdelt i
ejerlejligheder.
I lyset af den foreslåede § 197, stk. 3, hvorefter reglerne om tilbudspligt ikke finder
anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, forekommer bestemmelsen
overflødig og foreslås ophævet.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.24.1. og 2.24.2.
Til § 199.
605
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende lejelovs § 102, stk. 1, gælder tilbudspligten, når ejendommen eller en del
heraf overdrages ved salg, gave, fusion eller mageskifte. Den gælder endvidere ved
overdragelse af aktier og anparter i aktie-og anpartsselskaber, når erhververen herved opnår
majoritet af stemmer i selskabet.
Efter den gældende lejelovs § 102, stk. 2, kommer tilbudspligten dog ikke til anvendelse,
a) når erhververen er staten, en kommune eller et godkendt saneringsselskab, eller
b) når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med
ejeren i op- eller nedadstigende linje eller i hans sidelinje så nær som søskende eller disses
børn,
c) når erhververen er en hidtidig medejer,
d) når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person.
I
§ 199, stk. 1,
foreslås, at tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf
overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere
ved overdragelse af aktier og anparter i aktie-og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når
erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.
Bestemmelsen indeholder en angivelse af, hvilke former for overdragelse der udløser
tilbudspligt. Der nævnes salg, gave fusion, spaltning eller mageskifte.
Endvidere fremgår af bestemmelsen, at reglerne om tilbudspligt både finder anvendelse ved
overdragelse af hele ejendommen, samt når bare en del af ejendommen overdrages, uanset
hvor lille denne del af ejendommen er
Ved overdragelse forstås i overensstemmelse med almindelige formueretlige regler en
overdragelse ved aftale, hvorfor overdragelse ved arv, retsforfølgning m.v., falder uden for
bestemmelsen. Det vil sige, at arv og bodeling ikke kan anses for en overdragelse, som
udløser tilbudspligt. Salg på tvangsauktion anses ligeledes ikke for at være en overdragelse,
som udløser tilbudspligt. Et bos frivillige salg vil derimod udgøre en overdragelse, der udløser
tilbudspligt, hvis ellers lovens øvrige krav hertil er opfyldt. Arv til en juridisk person udløser
endvidere tilbudspligt, jf. stk. 2, nr. 4.
Tilbudspligten gælder både ved salg og ved gave, det vil sige ved overdragelse mod vederlag
fx i form af penge eller aktier/anparter, og ved overdragelser, der ikke modsvares af et
vederlag. Kombinationer heraf, hvor der sker en kombination af salg og gave, vil også være
omfattet af bestemmelsen.
Mageskifte udløser også tilbudspligt. Bytter ejerne af to ejendomme ejendom eller bare en del
heraf, vil reglerne om tilbudspligt skulle iagttages.
Endelig skal reglerne iagttages ved fusion, hvorved der sker en sammenslutning af flere
virksomheder til én virksomhed. En fusion indebærer, at et selskabs aktiver og passiver
overdrages til et andet selskab. Fusion kan ske på flere måder. Overdrages et selskabs aktiver
og passiver til et allerede eksisterende selskab, vil ejendomme i det ophørende selskab være
omfattet af reglerne om tilbudspligt. Overdrages aktiver og passiver i alle de bestående
deltagende selskaber til et nyt selskab, vil ejendomme i alle de bestående selskaber være
omfattet af reglerne om tilbudspligt. Endelig vil ejendommen kunne være omfattet af
tilbudspligtsreglerne, selv om den i forvejen er ejet af det fortsættende selskab, hvis en ny
aktionær/anpartshaver opnår majoriteten af stemmer i selskabet. Tilbudspligten vil ikke gælde
606
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
for de ejendomme, der inden fusionen ejes af det selskab, der efter fusionen er det
fortsættende selskab.
Det foreslås præciseret i bestemmelsen, at reglerne om tilbudspligt også finder anvendelse ved
spaltning af selskaber. En spaltning af et selskab er det samme som en deling af selskabet. En
spaltning af et selskab kan enten medføre, at selskabet, der deles, forsvinder (ophører),
hvorefter to nye anpartsselskaber opstår eller, at selskabet, der deles, fortsætter, hvorefter et
nyt sideordnet selskab opstår. I det omfang der ved spaltningen sker overdragelse af en
tilbudspligtig ejendom til et nyt selskab, udløser dispositionen tilbudspligt.
Som det fremgår af 2. pkt. udløser overdragelse af aktier og anparter i et aktie- eller
anpartsselskab tilbudspligt, hvis erhververen ved overdragelsen opnår majoritet af stemmer i
selskabet. Når der overdrages aktier eller anparter i et selskab, som ejer en eller flere
udlejningsejendomme, finder der reelt et ejerskifte sted. Når overdragelsen er af et omfang,
som indebærer, at erhververen af aktierne eller anparterne opnår majoritet af stemmer i
selskabet, vil salget kunne udløse tilbudspligt.
Der kan tænkes forskellige selskabsretlige dispositioner. Afgørende for, om dispositionen
udløser tilbudspligt, er, om erhververen herved opnår majoritet. Ombytter en aktionær sine
aktier i et selskab ved aktieombytning med aktier i et andet selskab, må det således konkret
vurderes, om der reelt er sket overdragelse af majoriteten af stemmer i selskaberne.
Afgørende i forhold til vurderingen af, om en konkret overdragelse af aktier eller anparter
udløser tilbudspligt, er, hvilken vægt stemmerne i de aktier eller anparter, der overdrages,
indgår med i den samlede portefølje. Besidder en ejer af aktier eller anparter majoriteten i
selskabet og erhverver denne senere flere aktier eller anparter i selskabet, vil denne
disposition ikke kunne udløse tilbudspligt. Erhververen opnår ikke majoriteten ved denne
disposition.
Endelig kan nævnes, at en udvidelse af selskabets kapital ikke i sig selv vil udløse tilbudspligt.
En kapitalforhøjelse indebærer ikke en overdragelse af aktier eller anparter.
Herudover bemærkes, at der efter lov om skattefri virksomhedsomdannelse kan ske
omdannelse af en personligt ejet virksomhed til et aktie- eller anpartsselskab, hvis ejeren på
omdannelsestidspunktet ejer hele aktie- eller anpartskapitalen. Er der flere ejere af den
personligt ejede virksomhed, skal ejerne eje aktie- og anpartskapitalen i samme forhold, som
de gjorde i den personligt ejede virksomhed. Da der i de nævnte tilfælde er tale om et
ejerskifte, idet ejendommen ved overdragelsen går fra at være ejet af en fysisk person til at
være ejet af en juridisk person, vil sådanne overdragelser være undergivet tilbudspligt.
I
stk. 2
opregnes en række undtagelser til tilbudspligten.
I stk. 2,
nr. 1,
foreslås, at tilbudspligten ikke kommer til anvendelse, når erhververen er staten
eller en kommune.
Efter bestemmelsen finder reglerne om tilbudspligt ikke anvendelse, når ejendommen
overdrages til staten eller en kommune.
I stk. 2,
nr. 2,
foreslås, at tilbudspligten ikke kommer til anvendelse, når erhververen er den
hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller
nedadstigende linje eller i hans sidelinje så nær som søskende eller disses børn.
Omfattet af bestemmelsen er ejerens ægtefælle, forældre, børn, børnebørn, søskende, nevøer,
niecer, svogre og svigerinder. Undtagelsen forudsætter, at den hidtidige ejer er en fysisk
person og ikke en juridisk person.
607
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I stk. 2,
nr. 3,
foreslås, at tilbudspligten ikke kommer til anvendelse, når erhververen er en
hidtidig medejer.
Bestemmelsen indebærer, at en hidtidig medejer af ejendommen kan opnå ejendomsret til
resten af ejendommen, uden at der derved indtræder tilbudspligt. Denne undtagelse gælder
kun, når det er en direkte ejerandel af ejendommen, som overdrages til en direkte medejer.
Det betyder, at bestemmelsen ikke kan påberåbes ved overdragelse af aktier eller anparter i et
selskab, som ejer en eller flere ejendomme.
I stk. 2,
nr. 4,
foreslås, at tilbudspligten ikke kommer til anvendelse, når erhvervelsen sker
ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person.
Efter bestemmelsen gælder der ikke tilbudspligt, når erhvervelsen sker ved arv. Undtagelsen
finder dog ikke anvendelse, hvis erhververen er en juridisk person.
I stk. 2,
nr. 5,
foreslås, at tilbudspligten ikke kommer til anvendelse, når ejendommen inden
for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et
boliganpartsselskab.
Bestemmelsen er ny og har til formå at klargøre, at reglerne om tilbudspligt ikke gælder for
ejendomme, der inden for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening, et
boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab.
En tilsvarende bestemmelse findes i andelsboliglovens § 2, stk. 2, 4. pkt. Begrundelsen for
denne bestemmelse er, at en andelsboligforening efter andelsboliglovens § 2, stk. 2, 1. pkt.,
ikke gyldigt kan indgå aftale om køb af en ejendom, der inden for de seneste 5 år har været
ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab.
Det følger af andelsboligloven, at en ejendom tilhørende en privat andelsboligforening ikke kan
erhverves af en ny privat andelsboligforening inden for en periode på op til 5 år efter
andelsboligforeningens salg af ejendommen. For at dette kan gennemføres effektivt, foreslås
det, at den køber af ejendommen, som efter købet driver ejendommen som privat
udlejningsejendom, ikke tvinges til at tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis
efter lejelovens regler om tilbudspligt.
Ud over de i stk. 2, nr. 1-5, nævnte undtagelser fra tilbudspligten skal nævnes, at der i den nu
ophævede lov om fremme af privat udlejningsbyggeri, er gjort endnu en undtagelse fra
tilbudspligten. Efter denne lovs § 3 gælder lejelovens regler om tilbudspligt ikke for
ejendomme, der har opnået tilsagn om andel i bevillingsrammen efter § 1 i den nu ophævede
lov, i de første 20 år fra første ibrugtagning efter, at bygherren har opnået
ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen til byggeriet. Loven blev ophævet i 2006, men
undtagelsen fra tilbudspligt har fortsat virkning for ejendomme, som blev opført med støtte
efter denne lov. Som følge af den i den nævnte lovs § 3 angivne bestemmelses meget
begrænsede anvendelsesområde, herunder tidsmæssigt, foreslås undtagelsen ikke indsat i
lejeloven.
Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 102, som omhandler de former for
overdragelse, der udløser tilbudspligt. I bestemmelsens stk. 1 foreslås præciseret, at der ud
over de i den gældende bestemmelse opregnede tilfælde, også gælder tilbudspligt ved
spaltning af selskaber.
Bestemmelsen i stk. 2, nr. 5, er ny, men indebærer ingen ændring i den gældende retstilstand.
Formålet med bestemmelsen er alene at gengive en allerede gældende bestemmelse i
andelsboligloven, for dermed i lejelovens kapitel 24 at give et samlet billede af, hvornår der
ikke gælder tilbudspligt.
608
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.24.1. og 2.24.2.
Til § 200.
Efter den gældende lejelovs § 103, stk. 1, opfyldes tilbudspligten ved, at ejeren over for
samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannet
andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og
øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et sådant
indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening. Acceptfristen skal være mindst 10 uger,
dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.
Efter den gældende lejelovs § 103, stk. 2, skal tilbuddet i tilfælde af påtænkt salg ledsages af
dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte vilkår. I tilfælde af påtænkt
overdragelse ved gave, fusion eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal der til afgørelse
af, om købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og
vandel som udlejningsejendom, optages syn og skøn efter reglerne herom i retsplejelovens §
343.
Efter den gældende lejelovs § 103, stk. 3, skal der ved overdragelse af aktier og anparter,
hvor tilbudspligten efter § 102, stk. 1, 2. pkt., gælder, ligeledes optages syn og skøn, jf. stk.
2.
Efter den gældende lejelovs § 103, stk. 4, skal ejeren senest samtidig med tilbuddet give
sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og
saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov og lov om midlertidig
regulering af boligforholdene. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tidspunkt, hvor
lejerne har modtaget oplysningerne. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt,
herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet
lejeren meddelelse herom.
Efter den gældende lejelovs § 103, stk. 5, kan ejeren afvise andelsboligforeningens accept,
hvis foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante
udbetaling.
Efter den gældende lejelovs § 103, stk. 6, kan ejendommen, hvis ejerens tilbud ikke bliver
accepteret, overgå til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller
arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbuddet til lejerne.
I § 200,
stk. 1,
foreslås, at tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over for samtlige lejere af
beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan
erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren
kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes
af en andelsboligforening. Acceptfristen skal være mindst 10 uger, dog således at der ved
beregning af fristen ses bort fra juli måned.
Efter bestemmelsen er det kun lejere af beboelseslejligheder, der skal modtage tilbud. Et
blandet lejemål betragtes i den sammenhæng som en beboelseslejlighed. Lejere af
erhvervslokaler og lejere af enkeltværelser til beboelse skal ikke modtage tilbud. Der er dog
intet til hinder for, at disse lejere eventuelt kan indtræde i den andelsboligforening, som i givet
fald køber ejendommen.
Ejeren skal give lejere af beboelseslejligheder tilbud om at overtage ejendommen på
andelsbasis. Derfor skal en lejer, som ikke selv bebor lejligheden, men har fremlejet denne,
også modtage tilbuddet. Fremlejetageren er derimod ikke omfattet af tilbudspligten, da de ikke
er i et lejeforhold med ejeren af ejendommen.
609
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Lejes en eller flere beboelseslejligheder ud til et selskab til videreudlejning til beboelse, er
lejeforholdet omfattet af lejelovens regler. Hensynene bag tilbudspligten tilsiger ikke, at den
type lejere, som lejer med henblik på videreudlejning, skal have tilbud om at købe
ejendommen på andelsbasis på lige fod med de øvrige lejere i ejendommen. Samtidig bør det
ikke være muligt for ejeren af ejendommen at komme uden om tilbudspligten ved at leje et
antal beboelseslejligheder ud til videreudlejning, for på den måde at bringe antallet af mulige
andelshavere ned under den grænse, som gælder efter andelsboliglovens § 2, stk. 1, hvorefter
en andelsboligforening kun gyldigt kan erhverve en udlejningsejendom, når mindst 60 pct. af
ejendommens lejere af beboelseslejligheder er medlemmer af foreningen ved erhvervelsen.
Er lejemålet opsagt, men opsigelsesperioden ikke udløbet, består lejemålet fortsat, og lejeren
skal derfor have tilbud om sammen med de øvrige lejere at overtage ejendommen på
andelsbasis. I forhold til lejere, som først overtager lejemålet efter, at ejendommen er tilbudt
lejerne, gælder, at de ikke har krav på at modtage tilbud eller at indtræde i
andelsboligforeningen på samme vilkår, som de stiftende lejere.
Lejere af lejemål, der berettiget var ophævet inden ejendommens overdragelse, skal ikke have
tilbuddet fra udlejer. En lejer kan således ikke på baggrund af en ophævet lejeaftale kræve at
modtage tilbud fra udlejeren om overtagelse af ejendommen på andelsbasis. Dette gælder
også, selv om lejeren efter ophævelsen fortsat bor i lejemålet.
Lejerne skal have tilbud om at købe ejendommen på samme vilkår, som ejeren kan opnå hos
tredjemand, herunder samme købesum og kontante udbetaling. Er det eksempelvis aftalt, at
købesummen skal erlægges kontant, vil andelsboligforeningen som udgangspunkt også være
forpligtet til at erlægge købesummen kontant. Ejendommen skal tilbydes på det tidspunkt,
hvor der er indgået en aftale om salg af ejendommen til tredjemand. Denne aftale vil være
betinget af, at tilbudspligten gennemføres.
Ejeren skal sende lejerne oplysning om, at ejeren har indgået aftale med tredjemand om at
sælge ejendommen. Ejeren skal vedlægge en kopi af den aftale, der er indgået med
tredjemand om køb af ejendommen. Som minimum skal endvidere vedlægges de dokumenter
og oplysninger om ejendommen, som køberen har modtaget.
Det kan mellem køber og sælger være aftalt, at køberen som en del af købesummen afholder
udgifter til rådgivning m.v., i forbindelse med den påtænkte handel. I sådanne tilfælde må
andelsboligforeningen på samme vis påtage sig forpligtelsen til at afholde disse udgifter, da
andelsboligforeningen ikke har krav på at overtage ejendommen på bedre vilkår end
tredjemand. Det kan fx tænkes, at køberen har fundet behov for at afholde udgifter til
opmåling af ejendommen. Hvis der derimod er tale om udgifter afholdt af køberen, og som
ikke står i forbindelse med selve handlen, kan de ikke kræves betalt af andelsboligforeningen.
Andelsboligforeningen må på samme vis tåle andre vilkår i aftalen mellem sælgeren og
køberen. Indgår i aftalen en ansvarsfraskrivelse på grund af ejendommens dårlige stand, vil en
sådan også kunne gøres gældende i forhold til andelsboligforeningen.
Er der ledige lejemål i ejendommen på tidspunktet for indgåelsen af salgsaftalen, eller ophører
lejemål i tilbudsperioden, må det antages, at andelsboligforeningen tidligst er berettiget til at
disponere over ledige lejemål fra det tidspunkt, hvor foreningen accepterer at overtage
ejendommen. Indtil dette tidspunkt er sælger berettiget til at disponere over ledige lejemål
–
enten selv eller ved at videregive dispositionsretten over ejendommen til den køber, der har
afgivet tilbud om at købe ejendommen.
Som det fremgår af 2. pkt. i stk. 1, skal vilkårene være af et sådant indhold, at de kan
opfyldes af en andelsboligforening. Heri ligger, at de vilkår, som stilles, skal være af en sådan
art, at de er i overensstemmelse med reglerne i andelsboligloven. Efter andelsboligloven har
lejerne i ejendommen krav på at kunne blive optaget som medlemmer af
610
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
andelsboligforeningen. Som et andet eksempel kan nævnes, at sælger ikke må betinge sig
indflydelse på foreningens drift eller indtræde i foreningen, medmindre sælgeren selv bruger
lokaler til beboelse eller erhverv i ejendommen. Sælgeren kan indtræde som medlem for så
vidt angår disse lokaler.
Det vil kunne forekomme, at en udlejer overdrager flere ejendomme, hvor alle eller enkelte af
dem er tilbudspligtige, til en køber ved én samlet aftale. Det må vurderes i forhold til hver
enkelt af ejendommene, om en sådan overdragelse udløser tilbudspligt. Udløses tilbudspligt på
nogle eller alle ejendomme, vil de skulle tilbydes lejerne hver for sig. Reglerne kan ikke
fraviges til skade for lejeren, jf. § 202. Dette ville eksempelvis kunne være tilfældet, hvis der
ved en samlet handel overdrages en række ejendomme, men hvor det alene er lejerne i den
ene og i sig selv tilbudspligtige ejendom, som har et ønske om at overtage ejendommen på
andelsbasis, og hvor lejerne i de øvrige ejendomme ikke ønsker at overtage ejendommene.
Det vil sige, at hvis der er indgået aftale om en samlet overdragelse af flere ejendomme, må
den eller de tilbudspligtige ejendomme efter omstændighederne hver for sig tilbydes lejerne i
den enkelte ejendom. Indgår en ejendom i en større samlet handel, kan det være vanskeligt
for lejerne at vurdere, om det er den reelle salgspris, lejerne får tilbud om at overtage
ejendommen til. Opstår der tvivl om, hvorvidt prisen er den rigtige, vil det være op til lejerne
at godtgøre, at prisen for ejendommen er sat for højt.
Lejerne har 10 uger til at gennemføre de overvejelser og forhandlinger, der er nødvendige for
at afgøre, om de kan erhverve ejendommen på andelsbasis, og om de vil acceptere udlejerens
tilbud. Juli måned medregnes ikke ved beregning af fristen. Hvis fristen efter en almindelig
beregning ville udløbe i juli måned, forlænges fristen med det pågældende antal julidage ind i
august måned. Hvis fristen løber på begge sider af juli måned, forlænges fristen blot med hele
juli måned, hvilket svarer til 31 dage. Fremsættes tilbuddet i juli måned, beregnes fristen, som
om tilbuddet var fremsat den 1. august.
10-ugers fristen begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget samtlige
relevante oplysninger til brug for deres overvejelser om eventuelt at købe ejendommen.
Lejernes overtagelse af ejendommen forudsætter, at der stiftes en andelsboligforening i
overensstemmelse med de krav, der er fastsat i andelsboligloven.
I
stk. 2
foreslås, at i tilfælde af påtænkt salg skal tilbuddet ledsages af dokumentation for, at
ejeren ved salget kan opnå de tilbudte vilkår. I tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave,
fusion, spaltning eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal der til afgørelse af, om
købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som
udlejningsejendom, optages syn og skøn efter reglerne i retsplejelovens § 343.
Lejerne skal efter bestemmelsen have tilbud om at købe ejendommen på samme vilkår, som
ejeren kunne opnå hos tredjemand, herunder samme købesum og kontante udbetaling. Ejeren
skal sende lejerne oplysning om, at ejeren har indgået aftale med tredjemand om køb af
ejendommen, og ejeren skal vedlægge en kopi af den aftale, der er indgået med tredjemand.
Ved påtænkt overdragelse ved gave, fusion m.v., foreligger der ikke et tilbud fra tredjemand,
hvorfor ejeren ikke kan fremlægge dokumentation for de tilbudte vilkår. For at tilvejebringe et
grundlag for lejerne til at vurdere, om købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til
ejendommens værdi i handel og vandel, skal der i tilfælde af de nævnte former for
overdragelse optages syn og skøn efter reglerne i retsplejelovens § 343.
Det fremgår af retsplejelovens § 343, at retten kan tillade, at der optages bevis, selv om dette
ikke sker til brug for en verserende retssag. Anmodning om syn og skøn indgives til retten på
det sted, hvor genstanden for forretningen findes. Udgifterne ved bevisoptagelse afholdes
611
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
foreløbig af den part, der ønsker beviset optaget. Retten kan kræve, at der stilles sikkerhed for
de udgifter, som syn og skøn vil medføre. Endelig følger det af § 343, at retten træffer
bestemmelse om betaling af omkostningerne ved syn og skøn, medmindre parterne har aftalt
andet.
Udlejeren skal i tilfælde af en af de i bestemmelsen angivne former for overdragelse anmode
boligretten om at udmelde syn og skøn. Parterne har efter reglerne i retsplejelovens kapitel 19
mulighed for at komme med forslag til valget af syns- og skønsmand, og retten skal give
parterne lejlighed til at udtale sig om den person, der agtes udmeldt. I praksis er det den
altovervejende hovedregel, at hvis parterne er enige om et forslag, vil denne indstilling
normalt blive fulgt. Hvis parterne ikke er enige, eller er parterne ikke selv bekendt med
egnede emner, vil parterne med rettens godkendelse kunne indhente forslag fra eksempelvis
en brancheorganisation. I praksis vil det typisk være en ejendomsmægler, som udpeges til at
foretage en vurdering af ejendommen.
Inden retten foretager udmeldelsen, får parterne meddelelse om, hvilken person retten agter
at udmelde. Parterne har herefter mulighed for at fremsætte indsigelser mod rettens afgørelse.
Syn og skønsmanden vil i disse sager skulle afgive en skriftlig erklæring om vurderingen af
ejendommen til retten. Der vil endvidere være mulighed for i et retsmøde at få uddybet
erklæringen. Findes erklæringen mangelfuld, kan retten endvidere pålægge syn og
skønsmanden at omgøre eller fuldstændiggøre erklæringen i en yderligere skriftlig erklæring.
Der kan være uoverensstemmelse mellem skønsmandens prisfastsættelse af ejendommen og
den pris, lejerne har fået tilbudt ejendommen til. Hvis lejerne har fået tilbudt ejendommen til
en lavere pris end skønsmandens vurdering, vil udlejeren være bundet af sit tilbud.
Hvis lejerne derimod har fået tilbudt ejendommen til en højere pris end den, skønsmanden
vurderer ejendommen til, må prisen reguleres ned i overensstemmelse med skønserklæringen.
I en sådan situation vil udlejeren dog kunne påberåbe sig princippet om bristede
forudsætninger og tilbagekalde sit tilbud til lejerne, hvis udlejeren ikke ønsker at overdrage
ejendommen til den lavere pris.
Udlejeren vil normalt skulle afholde de omkostninger, der er forbundet med at indhente en
vurdering fra en syn og skønsmand, herunder retsafgift og vederlag m.v. til syn og
skønsmanden. Vederlaget fastsættes af retten og vil være afhængigt af omfanget af syns- og
skønsforretningen.
I
stk. 3
foreslås, at ved overdragelse af aktier og anparter, hvor tilbudspligten efter § 199, stk.
1, 2. pkt., gælder, skal der ligeledes optages syn og skøn, jf. stk. 2. Dette gælder dog ikke ved
overdragelse af aktier og anparter i selskaber, som ikke ejer andre aktiver, end den
tilbudspligtige ejendom.
Med bestemmelsen foreslås præciseret, at der ved overdragelse af aktier og anparter, der
udløser tilbudspligt efter § 199, stk. 1, 2. pkt., skal gælde samme regler om optagelse af syn
og skøn, som de der foreslås at skulle gælde ved overdragelser i form af gave, mageskifte
m.v. Det vil sige i situationer, hvor der typisk ikke foreligger et uvildigt tilbud indeholdende
købspris m.v. fra en tredjemand.
Dette gælder dog ikke, når der er tale om overdragelse af aktier eller anparter i et selskab,
som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom. I disse tilfælde må det antages,
at det vil være muligt at identificere markedsprisen for ejendommen, idet prisen for aktierne
eller anparterne i den situation må antages at ville svare til værdien af ejendommen.
612
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
I
stk. 4
foreslås, at senest samtidig med tilbuddet skal ejeren give sædvanlige oplysninger om
ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige
konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det
tidspunkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt.,
kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når
udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.
Der er ikke i loven givet en udtømmende oplistning af de oplysninger, som må anses for
sædvanlige. Dette skyldes, at en sådan liste kan ændre sig over tid.
Bestemmelsens ordlyd svarer til dels til ordlyden af bestemmelsen i andelsboliglovens § 3, som
fastsætter, at den, der overdrager en ejendom til en andelsboligforening, inden aftalens
indgåelse skal give sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder om ejendommens
driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til
lejeloven.
Bestemmelsen omfatter således alle oplysninger, der sædvanligvis gives fra sælger til køber i
en handel om en udlejningsejendom. Det drejer sig bl.a. om oplysninger vedrørende
ejendommens budget og regnskab, forsikringer, lejemål og lejevilkår og vedligeholdelseskonti.
Herudover kan nævnes oplysninger, som skal eller bør vedlægges tilbuddet: Købsaftalen
mellem udlejeren og tredjemand, lovens regler om tilbudspligt, tingbogsattest,
ejendomsskatteoplysninger, BBR-meddelelse, den seneste offentlige ejendomsvurdering,
grundejerforeningsvedtægt, oplysninger om eventuelle påbud m.v., seneste
vedligeholdelsesplan for ejendommen, energimærke og energiplan, varmesynsrapport,
oversigt over lejere i ejendommen, herunder alle lejekontakter, oversigt over indbetalte
deposita og forudbetalt leje, seneste varmeregnskab, viceværtkontrakt og andre lignende
kontrakter, driftsmateriel m.v., der følger med overdragelsen af ejendommen samt oplysninger
om eventuelle igangværende retssager eller huslejenævnssager, der vedrører ejendommen.
Som det fremgår af stk. 1, har lejerne krav på en acceptfrist på 10 uger. Fristen begynder at
løbe fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget de oplysninger om ejendommen, som må
anses for sædvanlige.
Opfyldelse af tilbudspligten forudsætter, at alle lejere modtager tilbuddet og det medfølgende
materiale, jf. stk. 1. Udlejeren har risikoen for, at materialet når frem, hvorfor udlejeren bør
sikre sig dokumentation for, at oplysningerne er kommet frem til lejerne. Hvis materialet ikke
kommer frem, måske bare til en enkelt lejer, udskydes acceptfristen.
Udlejeren har mulighed for fx at give de omfattede oplysninger til lejerne ved at udlevere et
link til de pågældende oplysninger på udlejerens hjemmeside, hvis udlejeren samtidig giver
lejerne meddelelse herom ved fx at sende linket på e-mail til lejeren. Udlejeren kan endvidere
give oplysningerne til lejerne ved at udlevere et USB-stik med oplysningerne.
Digital kommunikation i forbindelse med udlejerens afgivelse af tilbud i henhold til reglerne om
tilbudspligt skal dog ske indenfor rammerne af det, som er gældende herom i forhold til de
enkelte lejere. For de lejere, som har opsagt muligheden for at udveksle digitale dokumenter,
jf. § 13, stk. 1, og for lejere, der er fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra
offentlige afsendere, kan tilbud ikke afgives digitalt.
Det påhviler udlejeren at bevise, at de oplysninger, som lejerne har krav på efter
bestemmelsen, er kommet frem til lejeren.
I
stk. 5
foreslås, at ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis foreningen ikke på
anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling.
613
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Udlejeren vil således, selv om andelsboligforeningens accept er rettidig, kunne afvise denne,
hvis foreningen ikke kan dokumentere, at den kontante udbetaling kan erlægges.
Andelsboligforeningen bør derfor ved accept af tilbuddet om at erhverve ejendommen
vedlægge dokumentation for, at finansieringen er på plads, fx ved et lånetilsagn fra bank m.v.
I
stk. 6
foreslås, at bliver ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendommen overgå til andre ved
salg på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til
tinglysning senest 1 år efter tilbuddet til lejerne.
Ejendommen kan således videresælges på de vilkår, som den har været tilbudt lejerne, uden
at ejendommen igen skal tilbydes lejerne, hvis skødet ved salget tinglyses inden 1 år efter
tilbuddet til lejerne. Bestemmelsen sikrer, at udlejeren ikke ved videresalg af ejendommen
forholdsvis kort tid efter erhvervelsen igen skal påføres det omfattende arbejde med at tilbyde
lejerne ejendommen.
Hvis ejendommen videresælges på andre vilkår, end dem den har været tilbudt lejerne, vil det
bero på en konkret vurdering, om der gælder tilbudspligt. Hvis ejendommen videresælges til
en lavere pris end den, ejendommen i første omgang blev tilbudt til lejerne, skal reglerne om
tilbudspligt iagttages. Hvis ejendommen derimod sælges til en højere pris, gælder ingen
tilbudspligt inden for 1 års fristen. Er der eksempelvis sket væsentlige ændringer på
ejendommen mellem den første og den anden overdragelse, vil ejendommen skulle tilbydes
lejerne, forud for den anden overdragelse, selv om den finder sted inden for 1 år efter, at
ejendommen første gang blev tilbudt lejerne.
Det samme vil gælde, hvis der fx sker væsentlige ændringer i de økonomiske forudsætninger
for at drive ejendommen. Dette kan være tilfældet, hvis der eksempelvis i perioden efter, at
ejendommen er blevet tilbudt lejerne, indgås en ny og gunstig lejeaftale med en erhvervslejer,
som medfører en væsentlig stigning i lejeindtægterne i ejendommen.
Det vil sige, at er vilkårene ud fra en samlet bedømmelse mere fordelagtige for køberen ved
videreoverdragelsen, end de var ved den første overdragelse, må der atter gives tilbud til
lejerne om at overtage ejendommen på andelsbasis, uanset at skøde anmeldes til tinglysning
indenfor 1 års fristen.
Bestemmelsen viderefører med en redaktionel ændring den gældende lejelovs § 103 om,
hvordan tilbudspligten gennemføres. Der er ikke dermed tilsigtet nogen ændring af den
gældende retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.24.1. og 2.24.2.
Til § 201.
Efter den gældende lejelovs § 104 fastsættes regler om tinglysning af dokumenter om
overdragelse af en ejendom, hvorpå der er tilbudspligt, af justitsministeren.
I
§ 201
foreslås, at justitsministeren fastsætter regler om tinglysning af dokumenter om
overdragelse af en ejendom, hvorpå der er tilbudspligt.
Som følge af bestemmelsen vil nærmere regler om tinglysning af dokumenter vedrørende
tilbudspligtige ejendomme kunne indsættes i tinglysningsbekendtgørelsen.
Sådanne regler findes allerede. I gældende tinglysningsbekendtgørelse findes i § 38 regler om,
at der i et skøde om overdragelse af en tilbudspligtig ejendom, der anmeldes til tinglysning,
afgives en erklæring om, enten at ejendommen ikke er omfattet af tilbudspligten, eller at
614
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
procedurerne vedrørende tilbudspligt er iagttaget, men at tilbuddet ikke er accepteret af
lejerne.
Hvis erklæringen ikke følger med anmeldelsen til tinglysning, vil skødet blive afvist fra
tinglysning.
Det ligger endvidere uden for tinglysningsrettens kompetence at efterprøve en afgivet
erklærings rigtighed. En eventuel prøvelse heraf henhører under de almindelige domstole.
I bekendtgørelsen er endvidere fastsat, at indleveres et dokument om overdragelse af en
ejendom til tinglysning senere end et år efter, at tilbud til lejerne er fremsat, afvises det, jf. §
200, stk. 6.
Bestemmelsen viderefører med en sproglig justering den gældende lejelovs § 104, hvorefter
justitsministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om tinglysning af dokumenter
om overdragelse af en ejendom, hvorpå der er tilbudspligt. Der er ikke med ændringen tilsigtet
ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.24.1. og 2.24.2.
Til § 202.
Efter den gældende lejelovs § 105 kan reglerne i §§ 100-104 ikke ved aftale fraviges til skade
for lejeren.
I
§ 202
foreslås, at reglerne i §§ 197-201 ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren.
Bestemmelsen fastslår, at reglerne i kapitlet om tilbudspligt ikke kan fraviges til skade for
lejeren. Som følge af bestemmelsen er der fx intet til hinder for, at lejerne får tilbud om at
overtage ejendommen i tilfælde, hvor der ikke er tilbudspligt efter loven. Omvendt vil
bestemmelsen skulle forstås således, at bestemmelsen om en acceptfrist på 10 uger ikke ved
aftale kan fraviges til skade for lejerne. Det vil sige, at lejerne ikke med bindende virkning kan
afslå at ville overtage ejendommen på andelsbasis, før 10 ugers-fristen er udløbet.
Bestemmelsen viderefører med en redaktionel ændring § 105 i den gældende lejelov om
muligheden for at fravige bestemmelserne i kapitlet om tilbudspligt. Der er ikke med
ændringen tilsigtet en ændring i den gældende retstilstand.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.24.1. og 2.24.2.
Til § 203.
I den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2 og 3, og § 7, stk. 4, og gældende lejelovs § 62
a, § 65, stk. 2, og § 93, stk. 2, er fastsat beløb og beløbsgrænser, som er opgjort i
henholdsvis 2000-niveau, 2004-niveau, 2009-niveau, 2012-niveau og i 2015-niveau. Beløbene
reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-
måneders periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.
Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
I den gældende boligreguleringslovs § 23, stk. 1, og § 26, stk. 1, og gældende lejelovs § 22,
stk. 1, og § 66 a er fastsat beløb, som alle er opgjort i 1994-niveau. Beløbene reguleres én
gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om
615
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbene i stedet efter udviklingen
i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før
det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18, stk. 1, skal udlejeren som led i opfyldelsen af
sin pligt til at vedligeholde ejendommen afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være
afsat efter den tidligere gældende § 18, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr.
31. december 2014. Beløbet reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks i en 12-måneders periode sluttende i juni måned året før det finansår,
reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 1, skal udlejeren, i ejendomme taget i
brug før 1970, som har mere end to beboelseslejligheder, ud over de beløb, der er nævnt i §
18, afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18
b, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet reguleres
én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode
sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til
nærmeste hele kronebeløb.
I
§ 203, stk. 1,
foreslås, at
de i § 19, stk. 2 og 3,
§ 23
stk. 4, § 106, stk. 1, § 107, stk. 1, §
118, stk. 1,
§ 132,
stk. 1, § 139,
§ 146,
stk. 5,
§
183,
stk. 2, nævnte beløb er opgjort i 2021-
niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en
12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.
Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
Bestemmelsen fastslår, at de beløb og beløbsgrænser, som er angivet i de i bestemmelsen
nævnte bestemmelser, er opgjort i 2021-niveau.
Det fastslås endvidere, hvorledes disse beløb og beløbsgrænser løbende reguleres. De
reguleres hver den 1. januar efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-
månedersperiode sluttende i juni måned året før. Ved beregning af beløbet tages
udgangspunkt i det gældende beløb opgjort med 2 decimaler. Efter opregulering af beløbet
afrundes beløbet til nærmeste hele kronebeløb.
I
stk. 2
foreslås, at
de i
§ 120,
stk. 1, og
§ 121,
stk. 1 nævnte beløb reguleres én gang årligt
efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i
juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele
kronebeløb.
Bestemmelsen fastslår, hvorledes beløbene i
§ 120,
stk. 1, og
§ 121,
stk. 1, årligt reguleres
efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Reguleringen sker pr. 1. januar og
sker efter udviklingen i nettoprisindekset i en 12-månedersperiode sluttende i juni året før. Der
henvises i øvrigt til bemærkningerne til stk. 1.
Beløbene opgøres individuelt for den enkelte ejendom, hvorfor der til forskel fra beløbene
omfattet af stk. 1, ikke i loven kan fastsættes et bestemt beløb, som reguleringen tager
udgangspunkt i.
Den foreslåede bestemmelse er ny, men viderefører med redaktionelle og sproglige ændringer
den gældende lejelovs §
22, 3.-5. pkt., § 62 a, stk. 5, 5. og 6. pkt., § 65, stk. 2, 4. og 5. pkt.,
§ 66 a, 5.-7. pkt., § 93, stk. 2, 6. og 7. pkt., samt den gældende boligreguleringslovs § 5, stk.
2, 4. og 5. pkt., og stk. 3, 5. og 6. pkt., § 7, stk. 4, 2. og 3. pkt., § 18, stk. 1, 2. og 3. pkt., §
18 b, stk. 1, 2. og 3. pkt., § 23, stk. 1, 5.-7. pkt., og § 26, stk. 1, 2.-4. pkt.,
om årlig
regulering af de beløb, som er nævnt i de angivne bestemmelser, efter udviklingen i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode. Der er ikke dermed tilsigtet ændringer i
den gældende retstilstand.
616
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Der henvises til afsnit 2.25.1. og 2.25.2. i de almindelige bemærkninger.
Til § 204.
I
stk. 1
foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 2022.
Loven træder i stedet lov nr. 238 af 8. juni 1979 om midlertidig regulering af boligforholdene,
jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, og lov nr. 238 af 8. juni 1979 om
midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019,
hvorfor disse ophæves, jf. stk. 2 og 3. Lovligt etablerede forhold efter de hidtidige gældende
regler bevarer dog deres gyldighed efter de almindelige regler om loves ikrafttrædelse. Dette
medfører fx at lejemål, som er gennemgribende moderniserede og udlejet efter § 5, stk. 2, i
tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019 med
efterfølgende ændringer, bevarer deres gyldighed.
I
stk. 2
foreslås, at lov nr. 237 af 8. juni 1979 om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4.
september 2019, ophæves.
I
stk. 3
foreslås, at lov nr. 238 af 8. juni 1979 om midlertidig regulering af boligforholdene, jf.
lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019 ophæves.
I
stk. 4
foreslås, at reglerne i § 4, stk. 6, i lov nr. 419 af 1. juni 1994, § 5, stk. 3, i lov nr.
1090 af 17. december 2002, § 7, stk. 3, i lov nr. 488 af 9. juni 2004, § 5, stk. 3, i lov nr. 310
af 30. marts 2015 , § 58, stk. 6, i tidligere gældende lov om leje, jf. lbk. 927 af 4. september
2019, § 3, stk. 2 og 3, i lov nr. 817 af 9. juni 2020 samt § 3, stk. 2 og 3, i lov nr. 818 af 9.
juni 2020 fortsat finder anvendelse.
§ 4, stk. 6, i lov nr. 419 af 1. juni 1994 vedrører overgangsordningen for ejendomme, som er
under overgang til fordeling af budgetleje i blandede ejendomme, hvor lejen gradvist forhøjes
indtil lejen fordeles efter areal.
§ 5, stk. 3, i lov nr. 1090 af 17. december 2002 vedrører forholdet mellem reglerne for
nyindretning af boliger i uudnyttede tagetager og overgangsordningen i henhold til § 4, stk. 6,
i lov nr. 419 af 1. juni 1994.
§ 7, stk. 3, i lov nr. 488 af 9. juni 2004 vedrører forholdet mellem reglerne for indretning af
boliger i nypåbyggede etager og overgangsordningen i henhold til § 4, stk. 6, i lov nr. 419 af
1. juni 1994.
Virkningen af de to ovennævnte bestemmelser er, at det forløb som beskrives med
overgangsordningen i § 4, stk. 6, i lov nr. 419 af 1. juni 1994, ikke påvirkes ved hverken
nyindretning af boliger i uudnyttede tagetager eller indretning af boliger i nypåbyggede etager.
§ 5, stk. 3, i lov nr. 310 af 30. marts 2015 vedrører udbetaling af indestående på en
forbedringskonto i Grundejernes Investeringsfond samt forbud mod varsling af
forbedringsforhøjelse for ejendommen før indestående beløb på hensættelseskontoen er
udbetalt. Den nævnte bestemmelse medfører, at de hensættelseskonti til forbedringer, som
eksisterede i henhold til den dagældende ordning afvikles efter denne ordning, og at der ikke
617
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
kan ske forbedringsforhøjelser for lejemål, hvortil der er en hensættelseskonto med en positiv
saldo, før denne er udbetalt som følge af udførte forbedringsarbejder.
§ 58, stk. 6, i tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september
2019, vedrører, at den del af udgiften til en forbedring af beboelseslejligheder, som kan
dækkes ved udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond efter § 63 e, jf. lovbekendtgørelse
nr. 963 af 11. august 20210, ikke medregnes ved lejeforhøjelser for forbedringer.
§ 3, stk. 2, i lov nr. 817 af 9. juni 2020 fastlægger nærmere, hvilke af lovens bestemmelser,
der også finder anvendelse på eksisterende lejeforhold indgået før lovens ikrafttræden.
§ 3, stk. 3, i lov nr. 817 af 9. juni 2020 indebærer, at lovens § 2, nr. 3, om forudgående
besigtigelse ikke finder anvendelse på lejemål, hvor en gennemgribende modernisering efter §
5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene er påbegyndt eller gennemført
inden lovens ikrafttræden.
§ 3, stk. 2, i lov nr. 818 af 9. juni 2020 bestemmer, at § 1 om indførelse af en karensperiode
finder anvendelse fra lovforslagets fremsættelse den 22. april 2020.
§ 3, stk. 3, i lov nr. 818 af 9. juni 2020 bestemmer, at § 7, stk. 2, i lov om
andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber som affattet ved lovens § 2, nr. 1, ikke finder
anvendelse på andelsboligforeninger, der før lovforslagets fremsættelse den 22. april 2020 på
generalforsamlingen gyldigt har vedtaget et lavere flertalskrav end det i lovens § 2, nr. 1,
fastsatte krav om en tilslutning på fire femtedele til forslag om salg af fast ejendom eller om
opløsning af andelsboligforeningen.
Til § 205.
I
§ 205, stk. 1,
foreslås, at boligministeren kan bemyndige en under ministeriet oprettet
styrelse til at udøve de beføjelser, der i denne lov er tillagt ministeren.
Bestemmelsen tillægger boligministeren kompetence til at uddelegere beføjelser, som
tillægges ministeren efter denne lov.
Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 116.
Der er i henhold til den gældende lejelovs § 116 udstedt bekendtgørelse nr. 982 af 28. juni
2018 om Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens opgaver og beføjelser samt klageadgang på
boligområdet.
Der skal i henhold til nærværende bestemmelse udstedes en tilsvarende bekendtgørelse i
forbindelse med lovens ikrafttræden.
I
stk. 2
foreslås, at boligministeren kan fastsætte regler om adgangen til at påklage afgørelser,
der er truffet i henhold til bemyndigelse efter stk. 1, herunder at afgørelsen ikke skal kunne
indbringes for ministeren.
618
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Bestemmelsen tillægger boligministeren kompetence til at fastlægge om det skal være
mulighed for at påklage afgørelser truffet af styrelser bemyndiget efter stk. 1, og hvordan
dette gøres.
Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 116, stk. 2.
Der er i henhold til den gældende lejelovs § 116 udstedt bekendtgørelse nr. 982 af 28. juni
2018 om Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens opgaver og beføjelser samt klageadgang på
boligområdet. I bekendtgørelsens kapitel 3 er fastsat regler om klageadgangen til ministeriet.
Der skal i henhold til nærværende bestemmelse udstedes en tilsvarende bekendtgørelse i
forbindelse med lovens ikrafttræden.
Til § 206
Efter den gældende lejelovs § 115 a, fastsætter boligministeren nærmere regler om beregning
af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 66 a, fastsætter boligministeren nærmere regler om
beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.
I
§ 206
foreslås, at boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og
erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.
Boligministeren bemyndiges til at fastsætte de nærmere om beregningen af boligers og
erhvervslokalers bruttoetageareal.
Det er hensigten, at det fastsættes i en bekendtgørelse, hvordan bruttoetagearealet for hver
enkelt bolig eller erhvervslokale beregnes, herunder hvordan arealet afgrænses mod
ydervægge og mod omgivende boliger. Det er tillige hensigten, at det i bekendtgørelsen
fastsættes, hvordan adgangs- og fællesarealer fordeles på hver enkelt bolig eller
erhvervslokale.
Det er tillige hensigten, at der i samme bekendtgørelse fastsættes regler om, hvordan
ejendommens bruttoetageareal beregnes.
Der er i henhold til gældende lejelovs § 115 a og gældende boligreguleringslovs § 66 a udstedt
bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 115 a og
den gældende boligreguleringslovs 66 a, ligesom det er hensigten, at bestemmelserne i den
gældende bekendtgørelse videreføres i en ny bekendtgørelse.
Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.26.1. og 2.26.2.
Til § 207
619
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
Efter den gældende boligreguleringslovs § 66, stk. 1, gælder, at såfremt den andel af lejen,
der efter de hidtil gældende regler afsættes til vedligeholdelse og opretning, er større end de
beløb, der er fastsat i § 18 i denne lov og i § 22 i lov om leje, opretholdes den højere
afsætning, indtil de lejeforhøjelser, der måtte gennemføres i medfør af lovens § 7 eller § 27 og
§ 29, overstiger de hidtidige hensættelsesbeløb.
Efter den gældende boligreguleringslovs § 66, stk. 2, gælder, at såfremt den andel af lejen,
der efter de hidtil gældende regler afsættes til vedligeholdelse og opretning, er mindre end de
beløb, der er fastsat i § 18 i denne lov og i § 22 i lov om leje, bibeholdes den lavere afsætning
uanset lovændringen, indtil der gennemføres lejeforhøjelse i medfør af lovens § 7 eller § 27 og
§ 29.
I
§ 207, stk. 1,
foreslås, at såfremt den andel af lejen, der efter de tidligere gældende regler
afsættes til vedligeholdelse og opretning, er større end de beløb, der er fastsat i §§ 118 og
120, opretholdes den højere afsætning, indtil de lejeforhøjelser, der måtte gennemføres i
medfør af lovens § 23, eller §§ 128-131 og §§ 143-144, overstiger de hidtidige
hensættelsesbeløb.
Bestemmelsen indebærer, at i de ejendomme, hvor reglerne i §§ 118 og 120 om afsætning til
henholdsvis indvendig og udvendig vedligeholdelse medfører en pligt til at afsætte mindre
beløb end efter tidligere tilsvarende regler, skal hverken lejen eller beløbene, der afsættes,
reduceres, når loven træder i kraft.
Den større afsætning til vedligeholdelse, som følger af tidligere gældende regler, bortfalder,
når der i øvrigt varsles lejeforhøjelse af andre grunde, såfremt lejeforhøjelsen udligner
differencen mellem afsætningen efter de tidligere og de nye regler.
Det indebærer dermed, at når der varsles lejeforhøjelse efter § 23 om omkostningsbestemt
leje, eller efter §§ 128-131 om forbedringer, som udlejeren frivilligt udfører, eller §§ 143-144
om påbudte forbedringer, som overstiger hensættelsesbeløbene til vedligeholdelse efter
tidligere gældende regler, bortfalder den højere afsætning.
Lejeforhøjelserne skal således medregnes i en eventuel difference mellem de beløb, som
hensættes til vedligeholdelse efter tidligere gældende lovgivning og de nugældende regler.
For de ejendomme, som er omfattet af § 121 om den bindingspligtige vedligeholdelseskonto i
Grundejernes Investeringsfond, skal der også, hvor afsætning sker efter nærværende
bestemmelse, foretages hensættelser til § 121-kontoen, jf. § 121, stk. 2.
Bestemmelsen har således ikke indflydelse på den afsætning, som sker til § 121-kontoen.
I
stk. 2
foreslås, at såfremt den andel af lejen, der efter de tidligere gældende regler afsættes
til vedligeholdelse og opretning, er mindre end de beløb, der er fastsat i §§ 118 og 120,
bibeholdes den lavere afsætning uanset lovændringen, indtil der gennemføres lejeforhøjelse i
medfør af lovens § 23, §§ 128-131 og §§ 143-144.
Tilsvarende stk. 1 indebærer bestemmelsen, at i de ejendomme, hvor reglerne i §§ 118 og 120
om afsætning til henholdsvis indvendig og udvendig vedligeholdelse medfører en pligt til at
620
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 43: 2. høring af udkast til lovforslag om lov om leje og lov om boligforhold (lovudkast), fra boligministeren
afsætte større beløb end efter tidligere tilsvarende regler, skal hverken lejen eller beløbene,
der afsættes, forhøjes, når loven træder i kraft.
Den mindre afsætning til vedligeholdelse, som følger af tidligere gældende regler, bibeholdes,
indtil der gennemføres lejeforhøjelse efter § 23 om omkostningsbestemt leje, efter §§ 128-131
om forbedringer, som udlejeren frivilligt udfører, eller §§ 143-144 om påbudte forbedringer.
For de ejendomme, som er omfattet af § 121 om den bindingspligtige vedligeholdelseskonto i
Grundejernes Investeringsfond, skal der også, hvor afsætning sker efter nærværende
bestemmelse, foretages hensættelser til § 121-kontoen, jf. § 121, stk. 2.
Bestemmelsen har således ikke indflydelse på den afsætning, som sker til § 121-kontoen.
Til § 208.
I
§ 208, stk. 1,
foreslås, at kommunalbestyrelsen i fjerde kvartal 2021 kan træffe beslutning
efter § 4, stk. 2, med virkning fra lovens ikrafttræden.
Bestemmelsen gør det muligt for kommunalbestyrelsen inden lovens ikrafttræden at træffe
afgørelse om, hvorvidt kommunen skal være reguleret eller ej efter bestemmelserne herom, jf.
4, stk. 2, med virkning fra lovens ikrafttræden.
I
stk. 2
foreslås, at har en kommunalbestyrelse inden udgangen af år 2021 truffet beslutning
som omhandlet i § 1 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse
nr. 929 af 4. september 2019, bevarer beslutningen sin gyldighed, som om den var truffet i
medfør af § 4, stk. 2, i nærværende lov.
Bestemmelsen har til formål at sikre, at beslutninger truffet i henhold til den gældende
boligreguleringslovs § 1 bevarer sin gyldighed ved lovens ikrafttræden.
Til § 209.
I
§ 209
foreslås, at loven ikke gælder for Færøerne og Grønland.
Loven skal i lighed med den gældende lejelov og boligreguleringslov ikke gælde for Færøerne
og Grønland, fordi sagsområderne er overtaget.
621