BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 105: Orientering om høringssvar og høringsnotater vedr. udkast til lovforslag om ny lov om leje og lov om boligforhold (sammenskrivningen), fra indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2020-21
BOU Alm.del Bilag 105
Offentligt

Enhed

Bygge- og

Boliglovgivning

Sagsbehandler

Høringsnotat lov om leje (2. høring)

Høringsnotat til forslag til lov om leje (Sammenskrivningen).

Hørte myndigheder og organisationer

Lovforslaget har været i høring i perioden 23. december 2020 til 12. marts 2021.

Lovforslaget har været sendt i høring hos:

Koordineret

med

Sagsnr.

2021-2261

Doknr.

Dato

21. april 2021

Advokatrådet, Advokatsamfundet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, BL

–

Danmarks Almene Boliger, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark,

Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske

Lejere, Danske Udlejere, Den Danske Dommerforening,

Dommerfuldmægtigforeningen, EjendomDanmark, Finans Danmark, Forsikring &

Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen,

KL, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer, Lejernes Landsorganisation i

Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, P+,

SAPU, Slots- og Kulturstyrelsen og Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg

Universitet.

Herudover har lovforslaget været tilgængeligt på Høringsportalen.

2. Modtagne høringssvar

Der er indkommet høringssvar inden for fristen fra følgende høringsparter:

–

Danmarks Almene Boliger, Danmarks Lejerforeninger, Danske Udlejere,

EjendomDanmark, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og

Beboerklagenævnsforeningen, Københavns Kommune, Lejernes Landsorganisation i

Danmark og Slots- og Kulturstyrelsen.

Herudover er der inden for fristen modtaget høringssvar fra: Københavns

Lejerbevægelse ApS og HUSEN Advokater.

Alle høringssvar offentliggøres på høringsportalen.

I notatet er alene medtaget de væsentligste punkter fra høringssvarene. Der er

herudover foretaget mindre ændringer af sproglig og lovteknisk karakter.

Endelig bemærkes, at i det omfang, der i 2. høring er fremsat gentagelse af

bemærkninger, som også blev fremsat i 1. høring og kommenteret i 1. høringsnotat,

besvares disse med en henvisning til det tidligere høringsnotat.

BOU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 105: Orientering om høringssvar og høringsnotater vedr. udkast til lovforslag om ny lov om leje og lov om boligforhold (sammenskrivningen), fra indenrigs- og boligministeren

3. Generelle bemærkninger til sammenskrivningen

Danmarks Lejerforeninger hilser sammenskrivningen velkommen og finder, at der er

valgt et hensigtsmæssigt snit for opdeling i de to nye love, samt at der er anvendt en

praktisk og brugervenlig disponering af den nye lejelov. Danmarks Lejerforeninger

finder det endvidere vigtigt, at der alene er fokuseret på en ren sammenskrivning af

reglerne, og at der ikke foretages egentlige indholdsmæssige ændringer af reglerne.

Danmarks Lejerforeninger finder det dog unødvendigt, at der i lovforslagene er knyttet

bemærkninger om gældende ret til de bestemmelser, som blot videreføres fra

gældende lejelovgivning, idet sådanne bemærkninger i en række tilfælde vil komme til

at fungere som partsindlæg i fremtidige retssager. Endelig bemærkes, at grundigheden

i arbejdet med sammenskrivningen bør prioriteres højere end hastigheden.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil særligt bemærke, at det ved udarbejdelsen af

nye love er et generelt lovteknisk krav, at der udarbejdes fulde bemærkninger til

lovforslagets enkelte bestemmelser. Dette gælder også, hvor der er tale om

videreførelse af gældende regler i en ny lov.

Danske Udlejere finder, at der burde have været afholdt en høringsrunde, hvor

interesseorganisationerne mundtligt fik mulighed for at redegøre for bemærkninger til

lovforslagene. Danske Udlejere finder endvidere, at der i den nye lejelov bør henvises

til de kapitler, der er overflyttet til lov om boligforhold, hvorfor en indholdsfortegnelse

vil kunne være en hjælp til at få overblik over, hvor de forskellige regler fremover vil

kunne findes. Endelig finder Danske Udlejere, at der endnu er meget at forhandle om,

hvis lejelovgivningen skal leve op til det mål, der blev sat med forligsaftalen i 2014

–

nemlig at forenkle lejelovgivningen.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der, når de to vedtagne love

offentliggøres i Retsinformation, for hver af dem vil blive tilføjet en

indholdsfortegnelse, som dannes ud lovens kapiteloverskrifter.

EjendomDanmark finder, at det ikke alle steder i lovforslagene er sikret, at den retlige

og økonomiske balance i reguleringen opretholdes. EjendomDanmark finder, at de

–

om end ofte mindre

–

materielle ændringer, som ministeriet har foretaget, er til

ulempe for udlejer, hvorfor ministeriet i behandlingen af høringssvarene bør sikre, at

balancen opretholdes. Det vurderes endvidere, at ministeriet i lovbemærkningerne

indfører nye eller skærpede regler, og derved fortolker reglerne og reelt udfylder den

funktion, som huslejenævn og domstole måtte have. EjendomDanmark bemærker

ligesom i første høringsrunde, at huslejenævnene bør tilføjes flere ressourcer som følge

af, at huslejenævnenes kompetencer udvides. EjendomDanmark er endvidere ikke

enig i Erhvervsstyrelsens vurdering af lovforslagenes administrative og økonomiske

konsekvenser, idet man finder, at brugerne af lovene skal lære at navigere i en helt ny

struktur i reglerne. Endelig peger EjendomDanmark på, at der efter lovenes vedtagelse

vil være behov for at bruge ganske betydelig tid på at lære de nye regler og

henvisninger at kende i detaljer. EjendomDanmark foreslår i den forbindelse, at

ministeriet udarbejder og offentliggør en detaljeret oversigt, der viser oversættelsen

fra den eksisterende regulering til den nye lovgivning, således at

implementeringsprocessen kan gøres nemmere for alle.

HUSEN Advokater finder, at strukturen i de to lovudkast for så vidt er udmærket, men

at det, når det kun er strukturen, som ændres, er rent spild af ressourcer. Projektet bør

derfor droppes, indtil der bliver tale om at lave egentlige ændringer i lovgivningen.

HUSEN Advokater vurderer endvidere, at bemærkningerne indeholder fortolkninger,

der ikke er i overensstemmelse med retspraksis.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der i lyset af kommentarerne i

høringssvarene og med henblik på at opretholde balancen i lovene er foretaget en

række tilpasninger af bemærkningerne til lovforslagenes bestemmelser. Ministeriet

har ikke fundet grundlag for at tilsidesætte og genoverveje de vurderinger af

lovforslagenes administrative og økonomiske konsekvenser, som er foretaget i

ministeriet og i Erhvervsstyrelsen. Endelig kan ministeriet imødekomme ønsket om en

”oversættelse” af den eksisterende regulering til den nye gennem udarbejdelse af

paragrafnøgler, hvoraf fremgår, med hvilke bestemmelser de gældende bestemmelser

videreføres.

EjendomDanmark anbefaler, at det sikres, at der som minimum går 3 måneder fra

lovenes vedtagelse til de træder i kraft, da implementeringen af den reviderede

lejelovgivning må forventes at være ganske tids- og ressourcekrævende for alle parter.

Huslejenævnsforeningen bemærker, at der fra vedtagelsen af lovforslagene til deres

ikrafttræden bør sikres alle aktører passende lang tid

–

mindst �½ år

–

til at tilrette

koncepter, formularer m.v.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at ønsket om en senere

ikrafttræden af de to love imødekommes, således at ikrafttrædelsesbestemmelserne i

både den ny lov om leje og lov om boligforhold ændres til en ikrafttræden den 1. juli

2022 .

Lejernes Landsorganisation har peget på fem årsager til, at organisationen ikke kan

støtte lovforslagene. For det første gengiver lovforslagene i flere tilfælde ikke gældende

ret, og at det i øvrigt bør være overladt til domstolene at vurdere, hvad der er gældende

ret. For det andet bibeholder sammenskrivningen kompleksiteten i den nuværende

lejelovgivning i stedet for at forenkle reglerne. For det tredje skelnes fortsat imellem

regulerede kommuner og uregulerede kommuner, selv om boligreguleringsloven

ophæves. For det fjerde opleves en uvilje til at rette i selve lovteksten, og at der i stedet

ændres i bemærkningerne. Endelig finder Lejernes Landsorganisation ikke, at deres

forslag til forbedringer fra det tidligere høringssvar er imødekommet.

Sammenfattende mener Lejernes Landsorganisation, at hvis ikke forligskredsen er

rede til at forbedre loven ved en ny politisk aftale, vil organisationen fraråde

Folketinget at vedtage lovforslagene i den nuværende form.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det på baggrund af

forligsteksten fra 2014 må lægges til grund, at der har skullet foretages en rent teknisk

sammenskrivning af lovene inden for lejelovgivningens område, og at det ikke har

været hensigten at gennemføre ændringer i regelgrundlaget.

4. Bemærkninger til de enkelte kapitler

Kapitel 1: Anvendelsesområde

EjendomDanmark foreslår, at en egentlig definition af regulerede kommuner

indskrives direkte i lovteksten, i stedet for at henvise til forældet lovgivning.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med

tilsvarende anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til ministeriets

bemærkning hertil på side 4 i høringsnotatet af 12. oktober 2020.

HUSEN advokater bemærker, at i § 3 i lov om leje om, at lovens regler om

beboelseslejligheder gælder for blandede lejemål, bør tilføjes, at dette alene gælder,

med mindre andet fremgår af loven.

HUSEN advokater bemærker endvidere, at det i

§ 3, 2. pkt. bør præciseres, at de opremsede regler

ikke gælder for de lokaler, der

udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og som er omfattet af § 1, stk. 2, i lov

om leje af erhvervslokaler.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det følger af de pågældende

regler i lovforslaget, at de ikke gælder for blandede lejemål, herunder fx § 159 som

fastslår, at bestemmelsen alene gælder for lejligheder udelukkende udlejet til beboelse.

Forholdet er dog præciseret i bemærkninger til § 3. Ministeriet bemærker endvidere,

at formuleringen af § 3, 2. pkt., svarer til den nugældende formulering af

bestemmelsen. Ministeriet finder herudover, at forholdet er præciseret i

bestemmelsens bemærkninger.

HUSEN advokater anfører til § 3 i forslag til lov om leje, at § 9 om det udvidede

ejendomsbegreb og §§ 120-122 om hensættelsespligt til udvendig vedligeholdelse

slettes i opremsningen.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at forslaget er imødekommet.

HUSEN advokater anfører vedrørende § 5 i forslag til lov om leje om ændring fra

reguleret til ureguleret kommune og omvendt, at det er en meget kort frist, der er

angivet i bestemmelsen.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bestemmelsens formulering

svarer til den gældende boligreguleringslovs § 3. Som det også fremgår af

bestemmelsens bemærkninger, har kommunalbestyrelsen mulighed for at fastslå, fra

hvilket tidspunkt beslutningen skal have virkning.

HUSEN advokater anfører, at systematikken i forslaget til lov om leje ikke er

hensigtsmæssig, idet man bør kunne se anvendelsesområdet for reglerne i de enkelte

kapitler og paragraffer.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at samme anbefaling kom i 1.

høring. Ministeriet skal derfor henvise til ministeriets bemærkning hertil på side 3 i

høringsnotatet af 12. oktober 2020.

HUSEN advokater anfører til den foreslåede § 6 i forhold til 80/20-ejendomme, at der

efter retspraksis sammenlignes med alle lejemål ved vurderingen af det lejedes værdi.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at HUSEN advokater kom med

samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til ministeriets

bemærkning hertil på side 4 i høringsnotatet af 12. oktober 2020.

Grundejernes Investeringsfond anfører til forslagets § 6 om huslejeregulering mv. i

regulerede kommuner, at det er uklart, hvorfor der ikke henvises til §§ 125 og 126 i lov

om leje, samt §§ 60-63 og 76-77, stk. 1 i lov om boligforhold.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at baggrunden for, at der ikke

henvises til de nævnte bestemmelser i forslagets § 6, er, at bestemmelserne er

samhørende med §§ 120-124 om vedligeholdelse. Ministeriet finder derfor en

henvisning til bestemmelserne for overflødig. Det er præciseret i bemærkningerne til

bestemmelserne i § 6, at §§ 125 og 126 i lov om leje samt §§ 60-63 og 76-77, stk. 1, i lov

om boligforhold også gælder.

Danske Udlejere anfører, at bestemmelsen i forslagets § 6, stk. 2, er ændret, idet de

såkaldte 80/20-ejendomme ikke er omfattet af den omkostningsbestemte leje, men af

reglerne om det lejedes værdi. Det bemærkes endvidere, at henvisningen til §§ 33-36

ikke er korrekt.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bestemmelsen er i

overensstemmelse med den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 3, som undtager de

pågældende ejendomme fra reglerne om omkostningsbestemt leje. Henvisningen til §§

33-36 svarer til den gældende boligreguleringslovs kapitel 5 om huslejeregulering for

enkeltværelser.

Grundejernes Investeringsfond anfører til forslagets § 6, stk. 3, at § 9 om det udvidede

ejendomsbegreb ikke synes at omfatte accessoriske enkeltværelser i den gældende

boligreguleringslov.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at forslaget er imødekommet,

således, at § 9 udgår af opremsningen i forslagets § 6, stk. 3.

Grundejernes Investeringsfond anfører endvidere til forslagets § 6, at det af

bemærkningerne fremgår, at det udvidede ejendomsbegreb træder i stedet for det

almindelige ejendomsbegreb. Efter gældende ret supplerer det udvidede

ejendomsbegreb dog det almindelige.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at forslaget er imødekommet.

Danske Udlejere anfører til forslagets § 7, at der er tale om en væsentlig og uacceptabel

ændring, idet nyopførte ejendomme med mindre end 7 lejligheder bliver omfattet af

småhusreglerne. Efter den gældende retstilstand har alle nyopførte ejendomme

mulighed for at aftale fri leje.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det fremgår af bemærkningerne

til § 7, stk. 3, at reglerne om fri husleje i forslagets kapitel 5 gælder for ejendomme

med færre end 7 beboelseslejligheder. Det omfatter også ejendomme opført efter d. 1.

januar 1995. Det er således ikke hensigten, at der ikke skal kunne aftales fri husleje i

nyopførte ejendomme med færre end 7 beboelseslejligheder.

EjendomDanmark foreslår i forhold til forslagets § 7, stk. 1, at skæringsdatoen 1.

januar 1995 tydeliggøres i lovteksten vedrørende datoens betydning for ejendommens

status.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at ministeriet finder det

hensigtsmæssigt, at den nærmere fortolkning og forståelse af bestemmelsen uddybes i

bestemmelsens bemærkninger og ikke fremgår af selve lovteksten.

EjendomDanmark foreslår i forhold til forslagets § 7, stk. 2, om nyopførte

småejendomme, at der eksplicit i lovforslaget forholdes til retsstillingen for berørte

ejendomsejere.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at ændringen efter ministeriets

opfattelse ikke er problematisk, da retsstillingen dermed tydeliggøres. Det bemærkes

endvidere, at forholdet alene vil angå de ejendomme, hvor der ikke aftales fri leje i

henhold til reglerne herom. Det vil derfor have begrænset betydning i praksis.

EjendomDanmark

foreslår i forhold til forslagets § 7, stk. 3, at skelnen mellem ”små

småhuse” og ” store småhuse” ophæves.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der som udgangspunkt ikke

foretages materielle ændringer i forhold til den gældende retstilstand. Ministeriet

finder ikke anledning til at ophæve skelnen mellem små og store småhuse.

EjendomDanmark foreslår i forhold til forslagets § 8, at det almindelige

ejendomsbegreb er uhensigtsmæssigt defineret, og at begrebet bør defineres til i

højere grad at afspejle boligmarkedets behov og de mål, som lejereguleringen skal

opfylde.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at begrebet efter ministeriets

opfattelse er i overensstemmelse med gældende ret. Der foretages som udgangspunkt

ikke materielle ændringer i forhold til den gældende retstilstand, og ministeriet finder

ikke anledning til at ændre definitionen af det almindelige ejendomsbegreb.

Grundejernes Investeringsfond anfører, at der i § 9, nr. 2, om det udvidede

ejendomsbegreb bør være overensstemmelse med de bestemmelser, som opremses i §

6, stk. 1. Der bør fx henvises til § 123 i lov om leje og § 62 i lov om boligforhold.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at forslaget er imødekommet,

således at bestemmelsen er tilrettet.

EjendomDanmark foreslår, at udlejning af en enkelt lejlighed i en ejendom, når dette

er den eneste lejlighed i ejendommen, som udlejer lejer ud, skal behandles som et

småhus uanset reglerne om ejendomskategorisering.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der som udgangspunkt ikke

foretages materielle ændringer i forhold til den gældende retstilstand. Ministeriet

finder ikke anledning til at ændre ejendomskategoriseringen ved udlejning af en enkelt

lejlighed i ejendommen.

LLO og EjendomDanmark foreslår en række forenklinger af ejendomsbegrebet,

herunder at antallet af boliger afgøres på samme måde i hele loven. Det påpeges, at

ejendomsbegrebet er blevet mere kompliceret.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der som udgangspunkt ikke

foretages materielle ændringer. Ejendomsbegrebernes formulering skyldes

sammenskrivningen, hvor det almindelige ejendomsbegreb og det udvidede

ejendomsbegreb, som kendes fra boligreguleringsloven, nu fremgår af forslaget til lov

om leje.

Kapitel 2: Lejeaftalen

EjendomDanmark anbefaler, at den foreslåede § 13, stk. 1, omformuleres, så det ikke

er muligt at forlange ikke-digital kommunikation for meddelelser, der ikke efter loven

skal afgives skriftligt.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med

samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 6 i

høringsnotat af 12. oktober 2020.

EjendomDanmark foreslår, at muligheden for at kommunikere digitalt udvides, så

forbuddet i §§ 177 og 183, stk. 2, afskaffes.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med

samme forslag i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 6-7 i

høringsnotat af 12. oktober 2020.

EjendomDanmark vurderer, at definitionen af blanket i § 14, stk. 2, i deres optik

medfører en udvidelse af, hvilke dokumenter kan anses som værende blanketter.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med

samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 6 i

høringsnotat af 12. oktober 2020.

HUSEN Advokater anfører om § 11, stk. 3, sidste pkt., at reglen bør formuleres som en

direkte henvisning til kapitel 3.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal i den anledning bemærke, at bestemmelsen er

tilrettet i overensstemmelse med det anførte.

HUSEN Advokater anfører om § 14, stk. 1, at der ikke er støtte i den gældende ret for,

at et tillæg skal laves efter typeformularen, og at der ikke findes en autoriseret blanket

for tillæg.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at lovforslaget er rettet til i

overensstemmelse med det anførte, således at det alene er ved indgåelse af lejeaftalen.

Kapitel 3: Omkostningsbestemt husleje m.v.

EjendomDanmark bemærker, at det ikke fremgår af bemærkningerne til § 19, stk. 1, at

parterne kan aftale nettoprisregulering, hvilket følger af dommen i GD 2021/08 B.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at man ikke finder det

hensigtsmæssigt at henvise til retspraksis, som baserer sig på en boligretsdom med

dissens, hvortil der er søgt om anketilladelse.

EjendomDanmark og Husen Advokater anfører, at man ikke er enig i, at det som

anført i bemærkningerne til § 19, stk. 2, efter de gældende regler er et selvstændigt

krav, at hele lejemålet er gennemgribende forbedret, hvis lejeregulering ifølge reglerne

i denne paragraf skal kunne finde anvendelse.

Indenrigs- og Boligministeriet

bemærker, at det af den gældende boligreguleringslovs

§ 5, stk. 2, fremgår, at ”Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål,

hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det

lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten

overstiger…”. Det er hermed

fastslået, at det ikke alene er et spørgsmål om at opfylde selve investeringskravet for at

anse et lejemål for at være gennemgribende forbedret. Der henvises i øvrigt til det i det

tidligere høringsnotat bemærkede herom.

Huslejenævnsforeningen anfører, at U 2016.2446 H, hvortil der er henvist i det

tidligere høringsnotat, ret beset fastslår, at det er tilstrækkeligt at opfylde

investeringskravet i § 19, stk. 2, for at anse et lejemål for gennemgribende

moderniseret.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det som anført i det tidligere

høringsnotat fremgår af dommen, at der til opfyldelse af betingelsen om en væsentlig

forøgelse af det lejedes værdi

ikke skal stilles strenge krav,

hvis udgifterne til de

arbejder, der anerkendes som forbedringer af lejemålet, overstiger det mindstebeløb,

som er fastsat i bestemmelsen. Dommen er således ikke udtryk for, at der ikke skal

stilles krav herom, men alene at disse krav ikke skal være strenge.

LLO bemærker, at det bør overvejes, om bemærkningen til § 19, stk. 3, om, at

besigtigelsen endvidere vil kunne anvendes i forbindelse med efterfølgende tvister om

lejemålets stand efter forbedringen, er retvisende.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningen findes

retvisende og derfor fastholdes.

EjendomDanmark bemærker, at bemærkningerne til § 20, stk. 1, indebærer en

skærpelse i forhold til gældende ret i tilfælde, hvor det ikke er muligt at fremskaffe

dokumentation for de udførte arbejder,

og hvor bestemmelsen om ”utvivlsomt

gennemgribende moderniseret” da i stedet kommer til anvendelse, idet det angives, at

bestemmelsen kun kan anvendes ”undtagelsesvist”.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil oplyse, at det af forarbejderne til den

gældende bestemmelse i boligreguleringslovens § 5, stk. 5, fremgår, at bestemmelsen

”undtagelsesvist kan finde anvendelse”. Der henvises i øvrigt til det i det tidligere

høringsnotat bemærkede herom.

Husen Advokater anfører, at bemærkningerne til § 20 indebærer en skærpelse af

kravet til det bevis, der skal føres i tilfælde, hvor det ikke er muligt at fremskaffe

dokumentation for de udførte arbejder i forbindelse med en gennemgribende

modernisering.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at de pågældende bemærkninger

svarer til de bemærkninger, som ledsagede det lovforslag, hvorved reglen blev indført.

EjendomDanmark bemærker, at bemærkningerne til § 21, stk. 1, går videre end både

bestemmelsen selv og praksis giver anledning til, idet manglende overfladebehandling

af trappeopgange langt fra er et tiltag, der altid kan anses som en

vedligeholdelsesmangel.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det ikke i bemærkningerne er

anført, at manglende overfladebehandling ”altid” er en

vedligeholdelsesmangel, men

at det kan være det. Det anførte svarer til det, der fremgår af forarbejderne til den

gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 6.

Husen Advokater

anbefaler, at bestemmelsen om ”byrdefulde vilkår” i § 22 ophæves

eller præciseres, og at bestemmelsen om nettoprisregulering i § 26 ophæves.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det ligger uden for rammerne

for dette lovforslag at foretage de anbefalede ændringer.

LLO påpeger, at bemærkningen til § 22 om, at det ikke er hensigten med reglen, at

ejendommens lejere skal have ens vilkår, bør præciseres.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningen vil blive

præciseret således, at det fremgår, at hensigten er, at ejendommens lejere har

ensartede vilkår.

EjendomDanmark

finder det besynderligt, at der vedrørende ”det lejedes værdi” i § 23,

stk. 2, henvises til § 19, stk. 2, der omhandler gennemgribende forbedringer frem for at

henvise til § 42, stk. 2 og 3, der i højere grad definerer begrebet "det lejedes værdi".

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at man finder det mest

hensigtsmæssigt at henvise til bestemmelser i samme kapitel, når disse indeholder de

fornødne regler. ”Det lejedes værdi” omfatter den samme standard i alle de nævnte

bestemmelser.

EjendomDanmark finder det ulogisk at placere reglerne om småhuse og

enkeltværelser i kapitel 3 og foreslår, at disse overføres til kap. 4.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det af hensyn til

overskueligheden findes mest hensigtsmæssigt at holde de regler, som gælder for

lejefastsættelse i regulerede kommuner, samlet i ét kapitel.

EjendomDanmark bemærker, at det ikke i bemærkningerne til § 41 er omtalt, at der

kan aftales nettoprisregulering for lejemål udlejet efter § 19, stk. 1.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der vil blive indsat et afsnit

herom i bemærkningerne.

Husen Advokater anfører, at reglen i § 37, stk. 2, om berigtigelse af fejl i varslinger bør

omfatte alle varslinger, herunder skatte- og afgiftsvarslinger, og at overgrænsen for en

foreløbig lejeforhøjelse efter § 37, stk. 3, bør ophæves eller reguleres.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det ligger uden for rammerne

for dette lovforslag at foretage de anbefalede ændringer.

EjendomDanmark vurderer, at der med den foreslåede § 39, stk. 1, er tale om en

markant udvidelse af lovens strafbestemmelser. l dag er denne bestemmelse alene

gældende for den eksisterende boligreguleringslovs § 5; nu ønsker man at gøre den

gældende for alle bestemmelser i hele den nye lovs kapitel 3. EjendomDanmark skal

derfor anbefale, at bestemmelsen omformuleres, så den stemmer bedre overens med

de allerede eksisterende regler og hensynet bag sammenskrivningen.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der er sket tilretning i

overensstemmelse med det anførte.

EjendomDanmark vurderer, at henvisningen i § 32 til § 23 er uhensigtsmæssig. Lejen i

et gennemgribende moderniseret lejemål reguleres enten efter stigninger i det

omkostningsbaserede budget eller efter aftalt nettoprisindeksering. Det er

EjendomDanmarks vurdering, at de fleste lejeaftaler indeholder en aftale om

regulering efter nettoprisindeksering, idet dette letter den administrative byrde.

EjendomDanmark påpeger ydermere, at dette ikke medfører en højere leje -

tværtimod. Når lejemål, der udlejes efter reglerne i § 19, stk. 2, reguleres efter

nettopris, betyder det, at sammenligningsgrundlaget for de gennemgribende

moderniserede lejemål i småhuse minimeres og med tiden må formodes at forsvinde

helt. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bestemmelsen ændres således, at det

sammenlignelige lejemål ikke nødvendigvis skal have været reguleret efter § 23.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med

samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 12 i

høringsnotat af 12. oktober 2020.

LLO og Danske Lejere udtrykker, at småejendomme ikke kan sammenlignes med

lejemål med en leje fastsat efter den foreslåede § 19, stk. 2 (den nugældende

boligreguleringslovs § 5, stk. 2).

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at LLO fremførte samme holdning

i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 10-11 i høringsnotat af

12. oktober 2020.

Danske Udlejere foreslår, at lejefastsættelsen for småejendomme skal kunne ske ved

sammenligning med tilsvarende lejemål i småejendomme.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at Danske Udlejere kom med

samme forslag i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 11-12 i

høringsnotat af 12. oktober 2020.

HUSEN Advokater foreslår, at da det nu er 26 år siden, at reglen om fordeling af den

omkostningsbestemte leje mellem erhverv og beboelse blev ændret til

bruttoetageareal, og overgangsperioden i stort set i alle ejendomme må være et

overstået kapitel, bør 3. pkt. i den foreslåede § 32 om sammenligning udgå. HUSEN

Advokater anfører i den forbindelse, at sammenligning for småhuse bør kunne ske

med alle lejemål beliggende i omkostningsbestemte lejemål uanset fordelingen mellem

beboelse og erhverv, ligesom det bør kunne ske, uanset om lejen er reguleret efter

pristal eller omkostningsbestemt efter den nugældende boligreguleringslovs § 7.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal i den anledning bemærke, at dette efter

ministeriets opfattelse vil medføre materielle ændringer i lejelovgivningen, som der

ikke er lagt op til med denne sammenskrivning.

HUSEN Advokater ønsker endvidere praksis for huslejenævnene, hvorefter

ejendomme som alene indeholder én beboelseslejlighed behandles efter reglerne om

småejendomme uagtet kategoriseringen d. 1. januar 1995.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal i den anledning bemærke, at dette efter

ministeriets opfattelse vil medføre materielle ændringer i lejelovgivningen, som der

ikke er lagt op til med denne sammenskrivning.

Kapitel 4: Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi mv.

EjendomDanmark bemærker til § 42, stk. 3, at en afgørelse, som huslejenævnet træffer

på grundlag af et generelt kendskab til huslejen i området, ikke er det samme som

”særskilt prøvelse”.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det efter ministeriets opfattelse

er i overensstemmelse med gældende ret, at huslejenævnene træffer afgørelse på

grundlag af nævnets generelle kendskab til huslejeniveauet i området. Sådanne

afgørelser er dermed en særskilt prøvelse. Der henvises i øvrigt til det i det tidligere

høringsnotat anførte.

EjendomDanmark bemærker, at der i § 44 bør indsættes en bestemmelse om, at den

del af en lejeforhøjelse, som udlejeren ikke har kunnet opkræve under sagens

behandling i nævnet, kan forrentes efter bestemmelsen i § 15, stk. 3, svarende til det,

der gælder for lejerens krav på efterbetaling af for meget betalt husleje.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bestemmelsen er en uændret

videreførelse af den gældende lejelovs § 48, stk. 4, som fastholder den gældende

retsstilling.

EjendomDanmark bemærker, at der er risiko for, at der fortsat henligger udækkede

udgifter til forgæves projektmateriale, jf. den gældende lejelovs § 51, stk. 3, som ikke

vil kunne opkræves, hvis bestemmelsen ikke videreføres.

Indenrigs- og Boligministeriet

henviser til lovforslagets bemærkninger, hvoraf

fremgår, at uagtet at der resterer tilsagn om støtte til byfornyelsesarbejder efter lov om

privat byfornyelse, hvor arbejderne endnu ikke er igangsat eller gennemført, vurderer

Indenrigs- og Boligministeriet, at bestemmelsen i lejeloven om lejeforhøjelse for

forgæves afholdte udgifter til projektmateriale er overflødig, idet der i alle resterende

sager med uudnyttede tilsagn er indgået aftale mellem lejere og udlejere om, hvilke

arbejder der skal gennemføres. Det bemærkes, at den gældende lejelovs § 51, stk. 4,

videreføres.

Kapitel 5: Fri leje

EjendomDanmark og HUSEN Advokater vurderer, at der i bemærkningerne til

bestemmelsen om fri leje i ejendomme taget i brug efter den 31. december 1991 er

foretaget en skærpelse af reglerne derved, at der henvises til det ejendomsbegreb, der

defineres i den foreslåede § 8 i lejeloven. Dette har blandt andet betydning, når der

opføres en ny bygning med beboelseslejligheder på en matrikel, der i forvejen omfatter

en bygning med beboelseslejligheder, der er opført før den 31. december 1991.

EjendomDanmark forslår, at ordlyden af bestemmelsen ændres til at omfatte

”beboelseslejligheder i bygninger, der er taget i brug ..” i stedet for den nuværende

formulering

”beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug …”.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal bemærke, at efter bestemmelsens ordlyd kan den

finde anvendelse på ”beboelseslejligheder i ejendomme”. Ministeriet finder ikke, at der

i fortolkningen af bestemmelsen er grundlag for at lægge et andet ejendomsbegreb,

end det, der er defineret i loven, til grund ved vurderingen af, om betingelserne for fri

leje er opfyldt.

EjendomDanmark anbefaler endvidere, at det i lovgivningen præciseres, at reglerne

om markedsleje også skal gælde for nybyggede enkeltværelser.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med

samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til ministeriets

bemærkning hertil på side 14 i høringsnotatet af 12. oktober 2020.

EjendomDanmark finder, at der i bemærkningerne til bestemmelserne om fri leje for

tidligere erhvervsejendomme og tagetager m.v. er gjort den materielle tilføjelse til

bestemmelserne, at det af lejekontrakten udtrykkeligt skal fremgå, at man fraviger de

generelle regler.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne på side 337

rettes til i overensstemmelse med det af EjendomDanmark anførte.

EjendomDanmark finder, at der i tilknytning til bestemmelsen om mulighed for at

aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, bør henvises til bestemmelsen i den

foreslåede § 19, stk. 1, om fastsættelse af lejen i regulerede kommuner.

EjendomDanmark henviser i den forbindelse til en nyere afgørelse om spørgsmålet.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at man ikke finder spørgsmålet

endeligt afklaret og følgelig ikke kan imødekomme ønsket om en sådan henvisning.

Den nævnte afgørelse er således, så vidt som ministeriet er orienteret, anket og

verserer dermed for domstolene.

Kapitel 6: Betaling af leje

EjendomDanmark vurderer, at det er en mangel, at forudbetalt leje ikke er nævnt i

lovteksten i den foreslåede § 59, stk. 4. Med bestemmelsen foreslås, at depositum er

pligtig pengeydelse i lejeforholdet. EjendomDanmark finder det hensigtsmæssigt, at

også forudbetalt leje nævnes i bestemmelsen.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der ikke er behov for i den

pågældende bestemmelse at tydeliggøre, at forudbetalt leje er pligtig pengeydelse i

lejeforholdet, idet ministeriet finder, at det fremgår klart af andre bestemmelser i

loven, at leje er pligtig pengeydelse.

Kapitel 7: Betaling for varme, vand, køling, gas og el mv.

EjendomDanmark bemærker til § 66, stk. 1, at det ikke efter målerbekendtgørelsen er i

alle tilfælde, at varmeudgiften skal fordeles efter forbrugsmålere, hvorfor ”efter

forbrugsmålere” i 1. pkt. bør udgå.

Indenrigs- og Boligministeriet

henviser til, at det af 2. pkt. fremgår, hvorledes der skal

fordeles i ejendomme, som ikke er omfattet af kravet om forbrugsmålere.

EjendomDanmark peger på, at målerbekendtgørelsens krav om, at mindst 40 % af

udgiften skal fordeles efter det målte forbrug, alene vedrører varmeudgiften.

Indenrigs- og Boligministeriet

kan tiltræde det anførte, og bemærkningen vil blive

tilrettet i overensstemmelse hermed.

Danske Udlejere anfører, at det bør præciseres, at det er hovedreglen, at det er muligt,

at aftale måling/afregning for varme enten efter målere eller efter areal eller rumfang.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det af § 66, stk. 1, 1. pkt.,

fremgår, at fordeling af varmeudgiften skal ske efter sædvanlige fordelingsregler efter

forbrugsmålere. Såfremt ejendommen ikke er omfattet af pligt til individuel måling af

varmeforbrug, foreskriver stk. 1, 2. pkt., at fordeling kan ske efter areal eller rumfang.

Danske Udlejere peger på, at der i § 68 bør være tilsvarende regler for fordeling af

vandudgifter som for fordeling af varmeudgifter, og at udlejeren skal kunne beslutte,

at vandudgiften skal fordeles efter målere hhv. areal eller tappesteder.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at § 68 om fordeling af

vandudgifter svarer til § 66 om fordeling af varmeudgifter. Da der imidlertid ikke er et

generelt krav om individuel måling af vandforbrug, findes det ikke hensigtsmæssigt at

bestemme, at udlejeren kan beslutte, at der skal ske fordeling efter målere i

ejendomme, hvor der ikke er krav om individuel måling af vandforbruget. For sådanne

ejendomme videreføres bestemmelsen om, at udgiften til vandforbrug kan indeholdes

i huslejen.

Danske Udlejere anfører, at det bør fremgå af § 69, om den omfattede leverance af gas

og el er til opvarmning. Endvidere bør det fremgå, hvordan der skal forholdes med

varme og vand, som udlejeren leverer fra eget anlæg.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at § 69 er indført for at klargøre

retsstillingen vedrørende udlejerens leverance af gas og el. Det fremgår således, at

bestemmelsen omhandler gas til opvarmning og el til såvel opvarmning og andre

formål. For så vidt angår gas til andre formål (kogegas) er den altovervejende

hovedregel, at lejeren indgår i et direkte kundeforhold med leverandøren. Det fremgår

af bestemmelsen, at såfremt udlejeren leverer forbrug til lejeren, skal udlejeren

opkræve lejerens bidrag til betaling over et regnskab svarende til det, der gælder for

levering af varme. Efter ministeriets opfattelse er der ikke behov for at indføre særlige

regelsæt for udlejerens leverance af varme og vand fra eget anlæg, idet de gældende

regler omfatter disse tilfælde.

Huslejenævnsforeningen anfører, at der mangler angivelse af, hvilke udgifter der kan

indeholdes i regnskaber for el og gas, jf. den gældende lejelovs § 45 d, stk. 1.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at den gældende lejelovs § 45 d,

stk. 1, er videreført i § 69, hvoraf fremgår, at udlejerens udgifter til levering til lejeren

af gas til opvarmning og el kan kræves refunderet. Udgifterne kan kræves refunderet

over et forbrugsregnskab i henhold til § 72, nr. 4 og 5.

Danske Udlejere foreslår, at det i § 72, stk. 3, bestemmes, at á conto betalinger er

pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det er fast praksis, at lejerens

betaling for forbrug er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, som i tilfælde af udeblivelse

kan være grundlag for en ophævelse af lejeaftalen. Det vurderes derfor at være

uhensigtsmæssigt at fastsætte, at á conto betalinger er pligtig pengeydelse, når

betaling for forbrug efter praksis generelt er pligtig pengeydelse.

EjendomDanmark bemærker, at det er uklart, hvad der i § 76

menes med ”bilagene til

regnskabet” og finder, at det bør præciseres i bemærkningerne.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bestemmelsen er en

videreførelse af den gældende lejelovs § 44, hvortil der ikke findes lovbemærkninger,

som nærmere præciserer, hvilke bilag lejerne skal gives adgang til. Det må på denne

baggrund antages, at der menes samtlige bilag til poster i regnskabet, det er relevant at

få adgang til i forbindelse med en kontrol af regnskabet. Heri ligger imidlertid ingen

konkret afgrænsning af de omfattede bilag.

Kapitel 9: Lejerens indflytning

EjendomDanmark bemærker i forhold til forslagets § 89, at det synes inkonsistent i

bemærkningerne at notere, at lejeren har en reklamationsret på 2 uger, når lejeren

alligevel bevarer retten til at kræve oprindelige mangler udbedret efter udløbet af

fristen.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne efter

ministeriets opfattelse er i overensstemmelse med gældende ret. Bemærkningerne er

dog præciseret, således at det nu fremgår, at lejeren mister adgangen til at påberåbe

sig beføjelserne i §§ 95-97, men at lejer i visse tilfælde efter omstændighederne

alligevel vil kunne forlange, at forholdet udbedres i leje-perioden.

HUSEN advokater anfører til den foreslåede § 9 om indflytningssyn, hvor det fremgår

af bemærkningerne, at indflytningssynet skal registrere tilstanden af bygningsdele og

indretninger, som er omfattet af den udvendige vedligeholdelsespligt, at det ikke synes

i overensstemmelse med gældende ret. Det anføres, at registreringen intet formål

tjener i de tilfælde, hvor lejeren ikke kan overtage den udvendige vedligeholdelsespligt.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at den gældende bestemmelse

samt bemærkninger hertil ikke udelukker, at tilstanden for dele af lejemålet omfattet

af den udvendige vedligeholdelsespligt skal registreres. Det bemærkes endvidere, at

lejeren uanset vedligeholdelsespligten hæfter for skader som følge af misligholdelse,

og ministeriet finder det derfor hensigtsmæssigt, at tilstanden for alle dele af lejemålet

registreres.

HUSEN advokater anfører i forhold til forslagets § 91 om lejerens ret til at påberåbe sig

oprindelige mangler, at det ikke er i overensstemmelse med gældende ret, at udlejeren

bliver bundet af passivitet ved manglende reaktion over for lejers mangelsliste.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det fremgår af

bemærkningerne, at

udlejeren efter omstændighederne vil blive bundet af sin

passivitet, og lejerens mangelliste må helt eller delvist lægges til grund.

Såfremt

udlejeren kan bevise, at manglerne var til stede på overtagelsestidspunktet, er

ministeriet af den opfattelse, at udlejeren ikke vil være bundet. Forholdet er præciseret

i bemærkningerne.

Huslejenævnsforeningen bemærker, at bestemmelsen i § 92 om huslejenævnets

kompetence ikke er gjort ufravigelig ifølge forslagets § 93.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at § 93 er ændret således, at § 92

er ufravigelig.

Kapitel 10: Mangler ved boligen

EjendomDanmark peger på, at der ikke er overensstemmelse mellem den foreslåede §

94, stk. 1, og bemærkningerne til bestemmelsen. Endvidere vurderes bestemmelsen i

den foreslåede § 94, stk. 2, 4. pkt., at være overflødig, da den er en gentagelse af stk. 2,

3. pkt.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal bemærke, at den nævnte uoverensstemmelse er

bragt i orden. Ministeriet er ikke enig i, at de nævnte 3. og 4. pkt. indebærer en

gentagelse. For at tydeliggøre dette, foreslås en ændring i bemærkningerne til 3. pkt.

Huslejenævnsforeningen finder, at bestemmelsen i den foreslåede § 101 er en

overflødig gentagelse af nævnets kompetence i sager om mangler ved det lejede ved

lejeforholdets begyndelse. Da reglerne om mangler ved lejeforholdets begyndelse er

indeholdt i lovens kapitel 9, bør bestemmelsen udgå.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bestemmelsen udgår af

lovforslaget.

Kapitel 11: Udlejerens adgang til det lejede og ret til at foretage ændringer i det

lejede m.v.

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne til § 103 kan give indtryk af at være

en udtømmende oplistning af eksempler på, hvornår udlejer har ret til adgang til det

lejede. For at undgå uklarhed skal EjendomDanmark anbefale, at ministeriet i

bemærkningen understreger, at der er tale om eksempler og ikke en udtømmende

liste.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at de påpegede justeringer af

bemærkningerne er foretaget.

EjendomDanmark vurderer, at § 106, stk. 1, unødigt komplicerer reglerne for store

småhuse og er en overflødig kategori i lejereguleringen. Derfor skal EjendomDanmark

anbefale, at kategorien store småhuse udgår helt af lejereguleringen, således at alle

småhuse i beboelsesejendomme med op til 6 lejligheder er underlagt samme regler, og

derved imødekomme det politiske mål om at gøre de administrative byrder for disse

ejendomme mindre end for almindelige ejendomme samt forenkle reglerne.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at EjendomDanmark fremkom

med samme holdning i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side

19 i høringsnotat af 12. oktober 2020.

EjendomDanmark vurderer ydermere, at lovbemærkningen til § 106, stk. 1, om, at

forbedringsforhøjelser, der er "aftalt mellem lejeren og udlejeren" ikke indgår i

beregningen af grænsebeløb på 100 kr. pr m2 bruttoetageareal (bemærkningernes side

404), er af en sådan karakter, at det bør fremgå af selve lovteksten og ikke alene af

bemærkningerne. EjendomDanmark skal for klarhedens skyld derfor anbefale, at selve

lovteksten præciseres således.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal i den anledning bemærke, at aftalte forbedringer

og de medfølgende lejeforhøjelser slet ikke er omfattet af bestemmelsen, fx skal der

ikke for aftalte forbedringer foretages en varsling, da lejeren i medfør af aftalen

naturligt er blevet varslet. Ministeriet finder ikke, at den foreslåede formulering, som i

øvrigt ikke adskiller sig fra gældende ret på det punkt, giver anledning til

misforståelser og finder derfor ikke behov for at præcisere lovteksten som anført.

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til den foreslåede § 106, stk. 3,

hvorefter det ikke er tilstrækkeligt ”alene at angive et skønnet totalbeløb” reelt er en

stramning af selve bestemmelsen, idet bemærkningen indikerer, at der skal foreligge

egentlige tilbud på arbejderne, hvilket i selve lovteksten ikke angives som et krav. Der

kan være tale om et kvalificeret bud på udgifterne for eksempel i overensstemmelse

med et lignende projekt på en anden ejendom. EjendomDanmark anbefaler, at denne

del af bemærkningen udgår.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal i den anledning bemærke, at der her sondres

mellem overslag og skøn, således at overslag har en form for substans bag, mens skøn

alene vil bero på personlig holdning eller vurdering. Ministeriet kan ikke imødekomme

det anførte, men har præciseret bemærkningerne i overensstemmelse hermed.

EjendomDanmark vurderer, at kravene til erstatningsboligen i bemærkningerne til §

107, stk. 2, i høj grad tager udgangspunkt i lejers forhold og ikke det lejede, som skal

erstattes. Dette synes at være en stramning, der ikke er sikkert belæg for i praksis.

Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningerne slankes, så de ikke

tillægger en bestemt tolkning.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne i den

anledning alene giver udlejeren valgmuligheder i forhold til opfyldelsen af sine

forpligtelser. Dette er præciseret i bemærkningerne.

EjendomDanmark vurderer, at der i den foreslåede § 107, stk. 4, er tale om en ikke

ubetydelig stramning af reglerne, idet lejeforhøjelsen bortfalder, hvis fx et huslejenævn

vurderer, at erstatningsboligen ikke er "passende". Med denne stramning gives udlejer

ingen mulighed for at rette op på det, hvis udlejer i god tro har skønnet forkert på

begrebet "passende". Dette er en ubegrundet skærpelse af sanktionsmuligheden i

bestemmelsen, og EjendomDanmark skal anbefale, at bemærkningen udgår.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal i den anledning henvise til side 19 i høringsnotatet

af 12. oktober 2020 fra 1. høring og bemærke, at det efter ministeriets vurdering er en

klar forudsætning, at lejer tilbydes en passende erstatningsbolig. Det anførte kan på

den baggrund ikke imødekommes.

EjendomDanmark vurderer, at man med § 108 har ladet den eksisterende

boligreguleringslov § 27, stk. 4, 2. pkt., udgå, hvilket udvider området for, hvornår et

huslejenævn kan fastsætte en frist for, hvornår endelig varsling af

forbedringsforhøjelse skal ske med dertil følgende sanktionsmuligheder. Denne

udvidelse synes ubegrundet, og EjendomDanmark skal anbefale, at forslaget bringes i

overensstemmelse med de eksisterende regler.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal i den anledning henvise til svaret i på side 19 i

høringsnotatet af 12. oktober 2020 fra 1. høring og bemærke, at det efter ministeriets

vurdering er uhensigtsmæssigt, at huslejenævnene ikke kan fastsætte frister, alene

fordi arbejderne er påbudt ved lov, da det må forudsættes, at huslejenævnene ved

fastsættelsen af en sådan vil tage højde for, at arbejderne er påbudt.

EjendomDanmark vurderer desuden, at bemærkningerne til bestemmelsen ikke er

tilpasset i forhold til angivelse af byfornyelsesloven i bestemmelsen. EjendomDanmark

skal anbefale, at ministeriet bemærker grundlaget for ændringen.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bestemmelsen er tilrettet, så

den stemmer over ens med gældende ret for så vidt angår henvisningerne til

byfornyelseslovene.

EjendomDanmark vurderer, at der med § 109 er tale om en betydelig og ubegrundet

udvidelse af huslejenævnenes kompetencer, der ikke medfører større retssikkerhed for

hverken lejer eller udlejer, men blot er til skade for især udlejer. EjendomDanmark

anbefaler, at bestemmelsen omformuleres, så den bringes i overensstemmelse med de

nuværende regler. Det anbefales samtidig, at anke af en fastsat frist har opsættende

virkning ligesom nugældende § 25, stk. 3, hvor anke har opsættende virkning til fordel

for lejer.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med

samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 19-

20 i høringsnotat af 12. oktober 2020.

EjendomDanmark vurderer, at det er positivt at slå den opsættende virkning fast i §

110, stk. 3, men at bestemmelsens rækkevidde bør udvides. Derfor skal

EjendomDanmark anbefale, at bestemmelsen udvides til også at gælde arbejder, som

udlejeren pålægges at gennemføre eller pålægges at gennemføre med en bestemt hast,

så ankemuligheden ikke reelt er illusorisk.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det ligger uden for rammerne

for dette lovforslag at foretage materielle ændringer.

EjendomDanmark vurderer, at der med § 111 er tale om en ubegrundet stramning af

de eksisterende regler. Formålet med sammenskrivningen var at gøre loven mere

tilgængelig - ikke at forskyde balancen i reguleringen. EjendomDanmark anbefaler

derfor, at bestemmelsen omformuleres, så den stemmer overens med de eksisterende

regler.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med

samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 19-

20 i høringsnotat af 12. oktober 2020.

Kapitel 12: Vedligeholdelse

EjendomDanmark bemærker, at definitionen af vedligeholdelsesbegrebet i forslagets §

112, stk. 1, er problematisk, idet det er uklart, hvad der skal forstås ved begrebet

”modparten”, og ved almindelige retsgrundsætninger. EjendomDanmark anbefaler, at

definitionen udgår eller omformuleres.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med

tilsvarende anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til ministeriets

bemærkning hertil på side 20 i høringsnotatet af 12. oktober 2020.

EjendomDanmark bemærker, at bemærkningerne til forslagets § 112, stk. 2, om

definition af det indvendige vedligeholdelsesbegreb er upræcise, idet bemærkningerne

nævner, at indvendig vedligeholdelse ikke omfatter maling af skabe og inventar.

Endvidere er ændringen til ”behandling af gulve” ikke gennemført konsekvent i

bemærkningerne.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne er tilrettet,

således at ”lakering af gulve” er erstattet af ”behandling af gulve”. Vedrørende malbare

flader er bemærkningerne præciseret. Det er ministeriets opfattelse, at fx skabe og

inventar ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelsespligt.

Grundejernes Investeringsfond bemærker, at det til bemærkningerne til forslagets §

113, stk. 2, fremgår, at

en del af udlejerens renholdelsespligt kan være overgået til

lejerne ved aftale.

Det kan imidlertid ikke aftales for så vidt angår store ejendomme i

regulerede kommuner, hvor den udvendige vedligeholdelse ikke kan pålægges lejerne.

Grundejernes Investeringsfond samt Huslejenævnsforeningen gør herudover

gældende, at det er uhensigtsmæssigt at anse renholdelse for omfattet af

vedligeholdelsespligten.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne til forslagets §

113, stk. 2, er præciseret. Ministeriets opfattelse er, at vedligeholdelse og renholdelse

er tilstrækkeligt sammenfaldende til, at der ikke bør skelnes herimellem i lovteksten.

Der henvises endvidere til side 4 i høringsnotatet af 12. oktober 2020.

Huslejenævnsforeningen anfører, at bemærkningerne til § 114 om

vedligeholdelsesplan for ejendommen er upræcise, idet det blot fremgår, at

ejendommen skulle indeholde mindst 7 lejemål pr. 1 januar 1995.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne er præciseret.

Danske Udlejere bemærker, at det bør fremgå af forslagets § 114 om

vedligeholdelsesplan og § 116, hvilke ejendomme reglerne omfatter.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at kapitlet om lovens

anvendelsesområde benytter samme systematik, som kendes fra den gældende

boligreguleringslov. Der henvises til side 3 i høringsnotatet af 12. oktober 2020.

EjendomDanmark anfører, at ændringen af forslagets § 115, stk. 2, om nedsættelse af

lejen indtil Grundejernes Investeringsfond udfører arbejderne på udlejerens vegne, er

problematisk, idet udlejeren ikke er herre over de forbedringer, som foretages.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med

tilsvarende anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til ministeriets

bemærkning hertil på side 21 i høringsnotatet af 12. oktober 2020.

EjendomDanmark anfører endvidere til § 115, stk. 2, at det er nødvendigt at

eksplicitere, at anke om vedligeholdelsespåbud skal have opsættende virkning.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at anke om vedligeholdelsespåbud

efter ministeriets opfattelse ikke har opsættende virkning. Forholdet er præciseret i

bemærkningerne.

HUSEN advokater anfører i forhold til forslagets § 118, stk. 5, om den indvendige

vedligeholdelseskonto, at tilføjelsen af ordet ”mindst” ændrer bestemmelsen markant,

idet udlejere, der ikke kan fremlægge regnskaber for de seneste 5 år, kan blive tvunget

til at hensætte mere end 5 års hensættelser.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det fremgår af bestemmelsens

bemærkninger, at såfremt beløbet på vedligeholdelseskontoen må antages at overstige

fem års hensættelser, skal beløbet på kontoen imidlertid ikke maksimeres til 5 år.

Ministeriet finder dette mest rimeligt, da udlejerens manglende fremlæggelse af

regnskab ikke skal kunne medføre, at hensættelsesbeløbet reduceres. Efter

ministeriets opfattelse er der tale om en præcisering, hvilket er tilføjet til

bestemmelsens almindelige bemærkninger.

Kapitel 13: Hensættelser til vedligeholdelse

EjendomDanmark anfører, at formuleringen af forslagets § 118, stk. 4, om udlejerens

meddelelse om beløb til rådighed på den indvendige vedligeholdelseskonto, bør

bringes i overensstemmelse med praksis. Formuleringen af bestemmelsen er ændret,

således at en negativ saldo skal ansættes til nul.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at den gældende formulering af

bestemmelsen har givet anledning til tvivl. Det fandtes derfor hensigtsmæssigt at

ændre bestemmelsens formulering. Bestemmelsens anvendelse er præciseret i

bemærkningerne.

EjendomDanmark anfører til forslagets § 119, stk. 1, om lejerens krav på, at udlejeren

foretager indvendig vedligeholdelse, at udlejerens ankemulighed gøres illusorisk, når

Grundejernes Investeringsfond kan iværksætte arbejderne, selvom udlejeren har anket

nævnets afgørelse herom.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne er i

overensstemmelse med den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 1. Det præciseres,

at det er en betingelse, at huslejenævnets frist ikke er overholdt.

EjendomDanmark anfører til forslagets § 121, stk. 1, at det ikke fremgår af

bestemmelsens bemærkninger, at 80/20-ejendomme er undtaget fra det supplerende

krav om udvendige vedligeholdelseskonti.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at forholdet er præciseret i

bemærkningerne.

EjendomDanmark anfører til forslagets § 122, stk. 1, om beløb, der kan fradrages de

udvendige vedligeholdelseskonti, at bestemmelsen er ændret materielt. Ministeriets

bemærkning om, at udlejer kan varsle lejeforhøjelse ved brandsikring og

energibesparende arbejder, afvises.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med

tilsvarende anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til ministeriets

bemærkning hertil på side 23 i høringsnotatet af 12. oktober 2020. Det skal tilføjes, at

det efter ministeriets opfattelse som altovervejende hovedregel ikke vil være attraktivt

for udlejere at udføre de pågældende arbejder med midler fra vedligeholdelseskonti,

når arbejderne kan udføres som forbedringer.

Grundejernes Investeringsfond bemærker, at det til bemærkningerne til forslagets §

121 fremgår, at det tillige er en betingelse for udbetaling fra kontoen i Grundejernes

Investeringsfond, at årets hensættelser til den bundne konto ikke kan dække afholdte

vedligeholdelsesudgifter. Det anføres, at der ikke er hjemmel hertil i lovforslaget.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne til

bestemmelsen er præciseret.

Grundejernes Investeringsfond og EjendomDanmark anfører til forslagets § 123 om

udbetaling af beløb fra den bundne konto, at forbedringer bør fremgå af lovteksten.

Det anføres endvidere, at ordet ”afsat” bør udgå af forslagets § 123, stk. 4.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at forslaget er imødekommet.

Grundejernes Investeringsfond bemærker, at det til forslagets § 125 om, at

huslejenævnet indsender afgørelser til Grundejernes Investeringsfond, bør præciseres,

hvilke afgørelser der er tale om.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne er præciseret.

Kapitel 14: Udlejerens forbedringer

EjendomDanmark vurderer, at den foreslåede definition af forbedringer er en markant

indskrænkning i forhold til, hvordan begrebet anvendes i dag. EjendomDanmark

foreslår herefter, at begrebet defineres

således: ”Ved forbedringer forstås

foranstaltninger eller installationer, der enten tilfører det lejede eller ejendommen nye

egenskaber, forøger det lejedes værdi, giver en øget brugsværdi eller er påbudt ved lov

eller offentlige forskrifter. Ved forbedringer skal ligeledes forstås miljømæssige tiltag,

energibesparende foranstaltninger, faciliteter og foranstaltninger, der giver en øget

sikkerhed eller sparer ressourcer for lejeren eller ejendommen, samt foranstaltninger,

der giver lejeren en udvidet mulighed for benyttelse af det lejede eller ejendommen".

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at den af EjendomDanmark

foreslåede definition potentielt udvider forbedringsbegrebet, hvorfor det anførte ikke

kan imødekommes. Ministeriet har dog tilføjet til ordlyden af bestemmelsen, at

arbejder udført efter påbud eller offentlige forskrifter tillige falder ind under

forbedringsbegrebet.

LLO påpeger, at være utilfreds med udformningen af § 127, som fastsætter udlejerens

ret til at foretage ændringer af det lejede. LLO ønsker herudover bemærkningerne til

bestemmelsen udbygget med en

forklaring af begrebet ”varigt”.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at LLO fremførte samme holdning

i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 30 i høringsnotat af 12.

oktober 2020. Ministeriet har dog i bemærkningerne til bestemmelsen uddybet, hvad

der efter ministeriets opfattelse forstås ved ”varigt”.

EjendomDanmark vurderer, at det ikke er tilstrækkeligt i bemærkningerne til § 128,

stk. 1, at notere, at den foreslåede definition omfatter den slags foranstaltninger, som

er nævnt i den nugældende lov om leje § 58, stk. 7. Derfor skal EjendomDanmark

anbefale, at en bestemmelse svarende til den nuværende lejelov § 58, stk. 7, indsættes

eksplicit i lovteksten.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med

samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 25 i

høringsnotat af 12. oktober 2020.

EjendomDanmark vurderer, at den nuværende boligreguleringslovs § 29, stk. 2 og 3,

ikke har mistet sin relevans. Der foretages til stadighed (mindre) forbedringer, der kan

falde ind under bestemmelsen, selvom beløbet ikke er blevet nettoprisindekseret. Ved

at ophæve bestemmelsen foretager ministeriet således en urimelig og ubegrundet

indskrænkning i udlejers mulighed for økonomisk at håndtere påbudte forbedringer.

Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at mulighederne i den nuværende

boligreguleringslov §29, stk. 2 og 3, opretholdes og indføres direkte i lovteksten.

EjendomDanmark vurderer ydermere, at bestemmelsen principielt set ingenlunde har

mistet sin relevans, hvorfor den manglende nettoprisindeksregulering og dermed

gradvise udhuling af bestemmelsen er uhensigtsmæssig. Der foretages stadig

lovpåbudte arbejder, og der er til stadighed udlejere, der kan få brug for hjælp fra

Grundejernes Investeringsfond i den forbindelse. Derfor skal EjendomDanmark

anbefale, at der til bestemmelsen indføres en nettoprisindeksregulering i lighed med

nærmest alle andre beløbsgrænser i lejelovgivningen.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at ministeriet har spurgt

Grundejernes Investeringsfond om, hvor mange lån denne har ydet til foranstaltninger

som nævnt i den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 1. Grundejernes

Investeringsfond kunne berette, at de alene har data, som går 10 år tilbage, men at der

i disse 10 år ikke har været ydet sådanne lån. Ministeriet må på den baggrund

fastholde, at bestemmelserne, som ikke foreslås videreført, har mistet deres relevans.

EjendomDanmark vurderer, at det ikke er korrekt angivet i bemærkningerne til § 129,

stk. 2, at udlejer i beregningen af en forbedringsforhøjelse skal fratrække tilskud, som

kunne - men reelt ikke er - opnået. Hvis udlejer ikke opnår et tilskud, har udlejer ikke

haft besparelsen, og så skal beløbet ikke fratrækkes i beregningen af

forbedringsforhøjelsen. Det må således alene være det reelle og faktiske tilskud, som

beregningen skal tage udgangspunkt i. EjendomDanmark anbefaler, at bemærkningen

tilpasses, så dette fremgår tydeligt, så bemærkningen kommer i bedre

overensstemmelse med praksis.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne til

bestemmelsen er tilrettet i overensstemmelse med det anførte.

EjendomDanmark vurderer, at kravet i § 131, stk. 3, om at tage forbehold for

yderligere lejeforhøjelse er en retlig nyskabelse, der savner begrundelse og grundlag;

kravet fremgår således heller ikke af selve lovteksten. Derfor skal EjendomDanmark

anbefale, at bemærkningen herom udgår.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal i den anledning bemærke, at det fremgår af den

gældende lejelovs § 59, stk. 3, og den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4, at

udlejeren må forbeholde sig retten til at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er

afsluttet. Det af EjendomDanmark anførte kan herefter ikke tages til efterretning.

EjendomDanmark vurderer, at § 131, stk. 7, udvider huslejenævnenes muligheder for

at nedsætte den foreløbige leje, således at denne nu også kommer til at omfatte

ejendomme i uregulerede kommuner, småhuse og 80/20-ejendomme. Dette er en

betydelig stramning af reglerne, og stramningen synes ubegrundet og i

uoverensstemmelse med sammenskrivningens formål om så vidt muligt at opretholde

retstilstanden i reguleringen. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at lovteksten

suppleres, så rækkevidden af bestemmelsen indskrænkes i overensstemmelse med

reglerne i dag.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med

samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 26 i

høringsnotat af 12. oktober 2020.

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen i den nuværende lejelov § 59 a, stk. 3,

om forhåndsgodkendelse af husleje i tagetager, der indrettes til boliger, mangler i

lovforslaget. EjendomDanmark skal anbefale, at bestemmelsen videreføres.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med

samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 26 i

høringsnotat af 12. oktober 2020.

EjendomDanmark vurderer ydermere, at bestemmelsen i den nuværende lejelov § 59

a, stk. 5, om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser efter ombygning efter

byfornyelsesreglerne ikke er videreført, og der synes i lovbemærkningerne ikke at være

nogen uddybende begrundelse herfor. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at

ministeriet begrunder ændringen, så det tilsikres, at bestemmelsen er overflødig.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bestemmelsen er tilrettet,

således at den gældende lejelovs § 59 a, stk. 5, videreføres uændret.

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til § 133, stk. 1, indfører en

fundamental nyskabelse i dansk ret, idet der indføres mulighed for, at en aktør, der

ikke er part i en sag, gives mulighed for at anke sagens afgørelse. Sager om

forhåndsgodkendelser er alene sager mellem udlejeren og huslejenævnet, hvorfor

lejerne ikke er part.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med

samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 27 i

høringsnotat af 12. oktober 2020.

EjendomDanmark vurderer, at ministeriets bemærkninger på side 459 og 463 til §

133, stk. 5, om begrebet "ændrede forhold" er ude af trit med den praktiske anvendelse

af bestemmelsen i dag. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningerne

herom ændres, så det i stedet anføres, at forhåndsgodkendelsen er betinget af, at

forbedringerne gennemføres i overensstemmelse med det forhåndsgodkendte projekt.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne er tilrettet i

overensstemmelse med det anførte.

EjendomDanmark vurderer, at henvisningen i § 134 til den tidligere lov om privat

byfornyelses § 2, stk. 1, er ændret, således at der ikke længere henvises til § 2, stk. 1, nr.

1. EjendomDanmark skal anbefale, at ministeriet begrunder denne ændring i

lovbemærkningerne.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal i den forbindelse bemærke, at bestemmelsen er

tilrettet i overensstemmelse med gældende ret.

EjendomDanmark vurderer, at der med § 136, stk. 1, er tale om en betydelig udvidelse

af strafbestemmelsens anvendelsesområde. EjendomDanmark skal anbefale, at

bestemmelsen ændres, så den passer bedre med den nuværende retstilstand.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal i den anledning bemærke, at bestemmelsen er

tilrettet i overensstemmelse med det anførte.

EjendomDanmark vurderer, at reglerne om forbedringer i den nuværende lejelovs

kapitel X er fravigelige. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at

ufravigelighedsbestemmelsen fjernes eller modificeres, så nuværende retsstilling

opretholdes.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med

samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 28 i

høringsnotat af 12. oktober 2020.

EjendomDanmark vurderer, at undtagelserne i bestemmelsen er utilstrækkelige.

Således bør § 127, stk. 1, ligeledes undtages, da det godt kan aftales, at man fx kan

inddrage et anvist pulterrum ved tildeling af et andet. Ligeledes vil man kunne aftale i

lejekontrakten, at lejemålet ændres i lejeperioden herunder på en måde, som vil ændre

det lejedes identitet. EjendomDanmark skal anbefale, at bestemmelsen og

bemærkningerne hertil omformuleres, så disse forhold fremgår tydeligt.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bestemmelsen er tilrettet i

overensstemmelse med det anførte.

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne til § 137, stk. 3, er ufuldendte, idet det

ikke fremgår med tilstrækkelig tydelighed, at §§ 138-139 er undtagelser fra

bestemmelsen. EjendomDanmark anbefaler, at dette gøres klart i lovteksten.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at lovteksten er suppleret i

overensstemmelse hermed.

Huslejenævnsforeningen vurderer, at der med § 132 sker nogle betydelige og ønskelige

ændringer af reglerne om forbedringsvarslinger. Beboerrepræsentationer skal

fremover ikke længere have en særskilt varsling af forbedringer, og lejerne og

beboerrepræsentationen vil fremover have samme mulighed for at gøre indsigelse.

Realitetsændringerne er imidlertid ikke omtalt i bemærkningerne, hvad der

forekommer uhensigtsmæssigt.

Indenrigs- og Boligministeriet

mener ikke, at der med den foreslåede bestemmelse

lægges op til materielle ændringer i lovgivningen, og der er således ikke behov for

yderligere præciseringer i bemærkningerne.

Kapitel 15: Aftalte forbedringer

EjendomDanmark anfører, at det af bemærkningerne til § 138, stk. 3, fremgår, at det

udtrykkeligt skal fremgå af aftalen, at lejeforhøjelsen er aftalt efter den særlige ordning

i denne bestemmelse, hvorved lejelovens almindelige regler fraviges.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at sætningen vil blive

omformuleret, så sidste led ikke fremstår som et gyldighedskrav.

EjendomDanmark anfører, at det er uklart, hvad der i bemærkningerne til § 139, stk. 1,

menes med, at aftalen indgås ”lovens almindelige vilkår”.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at udtrykket almindeligvis

anvendes med det formål at klargøre, at bestemmelsen ikke indebærer, at der kan

aftales vilkår, som fraviger lovens ufravigelige regler. Dette vil blive præciseret i

bemærkningen.

EjendomDanmark peger på, at det af bemærkningerne til § 137, stk. 1, fremgår, at der

ikke kan aftales individuelle forbedringer før indgåelse af lejeaftalen, og finder, at det

bør tilføjes, at lejer og udlejer generelt frit kan indgå aftale om forbedringstillæg uden

særlig hjemmel.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at de omtalte bemærkninger alene

knytter sig til den særlige ordning om fravigelse af reglerne om forbedringsforhøjelser

for individuelle forbedringer. En generel beskrivelse af mulighederne for at fravige

lovens almindelige regler om beregning af forbedringsforhøjelse findes derfor ikke

relevant i denne sammenhæng.

Kapitel 16: Lejerens ret til at foretage installationer i det lejede

EjendomDanmark henviser til, at det af bemærkningerne til § 143, stk. 1, fremgår, at

det, at lejeren ikke forudgående har givet udlejeren meddelelse om installationen, ikke

i sig selv giver udlejeren adgang til at modsætte sig installationen eller til at opsige

eller ophæve lejeaftalen. Det anbefales, at det præciseres, at manglende meddelelse til

udlejeren efter omstændighederne kan være misligholdelse af lejeforholdet.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det med formuleringen ”ikke i

sig selv” tilstrækkeligt tydeligt er tilkendegivet,

at manglende meddelelse efter de

konkrete omstændigheder vil kunne indebære misligholdelse.

EjendomDanmark henviser til bemærkningerne til § 143, stk. 2, hvoraf det fremgår, at

udlejerens krav om sikkerhedsstillelse skal rejses straks på det tidspunkt, hvor

udlejeren bliver bekendt med lejerens ønske om at foretage en installation, eller når

udlejeren bliver opmærksom på, at lejeren har foretaget en installation, uden at

udlejeren har modtaget besked herom. Reagerer udlejeren ikke på de nævnte

tidspunkter, vil udlejeren fortabe sin ret til at gøre bestemmelsen gældende.

Da dette ikke fremgår af bestemmelsen, og det må være op til domstolene i sidste ende

at vurdere, foreslås at bemærkningen udgår.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det vil blive præciseret i

bemærkningerne, at udlejeren efter omstændighederne vil kunne fortabe sin ret, og at

det er op til domstolene at vurdere i den konkrete situation.

Husen Advokater anfører, at bemærkningen til § 143, stk. 3, om at lejeren har valgret i

forhold til, hvilken sikkerhed der skal stilles for arbejder, der udføres efter reglerne om

lejerens installationsret, ikke er i overensstemmelse med lovens ordlyd eller

retspraksis.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det af bestemmelsen fremgår,

at udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden

sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret. Det er således i overensstemmelse

med ordlyden, at lejeren kan vælge den konkrete sikkerhedsform i det omfang, der

herved stilles den

fornødne

sikkerhed.

EjendomDanmark peger på, at det af de gældende regler følger, at lejeren er ansvarlig

både for skade, der forårsages af etablering af antenne og for etablering af

kabelforbindelse, og anbefaler, at dette præciseres i bestemmelsen.

Indenrigs- og Boligministeriet

kan tiltræde, at det i bestemmelsen i § 144, stk. 3,

præciseres, at lejerens ansvar tillige omfatter skade forårsaget af etablering af

kabelforbindelse.

EjendomDanmark anbefaler, at det i bemærkningerne til § 144, stk. 4, præciseres, at

udlejeren kan afvise vedtægter for en antenneforening, hvis de indeholder regler om

hæftelse, som ikke er i overensstemmelse med lovens regler herom.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det vil blive præciseret, at

udlejeren vil kunne afvise vedtægter, som indeholder regler om hæftelse, der er i strid

med lovens regler.

EjendomDanmark anfører, at det af bemærkningerne til § 145, stk. 1, fremgår, at hvis

en lejers skiltning påfører en anden lejer gener, vil det kunne påtales som en mangel.

Det anbefales, at bemærkningen udgår eller uddybes.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningen vil blive

uddybet.

EjendomDanmark anfører, at det af bemærkningerne til § 146, stk. 2, fremgår, at

lejeren er erstatningsansvarlig for skader, der er forårsaget af foretagne

forbedringsarbejder omfattet af råderetten, og anbefaler, at det præciseres, at lejeren

er ansvarlig for alle arbejder i henhold til råderetten.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at man finder det tilstrækkeligt

klart, at ansvaret omfatter alle forbedringsarbejder efter råderetten.

EjendomDanmark foreslår, at hensynet til, om eksisterende installationer er

”tidssvarende” i forbindelse med værdiansættelsen,

udgår, idet der er tale om en ny

kvalificering.

Indenrigs- og Boligministeriet

kan tiltræde anbefalingen, idet vurderingen allerede

indgår i vurderingen af installationens kvalitet.

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til § 146, stk. 6, om at flere arbejder,

der udføres samtidig, anses som ét arbejde, når lejeren har anmeldt dem som ét

arbejde til udlejeren, ikke har grundlag i bestemmelsen og bør udgå eller tilpasses.

Indenrigs- og Boligministeriet

kan ikke tiltræde bemærkningen, idet alle arbejder som

altovervejende hovedregel består af et antal delarbejder. Når disse anmeldes og

udføres samlet som ét arbejde, må udgangspunktet være, at der er tale om ét arbejde.

EjendomDanmark påpeger, at det er en udvidelse af huslejenævnenes kompetence,

når det i § 148, stk. 2, foreslås, at huslejenævnet også i uregulerede kommuner kan

afgøre lejernes krav om udførelse af energibesparende arbejder, jf. § 147.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det af såvel de almindelige

bemærkninger som de særlige bemærkninger fremgår, at det foreslåede er en ændring

af den gældende retsstilling, herunder at ændringen er begrundet i hensynet til sikre

ensartethed i de regelsæt, som er skrevet sammen. Det findes ikke velbegrundet at

opretholde denne forskel.

EjendomDanmark vurderer, at det er en nyskabelse, at reglerne om lejerens råderet

gøres ufravigelige i § 149, som bør udgå.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at man ikke kan tiltræde det

anførte, idet det af bemærkningerne til forslaget fremgår, at de gældende regler om

råderet efter sit indhold anses at være ufravigelige.

Kapitel 17: Lejerens brug af det lejede

EjendomDanmark vurderer under henvisning til retspraksis, at ministeriet i

bemærkningerne til § 150, stk. 2, om lejerens erstatningsansvar har indskrænket

lejerens erstatningsansvar i tilfælde, hvor rygning i boligen har fundet sted. Det

anføres, at afgørende må være, om rygning har været af et sådant omfang, at

nikotinaflejringerne medfører ekstra udgifter end ellers til istandsættelse. Det

vurderes endvidere, at der i bemærkningerne til bestemmelsen er sket en

indskrænkning af lejers erstatningsansvar, når der er tale om skade forvoldt på ældre

bygningsdele eller inventar.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne tilrettes, så de

i højere grad stemmer overens med det af EjendomDanmark anførte.

Kapitel 19: Brugsrettens overgang

EjendomDanmark anbefaler, at den foreslåede § 158, stk. 2, om beboermaksimum

ved fremleje udgår, idet reglerne om beboermaksimum ikke anvendes i praksis.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der i forbindelse med

sammenskrivningen som udgangspunkt ikke foretages materielle ændringer.

Ministeriet finder derfor ikke anledning til, at reglerne om beboermaksimum

udgår.

BL og EjendomDanmark anbefaler, at udlejere skal kunne kræve dokumentation

fra lejeren af, at fremleje er berettiget, således udlejer ikke alene har ret til at få

oplyst årsagen til lejerens fravær. Såfremt dette ikke kan imødekommes, anbefaler

BL, at det fremgår af bemærkningerne, at der gælder en anden fortolkning for de

almene boligorganisationer.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der efter ministeriets

opfattelse ikke kan stilles krav om dokumentation for, at fremleje er berettiget.

Ministeriet bemærker i den forbindelse, at der som udgangspunkt ikke foretages

materielle ændringer i forhold til den gældende retstilstand. Ministeriet finder det

endvidere ikke hensigtsmæssigt at redegøre for fortolkningen af almenlejelovens

regler i bemærkningerne til bestemmelserne i lov om leje.

EjendomDanmark bemærker til forslagets § 159, stk. 2, om udlejerens mulighed

for at modsætte sig et fremlejeforhold, når antallet af personer er større end

antallet af beboelsesrum i lejemålet, at bemærkningerne er upræcise, idet

udlejeren må kunne modsætte sig, når husstanden udvides efter

fremlejeforholdets etablering.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne efter

ministeriets opfattelse er i overensstemmelse med gældende ret. Bestemmelsens

fortolkning er dog uddybet i bemærkningerne.

EjendomDanmark bemærker til forslagets § 159, stk. 2, om udlejers mulighed for

at modsætte sig fremlejeforhold, at bemærkningerne bør omformuleres, således at

bestemmelsens formål træder tydeligere frem.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne efter

ministeriets opfattelse er i overensstemmelse med gældende ret. Bestemmelsens

anvendelse er dog uddybet i bemærkningerne.

EjendomDanmark bemærker til forslagets § 160, stk. 1, om lejerens

erstatningsansvar, at det ønskes præciseret, at lejeren ved aftale kan gøres

ansvarlig også ved tab, der skyldes forsvarlig adfærd i tilfælde af, at lejeren har fået

en aftalt fremlejeret.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at lejerens erstatningsansvar

ved fremleje ikke kan indebære, at lejeren hæfter for skader i videre omfang, end

hvad der følger af lejerens vedligeholdelsespligt og lovens regler

EjendomDanmark bemærker til forslagets § 162, stk. 1, at bestemmelsen bør

uddybes. Det giver i praksis anledning til stor tvivl, hvornår der er tale om en reel

bytteanmodning, som gør, at udlejeren skal agere efter § 162, stk. 3.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at forholdet er uddybet i

bestemmelsens bemærkninger.

EjendomDanmark

bemærker til forslagets § 162, stk. 2, nr. 2, at en fortsættende

lejers bytteret er betinget af, at denne har beboet lejligheden i 3 år.

EjendomDanmark anbefaler, at det præciseres i bemærkningerne.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det efter ministeriets

opfattelse ikke er en betingelse, at en fortsættende lejer har beboet lejligheden i 3

år, idet lejeforholdet netop fortsættes efter den forrige lejer.

EjendomDanmark anfører til forslagets § 162, stk. 2, at bemærkningerne går

videre end bestemmelsen giver mulighed for, når det fremgår, at udlejer skal

modsætte sig byttet allerede ved kendskab til lejers hensigt herom.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne efter

ministeriets opfattelse er i overensstemmelse med gældende ret.

EjendomDanmark anfører til forslagets § 162, stk. 3, om udlejers pligt til at give

lejerne besked, hvis et lejemål planlægges forbedret, at definitionen af ordet

”straks” er problematisk.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne efter

ministeriets opfattelse er i overensstemmelse med gældende ret. Ministeriet finder

det korrekt, at forståelsen af ordet uddybes i bemærkningerne til bestemmelsen.

EjendomDanmark anfører til forslagets § 164, stk. 2, om hustandsmedlemmers ret

til at fortsætte lejeforholdet, at det ikke stemmer med bestemmelsens ordlyd, når

det i bemærkningerne fremgår, at et hustandsmedlem kan have ret til at fortsætte

lejeforholdet, på trods af, at lejeren efterlader en ægtefælle, hvis ægtefællen ikke

kan eller vil indtræde.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bestemmelsens

bemærkninger er justeret.

EjendomDanmark bemærker, at bemærkningerne til forslagets § 164, stk. 4, om

udlejerens opsigelse i tilfælde af lejerens død bør præciseres.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne er

uddybet.

BL opfordrer til, at der fastsættes rammer for lejefastsættelsen ved fremleje både i

den private og almene lejelov.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der i forbindelse med

sammenskrivningen som udgangspunkt ikke foretages materielle ændringer.

Forslaget kan derfor ikke imødekommes.

Kapitel 20: Opsigelse

EjendomDanmark finder, at en udlejer, der agerer i god tro, ikke kan og bør holdes

ansvarlig for lejers opsigelse uden ægtefællens samtykke. EjendomDanmark peger

endvidere på flere formuleringer i bemærkningerne til bestemmelsen om udlejerens

adgang til at opsige lejeren, som bør tilpasses gældende ret.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det præciseres i

bemærkningerne, at udlejeren, hvis denne ikke kan anses for at være i god tro, bør

indhente ægtefællesamtykke til opsigelsen. Der er endvidere i lyset af

EjendomDanmarks bemærkninger foretaget en gennemgang af bemærkningerne til

den foreslåede § 172 og § 173, nr. 2. Der er som led heri foretaget ændringer i

bemærkningerne til lovforslaget.

LLO finder, at der i bemærkningerne til den foreslåede § 174, stk. 2, om at udlejeren

skal opfordre lejeren til at flytte, hvis lejeren i et tidsbegrænset lejeforhold benytter det

lejede mere end en måned efter den aftalte lejetids udløb, i forhold til den udgave af

lovforslaget, som blev sendt i 1. høring, er sket en ændring, som Lejernes

Landsorganisation finder forkert.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bestemmelsen blev ændret efter

den 1. høring som følge af høringssvar fra EjendomDanmark. Uenigheden går på, om

parterne skal have afsluttet forhandlinger om en fornyelse af kontrakten inden udløbet

af fristen på 1 måned, eller om det er tilstrækkeligt, at der er indledt forhandlinger. Da

ministeriet ikke har kendskab til retspraksis på området, ændres bemærkningerne til,

at en afgørelse af spørgsmålet vil bero på en konkret vurdering.

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne til den foreslåede § 174 om

tidsbegrænset udlejning ikke er korrekte, herunder vurderes, at det ikke er korrekt, at

huslejenævnet kan tilsidesætte tidsbegrænsningen på grund af mere byrdefulde vilkår.

Det vurderes endvidere, at bemærkningerne til den foreslåede § 175, stk. 1, bør

justeres. EjendomDanmark har endelig flere kommentarer til den foreslåede § 183,

stk. 1, om udlejerens adgang til at hæve lejeaftalen.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at man imødekommer

bemærkningerne. Dette gælder dog ikke bemærkningen om mere byrdefulde vilkår,

idet ministeriet finder, at der kan findes støtte i retspraksis i det i bemærkningerne

anførte.

Kapitel 21. Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen

EjendomDanmark har flere bemærkninger til bemærkningerne til den foreslåede §

183, stk. 1 og 2, herunder om krav til en ophævelse af lejeaftalen som følge af for sen

betaling. Det bemærkes blandt andet, at det ikke er korrekt, at udlejeren ikke kan

kræve et højere påkravsgebyr end det i loven angivne, fx hvis lejeaftalen er indgået på

en ældre typeformular. Der henvises i den forbindelse til en konkret fogedretskendelse

fra 2010.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at ministeriet har tilpasset

lovforslaget i overensstemmelse med det anførte. Man har dog ikke imødekommet det

om påkravsgebyret anførte. Størrelsen af og måden at opgøre påkravsgebyret blev

ændret i 2009. Det fremgik imidlertid udtrykkeligt af ikrafttrædelsesbestemmelsen, at

lovændringerne har virkning for påkrav, der afgives efter lovens ikrafttræden. De

øvrige bemærkninger imødekommes.

Husen Advokater finder, at det bør tydeliggøres i bemærkningerne til den foreslåede §

183, stk. 1, nr. 6, at er der tale om udlejerens ophævelse af lejeaftalen som følge af, at

lejeren uberettiget har overladt brugen af det lejede til en anden, vil den frist, der gives

til fraflytning, kunne være ganske kort, fx ved ikke-tilladt Airbnb-udlejning.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at dette klargøres i

bemærkningerne til bestemmelsen.

EjendomDanmark vurderer, at som bemærkningerne til bestemmelsen i den

foreslåede § 185, stk. 1, er formuleret, så stilles udlejeren ringere i situationer, hvor en

lejeaftale ophæves som følge af lejerens mislighold, end der er belæg for.

EjendomDanmark anfører således, at hvis der er aftalt et længere opsigelsesvarsel eller

uopsigelighed, bør udlejer være berettiget til at kunne opkræve leje i hele

opsigelsesperioden under forudsætning af, at udlejer opfylder sin

genudlejningsforpligtelse.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at formuleringen i

bemærkningerne fastholdes. Det fremgår således af bemærkningerne, at lejeren skal

betale leje for en periode, der svarer til sædvanligt opsigelsesvarsel, og at dette gælder,

selv om der måtte være aftalt et længere opsigelsesvarsel eller uopsigelighed. Det

vurderes, at denne fortolkning ligger inden for rammerne af bestemmelsens ordlyd.

Det tilføjes endvidere i bemærkningerne til § 185, stk. 1, at udlejer efter

omstændighederne kan være berettiget til at kræve erstatning for tab, der lides ved, at

der ikke betales leje efter udløbet af sædvanligt opsigelsesvarsel.

EjendomDanmark anfører endvidere i forhold til den foreslåede § 185, stk. 1, at der

sker en ubegrundet stramning af retstilstanden, derved at det i bemærkningerne til

bestemmelsen bemærkes, at det sædvanlige opsigelsesvarsel ”beregnes som

udgangspunkt fra lejeaftalens ophævelse, selv om lejeren først fraflytter senere”.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at sætningen blødes op, således at

det tydeligere fremgår, at der er retspraksis for både det ene og det andet resultat.

Kapitel 22: Lejerens fraflytning

EjendomDanmark vurderer, at ministeriet med bemærkningen til den foreslåede §

187, stk. 1, om at udlejer skal ” "tage hensyn til lejeren ved

at give lejeren besked om,

hvorvidt fremvisning rent faktisk vil finde sted på det af lejeren anviste tidspunkt, med

et passende varsel" går videre, end bestemmelsen giver anledning til, og at man derved

udstrækker bestemmelsens beskyttelse af lejeren uden hjemmel. EjendomDanmark

skal derfor anbefale, at bemærkningen udgår.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal i den anledning bemærke, at bemærkningernes

ordlyd er lempet, så de ikke fremstår som om, de tillægger udlejeren yderligere

forpligtelser end indeholdt i bestemmelsen.

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen på side 583 i lovforslaget om den

foreslåede § 188, stk. 1, om at der ”ved udskiftning af gammelt med nyt skal ske

fradrag for den øgede værdi, som det nye udgør” bygger på en generaliserende

fortolkning af reglerne. Hvis udskiftningen er forårsaget af, at lejer i lejeperioden ikke

har iagttaget sin vedligeholdelsespligt, så skal der ikke ske fradrag for værdiforøgelsen.

EjendomDanmark skal anbefale, at bemærkningen revideres, så dette forhold afspejles

tydeligt.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne er præciseret i

overensstemmelse hermed.

EjendomDanmark vurderer, at ministeriet med bemærkningerne til § 188, stk. 1, på

side 584 i lovforslaget anlægger en fejlagtig fortolkning og med bemærkningen dermed

strammer reglerne. Modsat reguleringen af de almene boliger er der i lejereguleringen

på det private område intet eksplicit krav om, at udlejer skal indhente et prisoverslag

på istandsættelsen, og der findes derfor heller nogen regel om, hvor meget udlejer må

ramme ved siden af et eventuelt indhentet prisoverslag. Ministeriets bemærkning om

prisoverslag synes derfor uhjemlet og ukorrekt. Viser udlejers reelle udgift til

istandsættelse at være højere end et eventuelt indhentet prisoverslag, er udlejer ikke

begrænset til beløbet i prisoverslaget, medmindre udlejer på baggrund af overslaget

faktisk har fastslået størrelsen på den endelige istandsættelsesudgift over for lejer. På

denne baggrund skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen udgår eller som

minimum tilpasses ganske betydeligt i lyset af ovenstående.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at de omtalte bemærkninger

angår den situation, hvor udlejer rejser krav om dækning af tab i forbindelse med en

fraflytning, hvor istandsættelsesarbejderne ikke udføres i direkte forbindelse hermed,

og derved over for lejeren dokumenterer sit tab med et overslag eller et tilbud. Det kan

være i den situation, hvor udlejer først efter en genudlejning ønsker at foretage

istandsættelsen. Bemærkningerne har således til hensigt alene at angå det tilfælde,

hvor udlejer afregner depositum med lejer, og dernæst senere finder ud af, at

overslaget ikke var præcist. Bemærkningerne vil blive præciseret i overensstemmelse

hermed.

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen i § 190 kan tolkes således, at

ministeriet er af den ukorrekte opfattelse, at det kun er den uprofessionelle udlejer,

som kan fravige den nye § 188, stk. 2, 2. pkt. Det fremgår af præceptiviteten i

forslagets § 190, at reglerne i § 188, stk. 2, 1. pkt., ikke kan fraviges til skade for lejeren.

Den omtvistede regel fremgår af § 188, stk. 2, 2. pkt., hvorfor både den uprofessionelle

og den professionelle udlejer kan fravige § 188, stk. 2, 2. pkt., om istandsættelseskrav,

som ikke fremgår af fraflytningsrapporten, så længe der indgås en aftale herom, jf.

ministeriets egen bemærkning om, at udlejer ikke kan tage et forbehold om

fremsættelse af yderligere krav efter fraflytningssynet for at fravige deklaratoriske

regler. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen omformuleres.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne er tilrettet i

overensstemmelse med det anførte.

Danske Udlejere påpeger, at det bør noteres, at der ikke stilles krav til

fraflytningsrapporters udformning, og at de derfor ikke er omfattet af blanket-reglen i

forslagets § 14.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det efterspurgte vil blive tilføjet

til bemærkningerne til den foreslåede § 188.

Huslejenævnsforeningen anfører, at det af bemærkningerne til § 188 (side 584)

fremgår, at udlejeren ved dokumentation af, om der er lidt et tab ved salg af lejemålet

umiddelbart efter lejerens fraflytning, kan føre bevis for et prisnedslag for manglende

vedligeholdelse i form af bl.a. vidneforklaringer eller syn og skøn. Det bemærkes, at en

sådan bevisførelse ikke kan ske under huslejenævnets behandling af tvisten.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne er præciseret i

overensstemmelse hermed.

Huslejenævnsforeningen bemærker, at med § 191 er nævnenes kompetence i

forbindelse med lejers fraflytning udvidet, da der ikke p.t. er kompetence til at afgøre

tvister, der udspringer af den nuværende lovs § 99. Udvidelsen skønnes ikke at være

hensigtsmæssig, da afgørelse af sådanne tvister i høj grad vil kræve en bevisførelse,

som ikke kan ske for nævnene. Er der tale om en ændring, der ønskes gennemført, bør

udvidelsen omtales i bemærkningerne.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bestemmelsen er rettet til,

således at den er i overensstemmelse med gældende ret.

Kapitel 23: Beboerrepræsentation

EjendomDanmark anbefaler, at det tydeliggøres i bemærkningerne til § 193, stk. 1, om

lejernes ret til at vælge beboerrepræsentanter, at det præciseres i bemærkningerne, at

reglerne kan ændres ved bekendtgørelse.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at forslaget er imødekommet

således, at reglerne er præciseret.

EjendomDanmark anbefaler, at det tydeliggøres i bemærkningerne til § 193, stk. 2,

hvad der forstås ved alvorlige mangler i formalia.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bedømmelsen af, hvad der skal

forstås ved alvorlige mangler i formalia, henhører under domstolene.

EjendomDanmark bemærker i forhold til forslagets § 193, stk. 3, at det er uklart, om

lejerne har pligt til at vælge en talsmand. Der foreslås endvidere, at det præciseres, i

hvilket omfang talsmænd har ret til at få udleveret oplysninger af udlejeren.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, bemærkningerne til

bestemmelsen er præciseret.

EjendomDanmark bemærker i forhold til forslagets § 194 om, at beboermødet kan

vedtage en husorden, at bemærkningerne til bestemmelsen ikke er i overensstemmelse

med gældende ret, idet der ikke kan vedtages bestemmelser i en husorden, som er i

strid med lejekontrakterne.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at efter ministeriets opfattelse

henhører nogle forhold til at blive reguleret i husordenen og bør således ikke reguleres

i lejekontrakterne. Ministeriet er herudover enig i, at bestemmelser i husordenen ikke

kan ændre ved lejekontrakterne.

Kapitel 24: Tilbudspligt

Husen Advokater anfører, at bemærkningerne til reglerne om tilbudspligt generelt

fremstår som en efterrationalisering i kølvandet på de netop gennemførte ændringer

af boligreguleringsloven og indførelse af en karensperiode, der generelt medfører en

skærpelse af reglerne, som ikke kan genfindes i lovens nugældende ordlyd eller i

Højesterets praksis, og derfor helt bør udgå.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at man ikke har mulighed for at

kommentere høringssvaret, da det ikke nærmere fremgår, hvilke konkrete dele af

bemærkningerne, det anførte relaterer sig til.

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til § 197, stk. 1, om, at hvis "udlejeren

ikke overholder denne forpligtelse, handler udlejeren retsstridigt og kan ifalde

erstatningsansvar over for lejerne", og at udlejeren kan risikere, at "lejerne får dom

for, at udlejeren skal opfylde sin tilbudspligt", ikke hører hjemme i lovbemærkninger,

da der er tale om en vurdering, der hører under domstolene, og anbefaler, at

bemærkningen udgår.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningen er formuleret

således, at der er tale om en virkning, der efter omstændighederne vil kunne indtræde.

Om dette er tilfældet er i sagens natur op til domstolene at vurdere i den konkrete

situation.

EjendomDanmark anfører, at bemærkningen til § 197, stk. 2, om, at det er den faktiske

brug med udlejers viden og accept, der er afgørende for, om et lejemål skal medregnes

som beboelse eller erhverv, er upræcis og kan give anledning til fortolkningstvivl og

derfor bør præciseres.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det vil blive præciseret, at det er

den faktiske brug, hvis denne er en anden end den aftalte, og dette sker med

udlejerens viden og accept, der er afgørende for, om der udløses tilbudspligt.

EjendomDanmark finder, at det i bemærkningerne til § 197, stk. 5, om, at

tilbudspligten opretholdes, selvom ejeren foretager udstykning, matrikulering eller

arealoverførsel efter lov om udstykning og anden registrering i matriklen, bør

præciseres, at tilbudspligten kun gælder for den del af ejendommen som frasælges.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at man ikke finder det relevant at

omtale det generelle omfang af tilbudspligten i denne relation, som omhandler

ændringer af ejendommens størrelse i forhold til tilbudspligten.

EjendomDanmark bemærker, at den nuværende lejelovs §, 101, stk. 2, om, at

tilbudspligten bortfalder, når ejendommen er opdelt i ejerlejligheder, ikke er

videreført men erstattet med en henvisning til den foreslåede § 197, stk. 3, hvorefter

reglerne om tilbudspligt ikke finder anvendelse på ejendomme, der er opdelt i

ejerlejligheder. Henvisningen findes utilstrækkelig, da den rammer ejendomme, som

opdelt og ikke dem, der

bliver

opdelt efter lovens ikrafttræden.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det vil blive præciseret, at

bestemmelsen tillige omfatter ejendomme, som bliver opdelt i ejerlejligheder.

EjendomDanmark anfører, at det er en udvidelse af tilbudspligtens

anvendelsesområde, når det i § 199, stk. 1, er tilføjet, at overdragelse ved spaltning

udløser tilbudspligt. Det anbefales, at dette udgår.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at man har fundet behov for at

præcisere, at overdragelse i forbindelse med spaltning udløser tilbudspligt. Det

afgørende moment er som ved fusion, at der sker overdragelse af ejendommen i

forbindelse med den selskabsretlige omdannelse. På denne baggrund findes der ikke at

være reale grunde til at sondre imellem overdragelser, som sker ved fusion, og

overdragelser som sker ved spaltning.

EjendomDanmark anfører, at bemærkningerne til § 199, stk. 2, hvor der oplistes

undtagelser til tilbudspligten, er upræcise, idet det ikke tilstrækkelig tydeligt fremgår,

at tilbudspligten selvsagt alene gælder den del af en ejendom, der frasælges. Det

anbefales, at dette gøres mere tydeligt i bemærkningerne til bestemmelsen.

EjendomDanmark vurderer ydermere, at man i bestemmelsen har udeladt en

undtagelse om, at der ses bort fra tilbudspligten, når erhververen er et godkendt

saneringsselskab. EjendomDanmark skal gøre opmærksom på, ministeriet derved

afskærer det offentlige fra med sikkerhed at kunne overtage ejendomme, som skal

saneres.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at man ikke finder det relevant at

omtale delvise overdragelser i forbindelse med bemærkninger til regler, som

bestemmer i hvilke situationer, der ikke udløses tilbudspligt. For så vidt angår

undtagelsen ved overdragelse til et godkendt saneringsselskab er denne henvisning

udgået, da der, jf. sanerings- og byfornyelseslovgivningen, ikke længere eksisterer

godkendte saneringsselskaber.

EjendomDanmark anfører, at bemærkningerne til § 199, stk. 2, nr. 3, hvoraf fremgår,

at undtagelsen fra tilbudspligten, når erhververen er en hidtidig medejer, ikke kan

påberåbes ved overdragelse af aktier eller anparter i et selskab, som ejer en eller flere

ejendomme, er en ubegrundet indskrænkning, der bør udgå.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bestemmelsen omfatter et

direkte medejerskab til ejendommen. I tilfælde at salg af aktier imellem aktieejere i

samme ejendomsselskab, er dette forhold omfattet at bestemmelsen i § 199, stk. 1, 2.

pkt.

EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til § 200, stk. 1, om håndtering af

tilbudspligten i forbindelse med ejendomme, hvor der lejes ud til et selskab til

videreudlejning til beboelse, er upræcis og selvmodsigende og derfor bør udgå.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det ikke nærmere fremgår,

hvad høringssvaret konkret refererer til, og har på den baggrund ikke mulighed for at

kommentere høringssvaret.

EjendomDanmark anfører, at bemærkningen til § 200, stk. 1, om, at hvis lejemålet er

opsagt, men opsigelsesperioden ikke udløbet, består lejemålet fortsat, og lejeren skal

derfor have tilbud om sammen med de øvrige lejere at overtage ejendommen på

andelsbasis, bør udbygges, således at det fremgår, at det alene er de lejere, der har

eller skulle have modtaget tilbuddet, og som har en brugsret på tidspunktet for

andelsboligforeningens erhvervelse af ejendommen, som tæller med i opgørelsen af

om kravet i andelsboligforeningsloven § 2 er opfyldt.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at man ikke finder det

hensigtsmæssigt i bemærkningerne at fremkomme med fortolkninger af anden

lovgivning, herunder andelsboligloven.

EjendomDanmark anfører, at bemærkningen til § 200, stk. 1, om, at udløses der

tilbudspligt for nogle eller alle ejendomme, som sælges samlet, vil de skulle tilbydes

lejerne hver for sig, går videre end lovteksten, og anbefaler, at bemærkningen udgår.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det fremgår af retspraksis, at

udgangspunktet ved samlet overdragelse af flere ejendomme er, at ejendommene skal

tilbydes hver for sig.

EjendomDanmark anfører, at bemærkningerne til § 200, stk. 1, bør præciseres, således

at det bliver klart, at acceptfristen for lejernes accept af tilbud løber fra det tidspunkt,

hvor lejerne har modtaget alle meddelelser, som disse har krav på i medfør af reglerne

om tilbudspligt.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det vil blive tilføjet, at det, hvis

der opstår tvist herom, er op til domstolene at vurdere, hvornår dette tidspunkt

indtræffer.

EjendomDanmark anfører, at der i bemærkningerne til § 200, stk. 4, hvor der gives

eksempler på sædvanlige oplysninger om ejendommen, som ejeren af en ejendom skal

eller bør vedlægge tilbuddet til lejerene, gås længere end lovteksten giver anledning til.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der i bemærkningerne netop

oplistes eksempler på oplysninger, der efter ministeriets opfattelse skal eller bør

vedlægges tilbuddet til lejerne, og at det ligeledes anføres i bemærkningerne, at der

ikke i loven er givet en udtømmende oplistning af de oplysninger, som må anses for

sædvanlige, da dette kan ændre sig over tid.

EjendomDanmark anfører, at bemærkningerne til § 200, stk. 4, om at udlejerens

afgivelse af tilbud i henhold til reglerne om tilbudspligt skal ske inden for rammerne af

de regler for digital kommunikation, som er gældende herom i forhold til de enkelte

lejere, ikke er korrekt, da det vil medføre ressourcespild og besvær, hvis dokumenterne

skal afgives fysisk til de lejere, som der ikke ellers kan udveksles digitale dokumenter

med.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det fastholdes, at for de lejere,

som har opsagt muligheden for at udveksle digitale dokumenter, jf. § 13, stk. 1, og for

lejere, der er fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra offentlige

afsendere, vil udlejerens oplysningspligt ikke kunne opfyldes ved, at lejerne fx

modtager et USB-stik med oplysningerne.

EjendomDanmark anfører, at det af bemærkningerne til § 200, stk. 5, udtrykkeligt bør

fremgå, at udlejer kan afvise en accept fra en andelsboligforening stiftet af lejerne, hvis

foreningen ikke er stiftet i overensstemmelse med andelsboligloven.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det lades være op til

domstolene at afgøre, hvilken retsvirkning det konkret må tillægges, såfremt ejeren af

ejendommen ikke anser andelsboligforeningen for at være stiftet lovmæssigt.

EjendomDanmark anfører, at der i bemærkningerne til § 200, stk. 6, skrives, at hvis

ejendommen sælges til en højere pris, gælder ingen tilbudspligt inden for fristen på 1

år fra tilbuddet til lejerne. EjendomDanmark ønsker det tydeliggjort, at det samme

gælder, hvis ejendommen inden for fristen sælges til samme pris.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bemærkningerne vil tilpasses,

så det fremgår, at salg til samme pris inden for fristen heller ikke udløser tilbudspligt.

EjendomDanmark anfører, at der ligeledes i bemærkningerne til § 200, stk. 6, gives

eksempler på, hvornår der er tale om salg på tilbudte vilkår, og at dette ikke findes

hensigtsmæssigt, da det vil være op til domstolene at fortolke reglerne.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det findes hensigtsmæssigt at

angive enkelte, klare eksempler på, hvornår ministeriet vurderer, der er eller ikke er

tale om salg på tilbudte vilkår.

Kapitel 25: Regulering af beløb og beløbsgrænser

EjendomDanmark vurderer, at henvisningen til den foreslåede § 125, stk. 2, om

huslejenævns nedsættelse af afsætningsbeløb på udvendige vedligeholdelseskonto er

ny, og at henvisningen bør omtales i bemærkningerne.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at henvisningen til lovens § 125,

stk. 2, i § 203, stk. 2, er en fejl, som rettes.

Kapitel 26: Ikrafttræden m.v.

EjendomDanmark og HUSEN Advokater anfører, at overgangsreglen i § 3, stk. 2, i lov

nr. 819 af 9. juni 2020 om øgede energikrav ved anvendelse af § 5, stk. 2, bør tilføjes i

den foreslåede § 204, stk. 4.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal bemærke, at bestemmelsen vil blive tilrettet i

overensstemmelse med det anførte.

EjendomDanmark og Danske Lejere skal desuden bemærke, at der i bestemmelsen og

i lovbemærkningerne ikke er en konsekvent gennemgang af tidligere vedtagne

lovændringer, hvoraf der følger et behov for undtagelser til § 201.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at vedtagne overgangsordninger

er gennemgået og den foreslåede § 204, stk. 4, er tilrettet i overensstemmelse hermed.

EjendomDanmark vurderer, at der i bemærkningerne til den foreslåede § 207 er behov

for at uddybe henvisningen til §§ 143-144. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at

der tilføjes en bemærkning herom, eller at denne mere rigtigt udgår.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at den omtalte henvisning er

tilrettet i overensstemmelse med det anførte.

EjendomDanmark vurderer ydermere, at der synes at mangle en henvisning til den

eksisterende boligreguleringslov § 29. EjendomDanmark skal opfordre til, at

bestemmelsen videreføres, som den er i dag, eller at ministeriet anfører i

bemærkningerne, hvorfor henvisningen er fjernet, samt at der er tale om en materiel

ændring.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at da den gældende

boligreguleringslovs § 29, stk. 2, ikke videreføres, skal den omtalte henvisning ikke

videreføres.

Danske Udlejere finder af hensyn til overblikket, at der ved hver enkelt paragraf bør

tilføjes, hvor der er tvivl om ikrafttrædelsestidspunktet, indsættes et stk. herom.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det intertemporale

udgangspunkt er, at aftaler er indgået på det lovgrundlag, som var gældende på

tidspunktet for aftalens indgåelse, hvorfor det vil skulle fremgå, når andet gør sig

gældende. Det foreslåede vil derfor efter ministeriets opfattelse ikke medføre et øget

overblik.