Erhvervsudvalget 2019-20
ERU Alm.del Bilag 436
Offentligt
2253256_0001.png
Notat
i anledning af høring over udkast til vejledning
om udlejning af sommerhuse m.v.
Opdrag og sammenfatning
Det følgende notat er udarbejdet for Feriehusudlejernes Brancheforening, som har
ønsket vore bemærkninger til Erhvervsstyrelsens udkast til Vejledning om udlejning
af sommerhuse m.v. (september 2020).
Sammenfattende er det vores opfattelse, at den måde, som vejledningen er formuleret
på i det foreliggende udkast, indebærer en betydelig risiko for, at myndighederne i
praksis vil komme til at træffe afgørelser, der strider mod lovgivningsmagtens
forudsætninger. Selvom det fremgår af vejledningen, at der skal foretages en konkret
vurdering i det enkelte tilfælde, er de udgangspunkter, der opstilles, egnede til, at
myndighederne tager et udgangspunkt, der i mange tilfælde vil pege i retning af en
afgørelse, som ikke er forenelig med lovgivningsmagtens forudsætninger om lovens
administration. Vi henviser til bemærkningerne nedenfor.
Nogle bemærkninger om størrelsen af sommerhus som kriterium
Det anføres (side 1, sidste afsnit), at den omstændighed, at sommerhuse ifølge
Erhvervsstyrelsen i de senere år er blevet er væsentlig større, har givet anledning til
usikkerhed om betydningen af sommerhuses størrelse i relation til vurderingen af, om
udlejning er erhvervsmæssig. Det anførte må vel nærmeste forstås således, at
Erhvervsstyrelsen har været usikker.
Der er ikke i forarbejderne holdepunkter for, at størrelsen af et sommerhus i sig selv
har betydning for, om udlejning af sommerhuset skal anses for erhvervsmæssig. Efter
vores opfattelse er størrelsen af et sommerhus ikke i sig selv et kriterium, der kan føre
til, at udlejning kan anses for erhvervsmæssig. Det centrale er, om ejeren har erhvervet
sommerhuset til bl.a. eget brug (idet ejeren gerne ved erhvervelsen må have planer
1
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 436: Materiale modtaget fra Feriehusudlejernes Brancheforenings foretræde for udvalget den 30. september 2020
om at udleje det, når ejeren ikke selv benytter det) og
–
når omstændighederne tillader
det
–
selv benytter det i et eller andet ikke helt ubetydeligt omfang.
Det anføres (side 2, 5. afsnit), at sommerhusets
størrelse ”som udgangspunkt” ikke
tillægges betydning for vurderingen af, om udlejning anses for erhvervsmæssigt. Det
anføres endog, at husets
størrelse ikke i sig selv er en ”indikation” af, om udlejning er
erhvervsmæssig
–
hvis der er tale om et enkelt sommerhus. Er der tale om to
”meget
store” sommerhuse,
skal det derimod ifølge vejledningen tillægges betydning.
Det forekommer ikke konsistent at antage, at størrelsen af et sommerhus ikke
indikerer, at udlejning er erhvervsmæssig, når en person ejer et enkelt sommerhus,
men at det har betydning, når en person ejer to sommerhuse. Typisk vil købere af et
sommerhus vel se på familiens behov for plads og købe et sommerhus, der
størrelsesmæssigt passer til dette behov, og en familie, der har behov for et stort
sommerhus, hvis det ejer et enkelt sommerhus, vil vel i reglen have behov for et
sommerhus af samme størrelse, hvis familien køber endnu et sommerhus.
Sagens kerne er, at størrelsen af et sommerhus kun er egnet til at give en indikation
af, om erhvervelsen er sket med erhvervsmæssig udlejning for øje, hvis man kan
vurdere, om der er et misforhold mellem ejerens behov og husets størrelse. Da
myndighederne ikke kan gøre sig til herre over ejerens behov, kan denne vurdering
ikke foretages.
Sommerhusets størrelse er derfor grundlæggende problematisk som kriterium ved
administration af sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1.
Det anføres side
, 5. afsnit , at der ved ”meget store” sommerhuse forstås
sommerhus på mere end 150 kvm. Som nævnt anfører styrelsen indledningsvist, at
sommerhuse i dag er større end tidligere, dvs. normen for, hvornår et sommerhus er
”stort” og ”meget stort” har udviklet sig i retning af, at der
i dag skal mere til, for at
et sommerhus er ”meget stort”. I betragtning af, at der i dag er mange sommerhuse
på omkring 150 kvm,
kan det undre, at et sommerhus er ikke bare stort, men ”meget
stort”, når det er
på 151 kvm.
Størrelsen af sommerhuset skal ifølge vejledningen anvendes ved vurderingen af, om
udlejning af to sommerhuse er erhvervsmæssig (jf. vejledningen side 4, 4. afsnit og
side 5, sidste afsnit).
2
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 436: Materiale modtaget fra Feriehusudlejernes Brancheforenings foretræde for udvalget den 30. september 2020
Selvom der ikke er tale om en absolut formuleret regel, er det vores opfattelse, at der
er betydelig risiko for, at der træffes afgørelser, som vil være i strid med
lovgivningsmagtens forudsætninger, hvis der følges en regel, hvorefter udlejning af
to sommerhuse på over 5 kvm anses for erhvervsmæssig, hvis der er en ”betydelig”
lejeindtægt (på trods af, at ejeren selv bruger sommerhuset
–
og tilmed opfylder
vejledningens krav om, at brugen skal være ”rekreativ”
, hvilket så vidt ses er det
reale indhold af det, der anføres i udkastet til vejledning på side 4, 4. afsnit. Det anføres
ganske vist, at der skal foretages en ”konkret vurdering”, men det fremgår ikke, hvad
der i øvrigt indgår i denne vurdering.
Som nævnt har anvendelse af sommerhusets størrelse som kriterium ikke støtte i
lovens forarbejder, og selvom et misforhold mellem personligt behov og
sommerhusets størrelse i princippet ville være en indikation af, at udlejning skal anses
for erhvervsmæssig, kan en sådan vurdering som ligeledes nævnt næppe
administreres i praksis.
Vi mener derfor, at man burde undlade at anvende kriteriet.
Hvis man overhovedet skal anvende kriteriet, bør det alene anvendes til udsøgning af
sager, der undergives en nærmere vurdering af, om ejeren rent faktisk bruger
sommerhuset selv, men i så fald bør grænsen sættes så højt, at det ikke omfatter det,
der i dag er helt almindelige sommerhuse, som må formodes at passe til den
almindelige befolknings behov.
Sammenfattende bør kriteriet efter vores opfattelse udgå af vejledningen.
Nogle bemærkninger om ejerens brug
Ved indførelsen af sommerhusloven var det af lovgivningsmagten forudsat, at ejere
af et eller to sommerhuse normalt kunne udleje disse uden tilladelse. Efter vores
opfattelse
kan
der
næppe
kræves
tilladelse,
hvis
ejeren
selv
benytter
sommerhuset/sommerhusene i et eller andet ikke helt ubetydeligt omfang, og heller
ikke, hvis ejeren i en periode ikke selv benytter sommerhuset/sommerhusene, hvis der
en særlig grund til dette, f.eks. at ejeren er forhindret på grund af sygdom eller er
udstationeret i en periode i en anden verdensdel.
3
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 436: Materiale modtaget fra Feriehusudlejernes Brancheforenings foretræde for udvalget den 30. september 2020
Særligt om brugens tidmæssige udstrækning
Det anføres (side 2, sidste afsnit, side 3, sidste afsnit og side 5, 3. afsnit), at udlejning
af et sommerhus som udgangspunkt ikke vil blive anset for erhvervsmæssig, hvis
ejeren bruger det enkelte sommerhus mindst 2 uger, forudsat udlejningen sker som
supplement til egen brug og ikke overstiger 35 uger.
Hvis en ejer bruger et sommerhus i et par uger om året, er det efter vores opfattelse
meget vanskeligt at forestille sig, at der kan kræves en tilladelse, uanset størrelsen af
sommerhuset og af lejeindtægterne.
Det kan samtidig overvejes, om grænsen i praksis skal trækkes væsentligt lavere end
to uger, hvis praksis skal være i overensstemmelse med lovgivningsmagtens
forudsætninger.
Det bemærkes, at lovgivningsmagten har forudsat, at en person lovligt kunne eje og
udleje to sommerhuse på et tidspunkt, hvor der var væsentlig mindre ferie og fritid
til rådighed end i dag:
Forslaget til sommerhusloven blev første gang fremsat under Folketingets første
samling i 1970. På dette tidspunkt havde lønmodtagere ret til tre ugers ferie om året,
om end der under samme samling blev der fremsat et lovforslag, hvorved retten til
ferie ville blive udvidet til fire uger fra 1. juli 1971 (forslag til lov om ændring af
ferieloven, jf. Folketingstidende Tillæg A, sp. 3265-67). Først i 1979 opnåede
almindelige lønmodtagere ret til fem ugers ferie med fuld løn. Lovgivningsmagten
har næppe heller forestillet sig, at det i praksis skulle anses for en betingelse for, at
udlejning ikke anses for erhvervsmæssig, at ejeren tilbragte samtlige feriedage i sit
sommerhus. Det bemærkes endvidere, at den normale ugentlige arbejdstid var 42,5
timer i 1970, hvor transporttiden til et sommerhus kunne være meget længere end i
dag. Det var således næppe realistisk, at en almindelig familie ofte kunne tage i
sommerhus i en weekend, hvis dette lå i en anden del af landet.
Det er på den baggrund efter vores opfattelse tvivlsomt, om det er foreneligt med
lovgivningsmagtens forudsætninger, at en ejer mindst skal bruge to uger i hvert af
sine to sommerhuse, for at undgå, at udlejning anses for erhvervsmæssigt.
4
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 436: Materiale modtaget fra Feriehusudlejernes Brancheforenings foretræde for udvalget den 30. september 2020
Det vil efter vores opfattelse være ubetænkeligt at anføre, at hvis ejeren benytter et
sommerhus i mindst en uge om året, vil udlejning ikke kunne anses for
erhvervsmæssig, hvorimod der kan være grundlag for nærmere at undersøge, om
udlejning er erhvervsmæssig, hvis ejeren anvender det enkelte sommerhus i mindre
end en uge om året over en flerårig periode.
Særligt om karakteren af brugen
Det anføres (side 4, første afsnit, og side 5, 4. afsnit), at det ikke er nok, at ejeren har
”brugt” sommerhuset selv. Brugen skal have et rekreativt formål,
og må ikke
”udelukkende” ske med henblik på at ”istandsætte og klargøre boligen”.
Der er ikke holdepunkter i loven eller dens forarbejder for, at myndighederne kan
foretage en vurdering af, om ejeren benytter sit sommerhus på en måde, som
myndighederne anser for en passende form for ferie.
Hvis ejeren ikke benytter et sommerhus selv, kan det være et indicium for, om
sommerhuset er erhvervet alene med udlejning for øje, men hvordan ejeren benytter
sommerhuset
–
hvordan ejeren holder ferie
–
kan myndighederne efter vores
opfattelse næppe inddrage i vurderingen af, om udlejning er erhvervsmæssig. Det er
helt normalt, at man i sin ferie bruger tid på at vedligeholde og istandsætte sit
sommerhus. Det er i øvrigt ikke mindst uklart, hvordan man forestiller sig, at man i
praksis rent faktisk skulle kunne vurdere, om et ophold, hvor ejeren f.eks. maler sit
sommerhus og i øvrigt gør
rent, inden ejeren forlader sommerhuset, ”udelukkende”
sker med henblik på at ”istandsætte og klargøre” sommerhuset til udlejning.
Efter vores opfattelse må man som myndighed nøjes med at konstatere, om ejeren rent
faktisk opholder sig i sommerhuset. Hvad ejeren og dennes familie foretager sig under
opholdet, kan myndighederne næppe inddrage i vurderingen af, om udlejning af
sommerhuset er erhvervsmæssig.
Disse afsnit bør efter vores opfattelse udgå af vejledningen.
Særligt om brugshindringer
Det bør i relation til vurderingen af, om ejeren benytter et sommerhus i så begrænset
omfang, at der kan være anledning til at overveje, om udlejning er erhvervsmæssig,
5
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 436: Materiale modtaget fra Feriehusudlejernes Brancheforenings foretræde for udvalget den 30. september 2020
indgå, om ejeren har været forhindret i at benytte sommerhuset, f.eks. på grund af
sygdom,
udstationering eller en længere ferierejse, hvorved ejeren har ”opbrugt” al
sin ferie.
Dette bør efter vores opfattelse udtrykkeligt fremgå af vejledningen.
Nogle bemærkninger om omfanget af udlejning
Det anføres (side 2, sidste afsnit, side 3, første og sidste afsnit samt side 4, 3. afsnit), at
udlejning ikke anses for erhvervsmæssig, hvis omfanget ikke overstiger 35 uger (og
ejeren i øvrigt anvender sommerhuset mindst
uger til ”rekreative formål” .
Det fremgår ikke, hvorfor lige netop mindre end 35 ugers udlejning indikerer, at
udlejning ikke er erhvervsmæssig.
Vi er enige i, at det indikerer, at udlejning ikke er erhvervsmæssig, hvis udlejning kun
sker i begrænset omfang. Man kan dog ikke omvendt slutte fra den omstændighed, at
ejeren udlejer et sommerhus i videst muligt omfang inden for lovgivningens rammer
i den tid, hvor ejeren ikke selv benytter sommerhuset, i sig selv er en indikation af, at
udlejning er erhvervsmæssig.
Det bør efter vores opfattelse udtrykkeligt fremgå af vejledningen, at den
omstændighed, at et sommerhus udlejes i mere end 35 uger, ikke i sig selv er en
indikation af, at udlejning er erhvervsmæssig.
Nogle bemærkninger om varsling
og om ”forenkling”
Det fremgår (side 2, 1. afsnit), at vejledningen indebærer en praksisændring (idet der
tilsigtes en ”modernisering” og ”forenkling” af praksis .
Hvis vejledningen skal forstås således, at udlejning af et eller to sommerhuse som
udgangspunkt skal anses for erhvervsmæssig, hvis ejeren har udlejet et sommerhus i
mere end 35 uger,
eller
hvis ejeren ikke benytter hvert sommerhus i mindst to uger til
”rekreative formål”,
og at udledning af et eller to sommerhuse
desuden
som
udgangspunkt skal anses for erhvervsmæssig,
selvom
ejeren benytter hvert
sommerhus i mindst to uger
til ”rekreative formål”, hvis sommerhusene er større end
6
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 436: Materiale modtaget fra Feriehusudlejernes Brancheforenings foretræde for udvalget den 30. september 2020
2253256_0007.png
5 kvm, og ejeren opnår en ”betydelig lejeindtægt, er der efter vores opfattelse tale
om en væsentlig praksisændring.
En sådan praksisændring vil domstolene efter vores opfattelse næppe anse for at være
forenelig med lovgivningsmagtens forudsætninger, men under alle omstændigheder
kan en så vidtrækkende praksisændring næppe gennemføres uden et betydeligt
varsel.
I øvrigt kan det næppe anses for en forenkling set fra borgernes synsvinkel, at
myndighederne opstiller en regel om, at der under visse
–
i øvrigt skrappe betingelser,
jf. ovenfor om disses forenelighed med lovgivningsmagtens forudsætninger
–
som
udgangspunkt
ikke kræves en tilladelse. Set fra et borgerperspektiv bør der i stedet
opstilles klare regler om, hvornår udlejning
ikke
vil blive betragtet som
erhvervsmæssigt, og derudover retningslinjer for, hvordan øvrige sager vil blive
vurderet. Sådanne regler om, hvornår udlejning ikke vil blive betragtet som
erhvervsmæssigt, bør udformes, så de undtager langt de fleste ejere, jf.
lovgivningsmagtens forudsætninger om, at der i almindelighed ikke kræves tilladelse
efter sommerhuslovens § 2 for ejere af et eller to sommerhuse.
Det kan heller ikke betragtes som en forenkling
–
hverken fra et borger- eller et
myndighedsperspektiv
–
at myndighederne skal forholde sig til, om borgernes brug
af deres sommerhuse har tilstrækkelig ”rekreativ” karakter.
Aarhus, den 28. september 2020
_________________________
Søren Højgaard Mørup
Professor, dr.jur.
______________________
Ole Terkelsen
Lektor, ph.d.
7