BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 161: Orientering om analyse af almene boliger tilvejebragt ved brug af planloven, fra indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2020-21
BOU Alm.del Bilag 161
Offentligt

24. juni 2021

Sagsnr.: 2021-20235

/DHLY og ANMS

Analyse af almene boliger tilvejebragt ved brug af

planloven

1. Indledning

På baggrund af stigende huspriser og højere huslejer på lejeboliger, blev

planloven den 3. marts 2015 ændret, så kommunerne fik mulighed for at fastsætte

i en lokalplan, at op til 25 pct. af boligmassen i nye boligområder skal være

almene boliger.

Bolig- og Planstyrelsen undersøger med denne analyse antallet af almene boliger

tilvejebragt ved brug af planloven. I analysen ses også på huslejeniveauet i

nyopførte almene og private udlejningsboliger i boligområder, hvor der i

lokalplanen er stillet krav om andelen af almene boliger.

Analysen er baseret på Bolig- og Planstyrelsens identificering af områder, hvor

der i lokalplanforslaget stilles krav til andelen af almene boliger, fra ”Evaluering

af Planloven m.v. 2021”. Således

fokuserer analysen på lokalplanforslag fra

perioden 3. marts 2015 - 1. april 2020 som efterfølgende er blevet vedtaget.

Da planlovsændringen er forholdsvis ny, og idet der går forholdsvis lang tid, fra

en lokalplan vedtages, til det planlagte byggeri står færdigt, er der

ikke

opført nye

boliger i alle de relevante vedtagene lokalplaner siden 2015.

Analysens resultater er kort opsummeret nedenfor.

Analysens hovedresultater:



Siden planlovsændringen d. 1. marts 2015 er der stillet krav om andelen af

almene boliger i 45 lokalplaner i 8 kommuner.



Det er især i Aarhus, København og enkelte kommuner i

københavnsområdet, at planlovsændringen er anvendt.



Af de 45 lokalplaner er der siden 2015 opført nye boliger i boligområder

dækket af 23 af lokalplanerne.



Analysen viser, at der er bygget godt 10.400 boliger i områder, hvor der i

lokalplanen er stillet krav om andelen af almene boliger. Af de 10.400 boliger

er 635 almene familie- eller ungdomsboliger

–

det svarer til 6 pct. af

boligerne.



Analysen viser, at den gennemsnitlige huslejeforskel mellem almene

familieboliger og private udlejningsboliger, i nye boligområder, hvor der i

lokalplanen er stillet krav om andelen af almene boliger, ligger på godt 560

kr./m

årligt i København og 550 kr./m

årligt i Aarhus. Det har ikke været

muligt at opgøre huslejeforskelle i de 6 andre kommuner.

INDENRIGS- OG BOLIGMINISTERIET

B OL I G- OG PL A NSTY R EL SEN

Alle lokalplanforslag, som er omfattet af analysen, er blevet vedtaget i perioden fra

april 2016 til marts 2020. Således er det først ca. et år efter Planlovsændringen trådte i

kraft, at der ses vedtagne lokalplanforslag, som specifikt stiller krav til andelen af

almene boliger.

BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 161: Orientering om analyse af almene boliger tilvejebragt ved brug af planloven, fra indenrigs- og boligministeren

2/7



Da lovændringen er forholdsvis ny, og flere lokalplaner er vedtaget for

nyligt, må det forventes, at flere boliger er under opførelse, eller at byggeriet

igangsættes i løbet af de næste par år.

Det har været ønsket at få oplyst længden af ventelisterne til almene boliger,

som er tilvejebragt ved brug af planloven. Da der imidlertid ikke findes

systematiske opgørelser af ventelister, har det ikke være muligt at inddrage

dette punkt i analysen.

I det følgende belyses:



afsnit 2

formålet med lovændringen



afsnit 3

omfanget af almene boliger tilvejebragt via planloven



afsnit 4

boligtyper og huslejeniveauer i boligområder, hvor der i

lokalplanen er stillet krav til almene boliger

2. Formål med lovændringen

De største byer i Danmark er kendetegnet ved stigende priser på ejer- og

andelsboliger samt relativt høje huslejer. Det virker i retning af, at det i højere

grad er ressourcestærke husstande som har mulighed for at bosætte sig i byerne,

mens mindre ressourcestærke har ringere muligheder for at bosætte sig her.

Formålet med ændringerne i planloven og almenboligloven var at få en mere

blandet bolig- og beboersammentætning. Kravet om, at op til 25 pct. af

boligmassen i nye boligområder skal være almene boliger, er med til at sikre, at

almene boliger blandes med private boliger. Således at almene boliger bliver en

del af byudviklingen.

Et øget udbud af almene boliger

–

hvor huslejen fastsættes efter

balancelejeprincippet (dvs. bestemt af omkostningerne)

–

kan være med til at

sikre, at et bredere udsnit af befolkningen har råd til at bo i de større byer.

Med lovændringen i 2015 fik kommunerne mulighed for at stille krav om almene

boliger i forbindelse med lokalplanlægning, for inddragelse af nye arealer til

byzone, ændret lokalplanlægning for områder planlagt til erhverv eller offentlige

formål, og ændret lokalplanlægning for erhvervsdelen af områder planlagt til

blandet bolig og erhverv.

3. Omfanget af almene boliger tilvejebragt ved brug af planloven

Analysen er baseret på Bolig- og Planstyrelsens identificering af områder, hvor

der i det vedtagne lokalplanforslag stilles krav om, at op til 25 pct. af boligmassen

skal være almen,

fra ”Evaluering af Planloven m.v. 2021”.

Figur 1 viser en kortlægning af, hvilke kommuner, der har anvendt kravet, samt

placeringen af boligbyggeriet (punkterne). Farvegradueringen angiver, hvor stor

en andel af boligmassen i lokalplanforslagene, der er stillet krav til, skal være

almen. Det ses, at det særligt er Aarhus, København og enkelte kommuner i

Konkret er der søgt efter almene boliger i alle lokalplandokumenter, som planlægger

for boliger. Derudover skal der være stillet krav om andelen af almene boliger.

(Udpegningen af områderne

er beskrevet yderligere i ”Evaluering

af Planloven mv.

2021”).

BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 161: Orientering om analyse af almene boliger tilvejebragt ved brug af planloven, fra indenrigs- og boligministeren

3/7

københavnsområdet, der har anvendt reglen. Derudover har også Middelfart,

Helsingør og Roskilde kommune benyttet sig af kravet. Dog ses det også, at

flertallet af kommuner ikke har anvendt muligheden.

BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 161: Orientering om analyse af almene boliger tilvejebragt ved brug af planloven, fra indenrigs- og boligministeren

4/7

Figur 1

Ov ersigt ov er kommuner, der har benyttet sig af krav et om, at op til 25 pct. af boligmassen skal

v ære almen samt placeringen af boligområderne, der er omfattet af lokalplanforslagene

Kilde:

Eget kort på baggrund af områder udvalgt i ”Evaluering af Planloven mv. 2021”, Bolig-

Planstyrelsen

Tabel 1 viser, hvilke kommuner der har benyttet sig af kravet, hvor stor en andel

af boligmassen, der er stillet krav til skal være almen, samt hvor mange m

almene

boliger, der planlægges for i lokalplanforslagene.

Af tabellen fremgår, at alle lokalplanforslagene tilsammen planlægger for

minimum 303.000 m

boligetageareal til almene boliger. Størstedelen af de

udlagte boligetagemeter er i Københavns Kommune, med ca. 203.000 m

, og

Aarhus Kommune, med ca. 75.000 m

2 .

Tabel 1

Ov ersigt ov er vedtagne lokalplanforslag fra 3. marts 2015 til 1. april 2020, som stiller krav til

andelen af almene boliger, fordelt på kommuner

Antal lokalplaner

m. krav om

almene boliger

1) m

Ev aluering af Planloven mv. 2021”, Bolig-

og Planstyrelsen

Andel af samlet

boligareal

25 pct.

12,5 pct.

25 pct.

20 pct.-25 pct.

15 pct.

25 pct.

15-25 pct.

Gns. 22,2 pct.

Samlet

boligareal

10.300

5.200

26.000

52.000

833.602

Min. 20.590

418.546

Min. 1.366.238

Kommune

Frederiksberg

Gentofte

Gladsaxe

Helsingør

København

Middelfart

Roskilde

Aarhus

Samlet

Anm.:

Kilde:

Almene boliger

2.575

1.300

3.250

13.000

203.090

Min. 5.148

Min. 74.951

Min. 303.314

BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 161: Orientering om analyse af almene boliger tilvejebragt ved brug af planloven, fra indenrigs- og boligministeren

5/7

4. Boligtyper og huslejeniveau

Det har kun været muligt at finde data om boliger og huslejer, i områder dækket

af lokalplanforslagene, i 23 af de 45 vedtagne lokalplanforslag. Dette må

tilskrives, at mange af boligerne er under opførelse, eller at byggeriet ikke er

igangsat endnu.

Tabel 2 viser fordelingen af boligtyper i de kommuner, som har benyttet kravet

om, at op til 25 pct. af boligmassen skal være alment. Det fremgår af tabellen, at

der pr. 1.1. 2021 er opført flest private udlejningsboliger (8.340) og ejerboliger

(1.704). Af de boliger, som er opført, er 635 almene. Det svarer til ca. 6 pct. af

boligerne. Langt de fleste boliger er opført i Københavns og Aarhus kommune.

De almene boliger er fordelt på familie- og ungdomsboliger i Københavns og

Aarhus kommune. Størstedelen af de almene familieboliger er beliggende i

Københavns kommune, mens de fleste ungdomsboliger er beliggende i Aarhus

kommune,

jf. tabel 2.

Tabel 2

Antal boliger fra lokalplanforslag opført fra primo 2015, udv algt på baggrund af reglen om krav

fra kommunen til andelen af almene boliger

Kommune

Frederiksberg

Gentofte

Gladsaxe

Helsingør

København

Middelfart

Roskilde

Aarhus

I alt

Anm.:

Kilde:

Ejerboliger

1.672

1.704

Private

udlejningsboliger

6.536

1.790

8.340

Almene

familieboliger

316

357

Almene

ungdomsboliger

202

278

I alt

8.524

1.831

10.401

Områder er udv algt på baggrund af lokalplanforslag fra ”Evaluering af Planloven mv. 2021”,

Opgørelsen

omf atter boliger, som er ibrugtaget i perioden 2015-2020.

Plandata, Bygnings- og Boligregisteret, og Bolig- og Planstyrelsens boligstatisk database, bestand opgjort pr.

1.1.2021.

Det har ikke været muligt at finde boliger, som er planlagt i lokalplaner i

Gentofte, Gladsaxe eller Helsingør kommune. Derudover er det

kun en lille del

af de boliger, som er planlagt i de resterende kommuner, som det har

været

muligt at finde data for. Datagrundlaget for huslejen i områderne er derfor meget

lille, hvorfor huslejeniveauet kun er beregnet for almene familieboliger og private

udlejningsboliger i Københavns og Aarhus kommune. Også her er datagrundlaget

relativt spinkelt.

Figur 2 viser huslejeniveauet for almene familieboliger og private

udlejningsboliger beliggende i boligområder, hvor der i lokalplanen er stillet krav

om alment byggeri, og hvor der er opført både almene og private

udlejningsboliger siden 2015. De tilhørende tal fremgår af tabel 3 nedenfor.

Overordnet set ses det af figuren, at huslejen i gennemsnit ligger lavere i de

almene familieboliger sammenlignet med de private udlejningsboliger

–

i samme

område.

BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 161: Orientering om analyse af almene boliger tilvejebragt ved brug af planloven, fra indenrigs- og boligministeren

6/7

Figur 2

Årlig huslej e (kr./m

) for boliger fra lokalplanforslag med krav om alment byggeri, opført fra primo 2015,

2021-priser

Almene Familieboliger

Kr./m

2,000

1,800

1,600

Private udlejningsboliger

Gns.

P25

P75

Kr./m

2,000

1,800

1,600

1,400

Gns.

P25

P75

1,400

1,200

1,000

800

600

400

200

Køben havn

Aar hus

I alt

1,200

1,000

800

600

400

200

Køben havn

Aar hus

I alt

Anm.:

Kilde:

Prikkerne angiver hhv. 25%-fraktilen (P25) og 75%-fraktilen (P75). Søjlerne angiver den gennemsnitlige husleje.

Huslejeoplysningerne for de private udlejningsboliger er baseret på imputerede huslejer ud fra huslejeoplysninger for

husstande, som modtager boligstøtte. Metoden bygger på en antagelse om ensartede m²-huslejer på bygningsniveau.

Boliger som er beliggende i bygninger, hvor ingen hustande modtager boligstøtte, indgår således ikke i datamaterialet.

Plandata, Bygnings- og Boligregisteret, Boligstøtteregisteret, Landsbyggefondens huslejeregister og Bolig- og

Planstyrelsens boligstatistiske database

Den gennemsnitlige husleje i København og Aarhus er hhv. 1.210 kr. og 1.080

kr. årligt pr. m

for almene familieboliger, og hhv. 1.770 kr. og 1.630 kr. årligt

pr. m

for private udlejningsboliger.

Det generelle prisniveau er højere i København end i Aarhus, hhv. 130 kr. årligt

pr. m

for almene familieboliger og 140 kr. årligt pr. m

for private

udlejningsboliger,

jf. tabel 3

Tabel 3

Årlig huslej e (kr./m

) for boliger fra lokalplanforslag opført fra primo 2015 , 2021-priser

Almene familieboliger

Antal

P25

boliger

316

357

1.170

1.060

1.160

Private udlejningsboliger

Antal

Gns.

P25

P75

boliger

1.770

1.630

1.740

6.203

1.739

7.942

1.660

1.510

1.620

1.840

1.740

1.840

Gns.

Københav n

Aarhus

I alt

Anm.:

1.210

1.080

1.200

P75

1.230

1.130

1.220

Kilde:

Områderne, boligerne er beliggende i, er udvalgt på baggrund af

lokalplanforslag fra ”Evaluering af

Planlov en mv. 2021. Huslejerne er afrundet til nærmeste 10 kr. Huslejeoplysningerne for de private

udlejningsboliger er baseret på imputerede huslejer ud fra huslejeoplysninger for husstande, som modtager

boligstøtte. Metoden bygger på en antagelse om ensartet m²-huslejer på bygningsniveau. Boliger som er

beliggende i by gninger, hvor ingen hustande modtager boligstøtte, indgår således ikke i datamaterialet.

Plandata, Bygnings- og Boligregisteret , Boligstøtteregisteret, Landsbyggefondens huslejeregister og Bolig-

og Planstyrelsens boligstatistiske database

I gennemsnit er huslejeforskellen mellem almene familieboliger og private

udlejningsboliger 560 kr. årligt pr. m

i København, og 550 kr. årligt pr. m

Aarhus. For en bolig på 80 m

svarer det til en huslejeforskel på godt 3.700 kr.

BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 161: Orientering om analyse af almene boliger tilvejebragt ved brug af planloven, fra indenrigs- og boligministeren

7/7

om måneden i både København og Aarhus. Det skal bemærkes, at datamaterialet

omfatter relativt få (41) almene familieboliger i Aarhus.

Huslejeniveauet i andre boligområder i kommunerne og på landsplan:

Tabel 4 viser huslejen (i kr. pr. m

årligt) for alle almene familieboliger og private

udlejningsboliger opført siden 2015 i København og Aarhus kommune samt i

hele landet.

En sammenligning med tabel 3 viser, at den gennemsnitlige husleje i København

og Aarhus kommuner ligger på nogenlunde samme niveau i boligområder, hvor

der er stillet krav om andelen af almene boliger, som i de øvrige boligområder i

kommunerne. Dog er huslejen i områderne, hvor der er stillet krav om alment

byggeri en anelse højere for både almene familieboliger og private

udlejningsboliger. Det kan skyldes, at størstedelen af boligerne er opført inden

for de seneste par år, hvor de øvrige boliger fordeler sig mere ligeligt i perioden

2015-2020.

Tabel 4

Årlig huslej e (kr./m

) for byggeri opført efter primo 2015, 2021-priser

Almene familieboliger

Antal

P25

boliger

941

654

10.723

1.030

920

890

Private udlejningsboliger

Antal

Gns.

P25

P75

boliger

1.770

1.540

1.470

15.653

10.028

51.551

1.650

1.400

1.150

1.890

1.630

1.720

Gns.

Københav n

Aarhus

Hele landet

Anm.:

1.120

1.020

970

P75

1.190

1.100

1.045

Kilde:

Huslejerne er afrundet til nærmeste 10 kr. Huslejeoplysningerne for private udlejningsboliger er baseret på

imputerede huslejer ud fra huslejeoplysninger for husstande, som modtager boligstøtte. Metoden bygger

på en antagelse om ensartet m²-huslejer på bygningsniveau. Boliger som er beliggende i bygninger, hvor

ingen hustande modtager boligstøtte, indgår således ikke i datamaterialet.

By gnings- og Boligregisteret , Boligstøtteregisteret, Landsbyggefondens huslejeregister og Bolig- og

Planstyrelsens boligstatistiske database