L 93 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra boligministeren

Boligudvalget 2019-20
L 93 Bilag 1
Offentligt

NOTAT

Dato

J. n r.

31. oktober 2019

2019-4355

Høringsnotat

Notat om de indkomne høringssvar vedrørende forslag til lov om

ejerlejligheder

Transport- og Boligministeriet hørte den 3. september 2019 en række myndig-

heder og organisationer, jf. vedlagte høringsliste i bilag 1, over udkast til forslag

til lov om ejerlejligheder. Høringsfristen udløb den 4. oktober 2019.

1. Følgende myndigheder og organisationer har afgivet bemærkninger til lo v-

forslaget: Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Boligselskabernes

Landsforening, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Ejendomsmæglerforening,

Danske Advokater, Danske Udlejere, Den Danske Landinspektørforening,

EjendomDanmark, Ejerlejlighedernes Landsforening, Energistyrelsen, Finans

Danmark, Forbrugerrådet TÆNK, Geodatastyrelsen, KL, LLO Lejernes Lands-

organisation, Tinglysningsretten.

2. Følgende myndigheder og organisationer har ikke haft bemærkninger til

lovforslaget: Dansk Erhverv, Datatilsynet, Erhvervsstyrelsen, Foreningen af

Rådgivende Ingeniører, Klima-, Energi- og Forsyningsministeriet, Kulturmini-

steriet, Landsforeningen Ældre Sagen.

3. Følgende myndigheder og organisationer har ikke afgivet høringssvar til

lovforslaget: Advokatrådet, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, BOSAM, Bygge-

societetet, Bygherreforeningen i Danmark, Center for Boligsocial Udvikling,

Danmarks Nationalbank, Dansk Byggeri, Dansk Industri, Dansk Ungdoms Fæl-

lesråd, Danske Arkitektvirksomheder, Danske Handicaporganisationer, Danske

Regioner, Danske Selvstændige Ejendomsmæglere, Danske Studerendes Fæl-

lesråd, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, Er-

hvervslejernes Landsorganisation, Erhvervsministeriet, Finansministeriet, Fo r-

sikring og Pension, FSR

–

danske revisorer, Grundejernes Investeringsfond,

Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, Håndværksrådet, Kommunekredit,

Kommunernes Revision

–

BDO, Landbrug og Fødevarer, Organisationen af

Selvejende Institutioner (OSI), Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Udviklings-

og Forenklingsstyrelsen.

4. Øvrige høringssvar

L 93 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra boligministeren

Transport- og Boligministeriet har herudover modtaget høringssvar fra følgen-

de høringsparter, som ikke er angivet på lovforslagets høringsliste: Charlotte og

Ebbe Dal.

Dette høringssvar behandles særskilt i afsnit 1 i dette notat.

Bemærkninger til lovforslaget

I det følgende gengives hovedindholdet af de modtagne høringssvar til det

fremsatte lovforslag samt Transport- og Boligministeriets bemærkninger hertil.

Bemærkninger af generel politisk karakter samt forslag og bemærkninger, der

ikke vedrører det fremsatte lovforslag, indgår ikke i notatet.

Transport- og Boligministeriet kan for en fuldstændig gennemgang af samtlige

indsendte synspunkter henvise til høringssvarene, som er sendt til Folketingets

Boligudvalg.

1. Indførelse af generalklausul

Forbrugerrådet Tænk

støtter indførelsen af en generalklausul, som det kendes

fra den almindelige aftaleret.

Charlotte og Ebbe Dal

har afgivet et privat høringssvar, hvor de foreslår, at

generalklausulen i lovforslagets § 4 tilføjes en bestemmelse om, at generalfor-

samling, dirigent og bestyrelse skal udvise god foreningsskik, og at overtrædel-

se heraf skal kunne sanktioneres med bod eller bøde eller i tilfælde af fortsat

overtrædelse ved, at bestyrelsen eller dens medlemmer kan fratages retten til at

sidde i bestyrelsen. Som begrundelse anføres med udgangspunkt i konkrete

eksempler fra en verserende tvist i de pågældendes egen ejerforening, at de

gældende regler og den foreslåede generalklausul ikke i alle tilfælde er tilstræk-

kelig over for bestyrelsesmedlemmer, der bevidst følger egne interesser frem

for love og regler for en ejerforening.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at det fremgår af

rapport fra udvalg om ejerlejlighedsloven, at et enigt udvalg konkluderer, at der

bør indføres en generalklausul, der gør det muligt at se bort fra helt urimelige

vilkår eller generalforsamlingsbeslutninger. Udvalget vurderer, at en general-

klausul alene vil være relevant i relativt få tilfælde, men at den tillige vil have en

præventiv effekt overfor åbenlyst urimelige beslutninger. Det fremgår endvide-

re, at generalklausulen for eksempel skal kunne anvendes i de tilfælde, hvor en

oprindelig ejer af en ejendom i forbindelse med opdeling af ejendommen i ejer-

lejligheder i vedtægterne har medtaget en bestemmelse om, at den lejlighed,

som den oprindelige ejer bibeholder, har en afgørende majoritet og samtidig

alene skal betale en begrænset del af ejerforeningens fællesudgifter. Beslutnin-

ger, der tilsidesættes efter generalklausulen, er ugyldige.

Si de 2/16

L 93 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra boligministeren

Bestemmelsen er således tænkt anvendt, hvor en mindre del af foreningens

medlemmer sikrer sig formel majoritet til at kunne gennemføre beslutninger i

foreningen over for et formelt mindretal, der i realiteten udgør flertallet. Gene-

ralklausulen er en retlig standard, og det vil konkret blive fastlagt ved domsto-

lene i hvilke situationer generalklausulen finder anvendelse.

Ministeriet bemærker i øvrigt, at generalforsamlingen er ejerforeningens øver-

ste myndighed, og at beslutninger på generalforsamling træffes ved afstemning

efter de regler, der er fastsat i foreningens vedtægt. Den foreslåede general-

klausul skal sikre mod urimelige generalforsamlingsbeslutninger truffet ved

misbrug af majoritet.

Endvidere bemærkes, at det i praksis er bestyrelsen, der varetager den daglige

ledelse af foreningens anliggender. Omfanget af bestyrelsens pligter bestemmes

af den enkelte ejerforenings vedtægter eller af bestemmelserne i normalved-

tægten for ejerforeninger. Efter normalvedtægtens § 9 påhviler det bestyrelsen

at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fælles anliggender,

herunder overholdelse af god skik og orden, betaling af fælles udgifter og vedli-

geholdelse i det omfang, dette efter ejendommens karakter må anses for på-

krævet.

Bestyrelsen skal varetage sine opgaver inden for de rammer, der besluttes på

generalforsamlingen. I den forbindelse skal bestyrelsen blandt andet sikre sig,

at relevante offentligretlige regler, som for eksempel bygningslovningen, over-

holdes.

En eventuel tvist om en ejerforenings overholdelse af sine pligter i relation til

varetagelse af foreningens fælles anliggender vil skulle afgøres ved domstolene.

I den sammenhæng vil det ved vurdering af en konkret tvist indgå i bedømmel-

se af sagen, om de almindelige foreningsretlige regler, herunder om god for-

eningsskik, er fulgt.

Har en bestyrelse for eksempel tilsidesat sine forpligtelser, vil det efter en kon-

kret vurdering kunne føre til statuering af et bestyrelsesansvar. Endvidere vil

bestyrelsen kunne forpligtes via et anerkendelsessøgsmål ved domstolene.

Det vurderes således, at den foreslåede generalklausul og de i øvrigt gældende

regler om gennemtvingelse i det civile retssystem vil være tilstrækkeligt grund-

lag for sanktionering af ejerforeninger.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

Boligselskabernes Landsforening

finder det betænkeligt at ophæve den gæl-

dende stemmebegrænsningsregel, da den nuværende lovs § 2, stk. 4 -5, sikrer

de almene boligorganisationers stemmeret efter fordelingstal i blandede ejer-

foreninger. Foreningen anfører endvidere, at generalklausulen i lovforslagets §

Si de 3/16

L 93 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra boligministeren

4 kan give udfordringer i ejerforeninger med almene boligorganisationer, hvor

der sker frasalg til private, idet bestemmelsen ikke giver tilstrækkelig sikkerhed

for, at der ikke på generalforsamlingen kan træffes beslutninger, som kan være

til utilbørlig ulempe for den almene boligorganisation.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at den gældende bestem-

melse i § 2, stk. 5, blev indsat ved lov nr. 485 af 9. juni 2004, hvorved der blev

skabt adgang til forsøg med salg af almene familieboliger som ejerlejligheder.

Bestemmelsen indebærer, at stemmebegrænsningsreglen i § 2, stk. 4, ikke fin-

der anvendelse for almene boligorganisationer. Herved sikres, at den almene

boligorganisation bevarer sin indflydelse i ejerforeningen med en stemmevægt

svarende til summen af fordelingstallene for de usolgte, almene boliger, herun-

der de boliger der bliver genudlejet ved ledighed.

Virkningen af den gældende stemmebegrænsningsregel er, at en ejer af flere

lejligheder i en ejerforening mister sin stemmeret for de udlejede lejligheder,

ved genudlejning. Da stemmebegrænsningsreglen ophæves ved lovforslaget, vil

ejeren ikke længere efter ejerlejlighedsloven automatisk miste stemmeretten og

dermed indflydelse i ejerforening i tilfælde af genudlejning. Der er som konse-

kvens heraf ikke behov for at opretholde undtagelsesreglen i § 2, stk. 5.

Med lovforslaget foreslås stemmebegrænsningsreglen erstattet af en general-

klausul, der efter en konkret vurdering gør det muligt at se bort fra urimelige

vedtægtsvilkår, som for eksempel urimelige fordelingstal eller urimelige be-

slutninger truffet ved misbrugt af en majoritet. Generalklausulen er ikke tilsig-

tet anvendt i forhold til ejerforeninger oprettet i forbindelse med forsøg med

frasalg af almene boliger som familieboliger.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

2. Normalvedtægt for ejerforeninger

Dansk Ejendomsmæglerforening

bemærker, at bestemmelsen om normalved-

tægt kan formuleres mere enkelt, særligt bemærker foreningen, at bestemme l-

sen om sletning af særvedtægter som udækket på tvangsauktion kan være svær

at forstå.

EjendomDanmark

anfører, at reglen i den foreslåede § 5, stk. 3, om ekstinktion

af ikke tinglyste særvedtægter indebærer risiko for at tingbogen ikke er retv i-

sende, hvis særvedtægten er tinglyst på visse lejligheder. Organisationen fore-

slår derfor en tilføjelse i tinglysningsloven. Organisation mener i øvrigt forsla-

get er vidtrækkende og foreslår en regel om, at ejerforeningen inden for 6 må-

neder efter den bliver opmærksom på problemet skal tinglyse særvedtægten,

hvis denne ønskes opretholdt.

Si de 4/16

L 93 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra boligministeren

EjendomDanmark

anfører endvidere, at når en særvedtægt bortfalder på

tvangsauktion som udækket, er det som udgangspunkt bestemmelsen om ejer-

foreningens pantesikkerhed der bortfalder, fordi de øvrige vedtægtsbestemmel-

ser ikke kapitaliseres med mindre de er så byrdefulde, at ejerlejligheden ikke

kan sælges.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at et enigt udvalg

konkluderer, at lovens bestemmelse om normalvedtægten skal præciseres, så

den giver tilstrækkelig hjemmel til i normalvedtægten at regulere såvel ejerfo r-

eningens formelle og administrative forhold, som materielle spørgsmål om

varetagelsen af medlemmers fælles anliggender, rettigheder og forpligtigelser i

ejerforeningen.

For at sikre en klarere sondring mellem normalvedtægt og særvedtægt fandt et

enigt udvalg behov for at loven indeholder en fortolkningsregel om fravigelser

af normalvedtægten, så der sikres en klar sondring mellem normalvedtægt og

særvedtægt.

Den foreslåede § 5, stk. 3, om ekstinktion af ikke tinglyste særvedtægter medfø-

rer, at i tilfælde hvor ejerforeningen har undladt at foretage den nødvendige

sikringsakt og ikke fået tinglyst særvedtægten på de enkelte ejerlejligheder i

foreningen, kan en godtroende aftaleerhverver eller kreditor ekstingvere sær-

vedtægten, hvorved den vil bortfalde for samtlige ejerlejligheder i foreningen.

Formålet med bestemmelsen er, at opnå en ens retsstilling i ejerforeningen.

Bestemmelsen i § 5, stk. 3, skal ses i sammenhæng med den foreslåede § 5, stk.

4, hvorved ejerforeningen får lettere adgang til at tinglyse bindende beslutnin-

ger og særvedtægter alene ved dokumentation for beslutningen og digital un-

derskrift fra de tegningsberettigede i ejerforeningen. I praksis tinglyses en sær-

vedtægt på samtlige ejerlejligheder i en forening.

I forhold til bemærkningerne om bortfald af særvedtægt som udækket på

tvangsauktion bemærkes, at en særvedtægt som udgangspunk tinglyses i byr-

derubrikken som servitut på den enkelte lejlighed. Loven indeholder derfor en

bestemmelse om, at ejerforeningen er påtaleberettiget for rettigheder der følger

af en særvedtægt. Tinglyses særvedtægten pantstiftende medfører det, at den

også lyses som hæftelse på den enkelte lejlighed for så vidt angår panthæftelsen

til ejerforeningen. I det fleste ejerforeninger tinglyses sikkerhed til ejerforenin-

gens med 1. prioritets panteret og derved bortfalder sikkerhed til ejerforenin-

gen kun hvis ingen kreditorer opnår dækning på tvangsauktionen.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

Ejerlejlighedernes Landsforening

foreslår, at der indsættes en revisionsbe-

stemmelse om at normalvedtægten skal revideres eksempelvis hver 5. eller 10.

år, og opfordrer til, at den nye normalvedtægt tager udgangspunkt i forslag fra

udvalg om ejerlejlighedsloven.

Si de 5/16

L 93 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra boligministeren

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at store dele af den gæl-

dende normalvedtægt har været gældende siden lovens ikrafttræden i 1966, og

at den seneste ændring af normalvedtægten er fra 2004. Den nuværende opda-

tering indebærer således opsamling på mange års retsudvikling. Der vurderes

ikke at være behov for at fastsætte en revisionsklausul, idet loven giver mulig-

hed for på passende tidspunkt, når retsudviklingen tilsiger dette, at foretage en

revision af normalvedtægten.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

3. Adgang til de enkelte ejerlejligheder

Dansk Ejendomsmæglerforening

anfører, at bestemmelsen om ejerforeningens

adgang for at foretage eftersyn, reparationer og vedligehold bør præciseres, så

en ejer af en ejerlejlighed er forpligtet til at give adgang til sin lejlighed, såfremt

det er nødvendigt for at kunne udføre de vedligeholdelses- og forbedringsar-

bejder, som er nødvendige for en forsvarlig vedligeholdelse af ejendommen og

som er lovligt besluttet på generalforsamlingen. Endvidere bør det i bestem-

melsen om ejers adgang til andre lejligheder, for at foretage følgearbejder, præ-

ciseres, hvilke ombygningsarbejder, der bør tåles.

EjendomDanmark

anfører, at bestemmelsen om ejers adgang til andre lejlig-

heder, for at foretage følgearbejder i forbindelse med ombygningsarbejder,

også bør give ejeren adgang til andre lejligheder ved foretagelse af nødvendige

vedligeholdelsesarbejder.

Ejerlejlighedernes Landsforening

bemærker, at det er en klar fordel, at der

foreslås klar hjemmel til adgang til de enkelte ejerlejligheder for ejerforening og

andre ejere, og at der fastsættes klare varslingsregler.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at det er et enigt

udvalg, der konkluderer, at bestemmelsen om adgang bør gøres til en selvstæn-

dig paragraf, hvor det præciseres, at en ejer med 6 ugers skriftlig varsel er fo r-

pligtet til at give repræsentanter for ejerforeningen adgang, ligesom andre ejere

i særlige tilfælde vil kunne kræve adgang. En ejerlejlighedsejer har med den nye

bestemmelse pligt til at give foreningen adgang, når det er nødvendigt af hen-

syn til eftersyn og reparationer af fælles installationer m.v. i ejendommen. Be-

stemmelsen medfører ikke en pligt til, at en ejerlejligheds ejer skal finde sig i

arbejder, der medfører forandringer af ejeres særejendom, som ikke er helt

ubetydelige, herunder eksempelvis at der føres nye forsyningsledninger gen-

nem lejligheden samt fysik ændring af placeringen af fællesinstallationer i lej-

ligheden. Bestemmelsen kodificerer gældende ret men indeholder ikke en ud-

tømmende opremsning af hvilke forandringer af ejeres særejendom, som ikke

er helt ubetydelige, da det vil bero på en konkret vurdering af arbejdernes ka-

rakter og omfang.

Si de 6/16

L 93 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra boligministeren

Bemærkningen om ejers adgang til andre lejligheder, for at foretage nødvendig

vedligeholdelsesarbejder, vurderes at vedrøre forhold, hvor ejeren har vedlige-

holdelsesforpligtigelsen for forhold i egen lejlighed og hvor der kan blive behov

for adgang til andres lejlighed. Adgangen til andres lejligheder er reguleret i

lovforslagets § 8, stk. 2, og det findes naturligt at tilføje ejeres ret til adgang til

andre lejligheder ved foretagelse af nødvendige vedligeholdelsesarbejder i egen

lejlighed.

Det indstilles, at ejerens adgang til andre lejligheder ved foretagelse af nødven-

dige vedligeholdelsesarbejder tilføjes lovudkastet i § 8, stk. 2.

4. Sanktionsbestemmelser (bod og eksklusion) ved grov misligholdelse

Forbrugerrådet Tænk

støtter formålet med at give bedre muligheder for at

sanktionere en ejer i tilfælde af grov misligholdelse, men opfordrer til, at det

nøje overvejes, hvordan der i praksis sikres den fornødne retssikkerhed for den

berørte ejer.

Dansk Ejendomsmæglerforening

anfører, at der efter deres opfattelse er risiko

for flere retssager, da der må forventes indsigelser over for bodspålæg.

EjendomDanmark

støtter bestemmelsen om bod og foreslår, at der stilles krav

om, at der skal være tale en begrundet indsigelse mod boden fra ejeren. Orga-

nisationen støtter endvidere bestemmelsen om eksklusion, men anfører, at der

i retsplejelovens § 478 bør indføres hjemmel til tvangsfuldbyrdelse, for at kun-

ne effektuere en tvangsauktion.

Danske Advokater

er positive over for de foreslåede regler om nye sanktioner

ved grov misligholdelse, som de mener kan føre til, at den misligholdende ejer

ophører med misligholdelsen, når der er reelle og proportionale værktøjer i

loven. Organisationen anfører i øvrigt, at det kan overvejes at indføre en proc e-

dure, hvor bestyrelsen træffer afgørelse om eksklusion, som efterfølgende kan

indbringes for generalforsamlingen.

Ejerlejlighedernes Landsforening

bemærker, at den hidtidige sanktionsmulig-

hed ved grov misligholdelse, hvor ejerlejlighedsejer kunne pålægges at flytte,

har vist sig utilstrækkelig og at de nye bestemmelser giver disse muligheder.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at et enigt udvalg

konkluderer, at der bør indsættes sanktioner i form af bod eller eksklusion i

tilfælde af grov misligholdelse, da den nuværende sanktion om at pålægge eje-

ren at fraflytte sin lejlighed i tilfælde af grov misligholdelse i praksis ikke vur-

deres at være tilstrækkelig. De foreslåede sanktioner bod og eksklusion erstat-

ter sanktionen fraflytning, så ejerforeningen har mulighed for at vælge den

reaktion, der passer bedst på det konkrete forhold.

Si de 7/16

L 93 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra boligministeren

Bestemmelserne er tiltænkt et snævert anvendelsesområde. Udvalget vurderer,

at en mulighed for at pålægge en bod vil virke præventivt over for ejerne og

medvirke til at undgå eskalering af tilfælde af grov misligholdelse. Udvalget

finder, at bestemmelsen primært tænkes anvendt som reaktion forud for ov er-

vejelser om eksklusion. Det vil bero på en konkret vurdering, i hvilke tilfælde

bestemmelsen kan anvendes.

Det er endvidere udvalgets vurdering, at en bestemmelse om eksklusion vil

have en præventiv effekt i det begrænsede antal sager, hvor bestemmelsen kan

blive aktuel. Behovet for at ekskludere et medlem fra en ejerforening kan opstå

i tilfælde, hvor foreningsmedlemmet groft misligholder sine forpligtigelser over

for foreningen eller bevidst modarbejder foreningens formål. Indførslen af en

eksklusionsadgang er begrundet i hensynet til de øvrige beboere i ejendommen

og ejerforeningen. Da eksklusion er et indgreb i ejendomsretten, skal der i

hvert enkelt tilfælde foretages en konkret vurdering af nødvendigheden af ind-

grebet, hvor det vil indgå i vurderingen, om den konkret udøvede adfærd i form

af f.eks. vold, støj eller vanrøgt er rettet mod f.eks. generalforsamlingens virke

eller bestyrelsen, eller om den grundlæggende umuliggør almindelig beboelse

af ejendommen. Det vil ligeledes skulle vurderes, om eksklusionen er nødven-

dig, fordi andre reaktionsmuligheder ikke kan opfylde formålet.

De foreslåede sanktioner erstatter den nuværende sanktion om fraflytning, så

der fremover er mulighed for at vælge en mere passende sanktion, i de fo r-

holdsvis få tilfælde af grov misligholdelse.

I forhold til kompetencen til at træffe beslutning om bod eller eksklusion be-

mærkes, at beslutningen efter lovforslaget skal træffes på generalforsamlingen.

Dette svarer til situationen i dag i forhold til sager om fraflytning, hvor det efter

den gældende lovs § 8 er ejerforeningen, der kan pålægge den pågældende at

fraflytte sin lejlighed. Der forudsættes, som i dag, at være en forudgående pro-

cedure i de enkelte ejerforeninger, hvor sager om grov misligholdelse i første

omgang håndteres i foreningerne via bestyrelserne med inddragelse af forenin-

gernes administratorer, så der vil blive givet henstillinger og påbud om at brin-

ge forholdet til ophør inden sagen rejses på generalforsamlingen.

Det bemærkes i øvrigt, at der i lovforslaget er indbygget en lang række proces-

suelle retssikkerhedsgarantier, herunder om majoritetskrav til generalforsam-

lingens beslutning, krav om underretningen af det ekskluderede medlem inden

2 uger fra beslutningen er truffet. Yderligere skal generalforsamlingen inden 6

uger fra generalforsamlingens afslutning indbringe beslutningen om eksklusion

for en domstol.

For så vidt angår bemærkningen om, at der stilles krav om, at der skal være tale

en begrundet indsigelse mod boden fra ejeren, bemærkes, at dette vurderes

hensigtsmæssigt at indgå i lovforslaget.

Si de 8/16

L 93 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra boligministeren

For så vidt bemærkningen om, at der i retsplejelovens § 478 bør indføres

hjemmel til tvangsfuldbyrdelse for at kunne effektuere en tvangsauktion be-

mærkes, at det er en betingelse for fastholdelse af generalforsamlingens beslut-

ning om eksklusion, at ejerforeningen inden 6 uger efter eksklusionen indbrin-

ger beslutningen for domstolene. Det følger af lovforslagets § 10, stk. 4, at en

ekskluderet ejer skal afhænde sin bolig inden 6 måneder fra den endelige rets-

afgørelse. Det følger endvidere af lovforslagets § 10, stk. 5, at ejerforeningen

kan begære ejerlejligheden solgt på tvangsauktion efter retsplejelovens regler

herom, hvis ejer ikke får solgt inden for 6 måneders fristen. Det følger således

direkte af ejerlejlighedsloven, at en endelig dom om eksklusion kan føre til

tvangsauktion efter retsplejelovens regler herom. Der er således tilstrækkelig

hjemmel til tvangsfuldbyrdelse efter retsplejeloven.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes med den præcisering, at der skal være

tale om en begrundet indsigelse mod boden fra ejeren.

Dansk Ejendomsmæglerforening

anfører, at eksklusionsadgangen også bør

gælde ved betalingsmisligholdelse.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at et enigt udvalg fandt, at

bestemmelsen ikke skal finde anvendelse ved betalingsmisligholdelse, da reak-

tionen i dette tilfælde fortsat vil være de almindeligt gældende metoder for ind-

drivelse af pengekrav.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

Dansk Ejendomsmæglerforening

anfører, at den hidtidige sanktion i form af

fraflytning bør fastholdes.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at et enigt udvalg fandt, at

det ikke vil være hensigtsmæssigt at fastholde fraflytning som sanktionsmulig-

hed parallelt med eksklusion, idet det vurderes at være en reel risiko, at der

ikke eller først efter et meget langt sagsforløb vil blive skredet til eksklusion i de

sager, hvor der er behov herfor, da fraflytning i stedet vil blive anvendt som

første mulighed. I praksis anvendes frafly tning meget sjældent, og i de få sager,

hvor det er relevant, bør eksklusionsadgangen anvendes. I øvrige sager vurde-

res bodsbestemmelsen at dække behovet for reaktion fra ejerforeningens side.

Udvalget konkluderer således, at adgangen til fraflytning som sanktion ikke bør

fastholdes i loven.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

Boligselskabernes Landsforening

anfører, at bestemmelserne om bod og eks-

klusion ikke tager tilstrækkelig hensyn til tilfælde, hvor ejeren er udlejer af al-

mene boliger. Organisationen foreslår, at det i bestemmelsen om bod fastsæt-

tes, at en almen boligorganisationen kun kan pålægges at betale bod, hvis den

Si de 9/16

L 93 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra boligministeren

tilsidesætter sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger § 80 til at sikre god

ro og orden. Tilsvarende bør der ved eksklusion tages hensyn til konsekvense r-

ne ved påtvunget frasalg for en almen boligorganisation.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at de foreslåede bestem-

melser om bod og eksklusion skal erstatte den gældende sanktion i lovens § 8,

hvorefter ejerforeningen kan pålægge en ejer, der gør sig skyldig i grov mislig-

holdelse, at fraflytte sin lejlighed. Det er ikke hensigten med bestemmelserne,

at adfærden fra en enkelt lejer i en almen boligorganisation isoleret set skal

kunne danne grundlag for en sag om bod eller eksklusion af den almen boligo r-

ganisation. Spørgsmålet om bod eller eksklusion af en almen boligorganisation

bør i stedet vurderes efter, hvorvidt den almen boligorganisation tilsidesætter

sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger § 80 til at sikre god ro og orden.

Dette betyder, at den udøvede adfærd fra en lejer i en almen boligorganisation

vil skulle vurderes efter samme målestok, som hvis der skulle tages stilling til

bod eller eksklusion over for en ejer af en ejerlejlighed. Herudover skal der v æ-

re tale om, at almen boligorganisation tilsidesætter sin forpligtelse i lov om leje

af almene boliger.

Det indstilles, at det i lovforslagets § 9 og § 10 præciseres, at bod eller eksklusi-

on af en almen boligorganisation ud over adfærden hos en eller flere lejere fo r-

udsætter, at den almen boligorganisation tilsidesætter sin forpligtelse i lov om

leje af almene boliger til at sikre god ro og orden.

Ejerlejlighedernes Landsforening

EjendomDanmark

foreslår, at bodsbelø-

bet på 10.000 kr. indeksreguleres.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at det følger af lovforsla-

gets § 9, at ejerforeningen kan pålægge en ejer at betale en bod på op til 10.000

kr. Det fremgår af udvalgets rapport, at bodsbeløbet foreslås sat til 10.000 kr.,

medmindre andet beløb er fastsat i særvedtægt, og med mulighed for forhøjelse

af bodsbeløbet i gentagelsestilfælde. De enkelte foreninger har således mulig-

hed for i deres vedtægter at fastsætte et lavere beløb.

Det vurderes, at beløbet på op til 10.000 kr., som i gentagelsestilfælde kan fast-

sættes til op til det dobbelt beløb, er af en sådan størrelsesorden, at det vil have

en præventiv effekt mange år frem uden indeksregulering af beløbet.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

5. Indtrædelse i lejerbeføjelser

LLO

anfører, at det i den foreslåede § 11 om indtrædelse i udlejers beføjelse bør

præciseres,

hvad ”retsstridig adfærd” betyder.

Si de 10/16

L 93 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra boligministeren

Boligselskabernes Landsforening

anfører, at en almen boligorganisation har

en forpligtelse i lov om leje af almene boliger til at sikre god ro og orden, og at

den foreslåede § 11 bør omformuleres således, at ejerforeningen alene er beret-

tiget til at overtage beføjelserne, såfremt en almen boligorganisation som udle-

jer ikke følger allerede gældende regler og praksis for håndtering af husordens-

sager.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at det følger af

udvalgets rapport, at hensigten med bestemmelsen er at give ejerforeningen

mulighed for at reagere i det tilfælde ejeren/udlejeren undlader eller ikke evner

at bringe en retsstridig adfærd fra lejers side til ophør. Udvalget konkluderer, at

der bør indsættes en bestemmelse om, at ejerforeningen kan indtræde i ejerens

beføjelser, hvis lejeren groft tilsidesætter sine forpligtigelser efter lejeloven ved

udøvelse af retsstridig adfærd over for ejerforeningen eller andre ejere i fo r-

eningen. Det er hensigten, at udlejeren i grovere misligholdelsestilfælde ikke

nødvendigvis skal inddrages i en sag mod lejeren, men at ejerforeningen ind-

træder i udlejers beføjelser. Det vil således efter bestemmelsen være muligt for

ejerforeningen at føre sag mod lejeren med påstand om, at denne skal fraflytte

på grund af opsigelse eller ophævelse af lejemålet.

Det indstilles, at det i lovforslagets § 11 præciseres, at ejerforeningen over for en

almen boligorganisation alene er berettiget til at overtage beføjelserne, såfremt

den almene boligorganisation som udlejer ikke følger gældende regler i lov om

leje af almene boliger for håndtering af husordenssager. Endvidere vil det blive

præciseret i de specielle bemærkninger, at der med retsstridig adfærd sigtes til

situationer, hvor lejeren groft tilsidesætter sine forpligtigelser efter lejeloven

ved udøvelse af retsstridig adfærd.

6. Opdeling af bygninger og ejendomme i ejerlejligheder

KL, Forbrugerådet Tænk, Ejerlejlighedernes Landforening, Dansk Ejen-

domsmæglerforening, EjendomDanmark

Finans Danmark

støtter moder-

nisering og forenkling af ejerlejlighedsloven.

LLO

støtter, at de tre hovedforbud bibeholdes, da de bidrager til blandet

beboersammensætning og boligmasse.

Andelsboligforeningernes Fællesrepræ-

sentation

støtter, at forbuddet mod opdeling af andelsboligforeningers ejen-

domme fastholdes.

Dansk Ejendomsmæglerforening

hilser de tre udvidelser af adgangen til opde-

ling velkommen.

Danmarks Lejerforeninger

fraråder at gennemføre de tre

udvidelser af adgangen til opdeling.

Danske Udlejere

støtter udvidelse af adgangen til opdeling af bygninger med 2

beboelseslejligheder og erhverv og så gerne, at der blev indført adgang til opde-

ling af udlejningsejendomme med mere end 2 beboelseslejligheder.

Si de 11/16

L 93 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra boligministeren

Den Danske Landinspektørforening

så gerne en delvis ophævelse af opdelings-

forbuddet for ældreudlejningsejendomme med op til 5 beboelseslejligheder og

erhverv.

EjendomDanmark

så gerne delvis ophævelse af opdelingsforbuddet for andels-

boligforeninger i ejendomme efter 1966.

Danske Advokater

efterspørger begrundelse for at fastholde totalforbuddet for

opdeling af andelsboligforeningers ejendomme.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at forslagene om

en fuldstændig ophævelse af opdelingsforbuddet for ældre private udlejnings-

ejendomme og en delvis ophævelse af forbuddet ved at tillade opdeling af små-

bygninger 2-5 beboelseslejligheder med og uden erhverv, efter de for udvalg om

ejerlejlighedsloven gennemførte analyser må forventes at føre til, at en meget

stor del af de ældre udlejningsboliger på sigt vil blive omdannet til ejerlejlighe-

der. Tilsvarende må forslaget om en fuldstændig og delvis ophævelse af opde-

lingsforbuddet for ejendomme med private andelsboligforeninger efter de for

udvalg om ejerlejlighedsloven gennemførte analyser forventes at føre til, at en

meget stor del af ejendommene med private andelsboligforeninger vil blive

omdannet til ejerlejligheder.

Da dette ikke harmonerer med regeringens boligpolitik, hvor det er en prioritet

at opretholde et boligmarked med et blandet boligudbud med såvel udlejnings-

boliger, andelsbolig og ejerboliger, fastholdes opdelingsforbuddene derfor i

lovforslaget.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

Den Danske Landinspektørforening

foreslår, at referencen til den gældende

lovs ikrafttræden den 1. juli 1966 som kriterie for opdeling i forhold til den æl-

dre bygningsmasse erstattes af en henvisning til bygninger opført i 1966 eller

senere, da det kan være svært i praksis at dokumentere opdelingsdatoen. Fo r-

slaget indebærer, at BBR-året anvendes i stedet.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at forslaget i realiteten

indebærer en udvidelse af opdelingsadgangen, og at det derfor principielt vil

betyde, at flere ældre udlejningsejendomme vil kunne opdeles.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

Den Danske Landinspektørforening

foreslår endvidere, at bestemmelsen om

opdeling af 80/20 ejendomme ændres, således at BBR registreringen på tids-

punktet for opdelingen fremover skal være afgørende for, om muligheden for

en 80 /20 opdeling foreligger eller ej. Formålet med ændringen er, at et udtræk

fra det gældende BBR-register kan afdække mulighederne for opdeling, hvor-

Si de 12/16

L 93 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra boligministeren

ved allerede foreliggende muligheder vil blive tydeliggjort for såvel rådgivere og

ejere.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at bestemmelsen om op-

deling af blandede 80/20 ejendomme er en videreførelse af den gældende lovs

§ 10 a, om blandede ejendomme. Et enigt udvalg har konkluderet, at bestem-

melsens formulering bør fastholdes, og at betingelserne om fordeling af ejen-

dommens areal i forhold til et udtræk fra BBR-registeret pr. 31. december 2003

skal forstås som en anvendelsesmæssig afgrænsning af ejendommen i henhold

til BBR pr. skæringsdagen. Udvalget finder, at kravene for anvendelse af be-

stemmelsen er velbegrundede.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

Den Danske Landinspektørforening

foreslår en supplerende opdelingsadgang

for ældre udlejningsejendomme med mere end 2 beboelseslejligheder med er-

hverv, således at disse kan opdeles ved at alle beboelseslejligheder efter opde-

ling er én ejerlejlighed med flere beboelsesenheder, der ikke kan videreopdeles

og erhvervsenheden er en anden ejerlejlighed. Foreningen anfører, at forslaget

giver mulighed for adskillelse af erhvervsenheden fra beboelsesenheden uden

at der sker en påvirkning af udbuddet ældre udlejningsejendomme. Endvidere

kan forslaget understøtte dannelse af andelsboligforeninger, der efter forslaget

ikke behøver at være økonomisk afhængige er erhvervsenheden.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at der er tale om et nyt

forslag, som ikke har været behandlet i udvalg om ejerlejlighedsloven. Der fore-

ligger derfor ikke nærmere data til belysning af forslaget. Det vurderes, at fo r-

slaget bygger på de samme hensyn, som ligger bag det i lovforslaget indeholdte

forslag om at udvide adgangen til opdeling ved etablering af tagboliger til at

gælde opdeling af ejendomme med flere bygninger på samme grund, hvor hele

bygninger kan opdeles som én ejerlejlighed. Forslaget vil give adgang til opde-

ling, der giver mulighed for udskillelse af erhvervsenheden og dermed sikre

samme økonomiske uafhængighed, som ved opdeling af småejendomme med 2

beboelseslejligheder samt erhverv. Herunder vil forslaget kunne sikre grundlag

for stiftelse af andelsboligforeninger uden afhængighed af en erhvervsenhed i

ejendommen.

Det indstilles, at der i lovforslagets § 16 indsættes en adgang til at opdele ældre

udlejningsejendomme med mere end 2 beboelseslejligheder og erhverv, således

at disse kan opdeles ved at alle beboelseslejligheder efter opdeling er én ejerlej-

lighed med flere beboelsesenheder, der ikke kan videreopdeles og erhvervse n-

heden er en anden ejerlejlighed.

7. Registrering af oprettelse af ejerlejligheder

Si de 13/16

L 93 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra boligministeren

Geodatastyrelsen

foreslår, at der i lovudkastets § 25 indsættes hjemmel til at

nægte registrering af opdeling i ejerlejligheder, hvis ejerlejlighedslovens be-

stemmelser er til hinder herfor, og at afgørelser om nægtelse af registrering

efter den foreslåede bestemmelse skal kunne påklages til boligministeren.

Geodatastyrelsen anfører, at de i perioden efter overtagelse af registreringen af

ejerlejligheder fra Tingslysningsretten pr. 25. februar 2019 har erfaret, at der

kan forekomme registreringsanmodninger, hvor iagttagelse af betingelserne i

ejerlejlighedslovens nuværende opdelingsregler er behørigt dokumenteret, men

hvor andre omstændigheder medfører, at den påtænkte opdeling i ejerlejlighe-

der er i strid med ejerlejlighedsloven. En adgang til at nægte registrering med

henvisning til, at en opdeling af en ejendom i ejerlejligheder er i strid med ejer-

lejlighedsloven, selvom registreringsanmodningen indeholder den krævede

dokumentation, vil i de fleste tilfælde vil være udtryk for Geodatastyrelsens

lovfortolkning, hvorfor der bør indføres klageadgang til boligministeren.

Geodatastyrelsen bemærker, at problemstillingen ikke var aktuel, da Tingly s-

ningsretten varetog registreringen af ejerlejligheder, fordi Tinglysningsretten

som domstol havde en sikker kompetence til at træffe afgørelser om, at lovgiv-

ningen ikke var overholdt.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at ejerlejlighedsloven for-

ud for Geodatastyrelsens overtagelse af registrering af ejerlejlighedsopdelingen

ikke indeholdt regler om nægtelse af registrering. Efter Geodatastyrelsens over-

tagelse af registreringen indeholder ejerlejlighedsloven nu en udtømmende

opregning af tilfælde, hvor registrering kan nægtes.

Fastholdes den nuværende bestemmelse, kan Geodatastyrelsen blive nødt til at

registrere en opdeling, selvom styrelsen i den givne situation ikke vurderer, at

ejerlejlighedsloven indeholder hjemmel til opdeling. Dette vurderes ikke hen-

sigtsmæssigt, hvorfor der bør indføres hjemmel til at nægte registrering af ejer-

lejlighedsopdeling i tilfælde, hvor ejerlejlighedsloven er til hinder herfor.

En sådan hjemmel indebærer en ny generel kompetence for Geodatastyrelsen

til at træffe afgørelse om, hvorvidt betingelserne i ejerlejlighedsloven for opde-

ling er opfyldt, hvorfor der skal tages stilling til spørgsmålet om klageadgang.

Boligministeren er ressortansvarlig for ejerlejlighedsloven. Der har imidlertid

ikke tidligere i ejerlejlighedsloven været hjemmel til administrativt at tage stil-

ling til rækkevidden af ejerlejlighedslovens opdelingsregler, da det hidtil har

været op til domstolene at fortolke reglerne. Der er således ikke opbygget en

myndighedsekspertise eller et administrativt apparat til håndtering af klagesa-

ger.

Efter gældende regler kan Geodatastyrelsen afgørelser om nægtelse af registre-

ring af opdeling ikke påklages til anden administrativ myndighed. Der er her-

Si de 14/16

L 93 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra boligministeren

ved lagt vægt på, at afgørelser om nægtelse af registrering efter de gældende

regler er lovbundne forvaltningsakter, hvor der alene i helt begrænset omfang

vil kunne blive tale om udøvelse af et skøn.

En hjemmel til at nægte registrering af opdeling, hvis ejerlejlighedsloven er til

hinder herfor, indebærer i højere grad end i dag afgørelser af skønsmæssig k a-

rakter. Spørgsmålet om nægtelse af registrering bliver imidlertid alene aktuelt i

sager, hvor det hidtil kun har v æret muligt at få taget stilling til spørgsmålet om

rækkevidden af opdelingsreglerne ved domstolene. Etablering af en udvidet

adgang til at nægte registrering samtidig med afskæring af klageadgang vil så-

ledes ikke stille den ejer, der ønsker en opdeling, dårligere end efter de gælden-

de regler. Endvidere bemærkes, at sager om opdeling varetages for ejeren af en

professionel aktør, idet anmeldelse om opdeling skal ske ved en landinspektør

med beskikkelse, som har indgående kendskab til opdelingsreglerne. Herud-

over bliver spørgsmålet primært aktualiseret i sager, hvor der anmodes om

opdeling i situationer, hvor der ikke er lovmæssig dækning for opdeling efter

ejerlejlighedsloven bestemmelser.

Det indstilles, at der i lovforslagets § 25 indsættes en hjemmel til at nægte regi-

strering af ejerlejlighedsopdeling, hvis ejerlejlighedsloven er til hinder herfor,

og at klageadgangen for sådanne afgørelser afskæres.

8. Digital kommunikation

Ejerlejlighedernes Landsforening

anfører, at det bør fremgår af den foreslåede

§ 27, at adgangen til digital kommunikation ikke gælder, hvor den enkelte ejer

er fritaget herfor.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at spørgsmålet om frita-

gelse for kravet om digital post er reguleret i lov om digital post fra offentlige

afsendere. Det vil blive anført i de specielle bemærkninger til bestemmelsen, at

der ved fastsættelse af regler om digital kommunikation vil blive taget hensyn

til at krav om digital kommunikation ikke vil gælde ejere, der fritages herfor.

Det indstilles, at forslaget fastholdes.

9. Ikrafttræden og overgangsordning

Den Danske Landinspektørforening

foreslår, at der indføres en overgangsord-

ning for overholdelse af gældende kvalitetskrav i forhold til allerede igangsatte

bygningsarbejder. Foreningen anfører endvidere, at der er behov for procedure

for ændring af diverse blanketter mv.

Geodatastyrelsen

foreslår, at det i § 29 fastsættes, at loven træder i kraft tid-

ligst 1. juli 2020 for at sikre tid til ændring af IT -systemerne for matriklen.

Si de 15/16

L 93 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra boligministeren

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at sager, hvor der

gennemføres ombygning af ejendomme med henblik på at leve op til kvalitets-

krav i forbindelse med opdeling af ejendomme i ejerlejligheder, kan strække sig

over et længere tidsrum. Det vurderes derfor hensigtsmæssigt at indføre en

overgangsordning, hvor der ud over anvendelse af hidtil gældende regler om

kvalitetskrav for sager anmeldt til opdeling inden lovens ikrafttræden, gives

ejere af ejendomme, hvor der er påbegyndte ombygning med henblik på opde-

ling en rimelig frist til at få afsluttet disse efter de regler, de er sat i gang i hen-

hold til.

Det indstilles, at det indskrives i lovforslaget, at loven træder i kraft den 1. juli

2020, og at der indsættes en overgangsordning for anvendelse af de gældende

regler om kvalitetskrav.

Si de 16/16