ERU, Alm.del - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 533: Spm., om kommentar til materiale om sommerhusloven fra Feriehusudlejernes Brancheforening til brug ved foretræde for udvalget onsdag den 30. september 2020, til erhvervsministeren

Erhvervsudvalget 2019-20
ERU Alm.del
Offentligt

Folketingets Erhvervsudvalg

ERHVERVSMINISTEREN

16. oktober 2020

ERHVERVSMINISTERIET

Besvarelse af spørgsmål 533 alm. del stillet af Erhvervsudvalget den

18. september 2020

Spørgsmål:

Vil ministeren kommentere materialet om sommerhusloven fra Feriehus-

udlejernes Brancheforening til brug ved foretræde for udvalget onsdag den

30. september 2020, jf. ERU alm. del

–

bilag 421?

Svar:

Jeg har forelagt materialet for Erhvervsstyrelsen, som er kompetent myn-

dighed i forhold til fortolkning af og tilsyn med sommerhuslovens regler,

og som har udarbejdet og udsendt bl.a. udkast til vejledning om udlejning

af sommerhuse m.v. i ekstern høring.

Erhvervsstyrelsen har i den forbindelse oplyst følgende:

”Lov

om sommerhuse og campering m.v. (sommerhusloven) blev vedtaget

i 1972 i forbindelse med Danmarks indtræden i De europæiske Fællesska-

ber. Loven indeholder bl.a. regler om offentlig kontrol med den erhvervs-

mæssige udlejning af sommerhuse m.v. og arealer til campering og med

selskabers og foreningers adgang til at erhverve fast ejendom til rekreativ

anvendelse. Dette tilgodeses gennem en tilladelsesordning, som bl.a. fast-

slår:

- at selskaber og foreninger ikke må erhverve fast ejendom til rekreativ

anvendelse uden en tilladelse, og

- at ejere eller brugere af en fast ejendom ikke uden tilladelse erhvervs-

mæssigt eller for et længere tidsrum end ét år må udleje hus eller husrum

på ejendommen til rekreativ anvendelse eller udleje hele eller dele af ejen-

dommen til camping.

Vedtagelsen af sommerhusloven skete i lyset af en accelererende efter-

spørgsel efter jord til privat rekreativ anvendelse

–

en efterspørgsel, man

forventede ville blive yderligere øget efter Danmarks indtræden i De euro-

pæiske Fællesskaber.

For således at imødegå dette pres på de danske rekreative arealer og for at

opretholde muligheden for, at den almindelige dansker fortsat kunne have

råd til at købe en feriebolig i Danmark, vedtog man derfor sommerhuslo-

ven.

Slotsholmsgade 10-12

1216 København K

Tlf.

Fax

33 92 33 50

33 12 37 78

CVR-nr. 10 09 24 85

EAN nr. 5798000026001

[email protected]

www.em.dk

ERU, Alm.del - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 533: Spm., om kommentar til materiale om sommerhusloven fra Feriehusudlejernes Brancheforening til brug ved foretræde for udvalget onsdag den 30. september 2020, til erhvervsministeren

Sommerhusloven blev samtidig vedtaget som og udgør fortsat en vigtig del

af den samlede værnslovgivning omkring erhvervelsesloven under Justits-

ministeriet, som fastlægger reglerne for udlændinges erhvervelse af fast

ejendom i Danmark, herunder sommerhuse.

Sommerhusloven skal sikre, at erhvervelseslovens begrænsninger i udlæn-

dinges muligheder for at erhverve ferieboliger, uanset om der er tale om

traditionelle sommerhuse eller anden fast ejendom, som kan anvendes til

ferie- og fritidsmæssige m.v. ophold, i Danmark ikke omgås, fx gennem

indgåelse af langvarige lejekontrakter, som reelt har til formål at overdrage

ejerskabet eller benyttelsen af ferieboligen uden tilladelse.

Sommerhusloven gælder for ejeres og brugeres udlejning eller fremleje af

al fast ejendom til beboelse, som ikke er helårsbeboelse. Det betyder med

andre ord, at loven gælder for udlejning af fast ejendom til ferie- og fritids-

mæssige/rekreative formål m.v.

At loven omfatter al fast ejendom betyder, at loven, på trods af betegnelsen

”sommerhusloven”, ikke er begrænset til kun at gælde for udlejning

af tra-

ditionelle sommerhuse og andre fritidsboliger.

Loven omfatter derfor udlejning af alle typer af fast ejendom og hus og

husrum herpå, fx parcelhuse, herunder også eksempelvis huse med flexbo-

ligstatus, ejerlejligheder, andelsboliger og værelser, til ferie- og fritids-

mæssige/rekreative formål m.v.

Det bemærkes, at udlejning af en ejers eller brugers egen fulde helårsbolig

er selvstændigt reguleret i lovens kapitel 2.

Udlejning af fast ejendom til helårsbeboelse og andet formål end beboelse

er ikke omfattet af loven.

Det følger af sommerhusloven, at det som udgangspunkt er erhvervsmini-

steren, som påser overholdelsen af loven og af regler udstedt i medfør af

loven. Erhvervsministeren har delegeret denne beføjelse til Erhvervsstyrel-

sen, som herefter fører tilsynet med lovens regler.

Sommerhuslovens regler om udlejning af sommerhuse

Sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1, har følgende ordlyd:

”Ejere og brugere af fast ejendom må ikke uden tilladelse efter § 2

1) erhvervsmæssigt eller for et længere tidsrum end 1 år udleje eller frem-

leje hus eller husrum på ejendommen til beboelse, medmindre det lejede

skal anvendes til helårsbeboelse

[…]”.

Sommerhusloven definerer ikke ”erhvervsmæssig udlejning”, og lovens

forarbejder indeholder kun en begrænset beskrivelse af, hvornår udlejning

skal anses for erhvervsmæssig. Spørgsmålet er navnlig behandlet i de spe-

cielle bemærkninger til lovforslagets § 1, stk. 1, nr. 1, hvor følgende er

anført:

”Begrænsningen

til erhvervsmæssig eller langvarig udlejning er foretaget

for i almindelighed at fritage ejeren af et enkelt eller 2 sommerhuse for

kravet om tilladelse efter loven. Hvis udlejningen får en mere professionel

karakter, må den dog normalt betragtes som erhvervsmæssig og derfor

omfattet af kravet om tilladelse. Det er således med ordet “erhvervsmæs-

sig” ikke tilsigtet, at udlejningen skal være den pågældendes hoveder-

hverv.”

Det er styrelsens vurdering, at bestemmelsen i § 1, stk. 1, nr. 1, og forar-

bejderne til denne bestemmelse forudsætter, at vurderingen af, om udlej-

ningen af et sommerhus er ”erhvervsmæssig”, skal ske ud fra en konkret,

samlet vurdering af de relevante oplysninger i sagen.

Udkast til vejledning om udlejning af sommerhuse mv.

Som en del af Erhvervsstyrelsens administration af området har styrelse

udarbejdet et udkast til vejledning om udlejning af sommerhuse mv., som

har været i høring fra den 9. september til 8. oktober 2020.

Udkastet til vejledning omfatter udlejning af traditionelle sommerhuse og

andre fritidsboliger m.v. beliggende i sommerhusområder. Det betyder, at

vejledningen, i modsætning til loven, ikke omfatter udlejning af andre ty-

per af fast ejendom til ferie- og fritidsmæssige formål m.v. Disse vil som

hidtil alene blive vurderet efter sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1, dog

således at vejledningens principper i tilpasset omfang vil blive anvendt ved

vurderingen af, om der er tale om erhvervsmæssig udlejning af disse bo-

ligtyper.

Baggrunden for udarbejdelse af vejledningen er bl.a. at Erhvervsstyrelsen

løbende modtager henvendelser om fortolkning af sommerhusloven i for-

hold til erhvervsmæssig udlejning, og i de senere år et stigende antal fore-

spørgsler om rammerne for udlejning af store sommerhuse. Samtidig har

styrelsen behov for at kunne oplyse, hvad der konkret skal til for at lovlig-

gøre en udlejning, i de tilfælde hvor den er fundet at have en erhvervsmæs-

sig karakter.

Styrelsen har derfor oplevet et betydeligt behov for en vejledning med

klare og enkle kriterier for, hvornår udlejning som udgangspunkt vil blive

anset for erhvervsmæssig. Forbeholdet ”som udgangspunkt” er væsentligt,

fordi styrelsen efter sommerhusloven er forpligtet til at vurdere de konkrete

omstændigheder i hver enkelt sag. Dette er baggrunden for, at udkastet til

vejledning både beskriver generelle formodningsregler og eksempler på si-

tuationer, hvor der kan være særlige omstændigheder.

Bestemmelsen i sommerhusloven overlader i et vist omfang styrelsen et

skøn. Dette gælder både ved fastlæggelsen af, hvilke kriterier der kan (og

bør) inddrages i vurderingen af, om udlejning er erhvervsmæssig, og med

hvilken vægt disse kriterier bør indgå i styrelsens afgørelse.

Bemærkninger til konkrete kritikpunkter i materialet

Mulighed for 43 ugers udlejning inklusive egen brug

Det følger af planlovens regler, at den maksimale anvendelse af en bolig,

herunder et sommerhus, i et sommerhusområde, kan være ca. 43 uger år-

ligt. Formålet med reglen er at forhindre helårsbeboelse i sommerhusom-

råder. Reglen i planlovens § 40 virker parallelt med reglen i sommerhuslo-

vens § 1, stk. 1, nr. 1. Det betyder, at hverken reglernes formål eller gen-

stand er det/den samme, og reglerne overlapper derfor ikke hinanden. Plan-

loven regulerer den periode, boligen i et sommerhusområde sammenlagt

må anvendes i løbet af et år, herunder også til udlejning, mens sommerhus-

loven regulerer selve udlejningen af sommerhuset.

Planlovens adgang til at anvende et sommerhus i op til 43 uger årligt med-

fører derfor ikke en tilsvarende ret til også at udleje et sommerhus i samme

periode. Vurderingen af udlejningen skal ske efter sommerhuslovens reg-

ler.

Det er Erhvervsstyrelsens vurdering, at der ikke har dannet sig en fast ad-

ministrativ praksis efter sommerhusloven i forhold til, hvornår en udlej-

ning bliver så omfattende, at der må siges at være tale om erhvervsmæssig

udlejning. Erhvervsstyrelsen har derfor inden for rammerne af det skøn,

som ved sommerhusloven er overladt til myndighederne i vurderingen af,

hvornår der er tale om erhvervsmæssig udlejning, vurderet, at en udlejning

på op til 35 uger årligt som udgangspunkt ikke anses for erhvervsmæssig,

forudsat at de øvrige kriterier er opfyldt.

Dette skal særligt ses i lyset af, at andelen af udlejede sommerhuse i Dan-

mark, som svarer til 39.600 sommerhuse (ud af et samlet antal på ca.

210.000), ifølge Danmarks Statistik i 2019 i gennemsnit blev udlejet i 17,5

uger. Dette svarer til halvdelen af den vejledende udlejningsgrænse, som

fremgår af udkast til vejledning om sommerhusudlejning m.v.

Særligt for så vidt angår meget store sommerhuse, estimerer styrelsen på

baggrund af oplysninger fra Dansk Erhverv og BBR, at antallet af sommer-

huse med 6-7 eller flere værelser, som udlejes, udgør ca. 1.100, og at disse

huse udlejes i gennemsnit i ca. 32 uger årligt.

Det vejledende udlejningsniveau i vejledningsudkastet ligger således over

dette gennemsnit.

Det bemærkes dog, at de beskrevne udgangspunkter i udkastet til vejled-

ning alene er udgangspunkter, og at afgørelse i de enkelte sager, altid vil

skulle træffes ud fra en konkret vurdering af sagens forhold.

Mulighed for udlejning uanset størrelse på sommerhuset.

Det har været et væsentligt led i sikring af en klar og enkel vejledning også

at adressere spørgsmålet om betydningen af sommerhusets størrelse for

vurderingen af, om der er tale om erhvervsmæssig udlejning. I udkastet til

vejledning fastslås det, at sommerhusets størrelse ikke i sig selv har betyd-

ning for, om udlejning anses for erhvervsmæssig, og i vejledningen be-

grundes dette nærmere bl.a. med henvisning til ændrede familie- og efter-

spørgselsmønstre. Kriteriet kan dog efter styrelsens vurdering i visse til-

fælde fortsat være relevant i tilslutning til andre kriterier, særligt hvis der

er tale om udlejning af meget store sommerhuse.

Sommerhusets størrelse tillægges således som udgangspunkt ikke betyd-

ning for vurderingen af, om udlejning anses for erhvervsmæssig eller ikke-

erhvervsmæssig efter sommerhusloven. Udlejning af et enkelt meget stort

sommerhus indikerer derfor ikke i sig selv, at der er tale om erhvervsmæs-

sig udlejning. Udlejes der derimod flere meget store sommerhuse, og op-

pebæres der ved udlejningen en betydeligt samlet lejeindtægt, taler dette

dog for, at der er tale om erhvervsmæssig udlejning.

Erhvervsstyrelsen vurderer, at når der er tale om udlejning af flere meget

store sommerhuse, får udlejningen som udgangspunkt en mere professio-

nel karakter. Udlejningen har i denne situation typisk ikke karakter af et

supplement til reel egen brug, og der opnås typisk en meget betydelig sam-

let lejeindtægt. Begge kriterier er tillagt væsentlig betydning i hidtidig rets-

praksis og administrativ praksis.

Mulighed for udlejning af 2 sommerhuse pr. person, så længe de 2 som-

merhuse ikke ligger på samme vej, meget tæt geografisk.

I forhold til antallet af huse er det i overensstemmelse med hidtidig praksis

fortsat udgangspunktet, at enkeltpersoners udlejning af 1-2 sommerhuse og

sidestillet hermed ægtefælles/samlevendes udlejning af op til 4 sommer-

huse i almindelighed ikke anses for erhvervsmæssig. Dette gælder, uanset

hvor sommerhusene er beliggende geografisk. Som hidtil forudsætter dette

dog, at udlejningen ikke får en mere professionel karakter.

Erhvervsstyrelsen vurderer imidlertid, at når der er tale om udlejning af

flere meget store sommerhuse, får udlejningen som udgangspunkt en mere

professionel karakter. Udkastet til vejledning definerer et stort sommerhus

som et sommerhus på 150 kvadratmeter og derover.

Fjernelse af uklare kriterier om udlejningens omfang som lejeindtægter,

egen brug, faciliteter, indretning samt nærhed til andre feriehuse.

Det er med udkastet til vejledning tilstræbt at forenkle de kriterier, der som

udgangspunkt lægges vægt på i vurderingen af, om en udlejning anses for

erhvervsmæssig. Det fremgår således klart af vejledningen, at styrelsen

fremover navnlig vil lægge vægt på tre kriterier:

- Antallet af udlejede sommerhuse

- længden af udlejningsperioden og

- egen brug af sommerhuset.

De nævnte kriterier er anvendt i både administrativ og retspraksis gennem

årene. Det bemærkes, ift. kriteriet om egen brug at dette i udkastet til vej-

ledning er udmøntet ved et vejledende udgangspunkt om 2 ugers reel egen

brug til rekreativt formål, som understøtter sommerhuslovens forudsæt-

ning om, at et sommerhus som udgangspunkt skal anvendes af ejeren selv,

og at udlejningen kan ske som et supplement til denne egen brug. Egen

brug er et af de kriterier, som domstolene har inddraget i vurderingen af,

om en udlejning er erhvervsmæssig. At egen brug skal være reelt og rekre-

ativt er ligeledes begrundet heri, og har til formål at hindre, at en ejer an-

vender sommerhuset alene med det formål at klargøre det til næste udlej-

ning.

Det bemærkes, at alle sager fortsat skal vurderes ud fra en individuel vur-

dering, og at det ikke er muligt helt at udelukke bestemte kriterier efter den

gældende lov, da Erhvervsstyrelsen har pligt til at foretage en konkret vur-

dering af forholdene i den enkelte sag. Der kan således i konkrete sager

blive lagt vægt på andre relevante kriterier.

Løsning af det reelle problem ved planlægning af opførelse af store som-

merhuse og kodeks for adfærd i sommerhusområder

Erhvervsstyrelsen er enig i, at løsning af en række af de problemer i form

af nabokonflikter mv., som store sommerhuse i mange tilfælde har givet

anledning til, ikke eller kun i begrænset omfang imødegås med udkast til

vejledning om udlejning af sommerhuse mv. Derfor har styrelsen samtidig

med høringen af ovennævnte vejledning fremlagt et udkast til vejledning

om planlægning for store sommerhuse. I vejledningen redegøres der for de

redskaber af planlægningsmæssig karakter, som kommunerne kan anvende

i forbindelse med vurderingen af placeringen og anvendelsen af store som-

merhuse.

Udkastet til vejledning udgør en praksisændring

Det er Erhvervsstyrelsens vurdering, at udkastet til vejledning ligger idnen

for rammerne af den hidtidige praksis. I forbindelse med udarbejdelsen har

udkastet til vejledning om udlejning af sommerhuse m.v. været forelagt for

Kammeradvokaten, som har tilkendegivet, at man er enig i styrelsens vur-

dering af, at udkastet til vejledning er udarbejdet inden for rammerne af

hidtidig administrativ og retspraksis, og at den dermed ikke er udtryk for

en praksisændring.”

Med venlig hilsen

Simon Kollerup