Finansudvalget 2019-20
FIU Alm.del
Offentligt
2214979_0001.png
Folketingets Finansudvalg
Christiansborg
23. juni 2020
Svar på Finansudvalgets spørgsmål nr. 104 (Alm. del) af 15.
januar 2020 stillet efter ønske fra Lars Boje Mathiesen (NB)
Spørgsmål
Vil ministeren skønne over virkningen på BNP, hvis der indføres mulighed for at
fastsætte huslejen efter reglerne om markedsleje for alle boligtyper i alle kommu-
ner?
Svar
Boligmarkedet dækker en række forskellige boligtyper, der grundlæggende kan op-
deles i
ejerboliger, private udlejningsboliger, andelsboliger
og
almene boliger.
Der fastsættes
ikke husleje for ejerboliger og andelsboliger, og en deregulering af huslejen i al-
mene boliger er svær at adskille fra en de facto afskaffelse af almene boliger. Det
forudsættes derfor, at der spørges til virkningerne af en overgang til markedsleje
for boligtypen
private udlejningsboliger.
Huslejen i private udlejningsboliger kan afhængigt af en række forhold fastsættes
efter tre forskellige principper. Ejendomme fra før 1992 er i udgangspunktet regu-
leret således, at huslejen bestemmes ud fra
omkostningsbestemt leje
,1,2
. Hvis disse ejen-
domme gennemgribende forbedres, kan huslejen fastsættes med udgangspunkt i
princippet om
det lejedes værdi
3
, hvis den private udlejningsbolig lever op til
boligreguleringslovens krav til § 5, stk. 2 forbedringer.
Huslejestigningen i forbindelse
hermed kan være betydelig,
jf. Ekspertudvalgets rapport om § 5, stk. 2, (2020).
Boliger
fra efter 1991 er ikke underlagt huslejeregulering og huslejen er derfor markedsbe-
stemt
(’markedslejen’).
Den direkte effekt af at lade husleje, der er fastsat som omkostningsbestemt leje
eller efter det lejedes værdi, overgå til markedsleje, er en øget husleje for de regule-
rede private udlejningsboliger. Stigningen i husleje fra omkostningsbestemt leje el-
ler det lejedes værdi til markedsleje
kaldes ’reguleringsgevinsten’.
Denne
’gevinst’
tilfalder i dag lejeren, i form af en lavere husleje, men vil tilfalde ejerne af udlej-
ningsejendomme ved en overgang til markedsleje.
1
2
Nogle kommuner er undtaget, hvorfor kommunens boliger fra før 1992 kan lejes ud efter det lejedes værdi.
Omkostningsbestemt leje må dække udgifter til at drive ejendom, vedligeholdelse, afkast til udlejere og even-
tuelt forbedringstillæg.
3
Det lejedes værdi baseres på huslejen for lejemål af tilsvarende kvalitet og størrelse i samme kvarter.
Finansministeriet · Christiansborg Slotsplads 1 · 1218 København K · T 33 92 33 33 · E [email protected] · www.fm.dk
 FIU, Alm.del - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 104: MFU spm. om virkningen på BNP, hvis huslejen fastsættes efter reglerne om markedsleje, til finansministeren
Side 2 af 3
Størrelsen af reguleringsgevinsten på langt sigt vil afhænge af, hvor mange private
udlejningsboliger der løbende bliver gennemgribende forbedret. Dette skyldes, at
huslejen efter gennemgribende forbedringer kan overgå til det lejedes værdi, der
som oftest er tættere på markedslejen end den omkostningsbestemte leje. Denne
effekt vil reducere reguleringsgevinsten over tid.
Den nyligt indgåede
Aftale om initiativer mod kortsigtede investeringer i private
udlejningsboliger
mellem regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti,
Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet skønnes at begrænse
udviklingen i antallet af lejemål, der bliver gennemgribende moderniseret. Det skal
ses i lyset af, at der er indført en karensperiode for hvornår, huslejen kan stige
efter en gennemgribende forbedring, da reguleringen før aftalen ikke i tilstrækkelig
grad forhindrede investorer i at foretage gennemgribende forbedringer for at opnå
kortsigede, hurtige gevinster. Karensperioden gælder for udlejeren ved ejerskifte af
den udlejede bolig, således udlejeren først kan opkræve husleje efter §5, stk 2. i
nye §5, stk. 2-lejemål efter 5 år.
Den direkte effekt af en deregulering er en omfordeling af reguleringsgevinsten,
hvilket kan påvirke BNP. Lejerne vil alt andet lige opleve, at en større del af deres
indkomst går til husleje. Derfor vil deres forbrug af øvrige varer falde. Udlejerne
vil på bekostning af lejerne omvendt alt andet lige opnå flere indtægter. Hermed
øges afkastet på bygningsinvesteringer, herunder fx pensionsafkastet til danske
pensionister, da pensionskasser ejer flere private udlejningsboliger.
Foruden den direkte effekt ved en deregulering af huslejen er der også en række
afledte effekter, der påvirker økonomien, herunder BNP. Fx vil værdien af andels-
boligerne (maksimalprisen) påvirkes, da den følger værdien af private udlejnings-
boliger. Eventuelle huslejestigninger som følger af en deregulering af huslejerne
for private udlejningsboliger kan derfor føre til en stigning i værdien af andelsboli-
ger. Desuden kan værdien af andre boligtyper også påvirkes, da huslejeregulering
skaber en ubalance mellem udbud og efterspørgsel, der kan smitte af på andre bo-
ligtyper. Dynamikken på boligmarkedet og arbejdsmarkedet kan også påvirkes af
den ændrede regulering, da markedsbestemte huslejer kan indebære, at flere vil
finde boliger, der passer bedre til deres behov og jobmuligheder. Statens provenu
kan også påvirkes, herunder som følge af ændrede PAL-skattebetalinger og æn-
drede udgifter til individuel boligstøtte.
Afslutningsvist bemærkes det, at huslejereguleringen kan være med til at sikre, at
lavindkomstgrupper får mulighed for at bosætte sig i flere forskellige områder,
hvilket kan understøtte en varieret beboersammensætning. En deregulering vil
gøre det svære for lavindkomstgrupper at få adgang til boligmarkedet, særligt i
storbyer. For regeringen er det netop vigtigt, at alle skal have råd til at bo i de
store byer, og vi ønsker byer med en varieret beboersammensætning for at sikre et
stærkt fællesskab.
 FIU, Alm.del - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 104: MFU spm. om virkningen på BNP, hvis huslejen fastsættes efter reglerne om markedsleje, til finansministeren
Side 3 af 3
Med venlig hilsen
Nicolai Wammen
Finansminister