L 176 - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 22: Spm. om kommentar til henvendelse af 7/5-20 fra ABF vedr. betragtninger ift. flertalskrav ved forslag om opløsning af andelsboligforening, til boligministeren

Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20
L 176 , L 177 , L 178
Offentligt

BOLIGMINISTEREN

15. maj 2020

2020-4384

Boligudvalget

Folketinget

Dato

J. nr.

Frederiksholms Kanal 27 F

1220 København K

Telefon

41 71 27 00

Boligudvalget har i brev af 11. maj 2020 stillet mig følgende spørgsmål vedrø-

rende L 176

–

Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig regulering af

boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

(Øgede energikrav ved anvendelse af boligreguleringslovens 5, stk. 2, og fast-

frysning af vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme), L

177

–

Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig regulering af boligfor-

holdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. (Karens-

periode ved erhvervelse m.v. af udlejningsejendomme og lovfæstelse af nor-

malvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til opløsning af andelsboligforeninger),

L 178

–

Forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regule-

ring af boligforholdene. (Styrkelse af lejerne), som jeg hermed skal besvare.

Spørgsmål nr. 22:

Ministeren bedes kommentere henvendelse af 7. maj 2020 fra ABF vedrørende

betragtninger ift. flertalskrav ved forslag om opløsning af andelsboligforening,

jf. L 176, L 177 og L 178 - bilag 7.

Svar:

I henvendelsen redegør ABF for sine betragtninger om flertalskrav ved forslag

om opløsning af andelsboligforeninger. ABF anfører, at undtagelsen af andels-

boligforeningers ejendomme fra karensperioden er udformet, så den gælder

foreninger stiftet før lovens ikrafttræden, mens lovfæstningen af normalved-

tægtens flertalskravet på 4/5 gælder for foreninger stiftet efter lovens ikraft-

træden og foreninger, der har dette krav i sine vedtægter. Bestemmelsen

bliver

derfor ikke et værn mod opløsning af eksisterende andelsboligforeninger, der i

dag har et lavere flertalskrav i deres vedtægter. ABF anfører endvidere, at kra-

vet bør skærpes til 9/10 for forslag om foreningens opløsning.

Det fremgår af den politiske aftale af 30. januar 2020, at parterne er enige om,

at aftalens initiativer ikke skal have negative konsekvenser for andelsværdier-

ne. Det er derfor blandt andet aftalt, at karensperioden på 5 år ikke skal gælde

ved omdannelser fra andelsboligforeninger til udlejningsejendomme.

Jeg kan hertil oplyse, at bestemmelsen om undtagelsen fra karensperioden er

udformet, så den alene gælder for andelsboligforeninger, der er stiftet før lo-

vens ikrafttræden den 1. juli 2020. Dette skyldes, at en andelsboligforenings

overtagelse af en udlejningsejendom på andelsbasis efter lovens ikrafttræden

L 176 - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 22: Spm. om kommentar til henvendelse af 7/5-20 fra ABF vedr. betragtninger ift. flertalskrav ved forslag om opløsning af andelsboligforening, til boligministeren

Side 2/3

vil ske til en pris, hvor effekten af karensperioden indgår. En undtagelse fra

karensperioden for andelsboligforeninger, der stiftes efter lovens ikrafttræden,

ville indebære, at foreningerne efter overtagelse af ejendommen efterfølgende

kunne kapitalisere den merpris, de efterfølgende ville kunne få ved at sælge

ejendommen uden en karensperiode. En sådan potentiel kapitalisering har ikke

været hensigten.

Det fremgår endvidere af aftalen, at normalvedtægtens krav om 4/5 tilslutning

til forslag om foreningens opløsning lovfæstes for at modvirke et utilsigtet øget

pres på andelsboligforeningerne til frivillig opløsning på baggrund af uopfor-

drede købstilbud fra investorer, der ønsker at omdanne andelsboligejendomme

til udlejningsejendomme.

Af høringsnotatet til lovforslagene fremgår følgende om

undtagelse af eksiste-

rende andelsboligforeninger fra kravet om 4/5 tilslutning:

”Transport-

og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at den foreslåede

bestemmelse indebærer, at det fra lovens ikrafttræden vil kræve tilslutning fra

mindst 4/5 af andelshaverne, før foreningen kan besluttes opløst, eller forenin-

gens ejendom kan sælges.

Det fremgår af lovbemærkningerne, at lovfæstning af

et tilslutningskrav alt andet lige vil bidrage til, at en undtagelse fra spekulant-

stoppet ikke fører til et utilsigtet øget pres på foreningerne til frivillig opløsning

på baggrund af uopfordrede købstilbud fra investorer. Det er fortsat frivilligt

for andelsboligforeningen at vælge at opløse sig selv, men lovfæstningen skal

sikre, at foreningens ejendom ikke kan sælges uden en stor tilslutning blandt

andelshaverne.

Det fremgår af lovforslagets § 3, stk. 3, at lovfæstningen ikke finder anvendelse

på andelsboligforeninger, der før lovforslagets fremsættelse på generalforsam-

lingen gyldigt har vedtaget andet flertalskrav end 4/5 til opløsning af andelsbo-

ligforeningen. Hensigten hermed er at sikre, at man ikke griber ind i beslutnin-

ger om fastsættelse af lavere krav end 4/5 tilslutning, som andelsboligforenin-

ger har truffet i overensstemmelse med deres vedtægter før lovforslagets frem-

sættelse.

Lovfæstningen gælder derimod alle eksisterende foreninger, der ikke konkret

har vedtaget lavere krav, og nye foreninger. For at sikre klarhed om ikrafttræ-

delsesreglen præciseres det i lovforslagets § 3, stk. 3, at det lovfæstede krav om

tilslutning på 4/5 ikke finder anvendelse på andelsboligforeninger, der før lov-

forslagets fremsættelse gyldigt har vedtaget et lavere flertalskrav.

En beslutning om at ændre tilslutningskravet til opløsning fra et krav om 4/5

tilslutning til et lavere tilslutningskrav vil efter normalvedtægten for andelsbo-

ligforeninger og almindelig foreningsretlig praksis kræve 4/5 tilslutning fra

andelshaverne. Eksisterende foreninger, der har ændret tilslutningskravet vil

derfor have haft 4/5 flertal for ændringen og må formodes at kunne opnå dette

Side 3/3

flertal også selvom kravet blev skærpet til at gælde foreninger med konkret

vedtagne lavere tilslutningskrav. Nyere foreninger, der ved stiftelsen har fastsat

lavere tilslutningskrav til opløsning, vil typisk været stiftet med en relativt høj

ejendomsværdi og som sådan ikke have stort incitament til opløsning.

Transport og Boligministeriet finder derfor ikke grundlag for et indgreb i an-

delsboligforeningers selvbestemmelsesret ved at fastsætte regler om indgreb i

allerede trufne vedtægtsbestemmelser.”

Der fremgår endvidere følgende af høringsnotatet om skærpelse

af kravet til

9/10 tilslutning:

”Transport-

og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at en forøgelse af tilslut-

ningskravet til 9/10 vil være en yderligere skærpelse og et større indgreb i an-

delsboligforeningers selvbestemmelsesret. En sådan ændring vurderes generelt

indebære en vanskeliggørelse af beslutningen om opløsning.”

Jeg kan henholde mig til det i høringsnotatet anførte.

Med

venlig

hilsen

Kaare Dybvad Bek