BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 105: Orientering om høringssvar og høringsnotater vedr. udkast til lovforslag om ny lov om leje og lov om boligforhold (sammenskrivningen), fra indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2020-21
BOU Alm.del Bilag 105
Offentligt

UDKAST

til

Forslag

til

Lov om boligforhold

Kapitel 1

Benyttelse af boliger

Reglernes anvendelsesområde m.v.

§ 1.

Reglerne i dette kapitel gælder i regulerede kommuner, jf. lov om leje § 4.

Stk. 2.

I kommuner, som ikke er regulerede , jf. lov om leje § 4, kan kommunalbestyrelsen

under hensyn til boligforholdene i kommunen træffe bestemmelse om, at enkelte eller samtlige

regler i dette kapitel skal gælde. Kommunalbestyrelsen angiver virkningstidspunktet for

beslutningen. Beslutning herom kan træffes for højst 4 år ad gangen.

Stk. 3.

Hvis en kommune ophører med at være reguleret, jf. lov om leje § 4, ophører

bestemmelserne i dette kapitel med at gælde efter 1 års forløb, medmindre

kommunalbestyrelsen har truffet bestemmelse efter stk. 2.

Stk. 4.

De beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter stk. 2 og 3, skal bekendtgøres

i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt

fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori

den er bekendtgjort.

§ 2.

Reglerne i dette kapitel gælder for boliger med køkken og dertil hørende afløb, der i en

lokalplan er fastlagt til helårsboliger eller er eller har været benyttet til helårsbeboelse i de i §

1, stk. 1-3, anførte kommuner, jf. dog § 3, stk. 1, 3. pkt., § 5, stk. 1, 4. pkt., § 7, stk. 1, 2. pkt.

og § 13, stk. 1, 4. pkt.

Stk. 2.

Kommunalbestyrelsens afgørelser i medfør af reglerne i dette kapitel er endelige.

Forbud mod nedlæggelse af boliger m.v.

§ 3.

Uden kommunalbestyrelsens samtykke er det ikke tilladt at nedlægge en bolig helt eller

delvis. Dette gælder, hvad enten nedlæggelsen sker ved nedrivning, ved hel eller delvis

sammenlægning af 2 eller flere boliger eller ved, at boligen helt eller delvis tages i brug til andet

end beboelse. 1. og 2. pkt. gælder tilsvarende for enkeltværelser i boliger, der i en lokalplan er

fastlagt til helårsboliger, og enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når

værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller

tofamilieshus, som udlejeren bebor.

BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 105: Orientering om høringssvar og høringsnotater vedr. udkast til lovforslag om ny lov om leje og lov om boligforhold (sammenskrivningen), fra indenrigs- og boligministeren

Stk. 2.

Kommunalbestyrelsen kan bortset fra de i stk. 1, sidste punktum, omhandlede

enkeltværelser ikke nægte samtykke efter stk. 1 til sammenlægning af boliger, når følgende

betingelser er opfyldt:

1) ingen af de boliger, der tilvejebringes, må have et bruttoetageareal på mere end 130 m²,

2) boligerne skal være ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra udlejers side efter § 170 eller

§ 171, stk. 1, nr. 1-2, i lov om leje,

3) boligerne, hvis areal forøges, er ledige som anført under 2 eller beboet af brugere, der

ønsker at overtage den udvidede bolig.

Stk. 3.

Stk. 2 finder ikke anvendelse på almene boliger, jf. lov om almene boliger m.v.

§ 4.

Uden kommunalbestyrelsens samtykke er det ikke tilladt personer, der hører til samme

husstand, at benytte mere end en bolig i samme kommune. Kommunerne i Region Hovedstaden,

undtagen Bornholms Kommune, samt Greve, Køge, Lejre, Roskilde, Solrød og Stevns Kommuner

betragtes i denne henseende som én kommune.

Stk. 2.

En bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig eller hidtil har været udlejet som

beboelseslejlighed, må ikke udlejes som enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens samtykke.

Ledige boliger

§ 5.

Ejeren af en bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, skal sørge for, at boligen

tages i brug til helårsbeboelse. Bliver en bolig, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til

helårsbeboelse, ledig, skal ejeren sørge for, at den fortsat benyttes til beboelse. En bolig anses

for ledig, når den ikke er udlejet til eller ikke benyttes til beboelse. 1.-3. pkt. gælder tilsvarende

for enkeltværelser i boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, og enkeltværelser, der

hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens

beboelseslejlighed, eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Stk. 2.

Har en bolig været ledig i mere end 6 uger, skal ejeren foretage anmeldelse af den ledige

lejlighed til kommunalbestyrelsen.

Stk. 3.

Efter udløbet af den angivne frist kan kommunalbestyrelsen anvise en boligsøgende, til

hvem ejeren straks er pligtig at udleje boligen, jf. dog stk. 6.

Stk. 4.

Kommunalbestyrelsen er berettiget til ved fogeden at lade en boligsøgende, som

kommunalbestyrelsen har anvist, indsætte i lejligheden, jf. dog stk. 6.

Stk. 5.

Har ejeren i sin anmeldelse på en efter kommunalbestyrelsens skøn tilfredsstillende måde

godtgjort, at ejeren har indgået aftale om senere overdragelse af brugsretten, eller at boligen

midlertidigt er ubeboelig som følge af ombygning, kan kommunalbestyrelsen indrømme ejeren

en yderligere frist, inden stk. 3 finder anvendelse.

Stk. 6.

Stk. 3 og 4 gælder ikke for ejere og andelshavere, som er fraflyttet deres bolig, og som

uanset forsøg derpå ikke har kunnet afhænde den, og for ejere og andelshavere, som har sat

deres bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, til salg.

Kommunens ophævelse af lejeaftale

§ 6.

Er en bolig som omhandlet i § 5 udlejet, men ubeboet, kan kommunalbestyrelsen ophæve

lejeaftalen, medmindre den hidtidige bruger er midlertidigt fraværende på grund af sygdom,

forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse el. lign.

Stk. 2.

Ophævelse efter stk. 1 sker ved skriftlig meddelelse til lejeren. Den skal indeholde

oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3.

Stk. 3.

Vil lejeren ikke anerkende ophævelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at ophævelsen

er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse. Kommunalbestyrelsen må, hvis den

ønsker ophævelsen opretholdt, anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens

udløb.

Stk. 4.

Har ejeren ikke en måned efter, at ejeren fra kommunalbestyrelsen har modtaget

meddelelse om, at ophævelsen af lejeaftalen er gennemført, sørget for, at boligen på ny er taget

i brug til beboelse, finder § 5, stk. 3 og 4, anvendelse.

Midlertidig benyttelse af helårsbolig m.v.

§ 7.

En bolig, der inden for de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse, må ikke uden

kommunalbestyrelsens samtykke tages i brug til sommerbeboelse, el. lign. midlertidig

benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat benyttes til helårsbeboelse. Tilsvarende gælder

de i § 5, stk. 1, sidste punktum, omhandlede enkeltværelser.

Stk. 2.

Meddeles afslag på samtykke, finder reglerne i § 5, stk. 2-5, anvendelse, idet fristen i §

5, stk. 2, løber fra kommunalbestyrelsens afslag.

Stk. 3.

Har ejeren i strid med reglerne i stk. 1 taget boligen i brug til sommerbeboelse, kan

kommunalbestyrelsen til enhver tid benytte reglerne i § 5. En af ejeren indgået lejeaftale om

benyttelsen som sommerbeboelse m.v. kan af kommunalbestyrelsen kræves ophævet efter

reglerne i § 6.

Stk. 4.

Udlejning i medfør af § 5 og § 5, jf. § 6, stk. 1, i lov om udlejning af fast ejendom til

ferie- og fritidsformål m.v. og campering m.v., kræver ikke kommunalbestyrelsens samtykke

efter stk. 1.

Stk. 5.

Samtykke efter stk. 1 er ikke påkrævet, hvis en helårsbolig tages i brug til fritidsformål

i henhold til en tilladelse i medfør af § 41 a i lov om planlægning.

Kommunalbestyrelsens samtykke

§ 8.

Kommunalbestyrelsens svar på en ansøgning om samtykke i henhold til §§ 3, 4 og 7 skal

foreligge senest 6 uger efter, at kommunalbestyrelsen har modtaget ansøgningen eller den

dokumentation, som kommunalbestyrelsen har udbedt sig.

Stk. 2.

Er boligen ledig, kan kommunalbestyrelsen kun nægte samtykke, hvis boligens fortsatte

anvendelse til helårsbeboelse er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Stk. 3.

Har kommunalbestyrelsen nægtet samtykke, kan ejeren anmode kommunalbestyrelsen

om i medfør af § 5, stk. 3, at anvise en lejer til boligen. Såfremt kommunalbestyrelsen ikke

senest 6 uger efter anmodningen anviser en lejer, anses kommunalbestyrelsens samtykke for

meddelt.

§ 9.

Forinden kommunalbestyrelsens samtykke foreligger, må boligen ikke tages i brug til andet

formål end helårsbeboelse. Ej heller må nogen bygningsforandring el. lign. iværksættes med

henblik på sammenlægning eller omdannelse til andet brug end beboelse. Handles der i strid

hermed, kan kommunalbestyrelsen kræve den tidligere tilstand genoprettet.

Stk. 2.

Fremgår det af den begrundelse, der ledsager en opsigelse, eller godtgøres det på anden

måde, at opsigelsen er afgivet med det formål at tilvejebringe en tilstand som angivet i § 3, § 4

eller § 7, er det en betingelse for opsigelsens gyldighed, at kommunalbestyrelsens samtykke

foreligger ved opsigelsens afgivelse.

Tilsyn med reglernes overholdelse

§ 10.

Kommunalbestyrelsen kan som led i sin tilsynsforpligtelse samkøre Det Centrale

Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregistret (BBR) og Det Fælleskommunale

Ejendomsstamregister (ESR) med det formål at tilvejebringe oplysning om, hvorvidt §§ 4-9 om

pligt til helårsbeboelse er overholdt. Samkøringen kan ske som led i behandlingen af en enkelt

sag eller som led i en generel søgning til brug for kontrol.

§ 11.

Kommunalbestyrelsen kan til brug for undersøgelse af en begrundet mistanke om

overtrædelse af § 5, stk. 1, og § 7, stk. 1, om bopælspligt:

1) Indhente oplysninger fra forsyningsselskaber om en konkret boligs samlede forbrug i en

afgrænset periode på mindst 1 måned.

2) Opsøge udvalgte husstande. Adgangen efter 1. pkt. strækker sig alene hen til husstandens

dør. Kommunalbestyrelsen kan ikke overskride dørtærsklen eller komme indenfor i boligen.

Kommunalbestyrelsen kan med tilladelse fra ejendommens ejer eller beboer betræde et

fællesareal.

Straf

§ 12.

Med bøde straffes den, som uden kommunalbestyrelsens samtykke:

a) i strid med reglerne i § 3, stk. 1, nedlægger en bolig helt eller delvis,

b) i strid med reglerne i § 4, stk. 1, benytter mere end en beboelseslejlighed til bolig for personer,

der tilhører samme husstand,

c) i strid med reglerne i § 4, stk. 2, udlejer en beboelseslejlighed som enkeltværelser,

d) i strid med reglerne i § 7, stk. 1, tager en lejlighed i brug til sommerbeboelse el. lign.

midlertidig benyttelse,

e) i strid med reglerne i § 9 iværksætter bygningsforandringer el. lign. med henblik på

sammenlægning af boliger eller på omdannelse af boliger til andet end beboelse.

Stk. 2.

Med bøde straffes den, som undlader at indgive den i § 5, stk. 2, foreskrevne anmeldelse

eller indgiver anmeldelse efter udløbet af den angivne frist.

Stk. 3.

Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i

straffelovens 5. kapitel.

Kapitel 2

Beboermaksimum

Reglernes anvendelsesområde m.v.

§ 13.

Reglerne i §§ 14–17 kan bringes i anvendelse i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen

har truffet beslutning om, at reglerne skal kunne gælde. §§ 14-17 kan kun sættes i kraft

samlet. Kommunalbestyrelsen angiver virkningstidspunktet for beslutningen. Beslutning efter

1. pkt. kan træffes for højst 4 år ad gangen, når kommunen ikke er reguleret, jf. § 4 i lov om

leje.

Stk. 2.

For kommuner, hvor der er truffet beslutning efter stk. 1, gælder §§ 14-17 kun i de

tilfælde, hvor en udlejer skriftligt har meddelt kommunalbestyrelsen, at reglerne skal gælde i

udlejerens ejendomme. Kommunalbestyrelsen skal lade udlejerens meddelelse tinglyse på

ejendommen. Udlejeren kan med 6 måneders varsel meddele kommunalbestyrelsen, at

reglerne ikke længere skal gælde i udlejerens ejendomme. Udlejerens meddelelse efter 1. og

3. pkt. kan alene gives for §§ 14-17 samlet.

Stk. 3.

De beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter stk. 1, skal bekendtgøres i

Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke

udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af

Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

Maksimum for husstandens størrelse

§ 14.

Et lejemål må ikke udlejes til eller bebos af flere end 2 personer pr. beboelsesrum

(beboermaksimum). Dette gælder dog ikke ved forøgelse af lejerens husstand i lejeperioden,

hvis husstandsforøgelsen skyldes lejerens børn, ægtefælle eller samlever eller disses børn,

eller kommunalbestyrelsen har givet tilladelse efter § 15, stk. 1. Ved et lejemål forstås såvel

en lejlighed som et enkeltværelse.

Stk. 2.

Lejeren har ved lejeaftalens indgåelse pligt til at oplyse udlejeren om husstandens

størrelse. Lejeren har endvidere pligt til at meddele udlejeren, når lejerens husstand i

lejeperioden forøges, således at det samlede antal personer, der bor i lejemålet, overstiger 2

personer pr. beboelsesrum, uden at husstandsforøgelsen skyldes lejerens børn, lejerens

ægtefælle eller samlever eller disses børn.

Stk. 3.

Bliver udlejeren bekendt med, at der bor for mange personer i lejemålet, jf. stk. 1, skal

udlejeren anmelde dette til kommunalbestyrelsen.

§ 15.

Kommunalbestyrelsen kan tillade, at det samlede antal personer, der bor i lejemålet,

overstiger 2 personer pr. beboelsesrum, hvis

1) husstandsforøgelsen skyldes syge eller gamle, plejekrævende slægtninge,

2) andre tvingende sociale hensyn efter kommunalbestyrelsens konkrete vurdering taler

herfor, eller

3) boligen er af en sådan størrelse, at der efter husstandsforøgelsen vil være et areal på

20 m

eller mere pr. person.

Stk. 2.

Kommunalbestyrelsen skal så vidt muligt træffe afgørelse senest 1 uge efter

modtagelse af lejerens ansøgning om tilladelse efter stk. 1. Kommunalbestyrelsens afgørelse

kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.

Kommunalbestyrelsens meddelelsespligt og tilsyn

§ 16.

I ejendomme, hvor §§ 14-17 er gældende, jf. § 13, stk. 1 og 2, skal

kommunalbestyrelsen så vidt muligt senest 2 uger efter, at kommunalbestyrelsen har

modtaget meddelelse efter § 13, stk. 2, 1. pkt., eller en lejer er tilmeldt folkeregisteret på den

pågældende ejendoms adresse, meddele lejeren, at beboermaksimum, herunder reglerne om

udlejers pligt til at modsætte sig fremleje eller bytte efter

lejelovens § 157, stk. 2, § 158, stk.

3, og § 161, stk. 5,

og almenlejelovens § 64, stk. 2, § 65, stk. 3, og § 69, stk. 3, gælder for

lejemålet. Kommunalbestyrelsen skal endvidere meddele, at dette indebærer, at

kommunalbestyrelsen som led i sin tilsynsforpligtelse kan samkøre registre med det formål at

påse, om beboermaksimum overskrides.

Stk. 2.

Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med, hvor mange personer der er tilmeldt

folkeregisteret på den pågældende adresse, og om beboermaksimum overskrides, jf. § 14, stk.

Stk. 3.

Overskrides beboermaksimum, skal kommunalbestyrelsen sende et påkrav til lejeren

om, at lejeforholdet vil blive ophævet, hvis overskridelsen af beboermaksimum ikke bringes til

ophør senest 4 uger efter, at påkravet er kommet frem til lejeren. Indeholder påkravet ikke

disse oplysninger samt oplysning om lejerens mulighed for at søge om tilladelse til

overskridelse af beboermaksimum efter § 15, stk. 1, eller har kommunalbestyrelsen ikke givet

lejeren meddelelse efter denne bestemmelses stk. 1, 1. pkt., er det ugyldigt. Skyldes

overskridelsen af beboermaksimum i en lejlighed antallet af beboere i et fremlejeforhold i

henhold til lejelovens § 157 eller almenlejelovens § 64, kan kommunalbestyrelsen forlænge

den i 1. pkt. nævnte frist.

Stk. 4.

Bringes overskridelsen ikke til ophør inden den i stk. 3 nævnte frist, skal

kommunalbestyrelsen ophæve lejeaftalen uden ugrundet ophold. Ophævelsen sker ved skriftlig

meddelelse til lejeren. Lejelovens §§ 183 og 184 og almenlejelovens §§ 91 og 92 finder

tilsvarende anvendelse.

Stk. 5.

Udlejeren kan i et fremlejeforhold i henhold til lejelovens § 157 eller almenlejelovens §

64 hæve lejeaftalen, når lejerens husstand forøges, således at det samlede antal personer, der

bor i lejligheden, overskrider beboermaksimum, jf. § 14, stk. 1, og lejeren trods udlejerens

påkrav undlader at bringe overskridelsen til ophør. Stk. 4, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende

anvendelse.

§ 17.

Kommunalbestyrelsen kan som led i sin tilsynsforpligtelse, jf. § 16, stk. 2, samkøre Det

Centrale Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregisteret (BBR) med det formål at

tilvejebringe oplysning om, hvorvidt § 14, stk. 1, om beboermaksimum er overholdt.

Samkøringen kan ske som led i behandlingen af en enkelt sag eller som led i en generel

søgning til brug for kontrol heraf.

Straf

§ 18.

Med bøde straffes den udlejer,

1) som i strid med reglerne i § 14, stk. 1, udlejer en bolig, således at lejemålet bliver

beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum,

2) som er bekendt med, at der sker overtrædelse af § 14, stk. 1, uden at anmelde

overtrædelsen til kommunalbestyrelsen, jf. § 14, stk. 3.

Stk. 2.

Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i

straffelovens 5. kapitel.

Kapitel 3

Kommunal sikring af forsyning med vand, varme og el i private udlejningsejendomme

§ 19.

Undlader en privat udlejer, som skal levere varme og opvarmning af brugsvand, jf.

lejelovens § 65, at lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning, og afhjælper

udlejeren ikke straks manglen efter påkrav herom, jf. lejelovens § 95, stk. 1, skal kommunen

på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed lade ejendommen forsyne med energi til

opvarmning for udlejerens regning, herunder kan kommunen indfri restancer, der er til hinder

for fortsat levering.

Stk. 2.

Bliver el- eller vandforsyningen til en ejendom, hvor udlejeren skal levere el eller vand,

afbrudt på grund af manglende betaling fra udlejeren, og afhjælper udlejeren ikke straks

manglen efter påkrav herom, jf. lejelovens § 95, stk. 1, skal kommunen på begæring af en

lejer af en beboelseslejlighed for udlejerens regning sikre, at el- og vandforsyningen

genoptages, eventuelt ved at indfri en restance, der er til hinder for fortsat levering.

Stk. 3.

Beløb, som kommunen har lagt ud efter stk. 1 og 2, forrentes med den rente, der er

fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v., fra tidspunktet for

kommunens udbetaling. Som gebyr kan kommunen af udlejeren kræve 156 kr. med tillæg af 2

pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Det i 2. pkt. nævnte beløb er fastsat i 2020-niveau

og reguleres én gang årligt, jf. § 102.

Stk. 4.

Beløb efter stk. 3 har samme fortrinsret i ejendommen som ejendomsskatter. Beløbene

kan inddrives efter de regler, der gælder for inddrivelse af ejendomsskatter.

Kapitel 4

Frakendelse af retten til at administrere private udlejningsejendomme

Dom om frakendelse

§ 20.

Ejere af udlejede private beboelseslejligheder kan ved dom frakendes retten til at

administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder og til at bestemme, hvem der skal

administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder. Dette gælder dog ikke for

ejere af én udlejet beboelseslejlighed. Frakendelse kan ske på tid fra 1 til 5 år regnet fra endelig

dom.

Betingelser for frakendelse af administrationsretten

§ 21.

Frakendelse i medfør af § 20 kan ske, såfremt en ejer gentagne gange groft har tilsidesat

reglerne i denne lov eller i lov om leje.

Stk. 2.

Frakendelse i medfør af § 20 kan i øvrigt ske i tilfælde, hvor en ejer

1) to gange er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af bestemmelserne i denne lov, lov om

leje, lov om byfornyelse og boligforbedring, og lov om byfornyelse og udvikling af byer,

2) to gange er idømt bødestraf i medfør af byggelovens § 30 for at undlade at foretage

vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en bebyggelses

beboere eller andre, eller for i forbindelse med udlejning at benytte lokaler til beboelse, som ikke

efter byggeloven lovligt må anvendes til beboelse,

3) to gange har været under tvungen administration, jf. kapitel 5,

4) ikke har efterlevet tre eller flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for en periode på 2

år,

5) tre eller flere gange af Grundejernes Investeringsfond, jf. § 70, har fået påbegyndt arbejder

inden for en periode på 10 år eller

6) inden for en periode på 2 år både er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 16 i lov om

leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.

Afgørelse om frakendelse af administrationsretten

§ 22.

Sager om rettighedsfrakendelse efter § 21, stk. 1 og 2, samt efter § 23 føres i

strafferetsplejens former. Til brug for sager om rettighedsfrakendelse, jf. § 21, stk. 2, nr. 4 og

6, indberetter huslejenævnene, når de bliver gjort opmærksomme herpå, til Grundejernes

Investeringsfond oplysning om endelige afgørelser, som en ejer ikke har efterlevet. Når

Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om tre endelige afgørelser inden for 2 år,

som en ejer ikke har efterlevet, eller når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning

om, at en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 16 i

lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, skal

Grundejernes Investeringsfond give meddelelse om dette til de involverede huslejenævn. Det

eller de involverede huslejenævn foretager en vurdering af, om betingelserne for

rettighedsfrakendelse er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter

loven er grundlag for en sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse.

Stk. 2.

Til brug for sager om rettighedsfrakendelse, jf. § 21, stk. 2, nr. 5, skal Grundejernes

Investeringsfond give meddelelse til de involverede huslejenævn, når fonden tre gange inden

for 10 år har påbegyndt arbejder for en ejer i henhold til § 70. Det eller de involverede

huslejenævn foretager en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt.

Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en sag om

rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse.

Stk. 3.

Sag om rettighedsfrakendelse efter § 21, stk. 1, og stk. 2, nr. 3-6, kan alene rejses, hvis

huslejenævnet har anmodet herom. Sager kan rejses, uden at der samtidig nedlægges påstand

om straf.

Generhvervelse og strafudmåling

§ 23.

Er retten til at administrere udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal

administrere de pågældende ejendomme, efter § 20 frakendt for længere tid end 2 år, skal

spørgsmålet om generhvervelse af retten inden frakendelsestidens udløb på begæring indbringes

for domstolene. Indbringelse kan tidligst finde sted, når der er forløbet 2 år af frakendelsestiden.

Retten kan kun generhverves, når ganske særlige omstændigheder foreligger.

Stk. 2.

Overtrædelse af en kendelse afsagt i medfør af § 20 straffes med bøde eller fængsel

indtil 4 måneder.

Stk. 3.

Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i

straffelovens 5. kapitel.

Grundejernes Investeringsfonds

administration

mv.

§ 24.

Når en ejer er dømt efter §§ 20-23, skal Grundejernes Investeringsfond have meddelelse

herom ved rettens foranstaltning.

Stk. 2.

For ejers regning forestår Grundejernes Investeringsfond herefter administrationen af de

af dommen omfattede ejendomme i den af dommen omfattede periode. Grundejernes

Investeringsfond kan beslutte, at administrationen for ejerens regning overlades til en efter

fondens vurdering egnet administrator.

Stk. 3. § 70,

stk. 3, og 4 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4.

Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler om Grundejernes

Investeringsfonds administration, jf. stk. 2.

Tvungen administration

§ 25.

Huslejenævnet kan efter reglerne i kapitel 5 beslutte, at en ejendom skal administreres

på ejerens vegne.

Kapitel 5

Tvangsadministration

Reglernes anvendelsesområde

§ 26.

Reglerne i dette kapitel gælder for private udlejningsejendomme, hvor mindst 2 lejligheder

er udlejet helt eller delvis til beboelse.

Stk. 2.

Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme

udlejer, anses efter reglerne i dette kapitel som en ejendom.

Stk. 3.

Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet

bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab,

anses disse ligeledes efter reglerne i dette kapitel som en ejendom. Det samme gælder, hvor

flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Beslutning om tvangsadministration

§ 27.

Huslejenævnet kan på begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samt

i de i stk. 4 nævnte tilfælde beslutte, at en ejendom skal administreres på ejerens vegne.

Stk. 2.

Det er en betingelse for, at der kan træffes beslutning efter stk. 1, at den af

huslejenævnet fastsatte frist efter § 108, stk. 2, § 114, stk. 2, i lov om leje eller § 147, stk. 3, i

lov om leje ikke er overholdt.

Stk. 3.

Det er tillige en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond to gange tidligere eller én

gang tidligere inden for de sidste 2 år har ladet arbejder udføre for ejernes regning, jf. § 70,

eller at Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at

kunne påtage sig at udføre arbejder, som er pålagt af huslejenævnet.

Stk. 4.

Såfremt Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke

finder at kunne påtage sig de i stk. 3 nævnte arbejder, skal investeringsfonden give meddelelse

herom til huslejenævnet. Huslejenævnet skal herefter inden 8 dage træffe afgørelse om, at

ejendommen skal administreres på ejerens vegne.

§ 28.

For ejendomme, der er omfattet af reglerne i kapitel 10 i lov om byfornyelse samt kapitel

7 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan huslejenævnet på begæring af

beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samt i de i stk. 4 nævnte tilfælde træffe

beslutning om, at en ejendom skal administreres på ejerens vegne.

Stk. 2.

Det er dog en betingelse for, at der kan træffes beslutning efter stk. 1, at den af

huslejenævnet fastsatte frist i henhold til § 175, stk. 4, i lov om byfornyelse eller § 54, stk. 5, i

lov om byfornyelse og udvikling af byer ikke er overholdt.

Stk. 3.

Det er tillige en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond to gange tidligere eller en

gang inden for de sidste to år har ladet arbejder udføre for ejerens regning i henhold til § 175,

stk. 4, i lov om byfornyelse eller § 54, stk. 5, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, eller at

Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne

påtage sig at udføre arbejder, som er pålagt af huslejenævnet.

Stk. 4.

Såfremt Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke

finder at kunne påtage sig de i stk. 3 nævnte arbejder, skal investeringsfonden give meddelelse

herom til huslejenævnet. Huslejenævnet skal herefter inden 8 dage træffe afgørelse om,

hvorvidt ejendommen skal administreres på ejerens vegne.

§ 29.

Et huslejenævns beslutning om tvungen administration er, uanset hvornår andre

rettigheder er stiftet eller tinglyst, gyldig over for enhver med de retsvirkninger, der følger af

bestemmelserne i dette kapitel.

Stk. 2.

Afgørelser om tvungen administration skal meddeles indenrigs- og boligministeren.

Huslejenævnet skal lade afgørelsen tinglyse på ejendommen.

Generelle bestemmelser om tvangsadministration

§ 30.

Indenrigs- og boligministeren udpeger administrator og fastsætter vederlag for

administrationen. Foreligger der for ejendommen en godkendt saneringsplan efter § 9 i lov om

sanering, eller er ejendommen omfattet af en beslutning efter § 16 i samme lov eller af en

beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i lov om byfornyelse og boligforbedring eller en beslutning

efter §§ 9, 166 eller 167 i lov om byfornyelse eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling

af byer, overtager kommunalbestyrelsen eller ved selskabssanering saneringsselskabet dog de

beføjelser, der er tillagt administrator.

Stk. 2.

Er ejendommen omfattet af en beslutning om kondemnering eller af påbud efter den

tidligere gældende lov om boligtilsyn, overtager kommunalbestyrelsen de beføjelser, der er

tillagt administrator.

§ 31.

Huslejenævnet fastsætter efter aftale med administrator en rimelig frist, inden for hvilken

de påbudte arbejder skal være udført, dog højst 10 år.

Stk. 2.

Er ejendommen omfattet af en beslutning efter den tidligere gældende lov om boligtilsyn,

eller vil de påbudte arbejder stride mod eller væsentligt fordyre gennemførelsen af en godkendt

saneringsplan for ejendommen eller en beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i lov om byfornyelse

og boligforbedring eller en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i lov om byfornyelse eller §§ 8

og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, skal administrator alene udføre sådanne

arbejder, der er nødvendige af hensyn til beboernes sikkerhed.

§ 32.

Administrator skal underrette de panthavere i ejendommen, hvis rettigheder fremgår af

tingbogen, om overtagelsen af administrationen og om de påbudte arbejder. Panthaverne kan

vælge at lade arbejderne udføre for egen regning. Ønsker flere panthavere at udføre arbejderne,

har en efterstående panthaver fortrinsret for en foranstående.

Stk. 2.

Såfremt panthaverne ikke inden 6 uger fra modtagelsen af administrators underretning

efter stk. 1 har erklæret, at de ønsker at lade arbejdet udføre, skal administrator iværksætte

dette på ejerens vegne, så snart der er økonomisk mulighed herfor, jfr. §§ 34, 35 og 37.

§ 33.

Administrator kan, eventuelt med fogedens bistand, kræve udlevering af dokumenter, der

vedrører ejendommen.

Stk. 2.

Administrator har samme ret som ejeren til at gøre sig bekendt med registrerede

oplysninger vedrørende ejendommen efter lov om bygnings- og boligregistrering.

Dækning af udgifter

§ 34.

Administrator oppebærer ejendommens lejeindtægter, eventuelle varmebidrag og

lignende. Lejerne kan efter underretning herom kun betale med frigørende virkning til

administrator, medmindre lejerne betaler lejen til Grundejernes Investeringsfond efter § 70, stk.

6. I så fald oppebærer administrator efter underretning af investeringsfonden den overskydende

del af lejeindtægten.

Stk. 2.

Har ejendommen en positiv almindelig vedligeholdelseskonto, jf.

§ 119 i lov om leje,

kan

administrator kræve, at udlejeren betaler et hertil svarende beløb til administrator inden 3 uger

efter, at påkrav herom er kommet frem til udlejeren. Administrator skal sørge for, at beløb, der

ikke betales rettidigt, snarest overdrages til inddrivelse i restanceinddrivelsesmyndigheden. Ved

udpantningen skal det af udlejeren til Grundejernes Investeringsfond, jf. § 60, stk. 3, senest

indsendte vedligeholdelsesregnskab lægges til grund.

Stk. 3.

Administrator skal anvende de oppebårne beløb til dækning af udgifterne i nævnte

rækkefølge: varme, vand, el og gas, administration renholdelse, vedligeholdelse, opretning,

brandsikring, forsikringer, ejendomsskatter, der forfalder i tvangsadministrationsperioden, og, i

det omfang lejeindtægten giver mulighed herfor, tillige udgifter til ydelser på prioriteter.

Stk. 4.

Administrator bestemmer, i hvilken rækkefølge de påbudte arbejder vedrørende

vedligeholdelse, opretning og brandsikring skal udføres.

Stk. 5.

Administrator indtræder i det hele i ejerens sted i forhold til lejerne, herunder med hensyn

til retten til ifølge lovgivningen at kræve lejeforhøjelser samt til at foretage genudlejning af ledige

lejligheder og øvrige lokaler. Administrator kan endvidere kræve udbetaling fra Grundejernes

Investeringsfond i henhold til § 122 i lov om leje.

Stk. 6.

Foranstaltninger, som er påbudt i henhold til lov, kan udføres af administrator.

Stk. 7.

Arbejder, som påbydes af huslejenævnet efter beslutningen om tvangsadministration jfr.

§ 2, kan udføres af administrator.

Stk. 8.

Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om administrators virke og pligt

til at aflægge regnskab.

§ 35.

Såfremt hverken lejeindtægten eller opfyldelse i henhold til § 34, stk. 2, er tilstrækkelig

til at dække udgifterne ved påbudte arbejder til ejendommens vedligeholdelse og opretning eller

udgifterne til foranstaltninger som nævnt i § 9, stk. 6 og 7, kan administrator på ejerens vegne

optage lån hertil og som sikkerhed for lånet lade tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret

efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse.

Stk. 2.

Pantebrevet skal for at kunne tinglyses med fortrinsret indeholde huslejenævnets eller

kommunalbestyrelsens erklæring om, at pantebrevet er til sikkerhed for lån efter stk. 1.

§ 36.

Såfremt der ikke opnås lån som nævnt i § 35, skal administrator med angivelse af

lånebehovet rette henvendelse til kommunalbestyrelsen.

§ 37.

Såfremt der ikke inden 3 måneder efter administrators henvendelse godkendes en

saneringsplan efter § 9 i lov om sanering eller træffes beslutning efter § 16 i samme lov for

ejendommen eller beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i lov om byfornyelse og boligforbedring

eller en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i lov om byfornyelse eller §§ 8 og 76 i lov om

byfornyelse og udvikling af byer, yder kommunalbestyrelsen lån til betaling af de budgetterede

udgifter med tillæg af eventuelle senere forhøjelser i det omfang, udgifterne ikke kan dækkes

på anden måde.

§ 38.

Lån ydet efter § 37 er rente- og afdragsfri, indtil den tvungne administration ophæves.

Herefter afdrages lånet inden for en periode af højst 20 år. Renten fastsættes af indenrigs- og

boligministeren efter forhandling med finansministeren på grundlag af markedsforholdene for

lån af tilsvarende type.

§ 39.

Som sikkerhed for lånet lader kommunalbestyrelsen tinglyse pant i ejendommen med

fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse.

Stk. 2.

Pantebrevet skal for at kunne tinglyses med fortrinsret indeholde kommunalbestyrelsens

erklæring om, at pantebrevet er til sikkerhed for lån efter § 37.

§ 40.

Indenrigs- og boligministeren yder rentefri statslån til dækning af halvdelen af kommunens

udgifter i medfør af § 37 inden for de midler, der på de årlige finanslove bevilges i henhold til

lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse samt lov om

byfornyelse og udvikling af byer.

Stk. 2.

Kommunalbestyrelsen indbetaler halvdelen af modtagne renter og afdrag på lånet til

staten.

Ophævelse af den tvungne administration

§ 41.

Huslejenævnet skal ophæve den tvungne administration og sørge for, at tinglysning efter

§ 29, stk. 2, slettes, når de påbudte arbejder, jfr. Dog § 31, er udført og betalt og administrator

erklærer at være fyldestgjort for sit tilgodehavende. Det samme gælder, når ejendommen ikke

længere er omfattet af reglerne i dette kapitel, jfr. § 26.

Indbringelse af huslejenævnets afgørelse og klageadgang

§ 42.

Huslejenævnets afgørelser i henhold til reglerne i dette kapitel kan indbringes for

boligretten eller i Københavns kommune for et ankenævn efter reglerne i §§ 89 og 90.

Indbringelse af afgørelsen for boligret eller ankenævn har ikke opsættende virkning.

§ 43.

Henlægger indenrigs- og boligministeren sine beføjelser efter reglerne i dette kapitel til

en styrelse under ministeriet, kan ministeren fastsætte regler om klageadgang, herunder at

klager ikke kan indbringes for anden administrativ myndighed.

Kapitel 6

Genhusning m.v. ved ekspropriation (private udlejningsboliger)

Krav på erstatningsbolig

§ 44.

Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter lejelovens § 171, stk. 1, nr. 2, som følge

af ekspropriation, har lejeren ret til en erstatningsbolig, jf. dog § 46. Det samme gælder, hvis

opsigelse sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis

gennemførelse der kan foretages ekspropriation. En lejer af et værelse til beboelse, som ikke

er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som

udlejeren bebor, har samme ret som de i 1. og 2. pkt. nævnte lejere.

Stk. 2.

Kommunalbestyrelsen anviser erstatningsboligen. Den anviste erstatningsbolig skal

være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Boligen har en passende størrelse,

når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme

værelsesantal som husstandens tidligere bolig.

Flyttegodtgørelse

§ 45.

Lejere, som kommunalbestyrelsen har pligt til at anvise en erstatningsbolig, jf. § 44, har

ret til godtgørelse af rimelige og dokumenterede flytteudgifter.

Stk. 2.

Ansøgning om flyttegodtgørelse indgives til kommunalbestyrelsen, som beregner og

udbetaler godtgørelsen.

Undtagelser fra reglerne om erstatningsbolig m.v.

§ 46.

Lejere i ejendomme omfattet af en ekspropriationsbeslutning efter § 38 i

beredskabsloven er ikke omfattet af §§ 44 og 45 Det samme gælder lejere, som inden

lejeaftalens indgåelse er blevet gjort bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et

ekspropriationsberettiget formål, medmindre fraflytningen først forlanges mindst 5 år efter

lejeforholdets påbegyndelse.

Stk. 2.

En udlejer, som ved offentlig indvarsling til besigtigelsesforretning, til åstedsforretning

eller på anden måde er blevet gjort bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et

ekspropriationsberettiget formål, skal, inden lejeaftalen indgås, skriftligt gøre lejeren bekendt

med reglerne i stk. 1, 2. pkt. Opfylder udlejeren ikke denne oplysningspligt, kan

anlægsmyndigheden forlange erstatning af udlejeren for de udgifter, som anlægsmyndigheden

påføres herved.

Godtgørelse til lejere, der driver erhverv fra lokalerne

§ 47.

Opsiges en lejer, der driver erhverv fra lokaler i ejendommen, efter lejelovens § 171,

stk. 1, nr. 2, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til godtgørelse. Det samme gælder,

hvis opsigelsen sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til

hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. Lejeren har dog kun ret til godtgørelse, i

det omfang virksomheden videreføres, og det dokumenteres, at der er lidt et tab, der ikke

med rimelighed kunne være undgået.

Stk. 2.

Godtgørelse efter stk. 1 ydes til dækning af

1) tab på inventar og installationer,

2) driftstab i flytteperioden,

3) flytteudgifter og

4) rimelige udgifter til sagkyndig bistand.

Stk. 3.

Godtgørelse efter stk. 1 nedsættes i det omfang, der ydes erstatning for ekspropriation

eller efter lejelovens §§ 177-179.

Stk. 4.

Hvis en lejer som omtalt i stk. 1 selv skaffer sig andre lokaler, der kan overtages inden

udløbet af opsigelsesfristen, kan kommunalbestyrelsen yde en rimelig godtgørelse, der højst

kan udgøre lejen for de hidtidige lejede lokaler for perioden fra fraflytningen til udløbet af

opsigelsesfristen. Godtgørelsen kan tidligst ydes fra opsigelsen og kan udbetales, når det er

dokumenteret, at lejeren har skaffet sig andre lokaler.

Stk. 5.

Kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1-3 kan indbringes for de i lov om offentlige

veje m.v. omhandlede taksationsmyndigheder. Klage til taksationsmyndighederne skal være

indgivet inden 4 uger efter, at klageren har fået meddelelse om afgørelsen.

Refusion af kommunens udgifter

§ 48.

Anlægsmyndigheden refunderer kommunalbestyrelsens udgifter til tilvejebringelse og

anvisning af erstatningsboliger samt kommunalbestyrelsens udgifter til flyttegodtgørelse og

godtgørelse efter § 47.

Fravigelighed

§ 49.

Reglerne i §§ 44-48 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren

ikke har opsagt lejeren.

Kapitel 7

Kommunal anvisningsret til lejligheder i private udlejningsejendomme

Reglernes anvendelsesområde

§ 50.

Kommunalbestyrelsen i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at

boligorganisationen skal afvise boligsøgende efter § 51 b, stk. 1, eller at anvisning skal

foretages efter § 59, stk. 4, i lov om almene boliger m.v., kan indgå aftale efter reglerne i

dette kapitel om erhvervelse af anvisningsret til ledigblevne lejligheder i private

udlejningsejendomme i kommunen mod at yde en godtgørelse til ejeren, jf. § 54. Aftale efter

1. pkt. kan kun indgås med henblik på løsning af boligsociale opgaver, herunder at opnå en

mere afbalanceret beboersammensætning i enkelte ejendomme.

Hvilke lejligheder omfattes af anvisningsretten

§ 51.

Der kan erhverves anvisningsret til

1) højst hver fjerde lejlighed, der bliver ledig, jf. stk. 2, eller

2) et antal bestemte lejligheder i ejendommen, når de bliver ledige, jf. stk. 3.

Stk. 2.

Hvis anvisningsretten vedrører højst hver fjerde lejlighed, skal den først ledige lejlighed

stilles til kommunalbestyrelsens rådighed til anvisning. Anvisningsretten kan højst udnyttes det

antal gange, der svarer til den andel af ejendommens beboelseslejligheder, der er aftalt.

Stk. 3.

Hvis anvisningsretten vedrører et antal bestemte lejligheder, skal anvisningsretten

omfatte mindst to lejligheder, og samtlige lejligheder, der er omfattet af aftalen, skal stilles til

rådighed til anvisning, når de bliver ledige. Anvisningsretten kan højst aftales til 25 pct. af

ejendommens lejligheder.

Stk. 4.

Udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed giver kommunalbestyrelsen ret til senere

anvisning af denne lejlighed, hver gang den bliver ledig i 6-års-perioden efter § 53, stk. 1.

Udlejer kan dog stille en anden lejlighed til samme pris og af samme kvalitet med hensyn til

størrelse, udstyr og beliggenhed til rådighed for kommunalbestyrelsen, såfremt der ikke

herved sker en udskydelse af det tidspunkt, hvor kommunalbestyrelsen ellers kunne have

anvist en lejer.

Stk. 5.

En efterfølgende udnyttelse af anvisningsretten som nævnt i stk. 4 betragtes ikke

særskilt som udnyttelse af anvisningsret efter denne lov og giver således ikke ret til

godtgørelse ved udnyttelsen, jf. § 54, stk. 2. Ved første manglende udnyttelse af en

efterfølgende anvisningsret bortfalder retten til senere anvisning af lejligheden efter stk. 4, 1.

pkt.

Opfordring til ejere af private udlejningsejendomme

§ 52.

Inden der indgås aftale om erhvervelse af anvisningsret, opfordres samtlige ejere af

private udlejningsejendomme i kommunen til inden samme bestemte tidspunkt og på samme

grundlag at give skriftlig og bindende meddelelse om, hvor mange lejligheder eller hvilke

bestemte lejligheder de vil overdrage anvisningsret til og til hvilken pris.

Stk. 2.

Kommunalbestyrelsen er berettiget til blandt de indkomne tilbud at vælge det eller de

efter kommunalbestyrelsens skøn mest hensigtsmæssige med hensyn til kvalitet, beliggenhed,

antal og pris. Kommunalbestyrelsen er ligeledes berettiget til at forkaste samtlige indkomne

tilbud.

Krav til og virkning af aftale

§ 53.

Aftalen om erhvervelse af anvisningsret indgås for en tidsbegrænset periode på 6 år.

Der kan ikke indgås ny aftale vedrørende en ejendom, hvorom der tidligere er indgået en

aftale.

Stk. 2.

Kommunalbestyrelsen skal lade aftalen tinglyse på ejendommen.

Stk. 3.

Aftalen berører ikke ejendommens lejeres rettigheder, herunder retten efter lov om leje

til at fremleje og bytte.

Godtgørelse for anvisningsret

§ 54.

Godtgørelsen for anvisningsretten fastsættes på baggrund af det samlede antal

lejligheder, kommunalbestyrelsen kan råde over, dvs. antallet af lejligheder i den pågældende

ejendom gange den aftalte anvisningsfrekvens, jf. § 51, stk. 1.

Stk. 2.

Godtgørelsen udbetales som et engangsbeløb ved aftalens indgåelse og en godtgørelse

for hver gang, anvisningsretten udnyttes. Godtgørelse for anvisningsrettens udnyttelse

betales, når kommunalbestyrelsen inden den i § 56., stk. 1, fastsatte frist har givet meddelelse

om at ville udnytte anvisningsretten. Godtgørelsen for anvisningsrettens udnyttelse betales

desuden, når kommunalbestyrelsen ikke inden den nævnte frist har reageret på en meddelelse

fra udlejer om en ledig lejlighed, eller såfremt kommunalbestyrelsen efter fristens udløb

alligevel ikke ønsker at råde over den ledigblevne lejlighed.

Stk. 3.

Engangsbeløbet kan maksimalt udgøre 20 pct. af godtgørelsen fastsat efter stk. 1. Den

godtgørelse, der udbetales, hver gang anvisningsretten udnyttes, udgør restgodtgørelsen pr.

anvisningsret i den pågældende ejendom. Ejeren kan afsætte godtgørelsen for

anvisningsretten på vedligeholdelseskontoen for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond

efter § 120 i lov om leje. Ved afsætning af beløb efter 3. pkt. er ejeren forpligtet til også at

afsætte de senere i 6-års-perioden efter § 53, stk. 1, udbetalte godtgørelsesbeløb på den

nævnte konto i Grundejernes Investeringsfond. Reglerne i §§ 60, 62, 63, 76 og § 77, stk. 1,

samt lejelovens § 122 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4.

Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om disse indbetalinger til og

udbetalinger fra Grundejernes Investeringsfond.

Refusion fra staten

§ 55.

Staten refunderer inden for et beløb, som fastsættes inden for en statslig udgiftsramme,

der fastsættes på de årlige finanslove, kommunens udgifter til godtgørelse ved erhvervelse af

anvisningsret op til det i stk. 3 fastsatte maksimale refusionsbeløb, hvis kommunalbestyrelsen,

inden aftale indgås, har fået tilsagn om refusion fra Udbetaling Danmark. Staten refunderer

dog ikke kommunens udgifter til godtgørelse som nævnt i § 54, stk. 2, sidste pkt. Udgifter ud

over den maksimale refusion afholdes af kommunen.

Stk. 2.

Refusionen udbetales kvartalsvis bagud på grundlag af en opgørelse over kommunens

afholdte udgifter, idet det for udgifter til godtgørelse, der udbetales som et engangsbeløb ved

aftalens indgåelse, tillige er en betingelse, at der foreligger dokumentation for, at aftalen er

tinglyst, jf. § 53, stk. 2. Opgørelsen fremsendes til Udbetaling Danmark.

Stk. 3.

Det maksimale statslige refusionsbeløb udgør 30.000 kr. pr. lejlighed, som

kommunalbestyrelsen kan råde over.

Stk. 4.

Refusionen for kommunens udgifter til engangsbeløbet beregnes på grundlag af den

efter stk. 3 fastsatte maksimale refusion med samme procentsats som den i aftalen med

udlejer fastsatte.

Stk. 5.

Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om kommunernes opgørelse

til Udbetaling Danmark samt om Udbetaling Danmarks administration af refusionsmidlerne.

Indenrigs- og boligministeren fastsætter desuden nærmere bestemmelser om

regnskabsaflæggelse og revision.

Kommunalbestyrelsens forpligtelser over for udlejer

§ 56.

Kommunalbestyrelsen skal inden 7 hverdage efter modtagelsen af udlejerens

meddelelse om en ledig lejlighed meddele udlejeren, om anvisningsretten til lejligheden ønskes

udnyttet.

Stk. 2.

Ønsker kommunalbestyrelsen at anvise en lejer, betaler kommunalbestyrelsen lejen fra

det tidspunkt, fra hvilket en lejlighed er til rådighed for kommunalbestyrelsen, og indtil

udlejning sker. Kommunalbestyrelsen garanterer desuden for lejerens opfyldelse af

kontraktmæssige forpligtelser over for udlejeren til at istandsætte boligen ved fraflytning.

Stk. 3.

Såfremt kommunalbestyrelsen undlader at give udlejeren meddelelse inden den i stk. 1

angivne frist, eller såfremt kommunalbestyrelsen efter fristens udløb alligevel ikke ønsker at

råde over den ledigblevne lejlighed, betaler kommunalbestyrelsen lejen som anført i stk. 2,

dog ikke ud over det tidspunkt, hvorfra en opsigelse ville have haft virkning.

Stk. 4.

Stk. 1-3 finder også anvendelse ved efterfølgende udnyttelse af anvisningsret til en

lejlighed som nævnt i § 51, stk. 4.

Statens refusion ved udlejning til flygtninge

§ 57.

Kommunens udgifter i medfør af § 56, stk. 2, ved udlejning til flygtninge, jf. § 65 i lov

om individuel boligstøtte, refunderes af staten med 100 pct. Refusionen udbetales kvartalsvis

bagud på grundlag af en opgørelse over kommunens afholdte udgifter. Opgørelsen fremsendes

til Udbetaling Danmark.

Stk. 2.

Flygtningen tilbagebetaler skyldige beløb i medfør af § 56, stk. 2, 2. pkt., til

kommunalbestyrelsen i løbet af højst 5 år, idet tilbagebetalingen afpasses efter skyldnerens

økonomiske forhold.

Kommunernes adgang til ved udlejning af indeksfinansieret privat udlejningsbyggeri og for

udlejere omfattet af lov om realrenteafgift at kræve visse boliger stillet til rådighed for

anvisning

§ 58.

Kommunalbestyrelsen kan bestemme, at ejere af ejendomme, hvor lejefastsættelse sker

efter reglerne i lejelovens §§ 49-51 skal stille indtil hver 10. ledige lejlighed til rådighed for

kommunalbestyrelsen til løsning af boligsociale opgaver. § 65, stk. 1-3, og § 66 i lov om

byfornyelse og udvikling af byer finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 2.

Kommunalbestyrelsen kan bestemme, at ejere af ejendomme, hvor afkastning

beregnes efter lejelovens § 25, stk. 3 eller 4, skal stille indtil hver 10. ledige lejlighed til

rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af boligsociale opgaver. § 64, stk. 2, 2. pkt., §

65, stk. 1-3, § 66 og § 74, stk. 1, i lov om byfornyelse og udvikling af byer finder tilsvarende

anvendelse.

Undtaget fra reglerne

§ 59.

Reglerne i dette kapitel finder ikke anvendelse på ejendomme, der ejes af staten,

regioner eller kommuner.

Kapitel 8

Grundejernes Investeringsfond

Indbetaling til den bindingspligtige konto

§ 60.

Det i § 120 i lov om leje nævnte beløb indbetales årligt bagud. Indenrigs- og

boligministeren fastsætter nærmere regler om forfaldstidspunktet.

Stk. 2. Er der inden den årlige indbetaling afholdt beløb til vedligeholdelse eller forbedring efter

§ 121 i lejeloven, som ikke kan dækkes af beløbet efter § 119 i lov om leje, kan beløbet

fradrages i den årlige indbetaling. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet

efter anden lovgivning. Indbetalingen skal ledsages af dokumentation for fradraget.

Stk. 3. Grundejernes Investeringsfond påser, at det beløb, der til enhver tid indestår på

kontoen, svarer til udlejerens forpligtelse efter § 120 i lov om leje med fradrag af beløb, som

ikke er indbetalt, jf. stk. 2, og beløb, som er frigivet i medfør af § 122 i lov om leje. Udlejeren

skal til brug herfor udarbejde et særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på

de enkelte arbejder eller forskellige kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo

overføres til det følgende regnskabsår.

Stk. 4. Er det på kontoen indestående beløb mindre end forudsat efter reglerne i denne lov,

kan frigivelse efter § 122 i lov om leje først ske, når det manglende beløb er indbetalt.

Stk. 5. Er det på kontoen indestående beløb større end forudsat, udbetales differencen snarest

til udlejeren, som ikke kan oppebære renter for den overskydende del for den tid, beløbet har

været bundet.

Stk. 6. Grundejernes Investeringsfond påser, at pligtig indbetaling finder sted rettidigt. For

forfaldne beløb har fonden pant og fortrinsret i den pågældende ejendom efter

ejendomsskatter.

Stk. 7. Indenrigs- og boligministeren fastsætter regler for, hvorledes Grundejernes

Investeringsfond skal kontrollere indbetalinger, jf. § 120 i lov om leje, og udbetalinger, jf. §

122 i lov om leje og § 63 Indenrigs- og boligministeren fører tilsyn med, at bestemmelserne

overholdes.

Ejerskifte

§ 61.

Ved tinglyst ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører

vedligeholdelseskontoen. En bunden konto efter § 120 i lov om leje følger ved ejerskifte

ejendommen.

Bindingspligtens ophør m.v.

§ 62.

Grundejernes Investeringsfond skal på begæring af huslejenævnet i den kommune, hvor

ejendommen er beliggende, give oplysning om binding og frigivelse af beløb samt størrelsen af

indestående beløb på ejendommens konto efter § 120 i lov om leje.

§ 63.

Såfremt ejendommen nedrives, udbetales de på kontoen efter § 120 i lov om leje

indestående beløb til ejeren.

Stk. 2. Såfremt ejendommen overgår til sådan anden anvendelse, at den ikke er omfattet af

reglerne om omkostningsbestemt leje i kapitel 3 i lov om leje, udbetales de på kontoen efter §

120 i lov om leje indestående beløb til ejeren. Ved udbetaling af erstatning fra det offentlige

ved ekspropriation eller kondemnering (jf. lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling

af byer og lov om sanering) fragår resterende beløb i den udmålte erstatning.

Stk. 3. Såfremt en kommunalbestyrelse beslutter, at kommunen ikke længere skal være

reguleret, jf. § 4 i lov om leje. , udbetales en positiv saldo på kontoen efter § 120 i lov om leje

til ejeren.

Stk. 4. Udbetaling efter stk. 1, 2 og 3 skal ske i løbet af det kvartal, der følger efter det

kvartal, i hvilket indbetalingspligten er ophørt.

Fondens formål og ledelse

§ 64.

Grundejernes Investeringsfond forvalter de midler, der er bundet i medfør af § 120 i lov

om leje. Fondens vedtægter skal godkendes af indenrigs- og boligministeren. Vedtægterne

skal indeholde fornødne bestemmelser til sikring af forsvarlig virksomhed, herunder om

revision af en statsautoriseret revisor, der udpeges af indenrigs- og boligministeren.

Stk. 2. Fonden ledes af en bestyrelse på 9 medlemmer. Formanden for bestyrelsen og 4 andre

medlemmer af denne vælges af landsomfattende sammenslutninger af ejere af

udlejningsejendomme. Indenrigs- og boligministeren afgør i tvivlstilfælde, hvilke foreninger der

har valgret. De øvrige medlemmer udpeges af indenrigs- og boligministeren efter indstilling af

landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger. Efter samme regler vælges

stedfortrædere for formanden og de øvrige medlemmer. Alle valg sker for 4 år ad gangen.

Genvalg kan finde sted.

Stk. 3. Til varetagelse af den daglige administration af fondens anliggender ansætter

bestyrelsen direktør og andet ledende personale og fastsætter retningslinjer for arbejdets

tilrettelæggelse. Generelle forskrifter og vejledninger, der udsendes til indskydere og

låntagere, skal godkendes af bestyrelsen.

Forrentning og administration af indbetalte beløb

§ 65.

Indbetalte beløb forrentes med en rente, hvis størrelse fastsættes af fonden under

hensyn til det almindelige renteniveau og instituttets driftsresultat. Renten kan dog ikke

overstige 9 pct. p.a. Renten af beløb, der er bundet efter § 120 i lov om leje, tilskrives kontoen

én gang årligt.

§ 66.

Indbetalte beløb, der ikke er udlånt til forbedring eller istandsættelse af

beboelsesejendomme, herunder lån til brandsikringsforanstaltninger, eller til erhvervelse af

ejendomme med henblik på sanering, skal til enhver tid være anbragt i obligationer udstedt af

de finansieringsinstitutter, der er godkendt i henhold til lov om realkredit.

Udlån

§ 67.

Udlån til beboelsesejendomme kan ydes til:

Installation af centralvarme eller anden forbedring af en ejendoms varmeinstallation.

Varmeisoleringsarbejder.

Forbedring af sanitære installationer.

Forbedring af køkkener.

Brandsikringsforanstaltninger.

Andre forbedringer, hvorved ejendommens brugsværdi forøges i væsentlig grad,

herunder fx til omlægning af gårdspladser, fjernelse af hegn, skure el.lign., hvorved der

tilvejebringes opholdsarealer for beboerne, samt til fjernelse af bygninger, som ved

deres beliggenhed, omfang eller anvendelse er til væsentlig ulempe for beboerne, og

hvis fjernelse medfører en varig forbedring af forholdene.

7) Opretning.

Stk. 2. Lån kan kun ydes, hvis forbedringen og udgiften ved dens gennemførelse er rimelig.

§ 68.

De af fonden i medfør af § 67 ydede lån sikres ved pant i vedkommende ejendom,

således at lånet har sikkerhed inden for 85 pct. af, hvad der efter fondens skøn er pantets

værdi. Lånet må ikke overstige 90 pct. af den udgift, der er nævnt i § 67, stk. 2.

Stk. 2. Lånene udbetales kontant og forrentes med en rente, der fastsættes af fondens

bestyrelse, dog mindst svarende til den rente, der beregnes i henhold til § 213, stk. 2, i lov om

finansiel virksomhed. Ved lånets udbetaling kan der opkræves et indskud til reservefond.

Stk. 3. Afdragstiden for lånene skal fastsættes således, at fonden har sikkerhed for til enhver

tid at kunne udbetale de bundne beløb, efterhånden som tilbagebetaling skal ske. Det kan

bestemmes, at låntagerne i lånets løbetid skal yde bidrag til fondens administration og

reservefond efter nærmere i fondens vedtægter fastsatte regler.

Stk. 4. Lån ydet til etablering af et gård- og haveanlæg i forbindelse med gennemførelse af en

saneringsplan, til hvilken der er givet tilsagn om statsstøtte, kan sikres ved ydelse af

kommunal garanti for lånet.

§ 69.

Fonden kan yde lån til istandsættelse, ombygning til anden anvendelse eller forbedring,

for så vidt angår bevaringsværdige ejendomme.

Stk. 2. Vilkårene for lån til ejendomme, som er omfattet af stk. 1, fastsættes af fondens

bestyrelse og godkendes af indenrigs- og boligministeren. Det samme gælder størrelsen af den

årlige låneramme.

Fondens udførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder

§ 70.

Har en udlejer ikke udført vedligeholdelses- samt forbedringsarbejder inden en af

huslejenævnet fastsat frist, jf. § 108, stk. 2, § 114, stk. 2, og § 147, stk. 3, i lov om leje, kan

investeringsfonden på begæring af en lejer lade de nævnte arbejder udføre for udlejerens

regning, uanset om udlejeren har indbragt huslejenævnets afgørelse for domstolene.

Investeringsfonden kan tinglyse meddelelse herom på ejendommen og lade den aflyse, når

arbejderne er udført og fonden har fået dækning for sine udlæg.

Stk. 2. Bestrider udlejeren, at investeringsfonden har været berettiget til at udføre arbejderne,

eller udgifternes rimelighed, kan udlejeren deponere beløbet eller efter aftale med fonden stille

sikkerhed for beløbets betaling.

Stk. 3. Efter at have foretaget deponering eller stillet sikkerhed, jf. stk. 2, har udlejeren pligt

til at anlægge sag ved retten med henblik på afklaring af spørgsmålet om, hvorvidt

Grundejernes Investeringsfond har været berettiget til at udføre de omtvistede arbejder, jf.

stk. 1. Har udlejeren ikke anlagt sag inden for 12 måneder fra deponeringstidspunktet eller

tidspunktet for sikkerhedsstillelsen, skal de deponerede midler eller den stillede sikkerhed

frigives til Grundejernes Investeringsfond.

Stk. 4. Forrentning af beløb, som fonden har lagt ud, fastsættes af fonden med en rente, der

svarer til den effektive rente for et 30-årigt kontant annuitetslån i et godkendt

realkreditinstitut. Nærmere regler om fondens adgang til at kræve gebyr for administration i

forbindelse med arbejdernes udførelse fastsættes af indenrigs- og boligministeren.

Stk. 5. Såfremt udlejeren ikke deponerer eller stiller sikkerhed efter stk. 2, kan fonden til

dækning af udgifterne ved arbejdernes udførelse yde udlejeren et lån og som sikkerhed for

lånet lade tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden

personlig hæftelse. Lånet udbetales kontant og forrentes med en rentesats, der fastsættes af

fonden, og som ved lånets optagelse svarer til forrentningen efter stk. 4. Afdragstiden

fastsættes til højst 10 år. Dette gælder også for udgifter til dækning af forundersøgelser og

lignende, som er nødvendige for fondens beslutning efter stk. 1. Fonden kan opkræve et

administrationsbidrag, svarende til hvad der opkræves for realkredit som nævnt i stk. 4, 1.

pkt. Grundejernes Investeringsfond skal på begæring af en ejendoms administrator efter lov

om tvungen administration af udlejningsejendomme udlevere materiale vedrørende

ejendommen. Investeringsfonden kan kræve betaling til dækning af den udgift, der med

rimelighed er afholdt til tilvejebringelse af dette materiale.

Stk. 6. Investeringsfonden kan i øvrigt bestemme, at indtil 50 pct. af lejeindtægten skal

indbetales til fonden, indtil fonden har fået dækning for sine udlæg med påløbne omkostninger

og renter. Investeringsfonden skal lade beslutningen, der er gyldig mod enhver, tinglyse på

ejendommen.

Stk. 7. Såfremt investeringsfonden efter stk. 6 kan oppebære en del af lejeindtægten, skal alle

lejerne efter påkrav herom betale lejen til investeringsfonden, som refunderer udlejeren

overskydende beløb. Kun betaling til investeringsfonden har frigørende virkning.

Anvendelse af egenkapital

§ 71.

Indenrigs- og boligministeren kan efter indstilling fra fondens bestyrelse godkende, at

fonden kan anvende sine renteindtægter og sin egenkapital til andre aktiviteter vedrørende

den private udlejningsboligsektor end den, der er nævnt i §§ 69 og 72.

§ 72.

Af sine finansindtægter kan fonden foretage kapitalindskud i godkendte sanerings- og

byfornyelsesselskaber, samt yde tilskud til fornyelse af ældre bydele, herunder til fællesindkøb

eller fælles fremstilling af elementer eller inventar med henblik på modernisering af ældre

boliger. Fonden kan tillige yde tilskud til initiativer og projekter, herunder forsøg, inden for

byøkologi, byplanlægning, byfornyelse eller boligforbedring og istandsættelse af den ældre

boligmasse. Fonden kan endvidere inden for en årlig ramme på 5.218.789 kr. yde tilskud til

oplysning, kurser og informationsvirksomhed for ejere og lejere. Tilskud ydes efter

retningslinjer fastsat af fondens bestyrelse. Fonden kan herudover inden for en samlet årlig

beløbsramme, der fastsættes efter forhandling mellem Grundejernes Investeringsfond og

indenrigs- og boligministeren, finansiere en konsulent- og oplysningstjeneste med henblik på

at øge indsatsen for privat byfornyelse efter lov om privat byfornyelse og aftalt boligforbedring

efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Fonden kan inden for en årlig beløbsramme, der

fastsættes efter forhandling mellem Grundejernes Investeringsfond og indenrigs- og

boligministeren, finansiere en rådgivningstjeneste med henblik på at øge indsatsen for aftalt

grøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Indenrigs- og

boligministeren fastsætter de nærmere retningslinjer for konsulent- og oplysningstjenestens

virksomhed. Størrelsen af det årlige tilskud kan højst andrage 20 pct. af fondens

finansindtægter for det pågældende år. Beløbet efter 3. pkt. er fastsat i 2021-niveau og

reguleres én gang årligt, jf. § 102.

Stk. 2. Uanset bestemmelsen i stk. 1 kan fonden yde tilskud som nævnt i § 66, stk. 5, i lov om

byfornyelse og boligforbedring.

Stk. 3. De udgifter, som staten har afholdt til støtte til vedligeholdelsesarbejder i

udlejningsejendomme efter § 19, stk. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan staten

uanset bestemmelsen i stk. 1, sidste pkt., forlange refunderet af Grundejernes

Investeringsfond, i et omfang der nærmere fastlægges i en aftale mellem staten og

Grundejernes Investeringsfond.

§ 73.

Grundejernes Investeringsfond kan afkræve offentlige myndigheder alle nødvendige

oplysninger til brug for administration af bestemmelserne i §§ 20-24, og § 70 samt § 120 i lov

om leje, jf. reglerne i nærværende kapitel.

§ 74.

Grundejernes Investeringsfond skal indhente oplysninger fra huslejenævnet, når fonden

behandler sager, som omhandler fordeling af arbejderne mellem vedligeholdelse og forbedring.

Stk. 2.

Når Grundejernes Investeringsfond foretager kontrol i en ejendom, skal fonden

orientere huslejenævnet herom, senest 2 uger efter at kontrollen er afsluttet.

§ 75.

Opstår der ved fondens virksomhed tab, der ikke kan dækkes af de af fonden opsamlede

reserver, dækkes tabet ved forholdsmæssig nedskrivning af de ved vedkommende

regnskabsårs udløb indbetalte beløb efter § 120 i lov om leje.

Stk. 2. Ved fondens ophør træffer fondens bestyrelse med tilslutning fra indenrigs- og

boligministeren og Finansudvalget beslutning om, hvorledes et eventuelt overskud skal

fordeles.

Huslejenævnets kompetence og straf

§ 76.

Tvister mellem ejeren og lejerne samt ejeren og Grundejernes Investeringsfond i

henhold til reglerne i §§ 60, 62 og 63 afgøres af huslejenævnet.

§ 77.

Den, der med henblik på indbetaling til eller udbetaling fra en konto efter § 120 i lov om

leje over for Grundejernes Investeringsfond afgiver urigtig skriftlig erklæring eller skriftligt

bevidner noget, hvorom denne ingen kundskab har, straffes efter § 163 i straffeloven.

Stk. 2. Med bøde straffes den, der i strid med reglerne i § 70, stk. 5, undlader at give

investeringsfonden alle nødvendige oplysninger om lejerne og lejens størrelse. Der kan

pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5.

kapitel.

Kapitel 9

Huslejenævn

Reglernes anvendelsesområde

§ 78.

Reglerne i dette kapitel gælder for private udlejningsejendomme. Reglerne gælder dog

ikke for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende

institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer

med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om

boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om almene boliger mv.

Reglerne i dette kapitel gælder endvidere ikke for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5,

i lov om leje.

Nedsættelse af huslejenævn

§ 79.

I alle kommuner nedsættes et eller flere huslejenævn til afgørelse af tvister efter lov om

leje. Flere kommuner kan i fællesskab etablere fælleskommunale huslejenævn.

Stk. 2.

I kommuner, hvori der er nedsat mere end et nævn, påhviler det nævnene ved

indbyrdes samarbejde at tilrettelægge deres behandling af sagerne efter ensartede

retningslinjer.

§ 80.

Et huslejenævn skal bestå af en formand og to andre medlemmer.

Stk. 2.

Formanden beskikkes af Indenrigs- og Boligministeriet efter indstilling fra

kommunalbestyrelsen. Formanden skal have bestået juridisk kandidateksamen. Formanden må

ikke have særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt

interesseret i ejendomshandler.

Stk. 3.

De to andre medlemmer vælges af kommunalbestyrelsen efter indstilling af henholdsvis

de større udlejerforeninger og de større lejerforeninger i kommunen. De skal begge være

kendt med huslejeforhold. Etablerer flere kommuner efter § 79, stk. 1, et fælleskommunalt

huslejenævn, foretages indstilling efter 1. pkt. af de større udlejerforeninger og de større

lejerforeninger i de omfattede kommuner.

Stk. 4.

Findes der ikke større udlejerforeninger eller lejerforeninger i kommunen, eller afgiver

disse ikke inden en af kommunalbestyrelsen fastsat frist indstilling om valg af medlemmer til

nævnet som nævnt i stk. 3, foretager kommunalbestyrelsen valg af nævnsmedlemmer, idet

det ene medlem skal være en ejer, der tillige er udlejer, og det andet medlem skal være en

lejer, der ikke tillige er udlejer.

Stk. 5.

I sager om tvister efter §§ 153-155 i lov om leje tiltrædes nævnet af en person, der er

sagkyndig med hensyn til sociale forhold. Den socialt sagkyndige udpeges af

kommunalbestyrelsen. Den socialt sagkyndige har ikke stemmeret, § 87, stk. 3, i nævnet.

Stk. 6.

Der vælges en suppleant for hvert af medlemmerne og den socialt sagkyndige efter de i

stk. 2-5 nævnte regler.

Stk. 7.

Udnævnelsen af formand, medlemmer og suppleanter sker for indtil 4 år. Et medlem

kan dog vælge at udtræde af huslejenævnet efter at være fyldt 67 år.

§ 81.

Formand, medlem eller suppleant skal være myndige og uberygtede. De må ikke være

under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens

§ 7, og deres bo må ikke være under konkursbehandling. Ophører nogen af de nævnte

betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Stk. 2.

Personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som

har været beskikket for mindre end 4 år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket

Stk. 3.

Nævnsmedlem eller suppleant er pligtig at møde i nævnet efter behørig indkaldelse.

Udeblivelse, uden at lovligt forfald oplyses, straffes med bøde.

Stk. 4.

Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 61 finder tilsvarende anvendelse.

§ 82.

Kommunalbestyrelsen skal stille de fornødne lokaler til rådighed for nævnet og sørge for

den nødvendige medhjælp til dette. Kommunen afholder udgifter, som nævnets virksomhed

medfører, herunder til kontorhold m. v., og formandens og medlemmernes udlæg i anledning

af hvervet. Kommunalbestyrelsen kan tillægge formanden, øvrige nævnsmedlemmer, den

socialt sagkyndige, deres suppleanter og mediatorer efter § 87, stk. 1, vederlag for deres

virksomhed.

Huslejenævnets sagsbehandlings

§ 83.

Indbringelse af sager for huslejenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige

dokumentation skal vedlægges. Ved indbringelse af sager for huslejenævnet skal der betales

et beløb på 315 kr. for hver sag. Ved indbringelse af sager efter § 69, stk. 4, i lov om leje

betales et beløb på 526 kr. Ved indbringelse af sager efter § 19, stk. 3, i lov om leje, betales et

beløb på 4.016 kr. Beløbene i 3.-5. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf.

§ 102.

Stk. 2.

Udlejeren skal betale et beløb på 6.024 kr. til huslejenævnet, når lejeren får fuldt

medhold i nævnet. Beløbet er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 102.

Stk. 3.

Senest 1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part i lejeforholdet

underretning om indbringelsen med angivelse af, at denne må fremsætte sine ytringer i sagen

inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler

herfor.

§ 84.

Nævnet træffer afgørelse om afvisning af klager, der ikke skønnes egnet til behandling

ved nævnet.

Stk. 2.

Nævnet afgør selv, hvilke nærmere undersøgelser, der skal foretages af nævnet i

forbindelse med behandlingen af den enkelte sag. Nævnet har ret til at kræve fornødne

oplysninger hos sagens parter, alle offentlige myndigheder og private.

Stk. 3.

I sager efter kapitel 18 i lov om leje skal nævnet dog altid, inden der pålægges en lejer

en retsfølge efter § 154, stk. 1, i lov om leje, undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig

kan gøre brug af tilbud fra kommunen, hvis nævnet vurderer, at der er tale om en sag af

social karakter.

Stk. 4.

Nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overstige 2 uger for besvarelse af de

spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet,

såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

§ 85.

Ved behandling af sager, hvori spørgsmålet om fordelingen af arbejderne mellem

vedligeholdelse og forbedring indgår, skal huslejenævnet indhente relevante oplysninger fra

Grundejernes Investeringsfond, når huslejenævnet inden for de seneste 3 år, i henhold til §

74, stk. 2, har modtaget orientering om, at ejendommen har været udtaget til kontrol. Dette

gælder dog ikke sager om forhåndsgodkendelse efter §§ 132 og 133.

Stk. 2.

Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler om huslejenævnenes

adgang til oplysninger fra Grundejernes Investeringsfond, herunder at afgørelserne gøres

tilgængelige på en digital platform.

§ 86.

Nævnet kan foretage besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes til besigtigelsen med

mindst 1 uges varsel.

Stk. 2.

Nævnet kan indkalde parterne og andre til møde i nævnet. Begge parter skal tilvarsles.

De kan give møde ved en befuldmægtiget.

Stk. 3.

Nævnets formand sørger for sagernes forberedelse til behandling i nævnsmøde.

Stk. 4.

Sagens parter modtager alle oplysninger, som nævnet finder af betydning for sagens

afgørelse.

Stk. 5.

I sager om tvister efter §§ 153-155 i lov om leje skal nævnet give parterne fornøden

vejledning. Efter anmodning bistår sekretariatet i fornødent omfang parterne under sagen i

forbindelse med afgivelse af skriftlige udtalelser.

§ 87.

Huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har

modtaget svar efter § 83, stk. 3, eller efter § 84, stk. 4, eller hvor fristen for svar efter de

nævnte bestemmelser er udløbet, eller hvor parterne er mødt for nævnet, jf. § 86, stk. 2. I

sager efter §§ 153-154 i lov om leje kan nævnet opfordre til afholdelse af mediation.

Stk. 2.

I tilfælde, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, uden at svar

er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig

lægge dennes fremstilling til grund for afgørelsen.

Stk. 3.

Huslejenævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af

stemmelighed gør formandens stemme udslaget. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når

samtlige medlemmer er til stede.

Stk. 4.

Nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige

oplysning om stemmeafgivningen.

Stk. 5.

Nævnets afgørelse meddeles klageren og de øvrige parter. Nævnets afgørelser efter §

154, stk. 1, i lov om leje skal forkyndes, hvis afgørelsen er truffet, uden at parten har svaret

eller er mødt for nævnet. Afgørelsen skal begrundes. Parterne skal gøres bekendt med

indbringelsesadgangen efter §§ 89 og 90 og udlejerens meddelelsespligt efter § 194 i lov om

leje. Hvis afgørelsen ikke er enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen tillige med

begrundelsen herfor. Er lejeforholdet gjort betinget, jf. § 154, stk. 1, nr. 1, i lov om leje,

angives såvel betingelserne som tidspunktet for disses ophør.

Stk. 6.

Har nævnet tiltrådt iværksættelse af en forbedring, meddeles det tillige parterne, at

indbringelse af afgørelsen efter § 89 eller § 90 har opsættende virkning.

Kommunalbestyrelsens tilsyn

§ 88.

Kommunalbestyrelsen kan på vegne af en lejer af en bolig indbringe en sag om

vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, hvis boligen på klimaskærmen udefra umiddelbart

vurderes at være behæftet med væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler, der gør

boligen mindre egnet til beboelse, uden at boligen dog kan kondemneres efter reglerne i § 76 i

lov om byfornyelse og udvikling af byer. Huslejenævnet kan i den forbindelse også træffe

afgørelse om huslejens størrelse. Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringe

huslejenævnets afgørelse for boligretten og fremsætte begæring over for Grundejernes

Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. § 70.

Kommunalbestyrelsen afholder de udgifter, som sagen medfører, herunder sagsomkostninger,

såfremt sagen indbringes for boligretten.

Stk. 2.

Ud over i de i stk. 1 nævnte tilfælde kan kommunalbestyrelsen af egen drift indbringe

en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, såfremt en bolig er behæftet med

vedligeholdelsesmangler som nævnt i stk. 1. Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringe

huslejenævnets afgørelse for boligretten og fremsætte begæring over for Grundejernes

Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. § 70.

Ankenævn og boligret

§ 89.

Uden for Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelse af hver af parterne

indbringes for boligretten. Det samme gælder i Københavns Kommune for afgørelser efter §§

153-155 i lov om leje, jf. § 90, stk. 1.

Stk. 2.

Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er

meddelt parterne. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for

boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter

huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges inden 4 uger.

Stk. 3.

I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne bortset fra

afgørelser efter §§ 153-155 i lov om leje indbringe afgørelsen. Lejelovens § 45, stk. 5, sidste

pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4.

Huslejenævnet skal efter boligrettens nærmere bestemmelse redegøre for sin afgørelse

under boligretssagen.

Stk. 5.

Ved behandling af sager om opsigelse eller ophævelse som følge af overtrædelse af

betingelser i tilfælde, hvor lejeforholdet er gjort betinget efter § 154, stk. 1, nr. 1, i lov om

leje, eller hvor huslejenævnet har meddelt en advarsel efter § 154, stk. 1, nr. 2, i lov om leje,

kan boligretten foretage en fuldstændig prøvelse af huslejenævnets afgørelse, medmindre

sagen tidligere er afgjort af boligretten.

Stk. 6.

Har huslejenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen herfor i § 87, stk. 1,

kan klageren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Stk. 3 og 4

finder tilsvarende anvendelse.

§ 90.

I Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelser bortset fra afgørelser efter §§

153-155 i lov om leje af hver af parterne indbringes for et ankenævn. Indbringelse må ske

senest 4 uger efter, at underretning om huslejenævnets afgørelser er meddelt parterne. § 89,

stk. 3 og stk. 6, finder tilsvarende anvendelse. Ankenævnet kan dog undtagelsesvis tillade, at

sagen indbringes for ankenævnet efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden

1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sagen dog indbringes inden 4

uger.

Stk. 2.

Ankenævnet består af en formand og 4 andre medlemmer, heraf 2 bygningskyndige.

Formanden beskikkes af indenrigs- og boligministeren efter indstilling fra

kommunalbestyrelsen. De øvrige medlemmer beskikkes af kommunalbestyrelsen.

Stk. 3.

Formanden skal være sagkyndig i boligspørgsmål og opfylde betingelserne i § 80, stk.

2. Af de øvrige medlemmer beskikkes 2, hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter indstilling

fra landsomfattende sammenslutninger af foreninger af ejere af udlejningsejendomme og 2,

hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af

lejerforeninger. Bestemmelserne i § 80, stk. 6 og 7, og § 81 finder tilsvarende anvendelse.

Den, der har sæde i et huslejenævn, kan ikke vælges til formand, medlem eller suppleant i

ankenævnet.

Stk. 4.

Klageren afkræves et beløb på 166 kr. for hver lejlighed eller lokale, hvorom afgørelse

indbringes for ankenævnet. Beløbet tilfalder kommunen. Beløbet i 1. pkt. er opgjort i 2021-

niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 102.

Stk. 5.

Reglerne i §§ 82-87 finder anvendelse.

Stk. 6.

Ankenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten efter reglerne i § 89. Fristen på 1

år, jf. § 89, stk. 1, regnes fra ankenævnets afgørelse.

Videregivelse af huslejenævnsoplysninger

§ 91.

Indenrigs- og boligministeren kan fra huslejenævnene indhente og videregive

oplysninger om de sager, der bliver behandlet i nævnene, herunder oplysning om antal sager,

disses fordeling på forskellige kategorier, tidspunkt for indbringelse og afgørelse, om der er

afholdt besigtigelse, hvem der gives medhold og lign.

Kapitel 10

Boligretten

Saglig kompetence

§ 92.

Tvister om lejeforhold, der er omfattet af lejeloven, kan i 1. instans indbringes for

byretten, hvis spørgsmålet ikke efter lejeloven kan indbringes for huslejenævnet eller i

Københavns Kommune for ankenævnet. Retten benævnes boligretten.

Stk. 2.

Parterne kan dog, når der er opstået en tvist, aftale, at tvisten kan indbringes for

boligretten, uden at huslejenævnet og i Københavns Kommune ankenævnet har behandlet

sagen.

Stk. 3.

Indbringes en sag, der henhører under de almindelige domstole, for boligretten, eller

indbringes en sag, der er omfattet af lejeloven, for en almindelig domstol, henviser dommeren

sagen til rette domstol.

Stk. 4.

Stk. 1 og 2 begrænser ikke fogedrettens adgang til at gennemføre en umiddelbar

fogedforretning, jf. retsplejelovens kapitel 55, om udsættelse af et lejemål, der er ophævet

som følge af lejerens tilsidesættelse af god skik og orden.

Stedlig kompetence

§ 93.

En sag anlægges på det sted, hvor ejendommen er beliggende.

Stk. 2.

Er sag anlagt, kan parterne med rettens samtykke fravige reglen i stk. 1.

Dommere og lægdommere

§ 94.

Dommeren er boligrettens formand. I retskredse, hvor der er ansat mere end én

dommer, fastsættes efter retsplejelovens regler, hvem af dommerne der skal være rettens

formand.

Stk. 2.

For hver retskreds beskikker præsidenten for vedkommende landsret for et tidsrum af

4 år et antal lægdommere. På en liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de

større foreninger af grundejere i retskredsen. På en anden liste opføres personer, der udpeges

efter forhandling med de større lejerforeninger i retskredsen.

Stk. 3.

Findes der ikke større grundejer- eller lejerforeninger i retskredsen, udpeges de

personer, der opføres på den ene liste, blandt grundejere i retskredsen, som tillige er udlejere,

medens de personer, der opføres på den anden liste, udpeges blandt lejere i retskredsen, som

ikke tillige er udlejere.

Stk. 4.

Indenrigs- og boligministeren bestemmer, med hvilke organisationer og foreninger der

skal forhandles.

§ 95.

De, der beskikkes, skal være kendt med bolig- og huslejeforhold.

Stk. 2.

De, der beskikkes, skal have dansk indfødsret, være myndige og uberygtede. De må

ikke være under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter

værgemålslovens § 7, og deres bo må ikke være under konkursbehandling. Ophører nogen af

de nævnte betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Stk. 3.

Personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som

har været beskikket for mindre end 4 år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket.

Stk. 4.

Domstolsstyrelsen fastsætter regler om vederlag og rejsegodtgørelse til lægdommere.

§ 96.

Boligrettens formand udtager efter forhandling med sagens parter én person fra hver

liste som lægdommer. Det skal tilstræbes, at der udpeges personer, der har særligt kendskab

til lejeforhold af den art, sagen angår. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 61

finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 2.

Lægdommere deltager ikke i forberedelsen af hovedforhandlingen, medmindre

retshandlingen består i afhøring af parter og vidner, afhjemling af syn og skøn eller afsigelse af

kendelse om et omtvistet punkt. Formanden kan dog altid tilkalde lægdommerne under

forberedelsen.

§ 97.

Retten tiltrædes af 2 lægdommere, såfremt en af parterne i retssagen begærer det, eller

retten bestemmer, at lægdommere skal medvirke.

Sagens behandling

§ 98.

Sagerne behandles af boligretten efter retsplejelovens regler for byretssager med de

ændringer, som forholdene gør nødvendige.

Stk. 2.

Under forberedelsen af hovedforhandlingen kan forligsmægling foretages af formanden

alene.

Stk. 3.

Retten kan foretage besigtigelse af det lejede.

Stk. 4.

Boligrettens afgørelse træffes ved stemmeflerhed.

Stk. 5.

Retsplejelovens regler om meddelelse af fri proces finder tilsvarende anvendelse.

Anke og kære

§ 99.

Anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i overensstemmelse med

retsplejelovens regler om anke og kære af afgørelser, der er truffet af en byret.

Tvangsfuldbyrdelse

§ 100.

Boligrettens afgørelser og forlig indgået for boligretten kan tvangsfuldbyrdes efter

retsplejelovens bestemmelser om fuldbyrdelse af domme og forlig.

Fravigelighed

§ 101.

Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges.

Kapitel 11

Regulering af beløb og beløbsgrænser

§ 102.

De i § 19, stk. 3, § 72, stk. 1, 3. pkt., § 83, stk. 1 og 2, og § 90, stk. 4, nævnte beløb

er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks

nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår,

reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Kapitel 12

Ikrafttrædelse m.v.

§ 103.

Loven træder i kraft den 1. juli 2022.

Stk. 2.

Lov nr. 610 af 12. december 1984, jf. lovbekendtgørelse nr. 226 af 9. marts 2016, om

tvungen administration af udlejningsejendomme ophæves.

Stk. 3.

Lov nr. 281 af 27. april 1994, jf. lovbekendtgørelse nr. 1045 af 6. november 2009, om

kommunal anvisningsret ophæves.

§ 104.

Indenrigs- og boligministeren kan bemyndige en under ministeriet oprettet styrelse til

at udøve de beføjelser, der i denne lov er tillagt ministeren.

Stk. 2.

Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler om adgangen til at påklage

afgørelser, der er truffet i henhold til bemyndigelse efter stk. 1, herunder at afgørelsen ikke

skal kunne indbringes for ministeren.

§ 105.

Kommunalbestyrelsen kan i fjerde kvartal 2021 træffe beslutning efter § 1, stk. 2, om

benyttelse af boliger og § 13, stk. 1, om beboermaksimum med virkning fra lovens

ikrafttræden.

Stk. 2.

Har en kommunalbestyrelse inden udgangen af 2021 truffet beslutning om benyttelse

af boliger som omhandlet i § 2, stk. 1 og 2 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene,

jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, bevarer beslutningen sin gyldighed, som

om den var truffet i medfør af § 1, stk. 2, om benyttelse af boliger i nærværende lov.

Stk. 3.

Har en kommunalbestyrelse truffet beslutning om beboermaksimum i medfør af § 2,

stk. 1 og 2 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af

4. september 2019, bevarer beslutningen sin gyldighed, som om den var truffet i medfør af §

13, stk. 1, om beboermaksimum i nærværende lov.

§ 106.

Huslejenævn nedsat i henhold til § 35 i lov nr. 238 af 8. juni 1979 om midlertidig

regulering af boligforholdende, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, anses for

nedsat i henhold til § 79.

§ 107.

Afgørelser, domme, pålagt tvungen administration og påbegyndte arbejder, som indgår

i vurderingen af, om der er grundlag for frakendelse i henhold til § 113 a, stk. 3, i lov nr. 237

af 8. juni 1979 om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, skal indgå ved

vurderingen af, om der er grundlag for frakendelse i henhold til § 21, stk. 2.

Stk. 2.

Fastsatte frister og påbegyndte arbejder, som indgår i vurderingen af, om der er

grundlag for at pålægge tvungen administration i henhold til § 2, stk. 2, i lov nr. 610 af 12.

december 1984, jf. lovbekendtgørelse nr. 226 af 9. marts 2016, om tvungen administration af

udlejningsejendomme, skal indgå ved vurderingen af, om der er grundlag for at pålægge

tvungen administration i henhold til § 27, stk. 2.

§ 108.

Reglerne i kapitel 1 finder ikke anvendelse på boliger, der er fastlagt til helårsboliger i

en lokalplan, som er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort før den 1. januar 2021. For

disse boliger finder de hidtidige regler anvendelse.

§ 109.

Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Indholdsfortegnelse

Indledning

1.1.

1.2.

Baggrund for lovforslaget

Strukturen i den foreslåede lov

Lovforslagets hovedpunkter, opstillet efter emner

2.1.

2.1.1.

2.1.1.1.

2.1.1.2.

2.1.1.3.

2.1.1.4.

2.1.1.5.

2.1.1.6.

2.1.1.7.

2.1.1.8.

2.1.2.

Benyttelse af boliger

Gældende ret

Reglernes anvendelsesområde

Forbud mod nedlæggelse af boliger m.v.

Ledige boliger

Kommunes ophævelse af lejeaftalen

Midlertidig benyttelse af helårsbolig m.v.

Kommunalbestyrelsens samtykke

Tilsyn med reglernes overholdelse

Straf

Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den

foreslåede ordning

2.1.2.1.

2.1.2.2.

2.1.2.3.

2.1.2.4.

2.1.2.5.

2.1.2.6.

2.1.2.7.

2.1.2.8.

2.2.

2.2.1.

2.2.1.1.

2.2.1.2.

2.2.1.3.

2.2.1.4.

2.2.2.

foreslåede ordning

2.2.2.1.

Reglernes anvendelsesområde

Nedlæggelse af boliger m.v.

Ledige boliger

Kommunens ophævelse af lejeaftalen

Midlertidig benyttelse af helårsbolig m.v.

Kommunalbestyrelsens samtykke

Tilsyn med reglernes overholdelse

Straf

Beboermaksimum

Gældende ret

Reglernes anvendelsesområde m.v.

Maksimum for hustandens størrelse

Kommunalbestyrelsens meddelelsespligt og tilsyn

Strafbestemmelse

Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den

2.2.2.2.

2.2.2.3.

2.2.2.4.

2.3.

udlejningsejendomme

2.3.1.

2.3.2.

2.4.

2.4.1.

2.4.1.1.

2.4.1.2.

2.4.1.3.

2.4.1.4.

2.4.1.5.

2.4.1.6.

2.4.2.

2.4.2.1.

2.4.2.2.

2.4.2.3.

2.4.2.4.

2.4.2.5.

2.4.2.6.

2.5.

2.5.1.

2.5.1.1.

2.5.1.2.

2.5.1.3.

2.5.1.4.

2.5.1.5.

2.5.1.6.

2.5.2.

2.5.2.1.

2.5.2.2.

2.5.2.3.

2.5.2.4.

2.5.2.5.

2.5.2.6.

Maksimum for hustandens størrelse

Kommunalbestyrelsens meddelelsespligt og tilsyn

Strafbestemmelse

Kommunal sikring af forsyning af vand, varme og el i private

Gældende ret

Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Frakendelse af retten til at administrere private udlejningsejendomme

Gældende ret

Dom om frakendelse

Betingelser for frakendelse af administrationsretten

Afgørelse om frakendelse af administrationsretten

Generhvervelse og strafudmåling

Grundejernes Investeringsfonds administration mv.

Tvungen administration

Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Dom om frakendelse

Betingelser for frakendelse af administrationsretten

Afgørelse om frakendelse af administrationsretten

Generhvervelse og strafudmåling

Grundejernes Investeringsfonds administrations mv.

Tvungen administration

Tvangsadministration

Gældende ret

Reglernes anvendelsesområde

Beslutning om tvangsadministration

Generelle bestemmelser om tvangsadministration

Dækning af udgifter

Ophævelse af den tvungne administration

Indbringelse af huslejenævnets afgørelse og klageadgang

Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Reglernes anvendelsesområde

Beslutning om tvangsadministration

Generelle bestemmelser om tvangsadministration

Dækning af udgifter

Ophævelse af den tvungne administration

Indbringelse af huslejenævnets afgørelse og klageadgang

2.6

2.6.1.

2.6.1.1.

2.6.1.2.

2.6.1.3.

2.6.1.4.

2.6.1.5.

2.6.1.6.

2.6.2.

2.6.2.1.

2.6.2.2.

2.6.2.3.

2.6.2.4.

2.6.2.5.

2.6.2.6.

2.7.

2.7.1.

2.7.1.1.

2.7.1.2.

2.7.1.3.

2.7.1.4.

2.7.1.5.

2.7.1.6.

2.7.1.7.

2.7.1.8.

2.7.1.9.

Genhusning m.v. ved ekspropriation (private udlejningsboliger)

Gældende ret

Krav på erstatningsbolig

Flyttegodtgørelse

Undtagelser fra reglerne om erstatningsbolig m.v.

Godtgørelse til lejere, der driver erhverv fra lokalerne

Refusion af kommunens udgifter

Fravigelighed

Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Genhusning ved ekspropriation

Flyttegodtgørelse

Undtagelser

Godtgørelse til lejere, der driver erhverv fra lokalerne

Refusion af kommunens udgifter

Fravigelighed

Kommunal anvisningsret til lejligheder i private udlejningsejendomme

Gældende ret

Reglernes anvendelsesområde

Hvilke lejligheder omfattes af anvisningsretten

Opfordring til ejere af private udlejningsejendomme

Krav til og virkning af aftale

Godtgørelse for anvisningsret

Refusion fra staten

Kommunalbestyrelsens forpligtelser over for udlejer

Statens refusion ved udlejning til flygtninge

Kommunernes

adgang

til

ved

udlejning

indeksfinansieret

privat

udlejningsbyggeri og for udlejere omfattet af lov om realrenteafgift at kræve

visse boliger stillet til rådighed for anvisning

2.7.1.10.

2.7.2.

2.7.2.1.

2.7.2.2.

2.7.2.3.

2.7.2.4.

2.7.2.5.

2.7.2.6.

2.7.2.7.

Undtaget fra reglerne

Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Reglernes anvendelsesområde

Hvilke lejligheder omfattes af anvisningsretten

Opfordring til ejere af private udlejningsejendomme

Krav til og virkning af aftale

Godtgørelse for anvisningsret

Refusion fra staten

Kommunalbestyrelsens forpligtelser over for udlejer

2.7.2.8.

2.7.2.9.

Statens refusion ved udlejnings til flygtninge

Kommunernes

adgang

til

ved

udlejnings

indeksfinansieret

privat

udlejningsbyggeri og for udlejere omfattet af lov om realrenteafgift at kræve

visse boliger stillet til rådighed for anvisning

2.7.2.10.

2.8.

2.8.1.

2.8.1.1.

2.8.1.2.

2.8.1.3.

2.8.1.4.

2.8.1.5.

2.8.1.6.

2.8.1.7.

2.8.1.8.

2.8.1.9.

2.8.2.

2.8.2.1.

2.8.2.2.

2.8.2.3.

2.8.2.4.

2.8.2.5.

2.8.2.6.

2.8.2.7.

2.8.2.8.

2.8.2.9.

2.9.

2.9.1.

2.9.1.1.

2.9.1.2.

2.9.1.3.

2.9.1.4.

2.9.1.5.

2.9.1.6.

2.9.2.

2.9.2.1.

2.9.2.2.

Undtaget fra reglerne

Grundejernes Investeringsfond

Gældende ret

Indbetaling til den bindingspligtige konto

Ejerskifte

Bindingspligtens ophør mv.

Fondens formål og ledelse

Forrentning og administration af indbetalte beløb

Udlån

Fondens udførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder

Anvendelse af egenkapital

Huslejenævnets kompetence og straf

Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Indbetaling til den bindingspligtige konto

Ejerskifte

Bindings ophør m.v.

Fondens formål og ledelse

Forrentning og administration af det indbetalte beløb

Udlån

Fondens udførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder

Anvendelse af egenkapital

Huslejenævnets kompetence og straf

Huslejenævn

Gældende ret

Reglernes anvendelsesområde

Nedsættelse af huslejenævn

Huslejenævnets sagsbehandling

Kommunalbestyrelsens tilsyn

Ankenævn og boligret

Videregivelse af huslejenævnsoplysninger

Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Reglernes anvendelsesområde

Nedsættelse af huslejenævn

2.9.2.3.

2.9.2.4.

2.9.2.5.

2.9.2.6.

2.10.

2.10.1.

2.10.1.1.

2.10.1.2.

2.10.1.3.

2.10.1.4.

2.10.1.5.

2.10.1.6.

2.10.1.7.

2.10.2.

2.10.2.1.

2.10.2.2.

2.10.2.3.

2.10.2.4.

2.10.2.5.

2.10.2.6.

2.10.2.7.

2.11.

2.11.1.

2.11.2.

Huslejenævnets sagsbehandling

Kommunalbestyrelsens tilsyn

Ankenævn og boligret

Videregivelse af huslejenævnsoplysninger

Boligretten

Gældende ret

Saglig kompetence

Stedlig kompetence

Dommere og lægdommere

Sagens behandling

Anke og kære

Tvangsfuldbyrdelse

Fravigelighed

Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Saglig kompetence

Stedlig kompetence

Dommere og lægdommere

Sagens behandling

Anke og kære

Tvangsfuldbyrdelse

Fravigelighed

Regulering af beløb og beløbsgrænser

Gældende ret

Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Administrative konsekvenser for borgerne

Klima- og miljømæssige konsekvenser

Forholdet til EU-retten

Hørte myndigheder og organisationer m.v.

Sammenfattende skema

1. Indledning

1.1.

Baggrund for lovforslaget

Den 11. juni 2014 indgik den daværende regering (Socialdemokraterne og Radikale Venstre),

Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten et forlig om forenkling og

modernisering af lejelovgivningen m.v. Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance tiltrådte

forliget, da de i 2016 indtrådte i daværende regering. De to partier er efterfølgende udtrådt af

forliget.

Baggrunden for forliget var, at man fandt lejelovgivningen kompliceret og præget af mange års

løbende justeringer og tilføjelser. Det har derfor

–

både politisk og blandt brugerne

–

været et

ønske at forenkle lovgivningen.

Forliget omfatter overordnet et to-faset forløb for forenkling og modernisering af

lejelovgivningen.

Første fase indebar en ændring af lejeloven og boligreguleringsloven på et bredt udsnit af

områder. Ændringerne bestod i en bred vifte af konkrete forslag, der ifølge forligsteksten,

samlet set ikke forrykker den retlige og økonomiske grænse mellem udlejere og lejere. Denne

fase af forliget er blevet udmøntet ved lov nr. 310 af 30. marts 2015 om forenkling og

modernisering af lejelovgivningen.

Anden fase omfatter en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven.

Det fremgik endvidere af forliget af 11. juni 2014, at der to år efter den i 2015 gennemførte

forenkling og modernisering af lejelovgivningen skulle foretages en evaluering af disse

lovændringer. Evalueringen havde til formål at belyse, om den gennemførte forenkling og

modernisering har haft den tilsigtede effekt. Det fremgik af forligsaftalen, hvilke temaer der

skulle være genstand for evalueringen. Det fremgik endelig af forliget, at de ændringsbehov,

der måtte fremgå af evalueringen, og som der er enighed om mellem forligsparterne, skal

indarbejdes i sammenskrivningen af de to love.

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen gennemførte i 2017 en evaluering af lovændringerne fra

2015. Konklusionen af evalueringen var, at der ikke i forbindelse med denne blev afdækket

forhold, som indikerer behov for lovændringer eller andre initiativer.

På den baggrund og med henblik på at udmønte det i forligsaftalen anførte om en

sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven er udarbejdet to forslag til nye love.

Det ene lovforslag omhandler udkast til en ny lov om leje (lejeloven) og det andet udkast til en

ny lov med titlen lov om boligforhold. De to lovforslag fremsættes sideløbende.

Den ene lov, lejeloven, indeholder udelukkende regler vedrørende det direkte lejeforhold, så

lejerne og udlejerne i modsætning til i dag kan nøjes med at orientere sig i denne lov. Den

anden lov harkarakter af en offentligretlig lov, der blandt andet regulerer bopælspligt,

huslejenævnenes virksomhed, tvangsadministration og en række øvrige forhold af

offentligretlig karakter. I denne lov indarbejdes, ud over bestemmelser fra den gældende

lejelov og boligreguleringslov, også reglerne i lov om kommunal anvisningsret, jf.

lovbekendtgørelse nr. 1045 af 6. november 2009, og lov om tvungen administration af

udlejningsejendomme, jf. bekendtgørelse nr. 226 af 9. marts 2016, og senere ændringer til

disse love.

Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der

er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk

sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og

boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte

indholdsmæssige ændringer, som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på

områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og

boligreguleringsloven. Der er for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget

begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er

fremhævet i lovforslagets bemærkninger.

1.2.

Strukturen i den foreslåede lov

Lovforslaget indeholder en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven for så vidt

angår de bestemmelser, som har karakter af offentligretlige bestemmelser, der blandt andet

regulerer bopælspligt, huslejenævnenes virksomhed, tvangsadministration og en række øvrige

forhold af offentligretlig karakter. I loven indarbejdes, ud over bestemmelser fra den gældende

lejelov og boligreguleringslov, også reglerne i lov om kommunal anvisningsret, jf.

lovbekendtgørelse nr. 1045 af 6. november 2009, og lov om tvungen administration af

udlejningsejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 226 af 9. marts 2016, og senere ændringer til

disse love.

Formålet med denne nye systematik er at opnå den forenkling, som ligger i, at brugeren

fremover kan finde det samlede regelsæt vedrørende lejelovgivningens offentligretlige regler i

én lov. Da formålet med sammenskrivningen af de offentligretlige regler har været at forenkle

lovgivningen, indeholder lovforslaget som udgangspunkt en videreførelse af de hidtil gældende

regler. Der er som udgangspunkt kun foreslået sproglige og redaktionelle ændringer i

lovforslaget. Det er udtrykkelig nævnt i lovforslaget, om den enkelte bestemmelse foreslås

indholdsmæssigt ændret.

Der foreslås dog en enkelt generel strukturel ændring, som også foreslås i forslaget til en ny

lejelov. Der foreslås indsat et særskilt kapitel i loven, som omhandler regulering af de beløb og

beløbsgrænser i loven, som én gang årligt reguleres efter nettoprisindeks. I gældende

lejelovgivning er angivet en række beløb og beløbsgrænser, som er opgjort i mange forskellige

niveauer, herunder i 2009-niveau, 2014-niveau osv. I alle disse bestemmelser er endvidere

redegjort for, hvordan beløbet eller beløbsgrænsen kan eller skal reguleres én gang om året

efter nettoprisindeks. Alle de nævnte beløb og beløbsgrænser foreslås i loven opgjort til 2021-

niveau med en henvisning til den bestemmelse, hvor der redegøres nærmere for, hvordan den

årlige regulering skal ske, således at dette ikke skal gengives i hver eneste af de omhandlede

bestemmelser.

Lovforslaget indeholder i lighed med den gældende lov bemyndigelser til, at indenrigs- og

boligministeren i en bekendtgørelse fastsætter regler om den nærmere indholdsmæssige

regulering på et område. Intentionen bag og de nærmere rammer for brugen af

bemyndigelserne er beskrevet nærmere i bemærkningerne til de enkelte bestemmelser. Det er

hensigten, at der i forlængelse af lovforslagets vedtagelse udstedes nye bekendtgørelser i det

omfang, lovforslaget rejser behov for dette.

2. Lovforslagets enkelte hovedpunkter, opstillet efter emne

2.1. Benyttelse af boliger

2.1.1 Gældende ret

2.1.1.1. Reglernes anvendelsesområde

Kommunerne har en interesse i, at den forhåndenværende boligbestand udnyttes på en effektiv

måde og ikke formindskes. Kommunerne har med disse regler mulighed for at modvirke

dannelse af sommerhuskvarterer i områder, der er udlagt til helårsbeboelse, at forhindre

spekulation i boligmarkedet

–

og heraf følgende boligmangel

–

og at undgå ikke godkendt

erhvervsudøvelse i boligområder.

Det er endvidere kommunalbestyrelsen, som i henhold til sociallovgivningen har ansvaret for at

anvise boliger til borgere i kommunen, som har et akut boligbehov.

Under hensyn hertil er der i den gældende boligreguleringslovs kapitel VII fastsat en række

bestemmelser, som giver kommunalbestyrelsen beføjelse til at hindre, at helårsboliger

nedlægges, henstår ubeboet eller anvendes til sommerbolig el. lign.

I den gældende boligreguleringslovs § 2 er fastsat nærmere regler for, hvornår reglerne om

benyttelse af boliger finder anvendelse.

Det er ejeren af boligen, som har pligt til at sørge for, at boligen er helårsbeboet.

Af den gældende § 2, stk. 1, i boligreguleringsloven fremgår, at reglerne i lovens kapitel VII om

benyttelse af boliger gælder i de kommuner, hvor reglerne i lovens kapitler II-V om

huslejeregulering m.v. er gældende.

Som følge af denne bestemmelse gælder reglerne om regulering af anvendelsen af

beboelseslejligheder automatisk i de kommuner, der har huslejeregulering.

Det fremgår af den gældende § 2, stk. 2, 1., 3. og 5. pkt., i boligreguleringsloven, at i kommuner,

hvor bestemmelserne om huslejeregulering ikke finder anvendelse, kan kommunalbestyrelsen

under hensyn til boligforholdene i kommunen træffe bestemmelse om, at enkelte eller samtlige

regler i kapitel VII skal gælde. Kommunalbestyrelsen angiver virkningstidspunktet for

beslutningen. Beslutning herom kan træffes for højst 4 år ad gangen.

Som følge af denne bestemmelse gælder reglerne i lovens kapitel VII i de kommuner, hvor der

ikke er huslejeregulering, kun når kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at de skal

gælde.

Træffes en sådan beslutning, gælder den højst for 4 år ad gangen. På den måde sikres det, at

der mindst én gang i en kommunalbestyrelses valgperiode bliver anledning til at overveje, om

reglerne fortsat skal gælde.

Det fremgår af den gældende § 2, stk. 3, i boligreguleringsloven, at såfremt reglerne i kapitel

II-V om huslejeregulering m.v. ophører med at gælde i en kommune, ophører bestemmelserne

i kapitel VII at gælde efter 1 års forløb, medmindre kommunalbestyrelsen har truffet

bestemmelse efter stk. 2.

Det fremgår af den gældende § 3 i boligreguleringsloven, at de beslutninger, som

kommunalbestyrelsen træffer efter §§ 1 og 2, skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på

den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får

den virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

Med denne bestemmelse stilles der krav til, hvordan kommunalbestyrelsens beslutning om,

hvorvidt reglerne i kapitel VII om benyttelse af boliger skal gælde eller ikke længere skal gælde,

skal offentliggøres.

Beslutningerne skal bekendtgøres i Statstidende. Derudover skal beslutningerne bekendtgøres

på den i kommunen almindeligt brugte måde.

Bekendtgørelse i Statstidende er en betingelse for beslutningens gyldighed.

Endelig fremgår det af den gældende § 45, stk. 1, i boligreguleringsloven, at reglerne i kapitel

VII om benyttelse af boliger gælder for boliger med køkken, der i en lokalplan er fastlagt til

helårsboliger eller er eller har været benyttet til helårsbeboelse i de i § 2 anførte kommuner.

Der er i bestemmelsen henvist til bestemte regler i kapitlet, hvorefter de pågældende regler

også finder anvendelse på enkeltværelser.

Bestemmelsen fastsætter, at reglerne i kapitel VII, som har til formål at sikre en rimelig

udnyttelse af den forhåndenværende boligmasse, gælder for alle former for beboelseslejligheder,

hvad enten de benyttes af ejeren selv eller en lejer. Det vil sige, at reglerne gælder for benyttelse

af alle boliger, herunder lejeboliger både i privat og i alment byggeri, andelsboliger og

ejerboliger.

Det forudsættes endvidere, at der er tale om boliger eller lejligheder, som benyttes til

helårsbeboelse. Lejligheder i nyopførte ejendomme, bliver omfattet af reglerne fra det tidspunkt,

hvor kommunalbestyrelsens tilladelse til, at en bolig, som i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig,

kan tages i brug, foreligger. Selv en midlertidig ibrugtagningstilladelse indebærer, at den

pågældende bolig bliver omfattet af reglerne om bopælspligt. Reglerne omfatter også boliger

opført i henhold til en lokalplan, som omfatter eksisterende bygninger, og hvor opførelsen af

boligen sker som led i en ændring af bygningens hidtidige lovlige anvendelse.

Hvis kommunalbestyrelsen i en lokalplan ikke udtrykkeligt har stillet krav om, at en bolig skal

anvendes til helårsbeboelse, vil denne således ikke være omfattet af bopælspligt, indtil boligen

tages i brug til helårsbeboelse.

Det er således afgørende, at kommunalbestyrelsen i forbindelse med vedtagelse af en lokalplan

præcist fastlægger anvendelsen til helårsboliger, hvis kommunalbestyrelsen ønsker, at boligerne

skal omfattes af bopælspligt efter reglerne i dette kapitel.

De her omtalte regler om lokalplaner og krav om helårsbeboelse trådte i kraft den 1. januar

2021. Hvis der er tale om en lokalplan vedtaget og offentligt bekendtgjort efter den 1. januar

2021, som indeholder er krav om helårsboliger, men som omfatter eksisterende bygninger,

herunder boliger, som er opført i henhold til en lokalplan uden noget krav om helårsboliger, vil

disse bygninger kunne fortsætte med den hidtidige anvendelse.

En bolig, som er opført i henhold til en lokalplan, vedtaget og offentligt bekendtgjort før den 1.

januar 2021, vil først blive omfattet af reglerne i dette kapitel, når boligen har været benyttet

helt eller delvis til helårsbeboelse.

Endelig henvises der i bestemmelsen til flere regler i kapitlet, hvilket indebærer, at visse regler

også gælder for enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, og som ikke er en del

af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Dette gælder reglerne om, at det ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke er tilladt at

nedlægge en bolig helt eller delvist, samt reglerne om, at boliger, der hidtil har været benyttet

helt eller delvist til helårsbeboelse, i tilfælde af lejeledighed fortsat skal benyttes til

helårsbeboelse.

Det fremgår af den gældende § 45, stk. 2, i boligreguleringsloven, at kommunalbestyrelsens

afgørelser i medfør af reglerne i dette kapitel er endelige.

Det vil sige, at kommunalbestyrelsens afgørelser for så vidt angår skønsspørgsmål er endelige.

De kan derfor ikke påklages til højere administrativ myndighed eller indbringes for domstolene.

Det er således overladt til kommunalbestyrelsen endeligt at skønne over, om samtykke til hel

eller delvis nedlæggelse af boliger bør gives. Kommunalbestyrelsen bør udøve dette skøn på

baggrund af en vurdering af, om der er en mærkbar boligmangel i kommunen eller ej.

Kommunalbestyrelsens afgørelse er kun endelig i forhold til selve skønsspørgsmålet om, hvorvidt

samtykke bør meddeles eller ej, hvorimod spørgsmålet om, om samtykke er nødvendigt efter

reglerne, eller om kommunalbestyrelsen har overskredet sine beføjelser efter loven, kan prøves

for domstolene.

2.1.1.2. Forbud mod nedlæggelse af boliger m.v.

Efter den gældende § 46, stk. 1, i boligreguleringsloven er det ikke tilladt at nedlægge en bolig

helt eller delvis uden kommunalbestyrelsens samtykke. Dette gælder, hvad enten nedlæggelsen

sker ved nedrivning, ved hel eller delvis sammenlægning af 2 eller flere boliger eller ved, at

boligen helt eller delvis tages i brug til andet end beboelse. Hvad der er fastsat i 1. og 2. pkt.,

gælder tilsvarende for enkeltværelser i boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, og

enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af

udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en-eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Efter den gældende § 46, stk. 2, i boligreguleringsloven kan kommunalbestyrelsen ikke nægte

samtykke efter stk. 1 til sammenlægning af boliger, når følgende betingelser er opfyldt:

a. Ingen af de boliger, der tilvejebringes, må have et bruttoetageareal på mere end 130

m²,

b. Boligerne skal være ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra udlejers side efter

lejelovens § 82 eller § 83, litra a-b,

c. Boligerne, hvis areal forøges, er ledige som anført under b eller beboet af brugere, der

ønsker at overtage den udvidede bolig.

Efter den gældende § 46, stk. 3, i boligreguleringsloven finder stk. 2 ikke anvendelse på almene

boliger, jf. lov om almene boliger m.v.

Som det fremgår, er det ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke tilladt ikke at anvende en

bolig til beboelse, når denne bolig er eller har været benyttet til helårsbeboelse.

Den typiske indikation for, at boligen er helårsbeboet, er, at en person er bopælsregistreret i

CPR på boligen. Dette er dog ikke i sig selv et afgørende bevis, da det er den faktiske udnyttelse

af boligen, der er afgørende.

Det er overladt til kommunalbestyrelsen alene at skønne over, om samtykke bør meddeles.

Kommunalbestyrelsens afgørelse må træffes efter en samlet overvejelse af på den ene side de

grunde, der taler for at imødekomme ansøgerens ønske, og på den anden side hensynet til

boligudnyttelsen i kommunen.

Det kræver kommunalbestyrelsens samtykke, hvis man ønsker at nedrive en bolig.

Kommunalbestyrelsen kan nægte tilladelse til nedrivning under hensyn til den almindelige

boligsituation i kommunen.

Der vil dog kunne forekomme tilfælde, hvor nedrivning kan ske på andet grundlag og derfor ikke

kræver kommunalbestyrelsens samtykke, fx nedrivning som følge af kondemnering eller

bygninger opført i strid med bygge- eller planlovgivningen.

Det er endvidere ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke tilladt at nedlægge en bolig ved

helt eller delvis sammenlægning af 2 eller flere boliger. Forbuddet mod sammenlægning gælder

alle beboelseslejligheder, hvad enten de er udlejede eller ej, uanset om det er ejeren selv eller

andre, der foretager sammenlægningen, og uanset hvem der benytter vedkommende lejlighed.

Kontorlokaler og andre lokaler kan frit sammenlægges. Hvis lokaler hidtil har været benyttede

både til beboelse og erhverv, er de omfattet af forbuddet.

I nogle tilfælde kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at give samtykke til en sammenlægning

af lejligheder. Dette er fx tilfældet, hvis ingen af de boliger, der tilvejebringes, får et

bruttoetageareal på mere end 130 m². Der stilles endvidere krav om, at boligerne skal være

ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra udlejerens side, eller at boligerne, hvis areal forøges,

er beboet af brugere, der ønsker at overtage den udvidede bolig.

Da lejlighedssammenlægninger er reguleret både i almenboligloven og i boligreguleringsloven

almene

boliger

undtaget

fra

kommunalbestyrelsens

pligt

til

godkende

lejlighedssammenlægninger, der opfylder betingelserne i boligreguleringslovens § 46, stk. 2.

Endelig er der i reglerne om benyttelse af boliger indeholdt et forbud mod at anvende en

beboelseslejlighed, som anvendes til helårsbeboelse, til andet end beboelse, det vil sige til

erhvervsformål og midlertidig beboelse, herunder sommerbeboelse eller beboelse fx et par dage

om ugen. Er der forløbet 5 år, siden en bolig sidst er anvendt til helårsbolig, kan

kommunalbestyrelsen dog ikke hindre, at den fremtidig anvendes til sommerbolig el. lign.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 47, stk. 1, er det uden kommunalbestyrelsens

samtykke ikke tilladt personer, der hører til samme husstand, at benytte mere end en bolig i

samme kommune. Kommunerne i Region Hovedstaden, undtagen Bornholms Kommune, samt

Greve, Køge, Lejre, Roskilde, Solrød og Stevns Kommuner betragtes i denne henseende som én

kommune.

Reglen forbyder personer, der hører til samme husstand, at benytte mere en én bolig i samme

kommune.

Hovedstadsområdet anses i den sammenhæng for at være én kommune. Det geografiske

område, som er omfattet af bestemmelsen, udgjorde før den 1. januar 2007, hvor

kommunalreformen blev gennemført, Københavns Kommune, Frederiksberg Kommune samt

kommunerne i Frederiksborg Amt, Københavns Amt og Roskilde Amt.

Da det var hensigten, at status quo på området skulle opretholdes, blev bestemmelsen efter

kommunalreformen ændret til den nuværende formulering.

Afgørende for, om dette forbud er overtrådt, er, om der foreligger en husstand. Afgørelsen heraf

henhører under domstolene.

Det er ikke nærmere defineret i loven, hvad der skal forstås ved en husstand. Der er tale om et

begreb, som i praksis må afgrænses i lyset af den almindelige samfundsudvikling.

Husstanden kan omfatte både slægtninge og ikke-slægtninge. Voksne børn, forældre,

svigerforældre og samlevere vil almindeligvis være omfattet af husstanden.

Afgørende kan endvidere være, hvilken brugsret den pågældende person har til det lejede, men

dette alene er ikke afgørende. Husstandens medlemmer har normalt samme brugsret til hele

lejligheden, som lejeren selv, lejerens ægtefælle og hjemmeboende børn har. Har en person kun

brugsret til dele af lejligheden, fx et bestemt værelse med eller uden adgang til køkken og bad,

må forholdet anses for at være fremleje.

Ved vurderingen af, om der er tale om gæster eller husstandsmedlemmer, må der lægges vægt

på blandt andet opholdets varighed samt anledning, og om de pågældende personer har ændret

deres folkeregisteradresse.

Det er derimod ikke i sig selv afgørende, om der ydes vederlag for benyttelsen. Et medlem af

husstanden kan således godt betale for sit ophold i lejligheden til lejeren, uden at forholdet af

den grund må anses for fremleje. Fx kan hjemmeboende børn eller samlevere bidrage til

husholdningen gennem betaling af et beløb.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 47, stk. 2, må en bolig, der i en lokalplan er fastlagt

til helårsbolig eller hidtil har været udlejet som beboelseslejlighed, ikke udlejes som

enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens samtykke.

Det er således ikke muligt uden kommunalbestyrelsens samtykke at udleje en lejlighed, der

hidtil har været udlejet som en samlet beboelseslejlighed, som enkeltværelser.

2.1.1.3. Ledige boliger

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 48, stk. 1, at ejeren af en bolig, der i en

lokalplan er fastlagt til helårsbolig, skal sørge

for, at boligen tages i brug til helårsbeboelse”.

Bliver en bolig, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, ledig, skal ejeren

sørge for, at den fortsat benyttes til beboelse. En bolig anses for ledig, når den ikke er udlejet

til eller benyttes til beboelse. Hvad der er fastsat i 1. og 2. pkt., gælder tilsvarende

enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af et en-

eller tofamilieshus, som udlejeren bebor. Hvad der er fastsat i 1.-3. pkt., gælder tilsvarende for

enkeltværelser i boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, og enkeltværelser, der

hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens

beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 48, stk. 2, at har en bolig været ledig i mere

end 6 uger, skal ejeren foretage anmeldelse af den ledige lejlighed til kommunalbestyrelsen.

Efter § 48, stk. 3, i den gældende boligreguleringslov kan kommunalbestyrelsen efter udløbet af

den angivne frist anvise en lejlighedssøgende, til hvem ejeren straks er pligtig at udleje boligen,

jf. dog stk. 6.

Efter § 48, stk. 4, i den gældende boligreguleringslov er kommunalbestyrelsen berettiget til ved

fogeden at lade en boligsøgende, som kommunalbestyrelsen har anvist, indsætte i lejligheden,

jf. dog stk. 6.

Det fremgår af § 48, stk. 5, i den gældende boligreguleringslov, at har ejeren i sin anmeldelse

på en efter kommunalbestyrelsens skøn tilfredsstillende måde godtgjort, at han har indgået

aftale om senere overdragelse af brugsretten, eller at boligen midlertidigt er ubeboelig som følge

af ombygning, kan kommunalbestyrelsen indrømme ham en yderligere frist, inden stk. 3 finder

anvendelse.

Endelig fremgår det af § 48, stk. 6, i den gældende boligreguleringslov, at stk. 3 og 4 ikke gælder

for ejere og andelshavere, som er fraflyttet deres bolig, og som uanset forsøg derpå ikke har

kunnet afhænde den, og for ejere og andelshavere, som har sat deres bolig, der i en lokalplan

er fastlagt til helårsbolig, til salg.

Formålet med bestemmelsen er dels at sikre, at nyetablerede boliger er omfattet af reglerne

om, at boliger skal tages i brug til helårsbeboelse, når krav om helårsbeboelse er fastsat i en

lokalplan, og dels at hindre, at ejere af ejendomme ikke afstår fra at udleje en lejlighed, selv om

ejeren ikke for tiden har brug for lejligheden. I de kommuner, hvor der er stor efterspørgsel på

boliger, har man fundet det hensigtsmæssigt at forlange, at lejligheder ikke må stå ubenyttede

hen, men skal søges udlejet.

Med nyetablerede boliger menes både boliger etableret i nyopført bebyggelse og boliger

etableret ved ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse.

En bolig, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, kan være ledig, fordi

den ikke er udlejet eller ikke benyttes til beboelse.

Bestemmelsen omfatter også enkeltværelser, der ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed

eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor. Dette indebærer, at klubværelser

er omfattet af kravet om at sikre, at boliger ikke står ledige og ubenyttede hen.

Hvis en bolig ikke er udlejet eller ikke benyttes til beboelse, påhviler det ejeren at sørge for, at

boligen bliver beboet. Bestemmelsen omfatter også blandede lejemål. Det vil bero på en konkret

vurdering, om en bolig kan anses for at blive benyttet til helårsbeboelse.

Pligten til at sørge for, at boligen fortsat benyttes til helårsbeboelse, kan opfyldes ved at udleje

boligen, men er dette ikke sket, og en lejer indflyttet senest 6 uger efter, at boligen er blevet

ledig, skal ejeren foretage anmeldelse af den ledige lejlighed til kommunalbestyrelsen.

Kommunen kan da anvise en boligsøgende, til hvem ejeren er pligtig straks at udleje boligen.

Hvis ejeren modsætter sig dette, kan den anviste lejer indsættes i boligen med bistand fra

fogeden.

Sker der udleje af en bolig efter disse regler, fastsættes leje og øvrige lejevilkår inden for lovens

rammer af udlejeren.

Fristen på 6 uger for anmeldelse af en ledig bolig kan forlænges af kommunalbestyrelsen, når

ejeren godtgør, at boligen er ubeboelig som følge af ombygning, eller at ejeren har aftalt, at

brugsretten overtages på et senere tidspunkt.

Anmeldelsespligten gælder også for ejere og andelshavere. Kan ejeren eller andelshaveren

godtgøre, at der udfoldes rimelige bestræbelser på at få solgt boligen på realistiske vilkår, vil

boligen imidlertid ikke være omfattet af kommunalbestyrelsens ret efter stk. 3 til at anvise en

lejer. Det samme gælder for ejere og andelshavere i nyetablerede boliger, der i en lokalplan er

fastlagt til helårsbeboelse, og som er sat til salg.

Formålet med bestemmelsen er at sikre, at boliger, som sættes til salg, ikke omfattes af

kommunalbestyrelsens anvisningsret, idet boligerne er sat på boligmarkedet, og boligsøgende

kan erhverve dem. Dette indebærer, at kommunalbestyrelsen ikke vil kunne anvise en lejere til

boliger, som i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, og som opføres med henblik på salg.

2.1.1.4. Kommunens ophævelse af lejeaftalen

Det fremgår af § 49, stk. 1, i den gældende boligreguleringslov, at er en bolig som omhandlet i

§ 48 udlejet, men ubeboet, kan kommunalbestyrelsen ophæve lejeaftalen, medmindre den

hidtidige bruger er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, ferieophold,

militærtjeneste, midlertidig forflyttelse el. lign.

Det fremgår af § 49, stk. 2, i den gældende boligreguleringslov, at ophævelse efter stk. 1 sker

ved skriftlig meddelelse til lejeren. Den skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre

indsigelse, jf. stk. 3.

Det fremgår af § 49, stk. 3, i den gældende boligreguleringslov, at vil lejeren ikke anerkende

ophævelsen, skal han senest 6 uger efter, at ophævelsen er kommet frem til ham, fremsætte

skriftlig indsigelse. Kommunalbestyrelsen må, hvis den ønsker ophævelsen opretholdt, anlægge

sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb.

Det fremgår af § 49, stk. 4, i den gældende boligreguleringslov, at har ejeren ikke en måned

efter, at han fra kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse om, at ophævelsen af

lejeaftalen er gennemført, sørget for, at boligen på ny er taget i brug til beboelse, finder § 48,

stk. 3 og 4, anvendelse.

Hvis en lejlighed er udlejet, men ubeboet, kan kommunalbestyrelsen hæve lejeaftalen. Dette

gælder dog ikke, hvis lejeren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse,

ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse el. lign.

Lejeren skal have skriftlig meddelelse om ophævelse af lejemålet og samtidig meddelelse om,

at lejeren inden 6 uger efter, at meddelelsen om ophævelsen er kommet frem til denne, kan

fremsætte skriftlig indsigelse mod ophævelsen. Kommunalbestyrelsen må, såfremt den trods

lejerens protest ønsker at fastholde ophævelsen, anlægge sag ved boligretten senest 6 uger

efter, at lejerens protestfrist er udløbet.

Når lejemålet er ophævet, og ejeren har fået meddelelse herom, påhviler det ejeren inden 1

måned at sørge for, at boligen på ny bliver taget i brug til beboelse. Sker det ikke, kan

kommunen anvise en lejer, til hvem udlejer er forpligtet til at udleje lejligheden.

2.1.1.5. Midlertidig benyttelse af helårsbolig m.v.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 50, stk. 1, må en bolig, der inden for de sidste 5 år

har været benyttet til helårsbeboelse, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke tages i brug

til sommerbeboelse, eller lignende midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat

benyttes til helårsbeboelse. Tilsvarende gælder de i § 48, stk. 1, sidste punktum, omhandlede

enkeltværelser.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 50, stk. 2, at meddeles afslag på samtykke,

finder reglerne i § 48, stk. 2-5, anvendelse, idet fristen i § 48, stk. 2, løber fra

kommunalbestyrelsens afslag.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 50, stk. 3, at har ejeren i strid med reglerne

i stk. 1 taget boligen i brug til sommerbeboelse, kan kommunalbestyrelsen til enhver tid benytte

reglerne i § 48. En af ejeren indgået lejeaftale om benyttelsen som sommerbeboelse m.v. kan

af kommunalbestyrelsen kræves ophævet efter reglerne i § 49.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 50, stk. 4, at udlejning i medfør af § 5 og

§ 5, jf. § 6, stk. 1, i lov om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v. og campering

m.v., ikke kræver kommunalbestyrelsens samtykke efter stk. 1.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 50, stk. 5, at samtykke efter stk. 1 ikke er

påkrævet, hvis en helårsbolig tages i brug til fritidsformål i henhold til en tilladelse i medfør af §

41 a i lov om planlægning.

Bestemmelsen indeholder et forbud mod at tage en lejlighed i brug som sommerbeboelse, hvis

boligen har været benyttet til helårsbeboelse inden for de sidste 5 år.

Bestemmelsen indebærer mulighed for, at der kan indgives ansøgning om, at en bolig fremover

må anvendes til sommerbeboelse. Ansøgning herom kan kun afslås, hvis lejlighedens fortsatte

anvendelse som helårsbolig er påkrævet af hensyn til boligsøgende.

Hvis en beboelseslejlighed eller anden form for bolig ikke på noget tidspunkt inden for de sidste

5 år har været benyttet til helårsbeboelse, kan ejeren frit, det vil sige uden

kommunalbestyrelsens samtykke, fortsætte en sådan anden anvendelse.

Hvis boligen senere tages i anvendelse til helårsbeboelse, vil den på ny være omfattet af reglerne

om benyttelse til beboelse.

Hvis kommunalbestyrelsen konstaterer, at en bolig alene anvendes til midlertidigt ophold, må

den reagere over for ejeren inden udløbet af en periode på 5 år regnet fra det tidspunkt, hvor

den midlertidige benyttelse begyndte, da lokalerne ellers mister status som helårsbolig.

Hvis kommunalbestyrelsen giver afslag på ansøgning om midlertidig benyttelse m.v., finder

reglerne i den gældende lovs § 48 anvendelse.

Efter disse regler gælder, at hvis en bolig ikke er udlejet eller ikke benyttes til beboelse, påhviler

det ejeren at sørge for, at boligen bliver beboet. Det vil bero på en konkret vurdering, om en

bolig kan anses for at blive benyttet til helårsbeboelse.

Pligten til at sørge for, at boligen fortsat benyttes til helårsbeboelse, kan opfyldes ved at udleje

boligen, men er dette ikke sket, og en lejer indflyttet senest 6 uger efter, at boligen er blevet

ledig, skal ejeren foretage anmeldelse af den ledige lejlighed til kommunalbestyrelsen.

Kommunen kan da anvise en boligsøgende, til hvem ejeren er pligtig straks at udleje boligen.

Har en ejer i strid med reglerne undladt at indhente fornødent samtykke,

kommunalbestyrelsen pålægge ejeren at træffe foranstaltninger til at udleje boligen.

kan

Hvis ejeren uden kommunalbestyrelsens samtykke har udlejet boligen til sommerbeboelse eller

lignende, kan kommunalbestyrelsen kræve lejeaftalen ophævet.

Bestemmelsen i den gældende § 50 gælder ikke for boliger, der i en lokalplan er fastlagt til

helårsbeboelse. Dette skyldes, at kommunalbestyrelsen ikke vil kunne give samtykke til, at en

bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, tages i brug til sommerbeboelse m.v., da dette

vil være i strid med lokalplanens bestemmelser om anvendelse og formål.

Kommunalbestyrelsen kan efter regler i planloven dispensere fra bestemmelser i en lokalplan

m.v., hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, eller tidsbegrænses til 3 år.

Hvis kommunalbestyrelsen meddeler dispensation efter planlovens bestemmelser, som

indebærer, at boligen kan anvendes til andet formål end helårsbolig, vil boligen ikke længere

falde under reglerne i dette kapitel.

Efter bestemmelsen i stk. 4 kræver udlejning efter sommerhuslovens § 5 og § 5, jf. § 6, stk. 1,

ikke kommunalbestyrelsens samtykke efter stk. 1. Det er dermed sikret, at ejere og brugere,

som følger reglerne om udlejning af egen fulde helårsbolig til ferie- og fritidsformål m.v., ikke

skal indhente kommunalbestyrelsens samtykke. Herefter reguleres udlejning af en ejers eller en

brugers egen fulde helårsbolig til ferie- og fritidsformål m.v. alene af reglerne i sommerhusloven

og ikke af begge regelsæt i kombination.

Stk. 5 henviser til reglerne om planlovens regler om flexboliger. Bestemmelsen indebærer, at

anvendelse af en helårsbolig til fritidsformål i henhold til en flexboligtilladelse i medfør af

planlovens § 41 a ikke tillige kræver samtykke efter ovennævnte stk. 1.

2.1.1.6. Kommunalbestyrelsens samtykke

Efter den gældende boligreguleringslovs § 51, stk. 1, skal kommunalbestyrelsens svar på en

ansøgning om samtykke i henhold til §§ 46, 47 og 50 foreligge senest 6 uger efter, at

kommunalbestyrelsen har modtaget ansøgningen eller den dokumentation, som

kommunalbestyrelsen har udbedt sig.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 51, stk. 2, at er boligen ledig, kan

kommunalbestyrelsen kun nægte samtykke, hvis boligens fortsatte anvendelse til

helårsbeboelse er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 51, stk. 3, at har kommunalbestyrelsen

nægtet samtykke, kan ejeren anmode kommunalbestyrelsen om i medfør af § 48, stk. 3, at

anvise en lejer til boligen. Såfremt kommunalbestyrelsen ikke senest 6 uger efter anmodningen

anviser en lejer, anses kommunalbestyrelsens samtykke for meddelt.

Det er overladt til kommunalbestyrelsen endeligt at skønne over, om der i det enkelte tilfælde

bør gives samtykke. Afgørende for kommunalbestyrelsens skøn må være, om der er boligmangel

i kommunen, og på hvilken måde fx sammenlægning af lejligheder m.v. vil påvirke

boligudnyttelsen i kommunen. Er der på den anden side ikke mærkbar boligmangel i den

pågældende kommune, vil det være en naturlig følge heraf, at kommunalbestyrelsen meddeler

samtykke.

Kommunalbestyrelsen kan således kun nægte samtykke, hvis lejlighedens fortsatte anvendelse

til helårsbeboelse er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Kommunalbestyrelsens svar på ansøgninger om samtykke til at nedlægge en bolig, at

sammenlægge lejligheder, at en husstand må benytte mere end én bolig i Region Hovedstaden

m.fl. og til at anvende en helårsbolig til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse

skal foreligge inden for en frist på 6 uger.

Det fremgår af § 52, stk. 1, i den gældende boligreguleringslov, at forinden

kommunalbestyrelsens samtykke foreligger, må boligen ikke tages i brug til andet formål end

helårsbeboelse. Ej heller må nogen bygningsforandring el. lign. Iværksættes med henblik på

sammenlægning eller omdannelse til andet brug end beboelse. Handles der i strid hermed, kan

kommunalbestyrelsen kræve den tidligere tilstand genoprettet.

Det følger af § 52, stk. 2, i den gældende boligreguleringslov, at fremgår det af den begrundelse,

der ledsager en opsigelse, eller godtgøres det på anden måde, at opsigelsen er afgivet med det

formål at tilvejebringe en tilstand som angivet i § 46, § 47 eller § 50, er det en betingelse for

opsigelsens gyldighed, at kommunalbestyrelsens samtykke foreligger ved opsigelsens afgivelse.

Indtil kommunalbestyrelsens samtykke er kommet til modtagerens kundskab, må der ikke tages

skridt til vedkommende lejligheds sammenlægning eller foranstaltning til anden brug end

beboelse. Handles der i strid hermed, kan kommunalbestyrelsen forlange den tidligere tilstand

genoprettet. Overtrædelse af forbuddet er endvidere sanktioneret ved straf.

Som følge af bestemmelsen må enhver forandring af en bygning, der tilsigter formindskelse af

antallet af beboelseslejligheder ved nedlæggelse af beboelseslejligheder eller ved omdannelse

til anden brug end beboelse, ikke godkendes af bygningsmyndigheden uden forudgående

forhandling med kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsen får på den måde mulighed for at

påse overholdelsen af reglerne om samtykke m.v.

Afgives der en opsigelse af en lejer, som har til formål at tilvejebringe en tilstand, der kun kan

opnås ved kommunalbestyrelsens samtykke, er den ugyldig, hvis samtykke ikke foreligger.

Kommunalbestyrelsens samtykke skal foreligge ved opsigelsens afgivelse. Herudover skal

lejelovens almindelige betingelser for opsigelse være opfyldt.

2.1.1.7. Tilsyn med reglernes overholdelse

Efter den gældende boligreguleringslovs § 52 d kan kommunalbestyrelsen som led i sin

tilsynsforpligtelse samkøre Det Centrale Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregistret

(BBR) og Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR) med det formål at tilvejebringe

oplysning om, hvorvidt §§ 47-52 om pligt til helårsbeboelse er overholdt. Samkøringen kan ske

som led i behandlingen af en enkelt sag eller som led i en generel søgning til brug for kontrol.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at kommunerne har mulighed for at påse, om helårsboliger

i kommunen faktisk anvendes til helårsbeboelse.

Det er ejeren af boligen, som har pligt til at sørge for, at boligen er helårsbeboet. Den typiske

indikation for, at boligen er helårsbeboet, er, at en person er bopælsregistreret i CPR på boligen.

Dette er dog ikke i sig selv et afgørende bevis, da det er den faktiske udnyttelse af boligen, der

er afgørende.

I tilfælde, hvor der ikke er bopælsregistreret personer på en adresse i CPR, eller hvor der ofte

sker ændring af bopælsregistreringen af personer i CPR på en adresse, vil ejeren kunne findes

via en samkøring af de 3 registre

–

CPR-, BBR- og ESR-registret. Det vil kunne konstateres, om

der tidligere har været personer bopælsregistreret på en adresse i CPR, hvor der ikke aktuelt er

personer bopælsregistreret, eller om der aldrig har været personer bopælsregistreret i CPR på

adressen, hvilket kan være relevant i relation til boliger opført uden bopælspligt, men hvor

bopælspligten indtræder, når boligen har været anvendt til helårsbeboelse.

Databeskyttelseslovgivningen stiller krav om, at indsamlede persondata ikke må

viderebehandles på en måde, der er uforenelig med det oprindeligt udtrykkeligt angivne formål.

Databeskyttelseslovens § 5, stk. 2, angiver, hvad der skal til for at afgøre, om behandling af

personoplysninger er foreneligt med det formål, som personoplysningerne oprindeligt er

indsamlet til.

Med henblik på at sikre, at der ikke er tvivl om det retlige grundlag for samkøring af CPR-, BBR-

og ESR-registrene, er der i bestemmelsen skabt en udtrykkelig hjemmel til samkøring af de tre

nævnte registre med det formål at håndhæve reglerne om helårsbeboelse. De oplysninger, der

vil indgå i samkøringen, er ikke følsomme personoplysninger. Oplysningerne omfatter

identifikation af ejendomme, adresser og navne på ejendomsejere.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 52 e kan kommunalbestyrelsen til brug for

undersøgelse af en begrundet mistanke om overtrædelse af § 48, stk. 1, og § 50, stk. 1, om

bopælspligt:

1) Indhente oplysninger fra forsyningsselskaber om en konkret boligs samlede forbrug i en

afgrænset periode på mindst 1 måned.

2) Opsøge udvalgte husstande. Adgangen efter 1. pkt. strækker sig alene hen til

husstandens dør. Kommunalbestyrelsen kan ikke overskride dørtærsklen eller komme

indenfor i boligen. Kommunalbestyrelsen kan med tilladelse fra ejendommens ejer eller

beboer betræde et fællesareal.

Som et led i at sikre, at kommunerne har mulighed for at påse, om helårsboliger i kommunen

faktisk anvendes til helårsbeboelse, er der i loven givet mulighed for, at kommunen har adgang

til at indhente oplysninger fra forsyningsselskaber om en husstands forbrug, og at kommunen

kan opsøge udvalgte husstande på bopælen.

Kommunen kan benytte sig af disse muligheder for kontrol, hvis den har begrundet mistanke

om overtrædelse af gældende boligreguleringslovs § 48, stk. 1. Det fremgår af denne

bestemmelse, at bliver en bolig, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse,

ledig, skal ejeren sørge for, at den fortsat benyttes til beboelse. En bolig anses for ledig, når den

ikke er udlejet til eller ikke benyttes til beboelse.

Det samme gælder, hvis kommunen har begrundet mistanke om overtrædelse af gældende

boligreguleringslovs § 50, stk. 1. Efter denne bestemmelse må en bolig, der inden for de sidste

5 år har været benyttet til helårsbeboelse, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke tages i

brug til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen

fortsat kan benyttes til helårsbeboelse.

Oplysninger om forbrugsmønstret i en bolig vil kunne være særdeles brugbare, når det skal

konstateres, om en bolig benyttes til helårsbeboelse. Den enkelte boligs forbrugsmønster kan

være indikator for, om der er tale om helårsbeboelse, eller om boligen står tom.

Databeskyttelseslovgivningen stiller krav om, at indsamlede persondata ikke må

viderebehandles på en måde, der er uforenelig med det oprindeligt udtrykkeligt angivne formål.

Det følger heraf, at oplysninger fra forsyningsselskaberne ikke kan videregives til kommunerne

med henblik på kontrol og tilsyn med bopælspligten uden udtrykkelig hjemmel.

Der er derfor i loven givet hjemmel til, at kommunen som led i kontrollen med boligernes

benyttelse har adgang til at indhente oplysninger fra forsyningsselskaber om boligens forbrug af

el, vand, varme og gas i en bestemt periode. De oplysninger, der vil indgå i processen, er ikke

følsomme personoplysninger. Oplysningerne omfatter identifikation af navne, adresser og

forbrug af el, vand, varme og gas.

Besøg på bopælen vil kunne medvirke til at konstatere eventuel ulovlig brug af boliger. Det

gælder både helårsboliger, som står tomme, det vil sige, hvor der ikke er registreret en person

i CPR på adressen, men også boliger, hvor der er en formodning om, at boligen ikke benyttes til

helårsbeboelse på trods af, at der er bopælsregistreret en person i CPR på adressen.

På den baggrund har kommunalbestyrelsen som led i kontrol af ulovlig brug af boligen som

udgangspunkt samme adgang til kontrolbesøg, som gælder for fx medielicenskontrol. Det

indebærer, at kommunalbestyrelsens adgang til at opsøge udvalgte husstande er afgrænset,

således at den alene strækker sig hen til boligens dør.

Kontrolbesøg på adressen er et meget vidtgående skridt i forhold til grundlæggende regler om

boligens ukrænkelighed i grundlovens § 72. Det følger af grundlovens § 72, at adgangen til at

foretage husundersøgelse kræver enten lovhjemmel eller retskendelse. Det antages, at

bestemmelsen særligt omfatter undersøgelse af lokaliteter, som anvendes til beboelse. Lokaler

og arealer, der er almindeligt tilgængelige for almenheden, falder derimod uden for

bestemmelsen. En offentlig myndighed har derfor adgang hertil og vil i den forbindelse kunne

foretage undersøgelser, for så vidt den offentlige myndighed ikke går videre, end hvad der er

tilladt andre.

2.1.1.8. Straf

Efter den gældende boligreguleringslovs § 53, stk. 1, straffes den med bøde, som uden

kommunalbestyrelsens samtykke:

a) i strid med reglerne i § 46, stk. 1, nedlægger en bolig helt eller delvis,

b) i strid med reglerne i § 47, stk. 1, benytter mere end en beboelseslejlighed til bolig for

personer, der tilhører samme husstand,

c) i strid med reglerne i § 47, stk. 2, udlejer en beboelseslejlighed som enkeltværelser,

d) i strid med reglerne i § 50, stk. 1, tager en lejlighed i brug til sommerbeboelse el. lign.

midlertidig benyttelse,

e) i strid med reglerne i § 52 iværksætter bygningsforandringer el. lign. med henblik på

sammenlægning af boliger eller på omdannelse af boliger til andet end beboelse.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 53, stk. 2, straffes den med bøde, som undlader at

indgive den i § 48, stk. 2, foreskrevne anmeldelse eller indgiver anmeldelse efter udløbet af den

angivne frist.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 53, stk. 4, kan der pålægges selskaber m.v. (juridiske

personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Overtrædelse af reglerne i kaptitel VII straffes med bøde. Dette gælder, når der uden

kommunalbestyrelsens samtykke sker overtrædelse af reglerne om nedlæggelse og

sammenlægning af boliger, udlejning af boliger som enkelte værelser, anvendelse af helårsbolig

som sommerbolig og benyttelse af flere boliger.

Bødestraf kan også idømmes, hvis en ejer ikke anmelder en lejlighed ledig inden 6 uger efter,

at den er blevet ledig, eller anmeldelsen først kommer efter fristens udløb.

2.1.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.1.2.1. Reglernes anvendelsesområde

Reglerne om anvendelsesområdet for reglerne om benyttelse af boliger foreslås videreført uden

indholdsmæssige ændringer.

2.1.2.2. Nedlæggelse af boliger m.v.

Reglerne om nedlæggelse af boliger foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.1.2.3. Ledige boliger

Reglerne om, at boliger ikke må stå ledige og ubenyttede hen, foreslås videreført uden

indholdsmæssige ændringer.

2.1.2.4. Kommunens ophævelse af lejeaftalen

Reglerne om, at kommunen kan hæve lejeaftalen, hvis boligen er udlejet, men ubeboet, foreslås

videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.1.2.5. Midlertidig benyttelse af helårsbolig m.v.

Reglerne om, at det kræver kommunalbestyrelsens samtykke at tage en bolig i brug til

midlertidig benyttelse m.v., foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.1.2.6. Kommunalbestyrelsens samtykke

Reglerne om kommunalbestyrelsens samtykke foreslås videreført uden indholdsmæssige

ændringer.

2.1.2.7. Tilsyn med reglernes overholdelse

Reglerne om kommunens kontrolmuligheder foreslås videreført

ændringer.

2.1.2.8. Straf

Reglerne om bødestraf ved at handle i strid med en række af reglerne om benyttelse af boliger

foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

uden indholdsmæssige

2.2. Beboermaksimum

2.2.1. Gældende ret

2.2.1.1. Reglernes anvendelsesområde m.v.

Af den gældende § 2 i boligreguleringsloven fremgår, at reglerne om beboermaksimum i de

gældende §§ 52 a-c i boligreguleringsloven kun gælder, hvor kommunalbestyrelsen har truffet

beslutning om, at de skal kunne gælde, og udlejeren af en ejendom skriftligt har meddelt

kommunalbestyrelsen, at reglerne skal gælde i udlejerens ejendomme.

Endvidere fremgår af den gældende § 2 i boligreguleringsloven, at reglerne i de gældende §§

52 a-c i boligreguleringsloven alene kan sættes i kraft samlet. Kommunalbestyrelsens

beslutning omfatter kommunen som helhed, og kommunalbestyrelsen skal i forbindelse med

beslutningen angive, hvornår beslutningen har virkning fra. Kommunalbestyrelsens beslutning

gælder for højst 4 år ad gangen.

Efter den gældende § 3 i boligreguleringsloven skal kommunalbestyrelsens beslutning

bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen.

Bekendtgørelsen i Statstidende anses for at være en gyldighedsbetingelse, og

virkningstidspunktet for beslutningen kan tidligst være datoen på det nummer af Statstidende,

hvori beslutningen er bekendtgjort.

Når kommunalbestyrelsen har besluttet, at reglerne om beboermaksimum skal kunne gælde i

kommunen, så er det frivilligt for den enkelte udlejer at træffe beslutning om, hvorvidt

reglerne om beboermaksimum skal gælde i udlejerens ejendomme. Udlejerens meddelelse

omfatter alle udlejerens ejendomme i kommunen og får virkning fra det tidspunkt, hvor den er

kommet frem til kommunalbestyrelsen.

Da kommunalbestyrelsens beslutning højst kan gælde for 4 år ad gangen, må

kommunalbestyrelsens desuden med mellemrum overveje, om der fortsat synes behov for at

have reglerne gældende i kommunen.

Hvor en udlejer skriftligt har meddelt kommunalbestyrelsen, at reglerne skal gælde i

udlejerens ejendomme, skal kommunalbestyrelsen lade udlejerens meddelelse tinglyse på

ejendommen, og kommunen afholder i den forbindelse udgifterne til tinglysning. Udlejerens

meddelelse kan alene gives for det samlede regelsæt i de gældende §§ 52 a-c i

boligreguleringsloven. Tinglysningen sikrer, at ejendommen også efter en overdragelse er

omfattet af reglerne. En erhverver af en ejendom, der er omfattet af reglerne om

beboermaksimum, vil dog kunne bringe ejendommen ud af reglernes anvendelse som

beskrevet nedenfor.

Udlejeren kan med 6 måneders varsel meddele kommunalbestyrelsen, at reglerne ikke

længere skal gælde i udlejerens ejendomme, hvorefter kommunalbestyrelsen skal sørge for

aflysning af den tinglyste meddelelse om, at reglerne gælder for ejendommen, og kommunen

afholder ligeledes udgifterne til dette. Hvis kommunalbestyrelsen ikke fornyer sin beslutning

om at lade reglerne om beboermaksimum gælde i kommunen, så vil kommunalbestyrelsen

efter virkningsperiodens udløb tilsvarende skulle sørge for aflysning af eventuelle tinglyste

meddelelser.

2.2.1.2. Maksimum for husstandens størrelse

Reglerne om beboermaksimum i den gældende § 52 a, stk. 1, i boligreguleringsloven finder

kun anvendelse, hvor kommunalbestyrelsen i en kommune har besluttet, at de gældende §§

52 a-c i boligreguleringsloven skal kunne gælde i kommunen, og en udlejer herudover har

meddelt kommunalbestyrelsen, at reglerne skal gælde for udlejerens ejendomme i kommunen.

Af den gældende § 52 a, stk. 1, i boligreguleringsloven fremgår, at et lejemål ikke må udlejes

til eller bebos af flere end 2 personer pr. beboelsesrum. Dette gælder dog ikke ved forøgelse af

lejerens husstand i lejeperioden, hvis husstandsforøgelsen skyldes lejerens børn, ægtefælle

eller samlever eller disses børn. Ligeledes gælder dette ikke, hvis kommunalbestyrelsen har

givet tilladelse efter den gældende § 52 b, stk. 1, i boligreguleringsloven.

Ved opgørelse af antallet af beboelsesrum lægges de oplysninger til grund, der fremgår af

Bygnings- og Boligregisteret (BBR).

Efter den gældende § 52 a, stk. 1, i boligreguleringsloven fremgår endvidere, at der ved et

lejemål forstås såvel en lejlighed som et enkeltværelse. Enkeltværelser omfatter både separate

enkeltværelser, samt enkeltværelser, som er en del af udlejerens beboelseslejlighed.

Efter den gældende § 52 a, stk. 1, i boligreguleringsloven er det ikke tilladt at leje en bolig ud,

hvis boligen vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum. Reglen indebærer, at

det i udlejningssituationen er uden betydning, hvordan husstandens sammensætning er; det

vil sige, hvilke relationer de kommende husstandsmedlemmer har til lejeren af boligen, idet

reglen om højst 2 personer pr. beboelsesrum altid er den absolutte overgrænse. Undtagelsen i

2. pkt. skal sikre, at lejeren ikke forhindres i at forøge husstanden i lejeperioden med børn,

ægtefælle, samlever samt disses børn. Afgrænsningen er udtømmende og betyder fx, at

lejerens børnebørn samt børns ægtefælle/samlever ikke omfattes af undtagelsen. Adgangen til

at forøge husstanden gælder kun for den, der er lejer i henhold til lejeaftalen.

Af de gældende § 69, stk. 2, og § 70, stk. 2, i lejeloven fremgår, at udlejeren skal modsætte

sig fremleje i strid med beboermaksimum, og udlejeren kan straffes for at undlade dette.

Af den gældende § 52 a, stk. 2, i boligreguleringsloven fremgår, at lejeren ved lejeaftalens

indgåelse får en pligt til at oplyse udlejeren om husstandens størrelse, og dermed hvor mange

der skal bo i lejligheden. Udlejeren kan herved sikre sig, at boligen ikke vil blive beboet af flere

end 2 personer pr. beboelsesrum. Af hensyn til at undgå et eventuelt efterfølgende strafansvar

vil det være hensigtsmæssigt, at udlejeren sikrer sig, at lejerens oplysninger om, hvor mange

personer, der vil bo i lejemålet, fremgår af lejekontrakten.

Lejeren får endvidere med bestemmelsen pligt til at meddele udlejeren, når lejerens husstand

forøges i løbet af lejeperioden, således at det samlede antal personer, der bor i lejemålet,

overstiger 2 personer pr. beboelsesrum. Lejeren skal dog ikke oplyse om husstandsforøgelse,

der skyldes, at lejeren har fået flere børn, eller at husstanden er blevet forøget med lejerens

ægtefælle eller samlever eller disses børn.

I den gældende § 52 a, stk. 3, i boligreguleringsloven beskrives, hvad udlejeren skal gøre, hvis

udlejeren bliver bekendt med, at der bor for mange personer i et lejemål. Udlejeren må anses

for at være bekendt med overtrædelsen, når udlejeren har en mere sikker viden herom. Dette

kan fx være tilfældet, hvis udlejeren selv bor i ejendommen eller får besked om overtrædelsen

af viceværten. Er der tale om beboerklager, vil det bero på udlejerens konkrete vurdering, om

klagen er tilstrækkeligt underbygget. Udlejeren skal, når denne bliver bekendt med en

overskridelse af beboermaksimum, anmelde til kommunalbestyrelsen, at der bor for mange

personer i lejemålet. Udlejeren er dog i intet tilfælde forpligtet til at foretage selvstændige

undersøgelser af, om beboermaksimum er overskredet.

Efter den gældende § 52 b, stk. 1, i boligreguleringsloven kan kommunalbestyrelsen i visse

tilfælde dispensere fra reglen om beboermaksimum i § 52 a, stk. 1. Det er hensigten med

bestemmelsen, at kommunalbestyrelsen skal meddele tilladelsen efter § 52 b, stk. 1, i tilfælde,

hvor kommunalbestyrelsen efter en konkret vurdering finder, at der er tale om et af de tre

tilfælde, der er beskrevet i bestemmelsen.

Kommunalbestyrelsen kan meddele tilladelse til, at det samlede antal personer, der bor i

lejemålet, overstiger 2 personer pr. beboelsesrum, hvis husstandsforøgelsen skyldes syge eller

gamle, plejekrævende slægtninge. Det er hensigten hermed, at beslutningen om

beboermaksimum ikke skal afskære muligheden for, at lejeren lader en slægtning, der enten

er syg eller er gammel og har brug for hjælp eller omsorg, flytte ind hos sig. Ved vurderingen

af, om der skal dispenseres fra beboermaksimum, kan kommunalbestyrelsen lægge vægt på,

om slægtningenes omsorgsbehov bedst tilgodeses hos lejeren. Kommunalbestyrelsen kan

herunder lægge vægt på, om boligforholdene efter modtagelse af den syge eller gamle,

plejekrævende slægtning muliggør, at der, eventuelt med bistand fra det offentlige, kan ydes

bistand på en forsvarlig måde. Derimod kan kommunalbestyrelsen ikke afslå at dispensere

under henvisning til beboersammensætningen i boligområdet.

Kommunalbestyrelsen kan endvidere meddele tilladelse til, at det samlede antal personer, der

bor i lejemålet, overstiger 2 personer pr. beboelsesrum i tilfælde, hvor tvingende sociale

hensyn efter kommunalbestyrelsens konkrete vurdering taler for det.

Endelig kan kommunalbestyrelsen meddele tilladelse til overskridelse af beboermaksimum,

hvis boligen er af en sådan størrelse, at der efter husstandsforøgelsen vil være et areal på 20

eller mere pr. person. Dette indebærer, at fx en lejlighed med 2 rum vil kunne blive beboet

af flere end 4 personer, hvis lejligheden er så stor, at der vil være mindst 20 m

pr. person,

selv om der flytter en ekstra person eller eventuelt flere ind i lejligheden. Det forudsættes, at

kommunalbestyrelsen som udgangspunkt meddeler dispensation, hvis betingelsen er opfyldt.

Kommunalbestyrelsen kan dog undlade at dispensere, hvis boligen efter en konkret vurdering

ikke er velegnet for flere personer end det antal, der følger af beboermaksimum.

Af den gældende § 51 b, stk. 2, i boligreguleringsloven gælder en kort frist på 1 uge, som

kommunalbestyrelsen så vidt muligt skal overholde ved stillingtagen til, om der skal gives

tilladelse til overskridelse af beboermaksimum. Det er ikke hensigten, at lejeforholdet skal

kunne ophæves, så længe kommunalbestyrelsen er ved at behandle en

dispensationsansøgning fra lejeren. Kommunalbestyrelsens afgørelser efter den gældende § 51

b, stk. 1, i boligreguleringsloven kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.

Spørgsmål om lovligheden af kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1 kan dog søges

indbragt for Ankestyrelsen og Folketingets Ombudsmand.

Spørgsmål om lovligheden af kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1 vil være omfattet af

det kommunale tilsyn. Det kommunale tilsyn varetages af Ankestyrelsen, som fører tilsyn med,

at kommunerne overholder den lovgivning, der særligt gælder for offentlige myndigheder, jf.

lov om kommunernes styrelse § 48, stk. 1. Ankestyrelsen beslutter selv, om der er

tilstrækkelig anledning til at rejse en tilsynssag, jf. lov om kommunernes styrelse § 48 a.

2.2.1.3. Kommunalbestyrelsens meddelelsespligt og tilsyn

Det fremgår af den gældende § 52 b, stk. 3, i boligreguleringsloven, at kommunalbestyrelsen,

i ejendomme, hvor §§ 52 a-c er gældende, jf. § 2, stk. 1, så vidt muligt senest 2 uger efter, at

kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse efter § 2, stk. 1, 4. pkt., eller en lejer er

tilmeldt folkeregisteret på den pågældende ejendoms adresse, skal meddele lejeren, at

beboermaksimum, herunder reglerne den gældende lejelovs § 69, stk. 2, § 70, stk. 3, og § 73,

stk. 5, og almenlejelovens § 64, stk. 2, § 65, stk. 3, og § 69, stk. 3, gælder for lejemålet.

Kommunalbestyrelsen skal endvidere meddele, at dette indebærer, at kommunalbestyrelsen

som led i sin tilsynsforpligtelse kan samkøre registre med det formål at påse, om

beboermaksimum overskrides. Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med, hvor mange personer

der er tilmeldt folkeregisteret på den pågældende adresse, og om beboermaksimum

overskrides, jf. § 52 a, stk. 1.

Når udlejeren har givet meddelelse til kommunalbestyrelsen, skal kommunalbestyrelsen så

vidt muligt senest 2 uger efter, at meddelelsen er kommet frem, meddele alle beboelseslejerne

i de berørte ejendomme, at reglerne er gældende i ejendommene, og at dette indebærer, at

kommunalbestyrelsen som led i sin tilsynsforpligtelse kan samkøre registre med det formål at

påse, om beboermaksimum overskrides. Kommunalbestyrelsens meddelelse skal indeholde

oplysning om indholdet og rækkevidden af såvel reglerne om beboermaksimum i

boligreguleringslovens §§ 52 a-c som reglerne i lejelovens § 69, stk. 2, § 70, stk. 3, og § 73,

stk. 5, eller almenlejelovens § 64, stk. 2, § 65, stk. 3, og § 69, stk. 3, hvorefter udlejeren skal

modsætte sig henholdsvis fremleje og bytte, som indebærer overskridelse af

beboermaksimum. Endvidere skal kommunalbestyrelsen sende en tilsvarende meddelelse til

nye lejere så vidt muligt senest 2 uger efter, at en ny lejer er tilmeldt folkeregisteret på

ejendommens adresse. Det påhviler således kommunalbestyrelsen at føre løbende tilsyn med,

hvornår der ifølge folkeregisteret flytter nye lejere ind i de ejendomme, hvor reglerne om

beboermaksimum gælder.

Det fremgår herudover af den gældende § 52 b, stk. 3, i boligreguleringsloven, at overskrides

beboermaksimum, skal kommunalbestyrelsen sende et påkrav til lejeren om, at lejeforholdet

vil blive ophævet, hvis overskridelsen af beboermaksimum ikke bringes til ophør senest 4 uger

efter, at påkravet er kommet frem til lejeren. Indeholder påkravet ikke disse oplysninger samt

oplysning om lejerens mulighed for at søge om tilladelse til overskridelse af beboermaksimum

efter stk. 1, eller har kommunalbestyrelsen ikke givet lejeren meddelelse efter 1. pkt., er det

ugyldigt. Skyldes overskridelsen af beboermaksimum i en lejlighed antallet af beboere i et

fremlejeforhold i henhold til den gældende lejelovs § 69 eller almenlejelovens § 64, kan

kommunalbestyrelsen forlænge den i 4. pkt. nævnte frist.

Kommunalbestyrelsen skal altså påse, at beboermaksimum hverken er overskredet i det

primære lejeforhold eller i fremlejeforholdet. Denne tilsynsforpligtelse indebærer, at

kommunalbestyrelsen løbende må føre tilsyn med, hvor mange personer der er tilmeldt

folkeregisteret på den pågældende adresse, og om beboermaksimum overskrides. Endvidere

må kommunalbestyrelsen, på det tidspunkt hvor beboermaksimum træder i kraft, skaffe sig

viden om, hvilke husstande som på dette tidspunkt overskrider beboermaksimum. Endelig skal

kommunalbestyrelsen følge op på anmeldelser fra udlejeren efter den gældende

boligreguleringslovs § 52 a, stk. 3, om overskridelser af beboermaksimum. Herudover fører

kommunalbestyrelsen det sædvanlige tilsyn med driften i støttet byggeri.

Kommunalbestyrelsen har således en pligt til at håndhæve reglen om beboermaksimum over

for lejeren, og det påhviler kommunalbestyrelsen at holde udlejeren løbende orienteret herom.

Kommunalbestyrelsen skal sende et påkrav til lejeren om, at lejeforholdet vil blive ophævet,

hvis overskridelsen af beboermaksimum ikke bringes til ophør senest 4 uger efter, at påkravet

er kommet frem til lejeren. Er kommunalbestyrelsen ikke bekendt med, hvem der er lejeren,

må påkravet sendes til alle beboere i lejemålet. Hvis en del af en lejlighed er fremlejet, er der

tale om to (eller flere) lejemål, det vil sige såvel det primære oprindelige lejemål, som det

lejemål, som er opstået ved fremlejeaftalen. Påkrav fra kommunalbestyrelsen skal indeholde

oplysning om muligheden for at ophæve, om 4-ugers fristen for at lovliggøre forholdene, og

om lejerens mulighed for at søge om tilladelse til overskridelse af beboermaksimum efter den

gældende boligreguleringslovs § 52 b, stk. 1. Indeholder påkravet ikke disse oplysninger, er

det ugyldigt.

I de særlige tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen efterfølgende bliver bekendt med, at

overskridelsen af beboermaksimum i en lejlighed ikke skyldes forholdene i det primære

lejeforhold, men forholdene i fremlejeforholdet, kan kommunalbestyrelsen forlænge 4-ugers

fristen for lovliggørelse af forholdene. Fristen kan efter kommunalbestyrelsens skøn forlænges,

så udlejeren har mulighed for at lovliggøre forholdene, eventuelt ved at ophæve

fremlejeaftalen, jf. stk. 5.

Efter den gældende § 52 b, stk. 4, i boligreguleringsloven skal kommunalbestyrelsen, når

overskridelsen ikke bringes til ophør inden den i stk. 3 nævnte frist på 4 uger, ophæve

lejeaftalen uden ugrundet ophold. Ophævelsen sker ved skriftlig meddelelse til lejeren. Den

gældende lejelovs §§ 94 og 95 og almenlejelovens §§ 91 og 92 finder tilsvarende anvendelse.

Ved ophævelse skal alle personer i det lejede fraflytte lejemålet. Ophævelsen sker ved skriftlig

meddelelse til lejeren. Ved ophævelsen finder reglerne i den gældende lejelovs §§ 94 og 95,

henholdsvis almenlejelovens §§ 91 og 92, tilsvarende anvendelse. Det vil sige, at

kommunalbestyrelsen ikke kan hæve, hvis det forhold, der lægges lejeren til last, skønnes at

være af uvæsentlig betydning. Det bemærkes, at der ved vurderingen af, om en overskridelse

af bestemmelsen om beboermaksimum er væsentlig, ikke kan lægges vægt på antallet af

personer, der bor i lejemålet ud over beboermaksimum, idet det er hensigten, at enhver

overskridelse af den tilladte grænse på 2 personer pr. beboelsesrum i den gældende

boligreguleringslovs § 52 a, stk. 1, skal føre til ophævelse under forudsætning af, at forholdet

ikke er omfattet af undtagelserne i § 52 a, stk. 1, eller kommunalbestyrelsen har meddelt

tilladelse efter den gældende boligreguleringslovs § 52 b, stk. 1.

Ved væsentlighedsvurderingen kan der lægges vægt på andre forhold, såsom hvor længe

overskridelsen af bestemmelsen om beboermaksimum har fundet sted. Såfremt overskridelsen

er af en midlertidig og kortvarig karakter, vil dette efter omstændighederne kunne tale for, at

overskridelsen er af uvæsentlig betydning, og kommunalbestyrelsen dermed ikke kan hæve

lejeaftalen. Kommunalbestyrelsen kan heller ikke ophæve lejeforholdet, hvis overskridelsen er

bragt til ophør, inden ophævelsen sker. Derimod har det ingen betydning for gennemførelsen

af ophævelsen, om overskridelsen bringes til ophør, efter at lejeforholdet er ophævet. Det er

således hensigten, at en ophævelse skal gennemføres.

Det er heller ikke hensigten, at ophævelse skal kunne ske, hvis lejeren har ansøgt

kommunalbestyrelsen om tilladelse efter stk. 1, uden at der er truffet afgørelse herom. Der

henvises til den gældende boligreguleringslovs § 52 b, stk. 2, hvoraf det fremgår, at

kommunalbestyrelsen så vidt muligt skal træffe afgørelse senest 1 uge efter modtagelsen af

lejerens ansøgning.

Kommunalbestyrelsens tilsynsforpligtelse omfatter også tilsyn med, om lejeren efter

ophævelsen fraflytter det lejede. Sker dette ikke, skal kommunalbestyrelsen gennemføre en

ophævelsessag for fogedret og eventuelt boligret. Kommunalbestyrelsens pligt til at

gennemføre ophævelsessagen for højere retsinstanser forudsætter, at sagen er af principiel

karakter. Kommunalbestyrelsens sager om ophævelse m.v. har karakter af afgørelsessager i

forvaltningslovens forstand i relation til udlejeren. Udlejeren har derfor de beføjelser, der følger

af denne lov, herunder ret til partshøring, jf. forvaltningslovens § 19.

Efter den gældende § 52 b, stk. 5, i boligreguleringsloven kan udlejeren i et fremlejeforhold i

henhold til den gældende lejelovs § 69 eller almenlejelovens § 64 hæve lejeaftalen, når

lejerens husstand forøges, således at det samlede antal personer, der bor i lejligheden,

overskrider beboermaksimum, jf. den gældende boligreguleringslovs § 52 a, stk. 1, og lejeren

trods udlejerens påkrav undlader at bringe overskridelsen til ophør. Stk. 4, 2. og 3. pkt., finder

tilsvarende anvendelse. Stk. 5 finder anvendelse ved fremleje af værelser i henhold til den

gældende lejelovs § 69 eller almenlejelovens § 64. Såfremt en overskridelse af

beboermaksimum i fremlejeforholdet indebærer, at beboermaksimum bliver overskredet for

hele lejligheden, gives der den lejer, som samtidig er udlejer i fremlejeforholdet, en mulighed

for at ophæve lejeaftalen i fremlejeforholdet, og dermed lovliggøre forholdene i lejligheden.

Udlejeren kan dog ikke ophæve lejeaftalen, hvis det forhold, der lægges lejeren til last,

skønnes at være af uvæsentlig betydning. Sørger udlejeren i fremlejeforholdet ikke for at

lovliggøre forholdene i lejligheden gennem påkrav og eventuel ophævelse inden for den af

kommunalbestyrelsen fastsatte frist, skal kommunalbestyrelsen ophæve det primære

lejeforhold.

Efter den gældende § 52 c i boligreguleringsloven kan kommunalbestyrelsen som led i sin

tilsynsforpligtelse, jf. den gældende boligreguleringslovs § 52 b, stk. 3, samkøre Det Centrale

Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregisteret (BBR) med det formål at tilvejebringe

oplysning om, hvorvidt den gældende boligreguleringslovs § 52 a, stk. 1, om

beboermaksimum er overholdt. Samkøringen kan ske som led i behandlingen af en enkelt sag

eller som led i en generel søgning til brug for kontrol heraf.

Kommunalbestyrelsens tilsynsforpligtelse medfører et behov for samkøring af oplysninger i

Bygnings- og Boligregisteret (BBR) og Det Fælleskommunale Persondatasystem med henblik

på at få oplyst, hvor mange beboelsesrum der er i et lejemål, hvor mange personer der er

tilmeldt den pågældende adresse, og hvilke familiemæssige relationer disse personer har til

hinanden.

De til enhver tid gældende databeskyttelsesretlige regler skal iagttages af

kommunalbestyrelsen og evt. øvrige databehandlere eller dataansvarlige, der behandler

personoplysninger som led i samkøringen og tilsynet.

2.2.1.4.

Strafbestemmelse

Efter den gældende § 53, stk. 3, i boligreguleringsloven straffes den udlejer, som i strid med

reglerne i den gældende boligreguleringslovs § 52 a, stk. 1, udlejer en bolig, således at

lejemålet bliver beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, som er bekendt med, at der

sker overtrædelse af § 52 a, stk. 1, uden at anmelde overtrædelsen til kommunalbestyrelsen,

jf. § 52 a, stk. 3.

Den udlejer, der udlejer en bolig i strid med reglerne om beboermaksimum i den gældende

boligreguleringslovs § 52 a, stk. 1, således at lejemålet bliver beboet af flere end 2 personer

pr. beboelsesrum, kan straffes med bøde. Ved udlejer forstås også en lejer, der som

fremlejegiver udlejer en beboelseslejlighed efter den gældende lejelovs § 70 eller

almenlejelovens § 65 eller en del af lejligheden efter den gældende lejelovs § 69 eller

almenlejelovens § 64.

Endvidere kan den udlejer, som er bekendt med, at der sker overtrædelse af

beboermaksimum, straffes med bøde, hvis udlejeren undlader at anmelde overtrædelsen til

kommunalbestyrelsen i henhold til den gældende boligreguleringslovs § 52 a, stk. 3.

Udlejeren kan med fordel sikre sig, at lejeren oplyser i lejekontrakten, hvor mange personer

der skal bo i lejemålet af hensyn til at undgå et eventuelt efterfølgende strafansvar. Det er

som nævnt en forudsætning for, at udlejeren kan straffes, at udlejeren er bekendt med, at der

sker overtrædelse af beboermaksimum. Udlejeren må anses for at være bekendt med

overtrædelsen, når udlejeren har en mere sikker viden herom. Udlejeren er dog i intet tilfælde

er forpligtet til at foretage selvstændige undersøgelser af, om beboermaksimum er

overskredet.

Efter den gældende § 53, stk. 4, i boligreguleringsloven kan der pålægges selskaber mv.

(juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Er udlejer en almen boligorganisation, forudsættes bødeudgiften afholdt af arbejdskapitalen.

2.2.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.2.2.1. Reglernes anvendelsesområde

Det foreslås, at de gældende regler om anvendelsesområdet for reglerne om beboermaksimum

indholdsmæssigt videreføres med enkelte sproglige og redaktionelle justeringer.

Bestemmelserne svarer i det væsentlige til de relevante dele af den gældende

boligreguleringslovs §§ 2 og 3. Af hensyn til forståelsen foreslås det tydeliggjort, at

kommunalbestyrelsen alene kan beslutte, at reglerne om beboermaksimum kan anvendes i

kommunen. For at reglerne om beboermaksimum skal gælde i en ejendom, kræver det, at

udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at reglerne skal gælde i udlejerens ejendomme.

Endvidere foreslås det tydeliggjort, at hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at reglerne om

beboermaksimum kan anvendes i kommunen, så kræver det for at bringe virkningen til ophør

enten, at kommunalbestyrelsens beslutter, at reglerne ikke længere skal kunne gælde i

kommunen eller, at den fastsatte virkningsperiode på op til 4 år udløber uden at blive

forlænget ved ny beslutning.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.2.2.2. Maksimum for husstandens størrelse

Det foreslås, at de gældende regler om maksimum for husstandens størrelse og

kommunalbestyrelsens mulighed for at tillade, at beboermaksimum overskrides,

indholdsmæssigt videreføres med enkelte redaktionelle justeringer.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.2.2.3. Kommunalbestyrelsens meddelelsespligt og tilsyn

Det foreslås, at de gældende regler om kommunalbestyrelsens pligt til at give meddelelse til

lejere omfattet af reglerne om beboermaksimum samt pligt til tilsyn, herunder adgang til at

samkøre registre, og håndhævelse af reglerne indholdsmæssigt videreføres med enkelte

sproglige og redaktionelle justeringer.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.2.2.4. Strafbestemmelse

Det foreslås, at de gældende regler om straf for den udlejer, der udlejer i strid med reglerne

om beboermaksimum eller undlader at anmelde overtrædelse, som udlejer er bekendt med, til

kommunalbestyrelsen, indholdsmæssigt videreføres med enkelte redaktionelle justeringer.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.3. Kommunal sikring af forsyning af vand, varme og el i private udlejningsejendomme

2.3.1. Gældende ret

Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 b, stk. 1, at undlader en udlejer, som skal levere

varme og opvarmning af brugsvand, jf. § 36, at lade ejendommen forsyne med energi til

opvarmning, og afhjælper han ikke straks manglen efter påkrav herom, jf. § 11, stk. 1, skal

kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed lade ejendommen forsyne med

energi til opvarmning for udlejerens regning, herunder kan kommunen indfri restancer, der er

til hinder for fortsat levering.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 b, stk. 2, at bliver el- eller vandforsyningen til en

ejendom, hvor udlejeren skal levere el eller vand afbrudt på grund af manglende betaling fra

udlejeren, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav herom, jf. § 11, stk. 1, skal

kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed for udlejerens regning sikre, at el-

og vandforsyningen genoptages.

Formålet med stk. 1 og 2 er at sikre, at udlejerens forsyning af varme, opvarmning af

brugsvand, vand og el til lejlighederne opretholdes i tilfælde, hvor den udlejer, som efter

lejeaftalen har forpligtet sig til at levere vand, varme og el, undlader at betale leverandøren af

de nævnte ydelser. Kommunen har pligt til at sørge for varme, el m.v. til beboerne, hvis

udlejeren forsømmer pligten hertil.

Kommunen har dermed adgang til efter henvendelse fra en lejer at lade ejendommen forsyne

med vand, varme, opvarmning af brugsvand og el for udlejerens regning.

I bestemmelserne er taget højde for, at der kan være situationer, hvor kommunen må indfri

en restance for at få genoptaget leveringen af el, vand og varme til ejendommen, hvis

forsyningen er blevet afbrudt på grund af manglende betaling fra udlejeren.

Hvis lejerne eksempelvis ikke får varme, fordi det tekniske anlæg er defekt, kan kommunen

ikke med hjemmel i denne bestemmelse gå ind og reparere anlægget for udlejerens regning.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 b, stk. 3, at beløb, som kommunen har lagt ud

efter stk. 1 og 2, forrentes med den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter

ved forsinket betaling m.v. fra tidspunktet for kommunens udbetaling. Som gebyr kan

kommunen kræve et gebyr på 100 kr. med tillæg af 2 pct. Af det skyldige beløb ud over 1.000

kr. Beløbet på 100 kr. reguleres én gang om året efter nettoprisindeks og beløber sig i dag til

156 kr. (2020-niveau).

Det fremgår endvidere af § 46 b, stk. 4, i den gældende lejelov, at beløb efter stk. 3 har

samme fortrinsret i ejendommen som ejendomsskatter. Beløbene kan inddrives efter de

regler, der gælder for inddrivelse af ejendomsskatter.

Stk. 3 og 4 indeholder hjemmel til, at kommunen kan beregne sig et gebyr for at lade

ejendommen forsyne med el, vand, varme m.v. Kommunen kan endvidere forlange det beløb,

som kommunen har lagt ud, forrentet efter rentelovens bestemmelser.

Efter den gældende rentelovs § 5, stk. 1, fastsættes renten efter forfaldsdagen til en årlig

rente, der svarer til den fastsatte referencesats med et tillæg på 8 pct. Som referencesats

anses i denne lov den officielle udlånsrente, som Nationalbanken har fastsat henholdsvis pr.

den 1. januar og den 1. juli det pågældende år.

Som følge af, at kommunen er forpligtet til at opretholde varmeforsyningen, og at disse

ydelser har en væsentlig betydning for ejendommens værdi, er der samme fortrinsret i

ejendommen for de beløb, som kommunen har lagt ud, der gælder for krav på

ejendomsskatter.

Dette indebærer, at kravet hæfter på den faste ejendom uden tinglysning og forud for al anden

pantegæld.

Ud over selve de udlagte beløb vedrører fortrinsretten tillige kommunens krav på renter og

eventuelt gebyr.

2.3.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Som led i sammenskrivningen foreslås, at bestemmelserne om kommunens pligt til at lade

ejendommen forsyne med varme, el og vand flyttes fra lejeloven til lov om boligforhold, da

bestemmelserne ikke regulerer forholdet mellem lejeren og udlejeren.

Reglerne foreslås uden indholdsmæssige ændringer videreført i et selvstændigt kapitel 3 i lov

om boligforhold. Som en sproglig præcisering foreslås i stk. 2, at det udtrykkeligt fremgår af

bestemmelsen, at kommunen på samme vis som efter stk. 1 kan indfri en restance, der er til

hinder for fortsat levering, hvis kommunen på begæring af en lejer for udlejerens regning skal

sikre, at el- og vandforsyningen genoptages. Dette var retstilstanden forud for de ændringer af

lejeloven, som blev gennemført ved lov nr. 310 af 30. marts 2015. I den forbindelse blev

bestemmelsen alene ændret redaktionelt, så det var ikke hensigten at ændre retstilstanden for

så vidt angår kommunens mulighed for at indfri en restance som forudsætning for, at

forsyningen med el og vand kan genoptages.

stk. 3

foreslås som en sproglig præcisering tydeliggjort, at det er udlejeren og ikke lejeren,

som kommunalbestyrelsen kan afkræve et gebyr. Der er ikke hermed tilsigtet ændringer i den

gældende retstilstand.

2.4. Frakendelse af retten til at administrere private udlejningsejendomme

2.4.1. Gældende ret

2.4.1.1. Dom om frakendelse

I gældende lejelovs kapitel XVIII A reguleres frakendelse af retten til at administrere

udlejningsejendomme.

Efter den gældende lejelovs § 113 a, stk. 1, kan ejere af udlejede beboelseslejligheder ved dom

frakendes retten til at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder og til at

bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder.

Dette gælder dog ikke for ejere af én udlejet beboelseslejlighed. Frakendelse kan ske på tid fra

1 til 5 år regnet fra endelig dom.

Ordningen kan bringes i anvendelse over for udlejere, som ejer mere end én udlejet lejlighed,

og har til formål at ramme de tilfælde, hvor en udlejer gentager en retsstridig handling. Et

afgørende moment for ordningen er, at den har en væsentlig præventiv virkning således, at

udlejere er klar over, at gentagelse af en retsstridig handling kan indebære, at udlejeren mister

retten til at administrere udlejningsejendomme. Det er med bestemmelserne om frakendelse af

retten til at administrere udlejningsejendomme gjort klart, at det ikke kan accepteres, at nogle

udlejere ikke følger afgørelser fra huslejenævn og ankenævn.

For det første medfører en sådan adfærd, at forholdene for lejerne, som har deres bolig i

ejendommen, bliver uacceptable. Lejerne betaler for en løbende ydelse, som de ikke får i det

omfang, de efter retsforholdet har krav på.

For det andet medfører disse udlejeres adfærd stor skade for det store flertal af udlejere, som

samvittighedsfuldt opfylder deres forpligtelser over for lejerne.

Bestemmelsen bygger på en forudsætning om, at ejer mister både retten til at administrere og

retten til at bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme. Bestemmelsen

forhindrer, at en udlejer, der frakendes retten til at administrere, ikke omgår

rettighedsfrakendelsen ved eksempelvis at indsætte et familiemedlem som administrator.

Det er en grundlæggende betingelse for beslutningen om frakendelse af retten til at

administrere, at ejeren mindst ejer to udlejede beboelseslejligheder. Med udlejede

beboelseslejligheder menes også udlejede parcelhuse og ejerlejligheder. Det er således uden

betydning, om lejlighederne ligger i samme ejendom eller i hver sin ejendom. En ejer vil ikke

kunne frakendes retten til at administrere, hvis ejeren alene udlejer én beboelseslejlighed.

Udlejere af værelser, udlejere af en enkelt beboelseslejlighed og udlejere, der ikke ejer

ejendommen, er dermed ikke omfattet af ordlyden af § 113 a.

Frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme efter lejelovens kapitel XVIII A

kan ske på tid fra 1 til 5 år regnet fra endelig dom.

2.4.1.2. Betingelser for frakendelse af administrationsretten

Betingelserne for frakendelse af administrationsretten, sigter efter et relativt højt niveau, da det

typisk er de groveste og gentagne forhold, som ønskes omfattet.

Efter den gældende lejelovs §§ 113 a, stk. 2, kan frakendelse i medfør af stk. 1 ske, såfremt en

ejer gentagne gange groft har tilsidesat reglerne i lejeloven eller boligreguleringsloven.

Efter den gældende lejelovs § 113 a, stk. 3, kan frakendelse i medfør af stk. 1 i øvrigt ske i

tilfælde, hvor en ejer

1. to gange er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af bestemmelserne af i lejeloven,

boligreguleringsloven og byfornyelsesloven.

2. to gange er idømt bødestraf efter byggelovens § 30 for at undlade at foretage

vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en

bebyggelses beboere eller andre, eller for i forbindelse med udlejning at benytte lokaler

til beboelse, som ikke efter byggeloven lovligt må anvendes til beboelse.

3. to gange har været under tvungen administration, jf. lov om tvungen administration af

udlejningsejendomme.

4. ikke har efterlevet tre eller flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for en periode på

2 år.

5. tre eller flere gange af Grundejernes Investeringsfond, jf. boligreguleringslovens § 60, har

fået påbegyndt arbejder inden for en periode på 10 år eller

6. inden for en periode på 2 år både er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af lejelovens

§ 6 og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.

Sager om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme kan deles op i to typer,

dels sager hvor ejeren tidligere er idømt bøde eller fængselsstraf, og dels sager hvor der ikke

foreligger tidligere straffedomme.

Som vilkår for rettighedsfrakendelse kan være, at ejeren to gange er idømt bøde eller

fængselsstraf efter leje- eller byfornyelseslovgivningen. Vilkåret skal forstås således, at ikke

alene to tilfælde af straf efter en af de i bestemmelsen nævnte love, men også to tilfælde af

straf efter to af de nævnte love opfylder vilkåret. Det vil sige, at frakendelse også kan ske, hvis

der fx er idømt straf en gang efter lejeloven og en gang efter boligreguleringsloven.

Rettighedsfrakendelse i sager, hvor der ikke foreligger straffedomme, er betinget af, at ejeren

har tilsidesat reglerne i lejeloven og i boligreguleringsloven gentagne gange, og at

tilsidesættelsen kan anses for at være grov.

De regler, bestemmelserne tager sigte på, er typisk reglerne om beregning af leje, beregning af

lejeforhøjelse og udførelse af vedligeholdelsesarbejder, men kan dog ligeledes anvendes ved

tilsidesættelse af de mere specielle regler i lovgivningen.

Vurderingen af, om tilsidesættelse er sket gentagne gange, og om tilsidesættelsen kan anses

for at være grov, beror på de konkrete omstændigheder.

Som bestemmelserne er formuleret, søges angivet et niveau for karakteren af de forhold, som

er omfattet af bestemmelsen. Der sigtes til et relativt højt niveau forstået således, at det er de

groveste og gentagne forhold, som ønskes omfattet.

I gældende lejelovs § 113 a, stk. 3, nr. 6, er frakendelsesreglerne skærpet i relation til

overtrædelser af dusørbestemmelsen i gældende lejelovs § 6 med det præventive sigte at

nedbringe antallet af udlejere, der opkræver dusør i strid med denne bestemmelse.

2.4.1.3. Afgørelse om frakendelse af administrationsretten

Afgørelse om frakendelse af administrationsretten reguleres i den gældende lejelovs § 113 a,

stk. 4.

Efter den gældende lejelovs § 113 a, stk. 4, føres sager om rettighedsfrakendelse efter stk. 2

og 3 samt efter stk. 5 i strafferetsplejens former. Til brug for sager om rettighedsfrakendelse,

jf. stk. 3, nr. 4 og 6, indberetter huslejenævnene, når de bliver gjort opmærksomme herpå, til

Grundejernes Investeringsfond oplysning om endelige afgørelser, som en ejer ikke har

efterlevet. Når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om tre endelige afgørelser

inden for 2 år, som en ejer ikke har efterlevet, eller når Grundejernes Investeringsfond har fået

indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf

efter § 6 og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, skal Grundejernes

Investeringsfond give meddelelse om dette til de involverede huslejenævn. Det eller de

involverede huslejenævn foretager en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse

er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en

sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse. Til brug for sager om

rettighedsfrakendelse, jf. stk. 3, nr. 5, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse til

de involverede huslejenævn, når fonden tre gange inden for 10 år har påbegyndt arbejder for

en ejer i henhold til § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Det eller de

involverede huslejenævn foretager en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse

er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en

sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse. Sag om rettighedsfrakendelse efter

stk. 2 og stk. 3, nr. 3-6, kan alene rejses, hvis huslejenævnet har anmodet herom. Sager kan

rejses, uden at der samtidig nedlægges påstand om straf.

Sager om frakendelse og generhvervelse af retten til at administrere udlejningsejendomme føres

i strafferetsplejens former. Dette betyder blandt andet, at sagerne føres ved

anklagemyndighedens foranstaltning i overensstemmelse med reglerne i retsplejelovens fjerde

bog med de retssikkerhedsgarantier, dette indebærer.

Sagerne kan dels op i to typer sager. Sager, hvor ejeren tidligere er idømt bøde eller hæftestraf

og sager, hvor der ikke foreligger tidligere straffedomme.

Til brug for sager om rettighedsfrakendelse efter gældende lejelovs § 113 a, stk. 3, nr. 4 og 6,

indberetter huslejenævnene, når de bliver gjort opmærksomme herpå, til Grundejernes

Investeringsfond oplysning om endelige afgørelser, som en ejer ikke har efterlevet.

Når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om forhold nævnt i nr. 4 og 6, skal

Grundejernes Investeringsfond give meddelelse om dette til de involverede huslejenævn.

Det eller de involverede huslejenævn foretager herefter en vurdering af, om betingelserne for

rettighedsfrakendelse er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter

loven er grundlag for en sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse.

Sager om rettighedsfrakendelse efter gældende lejelovs § 113 a, stk. 3, nr. 4, beror på lejerens

aktive medvirken. Den eller de lejere, der har været part i en endelig huslejenævnssag, kan,

hvis ejeren undlader at efterleve afgørelsen, foretage indberetning heraf til det pågældende

huslejenævn.

I forhold til sager om rettighedsfrakendelse efter gældende lejelovs § 113 a, stk. 3, nr. 6,

skærpes frakendelsesreglerne i relation til overtrædelser af dusørbestemmelsen i lejelovens § 6.

Det er Grundejernes Investeringsfond, der efter at have modtaget underretning fra

anklagemyndigheden orienterer huslejenævnet, når en ejer inden for en periode på 2 år både

er idømt både- og fængselsstraf efter dusørreglen og er registreret en eller flere gange for ikke

at have efterlevet huslejenævnets afgørelse.

Til brug for sager om rettighedsfrakendelse efter gældende lejelovs § 113 a, stk. 3, nr. 5, skal

Grundejernes Investeringsfond give meddelelse til de involverede huslejenævn. Det eller de

involverede huslejenævn foretager en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse

er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en

sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse.

Sager om rettighedsfrakendelse efter § 113 a, stk. 3, nr. 5, beror ikke på lejerens aktive

medvirken, som det er tilfældet med nr. 4. Grundejernes Investeringsfond råder selv over de

fornødne oplysninger om, hvilke ejere af boligudlejningsejendomme i hele landet, der har fået

udført arbejder efter boligreguleringslovens § 60, og på hvilke tidspunkter dette er sket.

Sag om rettighedsfrakendelse efter gældende lejelovs § 113 a, stk. 2, og stk. 3, nr. 3-6, kan

alene rejses, hvis huslejenævnet har anmodet herom. Sager kan rejses, uden at der samtidig

nedlægges påstand om straf.

2.4.1.4. Generhvervelse og strafudmåling

Det fremgår af gældende lejelovs § 113 a, stk. 5, at er retten til at administrere

udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere de pågældende

ejendomme, efter stk. 1 frakendt for længere tid end 2 år, skal spørgsmålet om generhvervelse

af retten inden frakendelsestidens udløb på begæring indbringes for domstolene. Indbringelse

kan tidligst finde sted, når der er forløbet 2 år af frakendelsestiden. Såfremt frakendelse er sket

for et bestemt tidsrum, kan retten kun generhverves, når ganske særlige omstændigheder

foreligger.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 113 a, stk. 6, at overtrædelse af en kendelse afsagt i

medfør af stk. 1, straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder.

Det fremgår af gældende lejelovs § 113 a, stk. 7, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske

personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Både sager om frakendelse og generhvervelse føres i straffeplejens former. Det betyder blandt

andet, at sagerne føres ved anklagemyndighedens foranstaltning i overensstemmelse med

bestemmelserne i retsplejelovens fjerde bog med de retssikkerhedsgarantier, dette indebærer.

2.4.1.5. Grundejernes Investeringsfonds administration mv.

Det følger af den gældende lejelovs § 113 b, stk. 1, at når en ejer er dømt efter § 113 a, skal

Grundejernes Investeringsfond have meddelelse herom ved rettens foranstaltning.

Det følger af den gældende lejelovs § 113 b, stk. 2, at for ejers regning forestår Grundejernes

Investeringsfond herefter administrationen af de af dommen omfattede ejendomme i den af

dommen omfattede periode. Grundejernes Investeringsfond kan beslutte, at administrationen

for ejerens regning overlades til en efter fondens vurdering egnet administrator.

Efter den gældende lejelovs § 113 b, stk. 3, finder § 60, stk. 3, og 4, i lov om midlertidig

regulering af boligforholdene tilsvarende anvendelse.

Efter den gældende lejelovs § 113 b, stk. 4, kan indenrigs- og boligministeren fastsætte

nærmere regler om Grundejernes Investeringsfonds administration.

Udgangspunktet er således, at når en ejer af en udlejningsejendom er frakendt retten til at

administrere sin eller sine udlejningsejendomme, overgår administrationen af den eller disse

ejendomme til Grundejernes Investeringsfond.

Der er dog i bestemmelsen åbnet mulighed for, at Grundejernes Investeringsfond helt eller

delvist kan overlade administrationen til en efter fondens beslutning egnet administrator.

Formålet med denne bestemmelse er at give Grundejernes Investeringsfond mulighed for at

begrænse omfanget af fondens ejendomsadministration, hvis fx et større ejendomsfirma

frakendes administrationsretten.

I bestemmelsen er endvidere givet indenrigs- og boligministeren mulighed for i en

bekendtgørelse at fastsætte nærmere regler om Grundejernes Investeringsfonds administration

af ejendomme, hvor ejeren er frakendt retten til selv at administrere udlejningsejendomme.

Denne bemyndigelse er udmøntet i bekendtgørelse nr. 682 af 20. juni 2007 om administration

af private udlejningsejendomme efter lejelovens § 113 b.

I bekendtgørelsen er fastsat bestemmelser, som både finder anvendelse på Grundejernes

Investeringsfonds administration på ejerens vegne af private udlejningsejendomme og de

situationer, hvor Grundejernes Investeringsfond beslutter at overlade administrationen for

ejerens regning til en egnet administrator. I bekendtgørelsen er blandt andet fastsat nærmere

regler om administrationens grundlag, underretning af de berørte parter, administrators virke,

vederlag for administrationen og administrators regnskabsaflæggelse.

Administratoren, det vil sige Grundejernes Investeringsfond eller den, som Grundejernes

Investeringsfond har overladt administrationen til, indtræder i ejerens sted i forhold til lejerne

og oppebærer dermed ejendommens lejeindtægter, eventuelle á conto-betalinger til vand,

varme, el og lign.

Administrator skal administrere ejendommen eller ejendommene i overensstemmelse med

lovgivningen med henblik på at kunne levere de ydelser og stille det lejede til rådighed i den

stand, som lejerne efter lejeforholdet har krav på. Det følger af bekendtgørelsens § 8.

2.4.1.6. Tvungen administration

Det følger af gældende lejelovs § 113 c, at huslejenævnet efter reglerne i lov om tvungen

administration af udlejningsejendomme kan beslutte, at en ejendom skal administreres på

ejerens vegne.

Bestemmelsen indebærer, at indgreb i retten til at administrere udlejningsejendomme både kan

ske efter lejeloven samt tvangsadministrationsloven.

2.4.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.4.2.1. Dom om frakendelse

Reglen om, at ejere af udlejningsejendomme ved dom kan frakendes retten til at administrere

ejendomme, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.4.2.2. Betingelser for frakendelse af administrationsretten

Reglerne om, hvornår en ejer kan frakendes retten til at administrere ejendomme, foreslås

videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.4.2.3. Afgørelse om frakendelse af administrationsretten

Reglerne om, hvordan der træffes afgørelse om frakendelse af retten til at administrere

udlejningsejendomme, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.4.2.4. Generhvervelse og strafudmåling

Reglerne om, hvordan ejeren kan generhverve retten til at administrere ejendomme m.v.,

foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.4.2.5. Grundejernes Investeringsfonds administration mv.

Reglerne om Grundejernes Investeringsfonds administration af ejendomme på ejerens vegne

foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

Det er hensigten, at der i forbindelse med lovforslagets ikrafttræden udstedes en ny

bekendtgørelse af samme indhold, som den gældende bekendtgørelse.

2.4.2.6. Tvungen administration

Reglen om, at huslejenævnet efter reglerne i kapitel 5 om tvungen administration af

udlejningsejendomme kan beslutte, at en ejendom skal administreres på ejerens vegne, foreslås

videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.5. Tvangsadministration

2.5.1. Gældende ret

2.5.1.1. Reglernes anvendelsesområde

Det følger af den gældende § 1, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at loven gælder for

ejendomme, hvor mindst 2 lejligheder er udlejet helt eller delvis til beboelse.

Det følger af den gældende § 1, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at flere ejerlejligheder,

der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses i denne lov som

en ejendom.

Det følger af den gældende § 1, stk. 3, i tvungenadministrationsloven, at er flere ejendomme,

der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme

fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes i denne lov som en

ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i

tingbogen.

Reglerne i lov om tvungen administration af udlejningsejendomme finder anvendelse på

ejendomme, hvor mindst 2 lejligheder er udlejet helt eller delvis til beboelse. Ejendomsbegrebet

svarer i den forbindelse til det udvidede ejendomsbegreb, som følger af den gældende

boligreguleringslovs § 4 a.

Reglerne om tvangsadministration finder herefter ikke anvendelse for ejendomme med

erhvervslejemål, hvor udlejning alene sker til andet end beboelse. Reglerne omfatter endvidere

ikke ejendomme, hvor der kun er en enkelt udlejet beboelseslejlighed og ejendomme, hvor der

udelukkende udlejes enkeltværelser.

2.5.1.2. Beslutning om tvangsadministration

Det følger af den gældende § 2, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at huslejenævnet kan på

begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samt i de i stk. 3 nævnte tilfælde

beslutte, at en ejendom skal administreres på ejerens vegne.

Det følger af den gældende § 2, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at det er en betingelse

for, at der kan træffes beslutning efter stk. 1, at den af huslejenævnet fastsatte frist efter § 19,

stk. 3, i lov om leje eller efter § 27, stk. 6, eller § 27 a, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af

boligforholdene ikke er overholdt. Det er tillige en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond

to gange tidligere eller én gang tidligere inden for de sidste 2 år har ladet arbejder udføre for

ejernes regning, jf. § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, eller at Grundejernes

Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig at

udføre arbejder, som er pålagt af huslejenævnet.

Det følger af den gældende § 2, stk. 3, i tvungenadministrationsloven, at såfremt Grundejernes

Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig de i

stk.

nævnte

arbejder,

skal

investeringsfonden

give

meddelelse

herom

til

huslejenævnet. Huslejenævnet skal herefter inden 8 dage træffe afgørelse om, at ejendommen

skal administreres på ejerens vegne.

Det følger af den gældende § 2 a, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at for ejendomme, der

er omfattet af reglerne i kapitel 10 i lov om byfornyelse samt kapitel 7 i lov om byfornyelse og

udvikling af byer, kan huslejenævnet på begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af

lejerne samt i de i stk. 3 nævnte tilfælde træffe beslutning om, at en ejendom skal administreres

på ejerens vegne.

Det følger af den gældende § 2 a, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at det er dog en

betingelse for, at der kan træffes beslutning efter stk. 1, at den af huslejenævnet fastsatte frist

i henhold til § 175, stk. 4, i lov om byfornyelse eller § 54, stk. 5, i lov om byfornyelse og udvikling

af byer ikke er overholdt. Det er tillige en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond to gange

tidligere eller en gang inden for de sidste to år har ladet arbejder udføre for ejerens regning i

henhold til § 175, stk. 4, i lov om byfornyelse eller § 54, stk. 5, i lov om byfornyelse og udvikling

af byer, eller at Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke

finder at kunne påtage sig at udføre arbejder, som er pålagt af huslejenævnet.

Det følger af den gældende § 2 a, stk. 3, i tvungenadministrationsloven, at såfremt Grundejernes

Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig de i

stk. 2 nævnte arbejder, skal investeringsfonden give meddelelse herom til huslejenævnet.

Huslejenævnet skal herefter inden 8 dage træffe afgørelse om, hvorvidt ejendommen skal

administreres på ejerens vegne.

Når huslejenævnet træffer afgørelse om tvangsadministration sker det efter de sædvanlige

regler for huslejenævnsbehandling i boligreguleringslovens kap. 6.

For at nævnet kan træffe beslutning om tvangsadministration, skal fristen fastsat af nævnet

efter lejelovens § 19, stk. 3, eller boligreguleringslovens §§ 27, stk. 6, eller 27 a, stk. 2, ikke

være overholdt af ejendommens ejer. Der henvises til de nævnte bestemmelser. Herudover skal

Grundejernes Investeringsfond have udført arbejder på ejendommen på ejerens vegne eller

have fundet, at fonden ikke kan udføre arbejderne på grund af ejendommens særlige forhold.

De særlige forhold der kan medføre, at fonden ikke vil udføre arbejderne, kan fx være, at

ejendommen er særdeles forsømt, eller at ejendommens indtægter er meget ringe.

For så vidt angår ejendomme, der er omfattet af reglerne i kapitel 10 i lov om byfornyelse samt

kapitel 7 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan huslejenævnet træffe beslutning om

tvangsadministration, såfremt den af huslejenævnet fastsatte frist efter de i bestemmelsen

nævnte regler ikke er overholdt. Det er tillige en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond

har udført arbejder for ejerens regning eller fundet, at arbejderne ikke kan udføres af fonden.

Bestemmelsen i tvungenadministrationslovens § 2 a indebærer dermed, at der er samme adgang

til at træffe afgørelse om tvangsadministration af en byfornyet udlejningsejendom, hvor

udlejeren ikke overholder sin pligt efter lov om byfornyelse til at udarbejde og følge drifts- og

vedligeholdelsesplaner for ejendommen i hele støtteperioden, som gælder ved en udlejers

tilsidesættelse af vedligeholdelsespåbud efter boligreguleringsloven

Det følger af den gældende § 4, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at et huslejenævns

beslutning om tvungen administration er, uanset hvornår andre rettigheder er stiftet eller

tinglyst, gyldig over for enhver med de retsvirkninger, der følger af bestemmelserne i denne

lov.

Det følger af den gældende § 4, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at afgørelser om tvungen

administration skal meddeles indenrigs- og boligministeren. Huslejenævnet skal lade afgørelsen

tinglyse på ejendommen.

Bestemmelsen indebærer, at nævnets afgørelse om at en ejendom skal tages under

tvangsadministration altid skal tinglyses på ejendommen. Den tinglyste beslutning respekteres

af alle øvrige tinglyste rettigheder.

2.5.1.3. Generelle bestemmelser om tvangsadministration

Det følger af den gældende § 5, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at indenrigs- og

boligministeren udpeger administrator og fastsætter vederlag for administrationen. Foreligger

der for ejendommen en godkendt saneringsplan efter § 9 i lov om sanering, eller er ejendommen

omfattet af en beslutning efter § 16 i samme lov eller af en beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller

73 i lov om byfornyelse og boligforbedring eller en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i lov om

byfornyelse eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, overtager

kommunalbestyrelsen eller ved selskabssanering saneringsselskabet dog de beføjelser, der er

tillagt administrator.

Det følger af den gældende § 5, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at såfremt ejendommen

er omfattet af en beslutning om kondemnering eller af påbud efter den tidligere gældende lov

om boligtilsyn, overtager kommunalbestyrelsen de beføjelser, der er tillagt administrator.

Det følger af den gældende § 6 i tvungenadministrationsloven, at huslejenævnet fastsætter efter

aftale med administrator en rimelig frist, inden for hvilken de påbudte arbejder skal være udført,

dog højst 10 år. Er ejendommen omfattet af en beslutning efter den tidligere gældende lov om

boligtilsyn, eller vil de påbudte arbejder stride mod eller væsentligt fordyre gennemførelsen af

en godkendt saneringsplan for ejendommen eller en beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i lov

om byfornyelse og boligforbedring eller en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i lov om

byfornyelse eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, skal administrator alene

udføre sådanne arbejder, der er nødvendige af hensyn til beboernes sikkerhed.

Det følger af den gældende § 7, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at administrator skal

underrette de panthavere i ejendommen, hvis rettigheder fremgår af tingbogen, om

overtagelsen af administrationen og om de påbudte arbejder. Panthaverne kan vælge at lade

arbejderne udføre for egen regning. Ønsker flere panthavere at udføre arbejderne, har en

efterstående panthaver fortrinsret for en foranstående.

Det følger af den gældende § 7, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at såfremt panthaverne

ikke inden 6 uger fra modtagelsen af administrators underretning efter stk. 1 har erklæret, at

de ønsker at lade arbejdet udføre, skal administrator iværksætte dette på ejerens vegne, så

snart der er økonomisk mulighed herfor, jf. §§ 9, 10 og 12.

Det følger af den gældende § 8, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at administrator kan,

eventuelt med fogedens bistand, kræve udlevering af dokumenter, der vedrører ejendommen.

Det følger af den gældende § 8, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at administrator har

samme ret som ejeren til at gøre sig bekendt med registrerede oplysninger vedrørende

ejendommen efter lov om bygnings- og boligregistrering.

2.5.1.4.

Dækning af udgifter

Det følger af den gældende § 9, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at administrator

oppebærer ejendommens lejeindtægter, eventuelle varmebidrag og lignende. Lejerne kan efter

underretning herom kun betale med frigørende virkning til administrator, medmindre lejerne

betaler lejen til Grundejernes Investeringsfond efter § 60, stk. 6, i lov om midlertidig regulering

af boligforholdene. I så fald oppebærer administrator efter underretning af investeringsfonden

den overskydende del af lejeindtægten.

Det følger af den gældende § 9, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at såfremt ejendommen

har en positiv almindelig vedligeholdelseskonto, jf. § 18 i lov om midlertidig regulering af

boligforholdene, kan administrator kræve, at udlejeren betaler et hertil svarende beløb til

administrator inden 3 uger efter, at påkrav herom er kommet frem til udlejeren. Administrator

skal sørge for, at beløb, der ikke betales rettidigt, snarest overdrages til inddrivelse i

restanceinddrivelsesmyndigheden. Ved udpantningen skal det af udlejeren til Grundejernes

Investeringsfond, jf. § 22 a, stk. 3, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, senest

indsendte vedligeholdelsesregnskab lægges til grund.

En positiv saldo på kontoen for udvendig vedligeholdelse (§ 18-kontoen) vil umiddelbart være

udtryk for, at lejerne har betalt et hertil svarende beløb til udlejer til ejendommens

vedligeholdelse, men at denne på trods heraf ikke har opfyldt sin vedligeholdelsespligt.

Tvangsadministrator kan derfor til vedligeholdelsesarbejder kræve et beløb svarende til saldoen

på en positiv vedligeholdelseskonto betalt af udlejeren. Såfremt beløbet ikke betales inden tre

uger, kan det inddrives ved udpantning.

Det følger af den gældende § 9, stk. 3, i tvungenadministrationsloven, at administrator skal

anvende de oppebårne beløb til dækning af udgifterne i nævnte rækkefølge: varme, vand, el og

gas, administration, renholdelse, vedligeholdelse, opretning, brandsikring, forsikringer,

ejendomsskatter, der forfalder i tvangsadministrationsperioden, og, i det omfang lejeindtægten

giver mulighed herfor, tillige udgifter til ydelser på prioriteter.

Det følger af den gældende § 9, stk. 4, i tvungenadministrationsloven, at administrator

bestemmer, i hvilken rækkefølge de påbudte arbejder vedrørende vedligeholdelse, opretning og

brandsikring skal udføres.

Det følger af den gældende § 9, stk. 5, i tvungenadministrationsloven, at administrator indtræder

i det hele i ejerens sted i forhold til lejerne, herunder med hensyn til retten til ifølge lovgivningen

at kræve lejeforhøjelser samt til at foretage genudlejning af ledige lejligheder og øvrige lokaler.

Administrator kan endvidere kræve udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond i henhold til §

22 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Tvangsadministrator indtræder generelt i ejerens sted i forhold til lejerne, således at lejerne ikke

skiftevis skal henvende sig til tvangsadministrator og udlejer.

Det følger af den gældende § 9, stk. 6, i tvungenadministrationsloven, at foranstaltninger, som

er påbudt i henhold til lov, kan udføres af administrator. Det omfatter fx brandsikring.

Det følger af den gældende § 9, stk. 7, i tvungenadministrationsloven, at arbejder, som påbydes

af huslejenævnet efter beslutningen om tvangsadministration, jf. § 2, kan udføres af

administrator.

Det følger af den gældende § 9, stk. 8, i tvungenadministrationsloven, at indenrigs- og

boligministeren fastsætter nærmere regler om administrators virke og pligt til at aflægge

regnskab.

I medfør af bestemmelsen er udstedt

bekendtgørelse nr. 169 af 26. april 1985, som ændret ved

bekendtgørelse nr. 1382 af 19. december 2008, om administrators virke og regnskabsaflæggelse

samt om fastsættelse af gebyr.

Det følger af den gældende § 10, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at såfremt hverken

lejeindtægten eller opfyldelse i henhold til § 9, stk. 2, er tilstrækkelig til at dække udgifterne

ved påbudte arbejder til ejendommens vedligeholdelse og opretning eller udgifterne til

foranstaltninger som nævnt i § 9, stk. 6 og 7, kan administrator på ejerens vegne optage lån

hertil og som sikkerhed for lånet lade tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter

ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse.

Det følger af den gældende § 10, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at pantebrevet skal for

at kunne tinglyses med fortrinsret indeholde huslejenævnets eller kommunalbestyrelsens

erklæring om, at pantebrevet er til sikkerhed for lån efter stk. 1.

Lån, som tvangsadministrator optager, får panteret i ejendommen. Panteretten går forud for

øvrig såvel viljesbestemt pant som retspant, og skal alene respektere legal fortrinsret for

ejendomsskatter

Erklæringen i henhold til § 10, stk. 2, kan gives ved en påtegning på pantebrevet.

Tinglysningsretten påser, at erklæringen er afgivet.

Det følger af den gældende § 11 i tvungenadministrationsloven, at såfremt der ikke opnås lån

som nævnt i § 10, skal administrator med angivelse af lånebehovet rette henvendelse til

kommunalbestyrelsen.

Det følger af den gældende § 12 i tvungenadministrationsloven, at såfremt der ikke inden 3

måneder efter administrators henvendelse godkendes en saneringsplan efter § 9 i lov om

sanering eller træffes beslutning efter § 16 i samme lov for ejendommen eller beslutning efter

§§ 7, 32, 72 eller 73 i lov om byfornyelse og boligforbedring eller en beslutning efter §§ 9, 166

eller 167 i lov om byfornyelse eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer yder

kommunalbestyrelsen lån til betaling af de budgetterede udgifter med tillæg af eventuelle senere

forhøjelser i det omfang, udgifterne ikke kan dækkes på anden måde.

Det følger af den gældende § 13 i tvungenadministrationsloven, at lån ydet efter § 12 er rente-

og afdragsfri, indtil den tvungne administration ophæves. Herefter afdrages lånet inden for en

periode af højst 20 år. Renten fastsættes af indenrigs- og boligministeren efter forhandling med

finansministeren på grundlag af markedsforholdene for lån af tilsvarende type.

Det følger af den gældende § 14, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at som sikkerhed for

lånet lader kommunalbestyrelsen tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter

ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse.

Det følger af den gældende § 14, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at pantebrevet skal for

at kunne tinglyses med fortrinsret indeholde kommunalbestyrelsens erklæring om, at

pantebrevet er til sikkerhed for lån efter § 12.

Det følger af den gældende § 15, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at indenrigs- og

boligministeren yder rentefri statslån til dækning af halvdelen af kommunens udgifter i medfør

af § 12 inden for de midler, der på de årlige finanslove bevilges i henhold til lov om sanering,

lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse samt lov om byfornyelse og udvikling

af byer.

Det følger af den gældende § 15, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at kommunalbestyrelsen

indbetaler halvdelen af modtagne renter og afdrag på lånet til staten.

2.5.1.5.

Ophævelse af den tvungne administration

Det følger af den gældende § 16 i tvungenadministrationsloven, at huslejenævnet skal ophæve

den tvungne administration og sørge for, at tinglysning efter § 4, stk. 2, slettes, når de påbudte

arbejder, jf. dog § 6, er udført og betalt, og administrator erklærer at være fyldestgjort for sit

tilgodehavende. Det samme gælder, når ejendommen ikke længere er omfattet af loven, jf. §

Huslejenævnet har pligt til at ophæve tvangsadministrationen, når betingelserne i § 16, stk. 1,

er opfyldt.

2.5.1.6.

Indbringelse af huslejenævnets afgørelse og klageadgang

Det følger af den gældende § 17 i tvungenadministrationsloven, at huslejenævnets afgørelser i

henhold til denne lov kan indbringes for boligretten eller i Københavns kommune for et

ankenævn efter reglerne i §§ 43 og 44 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Indbringelse af afgørelsen for boligret eller ankenævn har ikke opsættende virkning.

Anlægger ejeren sag, hvorefter huslejenævnets afgørelse om tvangsadministration anfægtes, fx

fordi ejeren mener, at de påbudte arbejder er udført, vil søgsmålet skulle rettes mod nævnet

som modpart.

Det følger af den gældende § 18 i tvungenadministrationsloven, at såfremt indenrigs- og

boligministeren henlægger sine beføjelser efter loven til en styrelse under ministeriet, kan

ministeren fastsætte regler om klageadgang, herunder at klager ikke kan indbringes for anden

administrativ myndighed.

2.5.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.5.2.1. Reglernes anvendelsesområde

Bestemmelserne om anvendelsesområdet for reglerne om tvungen administration

udlejningsejendomme foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer i kapitel 5.

2.5.2.2. Beslutning om tvangsadministration

Reglerne, der omhandler beslutningen om tvangsadministration, foreslås videreført uden

indholdsmæssige ændringer.

2.5.2.3. Generelle bestemmelser om tvangsadministration

De generelle bestemmelser om tvangsadministration foreslås videreført uden indholdsmæssige

ændringer.

2.5.2.4. Dækning af udgifter

Reglerne om dækning af udgifter foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.5.2.5. Ophævelse af den tvungne administration

Reglerne, der vedrører ophævelse af den tvungne administration, foreslås videreført uden

indholdsmæssige ændringer.

2.5.2.6. Indbringelse af huslejenævnets afgørelse og klageadgang

Reglerne om indbringelse af huslejenævnets afgørelse om tvangsadministration og om

klageadgang foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.6. Genhusning m.v. ved ekspropriation (private udlejningsboliger)

2.6.1. Gældende ret

2.6.1.1. Krav på erstatningsbolig

I den gældende lejelovs §§ 85 a

–

85 e er fastsat regler om lejeres retsstilling ved

ekspropriation, herunder regler som indebærer, at lejere af beboelseslejligheder kan få et krav

på en erstatningsbolig og på flyttegodtgørelse, når de siges op, fordi ejendommen

eksproprieres.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 a, stk. 1, at opsiges en lejer af en

beboelseslejlighed efter § 83, stk. 1, litra b, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til en

erstatningsbolig, jf. dog § 85 c. Det samme gælder, hvis opsigelse sker på grund af nedrivning

eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages

ekspropriation. En lejer af et værelse til beboelse, som ikke er en del af udlejerens

beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor, har samme

ret som de i 1. og 2. pkt. nævnte lejere.

Bestemmelsen sikrer, at lejeren kan forlange en erstatningsbolig, hvis lejeren opsiges som

følge af, at ejendommen eksproprieres. Bestemmelsen sikrer endvidere, at hvis den ejendom,

hvor lejeren bor til leje, rives ned eller bygges om til fyldestgørelse af et formål, til hvis

gennemførelse der kan foretages ekspropriation, har lejeren de samme rettigheder, som hvis

ejendommen rent faktisk var blevet eksproprieret. Lejerne i sådanne ejendomme er således

ikke ringere stillet end lejerne i eksproprierede ejendomme.

Retten til erstatningsbolig gælder, uanset hvem der eksproprierer, og uanset efter hvilken

lovgivning der eksproprieres. Dette gælder således, uanset om det er staten, en region eller en

kommunalbestyrelse, som eksproprierer.

Lejere af klubværelser har efter bestemmelsen samme ret til erstatningsbolig, som lejere af

beboelseslejligheder har.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 a, stk. 2, at kommunalbestyrelsen anviser

erstatningsboligen. Den anviste erstatningsbolig skal være af passende størrelse, beliggenhed,

kvalitet og udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end

antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig.

Kommunen råder blandt andet via anvisningsretten til almene boliger i et vist omfang over

lejligheder, som kommunen kan tilbyde som erstatningsbolig.

Erstatningsboligen skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr.

Kommunalbestyrelsen må bestræbe sig på at anvise en bolig i samme område som den

fraflyttede bolig eller i samme type område. Derimod er der ikke krav om, at

erstatningsboligen skal være af samme type bolig som den fraflyttede. En lejer i et parcelhus

kan således genhuses i en etageejendom.

2.6.1.2. Flyttegodtgørelse

Efter den gældende lejelovs § 85 b, stk. 1, har lejere, som kommunalbestyrelsen har pligt til at

anvise en erstatningsbolig, jf. § 85 a, ret til godtgørelse af rimelige og dokumenterede

flytteudgifter.

Efter den gældende lejelovs § 85 b, stk. 2, indgives ansøgning om flyttegodtgørelse til

kommunalbestyrelsen, som beregner og udbetaler godtgørelsen.

Flyttegodtgørelsen kan ydes til de faktiske udgifter, som er forbundet med en flytning, fx

udgifter til flytning af møbler og telefon. Udgifterne skal efter kommunens skøn være rimelige,

og de skal tillige være veldokumenterede.

Det er kommunalbestyrelsen, som udbetaler godtgørelsen. Kommunalbestyrelsen kan

efterfølgende få refunderet udgifterne af anlægsmyndigheden.

2.6.1.3. Undtagelser fra reglerne om erstatningsbolig m.v.

Efter den gældende lejelovs § 85 c, stk. 1, er lejere i ejendomme omfattet af en

ekspropriationsbeslutning efter § 38 i beredskabsloven ikke omfattet af lejelovens §§ 85 a og

85 b. Det samme gælder lejere, som inden lejeaftalens indgåelse er blevet gjort bekendt med,

at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, medmindre fraflytningen

først forlanges mindst 5 år efter lejeforholdets påbegyndelse.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 c, stk. 2, at en udlejer, som ved offentlig

indvarsling til besigtigelsesforretning, til åstedsforretning eller på anden måde er blevet gjort

bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, inden

lejeaftalen indgås, skriftligt skal gøre lejeren bekendt med reglerne i stk. 1, 2. pkt. Opfylder

udlejeren ikke denne oplysningspligt, kan anlægsmyndigheden forlange erstatning af udlejeren

for de udgifter, som anlægsmyndigheden påføres herved.

Beredskabslovens § 38 indeholder hjemmel til, at der i krisesituationer såsom krig, ulykke og

andre katastrofer kan iværksættes ekspropriation af privat ejendom. Hvis beboelseslejemålet

eksproprieres i en sådan situation, vil der blive draget omsorg for, at lejeren vil blive

indkvarteret et andet sted.

Lejere, der inden lejeaftalens indgåelse er gjort bekendt med, at lejemålet skal eksproprieres,

er også undtaget fra reglerne om erstatningsbolig og flyttegodtgørelse. Dette gælder dog ikke,

hvis lejeren har boet i lejemålet i mere end 5 år, eller hvis udlejeren ikke har opfyldt sin

oplysningspligt ved at oplyse lejeren om, at ejendommen skal anvendes til et

ekspropriationsberettiget formål.

2.6.1.4. Godtgørelse til lejere, der driver erhverv fra lokalerne

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 d, stk. 1, at opsiges en lejer, der driver erhverv fra

lokaler i ejendommen, efter § 83, litra b, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til

godtgørelse. Det samme gælder, hvis opsigelsen sker på grund af nedrivning eller ombygning

til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. Lejeren

har dog kun ret til godtgørelse, i det omfang virksomheden videreføres, og det dokumenteres,

at der er lidt et tab, der ikke med rimelighed kunne være undgået.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 d, stk. 2, at godtgørelse efter stk. 1 ydes til

dækning af

a) tab på inventar og installationer,

b) driftstab i flytteperioden,

c) flytteudgifter og

d) rimelige udgifter til sagkyndig bistand.

Det fremgår videre af den gældende lejelovs § 85 d, stk. 3, at godtgørelsen efter stk. 1

nedsættes i det omfang, der ydes erstatning for ekspropriation eller efter §§ 88-90.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 d, stk. 4, at såfremt en lejer som omtalt i stk. 1

selv skaffer sig andre lokaler, der kan overtages inden udløbet af opsigelsesfristen, kan

kommunalbestyrelsen yde en rimelig godtgørelse, der højst kan udgøre lejen for de hidtidige

lejede lokaler for perioden fra fraflytningen til udløbet af opsigelsesfristen. Godtgørelsen kan

tidligst ydes fra opsigelsen og kan udbetales, når det er dokumenteret, at lejeren har skaffet

sig andre lokaler.

Ved opsigelse af en lejer, der driver erhvervsvirksomhed, kan der ydes lejeren godtgørelse i

forbindelse med opsigelse som følge af ekspropriation.

De enkelte poster, der kan ydes godtgørelse for, er præciseret i loven. Der kan kun ydes

godtgørelse for tab, der ikke med rimelighed kunne være undgået. Godtgørelsen nedsættes

eller bortfalder, hvis lejeren fx har ret til erstatning efter lejelovens regler om

erhvervsbeskyttede lejemål.

Hvis lejeren selv finder et andet lejemål, og lejeren fraflytter det lejede inden

opsigelsesperiodens udløb, har lejeren mulighed for at få lejen i perioden fra den faktiske

flytning og indtil opsigelsesperiodens udløb godtgjort af kommunen.

Det følger af den gældende lejelovs § 85 d, stk. 5, at kommunalbestyrelsens afgørelse efter

stk. 1-3 kan indbringes for de i lov om offentlige veje omhandlede taksationsmyndigheder.

Klage til taksationsmyndighederne skal være indgivet inden 4 uger efter, at klageren har fået

meddelelse om afgørelsen.

Hvis lejeren ikke er enig i kommunens afgørelse, herunder om ret til erstatningsbolig og ret til

godtgørelse, skal lejeren inden 4 uger efter, at lejeren har fået meddelelse om afgørelsen,

indbringe spørgsmålet for taksationsmyndigheden efter vejloven.

2.6.1.5. Refusion af kommunens udgifter

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 e, stk. 1, at anlægsmyndigheden refunderer

kommunalbestyrelsens udgifter til tilvejebringelse og anvisning af erstatningsboliger samt

kommunalbestyrelsens udgifter til flyttegodtgørelse og godtgørelse efter § 85 d.

Efter bestemmelsen er det anlægsmyndigheden, som afholder de udgifter, der er forbundet

med ekspropriation, og som følger af reglerne i dette kapitel.

Når kommunalbestyrelsen har afholdt udgifter, som følger af reglerne om ekspropriation m.v.,

kan den kræve udgifterne refunderet af anlægsmyndigheden.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 e, stk. 2, at indenrigs- og boligministeren kan

fastsætte nærmere regler om fastsættelsen af flyttegodtgørelse efter § 85 b og godtgørelse

efter § 85 d og om fastsættelsen af de administrative udgifter, som følger af

kommunalbestyrelsens pligt til at anvise erstatningsbolig efter § 85 a og til at beregne og

udbetale flyttegodtgørelsen efter § 85 b og godtgørelse efter § 85 d.

Bemyndigelsen til at fastsætte nærmere regler som anført i bestemmelsen er aldrig blevet

udnyttet.

2.6.1.6. Fravigelighed

Det fremgår af den gældende lejelovs § 92, stk. 1, at reglerne i §§ 83-90, for så vidt angår

opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren, så længe

udlejeren ikke har opsagt ham.

Ufravigeligheden gælder kun indtil eventuel opsigelse er afgivet af udlejeren. Der kan således

ikke indgås aftaler, hvorefter lejeren på forhånd afskriver sig de rettigheder, lejeren har efter

de enkelte bestemmelser i kapitlet.

2.6.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.6.2.1. Genhusning ved ekspropriation

Reglerne om, hvornår lejeren har ret til en erstatningsbolig, foreslås videreført uden

indholdsmæssige ændringer.

2.6.2.2. Flyttegodtgørelse

Reglerne om flyttegodtgørelse foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.6.2.3. Undtagelser

Reglerne, som blandt andet undtager lejere, som er omfattet af en ekspropriationsbeslutning

efter beredskabsloven, fra reglerne i kapitel 6, foreslås videreført uden indholdsmæssige

ændringer.

2.6.2.4. Godtgørelse til lejere, der driver erhverv fra lokalerne

Reglerne om en særlig godtgørelse til lejere, der driver erhverv fra lokalerne, foreslås

videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.6.2.5. Refusion af kommunens udgifter

Reglerne om, at anlægsmyndigheden betaler kommunalbestyrelsens udgifter foreslås

videreført uden indholdsmæssige ændringer.

Bemyndigelsen i den gældende lejelovs § 85 e, stk. 2, til at fastsætte nærmere regler om

godtgørelser m.v. er som nævnt under afsnit 2.6.1.5., aldrig blevet udnyttet.

Det fremgik af bemærkningerne til det lovforslag, hvorved bestemmelsen blev indsat i loven,

at bemyndigelsen kun tænkes anvendt, hvis det mod forventning skulle vise sig, at der opstår

mange tvister mellem anlægsmyndighed og kommune om størrelsen af flyttegodtgørelsen og

godtgørelsen til erhvervslejere. Hvis behovet viser sig, vil der kunne fastsættes regler for,

præcis hvilke flytteudgifter lejerne vil kunne kræve godtgjort.

Det var i bemærkningerne endvidere anført, at bemyndigelsen vedrørende de administrative

merudgifter, som kommunerne får ved at skulle anvise erstatningsboliger m.v., tænkes

anvendt til at fastsætte retningslinjer for størrelsen af disse administrationsudgifter, idet der

dog herved vil blive taget hensyn til kommunernes forskellighed for så vidt angår muligheden

for at tilvejebringe erstatningsboliger.

Bemyndigelsesbestemmelsen foreslås på den baggrund ikke videreført, da der ikke har vist sig

at være behov for at udnytte de nævnte bemyndigelser.

2.6.2.6. Fravigelighed

Den gældende bestemmelse om fravigelighed omfatter alle regler om opsigelse i den gældende

lejelovs kapitel XIII og omhandler opsigelse fra udlejerens side.

Bestemmelsen i § 49 foreslås sprogligt omformuleret, da det set i lyset af bestemmelserne i

det foreslåede kapitel 6 ikke giver mening at indlægge den forudsætning, at der skal være tale

om opsigelse fra udlejerens side. Reglerne finder efter deres indhold ikke anvendelse i

situationer, hvor lejeren opsiger lejeaftalen.

Der er med den ændrede formulering ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende

retstilstand.

2.7. Kommunal anvisningsret til lejligheder i private udlejningsejendomme

2.7.1. Gældende ret

2.7.1.1. Reglernes anvendelsesområde

I lov om kommunal anvisningsret, jf. lovbekendtgørelse nr. 1045 af 6. november 2009, er

fastsat regler, hvorefter kommunalbestyrelserne til løsning af boligsociale problemer i de

kommuner, som anvender kombineret udlejning, kan indgå aftale med private udlejere om

overdragelse af en del af udlejerens anvisningsret til kommunen. Reglerne indeholder hjemmel

til, at kommunen kan betaler ejeren en vis godtgørelse herfor og har samtidig krav på en vis

refusion af denne godtgørelse fra staten.

Efter den gældende lov om kommunal anvisningsret § 1, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen i

kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at boligorganisationen skal afvise

boligsøgende efter § 51 b, stk. 1, i lov om almene boliger m.v., eller at anvisning skal

foretages efter § 59, stk. 4, i lov om almene boliger m.v., kan indgå aftale efter reglerne i

denne lov om erhvervelse af anvisningsret til ledigblevne lejligheder i private

udlejningsejendomme i kommunen mod at yde en godtgørelse til ejeren, jf. § 4. Aftale efter 1.

pkt. kan kun indgås med henblik på løsning af boligsociale opgaver, herunder at opnå en mere

afbalanceret beboersammensætning i enkelte ejendomme.

Som det fremgår, kan reglerne om kommunal anvisningsret til private udlejningsboliger ikke

anvendes i alle kommuner, men kun i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet

udlejning efter almenboliglovens § 51 b, stk. 1.

Det følger af almenboliglovens § 51 b, stk. 1, at kommunalbestyrelsen kan beslutte, at

boligorganisationen ved udlejning af almene familieboliger i afdelinger beliggende i områder

med en høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet skal afvise boligsøgende på

ventelisten, som ikke allerede har en bolig i afdelingen, når den boligsøgende og dennes

eventuelle ægtefælle i 6 sammenhængende kalendermåneder har modtaget

integrationsydelse, uddannelseshjælp eller kontanthjælp efter lov om aktiv socialpolitik.

Kommunalbestyrelsen kan endvidere beslutte, at boligorganisationen ud over de boligsøgende,

der er nævnt i 1. pkt., også skal afvise en boligsøgende og dennes ægtefælle, som modtager

førtidspension efter lov om social pension eller lov om højeste, mellemste, forhøjet almindelig

og almindelig førtidspension m.v., eller som i 6 sammenhængende kalendermåneder har

modtaget arbejdsløshedsdagpenge efter lov om arbejdsløshedsforsikring m.v., sygedagpenge

efter lov om sygedagpenge eller ressourceforløbsydelse under jobafklaringsforløb efter lov om

aktiv socialpolitik. Afvisning efter 1. og 2. pkt. kan ske, når den boligsøgende og dennes

ægtefælle modtager en af de i 1. eller 2. pkt. nævnte ydelser.

Kommunen kan således med det formål at styrke tilflytningen af ressourcestærke borgere til

udsatte boligområder beslutte, at almene boligorganisationer i visse boligområder skal afvise

at udleje boliger til borgere uden for arbejdsmarkedet, som har modtaget sociale ydelser i 6

sammenhængende måneder.

Kommunen er til gengæld forpligtet til at anvise den boligsøgende borger en anden passende

bolig i kommunen, hvis borgeren er skrevet på ventelisten på det tidspunkt, hvor kommunen

beslutter at anvende reglerne.

Kommunalbestyrelsen kan på den baggrund have et behov for flere anvisningsmuligheder.

Efter almenboliglovens § 59, stk. 4, kan kommunalbestyrelsen træffe beslutning om, at

boligorganisationen skal stille ledige familieboliger i afdelinger i områder med en høj andel af

personer uden for arbejdsmarkedet til rådighed for kommunalbestyrelsen med henblik på

styrkelse af beboersammensætningen i området.

Bestemmelsen indebærer, at kommunalbestyrelsen for at opnå en mere afbalanceret

beboersammensætning i visse boligområder, kan beslutte, at udlejning skal ske efter særlige

kriterier (fleksibel udlejning). Det kan fx være at give fortrinsret til personer med

beskæftigelse i kommunen eller til unge studerende. Boligsøgende, der opfylder de aftalte

særlige kriterier, får fortrinsret frem for andre på ventelisten.

Dette kan rejse et behov for at kunne anvise boligsøgende med en svag tilknytning til

arbejdsmarkedet en bolig.

Med reglerne om mulighed for kommunen for at erhverve anvisningsret til private lejeboliger

kan kommunen mod betaling af en godtgørelse til udlejeren erhverve anvisningsret til hver

fjerde ledige lejlighed i ejendommen. Det er frivilligt for den enkelte udlejer at indgå aftale om

kommunal anvisningsret.

Som led i ordningen sikres udlejeren, der indgår en sådan aftale med kommunen, mod

eventuelle lejetab og tab i forbindelse med fraflytning af de boliger, kommunen anviser lejere

til.

2.7.1.2. Hvilke lejligheder omfattes af anvisningsretten

Efter den gældende § 1, stk. 2, i lov om kommunal anvisningsret kan der erhverves

anvisningsret til 1) højst hver fjerde lejlighed, der bliver ledig, jf. stk. 3, eller 2) et antal

bestemte lejligheder i ejendommen, når de bliver ledige, jf. stk. 4.

Det fremgår af den gældende § 1, stk. 3, i lov om kommunal anvisningsret, at hvis

anvisningsretten vedrører højst hver fjerde lejlighed, skal den først ledige lejlighed stilles til

kommunalbestyrelsens rådighed til anvisning. Anvisningsretten kan højst udnyttes det antal

gange, der svarer til den andel af ejendommens beboelseslejligheder, der er aftalt.

Det fremgår af § 1, stk. 4, i den gældende lov om kommunal anvisningsret, at hvis

anvisningsretten vedrører et antal bestemte lejligheder, skal anvisningsretten omfatte mindst

to lejligheder, og samtlige lejligheder, der er omfattet af aftalen, skal stilles til rådighed til

anvisning, når de bliver ledige. Anvisningsretten kan højst aftales til 25 pct. af ejendommens

lejligheder.

Efter den gældende § 1, stk. 5, i lov om kommunal anvisningsret giver udnyttelse af

anvisningsret til en lejlighed, kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lejlighed,

hver gang den bliver ledig i 5-års-perioden efter § 3, stk. 1. Udlejer kan dog stille en anden

lejlighed til samme pris og af samme kvalitet med hensyn til størrelse, udstyr og beliggenhed

til rådighed for kommunalbestyrelsen, såfremt der ikke herved sker en udskydelse af det

tidspunkt, hvor kommunalbestyrelsen ellers kunne have anvist en lejer.

Efter den gældende § 1, stk. 6, i lov om kommunal anvisningsret betragtes en efterfølgende

udnyttelse af anvisningsretten som nævnt i stk. 5 ikke særskilt som udnyttelse af

anvisningsret efter denne lov og giver således ikke ret til godtgørelse ved udnyttelsen, jf. § 4,

stk. 2. Ved første manglende udnyttelse af en efterfølgende anvisningsret bortfalder retten til

senere anvisning af lejligheden efter stk. 5, 1. pkt.

Formålet med de nævnte bestemmelser, hvorefter der højst kan erhverves anvisningsret til

hver fjerde lejlighed, er at modvirke, at der i de private udlejningsejendomme skabes tendens

til koncentration af sociale problemer. Det er muligt at aftale en lavere andel end en fjerdedel,

fx anvisningsret til hver tiende ledigblevne lejlighed.

Der kan således højst aftales anvisningsret til hver fjerde lejlighed, der bliver ledig i en

ejendom. Reglerne åbner også mulighed for, at kommunen kan aftale, hvilke lejligheder

kommunen har mest brug for til løsning af boligsociale opgaver. Tilsvarende har den private

udlejer mulighed for at bestemme, hvilke konkrete lejligheder, der i givet fald skal være

omfattet af aftalen. Udlejeren kan hermed tilpasse aftalen til de lejlighedstyper, som mest

hensigtsmæssigt vil kunne indgå i aftalen.

2.7.1.3. Opfordring til ejere af private udlejningsejendomme

Det fremgår af § 2, stk. 1, i lov om kommunal anvisningsret, at inden der indgås aftale om

erhvervelse af anvisningsret, opfordres samtlige ejere af private udlejningsejendomme i

kommunen til inden samme bestemte tidspunkt og på samme grundlag at give skriftlig og

bindende meddelelse om, hvor mange lejligheder eller hvilke bestemte lejligheder de vil

overdrage anvisningsret til og til hvilken pris.

Det fremgår af § 2, stk. 2, i den gældende lov om kommunal anvisningsret, at

kommunalbestyrelsen er berettiget til blandt de indkomne tilbud at vælge det eller de efter

kommunalbestyrelsens skøn mest hensigtsmæssige med hensyn til kvalitet, beliggenhed, antal

og pris. Kommunalbestyrelsen er ligeledes berettiget til at forkaste samtlige indkomne tilbud.

Det er en forudsætning for, at kommunen kan få refusion fra staten efter den gældende § 4,

stk. 4, i lov om kommunal anvisningsret, at kommunalbestyrelsen, inden der indgås aftale

med en ejer af en privat udlejningsejendom, har fået tilsagn om refusion fra Udbetaling

Danmark.

Når kommunen har fået tilsagn om refusion fra Udbetaling Danmark, kan

kommunalbestyrelsen indhente tilbud fra private udlejere om overdragelse af dele af ejerens

anvisningsret til kommunalbestyrelsen.

Kommunalbestyrelsen skal opfordre samtlige ejere af private udlejningsejendomme til inden

for samme bestemte tidspunkt og på samme grundlag at give skriftlig og bindende meddelelse

om, hvor mange lejligheder, de vil overdrage anvisningsret til. Som anført ovenfor kan det

højst være hver fjerde lejlighed.

Det er op til kommunen at vurdere, i hvilken form opfordringen til ejere af private

udlejningsejendomme gives. Det skal dog tydeligt fremgå af denne, at kommunalbestyrelsen

opfordrer samtlige udlejere af ejendomme med 4 eller flere lejligheder til at afgive tilbud om

overdragelse af anvisningsret.

Kommunalbestyrelsen er berettiget til blandt de indkomne tilbud at vælge det eller de, som

kommunalbestyrelsen finder mest hensigtsmæssige med hensyn til kvalitet, beliggenhed, antal

og pris.

Hvis kommunalbestyrelsen eksempelvis ikke finder, at nogen af de indkomne tilbud er

velegnede til løsning af boligsociale opgaver, eller hvis de relevante tilbud kun indkommer med

et krav om godtgørelse, der overstiger det, kommunalbestyrelsen har valgt at bruge på

etablering af ordningen, kan kommunalbestyrelsen afstå fra at indgå aftale med udlejere i

kommunen.

2.7.1.4. Krav til og virkning af aftale

Efter § 3, stk. 1, i den gældende lov om kommunal anvisningsret indgås aftalen om

erhvervelse af anvisningsret for en tidsbegrænset periode på 6 år. Der kan ikke indgås ny

aftale vedrørende en ejendom, hvorom der tidligere er indgået en aftale.

Efter § 3, stk. 2, i den gældende lov om kommunal anvisningsret skal kommunalbestyrelsen

lade aftalen tinglyse på ejendommen.

Endelig fremgår det af § 3, stk. 3, i den gældende lov om kommunal anvisningsret, at aftalen

ikke berører ejendommens lejeres rettigheder, herunder retten efter lov om leje til at fremleje

og bytte.

Aftale om kommunens erhvervelse af anvisningsret indgås således for en tidsbegrænset

periode på 6 år. Kravet til længden af perioden er begrundet i et ønske om at sikre, at der

indgås aftaler af en vis varighed, således at etablering af ordningen kan forventes at have en

væsentlig effekt på løsningen af boligsociale opgaver. At aftalen skal være tidsbegrænset

betyder, at den ophører uden opsigelse ved periodens udløb.

Kommunalbestyrelsen bør inden aftale indgås sikre sig, at udlejeren ikke har eller har haft

aktuelle planer om at overdrage ejendommen i den 6-års periode, hvor aftalen om

kommunens anvisningsret løber, idet et sådant salg kan udløse lejelovens regler om

tilbudspligt, hvorved der kan ske overdragelse af ejendommen til en privat

andelsboligforening. Sker der overdragelse af ejendommen til en privat andelsboligforening vil

værdien af anvisningsretten alt andet lige være mindre, idet der formentlig vil være færre

lejligheder, der fortsat er udlejet.

Så snart aftale mellem kommunen og ejeren af en privat udlejningsejendom er indgået, skal

kommunalbestyrelsen sørge for, at aftalen tinglyses på ejendommen. En tinglyst aftale er

således en betingelse for, at der kan udbetales statsrefusion til en aftalt godtgørelse i

forbindelse med aftalens indgåelse. Det bør fremgå af aftalen, at der ikke kan udbetales

engangsgodtgørelse, før aftalen er tinglyst.

En lejer har efter lejelovens regler i visse tilfælde ret til fremleje og bytte af bolig. Disse

rettigheder berøres ikke af en eventuel aftale om overdragelse af anvisningsret til kommunen.

2.7.1.5. Godtgørelse for anvisningsret

Efter den gældende § 4, stk. 1, i lov om kommunal anvisningsret fastsættes godtgørelsen for

anvisningsretten på baggrund af det samlede antal lejligheder, kommunalbestyrelsen kan råde

over, dvs. antallet af lejligheder i den pågældende ejendom gange den aftalte

anvisningsfrekvens, jf. § 1, stk. 2.

Det er hensigten, at godtgørelsen for overdragelse af privat anvisningsret skal give

ejendommens ejer et tilstrækkeligt økonomisk incitament til at give afkald på retten til at

disponere over den aftalte andel af ledigblevne lejligheder.

Godtgørelsen fastsættes på baggrund af det samlede antal lejligheder, kommunen kan anvise

til. Kommunalbestyrelsen er herudover frit stillet med hensyn til, hvilke kriterier der skal

lægges vægt på ved fastlæggelse af godtgørelsen for anvisningsretten. Der kan fx lægges

vægt på antallet af henholdsvis små og store lejligheder, lejlighedernes kvalitet m.v.

Efter den gældende § 4, stk. 2, udbetales godtgørelsen som et engangsbeløb ved aftalens

indgåelse og en godtgørelse for hver gang, anvisningsretten udnyttes. Godtgørelse for

anvisningsrettens udnyttelse betales, når kommunalbestyrelsen inden den i § 5, stk. 1,

fastsatte frist har givet meddelelse om at ville udnytte anvisningsretten. Godtgørelsen for

anvisningsrettens udnyttelse betales desuden, når kommunalbestyrelsen ikke inden den

nævnte frist har reageret på en meddelelse fra udlejer om en ledig lejlighed, eller såfremt

kommunalbestyrelsen efter fristens udløb alligevel ikke ønsker at råde over den ledigblevne

lejlighed.

For at medvirke til den størst mulige udnyttelse af anvisningsretten, det vil sige mindske

udlejerens incitament til at undgå optimal udnyttelse af aftalen ved ekstraordinær fremleje,

bytning eller lignende, skal godtgørelsen for anvisningsretten udbetales dels som et

engangsbeløb ved aftalens indgåelse og dels som en godtgørelse, hver gang kommunen

udnytter anvisningsretten til en ledigbleven lejlighed.

Kommunen betragtes som havende udnyttet anvisningsretten, når den har accepteret at

overtage anvisningsretten til den pågældende lejlighed, eller hvis kommunen ikke reagerer på

en meddelelse fra udlejer om en ledig lejlighed inden for en frist på 7 dage, jf. den gældende

lovs § 5, stk. 1.

Efter § 4, stk. 3, i den gældende lov om kommunal anvisningsret kan engangsbeløbet

maksimalt udgøre 20 pct. af godtgørelsen fastsat efter stk. 1. Den godtgørelse, der udbetales,

hver gang anvisningsretten udnyttes, udgør restgodtgørelsen pr. anvisningsret i den

pågældende ejendom. Ejeren kan afsætte godtgørelsen for anvisningsretten på

vedligeholdelseskontoen for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond efter § 18 a eller §

18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Ved afsætning af beløb efter 3. pkt. er

ejeren forpligtet til også at afsætte de senere i 6-års-perioden efter § 3, stk. 1, udbetalte

godtgørelsesbeløb på den nævnte konto i Grundejernes Investeringsfond. Reglerne i kapitel III

A i lov om midlertidig regulering af boligforholdene finder tilsvarende anvendelse.

Engangsbeløbet kan maksimalt udgøre 20 pct. af godtgørelsen for det samlede antal

lejligheder, kommunen kan anvise til. Den godtgørelse, der udbetales hver gang

anvisningsretten udnyttes, skal udgøre den gennemsnitlige restgodtgørelse pr. anvisningsret i

den pågældende ejendom.

Engangsbeløbet skal udbetales i forbindelse med kontraktens indgåelse. Det bør af aftalen

fremgå, at engangsgodtgørelsen først forfalder til betaling, når aftalen er tinglyst.

En ejer af en udlejningsejendom, der har indgået aftale med kommunalbestyrelsen om

overdragelse af anvisningsret, har mulighed for at afsætte den godtgørelse, der ydes i henhold

til aftalen, på ejendommens bundne vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond.

Ejerens beslutning herom indebærer, at beløbene i alle henseender, herunder i skattemæssig

henseende behandles som øvrige beløb, der indsættes på denne vedligeholdelseskonto. Det

betyder blandt andet, at der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst ses bort fra

godtgørelser, som afsættes på kontoen i Grundejernes Investeringsfond, og at renter af

bundne midler ikke beskattes.

Ejere af udlejningsejendomme i kommuner, hvor reglerne om hensættelser til vedligeholdelse

ikke gælder, har ikke tilsvarende mulighed for at afsætte den udbetalte godtgørelse.

Efter § 4, stk. 3, sidste punktum, fastsætter indenrigs- og boligministeren nærmere regler om

disse indbetalinger til og udbetalinger fra Grundejernes Investeringsfond.

Der er fastsat nærmere regler i bekendtgørelse om binding af godtgørelser efter § 4 i lov om

kommunal anvisningsret i Grundejernes Investeringsfond, jf. bekendtgørelse nr. 359 af 11.

maj 1994. Bekendtgørelsen indeholder blandt andet regler om ejerens pligt til at give

meddelelse til Grundejernes Investeringsfond og kommunalbestyrelsen om beslutningen om,

at godtgørelsesbeløbene skal afsættes på ejendommens konto i Grundejernes

Investeringsfond. Når kommunalbestyrelsen har modtaget en sådan meddelelse, skal den

underrette Grundejernes Investeringsfond om størrelsen af det udbetalte godtgørelsesbeløb

omfattet af beslutningen.

2.7.1.6. Refusion fra staten

Efter den gældende § 4, stk. 4, i lov om kommunal anvisningsret refunderer staten inden for

et beløb, som fastsættes på de årlige bevillingslove, kommunens udgifter til godtgørelse ved

erhvervelse af anvisningsret op til det i stk. 6 fastsatte maksimale refusionsbeløb, hvis

kommunalbestyrelsen, inden aftale indgås, har fået tilsagn om refusion fra Udbetaling

Danmark. Staten refunderer dog ikke kommunens udgifter til godtgørelse som nævnt i stk. 2,

sidste pkt. Udgifter ud over den maksimale refusion afholdes af kommunen.

Efter den gældende § 4, stk. 5, i lov om kommunal anvisningsret udbetales refusionen

kvartalsvis bagud på grundlag af en opgørelse over kommunens afholdte udgifter, idet det for

udgifter til godtgørelse, der udbetales som et engangsbeløb ved aftalens indgåelse, tillige er en

betingelse, at der foreligger dokumentation for, at aftalen er tinglyst, jf. § 3, stk. 2.

Opgørelsen fremsendes til Udbetaling Danmark.

Efter den gældende § 4, stk. 6, i lov om kommunal anvisningsret udgør det maksimale

statslige refusionsbeløb 30.000 kr. pr. lejlighed, som kommunalbestyrelsen kan råde over.

Endelig følger det af den gældende § 4, stk. 7, i lov om kommunal anvisningsret, at refusionen

for kommunens udgifter til engangsbeløbet beregnes på grundlag af den efter stk. 6 fastsatte

maksimale refusion med samme procentsats som den i aftalen med udlejer fastsatte.

De midler, som staten har afsat til refusion af kommunernes udgifter til godtgørelse

administreres af Udbetaling Danmark. Ansøgning om reservation af midler til refusion af

udgifter til godtgørelse sker ved indsendelse af ansøgning til Udbetaling Danmark.

Den statslige refusion pr. lejlighed kan maksimalt udgøre 30.000 kr. Afholdte udgifter til

godtgørelse herudover afholdes af kommunen. Det er således op til den enkelte

kommunalbestyrelse at vurdere, hvorvidt man vil aftale en godtgørelse, der ligger under, over

eller på niveau med den forventede statsrefusion. Der kan være forhold omkring kommunens

behov for anvisning til private udlejningsboliger, der kan tale for at aftale en godtgørelse, der

afviger fra den i loven fastsatte statslige refusion.

Der ydes ikke refusion i de tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen har måttet betale godtgørelse

for en tilbudt anvisningsret, fordi kommunen enten ikke har reageret på tilbuddet inden for

den fastsatte frist, eller hvis kommunen efter først at have accepteret tilbuddet alligevel ikke

har anvist en lejer til lejligheden.

Efter den gældende § 4, stk. 8, i lov om kommunal anvisningsret fastsætter indenrigs- og

boligministeren nærmere regler om kommunernes opgørelse til Udbetaling Danmark samt om

Udbetaling Danmarks administration af refusionsmidlerne. Indenrigs- og boligministeren

fastsætter desuden nærmere bestemmelser om regnskabsaflæggelse og revision.

Der er fastsat nærmere regler i bekendtgørelse om udbetaling af statsrefusion af udgifter til

kommunalt erhvervet anvisningsret i private udlejningsejendomme, jf. bekendtgørelse nr. 358

af 11. maj 1994. Bekendtgørelsen indeholder blandt andet nærmere regler om Udbetaling

Danmarks administration af refusionsmidlerne, herunder nærmere om hvordan kommunerne

ansøger om at få del i midlerne og om kommunens pligt til at aflægge regnskab m.v. for de

midler, der er udbetalt som godtgørelse i henhold til aftaler om anvisningsret.

2.7.1.7. Kommunalbestyrelsens forpligtelser over for udlejer

Efter § 5, stk. 1, i den gældende lov om kommunal anvisningsret skal kommunalbestyrelsen

inden 7 hverdage efter modtagelsen af udlejers meddelelse om en ledig lejlighed meddele

udlejer, om anvisningsretten til lejligheden ønskes udnyttet.

Det fremgår af § 5, stk. 2, i den gældende lov om kommunal anvisningsret, at ønsker

kommunalbestyrelsen at anvise en lejer, betaler kommunalbestyrelsen lejen fra det tidspunkt,

fra hvilket en lejlighed er til rådighed for kommunalbestyrelsen, og indtil udlejning sker.

Kommunalbestyrelsen garanterer desuden for lejerens opfyldelse af kontraktmæssige

forpligtelser over for udlejer til at istandsætte boligen ved fraflytning.

Det fremgår af § 5, stk. 3, i den gældende lov om kommunal anvisningsret, at såfremt

kommunalbestyrelsen undlader at give udlejer meddelelse inden den i stk. 1 angivne frist, eller

såfremt kommunalbestyrelsen efter fristens udløb alligevel ikke ønsker at råde over den

ledigblevne lejlighed, betaler kommunalbestyrelsen lejen som anført i stk. 2, dog ikke ud over

det tidspunkt, hvorfra en opsigelse ville have haft virkning.

Endelig fremgår det af § 5, stk. 4, i den gældende lov om kommunal anvisningsret, at stk. 1-3

også finder anvendelse ved efterfølgende udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed som

nævnt i § 1, stk. 5.

Kommunen har således 7 hverdage efter, at kommunen har modtaget udlejerens meddelelse

om en ledig lejlighed, til at give udlejeren besked om, hvorvidt man ønsker at udnytte sin

anvisningsret eller ej. Fristen på 7 dage har betydning for, om kommunen skal betale

godtgørelse for anvisningstilbuddet, om der ydes statsrefusion hertil, og for i hvilket omfang

kommunen hæfter for eventuelt lejetab i den forbindelse.

2.7.1.8. Statens refusion ved udlejning til flygtninge

Efter § 6, stk. 1, i den gældende lov om kommunal anvisningsret refunderes kommunens

udgifter i medfør af § 5, stk. 2, ved udlejning til flygtninge, jf. § 65 i lov om individuel

boligstøtte, af staten med 100 pct. Refusionen udbetales kvartalsvis bagud på grundlag af en

opgørelse over kommunens afholdte udgifter. Opgørelsen fremsendes til Udbetaling Danmark.

Efter § 6, stk. 2, i den gældende lov om kommunal anvisningsret tilbagebetaler flygtningen

skyldige beløb i medfør af § 5, stk. 2, 2. pkt., til kommunalbestyrelsen i løbet af højst 5 år,

idet tilbagebetalingen afpasses efter skyldnerens økonomiske forhold.

Bestemmelserne sikrer, at når kommunen anviser flygtninge til private udlejningsboliger og

derved påtager sig forpligtelser, som svarer til dem, som kommunen har i forhold til almene

boligorganisationer, så refunderer staten alle kommunens udgifter til lejetab og garanti for

istandsættelsesudgifter.

2.7.1.9. Kommunernes adgang til ved udlejning af indeksfinansieret privat udlejningsbyggeri

og for udlejere omfattet af lov om realrenteafgift at kræve visse boliger stillet til rådighed for

anvisning

Efter den gældende § 53 e i lejeloven kan kommunalbestyrelsen bestemme, at ejere af

ejendomme, hvor lejefastsættelse sker efter reglerne om lejefastsættelse for indeksfinansieret

boligbyggeri og for udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, skal stille indtil hver 10. ledige

lejlighed til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af boligsociale opgaver.

Det fremgår af § 53 e, stk. 2, i den gældende lejelov, at § 65, stk. 1-3, og § 66 i lov om

byfornyelse og udvikling af byer finder tilsvarende anvendelse.

Efter den gældende § 63 a, stk. 1, i boligreguleringsloven kan kommunalbestyrelsen

bestemme, at ejere af ejendomme, hvor afkastning beregnes efter denne lovs § 9, stk. 3, eller

§ 9, stk. 4, skal stille indtil hver 10. ledige lejlighed til rådighed for kommunalbestyrelsen til

løsning af boligsociale opgaver.

Det fremgår af § 63 a, stk. 2, i den gældende boligreguleringslov, at § 64, stk. 2, 2. pkt., § 65,

stk. 1-3, § 66 og § 74, stk. 1, i lov om byfornyelse og udvikling af byer finder tilsvarende

anvendelse.

Med disse bestemmelser har man villet sikre, at de af bestemmelserne omfattede kategorier af

forholdsvis nyt, privat udlejningsbyggeri bidrager til løsning af boligsociale opgaver.

Grunden til, at man har fundet dette rimeligt, er, er der ved udlejning af lejligheder i de

omhandlede ejendomme er åbnet mulighed for, at der kan oppebæres en leje, som kan

overstige den leje, der ellers ville kunne fastsættes.

Byfornyelseslovens bestemmelser om fremskaffelse af boliger til kommunal anvisning finder i

et vist omfang tilsvarende anvendelse ved anvisning af boliger efter de to bestemmelser,

herunder reglerne om, hvornår udlejers pligt anses for opfyldt, og om anmeldelse af ledige

boliger.

2.7.1.10. Undtaget fra reglerne

Efter den gældende § 7 i lov om kommunal anvisningsret finder reglerne i loven ikke

anvendelse på ejendomme, der ejes af staten, regioner eller kommuner.

2.7.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.7.2.1. Reglernes anvendelsesområde

Bestemmelsen om, hvor reglerne om kommunal anvisningsret til private udlejningsboliger

gælder, foreslås uden indholdsmæssige ændringer videreført. Den gældende § 1 i lov om

kommunal anvisningsret omfatter 6 stk., hvorfor bestemmelsen foreslås opdelt i to

paragraffer. Der er ikke dermed tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.7.2.2. Hvilke lejligheder omfattes af anvisningsretten

Reglerne om, hvor mange lejligheder i ejendommen, der kan erhverves anvisningsret til,

foreslås med en mindre indholdsmæssig ændring videreført.

Der foreslås således den korrektion af reglerne, at den i den gældende § 1, stk. 5, i lov om

kommunal anvisningsret nævnte 5-års-periode ændres til en 6-års periode. Herved bringes

bestemmelsen i overensstemmelse med § 53 stk. 1, som der henvises til i bestemmelsen. Der

er alene tale om en ændring, som burde have været foretaget i forbindelse med en ændring af

§ 3, stk. 1, i 1998, hvorved 5 år blev ændret til 6 år i denne bestemmelse.

2.7.2.3. Opfordring til ejere af private udlejningsejendomme

Reglerne om kommunalbestyrelsens opfordring til private udlejere i kommunen om at stille

lejligheder til rådighed for kommunens anvisning af lejere videreføres uden indholdsmæssige

ændringer.

2.7.2.4. Krav til og virkning af aftale

Reglerne om krav til og virkningen af en aftale om kommunens erhvervelse af anvisningsret

videreføres uden indholdsmæssige ændringer.

2.7.2.5. Godtgørelse for anvisningsret

Reglerne om godtgørelse for anvisningsret foreslås videreført uden indholdsmæssige

ændringer.

Det foreslås dog som en redaktionel ændring, at henvisningen til § 18 a i boligreguleringsloven

udelades, da denne bestemmelse er ophævet. Der er ikke med ændringen tilsigtet nogen

ændring i den gældende retstilstand.

Det bemærkes, at indenrigs- og boligministeren som hidtil bemyndiges til at fastsætte

nærmere regler om den nærmere fremgangsmåde ved binding af godtgørelser for

overdragelse af anvisningsret i Grundejernes Investeringsfond.

2.7.2.6. Refusion fra staten

Reglerne om statens refusion af kommunens udgifter til godtgørelse foreslås videreført uden

indholdsmæssige ændringer.

Det bemærkes, at indenrigs- og boligministeren som hidtil bemyndiges til at fastsætte

nærmere regler om Udbetaling Danmarks administration af refusionsmidlerne, herunder

nærmere om hvordan kommunerne ansøger om at få del i midlerne og om kommunens pligt til

at aflægge regnskab m.v. for de midler, der er udbetalt som godtgørelse i henhold til aftaler

om anvisningsret.

2.7.2.7. Kommunalbestyrelsens forpligtelser over for udlejer

Reglerne om kommunalbestyrelsens pligt til at reagere på udlejerens meddelelse om en

ledigbleven lejlighed m.v. videreføres uden indholdsmæssige ændringer.

2.7.2.8. Statens refusion ved udlejning til flygtninge

Reglerne om statens refusion af kommunens udgifter til godtgørelse ved udlejning til

flygtninge, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.7.2.9. Kommunernes adgang til ved udlejning af indeksfinansieret privat udlejningsbyggeri

og for udlejere omfattet af lov om realrenteafgift at kræve visse boliger stillet til rådighed for

anvisning

Reglerne om kommunalbestyrelsens mulighed for at anvise lejere til privat indeksfinansieret

udlejningsbyggeri samt til boliger udlejet af realrenteafgiftspligtige udlejere videreføres uden

indholdsmæssige ændringer.

2.7.2.10. Undtaget fra reglerne

Bestemmelsen om, at reglerne om kommunal anvisningsret til privat udlejningsbyggeri ikke

finder anvendelse på ejendomme ejet af staten, regioner eller kommuner videreføres uden

indholdsmæssige ændringer.

Med bestemmelsens henvisning til alle regler i kapitlet kommer bestemmelsen også til at

omfatte kommunalbestyrelsens ret til at forlange anvisningsret i indeksfinansieret privat

udlejningsbyggeri, samt privat udlejningsbyggeri udlejet af realrenteafgiftspligtige investorer.

Dette vurderes imidlertid ikke at indebære nogen materiel ændring, idet også den gældende

regel efter sit indhold ikke kan fraviges.

2.8. Grundejernes Investeringsfond

2.8.1. Gældende ret

2.8.1.1. Indbetaling til den bindingspligtige konto

Den gældende boligreguleringslovs § 22 a fastslår hvorledes, der skal indbetales til den

bindingspligtige konto efter lovens § 18 b. Reglerne omhandler endvidere Grundejernes

Investeringsfonds kontrol med, at pligtig indbetaling finder sted.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 1, at det i § 18 b nævnte beløb

indbetales årligt bagud. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om

forfaldstidspunktet.

Det er en pligt for udlejeren af en ejendom, som omfattes af den gældende

boligreguleringslovs § 18 b, at indbetale beløb på en bindingspligtig konto for ejendommen i

Grundejernes Investeringsfond. Beløbets størrelse følger af boligreguleringslovens § 18 b, stk.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 2, at såfremt der inden den årlige

indbetaling er afholdt beløb til vedligeholdelse, brandsikring, opretning, forbedring eller

energibesparende foranstaltninger efter § 18 b, stk. 3, eller § 19, som ikke kan dækkes af

beløbet efter § 18, kan beløbet fradrages i den årlige indbetaling. Der bortses fra den del af

udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning. Indbetalingen må ledsages af

dokumentation for fradraget. Bestemmelsen omhandler udlejerens mulighed for at fradrage

afholdte udgifter, som fastsat i den gældende boligreguleringslovs § 19, i endnu ikke

indbetalte hensættelser til § 18 b-kontoen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 3, at Grundejernes

Investeringsfond påser, at det beløb, der til enhver tid indestår på kontoen, svarer til

udlejerens forpligtelse efter § 18 b med fradrag af beløb, som ikke er indbetalt, jf. stk. 2, og

beløb, som er frigivet i medfør af § 22 b. Udlejeren skal til brug herfor udarbejde et særskilt

årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de enkelte arbejder eller forskellige

kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende regnskabsår.

Det følger af bestemmelsen, at udlejeren skal udarbejde og indsende

vedligeholdelsesregnskaber til Grundejernes Investeringsfond, idet Grundejernes

Investeringsfond kontrollerer, at indbetalingerne samt indeståendet på kontoen efter § 18 b er

korrekt.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 4, at såfremt det på kontoen

indestående beløb er mindre end forudsat efter reglerne i denne lov, kan frigivelse efter § 22 b

først ske, når det manglende beløb er indbetalt. Bestemmelsen indebærer, at såfremt saldoen

på kontoen efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b er mindre end forudsat, kan der

først udbetales midler fra kontoen til dækning af afholdte udgifter, når det manglende beløb er

blevet indbetalt af udlejeren.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 5, at såfremt det på kontoen

indestående beløb er større end forudsat, udbetales differencen snarest til udlejeren, som ikke

kan oppebære renter for den overskydende del for den tid, beløbet har været bundet.

Grundejernes Investeringsfond påser, at det beløb, der til enhver tid står på den

bindingspligtige konto, er korrekt i forhold til udlejerens forpligtelse. Fonden sørger for, at et

evt. overskydende beløb udbetales til udlejeren snarest muligt efter, at fonden er blevet

bekendt med, at der indestår et større beløb på kontoen, end hvad der skal.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 6, at Grundejernes

Investeringsfond påser, at pligtig indbetaling finder sted rettidigt. For forfaldne beløb har

fonden pant og fortrinsret i den pågældende ejendom efter ejendomsskatter. Bestemmelsen

indebærer, at efter ejendomsskatter har Grundejernes Investeringsfond en lovbestemt pante-

og fortrinsret i ejendommen for forfaldne beløb, som skal indbetales af udlejeren efter den

gældende boligreguleringslovs § 18 b.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 7, at indenrigs- og boligministeren

fastsætter regler for, hvorledes Grundejernes Investeringsfond skal kontrollere indbetalinger,

jf. § 18 b, og udbetalinger, jf. §§ 22 b og 22 e. Indenrigs- og boligministeren fører tilsyn med,

at bestemmelserne overholdes. Der er i henhold til bestemmelsen udstedt bekendtgørelse nr.

163 af 26. februar 2016 om binding af afsætningsbeløb i Grundejernes Investeringsfond, om

indberetning af vedligeholdelsesregnskab og om administrationsgebyr

(bindingsbekendtgørelsen).

2.8.1.2. Ejerskifte

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 20, at den nye udlejer overtager

vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen ved ejerskifte. En bunden konto

efter § 18 b følger ved ejerskifte ejendommen.

Bestemmelsen indebærer, at den nye ejer ved ejerskifte overtager rettigheder og pligter i

forbindelse med ejendommens vedligeholdelse og vedligeholdelseskonti.

2.8.1.3. Bindingspligtens ophør mv.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 d, at Grundejernes Investeringsfond på

begæring af huslejenævnet i den kommune, hvor ejendommen er beliggende, skal give

oplysning om binding og frigivelse af beløb samt størrelsen af indestående beløb på

ejendommens konto efter § 18 b.

Indbetalingerne til kontoen efter boligreguleringslovens § 18 b sker til Grundejernes

Investeringsfond, som kontrollerer, at indbetalingerne, samt kontoens udvisende, til enhver tid

er korrekt. Ved uenighed om udbetalinger eller indestående på den bindingspligtige konto efter

§ 18 b, må huslejenævnet derfor indhente de nødvendige oplysninger til afgørelse af tvisten

fra Grundejernes Investeringsfond

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 e, stk. 1, at såfremt ejendommen

nedrives, udbetales de på kontoen efter § 18 b indestående beløb til ejeren. Bestemmelsen

fastslår, at kontoen efter § 18 b ophæves i tilfælde af, at ejendommen nedrives. I så fald vil

udlejeren uden yderligere betingelser få et evt. indestående beløb på kontoen udbetalt.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 e, stk. 2, at såfremt ejendommen

overgår til sådan anden anvendelse, at den ikke er omfattet af kap. II-V i samme

lov, udbetales de på kontoen efter § 18 b indestående beløb til ejeren. Ved udbetaling af

erstatning fra det offentlige ved ekspropriation eller kondemnering (jf. lov om byfornyelse, lov

om byfornyelse og udvikling af byer og lov om sanering) fragår resterende beløb i den udmålte

erstatning.

Udlejeren har pligt til at give Grundejernes Investeringsfond meddelelse om ændringer for

ejendommen, som har betydning for det beløb, som efter § 18 b skal afsættes for

ejendommen. Overgår ejendommen til andre formål end udlejning til beboelse, eller er

ejendommen af anden grund ikke længere omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kap.

II-IV, bortfalder bindingspligten for ejendommen, og der skal derfor ikke længere indbetales

beløb efter § 18 b.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 e, stk. 3, at såfremt en

kommunalbestyrelse beslutter, at reglerne i kap. II-V ikke længere skal gælde i kommunen,

overføres saldoen på kontoen efter § 18 b til den i § 63 a i lov om leje nævnte

konto. Lejelovens § 63 a er nu ophævet ved lov nr. 310 af 30 marts 2015.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 e, stk. 4, at udbetaling efter stk. 1 og 2

skal ske i løbet af det kvartal, der følger efter det kvartal, i hvilket indbetalingspligten er

ophørt.

2.8.1.4. Fondens formål og ledelse

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 54, stk. 1, at Grundejernes Investeringsfond

forvalter de midler, der er bundet i medfør af § 18 b og § 63 a i lov om leje. Fondens

vedtægter skal godkendes af indenrigs- og boligministeren. Vedtægterne skal indeholde

fornødne bestemmelser til sikring af forsvarlig virksomhed, herunder om revision af en

statsautoriseret revisor, der udpeges af indenrigs- og boligministeren.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 54, stk. 2, at fonden ledes af en bestyrelse

på 9 medlemmer. Formanden for bestyrelsen og 4 andre medlemmer af denne vælges af

landsomfattende sammenslutninger af ejere af udlejningsejendomme. Indenrigs- og

boligministeren afgør i tvivlstilfælde, hvilke foreninger der har valgret. De øvrige medlemmer

udpeges af indenrigs- og boligministeren efter indstilling af landsomfattende sammenslutninger

af lejerforeninger. Efter samme regler vælges stedfortrædere for formanden og de øvrige

medlemmer. Alle valg sker for 4 år ad gangen. Genvalg kan finde sted.

Bestemmelsen indebærer, at medlemmerne af bestyrelsen i Grundejernes Investeringsfond til

dels vælges af udlejerne gennem landsomfattende sammenslutninger af ejere af

udlejningsejendomme. De øvrige medlemmer indstilles af lejerne gennem landsomfattende

sammenslutninger af lejerforeninger og udpeges herefter af indenrigs- og boligministeren.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 54, stk. 3, at bestyrelsen til varetagelse af

den daglige administration af fondens anliggender ansætter direktør og andet ledende

personale og fastsætter retningslinjer for arbejdets tilrettelæggelse. Generelle forskrifter og

vejledninger, der udsendes til indskydere og låntagere, skal godkendes af bestyrelsen.

Grundejernes Investeringsfond kan bl.a. udsende forskrifter og vejledninger vedrørende

bindingsreglerne og om investeringsfondens udførelse af vedligeholdelsesarbejder. Herudover

kan fonden orientere om vilkårene for de lån, som ydes af fonden samt til hvilke formål,

fonden kan yde lån.

2.8.1.5. Forrentning og administration af indbetalte beløb

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 56, at indbetalte beløb forrentes med en

rente, hvis størrelse fastsættes af fonden under hensyn til det almindelige renteniveau og

instituttets driftsresultat. Renten kan dog ikke overstige 9 pct. p.a. Renten af beløb, der er

bundet efter § 18 b i denne lov og § 63 a i lov om leje, tilskrives kontoen én gang årligt.

Renteniveauet af de bundne beløb kan ikke fikseres på forhånd. Dens størrelse afhænger,

foruden af det almindelige renteniveau, også af fondens udgifter og indtægter ved sin øvrige

virksomhed, herunder udgifterne ved ordningens administration.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 57, at de indbetalte beløb, der ikke er udlånt

til forbedring eller istandsættelse af beboelsesejendomme, herunder lån til

brandsikringsforanstaltninger, eller til erhvervelse af ejendomme med henblik på sanering, til

enhver tid skal være anbragt i obligationer udstedt af de finansieringsinstitutter, der er

godkendt i henhold til lov om realkredit.

Kravet om, at ikke-udlånte beløb skal være anbragt i obligationer skal sikre, at der opnås et

passende afkast og er et led i bestræbelserne for at få nedbragt renten i nybyggeriet.

2.8.1.6. Udlån

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 58, stk. 1, nr. 1-7, at udlån til

beboelsesejendomme kan ydes til installation af centralvarme eller anden forbedring af en

ejendoms varmeinstallation, varmeisoleringsarbejder, forbedring af sanitære installationer,

forbedring af køkkener, brandsikringsforanstaltninger. Udlån kan endvidere ydes til andre

forbedringer, hvorved ejendommens brugsværdi forøges i væsentlig grad, herunder fx til

omlægning af gårdspladser, fjernelse af hegn, skure el.lign., hvorved der tilvejebringes

opholdsarealer for beboerne, samt til fjernelse af bygninger, som ved deres beliggenhed,

omfang eller anvendelse er til væsentlig ulempe for beboerne, og hvis fjernelse medfører en

varig forbedring af forholdene og til opretning.

Grundejernes Investeringsfond kan yde lån til nærmere bestemte forbedrings- og

vedligeholdelsesarbejder i beboelsesejendomme. Vilkårene er for det meste fastsat i loven,

mens enkelte vilkår er overladt til fondens bestyrelse at fastsætte.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 58, stk. 2, at lån kun kan ydes, hvis

forbedringen og udgiften ved dens gennemførelse er rimelig.

Lånet kan højst udgøre 90 pct. af den godkendte udgift, og lånet skal samtidig have sikkerhed

inden for 85 pct. af pantets værdi efter fondens vurdering.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59, stk. 1, at de af fonden i medfør af § 58

ydede lån sikres ved pant i vedkommende ejendom, således at lånet har sikkerhed inden for

85 pct. af, hvad der efter fondens skøn er pantets værdi. Lånet må ikke overstige 90 pct. af

den udgift, der er nævnt i § 58, stk. 2.

Størrelsen af lånet ydet af Grundejernes Investeringsfonds kan ikke overstige 90 pct. af den

udgift, som af fonden skønnes at være rimelig. Lånet påvirkes ikke af, om ejeren af

ejendommen har optaget tillægslån med sikkerhed i ejendommen i tilknytning til fondens

ydelse af lån.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59, stk. 2, at lånene udbetales kontant og

forrentes med en rente, der fastsættes af fondens bestyrelse, dog mindst svarende til den

rente, der beregnes i henhold til § 213, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed. Ved lånets

udbetaling kan der opkræves et indskud til reservefond.

Det følger af § 213, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed, at regler for beregning af renten

fastsættes af Finanstilsynet. Der er i henhold til bestemmelsen udstedt bekendtgørelse nr.

1664 af 21. december 2010 om en referencerente. Referencerenten tager ifølge

bekendtgørelsen udgangspunkt i relevante obligationsrenter.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59, stk. 3, at afdragstiden for lånene skal

fastsættes således, at fonden har sikkerhed for til enhver tid at kunne udbetale de bundne

beløb, efterhånden som tilbagebetaling skal ske. Det kan bestemmes, at låntagerne i lånets

løbetid skal yde bidrag til fondens administration og reservefond efter i fondens vedtægter

nærmere fastsatte regler.

Bestemmelsen indebærer, at afdragstiden for de lån, som Grundejernes Investeringsfond yder,

skal fastsættes således, at de udlånte midler er tilbagebetalt i det omfang, investeringsfonden

skal betale de bundne beløb til indskyderne.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59, stk. 4, at lån ydet til etablering af et

gård- og haveanlæg i forbindelse med gennemførelse af en saneringsplan, til hvilken der er

givet tilsagn om statsstøtte, kan sikres ved ydelse af kommunal garanti for lånet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59 a, stk. 1, at fonden kan yde lån til

istandsættelse, ombygning til anden anvendelse eller forbedring, for så vidt angår

bevaringsværdige ejendomme.

Lånene ydes på vilkår, som følger af den gældende boligreguleringslovs § 59. Lånene forrentes

herefter med en rente, der fastsættes af investeringsfondens bestyrelse, dog mindst svarende

til den rente, der beregnes i henhold til § 213, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed.

Finanstilsynet har udstedt bekendtgørelse nr. 1664 af 21. december 2010 om en

referencerente.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59 a, stk. 2, at vilkårene for lån til

ejendomme, som er omfattet af stk. 1, fastsættes af fondens bestyrelse og godkendes af

indenrigs- og boligministeren. Det samme gælder størrelsen af den årlige låneramme.

Bestemmelsen giver Grundejernes Investeringsfond en hvis adgang til selv at fastsætte

vilkårene, herunder renten, på sine udlån til bevaringsværdige ejendomme. Det er begrænset

til ejendomme, hvor der typisk er behov for mere favorable vilkår.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59 b, stk. 1, at fonden kan yde lån til

finansiering af arbejder, der gennemføres efter bestemmelserne i kapitel 5 i lov om

byfornyelse i private udlejningsejendomme.

Bestemmelsen giver Grundejernes Investeringsfond mulighed for at foretage udlån til aftalte

forbedringer efter kapitel 5 i byfornyelsesloven til en forholdsvis lav rente.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59 b, stk. 2, at vilkårene for lån til

ejendomme, som er omfattet af stk. 1, fastsættes af fondens bestyrelse og godkendes af

indenrigs- og boligministeren. Det samme gælder størrelsen af den årlige låneramme.

På samme måde som ved udlån til bevaringsværdige ejendomme har Grundejernes

Investeringsfond en hvis frihed til selv at fastsætte vilkårene, herunder renten, på sine udlån

til arbejder, der gennemføres efter bestemmelserne i kapitel 5 i lov om byfornyelse i private

udlejningsejendomme.

2.8.1.7. Fondens udførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 1, at såfremt en udlejer ikke har

udført renholdelses- og vedligeholdelsesarbejder samt forbedringsarbejder inden en af

huslejenævnet fastsat frist, jf. § 27, stk. 6, og § 27 a, stk. 2, og § 19, stk. 3, i lov om leje, kan

investeringsfonden på begæring af en lejer lade de nævnte arbejder udføre for udlejerens

regning, uanset om udlejeren har indbragt huslejenævnets afgørelse for

domstolene. Investeringsfonden kan tinglyse meddelelse herom på ejendommen og lade den

aflyse, når arbejderne er udført, og fonden har fået dækning for sine udlæg.

Efter den gældende boligreguleringslovs §§ 27, stk. 6, og 27 a, stk. 2, samt den gældende

lejelovs § 19, stk. 3, kan huslejenævnet fastsætte frister for udførelsen af renholdelses-,

vedligeholdelses- samt forbedringsarbejder. Overholdes en fastsat frist ikke af udlejeren, vil

Grundejernes Investeringsfond på en lejers begæring kunne lade arbejderne udføre for

udlejerens regning.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 2, at bestrider udlejeren, at

investeringsfonden har været berettiget til at udføre arbejderne, eller udgifternes rimelighed,

kan udlejeren deponere beløbet eller efter aftale med fonden stille sikkerhed for beløbets

betaling.

Bestemmelsen giver udlejeren mulighed for at deponere beløbet for derved at undgå, at

investeringsfonden tinglyser meddelelse om kravet på ejendommen. Udlejeren og

Grundejernes Investeringsfond kan aftale, at udlejeren på anden måde stiller tilfredsstillende

sikkerhed for betalingen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 3, at forrentning af beløb, som

fonden har lagt ud, fastsættes af fonden med en rente, der svarer til den effektive rente for et

30-årigt kontantlån uden afdrag i et godkendt realkreditinstitut. Nærmere regler om fondens

adgang til at kræve gebyr for administration i forbindelse med arbejdernes udførelse

fastsættes af indenrigs- og boligministeren.

Grundejernes Investeringsfond kan som gebyr for administration ved investeringsfondens

udførelse af arbejder efter bestemmelsen opkræve et beløb. Det er med hjemmel i

bestemmelsen fastsat, at fonden som gebyr for administrationen kan opkræve et beløb, der

udgør en angivet procentdel af det beløb, som investeringsfonden har lagt ud til arbejdernes

udførelse. Uanset det udlagte beløbs størrelse, kan fonden opkræve et minimumsgebyr.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 4, at såfremt udlejeren ikke

deponerer eller stiller sikkerhed efter stk. 2, kan fonden til dækning af udgifterne ved

arbejdernes udførelse yde udlejeren et lån og som sikkerhed for lånet lade tinglyse pant i

ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse. Lånet

udbetales kontant og forrentes med en rentesats, der fastsættes af fonden, og som ved lånets

optagelse svarer til forrentningen efter stk. 3. Afdragstiden fastsættes til højst 10 år. Dette

gælder også for udgifter til dækning af forundersøgelser og lignende, som er nødvendige for

fondens beslutning efter stk. 1. Fonden kan opkræve et administrationsbidrag, svarende til

hvad der opkræves for realkredit som nævnt i stk. 3, 1. pkt. Grundejernes Investeringsfond

skal på begæring af en ejendoms administrator efter lov om tvungen administration af

udlejningsejendomme udlevere materiale vedrørende ejendommen. Investeringsfonden kan

kræve betaling til dækning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til tilvejebringelse af

dette materiale.

Bestemmelsen angår det lån, som investeringsfonden kan yde udlejeren, såfremt denne ikke

deponerer eller stiller sikkerhed for beløb, som fonden har lagt ud. Lånet svarer til et

almindeligt realkreditlån, og Grundejernes Investeringsfond kan opkræve et

administrationsbidrag svarende til, hvad der opkræves for et realkreditlån.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 5, at investeringsfonden i øvrigt kan

bestemme, at indtil 50 pct. af lejeindtægten skal indbetales til fonden, indtil fonden har fået

dækning for sine udlæg med påløbne omkostninger og renter. Investeringsfonden skal lade

beslutningen, der er gyldig mod enhver, tinglyse på ejendommen.

Bestemmelsen indebærer, at investeringsfonden får sikkerhed for, at krav på beløb, der for

ejerens regning er anvendt af fonden på ejendommen, ikke udslettes ved en tvangsauktion,

idet kravet ikke indgår i prioritetsrækken efter tinglysningstidspunktet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 6, at såfremt investeringsfonden

efter stk. 5 kan oppebære en del af lejeindtægten, skal alle lejerne efter påkrav herom betale

lejen til investeringsfonden, som refunderer udlejeren overskydende beløb. Kun betaling til

investeringsfonden har frigørende virkning for lejerne.

Grundejernes Investeringsfond kan i henhold til den gældende boligreguleringslovs § 60, stk.

5, gøre krav på op til 50 pct. af ejendommens lejeindtægter. Det overskydende beløb fra

lejernes indbetalinger refunderes til udlejeren.

2.8.1.8. Anvendelse af egenkapital

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60 a, at indenrigs- og boligministeren efter

indstilling fra fondens bestyrelse kan godkende, at fonden kan anvende sine renteindtægter og

sin egenkapital til andre aktiviteter vedrørende den private udlejningsboligsektor end den, der

er nævnt i §§ 59 a, 59 b og 61.

Efter bestemmelsen kan Grundejernes Investeringsfond med ministerens godkendelse anvende

såvel sine kapitalindtægter som sin egenkapital til andre aktiviteter vedrørende den private

udlejningsboligsektor. Fonden kan fx give tilskud til forbedring og istandsættelse af private

udlejningsejendomme, hvor fonden i tilknytning hertil tilbyder administrativ bistand,

rådgivning og vejledning.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61, stk. 1, at fonden af sine finansindtægter

kan foretage kapitalindskud i godkendte sanerings- og byfornyelsesselskaber, samt yde tilskud

til fornyelse af ældre bydele, herunder til fællesindkøb eller fælles fremstilling af elementer

eller inventar med henblik på modernisering af ældre boliger. Fonden kan tillige yde tilskud til

initiativer og projekter, herunder forsøg, inden for byøkologi, byplanlægning, byfornyelse eller

boligforbedring og istandsættelse af den ældre boligmasse. Fonden kan endvidere inden for en

årlig ramme på 5 mio. kr. yde tilskud til oplysning, kurser og informationsvirksomhed for ejere

og lejere. Tilskud ydes efter retningslinjer fastsat af fondens bestyrelse. Fonden kan herudover

inden for en samlet årlig beløbsramme, der fastsættes efter forhandling mellem Grundejernes

Investeringsfond og indenrigs- og boligministeren, finansiere en konsulent- og

oplysningstjeneste med henblik på at øge indsatsen for privat byfornyelse efter lov om privat

byfornyelse og aftalt boligforbedring efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Fonden kan inden for

en årlig beløbsramme, der fastsættes efter forhandling mellem Grundejernes Investeringsfond

og indenrigs- og boligministeren, finansiere en rådgivningstjeneste med henblik på at øge

indsatsen for aftalt grøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Indenrigs- og boligministeren fastsætter de nærmere retningslinjer for konsulent- og

oplysningstjenestens virksomhed. Størrelsen af det årlige tilskud kan højst andrage 20 pct. af

fondens finansindtægter for det pågældende år. Beløbet efter 3. pkt. reguleres én gang årligt

efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i

juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele

kronebeløb.

Bestemmelsen fastlægger det centrale område for Grundejernes Investeringsfonds

dispositioner over egenkapitalen. For så vidt angår udlån på favorable vilkår, følger reglerne

herom af den gældende boligreguleringslovs §§ 59 a og 59 b.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61, stk. 2, at uanset bestemmelsen i stk. 1,

sidste pkt., kan fonden yde tilskud som nævnt i § 66, stk. 5, i lov om byfornyelse og

boligforbedring. Bestemmelsen sikrer lovgrundlaget for Grundejernes Investeringsfonds

udbetaling af tilskud i henhold til § 66, stk. 5, i lov om byfornyelse og boligforbedring.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61, stk. 3, at uanset bestemmelsen i stk. 1,

sidste pkt., kan fonden yde tilskud som nævnt i § 106, stk. 4, og § 111, stk. 3, i lov om

byfornyelse. Bestemmelsen giver Grundejernes Investeringsfond mulighed for at godtgøre

bestemte udgifter ved aftalt boligforbedring i henhold til byfornyelseslovens kapitel 5.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61, stk. 4, at de udgifter, som staten har

afholdt til støtte til vedligeholdelsesarbejder i udlejningsejendomme efter § 19, stk. 2, i lov om

byfornyelse og udvikling af byer, kan staten uanset bestemmelsen i stk. 1, sidste pkt.,

forlange refunderet af Grundejernes Investeringsfond, i et omfang der nærmere fastlægges i

en aftale mellem staten og Grundejernes Investeringsfond. For 2004-2007 udgør refusionen

fra Grundejernes Investeringsfond 50 mio. kr. årligt.

Bestemmelsen giver Grundejernes Investeringsfond mulighed for efter aftale at medfinansiere

støtte til vedligeholdelsesarbejder i udlejningsejendomme efter byfornyelseslovens § 19, stk.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61 a, at Grundejernes Investeringsfond kan

afkræve offentlige myndigheder alle nødvendige oplysninger til brug for administration af

bestemmelserne i denne lovs § 18 b, jf. kapitel III A, og § 60 samt bestemmelserne i § 63 a,

jf. kapitel X A, og §§ 113 a og 113 b i lov om leje.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61 b, stk. 1, at Grundejernes

Investeringsfond skal indhente oplysninger fra huslejenævnet, når fonden behandler sager,

som omhandler fordeling af arbejderne mellem vedligeholdelse og forbedring.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61 b, stk. 2, at når Grundejernes

Investeringsfond foretager kontrol i en ejendom, skal fonden orientere huslejenævnet herom,

senest 2 uger efter at kontrollen er afsluttet.

Efter reglerne i den gældende boligreguleringslovs § 18 b og kapitel III A administrerer

Grundejernes Investeringsfond de vedligeholdelseshensættelser, der skal bindes i fonden.

Endvidere gennemfører Grundejernes Investeringsfond efter boligreguleringslovens § 60 for

ejerens regning påbudte arbejder på udlejningsejendomme, som ejeren ikke har udført inden

for den frist, huslejenævnet har sat for arbejdernes gennemførelse. Endelig påhviler det

fonden efter lejelovens §§ 113 a og 113 b at registrere ejere, der ikke har efterlevet endelige

huslejenævnsafgørelser eller har fået gennemført arbejder på ejendommen af Grundejernes

Investeringsfond.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 62, stk. 1, at såfremt der ved fondens

virksomhed opstår tab, der ikke kan dækkes af de af fonden opsamlede reserver, dækkes

tabet ved forholdsmæssig nedskrivning af de ved vedkommende regnskabsårs udløb indbetalte

beløb efter § 18 b og § 63 a i lov om leje.

Bestemmelsen angår den situation, hvor Grundejernes Investeringsfond lider tab ved sin

virksomhed. Det kan fx være som følge af, at et lån ydet af investeringsfonden ikke fuldt ud

kan inddrives.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 62, stk. 2, at fondens bestyrelse med

tilslutning fra indenrigs- og boligministeren og Finansudvalget ved fondens ophør træffer

beslutning om, hvorledes et eventuelt overskud skal fordeles.

Bestemmelsen indebærer, at et eventuelt overskud skal fordeles efter en model, der foreslås

af bestyrelsen for fonden, og som kan godkendes af indenrigs- og boligministeren og

Finansudvalget. Staten får herved indflydelse på, hvorledes overskuddet ved fondens ophør

kan fordeles på en hensigtsmæssig måde.

2.8.1.9. Huslejenævnets kompetence og straf

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 f, at tvister mellem ejeren og lejerne

samt ejeren og Grundejernes Investeringsfond i henhold til reglerne i boligreguleringslovens

kapitel III A afgøres af huslejenævnet.

Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet afgør tvister mellem såvel ejeren og lejerne, som

ejeren og Grundejernes Investeringsfond, i henhold til reglerne om hensættelse samt

udbetaling fra den bundne konto efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 g, at den, der med henblik på indbetaling

til eller udbetaling fra en konto efter § 18 b over for Grundejernes Investeringsfond afgiver

urigtig skriftlig erklæring eller skriftligt bevidner noget, hvorom han ingen kundskab har,

straffes efter § 163 i borgerlig straffelov.

Bestemmelsen kan b.la. anvendes, hvor udlejeren afgiver urigtige oplysninger i forbindelse

med det særskilte årsregnskab eller den årlige opgørelse, som skal indsendes til fonden.

Bestemmelsen kan tillige anvendes, hvor udlejeren indsender urigtig dokumentation i

forbindelse med et krav om udbetaling fra den bindingspligtige konto.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 63, stk. 1, at den, der i strid med reglerne i

§ 60, stk. 5, undlader at give investeringsfonden alle nødvendige oplysninger om lejerne og

lejens størrelse, straffes med bøde.

Bestemmelsen angår den sanktion, som kan pålægges udlejeren, hvis der ikke gives

Grundejernes Investeringsfond nødvendige og korrekte oplysninger vedrørende lejerne eller

lejens størrelse.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 63, stk. 2, at der kan pålægges selskaber

mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

2.8.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.8.2.1. Indbetaling til den bindingspligtige konto

Reglerne om indbetaling til den bindingspligtige konto foreslås videreført med sproglige

ændringer samt en materiel ændring.

For at bringe den foreslåede § 60, stk. 2, i overensstemmelse med den foreslåede § 121 i

lejeloven udgår brandsikring, opretning og energibesparende foranstaltninger af

bestemmelsen.

Adgangen for udlejeren til efter den gældende boligreguleringslovs § 19, stk. 1, at fradrage

beløb på kontoen efter § 18, som er anvendt til brandsikring, videreføres ikke, idet udlejeren

er berettiget til at udføre brandsikringsarbejder som forbedringer med deraf følgende adgang

til forbedringsforhøjelse.

2.8.2.2. Ejerskifte

Reglerne om ejerskifte viderefører med materielle ændringer den gældende

boligreguleringslovs § 20.

Grundejernes Investeringsfond registrerer i dag ejerforholdene i de private

udlejningsejendomme, som har en konto i fonden. Efter de gældende regler er det op til den

enkelte ejer at indberette oplysninger om ejerskifte til fonden.

Af hensyn til at sikre en korrekt registrering af ejerforhold vurderes det, at den gældende

boligreguleringslovs § 20 med fordel kan ændres således, at Grundejernes Investeringsfond

fremover registrerer ejerskifte for ejendomme ud fra tingbogens oplysninger. Forslaget

indebærer derfor en mindre indholdsmæssig ændring i forhold til den gældende retstilstand.

2.8.2.3. Bindingspligtens ophør m.v.

Reglerne om bindingspligtens ophør m.v. foreslås videreført med en materiel ændring.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 e, stk. 3, at såfremt en

kommunalbestyrelse beslutter, at reglerne i kap. II-V ikke længere skal gælde i kommunen,

overføres saldoen på kontoen efter § 18 b til den i § 63 a i lov om leje nævnte konto.

Bestemmelsen foreslås ændret således, at saldoen på den bindingspligtige konto ikke

overføres til den i lejelovens § 63 a nævnte konto, men udbetales til udlejeren. Ændringen

skyldes, at lejelovens § 63 a, og den deraf følgende konto for forbedringer i Grundejernes

Investeringsfond, er ophævet.

Som følge af ovennævnte ændring af den gældende boligreguleringslovs § 22 e, stk. 3,

foreslås § 22 e, stk. 4, ændret således, at bestemmelsen også finder anvendelse ved

udbetaling efter stk. 3. Ændringen indebærer, at udbetaling efter stk. 3 skal ske i løbet af det

kvartal, der følger efter det kvartal, i hvilket indbetalingspligten er ophørt.

2.8.2.4. Fondens formål og ledelse

Reglerne om fondens formål og ledelse foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.8.2.5. Forrentning og administration af indbetalte beløb

Reglerne om forrentning og administration af indbetalte beløb foreslås videreført uden

indholdsmæssige ændringer.

2.8.2.6. Udlån

Reglerne om Grundejernes Investeringsfonds udlån, herunder hvilke formål, fonden kan yde

lån til, viderefører den gældende boligreguleringslovs §§ 58-59 a.

Den gældende boligreguleringslovs § 59 b, om at fonden kan yde lån til finansiering af

arbejder, der gennemføres efter bestemmelserne i kapitel 5 i lov om byfornyelse i private

udlejningsejendomme, foreslås ikke videreført, idet lov om byfornyelse er ophævet, og

bestemmelsen derfor har mistet sin praktiske betydning.

Der foreslås ikke herudover ændringer af den gældende retstilstand.2.8.2.7.

Fondens udførelse

af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder

Reglerne om Grundejernes Investeringsfonds udførelse af vedligeholdelses- og

forbedringsarbejder foreslås videreført med indholdsmæssige ændringer.

Reglerne om deponering foreslås præciseret i bemærkningerne, således at det af tydeligere

fremgår, hvordan deponering skal foretages.

Det foreslås endvidere fastsat, at udlejeren efter at have foretaget deponering eller stillet

sikkerhed, jf. stk. 2, har pligt til at anlægge sag ved retten med henblik på afklaring af

spørgsmålet om, hvorvidt Grundejernes Investeringsfond har været berettiget til at udføre de

omtvistede arbejder, jf. stk. 1. Har udlejeren ikke anlagt sag inden for 12 måneder fra

deponeringstidspunktet eller tidspunktet for sikkerhedsstillelsen, skal de deponerede midler

eller den stillede sikkerhed frigives til Grundejernes Investeringsfond.

Bestemmelsen foreslås på baggrund af, at der har været usikkerhed om, hvilken af parterne,

som skal anlægge sag med henblik på at afklare, hvorvidt Grundejernes Investeringsfond har

været berettiget til at udføre arbejderne på ejendommen. Idet udlejeren ikke har efterlevet

huslejenævnets afgørelser, findes det rimeligt, at pligten til at anlægge sag påhviler udlejeren.

Endelig foreslås bestemmelsen i den gældende boligreguleringslovs § § 60, stk. 3, om

forrentning af beløb, som fonden har lagt ud, ændret, idet der ikke udbydes 30-årige

kontantlån uden afdrag. Det foreslås derfor, at forrentning af beløb, som fonden har lagt ud,

fastsættes af fonden med en rente, der svarer til den effektive rente for et 30-årigt kontant

annuitetslån i et godkendt realkreditinstitut.

Det vurderes, at der er tale om en mindre ændring af rentefastsættelsen.

2.8.2.8. Anvendelse af egenkapital

Reglerne om Grundejernes Investeringsfonds anvendelse af sin egenkapital viderefører med en

materiel ændring den gældende boligreguleringslovs §§ 60 a-62.

Den gældende boligreguleringslovs § 61, stk. 3, fastslår, at uanset bestemmelsen i stk. 1,

sidste pkt., kan fonden yde tilskud som nævnt i § 106, stk. 4, og § 111, stk. 3, i lov om

byfornyelse. Byfornyelsesloven er ophævet pr. 1. januar 2004 og afløst af lov om byfornyelse

og udvikling af byer, som efter lovens § 109 viderefører visse beslutninger efter de tidligere

regler. Det vurderes, at bestemmelsen har mistet sin praktiske betydning, idet der er forløbet

mere end 10 år fra indførelsen af lov om byfornyelse og udvikling af byer, og da støtteperioden

udgør 10 år. Som følge heraf foreslås den gældende boligreguleringslovs § 61, stk. 3, ikke

videreført.

2.8.2.9. Huslejenævnets kompetence og straf

Reglerne om huslejenævnets kompetence og straf foreslås videreført uden indholdsmæssige

ændringer.

2.9. Huslejenævn

2.9.1. Gældende ret

2.9.1.1. Reglernes anvendelsesområde

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, at reglerne i kapitel II-VI, VIII og

VIII A ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af

1. en almen boligorganisation, jf. § 1 i lov om almene boliger samt støttede private

andelsboliger mv.,

2. en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for

ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den

tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov

om almene boliger samt støttede private andelsboliger mv., eller

3. en kommune eller en region, når boligerne er almene ældreboliger.

Bestemmelsen i den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, indebærer, at bl.a. reglerne i

kap. VI om huslejenævn ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, som ejes af almene

boligorganisationer, selvejende institutioner og kommuner eller regioner, når boligerne er

almene ældreboliger.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 6, at reglerne i kapitel II-VI ikke

gælder for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, i lov om leje.

2.9.1.2. Nedsættelse af huslejenævn

Der er nedsat huslejenævn i alle kommuner i lighed med det system, som findes på det

almene område, hvor der i kommuner med almene boliger nedsættes et eller flere

beboerklagenævn til afgørelse af tvister efter almenlejeloven.

Nærværende kapitel vedrører huslejenævnenes sammensætning, organisation samt

arbejdsmåde. Kapitlet indeholder samtidig regler om, hvorledes sager indbringes for nævnene,

samt om nævnenes behandling heraf. Reglerne gælder for samtlige huslejenævn i landet.

Den gældende boligreguleringslovs §§ 35-38 indeholder reglerne om nedsættelse af

huslejenævn og om valg af nævnets medlemmer.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 35, stk. 1, at der nedsættes et eller flere

huslejenævn i alle kommuner til afgørelse af tvister efter denne lov og efter lov om leje. Flere

kommuner kan i fællesskab etablere fælleskommunale huslejenævn.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 35, stk. 2, at i kommuner, hvori der er

nedsat mere end et nævn, påhviler det nævnene ved indbyrdes samarbejde at tilrettelægge

deres behandling af sagerne efter ensartede retningslinjer. Bestemmelsen skal sikre, at flere

nævn i samme kommune har ensartet praksis.

Der er huslejenævn i hele landet i lighed med det system, som er indført på det almene

område med etablering af beboerklagenævn for denne sektor. En kommune kan vælge at

nedsætte flere nævn, såfremt antallet af sager overstiger, hvad et nævn må formodes at

kunne håndtere på tilfredsstillende vis.

Huslejenævnet er indført som generel tvisteinstans på lejelovens område i hele landet.

Parterne kan ikke aftale, at tvister ikke skal kunne indbringes for huslejenævnet, henholdsvis

boligretten, hvilket følger af den gældende lejelovs § 112 a.

Der vil således være adgang til at indbringe sager for huslejenævnet i alle kommuner. At der

etableres huslejenævn for kommunen bevirker ikke, at de foreslåede regler, som viderefører

reglerne i den gældende boligreguleringslov, dermed også nødvendigvis vil gælde i

kommunen. Det er fortsat den enkelte kommunalbestyrelses beslutning.

Med henblik på at tilvejebringe et rationelt arbejdsgrundlag for huslejenævnene foreslås, at

der gives mulighed for at etablere huslejenævn på fælleskommunalt niveau. Kommuner, som

typisk ikke forventer et større antal sager ved nævnet, kan således oprette fælleskommunale

huslejenævn enten med andre kommuner, som heller ikke forventer en større sagsmængde,

eller med større kommuner, som allerede har eller vil få nævn med en større sagsmængde.

Etablering af fælleskommunale huslejenævn må dog ikke ske på en sådan måde, at

nærhedsprincippet, som er et væsentligt element i huslejenævnsordningen, sættes ud af kraft.

Ud over, at de enkelte nævn hermed sikres et vist minimum af sager, der gør det muligt at

oparbejde en praksis og rutine for behandling og afgørelse af huslejenævnssager, ligger der

ligeledes en økonomiske besparelse i denne konstruktion.

Såfremt der etableres fælleskommunale huslejenævn, bør kommunerne afklare, hvorledes

udgifter og indtægter skal fordeles imellem kommunerne. Ligeledes bør det afklares, hvorledes

udpegningsproceduren skal fastlægges.

Det er i overensstemmelse med de foreslåede regler, at etablere fælleskommunale

huslejenævn på tværs af regionsgrænserne. I sådanne tilfælde er det vigtigt at afklare forhold,

som påvirkes af denne omstændighed, så som beskikkelse af nævnsformanden

Huslejenævn, samt ankenævnet i Københavns Kommune, udgør en del af den offentlige

forvaltning og er dermed administrative myndigheder eller forvaltningsorganer. Dette betyder,

at nævnene er omfattet af de almindelige forvaltningsretlige regler i forvaltningsloven.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 1, at et huslejenævn skal bestå af

en formand og to andre medlemmer.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 2, at formanden beskikkes af

Indenrigs- og Boligministeriet efter indstilling fra kommunalbestyrelsen. Formanden skal have

bestået juridisk kandidateksamen. Han må ikke have særlig tilknytning til grundejer- eller

lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler.

Formanden skal således være uvildig og hverken repræsentere lejer eller udlejers interesser.

Det afgøres konkret, om den pågældende kandidat til formandsposten er generelt egnet til at

varetage hvervet. Der ses i den forbindelse på, om personen er inhabil i forhold til, om der

foreligger en særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer. Ved vurderingen vil det

afgørende være, om der kan være tvivl om formandens upartiskhed.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 3, at de to andre medlemmer

vælges af kommunalbestyrelsen efter indstilling af henholdsvis de større udlejerforeninger og

de større lejerforeninger i kommunen. De skal begge være kendt med huslejeforhold. Etablerer

flere kommuner efter § 35, stk. 1, et fælleskommunalt huslejenævn, foretages indstilling efter

1. pkt. af de større udlejerforeninger og de større lejerforeninger i de omfattede kommuner.

De to andre medlemmer af indstilles af henholdsvis udlejer- og lejerforeningerne i kommunen.

Bestemmelsen skal sikre, at parternes synspunkter og position er repræsenteret i nævnet. Der

ses ikke på de menige medlemmers uddannelse og erhverv, idet de blot skal være kendte med

huslejeforhold. Hvis der indstilles flere til posterne vælger kommunalbestyrelsen de mest

kvalificerede.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 4, findes der ikke større

udlejerforeninger eller lejerforeninger i kommunen, eller afgiver disse ikke inden en af

kommunalbestyrelsen fastsat frist indstilling om valg af medlemmer til nævnet som nævnt i

stk. 3, foretager kommunalbestyrelsen valg af nævnsmedlemmer, idet det ene medlem skal

være en ejer, der tillige er udlejer, og det andet medlem skal være en lejer, der ikke tillige er

udlejer.

Kommunalbestyrelsen kan kun gå uden om de indstillede kandidater, hvis de utvivlsomt er

uegnede til hvervet. I tilfælde af at der ikke indstilles kandidater af udlejer og lejerforeninger i

kommunen, vælger kommunalbestyrelsen selv kandidaterne uden indstilling. Der stilles i så

fald alene krav om, at det medlem, der repræsenterer udlejerne være en grundejer, der tillige

er udlejer, og at det medlem, der vælges til at repræsentere lejerforeningerne skal være en

lejer, der ikke tillige er udlejer.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 5, at i sager om tvister efter §§ 79

a-79 c i lov om leje tiltrædes nævnet af en person, der er sagkyndig med hensyn til sociale

forhold. Den socialt sagkyndige udpeges af kommunalbestyrelsen. Den socialt sagkyndige har

ikke stemmeret, jf. § 42, stk. 3, i nævnet.

Bestemmelsen sikrer, at nævnet i sager om husordensovertrædelser opnår et bedre kendskab

til de sociale forhold, som kan lægge til grund for tvisten. Den sagkyndige har ikke stemmeret

og er således alene rådgivende. Den sagkyndige kan skabe forbindelse til sociale myndigheder,

som derved kan bistå lejeren.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 6, at der vælges en suppleant for

hvert af medlemmerne og den socialt sagkyndige efter de i stk. 2-5 nævnte regler.

Hvert medlem i nævnet har således en suppleant, der træder til, hvis det valgte medlem er

fraværende, således at nævnet altid er beslutningsdygtigt. Suppleanterne må, ligesom

nævnets faste medlemmer, ikke være inhabile og skal i øvrigt være kendte med

huslejeforhold. Suppleanterne vælges efter samme regler som nævnets faste medlemmer.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 7, at udnævnelsen af formand,

medlemmer og suppleanter sker for indtil 4 år. Et medlem kan dog vælge at udtræde af

huslejenævnet efter at være fyldt 67 år. Nævnets medlemmer kan dermed ikke udnævnes for

mere end 4 år ad gangen. Bestemmelsen er ikke til hinder for, at medlemmer genudnævnes.

Hvis et medlem udtræder af nævnet i den valgte periode, indtræder vedkommendes suppleant

i stedet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 37, stk. 1, at formand, medlem eller

suppleant skal opfylde betingelserne i § 109, stk. 2, i lov om leje, bortset fra betingelsen om

dansk indfødsret.

Den gældende lejelovs § 109, stk. 2, fastslår en række krav til boligrettens lægdommere. Det

følger af bestemmelsen, at de skal have dansk indfødsret, være myndige og uberygtede. De

må ikke være under værgemål eller under samværgemål, og deres bo må ikke være under

konkursbehandling. Ophører nogen af de nævnte betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes

beskikkelsen.

100

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 37, stk. 2, at bestemmelserne i § 109, stk.

3, i lov om leje finder tilsvarende anvendelse. Efter den gældende lejelovs § 109, stk. 3, kan

personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har

været beskikket for mindre end 4 år siden, begære sig fritaget for at blive beskikket.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 37, stk. 3, at nævnsmedlem eller suppleant

er pligtig at møde i nævnet efter behørig indkaldelse. Udeblivelse, uden at lovligt forfald

oplyses, straffes med bøde. Huslejenævnet er kun i stand til at træffe afgørelse, når samtlige

af nævnets medlemmer er til stede, og det er derfor vigtigt, at medlemmerne ikke udebliver.

Bestemmelsen skal medvirke til at undgå, at sagsbehandlingstiden bliver unødig lang.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 37, stk. 4, at bestemmelserne i

retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 61 finder tilsvarende anvendelse.

Retsplejelovens §§ 60, stk. 1, og 61 fastslår en række habilitetskrav til dommere, som tillige

gælder for huslejenævnets medlemmer. De pågældende regler i retsplejeloven vedrører

tilfælde, hvor rettens medlemmer skal eller kan vige deres sæde og angår den specielle

inhabilitet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 38, at kommunalbestyrelsen skal stille de

fornødne lokaler til rådighed for nævnet og sørge for den nødvendige medhjælp til dette.

Kommunen afholder udgifter, som nævnets virksomhed medfører, herunder til kontorhold m.

v., og formandens og medlemmernes udlæg i anledning af hvervet. Kommunalbestyrelsen kan

tillægge formanden, øvrige nævnsmedlemmer, den socialt sagkyndige, deres suppleanter og

mediatorer efter § 42, stk. 1 vederlag for deres virksomhed.

Kommunalbestyrelsen har pligt til at sørge for, at huslejenævnet har de fornødne lokaler og

faciliteter. Udgifterne til drift af huslejenævnet afholdes af kommunen. Det er op til den

enkelte kommunalbestyrelse at beslutte, hvorledes forholdene for nævnet i kommunen skal

være.

2.9.1.3. Huslejenævnets sagsbehandling

Med undtagelse af de særlige regler om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser samt

lejens størrelse ved første udlejning, tager huslejenævnene alene stilling til tvister, som

indbringes for nævnene.

Karakteristisk for lejelovgivningens afgørelsessystem er, at der som altovervejende hovedregel

er tale om partstvister, som i første omgang behandles af huslejenævnet, der er et

administrativt organ. Dette sker efter officialprincippet, idet der påhviler nævnet en pligt til

selv at oplyse sagen.

I Københavns kommune kan huslejenævnets afgørelser yderligere prøves ved indbringelse for

ankenævnet jf. den foreslåede BRL § 44. Sager, der er afgjort af huslejenævnet og

ankenævnet, kan indbringes for boligretten efter den foreslåede BRL § § 43

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 1, at indbringelse af sager for

huslejenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Ved

indbringelse af sager for huslejenævnet skal der betales et beløb på 314 kr. for hver sag. Ved

indbringelse af sager efter § 59 a, stk. 4, i lov om leje betales et beløb på 524 kr. Ved

indbringelse af sager efter § 5, stk. 3, betales et beløb på 4.000 kr. Beløbene i 3.-5. pkt. er

fastsat i 2020-niveau. Beløbene reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks

Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår,

reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

101

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 2, at udlejeren skal betale et beløb

på 6.000 kr. til huslejenævnet, når lejeren får fuldt medhold i nævnet. Beløbet er fastsat i

2020-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks

nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår,

reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Når en part vælger at indbringe en sag for huslejenævnet, skal der betales et fastsat gebyr.

Gebyret for indbringelse af sag for nævnet udgør i 2020 314 kr., mens gebyret for indbringelse

af sag om forhåndsgodkendelse i 2020 er på 524 kr. Begge beløb reguleres årligt efter

udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Gebyret betales for hver sag, der indbringes, uanset hvor mange lejere sagen vedrører. Det

gælder uanset om sagen indbringes af en lejer eller af udlejeren. Det afgørende ved

vurderingen af, om der er tale om en eller flere sager, når spørgsmålet indbringes for nævnet

af flere lejere, vil være, om der er tale om en samlet sagsbehandling for nævnet, eller om der

kræves individuel sagsbehandling for hver af lejernes klager. Hvorvidt der er tale om en eller

flere sager afhænger således ikke af, hvor mange lejere sagen vedrører. Udlejeren kan

indbringe én sag for nævnet, som angår mange lejere. Det er ligeledes ikke afgørende, om

klagepunkterne indbringes ved én eller flere skrivelser.

Huslejenævnet kan pålægge udlejeren et gebyr, hvis lejeren får fuldt medhold i en klage ved

nævnet. Gebyret udgør i 2020 2.180 kr. og går til de udgifter, der er forbundet med sagens

behandling. Gebyret pålægges udlejeren, når sagsbehandlingen i huslejenævnet fører til en

afgørelse, som indebærer, at udlejeren har tabt sagen.

Lejeren har alene fået fuldt medhold, hvis alle lejerens klagepunkter imødekommes. Det er i

den forbindelse uden betydning, om sagen er indbragt af lejeren eller af udlejeren. Hvis lejeren

får fuldt medhold i en sag, som er indbragt af udlejeren, vil udlejeren derfor blive pålagt et

gebyr på 2.180 kr. Det er op til nævnet at vurdere, om lejeren har fået fuldt medhold eller ej.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 3, at senest 1 uge efter sagens

indbringelse giver nævnet den anden part i lejeforholdet underretning om indbringelsen med

angivelse af, at han må fremsætte sine ytringer i sagen inden 2 uger. Denne frist kan

forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

Bestemmelsen indebærer, at når en sag er indbragt for nævnet, skal nævnet høre modparten,

herunder om de påstande, der er fremført. Modparten kan anmode nævnet om fristforlængelse

til at fremsætte sine kommentarer til sagen. Nævnet må i den forbindelse foretage en

vurdering af, om der konkret er omstændigheder, der taler for at efterkomme partens

anmodning.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 40, stk. 1, at nævnet træffer afgørelse om

afvisning af klager, der ikke skønnes egnet til behandling ved nævnet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 40, stk. 2, at nævnet selv afgør, hvilke

nærmere undersøgelser, der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den

enkelte sag. Nævnet har ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens parter, alle

offentlige myndigheder og private.

Huslejenævnets kompetence er hovedsageligt fastsat i lejelovens § 106, stk. 1. Sager, der

indebærer, at der må foretages en bevismæssig vurdering, vil nævnet efter

omstændighederne skulle afvise med henvisning til, at sag anlægges ved boligretten.

102

Huslejenævnene er undergivet officialprincippet, hvorefter nævnene selv indhenter de

nødvendige oplysninger til behandling af sagen. Nævnet skal sikre, at sagen bliver tilstrækkelig

belyst og korrekt juridisk vurderet til, at der kan træffes en rigtig afgørelse, og nævnet kan

derfor ikke alene henholde sig til de oplysninger, som sagens parter indgiver.

Hvis en part ikke fremsender oplysninger, som nævnet har anmodet om, vil nævnet herefter

kunne fortolke tavsheden på den for modparten mest gunstige måde, medmindre

oplysningerne uden videre besvær kan indhentes andetsteds fra. Det er ikke forbundet med

yderligere sanktioner, hvis en part ikke fremsender oplysninger, som nævnet har anmodet om.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 40, stk. 3, at i sager efter §§ 79 a-79 c i lov

om leje skal nævnet dog altid, inden der pålægges en lejer en retsfølge efter § 79 b, stk. 1, i

lov om leje, undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig kan gøre brug af tilbud fra

kommunen, hvis nævnet vurderer, at der er tale om en sag af social karakter.

Huslejenævnet har pligt til at undersøge mulighederne herfor, forinden nævnet beslutter at

gøre lejeforholdet betinget eller tildele lejeren en advarsel. Nævnet kan indhente mere

generelle oplysninger om sociale tilbud eller oplysninger, der vedrører den pågældende lejers

konkrete muligheder for at gøre brug af tilbud fra den kommunale socialforvaltning. Nævnet

kan også opfordre kommunen til at tilbyde en særlig indsats til voksne med nedsat fysisk eller

psykisk funktionsevne efter § 81 i lov om social service.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 40, stk. 4, at nævnet fastsætter en frist, der

normalt ikke kan overstige 2 uger for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens

parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler

herfor.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 40 a, stk. 1, at ved behandling af sager,

hvori spørgsmålet om fordelingen af arbejderne mellem vedligeholdelse og forbedring

indgår, skal huslejenævnet indhente relevante oplysninger fra Grundejernes Investeringsfond,

når huslejenævnet inden for de seneste 3 år, i henhold til § 61 b, stk. 2, har modtaget

orientering om, at ejendommen har været udtaget til kontrol. Dette gælder dog ikke sager om

forhåndsgodkendelse efter §§ 59 a og 59 b i lov om leje.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 40 a, stk. 2, at indenrigs- og boligministeren

kan fastsætte nærmere regler om huslejenævnenes adgang til oplysninger fra Grundejernes

Investeringsfond, herunder at afgørelserne gøres tilgængelige på en digital platform.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 41, stk. 1, at nævnet kan foretage

besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes til besigtigelsen med mindst 1 uges varsel.

For at undgå at sagens parter kan forhale sagens behandling, fastsætter nævnet som

udgangspunkt en frist på 2 uger til besvarelse af nævnets spørgsmål og anmodninger. Hvis

fristen ikke overholdes, træffer nævnet afgørelse på det foreliggende grundlag.

Huslejenævnet har pligt til at foretage høring af sagens parter i overensstemmelse med

forvaltningslovens regler. Nævnet kan ikke træffe afgørelse, før parterne er gjort bekendte

med og har fået lejlighed til at udtale sig om oplysninger vedrørende sagens faktiske

omstændigheder, som de må antages ikke at vide, at nævnet er i besiddelse af.

En række sager indebærer, at nævnet må foretage besigtigelse forinden, der kan træffes

afgørelse. Det vil bl.a. være i sager, der omhandler vedligeholdelsesmangler. Sagens parter

har krav på at blive indkaldt til besigtigelsen med mindst en uges varsel.

103

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 41, stk. 2, at nævnet kan indkalde parterne

og andre til møde i nævnet. Begge parter skal tilvarsles. De kan give møde ved en

befuldmægtiget.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 41, stk. 3, at nævnets formand sørger for

sagernes forberedelse til behandling i nævnsmøde.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 41, stk. 4, at sagens parter modtager alle

oplysninger, som nævnet finder af betydning for sagens afgørelse.

Parterne får herved mulighed for at kommentere på de oplysninger, som nævnet lægger vægt

på i afgørelsen.

Huslejenævnet kan ikke holde møde med kun én af sagens parter, uden at den øvrige part er

blevet indkaldt til mødet. Muligheden for at indkalde parterne til at afgive forklaring

forudsætter, at begge parter indkaldes. Der er ikke tale om egentlig vidneforklaring efter

retsplejelovens regler.

Sagerne forberedes af formanden inden nævnsmødet, hvor de drøftes til afgørelse mellem

nævnets tre medlemmer. Forberedelsen indebærer, at alle relevante oplysninger og forhold,

som er nødvendige for at kunne træffe den rigtige afgørelse, indhentes og belyses.

Sagens parter skal have udleveret alle de oplysninger, der har betydning for afgørelsen. De

har derved mulighed for at kommentere på oplysningerne under sagens behandling. Samtidig

kan de bedre vurdere, om de er enige i nævnets afgørelse, eller om de derimod ønsker at

indbringe nævnets afgørelse for ankenævnet eller boligretten.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 41, stk. 5, at i sager om tvister efter §§ 79

a-79 c i lov om leje skal nævnet give parterne fornøden vejledning. Efter anmodning bistår

sekretariatet i fornødent omfang parterne under sagen i forbindelse med afgivelse af skriftlige

udtalelser.

Lejelovens §§ 79 a-79 c vedrører sager om lejerens tilsidesættelse af god skik og orden.

Nævnet skal vejlede parterne i det omfang, der er brug for det. Tvisterne kan føre til, at

nævnet pålægger lejeren en advarsel eller gør lejeforholdet betinget, hvilket efterfølgende kan

medvirkende til, at lejeforholdet ophæves.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 1, at huslejenævnet skal træffe

afgørelse senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter § 39, stk. 3,

eller efter § 40, stk. 4, eller hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet,

eller hvor parterne er mødt for nævnet, jf. § 41, stk. 2. I sager efter §§ 79 a-79 b i lov om leje

kan nævnet opfordre til afholdelse af mediation.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 2, at i tilfælde, hvor fristen for svar

efter de nævnte bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke

tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til

grund for afgørelsen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 3, at huslejenævnets afgørelse

træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed gør formandens stemme

udslaget. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede.

104

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 4, at nævnets afgørelse

protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige oplysning om

stemmeafgivningen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 5, at nævnets afgørelse meddeles

klageren og de øvrige parter. Nævnets afgørelser efter § 79 b, stk. 1, i lov om leje skal

forkyndes, hvis afgørelsen er truffet, uden at parten har svaret eller er mødt for nævnet.

Afgørelsen skal begrundes. Parterne skal gøres bekendt med indbringelsesadgangen efter §§

43 og 44 og udlejerens meddelelsespligt efter § 107 a i lov om leje. Hvis afgørelsen ikke er

enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen tillige med begrundelsen herfor. Er lejeforholdet

gjort betinget, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, i lov om leje, angives såvel betingelserne som

tidspunktet for disses ophør.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 6, at har nævnet tiltrådt

iværksættelse af en forbedring, meddeles det tillige parterne, at indbringelse af afgørelsen

efter § 43 eller § 44 har opsættende virkning.

Huslejenævnet skal træffe afgørelse inden for en frist på 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet

har modtaget svar på et spørgsmål eller en anmodning. For at sagerne ikke trækker ud og af

hensyn til den anden part skal nævnet dog afgøre sagen, når svarfristen er udløbet. Nævnet

kan i den forbindelse fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde. Nævnet kan

vælge at lægge et for sent indkommet svar til grund, hvis der er undskyldelige

omstændigheder.

Huslejenævnet skal dog altid søge at nå frem til den korrekte afgørelse og kan derfor ikke

lægge en parts fremstilling ukritisk til grund.

Det afgørende for 4-ugers fristens overholdelse er tidspunktet, hvor nævnet træffer afgørelse.

Hvis nævnet overskrider fristen, kan den part, som har indbragt sagen for huslejenævnet,

indbringe sagen for boligretten uden først at afvente nævnets afgørelse.

Hvis et medlem ikke kan deltage i afgørelsen af en sag, træder medlemmets suppleant i

stedet. Medlemmerne og deres suppleanter har pligt til at møde, når de er indkaldt, og

udeblivelse uden lovlig grund straffes med bøde.

Nævnets afgørelser skal føres til protokol. Sagerne behandles på skriftligt grundlag, og

afgørelserne skal ligeledes foreligge skriftligt. Der skal således føres protokol over antal sager,

og sagernes kategorier. Der skal bl.a. også føres protokol over tidspunktet for sagens

indbringelse og afgørelse, om der er afholdt besigtigelse og hvem der gives medhold.

Afgørelserne skal begrundes, og begrundelsen skal være tilstrækkelig udførlig til, at parterne

kan se hvilke omstændigheder og forhold, der er lagt vægt på. Afgørelsen skal samtidig

henvise til de relevante retsregler.

Det skal fremgå, hvis en afgørelse ikke er enstemmig, hvilket skal hjælpe parterne med at

tage stilling til, om de er enige i afgørelsen. Hvis en afgørelse er truffet med dissens, viser det

sagens parter, at afgørelsens resultat ikke er entydigt. Afgørelsen skal i overensstemmelse

med de almindelige forvaltningsretlige regler begrundes. En begrundelse kan ligeledes hjælpe

parterne til bedre at forstå afgørelsen og beslutte, om afgørelsen skal påklages til

huslejeankenævnet eller indbringes for domstolene.

I sager, der omhandler lejerens overtrædelse af god skik og orden, hvor nævnet træffer

afgørelse om at gøre lejeforholdet betinget, skal det angives, hvori betingelserne består og

tidspunktet for betingelsernes ophør. Betingelserne skal ophøre senest 1 år efter afgørelsen.

105

Parterne kan vælge at indbringe sagen for boligretten eller huslejeankenævnet, hvis de ikke er

enige i afgørelsen.

Når en afgørelse indbringes for boligretten eller ankenævnet, har indbringelsen som

udgangspunkt ikke opsættende virkning. Indbringelse af sager, hvorefter nævnet har tiltrådt

iværksættelsen af en forbedring, tillægges dog opsættende virkning for at undgå, at udlejeren

i tiltro til huslejenævnets afgørelse iværksætter forbedringsarbejder, hvorefter afgørelsen

omgøres af boligretten eller ankenævnet. Nævnet skal i så fald sørge for at meddele sagens

parter, at indbringelse af afgørelsen for boligretten eller ankenævnet har opsættende virkning.

Den opsættende virkning indebærer, at udlejeren må afvente boligrettens eller ankenævnets

afgørelse, selvom huslejenævnet har tiltrådt iværksættelsen af forbedringen. Udlejeren kan

dermed ikke i tillid til nævnets afgørelse påbegynde forbedringsarbejderne, før boligretten eller

ankenævnet har truffet afgørelse i sagen.

2.9.1.4. Kommunalbestyrelsens tilsyn

Det fremgår af den gældende lejelovs § 106 a, stk. 1, at kommunalbestyrelsen på vegne af en

lejer af en bolig kan indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, hvis

boligen på klimaskærmen udefra umiddelbart vurderes at være behæftet med væsentlige og

alvorlige vedligeholdelsesmangler, der gør boligen mindre egnet til beboelse, uden at boligen

dog kan kondemneres efter reglerne i den gældende byfornyelseslovs § 76. Huslejenævnet

kan i den forbindelse også træffe afgørelse om huslejens størrelse. Kommunalbestyrelsen kan

endvidere indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten og fremsætte begæring over for

Grundejernes Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. den

gældende boligreguleringslovs § 60. Kommunalbestyrelsen afholder de udgifter, som sagen

medfører, herunder sagsomkostninger, såfremt sagen indbringes for boligretten.

Det fremgår det af den gældende lejelovs § 106 a, stk. 2, at kommunalbestyrelsen, ud over i

de i stk. 1 nævnte tilfælde, af egen drift kan indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for

huslejenævnet, såfremt en bolig er behæftet med vedligeholdelsesmangler som nævnt i stk. 1.

Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten og

fremsætte begæring over for Grundejernes Investeringsfond om udførelse af påbudte

vedligeholdelsesarbejder, jf. den gældende boligreguleringslovs § 60.

Som led i indsatsen imod den spekulative udlejning af dårlige boliger, som især foregår i

landdistrikterne, fastslår bestemmelsen, at såfremt kommunalbestyrelsen bliver opmærksom

på, at en udlejet bolig generelt fremstår i en meget dårlig stand, og lejeren efter

kommunalbestyrelsens opfordring ikke ønsker at give kommunalbestyrelsen fuldmagt til at

indbringe en sag om udbedring af vedligeholdelsesmanglerne for huslejenævnet, kan

kommunalbestyrelsen selv indbringe en sådan sag.

Det forekommer således, at ejere udlejer lokaler til beboelse til boligsøgende til en leje, der

ligger langt over det lejedes værdi. Endvidere iagttager udlejer efter lejemålets indgåelse ikke

sin vedligeholdelsespligt. Ofte er der tale om en lejer, som enten ikke har ressourcer til at

rejse en sag omkring lejemålets vedligeholdelsestilstand, eller som ikke har et ønske om at

involvere det offentlige, herunder huslejenævnet. Der bliver derfor ikke rejst sag ved

huslejenævnet, selv om boligens dårlige stand umiddelbart indikerer, at der kan være tale om

et betydeligt misforhold imellem boligens leje- og brugsværdi og huslejens størrelse.

Det har i praksis vist sig, at det kan være en lukrativ forretning at drive denne form for

udlejning. Der er tale om en udlejningsform, som resulterer i, at familier og husstande bor til

106

leje i boliger, der kan være i så ringe stand, at beboelse kan være eller vil blive forbundet med

sundhedsfare, fx i forbindelse med forekomster af skimmelsvamp.

Den gældende byfornyelseslovgivning giver kommunalbestyrelsen mulighed for, at nedlægge

forbud mod, at en bygning eller en del af denne benyttes til beboelse eller ophold for

mennesker (kondemnering) efter byfornyelseslovens § 76. Dette forudsætter, at bygningens

benyttelse skønnes forbundet med sundhedsfare eller brandfare. Hvis dette er tilfældet, kan

kommunalbestyrelsen ikke indbringe sag efter nærværende bestemmelse.

Med bestemmelsen er der således skabt mulighed for, at kommunen på vegne af lejer kan

indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler og om lejens størrelse for huslejenævnet. Der er

tale om en særlig mandatarordning, hvorefter kommunalbestyrelsen afholder eventuelle

omkostninger forbundet med sagen, herunder eventuelle sagsomkostninger, såfremt sagen

indbringes for boligretten.

Såfremt der efterfølgende rejses en sag ved boligretten, finder retsplejelovens almindelige

bestemmelser om rettergangsfuldmægtige anvendelse. Dette indebærer bl.a., at der skal gives

møde ved advokat, medmindre sagen behandles under småsagsprocessen, jf. herved

retsplejelovens § 131 og § 260, stk. 5.

Bestemmelsen kan tænkes anvendt i den situation, hvor kommunalbestyrelsen eksempelvis i

forbindelse med udførelse af sin tilsynspligt efter byfornyelseslovens § 75 bliver opmærksom

på, at en bolig, som lejes ud til beboelsesformål, er behæftet med væsentlige

vedligeholdelsesmangler, der dog ikke kan føre til påbud om kondemnering. I dette tilfælde vil

kommunen med lejerens accept kunne indbringe en sag om lejens størrelse eller om

vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet.

Baggrunden for ordningen er, at de lejere, som oftest bliver ofre for en boligspekulants

udlejning af boliger, der er i meget dårlig vedligeholdelsestilstand, i mange tilfælde ikke har

ressourcer til eller forudsætninger for at rejse en sag for huslejenævnet.

I visse tilfælde forholder det sig imidlertid således, at lejeren - selv med kommunens tilbud om

at føre sagen for dem - ikke ønsker, at spørgsmålet om lejemålets stand eller lejens størrelse

indbringes for huslejenævnet. Det kan fx være i tilfælde, hvor lejeren frygter udlejers reaktion.

I disse tilfælde kan kommunen stå i en situation, hvor der efter de gældende regler ikke kan

rejses en sag over for udlejer, selv om det er tydeligt, at der er tale om spekulativ udlejning af

meget dårlige boliger.

Med bestemmelsens stk. 2 er indført en mulighed for, at kommunalbestyrelsen af egen drift

kan indbringe sager om vedligeholdelsesmangler i en udlejet bolig med væsentlige og alvorlige

vedligeholdelsesmangler på klimaskærmen, og hvor lejeren ikke ønsker at give

kommunalbestyrelsen fuldmagt til at indbringe sagen, for huslejenævnet.

Såfremt boligen er i så dårlig stand, at den kan kondemneres, kan ordningen ikke anvendes,

idet kommunalbestyrelsen i så fald skal træffe afgørelse om, at boligen kondemneres.

Huslejenævnets behandling af sagen sker på grundlag af bestemmelserne i dette kapitel.

2.9.1.5. Ankenævn og boligret

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 1, at uden for Københavns

Kommune kan huslejenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Det

samme gælder i Københavns Kommune for afgørelser efter §§ 79 a-79 c i lov om leje, jf. § 44,

stk. 1.

107

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 2, at indbringelse må ske senest 4

uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligretten kan dog

undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når

ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal

sag dog anlægges inden 4 uger.

Fristen for at indbringe huslejenævnets afgørelse for henholdsvis huslejeankenævnet i

Københavns Kommune eller for boligretten er 4 uger, fra parterne har modtaget nævnets

afgørelse.

Sager om lejerens manglende overholdelse af god skik og orden efter den gældende lejelovs

§§ 79 a-79 c kan ikke indbringes for huslejeankenævnet i Københavns Kommune, men må

indbringes for boligretten.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 3, at i ejendomme med

beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne bortset fra afgørelser efter §§ 79 a-79 c i

lov om leje indbringe afgørelsen. Lejelovens § 49, stk. 5, sidste pkt., finder tilsvarende

anvendelse.

Beboerrepræsentationen kan, bortset fra afgørelser om lejerens manglende overholdelse af

god skik og orden, indbringe afgørelser for huslejeankenævnet i Københavns Kommune eller

boligretten. Den gældende lejelovs § 49, stk. 5, sidste pkt., fastslår, at såfremt lejen

nedsættes, anvendes tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af beboerrepræsentanternes

udgifter ved sagen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 4, at huslejenævnet efter

boligrettens nærmere bestemmelse skal redegøre for sin afgørelse under boligretssagen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 5, at ved behandling af sager om

opsigelse eller ophævelse som følge af overtrædelse af betingelser i tilfælde, hvor lejeforholdet

er gjort betinget efter § 79 b, stk. 1, nr. 1, i lov om leje, eller hvor huslejenævnet har meddelt

en advarsel efter § 79 b, stk. 1, nr. 2, i lov om leje, kan boligretten foretage en fuldstændig

prøvelse af huslejenævnets afgørelse, medmindre sagen tidligere er afgjort af boligretten.

Boligretten kan have behov for, at nævnet redegør for sin afgørelse, med henblik på at kunne

træffe afgørelse om, hvorvidt nævnets afgørelse er korrekt. Særligt i sager om det lejedes

værdi kan boligretten have behov for viden om fx mulige konkrete sammenligningslejemål.

Når en tvist indbringes for boligretten, hvor huslejenævnet eller huslejeankenævnet forinden

har truffet afgørelse, vil nævnet ikke være part i boligretssagen, medmindre der ikke er en

anden modpart, som sagen kan anlægges mod.

I sager om opsigelse eller ophævelse af lejeforholdet, hvor lejeren er blevet givet en advarsel,

eller lejeforholdet er gjort betinget som følge af lejerens overtrædelse af god skik og orden kan

boligretten vælge ikke at lægge huslejenævnets afgørelse i sagen til grund, men i stedet

foretage en fuld prøvelse af nævnets afgørelse. Retten kan dermed også tage stilling til, om

det var berettiget at tildele lejeren en advarsel eller at gøre lejeforholdet betinget.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 6, at har huslejenævnet ikke truffet

afgørelse inden udløbet af fristen herfor i § 42, stk. 1, kan klageren indbringe sagen for

boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Stk. 3 og 4 finder tilsvarende anvendelse.

Nævnet skal træffe afgørelse inden 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar

efter § 39, stk. 3, eller efter § 40, stk. 4. Nævnets afgørelse er stadig gyldig, selv om fristen

overskrides, men klageren har mulighed for at indbringe sagen for boligretten, inden nævnets

108

afgørelse foreligger, såfremt nævnet ikke overholder fristen. Klageren er den part, som har

indbragt sagen for nævnet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 1, at i Københavns Kommune kan

huslejenævnets afgørelser bortset fra afgørelser efter §§ 79 a-79 c i lov om leje af hver af

parterne indbringes for et ankenævn. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning

om huslejenævnets afgørelser er meddelt parterne. § 43, stk. 3 og stk. 6, finder tilsvarende

anvendelse. Ankenævnet kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for ankenævnet

efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets

afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sagen dog indbringes inden 4 uger.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 2, at ankenævnet består af en

formand og 4 andre medlemmer, heraf 2 bygningskyndige. Formanden beskikkes af indenrigs-

og boligministeren efter indstilling fra kommunalbestyrelsen. De øvrige medlemmer beskikkes

af kommunalbestyrelsen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 3, formanden skal være sagkyndig i

boligspørgsmål og opfylde betingelserne i § 36, stk. 2. Af de øvrige medlemmer beskikkes 2,

hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af

foreninger af ejere af udlejningsejendomme og 2, hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter

indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger. Bestemmelserne i § 36,

stk. 6 og 7, og § 37 finder tilsvarende anvendelse. Den, der har sæde i et huslejenævn, kan

ikke vælges til formand, medlem eller suppleant i ankenævnet.

Afgørelser truffet af huslejenævnet i Københavns Kommune kan, bortset fra afgørelser om

lejerens overtrædelse af god skik og orden, indbringes for et huslejeankenævn.

Formanden for ankenævnet skal opfylde de samme krav, som stilles til formanden for

huslejenævnet. Det indebærer, at formanden skal være jurist og derudover ikke må have

særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt

interesseret i ejendomshandler.

Foruden formanden består ankenævnet af 4 medlemmer, som vælges efter indstilling fra

henholdsvis landsdækkende udlejer- og lejerforeninger. Der skal vælges en suppleant for hvert

medlem, og medlemmerne skal opfylde kravene efter den gældende boligreguleringslovs § 37.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 4, at klageren afkræves et beløb på

106 kr. for hver lejlighed eller lokale, hvorom afgørelse indbringes for ankenævnet. Beløbet

tilfalder kommunen. Beløbet er opgjort i 1994-niveau og reguleres en gang årligt med 2,0 pct.

tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent.

For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks

Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det

finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Bestemmelsen fastslår det gebyr, som den klagende part betaler for at indbringe

huslejenævnets afgørelse for huslejeankenævnet. Gebyret udgør i 2020 et beløb på 166 kr.,

som skal betales for hver lejlighed eller lokale, som huslejenævnets afgørelse vedrører.

Beløbet tilfalder kommunen.

Gebyret betales af den, som indbringer huslejenævnets afgørelse for ankenævnet. Klageren får

ikke tilbagebetalt beløbet uanset, om klageren får medhold i ankenævnets afgørelse.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 5, at reglerne i §§ 38-42 finder

anvendelse.

109

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 6, at ankenævnets afgørelse kan

indbringes for boligretten efter reglerne i § 43. Fristen på 1 år, jf. § 43, stk. 1, regnes fra

ankenævnets afgørelse.

Reglerne i den gældende boligreguleringslovs §§ 38-42 omhandler bl.a. huslejenævnenes

behandling af sager og gælder ligeledes for huslejeankenævnet.

Det indebærer bl.a., at

ankenævnet selv afgør, hvilke nærmere undersøgelser, der skal foretages af nævnet i

forbindelse med behandlingen af den enkelte sag, og hvilke oplysninger der skal indhentes, for

at der kan træffes afgørelse i sagen.

Sager som huslejenævnet har kompetence til at behandle, skal først indbringes for

huslejenævnet. For afgørelser truffet af huslejenævnet i Københavns Kommune kan parterne

herefter indbringe afgørelsen for huslejeankenævnet. Hvis huslejeankenævnet har kompetence

til at behandle sagen, skal afgørelsen indbringes for ankenævnet forinden den kan indbringes

for boligretten.

Ankenævnets afgørelse skal som udgangspunkt indbringes for boligretten senest 4 uger efter,

at afgørelsen er meddelt parterne.

2.9.1.6.

Videregivelse af huslejenævnsoplysninger

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44 a, at indenrigs- og boligministeren kan

indhente og videregive oplysninger fra huslejenævnene om de sager, der bliver behandlet i

nævnene, herunder oplysning om antal sager, disses fordeling på forskellige kategorier,

tidspunkt for indbringelse og afgørelse, om der er afholdt besigtigelse, hvem der gives

medhold og lign.

Der er på nuværende tidspunkt oprettet databasen www.huslejenævn.dk, som indeholder

opgørelser over huslejenævns- samt beboerklagenævnsafgørelser.

Formålet med databasen er at tilbyde brugerne en systematisk adgang til nævnsafgørelser af

generel interesse og dermed øge kendskabet til huslejenævnenes og beboerklagenævnenes

afgørelser, således at brugerne på området kan gøre sig bekendt med nævnspraksis på

forskellige områder af lovgivningen. Hjemmesiden giver tillige nævn, som har et relativt

mindre antal sager, mulighed for at få kendskab til, hvordan andre nævn tidligere har afgjort

bestemte typer af sager. Formålet med ordningen er således at skabe øget gennemsigtighed

på lejelovgivningens område.

2.9.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.9.2.1. Reglernes anvendelsesområde

Reglerne om anvendelsesområdet for bestemmelserne om huslejenævn foreslås fastsat i

kapitel 9 om huslejenævn. Reglerne viderefører med sproglige ændringer den gældende

boligreguleringslovs § 4, stk. 2 og 6, hvorefter reglerne ikke finder anvendelse for lejeforhold i

ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende institution, hvor boligerne er

opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf.

lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om boligbyggeri, jf.

lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om almene boliger mv. og private

ustøttede plejeboliger.

2.9.2.2. Nedsættelse af huslejenævn

Reglerne om huslejenævn foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer i kapitel 9.

110

Reglerne om nedsættelse af huslejenævn foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

Den gældende boligreguleringslovs § 37, stk. 1 og 2, om de betingelser der skal opfyldes af

huslejenævnets medlemmer, henviser til den gældende lejelovs § 109, stk. 1 og 2. De

foreslåede bestemmelser, der viderefører den gældende boligreguleringslovs § 37, stk. 1 og 2,

foreslås omformuleret således, at betingelserne fremgår af bestemmelserne.

2.9.2.3. Huslejenævnets sagsbehandling

Reglerne om huslejenævnets sagsbehandling foreslås videreført uden indholdsmæssige

ændringer.

2.9.2.4. Kommunalbestyrelsens tilsyn

Reglerne om kommunalbestyrelsens adgang til at indbringe sager om vedligeholdelsesmangler

for huslejenævnet på vegne af en lejer foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.9.2.5. Ankenævn og boligret

Reglerne om ankenævn og boligret foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.9.2.6.

Videregivelse af huslejenævnsoplysninger

Reglen om indenrigs- og boligministerens adgang til at indhente og videregive oplysninger om

de sager, der bliver behandlet i huslejenævnene, foreslås videreført uden indholdsmæssige

ændringer.

2.10. Boligretten

2.10.1. Gældende ret

2.10.1.1. Saglig kompetence

Af den gældende § 107, stk. 1, i lejeloven fremgår, at tvister om lejeforhold, der er omfattet af

lejeloven, kan i 1. instans indbringes for byretten, hvis spørgsmålet ikke efter loven kan

indbringes for huslejenævnet eller i Københavns Kommune for ankenævnet. Retten benævnes

boligretten. Parterne kan dog, når der er opstået en tvist, aftale, at tvisten kan indbringes for

boligretten, uden at huslejenævnet og i Københavns Kommune ankenævnet har behandlet

sagen.

Tvister om lejeforhold omfatter også fremlejeforhold.

Sager, som huslejenævnet har kompetence til at træffe afgørelse i, kan således ikke

indbringes for boligretten i 1. instans, medmindre parterne enes herom, efter tvisten er

opstået. Et vilkår i en lejeaftale, der fx lyder, at boligretten er 1. instans for tvister, vil derfor

være ugyldigt.

Uden for Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelser indbringes for boligretten. I

Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelser indbringes for ankenævnet, og

ankenævnets afgørelser kan herefter indbringes for boligretten.

111

Det fremgår af den gældende § 111, stk. 3, i lejeloven, at indbringes en sag, der henhører

under de almindelige domstole, for boligretten, eller indbringes en sag, der er omfattet af

denne lov, for en almindelig domstol, henviser dommeren sagen til rette domstol.

Henvisning kan dog ikke ske fra boligret til huslejenævn eller fra huslejenævn til boligret, og

rettens afgørelse om henvisning er genstand for kære til landsretten.

Er der tale om en tvist om, hvorvidt en aftale er omfattet af lejelovgivningens regler, bør sag

anlægges ved byretten.

Endvidere fremgår det af den gældende § 107, stk. 3, i lejeloven, at § 107, stk. 1 og 2, ikke

begrænser fogedrettens adgang til at gennemføre en umiddelbar fogedforretning, jf.

retsplejelovens kapitel 55, om udsættelse af et lejemål, der er ophævet som følge af lejerens

tilsidesættelse af god skik og orden.

Bestemmelsen indebærer, at det forhold at hovedsagen hører under boligrettens kompetence

ikke medfører, at fogedretten er afskåret fra undtagelsesvis at tillade anden bevisførelse end

dokumentbevis og partsforklaring, jf. retsplejelovens § 597, stk. 2. Det gør det ikke i sig selv

betænkeligt at fremme en umiddelbar fogedforretning, jf. retsplejelovens § 597, stk. 3.

Fogedretten kan således tillade, at udlejeren fører et begrænset antal vidner med henblik på at

godtgøre eller sandsynliggøre, at lejeren har tilsidesat god skik og orden, og at forholdet er af

en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet som anført i lejeloven. Det har i praksis

navnlig betydning i oplagte sager, hvor det efter afhøring af nogle få vidner med høj grad af

sandsynlighed kan fastslås, at der er grundlag for at ophæve lejeaftalen.

Fogedretten vil fortsat kunne afvise at fremme forretningen, hvis fogedretten af andre grunde,

end at hovedsagen hører under boligretten under medvirken af lægdommere, finder det

betænkeligt at fremme forretningen. Fogedretten kan ligeledes afvise at fremme forretningen,

hvis sagen er af principiel betydning.

2.10.1.2. Stedlig kompetence

Af den gældende § 111, stk. 1, i lejeloven fremgår, at en sag anlægges på det sted, hvor

ejendommen er beliggende.

Endvidere fremgår af den gældende § 111, stk. 2, at er sag anlagt, kan parterne med rettens

samtykke fravige reglen i stk. 1.

Et vilkår i en lejeaftale, der fastsætter et andet værneting end stedet for ejendommens

beliggenhed, vil derfor være ugyldigt.

Parternes aftale om et andet værneting kan dermed alene opretholdes, når den indgås efter

sagsanlæg, og den forudsætter herudover rettens samtykke.

Er ejendommen beliggende i flere retskredse, må sagen anlægges i den retskreds, hvor

hovedbygningen ligger.

112

2.10.1.3. Dommere og lægdommere

Det fremgår af den gældende § 108, stk. 1, i lejeloven, at dommeren er boligrettens formand.

I retskredse, hvor der er ansat mere end én dommer, fastsættes, hvem af dommerne der skal

være rettens formand, efter retsplejelovens regler.

Efter retsplejelovens § 12, stk. 2, vil formanden beskikkes af præsidenten for byretten, og i

fornødent fald vil den embedsældste af de dommere, af hvilke retten dannes, træde i

formandens sted.

Det fremgår af den gældende § 108, stk. 2, i lejeloven, at for hver retskreds beskikker

præsidenten for vedkommende landsret for et tidsrum af 4 år et antal lægdommere. På en

liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større foreninger af grundejere i

retskredsen. På en anden liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større

lejerforeninger i retskredsen.

Præsidenten for landsretten beskikker lægdommere blandt den kreds af personer, der figurerer

på de to lister. Der er ikke krav om, at de personer, der udpeges, skal tilhøre hverken de

udpegende eller nærmere bestemte foreninger.

Af den gældende § 108, stk. 3, i lejeloven fremgår endvidere, at findes der ikke større

grundejer- eller lejerforeninger i retskredsen, udpeges de personer, der opføres på den ene

liste, blandt grundejere i retskredsen, som tillige er udlejere, medens de personer, der opføres

på den anden liste, udpeges blandt lejere i retskredsen, som ikke tillige er udlejere.

Efter den gældende § 108, stk. 4, i lejeloven bestemmer indenrigs- og boligministeren, med

hvilke organisationer og foreninger der skal forhandles.

Det fremgår af den gældende § 109, stk. 1, i lejeloven, at de, der beskikkes, skal være kendt

med bolig- og huslejeforhold.

Herudover fremgår af den gældende § 109, stk. 2, at de skal have dansk indfødsret, være

myndige og uberygtede. De må ikke være under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller

under samværgemål efter værgemålslovens § 7, og deres bo må ikke være under

konkursbehandling. Ophører nogen af de nævnte betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes

beskikkelsen.

Hvis der opstår forhold, der indikerer, at en eller flere af betingelserne ikke er opfyldt, må det

konkret vurderes, om beskikkelsen skal tilbagekaldes.

Endvidere fremgår af den gældende § 109, stk. 3, i lejeloven, at personer, der er fyldt 65 år

eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end

4 år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket.

Det følger af den gældende § 109, stk. 4, i lejeloven, at Domstolsstyrelsen fastsætter regler

om vederlag og rejsegodtgørelse til lægdommere.

113

Med hjemmel i bestemmelsen er der fastsat nærmere regler om vederlag og rejsegodtgørelse

til lægdommere. Der tilkommer herefter lægdommere 1.100 kr. for hver dag og 120 kr. for

hver nat, de i anledning af deres hverv må være borte fra hjemmet. Endvidere kan rettens

formand undtagelsesvis tillægge lægdommere en særlig godtgørelse, såfremt lægdommerens

deltagelse i sagens behandling har påført denne et tab, som væsentligt overstiger de nævnte

vederlag.

Det fremgår af den gældende § 110, stk. 1, i lejeloven, at boligrettens formand efter

forhandling med sagens parter udtager én person fra hver liste som lægdommer. Det skal

tilstræbes, at der udpeges personer, der har særligt kendskab til lejeforhold af den art, sagen

angår. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 61 finder tilsvarende anvendelse.

Endvidere fremgår det af den gældende § 110, stk. 2, i lejeloven, at lægdommere ikke

deltager i forberedelsen af hovedforhandlingen, medmindre retshandlingen består i afhøring af

parter og vidner, afhjemling af syn og skøn eller afsigelse af kendelse om et omtvistet punkt.

Formanden kan dog altid tilkalde lægdommerne under forberedelsen.

Endelig fremgår af den gældende § 107, stk. 2, i lejeloven, at retten tiltrædes af 2

lægdommere, såfremt en af parterne i retssagen begærer det eller retten bestemmer, at

lægdommere skal medvirke.

Boligretten kan således egenhændigt bestemme, at lægdommere skal medvirke, såfremt

retten finder det hensigtsmæssigt.

Der sondres mellem lægdommere, der kan tiltræde boligretten, og sagkyndige medlemmer,

der efter retsplejelovens regler kan tiltræde byretten.

2.10.1.4.

Sagens behandling

Af den gældende § 112, stk. 1, i lejeloven fremgår, at sagerne behandles af boligretten efter

retsplejelovens regler for byretssager med de ændringer, som forholdene gør nødvendige.

Endvidere fremgår af § 112, stk. 2, at forligsmægling under forberedelsen af

hovedforhandlingen kan foretages af formanden alene.

Det fremgår af den gældende § 112, stk. 3, i lejeloven, at retten kan foretage besigtigelse af

det lejede.

Det fremgår af den gældende § 112, stk. 4, i lejeloven, at boligrettens afgørelse træffes ved

stemmeflerhed.

Det fremgår af den gældende § 112, stk. 5, i lejeloven at retsplejelovens regler om meddelelse

af fri proces finder tilsvarende anvendelse.

Ud over muligheden for at hjemvise en sag til behandling ved en underordnet domstol, kan

hjemvisning også ske til huslejenævnet.

Reglerne om nødvendigt procesfællesskab finder også anvendelse i boligretssager.

114

Almindeligvis vil påstande og fremlæggelse af bevismidler, der ikke har været fremsat for

huslejenævnet

–

men som kunne have været fremsat

–

ikke kunne fremsættes for boligretten.

Endvidere gælder de almindelige regler om bevisbedømmelse, og boligretten har desuden fuld

prøvelsesret over for huslejenævnets afgørelser.

2.10.1.5.

Anke og kære

Det fremgår af den gældende § 113, stk. 1, i lejeloven, at anke og kære af boligrettens

afgørelser sker til landsretten i overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og

kære af afgørelser, der er truffet af en byret.

Reglerne om anke af retsafgørelser findes i retsplejelovens kapitel 36.

Efter retsplejelovens regler kan domme afsagt af en byret som hovedregel af parterne ankes til

den landsret, i hvis kreds byretten ligger.

2.10.1.6.

Tvangsfuldbyrdelse

Det fremgår af den gældende § 113, stk. 2, i lejeloven, at boligrettens afgørelser og forlig

indgået for boligretten kan tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens bestemmelser om

fuldbyrdelse af domme og forlig.

Retsplejelovens bestemmelser om tvangsfuldbyrdelse følger af anden bog, fjerde afsnit, og er

dermed direkte anvendelige på boligrettens afgørelser og forlig indgået for boligretten.

2.10.1.7.

Fravigelighed

Af den gældende § 112 a i lejeloven fremgår, at reglerne i lejelovens kapitel XVIII (§§ 106-

113) om huslejenævn og boligret ikke kan fraviges.

Eksempler på betydningen af ufravigeligheden er, at det ikke gyldigt kan aftales, at

indbringelse af en sag for huslejenævnet undlades, før sagen rejses ved boligretten, ligesom

aftaler om voldgift er uden retsvirkning. Ligeledes kan det ikke gyldigt aftales, at sag anlægges

et andet sted end hvor ejendommen er beliggende, før sagen rejses ved boligretten, i hvilket

tilfælde retten desuden skal give sit samtykke til værnetingsreglens fravigelse.

2.10.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.10.2.1. Saglig kompetence

Det foreslås, at de gældende regler om boligrettens saglige kompetence, der fremgår af den

gældende lejelovs § 107, stk. 1 og 3, samt § 111, stk. 3, videreføres med enkelte

redaktionelle ændringer.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.10.2.2. Stedlig kompetence

115

Det foreslås, at de gældende regler om boligrettens stedlige kompetence, der fremgår af den

gældende lejelovs § 111, stk. 1 og 2, videreføres.

2.10.2.3. Dommere og lægdommere

Det foreslås, at de gældende regler om dommere og lægdommere ved boligretten, der fremgår

af den gældende lejelovs §§ 108-110 samt § 107, stk. 2, videreføres med enkelte

redaktionelle justeringer.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.10.2.4. Sagens behandling

Det foreslås, at de gældende regler om sagernes behandling ved boligretten, der fremgår af

den gældende lejelovs § 112, videreføres.

2.10.2.5. Anke og kære

Det foreslås, at de gældende regler om anke og kære, der fremgår af den gældende lejelovs §

113, stk. 1 videreføres.

2.10.2.6. Tvangsfuldbyrdelse

Det foreslås, at de gældende regler om tvangsfuldbyrdelse af forlig samt boligrettens

afgørelser, der fremgår af den gældende lejelovs § 113, stk. 2, videreføres.

2.10.2.7. Fravigelighed

Det foreslås, at de gældende regler om præceptivitet, der fremgår af den gældende lejelovs §

112 a videreføres.

2.11. Regulering

af beløb og beløbsgrænser

2.11.1. Gældende ret

Den gældende lejelov indeholder i § 46 b, stk. 3, og den gældende boligreguleringslov

indeholder i § 39, stk. 1 og 2, § 44, stk. 4, og § 61, stk. 1, 3. pkt., beløb og beløbsgrænser,

som alle én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en

12-månedersperiode. De regulerede beløb afrundes hver især til nærmeste hele kronebeløb.

I de gældende bestemmelser er beløbene og beløbsgrænsen angivet i forskellige niveauer,

herunder i 1994- og i 2014-niveau.

2.11.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Det foreslås, at de bestemmelser i gældende lejelov og boligreguleringslov, som omhandler

beløb, som én gang om året kan reguleres efter nettoprisindeks, og som videreføres i lov om

boligforhold, alle reguleres på samme måde.

Det vil for det første sige, at alle beløb og beløbsgrænser fastsættes i 2021-niveau i loven.

116

For det andet vurderes det ud fra et forenklingssynspunkt hensigtsmæssigt at samle den

nærmere beskrivelse af, hvordan den årlige regulering af beløbene skal foretages, i én

bestemmelse i loven. Der indsættes en henvisning til denne bestemmelse i de respektive

bestemmelser, som indeholder hjemlen for det pågældende beløb eller beløbsgrænsen.

Der er alene tale om redaktionelle ændringer. Der er ikke dermed tilsigtet nogen ændring af

den gældende retstilstand.

3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

Udgangspunktet for lovforslaget er en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven

uden ændringer i opgaver for huslejenævnet. I forslaget indgår nogle mindre ændringer i

hvilke sager, som huslejenævnene skal behandle. Ændringerne vurderes at medføre

merarbejde i huslejenævnene i ubetydeligt omfang.

De kommunaløkonomiske konsekvenser af lovforslaget skal forhandles med Kommunernes

Landsforening. Lovforslaget vurderes dog ikke at ville udløse krav om kommunal

kompensation.

Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konsekvenser for regionerne.

Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konsekvenser for staten.

Lovforslaget vurderes ikke at have implementeringskonsekvenser for det offentlige.

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Forslaget har været forelagt for Erhvervsstyrelsens Område for Bedre regulering (OBR) med

henblik på vurdering af de administrative byrder ved lovforslaget.

Det er vurderet, at lovforslaget både medfører administrative byrder og lettelser for

erhvervslivet. Disse konsekvenser vurderes at være under 4 mio. kr., hvorfor de ikke

kvantificeres nærmere.

Det er endvidere bemærket, at lovforslaget giver hjemmel til udstedelse af bekendtgørelser,

som indebærer administrative konsekvenser for erhvervslivet. Lovforslagets

bemyndigelsesbestemmelser forventes at medføre administrative konsekvenser for under 4

mio. kr. Dette vil blive endeligt vurderet af OBR ved udstedelse af evt. bekendtgørelser.

Indenrigs- og Boligministeriet vurderer, at principperne for agil erhvervsrettet regulering ikke

er relevante for de konkrete ændringer i lovforslaget.

Lovforslaget lever op til de syv principper for digitaliseringsklar lovgivning, ligesom det

vurderes, at lovforslaget understøtter muligheden for digital administration. I forbindelse med

gennemskrivningen har loven fået en mere logisk opbygning, og reglerne er udformet på en

klar og entydig måde.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget vurderes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.

6. Klima- og miljømæssige konsekvenser

117

Lovforslaget vurderes ikke at have klima- og miljømæssige konsekvenser.

Forholdet til EU-retten

Der er ingen EU-retlige aspekter forbundet med lovforslaget.

8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

Lovforslaget har været i høring fra den 19. juni 2020 til den 18. september 2020 hos

følgende myndigheder og organisationer m.v.:

Advokatrådet, Advokatsamfundet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, BL

–

Danmarks

Almene Boliger, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks

Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Lejere, Danske

Udlejere, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, EjendomDanmark,

Finans Danmark, Forsikring & Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og

Beboerklagenævnsforeningen, KL, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer, Lejernes

Landsorganisation i Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre

Landsret, P+, SAPU, Slots- og Kulturstyrelsen og Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg

Universitet.

Da der er tale om et meget omfattende lovforslag, blev det for overskuelighedens skyld

sendt i høring i en foreløbig form.

På den baggrund var der flere høringsparter, som gav udtryk for ønske om endnu en offentlig

høring over lovforslaget i en mere færdig form.

Som følge heraf blev lovudkastet på ny sendt i høring i perioden onsdag den 23. december

2020 til fredag den 12. marts 2021.

9. Sammenfattende skema

Positive

konsekvenser/mindre

udgifter (hvis ja, angiv

omfang)

Økonomiske konsekvenser

for stat, kommuner og

regioner

Administrative

konsekvenser for stat,

kommuner og regioner

Økonomiske konsekvenser

for erhvervslivet

Administrative

konsekvenser for

erhvervslivet

Administrative

konsekvenser for borgerne

Negative

konsekvenser/merudgifter (hvis

ja, angiv omfang)

118

Miljømæssige konsekvenser

Forholdet til EU-retten

[Er i strid med de fem

principper for

implementering

af erhvervsrettet EU-

regulering]/[Går videre end

minimumskrav i EU-

regulering] (sæt X)

NEJ

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Efter den gældende boligreguleringslovs § 2, stk. 1, 1. pkt., gælder reglerne i lovens kapitel VII

om benyttelse af boliger i de kommuner, hvor reglerne i kapitel II-V er gældende.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 2, stk. 2, 1. pkt., kan kommunalbestyrelsen i

kommuner, hvor bestemmelserne i kap. II-V ikke finder anvendelse, under hensyn til

boligforholdene i kommunen træffe bestemmelse om, at enkelte eller samtlige regler i kap. VII

skal gælde.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 2, stk. 2, 3. pkt. og 5. pkt., angiver

kommunalbestyrelsen virkningstidspunktet for beslutningen. Beslutning herom kan træffes for

højst 4 år ad gangen.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 2, stk. 3, at såfremt reglerne i kap. II-V

ophører at gælde i en kommune, ophører bestemmelserne i kapitel VII at gælde efter 1 års

forløb, medmindre kommunalbestyrelsen har truffet bestemmelse efter stk. 2.

Endelig fremgår det af den gældende boligreguleringslovs § 3, at de beslutninger, som

kommunalbestyrelsen træffer efter §§ 1og 2, skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den

måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den

virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

§ 1, stk. 1,

foreslås, at reglerne i dette kapitel gælder i regulerede kommuner, jf. lov om leje

§ 4.

Reglen fastsætter, at reglerne om regulering af anvendelsen af boliger gælder umiddelbart i de

kommuner, der har huslejeregulering. Det er således ikke muligt at sætte reglerne om benyttelse

af boliger ud af kraft, hvis reglerne om huslejeregulering er gældende i kommunen.

Det er kommunalbestyrelsen, som administrerer reglerne om benyttelse af boliger.

Kommunalbestyrelsen kan ikke overlade det til fx huslejenævnet at udøve de beføjelser,

bestemmelserne tillægger kommunalbestyrelsen.

119

stk. 2

foreslås, at i kommuner, som ikke er regulerede, jf. lov om leje § 4, kan

kommunalbestyrelsen under hensyn til boligforholdene i kommunen træffe bestemmelse om, at

enkelte eller samtlige regler i dette kapitel skal gælde. Kommunalbestyrelsen angiver

virkningstidspunktet for beslutningen. Beslutning herom kan træffes for højst 4 år ad gangen.

For så vidt angår de kommuner, hvor reglerne om huslejeregulering ikke gælder, er der mulighed

for, at kommunalbestyrelsen kan beslutte, at reglerne om benyttelse af boliger skal gælde.

Beslutning om, at reglerne om benyttelse af boliger skal gælde i kommunen, træffes for en

periode på 4 år ad gangen. Derved vil kommunalbestyrelsen i dennes valgperiode skulle

overveje, om hensynet til boligforholdene fortsat tilsiger, at reglerne skal gælde i kommunen.

stk. 3

foreslås, at hvis en kommune ophører med at være reguleret, jf. lov om leje § 4, ophører

bestemmelserne i dette kapitel med at gælde efter 1 års forløb, medmindre

kommunalbestyrelsen har truffet bestemmelse efter stk. 2.

Hvis kommunalbestyrelsen beslutter, at reglerne om huslejeregulering ikke længere skal gælde

i kommunen, ophører bestemmelserne om benyttelse af boliger ligeledes. Gyldigheden af disse

regler bortfalder dog først 1 år efter, at reglerne om huslejeregulering er ophørt med at gælde i

kommunen.

Som det fremgår af stk. 2, kan kommunalbestyrelsen dog beslutte, at reglerne om benyttelse

af boliger skal gælde, uanset reglerne om huslejeregulering ikke længere skal gælde i

kommunen.

stk. 4

foreslås, at de beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter stk. 2 og 3, skal

bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet

ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af

Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

Bestemmelsen fastsætter, hvorledes kommunale beslutninger efter dette kapitel i loven skal

bekendtgøres.

Bekendtgørelse i Statstidende er således en gyldighedsbetingelse. Dette gælder, uanset at

beslutningen i øvrigt bekendtgøres i de lokale blade.

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende

boligreguleringslovs § 2, stk. 1, 1. pkt., § 2, stk. 2, 1., 3. og 5. pkt., § 2, stk. 3, og § 3.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.1. og 2.1.2.1.

Til § 2

Efter den gældende boligreguleringslovs § 45, stk. 1, gælder reglerne i dette kapitel for boliger

med køkken, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger eller er eller har været benyttet til

helårsbeboelse i de i § 2 anførte kommuner, jf. dog § 46, stk. 1, 3. pkt., § 48, stk. 1, 4. pkt., §

50, stk. 1, 2. pkt., og § 52 a, stk. 1, 3. pkt.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 45, stk. 2, er kommunalbestyrelsens afgørelser i

medfør af reglerne i dette kapitel endelige.

120

§ 2, stk. 1,

foreslås, at reglerne i dette kapitel gælder for boliger med køkken og dertil hørende

afløb, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger eller er eller har været benyttet til

helårsbeboelse i de i § 1, stk. 1-3, anførte kommuner, jf. dog § 3, stk. 1, 3. pkt., § 5, stk. 1, 4.

pkt., § 7, stk. 1, 2. pkt., og § 13, stk. 1, 3. pkt.

Bestemmelsen fastsætter, at reglerne i dette kapitel gælder for alle former for

beboelseslejligheder, hvad enten de benyttes af ejeren selv eller af en lejer. For nyetablerede

boliger gælder, at de omfattes af reglerne, når det er fastsat i en lokalplan, at boligerne er

fastlagt til helårsboliger. Nyetablerede boliger og enkeltværelser omfattes af reglerne om

benyttelse af boliger, så snart kommunalbestyrelsens tilladelse til at tage den pågældende bolig

i brug foreligger. Reglerne gælder endvidere for lejligheder både i etageejendomme og

parcelhuse. Endelig gælder reglerne for alle boligformer, herunder privat og alment

udlejningsbyggeri, andelsboliger og ejerboliger.

Der antages at foreligge en beboelseslejlighed, hvis lejeren har den udelukkende brugsret til

beboelse af lokaler med tilhørende køkken med indlagt vand og afløb.

stk. 2

foreslås, at kommunalbestyrelsens afgørelser i medfør af reglerne i dette kapitel er

endelige.

Afgørelserne er endelige og kan ikke påklages til højere administrativ myndighed eller indbringes

for domstolene. Dog kan domstolene påkende spørgsmål om kommunalbestyrelsens

kompetence og gyldighed af dens beslutninger efter almindelige forvaltningsretlige regler.

Domstolene vil navnlig kunne efterprøve, om forholdet overhovedet er omfattet af reglerne i

dette kapitel om benyttelse af boliger, og om kommunalbestyrelsen måtte have overskredet sine

beføjelser.

Forslaget er uden indholdsmæssige

boligreguleringslovs § 45.

ændringer

videreførelse

den

gældende

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.1. og 2.1.2.1.

Til § 3

Efter den gældende boligreguleringslovs § 46, stk. 1, er det uden kommunalbestyrelsens

samtykke ikke tilladt at nedlægge en bolig helt eller delvis. Dette gælder hvad enten

nedlæggelsen sker ved nedrivning, ved hel eller delvis sammenlægning af 2 eller flere boliger

eller ved, at boligen helt eller delvis tages i brug til andet end beboelse. Hvad der er fastsat i 1.

og 2. pkt. gælder tilsvarende for enkeltværelser i boliger, der i en lokalplan er fastlagt til

helårsboliger, og enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke

er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren

bebor.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 46, stk. 2, kan kommunalbestyrelsen bortset fra de i

stk. 1, sidste punktum, omhandlede enkeltværelser ikke nægte samtykke efter stk. 1 til

sammenlægning af boliger, når følgende betingelser er opfyldt:

a) ingen af de boliger, der tilvejebringes, må have et bruttoetageareal på mere end 130 m²,

121

b) boligerne skal være ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra udlejers side, efter lejelovens

§ 82 eller § 83, litra a-b,

c) boligerne, hvis areal forøges, er ledige som anført under b eller beboet af brugere, der ønsker

at overtage den udvidede bolig.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 46, stk. 3, finder stk. 2 ikke anvendelse på almene

boliger, jf. lov om almene boliger.

§ 3, stk. 1, 1. og 2. pkt.,

foreslås, at uden kommunalbestyrelsens samtykke er det ikke tilladt

at nedlægge en bolig helt eller delvis. Dette gælder, hvad enten nedlæggelsen sker ved

nedrivning, ved hel eller delvis sammenlægning af 2 eller flere boliger eller ved, at boligen helt

eller delvis tages i brug til andet end beboelse.

Ejeren af en bolig må ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke opgive at udleje boligen

samlet.

Samtykke til nedrivning kan nægtes dels under hensyn til boligsituationen i kommunen og dels

under hensyn til ejendommens lejere, herunder disses muligheder for at opnå anden passende

bolig.

Hvis en bygning er opført i strid med bygge- eller planlovgivningen, kan nedrivning dog ske uden

særlig tilladelse.

Giver kommunalbestyrelsen samtykke til nedrivning, vil opsigelse af lejerne kunne ske efter

lejelovens § 171, stk. 1, nr. 2.

Sammenlægning af beboelseslejligheder, hvorved der sker fuldstændig nedlæggelse af en eller

flere boliger eller delvis sammenlægning, hvor der alene sker overførsel af et eller flere værelser

fra en lejlighed til en anden kræver efter bestemmelsen som udgangspunkt

kommunalbestyrelsens samtykke.

Hvis der fx sker hel eller delvis sammenlægning ved, at en bestående beboelseslejlighed lægges

sammen med erhvervslokaler, kræves ikke kommunalbestyrelsens samtykke. Omvendt vil

afgivelse af dele af en beboelseslejlighed til et erhvervslejemål kræve kommunalbestyrelsens

samtykke.

Der findes nogle situationer, hvor kommunalbestyrelsen ikke kan nægte at meddele samtykke

til sammenlægning, jf. stk. 2.

I stk. 1,

3. pkt.,

foreslås, at 1. og 2. pkt. tilsvarende gælder for enkeltværelser i boliger, der i

en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, og enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til

beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en-

eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Det fremgår af bestemmelsen, at forbuddet mod at nedlægge en bolig helt eller delvis finder

tilsvarende anvendelse på enkeltværelser. Dette gælder enkeltværelser i boliger, der i en

lokalplan er fastlagt til helårsboliger, samt enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til

122

beboelse. Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at både enkeltværelser, som hidtil har været

benyttet til beboelse, og enkeltværelser i boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger,

kun vil kunne nedlægges, hvis kommunalbestyrelsen giver samtykke hertil dels under hensyn til

boligsituationen i kommunen, dels under hensyn til ejendommens lejere, herunder disses

muligheder for at opnå en anden passende bolig.

Bestemmelsen er rettet mod klubværelser og omfatter ikke enkeltværelser, der hidtil har været

benyttet til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et

en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

stk. 2

foreslås, at kommunalbestyrelsen bortset fra de i stk. 1, sidste punktum, omhandlede

enkeltværelser ikke kan nægte samtykke efter stk. 1 til sammenlægning af boliger, når følgende

betingelser er opfyldt:

1) ingen af de boliger, der tilvejebringes, må have et bruttoetageareal på mere end 130 m²,

2) boligerne skal være ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra udlejers side efter § 170 eller

§ 171, stk. 1, nr. 1-2, i lov om leje,

3) boligerne, hvis areal forøges, er ledige som anført under 2 eller beboet af brugere, der ønsker

at overtage den udvidede bolig.

Sammenlægning af beboelseslejligheder kræver normalt kommunalbestyrelsens samtykke.

Dette gælder både, hvor der sker nedlæggelse af en eller flere boliger, og hvor der alene sker

overførsel af et eller flere værelser fra en lejlighed til en anden.

I bestemmelsen er angivet nogle betingelser, som, hvis de er opfyldt, indebærer, at

kommunalbestyrelsen ikke kan nægte at meddele samtykke til sammenlægning.

I andre tilfælde kan kommunalbestyrelsen nægte samtykke til sammenlægning af lejligheder.

Der gælder dog den begrænsning, at hvis boligerne er ledige, kan kommunalbestyrelsen kun

nægte samtykke til sammenlægning, hvis boligernes fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er

påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Det fremgår indledningsvist af bestemmelsen, at reglerne om retten til at sammenlægge boliger,

når visse krav er opfyldt, ikke omfatter enkeltværelser.

stk. 3

foreslås, at stk. 2 ikke finder anvendelse på almene boliger, jf. lov om almene boliger

m.v.

I almenboligloven er der

lejlighedssammenlægninger.

også

bestemmelser,

som

indeholder

særlige

krav

til

Som følge heraf vil der være modstrid mellem bestemmelserne om sammenlægning i

henholdsvis lov om boligforhold og almenboligloven.

123

Derfor er det i lov om boligforhold fastsat, at reglerne om sammenlægning af lejligheder ikke

finder anvendelse på almene boliger.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende

boligreguleringslovs § 46.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.2. og 2.1.2.2.

Til § 4

Efter den gældende § 47, stk. 1, i boligreguleringsloven er det uden kommunalbestyrelsens

samtykke ikke tilladt personer, der hører til samme husstand, at benytte mere end en bolig i

samme kommune. Kommunerne i Region Hovedstaden, undtagen Bornholms Kommune, samt

Greve, Køge, Lejre, Roskilde, Solrød og Stevns Kommuner betragtes i denne henseende som én

kommune.

Efter den gældende § 47, stk. 2, i boligreguleringsloven må en bolig, der i en lokalplan er fastlagt

til helårsbolig eller hidtil har været udlejet som beboelseslejlighed, ikke udlejes som

enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens samtykke.

§ 4, stk. 1,

foreslås, at uden kommunalbestyrelsens samtykke er det ikke tilladt personer, der

hører til samme husstand, at benytte mere end en bolig i samme kommune. Kommunerne i

Region Hovedstaden, undtagen Bornholms Kommune, samt Greve, Køge, Lejre, Roskilde, Solrød

og Stevns Kommuner betragtes i denne henseende som én kommune.

Reglen forbyder, at personer, der hører til samme husstand, benytter mere end én bolig i samme

kommune. Hovedstadsområdet anses i denne sammenhæng for at være én kommune.

Det afgørende for, om forbuddet mod at benytte mere end en bolig til helårsbeboelse er

overtrådt, er, om der foreligger en husstand. Afgørelsen heraf tilkommer domstolene.

En husstand kan omfatte både slægtninge og ikke-slægtninge. Voksne børn, forældre,

svigerforældre og samlevere vil almindeligvis være omfattet af husstanden.

Afgørende kan endvidere være, hvilken brugsret den pågældende person har til det lejede, men

dette alene er ikke afgørende. Husstandens medlemmer har normalt samme brugsret til hele

lejligheden, som lejeren selv, lejerens ægtefælle og hjemmeboende børn har. Har en person kun

brugsret til dele af lejligheden, fx et bestemt værelse med eller uden adgang til køkken og bad,

må forholdet anses for at være fremleje.

Ved vurderingen af, om der er tale om gæster eller husstandsmedlemmer, må der lægges vægt

på blandt andet opholdets varighed samt anledning, og om de pågældende personer har ændret

deres folkeregisteradresse.

Det er derimod ikke i sig selv afgørende, om der ydes vederlag for benyttelsen. Et medlem af

husstanden kan således godt betale for sit ophold i lejligheden til lejeren, uden at forholdet af

124

den grund må anses for fremleje. Fx kan hjemmeboende børn eller samlevere bidrage til

husholdningen gennem betaling af et beløb.

Bestemmelsen er ikke til hinder for, at 2 personer, som indgår ægteskab, opretholder hver sin

bolig, hvis de ikke i øvrigt etablerer fælles husstand.

I stk.

foreslås, at en bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig eller hidtil har været

udlejet

som

beboelseslejlighed,

ikke

må

udlejes

som

enkeltværelser

uden

kommunalbestyrelsens samtykke.

Hvis en lejlighed hidtil har været udlejet som én samlet beboelseslejlighed, eller hvis udlejeren

selv har anvendt lejligheden således, må udlejeren ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke

gå over til at leje lejligheden ud som en række enkeltværelser. Det samme gælder boliger, der

i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger.

Reglen er derimod ikke til hinder for, at en beboer udlejer et eller flere enkeltværelser fra en

beboelseslejlighed.

Forslaget er uden indholdsmæssige

boligreguleringslovs § 47.

ændringer

videreførelse

den

gældende

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.2. og 2.1.2.2.

Til § 5

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 48, stk. 1, at ejeren af en bolig, der i en

lokalplan er fastlagt til helårsbolig, skal sørge for, at boligen tages i brug til helårsbeboelse.

Bliver en bolig, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, ledig, skal ejeren

sørge for, at den fortsat benyttes til beboelse. En bolig anses for ledig, når den ikke er udlejet

til eller ikke benyttes til beboelse. Hvad der er fastsat i 1.-3. pkt., gælder tilsvarende for

enkeltværelser i boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, og enkeltværelser, der

hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens

beboelseslejlighed, eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Det fremgår af den gældende boligreguleringsloves § 48, stk. 2, at har en bolig været ledig i

mere end 6 uger, skal ejeren foretage anmeldelse af den ledige lejlighed til

kommunalbestyrelsen.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 48, stk. 3, at efter udløbet af den angivne

frist kan kommunalbestyrelsen anvise en lejlighedssøgende, til hvem ejeren straks er pligtig at

udleje boligen, jf. dog stk. 6.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 48, stk. 4, er kommunalbestyrelsen berettiget til ved

fogeden at lade en boligsøgende, som kommunalbestyrelsen har anvist, indsætte i lejligheden,

jf. dog stk. 6.

125

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 48, stk. 5, at har ejeren i sin anmeldelse på

en efter kommunalbestyrelsens skøn tilfredsstillende måde godtgjort, at han har indgået aftale

om senere overdragelse af brugsretten, eller at boligen midlertidigt er ubeboelig som følge af

ombygning, kan kommunalbestyrelsen indrømme ham en yderligere frist, inden stk. 3 finder

anvendelse.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 48, stk. 6, at stk. 3 og 4 ikke gælder for

ejere og andelshavere, som er fraflyttet deres bolig, og som uanset forsøg derpå ikke har kunnet

afhænde den og for ejere og andelshavere, som har sat deres bolig, der i en lokalplan er fastlagt

til helårsbolig, til salg.

§ 5, stk. 1, 1.-3. pkt.,

foreslås, at ejeren af en bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig,

skal sørge for, at boligen tages i brug til helårsbeboelse. Bliver en bolig, der hidtil har været

benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, ledig, skal ejeren sørge for, at den fortsat benyttes

til beboelse. En bolig anses for ledig, når den ikke er udlejet til eller ikke benyttes til beboelse.

Bestemmelsen indebærer en pligt for ejeren af en bolig, som har været benyttet til

helårsbeboelse, også fremover benyttes til helårsbeboelse. Bestemmelsen omfatter endvidere

boliger, som i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, allerede fra det tidspunkt, hvor

kommunalbestyrelsens tilladelse til at tage boligen i brug foreligger. Hvis kommunalbestyrelsen

i en lokalplan ikke udtrykkeligt har stillet krav om, at en bolig skal anvendes til helårsbeboelse,

så snart denne tages i brug, vil denne således ikke være omfattet af bopælspligt.

En beboelseslejlighed anses for ledig, når den hverken er udlejet til beboelse eller benyttes til

beboelse. Der må i det enkelte tilfælde foretages en vurdering af, om en bolig kan siges at blive

benyttet til helårsbeboelse.

Afgørelsen af, om en bolig benyttes til helårsbeboelse, vil således bero på en konkret vurdering.

For en nærmere afgrænsning af rækkevidden af bestemmelsen kan blandt andet henvises til

bemærkningerne til lejelovens § 183, stk. 1, nr. 4, hvorefter udlejeren kan hæve lejeaftalen,

når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

Der må foretages en vurdering af, om det lejede reelt og permanent må antages at være

fraflyttet. En ændring af adresse i folkeregisteret kan indikere, at lejeren er fraflyttet. Det samme

gælder, hvis lejeren kun opholder sig i lejemålet i begrænset omfang. Hvis lejeren alene

opbevarer sine ejendele i lejemålet, men ikke opholder sig der, vil det også kunne være tegn

på, at lejemålet anvendes til andet end beboelse. Omfattet af bestemmelsen vil også kunne

være tilfælde, hvor lejeren aldrig flytter ind i lejemålet.

I stk. 1,

4. pkt.,

foreslås, at 1.-3. pkt. tilsvarende gælder for enkeltværelser i boliger, der i en

lokalplan er fastlagt til helårsboliger, og enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til

beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed, eller en del af et en-

eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, er omfattet af bestemmelsen. Dette

gælder dog ikke, hvis værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en-

eller tofamilieshus, som udlejeren bebor. På samme vis omfatter bestemmelsen enkeltværelser

126

i boliger, som i en lokalplan er fastlagt til helårsbeboelse, når værelserne ikke er en del af

udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Rene erhvervslejemål falder uden for bestemmelsen.

stk. 2

foreslås, at har en bolig været ledig i mere end 6 uger, skal ejeren foretage anmeldelse

af den ledige lejlighed til kommunalbestyrelsen.

Ejeren af en lejlighed skal sørge for, at dennes lejligheder til stadighed bliver benyttet til

beboelse, og har pligt til at anmelde ledige lejligheder, når der er gået 6 uger, fra den blev ledig,

uden at lejligheden på ny er taget i brug til beboelse.

Anmeldelse skal ske til kommunalbestyrelsen, som i så fald kan anvise en boligsøgende, med

hvem ejeren er pligtig at indgå lejekontrakt. Det er den anviste lejer og ikke

kommunalbestyrelsen, som bliver lejer.

Sker udlejning ikke, kan kommunalbestyrelsen lade lejeren indsætte i lejligheden med fogedens

bistand ved en umiddelbar fogedforretning, jf. stk. 4.

Hvis udlejeren ved sin anmeldelse af den ledige lejlighed dokumenterer, at denne har indgået

aftale om senere udleje af lejligheden ved fremsendelse af lejekontrakt, eller hvis der er tale om

en ejerlejlighed eller andelsbolig, medsender slutseddel, skøde eller overdragelsesaftale,

hvorefter lejligheden er overdraget til en køber.

I så fald kan kommunalbestyrelsen undlade at anvise en ny lejer ved at give ejeren en ny frist

til at sørge for, at lejligheden bliver beboet.

Undladelse af at overholde anmeldelsespligten er sanktioneret ved bøde, jf. § 11.

stk. 3

foreslås, at efter udløbet af den angivne frist kan kommunalbestyrelsen anvise en

boligsøgende, til hvem ejeren straks er pligtig at udleje boligen, jf. dog stk. 6.

Når anmeldelsesfristen på 6 uger er udløbet, har kommunen ret til at anvise en boligsøgende.

Når udlejning sker efter disse regler, vil lejen og lejevilkårene skulle fastsættes af udlejeren.

Udlejerens krav skal være fastsat inden for lovens rammer. Det vil blandt andet sige, at

lejeaftalen ikke kan indgås på mere byrdefulde vilkår end de, der i øvrigt er gældende i

ejendommen. Finder lejeren, at de er det, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.

stk. 4

foreslås, at kommunalbestyrelsen er berettiget til ved fogeden at lade en boligsøgende,

som kommunalbestyrelsen har anvist, indsætte i lejligheden, jf. dog stk. 6.

Det må som altid ved foretagelse af umiddelbare fogedforretninger være en betingelse for

sagens fremme, at der foreligger den fornødne klarhed med hensyn til grundlaget for

fogedforretningen og om de faktiske forhold i sagen.

stk. 5

foreslås, at har ejeren i sin anmeldelse på en efter kommunalbestyrelsens skøn

tilfredsstillende måde godtgjort, at ejeren har indgået aftale om senere overdragelse af

127

brugsretten, eller at boligen midlertidigt er ubeboelig som følge af ombygning, kan

kommunalbestyrelsen indrømme ejeren en yderligere frist, inden stk. 3 finder anvendelse.

Fristen på 6 uger kan således forlænges af kommunalbestyrelsen, når ejeren godtgør, at

lejligheden er ubeboelig som følge af ombygning, eller at ejeren har aftalt, at brugsretten

overtages på et senere tidspunkt.

stk. 6

foreslås, at stk. 3 og 4 ikke gælder for ejere og andelshavere, som er fraflyttet deres

bolig, og som uanset forsøg derpå ikke har kunnet afhænde den, og for ejere og andelshavere,

som har sat deres bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, til salg.

Ejere og andelshavere, der fraflytter deres bolig, skal fortsat foretage anmeldelse til

kommunalbestyrelsen, når boligen har været ledig i mere end 6 uger. Kommunalbestyrelsen vil

dog ikke kunne anvise en bolig efter stk. 3, såfremt kommunalbestyrelsen vurderer, at ejerne

eller andelshaveren udfolder rimelige bestræbelser på at få solgt boligen på realistiske vilkår, fx

salgsmetode, pris m.v.

På kommunalbestyrelsens forlangende må ejeren eller andelshaveren dokumentere, at der

udfoldes rimelige bestræbelser for at få solgt boligen på realistiske vilkår.

Ejere og andelshavere, som har købt deres bolig, inden denne er klar til at blive taget i brug,

skal tage den nye bolig i brug inden for 6 uger efter, at boligen er overtaget og klar til at blive

taget i brug. Dette kan ske ved ejerens indflytning eller udlejning til andre.

Ejere og andelshavere, som har købt deres bolig, inden denne er klar til at blive taget i brug,

vælger at sætte boligen til salg, når boligen er klar til at blive taget i brug, vil være omfattet af

bestemmelsen.

Ejere og andelshavere, som køber deres bolig, efter denne er klar til at blive taget i brug, skal

benytte boligen inden for 6 uger efter overtagelsen. Dette kan ske ved indflytning eller udlejning.

Hvis ejere og andelshavere, som har købt deres bolig, efter denne er klar til at blive taget i brug,

efter overtagelsen vælger at sætte boligen til salg, vil de være omfattet af bestemmelsen.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende

boligreguleringslovs § 48.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.3. og 2.1.2.3.

Til § 6

Efter den gældende boligreguleringslovs § 49, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ophæve

lejeaftalen, hvis en bolig som omhandlet i § 48 er udlejet, men ubeboet, medmindre den

hidtidige bruger er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, ferieophold,

militærtjeneste, midlertidig forflyttelse el. lign.

128

Efter den gældende boligreguleringslovs § 49, stk. 2, sker ophævelse efter stk. 1 ved skriftlig

meddelelse til lejeren. Den skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse,

jf. stk. 3.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 49, stk. 3, skal lejeren, hvis han ikke vil anerkende

ophævelsen, senest 6 uger efter, at ophævelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig

indsigelse. Kommunalbestyrelsen må, hvis den ønsker ophævelsen opretholdt, anlægge sag ved

boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 49, stk. 4, at har ejeren ikke en måned

efter, at han fra kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse om, at ophævelsen af

lejeaftalen er gennemført, sørget for, at boligen på ny er taget i brug til beboelse, finder § 48,

stk. 3 og 4, anvendelse.

§ 6, stk. 1,

foreslås, at er en bolig, som omhandlet i § 5. udlejet, men ubeboet, kan

kommunalbestyrelsen ophæve lejeaftalen, medmindre den hidtidige bruger er midlertidigt

fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig

forflyttelse el. lign.

Bestemmelsen omfatter de samme lejligheder som de, der er omfattet af § 5, det vil sige

beboelseslejligheder, der helt eller delvist har været anvendt til helårsbeboelse. Bestemmelsen

vedrører udlejede lejligheder, som rent faktisk står ubenyttede hen ved ikke at være beboede.

En lejlighed må anses for ubeboet, hvis hverken lejeren, lejerens husstand eller lejerens lovlige

fremlejetager bebor lejligheden.

Hvis en lejlighed er udlejet, men ubeboet, kan kommunalbestyrelsen hæve lejeaftalen.

Ved bedømmelsen af, om en lejer eller dennes husstand bebor lejligheden, må der foretages en

konkret vurdering på baggrund af lejerens arbejdsforhold, forretningsrejser, ægteskab,

hjemmeboende børn m.v.

Der er ikke tale om en udtømmende angivelse af lovlige fraværsgrunde, men alene en angivelse

af eksempler herpå. Bestemmelsen omhandler midlertidigt fravær og svarer langt hen ad vejen

til anvendelsesområdet for lejelovens § 158, stk. 1, hvor der er sat rammer for lejerens ret til i

en periode på op til 2 år at fremleje boligen. Af andre fraværsårsager, der kan komme på tale,

kan nævnes afsoning af fængselsstraf, rekreationsophold og midlertidigt arbejde andetsteds for

at undgå arbejdsløshed. Der vil herudover kunne findes vejledning for forståelsen af

bestemmelsen i praksis vedrørende lejelovens § 158.

Udlån af en lejlighed ved vederlagsfri overdragelse af brugsretten eller fremleje, hvor

betingelserne for lovlig fremleje ikke er opfyldt, kan ikke anses for beboelse i denne

sammenhæng.

Bevisbyrden for, at en lejlighed, som er udlejet, er ubeboet, påhviler kommunalbestyrelsen, hvis

den vil hæve lejeaftalen.

129

Henstår en lejlighed ubeboet på grund af, at den er omfattet af bobehandling, vil den som

udgangspunkt ikke være omfattet af reglerne om anmeldelsespligt og pligt til udlejning. Boet

bør således gives en rimelig tid til at tage stilling til, hvorledes der skal forholdes med lejligheden.

stk. 2

foreslås, at ophævelse efter stk. 1 sker ved skriftlig meddelelse til lejeren. Den skal

indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3.

Kommunalbestyrelsen har beføjelsen til at hæve lejeaftalen. Ophævelse sker ved skriftlig

meddelelse til lejeren. Det forudsættes, at kommunalbestyrelsen sender en kopi af

ophævelsesskrivelsen til udlejeren, jf. stk. 4, hvoraf fremgår, at ejeren inden en måned efter,

at denne fra kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse om, at ophævelse af lejeaftalen er

gennemført, har sørget for, at boligen på ny er taget i brug til beboelse. Ophævelsesskrivelsen

skal indeholde vejledning til lejeren om lejerens adgang til inden 6 uger at gøre indsigelse.

Har kommunalbestyrelsen ophævet lejeaftalen, men uden at overholde de formelle regler

herom, herunder oplyse lejeren om dennes adgang til at gøre opsigelse, må

kommunalbestyrelsen afgive en ny ophævelsesskrivelse. Ved bedømmelsen af, om kravene til

ophævelsen er opfyldt, er det forholdene på ophævelsestidspunktet, der er afgørende. Hvis

lejeren i mellemtiden flytter tilbage til lejligheden, kan ophævelse ikke gennemføres.

stk. 3

foreslås, at vil lejeren ikke anerkende ophævelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at

ophævelsen er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse. Kommunalbestyrelsen må,

hvis den ønsker ophævelsen opretholdt, anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter

lejerfristens udløb.

Hvis lejeren inden 6 uger efter, at kommunalbestyrelsens ophævelsesskrivelse er kommet frem

til lejeren, fremsætter en skriftlig indsigelse imod ophævelsen, skal kommunalbestyrelsen inden

6 uger fra lejerfristens udløb anlægge sag ved boligretten, hvis ophævelseskravet fastholdes.

stk. 4

foreslås, at har ejeren ikke en måned efter, at ejeren fra kommunalbestyrelsen har

modtaget meddelelse om, at ophævelsen af lejeaftalen er gennemført, sørget for, at boligen på

ny er taget i brug til beboelse, finder § 5, stk. 3 og 4, anvendelse.

Kommunalbestyrelsen skal underrette ejeren af ejendommen, det vil sige udlejeren, om

ophævelsen af lejeaftalen og om de enkelte skridt, der tages i sagen. Det må forventes, at

kommunalbestyrelsen underretter udlejeren om det nærmere indhold af ophævelsen, fx ved

fremsendelse af en kopi af ophævelsesskrivelsen, om lejerens eventuelle indsigelse, sagsanlæg

og om boligretssagens udfald. Hvis kommunalbestyrelsen får medhold i ophævelsen, må en

rømning af lokalerne ske på kommunalbestyrelsens og ikke på udlejerens initiativ.

Ejeren af ejendommen har pligt til at sørge for, at boligen på ny tages i brug til beboelse. Dette

skal være sket inden for en måned efter, at ejeren har modtaget kommunalbestyrelsens

meddelelse om, at ophævelse af lejeaftalen er gennemført. Ophævelsen kan anses for

gennemført, når det kan konstateres, at ophævelsen er sket med rette, og når det kan

konstateres, at lokalerne er tomme, herunder tømt for lejerens eventuelle efterladte effekter.

130

Kommunen kan anvise en lejer og om fornødent indsætte denne i lejligheden ved fogedens

hjælp, hvis ikke ejeren selv har sørget for genudlejning af lejligheden.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende

boligreguleringslovs § 49.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.4. og 2.1.2.4.

Til § 7

Efter § 50, stk. 1, i den gældende boligreguleringslov må en bolig, der inden for de sidste 5 år

har været benyttet til helårsbeboelse, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke tages i brug

til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat

benyttes til helårsbeboelse. Tilsvarende gælder de i § 48, stk. 1, sidste punktum, omhandlede

enkeltværelser.

Det fremgår af § 50, stk. 2, i den gældende boligreguleringslov, at hvis der meddeles afslag på

samtykke, finder reglerne i § 48, stk. 2-5, anvendelse, idet fristen i § 48, stk. 2, løber fra

kommunalbestyrelsens afslag.

Det fremgår af § 50, stk. 3, i den gældende boligreguleringslov, at har ejeren i strid med reglerne

i stk. 1 taget boligen i brug til sommerbeboelse, kan kommunalbestyrelsen til enhver tid benytte

reglerne i § 48. En af ejeren indgået lejeaftale om benyttelsen som sommerbeboelse m.v. kan

af kommunalbestyrelsen kræves ophævet efter reglerne i § 49.

Det fremgår af § 50, stk. 4, i den gældende boligreguleringslov, at udlejning i medfør af § 5 og

§ 5, jf. § 6, stk. 1, i lov om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v. og campering

m.v., ikke kræver kommunalbestyrelsens samtykke efter stk. 1.

Det fremgår af § 50, stk. 5, i den gældende boligreguleringslov, at samtykke efter stk. 1 ikke er

påkrævet, hvis en helårsbolig tages i brug til fritidsformål i henhold til en tilladelse i medfør af §

41 a i lov om planlægning.

§ 7, stk. 1,

foreslås, at en bolig, der inden for de sidste 5 år har været benyttet til

helårsbeboelse, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke må tages i brug til sommerbeboelse,

el. lign. midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat benyttes til helårsbeboelse.

Tilsvarende gælder de i § 5, stk. 1, sidste punktum, omhandlede enkeltværelser.

Bestemmelsen indeholder et forbud mod uden kommunalbestyrelsens samtykke at tage en bolig

i brug som sommerbeboelse, hvis boligen har været benyttet til helårsbeboelse inden for de

sidste 5 år. Det er ikke kun benyttelse til sommerbeboelse m.v., som kræver

kommunalbestyrelsens samtykke. Efter omstændighederne kan også anden midlertidig

benyttelse, som hindrer helårsbeboelse, kræve kommunalbestyrelsens samtykke.

Det vil bero på en vurdering af den konkrete anvendelse af boligen, om den må anses for

midlertidig eller ej. Det er således ikke alene afgørende, om den pågældende beboer er tilmeldt

folkeregistret i kommunen.

131

Bestemmelsen indebærer mulighed for, at der kan indgives ansøgning om, at en bolig fremover

må anvendes til sommerbeboelse. Ansøgning herom kan kun afslås, hvis lejlighedens fortsatte

anvendelse som helårsbolig er påkrævet af hensyn til boligsøgende.

Har en ejer undladt at indhente fornødent samtykke, kan kommunalbestyrelsen pålægge ejeren

at træffe foranstaltninger til at udleje boligen, jf. stk. 3.

Er der forløbet 5 år, siden en bolig sidst er anvendt til helårsbolig, kan kommunalbestyrelsen

ikke hindre, at den fremtidig anvendes til sommerbolig el. lign. Såfremt en kommunalbestyrelse

bliver opmærksom på, at en helårsbolig ikke anvendes som sådan, og kommunalbestyrelsen

ønsker boligens status opretholdt, må der reageres over for ejeren inden 5 år fra tidspunktet for

den ændrede benyttelse.

Hvis boligen senere tages i anvendelse til helårsbeboelse, vil den på ny være omfattet af reglerne

om benyttelse til beboelse.

Hvis kommunalbestyrelsen konstaterer, at en bolig alene anvendes til midlertidigt ophold, må

den reagere over for ejeren inden udløbet af en periode på 5 år regnet fra det tidspunkt, hvor

den midlertidige benyttelse begyndte, da lokalerne ellers mister status som helårsbolig.

Udlejning af en del af en bolig til feriegæster, hvor udlejeren selv bebor resten af ejendomme,

er ikke omfattet af bestemmelsen. Ligeledes falder udlejerens udleje af egen bolig, mens

udlejeren selv holder ferie andetsteds, uden for bestemmelsen.

Bestemmelsen gælder også for enkeltværelser, som fx klubværelser.

stk. 2

foreslås, at meddeles afslag på samtykke, finder reglerne i § 5, stk. 2-5, anvendelse,

idet fristen i § 5, stk. 2, løber fra kommunalbestyrelsens afslag.

Har ejeren fået afslag på ansøgning om midlertidig benyttelse m.v. skal ejeren sørge for, at den

pågældende bolig fortsat bliver benyttet til beboelse, og har pligt til at anmelde boligen, hvis

den er ledig, når der er gået 6 uger, fra kommunalbestyrelsens afslag.

Anmeldelse skal ske til kommunalbestyrelsen, som i så fald kan anvise en boligsøgende, med

hvem ejeren er pligtig at indgå lejekontrakt. Det er den anviste lejer og ikke

kommunalbestyrelsen, som bliver lejer.

Sker udlejning ikke, kan kommunalbestyrelsen lade lejeren indsætte i lejligheden med fogedens

bistand ved en umiddelbar fogedforretning.

stk. 3

foreslås, at har ejeren i strid med reglerne i stk. 1 taget boligen i brug til

sommerbeboelse, kan kommunalbestyrelsen til enhver tid benytte reglerne i § 5. En af ejeren

indgået lejeaftale om benyttelsen som sommerbeboelse m.v. kan af kommunalbestyrelsen

kræves ophævet efter reglerne i § 6.

132

Har en ejer undladt at indhente fornødent samtykke, kan kommunalbestyrelsen pålægge ejeren

at træffe foranstaltninger til at udleje boligen.

Hvis ejeren uden kommunalbestyrelsens samtykke har udlejet boligen til sommerbeboelse eller

lignende, kan kommunalbestyrelsen kræve lejeaftalen ophævet.

stk. 4

foreslås, at udlejning i medfør af § 5 og § 5, jf. § 6, stk. 1, i lov om udlejning af fast

ejendom til ferie- og fritidsformål m.v. og campering m.v., ikke kræver kommunalbestyrelsens

samtykke efter stk. 1.

Det fremgår af stk. 1, at en bolig, der inden for de sidste fem år har været benyttet til

helårsbeboelse, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke må tages i brug til ferie- og

fritidsformål, eller lignende midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat benyttes

til helårsbeboelse. Tilsvarende gælder for de enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til

helårsbeboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et

én- eller tofamiliehus, som udlejeren bebor.

Efter bestemmelsen i stk. 4 gælder dette ikke ved udlejning efter § 5 og § 5, jf. § 6, stk. 1, i lov

om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v. og campering m.v. En sådan

udlejning kræver ikke kommunalbestyrelsens samtykke efter stk. 1. Med forslaget sikres det, at

personer, der udlejer deres helårsbolig til ferie- og fritidsformål m.v. i overensstemmelse med

reglerne i § 5 og § 5, jf. § 6, stk. 1, i ovennævnte lov ikke skal indhente kommunalbestyrelsens

samtykke til denne benyttelse.

stk. 5

foreslås, at samtykke efter stk. 1 ikke er påkrævet, hvis en helårsbolig tages i brug til

fritidsformål i henhold til en tilladelse i medfør af § 41 a i lov om planlægning.

Bestemmelsen vedrører flexboliger og indebærer, at anvendelse af en helårsbolig til fritidsformål

i henhold til en tilladelse i medfør af planlovens § 41 a ikke tillige kræver samtykke efter stk. 1.

Af planlovens § 41 a fremgår, at kommunalbestyrelsen kan meddele tilladelse til, at en

helårsbolig tages i brug til fritidsformål og efterfølgende på ny tages i brug til helårsbolig uden

yderligere tilladelse, medmindre det vil være i strid med en lokalplan for området.

Kommunalbestyrelsen kan meddele bindende forhåndstilsagn om en sådan tilladelse.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende

boligreguleringslovs § 50.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.5. og 2.1.2.5.

Til § 8

Efter § 51, stk. 1, i den gældende boligreguleringslov skal kommunalbestyrelsens svar på en

ansøgning om samtykke i henhold til §§ 46, 47 og 50 foreligge senest 6 uger efter, at

kommunalbestyrelsen har modtaget ansøgningen eller den dokumentation, som

kommunalbestyrelsen har udbedt sig.

133

Det fremgår af § 51, stk. 2, i den gældende boligreguleringslov, at er boligen ledig, kan

kommunalbestyrelsen kun nægte samtykke, hvis boligens fortsatte anvendelse til

helårsbeboelse er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Det fremgår af § 51, stk. 3, i den gældende boligreguleringslov, at har kommunalbestyrelsen

nægtet samtykke, kan ejeren anmode kommunalbestyrelsen om i medfør af § 48, stk. 3, at

anvise en lejer til boligen. Såfremt kommunalbestyrelsen ikke senest 6 uger efter anmodningen

anviser en lejer, anses kommunalbestyrelsens samtykke for meddelt.

§ 8, stk. 1,

foreslås, at kommunalbestyrelsens svar på en ansøgning om samtykke i henhold

til §§ 3, 4 og 7 skal foreligge senest 6 uger efter, at kommunalbestyrelsen har modtaget

ansøgningen eller den dokumentation, som kommunalbestyrelsen har udbedt sig.

Svar på ansøgninger om samtykke i henhold til §§ 3, 4 og 7 skal foreligge senest 6 uger efter,

at kommunalbestyrelsen har modtaget ansøgningen. Bestemmelsen omfatter ansøgning om

samtykke til at nedlægge en bolig, at sammenlægge boliger, at benytte mere end én bolig i

Region Hovedstaden m.v. samt til at benytte en helårsbolig til sommerbeboelse m.v.

Hvis kommunalbestyrelsen udbeder sig supplerende oplysninger eller nærmere dokumentation,

regnes svarfristen fra det tidspunkt, hvor dette materiale er modtaget af kommunalbestyrelsen.

Det er overladt til kommunalbestyrelsen alene at skønne over, om samtykke bør meddeles.

Kommunalbestyrelsens afgørelse må træffes efter en samlet overvejelse af på den ene side de

grunde, der taler for at imødekomme ansøgerens ønske, og på den anden side hensynet til

boligudnyttelsen i kommunen.

Kommunalbestyrelsens afgørelse er for så vidt angår den skønsmæssige del endelig og kan

således ikke indbringes for domstolene eller for højere administrativ myndighed, jf. § 2, stk. 2.

stk. 2

foreslås, at er boligen ledig, kan kommunalbestyrelsen kun nægte samtykke, hvis

boligens fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er påkrævet af hensyn til boligsøgende i

kommunen.

Når kommunalbestyrelsen skal tage stilling til, om samtykke til anden anvendelse end

helårsbeboelse skal meddeles, må kommunalbestyrelsen alene lægge vægt på, om boligens

fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er nødvendig af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Det er kun behovet for og efterspørgslen efter boliger, som må indgå i overvejelserne. Hensyn

til fx miljø, byplan, fredning, beskatning og andre samfundsmæssige interesser må ikke indgå i

kommunalbestyrelsens overvejelser, når den skal tage stilling til en ansøgning om samtykke

efter stk. 1.

Det vil sige, at kommunalbestyrelsen, hvis boligen er ledig, kun kan nægte samtykke i de i stk.

1 nævnte situationer, hvis det af hensyn til de boligsøgende i kommunen er nødvendigt at

opretholde boligen som helårsbolig. Ejeren kan i den situation anmode kommunalbestyrelsen

om at anvise en lejer, jf. stk. 3.

134

stk. 3

foreslås, at har kommunalbestyrelsen nægtet samtykke, kan ejeren anmode

kommunalbestyrelsen om i medfør af § 5, stk. 3, at anvise en lejer til boligen. Såfremt

kommunalbestyrelsen ikke senest 6 uger efter anmodningen anviser en lejer, anses

kommunalbestyrelsens samtykke for meddelt.

Bestemmelsen vedrører de tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen har givet afslag på samtykke,

og hvor kommunalbestyrelsen efter at være opfordret hertil af ejeren, ikke er i stand til inden 6

uger at anvise en lejer.

Hvis kommunalbestyrelsen således har nægtet samtykke, og ejeren anmoder om at få en lejer

anvist, og dette ikke sker inden 6 uger fra anmodningens modtagelse, anses samtykke for

meddelt.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende

boligreguleringslovs § 51.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.6. og 2.1.2.6.

Til § 9

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 52, stk. 1, at forinden

kommunalbestyrelsens samtykke foreligger, må boligen ikke tages i brug til andet formål end

helårsbeboelse. Ej heller må nogen bygningsforandring el. lign. iværksættes med henblik på

sammenlægning eller omdannelse til andet brug end beboelse. Handles der i strid hermed, kan

kommunalbestyrelsen kræve den tidligere tilstand genoprettet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 52, stk. 2, at fremgår det af den begrundelse,

der ledsager en opsigelse, eller godtgøres det på anden måde, at opsigelsen er afgivet med det

formål at tilvejebringe en tilstand som angivet i § 46, § 47 eller § 50, er det en betingelse for

opsigelsens gyldighed, at kommunalbestyrelsens samtykke foreligger ved opsigelsens afgivelse.

§ 9, stk. 1,

foreslås, at forinden kommunalbestyrelsens samtykke foreligger, må boligen ikke

tages i brug til andet formål end helårsbeboelse. Ej heller må nogen bygningsforandring el. lign.

iværksættes med henblik på sammenlægning eller omdannelse til andet brug end beboelse.

Handles der i strid hermed, kan kommunalbestyrelsen kræve den tidligere tilstand genoprettet.

Det følger af bestemmelsen, at indtil kommunalbestyrelsens samtykke er kommet til

modtagerens kundskab, må der ikke tages skridt til vedkommende lejligheds sammenlægning

eller foranstaltning til anden brug end beboelse. Handles der i strid hermed, kan

kommunalbestyrelsen forlange den tidligere tilstand genoprettet. Den, der har gjort sig skyldig

i overtrædelsen, kan straffes, jf. § 12.

stk. 2

foreslås, at fremgår det af den begrundelse, der ledsager en opsigelse, eller godtgøres

det på anden måde, at opsigelsen er afgivet med det formål at tilvejebringe en tilstand som

angivet i § 3, § 4 eller § 7, er det en betingelse for opsigelsens gyldighed, at

kommunalbestyrelsens samtykke foreligger ved opsigelsens afgivelse.

135

Der er tale om en nødvendig, men ikke en tilstrækkelig betingelse for en opsigelses gyldighed.

En opsigelse skal også være gyldig efter almindelige regler i lejeloven. Kommunalbestyrelsens

samtykke skal, som det fremgår af bestemmelsen, foreligge ved opsigelsens afgivelse.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 52 i den gældende

boligreguleringslov.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.6. og 2.1.2.6.

Til § 10

Efter den gældende boligreguleringslovs § 52 d kan kommunalbestyrelsen som led i sin

tilsynsforpligtelse samkøre Det Centrale Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregistret

(BBR) og Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR) med det formål at tilvejebringe

oplysning om, hvorvidt §§ 47-52 om pligt til helårsbeboelse er overholdt. Samkøringen kan ske

som led i behandlingen af en enkelt sag eller som led i en generel søgning til brug for kontrol.

§ 10

foreslås, at kommunalbestyrelsen som led i sin tilsynsforpligtelse kan samkøre Det

Centrale Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregistret (BBR) og Det Fælleskommunale

Ejendomsstamregister (ESR) med det formål at tilvejebringe oplysning om, hvorvidt §§ 4-9 om

pligt til helårsbeboelse er overholdt. Samkøringen kan ske som led i behandlingen af en enkelt

sag eller som led i en generel søgning til brug for kontrol.

Som led i kommunens håndhævelse af bopælspligten er der i loven en udtrykkelig hjemmel til

samkøring af Det centrale Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregistret (BBR) og Det

Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR).

Dette sikrer, at kommunerne har de fornødne instrumenter til at identificere ejere af boliger, der

står tomme eller benyttes til ulovlige formål.

CPR benyttes til at kontrollere, om der er bopælsregistreret en person på en given adresse i

CPR. CPR indeholder imidlertid ikke oplysning om, hvem der er ejer af boligen. I tilfælde, hvor

der ikke er bopælsregistreret personer på en given adresse i CPR, eller hvor der hyppigt sker

ændring af bopælsregistreringen af personer på en adresse i CPR, vil det være formålstjenligt at

kunne holde de pågældende adresser op imod bygningsoplysninger i BBR og ejeroplysninger i

ESR-registret, således at ejeren kan findes og kontaktes med henblik på udredning af sagen.

Er der for tiden ikke bopælsregistreret en person i CPR på en given adresse, vil det tillige kunne

konstateres, om der tidligere har været en person bopælsregistreret i CPR med adresse i denne

bolig, eller om der aldrig har været en person bopælsregisteret i CPR med adresse i boligen.

Den konkrete samkøringsproces vil bestå i, at der genereres en liste fra BBR-registret over

boliger i kommunen. Denne liste holdes op mod CPR, som indeholder oplysninger om personers

bopælsregistrering i CPR med den hensigt at fremfinde de boliger, hvor der ikke er

bopælsregistreret personer i CPR. Med henblik på at kunne kontakte ejeren af de relevante

boliger holdes denne liste op mod oplysninger i ESR-registret, som indeholder navne på ejerne

136

af boligerne. De oplysninger, der indgår i processen, er personnummer samt ikke følsomme

personoplysninger i form af ejendomsidentifikation, adresser og navne på ejendomsejere.

Samkøring af Det Centrale Personregister (CPR), Bygnings- og Boligregisteret (BBR) og Det

Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR) kræver ikke godkendelse fra Datatilsynet, men

er underlagt reglerne i Europa-Parlamentets og Rådets forordning 2016/679/EU af 27. april 2016

om beskyttelse af fysiske personer i forbindelse med behandling af personoplysninger og om fri

udveksling af sådanne oplysninger og om ophævelse af direktiv 95/46/EF (generel forordning

om databeskyttelse).

Kommunalbestyrelsen er ansvarlig for det register, der dannes ved samkøringen og dermed for

opfyldelsen af forpligtelserne i de databeskyttelsesretlige regler, herunder ansvar for

oplysningernes kvalitet, sletning af forældede og urigtige oplysninger samt regler om

behandlingssikkerhed.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 52 d i den

gældende boligreguleringslov.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.7. og 2.1.2.7.

Til § 11

Efter den gældende boligreguleringslovs § 52 e kan kommunalbestyrelsen til brug for

undersøgelse af en begrundet mistanke om overtrædelse af § 48, stk. 1, og § 50, stk. 1, om

bopælspligt:

1) Indhente oplysninger fra forsyningsselskaber om en konkret boligs samlede forbrug i en

afgrænset periode på mindst 1 måned.

2) Opsøge udvalgte husstande. Adgangen efter 1. pkt. strækker sig alene hen til

husstandens dør. Kommunalbestyrelsen kan ikke overskride dørtærsklen eller komme

indenfor i boligen. Kommunalbestyrelsen kan med tilladelse fra ejendommens ejer eller

beboer betræde et fællesareal.

§ 11, nr. 1,

foreslås, at kommunalbestyrelsen til brug for undersøgelse af en begrundet

mistanke om overtrædelse af § 5, stk. 1, og § 7, stk. 1, om bopælspligt kan indhente oplysninger

fra forsyningsselskaber om en konkret boligs samlede forbrug i en afgrænset periode på mindst

1 måned.

Oplysninger om forbrugsmønstret i en bolig vil kunne være særdeles brugbare, når det skal

konstateres, om en bolig benyttes til helårsbolig.

Efter bestemmelsen har kommunalbestyrelsen adgang til forbrugsoplysninger på boliger

uafhængigt af, om der er bopælsregistreret en person i CPR med adresse på bopælen.

De oplysninger, der kan indhentes fra forsyningsselskaberne, er ikke-følsomme

personoplysninger i form af navne, adresser og oplysninger om et samlet forbrug af el, vand,

varme og gas i en af kommunalbestyrelsen afgrænset periode, der skal have en længde på

137

mindst en måned. Kommunalbestyrelsen har ikke mulighed for at følge med i en husstands

aktuelle forbrug ved at anmode om at modtage løbende forbrugsaflæsninger. Det er med

bestemmelsen sikret, at der ikke vil kunne tegnes en direkte adfærdsmæssig profil af

husstandens forbrug og vaner.

Forbrugsoplysninger kan alene indhentes i konkrete sager, hvor der er begrundet mistanke om,

at bopælspligten ikke opfyldes. Der kan fx være tale om anmeldelse fra naboer eller andre.

Herudover er det en betingelse, at de forbrugsoplysninger, der indhentes, er nødvendige for at

opfylde formålet. Det betyder, at oplysningerne alene kan indhentes som led i

kommunalbestyrelsens kontrol med boligens benyttelse til helårsbolig. Oplysningerne kan ikke

videregives til andre dele af den kommunale forvaltning eller anvendes til andet formål.

Det er kommunalbestyrelsens ansvar, at betingelserne for at indhente forbrugsoplysninger i

konkrete sager er opfyldt. Forsyningsselskabet har pligt til at udlevere oplysningerne.

Kommunalbestyrelsens indhentning og behandling af forbrugsoplysninger skal leve op til de

almindelige principper og regler om behandling af personoplysninger, der følger af

databeskyttelsesforordningens artikel 5.

Principperne indebærer blandt andet, at databehandlingen skal være både nødvendig og stå i

rimeligt

forhold

til

formålet

kontrol

med

overholdelse

bopælspligten.

Kommunalbestyrelsen skal som dataansvarlig derudover være opmærksom på, at der alene må

indhentes og behandles oplysninger, der er nødvendige for at kontrollere, om bopælspligten i

den konkrete sag overholdes. Kommunalbestyrelsen er samtidig forpligtet til at sikre, at

forbrugsoplysningerne er korrekte og ajourførte.

Så snart kommunalbestyrelsen vurderer, at forbrugsoplysningerne ikke længere er relevante,

og opbevaring af oplysningerne ikke tjener et lovligt formål, skal oplysningerne slettes eller

gøres anonyme.

Kommunalbestyrelsen samt den enkelte databehandler skal endvidere iagttage princippet om

behandlingssikkerhed, som følger af forordningens art. 5, stk. 1, litra f. Princippet er videre

uddybet i artikel 32, stk. 1. Der skal etableres et sikkerhedsniveau, der passer til de risici, der

er forbundet med databehandlingen. Risiciene må i den forbindelse afdækkes i en risikoanalyse.

Den enkelte kommune skal herefter kunne påvise og dokumentere, at forbrugsoplysningerne

behandles på en tilstrækkelig sikker måde.

Endelig skal kommunalbestyrelsen som dataansvarlig behandle oplysningerne lovligt, rimeligt

og på en gennemsigtig måde i forhold til den registrerede. Dette indebærer, at

kommunalbestyrelsen ud over at overholde forordningens behandlingsprincipper også skal sikre,

at øvrige regler om databehandling overholdes.

I § 11.,

nr. 2,

foreslås, at kommunalbestyrelsen til brug for undersøgelse af en begrundet

mistanke om overtrædelse af § 5, stk. 1, og § 7, stk. 1, om bopælspligt kan opsøge udvalgte

husstande. Adgangen efter 1. pkt. strækker sig alene hen til husstandens dør.

Kommunalbestyrelsen kan ikke overskride dørtærsklen eller komme indenfor i boligen.

138

Kommunalbestyrelsen kan med tilladelse fra ejendommens ejer eller beboer betræde et

fællesareal.

Adgangen til kontrolbesøg gælder både helårsboliger, som står tomme, det vil sige, hvor der

ikke i CPR er en person, som er bopælsregistreret med adresse i boligen, og boliger, hvor der er

formodning om, at boligen reelt står tom, selv om der faktisk er bopælsregistreret en person i

CPR med adresse i boligen.

Adgangen for kommunalbestyrelsens kontrolbesøg strækker sig alene hen til husstandens dør.

Kommunalbestyrelsen kan ikke som led i kontrolbesøget gå inden for i boligen.

Kontrolmuligheden omfatter tillige udvalgte husstande, hvortil adgang sker gennem en

fællesopgang eller tilsvarende fællesarealer. Kommunalbestyrelsen kan således få adgang til at

kunne betræde et fællesareal, for eksempel en kollegiegang eller en fælles opgang i en ejendom

med flere lejligheder eller værelser, med henblik på at kunne besøge udvalgte husstande. Dette

forudsætter dog, at der foreligger en tilladelse fra ejendommens ejer, lejer eller andelshaver.

Der vil bl.a. foreligge tilladelse, hvis der er uhindret adgang til den udvalgte husstands dør.

Både den borger, som besøget er rettet imod, og andre personer, som har adgang til et

fællesareal i kraft af deres egenskab som ejendommens ejer, lejer eller andelshaver kan give

tilladelse til færden på fællesareal. Hvis adgangen nægtes, skal ejendommen forlades.

Ønsker kommunalbestyrelsen at foretage kontrolbesøg ved husstande, hvortil der kræves

adgang gennem en fælles opgang eller lignende, må kommunalbestyrelsen således ringe på

dørtelefonen til den pågældende bolig og

–

hvis opkaldet besvares

–

legitimere sig og oplyse om

besøgets formål samt anmode om, at døren til opgangen åbnes. Såfremt den pågældende

beboer ikke ønsker at åbne døren til opgangen, vil kommunalbestyrelsen ikke have mulighed for

at tiltvinge sig adgang.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 52 e i den

gældende boligreguleringslov.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.7. og 2.1.2.7.

Til § 12

Efter den gældende boligreguleringslovs § 53, stk. 1, straffes den med bøde, som uden

kommunalbestyrelsens samtykke:

a) i strid med reglerne i § 46, stk. 1, nedlægger en bolig helt eller delvis,

b) i strid med reglerne i § 47, stk. 1, benytter mere end en beboelseslejlighed til bolig for

personer, der tilhører samme husstand,

c) i strid med reglerne i § 47, stk. 2, udlejer en beboelseslejlighed som enkeltværelser,

d) i strid med reglerne i § 50, stk. 1, tager en lejlighed i brug til sommerbeboelse el. lign.

midlertidig benyttelse,

e) i strid med reglerne i § 52 iværksætter bygningsforandringer el. lign. med henblik på

sammenlægning af boliger eller på omdannelse af boliger til andet end beboelse.

139

Efter den gældende boligreguleringslovs § 53, stk. 2, straffes den med bøde, som undlader at

indgive den i § 48, stk. 2, foreskrevne anmeldelse eller indgiver anmeldelse efter udløbet af den

angivne frist.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 53, stk. 4, kan der pålægges selskaber m.v. (juridiske

personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

§ 12, stk. 1,

foreslås, at den straffes med bøde, som uden kommunalbestyrelsens samtykke:

a) i strid med reglerne i § 3, stk. 1, nedlægger en bolig helt eller delvis,

b) i strid med reglerne i § 4, stk. 1, benytter mere end en beboelseslejlighed til bolig for personer,

der tilhører samme husstand,

c) i strid med reglerne i § 4, stk. 2, udlejer en beboelseslejlighed som enkeltværelser,

d) i strid med reglerne i § 7, stk. 1, tager en lejlighed i brug til sommerbeboelse el. lign.

midlertidig benyttelse,

e) i strid med reglerne i § 9 iværksætter bygningsforandringer el. lign. med henblik på

sammenlægning af boliger eller på omdannelse af boliger til andet end beboelse.

Overtrædelse af reglerne i kaptitel VII straffes med bøde. Dette gælder, når der uden

kommunalbestyrelsens samtykke sker overtrædelse af reglerne om nedlæggelse og

sammenlægning af boliger, udlejning af boliger som enkelte værelser, anvendelse af helårsbolig

som sommerbolig og benyttelse af flere boliger.

stk. 2

foreslås, at med bøde straffes den, som undlader at indgive den i § 5, stk. 2, foreskrevne

anmeldelse eller indgiver anmeldelse efter udløbet af den angivne frist.

Bødestraf kan også idømmes, hvis en ejer ikke anmelder en lejlighed ledig inden 6 uger efter,

at den er blevet ledig, eller anmeldelsen først kommer efter fristens udløb.

stk. 3

foreslås, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter

reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 53, stk. 1, 2 og 4,

i den gældende boligreguleringslov.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.8. og 2.1.2.8.

Til § 13

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 2, stk. 1, 2. pkt., gælder reglerne om

beboermaksimum i den gældende boligreguleringslovs §§ 52 a-c kun,

hvor

140

kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at de skal kunne gælde. Endvidere følger af

den gældende regel i boligreguleringslovens § 2, stk. 2, 2. pkt., at den gældende

boligreguleringslovs §§ 52 a-c kun kan sættes i kraft samlet.

Det fremgår af den gældende

regel i boligreguleringslovens § 2, stk. 1, 3. pkt. og § 2, stk. 2, 3. pkt., at

kommunalbestyrelsen angiver virkningstidspunktet for beslutningen, og efter den gældende

regel i boligreguleringslovens § 2, stk. 2, 5. pkt., kan beslutningen træffes for højst 4 år ad

gangen.

Endvidere gælder efter

den gældende regel i boligreguleringslovens § 2, stk. 1, 4. pkt., at

reglerne om beboermaksimum kun gælder i de tilfælde, hvor en udlejer skriftligt har meddelt

kommunalbestyrelsen, at reglerne skal gælde i udlejerens ejendomme. Det fremgår af

den

gældende regel i boligreguleringslovens § 2, stk. 1, 5. pkt., at kommunalbestyrelsen

skal lade

udlejerens meddelelse tinglyse på ejendommen. Efter

den gældende regel i

boligreguleringslovens § 2, stk. 1, 6. pkt., kan udlejeren

med 6 måneders varsel meddele

kommunalbestyrelsen, at reglerne ikke længere skal gælde i udlejerens ejendomme. Det følger

den gældende regel i boligreguleringslovens § 2, stk. 2, 4. pkt., at udlejerens meddelelser

om, at reglerne skal gælde eller ikke længere skal gælde, alene kan gives for

den gældende

boligreguleringslovs §§ 52 a-c samlet.

Det fremgår af den gældende regel i boligreguleringslovens § 2, stk. 3, at såfremt reglerne i

den gældende boligreguleringslovs kap. II-V ophører at gælde i en kommune, ophører

bestemmelserne i den gældende boligreguleringslovs kap. VII at gælde efter 1 års forløb,

medmindre kommunalbestyrelsen har truffet bestemmelse efter den gældende

boligreguleringslovs § 2, stk. 2.

Endelig følger af den gældende regel i boligreguleringslovens § 3, at de beslutninger, som

kommunalbestyrelsen træffer efter den gældende boligreguleringslovs §§ 1 og 2, skal

bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet

ikke udtrykkelig fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af

Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 3.2.1.1. i de almindelige

bemærkninger til lovforslaget.

§ 13, stk. 1, 1. pkt.,

foreslås, at reglerne i §§ 14–17 kan bringes i anvendelse i kommuner,

hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at reglerne skal kunne gælde.

Den særlige udskillelse af reglerne om beboermaksimum skyldes, at der formentlig vil være

kommuner, hvor der ikke synes behov for reglerne. Kommunalbestyrelsen vil på grundlag af

de lokale forhold og behov kunne træffe beslutning om, hvorvidt reglerne skal gælde.

Beslutningen omfatter kommunen som helhed. Det vil herefter være op til udlejere at vurdere,

om reglerne i §§ 14-17 skal gælde i deres ejendomme. Det foreslås i stk. 2, at reglerne kun

gælder, hvor udlejeren har givet skriftlig meddelelse til kommunalbestyrelsen om, at reglerne

skal gælde i udlejerens ejendomme. Meddelelsen omfatter alle udlejerens ejendomme i

kommunen, hvorfor udlejeren ikke kan vælge kun at lade reglerne gælde i udvalgte

ejendomme i kommunen.

141

I stk. 1,

2. pkt.,

foreslås, at §§ 14-17 kun kan sættes i kraft samlet.

Bestemmelsen gælder for kommunalbestyrelsens beslutning. Udlejers beslutning kan

tilsvarende kun omfatte §§ 14-17 samlet, hvilket foreslås reguleret i stk. 2.

I stk. 1,

3. pkt.,

foreslås, at kommunalbestyrelsen angiver virkningstidspunktet for

beslutningen.

Kommunalbestyrelsen skal således beslutte, fra hvilket tidspunkt reglerne skal kunne gælde i

kommunen, samt hvornår denne periode udløber.

I stk. 1,

4. pkt.,

foreslås, at beslutning efter 1. pkt. højst kan træffes for 4 år ad gangen, når

kommunen ikke er reguleret, jf. § 4 i lov om leje.

Efter bestemmelsen må kommunalbestyrelsen i uregulerede kommuner dermed med

mellemrum overveje, om hensynet til boligforholdene fortsat tilsiger mulig anvendelse af

reglerne. Når virkningstidspunktet ophører og ikke er afløst af ny beslutning, skal

kommunalbestyrelsen iagttage pligten til at aflyse evt. tinglyste meddelelser på ejendomme i

kommunen, som udlejere har afgivet skriftlig meddelelse for i henhold til stk. 2.

stk. 2, 1. pkt.,

foreslås, at for kommuner, hvor der er truffet beslutning efter stk. 1, gælder

§§ 14-17 kun i de tilfælde, hvor en udlejer skriftligt har meddelt kommunalbestyrelsen, at

reglerne skal gælde i udlejerens ejendomme.

Efter bestemmelsen omfatter meddelelsen alle udlejerens ejendomme i kommunen, hvorfor

udlejeren ikke kan vælge kun at lade reglerne gælde i udvalgte ejendomme i kommunen.

Udlejerens meddelelse får virkning fra det tidspunkt, hvor den er kommet frem til

kommunalbestyrelsen. Bestemmelsen indebærer, at det er frivilligt for den enkelte udlejer at

træffe beslutning om, hvorvidt reglerne om beboermaksimum skal gælde i udlejerens

ejendomme.

I stk. 2,

2. pkt.,

foreslås, at kommunalbestyrelsen skal lade udlejerens

meddelelse tinglyse på

ejendommen.

En ret over en fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler og mod

retsforfølgning. Med henblik på at sikre, at en ejendom efter en overdragelse fortsat vil være

omfattet af reglerne om beboermaksimum, er det fastsat, at kommunalbestyrelsen skal

tinglyse udlejerens meddelelse om beboermaksimum til kommunalbestyrelsen på

ejendommen. En erhverver af ejendommen vil dog som nævnt nedenfor med 6 måneders

varsel kunne meddele kommunalbestyrelsen, at reglerne om beboermaksimum ikke længere

skal gælde i ejendommen.

I stk. 2,

3. pkt.,

foreslås, at udlejeren med 6 måneders varsel kan meddele

kommunalbestyrelsen, at reglerne ikke længere skal gælde i udlejerens ejendomme.

Efter bestemmelsen skal kommunalbestyrelsen herefter sørge for aflysning af den tinglyste

meddelelse om, at reglerne gælder for ejendommen, og kommunen afholder udgifterne til

142

dette. Endvidere skal kommunalbestyrelsen gennemføre en påbegyndt ophævelsessag som

følge af overskridelse af beboermaksimum, hvis en ophævelse er afgivet inden udløbet af 6-

månedersfristen. Hvis der ikke er afgivet en ophævelse inden dette tidspunkt, bortfalder et

eventuelt påkrav, og kommunen er ikke forpligtet til at foretage sig yderligere.

I stk. 2,

4. pkt.,

foreslås, at udlejerens meddelelse efter 1. og 3. pkt. alene kan gives for §§

14-17 samlet.

Udlejeren kan således alene aktivere og deaktivere det samlede regelsæt for beboermaksimum

for sine ejendomme i kommunen.

stk. 3, 1. pkt.,

foreslås, at de beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter stk. 1,

skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen.

Efter bestemmelsen anses bekendtgørelsen i Statstidende for at være en gyldighedsbetingelse,

også selvom beslutningen i øvrigt bekendtgøres i fx de lokale blade.

I stk. 3,

2. pkt.,

foreslås, at er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning

fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

En beslutning bør dog fastsætte virkningstidspunktet for denne, jf. stk. 1, 3. pkt., som tidligst

kan være datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort, da virkningen i

mangel af særlig hjemmel ikke kan tillægges tilbagevirkende kraft.

Forslaget er en videreførelse af den gældende boligreguleringslovs

§§ 2 og 3 uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.2.1.1.

Til § 14

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 a, stk. 1, må et lejemål ikke udlejes til

eller bebos af flere end 2 personer pr. beboelsesrum (beboermaksimum). Dette gælder dog

ikke ved forøgelse af lejerens husstand i lejeperioden, hvis husstandsforøgelsen skyldes

lejerens børn, ægtefælle eller samlever eller disses børn, eller kommunalbestyrelsen har givet

tilladelse efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 b, stk. 1. Ved et lejemål

forstås såvel en lejlighed som et enkeltværelse.

Af den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 a, stk. 2, fremgår, at lejeren ved

lejeaftalens indgåelse har pligt til at oplyse udlejeren om husstandens størrelse. Lejeren har

endvidere pligt til at meddele udlejeren, når lejerens husstand i lejeperioden forøges, således

at det samlede antal personer, der bor i lejemålet, overstiger 2 personer pr. beboelsesrum,

uden at husstandsforøgelsen skyldes lejerens børn, lejerens ægtefælle eller samlever eller

disses børn.

143

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 a, stk. 3, skal udlejeren, når denne

bliver bekendt med, at der bor for mange personer i lejemålet, jf. stk. 1, anmelde dette til

kommunalbestyrelsen.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.2. i de almindelige

bemærkninger til lovforslaget.

§ 14, stk. 1, 1. pkt.,

foreslås, at et lejemål ikke må udlejes til eller bebos af flere end 2

personer pr. beboelsesrum (beboermaksimum).

Ved opgørelse af antallet af beboelsesrum lægges de oplysninger til grund, der fremgår af

Bygnings- og Boligregisteret (BBR). Begrebet udleje omfatter også fremleje, hvilket vil sige, at

en fremlejegiver tilsvarende er omfattet af forbuddet mod at leje ud i strid med

beboermaksimum og kan straffes for at overtræde forbuddet. Dette gælder såvel ved fremleje

af beboelseslejligheder som enkeltværelser.

Efter bestemmelsen er det i udlejningssituationen uden betydning, hvordan husstandens

sammensætning er; det vil sige, hvilke relationer de kommende husstandsmedlemmer har til

lejeren af boligen, idet reglen om højst 2 personer pr. beboelsesrum altid er den absolutte

overgrænse.

En person anses for at bo på det sted, hvor personen regelmæssigt sover og har sine ejendele,

og personen er i henhold til folkeregisterlovgivningen forpligtet til at tilmelde sig der.

I stk. 1,

2. pkt.,

foreslås, at dette dog ikke gælder ved forøgelse af lejerens husstand i

lejeperioden, hvis husstandsforøgelsen skyldes lejerens børn, ægtefælle eller samlever eller

disses børn, eller kommunalbestyrelsen har givet tilladelse efter § 15, stk. 1.

Undtagelsen skal sikre, at lejeren ikke forhindres i at forøge husstanden i lejeperioden med

børn, ægtefælle, samlever samt disses børn. Afgrænsningen er udtømmende og betyder fx, at

lejerens børnebørn samt børns ægtefælle/samlever ikke omfattes af undtagelsen. Det

bemærkes, at det med udtrykket samlever er hensigten at ligestille en person, der lever i et

ægteskabslignende forhold med lejeren, med en ægtefælle. Det bemærkes endvidere, at der

ikke er fastsat en aldersgrænse for, hvornår der er tale om børn. Ved børn forstås også

adoptivbørn.

Adgangen til at forøge husstanden gælder kun for den, der er lejer i henhold til lejeaftalen.

I stk. 1,

3. pkt.,

foreslås, at der ved et lejemål forstås såvel en lejlighed som et enkeltværelse.

Ved enkeltværelser forstås i denne sammenhæng både separate enkeltværelser, samt

enkeltværelser, som er en del af udlejerens beboelseslejlighed.

stk. 2, 1. pkt.,

foreslås, at lejeren ved lejeaftalens indgåelse har pligt til at oplyse udlejeren

om husstandens størrelse.

144

Efter bestemmelsen skal lejeren

dermed oplyse, hvor mange der skal bo i lejligheden, og

udlejeren kan herved sikre sig, at boligen ikke vil blive beboet af flere end 2 personer pr.

beboelsesrum. Af hensyn til at undgå et eventuelt efterfølgende strafansvar vil det være

hensigtsmæssigt, at udlejeren sikrer sig, at lejerens oplysninger om, hvor mange personer,

der vil bo i lejemålet, fremgår af lejekontrakten.

I stk. 2,

2. pkt.,

foreslås, at lejeren endvidere har pligt til at meddele udlejeren, når lejerens

husstand i lejeperioden forøges, således at det samlede antal personer, der bor i lejemålet,

overstiger 2 personer pr. beboelsesrum, uden at husstandsforøgelsen skyldes lejerens børn,

lejerens ægtefælle eller samlever eller disses børn.

Lejeren skal således ikke oplyse om husstandsforøgelse, der skyldes, at lejeren har fået flere

børn, eller at husstanden er blevet forøget med lejerens ægtefælle eller samlever eller disses

børn.

stk. 3

foreslås, at bliver udlejeren bekendt med, at der bor for mange personer i lejemålet, jf.

stk. 1, skal udlejeren anmelde dette til kommunalbestyrelsen.

Udlejeren må anses for at være bekendt med overtrædelsen, når udlejeren har en mere sikker

viden herom. Dette kan fx være tilfældet, hvis udlejeren selv bor i ejendommen eller får

besked om overtrædelsen af viceværten. Er der tale om beboerklager, vil det bero på

udlejerens konkrete vurdering, om klagen er tilstrækkeligt underbygget.

Bliver udlejeren bekendt med en overskridelse af beboermaksimum, skal denne anmelde til

kommunalbestyrelsen, at der bor for mange personer i lejemålet. Udlejeren er dog i intet

tilfælde forpligtet til at foretage selvstændige undersøgelser af, om beboermaksimum er

overskredet.

Forslaget er en videreførelse af den gældende boligreguleringslovs

§ 52 a uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.2.1.2.

Til § 15

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 b, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen

tillade, at det samlede antal personer, der bor i lejemålet, overstiger 2 personer pr.

beboelsesrum, hvis husstandsforøgelsen skyldes syge eller gamle, plejekrævende slægtninge,

andre tvingende sociale hensyn efter kommunalbestyrelsens konkrete vurdering taler herfor,

eller at boligen er af en sådan størrelse, at der efter husstandsforøgelsen vil være et areal på

20 m

eller mere pr. person.

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 b, stk. 2, skal kommunalbestyrelsen så

vidt muligt træffe afgørelse senest 1 uge efter modtagelse af lejerens ansøgning om tilladelse

efter stk. 1. Kommunalbestyrelsens afgørelse kan ikke påklages til anden administrativ

myndighed.

145

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.2. i de almindelige

bemærkninger til lovforslaget.

§ 15, stk. 1,

foreslås, at kommunalbestyrelsen kan tillade, at det samlede antal personer, der

bor i lejemålet, overstiger 2 personer pr. beboelsesrum.

Der vil kunne være visse situationer, hvor det vil være urimeligt at håndhæve reglen om, at

der maksimalt må bo 2 personer pr. beboelsesrum, og det fastsættes derfor, at

kommunalbestyrelsen skal kunne dispensere fra reglen om beboermaksimum.

Kommunalbestyrelsen skal kunne meddele tilladelse i de tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen

efter en konkret vurdering finder, at der er tale om et af tre nedenfor beskrevne tilfælde.

I stk. 1,

nr. 1,

foreslås, at kommunalbestyrelsen kan meddele tilladelse, hvis

husstandsforøgelsen skyldes syge eller gamle, plejekrævende slægtninge.

Reglerne om beboermaksimum skal ikke afskære muligheden for, at lejeren lader en

slægtning, der enten er syg eller er gammel og har brug for hjælp eller omsorg, flytte ind hos

sig. Ved vurderingen af, om der skal dispenseres fra beboermaksimum, kan

kommunalbestyrelsen lægge vægt på, om slægtningenes omsorgsbehov bedst tilgodeses hos

lejeren. Kommunalbestyrelsen kan herunder lægge vægt på, om boligforholdene efter

modtagelse af den syge eller gamle, plejekrævende slægtning muliggør, at der, eventuelt med

bistand fra det offentlige, kan ydes bistand på en forsvarlig måde. Derimod kan

kommunalbestyrelsen ikke afslå at dispensere under henvisning til beboersammensætningen i

boligområdet.

I stk. 1,

nr. 2,

foreslås, at kommunalbestyrelsen kan meddele tilladelse, hvis andre tvingende

sociale hensyn efter kommunalbestyrelsens konkrete vurdering taler herfor.

En sådan situation kan fx forekomme, hvor en dispensation er påkrævet for, at husstanden

kan modtage et barn til en afdød slægtning i pleje. Det bemærkes i den forbindelse, at de

sædvanlige betingelser for modtagelse af børn i døgnpleje, jf. servicelovens bestemmelser

herom, skal være opfyldte.

I stk. 1,

nr. 3,

foreslås, at kommunalbestyrelsen kan meddele tilladelse, boligen er af en sådan

størrelse, at der efter husstandsforøgelsen vil være et areal på 20 m

eller mere pr. person.

Bestemmelsen indebærer, at fx en lejlighed med 2 rum vil kunne blive beboet af flere end 4

personer, hvis lejligheden er så stor, at der vil være mindst 20 m

pr. person, selv om der

flytter en ekstra person eller eventuelt flere ind i lejligheden. Det forudsættes, at

kommunalbestyrelsen som udgangspunkt meddeler dispensation, hvis betingelsen er opfyldt.

Kommunalbestyrelsen kan dog undlade at dispensere, hvis boligen efter en konkret vurdering

ikke er velegnet for flere personer end det antal, der følger af beboermaksimum. Ved

opgørelse af arealet i boligen lægges de oplysninger til grund, der fremgår af Bygnings- og

Boligregisteret (BBR).

stk. 2, 1. pkt.,

foreslås, at kommunalbestyrelsen så vidt muligt skal træffe afgørelse senest 1

uge efter modtagelse af lejerens ansøgning om tilladelse efter stk. 1.

146

Den korte frist skyldes, at det af hensyn til reglernes håndhævelse er væsentligt hurtigt at få

afklaret, om der er grundlag for iværksættelse af ophævelsesprocedure over for lejeren, når 4-

ugers fristen efter § 16, stk. 3, er udløbet. Det er ikke hensigten, at lejeforholdet skal kunne

ophæves, så længe kommunalbestyrelsen er ved at behandle en dispensationsansøgning fra

lejeren.

I stk. 2,

2. pkt.,

foreslås, at kommunalbestyrelsens afgørelse ikke kan påklages til anden

administrativ myndighed.

Efter bestemmelsen kan spørgsmål om lovligheden af kommunalbestyrelsens afgørelse efter

stk. 1 dog søges indbragt for Ankestyrelsen og Folketingets Ombudsmand.

Spørgsmål om lovligheden af kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1 vil være omfattet af

det kommunale tilsyn. Det kommunale tilsyn varetages af Ankestyrelsen, som fører tilsyn med,

at kommunerne overholder den lovgivning, der særligt gælder for offentlige myndigheder, jf.

lov om kommunernes styrelse § 48, stk. 1. Ankestyrelsen beslutter selv, om der er

tilstrækkelig anledning til at rejse en tilsynssag, jf. lov om kommunernes styrelse § 48 a.

Forslaget er en videreførelse af den gældende boligreguleringslovs

§ 52 b, stk. 1 og 2, uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.2.1.2.

Til § 16

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 b, stk. 3, skal kommunalbestyrelsen, i

ejendomme, hvor reglerne om beboermaksimum i den gældende boligreguleringslovs §§ 52 a-

c er gældende, jf. den gældende boligreguleringslovs § 2, stk. 1, så vidt muligt senest 2 uger

efter, at kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse fra udlejer efter den gældende

boligreguleringslovs § 2, stk. 1, 4. pkt., eller en lejer er tilmeldt folkeregisteret på den

pågældende ejendoms adresse, meddele lejeren, at beboermaksimum, herunder reglerne om

udlejers pligt til at modsætte sig fremleje eller bytte i den gældende lejelovs § 69, stk. 2, § 70,

stk. 3, og § 73, stk. 5, og almenlejelovens § 64, stk. 2, § 65, stk. 3, og § 69, stk. 3, gælder

for lejemålet. Kommunalbestyrelsen skal endvidere meddele, at dette indebærer, at

kommunalbestyrelsen som led i sin tilsynsforpligtelse kan samkøre registre med det formål at

påse, om beboermaksimum overskrides.

Af den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 b, stk. 3, fremgår endvidere, at

kommunalbestyrelsen fører tilsyn med, hvor mange personer der er tilmeldt folkeregisteret på

den pågældende adresse, og om beboermaksimum overskrides, jf. den gældende

boligreguleringslovs § 52 a, stk. 1. Overskrides beboermaksimum, skal kommunalbestyrelsen

sende et påkrav til lejeren om, at lejeforholdet vil blive ophævet, hvis overskridelsen af

beboermaksimum ikke bringes til ophør senest 4 uger efter, at påkravet er kommet frem til

lejeren. Indeholder påkravet ikke disse oplysninger samt oplysning om lejerens mulighed for at

søge om tilladelse til overskridelse af beboermaksimum efter den gældende

boligreguleringslovs § 52 b, stk. 1, eller har kommunalbestyrelsen ikke givet lejeren

147

meddelelse efter stk. 3, 1. pkt., er det ugyldigt. Skyldes overskridelsen af beboermaksimum i

en lejlighed antallet af beboere i et fremlejeforhold i henhold til den gældende lejelovs § 69

eller almenlejelovens § 64, kan kommunalbestyrelsen forlænge den i stk. 3, 4. pkt., nævnte

frist.

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 b, stk. 4, skal kommunalbestyrelsen,

når overskridelsen ikke bringes til ophør inden den i stk. 3 nævnte frist på 4 uger, ophæve

lejeaftalen uden ugrundet ophold. Ophævelsen sker ved skriftlig meddelelse til lejeren. Den

gældende lejelovs §§ 94 og 95 og almenlejelovens §§ 91 og 92 finder tilsvarende anvendelse.

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 b, stk. 5, kan udlejeren i et

fremlejeforhold i henhold til den gældende lejelovs § 69 eller almenlejelovens § 64 hæve

lejeaftalen, når lejerens husstand forøges, således at det samlede antal personer, der bor i

lejligheden, overskrider beboermaksimum, jf. den gældende boligreguleringslovs § 52 a, stk.

1, og lejeren trods udlejerens påkrav undlader at bringe overskridelsen til ophør. Den

gældende lejelovs §§ 94 og 95 og almenlejelovens §§ 91 og 92, finder også her tilsvarende

anvendelse.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.3. i de almindelige

bemærkninger til lovforslaget.

§ 16, stk. 1, 1. pkt.,

foreslås, at i ejendomme, hvor §§ 14-17 er gældende, jf. § 13, stk. 1 og

2, skal kommunalbestyrelsen så vidt muligt senest 2 uger efter, at kommunalbestyrelsen har

modtaget meddelelse efter § 13, stk. 2, 1. pkt., eller en lejer er tilmeldt folkeregisteret på den

pågældende ejendoms adresse, meddele lejeren, at beboermaksimum, herunder reglerne om

udlejers pligt til at modsætte sig fremleje eller bytte efter

lejelovens § 157, stk. 2, § 158, stk.

3, og § 161, stk. 5,

og almenlejelovens § 64, stk. 2, § 65, stk. 3, og § 69, stk. 3, gælder for

lejemålet.

Kommunalbestyrelsen skal så vidt muligt senest 2 uger efter, at udlejerens meddelelse efter §

13, stk. 2, er kommet frem, meddele alle beboelseslejerne i de berørte ejendomme, at

reglerne er gældende i ejendommene. Kommunalbestyrelsens meddelelse skal indeholde

oplysning om indholdet og rækkevidden af såvel reglerne om beboermaksimum i §§ 14-17

som reglerne i lejelovens § 157, stk. 2, § 158, stk. 3, og § 161, stk. 5, eller almenlejelovens §

64, stk. 2, § 65, stk. 3, og § 69, stk. 3, hvorefter udlejeren skal modsætte sig henholdsvis

fremleje og bytte, som indebærer overskridelse af beboermaksimum. Endvidere skal

kommunalbestyrelsen sende en tilsvarende meddelelse til nye lejere så vidt muligt senest 2

uger efter, at en ny lejer er tilmeldt folkeregisteret på ejendommens adresse.

I stk. 1,

2. pkt.,

foreslås, at kommunalbestyrelsen endvidere skal meddele, at det, at

beboermaksimum gælder for lejemålet, indebærer, at kommunalbestyrelsen som led i sin

tilsynsforpligtelse kan samkøre registre med det formål at påse, om beboermaksimum

overskrides.

Bestemmelsen udtrykker en iagttagelse af databeskyttelsesreglerne. Hjemlen til samkørsel af

registre er i § 17 og omfatter Det Centrale Personregister (CPR) samt Bygnings- og

Boligregisteret (BBR).

148

stk. 2

foreslås, at kommunalbestyrelsen fører tilsyn med, hvor mange personer der er

tilmeldt folkeregisteret på den pågældende adresse, og om beboermaksimum overskrides, jf. §

14, stk. 1.

Efter bestemmelsen påhviler det således kommunalbestyrelsen at føre løbende tilsyn med,

hvornår der ifølge folkeregisteret flytter nye lejere ind i de ejendomme, hvor reglerne om

beboermaksimum gælder. Kommunalbestyrelsen skal altså påse, at beboermaksimum hverken

er overskredet i det primære lejeforhold eller i fremlejeforholdet. Denne tilsynsforpligtelse

indebærer, at kommunalbestyrelsen løbende må føre tilsyn med, hvor mange personer der er

tilmeldt folkeregisteret på den pågældende adresse, og om beboermaksimum overskrides.

Kommunalbestyrelsen må endvidere, på det tidspunkt hvor beboermaksimum træder i kraft,

skaffe sig viden om, hvilke husstande som på dette tidspunkt overskrider beboermaksimum.

Efter bestemmelsen skal kommunalbestyrelsen endelig følge op på anmeldelser fra udlejeren

efter § 14, stk. 3, om overskridelser af beboermaksimum. Ifølge hovedreglen i § 14, stk. 1,

anses beboermaksimum ikke for overskredet, hvis lejeren forøger sin husstand med børn,

ægtefælle eller samlever eller disses børn. Det er med udtrykket samlever hensigten at

ligestille en person, der lever i et ægteskabslignende forhold med lejeren, med en ægtefælle,

men det er i øvrigt ikke hensigten, at kommunalbestyrelsen skal føre tilsyn med karakteren af

dette samliv.

stk. 3, 1. pkt.,

foreslås, at overskrides beboermaksimum, skal kommunalbestyrelsen sende

et påkrav til lejeren om, at lejeforholdet vil blive ophævet, hvis overskridelsen af

beboermaksimum ikke bringes til ophør senest 4 uger efter, at påkravet er kommet frem til

lejeren.

Kommunalbestyrelsen har således en pligt til at håndhæve reglen om beboermaksimum over

for lejeren, og det påhviler kommunalbestyrelsen at holde udlejeren løbende orienteret herom.

Er kommunalbestyrelsen ikke bekendt med, hvem der er lejeren, må påkravet sendes til alle

beboere i lejemålet. Hvis en del af en lejlighed er fremlejet, er der tale om to (eller flere)

lejemål, det vil sige såvel det primære oprindelige lejemål, som det lejemål, som er opstået

ved fremlejeaftalen.

I stk. 3,

2. pkt.,

foreslås, at indeholder påkravet ikke disse oplysninger samt oplysning om

lejerens mulighed for at søge om tilladelse til overskridelse af beboermaksimum efter § 15,

stk. 1, eller har kommunalbestyrelsen ikke givet lejeren meddelelse efter denne bestemmelses

stk. 1, 1. pkt., er det ugyldigt.

Efter bestemmelsen betinges påkravets gyldighed dermed af, at kommunalbestyrelsen

tidligere efter stk. 1, 1. pkt., har meddelt lejeren, at beboermaksimum, herunder reglerne om

udlejers pligt til at modsætte sig fremleje eller bytte, gælder for lejemålet. Ligeledes skal

påkravet indeholde oplysning om, at lejeforholdet vil blive ophævet, hvis overskridelsen af

beboermaksimum ikke bringes til ophør senest 4 uger efter, at påkravet er kommet frem til

lejeren, samt at lejeren har mulighed for at søge om tilladelse til overskridelse af

beboermaksimum.

149

I stk. 3,

3. pkt.,

foreslås, at skyldes overskridelsen af beboermaksimum i en lejlighed antallet

af beboere i et fremlejeforhold i henhold til lejelovens § 157 eller almenlejelovens § 64, kan

kommunalbestyrelsen forlænge den i 1. pkt. nævnte frist.

Kommunalbestyrelsen kan i de særlige tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen efterfølgende bliver

bekendt med, at overskridelsen af beboermaksimum i en lejlighed ikke skyldes forholdene i det

primære lejeforhold, men forholdene i fremlejeforholdet, forlænge 4-ugers fristen for

lovliggørelse af forholdene. Fristen kan efter kommunalbestyrelsens skøn forlænges, så

udlejeren har mulighed for at lovliggøre forholdene, eventuelt ved at ophæve fremlejeaftalen,

jf. stk. 5.

stk. 4, 1. pkt.,

foreslås, at bringes overskridelsen ikke til ophør inden den i stk. 3 nævnte

frist, skal kommunalbestyrelsen ophæve lejeaftalen uden ugrundet ophold.

Efter bestemmelsen er det opfattelsen, at reglerne bør sanktioneres med ophævelse i forhold

til lejeren, hvis de skal kunne håndhæves. Ophævelsen indebærer, at alle personer i det lejede

skal fraflytte lejemålet.

I stk. 4,

2. pkt.,

foreslås, at ophævelsen sker ved skriftlig meddelelse til lejeren.

Hensigten med bestemmelsen er sædvanlige dokumentationshensyn.

I stk. 4,

3. pkt.,

foreslås, at lejelovens §§ 183 og 184 og almenlejelovens §§ 91 og 92

tilsvarende finder anvendelse.

Efter bestemmelsen kan kommunalbestyrelsen således ikke ophæve lejeforholdet, hvis det

forhold, der lægges lejeren til last, skønnes at være af uvæsentlig betydning. Det bemærkes,

at der ved vurderingen af, om en overskridelse af bestemmelsen om beboermaksimum er

væsentlig, ikke kan lægges vægt på antallet af personer, der bor i lejemålet ud over

beboermaksimum, idet det er hensigten, at enhver overskridelse af den tilladte grænse på 2

personer pr. beboelsesrum i § 14, stk. 1, 1. pkt., skal føre til ophævelse medmindre forholdet

er omfattet af undtagelserne i § 14, stk. 1, 2. pkt., eller kommunalbestyrelsen har meddelt

tilladelse efter § 15.

Ved væsentlighedsvurderingen kan der lægges vægt på andre forhold, såsom hvor længe

overskridelsen af bestemmelsen om beboermaksimum har fundet sted. Såfremt overskridelsen

er af en midlertidig og kortvarig karakter, vil dette efter omstændighederne kunne tale for, at

overskridelsen er af uvæsentlig betydning, og kommunalbestyrelsen dermed ikke kan hæve

lejeaftalen. Kommunalbestyrelsen kan heller ikke ophæve lejeforholdet, hvis overskridelsen er

bragt til ophør, inden ophævelsen sker. Derimod har det ingen betydning for gennemførelsen

af ophævelsen, om overskridelsen bringes til ophør, efter at lejeforholdet er ophævet. Det er

således hensigten, at en ophævelse skal gennemføres.

Det er heller ikke hensigten, at ophævelse skal kunne ske, hvis lejeren har ansøgt

kommunalbestyrelsen om tilladelse efter § 15, uden at der er truffet afgørelse herom. Der

150

henvises til § 15, stk. 2, hvoraf det fremgår, at kommunalbestyrelsen så vidt muligt skal

træffe afgørelse senest 1 uge efter modtagelsen af lejerens ansøgning.

Efter bestemmelsen omfatter kommunalbestyrelsens tilsynsforpligtelse også tilsyn med, om

lejeren efter ophævelsen fraflytter det lejede. Sker dette ikke, skal kommunalbestyrelsen

gennemføre en ophævelsessag for fogedret og eventuelt boligret. Kommunalbestyrelsens pligt

til at gennemføre ophævelsessagen for højere retsinstanser forudsætter, at sagen er af

principiel karakter. Kommunalbestyrelsens sager om ophævelse m.v. har karakter af

afgørelsessager i forvaltningslovens forstand i relation til udlejeren. Udlejeren har derfor de

beføjelser, der følger af denne lov, herunder ret til partshøring, jf. forvaltningslovens § 19.

stk. 5, 1. pkt.,

foreslås, at udlejeren i et fremlejeforhold i henhold til lejelovens § 157 eller

almenlejelovens § 64 kan hæve lejeaftalen, når lejerens husstand forøges, således at det

samlede antal personer, der bor i lejligheden, overskrider beboermaksimum, jf. § 14, stk. 1,

og lejeren trods udlejerens påkrav undlader at bringe overskridelsen til ophør.

Efter bestemmelsen er det sådan, at hvis en overskridelse af beboermaksimum i

fremlejeforholdet indebærer, at beboermaksimum bliver overskredet for hele lejligheden, gives

der den lejer, som samtidig er udlejer i fremlejeforholdet, en mulighed for at ophæve

lejeaftalen i fremlejeforholdet, og dermed lovliggøre forholdene i lejligheden.

Udlejeren kan dog ikke ophæve lejeaftalen, hvis det forhold, der lægges lejeren til last,

skønnes at være af uvæsentlig betydning. Sørger udlejeren i fremlejeforholdet ikke for at

lovliggøre forholdene i lejligheden gennem påkrav og eventuel ophævelse inden for den af

kommunalbestyrelsen fastsatte frist, skal kommunalbestyrelsen ophæve det primære

lejeforhold.

I stk. 5,

2. pkt.,

foreslås, at stk. 4, 2. og 3. pkt., tilsvarende finder anvendelse.

Se hertil bemærkningerne til stk. 4, 2. og 3. pkt.

Forslaget er en videreførelse af den gældende boligreguleringslovs

§ 52 b, stk. 3-5, uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.2.1.3.

Til § 17

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 c, kan kommunalbestyrelsen som led i

sin tilsynsforpligtelse, jf. den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 b, stk. 3, samkøre

Det Centrale Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregisteret (BBR) med det formål at

tilvejebringe oplysning om, hvorvidt den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 a, stk.

1, om beboermaksimum er overholdt. Samkøringen kan ske som led i behandlingen af en

enkelt sag eller som led i en generel søgning til brug for kontrol heraf.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.3. i de almindelige

bemærkninger til lovforslaget.

151

§ 17

foreslås, at kommunalbestyrelsen som led i sin tilsynsforpligtelse, jf. § 16, stk. 2, kan

samkøre Det Centrale Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregisteret (BBR) med det

formål at tilvejebringe oplysning om, hvorvidt § 14, stk. 1, om beboermaksimum er overholdt.

Samkøringen kan ske som led i behandlingen af en enkelt sag eller som led i en generel

søgning til brug for kontrol heraf.

Efter bestemmelsen tilgodeses kommunalbestyrelsens behov som led i sin tilsynsforpligtelse

for samkøring af oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret (BBR) og Det Fælleskommunale

Persondatasystem med henblik på at få oplyst, hvor mange beboelsesrum der er i et lejemål,

hvor mange personer der er tilmeldt den pågældende adresse, og hvilke familiemæssige

relationer disse personer har til hinanden.

De til enhver tid gældende databeskyttelsesretlige regler skal iagttages af

kommunalbestyrelsen og evt. øvrige databehandlere eller dataansvarlige, der behandler

personoplysninger som led i samkøringen og tilsynet.

Forslaget er en videreførelse af den gældende boligreguleringslovs

§ 52 c uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.2.1.3.

Til § 18

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 53, stk. 3, straffes den udlejer, som i strid

med reglerne i § 52 a, stk. 1, udlejer en bolig, således at lejemålet bliver beboet af flere end 2

personer pr. beboelsesrum, som er bekendt med, at der sker overtrædelse af § 52 a, stk. 1,

uden at anmelde overtrædelsen til kommunalbestyrelsen, jf. § 52 a, stk. 3.

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 53, stk. 4, kan der pålægges selskaber

mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.3. i de almindelige

bemærkninger til lovforslaget.

§ 18, stk. 1,

foreslås, at den udlejer, som i strid med reglerne i § 14, stk. 1, udlejer en bolig,

således at lejemålet bliver beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, eller som er

bekendt med, at der sker overtrædelse af § 14, stk. 1, uden at anmelde overtrædelsen til

kommunalbestyrelsen, jf. § 14, stk. 3, straffes med bøde.

Den udlejer, der udlejer en bolig i strid med reglerne om beboermaksimum i § 14, stk. 1,

således at lejemålet bliver beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, kan straffes med

bøde. Ved udlejer forstås også en lejer, der som fremlejegiver udlejer en beboelseslejlighed

efter lejelovens § 158 eller almenlejelovens § 65 eller en del af lejligheden efter lejelovens §

157 eller almenlejelovens § 64.

152

Efter bestemmelsen kan den udlejer, som er bekendt med, at der sker overtrædelse af

beboermaksimum, endvidere straffes med bøde, hvis udlejeren undlader at anmelde

overtrædelsen til kommunalbestyrelsen i henhold til § 14, stk. 3.

Udlejeren kan med fordel sikre sig, at lejeren oplyser i lejekontrakten, hvor mange personer

der skal bo i lejemålet af hensyn til at undgå et eventuelt efterfølgende strafansvar.

Det er en forudsætning for, at udlejeren kan straffes, at udlejeren er bekendt med, at der sker

overtrædelse af beboermaksimum. Udlejeren må anses for at være bekendt med

overtrædelsen, når udlejeren har en mere sikker viden herom. Dette kan fx være tilfældet,

hvis udlejeren selv bor i ejendommen eller får besked om overtrædelsen af viceværten. Er der

tale om beboerklager, vil det bero på en konkret vurdering, om klagen er tilstrækkeligt

underbygget. Udlejeren er dog i intet tilfælde er forpligtet til at foretage selvstændige

undersøgelser af, om beboermaksimum er overskredet.

stk. 2

foreslås, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter

reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Efter bestemmelsen forudsættes bødeudgiften afholdt af arbejdskapitalen, hvis udlejer er en

almen boligorganisation.

Forslaget er en videreførelse af den gældende boligreguleringslovs § 53, stk. 3 og 4, uden

indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.2.1.4.

Til § 19

Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 b, stk. 1, at undlader en udlejer, som skal levere

varme og opvarmning af brugsvand, jf. § 36, at lade ejendommen forsyne med energi til

opvarmning, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav herom, jf. § 11, stk. 1,

skal kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed lade ejendommen forsyne

med energi til opvarmning for udlejerens regning, herunder kan kommunen indfri restancer,

der er til hinder for fortsat levering.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 b, stk. 2, at bliver el- eller vandforsyningen til en

ejendom, hvor udlejeren skal levere el eller vand, afbrudt på grund af manglende betaling fra

udlejeren, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav herom, jf. § 11, stk. 1, skal

kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed for udlejerens regning sikre, at el-

og vandforsyningen genoptages.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 b, stk. 3, at beløb, som kommunen har lagt ud

efter stk. 1 og 2, forrentes med den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter

ved forsinket betaling m.v., fra tidspunktet for kommunens udbetaling. Som gebyr kan

kommunen kræve 100 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Det i 2.

pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en

153

tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998

og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt.1) i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks

nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår,

reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 b, stk. 4, at beløb efter stk. 3 har samme

fortrinsret i ejendommen som ejendomsskatter. Beløbene kan inddrives efter de regler, der

gælder for inddrivelse af ejendomsskatter.

§ 19., stk. 1,

foreslås, at undlader en privat udlejer, som skal levere varme og opvarmning af

brugsvand, jf. lejelovens § 65, at lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning, og

afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav herom, jf. lejelovens § 95, stk. 1, skal

kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed lade ejendommen forsyne med

energi til opvarmning for udlejerens regning, herunder kan kommunen indfri restancer, der er

til hinder for fortsat levering.

Bestemmelsen giver kommunen adgang til efter henvendelse fra en lejer i ejendommen at lade

denne forsyne med varme m.v. for udlejerens regning.

Det er en forudsætning for at anvende bestemmelsen, at lejeren forud for henvendelse til

kommunen har fremsat påkrav over for udlejeren om udbedring af den manglende forsyning,

og at udlejeren ikke straks har afhjulpet manglen, lejelovens § 95, stk. 1. Udlejeren skal efter

denne bestemmelse straks afhjælpe manglen. Når det drejer sig om forsyning med varme,

betyder dette, at udlejeren omgående skal handle.

Dette indebærer, at reagerer udlejeren ikke, så bør kommunen handle inden for 1-2 dage

efter, at der er reklameret forgæves over for udlejeren.

Lejeren bør sikre sig dokumentation for, at kravet er fremsat over for udlejeren.

Det er endvidere en forudsætning for at anvende bestemmelsen, at kommunen kun kan

indtræde i det omfang, kommunen af udlejeren får adgang til ejendommens installationer med

henblik på energiforsyningen. Det vil sige, at energiforsyningen lovligt skal kunne ske uden

fogedens bidtand.

Bestemmelsen hjemler således ikke gennemførelse af en umiddelbar fogedforretning, men

forudsætter, at kommunen og varmeforsyningsleverandøren lovligt kan skaffe sig adgang til at

levere, det vil sige med ejerens medvirken, eller uden at denne modsætter sig dette.

Det er forudsat, at sikringen af energiforsyningen skal være en enkeltstående foranstaltning og

dermed ikke af permanent karakter. Det er dog ikke efter bestemmelsen udelukket, at

kommunen kan træde til mere end én gang i den samme ejendom med den samme udlejer.

Begæring kan fremsættes over for kommunen af såvel lejere af rene beboelseslejemål som af

blandede lejemål. Fremlejetagere er også omfattet af bestemmelsen. Dette gælder også lejere

af enkeltværelser, idet de har samme behov for varme m.v. som andre lejere.

154

Endelig gives der hjemmel til, at kommunen kan indfri en restance for at få genetableret

varmeforsyningen. En restance kan således være til hinder for, at ejendommens forsyning med

energi til opvarmning genoptages.

Hvis ejendommen opvarmes ved oliefyr, kan kommunen sikre genoptagelse af forsyningen

uden at indfri eventuelle restancer blot ved at rette henvendelse til et andet olieselskab. Denne

mulighed foreligger imidlertid ikke i forhold til eksempelvis forsyning fra et fjernvarmeværk,

hvor der ikke er mulighed for at skifte til en anden leverandør. Genoptagelsen af

varmeforsyningen vil derfor i denne situation kræve indfrielse af restancen, hvis leverandøren

ikke vil acceptere at genoptage forsyningen, medmindre dette sker.

stk. 2

foreslås, at bliver

el- eller vandforsyningen til en ejendom, hvor udlejeren skal levere

el eller vand, afbrudt på grund af manglende betaling fra udlejeren, og afhjælper udlejeren

ikke straks manglen efter påkrav herom, jf. lejelovens § 95, stk. 1, skal kommunen på

begæring af en lejer af en beboelseslejlighed for udlejerens regning sikre, at el- og

vandforsyningen genoptages, eventuelt ved at indfri en restance, der er til hinder for fortsat

levering.

Efter bestemmelsen skal kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed for

udlejerens regning sikre, at el- og vandforsyningen genoptages. Det er en betingelse herfor, at

udlejeren leverer el og vand til lejeren, at leverancen bliver afbrudt på grund af manglende

betaling fra udlejeren, og at udlejeren ikke straks har afhjulpet manglen efter lejerens påkrav

herom.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til stk. 1.

stk. 3

foreslås, at beløb, som kommunen har lagt ud efter stk. 1 og 2, forrentes med den

rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v., fra

tidspunktet for kommunens udbetaling. Som gebyr kan kommunen af udlejeren kræve 157 kr.

med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Det i 2. pkt. nævnte beløb er

fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 102.

Det fremgår af bestemmelsen, at beløb, som kommunen har lagt ud forrentes efter

rentelovens bestemmelser fra tidspunktet for kommunens udbetaling. Som gebyr kan

kommunen kræve 157 kr. (2021-niveau) med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb over 1.000

kr.

stk. 4

foreslås, at beløb efter stk. 3 har samme fortrinsret i ejendommen som

ejendomsskatter. Beløbene kan inddrives efter de regler, der gælder for inddrivelse af

ejendomsskatter.

Bestemmelsen indebærer, at renter og gebyr efter stk. 3 har samme fortrinsret i ejendommen

som ejendomsskatter og kan inddrives efter samme regler som ejendomsskatter. Sidstnævnte

indebærer, at kommunerne varetager inddrivelsen af kravet, og at kommunale pantefogeder

herefter selv foretager udlæg i den faste ejendom og om nødvendigt begærer ejendommen

solgt på tvangsauktion.

155

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende lejelovs § 46

b. Der er foretaget et par sproglige ændringer, uden at der dermed er tilsigtet en ændring af

den hidtidige retstilstand, jf. afsnit 2.3.2. i de almindelige bemærkninger.

Der henvises til afsnit 2.3.1. og 2.3.2. i de almindelige bemærkninger.

Til § 20

Efter den gældende lejelovs § 113 a, stk. 1, kan ejere af udlejede beboelseslejligheder ved dom

frakendes retten til at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder og til at

bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder.

Det gælder dog ikke for ejere af én udlejet beboelseslejlighed. Frakendelse kan ske på tid fra 1

til 5 år regnet fra endelig dom.

§ 20

foreslås, at ejere af udlejede private beboelseslejligheder ved dom kan frakendes retten

til at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder og til at bestemme, hvem der

skal administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder. Dette gælder dog ikke

for ejere af én udlejet beboelseslejlighed. Frakendelse kan ske på tid fra 1 til 5 år regnet fra

endelig dom.

Formålet med bestemmelsen er at fratage ejere retten til at administrere deres

udlejningsejendomme i de sjældne og enkeltstående tilfælde, hvor der er brug for at bringe et

så vidtgående indgreb i anvendelse. Frakendelse kan både ske i forhold til fysiske personer og

virksomheder (juridiske personer).

Ejeren mister herefter både retten til at administrere og retten til at bestemme, hvem der skal

administrere ejerens ejendomme. Dette sidste har blandt andet til formål at forhindre, at en ejer

af en udlejningsejendom, som har mistet retten til at administrere denne, ikke indsætter et

familiemedlem som administrator i stedet.

Det er efter bestemmelsen en grundlæggende betingelse, at ejeren ejer mindst 2 udlejede

beboelseslejligheder. Med udlejede beboelseslejligheder menes ud over beboelseslejligheder i

udlejningsejendomme også udlejede parcelhuse og ejerlejligheder. Det er således uden

betydning, om lejlighederne ligger i samme ejendom eller i hver sin ejendom. Det vil sige, at

ordningen også omfatter ejere af mindst 2 ejendomme med et enkelt udlejet enfamilieshus på

hver ejendom. Dette gælder tillige ejere af rækkehuse og lignende, hvor hver enkelt bolig er

beliggende på en selvstændig matrikel. Uden for frakendelsesordningen er herefter alene de

ejere, som alene udlejer 1 beboelseslejlighed.

Bestemmelsen kan ikke anvendes til at fradømme en administrator retten til fortsat at

administrere udlejningsejendomme.

Den omstændighed, at en ejendom ejes i sameje af flere ejere, har ingen betydning for

frakendelsen, idet alle de ejere, som ejer andele i ejendomme, hvor betingelserne for

frakendelse foreligger, vil kunne rammes af frakendelsen. Frakendelse forudsætter dog, at den

156

enkelte medejer, konkret er medejer af alle de ejendomme, som de overtrædelser, der medfører

frakendelsen, vedrører.

En frakendelse er i alle tilfælde tidsbegrænset og kan ikke overstige 5 år.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 113 a,

stk. 1.

Der henvises til afsnit 2.4.1.1. og 2.4.2.1 i de almindelige bemærkninger.

Til § 21

Efter den gældende lejelovs § 113 a, stk. 2, kan frakendelse efter stk. 1 ske, såfremt en ejer

gentagne gange groft har tilsidesat reglerne i denne lov eller reglerne i lov om midlertidig

regulering af boligforholdene.

Efter den gældende lejelovs § 113 a, stk. 3, kan frakendelse i medfør af stk. 1 i øvrigt ske, hvor

en ejer:

1) to gange er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af bestemmelserne i denne lov, lov om

midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og boligforbedring, og lov om

byfornyelse og udvikling af byer,

2) to gange er idømt bødestraf i medfør af byggelovens § 30 for at undlade at foretage

vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en bebyggelses

beboere eller andre, eller for i forbindelse med udlejning at benytte lokaler til beboelse, som ikke

efter byggeloven lovligt må anvendes til beboelse,

3) to gange har været under tvungen administration, jf. lov om tvungen administration af

udlejningsejendomme,

4) ikke har efterlevet tre eller flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for en periode på 2

år,

5) tre eller flere gange af Grundejernes Investeringsfond, jf. § 60 i lov om midlertidig regulering

af boligforholdene, har fået påbegyndt arbejder inden for en periode på 10 år eller

6) inden for en periode på 2 år både er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 6 og ikke

har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.

§ 21, stk. 1,

foreslås, at frakendelse i medfør af § 20 kan ske, såfremt en ejer gentagne gange

groft har tilsidesat reglerne i denne lov eller i lov om leje.

Som bestemmelsen er formuleret, sigtes for de forhold, som det er hensigten, der skal være

omfattet af bestemmelsen, til et relativt højt niveau, således, at det er de groveste og gentagne

forhold, som kan omfattes af bestemmelsen.

I § 21, stk. 2 er fastsat en række tilfælde, hvor der ud over de i stk. 1 nævnte tilfælde kan ske

frakendelse efter § 20.

157

stk. 2, nr. 1,

foreslås, at frakendelse i medfør af § 20. i øvrigt kan ske, hvor en ejer to gange

er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af bestemmelserne i denne lov, lov om leje, lov om

byfornyelse og boligforbedring, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Der er tale om en situation, hvor ejeren er idømt bøde- eller fængselsstraf to gange.

Bestemmelsen skal forstås således, at der ikke er noget krav om straf to gange efter én af de

nævnte love, men at også to tilfælde af straf efter to forskellige af de nævnte love, opfylder

betingelsen.

Det indebærer, at frakendelse kan ske, hvis en ejer eksempelvis er idømt straf én gang efter

lejeloven og én gang efter lov om boligforhold.

I stk. 2,

nr. 2,

foreslås, at frakendelse i øvrigt kan ske, hvor en ejer to gange er idømt bødestraf

i medfør af byggelovens § 30 for at undlade at foretage vedligeholdelsesarbejder, som er

nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller andre, eller for i

forbindelse med udlejning at benytte lokaler til beboelse, som ikke efter byggeloven lovligt må

anvendes til beboelse.

Bestemmelsen omhandler ligesom i nr. 1 en situation, hvor en ejer er idømt bødestraf to gange

efter byggeloven. Byggelovens § 30 vedrører undladelse af at foretage vedligeholdelsesarbejder

med deraf følgende farefremkaldelse.

Bestemmelsen finder desuden anvendelse, hvis en udlejer to eller flere gange er idømt bødestraf

for at udleje lokaler til beboelse, som ikke lovligt må bebos efter byggeloven.

I stk. 2,

nr. 3,

foreslås, at frakendelse i øvrigt kan ske, hvor en ejer to gange har været under

tvungen administration, jf. kapitel 5.

Bestemmelsen omhandler tilfælde, hvor ejeren har været under tvungen administration to

gange. Det er huslejenævnet, der træffer beslutning om tvungen administration.

I stk. 2,

nr. 4,

foreslås, at frakendelse i øvrigt kan ske, hvor en ejer ikke har efterlevet tre eller

flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for en periode på 2 år.

Ved vurderingen af, om en ejer kan fradømmes administrationsretten efter nr. 4, tages ejerens

handlinger og undladelser over en tidsperiode i betragtning.

Ejeren skal have undladt at efterleve 3 eller flere afgørelser fra huslejenævnet.

Huslejenævnssagerne kan vedrøre alle de forskellige forhold, der er omfattet af nævnenes

kompetence.

I forbindelse med én huslejenævnsafgørelse vil der efter omstændighederne kunne blive taget

stilling til flere forskellige materielle forhold. Der vil således kunne opstå situationer, hvor en

udlejer undlader fuldt ud at efterleve én huslejenævnsafgørelse omfattende flere forskellige

materielle forhold. Den omstændighed, at en udlejer kun delvist efterlever en afgørelse, vil som

udgangspunkt medføre, at afgørelsen ikke anses for efterlevet i sin helhed.

158

Det er blandt andet af denne grund af stor betydning, at huslejenævnene affatter deres

afgørelser så præcist som muligt for derved at skabe det bedst mulige grundlag for udlejeren til

at sikre sig, at denne har efterlevet en afgørelse. Præcise afgørelser medvirker endvidere til, at

afgørelsen af, hvorvidt udlejeren har efterlevet en afgørelse, kan træffes på et sikkert grundlag.

Det er i den forbindelse vigtigt, at huslejenævnene fastsætter frister for udlejerens efterlevelse

af en afgørelse, uanset om der er tale om en tvist om fx manglende vedligeholdelse, lejens

størrelse, varmeregnskab eller depositum, således at der i videst muligt omfang tilvejebringes

et objektivt grundlag for vurderingen af, om en afgørelse er efterlevet.

Som led i vurderingen af, hvornår der foreligger én afgørelse vil der i praksis kunne opstå

situationer, hvor eventuelt flere lejere i samme ejendom uafhængigt af hinanden indbringer en

sag for huslejenævnet vedrørende det samme materielle indhold, fx mangler ved ejendommens

tag eller opgang. Hvis klagepunkterne i lejernes enkelte sager i det væsentlige vedrører det

samme materielle indhold, og lejerne i realiteten kunne have indbragt forholdet som en fællessag

for nævnet mod kun at betale det påkrævede beløb i § 83, stk. 1, én gang, bør de forskellige

afgørelser kun tælle som én.

Der skal således reelt være tale om 3 forskellige afgørelser og ikke et mindre antal, som af

tekniske årsager fremtræder som flere afgørelser. Den endelige afgørelse af spørgsmålet

henhører under domstolene.

Sager om rettighedsfrakendelse efter denne bestemmelse beror på lejerens aktive medvirken.

Den eller de lejere, der har været part i en endelig huslejenævnssag, kan, hvis ejeren undlader

at efterleve afgørelsen, foretage indberetning til det pågældende huslejenævn. Det er ikke en

betingelse, at indberetningen sker fra en lejer, der har været i den sag, der ikke blev efterlevet.

Kendskab til indholdet af den huslejenævnsafgørelse, der ikke er blevet efterlevet, må dog

almindeligvis forudsættes som grundlag for at kunne vurdere, om der foreligger manglende

efterlevelse fra udlejerens side. Et sådant indholdsmæssigt kendskab må almindeligvis i praksis

forudsættes at være til stede hos sagens parter.

Når et huslejenævn har modtaget underretning om en udlejers manglende efterlevelse af en

sag, som har været ført for det pågældende nævn, skal nævnet indberette dette til Grundejernes

Investeringsfond, jf. § 22., stk. 1.

Udlejerens manglende efterlevelse skal være sket inden for en periode på 2 år. For at en

afgørelse kan medregnes som ikke efterlevet i denne sammenhæng, skal den være endelig. En

afgørelse anses for endelig, når afgørelsen ikke er anket inden for de almindelige frister i

lejelovgivningen og retsplejeloven.

For at en udlejer kan fradømmes administrationsretten efter denne bestemmelse, skal der

endvidere højst være 2 år mellem udløbet af ankefristen for den første afgørelse, der ikke

efterleves, og udløbet af ankefristen for den tredje afgørelse, der ikke efterleves.

Har huslejenævnet givet udlejeren en længere frist end ankefristen til at rette op på det forhold,

som tvisten vedrører, vil udlejeren både skulle have siddet ankefristen og fristen for arbejderne

159

overhørig, for at udlejerens adfærd kan medregnes i en sag om rettighedsfrakendelse efter

denne bestemmelse.

Hvis en huslejenævnsafgørelse ankes, er det afgørelsen i ankesagen, som er den endelige

afgørelse. Det vil sige, at det er de vilkår for efterlevelse, som er fastsat heri og ikke vilkårene i

den oprindelige huslejenævnsafgørelse, der bliver afgørende for, om udlejeren har efterlevet

afgørelsen. Allerede fordi huslejenævnsafgørelsen ankes, vil betingelserne heri om frister for

arbejdernes udførelse af tidsmæssige årsager normalt ikke kunne overholdes, og den

omstændighed skal derfor ikke kunne føre til frakendelse.

De 3 eller flere endelige afgørelser, der udløser en frakendelse, kan vedrøre den samme ejendom

eller forskellige ejendomme.

I stk. 2,

nr. 5,

foreslås, at frakendelse i øvrigt kan ske, hvor en ejer tre eller flere gange af

Grundejernes Investeringsfond, jf. § 70, har fået påbegyndt arbejder inden for en periode på 10

år.

Frakendelse kan ske, hvis Grundejernes Investeringsfond i 3 eller flere tilfælde over en 10-årig

periode har udført arbejder for den samme ejer efter reglerne i § 70. Det vil sige i situationer,

hvor ejeren i 3 eller flere tilfælde har undladt at overholde et påbud fra huslejenævnet om at

udføre bestemte arbejder inden for nærmere fastsatte frister, hvorefter Grundejernes

Investeringsfond på begæring af en lejer har påbegyndt at udføre arbejderne for ejerens

regning.

Ved vurderingen af, om en ejer kan fradømmes administrationsretten efter bestemmelsen, skal

der for det første forholdes til det antal gange Grundejernes Investeringsfond har udført arbejder

for ejeren, og for det andet den tidsperiode, som arbejderne er foretaget i.

De tre gange, hvor Grundejernes Investeringsfond i henhold til § 70 har udført arbejder for

ejeren, og som udløser en frakendelse, kan vedrøre den samme ejendom eller forskellige

ejendomme, der tilhører den samme ejer. Der sondres ikke mellem typen af det arbejde, som

Grundejernes Investeringsfond har udført. Der kan således være tale om arbejde af samme

karakter eller af vidt forskellig karakter.

Grundlaget for rettighedsfrakendelse efter denne bestemmelse kræver desuden, at der ikke må

være mere end 10 år mellem det tidspunkt, hvor Grundejernes Investeringsfond for første gang

påbegyndte arbejder, og det tidspunkt, hvor der påbegyndes arbejder for tredje gang.

I stk. 2,

nr. 6,

foreslås, at frakendelse i øvrigt kan ske, hvor en ejer inden for en periode på 2

år både er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 16 i lov om leje og ikke har efterlevet

en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.

Hensigten med bestemmelsen er at nedbringe antallet af udlejere, der opkræver dusør i strid

med § 16 i lov om leje. Efter lejelovens § 16, er det ved udlejning til beboelse, ved formidling af

sådanne lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder ikke tilladt at modtage eller kræve

vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i

lejeaftalen.

160

Overtrædelse af bestemmelsen straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre

højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Det følger af bestemmelsen, at hvis en ejer inden for en periode på 2 år er dømt for overtrædelse

af § 16, og inden for samme periode ikke har overholdt én eller flere endelige

huslejenævnsafgørelser,

kan

ejeren

frakendes

retten

til

administrere

egne

udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere dem.

Én dom for overtrædelse af lejelovens § 6 omfatter efter reglerne i lejelovgivningen ikke i sig

selv sanktioner, der forhindrer den dømte i at udleje til beboelse efterfølgende.

Dommen kan dog medvirke til, at ejeren efter stk. 2, nr. 1, frakendes retten til at administrere

egne udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere dem. Det fremgår

af stk. 2, nr. 1, at frakendelse kan ske, hvor en ejer to gange er idømt bøde- eller fængselsstraf

i medfør af lejelovgivningen og byfornyelseslovgivningen.

Frakendelsesreglerne er således skærpet i relation til overtrædelser af dusørbestemmelsen i §

16 i lov om leje.

Såfremt en ejer er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af lejelovens § 16, skal

anklagemyndigheden indberette dette til Grundejernes Investeringsfond.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 113 a,

stk. 2 og 3.

Der henvises til afsnit 2.4.1.2 og 2.4.2.2 i de almindelige bemærkninger.

Til § 22

Det fremgår af den gældende lejelovs § 113 a, stk. 4, at sager om rettighedsfrakendelse efter

stk. 2, stk. 3, og stk. 5, føres i straffeplejens former. Til brug for sager om rettighedsfrakendelse,