Afskaf valuarvurderingen
(åbent brev)
Kære Boligminister,
Lidt nord for København blev der i 1937 opført en boligkarre, omkring et fælles
gård/haveanlæg.Den ene længe er senere omdannet til ejerlejligheder, de tre andre længer er
ejet af 4 forskellige andelsboligforeninger. Alle lejligheder er i princippet ens. Men prisen på en
ensartet 120 m2 lejlighed er 5 forskellige beløb. Og forskellen er 6 mio. Kr fra den billigste
andelsbolig (2,4 mio.kr.) til den dyreste (identiske) ejerlejlighed (8,4 mio.kr.). Huslejen (før
renter) er stort set ens i hver af de 5 ens lejligheder, bortset fra, at andelsboligerne ikke betaler
ejendomsværdiskat.
Prisen for ejerlejlighederne er fastsat på et marked, hvor der er masser af
sammenligningsgrundlag og et godt og gennemsigtigt datagrundlag. Derimod er prisen på
andelsboligerne fastsat kunstigt af 3 forskellige valuarer, på et ikke-gennemskueligt
datagrundlag. En identisk andelslejlighed på 120 m2 kan være �½ mio. Kr. dyrere fra den ene
opgang til den anden.
Valuarrapporterne er ikke umiddelbart tilgængelige for “uvedkommende”. Rapporterne
er
udarbejdet efter en bindende vejledning udarbejdet af Dansk Ejendomsmæglerforening, som
har fået sit arbejde ophøjet til lovbekendtgørelse. Og så skulle man jo tro, at der var tale om
nogenlunde ensartede retningslinjer. Men sådan er det ikke. Den såkaldte DCF-beregning
overlader nemlig en masse individuelle skøn til den enkelte valuar. Det vil føre for vidt at forklare
alle de steder, hvor valuaren kan anlægge et subjektivt skøn, men én faktor - nemlig
afkastprocenten - er helt afgørende for værdiansættelsen. Afkastprocenten er den rente, som
anvendes til at fastsætte terminalværdien i DCF-beregningen. Afkastprocenten forklarer 80-90%
af den samlede værdi. Hvis afkastprocenten f.eks. Er 3% i den ene forening og 3,75% i den
anden forening, så bliver prisforskellen på to identiske boliger 25% eller �½ mio.kr.
Ingen mennesker, heller ikke valuarer med tillægsuddannelse, kan afgøre om afkastprocenten
skal være 3% eller 3,75%. Men eksemplet viser også, at andelsboliger med valuarvurdering er
ekstremt følsomme, såfremt der kommer en rentestigning. Lad mig minde om, at renten i USA
steg med 1% i begyndelsen af året. Stiger afkastkravet til f.eks. 4,75%, så halveres
ejendommens værdi. Hvis der ikke er betydelige regnskabsmæssige reserver, så slår prisfaldet
direkte igennem med en halvering af boligens værdi til følge. Gys for andelshaverne, gys for
vælgerne, gys for banker og realkredit. Ingen anden boligform er så rentefølsom.
Nu vil boligministeren tvinge andelsforeningerne til at anvende valuarvurderinger, idet den
offentlige vurdering af andelsboligejendomme afskaffes. Til gengæld vil ministeren ikke kræve
så hyppige valuarvurderinger, men tillade at en gammel vurderingsrapport reguleres med et
eller andet prisindeks.
Den er helt gal. En i forvejen uigennemskuelig vurderingsmetode erstattes af en metode, som
gør det endnu mere kompliceret og uigennemskueligt.Prisforskellen mellem to identiske varer