L 119 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar

Boligudvalget 2019-20
L 119 Bilag 1
Offentligt

HØRINGSNOTAT

Dato

J. nr.

24-01-2020

2019-6574

Høringsnotat

Notat om de indkomne høringssvar vedrørende forslag til lov om

ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer (anmeldelses-

ordning for boliger, der lejes ud)

Transport- og Boligministeriet hørte den

20.december 2019

nedenstående

myndigheder og organisationer over udkast til forslag til lov om ændring af lov

om byfornyelse og udvikling af byer. Høringsfristen udløb den 20. januar 2020.

1. Følgende myndigheder og organisationer har afgivet bemærkninger til

lovforslaget:

Danske Udlejere, KL, Landdistrikternes Fællesråd, LLO, Lolland Kommune,

Slots- og Kulturstyrelsen og Søren Garde Rådgivning A/S.

2. Følgende myndigheder og organisationer har ikke haft bemærkninger til

lovforslaget:

Advokatrådet, Danske Ældreråd, Datatilsynet, Foreningen for Rådgivende In-

geniører, Forsvarets Ejendomsstyrelse, Social- og Indenrigsministeriet og Æl-

dre Sagen.

3. Følgende organisationer har ikke afgivet høringssvar til lovforslaget:

Andelsboligernes Fællesrepræsentation, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd,

Arkitektforeningen, ATP Ejendomme, BAT-Kartellet, Boligselskabernes Lands-

forening, BOSAM, BygningsFredningsForeningen, Byggeskadefonden vedr.

Bygningsfornyelse, Byggesocietetet, Bygherreforeningen, Center for Boligsocial

Udvikling, Danske Arkitektvirksomheder, Danske Advokater,

Danske ARK (Praktiserende Arkitekters Råd), Dansk Byggeri, Dansk Energi,

Dansk Erhverv, Dansk Fjernvarme, Danske Handicaporganisationer, Danske

Lejere, DI, Danmarks Lejerforeninger, Danske Regioner, Danske Studerendes

Fællesråd, Dansk Ungdoms Fællesråd, Det Centrale Handicapråd, Ejendom-

Danmark, Erhvervslejernes Landsorganisation, Finansdanmark, Foreningen af

Danske Revisorer, Foreningen til fremskaffelse af Boliger til Ældre og Enlige,

Foreningen af Statsautoriserede Revisorer,

L 119 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar

Forsikring og Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerkla-

genævnsforeningen, Håndværksrådet, Kommunekredit, Kollegiekontorerne i

Danmark, Kommunernes Revision

–

BDO, Landsbyggefonden, Landsforenin-

gen for bygnings- og landskabskultur, Landsforeningen Landsbyerne i Dan-

mark, OK-fonden, Realdania, Rådet for Etniske Minoriteter, Rådet for Socialt

Udsatte, Selveje Danmark, Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universi-

tet, sbs rådgivning A/S og VIVE - Det Nationale Forskningscenter for Velfærd.

Side 2/7

Bemærkninger til lovforslaget

I det følgende gengives hovedindholdet af de modtagne høringssvar til det

fremsatte lovforslag samt Transport- og Boligministeriets bemærkninger hertil.

Bemærkninger af generel politisk karakter samt forslag og bemærkninger, der

ikke vedrører det fremsatte lovforslag, indgår ikke i notatet.

Formålet med anmeldelsesordningen.

Både Søren Garde Rådgivning A/S, Landdistrikternes Fællesråd og KL finder

formålet med anmeldelsesordningen positiv. Det er positivt, at der tages skridt

til, at kommunerne får mulighed for at gennemføre forebyggende indsatser

over for udlejning af dårlige boliger. Der er enighed om behovet for at forbedre

mulighederne for at gribe ind over for boligspekulation.

Lolland Kommune oplyser, at de længe har været fortaler for en form for an-

meldelsesordning, der kan styrke kommunens mulighed for at forhindre speku-

lativ udlejning.

LLO støtter lovforslagets intention, da det er vigtigt at sikre en ordentlig bolig-

standard i hele landet.

Transport- og Boligministeriet har ikke bemærkninger hertil.

Anmeldelse til Slots- og Kulturstyrelsen.

Slots- og Kulturstyrelsen foreslår, at der indsættes krav om, at kommunalbesty-

relsen skal kontakte Slots- og Kulturstyrelsen vedrørende anmeldelser af frede-

de ejendomme. Dette skal være for at sikre, at renoveringsarbejder er i over-

ensstemmelse med fredningen af ejendommen.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at den foreslåede anmel-

delsesordning ikke vedrører påbud om istandsættelse af ejendommen. Anmel-

delsesordningen skal sikre kommunen systematisk viden om, hvor potentielt

dårlige boliger befinder sig, således at tilsynet efter byfornyelseslovens § 75

kan tilrettelægges bedst muligt. Hvis kommunen ved besigtigelsen af en an-

L 119 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar

meldt ejendom finder kondemnable forhold, vil reglerne i byfornyelseslovens

kapitel 9 om kondemnering af sundheds- og brandfarlige boliger og opholds-

rum finde anvendelse. Efter disse regler kan der udstedes påbud om afhjæl-

pende foranstaltninger, eller ejeren kan selv fremlægge forslag til istandsæt-

telse, for at få ophævet kondemneringen.

Forslag om kommunal samkøring af ejendomsregistre.

Danske Udlejere foreslår, at kommunen ved at samkøre eksisterende registre

selv kan skaffe sig oplysninger om, hvorvidt en ejendom er opført for mere end

40 år siden og ikke har været udlejet i 1 år. På denne måde vil kommunen kun-

ne kontakte ejere, der er omfattet af anmeldelsesordningen. Danske Udlejeres

forslag er på baggrund af, at det kan have store økonomiske konsekvenser for

udlejeren, hvis de ikke overholder den foreslåede anmeldelsesordning.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at dette forslag vanskeligt

ville opfylde formålet med anmeldelsesordningen. Formålet med ordningen er

at sikre kommunen en viden om potentielt dårlige boliger, som påtænkes ud-

lejet, således at der kan gribes ind før der sker udlejning, hvis boligen er i dår-

lig stand. Det er nærmest for ejeren af ejendommen at vide, om denne påtæn-

ker at udleje. Kommunen vil således ikke kunne vide, hvorvidt en bolig påtæn-

kes udlejet. Skulle kommunen selv trække information om alle boliger over 40

år, der ikke har været udlejet det seneste år, vil kommunen skulle anvende

uforholdsmæssigt mange ressourcer, da en meget stor mængde af disse boli-

ger antageligt slet ikke påtænkes udlejet, men bebos af ejeren.

Genhusning på ejerens regning.

Sørens Garde Rådgivning A/S bemærker at det er positivt, at udlejerne kan

blive pålagt at betale for genhusning, men at det i praksis vil være vanskeligt at

administrere. Dette skyldes, at der kan opstå spørgsmål og retssager om, hvilke

rimelige udgifter kommunen har afholdt til genhusning, som ejeren herefter

skal betale. Ejeren vil sandsynligvis modsætte sig udbetalingerne. Både Søren

Garde Rådgivning A/S og Lolland Kommune ønsker ligeledes klargjort om ud-

lejer kan pålægges at betale indfasningsstøtte, som lejer efter § 67 har krav på.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at kommunen må anven-

de sin faste praksis på området i forhold til, hvilke udgifter der sædvanligvis

bliver betalt af kommunen i forbindelse med genhusning uden for anmeldel-

sesordningen. Det vil derfor være muligt for kommunen at kræve indfas-

ningsstøtten betalt af ejeren.

Da det kan være byrdefuldt for ejeren at blive pålagt disse udgifter, skal eje-

ren have mulighed for at gøre indsigelser, der i sidste ende må afgøres af

domstolene.

Side 3/7

L 119 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar

Der bliver i forslaget præciseret og uddybet i forhold til genhusning for eje-

rens regning.

Krav om 1 år uden udlejning.

Lolland Kommune påpeger, at kravet om, at boligen skal have været 1 år uden

udlejning, for at være omfattet af anmeldelsesordningen, vil være et problem.

Det skyldes, at kommunen har erfaringer med, at udlejerne flytter en slags vi-

ceværter rundt på deres ejendomme. På denne måde vil de kunne flytte en ”vi-

cevært” ind i de ejendomme, der er tæt på 1 års grænsen, og dermed undgå at

skulle anmelde ejendommen, når den reelt udlejes. Kommunen foreslår, at 1

årsgrænsen fjernes eller forkorte væsentligt.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at grænsen på 1 år uden

udlejning primært forhindrer, at der kommer nye dårlige udlejningsboliger

på markedet. De allerede eksisterende udlejede boliger vil vanskeligt blive

omfattet af anmeldelsesordningen, da de sjældent står tomme i mere end et

år. Disse boliger må håndteres efter de almindelige regler i byfornyelsesloven.

Hvis en udlejer anskaffer en ny ejendom til udlejning, der har stået tom i lang

tid og/eller alene har været beboet af den tidligere ejer, således at ejendom-

men ikke har været udlejet, vil udlejeren ikke kunne komme uden om anmel-

delsespligten ved at flytte en vicevært ind, da boligen ikke må bebos af andre

end ejeren uden anmeldelse.

30 dages fristen.

Søren Garde Rådgivning A/S og Lolland Kommune bemærker, at det ikke vil

være muligt at gennemføre en kondemneringssag inden for 30 dage. Dette

skyldes bl.a., at besigtigelsen skal varsles med 14 dages frist, der skal ofte tages

prøver, der skal analyseres, og der skal parthøres inden afgørelsen træffes. Sø-

ren Garde Rådgivning A/S oplyser, at processen ofte tager mindst 4 måneder.

Lolland Kommune foreslår, at det i lovforslaget præciseres, hvilke sagsbehand-

lingsskridt, der skal være nået på de 30 dage.

Danske Udlejere bemærker, at en lang sagsbehandlingstid vil være byrdefuld

for udlejeren, og mener, at såfremt kommunen ikke gennemfører sagsbehand-

lingen på de 30 dage, skal kommunen erstatte udlejer og lejers tab herved.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at kommunen inden for

de 30 dage har mulighed for at besigtige ejendommen, og enten godkende den

til udlejning, indbringe vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet eller kon-

demnere boligen. Såfremt kondemneringen ikke kan afgøres endeligt inden

for de 30 dage, kan kommunen nedlægge et midlertidigt forbud mod retlig og

faktisk råden over ejendommen, jf. § 80 i byfornyelsesloven.

Side 4/7

L 119 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar

Hvis kommunen ikke har reageret på anmeldelsen inden for 30 dages fristen,

kan udlejeren udleje boligen. Kondemnering og forbud efter § 80 følger de

gældende regler. Der vil derfor ikke være tale om et tab af lejeindtægt ud over

de 30 dage som følge af anmeldelsesordningen. Der gøres opmærksom på, at

hvis kommunen indbringer en sag om vedligeholdelsesmangler for husleje-

nævnet, vil det ikke forhindre udlejning af boligen.

Forslaget bliver uddybet og præciseret i forhold til forståelsen af fristen på 30

dage.

Straffebestemmelsen.

Søren Garde Rådgivning A/S spørger til, om den foreslåede bødebestemmelse

skal forstås på den måde, at udlejer ifalder bødestraf, selv om boligen ikke er

kondemnabel.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at den foreslåede be-

stemmelse om bødestraf bliver præciseret. Bøde kan kun ifaldes, hvis udlejer

ikke har overholdt anmeldelsesordningen, og der er sket kondemnering. Så-

fremt boligen ikke er kondemnabel, kan der ikke ifaldes bøde for manglende

overholdelse af anmeldelsesordningen.

De gældende regler/praksis på kondemneringssager.

Søren Garde Rådgivning A/S bemærker, at kondemnering ikke altid vil være

den mest hensigtsmæssige tilgang. I nogle tilfælde kan en dialog med ejeren om

gennemførelse af nødvendige istandsættelser være tilstrækkeligt til at løse fa-

ren ved boligen. Ligeledes er der tilfælde, hvor der kan skrides ind efter anden

lovgivning, f.eks. ved problemer med drikkevand.

Det foreslås, at kommunen skal have mulighed for at meddele ejeren, at visse

forhold skal udbedres inden for en frist på 3 måneder, hvorefter kommunen

skal godkende boligen igen. Alternativt bør det vurderes, om reglerne i § 80 om

midlertidigt forbud kan bringes i anvendelse.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at den foreslåede anmel-

delsesordning ikke ændrer i de gældende regler eller praksis om kondemne-

ring af sundheds- eller brandfarlige boliger og opholdsrum. Anmeldelsesord-

ningen er en hjælp til kommunerne i forhold til at få et mere systematisk

overblik over potentielt dårlige boliger. Dette skal hjælpe med at målrette

tilsynet efter byfornyelseslovens § 75.

Det bemærkes yderligere, at § 80 om midlertidigt forbud mod retlig eller fak-

tiske forhold på ejendommen, er mulig at anvende i forbindelse med anmel-

delsesordningen.

Side 5/7

L 119 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar

Væsentlige vedligeholdelsesmangler.

Hvis boligen ikke er kondemnabel, men lider af væsentlige vedligeholdelses-

mangler, kan kommunen vælge at indbringe en sag om manglerne for husleje-

nævnet. Søren Garde Rådgivning A/S bemærker, at boligen desværre gerne må

lejes ud, selv om sagen er indbragt for huslejenævnet, og foreslår, at kommu-

nen i stedet får mulighed for at stille krav om udbedring, inden boligen må lejes

ud. Det vil være mere effektivt.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at udlejning ikke kan for-

hindres på baggrund af vedligeholdelsesmangler, da dette ikke udgør en

sundheds- eller brandfare. Huslejenævnet kan træffe afgørelse om at pålægge

ejeren at udbedre manglerne.

Øvrige bemærkninger.

Danske Udlejere bemærker, at det bør fastslås, at anmeldelsesordningen kun

gælder for enfamiliehuse og ikke lejligheder i ejendomme med flere lejemål.

Derudover ønskes det præciseret, hvad der menes med ”opført”, når det skal

afgøres, om en bygning er opført for mere end 40 år siden. Der foreslås to mu-

ligheder, enten regnes de 40 år fra byggetilladelsen eller ibrugtagningstilladel-

sen.

LLO foreslår, at ordningen gøres obligatorisk for kommunerne at gennemføre.

LLO er bekymrede for, at kommunerne af ressourcemæssige hensyn vil undla-

de at indføre anmeldelsesordningen.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at en bygnings opførel-

sesår er registeret i BBR. Som ejer, og potentiel udlejer, må man undersøge

BBR for, hvornår ejendommen er opført. Det bemærkes ligeledes, at anmel-

delsesordningen skal gælde for alle udlejninger til beboelse, og ikke kun enfa-

miliehuse.

Anmeldelsesordningen er frivillig for kommunerne at indføre, da ordningen

skal være en hjælp til de kommuner, der har brug for det. Kommunerne har

efter § 75 i byfornyelsesloven pligt til at føre tilsyn med, at boliger ikke er

sundheds- eller brandfarlige. Anmeldelsesordningen er et ekstra værktøj for

kommunen i tilrettelæggelsen af dette tilsyn. Det er dog op til den enkelte

kommune at afgøre, om det er nødvendigt med dette ekstra tiltag.

Landsbyfornyelsesrammen.

Søren Garde Rådgivning A/S og Lolland Kommune bemærker, at der ikke læn-

gere er mulighed for at få statslig refusion til kondemneringsudgifter i byer

med flere end 4.000 indbyggere. Dette giver problemer i f.eks. Maribo, Nak-

Side 6/7

L 119 - 2019-20 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar

skov og Rudkøbing, der har flere end 4.000 indbyggere. Kondemnable bygnin-

ger findes i alle byer uanset indbyggertal, men kommunen kan ikke få statslig

refusion til udgifterne forbundet med kondemnering og genhusning i byer med

flere end 4.000 indbyggere. Det foreslås, at kommunerne skal kunne anvende

landsbyfornyelsesrammen til kondemnering i hele kommunen.

LLO bemærker, at der bør afsættes flere midler til gennemførelsen af anmeldel-

sesordningen, da manglende kommunale ressourcer kunne bevirke, at ordnin-

gen ikke bliver indført.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at kommunen altid har

været forpligtet til at kondemnere sundheds- og brandfarlige boliger, og af-

holde udgifterne hertil, uanset om der er statslig refusion til udgifterne.

Det er op til den enkelte kommune at fastsætte den nærmere procedure for

anmeldelser om udlejning. Der vurderes dog ikke at være væsentlige admini-

strative udgifter ved anmeldelsesordningen. Det forventes derfor ikke, at res-

sourcespørgsmål vil være afgørende for om, kommunerne vælger at indføre

anmeldelsesordningen.

Side 7/7