L 176 - 2019-20 - Bilag 14: 1. udkast til betænkning

Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20
L 176 Bilag 14, L 177 Bilag 14, L 178 Bilag 14
Offentligt

Til lovforslag nr.

L 176, L 177 og L 178

Folketinget 2019-20

Betænkning afgivet af Boligudvalget den 00. maj 2020

1. udkast

til

Betænkning

over

I. Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig regulering af

boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

(Øgede energikrav ved anvendelse af § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, og fastfrysning af

vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme)

II. Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig regulering af

boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

(Karensperiode ved erhvervelse m.v. af udlejningsejendomme og lovfæstelse af normalvedtægtens krav om tilslutning på fire

femtedele til opløsning af andelsboligforeninger)

III. Forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering

af boligforholdene

(Styrkelse af lejerne)

[Alle af boligministeren (Kaare Dybvad Bek)]

1. Ændringsforslag

Radikale Venstres medlemmer af udvalget har stillet 1

ændringsforslag til L 176. Der er stillet 2 ændringsforslag til

L 177, Radikale Venstres medlemmer af udvalget har stillet

ændringsforslag nr. 1 og boligministeren har stillet æn‐

dringsforslag nr. 2. Der er stillet 6 ændringsforslag til L 178,

boligministeren har stillet ændringsforslag nr. 1 og Radikale

Venstres medlemmer af udvalget har stillet ændringsforslag

nr. 2-6.

2. Indstillinger

L 176

L 177

L 178

Alternativet, Inuit Ataqatigiit, Siumut, Sambandsflokku‐

rin og Javnaðarflokkurin havde ved betænkningsafgivelsen

ikke medlemmer i udvalget og dermed ikke adgang til at

komme med indstillinger eller politiske bemærkninger i be‐

tænkningen.

En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt

i betænkningen.

DokumentId

Journalnummer

L 176 - 2019-20 - Bilag 14: 1. udkast til betænkning

3. Politiske bemærkninger

Venstre og Det Konservative Folkeparti

Venstres og Det Konservative Folkepartis medlemmer af

udvalget anbefaler, at lovforslagene L 176, L 177 og L 178

forkastes. Lovforslagene foreslår initiativer som følge af det

politiske forlig indgået af regeringen (Socialdemokratiet),

Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten

om boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (»Aftale om initiativer

mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger«,

den 30. januar 2020).

V og KF finder det helt afgørende, at der er tryghed om

danskernes boligøkonomi. Uanset om boligen er en privat-

eller almen lejebolig, en andelsbolig eller ejerbolig. I en tid,

hvor covid-19 har skabt massiv usikkerhed om dansk øko‐

nomi, og hvor vi politisk gør alt, hvad vi kan for at holde

hånden under danske arbejdspladser, er det ikke rettidig om‐

hu at skabe yderligere usikkerhed. Hverken for den enkelte

andelshaver eller pensionsopsparer, hvilket vil være konse‐

kvensen af indgrebet med det følgende værditab på udlej‐

ningsejendomme. På papiret kan man måske fastfryse va‐

luarvurderingerne. Men i den virkelige verden bliver det

sværere at låne til andelsboligen. Partierne finder således ik‐

ke belæg for forligspartiernes påstand om, at den enkelte an‐

delsbolighaver ikke bliver ramt.

V og KF finder, at den fem års karensperiode for renove‐

ringer af private lejeboliger i kombination med, at regerin‐

gen indfører et grønt incitament, som regeringen selv for‐

venter kun vil blive benyttet i relativt få tilfælde, er alt andet

end grøn og klimavenlig politik. De øgede energikrav vil re‐

ducere antallet af private boligudlejningsejendomme, der

bliver renoveret, med over to tredjedele. Markant færre byg‐

ninger og lejligheder vil derfor som følge af lovforslagene

blive renoveret. Det mener V og KF, ikke er godt for lejer‐

ne, som ønsker renoverede og tidssvarende klimavenlige bo‐

liger. Det er heller ikke godt for den grønne omstilling. Li‐

geledes vil en reduktion i renoveringer have konsekvenser

for antallet af arbejdspladser og uddannelsespladser i bygge‐

riet.

V og KF er enige i ønsket om at beskytte lejerne bedre

mod brodne kar og uforholdsmæssigt store huslejestigninger

og støtter en række tiltag til fremme af lejernes beskyttelse.

Partierne ser en styrkelse af huslejenævnene som helt afgø‐

rende for at løse de udfordringer, der har været med nogle få

udlejere. Men tiltagene i lovforslagene for at styrke husleje‐

nævnene er utilstrækkelige, og der lægges ikke op til en mo‐

del, som reelt løser den største udfordring, nemlig hurtig og

uvildig afklaring af tvister, herunder nødvendig finansiering

af det arbejde, som huslejenævnene leverer.

Initiativerne i forliget om boligreguleringsloven skal ses i

sammenhæng, hvorfor det ikke giver mening at opsplitte ini‐

tiativerne i tre forskellige lovforslag. Derfor indstiller Venst‐

re og Det Konservative Folkeparti alle tre lovforslag L 176,

L 177 og L 178 til forkastelse.

Radikale Venstre

Radikale Venstres medlemmer af udvalget anbefaler lov‐

forslagene L 176, L 177 og L 178 til forkastelse. Lovforsla‐

gene foreslår initiativer som følge af det politiske forlig ind‐

gået af regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti,

Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten om boligregulerings‐

lovens § 5, stk. 2 (»Aftale om initiativer mod kortsigtede in‐

vesteringer i private udlejningsboliger«, den 30. januar

2020).

RV finder, at en fem års karensperiode for renoveringer

af private lejeboliger i kombination med urealistiske energi‐

mærkningskrav er skadelige for fremme af klimarenoverin‐

gerne af især de ældre ejendomme, hvor energirenoveringer

er mest tiltrængt.

Ligeledes udgør lovforslagenes initiativer i kombination

med hinanden en markant økonomisk risiko for danske pen‐

sionskasser og danskernes pensioner samt for andelsbolig‐

ejere. Dette skyldes følgerne af værditabet på udlejnings‐

ejendomme som følge af indgrebet. RV er enig i ønsket om

at beskytte lejerne bedre mod brodne kar og uforholdsmæs‐

sigt store huslejestigninger i branchen og støtter en række

tiltag til fremme af lejernes beskyttelse. RV ønsker tillige, at

der tilvejebringes flere billige boliger i storbyerne, men fin‐

der, at det skal ske ved at bygge flere almene boliger, reno‐

vere de gamle almene boliger og ved at opfordre Køben‐

havns Kommune til at fjerne kravet om, at 75 pct. af nye lej‐

ligheder skal være på mere end 90 kvadratmeter. Sidstnævn‐

te øger uligheden på boligmarkedet i København.

RV finder dog ikke, at der er belæg for påstanden om, at

der af danske og udenlandske ejendomsselskaber sker så‐

kaldte hurtige og kortsigtede investeringer. Boligministeren

har ikke været i stand til at give konkrete eksempler herpå.

På samme måde har ministeren heller ikke været i stand til

at levere et regnestykke, der kan give en klar idé om konse‐

kvenserne af det samlede forlig om boligreguleringslovens §

5, stk. 2. Dette på trods af gentagne forespørgsler fra RV.

Det er Radikale Venstres opfattelse, at partierne bag afta‐

len stiller den forkerte diagnose af boligmarkedet og efter‐

følgende dikterer den forkerte medicin. Dette sker til skade

for klimaet, de nødvendige løbende renoveringer og fornyel‐

se af boligmassen, beskæftigelsen, den samlede boligøkono‐

mi og således også pensioner og andelsboligejere. RV har

fremsat en række ændringsforslag til forbedring og afbød‐

ning af de negative konsekvenser som følge af de tre lovfor‐

slag. Disse har ikke nydt fremme.

Initiativerne i aftalen om boligreguleringsloven skal ses i

sammenhæng, hvorfor det ikke giver mening at opsplitte ini‐

tiativerne i tre forskellige lovforslag. Derfor indstiller Radi‐

kale Venstre alle tre lovforslag L 176, L 177 og L 178 til

forkastelse trods det forhold, at der er elementer i lovforsla‐

gene, som partiet gerne havde støttet.

Parti/partier

L 176 - 2019-20 - Bilag 14: 1. udkast til betænkning

4 Ændringsforslag med bemærkninger

Ændringsforslag

til

I. Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig

regulering af boligforholdene og lov om

andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Øgede

energikrav ved anvendelse af § 5, stk. 2, i lov om

midlertidig regulering af boligforholdene, og

fastfrysning af vurderinger af værdien af

andelsboligforeningers ejendomme)

Af et

mindretal

(RV), tiltrådt af <>:

Til § 1

Nr. 1

affattes således:

»1.

§ 5, stk. 3, 1. pkt.,

affattes således:

»Stk. 2 finder alene anvendelse for lejemål i ejendomme,

hvor der på udlejningstidspunktet er udført energiforbedrin‐

ger i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået

en indplacering på energimærkningsskalaen efter lov om

fremme af energibesparelse i bygninger, der ligger mini‐

mum et niveau over den indplacering, som var gældende

den 1. juli 2020.««

[Krav om indplacering på A-C på energimærkningsskalaen

udgår og krav om oprykning på energimærkningsskalaen

ændres]

Bemærkninger

Til nr. 1

Ændringsforslaget skal fremme energirenoveringer i alle

bygninger, herunder de ældste, som det ofte er umuligt eller

meget kostbart at renovere flere energiklasser op. Det nuvæ‐

rende forslag fra regeringen vil fungere som en bremse for

energirenoveringer.

Ændringsforslag

til

II. Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig

regulering af boligforholdene og lov om

andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

(Karensperiode ved erhvervelse m.v. af

udlejningsejendomme og lovfæstelse af

normalvedtægtens krav om tilslutning på fire femtedele

til opløsning af andelsboligforeninger)

Til § 1

Af et

mindretal

(RV), tiltrådt af <>:

I det under

nr. 2

foreslåede

§ 5, stk. 4, udgår 1. pkt.,

i stedet indsættes: »Stk. 2 finder anvendelse således, at udle‐

jer beskattes med 80 procent af nettosalgsværdien, såfremt

der sker kontrolskifte inden for 5 år af en renovering efter

stk. 2. Beskatning af nettosalgsværdien ved kontrolskifte

falder herefter til 70 procent i en periode på 5-8 år, faldende

til 60 procent fra det 8. - 10. år og normal takst efter gælden‐

de skattelov fra det 10. år efter kontrolskifte.«, og i

stk. 5,

nr. 5, 1. pkt.,

ændres »3.000 kr.« til: »1.500 kr.«

[Indførelse af beskatning af nettosalgsværdien ved kontrol‐

skifte og nedsættelse af beløb til energiforbedringer for frita‐

gelse]

boligministeren,

tiltrådt af <>:

I det under

nr. 2,

foreslåede

§ 5, stk. 5, nr. 1,

ændres

»Udlejning og genudlejning af lejemål, der allerede 1. juli

2020 kan udlejes efter § 5, stk. 2« til: »Udlejning og genud‐

lejning af lejemål, der inden den 1. juli 2020 opfyldte betin‐

gelserne for at kunne udlejes efter stk. 2, eller både opfylder

betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2, og er genudle‐

jede efterfølgende, når den første genudlejning ikke er fore‐

taget i en 5-årsperiode efter et kontrolskifte, jf. stk. 4, som

endnu ikke er udløbet.«

[Ændring i betingelse for fritagelse]

Bemærkninger

Til nr. 1

Ændringsforslaget skal erstatte karensperioden med en

holdingperiode. Karensperioden på 5 år forhindrer renove‐

ringer i at blive igangsat. Det er skadeligt for klimaet, for

boligmassen som sådan og for beskæftigelsen.

Såfremt man sælger sin bygning og laver den hurtige ge‐

vinst efter kort tid, skal man i stedet bidrage markant mere

til fællesskabet, end hvis man laver langsigtede investerin‐

ger. Forslaget indebærer større lighed gennem skatteinstru‐

mentet, det er en bedre forretning for staten, og det forringer

ikke ejendommenes værdi, som tilfældet er med regeringens

forslag.

Til nr. 2

Det er med aftale om Initiativer mod kortsigtede investe‐

ringer i private udlejningsboliger af 30. januar 2020 fastlagt,

»at der indføres en periode, hvor en ny udlejer er i en ka‐

rensperiode, så der efter en boligudlejningsejendom har skif‐

tet ejer først kan opkræves husleje efter § 5, stk. 2, i nye 5,

2-lejemål efter 5 år.«

Det har med aftalen således været hensigten, at det kun er

nye 5, 2-lejemål efter ejendommen har skiftet ejer, som skal

være ramt af karensperioden i 5 år, hvilket også fremgår af

den generelle beskrivelse af ordningen i lovforslagets almin‐

delige bemærkninger.

Bestemmelsen i lovforslagets § 1, nr. 2, den foreslåede §

5, stk. 5, nr. 1, er således affattet fejlagtigt, da bestemmelsen

herved medfører, at det alene er lejemål, som er gennemgri‐

bende moderniseret før den 1. juli 2020, der vil kunne op‐

kræves leje for efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2,

under en karensperiode. Som bestemmelsen er affattet i lov‐

forslaget, vil moderniseringer af lejemål foretaget efter bo‐

ligreguleringslovens § 5, stk. 2, og genudlejet i perioden ef‐

ter den 1. juli 2020 og frem til et kontrolskifte, ikke kunne få

L 176 - 2019-20 - Bilag 14: 1. udkast til betænkning

fastsat husleje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i ka‐

rensperioden, uagtet at dette var tilfældet før karensperio‐

den. Det samme er tilfældet for lejemål, som er gennemgri‐

bende moderniserede efter boligreguleringslovens § 5, stk.

2, og genudlejet i perioden efter udløbet af en karensperiode

og frem til en ny karensperiode.

Bestemmelsen foreslås ændret således, at lejemål, som er

gennemgribende moderniseret og genudlejet inden et kon‐

trolskifte, heller ikke omfattes af karensperioden. Bestem‐

melsen vil derved sikre, at karensperioden ikke får virkning

for lejemål, som allerede inden et kontrolskifte gyldigt kan

udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Bestemmelsen skal herefter forstås således, at karenspe‐

rioden på 5 år ikke gælder for lejemål, hvis lejemålet inden

den 1. juli 2020 opfylder betingelserne for at udlejes efter

stk. 2, eller hvis lejemålet på et senere tidspunkt både opfyl‐

der betingelserne for at udlejes efter stk. 2 og efter den gen‐

nemgribende modernisering er genudlejet, når den første

genudlejning herefter ikke sker i en aktiv karensperiode.

Sker den første genudlejning i en aktiv karensperiode, vil le‐

jen først kunne fastsættes efter stk. 2 efter udløbet af denne,

men lejemålet vil herefter være undtaget fra eventuelle sene‐

re karensperioder i henhold til bestemmelsen.

Med den foreslåede formulering sikres, at lejemål, som

inden et kontrolskifte både er gennemgribende moderniseret

og genudlejet efterfølgende, ikke påvirkes af karensperioden

som følge af et kontrolskifte.

Ændringsforslaget stilles på baggrund af besvarelsen af L

177 – spørgsmål 28, hvori det oplyses, at bestemmelsen vil

blive ændret.

Bestemmelsens indhold ændres materielt.

Ændringsforslag

til

III. Forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om

midlertidig regulering af boligforholdene (Styrkelse af

lejerne)

boligministeren,

tiltrådt af <>:

Til § 1

I det under

nr. 6

foreslåede

§ 107 a, stk. 1, 1. pkt.,

æn‐

dres »lejeforhold« til: »boliglejeforhold«.

[Præcisering af udlejerens oplysningspligt]

Af et

mindretal

(RV), tiltrådt af <>:

Til § 2

Nr. 3

affattes således:

»3.

§ 5

indsættes efter stk. 2 som nye stykker:

»Stk. 3.

Før et lejemål kan forbedres gennemgribende ef‐

ter stk. 2, skal en uafhængig instans, jf. stk. 4, ved besigti‐

gelse konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunk‐

tet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det

lejedes værdi. Den uafhængige instans, jf. stk. 4, skal gen‐

nemføre besigtigelsen inden for fire uger fra modtagelsen

om anmodningen. Afgørelsen fremsendes til Huslejenævnet,

lejer og udlejer senest to uger efter besigtigelsen. Afgørelsen

har gyldighed i tre år.

Stk. 4.

En uafhængig boligbesigtigelse kan alene foretages

af en uvildig byggesagkyndig, som er beskikket af Trans‐

port- og Boligministeriet. Boligministeren bemyndiges til at

fastsættes de nærmere regler om krav til byggesagkyndig for

beskikkelse og honorar for boligbesigtigelse, jf. stk. 3, som

betales af udlejer.««

Stk. 3-10 bliver herefter til stk. 5-12.

[En uafhængig instans foretager boligbesigtigelse før gen‐

nemgribende forbedring af lejemål]

I den under

nr. 9

foreslåede affattelse af

§ 39, stk. 1,

ændres i

3. pkt.

»314« til: »150«, i

4. pkt.

»524« til: »300«

og i

5. pkt.

»4.000« til: »2.000«.

[Nedsættelse af betaling for indbringelse af sager for husle‐

jenævnet]

I den under

nr. 10

foreslåede affattelse af

§ 39, stk. 2,

1. pkt.,

ændres »6.000« til: »4.000«.

[Nedsættelse af udlejers betaling til huslejenævnet, når lejer

får medhold]

I den under

nr. 11

foreslåede

§ 40

ændres i

stk. 1, 1.

pkt.,

»skal huslejenævnet« til: »skal den beskikkede uafhæn‐

gige byggesagkyndige«, efter »når huslejenævnet« indsæt‐

tes: »og den beskikkede uafhængige byggesagkyndige« og i

stk. 2

efter »huslejenævnenes« indsættes: »og den beskikke‐

de uafhængige byggesagkyndiges«.

[Konsekvens af, at en beskikket byggesagkyndig foretager

boligbesigtigelse, jf. ændringsforslag nr. 2]

I det

nr. 13

foreslåede

§ 61 b, stk. 1,

indsættes efter

»huslejenævnet« ordene: »og den beskikkede uafhængige

byggesagkyndige« og i

stk. 2

indsættes efter »huslejenæv‐

net« ordene: »og den beskikkede uafhængige byggesagkyn‐

dige«.

[Konsekvens af, at en beskikket byggesagkyndig foretager

boligbesigtigelse, jf. ændringsforslag nr. 2]

Bemærkninger

Til nr. 1

Den foreslåede bestemmelse medfører efter sin ordlyd, at

udlejeren også skal oplyse beboerrepræsentationen eller le‐

jerne om afgørelser afsagt om erhvervslejemål i ejendom‐

men. Da dette imidlertid ikke er hensigten med forslaget,

foreslås det præciseret, at bestemmelsen alene angår boligle‐

jemål. Udlejeren skal således alene oplyse beboerrepræsen‐

tationen eller lejerne om afgørelser afsagt om boliglejemål.

Til nr. 2, 5 og 6

Ændringsforslagene om en uvildig besigtigelse ved reno‐

veringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og de der‐

tilhørende konsekvensændringer skal sikre bedre retssikker‐

hed for såvel lejer som udlejer, ligesom det har til formål at

give en mere ensartet behandling og vurdering i hele landet.

L 176 - 2019-20 - Bilag 14: 1. udkast til betænkning

Til nr. 3

Betalingen for indbringelse af sager for huslejenævnet

sættes ned i forhold til det, ministeren har foreslået.

Til nr.

Beløbet, som udlejer skal betale til huslejenævnet, når le‐

jer får fuldt medhold i nævnet, nedsættes i forhold til det,

ministeren har foreslået.

5. Udvalgsarbejdet

Lovforslagene blev fremsat den 22. april 2020 og var til

1. behandling den 28. april 2020. Lovforslagene blev efter 1.

behandling henvist til behandling i Boligudvalget.

Oversigt over lovforslagets sagsforløb og dokumenter

Lovforslaget og dokumenterne i forbindelse med ud‐

valgsbehandlingen kan læses under lovforslaget på Folketin‐

gets hjemmeside www.ft.dk.

Møder

Udvalget har behandlet lovforslaget i <> møder.

Høringssvar

Et udkast til lovforslagene har inden fremsættelsen været

sendt i høring, og boligministeren sendte den 25. februar

2020 dette udkast til udvalget, jf. BOU alm. del – bilag 25.

Den 23. april 2020 sendte boligministeren høringssvarene

og et høringsnotat til udvalget.

Bilag

Under udvalgsarbejdet er der omdelt 13 bilag på lovfor‐

slagene.

Skriftlige henvendelser

Udvalget har under udvalgsarbejdet modtaget 7 skriftlige

henvendelser om lovforslagene.

Deputationer

Udvalget har under udvalgsarbejdet modtaget 3 deputati‐

oner, der mundtligt har redegjort for deres holdning til lov‐

forslagene.

Samråd

Udvalget har stillet 3 spørgsmål til boligministeren til

mundtlig besvarelse, som denne har besvaret i et åbent sam‐

råd med udvalget den 7. maj 2020 og den 14. maj 2020. Mi‐

nisteren har efterfølgende sendt udvalget de talepapirer, der

dannede grundlag for ministerens besvarelse af spørgsmåle‐

ne.

Spørgsmål

Udvalget har under udvalgsarbejdet stillet 33 spørgsmål

til boligministeren til skriftlig besvarelse, [som ministeren

har besvaret. ]

Anders Kronborg (S) Camilla Fabricius (S) Henrik Møller (S) Jan Johansen (S) Kasper Roug (S) Kasper Sand Kjær (S)

Orla Hav (S) Thomas Jensen (S) Jens Rohde (RV) Katrine Robsøe (RV) Rasmus Helveg Petersen (RV) Halime Oguz (SF)

Kirsten Normann Andersen (SF) Søren Egge Rasmussen (EL)

fmd.

Rosa Lund (EL) Sikandar Siddique (UFG)

Hans Christian Schmidt (V) Hans Andersen (V) Heidi Bank (V)

nfmd.

Kim Valentin (V) Christoffer Aagaard Melson (V)

Jane Heitmann (V) Dennis Flydtkjær (DF) Mette Hjermind Dencker (DF) Hans Kristian Skibby (DF) Mona Juul (KF)

Niels Flemming Hansen (KF) Lars Boje Mathiesen (NB) Ole Birk Olesen (LA)

Alternativet, Inuit Ataqatigiit, Siumut, Sambandsflokkurin og Javnaðarflokkurin havde ikke medlemmer i udvalget.

Socialdemokratiet (S)

Venstre, Danmarks Liberale Parti (V)

Dansk Folkeparti (DF)

Radikale Venstre (RV)

Socialistisk Folkeparti (SF)

Enhedslisten (EL)

Det Konservative Folkeparti (KF)

Nye Borgerlige (NB)

Liberal Alliance (LA)

Alternativet (ALT)

Inuit Ataqatigiit (IA)

Siumut (SIU)

Sambandsflokkurin (SP)

Javnaðarflokkurin (JF)

Uden for folketingsgrupperne (UFG)