Boligudvalget 2019-20
L 119 Bilag 1
Offentligt
2155341_0001.png
§§§
Høringssvar
–
forslag om anmeldelsesordning for boliger.
A. Lovforslaget.
Forslaget giver kommunerne mulighed for at bestemme, at alle boliger, der er mere end 40 år
gamle og som ikke har været udlejet inden for det seneste år
Hvis Kommunerne vælger at bruge anmeldelsesordningen, har kommunen 30 dage efter an-
meldelsen til at vurdere til, hvorvidt:
boligen skal kondemneres,
der skal gennemføres huslejenævnssag
boligen må udlejes uden videre.
A.1. Hvis der konkluderes sundhedsfare:
Hvis besigtigelsen giver anledning til at tro, at der er sundhedsfare, skal kommunen indlede
en kondemneringssag.
Det fremgår ikke, hvorvidt forslaget indebærer, at kommunen i sager med sundhedsfare med
udgangen af 30-dages fristen skal nedlægge et forbud. Det vil i praksis være umuligt.
A.2 Retsvirkninger for udlejeren:
Der kan så ikke lovligt indgås lejeaftale, inden boligen er godkendt.
Udlejes en bolig, der er anmeldelsespligt på, skal ejeren dække kommunens genhusningsud-
gifter ved en eventuel efterfølgende kondemnering.
Det fremgår ikke, om dette også gælder indfasningsstøtte, hvilket bør præciseres.
Udlejeren kan blive idømt bøde for overtrædelsen, uanset om boligen kondemneres.
B. Overordnet holdning.
Vi er meget enige i behovet for at kommunerne får bedre muligheder for at gribe ind, over for
udlejning af sundhedsfarlige boliger og boligspekulation, og vi så gerne en endnu strammere
lovgivning.
Det er vores opfattelse, at en anmeldelsesordning burde give kommunerne frihed til at fast-
sætte strammere regler, for eksempel at reglerne omfatter alle boliger, der genudlejes.
Mange af de usunde boliger, der udlejes som boligspekulation vil ellers ikke kunne rammes,
da de ikke har været udlejet inden for det seneste år.
En ”nummerpladeordning”, der sikrer at alle ældre udlejningsboliger i de udsatte kommuner
besigtiges - for eksempel hvert 5 år og af bygningssagkyndig (på udlejeres regning)
–
ville
klart være at foretrække.
Søren Garde Rådgivning A/S
Tlf. 22 23 47 55
Voldbyvej 8B
E-mail: [email protected]
8450 Hammel
www.garderaad.dk
 L 119 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar
2155341_0002.png
§§§
B.1. Problemstillinger i forslaget.
Vi påpeger nedenfor nogle problemer i forhold til tidshorisont, til proportionalitetsprincippet
og til de administrative udfordringer, der er i huslejenævnssager. Det er vore opfattelse, at det
vil være nødvendigt med ret gennemgribende justeringer, hvis de nye regler skal kunne an-
vendes i praksis.
C. Lovforslagets problematik ift. kondemneringssager
C.1. Kravene i lovgivningen pt. og tidshorisont.
Der skal udføres en undersøgelse, der er så grundig, at den kan bruges som baggrund for en
kondemnering, inkl. de nødvendige skimmel- og fugttekniske undersøgelser
–
og evt. de-
struktive undersøgelser.
Besigtigelsen skal som udgangspunkt varsles med 2 ugers frist, jf. § 5 i lov om retssikkerhed i
forvaltningen. Efter besigtigelsen vil det i de fleste tilfælde være nødvendigt at få skimmel-
prøver behandlet i laboratorie, hvilket typisk tager ca. 2 uger.
Kommunens plan om kondemnering skal i forudgående partshøring, jf. Forvaltningslovens
§19. At fravige dette princip kan kun ske i helt ekstraordinære og konkrete sager, og ikke som
led i en systematisk proces.
Endelig skal sagen forelægges kommunalbestyrelsen
–
eller et af de faste udvalg.
Alt i alt varer processen typisk mindst 4 måneder. En væsentlig del af tiden, vedrører forhold
omkring lovbestemte retssikkerhedsgarantier for udlejerne.
C.2. Kondemnering kan være uhensigtsmæssig og i strid med proportionalitetsprincippet -
sager om begrænset sundhedsfare.
C.2.1. Dialog.
Ved kondemneringsbesigtigelser kan der findes forhold, der medfører sundhedsfare, og som
gør at boligen ikke umiddelbart kan bebos. Men ofte er det være noget, som rimelig nemt,
hurtigt og billigt kan afhjælpes uden en gennemgribende istandsættelse.
Her er praksis p.t. i de fleste kommuner, at kommunen opfordrer ejeren til at gennemføre en
udbedring i dialog med kommunen, og med en aftale om, at boligen ikke udlejes, før forhol-
dene er udbedret. Ejeren oplyses samtidig om, at en kondemnering vil ske, hvis ikke der sker
en udbedring.
Det er et vigtigt redskab, som løser en ret stor del af de sager, der kommer.
C.2.2. Forhold, der kan påtales ift. anden lovgivning
Sundhedsfare kan også forhold, der i 1. omgang skal søges afhjulpet med hjemmel i anden
lovgivning, inden det efter gældende praksis er muligt at bruge byfornyelseslovens kap.9. Et
eksempel kan være problemer med drikkevandet.
Søren Garde Rådgivning A/S
Tlf. 22 23 47 55
Voldbyvej 8B
E-mail: [email protected]
8450 Hammel
www.garderaad.dk
 L 119 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar
2155341_0003.png
§§§
I de sager, der er nævnt i C.2.1. og C.2.2.vil det stride med proportionalitetsprincippet, hvis
kommunerne altid skal starte med kondemnering.
Det vil også virke meget hårdhændet på ”seriøse” udlejere, der har en bolig med nogle mang-
ler, men som er indstillet på at foretage udbedring.
Det er også vores opfattelse at Byfonyelsesnævnene efter den nuværende praksis ikke vil god-
kende kondemneringer, der kunne have været undgået, og hvor sundhedsfaren er begrænset.
C.3. Forslag til ændringer
Hvis anmeldelsesordningen skal kunne bringes til at fungere, foreslår vi følgende ændringer:
Efter besigtigelsen kan kommunen administrativt kan træffe beslutning om en af følgende
muligheder:
1. Kommunen kan godkende udlejningen
2. Kommunen kan meddele ejeren, at visse forhold skal udbedres,
inden for en frist på 3
måneder. Kommunen skal godkende boligen igen efter udbedring. Kommunen kan kræve
at ejeren fremsender et forslag til kommunens godkendelse, svarende til processen i § 79
om ophævelse af kondemnering.
3. Kommunen meddeler, at der indledes en kondemneringssag.
Kommunen skal herefter
inden 4 måneder træffe beslutning om kondemnering. Såfremt boligen ikke kondemneres,
kan ejeren kræve en rimelig godtgørelse for lejetab (som vi foreslår, at kommunen kan
anmelde til refusion)
I tilfælde 2 og 3 må boligen ikke bruges til beboelse eller ophold i perioden.
Alternativt bør det vurderes, om reglerne i stedes bør kobles op på muligheden for at give et mid-
lertidigt forbud - jf. § 80 - inden for de 30 dages frist. Det kan undtagelsesvis (og jf. praksis) ske
uden partshøring, hvis det er nødvendigt for at sikre, at kommende beboere ikke udsættes for
sundhedsfare.
D. Væsentlige vedligeholdelsesmangler.
D.1. Forslaget:
Er der ikke sundhedsfare, men derimod alvorlige vedligeholdelsesmangler, kan kommune indle-
de en huslejenævnssag med henblik på at få ejer pålagt at foretage udbedring
–
det er ikke noget
kommunen skal.
Sag skal indbringes inden udløbet af de 30 dage efter anmeldelsen. Boligen må desværre godt ud-
lejes.
Vores forslag:
Søren Garde Rådgivning A/S
Tlf. 22 23 47 55
Voldbyvej 8B
E-mail: [email protected]
8450 Hammel
www.garderaad.dk
 L 119 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar
2155341_0004.png
§§§
I overensstemmelse med det ovenstående foreslås det i stedet, at kommunen kan stille krav om
udbedring inden boligen må udlejes
–
se pkt C.3, nr. 2 ovenfor.
Det vil være effektivt, og mange alvorlige vedligeholdelsesmangler vil alligevel vedrøre mangler
ved klimaskærmen, og vil principielt kunne påtales efter byfornyelseslovens § 75.
Årsagen til ændringsforslaget er at:
processen vil blive enklere og mere overskuelig,
huslejenævnssager er meget ressourcekrævende
mangel kommuner formentlig vil fravælge anmeldelsesordningen, fordi de mangler res-
sourcer til at gå ind i huslejenævnssager.
E. Retsvirkninger for udlejeren:
E.1. Straf
Der kan ikke lovligt indgås lejeaftale inden boligen er godkendt.
Ejeren kan ifalde bødestraf.
E.2. Genhusning.
Udlejes en bolig, der er anmeldelsespligt på, skal ejeren dække kommunens genhusningsudgifter
ved en eventuel efterfølgende kondemnering. Det fremgår ikke, om dette også gælder indfas-
ningsstøtten, og det bør afklares.
E.3. Vores bemærkninger.
Vi finder det helt rimeligt, at en udlejer, der overtræder reglerne, også kommer til at dække udgif-
terne til genhusning, men vi tror det kan blive meget svært at administrere i praksis.
E.3.1. Udlejers retsstilling i sager om dækning af genhusningsudgifter.
Der er for øjeblikket 2 muligheder i den eksisterende lovgivning:
Kommunen anviser en bolig - § 68, stk. 1
Her dækker kommunen flytteomkostninger, evt. inkl. håndværkerhjælp til f.eks flytning
af vaskemaskine m.v. Kommunen kan ud fra en konkret vurdering (typisk af alder og hel-
bred) dække udgifter til håndværkerhjælp til opsætning af hylder og gardiner m.v.
Beboeren finder sig selv en anden bolig - § 68, stk. 2.
Her kan kommunen udbetale en godtgørelse, der ud over ovenstående også kan dække
bl.a. depositum, indskud m.v. Det er endda en mulighed, at godtgørelsen også kan dække
udbetaling på lejerens køb af ejerbolig,
Vores betænkelighed er,
at udlejeren vil gøre indsigelser mod de valg, der er truffet i forhold til
ny bolig, og komme med indsigelser om, at boligen er for dyr, eller at kommune har været for
gavmild ift. hvad der er dækket. Her kan også være et retssikkerhedsspørgsmål.
Søren Garde Rådgivning A/S
Tlf. 22 23 47 55
Voldbyvej 8B
E-mail: [email protected]
8450 Hammel
www.garderaad.dk
 L 119 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar
2155341_0005.png
§§§
Skal kommunen have bevisbyrden for at udgifterne er rimelige, kan det blive overordentligt
svært - at inddrive udgifterne.
F. Andre redskaber til bekæmpelse af boligspekulation.
Det er også vores opfattelse, at der er mange andre muligheder, der ikke er så vidtgående som
ovennævnte forslag, men efter vores opfattelse er bedre egnede til at nå målene. Især hvis de bru-
ges som led i en koordineret og målrettet indsats.
I flæng kan nævnes:
Genindførelse af muligheden for at kommunerne kan besigtige de boliger, hvortil der sø-
ges boligstøtte/-ydelse.
Denne ret har kommunerne principielt allerede i lovgivningen. Men med overgangen til
Udbetaling Danmark blev det i praksis umuligt for kommunerne at udøve denne ret.
Det må være muligt at indføre et system, hvor kommunerne underrettes, og får en kort
frist til at besigtige boligerne og komme med indsigelse.
Der bliver brugt mange millioner årligt i boligstøtte i boliger, der ikke burde bebos.
At det sikres, at landkommunerne fremover vil få refusionsmuligheder efter byfornyelses-
loven, i hvert fald til kondemneringsindsatsen i en længere periode og i hele kommunen.
Der har siden 2019 ikke været afsat midler til statsrefusion til kondemnering og genhus-
ning i byer over 4.000 indbyggere (medmindre der er restbeløb på 2018-puljen).
Et eksempel er kommuner som Lolland og Langeland, der har store boligsociale proble-
mer og udbredt boligspekulation i Maribo, Nakskov og Rudkøbing, men ikke fremadrettet
statsrefusion til indsatsen.
Den nemme og gratis løsning er at give de kommuner, der får Landsbypuljer, ret til at
bruge landsbypuljen til kondemneringssager i hele kommunen.
At kommunerne tilskyndes til at bruge erfaringerne fra de 6 kommuner, der pt. har igang-
sat en intensiveret indsats mod boligspekulation.
Det kunne ske ved en mindre ændring i bekendtgørelsen om støtteberettigede udgifter, så
kommunerne får en ret til at vælge at disponere en mindre del af deres landsbypuljer, til
delvis dækning af løn- og andre udgifter i en opstartsperiode, til en målrettet kondemne-
ringsindsats.
Der henvises til, at der allerede er hjemmel til at give støtte til løn m.v. til kommunale pro-
jektledere i forbindelse med områdefornyelse efter lovens kap. 2, og at kondemnerings- og
Søren Garde Rådgivning A/S
Tlf. 22 23 47 55
Voldbyvej 8B
E-mail: [email protected]
8450 Hammel
www.garderaad.dk
 L 119 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar
2155341_0006.png
§§§
genhusningsopgaver er et mindst lige så specialiseret arbejdsområde.
Det er småpenge, de er givet godt ud, og det vil have en meget stor effekt. Det giver også
mening i forhold til at kondemnerings- og genhusningssager normalt trækker meget min-
dre på landsbypuljerne end nedrivning og bygningsfornyelse, men kræver betydelige
kommunale ressourcer.
Der er vores erfaring, at mange kommuner vil vælge at gøre indsatsen permanent.
Der bør overvejes ændringer af lejelovgivningen med henblik på at sikre, at lejerne nem-
mere kan få et eventuelt indskud/depositum/forudbetalt leje tilbagebetalt.
Nogle udlejere spekulerer i, at lejerne aldrig har ressourcer til at føre sag om tilbagebeta-
ling af indskud, og betragter dette som en ekstra indtægt.
Det kan dreje sig om indskud, som kommunerne har ydet støtte til efter aktivloven, og
som lejerne principielt bliver ved med at hæfte for.
Der er nogle forskellige ”småting” i byfornyelseslovens kap. 9., samt de tilhørende vejled-
ninger, hvor mindre ændringer og forenklinger burde overvejes i dialog med de kommu-
ner, der har erfaringerne i praksis. Det vil i et vist omfang kunne effektivisere indsatsen.
15. januar 2020
Søren Garde Rådgivning A/S
Søren Garde Rådgivning A/S
Tlf. 22 23 47 55
Voldbyvej 8B
E-mail: [email protected]
8450 Hammel
www.garderaad.dk