BOU, Alm.del - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 77: Spm. om kommentar til det omdelte materiale fra Wismann Property Consult A/S om rapporten fra ekspertgruppen vedr. boligreguleringlovens § 5, stk. 2, til boligministeren

Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del
Offentligt

BOLIGMINISTEREN

Boligudvalget

Folketinget

Dato

J. nr.

10. februar 2020

2020-923

Frederiksholms Kanal 27 F

1220 København K

Telefon

41 71 27 00

Boligudvalget har i brev af 23. januar 2020 stillet mig følgende spørgsmål,

(BOU alm. del), som jeg hermed skal besvare.

Spørgsmål 77:

Vil ministeren kommentere det på BOU alm. del - bilag 40 omdelte materiale

fra Wismann Property Consult A/S om rapporten fra ekspertgruppen vedr.

boligreguleringslovens § 5, stk. 2?

Svar:

Jeg har indhentet følgende svarbidrag fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen:

”I

henvendelsen fra Lars Wismann (BOU

alm. del - bilag 40)

kritiseres ekspert-

gruppens rapport om boligreguleringslovens (BRL) § 5, stk. 2.

Ekspertgruppen har i deres rapport fremlagt en række forskellige modeller for

et eventuelt indgreb i BRL’s § 5, stk. 2. Ekspertgruppen har vurderet disse mo-

deller med udgangspunkt i den eksisterende lovgivning og den tilgængelige

statistik vedrørende de faktiske forhold på det private udlejningsmarked, her-

under at der er tale om ejendomme, hvor huslejen er reguleret. At huslejen ikke

kan sættes frit har selvsagt betydning for, hvor meget en investor er villig til at

betale for en ejendom.

At værdiansætte en større privat udlejningsejendom er grundlæggende en van-

skelig øvelse. Der handles forholdsvis få større ejendomme, og det er først når

ejendommen handles, at man får et realt udtryk for, hvor meget en investor er

villig til at betale for ejendommen.

Til at illustrere størrelsesorden af værditabet i forbindelse med ekspertgrup-

pens modeller har gruppen valgt at præsentere nogle regneeksempler, hvor der

benyttes den såkaldte DCF-metode (Discounted Cash Flow). DCF-metoden er

en anerkendt metode til at værdiansætte fast ejendom, og den er forholdsvis

udbredt blandt større aktører, herunder pensionskasser, ejendomsinvestorer,

valuarer mv.

DCF-metoden er meget følsom over for valg af forudsætninger, og i praksis vil

ejendomsinvestorer indlægge usikkerhedsfaktorer, som nuancerer modellens

resultater. Dette understreges flere steder i rapporten.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 77: Spm. om kommentar til det omdelte materiale fra Wismann Property Consult A/S om rapporten fra ekspertgruppen vedr. boligreguleringlovens § 5, stk. 2, til boligministeren

Side 2/3

Metode og de bagvedliggende forudsætninger blev drøftet af ekspertgruppens

medlemmer, herunder repræsentanter fra udlejer- og lejersiden (henholdsvis

Ejendom Danmark og Lejernes Landsorganisation). Interessenterne har ikke

rejst kritik af den anvendte beregningsmetode og af de anvendte forudsætnin-

ger.

De forudsætninger, som benyttes i beregningerne, vurderes at være realistiske

og er blandt andet baseret på den gennemførte spørgeskemaundersøgelse om

anvendelsen af BRL’s § 5, stk. 2.

Der er således så vidt muligt benyttet gennem-

snitstal baseret på objektive data. Beregningsforudsætninger kan naturligvis

altid diskuteres, men det er styrelsens opfattelse, at rapportens resultater no-

genlunde flugter med de resultater, som de større aktører (fx pensionskasser)

kommer frem til.

Nedenfor kommenteres mere konkret på kritikken for så vidt angår de husleje-

niveauer, som anvendes i ekspertgruppens beregninger.

I beregningerne benyttes en 5.2-leje på 1.400 kr./m² og en 5.1-leje på 750

kr./m². De 750 kr./m²

–

det vil sige den omkostningsbestemte leje før en 5.2-

forbedring

– kan sagtens indeholde forbedringer efter BRL’s § 5, stk. 1, som fx

kan være gennemført af en tidligere udlejer. Det er hverken problematisk eller

urealistisk. Begge tal (henholdsvis 1.400 kr./m² og 750 kr./m²) svarer nogen-

lunde til gennemsnittet for 5.1- og 5.2-lejen hentet fra den gennemførte spørge-

skemaundersøgelse.

I ekspertgruppens beregninger forudsættes det, at hvis § 5, stk. 2, afskaffes, vil

udlejer i stedet gennemføre forbedringer efter § 5, stk. 1. Det anføres i Bilag 40,

at forbedringsforhøjelsen efter § 5, stk. 1, som i eksemplerne er på 350 kr./m²,

burde være på 471 kr./m², og at der derfor må være tale om en regnefejl.

Det fremgår ikke eksplicit i rapporten, men årsagen til, at der er benyttet 350

kr./m², er, at der er taget højde for, at hele investeringen som regel ikke har

karakter af at være en forbedring (fx ved udskiftning af et gammelt køkken med

et nyt). Spørgeskemaundersøgelsen viser, at i gennemsnit har en 5.2-

investering en forbedringsandel på 75 pct. Med en investering på 500.000 kr. i

en 70 m² bolig, en forbedringsandel på 75 pct. og en ydelsesprocent på 6,6 pct.

fås en 5.1-lejeforhøjelse på de ca. 350 kr./m² (500.000 kr. × 0,75 × 0,066 / 70

= 354 kr./m²).

Det er således styrelsens vurdering, at ekspertgruppens konklusioner er baseret

på et solidt model- og datagrundlag, og at de gennemførte analyser er relevante

og korrekt anvendt. Som led i analyserne, har ekspertgruppen blandt andet

præsenteret en række realistiske regneeksempler, som er baseret på objektive

data. Disse regneeksempler illustrerer effekten af ekspertgruppens modeller for

en gennemsnitlig ældre udlejningsejendom med 5.2-potentiale.”

Med

venlig

hilsen

Side 3/3

Kaare Dybvad Bek