ERU, Alm.del - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 106: Vil ministeren kommentere Lars Wismanns henvendelse og præsentationer fra hans foretræde for udvalget den 6. februar 2020 om Finanstilsynet og vurdering af andelsboligforeninger m.v., til erhvervsministeren

Erhvervsudvalget 2019-20
ERU Alm.del
Offentligt

Finanstilsynet

26. februar 2020

Til Erhvervsudvalget

J.nr.19181-0159

Notat om retningslinjer for værdiansættelse af

ejendomme, der er andelsboliger

Værdiansættelse i andelsboligloven og den finansielle regulering

Andelsboligmarkedet adskiller sig fra ejerboligmarkedet ved, at det er forenin-

gen, der ejer ejendommen, mens andelshaverne ejer en boligret (et andels-

bevis).

Andelsboligforeninger skal følge reglerne i andelsboligloven, mens penge- og

realkreditinstitutter skal følge reglerne i den finansielle lovgivning. Reglerne

er rettet mod forskellige situationer.

Der er i andelsboliglovgivningen fastsat en begrænsning på den pris, som et

andelsbevis må sælges til

–

den såkaldte maksimalpris. Til brug for at fast-

sætte maksimalprisen på andelsboligbeviset skal andelsboligforeningen fast-

sætte værdien af ejendommen. Det kan bl.a. ske ved en valuarvurdering, der

opfylder kravene i bekendtgørelse om vurdering af ejendomme tilhørende pri-

vate andelsboligforeninger ved valuar

. Bekendtgørelsen er udstedt med

hjemmel i lov om mere robuste andelsboligforeninger (andelsboligloven)

Når penge- eller realkreditinstitutter belåner en ejendom tilhørende en andels-

boligforening, skal instituttet vurdere værdien af ejendommen, da den udgør

sikkerheden for lånet. Det er vigtigt, at denne værdi er en reel værdi, da den

skal begrænse instituttets tab, hvis låntager ikke kan betale. Værdiansættel-

sen af ejendommen skal opfylde kravene i den finansielle regulering, herun-

der bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmå-

ling

og bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom,

som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligatio-

ner og særligt dækkede obligationer

(BEK 416/2017 og BEK 417/2017), når

Bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018.

Lov nr. 555 af 29. maj 2018. Lovforslaget til denne lov var L 177 af 28. februar 2018.

Bekendtgørelse nr. 416 af 27. april 2017.

Bekendtgørelse nr. 417 af 27. april 2017.

C:\Program Files (x86)\neevia.com\docConverterPro\temp\NVDC\457D683B-

E8DB-400A-B752-31609B985A84\x2158343_1_0.DOCX

ERU, Alm.del - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 106: Vil ministeren kommentere Lars Wismanns henvendelse og præsentationer fra hans foretræde for udvalget den 6. februar 2020 om Finanstilsynet og vurdering af andelsboligforeninger m.v., til erhvervsministeren

2/4

der er tale om et realkreditinstitut eller et pengeinstitut, som udsteder særligt

dækkede obligationer.

Tilsvarende skal pengeinstitutter værdiansætte ejendommen, når de belåner

andelsboligbeviser.

Det fremgår ikke af lovforslaget til andelsboligloven eller tilhørende betænk-

ning, at Folketinget har besluttet, at vejledning for valuarvurderinger, dvs. en

DCF beregning, skal finde anvendelse i andre situationer end ved foreningens

værdiansættelse til brug for fastsættelse af maksimalpris.

Den finansielle regulering

Det er som anført af Lars Wismann korrekt, at de nævnte bekendtgørelser om

værdiansættelse fastsætter, at institutterne skal anvende en afkastmetode

ved værdiansættelse af andelsboligforeningsejendomme. Det fremgår såle-

des, at værdiansættelsen sker ved en rentabilitetsberegning. Rentabilitetsbe-

regningen foretages ved at dividere ejendommens årlige nettoleje inkl. tillæg

med markedets afkastprocent.

Ved nettolejen forstås ejendommens bruttolejeindtægt, der tilgår udlejer, med

fradrag af driftsudgifter, som afholdes af udlejer. Det er i bekendtgørelserne

specifikt angivet, hvordan realkredit- eller pengeinstituttet ved værdiansættel-

sen af ejendommen skal opgøre private andelsboligforeningsejendommes le-

jeindtægter og driftsudgifter.

Afkastprocenten skal afspejle markedets afkastprocent for den pågældende

ejendomstype i området under hensyntagen til ejendommens karakter og sik-

kerheden for opretholdelse af nettoindtægten på ejendommen. Afkastprocen-

ten afspejler også, om en ejendom fx har forbedringspotentiale.

Der er krav om at inddrage relevante sammenlignelige referencer for fastsæt-

telse af afkastprocenten. Der er ikke krav om at anvende et specifikt antal

referencer, da det afhænger af hvilke observationer, der er i markedet og re-

levansen af disse. Er der få observationer eller er sammenligneligheden be-

grænset, stiller det større krav til instituttets anvendelse af disse referencer.

Denne metode er velafprøvet og indarbejdet i den finansielle sektor. Den sik-

rer, at ejendommene i praksis værdiansættes til markedsværdi. De tilbage-

meldinger som Finanstilsynet får fra de finansielle virksomheder peger såle-

des på, at erfaringen er, at værdierne som oftest er i overensstemmelse med

de realiserede priser, hvis låntager kommer i problemer

–

om end der selvføl-

gelig er afvigelser til begge sider.

Ejerlejligheder skal ligeledes værdiansættes til markedsværdi. Dette sker

med udgangspunkt i relevante referencer. Det vil sige, at værdien af en ejer-

3/4

lejlighed tager udgangspunkt i en handelspris på en sammenlignelig ejerlej-

lighed. Finanstilsynet stiller også på dette område krav om, at de finansielle

virksomheder har de rette processer og kan dokumentere deres værdiansæt-

telser.

I forhold til Lars Wismanns ønske om, at Finanstilsynet fremlægger model-

værdiansættelse er nedenfor skitseres et eksempel på værdiansættelse af

udlejningsejendom ud fra en rentabilitetsberegning.

En ejendom beliggende i et brokvarter i København har 11 lejemål på i alt

1.017 m2, årlige bruttolejeindtægter på 1,3 mio. kr. og årlige driftsudgifter på

0,3 mio. kr. Der er således en årlig nettoleje på 1 mio. kr. Markedets afkast-

procent er 3,75 % og ejendommens værdi er således ca. 26,7 mio. kr.

Markeds afkastprocent er fastsat til 3,75 % på grundlag af følgende referen-

cer:



En ejendom med 12 lejemål og et areal på 1.300 m2 i et ydre område

af Københavns Kommune handlet med et afkast på 3,8 % i april 2019,



En ejendom med 5 lejemål og et areal på 377 m2 beliggende i samme

brokvarter som i eksemplet og handlet i oktober 2019 til et afkast på

3,9 %.



En ejendom i indre København med 5 lejemål og et areal på 600 m2

handlet i januar 2019 til et afkast på 3,1 %

Fælles for alle referencerne er, at de er sammenlignelige i forhold til stand.

Der er tale om boligudlejningsejendomme med 1-2 opgange. Der er ikke yder-

ligere lejepotentiale i ejendommene.

Offentlighed om institutternes vurderinger

Penge- og realkreditinstitutters værdiansættelse af fast ejendom er ikke of-

fentlig tilgængelige. Det skyldes, at disse har karakter af forretningshemme-

ligheder og indeholder institutternes beskrivelse af ejendommene samt øko-

nomiske nøgletal for ejendommene. Institutterne har derudover udgifter for-

bundet med at udarbejde værdiansættelserne, da de skal besigtige ejendom-

men og udarbejde en vurderingsrapport.

Det forekommer heller ikke formålstjenesligt, at institutterne skal offentliggøre

værdiansættelserne. Det skyldes, at institutterne er private virksomheder,

som selv fastsætter deres kreditpolitik på baggrund af deres risikovillighed,

herunder til hvem og hvor meget de vil udlåne. Låntager har således ikke krav

på den maksimalt tilladte belåning.

Finanstilsynets tilsyn med værdiansættelser

Finanstilsynet fører tilsyn med, at institutternes værdiansættelser er korrekte

og følger reglerne. Tilsynet er risikobaseret, og Finanstilsynets fokuserer på

4/4

for høje værdiansættelser, da det er her, risikoen er størst. For høje værdian-

sættelser betyder, at der potentielt ikke er tilstrækkelig sikkerhed for lånet.

Sker der konsekvent for høj værdiansættelse, betyder det, at der generelt ikke

er tilstrækkeligt sikkerhed for instituttets udlån. Da låntager ikke har krav på

fuld belåning, har det ud fra en risikobetragtning mindre betydning, hvis vær-

diansættelserne er for lave. En lavere værdiansættelse vil gøre udlånet dyrere

for instituttet end en højere værdiansættelse, da instituttet skal holde mere

kapital pr. udlånskrone, når der er mindre sikkerhed.

Offentlighed om Finanstilsynets tilsyn

Finanstilsynets ansatte er underlagt en lovbestemt skærpet tavshedspligt. Fi-

nanstilsynet kan derfor ikke drøfte konkrete tilsynssager med personer, der

ikke er parter i sagerne. Finanstilsynet kan dog oplyse, at Finanstilsynet som

udgangspunkt vil indhente vurderingsrapporten fra instituttet, hvis Finanstil-

synet bliver gjort opmærksom på konkrete sager om potentiel overbelåning,

og vil på den baggrund vurdere, om der er grundlag for at indlede en tilsyns-

sag.