Erhvervsudvalget 2019-20
ERU Alm.del Bilag 41
Offentligt
2096122_0001.png
18. oktober2019
Til Folketingets Erhvenisudvalg
Jeg vil gerne takke tidligere erhvervsminister Rasmus Jarlov og Erhvervsudvalget for den interesse, medlem
merne har vist for min henvendelse af 24. marts 2019, og ikke mindst takke for Rasmus Jarlovs kommentarer
af 23. april 2019. Jeg mener dog ikke, at Rasmus Jarlov med sin kommentarer torholder sig til de efterhånden
meget velbeskrevne problemer, som den herskende magtbalance på markedet for tilstandsrapporter mv. med
fører for tilliden til og respekten for huseftersynsordningen og
i
øvrigt også energimærkningsordningen.
Lovlighed
Det er vigtigt at slå fast, at der ikke er i tvivl om, at forsikringsselskabernes rutiner for bestilling af tilstandsrap
porter og de ekstraydelser, der følger med, som fx allonger, fornyelser, nøgleafhentning, opmåling mv., er
lovlige. Det vat ejendomsmæglernes bestillinger før lovændringen i 2004 også. Problemet var dengang
en
mistanke om1 at ejendomsmæglerne var lidt for salgsmindede, når de valgte beskikket bygningssagkyndig,
og
den bygningssagkyndige lidt for afhængig af at bevare et godt forhold til ejendomsmæglerne, typisk
i
lokalom
rådet. Det et en anden situation i dag, som Deloitte-rapporten også viser.
De “gratis” fornyelser, sneallongerne og førsynsrapporterne er ikke nødvendigvis et angreb på uvildigheds
princippet, i mange tilfælde slet ikke, men de er eksempler på, at forsikringsselskaberne og de store bygnings
sagkyndigvirksomheder indgår meget detaljerede aftalet om priser og vlkår, som knyttet dem
til
hinanden.
At de mange tiltag og aftaler på markedet for energimærker, tilstands- og elrapporter er lovlige, betyder ikke,
at de ikke sætter ordningerne under pres og skaber uhensigtsmæssige afhængighedsforhold, som også De
bitte-rapporten viser. Endvidere medfører den megen daglige kommunikation mellem aktørerne om leverings
frister, fornyelser, allonger og skadesregistreringerne et usundt arbejdsmiljø for bygningssagkyndigvirksom
hederne. Der er hele tiden en underliggende strøm af utryghed man ved aldrig, hvornår en ejendomsmægler
er blevet så utilfreds, at han har sat en større aktion i gang og involveret forsikringsselskab mfl., som så
kan
tage sine forholdsregler.
—
Arkitektfirmaet Ole Kjølhede ApS
Ledagersti 15, 2720 Vanløse
Telefon 21 49 76 67 eller 40 49 14 36
•
E-mail [email protected]
www.arkltektolekjoelhede.dk
CVR 31 06 1369
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 41: Henvendelse af 18/10-19 fra Arkitektfirmaet Ole Kjølhede ApS, vedrørende huseftersynsordningen
2096122_0002.png
Is
‘Vandtæfte skofter”
Huseftersynsordningens skiftende ministre har flere gange præciseret, at der skal være “vandtætte skotter”
mellem de beskikkede bygningssagkyndige og ejendomsmæglerne. Da ejendomsmæglerne med den nugæl
dende praksis står for bestillingen af de fleste tilstandsrapporter og desuden ofte skal bruge uddybning at
skadesregistreringerne i forbindelse med hussalget, er det nok under alle omstændigheder lidt naivt at tro på
denne skarpe adskillelse. En anden regulering af bestillerreglerne kunne dæmme op for de mange henven
delser vedrørende nøgleafhentning, levering, genfremsendelse af rapporter mv. som et med til at puste ejen
domsmæglernes rolle i den bygningssagkyndiges arbejdsdag op.
Et par eksempler:
“Kære
Ole
Kjølhede.
Du lavede el-rapport og tilstaridsrapport p Forårsvej
bruge en ny tilstandsrappoø
og
el-rapport.
t)er er intet foretaget siden du så huset sidst.
Jeg skal venligst spørge om hvornår
du
har tid til at
komme
og se huset og lae nye rapporter. og høre
om
der er en rabat, når du la
ver en gen-besigtigelse.
I luset er uhehoet. så du kan hesigtige det nar
som
helst.
Jeg ser frem til at høre fra dig.
Venlig hilsen
I
d. 8 august 2017, og nu er køber og sælger enige om en pris, og derfor skal vi
2—
[Nordsjællandsk mægler, kæde]’
E-mailen er fremsendt den 20. august 2019, der er altså tale om en to år gammel tilstandsrapport, og jeg kan
simpelthen ikke se nogen grund til, at hussælgeren, som i dette tilfælde er aldeles selvhjulpen, ikke selv kan
henvende sig. Det kan heller ikke være ejendomsmæglerens opgave at blande sig
i,
om der ydes rabat. Der
er
i
øvrigt slet ikke tale om en aftalt fornyelse, som ejendomsmægleren gerne må bestille direkte hos den
bygningssagkyndige (Håndbog for Beskikkede Bygningssagkyndige omtaler fornyelser som udført umiddel
bart efter udløb af den gældende rapport), Men jeg er jo næsten nødt til at forholde mig til henvendelsen Det
bliver mig, der skal bede om, at kunden selv henvender sig, som oftest med irritation hos ejendomsmægleren
til følge.
Nedenstående e-mail af 30. juli 2019 fra min medarbejders ndbakke viser følgerne af, at deri daglig praksis
ikke er klare linjer vedrørende forskellen på aftaleindgåelse og bestilling via forsikringsselskabernes portaler.
Sælgers repræsentant, en dødsbobestyrer, var på ferie, hvilket medførte et par dages ventetid pä dels udfyldt
sælgeroplysningsskema og dels udfyldt aftaleseddel vedrørende energimærkning. Ejendomsmægleren mente
ikke, at denne ventetid var acceptabel og henvendte sig flere gange telefonisk for at sætte skub
i
sagen.
“1-lej Lis.
Jeg
har
talt med anden hyggesagkndig det thrtæller.
at
det er fuldt tilstrækkeligt når sælger har underskreet lbrmidlingsaflale med
mig hvor det er anført, at jeg har fuldmagt til at bestille tilstandsrapport og energimærke på sælgers egne.
Er du enig tbr sa mailer jeg dig gerne kopi af min formidlingsaftale med boet?
Med venlig hilsen
[Storkøbenhavn, selvstændig mægler, kæde]”
Arkitektfirmaet Ole Kjølhede ApS
Ledagersti 15, 2720 Vanløse
Telefon 21 49 76 67 eller 40 49 14 36
•
E-mail [email protected]
www.arkltektolekjoelhede.dk
CVR 31 06
13
69
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 41: Henvendelse af 18/10-19 fra Arkitektfirmaet Ole Kjølhede ApS, vedrørende huseftersynsordningen
2096122_0003.png
Der findes utvivlsomt en bestemmelse, der gør det problematisk, at ejendomsmægleren vil fremsende en for
midlingsaftale til en uvedkommende tredjemand, men det må behandles andetsteds.
Også et godt eksempel på den utålmodighed, der præger udarbejdelsen af energimærker, tilstands- og elrap
porter. Det kan kun gâ for langsomt. Dette hastværk betaler forsikringsselskaberne dyrt for, da alt for mange
nyttige informationer fra hussælgerne går tabt i kampens hede.
En mere fredelig og meget typisk forespørgsel til karaktergivningen i tilstandsrapporten fik jeg telefonisk forle
den, hvor en ejendomsmægler på vegne af den berigtigende advokat ville høre, om ikke spor efter borebiller
skulle takseres med KO i stedet for den værre karakter, jeg havde givet i tilstandsrapporten. KO ville ikke være
korrekt, og det kan man let forklare, men advokaten kunne vel have ringet selv.
Hastværk og manglende respekt
Et andet eksempel, som involverer et dødsbo og viser, at det kniber lidt med respekten for det forberedende
papirarbejde, når man har bestilt huseftersyn og energimærke:
Kærc
Lise
Frost
Iler
er
den underskrene
aflalcseddel.
Når’h
is jeg har “besværliggjor processen. skyldes det en (uforståelig) nyskahelse i efter
svnsordningen. og som eg ikke har æret klar overopmærksom
pa.
Som aut. bohestyrer sælger vi adskillige ejendomme hvert ar. og fælles ftr dem alle er. at der bliver udtrdiget tilstandsrapport mv.
alene tbr at koheme kan tilhdes et ejerskifteforsikringstilbud. Vi har
aldrig kontakt med de
b ggesagkvndige og ser ikke et st kke
papir.
for
end vi modtager rapporten og flikturaen. Ehers net rekvireres af den mægler. vi samarbejder med, og det sket naturligvis i
henhold til aftale:fuldmagt herfra.
f)ertbr blev jeg særdeles o’.errasket over frcmgangsmàden i
denne sag.
da jeg.’.i
ikke
kan oplys&erklære noget som helst
om en ejen
dom
i
et dodsbo.
Med venlig hilsen
Advokat (H), partner
[Midtsjællandsk advokatkontor)°
I dette tilfælde var ejendomsmægleren også presset, da hun netop ikke må involvere sig i udarbejdelsen at de
tre rapporter, men blev kastet ud i en længere dialog om de manglende ejerdokumenter. En meget almindelig
situation, også når det er almindelige hussælgere, der er bagud med papirarbejdet.
Denne sag bragte i øvrigt den oplysning med sig, at mange advokater af nogle af de store bygningssagkyn
digvirksomheder
er
fritaget” for at tage stilling
til sælgeroptysningsskemaets to obligatoriske spørgsmål og
energimærkningsordningens aftaleseddel.
Det sidste kan man skrive sig ud af ved at oplyse i energimærkningsrapporten, at sælger ikke har ønsket at
udfylde aftaleseddel, men det burde nu ikke være nødvendigt Der er tale om tilgængelige og væsentlige
oplysninger for energimærkningen, som hussælgeren bekræfter tilstedeværelsen af ved sin underskrift på af
talesedlen, og det er også på aftalesedlen, man giver tilladelse til, at der udføres destruktive indgreb (“bore
prøve”), som ikke må udføres uden netop denne tilladelse. Ved hjælp af boreprøven kan energikonsulenten
få konstateret, om bygningen er isoleret. Det gør faktisk en stor forskel ved beregningen af energimærket, og
det er vel ikke rimeligt, at husets nye ejer skal forholdes de oplysninger om huset, der fremkommer ved bore-
prøven, blot fordi en bobestyrer ikke kan overskue at udfylde et relativt enkelt dokument.
Arkitektfirmaet Ole Kjølhede ApS
Ledagersti 15, 2720 Vanløse
Telefon 21 49 76 67 eller 4049 1436
•
E-mail [email protected]
www.arkitektolekjoelhede.dk
CVR 31 06 13 69
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 41: Henvendelse af 18/10-19 fra Arkitektfirmaet Ole Kjølhede ApS, vedrørende huseftersynsordningen
2096122_0004.png
De to obligatoriske spørgsmål vedrører hussælgerens valg af beskikket bygningssagkyndig og ejendomsmæg
ler kan uden problemer besvares også af bobestyrere. Her har der for at holde bobestyrerne fri af denne
ulejlighed udviklet sig den praksis, at bygningssagkyndigvirksomhederne selv udfylder og underskriver sæl
geroplysningsskemaet ved dødsboer og konkursboer. Det sker der helt sikkert ikke noget ved de to obliga
toriske spørgsmål burde slet ikke optræde i tilstandsrapporten men det er da et eksempel på, at de byg
nfngssagkyndiges uvildighed presses, og at huseftersynsordningens bestemmelser ikke rigtig respekteres.
—
—
Denne praksis kan vel også medvirke til at udhule værdien af den information om bestillervejene, som besva
relsen af de to obligatoriske spørgsmål skulle give.
Både huseftersynsordningen og energimærkningsordningen indeholder bestemmelser om, at der skal sættes
tid af til forberedelse af bygningsgennemgangen, og at hussælgeren skal medvirke ved denne forberedelse.
Det er knap nok praktisk muligt med servicemål på fem, undertiden kun tre, dage, fra ejendomsmægleren har
bestilt rapporterne hos forsikringsselskabet. Inden for dette tidsrum, skal deraf hussælgeren og den bygnings-
sagkyndige fremskaffes relevant dokumentation for huset, eventuelt hos myndigheder og forsyningsselskaber,
der skal aftales og udføres besigtigelse af mindst et par timers varighed, og typisk skal rapporterne leveres
inden for 24 timer efter besigtigelsen, hvilket desuden kan forhaste kvalitetssikringen.
Førsynsraporter
Førsynsrapporterne har ikke altid været myndighedens kop te. Da man begyndte på denne praksis med at
udlevere tilstandsrapportkladden i forbindelse med hussalget. var der flere indvendinger af både juridisk og
ansvarsmæssig art. Hvis man ser på den nedenstående e-mail af 26. august 2018 fra min indbakke, vil man
formentlig godt kunne se det ikke helt uproblematiske ved denne udvikling af tilstandsrapporten:
“Vi har kigget på huset på Vandkarsevej 2g80 Bagstærd og kunne godt tænke
os
lidt rådgivning i forhold til vurdering
attil
standsrapporten (vi har faet kladden, som leg har cdhæfici).
Specifikt er vi usikre pa:
•
•
betydningen afkornmentarerne vedrorende soklerne
skud på let etid af nuværende tag og pris på nyt
Som sagt
vil
xi rigtig gerne have dig med ud mandag eller tirsdag
i
næste uge. da vi ellers er lidt pressede pa tid.
Du er velkommen til at give mig et kald.
Mxh.
Denne købergennemgang tog jeg så ikke med ud på. Jeg mener bestemt ikke, det er hensigtsmæssigt, at en
anden bygningssagkyndig involveres i udarbejdelsen at en fagfælles tilstandsrapport.
Førsynsrapporterne uploades i de bestillingssystemer, som deles af ejendomsmæglerne, bygningssagkyndig
virksomhederne og forsikringsselskaberne, og kan derfor være tilgængelige for en ret bred kreds, herunder
huskøberne. Førsynsrapportens formål er, at hussælgeren kan udbedre skader inden den indberetning at
tilstandsrapporten, som gør den bindende for hussalgets parter. Det vil sige, at en huskøber kan have forud
gående kendskab til en udbedret skade, som sidenhen kan give anledning til en erstatning fra ejerskifteforsik
ringen (“salgslak”).
Arkitektfirmaet Ole Kjølhede ApS
Ledagersti 15, 2720 Vanløse
Telefon 21 49 76 67
eller
40 49 14 36
•
E-maiI [email protected]
www.arkitektolekjoelhede.dk
CVR 31 06 13 69
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 41: Henvendelse af 18/10-19 fra Arkitektfirmaet Ole Kjølhede ApS, vedrørende huseftersynsordningen
2096122_0005.png
Dette må det være komplet umuligt at holde styr på ved vurdering af skadesanmeldelserne, og et af forsik
ringsselskaberne afviser som nævnt i Deloitte-rapporten da også førsynsrapporterne med henvisning til netop
salgslakproblematikken.
Førsynsrapporten udarbejdes under det almindelige radgiveransvar, hvor det fx ikke ville være usædvanligt,
at rådgiveren vejledte i, hvordan en skade kan udbedres. Det m være en vanskelig balancegang, når den
samme rådgiver i sin egenskab af beskikket bygningssagkyndig skal genbesigtige de udbedrede skadet og
tilrette kladden inden indberetning. Man kan selvfølgelig informere hussælgeren om, at der ikke kan ydes
specifik rådgivning, for så vidt angår udbedring af skader nævnt i førsynsrapporten, men jeg har svært ved at
se, at man her ikke har skabt en uheldig gråzone, der både berører uvildigheden, rådgiveransvaret og tilliden
til huseftersynsordningen.
Hvis Sikkerhedsstyrelsen mener, at førsynsrapporterne er en god idé, kunne man tage initiativ til en juridisk
mere holdbar løsning, der ikke satte nogen under pres, heller ikke de huskøbere, der ikke kender til, at der er
udbedret skader i forbindelse med hussalget.
ForsikrinQsdækning af skader
Rasmus Jarlov påpegede på samrådet den 28. marts 2019, at “hvis forsikringsselskaberne forbydes selv at
bestille tilstandsrapporter, kan det medføre en større usikkerhed for forsikringsselskaberne i forhold til kvalite
ten af rapporterne og dermed i sidste ende omfanget at de skader, forsikringsselskabet vil skulle dække”.
Her bør man måske skelne mellem de forskellige situationer, som kan fremkalde et krav om erstatning mod
ejerskifteforsikringsselskabet.
I mange tilfælde vil kravet vedrøre skader, der ikke er synlige ved huseftersynet. uanset om tilstandsrapporten
er udarbejdet af en af ejerskifteforsikringsselskabets partnere eller af en beskikket bygningssagkyndig med
eget CVR-nummer (“røntgenblikskader”). Dette er vel ejerskifteforsikringens primære funktion.
Så er der en række krav, der skyldes, at den bygningssagkyndige ved huseftersynet har overset eller fejlbe
dømt en skade. Her er der mulighed for at gøre regres mod den bygningssagkyndige en praksis, som både
ejerskifteforsikringsselskabet og den bygningssagkyndiges ansvarsforsikringsselskab er rutinerede i. Den byg
ningssagkyndiges professionelle ansvarsforsikring har forhøjet præmie ved udarbejdelse af tilstandsrapporter,
så her har forsikringsselskaberne formentlig gjort sig overvejelser, der sikrer, at forretningsområdet er nogen
lunde rentabelt.
—
5
—
Der udbetales også en del forsikringserstatninger, som kunne have været undgået, hvis sælger havde været
mere meddelsom og havde haft bedre tid til at undersøge relevante forhold, finde gamle papirer frem mv.
Hussælgeren opfordres i sælgeroplysningsskemaet til at gennemgå skemaet sammen med den bygningssag
kyndige. Dette sker sjældnere og sjældnere. da flere og flere huseftersyn foregår i tomme huse. Det har længe
været muligt for hussælgeren at udfylde sælgeroplysningsskemaet digitalt, og de meget korte og ultimative
leveringsfrister, der er aftalt mellem ejendomsmægleme og forsikringsselskaberne, gør, at mange hussælgere
ikke kan nå at aftale en fridag og overlader det til den bygningssagkyndige og ejendomsmægleren at aftale
adgang til huset. Mange hussælgere er også af den opfattelse, at udarbejdelse af rapporter i forbindelse med
hussalget og i øvrigt også betalingen for disse er et anliggende, som ejendomsmægleren kan tage sig at.
—
—
Arkitekifirmaet Ole Kjølhede ApS
Ledagersti 15, 2720 Vanløse
Telefon 2149 76 67 eller 4049 1436
•
E-mail [email protected]
www.arkitektolekjoelhede.dk
CVR 3106 13 69
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 41: Henvendelse af 18/10-19 fra Arkitektfirmaet Ole Kjølhede ApS, vedrørende huseftersynsordningen
2096122_0006.png
Den bygningssagkyndige kan i et vist omfang skrive sig ud af denne manglende kontakt med hussælgeren
ved at udfylde tilstandsrapportens generelle bemærkninger med de relevante forbehold, som ejerskifteforsik
ringen så kan tage højde for, men der er alligevel mange at disse sager. Forsikringsselskaberne kunne også
sætte tempoet ned og
sætte
som vilkår, at hussælgeren medvirker som forudsat ved huseftersynet.
Endvidere udbetales der en del erstatninger som følge af, at ejerskifteforsikringen tilbydes med forskellige
typer udvidet dækning. Dette må principielt være huseftersynsordningen uvedkommende. Den beskikkede
bygningssagkyndiges ansvarsperiode er på fem år
fra
ny ejers overtagelse. Hvis forsikringsselskaberne øn
sket at dække skader herudover, er det deres forretningsmæssige beslutning. Det samme må gælde forsik
tingsdækning af skader, der ikke er omfattet af huseftersynsordningen.
Bilag I viser et regreskrav, som blev fremsendt til mig for et pat mäneder siden. Forsikringsselskabet tilbage-
kaldte kravet uden nærmere begrundelse, men det er stadig et godt eksempel på, at der er stor afhængighed
mellem forsikringsselskaber og bygningssagkyndigvirksomheder.
Regreskravet vedrører en tilstandsrapport dateret 3. oktobër 2014 og er dækket at min såkaldte afløbsforsik
ring hos min tidligere arbejdsplads, den i regreskravet nævnte ‘samarbejdspartner. Normalt vil et regreskrav
blive fremsendt til den bygningssagkyndige og dennes ansvarsforsikringsselskab, hvorefter det anmeldte for
hold besigtiges, og det vurderes, om det er den bygningssagkyndige, der har begået fejl ved udarbejdelsen af
tilstandsrapporten og i hvilket omfang. Først herefter takseres og udbedres skaden, jf. i øvrigt bevissiktingsaf
talen
I dette tilfælde er forholdet takseret og udbedret, inden regreskravet fremsendes, hvilket normalt er afvisnings-
grund for ansvarsforsikringsselskabet. Ejerskiftetorsikringsselskabet begrunder regreskravet med, at den UN,
der er givet for forholdet i tilstandsrapporten, skulle have været en K3. (For den fagligt interesserede: Gulvaf
løbet var delvist skjult under en vinylbelægning med utætte samlinger, som det krævede et destruktivt indgreb
at se nærmere på. Derfor UN. Ikke alle forhøjelsesringe er i øvrigt ulovlige.)
Dette kan man jo tænke lidt over. Hvorfor ikke vælge den vedtagne fremgangsmåde ved regres, og hvorfor
overhovedet dække kravet, når der er givet UN?
Bilag 1 er et eksempel på den effektivisering og det tætte samarbejde mellem bygningssagkyndigvirksomhe
derne og forsikringsselskaberne, som følger af bestillerreglerne. Der er formentlig en utvivlsomt lovlig aftale
mellem min tidligere arbejdsplads og det ordregivende forsikringsselskab om, at man uden videre afregner de
mindre regressager.
—
—
6
—
Konkurrenceforholdene
Rasmus Jarlov oplyser i sin kommentar at 23. april 2019 fortrøstningsfuldt, at Konkurrencestyrelsen et op
mærksom på markedet for tilstandsrapporter mv. Det er der at styrelsens e-mail af 17. juni 2019 (bilag 2) ikke
rigtig noget, der tyder på. Det er svært for mig at se, hvorfor markedsdeling og prisaftaler vedrørende private
bestillinger af energimærker, tilstands- og elrapporter er en overtrædelse af konkurrencereglerne, hvorimod
forsikringsselskabernes såkaldte systembestillinger og de tilhørende aftaler ikke udgør noget problem.
Systembestillingerne sendes af ejendomsmægleren til forsikringsselskabet, som videresender bestillingerne
til deres samarbejdende leverandører at tilstandsrapporter mv. Nogle at disse samarbejdende bygningssag
kyndigvirksomheder skal herefter viderefordele opgaverne til deres partnervirksomheder. Dette sker efter
Arkitekifirmaet Ole Kjølhede ApS
edagersti iS, 2720 Vanløse
Telefon 21 49 76 67 eller 40 49 14 36
•
E-mail [email protected]
www.arkitektolekjoelhede.dk
CVR 31 06 13 69
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 41: Henvendelse af 18/10-19 fra Arkitektfirmaet Ole Kjølhede ApS, vedrørende huseftersynsordningen
2096122_0007.png
samme fordelingsnøgle og af de samme medarbejdere, som fordeler de private sager De øvrige bygnings
sagkyndigvirksomheder er organiseret anderledes og har fastansatte konsulenter og underieverandører med
eget CVR-nummer.
Begge bestillingsformer må i sagens natur være reguleret geografisk. Der er mange gode grunde
til,
at den
konsulent. der udarbejder rapporterne. har kontor i nærheden af de ejendomme. der skal besigtiges. Foruden
de rent lavpraktiske, at der relativt let og hurtigt skal kunne udarbejdes allonger og fornyelser. er der også
miljøet at tage hensyn til. Den samme konsulent kan komme til at køre en del rundt i landet, for at bygnings
sagkyndigvirksomhederne kan opfylde forsikringsselskabernes krav om lokal forankring og landsdækkende
service.
Konkurrencestyrelsen synes at fortolke de bestillingssystemer, som forsikringsselskaber, ejendomsmæglere
og bygningssagkyndigvirksomheder har udviklet til at styre bestilling og levering af energimærker, tilstands
og elrapporter, som en fowdsætning for, at rapporterne overhovedet kan udarbejdes. Det er ikke tilfældet.
Rapporterne kan sendes som vedhæftninger til en e-mail. Mere kompliceret er det ikke. Udarbejdelsen sags
forberedelsen, bygningsgennemgangen, beregningerne, rapportsknvningen er en anden, rent bygningstek
nisk proces, som ikke understøttes af bestillingssystemerne.
—
—
Energimærkerapporterne kommer sådan set ikke ejerskifteforsikringen ved og kunne i virkeligheden blot afle
veres til ejendomsmægleren, når man sætter sit hus til salg. De behøver ikke cirkulere gebyrbelagte rundt
mellem forsikringsselskaber, ejendomsmæglere og de udførende virksomheder.
7—
Konklusion
Hvis man ønsker ejendomsmæglernes påvirkningsmuligheder begrænset, et den nemmeste løsning at gøre
det til hussælgerens opgave at sørge for, at energimærke, tilstandsrapport og elrapport foreligger, inden man
opsøger ejendomsmægleren. Hermed opfyldes også ejendomsmæglernes behov for hurtig levering af de tre
rapporter. Kan man finde frem til ejendomsmægleren, kan man også finde en bygningssagkyndig.
Det er min erfaring, at mange væsentlige oplysninger om huset går tabt, når hussælgeren ikke er til rådighed
ved huseftersynet, enten fordi han lægger en nøgle, eller fordi han ikke har nået at sætte sig ind i sit ansvar
for medvirken og sin oplysningspligt. Det er også min erfaring at de barske deadlines, der præger branchen,
er den væsentligste årsag til, at rapporterne efterhånden udarbejdes på samlebånd. Det er sagtens muligt at
udarbejde en omhyggelig og retvisende tilstandsrapport, som både sikrer huskøberne som dog er dem, der
kan ende med at sidde tilbage med det største problem og forsikringsselskaberne rimelige vilkår. Men der
skal være tid og råd til det tekniske arbejde, rapportudarbejdelsen kræver. Det er der ikke på det pressede
marked for tilstandsrapporter mv. som vi kender i dag.
—
—
Konkurrencen på markedet er usund. Det er meget muligt, at de aftaler, det indgås mellem de store bygnings
sagkyndigvirksomheder, forsikringsselskaberne og ejendomsmæglerne ikke er ulovlige, men de præger hele
markedet for tilstandsrapporter mv. De bygningssagkyndigvirksomheder, der ikke kvalificeret sig til at udføre
opgaver for forsikringsselskaberne, har i realiteten ikke noget grundlag for at hævde sig i selskab med de
store, sammenspiste aktører. Måske det er det, Konkurrencestyrelsen hentyder til, når der i bilag 2 nævnes
“markedsstrukturer, der til dels skyldes reguleringen”?
Rasmus Jarlov udtrykker bekymring for, at ejerskifteforsikringerne bliver for dyre, og at forsikringsselskaberne
holder op med at tilbyde produktet, hvis man ændrer bestillerreglerne. Jeg kan tilføje, at man også kan risikere,
Arkitektfirmaet
Ole Kjølhede ApS
Ledagersti 15, 2720 vanløse
Telefon 21 49 7667 eller 4049 14 36
•
E-mail [email protected]
www.arkitektolekjoelhede.dk
CVR 3106 1369
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 41: Henvendelse af 18/10-19 fra Arkitektfirmaet Ole Kjølhede ApS, vedrørende huseftersynsordningen
2096122_0008.png
at interessen for at blive beskikket bygningssagkyndig vil dale, hvis det reelt er en dårlig forretning på et presset
marked med stressende arbejdsvilkår og få udviklingsmuligheder.
En slutkommentar: Jeg har udvalgt repræsentative eksempler fra min hverdag, hvor henvendelser af denne
type sker på daglig basis, og gengiver dem anonymiseret, for så vidt angår de involverede personer, som blot
gør deres arbejde.
Jeg håber, Erhvervsudvalget vil tage alvorligt, at bestillerreglerne må nytænkes.
Tak for opmærksomheden.
Venlig hilsen
‘
Y’’
«1/
‘
i’—--’
((t
Ole Kjølhede
Arkitekt MAA
Beskikket bygningssagkyndig og energikonsulent
21 497667
arkitektolekjoelhededk
8—
Bilag
Arkitektfirmaet Ole Kjølhede ApS
ledagersti 15, 2720 Vanløse
Telefon 2149 7667 eller 4049 14 36 E-mail [email protected]
www.arkitektolekjoelhede.dk
CVR 3106 1369
•
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 41: Henvendelse af 18/10-19 fra Arkitektfirmaet Ole Kjølhede ApS, vedrørende huseftersynsordningen
2096122_0009.png
gtL4c1
/
Fra:
Emne:
Vedhæftede fler:
VS: Skadenummer
-1.
L
Skema krav bygningssagkyndig samarbejdspartner.pdf;
0)_Tilstandsrapport_(NY_tilstandsrapport).pdf; l552480129729.jpg;
15534992041 52.jpg; 155765814991 5.jpg; Opgørelse.xlsx; Bilag 2.pdf; Bilag 3.pdf;
Bilag 1.pdf
...
-
Fra:
LIIL
Sendt: 13. september 2019 12:40
Til:
Emne: Skadenummer
11..
—
Hermed fremsendes vores krav samt dokumentation.
Jeg har vedhæftet en opgørelse på vores udgifter på DKK 55.441 03 i forbindelse med skaden. Derudover hat vores
kunde betalt en selvrisiko på DKK 4
100,-.
som vi også beder jer om at betale Hvis I betaler selvrisikoen til os,
sørget vi for at videresende beløbet til vores kunde.
Det samlede beløb på DKK 59.54103,- bedes indbetalt til
snarest muligt og senest inden 30 dage under henvisning
Forsikring på kontonr.
vores skadenr.
Vi gør opmærksom på, at nærværende skrivelse er vedlagt dokumentation for kravets størrelse og at kravet saledes
tilskrives renter, hvis betaling ikke finder sted inden 30 dage.
I er velkomne til at kontakte os, hvis dette giver anledning til nogen spørgsmål eller kommentarer
Ved henvendelse sagen bedes henvist til vores skadenr.
Venlig hilsen
Skadebehandler
•
Regres
Tlf.
Mail: reres
f
.dk
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 41: Henvendelse af 18/10-19 fra Arkitektfirmaet Ole Kjølhede ApS, vedrørende huseftersynsordningen
2096122_0010.png
E
ILACI
•]flP1 -t
tI
•.TritIflTIfl
t—i.i
.
.
i .i
4t’TE
Skadenr.
-
Skadstetsadre
bkkc4entatJon.
•:‘-;
&
Ï
-
I_I—_]_
Ulovlig fothajerramme
billedet.
med
vandskade
til
følge. Se vedhæftede
Vedhæftes er fotos
fra kunden/og./
eller rotarapport fra takaor?
eges.ansvarsgFtirag.
Hvad
1a%ei
af
den
bygnkt9s-
eller
burde
hait
have set! zeskrevet
àg hvorftw?
---
1
.
Det fremgår af vores oplysninger, at
Ole Kjølhede
har
udarbejdet tilstandsrapport den
03.10.2014
på ovenstående
adresse. Det ersidenhen konstateret ulovlig udført
forhøjerramme i afløb i bryggers. Forholdet er noteret
anderledes
.
i
-
.
---
;;Si.
tilstandsrapporten med karakteren
UN,
men burde være
givet karakteren
K3,
da forholdet har haft vandskade
til
følge.
DKK 55.442,-
-
?(
..
+
DKK 4.100,-
.pd!tderl1agsaver.
.-“
PôrdgedeçovrØg,
‘tilbud
og har
daptei-et dette
beløb?
.,
vedhæft rapport.
Angiv prt og ippqttdtp.og
-
i
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 41: Henvendelse af 18/10-19 fra Arkitektfirmaet Ole Kjølhede ApS, vedrørende huseftersynsordningen
2096122_0011.png
e
Fra:
Sendt:
Til:
Emne:
‘z
17Juni 2019 09:22
Lis Frost
Svar
på henvendelse vedr, spørgsmål til Styrelsens tidligere afgørelser
Kære Lis,
Tak for din henvendelse til Konkurrence- og Forbrugetstyrelsen vedrørende spørgsmål til Styrelsens tidligere
afgørelser i sagerne
I din henvendelse rejser du følgende spørgsmål til Styrelsen:
Hvorfor er fordelingen af ejerskifteforsikringsselskabernes bestillinger indenfor bygningssagkyndigkæder ikke
en overtrædelse af konkurrenceloven?
2) Hvorfor er det lovligt, at aftale faste priser i en “aftaletrekant” mellem ejendomsmæglere,
ejerskifteforsikringsselskaber og bygningssagkyndigvirksomheder, når aftalen om ydelse og betaling i praksis
indgås mellem hussælger og den bygningssagkyndige?
1)
AD 1) Styrelsen har ikke tidligere truffet en materiel afgørelse om (u)lovligheden af fordelingen af de såkaldte
“systembestillinger”. Styrelsen vurderer endvidere, at de ressourcer der skulle anvendes for, at undersøge dette
forhold nærmere ikke vil stå i rimeligt forhold med undersøgelsens forventede resultat og betydning for
konkurrencen. Styrelsen har imidlertid gjort sig følgende overvejelser i henhold hertil:
Boligsælgeren har fortsat det frie valg mellem, at indhente tilstandsrapporter selvstændigt fra en specifik
bygningssagkyndig eller overlade dette til ejendomsmægleren gennem forsikringsbestillervejen.
Styrelsen har forståelse for, at bygningssagkyndigvirksomhederne er nødsagede til, at foretage en fordeling
af disse bestillinger via et system, idet det ikke vil være hensigtsmæssigt, at fordele systembestillingerne
vilkårligt, og således i nogen grad må basere sig på geografi for at opnå en effektiv ressourceanvendelse.
Oa forsikringsselskaberne kun ønsker, at indgå samarbejdsaftaler med landsdækkende kæder af
byggesagkyndige, har styrelsen forståelse for, at disse markedsstrukturer, der til dels skyldes reguleringen,
giver udfordringer for bygningssagkyndigvirksomhederne med henblik på, at kunne servicere
forsikringsselskaberne.
-
-
-
AD 2) Styrelsen kan heller ikke i henhold hertil udtale sig om (u)lovligheden af konkrete indgåede aftaler, idet det vil
kræve en nærmere undersøgelse heraf. Overordnet gælder imidlertid at der er aftalefrihed. Det giver således ikke
i
sig selv umiddelbart anledning til konkurrenceretlige problemstillinger, at ejerskifteforsikringsselskaberne indgår
aftaler med hverken bygningssagkyndigvirksomhederne eller ejendomsformidlerne, idet disse aftaler som
udgangspunktet er lovlige. Styrelsen vurderer ikke, at der tilstrækkelig begrundet formodning om, at der skulle være
sket en overtrædelse efter konkurrencereglerne.
Det understreges endnu engang, at Styrelsen ikke har taget stilling til, om der er sket ikke overtrædelse efter
konkurrencereglerne og ovenstående er således et udtryk for generelle overvejelser i henhold til de i henvendelsen
rejste spørgsmål.
Du er velkommen til at kontakte mig, hvis ovenstående giver anledning til spørgsmål.
Med Venlige Hilsner,
Fuldmægtig! Head of
seCtion
Konkurrence- og Fnrbrugerstyrelsen/
Danish Competition and Consumer Authority
[Side
#]
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 41: Henvendelse af 18/10-19 fra Arkitektfirmaet Ole Kjølhede ApS, vedrørende huseftersynsordningen
2096122_0012.png
Direkte +45 4171
EmH
Følg os:
KONKURRENCE
Ljllçr,
iacetk
06 FO!IALJ0ESTYMELS[N
Carl
Jacobsens Vej 35
2500 Valby
Tlf. +45 4171 5000
Vi arbejder for velfungerende markeder.
[Side
#)