L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark

Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20
L 176 Bilag 6, L 177 Bilag 6, L 178 Bilag 6
Offentligt

Trafik-, Bygnings- og Boligministeriet

Frederiksholms Kanal 27 F

1220 København K

Ref. j.nr. 2020-1418

20. marts 2020

juridisk direktør

Morten Østrup Møller

+45 61463946

[email protected]

Bemærkninger til høring over 3 forslag til ændringer i boligreguleringsloven,

lejeloven og andelsboligloven i anledning af den boligpolitiske aftale mellem

Regeringen, SF, Enhedslisten og Dansk Folkeparti

EjendomDanmark takker for muligheden for at give kommentarer til udkast til ændringer af bolig-

reguleringsloven, lejeloven og andelsboligloven i forlængelse af boligforliget fra den 30. januar

2020.

Nedenfor findes først vores generelle bemærkninger til lovforslagene under ét, hvorefter følger

en række mere specifikke bemærkninger til de enkelte dele i de enkelte lovforslag.

Udmøntning af aftalen om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsbo-

liger

Ministeriet har udformet tre lovforslag, som skal udmønte den politiske aftale om initiativer mod

kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger. Det er EjendomDanmarks opfattelse, at ud-

møntningen i høj grad afspejler de udfordringer, som løbende er blevet drøftet i den offentlige

debat i forbindelse med den politiske proces. Der er ingen beskrivelse eller uddybning af de ud-

fordringer med kortsigtede investeringer i private lejeboliger, som man har ønsket at håndtere.

Derfor er det kendetegnene ved disse lovændringer, at de vil ramme bredt i ejendomsbranchen

på en måde, der efter EjendomDanmarks opfattelse ikke er proportional med de meget uklare

mål, som er opstillet. Det er EjendomDanmarks vurdering, at de direkte og afledte negative kon-

sekvenser af lovgivningen vil være meget store. Det gælder både den fremtidige renovering og

modernisering af de ældre boligudlejningsejendomme, incitamentet til klimarenoveringer, en

øget administrativ byrde for branchen og i forhold til de store økonomiske konsekvenser, som

lovgivningen – efter EjendomDanmarks vurdering – vil afstedkomme.

Konsekvenser

EjendomDanmark vurderer, at de økonomiske tab for denne type af ejendomme i gennemsnit vil

se således ud. Disse beregninger er lavet i perioden før Coronakrisen, som yderligere vil skabe

voldsom usikkerhed om boligmarkedet.

EjendomDanmark



Nørre Voldgade 2



1358 København K



+45 33 12 03 30



www.ejd.dk



CVR-nr. 10 39 02 14

L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark

2 / 12

Værditab i procent og i beløb

Karensperiode

Energikrav

Nye regler for lejeværdi m.v.

I alt

Gennemgang af de konkrete lovforslag

Procent

10 -15

5 - 10

25 - 35

Markedstab i mia. DKK

12 – 18

6 – 12

30 - 42

EjendomDanmark forsøger i den detaljerede gennemgang af de tre lovforslag at sætte fokus

på de juridiske, økonomiske og praktiske udfordringer, som lovforslagene afstedkommer. Vi

har forsøgt at skitsere alternative løsninger, hvor det har været muligt.

Bemærkninger til forslaget om karensperiode og lovfæstning af flertalskrav ved opløsning

af andelsboligforeninger

Transport-, Bygge- og Boligministeriet (i det flg. TBB) oplyser, at formålet med forslaget er at

afskære kortsigtede investorer fra at investere i, modernisere og sælge ældre udlejningsejen-

domme med fortjeneste.

EjendomDanmark finder, at det havde været overordentligt hensigtsmæssigt, om TBB havde

iværksat en undersøgelse af, hvorvidt der eksisterer et problem med ejendomsinvestorer,

der indenfor en kort tidshorisont har købt, moderniseret og gensolgt udlejningsejendomme.

TBB har ikke gennemført en sådan undersøgelse, og det lå ej heller i Ekspertgruppens kom-

missorium at undersøge disse forhold. Det er betænkeligt, fordi man med ret vidtgående ind-

greb forsøger at løse eller regulere et problem, som slet ikke gør sig gældende på markedet

for ældre udlejningsejendomme.

I den kontekst er det ekstra bekymrende, at karensperioden dels er et voldsomt indgreb i

ejendomsejerens råderet og dels slet ikke rammer de kortsigtede investorer.

Karensperioden sætter sig i priserne og dermed værdierne på de ældre udlejningsejen-

domme. Dermed er det de bestående ejere, der rammes økonomisk, mens nye og måske

kortsigtede investorer kan købe til lavere priser.

I den politiske og offentlige debat frem til indgåelse af boligforliget har karensperioden været

adresseret som et politisk middel til at blokere for, at udenlandske investorer skulle købe

yderligere op specielt i København.

EjendomDanmark noterer i den forbindelse, at TBB nu tilkendegiver, at karensperioden ikke

(længere) skal forfølge dette formål, og at den i øvrigt rammer indenlandske investorer, her-

under pensionskasser og familieejede ejendomsvirksomheder, lige så hårdt som udenlandske

investorer.

L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark

3 / 12

Af forslaget til lovtekst fremgår tydeligt, at man har haft endog meget vanskeligt ved at ud-

forme reglerne for en kommende karensperiode. Man finder det nødvendigt at introducere

begrebet kontrolskifte i stedet for ejerskifte som starttidspunkt for en karensperiode, og man

blander traditionelle ejendoms- og kontraktretlige begreber på en aldeles uhensigtsmæssig

måde, ligesom man direkte forskelsbehandler ejendomsejere og investorer.

Ad. § 1, pkt. 2 i lovforslaget – ny § 5, stk. 4 i boligreguleringsloven

TBB forsøger i § 5, stk. 4, nr. 1 – 8 at definere, hvornår der i relation til indtrædelse af en karens-

periode foreligger et kontrolskifte (ejerskifte). Kontrolskifte skal statueres ved direkte salg, delsalg

på minimum 50% af ejendommen, salg af minimum 50% af kapitalandele i selskaber, der direkte

eller indirekte ejer en ejendom, og herudover skal karensperiode indtræde ved aftaler om optio-

ner, køberettigheder, forkøbsrettigheder og betingede køb.

EjendomDanmark vurderer, at hvis man ønsker at modvirke kortsigtede investorer i ældre udlej-

ningsejendomme, lader det sig bedst gøre ved at indrette skattesystemet med de rigtige incita-

menter i den retning, således at gevinster ved salg af fast ejendom bliver beskattet efter ejerperi-

odens længde.

Den af TBB foreslåede model er uhensigtsmæssig og betænkelig af bla. følgende grunde:

1. Ved delsalg af ejendomme, hvad enten der er tale som skødeoverdragelse eller overdragelse

af kapitalandele, påfører man mindretals- eller ligedelsejerne karensperiodens byrde, selvom

de pågældende medejere ikke har medvirket til eller i transaktionen. Karensperiodens byrde

rammer på den måde den eller de blivende ejer, der alene fordi en medejer sælger, skal tåle

et voldsomt fald i både ejendomsaktivets værdi og det løbende driftsresultat.

Den indtrædende ejer rammes ikke, fordi karensperioden bliver priset i de overdragende ka-

pitalandele. Det forekommer helt ude af proportioner at gennemføre et indgreb på denne

måde.

EjendomDanmark henstiller på den baggrund til, at det søges afklaret med Justitsministeriets

lovkontor i, hvilket omfang et sådant indgreb med de facto tilbagevirkende kraft kan antages

at være af ekspropriativ karakter.

I bemærkningerne til bestemmelsen er forudsat, at der kan ske en glidende overgang af mere

end 50% af kapitalandelene. Det forekommer ikke hensigtsmæssigt, at der ikke fastsættes

regler for, hvor lang en periode kapitalandelsoverdragelser skal sammenlægges for at vur-

dere/konstatere, om der er gennemført overdragelse af mere end 50% af kapitalandelene.

Det bliver umuligt at kontrollere og vanskeligt at arbejde med, hvis alle kapitalandelsoverdra-

gelser, hvor drypvis de end sker, skal summeres i tid pegende mod uendelighed.

2. EjendomDanmark henstiller til, at man som minimum knytter overdragelse af kapitalandele

an på en periode på fx 2 eller 3 år, så karensperioden alene udløses, hvis der indenfor perio-

den sker overdragelse af mere end 50% af kapitalandelene.

L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark

4 / 12

3. Som lovforslaget er formuleret, indtræder karensperioden allerede ved indgåelse af options-

aftaler, køberettigheder, forkøbsrettigheder, betingede handler og tilsvarende sædvanlige

aftalekonstruktioner. Det fremgår ikke, om en karensperiode baseret på optioner eller betin-

gede aftaler træder i stedet for den karensperiode, der indtræder ved den endelige overdra-

gelse. Hvis det ikke er tilfældet, blokerer man de facto for, at seriøse og ordentlige ejendoms-

investorer får adgang til at aftale optioner og indgå betingede aftaler om køb og slag af udlej-

ningsejendomme. Dette kan næppe været tilsigtet, og er under alle omstændigheder et ind-

greb helt ude af proportioner med det resultat på 45 færre moderniseringer pr. år, som er

TBBs skøn over forslagets effekter.

Der er heller ikke i forhold til optioner, køberettigheder og betingede aftaler taget højde for,

hvordan man håndterer den situation, hvor handlen alligevel ikke effektueres, og sælger en-

der med at beholde ejendommen. Det logiske udfald må være, at karensperioden bortfalder

med tilbagevirkende kraft med den konsekvens, at huslejen måske skal efterreguleres for le-

jekontrakter indgået i den periode, hvor køberetten eller optionen har kunne gøres gæl-

dende.

EjendomDanmark anbefaler på den baggrund, at karensperioden – hvis man vælger at opret-

holde den – først skal gælde fra det tidspunkt, hvor der er indgået bindende aftale om ejendom-

mens overdragelse mellem køber og sælger.

Ad. § 1, Pkt. 2 i lovforslaget – ny § 5, stk. 5 i boligreguleringsloven

TBB foreslår i en ny bestemmelse i boligreguleringslovens § 5, stk. 5 at fritage ejerskifte ved arv,

koncerninterne handler og andelsboligforeningers salg af ejendomme fra karensperioden.

EjendomDanmark vurderer, at generationsskifte i levende live bør sidestilles med arv, så man i

familierne og blandt nærtstående selv kan tilrettelægge succession på en hensigtsmæssig måde.

Det vil være helt afgørende for opretholdelse af danske familieejendomsselskaber på ejendoms-

markedet, at der gennemføres denne ligestilling.

EjendomDanmark bemærker, at fritagelsesmuligheden for karensperioden ved gennemførelse af

endog meget omfattende energirenoveringer (§ 5, stk. 5, nr. 4) er blevet strammet ganske vold-

somt i forhold til Dansk Folkepartis offentlige udlægning af forligsteksten. Her vurderede partiet i

DR’s Deadline, at grænsen på de 3.000 kr. pr. m2 let kunne nås, hvis udlejer købte en nedslidt

ejendom og udskiftede tag og vinduer. Denne udtalelse stemmer fint overens, hvis beløbsgræn-

sen skal forstås som den samlede bruttoinvestering uden skelen til forbedrings- og vedligeholdel-

sesbestanddele, men udtalelsen harmonerer ikke med lovforslagets ordlyd, hvor det alene er for-

bedringsandelene, der tæller med i forhold til beløbsgrænsen.

EjendomDanmark vurderer, at fritagelsesmuligheden i § 5, stk. 5, når 4 kun får symbolsk betyd-

ning med mindre forslaget justeres, så beløbsgrænsen skal udmåles i forhold til udlejers bruttoin-

vestering i stedet for, at det kun er forbedringsandelen, der tæller med.

L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark

5 / 12

EjendomDanmark bemærker, at fritagelsesmuligheden for karensperioden (§ 5, stk. 5, nr. 5) ved

løft af 3 niveauer på ejendommens energiramme vil blive oplevet ganske negativt af alle de sam-

vittighedsfulde udlejere, der løbende har arbejdet med at hæve energistandarden på deres ejen-

domme.

En ejendom, som over årene gradvis er løftet fra Energimærke G til D, kan ikke løftes til energi-

mærke A, og bliver ved et salg priset med en karensperiode og en dermed en lavere pris. Den or-

dentlige adfærd belønnes med en lavere salgspris.

Omvendt med den ejendomsejer, som i årene forud har ladet stå til og opretholdt sin ejendom

på energimærke G. Vedkommende kan nu sælge ejendommen med den upside, at Køber kan

blive fritaget fra karensperioden ved at gennemføre de samme energirenoveringer.

EjendomDanmark henstiller på den baggrund til, at fritagelsesmuligheden i forslaget til § 5, stk. 5

nr. 5 erstattes med en bestemmelse, hvorefter ejendomme med energimærke C altid friholdes fra

karensperioden. Endvidere bør der indføres en ”kattelem” for alle de ejendomme, som ikke ren-

tabelt kan løftes til energiramme C. For disse ejendomme bør der fastsættes et minimumsbeløb

for energirenoveringer efter samme principper som i øvrigt er gældende i dag.

Desuden bør salg af fredede ejendomme ligeledes friholdes fra karensperioden, idet det på

mange af disse ejendomme slet ikke er muligt at hæve energirammen væsentligt.

EjendomDanmark henstiller til, at man ligeledes fritager salg til medejere fra karensperioden på

samme måde som salg til medejere i dag er fritaget fra tilbudspligt.

EjendomDanmark henstiller til, at man ligeledes fritager børsnoterede ejendomsselskaber fra ka-

rensperioden eller i hvert fald undtager børsnoterede selskaber fra bestemmelser i § 5, stk. 4 nr.

2 – 8. Det vil være endog meget vanskeligt at konstatere, hvornår et børsnoteret ejendomssel-

skab glider ind i karensperioden, fordi selskabets kapitalandele er frit omsættelige, og det i prak-

sis kan være vanskeligt at fastslå, hvornår mere end halvdelen af kapitalen har skiftet ejer.

EjendomDanmark henstiller endvidere til, at begrebet koncerninterne handler defineres mere

præcist

EjendomDanmark bemærker endelig, at det hverken forekommer hensigtsmæssigt eller retfær-

digt, at karensperioden kun fritages for ”gamle” andelsboligforeninger, mens nye andelsboligfor-

eninger skal være underlagt reglerne. Det vil være en forkert udvikling, hvis der kommer et skel

på andelsboligmarkedet mellem de, som var ”indenfor” på et vilkårligt tidspunkt forud et lovind-

greb og de andelshavere, som kommer til sidenhen. Man søger at undgå spekulation gennem for-

skelsbehandling af nye og gamle andelsboligforeninger, men det er en forkert vej at gå. Det er

den grundlæggende regulering med karensperiode m.v., der er ramt ved siden af. Det bør nye an-

delshavere ikke betale prisen for.

Ad. § 2, pkt. 1 – ny § 7, stk. 2 i andelsboligloven

TBB foreslår, at foreningsfriheden for nystiftede andelsboligforeninger begrænses, så forenin-

gerne ikke kan vedtage vedtægterne om opløsning, der er i strid med den nye bestemmelse.

L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark

6 / 12

EjendomDanmark vurderer, at der er overflødigt at indføre sådanne regler i lovgivningen. Nye for-

eninger, som bliver omfattet af den nye bestemmelse, vil alligevel ikke have nogen særlig økono-

misk tilskyndelse til at lade sig opløse alt den stund, at disse foreninger ikke fritages fra karenspe-

rioden. Omvendt gælder det for gamle foreninger – hvor en økonomisk tilskyndelse måske er til

stede – at lovreglen ikke kommer til at gælde her.

Økonomiske og administrative konsekvenser

TBB vurderer, at forslaget ikke har store administrative konsekvenser, ligesom det vil påvirke de

offentlige finanser positivt i form af marginale besparelser på boligsikring

EjendomDanmark finder, at det er bekymrende, at TBB fuldstændigt har valgt at se bort fra vær-

ditabet på ejendomme, lavere lejeindtægter og dermed de lavere skatteindtægter, ligesom der

ikke er taget højde for provenutab for offentlige myndigheder i forbindelse med et lavere transak-

tionsniveau (tinglysningsafgifter m.v.) EjendomDanmark anbefaler, at TBB genberegner de sam-

funds- og erhvervsøkonomiske konsekvenser af forslaget eventuelt med bistand fra Finansmini-

steriet.

EjendomDanmark bemærker desuden, at TBBs skøn over nedgangen i antallet lejlighedsmoderni-

seringer (45) forekommer meget lavt, men at tages det for pålydende, så forekommer det endnu

mere uproportionalt, at man ønsker at gennemføre et så voldsomt indgreb i ejendomsmarkedet,

når effekten på antallet af lejlighedsmoderniseringer ikke er større.

Bemærkninger til forslaget om styrkelse af lejernes rettigheder

Ad. § 1, nr. 2 – forbud mod tilbud om fraflytningsgodtgørelse

TBB foreslår, at det forbydes udlejere at give tilbud eller endog ytre sig om en ikke nærmere defi-

neret vilje til at afgive et sådant tilbud om udbetaling af godtgørelse i tilknytning til lejers frivillige

opsigelse og fraflytning fra lejemålet.

EjendomDanmark vurderer, at forslaget på mange måder en uhensigtsmæssigt og giver anledning

til mange betænkeligheder, herunder:

1. Det er grundlæggende ikke i lejers interesse, at der opstilles et regelsæt, hvorefter det nær-

mest bliver umuligt at indgå aftaler om fraflytningsgodtgørelse. Hvis lejer kan gøre sin brugs-

ret i penge i forbindelse med, at lejer alligevel overvejer eller ligefrem ønsker at finde en an-

den bolig, er det ikke en mulighed, som lovgivningen bør afskære lejeren fra.

2. Overtrædelse af forbuddet, som ikke er begrænset til fremsættelse af et konkret tilbud, men

også skal omfatte ytringer om den blotte vilje til at gøre det, planlægges groft oversanktione-

ret med straf, konfiskation af godtgørelsesbeløb og lejers ret til genindsættelse i lejemålet.

Navnlig konfiskation eller fortabelse af godtgørelsesbeløbet savner hjemmel i lovteksten, og

forslaget om, at lejer kan kræve sig genindsat i lejemålet, forekommer slet ikke gennem-

tænkt. En sådan ubetinget mulighed for at kræve sig genindsat i et lejemål, vil uvægerligt

medføre, at nye lejeres rettigheder til den bolig, de har lejet i god tro, skal tilsidesættes.

L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark

7 / 12

EjendomDanmark anbefaler, at den nye § 6 a i lejeloven opgives, og hvis TBB ønsker at styrke le-

jernes rettigheder på dette område, kan man overveje at gøre det obligatorisk ved indgåelse af

frivillige aftaler om fraflytning, at lejer er repræsenteret af en advokat eller en lejerorganisation.

Det er vigtigt at understrege, at i langt de fleste tilfælde, hvor der udbetales godtgørelse i forbin-

delse med lejers frivillige fraflytning, er der tale om relativt små beløb som fx udlejers frafald af

istandsættelsesomkostninger og tilskud til flytteomkostninger. Fra den virkelige verden ses også

eksempler på godtgørelse udbetalt som led i at flytte lejere, som er endt i bitre konflikter med na-

boer. Selv en sådan anvendelse af fraflytningsgodtgørelse vil udlejer fremover være afskåret fra

at tage i anvendelse

Ad. § 1, nr. 2 – sammenligningslejemål

TBB foreslår, at der indsættes et nyt stk. 3 i lejelovens § 47, hvorefter sammenligningslejemål, der

har været prøvet i huslejenævnet tillægges (særlig) vægt. I bemærkningerne til lovforslaget udvi-

des fortolkningen af denne bestemmelse til et indhold, der ligger langt udover forligsteksten, idet

det i bemærkningerne lægges til grund, at hvor der er mange prøvede sammenligningsmål, skal

der slet ikke lægges vægt på andre sammenligningslejemål.

EjendomDanmark bemærker, at forslaget reelt medfører en fuldstændig omdefinering af lejevær-

dibegrebet fra en værdibaseret husleje for sammenlignelige lejemål til en værdi i højere grad ba-

seret på huslejenævns- og domstoles skøn over huslejens rimelighed.

For småhuslejemålene og de uregulerede lejemåls vedkommende vil en omdefinering af lejevær-

dien efter vores skøn være i strid med lejelovsforliget fra 2014, idet forligspartierne i forbindelse

med nedsættelse af Ekspertgruppen vedrørende 5.2 moderniseringer alene aftalte at frigøre sig

fra lejelovsforliget på dette ene punkt.

EjendomDanmark anbefaler som minimum, at lovteksten ændres i overensstemmelse med det

almindelige retskildehieraki, så det præciseres, at samtlige prøvede lejemål – dvs. også lejemål

prøvet af domstolene - tillægges vægt ved fastlæggelse af lejeværdien samt, at den frie bevisbe-

dømmelse i form af relevante uprøvede sammenligningslejemål opretholdes.

Ad. § 1, nr. 6 – Underretning til beboerrepræsentation og/eller lejere om afgørelser på ejendom-

men

TBB foreslår, at udlejer får pligt til uden ugrundet ophold at orientere beboerrepræsentationen

eller lejerne om afgørelser på ejendommen

EjendomDanmark bemærker, at transparens og åbenhed kan styrke lejernes rettigheder, men at

dette forslag er både dyrt og bureaukratisk, og at den omfattende underretningspligt tillige vil

give GDPR problemer, herunder særlige problemer, hvor der videregives helt personlige forhold

om de enkelte lejere. Tilsvarende forekommer det helt formålsløst at skulle orientere om mere

banale forhold som fx afgørelser i flytte- og varmesager samt sager om generelle lejeforhøjelser,

hvor der alligevel orienteres om afgørelsen via et efterfølgende lejereguleringsbrev. Endelige

L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark

8 / 12

forekommer det nærmest hensynsløst overfor de berørte, hvis huslejenævnene eller udlejer

skulle være forpligtet til at orientere om udfaldet af sager om husordensovertrædelser, der me-

get ofte implicerer lejerens naboer, ligesom sagerne ofte afgøres på grundlag af meget personlige

forhold hos de berørte lejere.

EjendomDanmark anbefaler, at der etableres så meget åbenhed omkring de forhold, der er væ-

sentlige for lejerne. Det vil i første omgang sige åbenhed om afgørelser om huslejens størrelse.

Denne åbenhed etableres mest sikkert og enkelt ved, at det pålægges huslejenævnene at offent-

liggøre alle afgørelser om huslejens størrelse på Huslejenaevn.dk eller en anden tilsvarende data-

base. På den måde sikres en maksimal åbenhed for lejerne, hvor også oplysninger om huslejens

størrelse for andre ejendomme i kvarteret bliver tilgængelige, ligesom huslejenævnene er nær-

mest til at sikre, at der ikke offentliggøres andet og mere fra afgørelserne end, hvad der sikrer, at

den enkelte lejer er sikret retten til egne data.

EjendomDanmark anbefaler desuden kraftigt, at strafbestemmelsen ophæves. Det forekommer

helt ude af proportioner at belægge manglende iagttagelse af en orienteringspligt bøde- eller

fængselsstraf navnlig, når den manglende orientering ingen som helst betydning har for lejerens

rettigheder i medfør af lovgivning og lejekontrakt. Hvis sanktionsinstrumentet skal bruges, så kan

man overveje at sanktionere manglende underretning om afgørelser på samme måde som mang-

lende efterlevelse af huslejenævnspåbud

EjendomDanmark anbefaler endelig, at der ikke gennemføres regulering på dette område uden,

at TBB har sikret sig, at Persondatastyrelsen har kvalitetssikret helt præcise regler på området, så

man ikke får gennemført lovgivning, der strider mod ufravigelig persondatabeskyttelse. Samtidig

skal det sikres, at huslejenævnene afsiger afgørelser på en måde, der gør, at afgørelser uden vi-

dere kan videresendes til alle lejere i ejendommen.

Ad. § 2, pkt. 1 – afskaffelse af ”væsentlighed”

TBB foreslår, at huslejen ikke længere skal kunne fastsættes til en leje, der ikke væsentligt oversti-

ger det lejedes værdi, men at lejen skal fastsættes til det lejedes værdi.

EjendomDanmark vurderer, at lejeværdien under alle omstændigheder fastsættes ved et skøn, og

at der også uden sikker lovhjemmel må indrømmes et vist spæn i skønsprægede afgørelse. På den

baggrund forekommer det ikke gennemtænkt at fjerne ”væsentlighed” fra lejeværdibestemmel-

sen i relation til de 5.2 moderniserede lejemål.

Ad. § 2, nr. 3 – forhåndsgodkendelse af lejligheder før modernisering

TBB foreslår som et nyt formkrav, at huslejenævnet forud for gennemførelsen af en lejlighedsmo-

dernisering skal besigtige lejemålet for at konstatere, om lejlighedens tilstand muliggør en væ-

sentlig forøgelse af det lejedes værdi.

EjendomDanmark vurderer, at omkostningerne ved implementering let løber op i 50 – 100 mio.

kr. fordelt på øgede omkostninger til huslejenævnsbehandling, retssager, tomgangsleje m.v. Sta-

ten forøger de administrative byrder og omkostninger for de erhvervsdrivende uden, at der på

nogen som helst måde er udsigt, at forslaget får en reel effekt. D kommer bare til at tage længere

L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark

9 / 12

tid at gennemføres lejlighedsmoderniseringer, ligesom huslejenævnene får lov til på et usikkert

grundlag at afgøre 2 – 3.000 ekstra sager om året. Det forekommer i øvrigt ikke rimeligt, at geby-

ret for sådanne sager skal være 10 gange gebyret for andre og ofte langt mere komplicerede sa-

ger.

EjendomDanmark anbefaler, at forslaget opgives dels på grund af de store ekstraomkostninger,

der er forbundet med implementering og dels, fordi forslaget ikke medvirker til at styrke lejernes

rettigheder. Disse rettigheder kunne med fordel styrkes, hvis man i stedet for at fokusere på lej-

lighedens tilstand lang tid før lejerens overtagelse af boligen, fokuserer på de kvalitetskrav, der

med rette skal være opfyldt, når man overtager en moderniseret lejlighed.

Udelades forslaget ikke, bør huslejenævnets 4 ugers frist til at besigtige og træffe afgørelse som

minimum sanktioneres, så gebyr tilbagebetales, hvis Huslejenævnet overskrider fristen, ligesom

Udlejer uden videre herefter kan igangsætte moderniseringsarbejderne.

Ad. § 2, pkt. 9 – Forhøjelse af gebyret for huslejenævnssager, hvor lejer får fuldt medhold

TBB foreslår, at det gebyr, der pålignes udlejer, når lejer får fuldt medhold i en huslejenævnssag,

forhøjes til 6.000 kr.

EjendomDanmark vurderer, at der er tale om en urimelig voldsom forøgelse af et gebyr, hvor reg-

lerne i forvejen gør det vanskeligt at håndtere på en for parterne rimelig måde. Gebyrreglen er i

forvejen konstrueret i en forkert kontekst. Ved bedømmelse af, om den ene part i en tvist har op-

nået fuldt medhold, forudsætter det almindeligvis, at der er opgjort et krav eller nedlagt en på-

stand. Således forholder det sig som hovedregel ikke i huslejenævnssager. Her kan og skal husle-

jenævnet af egen drift søge sagen og oplyst og træffe en materiel rigtig afgørelse uanset, at det

ikke står helt klart, hvad lejer ønsker opfyldt eller medhold i. Gebyret opleves i dag mest som en

dummebøde og den præventive effekt er derfor begrænset.

EjendomDanmark anbefaler, at betingelserne for at påligne gebyret ændres således, at gebyret

ikke ifaldes for rene bagateller eller på grundlag af huslejenævnenes tilfældige skøn. Hvis et gebyr

med pønalt sigte skal give mening, bør det adresseres til at ramme ”den onde vilje” i stedet for at

have tilfældighedens præg.

Ad. § 2, nr. 10 – udveksling af oplysninger mellem huslejenævn og Grundejernes Investeringsfond

TBB foreslår, at Huslejenævnet i sager om fordeling af relevante udgifter mellem vedligeholdelse

og forbedring skal kontakte Grundejernes Investeringsfond, når den i sagen omtvistede ejendom

er bindingspligtig efter boligreguleringslovens § 18

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen er uhensigtsmæssigt alt den stund, at tvisterne ofte

vil angå udgifter, der endnu ikke er indberettet til GI. Endvidere er det Huslejenævnet som er af-

gørelsesmyndighed, of GI har at rette sig efter huslejenævnenes afgørelser. Hvis man skønner, at

der er større behov for udveksling af oplysninger mellem huslejenævn og GI, anbefaler Ejendom-

Danmark, at der indføres en pligt for huslejenævnene til altid at sende afgørelser om disse

L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark

10 / 12

spørgsmål til GI. Herefter kan GI i sit almindelige kontrol- og tilsynsarbejde sikre, at der sker kor-

rekt debitering af udgifterne.

Økonomiske og administrative konsekvenser

TBB vurderer, at forslaget om forudgående huslejenævnsbesigtigelse kun medfører begrænsede

erhvervsøkonomiske konsekvenser, ligesom TBB har vanskeligt ved skønne over de økonomiske

konsekvenser forbundet med, at man dels afskaffer ”væsentlighed” ved udmåling af det lejedes

værdi, og at man helt omdefinerer det lejedes værdi fra en sammenligningsleje til en rimeligheds-

leje.

EjendomDanmark anbefaler på den baggrund, at TBB lader Finansministeriet beregne de sam-

fundsøkonomiske konsekvenser. Det forekommer en kende overfladisk, at man end ikke ved for-

synsordningen medtager omkostninger til øgede tomgangsleje, udlejers omkostninger til ekstra

huslejenævnsbehandling, afgørelser af nye tvister ved domstolene m.v.

EjendomDanmark bemærker i øvrigt, at TBB nu – men i modsætning til da det politiske forlig blev

offentliggjort – anerkender, at der bliver konstateret tab på ejendomsværdierne som følge af af-

skaffelsen af ”væsentlighedsbegrebet”. Kun har man vanskeligt ved at skønne over tabene, så der

mangler et bedre oplyst økonomisk grundlag som forudsætning for at gennemføre ændringerne i

nærværende lovforslag. EjendomDanmark skønner, at ejendomsværdierne alene som følge af

forslagene om afskaffelse af væsentlighed og omdefinering af det lejedes værdi vil medføre tab i

størrelsesordenen 8 - 12 % svarende til et tab i kroner på 6 – 10 mia. kr.

Bemærkninger til forslaget om øgede energikrav og fastfrysning af andelsboligforeningers

vurderinger

Ad. § 1, pkt. 1 – Krav til energirammen for ejendomme med 5.2 moderniseringer

TBB foreslår, at de nuværende krav til ejendommens energiramme som forudsætning for at

kunne gennemføre 5.2 moderniseringer strammes, så moderniseringer kun kan finde sted, hvis

ejendommen har minimum energiramme C eller, hvis udlejer efter 1. juli 2020 forbedrer ejen-

dommens energiramme med to niveauer.

EjendomDanmark vurderer, at det er en uhensigtsmæssig måde at skærpe energikravene på, som

med det samme medfører et dramatisk fald i antallet af moderniseringer og dermed den økono-

miske aktivitet for en stribe af primært mindre håndværksvirksomheder. Det forekommer, at

energikravene gennemføres med det formål at begrænse moderniseringer i stedet for, at man

bruger moderniseringerne til at skabe økonomisk aktivitet og incitamenter til, at man får gennem-

ført rentable energirenoveringer.

EjendomDanmark bemærker, at det ikke nødvendigvis er hensigtsmæssigt, at der gives absolution

for fremtidige 5.2 moderniseringer, hvis man kan løfte sin ejendom 2 niveauer på energirammen.

Denne model vil blive oplevet som en straf for de udlejere, der allerede har fået løftet deres ejen-

domme til fx energimærke D, mens de ejendomsejere som har ladet stå til, kommer til at opleve

undtagelsesbestemmelsen som en lille gevinst.

L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark

11 / 12

EjendomDanmark anbefaler, at energikravene indfases over en længere periode, så modernise-

ringer kan opretholdes, mens udlejerne får tilrettelagt og udført de nødvendige renoveringsarbej-

der. I tilgift hertil bør der indføres en ”kattelem” for de ejendomme, der kun vanskeligt eller slet

ikke kan energirenoveres op til energiramme C. Kattelemmen kunne fx sættes til 800 kr. pr. m2 i

energirenoveringsudgifter klausuleret således, at pengene skal være investeret indenfor de næste

3 år, hvis udlejer skal opretholde sin adgang til at gennemføre 5.2 moderniseringer. En sådan mo-

del for energirenoveringer vil hurtigt øge investeringerne i de ældre ejendomme til gavn bolig-

standarden, klimaet og den økonomiske aktivitet i samfundet.

Ad. § 2, pkt. 2 – andelsboligforeningers ret til at opretholde gamle offentlige vurderinger og valu-

arvurderinger

TBB foreslår, at andelsboligforeninger skal have lov til fastholde henholdsvis valuar- og offentlige

vurderinger gennemført for de 3 lovforslags ikrafttræden med det formål, at maksimalprisen for

andelsboligerne kan fastholdes som om indgrebet mod udlejningsejendommene ikke var sket.

EjendomDanmark anerkender, at der behov for at holde hånden under andelsboligforeningernes

værdier, men det er ingen optimal løsning, at man fokuserer på at bevare maksimalprisen, som

grundlæggende reduceres til at være en teknisk værdi. Bedre havde det været, hvis TBB fokuse-

rede på at fastholde de reelle værdier for andelsboligforeninger, der er baseret ejendommens

værdi som udlejningsejendom.

I en klimakontekst forekommer det måske heller ikke optimalt, at man fastfryser værdier på

grundlag af energirammer, der over tid skal løftes, hvis man ellers forventer, at andelsboligsekto-

ren skal bidrage til opfyldelse af klimalovgivningen.

EjendomDanmark henstiller til, at man i forbindelse en eventuel implementering af fastfrosne

vurderinger, er særlig opmærksom på den forbrugerbeskyttelse, som nye købere på andelsmar-

kedet har brug for, hvis det bliver muligt at fastsætte andelsværdien på grundlag af historiske og

ikke aktuelle værdier.

Ad. § 3 – lovens ikrafttræden

EjendomDanmark anbefaler, at ikrafttrædelsesbestemmelserne præciseres, så det præciseres, at

lovens § 1, nr. 1 alene finder anvendelse på lejemål, som ikke senest ved lovens ikrafttræden er

moderniseret i et omfang svarende til kravet til gennemgribende forbedringer. Det må være til-

strækkeligt, at renoveringerne er gennemført før lovens ikrafttræden, så man ikke pegende mod

uendelighed skal holde øje med, hvordan lejligheden egentlig blev udlejet efter 5.2 første gang.

Økonomiske og administrative konsekvenser

TBB vurderer, at lovændringerne i hovedsagen vil have positive økonomisk betydning for Stat og

kommuner.

L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark

12 / 12

EjendomDanmark anbefaler på den baggrund, at TBB lader Finansministeriet beregne de sam-

fundsøkonomiske konsekvenser. Det forekommer en kende overfladisk, at man skønner, at der

bliver udført 7.000 færre moderniseringer frem mod år 2025, men at dette ikke er forbundet med

økonomiske konsekvenser for erhvervslivet. 7.000 aflyste moderniseringer repræsenterer tabt

omsætning i milliardklassen for primært mindre håndværksvirksomheder svarende til

1.500 hels-

årsbeskæftigede håndværkere.

Det afleder tab i skatter og moms, ligesom værditabet på ejen-

dommene ligeledes vil resultere i væsentlig lavere skatteindtægter.

Ved anvendelse af vores forslag til indfasning af energikrav over 3 år opretholdes 1.500 arbejds-

pladser samtidig med, at der skabes ny aktivitet via energirenoveringerne.

I EjendomDanmark håber vi, at disse kommentarer kan bruges af Trafik-, Bygge- og Boligministe-

riet til at kvalitetssikre lovforslaget yderligere, og i dette arbejde står EjendomDanmark naturligvis

til rådighed for uddybende kommentarer.

Med venlig hilsen

Morten Østrup Møller

juridisk direktør