BOU, Alm.del - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 96: Spm., om ministeren vil oversende forskellige udregninger af tab i andelsboligforeninger, der har en valuarvurdering ved forskellig belåningsgrad, til boligministeren

Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del
Offentligt

BOLIGMINISTEREN

Boligudvalget

Folketinget

Dato

J. nr.

20. marts 2020

2020-1894

Frederiksholms Kanal 27 F

1220 København K

Telefon

41 71 27 00

Boligudvalget har i brev af 20. februar 2020 stillet mig følgende spørgsmål,

(BOU alm. del), som jeg hermed skal besvare. Spørgsmålet er stillet efter ønske

fra Mona Juul (KF).

Spørgsmål 96:

Vil ministeren oversende forskellige udregninger af tab i andelsboligforeninger,

der har en valuarvurdering ved forskellig belåningsgrad, hensættelser og ener-

gimærke, både på foreningsniveau og for de enkelte andelsboliger?

Svar:

Jeg har indhentet svarbidrag fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, der oplyser

følgende:

”Det

forudsættes, at der ønskes regneeksempler, som illustrerer mulige konse-

kvenser for andelsboligforeninger og andelsboliger som følge af den politiske

aftale om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger.

Den politiske aftale forventes udmøntet i tre lovforslag, og udkast hertil blev

den 21. februar 2020 sendt i offentlig høring. Det vurderes, at kun det lov-

forslag, som skærper kravet til ejendommens energimærke for, at boligregule-

ringslovens (BRL) § 5, stk. 2, kan anvendes, vil påvirke værdien af andelsbolig-

ejendomme.

Skærpelsen af energikravet vurderes at kunne medføre, at værdien af de ældre

andelsboligejendomme beliggende i hovedstadsområdet og Aarhus vil falde

med i størrelsesorden 0-9 pct. (i gennemsnit 3 pct.)

–

blandt andet afhængigt af

ejendommens konkrete beliggenhed, energimærke og de enkelte andelsboligers

stand.

Udgangspunktet for de følgende eksempler er en valuarvurderet andelsbolig-

forening med 10 andelsboliger med en samlet ejendomsværdi på 20 mio. kr.

Eksemplerne dækker foreninger med forskellige energimærker, forskellige be-

låningsgrader og forskellige generalforsamlingsbestemte reserver (buffer).

BOU, Alm.del - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 96: Spm., om ministeren vil oversende forskellige udregninger af tab i andelsboligforeninger, der har en valuarvurdering ved forskellig belåningsgrad, til boligministeren

Konsekvenser på foreningsniveau

I tabel 1 er vist tre eksempler på andelsboligforeninger med forskelligt energi-

mærke. Det forudsættes, at værdien af de tre ejendomme er den samme (20

mio. kr.) før det skærpede energikrav vedrørende § 5, stk. 2.

Størrelsen af værditabet som følge af det skærpede energikrav afhænger af,

hvilket energimærke ejendommen har. Hvis ejendommen har mindst energi-

mærke C, opfylder ejendommen det nye energikrav, og ejendommen vil derfor

ikke miste værdi. Hvis ejendomme har energimærke D eller F antages, at vær-

dien af ejendommen vil falde med henholdsvis 3 pct. (0,6 mio. kr.) og 9 pct.

(1,8 mio. kr.)

Tabel 1.

Eksempel på andelsboligforeningers ejendomsværdi før og efter skærpel-

se af energikravet i forbindelse med §5, stk. 2, i BRL

Før

20,0

Efter

20,0

19,4

18,2

Ændring

0,0

-0,6

-1,8

Side 2/6

(Mio. kr.)

Energimærke A-C

Energimærke D

Energimærke F

Anm.:

Det antages, at værdien af de to ejendomme med energimærke D og F vil falde med hhv. 3

pct. og 9 pct.

Af tabel 1 ses, at de tre ejendommes værdi vil falde med mellem 0 og 1,8 mio.

kr. Det betyder i sagens natur, at ejendommens friværdi vil falde med mellem 0

og 1,8 mio. kr. I dette eksempel, hvor der forudsættes 10 andelshavere, svarer

det til mellem 0 og 180.000 kr. pr. andelshaver.

Værdifaldet på foreningsniveau vil være det samme uanset belåningsgrad og

størrelsen på den buffer, som foreningen måtte have henlagt til at modvirke

udsving i andelsværdien.

Konsekvenser på andelsboligniveau

Lovforslaget indeholder også et forslag om, at andelsboligforeninger får mulig-

hed for at fastfryse vurderingen af ejendommen ved fastsættelse af andelsvær-

dien i foreningen. Det vurderes, at forslaget vil kunne skærme eksisterende

andelshavere fra energikravets negative virkninger på andelsboligejendom-

mens pris, idet det vurderes, at kommende købere vil være villige til at købe til

den fastlåste maksimalpris. I hovedstadsområdet og Aarhus, hvor § 5, stk. 2-

forbedringer primært er attraktive, ligger markedsprisen på andelsboliger (den

pris andelsboligkøbere er villig til at betale for en andelsbolig) i dag typisk væ-

sentligt over maksimalprisen. Et mindre fald i andelsboligforeningernes ejen-

domsværdi vil derfor formentlig ikke have nogen nævneværdig betydning for

de realiserede andelsboligpriser.

For at fastsætte den enkelte andelsboligs andelsværdi/maksimalpris opgør for-

eningen sin nettoformue pr. bolig. I tabel 2 er vist tre eksempler på andelsbo-

ligforeninger med forskelligt

energimærke.

Det forudsættes, at alle tre forenin-

ger har en ejendomsværdi svarende til 2 mio. kr. pr. bolig, en gæld på 1,2 mio.

kr. pr. bolig og en buffer på 100.000 kr. pr. andelsbolig (svarende til 5 pct. af

ejendomsværdien). En buffer kan som nævnt anvendes til at modvirke udsving

i andelsværdien.

Side 3/6

Tabel 2 Eksempel på fastsættelse af andelsværdien før og efter skærpelse af energi-

kravet i forbindelse med § 5, stk. 2, i BRL (forskellige energimærker)

Efter

(uden fast-

frysning)

2.000

1.200

100

700

Efter

(med fast-

frysning)

2.000

1.200

100

700

Ændring

(med fast-

frysning)

(1.000 kr. pr. bolig)

Forening med energimærke C

Ejendomsværdi

Gæld

Reserve/buffer

Andelsværdi/maksimalpris

Forening med energimærke D

Ejendomsværdi

Gæld

Reserve/buffer

Andelsværdi/maksimalpris

Forening med energimærke F

Ejendomsværdi

Gæld

Reserve/buffer

Andelsværdi/maksimalpris

Anm.:

Før

2.000

1.200

100

700

2.000

1.200

100

700

1.940

1.200

700

2.000

1.200

100

700

2.000

1.200

100

700

1.820

1.200

620

2.000

1.200

100

700

Det forudsættes, at alle tre foreninger initialt har en belåningsgrad på 60 pct. af ejendomsvær-

dien og initialt en generalforsamlingsbestemt reserve/buffer på 5 pct. af ejendomsværdien

Det antages, at værdien af de to ejendomme med energimærke D og F vil falde med hhv. 3

pct. og 9 pct.

Tabel 2 viser, at alle tre andelsboliger i udgangspunktet har en andelsvær-

di/maksimalpris på 700.000 kr. Andelsboligen med energimærke C lever op til

det skærpede energikrav og vil derfor som nævnt ikke blive påvirket af lov-

forslaget. For så vidt angår de to foreninger med energimærke D eller F, forud-

sættes det, at værdien af disse ejendomme vil falde med henholdsvis 3 pct. og 9

pct.

Hvis andelsboligforeningerne mod forventning vælger

ikke

at benytte mulighe-

den for at fastfryse vurderingen, ses det, at andelsværdien/maksimalprisen for

andelsboligen med energimærke F falder fra 700.000 kr. til 620.000 kr. An-

delsboligen med energimærke D vil kunne fastholde andelsværdien på 700.000

kr., idet hele ejendomsværdifaldet absorberes af bufferen.

Hvis foreningerne

tilvælger

at fastfryse vurderingen, vil alle tre andelshavere

fortsat lovligt kunne udbyde deres andelsbolig til de 700.000 kr. Som sagt vur-

deres det, at kommende købere i langt de fleste tilfælde vil være villige til at

købe til den fastlåste maksimalpris (her 700.000 kr.).

I tabel 3 er vist tre eksempler på andelsboligforeninger med forskellig

belå-

ningsgrad.

Det forudsættes, at alle tre foreninger har energimærke D, har en

ejendomsværdi svarende til 2 mio. kr. pr. bolig og en buffer på 100.000 kr. pr.

andelsbolig (svarende til 5 pct. af ejendomsværdien). Gælden udgør i de tre

foreninger henholdsvis 25 pct., 60 pct. og 75 pct. af foreningernes ejendoms-

værdi på 2 mio. kr. pr. bolig.

Side 4/6

Tabel 3 Eksempel på fastsættelse af andelsværdien før og efter skærpelse af energi-

kravet i forbindelse med § 5, stk. 2, i BRL (forskellig belåningsgrad)

Efter

(uden fast-

frysning)

1.940

500

1.400

1.940

1.200

700

Efter

(med fast-

frysning)

2.000

500

100

1.400

2.000

1.200

100

700

Ændring

(med fast-

frysning)

(1.000 kr. pr. bolig)

25 pct. belåningsgrad

Ejendomsværdi

Gæld

Reserve/buffer

Andelsværdi/maksimalpris

60 pct. belåningsgrad

Ejendomsværdi

Gæld

Reserve/buffer

Andelsværdi/maksimalpris

75 pct. belåningsgrad

Ejendomsværdi

Gæld

Reserve/buffer

Andelsværdi/maksimalpris

Anm.:

Før

2.000

500

100

1.400

2.000

1.200

100

700

2.000

1.500

100

400

1.940

1.500

400

2.000

1.500

100

400

Det antages, at alle tre foreninger har energimærke D, og at værdien af disse ejendomme vil

falde med 3 pct. Derudover forudsættes det, at de tre foreninger initialt har en generalforsam-

lingsbestemt reserve/buffer på 5 pct. af ejendomsværdien

Tabel 3 viser, at de tre andelsboliger i udgangspunktet har en andelsværdi/

maksimalpris på henholdsvis 1,4 mio. kr., 700.000 kr. og 400.000 kr. af-

hængigt af foreningens belåningsgrad. Da de tre ejendomme har energimærke

D, antages det, at det skærpede energikrav betyder, at værdien af de tre ejen-

domme falder med 3 pct.

Hvis andelsboligforeningerne mod forventning vælger

ikke

at benytte mulighe-

den for at fastfryse vurderingen, ses det, at alle tre andelsboliger vil kunne fast-

holde andelsværdien, idet hele ejendomsværdifaldet absorberes af bufferen.

Hvis foreningerne

tilvælger

at fastfryse vurderingen, vil alle tre andelshavere

fortsat lovligt kunne udbyde deres andelsbolig til henholdsvis 1,4 mio. kr.,

700.000 kr. og 400.000 kr.

samtidig med,

at foreningerne bibeholder deres

buffer på 100.000 kr. pr. andelsbolig. Det er som nævnt vurderingen, at kom-

mende købere i langt de fleste tilfælde vil være villige til at købe til den fastlåste

maksimalpris.

Side 5/6

I tabel 4 er vist tre eksempler på andelsboligforeninger med forskellig

buffer.

Det antages, at alle tre foreninger har energimærke D, har en ejendomsværdi

svarende til 2 mio. kr. pr. bolig og et lån for 1,2 mio. kr. pr. bolig, svarende til

en belåningsgrad på 60 pct. Bufferen i de tre foreninger udgør henholdsvis 0

pct., 5 pct. og 10 pct. af foreningernes ejendomsværdi.

Tabel 4 Eksempel på fastsættelse af andelsværdien før og efter skærpelse af energi-

kravet i forbindelse med § 5, stk. 2, i BRL (forskellig buffer)

Efter (uden

fastfrysning)

1.940

1.200

740

1.940

1.200

700

Efter (med

fastfrysning)

2.000

1.200

800

2.000

1.200

100

700

Ændring

(med fast-

frysning)

(1.000 kr. pr. bolig)

0 pct. buffer

Ejendomsværdi

Gæld

Reserve/buffer

Andelsværdi/maksimalpris

5 pct. buffer

Ejendomsværdi

Gæld

Reserve/buffer

Andelsværdi/maksimalpris

10 pct. buffer

Ejendomsværdi

Gæld

Reserve/buffer

Andelsværdi/maksimalpris

Anm.:

Før

2.000

1.200

800

2.000

1.200

100

700

2.000

1.200

200

600

1.940

1.200

140

600

2.000

1.200

200

600

Det antages, at alle tre foreninger har energimærke D, og at værdien af disse ejendomme vil

falde med 3 pct. Derudover forudsættes det, at de tre foreninger initialt har en belåningsgrad

på 60 pct.

Tabel 4 viser, at de tre andelsboliger i udgangspunktet har en andelsværdi/

maksimalpris på henholdsvis 800.000 kr., 700.000 kr. og 600.000 kr. af-

hængigt af bufferens størrelse. Da de tre ejendomme har energimærke D, anta-

ges det, at det skærpede energikrav betyder, at værdien af de tre ejendomme

falder med 3 pct.

Hvis andelsboligforeningerne mod forventning vælger

ikke

at benytte mulighe-

den for at fastfryse vurderingen, ses det, at andelsværdien for andelsboligen

uden buffer

vil falde fra 800.000 kr. til 740.000 kr. For de to øvrige andelsbo-

ligers vedkommende, hvor foreningerne har fastsat en buffer på henholdsvis 5

pct. og 10 pct., vil andelsværdien kunne fastholdes, idet hele ejendomsværdi-

faldet absorberes af bufferen.

Hvis foreningerne

tilvælger

at fastfryse vurderingen, vil alle tre andelshavere

fortsat lovligt kunne udbyde deres andelsbolig til henholdsvis 800.000 kr.,

700.000 kr. og 600.000 kr. samtidig med, at foreningerne bibeholder deres

eventuelle buffer. Det er som nævnt vurderingen, at kommende købere i langt

de fleste tilfælde vil være villige til at købe til den fastlåste maksimalpris”.

Side 6/6

Med

venlig

hilsen

Kaare Dybvad Bek