L 119 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar

Boligudvalget 2019-20
L 119 Bilag 1
Offentligt

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet

Frederiksholms Kanal 27 F

1220 København K

Dato: 20. januar 2020

Sags ID: 407988

Lolland Kommune

Teknik- og Miljømyndighed

Postadresse

Teknik- og Miljømyndighed

Fruegade 7

4970 Rødby

Tlf.: 54 67 67 67

[email protected]

www.lolland.dk

Sendt pr. mail til:

[email protected]

Høringssvar til forslag til lov om ændring af lov om byfornyelse

og udvikling af byer – anmeldeordning

Lolland Kommune takker for muligheden for at fremsende bemærknin-

ger til udkast til lovforslaget om ændring af lov om byfornyelse og ud-

vikling af byer, herefter benævnt byfornyelsesloven.

Lolland Kommune har en meget aktiv boligpolitisk indsats i et forsøg på

at højne niveauet for private udlejningsboliger i kommunen og forhin-

dre, at der sker tilflytning til ejendomme med kondemnable forhold bå-

de i forhold til sundhedsfarlige og til brandfarlige forhold.

Lolland Kommune har været fortaler for, at der lovgivningsmæssigt blev

indført en form for anmeldeordning i et forsøg på at styrke kommuner-

nes muligheder for at forhindre udlejningen i sundhedsfarlige boliger, da

vi oplever, at de eksisterende regler i byfornyelsesloven ikke er tilstræk-

kelige til at gennemføre den nødvendige forebyggende indsats over for

udlejning af boliger, som ikke egner sig hertil på grund af deres stand.

Herunder er det kommunens ønske, at vi får værktøjer til at iværksætte

en særlig indsats over for de udlejere, som gentagne gange har sager,

om sundheds- og brandfarlige forhold i henhold til byfornyelseslovens

regler.

Vi vil derfor foreslå, at man i anmeldeordningen indtænker yderligere

krav til udlejere, som ejer over 3 ejendomme. Aktiviteter af dette om-

fang må betegnes som et kommercielt formål, og derfor bør udlejere

også anses for og behandles som professionelle udlejere.

For så vidt angår det konkrete lovforslag i dets nuværende form, ser

Lolland Kommune det som en forbedring, men vurderer det ikke som

tilstrækkeligt i forhold til vores problemstillinger. Lolland Kommune er

bekymret for, at det ikke vil få den ønskede virkning overfor spekulativ

udlejning af dårlige boliger, fordi boligen skal have stået tom et år, før

anmeldeordningen træder i kraft. Kommunen har erfaring for, at visse

typer udlejere samarbejder med en form for ”viceværter”, og det må

forventes, at disse i samarbejde med udlejere vil skifte bopælsadresse

mellem de ejendomme, som er i fare for at falde for etårs grænsen for

ikke at have været udlejet. I forhold til bekæmpelse af den spekulative

udlejning er Lolland Kommune derfor af den opfattelse, at etårs græn-

sen bør afskaffes eller som minimum forkortes væsentligt, i forhold til

de professionelle udlejere som alene udlejer med et kommercielt for-

Kontaktperson

Rie Christiansen

Byggeri og Ejendomme

[email protected]

Tlf.: 54676422

1/3

L 119 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar

mål, da vi som kommune ellers ikke har mulighed for at foretage forebyggende indsats.

Vi skal derudover bemærke, at det er glædeligt, at der lægges op til en ordning, hvor det

er frivilligt for kommunerne at indføre anmeldepligt.

I det konkrete lovforslag finder Lolland Kommune at det ikke konkret er beskrevet, hvad

der skal ske inden for 30 dages fristen, udover at ejer skal anmelde til kommunen, at

denne påtænker, at udleje ejendommen. At kommunen inden for de første 15 dage skal

give ejer besked om, hvorvidt der er truffet beslutning om besigtigelse, eller om der skal

indhentes andre oplysninger.

Såfremt man fra lovgivers side har forestillet sig, at kommunerne inden for 30 dages pe-

rioden skal kunne nå at gennemføre en egentligt kondemnering, hvorved man forhindrer

udlejning, kan det oplyses, at dette ikke i praksis vil være muligt. I forbindelse med gen-

nemførelse af en kondemneringssag skal kommunen blandt andet varsle besigtigelsen

med 14 dages frist. Denne frist kan man i henhold til lov om retssikkerhed ikke fravige.

Ligeledes skal kommunerne gennemføre besigtigelsen af ejendommen og udtage prøver,

eksempelvis skimmelprøver, som skal analyseres hos eksternt analysefirma, rapporter

omkring konstaterede forhold skal udarbejdes, og der skal i henhold til forvaltningsloven

ske partshøring om mulig påtænkt kondemnering, hvorefter kondemneringssagen i hen-

hold til loven skal behandles af kommunalbestyrelsen.

Lolland Kommune er derfor af den opfattelse, at lovforslaget bør tilpasses, således at det

præciseres, hvilken sagsbehandling der skal foretages inden for 30 dages perioden, idet

vi mener, at det ud over varslingsfristen og den indledende besigtigelse alene vil være

realistisk at nå at foretage følgende sagsbehandling:

Godkende at boligen kan udlejes uden yderligere påkrævet kommunal sagsbehandling

Betinget godkende boligen og give ejer mulighed for at indgå en frivillig aftale om udbedring

af forhold af mindre væsentlige karakter, der ikke direkte har sundhedsmæssig indflydelse på

fremtidig beboelse. Inden for perioden skal ejer acceptere, at boligen ikke bebos førend, at

der er sket udbedring af forholdene. Inden der sker udlejning, bør der være krav til, at kom-

munen har godkendt udbedringen.

Kommunen konkluderer, at man ikke kan udelukke at boligen har en sådan stand, at det kan

være forbundet med sundheds- og/eller brandfare at bebo boligen, hvorfor der indledes en

egentlig kondemneringssag i henhold til nuværende regler i byfornyelsesloven.

Alternativt vil kommunerne muligvis kunne benyttes sig af muligheden for at nedlægges

et § 80 forbud mod faktisk og retlig råden, men vi er bekendt med, at man fra lovgivers

side oprindeligt ikke har tænkt forbuddet som en systematisk sagsbehandlingsmetode i

forhold til kondemneringssager.

Vi har yderligere noteret os, at anmeldeordningen lægger op til at gælde for al udlejning,

hvilket indebærer, at en ejendom, som tidligere har været benyttet som ejerbolig, altid

vil blive omfattet af reglerne, såfremt den overgår fra at være ejerbolig til udlejningsbo-

lig.

Lolland Kommune mener ligeledes, at man i lovforslaget bør forholde sig til, hvordan ud-

lejning defineres, idet vi i praksis kan forestille os, at det kan blive et oplæg til diskus-

sion, hvorvidt der har været tale om et lejeretligt forhold. Alternativt foreslår vi, at man

udvider formuleringen til at lyde: ”som ikke har været udlejet eller beboet inden for det

seneste år”.

I praksis har Lolland Kommune erfaring for, at det er vanskeligt at afgøre, hvorvidt der

er sket tilflytning til en ejendom, og erfaringsmæssigt ser kommune og udlejere forskel-

ligt på dette. Det vil derfor være glædeligt, hvis lovgiver forholder sig til dette i forbindel-

2/3

L 119 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar

se med ændringen af byfornyelsesloven og opstiller klare retningslinjer for, hvordan man

definerer tilflytning/beboelse.

Der er i det konkrete lovforslag specifikt beskrevet, at såfremt en lejer er indflyttet, uden

at anmeldelsesordningen er overholdt, så vil lejer have krav på at få genhusning betalt af

ejer. Det fremgår ikke, hvorvidt dette også gælder for indfasningsstøtten.

Vi finder, at der med lovforslaget kan forekomme en uheldig sammenblanding i sagsbe-

handling af vedligeholdelsesmangler i forhold til, om man sagsbehandler i henhold til by-

fornyelsesloven og/eller lejeloven, men vi tolker lovforslagets § 80 a, stk. 3 således, at

såfremt kommunalbestyrelsen indbringer sagen for huslejenævnet, vil sagen blive stop-

pet i kommunalt regi, og sagen overgå til sagsbehandling i det lokale huslejenævn. Hus-

lejenævnet vil dermed forventeligt opleve at få en del flere sager om vedligeholdelses-

mangler, end de håndterer på nuværende tidspunkt.

I byfornyelsesloven er der p.t. en grænse, så kommunerne alene kan tilbyde bygnings-

fornyelse/frivillige nedrivninger til ejendomme, som er opført før 1960 og er væsentligt

nedslidte. Man kunne forestille sig, at denne grænse i forbindelse med lovændringen blev

ændret til ligeledes at være 40 år, som der lægges op til i anmeldeordningen.

Vi har noteret os, at man i lovforslagets bemærkninger gentager, at der er en kommunal

forpligtigelse til at gennemføre tilsyn og kondemneringer af boliger, som er henholdsvis

sundhedsfarlige og/eller brandfarlige, men at der ikke længere er mulighed for at opnå

statslig refusion til opgaven i byer med over 4.000 indbyggere. Lolland Kommune vil ikke

undlade at bemærke, at vi i de byer også har sager omkring sundheds- og brandfarlige

bygninger, hvor der for udlejers side ikke er økonomi til at gennemføre istandsættelser,

hvorfor vi forventer flere sager i henhold til byfornyelseslovens regler. Derfor vil vi be-

mærke, at vi mener, at grænsen på 4.000 indbyggere bør ophæves, således at de afsatte

midler på landsbyfornyelsesrammen kan benyttes i hele kommunen. Alternativt kan vi

foreslå, at man ændrer forudsætningerne i loven, således at de kommuner, som over en

10 års periode har oplevet en befolkningstilbagegang på over 5 %, bliver stillet anderle-

des, og kan benytte midlerne bredt i hele kommunen, idet befolkningsnedgangen oftest

vil have medført et overskud af boliger, og oftest også have indvirket på antallet af muli-

ge sundheds- og brandfarlige farlige boliger i hele kommunen.

Idet vi har store boligsociale udfordringer, skal Lolland kommune i øvrigt opfordre til, at

Staten også fremadrettet afsætter puljemidler til Landsbypuljer.

Lolland Kommune stiller sig i øvrigt gerne til rådighed for en arbejdsgruppe, som kan ar-

bejde med lovforslaget, så vi kan få skabt værktøjer, som fremadrettet kan betyde, at al-

le borgere får mulighed for at bo i gode og sunde boliger.

Med venlig hilsen

Holger Schou Rasmussen

Borgmester

Lolland Kommune

Bjarne Hansen

Direktør

Lolland Kommune

3/3