BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 105: Orientering om høringssvar og høringsnotater vedr. udkast til lovforslag om ny lov om leje og lov om boligforhold (sammenskrivningen), fra indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2020-21
BOU Alm.del Bilag 105
Offentligt

-- AKT 404467 -- BILAG 1 -- [ 20210312 - Høringssvar - 2. høring af lov om leje og lov om boligforhold ] --

Studiestræde 50, 1554 København V, Telefon 3376 2000, Fax 3376 2001, www.bl.dk, email [email protected]

København d. 12. marts 2021

2. høring over forslag til ny lov om leje og lov om boligforhold

BL har den 23. december 2020 modtaget 2. høring over forslag til ny lov om leje og lov om

boligforhold af Indenrigs- og Boligministeriet.

Lov om leje af almene boliger og lejeloven er på mange punkter nært beslægtede, og BL finder

derfor anledning til at fremsætte bemærkninger til bestemmelser, der kan forventes at have en

afsmittende effekt af fortolkningen på udlejningen af almene boliger.

Lov om boligforhold

Udkastet til loven betyder ikke ændringer i forhold til tidligere.

Dog har BL bemærket i sit første høringssvar, at det med fordel kan præciseres, hvilke regler

der gælder for det almene område. BL foreslog, at det fremgår klart af lovens

anvendelsesområde, hvilke bestemmelser der er gældende for de almene boligorganisationer.

Dette fremgår hverken af første eller anden høringsudkast, men det fremgår af høringsnotatet

efter første høring, at dette vil blive præciseret i det endelige lovforslag.

Lov om leje

Krav om dokumentation ved fremleje

BL vil gerne udtrykke bekymring i forhold til udkastets bemærkninger om fremleje, som kan

have en uhensigtsmæssig effekt på den almene boligsektor. Bestemmelserne om fremleje i den

almene lejelov og private lejelov er nærmest identiske, men for udlejning og anvisning til

boligerne gælder to vidt forskellige systemer.

Der er stor efterspørgsel efter betalelige lejeboliger, og det svære lejeboligmarked medfører, at

mange boligsøgende ønsker at forblive i lejeforholdet og derfor vælger at fremleje deres boliger

helt eller delvist i stedet for at opsige lejeforholdet. BL’s medlemmer oplever således i de

seneste år markante stigninger i sager om ulovlig fremleje. Stigningen skyldes netop flere

fremlejeforhold og en målrettet indsats fra boligorganisationers og kommuners side og samt en

øget opmærksomhed i boligafdelingerne.

BL’s medlemmer er forpligtede efter gældende lovgivning at optage boligsøgende på ventelister

og til at sikre, at boligerne tildeles den berettigede personkreds efter anciennitet på ventelisten

og med eventuelle fortrinsrettigheder, jf. udlejningsbekendtgørelsen for almene boliger.

Boligorganisationerne skal desuden sikre, at der sker en bæredygtig beboersammensætning og

at parallelsamfundspakkens særlige regler om udlejning overholdes, så de almene

boligafdelinger ikke optages på regeringens liste over udsatte boligområder med de

uoverstigelige konsekvenser, det kan have for beboerne.

Det er derfor afgørende, at den almene sektor får flest mulige redskaber til at sikre, at der ikke

flytter personer ind i boligen, som ikke er berettiget til det.

Det anføres i lovforslaget, at lejeren ikke skal have tilladelse fra udlejeren til at fremleje, og at

BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 105: Orientering om høringssvar og høringsnotater vedr. udkast til lovforslag om ny lov om leje og lov om boligforhold (sammenskrivningen), fra indenrigs- og boligministeren

side 2

udlejeren ikke kan afkræve lejeren egentlig dokumentation for, at fremleje er berettiget, men

udlejeren alene har ret til at få oplysning om årsagen til lejerens fravær.

BL finder det bekymrende, at udlejer ikke kan kræve dokumentation og derved ikke har

mulighed for at sikre, at fremlejeforholdet er berettiget efter lovens betingelser for fremleje. For

BL´s medlemmer, at det afgørende for at kunne leve op til den almene lovgivnings forpligtelser

som ovenfor nævnt, at der kan kræves dokumentation for lejerens årsag og berettigelse til

fremleje for at sikre, at der ikke er tale om en omgåelse af reglerne for at undgå at skulle

opsige sin bolig.

Det er således BL’s anbefaling, at det fremgår af bemærkningerne, at udlejere skal kunne kræve

en rimelig og klar dokumentation for årsagen til og derved berettigelsen af fremlejeforholdet.

Hvis ministeriet vurderer, at dette ikke kan gælde private udlejere, idet bestemmelsen om

fremleje i den private lejelov ikke kan indeholde et krav om dokumentation, bør det fremgå af

lovens bemærkninger, at der gælder en anden fortolkning for de almene boligorganisationer,

der på grund af lovgivningsmæssige krav er nødt til at kræve dokumentation for

fremlejeårsagen – eller at der ved en lovændring ændres i formuleringen af bestemmelsen i lov

om leje af almene boliger, således at dokumentationskravet fremgår direkte af den almene

lejelov.

Huslejeniveau ved fremleje

For fremleje fremgår det af lov om leje af almene boliger § 66, stk. 2, at en lejer ved fremleje

ikke kan betinge sig en højere leje, end den han selv skal betale. Ved delvis fremleje af en

almen bolig gælder den samme øvre grænse. Dermed kan en juridisk lejer i en firerums bolig

principielt udleje et enkelt værelse i boligen og opkræve fremlejetager samme leje, som juridisk

lejer selv betaler for hele boligen.

Udlejningen af almene boliger hviler på et balancelejeprincip, hvorefter indtægter og udgifter

skal modsvare hinanden. Derfor forekommer det urimeligt, at en fremlejegiver kan bo

gratis/have økonomisk fortjeneste ved at fremleje en mindre del af sin bolig. Der savnes derfor

en nærmere præcisering heraf i den private lejelov.

BL opfordrer til, at det overvejes at fastsætte nogle rammer for lejefastsættelsen ved delvis

fremleje, f.eks. at lejen maksimalt må udgøre den forholdsmæssige andel af den oprindelige leje

– både i den private og almene lejelov.

Bytte

BL bemærker, at der i de endelige udkast til lovforslagene indgår ændringer, der er indarbejdet

efter 1. høringsrunde. BL kan med tilfredshed konstatere, at bestemmelsen om bytte i udkastet

til lov om leje § 163 nu foreslås præceptiv, således den lejer, der ved bytning ønsker at

overtage en bolig, der tilhører en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller

en stiftelse, skal opfylde de særlige vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne bolig, jf.

udkastets § 169. BL kvitterer herfor.

side 3

BL står gerne til rådighed for uddybning af ovenstående.

Med venlig hilsen

Bent Madsen

Adm. direktør

-- AKT 404467 -- BILAG 2 -- [ Høringssvar fra Danmarks Lejerforeninger vedr. 2. høring over sammenskrivningen ] --

Med reference til høringsmails af 23.12.2020 og 15.1.2021, følger hermed DL’s høringssvar:

Helt overordnet

Vi skal generelt afstå fra at gentage vores bemærkninger fra forrige høringsrunde, (jfr. vores

høringssvar af 18.9.2020) , men vil dog anføre, at vi fortsat fastholder de af vores

indsigelsespunkter der ikke er imødekommet.

Dette skal imidlertid ikke afholde os fra at gentage:



At Danmarks Lejerforeninger hilser denne sammenskrivning overordentligt meget velkommen.



At vi finder der er valgt et særdeles hensigtsmæssigt snit for opdeling i de to nye love.



At vi finder der er anvendt en praktisk og brugervenlig disponeringen af den ny lejelov.



At vi finder det er overordentligt vigtigt, at lovforslaget er fokuseret rent på en

sammenskrivning af bestemmelserne, uden at der derved foretages egentlige indholdsmæssige

ændringer af bestemmelserne.

En generel kommentar

Vi værdsætter og anerkender, at der i bemærkningerne til begge forslag er gjort ret meget ud af at

fastslå at der med denne lovpakke er fokuseret på teknisk lovsammenskrivning, og at der generelt

ikke foretages indholdsmæssige ændringer i gældende ret. Kun enkelte få steder er der foretaget

mindre, hovedsageligt teknisk betonede, indholdsmæssige justeringer.

For disse sidstnævnte bestemmelser, hvor der altså foreslås indholdsmæssige justeringer, er det

naturligvis relevant, at der i lovforslagets bemærkninger er knyttet et tekststykke med fremstilling af

den retstilstand den pågældende lovbestemmelse ønskes at medføre.

Derimod forekommer det unødvendigt, at der i lovforslagets bemærkninger helt generelt, til

samtlige øvrige bestemmelser i lovforslagene, hvor gældende ret udtrykkeligt ønskes opretholdt,

også er knyttet tekststykker med fremstilling af ministeriets opfattelse af gældende ret for

pågældende lovbestemmelse. Det kan ikke undgås at sådanne bemærkninger i en række tilfælde

kommer til at fungere som partsindlæg i nogle af de længerevarende afklaringstvister der pågår i

retssystemet. Noget sådant er åbenlyst uhensigtsmæssigt og ulogisk. Og det er som nævnt

unødvendigt. Vi foreslår derfor, at alle disse bemærkningspassager udgår af det endelige lovforslag.

Kommentarer til enkelte bestemmelser

Ovenstående kunne udfoldes til en mangfoldighed af eksempler/konkrete kommentarer, men vi har

valgt at begrænse os til én kommentar der er et eksempel på det førnævnte, samt én øvrig konkret

kommentar:

Den første kommentar

omhandler et eksempel på det uhensigtsmæssige i ’unødvendige’

bemærkninger om gældende ret, nærmere betegnet bemærkningerne til hhv forslaget til Lejelov §

32 (småhuslejemål) og § 19, stk. 2 (særlige lejefastsættelse for ’gennemgribende forbedrede

lejemål’): Af bemærkningerne virker det som om man mener at gældende ret skulle være, at der

reelt kan fastsættes ’gl BRL § 5.2-leje’ for småhus-lejemål, hvilket ikke er korrekt. Retstilstanden

kan af nogle måske påstås omtvistet, men det fremherskende synspunkt fremgår af

”

Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5, stk. 2”, side 41 bla:

For småhuslejemål

gælder reglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke, jf. lovens § 4, stk. 5. Dette har bl.a. som

konsekvens, at der til brug ved fastsættelse af det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 29 c,

for gennemgribende moderniserede lejemål i småhuse alene kan sammenlignes med lejen i lejemål,

hvor lejen er reguleret (dvs. varslet forhøjet) i medfør af boligreguleringslovens § 7.

Gennemgribende moderniserede lejemål i store ejendomme kan derfor – om overhovedet -

udelukkende anvendes til sammenligning, hvis der for lejemålet er varslet omkostningsbestemt

lejeforhøjelse.

Den anden kommentar

omhandler ikrafttrædelses og overgangsbestemmelserne, som pt fremstår

meget ufærdige.

§ 204, stk. 2 og 3, omhandler ophævelsen af de to hidtidige love.

I § 204, stk. 4, er angivet en række undtagelser, som omfatter nogle ikrafttrædelsesbestemmelser fra

lovændringer i 1994, 2002, 2004, 2015, 2016 og 2020.

Eksempel: BRL § 5, stk. 2, blev indført i 1996 og blev skærpet i 2000 og 2020, men hverken 1996

eller 2000 er omtalt i rækken af undtagelser.

De anførte årstal viser, at kun nogle udvalgte lovændringer er blevet omtalt. Alle de andre skal vel

også med. - Vi forventer det i høringsforslaget medtagne alene er en ’markering’, for at det ikke

skulle blive for omfangsrigt i høringsmaterialet.

For at der ikke ad denne vej sker ændringer i forhold til gældende ret, bør det fulde sæt

undtagelses/overgangs/ikrafttrædelses-bestemmelser som udgangspunkt medtages i den endeligt

foreslåede lov. I det omfang dette ikke sker, må der i bemærkningerne redegøres for, hvorfor en af

de hidtidige bestemmelser ikke videreføres.

DL’s afsluttende, konkluderende bemærkninger

Vi anbefaler at sammenskrivningerne gennemføres, men på grund af lejelovgivningens komplekse

karakter, bør grundigheden i arbejdet prioriteres højere end hastigheden. I den forbindelse er det

vores håb at man vil medtage det vi har fremført med vores høringssvar.

Vi står naturligvis til rådighed såfremt det af os fremsendte skulle give anledning til usikkerhed om

fortolkning, eller i øvrigt giver anledning til spørgsmål.

Venlig hilsen

Henrik Stougaard

Landssekretær, Danmarks Lejerforeninger

Dañskê

u d leje re

Transport- og Boligministeriet-

Frederiksholms Kanal 27F

1220 København K

[email protected]

12. marts 2021

Høringssvar angående ”2. høring over udkast til lovforslag 0m ny lov 0m leje 0m boligforhold

(sammenskrivningen).”

Med henvisning til Transport- og Boligminjsteriets udsendte 2. høring over udkast til ovennævnte

lovforslag, skal Danske Udlejere fremkomme med følgende bemærkninger dertil:

Der er i Ministeriet og i interesseorganisationerne anvendt særdeles mange ressourcer i forbindelse

med udarbejdelsen af forslagene og i den efterfølgende høringsproces.

Lovforslagene er så omfattende, at der burde være afholdt en høringsrunde, hvor interesse-organi-

sationerne fik mulighed for mundtlig at redegøre for bemærkningerne til forslaget- og ikke mindst

få drøftet de elementer i forslaget, som kan/ kunne give anledning til tvivl- alt i bestræbelsen på, at

gøre samarbejdet mellem lejere og udlejere så gnidningsløst som mulig.

Indledningsvis skal det overordnet bemærkes, at der i den nye hovedlov - ”Lej eloven”- bør henvi-

ses til de kapitler fra den nuværende lej elov, der er overflyttet til ”Lov om boligforhold” - specielt

kapitlerne angående beboennaksimum, frakendelsesreglerne, tvangsadministration, genhusning,

Huslejenævn og Boligretten.

Såfremt der i indledningen til loven indsættes en ”indholdsfortegnelse” med navnet på de enkelte

kapitler i loven vil dette ikke skade overblikket - tværtimod.

Til enkelte paragraffer i lovforslag om ny lov om leje kan følgende bemærkes:

Huslejefastsættelse:

Det er ganske uoverskueligt- ikke mindst for en lejer/ udlejer der ikke er bekendt med alle lej elo-

vens lej efastsættelsesregler - at få overblik over, hvilke regler man er omfattet af og derfor kan an-

vende. Der bør istedet opstilles

Q en oversigt over, hvorledes lejen ved lejemålets indgåelse skal/ kan fastsættes i de forskellige

kommuner/ ejendomme og

@ en oversigt, der viser - ligeledes fordelt på de forskellige kommuner og ejendomme - hvorle-

des lej en kan reguleres og

Q en oversigt, der viser, hvorledes varslingen formelt skal foretages.

Sammenskrivningen har netop haft til formål at forenkle og skabe overblik - og det er ikke sket ved

det udsendte forslag. Sammenskrivningen giver hverken overblik eller forenkling.

Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom

Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155 - Fax: 8618 5157

E-mail: [email protected] - wwwdanskeudlejeredk

-- AKT 404467 -- BILAG 3 -- [ Høringssvar fra Danske Udlejere vedr. 2. høring over sammenskrivningen ] --

udlejere

Ad forslagets § 7 stk. 2:

Ved forslaget til § 7 stk. 2 synes nyopførte ejendomme med mindre end 7 lejligheder at blive om-

fattet af reglerne for ”mindre ejendomme” - forslagets § 32. Dette er en væsentlig og ikke accep-

tabel ændring i forhold til den nuværende tilstand, hvor alle ejendomme taget i brug efter den 31.

12.1991 har mulighed for at aftale fri leje i henhold til nugældende LL § 53 stk. 3. F orslagets § 7

stk. 2 skal derfor udgå, da den ændrer den balance, som det er hensigten at bevare. Forslagets § 54

giver dog udtryk for, at der i lejeforhold i ejendomme taget i brug efter den 31.12.1991, kan aftales

”fri leje.” Disse paragraffer bør afstemmes med hinanden.

Ad forslagets § 6 stk. 2:

Denne bestemmelse ses også væsentlig at ændre den nuværende tilstand, idet lej en i ejendomme,

der pr. 1.1.1980 bestod af mere end 80 % erhverv, ikke er omfattet af den omkostningsbestemte

husleje - men er omfattet af lej efastsættelsesreglen, ”det lej edes værdi.” Henvisningen til forslagets

§ 33-36 ses ikke at være korrekt, idet henvisningen rettelig bør være til ”kapitel 4 (§§ 42 ft).

Ad forslagets § 32:

Ved regulering af lej en i ”mindre ejendomme” bør der ske den ændring, at lej er og udlejer ved krav

om ændring af lej ens størrelse, kan sammenligne med andre ”mindre ejendomme" - og ikke være

henvist til at sammenligne med lejen i ”store ejendomme,” hvor der er beregnet omkostningsbe-

stemt husleje. Dette vil medføre ressourcemæssige besparelser i huslej enævnene, da der ofte i de

mindre byer ikke findes sammenlignelige ejendomme, hvor der beregnes omkostningsbestemt hus-

leje. Denne regel kan gennemføres for at gennemføre en forenkling, som også er lovforslagets for-

mål.

Ad forslagets § 66:

Det bør præciseres, at det er hovedreglen, at det er muligt at aftale målingafregning af varme - en-

ten efter varmefordelingsmålere eller efter kvm/kubikmeter. I det omfang, at denne hovedregel fra-

viges, skal der i paragraffen henvises til den konkrete regel der kræver at der $11 anvendes målere.

Ad forslagets § 68:

Af hensyn til miljøet bør der aftales tilsvarende regler for fordeling af vand-/vandafledningsafgifL

som gældende ved fordeling af vanne, jf. ovenfor. Der er nu en passende mulighed for, at ændre

denne regel, som ikke har nogen særlig berettigelse i forhold til, hvorledes varmeudgifterne fordeles

mellem lejemålene..

Udlejer bør tillige indrømmes mulighed for - også af hensyn til miljøet- at kunne stille krav om, at

lejer overgår til at betale vand efter måler eller fordelt efter kvm. tappemuligheder eller lign.

Såfremt der sker en ændring af denne regel, hvorved lej ere betaler særskilt for vand - vil staten til-

lige spare en del omkostninger i boligsikring, da lej ere, der efter de nugældende regler betaler hus-

leje incl. udgiften til vand, får boligsikring til forbrugsudgiften til vand.

Ad forslagets § 69:

Første linie i denne paragraf kræver en omformulering, således at det klart fremgår om paragraffen

omhandler levering af gas eller el- og 0m dette er til opvarmning eller belysning (andet end op-

varmning). Hvis el eller gas anvendes til opvamining bør der vel blot henvises til samme fordelings-

regler, som hvor varmen produceres af olie / fjernvarme / naturgas.

Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom

Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155 - Fax: 8618 5157

E-mail: [email protected] - wwwdanskeudlejeredk

u d l e _| e re

Også af hensyn til miljøet bør der medtages en regel i loven, hvori det bestemmes, hvorledes en

lejer skal betale for opvarmning, der sker ved udlejers anlæg, der producerer solvarme, jordvarme,

flis,. pille og halmfyr og lign. Tilsvarende bør der medtages et punkt om, hvorledes lejer skal betale

for vand fra udlejers eget vandværk boring.

Ad forslagets § 72 stk. 3:

I denne paragraf bør det tilføjes at betalinger efter § 71 - á conto-betalinger - også er pligtig penge-

ydelse i lejeforholdet.

Ad forslagets § 74:

Da de fleste varmeværker er pålagt at have regnskabsår fra den l.1.-3 1 . 12., bør datoen i denne §

ændres til l. januar. ”Nr. 3” bør kunne medtages, da vandværker som hovedregel også har kalen-

deråret som regnskabsår.

Ad forslagets § 114:

Det bør indføjes i denne paragraf, hvilke ej endomme, der skal lade udføre en vedligeholdelsesplan -

eller anføres hvilke ejendomme, der ikÆ skal udfærdige en sådan plan - eksempelvis ejendomme i

uregulerede kommuner og ”mindre ej endomme” i uregulerede kommuner - hvilket indirekte ses at

følge af forslagets § 6 stk. 1. § 6 stk. 1 er ikke umiddelbar læsbar for den person, der ikke har over-

blikket i hele lovkomplekset.

Ad forslagets § 116:

Samme vanskeligheder findes i § 116 - det ville være enkelt at anføre at eksempelvis § 116 stk. 2

ikke er gældende for ejendomme i uregulerede kommuner og ej heller i ”mindre ejendomme.”

Ad forslagets § 90 og 188:

Det må noteres, at der ikke stilles krav til, hvorledes ind- og fraflytningsrapporter skal udfærdiges -

og dermed at de ikke er omfattet af blanket-reglen i forslagets § 14.

Ad overgangsreglen / ikrafttræden:

Det må forudsættes at den nye lov ikke tilsidesætter aftaler der tidligere lovligt har kunnet indgåes -

alt således at der ikke sker lovgivning med tilbagevirkende kraft. Af hensyn til overblikket- forenk-

lingen - bør det ved hver enkel paragraf, hvor der er tvivl om ikrafttrædelsestidspunktet, indsættes

et stk. derom.

Afslutningsvis skal Danske Udlej ere bemærke, at der endnu er meget at forhandle om, hvis lej elov-

givningen skal leve op til det mål, der blev sat i 2014 - nemlig at forenkle lejelovgivningen. Det er

en vanskelig opgave - men det må og skal kunne lykkes og Danske Udlej ere vil gerne medvirke

dertil.

Med ve lig hilsen

UDLEJERE

Kel rederiksen l

Formand

Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom

Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155 - Fax: 8618 5157

E-mail: [email protected] - wwwdanskeudlejeredk

-- AKT 404467 -- BILAG 4 -- [ Høringssvar fra EjendomDanmark vedr. lov om boligforhold 2. høring over sammenskr… --

lndenrigs- og Boligministeriet

Holmens Kanal 22

1060 København K

EJENDOM

DANMARK

12. marts 2021

Ref. j.nr. 2020-2113

Seniorrådgiver, Ph.D.

Morten Jarlbæk Pedersen

+45 2380 9033

[email protected]

Bemærkninger til høring over forslag til ny lov om le3e og

ny lov om boligforhold

EjendomDanmark takker for muligheden for at give kommentarer til det andet

udkast til en ny lov om leje og en ny lov om boligforhold.

For overskuelighedens skyld er vore bemærkninger fordelt på to høringssvar,

således at dette høringssvar alene indeholder vore kommentarer til udkastet til

en ny lov om boligforhold.

Nedenfor findes først vore generelle bemærkninger til lovudkastet, hvorefter

følger en række mere specifikke bemærkninger til udkastets enkelte dele.

Overordnede bemærkninger til lovforslaget

EjendomDanmark har to overordnede bemærkninger til forslaget.

Vigtigt at sammenskrivningen respekterer gældende praksis

EjendomDanmark skal understrege, at formålet med sammenskrivningen er at

skabe bedre overblik og gennemsigtighed i lovgivningen til gavn for alle lovens

brugere. I den forbindelse er det vigtigt, at ministeriet i bemærkningerne til Io-

ven ikke går videre, end den riuværen«Je retstilstand tilsiger. Dette er tilfældet i

det nuværende forslag, hvilket er meget uhensigtsmæssigt.

Behov for balance og retssikkerhed i reguleringen

Reguleringen af lejeforhold er i Danmark både omfattende og kompliceret. Der-

for er det så meget desto vigtigere, at reguleringen sikrer retssikkerheden for

alle parter, hvilket betyder, at der ved sager i huslejenævnene naturligvis skal

være en tæt sammenhæng mellem påstande, afgørelser og de pålagte sanktio-

ner, herunder f.eks. strafgeoyrer. Dette hensyn er ikke til fulde mødt i forslaget

til en ny lov om boligforhold.

EjendomDanmark - Vester Farimagsgade 41 - 1606 København K a +45 33 12 03 30 - www.ejd.dk a CVR-nr. 10 39 02 14

2/4

Bemærkninger til forslagets enkelte dele

EjendomDanmark har bemærkninger til bestemmelser i forslagets kapitler 1, 8

og 9. Disse bemærkninger findes nedenfor. Bemærkningerne er for overskue-

Iighedens skyld inddelt efter lovforslagets kapitler.

Kapitel 1: Reglernes anvendelsesområde mv.

lndenrigs- og Boligministeriet foreslår, at reglerne "i dette kapitel gælder for

boliger med køkken" (@ 2, stk. 1).

EjendomDanmark vurderer, at der er ændret i den hidtidige definition, der om-

taler boliger med køkken og afløb. EjendomDanmark skal anbefale, at lovgiver i

bemærkningerne til bestemmelsen forklarer denne aendring.

Kapitel 8.' Grundejernes Investeringsfond

lndenrigs- og Boligministeriet foreslår der indføres en pligt for udlejer til at an-

Iaegge en sag for domstolene senest 12 måneder efter, at Grundejernes Investe-

ringsfond "har været berettiget til at udføre de omtvistede arbejder" (@ 70, stk.

3).

EjendomDanmark vurderer, at det foreslåede går videre end de eksisterende

re«;31er. Den eksisterende bestemmelse foreskriver således ikke hvem, der har

pligten til at indbringe spørgsmålet for domstolene, ligesom der ej gælder en

tidsfrist. Ved entydigt at pålægge udlejer denne pligt, medfører det en ikke

ubetydelig byrde for udlejeren, som ikke fandtes før. EjendomDanmark skal der-

for anbefale, at bestemmelsen ændres, så den svarer til de nugældende regler.

Kapitel 9: Huslejenævn

Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår at uddybe bestemmelsen om strafgeby-

rer til udlejer, når lejer får fuldt medhold i huslejenævnet (@ 83, stk. 2) med en

bemærkning om, at der ikke er "krav om, at le)ere hos huslejenævnet skal for-

mulere en egentlig påstand, og det kan ikke knyttes op på en påstand, hvorvidt

Iejeren har fået fuldt medhold" og at det heller ikke kræves, at "lejerne formule-

rer påstande af en vis klarhed, for at lejerne kan få fuldt medhold" (bemærknin-

gernes side 247).

EjendomDanmark vurderer, at denne bemærkning er skadelig for retssikkerhe-

den i systemet, idet det ikke sikres, at der er en sammenhæng mellem lejers på-

stand og huslejenævnets afgørelse. Dermed risikerer udlejer at blive pålagt

strafqebyrer af betydeligt omfang i sager, hvor påstanden fra lejers side er både

uklar og ukonkret og måske mere har karakter af et spørgsmål, og hvor der i sa-

gen indgår et ikke ubetydeligt element af skøn. EjendomDanmark skal derfor - i

Iighed med kommentaren herom i vort høringssvar til det første forslag til en ny

lov om boligforhold - anbefale, at bemaerkningen uddybes, således at det bliver

mere entydigt, at der skal være påstande af en vis klarhed, og at huslejenæv-

nets afgørelse skal relatere sig til disse påstande, før udlejer kan pålægges

strafgebyr.

3/4

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at uddybe bestemmelsen om strafgeby-

rer til udlejer, når lejer får fuldt medhold i huslejenævnet (g 83, stk. 2) med en

bemærkning om, at reglen "finder anvendelse for alle sager for huslejenævnet,

hvor udlejeren er part", hvilket betyder, at der således også kan "pålaegges ud-

leiereri et gebyr i en sag mellem udlejeren og Grundejernes Investeringsfond"

(bemærkningernes side 248).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen om strafgebyrer til udlejere i for-

bindelse med sager mellem udlejeren og Grundejernes Investeringsfond savner

begrundelse. Strafqebyret er i sin natur en ekstra sanktion for udlejere, der ikke

gebaerder sig re«;)elret over for deres lejere; gebyret er således på ingen måder

relevant for forholdet til Grunde3erries Investeringsfond. Grundejernes Investe-

ringsfond - som jo er specialister inden for deres felt og således professionalise-

rede fuldt ud på niveau med udlejerne - pålægges jo heller ikke et strafgebyr,

hvis udlejeren får medhold i huslejenævnet. Ydermere tales der i lovteksten

alene om sager, hvor "lejeren får fuldt medhold i nævnet". På denne baggrund

skal EjendomDanmark også her anbefale, at denne del af lovbemærkningerne

udgår.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at huslejenævn kan foretage besigti-

gelse, og at sagens parter skal indkaldes hertil med mindst en uges varsel (@ 86,

stk. 1), og ministeriet bemærker i den forbindelse, at besigtigelse "sidestilles

med, at naevnet har stillet spørgsmål til parterrie", t'ivorfor dette medfører en

fristforlaengelse på to uger (bemaerkningernes side 254).

EjendomDanmark vurderer, at bemaerkningen til denne bestemmelse ubegrun-

det går videre end både bestemmelsen selv og praksis giver anledning til. I dag

træffer huslejenaevnene afgørelse umiddelbart efter en besigtigelse, medmindre

der ved en besigtigelse er præseriteret nyt materiale, der kræver partshøring.

Indføres en regel om, at besigtigelse automatisk medfører fristforlængelse vil

det forsinke sagsbehandlingen i huslejenævnene. Ydermere er det yderst uhen-

sigtsmæssigt at sådanne regler indføres i lovbemærkningerne; det er ikke be-

fordrende for gennemsigtigheden i lovgivningen. EjendomDanmark skal derfor

anbefale, at bemærkningen udgår.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at indbringelse af sager for boligretten -

anke af huslejenaevnsafgørelser - må ske senest 4 uger efter, at underretning

om naevnets afgørelse er meddelt parterne (Ø 89, stk. 2) og bemaerl<er i den for-

bindelse, at fristen på de 4 uger alene qælder "for tvister, som huslejenaevnet

har kompetence til at behandle", og at fristen vil gaelde, "når sagen angår en

tvist, som nævnet har kompetence til at behandle, men har afvist" (bemærknin-

gernes side 266-267).

4/4

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen om, at fristen også gælder sager,

som et huslejena.vn har kompetence til at behandle, men har afvist, bør uddy-

bes. Bemærkningen kan forstås således, at parterne altid kun har fire uger til at

anke til boligretten, hvis tvisten angår et emrie, som nævnet har kompetence til

at behandle, men som nævnet har afvist (f.eks. pga. formalia). En sådan laesning

har ikke støtte i praksis. Hvis nævnet afviser en sag - uanset om det er en sag

nævnet har kompetence til at behandle eller ej - gælder der ikke en fireugers

frist for indbringelse af sagen for boligretten, medmindre udlejer ønsker at ind-

bringe selve huslejenaevnets afvisning af sagen for boligretten, f.eks. med på-

stand om at sagen hjemvises til realitetsbehandling i nævnet. Generelt vil der

dog ikke være en frist for indbringelse for boligretten, jf. bl.a. dommen i GD

2020/37 V, der omhandlede en fraflytningssag, som nævnet havde kompetence

til at behandle, men som naevnet afviste, fordi en afgørelse ville forudsætte en

omfattende bevisførelse, som ikke kunne ske for naevnet. Sagen skulle derfor

indbringes for boligretten som førsteinstans. Udlejer anlagde derfor sag ved bo-

ligretten, hvilket skete mere end fire uger efter nævnets af«;3ørelse. Boligretten

kom frem til, at 4-ugers fristen ikke var iagttaget. Udlejer ankede til Landsret-

ten, som omgjorde boligrettens dom, idet landsretten udtalte, at fristen ikke fin-

der anvendelse, når nævnet har afvist at behandle en sag. EjendomDanmark

skal derfor anbefale, at bemærkningen enten udgår eller præciseres, så det står

klart, at fristen på de fire uger ikke er en generel regel.

Økonomiske og administrative konsekvenser

EjendomDanmark skal henvise til vore kommentarer til høringssvaret til forsla-

get til den nye lov om leje.

l EjendomDanmark håber vi, at disse kommentarer kan bruges af Indenrigs- og

Boligministeriet til at kvalitetssikre forslaget yderligere, og i dette arbejde står

EjendomDanmark naturligvis til rådighed for uddybende kommentarer.

);;)?

Jannick Nytoft

Adm. direktør

-- AKT 404467 -- BILAG 5 -- [ Høringssvar fra EjendomDanmark vedr. lov om leje 2. høring over sammenskrivningen ] --

Indenrigs- og Boligministeriet

Holmens Kanal 22

1060 København K

EJENDOM

DANMARK

12. marts 2021

Ref. j.nr. 2020-2113

Seniorrådgiver, Ph.D.

Morten Jarlbæk Pederseri

+45 2380 9033

[email protected]

Bemærkninger til høring over forslag til ny lov om le3e og

ny lov om boligforhold

EjendomDanmark takker for muligheden for at give kommentarer til det andet

udkast til en ny lov om leje og en ny lov om boligforhold.

For overskuelighedens skyld er vore bemærkninger fordelt på to høringssvar,

således at dette høringssvar alene indeholder vore kommentarer til udkastet til

en ny lov om le)e.

Nedenfor findes først vore qenerelle bemaerkninger til lovudkastet, hvorefter

følger en r;ål<e mere specifikke bemærkninger til udkastets enkelte dele.

Overordnede bemærkninger til lovforslaget

EjendomDanmark har syv overordnede bemærkninger til forslaget.

Grundig behandling af materialet er en forudsætning for en velfungerende regu-

lering

EjendomDanmark skal takke Indenrigs- og Boligministeriet for ministeriets lyd-

hørhed, hvad angår EjendomDanmark og LLO's fælles henvendelse om en for-

laengelse af den oprindeligt fastsatte høringsfrist. Det har meget stor betydning

for kvaliteten af de kommentarer, vi kan give - og dermed også af kvaliteten af

den endelige lovtekst - at fristen tillader en tilstraekkelig grundig behandling af

forslaget.

EjendomDanmark har derudover bemaerket, at ministeriet har været lydhør i

behandlingen af dele af de indkomne kommentarer. Dette sætter vi - og givet-

vis også andre - pris på. Det er af afgørende vigtighed for en velfungerende re-

gulering, at den reelt afspejler den faktiske brug og den virkelighed, der møder

udlejere og le)ere. En forudsaetning herfor, er at man i det forberedende arbe)de

prioriterer at lytte til de indkomne kommentarer.

Sammenskrivningen skal opretholde af balancen i reguleringen

Udgangspunktet for sammenskrivningen er en politisk aftale, hvoraf det frem-

går, at sammenskrivningen har til formål at sikre en forenkling af Iejeregulerin-

gen, og at det i den forbindelse er et vigtigt hensyn, at den retlige og

EjendomDanmark - Vester Farimaqs;3ar:le 41 - 1606 København K a +45 33 12 03 30 - www.ejd.dk a CVR-nr. 10 39 02 14

2/54

økonomiske balance mellem udlejere og le)ere ikke forrykkes. Vore kommenta-

rer nedenfor afspejler i videst mulige omfang dette udgangspunkt.

Det er dog EjendomDanmarks oplevelse, at lndenrigs- og Boligministeriet ikke

altid til sikrer, at den retlige og økonomiske balance i reguleringen opretholdes.

Der er således udfordringer hermed både i lovens bernærkninger og i de mate-

rielle ændringer, man ørisker at foretage i lejereguleringen i forbindelse med

sammenskrivningen - herunder f.eks. når man i lovens kapitel 14 indskriver en

helt ny definition af begrebet forbedringer, som indskrænker udlejers mulighe-

der for at foretaqe forbedringer af lejemål sammenlignet med i dag. Den over-

vejende andel af disse - om end ofte mindre - materielle ændringer, som mini-

steriet foretaqer, er til ulempe for udlejer. Dette bør ministeriet i behandlingen

af høringssvarene tage riøie bestik af for at sikre, at den retlige og økonomiske

balance opretholdes og det politiske udgangspunkt respekteres.

Stadig udfordringer med indførelse af nye eller skærpede regler i lovbemærk-

ninger

Sammenlignet med det oprindelige udkast fra sommeren 2020 er lovforslaget

forbedret. Der er dog stadig væsentlige udfordringer med, at ministeriet i gen-

nemskrivningen indfører nye eller skærpede reqler i lovbemærkningerne - ofte

stramninger, der savner grundlag i den egentlige lovtekst og den eksisterende

praksis. Vi har i de specifikke bemaerkninger til forslagets enkelte dele forsø«;)t

at påtale dette, hvor vi er blevet opmærksomme på det - det sker f.eks. i et ikke

ubetydeligt omfang i lovens kapitel 3 om omkostningsbestemt leje, hvor der i

lovbemaerkningerne bl.a. indføres nye krav til gennemgribende forbedrede leje-

mål eller i lovens kapitel 24 om tilbudspligt, hvor man med bemærkningerne

flere steder udvider tilbudspligten, der ellers af hensyn til både retssikkerhederi

og ejendomsretten bør fortolkes indskrænkende. EjendomDanmark skal også

henvise til vore kommentarer herom i vort høringssvar til det oprindelige for-

slag til en sammenskrivning.

Det er vigtigt at understrege, at denne metode til at indføre nye eller skærpede

reqler er voldsomt uhensigtsmæssig af mindst to årsaqer: For det første da den

politiske intention med sammenskrivningen ikke er at indføre nye eller skær-

pede regler. For det andet fordi det på ingen måde er befordrende for målet

om at skabe mere gennemsigtighed i reguleringen, at man bruger Iovbemærk-

ningerne til at indføre sådanne nye og skærpede regler. Tværtimod bliver bMe

processen og indholdet indhyllet i et unødvendigt tågeslør. EjendomDanmark

skal således på det kraftigste opfordre til, at man i sammenskrivningen undgår

at lave lovbemærkninger, der på denne måde qår videre end lovens udgangs-

punkt.

3/54

Lovgivningen skal give plads til konkrete vurderinger og respektere den funk-

tion, som domstole og huslejenævn har

Det er EjendomDanmarks oplevelse, at ministeriet flere steder i lovbemærknin-

qerrie fortolker reglerne og derved reelt udfylder den funktion, som husleje-

naevn og domstole måtte have. l håndteringen af sager med udgangspunkt i

den omfattende lejeregulering vil der ofte være behov for at foretaqe konkrete

vurderinger og skøn. Dette bliver i dag og bør fortsat afspejles i Iejeregulerin-

gen.

Retssikkerheden sikres ikke, når ankemuligheder er illusoriske

Lejereguleringen er både omfattende, detaljeret og har stor og indgribende be-

tydning for alle parter på lejeboligmarkedet. Derfor er det også vigtigt, at rets-

sikkerheden for alle parter er stærk og klar i lovgivningen. Dette er en forudsæt-

ning både for effektiv beskyttelse af leierrie og for opretholdelse af et sundt og

velfungerende lejebolig- og ejendomsinvesteringsmarked.

[)erfor er det også vigtigt, at der er ordentlige ankemuligheder i lovgivningen.

Flere steder i forslaget er ankemuligheden imidlertid reelt illusorisk, fordi anke

ikke gives opsættende virkning. Det kan f.eks. betyde, at et omstridt vedligehol-

delsesarbejde på en ejendom reelt og faktisk bliver gennemført, selvom der sta-

dig pågår en sag herom. Dette udhuler muligheden for at anke, da et omstridt,

men gennemført arbejde jo efterfølgende ikke kan «;3øres uden at aer er tale om

fuldstændigt ressourcespild. Hvis reguleringen skal være velfungerende og un-

derstøtte et lejeboligmarkedet, der løbende bliver bedre, er det afgøreride, at

der i lovgivningen sikres gode, gennemsigtige og reelt anvendelige procesmu-

ligheder for alle parter. Det er der i dag visse udfordringer med isaer i forslagets

kapitler 11, 12 og 13, der alle på den ene eller anden måde beskæftiger sig med

vedligeholdelse og forbedringer af lejemål.

Øgede kompetencer til huslejenævn fordrer flere midler

Flere steder i forslaget medfører bestemmelserne, at huslejenævnenes kompe-

tencer udvides. EjendomDanmark skal i lighed med vores høringssvar til det op-

rindelige forslag understrege, at styrkede huslejenævn vil kræve, at huslejenaev-

nene tilføres flere ressourcer; ellers vil det blot medføre længere sagsbehand-

lingstider og i øvrigt udhule systemet med huslejenævn til skade for retssikker-

heden for både lejer og udlejer.

Den reviderede lovgivning medfører et omfattende behov for omstilling, hvilket

der skal tages hensyn til

Selvom lovgivningen i sit materielle indhold ikke foraridres voldsomt, er der sta-

dig tale om en gennemgribende og fundamental revision af lejereguleringen i

Danmark. Det betyder, at der blandt lovens brugere - lejere, lejerorganisationer,

udlejere, udlejerorganisationer, huslejenaevn, kommuner, advokater, domstole,

Indenrigs- og Boligministeriet og Bolig- og Planstyrelsen m.fl. - vil være behov

for at bruge ganske betydelig tid på at lære de nye rex;)ler og henvisninger at

4/54

kende i detaljer. Det vil således k:ræve omfattende efteruddannelse mange ste-

der, ligesom det vil l<ræve omskrivning af en hel del standarddokumenter, med-

delelser, lærebøger, undervisningsmaterialer, hjemmesider m.m. Samtidig må

mange juridiske processer forventes at tage længere tid, da de involverede par-

ter ikke længere har et umiddelbart kendskab til paragrafnumre, henvisninger

m.m. Implementeringen af den reviderede lejelovgivning må således forventes

at være ganske tids- og ressourcekrævende for alle parter, også selvom det

materielle indhold af bestemmelserne ikke ændres voldsomt.

På den baggrund forveriter EjendomDanmark, at man i perioden efter lovens

vedtagelse vil opleve en midlertidig stigning i antallet af formelle fejl, og at

sagsbehandlingen hos alle parter i en periode må forventes at være længere

end normalt. Der bør i myndigheder, huslejenaevns og domstoles håndteringen

af sager, der opstår i denne omstillingsperiode, naturligvis tages behørigt hen-

syn hertil, og dette bør fremgå tydeligt at lovforslagets bemærkninger og i mi-

nisteriets efterfølgende vejledning af f.eks. huslejenævnene. EjendomDanmark

skal i denne forbindelse ydermere og ganske konkret foreslå, at ministeriet ud-

arbejder og offentliggør en detaljeret oversigt, der viser oversættelsen fra den

eksisterende regulering til den nye lovgivning, således at implementeringspro-

cessen kan qøres nemmere for alle.

Bemærkninger til forslagets enkelte dele

EjendomDanmark har bemærkninger til bestemmelser i forslagets kapitler 1, 2,

3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 og 26. Disse be-

maerkninger findes nedenfor. Bemærkningerne er for overskuelighedens skyld

inddelt efter lovforslagets kapitler.

Kapitel 7.' Anvendelsesområde og definitioner

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at henvise til den hidtidige boligregule-

ringslov, når det kommer til definitionen af hvilke kommuner, der er regulerede

(g 4, stk. 1).

EjendomDanmark vurderer, at det er yderst uhensigtsmæssigt at henvise til for-

ældet lovgivning. Resultatet er en unødig komplikation, der qør det sværere at

navigere i reglerne, hvilket er stik modsat hensigten med selve sammenskrivnin-

gen. Derfor skal EjendomDanmark - ligesom i vores høringssvar til det første

udkast til en ny lejelov - anbefale, at man direkte i selve lovteksten indskriver en

egentlig definition af regulerede kommuner, således at denne står klart og tyde-

ligt for alle.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at tydeliggøre skaeringsdatoen 1. januar

1995, hvad angår huslejeregulering i mindre ejendomme i requlerede kommuner

(@ 7, stk. 1).

5 / 54

EjendomDanmark vurderer, at det er positivt med denne tydeliggørelse, men at

det ikke er tilstraekkelig klart, at selvsamme skæringsdato er afgørende, når det

kommer til fastlæggelse af ejendommens status. Dette fremgår alene af Iovbe-

mærkningerne, men EjendomDanmark skal for klarhedens skyld anbefale, at

dette bliver gjort klart i selve lovteksten.

lndenrigs- og Boliqministeriet foreslår at @ 32 finder anvendelse i ejendomme i

regulerede kommuner, der er opført efter den 1. januar 1995, hvis ejendommen

omfattede 6 eller færre beboelseslejigheder, da den blev taget i brug.

EjendomDanmark vurderer at det er problematisk at der lovgives med tilbage-

virkende kraft, idet dette har den indbyggede risiko, at nogle bliver ramt, da de

har indrettet sig anderledes som følge af den uklare retsstilling vedr. ejen-

domme med 6 eller færre lejligheder opført efter 1. januar 1995. EjendomDan-

mark anbefaler, at man i lovforslaget eksplicit for holder sig til retsstillingen for

de berørte ejendomsejere.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår i reguleringen at opretholde en skelnen

mellem store og små småhuse (@ 7, stk. 3).

EjendomDanmark vurderer, at det virker unødigt kompliceret at opretholde

denne skelnen mellem "små småhuse" (1-3 beboelseslejigheder) og "store små-

huse" (4-6 beboelseslejligheder). Selve begrebet småhuse blev indsat i regule-

ringen for at lempe den administrative byrde for ejerne af disse mindre udlej-

ningsejendomme. Dette formål understøttes ikke ved de Toreslåede re«;;)ler, og

for at understøtte dette mål med reguleringen skal EjendomDanmark anbefale,

at alle småhuse underlægges ensartede, lempeligere regler i stil med de regler,

som små småhuse reguleres efter i dag. EjendomDanmark påtalte også dette i

høringssvaret til det første forslag til en ny lejelov, men ministeriet synes ikke i

høringsnotatet hertil at have taget stilling til vores kommentar.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at definere ejendomsbegrebet, således at

en ejendom forstås som et matrikelnummer, flere matrikelnumre, der ifølge no-

tering i matriklen skal holdes forenet, en ejerlejighed eller en bygning på lejet

grund, som har eget ejendomsblad i tingbogen (@ 8).

EjendomDanmark vurderer, at det foreslåede ejendomsbegreb ikke synes at

vaere i overensstemmelse med hverken retspraksis eller hensigten med lovens

reqler om fri lejefastsættelse, som er at styrke incitamentet til at etablere nye

private udlejningsboliger. Det foreslåede ejendomsbegreb kan medføre, at leje-

fastsættelsesprincippet for en ny bygning bliver fastlagt på baggrund af Ieje-

fastsaettelsesprincippet på en flere hundrede år gammel bygning på samme

matrikel. Dette vil betyde, at den nye bygning skal underlægges den ældre

ejendoms - sandsynligvis omkostningsbestemte - lejefastsættelsesprincip, hvil-

ket vil gøre det yderst uattraktivt at opføre bygningen overhovedet, hvorved

den ønskede udvikling og udvidelse af boligmassen ikke kan finde sted med

6/54

stigende priser andre steder på boligmarkedet til følge. Dette er uhensigtsmæs-

sigt, og EjendomDanmark skal derfor anbefale, at ministeriet formulerer en defi-

nition, der i højere grad afspejler både boligmarkedets behov og de mål, som

Iejereguleringen også skal opfylde.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at definere en række ejendomsbegreber

(g 9).

EjendomDanmark vurderer, at formuleringen af 'E' 9 er unødigt kompliceret.

Dette gælder især bestemmelsen 4. pkt., som er meget uklart formuleret. F.eks.

er pkt. 2 formuleret på en måde, der skaber tvivl om hvilken lov, der henvises til.

EjendomDanmark skal således anbefale, at bestemmelsen omformuleres med

det mål at qøre den mere læselig og tilgængelig.

EjendomDanmark anbefaler, at man i overensstemmelse med huslejenævns-

praksis behandler udlejning af en enkeltlejlighed i en ejendom, når dette er den

eneste lejighed i ejendommen, som udlejer lejer ud, som et småhus uanset req-

lerne om ejendomskategorisering. Dette af hensyn til, at parterrie reelt: har klar-

hed over hvilket lejefastsættelsessystem mv., der skal gælde for lejeforholdet.

Kapitel 2: Lejeaftalen

Indenriqs- og Boligministeriet foreslår at le3er eller udlejer med kort varsel (1

måned) kan kræve, at meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter (Ø 13,

stk. 1).

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens formulering «;)iver udvidede mu-

Iigheder for at kræve fysiske frem for digitale meddelelser. Som nævnt i vores

høringssvar til det oprindelige forslag til en ny lejelov, har det hidtil være såle-

des, at muligheden for at forlange ikke-digitale kommunikation alene har været

gældende for meddelelser, der efter loven skal afgives skriftligt; nu bliver det

alle meddelelser. EjendomDanmark skal derfor endnu en gang anbefale, at be-

stemmelsen omformuleres, så den ikke står i ve3en for digitalisering.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at meddelelser efter @ 177 og Si 183, stk. 2,

kan ikke afgives som digitale dokumenter (@ 13, stk. 2).

EiendomDanmark vi?irderer, at der er tale om en både unødvendig og uhen-

sigtsmaessig indskrænkning i mulighederne for en digitalisering. Ministeriet an-

fører i bemærkningerne til bestemmelsen, at den er indsat for "at sikre at lejeren

rent faktisk modtager disse meddelelser, og at de ikke havner i f.eks. en spam-

indbakke i et mailprogram." EjendomDanmark stiller sig uforstående over for

dette argument, idet en øget digitalisering i langt de fleste tilfa.lde også er en

styrkelse af både udlejer og le')ers retssikkerhed, idet det bliver meget nemmere

at dokumentere både afsendelse og modtagelse af dokumenter. 'C)erfor har man

også styrket mulighederne for digitalisering i kommunikationen i lejeforhold på

det almene område. EjendomDanmark stiller sig uforstående over for

7/54

forskelsbehandling mellem forskellige typer af lejeforhold, og vi ønsker at digi-

taliseringen og retssikkerheden styrkes for alle lejere og udlejere. På den bag-

grund anbefaler vi, at bestemmelsen udgår.

lndenriqs- oq Boligministeriet fastholder sit oprindelige forslaq om at ændre på

definitionen af "blanket" (Ø 14, stk. 2), således at en blanket defineres som

"skriftlige lejeaftaler, der indeholder lejevilkår, som egner sig til benyttelse over

for flere le)ere og fremtræder på en sådan måde, at lejereri må opfatte dem som

standardiserede"; førhen var definitionen, at en blanket var skriftlige lejeaftaler,

der indeholder ensartede vilkår. "Indeholder ensartede vilkår" erstattes således

af "eqner sig til benyttelse over for flere lejere".

EjendomDanmark vurderer stadig, at ændringen reelt vil medføre en udvidelse

af hvilke dokumenter, der skal anses som blanketter. Der synes ikke at være no-

gen begrundelse for denne udvidelse, og EjendomDanmark skal aerfor på ny

foreslå, at man fastholder den oprindelige definition. Dette vil også medvirke til

at skabe mindre usikkerhed om, hvorvidt sammenskrivningen reelt meafører

utilsigtede, materielle aendringer i reglerne.

Kapitel 3: Omkostningsbestemt husleje mv.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at det ikke skal være tilstraekkeligt at

Ieve op til de i lovgivningen fastsatte beløbsgrænser, hvis man skal anvende sig

af reglerne om gennemgribende forbedringer, men at det yderligere skal sikres,

at lejemålet skal vaere "gennemgribende forbedret" (@ 19, stk. 2; se også Iovbe-

mærkningernes side 260).

EjendomDanmark vi.irderer, at ministeriet med dette forslag - som er en fasthol-

delse af forslaget fra det oprindelige udkast til en ny lejelov - foretager betyde-

Iige og materielle ændringer i reglerne om gennemgribende forbedringer, såle-

des at disse re:31ers anvendelsesrum indskrænkes. I bemærkningerne fremgår

det således, at et lejemål ikke kan anses som gennemgribende forbedret, hvis

kun f.eks. køkken og bad er moderniseret, selvom forbedringen samlet set lever

op til alle de formelle krav. Dette supplerende krav synes at være både politisk

og økonomisk ubegrundet og i øvrigt i direkte strid med retspraksis. Højesteret

har således tidligere - i dommen, der er beskrevet i GD 2016/41 H - slået fast, at

en modernisering kan omfattet en mindre del af lejemålet og stadig opfylde

kravene, så længe moderniseringen lever op til lovens krav om det anvendte

beløb m.m. Der er således intet belaeg for den stramning, som Indenrigs- og Bo-

Iigministeriet foreslår. Ydermere er det yderst problematisk, at denne stramning

og regulatoriske nyskabelse kun fremgår af lovens bemaerkninger, og ikke synes

ekspliciteret i selve lovteksten; dette qør regelsættet sværere at gennemskue

for både lejere og udlejere, stik imod hensigten med denne sammenskrivning.

EjendomDanmark skal derfor igen anbefale, at bemærkningerne og bestemmel-

sen tilpasses i overensstemmelse med både sammenskrivningens politiske

8/54

afsæt og t-løiesterets praksis, så sådanne pludselige og nyskabende indgreb i

regelsaettet undgås.

Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejer ved tvister om lejefastsættelse

i gennemgribende forbedrede lejemål skal dokumentere forbedringsudgiften

m.m.; dette krav kan der undtagelsesvist ses bort fra, hvis det "utvivlsomt må

anses godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for

en periode på 2 år" (Ø 20, stk. 1)

EjendomDanmark vurderer, at lovbemærkningerne til denne bestemmelse går

videre end selve bestemmelsen; dermed strammes reglerne på et ugennemsig-

tigt og uforklaret grundlag, hvilket er meget uhensigtsmæssigt. Det synes såle-

des fuldkommen unødvendigt i bemærkningerne at understrege, at denne be-

stemmelse alene kan anvendes "undtagelsesvist"; det afgørende i den konkrete

sag må være, om en utvivlsomt (som det frerngår af selve bestemmelsen) kan

godtgøres, at lejemålet er forbedret inden for lovens rammer. Fastholdes be-

mærkningen vil det endvidere komplicere både lejer, udlejer og huslejenævns

anvendelse af denne bestemmelse sammenlignet med i dag, idet det ingen-

lunde er klart, hvornår noget er "undtagelsesvist". Derfor skal EjendomDanmark

også her anbefale, at lovbemaerkningerne tilpasses, så de kommer i overens-

stemmelse med den eksisterende regulering samt praksis.

lndenrigs- og Boligministeriet foreslår, at der kan gives påbud om udbedring af

vedligeholdelsesmangler før udlejning af et i ejendommen beliggende gennem-

gribende forbedret lejemål efter reglerne i 8z 19, stk. 2 kan finde sted (@ 21, stk.

1); det frerngår i bemærkningerne til denne bestemmelse, at mangelfuld overfla-

debehandling af trappeopgange kan medføre et sådan påbud.

EjendomDanmark vurderer, at bemaerkningen til denne bestemmelse også her

går videre end både bestemmelsen selv og praksis giver anledning til. Mang-

Iende overfladebehandling af trappeopgange er nemlig langt fra et tiltag, der

altid kan anses som en vedligeholdelsesmangel; ofte vil der være tale om en

kosmetisk mangel. EjendomDanmark skal derfor - igen - anbefale, at lovbe-

mærkningen ikke strammer reguleringen unødvendigt og ubegrundet, og at

den også her bringes i bedre overensstemmelse med realiteterne.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejeforhøjelse ikke kan kræves, "hvis

Iejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter @ 19, stk. 2" (Ø 23,

stk. 2).

EjendomDanmark vurderer, at det er besynderligt, at der i denne bestemmelse

henvises til @ 19, stk. 2, der omhandler gennemgribende forbedringer frem for at

henvise til @ 42, stk. 2 og 3, der i højere grad definerer begrebet "det lejedes

værdi". En sådan henvisning vil virke mere logisk, og EjendomDanmark skal der-

for anbefale, at henvisningen rettes.

9/54

Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår at fastholde reglerne for beregning af af-

kast på ejendomme, der udlejes efter reqlerrie for omkostningsbestemt leje (Ø

25, stk. 1), og ministeriet har i den forbindelse ikke ændret i bemærkningerne

sammenholdt med det oprindelige lovforslag.

EjendomDanmark vurderer, at der fortsat er en uklarhed i bemærkningerne,

hvad angår beregningen af det tilladte afkast på ejendomme, der efterfølgende

æridres. lndenrigs- og Boligministeriet må i denne forbindelse have overset sin

egen bemaerkning i høringsnotatet til det oprindelige forslag. På dette notats

side 10 fremgår det nemlig, at "det anførte vedrørende efterfølgende ændringer

af elendommen vil blive præciseret i bemærkningerne"; denne præcisering sy-

nes ikke at have fundet sted, idet bemaerkningen ikke er ændret. EjendomDan-

mark skal derfor endnu en gang anbefale, at ministeriet iværksætter et inddra-

gende arbejde, der skal afklare retssituationen.

Indenrigs- og Boligministeriet foreslår at placere reglerne om huslejeregulering

for småhusejendomme og enkeltværelser i kapitel 3, der omhandler omkost-

ningsbestemt leje (g@ 32-36).

EjendomDanmark vurderer, at det er ulogisk at placere reglerne om huslejere-

gulering af småhusejendomme og enkeltvaerelser i kapitel 3. Reguleringen af

småhusejendomme og enkeltvaerelser udgør jo netop undtagelser for reqlerrie

om omkostningsbestemt leje, hvorfor både en udlejer og en lejer af sådanne

ejendomme typisk vil begynde med at kigge i lovens kapitel 4, når der opstår

spørgsmål om lejefastsættelsen. For at sikre en styrket logisk opbygning af Io-

ven anbefaler EjendomDanmark derfor, at @8i 32-36 rykkes til lovens kapitel 4.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at der indføres mulighed for bøde- eller

fængselsstraf for alle, der opkræver en hø3ere leje eller indfører mere byrde-

fulde lejevilkår end tilladt i kapitel 4 (@ 39, stk. 1).

EjendomDanmark vurderer, at der er tale om en markant udvidelse af lovens

strafbestemmelser. l dag er denne bestemmelse alene gældende for den eksi-

sterende boligreguleringslov @ 5; nu ønsker man at qøre den gaeldende for alle

bestemmelser i hele den nye lovs kapitel 3. En sådan udvidelse er stærkt be-

tænkeligt, da der er tale om bestemmelser, der giver mulighed for fængsels-

straf, hvorfor ændringen bør kræve en langt grundigere behandling både juri-

disk og politisk, end tilfældet er her. Det er ydermere EjendomDanmarks vurde-

ring, at denne udvidelse markant rykker ved balancen i reguleringen, selvom

sammenskrivningens eksplicitte og politiske udgangspunkt var ikke at rykke

ved denne balance. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bestemmelsen

omformuleres, så den stemmer bedre overeris med de allerede eksisterende

regler og hensynet bag sammenskrivningen.

10 / 54

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejen i småhusejendomme ikke væ-

sentligt kan "overstige den leje, der betales for '?lsvarende lejeforhold med hen-

syn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand

omfattet af @ 6, stk. 1 og hvor lejen er requleret efter St 23.

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens henvisning til 'å 23 er uhensigts-

mæssig.

Lejen i et gennemgribende moderniseret lejemål reguleres enten efter stignin-

ger i det omkostningsbaserede budget eller efter aftalt nettoprisindeksering.

Det er EjendomDanmarks vurdering, at de fleste lejeaftaler indeholder en aftale

om regulering efter nettoprisindeksering, idet dette letter den administrative

byrde. EjendomDanmark påpeger ydermere, at dette ikke medfører en højere

leje - tværtimod.

Når lejemål, der udlejes efter reglerne i 8i 19, stk. 2, reguleres efter nettopris, be-

tyder det, at sammenligningsgrundlaget for de gennemgribende moderniserede

lejemål i småhuse minimeres og med tiden må formodes at forsvinde helt.

EjendomDanmark skal aerfor anbefale, at bestemmelsen ændres således, at det

sammenlignelige lejemål ikke nødvendigvis skal have været re:)uleret efter @ 23.

På den måde opnår man nemlig bedre formålet om, at lejen i småhuse reelt skal

vaere et spej af lejen i større ejendomme o re«;3i,ilereae kommuner uden at det

medfører en l"iøjere leje.

Idet lejen i et lejemål med lejefastsættelse efter @ 19, stk. 2 - uanset om det har

været reguleret efter reglerrie i om omkostningsbaseret leje eller reglerrie om

nettoprisindeksering - ikke må overstige det le)edes værdi, vil det ikke have en

betydning for den faktiske lejefastsættelse i småhuse, hvis henvisningen til @ 23

udgår. Ændringen vil til gengæld betyde, at der reelt er en mulighed for at fast-

sætte lejen i overensstemmelse med ministeriets fortolkning af re«;)lerne på den

måde, at et gennemgribende forbedret lejemål i et småhus kan sammenlignes

med et gennemgribende forbedret lejemål i en større ejendom.

Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at alle bestemmelserne i lovens kapitel 3

gøres ufravigelige (@ 41).

EjendomDanmark vurderer, at lovtekst og lovbemaerkninger her ikke stemmer

overens. I lovbemærkningerne har man således noteret bemaerkninger til be-

stemmelsens stk. 1 og stk. 2, men de frerngår ikke af selve lovteksten. Det er af-

qørende, at ministeriet får rettet op på denne mangel, da de manglende stykker

henviser til undtagelserne om hhv. nettoprisindeks og fri leje i lejemål efter lo-

vens @ 19, stk. 2. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at lovtekst og Iovbe-

mærkninger bringes i overensstemmelse med hinanden.

11 / 54

EjendomDanmark vurderer ydermere, at man i bemærkningerne til denne be-

stemmelse har glemt at notere, at det er muligt at aftale nettoprisregulering i

lejemål udlejet efter lovens @ 19, stk. 1; denne mulighed er blevet fastslået ved

dom, se GD 2021/08 B. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at denne mulig-

hed også fremgår af lovbemærkningerne til bestemmelsen.

Kapitel 4: Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi mv.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at man ved fastlaeggelse af leje ved

hjælp af sammenligningslejemål skal tillægge det vægt, "når lejen i sammenlig-

ningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse" (@ 42, stk. 3).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne til denne bestemmelse går vi-

dere end lovteksten. I bemærkningerne - på lovforslagets side 318 - frerngår

det således, at bestemmelsen ikke er til hinder for, at huslejenævn kan afsige af-

gørelse alene med henvisning til et generelt kendskab til lejen i et område. "Et

qenerelt kendskab" er dog langt fra det samme som "særskilt prøvelse", hvorfor

bemærkningen og lovteksten ikke er i overensstemmelse. Dette er uhensigts-

maessigt, og EjendomDanmark skal således gentage vores tidligere anbefaling

om, at bemaerkningen udgår.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at der i reqlerne om lejen i ustøttede, pri-

vate plejeboliger henvises til lovens 8i 42, stk. 2, 1. pkt. når det kommer til sam-

menligning med lejen i støttede ældre- eller plejeboliger (@ 43, stk. 1).

EjendomDanmark vurderer, at der må vaere tale om en fejhenvisning i det '6 42,

stk. 2 kun har et pkt. Vi skal derfor anbefale, at man nøjes med at henvise til @

42, stk. 2.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at evt. for meget opkrævet le3e, der er

opkrævet, mens der pågår en sag i huslejenævnet, kan "forrentes fra betalings-

tidspunktet efter bestemmelsen i @ 15, stk. 3" (@ 44, stk. 4).

EjendomDanmark vurderer, at denne bestemmelse er ganske rimelig, men at

bestemmelsen synes ufærdig, idet forrentningen af for lidt opkrævet leje ingen

steder frerngår. EjendomDanmark anbefaler derfor, at der til lovteksten tilføjes

en passus om, at den del af lejeforhøjelsen, som udlejer ikke har kunnet op-

kræve, mens sagen har verseret (efteropkrævningen), kan forrentes på samme

måde som for lejers vedkommende jf. 'å 15, stk. 3.

lndenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at en lejeforhøjelse kan kræves "uanset

aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen" (j

44, stk. 5).

EjendomDanmark vurderer, at der er fej i bemaerkningerne til denne bestem-

melse, idet man her angiver, at denne bestemmelse er en videreførelse af den

gaeldende lov om leje @ 47, stk. 4, når der nok snarere er tale om en

12 / 54

videreførelse af den gaeldende lov om leje @ 47, stk. 5. EjendomDanmark skal

anbefale, at ministeriet retter lovbemaerkningen, så den korrekte henvisning

fremgår.

Indenriqs- og Boligministeriet fastholder, at man som udlejer ikke længere via

Iejen kan få dækning af forgæves projektmateriale (@ 47, stk. 3).

EjendomDanmark vurderer stadig, at denne ændring er uhensigtsmæssig. Vi

kan ligeledes konstatere, at Indenrigs- og Boligministeriet i høringsnotatet til

den oprindelige høring om den nye lejelov ikke har forholdt sig til vores be-

mærkning herom. Vi skal derfor igen påpege, at der er en risiko for, at visse

ejendomsvirksomheder kan ligge inde med forgæves projektmateriale, hvortil

udgiften efter ændringen ikke kan dækkes. Alene denne risiko taler for at opret-

holde muligheden for at få dækket udgifter til forgæves projektmateriale.

EjendomDanmark skal således anbefale, at muligheden opretholdes.

Kapitel 5.' Fri leje

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at gennemskrive re«glerrie for hvilke Ieje-

mål, hvori der kan aftales fri leje (@ 54, stk. 1). Ministeriet bemærker i den forbin-

delse, at der "ved en ejendom forstås en ejendom i lovens forstand, jf. e, 8" og at

bygninger, der opføres "en ny bygning med beboelseslejigheder på en matri-

kel, der i forvejen omfatter en bygning med beboelseslejigheder, der er opført

før den 31. decernber 1991, vil ejendommen som helhed ikke være omfattet af

reglerrie om fri lejefastsættelse" (bemaerkningernes side 338).

EiendomDanmark vurderer, at disse bemærkninger til8i 54, stk. 1, nr. 1 er en

skærpelse af kraverie til, hvornår der kan aftales fri le')e, og at denne skaerpelse

ikke kan finde støtte i bestemmelsens ordlyd. Bemærkningerne er derimod ud-

tryk for ministeriets fortolkning af reglerne, uden dette ses entydigt og sikkert

afklaret i praksis. Vurderingen af disse forhold må i de konkrete tilfælde være

op til domstolene. Den af ministeriet foreslåede fortolkning af reglerne er i øv-

rigt i modstrid med bestemmelsens formål om at styrke incitamentet til at etab-

lere nye private udlejningsboliger, herunder ved nybyggeri. EjendomDanmark

skal derfor anbefale, at de to nævnte bemærkninger udgår.

lndenrigs- og Boliqministeriet foreslår, at lejen kan fastsættes frit for lejeforhold,

der omfatter "beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den

31. december 1991" (Ø 54, stk. 1, nr. 1).

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens ordlyd ikke er i fuld overeris-

stemmelse med praksis i dag. Bestemmelsen har til formål styrke incitamentet

til at etablere nye private udlejningsboliger, herunder ved nybyggeri. I den for-

bindelse er der ikke forskel på, om en lejighed opføres i en tagbolig, nypåbyg-

get etage eller en bygning, der opføres på en matrikel, hvor der i forvejen er op-

ført en bygning, så længe der er tale om en nyopført lejighed. EjendomDan-

mark skal derfor anbefale, at bestemmelsen præciseres til at gælde lejeforhold

13 / 54

om beboelseslejigheder i bygninger, der er taget i brug efter den 31. december

1991.

EjendomDanmark vi.irderer ydermere, at bestemmelsens forhold til nyopførte

enkeltværelser er uhensigtsmæssig. For det første fordi man i byggeloven ikke

lænqere opretholder en sondring mellem lejligheder og enkeltvaerelser efter

køkkenordningen. For det andet fordi det er kontraproduktivt i forhold til for-

målet med bestemmelsen om fri leje og det generelle ønske om flere studieboli-

ger herunder for disse hensynene til byggeomkostninger, klima- og energiaf-

tryk, huslejens størrelse, boligsikringsomkostningerne, sociale faellesskaber m.v.,

at der er forskel på mulighederne for at aftale fri le)e alt efter, om der er tale om

en lejlighed eller et enkeltvaerelse. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at det

i lovgivningen præciseres, at regleme om markedsleje også skal gaelde for ny-

byggede enkeltværelser.

Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at lade det fremgå af bemærkningerne til

rex;)lerne om hvilke lejemål, aer kan underlægges re«;31erne om fri leje, at "leje-

fastsættelse efter bestemmelsens nr. 2 og 3 forudsætter en udtrykkelig aftale

om, at lovens almindelige reqler om fastsaettelse og regulering af lejen fraviges"

(@ 54, stk. 1 og bemaerkningernes side 337).

EjendomDanmark vurderer, at kravet om, at der kun kan saettes fri leje for tidli-

gere erhvervsejendomme og lejligheder indrettet i tagetager og nypåbyggede

Iejemål, hvis der i lejekontrakten udtrykkeligt fremgår, at man fraviger de qerie-

relle regler, ikke fremgår af selve lovbestemmelsen. Der er således tale om en

materiel tilføjelse til bestemmelsen, og dette bør ikke finde sted i lovens be-

maerkninger. Ydermere er der tale om en tilføjelse, der både indfører yderligere

administrative byrder for i,idle')ere og gør reglerne mindre gennemskuelige for

både le3ere og udlejere. Ingen af delerie er målet med sammenskrivningen.

EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bemærkningen udgår.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at en lejeforhøjelse for lejeforhold med

fri leje "kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen efter nettopris-

indeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til

lejeren" (@ 54, stk. 3).

EjendomDanmark vurderer, at ministeriet i bemærkningerne til denne bestem-

melse har glemt at notere, at der også er mulighed for at aftale nettoprisregule-

ring af lejemål, der udlejes efter lovens @ 19, stk. 1, således som dette er blevet

slået fast ved domstolene. Se også vores kommentar til @ 41 ovenfor. Derfor

skal EjendomDanmark anbefale, at en sådan henvisning til @ 19, stk. 1 indsættes i

bemærkningerne.

14 / 54

Kapitel 6: Betaling af leje

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at depositum er en pligtig pengeydelse

(@ 59, stk. 4).

EjendomDanmark vurderer, at det er en mangel, at forudbetalt leje ikke ligele-

des nævnes i lovteksten som en pligtig pengeydelse. I lovens @ 60, stk. 2 vedr.

regulering er både depositum og forudbetalt leje således begge nævnt; det sy-

nes derfor hensigtsmæssigt og konsekvent, at forudbetalt leje ligeledes nævnes

sammen med depositum i % 59, stk. 4. Oerfor skal EjendomDanmark anbefale, at

det tilføjes til bestemmelsen.

Kapitel 7: Betaling for varme, vand, køling, gas og el mv.

lndenrigs- oq Boligministeriet foreslår at henvise til den eksisterende lejelov @

36, stk. 2 i beskrivelsen af baggrunden for forslagets re«;)ler om udle')eres mulig-

heder for i visse tilfælde at indeholde udgifter til varme m.m. i selve lejen (@ 65,

stk. 1; bemærkningernes side 125).

EjendomDanmark vurderer, at der må være tale om en fejlhenvisning, idet der

rettelig bør henvises til den eksisterende lejelov @ 36, stk. 3. EjendomDanmark

skal anbefale, at henvisningen rettes.

Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at lejernes udgifter til varme fordeles "ef-

ter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere" (@ 66, stk. 1).

EjendomDanmark vi.irderer, at forslaget ikke er i overensstemmelse med måler-

bekendtgørelsen, idet der ikke altid fordeles efter forbrugsmålere. For at bringe

de to lovkilder i bedre overensstemmelse, skal EjendomDanmark anbefale, at

ordene "efter forbrugsmålere" udgår af lovteksten, således at det alene frem-

går, at udgifterne fordeles efter sædvanlige fordelingsregler. EjendomDanmark

skal desuden henvise til vores bemærkninger herom i høringssvaret til det før-

ste udkast til en sammenskrevet lejelov.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at der i lovbemærkningerne henvises til,

at målerbekendtgørelsen, når det om udgiften til køling fastlås, at "mindst 40

pct. af udgiften skal fordeles efter det målte forbrug" (Ø 67, stk. 1, bemærknin-

gernes side 354).

EjendomDanmark vi.irderer, at der her er tale om en fejl, idet målerbekendtgø-

relsens @ 8, stk. 2, der fastlægger reglen om, at mindst 40 pct. af udgiften skal

fordeles efter det målte forbrug, alene omhandler varmeforbrugsomkostninger.

Der er således ikke overensstemmelse mellem forslaget om, at disse regler

pludselig også skal gælde for køling og så målerbekendtgørelsen, som man el-

lers lægger til grund for bestemmelsen. EjendomDanmark skal anbefale, at

denne uoverensstemmelse bringes i orden. Dette kan ske ved at fjerne kravet

om, at mindst 40 pct. af udgiften til køling skal fordeles efter det målte forbrug.

15/54

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejere eller disses befuldmaegtigede

ved gennemgang af forbrugsregnskaber har krav på at se "bilagene til regnska-

bet på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde" (Ø 76).

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen er uklar, hvilket vil skabe betyde-

lige udfordringer for både le')ere og udlejere. Det er således ikke tydeligt, hvad

Iejer reelt kan kræve at få adgang til. For at undgå unødvendig konflikt og

uklarhed skal EjendomDanmark anbefale, at ministeriet i bestemmelsen eller

som minimum i bemærkningerne tydeliggør hvilke bilag, der er tale om.

Kapitel 9: Lejerens indflytning

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejere skal bevare retten til at l<ræve

oprindelige mangler udbedret også efter udløbet af de i re;)lerne fastslåede to

ugers reklamationsfrist (Ø 89; bemærkningernes side 381).

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen og bemaerkningerne bør skrives

om. For det første bør reklamationsfristen fremgå entydigt af selve bestemmel-

sen og ikke af bemærkningerne. Dette vil «;3øre reglerne mere gennemskuelige

for alle parter. For det andet synes det inkonsistent i bemærkningerne først: at

notere, at der er en reklamationsfrist på to uger for i den naeste sætning reelt at

skrive, at det er der ikke. Reklamationsfristen er en sikkerhed for alle parter og

et værn mod unødige konflikter, hvorfor den ikke bør undermineres og slet ikke

på så uklar vis, som tilfældet er her. EjendomDanmark anbefaler derfor, at be-

stemmelsen og dens bemærkninger tilpasses, så bestemmelsen og bemærknin-

qerrie fremstår konsistente og reklamationsretten entydig.

Kapitel 70: Mangler ved boligen

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at fastlægge reqlerne for forsinkelser,

herunder at fastslå tidspunktet, hvor et lejemål skal være fuldført (g 94, stk. 1;

bemærkningernes side 388).

EjendomDanmark vurderer, at der her ikke er overensstemmelse mellem be-

mærkninger og lovtekst. I lovteksten fokuserer man således på "det tidspunkt,

hvor le3ereri efter aftalen skal overtage lejemålet", mens ministeriet i bemærk-

ningerne fokuserer på, om det le)eae er "fuldført ved lejeaftalens indgåelse".

Der kan dog være forskel på tidspunktet for den aftalte overtagelse og tids-

punktet for lejeaftalens indgåelse. EjendomDanmark anbefale, at denne uover-

ensstemmelse bringes i orden.

lndenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at lejeren i visse tilfælde skal have mulig-

hed for at ha.ve lejeaftalen, hvis lejemålet er forsinket (g 94, stk. 2).

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens 4. pkt. er en gentagelse af be-

stemmelsens 3. pkt. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at 4. pkt. udgår, da

den synes overflødig.

16 / 54

Kapitel 11: Varsling af iværksættelse af arbejder

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejeren "eller dennes stedfortraeder

har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det"

(j 103) og oplister i bemærkningerne til bestemmelsen sådanne forhold (be-

mærkningernes side 400-401).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne kan give indtryk af at være en

udtømmende oplistning af eksempler på, hvornår udlejer har ret til adgang til

det le)ede. For at undgå uklarhed skal EjendomDanmark anbefale, at ministeriet

i bemærkningen understreger, at der er tale om eksempler og ikke en udtøm-

mende liste.

lndenrigs- og Boliqministeriet foreslår, at beboere i store småhuse skal varsles,

inden der igangsættes arbejder, der "vil medføre en le3eforhø3else, der - sam-

men med forbedringsforhøielser gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere

end 100 kr. pr. m2 bruttoetageareal pr. år" (@ 106, stk. 1).

EjendomDanmark vi.irderer, at denne bestemmelse unødigt komplicerer reg-

Ierne for store småhuse, der - som vi tidligere har understreget - er en overflø-

dig kategori i lejereguleringen. Oerfor skal EjendomDanmark anbefale, at kate-

gorien store småhuse udgår helt af le')ereguleririgen, således at alle småhuse -

beboelsesejendomme med op til 6 lejligheder - er underlagt samme regler, og

derved imødekomme det politiske mål om at qøre de administrative byrder for

disse ejendomme mindre end for almindelige ejendomme samt forenkle reg-

lerne.

EjendomDanmark vurderer ydermere, at lovbemærkningen om, at forbedrings-

forhøjelser, der er "aftalt mellem le3ereri og udlejeren" ikke indgår i beregningen

af grænsebeløb på 100 kr. pr m" bruttoetageareal (bemærkningernes side 404)

er af en sådan karakter, at det bør frerngå af selve lovteksten og ikke alene af

bemærkningerne. EjendomDanmark skal for klarhedens skyld derfor anbefale,

at selve lovteksten praeciseres således.

lndenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at et varsel om kommende forbedrings-

arbejder skal indeholde "en beskrivelse af arbejdet med overslag over udgif-

terne" og den forventede størrelse af lejeforhøjelsen (g 106, stk. 3). Ministeriet

bemærker i den forbindelse, at det ikke er tilstrækkeligt "alene at angive et

skønnet totalbeløb" (bemærkningernes side 405).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen reelt er en stramning af selve be-

stemmelsen, idet bemærkningen indikerer, at der skal foreligge egentlige tilbud

på arbejderne, hvilket i selve lovteksten ikke angives som et krav. Der kan være

tale om et kvalificeret bud på udgifterne for eksempel i overensstemmelse med

et lignende projekt på en anden ejendom. EjendomDanmark anbefale, at denne

del af bemærkningen udgår.

17 / 54

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejere under bestemte forhold har krav

på en passende bolig til erstatning for den bolig, hvori der skal udføres forbed-

ringsarbejder, og det angives i den forbindelse, f.eks. at erstatningsboligen har

en "passende kvalitet..., når den efl:er en konkret vurdering har et kvalitetsni-

veau, der egner sig til beboelse for lejeren og dennes husstand på tidspunktet

for erstatningsbolighlbuddets fremsættelse" (g 107, stk. 2).

EjendomDanmark vurderer, at kravene til erstatningsboligen i bemærkningerne

fortolkning i høj grad tager udgangspunkt i lejers forhold og ikke det lejede,

som skal erstattes. Dette synes en stramning, der ikke er sikker belaeg for i

praksis. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningerne slankes, så

de ikke tillægger en bestemt tolkning.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at en lejeforhøjelse ikke kan gennemfø-

res, over for en lejer, der ikke har fået underretning om sin ret til at l<ræve an-

den bolig, eller hvis erstatningsboligen ikke er passende (@ 107, stk. 4).

EjendomDanmark vurderer, at der er tale om en ikke ubetydelig stramning af

reglerne, idet lejeforhøjelsen bortfalder, hvis f.eks. et huslejenævn vurderer, at

erstatningsboligen ikke er "passende". Med denne stramning gives udlejer ingen

mulighed for at rette op på det, hvis udlejer i god tro har skønnet fork:ert på be-

grebet "passende". Dette er en ubegrundet skærpelse af sanktionsmuligheden i

bestemmelsen, og EjendomDanmark skal anbefale, at bemærkningen udgår.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at varslingsreglerne i @@ 106-107 ikke fin-

der anvendelse på f.eks. Iovpåbudte arbejder (g 108).

EjendomDanmark vurderer, at man med bestemmelsen har ladet den eksiste-

rende lejelov @ 27, stk. 4, 2. pkt. udgå, hvilket udvider området for, hvornår et

huslejenævn kan fastsætte en frist for, hvornår endelig varsling af forbedrings-

forhøielse skal ske med dertil følgende sanktionsmuligheder. Denne udvidelse

synes ubegrundet, og EjendomDanmark skal anbefale, at forslaget bringes i

overensstemmelse med de eksisterende reqler.

EjendomDanmark vurderer ydermere, at lovtekstens henvisning til @ 46 a, stk. 3

er forkert, idet der henvises til den gamle lov og ikke den tilsvarende bestem-

melse i den nye. EjendomDanmark skal anbefale, at dette rettes.

EjendomDanmark vurderer desuden, at bemærkningerne til bestemmelsen ikke

er tilpasset i forhold til angivelse af byfornyelsesloven i bestemmelsen. Ejend-

omDanmark skal anbefale, at ministeriet bemærker grundlaget for ændringen.

Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at huslejenævnene "træffer afgørelse i

tvister om reglerrie i dette kapitel" (Ø 109, stk. 1), og at huslejenaevn kan fast-

sætte en frist for arbejders udførelse (Ø 109, stk. 2).

18 / 54

EjendomDanmark vurderer, at der er tale om en betydelig og ubegrundet udvi-

delse af huslejenævnenes kompetencer, der ikke medfører større retssikkerhed

for hverken lejer eller udlejer, men blot er til skade for især udlejer. Udvidelsen

betyder, at den nye bestemmelse både gælder for regulerede og uregulerede

kommuner, samt at nævnet kan fastsætte en frist efter 'å 56 for både vedlige-

holdelse og forbedringer, der er påbegyndt. EjendomDanmark anbefaler, at be-

stemmelsen omformuleres, så den bringes i overensstemmelse med de nuvæ-

rende regler. Vi anbefaler samtidig at anke af en fastsat frist har opsættende

virkning ligesom nugældende @ 25, stk. 3, hvor anke har opsaettende virkning til

fordel for lejer.

Indenriqs- og Boliqministeriet foreslår, at indbringelse af en afgørelse, "hvorved

nævnet har tiltrådt ivaerksættelse af en forbedring, har opsættende virkning" (Ø

110, stk. 3).

EjendomDanmark vuraerer, at det er positivt at slå den opsættende virkning

fast, men at bestemmelsen rækkevidde bør udvides. [)erfor skal EjendomDan-

mark anbefale, at bestemmelsen udvides til også at gælde arbejder, som udleje-

ren pålægges at gennemføre eller pålægges at gennemføre med en bestemt

hast, så ankemuligheden ikke reelt er illusorisk.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at reglerne i lovens kapitel 11 ikke kan

fraviges til skade for lejer (@ m).

EjendomDanmark vurderer, at der er tale om en ubegrundet stramning af de

eksisterende regler. Formålet med sammenskrivningen var at qøre loven mere

tilgaengelig - ikke at forskyde balancen i reguleringen. EjendomDanmark anbe-

faler derfor, at bestemmelsen omformuleres, så den stemmer overens med de

eksisterende reqler.

Kapitel '12: Vedligeholdelse

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at der i reguleringen indføres en defini-

tion af begrebet "vedligeholdelse", sådan at dette forstås som "de arbejder,

som er nødvendige for at holde ejendommen og det lejede i den tilstand, som

modparten har krav på i medfør af lejeaftalen, lejeloven og almindelige rets-

grundsætninger" (O 112, stk. 1).

EjendomDanmark vurderer, at denne bestemmelse af flere årsager er problema-

tisk. For det første finder EjendomDanmark det uhensigtsmæssigt, at definitio-

nen af vedligeholdelse gøres afhængig af, hvad modparten har krav på. Definiti-

onen synes i højere grad at stile mod begrebet "vedligeholdelsesmangler".

Selve begrebet vedligeholdelse synes derimod ikke indrammet af den foreslå-

ede bestemmelse. For det andet introduceres et helt nyt og udefineret begreb i

form af "modparten". For det tredje henvises der til "almindelige retsgrundsaet-

ninger", men det er aldeles uklart, hvad der menes hermed. Såfremt ministeriet

fastholder anvendelsen af dette begreb, bedes ministeriet pege på, hvor dette

19 / 54

begreb i øvrigt anvendes i dansk lovtekst. Oerfor skal EjendomDanmark anbe-

fale, at bestemmelsen enten udgår eller - hvis lndenrigs- og Boligministeriet in-

sisterer på at opretholde en definition - omformuleres til følgende: "Ved vedli-

geholdelse forstås istandsættelse og fornyelse, som er nødvendig for at opret-

holde ejendommen og det lejede, og som ikke er omfattet af 8i 128, stk. 1".

lndenrigs- oq Boliqministeriet foreslår at definere indvendig vedligeholdelse, så-

ledes at dette skal forstås som "hvidtning, maling, tapetsering og behandling af

gulve" (@ 112, stk. 2).

EjendomDanmark vuraerer, at det er positivt, at ministeriet har imødekommet

EjendomDanmarks tidligere kommentar om denne bestemmelse og erstattet

"Iakering af gulve" med "behandling af gulve". Denne ændring er dog ikke gen-

riemført konsekvent i bemaerkningerne til bestemmelsen. EjendomDanmark skal

anbefale, at bemærkningen derfor tilpasses, så den afspejer den nye formule-

ring.

EjendomDanmark vi.iraerer ydermere, at bemaerkningen til bestemmelsen visse

steder er upraecis. l bemærkningerne til bestemmelsen forudsætter ministeriet

således, at maling omfatter alle malbare flader, og samtidig nævrier ministeriet

dog, at dette ikke omfatter skabe og inventar. Maling af Indbyggede skabe og

køkkenlåger vil dog falde under den indvendige vedligeholdelse såfremt, der er

tale om malede/malbare flader, selvom der er tale om "skabe og inventar".

EjendomDanmark skal anbefale, at dette præciseres i bemærkningerne til be-

stemmelsen.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at vedligeholdelse, herunder såvel ind-

vendig som udvendig vedligeholdelse, jf. stk. 2, som følge af forringelse ved slid

og ælde skal foretages så ofte, det er pål<rævet under hensyn til ejendommens

og det lejedes karakter (@ 113, stk. 1).

EjendomDanmark vi.irderer, at henvisningen til "stk. 2" synes uforståelig. Derfor

skal EjendomDanmark anbefale, at ministeriet genovervejer om det er en kor-

rekt henvisning og alternativt begrunder denne.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at fastholde sit oprindelige forslag om, at

huslejenævnene kan pålægge udlejer at udføre bestemte vedligeholdelsesarbej-

der inden for en bestemt frist, og at "lejen skal nedsættes med et beløb, der

svarer til forringelsen af det le)edes vaerdi," hvis udlejeren ikke overholder den

fastsatte frist. l forlængelse heraf foreslås det, at "Grundejernes lnvesterings-

fond kan træffe beslutning om at iværksaette arbejderne på udlejerens vegne"

(gll5, stk. 2).

EjendomDanmark vurderer, at reglen er en ubegrundet skcerpelse i forhold til

de eksisterende regler. F?eqleme strammes således, at en lejenedsættelse ikke

ophører, når Grundejernes Investeringsfond igangsætter arbejderne på udlejers

20 / 54

veqrie. EjendomDanmark skal endnu en gang påpege, at dette er problematisk,

da udlejer ikke selv er herre over de forbearinger, der foretages.

EjendomDanmark vi?irderer ydermere, at det her er nødvendigt at eksplicitere,

at anke om vedligeholdelsespåbud selvsagt skal have opsaettende virkning, da

muligheden for at anke ellers forekommer aldeles illusorisk, da arbejderne jo så

gennemføres trods anken. EjendomDanmark anbefaler, at denne opsættende

virkning qøres klar i lovteksten.

EjendomDanmark vurderer desuden, at bemaerkningerne om nævnets mulighed

for at give frist for udbedring af vedligeholdelsesmangler bør præciseres. Nu

frerngår det, at både mangler, der er opstået før og efter lejeforholdet er be-

gyndt, kan l<ræves udbedret. EjendomDanmark skal anbefale, at det her bliver

ekspliciteret, at lejeren for at have krav på udbedring skal anmelde oprindelige

mangler inden 14 dage efter lejeforholdets begyndelse.

Kapitel 73: Hensættelser til vedligeholdelse

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at ixlle3eren inden for en bestemt tids-

frist skal give le3ereri "skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der ved regnskabs-

årets afslutning var til rådighed til lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo

skal ansættes til nul" (Ø 118, stk. 4).

EjendomDanmark vurderer, at formuleringen i bestemmelsen er aendret i for-

hold til gældende ret, og at betydningen heraf er uklar. I den nuvaerende lov

frerngår det således, at en negativ saldo ikke kan overføres, som i forslaget æn-

dres til, at "en negativ saldo skal nulstilles". Det er uklart, om den nuværende

formulering betyder, at en negativ saldo ikke kan overføres fra et år til det nae-

ste, eller om den aldrig kan være nul. Domstolene har i dommen - GD 1995 10 B

- antaget, at en negativ saldo midt på året ikke skulle nulstilles. EjendomDan-

mark skal derfor anbefale, at formuleringen ændres, så denne kommer i over-

ensstemmelse med praksis.

lndenrigs- og Boligministeriet foreslår, at Grundejernes Investeringsfond får

"mulighed for på begæring af lejeren at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder

udføre, jf. 'å 70, stk. 1, i lov om boligforhold" og at fonden "kan lade de nævnte

arbe)der udføre for udlejerens regning, uanset om udlejeren har indbragt husle-

jenævnets afgørelse for domstolene" (Ø 119, stk. 1; bemærkningernes side 430).

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen betyder, at Grundejernes Investe-

ringsfond kan iværksaette arbejder, selvom en udlejer har anket en husleje-

nævnsafgørelse herom. At en anke således ikke har opsaettende virkning bety-

der, at ankemuligheden reelt er illusorisk og ikke giver nogen reel retssikkerhed

for udlejeren. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at det i lovteksten tilføjes,

at anke har opsaettende virkning.

21 / 54

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at der for ejendomme, der er taget i brug

før 1970, og som har mere end to beboelseslejigheder, skal afsættes ekstra

midler til udvendig vedligeholdelse (@ 121, stk. 1).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne til bestemmelsen er ufuldstæn-

dige. Det fremgår således ikke, at 80/20-ejendomme er undtaget fra dette sup-

plerende krav om udvendige vedligeholdelseskonti. For fuldstændigheden og

konsistensen skyld skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningerne derfor

tilpasses, så undtagelsen om 80/20-ejendomme frerngår.

Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at man på de udvendige vedligeholdel-

seskonti kan fradrage beløb, der er "anvendt til opfyldelsen af udlejerens pligt

til udvendig vedligeholdelse" (@ 122, stk. 1).

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen er ændret materielt. Således bør

udgifter til brandsikring, opretning og energibesparende arbejder også nævnes

som investeringer, der kan fradrages de udvendige vedligeholdelseskonti.

EjendomDanmark anbefaler, at disse ting nævnes i lovteksten. Ministeriets be-

mærkninger om at udlejer blot kan varsle lejeforhøjelse ved brandsikring og

energibesparende arbejder afvises, idet der for det første kan være et loft på

forbedringsforhøjelser samt der er tale om en omfattende varslingsprocedure.

EjendomDanmark vurdere desuden, at bemærkningerne om, at kontiene alene

kan anvendes til forbedringer på ejendommen og ikke i de enkelte lejemål, er en

stramning af reglen. Denne afgrænsning er ikke afklaret entydigt i praksis og

frerngår ikke i nugældende lov, hvor der kun henvises til "forbedririqer".

Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at beløb på de udvendige vedligeholdel-

seskonti kan udbetales, "når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb er

anvendt til ejendommens udvendige vedligeholdelse eller til ydelser på lån til de

nævnte formål" (@ 123, stk. 1)

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen bør skrives om, så den er i bedre

overensstemmelse med både eksisterende ret og vore kommentarer til @ 122.

Ministeriet har ændret @ 122, således at brandsikring, opretning og energibespa-

rende arbejde er fjernet. Dette er som nævnt uhensigtsmaessigt, og de nævnte

ting bør stadig frerngå eksplicit, hvis man skal respektere sammenskrivningens

grundsætning om så vidt muligt at opretholde den eksisterende retstilstand.

Derfor er det også naturligt, at brandsikring, opretning og energibesparende ar-

bejaer også frerngår af 'å 123. Ligeledes bør forbedringer fremgå, så der er over-

ensstemmelse mellem de to bestemmelser. EjendomDanmark skal anbefale, at

Iovteksten tilpasses i overensstemmelse hermed.

22 / 54

Kapitel 74: Udlejerens forbedringer

Indenriqs- og Boligministeriet foreslår, at kapitel 14 skal omhandle reguleringen

af udlejerens forbedringer af det lejede.

EjendomDanmark vurderer, at ministeriet i gennemskrivningen af reglerne om

udlejerens forbedringer synes at forudsaette, at de eksisterende regler om for-

bedringer, der udføres i medfør af forskellige byfornyelseslove, ikke længere er

relevante. Dette gaelder både reglerne om beregning af forbedringsforhøjelser

og forhåndsgodkendelser, der i dag er requleret i den eksisterende lejelov @ 59

a, stk. 5 og 6 og den eksisterende boligreguleringslov S, 29, stk. 1. Det er uklart,

hvordan den kommende lejeregulering så skal forholde sig til de gældende by-

fornyelsesregler. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at ministeriet overvejer

dette forhold og i det viaere arbejde med loven indarbejder de nødvendige

overve3elser og bestemmelser herom.

lndenrigs- og Boligministeriet foreslår, at forbedringer defineres som "foran-

staltninger eller installationer, der forøger det lejedes værdi" (Ø 128, stk. 1).

E?endomDanmark vi.irderer, at den foreslåede definition af begrebet "forbedrin-

qer" er en markant indskraenkning i forhold til, hvordan begrebet anvendes i

praksis i dag. For det første kan ændringer på en ejendom påbudt ved offentlig

forskrift eller lov f.eks. efter praksis være grundlag for en lejeforhøjelse over for

le)errie. EjendomDanmark bemaerkede også dette i høringssvaret til den første

høring om sammenskrivningen, og ministeriet bemærkede hertil, at disse typer

af arbejder også ansås for at være indeholdt i den foreslåede definition. Dette

synes dog ikke at være entydigt klart med den nuværende definition. For det

andet er der i nævns- og retspraksis adskillige eksempler på arbejder, som er

fastlagt som forbedririger, som ikke nødvendigvis vil være omfattet af den fore-

slåede definition. Her kan nævnes etablering af renovationslifte, som efter prak-

sis berettiger til en forhøjelse af lejen. For det tredje er der tale om en materiel

ændring af reglerne sammenholdt med i dag, hvor forbedringsbegrebet anven-

des og fortolkes igennem retspraksis og i relation til @ 58 i den nugældende Ie-

jelov. [)erudover er afgrænsningen i definitionen, hvor der alene henvises til

"forøgelse af det lejdes værdi", problematisk, idet det le')eaes værdi er en øvre

grænse for lejeniveauer og med formuleringen introduceres en begrænsning på

forbedringsbegrebet, som ikke eksisterer i dag. Graensen ved det lejedes værdi

er uden betydning for, hvad der faktisk er at anse for en forbedring. Den fore-

slåede definitions ordlyd, der beqrænser forbedringer til foranstaltninger og in-

stallationer, der forøger det lejedes værdi, er således en væsentlig indskrænk-

ning i forhold til i dag, og den skubber til den økonomiske og retlige balance i

reguleringen. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bestemmelsen enten

udgår eller - hvis Indenrigs- og Boligministeriet insisterer på at opretholde en

definition - omformuleres, så der ikke længere kan herske tvivl, om hvorvidt de

arbe3der, der i dag opfattes som forbedringer, også fremover entydig og med

sikkerhed vil opfattes således. EjendomDanmark foreslår følgende definition:

23 / 54

'Ved forbedringer forstås foranstaltninger eller installationer, der enten tilfører

det lejede eller ejendommen nye egenskaber, forø«;)er det lejedes værdi, giver

en øget brugsværdi eller er påbudt ved lov eller offentlige forskrifter. Ved for-

bedringer skal ligeledes forstås miljømæssige tiltag, energibesparende foran-

staltninger, faciliteter og foranstaltninger, der qiver en øqet sikkerhed eller spa-

rer ressourcer for lejeren eller ejendommen, samt foranstaltninger, der qiver Ie-

)eren en udvidet mulighed for benyttelse af det le')eae eller ejendommen".

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at definere begrebet "forbedringer" (@

128, stk. 1) uden deri eksplicit at videreføre reglen i den nuværende lov om leje @

58, stk. 7 om, at foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsy-

nings- eller afløbsledninger af hensyn til lejernes brug, anses for forbedringer

(bemaerkningernes side 167).

EjendomDanmark vurderer, at det ikke er tilstrækkeligt i bemærkningerne at

riotere, at den foreslåede definition omfatter denne slags foranstaltninger. Der-

for skal EjendomDanmark anbefale, at en bestemmelse svarende til den nuvæ-

rende lejelov @ 58, stk. 7 indsættes eksplicit i lovteksten.

Indenrigs- og Boliqministeriet foreslår, at udlejer kan forbedre det lejede og

derefter forlange "lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det

Iejedes værdi" (@ 129, stk. 1). Ministeriet ønsker i denne forbindelse at ophæve

de nuværende regler i den nuværende boligreguleringslov @ 29, stk. 2 og 3 om

udlejers mulighed for at l<ræve lejeforhøjelse svarende til ydelsen på det lån, der

kan optages hos Grundejernes Investeringsfond til betaling af påbudte arbejder.

I bemærkningen hertil fremgår, at reglen alene finder anvendelse, "når den be-

regnede lejeforhøjelse ikke overstiger 15 kr. pr. m2 bruttoetageareal årligt", og

at dette beløb ikke nettoprisindeksreguleres, hvorfor bestemmelsen med tiden

har mistet sin relevans (bemærkningernes side 168).

EjendomDanmark vurderer, at ministeriets forestilling om, at bestemmelsen har

mistet sin relevans, er ganske ubegrundet. Der foretages til stadighed (mindre)

forbedringer, der kan falde ind under bestemmelsen, selvom beløbet ikke er

blevet nettoprisindekseret. Ved at ophæve bestemmelsen foretager ministeriet

således en urimelig og ubegrundet indskrænkning i udlejers mulighed for øko-

nomisk at håndtere påbudte forbedriri«;)er. [)erfor skal EjendomDanmark anbe-

fale, at mulighederne i den nuværende boligreguleringslov 'å 29, stk. 2 og 3 op-

retholdes og iridføres direkte i lovteksten.

EjendomDanmark vurderer ydermere, at bestemmelsen principielt set ingen-

Iunde har mistet sin relevans, hvorfor den manglende nettoprisindeksregulering

og dermed gradvise udhuling af bestemmelsen er uhensigtsmæssig. Der foreta-

ges stadig lovpåbudte arbejder, og der er til stadighed udlejere, der kan få brug

for hjaelp fra Grundejernes Investeringsfond i den forbindelse. Derfor skal

24 / 54

EjendomDanmark anbefale, at der til bestemmelsen indføres en nettoprisin-

deksregulering i lighed med nærmest alle andre beløbsgrænser i lejelovgivnin-

gen.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at fastlaegge reqler for beregning af le)e-

forhø')elser begrundet i forbedringer (@ 129, stk. 2) og bemærker i den forbin-

delse, at der skal ske fradrag fra offentlige tilskud - herunder tilskud fra Grund-

ejernes Investeringsfond - som udlejeren kunne have opnået (bemærkningernes

side 451).

EjendomDanmark vurderer, at det ikke er korrek:t, at udlejer i beregningen af en

forbedringsforhøjelse skal fratraekke tilskud, som kunne - men reelt ikke er - op-

nået. Hvis udlejer ikke opnår et tilskud, har odle)er ikke haft besparelsen, og så

skal beløbet ikke fratraekkes i beregningen af forbedringsforhøjelsen. Det må

således alene være det reelle og faktiske tilskud, som beregningen skal tage ud-

gangspunkt i. EjendomDanmark anbefaler, at bemærkningen tilpasses, så dette

frerngår tydeligt, så bemærkningen kommer i beare overensstemmelse med

praksis.

Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at der for energibesparende arbejder kan

forlanges en lejeforhøjelse "på grundlag af de samlede udgifter, der med rime-

Iighed er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne

medfører for lejerne" (@ 130, stk. 1, 1. pkt.). Ministeriet slår i samme ombæring

fast, at de nærmere reqler herom fastsættes ved bekendtgørelse (Ø 130, stk. 1,

2. pkt.).

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen kan have en positiv indvirkning på

mulighederne for at investere mere i den gøririe omstilling af ejendomme. Så-

danne investeringer er afqørende for på den mest omkostningseffektive måde

at nå de politiske mål om klimaforbedringer i Danmark. Dette er positivt. I be-

mærkningerne uddybes en række formål med den kommende bekendtgørelse,

og grundet denne bekendtgørelses store betydning på dette område skal

EjendomDanmark anbefale, at høringsprocessen for bekendtgørelsen har til-

straekkelig længde, og at ministeriet også overvejer andre metoder for inddra-

gelse af parterne i det forberedende arbejde.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejer kan opkræve en foreløbig Ieje-

forhøjelse, som tilpasses, når forbedringerne er endelige (g 131, stk. 3). Ministe-

riet bemærker i den forbindelse, at udlejeren kan fremsætte krav om yderligere

lejeforhøjelse, hvis den foreløbige lejeforhøjelse viser sig at have været for lav.

Ministeriet i.iriderstreqer samtidig, at dette kun kan ske, "såfremt udlejeren har

taget forbehold herom" (bemaerkningernes side 458).

25 / 54

EjendomDanmark vurderer, at kravet om at tage forbehold for yderligere leje-

forhøjelse er en retlig nyskabelse, der savner begrundelse og grundlag; kravet

frerngår således heller ikke af selve lovteksten. Derfor skal EjendomDanmark

anbefale, at bemaerkningen herom udgår.

lndenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at et huslejenævn kan beslutte, at en ud-

lejer foreløbigt kan oppebære en varslet lejeforhøjelse, mens en sag herom be-

handles af selvsamme huslejenævn. Huslejenævnet kan dog nedsaette den fore-

Iøbige le')e, indtil nævnet har truffet afgørelse i sagen (Ø 131, stk. 7).

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen udvider huslejenævnenes mulig-

heder for at nedsætte den foreløbige leje, således at denne nu også kommer til

at omfatte ejendomme i ure«;)i.ilereae kommuner, småhuse og 80/20-ejen-

domme. Dette er en betydelig stramning af reglerne, og stramningen synes

ubegrundet og i uoverensstemmelse med sammenskrivningens formål om så

vidt muligt at opretholde retstilstanden i reguleringen. Derfor skal EjendomDan-

mark anbefale, at lovteksten suppleres, så rækkevidden af bestemmelsen ind-

skraenkes i overensstemmelse med reglerne i dag.

lndenriqs- og Boligministeriet foreslår, at udlejer kan indhente forhåndsgodken-

delse af "størrelseri af den leje, der lovligt vil kunne opkræves, hvis ombyg-

ningsarbejdet uaføres i overensstemmelse med det projektmateriale vedrø-

rende det påtænkte arbejde, som udlejeren skal forelægge huslejenævnet" (g

133, stk. 1).

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen i den nuværende lejelov @ 59 a,

stk. 3 om forhåndsgodkendelse af husleje i tagetager, der indrettes til boliger,

mangler i lovforslaget. EjendomDanmark skal anbefale, at bestemmelsen vide-

refeires.

EjendomDanmark vurderer ydermere, at bestemmelsen i den nuværende lejelov

@ 59 a, stk. 5 om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser efter ombygning efter

byfornyelsesreglerne ikke er videreført, og der synes i lovbemærkningerne ikke

at være nogen uddybende begrundelse herfor. EjendomDanmark skal derfor

anbefale, at ministeriet begrunder ændringen, så det tilsikres, at bestemmelsen

er overflødig.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejer får mulighed for at indhente

huslejenævnets forhåndsgodkendelse af en lejeregulering ved forbedringer af

de lejede (g 133, stk. 1) og bemærker i den forbindelse, at klager over forhånds-

godkendelser kan indbringes for boligretten af leierrie, når disse "har en indivi-

duel og væsentlig interesse i resultatet af forhåndsgodkendelsen" (bemærknin-

gernes side 463).

26 / 54

EjendomDanmark vi.irderer, at bemærkningen indfører en fundamental nyska-

belse i dansk ret, idet der indføres mulighed for, at en aktør, aer ikke er part i en

sag, gives mulighed for at anke sagens afgørelse. Sager om forhåndsgodkendel-

ser er alene sager mellem udlejeren og huslejenævnet, t"ivorfor le')erne ikke er

part. [)erfor er det en helt grundlaeggende fejl, at disse pludselig gives mulighed

for at anke huslejenævnets afgørelse i disse sager. Hvis ministeriet insisterer på

denne nyskabelse, skal ministeriet som minimum peqe på hjemlen t'ierfor; dette

sker nemlig ikke i lovforslaget, som det foreligger. l dette tilfælde vil det endvi-

dere være tvingende nødvendigt, at ministeriet uddyber betydningen af "indivi-

duel og væsentlig interesse"; dette afgørende begreb er nemlig heller ikke for-

klaret tilstraekkeligt. På dette grundlag - og især med henvisning til vores kom-

mentar om, at lejerne ikke er part i sagen, hvorfor der ikke gives ankomst til at

skabe en mulighed for anke fra lejers side - skal EjendomDanmark anbefale, at

bemærkningen om lejers ankemulighed i sager om forhåndsgodkendelser ud-

går.

Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at huslejenaevn kun kan "ændre den ved

forhåndsgodkendelsen fastsatte leje, hvis der er tale om ændrede forhold" (@

133, stk. 5). l bemærkningerne til denne bestemmelse uddyber ministeriet hvad,

der menes med "ændrede forhold" (bemærkningernes side 459 og 463).

EjendomDanmark vurderer, at ministeriets bemærkninger om begrebet "æn-

drede forhold" er ude af trit med den praktiske anvendelse af bestemmelsen i

dag. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningerne herom ændres,

så det i stedet ariføres, at forhåndsgodkendelsen er betinget af, at forbedrin-

«;3erne gennemføres i overensstemmelse med det forhåndsgodkendte projekt.

Indenriqs- og Boligministeriet foreslår at der for "de enkelte lejemål omfattet af

@ 2, stk. 1, nr. 2-4, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, hvor hus-

Iejenævnet inden arbejdernes iværksættelse har truffet afqørelse om størrelseri

af den leje, der lovligt vil kunne opkræves, af«;)ør nævnet på udlejerens anmod-

ning, når ombygningen er udført, om ombygningsudgifterne står i rimeligt for-

hold til den opnåede kvalitet" (Ø 134).

EjendomDanmark vurderer, at henvisningen til den tidligere lov om privat by-

fornyelses @ 2, stk. 1 er ændret, således at der ikke laengere henvises til @ 2, stk.

1, nr. 1. EjendomDanmark skal anbefale, at ministeriet begrunder denne ændring

i lovbemærkningerne.

Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at man kan straffes med bøde eller

fængsel ind til fire måneder, hvis man qeririemfører forbedringer af en ejendom

"i strid med reglerne i % 128-131 eller med kendskab til det lovstridige forhold

finansierer sådanne forbearinger" (@ 136, stk. 1).

27 / 54

EjendomDanmark vurderer, at der med dette forslag er tale om en betydelig

udvidelse af strafbestemmelsens anvendelsesområde. Forslagets kapitel 14 in-

deholder flere bestemmelser end den nuvaerende boligreguleringslov kap. IV,

som det bl.a. skal erstatte. Det gælder f.eks. forslagets @ 128, stk. 2 og @ 130, stk.

4. I modsætning til ministeriets bemærkninger herom er denne udvidelse en

markant, materiel ændring, indfører mulighed for bl.a. fængselsstraf på områ-

der, hvor en sådan mulighed ikke fandtes tidligere. EjendomDanmark skal anbe-

fale, at bestemmelsen ændres, så den passer bedre med den nuværende retstil-

stand.

Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at reglerne i forslagets kapitel 14 gøres

ufravigelige (@ 137, stk. 1).

EjendomDanmark vurderer, at re«;)lerrie om forbedringer i den nuværende le')e-

Iov kapitel X er fravigelige. På den baggrund har domstolene - se f.eks. dom-

mene i GD 1984/10 V, GD 1988/21 H og GD 1997/38 Ø - tydeligt fastslået, at ud-

lejer og lejer kan indgå aftale om forbedringstillæg uden hjemmel i en specifik

bestemmelse. Der er i dag således mulighed for, at lejer og udlejer kan indgå af-

tale, hvor reglerrie om beregning og varsling ikke qælder, hvis begge parter øn-

sker det. Det synes yderst uhensigtsmæssigt for begge parter at fjerne denne

mulighed. [)erfor skal EjendomDanmark anbefale, at ufravigelighedsbestemmel-

sen fjernes eller modificeres, så nuværende retsstilling opretholdes.

Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at bestemmelserne i forslagets 8i 127, stk.

2, @ 131, stk. 1, 1. pkt. kan fraviges ved aftale. Dertil foreslås, at @ 130, stk. 4, kan

fraviges ved aftale, for så vidt angår perioden for godtgørelse (@ 137, stk. 2).

EjendomDanmark vurderer, at undtagelserne i bestemmelsen er utilstrækkelige.

Således bør @ 127, stk. 1 ligeledes undtages, da det godt kan aftales, at man

f.eks. kan inddrage et anvist pulterrum ved tildeling af et andet. Ligeledes vil

man kunne aftale i lejekontrakten, at lejemålet ændres i lejeperioden herunder

på en måde, som vil æridre det lejedes identitet. EjendomDanmark skal anbe-

fale, at bestemmelsen og bemaerkningerne hertil omformuleres, så disse forhold

fremgår tydeligt.

Indenriqs- og Boligministeriet foreslår en yderligere undtagelse til ufravigelig-

hedsbestemmelsen i forslagets kapitel 14 (Ø 137, stk. 3).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne til denne bestemmelse er ufuld-

endte, idet det ikke frerngår med tilstrækkelig tydelighed, at 'g@ 138-139 er und-

tagelser for bestemmelsen. EjendomDanmark anbefaler, at dette qøres klart i

lovteksten.

28 / 54

Kapitel 75.' Aftalte forbedringer

Indenriqs- oq Boligministeriet foreslår at opliste en række gyldighedsbetingel-

ser for individuelt aftalte forbedringer (j138, stk. 3), og ministeriet tilføjer i be-

mærkningerne, at "det udtrykkeligt skal fremgå af aftalen, at lejeforhøjelsen er

aftalt efter den særlige ordning i denne bestemmelse, hvorved lejeloven almin-

delige re«;)ler fraviges" (bemærkningernes side 470).

EjendomDanmark vurderer, at kravet om, at det skal fremgå, at lejelovens al-

mindelige res:31er fraviges, er et eksempel på endnu en ubegrundet udvidelse af

kravene i lovteksten. Det kan alene være en gyldighedsbetingelse, at det - som

det frerngår af lovteksten - udtrykkeligt frerngår af aftalen, at lejeforhøjelsen er

aftalt efter nærværende bestemmelse. EjendomDanmark skal derfor anbefale,

at bemærkningen udgår.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at beboerrepræsentanter under visse vil-

kår skal have mulighed for at tiltræde forbedringer, der medfører leiefortiø')elser

(@ 139, stk. 1). Ministeriet bema.rker i den forbindelse, at en sådan aftale skal

indgås på grundlag af lovens almindelige vilkår (bemærkningernes side 171).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen om "lovens almindelige vilkår" er

uklar. Det er således ikke tydeligt hvilke vilkår, ministeriet henviser til og hvor-

for. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen uddybes.

Indenriqs- og Boligministeriet foreslår, at reqlerne i lovens kapitel 15 om aftalte

forbedringer ikke kan fraviges til skade for lejeren (Ø 140) og bemærker den

forbindelse, at der ikke kan aftales individuelle forbedririger før indgåelse af le-

jeaftalen (bernærkningernes side 472:).

EjendomDanmark vurderer, at der her er tale om en unødig stramning af reg-

lerne. Som nævnt ovenfor i kommentaren til forslagets @ 137, stk. 1 er det ved

dom flere gange blevet slået fast, at udlejer og lejer kan indgå aftale om forbed-

ringstillaeg uden hjemmel i en specifik bestemmelse. EjendomDanmark skal an-

befale, at denne eksistererwae retsstilling bliver afspejlet i bestemmelsen og

dens bemærkninger.

Kapitel 76: Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det le-

iede

Indenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at en le)er skal give meddelelse til udleje-

ren, inden lejeren foretaqer installationer i det lejede (Ø 143, stk. 1). I bemærknin-

gerne omtales dette krav til at give meddelelse som en "ordensforskrift", der

ikke sig selv giver udlejeren "adgang til at modsaette sig installationen eller til at

opsige eller ophæve lejeaftalen" (bemærkningernes side 475).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen potentielt er en stramning, idet

det er op til en domstol at vurdere om der i sådan en situation kan være tale om

misligholdelse. C)erfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen

29 / 54

præciseres, så det fremgår, at det kan være misligholdelse af lejeforholdet, hvis

lejer foretager installationer uden at overholde reqleri om at give meddelelse

herom.

Indenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at en udlejer "kan kræve, at leieren ved

forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af er-

statningsansvaret" (@ 143, stk. 3). Ministeriet uddyber bestemmelsen med en

bemærkning om, at udlejerens krav om sikkerhedsstillelse skal rejses "straks på

det tidspunkt, hvor udlejeren bliver bekendt med le')erens ønske om at foretage

en installation, eller når udlejeren bliver opmærksom på, at lejeren har foretaget

en installation, uden at udlejeren har modtaget besked herom" (bemærkninger-

nes side 476).

EjendomDanmark vurderer, at bemaerkningen qår videre end bestemmelsen.

Kravet om, at udlejeren straks skal stille krav om sikkerhedsstillelse, når udleje-

ren bliver opmærksom på lejerens ønske om at foretage en installation efter be-

stemmelsen, og at retten til at kræve sikkerhedsstillelse bortfalder, hvis ikke ud-

Iejer retter kravet straks, er således ikke nævnt i bestemmelsen og må afhaenge

af den l<oril<rete situation og i sidste ende en domstols vurdering. [)erfor skal

EjendomDanmark anbefale, at bernærkningen herom udgår.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejeren er "erstatningsansvarlig for

skade, der er forårsaqet af antennen" (@ 144, stk. 3).

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen er ufuldstaendig. I de eksisterende

reqler qælder erstatningsansvaret også for le)ers etablering af kabelforbindelse.

EjendomDanmark skal anbefale, at dette videreføres og denne form for etable-

ring derfor også nævnes i bestemmelsen.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejere i samme ejendom har mulighed

for at etablere en fællesantenne (Ø 144, stk. 4). Ministeriet henviser i bemærk-

ningerne til, at der på nettet findes standardvedtægter for antenneforeninger,

og ministeriet oplyser også, at der ikke påhviler hverken foreningens medlem-

mer eller bestyrelsen i foreningen nogen personlig hæftelse på foreningens

veqrie (bemærkningernes side 479).

EjendomDanmark vi.irderer, at bemærkningen er utilstrækkelig, idet det ikke

frerngår, at udlejer kan afvise vedtægter, som ikke har tilstrækkelig haeftelse til

at leve op til reglerne for foreningen i dette kapitel. EjendomDanmark skal an-

befale, at dette qøres tydeligt i bemærkningerne.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at en lejer "har ret til at foretaqe skiltning

på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er saedvan-

Iigt efter arten af le')erens forretning og ejendommen". Dertil kommer mulighe-

den for at anbringe markiser, udhængsskabe m.m. (Ø 145, stk. 1). Ministeriet ud-

dyber bestemmelsen med en bemærkning om, at hvis "en lejers skiltning

30 / 54

påfører en anden lejer qerier, vil denne le)er kunne qøre gældende over for ud-

lejeren, at der foreligger en mangel" (bemærkningernes side 480).

EjendomDanmark vurderer, at denne bemærkning er utilstrækkelig. Hjemlen for,

at en lejer skal kunne gøre andre leieres skiltning m.m. gældende som en man-

gel over for udlejer, synes ikke at være eksplicit til stede. Derfor skal Ejendom-

Danmark anbefale, at bemærkningen udgår, eller at ministeriet - hvis bemærk-

ningen fastholdes - i det mindste tydeliggør grundlaget for denne bemærkning

samt uddybe riø)e, hvad udlejer har hjemmel til at qøre ved den pågældende si-

tuation.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejereri skal "anmelde de påtænkte

forbedringsarbejder m.v. til udlejeren" (@ 146, stk. 2) og bemærker hertil, at leje-

ren er "erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af foretaqne forbed-

ringsarbejder omfattet af råderetten" (bemærkningernes side 482).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen bør praeciseres. 'Derfor skal

EjendomDanmark anbefale, at det «;3øres klart, at lejeren selvfølgelig er erstat-

ningsansvarlig for alle arbe3der, som lejeren foretaqer med udgangspunkt i le')e-

rens råderet.

Indenrigs- og Boliqministeriet foreslår, at lejeren kan foretage forbedringer af

det lejede og ved fraflytning få qodtqørelse herfor (@ 146, stk. 1) og beskriver,

hvordan beregningen af denne godtgørelse skal finde sted (@ 146, stk. 4). Mini-

steriet bemærker i den forbindelse, at der ved vaerdiansættelsen skal tages

højde for "de eksisterende installationers restlevetid og kvalitet og til, om de er

tidssvarende" (bemærkningernes side 483).

EjendomDanmark vurderer, at "tidssvarende" synes at et nyt parameter i bereg-

ningen af godtgørelsen. EjendomDanmark skal anbefale, at bemærkningerne til-

rettes så denne kvalificering udgår.

Indenriqs- og Boligministeriet foreslår, at der "kan ydes godtgørelse for flere

forbedringer m.v. i samme lejlighed, selv om arbejderne ikke udføres samtidig"

(@ 146, stk. 6) og ministeriet tilfø')er i bemærkningerne hertil, at flere arbejder,

der er udført samtidig "anses som et arbejde, når leiereri har anmeldt dem som

et arbejde til udlejeren" (bemærkningernes side 484).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen om konsekvent at anse flere ar-

bejder som et ikke har grundlag i selve bestemmelsen; der må omvendt være

tale om et forhold, der skal vurderes konkret i de enkelte tilfælde. EjendomDan-

mark skal anbefale, at bemærkningen udgår eller subsidiaert tilpasses, så dette

frerngår klart.

31 / 54

Indenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at tvister om lejerens rettigheder og for-

pligtelser, hvad angår lejeres forbedringer af det lejede, afgøres af huslejenæv-

net (g 148, stk. 1) og supplerer dette med en bestemmelse om, at beboerrepræ-

sentanter (eller et flertal af lejerne) kan bex;)ære huslejenaevnets afqørelse af,

om lejerne kan forlange udførelse af energibesparende arbejder (@ 148, stk. 2)

samt en bestemmelse om, at huslejenaevnet kan pålægge udlejeren at udføre

sådanne energibesparende arbejder inden for en bestemt tidsfrist (@ 148, stk.

3).

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelserne om huslejenævnets muligheder

for at afgøre og kræve udførelse af energibesparende arbejder er en udvidelse

af huslejenaevnenes kompetence; denne mulighed findes i dag nemlig alene for

huslejenævn i regulerede kommuner. EjendomDanmark skal anbefale, at forsla-

get bringes i overensstemmelse med de eksisterende reqler, således at det kun

er i regulerede kommuner, at huslejenaevn har disse udvidede beføielser og mu-

Iigheder.

Indenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at reglerne i forslagets @ 146 gøres ufra-

vigelige (Ø 149).

EjendomDanmark vurderer, at dette er en nyskabelse, idet reglerne om lejerens

råderet i dag netop ikke er ufravigelige. Der er således tale om en materiel æn-

dring, hvilket synes både ubegrundet og ikke i overensstemmelse med hensig-

ten med sammenskrivning. [)erfor skal EjendomDanmark anbefale, at bestem-

melsen tilpasses, så der ikke indgår en henvisning til forslagets @ 146.

Kapitel 77.' Lejerens brug af det lejede

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejeren er "erstatningsansvarlig for

skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand

eller andre, som lejereri har givet adgang til det lejede" (g 150, stk. 2). l den for-

bindelse bemærker ministeriet, at nikotinaflejringer på vægge og lofter ikke er

forkert brug af det lejede, og at udlejer derfor næppe kan kræve ekstraudgifter

til istandsaettelse, medmindre rygningen har haft et usædvanligt stort omfang,

eller - hvis lejeren har vedligeholdelsespligten - at det er påkrævet (bemærk-

ningernes side 489).

EjendomDanmark vurderer, at lndenrigs- og Boligministeriet i denne bemærk-

ning til bestemmelsen går videre end nuværende ret og reelt indskrænker le3ers

erstatningsansvar. Det afgørende må være, om rygning har været af et sådant

omfang, at nikotinaflejringerne medfører ekstra udgifter end ellers til istandsæt-

telse. Vi skal i den sammenhæng bl.a. henvise til dommen GD 2018/19 B om ud-

gift til nikotinspærre. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen

tilrettes, så den tager 7dgangspunkt i de faktiske skader forvoldt af rygning.

32 / 54

lndenrigs- oq Boliqministeriet foreslår til samme bestemmelse (Ø 150, stk. 2)

også at bemaerke, at lejerens erstatningsansvar kan nedsættes, hvis der er tale

om skade forvoldt på ældre bygningsdele eller inventar, og at lejerens erstat-

ningsansvar i denne sammenhæng "må på den baggrund reduceres skønsmaes-

sigt ud fra en konkret vurdering" (bemærkningernes side 490).

EjendomDanmark vurderer, at denne indskrænkning af lejers erstatningsansvar

ikke er i overensstemmelse med almindelig erstatningsret. Såfremt lejer har

handlet culpøst, må lejer ifalde det fulde erstatningsansvar. I ankenævnsafgørel-

sen GA 2002/21 blev en le)er således pålagt at udskifte et revnet toilet på trods

af påstand om, at lejemålet bragtes i bedre stand. Det anerkendtes selvfølgelig,

at lejer ikke kan pålægges at bringe det lejede i bedre stand end den var i ved

overtaqelse, men det sloges samtidig fast, at der som minimum må være et er-

statningsretligt element, der skal tages højde for i disse situationer. Ejendom-

Danmark anbefaler, at bemærkningen tilrettes i overensstemmelse hermed.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke

må "overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlem-

mer af sin husstand". Ministeriet bemærker i den sammenhæng, at " anvender

lejeren det lejede til andet end aftalt, og ophører lejeren trods udlejerens opsi-

gelse ikke dermed, vil udlejeren kunne hæve lejeaftalen" (bemærkningernes

side 180).

EjendomDanmark vurderer, at der må være tale om en fej, når der i denne be-

mærkning henvises til udlejers "opsigelse" og ikke udlejers "indsigelse". Ejend-

omDanmark skal aerfor anbefale, at ordvalget i bemærkningen tilrettes.

Kapitel 79: Brugsrettens overgang til andre

lndenrigs- og Boligministeriet foreslår, at udlejer forpligtes til at modsætte sig

fremlejeforhold, "hvis lejligheden er omfattet af re«;)lerrie om beboermaksimum

og vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum" (@ 158, stk. 2).

EjendomDanmark vurderer, at denne bestemmelse er overflødig, idet reglerne

om beboermaksimum ikke anvendes i praksis. Derfor skal EjendomDanmark an-

befale, at bestemmelsen udgår.

Indenriqs- og Boliqministeriet foreslår, at le)er under bestemte betingelser så-

som f.eks. midlertidig fraflyttelse eller studieophold skal have en ret til at frem-

leje i op til to år (Ø 159, stk. 1). l bemærkningerne til denne bestemmelse naevnes

det, at udlejer ikke kan "afkræve lejeren egentlig dokumentation for, at fremleje

er berettiget" (bemærkningernes side 506).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til bestemmelsen er uhensigts-

maessig, da et forbud mod at afkræve dokumentation for berettigelsen til at

kunne fremleje afskærer udlejer for reelt at vurdere, om fremlejen er lovlig. Der-

for skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen udgår, og at det i stedet

33 / 54

noteres, at udlejer naturligvis har ret til at l<ræve dokumentation for fremlejens

grundlag. EjendomDanmark skal i øvrigt bemaerke, at vi også kommenterede

dette i høringssvaret til det oprindelige forslag til en ny lejelov, men at lnden-

rigs- og Boligministeriet ikke behandlede denne kommentar i høringsnotatet

hertil.

Indenrigs- og Boliqministeriet foreslår, at udlejer får mulighed for at modsætte

sig et fremlejeforhold, hvis antallet af persorier i fremlejeforholdet er større end

antallet af beboelsesrum i lejemålet (@ 159, stk. 2). Indenrigs- og Boligministeriet

bernærker i den forbindelse, at bestemmelsen alene qiver udlejer ret til at mod-

sætte sig et fremlejeforhold med denne begrundelse "ved fremlejeforholdets

etablering" (bemaerkningernes side 507).

EjendomDanmark vi.irderer, at denne bemaerkning til bestemmelsens anven-

delse er upraecis, hvilket reelt underminerer udlejers ret til at modsætte sig

ulovlige fremlejeforhold. Det er naturligvis korrekt, at udlejer ikke kan modsætte

sig fremlejeforhold, hvor husstanden udvides, hvis beboeren i fremlejeforholdet

får børn; men dette er ikke det samme som, at husstanden efter fremlejeforhol-

dets etablering frit kan udvides på anden vis. EjendomDanmark skal anbefale, at

bemærkningen praeciseres i overensstemmelse hermed.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejer får mulighed for at modsætte

sig et fremlejeforhold, hvis udlejer "i øvrigt har rimelig grund til at modsaette sig

fremlejeforholdet" ('g 159, stk. 2). lndenrigs- og Boligministeriet bemaerker i den

forbindelse, at rimelig grund i denne sammenhæng kan være, hvis udlejer for-

moder, at fremlejningen ikke er reel (bemærkningernes side 507).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen er uklar og fol<userer på det for-

kerte. Bemærkningen indledes således med at fokusere på, hvorvidt fremleje-

forholdet er reelt - men denne specifikke bestemmelse har til formål at give ud-

lejer mulighed for at afvise fremlejeforhold, selvom disse formelt set måtte

være "reelle". Dette kan f.eks. ske (hvilket også nævnes), hvis udlejer er bekendt

med, at lejer førheri væsentligt har misligholdt lejeaftaler eller udøvet vold og

chikane mod andre le3ere. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bemærk-

ningen omformuleres, så bestemmelsen egentlige formål træder tydeligere

frem, og så det med tilstrækkelig klarhed fremgår, at fremleje alene kan ske, når

le3er har en gyldig grund, og at det selvsagt er lejers opgave at godtqøre herfor

samt at en fremleje, der ikke er reel naturligvis kan afvises af udlejer (jf. også

kommentaren til 'å 159, stk. 2, nr. 2).

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at "udlejeren skal modsætte sig fremle')e-

forholdet, hvis lejigheden er omfattet af reglerrie om beboermaksimum og vil

blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum" (Ø 159, stk. 3).

34 / 54

EjendomDanmark vurderer, at denne også bestemmelse om beboermaksimum

er overflødig, idet disse regler ikke anvendes i praksis. Derfor skal EjendomDan-

mark anbefale, at bestemmelsen udgår.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejeren forbliver erstatningsansvarlig

ved uforsvarlig adfærd, selvom et lejemål er fremlejet (@ 160, stk. 1), og ministe-

riet bemærker i den forbindelse, at dette også omfatter "fremlejeaftaler indgået

i henhold til en aftalt fremlejeret" (bemærkningernes side 510).

EjendomDanmark vurderer, at det ønskes præciseret at lejer ved aftale kan gø-

res ansvarlig også ved tab, der skyldes forsvarlig adfærd i situationer, hvor ud-

lejer giver lejer en fremlejeret ved aftale, som lejer ellers ikke ville have haft.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at en lejer "har ret til at bytte med en Ie-

jer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtaqer lejigheden" (@

162, stk. 1).

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen bør uddybes. Det qiver i praksis

anledning til stor tvivl, hvornår der er tale om en reel bytteanmodning, som qør

at udlejer skal agere efter @ 162 stk. 3. Det opleves ofte, at en lejer blot afsøger

muligheden og reelt bliver irriteret over, at der igangsættes en formel behand-

Iing af en bytteanmodning. Uklarheden om, hvornår der skal igangsaettes en

egentlig og formel behandling af en bytteanmodning er således til gene for le-

jere og giver unødige, administrative byrder til udlejer. EjendomDanmark anbe-

faler derfor, at bestemmelsen æridres, så der er objektive kriterier, der afqør,

hvornår der er tale om en reel bytteanmodning, så begge parter ved, hvornår et

reelt bytteforløbet, som beskrevet i stk. 3 og 4, påbegyndes.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejer kan modsætte sig bytte, hvis

"den fraflyttede le)er ikke har beboet lejligheden i 3 år" (@ 162, stk. 2, nr. 2). Mini-

steriet bemærker i den forbindelse, at en lejer, der har fortsat et lejemål efter

f.eks. en afdød ægtefælle, også har mulighed for bytte, og at "den tidligere Ie-

jers boperiode tæller med i opgørelsen af, hvor længe lejeren har beboet Ieje-

målet" (bemaerkningernes side 516).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen ikke er tilstrækkelig daekkende.

En fortsættende lejers bytteret er naturligvis - ligesom med alle andre lejeres

bytteret - betinget af, at denne har beboet lejligheden i tre år. EjendomDan-

mark anbefaler, at bemærkningen præciseres, så dette frerngår.

lndenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at udlejer kan modsætte sig bytte, hvis

"udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte"

(Ø 162, stk. 2, nr. 4). Ministeriet bemaerker i den forbindelse, udlejer kan afvise

byttet "såfremt byttet ikke formodes at vaere reelt" (bemærkningernes side

516).

35 / 54

EjendomDanmark vur«3erer, at denne bemærkning er uklar. Lldle')er har naturlig-

vis altid ret til at afvise, såfremt byttet ikke er reelt også uden hjemmel i denne

bestemmelse, da det er et krav, at der sker et reelt bytte, før @ 162 overhovedet

kan finde anvendelse. EjendomDanmark skal anbefale, at dette tydeliggøres i

bemærkningen.

Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at uddybe reqlerne om udlejers mulighe-

der for at modsætte sig bytte (Ø 162, stk. 2) med en bemærkning om, at i.idle')er

skal modsætte sig byttet allerede ved kendskab til lejers hensigt herom (be-

mærkningernes side 517).

EjendomDanmark vurderer, at bemaerkningerne går videre, end bestemmelsen

qiver mulighed for. Det må afhænge af en konkret vurdering, om det kan godt-

qøres, at udlejer har fået oplysninger om le3ereris faktiske bytte og stiltiende har

accepteret dette. Og en sådan konkret vurdering må foretages af domstolene,

ikke af ministeriet. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen ud-

går eller som minimum skrives om, så den afspejler det her kommenterede for-

hold.

Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at udlejer forpligtes til straks at give Ie-

jerne besked, hvis et lejemål planlægges forbedret i forbindelse med et bytte (@

162, stk. 3). Ministeriet bemærker, at "straks" i denne forbindelse betyder, at

både ualeiers meddelelse til den fraflyttende lejer om hensigten om forbedrin-

gen af lejemålet og udlejers fremsendelse af en kopi af huslejenævnets for-

håndsgodkendelse af forbedringsarbejderne "som udgangspunkt skal ske inden

for få dage" (bemærkningernes side 518).

EjendomDanmark vurderer, at den angivne definition af ordet "straks" er pro-

blematisk. For det første er ministeriets fortolkning af begrebet unødigt og

uhensigtsmæssig stram og kan forvolde udfordringer at leve op til i praksis. For

det andet fremgår definitionen ikke af selve bestemmelsen, hvorfor ministeriet

reelt strammer bestemmelsen med sin bemaerkning. For det tredje er bemærk-

ningen uklar, idet det langt fra er entydigt, hvad der menes med både "som ud-

gangspunkt" og "inden for få dage". [)erfor skal EjendomDanmark anbefale, at

bemaerkningen udgår eller som minimum tilpasses, så den bedre passer med

den administrative virkelighed, og så bestemmelsen qøres mere entydig. Ejend-

omDanmark skal i øvrigt bemærke, at denne kommentar også blev fremsat i

vort høringssvar til det oprindelige udkast til en ny lejelov, men at Indenrigs- og

Boligministeriet ikke behandlede denne kommentar i høringsnotatet hertil.

Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejeren "skal modsætte sig bytte,

hvis lejligheden er omfattet af reglerrie om beboermaksimum og efter bytning

vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum" (@ 162, stk. 5)

36 / 54

EjendomDanmark vurderer, at også denne bestemmelse om beboermaksimum

af overflødig, idet disse rer;)ler ikke anvendes i praksis. Derfor skal EjendomDan-

mark også her anbefale, at bestemmelsen udgår.

lndenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at hvis en lejer dør uden at efterlade sig

ægtefælle, har en anden person, "der i en periode på mindst 2 år umiddelbart

forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte le-

jeforholdet" (@ 164, stk. 2). Ministeriet bemærker samtidig, at et husstandsmed-

Iem kan have ret til at fortsætte lejeforholdet på trods af, at leiereri efterlader

sig en ægtefælle, såfremt det står klart, at ægtefællen ikke kan eller vil ind-

træde i lejeforholdet" (bemærkningernes side 524).

EjendomDanmark vurderer, at der er en tydelig uoverensstemmelse mellem

selve lovteksten og bemaerkningen. Det frem«;3år entydigt at selve lovteksten, at

bestemmelsen alene gælder i de tilfælde, hvor der ikke efterlades en ægtefælle.

Dette udgangspunkt kan bemærkningen ikke ændre. Derfor skal EjendomDan-

mark anbefale, at bemaerkningen udgår.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at der til @ 164, stk. 2 knyttes en be-

mærkning om navngivne versus juridiske personer.

EjendomDanmark vurderer, at dette afsnit i bemærkningerne er uforståelig.

EjendomDanmark skal således anbefale, at bemærkningen skrives helt om eller

forklares.

Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at udlejer i tilfælde af lejers død kan op-

sige et lejeforhold med sædvanligt varsel, selvom der er aftalt anderledes (Ø

164, stk. 4), og ministeriet bemærker i den forbindelse, at "frister i forbindelse

med fraflytning, herunder om afholdelse af flyttesyn, løber først fra skifteretten

har taget stilling til boets behandling" (bemærkningernes side 525).

EjendomDanmark vi.irderer, at bemaerkningerne til bestemmelsen bør præcise-

res. Det bør fremgå med endnu større tydelighed, at fristerne tidligst løber det

nævnte tidspunkt. [)erfor skal EjendomDanmark anbefale, at dette udpensles i

bemærkningen.

EjendomDanmark vi?irderer ydermere, at der i bemærkningen kan være behov

for endnu tydeligere at nævne, at udlejer kan - men ikke er forpligtet til - at

henvise til denne bestemmelse, hvis der opsiges efter bestemmelsen i en situa-

tion, hvor der er aftalt et andet opsigelsesvarsel end lejelovens. EjendomDan-

mark skal anbefale, at dette specificeres i bemærkningen.

lndenrigs- og Boliqministeriet foreslår, at le3ere, der i mindst to år har boet sam-

men, og som nu ophæver samlivet, kan aftale hvem, der skal fortsætte lejefor-

holdet (@ 167). Ministeriet bemærker i den forbindelse, at den udtraedende lejer

hæfter for de forpligtelser, som er opstået inden, udlejeren får underretning om

37 / 54

lejerskiftet, og at den fortsættende le)er for krav efter aette tidspunkt (be-

mærkningernes side 530).

EjendomDanmark vurderer, at hensigten med bemærkningen er klar, men at be-

mærkningen er upræcis. Det fremgår således ikke med tilstrækkelig tydelighed,

at den fortsættende leier også hæfter for krav opstået inden lejerskiftet, da den

fortsaettende lejer indtraeder i alle rettigheder og forpligtelser i lejeforholdet

altså også evt. restaricer mv. EjendomDanmark skal anbefale, at dette eksplici-

teres i bemaerkningen.

Kapitel 20: Opsigelse

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at en lejer ikke uden sin ægtefælles sam-

tykke må opsige lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefæller-

nes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet (g 170, stk. 2). Ministeriet

bemærker i den forbindelse, at udlejer i tilfælde af opsigelser bør sikre sig Ieje-

reris ægtefælles (skriftlige) samtykke hertil (bemærkningernes side 534).

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen er en forpligtelse for lejer til ikke

at opsige et lejemål mod sin ægtefælles ønske herom. Der er som sådan ikke

tale om et emne, der vedrører forholdet mellem le)er og udlejer, men derimod

forholdet mellem le')er og dennes ægtefaelle. En udlejer, der agerer i god tro,

kan og bør ikke holdes ansvarlig for lejers uretmæssige adfa.rd. Oerfor skal

EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen udgår.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at fastsætte regler for udlejers mulighe-

der for at opsige lejemål (@ 172, stk. 1) og fastslår i den forbindelse, at mulighe-

derne er udtømmende oplistet, og at aftalt uopsigelighed og aftalte længere

opsigelsesvarsler skal respekteres (bemærkningernes side 538).

EjendomDanmark vi.irderer, at bema.rkningen er utilstrækkelig, idet det ikke

frerngår, at aftalt uopsigelighed selvsagt ikke skal respekteres ved parternes

mislighold af kontrakten. EjendomDanmark anbefaler, at dette indføres i be-

mærkningerne til bestemmelsen.

Indenriqs- og Boligministeriet foreslår, at udlejer kan opsige lejemål, når udlejer

selv ønsker at benytte det lejede (@ 172, stk. 1, nr. 1). Ministeriet bemærker hertil,

at udlejeren har pligt til at tilbyde lejeren at fortsætte lejemålet, hvis udlejerens

indflytning opgives inden opsigelsesvarslets udløb (bemærkningernes side

538).

EjendomDanmark vurderer, at den i bemærkningerne beskrevne pligt til at til-

byde le3eren at fortsaette i et ellers opsagt lejemål ikke fremgår af bestemmel-

sen, og at bemærkningerne derved forsø:)er at iridføre en helt ny pligt. Ejend-

omDanmark skal anbefale, at bemærkningen udgår.

38 / 54

lndenriqs- og Boligministeriet foreslår, at udlejer kan opsige lejemål, når det kan

dokumenteres, at ejendommen skal rives ned (@ 172, stk. 1, nr. 2), og det forud-

sættes her, at "nedrivning omfatter tilfælde, hvor bygningen fjernes, og Iejlighe-

den nedlægges, uden at der efterfølgende etableres nye lejigheder samme

sted" (bemærkningernes side 539).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen bør uddybes. Det bør således

fremgå, at bestemmelsen ikke er til hinder for, at lejemål opsiges med henvis-

ning til nedrivning, selvom der opføres en ny bygning samme sted. Lige nu kan

man af bemaerkningen få det indtryk, at der intet må opføres på den nedrevne

grund, og dette kan ikke være tilfældet. EjendomDanmark anbefaler derfor, at

bemærkningen uddybes, så dette bliver klarere.

Indenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at udlejer kan opsige lejemål, når "lejeren

af en beboelseslejighed siden lejeaftalens indgåelse har vaeret antaget som

funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis i.iaførelse det er af væ-

sentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren «;)odtgør, at

arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde" (@ 172, stk. 1, nr. 3). Mi-

nisteriet arifører i en bema.rkning hertil, at det ved sådanne lejeaftalers indgå-

else bør gøres klart for lejeren, at denne kun bliver lejer i sin egenskab af sit ar-

bejde i virksomheden (bemærkningernes side 539-540), og at der er et krav om

samtidighed i opsigelse af den stilling, der berettiger til lejemålet, og opsigelse

af selve lejemålet (bemærkningernes side 539).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne til denne bestemmelse ikke er i

fuld overensstemmelse med selve bestemmelsen. Kravet i bemærkningen om,

at det bør gøres klart for le3ereri, at denne kun bliver lejer i sin egenskab af sit

arbejde i virksomheden, frerngår ikke som et gyldighedskrav i selve bestemmel-

sen. Og ministeriets krav om, at samtidighed mellem opsigelse fra det arbe3de,

der giver mulighed for et specielt lejemål, og så opsigelsen af selve lejemålet

ikke frerngår af bestemmelsen og må komme an på en vurdering af det kon-

krete tilfælde. EjendomDanmark anbefaler, at disse bemærkningerne udgår eller

i det mindste tilpasses, så de beskrevne uoverensstemmelser fjernes.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejer kan opsige lejemål, når lejeren

i tilstrækkelig grad har tilsidesat god skik og orden (Ø 172, stk. 1, nr. 5), og mini-

steriet bemærker hertil, at et huslejenævn kan qøre et lejeforhold betinget af

nogle bestemte forhold vedrørende lejers adfærd i ejendomme. Ministeriet un-

derstreger i bemærkningerne hertil, at forudgående indbringelse for husleje-

nævnet er nødvendig for at kunne anvende denne bestemmelse (bemaerknin-

gernes side 541).

39 / 54

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til denne bestemmelse kan mis-

forstås. Det er selvsagt ikke et krav, at opsigelse af et betinget lejemål efter

denne bestemmelse på ny skal indbringes for et huslejenævn. Derfor skal Ejend-

omDanmark anbefale, at bemaerkningen herom skrives om.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at opsigelse skal være "rimelig ud fra en

vurdering af begge parters forhold" (@ 173, nr. 2). Ministeriet anfører i bemærk-

ningerne hertil, at mulighederne for opsigelse efter @ 172, stk. 2 vil være "be-

grænsede og meget konkret begrundede", fordi der skal tages sådanne rimelig-

hedshensyn til begge parter (bemærkningernes side 543), og at der skal "Iæg-

ges betydelig vaegt på le3erens muligheder for at finde en anden passende bo-

Iig" (bemærkningernes side 544).

EjendomDanmark vurderer, at ministeriet med disse bemaerkninger anlægger

en unødigt, ubegrundet og indskrænkende fortolkning af mulighederne for ud-

Iejers anvendelse af @ 172, stk. 1 om opsigelse. For det første fordi det ikke be-

høver at fremgå, at bestemmelsen na.rmest alene kan anvendes undtagelses-

vist. For det andet fordi det er uhensigtsmæssigt, at Indenrigs- og Boligministe-

riet: ved at fremhæve og lægge særlig vægt på hensynet til lejers mulighed for

at finde lignende bolig uunderbygget kvalificerer værdien af de forskellige hen-

syn, der skal vejes op mod hinanden. På denne baggrund skal EjendomDanmark

anbefale, at bemaerkningen skrives om, så det ikke fremstår som en undtagelse,

at udlejer har mulighed for at opsige lejer, og så bemærkningerne ikke foran-

stalter en skævhed ved at lægge saerlig vægt på hensynet til den ene part.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at en lejer, der samtidig er beboerrepræ-

sentant, ikke kan opsiges (@ 173, nr. 5). l bemærkningen til denne bestemmelse

frerngår det, at opsigelse af en lejer heller ikke kan finde sted, hvis leiers aegte-

faelle er beboerrepræsentant (bemaerkningernes side 545).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til bestemmelsen qår videre end

selve bestemmelsen, der alene nævner lejeren selv og ikke dennes ægtefælle.

Bemærkningen aendrer således materielt i bestemmelsen, hvilket både synes

ubegrundet og uhensigtsmæssigt. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at

bemaerkningen om lejers ægtefælle udgår.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at uddybe bestemmelsen om, at tidsbe-

gænset udlejning skal være begrundet i udlejers forhold (@ 174, stk. 4) ved at

bemærke, at der skal være "særlige grunde" for, at en udlejer kan udleje tidsbe-

grænset (bemaerkningernes side 195).

EjendomDanmark vuraerer, at der ikke er konsistens mellem bestemmelsen og

bemærkningen. "Tilstrækkelig begrundet" er nemlig ikke nødvendigvis det

samme som "særlige grunde", og det må antages, at "saerlige grunde" skal læ-

ses mere indskraenkende end "tilstrækkelige grunde". Derved bliver ministeriets

bemærkning reelt til en ubegrundet udvidelse af bestemmelsen.

40 / 54

EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bemærkningerne omformuleres, så de

bedre afspejler bestemmelsens ordvalg.

Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår at illustrere med et eksempel, hvordan

udlejer ikke med forhold hos leier kan begrunde tidsbegrænset udlejning (Ø 174,

stk. 4; bemaerkningernes side 545).

EiendomDanmark vurderer, at det i denne sammenhæng angivne eksempel ikke

er dækkende for den pointe, som ministeriet ønsker at illustrere. I eksemplet be-

skrives en udlejer, der ønsker at udleje til særlige grupper, f.eks. handicappede.

Hvis udlejeren lejer ud til en person, der ikke opfylder formålet (i eksemplet: en

ikkehandicappet person), vil dette ifølge bemærkningerne være le3ereris forhold

og derfor ikke kunne begrunde en tidsbegrænsning. l det konkrete eksempel er

tidsbegrænsningen dog netop begrundet i udlejers forhold, idet udlejeren

netop har det formål med ejendommen, at denne skal udlejes til en bestemt

gruppe. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at eksemplet udgår.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at uddybe bestemmelsen om, at tidsbe-

grænset udlejning skal være begrundet i udlejers forhold (@ 174, stk. 4) ved at

anføre, at lejeren kan anfægte en tidsbegrænsning, hvis udlejer ændrer planer i

Iøbet af den tidsbegrænsede periode (bemaerkningernes side 548).

EjendomDanmark vurderer, at dette ikke er korrekt. Det afgørende er udeluk-

kende, at den gyldige grund er til stede på tidspunktet for aftaleindgåelse.

EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bemærkningen udgår.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at uddybe bestemmelsen om, at tidsbe-

grænset udlejning skal være begrundet i udlejers forhold (fi 174, stk. 4) ved at

bemærke, at et huslejenaevn kan "prøve, om et vilkår om '?dsbegrænsning be-

virker, at lejeaftalen er mere byrdefuld end for andre lejere i ejendommen, og i

givet fald træffe afgørelse om tilsidesættelse af dette vilkår" (bemærkningernes

side 548).

EjendomDanmark vurderer, at dette heller ikke er korrekt, idet huslejenaevnet

alene har mulighed for at nedsætte lejen, så de samlede lejevilkår ikke er mere

byrdefulde end for de andre le')ere i ejendommen; huslejenævnet har ikke mulig-

hed for at tilsidesætte tidsbegrænsningen på grund af mere byrdefulde vilkår.

Oerfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen herom udgår.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejer uden unødigt ophold har pligt

til at "tilbyde lejeren at leje en anden lejighed i ejendommen, hvis der bliver en

Iejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil leje-

ren er opsagt, og lejigheden skal udlejes" (Ø 175, stk. 1). I bemærkningerne til

denne bestemmelse noterer ministeriet, at udlejeren på eqet initiativ skal "til-

byde leieren de lejligheder, der bliver ledige i ejendommen til overtaqelse fra

41 / 54

opsigelsens afgivelse og indtil 3 måneder efter den dag, hvortil lejeren er op-

sagt" (bemaerkningernes side 549).

EjendomDanmark vurderer, at der ikke er overensstemmelse mellem lovtekst

og bemærkning, idet bemærkningen taler om udlejers pligt til at tilbyde "de Iej-

ligheder" (flere), mens bestemmelsen alene omtaler en pligt til at tilbyde "en

anden lejlighed" (en). Bemærkningen er således en ganske markant, materiel og

ubegrundet udvidelse af bestemmelsen. EjendomDanmark anbefaler derfor, at

bemærkningen tilpasses, så den reelt afspejler lovteksten.

Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at uddybe bestemmelsen om udlejers

pligt til at tilbyde en ny bolig til lejer efter udlejers opsigelse af lejemålet (g 175,

stk. 1) med en bemærkning om, at opsigelsen ikke kan godkendes, hvis "udleje-

ren ved at leje en ledig lejighed ud til en anden qør det umuligt for den opsagte

Iejer at overtage den" (bemærkningernes side 549).

EjendomDanmark vi.irderer, at bemærkningen kan læses således, at opsigelsen

ikke kan godkendes, hvis udlejer ikke opfylde sin pligt til at tilbyde en bolig, der

bliver ledig. Denne konsekvens af udlejers manglende pligtopfyldelse er uun-

derbygget og ikke afklaret i praksis, hvorfor der her reelt er tale om en skær-

pelse af reglerne. EjendomDanmark anbefale, at ministeriet overlader den slags

til domstolene, og at bemærkningen derfor udgår eller som minimum omformu-

Ieres.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at beskrive de formelle krav til udlejers

opsigelsesvarsler (@ 177, stk. 1) og dertil bemærke, at det i de eksisterende req-

Ier er et gyldighedskrav for opsigelser, at den overholder de formelle krav, her-

under om opsigelsesvarslets længde (bemærkningernes side 197).

EjendomDanmark vurderer, at ministeriets beskrivelse af den eksisterende rets-

tilstand (som ministeriet foreslår videreført) er fejlbehæftet. Opsigelsesvarslet

skal naturligvis overholdes, men opsiges en lejer med for kort opsigelsesvarsel,

vil opsigelsen ikke være ugyldig, men blot først træde i kraft, når det l<orrekte

opsigelsesvarsel udløber. Dette følger bl.a. af dommen i GD 2019/49 Ø, som

fastslog, at en opsigelse begrundet i udlejers ønske om selv at benytte sig af

det lejede og med et varsel på 3 mdr. var gyldig. EjendomDanmark anbefaler, at

ministeriet retter bemaerkningen, så den stemmer bedre overeris med den nu-

værende retstilstand.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at le3eren har mulighed for at qøre indsi-

gelse mod en opsigelse (Ø 177, stk. 2), og at udlejeren da skal "afvente sagens

videre forløb og må ikke, så længe spørgsmålet om opsigelsens lovlighed ikke

er afg3ort, foretaqe nogen handlinger, hvorved lejerens ret krænkes" (bemærk-

ningernes side 554).

42 / 54

EjendomDanmark vurderer, at det ikke er klart, hvad ministeriet mener med

"handlinger, hvorved lejerens ret krcenkes". [)erfor skal EjendomDanmark anbe-

fale, at dette specificeres nøjere i bemærkningen eller bemærkningen udgår.

Kapitel 27: Udleierens ret til at hæve lejeaftalen

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at opliste de tilfælde, hvor udlejer kan

ophæve en lejeaftale (@ 183, stk. 1). Ministeriet bemærker i den forbindelse, at

det klart skal frerngå, "hvad konsekvensen af ophævelsen er" (bemaerkninger-

nes side 201).

EjendomDanmark vurderer, at denne bemærkning er uklar. Det besl<revne krav

fremgår således ikke af selve bestemmelsen. Oerfor skal EjendomDanmark an-

befale, at ministeriet uddyber, både hvor kravet stammer fra, og hvad det reelt

indebærer og hvis dette ikke lader sig qøre at bemærkningen udgår.

Indenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at en lejeaftale kan ophæves, hvis "Ieje-

ren har tilsidesat god skik og orden (...), og forholdet er af en sådan karakter, at

lejerens flytning er påkrævet" (@ 183, stk. 1, nr. 7). Ministeriet uddyber denne be-

stemmelse med en bemaerkning om, at den ikke kan finde anvendelse i situatio-

ner med "uforudsigelig adfærd og adfærd som er umulig at forhindre" blandt

lejers gæster (bemærkningernes side 568).

EjendomDanmark vurderer, at ministeriet med denne bemærkning går længere,

end bestemmelsen qiver anledning til, idet det må være en konkret vurdering,

der i hver sag skal lægges til grund for en afgørelse for, om lejer kan holdes an-

svarlig eller ej. Dermed bliver det også et spørgsmål for domstolene og ikke for

en ministeriel bemaerkning til loven. EjendomDanmark anbefaler derfor, at be-

mærkningen udgår eller som minimum tilpasses, så den respekterer behovet for

en konkret vurdering i disse ofte prekære sager.

Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at en lejeaftale kan ophaeves, hvis "en Ie-

jer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer

sine pligter ved arbejdets udførelse, og arbejdsforholdet som følge heraf brin-

ges til ophør" (@ 183, stk. 1, nr. 12). Dertil bemærker ministeriet, at denne be-

stemmelse kun finder anvendelse, når der er en samlet lele- og ansættelseskon-

trakt, eller - hvis leje- og ansættelseskontrakt er to dokumenter - hvis det i Ieje-

aftalen er indføjet, at der er tale om en bolig til lejeren i kraft af dennes virke i

ejendommen (bemærkningernes side 571).

EjendomDanmark vi.irderer, at bemaerkningens krav om, at det skal fremgå af

Iejekontrakten, at den er knyttet til ansættelseskontrakten, er nyt og ikke frem-

går af selve lovbestemmelsen. [)erfor skal EjendomDanmark anbefale, at be-

maerkningen herom udgår.

43 / 54

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at fastlaegge reqleme for ophævelse af

Iejekontrakter som følge af betalingsmisligholdelse fra lejers side (@ 183, stk. 2),

og i den forbindelse bemærker ministeriet, at udlejeren kan miste sin ret til at

ophaeve aftalen som følge af betalingsmisligholdelse, hvis udlejeren i en periode

"ved sin adfærd har tilkendegivet, at der kan betales for sent, uden at dette får

konsekvenser" (bemærkningernes side 573).

EjendomDanmark vur«Jerer, at det altid må komme an på en konkret vurdering,

om udlejers adfaerd medfører, at der skal ses bort fra muligheden for at ophæve

lejeaftale som følge af betalingsmisligholdelse fra lejers side. Det er således et

anliggende for domstolene, ikke ministeriet. Dertil kommer, at et påkrav fra ud-

lejer til le)er altid vil være en klar tilkendegivelse om betalingsmisligholdelse fra

lejers side. Bemærkningen er derfor unødvendig, da der under alle omstændig-

heder skal sendes et påkrav. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at be-

mærkningen udgår.

Indenriqs- og Boligministeriet foreslår, at uddybe bestemmelsen om ophævelse

af en lejeaftale som følge af betalingsmisligholdelse fra lejers side (Ø 183, stk. 2)

med en bemærkning om, at udlejeren "loyalt" skal sikre, at en meddelelse om

ophævelse af lejemål når frem til lejeren, og at dette kan betyde, at udlejer skal

sende meddelelsen til en anden adresse, dersom udlejeren er bekendt med at

le')eren opholder sig et andet sted (bemærkningernes side 574).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen bør uddybes. Det bør således un-

derstreges, at rækkevidden af bemærkningen er meget kort, da lejer jo er for-

pligtet til at have helårsbeboelse i lejemålet. Udlejer bør aldrig kunne blive for-

pligtet til at kontakte lejer på en anden adresse, såfremt lejers fravær fra leje-

målet ikke er berettiget. EjendomDanmark skal anbefale, at dette qøres fuld-

staendig klart i bemaerkningen.

lndenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at udlejer kan opkræve et gebyr for et

påkrav i forbindelse med lejers betalingsmisligholdelse (@ 183, stk. 2), og mini-

steriet tilføjer dertil en bemærkning om, at udlejeren i ikke kan "opkraeve et hø-

jere gek:iyr end det i loven angivne" (bemærkningernes side 574).

EjendomDanmark vurderer, at lndenrigs- og Boligministeriet med denne be-

mærkning overser den eksisterende typeformular, hvorefter man kunne opgøre

påkravsgebyret efter et fast plus variabelt gebyr. EjendomDanmark skal i den

forbindelse henvise til dommen i GD 2011/37 B, hvor en udlejer berex;)riede et

højere påkravsgebyr end det lovfæstede, idet lejekontrakten var indgået på Ty-

peformular A, 5. udgave. Dette godkendte boligretten. Det er i de gældende ty-

peformularerne A, 4. udgave (1975), 5. udgave (1979) og 6. udgave (1994), som

indeholder en andet formel for beregning af qebyr. Disse er fortsat gældende,

og EjendomDanmark skal anbefale, at dette gøres tydeligt i lovens bemærknin-

qer.

44 / 54

Indenrigs- og Boliqministeriet foreslår, at hvis en lejeaftale ophæves, skal lejeren

straks fraflytte og desuden "betale leje m.v. for tiden, indtil le')eren kunne fra-

flytte med sædvanligt varsel". Lejeren er ydermere erstatningspligtig for " et-

hvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede" (Ø

185, stk. 1). Ministeriet bemærker til denne bestemmelse, at lejeren ved ophæ-

velse skal "betale leje for en periode, der svarer til sædvanligt opsigelsesvarsel",

og at dette gælder, "selv om aer måtte være aftalt et længere opsigelsesvarsel

eller uopsigelighed" (bemærkningernes side 203).

EjendomDanmark vurderer, at denne bemærkning meafører, at udle')er stilles

ringere i situationer, hvor en lejeaftale ophæves pga. le3ers mislighold af kon-

trakten, end i situationer hvor lejer opsiges efter reglerne. Dette er en både bi-

zar og uønsket situation. Såfremt der er aftalt et laengere opsigelsesvarsel eller

uopsigelighed, bør udlejer vaere berettiget til at kunne opkræve leje i hele opsi-

gelsesperioden, under forudsætning af at udlejer opfylder sin genudlejningsfor-

pligtelse. Og uanset hvad må udlejer som erstatningskrav være berettiget til at

få dækket eventuelle tab som følge af, at lejemålet ikke kan udlejes i en periode,

som var omfattet af den ophævede lejers uopsigelighed. l modsat fald er aer

skabt en situation, hvor udlejer skal bære tabet af lejers misligholdelse af kon-

trakten. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bemærkningen tilpasses, så

det frerngår, at udlejer ved ophævelse har ret til at kræve le3e i hele opsigelses-

perioden uanset dennes længde.

Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår at uddybe bestemmelsen om ophævelse

af lejemål (Ø 185, stk. 1) med en bemærkning om, at lejereri skal "betale leje og

andre ydelser i lejeforholdet, indtil le3ereris sædvanlige opsigelsesvarsel udlø-

ber", og at dette varsel "beregnes som udgangspunkt fra lejeaftalens ophæ-

velse, selvom lejeren først fraflytter senere" (bemaerkningernes side 578).

EjendomDanmark vurderer, at denne bemærkning er en ubegrundet stramning

af retstilstanden. Udgangspunktet for beregning af opsigelsesperioden bør na-

turligvis være den faktiske fraflytning, dvs. f.eks. ved nøgleoverdragelse eller

eventuelt fogedudsættelse. Dette frerngår også af retspraksis, jf. dommene i GD

2009/72 Ø og GD 2017/02 Ø. EjendomDanmark anbefaler, at ministeriet lader

bemaerkningen afspejle den eksisterende praksis.

Kapitel 22.' Lejerens fraflytning

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejer inden fraflytning skal give mulig-

hed for besigtigelse af det lejede på et af lejer fastsat tidspunkt (Ø 187, stk. 1).

Ministeriet uddyber bestemmelsen med en bemaerkning om, at udlejer skal

"tage hensyn til lejeren ved at give lejeren besked om, hvorvidt fremvisning rent

faktisk vil finde sted på det af lejeren anviste tidspunkt, med et passende var-

sel" og at "lejeren, trods denne selv har valgt dag og tidspunkt, kan kræve en

meddelelse om, at der rent faktisk kommer til at ske besigtigelse på tidspunk-

tet" (bemærkningernes side 580).

45 / 54

EjendomDanmark vurderer, at ministeriet med bemærkningen går videre, end

bestemmelsen qiver anledning til, og at man derved udstrækker bestemmelsens

beskyttelse af lejeren uden hjemmel. Det frerngår eksplicit af bestemmelsen, at

Iejeren skal give adgang til at bese det lejede til potentielle nye lejere, og at

dette er mindst to timer hver anden hverdag. Det frerngår intetsteds i bestem-

melsen, at udlejer har pligt til at meddele lejer, hvorvidt der faktisk kommer po-

tentielle nye le')ere på en given fremvisningsdag. EjendomDanmark skal derfor

anbefale, at bemærkningen udgår.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejeren skal Vaere fraflyttet kl. 12 på

fraflytningsdagen, og at det lejede skal "afleveres i samme stand som ved over-

leveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som

ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhvi-

Ier udlejeren at udbedre" (@ 188, stk. 1). Dertil bemærker ministeriet, at der "ved

udskiftning af gammelt med nyt skal ske fradrag for den øgede værdi, som det

nye udgør" (bemaerkningernes side 583).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen bygger på en generaliserende

fortolkning af reglerne. Hvis udskiftningen er forårsaqet af, at leier i lejeperioden

ikke har iagttaget sin vedligeholdelsespligt, så skal der ikke ske fradrag for vær-

diforøgelsen. EjendomDanmark skal anbefale, at bemærkningen revideres, så

dette forhold afspejles tydeligt.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejer skal aflevere det lejede i samme

stand som ved overlevering med undtagelse af slid, ælde m.m. (Ø 188, stk. 1), og

ministeriet bemærker hertil, at udlejeren vil være bundet af et indhentet pris-

overslag for istandsættelse af lejemålet ved le3ers fraflytning, på trods af at ud-

Iejeren seriere udfører istandsættelsen til en dyrere pris (bemærkningernes side

584).

EjendomDanmark vurderer, at ministeriet her anlaegger en fejagtig fortolkning

og med bemærkningen dermed strammer reqleme. Modsat reguleringen af de

almene boliger er der i lejereguleringen på det private område intet eksplicit

krav om, at udlejer skal indhente et prisoverslag på istandsættelsen, og der fin-

des derfor heller nogen regel om, hvor meget udlejer må ramme ved siden af et

eventuelt indhentet prisoverslag. Ministeriets bemærkning om prisoverslag sy-

nes derfor uhjemlet og ukorrekt. Viser udlejers reelle udgift til istandsættelse at

være højere end et eventuelt indhentet prisoverslag, er udlejer ikke begrænset

til beløbet i prisoverslaget, medmindre udlejer på baggrund af overslaget fak-

tisk har fastslået størrelseri på den endelige istandsaettelsesudgift over for le)er.

På denrie baggrund skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen udgår

eller som minimum tilpasses ganske betydeligt i lyset af ovenstående.

46 / 54

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at reglerne i "@ 188, stk. 1, 3. pkt., stk. 2, 1.

pkt., hvor der i henhold til @ 188, stk. 3, er pligt til at afholde flyttesyn, og stk. 3-

5," ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren (@ 190). Ministeriet bemær-

ker i den forbindelse om ikke-professionelle udlejere, at en sådan godt med Ie-

jeren kan "aftale en fravigelse af @ 188, stk. 2, 2. pkt., til skade for lejeren" (be-

mærkningernes side 590).

EjendomDanmark vi.irderer, at bemaerkningen kan tolkes således, at ministeriet

er af den ukorrekte opfattelse, at det kun er den uprofessionelle udlejer, som

kan fravige den nye @ 188, stk. 2, 2. pkt. Det frerru;)år af præceptiviteten i forsla-

gets @ 190, at reqlerrie i188, stk. 2, 1. pkt. ikke kan fraviges til skade for lejeren.

Den omtvistede regel fremgår af @ 188, stk. 2, 2. pkt., l"ivorfor både den uprofes-

sionelle og den professionelle udlejer kan fravige @ 188, stk. 2, 2. pkt. om istand-

saettelseskrav, som ikke fremgår af fraflytningsrapporten, så længe der indgås

en aftale herom, jf. ministeriets eqeri bemærkning om, at udlejer ikke kan tage

et forbehold om fremsættelse af yderligere krav efter fraflytningssynet for at

fravige deklaratoriske reqler. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at be-

mærkningen omformuleres.

Kapitel 23.' Beboerrepræsentation

Indenrigs- og Boliqministeriet foreslår, at lejerne i ejendomme med mindst seks

beboelseslejigheder har ret til at vælge beboerrepræsentanter (Ø 193, stk. 1), og

i bemærkningerne til denne bestemmelse uddyber ministeriet bl.a. valgbarhed

og mødet for valget af beboerrepræsentanter (bemærkningernes side 593).

EjendomDanmark vurderer, at der i bemærkningerne er behov for en henvis-

ning til bekendtgørelse om beboerrepræsentation, idet de i bemærkningerne

beskrevne regler kan ændres ved bekendtgørelse. Det er således vigtigt at få

slået fast, at bemærkningerne ikke nødvendigvis er udtryk for den gældende

retstilstand. EjendomDanmark anbefaler, at dette forhold fremgår tydeligt at

bemærkningen.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at beskrive reqlerne for valg af beboerre-

præsentanter (Ø 193, stk. 2) og bemærker i den forbindelse, at hvis der er "al-

vorlige mangler i forhold til formalia omkring indkaldelse og afholdelse af bebo-

ermø«aer og valg af beboerrepræsentanter, vil dette kunne medføre, at beboer-

repræsentationen ikke er gyldigt oprettet, eller at en beslutning truffet på et

beboermøde ikke er gyldig" (bemærkningernes side 594).

EjendomDanmark vurderer, at denne bemærkning er nødvendig, men formule-

ret utilstraekkeligt, idet det ikke står helt klart, hvornår der er tale om sådanne

"alvorlige mangler i formalia". [)erfor skal EjendomDanmark anbefale, at mini-

steriet uddyber vurdering heraf, så det står mere klart, at der må være tale om,

at formalia og proceduren i loven er fulgt, for at der kan oprettes en gyldig be-

boerrepræsentation.

47 / 54

lndenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at der for lejere i ejendomme, der er for

små til at kunne oprette egentlig beboerrepraesentation, "skal vælges en tals-

mand til at repræsentere lejerne over for udlejerne" (@ 193, stk. 3). Hertil be-

mærker ministeriet, at hvis "der er for få lejigheder i ejendommen, til at lejerne

har ret til at etablere en beboerrepraesentation, har lejerrie mulighed for i stedet

at vælge en talsmand til at repræsentere sig" (bemærkningernes side 594).

EjendomDanmark vuraerer, at der er en vis uklarhed i samspillet mellem lov-

tekst og bemærkning, idet der i lovteksten tales om, at der "skal vælges" en

talsmand, mens bemaerkningerne alene omtaler dette som en mulighed. Lovtek-

sten kan således læses som en forpligtelse eller et krav, mens det i bemærknin-

gen fremstår frivilligt. EjendomDanmark skal anbefale, at lovteksten qøres tyde-

Iigere, så denne uklarhed fjernes. Ministeriet bør i denne forbindelse huske, at

der ikke er nogen garanti for, at nogen af lejerne ørisker at lade sig vælge som

talsmand.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at uddybe bestemmelsen om valg af tals-

mand for lejerne i en mindre ejendom (@ 193, stk. 3) med en bemærkning om de

oplysninger, som talsmanden kan få at vide fra udlejer (bemaerkningernes side

595).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til bestemmelsen fejlagtigt angi-

ver, at talsmanden skal have udleveret de oplysninger, som beboerre'præseri-

tanter jf. @ 192 kan få udleveret - altså som en mulighed. Dette er også under-

streget i bemærkningerne til 8i 192, hvor kravene eksplicit omtales som "hen-

sigtserklæringer, som udlejeren bør iagttage efter nærmere aftale med beboer-

repræsentanterne" (bemærkningernes side 591). Som bemærkningen til S, 193,

stk. 3 er formuleret, ender talsmænd således med at have krav på mere end be-

boerrepræsentanter. Dette er uhensigtsmæssigt, og EjendomDanmark skal der-

for anbefale, at bemærkningen tilpasses, så den stemmer bedre overens med

den nuværende lovtekst og retstilstand som beskrevet i bemærkningerne til @

192.

Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at beboerrepræsentationen bortfalder,

"såfremt der ikke har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræseri-

tanter i 2 år" (@ 193, stk. 6). I bemærkningerne hertil anføres, at beboerrepræ-

sentationen bortfalder hvis der ikke i to år afholdes beboermøde.

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen bør præciseres, så den er i mere

entydig overensstemmelse med selve lovteksten. Det bør således - i overens-

stemmelse med bestemmelsen - at beboerrepraesentationen bortfalder allerede

når, der ikke er afholdt møde, hvor der vælges beboerrepraesentanter. Ejend-

omDanmark anbefale, at dette gøres tydligere i bemærkningen.

lndenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at der i ejendomme med beboerreprae-

sentation er mulighed for, at et beboermøde kan vedtage en husorden (Ø 194,

48 / 54

stk. 1), og at det i denne husorden f.eks. kan besluttes, at det for alle lejerne i

ejendommen er tilladt at holde husdyr, selvom et forbud herom frerngår af visse

leieres lejekontrakt (bemærkningernes side 598).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen ikke er i overensstemmelse med

gældende ret, idet der ikke kan vedtages bestemmelser i en husorden, som er i

strid med lejekontrakterne. Dette vil i øvrigt gøre dele af disse lejekontrakters

indhold overflødigt og underminere udlejers e')eridomsret over det le3ede. Der-

for skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen tilpasses, så det frerngår

tydeligt, at lejekontrakterne selvsagt ikke kan æriares gennem en beboerbe-

stemt husorden.

Kapitel 24: Tilbudspligt

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at reqlerrie om tilbudspligt finder anven-

delse på rerie beboelsesejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder og an-

dre ejendomme med mindst 13 beboelseslejigheder (@ 197, stk. 1). I bemærknin-

«;)erne til denne bestemmelse fastslår ministeriet, at hvis "udlejeren ikke overhol-

der denne forpligtelse, handler udlejeren retsstridigt og kan ifalde erstatnings-

ansvar over for le')eme" og at udlejeren kan risil<ere, at "lejerne får dom for, at

udlejeren skal opfylde sin tilbudspligt" (bemærkningernes side 602).

EjendomDanmark vurderer, at ministeriet med denne bemaerkning udtaler sig

om konsekvenserne, hvis udlejer ikke opfylder sin tilbudspligt. En slig bemærk-

ning hører ikke hjemme i lovbemærkninger, da der er tale om en vurdering, der

hører under domstolene. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemaerknin-

gen udgår.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at uddybe reqlerne om hvilke e)en-

domme, der er omfattet af tilbudspligt (g 197, stk. 1) med en bemærkning om, at

det er den faktiske og ikke den aftalte brug af det le')ede, der er afgørende for,

om der udløses tilbudspligt (bemærkningernes side 603).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen er upræcis og kan give anledning

til fortolkningstvivl. Denne tvivl kan opstå, fordi ministeriet i bemærkningen

samtidig aofører, at det er den faktiske brug men dog "med udle3ers viden og

accept", der er afgørende (bemærkningernes side 603). Dermed understreqer

ministeriet netop, at det er den aftalte brug - om end det så er i lejekontrakten

eller ved efterfølgende aftale - der er afgørende. Med andre ord skal der tages

bestik af den legale anvendelse og ikke den faktiske anvendelse, når tilbudsplig-

ten skal afgøres. EjendomDanmark skal anbefale, at bemærkningen præciseres,

så dette fremstår klarere og mere entydigt.

Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at tilbudspligten opretholdes, selvom

"eieren foreta«;)er udstykning, matrikulering eller arealoverførsel efter lov om

udstykning og anden registrering i matriklen" (ffi 197, stk. 5).

49 / 54

EjendomDanmark vurderer, at det i bemærkningerne til denne bestemmelse

ikke fremgår med tilstraekkelig klarhed, at tilbudspligten under alle omstændig-

heder kun gælder for den del af ejendommen som frasælges. EjendomDanmark

skal anbefale, at dette gøres tydeligere.

lndenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at tilbudspligten "respekterer private

forkøbsrettigheder og køberettigheder, der er tinglyst før 3. maj 1979, men går i

øvrigt forud for andre rettigheder over ejendommen, uanset hvornår de er stif-

tet" (Ø 198).

EjendomDanmark vurderer, at ministeriet har ladet bestemmelsen i den nuvæ-

rende lejelov 8, 101, stk. 2 udgå. Denne bestemmelse indeholder en undtagelse

for tilbudspligten, "når ejendommen er opdelt i ejerlejigheder, jf. dog @ 100, stk.

3, 2. pkt." l stedet henviser ministeriet til forslagets @ 197, stk. 3; denne henvis-

ning synes dog utilstrækkelig, idet bestemmelse i sin ord!yd rammer de e)eri-

domme, som er udstykket og ikke tydeligt dem, der udstykkes i ejerlejigheder

efter lovens ikrafttræden, som nuværende @ 11, stk. 2 eksplicit omtaler. Oerfor

skal EjendomDanmark anbefale, at man opretholder den oprindelige bestem-

melse også.

Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at tilbudspligten gaelder, "når ejendom-

men eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller mage-

skifte" (Ø 199, stk. 1).

EjendomDanmark vurderer, at man til bestemmelsen har tilføjet spaltning, og at

dette er en udvidelse af tilbudspligtens anvendelsesområde, som man ikke tidli-

qere har fundet nødvendig at nævne. Der er tale om en ubegrundet og materiel

aendring, og på den baggrund skal EjendomDanmark anbefale, at spaltning ud-

går fra bestemmelsen.

Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at opliste en række undtagelser for til-

budspligten (@ 199, stk. 2).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne er upræcise. Det fremgår såle-

des ikke med tilstrækkelig tydeligt, at tilbudspligten selvsagt alene gælder den

del af en ejendom, der frasaelges. EjendomDanmark anbefaler, at dette qøres

mere tydeligt i bemærkningerne til bestemmelsen.

EjendomDanmark vurderer ydermere, at man i bestemmelsen har udeladt en

undtagelse om, at der ses bort fra tilbudspligten, når erhververen er et god-

kendt saneringsselskab. EjendomDanmark skal qøre opmærksom på, ministeriet

derved afskærer det offentlige fra med sikkerhed at kunne overtage ejen-

domme, som skal saneres.

50 / 54

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at tilbudspligten ikke finder anvendelse,

når "erhververen er en hidtidig medejer" (Ø 199, stk. 2, nr. 3), og ministeriet be-

mærker i den forbindelse, at dette betyder, "at bestemmelsen ikke kan påberå-

bes ved overdragelse af aktier eller anparter i et selskab, som e3er en eller flere

ejendomme" (bemærkningernes side 608).

EjendomDanmark vi?irderer, at denne begrænsning i bestemmelsens anvendelse

er en ubegrundet og ganske klar indskrænkning, der ikke kan findes støtte for i

selve lovteksten. Der er således tale om en ubegrundet udvidelse af tilbudsplig-

ten, og derfor skal EjendomDanmark henstille til, at bemærkningen udgår.

Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at tilbudspligten opfyldes ved "at e3ereri

over for samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af

beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme kø-

besum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til

anden side" (@ 200, stk. 1).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til denne bestemmelse om hånd-

tering af tilbudspligten i forbindelse med ejendomme, hvor der lejes ud til et

selskab til videreudlejning til beboelse (bemærkningernes side 610), er upræcis

og selvmodsigende. [)erfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen

udgår.

Indenrigs- og Boligministeriet foreslår at fastlægge reqler for tilbudspligtens

opfyldelse (@ 200, stk. 1) og bemærker i den forbindelse, at hvis lejemålet er

"opsagt, men opsigelsesperioden ikke udløbet, består lejemålet fortsat, og le')e-

ren skal derfor have tilbud om sammen med de øvrige lejere at overtage ejen-

dommen på andelsbasis" (bemærkningernes side 610).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen bør udbygges således at det

frerngår tydeligt, at det alene er de lejere, der har eller skulle have modtaget til-

buddet og som har en brugsret på tidspunkt for andelsboligforeningens erhver-

velse af ejendommen, som tæller med i opgørelsen af om kravet i andelsbolig-

foreningsloven @ 2 er opfyldt. EjendomDanmark anbefaler, at dette ekspliciteres

i bemærkningen.

Indenrigs- og Boliqministeriet foreslår at fastlægge reqler for tilbudspligtens

opfyldelse (@ 200, stk. 1). Ministeriet uddyber bestemmelsen med en bemærk-

ning om, at udløses der tilbudspligt på nogle eller alle ejendomme, som saelges

samlet, vil de skulle tilbydes lejerne hver for sig (bemaerkningernes side 611).

EjendomDanmark vurderer, at denne bemærkning går videre end lovteksten.

Reglerne om tilbudspligt siger således ikke noget om, hvordan ejendommene

skal sælges, men alene noget om hvornår lejerne skal have ejendommen tilbudt.

Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen udgår.

51 / 54

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejere, der modtager tilbud efter rex;)-

lerne om tilbudspligt har en frist på "mindst 10 uger, dog således at der ved be-

regning af fristen ses bort fra juli måned" (@ 200, stk. 1).

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne bør præciseres, således at det

bliver klart, at fristen løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget alle

meddelelser, som disse har krav på i medfør af reqlerne om tilbudspligt. Ejend-

omDanmark anbefaler derfor, at bemærkningerne omformuleres, så det ikke

kan misforstås, at det er lejernes vurdering af hvilke dokumenter de finder rele-

vante, der er afgørende for hvornår de har modtaget tilstraekkelige oplysninger

til at fristen udløses.

Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at ejeren af en ejendom, der skal sælges,

senest sammen med tilbuddet til le')errie skal give de "sædvanlige oplysninger

om ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på

de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov" (@ 200, stk. 5).

l bemærkningerne til denne bestemmelse oplister ministeriet en længere række

af konkrete dokumenter og oplysninger, bestemmelsen omfatter (bemærknin-

gerries side 613).

EjendomDanmark vurderer, at ministeriet med oplistningen i bemærkningerne

går videre end lovteksten qiver anledning til og derved konkretiserer bestem-

melsen på en måde, så der reelt lovgives med bemærkningen. Dette er yderst

uhensigtsmaessigt og understøtter ikke hensigten med sammenskrivningen om

at skabe mere gennemsigtighed. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at op-

listningen udgår eller som minimum tilfø)es et "det kan være", så det frerngår

tydeligere, at der er tale om eksempler; de relevante oplysninger vil altid af-

hænge af det konkrete salg.

Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejer har mulighed for digitalt at af-

give de med tilbudspligten forbundne dokumenter og oplysninger til lejerne (@

200, stk. 4). Ministeriet bemærker i den forbindelse, at en sådan digital kommu-

nikation dog skal ske "inden for rammerne af det, som er gældende herom i for-

hold til de enkelte lejere" (bemærkningernes side 613).

EjendomDanmark vurderer, at det ikke er korrekt, når ministeriet i bemærknin-

gen forudsætter, at kommunikationen fra udlejer til lejer i forbindelse med til-

budspligt skal følge reglerne for, hvorvidt der i øvrigt kan kommunikeres med

lejeren digitalt. Selve tilbuddet skal formentlig gives fysisk, hvis udlejer og leier

kommunikerer via fysisk post, men selve dokumenterne til tilbuddet giver be-

stemmelsen eksplicit mulighed for at kunne overgive i digital form f.eks. på et

USB-stik. Der er tale om anselige maengder af oplysninger og et stort antal do-

kumenter, hvorfor det ofte vil være forbundet med et meget stort ressource-

spild og besvær for både lejer og udlejer, hvis alle oplysninger skal afgives fy-

sisk. Bemærkningen går således også videre, end lovteksten «;3iver anledning til,

52 / 54

og derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen præciseres i over-

ensstemmelse med selve lovteksten og hensigten med bestemmelsen.

lndenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at en ejer - i forbindelse med tilbudsplig-

ten - kan "afvise andelsboligforeningens accept, hvis foreningen ikke på anfor-

dring dokumenterer, at den kan betale den kraevede kontante udbetaling" (@

200, stk. 5).

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen ikke er fyldestgørende formuleret.

EjendomDanmark skal således anbefale, at det af lovteksten kommer til at

fremgå eksplicit, at udlejer ligeledes kan afvise, såfremt andelsboligforeningen

ikke er stiftet i overensstemmelse med andelsboligloven.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at bliver en ejers tilbud ikke accepteret,

"kan ejendommen videreoverdrages til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller

ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning se-

nest 1 år efter tilbuddet til lejerne" (Ø 200, stk. 6). Ministeriet arifører i samme

ombaering, at hvis "ejendommen videresælges på andre vilkår, end dem den har

været tilbudt lejerne, vil det bero på en konkret vurdering, om der gælder til-

budspligt", og at hvis ejendommen "sælges til en højere pris, gælder ingen til-

budspligt inden for 1 års fristen" (bemaerkningernes side 614).

EjendomDanmark vuraerer, at bemærkningen kan gøres mere praecis. Således

gælder det i dag, at salg til samme pris heller ikke udløser tilbudspligt. Ejend-

omDanmark anbefaler, at dette gøres tydeligt i bemærkningen.

EjendomDanmark vurderer ydermere, at bemærkningerne, der uddyber, hvor-

når der er tale om "salg på de tilbudte vilkår" (bemærkningernes side 614) går

videre, end hvad der er hensigtsmæssigt. Det er således op til domstolene at

fortolke reglerne, herunder at afqøre hvornår der i en konkret sag er tale om

"salg på de tilbudte vilkår". EjendomDanmark skal således anbefale, at bemærk-

ningerne, der alene arifører ministeriets holdning hertil, udgår.

Kapitel 25: Regulering af beløb og beløbsgrænser

Indenrigs- og Boliqministeriet foreslår at fastlægge regler for regulering af belø-

bene naevnt i @ 120, stk. 1, @ 121, stk. 1 og 2 (om udvendige vedligeholdelses-

konti) samt @ 125, stk. 2 (om huslejenævns nedsættelse af afsætningsbeløb på

udvendige vedligeholdelseskonti) (@ 203, stk. 2).

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens henvisning til 8z 125, stk. 2 (om

huslejenævns nedsættelse af afsætningsbeløb på udvendige vedligeholdelses-

konti) er en nyskabelse. Henvisningen er heller ikke behandlet i bemærknin-

qerrie til bestemmelsen. På den baggrund skal EjendomDanmark anbefale, at

ministeriet i bemaerkningerne til bestemmelsen begrunder ændringen og tyde-

liggør dens betydning.

53 / 54

Kapitel 26.' Ikrafttræden my.

Indenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at loven træder i kraft den 1. januar 2022

(g 204, stk. 1).

EjendomDanmark vurderer, at der er tale om en fejl, når ministeriet i bemaerk-

ningerne til denne bestemmelse to gange henviser til den eksisterende boligre-

guleringslov frem for den eksisterende boligreguleringslov hhv. den eksiste-

rende lejelov. EjendomDanmark skal anbefale, at fejlen korrigeres.

EjendomDanmark vurderer ydermere, at lovens ikrafttrædelsesdato er fint til-

rettelagt, givet at loven vedtages senest i oktober 2021. Det er afqørende vig-

tighed, at ministeriet tillader alle relevante parter - lejere og udlejere, disses or-

ganisationer, undervisningsinstitutioner, domstole, advokater, huslejenævn m.m.

- en betydelig implementeringsperiode, da der trods lovens begrænsede foran-

dringer vil være behov herfor, jf. vores generelle kommentarer til loven overifor

og vores kommentar til lovens økonomiske og administrative konsekvenser ne-

denfor. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at lovens ikrafttrædelsestids-

punkt tilpasses det tidspunkt, som loven kan vedtages på, således at det sikres,

at alle parter som et absolut og nederste minimum har tre måneder til at fore-

tage omstillingen.

lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at opliste en række love og bestemmel-

ser, der stadig finder anvendelse efter lovens ikrafttræden (@ 204, stk. 4).

EiendomDanmark vurderer, at der i tråd med bestemmelsens henvisning til @ 3,

stk. 2 og 3, i lov nr. 817 af 9. juni 2020 samt @ 3, stk. 2 og 3, i lov nr. 818 af 9. juni

2020 bør der ligeledes være en henvisning til lov nr. 819 af 9. juni 2020 'å 3, stk.

2. EjendomDanrnark skal anbefale, at denne henvisning tilføjes til bestemmel-

sen.

EjendomDanmark skal desuden bemærke, at der i bestemmelsen og i Iovbe-

maerkningerne ikke er en konsekvent gennemgang af tidligere vedtagne lova.n-

dringer, hvoraf der følger et behov for undtagelser til @ 201. Som eksempel ses

det ikke angivet, at indførelsen af krav til energimærke D ved gennemførelse af

gennemgribende modernisering i lovaendringen L 2014 439 (Energisparepakke)

ikke gælder for lejemål, hvor den gennemgribende modernisering gennemførtes

før lovens ikrafttræden 1. juli 2014. Vi skal bede ministeriet gennemgå tidligere

Iovændringer i bemærkningerne og herved oplyse, om hvorvidt der for tidligere

vedtagne lovændringer er et behov for en undtagelse til @ 204, stk. 1, da der el-

lers kan være tale om materielle ændringer af væsentlig karakter.

Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at såfremt "den andel af lejen, der efter

tidligere gældende reqler afsættes til vedligeholdelse og opretning, er større

end de beløb, der er fastsat i ØØ 118 og 120, opretholdes den højere afsætning,

indtil de lejeforhøjelser, der måtte gennemføres i medfør af lejelovens @ 23, gØ

128-131 og ØØ '143-144, overstiger de hidtidige hensættelsesbeløb" (Ø 207, stk. 1).

54 / 54

EjendomDanmark vurderer, at der er behov for at uddybe henvisningen til @@

i43-i44. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at der tilføjes en bemærkning

herom eller at denne mere rigtigt udgår.

EjendomDanmark vurderer ydermere, at der synes at mangle en henvisning til

den eksisterende boligreguleringslov @ 29. EjendomDanmark skal opfordre til at

bestemmelsen viderefeires som den er i dag, eller at ministeriet anfører i be-

mærkningerne, hvorfor henvisningen er fjernet samt at der er tale om en mate-

riel ændring.

Økonomiske og administrative konsekvenser

lndenrigs- og Boligministeriet anfører, at lovforslaget har været forelagt Er-

hvervsstyrelsen til vurdering af de økonomiske og administrative konsekvenser

ved lovforslaget, og at Erhvervsstyrelsen har vurderet, at de administrative kon-

sekvenser er så små, at der ikke er behov for at kvantificere dem.

EjendomDanmark mener, at denne vurdering er overfladisk og bør kvalificeres

med en bemærkning i lovforslaget. Det er korrekt, når det anføres, at Iovforsla-

gets indhold i sig selv ikke medfører betydelige administrative byrder. Men

sammenskrivningen af reguleringen på dette yderst komplekse område bety-

der, at brugerne skal lære at navigere i en helt ny struktur i reglerne ligesom

mange dokumenter m.m. skal skrives om. Denne proces er både administrativt

og økonomisk krævende, og bør vaere genstand for analyse og vurdering, som

bør fremgå tydeligt af bemaerkningerne om de administrative konsekvenser, li-

gesom det bør afspejles i lovens bestemmelser om ikrafttræden.

l EjendomDanmark håber vi, at disse kommentarer kan bruges af Indenrigs- og

Boligministeriet til at kvalitetssikre forslaget yderliclere, og i dette arbejde står

EjendomDanmark naturligvis til rådighed for uddybende kommentarer.

,N:i?j@

annick Nytott

Adm. direktør

-- AKT 404467 -- BILAG 6 -- [ Høringssvar fra Foreningens af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerkla… --

Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark

Århus, den 11. marts 2021

Høringssvar til revideret forslag til lov om leje og lov om boligforhold

På vegne af foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark skal jeg

hermed fremkomme med følgende kommentarer til det nye forslag til sammenskrivning af lejelovene:

Ad udkast til ny lejelov

Kapitel 3-5 (Lejefastsættelse og regulering)

§ 19:

Trods ministeriets svar på s. 8 i høringsnotatet af 12. oktober 2020 er det foreningens opfattelse,

at bemærkningerne på s. 260 ikke i tilstrækkelig grad afspejler det, som Højesteret har fastslået i U

2016.2446 H. Dommen udtrykker vel ret beset netop, at det er tilstrækkeligt, for at der kan statueres at

foreligge en gennemgribende modernisering, at der er anvendt et beløb over lovens minimumsgrænser til

at modernisere bad og køkken alene.

For overskuelighedens skyld anbefales det, at

§ 19, stk. 6,

flyttes og placeres før karensbestemmelserne i

stk. 4 og 5.

§ 20:

I § 20, stk. 1, 2. pkt., henvises til stk. 2, men der bør henvises til § 19, stk. 2.

Kapitel 7 (Forbrugsudgifter)

§ 67

om udgifterne til køling er der indsat en henvisning til § 72, stk. 4-6. Henvisningen bør alene være til §

72, stk. 4.

I kapitlet mangler en angivelse af, hvilke udgifter der kan indeholdes i regnskaber for el og gas, idet

indholdet af nugældende lejelovs § 45 d, stk. 1, ikke ses at være gentaget i forslaget.

Kapitel 9 (Lejerens indflytning)

§ 93

fremgår, at bestemmelserne i § 90, stk. 1-3, og § 91, ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren.

§ 92 er således ikke gjort ufravigelig, hvorfor parterne tilsyneladende gyldigt kan aftale, at huslejenævnet

ikke skal have kompetence til at træffe afgørelse om oprindelige mangler.

Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark

Kapitel 10 (Mangler ved boligen)

§ 101

fremgår

–

nøjagtig ligesom det er tilfældet med § 92 - at huslejenævnet afgør parternes uenighed

om, hvorvidt lejemålet er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse og kan pålægge udlejer at udbedre

mangler. Bestemmelsen forekommer som en overflødig gentagelse og kan skabe forvirring, da der i kapitel

10 ikke findes regler, som huslejenævnet p.t. er tillagt kompetence i relation til.

Kapitel 11 (Varsling af iværksættelse)

§ 108

henvises til lejelovens § 46 a, stk. 3. Henvisningen bør rettelig være til § 147. Endvidere henvises

alene til foranstaltninger omfattet af lov om privat byfornyelse, mens der i den nuværende

boligreguleringslovs § 29, stk. 1, udtrykkeligt henvises til flere andre byfornyelseslove. En manglende

gentagelse af disse vil vel føre til en realitetsændring, som efter bemærkningerne (s. 409) ikke er tilsigtet.

§ 110, stk. 3,

er henvist til lov om boligforhold §§ 89 og 90, hvilket er korrekt. I bemærkningerne til

bestemmelsen er imidlertid på s. 411 henvist til §§ 83 og 84, hvilket bør rettes.

Kapitel 12 (Vedligeholdelse)

I bemærkningerne til

§ 114

er på s. 416 nederst givet en ikke helt præcis definition af, hvilke ejendomme

reglen gælder for, da der henvises til, at ejendommen blot skulle indeholde mindst 7 lejemål pr. 1. januar

1995.

Kapitel 13 (Vedligeholdelseskonti)

I bemærkningerne til

§ 121

på s. 435 (afsnit 6), bør henvisningen til bestemmelsens anvendelsesområde

ændres, så der tillige henvises til den foreslåede § 6, stk. 1.

Kapitel 14 (Udlejerens forbedringer)

Med

§ 132

sker nogle betydelige og ønskelige ændringer af reglerne om forbedringsvarslinger.

Beboerrepræsentationer skal fremover ikke længere have en særskilt varsling af forbedringer, og lejerne og

beboerrepræsentationen vil fremover have samme mulighed for at gøre indsigelse. Realitetsændringerne

er imidlertid ikke omtalt i bemærkningerne, hvad der forekommer uhensigtsmæssigt.

Kapitel 22 (Lejerens fraflytning)

Af bemærkningerne til

§ 188

(side 584) fremgår, at udlejeren ved dokumentation af, om der er lidt et tab

ved salg af lejemålet umiddelbart efter lejerens fraflytning, kan føre bevis for et prisnedslag for manglende

vedligeholdelse i form af bl.a. vidneforklaringer eller syn og skøn. Det bemærkes, at en sådan bevisførelse

ikke kan ske under huslejenævnets behandling af tvisten.

Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark

Med

§ 191

er nævnenes kompetence i forbindelse med lejers fraflytning udvidet, da der ikke p.t. er

kompetence til at afgøre tvister, der udspringer af den nuværende lovs § 99. Udvidelsen skønnes ikke at

være hensigtsmæssig, da afgørelse af sådanne tvister i høj grad vil kræve en bevisførelse som ikke kan ske

for nævnene. Er der tale om en ændring, der ønskes gennemført, bør udvidelsen omtales i

bemærkningerne.

Ad udkast til lov om boligforhold

Kapitel 8 (Grundejernes Investeringsfond)

§ 61:

de i dlede de e ærk i g på s. 4 fre går følge de: ”Er saldoe på ko toe egativ, hæfter

kø ere for resta e .” Ordlyde ør korrigeres, da der ikke er pligt til at i d etale egative tilsvar på

kontoen. Se tilsvarende ministeriets høringsnotat af 12. oktober 2020 til lejeloven, s. 24 øverst, ad kap. 13 i

forslag til lov om leje.

§ 70:

I denne bestemmelse foreslås, at

ordet ”renholdelses-”

i den nuværende § 60 i boligreguleringsloven

skal udgå. Grunden hertil er ikke angivet i bemærkningerne. Vi finder, at det vil føre til en uheldig

retsstilling, at renholdelsesarbejder ikke længere er nævnt udtrykkeligt, da hjemlen for GI til at lade

sådanne udføre herved bliver tvivlsom. Som anført i vores høringssvar af 18. september 2020 er

vedligeholdelse i andre sammenhænge ikke er synonymt med renholdelse, f.eks. ikke i relation til den

nuværende lejelovs § 24, stk. 2, hvorefter det kan aftales, at lejere udfører renholdelsesarbejder, f.eks.

trappevask, men ikke vedligeholdelsesarbejder.

Kapitel 9 (Huslejenævn)

§ 79:

Af bemærkningerne på s. 239 fremgår fejlagtigt, at det har betydning for udpegning af en formand for

et fælleskommunalt huslejenævn, om nævnets geografiske kompetenceområde er beliggende i forskellige

regioner.

--o--

Endelig finder foreningen anledning til at bemærke, at der fra vedtagelsen af forslaget til dets ikrafttræden

bør sikres alle aktører passende lang tid

–

mindst �½ år

–

til at tilrette koncepter, formularer mv.

Med venlig hilsen

p.f.v.

Hans Henrik Edlund

formand

-- AKT 404467 -- BILAG 7 -- [ Høringssvar fra Grundejernes Investeringsfond vedr. 2. høring over sammenskrivning… --

Indenrigs- og Boligministeriet

Høringssvar

–

2. høring over udkast til lovforslag om ny lov om leje og

ny lov om boligforhold (sammenskrivningen)

Hermed følger

GI’s høringssvar på

Transport- og Boligministeriets hø-

ringsmateriale af 23. december 2020 vedrørende ovenstående.

Lov om leje

Kapitel 1:

Anvendelsesområde og definitioner

Huslejeregulering m.v. i regulerede kommuner

12. MARTS 2021

JERES J. NR.:

2020-2113

CHARLOTTE WITT

TLF: +45 82 32 23 80

[email protected]

NY KONGENSGADE 15

1472 KØBENHAVN K

TLF: +45 82 32 23 00

CVR. NR: 26092515

[email protected]

GI.DK

TELEFONTID:

MANDAG - TORSDAG: 9-16

LL § 6, stk. 1, 1. pkt.

I LL § 6, stk. 1, 1. pkt., henvises bl.a. til §§ 120-124, som finder anven-

delse på store ejendomme i regulerede kommuner. Bestemmelserne

vedrører de udvendige vedligeholdelseskonti (§§ 120-121), fradrag og

udbetaling fra udvendige vedligeholdelseskonti (§§ 122-123) og frita-

gelse for afsætning efter § 121 (§ 124).

Af bemærkningerne til de enkelte bestemmelser, § 6, fremgår om hen-

visningen til §§ 120-124 alene "Endvidere er ejendomme i regulerede

kommuner omfattet af reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto efter

§§ 120-124

og krav om udarbejdelse af vedligeholdelsesplan, jf. § 114.”

Baggrunden for at der i § 6, stk. 1, 1. pkt., henvises til bestemmelserne

§§ 120 og 121 er klar, men baggrunden for, at der henvises til §§ 122,

123 og 124 og ikke tillige til §§ 125 og 126 i lov om leje samt §§ 60-63

og § 76-77, stk. 1, i lov om boligforhold, synes derimod ikke klar, idet

ejendomme i regulerede kommuner også er omfattet af disse regler, og

idet der både i bestemmelserne §§ 122, 123 og 124 samt §§ 125 og 126

i lov om leje og §§ 60-63 og §§ 76-77, stk. 1, i lov om boligforhold

FREDAG: 9-14

SIDE 1 AF 13

henvises til henholdsvis § 120 og § 121 i lov om leje. GI skal anbefale, at

baggrunden for henvisningen til §§ 120-124 fremgår af bemærknin-

gerne.

LL § 6, stk. 3, jf. § 9

Af LL § 6, stk. 1, fremgår, at bl.a. § 9 finder anvendelse på store ejen-

domme i regulerede kommuner, jf. dog stk. 2-4.

LL § 6, stk. 3, omhandler accessoriske enkeltværelser, og som nævnt

ovenfor finder § 9 ikke anvendelse på disse lejeforhold. Det fremgår

imidlertid af § 6, stk. 3, sidste punkt, at ”For disse lejeforhold gælder dog

9, ….”. Det er ikke nærmere beskrevet i bemærkningerne, hvordan § 9

finder anvendelse på enkeltværelser, og det udvidede ejendomsbegreb

synes heller ikke i den gældende boligreguleringslov at finde anvendelse

på accessoriske enkeltværelser.

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser, § 6

I første afsnit på side 230 er anført ”Ved fastlæggelsen af ejendommen

anvendes det særlige ejendomsbegreb, jf. § 9, som træder i stedet for

det almindelige ejendomsbegreb, som følger af § 8.”

Den gældende BRL § 4 a supplerer det almindelige ejendomsbegreb, og

udvider således ejendomsbegrebet for så vidt angår store ejendomme i

regulerede kommuner. Da en materiel ændring ikke synes at have været

tilsigtet med sammenskrivningen, bør det rettelig af bemærkningerne

fremgå, at det særlige ejendomsbegreb supplerer det almindelige ejen-

domsbegreb og ikke som anført, at det træder i stedet herfor.

Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner

Almindelige bemærkninger, 2.1.2.4. Huslejeregulering for mindre ejen-

domme i regulerede kommuner

Det fremgår af første afsnit, at ”Reglerne om huslejeregulering for min-

dre ejendomme foreslås med sproglige justeringer videreført i lejelovens

kapitel 5”.

Der synes rettelig at burde stå ”Reglerne om huslejeregulering for

min-

dre ejendomme foreslås med sproglige justeringer videreført i lejelovens

kapitel 4 og 5”, jf. ordlyden af forslagets § 32.

SIDE 2 AF 13

Ejendomsbegreber

Almindelige bemærkninger, 2.1.1.5. Ejendomsbegreber og fravigelighed

I 1. afsnit på side 77 er om den gældende retstilstand anført, at det al-

mindelige ejendomsbegreb, som anvendes i lejelovgivningen, suppleres

af det udvidede ejendomsbegreb, som fremgår af den gældende boligre-

guleringslovs § 4 a. Det udvidede ejendomsbegreb finder anvendelse

ved fortolkning af boligreguleringslovens øvrige bestemmelser. (GI´s

fremhævelse)

I Almindelige bemærkninger, 2.1.2.1. Anvendelsesområde, 3. afsnit, er

anført, at der ikke med de foreslåede bestemmelser er tilsigtet nogen

ændringer i den gældende retstilstand.

I § 9, nr. 1-3 er henvist til de bestemmelser, hvor det udvidede ejen-

domsbegreb finder anvendelse. De bestemmelser, der henvises til i § 9,

nr. 2 synes imidlertid ikke at være helt overensstemmende med § 6, stk.

1, 1. pkt., i lov om leje (jf. f.eks. § 123 i lov om leje og § 62 i lov om bolig-

forhold). Da der ikke er tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstil-

stand, skal GI anbefale, at de bestemmelser, der henvises til i § 9, nr. 2,

bringes i overensstemmelse med de bestemmelser, som er nævnt i § 6,

stk. 1, 1. pkt.

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser, § 9

I 4. afsnit på side 238 er der flere gange henvist til ”stk. 2”. Henvisningen

synes ikke korrekt og bør rettelig være til § 9, 3. pkt.

Kapitel 12:

Vedligeholdelse

Parternes vedligeholdelsespligt

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser, § 113, stk. 2

Af bemærkningerne til lovforslagets enkelte bestemmelser, side 415, 3.

sidste afsnit, fremgår følgende:

”Bestemmelsen indebærer endvidere, at udlejeren som led i vedligehol-

delsespligten har renholdelsespligten til ejendommens fællesarealer

samt de lokaler, som udlejer har eksklusiv adgang til. En del af

SIDE 3 AF 13

udlejerens renholdelsespligt kan være overgået til lejerne ved aftale. Det

kan f.eks. aftales, at lejerne skal

sørge for vask af trapper.”

Det fastslås, at renholdelsespligten er et led i vedligeholdelsespligten.

Hvis renholdelsespligten skal forstås som værende omfattet af vedlige-

holdelsespligten og ikke en selvstændig sideordnet pligt, synes det efter

LL § 116, stk. 2, ikke muligt i omk-ejendomme at aftale, at lejerne står

for trappevask.

Efter en naturlig sproglig forståelse af den gældende lejelovs § 19, stk.

1, og den foreslåede lejelovs LL § 113, stk. 2, samt den gældende § 60,

stk. 1, synes rengøringspligten og vedligeholdelsespligten at være side-

ordnede pligter. Men med den ovennævnte formulering af bemærknin-

gerne til lovforslagets enkelte bestemmelser, side 415, 3. sidste afsnit

udfordres denne forståelse.

At rengøringspligten med lovforslagene bliver omfattet af vedligeholdel-

sespligten, fremgår ligeledes af den foreslåede § 70, stk. 1, i lov om bo-

ligforhold, hvorefter ”renholdelsesarbejder” er udgået af den gældende

boligreguleringslovs § 60, stk. 1.

GI skal anbefale at det præciseres om rengøringspligten er omfattet af

den udvendige vedligeholdelsespligt og således ikke ved aftale kan

overgå til lejer i store ejendomme i regulerede kommuner.

En anden problematik ved at renholdelsespligten bliver omfattet af vedli-

geholdelsespligten, herunder specifikt trappevask, er, at der netop for så

vidt angår udgiften til renholdelse traditionelt skelnes mellem dels den til-

bagevendende renholdelse, herunder trappevask som hører under

driftsbudgettet, og på den anden side engangsudgiften i form af den

større rengøring, fx hovedrengøring af trapper.

Der henvises til cirkulære 1980.12.18.218 om ændringer i lov om midler-

tidig regulering af boligforholdene, punkt 7. Vedligeholdelse, hvoraf føl-

gende fremgår: … ”Endelig kan som typiske renholdelsesarbejder næv-

nes trappevask,

vinduespudsning ….. Udgifter til sådanne arbejder vil

være opført på ejendommens driftsbudget under posten ”renholdelse”.

Desuden er i Tillæg 1984 til Kommentar til Lejelovene, H. Kallehauge og

Arne Blom om sondringen mellem renholdelses- og vedligeholdelsesar-

bejder, side 243, anført følgende: ”I de tilfælde, man er i tvivl om,

hvor-

SIDE 4 AF 13

vidt et beløb skal placeres på driftsbudgettet eller debiteres ejendom-

mens vedligeholdelseskonto, må man sondre mellem løbende udgifter

(der skal med på budgettet) og engangsudgifter (vedligeholdelseskon-

toen). F.eks. kan det være tvivlsomt, om udgifter til en havemand, der til-

kaldes, når der er brug for det, skal på budgettet eller debiteres vedlige-

holdelseskontoen. Spørgsmålet må formentlig afgøres ved en konkret

vurdering af, hvor ofte og med hvor faste mellemrum havemanden tilkal-

des”.

Ved specifikt at nævne trappevask som en vedligeholdelsespligt, der

kan overføres til lejerne, blandes opgaver som traditionelt er omfattet af

driftsbudgettet, sammen med opgaver der henhører under vedligeholdel-

sespligten. Det anbefales derfor, at trappevask ikke nævnes som en

pligt, som kan overføres til lejerne.

GI henviser endvidere til sit 1. høringssvar, side 16, vedrørende § 8.11,

stk. 1 (ordet ”renholdelse” udgår).

På side 415, 4. afsnit, fremgår følgende:

”Den indvendige vedligeholdel-

sespligt indebærer vedligeholdelse af det enkelte lejemål med hvidtning,

maling, tapetsering samt lakering

af gulve, jf. § 112, stk. 2.”

Det følger af bestemmelsen § 112, stk. 2, at der i stedet for

”lakering”

rettelig skulle have stået ”behandling”.

Udvendige vedligeholdelseskonti

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser, § 121

Det fremgår af 1. afsnit på side 437, at ”Indbetalingerne på kontoen i

Grundejernes investeringsfond kan alene frigives, når udlejen dokumen-

terer, at afholdte vedligeholdelsesudgifter ikke kan dækkes af vedlige-

holdelseskontoen efter § 120, samt af årets hensættelser til § 120- og

121-kontiene.”

(GI´s fremhævelse)

Der synes imidlertid alene at være hjemmel i lovforslaget til at betinge

frigivelse af, at udlejeren dokumenterer, at indestående beløb på ejen-

dommens konto efter § 120 er opbrugt, jf. § 123, stk. 4. Der synes såle-

des ikke at være hjemmel til at betinge frigivelse af, at udlejeren tillige

SIDE 5 AF 13

dokumenterer, at årets (endnu ikke indbetalte) hensættelser til § 121-

kontoen er anvendt til modregning i de afholdte vedligeholdelsesudgifter.

GI skal i den forbindelse henvise til 2. afsnit på side 442, som korrekt be-

skriver, at ”Det følger af bestemmelsen, at det er

en betingelse for udbe-

taling fra § 121-kontoen, at § 120-kontoen

samt årets hensættelser her-

til,

er opbrugt. Dette bevirker, at de to konti i praksis fungerer som ”for-

bundne kar”, idet der først kan ske udbetaling fra kontoen i Grundejer-

nes investeringsfond, når

årets afsætning på § 120-kontoen

samt en

eventuel positiv saldo er opbrugt.”

(GI´s fremhævelse) samt 3. afsnit på

side 442 ”Udover at udbetaling af beløb fra § 121-kontoen

er betinget af,

årets afsætning

samt saldo for § 120 kontoen er opbrugt, har udleje-

ren mulighed for efter § 60, stk. 2, i lov om boligforhold at fradrage vedli-

geholdelsesudgifter i den årlige indbetaling til § 121-kontoen.”

GI skal herudover gøre opmærksom på, at det af afsnit 7 på side 437

fremgår ”Efter § 123, stk. 1, kan

beløb indbetalt på en bunden konto ef-

ter § 121 udbetales, når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb

er anvendt til ejendommens vedligeholdelse, brandsikring, opretning el-

ler forbedring efter § 122, stk. 1, eller til ydelser på lån til de nævnte for-

mål, jf. § 122, stk. 2.”

Det er ordlyden af den gældende § 22 b, stk. 1, i boligreguleringsloven,

som fremgår af ovennævnte afsnit, og således ikke ordlyden af den fore-

slåede ændrede bestemmelse i lejelovens § 123, stk. 1.

Skal bemærkningerne således bringes i overensstemmelse med den til-

sigtede ændring af bestemmelsen, bør ordene ”brandsikring, opretning”

udgå.

Kapitel 13:

Hensættelser til vedligeholdelse

Fradrag og udbetaling fra udvendige vedligeholdelseskonti

Lejelovens § 123

Stk. 1

Den foreslåede § 123, stk. 1,

har følgende ordlyd: ”Beløb indbetalt på en

konto efter § 121 kan udbetales, når udlejeren dokumenterer, at et

SIDE 6 AF 13

tilsvarende beløb er anvendt til ejendommens udvendige vedligehol-

delse eller til ydelser på lån til de nævnte formål, jf. § 122, stk. 2, jf. dog

stk. 4. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter an-

den lovgivning.”

I medfør af § 122, stk. 1, kan der på kontoen efter § 120 og § 121 fradra-

ges beløb til forbedringer, når der er opnået tilslutning fra beboerrepræ-

sentanterne eller et flertal af lejerne. Der synes således at være tale en

forglemmelse, når § 123, stk. 1, ikke hjemler ret til udbetaling for beløb

anvendt til forbedring, jf. § 122, stk. 1, 2. pkt. Ret til udbetaling af beløb,

som er anvendt til forbedringer med lejernes tilslutning, er også overens-

stemmende med den gældende § 22 b, stk. 1, i boligreguleringsloven.

GI skal i den forbindelse gøre opmærksom på, at GI i sit 1. høringssvar

ligeledes henledte ministeriets opmærksomhed på ovennævnte forhold,

og at ministeriet i sit høringsnotat om lov om leje af 12. oktober 2020 på

side 23 som svar bemærkede, at bestemmelsen er omformuleret såle-

des, at udgifter til forbedringer fremgår. Bestemmelsen synes imidlertid

ikke som anført at være omformuleret.

I bestemmelsens ordlyd bør derfor indføjes ”…beløb anvendt til forbed-

ringer, jf. § 122, stk. 1, 2. pkt. …”

Stk. 4

GI har i sit 1. høringssvar om forslagets § 13.7, stk. 4, anført, at ordet

”afsat” bør udgå, dels fordi de omhandlede beløb ikke er afsat efter

stk.

1, dels fordi ordet ”afsat” ikke indgår i den tilsvarende gældende § 22 b,

stk. 4, i boligreguleringsloven.

Ministeriet har i sit høringsnotat om lov om leje af 12. oktober 2020 på

side 23 som svar bemærket, at bestemmelsen er omformuleret således,

at formuleringen stemmer med den gældende boligreguleringslovs § 22

b, stk. 4.

Det fremgår imidlertid af lovforslagets § 123, stk. 4, at ordet ”afsat” ikke

er udgået, og bestemmelsen synes således ikke at være omformuleret

som anført af ministeriet.

SIDE 7 AF 13

Huslejenævnets kompetence

Lejelovens § 125

Den foreslåede lejelovs § 125, stk. 3, er ny. Det fremgår af bestemmel-

sen, at ”Huslejenævnet indsender afgørelser, jf. stk. 1, til Grundejernes

Investeringsfond, ….”. Der henvises således i bestemmelsen til § 125,

stk. 1, og ikke til bestemmelsen i stk. 2, om nedsættelse af afsætnings-

beløbet.

Når man læser bemærkningerne til § 125, stk. 3, får man imidlertid ind-

tryk af, at det er afgørelser om nedsættelse af afsætningsbeløbet, som

skal indsendes til Grundejernes Investeringsfond, jf. § 125, stk. 2. I be-

mærkningerne til de enkelte bestemmelser, side 445, afsnit 8 og 9, hen-

vises i afsnit 8 til § 125, stk. 2, hvorimod der i afsnit 9 henvises til § 125,

stk. 1. GI skal anbefale, at det præciseres i lovteksten og i bemærknin-

gerne, hvilke afgørelser huslejenævnet indsender til Grundejernes Inve-

steringsfond.

Lov om boligforhold

Kapitel 4:

Frakendelse af retten til at administrere private udlejningsejen-

domme

Dom om frakendelse

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser, § 121

Det fremgår af side 159, 1. afsnit, at GI’s anbefaling om, at man i be-

mærkningerne præciserer, at huslejenævnet også skal fastsætte en frist

for efterlevelse af andre afgørelser udover afgørelser efter § 19, stk. 3, i

lejeloven, er blevet efterkommet., idet følgende passus er blevet indføjet:

”…, uanset om der er tale om en tvist om manglende vedligeholdelse, le-

jens størrelse, varmeregnskab eller depositum, …”.

Idet huslejenævnet træffer afgørelse i yderligere tvister end de nævnte,

anbefaler GI, at man indsætter ordet ”fx” foran ”manglende vedligehol-

delse”.

SIDE 8 AF 13

En anden mulighed er helt at undlade at nævne eksempler på tvister,

men blot anføre: ”Det er i den forbindelse vigtigt, at huslejenævnet fast-

sætter frister for udlejerens efterlevelse af en afgørelse, således at ….

Der henvises i den forbindelse til 2004/2 LSF 36, hvor der ikke blev an-

ført eksempler på afgørelser i bemærkningerne:

Ad § 113 a, stk. 3, nr. 4:

Huslejenævnene bør tillige være opmærksomme på, at der så vidt muligt

fastsættes frister for ejerens efterlevelse af en afgørelse, således at der i vi-

dest muligt omfang tilvejebringes et objektivt grundlag for vurderingen af, om

en afgørelse er efterlevet.

Kapitel 5:

Tvangsadministration

Reglernes anvendelsesområde

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser, § 26, stk. 2:

Af side 169, sidste

afsnit og side 170, 1. afsnit fremgår: ”Om flere ejerlej-

ligheder ejes af en eller flere udlejere afgøres på baggrund af det for-

melle ejerforhold. Flere ejerlejligheder, der ejes af forskellige koncernfor-

bundne selskaber, betragtes således som flere ejendomme. Det samme

gælder med hensyn til flere ejerlejligheder, der ejes af nært beslæg-

tede.”

I det 1. udkast til lov om leje § 1.8, stk. 2, påpegede GI med henvisning

til en huslejenævnsafgørelse af 3. februar 2020 følgende: ”Bemærknin-

gerne om at det formelle ejerskab altid er afgørende findes således ikke

at være i overensstemmelse med gældende praksis.”

GI’s bemærkninger er blevet imødekommet, idet følgende nu fremgår af

bemærkningerne til den foreslåede § 9, 3. pkt. på side 238, 2. sidste af-

snit: ”Om flere

ejerlejligheder ejes af en eller flere udlejere, afgøres

som

altovervejende hovedregel

(GI’s fremhævelse) på baggrund af det for-

melle ejerforhold.”

GI anbefaler, at man ændrer tilsvarende i bemærkningerne til § 26, stk.

2, i lov om boligforhold.

SIDE 9 AF 13

Kapitel 8:

Grundejernes Investeringsfond

Ejerskifte

§ 61

Det foreslås i stk. 1, at ved tinglyst ejerskifte overtager den nye udlejer

vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen. I stk. 2,

foreslås, at GI indhenter oplysninger om ejerskifte fra tingbogen.

Efter den gældende ordning skal ejeren af en ejendom, som er omfattet

af den foreslåede § 121 i lov om leje, give GI meddelelse om ejerskifte

for ejendommen samt dokumentation herfor indenfor en frist på 3 måne-

der fra ibrugtagning eller ejerskifte, jf. bindingsbekendtgørelsens § 1.

Ifølge bemærkningerne vil den foreslåede ændring i forhold til boligregu-

leringslovens § 20 lette ejerskiftet for udlejeren, idet udlejeren ikke frem-

over skal indberette ejerskiftet. Ændringen forventes samtidig at sikre en

mere korrekt registrering af ejere, da ejerskifte ofte ikke bliver indberettet

til investeringsfonden inden for den gældende 3 måneders frist.

GI hilser ændringen velkommen for så vidt angår ejerskifte for alminde-

lige udlejningsejendomme. I de situationer hvor bindingspligt indtræder

ved ejerskifte af fx enheder i en ejerlejlighedsejendom eller en andelsbo-

ligforening, vil GI imidlertid alene kunne blive bekendt hermed, såfremt

ejeren fortsat har pligt til at give GI meddelelse om ejerskifte.

De beskrevne situationer vil f.eks. opstå ved frasalg af én beboelseslej-

lighed i en bindingspligtig ejerlejlighedsejendom indeholdende 3 beboel-

seslejligheder (restejerlejligheder). Ejendommen er herefter med to tilba-

geværende ejerlejligheder ikke længere bindingspligtig, jf. den gældende

§ 18 b. Hvis køberen af den pågældende ejerlejlighed imidlertid i forve-

jen ejer to ejerlejligheder, indtræder bindingspligten for disse ejerlej-lig-

heder ved køb af den 3. ejerlejlighed, idet disse anses som én ejendom,

jf. det foreslåede § 9 og § 121, stk. 1, i lov om leje.

Tilsvarende gør sig gældende i de situationer, hvor en ejendom som tid-

ligere har været ejet af en privat andelsboligforening f.eks. i forbindelse

med salg omdannes til en udlejningsejendom, hvorved bindingspligt ind-

træder.

SIDE 10 AF 13

I samtlige de opstillede eksempler er GI afhængig af, at ejeren fortsat

har pligt til at give meddelelse om ejerskiftet, idet GI uden kendskab her-

til ikke har anledning til at indhente oplysninger fra tingbogen og således

ikke bliver opmærksom på, at bindingspligten enten er ophørt, indtrådt i

en ny konstruktion eller indtrådt på ny ved ejerskifte.

Det foreslås derfor, at det foreslåede stk. 2 i bestemmelsen udgår, idet

GI også i dag har mulighed for at indhente oplysninger om ejerskifte fra

tingbogen, samt at bindingsbekendtgørelsen bibeholdes med den nuvæ-

rende ordlyd. Ligeledes bør de tilhørende bemærkninger bringes i over-

ensstemmelse hermed.

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser, § 61, stk. 1

I 2. afsnit på side 214 er anført: ”Er saldoen på kontoen negativ, hæfter

køberen for restancen”. Under henvisning til GI´s 1. høringssvar skal GI

på ny gøre opmærksom på, at ejendommens ejer aldrig er i restance,

når saldoen på kontoen er negativ, i det en negativ 121-saldo (§ 18-b

saldo) vil kunne benyttes til modregning i fremtidige hensættelser.

GI skal i den forbindelse henlede ministeriets opmærksomhed på, at mi-

nisteriet i sit høringsnotat om lov om leje af 12. oktober 2020 på side 24,

2. afsnit, som

svar på GI´s bemærkninger i 1. høring til sætningen ”Er

saldoen på kontoen negativ, hæfter køberen for restancen” har anført, at

forholdet er præciseret i bemærkningerne. Dette synes imidlertid ikke at

være tilfældet.

Fondens udførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder

Almindelige bemærkninger, 2.8.1.7. Fondens udførelse af vedligeholdel-

ses- og forbedringsarbejder

GI skal henlede opmærksomheden på, at henvisningen i det sidste af-

snit til § 60, stk. 4, rettelig burde være til § 60, stk. 5.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser, § 70

I bemærkningerne til § 70, stk. 1, er på side 225, 3. nye afsnit, anført: ”…

Vinder udlejeren sagen, kan der i særlige tilfælde opstå et erstatnings-

krav mod Investeringsfonden, der har ladet arbejderne udføre, men an-

tallet af sådanne sager skønnes at blive få, idet ejendommen er tilført en

forbedring”.

SIDE 11 AF 13

Da forbedring og vedligeholdelse er to modsatte begreber i lejeretlig ter-

minologi og da de arbejder, GI udfører efter § 70 som hovedregel er på-

budte vedligeholdelsesarbejder,

anbefaler GI, at ordet ”forbedring” æn-

dres til ”værdiforøgelse”.

I bemærkningerne til § 70, stk. 1, er på side 225, 4. nye afsnit, anført:

”Grundejernes Investeringsfond kan blive anmodet om for ejers regning

at udføre påbudte arbejder på ejendommen. I en sådan situation søger

fonden at tinglyse meddelelse herom, således at en eventuel køber kan

vide, at der verserer en sag om

påbudt vedligehold…”

(GI´s fremhæ-

velse).

Efter GI’s

opfattelse vedrører den tinglyste meddelelse ikke alene på-

budt vedligehold, men tillige de øvrige arbejder, som er omhandlet i §

70, stk. 1, jf. § 109, stk. 2, og § 148, stk. 3.

§ 70, stk. 4 og 5

Af stk. 4 fremgår, at GI kan kræve en rente der svarer til

”den effektive

rente for et 30-årigt

kontant annuitetslån i et godkendt realkreditinstitut”. I

stk. 5 fremgår at ”Fonden kan opkræve et administrationsbidrag, sva-

rende til hvad der opkræves for realkredit som nævnt i stk. 4, 1. pkt.”.

For så vidt angår administrationsbidraget, er dette ikke offentligt tilgæn-

geligt og afhænger af det enkelte realkreditinstituts interne retningslinjer.

For så vidt angår lånetypen, vil der ofte være lovkrav, der betyder, at et

realkreditinstitut ikke ville have mulighed for at yde lån til finansiering af

sådanne arbejder, som fonden har udført for udlejers regning, hvorfor

der ikke findes en sammenlignelig rente/administrationsbidrag.

Såfremt den nuværende formulering i § 70, stk. 4 og 5 fastholdes, vil GI i

praksis tage udgangspunkt i den effektive rente og det vejledende admi-

nistrationsbidrag for den beskrevne låntype i en låneberegner fra et god-

kendt realkreditinstituts hjemmeside.

Huslejenævnets kompetence og straf

§ 76

Det fremgår af § 76, at ”Tvister mellem ejeren og lejerne

samt ejeren og

Grundejernes investeringsfond i henhold til reglerne i §§ 60, 62, 63 og

77, stk. 1, afgøres af huslejenævnet.” § 76 svarer til den gældende § 22

f i boligreguleringsloven.

SIDE 12 AF 13

Det synes umiddelbart som en forglemmelse, at der ikke i lovforslagets §

76 tillige er henvist til § 123 i forslag til lov om leje. § 123 i lov om leje

svarer til den gældende § 22 b i boligreguleringsloven, som efter gæl-

dende lovgivning er omfattet af 22 f.

Endelig finder GI, at henvisningen til § 77, stk. 1, bør udgå, da § 77 om-

handler en strafferetlig handling, som ikke henhører under huslejenæv-

nets kompetence.

Kapitel 11:

Regulering af beløb og beløbsgrænser

§ 102

Den foreslåede bestemmelse har følgende ordlyd: ”De i § 19, stk. 3, §

72, stk. 1, 3. pkt., § 83, stk. 1 og 2, og § 90, stk. 4, nævnte beløb er op-

gjort i 2020-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i Dan-

marks Statistiks nettoprisindeks ……….”

GI gør opmærksom på, at det af § 72, stk. 1, 3. pkt., § 83, stk. 1 og 2, og

§ 90, stk. 4, fremgår, at beløbene er opgjort i 2021-niveau og ikke 2020-

niveau.

Venlig hilsen

Charlotte Witt

Juridisk konsulent

SIDE 13 AF 13

-- AKT 404467 -- BILAG 8 -- [ Høringssvar fra Husen Advokater vedr. 2. høring over sammenskrivningen ] --

Bryggernes Plads 17, 2.

1799 København V

+45 33 32 26 26

Transport- og Boligministeriet

Frederiksholms Kanal 27F

1220 København K

[email protected]

København

J.nr. 2020-2113 - Høringssvar vedr. sammenskrivningen af boliglejelovene

I forbindelse med høring om udkastet til sammenskrivning af lejelovene, skal vi her-

med fremkomme med enkelte bemærkninger.

Generelt

Ændringer af lejelovgivningen kræver hver gang meget omfattende omkostninger til

efteruddannelse af administratorer, advokater, udlejer- og lejerorganisationer, husle-

jenævn m.v.

Det er særdeles omkostnings- og ressourcekrævende, og det bør hver gang overve-

jes, om formålet med ændringerne kan bære dette.

Sammenskrivningen af lejelov og boligreguleringslov med den nye fordeling mellem

lejelov og lov om boligforhold, er for så vidt strukturelt udmærket. Men når det kun er

strukturen, der ændres, er det efter vores opfattelse rent spild af ressourcer. Projektet

bør derfor droppes, indtil der bliver tale om at lave egentlige ændringer af lovgivnin-

gen.

Ændringer kan ikke laves i bemærkningerne. Generelt indeholder bemærkningerne til

lovforslaget fortolkninger og beskrivelser af gældende ret, der ikke er i overensstem-

melse med retspraksis, og i nogle tilfælde foregriber domstolenes stillingtagen til uaf-

klarede forhold eller bevisbedømmelse, hvilket er uhensigtsmæssigt og helt bør udgå.

12. marts 2021

Sagsnr.: 20700 KPA/LN

Anne Louise Husen

Advokat (H), Partner

[email protected]

Katja Paludan

Advokat (H), Partner

[email protected]

Susanne Andreá Roug

Advokat (L), Partner

[email protected]

Bank: 2191 - 6882956340

Tanken om at sammenskrivningen ikke må rykke på forholdet mellem lejer og udlejer er

ikke længere relevant, når man tager i betragtning, at den ene u-afbalancerede lovæn-

dring efter den anden er blevet vedtaget.

Der bør i stedet nytænkes, så den meget forældede lovgivning tilpasses denne tid.

CVR nr.: 84 27 93 15

---o0o---

HUSEN Advokater is a member

of The PARLEX group of

European Lawyers

Lejeloven

Ad § 3

–

Blandede lejemål

Det fremgår, at ”Lovens regler om beboelseslejligheder finder også anvendelse når en

lejlighed er udlejet tillige med lokaliteter til anden end beboelse. Her bør tilføjes:

”med

mindre andet fremgår af loven.”

Se f.eks. § 159 og § 162.

I bestemmelsen opremses hvilke bestemmelser i den nye lejelov, der ikke finder anven-

delse på

”lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler m.v.”

Erhvervsle-

jelovens § 1, stk. 2 omtaler det fulde blandede lejemål, der er fysisk adskilt, og kun den

sidste del af bestemmelsen relaterer sig til lejereguleringen for erhvervsdelen af et fysisk

adskilt blandet lejemål, som vi formoder det er hensigten at undtage fra de opremsede

bestemmelser. Det foreslås derfor, at det præciseres, at bestemmelserne

”gælder dog

ikke for de lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og som er omfat-

tet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler.”

En af bestemmelserne man undtager i § 3, er den foreslåede § 9 om det udvidede ejen-

domsbegreb. Det giver ikke mening at undtage erhvervsdelen af et fysisk adskilt blandet

lejemål fra det udvidede ejendomsbegreb, der er til for at kategorisere ejendommen,

ikke lejemålet. § 1, stk. 2, i erhvervslejeloven har fokus på lejemålet, ikke ejendommen.

Det foreslås, at § 9 slettes fra opremsningen i den foreslåede § 3.

§§ 120-122 er undtaget i lovteksten vedr. hensættelsesforpligtigelser til udvendig vedli-

geholdelse. Men hensættelsesforpligtelsen gælder netop også for den del af ejendom-

men, der anvendes til andet end beboelse, jf. forslagets § 124. Noget andet er, at lejen

ikke selvstændigt kan kræves reguleret på den baggrund, jf. erhvervslejelovens §§ 9-12

eller 31-32. Det foreslås, at henvisningen slettes.

Ad § 5

–

Virkning af ændring fra reguleret til ureguleret og omvendt

Det er en meget kort frist, der er angivet i bestemmelsen, hvorved kommunalbestyrel-

sens beslutning om at en kommune skal være reguleret eller ikke længere være det, får

virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvor den er bekendtgjort.

Det er et kæmpe administrativt arbejde at operere med en sådan ændring, og det fore-

slås, at man bibeholder BRL § 2, stk. 3, som udgangspunktet

–

nemlig at det først får

virkning efter 1 år.

Ad §§ 6-7

–

Huslejeregulering i regulerede kommuner

Bestemmelserne beskriver med en endeløs opremsning af paragraffer, hvilke regler om

huslejefastsættelse og regulering m.v., der gælder for de forskellige typer af ejendomme

og lejemål. Til gengæld er det ikke angivet i de kapitler/paragraffer, det drejer sig om.

Denne metode er velegnet til at vanskeliggøre og ikke lette læsningen af loven. Det er

nødvendigt at lave noter i margen for at markere, hvilke lejemål, den enkelte bestem-

melse vedrører. Alene læsningen af § 6, vil få mange til at opgive at slå op i loven.

Det må anbefales, at anvendelsesområdet angives i de relevante kapitler/paragraffer,

f.eks. således at

”Huslejeregulering

m.v. i regulerede kommuner” gives eget kapitel, og

-2-

så man letter henvisningerne gennemgående, se f.eks. den foreslåede § 1, stk. 4 sam-

menholdt med den nugældende ordlyd af samme bestemmelse i lejeloven. Tilsvarende

at man laver særskilt kapitel for enkeltværelserne.

I bemærkningerne til den foreslåede § 6 fremgår det fortsat, at der ved vurderingen af

det lejedes værdi for 80/20-ejendomme fortrinsvis skal sammenlignes med tilsvarende

lejemål, som er beliggende i andre 80/20-ejendomme. I retspraksis sammenlignes imid-

lertid med alle lejemål, hvor lejen er fastsat efter det lejedes værdi, og ikke en bereg-

ning, ligesom der ikke i lovens ordlyd er en begrænsning i anvendelsen af sammenlig-

ningslejemål.

Den foreslåede regel i § 7, stk. 2 om at en ejendom opført efter 1. januar 1995 kan være

en småejendom, hvis ejendommen omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, da den

blev taget i brug er reelt fin. Men kun hvis man samtidig afskaffer sammenligningsreg-

len, hvorved det er et krav, at sammenligningslejemålene skal være reguleret omkost-

ningsbestemt, da en ejer og en lejer ellers reelt vil blive stillet ringere som tilbagefalds-

regel, end det er tilfældet med de rent omkostningsbestemte ejendomme. Bevisbyrden

vil være umulig at løfte, og dermed er der ikke en beskyttelse for nogen af parterne. Se

yderligere nedenfor under § 32.

Ad § 11, stk. 3, sidste pkt.

–

Lejefastsættelse, når ikke andet er aftalt

Reglen bør formuleres som en direkte henvisning til kapitel 3.

Ad § 14, stk. 1

–

Anvendelse af blanketter

Det fremgår af bemærkninger til § 14, stk. 1, s. 248,

at ”Bestemmelsen

finder anvendel-

se på lejeaftalen og tillige på andre aftaler om det lejede. Med andre aftaler menes afta-

ler mellem parterne, der ændrer eller supplerer den oprindelige

lejeaftale….”

Der findes ikke en autoriseret blanket, der kan anvendes ved supplerende eller ændre-

de aftaler, og det vil være stærkt uhensigtsmæssigt og ikke i overensstemmelse med

gældende ret, hvis typeformularen skal anvendes ved tillæg for at udlejer kan være sik-

ker på, at tillægget ikke bliver opfattet som en blanket. Tillæg er ofte konkrete i relatio-

nen mellem den enkelte lejer og udlejer, men kan tillige være konkrete tillæg forhandlet

mellem flere lejere og udlejer. Der er ikke støtte i gældende ret for, at dette tillæg skal

laves efter typeformaleren.

Ad §§ 19-20

–

Lejefastsættelse for gennemgribende forbedrede lejemål

Af bemærkningerne til den foreslåede § 19, stk. 2, indlægges en forudsætning for leje-

fastsættelse efter nugældende BRL § 5, stk. 2 om, at hele lejemålet skal være gennem-

gribende moderniseret, og at modernisering af enkelte dele af lejemålet således ikke er

tilstrækkeligt. Dette er i direkte modstrid med Højesterets praksis, hvoraf det fremgår, at

hvis de lovbestemte beløbsgrænser for væsentlig forbedring af et lejemål er iagttaget,

da vil der de facto være tale om en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Noget an-

det er så, om det forhold at der alene er foretaget modernisering af enkelte dele af leje-

mål, har en indflydelse på størrelsen af det lejedes værdi. Dette bør således slettes.

-3-

Af bemærkningerne til § 20 indlægges endvidere en bevisvurdering af den dokumentati-

onspligt der følger af loven ved tvister om den aftalte leje efter nugældende BRL § 5,

stk. 2, og herunder en skærpelse til det bevis der skal føres i tilfælde, hvor det ikke er

muligt at fremskaffe dokumentation for de udførte arbejder, og hvor bestemmelsen om

”utvivlsomt gennemgribende moderniseret” da i stedet kommer til anvendelse. Dette

foregriber domstolenes fri bevisbedømmelse, og medfører en skærpelse i forhold til

gældende forarbejder og praksis, der ikke hører til i bemærkningerne. Dette bør slettes.

Ad § 22 - Mere byrdefulde vilkår

Bestemmelsen giver anledning til mange tvivlsspørgsmål og bør ophæves eller præcise-

res.

Hvordan sammenligningen mellem lejemål udlejet efter BRL § 5, stk. 2 er et stadig om-

tvistet spørgsmål, og andre spørgsmål er også uafklarede.

Hvis der eksempelvis ved en fejl ikke er givet korrekte oplysninger efter LL § 4, stk. 6, i

en eller flere lejekontrakter, kan dette ikke skulle have betydning i forhold til fremtidige

lejekontrakter, ligesom begrænsningen i BRL § 7, stk. 4, skal beskytte den enkelte lejer

og ikke de fremtidige, der kender lejen ved lejemålets indgåelse.

Ad § 26 - Nettoprisindeksregulering af enkelte poster i det omkostningsbestemte

budget

Bestemmelsen er upraktisk og anvendes derfor ikke. Reglen bør fjernes.

Ad § 32 - Lejefastsættelse i mindre ejendomme

Det er nu 26 år siden, at reglen om fordeling af den omkostningsbestemte leje mellem

erhverv og beboelse blev ændret til bruttoetageareal, og overgangsperioden må i stort

set alle ejendomme være et overstået kapitel. Bestemmelsens 3. punktum (sammenlig-

ningsreglen) bør derfor udgå. Denne bevisregel medfører i praksis, at såvel lejere som

udlejere ikke kan løfte bevisbyrden for at den gældende leje afviger væsentligt fra det

lejedes værdi

–

alene på grund af en urimelig bevismangel, og som medfører at ejere og

lejere af mindre ejendomme, herunder ejere af andelsboliger og ejerlejligheder, rammes

uforholdsmæssigt i forhold til andre ejendomstyper. Det foreslås således, at sammenlig-

ning for småhuse kan ske med alle lejemål beliggende i omkostningsbestemte ejen-

domme uanset fordelingen mellem beboelse og erhverv. Henset til indførslen af mulig-

heden for pristalsregulering, foreslås det endvidere, at sammenligning kan ske uanset

om lejen er reguleret efter pristal eller efter nugældende BRL § 7.

Endvidere bør ministeriets seneste svar om sammenligning med gennemgribende mo-

derniserede lejemål lovfæstes, således at det klart fremgår af loven, at der ved sam-

menligning af gennemgribende moderniserede småhuslejemål kan ske en sammenlig-

ning med gennemgribende moderniserede lejemål i omkostningsbestemte ejendomme.

Endelig bør man i overensstemmelse med praksis for huslejenævnene lade ejendomme

der alene indeholder én beboelseslejlighed, eller når der er tale om udleje af en ejerlej-

lighed eller fremleje af en andelsbolig, behandle efter reglerne om småejendomme, uag-

tet kategoriseringen den 1. januar 1995.

-4-

Ad § 37, stk. 2 - Urimeligheder ved fejl i varslinger afbødes

Reglen bør omfatte alle varslinger, herunder skatte- og afgiftsvarslinger, §§ 46-47.

Ad § 37, stk. 3 - Om a conto forhøjelse 15 kr. pr. m

Beløbet var også 15 kr. pr. m

for 46 år siden. Fjern det eller reguler det.

Ad § 54

–

Fri lejefastsættelse

Der er ved sammenskrivningen et ønske om at ejendomsbegrebet præciseres gennem-

gående. Dette har nøje sammenhæng med lejefastsættelsen. I den forbindelse skal

man tage højde for udviklingen af eksisterende bygninger, eller opførelsen af nye byg-

ninger. I bemærkningerne til § 54 anføres bl.a. skærpede krav til, hvornår der kan afta-

les fri lejefastsættelse, herunder ved udvikling af en ejendom, som ikke kan genfindes i

hverken retspraksis, lovens gældende ordlyd eller formålet med reglerne om fri lejefast-

sættelse. Det fremgår således direkte, at man ved ejendommen forstår

”en

ejendom i

lovens forstand, jf. § 8, og at ordningen omfatter nye bygninger på en hidtil ubebygget

ejendom. Tilsvarende gælder, hvis der opføres en ny bygning med beboelseslejligheder

på matrikel

…, hvis de eksisterende bygninger på ejendommen er revet ned, og en ny

bygning er opført i stedet.”

Dette bør udgå af bemærkningerne.

Det foreslås, at § 54, stk. 1, nr. 1 præciseres, således:

”Lejeforhold om beboelseslejlig-

heder i bygninger, der er

taget i brug efter den 31. december 1991”.

Da det er sådan,

forholdet fortolkes i praksis. Der er ingen fornuftig grund til at nyindrettede tagboliger og

nypåbyggede tagetager, der tilfører ny boligmasse, skal behandles anderledes end, hvis

der tilføres ny boligmasse i form af en ny bygning, der tilfældigvis ligger på en matrikel,

hvor der er en ejendom, der er taget i brug før 31. december 1991.

Det vil i praksis ikke medføre ændring i lejeniveauet, idet den omkostningsbestemte leje

under alle omstændigheder langt vil overstige markedslejen.

Ad § 90 - Indflytningssyn

Det fremgår af bemærkningerne til § 90, s. 383, at indflytningssynet ikke blot skal regi-

strere tilstanden af den indvendige vedligeholdelsesstand, men også tilstanden af byg-

ningsdele og indretninger i det lejede, som er omfattet af den udvendige vedligeholdel-

se. Dette synes ikke i overensstemmelse med gældende ret (hverken af loven eller af

forarbejder kan dette udledes) og registreringen af udvendige vedligeholdelse tjener

intet formål i de tilfælde, hvor det ikke kan aftales, at lejer overtager den udvendige ved-

ligeholdelsespligt og hvor der heller ikke er skader på bygningsdele omfattet af den ud-

vendige vedligeholdelsespligt. Lejer kan i disse tilfælde ikke forpligtes til at istandsætte.

Udlejers pligt til at registrere den indvendige vedligeholdelse forhindrer ikke parterne i at

registrere egentlige skader på bygningsdele omfattet af den udvendige vedligeholdel-

sespligt.

Ad § 91

–

Mangelliste

Det fremgår af bemærkningerne, s. 386, at udlejer bliver bundet af passivitet ved mang-

lende reaktion overfor lejers mangelsliste. Dette er ikke i overensstemmelse med gæl-

dende praksis, hvorefter udlejer ikke bliver bundet af lejers mangelsliste, hvis udlejer

kan bevise at manglerne ikke var til stede på overtagelsestidspunktet.

-5-

Ad § 118, stk. 5

–

Indvendig vedligeholdelseskonto

Tilføjelsen af ordet ”mindst” ændrer bestemmelsen markant, således at udlejere, der

ikke kan fremlægge regnskaber for de seneste 5 år, kan blive tvunget til at hensætte

mere end 5 års hensættelser, jf. tillige bemærkningerne til bestemmelsen. Det fremgår

af bemærkningerne, at der ikke er tiltænkt ændringer af bestemmelsen, og ordet

”mindst” skal derfor slettes i § 118, stk. 5. Gennemførelse på det nuværende

grundlag

vil medføre urimelige forhold, herunder at køber af eksempelvis nødlidende ejendomme

ikke vil kunne regne på de maksimale hensættelser.

Ad § 142

–

Lejerens installationsret

Lejers sædvanlige installationer - bemærkningen, s. 476, om at lejer har valgretten med

hensyn til hvilken type sikkerhed, der stilles er ikke i overensstemmelse med lovens

ordlyd eller retspraksis.

Ad § 150

–

Lejers overladelse af brugen

Beskrivelsen i bemærkningerne til § 150, s. 492, af hvornår der er tale om husstand har

ikke dækning i gældende ret. Herunder bemærkningen om, at

”Voksne børn, forældre,

svigerforældre… vil almindeligvis være omfattet af husstanden.”

Bemærkningen om

”almindeligvis” har ikke støtte i retspraksis, men

derimod må der til enhver tid ses på de

konkrete forhold for at afgøre, om der er tale om en husstand. Husstandsbegrebet er

ikke statisk og indholdet af begrebet varierer således alt afhængigt af, hvilken bestem-

melse begrebet anvendes på.

Ad § 183, stk. 1, nr. 6

–

Lejers overladelse af brugen

Det anføres i bemærkningerne, s.567, at udlejer må give en person, der uberettiget er

overladt brugen, en vis frist til fraflytning og at fristen må være op til 14 dage, da dette

må anses for en rimelig frist. Da det fremgår, at fristen bør være

”op til 14 dage” må

forstås, at fristen kan være kortere, uanset at ordlyden beskrivelsen i bemærkningerne

bærer præg af, at fristen bør være 14 dage. Når brugen uberettiget er overladt, er lejer i

misligholdelse og misligholdelsen er som udgangspunkt væsentligt også ved korte peri-

oder

–

eksempelvis AIRBNB. Fristen for at lejer retter for sig, må derfor berettiget kunne

være ganske kort, og det vil sjældent være relevant at give lejer en frist på hele 14 da-

ge.

Ad § 188, stk. 2, sidste pkt. - Istandsættelseskrav og mangelsindsigelse, når

manglen er skjult eller lejer har handlet svigagtigt

Det fremgår af bemærkningerne, s. 585, at der i tilfælde af skjulte mangler eller lejers

svig gælder en 2 ugers frist regnet fra udlejer er bekendt med eller burde være bekendt

med forholdet. Dette er der ikke støtte for i lovteksten eller retspraksis. Ved skjulte

mangler er det ganske sædvanligt, at udlejer ikke inden for 2 uger har overblik over

manglernes omfang.

Ad kapitel 24 - Tilbudspligt

Bemærkningerne til kapitel 24 om tilbudspligt fremstår generelt som en efterrationalise-

ring i kølvandet på de netop gennemførte ændringer af boligreguleringsloven og indfø-

relse af karensperiode, der generelt medfører en skærpelse af reglerne, som ikke kan

-6-

genfindes i lovens nugældende ordlyd eller Højesterets praksis. Bemærkningerne bør

helt udgå.

Ad kapitel 26

–

Ikrafttræden

Overgangsreglen i § 3, stk. 2, i lov nr. 819 af 9. juni 2020 om øgede energikrav ved an-

vendelse af § 5, stk. 2 bør tilføjes i den foreslåede § 204, stk. 4.

Lov om boligforholdene

Ad kapitel 2 om beboermaksimum

Eksisterer der ejendomme tilmeldt ordningen, således at den er relevant?

Med venlig hilsen

Anne Louise Husen

Katja Paludan

Susanne Andreá Roug

-7-

-- AKT 404467 -- BILAG 9 -- [ Høringssvar fra Københavns Kommune vedr. 2. høring over sammenskrivningen ] --

Bygge-, Parkerings- og Miljømyndighed

Teknik- og Miljøforvaltningen

Til Indenrigs- og Boligministeriet

Att. Nynne Horn

Høringssvar fra Københavns Kommune til forslag til ny

lov om leje og ny lov om boligforhold (sammenskrivnin-

gen)

Transport- og Boligministeriet (nu Transportministeriet) har den 23.

december 2020 sendt udkast til lovforslag om ny lov om leje og ny

lov om boligforhold (sammenskrivningen) i høring på ny.

Efter ressortændringen i januar 2021 ses sagsområdet overført til In-

denrigs- og Boligministeriet.

Københavns Kommune fremsender på den baggrund herved kom-

munens bemærkninger til forslaget til ny lov om boligforhold til In-

denrigs- og Boligministeriet. Kommunen har ikke bemærkninger til

forslaget til ny lov om leje.

Forslaget til ny lov om boligforhold

Københavns Kommune skal indledningsvist bemærke, at kommunen

er opmærksom på, at der med de foreslåede ændringer er tale om en

teknisk sammenskrivning af bestemmelser fra hhv. lejeloven, boligre-

guleringsloven, lov om kommunal anvisningsret og lov om tvungen

administration af udlejningsejendomme i en ny lov om boligforhold,

jf. det i lovforslaget anførte.

Københavns Kommune finder imidlertid alligevel grund til at komme

med bemærkninger til dele af indholdet i forslaget til ny lov om bolig-

forhold.

Bemærkningerne vedrører

•

Problemstillingerne ift. den nuværende boligreguleringslovs

§ 51, stk. 3 (§ 8, stk. 3 i forslaget til ny lov om boligforhold),

hvorefter en ejer kan anmode kommunen om inden 6 uger at

anvise en lejer, såfremt kommunen har meddelt afslag på

samtykke iht. den nuværende boligreguleringslov §§ 46, 47

eller 50 (§§ 3, 4 og 7 i forslaget til ny lov om boligforhold),

•

Ønsket om bestemmelser, der gør det muligt at stille krav om

udlevering af oplysninger fra ejer eller lejer som dokumenta-

tion for, at en bolig benyttes til helårsbeboelse, og

•

Ønsket om bestemmelser, der gør det muligt at tildele admi-

nistrative bøder, hvis en ejer eller lejer ikke medvirker med op-

lysninger om benyttelsen af en bolig.

9. marts 2021

Sagsnummer:

2021-0073923

Københavns Kommune har også tidligere, i kommunens høringssvar

af 21. august 2020 til forslag til lov om ændring af lov om midlertidig

regulering af boligforholdene (bopælspligt i nyetablerede boliger,

der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger), fremsat disse bemærk-

ninger.

Der henvises derfor i det hele til det på side 3 anførte i vedlagte hø-

ringssvar af 21. august 2020 fra Københavns Kommune.

-- AKT 404467 -- BILAG 10 -- [ Høringssvar fra Københavns Lejerbevægelse vedr. 2. høring over sammenskrivninge… --

Transport- og Boligministeriet

Frederiksholms Kanal 27 F

1220 København K

Sendt pr. e-mail til [email protected]

Københavns Lejerbevægelse ApS

Postboks 18

2000 Frederiksberg

[email protected]

Tlf. 26 74 50 99

www.kbhl.dk

CVR. 38880527

Den 26. januar 2021

Høring over udkast til lovforslag om ny lov om leje (sammenskrivning) – ministeriets

j.nr. 2020-2113.

Transport- og Boligministeriet har den 23. december 2021 sendt udkast til lovforslag om

ny lov om leje i høring.

Ifølge bemærkningerne er det klare udgangspunkt for lovforslaget alene at foretage en

teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt. Den foreslåede bestemmelse til

lejelovens § 127, stk. 1, om udlejers ændringsret medfører dog en markant fravigelse af

dette klare udgangspunkt.

Efter ordlyden af den foreslåede bestemmelse i § 127, stk. 1, får udlejeren

”… ret til at

foretage ændringer, herunder forbedringer af ejendommen og i det lejede, når

ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet.”.

Efter ordlyden og bemærkningerne til den foreslåede lovbestemmelse sondres der ikke

mellem forringelser og forbedringer. De to former for ændringer af det lejede bliver med

den foreslåede bestemmelse sidestillet. Det afspejler ikke gældende ret, og det har meget

negative konsekvenser for lejerne.

Ved forringelser af det lejede foretager domstolene blandt andet en vurdering af, hvor

omfattende en ændring, der er tale om. Hvis forringelsen væsentligt og varigt ændrer det

lejedes identitet, vil ændringen under alle omstændigheder blive nægtet.

Det er dog langtfra de eneste situationer, hvor en forringelse af det lejede vil blive anset

for uberettiget. I vurderingen vil også formålet med forringelsen blive tillagt afgørende

vægt, ligesom det har betydning om udlejeren har en rimelig og proportional interesse i at

gennemføre den pågældende forringelse set i forhold til lejerens interesser, se fx Østre

Landsrets afgørelse refereret i T:BB 2001.466 Ø om udlejers begrænsede adgang til

ensidigt at ændre retningslinjer om indvendig vedligeholdelse.

Denne centrale afvejning af rimeligheden ud fra en vurdering af begge parters forhold

udgør efter retspraksis en væsentlig og yderligere begrænsning i udlejers ret til at foretage

forringelser af det lejede, men er hverken nævnt i den foreslåede bestemmelse eller i

bemærkninger hertil.

Ved udtrykkelig regulering i lejeloven af udlejers ændringsret vil det være nødvendigt at

beskrive alle og ikke kun udvalgte begrænsninger i ændringsretten. Det kan i den

forbindelse være hensigtsmæssigt eller ligefrem nødvendigt at fastsætte bredere rammer

for domstolenes skøn ligesom det kendes fra fx lejelovens § 84, stk. 1, litra b, hvor der i

forhold til udlejers opsigelse med henblik på selv at benytte det lejede gælder den

yderligere begrænsning, at opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge

parters forhold.

Navnlig for lejeboliger med omkostningsbestemt leje vil det føre til urimelige og stødende

resultater, hvis en bestemmelse om udlejers ændringsret indføres i lejeloven med den

foreslåede ordlyd, hvor bl.a. udlejers sigte med den pågældende ændring ikke tillægges

nogen betydning.

Det kan illustreres med nogle eksempler.

Udlejer kan forsyne det lejede med hårde hvidevarer, da det ikke udgør en væsentlig

ændring af det lejedes identitet. Udlejer kan samtidig forlange en beregnet lejeforhøjelse

baseret på ydelsen på et 10-årigt realkreditlån. Lejeforhøjelsen bortfalder ikke efter 10 år,

men er permanent, da lejeforhøjelsen forudsættes at dække udgifter til fremtidig fornyelse

af de hårde hvidevarer, når de engang er udtjente.

Efter ordlyden og de tilknyttede bemærkninger til den foreslåede bestemmelse om udlejers

ændringsret, vil udlejeren kunne fjerne de hårde hvidevarer igen, fx fordi udlejer har et

ønske om at videresælge de hårde hvidevarer eller installere dem i andre lejemål. Det kan

udlejer gøre på baggrund af den foreslåede bestemmelse, da udlejers formål med at fjerne

hvidevarerne – i modsætning til gældende ret - ikke bliver tillagt betydning efter ordlyden

og de tilknyttede lovbemærkninger.

I lejemål, hvor lejen reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt leje, kan lejeren

desuden ikke kræve lejen nedsat med baggrund i, at de hårde hvidevarer, der i sin tid

begrundede en forbedringsforhøjelse, fjernes. Det er der ikke hjemmel til i

lejelovgivningen, jf. fx Østre Landsrets afgørelse refereret i T:BB 2003.169 Ø.

Lejelovens § 11, stk. 2, om forholdsmæssigt afslag i lejen, når en mangel forringer

lejeværdien, hjælper heller ikke lejeren i denne situation, idet bestemmelsen om udlejers

ændringsret netop udgør hjemmelsgrundlaget og dermed er definerende for, hvornår der

foreligger en mangel i lovens forstand.

Hvis den foreslåede bestemmelse om udlejers ændringsret gennemføres, bliver det

samlede resultat derfor, at lejeren må tåle at blive pålagt en lejeforhøjelse for nogle

forbedringer, som udlejeren uden videre og uanset formålet kan fjerne igen kort tid efter –

vel og mærke uden at lejeren kan kræve en lejenedsættelse. Et resultat, som de fleste nok

vil anse for særdeles urimeligt og stødende, og som da heller ikke er i overensstemmelse

med gældende ret.

Som et andet eksempel på, at den foreslåede bestemmelse vil have urimelige konsekvenser

for lejerne kan nævnes den situation, hvor udlejer som led i sin pligt til vedligeholdelse og

fornyelse er tvunget til at udskifte en ældre altan, men ønsker at spare udgifter ved at

sløjfe altanen eller erstatte altanen med en fransk altan, der er billigere. For lejeren en klar

forringelse, som udlejer i udgangspunktet vil være afskåret fra efter gældende ret, jf.

Vestre Landsrets afgørelse refereret i UfR 1990.396 V, men som udlejer vil kunne

gennemføre ud fra den foreslåede lovbestemmelse, da en altan ikke indebærer en

væsentlig og varig ændring af det lejedes identitet, og der i øvrigt ikke skal tages hensyn

til udlejerens formål med at gennemføre forringelsen ifølge ordlyden af den foreslåede

lovbestemmelse.

Blandt andet formålet spiller en væsentlig rolle efter gældende ret ved vurderingen af, om

en forringelse af det lejede bør tillades. Er sigtet med forringelsen fx at chikanere lejeren

med henblik på at tilskynde lejeren til at fraflytte, eller at undgå at afholde

vedligeholdelses- eller fornyelsesudgifter, vil udlejer efter gældende ret være helt afskåret

fra at kunne gennemføre forringelsen, selvom det lejedes identitet ikke ændres væsentligt,

se også Krag Jespersen, Lejeret 2, side 184f.

Skal stødende og urimelige resultater i relation til udlejers ændringsret undgås, må den

foreslåede bestemmelse om udlejers ændringsret derfor enten 1) sløjfes, 2) begrænses til at

kun at omfatte de tilfælde, hvor udlejer

forbedrer

det lejede, eller 3) som minimum

suppleres med et udtrykkeligt og yderligere vilkår om, at en forringelse af ejendommen

eller det lejede skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Med venlig hilsen

Bo Arvedsen, direktør

Københavns Lejerbevægelse ApS

-- AKT 404467 -- BILAG 11 -- [ Høringssvar fra Lejernes Landsorganisation vedr. 2. høring over sammenskrivningen ] --

Til

Transport- og Boligministeriet

Frederiksholms Kanal 27 F

1220 København K

Alene sendt pr. E-mail til

[email protected]

Deres j.nr. 2020-2113

Kbh. 12/3 2021

Høringssvar til anden høring over udkast

til lovforslag om ny lov om leje og ny lov

om boligforhold sammenskrivningen

LLO skal venligst takke for at have fået sammenskrivningen af lejeloven og

boligreguleringsloven i fornyet høring, og for at have fået en forlængelse af fristen for

høringssvar til d. 12. marts.

En sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven blev besluttet allerede i

2014, i en politisk aftale imellem den daværende regering (Socialdemokraterne og

Radikale Venstre), Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten

Selvsamme aftale giver

alene mulighed for en såkaldt ”teknisk sammenskrivning”.

ikke give hverken lejerne eller udlejerne flere eller færre rettigheder. Dog kan

aftaleparterne selvsagt ændre dette udgangspunkt ved at give samtykke til

forbedringer.

Desværre må LLO konstatere at resultatet af disse store anstrengelser, ikke har givet

et resultat, som vi kan støtte.

Loven skal således have samme indhold som nu, og må dermed som udgangspunkt

Side 1

LLO kan ikke støtte lovforslaget af fem årsager:

Forslaget gengiver i flere tilfælde ikke gældende ret efter

LLO’s

opfattelse.

Vi mener derfor ikke, at der i alle tilfælde er tale om

en ”ren

Sammenskrivningen bibeholder kompleksiteten i den nuværende

alt var forbundet til at man fx kunne huske, at boligreguleringslovens

teknisk sammenskrivning”, men

i flere tilfælde en ændring af retstilstanden.

lejelovgivning,

i stedet for at forenkle de gældende regler. Den logik der trods

opgørelsesmetoder gælder for paragraffer i boligreguleringsloven forsvinder

nu. LLO mener, at dette er en forspildt mulighed. Hvis reglerne skal blive ved

med at være lige komplicerede, hvorfor så flytte rundt på dem, så praktikerne

skal til at lære nye?

Loven skelner stadigvæk imellem regulerede kommuner og uregulerede

kommuner selvom boligreguleringslovens ophæves.

Med andre ord

fastholdes inddelingen af Danmark i et a og b-hold hvad angår lejebeskyttelse,

have færre rettigheder, hvis man er så uheldig at bo

i en såkaldt ”ureguleret”

kommune, hvor boligreguleringsloven ikke finder anvendelse.

Der er en uvilje til at rette i selve lovteksten, men i stedet foretrækker

man at ændre i bemærkningerne,

selvom dette i andre sammenhænge har

vist sig at give anledning til anseelige problemer i praksis (fx. I forhold til

afskaffelse af nyistandsættelsesbegrebet, som desværre ikke er slået igennem i

hele landet).

Endeligt betyder lovforslaget ikke forbedringer på områder, hvor disse

er tiltrængte.

LLO kan konstatere, at næsten ingen af vores forslag til

Samlet set er det LLO’s anbefaling, at forligskredsen faktisk foretager forbedringer

om de største ændringer i lovens opbygning siden 1970erne. Det ville være uendeligt

ærgerligt, hvis denne sjældne mulighed skal ende med en ren akademisk stiløvelse,

som i øvrigt savner logikken i den nuværende opbygning,

forbedringer fra vores tidligere høringssvar er imødekommet.

selvom kun 1 ud af 10 lejere er på b-holdet. Med forslaget vil lejere stadigvæk

forenklinger i forbindelse med dette store arbejde ved en ny politisk aftale. Der er tale

Side 2

Såfremt forligskredsen ikke er rede til at forbedre loven ved en ny politisk aftale,

giver lovforslagets bemærkninger desværre anledning til flere ulemper end

forbedringer (på trods af at sammenskrivningen bør være neutral). Vi vil i så fald

fraråde Folketinget at vedtage lovforslaget i dets nuværende form.

Vi skal i den forbindelse understrege, at vi er klar over at både ministeriets

embedsfolk og skiftende ministre har haft en uriaspost med denne sammenskrivning,

hvor man i flere tilfælde har været nødsaget til at stikke hånden i et hvepsebo, når

gældende ret skal beskrives, idet både lejer- og udlejersiden kan have reelle juridiske

uenigheder, som nu skal afklares i bemærkningerne i stedet for ved domstolene.

I det følgende vil vi gennemgå disse fem punkter og dernæst lave supplere vores

oprindelige høringssvar i kronologisk rækkefølge.

Som bekendt er høringsmaterialet på omkring 900 sider i lighed med første

høringsrunde, men ændringerne fra første til anden høringsrunde er ikke fremhævet.

Vi vil kraftigt opfordre til, at dette gøres for fremtiden, således at ændringerne står

klart for alle parter.

Punkt 1. Forslaget er ikke en teknisk sammenskrivning, da det ikke

gengiver ikke gældende ret.

Vi vil indlede med at gentage, at den opgave som boligministeriet er blevet stillet har

været tæt på umulig.

Tilsyneladende har man af lovtekniske årsager ikke kunne nøjes med at give lovens

paragraffer nye numre, og i øvrigt sige at man vil bibeholde den nuværende

retstilstand uden videre redegørelse for gældende ret. Vi forstår at dette skyldes

justitsministeriets anbefalinger om lovkvalitet.

Side 3

Dog er flere forhold uafklarede i retspraksis. Dette kan skyldes lovens ordlyd eller

modsatrettet eller begrænset praksis på området. Der kan ligeledes være

modsatrettede opfattelser i den juridiske teori: selv professorer kan være uenige.

To Højesteretsdomme fra 1997 viser hvorfor det kan være farligt at stole selv på

praksis fra landsretterne.

U.1997/1037 H/3 og U.1997.1042 H Højesteret sætter en række underordnede

instanser på plads, herunder begge landsretter!.

I begge landsretter, var der i midten af halvfemserne en fejlfortolkning af

huslejereglerne som førte til, at en række lejere fik deres leje sat alt for højt. Først da

Højesteret trådte til, blev det slået fast at både Østre og Vestre Landsret havde taget

fejl.

Omdrejningspunktet var reglerne om mere byrdefulde vilkår hvor Landsretterne

antog, at når der forud for genudlejning var udført forbedringer af et vist omfang, blev

reglerne om mere byrdefulde vilkår jf. (nu) § 5, stk. 12, uanvendelige.

Aftalefriheden var (efter denne forkerte opfattelse) alene begrænset af det lejedes

værdi, jf. § 5, stk. 1. Dog kunne lejers ret til at få lejen sat ned til et lovligt niveau jf.

BRL § 15, 1, men først når der var varslet første gang.

Som bekendt blev boligreguleringsloven § 5 stk. 2 indført i 1996, hvor man i praksis

kodificerede denne fejllæsning, men dog stillede en række krav for at lejen kunne

overgå fra omkostningsbestemt leje til det lejedes værdi. Herunder kom der

minimumsgrænser for, hvad udlejer skulle bruge på forbedre lejemålet.

Dengang var udlejerforeningerne stærkt kritiske over for boligreguleringslovens § 5,

stk. 2, da man mente at disse beløbskrav var alt for hårde, og ville gå ud over

beskæftigelsen (sic).

Side 4

Samlet set kan det være risikabelt at gribe ind politisk, fordi der foreligger en

landsretsdom om spørgsmålet, det samme gælder selvfølgeligt i endnu højere grad,

hvis der alene er tale om en boligretsdom.

Fordi vi først kan være helt sikre på lovens fortolkning efter, at sagen har været i

forhold ikke afgøres med fuldstændig sikkerhed.

–

med mindre både lovteksten og

Højesteret, og da Højesteret normalt kun har 2-4 lejesager om året, kan en række

forarbejerne er krystalklare.

Det er naturligvis ikke kun lejerne, som kan vinde i Højesteret. I sagen U.2016

2446

(T:BB

2016 246),

havde lejeren fået ret i huslejenævnet, ankenævnet, boligretten og

Østre Landsret for til sidst at tabe sin sag om huslejefastættelse i Højesteret med

henvisning til en formålsfortolkning af loven.

Der er dermed altid en risiko forbundet med at vove pelsen og beskrive gældende ret.

fra den juridiske litteratur ”resultatet er formentligt, nok, antageligvis etc.”

Et konkret nedslag

–

småhuslejen og 5,2.

Den største knast i dette forsøg på en sammenskrivning findes i bemærkningerne til

småhusreglerne.

Vi har nævnt vores bekymringer for adskillige politikere, herunder ministeren, samt

afgivet et otte siders høringssvar om netop dette spørgsmål.

I vores tidligere høringssvar påpeger vi, at forslagets bemærkninger kan risikere at

medføre lejestigninger på omkring 320 kr. pr. M2 pr. År for lejerne i de ca. 230.000

lejemål beliggende i mindre ejendomme, i regulerede kommuner, i det omfang de er

gennemgribende moderniserede (fx hvis der er indsat nyt køkken og bad).

Især fra lovgivers side, der ikke kan tage de samme forbehold, som man ellers kender

Side 5

Sammenskrivningen vil i den nuværende form derfor i direkte modstrid med

formålet dramatisk ændre boligforholdene for op mod en halv million

danskere.

Ministeriet har af uransagelige grunde ikke fundet anledning til at ændre sit

oprindelige udgangspunkt.

Så vidt vi kan forstå fastholder ministeriet sit synspunkt på baggrund af fem

hovedpointer, som vi her gennemgår og bestrider:

Bestemmelsens ordlyd taler for dette.

LLO deler ikke dette synspunkt, fordi loven netop siger, at lejen skal være

reguleret omkostningsbestemt og ikke fastsættes efter det lejedes værdi.

Ønskede lovgiver en husleje på niveau med det lejedes værdi, kunne man have

skrevet det i loven. Det har man ikke gjort, men i stedet alene henvist til de

omkostningsbestemte regler.

En formålsfortolkning medfører at retstilstanden ser således ud.

LLO deler heller ikke denne opfattelse. Vi har netop gennemgået lovens

forarbejder fra 1994, som slet ikke tager højde for den situation (det kunne

man jo dårligt, da BRL § 5, stk. 2 først blev indført i 1996). Faktisk anføres det i

lovens forarbejder fra 1994, at hensigten er, at lejen sættes på et

lejefastsættelse i småhuse indføres et

væsentlighedskrav og at ”Der

er ikke

omkostningsbestemt niveau. I 1996-loven anføres det direkte, at der ved

med bestemmelsen tilsigtet nogen ændring af gældende praksis”.

Kun hvis

fejltolkning.

Der findes retspraksis som understøtter påstanden.

Det er ikke korrekt. Ministeriet henviser til bl.a. til en boligretsdom (GD

2015/6

B),

hvor parterne er enige om at en række lejemål kan bruges til

sammenligning. Der er således tale om en procesaftale i en civil sag. Denne

dom beskriver dog ikke retstilstanden, hvis parterne er uenige om hvilke

Side 6

man mener, at det lejedes værdi og den omkostningsbestemte lejes niveau kan

komme ud på ét, kan denne fortolkning komme på tale. Dette er en alvorlig

lejemål, der kan bruges som sammenligningslejemål, hvilket jo netop er det

juridisk interessante i en konflikt om huslejens fastsættelse. Dommen

2007/46 B, som ministeriet tidligere har henvist til, angår heller ikke 5,2-lejemåls

værdi som sammenligningslejemål, men slår rettere fast, at 5,2-lejemål ikke

behøver at blive reguleret efter fx trappeleje eller nettoprisindeks, men også kan

varsles op efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Der findes ingen domme om det modsatte.

Dette er forkert. Der findes boligretsdomme om spørgsmålet. Da vi blev

bekendt med at ministeriet havde denne opfattelse, fremsendte vi et udvalg

disse domme, uden at dette har givet anledning til ændringer eller en reaktion

fra ministeriets side.

Det drejer sig om:

Dom fra Københavns Byret afsagt d. 27. november 2017 i sag BS 24A-

2751/2015.

Boligrettens flertal finder at 5,2-lejemål ikke er anvendelige når småhuslejen

skal fastsættes. Denne sag var berammet til behandling i landsretten, men

udlejer trak sagen umiddelbart inden hovedforhandlingen.

Dom fra Retten i Roskilde afsagt d. 7. august 2019 i sag BS-23040/2018.

Dommens præmisser anfører, at sammenligningen skal ske med tilsvarende

boliger med omkostningsbestemt husleje og afviser udlejers varsling hvorefter

kvadratmeterhuslejen ville have udgjort 802 kr.

Dom fra Retten på Frederiksberg afsagt d. 21. februar 2018 i sag BS-J-

341/2017.

Side 7

I denne sag havde udlejer for 5-10 år siden lavet en totalrenovering af

badeværelset bolig på 51 m2. Retten udtalte at lejen skulle fastsættes

omkostningsbestemt og sætter huslejen til 800 kr. pr. M2.

Den første af disse domme tager direkte stilling til spørgsmålet og de to sidste,

tager inddirekte stilling til spørgsmålet, da huslejen var blevet sat højere, hvis

lejen måtte fastsættes efter ren det lejedes værdi jf. BRL § 5, stk. 2.

Ingen juridiske teoretikere

deler LLO’s opfattelse.

Denne påstand er heller ikke korrekt. På trods af at LLO direkte havde citeret

professor Jakob Juul-Sandberg i vores høringssvar om spørgsmålet, mente

ministeriet ikke, at professorens ord skulle læses på samme måde, som LLO

gjorde.

Vi skrev herefter til professoren, som bekræftede vores fortolkning, og afviste

ministeriets. Vi har vedhæftet denne e-mail som bilag til dette høringssvar.

Professorens e-mail er naturligvis også blevet sendt til ministeriet.

Vi kan desuden tilføje, at nævnspraksis, herunder i København, støtter vores

synspunkt.

På trods af ovenstående er sammenskrivningsforslaget uændret.

Som nævnt tidligere, kan det være risikabelt at rette ind efter en landsretsdom. I

denne sag lægger boligministeriet nu to boligretsdomme til grund for sin opfattelse, i

et spørgsmål som påvirker lejerne i op til 230.000 lejemål.

Vi vil opfordre til,

at ministeriet ændrer bemærkningerne til LLO’s og professor Jakob

Juul-Sandbergs opfattelse af spørgsmålet.

Da så mange boliger er omfattet af dette spørgsmål, er dette spørgsmål i sig selv

tilstrækkeligt til, at LLO må anbefale en afvisning af det fremlagte lovforslag, henset til

Side 8

hvor mange boliger, der bliver berørt og den alvorlige grad, de kan tænkes berørt på, i

form af store huslejestigninger.

Det er dog ikke kun lejerorganisationerne, der er utilfredse.

Udlejerne er heller ikke tilfredse -og det er ikke et sundhedstegn.

EjendomDanmark har i første høringsrunde fremsendt et høringssvar som er meget

kritisk

I lighed med vores høringssvar var der både politiske krav og en længere kritik af af

ministeriets gengivelse af gældende ret.

Nogen vil måske så bemærke, at når både lejerne og udlejerne er utilfredse, så er

arbejdet gjort godt efter idéen–”Et godt kompromis gør ingen tilfredse”.

Denne logik er dog destruktiv. Hvis der var lavet endnu flere kontroversielle tiltag,

ville parterne have reageret endnu skarpere, uden at dette kan tolkes som et

succeskriterium.

Dette lovforslag er netop ikke en politisk forhandling, men et forsøg på en teknisk

sammenskrivning, som ideelt set bør være ukontroversiel. Parternes reaktioner viser,

at det ikke er tilfældet.

Som nævnt øverst i dette afsnit, så er sammenskrivningen det en uriaspost for

embedsmændene og den til enhver til siddende minister, og måske vil det være

sundere, helt at undlade en sammenskrivning, hvor ministeriet er tvunget til at

bedømme hvad gældende ret er - og i stedet overlade dette til domstolene.

Folketinget kunne i stedet fokusere på at fastslå, hvad man ønsker reglerne skal sige,

hvordan vi sikrer gode og sunde boliger, der er til at betale og lave nye enklere regler,

til gavn for alle parter.

Side 9

Punkt 2: Tjener det noget formål at flytte rundt på reglerne?

De lejeretlige praktikere, herunder LLO, skal med forslaget lære nye paragrafnumre,

men hensigten er, at indholdet skal pinedød være det samme. LLO er dog ikke enig i,

at dette er lykkedes jf. forrige afsnit.

Der er tale om den største omskrivning i omkring 40 år og dette kan ikke undgå at

medføre en tilvænningsperiode for de mange praktikere, der arbejder med landets

600.000 private lejemål, ligesom den eksisterende litteratur bliver vanskeligere at

læse, da man både skal huske den gamle og den nye paragraf.

Dette forekommer formålsløst, hvis ændringerne ikke forenkler eller præciserer.

Punkt 3: B-holdet bibeholdes - 10 % af lejerne har stadigvæk

mærkbart dårligere beskyttelse end de resterende 90%.

Som et af hovedkravne i vores første høringssvar gjorde LLO gældende, at Folketinget

burde gribe muligheden ved denne sammenskrivning til at lade den gode

lejerbeskyttelse gælde i hele landet.

Konkret burde de gode beskyttelsesregler i boligreguleringsloven ikke være mulige at

fravige længere, selvom kommunalbestyrelsen (i de såkaldte uregulerede kommuner)

ikke ønsker at forbedre forholdene for kommunens lejere.

Det bør være Folketingets prærogativ.

Det nuværende system rammer desværre især lejere i Jylland og på øerne.

De uregulerede kommuner er i dag:

Side 10

Billund, Fanø, Fredensborg, Greve, Herning, Holstebro, IkastBrande, Læsø,

Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted,

Tønder, Varde, Vesthimmerland og Ærø.

Med forslaget har man ikke imødekommet vores krav.

Set i en snæver sammenhæng, kan man argumentere for, at en forbedring for 10% af

lejerne ikke hører hjemme i en teknisk sammenskrivning, men omvendt, er det

underligt, at der ikke er politisk vilje til at sikre lejerne de samme gode rettigheder -

uanset postnummer.

Ud over at disse lejere efter LLO’s

opfattelse bør stilles

bedre, så gør det loven langt

ville reglerne alt andet lige blive kortere og nemmere at overskue.

mere kompliceret, at man bibeholder dette b-hold. Hvis man havde de samme regler,

Punkt 4. Uvilje mod at ændre lovteksten, ministeriet insisterer på,

at bemærkningerne bliver læst.

Vi noterer os, at der ikke er foretaget mange ændringer i selve lovteksten, således at

loven bliver mere klar. Man vil i stedet skulle helt ned i lovens bemærkninger for at

forstå indholdet i den ændrede form.

Som antydet i vores indledende høringssvar, så er flere konflikter rodfæstet i en

uenighed, om hvilken vægt man skal tillægge forarbejderne. Problemet er ikke nyt.

Også i de sidste væsentlige lejelovsændringer i 2015 valgte man at lægge vægten på

bemærkningerne i stedet for i lovteksten. Metoden har i løbet af de sidste 5 år vist sin

ringe virkning. Der har således især været problemer med fortolkningen af,, hvor ofte

lejeren skal male, når lejeren flytter.

Side 11

Fortsætter nyistandsættelse?

Som vi har redegjort for i vores første høringssvar, så foregår der netop nu en retslig

kamp om, hvad reglerne fra 2015 reelt betyder.

Adskillige fagfolk, har påpeget, at ordlyden i lejelovens nuværende paragraf 98 levner

tvivl om, hvilke krav udlejer kan stille til lejeren.

Landets huslejenævn ser vidt forskelligt på spørgsmålet. Fx ser Aarhus og København

ikke ens på bestemmelsen. Desværre er der alene boligretsdomme, der direkte eller

indirekte tager stilling til spørgsmålet.

Når man nu sammenskriver loven, og man kan se at den lovtekst, man vedtog i 2015

ikke virker helt efter hensigten, når en række aarhusianske lejere stadigvæk får

fraflytningsregninger for maling efter meget korte lejeperioder

, så er vores stærke

problematisk

–

og ikke forlader sig på at lave bemærkninger til loven.

opfordring til ministereiet, at man skærper en ordlyd, som har vist sig at være

Dette er særligt vigtigt, da de bemærkninger, der var ved indførelsen i 2015 var

”led” man skal tilbage for at finde nogle ellers gode forarbejder, jo

nærmere kommer

længere og mere detaljerede, end de bemærkninger, der er i dette lovforslag. Jo flere

disse glemslen, og dette vanskeliggør især arbejdet for de praktiske anvendere af

lejelovene, herunder huslejenævnene.

LLO skal derfor opfordre til at der laves de lovændringer, vi har beskrevet i vores

første høringssvar.

Punkt 5. Ingen af LLO’s hovedkrav er imødekommet

ved denne

sammenskrivning.

Se gennemgangen i TBB2020.541 Søren Slot Lucas, Daniel Skov: Fem år med begrebet normal

istandsættelse i private lejeforhold - status og problematikker. Bemærk at LLO ikke er enig i artiklens

konklusion.

Side 12

LLO havde tre hovedkrav til den første sammenskrivning:

•

Reglerne for uregulerede kommuner bør erstattes af de regulerede.

a. Under 10% af landets lejeboliger findes i uregulerede kommuner, og der

er ingen gode grunde til, at lejerne ikke skal nyde den samme gode

beskyttelse i hele landet.

•

Lejerne bør sikres imod at blive forbedret ud af deres lejemål.

a. Kun boligreguleringslovens regler for større ejendomme giver en reel

beskyttelse, denne bør alle lejere have.

•

Huslejebremsen bør indføres over hele landet, ikke kun i 5,2-boligerne.

a. Det er ikke rimeligt, at lejeren mindst skal snydes med mindst 10% for at

få sin leje sat ned. Dette er bragt på plads ift. 5,2-lejemålene, men ikke i de

uregulerede kommuner.

Dertil kommer vores høringssvar om småhuse, som ved en fejl fra ministeriets side

ikke var med i første omgang.

I dette høringssvar taler vi for, at en tvetydig bemærkning i lovforslaget ikke tolkes

således, at lejere, der bor i mindre ejendomme, kan forvente store huslejestigninger.

Som nævnt under punkt 1, findes den tvetydige bemærkning der endnu, og hvis LLO

skal støtte en en eventuelt ændret version af dette lovudkast, skal det slås fast, at de

omtalte lejere ikke skal kunne frygte huslejestigninger og at det, som LLO opfatter

som den nuværende retstilstand, fortsætter.

At dette rettes op, er et hovedkrav fra vores side.

Desværre er ingen af hovedkravene blevet mødt, hvilket i sig selv, gør det vanskeligt

for LLO at støtte lovforslaget. Man kan anføre, at de tre første krav er politiske krav,

som der ikke er plads til i en teknisk sammenskrivning, og dette kan være korrekt,

hvis forligspartierne insisterer på ikke at forbedre lejernes vilkår.

Side 13

Men det sidste punkt om småhusene, er et rent et spørgsmål om juridisk fortolkning

og klart indenfor skiven af en sammenskrivning. For at undgå en de facto lovændring

med alvorlige konsekvenser for lejerne i mindre ejendomme til følge, skal dette

rettes.

Sammenfatning:

Samlet set er boligminsteriet blevet sat på en vanskelig opgave, som vi da heller ikke

mener er løst tilfredsstillende. Frem for klarhed og forenkling bringer forslaget nye

problemer med fortolkning på banen.

Fordi lovforslaget skal vurdere hvad gældende ret er, og fordi lejere og udlejere har

store uenigheder om, hvad der er den korrekte fortolkning er, så bliver ministeriet

nødsaget til at bedømme hvad gældende ret er. Og her har ministeriet på afgørende

områder bedømt forkert. Lovforslaget vil dramatisk forringe boligforholdene for op

mod en halv million danskere.

Derfor kan vi som repræsentanter for lejerne ikke være enige i, at dette er en rent

teknisk sammenskrivning, uden opsigtsvækkende juridiske fortolkninger.

Som sagt er udlejerforeningerne også stærkt utilfredse med forslaget. Vi håber, at

Folketinget ikke vil forlade sig på en forudsætning om, at når parter med

modsatrettede ønsker begge er utilfredse med et lovforslag, så rammer man rigtigt.

Lovforslaget skulle have været en ukontroversiel sammenskrivning af loven, hvilket

alle reaktioner viser, at den ikke er.

Kronologisk gennemgang af forslaget til ny lejelov

Vi vil i det følgende gennemgå lovforslagene kronologisk. For overskuelighedens

skyld er kapitelnumrene de samme.

Side 14

For at undgå for mange gentagelser imellem første og anden høringsrunde, vil vi

forsøge fokusere på forhold, som er nye eller som vi af anden årsag mener giver

anledning til kommentarer. Vi henviser i øvrigt til vores første høringssvar:

Kapitel 1: Lovens anvendelsesområde

Ejendomsbegrebet.

Ejendomsbegrebet er blevet mere kompliceret siden første udkast., da der er tilføjet

tre undtagelser til ejendomsbegrebet, fra det første udkast (§ 9 nr. 1-3).

Selv ikke det vigtige spørgsmål om, hvordan man afgør, om en bolig har mere end

seks beboelseslejemål, og hvordan man tæller til dette, er blevet præciseret.

Ændringen medfører (i forhold til det oprindelige udkast) at nogle boliger tælles med,

hvis man vil sætte huslejen op, men ikke skal tælles med, hvis lejeren ønsker at bruge

sin bytteret.

Forslaget til omskrivningen viser flere forhold:

1. At man nemt kunne lave loven enklere. (Antallet af boliger afgøres på samme

måde i hele loven).

2. Man fravælger denne enkle løsning til fordel for en langt mere kompliceret

løsning, som gør loven langt vanskeligere at læse og bibeholder den

oprindelige kompleksitet.

3. Da de forskellige måder at tælle boliger på, tidligere afhang af om der var tale

om boligreguleringsloven eller lejeloven, så ødelægges denne logik nu, til

fordel for en endnu mere kompliceret udgave, uden en reel logisk

sammenhæng.

Side 15

Lovens systematik -først lejelovens regler og så reglerne for de regulerede

kommuner.

følger af lejeloven, og derefter beskrive de regler, der der gælder for ”regulerede

Som det anføres i bemærkningerne vil man starte med at beskrive de regler, der

kommuner”.

Systematikken nævner således konsekvent de uregulerede kommuner først, hvor

10% af lejerne bor, for først derefter at beskrive hvilke regler der gælder for 90%

resterende lejere.

Det er en ulogisk opbygning at starte med det sjældnest forekommende, som anført i

bemærkningerne til § 1. for så at slutte med det, der gælder i ni ud af ti tilfælde.

”regulerede” og ”uregulerede kommuner”, da boligreguleringsloven ikke findes

længere. Nu er begge typer kommuner reguleret af lejeloven.

ti ud af ti lejere, og fjern begrebet

”uregulerede

kommuner”.

Efter sammenskrivningen giver det heller ikke megen mening at skelne imellem

Igen er løsningen ligefor: lad de regler som i dag gælder for ni ud af ti lejere gælde for

Kapitel 3 omkostningsbestemt leje m.v

Om forudgående besigtigelse (tidl. BRL § 5,3):

Ministeriet anfører:

”Formålet

med bestemmelsen er at fastlægge lejemålets stand inden udførelse af

den gennemgribende forbedring med det formål at afgøre, om der er grundlag

for at udføre forbedringer, som indebærer en væsentlig forøgelse af det lejedes

værdi, som er forudsætningen for at være omfattet af ordningen i § 5, stk. 2.

Endvidere vil besigtigelsen kunne anvendes i forbindelse med

efterfølgende tvister om lejemålets stand efter forbedringen.”

Der bør overvejes om den sidste sætning er retvisende. Det vigtigste element er at

”før-tilstanden” kan identificeres, således om man kan lave en retvisende vurdering af

Side 16

brugsværdiforøgelsen. For at vide hvad noget er steget i værdi skal, man jo som

bekendt både kende standen inden og efter forbedringen.

Da 5,3-vurderingen alene undersøger, om det er muligt at lave forbedringen, men

ikke om den rent faktisk bliver udført, er beskrivelsen af førtilstanden af central

betydning.

Om lighedsreglen (BRL § 5, stk. 12)

Ministeriet anfører, at:

”Bestemmelsen indeholder den såkaldte ”lighedsregel”, som har til hensigt at

sikre, at der ikke for den enkelte lejer gælder mere byrdefulde vilkår end for

andre lejere i ejendommen. Der skal foretages en samlet vurdering af den enkelte

lejers vilkår, som indebærer, at visse byrdefulde vilkår vil kunne opvejes af andre

mere gunstige vilkår således, at der samlet set ikke er tale om mere byrdefulde

vilkår.

Det er ikke hensigten med reglen, at ejendommens lejere skal have

ens vilkår.”

Ministeriet udtaler sig om hvad hensigten med loven ikke er. Denne sætning bør

at lejerne ”stilles ensartet”.

rettes eller i hvert fald præciseres, da hensigten i de oprindelige forarbejder netop er,

Reglen i den gældende lovs § 10, stk. 1, 2. led, § 10, stk. 2 og stk. 3, foreslås

erstattet af en generel regel om, at der ikke må aftales en leje eller andre vilkår,

der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der

er gældende for andre lejere i ejendommen.

En sådan bestemmelse skal på

den ene side sikre, at lejerne stilles ensartet, men udelukker på den anden

side ikke, at udlejeren træffer særaftaler med enkelte lejere, når der er

vægtige grunde hertil.

Dette kan tænkes, hvis lejerens brugsret er udvidet, hvis

der er behov for en ejendomsfunktionær ved ejendommen, eller hvis udlejeren

selv midlertidigt er borte og derfor ønsker at udleje sin egen lejlighed

tidsbegrænset”.

Folketingstidende 1974-

975, Tillæg A, sp.

9: ”

Da hensigten således er, at lejerne stilles ens, og at der kan træffes særaftaler med

lejerne, hvis der er vægtige grunde hertil, bør dette fremgå af bemærkningerne. I

modsat fald vil den nuværende formulering medføre en udvanding af lighedsreglen.

Side 17

Om småhusleje (nuværende § 29c)

Bestemmelsen medfører at

”lejen

for de mindre ejendomme i regulerede kommuner, ikke fastsættes efter de

reglerne om omkostningsbestemt husleje, men i stedet efter det lejedes værdi, dog

med den modifikation, at der kun kan ske sammenligning med lejeforhold, hvor

lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7.”

Denne sætning indgår ikke i de oprindelige forarbejder, men er en nyskabelse. Det vil

anfører at At lejen skal fastsættes

som omkostningsbestemt leje, og ”være på et

være passende at anføre motivationen, fra lovens oprindelige forarbejder både

omkostningsbestemt niveau”.

Dette er uddybet i bemærkningerne til §32, der lyder.

”Er

det omtvistede lejemål gennemgribende moderniseret, således at lejen,

såfremt ejendommen havde været omfattet af reglerne om omkostningsbestemt

leje, kunne være fastsat til det lejedes værdi, jf. § 19, stk. 2, kan der sammenlignes

med gennemgribende moderniserede lejemål i storejendomme. Dette kræver dog,

at lejen for disse efterfølgende har været forhøjet efter § 23.”

Igen tages der ikke stilling til hvilken del af denne leje, der må sammenlignes med,

hvis det alene er den omkostningsbestemte del, har dette ingen betydning for de

lejerne i de ca. 230.000 småhusejendomme.

Hvis der må sammenlignes med både omkostnings-delen og det lejedes værdi-delen,

vil dette potentielt medføre store huslejestigninger.

Vi skal gentage, at det ikke er Højesteretsdomme eller landsretsdomme med stor

præjudikatsværdi, der lægger til grund for denne fortolkning. I denne sag henviser

ministeriet fejlagtigt til to domme på boligretsniveau.

Ministeriet lægger lige nu op til væsentligt at ændre vilkårene for lejerne over i op til

230.000 boliger, i det omfang disse er -eller bliver moderniserede.

Side 18

Bemærk desuden, at huslejenævnene i Aarhus og København har forskellig praksis på

dette område, men ofte alligevel kommer frem til samme resultat, fordi Aarhus

huslejenævn -efter det oplyste, mener, at de alligevel ikke har kendskab til 5,2 boliger

der også er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje, hvor

sammenligningen ikke kan foretages.

I København vil det være vanskeligere at komme med en sådan argumentation henset

til det større antal sammenligningslejemål. Ministeriets fejlagtige fortolkning vil

derfor får meget store konsekvenser for huslejeniveauet i hovedstaden.

Kapitel 14 udlejers forbedringer.

Desværre er vores opfordring til at undlade at indføre en ny paragraf, der giver

udlejer ret til ændringer i det lejede, sålænge ændringerne ikke er væsentlige og

varige, jf. § 127, ikke fulgt.

Det forekommer mærkværdigt, at man har villet fastholde tilføjelsen af denne

paragraf i den tekniske sammenskrivning, selvom den ikke findes i dag.

udlejere, som vil afsøge grænserne for hvad en ”væsentlig” ændring indebærer og

Vi vil igen advare imod at en sådan tilføjelse formentligt vil blive udfordret af

hvor meget, der skal til for at noget ikke er ”varigt” længere.

en kodificering fører til noget andet resultat.

udbygger bemærkningerne, herunder især hvordan begrebet ”varigt” skal forstås.

Selv hvis man vælger at indføje denne nye paragraf, vil vi opfordre til, at man

Det er ikke vores opfattelse, at lovens bemærkninger om at paragraffen er tænkt som

Side 19

Vi skal understrege, at vi ikke modsætter os formen, altså at man forsøger at

kodificere gældende ret ved nye paragraffer, men desværre er vigtige forhold som

spørgsmålet om nyistandsættelse ikke taget med i denne sammenhæng.

Vi konstaterer dog, at reglerne om ufravigelighed er blevet rettet i dette kapitel

(ligeledes i kapitel 15, 16 og 17).

Kapitel 20 opsigelse.

Ministeriet skifter mening i bemærkningerne til § 174, (svarende til den nuværende

LL § 80, stk, 2) som angår lejerens ret til at blive boende i et et ellers tidsbegrænset

lejemål, hvis han har blevet boende i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids

udløb, og udlejer ikke har bedt ham om at flytte.

I første udgave burde parterne afslutte forhandlingerne inden tidsfristens udløb.

I anden version er blot en forhandlings begyndelse som udgangspunkt tilstrækkeligt

til, at lejerne er blevet bedt om at flytte.

Efter vores opfattelse havde ministeriet ret i første omgang, da lejerne dårligt kan

vide, hvad udfaldet af forhandlingerne vil være, inden disse er færdiggjorte. Lejerne

kan endvidere have en berettiget forventning om, at udlejer gerne vil lade dem blive

boende, når der nu indledes forhandlinger om netop dette spørgsmål.

Til § 188.

Ministeriet har tilføjet en udtalelse om praksis, i fald udlejer ikke indkalder behørigt

til syn, men lejer alligevel møder op.

LLO bekendt er denne praksis ikke baseret på en afgørelse fra Højesteret, og den

praksis, der foreligger synes angribelig, i det, der er tale om et formkrav til varsling,

Side 20

der ikke er fulgt. Desuden er det vanskeligt at se, hvordan det ikke er en forringelse til

skade for lejers retstilling, at han bliver mødt med fraflytningskrav, som udlejer ellers

er afkåret fra at kræve efter loven.

Nærmest i alle andre dele af lejeretten medfører manglende iagttagelse af formkrav,

at varslingen ikke er gyldig.

Dette gælder eksempelvis, hvis lejeren gør indsigelse imod en opsigelse pr. E-mail i

stedet for med brev (se fx Højesteret dom i U.2020.2304 H / T:BB 2020.576 H). I

denne situation lægger man tungt vægt på formkravene.

Til § 193.

Om beboerrepræsentationer. Nuværende LL § 64, stk. 5 og 6.

Indledningsvist slækker det nye udkast på reglerne til meddelser efter stk. 5, altså

den situation, hvor udlejer ikke ved, om der er en beboerrepræsentation eller ej. Vi

foretrak den første version, som efter vores opfattelse er i bedre overensstemmelse

med gældende ret (se nedenfor)

I praksis giver en beboerrepræsentations mulige ophør efter to år anledning til tvivl

og disse to stykker hænger derfor i praksis mere sammen, end forarbejderne tilsiger.

I den sparsomme praksis herom har man lagt vægt på, at udlejer skal forsøge at tage

kontakt til beboerrepræsentationen, førend det uden videre kan antages, at bortfaldet

er sket eller ej.

(T:BB 2000.189/2 Ø, hvor et spørgsmål om beboerrepræsentationens lovlige

oprettelse blev afvist, allerede fordi udlejers henvendelse til lejerne herom var

mangelfuld.).

Side 21

Vi vil opfordre til, at dette medtages i bemærkningerne, da det kan være vanskeligt

for udlejer med sikkerhed at vide om beboerrepræsentationen er bortfaldet uden

videre.

Vi skal for en god ordens skyld henvise til vores oprindelige høingssvar ift. Forslaget

til Lov om boligforhold.

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand

/Anders Svendsen.

Side 22

-- AKT 404467 -- BILAG 12 -- [ Høringssvar fra Slots- og Kulturstyrelsen vedr. 2. høring over sammenskrivningen ] --

Slots- og Kulturstyrelsen

Transport- og Boligministeriet

Sendt pr. mail til [email protected]

Fejøgade 1

4800 Nykøbing Falster

Telefon 33 95 42 00

[email protected]

www.slks.dk

24. februar 2021

Jour. nr.: 21/00824

Høringsvar fra Slots- og Kulturstyrelsen vedr. 2. høring over ud-

kast til forslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold

Slots- og Kulturstyrelsen sender hermed bemærkninger til Transport- og Boligministe-

riets høring over de 2. høringen over de to udkast til forslag om ny lov om leje og ny lov

om boligforhold.

Slots- og Kulturstyrelsen er opmærksom på, at der med de foreslåede ændringer fortsat

kun er tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt. Styrelsen til-

lader sig imidlertid alligevel at komme med bemærkninger til dele af indholdet af ny lov

om leje.

Slots- og Kulturstyrelsen bemærker, at der - ligesom med høringen af ændringen af bo-

ligreguleringsloven og 1. høring over forslag til ny lov om leje - ikke er gjort undtagelser

i ny lov om leje for fredede bygninger, for så vidt angår den 5-årige karensperiode for en

ny udlejer, så der, efter at en boligudlejningsejendom har skiftet ejer, først kan opkræ-

ves husleje efter gældende boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (foreslåede § 19, stk. 4 og 5)

i nye lejemål omfattet heraf efter 5 år.

Vi gør i den forbindelse opmærksom på, at karensperioden kan medføre negative konse-

kvenser for de bygninger der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af byg-

ninger og bymiljøer og hvor bygningen er opdelt i lejemål.

Det skal i den forbindelse påpeges, at:

- Såfremt fredede bygninger ikke er undtaget, kan det blive mindre attraktivt at købe

lejemål med henblik på udlejning, da lejeindtægterne kan falde og vedligeholdet af

bygningen følgende kan svækkes.

- Det vil ofte være svært foreneligt med bevaringen af de bærende fredningsværdier at

energiforbedre en fredet bygning i det omfang, som det kræves for at undgå en ka-

rensperiode på 5 år.

Side 2

Transport- og Boligministeriet har i høringsnotatet af 24. marts 2020, at der ikke er

grundlag for yderligere undtagelser til karensperioden, herunder fredede bygninger, der

vil udhule effekterne af lovforslaget.

Slots- og Kulturstyrelsen skal i den forbindelse henvise til de specielle bemærkninger til

Til § 19, s 269 af lovforslaget, hvor det nævnes, at de eksisterende undtagelser til ka-

rensperioden er nødvendige for at undgå uhensigtsmæssige og disproportionale konse-

kvenser af de foreslåede regler om karensperioden.

Det er Slots- og Kulturstyrelsens vurdering, at en undladelse af at undtage de fredede

bygninger fra karensperioden vil være uhensigtsmæssigt og vil have en disproportional

konsekvens.

Styrelsen skal endvidere bemærke, at bygningsfredningsloven i sig selv har til formål at

bevare eksisterende værdier i bygningerne, og at unødige moderniseringer derfor ikke

kan finde sted. For de fredede bygningers vedkommende er der derfor ikke samme hen-

syn til at modvirke kortsigtede investeringer og nedbringe incitamentet til at anvende

boligreguleringslovens § 5, stk. 2, til at opnå hurtige gevinster for kortsigtede investo-

rer, som ved ikke-fredede bygninger.

Slots- og Kulturstyrelsen foreslår derfor, at der indføres en undtagelse for kontrolskifte

for boliger beliggende i en fredet bygning.

Venlig hilsen

Merete Lind Mikkelsen

Enhedschef

Center for Kulturarv

Fredede Bygninger

[email protected]

+ 45 33 73 33 01

Slots- og Kulturstyrelsen behandler dine oplysninger efter reglerne i Databeskyttelsesfor-

ordningen og databeskyttelsesloven.

Sådan håndterer vi dine personoplysninger