Indenrigs- og Boligudvalget 2020-21
BOU Alm.del Bilag 110
Offentligt
2386024_0001.png
”Lejelovgivningen i dag og
fremover set fra et
lejersynspunkt”
Oplæg v. Anders Svendsen, chefjurist, LLO.
Anders Svendsen
l
chefjurist, LLO
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 110: PowerPoint præsentationer fra ekspertmødet d. 3/5-21 om sammenskrivningen af lejelovgivningen
2386024_0002.png
Fokusområder.
•
Balancen i lejeloven.
•
Forskellig beskyttelse af lejerne i Danmark?
•
Kritik af sammenskrivningen.
•
”Alt hedder noget nyt –men intet må ændres”
•
”Et juridisk hvepsebo”
•
Ikke kun småting -Eksempel om småhuse.
Anders Svendsen
l
chefjurist, LLO
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 110: PowerPoint præsentationer fra ekspertmødet d. 3/5-21 om sammenskrivningen af lejelovgivningen
2386024_0003.png
Balancen i lejeloven.
Gennemsnitlig årlig huslejestigning for private og almene udlejningsboliger 1991-
2019
4
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
Pct.
Privat husleje
Almen husleje
Priser
Løn
Kilde:
Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5 stk. 2, s. 58, figur 3.10
Anders Svendsen
l
chefjurist, LLO
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 110: PowerPoint præsentationer fra ekspertmødet d. 3/5-21 om sammenskrivningen af lejelovgivningen
2386024_0004.png
”Balancen i lejelovgivningen”
I de sidste 30 år er huslejen steget mere end lønningerne i privat
udlejning.
•
Private lejere får således mindre og mindre bolig for sin løn.
•
Huslejen i den private sektor er steget dobbelt så meget som
priserne.
•
Dette skyldes indførelsen af gunstige regler herunder 5,2 (1996)
og fri leje (1992).
•
Til sammenligning har lejerne i den almene sektor fået mere bolig
for lønnen i samme periode.
Anders Svendsen
l
chefjurist, LLO
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 110: PowerPoint præsentationer fra ekspertmødet d. 3/5-21 om sammenskrivningen af lejelovgivningen
2386024_0005.png
Balancen afhænger af dit postnummer.
90 %
af lejerne bor allerede i
regulerede kommuner.
•
Regulerede kommuner giver
lejerne større tryghed i form af:
•
Beskyttelse imod store pludselige
udsving i huslejen.
•
Beskyttelse imod at blive
forbedret ud af sin bolig.
•
Ensartede lejevilkår for alle lejere
i samme ejendom.
Kilde:
Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5 stk. 2, s. 53, Tabel 3.5 Der er 55.000 private udlejede boliger i de uregulerede
kommuner ud af 564.900 private udlejningsboliger på landsplan.
Anders Svendsen
l
chefjurist, LLO
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 110: PowerPoint præsentationer fra ekspertmødet d. 3/5-21 om sammenskrivningen af lejelovgivningen
2386024_0006.png
Den valgte metode
•
”Ren teknisk sammenskrivning”.
•
(NB. Forligsteksten nævner ikke dette, men at
”Parterne er enige om, at det vil
være hensigtsmæssigt at foretage en sammenskrivning og modernisering af
lejeloven og boligreguleringsloven”)
•
Målet er præcis samme lov som i dag, men der rykkes rundt på alle
paragraffer.
•
Svarer til at alle gadenavne i København ændres på én gang. Man kan godt -men
hvorfor skulle man?
•
Der er legitim uenighed om hvad gældende ret er (se bl.a. høringssvar
herom).
•
Ministeriet dømmer uenigheder i stedet for domstolene.
•
Ikke kun småuenigheder.
Anders Svendsen
l
chefjurist, LLO
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 110: PowerPoint præsentationer fra ekspertmødet d. 3/5-21 om sammenskrivningen af lejelovgivningen
2386024_0007.png
Eksempel. Hvad er huslejeloftet i mindre
ejendomme?
•
Når lejen skal fastsættes i mindre ejendomme, kigger man på
lignende boliger, hvor lejen er reguleret efter reglerne om
omkostningsbestemt husleje.
•
Eksempel.
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 110: PowerPoint præsentationer fra ekspertmødet d. 3/5-21 om sammenskrivningen af lejelovgivningen
2386024_0008.png
Småhusleje
–
lejefastsættelse ved
sammenligning
•
Omkostningsbestemt bolig
81.000 kr./år
OK
•
Det lejedes værdi (5,2-bolig)
105.000 kr./år med
nettoprisindeksering
NEJ
•
Det lejedes værdi (5,2-bolig)
105.000 kr./år med varslinger
efter omkostningsbestemt leje
OK
eller
NEJ?
Anders Svendsen
l
chefjurist, LLO
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 110: PowerPoint præsentationer fra ekspertmødet d. 3/5-21 om sammenskrivningen af lejelovgivningen
2386024_0009.png
Lovforarbejderne er forskellige
Oprindelige forarbejder (L
1994 419):
•
”Baggrunden for at overføre de
mindre ejendomme fra bl.a.
boligreguleringslovens
lejeberegningsregler til lejelovens
regler -med den modifikation, at det
lejedes værdi for disse ejendomme
er det omkostningsbestemte niveau
[min fremhævning]- er især et ønske
om at lette administrationen af disse
ejendomme.
Nye forarbejder.
•
Er det omtvistede lejemål
gennemgribende moderniseret,
således at lejen, såfremt
ejendommen havde været omfattet
af reglerne om omkostningsbestemt
leje, kunne være fastsat til det
lejedes værdi, jf. § 19, stk. 2, kan
der sammenlignes med
gennemgribende moderniserede
lejemål i storejendomme. Dette
kræver dog, at lejen for disse
efterfølgende har været forhøjet
efter§ 23.
Anders Svendsen l chefjurist, LLO
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 110: PowerPoint præsentationer fra ekspertmødet d. 3/5-21 om sammenskrivningen af lejelovgivningen
2386024_0010.png
Ekspertudvalget skrev:
”Gennemgribende moderniserede lejemål i store ejendomme kan
derfor
–
om overhovedet
–
[min fremhævning] udelukkende
anvendes til sammenligning, hvis der for lejemålet er varslet
omkostningsbestemt lejeforhøjelse (note 26).”
”Note 26:
Jf. Edlund og Grubbe: Boliglejeret, 2. udg. (2015), s. 333,
men synspunktet er ikke klart bekræftet i retspraksis.”
[min
fremhævning].
Kilde:
Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5 stk. 2, s. 41
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 110: PowerPoint præsentationer fra ekspertmødet d. 3/5-21 om sammenskrivningen af lejelovgivningen
2386024_0011.png
Eksempel Potentielle konsekvenser.
•
Hvis samme forbedringsniveau som større ejendomme (38%)
betyder det, at huslejen potentielt kan sættes op for mere end
88.000 boliger.
•
Ved samme huslejeforskel som i storhuse, og en gennemsnitlig
boligstørrelse på 71 m2 svarer dette til huslejestigninger for
omkring 2 milliarder årligt.
Kilde: Tal fra
Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5 stk. 2, s.
53, tabel 3.5. (232.100 småhuse i regulerede kommuner), s. 13 (38% er
gennemgribende forbedrede) samt s. 86, tabel 4.1. (m2 leje er 1.407 pr. for 5,2
og 1.087 kr. for omkostningsbestemte boliger. I alt en forskel på 320 kr. pr. m2)
 BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 110: PowerPoint præsentationer fra ekspertmødet d. 3/5-21 om sammenskrivningen af lejelovgivningen
2386024_0012.png
LLO’s opfordring.
•
Lad være med at vedtage den lovforslaget, som det foreligger nu.
•
Giv 100% af lejerne den beskyttelse som 90% har i dag. Det vil
gøre loven meget enklere og kortere kun at have ét regelsæt.
Sammenskrivningen er en oplagt og historisk mulighed.
•
Lav en ny politisk aftale, om hvordan loven skal se ud, med plads til
at finde en afbalanceret regulering.
•
Under alle omstændigheder: Ret spørgsmålet om småhuse, da
dette ikke afspejler gældende ret og vil få alvorlige konsekvenser
for lejerne.