Boligudvalget 2019-20
L 12 Bilag 1
Offentligt
2083511_0001.png
HØRINGSNOTAT
Dato
J. nr.
4. marts 2019
2018-5990
Notat om de indkomne høringssvar vedrørende udkast til forslag til
lov om ændring af lov om almene boliger m.v. (Tilsagn til nybyggeri
opført i samarbejde med privat part)
Transport-, Bygnings- og Boligministeriet hørte fra den 15. november 2018 til
den 16. december 2018 og fra den 25. februar 2019 til den 4. marts 2019 en
række myndigheder og organisationer, jf. vedlagte høringsliste i bilag 1, over
ovennævnte udkast.
1. Følgende myndigheder og organisationer har afgivet bemærkninger til udka-
stet, som var i høring fra den 15. november 2018 til den 16. december 2018: BL
–
Danmarks Almene Boliger, Byggeskadefonden, Dansk Byggeri, Finans Dan-
mark, Forsikring og Pension, KL, Kollegiekontorerne i Danmark, Landsbygge-
fonden og Rådet for Socialt Udsatte.
2. Følgende myndigheder og organisationer har ikke haft bemærkninger til
udkastet, som var i høring fra den 15. november 2018 til den 16. december
2018: Ankestyrelsen, ATP-ejendomme, Børne- og Socialministeriet, Danske
Ældreråd, Erhvervsministeriet, Institut for Menneskerettigheder, Økonomi- og
Indenrigsministeriet og Ældre Sagen.
3. Følgende myndigheder og organisationer har ikke afgivet høringssvar til
udkastet, som var i høring fra den 15. november 2018 til den 16. december
2018: Advokatsamfundet, Akademisk Arkitektforening, Alzheimerforeningen,
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Arbejderbevægelsens Er-
hvervsråd, BAT-Kartellet, Bedre Psykiatri, Beskæftigelsesministeriet, BOSAM,
Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse, Byggesocietetet, Bygherreforenin-
gen i Danmark, Center for Boligsocial Udvikling, Danmarks Lejerforeninger,
Dansk Energi, Dansk Erhverv, Dansk Fjernvarme, Dansk Socialrådgiverfor-
ening, Dansk Ungdoms Fællesråd, Danske Advokater, Danske arkitektvirk-
somheder, Danske Handicaporganisationer, Danske Lejere, Danske Regioner,
Danske Studerendes Fællesråd, Danske Udlejere, Datatilsynet, Den Danske
Dommerforening, Det Centrale Handicapråd, DI, Digitaliseringsstyrelsen,
Ejendomsforeningen Danmark, Ejerlejlighedernes Landsforening, Finansmini-
steriet, Foreningen af Rådgivende Ingeniører FRI, Foreningen af Statsautorise-
rede Revisorer, Foreningen Danske Revisorer, Foreningen til fremskaffelse af
boliger for ældre og enlige, Frivilligrådet, Husleje- og Beboerklagenævnsfor-
eningen, Håndværksrådet, Justitsministeriet, KommuneKredit, Kommunernes
 L 12 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra boligministeren
2083511_0002.png
Revision
–
BDO, Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen, Lejernes Landsorgani-
sation i Danmark, LOS, OK–Fonden, Psykiatrifonden, Rådet for Etniske Mino-
riteter, SAND De hjemløses Landsorganisation, SBi/AAU (Statens Byggeforsk-
ningsinstitut under Aalborg Universitet), Selveje Danmark, SFI
–
Det Nationa-
le Forskningscenter for Velfærd, Sind, Socialchefforeningen, Socialpædagoger-
nes Landsforbund, Statsministeriet, TEKNIQ og Udbetaling Danmark.
4. Følgende myndigheder og organisationer har afgivet bemærkninger til det
reviderede udkast, som var i supplerende høring fra den 25. februar 2019 til
den 4. marts 2019: BL
–
Danmarks Almene Boliger, Byggeskadefonden, Dan-
marks Lejerforeninger, Finans Danmark og KL.
5. Følgende myndigheder og organisationer har ikke haft bemærkninger til det
reviderede udkast, som var i høring fra den 25. februar 2019 til den 4. marts
2019: ATP-ejendomme, Børne- og Socialministeriet, Danske Ældreråd, Er-
hvervsministeriet, Institut for Menneskerettigheder, Økonomi- og Indenrigs-
ministeriet og Ældre Sagen.
6. Følgende myndigheder og organisationer har ikke afgivet høringssvar til det
reviderede udkast, som var i høring fra den 25. februar 2019 til den 4. marts
2019: Advokatsamfundet, Akademisk Arkitektforening, Alzheimerforeningen,
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Ankestyrelsen, Arbejderbevæ-
gelsens Erhvervsråd, BAT-Kartellet, Bedre Psykiatri, Beskæftigelsesministeriet,
BOSAM, Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse, Byggesocietetet, Bygher-
reforeningen i Danmark, Center for Boligsocial Udvikling, Dansk Byggeri,
Dansk Energi, Dansk Erhverv, Dansk Fjernvarme, Dansk Socialrådgiverfor-
ening, Dansk Ungdoms Fællesråd, Danske Advokater, Danske arkitektvirk-
somheder, Danske Handicaporganisationer, Danske Lejere, Danske Regioner,
Danske Studerendes Fællesråd, Danske Udlejere, Datatilsynet, Den Danske
Dommerforening, Det Centrale Handicapråd, DI, Digitaliseringsstyrelsen,
Ejendomsforeningen Danmark, Ejerlejlighedernes Landsforening, Finansmini-
steriet, Foreningen af Rådgivende Ingeniører FRI, Foreningen af Statsautorise-
rede Revisorer, Foreningen Danske Revisorer, Foreningen til fremskaffelse af
boliger for ældre og enlige, Forsikring og Pension, Frivilligrådet, Husleje- og
Beboerklagenævnsforeningen, Håndværksrådet, Justitsministeriet, Kollegie-
kontorerne i Danmark, KommuneKredit, Kommunernes Revision
–
BDO,
Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen, Landsbyggefonden, Lejernes Landsorga-
nisation i Danmark, LOS, OK–Fonden, Psykiatrifonden, Rådet for Etniske Mi-
noriteter, Rådet for Socialt Udsatte, SAND De hjemløses Landsorganisation,
SBi/AAU (Statens Byggeforskningsinstitut under Aalborg Universitet), Selveje
Danmark, SFI
–
Det Nationale Forskningscenter for Velfærd, Sind, Socialchef-
foreningen, Socialpædagogernes Landsforbund, Statsministeriet, TEKNIQ og
Udbetaling Danmark.
Side 2/8
 L 12 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra boligministeren
2083511_0003.png
Bemærkninger til lovforslaget
I det følgende gengives hovedindholdet af de modtagne høringssvar til det
fremsatte lovforslag samt Transport-, Bygnings- og Boligministeriets bemærk-
ninger hertil.
Bemærkninger af generel politisk karakter samt forslag og bemærkninger, der
ikke vedrører det fremsatte lovforslag, indgår ikke i notatet.
Transport-, Bygnings- og Boligministeriet kan for en fuldstændig gennemgang
af samtlige indsendte synspunkter henvise til høringssvarene, som er sendt til
Folketingets Transport-, Bygnings- og Boligudvalg.
Generelle bemærkninger
BL
–
Danmarks Almene boliger har i sine bemærkninger til det oprindelige
udkast
peget på behov for at beskrive, hvordan samarbejdet mellem almene
boliger og private developere kan gennemføres på en smidig måde, som be-
grænser den almene bygherres økonomiske risiko, øger sikkerheden for långi-
vere, sikrer overholdelse af udbudsregler og understøtter kvaliteten i det færdi-
ge byggeri. Ifølge BL er det vigtigt, at der i et sådant samarbejde er en meget
klar ansvarsfordeling mellem privat og almen bygherre, hvor den almene byg-
herre har ansvaret for at sætte kvalitetsniveauet og træffe beslutninger om arki-
tektur, IKT, totaløkonomi etc. i overensstemmelse med de regler, der gælder
herfor.
Transport-, Bygnings- og Boligministeriet
skal hertil bemærke, at ministeriet i
det reviderede udkast har foretaget en række præciseringer og uddybninger af
lovforslaget, som forholder sig til de udfordringer, som BL har peget på i sit
oprindelige høringssvar.
BL
–
Danmarks Almene Boliger har til det reviderede udkast
bemærket, at der
er tale om et godt og gennemarbejdet udkast til lovforslag, der på bedste vis
favner de udfordringer, som BL tidligere har rejst over for ministeriet og Tra-
fik-, Bygge- og Boligstyrelsen. De almene boligorganisationer vil med det revi-
derede udkast få mulighed for med offentlig støtte at etablere almene boliger i
samarbejde med en privat part, således at boligerne bliver afleveret til den al-
mene boligorganisation inden ibrugtagning.
Dette vil bl.a. styrke opførelsen af blandet boligbyggeri og bidrage til det politi-
ske mål om at opnå en afbalanceret bolig- og beboersammensætning i lokalom-
råderne samt åbne op for en eventuel udvidelse af boligmassen, hvor der ellers
ikke var planlagt almen bebyggelse. BL finder det derfor positivt, at der nu læg-
ges op til at skabe en klar juridisk ramme for etablering af nybyggeri i de situa-
tioner, hvor det er nødvendigt for byggeriets opførelse, at der indgås et samar-
Side 3/8
 L 12 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra boligministeren
2083511_0004.png
bejde mellem den almene boligorganisation og en privat part, og at de juridiske
barrierer herfor elimineres.
Byggeskadefonden har i sit høringssvar til det oprindelige udkast til lov-
forslaget
fremsat en række bemærkninger vedrørende de udfordringer, som et
samarbejde med en privat part kan medføre. Det handler primært om sikring af
byggeriets kvalitet, spørgsmålet om finansiering og betingelser for den foreslå-
ede ordnings anvendelse. Byggeskadefonden har peget på den såkaldte delege-
ret bygherre- model, som et godt eksempel på en samarbejdsmodel mellem
almene boligorganisationer og private aktører.
Transport-, Bygnings- og Boligministeriet
skal hertil bemærke, at ministeriet i
det reviderede udkast har søgt at præcisere og uddybe udkastet med henblik på
at imødekomme de bekymringer, som Byggeskadefondens bemærkninger til
det oprindelige udkast har været udtryk for.
Byggeskadefonden har til det reviderede udkast bemærket,
at dette giver nye
muligheder for et fleksibelt samarbejde mellem en almen bygherre og en privat
part, samtidig med at grundlaget for den nødvendige kvalitet i byggeriet fast-
holdes. Det er Byggeskadefondens opfattelse, at forslaget på denne måde giver
et godt grundlag for udvikling af blandet byggeri.
Danmarks Lejerforeninger har i sit supplerende høringssvar
anbefalet, at
udkastet ikke gennemføres, idet der allerede under de nugældende regler er
eksempler på, at kommuner har samarbejdet med private aktører på en måde,
som har medført tab af offentlige midler, og som er udslag af kommunernes
generelt manglende prioritering af en kvalificeret tilsynsindsats med hensyn til
at reglerne overholdes på disse områder.
Transport-, Bygnings- og Boligministeriet
skal hertil bemærke, at almene bo-
ligorganisationer og andre tilsagnsmodtagere i visse situationer er nødt til at
samarbejde med private aktører, hvis almene boliger skal indgå i et blandet
boligbyggeri. Både de gældende regler og den foreslåede ordning giver kom-
munerne de redskaber, der er nødvendige for at gennemføre en effektiv tilsyns-
indsats.
Dansk Byggeri har til det oprindelige udkast til lovforslaget
bemærket, at ud-
kastet er prisværdigt, idet det forbedrer muligheder for opførelsen af blandet
byggeri.
Finans Danmark har i sit oprindelige høringssvar
bemærket, at udkastet ska-
ber klarhed på et særdeles komplekst regelområde, der længe har været præget
af en usikker retstilstand. Derfor er Finans Danmark overordnet set meget til-
freds med udkastet. Finans Danmark opfordrer derfor til, at de relevante dele
af såvel de almindelige som de specielle bemærkninger udmøntes i en bekendt-
Side 4/8
 L 12 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra boligministeren
2083511_0005.png
gørelse, så det bliver klart for alle interessenter - herunder bl.a. kommuner og
boligorganisationer - hvordan de skal forholde sig.
Finans Danmark
har i
sit supplerende høringssvar
bemærket, at det revidere-
de udkast indeholder en række præciseringer og uddybninger på baggrund af
de modtagne høringssvar. Dette kan på visse områder skabe usikkerhed om
gældende ret efter lovforslaget. Derfor finder Finans Danmark, at de relevante
dele af såvel de almindelige som de specielle bemærkninger bør udmøntes i en
bekendtgørelse, således at det bliver klart for alle interessenter, hvordan de skal
forholde sig. Finans Danmark har desuden efterspurgt en yderligere uddyb-
ning/præcisering af begreberne ”samarbejde med privat part”, ”nødvendig-
hed”, ”unødige risici” samt en nærmere forklaring på, hvorfor ”privat part” ikke
længere betegnes som ”bygherre”.
Transport-, Bygnings- og Boligministeriet
skal hertil samlet bemærke, at mi-
nisteriet i forbindelse med lovforslagets ikrafttrædelse vil foretage ændringer i
bl.a. støttebekendtgørelsen med henblik på at sikre, at bekendtgørelserne inde-
holder nærmere bestemmelser om, hvordan den i lovforslaget foreslåede sam-
arbejdsmodel skal udmøntes i praksis. For
så vidt angår betegnelsen ”privat
part”, er denne anvendt for at sikre, at der ikke opstår usikkerhed omkring den
foreslåede ordnings anvendelse i situationer, hvor parterne i aftalen deles om
bygherrefunktionen. Desuden fremhæves i bestemmelsen og bemærkningerne
forslagets to bærende elementer: samarbejde mellem boligorganisationer og
private developere og fremme af blandet boligbyggeri som forslagets hovedhen-
syn. Ministeriet har endelig tilrettet lovforslagets bemærkninger med henblik
på at præcisere de begreber, som Finans Danmark har nævnt i sit høringssvar.
Forsikring & Pension har til det oprindelige udkast til lovforslag bemærket,
at
det er positivt, at regeringen med lovforslaget sigter efter at fjerne barrierer for,
at private kan forestå alment boligbyggeri. Forsikring & Pension finder imidler-
tid, at de forpligtelser, en privat bygherre skal påtage sig, for at kunne bygge på
vegne af en almen boligorganisation (tilsagnsmodtager) er af ganske omfatten-
de karakter og, at der som følge heraf ikke bør introduceres væsentlige nye mu-
ligheder, som på afgørende vis adskiller sig fra de eksisterende muligheder.
Forsikring & Pension havde foretrukket en lovændring, som i større grad foku-
serede på at muliggøre støttet og privat byggeri under fælles entreprise og som
gav øget adgang til, at en boligorganisation og en privat bygherre kunne aftale
forholdet mellem forpligtelser og risikotagning.
Transport-, Bygnings- og Boligministeriet
skal hertil bemærke, at den ud-
budsretlige del af udfordringen kun kan varetages ved overholdelse af de gæl-
dende udbudsregler. Det er ikke hensigten med udkastet at ændre på udbuds-
lovgivningen. Det reviderede udkast indeholder særlige bestemmelser om for-
holdet mellem samarbejdsparternes forpligtelser og risikotagning. Reglerne
Side 5/8
 L 12 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra boligministeren
2083511_0006.png
giver mulighed for, at fælles entreprise sendes i et fælles udbud, hvis partnerne
ønsker det.
KL har i sit oprindelige høringssvar
bemærket, at udkastet forholder sig til
relevante byudviklingsproblematikker i forhold til boligorganisationers mulig-
hed for at etablere støttet byggeri, sammen med andre boligformer opført af
privat bygherre. KL finder, at det er væsentligt, at der etableres en model, der i
størst mulig omfang arbejder ud fra en delegation af bygherreopgaven. KL ser
lovforslaget som en kodificering af det man gør i dag i kommunerne. Det hilser
KL velkomment. I det lys er det væsentligt for kommunerne, at det tydeligt
fremgår af lovforslaget, at der kan stilles nøjagtig de samme betingelser for
godkendelser i forbindelse med opførelse af alment boligbyggeri til en privat
entreprenør, som til det almene boligselskab
–
uanset hvem der er bygherre på
et alment boligbyggeri.
Transport-, Bygnings- og Boligministeriet
skal hertil samlet bemærke, at for-
målet med udkastet er at udvide rammen for lovlig etablering af almene boli-
ger, således at almene boliger også kan etableres i tilfælde, hvor tilsagnsmodta-
geren indgår i et tæt samarbejde med en privat part, herunder ovedrager en del
af bygherreopgaver til den private part, og hvor den private i yderste tilfælde
beholder skøde under byggeriets opførelse. Lovændringen vil blive fulgt op med
ændringer af administrative forskrifter og vejledninger.
KL har i sit supplerende høringssvar
udtrykt sin tilfredshed over, at KL's tidli-
gere bemærkninger til det oprindelige udkast er imødekommet i det reviderede
lovforslag.
Kollegiekontorerne i Danmark har i sit oprindelige høringssvar
bemærket, at
Kollegiekontorerne i Danmark delvis kan tilslutte sig intentionen med lovæn-
dringen, idet Kollegiekontorerne i Danmark foreslår, at alene den byggetekni-
ske begrundelse kan anvendes som begrundelse for privat opførelse af alment
byggeri. Den private bygherres økonomiske interesser strider mod lovens mål-
sætning om, at boligorganisationer ved nybyggeri skal tilstræbe at få mest mu-
lig værdi for de investerede midler og skal ikke kunne begrunde etablering af
almene boliger.
Transport-, Bygnings- og Boligministeriet
skal hertil bemærke, den private
parts motiver er uden betydning for kommunalbestyrelsens vurdering af, om
der skal gives tilsagn for etablering af almene boliger i et samarbejde med en
privat part. Det er afgørende, at kommunalbestyrelsen vurderer, at der er et
behov for etablering af almene boliger, og at selve etableringen forudsætter et
samarbejde mellem tilsagnsmodtageren og den private part.
Landsbyggefonden har i sit oprindelige høringssvar
henvist til høringssvar fra
Byggeskadefonden.
Side 6/8
 L 12 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra boligministeren
2083511_0007.png
Transport-, Bygnings- og Boligministeriet
skal henvise til sine bemærkninger
til Byggeskadefondens høringssvar.
Rådet for Socialt Udsatte bemærker til det oprindelige udkast,
at Rådet kan
støtte, at der fjernes barrierer for etablering af almene boliger, idet almene bo-
liger spiller en væsentlig rolle for, at der er betalbare boliger også til mindre-
bemidlede borgere.
Specifikke bemærkninger
Dansk Byggeri har i sit høringssvar til det oprindelige udkast,
at Dansk Byg-
geri oplever, at almene boligorganisationer udbyder entrepriser i strid med
bestemmelsen i støttebekendtgørelsens § 30, stk. 2, hvorefter AB og ABT som
udgangspunkt skal lægges til grund uden fravigelser. Det er på den baggrund
Dansk Byggeris vurdering, at en privat bygherre, der udbyder blandet byggeri,
hvor en del af byggeriet vil være omfattet af støttebekendtgørelsen og udbuds-
loven, i praksis vil støde på udfordringer i forhold til støttebekendtgørelsen og
udbudsreglerne. Denne forpligtelse til at overholde reglerne i støttebekendtgø-
relsen og udbudsloven bør derfor tydeliggøres over for de private bygherrer, fx
gennem en tydeligere beskrivelse af forpligtelserne i lovbemærkningerne eller
gennem vejledninger.
Transport-, Bygnings- og Boligministeriet
skal hertil bemærke, at lovændrin-
ger vil blive fulgt op med en ændring af administrative forskrifter og vejlednin-
ger. Udbudsreglerne vil dog ikke blive ændret, da disse implementerer EU-
direktivet. Støttebekendtgørelsens regler om udbud kan forventes opdateret.
Finans Danmark
har
i sit oprindelige høringssvar
haft en række specifikke
bemærkninger til udkastet, herunder at skema A bør tilrettes, og at det bør
fremgå af bemærkningerne, at aftalen skal være indgået inden godkendelse af
Skema B, samt hvordan ibrugtagningstidspunktet fastlægges, såfremt ibrug-
tagningen sker etapevis. Endelig bør det overvejes at fastlægge en grænse for,
hvor tidligt overtagelse kan ske.
Finans Danmark opfordrer til, at der i bemærkningerne angives eksempler på
risici, som afdelingen under opførsel bærer, og hvordan disse bør håndteres.
Det bør ifølge Finans Danmark afklares, om de betingelser, som almene boli-
ger, der vil blive opført efter den foreslåede ordning, skal opfylde, skal indføjes i
overdragelsesaftalen, således at skøde først kan tinglyses, når betingelserne er
opfyldt.
Finans Danmark forventer, at selve finansieringen vil bestå i en garanti for bo-
ligafdelingens betalinger, og at garantien stilles over for bygherren
–
altså den
”modpart”, som har forpligtet sig til at levere det nøglefærdige byggeri.
Side 7/8
 L 12 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra boligministeren
2083511_0008.png
Transport-, Bygnings- og Boligministeriet
skal hertil samlet bemærke, at lov-
bemærkningerne i det reviderede udkast er blevet uddybet med henblik på
nærmere at afklare de forhold, som er nævnt i Finans Danmarks bemærknin-
ger.
Finans Danmark har i sit supplerende høringssvar
bemærket, at det bør præ-
ciseres, hvad der ligger i begrebet ”samarbejde med privat part”,
og hvornår
samarbejdet med den private part er ”nødvendigt”. Finans Danmark eftersøger
en begrundelse i selve lovteksten for, at den private ”part” ikke længere kan
betegnes som ”bygherre”. Finans Danmark foreslår, at begrebet ”unødige risici”
nærmere beskrives i en kommende bekendtgørelse. Finans Danmark har fore-
slået, at § 115, stk. 9 (stk. 8 i det fremsatte lovforslag) formuleres på samme
måde som støttebekendtgørelsens § 22.
Transport-, Bygnings- og Boligministeriet
skal hertil bemærke, at lovændrin-
gen vil blive fulgt op med ændringer af administrative forskrifter og vejlednin-
ger. I den forbindelse vil bestemmelserne, som Finans Danmark peger på,
nærmere udmøntes. Ministeriet har i øvrigt tilrettet udkastet med henblik på at
præcisere de begreber, som Finans Danmark har henvist til. For så vidt angår
formuleringen af den foreslåede § 115, stk. 9 (stk. 8 i det fremsatte lovforslag),
finder ministeriet, at den nærmere formulering af bestemmelsen vedrørende
skøde skal ske i støttebekendtgørelsen.
KL har i sine bemærkninger til det oprindelige udkast
opfordret til, at lov-
forslaget understøttes med en vejledning. Desuden har KL efterspurgt en præ-
cisering af specifikation af købesummen samt hvordan kommunalbestyrelsen
skal påse, at honoraret svarer til markedspris. Lovforslaget lægger endvidere op
til, at overskridelser af maksimumsbeløbet afholdes af bygherre. KL finder det
afgørende, at det fortsat er den almene boligorganisation, der varetager en ty-
delig og professionel bygherrerolle, og herunder sikrer, at byggeriet under hen-
syn til sit formål får en god kvalitet, drift etc., der modsvarer behov og økono-
mi.
KL har i sit supplerende høringssvar
udtrykt sin tilfredshed over, at KL's tidli-
gere bemærkninger til det oprindelige udkast er imødekommet i det reviderede
lovforslag, således at der kan stilles samme krav til kvaliteten af alment nybyg-
geri i de tilfælde, hvor der samarbejdes med en privat bygherre. KL indgår ger-
ne i den videre dialog om en uddybende vejledning.
Transport-, Bygnings- og Boligministeriet
skal hertil samlet bemærke, at lov-
ændringen vil blive fulgt op med ændringer af administrative forskrifter og
vejledninger. Ministeriet har i øvrigt ikke bemærkninger til KL´s høringssvar.
Side 8/8