Erhvervsudvalget 2019-20
ERU Alm.del Bilag 134
Offentligt
2135827_0001.png
EVALUERINGSRAPPORT
13. januar 2020
Evaluering af værelsesudlejning til ferie- og fritidsformål
1. Sammenfatning
Som led i udmøntningen af den politiske aftale ”Aftale om Bedre vilkår
for vækst og korrekt skattebetaling i dele-
og platformsøkonomien” blev
der med L 188 i sommerhusloven indført klare regler for udlejning af
egen, fulde helårsbolig til ferie- og fritidsformål m.v.
1
Med lovændringen blev der indført en fast udlejningsgrænse for privat-
personers udlejning af egen, fulde helårsbolig til ferie- og fritidsformål
m.v. på henholdsvis 30, 70 og 100 dage. Grænserne for antal årlige udlej-
ningsdage afhænger af, om borgeren benytter en udlejningsformidler,
som indberetter indtægterne til skattemyndighederne, og om kommunal-
bestyrelsen har hævet grænsen for udlejning.
2
Dette skal tilskynde til brug
af formidlere som fx Airbnb, som fra 2021 automatisk indberetter udlej-
ningsindtægten til indkomstregisteret.
Udlejningen af enkelte eller flere værelser i egen helårsbolig blev ikke
omfattet af de nye udlejningsgrænser. På den baggrund blev det i forbin-
delse med udmøntningen af reglerne aftalt, at
der vil blive gennemført en
evaluering af erfaringerne med værelsesudlejning til ferie- og fritidsfor-
mål, i andet halvår af 2019.
Det fremgår endvidere af den daværende
erhvervsministers
svar på spørgsmål 2 ad L 188, ”at
rammerne for evalu-
eringen vil bestå i de konkrete erfaringer, som Erhvervsstyrelsen har ind-
hentet i forbindelse med sin tilsynsførelse, kombineret med erfaringer fra
berørte høringsparter og kommuner”.
Formålet med evalueringen er at afdække omfanget af udlejningen af
værelser til ferie- og fritidsformål m.v. og eventuelle konsekvenser af, at
denne udlejning ikke blev omfattet af de nye udlejningslofter for udlej-
ning af egen, fulde helårsbolig på 30, 70 og 100 dage.
Værelsesudlejning til ferie- og fritidsformål m.v. er omfattet af sommer-
huslovens generelle regler, som indeholder krav om, at ejere og brugere
af fast ejendom ikke uden tilladelse må foretage erhvervsmæssigudlej-
Lov nr. 368 af 9. april 2019 om ændring af lov om sommerhuse og campering m.v., lov om midlertidig
regulering af boligforholdene og byggeloven
2
Den automatiske indberetningsløsning for udlejningsformidlere vil dog først foreligge pr. den 1. januar
2021, hvorfor perioden indtil fungerer som en overgangsordning, som muliggør, at borgeren kan udleje egen
helårsbolig i 70 dage årligt, uanset indberetningsform. Udlejningsgrænsen på 30 dage er således ikke trådt i
kraft endnu.
1
ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 134: Orientering om evaluering af erfaringerne med undtagelsen af værelsesudlejning, fra erhvervsministeren
ning af hus eller husrum. Da loven i praksis fungerer som et de facto for-
bud mod erhvervsmæssig udlejning, må udlejningen alene ske som sup-
plement til eget brug, og må ikke få en mere professionel karakter.
Evalueringen viser, at den deleøkonomiske udlejning er et udbredt fæno-
men, der i særdeleshed findes i landets større byer men også i sommer-
hus- og landzoneområder. I løbet af de første 6 måneder efter lovændrin-
gen er 38.000 forskellige udlejningsenheder blevet booket, hvoraf 7.600
er private værelser.
Gennem en nærmere analyse af sammensætningen af udlejningsmarke-
det, herunder udlejningsomfanget af den enkelte udlejningsenhed, viser
evalueringen, at lovændringen ikke har givet anledning til strukturelle
ændringer i udlejningsmarkedet, herunder at der ikke ses en bevægelse
mod, at en øget andel af udlejningen sker som værelsesudlejning. Forhol-
det mellem udlejningen af hele boliger og udlejning af værelser er således
stabilt før og efter lovændringen.
Erhvervsstyrelsen har siden lovændringens ikrafttræden 1. maj 2019
modtaget 14 anmeldelser vedrørende udlejning af ca. 30 boliger. Alle
anmeldelserne vurderes at vedrøre udlejning af egen fulde helårsbolig, og
der er således ikke indkommet anmeldelser vedrørende værelsesudlej-
ning. Samarbejdsudvalget vurderer, at det er problematisk, at der med
lovændringen ikke er givet en hjemmel i lovgivningen, der sikrer adgang
til oplysninger om antallet af udlejningsdage. Det bemærkes i den forbin-
delse, at dette forhold allerede var kendt ved lovens vedtagelse, jf. lov-
bemærkningerne, og at evalueringen af værelsesudlejningen sker meget
kort efter lovens ikrafttrædelse. Spørgsmålet vil således blive genbesøgt i
forbindelse med den evaluering, der jf. lovforslaget skal gennemføres i
2022, hvor der vil være flere konkrete erfaringer med tilsynet efter de nye
regler.
2. Analysedesign
Evalueringen har til formål at belyse konsekvenserne af, at udlejning af
værelser ikke blev omfattet de nye udlejningsgrænser. Dette gøres ved
først at kortlægge omfanget og karakteren af værelsesudlejningen. Der-
næst vil eventuelle ændringer i udlejningsmarkedet som følge af lovæn-
dringen blive belyst. Afslutningsvist vil erfaringerne med reglerne ind-
drages.
Analysedesignet ligger op til, at evalueringen beror på data fra og vedrø-
rende udlejningsplatformen Airbnb. Andre udlejningsformidlere er der-
med sagt ikke uinteressante på det samlede udlejningsmarked. Fx videre-
formidler platformene Booking.com og Homeaway.com også ejendom til
ferie- og fritidsformål i Danmark. Data fra disse udlejningsformidlere er
dog ikke inddraget i evalueringen. Dette skyldes, at værelsesudlejning
2
ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 134: Orientering om evaluering af erfaringerne med undtagelsen af værelsesudlejning, fra erhvervsministeren
ikke optræder som en selvstændig enhedstype på platformene, og at plat-
formene ikke indgik i den frivillige indberetningsordning, der blev etable-
ret i forbindelse med den politiske aftale.
Som led i evalueringen har Erhvervsstyrelsen været i dialog med Airbnb
om at stille data til rådighed med det formål at få et retvisende og aktuelt
indblik i udlejningsmarkedet før og efter lovændringen. Formålet er at
undersøge, om lovændringen har givet anledning til ændringer i udlej-
ningsmarkedet for værelser. Airbnb har til brug for analysen udleveret
aggregeret data for hhv. udlejning af værelser og hele boliger, jf. neden-
for, men har af forretningshensyn ikke ønsket at udlevere yderligere data
om udlejning gennem platformen og/eller grunddata. Til brug for evalue-
ringen er der derfor inddraget data om Airbnb indsamlet af uafhængige
tredjeparter.
Dataet fra tredjeparterne er kendetegnet ved at være indsamlet gennem
webscraping.
Dataet fra disse tredjepartskilderne viser øjebliksbilleder af
Airbnbs hjemmeside. Datakvaliteten i datasæt fra tredjeparter er så vidt
muligt blevet valideret og kontrolleret. Det er blandt andet sikret, at ingen
værter eller udlejningsenheder optræder flere gange i datasættet.
I datasættene optræder 2-4 kategorier af udlejningstyper:
private værel-
ser, delte værelser, hotelværelser
og
hele boliger.
I opgørelsen af data er
enheder registreret som hotelværelser frasorteret. Private og delte værel-
ser er slået sammen til en kategori, med undtagelse af datasættet leveret
af Airbnb. Kategorien
hele boliger
dækker bredt alt fra lejligheder, som-
merhuse villaer, husbåde m.v.
København inklusive Frederiksberg optræder i evalueringen som case.
Det skyldes, at den tilgængelige data fra tredjeparterne alene vedrører
København. Som det vil blive belyst, udgør København samtidig en stor
del af markedet, hvorfor det er en naturlig afgrænset og valid case.
Erhvervsstyrelsens, kommunernes og relevante interessenters erfaringer
med reglerne vil inddrages. I forbindelse med evalueringen har Erhvervs-
styrelsen afholdt møder med HORESTA, Dansk Erhverv, Lejernes
Landsorganisation, Danske Studerendes Fællesråd samt kommunerne
gennem det nedsatte samarbejdsudvalg.
I evalueringens første del kortlægges og beskrives udlejningsmarkedet
med udgangspunkt i den tilgængelige landsdækkende data. I evaluerin-
gens anden del belyses lovgivningens effekt med udgangspunkt i Air-
bnb’s aggregerede data fra hele landet.
Desuden zoomes ind på det Kø-
benhavnske udlejningsmarked før og efter lovændringen. I evalueringens
tredje del afdækkes problemstillinger, som de involverede aktører har
3
ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 134: Orientering om evaluering af erfaringerne med undtagelsen af værelsesudlejning, fra erhvervsministeren
2135827_0004.png
italesat i forbindelse med evalueringen. Herunder beskrives Erhvervssty-
relsens og kommunernes egne erfaringer med tilsynet efter reglerne.
3. Kortlægning af det deleøkonomiske udlejningsmarked
I dette afsnit vil det deleøkonomiske udlejningsmarkedet blive beskrevet.
Formålet er at give et indblik i det deleøkonomiske marked samt give
svar på, hvad forholdet mellem værelser og hele boliger er.
Af VisitDenmarks rapport
Airbnb i Danmark
analyse af Airbnb’s
data
for 2018
fremgår det, at ca. 1.038.000 gæster bookede en overnatning i
Danmark via Airbnb i 2018
3
. 50 pct. af disse gæster besøgte København,
6 pct. Aarhus, 3 pct. Odense og 2 pct. Aalborg, mens de resterende 39
pct. fordelte sig på resten af landet.
Med afsæt i VisitDenmarks rapport er det muligt at udregne et skøn over
det samlede antal overnatninger, som Airbnb formidler i Danmark for
2018. Udregningen baserer sig på oplysninger om opholdslænger for gæ-
ster. Udregningen viser, at de ca. 1.038.000 gæster tilsammen har i om-
egnen af 3.518.000 overnatninger. I gennemsnit svarer det til, at hvert
ophold har en længde på 3,3 dage.
Airbnb har i forbindelse med evalueringen oplyst Erhvervsstyrelsen, at
der i perioden fra den 1. maj til den 1. november 2019 er blevet booket
38.000 forskellige enheder på Airbnb. Erhvervsstyrelsen har ikke kend-
skab til, hvor mange gange den enkelte udlejningsenhed er blevet booket.
Airbnb oplyser, at 7.600 af de bookede udlejningsenheder er private væ-
relser.
I de 6 måneder er 38.000 forskellige udlejningsenheder således blevet
booket, hvoraf godt 20 pct. udgøres af private værelser. Det er ikke mu-
ligt at beskrive den geografiske fordeling med afsæt i tallene leveret af
Airbnb. For at give et indblik i den kommunale fordeling af de udbudte
udlejningsenheder, er der taget udgangspunkt i et
webscrape
af Airbnb
fra 2017
4
.
3
Det er uvist, om disse gæster har booket mere end et ophold i Danmark via Airbnb. Her forudsætte, at
ingen af gæsterne har booket mere end 1 ophold.
4
Airbnb Data Collection
Denmark,
http://tomslee.net/category/airbnb-data
4
ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 134: Orientering om evaluering af erfaringerne med undtagelsen af værelsesudlejning, fra erhvervsministeren
2135827_0005.png
Kort 1:
Kort over fordelingen af udlejningsenheder mellem kommunerne i 2017
På kort 1 ses fordelingen af udlejningsenhederne mellem kommunerne.
Af samme kort fremgår det, at der særligt i Frederiksberg, København,
Odense, Aalborg og Aarhus Kommune er et stort udbud af udlejningsen-
heder på Airbnb. De 5 kommuner udbyder hver over 2 pct. af de udbudte
udlejningsenheder.
Af kortet ses det samtidig, at flere kystkommuner har et stort udbud af
udlejningsenheder. Fx udbyder Bornholm, Frederikshavn, Gribskov, Hel-
singør og Odsherred Kommune hver over 1 pct. af de udbudte enheder.
Kraks Fonds Byforskning undersøgte i 2017, om Airbnb udelukkende er
et storbysfænomen. Deres undersøgelse viste, at gamle sommerhusområ-
der og feriedestinationer ligger i den deleøkonomiske topklasse, når man
ser på, hvor stor en andel af boligmassen, der udbydes på Airbnb. Fx er
den udbudte boligmasse i Tisvilde og Udsholt Strand større end i Køben-
havn, mens den udbudte boligmasse i byer som Hornbæk, Allinge-
Sandvig, Løkken, og Nordby overgår både Odense, Århus og Aalborg
Tabel 1
Opgørelse over forholdet mellem udbudte værelser og hele og i byzone, landzone og
sommerhusområde.
Værelser
Hele boliger
antal
%
Antal
%
Byzone
6.474
24,2
20.168
75,7
Landzone
1.122
34,5
2.123
65,4
Sommerhusområde
92
4,2
2.087
95,7
For at undersøge om værelsesudlejning udelukkende er et byfænomen, er
fordelingen mellem udbudte værelser og hele boliger i henholdsvis land-
zone, byzone og sommerhusområder. Resultatet fremgår af tabel 1. Som
det kan læses af tabellen, udgør værelser 24,2 pct. af de udbudte enheder i
byzonen. I landzonen er tallet 34,5 pct. og dermed højere end i byerne. I
sommerhusområder er kun 4,2 pct. af enhederne værelser. Tabellen viser
samtidig, at 83 pct. af de udbudte udlejningsenheder er placeret i byzone,
10 pct. i landzone og 7 pct. i sommerhusområderne.
Opsamling
5
ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 134: Orientering om evaluering af erfaringerne med undtagelsen af værelsesudlejning, fra erhvervsministeren
2135827_0006.png
I dette afsnit er udlejningsmarkedet blevet kortlagt. Her blev det fundet,
at 38.000 forskellige udlejningsenheder blev udlejet i perioden fra 1. maj
til 1. november 2019, hvoraf 20 pct. var private værelser. Samtidig sås en
ujævn fordeling af udlejningsenhederne kommunerne imellem. Køben-
havn, Frederiksberg og Aarhus kommuner udgjorde tilsammen over
halvdelen af det udbudte marked. Samtidig blev det kortlagt, at 83 pct. af
de udbudte udlejningsenheder er placeret i byzone, 10 pct. i landzone og
7 pct. i sommerhusområderne og at udbuddet af værelser primært findes i
by- og landzonen.
4. Effekten af lovændringen på udlejningsmarkedet
Dette afsnit undersøger, om lovændringen har givet anledning til en
strukturel ændring i udlejningsmarkedet som konsekvens af, at værelses-
udlejning ikke blev medtaget i de klare regler for udlejning. Samtidig
gives et indblik i de karakteristika, der er for udlejningsmarkedet herun-
der udlejningsomfang og typen af aktører.
Det første spørgsmål, der er interessant at belyse, er, hvorvidt lovændrin-
gen har givet anledning til en substitution mellem udlejningen af hele
boliger og værelser, således at der i højere grad sker en udlejning af væ-
relser frem for hele boliger, i lyset af at værelsesudlejningen ikke er om-
fattet af grænserne for udlejning.
For at belyse dette har Erhvervsstyrelsen anmodet Airbnb om data vedrø-
rende fordelingen mellem værelser og øvrige udlejningsenheder i to
sammenlignelige perioder før og efter lovændringen. Airbnb har i den
forbindelse oplyst, hvor stor en andel af de bookede udlejningsenheder
5
,
der er private værelser. Andelen er oplyst for perioden 1. maj til 1. no-
vember i henholdsvis 2018 og 2019.
Tabel 2:
Antal bookede private værelser og øvrige bookede udlejningsenheder i perioden 1. maj
til 1. november. Data leveret af Airbnb.
2018
Privat værelse
Øvrige enheder
Privat værelse
2019
Øvrige enheder
Hele landet (n)
Hele landet (%)
København* (n)
København* (%)
Aarhus (n)
Aarhus (%)
7.400
21 %
3.700
19 %
570
21 %
28.000
79 %
16.100
81 %
2.130
79 %
7600
20 %
3.400
18 %
570
20 %
30.400
80 %
16.000
82 %
2.230
80 %
5
Andelen af bookede udlejningsenheder, der er værelser. Tallet tager ikke højde for, om en udlejningsenhed
er booket mere end én gang i perioden.
6
ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 134: Orientering om evaluering af erfaringerne med undtagelsen af værelsesudlejning, fra erhvervsministeren
2135827_0007.png
Af tabel 2 fremgår andelen af bookede private værelser sammenholdt
med den samlede mængde bookede udlejningsenheder på Airbnb. Tallene
fremgår samlet for hele landet og særskilt for Aarhus og København (in-
klusive Frederiksberg). Tallene viser, at ca. 20 pct. af de unikke udlej-
ningsenheder, der blev booket i perioden fra 1. maj til 1. november 2019,
var private værelser. I samme periode i 2018 var ca. 21 pct. af de unikke
bookede udlejningsenheder private værelser. Andelen i København er lidt
mindre end i resten af landet i både 2018 og 2019.
På tværs af de tre geografiske afgrænsninger er der for perioden før og
efter lovændringen stort set tale om et status quo. Tallene fra 2018 og
2019 viser således, at lovændringen ikke har givet anledning en ændret
sammensætning i udbuddet af private værelser og hele boliger. Der er
endda sket et lille procentvis fald af bookede private værelser i forhold til
de totale bookede udlejningsenheder. Dette fald skyldes, at antallet af
øvrige bookede udlejningsenheder er steget mere, end antallet af bookede
private værelser er steget. I København er der i 2019-perioden endda 300
færre bookede private værelser end i 2018 perioden. Tallene peger såle-
des på, at lovgivningen ikke har givet anledning til en ændring i forholdet
mellem udlejningen af værelser og øvrige udlejningsenheder. Lovæn-
dringen har dermed umiddelbart ikke fået folk til at omlægge deres udlej-
ning fra hele boliger til værelse(r).
4.1 Udlejningsomfang og udlejningsmarkedets karakteristika
Forrige afsnit viste, at der i perioden fra 1. maj til 1. november 2019 blev
booket 38.000 forskellige udlejningsenheder via Airbnb, og at 7.600 af
disse var private værelser. Ved at sammenligne med samme periode i
2018 sås det, at der ikke var sket nogen markant ændring fra året forin-
den. I dette afsnit kigges på udlejningsomfanget for de enkelte enheder og
antallet af enheder, der udlejes af den enkelte vært, og om der er sket en
ændring i mønstret efter lovændringen.
Omfanget af udlejningen og udlejningsmarkedets karakteristika står sam-
tidig som to centrale indikatorer, når Erhvervsstyrelsen i sit tilsyn skal
vurdere, hvorvidt udlejningen af et eller flere værelser er erhvervsmæssig
og/eller har en mere professional karakter. I forhold til tilsynsførelsen er
netop disse spørgsmål interessante.
For at belyse dette er der, ligesom i tidligere danske studier
6
, taget ud-
gangspunkt i data fra projektet Inside Airbnb. Inside Airbnb er et uaf-
hængigt projekt, der indsamler offentligt tilgængelige informationer fra
Airbnb’s
hjemmeside med det formål at videreformidle information om
udlejningsmarkedet i enkelte byer
7
.
6
Fx publikatio sbidraget ”Hvad ved vi o
lalic, I. (2016)
7
http://insideairbnb.com/about.html
Airb b i Købe hav ”
af Pico Geerdsen, L., Håkonsson, D., & Mu-
7
ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 134: Orientering om evaluering af erfaringerne med undtagelsen af værelsesudlejning, fra erhvervsministeren
2135827_0008.png
Det ene datasæt baserer sig på et
webscrape
fra september 2018, mens det
andet er fra september 2019. Geografisk dækker datasættene København
inklusive Frederiksberg, der som tidligere nævnt udgør det største udlej-
ningsmarked i Danmark. Ved at sammenligne disse to dataudtræk, er det
muligt at vise, hvordan udlejningsmarkedet på Airbnb så ud de første 4
måneder efter lovændringen i 2019 og tilsvarende periode året før i 2018.
4.1.1 Udlejningsaktivitet
Den faktiske udlejningsaktivitet er ikke direkte tilgængelig i datasættet
fra Inside Airbnb. Det er dog muligt at udlede et konservativt skøn for
den udlejningsaktivitet, der er foregået. Når en gæst har afsluttet sit op-
hold, får gæsten muligheden for at give en bedømmelse på opholdets kva-
litet m.v. Antallet af efterladte bedømmelser kan derfor bruges til at udle-
de et skøn over udlejningsaktiviteten. Da det ikke er obligatorisk for gæ-
ster at efterlade en bedømmelse, og der ikke er data for i hvor høj grad
dette sker, er der tale om et konservativt skøn af udlejningsaktiviteten.
Antallet af bedømmelser kan dog bruges til at sige noget om udviklingen
før og efter lovændringen.
I perioden fra den 1. maj til den 31. august 2019 har værterne i Køben-
havns og Frederiksberg Kommune modtaget ca. 62.300 bedømmelser.
Dette svarer til omtrent 15.500 bedømmelser om måneden og vidner om
omfanget af den deleøkonomiske udlejning. Ca. 14.200 er bedømmelser
af værelser, svarende til 22,7 pct. af alle bedømmelser. I samme periode i
2018 blev der givet ca. 51.000 bedømmelser, hvoraf ca. 11.001 vedrørte
værelser svarende til 22,6 pct. af alle bedømmelser. Denne fordeling gen-
giver mønsteret i tallene leveret af Airbnb, der er præsenteret i tabel 2,
hvilket underbygger, at der ikke har været en bemærkelsesværdig udvik-
ling i forholdet mellem udlejning af værelser og hele boliger før og efter
lovændringen.
Af figur 1 og 2 nedenfor ses fordelingen af bedømmelserne i de to perio-
der fordelt på udlejningstype og måned. Af figurerne ses ingen tydelig
forskel mellem de to perioder. Figurerne viser således umiddelbart inden
ændring i, hvor stor en del af bedømmelserne henholdsvis værelser og
hele boliger står for.
8
ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 134: Orientering om evaluering af erfaringerne med undtagelsen af værelsesudlejning, fra erhvervsministeren
2135827_0009.png
Figur 1 og 2:
Antal anmeldelser fordelt på udlejningstype og måned.
For at undersøge udlejningsomfanget for hver udlejningsenhed, sammen-
holdes data for, hvor mange bedømmelser den enkelte udlejningsenhed
har modtaget i perioden fra den 1. maj til den 31. august i henholdsvis
2018 og 2019. Af figur 3 og 4 ses fordelingen mellem udlejningsenheder
og bedømmelser.
Figur 3 og 4:
Antal bedømmelser fordelt på udlejningsheder i perioden 1.maj til og med 31. au-
gust 2018 og 2019
Figur 3 og 4 viser, at lang størstedelen af alle udlejningsenhederne, hvad
enten der er tale om værelser eller hele boliger, har modtaget mellem 1 og
10 bedømmelser. Gruppen udgør 89 pct. af alle udlejningsenhederne. Af
figurerne ses det samtidig, at alle intervalgrupperne har set en stigning i
antallet af udlejningsenheder mellem 2018 og 2019.
Som det ses af figur 3 og 4 har i alt 1786 værelser modtaget bedømmelser
i perioden fra den 1. maj til den 31. august 2019. Af de 1.786 værelser har
ca. 75 pct. modtaget mellem 1 og 10 bedømmelser. Ca. 20 pct. af værel-
serne har fået mellem 11 og 25 bedømmelser i perioden. Omkring 5 pct.
af værelserne har modtaget over 25 bedømmelser. Den procentuelle for-
deling mellem intervalgrupperne fremstår uændret mellem 2018 og 2019.
Tallene tyder således ikke på, at der hverken er sket en stigning eller et
fald i udlejningen af det enkelte værelse som følge af lovændringen.
9
ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 134: Orientering om evaluering af erfaringerne med undtagelsen af værelsesudlejning, fra erhvervsministeren
2135827_0010.png
I store træk gør samme mønster sig gældende, når det kommer til forde-
lingen mellem bedømmelser for hele boliger. Fra 1. maj til 31. august
2019 har 10.540 hele boliger modtaget tilbagemeldinger fra gæsterne. 92
pct. af disse hele boliger har i perioden modtaget mellem 1 og 10 tilba-
gemeldinger. 7,5 pct. af boligerne har modtaget mellem 11 og 25 tilba-
gemeldinger. Under 1 pct. af boligerne har modtaget mere end 25 tilba-
gemeldinger.
Ved at sammenligne fordelingen af bedømmelser for værelser og hele
boliger ses det at udlejningsfrekvensen for værelser er større end for hele
boliger. Opholdslængden for henholdsvis værelser og hele boliger kendes
ikke.
4.1.2 Værter og udlejningsenheder
I dette afsnit vil forholdet mellem udlejningsenheder og aktører undersø-
ges. Formålet er at belyse, om lovændringen har givet anledning til en
ændret sammensætning mellem aktørerne og de udbudte enheder.
Når man skal opgøre, hvor mange udlejningsenheder, der eksisterer, er
det værd at gøre sig en overvejelse omkring, hvordan man skal forholde
sig til inaktive brugere og enheder. I nedenstående opgørelse er enheder
blevet karakteriseret som inaktive, hvis de ikke har modtaget en bedøm-
melse fra dataindsamlingstidspunktet og et år tilbage
Ifølge datasættet fra Inside Airbnb var der i september 2019 ca. 28.000
udlejningsenheder på Airbnb, der blev formidlet af omkring 25.500 vær-
ter. Hvis man isolerer den gruppe, der på baggrund af ovenstående defini-
tion kan karakteriseres som aktive, viser det sig, at der er i september
2019 var ca. 15.100 aktive udlejningsenheder på Airbnb, der blev formid-
let af ca. 14.050 værter. I nedenstående opgørelse, tages der udgangs-
punkt i aktive udlejningsenheder for 2018 og 2019.
Figur 5 og 6:
Oversigt over antal udlejningsenheder pr vært
10
ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 134: Orientering om evaluering af erfaringerne med undtagelsen af værelsesudlejning, fra erhvervsministeren
2135827_0011.png
På figur 5 og 6 ses fordelingen mellem værter og udlejningsenheder i
henholdsvis 2018 og 2019. For begge år gælder det, at langt hovedparten
af alle værter udlejer enten ét værelse eller én lejlighed via Airbnb i Kø-
benhavn. I 2019 havde 13.385 af de Københavnske værter svarende til
95,2 pct. af værterne udbudt én udlejningsenhed på Airbnbs hjemmeside i
København. 3,9 pct. af værterne udbød to udlejningsenheder på Airbnb i
København, mens ca. 0,8 pct. af værterne havde mere end to udlejnings-
enheder på platformen København. Stort set samme procentuelle forde-
ling ses i 2018, hvorfor det må konstateres, at lovændringen ikke har gi-
vet anledning til en ændret sammensætning mellem værter og udlejnings-
enheder. Det bemærkes, at hvis man både har hele sin bolig og et værelse
i sin bolig til udlejning (på skift) vil man fremgå som to enheder.
På baggrund af figur 5 og 6 kan det konstateres, at 99 pct. af alle værterne
udlejer 1-2 enheder.
Det bemærkes, at et umiddelbart eftersyn af de værter, der formidler mere
end fem udlejningsenheder, viser, at der i flere tilfælde ikke er tale om
privatpersoner, men om andre udlejningsformidlere, der benytter Airbnb
til at eksponere de enheder, der er listet på deres egne platforme. Særligt
for disse virksomheder gælder, at hvis det er virksomheden selv, der ejer
boligerne, skal hotelbegrebet være opfyldt
8
.
Opsamling
Det er blevet undersøgt, om lovændringen har medført, at der i højere
grad sker en udlejning af værelser frem for hele boliger. Undersøgelsen
viste, at fordelingen mellem bookede private værelser og andre udlej-
ningsenheder ikke er ændret som følge af lovændringen. Således viste
tallene, at ca. 21 pct. af bookede udlejningsenheder var værelser i 2018,
mens værelserne udgjorde ca. 20 pct. i samme periode i 2019. Denne
konklusion understøttes af de bedømmelser, som gæsterne efterlader efter
et ophold. I 2018 blev 22,6 pct. af gæsternes bedømmelser givet til værel-
ser. I 2019 var andelen 22,7 pct. Resultaterne peger således på, at der ikke
har været en bemærkelsesværdig udvikling i forholdet mellem udlejning
af værelser og hele boliger før og efter lovændringen.
5. Inddragelse af interessenter
I forbindelse med høringen af lovforslaget (L 188) modtog Erhvervssty-
relsen 22 høringssvar fra myndigheder og organisationer m.v., hvoraf 14
havde bemærkninger til lovforslaget. Som opfølgning på disse hørings-
svar inviterede Erhvervsstyrelsen en række af høringsparterne ind til en
dialog om evalueringen. Dialogmøderne havde til formål at få en større
forståelse for de problemstillinger, der blev rejst i høringssvarene. Dertil
8
For at drive lovlig hotelvirksomhed i Danmark skal hotellet opfylder en række betingelser. Blandt andet skal
der være tale om en selvstændig erhvervsvirksomhed, der skal være mulighed for servering af et af dagens
hovedmåltider og en form for reception.
11
ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 134: Orientering om evaluering af erfaringerne med undtagelsen af værelsesudlejning, fra erhvervsministeren
ønskede Erhvervsstyrelsen adgang til data, der kunne understøtte disse
pointer.
Erhvervsstyrelsen har holdt møder med HORESTA, Dansk Erhverv, Le-
jernes Landsorganisation og Danske Studerendes Fællesråd. Alle interes-
senterne har budt lovgivningen velkommen, men samtidig rejst en række
individuelle bekymringer ved den nye lovgivning. Bekymringerne vedrø-
rer ikke erfaringer med reglerne i praksis, og der er derfor tale om gene-
relle og overordnede betragtninger. De vedrører niveauet for udlejnings-
grænserne, Erhvervsstyrelsens muligheder for at føre tilsyn, muligheder-
ne for omgåelse af reglerne og substitutionen mellem lejeboliger og fe-
rieboliger.
Danske Studerendes Fællesråd og Lejernes Landsorganisation var særligt
bekymrede for, hvilken betydning udlejningen til ferie- og fritidsformål
kan have for boligmarkedets struktur. Bekymringen er, at udlejningen af
hele boliger og separate værelser til helårsbeboelse bliver substitueret
med udlejning af værelser til ferie- og fritidsformål. Deres bekymring er,
at udlejning til ferie- og fritidsformål vil fjerne beboelsesenheder fra le-
jemarkedet, hvilket særligt vil ramme studerende og andre lavindkomst-
grupper.
HORESTA og Dansk Erhvervs forholdte sig begge skeptiske over for
Erhvervsstyrelsen muligheder for at løfte tilsynsopgaven. Interessenterne
pegede på, at de ikke mener, at lovgivningen har givet de nødvendige
redskaber til at føre et effektivt tilsyn. Denne bekymring bygger primært
på, at loven sætter en grænse for antallet af udlejede dage, men at Er-
hvervsstyrelsen ikke har adgang til information om, hvor mange dage den
enkelte udlejer har udlejet sin bolig.
6. Erfaringerne med reglerne og undtagelsen af værelsesudlejning
I dette afsnit vil erfaringerne med reglerne beskrives. Erfaringerne vil
både bygge på Erhvervsstyrelsen egne erfaringer og på Samarbejdsudval-
gets erfaringer med de nye regler. Samarbejdsudvalget blev nedsat i for-
bindelse med lovændringen og består af repræsentanter fra både Er-
hvervsstyrelsen og kommunerne.
Siden sommerhuslovens vedtagelse i 1972 er der blevet ført tilsyn med
udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål. Tilsynet omfatter
også et tilsyn med erhvervsmæssig udlejningen af værelser til ferie- og
fritidsformål m.v. Erhvervsstyrelsen er ikke bekendt med sager fra før
lovændringen, hvor man som tilsynsmyndighed har undersøgt udlejnin-
gen af enkelte værelser i egen fulde helårsbolig.
Med lovændringen fik kommunerne mulighed for at hæve grænsen for
udlejning af egen fulde helårsbolig op til 100 dage under forudsætning af,
12
ERU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 134: Orientering om evaluering af erfaringerne med undtagelsen af værelsesudlejning, fra erhvervsministeren
2135827_0013.png
at udlejningen foregår gennem en virksomhed, der indberetter indtægter-
ne til skattemyndighederne. 4 kommuner har meddelt Erhvervsstyrelsen,
at de har hævet udlejningsgrænsen fra 70 til 100 dage
9
. Erhvervsstyrel-
sen er gennem samarbejdsudvalget blevet opmærksom på, at yderligere 3
kommuner har planlagt behandlingen af udlejningsgrænserne på fremti-
dige byrådsmøder.
Siden lovændringen har Erhvervsstyrelsen modtaget 14 anmeldelser på
lejligheder og boliger, der formidles på deleøkonomiske platforme. I flere
af sagerne er der tale af anmeldelser af hele opgange eller flere lejlighe-
der i samme opgang. Erhvervsstyrelsen vurderer, at de 14 anmeldelser
vedrører omtrent 30 beboelsesenheder. Alle anmeldelserne vurderes dog
at vedrøre udlejning af egen fulde helårsbolig, og der er således ikke ind-
komme anmeldelser vedr. værelsesudlejning.
Flere af de anmeldelser, som Erhvervsstyrelsen har modtaget, kommer fra
kommunerne. Samarbejdsudvalget oplyser, at det typisk er i forbindelse
med kontrol af bopælspligten og på baggrund af borgerhenvendelser, at
kommunen bliver opmærksom på de potentielt ulovlige forhold og på
baggrund heraf giver en anmeldelse til Erhvervsstyrelsen. Samarbejdsud-
valget vurderer i den forbindelse, at det er en udfordring, at skaffe adgang
til oplysninger om antallet af udlejningsdage, og at dette er afhængigt af,
at ejerne selv udleverer dem eller giver samtykke til, at udlejningsformid-
lerne må udlevere dem.
Hertil bemærkes, at Erhvervsstyrelsen som nævnt har modtaget 14 an-
meldelser vedrørende udlejning af ca. 30 boliger, der vurderes at vedrøre
de nye regler for udlejning af egen fulde helårsbolig, men at disse sager
ikke er færdigbehandlet, hvorfor Erhvervsstyrelsens erfaringer med tilsy-
net er sparsomme. Det bemærkes i den forbindelse, at det forhold samar-
bejdsudvalget nævner allerede var kendt ved lovens vedtagelse, jf. lov-
bemærkningerne, og at evalueringen af værelsesudlejningen sker meget
kort efter lovens ikrafttrædelse. Spørgsmålet vil således blive genbesøgt i
forbindelse med den evaluering, der jf. lovforslaget skal gennemføres i
2022, hvor der vil være flere konkrete erfaringer med tilsynet.
9
Bornholms, Haderslevs, Stevns og Glostrup Kommune
13