BOU, Alm.del - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 70: MFU spm. om, hvilke effekter det vil have for udlejningsejendomme og andelsboligforeningsejendomme, hvis der indføres en karensperiode på 10 år før BRL § 5, stk. 2, kan anvendes, til boligministeren

Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del
Offentligt

BOLIGMINISTEREN

Boligudvalget

Folketinget

Dato

J. nr.

23. januar 2020

2019-7888

Frederiksholms Kanal 27 F

1220 København K

Telefon

41 71 27 00

Boligudvalget har i brev af 18. december 2019 stillet mig følgende spørgsmål,

(BOU alm. del), som jeg hermed skal besvare. Spørgsmålet er stillet efter ønske

fra ikkemedlem af udvalget (MFU) Thorsten Schack Pedersen (V).

Spørgsmål 70:

Vil ministeren redegøre for, hvilke effekter det vil have for udlejningsejen-

domme og andelsboligforeningsejendomme, hvis der indføres en karensperio-

de på 10 år før BRL § 5, stk. 2, kan anvendes?

Svar:

Jeg har indhentet svarbidrag fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, der oplyser

følgende:

”En

karensperiode på 10 år, før boligreguleringslovens (BRL) § 5, stk. 2, kan

anvendes, vil

–

alt andet lige

–

reducere omsætningen af større, ældre udlej-

ningsejendomme med 5.2-forbedringspotentiale i de større byer.

Det skyldes, at disse udlejningsejendomme vil være mindre værd for køber end

for sælger, fordi karensperioden vil forhindre køber i at gennemføre 5.2-

forbedringer i en længere periode end sælger. Hvis sælger beholder ejendom-

men kan sælger gennemføre 5.2-forbedringer ved hver fraflytning og øge sin

ejendoms indtjening og værdi. Det vil køber ikke kunne i karensperioden, hvor-

for køber vil betale mindre for ejendommen.

Nedenfor benyttes DCF-metoden (Discounted Cash Flow) til at illustrere kon-

sekvenserne af indførsel af en 10-årig karensperiode for værdien af henholdsvis

en privat udlejningsejendom og en andelsboligejendom, hvis ejendommen skal

sælges.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at der er tale om regneeksempler, og at

DCF-modellen er meget følsom over for forudsætningerne. I praksis vil ejen-

domsinvestorer indlægge usikkerhedsfaktorer, som nuancerer modellens resul-

tater.

Forudsætningerne bag regneeksemplerne er de samme, som anvendes i ek-

spertgruppens rapport (tabel 4.7 s. 104). Det vil sige en ejendom med 10 boli-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 70: MFU spm. om, hvilke effekter det vil have for udlejningsejendomme og andelsboligforeningsejendomme, hvis der indføres en karensperiode på 10 år før BRL § 5, stk. 2, kan anvendes, til boligministeren

ger, som vil kunne lejes ud til en omkostningsbestemt leje på 750 kr./m², og

hvor en 5.2-forbedring betyder, at huslejen kan øges med 650 kr./m².

I tabel 1 er vist konsekvenserne af en karensperiode på 10 år for en

privat ud-

lejningsejendom.

I beregningerne forudsættes det, at investor først efter karensperiodens udløb,

foretager de gennemgribende forbedringer af de enkelte boliger. Forbedringer-

ne foretages ved hver fraflytning, hvorefter boligerne genudlejes efter § 5, stk.

2, i BRL.

Side 2/4

Tabel 1 Værdien af udlejningsejendom før og efter indførsel af en 10-årig karenspe-

riode for anvendelse af § 5, stk. 2. Eksempler

Scenario

A) ingen 5.2-boliger

B) 50 pct. 5.2-boliger

C) 100 pct. 5.2-boliger

Anm.:

Ejendommens værdi

Før

Efter

--------- Mio. kr. ---------

14,0

12,0

17,3

16,3

20,4

Ændring

-- Pct. --

-14

-6

Til at opgøre ejendommens værdi er der benyttet DCF-metoden

Der er regnet på tre typer af ejendomme (scenario A-C), jf. tabel 1.

I scenario A har ejendommen i dag ingen boliger, der er 5.2-forbedret. Her kan

udlejer ved hver fraflytning investere fx 500.000 kr. pr. bolig i en forbedring

efter § 5, stk. 2, og derefter opkræve 1.400 kr./m². Indregnes dette potentiale

ved brug af DCF-modellen fås en nuværende ejendomsværdi på 14,0 mio. kr.

Indføres en karensperiode på 10 år, må en ny køber af en ejendom vente 10 år,

før der kan genudlejes efter § 5, stk. 2. I dette tilfælde vil værdifaldet være 14

pct. i scenario A

–

givet antagelserne bag beregningerne.

Scenario B viser et eksempel, hvor udlejer er halvvejs med at 5.2-forbedre alle

boliger i ejendommen. Her beregnes ejendommens værdi (jf. DCF-modellen) til

17,3 mio. kr. Indførsel af en karensperiode på 10 år vil betyde et fald i ejen-

dommens værdi på 6 pct.

Scenario B vurderes at være det typiske scenario, idet der i knap halvdelen af de

boliger, hvor det er muligt at gennemføre forbedringer efter 5, stk. 2, allerede er

gennemført 5.2-forbedringer.

Det bemærkes, at ejendomme, hvor lejerne har lav fraflytningsfrekvens vil blive

påvirket mindre af en karensperiode.

En karensperiode vil være rettet mod de udlejere, der har til hensigt at udnytte

BRL § 5, stk. 2, til hurtig gevinst. Den er ikke rettet mod de udlejere, som alle-

rede ejer ejendommene ved karensperiodens indførelse, men vil give eksiste-

rende ejere et incitament til at beholde deres ejendomme, hvis der er uudnyttet

5.2-potentiale.

Karensperioden vil

–

hvis man antog, at andelsboligerne ikke blev undtaget

herfra

–

også have betydning for andelsboligforeninger. Eksempler på konse-

kvensen for en

andelsboligejendom

er vist i tabel 2 i form af to scenarier (sce-

nario 1-2). Udgangspunktet er, at valuaren benytter DCF-modellen

–

med

samme forudsætninger som ovenfor

–

til at værdiansætte andelsboligforenin-

gens ejendoms værdi.

Tabellen viser, at scenario 1

–

hvor alle boliger kan 5.2-forbedres

–

svarer til

scenario A for den private udlejningsejendom. En karensperiode på 10 år vil

således også her betyde et fald i ejendomsværdien på 14 pct.

Side 3/4

Tabel 2

Andelsboligejendoms værdi før og efter indførsel af en 10-årig karensperi-

ode for anvendelse af § 5, stk. 2. Eksempler

Ejendommens værdi

Før

Efter

--------- Mio. kr. ---------

14,0

12,9

12,0

11,5

Ændring

-- Pct. --

-14

-11

Scenario

1) Potentiale for 5.2-forbedring

af alle boliger

2) Potentiale for 5.2-forbedring

af halvdelen af boligerne

Anm.:

Til at opgøre ejendommens værdi er der benyttet en DCF-model

Scenario 2 i tabel 2 adskiller sig fra den private udlejningsejendom (scenario

B). Her forudsættes det, at det i praksis kun kan lade sig gøre at 5.2-forbedre

halvdelen af ejendommens boliger

–

fx fordi halvdelen af andelshaverne selv

har investeret betydelige midler i forbedringer. Til gengæld forudsættes det, at

når de boliger, som allerede er forbedret, fraflyttes, kan investor forlange en

almindelig forbedringsforhøjelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 (sva-

rende til en forhøjelse på 350 kr./m² i stedet for de 650 kr./m² hvis boligen var

forbedret efter § 5, stk. 2). Investor kan dermed kun øge lejen med 350 kr./m² i

halvdelen af boligerne, men investor sparer til gengæld forbedringsomkostnin-

gerne i forbindelse med disse boliger.

I dette scenario 2 beregnes værdien af ejendommen

–

med 5.2-forbedring af

halvdelen af ejendommens boliger

–

til 12,9 mio. kr. Indførsel af en 10-årig

karensperiode betyder, at ejendommens værdi falder til 11,5 mio. kr., svarende

til et fald på 11 pct.

Hvis man ønsker at skærme andelsboligforeninger for værditabet som følge af

en eventuel karensperiode, kan det fastsættes, at karensperioden ikke skal gæl-

de ved omdannelse fra andelsboligforening til udlejningsejendom.”

Jeg kan supplerende oplyse, at det er en del af regeringens udspil, at andelsbo-

liger undtages fra karensperioden, så de friholdes for værditabet som følge af

karensperioden. Det betyder, at overgår en andelboligforenings ejendom til at

blive udlejningsbolig, vil ejendommen ved denne overgang ikke være ramt af

karensperioden.

Side 4/4

Med

venlig

hilsen

Kaare Dybvad Bek