Skatteudvalget 2019-20
SAU Alm.del Bilag 22
Offentligt
Skatteministeriet
J.nr. 2018-8557
Forslag
til
Lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal
ejendomsskat og skatteforvaltningsloven
(Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager
og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
§1
I ejendomsvurderingsloven, lov nr. 654 af 8. juni 2017, som ændret ved § 3 i lov nr. 278 af
17. april 2018 og § 1 i lov nr. 1729 af 27. december 2018, foretages følgende ændringer:
1.
I
§ 2, stk. 1, nr. 1,
indsættes efter ”grunden”: ”, jf. dog stk. 2”.
2.
I
§ 2
indsættes efter stk. 1 som nyt stykke:
”Stk. 2.
Fælleslodder, jf. § 2, stk. 2, og § 3 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen,
anses som selvstændige faste ejendomme.”
Stk. 2 bliver herefter stk. 3.
3.
I
§ 3, stk. 1,
indsættes efter nr. 3 som nyt nummer:
”4)
Grunde beliggende i et kolonihaveområde,
jf. § 2 i lov om kolonihaver.”
Nr. 4 bliver herefter nr. 5.
4.
I
§ 3, stk. 1, nr. 4,
der bliver stk. 1, nr. 5,
ændres ”nr. 1-3” til: ”nr. 1-4”.
5.
§ 4, nr. 7,
ophæves, og i stedet indsættes:
”7) Ubebyggede grunde, hvor hele grunden er
beliggende i byzone med en grundstørrelse på mindre
end 1.400 m
2
, og hvor hele grunden alene er udlagt til helårsbeboelse som nævnt under nr. 1.
8) Ubebyggede grunde, hvor hele grunden er beliggende i sommerhusområde med en grundstørrelse
på mindre end 2.400 m
2
, og hvor hele grunden alene er udlagt til sommerhus- eller
fritidsboligbebyggelse som nævnt under nr. 3.”
6.
I
§ 4
indsættes som
stk. 2:
”Stk.
2.
Beslutning efter stk. 1, nr. 1-5, vedrørende ejendommens anvendelse træffes ud fra de
oplysninger, der fremgår i Bygnings- og Boligregistret om den registrerede anvendelse af enheder
og bygninger beliggende på grunden, medmindre disse oplysninger må anses for åbenbart urigtige.
Foreligger der ikke registreringer i Bygnings- og Boligregistret om anvendelsen af bygninger og
enheder beliggende på grunden, træffes beslutning efter stk. 1 på baggrund af oplysninger om
ejendommens samlede karakter.”
1
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
7.
I
§ 5, stk. 2, 2. pkt.,
ændres ”eller hvis
der på ejendommen er registreret bygningsarealer til
erhvervsmæssig anvendelse” til: ”hvis der på ejendommen er registreret bygningsarealer til
erhvervsmæssig anvendelse, eller hvis der på ejendommen er opført eller er ret til at opføre en eller
flere
produktionsvindmøller”.
8.
I
§ 6, stk. 1, nr. 5,
indsættes efter ”på hvilke der er foretaget”: ”nedrivning
eller”,
og ”, eller hvor
der er foretaget nedrivning i henhold til nedrivningstilladelse” udgår.
9.
I
§ 6, stk. 1, nr. 10, § 29, stk. 2, 2. pkt.,
og
§ 40, stk. 1, nr. 4,
ændres ”§ 2, stk. 2” til: ”§ 2, stk. 3”.
10.
I
§ 6, stk. 1, nr. 11,
ændres ”eller ændres” til: ”, eller hvor fordeling efter § 35 skal ændres, og
hvor den arealmæssige fordeling tillige er ændret”.
11.
I
§ 6, stk. 1, nr. 12,
og
§ 40, stk. 1, nr. 9,
ændres ”byggemodningsarbejder” til:
”byggemodning”.
12.
I
§ 6, stk. 3,
indsættes som
2. pkt.:
Ӯndrer
en ejendom kategori, så ejendommen ikke vurderes efter § 5, stk. 1 eller 2, og ikke har
opfyldt betingelserne for omvurdering i § 6, stk. 1, skal ejendommen enten vurderes eller
omvurderes ved den førstkommende vurderingstermin i henhold til den ændrede kategori, uanset at
ændringen ikke anses for væsentlig eller af væsentlig betydning, jf. 1. pkt.”
13.
I
§ 7, stk. 3,
indsættes som
3. pkt.:
”Begivenheder
omfattet af 2. pkt. anses dog for indtruffet på det tidspunkt, da begivenheden fandt
sted, hvis told- og skatteforvaltningen modtager dokumentation for tidspunktet for skaden på
ejendommen.”
14.
I
§ 7, stk. 4, 2. pkt.,
og
§ 41, stk. 2, 2. pkt.,
ændres ”byggemodningsarbejdet” til:
”byggemodning”.
15.
I
§ 10, stk. 1, nr. 3,
og
§ 34, stk. 1,
ændres ”§ 3, stk. 1, nr. 4” til: ”§ 3, stk. 1, nr. 5”.
16.
I
§ 15, stk. 2, 4. pkt.,
ændres ”fordelinger som nævnt i §§ 35-37” til: ”andre dele af vurderinger
foretaget efter denne lov”.
17.
I
§ 15
indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:
”Stk.
3.
Indgår der ved ansættelsen af ejendomsværdien eller grundværdien modelberegninger, eller
ansættes ejendomsværdien eller grundværdien på baggrund af en manuelt fastsat kvadratmeterpris,
vil konstaterede eller påberåbte særlige faktiske forhold alene skulle medregnes ved ansættelsen,
hvis forholdene samlet set påvirker ejendomsværdiansættelsen eller grundværdiansættelsen med
mindst 5 pct.”
2
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Stk. 3 bliver herefter stk. 4.
18.
I
§ 16
indsættes efter stk. 1 som nyt stykke:
”Stk.
2.
Ejendomsværdien ansættes inklusive moms. Anvendes ejendommen eller selvstændige dele
heraf til andre formål end beboelse, indgår værdien af ejendommen eller af disse selvstændige dele
dog i ansættelsen eksklusive moms.”
Stk. 2 bliver herefter stk. 3.
19.
I
§ 17
indsættes efter stk. 1 som nyt stykke:
”Stk.
2.
Grundværdien ansættes inklusive moms. Kan grunden eller dele heraf udelukkende
anvendes til andre formål end beboelse, ansættes værdien af grunden eller af disse dele dog
eksklusive moms. Såfremt grunden eller dele heraf kan anvendes både til boligformål og andre
formål, foretages opgørelsen inklusive moms, hvis beboelse anses for bedste økonomiske
anvendelse, og eksklusive moms, hvis andre formål anses for bedste økonomiske anvendelse, jf. stk.
1.”
Stk. 2 bliver herefter stk. 3.
20.
I
§ 17, stk. 2,
der bliver stk. 3, indsættes som
2. pkt.:
”Forskrifter
udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering som nævnt i
denne lovs §§ 18 og 19 omfatter også servitutter om byggeretter, der er påtegnet af
kommunalbestyrelsen efter § 42 i lov om planlægning.”
21.
I
§ 18
indsættes som
stk. 3
og
4:
”Stk.
3.
I situationer, hvor plangrundlaget eller anden offentlig regulering alene indeholder en
generel angivelse af, hvordan en grund kan anvendes, ansættes grundværdien på baggrund af den
faktiske anvendelse. Den mulige udnyttelse af grunden for ejendomme beliggende i byzone og
sommerhusområde opgøres i henhold til det bygningsreglement, der er gældende på
vurderingstidspunktet, jf. § 5, baseret på den faktiske anvendelse. Grundens udnyttelse for de i 2.
pkt. nævnte ejendomme kan dog ikke opgøres til mere, end hvad der følger af plangrundlaget eller
anden offentlig regulering. For ejendomme beliggende i landzone opgøres udnyttelsen i forhold til
den faktiske udnyttelse. I de tilfælde, hvor plangrundlaget eller anden offentlig regulering ud over
en generel angivelse tillige indeholder en specifik angivelse af, hvordan en grund kan anvendes,
ansættes grundværdien efter den specifikke anvendelse, hvis dette medfører en højere
grundværdiansættelse end en ansættelse efter 1.-4. pkt.
Stk. 4.
I situationer, hvor den faktiske anvendelse af grunden ikke er mulig efter plangrundlaget
eller anden offentlig regulering, jf. stk. 3, 1. pkt., ansættes grundværdien på samme måde, som hvis
den faktiske anvendelse og udnyttelse var mulig efter gældende forskrifter.”
22.
Efter § 19 indsættes:
”19 a.
Grundværdien for grunde, der faktisk anvendes eller kan anvendes til etageboligbebyggelse,
ansættes uanset § 15, stk. 1, på baggrund af oplysninger om eller beregninger af den forventelige
kontantværdi af nyopførte ejendomme, opførelsesomkostninger og andre forhold, der vurderes at
3
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
have væsentlig betydning for grundværdien i området.”
23.
I
§ 20, stk. 2,
indsættes som
2. pkt.:
”Til brug for beregningen af udnyttelsen anvendes det bygningsreglement, der er gældende på
vurderingstidspunktet, jf. § 5, stk. 1.”
24.
I
§ 20
indsættes som
stk. 4:
”Stk. 4.
Stk. 1-3 finder tilsvarende anvendelse, hvis told- og skatteforvaltningen foretager en
arealopdeling af grunden til brug for vurderingen.”
25.
Efter § 20 indsættes:
Ӥ 20 a.
For ejendomme beliggende i byzone og sommerhusområde, hvor oplysninger om
ejendommens anvendelse og udnyttelse ikke er registreret i Plandataregistret, eller registret ikke
indeholder tilstrækkelige oplysninger til at vurdere ejendommen, ansættes grundværdien efter den
faktiske anvendelse og den udnyttelse, som er mulig efter det bygningsreglement, der er gældende
på vurderingstidspunktet, jf. § 5, jf. stk. 2.
Stk. 2.
Er der for de i stk. 1 nævnte ejendomme i Plandataregistret registreret tilstrækkelige
oplysninger om en ejendoms anvendelse, men er der ikke registreret oplysninger om ejendommens
udnyttelse, eller er oplysningerne i registret om ejendommens udnyttelse ikke tilstrækkelige,
ansættes grundværdien efter den planlagte anvendelse og den udnyttelse, som er mulig efter det
bygningsreglement, der er gældende på vurderingstidspunktet, jf. § 5.
Stk. 3.
Er en grund ubebygget, og kan den mulige anvendelse og udnyttelse ikke fastslås ud fra
Plandataregistreret, ansættes grundværdien på baggrund af anvendelse som enfamiliehus i byzone,
sommerhus i områder udlagt til sommerhusområde og produktionsjord, jf. § 28, i landzone og den
udnyttelse, som er mulig efter det bygningsreglement, der er gældende på vurderingstidspunktet, jf.
§ 5. Findes der ikke oplysninger om, hvilken zone en grund er beliggende i, ansættes grundværdien
for den ubebyggede grund efter værdien for produktionsjord, jf. § 28.
Stk. 4.
Er en grund ubebygget, og er der i Plandataregistret registreret tilstrækkelige oplysninger
om grundens anvendelse, men er der ikke registreret oplysninger om dens udnyttelse, eller er
oplysningerne i registret om grundens udnyttelse ikke tilstrækkelige, ansættes grundværdien på
baggrund af den mulige anvendelse i henhold til oplysningerne i registret og den udnyttelse, som er
mulig efter det bygningsreglement, der er gældende på vurderingstidspunktet, jf. § 5.”
26.
§ 21, stk. 1, 3. pkt.,
ophæves.
27.
I
§ 21
indsættes efter stk. 1 som nye stykker:
”Stk.
2.
Findes der på moderejendommen ejerlejligheder til helårsbeboelse, jf. § 4, stk. 1, nr. 2, og
sommerhusejerlejligheder, jf. § 4, stk. 1, nr. 4, henholdsvis lejligheder til erhvervsanvendelse, jf. §
3, stk. 1, nr. 4, ansættes moderejendommens grundværdi særskilt for henholdsvis lejlighederne til
beboelse og lejlighederne til erhvervsanvendelse.
Stk. 3.
Moderejendommens grundværdi fordeles på de enkelte ejerlejligheder efter det
fordelingstal, der er tinglyst for ejendommen. For ejerlejligheder omfattet af stk. 2 fordeles
4
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
moderejendommens grundværdi for lejlighederne til beboelse på den del af lejlighederne i
ejendommen, der kategoriseres som ejerbolig efter § 3, stk. 1, nr. 1, efter det tinglyste fordelingstal
for den del af lejlighederne i ejendommen. Tilsvarende fordeles moderejendommens grundværdi for
erhvervslejlighederne efter stk. 2 på den del af lejlighederne i ejendommen, der kategoriseres som
erhverv efter § 3, stk. 1, nr. 5, efter det tinglyste fordelingstal for den del af lejlighederne i
ejendommen.”
Stk. 2-4 bliver herefter stk. 4-6.
28.
Efter § 21 indsættes før overskriften før § 22:
Ӥ
21 a.
Har et vurderingsankenævn, skatteankeforvaltningen, Landsskatteretten eller en domstol
ændret grundværdiansættelsen for en ejerbolig som nævnt i § 4, stk. 1, nr. 1, 3 eller 7, eller nr. 6, jf.
stk. 1, nr. 1 eller 3, anvendes denne ændrede ansættelse ved de to efterfølgende almindelige
vurderinger af den pågældende ejendom, jf. § 5, stk. 1, indekseret efter §§ 45-47, jf. dog § 6, hvis
det eller de forhold, som ligger til grund for klage- eller retssagens resultat, består og fortsat er af
betydning for værdiansættelsen, jf. dog stk. 2.
Stk. 2.
Stk. 1 finder ikke anvendelse, hvis det eller de forhold, som ligger til grund for klage- eller
retssagens resultat, kan begrunde genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1-3.
Stk. 3.
Foranlediger en ændring omfattet af stk. 1, at told- og skatteforvaltningen ændrer
grundværdiansættelsen for en anden ejerbolig efter skatteforvaltningslovens § 33 a, stk. 1, 3. pkt.,
stk. 2, 3. pkt., eller stk. 4, 3 pkt., anvendes denne ændrede ansættelse ved de to efterfølgende
almindelige vurderinger, jf. denne lovs § 5, stk. 1, indekseret efter §§ 45-47, jf. dog § 6, hvis det
eller de forhold, som har dannet grundlag for klage- eller retssagens resultat, består og fortsat er af
betydning for værdiansættelsen.”
29.
I
§ 22, stk. 2, 1. pkt.,
ændres ”ansættes til” til: ”udgør”.
30.
I
§ 23, stk. 2,
ændres ”Ansættelsen af fradrag” til: ”Fradrag”.
31.
I
§ 26
ændres
Ӥ
16, stk. 2” til:
Ӥ
16, stk. 3”.
32.
§ 38, stk. 1,
affattes således:
”Der
foretages i følgende tilfælde ved den førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering
efter § 6 en tilbageregning af ejendomsværdien til 2001-niveau og 2002-niveau:
1) Når en ejendom bliver omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, stk. 1, nr. 1-10.
2) Når der for en ejendom omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, stk. 1, nr. 1-10, indtræffer
en sådan begivenhed, at betingelserne for omvurdering efter denne lovs § 6, stk. 1, nr. 2, 4-8,
10 eller 11, er opfyldt.
3) Når en fordeling af ejendomsværdien efter §§ 35 eller 36 skal foretages eller ændres.
4) Når en fordeling af ejendomsværdien efter § 37, stk. 1, er ændret, og hvor den arealmæssige
fordeling tillige er ændret.
5) Når en samlet vurdering, jf. § 2, stk. 3, etableres, ændres eller ophører.”
5
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
33.
I
§ 40, stk. 1, nr. 4,
indsættes efter ”etableres”: ”, ændres”.
34.
§ 45, stk. 2
og
3,
ophæves, og i stedet indsættes:
”Stk.
2.
Indeks som nævnt i stk. 1, nr. 1, anvendes ved tilbageregning for følgende ejendomme:
1) Ejendomme til helårsbeboelse, jf. § 4, stk. 1, nr. 1.
2) Ejendomme til helårsbeboelse på fremmed grund, jf. § 4, stk. 1, nr. 5, jf. stk.1, nr. 1.
3) Landbrugsejendomme eller skovejendomme beboet af ejeren, jf. § 30.
4) Ejendomme hvor boligdelen fordeles efter §§ 35-37.
5) Ubebyggede grunde, hvor hele grunden er beliggende i byzone med en grundstørrelse på
mindre end 1.400 m
2
, og hvor hele grunden alene er udlagt til helårsbeboelse som nævnt i §
4, stk. 1, nr. 1.
Stk. 3.
Indeks som nævnt i stk. 1, nr. 2, anvendes ved tilbageregning for følgende ejendomme:
1) Ejerlejligheder til helårsbeboelse, jf. § 4, stk. 1, nr. 2.
2) Ejerlejligheder til helårsbeboelse på fremmed grund, jf. § 4, stk.1, nr. 5, jf. stk. 1, nr. 2.
Stk. 4.
Indeks som nævnt i stk. 1, nr. 3, anvendes ved tilbageregning for følgende ejendomme:
1) Sommerhuse og andre fritidshuse og sommerhusejerlejligheder, jf. § 4, stk. 1, nr. 3 og 4.
2) Sommerhuse og andre fritidshuse på fremmed grund og sommerhusejerlejligheder på
fremmed grund, jf. § 4, stk. 1, nr. 5, jf. stk. 1, nr. 3 og 4.
3) Ubebyggede grunde, hvor hele grunden er beliggende i sommerhusområde med en
grundstørrelse på mindre end 2.400 m
2
, og hvor hele grunden alene er udlagt til sommerhus-
og fritidsboligbebyggelse som nævnt i § 4, stk. 1, nr. 3.
Stk. 5.
Indeks som nævnt i stk. 1, nr. 4, anvendes ved tilbageregning for landbrugsejendomme, jf. §
3, stk. 1, nr. 2, og ved fremskrivning for produktionsjord tilhørende landbrugsejendomme, jf. § 28.
Stk. 6.
Indeks som nævnt i stk. 1, nr. 5, anvendes ved tilbageregning for erhvervsejendomme og
andre ejendomme, som ikke er ejerboliger, landbrugsejendomme eller skoveejendomme, jf. § 3, stk.
1, nr. 5.
Stk. 7.
Ved tilbageregning for grunde, hvorpå der udelukkende er opført ejendomme som nævnt i §
4, stk. 1, nr. 5, jf. stk. 1, nr. 6, anvendes det indeks, der anvendes for ejendommen på grunden, jf. §
4, stk. 1, nr. 5. Er der flere forskellige ejendomskategorier som nævnt under § 4, stk. 1, nr. 5,
beslutter told- og skatteforvaltningen ud fra en bedømmelse af de faste ejendommes samlede
karakter, hvilket indeks der
anvendes.”
Stk. 4 bliver herefter stk. 8.
35.
I
§ 55, stk. 1,
indsættes som
2. pkt.:
”Ved
en vurdering af fast ejendom kan told- og skatteforvaltningen lægge Plandataregistrets
oplysninger til grund, medmindre told- og skatteforvaltningen bliver opmærksom på, at
oplysningerne må anses for åbenbart urigtige.”
36.
Efter § 58 indsættes i
kapitel 11:
Ӥ 58 a.
Told- og skatteforvaltningen kan foretage vurdering efter §§ 5 og 6 og deklaration efter
skatteforvaltningslovens § 20 a på grundlag af de oplysninger, der er indhentet i medfør af denne
lovs §§ 55 og 56.
6
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
§ 58 b.
Reglerne i dette kapitel finder tilsvarende anvendelse, hvor told- og skatteforvaltningen efter
anden lovgivning skal træffe afgørelse eller afgive udtalelse om værdien af fast ejendom.”
37.
Efter § 63 indsættes i
kapitel 12:
Ӥ 63 a.
Reglerne i dette kapitel finder tilsvarende anvendelse, hvor told- og skatteforvaltningen
efter anden lovgivning skal træffe afgørelse eller afgive udtalelse om værdien af fast ejendom.”
38.
I
§ 64, stk. 1,
ændres ”tilbagebetaling af” til: ”kompensation
efter tilbagebetalingsordningen
for”.
39.
I
§ 64, stk. 3,
indsættes som
2. pkt.:
”Afgørelsen kan omfatte én eller flere vurderinger eller omvurderinger.”
40.
I
§ 64, stk. 4, 1. pkt.,
ændres ”stk. 3” til: ”stk. 1-3”.
41.
Overskriften
før § 65 affattes således:
”Tilbageregning af aktuel vurdering”.
42.
§ 65
affattes således:
Ӥ
65.
Resultatet af den almindelige vurdering pr. 1. januar 2020 eller pr. 1. januar 2021 for
ejendomme, der ikke vurderes pr. 1. januar 2020, tilbageregnes for hver ejendom til og med den
almindelige vurdering pr. 1. oktober 2011 eller pr. 1. oktober 2012 for ejendomme, der ikke har en
almindelig vurdering pr. 1. oktober 2011, hvor der er foretaget vurderinger eller omvurderinger af
den pågældende ejendom.”
43.
I
§ 66, stk. 1, 1. pkt.,
ændres ”Sammenligning” til: ”Tilbageregning”, og ”for hver enkelt
vurdering, hvor sammenligning skal foretages” udgår, og i
2. pkt.
ændres ”foretages
sammenligningen” til: ”tilbageregnes”.
44.
I
§ 66, stk. 2,
ophæves.
45.
§ 67, stk. 1, 1. pkt.,
affattes således:
”Ved tilbageregning efter § 65 anvendes reglerne i §§ 44-47.”
46.
I
§ 67, stk. 2, 1. pkt.,
ændres ”sammenligningen og af
en
eventuel genberegning, jf. § 73” til:
”tilbageregningen og genberegningen af skatter, jf. § 73,
og
en eventuel kompensation, jf. § 74”.
47.
I
§ 67, stk. 3,
ændres ”sammenligningen” til: ”tilbageregning efter dette kapitel”.
48.
I
§ 68, stk. 1, 1. pkt.,
ændres ”til brug for sammenligningen med årene før omvurderingen den
ejendomsværdi henholdsvis grundværdi, der er ansat ved vurderingen pr. 1. januar 2020 eller pr. 1.
7
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
januar 2021,” til: ”den tilbageregnede ejendomsværdi henholdsvis grundværdi efter § 65 for
årene
før omvurderingen”, og
2. pkt.
ophæves.
49.
I
§ 68, stk. 2, 1. pkt.,
ændres ”til brug for sammenligningen med årene før omvurderingen den
grundværdi, der er ansat ved vurderingen pr. 1.
januar 2021,” til: ”den tilbageregnede grundværdi
efter § 65
for årene før omvurderingen”, og
2. pkt.
ophæves.
50.
I
§ 69
og
§ 70, stk. 2,
ændres ”sammenligningen med tidligere vurderinger” til:
”tilbageregningen til tidligere år”.
51.
§§ 71
og
72
ophæves.
52.
I
§ 73, stk. 1,
affattes således:
”Tilbageregnede værdier efter §§ 65-70
anvendes i en genberegning af de skatter, der oprindeligt er
beregnet efter vurderinger og omvurderinger i de år, der er sket tilbageregning til.”
53.
I
§ 73, stk. 2, 1. pkt.,
indsættes efter ”aktuelle år”: ”efter §§
65-70”.
54.
I
§ 73
indsættes som
stk. 4
og
5:
”Stk.
4.
Resulterer genberegningen efter stk. 1-3 i en kompensation, jf. § 74 stk. 1, fastlåses
kompensationen til tidspunktet for genberegningen.
Stk. 5.
Klager en eller flere ejendomsejere over vurderingen pr. 1. januar 2020 eller pr. 1. januar
2021 for ejendomme, der ikke vurderes pr. 1. januar 2020, genberegnes kompensationen efter
klagesagens afslutning.”
55.
Overskriften
før § 74 affattes således:
”Udbetaling og bortfald af kompensation”.
56.
I
§ 74, stk. 1, 1. pkt.,
ændres
”kompensation”
til:
”samlet
kompensation”,
og i
3. pkt.
ændres
”Tilbagebetaling foretages” til: ”Kompensation udbetales”.
57.
I
§ 74, stk. 2, 1. pkt.,
ændres ”Tilbagebetaling sker” til: ”Kompensation udbetales”,
og efter
”beregnede skatter”
indsættes:
”på tidspunktet for
beregningen af resultatet af tilbageregningen
m.v.,
jf. § 67, stk. 2”.
58.
I
§ 75, stk. 1, 1. pkt.,
ændres ”Tilbagebetaling sker efter det tidspunkt, hvor” til: ”Krav på
kompensation indtræder, når”, og i
2. pkt.
ændres ”foretages tilbagebetalingen
dog efter det
tidspunkt, hvor”
til: ”indtræder
krav på kompensation dog, når”.
59.
I
§ 75, stk. 3,
ændres
”foretages ikke tilbagebetaling
i tilfælde, hvor tilbagebetaling”
til:
”udbetales ikke kompensation
i tilfælde, hvor udbetaling”.
8
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
60.
I
§ 75, stk. 4,
ændres ”Tilbagebetalinger” til: ”Kompensation”, og ”civilretligt i enhver
henseende”
ændres
til: ”i henhold
til § 52 i lov om leje
og erhvervslejelovens § 12”.
61.
I
§ 75
indsættes som
stk. 5
og
6:
”Stk.
5.
Kompensationsbeløbet udbetales senest 30 dage efter kravets indtræden.
Stk. 6.
Krav på kompensation kan ikke overdrages, før kravet er indtrådt. Aftaler om sådanne
overdragelser er ugyldige.”
62.
I
§ 76, stk. 1, 1. pkt.,
og
stk. 2, 1. pkt.,
ændres ”tilbagebetales” til: ”udbetales”,
og i
stk. 2, 2. pkt.,
ændres ”tilbagebetaling” til: ”udbetaling”.
63.
I
§ 76, stk. 1, 1. pkt.,
ændres
”forrentes med” til: ”tillægges”, ”tilbagebetalingen” til:
”udbetalingen”,
og i
2. pkt.
ændres
”Renterne” til: ”Tillægget”, og efter ”indkomst” indsættes: ”,
men behandles i øvrigt som en del af en samlet kompensation”.
64.
§ 76, stk. 3,
affattes således:
”Stk.
3.
Er en vurdering som nævnt i § 65, stk. 1, ikke påklaget eller anmodet genoptaget efter
skatteforvaltningslovens § 33 inden udløbet af klagefristen for vurderingen pr. 1. januar 2020 eller
pr. 1. januar 2021 for ejendomme, der ikke vurderes pr. 1. januar 2020, betragtes ethvert krav, som
er opstået eller måtte opstå helt eller delvist på baggrund af vurderingen, som fuldt og endeligt
afregnet i alle henseender. 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse for dele af vurderinger, ansættelser
og fordelinger m.v. Vurderinger som nævnt i 1. og 2. pkt. kan ikke efter udløbet af klagefristen for
vurderingen pr. 1. januar 2020 eller pr. 1. januar 2021 for ejendomme, der ikke vurderes pr. 1.
januar 2020,
genoptages eller ændres.”
65.
I
§ 77, stk. 1,
ændres ”foretages ikke tilbagebetaling” til: ”udbetales ikke kompensation”, og
efter ”påklages” indsættes: ”,
eller anmodes om genoptaget efter skatteforvaltningslovens § 33
inden udløbet af klagefristen for vurderingen pr. 1. januar 2020 eller pr. 1. januar 2021 for
ejendomme, der ikke vurderes pr. 1. januar 2020”.
66.
I
§ 77, stk. 2, 1. pkt.,
ændres
”foretages
tilbagebetaling på det tidspunkt, hvor klagesagen eller
klagesagerne og eventuelle klagesager som nævnt i § 75, stk. 1, er
endeligt afsluttet” til: ”omfattes
vurderingerne ikke af tilbagebetalingsordningen, medmindre klagesagen trækkes tilbage inden
udløbet af klagefristen”,
og
i
2. pkt.
ændres ”tilbagebetalingstidspunktet”
til:
”udbetalingstidspunktet”.
67.
Efter § 85 indsættes:
Ӥ
85 a.
For ejendomme, der er omfattet af § 4, stk. 1, nr. 1-4 og 6-8, og som skal vurderes i lige år,
jf. § 5, henses der ved ansættelsen pr. 1. januar 2020 efter § 18, stk. 1, kun til anvendelser til
helårsbeboelse og sommerhus- og fritidsboligbebyggelse. Er anvendelsen efter 1. pkt. ikke mulig
efter plangrundlaget eller anden offentlig regulering, ansættes grundværdien på samme måde, som
hvis den faktiske anvendelse og udnyttelse var mulig efter gældende offentlige forskrifter.”
9
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
68.
§ 89, stk. 1, 3. pkt.,
og
stk. 2, 3. pkt.,
ophæves.
§2
I ejendomsværdiskatteloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 486 af 14. maj 2013, som ændret bl.a.
ved § 3 i lov nr. 688 af 8. juni 2017 og § 9 i lov nr. 1555 af 19. december 2017 og senest ved § 3 i
lov nr. 1729 af 27. december 2018, foretages følgende ændringer:
1.
I
§ 1, stk. 1,
indsættes som
3. pkt.:
”Ejendomme, som er undtaget fra vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 9, stk. 1, nr. 6,
er
undtaget for beskatning efter statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt., og denne lov.”
2.
I
§ 4, nr. 6, 3. pkt.,
ændres ”den 1. oktober i det år, hvor” til: ”3 måneder efter,
at”.
§3
I lov om kommunal ejendomsskat, jf. lovbekendtgørelse nr. 1104 af 22. august 2013, som
ændret senest ved § 5 i lov nr. 1729 af 27. december 2018, foretages følgende ændring:
1.
Efter kapitel VI indsættes:
”Kap. VII. Særlige regler for fastsættelse af
grundskyld i 2021 og 2022
§ 32.
Ved fastsættelsen af det afgiftspligtige grundlag for grundskylden i 2021 for ejendomme, der
er vurderet pr. 1. januar 2020 efter ejendomsvurderingslovens § 5, finder stk. 2 anvendelse.
Stk. 2.
For nye grunde som nævnt i § 1, stk. 2, hvor der er sket ændring af ejendommens areal,
anvendelse eller planforhold, og ejerlejligheder, hvor der er sket ændringer i fordelingstallet, og
hvor told- og skatteforvaltningen i forbindelse med vurderingen pr. 1. oktober 2019 har foretaget en
ansættelse efter § 33, stk. 16-18, i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste
ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af
26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014, § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017 og lov nr.
1729 af 27. december 2018, eller i forbindelse med vurderingen pr. 1. januar 2020 efter
ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr. 1, 2 eller 5, anvendes denne ansættelse efter reduktion
for fritagelser for grundskyld ved beregningen af det afgiftspligtige grundlag efter § 1, stk. 2, nr. 2,
for grundskylden i 2021. For ejendomme, hvor der foretages en ansættelse pr. 1. oktober 2019 og
pr. 1. januar 2020 som nævnt i 1. pkt., anvendes ansættelsen pr. 1. januar 2020. Ved bortfald af
fradrag for forbedringer anvendes grundværdien uden det tidligere fradrag for forbedringer ved
beregningen af det afgiftspligtige grundlag efter § 1, stk. 2, nr. 2. Fradrag for forbedringer, som er
givet med virkning for det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion
for fritagelser for grundskyld, jf. § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi, eller før,
fratrækkes i ansættelsen efter § 33, stk. 16-18, i den tidligere gældende lov om vurdering af landets
faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, som ændret ved § 1 i lov nr.
1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014, § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017
10
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
og lov nr. 1729 af 27. december 2018, eller i forbindelse med vurderingen pr. 1. januar 2020 efter
ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr. 1, 2 eller 5, ved beregningen af det afgiftspligtige
grundlag efter § 1, stk. 2, nr. 2. Ved beregningen fremskrives ansættelsen for det seneste år, hvor
grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. § 1, stk.
2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi til skatteårets niveau, med reguleringsprocenten for
de mellemliggende år, jf. § 1, stk. 3.
Stk. 3.
Ved fastsættelsen af det afgiftspligtige grundlag for grundskylden i 2022 for ejendomme,
der ikke er vurderet pr. 1. januar 2020 efter ejendomsvurderingslovens § 5, men pr. 1. januar 2021
efter ejendomsvurderingslovens § 5, finder stk. 4 anvendelse.
Stk. 4.
For nye grunde som nævnt i stk. 2, hvor der er sket ændring af ejendommens areal,
anvendelse eller planforhold, og ejerlejligheder, hvor der er sket ændringer i fordelingstallet, og
hvor told- og skatteforvaltningen i forbindelse med vurderingen pr. 1. oktober 2020 har foretaget en
ansættelse efter § 33, stk. 16-18, i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste
ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af
26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014, § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017 og lov nr.
1729 af 27. december 2018, eller i forbindelse med vurderingen pr. 1. januar 2021 efter
ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr. 1, 2 eller 5, anvendes denne ansættelse efter reduktion
for fritagelser for grundskyld ved beregningen af det afgiftspligtige grundlag efter § 1, stk. 2, nr. 2,
for grundskylden i 2022. For ejendomme, hvor der foretages en ansættelse pr. 1. oktober 2020 og
pr. 1. januar 2021 som nævnt i 1. pkt., anvendes ansættelsen pr. 1. januar 2021. Ved bortfald af
fradrag for forbedringer anvendes grundværdien uden det tidligere fradrag for forbedringer ved
beregningen af det afgiftspligtige grundlag efter § 1, stk. 2, nr. 2. Fradrag for forbedringer, som er
givet med virkning for det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion
for fritagelser for grundskyld, jf. § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi, eller før,
fratrækkes i ansættelsen efter § 33, stk. 16-18, i den tidligere gældende lov om vurdering af landets
faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, som ændret ved § 1 i lov nr.
1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014, § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017
og lov nr. 1729 af 27. december 2018, eller i forbindelse med vurderingen pr. 1. januar 2020 efter
ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr. 1, 2 eller 5, ved beregningen af det afgiftspligtige
grundlag efter § 1, stk. 2, nr. 2. Ved beregningen fremskrives ansættelsen for det seneste år, hvor
grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. § 1, stk.
2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi til skatteårets niveau, med reguleringsprocenten for
de mellemliggende år, jf. § 1,
stk. 3.”
§4
I skatteforvaltningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 678 af 31. maj 2018, som ændret ved §
23 i lov nr. 1555 af 19. december 2017, § 7 i lov nr. 278 af 17. april 2018, § 12 i lov nr. 1130 af 11.
september 2018 og § 6 i lov nr. 1726 af 27. december 2018, foretages følgende ændringer:
1.
§ 33, stk. 7,
affattes således:
”Stk.
7.
Genoptagelse eller foretagelse af en vurdering eller en del af en vurdering efter stk. 3
11
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
tillægges skattemæssig virkning for vurderinger foretaget efter det tidspunkt, hvor genoptagelsen
eller foretagelsen finder sted, medmindre genoptagelsen eller foretagelsen er til ugunst for ejeren,
og ejeren vidste eller burde have vidst, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag eller
manglede. I så fald tillægges vurderingen skattemæssig virkning fra tidspunktet for den vurdering,
der er blevet genoptaget
eller foretaget.”
2.
I
§ 33 a, stk. 1,
indsættes som
3. pkt.:
”Har
et vurderingsankenævn, skatteankeforvaltningen, Landsskatteretten eller en domstol ændret
grundværdiansættelsen for en ejerbolig som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 1, 3
eller 7, eller nr. 6, jf. nr. 1 eller 3, kan told- og skatteforvaltningen på dette grundlag kun varsle og
foretage ændring af en foretaget vurdering for andre ejerboliger som nævnt i
ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 1, 3 eller 7, eller nr. 6, jf. stk. 1, nr. 1 eller 3, hvis helt
sammenlignelige forhold vil resultere i en ændring af grundværdiansættelsen med mere end 20 pct.”
3.
I
§ 33 a, stk. 2,
indsættes som
3. pkt.:
”Har
et vurderingsankenævn, skatteankeforvaltningen, Landsskatteretten eller en domstol ændret
grundværdiansættelsen for en ejerbolig, som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 1, 3
eller 7, eller nr. 6, jf. stk. 1, nr. 1 eller 3, kan told- og skatteforvaltningen på dette grundlag kun
varsle og foretage ændring af en foretaget vurdering for andre ejerboliger, som nævnt i
ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 1, 3, eller 7, eller nr. 6, jf. stk. 1, nr. 1 eller 3, hvis helt
sammenlignelige forhold vil resultere i en ændring af grundværdiansættelsen med mere end 20 pct.”
4.
I
§ 33 a, stk. 4,
indsættes som
3. pkt.:
”Har
et vurderingsankenævn, skatteankeforvaltningen, Landsskatteretten eller en domstol ændret
grundværdiansættelsen for en ejerbolig, som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 1, 3 eller 7,
eller nr. 6, jf. stk. 1, nr. 1 eller 3, kan told- og skatteforvaltningen på dette grundlag kun varsle og
foretage ændring af en foretaget vurdering for andre ejerboliger, som nævnt i
ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 1, 3 eller 7, eller nr. 6, jf. stk. 1, nr. 1 eller 3, hvis helt
sammenlignelige forhold vil resultere i en ændring af grundværdiansættelsen med mere end 20 pct.”
§5
I lov nr. 1729 af 27. december 2018 om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige
andre love (Videreførelse af vurderingerne, ændring af vurderingsterminen, udskydelse af
fremrykning af beskatningsgrundlaget m.v.) foretages følgende ændring:
1.
§ 3, nr. 2,
ophæves.
§6
Stk. 1.
Loven træder i kraft den 1. januar 2020, jf. dog stk. 2.
Stk. 2.
§ 1, nr. 28, og § 4 finder ikke anvendelse, hvis klage- eller retssagen vedrører en vurdering
12
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
foretaget efter den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf.
lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af 26. december
2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014 og § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017, eller efter
ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88.
13
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
Indholdsfortegnelse
1. Indledning
1.1. Lovforslagets formål og baggrund
2. Lovforslagets indhold
2.1. Kategorisering og indeksering af ejendomme
2.1.1. Gældende ret
2.1.2. Den foreslåede ordning
2.2. Bagatelgrænse for tildeling af manuelle tillæg og nedslag
2.2.1. Gældende ret
2.2.2. Den foreslåede ordning
2.3. Vurderingsmyndighedens oplysningspligt i forbindelse med deklaration og vurdering
2.3.1. Gældende ret
2.3.2. Den foreslåede ordning
2.4. Præcisering af reglerne om faktisk anvendelse og udnyttelse
2.4.1. Gældende ret
2.4.2. Den foreslåede ordning
2.5. Anvendelse af plandata fra Plandataregistret
2.5.1. Gældende ret
2.5.2. Den foreslåede ordning
2.6. Plangrundlag med generelle og specifikke anvendelsesbestemmelser
2.6.1. Gældende ret
2.6.2. Den foreslåede ordning
2.7. Ejerboliger, der efter plangrundlaget kan anvendes til erhverv
2.7.1. Gældende ret
2.7.2. Den foreslåede ordning
2.8. Moms ved ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi
2.8.1. Gældende ret
2.8.2. Den foreslåede ordning
2.9. Servitutter om byggeretter
2.9.1. Gældende ret
2.9.2. Den foreslåede ordning
2.10. Grundresidualmetoden
2.10.1. Gældende ret
2.10.2. Den foreslåede ordning
2.11. Fastsættelse og fordeling af grundværdien for lejligheder i etageejendomme
2.11.1. Gældende ret
2.11.2. Den foreslåede ordning
2.12. Justeringer af tilbagebetalingsordningen
14
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
2.12.1. Gældende ret
2.12.2. Den foreslåede ordning
2.12.2.1. Samvurderede ejendomme
2.12.2.2. Beregningsmetode ved genberegning af skatter
2.12.2.3. Ingen genberegning efter beregning af kompensationstilbud
2.12.2.4. Kompensation udbetales som et samlet beløb
2.12.2.5. Kompensation for endnu ikke opkrævet grundskyld
2.12.2.6. Klagesags afslutning medfører ny kompensationsberegning
2.12.2.7. Accept af kompensation medfører fuld og endelig afregning
2.12.2.8. Klage eller genoptagelsesanmodning afskærer kompensation
2.13. Afledt virkning af klage- og retssager
2.13.1. Gældende ret
2.13.1.1. Fastsættelse af grundværdien
2.13.1.2. Genoptagelses- og revisionsreglerne
2.13.1.3. Klage- og retssager
2.13.2. Den foreslåede ordning
2.13.2.1. Ejerboligen i den konkrete klage- eller retssag
2.13.2.2. Klage- eller retssagens afledte virkning på andre ejerboliger
2.13.2.3. Afgrænsning af revisionsadgangen i forhold til andre ejerboliger
2.13.2.4. Eksempler
2.14. Overgangsregel for beregning af grundskyld
2.14.1. Gældende ret
2.14.2. Den foreslåede ordning
3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
5. Administrative konsekvenser for borgerne
6. Miljømæssige konsekvenser
7. Forholdet til EU-retten
8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
9. Sammenfattende skema
15
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
1. Indledning
Den 18. november 2016 indgik den daværende regering (Venstre), Socialdemokratiet, Dansk
Folkeparti, Liberal Alliance, Radikale Venstre og Det Konservative Folkeparti
Forlig om et nyt
ejendomsvurderingssystem.
Forliget sikrer rammerne for udviklingen af et nyt
ejendomsvurderingssystem, så der kan foretages mere retvisende og ensartede
ejendomsvurderinger, og tilliden til de offentlige ejendomsvurderinger kan genoprettes.
Det nye ejendomsvurderingssystem testes i efteråret 2019 ved udsendelse af såkaldte vejledende
vurderinger til udvalgte boligejere. De vejledende vurderinger har ingen skattemæssige
konsekvenser for boligejerne, men giver mulighed for at få værdifuld feedback fra boligejerne, som
kan bruges til at forbedre de ejerboligvurderinger, der udsendes fra 2. halvår 2020.
I forbindelse med udviklingen af det nye ejendomsvurderingssystem har det vist sig, at der er behov
for en række tilpasninger af lovgivningen, der skal være med til at sikre mere retvisende,
gennemskuelige og ensartede ejendomsvurderinger, samtidig med at det nye
ejendomsvurderingssystem gøres enklere at administrere.
1.1. Lovforslagets formål og baggrund
Som udmøntning af
Forlig om et nyt ejendomsvurderingssystem
indgået den 18. november 2016 af
den daværende regering (Venstre), Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti, Liberal Alliance, Radikale
Venstre og Det Konservative Folkeparti er der indført en ny ejendomsvurderingslov ved lov nr. 654
af 8. juni 2017, der trådte i kraft den 1. januar 2018.
Ved lov nr. 1729 af 27. december 2018 blev ejendomsvurderingsloven ændret, hvorefter der første
gang skal foretages ejendomsvurderinger efter de nye regler pr. 1. januar 2020 af ejerboliger og pr.
1. januar 2021 af andre ejendomme.
Siden 2014 har udviklingen af det nye ejendomsvurderingssystem været i gang. De nye
vurderingsmodeller er baseret på bedre data og er løbende blevet kvalitetssikret. Dette arbejde har
afdækket et behov for en række tilpasninger af lovgivningen på vurderingsområdet, herunder i
relation til vurderingen af etageejendomme, fortolkningen af grundes anvendelsesmuligheder ved
ansættelse af grundværdier og justeringer af lovgivningen, der medvirker til et solidt
administrationsgrundlag for de nye ejendomsvurderinger.
De foreslåede ændringer skal være med til at sikre et robust ejendomsvurderingssystem, og at
administrationen klart afspejler lovgivningen vedrørende de nye ejendomsvurderinger.
Lovforslaget indeholder følgende hovedelementer:
Ensartede vurderinger
Justering af vurderingsnormen for grundværdien for etageejendomme.
Håndtering af moms på ejendoms- og grundværdier.
16
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Fortolkning af anvendelsesmuligheder ved grundværdiansættelse
Fastsættelse af anvendelsesmuligheder for ejendomme, hvor dette ikke er klart angivet i
plangrundlaget.
Fordeling af grundværdien for etageejendomme med blandet benyttelse.
Overgangsregel for ejerboliger i områder med blandet benyttelse.
Præcisering af, at der skal tages hensyn til byggeretsservitutter, der er kommunalt påtegnet efter
planloven.
Solidt administrationsgrundlag
Vurderingsmyndighedens oplysningspligt i forbindelse med deklaration og afgørelse om
ejendomsvurderingen.
Bagatelgrænse for manuelle tillæg og nedslag.
Justeringer vedrørende tilbagebetalingsordningen.
Afgrænsning af den afledte virkning af klage- og retssager i forbindelse med ansættelsen af
efterfølgende grundværdier.
2. Lovforslagets indhold
2.1. Kategorisering og indeksering af ejendomme
2.1.1. Gældende ret
Efter ejendomsvurderingslovens § 3 beslutter vurderingsmyndigheden som led i vurderingen, om en
ejendom skal kategoriseres som en ejerbolig, jf. § 3, nr. 1, jf. § 4, en landbrugsejendom, jf. § 3, nr.
2, en skovejendom jf. § 3, nr. 3, eller en erhvervsejendom eller anden ejendom, som ikke er
omfattet af § 3, nr. 1-3, jf. nr. 4.
Beslutningen træffes ud fra en bedømmelse af ejendommens samlede karakter, jf.
ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 2. Når en beslutning træffes, indgår oplysninger i Bygnings- og
Boligregistret om den registrerede anvendelse af bygninger beliggende på grunden og oplysninger
fra offentlige registre i øvrigt.
De ejendomme, der ikke kategoriseres som enten ejerbolig, landbrugsejendom eller skovejendom
omfattes af kategorien ”erhvervsejendomme eller anden ejendom”, jf.
ejendomsvurderingsloven §
3, stk. 1, nr. 4.
Kategorien
”erhvervsejendom
eller anden ejendom” omfatter ikke alene ejendomme, hvorfra der
drives erhvervsmæssig virksomhed. Kategorien omfatter også beboelsesejendomme, som ikke er
ejerboliger, således som begrebet ”ejerbolig” er defineret i ejendomsvurderingslovens § 4. F.eks. vil
en boligblok med lejelejligheder
være omfattet af kategorien ”erhvervsejendom eller anden
ejendom” i medfør af ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4, selv om der ikke drives
erhvervsmæssig virksomhed fra ejendommen.
Ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4, omfatter også visse grunde, herunder nogle grunde
17
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
beliggende under kolonihavehuse. I andre tilfælde vil sådanne grunde skulle kategoriseres som
ejerboliger, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 6 og 7.
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 9, stk. 1, nr. 6, at kolonihavehuse på fremmed grund ikke
skal vurderes. Dog skal grunde under kolonihavehuse vurderes. Dette gælder tilsvarende, hvor
grunden er beliggende i et kolonihaveområde, hvor der endnu ikke er opført et hus på grunden.
I tilfælde, hvor der er opført kolonihavehuse, kan indretningen heraf i visse tilfælde være
bestemmende for kategoriseringen af grunden under kolonihavehusene. En kategorisering af
kolonihavegrundene vil således efter gældende regler bl.a. afhænge af karakteren af bygningerne på
grunden.
Konsekvensen af den forskellige kategorisering er bl.a., at kolonihavegrunde vurderes i forskellige
vurderingsår, jf. ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 2, ligesom grundene vurderes efter forskellige
indeks, jf. ejendomsvurderingslovens § 45. Hertil kommer, at visse kolonihavegrunde skal vurderes
som ejerboliger, idet der ikke foreligger sammenlignelige handelspriser.
Ejendomsvurderingslovens § 4 regulerer, hvilke ejendomme der skal kategoriseres som ejerboliger
efter ejendomsvurderingsloven. Ejerboligmassen opdeles i en række underkategorier, herunder
ejendomme til helårsbeboelse, ejerlejligheder til helårsbeboelse, sommerhuse og andre fritidshuse
m.v. Det er en forudsætning, at underkategorisering gennemføres på grundlag af registrerede data
for at understøtte en effektiv administration af reglerne i ejendomsvurderingsloven.
Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 7, at grunde, som i forskrifter udstedt i medfør af
planlovgivningen eller anden offentlig regulering er udlagt til opførelse af henholdsvis ejendomme
til helårsbeboelse eller sommerhuse og andre fritidshuse, kategoriseres som ejerboliger. I
bemærkningerne til bestemmelsen, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 78,
fremgår det, at de ubebyggede grunde tillige skal være udstykkede.
I ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 2, er der bl.a. fastsat regler for anvendelsen af indeks efter §
45, stk. 1, for tilbageberegninger af en række af de forskellige kategorier af ejendomme m.v., der
vurderes efter ejendomsvurderingsloven.
2.1.2. Den foreslåede ordning
Det foreslås, jf. lovforslagets § 1, nr. 6, at tydeliggøre, at underkategorisering vil skulle ske på
baggrund af de data, der fremgår af Bygnings- og Boligregistret, medmindre de må anses for
åbenbart urigtige. I tilfælde, hvor der ikke foreligger registreringer, foreslås det, at
underkategoriseringen vil ske på baggrund af ejendommens samlede karakter.
Det foreslås endvidere, jf. lovforslagets § 1, nr. 3, at der indsættes et nyt nr. 4 i
ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, der vil omfatte grunde beliggende i kolonihaver omfattet af §
2 i lov om kolonihaver. Herved vil kolonihavegrunde kunne kategoriseres ensartet, og at de vil
18
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
kunne vurderes i samme vurderingsår.
Med den foreslåede affattelse af ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4, vil kolonihavegrunde
ikke længere være omfattet af ejerboligbegrebet i ejendomsvurderingslovens § 4. De grunde i
kolonihaveområder, der før var omfattet af § 4, vil dermed skulle kategoriseres efter den foreslåede
bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4.
Derudover foreslås det, jf. lovforslagets § 1, nr. 5, at såfremt en ubebygget grund skal kategoriseres
som en ejerbolig, vil det være et kriterium, at grunden er udstykket til helårsbebyggelse, sommerhus
eller andre fritidshuse. Efter den foreslåede ændring skal udstykkede og endnu ubebyggede
parcelhusgrunde m.v. vurderes i samme år som de fleste ejerboliger, mens ikke-udstykkede områder
skal vurderes i samme år som erhvervsejendomme m.v.
Endeligt foreslås det i lovforslagets § 1, nr. 34, at det i ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 2, for
alle ejerboligkategorier præciseres, hvilke indeks efter § 45, stk. 1, der vil skulle anvendes.
2.2. Bagatelgrænse for tildeling af manuelle tillæg og nedslag
2.2.1. Gældende ret
Ifølge ejendomsvurderingslovens § 15 skal der ved vurderingen af en ejendom ansættes den
forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til
alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika (vurderingsnormen).
Vurderingsnormen er udtryk for den værdi, som vurderingsmyndigheden overordnet skal finde frem
til ved vurderingen.
Som det fremgår af de almindelige bemærkninger til ejendomsvurderingsloven, jf.
Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, afsnit 2.2.2, vil der altid være et spænd, inden
for hvilket en værdiansættelse af en ejendom kan bevæge sig uden at blive forkert.
Niveauet for dette spænd er fastlagt, så det er realistisk i forhold til, hvad der er muligt at opnå i
forhold til de anvendte vurderingsmetoder. For nogle ejendomstyper kan usikkerheden være højere,
men det forventes, at hovedparten af landets ejendomme med de bedst mulige statistiske
beregningsmodeller kan vurderes inden for et spænd på plus/minus 20 pct.
De modeller, der udvikles til brug for vurderingsarbejdet, er statistisk forankret, hvorfor resultatet af
en modelberegning i visse tilfælde vil skulle efterprøves.
Efterprøvelse af modelberegningen i særlige situationer har til formål at sikre, at vurderingen ligger
inden for den opstillede vurderingsnorm. At der er behov for en efterprøvelse af resultatet af en
modelberegning er ikke i sig selv ensbetydende med, at modelberegningen ikke er retvisende, og
udfaldet kan være, at der ikke er grundlag for at ændre resultatet af modelberegningen.
19
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Af de almindelige bemærkninger til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L
211 som fremsat, afsnit 2.5.2.1, om metoden for vurdering af ejerboliger, fremgår det alene, at der
for en række ejendommes vedkommende vil mangle data, eller at data vil være utilstrækkelige.
Sådanne ejendomme vil blive udsøgt i beregningsmodellen og vil skulle undergives en manuel
vurderingsprocedure. Den manuelle vurdering kan f.eks. udløse et tillæg eller nedslag i forhold til
den modelberegnede vurdering. Det samme kan gælde for f.eks. atypiske ejendomme, hvor
vurderingen ikke kan anses for retvisende.
Af de almindelige bemærkninger til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L
211 som fremsat, afsnit 2.5.2.6, fremgår endvidere, at for at forhold ved en ejendom kan føre til en
ændring af resultatet af modelberegningen og dermed af vurderingen, må der være tale om forhold,
som ikke er anset for signifikante i modelberegningen, eller som på grund af manglende data slet
ikke indgår i beregningen, men som alligevel må anses for at være af betydning ved
værdiansættelsen. Hvis et bestemt forhold allerede er medtaget i modelberegningen, skal dette
forhold ikke give anledning til korrektioner, medmindre modellens vægtning af forholdet i den helt
konkrete situation ikke er retvisende, og det påvirker modellens samlede resultat sammenholdt med
den forventelige handelsværdi for ejendommen.
Det er ikke nærmere præciseret i ejendomsvurderingsloven eller bemærkningerne hertil, hvorledes
tillæg og nedslag konkret skal håndteres.
2.2.2. Den foreslåede ordning
Det har ikke været hensigten, at alle ikke-observerede ejendomsspecifikke eller handelsbetingede
forhold, der ikke er taget højde for i modelberegningen, skal reguleres ved tillæg eller nedslag, men
derimod at tillæg og nedslag alene skal finde anvendelse, hvis de har en vis betydning for
ejendomsvurderingen.
Det foreslås derfor, at der indsættes en bagatelgrænse på 5 pct. for, hvornår der vil skulle gives
manuelle tillæg og nedslag for særlige faktiske forhold. Det foreslås, at den samme grænse vil
skulle finde anvendelse, hvis vurderingen er fastsat på baggrund af en manuelt fastsat
kvadratmeterpris.
Efter forslaget vil der således ikke skulle gives manuelle tillæg og nedslag for konstaterede eller
påberåbte særlige faktiske forhold, hvis forholdene samlet set vil påvirke ejendomsværdiansættelsen
eller grundværdiansættelsen med mindre end 5 pct. Formålet er, at indkomne oplysninger, der alene
vil kunne medføre en ændring af vurderingen ved tillæg eller nedslag under denne grænse, ikke skal
give anledning til ændring af ejendomsværdiansættelsen eller grundværdiansættelsen i forhold til
det modelberegnede resultat i form af tillæg eller nedslag.
Forslaget skal ses i sammenhæng med, at der i resultatet af modelberegningen enten direkte eller
indirekte vil være taget højde for de fleste forhold ved ejendommen, og at ændringer, der samlet set
påvirker ejendomsværdiansættelsen eller grundværdiansættelsen med mindre end 5 pct.,
20
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
forventeligt vil ligge inden for den usikkerhed, der altid vil være forbundet med vurderingen.
2.3. Vurderingsmyndighedens oplysningspligt i forbindelse med deklaration og vurdering
2.3.1. Gældende ret
Vurderingen af ejerboliger foretages med udgangspunkt i konstaterede priser i fri handel for
sammenlignelige ejendomme og den pågældende ejendom selv. I grundlaget for vurderingen indgår
samtidig de oplysninger, der er registreret om grundareal og bygningsareal, og de oplysninger, der
er registreret i offentlige registre og hos offentlige myndigheder om ejendommens karakteristika,
som er af væsentlig betydning på vurderingstidspunktet.
Vurderingerne sker på baggrund af det registrerede datagrundlag, jf. ejendomsvurderingslovens
kapitel 11, og baseres således på oplysninger indhentet fra offentlige registre og fra offentlige
myndigheder. Skatteforvaltningen kan således efter ejendomsvurderingslovens §§ 55 og 56 bl.a.
indhente data og føre registre over oplysninger, der er nødvendige for vurderingsarbejdet.
Det forvaltningsretlige officialprincip indebærer, at vurderingsmyndigheden skal gøre sig bekendt
med de oplysninger, der er nødvendige for vurderingsarbejdet, men ikke at vurderingsmyndigheden
af egen drift skal gøre sig bekendt med enhver oplysning om alle landets ejendomme.
I ejendomsvurderingsloven er det således afgrænset, hvilke forhold vurderingsmyndigheden er
forpligtet til at undersøge af egen drift, før der træffes afgørelse om en vurdering.
Vurderingerne for ejerboliger skal foretages på baggrund af de priser i fri handel, der på
vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for den pågældende
ejendom selv, når dette er aktuelt. Vurderingsmyndigheden har hermed en pligt til af egen drift at
undersøge, hvad der er solgt af sammenlignelige ejendomme og til hvilke priser.
Dernæst skal oplysninger om grundareal, bygningsareal og øvrige oplysninger om ejendommens
karakteristika såsom beliggenhed m.v., som findes i offentlige registre eller hos offentlige
myndigheder, indgå i vurderingen. Vurderingsmyndigheden skal af egen drift undersøge disse
forhold.
Endeligt skal der tages hensyn til øvrige forhold, som må antages at være af væsentlig betydning for
den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejerbolig. Vurderingsarbejdet er tilrettelagt sådan,
at ejendomsejerne selv kan påberåbe sig konkrete forhold af væsentlig betydning for vurderingen af
en ejendom, i det omfang vurderingsmyndigheden ikke har kendskab til dem.
Vurderingsmyndigheden vil således være forpligtet til at tage stilling til betydningen af konkrete
forhold vedrørende en fast ejendom, som en ejendomsejer påberåber sig som værdipåvirkende.
I de almindelige bemærkninger til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L
211 som fremsat, afsnit 2.5, er det skitseret, hvilke vurderingsmetoder der forventes anvendt ved
21
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
vurderingen af ejerboliger i 2020, og principperne herfor. Det fremgår endvidere, at metoderne
forventes videreudviklet frem mod vurderingen i 2020.
Udgangspunktet for vurderingerne af ejerboliger er modelberegninger. Dette skyldes, at der skal
foretages en vurdering af alle landets ca. 1,7 mio. ejerboliger, hvilket kræver redskaber til at
gennemføre vurderingerne effektivt gennem masseadministration. Samtidigt vurderes det, at
modelberegninger af ejerboliger generelt giver den højeste træfsikkerhed.
Videre fremgår det, at modelberegningerne vil være forskellige efter typen af ejerbolig, men de
overordnede principper vil være de samme for alle ejerboliger. Der vil være modeller for parcel- og
rækkehuse, for sommerhuse og for ejerlejligheder.
Derudover fremgår det, at vurderingsmetoden for ejerboliger i form af modelberegninger er
statistisk og teoretisk forankret og bygger på faktiske historiske handelsværdier (frie salg) for
sammenlignelige ejendomme med en korrektion for den vurderede ejendoms karakteristika, samt at
metoden løbende vil blive forbedret, hvilket kan indebære, at metoden på sigt kan afvige helt eller
delvist fra den ovenfor skitserede metode.
For en række ejendommes vedkommende vil der mangle data, eller data vil være utilstrækkelige.
Sådanne ejendomme vil blive frasorteret helt eller delvist i beregningsmodellen og vil skulle
undergives en manuel vurderingsprocedure. Den manuelle vurdering kan f.eks. resultere i et tillæg
eller nedslag i forhold til den modelberegnede vurdering. Det samme gælder for ejendomme, som er
meget atypiske, eller som af andre årsager ikke kan modelberegnes. For det første kan særlige
forhold vedrørende en ejendom i sig selv bevirke, at en efterprøvelse af resultatet af en
modelberegning er nødvendig. For det andet kan der være tale om ejendomme, som på grund af
deres karakter og fremtræden afviger fra de omkringliggende ejendomme i en sådan grad, at en
sammenligning ikke giver mening eller slet ikke er mulig.
Endvidere fremgår det, at det næppe lader sig gøre udtømmende at opregne samtlige tilfælde, hvor
resultatet af en modelberegning vil skulle efterprøves. Opgaven for vurderingsmyndigheden er at
finde frem til en vurdering, der lever op til den vurderingsnorm, der er opstillet. Efterprøvelse af
resultatet af en modelberegning er et redskab, som vurderingsmyndigheden i fornødent omfang kan
tage i anvendelse i den forbindelse.
I de almindelige bemærkninger til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L
211 som fremsat, afsnit 3.2.2, er det antaget, at der vil være behov for manuel kontrol og vurdering
af forventeligt ca. 350.000 ejendomme. I forbindelse med besvarelsen af et udvalgsspørgsmål (svar
på L 211
–
spørgsmål nr. 5 af 16. maj 2017) er det desuden oplyst, at vurderingsopgaven kan være
vanskeligere, hvis der er tale om særlige atypiske ejendomme, hvilket også afspejler sig i lavere
træfsikkerhed i de rene modelberegninger, samt at der i disse tilfælde derfor også var lagt op til, at
ca. 350.000 ejendomme udtages til en manuel kontrol med henblik på, at alle ejendomme kan få en
retvisende vurdering.
22
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
2.3.2. Den foreslåede ordning
I visse tilfælde kan en manuel gennemgang ikke forventes at tilvejebringe et mere kvalificeret
oplysningsgrundlag, der kan forbedre vurderingen. Det kan eksempelvis være tilfældet, hvis der
ikke findes bedre data end de data, der er anvendt ved modelberegningerne. Er en ejendom f.eks.
beliggende i et område, hvor der kun er handlet få sammenlignelige ejendomme, vil en
efterprøvelse af modelberegningen skulle foretages ved en gennemgang af det samme sparsomme
datagrundlag eventuelt suppleret med tilgængeligt billedmateriale og i helt særlige situationer en
besigtigelse.
Det foreslås på denne baggrund, at vurderingsmyndigheden vil kunne udsende deklaration for
ejendomme og efterfølgende træffe afgørelse om vurderingen, uden at de pågældende ejendomme
undergives manuel sagsbehandling, når en efterprøvelse af modelberegningerne ikke vil kunne løfte
kvaliteten af modelberegningerne nævneværdigt. I disse tilfælde skal der efter forslaget kunne
foretages deklaration og træffes afgørelse i henhold til det oplysningsgrundlag, modelberegningen
er foretaget på.
Ejeren vil i forbindelse med deklarationen blive gjort opmærksom på, hvilket oplysningsgrundlag
modelberegningen er foretaget på, hvorefter ejeren vil kunne bidrage til, at oplysningerne om den
pågældende ejendom kvalificeres yderligere.
Overordnet vil vurderingerne efter det nye ejendomsvurderingssystem skulle foretages ud fra de
data, der er til rådighed for vurderingsmyndighedens modelberegning, herunder salgsstatistikker.
Da vurderingsmetoden er statistisk baseret, vil der lokalt vil kunne være områder med en lavere
træfsikkerhed i et eller flere år, da kvaliteten og mængden af data ikke er ens alle steder i landet.
2.4. Præcisering af reglerne om faktisk anvendelse og udnyttelse
2.4.1. Gældende ret
Ifølge ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 1, ansættes grundværdien på grundlag af den anvendelse
og udnyttelse, der er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden
offentlig regulering, jf. dog § 20.
Som en undtagelse til ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 1, fremgår det af § 20, at såfremt en
grund lovligt anvendes og udnyttes til andre formål end dem, der er fastsat i forskrifter udstedt i
medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, ansættes grundværdien på grundlag af
grundens faktiske anvendelse og udnyttelse, hvis dette medfører en højere grundværdiansættelse
end ved ansættelse efter den anvendelse og udnyttelse, der er fastsat i de nævnte forskrifter.
Værdiansættelsen efter ejendomsvurderingslovens § 20 skal ske ved, at de registrerede oplysninger
anvendes på samme måde, som hvis den registrerede anvendelse og udnyttelse var tilladt i medfør
af plangrundlaget.
23
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Grundværdiansættelse af en grund ud fra den lovlige faktiske anvendelse og udnyttelse vil som
udgangspunkt ske ud fra de registrerede oplysninger om den faktiske anvendelse og udnyttelse, der
er registreret i Bygnings- og Boligregistret. I praksis medfører dette, at faktisk anvendelse og
udnyttelse vil blive defineret og vurderet på grundlag af den registrerede bygningsanvendelseskode
og de registrerede oplysninger om bygningernes størrelse forstået som det antal etagemeter, der
bruges ifølge bygningsreglementet, og bygningernes højde forstået som det antal etager, bygningen
har registreret i Bygnings- og Boligregistret, dvs. på samme måde, som hvis den registrerede
anvendelse og udnyttelse var lovlig i medfør af plangrundlaget.
Hvor der ikke er overensstemmelse mellem den faktiske
–
men lovlige
–
anvendelse og/eller
udnyttelse af en grund og det, der er fastlagt i plangrundlaget, skal der tages stilling til, om den
planlagte bebyggelsesmulighed eller en bebyggelsesmulighed i overensstemmelse med den faktiske
anvendelse og udnyttelse af grunden er den bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse.
2.4.2. Den foreslåede ordning
Af hensyn til at opnå retvisende vurderinger af komplekse grunde, der består af flere dele, herunder
f.eks. ejendomme, der er beliggende på tværs af en zonegrænse, vil det være nødvendigt at opdele
disse vurderingsejendomme. F.eks. vil det kunne gælde for ejendomme, hvor en del af ejendommen
ligger i landzone, mens den resterende del ligger i byzone. Tilsvarende vil gøre sig gældende for
ejendomme, der er berørt af forskellige plangrundlag.
Den gældende formulering af ejendomsvurderingslovens §§ 18 og 20 begrænser muligheden for at
kombinere anvendelsen af §§ 18 og 20 ved vurderingen af én vurderingsejendom, idet den
gældende formulering indebærer, at der skal ansættes en grundværdi for hele
vurderingsejendommen enten i medfør af §§ 18 eller 20.
På den baggrund foreslås det, at der ved vurderingen skal kunne henses til en kombination af de
enkelte deles mulige anvendelse og udnyttelse, jf. ejendomsvurderingslovens § 18, og faktiske
anvendelse og udnyttelse, jf. ejendomsvurderingslovens § 20, og at der i forbindelse med
ansættelsen af vurderingen vil kunne indgå en kombination heraf.
Dette vil navnlig gøre sig gældende i de situationer, der er omfattet af bygningsreglementets § 454,
stk. 3, jf. bekendtgørelse nr. 1615 af 13. december 2017, der regulerer, hvilke arealer der ikke
medregnes til grundens størrelse ved opgørelsen af bl.a. bebyggelsesprocenten, jf.
bygningsreglementets § 453.
Det foreslås desuden præciseret, at der til brug for beregningen af udnyttelsen vil skulle anvendes
det seneste bygningsreglement. Dvs. det bygningsreglement, der er gældende på
vurderingstidspunktet, jf. ejendomsvurderingslovens § 5.
Baggrunden herfor er, at beregningsreglerne i bygningsreglementets § 455 ændres løbende, hvilket
24
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
systemmæssigt vil være vanskeligt at håndtere. Endvidere vil det være uhensigtsmæssigt at operere
med beregningsregler fra flere forskellige bygningsreglementer, idet det potentielt kan give
forskellige resultater ved beregningen af udnyttelsen i henhold til ejendomsvurderingslovens § 20
for ensartede ejendomme, og sagsbehandlingen vanskeliggøres, når beregningen skal berigtiges.
Desuden fremgår det af bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 17, jf. Folketingstidende
2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 98, at det ifølge en kendelse fra Naturklagenævnet (kendelse nr.
493, juni 2009) er bygningsreglementet i den udformning, det har på tidspunktet for vedtagelsen af
en lokalplan, der skal lægges til grund for beregningerne af bebyggelsesprocenter, hvilket kan give
anledning til tvivl.
På den baggrund foreslås det, at der i ejendomsvurderingslovens § 20, stk. 2, indsættes et nyt 2.
pkt., hvoraf det vil fremgå, at det er det bygningsreglement, der er gældende på
vurderingstidspunktet, der vil skulle finde anvendelse.
2.5. Anvendelse af plandata fra Plandataregistret
2.5.1. Gældende ret
Efter ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, ansættes en selvstændig ejendomsværdi og
grundværdi ved vurderingen af en fast ejendom.
Ifølge ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 1, skal der ved grundværdien forstås værdien af grunden
i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i
økonomisk henseende, jf. dog ejendomsvurderingslovens §§ 28-33.
Ved anvendelse af en grund forstås ifølge bemærkningerne til § 17, jf. Folketingstidende 2016-17,
A, L 211 som fremsat, s. 97, den type af byggeri, der er opført, eller som kan opføres, på grunden,
mens der ved udnyttelse forstås den mængde byggeri, som er opført, eller som kan opføres, på
grunden.
Ansættelsen af grundværdien skal som udgangspunkt foretages på grundlag af den anvendelse og
udnyttelse, der er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig
regulering, jf. ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 2, og § 18, stk. 1.
Begrebet ”forskrifter udstedt i
medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering” skal ifølge bemærkningerne til
ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, afsnit 2.4.3.1,
fortolkes bredt og omfatter bl.a. lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter og
bygningsreglementer.
For at forbedre de oplysninger om plangrundlaget, som indgår i ejendomsvurderingen, herunder
særligt grundens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, er der som led i forliget om et nyt
ejendomsvurderingssystem oprettet et nyt Plandataregister. Oplysningerne i Plandataregistret er
offentligt tilgængelige.
25
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Med hjemmel i planlovens § 54 b, stk. 4-8, er der udstedt bekendtgørelse nr. 1191 af 24. september
2018 om det digitale planregister Plandata.dk, hvorefter kommunalbestyrelserne skal foretage
registrering og opdatering af anvendelses- og udnyttelsesmulighederne for den enkelte grund, dvs.
på (del)jordstykkeniveau.
Registreringer i Plandataregistret har karakter af faktisk forvaltningsvirksomhed, da det fortsat vil
være lokalplaner, kommuneplaner og landzonetilladelser, som har retsvirkning over for grundejere
og kommuner. Hvis en ejer eller bruger af et areal mener, at registreringen er fejlbehæftet, og
kommunen er enig heri, vil der kunne ske en ændring i de registrerede oplysninger ved en simpel
berigtigelse, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 121 som fremsat, afsnit 2.11.3.5.
Det er kommunernes opgave at kontrollere oplysninger om de (del)jordstykker, der udtages til
kontrol, og sikre at disse oplysninger i Plandataregistret er retvisende i forhold til de oplysninger,
der skal indberettes, jf. bekendtgørelsens § 3, stk. 1, 4. pkt., og vejledning om bekendtgørelse om
det digitale planregister Plandata.dk.
Ejendomsejeren kan herudover henvende sig til Skatteforvaltningen, hvis ejeren, f.eks. i forbindelse
med deklarationen, bliver opmærksom på, at der er oplysninger, der stammer fra Plandataregistret,
der efter ejerens vurdering ikke er korrekte. Skatteforvaltningen vil i forlængelse af henvendelsen
fra ejendomsejeren i fornødent omfang rette henvendelse til den pågældende kommune om
indsigelser vedrørende registrerede oplysninger. Kommunen vil i den forbindelse få mulighed for at
forholde til indsigelserne.
En indsigelse mod rigtigheden af oplysninger i Plandataregistret vil også kunne danne grundlag for
en anmodning om genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, jf. bemærkninger til § 1, nr. 24,
jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 212 som fremsat, s. 63 f.
Skatteforvaltningen kan efter en konkret vurdering rette henvendelse til kommunalbestyrelsen for at
få kontrolleret, om nærmere angivne oplysninger, jf. § 2, stk. 1, i bekendtgørelse om det digitale
planregister Plandata.dk, efter kommunens vurdering er registreret korrekt i Plandataregistret,
herunder om de registrerede oplysninger er retvisende i forhold til planens bestemmelser på
(del)jordstykkeniveau, jf. bekendtgørelsens § 5, stk. 1, 1. pkt.
Der er fastsat en frist for kommunalbestyrelsen til at afgive udtalelse på 10 dage efter modtagelsen
af henvendelsen, som på grund af særlige forhold kan forlænges, hvis kommunalbestyrelsen oplyser
herom og meddeler, hvornår udtalelse forventes afgivet, jf. bekendtgørelsens § 5, stk. 1, 2. og 3.
pkt. Oplysninger, der efter kommunalbestyrelsens vurdering ikke er registreret korrekt, skal
korrigeres senest 10 dage efter, at kommunalbestyrelsen har afgivet udtalelse eller i øvrigt er blevet
bekendt med, at oplysningerne ikke er registreret korrekt, jf. bekendtgørelsens § 5, stk. 2, 1. og 2.
pkt. Hvis oplysninger på grund af særlige forhold ikke kan korrigeres inden 10 dage, kan
kommunalbestyrelsen inden for fristen oplyse herom og meddele, hvornår korrigeringen forventes
gennemført, jf. bekendtgørelsens § 5, stk. 2, 3. pkt.
26
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
I Plandataregistret vil der ikke altid ud fra plangrundlaget være tilstrækkelige oplysninger om den
enkelte grunds anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, der kan anvendes ved ansættelsen af
grundværdien, hvilket bl.a. skyldes, at der er metodefrihed og dermed ikke er fastsat formkrav til,
hvordan kommunerne udarbejder deres lokalplaner.
Dette betyder, at oplysninger i Plandataregistret om anvendelses- og udnyttelsesmulighederne, der
er fastsat i lokalplanerne m.v., ikke altid er direkte anvendelige i ejendomsvurderingssystemet. I de
situationer, hvor plangrundlaget eksempelvis er fastsat bredt, medfører det, at inddragelsen af
plangrundlaget ved ansættelsen af grundværdien i høj grad beror på fortolkning af det gældende
plangrundlag.
Af de almindelige bemærkninger til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L
211 som fremsat, afsnit 2.13.2.1, fremgår det, at de oplysninger, som Skatteforvaltningen generelt
indhenter i offentlige registre, som udgangspunkt vil blive anset for korrekte, ajourførte og i det
hele taget pålidelige. Dette medfører, at oplysningerne som udgangspunkt skal lægges til grund ved
vurderingen af grundens værdi. Hvis det konstateres, at en oplysning ikke er korrekt angivet, må
Skatteforvaltningen dog tage stilling til dette forhold, og hvis en oplysning er åbenbart urigtig, kan
den ikke lægges til grund. Dette gælder også oplysninger fra Plandataregistret.
Samtidig fremgår det af bemærkningerne til ændringerne i planlovgivningen, jf. lov nr. 668 af 8.
juni 2017, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 121 som fremsat, s. 44, at kommunerne løbende skal
opdatere og korrigere nødvendige plandata i Plandataregistret og som led i deres faktiske
forvaltningsvirksomhed foretage en vejledende fortolkning og registrering af anvendelses- og
udnyttelsesmulighederne. Endvidere fremgår det, at kommunernes registreringer i Plandataregistret
alene vil have en vejledende karakter, som er uden selvstændig retsvirkning for borgerne.
2.5.2. Den foreslåede ordning
Det foreslås præciseret, at Skatteforvaltningen vil kunne lægge Plandataregistrets oplysninger til
grund ved vurderingen af fast ejendom, medmindre Skatteforvaltningen bliver opmærksom på, at
oplysningerne er åbenbart urigtige, samt at Skatteforvaltningen ikke vil være forpligtet til at
foretage en konkret efterprøvelse af Plandataregistrets oplysninger til brug for ansættelsen af
grundværdien.
Forslaget omfatter både tilfælde, hvor ejendomsejeren ved en konkret dokumenteret henvendelse
gør Skatteforvaltningen opmærksom på, at der foreligger en åbenbart urigtig oplysning, og tilfælde,
hvor Skatteforvaltningen selv bliver opmærksom på, at der foreligger en oplysning, der må anses
for åbenbart urigtig.
Den foreslåede præcisering af vurderingsmyndighedens undersøgelsespligt har til formål at sikre, at
vurderings- og klagemyndighedens kvalitetssikring af kommunalt indberettet plandata vil følge
27
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
samme regler som data fra øvrige offentlige registre såsom Bygnings- og Boligregistret og
Tinglysningsregistret.
Det foreslås endvidere, at der i ejendomsvurderingsloven fastsættes regler for, hvorledes
grundværdien skal ansættes i de tilfælde, hvor Plandataregistret ikke indeholder tilstrækkelige
oplysninger om ejendomme og ubebyggede grundes anvendelses- og udnyttelsesmuligheder.
I forslaget til ejendomsvurderingslovens nye § 20 a foreslås det eksempelvis, at for ejendomme
beliggende i byzone eller sommerhusområde, hvor Plandataregistreret ikke indeholder
tilstrækkelige oplysninger om ejendommens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder til at vurdere
ejendommen efter §§ 18-19 a, ansættes grundværdien efter den faktiske anvendelse og den
udnyttelse, som ud fra den faktiske anvendelse er mulig i henhold til bebyggelsesprocenten i det
gældende bygningsreglement på vurderingstidspunktet.
Herved sikres det, at der fortsat vil foreligge et vurderingsgrundlag i de tilfælde, hvor
Plandataregistret ikke indeholder oplysninger, eller hvor oplysninger i Plandataregistret ikke kan
anvendes til at fastsætte anvendelsesmulighederne eller mulighederne for den maksimale udnyttelse
af en ejendom, fordi mulighederne vil kunne variere. Et eksempel herpå kan være tilfælde, hvor
etagearealet vil afhænge af bygningens størrelse.
Den foreslåede ændring vil således skulle omfatte tilfælde, hvor hverken anvendelses- eller
udnyttelsesmulighederne er tilstrækkeligt oplyst, og tilfælde, hvor anvendelsesmuligheden vil
kunne udledes af Plandataregistret, men hvor udnyttelsesmuligheden ikke vil kunne udledes af
registeret og omvendt.
2.6. Plangrundlag med generelle og specifikke anvendelsesbestemmelser
2.6.1. Gældende ret
Ifølge ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1, skal der ved vurderingen af en ejendom ansættes den
forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til
alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog §§ 28-33. Endvidere følger det af
bestemmelsen, at vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris.
Af ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, følger det, at der ved vurderingen skal ansættes en
selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi.
Ifølge ejendomsvurderingslovens § 17 forstås ved grundværdien værdien af grunden i ubebygget
stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk
henseende, jf. dog §§ 28-33. Endvidere følger det af § 17, at der ved ansættelsen af grundværdien
tages hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf.
ejendomsvurderingslovens §§ 18 og 19.
Af bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 17, jf. Folketingstidende 2016-17, A L 211
28
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
som fremsat, s. 97,
følger det, at der ved ”anvendelse” af en ejendom forstås den type af byggeri,
som er opført, eller som kan opføres, på grunden, mens der ved ”udnyttelse” af en grund forstås den
mængde byggeri, som er opført, eller kan opføres, på grunden.
Af ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 2, følger det, at såfremt det efter forskrifter udstedt i
medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering er muligt at anvende og udnytte
grunden til flere forskellige formål, anses det bedste formål i økonomisk henseende for at være den
af de foreliggende muligheder, der giver den højeste værdi.
Bestemmelser i kommuneplaner og særligt i lokalplaner er styrende for, hvorledes ejere kan
anvende og udnytte en ejendom. I plangrundlaget anvendes plankoder, som udtrykker, hvad en
ejendom kan anvendes til.
Plankoderne er bl.a. opdelt i:
Generelle
Specifikke
Generelle planområder med udspecificeret specifik anvendelse
Områder, som ikke har et plangrundlag angivet.
I mange lokalplaner er der fastsat en relativt bred anvendelse. Det vil sige, at der i lokalplaner i
forhold til, hvad ejendomme kan anvendes og udnyttes til, er anvendt generelle
plananvendelseskoder.
Den tilladte anvendelse kan f.eks. være fastsat til ”Boligformål” (ved brug af
plankode 1100). Begrebet boligformål anvendes, når et plangrundlag ikke udpeger specifikke
boligtyper, der passer under de øvrige specifikke anvendelseskategorier relateret til boligområde.
En direkte fortolkning af denne brede kategorisering medfører, at bl.a. parcelhuse, rækkehuse og
ejerlejligheder er tilladte.
Ud fra plangrundlaget vil det derfor være uklart, hvilke anvendelsesmuligheder der er for grunden.
Et enfamiliehus i et område, som efter plangrundlaget er udlagt til boligformål (og hvor der således
ikke specifikt er taget stilling til anvendelsen), og hvor bebyggelsesprocenten ikke er udnyttet fuldt
ud, vil få foretaget tre forskellige beregninger:
En beregning af grundværdien ved faktisk anvendelse med udgangspunkt i det faktisk
opførte enfamiliehus
En beregning af grundværdien efter planlagt anvendelse med et enfamiliehus med en
bebyggelsesprocent svarende til den tilladte
En beregning af grundværdien ved planlagt anvendelse med en etageejendom.
Den højeste af de tre beregninger vil umiddelbart være den bedste økonomiske anvendelse og skal
således anvendes i ansættelsen af grundværdien, jf. bl.a. ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 2.
Såfremt grunden under enfamiliehuset herved vurderes ud fra planlagt anvendelse som en
29
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
etageejendom, vil vurderingen typisk blive væsentligt højere end efter den faktiske anvendelse som
enfamiliehus, uanset at kommunen ikke specifikt i plangrundlaget har taget stilling til, om ejeren må
og kan opføre en etageejendom på grunden
–
og evt. heller ikke vil tillade alternativ anvendelse.
Baggrunden for, at kommunerne anvender generelle plananvendelseskoder kan være, at de ikke vil
udelukke forskelligartet udvikling af en by, eller at lokalplanen er af ældre dato, hvorfor anvendelse
ikke er præcist angivet. Det gælder eksempelvis for en stor del af hovedstadsområdet.
Hertil kommer, at nogle lokalplaner ud over den generelle angivelse af, hvad en grund kan
anvendes til, tillige indeholder en specifik angivelse af, hvad ejendomme kan anvendes til. Den
specifikke anvendelse kan f.eks. være, at der på ejendomme må opføres parcelhuse, rækkehuse eller
etagebeboelse. Den specifikke anvendelse vil også være angivet med plananvendelseskoder.
Kommunerne registrerer, hvilke plankoder planer eller underliggende delområder og/eller
byggefelter har. Denne registrering videreføres til Skatteforvaltningens modeller til brug for
beregning af grundværdi.
2.6.2. Den foreslåede ordning
Det foreslås, at der i ejendomsvurderingsloven indsættes en ny bestemmelse som § 18, stk. 3, som
skal regulere, hvorledes grundværdien ansættes i de situationer, hvor plangrundlaget eller anden
offentlig regulering alene vil indeholde en generel angivelse af, hvordan en grund kan anvendes.
I forhold til ”anvendelsen” af en grund foreslås det, at i de situationer, hvor
plangrundlaget eller
anden offentlig regulering vil indeholde en generel angivelse af, hvordan en grund kan anvendes, vil
grundværdien skulle ansættes på baggrund af den faktiske anvendelse.
For ejendomme beliggende i byzone og sommerhusområde foreslås det, at udnyttelsen af grunden
vil skulle opgøres i henhold til det bygningsreglement, der er gældende på vurderingstidspunktet, jf.
§ 5, baseret på den faktiske anvendelse. I tilknytning hertil foreslås det, at grundens udnyttelse dog
ikke vil kunne opgøres til mere, end hvad der følger af plangrundlaget eller anden offentlig
regulering.
For ejendomme beliggende i landzone foreslås det, at udnyttelsen vil skulle opgøres i forhold til den
faktiske udnyttelse.
Endvidere foreslås det, at i de tilfælde, hvor plangrundlaget eller anden offentlig regulering ud over
en generel angivelse af, hvordan en grund kan anvendes, tillige indeholder en specifik angivelse
heraf, vil grundværdien skulle ansættes efter den specifikke anvendelse, hvis dette vil medføre en
højere grundværdiansættelse.
I de situationer, hvor den faktiske anvendelse af en grund ikke vil være mulig efter plangrundlaget
eller anden offentlig regulering, jf. ejendomsvurderingslovens nye § 18, stk. 3, 1. pkt., foreslås det,
30
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
at grundværdien vil skulle ansættes på samme måde, som hvis den faktiske anvendelse og
udnyttelse var mulig efter gældende forskrifter.
2.7. Ejerboliger, der efter plangrundlaget kan anvendes til erhverv
2.7.1. Gældende ret
Ejendomsvurderingslovens § 15 fastsætter den generelle vurderingsnorm, der skal anvendes ved
vurdering af fast ejendom.
Ifølge ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1, skal der ved vurderingen af en ejendom ansættes den
forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til
alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog §§ 28-33. Endvidere følger det af
bestemmelsen, at vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris.
Af ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, følger det, at der ved vurderingen skal fastsættes en
selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi. Ved grundværdi forstås efter lovens §
17, stk. 1, værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive
anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. dog §§ 28-33.
Af bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 17, jf. Folketingstidende 2016-17, A L 211
som fremsat, s. 97,
følger det, at der ved ”anvendelse” af en ejendom forstås den type byggeri, som
er opført, eller som
kan opføres, på grunden, mens der ved ”udnyttelse” af en grund forstås den
mængde byggeri, som er opført eller som kan opføres, på grunden.
For de ejerboliger, som skal vurderes i 2020, skal grundværdien ansættes ud fra den faktiske
anvendelse, jf. ejendomsvurderingslovens § 20, og den planlagte anvendelse og udnyttelse, jf.
ejendomsvurderingslovens §§ 18 og 19.
Af ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 2, følger, at såfremt det efter forskrifter udstedt i medfør af
planlovgivningen eller anden offentlig regulering er muligt at anvende og udnytte grunden til flere
forskellige formål, anses det bedste formål i økonomisk henseende for at være den af de
foreliggende muligheder, der giver den højeste værdi.
Den faktiske anvendelse tager udgangspunkt i, hvad der faktisk er bygget på grunden, mens den
planlagte anvendelse tager udgangspunkt i, hvad plangrundlaget tillader at bygge på grunden.
Tillader plangrundlaget flere anvendelser, vil der være flere beregninger i forhold til den planlagte
anvendelse.
For de ejerboliger, der er placeret i områder, hvor plangrundlaget tillader flere
anvendelsesmuligheder som f.eks. boliganvendelse og erhvervsanvendelse, skal vurderingsforslaget
for den planlagte anvendelse af grunden omfatte alle de mulige anvendelser.
På tidspunktet for udsendelse af de første ejendomsvurderinger i 2020 efter det nye
31
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
ejendomsvurderingssystem vil erhvervsmodellerne endnu ikke være færdigudviklet.
Det betyder, at det for ejerboliger, hvor plangrundlaget tillader både bolig- og erhvervsanvendelse,
ikke vil være muligt at beregne den planlagte anvendelse i forhold til den tilladte
erhvervsanvendelse ifølge plangrundlaget.
2.7.2. Den foreslåede ordning
Det foreslås, at der i ejendomsvurderingsloven indsættes en overgangsbestemmelse, således at der
ved ansættelse af grundværdien pr. 1. januar 2020 af ejerboliger som eksempelvis parcel-, række-
og sommerhuse med ren ejerboliganvendelse kun vil skulle henses til bolig- og sommerhusformål.
For ejendomme, der er omfattet af ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 1-4 og 6-8, og som skal
vurderes i lige år, jf. § 5, vil der dermed kun skulle henses til anvendelser til boligbebyggelse og
sommerhus- og fritidsboligbebyggelse ved ansættelse af grundværdien pr. 1. januar 2020.
Endvidere foreslås det, at såfremt anvendelse til boligbebyggelse og sommerhus- og
fritidsboligbebyggelse ikke vil være mulig efter plangrundlaget eller anden offentlig regulering, vil
grundværdien skulle ansættes på samme måde, som hvis den faktiske anvendelse og udnyttelse var
mulig efter gældende offentlige forskrifter.
Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 1, nr. 68.
2.8. Moms ved ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi
2.8.1. Gældende ret
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1, 1. pkt., at den forventelige kontantværdi for en
ejendom i fri handel ansættes i den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse,
beliggenhed og øvrige karakteristika ved vurderingen af en ejendom, jf. dog §§ 28-33.
Ejendomsvurderingslovens § 15 fastsætter en generel vurderingsnorm, der gælder ved ansættelsen
af ejendomsværdien og grundværdien for både ejerboliger og erhvervsejendomme.
Hverken ejendomsvurderingslovens § 15 eller bemærkningerne hertil, jf. Folketingstidende 2016-
17, A, L 211 som fremsat, s. 94 ff., tager stilling til, i hvilket omfang en eventuel moms indeholdt i
ejendommens værdi skal indgå i vurderingen af ejendommens
”forventelige
kontantværdi”.
Ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1, 1. pkt., er med visse justeringer en videreførelse af den
generelle vurderingsnorm i § 6 i den tidligere gældende vurderingslov, jf. lovbekendtgørelse nr.
1067 af 30. august 2013 med senere ændringer. Efter den tidligere gældende vurderingslovs § 6, 1.
pkt., skulle vurderingen af en ejendom foretages på grundlag af
”værdien
i handel og vandel,
såfremt købesummen skulle erlægges kontant”.
Af bemærkningerne til bestemmelsen, jf. Folketingstidende 1955-56, tillæg B, sp. 774, fremgår, at
der fortsat, som efter vurderingsnormen indeholdt i ejendomsskyldsloven fra 1922, skulle vurderes
32
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
”på
grundlag af den pris, der må antages at kunne opnås ved salg til en fornuftig køber”. Ved
indførelsen af den tidligere gældende vurderingslov (lov nr. 179 af 23. juni 1956) var
merværdiafgift på salg af varer og ydelser endnu ikke indført. Ved indførelsen af merværdiafgiften i
1967 blev levering af fast ejendom undtaget.
Regler om momspligt af levering af nye bygninger og nye bygninger med tilhørende jord og
byggegrunde blev indført ved lov nr. 520 af 12. juni 2009 med virkning fra den 1. januar 2011 i
momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra a og b.
Der skete ikke i den forbindelse ændringer af vurderingsnormen i den tidligere gældende
vurderingslovs § 6, 1. pkt. Skatteforvaltningen har i Vurderingsvejledningen 2011-1 og senest ved
Den Juridiske Vejledning 2017-2 fastslået, at en grunds
”værdi
i handel og vandel” fastsættes
inklusive moms, såfremt grunden er handlet med moms, uanset køberens momsmæssige stilling.
Den Juridiske Vejledning og Vurderingsvejledningen har ikke behandlet moms i forhold til andre
ejendomstyper.
Landsskatteretten har imidlertid ved afgørelser af 19. december 2017 (SKM2017.730.LSR) og 25.
juni 2018 (SKM2018.441.LSR) fundet, at der ved vurderingen efter § 6 i den tidligere gældende
vurderingslov af værdien af en byggegrund, som var handlet med moms, skulle lægges vægt på, om
køberen havde fradragsret for momsen, idet værdien skulle ansættes eksklusive moms, hvis køberen
havde fradragsret for momsen, og inklusive moms, hvis dette ikke var tilfældet.
Den førstnævnte afgørelse angik en ejendom med gamle bygninger, som var blevet handlet med
moms som et nedrivningssalg, hvorfor ejendommen blev betragtet som en momspligtig byggegrund
i momsmæssig henseende. Grunden skulle af køberen, som var erhvervsdrivende, anvendes til
udstykning af sokkelgrunde til opførelse af butikker og restauranter m.v. i et center- og
erhvervsområde. Den sidstnævnte afgørelse angik en ubebygget parcelhusgrund, som var blevet
solgt med moms til en privat køber.
Retstilstanden efter den tidligere gældende vurderingslov er dermed ikke entydig, hvilket der ikke
er ændret ved i forbindelse med vedtagelsen af ejendomsvurderingsloven. På den baggrund er der
behov for at klarlægge, i hvilket omfang en eventuel moms indeholdt i ejendommens værdi skal
indgå i vurderingen af ejendommens forventelige kontantværdi.
2.8.2. Den foreslåede ordning
Det foreslås, jf. forslaget til ejendomsvurderingslovens § 16, stk. 2, at ejendomsværdien skal
ansættes inklusive moms. Anvendes ejendommen eller selvstændige dele heraf til andre formål end
beboelse, indgår værdien af ejendommen eller af disse selvstændige dele dog i ansættelsen
eksklusive moms.
Det foreslås endvidere, jf. forslaget til ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 2, at grundværdien skal
ansættes inklusive moms. Kan grunden eller dele heraf udelukkende anvendes til andre formål end
33
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
beboelse, ansættes værdien af grunden eller af disse dele dog eksklusive moms. Såfremt grunden
eller dele heraf kan anvendes både til boligformål og andre formål, foretages opgørelsen inklusive
moms, hvis beboelse anses for bedste økonomiske anvendelse og eksklusive moms, hvis andre
formål anses for bedste økonomiske anvendelse.
De foreslåedes ændringer i ejendomsvurderingslovens § 16, stk. 2, og § 17, stk. 2, vil skabe
rammen for det resultat, som vil skulle nås ved vurderingen af en ejendom, og som er udtrykt i
ejendomsvurderingslovens § 15 som den pågældende ejendoms
”forventelige
kontantværdi”.
Forslaget har til formål at skulle skabe en overensstemmelse mellem den momsmæssige behandling
af fast ejendom og de vurderingsmæssige principper. Den endelige ejer af en ejendom, der anvender
ejendommen til beboelse, vil ikke have fradragsret for momsen af udgifterne til opførelsen/købet af
ejendommen. Ejendomsværdien af beboelsesejendommen vil tilsvarende skulle ansættes inklusive
moms.
Det konkrete ejerforhold vil således ikke være afgørende for ansættelsen med moms. Det er
forholdet til den forventede slutbruger af ejendommen (til beboelse), der vil være afgørende, idet
det er denne, der vil fastlægge niveauet for en markedspris.
Der er tale om en generel regulering, der dermed ikke vil indebære en fuldstændig parallel
behandling i moms- og vurderingsmæssig henseende
,
idet der i vurderingsmæssig forstand ikke
tages stilling til det faktiske ejerforhold i forhold til en ejendom. Dette skyldes, at ejerforholdene vil
kunne variere for ensartede ejendomme, men en markedsværdi må anses for at være drevet af de
forhold, som den mest almindelige slutbruger af ejendommen har.
Nogle ejendomsejere vil alt andet lige blive begunstiget af en lavere vurdering, fordi
ejendomsværdien og grundværdien vil skulle ansættes eksklusive moms, selv om ejeren er en
momsfritaget virksomhed, som derfor ikke har fradragsret for moms efter momslovens almindelige
regler. Omvendt vil andre ejere kunne få en højere vurdering, fordi ejendomsværdien og
grundværdien vil skulle ansættes inklusive moms, selv om ejeren selv har haft fradragsret for
momsen ved købet af ejendommen.
2.9. Servitutter om byggeretter
2.9.1. Gældende ret
Grundværdien skal som udgangspunkt ansættes på grundlag af den anvendelse og udnyttelse, der er
mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering.
Såfremt forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering med
gyldighed for et nærmere afgrænset område er udformet sådan, at den højst tilladte udnyttelse for
den enkelte grund ikke entydigt er fastsat, ansættes grundværdien på grundlag af den udnyttelse, der
som et gennemsnit er mulig for den enkelte grund i forhold til grundens størrelse.
34
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Ifølge ejendomsvurderingsloven skal der ved vurderingen alene tages hensyn til tinglyste servitutter
af privatretlig karakter, i det omfang en servitut er pålagt en ejendom til fordel for en anden
ejendom, og disse ikke har samme ejer.
Af § 42, stk. 1, i lov om planlægning (herefter planloven), følger det, at en ejer af fast ejendom kun
med forudgående samtykke fra kommunalbestyrelsen gyldigt kan pålægge ejendommen
servitutbestemmelser om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan.
Det er efter gældende ret uklart, om servitutter om byggeretter af den type, der er påtegnet af
kommunalbestyrelsen efter planlovens § 42, skal betragtes som offentligretlig regulering, hvilket
har betydning for, om der ved ansættelse af grundværdien skal tages højde for disse servitutter.
2.9.2. Den foreslåede ordning
Det foreslås, at det i ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 2, der bliver stk. 3, præciseres, at
forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering som nævnt i §§ 18
og 19 også omfatter servitutter om byggeretter, der er påtegnet af kommunalbestyrelsen efter
planlovens § 42.
Servitutter om byggeretter, der vil være omfattet, er servitutter, der udvider eller begrænser
anvendelsen eller udnyttelsen af en ejendom i forhold til en eller flere andre ejendomme inden for
det, plangrundlaget tillader.
Behovet for at fastslå, at der er tale om offentligretlig regulering, der vil skulle tages højde for ved
ansættelse af grundværdien, gør sig særligt gældende i forhold til større byudviklingsområder, hvor
anvendelsen og/eller udnyttelsen for ejendomme i lokalplanen ikke vil være konkret fastlagt i
forhold til de enkelte ejendomme, og hvor salg af byggeretter vil ske løbende. Endvidere vil der
være tale om områder, hvor det kan vare mange år, inden området vil være fuldt udbygget i henhold
til lokalplanen.
Forslaget vil ikke ændre ved, at Skatteforvaltningen ved ansættelse af grundværdien kun vil skulle
tage hensyn til privatretlige servitutter, som er omfattet af ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 3.
2.10. Grundresidualmetoden
2.10.1. Gældende ret
Ifølge ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1, skal der ved vurderingen af en ejendom ansættes den
forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til
alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog §§ 28-33. Endvidere følger det af
bestemmelsen, at vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris.
Af ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, følger det, at der ved vurderingen skal fastsættes en
selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi. Ved grundværdi forstås efter § 17, stk.
1, værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og
35
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. dog §§ 28-33.
For ejerlejligheder fremgår det af ejendomsvurderingslovens § 21, stk. 1, at der ansættes en
grundværdi for moderejendommens grundareal. Af bestemmelsen følger det endvidere, at ved
moderejendommen forstås den ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder. Moderejendommens
grundværdi fordeles i udgangspunktet på de enkelte lejligheder efter det fordelingstal, der er tinglyst
for ejendommen.
Ejendomsvurderingslovens § 15 fastsætter den generelle vurderingsnorm, der skal anvendes ved
vurdering af fast ejendom. Ved vurderingsnormen forstås den værdi eller det resultat, som
vurderingsmyndigheden skal nå frem til ved vurderingen.
Det følger af bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 15, at udgangspunktet om en
”forventelig kontantværdi i fri handel”
indebærer, at der altid vil være et spænd, inden for hvilket en
i øvrigt fornuftig køber og en fornuftig sælger vil kunne mødes, når der er taget højde for
individuelle præferencer og behov m.v. Afvigelsen fra en konstateret handelspris vil kunne være i
såvel opadgående som nedadgående retning.
Ejendomsvurderingsloven indebærer, at den generelle vurderingsnorm efter § 15 vil gælde for alle
ejendomme, der skal vurderes, bortset fra produktionsjord tilhørende landbrugsejendomme og
skovejendomme, jf. § 28-33.
Vurderingsmyndigheden har efter gældende ret en udstrakt grad af metodefrihed og kan vælge de
metoder og tilgange, der bedst sikrer et resultat, der falder inden for vurderingsnormen. Som
udgangspunkt vurderes ejerboliger efter modelberegninger. Modelberegningerne vil være
forskellige efter typen af ejerboliger, men de overordnede principper for ejerboliger vil være de
samme for alle ejerboliger. Der er modeller for parcel- og rækkehuse, for sommerhuse og for
ejerlejligheder.
Vurderingsmetoden for ejerboliger i form af modelberegninger er statistisk og teoretisk forankret og
bygger på faktiske historiske handelsværdier (frie salg) for sammenlignede ejendomme med en
korrektion for den vurderede ejendoms karakteristika.
Ejerlejligheder adskiller sig fra andre ejerboliger på den måde, at en ejerlejlighed ikke har sit eget
selvstændige grundstykke. Grundværdien for en ejerlighed ansættes i stedet ved en fordeling af den
samlede grundværdi for den ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, den såkaldte moderejendom.
Udgangspunktet for vurderingen af grunde udlagt til bl.a. etageboligbebyggelse er
grundresidualmetoden. Efter denne metode findes residualen mellem en forventelig kontantværdi
for en ejendom med nyopført bebyggelse og byggepriserne for den nyopførte bebyggelse.
Metoden fungerer på den måde, at der beregnes en markedspris/salgspris for ejendommen, som om
36
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
den havde været bebygget til den bedste økonomiske anvendelse. Denne bebyggelse er ikke
nødvendigvis identisk med den faktiske ejendom eller det maksimalt tilladte.
En gennemgang af en række faktiske salg af grunde sammenholdt med de resultater, der på
nuværende tidspunkt opnås ved grundresidualmetoden, viser, at metoden for visse områder generelt
giver resultater, der ligger væsentligt over eller under de konstaterede handelspriser. Efter
vurderingsnormen skal vurderingen som nævnt ovenfor ansættes til den forventelige kontantværdi i
fri handel.
2.10.2. Den foreslåede ordning
Det foreslås, at der indsættes en ny bestemmelse i ejendomsvurderingsloven, hvorved
hovedelementerne i grundresidualmetoden lovfæstes, således at resultaterne af metoden vil udgøre
en justeret vurderingsnorm ved ansættelse af grundværdien for etageboligbebyggelse.
Baggrunden for forslaget er, at der vil kunne vise sig betydelige forskelle mellem
vurderingsresultaterne efter grundresidualmetoden og handelspriser på de faktiske salg af grunde
udlagt til etageboligbebyggelse.
Bygherren ved nybyggeri af bl.a. ejerlejligheder vil sjældent være den kommende ejer af en
lejlighed i en etageejendom til beboelse, men oftest en developer/investor. Bygherren køber en
byggegrund af kommunen eller en ejendom til nedrivning, hvor der kan opføres en ejendom med
typisk flere ejerlejligheder. Disse handler sker ofte i områder, hvor der ingen bebyggelse er i dag,
og der går ofte lang tid, fra grunden er handlet, til en ejerlejlighed kan bebos. I denne periode er der
typisk stor udvikling i områdets samlede karakter. Derudover er der forskel på, hvor mange
omkostninger en developer/investor påtager sig i form af f.eks. nedrivningsomkostninger,
oprensning af forurening, etablering af infrastruktur som veje og regnvandsafledning. Udfordringen
vil således være at sammenligne disse handelspriser med grundprisen i områder, der er bebyggede.
Grundresidualmetoden finder ideelt set slutbrugerens værdifastsættelse af grunden, idet en skønnet
bygningsværdi (som nyopført) trækkes fra en skønnet ejendomsværdi (som nyopført).
Grundværdiansættelsen må samtidig i vid udstrækning forventes at svare til grundprisen for
ubebyggede grunde i områder, der er fuldt bebygget/byudviklet.
Det vil således ikke være investors værdifastsættelse af en ubebygget grund i et byudviklingsråde,
der vil være sigtet i den foreslåede vurderingsnorm, men derimod slutbrugerens værdiansættelse af
grunden, når slutbrugeren har taget sin bolig i brug, så grundens værdi vil afspejle værdien af
ejendommens beliggenhed. Grundresidualmetoden vil således heller ikke have til formål at finde
investors oprindelige købspris.
Det foreslås derfor, jf. lovforslagets § 1, nr. 22, at der i ejendomsvurderingsloven indsættes en ny
bestemmelse som § 19 a, hvoraf det vil følge, at grundværdien for grunde, der kan anvendes eller
faktisk anvendes til etageboligbebyggelse, jf. §§ 18 og 20, uanset ejendomsvurderingslovens § 15,
37
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
stk. 1, vil skulle ansættes på baggrund af oplysninger om eller beregninger af den forventelige
kontantværdi af nyopførte ejendomme, opførelsesomkostninger og andre forhold, der vurderes at
have væsentlig betydning for grundværdien i området.
Bestemmelsen vil skulle finde anvendelse, når en grund er udlagt til etageboligbebyggelse, hvorved
forstås boligbebyggelse i to etager eller derover og med vandret lejlighedsskel.
Forslaget vil sikre, at ansættelserne i højere grad vil afspejle grundenes egentlige værdi for
slutbrugeren. Denne værdi vil skulle opgøres efter grundresidualmetoden, der derved vil udgøre en
justeret norm for disse ejendomme.
Der vil være områder, hvor værdien af en ejerlejlighed er lavere end opførelsesomkostningerne. I
sådanne områder vil grundresidualmetoden kunne medføre meget lave eller negative
grundværdiansættelser. Det vil særligt være i områder, hvor en fuld udnyttelse af grunden ikke vil
kunne afspejles i den efterfølgende slutbrugers værdiansættelse af lejligheden. Hvis det f.eks. koster
1.500.000 kr. at opføre en ejerlejlighed, men ejerlejligheder kun kan sælges for 1.000.000 kr., vil
grundværdien for sådanne ejerlejligheder efter grundresidualmetoden blive negativ. Det kan derfor
blive aktuelt i visse tilfælde at fravige grundresidualmetoden.
2.11. Fastsættelse og fordeling af grundværdien for lejligheder i etageejendomme
2.11.1. Gældende ret
Efter gældende ret fastsættes grundværdien for ejerlejligheder ved en fordeling af den samlede
grundværdi for den ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, den såkaldte moderejendom.
Ejerlejligheder skal som udgangspunkt vurderes i lige år på samme måde som andre ejerboliger.
Derfor er det nødvendigt også at vurdere grunde under ejendomme opdelt i ejerlejligheder i lige år,
således at der kan ansættes såvel en grundværdi som en ejendomsværdi for de enkelte
ejerlejligheder pr. 1. januar i vurderingsåret, uanset om dele af moderejendommen kan anvendes til
andre formål end beboelse.
Efter gældende ret fastsættes der i den forbindelse en samlet grundværdi for hele
moderejendommen. Kan dele af moderejendommen alene anvendes til erhverv, fastsættes der en
samlet grundværdi opgjort ud fra delvis erhverv og delvis beboelse. Herefter fordeles den samlede
grundværdi ud på de enkelte lejligheder (både erhverv- og beboelseslejlighederne). Det sker med
udgangspunkt i de tinglyste fordelingstal.
Hvor der enten ikke er tinglyst fordelingstal, eller hvor de tinglyste fordelingstal ikke er korrekte,
videreføres allerede eksisterende fordelingstal i den gamle vurderingsordning til den nye
vurderingsordning. Det vil dog være en forudsætning, at der ikke efterfølgende er tinglyst andre
fordelingstal, uanset om disse rammer de 100 pct., eller de ikke gør.
Hvis der ikke er fastsat fordelingstal som nævnt ovenfor, fastsættes fordelingstallene efter gældende
38
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
ret af vurderingsmyndigheden på grundlag af de enkelte lejligheders areal. Herved skal forstås
tinglyst areal eller areal registreret i Bygnings- og Boligregistret.
2.11.2. Den foreslåede ordning
Det foreslås, at reglerne om ansættelse og fordeling af grundværdier under etageejendomme til
beboelse ændres. Med den foreslåede ændring vil grundværdien for moderejendomme blive fastsat i
to tempi. For ejerlejligheder til helårsbeboelse og sommerhuslejligheder vil grundværdien for
moderejendommen ansættes i lige år med udgangspunkt i den forholdsmæssige del af grunden, der
vil kunne anvendes til beboelse. Herefter vil den ansatte grundværdi skulle fordeles på de enkelte
beboelseslejligheder efter det registrerede boligareal i Bygnings- og Boligregistret.
For lejligheder til erhvervsanvendelse vil der skulle ansættes en særskilt grundværdi i ulige år for
den del af moderejendommen, der vil kunne anvendes til erhverv. Herefter vil den ansatte
grundværdi skulle fordeles på de enkelte erhvervslejligheder efter det registrerede erhvervsareal i
Bygnings- og Boligregistret.
På den måde sikres det, at ejerlejligheder vurderes ensartet, uanset om der i moderejendommen også
findes erhvervslejligheder, ligesom det sikres, at erhvervslejligheder vurderes ensartet, uanset om
der i moderejendommen findes beboelseslejligheder.
Den foreslåede ændring vil ikke betyde, at der ikke vil skulle foretages en bedømmelse af bedste
økonomiske anvendelse, men alene at beboelses- og sommerhuslejligheder vil skulle vurderes i lige
år, mens erhvervslejligheder vil skulle vurderes i ulige år. Hvis f.eks. en ejerlejlighed efter
plangrundlaget også vil kunne anvendes til erhverv, vil det være op til Skatteforvaltningen at afgøre,
om bedste økonomiske anvendelse i forhold til grundværdien vil være beboelse eller erhverv.
Finder Skatteforvaltningen, at erhverv vil være bedste økonomiske anvendelse, vil ejerlejligheden
fortsat skulle vurderes i lige år som beboelse, mens grundværdien vil skulle ansættes ud fra en
erhvervsvurdering.
2.12. Justeringer af tilbagebetalingsordningen
2.12.1. Gældende ret
Efter ejendomsvurderingslovens kapitel 13 skal der etableres en tilbagebetalingsordning, hvorefter
der i forbindelse med udsendelsen af de første ejendomsvurderinger efter det nye
ejendomsvurderingssystem skal tilbydes kompensation til boligejere, der har betalt skat af en for høj
ejendomsvurdering efter det gamle ejendomsvurderingssystem fra 2011 og frem, jf.
ejendomsvurderingslovens §§ 65-77, jf. § 64.
Tilbagebetalingsordningen indebærer således, at ejendomsejere kan få kompensation for eventuelt
for meget betalt ejendomsskat, uden at der skal klages over de hidtidige vurderinger, jf. § 74, stk. 1.
Accepteres kompensation efter tilbagebetalingsordningen, og udbetales der kompensation på dette
grundlag, vil der for den enkelte boligejer være tale om en fuld og endelig afregning af de krav, som
39
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
er opstået, eller som måtte opstå, vedrørende de vurderinger, som kompensationen vedrører, jf. 76,
stk. 3.
Tilbagebetalingsordningen fungerer på den måde, at de nye vurderinger for ejerboliger pr. 1. januar
2020 og andre ejendomme pr. 1. januar 2021 for hver enkelt ejendom sammenlignes med de
vurderinger og omvurderinger, der efter gældende lovgivning er foretaget af den pågældende
ejendom fra den 1. oktober 2011 og indtil de nye ejendomsvurderinger, jf. § 65.
Der vil ved sammenligningen med de tidligere vurderinger skulle ses bort fra ændringer af
ejendommen, som bevirker, at vurderingerne alligevel ikke er sammenlignelige.
Tilbud om kompensation meddeles ejendommens ejer samtidig med de nye vurderinger eller snarest
derefter, jf. § 67, stk. 2. Samtidig skal der gives meddelelse til tidligere ejere, som vil kunne få
tilbud om kompensation efter tilbagebetalingsordningen.
Udbetaling af kompensation skal ske til ejendommens ejer eller ejere og andre, der i forhold til stat
eller kommune hæfter for de skatter, der opkræves på grundlag af den ejendomsvurdering,
kompensationen vedrører, jf. § 74, stk. 2.
Udbetalingen af kompensationen foretages efter 3 måneder, svarende til udløbet af fristen for at
klage over den nye ejendomsvurdering, jf. ejendomsvurderingslovens § 75. Hvis den nye vurdering
påklages, udsættes udbetalingstidspunktet til det tidspunkt, hvor klagesagen er afgjort, da der ikke
før dette tidspunkt vil være et endeligt grundlag for sammenligning af vurderinger og eventuel
kompensation.
Kompensation sker til fuld og endelig afregning af krav, der er opstået eller måtte opstå vedrørende
de vurderinger, som kompensationen vedrører, jf. § 76, stk. 3. Det medfører, at en eventuel senere
ændring af en vurdering, for hvilken der er modtaget kompensation efter tilbagebetalingsordningen,
ikke vil føre til yderligere afregning af de deraf opgjorte ejendomsskatter.
De vurderinger, der i perioden efter 2011/2012 blev foretaget i form af videreførelse af tidligere
vurderinger, kan påklages inden for den tidsfrist, der vil gælde for klager over de første nye
vurderinger. Hvis ejendommens ejer eller en anden klageberettiget, f.eks. en tidligere ejer, klager
over en eller flere af de videreførte vurderinger, vil denne vurdering ikke længere være omfattet af
tilbagebetalingsordningen, jf. § 77, stk. 1.
Dette skyldes, at ejeren (og eventuelt andre klageberettigede) ved klagesagsbehandlingen får en
fuldstændig realitetsprøvelse af de gældende vurderinger. Der er herefter ikke grund til at antage, at
de pågældende vurderinger ikke skulle være retvisende. Disse vurderinger omfattes derfor ikke af
tilbagebetalingsordningen.
Er der klaget over en eller flere omvurderinger på en ejendom, skal kompensationen først udbetales,
40
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
når klagesagen er endeligt afsluttet. Der kan i denne situation hverken udbetales kompensation til
den nuværende ejer eller til eventuelle tidligere ejere, før klagesagen er endeligt afsluttet, jf. § 77,
stk. 2.
Kompensationsbeløb under 200 kr. pr. ejendom udbetales ikke, jf. § 76, stk. 2. Kompensation, der
kommer til udbetaling, jf. § 74, stk. 1, forrentes med 6,2 pct. pr. påbegyndt år fra og med året efter
det år, som kompensation er udregnet for, til og med det år, hvor udbetalingen sker, jf. § 76, stk. 1.
Renterne medregnes ikke ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.
Kompensationsbeløb skal i enhver henseende behandles civilretligt som de oprindeligt beregnede
skatter, som kompensationen er beregnet på grundlag af. Det betyder, at kompensationen for hvert
af de år, den vedrører, skal opdeles i henholdsvis kompensation for grundskyld og
ejendomsværdiskat med henblik på korrekt dækning og håndtering af transporter og udlæg. En
konsekvens heraf er, at der i praksis ikke kan foretages automatisk modregning med krav på
kompensation. Endvidere betyder det, beløbsmodtagerne kan komme til at modtage mange
modregningsmeddelelser frem for kun en. En anden konsekvens er, at årsopgørelserne for de
pågældende år skal genoptages og nye årsopgørelser udsendes.
Samtidig er udlejere efter lejelovgivningen forpligtede til at tilbagebetale for meget opkrævet leje
svarende til for meget betalte skatter, som har været indregnet i lejen.
2.12.2. Den foreslåede ordning
Det foreslås, at der i ejendomsvurderingslovens kapitel 13 om tilbagebetalingsordningen foretages
en række ændringer og præciseringer for at sikre, at tilbagebetalingsordningen vil fungere efter
hensigten, samtidig med at lovgivningen vil afspejle systemunderstøttelsen af
tilbagebetalingsordningen.
2.12.2.1. Samvurderede ejendomme
Det foreslås, jf. lovforslagets § 1, nr. 51, at ejendomsvurderingslovens §§ 71 og 72 ophæves. Efter
forslaget vil ejendomme, der har været samvurderet i hele perioden mellem 2011 til 2020, skulle
have beregnet én kompensation, mens der for perioden 2011 til 2019 for ejendomme, der har været
samvurderet, men ikke længere er samvurderet, og ejendomme, hvor samvurdering er etableret, vil
skulle tildeles kompensation for den samvurderede ejendom henholdsvis den ene af ejendommene,
der eksisterede, før samvurderingen blev etableret.
Ejeren vil ifølge forslaget ikke få tilbud om kompensation for øvrige ejendomme, som det
videreførte ejendomsnummer er ført sammen med, for perioden før samvurderingen etableredes, da
disse ejendomme hverken vil kunne identificeres automatisk i det nye eller det tidligere
ejendomsvurderingssystem som følge af utilstrækkeligt datagrundlag. Der vil dog i visse tilfælde
kunne ske en identificering af ejendommene ved, at de omhandlede ejendomme bliver udtaget til
beregningskontrol som følge af uoverensstemmelse mellem kompensationsbeløbets størrelse og
ejendommens forhold.
41
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
I tilfælde hvor ejeren ikke vil modtage et kompensationstilbud, der afspejler, at ejendomme har
været eller bliver samvurderet, vil ejeren kunne klage over vurderingerne og opnå en
realitetsprøvelse af de pågældende vurderinger af alle omfattede ejendomme.
2.12.2.2. Beregningsmetode ved genberegning af skatter
Det foreslås, jf. lovforslagets § 1, nr. 52, at ændre reglerne vedrørende beregning af kompensation i
ejendomsvurderingslovens § 73, stk. 1, så ejere, der er opkrævet for meget i ejendomsskat, vil få
beregnet en kompensation, der systemmæssigt vil kunne foretages automatisk på den mest valide
måde.
Efter forslaget vil der skulle foretages en beregning af kompensation for alle ejendomme omfattet af
tilbagebetalingsordningen, så det ikke
–
som hidtil
–
er nødvendigt først at foretage en
sammenligning mellem de videreførte og de nye vurderinger for at fremfinde ejendomme, der får en
lavere ejendomsværdiansættelse og grundværdiansættelse efter de nye vurderinger, før der beregnes
en eventuel kompensation.
2.12.2.3. Ingen genberegning efter beregning af kompensationstilbud
Det foreslås, jf. lovforslagets § 1, nr. 54, at tilbud om kompensation ikke vil skulle genberegnes,
hvis der sker ændringer efter tidspunktet for beregningen af kompensationen, så det vil blive
tydeligt for ejeren, at kompensation tilbydes frem til en fastlagt skæringsdato.
Kompensationstilbuddet vil således skulle omfatte den opkrævede ejendomsværdiskat på
tidspunktet for beregningen af kompensationstilbud, og hvis der efterfølgende sker ændringer i
ejendomsværdiskatten, f.eks. på baggrund af at ejeren retter oplysninger om, at ejendommen har
været ubeboet, eller ændrer indkomstoplysninger på årsopgørelsen til brug for pensionistnedslag, vil
der ikke skulle ske genberegning af kompensationstilbuddet.
I de tilfælde, hvor en eller flere ejere klager over den nye vurdering pr. 1. januar 2020 henholdsvis
2021, vil der skulle ske en genberegning af kompensationen ved afslutning af klagesagen med alle
de ændringer, som foretages i den oprindelige ejendomsværdiskat på årsopgørelser tilbage til 2011,
også i tilfælde, hvor klageren ikke får medhold.
2.12.2.4. Kompensation udbetales som et samlet beløb
Det foreslås, jf. lovforslagets § 1, nr. 56, at kompensationer ikke vil skulle behandles civilretligt
som de oprindeligt beregnede skatter, som de er beregnet på grundlag af, men i stedet som en
samlet kompensation, der har stiftelsesdato, når klagefristen for vurderingen pr. 1. januar 2020 eller
1. januar 2021 er udløbet eller ved endelig afslutning af eventuel klagebehandling. Herved vil meget
omfattende systemmæssige konsekvenser og ændringer kunne undgås, og det sikres, at der vil
kunne ske modregning efter lov om inddrivelse af gæld til det offentlige på samme måde som ved
andre udbetalinger fra Skatteforvaltningen. Samtidig foreslås en række konsekvensændringer af
ejendomsvurderingslovens kapitel 13.
42
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
2.12.2.5. Kompensation for endnu ikke opkrævet grundskyld
Det foreslås, jf. lovforslagets § 1, nr. 58, at det præciseres, at kompensation efter
tilbagebetalingsordningen til ejendomsejere, der modtager en vurdering pr. 1. januar 2020
henholdsvis 2021, altid vil skulle ske til den registrerede ejer og eventuelle tidligere ejere af
ejendommen på tidspunktet for beregning af kompensationstilbuddet.
Da kompensationen vil omfatte hele året, vil der kunne opstå tilfælde, hvor der i forbindelse med
ejerskifte udsendes en eller flere grundskyldsopkrævninger til en ny ejer af ejendommen, men hvor
tilbud om kompensation vil være sendt til den tidligere ejer. Dette vil eksempelvis kunne ske, når
kommuner opkræver sidste grundskyldsrate sent i kalenderåret, og en ny ejer overtager
ejendommen, efter der er udbetalt kompensation.
Da det ikke på forhånd vil være muligt for Skatteforvaltningen at vide, hvem der hæfter for den
fulde grundskyld for året, vil det være op til den nye ejer, der betaler den del af grundskylden for
hvilken, der er ydet kompensation til den tidligere ejer, at få forholdsmæssig del i kompensationen
ved refusionsopgørelsen i forbindelse med ejendomshandlen eller på lignende måde mellem
parterne.
2.12.2.6. Klagesags afslutning medfører ny kompensationsberegning
Det foreslås, jf. lovforslagets § 1, nr. 54, at genberegning af kompensationstilbud vil skulle
foretages, når der er truffet endelig afgørelse i en eventuel klagesag over vurderingerne pr. 1. januar
2020 eller pr. 1. januar 2021 for ejendomme, der ikke vurderes pr. 1. januar 2020. Herved vil det
sikres, at kompensationen ikke vil skulle udbetales på grundlag af en vurdering, der senere ændres
på baggrund af en klagesag. Kompensationen vil med andre ord først endeligt skulle beregnes, når
den vurdering, der danner grundlag for kompensationsberegningen, er endelig, da en ændret
vurdering vil kunne have konsekvenser for størrelsen på kompensationen.
2.12.2.7. Accept af kompensation medfører fuld og endelig afregning
Det foreslås, jf. lovforslagets § 1, nr. 64, at hvis en vurdering omfattet af tilbagebetalingsordningen,
jf. ejendomsvurderingslovens § 65, stk. 1, ikke påklages, og der ikke anmodes om genoptagelse
efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 eller 3, inden udløbet af klagefristen for vurderingen pr. 1.
januar 2020 for ejerboliger henholdsvis pr. 1. januar 2021 for andre ejendomme, betragtes ethvert
krav, som er opstået eller måtte opstå helt eller delvist på baggrund af vurderingen, som fuldt og
endeligt afregnet i alle henseender. Det foreslås, at tilsvarende vil skulle gøre sig gældende for dele
af vurderinger, ansættelser og fordelinger m.v.
Den nugældende bestemmelse kan give anledning til tvivl om, hvornår kompensation sker til fuld
og endelig afregning i relation til en ejendomsvurdering. Det foreslås derfor at præcisere, at fuld og
endelig afregning ikke vil være betinget af, at tilbagebetalingsordningen konkret vil resultere i en
egentlig kompensation. Dvs. at manglende klage eller anmodning om genoptagelse også vil anses
som en accept af, at der er sket fuld og endelig afregning i alle henseender, jf. ovenfor, uanset at
43
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
tilbud om kompensation vil være beregnet til 0 kr.
Forslaget har endvidere til formål at præcisere, at kompensation vil ske til fuld og endelig afregning
omfattende ethvert krav, som er opstået eller måtte opstå på baggrund af vurderingerne, og at fuld
og endelig afregning vil gælde i alle henseender. Dette vil indebære, at der vil ske fuld og endelig
afregning både i relation til vurderingsår, for hvilke der vil blive betalt kompensation, og i relation
til den fremadrettede beskatning, der vil have sit udgangspunkt i disse vurderingsår.
2.12.2.8. Klage eller genoptagelsesanmodning afskærer kompensation
Det foreslås, jf. lovforslagets § 1, nr. 66, at ejere også vil skulle modtage kompensationstilbud efter
tilbagebetalingsordningen for vurderingsår, der er påklaget, eller hvor der verserer en
genoptagelsessag, samtidig med at det oplyses, at der ikke udbetales kompensation parallelt med
den verserende klage- eller genoptagelsessag.
Udsendelse af kompensationstilbud også for vurderingsår, der er påklaget, eller hvor der verserer en
genoptagelsessag, vil bidrage til, at modtageren af kompensationstilbud vil kunne træffe et oplyst
valg om enten at fastholde klage- eller genoptagelsessagen eller acceptere kompensationstilbuddet.
Dette skal ses i sammenhæng med, at hensigten med tilbagebetalingsordningen er at sikre boligejere
en hurtig og smidig kompensation efter tilbagebetalingsordningen og samtidig imødegå en lang
sagsbehandlingstid i klagesystemet.
Hvis der verserer en klage- eller genoptagelsessag på tidspunktet for modtagelsen af
kompensationstilbuddet, kan ejeren vælge inden udløb af klagefristen på 3 måneder fra modtagelsen
af kompensationstilbuddet, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 3, at tilbagekalde klagen eller
anmodningen om genoptagelse, hvorefter der vil skulle udbetales kompensation efter
tilbagebetalingsordningen.
Vælger ejeren derimod at fastholde klage- eller genoptagelsessagen, vil det medføre, at
kompensationstilbuddet bortfalder vedrørende vurderingsår omfattet af den konkrete klage- eller
genoptagelsessag.
2.13. Afledt virkning af klage- og retssager
2.13.1. Gældende ret
2.13.1.1. Fastsættelse af grundværdien
Ved en vurdering af en ejendom ansættes en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig
grundværdi, jf. ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2. De nærmere regler for ansættelse af
ejendomsværdier og grundværdier er fastsat i ejendomsvurderingslovens §§ 16-21.
Ejendomsværdien er værdien af den samlede ejendom, dvs. med det grundareal og de bygninger og
beplantninger m.v., der på vurderingstidspunktet findes på ejendommen, jf.
ejendomsvurderingslovens § 16, stk. 1.
44
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Grundværdien er værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil
blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende jf. ejendomsvurderingslovens § 17,
stk. 1, jf. dog §§ 28-33.
Til brug for beregning af grundværdier for ejerboliger i form af enfamiliehuse, sommerhuse og
andre fritidshuse og ubebyggede grunde til disse anvendelsesformål, jf. ejendomsvurderingslovens
§ 4, nr. 1, 3 eller 7, eller nr. 6, jf. nr. 1 eller 3, er der i det nye ejendomsvurderingssystem udviklet
en forbedret statistisk metode
– en såkaldt ”grundværdikurve”.
Grundværdikurven er en statistisk
model, der fastlægger værdien af grunden ud fra det lokale prisniveau for sammenlignelige
ejendomme, da det ikke er muligt at vurdere grundværdier direkte på baggrund af registrerede
grundsalgspriser i nærområdet. Det skyldes, at der kun omsættes et forholdsvist begrænset antal
ubebyggede grunde hvert år, og at udbuddet af ubebyggede grunde ikke er geografisk repræsentativt
for den samlede ejendomsmasse.
Grundværdikurven er baseret på den statistiske sammenhæng mellem grundværdier og
standardiserede ejendomsværdier. Grundværdikurvens formål er, at grunde med samme
beliggenhed og karakteristika vurderes ens, uanset om der er forskelle i grundenes bebyggelse.
Samtidig skal grundværdikurven sikre, at to grunde med forskellige beliggenhedskarakteristika,
men med ens bebyggelse, får forskellige grundvurderinger.
Grundlaget for den statistiske model er det lokale prisniveau, som findes ved at omregne
konstaterede handelspriser, så de er ensartede.
2.13.1.2. Genoptagelses- og revisionsreglerne
Skatteforvaltningens muligheder for at foretage eller ændre en vurdering af fast ejendom er
reguleret i skatteforvaltningslovens kapitel 12. Herefter kan Skatteforvaltningen, hvis klageren er
enig, genoptage nyere vurderinger af en konkret ejendom på baggrund af en klage- eller retssag om
vurderingen af den pågældende ejendom, jf. skatteforvaltningslovens § 34. Endvidere kan
Skatteforvaltningen genoptage eller varsle ændring af en vurdering (eller en del af en vurdering)
efter reglerne om ordinær og ekstraordinær genoptagelse og revision af vurdering af fast ejendom.
Derudover kan Skatteforvaltningen berigtige tastefejl m.v.
Med lov nr. 688 af 8. juni 2017 blev klagemyndighedernes adgang til at ændre
vurderingsansættelser begrænset. Samtidig blev grænsen for ekstraordinær genoptagelse af en
ansættelse af en vurdering harmoniseret med grænsen for klagemyndighedernes muligheder for at
ændre en påklaget vurdering. Skatteforvaltningen vil således kun kunne anvende reglerne om
ekstraordinær genoptagelse til at ændre en ansættelse, f.eks. en grundværdiansættelse, hvis der er
grundlag for at ændre ansættelsen med mere end 20 pct.
Anvendelsen af genoptagelses- og revisionsreglerne følger et hierarki. Kun i de situationer, hvor en
ændring af en vurdering ikke vil kunne foretages efter reglerne om ordinær eller ekstraordinær
genoptagelse, vil Skatteforvaltningen kunne beslutte at tage vurderingen eller en del af denne op til
45
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
revision efter revisionsbestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 33 a. Et eksempel, hvor
genoptagelsesreglerne ikke kan anvendes, og der derfor er mulighed for revision, er i forhold til
beløbsmæssige vurderingsskøn, der er foretaget på et korrekt grundlag, dvs. et grundlag som ikke
kan begrunde genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1-3.
Revisionsadgangen giver Skatteforvaltningen mulighed for af egen drift at foretage ændring af en
allerede foretaget ejendomsvurdering. Der kan ske revision på baggrund af faktiske eller retlige
forhold.
Revisionsadgangen er en kompetence, som er tillagt Skatteforvaltningen. Ejendomsejeren har ikke
retskrav på at få behandlet og ændret en vurdering, der ikke kan ændres ved genoptagelse efter
reglerne i skatteforvaltningslovens § 33. Revisionen har bagudrettet virkning, hvis ændringen består
i en nedsættelse af vurderingen. I andre tilfælde tillægges revisioner, der foretages efter udløbet af
fristen for ordinær revision, fremadrettet virkning, medmindre alle klageberettigede, der ville kunne
blive berørt af bagudrettet virkning, accepterer, at revisionen har bagudrettet virkning.
Med lov nr. 688 af 8. juni 2017 skete der en udvidelse af Skatteforvaltningens revisionsadgang.
Udvidelsen har baggrund i et konstateret behov for, at Skatteforvaltningen kan korrigere
vurderinger, herunder dele af vurderinger, uanset om den fejlagtige vurdering eller fejlagtige del af
en vurdering beror på faktiske eller retlige forhold. Dette gælder også i situationer, hvor behovet for
ændringer alene er begrundet i en ændret opfattelse vedrørende rene beløbsmæssige
vurderingsskøn, som ikke kan begrunde genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33.
2.13.1.3. Klage- og retssager
Skatteforvaltningslovens regler om klagebehandling for vurderingssager blev ændret væsentligt ved
lov nr. 688 af 8. juni 2017, som er en følgelov til ejendomsvurderingsloven, således at ved klage
over en afgørelse efter ejendomsvurderingsloven kan de enkelte ansættelser af ejendomsværdi og
grundværdi alene ændres, hvis der er grundlag for at ændre den konkrete ansættelse med mere end
20 pct.
Det er en forudsætning for, at klagemyndigheden kan ændre ejendomsværdiansættelsen, at der er
grundlag for at ændre denne med mere end 20 pct., uanset om der samtidig er grundlag for at ændre
grundværdiansættelsen med mere end 20 pct. Det er på samme måde en forudsætning for, at
klagemyndigheden kan og skal ændre grundværdiansættelsen, at der er grundlag for at ændre denne
med mere end 20 pct.
Den med lov nr. 688 af 8. juni 2017 gennemførte ændring vedrører alene klagemyndighedernes
muligheder for at foretage ændringer af de elementer i en ejendomsvurdering, der er kvalificeret
som separate ansættelser. Baggrunden herfor er den nye vurderingsnorm, som har et indbygget
spænd på 20 pct. Selv om reglerne alene er bindende for klagemyndighedernes prøvelse, er det
formodningen, at bestemmelserne, der afgrænser klagemyndighedernes adgang til at tilsidesætte
Skatteforvaltningen, vil have en afsmittende effekt på domstolene, således at domstolene vil være
46
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
utilbøjelige til at ændre vurderingsmæssige skøn, der ligger inden for den fastlagte skønsmargin.
I tilfælde, hvor en klageinstans (vurderingsankenævn, Skatteankestyrelsen, Landsskatteretten) eller
en domstol ændrer en ejendoms- eller grundværdiansættelse, skal Skatteforvaltningen endvidere
overveje, om resultatet udelukkende har betydning for den pågældende ejendom, eller om klage-
eller retssagen vedrører forhold, der har betydning for andre ejendomme. Skatteforvaltningen skal
således undersøge, om resultatet af en klage- eller retssag har afsmittende effekt, så der skal ske
revision og efterfølgende manuel vurdering af øvrige ejendomme, hvor forholdene er
sammenlignelige.
Det er vanskeligt at afgøre, hvor sammenligneligheden ophører. I det hidtidige vurderingssystem
har landet været opdelt i grundværdiområder, og Skatteforvaltningen har som udgangspunkt
inddraget ejendomme beliggende i det samme grundværdiområde ved vurderingen af, hvilke
ejendomme der skal inddrages i revisionen. Med de nye vurderingsmetoder og modeller i det nye
ejendomsvurderingssystem vil landet ikke længere være opdelt i grundværdiområder.
2.13.2. Den foreslåede ordning
2.13.2.1. Ejerboligen i den konkrete klage- eller retssag
I de tilfælde, hvor en klageinstans eller domstol ændrer en grundværdiansættelse for en ejerbolig,
uden at ændringen er foranlediget af en fejl i det objektive grundlag for vurderingen, vil der være
behov for en klar fastsættelse af, hvor længe den grundværdi, klageinstansen eller domstolen har
fastsat, vil skulle anvendes.
Det foreslås, at den ændrede grundværdiansættelse anvendes ved vurderingen for året, der klages
over, og de to efterfølgende almindelige vurderinger af den pågældende ejendom, jf.
ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 1. Det foreslås, at dette dog ikke skal gælde, hvis der i perioden
foretages en omvurdering af ejendommen efter ejendomsvurderingslovens § 6, og hvis det eller de
forhold, som vil have dannet grundlag for klage- eller retssagens resultat, i øvrigt vil bestå og fortsat
vil være af betydning for værdiansættelsen.
Forslaget om at fastholde resultatet af en klage- eller retssag i 6 år, når grundværdiansættelsen i en
vurdering underkendes, uagtet at vurderingen vil være foretaget på korrekt grundlag, har til formål
at sikre, at ejeren vil kunne forudse grundværdiansættelsen for de førstkommende vurderinger, og at
det på forhånd vil være gennemsigtigt og forståeligt for ejeren, hvordan resultatet af en sådan klage-
eller retssag vil indgå i de kommende vurderinger.
Den foreslåede videreførelsesperiode på 6 år skal ses i lyset af, at metoden til estimering af
ejendomsværdien vil ske med udgangspunkt i handelspriser fra de sidste 6 år, hvilket vil indebære,
at datagrundlaget til fastlæggelse af grundværdikurven så at sige ”nulstilles” efter 6 år.
Perioden på 6 år er således fastsat ud fra en samlet vurdering af hensynet til, at resultatet af en klage
vil skulle indgå ved vurderingen for efterfølgende år, hensynet til borgernes retssikkerhed og
47
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
hensynet til, at tilbagevenden til den statistiske vurderingsmetode efter nogle år forventeligt vil sikre
mere ensartede og retvisende vurderinger, idet prisniveauet på boligmarkedet vil kunne have ændret
sig betydeligt efter 6 år.
Forslaget om, at det skal være en forudsætning for videreførelsen af den grundværdi, der er fastsat
af klageinstansen eller en domstol, at der ikke i den nævnte periode skal foretages en omvurdering
af ejendommen efter ejendomsvurderingslovens § 6, skal sikre, at der foretages en ny
grundværdiansættelse, hvis der i 6-års-perioden sker ændringer, som er af en sådan karakter, at der
vil foreligge et grundlag for en omvurdering af ejendommen, f.eks. udstykning eller tilkøb af et
areal med mindst 25 m
2
.
Forslaget om, at det endvidere skal være en forudsætning for videreførelsen, at det eller de forhold,
som har dannet grundlag for klage- eller retssagens resultat, består og fortsat er af betydning for
værdiansættelsen, skal tilsvarende ses i lyset af, at fremtidige grundværdiansættelser i så fald vil
skulle foretages på baggrund af de ændrede forudsætninger. Det vil som udgangspunkt være op til
boligejeren, at komme med oplysninger i forbindelse med deklarationsprocessen for de
efterfølgende ejendomsvurderinger, hvis det eller de forhold, der resulterede i ændringen af
grundværdiansættelsen, ikke længere er gældende.
I de tilfælde, hvor det eller de forhold, som har dannet grundlag for resultatet af klage- eller
retssagen, efter de 6 år forsat er af betydning for værdiansættelsen af den konkrete ejendom, vil
Skatteforvaltningen skulle tage stilling til, om forholdet kan begrunde, at der ved fremtidige
grundværdiansættelser af ejendommen, der vil skulle foretages med udgangspunkt i
grundværdikurven, vil skulle tildeles tillæg eller nedslag på grund af det nævnte forhold.
Det foreslås, at den ændrede grundværdiansættelse, der vil være fastsat af en klageinstans eller
domstol, indekseres efter prisindekset for ejendomssalg jf. ejendomsvurderingslovens §§ 45-47.
Med indekseringen vil de to efterfølgende almindelige vurderinger følge prisudviklingen i det
område, hvor ejerboligen er beliggende.
Uanset de foreslåede regler om, at vurderingsmyndigheden under de fastsatte forudsætninger vil
være forpligtet til at videreføre den grundværdiansættelse, der er ansat af en klageinstans eller
domstol, i de følgende 2 vurderingsterminer, vil ejeren kunne klage over den første vurdering, der
foretages ved en videreførelse af den grundværdi, der er ansat af klagemyndigheden eller
domstolen. Ejeren vil derimod ikke kunne klage over selve indekseringen, jf.
ejendomsvurderingslovens § 48, stk. 2.
2.13.2.2. Klage- eller retssagens afledte virkning på andre ejerboliger
Det foreslås, at der fastsættes udtrykkelige regler om afgrænsning af Skatteforvaltningens adgang
og pligt til at ændre vurderinger af andre ejerboliger som følge af, at grundværdiansættelsen for en
eller flere ejerboliger er ændret af en klageinstans eller domstolene.
48
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Med forslaget foreslås det således at afgrænse, i hvilket omfang Skatteforvaltningen som følge af
resultatet af en konkret klage- eller retssag skal ændre vurderingen af andre ejerboliger ved revision.
Det foreslås samtidig udtrykkeligt fastsat, hvor længe denne afsmittende effekt af en konkret klage-
eller retssag skal være gældende for andre ejerboliger.
Der foreslås indsat en ny bestemmelse i ejendomsvurderingsloven, tilsvarende den foreslåede
bestemmelse vedrørende den klage- eller domstolsbehandlede grundværdiansættelse, der vil skulle
sikre, at der ved revision på baggrund af resultatet af en klage- eller retssag om ændring af
grundværdiansættelsen for en ejerbolig lægges den derved ansatte grundværdi til grund ved
vurderingen i de to efterfølgende almindelige vurderinger, dvs. i op til 6 år. Vurderingen vil skulle
indekseres efter et prisindeks for ejendomssalg.
I de tilfælde, hvor der i 6-års-perioden sker ændringer vedrørende grunden, som er af en sådan
karakter, at der foreligger en omvurderingsgrund, f.eks. udstykning eller tilkøb af areal på mindst 25
m
2
, og der dermed skal foretages en ny vurdering af grunden, vil resultatet af klagen ikke længere
skulle indgå som grundlag for vurderingen. Det vil endvidere være en forudsætning for
videreførelsen, at det eller de forhold, som har dannet grundlag for klage- eller retssagens resultat,
består og fortsat er af betydning for værdiansættelsen. I de tilfælde, hvor det eller de forhold, som
har dannet grundlag for resultatet af klage eller retssagen, består og efter de 6 år fortsat er af
betydning for værdiansættelsen af den konkrete ejendom, vil Skatteforvaltningen skulle tildele
ejendommen tillæg eller nedslag.
Det foreslås således, at grundvurderinger af andre ejerboliger, der vil skulle ændres på baggrund af
en konkret afgørelse i en klage- eller retssag, tilsvarende vil skulle være bindende i 6 år og
tilsvarende tillagt prisudviklingen på boligmarkedet, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 45-47.
Det foreslås ligeledes, at det vil skulle være en forudsætning for videreførelsen af ændringer, der er
afledt af en klage- eller retssag, at der ikke i den nævnte 6 års periode skal foretages omvurdering
efter ejendomsvurderingslovens § 6, og at det eller de forhold, som har dannet grundlag for klage-
eller retssagens resultat, består og fortsat er af betydning for værdiansættelsen. I sidstnævnte
henseende vil det som udgangspunkt være op til boligejeren at komme med oplysninger i
forbindelse med deklarationsprocessen for de efterfølgende ejendomsvurderinger, hvis det eller de
forhold, der resulterede i ændringen af grundværdiansættelsen, ikke længere er gældende.
I de tilfælde, hvor det eller de forhold, som har dannet grundlag for resultatet af klage- eller
retssagen, består og efter de 6 år fortsat er af betydning for værdiansættelsen af den konkrete
ejendom, vil Skatteforvaltningen skulle tildele ejendommen tillæg eller nedslag, jf. afsnit 2.13.2.1.
2.13.2.3. Afgrænsning af revisionsadgangen i forhold til andre ejerboliger
Det foreslås udtrykkeligt at afgrænse, hvornår Skatteforvaltningen vil have adgang eller være
forpligtet til at foretage revision med efterfølgende manuel vurdering af andre ejendomme som
følge af resultatet af en konkret vurderingssag.
49
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Det vil kunne forekomme, at en konkret klage- eller retssag har betydning for andre ejerboliger i
stor afstand til den konkrete ejerbolig. I det nye vurderingssystem vil der imidlertid ikke længere
være grundværdiområder, og det vil derfor ikke være muligt at normere revisionsadgangen ud fra et
generelt afstandsmål.
Der er derfor behov for at fastslå, at en klage- eller retssag, der ændrer grundværdiansættelsen for
en ejerbolig, ikke automatisk vil skulle medføre, at Skatteforvaltningen skal foretage revision af
samtlige landets ejendomme eller af alle ejendomme i umiddelbar nærhed af den klage- eller
domstolsbehandlede grundværdi.
Efter ejendomsvurderingslovens § 24 foretages vurderingen af ejerboliger på grundlag af de priser i
fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for den
pågældende ejendom selv. Desuden inddrages øvrige markedsfaktorer af væsentlig relevans for
vurderingen. Der vil blive taget hensyn til historiske handelspriser, som vil blive fremskrevet til
aktuelt niveau, både for så vidt angår den ejendom, som skal vurderes, som for de ejendomme, som
den vurderede ejendom skal sammenlignes med. Referenceejendommene skal ikke ligge i en på
forhånd bestemt afstand i forhold til den ejendom, der skal vurderes. Sammenligneligheden skyldes
i stedet ejendommenes ensartede præg.
På samme måde vil det med den foreslåede afgrænsning af revisionsadgangen skulle være en
betingelse for, at en klage- eller retssag, der ændrer grundværdiansættelsen for en ejerbolig, vil
kunne tillægges betydning for grundværdiansættelsen for andre ejerboliger, at der er tale om
ejerboliger, der er påvirket af helt sammenlignelige forhold. Andre ejerboliger, der er påvirket af
helt sammenlignelige forhold, vil kunne være ejerboliger, som ligger i samme geografiske
nærområde som den grundværdi, der er klage- eller domstolsbehandlet. Sådanne andre ejerboliger
vil dog også kunne være ejerboliger, som ligger langt væk fra den klage- eller domstolsbehandlede
grundværdi, da også sådanne ejendomme vil kunne være påvirket af samme sammenlignelige
forhold.
På denne baggrund foreslås det at afgrænse den afsmittende effekt af resultatet af en klage- eller
retssag til de tilfælde, hvor en ændring vil medføre en ændring af grundværdiansættelsen med mere
end 20 pct.
Det skal ses i lyset af, at grundværdiansættelser kun vil kunne ændres ved klage, hvis der er
grundlag for at ændre værdiansættelsen mere end 20 pct., jf. skatteforvaltningslovens § 35 h, stk. 2,
§ 38, stk. 3, og § 45, stk. 2. Herved vil boligejere, som har klaget inden for den fastsatte frist, og
som alene vil kunne opnå en ændring, hvis denne er på mere end 20 pct., ikke blive dårligere stillet
end boligejere, som ikke har klaget. Samtidig sikres boligejerne en højere grad af
forudberegnelighed, sammenlignelighed og gennemsigtighed i grundværdiansættelserne på tværs af
landet.
50
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
2.13.2.4.Eksempler
De foreslåede ændringer kan illustreres med følgende eksempler:
(a) Tilfælde med afledt virkning for andre ejendomme
Eksempel 1
Grundværdiansættelsen for en konkret ejerbolig i 1. række ud til en sø ændres ved en klagesag.
Ændringen vil for den konkrete ejerbolig blive fastholdt i 6 år, medmindre der i denne periode
opstår behov for omvurdering, eller det konkrete forhold ændres. Vurderingsmyndigheden
vurderer desuden, at resultatet har betydning for prisniveauet for andre ejendomme i 1. række ud
til søen, herunder for ejendomme på den anden side af søen. Det er en forudsætning for revision
af de andre ejendomme, at forholdene er helt sammenlignelige med de forhold, der har
begrundet ændring af den klagebehandlede ejendom, og at ændringen vil medføre en ændring af
grundværdiansættelsen på mere end 20 pct. Ændringen af grundværdiansættelsen for de øvrige
ejendomme vil
–
tilsvarende grundværdiansættelsen for den klagebehandlede ejendom
–
blive
fastholdt i 6 år, medmindre der i denne periode opstår behov for omvurdering, eller det konkrete
forhold ændres.
Eksempel 2
Grundværdiansættelsen for en ejerbolig i et område med ensartede parceller ændres ved en
retssag. Ændringen vil for den konkrete ejendom blive fastholdt i 6 år, medmindre der i denne
periode opstår behov for omvurdering, eller det konkrete forhold ændres.
Vurderingsmyndigheden vurderer desuden, at resultatet har betydning for prisniveauet for de
øvrige ensartede parceller i området. Det er en forudsætning for revision af de andre
ejendomme, at forholdene er helt sammenlignelige med de forhold, der har begrundet ændring
af den domstolsbehandlede grundværdi, og at ændringen vil medføre en ændring af
grundværdiansættelsen på mere end 20 pct. Ændringen af grundværdiansættelsen for de øvrige
ejendomme vil
–
tilsvarende grundværdiansættelsen for den domstolsbehandlede grundværdi
–
blive fastholdt i 6 år, medmindre der i denne periode opstår behov for omvurdering, eller det
konkrete forhold ændres.
Eksempel 3
Grundværdiansættelsen for en ejerbolig i et prestigefyldt kvarter, ændres ved en klagesag med
henvisning til et lokalt nedrivningssalg én vej væk. Ændringen vil for den konkrete ejendom
blive fastholdt i 6 år, medmindre der i denne periode opstår behov for omvurdering, eller det
konkrete forhold ændres. Vurderingsmyndigheden vurderer desuden, at resultatet har betydning
for prisniveauet for de øvrige ejendomme i kvarteret, hvorimod afgørelsen ikke konkret vurderes
at have betydning for prisniveauet i andre kvarterer i byen. Det er en forudsætning for revision
af de andre ejendomme, at forholdene er helt sammenlignelige med de forhold, der har
begrundet ændring af den klagebehandlede ejendom, og at ændringen vil medføre en ændring af
grundværdiansættelsen på mere end 20 pct. Ændringen vil
–
tilsvarende den ejendom retssagen
omhandlede
–
blive fastholdt i 6 år, medmindre der i denne periode opstår behov for
omvurdering, eller det konkrete forhold ændres.
51
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
(b) Tilfælde uden afledt virkning for andre ejendomme
Eksempel
Grundværdiansættelsen for en ejerbolig i København ændres ved en klagesag på grund af
forurening på grunden. Vurderingsmyndigheden vurderer, at afgørelsen ikke er udtryk for en
underkendelse af det generelle prisniveau (vurderingsskønnet) og derfor ikke har betydning for
andre ejendomme. Ejendomsvurderingen opretholdes i 6 år, hvorefter der tildeles nedslag, så
længe forholdene er uændrede.
I dette eksempel beror resultatet af den konkrete klagesag på konkrete forhold for den konkrete
ejendom (ejendomsspecifikke forhold), og resultatet har derfor ikke betydning for andre
ejendomme og vil derfor ikke give anledning til revision.
2.14. Overgangsregel for beregning af grundskyld
2.14.1. Gældende ret
Grundskylden pålignes de afgiftspligtige ejendomme med en bestemt promille af den afgiftspligtige
grundværdi, jf. lov om kommunal ejendomsskat § 1, stk. 2. Grundskyldspromillen fastsættes af de
enkelte kommunalbestyrelser, dog skal satsen i alle kommuner ligge mellem 16 og 34 promille, jf. §
2, i lov om kommunal ejendomsskat.
Siden skatteåret 2003 har der været et loft over grundlaget for beregningen af den kommunale
grundskyld, det såkaldte grundskatteloft. Grundskatteloftet udgør en stigningsbegrænsning, som
indebærer, at kraftige stigninger i grundværdierne ikke slår igennem i grundlaget for beregning af
grundskyld med mere end reguleringsprocenten fra år til år. Det er således ikke den kommunale
grundskyld målt i kroner, der er omfattet af grundskatteloftet, men i stedet grundlaget for
beregningen af grundskylden, der begrænses.
Der skal således foretages en sammenligning mellem en aktuel ansættelse og en fremskreven værdi
af basisårets ansættelse, og grunden skal derfor, som den aktuelt ser ud, være sammenlignelig med
grunden, som den så ud i basisåret.
Det er derfor nødvendigt at omberegne grundskatteloftet i tilfælde, hvor grundens areal ændres,
hvor grunden ændrer anvendelse eller planforhold, eller hvor der opstår en ny ejendom.
Efter § 1, stk. 4, i lov om kommunal ejendomsskat, sker dette ved, at der foretages en yderligere
ansættelse af grundværdien i forbindelse med vurderingen i det år, hvor ændringerne er foretaget,
som fremreguleres med reguleringsprocenterne mellem basisåret og beskatningsåret i stedet for
at bruge den afgiftspligtige grundværdi fra året før skatteåret.
Beregningsgrundlaget for grundskylden blev ved § 2, nr. 1, i lov nr. 61 af 16. januar 2017
fremrykket, hvorefter den aktuelle grundværdi fremadrettet udgøres af grundværdien fra det
forudgående år, i stedet for de to forudgående år.
52
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Med lov nr. 1729 af 27. december 2018 blev fremrykningen af beskatningsgrundlaget for
grundskyld for ejerboliger udskudt med to år, så denne først har virkning fra den 1. januar 2021.
Det betyder, at der ved beregningen af ejendomsskatten i 2020 vil være en 2-årig forskydning af
beskatningsgrundlaget, mens der ved beregningen af ejendomsskatten for 2021, vil være tale om
en 1-årig forskydning. Tilsvarende blev fremrykningen for andre ejendomme udskudt til 2022.
Fremrykningen medfører, at ejendomsvurderingen i 2019 for ejerboliger ikke anvendes ved
fastsættelsen af grundskylden, da den pågældende vurdering hverken danner grundlag for den
aktuelle grundværdiansættelse i 2020 eller 2021. Er der sket en ændring af ejendommen i denne
forbindelse, vil der med de gældende regler ikke ske en tilpasning af beregningen af
grundskatteloftet med den konsekvens, at der ikke længere foretages en sammenligning af
ensartede vurderinger. F.eks. kan den aktuelle vurdering være fastsat på baggrund af et
grundareal på 2.000 m
2
, mens grundskatteloftet er beregnet på baggrund af en vurdering på 1.000
m
2
. Tilsvarende gør sig gældende for andre ejendomme, blot med et års forskydning.
2.14.2. Den foreslåede ordning
Det foreslås i lovforslagets § 3, at der indsættes en overgangsregel i lov om kommunal
ejendomsskat, hvorefter der ved den første grundskyldsberegning efter fremrykningen både vil
skulle tages højde for ændringer i forbindelse med ejendomsvurderingen for året før og to år før
skatteåret.
Hermed sikres det, at også ændringer i det vurderingsår, som ikke anvendes til fastsættelse af den
afgiftspligtige grundværdi, vil blive medtaget i grundskatteloftet, hvorved det sikres, at den
aktuelle grundværdi og grundskatteloftsværdien vil være fastsat på baggrund af sammenlignelige
vurderinger.
3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige
Med lovforslaget sikres, at de kommende vurderinger udarbejdes i overensstemmelse med det, der
var forudsat med ejendomsvurderingsloven (lov nr. 654 af 8. juni 2017).
De foreslåede regler vurderes således ikke at have økonomiske konsekvenser eller
implementeringskonsekvenser for det offentlige.
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske eller administrative konsekvenser for erhvervslivet.
De fem principper for agil erhvervsrettet regulering vurderes ikke at være relevante for lovforslaget.
5. Administrative konsekvenser for borgerne
Lovforslaget vurderes ikke at have nævneværdige administrative konsekvenser for borgerne.
53
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
2090064_0054.png
6. Miljømæssige konsekvenser
Lovforslaget indeholder ingen miljømæssige konsekvenser.
7. Forholdet til EU-retten
Lovforslaget indeholder ingen EU-retlige aspekter.
8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 11. oktober til den 31. oktober 2019 været sendt i
høring hos følgende myndigheder og organisationer m.v.:
Advokatsamfundet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Arbejderbevægelsens
Erhvervsråd, ATP, Boligselskabernes Landsforening, Borger- og retssikkerhedschefen i
Skatteforvaltningen, Bygningsstyrelsen, Brancheforeningen for Husstandsvindmøller, Business
Danmark, CEPOS, Cevea, Danmarks Miljøportal, Danmarks Naturfredningsforening, Danmarks
Statistik, Danmarks Vindmølleforening, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk
Erhverv, Dansk Landbrugsrådgivning, Dansk Skovforening, Dansk Told- og Skatteforbund, Danske
Advokater, Danske Boligadvokater, Danske Regioner, Datatilsynet, Den Danske Dommerforening,
DI, Dommerfuldmægtigforeningen, Domstolsstyrelsen, Ejendomsforeningen Danmark,
Ejerlejlighedernes Landsforening, Erhvervsstyrelsen
–
Team Effektiv Regulering, Finans Danmark,
Finansiel Stabilitet, Finanstilsynet, Foreningen af Danske Skatteankenævn, Foreningen Danske
Revisorer, Forsikring & Pension, Forsikringsmæglerforeningen, Fritidshusejernes Landsforening
(FL), FSR - danske revisorer, Geodatastyrelsen, Grundejernes Landsforening, Investering Danmark,
Justitia, KL, Kraka, Landbrug & Fødevarer, Landsbyggefonden, Landsforeningen for Bæredygtigt
Landbrug, Landsskatteretten, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Lokale og Anlægsfonden,
Lønmodtagernes Dyrtidsfond, Miljøstyrelsen, Nationalbanken, Naturstyrelsen, Parcelhusejernes
Landsorganisation, SEGES, Skatteankestyrelsen, SMVdanmark, SRF Skattefaglig Forening,
Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering, Tinglysningsretten, Trafik-, Bygge- og
Boligstyrelsen, Ungdomsboligrådet, Vindmølleindustrien, Vurderingsankenævnsforeningen og
Ældre Sagen.
9. Sammenfattende skema
Positive
konsekvenser/mindreudgifter
(hvis ja, angiv omfang/Hvis
nej, anfør ”Ingen”)
Økonomiske konsekvenser for Ingen.
stat, kommuner og regioner
Implementeringskonsekvenser Ingen.
for stat, kommuner og
regioner
Økonomiske konsekvenser for Ingen.
erhvervslivet
Administrative konsekvenser Ingen.
Negative
konsekvenser/merudgifter
(hvis ja, angiv omfang/Hvis
nej, anfør ”Ingen”)
Ingen.
Ingen.
Ingen.
Ingen.
54
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
2090064_0055.png
for erhvervslivet
Administrative konsekvenser
for borgerne
Miljømæssige konsekvenser
Forholdet til EU-retten
Er i strid med de fem
principper for implementering
af erhvervsrettet EU-
regulering/Går videre end
minimumskrav i EU-
regulering
Ingen.
Ingen.
Ingen.
Ingen.
Lovforslaget indeholder ingen EU-retlige aspekter
JA
NEJ
X
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1
Ejendomsvurderingsloven indeholder i § 2 en definition af, hvad der i vurderingsmæssig henseende
anses for at være fast ejendom og dermed, hvilke enheder der skal vurderes.
Af ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 1, nr. 1, følger, at der ved
”fast
ejendom” forstås samlede
faste ejendomme, jf. § 2 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen (herefter
udstykningsloven), med tilhørende bygninger ejet af den samme som den, der ejer grunden.
Definitionen af fast ejendom i ejendomsvurderingsloven tager udgangspunkt i bestemmelser i
udstykningsloven.
Af udstykningslovens § 2, stk. 1, følger det, at der ved en samlet fast ejendom forstås ét
matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet.
I udstykningslovens § 2, stk. 2, er det bestemt, at hvis der til et matrikelnummer hører en andel i en
fælleslod, udgør andelen en del af den samlede faste ejendom. Ved en fælleslod forstås i
udstykningsloven et matrikelnummer i fælleseje, når mindst én ideel andel i matrikelnummeret er
registreret i matriklen som hørende til en samlet fast ejendom.
Om forståelsen af begrebet
”fælleslod”
i forhold til bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 2,
stk. 1, nr. 1, følger det af bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 2, jf. Folketingstidende
2016-17, A, lovforslag nr. L 211 som fremsat, s. 73, at eventuel andel i fælleslod ligeledes udgør en
del af den samlede faste ejendom. I bemærkningerne er det ikke nærmere uddybet, hvorledes en
fælleslod skal betragtes i forhold til begrebet
”samlede faste ejendomme”.
55
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Fælleslodder er efter den tidligere gældende vurderingslov ifølge praksis blevet vurderet som
selvstændige faste ejendomme.
Der findes ca. 500 fælleslodder ifølge oplysninger indhentet fra systemet Matriklen. Nye
fælleslodder kan ikke oprettes, jf. udstykningslovens § 15. Fælleslodder udgøres typisk af
skovlodder og englodder.
En fælleslod er ejet af flere ejere, der ejer hver sin ideelle andel. Mindst én af de ideelle andele af
fælleslodden er i medfør af udstykningsloven registret i matriklen som hørende til en samlet fast
ejendom. De øvrige andele af en fælleslod er imidlertid ikke nødvendigvis ejet af ejere, der ejer fast
ejendom, som disse andele af fælleslodden er knyttet til.
Med henblik på at skabe klarhed i forhold til, hvorledes en fælleslod skal betragtes i forhold til
begrebet ”fast
ejendom” i ejendomsvurderingslovens § 2, og sikre, at fælleslodder kan vurderes
efter ejendomsvurderingsloven, foreslås ejendomsvurderingslovens § 2 præciseret.
I forhold til forståelsen af begrebet
”fast
ejendom” i ejendomsvurderingsloven foreslås det, at
udgangspunktet i § 2, stk. 1, nr. 1, om, at begrebet
”fast ejendom”
i vurderingsmæssig henseende
skal forstås ud fra udstykningslovens bestemmelser, fraviges, for så vidt angår fælleslodder.
Der foreslås derfor indsat en henvisning i ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 1, nr. 1, hvorved der
henvises til en ny bestemmelse, der foreslås indsat i ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, jf.
lovforslagets § 1, nr. 2, hvortil der henvises.
Til nr. 2
Der er i forhold til fælleslodder behov for præcisering af, hvad der i vurderingsmæssig henseende
forstås ved begrebet
”fast
ejendom”, jf. ejendomsvurderingslovens § 2, og hermed, hvorledes
fælleslodder skal vurderes efter ejendomsvurderingsloven.
Som beskrevet i bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 1, foreslås det, at udgangspunktet i
ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 1, nr. 1, om,
at begrebet ”fast ejendom”
i vurderingsmæssig
henseende skal forstås ud fra udstykningslovens bestemmelser, fraviges, for så vidt angår
fælleslodder.
Det foreslås, at der i ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, indsættes et nyt stykke, hvorefter
fælleslodder, jf. udstykningslovens § 2, stk. 2, og § 3, vil skulle anses som selvstændige faste
ejendomme. Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 1, hvor gældende ret i
forhold til begrebet
”fast
ejendom”, jf. ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 1, nr. 1, er nærmere
beskrevet.
Efter forslaget vil en fælleslod skulle vurderes som en samlet fast ejendom med et antal ejere af
ideelle andele svarende til andre samlede faste ejendomme med flere ejere.
56
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Fælleslodder vil blive kategoriseret efter de samme regler som andre selvstændige
vurderingsejendomme ud fra ejendommens samlede karakter. Det forventes, at en overvejende del
af fælleslodderne vil blive henført til kategorierne i ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2-4,
som enten landbrug, skovbrug eller erhverv og øvrige ejendomme.
Til nr. 3
Efter ejendomsvurderingslovens § 3 beslutter vurderingsmyndigheden som led i vurderingen, om en
ejendom skal kategoriseres som en ejerbolig, jf. § 4, en landbrugsejendom, en skovejendom eller en
erhvervsejendom eller anden ejendom, som ikke er omfattet af § 3, nr. 1-3.
Beslutningen træffes, jf. ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 2, ud fra en bedømmelse af
ejendommens samlede karakter. Når beslutning træffes, indgår oplysninger i Bygnings- og
Boligregistret om den registrerede anvendelse af bygninger beliggende på grunden og oplysninger
fra offentlige registre i øvrigt.
I de tilfælde, hvor der er opført kolonihavehuse, kan indretningen heraf i visse tilfælde være
bestemmende for kategoriseringen af grunden under kolonihavehusene. En kategorisering af
kolonihavegrundene vil således efter gældende regler afhænge af bl.a. karakteren af bygningerne på
grunden. Eksempelvis kan det blive afgørende, om der på grunden er beliggende henholdsvis to
eller tre kolonihavehuse, hvor der er installeret køkkenfaciliteter.
Dette skyldes, at antallet af kolonihavehuse på grunden, der indeholder en boligenhed, kan være
afgørende for kategoriseringen, idet en ejerbolig højest kan indeholde to boligenheder, jf. § 4, stk. 1.
Boligenhedsbegrebet i ejendomsvurderingsloven svarer til det lejlighedsbegreb, som blev anvendt i
den tidligere gældende vurderingslov. Antallet af boligenheder efter ejendomsvurderingsloven
opgøres derfor som udgangspunkt på baggrund af antallet af egentlige beboelseslejligheder
(boligenhed med eget køkken).
Konsekvensen af den forskellige kategorisering er bl.a., at kolonihavegrunde skal vurderes i
forskellige vurderingsår, jf. ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 2, ligesom grundene skal vurderes
efter forskellige indeks, jf. ejendomsvurderingslovens § 45.
Dette er hverken hensigtsmæssigt eller tilsigtet. Hertil kommer, at det ikke er hensigtsmæssigt, at
visse kolonihavegrunde skal vurderes som ejerboliger, idet der ikke foreligger sammenlignelige
handelspriser.
For at sikre, at kolonihavegrundene kategoriseres ensartet og vurderes i samme vurderingsår,
foreslås det, at ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4, ændres, således at nr. 4 vil skulle
omfatte grunde beliggende i kolonihaver omfattet af § 2 i lov om kolonihaver.
Forslaget indebærer, at kolonihavegrundene ikke længere vil være omfattet af ejerboligbegrebet i
ejendomsvurderingslovens § 4. De grunde i kolonihaver, der før var omfattet af § 4, vil dermed
57
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
skulle kategoriseres i henhold til ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4.
Til nr. 4
I ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4, henvises til stk. 1, nr. 1-3, da Skatteforvaltningen ved
beslutning om, hvilken kategori en ejendom skal henføre til, skal påse, at en ejendom ikke falder
ind i en kategori efter nr. 1-3, før den placeres i nr. 4 som en erhvervsejendom eller anden ejendom.
Det foreslås, på baggrund af den foreslåede ændring i lovforslagets § 1, nr. 3, at henvisningen til nr.
1-3 ændres, så bestemmelsen vil afspejle, at der indsættes en ny ejendomskategori i
ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4.
Der er tale om en konsekvensændring som følge af lovforslagets § 1, nr. 3.
Til nr. 5
Skatteforvaltningen skal efter ejendomsvurderingslovens § 3 som led i vurderingen beslutte, om en
ejendom skal betragtes som en ejerbolig, en landbrugsejendom, en skovejendom eller en
erhvervsejendom eller anden ejendom, som ikke er omfattet af de tre førstnævnte kategorier.
Formålet med kategoriseringen er ifølge bemærkningerne til § 3, jf. Folketingstidende 2016-2017,
A, L 211 som fremsat, s. 74, at sikre, at ensartede/sammenlignelige ejendomme vurderes sammen
og i samme år.
Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 7, at grunde, som i forskrifter udstedt i medfør af
planlovgivningen eller anden offentlig regulering er udlagt til opførelse af henholdsvis ejendomme
til helårsbeboelse eller sommerhuse og andre fritidshuse, kategoriseres som ejerboliger.
Kategoriseringen af ubebyggede grunde som ejerboliger indebærer, at de ubebyggede grunde
omfattet af § 4, nr. 7, skal vurderes i lige år, jf. ejendomsvurderingslovens § 5. Kategoriseringen har
også betydning i forhold til indekseringen ved tilbageregning, jf. lovens § 45.
I bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 7, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211
som fremsat, s. 78, fremgår det, at de ubebyggede grunde tillige skal være udstykket til opførelse af
ejendomme til helårsbeboelse eller sommerhuse og andre fritidshuse for at blive kategoriseret som
ejerboliger. Et stort grundareal, som (endnu) ikke er udstykket i parcelhuse m.v., er således ikke
omfattet af bestemmelsen, uanset at grundarealet i en lokalplan eller anden forskrift måtte være
udlagt til et sådant formål.
Endvidere følger det af bemærkningerne til § 4, nr. 7, at bestemmelsen ikke omfatter grunde udlagt
til opførelse af beboelsesejendomme med mere end to boligenheder, herunder ejerlejlighedsbyggeri.
Dette skyldes, at vurderingsmyndigheden ikke nødvendigvis på forhånd ved, om der på et
grundareal, der er udlagt til opførelse af sådanne beboelsesejendomme, vil blive opført
ejerlejligheder eller andet boligbyggeri.
Kategorien erhvervsejendom eller anden ejendom, som ikke er omfattet af
58
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1-3, afgrænses negativt som en del af den samlede
ejendomsmasse, som hverken er ejerboliger, landbrugsejendomme eller skovejendomme.
Kategorien i § 3, stk. 1, nr. 4, omfatter ifølge bemærkningerne til bestemmelsen, jf.
Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 76, erhvervsejendomme i bred forstand og vil
derfor komme til at udgøre en meget forskelligartet gruppe af ejendomme. Endvidere omfatter
kategorien i § 3, stk. 1, nr. 4, også ejendomme, hvorfra der ikke drives erhvervsmæssig virksomhed.
Det foreslås, at definitionen
af ”ejerbolig” præciseres i forhold til ubebyggede grunde. Hensigten
med ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 7, ved lovens tilblivelse var, at bestemmelsen skulle omfatte
typiske ubebyggede parcel- og sommerhusgrunde, hvilket den foreslåede bestemmelse i § 1, nr. 5,
vil tydeliggøre.
På den baggrund foreslås det i lovforslagets § 1, nr. 5, at ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 7,
ophæves, og at der i stedet indsættes to nye bestemmelser om ubebyggede grunde. Ifølge forslaget
vil ubebyggede grunde, som er beliggende i byzone med en grundstørrelse på mindre end 1.400 m
2
,
og hvor hele grunden alene er udlagt til helårsbeboelse som nævnt under nr. 1, skulle defineres som
ejerboliger. Det samme vil ifølge forslaget skulle gælde for ubebyggede grunde, som er beliggende i
sommerhusområde med en grundstørrelse på mindre end 2.400 m
2
, og hvor hele grunden alene er
udlagt til sommerhus- og fritidsboligbebyggelse som nævnt under nr. 3.
Efter forslaget vil en ubebygget grund blive omfattet af en af følgende kategorier:
1) Ubebyggede grunde, hvor hele grunden er beliggende i byzone med en grundstørrelse på mindre
end 1.400 m
2
, og hvor hele grunden alene er udlagt til helårsbeboelse, hvilket vil sige
ejendomme der er udlagt til åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse. Denne gruppe af grunde vil
blive kategoriseret som ejerboliger, jf. forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 7.
2) Ubebyggede grunde, hvor hele grunden er beliggende i sommerhusområde med en
grundstørrelse på mindre end 2.400 m
2
, og hvor hele grunden alene er udlagt til sommerhus- og
fritidsboligbebyggelse. Denne gruppe af grunde vil blive kategoriseret som ejerboliger, jf.
forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 8.
3) Ubebyggede grunde til landbrugsejendom, som vil blive kategoriseret efter forslaget til
ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2.
4) Ubebyggede grunde til skovejendom, som vil blive kategoriseret efter forslaget til
ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 3.
5) Ubebyggede grunde, som ikke er omfattet af en af de ovenstående ejendomstyper. Denne
restgruppe af grunde vil herefter blive omfattet af kategorien i lovens § 3, nr. 4, som bl.a.
omfatter anden ejendom.
Ubebyggede grunde, som vil blive omfattet af forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 7 og
8, vil i følge forslaget skulle vurderes i lige år, mens andre ubebyggede grunde vil skulle vurderes i
ulige år
For at en ubebygget grund vil blive omfattet af forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 7,
59
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
skal hele den ubebyggede grund:
ligge indenfor byzone,
have en grundstørrelse, som er mindre end 1.400 m
2
og
være udlagt til åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse.
For at en ubebygget grund vil blive omfattet af forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 8,
skal hele den ubebyggede grund:
ligge i et sommerhusområde,
have en grundstørrelse, som er mindre end 2.400 m
2
og
være udlagt til sommerhus- og fritidsboligbebyggelse.
Forslaget indebærer således, at hele vurderingsejendommen vil skulle ligge indenfor samme zone
eller område. Er en ejendom beliggende i to zoner, vil den ubebyggede grund ikke kunne omfattes
af forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 7 eller 8. Hvis den ubebyggede grund ligger i flere
zoner/områder, er det mere usikkert, hvordan grunden kan anvendes og udnyttes.
Endvidere indebærer forslaget, at grundstørrelsen vil skulle være mindre end 1.400 m
2
for, at den
ubebyggede grund vil blive omfattet af forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 7, mens
grundstørrelsen skal være mindre end 2.400 m
2
for, at den ubebyggede grunde vil blive omfattet af
forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 8.
Er den ubebyggede grund til helårsbeboelse på 1.400 m
2
eller derover, vil den ubebyggede grund
således blive omfattet af ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4, ligesom den ubebyggede
grund til sommerhus- eller fritidsboligbebyggelse, der er på 2.400 m
2
eller derover, vil blive
omfattet af § 3, stk. 1, nr. 4. Dette er dog under forudsætning af, at de ubebyggede grunde ikke vil
henhøre under § 3, nr. 2 eller 3.
De foreslåede grundstørrelser svarer til det dobbelte af mindstegrundstørrelserne i henhold til
bygningsreglementet, jf. § 173. Baggrunden for de foreslåede grundstørrelser er, at ejeren som
udgangspunkt ikke vil have krav på, at grunden kan udstykkes i to (eller flere) selvstændige
ejendomme, hvilket begrænser sandsynligheden for, at grunden vil blive anvendt til andet end netop
ejerbolig.
Betingelsen, om at hele den ubebyggede grund vil skulle være udlagt til helårsbeboelse som nævnt i
ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 1, betyder, at grunden ifølge plangrundlaget, dvs. f.eks. en
lokalplan eller anden offentlig forskrift, skal kunne anvendes til åben-lav eller tæt-lav
boligbebyggelse, f.eks. som parcelhus eller rækkehus.
Betingelsen om, at hele grunden vil skulle være udlagt til sommerhus- og fritidsboligbebyggelse,
betyder, at grunden ifølge plangrundlaget skal kunne anvendes til sommerhuse og fritidsboliger.
For så vidt angår ubebyggede grunde, skal begrebet ”ubebygget” i udgangspunktet forstås i
60
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
overensstemmelse med hidtidig praksis efter den tidligere gældende vurderingslov i relation til
ubebyggede arealer. Denne praksis vil indebære, at en grund betragtes som ubebygget, uanset at der
er småbygninger m.v. i et mindre omfang på grunden. Praksis efter den tidligere gældende
vurderingslov omfatter havehuse, skure, bevoksning m.m. på arealet, så længe værdien af disse
bygninger ikke udgør mere end 10 pct. af grundværdien.
Ved administrationen af bestemmelsen efter ejendomsvurderingsloven vil afgrænsningen af, hvad
der udgør småbygninger, i udgangspunktet følge definitionen heraf i Bygnings- og Boligregistret.
Småbygninger udgør dermed
–
ud over havehuse og skure
–
tillige garager, carporte og tilsvarende
bygninger. Det har i praksis vist sig vanskeligt at estimere værdien af disse småbygninger. Derfor
vil kravet om, at bygningen ikke må repræsentere en værdi på mere end 10 pct. af grundværdien, fra
hidtidig praksis ikke blive videreført. Der kan dog være undtagelsestilfælde, hvor eksempelvis en
garage har en sådan størrelse og udformning, at det ikke længere vil være retvisende at anse
grunden for ubebygget. Tilsvarende gælder, hvis der er tale om eksempelvis mere end to garager,
hvorved grunden mister karakteren af en ejerboliggrund.
Forslaget om ændret kategorisering af ubebyggede grunde har betydning i forhold til indekseringen
ved tilbageregning, jf. ejendomsvurderingslovens § 45, idet et antal ejendomme, der hidtil var
omfattet af § 4, nr. 7, skifter kategori, hvorefter de vil blive omfattet af et andet indeks, jf. § 45.
Som følge af forslaget i § 1, nr. 5, foreslås det ligeledes, at reglerne om indeksering justeres. Der
henvises til forslagets § 1, nr. 34, og bemærkningerne hertil.
Til nr. 6
Efter ejendomsvurderingslovens § 3 beslutter vurderingsmyndigheden som led i vurderingen, om en
ejendom skal kategoriseres som en ejerbolig, jf. § 4, en landbrugsejendom, en skovejendom eller en
erhvervsejendom eller anden ejendom, som ikke er omfattet af § 3, nr. 1-3.
Ejendomsvurderingslovens § 4 regulerer, hvilke ejendomme der skal kategoriseres som ejerboliger
efter ejendomsvurderingsloven. Bestemmelsen opdeler endvidere ejerboligmassen i en række
underkategorier. Opdelingen i underkategorier har bl.a. betydning for, hvilket indeks der anvendes
ved tilbageregninger efter lovens kapitel 9, jf. § 45, stk. 2.
Behovet for at understøtte en effektiv administration af reglerne i ejendomsvurderingsloven tilsiger,
at det skal være muligt at systemunderstøtte underkategoriseringen. Det er derfor nødvendigt, at
underkategoriseringen kan gennemføres på grundlag af registrerede data.
Det afgørende for underkategoriseringen er en ejendoms lovlige anvendelse, og der er i Bygnings-
og Boligregistret oplysninger om anvendelsen af registrerede enheder og bygninger.
Det foreslås derfor, at der i ejendomsvurderingslovens § 4 indsættes et stk. 2, der i
1. pkt.
vil
61
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
fastlægge, at beslutning om ejendommens anvendelse, jf. stk. 1, nr. 1-5, vil skulle træffes ud fra de
oplysninger, der fremgår i Bygnings- og Boligregistret om den registrerede anvendelse af enheder
og bygninger beliggende på grunden, medmindre disse oplysninger er åbenbart urigtige.
Det foreslås endvidere i
2. pkt.,
at i de tilfælde, hvor der ikke foreligger registreringer i Bygnings-
og Boligregistret om anvendelsen af bygninger og enheder beliggende på grunden, vil der skulle
træffes beslutning efter stk. 1 på baggrund af ejendommens samlede karakter.
Herved bliver det klart, at underkategoriseringen foretages på baggrund af de data, der fremgår af
Bygnings- og Boligregistret, hvilket samtidig vil bevirke, at grundlaget for kategoriseringen bliver
gennemskuelig for ejerne.
Formålet med at foretage kategoriseringen efter ejendomsvurderingslovens § 4 med udgangspunkt i
de data, der fremgår af Bygnings- og Boligregistret, er endvidere at effektivisere
vurderingsmyndighedens mulighed for at gennemføre masseadministration. Dette vil
–
som det
klare udgangspunkt
–
ske ved at lade underkategoriseringen basere sig på, hvad der fremgår af
Bygnings- og Boligregistret.
Oplysningerne i Bygnings- og Boligregistret vil dog ikke skulle lægges til grund for
underkategoriseringen, hvis disse oplysninger er åbenbart urigtige. Dette er ligeledes i
overensstemmelse med øvrige tilfælde, hvor vurderingerne er baseret på oplysninger, der er
registreret af eller hos andre offentlige myndigheder, jf. bemærkningerne til
ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, afsnit 2.13.2.1.
Som et eksempel på, hvad der i praksis vil anses for åbenbart urigtigt, er tilfældet, hvor det af
Bygnings- og Boligregistret fremgår, at anvendelsen af en ejendom
er ”fritliggende enfamiliehus
(parcelhus)” –
kode 120, men hvor ejeren af ejendommen i forbindelse med deklarationsproceduren
fremlægger dokumentation for, at der er tale om en boligblok med lejligheder. I dette tilfælde vil
ejendommens registrering i Bygnings- og Boligregistret være åbenbart urigtig, og
vurderingsmyndigheden vil ikke skulle lægge oplysningerne til grund ved kategoriseringen efter
ejendomsvurderingslovens § 4.
Det bemærkes, at kategoriseringen
–
uanset den foreslåede ændring af ejendomsvurderingslovens §
4
–
i visse tilfælde vil kunne medføre forskellige resultater.
Eksempelvis foreslås det, at to sammenlignelige parcelhuse beliggende i samme kvarter, som begge
har flere lovlige anvendelsesmuligheder, men hvor der foreligger forskellige registreringer i
Bygnings- og Boligregistret, vil skulle kategoriseres forskelligt. I tilfælde, hvor det af Bygnings- og
Boligregistret
fremgår, at anvendelsen er ”fritliggende enfamiliehus (parcelhus)” –
kode 120
–
vil
ejendommen som udgangspunkt skulle kategoriseres som en helårsbolig, jf.
ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 1. I tilfælde, hvor det af Bygnings- og Boligregistret
fremgår, at anvendelsen er ”sommerhus” –
kode 510
–
vil ejendommen som udgangspunkt skulle
62
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
kategoriseres som et sommerhus, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 3.
Det vil derfor også i de tilfælde, hvor der er flere lovlige anvendelsesmuligheder, være
registreringerne i Bygnings- og Boligregistret, der skal være afgørende for underkategoriseringen.
Dette på trods af, at forskellen i kategoriseringen i visse tilfælde vil kunne medføre en forskel i
vurderingen af de respektive ejendomme. I de tilfælde, hvor kommunen har taget fejl i forbindelse
med registreringen af ejendommens anvendelse, vil det også være kommunens registrering, der
lægges til grund for kategoriseringen, medmindre
denne er ”åbenbart urigtig”. Det er dermed kun i
de tilfælde, hvor den registrerede anvendelse er ”åbenbart urigtig”, at underkategoriseringen
vil
skulle ske på grundlag af en samlet vurdering af den lovlige anvendelse.
Den foreslåede bestemmelse i § 4, stk. 2, 2. pkt., vil skulle regulere de situationer, hvor der ikke
foreligger en registrering på hverken ejendommens bygning eller enhed. Vurderingsmyndigheden
vil derfor ikke have mulighed for at basere kategoriseringen på en registrering i Bygnings- og
Boligregistret. I dette tilfælde vil vurderingsmyndigheden skulle træffe beslutning om
underkategorisering på baggrund af foreliggende oplysninger om ejendommens samlede karakter.
Vurderingsmyndigheden vil i forbindelse hermed kunne inddrage oplysninger om bl.a.
ejendommens plangrundlag, skråfotos og ortofotos. Vurderingsmyndighedens undersøgelsespligt i
disse tilfælde, hvor der ikke vil foreligge en registrering på hverken ejendommens bygning eller
enhed, vil dog typisk kunne foretages ved opslag i autoritative registre, som f.eks. Plandataregistret.
I andre tilfælde vil der foreligge oplysninger i Bygnings- og Boligregistret, der imidlertid ikke er
forenelige. Som ét eksempel herpå er den situation, hvor der på en ejendom er flere bygninger med
forskellige registreringer i Bygnings- og Boligregistret. Dette kan eksempelvis være tilfældet, hvor
der på en ejendom er to bygninger, hvor den ene bygnings registrerede anvendelse er ”fritliggende
enfamiliehus (parcelhus)” –
kode 120, og hvor den anden bygnings registrerede anvendelse er
”sommerhus” –
kode 510.
I disse tilfælde vil de registrerede oplysninger ikke give svar på, hvordan ejendommen vil skulle
kategoriseres. Også i det tilfælde vil kategoriseringen skulle basere sig på vurderingsmyndighedens
vurdering af ejendommens samlede karakter og ejendommens anvendelsesmuligheder.
I relation til flexboliger fremgår det af bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 4, jf.
Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 78, at helårsboliger, som lovligt kan anvendes
som sommerhuse/fritidshuse
–
de såkaldte flexboliger
–
i vurderingsmæssig henseende betragtes
som sommerhuse/fritidshuse.
Med den foreslåede ændring af ejendomsvurderingslovens § 4, vil kategoriseringen af de såkaldte
flexboliger fremover også skulle følge registreringen i Bygnings- og Boligregistret.
Kategoriseringen af de såkaldte flexboliger vil dermed skulle følge lovforslagets udgangspunkt og
skulle foretages på baggrund af de oplysninger, der fremgår af Bygnings- og Boligregistret
63
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
vedrørende enheds- eller bygningsregistreringen.
Den foreslåede ændring af ejendomsvurderingslovens § 4 indebærer desuden, at kategoriseringen af
ejendomme, hvor der i Bygnings- og Boligregistret ud over den registrerede anvendelse tillige
fremgår en registrering af dispensation eller ret til helårsbeboelse i feltet ”lovlig anvendelse”, alene
vil skulle lægges vægt på den registrerede anvendelse.
Dette vil eksempelvis være tilfældet, hvis en ejendom beliggende i et sommerhusområde lovligt må
anvendes som helårsbolig efter planlovens § 40, stk. 1. I dette tilfælde vil ejendommens registrerede
anvendelse f.eks.
være ”sommerhus” –
kode 510, og der vil desuden foreligge en registrering i feltet
”lovlig anvendelse”, hvoraf det fremgår,
at ejendommen kan anvendes som en helårsbolig. I dette
tilfælde vil kategoriseringen med hjemmel i den foreslåede § 4, stk. 2, skulle foretages alene på
baggrund af den registrerede anvendelse, og vurderingsmyndigheden vil herefter skulle kategorisere
ejendommen som et sommerhus, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 3.
Med forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 2, vil det alene være i forbindelse med
kategoriseringen efter § 4, stk. 1, nr. 1-5, at vurderingsmyndigheden skal lægge vægt på de
oplysninger, der fremgår af Bygnings- og Boligregistret.
For så vidt angår ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 6 (grunde hvorpå der alene er opført
bygninger på fremmed grund) og nr. 7 (ubebyggede grunde), vil der ikke fremgå oplysninger om
dennes anvendelse i Bygnings- og Boligregistret for så vidt angår selve grunden. Der foreslås ikke
nogen ændring i kategoriseringen af disse ubebyggede grunde. Vurderingsmyndigheden vil således
ved kategoriseringen af grunde efter ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 6 og 7, fortsat være
berettiget til at lægge vægt på oplysninger vedrørende grundens plangrundlag på
vurderingstidspunktet.
Den foreslåede ændring indebærer heller ikke en ændring i kategoriseringen af ejendommens type
efter lovens § 2 eller af kategoriseringen efter § 3.
For så vidt angår ubebyggede grunde vil
”ubebygget” i udgangspunktet
skulle forstås i
overensstemmelse med hidtidig praksis efter den tidligere gældende vurderingslov i relation til
ubebyggede arealer. Denne praksis vil indebære, at en grund betragtes som ubebygget, uanset at der
er småbygninger m.v. i et mindre omfang på grunden. Praksis efter den tidligere gældende
vurderingslov omfatter havehuse, skure, bevoksning m.m. på arealet, så længe værdien af disse
bygninger ikke udgør mere end 10 pct. af grundværdien.
Afgrænsningen af, hvad der udgør småbygninger, vil i udgangspunktet skulle følge definitionen
heraf i Bygnings- og Boligregistret. Småbygninger vil dermed
–
ud over havehuse og skure
–
udgøre garager, carporte og tilsvarende bygninger. Det har i praksis vist sig vanskeligt at estimere
værdien af disse småbygninger. Derfor vil kravet fra hidtidig praksis om, at bygningen ikke må
repræsentere en værdi på mere end 10 pct. af grundværdien, ikke blive videreført. Der kan dog være
64
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
undtagelsestilfælde, hvor eksempelvis en garage vil have en sådan størrelse og udformning, at det
ikke længere vil være retvisende at anse grunden for ubebygget. Tilsvarende vil gælde, hvis der er
tale om eksempelvis mere end to garager, hvorved grunden vil miste karakteren af en
ejerboliggrund.
Den omtalte praksis indebærer ikke en ændring af,
hvad der eksempelvis forstås ved ”ubebygget
stand” efter ejendomsvurderingslovens § 17,
jf. bemærkningerne til bestemmelsen og de
almindelige bemærkninger, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, afsnit 2.4.3.
Til nr. 7
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 1, at der skal foretages almindelig vurdering af fast
ejendom hvert andet år.
Som hovedregel vurderes ejerboliger i lige år, jf. § 5, stk. 2, 1. pkt. Har ejerboligen et grundareal på
2 ha eller mere, eller er der på ejendommen registreret bygningsarealer til erhvervsmæssig
anvendelse, skal ejendommen dog vurderes i ulige år, jf. § 5, stk. 2, 2. pkt. Efter § 5, stk. 2, 3. pkt.,
vurderes andre ejendomme end ejerboliger i ulige år, dvs. landbrugsejendomme, skovejendomme,
erhvervsejendomme og øvrige ejendomme.
Af bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 2, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L
211 som fremsat, s. 79, fremgår det, at det forhold, at der på en ejendom er registreret et
erhvervsareal (og ejendommen derfor vurderes i ulige år), ikke i sig selv indebærer, at ejendommen
betragtes som en erhvervsejendom.
Det forhold, at der kan opføres produktionsvindmøller, eller at der er opført sådanne vindmøller på
en ejendom, herunder en samnoteret ejendom, er ikke ensbetydende med, at ejendommen skal
vurderes i ulige år på lige fod med eksempelvis erhvervsejendomme. Ejendomsvurderingslovens §
5, stk. 2, indebærer således, at en ejendom, der er samnoteret med en vindmølleparcel, hvorpå der er
ret til at opføre en eller flere produktionsvindmøller, skal vurderes i lige år, hvis grundarealet er
under 2 ha, og betingelserne for at kategorisere ejendommen som ejerbolig i øvrigt er opfyldt.
Ejerboliger, hvorpå der er ret til at opføre en eller flere produktionsvindmøller, hvad enten der er
tale om samnoterede ejendomme eller ej, og hvis primære formål ikke er energiforsyning til selve
ejendommen, vurderes overordnet set at have et delvist erhvervsmæssigt præg.
Det foreslås derfor, at ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 2, 2. pkt., udvides til også at omfatte
ejendomme, hvorpå der kan opføres eller er opført en eller flere produktionsvindmøller, således at
disse ejendomme vil skulle vurderes i ulige år sammen med andre delvist erhvervsmæssigt anvendte
ejendomme, herunder bl.a. ejerboliger med registrerede erhvervsarealer.
Som
”produktionsvindmøller”
anses vindmøller, som kan opføres eller primært er opført med
henblik på at videresælge den producerede strøm, hvilket vil sige, at anlægget eller det planlagte
65
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
anlæg har en kapacitet, der giver grundlag for at bedømme, om det erhvervsmæssige omfang
påvirker en forventelig handelspris for den samlede ejendom. Ejendomme, der har en
husstandsvindmølle, hvis primære formål er energiforsyning af selve ejendommen, vil derimod ikke
være omfattet.
Det vil bero på et skøn fra Skatteforvaltningen, hvornår en vindmølle har tilstrækkelig kapacitet til,
at produktionen af strøm vil påvirke den forventede handelspris.
Til nr. 8
Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 5, at omvurdering skal ske for ejendomme,
på hvilke der er foretaget om- eller tilbygning i henhold til byggetilladelse, eller hvor der er
foretaget nedrivning i henhold til nedrivningstilladelse.
Betegnelsen for den type af afgørelser, hvorved kommunalbestyrelsen meddeler tilladelse til
nedrivning af en ejendom, er ændret. Terminologien i § 6, stk. 1, nr. 5, foreslås derfor ændret,
således den korrekte terminologi følger af bestemmelsen. Den foreslåede ændring har ikke
indholdsmæssig betydning.
Som følge heraf foreslås det, at ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 5, justeres således, at
omvurdering vil skulle ske af ejendomme, på hvilke der er foretaget nedrivning, om- eller
tilbygning i henhold til en byggetilladelse herom.
Til nr. 9
I ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 10, § 29, stk. 2, 2. pkt., og § 40, stk. 1, nr. 4, henvises til
§ 2, stk. 2, der vil blive stk. 3 med den foreslåede ændring i forslagets § 1, nr. 2.
Det foreslås derfor, at der i bestemmelserne vil blive henvist til § 2, stk. 3.
Til nr. 10
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 11, at der foretages omvurdering pr. 1.
januar i året efter en almindelig vurdering af ejendomme, hvor fordeling efter § 35 skal foretages
eller ændres.
Af ejendomsvurderingslovens § 35 følger, at der skal ske en fordeling af ejendomsværdien, når en
ejendom anvendes til såvel boligformål som til erhvervsformål. Fordelinger efter § 35 foretages ud
fra en værdimæssig fordeling mellem boligdelen og erhvervsdelen af en ejendom, således at det
bliver muligt at ejendomsværdibeskatte ejeren af den del af ejendomsværdien, der falder på
boligdelen.
Den rent arealmæssige fordeling mellem boligdelen og erhvervsdelen kan ændres, ligesom den
værdimæssige fordeling mellem boligdel og erhvervsdel kan ændres, selvom den arealmæssige
fordeling er uændret.
66
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Formålet med § 6, stk. 1, er ifølge bemærkningerne til bestemmelsen, jf. Folketingstidende 2016-
17, A, L 211 som fremsat, s. 79 ff., at f.eks. opdeling af en ejendom eller ændring af en ejendoms
grundareal indebærer, at der skal foretages omvurdering af ejendommen.
Det har ikke været hensigten med ejendomsvurderingsloven, at der skal foretages omvurdering i de
tilfælde, hvor der alene er sket en værdimæssig ændring i forhold til fordelingen mellem boligdelen
og erhvervsdelen.
Det foreslås derfor tydeliggjort i § 6, stk. 1, nr. 11, at der alene vil skulle ske omvurdering i de
tilfælde, hvor fordeling efter § 35 skal ændres, og hvor den arealmæssige fordeling tillige er ændret.
Ændringer af en fordeling af værdimæssig karakter vil herefter ikke medføre, at der skal foretages
omvurdering.
Til nr. 11
Der foretages almindelig vurdering af fast ejendom hvert andet år, jf. ejendomsvurderingslovens §
5, stk. 1. Vurderingen foretages på grundlag af ejendommenes størrelse og forholdene i øvrigt på
dette tidspunkt, jf. § 5, stk. 3.
Det kan forekomme, at der sker ændringer af ejendommene på et hvilket som helst tidspunkt af året
og således også efter vurderingstidspunktet. Nye ejendomme kan opstå, f.eks. ved nyudstykning
eller ved opdeling af en eksisterende boligejendom i ejerlejligheder, eller der kan ske ændringer af
allerede eksisterende ejendomme. Der kan f.eks. opføres et parcelhus på en hidtil ubebygget grund,
eller en ejendoms grundareal kan ændres.
Da ændringer som nævnt kan ske på et vilkårligt tidspunkt af året, vil der i princippet kunne gå op
til to år minus én dag, før ændringen vil kunne give udslag i en retvisende vurdering og dermed i et
retvisende beskatningsgrundlag. Dette tages der hensyn til ved, at der i ejendomsvurderingslovens §
6, stk. 1, er opregnet en række tilfælde, hvor der skal foretages omvurdering, hvis en eller flere af de
nævnte begivenheder indtræffer i løbet af det første år efter, at der er foretaget en almindelig
vurdering. Omvurderingerne sikrer, at vurderingerne er så opdaterede som muligt i forhold til
ejendommens aktuelle stand.
Omvurdering foretages pr. 1. januar i året efter en almindelig vurdering, jf.
ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1.
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 12, at der skal foretages omvurdering af
ejendomme, hvor byggemodningsarbejder er færdiggjort. Begrundelsen for dette er, at det ellers vil
være muligt at skaffe sig et grundskatteloft, som alene modsvarer
værdien af den ”rå”
jord, dvs. den
bare mark uden den værdistigning, som byggemodningsarbejdet har tilført grunden.
Det fremgår ikke entydigt af § 6, stk. 1, nr. 12, hvornår
”byggemodningsarbejder”
er en
omvurderingsgrund. Bestemmelsen kan forstås således, at de enkelte byggemodningsarbejder
67
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
isoleret set også medfører en omvurdering.
I medfør af ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr. 9, foretages der ved den førstkommende
almindelige vurdering eller omvurdering efter lovens § 6 en tilbageregning af grundværdien til
basisåret, jf. lovens § 42, efter de indeks, der fastsættes efter lovens §§ 44-48, jf. dog § 40, stk. 2,
når byggemodninger er færdiggjort. Ifølge § 40, stk. 1, nr. 9, foretages der således tilbageregning af
grundværdien,
når ”byggemodningsarbejder”
er færdiggjort.
Det foreslås, at det præciseres i
§ 6, stk. 1, nr. 12,
at der vil skulle foretages omvurdering, når den
samlede byggemodning er gennemført. Der vil således ikke skulle foretages omvurdering, når
enkelte byggemodningsarbejder er udført på en grund, f.eks. efter etablering af kloakforhold, hvis
dette ikke udgør det samlede omfang af byggemodningen for grunden eller området, der er udlagt til
byggemodning.
Det foreslås endvidere, at
§ 40, stk. 1, nr. 9,
ændres som en konsekvens af den foreslåede ændring
af § 6, stk. 1, nr. 12, således, at der først vil skulle foretages tilbageregning af grundværdien, når
den samlede byggemodning er gennemført.
Kommunalbestyrelsen vil skulle indberette de fornødne oplysninger til Skatteforvaltningen, når
byggemodning af en ejendom er konstateret færdiggjort. I medfør af ejendomsvurderingslovens §
56, stk. 2, forventes der i efteråret 2019 udstedt en bekendtgørelse om offentlige myndigheder og
institutioners pligt til at meddele oplysninger til Skatteforvaltningen til brug for vurderingsarbejdet.
Ved byggemodning forstås etablering af den fornødne infrastruktur i form af veje, kloak- og
vandledninger, el- og varmeforsyning m.m. Byggemodning er således afhængig af, at det
pågældende område ved den fysiske planlægning er bestemt til en bymæssig udvikling.
Byggemodning anses for færdiggjort, når der for en ejendom er etableret infrastruktur til bebyggelse
som bestemt i plangrundlaget.
Forslaget i § 1, nr. 11, skal ses i sammenhæng med forslagets § 1, nr. 14.
Til nr. 12
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 1, at der skal foretages almindelig vurdering af fast
ejendom hvert andet år. Vurderingerne foretages pr. 1. januar i vurderingsåret. Endvidere følger det
af § 5, stk. 2, at ejerboliger vurderes i lige år. Dog vurderes ejerboliger i ulige år, hvis ejendommens
grundareal udgør 2 ha eller mere, eller hvis der på ejendommen er registreret bygningsarealer til
erhvervsmæssig anvendelse. Andre ejendomme end ejerboliger vurderes i ulige år.
Ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 1-12, opregner, hvilke begivenheder der giver anledning
til omvurdering i året efter en almindelig vurdering.
68
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Bestemmelsen i § 6, stk. 1, regulerer omvurdering af ejendomme, når der indtræffer en af de i
bestemmelsen opregnede begivenheder i det første år efter en almindelig vurdering og dermed i det
mellemliggende år. Såfremt en af de opregnede begivenheder indtræffer i det andet år efter en
almindelig vurdering, vil denne ændring indgå ved den kommende almindelige vurdering.
Ejendomsvurderingslovens § 6 regulerer dermed, hvorvidt der skal ske omvurdering i året efter en
almindelig vurdering, uanset om der er tale om en almindelig vurdering i et lige år eller en
almindelig vurdering i et ulige år. I § 6, stk. 2, er det i forhold til nogle af de begivenheder, der er
opregnet i § 6, stk. 1, bestemt, at der alligevel ikke skal foretages en omvurdering.
I § 6, stk. 3, er det angivet, hvornår begivenhederne som opregnet i bestemmelsens nr. 6, 8 og 9,
anses for væsentlige eller af væsentlig betydning. Af bestemmelsen følger det, at der skal foretages
en omvurdering på grund af ændringen i det mellemliggende år, hvis de pågældende begivenheder
medfører en ændring af ejendomsværdiansættelsen eller grundværdiansættelsen med mere end 20
pct.
Ejendomsvurderingslovens §§ 5 og 6 indebærer således, at der skal foretages omvurdering i de
mellemliggende år, dvs. i ulige år for de fleste ejerboliger og i lige år for andre ejendomme, hvis der
inden for et år efter seneste almindelig vurdering indtræffer en eller flere af de begivenheder, der er
opregnet i § 6, stk. 1.
Når en af de i § 6, stk. 1, nr. 1-12, nævnte begivenheder indtræffer i det andet år efter en almindelig
vurdering (omvurderingsåret), vil der ikke være grundlag for at foretage en omvurdering af
ejendommen, idet en sådan begivenhed vil indgå ved den førstkommende almindelige vurdering.
Ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 6, indebærer, at der foretages omvurdering pr. 1. januar i
året efter en almindelig vurdering af ejendomme, hvis anvendelse er ændret, når dette er af
væsentlig betydning for vurderingen, eller når ændringen indebærer, at der indtræder
dækningsafgiftspligt, jf. § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat.
En ændret anvendelse af en ejendom, der indtræffer i vurderingsåret efter tidspunktet for
vurderingsterminen, herunder ændringer der medfører, at en ejendom ændrer juridisk kategori, jf.
ejendomsvurderingslovens §§ 3 og 4, omfattes af reglerne i ejendomsvurderingslovens § 6.
En ejerbolig, der skifter anvendelse i vurderingsåret efter tidspunktet for vurderingsterminen efter
den almindelige vurdering, men fortsat skal vurderes i lige år, vil dermed skulle omvurderes ved
den kommende vurdering, hvis ejendomsværdiansættelsen eller grundværdiansættelsen vil blive
ændret med mere end 20 pct. I det tilfælde, at ændringen ikke er væsentlig, jf. § 6, stk. 3, foretages
der ingen omvurdering.
Det er imidlertid utilsigtet i forhold til § 6, stk. 1, nr. 6, hvis en ejendom ændrer kategori i det andet
år efter en almindelig vurdering, og ejendommen herefter skal vurderes i ulige år i stedet for i lige
69
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
år eller omvendt. Her vil ejendommen kun skulle omvurderes ved den kommende almindelige
vurdering, såfremt den ændrede anvendelse medfører en ændring af ejendomsværdiansættelsen eller
grundværdiansættelsen med mere end 20 pct., jf. § 6, stk. 3.
Hvis der ikke sker en ændring med mere end 20 pct., vil den seneste almindelige vurdering skulle
videreføres til næste almindelige vurdering for den pågældende juridiske kategori. Når der ikke er
hjemmel til at foretage en omvurdering, vil ejendommen have en (den samme) almindelig(e)
vurdering i 3 år, før det er muligt at vurdere ejendommen i henhold til den nye kategori.
Dette forhold er således utilsigtet og harmonerer ikke med ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 1,
der fastslår, at der foretages almindelig vurdering af fast ejendom hvert andet år.
På den baggrund foreslås det, at der i ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 3, indsættes et nyt 2. pkt.,
hvoraf det vil følge, at hvis en ejendom ændrer kategori, så ejendommen ikke vurderes efter § 5,
stk. 1 eller 2, og ikke har opfyldt betingelserne for omvurdering i § 6, stk. 1, vil ejendommen enten
skulle vurderes eller omvurderes ved den førstkommende vurderingstermin i henhold til den
ændrede kategori, uanset at ændringen ikke vil blive anset for væsentlig eller af væsentlig
betydning, jf. 1. pkt.
Til nr. 13
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 5, at der foretages almindelig vurdering af fast ejendom
hvert andet år. Vurderingerne foretages pr. 1. januar i vurderingsåret (vurderingsterminen). Der vil
imidlertid kunne ske ændringer af ejendomme på et hvilket som helst tidspunkt af året og således
også umiddelbart efter vurderingsterminen. Det indebærer, at der i princippet vil kunne gå op til to
år minus én dag, før ændringen vil kunne give sig udslag i en retvisende vurdering og dermed et
retvisende beskatningsgrundlag. Reglerne om omvurdering i ejendomsvurderingslovens § 6 sikrer
imidlertid, at alle ejendomme vurderes i så aktuel en stand som muligt.
Ejendomsvurderingslovens § 6 indeholder en opregning af, i hvilke tilfælde der skal foretages
omvurdering, hvis en eller flere af de nævnte begivenheder indtræffer i løbet af det første år efter, at
der er foretaget en almindelig vurdering. Af § 6, stk. 1, nr. 9, følger det, at der skal ske omvurdering
pr. 1. januar i året efter en almindelig vurdering (vurderingsterminen) af ejendomme, som har lidt
væsentlig skade på grund af brand, storm, oversvømmelse eller anden pludseligt opstået hændelse.
I ejendomsvurderingslovens § 7 er der fastsat regler for, hvornår de begivenheder, der giver
anledning til omvurdering efter § 6, anses for at være indtruffet. Baggrunden for reglerne i § 7 er, at
i den fremtidige vurderingsordning, som vil være mere automatiseret end den gældende, vil det
være af større betydning end hidtil at kunne fastslå, hvornår en bestemt begivenhed er indtruffet.
Formålet med reglerne er at undgå tvivlsspørgsmål om, hvorvidt betingelserne for omvurdering er
til stede, jf. bemærkningerne til § 7, jf. Folketingstidende, 2016-17, A, lovforslag nr. L 211 som
fremsat, s. 84.
70
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
For de begivenheder, som er omfattet af bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr.
9, er det i § 7, stk. 3, 2. pkt., bestemt, at begivenheder, som nævnt i § 6, stk. 1, nr. 9, anses for
indtruffet på det tidspunkt, hvor Skatteforvaltningen bliver bekendt med skaden på den pågældende
ejendom. Baggrunden for bestemmelsen i § 7, stk. 3, 2. pkt., er, at Skatteforvaltningen ikke
automatisk vil få oplysninger om alle de hændelser, der er omfattet af § 6, stk. 1, nr. 9.
Bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 7, stk. 3, 2. pkt., indebærer, at i det tilfælde, hvor en
begivenhed finder sted i løbet af det første år efter, at der er foretaget en almindelig vurdering, men
Skatteforvaltningen først får kendskab til begivenheden efter vurderingsterminen for omvurdering,
jf. § 6, stk. 1, vil skaden ikke kunne betragtes som en omvurderingsgrund i det år, hvor skaden er
sket, selvom Skatteforvaltningen modtager dokumentation for, at skaden er sket før
vurderingsterminen.
Som nævnt ovenfor vil Skatteforvaltningen ikke automatisk modtage oplysninger om alle de
begivenheder, der er omfattet af § 6, stk. 1, nr. 9, herunder tidspunktet for, hvornår en ejendom har
lidt væsentlig skade som følge af en begivenhed som f.eks. brand eller oversvømmelse.
Med hjemmel i ejendomsvurderingsloven forventes der udstedt en bekendtgørelse, hvorefter
Stormrådet skal indberette oplysninger til Skatteforvaltningen om ejendomme, der i året forud for
vurderingsterminen har fået tilkendt erstatning fra Stormrådet på grund af oversvømmelse.
Endvidere vil en ejer efter vurderingsterminen over for Skatteforvaltningen kunne fremlægge
oplysninger, som dokumenterer, at en begivenhed i form af f.eks. brand, har fundet sted i året forud
for vurderingsterminen.
Oplysninger om, at en skade på en ejendom er sket før vurderingsterminen, men som
Skatteforvaltningen modtager efter vurderingsterminen, vil således ikke under henvisning til de
gældende regler kunne føre til, at den pågældende begivenhed betragtes som omvurderingsgrund i
det år, hvor skaden er sket, hvilket imidlertid ikke har været tilsigtet, i lyset af at alle ejendomme
skal vurderes i så aktuel en stand som muligt. For de begivenheder, som er omfattet af § 6, stk. 1,
nr. 9, gør der sig yderligere det gældende, at en skade som følge af en af de pågældende
begivenheder vil kunne tidsfæstes.
Det foreslås derfor, at der i ejendomsvurderingslovens § 7, stk. 3, indsættes et nyt 3. pkt., om, at i
det omfang Skatteforvaltningen efter vurderingsterminen modtager dokumentation for, at en
begivenhed som nævnt i § 6, stk. 1, nr. 9, har fundet sted i løbet af det første år efter, at der er
foretaget en almindelig vurdering og således inden vurderingsterminen, da anses den pågældende
begivenhed for indtruffet på det tidspunkt, da hændelsen fandt sted. Begivenheden vil således kunne
betragtes som omvurderingsgrund i det år, hvor skaden fandt sted. Den foreslåede ændring vil ikke
indebære, at Skatteforvaltningen af egen drift vil skulle søge oplysninger om begivenheder, der vil
kunne medføre omvurdering.
71
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Lider en ejendom skade på grund af en begivenhed som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 6, stk.
1, nr. 9, før vurderingsterminen, og reetableres ejendommen inden vurderingsterminen, hvilket
Skatteforvaltningen modtager dokumentation for efter vurderingsterminen, vil begivenheden ikke
skulle betragtes som omvurderingsgrund i det år, hvor skaden fandt sted.
Til nr. 14
I ejendomsvurderingslovens § 7 er der fastsat regler for, hvornår de begivenheder, der giver
anledning til omvurdering efter ejendomsvurderingslovens § 6, anses for indtruffet. Baggrunden for
reglerne i § 7 er, at i den fremtidige vurderingsordning, som vil være mere automatiseret end den
gældende, vil det være af større betydning end hidtil at kunne fastslå, hvornår en bestemt
begivenhed er indtruffet.
Af ejendomsvurderingslovens § 7, stk. 4, 2. pkt., følger det, at begivenheder, som nævnt i § 6, stk.
1, nr. 12, anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor byggemodningsarbejdet konstateres færdiggjort.
Det følger endvidere af ejendomsvurderingslovens § 41, stk. 2, 2. pkt., at begivenheder som nævnt i
§ 40, stk. 1, nr. 9, anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor byggemodningsarbejdet konstateres
færdiggjort.
Det foreslås, at
§ 7, stk. 4, 2. pkt.,
ændres, således at begivenheder som nævnt i § 6, stk. 1, nr. 12, vil
skulle anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor byggemodningen konstateres færdiggjort. Den
foreslåede ændring er således en konsekvens af forslaget i § 1, nr. 8om ændring af § 6, stk. 1, nr. 12.
Det foreslås at
§ 41, stk. 2, 2. pkt.,
ændres, således at det vil være på tidspunktet for færdiggørelse af
den samlede byggemodning, at begivenheden, jf. ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr. 9, vil
skulle anses for indtruffet. Den foreslåede ændring er således en konsekvens af forslaget i § 1, nr.
8om ændring af § 40, stk. 1, nr. 9.
Forslaget i § 1, nr. 14, skal ses i sammenhæng med forslagets § 1, nr. 11.
Til nr. 15
I ejendomsvurderingslovens § 10, stk. 1, nr. 3, og § 34, stk. 1, henvises til § 3, stk. 1, nr. 4, der vil
blive nr. 5 med den foreslåede ændring i forslagets § 1, nr. 3.
Det foreslås derfor, at der i bestemmelserne henvises til § 3, stk. 1, nr. 5.
De foreslåede ændringer er en konsekvens af forslaget i § 1, nr. 3.
Til nr. 16
Efter ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, 1. pkt., ansættes en selvstændig ejendomsværdi og en
selvstændig grundværdi, jf. dog ejendomsvurderingslovens §§ 10 og 12. Efter
ejendomsvurderingslovens § 10 ansættes der ingen ejendomsværdi for en række nærmere angivne
72
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
ejendomme. Ejendomsvurderingslovens § 12 indeholder nærmere regler for vurderingen af
offentligt ejede ejendomme, dvs. ejendomme ejet af staten, regionerne og kommunerne. Forskellen
mellem ejendomsværdien og grundværdien betegnes efter ejendomsvurderingslovs § 15, stk. 2, 2.
pkt., som forskelsværdien. Efter ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, 3. pkt., ansættes der for
bygninger på fremmed grund, jf. ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, nr. 3, alene en
ejendomsværdi.
De nærmere regler for ansættelse af ejendomsværdier og grundværdier er fastsat i
ejendomsvurderingslovens §§ 16-21. Ejendomsværdien og grundværdien er separate ansættelser,
der foretages uafhængigt af hinanden og på forskelligt grundlag.
Efter ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, 4. pkt., indgår endvidere fordelinger som nævnt i
ejendomsvurderingslovens §§ 35-37 og ansættelser og fordelinger foretaget i medfør af anden
lovgivning. Bestemmelsen betyder hermed, at fordelinger af ansatte værdier efter
ejendomsvurderingslovens §§ 35-37 også er en del af vurderingen.
Det samme gælder de ansættelser og fordelinger, der foretages ifølge anden lovgivning. Et
eksempel herpå er de ansættelser og fordelinger, som Skatteforvaltningen efter § 23 A, stk. 5, i lov
om kommunal ejendomsskat foretager til brug for opkrævning af dækningsafgift. Disse fordelinger
foretages ikke ifølge ejendomsvurderingsloven, men er foreskrevet i lov om kommunal
ejendomsskat.
Ejendomsvurderingslovens § 15 stk. 2, 4. pkt., kan give anledning til den forståelse, at vurderinger,
der foretages efter ejendomsvurderingsloven, udelukkende består af ansættelser for dele af
vurderinger i form af fordelinger, således at vurderingerne ikke kan rumme andre dele af
vurderinger end fordelinger. Dette har ikke været tilsigtet.
Det foreslås derfor at præcisere, at der i vurderinger, der foretages efter ejendomsvurderingsloven,
kan være indeholdt videreførte ansættelser og dele af vurderinger, der er foretaget efter den tidligere
gældende vurderingslov.
Desuden foreslås det at præcisere, at vurderinger, der foretages efter ejendomsvurderingsloven, kan
indeholde andre dele af vurderinger end fordelinger. Baggrunden er, at sondringen mellem
ansættelser og ”dele” af vurderinger,
der har betydning i flere sammenhænge, ændres ved
overgangen til ejendomsvurderingsloven, da de genberegninger af tidligere skatteloftsansættelser,
der foretages efter ejendomsvurderingsloven, ikke vil være at anse som selvstændige ansættelser.
Dette har betydning i forhold til f.eks. ejendomsvurderingslovens § 49, hvorefter alle ansættelser
afrundes til nærmeste 1.000 kr., og i forhold til reglerne i skatteforvaltningsloven om ændring af
vurderinger ved genoptagelse eller klage.
Ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien foretages i vid udstrækning på grundlag af en
række underliggende elementer. I ejendomsværdien indgår således en række elementer, der ikke er
73
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
selvstændige ansættelser. Der kan i ansættelsen af både ejendoms- og grundværdien endvidere være
taget højde for skønnede tillæg eller nedslag. Disse tillæg eller nedslag udgør ikke ansættelser.
Underliggende værdiansættelser og andre dele af vurderingen afrundes ikke efter
ejendomsvurderingslovens § 49, hvis de indgår som en del af værdiansættelsen af ejendommen eller
grunden. Det er kun den ansatte værdi af ejendommen og den ansatte værdi af grunden, der skal
omfattes af ejendomsvurderingslovens § 49.
De vurderinger, der foretages efter ejendomsvurderingsloven, kan også indeholde andre dele end
værdiansættelsen af ejendommen og grunden og eventuelle underliggende værdiansættelser. I
vurderingerne efter ejendomsvurderingsloven kan eksempelvis indgå eventuelle
grundforbedringsfradrag, der er ansat efter den tidligere gældende vurderingslov, og som ydes indtil
udløb. Der kan også indgå omberegnede ejendoms- og grundværdier, der er ansat efter den tidligere
gældende vurderingslov, og eventuelle andre dele, der er nødvendige efter
ejendomsvurderingsloven eller andre regler, som ikke er selvstændige ansættelser.
Affattelsen af ejendomsvurderingslovens §§ 22 og 23 vedrørende grundforbedringsfradrag kan
imidlertid give indtryk af, at disse videreførte fradrag skal anses som ansættelser i
ejendomsvurderingsloven. Dette har ikke været tilsigtet. I lovforslagets § 1, nr. 29 og 30, foreslås
derfor ændringer af ejendomsvurderingslovens §§ 22 og 23. Der henvises til bemærkningerne til
disse forslag.
De vurderinger, der foretages efter ejendomsvurderingsloven, indeholder endvidere andre dele af
vurderinger, f.eks. fordelinger efter ejendomsvurderingsloven eller anden lovgivning. Det fremgår
af ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, og bemærkningerne hertil, jf. Folketingstidende 2016-17,
A, L 211 som fremsat, s. 95. Genberegninger af omberegnede ejendoms- og grundværdier, der
foretages efter
ejendomsvurderingslovens kapitel 9 ”Fremskrivning og tilbageregning af
vurderinger”, er
også eksempler på andre dele af vurderinger, der ikke er at anse som ansættelser,
og som derfor ikke skal afrundes. Dette gælder, uanset at de yderligere ansættelser, der blev
foretaget efter reglerne i vurderingsloven, blev anset som selvstændige ansættelser.
Ejendomsvurderingslovens kapitel 9 tager højde for, at de fremskrivninger og tilbageregninger, der
skal foretages, ikke er at anse som ansættelser. Det fremgår således af de pågældende regler, at
disse genberegninger ”foretages”, ikke ”ansættes”. Fremskrivninger og tilbageregninger skal
derfor
efter forslaget anses som dele af vurderingerne.
En ændring af en oprindelig yderligere ansættelse, der er foretaget efter den tidligere gældende
vurderingslov, vil med den foreslåede ændring uændret skulle anses som en ændring af en
selvstændig ansættelse, der kun kan foretages eller ændres, hvis forudsætningerne herfor er opfyldt.
En genberegning, der foretages efter reglerne i ejendomsvurderingslovens kapitel 9, vil derimod
ikke være en selvstændig ansættelse. En ændring af en genberegning forudsætter således ikke, at
ændringen er på mere end 20 pct., uanset at ændringen sker ved ekstraordinær genoptagelse.
74
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Til nr. 17
Ifølge ejendomsvurderingslovens § 15 skal der ved vurderingen af en ejendom ansættes den
forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til
alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika.
Det er ikke nærmere præciseret i ejendomsvurderingsloven eller bemærkningerne hertil, jf.
Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, hvorledes tillæg og nedslag konkret skal
håndteres. Det har ikke været hensigten, at alle ikke-observerede ejendomsspecifikke eller
handelsbetingede forhold, som der ikke er taget højde for i modelberegningen, vil skulle reguleres
ved tillæg eller nedslag, men derimod at tillæg og nedslag alene skal finde anvendelse, hvis de har
en vis betydning for kontantværdien af ejendommen i fri handel.
Det foreslås derfor, at der i ejendomsvurderingslovens § 15, indsættes et nyt stk. 3 med en
bagatelgrænse på 5 pct. for, hvornår der vil skulle gives manuelle tillæg og nedslag for forhold, så
der i lovgivningen præcist normeres en nedre grænse herfor. Efter forslaget vil der således ikke
skulle gives manuelle tillæg og nedslag for konstaterede eller påberåbte særlige faktiske forhold,
hvis forholdene samlet set vil påvirke ejendomsværdiansættelsen eller grundværdiansættelsen med
mindre end 5 pct. i forhold til modelberegningens resultat.
Det foreslås, at bagatelgrænsen tilsvarende skal gælde i den situation, hvor vurderingen ansættes på
baggrund af en manuelt fastsat kvadratmeterpris. Her vil bagatelgrænsen også skulle finde
anvendelse ved tillæg og nedslag i forhold til denne manuelt fastsatte kvadratmeterpris, der sættes i
stedet for modelberegningen. Derimod vil bagatelgrænsen ikke skulle gælde i den situation, hvor
ejendomsværdien eller grundværdien ansættes på baggrund af et friere vurderingsfagligt skøn,
hvilket f.eks. vil kunne være tilfældet i en situation, hvor der ikke findes sammenlignelige salg. I
disse situationer vil der ikke som sådan skulle anvendes tillæg eller nedslag.
Bagatelgrænsen vil desuden ikke skulle finde anvendelse i de situationer, hvor modelberegningen er
foretaget på baggrund af fejlbehæftede data, som der efterfølgende korrigeres for ved tillæg eller
nedslag, da der ikke her vil være tale om særlige faktiske forhold.
Vurderingsmyndigheden vil skulle foretage en samlet vurdering på tværs af samtlige forhold, der
anses at kunne give anledning til tillæg og/eller nedslag. Hvis det skønnes, at forholdene samlet set
vil påvirke ejendomsværdiansættelsen eller grundværdiansættelsen med mindst 5 pct., vil
vurderingsmyndigheden skulle inddrage disse ved vurderingen.
Er der både forhold ved ejendommen, som påvirker ejendomsværdiansættelsen og/eller
grundværdiansættelsen i opadgående retning og forhold, der påvirker ejendomsværdiansættelsen
og/eller grundværdiansættelsen i nedadgående retning, vil det skulle være forskelsværdien mellem
tillæg og nedslag, der er afgørende for, om forholdene samlet set påvirker værdien med mindst 5
pct., og dermed om der vil skulle tildeles tillæg og nedslag.
75
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Til nr. 18
Ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes
på vurderingstidspunktet, jf. ejendomsvurderingslovens § 16, stk. 1.
Ansættelsen af ejendomsværdien for et parcelhus foretages bl.a. på grundlag af de priser i fri
handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for den
pågældende ejendom selv, jf. ejendomsvurderingslovens § 24. Disse priser vil dermed indgå i
ansættelsen inklusive moms fra momspligtige salg og inklusive en moms, som måtte være
”aflejret”
i ejendommens værdi ved en tidligere omsætning af ejendommen. For så vidt angår ansættelsen af
ejendomsværdien for etageejendomme til beboelse, opgøres denne også inklusive moms, idet der
ikke kan afløftes moms af udleje til beboelse. Således er en udvikler momspligtig i forhold til det
beløb, ejendommen eventuelt sælges videre for til en udlejer.
Ejendomsværdien ansættes også inklusive moms for en momsregistreret ejer af en ejendom, som
måtte have erhvervet ejendommen med fradragsret for en moms af købesummen med henblik på
momspligtigt videresalg af ejendommen til beboelsesformål. Der vil dermed i sådanne tilfælde ikke
være parallelitet mellem momsfradrag og ansættelsen af ejendomsværdien.
Såfremt ejendommen udelukkende anvendes til andre formål end beboelse, f.eks. en kontor- eller
fabriksejendom, ansættes værdien af ejendommen eksklusive moms. Det er ikke afgørende, om
køberen/ejeren af ejendommen er en momspligtig erhvervsdrivende (f.eks. en
detailhandelsvirksomhed eller en advokat- eller revisionsvirksomhed) eller en momsfritaget
erhvervsdrivende (f.eks. en bank eller forsikringsselskab), eller om køberen/ejeren af ejendommen i
øvrigt er momsfritaget (f.eks. en fagforening).
Hvis der er tale om en
”blandet”
ejendom, som både anvendes til beboelsesformål og andre formål
end beboelse, opgøres værdien af de dele af ejendommen, der kan henføres til
beboelsesanvendelsen, inklusive moms, mens værdien af de dele af ejendommen, der kan henføres
til anden anvendelse end beboelse, opgøres eksklusive moms. Anvendelsen af en ejendoms enkelte
dele bestemmes ud fra delenes beskrivelse i Bygnings- og Boligregistret som nærmere beskrevet
nedenfor.
Det foreslås, at der i ejendomsvurderingslovens § 16, stk. 2, indsættes en ny bestemmelse, hvorefter
ejendomsværdien i udgangspunktet vil skulle ansættes inklusive moms.
Endvidere foreslås det, at såfremt ejendommen eller selvstændige dele heraf anvendes til andre
formål end beboelse, vil værdien af ejendommen eller af disse selvstændige dele skulle indgå i
ansættelsen eksklusive moms.
I de tilfælde, hvor dele af en ejendom anvendes til andre formål end beboelse, vil det afgørende i
forhold til ansættelse af ejendomsværdi eksklusive moms være, at der er tale om
”selvstændige”
76
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
dele af ejendommen, som anvendes til andre formål end beboelse.
Anvendes en del af en beboelsesejendom til f.eks. kontor (i erhvervsøjemed), vil det således være
en betingelse, at kontoret udgør en selvstændig del af ejendommen i forhold til, om vurderingen af
ejendomsværdien for denne del af ejendommen vil skulle opgøres eksklusive moms.
Hvorvidt der er tale om en selvstændig del af ejendommen, vil skulle bestemmes ud fra, om den
pågældende del af ejendommen er registreret som en selvstændig enhed i Bygnings- og
Boligregistret. Enheder til beboelse vil bl.a. omfatte sommerhusanvendelse, anvendelse til kollegier
og beboelse i døgninstitutioner.
Er det registreret i Bygnings- og Boligregistret, at en del af en ejendom faktisk anvendes til andre
formål end beboelse, f.eks. butiksanvendelse, vil ejendomsværdien skulle opgøres for den del
eksklusive moms, forudsat at der er tale om en selvstændig enhed.
Anvendes et værelse i et parcelhus f.eks. til kontor, men er parcelhuset i sin helhed registreret til
beboelse i Bygnings- og Boligregistret, vil ejendomsværdien skulle ansættes for ejendommen i sin
helhed inklusive moms.
De opgørelser, der vil skulle foretages i forhold til ejendomme, som både anvendes til
beboelsesformål og andre formål end beboelse, er ikke selvstændige ansættelser. De enkelte dele vil
indgå som elementer ved ansættelsen af ejendomsværdien.
Efter den foreslåede bestemmelse, vil beboelsesejendomme, f.eks. et parcelhus, et rækkehus, en
ejerlejlighed, en etageboligejendom med lejligheder til udlejning, eller sommerhuse,
ferieejerlejligheder og ejendomme med ferielejligheder, herunder disse typer boliger på fremmed
grund, skulle ansættes inklusive moms. Dette vil der blive taget højde for i de modelberegninger,
der vil blive anvendt ved ansættelsen af ejendomsværdien.
De foreslåede bestemmelser vil skulle skabe en overensstemmelse mellem den momsmæssige
behandling af fast ejendom og vurderingsnormen for ejendomme. Den endelige ejer af en ejendom,
der anvender en ejendom til beboelse, vil ikke have fradragsret for momsen af udgifterne til
opførelsen/købet af ejendommen. Ejendomsværdien af beboelsesejendommen vil skulle ansættes
tilsvarende inklusive moms.
Der er dog tale om en generel regulering, der dermed ikke vil indebære en fuldstændig parallel
behandling i momsmæssig og vurderingsmæssig henseende. Nogle ejendomsejere vil alt andet lige
kunne blive begunstiget af en lavere vurdering, fordi ejendomsværdien ansættes eksklusive moms,
selv om ejeren er en momsfritaget virksomhed, f.eks. en bank eller et forsikringsselskab, som derfor
ikke har fradragsret for moms efter momslovens almindelige regler.
Omvendt vil ejere af ejendomme til beboelse kunne blive belastet af en højere vurdering, fordi
77
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
ejendomsværdien her ansættes inklusive moms, uanset at ejerne har haft fradragsret for momsen
ved købet af ejendommen, som eksemplet med en virksomhed, der videresælger den nyopførte
beboelsesejendom samlet til en anden virksomhed.
Der henvises i øvrigt til lovforslagets § 1, nr. 19, og de dertil hørende bemærkninger, for så vidt
angår moms ved ansættelse af grundværdien.
Til nr. 19
Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at
grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf.
ejendomsvurderingslovens § 17.
Grundværdien ansættes på grundlag af den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig efter
forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf.
ejendomsvurderingslovens § 18. I de tilfælde, hvor det er muligt at anvende og udnytte grunden til
flere forskellige formål, anses det bedste formål i økonomisk henseende, jf. § 17, for at være den af
de foreliggende muligheder, der giver den højeste grundværdi, jf. § 18, stk. 2.
Af § 29, stk. 1, 1. pkt., følger det, at hvis der på en landbrugsejendom eller en skovejendom findes
arealer, der anvendes til andre formål end som produktionsjord, ansættes grundværdien for sådanne
arealer efter §§ 17-20, jf. § 15, jf. dog § 30, stk. 3, 1. pkt. I § 30, stk. 3, er der fastsat regler for
ansættelsen af grundværdier for boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme eller
skovejendomme. Af § 30, stk. 3, 1. pkt., følger det, at grundværdier for boliger beboet af ejere på
landbrugsejendomme ansættes til samme beløb pr. arealenhed som den gennemsnitlige værdi pr.
hektar for det jordstykke, som grundarealet tilhører, hvis grundarealet i fravær af boligen ville blive
betragtet som produktionsjord. I § 30, stk. 1, 2. pkt., er det bestemt, at for andre boliger som nævnt i
§ 30, stk. 1, som eksempelvis boliger beboet af ejere på skovejendomme, ansættes grundværdien
efter §§ 17-20.
Det foreslås, at der i ejendomsvurderingslovens § 17 indsættes en ny bestemmelse som stk. 2,
hvorefter grundværdien vil skulle ansættes inklusive moms. Endvidere foreslås det, at såfremt
grunden eller dele heraf udelukkende kan anvendes til andre formål end beboelse, vil værdien af
grunden eller af disse dele skulle ansættes eksklusive moms. Hvis grunden eller dele heraf både kan
anvendes til beboelse og andre formål, foreslås det, at det afgørende for, om grundværdien vil skulle
ansættes inklusive eller eksklusive moms, skal være, om bedste økonomiske anvendelse skønnes at
være beboelse eller andre formål.
Grundværdiansættelsen vil således skulle ansættes inklusive moms, når grunden ifølge
plangrundlaget må anvendes til opførelse af bl.a. helårsbeboelse, herunder parcel- og rækkehuse,
etagebebyggelse med ejerlejligheder m.v., og sommerhuse og sommerhuslejligheder.
Tillader plangrundlaget opførelse af ejerboliger, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, vil
78
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
grundværdien dermed skulle ansættes inklusive moms. Dette vil herudover gælde for plangrundlag,
der tillader opførelse af andre ejendomme til beboelse, herunder ejendomme med mere end to
boligenheder, f.eks. etageboliger til udlejning.
Såfremt grunden ifølge plangrundlaget udelukkende kan anvendes til andre formål end beboelse,
f.eks. til kontor eller industri, vil værdien af ejendommen skulle ansættes eksklusive moms.
Tillader plangrundlaget både beboelse og anden anvendelse end beboelse, vil der skulle beregnes en
værdi for disse to muligheder hver for sig. Dette vil der blive taget højde for i de modelberegninger,
der bliver anvendt til ansættelsen af grundværdien. Grundværdien under en etagebeboelsesejendom
vil således skulle beregnes inklusive moms.
Den foreslåede ændring vil, sammen med forslaget i § 1, nr. 18, medføre, at det ikke vil være
udelukket, at en ejendom vil få grundværdien ansat inklusive moms, mens ejendomsværdien vil
skulle fastsættes eksklusive moms. Hvis f.eks. en erhvervsejendom er placeret i et område, hvor der
efter plangrundlaget både må opføres beboelse og erhverv, og hvor det skønnes, at bedste
økonomiske anvendelse af grunden er beboelse, vil grundværdien blive ansat inklusive moms, mens
ejendomsværdien vil skulle ansættes eksklusive moms.
Baggrunden er, at det afgørende for, om ejendomsværdien skal ansættes inklusive eller eksklusive
moms, vil være den faktiske anvendelse af ejendommen, mens det afgørende for, om grundværdien
skal ansættes eksklusive eller inklusive moms, vil være, hvad der skønnes at være bedste
økonomiske anvendelse af ejendommen i ubebygget stand.
Efter den foreslåede bestemmelse vil grundværdien også skulle ansættes inklusive moms for en ejer
af grunden, f.eks. en byggevirksomhed eller et ejendomsudviklingsselskab, som måtte have
erhvervet grunden med momsfradragsret med henblik på opførelse og momspligtigt videresalg af et
etageboligbyggeri med ejerlejligheder eller et parcelhus. Der vil dermed i sådanne tilfælde ikke
være parallelitet mellem retten til momsfradrag og ansættelsen af grundværdien.
I visse tilfælde kan en grund være gennemskåret af planforhold, hvorved der på grunden både kan
opføres beboelsesejendomme såvel som erhvervsejendomme, der ikke kan anvendes til beboelse. I
disse situationer vil grundværdien skulle opgøres inklusive moms for den del af grunden, der kan
anvendes til opførelse af beboelsesejendomme, mens grundværdien for den del af grunden, som kan
anvendes til andre formål, vil skulle opgøres uden moms. Summen af disse opgørelser vil udgøre
ansættelsen af grundværdien. Det betyder, at opgørelsen af delene uden videre vil skulle lægges til
grund ved ansættelsen af ejendommens samlede grundværdi. Det skal fremhæves, at de enkelte
dele, som indgår i summen af opgørelserne, ikke vil udgøre selvstændige ansættelser. Delene vil
indgå som elementer ved ansættelsen af grundværdien.
Anvendes en grund lovligt til andre formål end dem, der er fastsat i forskrifter udstedt i medfør af
planlovgivningen eller andre offentlige forskrifter, vil grundværdien skulle ansættes på samme
79
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
måde, som hvis den faktiske anvendelse og udnyttelse var mulig efter gældende offentlige
forskrifter, hvis dette vil medføre en højere grundværdi end ved ansættelse efter den anvendelse og
udnyttelse, der er fastsat i de nævnte offentlige forskrifter, jf. ejendomsvurderingslovens § 20, stk.
1.
Opgørelsen af grundværdien i henhold til § 20 vil skulle foretages på samme måde i relation til
moms. Opgørelsen efter bestemmelsen vil derfor skulle foretages inklusive moms, hvis der er tale
om, at ejendommen eller selvstændige dele heraf anvendes til bolig. Er der tale om, at ejendommen
eller selvstændige dele heraf anvendes til andet end boligformål, vil opgørelsen skulle foretages
eksklusive moms. Der henvises i den forbindelse til bemærkningerne til forslagets § 1, nr. 18.
Forslaget i § 1, nr. 19, har, ligesom lovforslagets § 1, nr. 18, til formål at skabe overensstemmelse
mellem den momsmæssige behandling af fast ejendom og de vurderingsmæssige principper. Der vil
dog også i forhold til ansættelse af grundværdien være tale om en generel regulering, der dermed
ikke vil indebære en fuldstændig parallel behandling. Der henvises til bemærkningerne til § 1, nr.
18.
Ejendomsvurderingslovens § 29, stk. 1, 1. pkt., og § 30, stk. 3, 2. pkt., indeholder en henvisning til
bl.a. § 17 om grundværdi. Efter forslaget i § 1, nr. 19, foreslås det, at bestemmelsen om moms ved
ansættelse af grundværdi vil skulle finde tilsvarende anvendelse for de ansættelser, som skal ske
efter henholdsvis ejendomsvurderingslovens § 29, stk. 1, 1. pkt., og § 30, stk. 3, 2. pkt.
Til nr. 20
Ifølge ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 3, skal der ved vurderingen alene tages hensyn til
tinglyste servitutter af privatretlig karakter, i det omfang en servitut er pålagt en ejendom til fordel
for en anden ejendom, og disse ikke har samme ejer.
Af ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 2, følger det, at der ved ansættelse af grundværdien tages
hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering.
Det fremgår således ikke klart af ejendomsvurderingsloven, om servitutter om byggeretter af den
type, der er påtegnet af kommunalbestyrelsen efter planlovens § 42, skal betragtes som
offentligretlig regulering, hvilket har betydning for, om der ved ansættelse af grundværdien skal
tages højde for disse servitutter. I bemærkningerne til ejendomsvurderingsloven, jf.
Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, er der heller ikke taget stilling hertil.
Det foreslås derfor præciseret, at forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden
offentlig regulering som nævnt i lovens § 17, stk. 3, 2. pkt., også vil omfatte servitutter om
byggeretter, der er påtegnet af kommunalbestyrelsen efter planlovens § 42.
Byggeretsservitutter, der er påtegnet af kommunalbestyrelsen efter planlovens § 42, vil således
skulle betragtes som offentligretlig regulering, og Skatteforvaltningen vil derfor ved ansættelsen af
80
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
grundværdien skulle inddrage disse byggeretsservitutter, bl.a. til brug for beregningen af den mulige
udnyttelse i områder, hvor omfangsbestemmelsen er angivet for området som helhed, jf.
ejendomsvurderingslovens § 19.
Som beskrevet ovenfor i de almindelige bemærkninger afsnit 2.9.1. omfatter servitutter om
byggeretter, servitutter, der udvider eller begrænser anvendelsen eller udnyttelsen af en ejendom i
forhold til, hvad plangrundlaget tillader.
Servitutter om byggeretter kan have forskelligt indhold. I en byggeretsservitut kan det f.eks. være
bestemt, at den til enhver tid værende ejer af ejendommen stedse skal respektere, at bebyggelse af
ejendommen ud over de etagekvadratmeter, der er opført ved deklarationens tinglysning, kræver
forudgående, skriftlig godkendelse. I tilknytning hertil kan det være bestemt, at dette forbud mod
yderligere bebyggelse af ejendommen gælder enhver form for yderligere bebyggelse eller anden
udvidelse af ejendommens etageareal.
Et andet eksempel på en byggeretsservitut kan være, at det i servitutten er bestemt, at ejendommen
ikke må bebygges med mere end 21.000 etagekvadratmeter opgjort i henhold til
bygningsreglementet, svarende til den byggeret, som køber har erhvervet i forbindelse med købet af
ejendommen. I tilknytning hertil kan det være bestemt, at ejendommen skal anvendes til opførelse
af boligbyggeri, og at køber og efterfølgende ejere af ejendommen samt parceller udstykket herfra
ikke må ændre den aftalte anvendelse af ejendommen uden samtykke.
Til nr. 21
Nogle ejerboliger er beliggende i områder, hvor plangrundlaget kun fastsætter en relativt bred
plananvendelse for ejendommene. I plangrundlaget (typisk lokalplaner) kan der alene være
registreret en generel plananvendelseskode for boligformål evt. kombineret med en specifik
plananvendelseskode.
Ved anvendelse af en grund forstås den type af byggeri, der er opført, eller som kan opføres, på
grunden. Ved udnyttelse forstås den mængde byggeri, som er opført, eller som kan opføres, på
grunden, jf. bemærkningerne til § 17, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 97.
Ansættelse af grundværdier efter ejendomsvurderingsloven tager afsæt i værdien af grunden i
ubebygget stand og under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt bedst muligt økonomisk,
jf. ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 2. Grundværdiansættelsen foretages på grundlag af de
anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, der eksisterer i henhold til forskrifter udstedt i medfør af
planlovgivningen eller anden offentlig regulering.
Er eksempelvis et parcelhus eller rækkehus beliggende i et område, som efter plangrundlaget er
udlagt til boligformål, vil der for grunden efter den nuværende model blive foretaget en beregning
af grundværdien ved faktisk anvendelse med udgangspunkt i det faktisk opførte enfamiliehus, efter
planlagt anvendelse som et enfamiliehus med en bebyggelsesprocent svarende til den tilladte og ved
81
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
planlagt anvendelse som en etageejendom.
Den højeste af de tre beregninger vil umiddelbart være den bedste økonomiske anvendelse og
således blive anvendt ved ansættelsen af grundværdien, jf. bl.a. ejendomsvurderingslovens § 18, stk.
2. Vurderes grunden under eksempelvis parcelhuset ud fra planlagt anvendelse som en
etageejendom, vil vurderingen typisk blive væsentligt højere end efter den faktiske anvendelse som
enfamiliehus, uanset at kommunen ikke specifikt i plangrundlaget har taget stilling til, om ejeren må
og kan opføre en etageejendom på grunden
–
og evt. heller ikke vil tillade alternativ anvendelse.
Det foreslås derfor, at der indsættes en ny bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 18, hvoraf det
vil følge, at i de situationer, hvor plangrundlaget eller anden offentlig regulering alene indeholder en
generel angivelse af, hvordan en grund kan anvendes, vil grundværdien skulle ansættes på baggrund
af den faktiske anvendelse.
Endvidere foreslås det, at udnyttelsen af grunden for ejendomme beliggende i byzone og i
sommerhusområder vil skulle opgøres i henhold til det bygningsreglement, der er gældende på
vurderingstidspunktet, jf. § 5, baseret på den faktiske anvendelse. Grundens udnyttelse vil dog ikke
kunne opgøres til mere, end hvad der følger af plangrundlaget eller anden offentlig regulering.
For ejendomme beliggende i landzone foreslås det, at udnyttelsen vil skulle opgøres i forhold til den
faktiske udnyttelse.
I de tilfælde, hvor plangrundlaget eller anden offentlig regulering herudover indeholder en specifik
angivelse af, hvordan en grund kan anvendes, vil grundværdien skulle ansættes efter den specifikke
anvendelse, hvis dette vil medføre en højere grundværdiansættelse end en ansættelse efter den
ovennævnte.
Endeligt foreslås det i tilknytning til ovenstående, at i de situationer, hvor den faktiske anvendelse
af en grund ikke vil være mulig efter plangrundlaget eller anden offentlig regulering, jf. den
foreslåede § 18, stk. 3, 1. pkt. i ejendomsvurderingsloven, vil grundværdien skulle ansættes på
samme måde, som hvis den faktiske anvendelse og udnyttelse var mulig efter gældende forskrifter.
Til nr. 22
Ifølge ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1, skal der ved vurderingen af en ejendom ansættes den
forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til
alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog §§ 28-33.
Endvidere følger det af bestemmelsen, at vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret
handelspris. Ved vurderingen skal der ansættes en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig
grundværdi, jf. lovens § 15, stk. 2. Ved grundværdi forstås efter lovens § 17, stk. 1, værdien af
grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst
muligt i økonomisk henseende, jf. dog §§ 28-33. For ejerlejligheder bestemmer
82
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
ejendomsvurderingslovens § 21, stk. 1, at der ansættes en grundværdi for moderejendommens
grundareal.
Ejendomsvurderingslovens § 15 fastsætter den generelle vurderingsnorm, der skal anvendes ved
vurdering af fast ejendom. Ved vurderingsnormen forstås ifølge bemærkningerne til § 15, jf.
Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 94, den værdi eller det resultat, som
vurderingsmyndigheden skal nå frem til ved vurderingen.
Som nærmere beskrevet i de almindelige bemærkninger, afsnit 2.10.1, hvortil der henvises, var det
ved ejendomsvurderingslovens tilblivelse hensigten at anvende grundresidualmetoden i de fleste
tilfælde ved ansættelse af grundværdier for moderejendomme under ejerlejligheder.
En gennemgang af en række faktiske salg af grunde til etageboligbebyggelse, sammenholdt med de
resultater, der på nuværende tidspunkt opnås ved grundresidualmetoden, har imidlertid vist, som det
også er beskrevet i de almindelige bemærkninger, afsnit 2.10.1, at metoden for visse områder
generelt giver resultater, der afviger væsentligt fra de konstaterede handelspriser.
Det foreslås i § 1, nr. 22, at der indsættes en ny bestemmelse, hvoraf det vil følge, at grundværdien
for grunde, der kan anvendes eller faktisk anvendes til etageboligbebyggelse, jf. §§ 18 og 20, uanset
§ 15, stk. 1, vil skulle ansættes på baggrund af oplysninger om eller beregninger af den forventelige
kontantværdi af nyopførte ejendomme, opførelsesomkostninger og andre forhold, der vurderes at
have væsentlig betydning for grundværdien i området.
Forslaget vil indebære en justering af vurderingsnormen for grunde under etageboligbebyggelse.
Det er ikke investors værdifastsættelse af en ubebygget grund i et byudviklingsområde, der vil være
sigtet i den foreslåede justerede vurderingsnorm for etageboligbebyggelse, men derimod
slutbrugerens værdiansættelse af grunden, når slutbrugeren har taget sin bolig i brug, så grundens
værdi afspejler værdien af ejendommens beliggenhed.
Forslaget vil herudover indebære, at ansættelsen af grundværdien for etageboligbebyggelse kan
–
og i mange tilfælde vil
–
afvige fra konstaterede handelspriser af ubebyggede grunde i området. I
mange tilfælde vil opkøb være foretaget af en bygherre, der køber byggegrunde af kommunen eller
ejendomme til nedrivning, hvor der kan opføres en ejendom med typisk flere ejerlejligheder. Disse
handler sker ofte på tidspunkter, hvor der ingen bebyggelse er, og der kan gå lang tid fra grunden er
handlet, til en ejerlejlighed kan bebos. I denne periode er der typisk stor udvikling i områdets
samlede karakter. De handelspriser, som bygherrerne opnår ved køb af byggegrunde vil derfor efter
forslaget ikke være relevante i forhold til grundværdiansættelserne, idet disse ikke afspejler værdien
for den endelige slutbruger.
Forslaget vil sikre, at forskellen på ejendomsværdien af i øvrigt ens ejendomme afspejles i
vurderingen af grundværdien, idet omkostningerne til at opføre ens bygninger i samme område er
de samme. Endvidere er den risiko, som en investor påtager sig ved køb af en byggegrund i et
83
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
uudviklet eller underudviklet område, ikke længere tilstede, når byggeriet er opført. Væsentlige
afvigelser vil også kunne forekomme i de tilfælde, hvor der i handelsprisen også indgår
omkostninger til byggemodning i form af etablering af infrastruktur, hvorfor faktisk konstaterede
handelspriser ikke vil afspejle normen.
I forslaget til ejendomsvurderingslovens § 19 a er opregnet en række elementer, som ansættelsen af
grundværdien for etageboligbebyggelse vil skulle ske på baggrund af.
Efter grundresidualmetoden beregnes en forventelig kontantværdi af en nyopført ejendom fratrukket
de omkostninger, der er til at opføre en sådan ejendom. Dermed fås den værdi, som tilskrives
ejendommens beliggenhed, idet opførelsesomkostningerne beregnes ensartet for lokalområder.
Ved ansættelse af grundværdien vil for det første skulle indgå oplysninger om eller beregninger for
den forventelige kontantværdi af nyopførte ejendomme, hvorved forstås den samlede værdi af enten
alle de faktiske ejerlejligheder som nyopført, eller for andre etageboliger, f.eks. værdien af en sådan
ejendom til udlejning. Ved beregning som ejerlejlighed vil skulle beregnes en kvadratmeterpris for
en nyopført ejerlejlighed på adressen ud fra ensartede karakteristika, en såkaldt
standardejerlejlighed. Det samlede mulige eller faktiske boligareal ganges på denne
kvadratmeterpris for at få en samlet ejendomsværdi. For boligudlejningsejendomme vil der
ligeledes skulle beregnes en ejendomsværdi som nyopført ud fra, hvilken leje der forventeligt kan
opretholdes på adressen, fradraget omkostningerne til ejendommens drift. Denne værdi diskonteres
med det afkastkrav, en ejendomsinvestor vil kræve for en ny ejendom i det pågældende område.
For det andet vil opførelsesomkostninger skulle indgå ved ansættelse af grundværdien.
Opførelsesomkostninger vil omfatte byggeomkostninger til at opføre den faktiske eller den mulige
ejendom, som nyopført, herunder omkostninger, der er nødvendige for at realisere et sådant
byggeprojekt, herunder udstykning i ejerlejligheder og handelsomkostninger. Udformningen af den
mulige eller den faktiske ejendom vil også kunne påvirke byggeomkostningerne, idet det f.eks. er
billigere pr. kvadratmeter bygning at opføre en stor ejendom end en lille ejendom.
Ved anvendelse af oplysninger om eller beregninger af den forventelige kontantværdi af nyopførte
ejendomme og opførelsesomkostninger vil metoden afspejle den implicitte, økonomiske værdi, som
slutbrugeren vil tillægge grunden/beliggenheden. Herved vil forskellen i ejendomsværdien af to
forskelligt beliggende nyopførte, men i øvrigt ellers ens, ejendomme blive afspejlet direkte i
grundværdien.
Ved en efterprøvelse af ansættelsen efter bestemmelsen vil Skatteforvaltningens anvendelse af
grundresidualmetoden med den foreslåede ændring ikke kunne anfægtes med henvisning til faktiske
handelspriser af ubebyggede grunde udlagt til etageboligbebyggelse. Derimod kan de konkrete
værdier, som forvaltningen vil gøre brug af ved anvendelsen af metoden, kunne inddrages i en klage
over ansættelsen.
84
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Skatteforvaltningen vil dog ikke i alle tilfælde være forpligtet til at anvende grundresidualmetoden.
Konkret vil der kunne forekomme tilfælde, hvor andre forhold, der vurderes at have væsentlig
betydning for grundværdien, må inddrages. Dette vil eksempelvis kunne være lokale forhold, som
vurderes at påvirke grundværdien, f.eks. registreret forurening og behov for ekstrafundering.
De faktiske forhold, der vil skulle lægges vægt på ved ansættelse af grundværdien for
etageboligbebyggelse, vil skulle meddeles ejendomsejeren i forbindelse med
deklarationsproceduren.
Til nr. 23
Opgørelsen af den faktiske anvendelse og udnyttelse efter ejendomsvurderingslovens § 20 foretages
på grundlag af den registrerede bygningsanvendelseskode og de registrerede oplysninger om
bygningernes størrelse forstået som det antal etagemeter, der bruges ifølge bygningsreglementet, og
bygningernes højde forstået som det antal etager, bygningen har registeret i Bygnings- og
Boligregistret.
For at udregne bygningsstørrelsen er det nødvendigt at beregne bygningens etageareal.
Bygningsreglementet fastsætter reglerne herfor, jf. bygningsreglementets § 455, og
bebyggelsesprocenten (etagearealets procentvise andel af grundens størrelse), jf.
bygningsreglementets § 453.
Beregningsreglerne i bygningsreglementets § 455 ændres løbende, hvilket systemmæssigt er
vanskeligt at håndtere. Dette gælder navnlig bygningsreglementets regler om bygningens størrelse,
da disse indeholder forskellige selvstændige beregninger.
Hertil kommer, at det ikke er hensigtsmæssigt at operere med beregningsregler fra flere forskellige
bygningsreglementer, idet det potentielt kan give forskellige resultater ved beregningen af
udnyttelsen i henhold til ejendomsvurderingslovens § 20 for ellers ensartede ejendomme, og
sagsbehandlingen vanskeliggøres, når beregningen skal berigtiges.
Det foreslås på den baggrund, at der i ejendomsvurderingslovens § 20, stk. 2, indsættes et nyt
punktum, så der ved beregningen af den faktiske anvendelse og udnyttelse, jf.
ejendomsvurderingslovens § 20, vil skulle tages udgangspunkt i det bygningsreglement, der er
gældende på vurderingstidspunktet. Dvs. det bygningsreglement, der er i kraft på
vurderingstidspunktet.
Til nr. 24
Den gældende formulering af ejendomsvurderingslovens §§ 18 og 20 giver ikke mulighed for at
kombinere anvendelsen af §§ 18 og 20 ved vurderingen af én vurderingsejendom. Den gældende
formulering indebærer, at der skal ansættes en grundværdi for hele vurderingsejendommen enten i
medfør af § 18 eller i medfør af § 20.
85
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
I de almindelige bemærkninger til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L
211 som fremsat, afsnit 2.7.2.4.1, fremgår det bl.a., at den overordnede vurderingsnorm om en
forventelig kontantværdi også er gældende ved vurderingen af grunde. Ved grundværdien skal
forstås værdien af grunden i ubebygget stand under forudsætning af, at grunden vil blive anvendt i
bedste økonomiske henseende. Dette vil i medfør af ovennævnte bemærkninger sige, hvad en
fornuftig investor vil anvende og udnytte grunden til, uanset om der er tale om ejerboliggrunde eller
erhvervsgrunde.
En investor vil anskue sådanne vurderingsejendommes potentiale på baggrund af dels, hvad
grunden faktisk anvendes og udnyttes til, og dels grundens planlagte anvendelse og udnyttelse.
Ved komplekse grunde, der består af flere dele, vil en investor anskue de enkelte dele som separate
enheder og vil ved prisfastsættelsen af ejendommen se på summen af værdierne af de enkelte dele.
Hvis vurderingerne skal afspejle dette for sådanne typer ejendomme, herunder f.eks. ejendomme
der er beliggende på tværs af en zonegrænse, er det nødvendigt at opdele sådanne ejendomme.
Dette kan f.eks. gælde for ejendomme, hvor en del af ejendommen ligger i byzone, mens den
resterende del ligger i landzone. Tilsvarende gør sig gældende for ejendomme, der er berørt af
forskellige plangrundlag.
Det foreslås derfor, at der indsættes en ny bestemmelse som ejendomsvurderingslovens § 20, stk. 4,
hvorefter ejendomsvurderingslovens § 20, stk. 1-3, vil finde tilsvarende anvendelse, hvis
Skatteforvaltningen foretager en arealopdeling af grunden til brug for vurderingen. Grundværdien
vil i disse tilfælde skulle ansættes på baggrund af denne opdeling.
Formålet med forslaget er at bringe vurderingerne tættere på, hvordan en investor vil prissætte
sådanne ejendomme, og derved gøre vurderingerne mere retvisende. Derudover foreslås det, at der
ved vurderingen både skal henses til de enkelte deles mulige anvendelse og udnyttelse, jf.
ejendomsvurderingslovens § 18, og faktiske anvendelse og udnyttelse, jf. § 20, og at der i
vurderingen vil kunne indgå en kombination heraf.
Dette vil navnlig gøre sig gældende i de situationer, der er omfattet af bygningsreglementets § 454,
stk. 3, som regulerer, hvilke arealer der ikke medregnes til grundens størrelse ved opgørelsen af
bl.a. bebyggelsesprocenten, jf. bygningsreglementets § 453.
Hvis der ikke tages hensyn til vurderingsejendommens dele, kan det desuden for geografisk adskilte
matrikler, som samlet udgør én vurderingsejendom, uanset at de er beliggende i samme zone,
betyde, at et fritliggende, ubebygget jordstykke regnes med i udnyttelsen, selvom det ikke ville
kunne lade sig gøre i en byggesagsbehandling.
For grunde beliggende i to forskellige zoner ville det ligeledes betyde, at udnyttelsen regnes i
forhold til et grundareal, der ikke i realiteten ville kunne danne grundlag for beregning af
86
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
udnyttelsen. Således ville det ikke være muligt at overføre et etageareal fra den ene del af
vurderingsejendommen beliggende i en zone til den anden del af vurderingsejendommen, der ligger
i en anden zone. Eventuel overudnyttelse ville derfor kun kunne beregnes indenfor samme zone.
Forslaget vil på den baggrund medføre mere retvisende vurderinger af komplekse
vurderingsejendomme i overensstemmelse med vurderingsnormen som beskrevet i
ejendomsvurderingslovens § 15.
Forslaget vil indebære, at i de tilfælde, hvor betingelserne for anvendelsen af
ejendomsvurderingslovens § 20 er opfyldt, vil der på hver del blive beregnet to vurderingsforslag.
Ét forslag for den mulige anvendelse og udnyttelse i medfør af ejendomsvurderingslovens § 18 og
ét forslag for den faktiske anvendelse og udnyttelse i medfør af ejendomsvurderingslovens § 20.
Grundværdien af vurderingsejendommen vil således skulle udgøre summen af de to
vurderingsforlag.
Med forslaget vil der skabes mulighed for at vælge det forslag, som giver den mest retvisende
vurdering for vurderingsejendommens enkelte dele, herunder også i de tilfælde, hvor dette vil ske i
kombination af ejendomsvurderingslovens §§ 18 og 20.
Til nr. 25
Efter ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, ansættes en selvstændig ejendomsværdi og en
selvstændig grundværdi ved vurderingen af fast ejendom.
Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at
grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf.
ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 1. Dog ansættes grundværdien ved landbrugsjord og
skovarealer efter en særlig vurderingsnorm, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 28-33.
Ved anvendelse af en grund forstås den type af byggeri, der er opført, eller som kan opføres på
grunden, mens der ved udnyttelse forstås den mængde byggeri, som er opført, eller som kan
opføres, på grunden.
Ansættelsen af grundværdien skal som udgangspunkt foretages på grundlag af den anvendelse og
udnyttelse, der er mulig efter plangrundlaget i forskrifterne udstedt i medfør af planlovgivningen
eller anden offentlig regulering, jf. ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 2, og § 18, stk. 1, og
omfatter bl.a. lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter, bygningsreglement m.v.
For at forbedrede oplysninger om plangrundlaget, herunder grundens anvendelses- og
udnyttelsesmuligheder, kan indgå i ejendomsvurderingen, er der, som nævnt i de almindelige
bemærkninger afsnit 2.5.1, som led i forlig om et nyt ejendomsvurderingssystem, oprettet et nyt
Plandataregister, hvor kommunerne skal foretage en registrering af anvendelses- og
udnyttelsesmulighederne, samt efterfølgende opdatere og korrigere oplysningerne, hvor det er
87
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
nødvendigt.
Efter de gældende regler er der metodefrihed, og der eksisterer ikke nogen formkrav til, hvordan
plangrundlaget skal fastsættes, hvilket f.eks. kan resultere i, at anvendelses- og
udnyttelsesmulighederne fastsættes meget bredt. Er dette tilfældet, vil oplysningerne om
anvendelses- og udnyttelsesmulighederne ikke være direkte anvendelige i Skatteforvaltningens
registre og systemer.
Som eksempel på tilfælde, hvor der ikke foreligger et tilstrækkeligt vurderingsgrundlag i
Plandataregistret, kan nævnes de situationer, hvor kommunen i forhold til udnyttelsesmulighederne
i lokalplanen ikke har angivet en bebyggelsesprocent eller et etageareal, eller hvor det i lokalplanen
er angivet, at bebyggelsesprocenten afhænger af bygningens højde.
Som nævnt i de almindelige bemærkninger, afsnit 2.5.1. skal kommunerne løbende opdatere og
korrigere nødvendige plandata i Plandataregistret. Skatteforvaltningen vil derimod være ansvarlig
for selve anvendelsen af de registrerede oplysninger i forbindelse med ejendomsvurderingen,
herunder for at vurderingen foretages på grundlag af korrekte oplysninger om et jordstykkes
anvendelses- og udnyttelsesmuligheder.
Det foreslås, med henblik på at sikre et administrerbart og digitaliseringsparat vurderingsgrundlag
til ansættelse af grundværdien, at der i ejendomsvurderingsloven fastsættes regler for, hvorledes
grundværdien skal ansættes i de tilfælde, hvor Plandataregistret
ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om en ejendoms anvendelses- og
udnyttelsesmuligheder,
indeholder tilstrækkelige oplysninger om en ejendoms anvendelsesmuligheder, men ikke
indeholder oplysninger eller indeholder utilstrækkelige oplysninger om ejendommens
udnyttelsesmuligheder,
ikke indeholder eller indeholder utilstrækkelige oplysninger om en ubebygget grunds
anvendelses- og udnyttelsesmuligheder,
indeholder tilstrækkelige oplysninger om en ubebygget grunds anvendelsesmuligheder, men
ikke indeholder oplysninger eller indeholder utilstrækkelige oplysninger om ejendommens
udnyttelsesmuligheder.
Det foreslås for ejendomme beliggende i byzone og sommerhusområder, hvor Plandataregistret ikke
indeholder tilstrækkelige oplysninger til at vurdere ejendommen ud fra den anvendelse og
udnyttelse, der er mulig efter plangrundlaget eller anden offentlig regulering, at grundværdien vil
skulle ansættes efter den faktiske anvendelse og den udnyttelse, som ud fra den faktiske anvendelse
er mulig i henhold til bebyggelsesprocenten i det gældende bygningsreglement, der er gældende på
vurderingstidspunktet, jf. § 5, jf. stk. 2.
Det foreslås for ejendomme beliggende i landzone, at grundværdien vil skulle ansættes ud fra den
faktiske anvendelse og faktiske udnyttelse, jf. § 20.
88
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Det foreslås, hvor der for ejendomme i Plandataregistret er registreret tilstrækkelige oplysninger om
en ejendoms anvendelse, men der ikke er registreret tilstrækkelige oplysninger om ejendommens
udnyttelse, at grundværdien vil skulle ansættes efter den planlagte anvendelse og den udnyttelse,
som er mulig i henhold til bebyggelsesprocenten i det gældende bygningsreglement på
vurderingstidspunktet, jf. § 5. For ejendommene beliggende i landzone, vil grundværdien skulle
ansættes i forhold til ejendommenes udnyttelsesmuligheder dog efter den faktiske udnyttelse.
Det foreslås, at ansættelsen af grundværdien for en ubebygget grund, hvor Plandataregistret ikke
indeholder tilstrækkelige oplysninger til at vurdere ejendommen ud fra den anvendelse og
udnyttelse, der er mulig efter plangrundlaget eller anden offentlig regulering, at grundværdien vil
skulle ansættes på baggrund af anvendelse som fritliggende enfamiliehuse i byzone og sommerhus i
områder udlagt til sommerhusområde og den udnyttelse, som er mulig i henhold til
bebyggelsesprocenten i det gældende bygningsreglement på vurderingstidspunktet, jf. § 5.
Endvidere foreslås det for ubebyggede grunde i landzone og ubebyggede grunde, hvor der ikke
findes oplysninger om, hvilken zone grunden er beliggende i, at grundværdien vil skulle ansættes
for den ubebyggede grund efter anvendelse som landbrugsjord, medmindre der er meddelt
landzonetilladelse eller den ubebyggede grund, jf. § 3, nr. 2 og 3, er omfattet af §§ 28-33.
For ubebyggede grunde beliggende i byzone og sommerhusområde, hvor der i Plandataregistret er
registreret tilstrækkelige oplysninger om grundens anvendelse, men ikke registreret tilstrækkelige
oplysninger om dens udnyttelse, foreslås det, at grundværdien vil skulle ansættes på baggrund af
den planlagte anvendelse og den udnyttelse, som er mulig i henhold til bebyggelsesprocenten i det
gældende bygningsreglement på vurderingstidspunktet, jf. § 5.
Endelig foreslås det for ubebyggede grunde i landzone og ubebyggede grunde, hvor der ikke findes
oplysninger om, hvilken zone grunden er beliggende i, at grundværdien vil skulle ansættes efter
anvendelse som landbrugsjord, medmindre der er meddelt landzonetilladelse eller den ubebyggede
grund, jf. § 3, nr. 2 og 3, er omfattet af §§ 28-33.
Til nr. 26 og 27
Efter ejendomsvurderingslovens § 21 ansættes grundværdien for ejerlejligheder ved en fordeling af
den samlede grundværdi for den ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, den såkaldte
moderejendom.
Kan dele af moderejendommen alene anvendes til erhverv, ansættes der en samlet grundværdi,
opgjort ud fra delvis erhverv og delvis beboelse. Herefter fordeles den samlede grundværdi ud på de
enkelte lejligheder (både erhvervs- og beboelseslejlighederne). Det sker med udgangspunkt i de
tinglyste fordelingstal for ejendommen.
Hermed modtager beboelseslejlighederne ikke en grundværdi med beboelse som anvendelse,
89
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
ligesom erhvervslejlighederne ikke modtager en grundværdi med erhverv som anvendelse. Det kan
have den konsekvens, at ejerlejligheder i ejendomme med f.eks. erhverv i stueetagen, ansættes med
en anden grundværdi, end identiske naboejerlejligheder, hvor erhverv ikke er tilladt i stueetagen.
Det foreslås på den baggrund at ændre ejendomsvurderingslovens § 21, så
3. pkt.
i stk. 1 ophæves,
mens der indsættes et nyt
stk. 2 og 3.
Med de foreslåede ændringer vil etageejendomme, der
anvendes til ejerlejlighedsbeboelse eller sommerhusejerlejligheder, få ansat ensartede
grundværdiansættelser, uanset om moderejendommen også anvendes til erhverv.
Med det foreslåede stk. 2, vil der skulle ansættes en særskilt grundværdi for den del af
lejlighederne, der anvendes til henholdsvis beboelse og erhverv. Hvis f.eks. otte ud af ti lejligheder i
en moderejendom anvendes til ejerlejlighedsbeboelse, mens de sidste to lejligheder anvendes til
erhverv, vil der fremadrettet skulle ansættes en grundværdi for de otte ejerlejligheder til beboelse ud
fra beboelseslejlighedernes andel af den samlede grund. Denne grundværdi vil skulle ansættes i lige
år. Ligeledes vil der skulle ansættes en særskilt grundværdi for de to erhvervslejligheder. Denne
grundværdi vil skulle ansættes i ulige år.
Efter den foreslåede stk. 3, vil moderejendommens grundværdi skulle fordeles ud fra de tinglyste
fordelingstal for ejendommen. Hvis der på ejendommen både findes ejerlejligheder til beboelse eller
sommerhusejerlejligheder, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 2 og 4, og erhvervslejligheder, jf. §
3, stk. 1, nr. 4, vil fordelingen af moderejendommens grundværdi skulle fordeles på de enkelte
lejligheder ud fra anvendelsen af lejlighederne med udgangspunkt i de tinglyste fordelingstal for
lejligheder med ens anvendelse.
Det vil for ejendommen beskrevet ovenfor betyde, at hvis de ti lejligheder (otte beboelseslejligheder
og to erhvervslejligheder) har et fordelingstal på 1/10 hver, vil fordelingstallet skulle omregnes til,
at hver af de otte beboelseslejligheder får et fordelingstal på 1/8, som anvendes ved fordelingen af
moderejendommens beboelsesgrundværdi, mens de to erhvervslejligheder hver får et omregnet
fordelingstal på 1/2, som anvendes ved fordelingen af moderejendommens
erhvervslejlighedsgrundværdi.
Hvis f.eks. moderejendommens beboelsesgrundværdi ansættes til 4.000.000 kr., fordeles denne ud
på de otte beboelseslejligheder med 1/8 til hver, hvorefter hver beboelseslejlighed får en
selvstændig grundværdi på 500.000 kr.
Ansættes moderejendommens erhvervsgrundværdi f.eks. til 400.000 kr., vil hver erhvervslejlighed
få ansat en grundværdi på 200.000 kr.
Med de gældende regler bliver den samlede grundværdi for moderejendommen på 4.400.000 kr.,
fordelt ud på de enkelte lejligheder med 1/10 til hver, hvorefter hver lejligheds grundværdi ansættes
til 440.000 kr. Hermed fastsættes erhvervslejlighedernes grundværdi 240.000 kr. over deres
egentlige værdi, mens beboelseslejlighederne ansættes 60.000 kr. for lavt.
90
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
De foreslåede ændringer vil ikke have betydning for ansættelsen og fordelingen af grundværdien i
rene moderejendomme til beboelse eller erhverv.
Stk. 2-4, der bliver stk. 4-6, foreslås ikke ændret, og vil med den foreslåede ændring også skulle
anvendes i de tilfælde, hvor der mangler tinglyste fordelingstal for moderejendomme med både
erhverv og beboelse.
Til nr. 28
Efter skatteforvaltningslovens § 4 a skal alle klager i vurderingssager indgives til
Skatteankestyrelsen, som visiterer klagerne og varetager det sagsforberedende arbejde og
sekretariatsbetjeningen, uanset om klagesagen skal afgøres af et vurderingsankenævn,
Landsskatteretten eller af Skatteankestyrelsen.
Klager, som i overvejende grad vedrører en tvist om de registrerede oplysninger, der er lagt til
grund for den påklagede afgørelse, kan vurderingsankenævnet henvise til Skatteankestyrelsen.
Der er tale om et ét-leds klagesystem, hvorefter en afgørelse truffet af en af de tre klageinstanser
ikke vil kunne påklages til anden administrativ klageinstans, og yderligere prøvelse kun vil kunne
ske ved domstolene efter skatteforvaltningslovens kapitel 17.
I de tilfælde hvor en boligejer får medhold i en klage over en konkret grundværdiansættelse, skal
Skatteforvaltningen konkret vurdere betydningen af afgørelsen for senere vurderinger. Tilsvarende
skal Skatteforvaltningen konkret vurdere, hvorvidt afgørelsen giver anledning til at ændre
grundværdiansættelsen for andre ejerboliger.
Det foreslås med en ny
§ 21 a, stk. 1,
i ejendomsvurderingsloven udtrykkeligt fastsat, at hvis en
klagemyndighed (vurderingsankenævn, Skatteankestyrelsen eller Landsskatteretten) eller en
domstol har ændret grundværdiansættelsen for en ejerbolig som nævnt i ejendomsvurderingslovens
§ 4, stk. 1, nr. 1, 3, 6 eller 7, skal denne ændrede ansættelse anvendes ved de to efterfølgende
almindelige vurderinger af den pågældende ejerbolig, jf. ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 1,
indekseret efter et indeks beregnet efter ejendomsvurderingslovens §§ 45-47, jf. dog § 6.
I de tilfælde, hvor en klageinstans eller domstol har ændret en grundværdiansættelse for en
ejerbolig, uden at ændringen er foranlediget af en fejl i det objektive grundlag for vurderingen, jf.
skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1-3, foreslås en klar tidsmæssig afgrænsning af, hvor længe den
af klageinstansen eller domstolen fastsatte grundværdiansættelse skal anvendes, med den følge, at
grundværdikurven i denne periode ikke kan finde anvendelse ved grundværdiansættelsen af den
pågældende ejendom.
De tilfælde, hvor grundværdiansættelsen derimod er ændret som følge af fejlagtig eller manglende
registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt
91
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
konstaterbart forhold, jf. skatteforvaltningslovens regler om genoptagelse, er således ikke omfattet
af forslaget om videreførelse i de to efterfølgende almindelige vurderinger. I de tilfælde vil
vurderingerne også fremadrettet skulle foretages ved en ansættelse ud fra grundværdikurven, og på
baggrund af det objektivt korrekte grundlag for værdiansættelsen.
Efter den foreslåede ændring skal vurderingen af den pågældende ejerbolig forblive på klage- eller
retssagsvurderingen i maksimalt 6 år, dvs. den pågældende almindelige vurdering og de to
efterfølgende almindelige vurderinger, hvorefter grundværdikurven igen vil skulle anvendes til at
ansætte den pågældende grundværdi. Det er en forudsætning, at der ikke skal ske omvurdering efter
lovens § 6, f.eks. udstykning eller tilkøb af areal med mindst 25 m
2
, og at det eller de forhold, som
har dannet grundlag for klage- eller retssagens resultat, består og fortsat er af betydning for
værdiansættelsen.
Det vil i den forbindelse være op til boligejeren, at komme med oplysninger i forbindelse med
deklarationsprocessen for de efterfølgende ejendomsvurderinger, hvis det eller de forhold, der
resulterede i ændringen af grundværdiansættelsen, ikke længere er gældende. Skatteforvaltningen
vil således ikke være forpligtet til af egen drift at undersøge, om forholdet fortsat gør sig gældende
Skatteforvaltningen vil skulle tage stilling til, om fremtidige grundværdiansættelser med
udgangspunkt i grundværdikurven skal tildeles tillæg eller nedslag, forudsat at de forhold, som har
dannet grundlag for resultatet af klage- eller retssagen fortsat består efter de 6 år.
Boligejeren vil med forslaget være beskyttet mod ændring af grundværdiansættelsen i 6 år. Efter 6
år vil boligejeren så igen få sin grundværdi vurderet efter grundværdikurven Skatteforvaltningen vil
dog i den forbindelse skulle tildele ejendommen tillæg eller nedslag hvis det eller de forhold, som
har dannet grundlag for resultatet af klage- eller retssagen, består og fortsat er af betydning for
værdiansættelsen. Det betyder, at boligejeren reelt kan forudse grundværdiansættelsen for de
førstkommende vurderinger, og det på forhånd er gennemsigtigt og forståeligt for borgeren,
hvordan resultat af en sådan klagesag indgår i de kommende vurderinger.
Perioden på 6 år er defineret ud fra på den ene side dette hensyn til borgerens retssikkerhed og på
den anden side hensynet til, at efter nogle år vil tilbagevenden til grundværdikurven forventeligt
sikre mere retvisende og ensartede grundværdiansættelser.
Det foreslås, at den vurdering, der er fastsat af klagemyndigheden eller domstolene, for så vidt
angår de to efterfølgende almindelige vurderinger, skal indekseres efter det prisindeks for
ejendomssalg, der er beskrevet i ejendomsvurderingslovens §§ 45-47, og som også anvendes til
skattestopberegninger og i tilbagebetalingsordningen. Formålet er at sikre, at vurderingen følger
prisudviklingen i det område, hvor ejendommen er beliggende.
I de tilfælde, hvor boligejeren ikke finder, at de dermed ansatte grundværdier for de to efterfølgende
vurderinger er retvisende, kan boligejeren klage over disse vurderinger efter almindelige regler.
Boligejeren vil derimod ikke kunne klage særskilt over indekseringerne, jf.
92
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
ejendomsvurderingslovens § 48, stk. 2.
Det foreslås med det nye foreslåede
§ 21 a, stk. 2,
at fastsætte, hvor længe den afsmittende effekt af
en konkret klage- eller retssag skal være bindende for ændringen af grundværdiansættelsen for
andre ejerboliger. Der foreslås tilsvarende en ændring af grundværdiansættelsen af andre
ejerboliger, som Skatteforvaltningen foretager på baggrund af resultatet af en konkret klage- eller
retssag omfattet af stk. 1, så disse i udgangspunktet får bindende virkning ved de to efterfølgende
almindelige vurderinger. Det foreslås, at vurderingen tilsvarende bliver indekseret efter et
prisindeks for ejendomssalg, for så vidt angår de to efterfølgende almindelige vurderinger.
I lighed med, hvad der foreslås at gælde for den konkrete ejerbolig, betyder indekseringen af de to
efterfølgende almindelige vurderinger for de reviderede ejerboliger, at vurderingen følger
prisudviklingen i det område, hvor ejerboligen er beliggende. Ejendomsprisindekset i
ejendomsvurderingslovens §§ 45-47 anvendes også til skattestopsberegninger og
tilbagebetalingsordningen.
De boligejere, hvis grundværdiansættelse er blevet ændret ved revision, vil
–
tilsvarende boligejeren
i den konkrete klage- eller retssag
–
ved førstkommende vurdering, der er foretaget ved
videreførelse af den grundværdi, der er fastsat af Skatteforvaltningen ved revisionen, kunne klage
over vurderingen, men vil derimod ikke kunne klage særskilt over indekseringerne, jf.
ejendomsvurderingslovens § 48, stk. 2.
I de tilfælde hvor der i 6-års-perioden sker ændringer vedrørende grundene, som er af en sådan
karakter, at der foreligger en omvurderingsgrund, vil resultatet af revisionen ikke længere skulle
indgå som grundlag for vurderingen. Det er endvidere en forudsætning for videreførelsen, at det
eller de forhold, som har dannet grundlag for klage- eller retssagens resultat, består og fortsat er af
betydning for værdiansættelsen i perioden.
I de tilfælde, hvor det eller de forhold, som har dannet grundlag for resultatet af klage eller
retssagen, består og efter de 6 år forsat er af betydning for værdiansættelsen af den konkrete
ejendom, vil Skatteforvaltningen skulle tage stilling til, om forholdet kan begrunde, at der ved
fremtidige grundværdiansættelser af ejendommen, der vil skulle foretages med udgangspunkt i
grundværdikurven, tildeles tillæg eller nedslag på grund af det nævnte forhold.
Til nr. 29
Det er i ejendomsvurderingslovens § 22, stk. 2, fastsat, at grundforbedringsfradraget gives i den til
enhver tid ansatte grundværdi og ansættes til samme forholdsmæssige del af grundværdien, som
fradraget havde pr. 1. januar 2013 eller på ansættelsestidspunktet, hvis dette ligger senere.
Adgangen til at ansætte fradrag i grundværdien for grundforbedringer blev ophævet ved lov nr. 925
af 18. september 2012. De ansatte fradrag i grundværdien for grundforbedringer skal dog
93
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
videreføres til udløb, og fradraget skal gives i den til enhver tid ansatte grundværdi med det beløb,
som forholdsmæssigt svarer til fradragets størrelse pr. 1. januar 2013, dog højest med det beløb,
som fradraget havde pr. 1. januar 2013.
Af alle de dele, der indgår i en ejendomsvurdering efter ejendomsvurderingsloven, er det alene
ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien, der skal anses som en ansættelse.
Det foreslås i lovforslagets § 1, nr. 29, at ændre ejendomsvurderingslovens § 22, stk. 2, 1. pkt., så
det fremgår, at grundforbedringsfradrag udgør samme forholdsmæssige del af grundværdien, som
fradraget havde pr. 1. januar 2013 eller på ansættelsestidspunktet, hvis dette ligger senere.
De fradrag i grundværdien for forbedringer, der er ansat efter den tidligere gældende vurderingslov,
skal alene videreføres efter ejendomsvurderingsloven, og videreførelsen sker efter rent
beregningstekniske regler, der ikke indeholder elementer af skøn. Det foreslås derfor præciseret, at
de beregnede fradrag i grundværdien for forbedringer ikke skal anses som ansættelser, og de skal
dermed heller ikke afrundes efter i ejendomsvurderingslovens § 49.
Fradraget vil således skulle gives i den til enhver tid ansatte grundværdi med det beløb, som
forholdsmæssigt svarer til fradraget størrelse pr. 1. januar 2013, dog højest med det beløb, som
fradraget havde pr. 1. januar 2013.
Behovet for præciseringen skal bl.a. ses i lyset af, at i ejendomsvurderingslovens
kapitel 4 ”Generel
vurderingsnorm, ejendomsværdi og grundværdi”, der bl.a. regulerer de grundforbedringsfradrag,
der skal indgå i vurderingerne efter ejendomsvurderingsloven, anvendes ”ansætte” og ”ansættelser”,
uanset at disse beregninger ikke skal anses som ansættelser i afrundingsreglen efter
ejendomsvurderingslovens § 49 og i reglerne i skatteforvaltningsloven.
Til nr. 30
Det er i ejendomsvurderingslovens § 23, stk. 2, fastsat, at ansættelsen af fradrag som nævnt i
ejendomsvurderingslovens § 22 og § 23, stk. 1, (grundforbedringsfradrag) ikke kan genoptages.
Det har ikke været hensigten, at grundforbedringsfradrag skal anses som en ansættelse. Det foreslås
derfor i lovforslagets § 1, nr. 30, at ændre ejendomsvurderingslovens § 23, stk. 2, således, at det vil
klart fremgå, at det er grundforbedringsfradrag som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 22 og §
23, stk. 1, der ikke kan genoptages, og ikke ansættelsen af fradrag.
Der henvises endvidere til bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 29.
Til nr. 31
Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 26, stk. 1, 2. pkt., at der ved vurderingen af ejerboliger
ikke skal tages hensyn til udlejningsforhold, medmindre ejerboligen er beliggende på fremmed
grund, jf. § 16, stk. 2.
94
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
I lovforslagets § 1, nr. 18, foreslås det, at der indsættes et nyt stk. 2 i ejendomsvurderingslovens §
16. Det vil medføre, at ejendomsvurderingslovens § 16, stk. 2, bliver til § 16, stk. 3.
Som konsekvens af lovforslagets § 1, nr. 18, foreslås det i § 1, nr. 31, at henvisningen til § 16, stk.
2, i ejendomsvurderingsloven, ændres til § 16, stk. 3. Ændringen er alene af redaktionel karakter.
Til nr. 32
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 38, stk. 1, at der ved den førstkommende almindelige
vurdering eller omvurdering efter § 6 skal foretages en tilbageregning af ejendomsværdien til 2001-
niveau og 2002-niveau, hvis en ejendom bliver omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10.
Det samme gælder, hvis der for en ejendom omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10,
indtræffer en sådan begivenhed, at betingelserne for omvurdering efter § 6, stk. 1, nr. 2, 4-8, 10 eller
11, er opfyldt, eller hvis en fordeling af ejendomsværdien efter §§ 36 og 37, stk. 1, skal foretages
eller ændres.
Med henblik på at præcisere, hvornår der skal foretages tilbageregning af ejendomsværdien til
2001-niveau og 2002-niveau, og gøre det tydeligere, hvornår der skal ske tilbageregning, foreslås
det, at § 38 affattes på ny.
Det vurderes at bero på en fejl, at fordeling efter § 35 ikke skal medføre tilbageregning ifølge den
gældende § 38, stk. 1, hvorfor det foreslås, at en fordeling af ejendomsværdien efter § 35 også skal
føre til tilbageregning.
Det vurderes endvidere at bero på en fejl, at § 38, stk. 1, ikke omfatter mulighed for tilbageregning
af ejendomsværdien, hvis omfanget af en samvurdering ændres eller oprettes på ny.
Dette understøttes af det forhold, at § 38, stk. 1, henviser til ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1,
nr. 10, hvorefter ejendomme, hvor betingelserne for en samlet vurdering efter
ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, ikke længere er opfyldt. Der skal desuden efter
ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr. 4, foretages tilbageregning af grundværdien, når en
samlet vurdering etableres eller ophører, jf. ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, hvilket medfører,
at i sådanne tilfælde tilbageregnes grundværdien, men ikke ejendomsværdien.
Det foreslås på den baggrund præciseret, at tilbageregning af ejendomsværdiskat vil kunne ske, hvis
omfanget af en samvurdering ændres, eller der oprettes en ny samvurdering.
Til nr. 33
Ifølge ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr. 4, foretages der ved førstkommende almindelige
vurdering eller omvurdering efter § 6 en tilbageregning af grundværdien til basisåret, jf. § 42, efter
de indeks, der fastsættes efter §§ 44-48, jf. dog § 40, stk. 2, når samlet vurdering etableres eller
ophører, jf. § 2, stk. 2.
95
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Det foreslås, at tilbageregning af grundværdien også vil skulle foretages ved førstkommende
almindelige vurdering eller omvurdering efter § 6, når en samlet vurdering ændres, og ikke kun når
den samlede vurdering etableres eller ophører.
Til nr. 34
I ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 2, er der bl.a. fastsat regler for anvendelsen af indeks efter
ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, for tilbageberegninger af en række af de forskellige
kategorier af ejendomme m.v., der vurderes efter ejendomsvurderingsloven.
Der foreslås indsat flere nye stykker som § 45, stk. 2-8, så det sikres, at alle ejerboligkategorierne
vil være tilknyttet et indeks, og med henblik på at præcisere, hvilke indeks der vil skulle anvendes
efter ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1.
Herved vil det blive tydeligt, at der ved tilbageberegning for ejendomme til helårsbeboelse på
fremmed grund, jf. § 4, nr. 5, jf. nr. 1, anvendes indeks som nævnt i § 45, stk. 1, nr. 1.
Det tydeliggøres desuden, at der ved tilbageregning af boligdelen af ejendomme, der fordeles efter
§§ 35-37, anvendes indekset som nævnt i § 45, stk. 1, nr. 1. Valg af indeks til tilbageregning af
grundværdien for disse ejendomme, jf. § 40, følger dog ejendommens kategorisering.
Anvendes en ejendom f.eks. både til boligformål og erhvervsmæssige formål, og bebos
ejendommen af ejeren/ejerne, vil der ske en fordeling af ejendomsværdien på boligdelen og på den
del, der anvendes erhvervsmæssigt, jf. § 35. Ved tilbageregning af ejendomsværdien for boligdelen
af ejendommen anvendes indekset som nævnt i § 45, stk. 1, nr. 1. Grundværdien fordeles ikke på
henholdsvis boligdelen og den del, der anvendes erhvervsmæssigt, jf. § 35. Valg af indeks til
tilbageregning af grundværdien afhænger derfor af ejendommens kategorisering. Er ejendommen
kategoriseret som en ejendom til helårsbeboelse, jf. § 4, nr. 1, anvendes indekset som nævnt i § 45,
stk. 1, nr. 1. Er ejendommen derimod kategoriseret som en erhvervsejendom, jf. § 3, stk. 1, nr. 4,
anvendes indekset som nævnt i § 45, stk. 1, nr. 5.
Det foreslås i forhold til ubebyggede grunde, jf. forslagets i § 1, nr. 5, at det præciseres, at ved
tilbageberegning for ubebyggede grunde, hvor hele grunden er beliggende i byzone med en
grundstørrelse på mindre end 1.400 m
2
, og hvor hele grunden alene er udlagt til helårsbeboelse som
nævnt under ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 1, jf. nr. 1, anvendes indekset som nævnt i § 45, stk.
1, nr. 1.
Det foreslås derudover præciseret, at ved tilbageberegning for ejerlejligheder til helårsbeboelse på
fremmed grund, jf. § 4, nr. 5, jf. nr. 2, anvendes indekset som nævnt i § 45, stk. 1, nr. 2. Ved
tilbageregning af ejerlejligheder til helårsbeboelse, jf. § 4, nr. 2, anvendes ligeledes indekset som
nævnt i § 45, stk. 1, nr. 2. Indeholder en moderejendom f.eks. både ejerlejligheder til
helårsbeboelse, jf. § 4, nr. 2, og en ejerlejlighed kategoriseret som en erhvervsejendom, jf. § 3, stk.
96
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
1, nr. 4, følger valget af indeks den enkelte ejerlejligheds kategorisering. Dvs. at ved tilbageregning
for ejerlejligheder kategoriseret som ejerlejligheder til helårsbeboelse, jf. § 4, nr. 2, anvendes
indekset som nævnt i § 45, stk. 1, nr. 2. Ved tilbageregning af ejerlejligheder kategoriseret som
erhvervsejendomme, jf. § 3, stk. 1, nr. 4, anvendes indekset som nævnt i § 45, stk. 1, nr. 5.
Moderejendommens grundværdi fordeles i medfør af ejendomsvurderingslovens § 21 på de enkelte
ejerlejligheder i moderejendommen, og tilbageregning af hver ejerlejligheds andel af grundværdien
følger derfor tilsvarende den enkelte ejerlejligheds kategorisering.
Det foreslås herudover præciseret med den foreslåede nyaffattelse af § 45, stk. 2, at ved
tilbageregning for sommerhuse og andre fritidshuse på fremmed grund samt for
sommerhusejerlejligheder på fremmed grund, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 5, jf. nr. 3 og 4,
anvendes indekset som nævnt i § 45, stk. 1, nr. 3, ligesom dette indeks anvendes ved
tilbageberegning for ubebyggede grunde, hvor hele grunden er beliggende i sommerhusområde med
en grundstørrelse på mindre end 2.400 m
2
, og hvor hele grunden er udlagt til sommerhus- og
fritidsboligbebyggelse, jf. ejendomsvurderingslovens nye § 4, nr. 8, jf. forslagets § 1, nr. 5.
Endeligt foreslås det præciseret, at ved tilbageregning for grunde, hvorpå der udelukkende er opført
ejendomme som nævnt i § 4, nr. 5, jf. nr. 6, anvendes det indeks, der skal anvendes for den
fremmede bygning på grunden, jf. § 4, nr. 5. Er det flere ejendomme, jf. ejendomsvurderingslovens
§ 4, nr. 5, vil den væsentligste ejendoms indeks, jf. ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, skulle
anvendes. Hvilken ejendom, der er væsentligst, vil skulle besluttes af vurderingsmyndigheden ud
fra en bedømmelse af de faste ejendommes samlede karakter.
Ved tilbageregning for ubebyggede grunde, som vil blive omfattet af ejendomsvurderingslovens §
3, nr. 4, vil indekset som nævnt i § 45, stk. 1, nr. 5, skulle anvendes, jf. lovens nye § 45, stk. 7, jf.
forslagets § 1, nr. 34.
Til nr. 35
Efter ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, ansættes en selvstændig ejendomsværdi og en
selvstændig grundværdi ved vurderingen af fast ejendom.
Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at
grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf.
ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 1. Dog ansættes grundværdien ved landbrugsjord og
skovarealer efter en særlig vurderingsnorm, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 28-33.
Ved anvendelse af en grund forstås den type af byggeri, der er opført, eller som kan opføres, på
grunden. Ved udnyttelse forstås den mængde byggeri, som er opført, eller som kan opføres, på
grunden.
Ansættelsen af grundværdien skal som udgangspunkt foretages på grundlag af den anvendelse og
97
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
udnyttelse, der er mulig efter plangrundlaget i forskrifterne udstedt i medfør af planlovgivningen
eller anden offentlig regulering, jf. ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 2, og § 18, stk. 1, og
omfatter bl.a. lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter og bygningsreglementet.
For at forbedre de oplysninger om plangrundlaget, som indgår ved ejendomsvurderingen, herunder
særligt grundens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, er der som led i forliget om et nyt
ejendomsvurderingssystem oprettet et nyt Plandataregister. Oplysningerne i Plandataregistret er
offentligt tilgængelige.
I Plandataregistret vil der imidlertid ikke altid ud fra plangrundlaget være tilstrækkelige oplysninger
om den enkelte grunds anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, der kan anvendes ved ansættelsen af
grundværdien, hvilket bl.a. skyldes, at der er metodefrihed og dermed ikke er fastsat formkrav til,
hvordan kommunerne udarbejder deres lokalplaner.
Dette betyder, at oplysninger i Plandataregistret om anvendelses- og udnyttelsesmulighederne, der
er fastsat i lokalplanerne m.v., ikke altid vil være direkte anvendelige i
ejendomsvurderingssystemet. Dette kan bl.a. skyldes, at der i Plandataregistret kan mangle
oplysninger om anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, at oplysningerne i Plandataregistret ikke er
endelige, eller at der er tale om komplekse situationer. I de situationer, hvor plangrundlaget
eksempelvis er fastsat bredt, medfører det, at inddragelsen af plangrundlaget ved ansættelsen af
grundværdien i høj grad vil bero på fortolkning af det gældende plangrundlag.
Efter bemærkningerne til lov om ændring af lov om planlægning, jf. Folketingstidende 2016-17, A,
L 121 som fremsat, afsnit 2.11.3.2, fremgår det, at kommunerne løbende skal opdatere og korrigere
nødvendige plandata i Plandataregistret. Skatteforvaltningen vil derimod være ansvarlig for selve
anvendelsen af de registrerede oplysninger i forbindelse med ejendomsvurderingen.
Det fremgår af de almindelige bemærkninger til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende
2016-17, A, L 211 som fremsat, afsnit 2.13.2.1, at de oplysninger, som Skatteforvaltningen generelt
indhenter i offentlige registre, som udgangspunkt vil blive anset for korrekte, ajourførte og i det
hele taget pålidelige. Dette medfører, at oplysningerne som udgangspunkt skal lægges til grund ved
vurderingen af grundens værdi. I de tilfælde, hvor det konstateres, at en oplysning ikke er korrekt
angivet, må Skatteforvaltningen dog tage stilling til dette forhold, og hvis en oplysning må anses for
åbenbart urigtig, kan Skatteforvaltningen undlade at lægge oplysningen til grund. Dette er f.eks.
tilfældet ved registreringer af data i Bygnings- og Boligregistret og Tinglysningsregistret.
Det foreslås på den baggrund, at der i ejendomsvurderingslovens § 55, stk. 1, indsættes et nyt
2.
pkt.,
som vil medføre, at Skatteforvaltningen vil kunne lægge Plandataregistrets oplysninger til
grund ved vurderingen af fast ejendom, medmindre Skatteforvaltningen bliver opmærksom på, at
oplysningerne må anses for åbenbart urigtige.
Den foreslåede bestemmelse vil således sikre, at det klart fremgår af ejendomsvurderingsloven, at
98
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Skatteforvaltningen vil kunne lægge Plandataregistrets oplysninger til grund ved vurderingen af fast
ejendom, medmindre Skatteforvaltningen bliver opmærksom på, at oplysningerne er åbenbart
urigtige.
Efter forslaget vil Skatteforvaltningen således ikke skulle foretage en prøvelse af, om
plandatagrundlaget er korrekt indberettet i plandataregistret, medmindre oplysningerne er åbenbart
urigtige.
Forslaget vil omfatte både tilfælde, hvor ejendomsejeren ved en konkret dokumenteret henvendelse
gør Skatteforvaltningen opmærksom på, at der foreligger en åbenbart urigtig oplysning, og tilfælde
hvor Skatteforvaltningen selv bliver opmærksom på, at der foreligger en åbenbart urigtig oplysning.
Det vil skulle bero på en konkret vurdering, hvornår en angivelse i Plandataregistret må anses som
åbenbart urigtig.
Som eksempel på en åbenbart urigtig angivelse kan nævnes tilfælde, hvor en
minimumsgrundstørrelse er meget lavt angivet, således at der kan udstykkes på grunden, men hvor
grundstørrelsen er mindre end et typisk hus.
Et andet eksempel kan være tilfælde, hvor plangrundlaget tillader en meget høj bebyggelsesprocent,
men den specifikke anvendelse angives som parcelhuse i højst et plan.
I begge eksempler vil Skatteforvaltningen skulle tage stilling til, om den åbenbart urigtige angivelse
skyldes en fejlagtig registrering i Plandataregistret. Er det tilfældet, vil Skatteforvaltningen være
forpligtet til at rette fejlen i vurderingen, ligesom Skatteforvaltningen vil skulle rette henvendelse til
den berørte kommune, med henblik på at få rettet den fejlagtige registrering i Plandataregistret.
Den foreslåede nye bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 55 skal ses i sammenhæng med
forslagets § 1, nr. 25, hvorved det foreslås, at der indsættes en ny bestemmelse i
ejendomsvurderingslovens § 20 a om ansættelse af grundværdien i de tilfælde, hvor
Plandataregistret ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om en ejendoms anvendelses- og
udnyttelsesmuligheder.
Til nr. 36
Det foreslås i lovforslagets § 1, nr. 36, at der i kapitel 11 i ejendomsvurderingsloven indsættes to
nye bestemmelse efter § 58, som henholdsvis §§ 58 a og 58 b.
Det foreslås med den nye
§ 58 a,
at Skatteforvaltningen vil kunne foretage deklaration efter
skatteforvaltningslovens § 20 a og foretage vurdering efter §§ 5 og 6 på grundlag af de oplysninger,
der er indhentet i medfør af §§ 55 og 56.
Den foreslåede bestemmelse vil indebære, at vurderingsmyndigheden vil kunne deklarere og
99
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
foretage vurdering alene på baggrund af de oplysninger, som modellerne har anvendt, uden
nærmere manuel undersøgelse eller gennemgang. Henvisningen i bestemmelsen til §§ 55 og 56 vil
således ikke betyde, at deklaration og vurdering vil skulle foretages på baggrund af alle oplysninger,
der er indhentet efter disse bestemmelser.
Vurderingsmyndigheden vil således ikke være forpligtet til at gennemføre efterprøvelse af
modelberegningerne, dvs. manuel sagsbehandling, i de tilfælde, hvor det efter
vurderingsmyndighedens skøn kan forventes, at en individuel manuel sagsbehandling ikke
væsentligt kan antages at forbedre kvaliteten af ejendomsvurderingerne. Der lægges ikke op til, at
vurderingsmyndigheden vil skulle have en konkret antagelse for hver enkelt ejendom af, om manuel
behandling væsentligt kan forbedre kvaliteten af vurderingen. I stedet vil bedømmelsen skulle
foretages samlet ud fra puljer af ejendomme og disses geografiske beliggenhed og karakteristika.
Det vil bl.a. skulle indgå ved bedømmelsen, om der ikke findes bedre data end dem, der er anvendt
ved modelberegningerne. Der kan eksempelvis være tale om en vurderingsejendom beliggende i et
område, hvor der kun er handlet få eller ingen sammenlignelige ejendomme. En efterprøvelse af
modelberegningen vil skulle foretages ved en gennemgang af det samme sparsomme datagrundlag
muligvis suppleret med tilgængeligt billedmateriale og i helt særlige situationer en besigtigelse. En
sådan manuel gennemgang vil i de fleste tilfælde ikke forbedre kvaliteten af vurderingerne.
I disse tilfælde vil der skulle foretages sædvanlig deklaration og træffes afgørelse i henhold til det
oplysningsgrundlag, modelberegningen er foretaget på. Ejeren vil i forbindelse med deklarationen
blive gjort opmærksom på, hvilket oplysningsgrundlag modelberegningen er foretaget på baggrund
af, og ejeren vil i den forbindelse kunne bidrage til, at oplysningerne om den pågældende ejendom
kvalificeres.
I de tilfælde, hvor ejeren i forbindelse med deklarationen retter henvendelse med konkrete
oplysninger, vil sagen skulle undergives manuel behandling, idet en sagsbehandler vil skulle
vurdere, om det er relevant at medtage oplysningerne i vurderingen.
Det skal i den forbindelse fremhæves, at ejendomsejerne i alle tilfælde i medfør af den i
skatteforvaltningslovens § 20 a beskrevne deklarationsprocedure, vil skulle vejledes om muligheden
for at forbedre grundlaget for vurderingsmyndighedens afgørelse.
Det foreslås endvidere, at der i ejendomsvurderingsloven indsættes en ny bestemmelse som
§ 58 b,
hvorved det præciseres, at reglerne i lovens kapitel 11 om data og registre m.v. tilsvarende skal
finde anvendelse, hvor Skatteforvaltningen efter anden lovgivning skal træffe afgørelse eller afgive
udtalelse om værdien af fast ejendom.
Angående den foreslåede nye bestemmelse i § 58 b, bemærkes, at Skatteforvaltningen efter
bestemmelserne i ejendomsvurderingsloven foretager vurdering af fast ejendom ved ansættelse af
ejendoms- og grundværdier. Skatteforvaltningen foretager imidlertid ikke alene vurdering af fast
100
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
ejendom efter reglerne i ejendomsvurderingsloven. Skatteforvaltningen er således også i andre
sammenhænge kompetent myndighed til at afgive udtalelse om eller træffe afgørelse om værdien af
fast ejendom. Det gælder f.eks., når det skal vurderes, om der kan udstedes en
værdiforringelseserklæring efter ejendomsavancebeskatningsloven § 9, stk. 1, nr. 3.
Når værdien af en fast ejendom skal vurderes efter anden lovgivning, kan der gælde andre regler
for, hvorledes værdien skal ansættes end de regler, der følger af ejendomsvurderingsloven. I så fald
skal Skatteforvaltningen fastsætte værdien efter disse andre regler i speciallovgivningen.
Skatteforvaltningen vil imidlertid også i så fald skulle kunne indhente oplysninger om den ejendom,
der skal vurderes, efter reglerne i ejendomsvurderingsloven og anvende de oplysninger, der er
indhentet og registreret i vurderingssystemet om landets ejendomme til brug for de vurderinger, der
skal foretages efter ejendomsvurderingsloven.
Til nr. 37
Som nævnt i bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 36, foretager Skatteforvaltningen efter
bestemmelserne i ejendomsvurderingsloven vurdering af fast ejendom ved ansættelse af ejendoms-
og grundværdier, ligesom Skatteforvaltningen også i andre sammenhænge er kompetent myndighed
til at afgive udtalelse om eller træffe afgørelse om værdien af fast ejendom. I sidstnævnte tilfælde
skal Skatteforvaltningen imidlertid også kunne indhente oplysninger om den ejendom, der skal
vurderes, og anvende de oplysninger, der er indhentet og registreret i vurderingssystemet om
landets ejendomme til brug for de vurderinger, der skal foretages efter ejendomsvurderingsloven.
Det foreslås derfor, at der i ejendomsvurderingsloven indsættes en ny bestemmelse i 63 a, hvorved
det præciseres, at reglerne i lovens kapitel 12 om dataindsamling og besigtigelse tilsvarende skal
finde anvendelse, hvor Skatteforvaltningen efter anden lovgivning skal træffe afgørelse eller afgive
udtalelse om værdien af fast ejendom.
For en nærmere beskrivelse af gældende ret og baggrund for forslaget i § 1, nr. 37, kan henvises til
forslagets § 1, nr. 36, da forslagene skal ses i sammenhæng.
Til nr. 38
Det følger af ejendomsvurderingslovens 64, stk. 1, at Skatteforvaltningen foretager en beregning af,
om nuværende henholdsvis tidligere ejere af ejendomme har mulighed for tilbagebetaling af
ejendomsværdiskat eller grundskyld.
Det foreslås, at det præciseres i ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 1, at de beløb, som
Skatteforvaltningen ifølge tilbagebetalingsordningen skal beregne med henblik på udbetaling til
ejendomsejere, skal have karakter af en kompensation for for meget opkrævet ejendomsværdiskat
og/eller grundskyld.
Kravet på kompensation stiftes ved udløbet af fristen for klage over vurderingerne pr. 1. januar
101
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
2020 eller 1. januar 2021 eller ved endt klagebehandling. Eventuelle transporter i overskydende
skatter for de foregående år vil ikke omfatte kompensationen, da kompensationen ikke er at anse
som overskydende skat. Når krav på kompensation indtræder, vil Skatteforvaltningen kunne
anvende denne til modregning efter reglerne i gældsinddrivelseslovens § 7.
Til nr. 39
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 3, at Skatteforvaltningen i særlige tilfælde kan
træffe afgørelse om, at tilbagebetalingsordningen ikke skal anvendes. Det fremgår af
bemærkningerne til bestemmelsen, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 133, at
dette er tilfældet, hvor forholdene vedrørende en given ejendom er så særegne, at det ikke vil være
muligt at anvende den automatiserede løsning, der lægges op til med tilbagebetalingsordningen. Har
en ejendom eksempelvis gennemgået en række forandringer og tilmed haft flere forskellige ejere,
kan det i praksis være vanskeligt at anvende tilbagebetalingsordningen. Efter de gældende regler er
det således muligt for Skatteforvaltningen at træffe afgørelse om, at ejendommen ikke skal omfattes
af tilbagebetalingsordningen.
Den gældende formulering af bestemmelsen kan dog give anledning til tvivl om, hvorvidt
Skatteforvaltningen kan træffe en selvstændig afgørelse for hver enkelt vurdering, der er omfattet af
tilbagebetalingsordningen, eller om Skatteforvaltningen kun kan træffe en samlet afgørelse for alle
vurderinger, der er omfattet af tilbagebetalingsordningen.
Det foreslås i § 64, stk. 3, at indsætte et 2. pkt., som præciserer, at afgørelse efter
ejendomsvurderingslovens §§ 65-67, jf. § 64, stk. 1, vil kunne omfatte én eller flere af de
vurderinger og omvurderinger, der er foretaget af den pågældende ejendom fra den 1. oktober 2011
og indtil ejendomsvurderingslovens ikrafttræden eller efter §§ 87 og 88.
I tilfælde, hvor Skatteforvaltningen vurderer, at forholdene vedrørende ejendommen er så særegne,
at det ikke er muligt at anvende tilbagebetalingsordningen for én eller flere vurderinger eller
omvurderinger, vil ordningen således stadig kunne anvendes for de øvrige vurderinger eller
omvurderinger af den pågældende ejendom.
Til nr. 40
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 1, at Skatteforvaltningen foretager en beregning
af, om nuværende eller tidligere ejere af ejendomme har mulighed for tilbagebetaling af
ejendomsværdiskat eller grundskyld, jf. dog § 64, stk. 2 og 3. Efter § 64, stk. 2, nr. 1-9, følger det,
at tilbagebetalingsordningen ikke gælder i en række konkrete tilfælde. Med § 64, stk. 3, kan
Skatteforvaltningen i særlige tilfælde træffe afgørelse om, at tilbagebetalingsordningen ikke kan
anvendes. Det følger endvidere af ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 4, at Skatteforvaltningens
afgørelser efter § 64, stk. 3, om anvendelse af tilbagebetalingsordningen, ikke kan påklages til
anden administrativ myndighed.
Det er uden betydning for adgangen til at påklage vurderingerne, om vurderingsmyndigheden
102
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
træffer afgørelse for eller imod anvendelse af tilbagebetalingsordningen. Borgerne har adgang til at
påklage vurderinger og hermed til eventuelt at få en tilbagebetaling af ejendomsskatter på dette
grundlag, uanset om vurderingsmyndigheden træffer afgørelse om anvendelse af
tilbagebetalingsordningen eller ej.
Det foreslås, at ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 4, ændres, så afgørelser i medfør at § 64, stk. 1
og 2, også vil blive omfattet af § 64, stk. 4, og ikke vil kunne påklages.
Med den foreslåede ændring vil det
–
ligesom det aktuelt gælder som beskrevet ovenfor vedrørende
afgørelser efter § 64, stk. 3
–
være uden betydning for adgangen til at påklage vurderingerne, om
borgeren har adgang til at påklage afgørelser efter ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 1 og 2.
Borgerne vil fortsat have adgang til at påklage vurderinger og hermed eventuelt få en
tilbagebetaling af ejendomsskatter på dette grundlag, uanset om der foretages en beregning for
tidligere vurderinger og tilbydes en kompensation efter tilbagebetalingsordningen eller ej.
Til nr. 41-43
Det følger af overskriften før ejendomsvurderingslovens § 65 og § 66, stk. 1, 1. og 2. pkt., at der
foretages en sammenligning af tilbageindekserede vurderinger, når der beregnes kompensation efter
tilbagebetalingsordningen.
Det foreslås, at ejendomsvurderingslovens § 65 nyaffattes og overskriften før § 65 og § 66, stk. 1, 1.
og 2. pkt., ændres, da der ikke med de foreslåede ændringer i lovforslagets § 1, nr. 52, om
ejendomsvurderingslovens § 73, stk. 1, vil skulle foretages en sammenligning af de
tilbageindekserede vurderinger og vurderingerne for de tidligere år fra og med den 1. oktober 2011
inden beregning af kompensation. Der vil i stedet skulle foretages en beregning for alle ejendomme,
der er omfattet af tilbagebetalingsordningen.
Der er tale om konsekvensændringer som følge af de foreslåede ændringer i lovforslagets § 1, nr.
52.
Til nr. 44
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 66, stk. 2, at der foretages en sammenligning efter § 65 af
grundværdier før eventuelle fradrag for grundforbedringer og før eventuelle fritagelser efter lov om
kommunal ejendomsskat. Dvs. at sammenligningen for grundværdien sker for den fulde
grundværdi.
Det foreslås, at ejendomsvurderingslovens § 66, stk. 2, ophæves, da der ikke med de foreslåede
ændringer i lovforslagets § 1, nr. 52, til ejendomsvurderingslovens § 73, stk. 1, vil skulle foretages
en sammenligning af de tilbageindekserede vurderinger og vurderingerne for de tidligere år fra og
med den 1. oktober 2011 inden beregning af kompensation. Der vil i stedet skulle foretages en
beregning for alle ejendomme, der er omfattet af tilbagebetalingsordningen.
103
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Der er tale om en konsekvensændring, som følge af de foreslåede ændringer i lovforslagets § 1, nr.
52.
Til nr. 45-50
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 67, stk. 1-3, § 68, stk. 1 og 2, § 69 og § 70, stk. 2, at der
foretages en sammenligning af tilbageindekserede vurderinger, når der beregnes kompensation efter
tilbagebetalingsordningen.
Det foreslås, at ejendomsvurderingslovens § 67, stk. 1-3, § 68, stk. 1, 1. pkt., og stk. 2, 1. pkt., § 69
og § 70, stk. 2, ændres, da der ikke med de foreslåede ændringer i lovforslagets § 1, nr. 52, til
ejendomsvurderingslovens § 73, stk. 1, vil skulle foretages en sammenligning af de
tilbageindekserede vurderinger og vurderingerne for de tidligere år fra og med 1. oktober 2011
inden beregning af kompensation. Der vil i stedet skulle foretages en beregning for alle ejendomme,
der er omfattet af tilbagebetalingsordningen.
Det foreslås endvidere, at ejendomsvurderingslovens § 68, stk. 1, 2. pkt., og stk. 2, 2. pkt., ophæves.
Der er tale om konsekvensændringer som følge af de foreslåede ændringer i lovforslagets § 1, nr.
52.
Til nr. 51
Ejendomsvurderingslovens § 71 omhandler situationer, hvor der ved vurdering af ejerboliger pr. 1.
januar 2020 og andre ejendomme pr. 1. januar 2021 etableres en samlet vurdering mellem
ejendomme. Bestemmelsen omfatter både den situation, hvor der ikke hidtil har været en samlet
vurdering, og hvor en tidligere samlet vurdering ikke videreføres.
I den situation, hvor der etableres en samlet vurdering af ejendomme, medfører § 71, stk. 1, at de
tidligere vurderinger af ejendommene enten samles eller adskilles, således at der kan ske en
sammenligning med en nye vurdering af hensyn til beregningen af en potentiel kompensation efter
tilbagebetalingsordningen i § 64.
I den modsatte situation, hvor ejendomme, der hidtil har været vurderet samlet, men hvor
samvurderingen ophører, vil der ikke være individuelle vurderinger af de enkelte ejendomme i den
forudgående periode. Ejendomsvurderingslovens § 71, stk. 2, medfører i disse tilfælde, at de
pågældende ejendomme til brug for sammenligningen fortsat skal betragtes som samlede ud fra et
beregningsteknisk hensyn. Det er således uden betydning, at ejerkredsen er ny, da sammenligningen
foretages mellem en forholdsmæssig andel af de samlede ejendomme og den nye vurdering.
I andre tilfælde, hvor de pågældende ejendomme ikke er sammenlignelige på grund af f.eks.
ændringer i grundstørrelsen eller bygningsareal i året efter en almindelig vurdering, skal der efter
ejendomsvurderingslovens § 71, stk. 3, foretages en konkret vurdering af, hvorledes vurderingen af
104
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
ejendommen ville have været, hvis ejendommen ikke var ændret.
Ejendomsvurderingslovens § 72 omhandler den situation, hvor en samlet vurdering kun har fundet
sted en del af den forudgående periode. Sådanne ejendomme anses for ikke at være samvurderet i
forhold til tilbagebetalingsordningen. Etableres en samlet vurdering i løbet af perioden, skal
ejendomsværdien og grundværdien fordeles forholdsmæssigt mellem de pågældende ejendomme
efter den seneste vurdering foretaget forud for den samlede vurdering.
I den omvendte situation, hvor en samlet vurdering ophører i perioden, fordeles ejendomsværdien
og grundværdien forholdsmæssigt mellem de pågældende ejendomme. Ligesom efter
ejendomsvurderingslovens § 71, stk. 3, foretages der efter § 72, stk. 4, en konkret vurdering af,
hvorledes vurderingen af en samlet ejendom ville have været, hvis der har været ændringer af
betydning for vurderingen.
Det foreslås, at ejendomsvurderingslovens §§ 71 og 72 ophæves, da samvurdering af disse
ejendomme ikke vil kunne identificeres automatisk i hverken det nye eller det gamle
ejendomsvurderingssystem som følge af utilstrækkeligt datagrundlag.
Den foreslåede ændring vil medføre, at ejendomme, der har været samvurderet i hele perioden
mellem 2011 til 2020, vil få beregnet én kompensation. For ejendomme, der i perioden 2012 til
2019 har været samvurderet, men ikke længere er samvurderet, og ejendomme, hvor samvurdering
er etableret, vil kompensation blive tildelt for den samvurderede ejendom henholdsvis den ene af
ejendommene, der eksisterede, før samvurderingen blev etableret.
En ejer vil ikke få tilbud om kompensation for øvrige ejendomme, som det videreførte
ejendomsnummer er ført sammen med for perioden, før samvurderingen etableredes. Dette skyldes,
at ejendommen ikke vil eksistere som en selvstændig ejendom i 2020. Der vil derfor ikke være en
vurdering at basere kompensationsberegningen på.
Der vil dog i visse tilfælde kunne ske en identificering af ejendommene ved udtagelse af de
omhandlede ejendomme til beregningskontrol som følge af uoverensstemmelse mellem
kompensationsbeløbets størrelse og ejendommens forhold.
Ejeren, der modtager tilbud om kompensation, vil have mulighed for at klage og derved opnå en
genberegning for samvurderede ejendomme, der ikke er omfattet af kompensationstilbuddet, da der
i klagesagen sker individuel behandling af alle de omhandlede ejendomme.
Til nr. 52
Ifølge ejendomsvurderingslovens § 73, stk. 1, skal der først foretages en sammenligning af
vurderingerne for at finde frem til de ejendomme, der får en lavere ejendomsværdiansættelse
henholdsvis grundværdiansættelse med den nye vurdering end dem, der hidtil har dannet grundlag
for beskatning. Herefter beregnes kompensation for disse ejendomme.
105
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Det foreslås, at § 73, stk. 1, nyaffattes, så der ikke ved beregningen af kompensation vil skulle
foretages en sammenligning af de tilbageindekserede vurderinger og de gamle vurderinger inden
beregning af kompensation. Der vil i stedet skulle foretages en beregning for alle ejendomme, der er
omfattet af tilbagebetalingsordningen, uanset om den nye vurdering er væsentligt højere end den
tidligere vurdering. Herved sikres, at alle de ejendomsejere, der potentielt er blevet opkrævet for
meget i skat, får beregnet en kompensation.
Den foreslåede nyaffattelse af § 73, stk. 1, vil ikke ændre på beregningernes udfald i forhold til den
hidtil gældende affattelse af bestemmelsen, idet bestemmelsen alene vil angive de nødvendige
procestrin ved beregning af kompensation efter tilbagebetalingsordningen.
Til nr. 53
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 73, stk. 2, at der ved genberegning af de skatter, der er
beregnet efter en vurdering, indgår ejendomsværdi og grundværdi ansat pr. 1. januar 2020 eller pr.
1. januar 2021 efter tilbageregning til det aktuelle år.
Det foreslås, at det i § 73, stk. 2, præciseres, at tilbageregning til det aktuelle år vil ske efter
ejendomsvurderingslovens §§ 65-70 med den konsekvens, at hele kompensationsberegningen
foretages på ny.
Til nr. 54
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 73, at der skal ske en genberegning af henholdsvis
ejendomsværdiskat og grundskyld, hvis sammenligningen viser, at den ejendomsværdi eller
grundværdi, som er ansat ved den første almindelige vurdering foretaget efter
ejendomsvurderingslovens § 5, efter reduktion og tilbageregning er lavere end de tilsvarende
værdier, der er ansat ved en eller flere af de vurderinger, der skal sammenlignes med, og som har
dannet grundlag for beskatning.
Resulterer genberegningen i et beløb, som for et eller flere år er lavere end den ejendomsværdiskat
og/eller den grundskyld, der endeligt er beregnet på grundlag af de relevante ejendomsvurderinger,
vil det overskydende beløb blive udbetalt til boligejeren som en kompensation.
Tilbud om kompensation skal efter ejendomsvurderingslovens § 67, stk. 2, meddeles til ejeren,
samtidig med at ejeren modtager den første almindelige vurdering foretaget efter
ejendomsvurderingslovens § 5. Udbetalingen af kompensation vil herefter ske efter udløbet af
fristen for at klage over den første nye vurdering, jf. skatteforvaltningslovens § 35, a stk. 3,
medmindre denne vurdering er påklaget, og sagen stadig er verserende. Efter endt klagesag vil
beregningen af kompensation skulle foretages på ny.
Der kan opstå en situation, hvor der i perioden mellem tilbuddet om kompensation er udsendt, og
inden selve kompensationen udbetales, rettes i årsopgørelsen. Dette kan eksempelvis være tilfældet
106
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
ved pensionistnedslag, eller hvis den pågældende ejendom har været ubeboet eller udlejet i visse
perioder i løbet af året. Rettelser i årsopgørelsen, efter kompensationstilbuddet er meddelt
ejendomsejeren, kan medføre, at den betalte ejendomsværdiskat vil adskille sig fra den
ejendomsværdiskat, som tilbuddet blev beregnet ud fra.
Det foreslås, at der i ejendomsvurderingslovens § 73 indsættes et nyt
stk. 4,
så
kompensationstilbuddet ikke vil skulle genberegnes ved ændringer efter beregningstidspunktet.
Herved sikres, at efterfølgende ændringer i data, der er lagt til grund ved beregningen af
kompensationstilbuddet, og som har betydning for størrelsen af ejendomsværdiskatten, ikke vil give
anledning til beregning af et nyt kompensationstilbud. Ændres eksempelvis antallet af dage, en
lejlighed har været udlejet, vil dette ikke få betydning for udbetalingen af kompensation.
Kompensationstilbuddet beregnes tidligst fra den 1. juli 2020, og data fra Skatteforvaltningen viser,
at der kun foretages mindre ændringer i årsopgørelsen i perioden fra juli til og med december,
derfor forventes forslaget alene at ville få betydning for et mindre antal borgere.
For at skabe klarhed for ejendomsejerne vedrørende beregningen af kompensation, vil ejerne
gennem planlagte kommunikations- og formidlingskampagner blive oplyst om skæringsdatoen med
henvisning til, at ændringer fra den 1. juli 2020 ikke vil indgå i kompensationstilbuddet eller
udbetalingen.
Det foreslås endvidere, at der i ejendomsvurderingslovens § 73 indsættes et nyt
stk. 5,
så der i
tilfælde, hvor en eller flere ejendomsejere klager over den nye vurdering foretaget pr. 1. januar 2020
henholdsvis pr. 1. januar 2021, vil skulle ske en genberegning af kompensationen ved afslutningen
af klagesagen med alle de ændringer, der er foretaget i den oprindelige ejendomsværdisskat på
årsopgørelsen fra 2011 og frem.
Dette kan illustreres med to eksempler:
Eksempel 1
En boligejer får ændret den oprindeligt betalte ejendomsskat, efter at der er udsendt tilbud om
kompensation. Ejeren vælger ikke at klage over den nye vurdering pr. 1. januar 2020, hvorfor
ændringerne ikke bliver omfattet af kompensationen efter tilbagebetalingsordningen.
Eksempel 2
En boligejer får ændret den oprindeligt betalte ejendomsskat og vælger at klage over vurderingen
pr. 1. januar 2020. Får boligejeren medhold i klagen, vil der skulle ske en genberegning af
kompensationstilbuddet. Der vil ligeledes skulle foretages en ny beregning af kompensationen, hvis
boligejeren ikke får medhold i klagesagen, bl.a. af hensyn til renteberegningen af
kompensationsbeløbet.
107
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Til nr. 55
Det følger af overskriften før ejendomsvurderingslovens § 74, at der foretages en tilbagebetaling af
skatter.
Det foreslås, at overskriften ændres til
”Udbetaling
og bortfald af kompensation”, så den i højere
grad vil afspejle afsnittets indhold.
Til nr. 56 og 57
Det følger af § 74, stk. 1, 1. pkt., at der udbetales kompensation, hvis genberegningen efter § 73
viser, at de oprindeligt beregnede skatter for ét eller flere år har været for høje. Det følger endvidere
af ejendomsvurderingslovens § 74, stk. 2, 1. pkt., at tilbagebetaling sker til ejendommens ejer eller
ejere og andre, der i forhold til stat eller kommune hæfter for de oprindelig beregnede skatter.
Det foreslås, at det i ejendomsvurderingslovens § 74,
stk. 1, 1. pkt.,
tilføjes, at der er tale om en
samlet kompensation for alle årene. Det vil betyde, at krav på kompensation vil indtræde samlet ved
udløbet af klagefristen for vurderingerne pr. 1. januar 2020 og 1. januar 2021 eller ved endt
klagebehandling. Kompensationen splittes ikke op i forhold til de år, hvor de beregnede skatter har
været for høje, og behandles ikke som tilbagebetaling af skatter for de pågældende år, men som et
samlet tilbud om kompensation for de år, som tilbuddet vedrører.
Det foreslås endvidere, at ejendomsvurderingslovens § 74,
stk. 1, 3. pkt.,
og
stk. 2, 1. pkt.,
ændres,
så det udtrykkeligt vil fremgå, at de beløb, som Skatteforvaltningen ifølge
tilbagebetalingsordningen vil skulle beregne med henblik på udbetaling til boligejer, har karakter af
en kompensation for for meget opkrævet ejendomsværdiskat og/eller grundskyld.
Til nr. 58
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 74, stk. 2, at tilbagebetaling skal ske til ejendommens
nuværende ejer eller ejere henholdsvis andre tidligere ejere, der i forhold til stat eller kommune
hæfter for de oprindeligt beregnede skatter i de tilfælde, hvor der efter ejendomsvurderingslovens §
74, stk. 1, skal udbetales kompensation.
I praksis opkræves grundskylden i de fleste kommuner over to rater, hvor den første rate opkræves i
starten af året, og den sidste rate medio året. Da kompensationstilbuddet vil skulle meddeles
ejendomsejeren fra den 1. juli 2020, vil der blive taget højde for, at kompensationen meddeles til
den ejendomsejer, som hæfter for grundskylden.
I visse kommuner opkræves grundskylden imidlertid over flere end to rater. Dette medfører, at der
kan forekomme tilfælde, hvor en kommune opkræver den sidste rate af grundskylden, efter at
kompensationstilbuddet er meddelt til de relevante ejendomsejere. Da kompensationstilbuddet
omfatter grundskylden for hele 2020, vil kompensationstilbuddet i disse tilfælde vedrøre endnu ikke
opkrævet grundskyld.
108
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
I tilfælde, hvor der sker ejerskifte, efter at kompensationstilbuddet er meddelt til den tidligere ejer,
vil det betyde, at en ny ejer vil hæfte for den sidste rate af grundskylden, mens den tidligere ejer har
modtaget tilbuddet om kompensation for hele 2020, idet Skatteforvaltningen i sagens natur ikke på
forhånd kan vide, hvem der hæfter for den fulde grundskyld i 2020, hvis beregningen og
meddelelsen af kompensationstilbuddet ligger før den sidste opkrævning af grundskyld i 2020.
Det foreslås derfor at det i ejendomsvurderingslovens § 74, stk. 2, 1. pkt., vil fremgå, at tilbud om
kompensation altid vil skulle udsendes til den, der hæfter for skatterne på tidspunktet for
beregningen af tilbuddet. Det vil dermed være op til en ny ejer, der vil skulle betale en eller flere
rater af grundskylden, at blive kompenseret af den tidligere ejer via refusionsopgørelsen.
Den foreslåede ændring vil medføre, at udbetalingen af kompensation altid vil skulle ske til den, der
er registreret som ejer af ejendommen på beregningstidspunktet, uagtet at der sker ejerskifte
efterfølgende.
Til nr. 59
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 75, stk. 1, 1. pkt., at tilbagebetaling efter
tilbagebetalingsordningen skal ske efter det tidspunkt, hvor fristen for klage over vurderingen pr. 1.
januar 2020 henholdsvis 1. januar 2021 udløber, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 1,
medmindre denne vurdering er påklaget. I tilfælde, hvor vurderingen er påklaget, foretages
tilbagebetaling dog efter det tidspunkt, hvor klagesagen er endeligt afsluttet, jf. § 75, stk. 1, 2. pkt.
Det foreslås, at ejendomsvurderingslovens § 75,
stk. 1, 1. pkt.,
ændres, så det udtrykkeligt vil
fremgå, at de beløb, som Skatteforvaltningen ifølge tilbagebetalingsordningen vil skulle beregne
med henblik på udbetaling til boligejer, har karakter af en kompensation for for meget opkrævet
ejendomsværdiskat og/eller grundskyld.
Det foreslås endvidere at ændre ejendomsvurderingslovens § 75,
stk. 1, 2. pkt.,
så det vil fremgå, at
udbetaling af kompensation vil ske efter det tidspunkt, hvor klagesagen m.v. er endeligt afsluttet.
Med de foreslåede ændringer præciseres det, at krav på kompensation indtræder ved klagefristens
udløb eller ved endelig afgørelse af en eventuel klagesag. Herved fastslås stiftelsestidspunktet for
krav på kompensation, af hensyn til de tilfælde, hvor kravet vil kunne anvendes til modregning.
Til nr. 59
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 75, stk. 3, at der tale om en tilbagebetaling af skatter.
Det foreslås, at bestemmelsen ændres, så det udtrykkeligt vil fremgå, at de beløb, som
Skatteforvaltningen ifølge tilbagebetalingsordningen skal beregne med henblik på udbetaling til
boligejer, vil have karakter af en kompensation for for meget opkrævet ejendomsværdiskat og/eller
grundskyld.
Til nr. 60
109
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 75, stk. 4, at tilbagebetalinger efter § 75, stk. 1, i enhver
henseende behandles civilretligt som de oprindelig beregnede skatter, som kompensationen er
beregnet på grundlag af.
Det foreslås, at § 75, stk. 4, ændres, så kompensationen ikke civilretligt vil skulle betragtes som
tilbagebetaling af skatter. Dog vil kompensationen i relation lejelovgivningen, jf. reglerne i
lejelovens 52 og erhvervslejelovens § 12, fortsat skulle betragtes som tilbagebetaling af skatter.
Forslaget vil herved ikke have betydning for lejeres krav på kompensation.
I relation til Skatteforvaltningens modregning i udbetaling af kompensation vil kompensationen
skulle anses for et samlet kompensationsbeløb på udbetalingstidspunktet og ikke tilbagebetaling af
skatter for de enkelte år, tilbagebetalingsordningen vedrører. Den foreslåede ændring vil desuden
betyde, at transporter i overskydende skatter for de pågældende år ikke vil omfatte kompensationen,
hverken helt eller delvist.
Til nr. 61
Det foreslås at indsætte to nye stykker i § 75 som stk. 5 og 6, da det foreslås i lovforslagets § 1, nr.
60, at kompensationen ikke vil skulle behandles civilretligt som de oprindeligt beregnede skatter,
som kompensationen beregnes på grundlag af.
Kompensationsbeløb vil ikke være overskydende skat, og vil derfor ikke skulle forrentes efter de
herom gældende regler eller efter skattelovgivningens regler i øvrigt ved for sen udbetaling. I stedet
foreslås det fastsat i et nyt stk. 5, der med lovforslaget vil blive stk. 3, at der vil skulle gælde en
betalingsfrist, hvorefter kompensationsbeløb vil skulle udbetales senest 30 dage efter kravets
indtræden.
Endvidere foreslås det fastsat i et nyt stk. 6, at der ikke kan gives transport i krav på kompensation,
før krav herpå er stiftet.
Til nr. 62
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 76, stk. 1, 1. pkt., og stk. 2, 1. og 2. pkt., at der tale om en
tilbagebetaling af skatter.
Det foreslås, at bestemmelserne ændres, så det udtrykkeligt vil fremgå, at de beløb, som
Skatteforvaltningen ifølge tilbagebetalingsordningen skal beregne med henblik på udbetaling til
boligejer, vil have karakter af en kompensation for for meget opkrævet ejendomsværdiskat og/eller
grundskyld.
Til nr. 63
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 76, stk. 1, 1. pkt., at kompensationsbeløb, der skal
tilbagebetales, forrentes med 6,2 pct. pr. påbegyndt år fra og med året efter det år, som
kompensationen er udregnet for til og med det år, hvor tilbagebetalingen sker. Det følger endvidere
110
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
af § 76, stk. 1, 2. pkt., at renterne ikke skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige
indkomst.
Det foreslås, at § 76, stk. 1, 1. og 2. pkt., ændres, så det klart vil fremgå, at der er tale om et tillæg,
der vil udgøre en del af den samlede kompensation, og ikke en forrentning. Efter den foreslåede
ændring vil ingen del af kompensationen være forfalden forud for stiftelsestidspunktet, og der vil
derfor ikke være tale om forrentning, men om et tillæg til kompensationen, som vil skulle
kompensere for den tid, der er gået frem til det tidspunkt, hvor kompensation for de for meget
betalte skatter kan udbetales.
Det foreslås herudover, at der i § 76, stk. 1, 1. pkt., foretages en ændring, så det vil fremgå af
bestemmelsen, at der er tale om en udbetaling af kompensation og ikke en tilbagebetaling.
Til nr. 64
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 76, stk. 3, at kompensation efter
tilbagebetalingsordningen sker til fuld og endelig afregning af krav, der er opstået eller måtte opstå
vedrørende de vurderinger, som tilbagebetalingerne vedrører.
Medfører oplysninger, som modtages i afgørelsesperioden, jf. skatteforvaltningslovens § 20 b,
vedrørende vurderingen pr. 1. januar 2020 eller pr. 1. januar 2021, at en ny vurdering foretages, jf.
skatteforvaltningslovens §§ 33 og 33 a, sker tilbagebetaling på grundlag heraf til fuld og endelig
afregning, jf. ejendomsvurderingslovens § 67, stk. 3. En efterfølgende ændring af en vurdering, for
hvilken der er udbetalt kompensation, vil således ikke medføre en yderligere kompensation efter
tilbagebetalingsordningen.
Bestemmelsen har til formål at sikre, at tilbagebetalingsordningen dels medfører, at ejendomsejere,
som har betalt for høj ejendomsskat af de videreførte vurderinger, kompenseres uden en egentlig
klagebehandling. Bestemmelsen indebærer således, at ejendomsejerne efter at have taget imod
tilbud om kompensation ikke efterfølgende kan få ændret de videreførte vurderinger med heraf
afledte skattemæssige konsekvenser.
Efter ejendomsvurderingslovens § 76, stk. 3, 2. pkt., gælder det endvidere, at hvis oplysninger, som
modtages i afgørelsesperioden, jf. skatteforvaltningslovens § 20 b, medfører, at ny en vurdering
foretages, jf. skatteforvaltningslovens §§ 33 og 33 a, sker tilbagebetaling på grundlag heraf til fuld
og endelig afregning. Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med ejendomsvurderingslovens § 67,
stk. 3, hvorefter beregningen af kompensation i situationer, hvor oplysninger, som modtages i
afgørelsesperioden, jf. skatteforvaltningslovens § 20 b, skal behandles og afgøres efter reglerne om
genoptagelse og revision, jf. skatteforvaltningslovens §§ 20 b, 33 og 33 a, ikke foretages, før der er
truffet afgørelse om genoptagelse eller revision af vurderingen.
Ejendomsvurderingslovens § 76, stk. 3, kan imidlertid give anledning til tvivl i særligt to tilfælde.
111
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
For det første kan bestemmelsen give anledning til tvivl om, hvorvidt der alene sker fuld og endelig
afregning, hvis tilbagebetalingsordningen konkret resulterer i en egentlig tilbagebetaling.
For det andet er det ikke efter bestemmelsen klart, om fuld og endelig afregning alene gælder i
relation til den vurdering, for hvilken der udbetales kompensation, eller om den fulde og endelige
afregning også gælder fremtidige skatter, som opgøres på baggrund af denne vurdering, f.eks.
grundskatteloftsberegningerne.
Det foreslås derfor, at ejendomsvurderingslovens § 76, stk. 3, nyaffattes, så det klart vil fremgå, at
hvis en vurdering som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 65, stk. 1, ikke er påklaget eller
anmodet genoptaget efter skatteforvaltningslovens § 33 inden udløbet af klagefristen for
vurderingen pr. 1. januar 2020 for ejerboliger eller pr. 1. januar 2021 for andre ejendomme,
betragtes ethvert krav, som er opstået eller måtte opstå helt eller delvist på baggrund af vurderingen,
som fuldt og endeligt afregnet i alle henseender. Tilsvarende vil gøre sig gældende for dele af
vurderinger, ansættelser og fordelinger m.v.
Fuld og endelig afregning vil således ikke skulle være betinget af, at tilbagebetalingsordningen
konkret resulterer i en egentlig kompensation. Det afgørende vil derimod efter forslaget være, om
den videreførte vurdering er påklaget eller anmodet genoptaget. Det vil også gælde, hvis
kompensationen er beregnet til 0 kr.
Der vil ikke være tale om fuld og endelig afregning, i det omfang vurderingen efter
ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 2 og 3, ikke er omfattet af tilbagebetalingsordningen.
Det foreslås herudover med forslaget præciseret, at fuld og endelig afregning vil indebære, at der
ikke vil kunne ske ændringer i relation til det fremadrettede beskatningsgrundlag. Der vil således
ikke kunne ske ændring af skattestopberegningerne for det pågældende vurderingsår.
Endvidere foreslås det, at hvis en vurdering som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 65, stk. 1,
ikke påklages, og der ikke er anmodet om genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33 inden
udløbet af klagefristen for vurderingen pr. 1. januar 2020 for ejerboliger eller pr. 1. januar 2021 for
andre ejendomme, vil vurderingen ikke efter udløbet af klagefristen for vurderingen pr. 1. januar
2020 for ejerboliger eller pr. 1. januar 2021 for andre ejendomme kunne genoptages eller ændres.
Tilsvarende gør sig gældende for dele af vurderinger, ansættelser og fordelinger m.v.
Herved sikres det, at der heller ikke efter udløbet af klagefristen for vurderingen pr. 1. januar 2020
for ejerboliger eller pr. 1. januar 2021 for andre ejendomme kan ske genoptagelse eller revision af
en vurdering.
Vurderingerne vil med den foreslåede ændring heller ikke kunne genoptages ekstraordinært efter
skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4. Der vil herefter for den pågældende vurdering ske fuld og
endelig afregning, også selv om hidtidig praksis underkendes senere ved dom eller ved afgørelse fra
112
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Skatteankestyrelsen, et vurderingsankenævn eller Landsskatteretten, eller hvis en praksisændring i
andre tilfælde offentliggøres af Skatteministeriet, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4.
Til nr. 65-66
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 77, stk. 1, at der ikke skal udbetales kompensation efter
tilbagebetalingsordningen vedrørende almindelige vurderinger foretaget pr. 1. oktober 2013 eller
senere eller vurderinger foretaget efter §§ 87 eller 88, hvis en sådan vurdering påklages inden
klagefristen for de nye ejendomsvurderinger er udløbet.
Det følger endvidere af ejendomsvurderingslovens § 77, stk. 2, at hvis der er andre vurderinger eller
omvurderinger, som er foretaget fra den 1. oktober 2011, der er påklaget, og klagesagen ikke er
endeligt afsluttet på tidspunktet for udløbet af fristen for klage over vurderingen pr. 1. januar 2020
for ejerboliger eller pr. 1. januar 2021 for andre ejendomme, udbetales kompensation på det
tidspunkt, hvor klagesagen eller klagesagerne og eventuelle klagesager som nævnt i
ejendomsvurderingslovens § 75, stk. 1, er endeligt afsluttet. Tilsvarende gælder vurderinger, som på
kompensationstidspunktet er under genoptagelse, eller hvor en genoptagelsessag er påklaget.
Vælger ejendomsejeren imidlertid at søge om genoptagelse, vil der
–
som ved klage over
vurderingen
–
skulle foretages en tilbundsgående realitetsprøvelse af vurderingerne. Disse
vurderinger omfattes derfor ikke af tilbagebetalingsordningen, da der ikke vil være grundlag for at
beregne et kompensationstilbud.
Det foreslås derfor i § 1, nr. 65, med ændringerne til
stk. 1,
at der ikke vil skulle udbetales
kompensation på grundlag af almindelige vurderinger foretaget pr. 1. oktober 2013 eller senere eller
vurderinger foretaget efter §§ 87 eller 88, hvis en sådan vurdering påklages, eller hvis der er
anmodet om genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33 inden udløbet af klagefristen for
vurderingen pr. 1. januar 2020 eller pr. 1. januar 2021 for ejendomme, der ikke vurderes pr. 1.
januar 2020.
Forslaget vil indebære, at der
–
som i tilfælde, hvor der er klaget over vurderingerne
–
tilsvarende
ikke vil skulle udbetales kompensation, hvis der er anmodet om genoptagelse, jf.
skatteforvaltningslovens § 33, af en vurdering foretaget pr. 1. oktober 2013 eller senere. Herved
sikres det, at der gælder samme regler i tilfælde, hvor ejeren påklager vurderingerne henholdsvis
anmoder om genoptagelse, således at ejendomsejeren ikke både kan acceptere kompensationstilbud
og herefter søge om genoptagelse.
Hensigten med tilbagebetalingsordningen er at sikre boligejere en hurtig og smidig kompensation
og samtidig imødegå en lang sagsbehandlingstid i klagesystemet. Derfor foreslås det, jf.
lovforslagets § 1, nr. 66, at ejere også vil skulle modtage kompensationstilbud efter
tilbagebetalingsordningen for vurderingsår, der er påklaget eller hvor der verserer en
genoptagelsessag, samtidig med at det vil skulle oplyses, at der ikke udbetales kompensation
parallelt med den verserende klage- eller genoptagelsessag. Dette vil bidrage til at modtageren af
113
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
kompensationstilbud vil kunne træffe et oplyst valg om
enten
at fastholde klage- eller
genoptagelsessagen
eller
acceptere kompensationstilbuddet.
Verserer en klage- eller genoptagelsessag på tidspunktet for modtagelsen af
kompensationstilbuddet, vil ejeren inden udløb af klagefristen på 3 måneder fra modtagelsen af
kompensationstilbuddet, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 3, kunne vælge at tilbagekalde
klagen eller anmodningen om genoptagelse, hvorefter der vil skulle udbetales kompensation efter
tilbagebetalingsordningen.
Vælger ejeren derimod at fastholde klage- eller genoptagelsessagen, vil det medføre, at
kompensationstilbuddet bortfalder vedrørende vurderingsår omfattet af den konkrete klage- eller
genoptagelsessag. Således vil klage eller genoptagelsesanmodningen afskære kompensation.
Endvidere foreslås det at ændre bestemmelserne, så det udtrykkeligt vil fremgå, at de beløb, som
Skatteforvaltningen ifølge tilbagebetalingsordningen skal beregne med henblik på udbetaling til
boligejer, har karakter af en kompensation for for meget opkrævet ejendomsværdiskat og/eller
grundskyld.
Til nr. 67
Nogle ejerboliger er beliggende i områder, hvor plangrundlaget tillader boliganvendelse og andre
anvendelser som f.eks. erhverv, mens andre ejerboliger er beliggende i områder, hvor
plangrundlaget alene tillader erhverv. Disse ejerboliger skal efter ejendomsvurderingsloven
vurderes første gang i 2020.
Et parcelhus eksempelvis, som er beliggende i område, hvor plangrundlaget tillader anvendelse til
erhverv, vil ud fra den gældende ejendomsvurderingslov skulle have ansat grundværdien ud fra:
En beregning af grundværdien ved faktisk anvendelse med udgangspunkt i det faktiske
opførte parcelhus
En beregning af grundværdien ved planlagt anvendelse med et parcelhus med en
bebyggelsesprocent svarende til den tilladte (hvis plangrundlaget også tillader den faktiske
anvendelse, og hvis denne anvendelse ikke udnytter bebyggelsesprocenten fuldt ud)
En beregning af grundværdien ved planlagt anvendelse som erhvervsgrund.
Den højeste af de tre ovennævnte beregnede grundværdier vil være den bedste økonomiske
anvendelse, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 17 og 18.
På tidspunktet, hvor de ovennævnte ejendomme skal vurderes, vil erhvervsmodellerne ikke være
udviklet med henblik på, at ansættelsen af grundværdien også kan foretages ud fra planlagt
anvendelse som erhverv.
Der forventes at være ca. 200.000 parcelhuse, sommerhuse og rækkehuse m.v., hvor plangrundlaget
tillader erhverv, og hvor det planlagte vurderingsforslag dermed
–
efter gældende ret
–
vil skulle
114
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
indeholde en erhvervsberegning.
Det foreslås derfor, at der i ejendomsvurderingslovens § 85 a, jf. forslagets § 1, nr. 67, indsættes en
overgangsbestemmelse, hvorefter der ved vurderingen i 2020 af ejerboliger som omfattet af
ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 1-4 og 6-8, kun henses til anvendelser til boligformål og
sommerhusformål ved ansættelser af grundværdien.
Formålet med den foreslåede overgangsbestemmelse er således at sikre, at der ikke foretages
erhvervsvurderinger, før modeller hertil er udviklede.
Den foreslåede overgangsbestemmelse vil skulle gælde for de ejerboliger, som vil være omfattet af
ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 1-4 og 6-8, hvilket bl.a. er ejendomme til helårsbeboelse,
ejerlejligheder til helårsbeboelse, sommerhuse og fritidshuse og sommerhuslejligheder. Det
bemærkes i tilknytning hertil, at det i § 1, nr. 5, foreslås, at ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 7,
ophæves, og at der indsættes et nyt nr. 7 og 8 i § 4.
Den foreslåede overgangsbestemmelse vil ikke skulle finde anvendelse i forhold til almene boliger.
Den foreslåede løsning vil betyde, at når erhvervsmodellerne er udviklede, og det således også
bliver muligt at foretage en beregning af grundværdien ved planlagt anvendelse som erhverv, vil
nogle boligejere kunne få højere ansættelser af grundværdien i forhold til ansættelser fra 2020, hvor
der alene vil blive henset til boligbebyggelse og sommerhus- og fritidsboligbebyggelse. Det
vurderes imidlertid umiddelbart at være for et forholdsvist begrænset antal boligejere, at
beregningen af grundværdien ved planlagt anvendelse til erhverv vil kunne blive højere end
beregningen af grundværdien ved faktisk anvendelse eller planlagt anvendelse. I langt de fleste
tilfælde vurderes beboelse at være den bedste økonomiske anvendelse.
Til nr. 68
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 89, at de videreførte 2011- og 2012-vurderinger kan
påklages senest 3 måneder fra modtagelsen af meddelelsen om vurderingerne, der udsendes i
forlængelse af den første almindelige vurdering af den pågældende ejendom efter
ejendomsvurderingslovens § 5, eller i forbindelse med at Skatteforvaltningen træffer afgørelse efter
skatteforvaltningslovens § 20 b.
Efter stk. 1, 3. pkt., og stk. 2, 3. pkt., gælder adgangen til at påklage de videreførte 2011- og 2012-
vurderinger dog ikke ansættelser, som er videreførelser af afgørelser truffet af et
vurderingsankenævn, Landsskatteretten eller domstolene.
Formålet med reglen er således at sikre, at det ikke er muligt at påklage ansættelser, der bygger på
en videreført vurdering, som et vurderingsankenævn, Landsskatteretten eller domstolene allerede
har truffet afgørelse om.
115
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Der er imidlertid ikke taget højde for, at i de tilfælde, hvor en videreført vurdering er påklaget og
klagesagsbehandlet, er den videreførte vurdering fortsat ikke ansat i aktuelt niveau. I forbindelse
med klagesagsbehandlingen er niveauet behandlet i 2011/12-niveau. Der er derfor behov for at
udvide klageadgangen for sådanne videreførte vurderinger, hvorefter der åbnes op for, at også disse
vurderinger kan blive klagebehandlet i aktuelt niveau.
Det foreslås på den baggrund, at ophæve ejendomsvurderingslovens
§ 89 stk. 1, 3. pkt.
og
stk. 2, 3.
pkt.
Til § 2
Til nr. 1
Efter ejendomsvurderingslovens § 9 er visse ejendomme undtaget fra vurdering. Dette gælder
eksempelvis kolonihavehuse på fremmed grund, som generelt er undtaget fra vurdering.
Kolonihavehuse har typisk karakter af bygninger på fremmed grund og udgør dermed selvstændige
faste ejendomme. Ved en kolonihave forstås en have som nævnt i § 2 i lov om kolonihaver, jf. de
almindelige bemærkninger til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211
som fremsat, s. 87 f. De enkelte kolonihaver er ikke selvstændigt matrikuleret. Kolonihaveejeren
ejer sit kolonihavehus og har derudover brugsretten til en have beliggende inden for et område, som
typisk ejes af en kolonihaveforening. Der ansættes en grundværdi for dette område, og
kolonihaveforeningen betaler grundskyld derefter.
Som det fremgår af ovennævnte bemærkninger til ejendomsvurderingsloven, er baggrunden for ikke
at ville vurdere kolonihavehuse på fremmed grund, at en grundlæggende udfordring ved ansættelse
af ejendomsværdier af kolonihavehuse er, at der ikke findes data, der kan understøtte en sådan
vurdering. Det vil således kræve betydelige ressourcer at tilvejebringe data til vurdering af
kolonihavehuse set i forhold til det provenu, beskatningen vil generere. Konsekvensen af, at
kolonihavehuse på fremmed grund ikke vurderes, er, at der ikke er et grundlag for opkrævning af
ejendomsværdiskat og grundskyld.
Efter statsskattelovens § 4, litra b, skal der imidlertid skønnes en lejeværdi. Beskatning efter
statsskatteloven vil indebære, at lejeværdien vil skulle fastsættes skønsmæssigt, hvilket vil
forudsætte, at
Skatteforvaltningen i stedet vil skulle ”vurdere”
og indhente de manglende data, som
netop er begrundelsen for, at disse ejendomme fremover ikke vil skulle vurderes.
Det fremgår imidlertid ikke udtrykkeligt af ejendomsvurderingsloven, at kolonihavehuse på
fremmed grund heller ikke skal beskattes efter reglerne i statsskatteloven.
Det foreslås derfor, at det i ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 1, præciseres, at der ikke vil skulle
ske beskatning af kolonihavehuse på fremmed grund, hverken efter statsskattelovens § 4 eller
ejendomsværdiskatteloven, dvs. at kolonihavehuse på fremmed grund ikke løbende vil skulle
116
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
beskattes.
Til nr. 2
Efter ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 6, kan ejere, der selv bebor en lejlighed i en ejendom med
mindst tre og højest seks lejligheder, vælge at blive beskattet efter reglerne i
ejendomsværdiskatteloven i stedet for af lejeværdien af egen bolig, jf. statsskattelovens § 4 b.
For at blive omfattet af ejendomsværdiskatteloven kræver det, at ejeren anmoder om en særskilt
vurdering af den beboede lejlighed efter ejendomsvurderingslovens § 27 eller efter § 33 A i den
tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af
30. august 2013, som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27.
december 2014 og § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88.
Anmodningen skal være modtaget af Skatteforvaltningen senest ved afgivelse af oplysninger efter
skattekontrollovens § 2 for det første indkomstår, hvor lejligheden har været beboet af ejeren.
Efter 3. pkt. skal ejeren senest den 1. oktober i det år, hvor den ovenfor omtalte vurdering
foreligger, meddele Skatteforvaltningen, at ejeren ønsker at blive omfattet af
ejendomsværdiskatteloven.
I forbindelse med at vurderingsterminen i 2020 for ejerboliger, der vurderes i lige år, og i 2021 for
andre ejendomme, flyttes fra 1. oktober til 1. januar, har det vist sig, at det ikke længere er
hensigtsmæssigt med en fast dato som frist for det endelige valg efter 3. pkt. Dette skyldes bl.a., at
de nye ejendomsvurderinger vil blive sendt ud løbende og ikke som tidligere på et bestemt
tidspunkt.
Det foreslås derfor, at fristen for at meddele Skatteforvaltningen, at den beboede lejlighed vil skulle
være omfattet af ejendomsværdiskatteloven, ændres fra den 1. oktober i det år, hvor vurderingen
foreligger, til 3 måneder efter, at vurderingen foreligger.
Med den foreslåede ændring sikres det, at fristen for ejendomsejeren til at vælge, om denne ønsker
at være omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat, er ens (3 måneder), uanset hvornår
ejendomsejeren får den nye ejendomsvurdering.
Til § 3
Til nr. 1
Efter § 1, stk. 4, i lov om kommunal ejendomsskat, skal grundskatteloftet omberegnes, hvis der i
vurderingen, som danner grundlag for den aktuelle grundværdi efter § 1, stk. 2, nr. 1, er sket
ændring af ejendommens areal, anvendelses- eller planforhold, eller hvis der er opstået en ny
ejendom.
Det foreslås, at der efter § 31 i lov om kommunal ejendomsskat indsættes et nyt kapitel om særlige
117
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
regler for fastsættelse af grundskyld i 2021 og 2022. Det foreslås desuden, at der i det nye kapitel
indsættes en ny § 32, hvorefter der i stedet for § 1, stk. 4, i lov om kommunal ejendomsskat, vil
gælde særlige overgangsregler i 2021 for ejerboliger, der vurderes pr. 1. januar 2020, og i 2022 for
ejendomme, der ikke vurderes pr. 1. januar 2020, men vurderes pr. 1. januar 2021.
Den kommunale ejendomsbeskatning består i henhold til lov om kommunal ejendomsskat af to
elementer: Grundskyld og dækningsafgift.
Grundskylden pålignes de afgiftspligtige ejendomme med en bestemt promille af den afgiftspligtige
grundværdi. Grundskyldspromillen fastsættes af de enkelte kommunalbestyrelser, dog skal satsen i
alle kommuner ligge mellem 16 og 34 promille, jf. § 2, stk. 1, i lov om kommunal ejendomsskat.
Siden skatteåret 2003 har der været et loft over grundlaget for beregningen af den kommunale
grundskyld, det såkaldte grundskatteloft. Grundskatteloftet udgør en stigningsbegrænsning, som
indebærer, at kraftige stigninger i grundværdierne ikke slår igennem i grundlaget for beregning af
grundskyld med mere end reguleringsprocenten fra år til år. Det er således ikke den kommunale
grundskyld målt i kroner, der er omfattet af grundskatteloftet, men i stedet grundlaget for
beregningen af grundskylden, der begrænses.
Reguleringsprocenten fastsættes af finansministeren med tilslutning af Folketingets Finansudvalg,
som den skønnede stigning i det samlede kommunale udskrivningsgrundlag for skatteåret (svarende
til kalenderåret) tillagt 3 pct., jf. § 1, stk. 3 i lov om kommunal ejendomsskat. Reguleringsprocenten
kan ikke overstige 7 pct., og der er hermed et loft over de årlige stigninger i betalingerne af
grundskylden ved uændret grundskyldpromille.
Grundskatteloftet er defineret i § 1, stk. 2, nr. 2, i lov om kommunal ejendomsskat, og beregnes ud
fra den laveste af følgende værdier:
1) Ejendommens aktuelle grundværdi. Der tages hensyn til fradrag for forbedringer og
fritagelser efter lov om kommunal ejendomsskat.
2) Den afgiftspligtige grundværdi for ejendommen, der dannede grundlag for påligningen af
grundskyld for det foregående år. Dette beløb forhøjes med en reguleringsprocent, som
udgør den skønnede stigning i det samlede kommunale udskrivningsgrundlag med tillæg af
3 pct.
Der skal således efter § 1, stk. 2, nr. 2, foretages en sammenligning mellem en aktuel ansættelse og
en fremskreven værdi af basisårets ansættelse, og grunden skal derfor, som den aktuelt ser ud, være
sammenlignelig med grunden, som den så ud i basisåret.
Det er derfor nødvendigt at omberegne grundskatteloftet i tilfælde, hvor grundens areal ændres,
hvor grunden ændrer anvendelse eller planforhold, eller hvor der opstår en ny ejendom, jf. den
tidligere gældende vurderingslovs § 33, stk. 16-18, eller ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr.
118
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
1, 2 og 5.
Efter de gældende regler sker dette ved, at der foretages en yderligere ansættelse af grundværdien i
forbindelse med vurderingen i det år, hvor ændringerne er foretaget, som fremreguleres med
reguleringsprocenterne mellem basisåret og beskatningsåret i stedet for at bruge den afgiftspligtige
grundværdi.
Fremrykningen af beskatningsgrundlaget ved lov nr. 61 af 16. januar 2017 betyder imidlertid, at den
aktuelle grundværdi udgøres af grundværdien fra det forudgående år i stedet for de to forudgående
år.
Med lov nr. 1729 af 27. december 2018 blev fremrykningen af beskatningsgrundlaget for
grundskyld for ejerboliger udskudt med to år, så denne først har virkning fra den 1. januar 2021. Det
betyder, at der ved beregningen af ejendomsskatten i 2020 vil være en 2-årig forskydning af
beskatningsgrundlaget, mens der ved beregningen af ejendomsskatten for 2021, vil være tale om en
1-årig forskydning.
Ejendomsskatten i 2020 beregnes af den laveste af grundværdien fra 2018 (f.eks. 100.000 kr.) og
den afgiftspligtige grundværdi fra 2019 (f.eks. 50.000 kr.) reguleret med reguleringsprocenten for
2020, mens ejendomsskatten for 2021 beregnes af den laveste af grundværdien fra 2020 (f.eks.
150.000 kr.) og den afgiftspligtige grundværdi fra 2020 (75.000 kr.) reguleret med
reguleringsprocenten for 2021. Fremrykningen af beskatningsgrundlaget medfører således, at
grundværdien for 2019 hverken bruges til at beregne ejendomsskatten for ejerboliger i 2020 eller
2021.
Fremrykningen af beskatningsgrundlaget for grundskyld og dækningsafgift for erhvervsejendomme
m.v. blev ligeledes udskudt med to år, så denne først har virkning fra den 1. januar 2022. Dette
betyder, at der ved beregningen af ejendomsskatten i 2021 vil være en 2-årig forskydning af
beskatningsgrundlaget, mens der ved beregningen af ejendomsskatten for 2022 vil være tale om en
1-årig forskydning.
Ejendomsskatten i 2021 beregnes af den laveste af grundværdien fra 2019 (f.eks. 100.000 kr.) og
den afgiftspligtige grundværdi fra 2020 (f.eks. 50.000 kr.) reguleret med reguleringsprocenten for
2021, mens ejendomsskatten for 2022 beregnes af den laveste af grundværdien fra 2021 (f.eks.
150.000 kr.) og den afgiftspligtige grundværdi fra 2021 (75.000 kr.) reguleret med
reguleringsprocenten for 2022. Fremrykningen af beskatningsgrundlaget medfører således, at
grundværdien for 2020 hverken bruges til at beregne ejendomsskatten for erhvervsejendomme m.v.
i 2021 eller 2022.
Da vurderingen af ejerboliger pr. 1. oktober 2019 hverken anvendes til beskatning i 2020 eller 2021,
og vurderingen af erhvervsejendomme m.v. pr. 1. oktober 2020 hverken anvendes til beskatning i
2021 eller 2022, bliver ændringen af loftet som følge af den yderligere ansættelse af grundværdien i
119
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
forbindelse med vurderingen af ejerboliger pr. 1. oktober 2019 og af erhvervsejendomme m.v. pr. 1.
oktober 2020 aldrig effektueret, hvorfor beskatningsgrundlaget bliver forskelligt i henholdsvis den
aktuelle vurdering og grundskatteloftet.
Hensigten med den yderligere ansættelse af grundværdien i vurderingen af ejerboliger pr. 1. oktober
2019 og af erhvervsejendomme m.v. pr. 1. oktober 2020 er, at den skal erstatte grundskatteloftet fra
året før, således at ejendomsskatteberegningen bliver korrekt. Når den pågældende vurdering ikke
anvendes direkte til fastsættelsen af den aktuelle afgiftspligtige grundværdi, vil en ændret
loftansættelse tilsvarende ikke medføre en omberegning af grundskatteloftet efter § 1, stk. 4, i lov
om kommunal ejendomsskat.
Det foreslås, at der indsættes særlige overgangsregler i § 32 i lov om kommunal ejendomsskat, der
vil skulle træde i stedet for § 1, stk. 4, i lov om kommunal ejendomsskat, i 2020 og 2021. Med
overgangsreglerne sikres det, at en yderligere ansættelse af grundværdien efter § 33, stk. 16-18, i
den tidligere gældende vurderingslov pr. 1. oktober 2019 for ejerboliger og pr. 1. oktober 2020 for
erhvervsejendomme m.v., medtages i fastsættelsen af grundskatteloftet i 2021 henholdsvis 2022.
Hermed sikres det, at sammenligningen mellem den aktuelle vurdering og basisårets vurdering
baseres på sammenlignelige forhold.
I tilfælde, hvor der både foretages en yderligere ansættelse af grundværdien for ejerboliger pr. 1.
oktober 2019 og samtidig en tilbageindeksering af grundværdien efter ejendomsvurderingslovens §
40 pr. 1. januar 2020, anvendes den tilbageindekserede grundværdi efter ejendomsvurderingslovens
§ 40.
Foretages der en tilbageindeksering af grundværdien pr. 1. januar 2020, vil den tilbageindekserede
grundværdi være helt sammenlignelig med den aktuelle grundværdi, og der vil derfor ikke være
behov for også at bruge den yderligere ansatte grundværdi fra året før.
Tilsvarende foreslås det, at hvis der både foretages en yderligere ansættelse af grundværdien for
erhvervsejendomme m.v. pr. 1. oktober 2020 og samtidig en tilbageindeksering af grundværdien
efter ejendomsvurderingslovens § 40 pr. 1. januar 2021, vil den tilbageindekserede grundværdi efter
ejendomsvurderingslovens § 40 anvendes.
Foretages en tilbageindeksering af grundværdien pr. 1. januar 2021, vil den tilbageindekserede
grundværdi være helt sammenlignelig med den aktuelle grundværdi, og der er derfor ikke behov for
også at bruge den yderligere ansatte grundværdi fra året før.
Det sikres således med forslaget, at alle ændringer fra og med den 2. oktober 2018 til og med den 1.
oktober 2019 for ejerboliger medtages i fastsættelsen af grundskatteloftet i 2021 efter § 1, stk. 2, nr.
2, i lov om kommunal ejendomsskat, og at alle ændringer fra og med den 2. oktober 2019 til og
med den 1. oktober 2020 for erhvervsejendomme m.v., vil blive taget med i fastsættelsen af
grundskatteloftet i 2022 efter § 1, stk. 2, nr. 2, i lov om kommunal ejendomsskat.
120
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Til § 4
Til nr. 1
Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 7, regulerer den skattemæssige virkning af vurderinger, der
ekstraordinært er genoptaget, eller vurderinger eller en del af en vurdering, som er foretaget efter §
33, stk. 3.
Efter bestemmelsens ordlyd tillægges genoptagelse efter stk. 3 skattemæssig virkning for
vurderinger foretaget efter det tidspunkt, hvor genoptagelsen finder sted, med mindre genoptagelsen
er til ugunst for ejeren, og ejeren vidste eller burde have vidst, at den genoptagne vurdering er
foretaget på fejlagtigt grundlag. I så fald tillægges genoptagelsen skattemæssig virkning fra
tidspunktet for den vurdering, der er blevet genoptaget.
Det foreslås, at det i § 33, stk. 7, præciseres, at også virkningstidspunktet for foretagelse af
vurderinger eller dele af vurderinger, der ved en fejl ikke er foretaget, jf. stk. 3, er omfattet af
bestemmelsen i stk. 7.
Til nr. 2-4
Det følger af skatteforvaltningslovens § 33 a, at Skatteforvaltningen af egen drift til og med den 1.
juli i det andet kalenderår efter vurderingsårets udløb kan afsende varsel som nævnt i lovens § 20,
stk. 1, jf. stk. 4 (en såkaldt agterskrivelse), om foretagelse eller ændring af en vurdering af en fast
ejendom.
Skatteforvaltningen har således efter gældende ret mulighed for og efter omstændighederne pligt til
af egen drift at foretage revision af en allerede foretaget ejendomsvurdering, herunder f.eks.
grundværdiansættelsen, som viser sig at være fejlbehæftet, uanset om fejlen beror på faktiske eller
retlige forhold, eller på grund af en ændring af vurderingsskønnet vedrørende det lokale prisniveau.
Det betyder, at hvis en klageinstans eller domstol ændrer en grundværdiansættelse i en konkret
vurdering, skal Skatteforvaltningen vurdere, om resultatet udelukkende har betydning for den
pågældende ejendom, eller om resultatet af klage- eller retssagen vedrører forhold, der har
betydning for andre ejendomme. Skatteforvaltningen skal således undersøge, om resultatet af klage-
eller retssagen skal have afsmittende effekt, således at der skal ske revision af vurderingen af andre
ejendomme, hvor forholdene er sammenlignelige.
I den vurderingsnorm, der er indført med ejendomsvurderingsloven, ligger en usikkerhedsmargin,
som er afspejlet i reglerne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, (om ekstraordinær genoptagelse)
og § 35 h, stk. 2, § 38, stk. 3, og § 45, stk. 2 (om klagemyndighedernes reaktionsmuligheder). Efter
de nævnte regler kan en ansat grundværdi ikke genoptages ekstraordinært eller ændres ved klage,
hvis der ikke er grundlag for at ændre grundværdiansættelsen med mere end 20 pct.
121
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Baggrunden for de gældende regler om begrænsning af adgangen til at ændre vurderinger findes
således i den nye vurderingsnorm, der er begrundet i, at der altid vil være en vis usikkerhed
forbundet med at fastsætte værdien af en ejendom. En vurdering vil således kunne befinde sig inden
for et vist spænd uden af denne grund at være forkert. For nogle ejendomstyper kan usikkerheden
være højere, men det forventes, at hovedparten af ejerboligerne med de bedst mulige statistiske
beregningsmodeller kan vurderes inden for et spænd på plus/minus 20 pct.
En ejer, der får en afgørelse fra en klagemyndighed, kan således kun få ændret sin grundværdi, hvis
klagemyndigheden vurderer, at ændringen er uden for det acceptable skøn på 20 pct.
Det foreslås, at der i skatteforvaltningslovens § 33 a, stk. 1, 2 og 4, indsættes et nyt punktum,
hvorefter Skatteforvaltningens revisionsadgang vil være begrænset i de tilfælde, hvor en
klagemyndighed eller en domstol har ændret grundværdiansættelsen for en ejerbolig som nævnt i
ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 1, 3, 6 eller 7. Det foreslås, at Skatteforvaltningen kun vil
kunne varsle ændring ved revision af en foretaget vurdering af andre ejerboliger på grundlag af
resultatet af klage- eller retssagen, hvis der er tale om ejerboliger, der er påvirket af helt
sammenlignelige forhold til den klage- eller domstolsbehandlede grundværdi, og hvor ændringen
vil medføre en ændring af grundværdiansættelsen med mere end 20 pct.
Med den
foreslåede præcisering om ”helt sammenlignelige forhold”
tages på den ene side hensyn
til, at en sammenlignelig ejerbolig vil kunne ligge i en større afstand til den konkrete ejerbolig, og
sikrer på den anden side Skatteforvaltningen mod at skulle overveje revision af alle landets
ejerboliger, hver gang en klage- eller retssag ændrer en grundværdiansættelse, men udelukkende af
ejerboliger, der er underlagt helt sammenlignelige forhold.
Den foreslåede ændring vil endvidere betyde, at Skatteforvaltningens revisionsadgang i de tilfælde,
hvor en klagemyndighed eller domstol har ændret en grundværdiansættelsen for en konkret
ejerbolig, afgrænses til de ejerboliger med helt sammenlignelige forhold, der er påvirket af det eller
de sammenlignelige forhold i en sådan grad, at hensyntagen hertil vil medføre en ændring af
grundværdiansættelsen på mere end 20 pct.
Forslaget om at indføre en tilsvarende grænse på 20 pct. for adgangen til at ændre
grundværdiansættelser ved revision som følge af resultatet af konkrete klage- eller retssager om
ændring af værdiskønnet betyder således, at der sker en harmonisering af adgangen til at ændre ikke
-påklagede vurderinger med klagemyndighedernes reaktionsmuligheder og muligheden for
ekstraordinær genoptagelse. Den foreslåede ændring vil indebære, at
”naboer”, der ikke har klaget
inden for fristen, ikke stilles bedre end ejere, som har klaget rettidigt og taget klagemyndighedens
konkrete afgørelse til efterretning.
Den foreslåede ændring vil ikke ændre Skatteforvaltningens pligt til at foretage genoptagelse på
baggrund af konkrete faktiske forhold, der kan begrunde genoptagelse, jf. skatteforvaltningslovens
§ 33.
122
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Forslaget vil heller ikke have betydning for tilfælde, hvor en afgørelse eller dom kan karakteriseres
som en generel praksisændring, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4, eller hvor der af anden
grund kan gennemføres ændring af grundværdiansættelsen for andre ejendomme under henvisning
til reglerne om genoptagelse.
Til § 5
Til nr. 1
Med § 3, nr. 2, i lov nr. 1729 af 27. december 2018, blev tidspunktet for, hvornår anmodning om at
blive beskattet efter ejendomsværdiskatteloven for en lejlighed, som en eller flere ejere bebor i en
udlejningsejendom med 3 til 6 beboelseslejligheder, hvoraf højst én lejlighed er beboet af en eller
flere ejere, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 6, tilpasset ændringen af vurderingsterminen fra
1. september til 1. januar. Bestemmelsen er endnu ikke trådt i kraft.
Bestemmelsen ville medføre, at ejendomsværdiskattelovens § 4, stk. 1, nr. 6, 3. pkt., og § 4 b, stk.
1, nr. 1, konsekvensændres på grund af forslaget om at ændre vurderingstermin fra den 1. september
til den 1. januar fra og med året efter det rådighedsår henholdsvis indkomstår, hvor der første gang
foreligger en vurdering foretaget efter ejendomsvurderingslovens §§ 5 og 6 for den pågældende
ejendomstype. Bestemmelsen var alene en lovteknisk justering.
Det forslås, at lov om ændring af ejendomsvurderingslovens § 3, nr. 2, ophæves, idet kriteriet om
valg af beskatning inden den 1. januar i vurderingsåret erstattes med en tre måneders frist, jf.
lovforslagets § 2, nr. 2. Den forslåede ophævelse er af lovteknisk karakter.
Til § 6
Det foreslås i
stk. 1,
at loven træder i kraft den 1. januar 2020.
Det foreslås i
stk. 2,
at § 1, nr. 28, og § 4 ikke finder anvendelse, hvis klagesagen vedrører en
vurdering foretaget efter den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf.
lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved § 1 i lov nr. 1625 af 26. december
2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014 og § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017, eller efter
ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88.
Forslaget indebærer, at klager over vurdering foretaget efter det gamle vurderingssystem, ikke vil
være omfattet af de foreslåede regler. Hermed vil sådanne klagesager skulle behandles efter de
hidtil gældende regler.
Loven gælder hverken for Færøerne eller Grønland, fordi de love, der foreslås ændret, ikke gælder
for Færøerne eller Grønland og ikke indeholder en hjemmel til at sætte lovene i kraft for Færøerne
eller Grønland.
123
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Bilag
Bilag 1
–
Paralleltekster
Bilag 1
Lovforslaget sammenholdt med gældende lov
Gældende formulering
Lovforslaget
§1
I ejendomsvurderingsloven, lov nr. 654 af 8.
juni 2017, som ændret ved § 3 i lov nr. 278
af 17. april 2018 og § 1 i lov nr. 1729 af 27.
december 2018, foretages følgende
ændringer:
§ 2.
Ved fast ejendom forstås i denne lov:
1) Samlede faste ejendomme, jf. § 2 i lov om
udstykning og anden registrering i matriklen,
med tilhørende bygninger ejet af den samme
som den, der ejer grunden.
2-3) ---
Stk. 2.
---
1.
I
§ 2, stk. 1, nr. 1,
indsættes efter
”grunden”: ”jf. dog stk. 2”.
2.
I
§ 2
indsættes efter stk. 1 som nyt stykke:
”Stk. 2.
Fælleslodder, jf. § 2, stk. 2, og § 3 i
lov om udstykning og anden registrering i
matriklen, anses som selvstændige faste
ejendomme.”
Stk. 2 bliver herefter stk. 3.
§ 3.
Told- og skatteforvaltningen beslutter
som led i vurderingen, hvilken af følgende
kategorier en ejendom skal henføres til:
1) Ejerbolig, jf. § 4.
2) Landbrugsejendom.
124
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
3) Skovejendom.
4) Erhvervsejendom eller anden ejendom,
som ikke er omfattet af nr. 1-3.
Stk. 2. ---
3.
I
§ 3, stk. 1,
indsættes efter nr. 3 som nyt
nummer:
”4) Grunde
beliggende i et
kolonihaveområde, jf. § 2 i lov om
kolonihaver.”
Nr. 4 bliver herefter nr. 5.
4.
I
§ 3, stk. 1, nr. 4,
der bliver nr. 5, ændres
”nr. 1-3” til: ”nr. 1-4”.
§ 4.
Ved ejerboliger forstås i denne lov
følgende ejendomme, hvis de for bebyggede
ejendommes vedkommende højest
indeholder to boligenheder:
1-6) ---
7) Ubebyggede grunde, som i forskrifter
udstedt i medfør af planlovgivningen eller
anden offentlig regulering er udlagt til
opførelse af ejendomme som nævnt under nr.
1 og 3.
5.
§ 4, nr. 7,
ophæves, og i stedet indsættes:
”7) Ubebyggede grunde, hvor hele grunden
er beliggende i byzone med en grundstørrelse
på mindre end 1.400 m
2
, og hvor hele
grunden alene er udlagt til helårsbeboelse
som nævnt under nr. 1.
8) Ubebyggede grunde, hvor hele grunden er
beliggende i sommerhusområde med en
grundstørrelse på mindre end 2.400 m
2
, og
hvor hele grunden alene er udlagt til
sommerhus- eller fritidsboligbebyggelse som
nævnt under nr. 3.”
6.
I
§ 4
indsættes som
stk. 2:
”Stk.
2.
Beslutning efter stk. 1, nr. 1-5,
vedrørende ejendommens anvendelse træffes
ud fra de oplysninger, der fremgår i
Bygnings- og Boligregistret om den
registrerede anvendelse af enheder og
bygninger beliggende på grunden,
medmindre disse oplysninger må anses for
åbenbart urigtige. Foreligger der ikke
registreringer i Bygnings- og Boligregistret
om anvendelsen af bygninger og enheder
beliggende på grunden, træffes beslutning
125
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
efter stk. 1 på baggrund af oplysninger om
ejendommens samlede karakter.”
§ 5.
Der foretages almindelig vurdering af
fast ejendom, jf. dog § 9, hvert andet år.
Vurderingerne foretages pr. 1. januar i
vurderingsåret, jf. dog §§ 87 og 88.
Stk. 2.
Ejerboliger vurderes i lige år. Dog
vurderes ejerboliger i ulige år, hvis
ejendommens grundareal udgør 2 ha eller
mere, eller hvis der på ejendommen er
registreret bygningsarealer til
erhvervsmæssig anvendelse. Andre
ejendomme end ejerboliger vurderes i ulige
år.
§ 6.
Der foretages omvurdering pr. 1. januar i
året efter en almindelig vurdering af følgende
ejendomme, jf. dog stk. 2 og §§ 87 og 88:
1-4) ---
5) Ejendomme, på hvilke der er foretaget
om- eller tilbygning i henhold til
byggetilladelse, eller hvor der er foretaget
nedrivning i henhold til
nedrivningstilladelse.
6-9) ---
10) Ejendomme, hvor betingelserne for en
samlet vurdering efter § 2, stk. 2, ikke
længere er opfyldt.
11) Ejendomme, hvor fordeling efter § 35
skal foretages eller ændres.
12) Ejendomme, hvor
byggemodningsarbejder er færdiggjort.
Stk. 2.
---
Stk. 3.
Begivenheder som nævnt i stk. 1, nr.
6, 8 og 9, anses for
væsentlige eller af væsentlig betydning, hvis
den pågældende
begivenhed medfører en ændring af
ejendomsværdi eller grundværdi
med mere end 20 pct.
Stk. 4. ---
7.
I
§ 5, stk. 2, 2. pkt.,
ændres ”eller hvis der
på ejendommen er registret bygningsarealer
til erhvervsmæssig anvendelse” til: ”hvis der
på ejendommen er registreret
bygningsarealer til erhvervsmæssig
anvendelse, eller hvis der på ejendommen er
opført eller er ret til at opføre en eller flere
produktionsvindmøller”.
8.
I
§ 6, stk. 1, nr. 5,
indsættes efter ”på
hvilke der er foretaget”: ”nedrivning,”, og ”,
eller hvor der er foretaget nedrivning i
henhold til
nedrivningstilladelse” udgår.
9.
I
§ 6, stk. 1, nr. 10, § 29, stk. 2, 2. pkt.,
og
§ 40, stk. 1, nr. 4,
ændres ”§ 2, stk. 2” til: ”§
2, stk. 3”.
10.
I
§ 6, stk. 1, nr. 11,
ændres ”eller ændres”
til:
”, eller hvor fordeling efter § 35 skal
ændres, og hvor den arealmæssige fordeling
tillige er ændret”.
11.
I
§ 6, stk. 1, nr. 12,
og
§ 40, stk. 1, nr. 9,
ændres ”byggemodningsarbejder” til:
”byggemodning”.
12.
I
§ 6, stk. 3,
indsættes som
2. pkt.:
Ӯndrer
en ejendom kategori, så
ejendommen ikke vurderes efter § 5, stk. 1
126
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
eller 2, og ikke har opfyldt betingelserne for
omvurdering i § 6, stk. 1, skal ejendommen
enten vurderes eller omvurderes ved den
førstkommende vurderingstermin i henhold
til den ændrede kategori, uanset at ændringen
ikke anses for væsentlig eller af væsentlig
betydning, jf. 1. pkt.”
§ 7.
Stk. 1-2.
---
Stk. 3.
Begivenheder som nævnt i § 6, stk. 1,
nr. 8, anses for indtruffet på det tidspunkt,
hvor de pågældende forhold dokumenteres
eller konstateres. Begivenheder som nævnt i
§ 6, stk. 1, nr. 9, anses for indtruffet på det
tidspunkt, hvor told- og skatteforvaltningen
bliver bekendt med skaden på den
pågældende ejendom.
Stk. 4.
Begivenheder som nævnt i § 6, stk. 1,
nr. 10, anses for indtruffet på det tidspunkt,
hvor betingelserne for en samlet vurdering
ikke længere er opfyldt, mens begivenheder
som nævnt i § 6, stk. 1, nr. 11, anses for
indtruffet på det tidspunkt, hvor behovet for
en ny eller ændret fordeling er opstået.
Begivenheder som nævnt i § 6, stk. 1, nr. 12,
anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor
byggemodningsarbejdet konstateres
færdiggjort.
§ 10.
For følgende ejendomme ansættes ikke
en ejendomsværdi efter § 16, jf. dog § 11:
1-2) ---
3) Erhvervsejendomme m.v., jf. § 3, stk. 1,
nr. 4, hvor der på vurderingstidspunktet ikke
skal betales dækningsafgift efter § 23 A i lov
om kommunal ejendomsskat, og hvor der
ikke skal foretages fordeling efter § 35, stk.
1, bortset fra ejendomme ejet af
andelsboligforeninger, jf. dog stk. 2.
4-5) ---
Stk. 2. ---
13.
I
§ 7, stk. 3,
indsættes som
3. pkt.:
”Begivenheder
omfattet af 2. pkt. anses dog
for indtruffet på det tidspunkt, da hændelsen
fandt sted, hvis told- og skatteforvaltningen
modtager dokumentation for tidspunktet for
skaden på ejendommen.”
14.
I
§ 7, stk. 4, 2. pkt.,
og
§ 41, stk. 2, 2.
pkt.,
ændres ”byggemodningsarbejdet”
til:
”byggemodning”.
15.
I
§ 10, stk. 1, nr. 3,
og
§ 34, stk. 1,
ændres ”§ 3, stk. 1, nr. 4” til: ”§ 3, stk. 1, nr.
5”.
127
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
§ 15.
Ved vurderingen af en ejendom
ansættes den forventelige kontantværdi i fri
handel for en ejendom af den pågældende
kategori under hensyn til alder, størrelse,
beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog
§§ 28-33. Vurderingen kan afvige fra en
faktisk konstateret handelspris for den
pågældende ejendom.
Stk. 2.
Ved vurderingen ansættes en
selvstændig ejendomsværdi og en
selvstændig grundværdi, jf. dog §§ 10 og 12.
Forskellen mellem ejendomsværdi og
grundværdi betegnes som forskelsværdien.
For bygninger på fremmed grund, jf. § 2, stk.
1, nr. 3, ansættes alene en ejendomsværdi. I
vurderingen indgår endvidere fordelinger
som nævnt i §§ 35-37 og ansættelser og
fordelinger foretaget i medfør af anden
lovgivning.
Stk. 3. ---
16.
I
§ 15, stk. 2, 4. pkt.,
ændres ”fordelinger
som nævnt i §§ 35-37”
til: ”andre dele af
vurderinger foretaget efter denne lov”.
17.
I
§ 15
indsættes efter stk. 2 som nyt
stykke:
”Stk.
3.
Indgår der ved ansættelsen af
ejendomsværdien eller grundværdien
modelberegninger, eller ansættes
vurderingen på baggrund af en manuelt
fastsat kvadratmeterpris, vil konstaterede
eller påberåbte særlige faktiske forhold alene
skulle medregnes ved ansættelsen, hvis
forholdene samlet set påvirker
ejendomsværdiansættelsen eller
grundværdiansættelsen
med mindst 5 pct.”
Stk. 3 bliver herefter stk. 4.
§ 16.
Ved ejendomsværdien forstås værdien
af den samlede ejendom, sådan som
ejendommen forefindes på
vurderingstidspunktet. Driftsmateriel og
inventar medtages ikke.
Stk. 2. ---
18.
I
§ 16
indsættes efter stk. 1 som nyt
stykke:
”Stk.
2.
Ejendomsværdien ansættes inklusive
128
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
moms. Anvendes ejendommen eller
selvstændige dele heraf til andre formål end
beboelse, indgår værdien af ejendommen
eller af disse selvstændige dele dog i
ansættelsen eksklusive moms.”
Stk. 2 bliver herefter stk. 3.
§ 17.
Ved grundværdien forstås værdien af
grunden i ubebygget stand under den
forudsætning, at grunden vil blive anvendt
og udnyttet bedst muligt i økonomisk
henseende, jf. dog §§ 28-33. Grundværdien
ansættes inklusive værdien af eventuelle
byggemodningsarbejder.
Stk. 2.
Ved ansættelsen tages hensyn til
forskrifter udstedt i medfør af
planlovgivningen eller anden offentlig
regulering, jf. §§ 18 og 19.
19.
I
§ 17
indsættes efter stk. 1 som nyt
stykke:
”Stk.
2.
Grundværdien ansættes inklusive
moms. Kan grunden eller dele heraf
udelukkende anvendes til andre formål end
beboelse, ansættes værdien af grunden eller
af disse dele dog eksklusive moms. Såfremt
grunden eller dele heraf kan anvendes både
til boligformål og andre formål, foretages
opgørelsen inklusive moms, hvis beboelse
anses for bedste økonomiske anvendelse og
eksklusive moms, hvis andre formål anses
for bedste økonomiske anvendelse, jf. stk.
1.”
Stk. 2 bliver herefter stk. 3.
20.
I
§ 17, stk. 2,
der bliver stk. 3, indsættes
som
2. pkt.:
”Forskrifter
udstedt i medfør af
planlovgivningen eller anden offentlig
regulering, som nævnt i denne lovs §§ 18 og
19, omfatter også servitutter om byggeretter,
der er påtegnet af kommunalbestyrelsen efter
§ 42 i lov om planlægning.”
§ 18.
Stk. 1-2. ---
21.
I
§ 18
indsættes som
stk. 3 og 4:
129
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
”Stk.
3.
I situationer, hvor plangrundlaget
eller anden offentlig regulering alene
indeholder en generel angivelse af, hvordan
en grund kan anvendes, ansættes
grundværdien på baggrund af den faktiske
anvendelse. Den mulige udnyttelse af
grunden for ejendomme beliggende i byzone
og sommerhusområde opgøres i henhold til
det bygningsreglement, der er gældende på
vurderingstidspunktet, jf. § 5, baseret på den
faktiske anvendelse. Grundens udnyttelse for
de i 2. pkt. nævnte ejendomme kan dog ikke
opgøres til mere, end hvad der følger af
plangrundlaget eller anden offentlig
regulering. For ejendomme beliggende i
landzone opgøres udnyttelsen i forhold til
den faktiske udnyttelse. I de tilfælde, hvor
plangrundlaget eller anden offentlig
regulering ud over en generel angivelse
tillige indeholder en specifik angivelse af,
hvordan en grund kan anvendes, ansættes
grundværdien efter den specifikke
anvendelse, hvis dette medfører en højere
grundværdiansættelse end en ansættelse efter
1.-4. pkt.
Stk. 4.
I situationer, hvor den faktiske
anvendelse af grunden ikke er mulig efter
plangrundlaget eller anden offentlig
regulering, jf. stk. 3, 1. pkt., ansættes
grundværdien på samme måde, som hvis den
faktiske anvendelse og udnyttelse var mulig
efter gældende forskrifter.”
22.
Efter § 19 indsættes:
”19 a.
Grundværdien for grunde, der faktisk
anvendes eller kan anvendes til
etageboligbebyggelse, ansættes uanset § 15,
stk. 1, på baggrund af oplysninger om eller
beregninger af den forventelige kontantværdi
af nyopførte ejendomme,
opførelsesomkostninger og andre forhold,
der vurderes at have væsentlig betydning for
130
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
grundværdien i området.”
§ 20. ---
Stk. 2.
Udnyttes en grund lovligt i videre
omfang end fastsat i offentlige forskrifter
som nævnt i stk. 1, ansættes grundværdien på
samme måde, som hvis den faktiske
udnyttelse var mulig efter de nævnte
offentlige forskrifter, hvis dette medfører en
højere grundværdi end ved ansættelse efter
den udnyttelse, der er fastsat i de nævnte
offentlige forskrifter, jf. dog stk. 3.
Stk. 3. ---
23.
I
§ 20, stk. 2,
indsættes som
2. pkt.:
”Til brug for beregningen af udnyttelsen
anvendes det bygningsreglement, der er
gældende på vurderingstidspunktet, jf. § 5,
stk. 1.”
24.
I
§ 20
indsættes som
stk. 4:
”Stk. 4.
Stk. 1-3 finder tilsvarende
anvendelse, hvis told- og skatteforvaltningen
foretager en arealopdeling af grunden til brug
for vurderingen.”
25.
Efter § 20 indsættes:
Ӥ 20 a.
For ejendomme beliggende i byzone
og sommerhusområde, hvor oplysninger om
ejendommens anvendelse og udnyttelse ikke
er registreret i Plandataregistret, eller
registret ikke indeholder tilstrækkelige
oplysninger til at vurdere ejendommen,
ansættes grundværdien efter den faktiske
anvendelse og den udnyttelse, som er mulig
efter det bygningsreglement, der er gældende
på vurderingstidspunktet, jf. § 5, jf. stk. 2.
Stk. 2.
Er der for de i stk. 1 nævnte
ejendomme i Plandataregistret registreret
tilstrækkelige oplysninger om en ejendoms
anvendelse, men er der ikke registreret
oplysninger om ejendommens udnyttelse,
eller er oplysningerne i registret om
ejendommens udnyttelse ikke tilstrækkelige,
ansættes grundværdien efter den planlagte
anvendelse og den udnyttelse, som er mulig
efter det bygningsreglement, der er gældende
på vurderingstidspunktet, jf. § 5.
Stk. 3.
Er en grund ubebygget, og kan den
131
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
mulige anvendelse og udnyttelse ikke
fastslås ud fra Plandataregistreret, ansættes
grundværdien på baggrund af anvendelse
som enfamiliehus i byzone, sommerhus i
områder udlagt til sommerhusområde og
produktionsjord, jf. § 28, i landzone og den
udnyttelse, som er mulig efter det
bygningsreglement, der er gældende på
vurderingstidspunktet, jf. § 5. Findes der
ikke oplysninger om, hvilken zone en grund
er beliggende i, ansættes grundværdien for
den ubebyggede grund efter værdien for
produktionsjord, jf. § 28.
Stk. 4.
Er en grund ubebygget, og er der i
Plandataregistret registreret tilstrækkelige
oplysninger om grundens anvendelse, men er
der ikke registreret oplysninger om dens
udnyttelse, eller er oplysningerne i registret
om grundens udnyttelse ikke tilstrækkelige,
ansættes grundværdien på baggrund af den
mulige anvendelse i henhold til
oplysningerne i registret og den udnyttelse,
som er mulig efter det bygningsreglement,
der er gældende på vurderingstidspunktet, jf.
§ 5.”
§ 21.
For ejerlejligheder ansættes en
grundværdi for moderejendommens
grundareal. Ved moderejendommen forstås
den ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder.
Moderejendommens grundværdi fordeles på
de enkelte lejligheder efter det fordelingstal,
der er tinglyst for ejendommen.
Stk. 2.
Er der ikke tinglyst et fordelingstal,
eller er ikke hele ejendommen fordelt ved de
tinglyste fordelingstal, anvendes samme
fordelingstal, som blev anvendt ved den sidst
foretagne vurdering eller omvurdering efter
§§ 87 eller 88, forudsat at der ikke senere er
tinglyst et andet fordelingstal.
Stk. 3.
Er der ikke fastsat fordelingstal som
nævnt i stk. 1 og 2, fastsættes fordelingstal af
26.
§ 21, stk. 1, 3. pkt.,
ophæves.
27.
I
§ 21
indsættes efter stk. 1 som nye
stykker:
”Stk. 2.
Findes der på moderejendommen
ejerlejligheder til helårsbeboelse, jf. § 4, stk.
1, nr. 2, og sommerhusejerlejligheder, jf. § 4,
stk. 1, nr. 4, henholdsvis lejligheder til
erhvervsanvendelse, jf. § 3, stk. 1, nr. 4,
ansættes moderejendommens grundværdi
særskilt for henholdsvis lejlighederne til
beboelse og lejlighederne til
erhvervsanvendelse.
Stk. 3.
Moderejendommens grundværdi
fordeles på de enkelte ejerlejligheder efter
det fordelingstal, der er tinglyst for
132
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
told- og skatteforvaltningen på grundlag af
de enkelte lejligheders areal. Told- og
skatteforvaltningen fastsætter på samme
måde fordelingstal, hvis tinglyste
fordelingstal ikke svarer til de faktiske
forhold.
Stk. 4.
Kan der ikke fastsættes fordelingstal
efter stk. 1-3, fordeles grundværdien ligeligt
mellem lejlighederne.
ejendommen. For ejerlejligheder omfattet af
stk. 2 fordeles moderejendommens
grundværdi for lejlighederne til beboelse på
den del af lejlighederne i ejendommen, der
kategoriseres som ejerbolig efter § 3, stk. 1,
nr. 1, efter det tinglyste fordelingstal for den
del af lejlighederne i ejendommen.
Tilsvarende fordeles moderejendommens
grundværdi for erhvervslejlighederne efter
stk. 2 på den del af lejlighederne i
ejendommen, der kategoriseres som erhverv
efter § 3, stk. 1, nr. 5, efter det tinglyste
fordelingstal for den del af lejlighederne i
ejendommen.”
Stk. 2-4 bliver herefter stk. 4-6.
28.
Efter § 21 indsættes før overskriften før §
22:
Ӥ
21 a.
Har et vurderingsankenævn,
skatteankeforvaltningen, Landsskatteretten
eller en domstol ændret
grundværdiansættelsen for en ejerbolig som
nævnt i § 4, stk. 1, nr. 1, 3 eller 7, eller nr. 6,
jf. stk. 1, nr. 1 eller 3, anvendes denne
ændrede ansættelse ved de to efterfølgende
almindelige vurderinger af den pågældende
ejendom, jf. § 5, stk. 1, indekseret efter §§
45-47, jf. dog § 6, hvis det eller de forhold,
som ligger til grund for klage- eller
retssagens resultat, består og fortsat er af
betydning for værdiansættelsen, jf. dog stk.
2.
Stk. 2.
Stk. 1 finder ikke anvendelse, hvis det
eller de forhold, som ligger til grund for
klage- eller retssagens resultat, kan begrunde
genoptagelse efter skatteforvaltningslovens §
33, stk. 1-3.
Stk. 3.
Foranlediger en ændring omfattet af
stk. 1, at told- og skatteforvaltningen ændrer
grundværdiansættelsen for en anden
ejerbolig efter skatteforvaltningslovens § 33
133
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
a, stk. 1, 3. pkt., stk. 2, 3. pkt., eller stk. 4, 3
pkt., anvendes denne ændrede ansættelse ved
de to efterfølgende almindelige vurderinger,
jf. denne lovs § 5, stk. 1, indekseret efter §§
45-47, jf. dog § 6, hvis det eller de forhold,
som har dannet grundlag for klage- eller
retssagens resultat, består og fortsat er af
betydning for værdiansættelsen.”
§ 22. ---
Stk. 2.
Fradraget gives i den til enhver tid
ansatte grundværdi og ansættes til samme
forholdsmæssige del af grundværdien, som
fradraget havde pr. 1. januar 2013 eller på
ansættelsestidspunktet, hvis dette ligger
senere. Fradraget kan ikke overstige
størrelsen pr. 1. januar 2013 eller et senere
ansættelsestidspunkt. Har en ejendom
flere forskellige grundforbedringsfradrag,
beregnes fradraget for hver del for sig.
§ 23. ---
Stk. 2.
Ansættelsen af fradrag som nævnt i §
22 og i stk. 1 kan ikke genoptages.
§ 26.
Der tages ved vurderingen af
ejerboliger ikke hensyn til udlejningsforhold,
medmindre ejerboligen er beliggende på
fremmed grund, jf. § 16, stk. 2.
§ 38.
Bliver en ejendom omfattet af
ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10,
foretages ved den førstkommende
almindelige vurdering eller omvurdering
efter § 6 en tilbageregning af
ejendomsværdien til 2001-niveau og 2002-
niveau. Det samme gælder, hvis der for
en ejendom omfattet af
ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10,
indtræffer en sådan begivenhed, at
betingelserne for omvurdering efter § 6, stk.
1, nr. 2, 4-8, 10 eller 11, er opfyldt, eller hvis
29.
I
§ 22, stk. 2. 1. pkt.,
ændres ”ansættes
til” til: ”udgør”.
30.
I
§ 23, stk. 2,
ændres ”Ansættelsen
af
fradrag” til: ”Fradrag”.
31.
I
§ 26
ændres
Ӥ
16, stk. 2” til:
Ӥ
16, stk.
3”.
32.
§ 38, stk. 1,
affattes således:
”Der
foretages i følgende tilfælde ved den
førstkommende almindelige vurdering eller
omvurdering efter § 6 en tilbageregning af
ejendomsværdien til 2001-niveau og 2002-
niveau:
1) Når en ejendom bliver omfattet af
ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10.
2) Når der for en ejendom omfattet af
ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10,
indtræffer sådan en begivenhed, at
134
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
en fordeling af ejendomsværdien efter § 36
eller § 37, stk. 1, skal foretages eller ændres.
Stk. 2. ---
betingelserne for omvurdering efter § 6,
stk. 1, nr. 2, 4-8, 10 eller 11, er opfyldt.
3) Når en fordeling af ejendomsværdien efter
§§ 35 eller 36, skal foretages eller ændres.
4) Når en fordeling af ejendomsværdien efter
§ 37, stk. 1, er ændret, og hvor den
arealmæssige fordeling tillige er ændret.
5) Når en samlet vurdering, jf. § 2, stk. 3,
etableres, ændres eller ophører.”
§ 40.
Der foretages i følgende tilfælde ved
den førstkommende almindelige vurdering
eller omvurdering efter § 6 en tilbageregning
af grundværdien til basisåret, jf. § 42, efter
de indeks, der fastsættes efter §§ 44-48, jf.
dog stk. 2:
1-3) ---
4) Når en samlet vurdering etableres eller
ophører, jf. § 2, stk. 2.
5-9) ---
Stk. 2-3. ---
§ 45.
Der udarbejdes prisindeks for hver af
følgende grupper af ejendomme:
1) Boligejendomme med en eller to
boligenheder.
2) Ejerlejligheder til beboelse.
3) Sommerhuse.
4) Landbrugsejendomme.
5) Erhvervsejendomme.
Stk. 2.
Indeks som nævnt i stk. 1, nr. 1,
anvendes ved tilbageregning for ejendomme
til helårsbeboelse, jf. § 4, nr. 1, ved
tilbageregning for boliger beboet af ejere på
landbrugsejendomme eller skovejendomme,
jf. § 30, og ved tilbageregning af boligdelen
af ejendomme, der fordeles efter §§ 35-37.
Indeks som nævnt i stk. 1, nr. 2, anvendes
ved tilbageregning for ejerlejligheder til
beboelse, jf. § 4, nr. 2. Indeks som nævnt i
stk. 1, nr. 3, anvendes ved tilbageregning for
33.
I
§ 40, stk. 1, nr. 4,
indsættes efter
”etableres”: ”, ændres”.
34.
§ 45, stk. 2
og
3,
ophæves, og i stedet
indsættes:
”
Stk. 2.
Indeks som nævnt i stk. 1, nr. 1,
anvendes ved tilbageregning for følgende
ejendomme:
1) Ejendomme til helårsbeboelse, jf. § 4,
stk. 1, nr. 1.
2) Ejendomme til helårsbeboelse på
fremmed grund, jf. § 4, stk. 1, nr. 5,
jf. stk.1, nr. 1.
3) Landbrugsejendomme eller
135
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
sommerhuse og andre fritidshuse og for
sommerhusejerlejligheder, jf. § 4, nr. 3 og 4.
Stk. 3.
Indeks som nævnt i stk. 1, nr. 4,
anvendes ved tilbageregning for
landbrugsejendomme, jf. § 3, stk. 1, nr. 2, og
ved fremskrivning for produktionsjord
tilhørende landbrugsejendomme, jf. § 28.
Indeks som nævnt i stk. 1, nr. 5, anvendes
ved tilbageregning for erhvervsejendomme
og andre ejendomme, som ikke er
ejerboliger, landbrugsejendomme eller
skovejendomme, jf. § 3, stk. 1, nr. 4.
Stk. 4.
Ved tilbageregning for
skovejendomme, jf. § 3, stk. 1, nr. 3, og ved
fremskrivning af grundværdier af
produktionsjord, jf. § 28, tilhørende
skovejendomme anvendes det indeks, som
udarbejdes for landbrugsejendomme for
landet som helhed, jf. § 46, stk. 3.
skovejendomme beboet af ejeren, jf.
§ 30.
4) Ejendomme hvor boligdelen fordeles
efter §§ 35-37.
5) Ubebyggede grunde, hvor hele
grunden er beliggende i byzone med
en grundstørrelse på mindre end
1.400 m
2
, og hvor hele grunden alene
er udlagt til helårsbeboelse som
nævnt i § 4, stk. 1, nr. 1.
Stk. 3.
Indeks som nævnt i stk. 1, nr. 2,
anvendes ved tilbageregning for følgende
ejendomme:
1) Ejerlejligheder til helårsbeboelse, jf.
§ 4, stk. 1, nr. 2.
2) Ejerlejligheder til helårsbeboelse på
fremmed grund, jf. § 4, stk.1, nr. 5, jf.
stk. 1, nr. 2.
Stk. 4.
Indeks som nævnt i stk. 1, nr. 3,
anvendes ved tilbageregning for følgende
ejendomme:
1) Sommerhuse og andre fritidshuse og
sommerhusejerlejligheder, jf. § 4, stk.
1, nr. 3 og 4.
2) Sommerhuse og andre fritidshuse på
fremmed grund og
sommerhusejerlejligheder på
fremmed grund, jf. § 4, stk. 1, nr. 5,
jf. stk. 1, nr. 3 og 4.
3) Ubebyggede grunde, hvor hele
grunden er beliggende i
sommerhusområde med en
grundstørrelse på mindre end 2.400
m
2
, og hvor hele grunden alene er
udlagt til sommerhus- og
fritidsboligbebyggelse som nævnt i §
4, stk. 1, nr. 3.
Stk. 5.
Indeks som nævnt i stk. 1, nr. 4,
anvendes ved tilbageregning for
landbrugsejendomme, jf. § 3, stk. 1, nr. 2, og
ved fremskrivning for produktionsjord
tilhørende landbrugsejendomme, jf. § 28.
136
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
Stk. 6.
Indeks som nævnt i stk. 1, nr. 5,
anvendes ved tilbageregning for
erhvervsejendomme og andre ejendomme,
som ikke er ejerboliger,
landbrugsejendomme eller skoveejendomme,
jf. § 3, stk. 1, nr. 5.
Stk. 7.
Ved tilbageregning for grunde, hvorpå
der udelukkende er opført ejendomme som
nævnt i § 4, stk. 1, nr. 5, jf. stk. 1, nr. 6,
anvendes det indeks, der anvendes for
ejendommen på grunden, jf. § 4, stk. 1, nr. 5.
Er der flere forskellige ejendomskategorier
som nævnt under § 4, stk. 1, nr. 5, beslutter
told- og skatteforvaltningen ud fra en
bedømmelse af de faste ejendommes
samlede karakter, hvilket indeks der
anvendes.”
Stk. 4 bliver herefter stk. 8.
§ 55.
Told- og skatteforvaltningen kan
indhente data og føre registre over
oplysninger om ejendomme, handelspriser,
ejerforhold, økonomiske forhold,
udlejningsforhold, jordbundsforhold, stand
og forhold i øvrigt, når sådanne oplysninger
er nødvendige for vurderingsarbejdet.
Stk. 2-3. ---
35.
I
§ 55, stk. 1,
indsættes som
2. pkt.:
”Ved
en vurdering af fast ejendom kan told-
og skatteforvaltningen lægge
Plandataregistrets oplysninger til grund,
medmindre told- og skatteforvaltningen
bliver opmærksom på, at oplysningerne må
anses for åbenbart urigtige.”
36.
Efter § 58 indsættes i
kapitel 11:
Ӥ 58 a.
Told- og skatteforvaltningen kan
foretage vurdering efter §§ 5 og 6 og
deklaration efter skatteforvaltningslovens §
20 a på grundlag af de oplysninger, der er
indhentet i medfør af denne lovs §§ 55 og 56.
§ 58 b.
Reglerne i dette kapitel finder
tilsvarende anvendelse, hvor told- og
skatteforvaltningen efter anden lovgivning
skal træffe afgørelse eller afgive udtalelse
om værdien af fast ejendom.”
37.
Efter § 63 indsættes i
kapitel 12:
Ӥ 63 a.
Reglerne i dette kapitel finder
tilsvarende anvendelse, hvor told- og
137
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
skatteforvaltningen efter anden lovgivning
skal træffe afgørelse eller afgive udtalelse
om værdien af fast ejendom.”
§ 64.
Told- og skatteforvaltningen foretager
efter §§ 65-77 en beregning af, om
nuværende eller tidligere ejere af ejendomme
har mulighed for tilbagebetaling af
ejendomsværdiskat eller grundskyld, jf. dog
stk. 2 og 3.
Stk. 2. ---
Stk. 3.
Told- og skatteforvaltningen kan i
særlige tilfælde træffe afgørelse om, at
tilbagebetalingsordningen ikke kan
anvendes.
Stk. 4.
Afgørelser efter stk. 3 kan ikke
påklages til anden administrativ myndighed.
Afgørelser efter stk. 3 er uden betydning
for adgangen til at påklage de vurderinger,
der kan lægges til grund for afgørelser efter
tilbagebetalingsordningen.
Sammenligning af vurderinger
38.
I
§ 64, stk. 1,
ændres ”tilbagebetaling af”
til: ”kompensation efter
tilbagebetalingsordningen for”.
39.
I
§ 64, stk. 3,
indsættes som
2. pkt.:
”Afgørelsen kan omfatte én eller flere
vurderinger eller omvurderinger.”
40.
I
§ 64, stk. 4, 1. pkt.,
ændres ”stk. 3” til:
”stk. 1-3”.
41.
Overskriften
før § 65 affattes således:
”Tilbageregning af aktuel vurdering”.
42.
§ 65
affattes således:
Ӥ
65.
Resultatet af den almindelige
vurdering pr. 1. januar 2020 eller pr. 1.
januar 2021 for ejendomme, der ikke
vurderes pr. 1. januar 2020, tilbageregnes for
hver ejendom til og med den almindelige
vurdering pr. 1. oktober 2011 eller pr. 1.
oktober 2012 for ejendomme, der ikke har en
almindelig vurdering pr. 1. oktober 2011,
hvor der er foretaget vurderinger eller
omvurderinger af den pågældende ejendom.”
§ 65.
Resultatet af den almindelige vurdering
pr. 1. januar 2020 og pr. 1. januar 2021
sammenlignes for hver ejendom med de
vurderinger og omvurderinger, der er
foretaget af den pågældende ejendom fra den
1. oktober 2011 og indtil denne lovs
ikrafttræden eller efter §§ 87 og 88, således
som disse vurderinger har dannet grundlag
for beskatning.
Stk. 2.
Alle vurderinger og omvurderinger
foretaget inden denne lovs ikrafttræden eller
efter §§ 87 og 88 anses ved sammenligning
efter stk. 1 for at være foretaget efter
prisforholdene i vurderingsåret.
§ 66.
Sammenligning efter § 65 foretages for
ejerboligers vedkommende for såvel
43.
I
§ 66, stk. 1, 1. pkt.,
ændres
”Sammenligning” til: ”Tilbageregning”, og
138
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
ejendomsværdi som grundværdi for hver
enkelt vurdering, hvor sammenligning skal
foretages. For andre ejendomme foretages
sammenligningen alene for grundværdien.
Stk. 2.
For grundværdier foretages
sammenligningen før eventuelle fradrag for
grundforbedringer og før eventuelle
fritagelser efter lov om kommunal
ejendomsskat.
§ 67.
Ved sammenligningen tilbageregnes
vurderingen pr. 1. januar 2020 henholdsvis
vurderingen pr. 1. januar 2021 til de aktuelle
år efter reglerne i §§ 44-47. Før
tilbageregningen nedsættes såvel
ejendomsværdi som grundværdi med 20 pct.
Tilbageregnede beløb afrundes efter § 49.
Stk. 2.
Resultatet af sammenligningen og af
en eventuel genberegning, jf. § 73, meddeles
ejeren samtidig med resultatet af vurderingen
pr. 1. januar 2020 henholdsvis vurderingen
pr. 1. januar 2021 eller snarest derefter.
Samtidig gives meddelelse til tidligere ejere,
jf. § 74, stk. 2.
Stk. 3.
Medfører oplysninger, som modtages
i afgørelsesperioden, jf.
skatteforvaltningslovens § 20 b, om en
vurdering pr. 1. januar 2020 eller pr. 1.
januar 2021, at told- og skatteforvaltningen
skal træffe afgørelse om genoptagelse af
vurderingen, jf. skatteforvaltningslovens § 20
b, foretages sammenligningen ikke, før der er
truffet afgørelse i genoptagelsessagen.
§ 68.
Er ejendomsværdien eller
grundværdien for en ejerbolig ændret ved
omvurdering foretaget fra den 1. oktober
2011 og indtil denne lovs ikrafttræden eller
efter §§ 87 og 88, herunder hvis
ejerlejligheder har ændret fordelingstal,
reguleres til brug for sammenligningen med
årene før omvurderingen den ejendomsværdi
”for hver enkelt vurdering, hvor
sammenligning skal foretages” udgår, og i
2.
pkt.
ændres ”foretages sammenligningen” til:
”tilbageregnes”.
44.
I
§ 66, stk. 2,
ophæves.
45.
§ 67, stk. 1, 1. pkt.,
affattes således:
”Ved tilbageregning efter § 65 anvendes
reglerne i §§ 44-47.”
46.
I
§ 67, stk. 2, 1. pkt.,
ændres
”sammenligningen og af en eventuel
genberegning, jf. § 73” til: ”tilbageregningen
og genberegningen af skatter, jf. § 73, og en
eventuel
kompensation, jf. § 74”.
47.
I
§ 67, stk. 3,
ændres ”sammenligningen”
til: ”tilbageregning efter dette kapitel”.
48.
I
§ 68, stk. 1, 1. pkt.,
ændres ”til brug for
sammenligningen med årene før
omvurderingen den ejendomsværdi
henholdsvis grundværdi, der er ansat ved
vurderingen pr. 1. januar 2020 eller pr. 1.
januar 2021,” til: ”den tilbageregnede
ejendomsværdi henholdsvis grundværdi efter
§ 65 for årene før omvurderingen”, og
2. pkt.
ophæves.
139
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
henholdsvis grundværdi, der er ansat ved
vurderingen pr. 1. januar 2020 eller pr. 1.
januar 2021, med forholdet mellem disse
værdier før og efter omvurderingen. De
regulerede ejendomsværdier henholdsvis
grundværdier tilbageregnes efter §§ 44-47.
Stk. 2.
Er grundværdien for en ejendom, som
ikke er en ejerbolig, ændret ved omvurdering
foretaget fra den 1. oktober 2011 og indtil
denne lovs ikrafttræden eller efter §§ 87 og
88, reguleres til brug for sammenligningen
med årene før omvurderingen den
grundværdi, der er ansat ved vurderingen pr.
1. januar 2021, med forholdet mellem
værdien før og efter omvurderingen. De
regulerede grundværdier tilbageregnes efter
§§ 44-47.
§ 69.
Er der i forbindelse med den
almindelige vurdering af ejerboliger, som
vurderes i lige år pr. 1. januar 2020, jf. § 5,
eller af andre ejendomme pr. 1. januar 2021
sket ændringer i forhold til sidste vurdering
eller omvurdering foretaget efter §§ 87 eller
88, således at betingelserne i § 3, stk. 1, nr.
1-9 og 11, i den tidligere gældende lov om
vurdering af landets faste ejendomme, jf.
lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august
2013, som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af
26. december 2013 og § 1 i lov nr. 61 af 16.
januar 2017, ville være til stede, ses der ved
sammenligningen med tidligere vurderinger
bort fra sådanne ændringer.
§ 71.
Etableres der i forbindelse med den
almindelige vurdering af ejerboliger, som
vurderes i lige år pr. 1. januar 2020, jf. § 5,
eller af andre ejendomme pr. 1. januar 2021
en samlet vurdering af ejendomme, der ikke
hidtil har været vurderet samlet, fordeles til
brug for sammenligningen efter § 65 den
ejendomsværdi henholdsvis grundværdi, der
49.
I
§ 68, stk. 2, 1. pkt.,
ændres ”til brug for
sammenligningen med årene før
omvurderingen den grundværdi, der er ansat
ved vurderingen pr. 1. januar 2021,” til: ”den
tilbageregnede grundværdi efter § 65 for
årene før omvurderingen”, og
2. pkt.
ophæves.
50.
I
§ 69
og
§ 70, stk. 2,
ændres
”sammenligningen med tidligere
vurderinger” til: ”tilbageregningen til
tidligere år”.
51.
§§ 71
og
72
ophæves.
140
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
i forbindelse med den almindelige vurdering
af ejerboliger, som vurderes i lige år pr. 1.
januar 2020, jf. § 5, eller af andre
ejendomme pr. 1. januar 2021 er ansat for de
pågældende ejendomme, forholdsmæssigt
mellem de pågældende ejendomme efter den
vurdering, der sidst er foretaget efter §§ 87
eller 88.
Stk. 2.
Ophører en samlet vurdering af
ejendomme ved vurdering af ejerboliger,
som vurderes i lige år pr. 1. januar 2020, jf. §
5, eller ved vurdering af andre ejendomme
pr. 1. januar 2021, som hidtil har været
vurderet samlet, betragtes de pågældende
ejendomme ved sammenligningen efter § 65,
som om de fortsat er vurderet samlet. Den
ejendomsværdi og grundværdi, der lægges til
grund for sammenligningen, udgøres af
summen af de ejendomsværdier henholdsvis
grundværdier, der i forbindelse med den
almindelige vurdering af ejerboliger, som
vurderes i lige år pr. 1. januar 2020, jf. § 5,
eller af andre ejendomme pr. 1. januar 2021
er ansat for de pågældende ejendomme.
Stk. 3.
Er der i forbindelse med den
almindelige vurdering af ejerboliger, som
vurderes i lige år pr. 1. januar 2020, jf. § 5,
eller af andre ejendomme pr. 1. januar 2021
af ejendomme som nævnt i stk. 2 sket
ændringer i forhold til sidste vurdering eller
omvurdering foretaget efter §§ 87 eller 88,
således at betingelserne i § 3, stk. 1, nr. 1-9
og 11, i den tidligere gældende lov om
vurdering af landets faste ejendomme, jf.
lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august
2013, som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af
26. december 2013 og § 1 i lov nr. 61 af 16.
januar 2017, ville være til stede, ses der ved
sammenligningen med tidligere vurderinger
bort fra sådanne ændringer.
§ 72.
Er en samlet vurdering af ejendomme
141
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
etableret eller ophørt inden denne lovs
ikrafttræden eller i forbindelse med
vurdering efter §§ 87 og 88, anses de
pågældende ejendomme ved
sammenligningen efter § 65 for ikke at have
været vurderet samlet.
Stk. 2.
Er en samlet vurdering etableret inden
denne lovs ikrafttræden eller i forbindelse
med vurdering efter §§ 87 og 88, fordeles
ejendomsværdi henholdsvis grundværdi for
de pågældende ejendomme i den periode,
hvor samlet vurdering har fundet sted,
forholdsmæssigt mellem de pågældende
ejendomme efter den vurdering, der senest
var foretaget forud for etableringen af samlet
vurdering.
Stk. 3.
Er en samlet vurdering ophørt inden
denne lovs ikrafttræden eller i forbindelse
med vurdering efter §§ 87 og 88, fordeles
ejendomsværdi henholdsvis grundværdi for
de pågældende ejendomme i den periode,
hvor samlet vurdering har fundet sted,
forholdsmæssigt mellem de pågældende
ejendomme efter den vurdering, der første
gang er foretaget efter ophør af samlet
vurdering.
Stk. 4.
Er der i forbindelse med den
almindelige vurdering af ejerboliger, som
vurderes i lige år pr. 1. januar 2020, jf. § 5,
eller af andre ejendomme pr. 1. januar 2021
af ejendomme som nævnt i stk. 2 og 3 sket
ændringer i forhold til sidste vurdering eller
omvurdering foretaget efter §§ 87 eller 88,
således at betingelserne i § 3, stk. 1, nr. 1-9
og 11, i den tidligere gældende lov om
vurdering af landets faste ejendomme, jf.
lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august
2013, som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af
26. december 2013 og § 1 i lov nr. 61 af 16.
januar 2017, ville være til stede, ses der ved
sammenligningen med tidligere vurderinger
bort fra sådanne ændringer.
142
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
§ 73.
Viser sammenligningen efter §§ 65-72,
at ejendomsværdi eller grundværdi ansat pr.
1. januar 2020 eller pr. 1. januar 2021 efter
reduktion og tilbageregning er lavere end de
tilsvarende værdier ansat ved en eller flere af
de forudgående vurderinger, der har dannet
grundlag for beskatning, foretages en
genberegning af de skatter, der er beregnet
efter en vurdering, der er højere end den
ejendomsværdi eller grundværdi, der er ansat
pr. 1. januar 2020 eller pr. 1. januar 2021
tilbageregnet til det aktuelle år.
Stk. 2.
Ved genberegningen indgår
ejendomsværdi og grundværdi ansat pr. 1.
januar 2020 eller pr. 1. januar 2021 efter
tilbageregning til det aktuelle år. For
grundværdien foretages genberegningen efter
eventuelle fradrag for grundforbedringer og
eventuelle fritagelser efter lov om kommunal
ejendomsskat. Fradrag og fritagelser som
nævnt i 2. pkt. beregnes på grundlag af den
tilbageregnede grundværdi.
Stk. 3.
Er der inden denne lovs ikrafttræden
eller i forbindelse med vurdering efter §§ 87
og 88 foretaget en fordeling af
ejendomsværdi eller grundværdi i de aktuelle
år, anvendes samme forholdsmæssige
fordeling ved genberegningen.
52.
I
§ 73, stk. 1,
affattes således:
”Tilbageregnede værdier efter §§ 65-70
anvendes i en genberegning af de skatter, der
oprindeligt er beregnet efter vurderinger og
omvurderinger i de år, der er sket
tilbageregning til.”
53.
I
§ 73, stk. 2, 1. pkt.,
indsættes efter
”aktuelle år”: ”efter §§ 65-70”.
54.
I
§ 73
indsættes som
stk. 4
og
5:
”Stk.
4.
Resulterer genberegningen efter stk.
1-3 i en kompensation, jf. § 74 stk. 1,
fastlåses kompensationen til tidspunktet for
genberegningen.
Stk. 5.
Klager en eller flere ejendomsejere
over vurderingen pr. 1. januar 2020 eller pr.
1. januar 2021 for ejendomme, der ikke
vurderes pr. 1. januar 2020, genberegnes
kompensationen efter klagesagens
afslutning.”
Tilbagebetaling
55.
Overskriften
før § 74 affattes således:
143
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
”Udbetaling og bortfald af kompensation”.
§ 74.
Resulterer genberegningen efter § 73 i
et beløb, der for et eller flere år er lavere end
de oprindelig beregnede skatter, udbetales
forskellen som en kompensation.
Kompensationen er skattefri, når de
pågældende ejendomsskatter ikke var
fradragsberettigede efter ligningslovens § 14.
Tilbagebetaling foretages af told- og
skatteforvaltningen.
Stk. 2.
Tilbagebetaling sker til ejendommens
ejer eller ejere og andre, der i forhold til stat
eller kommune hæfter for de oprindelig
beregnede skatter. Ingen andre end dem, der
er nævnt i 1. pkt., kan opnå partsstatus i
relation til tilbagebetalingsordningen.
56.
I
§ 74, stk. 1, 1. pkt.,
ændres
”kompensation” til: ”samlet kompensation”,
og i
3. pkt.
ændres ”Tilbagebetaling
foretages” til: ”Kompensation udbetales”.
57.
I
§ 74, stk. 2, 1. pkt.,
ændres
”Tilbagebetaling sker” til: ”Kompensation
udbetales”, og efter ”beregnede skatter”
indsættes:
”på tidspunktet for
beregningen af
resultatet af tilbageregningen m.v., jf. § 67,
stk. 2”.
58.
I
§ 75, stk. 1, 1. pkt.,
ændres
”Tilbagebetaling sker efter det tidspunkt,
hvor” til: ”Krav på kompensation indtræder,
når”, og i
2. pkt.
ændres ”foretages
tilbagebetalingen dog efter det tidspunkt,
hvor” til: ”indtræder krav på kompensation
dog, når”.
§ 75.
Tilbagebetaling sker efter det tidspunkt,
hvor fristen for klage over vurderingen pr. 1.
januar 2020 henholdsvis pr. 1. januar 2021
udløber, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a,
stk. 3, medmindre denne vurdering er
påklaget. Er vurderingen pr. 1. januar 2020
eller pr. 1. januar 2021 påklaget, foretages
tilbagebetalingen dog efter det tidspunkt,
hvor klagesagen er endeligt afsluttet,
herunder ved en eventuel efterfølgende
prøvelse ved domstolene, jf. dog § 77.
Stk. 2.
Der foretages ikke tilbagebetaling til
afsluttede dødsboer eller konkursboer. Der
foretages endvidere ikke tilbagebetaling i
tilfælde, hvor en ejendom har været ejet af en
juridisk person, som på
tilbagebetalingstidspunktet ikke længere
eksisterer.
Stk. 3.
Der foretages ikke tilbagebetaling i
tilfælde, hvor tilbagebetaling via
Nemkontoordningen ikke er mulig.
Stk. 4.
Tilbagebetalinger efter stk. 1
59.
I
§ 75, stk. 3,
ændres ”foretages ikke
tilbagebetaling i tilfælde, hvor
tilbagebetaling” til: ”udbetales ikke
kompensation i tilfælde, hvor udbetaling”.
144
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
behandles civilretligt i enhver henseende
som de oprindelig beregnede skatter, som
kompensationen er beregnet på grundlag af.
60.
I
§ 75, stk. 4,
ændres
”Tilbagebetalinger”
til: ”Kompensation”, og ”civilretligt i enhver
henseende” ændres til: ”i henhold til § 52 i
lov om leje og erhvervslejelovens § 12”.
61.
I
§ 75
indsættes som
stk. 5
og
6:
”Stk. 5.
Kompensationsbeløbet udbetales
senest 30 dage efter kravets indtræden.
Stk. 6.
Krav på kompensation kan ikke
overdrages, før kravet er indtrådt. Aftaler om
sådanne overdragelser er ugyldige.”
§ 76.
Kompensationsbeløb, der skal
tilbagebetales, jf. § 74, stk. 1, forrentes med
6,2 pct. pr. påbegyndt år fra og med året efter
det år, som kompensationen efter § 74, stk. 1,
er udregnet for, til og med det år, hvor
tilbagebetalingen sker. Renterne medregnes
ikke ved opgørelsen af den skattepligtige
indkomst.
Stk. 2.
Beløb under 200 kr. pr. ejendom
tilbagebetales ikke. Er en ejendom ejet af
flere personer i sameje, gælder
beløbsgrænsen efter 1. pkt. for den samlede
tilbagebetaling til samtlige ejere.
Stk. 3.
Tilbagebetaling sker til fuld og
endelig afregning af krav, der er opstået eller
måtte opstå vedrørende de vurderinger, som
tilbagebetalingerne vedrører. Medfører
oplysninger, som modtages i
afgørelsesperioden, jf.
skatteforvaltningslovens § 20 b, vedrørende
vurderingen pr. 1. januar 2020 eller pr. 1.
januar 2021, at ny vurdering foretages, jf.
skatteforvaltningslovens §§ 33 og 33 a, sker
tilbagebetaling på grundlag heraf til fuld og
endelig afregning som nævnt i 1. pkt., jf. §
67, stk. 3.
62.
I
§ 76, stk. 1, 1. pkt.,
og
stk. 2, 1. pkt.,
ændres ”tilbagebetales” til: ”udbetales”,
og i
stk. 2, 2. pkt.,
ændres ”tilbagebetaling” til:
”udbetaling”.
63.
I
§ 76, stk. 1, 1. pkt.,
ændres ”forrentes
med” til: ”tillægges”, ”tilbagebetalingen” til:
”udbetalingen”, og i
2. pkt.
ændres
”Renterne” til: ”Tillægget”, og efter
”indkomst” indsættes: ”,
men behandles i
øvrigt som en del af en samlet
kompensation”.
64.
§ 76, stk. 3,
affattes således:
”Stk.
3.
Er en vurdering som nævnt i § 65,
stk. 1, ikke påklaget eller anmodet
genoptaget efter skatteforvaltningslovens §
33 inden udløbet af klagefristen for
vurderingen pr. 1. januar 2020 eller pr. 1.
januar 2021 for ejendomme, der ikke
vurderes pr. 1. januar 2020, betragtes ethvert
krav, som er opstået eller måtte opstå helt
eller delvist på baggrund af vurderingen, som
fuldt og endeligt afregnet i alle henseender.
1. pkt. finder tilsvarende anvendelse for dele
af vurderinger, ansættelser og fordelinger
m.v. Vurderinger som nævnt i 1. og 2. pkt.
kan ikke efter udløbet af klagefristen for
145
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
vurderingen pr. 1. januar 2020 eller pr. 1.
januar 2021 for ejendomme, der ikke
vurderes pr. 1. januar 2020, genoptages eller
ændres.”
65.
I
§ 77, stk. 1,
ændres ”foretages ikke
tilbagebetaling” til: ”udbetales ikke
kompensation”, og efter ”påklages”
indsættes: ”,
eller anmodes om genoptaget
efter skatteforvaltningslovens § 33 inden
udløbet af klagefristen for vurderingen pr. 1.
januar 2020 eller pr. 1. januar 2021 for
ejendomme, der ikke vurderes pr. 1. januar
2020”.
66.
I
§ 77, stk. 2, 1. pkt.,
ændres ”foretages
tilbagebetaling på det tidspunkt, hvor
klagesagen eller klagesagerne og eventuelle
klagesager som nævnt i § 75, stk. 1, er
endeligt afsluttet” til: ”omfattes
vurderingerne ikke af
tilbagebetalingsordningen, medmindre
klagesagen trækkes tilbage inden udløbet af
klagefristen”, og i
2. pkt.
ændres
”tilbagebetalingstidspunktet” til:
”udbetalingstidspunktet”.
§ 77.
Der foretages ikke tilbagebetaling på
grundlag af almindelige vurderinger
foretaget pr. 1. oktober 2013 eller senere
inden denne lovs ikrafttræden eller
vurderinger foretaget efter §§ 87 eller 88,
hvis en sådan vurdering påklages.
Stk. 2.
Er andre vurderinger eller
omvurderinger, som er foretaget fra den 1.
oktober 2011 og indtil denne lovs
ikrafttræden eller efter §§ 87 og 88, påklaget,
og er klagesagen ikke endeligt afsluttet på
tidspunktet for udløbet af fristen for klage
over vurderingen pr. 1. januar 2020
henholdsvis vurderingen pr. 1. januar 2021,
foretages tilbagebetaling på det tidspunkt,
hvor klagesagen eller klagesagerne samt
eventuelle klagesager som nævnt i § 75, stk.
1, er endeligt afsluttet. Tilsvarende gælder
vurderinger, som på
tilbagebetalingstidspunktet, jf. 1. pkt., er
under genoptagelse, eller hvor
genoptagelsessag er påklaget.
67.
Efter § 85 indsættes:
Ӥ 85 a.
For ejerboliger, jf. § 4, nr. 1-4 og 6-
8, der vurderes i lige år, jf. § 5, henses der
ved ansættelsen pr. 1. januar 2020 efter § 18,
stk. 1, kun til anvendelser til helårsbeboelse
og sommerhus- og fritidsboligbebyggelse. Er
anvendelsen efter 1. pkt. ikke mulig efter
plangrundlaget eller anden offentlig
regulering, ansættes grundværdien på samme
måde, som hvis den faktiske anvendelse og
udnyttelse var mulig efter gældende
offentlige forskrifter.”
146
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
§ 89.
Almindelige vurderinger, som efter den
68.
§ 89, stk. 1, 3. pkt.,
og
stk. 2, 3. pkt.,
ophæves.
tidligere gældende lov om vurdering af
landets faste ejendomme, jf.
lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august
2013 eller efter § 87, som ændret ved § 1 i
lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr.
1535 af 27. december 2014 og § 1 i lov nr.
61 af 16. januar 2017, er foretaget af
ejendomme, der efter reglerne i den tidligere
gældende lov om vurdering af landets faste
ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af
30. august 2013 som ændret ved § 1 i lov nr.
1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af
27. december 2014 og § 1 i lov nr. 61 af 16.
januar 2017, vurderes i lige år som
ejerboliger, pr. 1. oktober 2013, pr. 1.
oktober 2015 og pr. 1. oktober 2017, pr. 1.
oktober 2018 og pr. 1. oktober 2020, kan
påklages senest 3 måneder fra modtagelsen
af de særskilte meddelelser af disse
vurderinger, der udsendes i forlængelse af
den første almindelige vurdering af den
pågældende ejendom efter § 5 i denne lov,
eller i forbindelse med at told- og
skatteforvaltningen træffer afgørelse efter
skatteforvaltningslovens § 20 b. De i 1. pkt.
nævnte meddelelser kan dog tidligst påklages
fra og med den 1. januar 2020 og 3 måneder
frem. 1. og 2. pkt. finder dog ikke anvendelse
på ansættelser, der er videreførelser af
afgørelser truffet af et vurderingsankenævn,
Landsskatteretten eller domstolene.
Stk. 2.
Almindelige vurderinger, som efter
den tidligere gældende lov om vurdering af
landets faste ejendomme, jf.
lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august
2013 eller efter § 88, som ændret ved § 1 i
lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr.
1535 af 27. december 2014 og § 1 i lov nr.
61 af 16. januar 2017, er foretaget af
ejendomme, der efter reglerne i den tidligere
gældende lov om vurdering af landets faste
147
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af
30. august 2013 som ændret ved § 1 i lov nr.
1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af
27. december 2014 og § 1 i lov nr. 61 af 16.
januar 2017, vurderes i ulige år, pr. 1.
oktober 2014 og, pr. 1. oktober 2016, pr. 1.
oktober 2018 og pr. 1. oktober 2019, kan
påklages senest 3 måneder fra modtagelsen
af de særskilte meddelelser af disse
vurderinger, der udsendes i forlængelse af
den første almindelige vurdering af den
pågældende ejendom efter § 5 i denne lov,
eller i forbindelse med at told- og
skatteforvaltningen træffer afgørelse efter
skatteforvaltningslovens § 20 b. De i 1. pkt.
nævnte meddelelser kan dog tidligst påklages
fra og med den 1. januar 2020 og 3 måneder
frem. 1. og 2. pkt. finder dog ikke anvendelse
på ansættelser, der er videreførelser af
afgørelser truffet af et vurderingsankenævn,
Landsskatteretten eller domstolene.
Stk. 3-4. ---
§2
I ejendomsværdiskatteloven, jf.
lovbekendtgørelse nr. 486 af 14. maj 2013,
som ændret bl.a. ved § 3 i lov nr. 688 af 8.
juni 2017, § 9 i lov nr. 1555 af 19. december
2017 og senest ved § 3 i lov nr. 1729 af 27.
december 2018, foretages følgende
ændringer:
§ 1.
Af boligværdien af egen ejendom som
nævnt i § 4, betaler ejeren
ejendomsværdiskat til staten efter denne lov i
stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen
ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2.
pkt. Ejendomme, som udlejes
erhvervsmæssigt, er dog ikke omfattet af
denne lov.
Stk. 2-3. ---
1.
I
§ 1, stk. 1,
indsættes som
3. pkt.:
”Ejendomme, som er undtaget fra vurdering
efter ejendomsvurderingslovens § 9, stk. 1,
nr. 6, er undtaget for beskatning efter
statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt., og
denne lov.”
148
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
§ 4.
Ejendomsværdiskatten omfatter:
1-5) ---
6) En lejlighed, som en eller flere ejere bebor
2.
I
§ 4, nr. 6, 3. pkt.,
ændres ”den 1. oktober
i en udlejningsejendom med 3 til 6
i det år, hvor” til: ”3 måneder efter, at”.
beboelseslejligheder, hvoraf højst én
lejlighed er beboet af en eller flere ejere. Det
er dog en betingelse, at ejeren anmoder om
en vurdering efter ejendomsvurderingslovens
§ 27 eller efter § 33 A i den tidligere
gældende lov om vurdering af landets faste
ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af
30. august 2013 som ændret ved § 1 i lov nr.
1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af
27. december 2014 og § 1 i lov nr. 61 af 16.
januar 2017, jf. ejendomsvurderingslovens
§§ 87 og 88, af den beboede lejlighed senest
ved afgivelse af oplysninger til told- og
skatteforvaltningen efter skattekontrollovens
§ 2 for det første indkomstår, hvor kravene i
1. pkt. er opfyldt i forhold til den pågældende
ejer. Det er endvidere en betingelse, at ejeren
senest den 1. oktober i det år, hvor
vurderingen foreligger, giver told- og
skatteforvaltningen meddelelse om, at den
beboede lejlighed skal være omfattet af
denne lov. Det foretagne valg omfatter såvel
det pågældende indkomstår som senere
indkomstår. Tilsvarende gælder for
ejendomme erhvervet i indkomståret 1999
eller i tidligere indkomstår, hvis ejeren har
ladet ejendommen overgå til standardiseret
lejeværdiberegning, jf. ligningslovens § 15
C, jf. lovbekendtgørelse nr. 819 af 3.
november 1997.
7-11) ---
§4
I skatteforvaltningsloven, jf.
lovbekendtgørelse nr. 678 af 31. maj 2018,
som ændret ved § 23 i lov nr. 1555 af 19.
149
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
december 2017, § 7 i lov nr. 278 af 17. april
2018, § 12 i lov nr. 1130 af 11. september
2018 og § 6 i lov nr. 1726 af 27. december
2018, foretages følgende ændringer:
§ 33. ---
Stk. 2-6. ---
Stk. 7.
Genoptagelse efter stk. 3 tillægges
skattemæssig virkning for vurderinger
foretaget efter det tidspunkt, hvor
genoptagelsen finder sted, medmindre
genoptagelsen er til ugunst for ejeren og
ejeren vidste eller burde have vidst, at den
genoptagne vurdering er foretaget på et
fejlagtigt grundlag. I så fald tillægges
genoptagelsen skattemæssig virkning fra
tidspunktet for den vurdering, der er blevet
genoptaget.
Stk. 8. ---
1.
§ 33, stk. 7,
affattes således:
”Stk. 7.
Genoptagelse eller foretagelse af en
vurdering eller en del af en vurdering efter
stk. 3 tillægges skattemæssig virkning for
vurderinger foretaget efter det tidspunkt,
hvor genoptagelsen eller foretagelsen finder
sted, medmindre genoptagelsen eller
foretagelsen er til ugunst for ejeren, og ejeren
vidste eller burde have vidst, at vurderingen
er foretaget på et fejlagtigt grundlag eller
manglede. I så fald tillægges vurderingen
skattemæssig virkning fra tidspunktet for den
vurdering, der er blevet genoptaget eller
foretaget.”
2.
I
§ 33 a, stk. 1,
indsættes som
3. pkt.:
”Har
et vurderingsankenævn,
skatteankeforvaltningen, Landsskatteretten
eller en domstol ændret
grundværdiansættelsen for en ejerbolig som
nævnt i ejendomsvurderingslovens § 4, stk.
1, nr. 1, 3 eller 7, eller nr. 6, jf. nr. 1 eller 3,
kan told- og skatteforvaltningen på dette
grundlag kun varsle og foretage ændring af
en foretaget vurdering for andre ejerboliger
som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 4,
stk. 1, nr. 1, 3 eller 7, eller nr. 6, jf. stk. 1, nr.
1 eller 3, hvis helt sammenlignelige forhold
vil resultere i en ændring af
grundværdiansættelsen med mere end 20
pct.”
§ 33 a.
Told- og skatteforvaltningen kan ikke
afsende varsel som nævnt i § 20, stk. 1, jf.
stk. 4, om ændring af en vurdering eller en
del af en vurdering af en fast ejendom senere
end den 1. juli i det andet kalenderår efter
vurderingsårets udløb. En ændring skal være
gennemført senest den 1. oktober samme år.
Stk. 2-7. ---
§ 33 a. ---
Stk. 2.
Told- og skatteforvaltningen kan efter
udløbet af fristen i stk. 1, 1. pkt., varsle
3.
I
§ 33 a, stk. 2,
indsættes som
3. pkt.:
”Har
et vurderingsankenævn,
150
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
ændring af en foretaget vurdering, der
medfører en nedsættelse af vurderingen.
Ændringen skal være gennemført senest 3
måneder efter varslingen.
Stk. 3-7. ---
skatteankeforvaltningen, Landsskatteretten
eller en domstol ændret
grundværdiansættelsen for en ejerbolig, som
nævnt i ejendomsvurderingslovens § 4, stk.
1, nr. 1, 3 eller 7, eller nr. 6, jf. stk. 1, nr. 1
eller 3, kan told- og skatteforvaltningen på
dette grundlag kun varsle og foretage
ændring af en foretaget vurdering for andre
ejerboliger, som nævnt i
ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 1,
3, eller 7, eller nr. 6, jf. stk. 1, nr. 1 eller 3,
hvis helt sammenlignelige forhold vil
resultere i en ændring af
grundværdiansættelsen med mere end 20
pct.”
§ 33 a. ---
Stk. 2-3. ---
Stk. 4.
Told- og skatteforvaltningen kan efter
udløbet af fristen i stk. 1, 1. pkt., varsle
ændring af en foretaget vurdering, der
medfører forhøjelse af vurderingen.
Ændringen skal være gennemført senest 3
måneder efter varslingen.
Stk. 5-7. ---
4.
I
§ 33 a, stk. 4,
indsættes som
3. pkt.:
”Har
et vurderingsankenævn,
skatteankeforvaltningen, Landsskatteretten
eller en domstol ændret
grundværdiansættelsen for en ejerbolig, som
nævnt i ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 1,
3 eller 7, eller nr. 6, jf. stk. 1, nr. 1 eller 3,
kan told- og skatteforvaltningen på dette
grundlag kun varsle og foretage ændring af
en foretaget vurdering for andre ejerboliger,
som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 4,
stk. 1, nr. 1, 3 eller 7, eller nr. 6, jf. stk. 1, nr.
1 eller 3, hvis helt sammenlignelige forhold
vil resultere i en ændring af
grundværdiansættelsen med mere end 20
pct.”
NB:
Parallelteksterne opstilles med gældende lov (paragraffer i loven) fortløbende i venstre spalte
og lovforslaget (numre i ændringsloven) fortløbende i højre spalte. Dvs., at selv om der med én
ændring i lovforslaget ændres i flere paragraffer i den gældende lov, så placeres ændringen kun ud
151
 SAU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 22: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.)
for det første sted i den gældende lov, som den vedrører, og gentages ikke ud for de efterfølgende
steder i den gældende lov. Se som eksempel herpå L 24, 2011-2012,
Ikrafttrædelses-, virknings- og overgangsbestemmelser skal ikke medtages.
152