ERU, Alm.del - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 446: Spm. om kommentar til materialet fra Danske Boligadvokater udleveret til udvalget i forbindelse med foretrædet den 1. juli 2020 om ændringer i Huseftersynsordningen, til erhvervsministeren

Erhvervsudvalget 2019-20
ERU Alm.del
Offentligt

Folketingets Erhvervsudvalg

ERHVERVSMINISTEREN

30. oktober 2020

Besvarelse af ERU alm. del, spørgsmål 446 stillet af udvalget den 2. juli

2020

Spørgsmål:

Vil ministeren kommentere materialet fra Danske Boligadvokater udleve-

ret til udvalget i forbindelse med foretrædet den 1. juli 2020 om ændringer

i Huseftersynsordningen, jf. ERU alm. del - bilag 350?

Svar:

Udvalgsspørgsmålene vedr. både Erhvervsministeriets og Justitsministeri-

ets ressort, hvorfor jeg til brug for besvarelsen har indhentet bidrag fra

Justitsministeriet.

Til brug for besvarelsen af den del af spørgsmålet, der vedrører ejerskifte-

forsikringsområdet, oplyser Justitsministeriet:

”Huseftersynsordningen er en frivillig ordning, som er en fordel for både

køber og sælger at benytte ved aftaler om køb af fast ejendom. Sælger kan

undgå at komme til at hæfte for fysiske mangler ved at sørge for, at køber

–

inden aftalens indgåelse

–

får et fyldestgørende beslutningsgrundlag i

form af en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og oplysninger om

tegning af en ejerskifteforsikring, når sælger samtidig forpligter sig til at

betale mindst halvdelen af præmien i henhold til forsikringstilbuddet. Med

ejerskifteforsikringen bliver køber forsikret mod eventuelle mangler.

De nærmere krav til ejerskifteforsikringen er fastlagt i bekendtgørelse nr.

13 af 12. januar 2012 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i

henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv.

med senere ændringer.

Fastlæggelsen af den nærmere udformning af tilstandsrapporter og el-in-

stallationsrapporter hører under Erhvervsministeriets område.

For så vidt angår Danske Boligadvokaters henvendelse af 1. juli 2020, be-

mærker Justitsministeriet, at en ændring af udformningen af tilstandsrap-

porter ikke vil medføre ændringer af bekendtgørelsen om dækningsomfan-

get for ejerskifteforsikringer.”.

ERHVERVSMINISTERIET

Slotsholmsgade 10-12

1216 København K

Tlf.

33 92 33 50

Fax.

33 12 37 78

CVR-nr. 10092485

EAN nr. 5798000026001

[email protected]

www.em.dk

ERU, Alm.del - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 446: Spm. om kommentar til materialet fra Danske Boligadvokater udleveret til udvalget i forbindelse med foretrædet den 1. juli 2020 om ændringer i Huseftersynsordningen, til erhvervsministeren

2/4

Til brug for besvarelsen af den del af spørgsmålet, der vedrører Erhvervs-

ministeriets ressort, har jeg indhentet bidrag fra Sikkerhedsstyrelsen, som

varetager administrationen af tilstands- og elinstallationsrapporter. Sikker-

hedsstyrelsen oplyser følgende:

”Det er en forudsætning for et dynamisk boligmarked, at forbrugerne

trygt

kan købe og sælge boliger. Dette sikres med huseftersynsordningen, hvor

køber kan tegne en ejerskifteforsikring, og sælger samtidig kan friholdes

for sit ellers 10-årige sælgeransvar.

Siden Sikkerhedsstyrelsen i 2017 overtog ordningen, er der sket en væsent-

lig udvikling - især i forhold til at beskrive skader og præcisere risici for-

bundet hermed. Dette fokus vil blive yderligere forstærket med de nye rap-

porter, hvormed der sikres en præcis beskrivelse af boligens faktuelle til-

stand.

Arbejdet med at udforme mere oplysende og brugervenlige tilstandsrap-

porter har pågået siden 2017 med inddragelse af en lang række interessen-

ter på området, bl.a. brancheforeningen Forsikring & Pension. Arbejdet

har primært drejet sig om at gøre tilstandsrapporterne mere retvisende,

forståelige og anvendelige, uden at dette skulle påvirke huseftersynsord-

ningen i øvrigt.

Sikkerhedsstyrelsen bemærker i forhold til den konkrete henvendelse, at der

i notatet fra NEXUS Advokater fremgår en direkte sammenligning af hhv.

de nuværende skadeskategorier K2 og K3 samt de nye karakterer, hen-

holdsvis gul (alvorlig skade) og rød (kritisk skade). Dette er uhensigtsmæs-

sigt, da alvorligheden af gul (alvorlig skade) og røde (kritisk skade) frem-

over skal vurderes i forhold til skadernes udvikling over tid. Tidsperspek-

tivet er ikke på samme måde aktuelt i den tidligereK-skala, fordi der her

ikke skelnes mellem kort og lang tidshorisont, hvorfor en direkte sammen-

ligning mellem de to systemer ikke er retvisende.

Det har været en præmis for Sikkerhedsstyrelsens udvikling af nye til-

standsrapporter, at forbrugernes forsikringsforhold forbliver uændret,

selvom karaktersystemet ændres. Præmissen for huseftersynsordningen er

således, at den tilknyttede mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring for-

bliver som hidtil.

Væsentligst er, at skjulte skader, som ikke beskrives i tilstandsrapporten,

som udgangspunkt fortsat vil være dækningsberettigede, hvis der er tegnet

en ejerskifteforsikring. Det gælder også potentielle følgeskader, som kan

opstå. Er følgeskaderne allerede indtruffet og synlige ved besigtigelsen,

skal den bygningssagkyndige registrere skaderne i tilstandsrapporten. Er

følgeskaderne indtruffet på besigtigelsestidspunktet, men ikke synlige, er

3/4

der tale om skjulte forhold som dækkes af ejerskifteforsikringen. Det er

endvidere vigtigt for Sikkerhedsstyrelsen at understrege, at de skader, der

skal beskrives i de nuværende tilstandsrapporter, er de samme, som skal

medtages og beskrives i de nye rapporter. Princippet for registrering af

eventuelle følgeskader er altså uændret.

For så vidt angår potentiel overrapportering, er det et forhold, som Sikker-

hedsstyrelsen løbende har fokus på. Når Sikkerhedsstyrelsen udfører kon-

trol med tilstandsrapporter, vejledes de bygningssagkyndige om forbed-

ringspotentiale i langt størstedelen af de kontrollerede rapporter. Eksem-

pelvis gennemgik Sikkerhedsstyrelsen 1500 tilstandsrapporter i 2019,

hvoraf der i 87,1 pct. af rapporterne blev givet vejledning. Endvidere blev

der i 2019 gennemført 320 tekniske revisioner af tilstandsrapporter, hvoraf

64 pct. indeholdt overrapportering.

For at sikre en forhøjet kvalitet af tilstandsrapporterne, har Sikkerhedssty-

relsen udsendt en vejledning om, hvilke skader der skal medtages i til-

standsrapporterne. En forhøjet kvalitet sikres endvidere gennem det nye og

brugervenlige rapportformat, men også gennem standardiserede tekster,

med mulighed for individuelle uddybninger fra den bygningssagkyndige,

styrket uddannelse og vejledning og et mere brugervenligt IT-system, der

hjælper den bygningssagkyndige i højere grad, når rapporterne skal udar-

bejdes. Hertil kommer, at systemet gør det muligt for Sikkerhedsstyrelsen

at udtrække data til brug for en forbedret kontrol af rapporterne, så der i

dialog med de byggesagkyndige kan arbejdes systematisk med at undgå de

fejl, der findes i rapporterne.

For så vidt angår ikrafttrædelsesdatoen for de nye tilstandsrapporter, har

Sikkerhedsstyrelsen på baggrund af dialog med ordningens interessenter

iværksat en række tiltag, der skal sikre, at ordningens parter er klædt godt

på til at anvende det nye system. Sikkerhedsstyrelsen har forud for ikraft-

trædelsen af de nye rapporter gennemført en tre måneders implemente-

ringsperiode, hvor Sikkerhedsstyrelsen sørgede for relevant efteruddan-

nelse af bygningssagkyndige og opdatering af retningslinjer og vejlednin-

ger om den nye karakterskala for at sikre, at den nye skala anvendes kor-

rekt. Planen omfattede eksempelvis hurtigere adgang til det bagvedlig-

gende IT-system, opdaterede håndbøger og vejledninger til ordningen samt

webinarer, der bliver afviklet løbende, så især de bygningssagkyndige var

klædt på til at udarbejde de nye rapporter fra dag et.

Endvidere vil Sikkerhedsstyrelsen følge indfasningen af de nye rapporter

nøje, herunder i relation til at sikre, at de sagkyndige fortsat har mulighed

for at udøve et skøn. Rapportsystemet foreslås evalueret efter en to årig

periode.

4/4

Med de nævnte tiltag har Sikkerhedsstyrelsen således bestræbt sig på at

klæde alle ordningens parter bedst muligt på til de nye rapporters ikraft-

trædelse d. 1. oktober 2020.

Danske Boligadvokater anbefaler i sin henvendelse af 1. juli 2020 til Er-

hvervsudvalget, at ikrafttræden af de nye rapporter udsættes, indtil der er

vished for, at systemet kan fungere effektivt fra dag 1.

Som det ofte er tilfældet med udskiftninger af systemer, vil der i forbindelse

med implementeringen af de nye tilstands- og elinstallationsrapporter samt

IT-system være tale om en indkøringsperiode.

I samme henvendelse af 1. juli 2020 til Erhvervsudvalget erklærer Danske

Boligadvokater sig uenig i Erhvervsministeriets konklusion om, at den nye

ordning hverken ændrer på forbrugerens retsstilling eller den sagkyndiges

retsstilling. Konklusionen fremgår af Erhvervsministeriets juridiske vurde-

ring af nye tilstands- og elinstallationsrapporter, der er udarbejdet på bag-

grund af Sikkerhedsstyrelsens oplysninger og vurdering, og som blev ud-

sendt til interessenterne d. 2. juni 2020.”

Erhvervsministeriet fastholder konklusionen i sin juridiske vurdering jf.

ovenfor af nye tilstands- og elinstallationsrapporter. Sammenfattende er det

fortsat ministeriets vurdering, at initiativerne kan rummes inden for ram-

merne af det nuværende regelgrundlag, og at de hverken indebærer en æn-

dring af forbrugernes retsstilling i forhold til ejerskifteforsikringen eller på

fagpersonernes ansvar. På den baggrund er ministeriet enige med Sikker-

hedsstyrelsen i, at justeringerne af ordningen hverken ændrer på forbruger-

nes eller sagkyndiges retsstilling.

Med venlig hilsen

Simon Kollerup