BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 116: Lovudkast: Udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Styrkelse af fremlejetagernes rettigheder), fra indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2020-21
BOU Alm.del Bilag 116
Offentligt

UDKAST

til

Forslag

til

Lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene

(Styrkelse af fremlejetagernes retssikkerhed)

§1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, som ændret senest ved § 1 i lov nr.

529 af 27. marts 2021, foretages følgende ændring:

I §

34, stk. 1, 4. pkt.,

indsættes efter »3 måneder«: », når den forudbetalte leje samtidig ikke

overstiger den leje, som skal betales i perioden fra lejemålet opsiges af lejeren, indtil

lejeforholdet ophører«.

§ 34

indsættes efter stk. 6, som et nyt stykke:

»Stk. 7.

Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den lejer, som har foretaget fremleje

og disponeret over det indbetalte depositum og forudbetalt leje på en måde, som fører til tab

for dennes lejer, ved ikke inden 6 uger fra fremlejeforholdets ophør eller endelig

huslejenævnsafgørelse, hvis sag herom er indbragt for huslejenævnet, at have foretaget

endelig afregning og tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje.«

§ 83, stk. 1,

indsættes efter litra d, som et nyt litra:

»e)

Når udlejeren to eller flere gange i henhold til § 42, stk. 7, i lov om midlertidig regulering

af boligforholdene har fået meddelelse om lejerens manglende efterlevelse af

huslejenævnsafgørelser.

Litra e-g bliver herefter litra f-h.

I § 83

indsættes efter stk. 1 som et nyt stykke:

»Stk. 3.

Har en udlejer i henhold til § 42, stk. 7, i lov om midlertidig regulering af

boligforholdene modtaget meddelelse tre eller flere gange, og har udlejeren ikke i henhold til

stk. 1, litra e, opsagt lejeaftalen, kan lejere i fremlejeforhold gøre krav, som er opstået efter

tredje meddelelse er kommet frem til udlejeren, gældende over for udlejeren, som var

lejeforholdet indgået direkte med denne.«

Stk. 2 bliver herefter til stk. 3.

§2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september

2019, som ændret senest ved § 2 i lov nr. 2077 af 21. december 2020 foretages følgende ændringer:

1. I

§ 42

indsættes efter stk. 5 som et nye stykker:

1 af 16

BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 116: Lovudkast: Udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Styrkelse af fremlejetagernes rettigheder), fra indenrigs- og boligministeren

»Stk.

Angår nævnets afgørelse et fremlejeforhold og pålægger afgørelsen lejeren, som har

foretaget fremleje, en eller flere forpligtelser, skal parterne ligeledes gøres bekendt med, at

manglende overholdelse af afgørelsen kan have konsekvenser for lejerens lejeforhold, jf. §

83, stk. 1, litra e, i lov om leje, samt at såfremt afgørelsen ikke, inden den i afgørelsen

fastsatte frist, er efterlevet, skal der gives huslejenævnet meddelelse herom.

Stk. 7.

Får huslejenævnet meddelelse efter stk. 6, skal huslejenævnet fra lejeren, som har

foretaget fremleje, bede om dokumentation for, at afgørelsen, inden den i afgørelsen

fastsatte frist, er efterlevet. Har lejeren, som har foretaget fremleje, ikke, inden 7 dage efter

modtagelsen af huslejenævnets anmodning, fremlagt fornøden dokumentation for

huslejenævnet, skal huslejenævnet meddele udlejeren i det lejeforhold, hvor lejeren, som har

foretaget fremleje, er lejer, om, at den pågældende afgørelse ikke er efterlevet.«

Stk. 6 bliver herefter stk. 8.

§3

Loven træder i kraft den 1. juli 2022.

Bemærkninger til ændringslovforslaget

Almindelige bemærkninger

Indholdsfortegnelse

1. Indledning

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Begrænsning i størrelsen af den forudbetalte leje

2.1.1. Gældende ret

2.1.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.2. Sanktion for utilbørlig disponering over depositum

2.2.1. Gældende ret

2.2.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.3. Opsigelsesadgang over for lejere, der misligholder fremlejeforhold

2.3.1. Gældende ret

2.3.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

6. Klima- og miljømæssige konsekvenser

7. Forholdet til EU-retten

8. Hørte myndigheder og organisationer

9. Sammenfattende skema

1. Indledning

Lovforslaget er et udtryk for, at der fra politisk side har været et ønske om at sikre retssikkerheden

for lejere i fremlejeforhold (herefter fremlejetagere) i højere grad end i dag. Fremlejetagere nyder

ikke samme sikkerhed for ved lejeforholdets ophør at få overskydende depositum og forudbetalt

2 af 16

leje tilbagebetalt, som lejere i almindelige lejeforhold gør, da fremlejetagere ikke har samme

sikkerhed i den faste ejendom for deres krav.

Derfor foreslås retssikkerheden for fremlejetagere styrket ved lovforslaget, som består af tre dele.

Den første del begrænser størrelsen af den forudbetalte leje, så den ikke kan overstige et beløb

svarende til den leje, som skal betales fra lejer opsiger lejeaftalen, til lejeforholdet ophører. Efter

gældende regler i lejeloven kan udlejer altid opkræve 3 måneders husleje uanset opsigelsesvarslets

længde. I nogle lejeaftaler, fx ved udleje af accessoriske enkeltværelser, gælder et opsigelsesvarsel

på 1 måned.

Den anden del vedrører etablering af en strafferetlig sanktion for lejeren, som foretager fremleje og

disponerer over det af fremlejetageren indbetalte depositum og forudbetalte leje på en måde, som

medfører tab for lejeren, ved ikke inden 6 uger fra fremlejeforholdets ophør eller, hvis sag herom er

indbragt for huslejenævnet, endelig huslejenævnsafgørelse herom at have foretaget endelig

afregning og tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje.

Den tredje del indfører en opsigelsesadgang for udlejere over for lejere, som gentagne gange

misligholder deres forpligtelser over for en fremlejetager. Ved misligholdelse forstås enhver form

for misligholdelse i fremlejeforholdet, og det er således ikke begrænset til betalingsforpligtelser,

men kan også omfatte fx vedligeholdelsesforpligtelser og lignende. Herudover indføres en pligt for

udlejere til at opsige lejere, som tre eller flere gange har misligholdt deres forpligtelser i

fremlejeforhold. Iagttager udlejeren ikke denne pligt, risikerer udlejeren selv at komme til at hæfte

direkte for fremlejetagerens krav.

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Begrænsning i størrelsen af den forudbetalte leje

2.1.1. Gældende ret

Efter § 34, stk. 1, 4. pkt., i lov om leje (herefter lejeloven), kan udlejere kræve lejen forudbetalt for

et tidsrum på op til 3 måneder.

Efter de gældende regler skeles der ikke til, hvorvidt opsigelsesvarslet og dermed perioden fra

lejerens opsigelse til lejeforholdets ophør er kortere end 3 måneder. Dette medfører, at lejeren kan

opkræves forudbetalt leje for en periode, som er længere end den periode, som lejeren kan

modregne i ved at bo den forudbetalte leje op i slutningen af lejeperioden, jf. lejelovens § 34, stk. 1,

6. pkt.

2.1.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Der har været observeret tilfælde hvor en lejer, som har foretaget fremleje (herefter fremlejegiver) i

fremlejeforhold gentagende gange har undladt at tilbagebetale indskud, trods en forpligtelse hertil.

Dette har bragt opmærksomhed på forskellen i sikkerhed for sine krav som lejer og som

fremlejetager, og det er derfor blevet ønsket at se nærmere på muligheder for at styrke

fremlejetageres rettigheder.

3 af 16

Det er i den forbindelse vurderet hensigtsmæssigt at se nærmere på størrelsen af den forudbetalte

leje, som kan opkræves ved indgåelsen af lejeaftaler.

De gældende regler for størrelsen af den forudbetalte leje blev indført ved lov nr. 416 af 1. juni

1994. Af forarbejderne hertil vurderes det forudsat, at den forudbetalte leje alene har til formål at

sikre udlejeren lejebetaling i perioden efter, at lejeaftalen er opsagt.

Det vurderes derfor uhensigtsmæssigt, at lejeren skal kunne opkræves forudbetalt leje, som dækker

en periode, der er længere end opsigelsesperioden, det vil sige den periode, hvor forudbetalt leje kan

modregnes, ved at den bos op.

Dette bevirker, at udlejere, navnlig i fremlejeforhold om accessoriske enkeltværelser, hvor

opsigelsesvarslet som udgangspunkt er 1 måned, kan opkræve større forudbetalt leje end

nødvendigt, for at sikre lejebetalingen i slutningen af lejeperioden.

Det er vurderingen, at når udlejer opkræver forudbetalt leje for et tidsrum, som overstiger

opsigelsesvarslets længde, sikrer det ikke udlejeren lejebetaling i perioden efter at lejeforholdet er

opsagt mere, end hvis den forudbetalte leje alene var for et tidsrum svarende til opsigelsesvarslet. I

stedet får eventuelt overskydende forudbetalt leje virkning som ekstra depositum, hvilket ikke er

hensigten med den forudbetalte leje.

Det foreslås derfor at begrænse udlejeres ret til at opkræve forudbetalt leje til et beløb, som ikke

overstiger den leje, som skal betales i perioden fra lejer opsiger lejeforholdet til lejeforholdet

ophører. Denne begrænsning vil efter forslaget få tilsvarende virkning i fremlejeforhold.

2.2. Sanktion for utilbørlig disponering over depositum i fremlejeforhold

2.2.1. Gældende ret

Der er ikke i den gældende lejelovgivning regler for, hvordan udlejer, herunder en lejer som

fremlejer et værelse eller en lejlighed, må disponere over indbetalt depositum under lejeforholdets

beståen.

Efter lejelovens § 34, stk. 1, 2. pkt., fremgår dog, at beløb opkrævet som depositum henstår til

sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. Af lejelovens § 98, stk. 1, 2. og 3. pkt., fremgår,

at lejeren ved fraflytning er forpligtet til at aflevere det lejede i samme stand som ved

overleveringen med undtagelse af den forringelse som skyldes slid og ælde og som ikke er omfattet

af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre, ligesom at

det ikke kan pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det.

Af de to bestemmelser kan det altså udledes, at lejeren efter fraflytning har krav på at få

tilbagebetalt depositum i det omfang, det ikke bruges til at indfri lejerens forpligtelser ved

fraflytning i henhold til lejelovens § 98.

Udlejeren må således gerne disponere over depositum under lejeforholdets beståen, men har en

forpligtelse til at tilbagebetale dette ved fraflytning, når det ikke går til dækning af krav til

istandsættelse m.v. mod lejer ved fraflytningen.

4 af 16

Lejeren er sikret tilbagebetaling ved, at kravet, ligesom øvrige krav efter lejelovens almindelige

regler, i henhold til lejelovens § 7, stk. 1, er sikret mod enhver uden tinglysning, hvilket medfører,

at lejeren fx kan få sikkerhed i den faste ejendom foran allerede tinglyste krav. Dette giver generelt

lejere en meget høj grad af sikkerhed for at få indfriet sit krav.

Denne sikkerhed har fremlejetagere ikke, da fremlejegiveren ikke ejer den faste ejendom.

2.2.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Der har været observeret tilfælde hvor en lejer, som har foretaget fremleje (herefter fremlejegiver) i

fremlejeforhold gentagende gange har undladt at tilbagebetale indskud, trods en forpligtelse hertil.

Dette har bragt opmærksomhed på forskellen i sikkerhed for sine krav som lejer og som

fremlejetager, og det er derfor blevet ønsket at se nærmere på muligheder for at styrke

fremlejetageres rettigheder.

Det er i den forbindelse vurderet hensigtsmæssigt at se nærmere på indgreb, som i større grad sikrer,

at fremlejegiver ikke disponerer over depositum og forudbetalt husleje på en sådan måde, at

fremlejetager påføres tab.

Eftersom fremlejetagere ikke på samme måde som andre lejere er sikret indfrielse af deres krav, er

der alt andet lige en risiko for, at fremlejegivere, som fremlejer et værelse eller en lejlighed,

spekulerer i ikke at tilbagebetale skyldigt depositum ved lejeforholdets ophør.

Derfor foreslås det, at der indføres en mulighed for at straffe den lejer, som har fremlejet et værelse

eller en lejlighed, med bøde eller fængsel i 4 måneder, hvis lejeren har disponeret over depositum

på en sådan måde, at fremlejetageren påføres tab,

når der ikke inden 6 uger fra fremlejeforholdets

ophør eller endelig huslejenævnsafgørelse, hvis sag herom er indbragt for huslejenævnet, er

foretaget endelig afregning og tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje.

Forslaget vurderes på den måde at øge incitamentet for fremlejegivere i fremlejeforhold til at sikre

tilbagebetaling til fremlejetager, uden samtidig at forhindre fremlejegiver i at foretage de

dispositioner, som kan ske uden at påføre fremlejetager tab.

2.3. Opsigelsesadgang over for lejere, der misligholder fremlejeforhold

2.3.1. Gældende ret

Udlejerens adgang til at opsige en lejer oplistes udtømmende i lejelovens kapitel XIII. Efter de

gældende regler er der ikke adgang til at opsige en lejer, som foretager fremleje og misligholder

sine forpligtelser i fremlejeforholdet.

Der er således begrænsede muligheder for at sanktionere lejere, der som fremlejegiver misligholder

deres forpligtelser.

2.3.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Der har været observeret tilfælde hvor en lejer, som har foretaget fremleje (herefter fremlejegiver) i

fremlejeforhold gentagende gange har undladt at tilbagebetale indskud, trods en forpligtelse hertil.

Dette har bragt opmærksomhed på forskellen i sikkerhed for sine krav som lejer og som

5 af 16

fremlejetager, og det er derfor blevet ønsket at se nærmere på muligheder for at styrke

fremlejetageres rettigheder.

Det er i den forbindelse vurderet hensigtsmæssigt at se nærmere på indgreb, som i større grad

sanktionerer lejere, der som fremlejegiver gentagende gange misligholder deres forpligtelser i

fremlejeforholdet.

Det foreslås med lovforslaget, at der som et led i at øge retssikkerheden for fremlejetagere som

noget nyt indsættes bestemmelser om udlejerens mulighed for at opsige lejeforholdet med en lejer

(herefter hovedlejeforholdet), der som fremlejegiver gentagne gange misligholder dennes

forpligtelse i fremlejeforhold.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at lejere har tilstrækkeligt incitament til at overholde gældende

lovgivning, når de er fremlejegivere, ligesom det skal sikre udlejere medindflydelse i overholdelsen

af lejerens forpligtelser i fremlejeforhold.

Herudover foreslås der som en ny bestemmelse indsat en forpligtelse for huslejenævnene til at

oplyse parterne i sager, som angår fremlejeforhold og fremlejegiver i afgørelsen pålægges

forpligtelser, om at manglende efterlevelse af afgørelsen kan have betydning for det lejeforhold,

hvor fremlejegiveren selv er lejer. Ligeledes foreslås huslejenævnet forpligtet til at opfordre

parterne til at oplyse huslejenævnet, såfremt en sådan afgørelse ikke efterleves.

Ydermere foreslås som en ny bestemmelse en forpligtelse for huslejenævnet til at afkræve

fremlejegiveren dokumentation for, at afgørelsen er efterlevet, hvis huslejenævnet får besked om, at

den ikke er efterlevet, og i tilfælde af manglende efterlevelse orientere udlejeren i

hovedlejeforholdet om den manglende efterlevelse.

De to bestemmelser skal for det første sikre parternes oplysning om, at det kan have konsekvenser

for det lejeforhold, hvor fremlejegiver er lejer samt at huslejenævnet skal meddeles, hvis afgørelsen

ikke efterleves. Herudover skal det sikre, at udlejeren i hovedlejeforholdet får meddelelse om den

manglende overholdelse af huslejenævnets afgørelse, så udlejeren bliver bekendt med muligheden

for at opsige lejeren.

Slutteligt foreslås det som en ny bestemmelse, at udlejeren i hovedlejeforholdet kan gøres til

genstand for krav fra fremlejetagere, hvis ikke udlejeren opsiger lejeforholdet med sin lejer senest

efter at have modtaget tredje meddelelse om, at lejeren som fremlejegiver ikke har efterlevet en

huslejenævnsafgørelse.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at udlejeren i lejeforholdet, hvor fremlejegiver er lejer, har

incitament til at opsige lejeren, hvis lejeren som fremlejegiver misligholder reglerne i

lejelovgivningen til skade for fremlejetager.

Hvor det således er valgfrit for udlejeren, der har modtaget anden meddelelse om lejerens

manglende efterlevelse af huslejenævnsafgørelser som fremlejegiver, at opsige lejeren, vil udlejeren

være nødsaget til at opsige lejeren efter tredje meddelelse, for ikke selv at kunne gøres til genstand

for krav fra fremlejetagere.

3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

6 af 16

Lovforslaget vurderes ikke at have nævneværdige økonomiske konsekvenser eller

implementeringskonsekvenser for stat, regioner og kommuner.

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Lovforslaget vurderes ikke at have nævneværdige økonomiske konsekvenser for erhvervslivet.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget vurderes ikke at have nævneværdige administrative konsekvenser for borgerne.

6. Klima- og miljømæssige konsekvenser

Lovforslaget vurderes ikke at have klima- og miljømæssige konsekvenser.

7. Forholdet til EU-retten

Der er ingen relevante EU-retlige aspekter forbundet med lovforslaget.

8. Hørte myndigheder og organisationer

Et udkast til lovforslaget har i perioden fra den 6. maj 2021 til 8. juni 2021 været sendt i høring hos

følgende myndigheder og organisationer m.v.:

Aarhus Kommune, Advokatrådet, Advokatsamfundet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, BL

–

Danmarks Almene Boliger, Bornholms Regionskommune, BOSAM, Byggesocietetet,

Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Handicap

Forbund, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Advokater, Danske Lejere, Danske Udlejere,

Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, EjendomDanmark, Finans

Danmark, Forsikring & Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævns-

foreningen, KL, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer, Lejernes Landsorganisation i

Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, P+,

Realkreditforeningen, Realkreditrådet, SAPU, Slots- og Kulturstyrelsen, Statens

Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet og Ældresagen.

9. Sammenfattende skema

Positive konsekvenser/mindreudgifter

(hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør

»Ingen«)

Økonomiske konsekvenser

for stat, kommuner og

regioner

Negative konsekvenser/merudgifter

(hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør

»Ingen«)

Ingen

7 af 16

Administrative konsekvenser

for stat, kommuner og

regioner

Økonomiske konsekvenser

for erhvervslivet

Administrative konsekvenser

for erhvervslivet

Administrative konsekvenser

for borgerne

Miljømæssige konsekvenser

Forholdet til EU-retten

[Er i strid med de fem

principper for

implementering

af erhvervsrettet EU-

regulering]/[Går videre end

minimumskrav i EU-

regulering] (sæt X)

Ingen

Der er ingen relevante EU-retlige aspekter forbundet med lovforslaget.

NEJ

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Efter lejelovens § 34, stk. 1, 4. pkt., kan udlejer ved lejemålets indgåelse desuden kræve lejen

forudbetalt for et tidsrum op til 3 måneder.

Det foreslås at ændre lejelovens

§ 34, stk. 1, 4. pkt.,

ved at det tilføjes, at beløbet, der opkræves som

forudbetalt leje, samtidig ikke må overstige den leje, som skal betales i perioden fra lejemålet

opsiges af lejer indtil lejeforholdet ophører.

Det foreslåede vil indebære, at udlejer maksimalt vil kunne opkræve forudbetalt leje svarende til 3

måneders leje, dog maksimalt et beløb svarende til den leje, som skal betales i perioden fra lejer

opsiger lejemålet, til lejeforholdet ophører.

For de fleste lejeforhold vil lejers opsigelsesvarsel være 3 måneder, og der vil i dette tilfælde ikke

ske en ændring i udlejers ret til ved lejeaftalens indgåelse at kræve op til 3 måneders leje

forudbetalt. Er der aftalt eller gælder der et kortere opsigelsesvarsel for lejer, hvilket fx er tilfældet

ved lejeforhold om et accessorisk enkeltværelse, jf. lejelovens § 82, stk. 1, litra a, hvor

opsigelsesvarslet som udgangspunkt er 1 måned, jf. lejelovens § 86, stk. 1, 2. pkt., vil udlejeren kun

kunne kræve leje forudbetalt svarende til længden på lejerens opsigelsesvarsel.

8 af 16

Det bemærkes i den forbindelse, at 3 måneder fortsat vil udgøre den øvre grænse for den leje, som

kan kræves forudbetalt, uanset at lejers opsigelsesvarsel måtte være aftalt længere end dette.

Det forventes, at den foreslåede ændring vil sikre lejeres rettigheder i højere grad, navnlig i

fremlejeforhold om accessoriske værelser, hvor det efter de gældende regler er muligt at opkræve

forudbetalt leje i et omfang, som langt overstiger fremlejegiverens behov for sikkerhed for betaling

af leje i opsigelsesperioden.

Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger under afsnit 2.1

Til nr. 2.

I lejeloven findes ikke i dag bestemmelser, som sanktionerer udlejers misligholdelse med

tilbagebetaling af depositum i fremlejeforhold.

Det foreslås som en ny bestemmelse i

§ 34, stk. 7,

at med bøde eller fængsel indtil 4 måneder

straffes den udlejer, som i et fremlejeforhold disponerer over depositum og forudbetalt leje på en

måde, som fører til tab for dennes lejer, ved ikke inden 6 uger fra fremlejeforholdets ophør eller

endelig huslejenævnsafgørelse, hvis sag herom er indbragt for huslejenævnet, at have foretaget

endelig afregning og tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje.«

Bestemmelsen medfører, at det efterfølgende vil være strafbart for en fremlejegiver under og efter

et fremlejeforhold, at disponere over depositum og forudbetalt leje på en sådan måde, at det

medfører tab for lejeren.

I henhold til bestemmelsen er tab defineret ved, at fremlejegiver ikke inden 6 uger fra

fremlejeforholdets ophør har foretaget endelig afregning og tilbagebetaling af overskydende

depositum og forudbetalt leje.

Det bemærkes, at indbringes sag om tilbagebetaling af indskud ved fraflytning for huslejenævnet,

løber fristen i stedet fra den endelige huslejenævnsafgørelse, da det ikke findes hensigtsmæssigt i en

strafbestemmelse at forpligte fremlejegiver til at tilbagebetale mere end denne retmæssigt mener at

være forpligtet til at tilbagebetale alene for at undgå at ifalde strafansvar.

Bestemmelsen er ikke til hinder for, at fremlejegiver under og efter fremlejeforholdet disponerer

over depositum, når dette blot ikke medfører, at denne ikke kan indfri sine forpligtelser over for

fremlejetageren ved fremlejeforholdets ophør.

Bestemmelsen pålægger således ikke fremlejegiver at isolere eller på anden måde holde det

modtagne depositum adskilt fra dennes øvrige formue, når blot fremlejegiver sikrer, at fremlejetager

ikke lider tab som følge af fremlejegivers disponering.

Strafferammen foreslås fastsat til minimum bøde og maksimalt 4 måneders fængsel. Det er

hensigten, at straffen, når det fastslås, at fremlejegiver bevidst har disponeret over depositum

velvidende, at dette med overvejende sandsynlighed ville føre til tab for fremlejetager, ikke

fastsættes til mindre end 30 dages ubetinget fængsel.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at eventuelle likviditetsmangler for udlejeren i fremlejeforhold

ikke kommer lejeren til skade.

9 af 16

Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger under afsnit 2.2.

Til nr. 3

I lejeloven findes ikke i dag bestemmelser, som giver udlejeren mulighed for at opsige en lejer, som

gentagne gange har misligholdt fremlejeforhold.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens

§ 83, stk. 1, litra e,

at andre lejeforhold end de i §

82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88, når udlejeren to eller

flere gange i henhold til § 42, stk. 7, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene har fået

meddelelse om lejerens manglende efterlevelse af huslejenævnsafgørelser.

Bestemmelsen giver udlejer mulighed for, når denne to eller flere gange har fået meddelelse i

henhold til den foreslåede § 42, stk. 7, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene (herefter

boligreguleringsloven), at opsige lejeren.

Meddelelsen i henhold til den foreslåede § 42, stk. 7, i boligreguleringsloven, er en meddelelse om,

at lejeren, som udlejer i et fremlejeforhold, ikke har efterlevet en forpligtelse fastsat i en

huslejenævnsafgørelse inden for den frist, som er fastsat i afgørelsen. Der henvises til lovforslagets

§ 2, nr. 1, for nærmere herom.

Udlejeren bliver ikke berettiget til at opsige lejeren, før udlejeren har modtaget to meddelelser fra

huslejenævnet vedrørende samme lejer, men meddelelserne skal ikke nødvendigvis vedrøre samme

fremlejeforhold.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at lejere ikke uden konsekvenser kan misligholde sine

forpligtelser i fremlejeforhold, ligesom udlejer kan medvirke til at sikre ordnede forhold i sin

ejendom.

Lejelovens § 83, stk. 1, litra e-g bliver herefter litra f-h.

Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger under afsnit 2.3.

Til nr. 4

I lejeloven findes ikke i dag bestemmelser, som giver lejere i fremlejeforhold mulighed for at gøre

krav gældende mod den, som er udlejer i lejeforholdet, hvor udlejeren i fremlejeforholdet er lejer.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens

§ 83, stk. 2,

at har en udlejer i henhold til § 42, stk.

7, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene modtaget meddelelse tre eller flere gange, og

har udlejeren ikke i henhold til stk. 1, litra e, opsagt lejeaftalen, kan lejere i fremlejeforhold gøre

krav som er opstået efter tredje meddelelse er kommet frem til udlejeren, gældende over for

udlejeren, som var lejeforholdet indgået direkte med denne.

Bestemmelsen medfører, at har udlejer ikke opsagt lejer i henhold til stk. 1, litra e efter at have

modtaget to meddelelser i henhold til § 42, stk. 7, i boligreguleringsloven, og modtager udlejer den

tredje meddelelse, vil udlejer herefter kunne gøres til genstand for krav fra fremlejetagere, når

kravet er opstået efter, at udlejer har modtaget tredje meddelelse.

10 af 16

Dette indebærer, at har fremlejegiver fx opkrævet for meget leje, vil lejerne i fremlejeforholdet

kunne gøre kravet gældende direkte over for fremlejegivers udlejer.

Hæftelsen er solidarisk med fremlejegiver, men ændrer ikke på, at det i forholdet mellem udlejer og

fremlejegiver i sidste ende er fremlejegiver, som hæfter. Har en udlejer indfriet krav fra

fremlejetager i medfør af denne bestemmelse vil udlejer altså kunne gøre regres mod fremlejegiver.

Bestemmelsen medfører også, at fremlejetageres krav er sikret i henhold til lejelovens § 7 over for

fremlejegivers udlejer. Har udlejer modtaget tredje meddelelse om fremlejegivers manglende

efterlevelse af huslejenævnsafgørelser, vil fremlejetager således fx kunne opnå sikkerhed i den faste

ejendom for sit krav.

Lejelovens § 83, stk. 2, bliver herefter til stk. 3.

Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger under afsnit 2.3.

§2

Til nr. 1.

I boligreguleringsloven findes ikke i dag særlige bestemmelser om huslejenævnets afgørelse i

fremlejeforhold.

I boligreguleringsloven findes heller ikke i dag bestemmelser, som forpligter huslejenævnet til at

meddele udlejer, hvis dennes lejere ikke efterlever afgørelser, som forpligter dem som

fremlejegivere.

Det følger af den foreslåede

§ 42, stk. 6,

som er en ny bestemmelse, at angår huslejenævnets

afgørelse et fremlejeforhold og pålægger afgørelsen udlejeren en eller flere forpligtelser, skal

parterne ligeledes gøres bekendt med, at manglende overholdelse af afgørelsen kan have

konsekvenser for det lejeforhold, hvor udlejeren i fremlejeforholdet er lejer, jf. § 83, stk. 1, litra e, i

lov om leje, samt at såfremt afgørelsen ikke inden den i afgørelsen fastsatte frist er efterlevet bedes

huslejenævnet oplyses herom.

Bestemmelsen forpligter huslejenævnet til at meddele parterne i sagen, det vil sige fremlejegiver og

fremlejetager, at fremlejegivers manglende overholdelse af afgørelsen kan have konsekvenser for

det lejeforhold, hvor fremlejegiver er lejer. Bestemmelsen foreslås indført som et led i den

foreslåede adgang for udlejer til at opsige lejeforhold, hvor lejeren som fremlejegiver ikke efterlever

huslejenævnsafgørelser, jf. den i henhold til lovforslagets § 1, nr. 3, foreslåede § 83, stk. 1, litra e, i

lejeloven.

Bestemmelsen har et præventivt sigte, derved at det sikres, at det gøres klart for parterne, herunder

navnlig fremlejegiver, at manglende overholdelse af afgørelsen kan få den konsekvens, at

fremlejegiverens lejeaftale opsiges.

Som et led i den foreslåede ordning efter lovforslagets § 1, nr. 3, hvorefter udlejeren kan opsige

lejeren, hvis denne ikke efterlever huslejenævnsafgørelser i fremlejeforhold, forpligtes

huslejenævnet til gøre parterne bekendt med, at der skal sendes meddelelse til huslejenævnet,

såfremt afgørelsen ikke inden den i afgørelsen fastsatte frist er efterlevet

11 af 16

Det er således en forudsætning for, at den foreslåede ordning kan fungere efter hensigten, at det

sikres, at huslejenævnet får oplysning om fremlejegivers manglende efterlevelse af

huslejenævnsafgørelser, således at fremlejegivers udlejer kan oplyses herom, jf. stk. 7.

Efter bestemmelsen kan både fremlejegiver og fremlejetager oplyse huslejenævnet om den

manglende efterlevelse, men det vil forventeligt være fremlejetager, som vil give meddelelse til

huslejenævnet.

Enhver manglende efterlevelse er relevant, og huslejenævnet kan således oplyses, hvis blot en

mindre del af afgørelsen ikke er efterlevet.

Det følger af den foreslåede

§ 42, stk. 7,

som er en ny bestemmelse, at får huslejenævnet meddelelse

om manglende efterlevelse efter stk. 6, skal huslejenævnet fra udlejeren udbede dokumentation for

at afgørelsen inden den i afgørelsen fastsatte frist er efterlevet. Har udlejeren ikke senest 7 dage

efter modtagelsen af huslejenævnets anmodning forelagt fornøden dokumentation for

huslejenævnet, skal huslejenævnet meddele udlejeren i det lejeforhold, hvor udlejeren i

fremlejeforholdet er lejer, om, at den pågældende afgørelse ikke er efterlevet.

Efter bestemmelsen skal huslejenævnet, når dette fået meddelelse om fremlejegivers manglende

efterlevelse af en huslejenævnsafgørelse, jf. stk. 6, udbede fremlejegiver dokumentation for, at

afgørelsen inden den i afgørelsen fastsatte frist er efterlevet.

Fremlejegiver har efter bestemmelsen 7 dage fra modtagelsen af huslejenævnets anmodning til at

indsende dokumentation for efterlevelsen.

Afgiver fremlejegiver ikke dokumentation, eller finder huslejenævnet, at den afgivne

dokumentation ikke er tilstrækkelig til at dokumentere, at fremlejegiver har efterlevet afgørelsen,

skal huslejenævnet give fremlejegivers udlejer meddelelse om den manglende efterlevelse.

Det bemærkes, at fremlejegivers dokumentation skal vise, at afgørelsen er fuldt ud efterlevet. Det

vil eksempelvis ikke være tilstrækkeligt, hvis fremlejegiver alene kan dokumentere at have betalt en

del af et beløb, som denne i huslejenævnsafgørelsen blev pålagt at betale.

Huslejenævnet kan af parterne i sagen, eventuelt allerede ved behandling af den oprindelige tvist,

udbede sig oplysninger om fremlejegivers udlejer, i henhold til boligreguleringslovens § 40, stk. 2,

hvorefter nævnet har ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige

myndigheder og private. Såfremt ingen af parterne bistår hermed, vil det efter omstændighederne

være tilstrækkeligt for huslejenævnet, at give meddelelsen til den, som er tinglyst ejer i henhold til

tingbogen.

Det er vigtigt, at udlejeren får besked om lejerens manglende efterlevelse af nævnets afgørelser, da

dette har betydning for udlejerens mulighed for at opsige lejer i henhold til den i lovforslagets § 1,

nr. 3, foreslåede § 83, stk. 1, litra 3, i lejeloven.

Stk. 6 bliver herefter stk. 8.

Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger under afsnit 2.3.

12 af 16

Til § 3

Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 2022.

Ændringsloven vil ikke gælde for Færøerne og Grønland, da hverken lejeloven eller

boligreguleringsloven gælder for Færøerne og Grønland.

13 af 16

Bilag 1

Lovforslaget sammenholdt med gældende ret

Gældende formulering

Lovforslaget

§1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4.

september 2019, som ændret senest ved § 1 i

lov nr. 529 af 27. marts 2021, foretages

følgende ændring:

I §

34, stk. 1, 4. pkt.,

indsættes efter »3

måneder«: », når den forudbetalte leje samtidig

ikke overstiger den leje, som skal betales i

perioden fra lejemålet opsiges af lejeren, indtil

lejeforholdet ophører«.

§ 34.

Udlejer kan i lejeforhold om

beboelseslejligheder og enkeltværelser til

beboelse ved lejemålets indgåelse som

depositum kræve et beløb svarende til indtil 3

måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for

lejerens forpligtelser ved fraflytning. I

fremlejeforhold kan lejeren ved lejeaftalens

indgåelse såvel som i lejeperioden i stedet for

depositum vælge at stille sikkerhed i form af

bankgaranti eller indestående på særskilt

deponeringskonto. Udlejer kan ved lejemålets

indgåelse desuden kræve lejen forudbetalt for

et tidsrum op til 3 måneder. Ved forudbetalt

leje forstås i denne forbindelse det beløb, der

umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer

henstår som indbetalt hos udlejeren. Er

lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan lejeren

modregne det beløb, der er forudbetalt efter 5.

pkt., i den sidste del af lejeperioden. Depositum

er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93,

stk. 1, litra a. Hvis lejeren har valgt i stedet for

depositum at stille sikkerhed i form af

bankgaranti eller indestående på

deponeringskonto, finder reglerne for pligtig

pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 93,

stk. 1, litra a

Stk. 2-6…

§ 34

indsættes efter stk. 6, som et nyt

stykke:

»Stk. 7. Med bøde eller fængsel indtil 4

måneder straffes den lejer, som har foretaget

fremleje og disponeret over det indbetalte

depositum og forudbetalt leje på en måde, som

fører til tab for dennes lejer, ved ikke inden 6

uger fra fremlejeforholdets ophør eller endelig

huslejenævnsafgørelse, hvis sag herom er

indbragt for huslejenævnet, at have foretaget

endelig afregning og tilbagebetaling af

overskydende depositum og forudbetalt leje.«

14 af 16

§ 83.

Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte

kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf.

dog §§ 84 og 88:

a) Når udlejeren ønsker selv at benytte det

lejede.

b) Når udlejeren dokumenterer, at

ejendommen skal nedrives. Det samme gælder,

når udlejeren dokumenterer, at ombygning af

ejendommen medfører, at det lejede må

fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen

er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller

ombygningen sker som følge af ekspropriation

eller ombygning til fyldestgørelse af et formål,

til hvis gennemførelse der kan foretages

ekspropriation.

c) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden

lejeaftalens indgåelse har været antaget som

funktionær ved ejendommens drift til arbejde,

for hvis udførelse det er af væsentlig

betydning, at funktionæren bor i ejendommen,

og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været

udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan

kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal

benyttes af efterfølgeren.

d) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er

lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den

virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder

eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til

virksomheden, og lejligheden skal benyttes af

en anden ansat i virksomheden.

e) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden,

jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk.

2, og forholdet er af en sådan karakter, at

lejerens flytning er påkrævet.

f) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et

betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og

forholdet er af en sådan karakter, at lejerens

flytning er påkrævet.

g) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig

magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra

lejeforholdet.

§ 83, stk. 1,

indsættes efter litra d, som et

nyt litra:

»e)

Når udlejeren to eller flere gange i henhold

til § 42, stk. 7, i lov om midlertidig regulering

af boligforholdene har fået meddelelse om

lejerens manglende efterlevelse af

huslejenævnsafgørelser.

Litra e-g bliver herefter litra f-h.

15 af 16

Stk. 2.

Vedrører lejeforholdet en plejebolig

efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om

boliger for ældre og personer med handicap, jf.

lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996,

eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v.,

eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5,

anvist af kommunen eller amtskommunen, kan

opsigelse efter stk. 1, kun ske, når lejeren

samtidig anvises en anden og passende bolig

§ 83

indsættes efter stk. 1 som et nyt

stykke:

»Stk. 3. Har en udlejer i henhold til § 42, stk. 7,

i lov om midlertidig regulering af

boligforholdene modtaget meddelelse tre eller

flere gange, og har udlejeren ikke i henhold til

stk. 1, litra e, opsagt lejeaftalen, kan lejere i

fremlejeforhold gøre krav som er opstået efter

tredje meddelelse er kommet frem til udlejeren,

gældende over for udlejeren, som var

lejeforholdet indgået direkte med denne.«

Stk. 2 bliver herefter til stk. 3.

§2

I lov om midlertidig regulering af

boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929

af 4. september 2019, som ændret senest ved §

2 i lov nr. 2077 af 21. december 2020 foretages

følgende ændringer:

§ 42.

…

Stk. 2-4.

…

Stk. 5.

Nævnets afgørelse meddeles klageren og

de øvrige parter. Nævnets afgørelser efter § 79

b, stk. 1, i lov om leje skal forkyndes, hvis

afgørelsen er truffet, uden at parten har svaret

eller er mødt for nævnet. Afgørelsen skal

begrundes. Parterne skal gøres bekendt med

indbringelsesadgangen efter §§ 43 og 44 og

udlejerens meddelelsespligt efter § 107 a i lov

om leje. Hvis afgørelsen ikke er enstemmig,

skal dette fremgå af afgørelsen tillige med

begrundelsen herfor. Er lejeforholdet gjort

betinget, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, i lov om leje,

angives såvel betingelserne som tidspunktet for

disses ophør.

Stk. 6.

Har nævnet tiltrådt iværksættelse af en

forbedring, meddeles det tillige parterne, at

indbringelse af afgørelsen efter § 43 eller § 44

har opsættende virkning.

§ 42

indsættes efter stk. 5 som et nye

stykker:

»Stk.

Angår nævnets afgørelse et

fremlejeforhold og pålægger afgørelsen lejeren,

som har foretaget fremleje, en eller flere

forpligtelser, skal parterne ligeledes gøres

bekendt med, at manglende overholdelse af

afgørelsen kan have konsekvenser for lejerens

lejeforhold, jf. § 83, stk. 1, litra e, i lov om leje,

samt at såfremt afgørelsen ikke inden den i

afgørelsen fastsatte frist er efterlevet, skal der

gives huslejenævnet meddelelse herom.

Stk. 7.

Får huslejenævnet meddelelse efter stk.

6, skal huslejenævnet fra lejeren, som har

foretaget fremleje, bede om dokumentation for,

at afgørelsen inden den i afgørelsen fastsatte

frist er efterlevet. Har lejeren, som har foretaget

fremleje, ikke inden 7 dage efter modtagelsen

af huslejenævnets anmodning fremlagt

fornøden dokumentation for huslejenævnet,

skal huslejenævnet meddele udlejeren i det

16 af 16

lejeforhold, hvor lejeren, som har foretaget

fremleje, er lejer, om, at den pågældende

afgørelse ikke er efterlevet.«

Stk. 6 bliver herefter stk. 8.

17 af 16