Erhvervsudvalget 2019-20
ERU Alm.del Bilag 394
Offentligt
2237309_0001.png
København, den 29. juni 2020
Sagsnr. 701301
Baggrunden for notatet er en henvendelse fra BfBE, i det de ønsker svar på følgende spørgsmål:
1. Om en forbrugerkøbers forsikringsmæssige retsstilling vil blive påvirket af de nye ændringer i til-
standsrapporten?
2. Om nuværende ankenævnspraksis vil være overførbar på den nye ordning?
1 KONKLUSION
Ændringen i både form og indhold i tilstandsrapporten, vil få en konsekvens for forbrugernes forsikrings-
mæssige retsstilling. Det er forbundet med en vis usikkerhed, hvor stor konsekvensen vil blive, men ved
en ændring vil man fjerne grundlaget for den nuværende praksis på området, som ikke i alle tilfælde kan
overføres til den nye ordning.
Der vil være kommende skader, som efter de nye regler vil lande i en gråzone. Dette gælder særligt de
alvorlige skader i den ”gule” kategori.
En sådan usikkerhed om praksis vil i en periode skabe en mere uklar retsstilling for forbrugeren.
2 FAKTUM
2.1 Generelle bemærkninger til ændringerne i tilstandsrapporten
2.1.1 Huseftersynsordningens hovedformål og parternes forståelse af tilstandsrapporten
Huseftersynsordningens hovedformål er at beskytte køber og sælger mod problemer med fysiske mangler
og skjulte skader ved fast ejendom i forbindelse med køb og salg.
Samt at give køber et retvisende billede af den ejendom, han køber. Navnlig i ordningens første år (fra
1996-2000) var der mange sager, der illustrerede købers usikkerhed om indholdet af en tilstandsrapport.
Tilsvarende har de bygningssagkyndige haft udfordringer med at finde et forståelsesmæssigt leje. Navnlig
i forhold til anvendelsen af karaktererne K2 og K3. Det har således været drøftet mange gange, om der
burde ske en revision af karakterer og beskrivelsessystemet således, at købere og bygningssagkyndige
fik et bedre beskrivelses- og forståelsesgrundlag.
2.1.2 Overordnede forskelle mellem gammel og ny ordning
Efter den nuværende form bliver hvert enkelt forhold på en bygningsdel, som giver anledning til be-
mærkninger, kategoriseret efter en karakterskala fra ”K0-K3” og derudover ”IB” og ”UN”. Det vil altså
sige, at der er et spænd på 6 kategorier, som et forhold efter den byggesagkyndiges vurdering kan place-
res i. Man kan diskutere, om IB bør regnes med her, da den ikke er en egentlig karakter. Ligesom be-
tydningen og anvendelsen af karakteren K0 har været omstridt.
Efter den nye form, vil karakterskalaen udgå og bliver i stedet erstattet af en farveskala med farver-
ne
”rød”, ”gul”, ”grå” og ”sort”.
Spændet fra 6 kategorier reduceres til 4 kategorier.
Derudover sker der også en ændring i tidsbegrebet, hvor nuværende form ved en K2 og
K3 bruger
begrebet ”overskuelig tid”, men hvor det efter den nye form bliver delt op i ”lang sigt” og ”kort
sigt”. Skellet mellem ”lang sigt” og ”kort sigt” vil, som det er stillet i forslag nu,
være ca. 2 år.
NEXUS ADVOKATER APS
CVR NR.: 38013629
MIDDELFARTGADE 15, 2.
2100 KØBENHAVN Ø
TELEFON 70 227 237
[email protected]
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 394: Forslag fra BFBE om hastehøring om ny tilstandsrapport pr. 1. oktober 2020
2237309_0002.png
Endelig kommer der også en forskel i risikoen for skader på andre bygningsdele. Efter den nuværende
form vil en alvorlig skade -
K2’er
ikke
medføre skader på andre bygningsdele, men efter den nye skala vil
en alvorlig skade
– ”gul”
kunne medføre skade på andre bygningsdele.
2.2 Definitioner af K2 og K3 ctr. den nye farveskala
KRITISKE SKADER - K3
Beskriver skader, som vil medføre, at byg-
ningsdelens funktion svigter inden for over-
skuelig tid. Dette svigt risikerer at medføre
skade på andre bygningsdele.
KRITISKE SKADER
–
RØD
Skader ved bygningsdelen, som allerede har med-
ført eller vil medføre, at bygningsdelens funktion
svigter på
kort sigt.
Dette svigt kan medføre eller
kan allerede have medført skader på andre byg-
ningsdele.
ALVORLIGE SKADER - GUL
Skader ved bygningsdelen, som vil medføre, at byg-
ningsdelens funktion svigter på
længere sigt.
Dette
svigt kan medføre skader på andre bygningsdele.
ALVORLIGE SKADER - K2
Beskriver skader, som medfører, at bygnings-
delens funktion svigter inden for overskuelig
tid. Dette vil ikke medføre skader på andre
bygningsdele.
2.2.1 Håndbogen for beskikkede byggesagkyndige udgivet 1. maj 2017
I Håndbogen for beskikkede byggesagkyndige udgivet 1. maj 2017 er følgende beskrevet af relevans for
karaktererne:
Pkt. 4.05.1 Generelt
”Der er tre forhold, som påvirker bedømmelsen af en bygningsdel i forhold til den
forventede intakte til-
stand: Alder, vedligeholdstilstand og skader (eller tegn på skader). Når den bygningssagkyndige har regi-
streret en skade, skal han foretage en vurdering af, om forholdet er stabilt, eller det vil udvikle sig. Her-
under skal det skrives i tilstandsrapporten, hvilke konsekvenser en eventuel skadesudvikling skønnes at
få for den pågældende bygningsdel. Det skal også angives om skadesudviklingen også skønnes at få kon-
sekvenser for andre tilstødende bygningsdele og hvilke.
En selvstændig bedømmelse af restlevetid og almindeligt slid ligger uden for huseftersynsordningen.
Karaktergivningen er i mange tilfælde vanskelig, og der er et betydeligt fagligt skøn involveret. Forskellen
på K1 og K3 kan f.eks. skyldes en mindre forskel i den faglige vurdering af risikoen for skadens udvikling
eller følgeskader inden for overskuelig tid, uden at det kan siges, hvilken vurdering der er den mest kor-
rekte. Der vil således kunne forekomme acceptable forskelle mellem forskellige bygningssagkyndiges be-
dømmelse af det samme forhold. Men der vil selvfølgelig også kunne forekomme uacceptable forskelle,
f.eks. hvis en vurdering afviger åbenlyst fra præcedens og det ”alment tekniske fælleseje”, uden det er
begrundet.
Karakteren skal passe med beskrivelsen og en eventuel note. Dette er afgørende for, om der samlet set
er givet en fuldt forståelig og korrekt fremstilling af skaden. Hvis der ikke er overensstemmelse mellem
karakter og beskrivelse, vil der være tvivl om, hvad der er gældende, og det medfører økonomisk risiko
for køber og sælger. Hvis karakter og beskrivelse stemmer overens, men ikke svarer til skaden, er der
også tale om den samme risiko.
De observerede skader eller tegn på skader klassificeres på et af karakterskalaens fem niveauer ud fra en
vurdering
af deres konsekvenser.”
NEXUS ADVOKATER APS
CVR NR.: 38013629
MIDDELFARTGADE 15, 2.
2100 KØBENHAVN Ø
TELEFON 70 227 237
[email protected]
2
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 394: Forslag fra BFBE om hastehøring om ny tilstandsrapport pr. 1. oktober 2020
2237309_0003.png
K3: Kritiske skader
”Karakteren K3 beskriver skader i udvikling, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden
for overskuelig tid. Dette svigt risikerer at medføre skader på andre bygningsdele.
Overskuelig tid er her bestemt som det tidsrum, som den beskikkede bygningssagkyndige vurderer, at
bygningsdelens funktion vil svigte indenfor. I vurderingen indgår det, om der skal sættes ind med særligt
omfattende vedligeholdelsesarbejder (yderligere vedligeholdelsesarbejder end den normale drift) eller
andet forebyggende arbejde. Vurderingen vil også være afhængig af selve bygningsdelen, dennes kon-
struktion, materialevalg, alder, beliggenhed, slid og stand.”
K2: Alvorlige skader
”Karakteren K2 beskriver skader i
udvikling, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter inden for
overskuelig tid. Dette vil ikke medføre skader på andre bygningsdele.”
Navnlig begrebet ”overskuelig tid” har givet anledning til mange udfordringer siden ordningens start. Og
har medført en omfattende praksis i relation til mange sagsområder herunder ikke mindst sætningsska-
der, tagskader og skimmesager.
Der foreligger endnu ingen håndbog for den nye skala.
3 GENNEMGANG AF PRAKSIS
Formålet med gennemgang af nuværende ankenævnspraksis er at se, om nuværende praksis
kan overføres til den nye ordning. Udover at analysere generelle
afgørelser inden for k3’er og k2’er,
er
der også analyseret specifikke afgørelser inden for k3 og k2, som omhandler tagskader, da dette område
giver anledning til udfordringer i forhold til forsikringsdækning.
3.1 Ankenævnspraksis
– Kritiske skader (K3’er)
3.1.1 AK 60.750
Sagen drejer sig blandt andet om vandindtrængen gennem tagbeklædning, der forårsagede tæring af
metalsøjler som understøttede taget til forsikringstagerens carport.
I tilstandsrapporten af 18. oktober 2001 fremgår:
NEXUS ADVOKATER APS
CVR NR.: 38013629
MIDDELFARTGADE 15, 2.
2100 KØBENHAVN Ø
TELEFON 70 227 237
[email protected]
3
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 394: Forslag fra BFBE om hastehøring om ny tilstandsrapport pr. 1. oktober 2020
2237309_0004.png
Klager erhvervede ejendommen den 1. september 2002 og klager anmeldte skaden den 11. december
2002.
Forsikringen afviste at yde forsikringsdækning med henvisning til, at forholdet var nævnt i tilstandsrap-
porten og ikke vurderes at være klart forkert beskrevet.
Under sagen gjorde klageren gældende, at K3 vedrørte skader der ville medføre funktionssvigt inden for
overskuelig tid. Da tæringen allerede var indtrådt, mente klageren, at taget i stedet skulle være markeret
som UN, for at blive undersøgt nærmere.
3.1.1.1 Nævnet udtalte
”Nævnet har gennemgået sagen og finder efter en vurdering af oplysningerne i tilstandsrapporten,
at
klageren med rette kunne forvente, at carporten kunne repareres, hvis han straks efter
overtagelsen lod utæthederne på taget reparere.
Efter oplysningerne i tilstandsrapporten hav-
de
klageren efter nævnets opfattelse ikke grund til at antage, at de indmurede bærejern alle-
rede var tærede.
Nævnet må derfor erklære sig enig med klageren i, at forholdet burde være markeret
med UN.
Nævnet finder derfor, at udskiftningen af bærejern er en dækningsberettigende skade.”
3.1.1.2 Afgørelsen sammenholdt med den nye farveskala
Ved nævnets afgørelse blev der lagt vægt på, at angivelsen K3 vedrører skader, der
risikerer
at medføre
skade på andre bygningsdele. Da skaden på de andre bygningsdele i sagen allerede var indtrådt ved er-
hvervelsen af ejendommen, var K3 angivelsen om risiko for skade ikke retvisende, hvorfor forsikringsta-
geren blev tilkendt, at følgeskaden var dækningsberettiget.
Havde tilstandsrapporten været udført ud fra den nye farveskala, ville den angiveligt skulle være klassifi-
ceret som en rød skade, henset til at bygningsdelens funktion allerede havde svigtet grundet utætheden.
NEXUS ADVOKATER APS
CVR NR.: 38013629
MIDDELFARTGADE 15, 2.
2100 KØBENHAVN Ø
TELEFON 70 227 237
[email protected]
4
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 394: Forslag fra BFBE om hastehøring om ny tilstandsrapport pr. 1. oktober 2020
2237309_0005.png
Sammenholdt med definitionerne af kritiske skader efter K3 og Rød jf. afsnit 2.2., varierer betegnelser-
nes sidste led på følgende vis:
K3: Dette svigt risikerer at medføre skade på andre bygningsdele.
Rød: Dette svigt kan medføre eller
kan allerede have medført
skader på andre bygningsdele
Den røde klassifikation er således udvidet i forhold til K3, idet rød også inkluderer følgeskader, der poten-
tielt allerede kan være indtrådt, uden at dette er påvist.
For denne sag ville en rød påtegnelse af forholdet hermed indebære, at der også var varslet om risikoen
for, at følgeskaden på metalsøjlerne allerede var indtrådt.
Henset hertil forventes forsikringstageren ikke at ville have fået medhold i denne del af sagen, såfremt
den var baseret på den nye tilstandsrapport, hvorfor forsikringstagerens retsstilling i den konkrete sag
ville være blevet forværret.
3.1.2 AK 70.765
Sagen drejer sig om fugtskader på gulvkonstruktionen i klagers badeværelse.
I tilstandsrapporten af 26. maj 2006 fremgår:
Forsikringen afviste at yde forsikringsdækning med henvisning til, at forholdet var beskrevet i tilstands-
rapporten.
3.1.2.1 Nævnet udtalte
”Fuger og gulvafløb i badeværelse og bryggers har fået karakteren K3 i
tilstandsrapporten,
der indikerer
kritiske skader, der medfører skade på andre bygningsdele.
Efter nævnets opfattelse burde den
NEXUS ADVOKATER APS
CVR NR.: 38013629
MIDDELFARTGADE 15, 2.
2100 KØBENHAVN Ø
TELEFON 70 227 237
[email protected]
5
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 394: Forslag fra BFBE om hastehøring om ny tilstandsrapport pr. 1. oktober 2020
2237309_0006.png
bygningssagkyndige have anvendt karakteren UN og anført, at det nærmere burde undersøges, om for-
holdet havde resulteret i en skade.
Nævnet finder derfor, at selskabet er forpligtet til at anerkende den allerede forvoldte skade.”
3.1.2.2 Afgørelsen sammenholdt med den nye farveskala
Af ankenævnets udtalelse kan udledes, at det bliver lagt til grund, at følgeskaden af K3-skaden forment-
lig allerede var indtrådt ved forsikringstagerens overtagelse af ejendommen, hvilket forsikringstageren
også gjorde gældende.
Afgørelsen ligger sig således op af afgørelsen AK 60.750 og bekræfter, at K3 er begrænset til følgeskader
som endnu ikke er indtrådt, men som der er risiko for vil indtræde.
Havde tilstandsrapporten været udført ud fra den nye farveskala, ville den angiveligt skulle være klassifi-
ceret som en rød skade, henset til at bygningsdelens funktion allerede havde svigtet grundet utætheden.
Sagen svarer sig således til AK 60.750, hvorfor det med samme begrundelse må forventes, at forsik-
ringstageren ikke ville have fået i sagen, såfremt den var baseret på den nye tilstandsrapport, hvorfor
forsikringstagerens retsstilling i den konkrete sag ville være blevet forværret.
3.1.3 Konklusion på forbrugerens retsstilling ved K3
Kritiske skader efter K3 er begrænset til skader ved bygningsdele, som potentielt
–
på et senere tids-
punkt - kan medføre skade på andre bygningsdele. Hermed bliver en forsikringstager ved en K3 påteg-
nelse advaret om, at manglende udbedring af forholdet kan medføre følgeskader.
Den nye definition af kritiske skader - som skal påtegnes som rød - udvider begrebet til også at inkludere
skader ved bygningsdele, som potentielt allerede har medført skade på andre bygningsdele. Herved er
det blevet gjort til forsikringstagerens risiko, at der potentielt allerede er sket skade på andre bygnings-
dele.
Som fremhævet ved gennemgangen af AK 60.750 og AK 70.765, må denne udvidelse af begrebet forven-
tes at medføre en forværring af forsikringstagerens retsstilling.
3.2 Ankenævnspraksis -
K2’er
3.2.1 AK 60.200
Sagen drejer sig om skade på ejendommens kviste.
I tilstandsrapporten var det anført:
Forsikringen afviste at yde forsikringsdækning med henvisning til, at forholdet var beskrevet i tilstands-
rapporten.
Tilstandsrapporten blev udarbejdet den 15. maj 2000 og klager anmeldte skaden den 29. juli 2002.
NEXUS ADVOKATER APS
CVR NR.: 38013629
MIDDELFARTGADE 15, 2.
2100 KØBENHAVN Ø
TELEFON 70 227 237
[email protected]
6
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 394: Forslag fra BFBE om hastehøring om ny tilstandsrapport pr. 1. oktober 2020
2237309_0007.png
3.2.1.1 Nævnet udtalte
”I tilstandsrapporten er gjort
bemærkning om vindspejl af masonitplade, der er under nedbrydning. Der-
imod er der
ikke gjort bemærkninger om kvistens øvrige konstruktion.
Efter nævnets opfattel-
se
burde den bygningssagkyndige have advaret en køber om risikoen for, at de bagved liggen-
de konstruktioner kunne have taget skade.
En korrekt markering ville derfor efter nævnets
opfattelse være UN. Da forholdet med kvistenes spær ikke er omtalt i tilstandsrapporten, finder nævnet,
at selskabet er forpligtet til at dække skaden på spærene.”
3.2.1.2 Afgørelsen sammenholdt med den nye farveskala
Af nævnets afgørelse kan det udledes, at der blev lagt vægt på, at den bygningssagkyndige burde have
advaret om risikoen for, at de bagved liggende konstruktioner kunne have taget skade.
Såfremt det havde været efter den nye farveskala, så havde skaden fået farven
”gul”.
Sammenholdt med definitionerne af K2 og gul, jf. afsnit 2.2. er forskellen, at ved en K2 vil skaden ikke
medføre skader på andre bygningsdele, hvilket godt kan ske ved den gule.
Den gule klassifikation er således udvidet i forhold til K2, idet gul også inkluderer, at svigt på ejendom-
men kan medføre skader på andre bygningsdele.
For denne sag ville en gul påtegnelse af forholdet hermed indebære, at der også var varslet om risikoen
for følgeskader på de bagved liggende konstruktioner.
Henset hertil forventes forsikringstageren ikke at ville have fået medhold i denne del af sagen, såfremt
den var baseret på den nye tilstandsrapport, hvorfor forsikringstagerens retsstilling i den konkrete sag
ville være blevet forværret.
3.2.2 AK 80.186
Sagen drejer sig om vandindtrængen omkring skorstenen på klagers ejendom. Som følge af det var
det konstateret, at der var vådt ved isoleringen omkring skorstenen, og at der dannedes dråber på træ-
værket omkring skorstenen. Håndværksmesteren havde endvidere bemærket, at der havde været vand
ved loftet i et tilstødende rum på 1. sal.
I tilstandsrapporten under bemærkninger til skorsten var det anført:
Forsikringen afviste at yde forsikringsdækning med henvisning til, at forholdet var beskrevet i tilstands-
rapporten og bestod i manglende vedligeholdelse.
Tilstandsrapporten
blev
22. november 2010.
udarbejdet
den 18.
marts 2009 og
klager
anmeldte
skaden
den
NEXUS ADVOKATER APS
CVR NR.: 38013629
MIDDELFARTGADE 15, 2.
2100 KØBENHAVN Ø
TELEFON 70 227 237
[email protected]
7
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 394: Forslag fra BFBE om hastehøring om ny tilstandsrapport pr. 1. oktober 2020
2237309_0008.png
3.2.2.1 Nævnet udtalte
”Af
afgørelsen kan det udledes, at det af tilstandsrapporten fremgår, at der er "mindre pudsafskalning på
skorstenspiben". Forholdet har fået karakteren K2, hvilket er betegnelsen for alvorlige skader, som vil
medføre, at bygningens funktion svigter inden for overskuelig tid, men som ikke vil medføre skader på
andre bygningsdele.
Det er nævnets opfattelse, at klagerne ved beskrivelsen i tilstandsrapporten
ikke er blevet behørigt
advaret om, at der i skorstenen var sådanne revner, som ville medføre den vandindtrængning,
der blev konstateret kun et år efter, at klagerne fik dispositionsretten over ejendommen. Nævnet finder
derfor, at selskabet skal anerkende forholdet som dækningsberettigende.”
3.2.2.2 Afgørelsen sammenholdt med den nye ordning
Havde tilstandsrapporten været udført ud fra den nye farveskala, ville den være klassificeret som
en gul skade.
Sagen svarer sig således til AK 60.200, hvorfor det med samme begrundelse må forventes, at forsik-
ringstageren ikke ville have fået i sagen, såfremt den var baseret på den nye tilstandsrapport, hvorfor
forsikringstagerens retsstilling i den konkrete sag ville være blevet forværret.
3.2.3 AK 58.373
Sagen drejer sig om forkert maling af ydermure.
I tilstandsrapporten af 15. marts 2000 var følgende anført:
3.2.3.1 Nævnet udtalte
”For så vidt angår nordfacaden finder nævnet, at der –
henset til, at facaden har fået samme behandling
med plasticmaling som de yderligere facader
–
er en
så nærliggende risiko for skade herpå,
at sel-
skabet også må yde forsikringsdækning
for dette forhold.”
Nævnet finder derfor, at Selskabet skal anerkende at betale 3/4 af udbedringsomkostningerne til afrens-
ning og oppudsning
af samtlige facader.”
NEXUS ADVOKATER APS
CVR NR.: 38013629
MIDDELFARTGADE 15, 2.
2100 KØBENHAVN Ø
TELEFON 70 227 237
[email protected]
8
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 394: Forslag fra BFBE om hastehøring om ny tilstandsrapport pr. 1. oktober 2020
2237309_0009.png
3.2.3.2 Afgørelsen sammenholdt med den nye farveskala
Ved nævnets afgørelse blev der lagt vægt på, det har vist sig, at det er nødvendigt med en totalafrens-
ning af det gamle puds og en ny tyndpudsning på samtlige facader/gavle, og da nordfacaden havde fået
samme behandling med plasticmaling som de yderligere facader
–
er en så nærliggende risiko for skade,
hvorfor forsikringstageren blev tilkendt, at skaden var dækningsberettiget.
Havde tilstandsrapporten været udført ud fra den nye farveskala, ville den være klassificeret som
en
”gul”
skade.
For denne sag ville en gul påtegnelse af forholdet hermed indebære, at der også var varslet om risikoen
for skade og henset hertil forventes forsikringstageren ikke at ville have fået medhold i denne del af sa-
gen, såfremt den var baseret på den nye tilstandsrapport. Forsikringstagerens retsstilling i den konkrete
sag ville derfor blive forværret.
3.2.4 Konklusion på forbrugerens retsstilling ved K2
Alvorlige skader, som efter den nye ordning
har farven ”gul”, er defineret som:
”Skader ved bygningsdelen, som vil medføre, at bygningsdelens
funktion svigter på længere sigt. Dette
svigt kan medføre skader på andre bygningsdele.”
Der hvor der er en afgørende forskel på den gamle ordning og den nye ordning er for de alvorlige skader
(gamle K2’er og nu gul), i det både tiden og risiko for
skader på andre bygningsdele vil ændre sig med
den nye ordning. Allerede af den grund, vil der ske en forskydning i praksis, og som følge heraf
vil
praksis for så vidt angår K2’er ikke direkte kunne overføres til den nye ordning.
Alvorlige skader ”gul”
efter den nye ordning ligner indholdsmæssigt K3, hvilket er én af grundende til, at
praksis ikke i alle tilfælde vil kunne overføres direkte til den nye ordning.
Som fremhævet ved gennemgangen af AK 58.373, 80.186 og 60.200, må udvidelse af alvorlige skader
”gul”
forventes at medføre en forværring af forsikringstagerens retsstilling.
Derudover er der også et andet aspekt, nemlig at de byggesagkyndige med den nye form i større grad vil
kunne pådrage sig et ansvar, hvis de tager fejl i forhold til følgeskader i den gule kategori og det kan få
den konsekvens, at flere skader som egentlig burde være gule i stedet bliver røde, da de byggesagkyndi-
ge i den ”røde” kategori ikke risikerer et erstatningskrav. Det vil medføre ikke blot et misvisende billede
af husets reelle tilstand, men ligeledes en ugunst for forbrugerne i forhold til forsikringsdækning.
3.3 Tagskader
Taget er en af de bygningskonstruktioner, der er mest udsat, og den største del af konstaterede byg-
ningsskader er følgeskader på grund af utætheder i forbindelse med tagbelægninger og tagkonstruktio-
ner. Forsikringsmæssigt giver tagskader dog anledning til mange udfordringer.
3.3.1 AK 73.576
Sagen drejer sig om skade på ejendommens tag.
I tilstandsrapporten under tagrender/tagnedløb er det bemærket, at:
NEXUS ADVOKATER APS
CVR NR.: 38013629
MIDDELFARTGADE 15, 2.
2100 KØBENHAVN Ø
TELEFON 70 227 237
[email protected]
9
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 394: Forslag fra BFBE om hastehøring om ny tilstandsrapport pr. 1. oktober 2020
2237309_0010.png
3.3.1.1 Nævnet udtalte
”Det fremgår af sagen, at der for ca. 4 år siden er oplagt nyt tag. Det kan som ubestridt lægges til grund,
at taget er fastgjort til lægter med for små dimensioner, og at lægtningen i øvrigt er foretaget forkert,
idet lægterne er sømmet for yderligt og til samme spær, er uden vederlag ved skotrende og i øvrigt med
for små søm, der ruster. Selskabet har gjort gældende, at disse forhold ikke udgør en nærliggende risiko
for skade, når forholdene endnu ikke har resulteret i en skade. Umiddelbart finder nævnet,
at forhold af
denne art på en så vigtig del af en bygnings klimaskærm udgør en nærliggende risiko for ska-
de.
Dette udgangspunkt kan fraviges, hvis bygningens historik viser, at forholdene ikke selv under ugun-
stige vejrforhold har resulteret i en skade. Tagets historik på bare 4 år er imidlertid efter nævnets opfat-
telse for kort til, at udgangspunktet om nærliggende risiko for skade kan fraviges, jf. herved også
nævnets kendelse 71.594. Det forhold, at taget er udført som selvbyggerarbejde, kan ikke føre til andet
resultat. Med hensyn til undertag finder nævnet, at der er risiko for, at kondens fra ståltaget ikke afvan-
des til tagrenderne. Nævnet finder derfor, at selskabet skal betale for det udførte arbejde med taget
bortset fra udskiftning af rendejern, som klageren havde besluttet sig for, før skaden blev opdaget.”
3.3.1.2 Afgørelsen sammenholdt med den nye ordning
Af nævnets afgørelse kan det udledes, at taget er fastgjort til lægter med for små dimensioner, og at
lægtningen i øvrigt er foretaget forkert, idet lægterne er sømmet for yderligt og til samme spær, er uden
vederlag ved skotrende og i øvrigt med for små søm, der ruster. Nævnet finder, at forhold af denne art
på en så vigtig del af bygningens klimaskærm udgør en nærliggende risiko for skade.
Såfremt det havde været efter den nye farveskala, så havde skaden fået farven ”gul”.
Sammenholdt med definitionerne af K2 og gul, jf. afsnit X er forskellen, at ved en K2 vil skaden ikke
medføre skader på andre bygningsdele, hvilket godt kan ske ved den gule.
Den gule klassifikation er således udvidet i forhold til K2, idet gul også inkluderer, at svigt på ejendom-
men kan medføre skader på andre bygningsdele.
NEXUS ADVOKATER APS
CVR NR.: 38013629
MIDDELFARTGADE 15, 2.
2100 KØBENHAVN Ø
TELEFON 70 227 237
[email protected]
10
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 394: Forslag fra BFBE om hastehøring om ny tilstandsrapport pr. 1. oktober 2020
2237309_0011.png
For denne sag ville en gul påtegnelse af forholdet hermed indebære, at der også var varslet om risikoen
for skade.
Henset hertil forventes forsikringstageren ikke at ville have fået medhold i denne del af sagen, såfremt
den var baseret på den nye tilstandsrapport, hvorfor forsikringstagerens retsstilling i den konkrete sag
ville være blevet forværret.
3.3.2 AK 56.619
Sagen drejer sig om svamp- og rådskader i ejendommens tag.
Følgende er registeret i tilstandsrapporten af 28. august 2000:
3.3.2.1 Nævnet udtalte
”Nævnet finder, at klageren har haft grund til at antage, at den bygningssagkyndige undersøgte, om for-
holdene vedrørende taget havde resulteret i fugtskader på loftet, idet den bygningssagkyndige i sin rap-
port anfører,
at forholdene om tagbelægningen giver risiko for vandindsivning inden for over-
skuelig tid, men ikke at indsivning allerede havde fundet sted med skade til følge.
Nævnet
finder herefter, at oplysningerne i tilstandsrapporten
ikke har givet et retvisende billede af tagkon-
struktionens tilstand,
og nævnet finder derfor, at den anmeldte rådskade på spær er dækningsberetti-
gende. Nævnet har ikke taget stilling til erstatningens størrelse.”
3.3.2.2 Afgørelsen sammenholdt med den nye ordning
Man kan af afgørelsen udlede, at oplysningerne i tilstandsrapporten ikke har givet et retvisende billede af
tagkonstruktionens tilstand, idet indsivning af vand allerede havde fundet sted med skade til følge, hvor-
for forsikringstageren blev tilkendt, at følgeskaden var dækningsberettiget.
Havde tilstandsrapporten været udført ud fra den nye farveskala, ville det skulle være klassificeret både
som en gul (K2 i tilstandsrapporten) og en rød skade (K3 i tilstandsrapporten).
I den nye ordning er gul i forhold til K2 således, at den også medtager skade på andre bygningsdele. Den
røde klassifikation er udvidet i forhold til K3, således rød også inkluderer følgeskader, der potentielt alle-
rede kan være indtrådt, uden at dette er påvist.
For denne sag ville en gul og rød påtegnelse af forholdene indebære, at der også var varslet om risikoen
for skader på andre bygningsdele og at der også var varslet om risikoen for, at der allerede kunne have
været indtrådt skader som følge af vandindsivningen.
NEXUS ADVOKATER APS
CVR NR.: 38013629
MIDDELFARTGADE 15, 2.
2100 KØBENHAVN Ø
TELEFON 70 227 237
[email protected]
11
 ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 394: Forslag fra BFBE om hastehøring om ny tilstandsrapport pr. 1. oktober 2020
2237309_0012.png
Henset hertil forventes forsikringstageren ikke at ville have fået medhold i sagen, såfremt den var base-
ret på den nye tilstandsrapport, hvorfor forsikringstagerens retsstilling i den konkrete sag ville være ble-
vet forværret.
3.3.3 Konklusion på forbrugerens retsstilling ved tagskader
Som fremhævet ved gennemgang af AK 73.576 og AK 56.619
må udvidelse af alvorlige skader ”gul”
samt kritiske skader ”rød” forventes at medføre en forværring af forsikringstagerens retsstilling
også for
så vidt angår tagskader.
Konklusionen på forsikringstagers retsstilling er tilsvarende ved K3 og K2, som redegjort for i afsnit 3.1.3
og 3.2.4.
4 SAMMENFATTENDE KONKLUSION
Efter analysen af nuværende ankenævnspraksis inden for k3’er, k2’er
og tagskader fremstår det klart, at
den nye ordning vil få en konsekvens for forbrugerkøbernes retsstilling i forhold til forsikringsdækning.
De sager, som særligt bliver berørt vil være de alvorlige skader i den gule kategori, da denne kategori nu
også omfatter mulige følgeskader. Med andre ord kan man sige, at den gule kategori er blevet til en ver-
sion k3-”light”.
Ved den nye ordning sker der en ændring i k2 således, at gul nu også medtager risikoen for skader på
andre bygningsdele. Det medfører, at hvor man førhen havde en k2, hvor der var nærliggende risiko for
skade på andre bygningsdele, så var skaden dækningsberettiget. Det gør sig ikke længere gældende ved
gul.
Ved den nye rød udvider man k3 med, at det nu også omfatter, at svigt allerede kan have medført ska-
der på andre bygningsdele. man påfører således forbrugeren en risiko for skader på andre bygningsdele,
som måske ikke er påvist, hvilket alt andet lige må føre til en ringere forsikringsdækning for forbruge-
ren.
De byggesagkyndige vil med den nye form i større grad kunne pådrage sig et ansvar, hvis de tager fejl i
forhold til følgeskader i den gule kategori og det kan få den konsekvens, at flere skader som egentlig
burde være
”gule”
i stedet bliver
”røde”, da de byggesagkyndige i den ”røde” kategori ikke risikerer et
erstatningskrav. Det vil medføre ikke blot et misvisende billede af husets reelle tilstand, men ligele-
des en ugunst for forbrugerne i forhold til forsikringsdækning.
Det må forventes, at når man ændrer ordlyden, så vil der ske en ændring. Der vil gå en årrække før ny
praksis for den nye ordning er skabt og der igen vil være balance på området. Man kan sammenligne
med indførelse af nye regler på byggeriets område: nye ab-regler. Her er forventningen, at der i en peri-
ode vil komme en vis stigning i antallet af sager, indtil der igen er overblik over praksis.
NEXUS ADVOKATER APS
MIDDELFARTGADE 15, 2.TELEFON 70 227 237
CVR NR.: 380136292100 KØBENHAVN Ø
[email protected]
NEXUS ADVOKATER APS
CVR NR.: 38013629
MIDDELFARTGADE 15, 2.
2100 KØBENHAVN Ø
TELEFON 70 227 237
[email protected]
12