L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

Skatteudvalget 2019-20
L 194 Bilag 7
Offentligt

Peter Thielst Jessen

Kielgade 9

2150 Nordhavn

Landsskatterettens afgørelser af 26. marts

2019

1. Din klage og den generelle sag, som ombudsmanden har rejst i an-

ledning heraf

Jeg har senest skrevet til dig den 11. november 2019.

Du klagede den 8. maj 2019 på egne vegne samt som partsrepræsentant for

28 andre grundejere i Frihavnskvarteret i postnummer 2150 Nordhavn over

fastsættelsen af grundværdien for jeres ejendomme, som er erhvervet ved

projektsalg. Landsskatteretten traf afgørelse i sagerne den 26. marts 2019.

I din klage skrev du bl.a., at den vejledende udtalelse om grundværdien for

de pågældende ejendomme, som SKAT havde afgivet til ejendomsmægleren

til brug for salgsopstillingen i forbindelse med projektsalget, var væsentlig for-

skellig fra den efterfølgende endelige vurdering. Den endelige grundværdi-

vurdering endte således med at være 3 - 4 gange så høj som forudsat i

salgsopstillingen. I dit tilfælde har det efter det oplyste ført til en grundskyld,

som årligt er ca. 60.000 kr. højere end forventet.

Du anførte, at der er tale om et generelt problem i forbindelse med projekt-

salg. Du pegede bl.a. på, at salgsopstillingen er et væsentligt dokument i for-

bindelse med køb af bolig, og at det er dette dokument, som både man selv

som køber samt banken anvender, når den fremtidige økonomi skal vurde-

res. Det er derfor vigtigt, at den vejledning, som vurderingsmyndigheden yder

i forbindelse med sådanne projektsalg, er retvisende.

Ombudsmanden meddelte dig den 27. juni 2019, at han på baggrund af bl.a.

din henvendelse havde besluttet af egen drift at rejse et generelt spørgsmål

over for Vurderingsstyrelsen om, hvordan Vurderingsstyrelsen behandler an-

modninger fra ejendomsmæglere (eller andre) vedrørende skøn over den for-

ventede grundværdi i forbindelse med projektsalg, herunder hvordan Vurde-

ringsstyrelsen foretager sagsoplysning i forbindelse med disse henvendelser.

1. april 2020

Dok.nr. 19/02380-

23/MHE

Bedes oplyst ved

henvendelse

+ bilag

Folketingets

Ombudsmand

Gammeltorv 22

1457 København K

33 13 25 12

www.ombudsmanden.dk

[email protected]

Personlig henvendelse:

Man.-fre. 10-14

Telefontid:

Man.-tors. 9-16

Fre. 9-15

Side 1 | 7

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

Han oplyste samtidig, at han derfor havde valgt at vente med at tage stilling

til jeres sager, indtil han havde fået svar fra Vurderingsstyrelsen vedrørende

det generelle spørgsmål.

Jeg har nu afsluttet min undersøgelse af Vurderingsstyrelsens sagsbehand-

ling i forbindelse med afgivelsen af vejledende udtalelser om grundværdi mv.

Jeg mener ikke, at jeg har anledning til at foretage mig mere i forhold til den

fremgangsmåde, som Vurderingsstyrelsen i dag anvender i forbindelse med

sådanne vejledende udtalelser. Mit brev af dags dato til Vurderingsstyrelsen

er vedlagt dette brev i kopi.

Samtidig vender jeg nu tilbage til din sag og de konkrete afgørelser, som er

truffet i forhold til dig og de andre boligejere i Nordhavn, som du repræsente-

rer.

2. Landsskatterettens afgørelser

Landsskatteretten har truffet særskilt afgørelse for hver ejendom. Afgørel-

serne er stort set identiske bortset fra beløbsmæssige variationer i forhold til

størrelsen af den enkelte ejendom og grund. Jeg har derfor behandlet kla-

gerne samlet.

Efter at jeg har gennemgået jeres klage med bilag, mener jeg ikke, at jeg ved

en nærmere undersøgelse vil kunne hjælpe jer til at opnå en ændret vurde-

ring. Jeg har derfor besluttet ikke at indlede ombudsmandsundersøgelser af

Landskatterettens afgørelser af 26. marts 2019. Jeg henviser til § 16, stk. 1, i

lov om Folketingets Ombudsmand (lovbekendtgørelse nr. 349 af 22. marts

2013). Det fremgår af denne bestemmelse, at ombudsmanden selv afgør, om

en klage giver tilstrækkelig anledning til undersøgelse.

Jeg har herved lagt vægt på følgende:

2.1. Kort om de faktiske omstændigheder i sagerne

I har erhvervet ejendommene gennem det samme projektsalg i 2014-2015.

I forbindelse med projektsalget rettede det ejendomsmæglerfirma, som stod

for salget, henvendelse til det tidligere SKAT med anmodning om vejledende

normtal for 2001 og 2002 for ejerlejligheder og rækkehuse samt grundlag for

beregning af grundværdien. For så vidt angår grundværdien skrev SKAT i en

mail af 5. september 2013 til ejendomsmægleren:

”Til ansættelse af grundværdier skønnes der at kunne anvendes en m2-

pris på 1.700 med en bebyggelsesprocent på 60.”

Side 2 | 7

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

Det blev i mailen anført, at svaret ikke var bindende for SKAT.

I en mail af 19. november 2013 gav SKAT ejendomsmæglerfirmaet nærmere

vejledning om, hvordan grundværdien for ejerlejligheder kunne beregnes. Det

blev igen anført, at de oplyste tal ikke var bindende for SKAT.

Den 8. januar 2014 spurgte ejendomsmægleren, om den samme formel

kunne anvendes ved beregningen af grundværdien for rækkehuse. SKAT be-

kræftede dette den 10. januar 2014

–

dog med en bemærkning om, at ejen-

domsmægleren skulle være opmærksom på, om bebyggelsesprocenten var

rigtig.

Ejendomsmæglerfirmaet rettede den 15. januar 2014 på ny henvendelse til

SKAT med spørgsmål til rækkehusenes bebyggelsesprocent i forhold til

grundareal.

SKAT besvarede henvendelsen telefonisk den 20. januar 2014, hvor det blev

oplyst, at SKAT på det tidspunkt ikke kunne sige noget om priserne for grun-

dene i Frihavnen, og det blev efter det oplyste aftalt, at ejendomsmægleren

ville kontakte SKAT igen efter en måned.

Vurderingsstyrelsen har over for mig i den oven for omtalte generelle sag op-

lyst, at der ikke er registreret yderligere dialog med ejendomsmægleren i sa-

gen.

Det fremgår ikke af sagerne, om og hvordan ejendomsmægleren anvendte

de oplyste tal i salgsopstillingerne for projektejendommene.

SKATs grundværdivurdering, som fandt sted pr. 1. oktober 2016, var for alle

ejendommenes vedkommende ca. 3-4 gange så høj, som den estimerede

grundværdi, der fremgik af salgsopstillingen. Det blev lagt til grund, at basis-

årene for ejendommene var enten 2014 eller 2015, afhængig af hvilken ejen-

dom de var udstykket fra.

Som et konkret eksempel har du oplyst, at for din ejendom var grundværdien

i salgsopstillingen angivet til 621.152 kr., mens SKAT (nu Vurderingsstyrel-

sen) ved omvurderingen pr. 1. oktober 2016 fastsatte grundværdien til

2.496.300 kr.

I klagede over afgørelserne om omvurdering til Landsskatteretten. I og jeres

repræsentant gjorde under sagen bl.a. gældende, at de to mails fra SKAT af

5. september og 19. november 2013 måtte betragtes som bindende for-

håndstilkendegivelser fra SKAT, og at det måtte lægges til grund, at for-

håndstilkendegivelsen omhandlede prissætning for den omberegnede grund-

værdi med basisår i 2001. I har i det hele taget gjort gældende, at 2001 skulle

Side 3 | 7

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

anvendes som basisår ved fastsættelse af grundskatteloftet for ejendom-

mene.

Landsskatteretten traf afgørelse i sagerne den 26. marts 2019. Ved afgørel-

serne blev vurderingerne, herunder grundværdierne, nedsat, men dog med

–

i forhold til oplysningerne i salgsopstillingen

–

begrænset beløbsmæssig

værdi. F.eks. blev grundværdien for din ejendom nedsat til 2.145.000 kr.

Fastsættelsen af grundværdien skete ud fra byggeretsværdiprincippet og ud

fra en skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet. Landsskatterettens

skøn blev foretaget under hensyn til salgsprisen for sammenlignelige grunde i

området.

Landsskatteretten mente efter en samlet vurdering ikke, at I ved SKATs mails

af 5. september 2013 og 19. november 2013 havde modtaget en klar, entydig

og specifik tilkendegivelse fra SKAT, som I havde disponeret efter. Lands-

skatteretten mente på den baggrund ikke, at de pågældende mails var bin-

dende for SKAT. Landsskatteretten lagde bl.a. vægt på, at mailen af 19. no-

vember 2013 angik beregningen for ejerlejligheder og ikke for rækkehuse, at

der ikke var en direkte sammenhæng mellem SKATs mails og grundværdien

i salgsopstillingerne, og at det tydeligt fremgår af mailen af 5. september

2013, at der er tale om et skøn, og at mailen ikke er bindende for SKAT.

Landsskatteretten anførte også, at SKATs mail af 5. september 2013 ikke

kunne give en retsbeskyttet forventning om, at 2001 skulle anvendes som ba-

sisår, da anvendelsen af 2001 som basisår ved fastsættelsen af grundskatte-

loftet for ejendommene ved omvurderingerne ville være i åbenbar modstrid

med vurderingslovens § 33, stk. 18. Landsskatteretten henviste i den forbin-

delse til Højesterets dom som gengivet i SKM 2017.286 H (og i Ugeskrift for

Retsvæsen (UfR) 2017.1474 H).

For så vidt angår omberegnet grundværdi og basisår anførte Landsskatteret-

ten i øvrigt, at ansættelsen af den omberegnede grundværdi for den nye

ejendom efter ordlyden af vurderingslovens § 33, stk. 18, skal foretages med

samme basisår som for den udstykkede ejendom. Landsskatteretten lagde

derfor for de omberegnede grundværdier de basisår til grund, som gælder for

de udstykkede ejendomme (2014 og 2015). Landsskatteretten bemærkede,

at den ikke i sagerne kunne ændre ansættelsen for de udstykkede ejen-

domme, herunder basisåret.

2.2. Mine bemærkninger

Landsskatteretten har i afgørelserne redegjort nærmere for retsgrundlaget for

de trufne afgørelser. Jeg henviser hertil.

Side 4 | 7

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

Som det fremgår af Landskatterettens afgørelser, rejser sagerne navnlig to

spørgsmål:

Det ene spørgsmål er, om vurderingerne af ejendomme isoleret set er kor-

rekte. Det andet spørgsmål er, om SKATs mails af 5. september 2013 og 19.

november 2013 til en ejendomsmægler binder skattemyndighederne i forhold

til de afgørelser, som de efterfølgende måtte træffe over for ejerne af ejen-

dommene om grundværdi mv., således at vurderingerne skal reflektere det,

som SKAT dengang tilkendegav, uanset om dette måtte være udtryk for en

korrekt vurdering af ejendommene.

For så vidt angår den første problemstilling bemærker jeg, at Landsskatten i

sine afgørelser har afvejet en række forskellige hensyn og omstændigheder

vedrørende grundværdien og ejendommene, herunder hvilke grundværdiom-

råder, der er mest sammenlignelige med det grundværdiområde, som jeres

ejendomme ligger i, ligesom Landsskatteretten har vurderet, hvilke frie salg

der kan anses som sammenlignelige.

Jeg kan ikke foretage denne afvejning på en anden og bedre måde end

Landsskatteretten, som har særlige forudsætninger for at træffe afgørelse på

området bl.a. i kraft af Landsskatterettens erfaringer med disse sager. Jeg

kan derfor kun kritisere Landsskatterettens afgørelser, hvis der er særlige

omstændigheder i sagen. Det kan f.eks. være, hvis Landsskatteretten ikke

har undersøgt sagen godt nok, eller hvis afgørelsen er udtryk for en usaglig

forskelsbehandling.

Efter en gennemgang af sagen, mener jeg ikke, at der foreligger sådanne

omstændigheder.

For så vidt angår den anden problemstilling vedrørende betydningen af

SKATs mails af 5. september 2013 og 19. november 2013 bemærker jeg føl-

gende:

For at en person kan stifte ret på en forvaltningsmyndigheds udtalelser, såle-

des at myndigheden derved bliver forpligtet til at træffe afgørelser over for

personen i overensstemmelse med myndighedens tidligere udtalelse, kræves

det

–

uden for området for egentlig lovreguleret forhåndsbesked

–

bl.a., at

myndighedens udtalelse er lovlig, og at den er afgivet uden noget forbehold i

relation til et konkret sagsforhold.

Jeg henviser til den af Landsskatteretten omtalte Højesteretsdom samt til hø-

jesteretsdommene UfR 2013.207 H, UfR 2009/1202 H, UfR 2009.385 H, UfR

2006.3273 H, UfR 2005.1863 H og UfR 2001.2012 H. Se også Niels Fenger,

Forvaltning og Fællesskab (2004), s. 591, samt Karsten Revsbech m.fl., For-

valtningsret Almindelige Emner, 6. udg. (2016), s. 99-101.

Side 5 | 7

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

På grundlag af denne praksis mener jeg ikke, at der er udsigt til, at jeg vil

kunne kritisere Landsskatterettens vurdering af, at SKATs mails til ejendoms-

mægleren af 5. september 2013 og 19. november 2013 ikke er bindende for

Skatteforvaltningen i forhold til de senere udmeldinger om grundværdi m.v.

Jeg har herved lagt vægt på de samme forhold som Landsskatteretten, her-

under at SKAT flere gange tydeligt anførte i mailkorrespondancen, at tallene

var vejledende og ikke bindende for SKAT.

Jeg har også tillagt det vægt, at der ikke var en direkte sammenhæng mellem

de tal, der fremgik af mailkorrespondancen, og ejendomsmæglerens angi-

velse af grundværdien i salgsopstillingerne, samt at SKATs vejledende udta-

lelser havde karakter af normtal, der var tiltænkt ejendomsudviklere og ejen-

domsmæglere til brug for videre bearbejdelse i forbindelse med udarbejdelse

af salgsopstillinger mv. i projektfasen for de pågældende ejendomme.

SKATs udtalelser havde således ikke karakter af ejendomsvurderinger for de

enkelte ejendomme. De var af samme grund ikke rettet til de enkelte ejere

som en tilkendegivelse over for disse om, hvordan SKAT ville behandle ejen-

dommene i fremtidige ansættelser.

Jeg mener heller ikke, at der er udsigt til, at jeg vil kunne kritisere det, som

Landskatteretten har anført om basisår med henvisning til den nævnte Høje-

steretsdom, SKM 2017.286 H, hvor Højesteret fastslog, at grundværdien ved

frastykning ansættes i det samme basisår, som gælder for den ejendom, som

grundstykket er udstykket fra, og at anvendelsen af 2001 som basisår i en

sådan situation ville være i direkte modstrid med bestemmelsen i vurderings-

lovens § 33, stk. 18.

Jeg foretager mig herefter ikke mere i sagen.

Som jeg har skrevet til dig i mit brev af 29. maj 2019, kan Landsskatteret-

tens afgørelser af 26. marts 2019 indbringes for domstolene senest 1 måned

efter, at jeg har afsluttet min behandling af sagen. Jeg skal for en ordens

skyld oplyse, at jeg med dette brev afslutter min behandling af sagen.

Side 6 | 7

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

Jeg har sendt en kopi af dette brev til Landsskatteretten og Vurderingsstyrel-

sen til orientering.

Med venlig hilsen

Kopi til:

Landsskatteretten

Vurderingsstyrelsen

Side 7 | 7

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

Skilleark

Dokumentnummer: 19/02380-23

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

Vurderingsstyrelsen

Nykøbingvej 76

Bygning 45

4990 Sakskøbing

Vejledende udtalelser om grundværdi mv.

–

styrelsens j.nr. 19-0592101

Jeg har nu afsluttet min undersøgelse af Vurderingsstyrelsens (tidligere

SKATs) sagsbehandling i forbindelse med vejledende udtalelser om grund-

værdi mv.

for såkaldte ”projektejendomme”,

dvs. ejendomme, der udbydes til

salg, inden de er færdigopført.

Jeg mener ikke, at jeg har grundlag for at foretage mig mere på baggrund af

de udtalelser, som blev afgivet vedrørende ejendommene i Kielgade i 2013,

og som bl.a. dannede grundlag for, at jeg rejste denne sag.

Jeg mener heller ikke, at jeg har anledning til at foretage mig mere i forhold til

den fremgangsmåde, som Vurderingsstyrelsen i dag anvender i forbindelse

med vejledende udtalelser om grundværdi mv.

Jeg henviser nærmere til det, som er anført under pkt. 5 nedenfor.

Jeg har samtidig hermed afsluttet de konkrete klagesager, som jeg har mod-

taget vedrørende SKATs og Landsskatterettens afgørelser om vurderinger

for 29 ejendomme i området omkring Kielgade. Vurderingsstyrelsen modta-

ger i de konkrete sager en kopi af mit afsluttende brev.

1. april 2020

Dok.nr. 19/03026-

22/MHE

Bedes oplyst ved

henvendelse

+ bilag

Folketingets

Ombudsmand

Gammeltorv 22

1457 København K

33 13 25 12

www.ombudsmanden.dk

[email protected]

Personlig henvendelse:

Man.-fre. 10-14

Telefontid:

Man.-tors. 9-16

Fre. 9-15

1. Baggrunden for min undersøgelse

I foråret 2019 modtog jeg en række klager fra grundejere i Frihavnskvarteret,

postnummer 2150 Nordhavn. Grundejerne havde alle erhvervet ejendomme i

Frihavnskvarteret som projektsalg (ejendommene i projektet omtales i udta-

lelsen som Kielgade). De klagede over det forhold, at den vejledende udta-

lelse om grundværdien for de pågældende ejendomme, som det daværende

SKAT havde afgivet til ejendomsmægleren til brug for salgsopstillingen, var

væsentlig forskellig fra den efterfølgende, endelige vurdering. Den endelige

Side 1 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

grundværdivurdering endte således med at være 3-4 gange så høj som angi-

vet i salgsopstillingen. Problemstillingen blev også omtalt i en række artikler i

dagspressen.

Jeg bad på den baggrund den 27. juni 2019 i medfør af ombudsmandslovens

§ 17, stk. 2, Vurderingsstyrelsen om en generel udtalelse om, hvordan styrel-

sen behandler anmodninger fra ejendomsmæglere (eller andre) vedrørende

skøn over den forventede grundværdi i forbindelse med projektsalg. Jeg satte

samtidig behandlingen af de konkrete sager i bero.

Vurderingsstyrelsen har afgivet en udtalelse i sagen den 27. august 2019. På

baggrund af en supplerende høring af 11. november 2019 har styrelsen afgi-

vet en supplerende udtalelse den 9. december 2019.

2. Baggrunden for, at Vurderingsstyrelsen afgiver

vejledende udtalelser

Det fremgår af § 6, stk. 1, nr. 2, i bekendtgørelse nr. 1230 af 21. november

2014 om formidling m.v. ved salg af fast ejendom med senere ændringer, at

en salgsopstilling i forbindelse med erhvervsmæssig formidling af salg samt

erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom skal indeholde oplysninger

bl.a. om den månedlige og årlige ejerudgift. I ejerudgiften indgår bl.a. den ak-

tuelle ejendomsværdiskat og grundskyld, jf. bekendtgørelsens § 12. Når en

projektejendom udbydes til salg, foreligger der imidlertid ikke en ejendoms-

vurdering, som kan indgå i beregningerne til brug for ejendomsmæglerens

salgsopstilling.

Det fremgår af Vurderingsstyrelsens udtalelse af 9. december 2019, at Dansk

Ejendomsmæglerforening ved brev af 21. marts 2006 på baggrund af usik-

kerheden om det forventede beskatningsgrundlag i forbindelse med projekt-

salg rettede henvendelse til det daværende SKAT, som på dette tidspunkt

var vurderingsmyndighed. SKAT meddelte efter en mellemliggende korre-

spondance i brev af 7. juli 2006 Dansk Ejendomsmæglerforening, at:

”… SKAT’s kundecenter kan være foreningens

medlemmer behjælpelig

med at vurdere denne type ejendomme [projektsalgsejendomme].

Vurderingen er vejledende og ikke bindende for SKAT. Den skal alene

hjælpe ejendomsmæglerne til at kunne danne sig et skøn over størrel-

sen af den fremtidige ejendomsværdiskat og ejendomsskat.

Foreningens medlemmer skal henvende sig på SKATs hovednummer

…

De vil herefter blive stillet om til kundecenteret, der også besvarer hen-

vendelser på vurderingsområdet.”

Side 2 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

Vurderingsstyrelsen har i udtalelsen af 9. december 2019 anført følgende om

brevet af 21. marts 2006:

”Dette udgør aftalegrundlaget for den løbende vejledning af ejendoms-

mæglerne og andre, der efterspørger vejledende udtalelser

–

de så-

kaldte normtal

–

til brug for de efterfølgende beregninger af skøn over

det

første års faste ejerudgifter i salgsopstillingen.”

Af Vurderingsstyrelsens udtalelse af 27. august 2019 fremgår i øvrigt føl-

gende om de vejledende udtalelser:

”Siden den daværende regerings beslutning om at suspendere de of-

fentlige ejendomsvurderinger i 2013, er der ikke foretaget nye ejen-

domsvurderinger. Frem til, at der kan udsendes nye og mere retvisende

ejendomsvurderinger fra medio 2020, er 2011-vurderingerne derfor vide-

reført. For nybyggede eller ændrede ejendomme, herunder færdigop-

førte projektejendomme, foretages i stedet hvert år pr. 1. oktober så-

kaldte årsomvurderinger, så der for alle ejendomme er en ejendomsvur-

dering, der kan danne grundlag for beskatningen. Årsomvurderingerne

fastsættes i 2011-niveau, så alle ejendoms- og grundvurderinger er fast-

sat i samme prisniveau.

For projektejendomme, der ikke er færdigopførte, kan der i sagens natur

ikke foretages en endelig vurdering og ansættes endelige skattestops-

værdier, før ejendommen er færdigopført, hvilket ofte kan vare flere år

efter, at byggeriet er startet. Udbyderne af projektejendomme, typisk

ejendomsmæglere, står imidlertid i den situation, at de skal fremlægge

et overblik over de forventede boligudgifter, herunder for boligskatterne,

så fremtidige købere kan tilrettelægge deres økonomi.

I forlængelse af indførelsen af skattestoppet på ejendomsværdiskatten

og grundskatteloftet på ejendomsskatten (grundskyld) blev der derfor

indgået en aftale mellem det daværende SKAT og Dansk Ejendoms-

mæglerforening om, at ejendomsmægleren hos vurderingsmyndigheden

kan indhente vejledende normtal, dvs. bygningsnormtal i 2001/2002-ni-

veau, samt oplysninger om byggeret/etagemeterpris for sammenligne-

lige ejendomme i det område, hvor en given projektejendom ligger.

Disse oplysninger kan ejendomsmæglerne anvende til at beregne de

skønnede skattestopværdier/grundskatteloftet for de individuelt udbudte

ejendomme.”

Jeg forstår, at den aftale, der er omtalt i sidste afsnit, er den oven for citerede

aftale af 21. marts 2006.

Side 3 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

3. Hvad er indholdet af de vejledende udtalelser?

Det er forudsat i aftalegrundlaget mellem Dansk Ejendomsmæglerforening og

SKAT/Vurderingsstyrelsen, at det er de ejendomsmæglere, der formidler pro-

jektsalgene, der kan indhente vejledende udtalelser. Aftalegrundlaget regule-

rer ikke nærmere, hvilke oplysninger vurderingsmyndigheden skal give til

ejendomsmægleren. Af udtalelsen af 27. august 2019, som er citeret oven

for, fremgår det,

at ejendomsmæglerne kan ”indhente vejledende normtal,

dvs. bygningsnormtal i 2001/2002-niveau, samt oplysninger om byggeret/eta-

gemeterpris for sammenlignelige ejendomme i det område, hvor en given

projektejendom ligger”.

Af en arbejdsbeskrivelse om sagsbehandling af projektejendomme (række-

huse), som var vedlagt Vurderingsstyrelsens udtalelse af 9. december 2019,

fremgår følgende om beregning af grundværdi og om, hvilke oplysninger der

skal gives til ejendomsmægleren:

”Udtalelser om projektejendomme

vedrører alene et vejledende, ikke-

bindende, skøn over beskatningsgrundlaget for ejendommen i henhold

til de eksisterende ejendomsbeskatningsregler.

Der beregnes både beskatningsgrundlag for grundværdien og ejen-

domsværdien (bygningsværdi + grundværdi).

For projektejendomme, der påtænkes opført som rækkehuse (tæt-lav

bebyggelse), skal ejendomsmægleren have oplyst følgende:

Lokalt normtal for bygningsværdien (normtal for standardhus og lo-

kalkorrektion) i 2001 og 2002 niveau

Byggeretsværdi

–

2001 og 2002-pris samt pris i ejendommens ba-

sisår (afgiftspligtigt niveau)

Grundværdi (m² pris for normalgrunden)

–

i 2001 og 2002 pris samt

pris i ejendommens basisår (afgiftspligtigt niveau).

1. Ejendomsskat (grundskyld)

–

afgiftspligtig grundværdi og ba-

sisår

Hovedprincippet bag grundskatteloftet er en fastlæggelse af to årlige

grundværdier, jf. ejendomsbeskatningslovens § 1, stk. 2:



1. Den aktuelle grundværdi efter fradrag for forbedringer og re-

duktion for fritagelse

2. Det foregående skatteårs afgiftspligtige værdi reguleret med

en procentsats (’loftsværdien’)

Side 4 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

Grundejere i Danmark betaler skat af den laveste værdi af disse to vær-

dier, der også kaldes den afgiftspligtige grundværdi. Der skal derfor

fremsøges værdier til beregning af denne.

Basisår

Beregningen af den afgiftspligtige grundværdi sker med afsæt i ejen-

dommens eller evt. den udstykkende ejendoms basisår for grundskatte-

loftet i henhold til det grundlæggende stigningsbegrænsningsprincip bag

grundskatteloftet.

Når det er den aktuelle grundværdi (nr. 1), der er den laveste værdi og

dermed udgør den afgiftspligtige grundværdi, medfører dette, at ejen-

dommen skifter basisår, der dermed danner udgangspunkt for den frem-

tidige beskatning. Ud fra prisudviklingen i samfundet, fører dette alt an-

det med sig, at jo senere basisår, jo højere grundprisniveau.

Ved udstykning af nye ejendomme arver den nyudstykkede ejendom au-

tomatisk basisår fra den udstykkende ejendom i henhold til vurderingslo-

vens § 33, stk. 18.

Basisåret fremgår automatisk af vurderingssystemet (KMD-VUR).

Grundværdiområde og pris

Med udgangspunkt i plangrundlaget for det område, som ejendommen

er placeret i, fremsøges der et relevant grundværdiområde med en pas-

sende pris, der svarer til GRUS-plantypen, jf. Juridisk Vejledning, 2017-,

H.A.3.2.1. Grundværdisystemet.

Det vil sige, at prisniveauet skal matche ejendommens plangrundlag i

forhold til zonekoden (fx byzone), den generelle anvendelseskode (fx

boligområde eller blandet bolig og erhverv) og specifikke anvendelses-

kode (fx åben-lav parcelhuse, tæt-lav rækkehuse).

Prisen fastsættes derefter i basisårets prisniveau for grundværdiområdet

i vurderingssystemet (KMD-VUR).

…

3. Afslutning

Værdierne til beregning af henholdsvis den afgiftspligtige grundværdi og

ejendomsværdien i 2001 og 2002 indsættes i brevet ”vejledende udta-

lelse om værdier til projektejendomme”. Ejendomsmægleren udfylder

derefter selv det til udtalelsen vedhæftede beregningsskema vedrørende

rækkehuse med data om ejendommens nærmere karakteristika.”

Side 5 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

4. Sagsbehandlingen i forbindelse med de vejledende

udtalelser og udviklingen heri

4.1. Generelt om udviklingen i sagsbehandlingen

Vurderingsstyrelsen har i udtalelsen af 27. august 2019 oplyst følgende om

sagsgangen i forbindelse med vurderingsmyndighedens afgivelse af vejle-

dende udtalelser og udviklingen i denne:

”Frem til juni 2015 var det Kundecenteret i SKAT, som leverede udtalel-

ser om vejledende normtal på anmodning fra bl.a. ejendomsmæglere.

Det skete på baggrund af opslag i systemerne for nogenlunde sammen-

lignelige ejendomme.

Fra juni 2015 overgik opgaven til SKAT Ejendom, hvor vejledningsopga-

ven blev samlet blandt en mindre gruppe af specialiserede medarbej-

dere.

Fra starten af 2017 blev sagsbehandlingen, der går forud for afgivelse af

udtalelserne, yderligere formaliseret med uddybende sagsnotater om

grundlaget for de enkelte vejledende udtalelser for at sikre, at disse blev

indarbejdet på et ensartet grundlag.”

Vurderingsstyrelsen har i udtalelsen af 27. august 2019 endvidere oplyst, at

der i 2018 er indført skærpede krav til dokumentationen for de normtal, der

oplyses i de vejledende udtalelser, ligesom der er igangsat kvalitetskontrol,

således at en erfaren medarbejder gennemgår grundlaget for udtalelsen, in-

den den afsendes. Styrelsen har til udtalelsen vedlagt en procesbeskrivelse,

hvoraf der fremgår nærmere oplysninger herom. Af procesbeskrivelsen frem-

går bl.a. følgende:

”8.

Dokumentation i Captia

Der oprettes et notatark på alle sager, samt et brev til kunden. Hermed

ligger sagen tilgængelig på det tidspunkt, hvor byggeriet er færdigt, og

der skal ske en reel vurdering.

I notatarket skal følgende oplysninger fremgå:

Lokalplan

Udstykkende ejendom

GSL

Normtal JT82

Side 6 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

Det er meget vigtigt, at vi kan dokumentere og redegøre for, hvordan vi

konkret er nået frem til de oplyste normtal. Du skal derfor i notatarket i

Captia nærmere begrunde, hvordan og med hvilke overvejelser, du er

kommet frem til dine beregninger.”

4.2. Eksempler på konkrete sagsgange

Til brug for behandlingen af sagen bad jeg i mit brev af 27. juni 2019 Vurde-

ringsstyrelsen om at sende mig sagsakterne i den konkrete sag om vejle-

dende udtalelse, som (daværende) SKAT afgav til brug for salgsopstillingen

for de konkrete ejendomme, hvor ejerne havde klaget til mig (Kielgade). Jeg

bad også om at modtage akterne i en anden sag, som havde været omtalt i

pressen (Sundkaj). De to områder ligger tæt på hinanden og, som jeg har for-

stået det, i samme grundværdiområde.

Udtalelsen i den ene sag (Kielgade) er afgivet i efteråret 2013, og udtalelsen i

den anden sag (Sundkaj) er afgivet i efteråret 2015, efter at opgaven med af

afgive vejledende udtalelser var overgået til specialiserede medarbejdere i

SKAT Ejendom.

I mit brev af 11. november 2019 til Vurderingsstyrelsen bad jeg desuden om

at modtage kopi af et eksempel på en konkret sag, hvor den nye procesbe-

skrivelse, som Vurderingsstyrelsen havde sendt mig med sit brev af 27. au-

gust 2019, havde været anvendt. Jeg modtog i den anledning et eksempel

vedrørende et projektbyggeri på Sundkaj 61.

4.2. 1. Kielgade, 2013

Sagsakterne vedrørende Kielgade består alene i en mailkorrespondance

mellem ejendomsmægleren og SKAT. SKAT angav i en mail af 5. september

2013 til ejendomsmægleren vejledende normtal for 2001 og 2002 for ejerlej-

ligheder og rækkehuse samt grundlag for beregning af grundværdien.

For så vidt angår grundværdien fremgår af mailen følgende:

”Til ansættelse af grundværdien skønnes der at kunne anvendes en m2-

pris på kr. 1.700 med en bebyggelsesprocent på 60.”

Det fremgår ikke af mailen, i hvilket niveau (årstal) m2-pisen er angivet, og

der er ikke oplysninger om basisår for grundene.

Det fremgår

af mailen, at ”Svaret er IKKE bindende for SKAT.”

SKAT besvarede den 19. november 2013 en ny henvendelse fra ejendoms-

mægleren vedrørende beregningsmetoden for grundværdien for ejerlejlighe-

der.

Side 7 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

Den 8. januar 2014 spurgte ejendomsmægleren, om den samme formel

kunne anvendes ved beregningen af grundværdien for rækkehuse, hvilket

SKAT bekræftede den 10. januar 2014

–

dog med en bemærkning om, at

ejendomsmægleren skulle være opmærksom på, om bebyggelsesprocenten

var rigtig.

Ejendomsmægleren rettede på ny henvendelse den 15. januar 2014 med

spørgsmål til rækkehusenes bebyggelsesprocent i forhold til grundareal.

Det fremgår af sagens akter, at SKAT besvarede henvendelsen telefonisk

den 20. januar 2014, hvor det blev oplyst, at SKAT på det tidspunkt ikke

kunne sige noget om priserne for grundene i Frihavnen, og at ejendoms-

mægleren ville kontakte SKAT igen efter en måned.

Vurderingsstyrelsen har i udtalelsen af 27. august 2019 oplyst, at der ikke er

registreret yderligere dialog med ejendomsmægleren om sagen.

Det fremgår ikke nærmere af sagsakterne, hvad SKAT har baseret det an-

givne skøn over normtal til brug for beregning af grundværdi i sagen på.

Vurderingsstyrelsen har i sin udtalelse af 9. december 2019 oplyst, at vejled-

ningen vedrørende Kielgade er givet på et tidspunkt, hvor der ikke var fast-

lagt en procesbeskrivelse for håndteringen af vejledende udtalelser i forbin-

delse med projektsalg, ligesom styrelsen har oplyst følgende:

”Ved ansættelse af grundværdierne i forbindelse

med vejledning om

normtal tages der sædvanligvis udgangspunkt i de omkringliggende

grundværdiområder. Det antages derfor, at kundecenteret ved den ind-

ledende vejledning har sammenlignet med etablerede grundværdiområ-

der som, på tidspunktet for afgivelse af udtalelserne, blev anset for sam-

menligneligt med det påtænkte nye etageboligbyggeri i Nordhavnskvar-

teret.”

Vurderingsstyrelsen har oplyst, at årsagen til, at der ikke blev oplyst om ba-

sisår, så vidt vides, skyldes, at vejledningen aldrig blev formelt afsluttet.

4.2.2. Sundkaj, 2015

Sagsakterne vedrørende udtalelsen fra efteråret 2015 om lejligheder og ræk-

kehuse på Sundkaj består af to konkrete henvendelser fra ejendomsmægle-

ren (én vedrørende lejligheder og én vedrørende rækkehuse), SKATs breve

af 27. oktober 2015 og 24. november 2015, hvori henvendelserne besvares,

samt to sagsnotater af samme dato som brevene.

Side 8 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

Sagsnotatet af 27. oktober 2015 vedrører vejledende tal for ejerlejligheder,

og det er i notatet angivet, hvilke ejendomme og grundværdiområder som

SKAT har inddraget i grundlaget for udtalelsen.

Sagsnotatet af 24. november 2015 vedrørende rækkehuse indeholder imid-

lertid ikke oplysninger om, hvilket grundlag den vejledende udtalelse er base-

ret på.

Det fremgår af SKATs udtalelse af 24. november 2015, at m2-prisen, der

skulle anvendes til beregning af grundværdien for rækkehusene for 2014, var

750 kr. pr m2, og at værdien af byggeretten skulle sættes til 600.000 kr. Lige-

ledes fremgår det, at ”Værdierne er vejledende og ikke bindende for SKAT.”

I lyset af, at SKAT relativt kort tid efter i afgørelserne om omvurdering af ejen-

dommene i Kielgade pr. 1. oktober 2016 lagde en m2-pris på 2.750 kr. til

grund og satte værdien af byggeretten til 2.200.000 kr. bad jeg til brug for min

undersøgelse Vurderingsstyrelsen om at udtale sig om, hvilke oplysninger

SKAT havde baseret sit skøn af 24. november 2015 på.

Vurderingsstyrelsen har i sin udtalelse af 9. december 2019 oplyst bl.a. føl-

gende:

”Det kan ikke verificeres, om det beror på en fejl, når

sagsbehandleren i

brev af 24. november 2015 er kommet frem til, at byggeretsværdien for

ejendomme på Sundkaj skønnes at være 600.000 kr. i 2011-prisniveau

(på baggrund af basisår 2014).

Dette skyldes, at der til forskel fra processen i dag ikke i denne sag er

sket dokumentation af begrundelsen og grundlaget for beregningerne.

Tilsvarende har der [ikke]

–

modsat ved processen i dag

–

ikke været

gennemført afsluttende kvalitetskontrol. Det blev dog i den konkrete sag

kommunikeret til ejendomsmægleren, at der var tale om et vejledende

skøn, som ikke er bindende for vurderingsmyndigheden.”

4.2.3. Sundkaj, 2019

Som et eksempel på en sag, hvor Vurderingsstyrelsens nye, skærpede krav

til dokumentation er anvendt, har styrelsen fremsendt sagsakter for en vejle-

dende udtalelse vedrørende en ejendom på Sundkaj 61, 2150 Nordhavn. Ud-

talelsen er afgivet den 8. januar 2019 og vedrører et rækkehus.

Af sagsakterne fremgår Vurderingsstyrelsens brev af 8. januar 2019 til ejen-

domsmægleren samt et sagsnotat af 20. november 2018, hvori der er linket

til lokalplanen for området samt oplyst om, hvilke grundværdiområder der er

anvendt som sammenligningsgrundlag for skønnet over normatal i forbin-

delse med udtalelsen.

Side 9 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

I øvrigt ses de vejledende tal til brug for beregningen af den afgiftspligtige

grundværdi at tage udgangspunkt i den endelige vurdering af ejendommene i

Kielgade.

4.3. Opdaterede vejledende udtalelser om normtal

Om sagsgangen fra efteråret 2018 og frem har Vurderingsstyrelsen i udtalel-

serne af 27. august 2019 og 9. december 2019 desuden oplyst, at det i efter-

året 2018 blev præciseret, at ejendomsmæglere kan bede om at få opdate-

rede vejledende udtalelser om normtal, når der opstår ny viden i form af en-

delige handelspriser for nye ejendomme i et givent område mv. Vurderings-

styrelsen og Dansk Ejendomsmæglerforening udsendte den 25. oktober

2018 en fælles pressemeddelelse herom.

Som bilag til Vurderingsstyrelsens udtalelse af 27. august 2019 var vedlagt

en brevskabelon til de nye vejledende udtalelser. Der fremgår således nu af

Vurderingsstyrelsens vejledende udtalelser bl.a. følgende:

”Du er velkommen til at rette henvendelse

til os på ny, hvis du får behov

for at få en opdateret vejledende udtalelse. Det kan fx være relevant,

hvis:



du har indhentet tal for et projekt for nogle år siden

du opstarter salg af en ny etape i et projekt, hvor den tidligere

udtalelse kan være forældet

du har et ejerboligprojekt til salg i et nyt område, hvor sammen-

ligningsgrundlaget kan have udviklet sig væsentligt i forhold til

en tidligere udtalelse, fordi området siden er færdigbygget, og

naboejendommene er blevet vurderet.”

Vurderingsstyrelsen har oplyst, at præciseringen af brevskabelonen er sket

med henblik på at sikre, at der ikke anvendes ikke-ajourførte vejledende ud-

talelser.

5. Min vurdering

5. 1. Den retlige ramme

5.1.1.

Vurderingsstyrelsen har i udtalelsen af 9. december 2019 anført, at der

ikke i tidligere eller nugældende lovgivning findes bestemmelser, der pålæg-

ger styrelsen at afgive vejledende udtalelser om grundværdi mv.

Side 10 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

Jeg forstår, at grundlaget for afgivelsen af udtalelserne er aftalen med Dansk

Ejendomsmæglerforening. Det fremgår heraf, at udtalelserne alene skal

hjælpe ejendomsmæglerne til at kunne danne sig et skøn over størrelsen af

den fremtidige ejendomsværdiskat og ejendomsskat, og at vurderingen er

vejledende og ikke bindende for SKAT.

Vurderingsstyrelsen har i udtalelsen af 27. august 2019 understreget, at udta-

lelserne kun kan være vejledende og ikke kan have karakter af en egentlig

ejendomsvurdering, samt at det tydeligt bliver kommunikeret i forbindelse

med udtalelserne, at de kun er vejledende.

I udtalelsen af 9. december 2019 har Vurderingsstyrelsen anført, at styrel-

sens vejledende udtalelser om normtal til brug for et skønnet beregnings-

grundlag for ejendomsværdiskat og grundskyld ikke

har karakter af en ”for-

håndsvurdering”

af de enkelte ejendomme.

5.1.2.

Jeg er enig med Vurderingsstyrelsen i, at der ikke ses at foreligge lov-

givning, der pålægger styrelsen at afgive de vejledende udtalelser eller i øv-

rigt er fastsat særlige regler om, på hvilket grundlag de skal udarbejdes, eller

hvilken procedure der skal følges. Der er således f.eks. ikke regler herom i

lov om formidling af fast ejendom eller i vurderingsloven.

Jeg er endvidere enig med Vurderingsstyrelsen i, at udtalelserne ikke i sig

selv har karakter af afgørelser om ejendomsvurdering. Jeg har herved lagt

vægt på bl.a., at der ikke er tale om udtalelser om eksisterende enkelte ejen-

domme, og at Vurderingsstyrelsen tydeligt tager forbehold for udtalelsernes

vejledende karakter. Udtalelserne må anses for givet som led i faktisk forvalt-

ningsvirksomhed.

5.1.3.

Efter forvaltningslovens § 7 skal en myndighed i nødvendigt omfang

yde vejledning og bistand til personer, der henvender sig med spørgsmål in-

den for myndighedens sagsområde. Vejledningspligten efter denne bestem-

melse gælder alene i tilknytning til sager, hvori der er eller vil blive truffet en

afgørelse, jf. forvaltningslovens § 2, stk. 1. Det følger imidlertid af almindelige

retsgrundsætninger og god forvaltningsskik, at der også skal ydes vejledning

uden for forvaltningslovens område, herunder i forbindelse med faktisk for-

valtningsvirksomhed.

Uanset om vejledningen sker på lovbestemt eller ulovbestemt grundlag, er

formålet med vejledningspligten at imødekomme borgernes informationsbe-

hov og undgå, at borgere på grund af fejl, uvidenhed og misforståelser ud-

sættes for retstab.

De nærmere krav til vejledningens indhold og form kan ikke angives generelt,

men afhænger af omstændighederne og de spørgsmål, som borgeren stiller.

Side 11 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

Hovedsynspunktet er, at vejledningen skal være juridisk korrekt og i øvrigt

have et indhold, der sikrer, at borgeren

–

i overensstemmelse med det oven

for angivne formål

–

ikke udsættes for retstab. Blandt andet hvor sagen kan

få særligt indgribende konsekvenser for borgeren, stilles der skærpede krav

til vejledningen.

Afhængigt af omstændighederne og de spørgsmål, som borgeren stiller, bør

vejledningen sikre, at borgeren får tilstrækkelig orientering om de relevante

regler på området.

Vejledningspligten går dog ikke så langt, at den i realiteten indebærer et krav

om, at en myndighed skal give forhåndsbesked om udfaldet af en eventuel

kommende eller verserende sag.

Se bl.a. Niels Fenger, Forvaltningsloven med kommentarer (2013), s. 260 ff.,

Niels Fenger, Forvaltningsret (2018), s. 387 f og 394, Kirsten Talevski, Vej-

ledning og information, i Jens Christian Bülow m.fl. (red.), Forvaltningsloven

25 år (2012), s. 301 f, Vibe Ulfbeck, Forvaltningens professionsansvar

–

med

særlig henblik på rådgivnings-, vejlednings- og oplysningsansvar, i Pagh

m.fl., (red), Offentlige myndigheders erstatningsansvar, (2017), s. 261, og

overblik #5 om vejledning i Myndighedsguiden på ombudsmandens hjemme-

side (www.ombudsmanden.dk/myndighedsguiden).

5.1.4.

Vurderingsstyrelsen giver i forbindelse med de vejledende udtalelser

ikke kun generel vejledning om regler og praksis på styrelsens område. Sty-

relsen foretager i forbindelse med en henvendelse fra en ejendomsmægler

bl.a. en vurdering af, hvilket grundværdiområde der kan anses for sammen-

ligneligt med det område, hvor en given projektejendom ligger. Styrelsen op-

lyser på den baggrund skønsmæssige normtal for projektejendommen og gi-

ver ejendomsmægleren oplysninger om en model, som mægleren selv kan

anvende til at beregne et skøn over ejerudgifterne.

De oplysninger, der gives i de vejledende udtalelser, rækker herved efter min

opfattelse som udgangspunkt ud over oplysninger, som styrelsen er forpligtet

til at give efter forvaltningslovens § 7 og de almindelige retsgrundsætninger

mv. om vejledning, som supplerer denne bestemmelse.

Når styrelsen som led i sin virksomhed vælger at afgive vejledende udtalelser

af den omhandlede karakter, må den information, der gives, imidlertid efter

min opfattelse stadig være i overensstemmelse med de almindelige krav, der

stilles til en myndigheds vejledning inden for dens ressort.

5.1.5.

I forhold til myndighedernes virksomhed ved afgivelse af vejledende

udtalelser stilles der endvidere i flere henseender krav, som svarer til dem,

der stilles i afgørelsessager:

Side 12 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

5.1.5.1.

Bl.a.

skal myndighederne

–

selv om der er tale om udøvelse af fak-

tisk forvaltningsvirksomhed

–

sikre sig, at de er i besiddelse af det oplys-

ningsgrundlag, som er nødvendigt for at vejlede borgeren forsvarligt og kor-

rekt.

De nærmere krav

til myndighedens sagsoplysning i forbindelse med, at den

afgiver vejledende udtalelser, kan ikke fastlægges generelt. Omfanget af den

nødvendige sagsoplysning må således fastlægges i forhold til bl.a. indholdet

af den vejledning, der gives, herunder udspecificeringen og præcisionen i

den nærmere formulering af myndighedens vejledning. Det må også indgå,

om der er taget eventuelle forbehold for vejledningens rigtighed og oplys-

ningsgrundlagets utilstrækkelighed. Som allerede anført skærpes vejled-

ningskravene, når vejledningen angår forhold, der kan få indgribende betyd-

ningen for den vejledte borger.

Jeg henviser til sagen FOB 1995.258, Niels Fenger (red.), Forvaltningsret,

(2018), s. 484, (Niels Fenger og Hanne Marie Motzfeldt) og overblik #8 om

officialprincippet i Myndighedsguiden på ombudsmandens hjemmeside

(www.ombudsmanden.dk/myndighedsguiden).

5.1.5.2.

Afhængigt af vejledningens karakter kan der endvidere være pligt til

at oprette en sag vedrørende vejledningen og i givet fald journalisere i sagen,

jf. offentlighedslovens § 15. Efter denne bestemmelse skal dokumenter, der

er afsendt eller modtaget af en forvaltningsmyndighed som led i administrativ

sagsbehandling i forbindelse med dens virksomhed, journaliseres, i det om-

fang dokumentet har betydning for en sag eller sagsbehandlingen i øvrigt.

Det samme gælder interne dokumenter i endelig form. Også afsendte eller

modtagne e-mails, der ikke er af uformel (formløs) karakter, skal journalise-

res.

Pligten til at journalisere varetager en række hensyn. Et af disse hensyn er at

kunne genskabe og vurdere forvaltningens beslutningsgrundlag i forbindelse

med en genoptagelse eller ekstern prøvelse af forvaltningens handlinger,

f.eks. i forbindelse med en klagesag eller en domstolsprøvelse.

Se Betænkning 1510 om offentlighedsloven, s. 865 ff., Niels Fenger, Forvalt-

ningsret (2018), s. 73 og s. 406, Niels Fenger,

Forvaltningsloven med kom-

mentarer (2013), s. 327 f., Mohammad Ahsan, Offentlighedsloven med kom-

mentarer (2014), s. 287 ff., og overblikkene #13 om generelle forvaltningsret-

lige krav til offentlige IT-systemer og #7 om journalisering i Myndigheds-

guiden på ombudsmandens hjemmeside (www.ombudsmanden.dk/myndig-

hedsguiden) samt den praksis, der er henvist til disse tekststeder.

Side 13 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

5.1.5.3.

Herudover kan der være pligt til at tage notat i sagerne. Det gælder,

afhængigt af vejledningens karakter, også selv om vejledningen ikke har ka-

rakter af en afgørelse i forvaltningslovens forstand, og der således ikke er no-

tatpligt i medfør af offentlighedslovens § 13. Der gælder nemlig herudover en

ulovbestemt retsgrundsætning om, at der også i visse andre sagstyper end

afgørelsessager skal gøres notat om væsentlige sagsekspeditioner, hvis de

relevante oplysninger ikke allerede fremgår af sagens dokumenter. Den ulov-

bestemte retsgrundsætning om notatpligt gælder således i traditionelle admi-

nistrative sager, der

–

uden at være afgørelsessager

–

har en vis indgribende

og væsentlig betydning for borgeren, og hvor det er natuligt og ønskeligt, at

der stilles krav om, at der tages notat om væsentlige sagsekspeditionsskridt.

Desuden følger det af god forvaltningsskik, at en myndighed i visse tilfælde

bør gøre notat. Det skyldes hensynet til, at forvaltningen skal sørge for, at der

skabes et tillidsfuldt forhold mellem borgeren og forvaltningen. Det kan bl.a.

ske ved, at forvaltningen sikrer sig bevis og derved undgår tvivl om, hvad der

er foregået og sagt i en sag.

På samme måde som den lovbestemte notatpligt efter offentlighedslovens §

13 bidrager også den ovennævnte ulovbestemte notatpligt ligesom journali-

seringspligten til, at det efterfølgende kan klarlægges, hvad der er sket i en

sag

(dokumentationshensyn).

Notatpligten vil også kunne give mere mulig-

hed for en effektiv kontrol med, om myndigheden har handlet korrekt

(kontrol-

hensyn).

Notatpligten omfatter oplysninger om en sags faktiske grundlag og eksterne

faglige vurderinger, som en myndighed modtager mundtligt eller på anden

måde, f.eks. fra andre myndigheder, fra andre ansatte inden for samme myn-

dighed eller fra privatpersoner. Tilsvarende skal oplysninger, der stammer fra

andre af myndighedens sager eller fra registre, noteres på sagen, eventuelt i

form af en henvisning. Notatpligten omfatter ligeledes oplysninger, som er

fremkommet ved søgninger på internettet. Desuden vil notatpligten omfatte

oplysninger, som en offentligt ansat selv på forhånd er i besiddelse af, eller

som vedkommende under sagens behandling bliver bekendt med ved besig-

tigelser eller på anden måde.

Jeg henviser til Betænkning 1510 om offentlighedsloven, s. 419 ff., Niels Fen-

ger (red.), Forvaltningsret (2018) s. 539-543, (Niels Fenger og Hanne Marie

Motzfeldt), Mohammad Ahsan, Offentlighedsloven med kommentarer (2014),

s.246 ff. og overblik #2 om notatpligt i Myndighedsguiden på ombudsman-

dens hjemmeside (www.ombudsmanden.dk/myndighedsguiden).

Side 14 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

5.2. Min vurdering af sagsbehandlingen i forbindelse med afgivelse af

vejledende udtalelser

5.2.1. Sagsbehandlingen i de konkrete sager fra 2013 og 2015

5.2.1.1.

I det ovennævnte eksempel fra 2013 vedrørende Kielgade består

sagsakterne udelukkende af en mailveksling mellem ejendomsmægleren og

det daværende SKAT. Jeg forstår, at der ikke foreligger anden dokumenta-

tion i sagen end den pågældende mailkorrespondance. Det fremgår således

ikke nærmere af sagsakterne, hvad SKAT har baseret de angivne normtal og

grundlaget for beregning af grundværdi i sagen på.

I sagen vedrørende Sundkaj fra 2015 er der yderligere dokumentation bl.a. i

form af sagsnotater. I sagsnotatet om ejerlejligheder er det angivet, hvilke

ejendomme og grundværdiområder SKAT har inddraget i grundlaget for udta-

lelsen. Sagsnotatet om rækkehuse indeholder imidlertid ikke oplysninger om,

hvilket grundlag den vejledende udtalelse er baseret på. Det er således ikke

muligt at se, hvorfor SKAT relativt kort tid inden omvurderingerne pr. 1. okto-

ber 2016 af ejendommene i Kielgade

–

der som, jeg forstår det, ligger i

samme grundværdiområde som ejendommene på Sundkaj

–

lagde en m2-

pris og en byggeretsværdi til grund, som var næsten 4 gange lavere end den

endelige vurdering for ejendommene i Kielgade.

Det er min opfattelse, at sagsbehandlingen i de to sager ikke lever op til de

krav, der er angivet ovenfor i afsnit 5.1.

Mange former for uforbindende vejledning sker under omstændigheder, hvor

der ikke foreligger en notat- og journaliseringspligt, og hvor myndigheden, af-

hængigt af den vejledning den giver, ikke har pligt til at foranstalte sagsoply-

sende undersøgelser, inden den udtaler sig vejledende over for borgeren.

I de foreliggende tilfælde var der imidlertid ikke tale om en generelt ikke-sub-

sumerende vejledning, men om en vurdering rettet specifikt mod et bestemt

sagsforhold. Endvidere bestod vurderingen i præcise skriftligt videregivne tal,

om end disse blev givet med bemærkning om, at vurderingerne ikke var bin-

dende for SKAT. Vurderingen svarede således

–

bortset fra dens uforbin-

dende karakter

–

til en traditionel administrativ sag med en sagsbehandling,

der gerne skulle have væsentlige lighedspunkter med den, der udøves i en

afgørelsessag. Endelig vidste SKAT, at de videregivne vurderinger skulle

tjene til at danne grundlag for et salgsmateriale og for, at private borgere

kunne træffe dispositioner af vidtrækkende økonomisk betydning for dem.

På den baggrund burde SKAT efter min opfattelse have anført i sagerne,

hvilke oplysninger der var indhentet til brug for vurderingen, det være sig fra

Side 15 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

andre sager eller fra registre om f.eks. priser/normtal for de grundværdiområ-

der, der må anses for sammenlignelige. Når dette ikke er sket, er det vanske-

ligt at forstå, hvordan og med hvilke overvejelser skattemyndighederne er

kommet frem til de oplyste normtal, og dermed at dokumentere og kontrol-

lere, om f.eks. de nævnte krav til bl.a. en tilstrækkelig sagsoplysning er iagt-

taget i sagerne. Jeg bemærker i den forbindelse, at skattemyndighederne

heller ikke selv har kunnet verificere, om de afgivne oplysninger er fejlagtige,

netop fordi ”der

til forskel fra processen i dag ikke i denne sag er sket doku-

mentation af begrundelsen og grundlaget for beregningerne.”

Det er på den baggrund min opfattelse, at sagsbehandlingen i forbindelse

med de vejledende udtalelser ikke har levet op til de retlige krav, som kan

stilles til sådanne udtalelser.

5.2.1.2.

Det anførte indebærer ikke, at jeg har grundlag for at foretage mig

mere på baggrund af den konkrete vejledende udtalelse, som blev afgivet

vedrørende ejendommene i Kielgade i 2013, og som bl.a. dannede grundlag

for, at jeg rejste denne sag:

Som det fremgår ovenfor under pkt. 1, modtog jeg i foråret 2019 en række

klager fra grundejere i Kielgade, der klagede over bl.a. det forhold, at den vej-

ledende udtalelse om grundværdien for de pågældende ejendomme, som det

daværende SKAT havde afgivet til ejendomsmægleren til brug for salgsopstil-

lingen, var væsentlig forskellig fra den efterfølgende vurdering. Den endelige

grundværdivurdering endte med at være 3-4 gange så høj som angivet i

salgsopstillingen.

Landsskatteretten traf afgørelse i sagerne om bl.a. fastsættelse af grundvær-

dien for ejendommene den 26. marts 2019. Landsskatteretten nedsatte i den

forbindelse de grundværdier, der var fastsat af SKAT, men med en

–

i forhold

til oplysningerne i salgsopstillingen

–

begrænset beløbsmæssig værdi.

Landsskatteretten fandt i sagerne ikke, at SKATs vejledende udtalelse til

ejendomsmægleren om normtal m.v. kunne danne grundlag for en retsbe-

skyttet forventning hos klagerne om den endelige vurdering af de enkelte

ejendomme.

Jeg har samtidig hermed afsluttet min behandling af den konkrete sag, som

jeg rejste på baggrund af klagerne fra grundejerne. Jeg har i sagen anført, at

sagerne rejser to spørgsmål. Det ene er, om vurderingerne af ejendommene

isoleret set er korrekt. Det andet spørgsmål er, om de ovenfor nævnte e-

mails fra SKAT af 15. september og 19. november 2013 til ejendomsmægle-

ren binder skattemyndighederne i forhold til de afgørelser, som de efterføl-

gende måtte træffe over for ejerne af ejendommene om grundværdier mv.,

således at vurderingerne skal reflektere det, som SKAT dengang tilkendegav,

uanset om dette måtte være udtryk for en korrekt vurdering af ejendommene

Side 16 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

For så vidt angår den første problemstilling har jeg i sagen anført, at der ikke

foreligger sådanne særlige omstændigheder, at jeg kan kritisere Landskatte-

rettens afgørelser om grundværdien.

For så vidt angår den anden problemstilling, har jeg anført, at der ikke er ud-

sigt til, at jeg vil kunne kritisere, at Landsskatteretten fandt, at SKATs vejle-

dende udtalelse til en ejendomsmægler om normtal m.v. ikke kunne danne

grundlag for en retsbeskyttet forventning hos klagerne om den endelige vur-

dering af de enkelte ejendomme. Jeg har i den forbindelse lagt vægt på bl.a.,

at SKAT flere gange tydeligt anførte i mailkorrespondancen, at tallene var

vejledende og ikke bindende for SKAT. Jeg henviser til det afsluttende brev i

de konkrete sager.

Da der således ikke er udsigt til, at jeg vil kunne kritisere resultatet i den kon-

krete sag, mener jeg heller ikke, at jeg generelt set har anledning til at fore-

tage mig noget i forhold til den vejledende udtalelse i sagen.

5.2.2. Generelt om de vejledende udtalelser i dag

Som det fremgår ovenfor, er der sket en udvikling af sagsbehandlingen i for-

bindelse med afgivelsen af vejledende udtalelser, siden udtalelserne i de to

omhandlede sager blev afgivet.

Det fremgår således af Vurderingsstyrelsens udtalelser og af det materiale,

som jeg i øvrigt har modtaget fra styrelsen, at styrelsen i dag sikrer en bedre

dokumentation for grundlaget for de vejledende udtalelser.

Der skal i forbindelse med sagsbehandlingen således nu bl.a. oprettes et

sagsnotat, hvoraf der skal fremgå forskellige oplysninger om, hvad der er lagt

til grund for udtalelserne, ligesom sagsbehandleren skal begrunde, hvordan

og med hvilke overvejelser, sagsbehandleren er kommet frem til de pågæl-

dende tal.

Der er herudover indført en kvalitetskontrol af oplysningerne.

Endelig har Vurderingsstyrelsen

–

for at usikkerheden om vurderingerne kan

blive så lille som mulig

–

indført en ordning, hvorefter ejendomsmæglerne

kan bede om at få opdaterede vejledende udtalelser om normtal, f.eks. når

der opstår ny viden i form af endelige handelspriser i et givent område. Ejen-

domsmæglerne gøres opmærksom på denne ordning i forbindelse med den

(første) vejledende udtalelse.

Side 17 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

Jeg mener på den baggrund heller ikke, at jeg har anledning til at foretage

mig mere i forhold til den generelle fremgangsmåde, som Vurderingsstyrel-

sen i dag anvender i forbindelse med udarbejdelsen af vejledende udtalelser

om grundværdi mv.

Jeg foretager mig herefter ikke mere i sagen.

Med venlig hilsen

Kopi til:

Peter Thielst Jessen

Borger- og Retssikkerhedschefen

Rigsrevisionen

Skatteministeriet

Landsskatteretten

Side 18 | 18

L 194 - 2019-20 - Bilag 7: Henvendelse af 16/6-20 fra Ulrik Graff, Nordhavn, om SKATs fejlagtige fastsættelse af grundværdi i forbindelse med projektsalg

Bagside

Antal filer: