BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del Bilag 92
Offentligt

-- AKT 648814 -- BILAG 1 -- [ Lejeloven almindelige bemærkninger om Indledning og baggrund ] --

UDKAST

Til

Forslag

Til

Lov om leje

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Indholdsfortegnelse

1. Indledning og baggrund

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Lovens anvendelsesområde

2.1.1. Gældende ret

2.1.1.1. …………….

2.1.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.1.2.1. ……………………….

2.2. Lejeaftalen

2.3. Omkostningsbestemt husleje

2.3. A Huslejeregulering og opsigelsesbeskyttelse for enkeltværelser

2.4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi

2.5. Markedsbestemt husleje

2.6. Betaling af leje

2.7. Betaling for temperaturregulering, vand og el

2.8. Betaling for fælles programforsyning

2.9. Lejerens indflytning

2.10. Mangler ved boligen

2.11. Varsling af iværksættelse af arbejder

2.12. Vedligeholdelse

2.13. Hensættelser til vedligeholdelse

2.14. Udlejerens forbedringer

2.15. Aftalte forbedringer

2.16. Lejerens ret til at foretage installationer og forbedringer af det lejede

2.17. Lejerens brug af det lejede

2.18. God skik og orden i ejendommen.

2.19. Brugsrettens overgang til andre

2.20. Opsigelse

2.21. Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen

2.22. Lejerens fraflytning

2.23. Beboerrepræsentation

2.24. Tilbudspligt

2.25. Regulering af beløb og beløbsgrænser

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

2.26. Ikrafttræden

Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

Administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Administrative konsekvenser for borgerne

Miljømæssige konsekvenser

Forholdet til EU-retten

Hørte myndigheder og organisationer

Sammenfattende skema

1.Indledning og baggrund

1.1. Baggrund for lovforslaget

Den 11. juni 2014 indgik den daværende regering (Socialdemokraterne og Radikale Venstre),

Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten et forlig om forenkling og

modernisering af lejelovgivningen m.v.

Baggrunden for forliget var, at man fandt lejelovgivningen kompliceret og præget af mange års

løbende justeringer og tilføjelser. Det har derfor

–

både politisk og blandt brugerne

–

været et

ønske at forenkle lovgivningen.

Forliget omfatter overordnet et to-faset forløb for forenkling og modernisering af lejelovgivnin-

gen.

Første fase indebar en ændring af lejeloven og boligreguleringsloven på et bredt udsnit af om-

råder. Ændringerne bestod i en bred vifte af konkrete forslag, der ifølge forligsteksten samlet

set ikke forrykker den retlige og økonomiske grænse mellem udlejere og lejere. Denne fase af

forliget er blevet udmøntet ved lov nr. 310 af 30. marts 2015 om forenkling og modernisering

af lejelovgivningen.

Anden fase omfatter en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven.

Det fremgik endvidere af forliget af 11. juni 2014, at der to år efter den i 2015 gennemførte

forenkling og modernisering af lejelovgivningen skulle foretages en evaluering af disse lovæn-

dringer. Evalueringen havde til formål at belyse, om den gennemførte forenkling og moderni-

sering har haft den tilsigtede effekt. Det fremgik af forligsaftalen, hvilke temaer der skulle væ-

re genstand for evalueringen. Det fremgik endelig af forliget, at de ændringsbehov, der måtte

fremgå af evalueringen, og som der er enighed om mellem forligsparterne, skal indarbejdes i

sammenskrivningen af de to love.

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen gennemførte i 2017 en evaluering af lovændringerne fra

2015. Konklusionen af evalueringen var, at der ikke i forbindelse med denne blev afdækket

forhold, som indikerer behov for lovændringer eller andre initiativer.

På den baggrund og med henblik på at udmønte det i forligsaftalen anførte om en sammen-

skrivning af lejeloven og boligreguleringsloven er udarbejdet to forslag til nye love. Det ene

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

lovforslag omhandler nærværende udkast til en ny lov om leje (lejeloven) og det andet udkast

til en ny lov med titlen lov om boligforhold. De to lovforslag fremsættes sideløbende.

Den ene lov, lejeloven, indeholder udelukkende regler vedrørende det direkte lejeforhold, så

lejerne og udlejerne i modsætning til i dag kan nøjes med at orientere sig i denne lov. Den

anden lov har karakter af en offentligretlig lov, der blandt andet regulerer bopælspligt, husle-

jenævnenes virksomhed, tvangsadministration og en række øvrige forhold af offentligretlig

karakter. I denne lov indarbejdes, ud over bestemmelser fra den gældende lejelov og boligre-

guleringslov, også reglerne i lov om kommunal anvisningsret, jf. lovbekendtgørelse nr. 1045 af

6. november 2009, og lov om tvungen administration af udlejningsejendomme, jf. lovbekendt-

gørelse nr. 226 af 9. marts 2016, og senere ændringer til disse love.

Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der

er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk

sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i hhv. lejeloven og bolig-

reguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige

ændringer som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag

er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse æn-

dringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for

at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets bemærkninger.

1.2. Strukturen i den foreslåede lov

Lovforslaget indeholder en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven for så vidt

angår de bestemmelser, som vedrører det direkte lejeforhold. Der ændres ikke i anvendelsen

af reglerne. Der sondres således fortsat mellem regulerede og uregulerede kommuner, herun-

der i forhold til reglerne om lejefastsættelse og lejeregulering. I de regulerede kommuner vide-

reføres reglerne om omkostningsbestemt husleje som hovedreglen, mens reglerne om det le-

jedes værdi videreføres som hovedreglen i de uregulerede kommuner.

Formålet med denne nye systematik er at opnå den forenkling, som ligger i, at brugeren frem-

over kan finde det samlede regelsæt, som gælder i forholdet mellem lejeren og udlejeren, i én

lov. Tilsvarende og som led i denne systematik er der foretaget en udskillelse af offentligretlige

regler på området. De vil fremover indgå i en ny lov om boligforhold. I denne lov vil blandt

andet indgå reglerne om benyttelse af boliger, reguleringen af huslejenævn og boligretten.

Formålet med sammenskrivningen af regler i lejeloven og boligreguleringsloven har været at

forenkle lovgivningen. Lovforslaget indeholder derfor som udgangspunkt en videreførelse af de

hidtil gældende regler. Der er som udgangspunkt kun foreslået sproglige og redaktionelle æn-

dringer i lovforslaget. Der er dog foreslået nogle få indholdsmæssige ændringer, som udsprin-

ger af sammenskrivningen, men som ikke vurderes at få nævneværdig betydning i praksis.

Det er udtrykkelig nævnt i lovforslaget, om den enkelte bestemmelse foreslås ændret og i gi-

vet fald, om der er tale om en sproglig, redaktionel eller indholdsmæssig ændring.

Lovforslaget er opbygget således, at det afspejler et lejeforholds forløb. Det vil sige, at opbyg-

ningen afspejler, at der først indgås en lejeaftale og aftales en leje og andre betalinger. Der-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

næst kommer regler, som regulerer forholdet mellem parterne under lejeforholdets beståen og

endelig regler om lejeforholdets ophør.

Af øvrige strukturelle ændringer i lovforslaget i forhold til gældende regler kan nævnes:

Reglerne om huslejenævnets kompetence foreslås flyttet fra den gældende lejelovs ka-

pitel XVIII om huslejenævn og boligret til de enkelte kapitler i loven. Dette bidrager til

at gøre det mere overskueligt for brugerne af loven, i hvilke tilfælde og i hvilket om-

fang, huslejenævnet har kompetence til at træffe afgørelse i de enkelte spørgsmål.

De fleste kapitler i gældende lejelov afsluttes med en bestemmelse om, hvorvidt reg-

lerne i kapitlet kan fraviges ved aftale. Det er tilstræbt at indsætte en sådan bestem-

melse i alle lovens kapitler.

I lejelovgivningen er angivet en række beløb og beløbsgrænser, som i gældende leje-

lovgivning er opgjort i mange forskellige niveauer, herunder i 2009-niveau, 2014-

niveau osv. I alle disse bestemmelser er endvidere redegjort for, hvordan beløbet eller

beløbsgrænsen kan eller skal reguleres én gang om året efter nettoprisindeks. Alle de

nævnte beløb og beløbsgrænser foreslås opgjort til 2020-niveau, og der foreslås indsat

et særskilt kapitel i loven, som omfatter de nærmere regler om reguleringen af beløbe-

ne, således at dette ikke skal gengives i hver eneste af de omhandlede bestemmelser.

Lovforslaget indeholder i lighed med den gældende lov en række bemyndigelser til, at boligmi-

nisteren i bekendtgørelse fastsætter regler om den nærmere indholdsmæssige regulering på et

område. Intentionen bag og de nærmere rammer for brugen af bemyndigelserne er beskrevet

nærmere i bemærkningerne til de enkelte bestemmelser. Det er hensigten, at der i forlængelse

af lovforslagets vedtagelse udstedes nye bekendtgørelser i det omfang, lovforslaget rejser be-

hov for dette.

2. Lovforslagets indhold

Fremgår af hvert af lejelovens kapitler.

3-4. Økonomiske og administrative konsekvenser

Udgangspunktet for sammenskrivningen af lejeloven og boligreguleringsloven har været, at

den ikke skulle have huslejemæssige konsekvenser og dermed heller ikke afledte konsekven-

ser for de offentlige udgifter til individuel boligstøtte.

Forslaget omfatter endvidere en forenklet opbygning af loven, hvilket vil trække i retning af en

billigere administration for udlejerne. Der vurderes dog at være omstillingsbyrder for erhvervs-

livet forbundet med lovforslaget.

[Forslaget har været forelagt for Erhvervsstyrelsen til måling af de administrative byrder ved

lovforslaget.]

5. Administrative konsekvenser for borgerne

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

Lovforslaget vurderes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.

6. Klima- og miljømæssige konsekvenser

Lovforslaget vurderes ikke at have klima- og miljømæssige konsekvenser.

7. Forholdet til EU-retten

Der er ingen EU-retlige aspekter forbundet med lovforslaget.

8. Hørte myndigheder og organisationer

Lovforslaget har været i høring fra den 19. juni 2020 til den 20. august 2020 hos følgende

myndigheder og organisationer mv.:

Advokatrådet, Advokatsamfundet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, BL

–

Danmarks

Almene Boliger, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks Lejerfor-

eninger, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Lejere, Danske Udlejere,

Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, EjendomDanmark, Finans Dan-

mark, Forsikring & Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævns-

foreningen, KL, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer, Lejernes Landsorganisation i

Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, P+, Realkreditfor-

eningen, Realkreditrådet, SAPU, Slots- og Kulturstyrelsen og Statens Byggeforskningsinsti-

tut/Aalborg Universitet.

9.Sammenfattende skema

Forslagets offentlige økonomiske konsekvenser

Evt.

FFL

2020

2021

Mer-/mindreudgifter i Stat

forhold til den hidti-

dige

ordning

Kommu- 0

(mio. kr.)

ner

og regio-

ner

Kompenserende be-

Stat

sparelser/forbrug af

reserver/merindtægter Kommu-

(mio. kr.)

ner og

regioner

Ændret statsligt personale-

2022

2023

2024

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

forbrug (netto årsværk)

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

-- AKT 648814 -- BILAG 2 -- [ Lejeloven kapitel 01 om Lovens anvendelsesområde ] --

Kapitel 1

Anvendelsesområde og definitioner

Anvendelsesområde

§ 1.1

Loven gælder for leje - herunder fremleje - af hus eller husrum, uanset om lejeren er en

person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).

Stk. 2.

Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

Stk. 3.

Loven gælder dog ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem

et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum,

herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og

fritidsmæssige formål bortset fra LL § 7.

Stk. 4.

Loven gælder endvidere for leje af ustøttede private plejeboliger, jf. dog § 1, stk. 4, i

lov om leje af erhvervslokaler m.v. Reglerne i LL § 53, stk. 2, 2. pkt., LL kapitel XVI og BRL

kapitel II-VI gælder dog ikke for ustøttede private plejeboliger.

Stk. 5.

Ustøttede private plejeboliger, jf. stk. 4, er tidligere institutionspladser i plejehjem og

beskyttede boliger, der den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om social service,

og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede private plejeboliger.

§ 1.2

Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden

lovgivning.

Stk. 2

Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er et led i et ansættelsesforhold under

staten eller under en institution, hvortil staten yder tilskud, når løn- og andre ansættelsesvilkår

er godkendt af staten. Loven gælder heller ikke lejeforhold, der er et led i et

ansættelsesforhold under en region, en kommune eller under en selvejende institution,

hvormed en region eller en kommune har indgået overenskomst om institutionens drift, når

løn og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes Lønningsnævn eller er aftalt med

eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn.

Stk. 3.

Bortset fra § 100, stk. 4, gælder loven ikke for leje af boliger, der er omfattet af § 1 i

lov om leje af almene boliger.

Stk. 4.

Loven gælder ikke for lejeforhold om lokaler, der udlejes til brug for drift af

friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i lov om friplejeboliger.

Stk. 5.

Loven gælder ikke for lejeforhold, som er omfattet af lov om leje af erhvervslokaler

m.v.

§ 1.3

Lovens regler om beboelseslejligheder finder også anvendelse, når en lejlighed tillige er

udlejet til andet end beboelse. §§ 47-53, 58 og 59, og BRL kap. II-IV (OMK) gælder dog ikke

for lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler mv.

Regulerede kommuner

§ 1.4

Ved regulerede kommuner forstås kommuner, hvor de hidtidige regler om

huslejeregulering i kapitel II-V i lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015 om midlertidig

regulering af boligforholdene fandt anvendelse. Ved regulerede kommuner forstås endvidere

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at kommunen skal være reguleret, jf.

stk. 2.

Stk. 2.

Kommunalbestyrelsen kan under hensyn til boligforholdene bestemme, at kommunen

skal være reguleret. I regulerede kommuner kan kommunalbestyrelsen beslutte, at kommunen

ikke længere skal være reguleret.

Bekendtgørelse af kommunalbestyrelsens beslutninger

§ 1.5

De beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter § 1.4, stk. 2, skal

bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet

ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af

Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

Huslejeregulering i regulerede kommuner

§ 1.6

Reglerne i kapitel II-V gælder for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i

regulerede kommuner, jf. dog stk. 2-4, samt § 3.1(fri leje).

Stk. 2.

Reglerne i kapitel II-IV A gælder ikke for lejeforhold i ejendomme, hvor mere end 80

pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse.

Stk. 3.

Reglerne i kapitel II-IV A gælder ikke for lejeforhold om enkeltværelser til beboelse, når

værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus,

som udlejer bebor. For sådanne lejeforhold gælder reglerne i BRL kap. V.

Stk. 4.

Reglerne i kapitel II-IV, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, gælder ikke for

lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.

For de i 1. pkt. nævnte ejendomme gælder §§ 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på

tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder. 2. pkt. gælder dog ikke,

hvis ejendommen er beliggende i landzone og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller

skovbrugsejendom.

Stk. 5.

Reglerne i kapitel II-V gælder ikke for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets

indgåelse ejes af en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om

boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996,

den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om

almene boliger samt støttede private andelsboliger mv.

Ejendomsbegreber

§ 1.7

Ved en ejendom forstås i denne lov, jf. dog § 8,

1) et matrikelnummer,

2) flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet,

3) en ejerlejlighed, eller

4) en bygning på lejet grund, som har eget ejendomsblad i tingbogen.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

§ 1.8

I regulerede kommuner skal flere ejendomme, der ejes af samme ejer, som er opført

kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har fælles friarealer eller nogen form for

driftsfællesskab, anses som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er

samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Stk. 2.

I regulerede kommuner skal flere ejerlejligheder, der henhører under samme

ejerforening, og som ejes af samme udlejer, ligeledes anses som én ejendom.

Fravigelighed

§ 1.9

Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges ved aftale.

Almindelige bemærkninger

2.1. Anvendelsesområde og definitioner

2.1.1. Gældende ret

2.1.1.1. Anvendelsesområde

Den gældende lejelovs §§ 1,2 og 3 fastslår overordnet lovens anvendelsesområde.

Bestemmelserne gælder tillige for anvendelsesområdet for boligreguleringslovens regler om

huslejeregulering.

Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 1, gælder loven for leje af hus eller husrum, uanset om

lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).

Loven omfatter også fremlejeforhold. Bestemmelsen indebærer, at loven omfatter lejeforhold

om lokaliteter til beboelse. Det gælder uanset, om lejeren er en person eller en virksomhed.

Loven omfatter derved lejeforhold, hvor lejeren er en virksomhed, som videreudlejer

(fremlejer) boligen til beboelse.

Den gældende lejelovs § 1, stk. 2, fastslår, at loven gælder, uanset om lejen skal betales med

andet end penge, herunder ved arbejde.

Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 3, gælder loven dog ikke for aftaler om leje af bolig med

fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om

beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre

fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål bortset fra § 7.

Bestemmelsen indebærer, at loven ikke omfatter aftaler om hotelophold og lejeforhold om

boliger, der er udlejet til ferie- og fritidsmæssigt formål. Dog gælder lovens § 7, om

beskyttelse af lejerens rettigheder.

Den gældende lejelovs § 1, stk. 4, fastslår, at loven gælder for leje af ustøttede private

plejeboliger, jf. dog erhvervslejelovens § 1, stk. 4. Reglerne i § 53, stk. 2, 2. pkt., og kapitel

XVI gælder dog ikke for ustøttede private plejeboliger.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

Det følger af § 1, stk. 4, i erhvervslejeloven, at udlejning af ustøttede private plejeboliger til

kommunen eller regionen efter almenboliglovens § 56, jf. § 143 r, er omfattet af

erhvervslejeloven og ikke af den gældende lejelov. Bestemmelsen i lejelovens § 1, stk. 4,

indebærer, at der ikke kan aftales nettoprisindeksering af lejen. Bestemmelsen indebærer

endvidere, at reglerne om tilbudspligt ikke gælder for ustøttede private plejeboliger.

Den gældende lejelovs § 1, stk. 5, fastslår, at ustøttede private plejeboliger, jf. stk. 4, er

tidligere institutionspladser i plejehjem og beskyttede boliger, der den 31. december 2002 var

omfattet af § 140 i lov om social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet til

ustøttede private plejeboliger.

Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 1, gælder loven ikke i det omfang, lejeforholdet er

omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

Blandt andet boligreguleringslovens regler er i forhold til reglerne i lejeloven særlige regler, og

boligreguleringslovens regler træder i stedet for lejelovens regler.

Det følger af den gældende lejelovs § 2, stk. 2, at loven ikke gælder for lejeforhold, der er et

led i et ansættelsesforhold under staten eller under en institution, såfremt staten yder tilskud,

når løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af staten. Tilsvarende gælder loven ikke for

lejeforhold, der er et led i et ansættelsesforhold under en region, en kommune eller under en

selvejende institution, hvormed en region eller en kommune har indgået overenskomst om

institutionens drift, når løn og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes

Lønningsnævn eller er aftalt med eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn.

Det følger af den gældende lejelovs § 2, stk. 3, at med undtagelse af § 100, stk. 4, gælder

loven ikke for leje af boliger, der er omfattet af § 1 i lov om almene boliger m.v.

Bestemmelsen indebærer, at bortset fra reglerne om tilbudspligt omfatter loven ikke almene

boliger.

Den gældende lejelovs § 2, stk. 4, fastslår, at loven ikke gælder for lejeforhold om lokaler der

udlejes til brug for drift af friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i lov om friplejeboliger.

Den gældende lejelovs § 2, stk. 5, fastslår, at loven ikke gælder for lejeforhold, som er

omfattet af erhvervslejeloven.

Den gældende lejelovs § 3 fastslår, at lovens regler om beboelseslejligheder også finder

anvendelse, når en lejlighed delvis er udlejet til andet end beboelse. §§ 47-53, 58 og 59

gælder dog ikke for lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler m.v.

Når en lejeaftale omfatter såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der

udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og lokalerne er beliggende i hver sin fysiske

enhed, gælder lejelovens regler om lejeregulering og forbedringer dog ikke for de lokaler, der

udelukkende er udlejet til andet end beboelse. I disse tilfælde er de lokaler, der udelukkende

er udlejet til andet end beboelse, i stedet omfattet af erhvervslejelovens regler om

lejefastsættelse og

–regulering.

2.1.1.2 Regulerede kommuner

Efter den gældende boligreguleringslovs § 1, stk. 1, gælder lovens kapitel II-V om

huslejeregulering mv. i kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering gjaldt ved

udgangen af 1979, og kommunens registerfolketal pr. 1. april 1979 oversteg 20.000

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

indbyggere. Bestemmelsen fastslår endvidere, at den enkelte kommunalbestyrelse kan

beslutte, at reglerne ikke skal gælde i kommunen.

Den gældende boligreguleringslovs § 1, stk. 2, fastslår, at i kommuner, hvor reglerne ikke

gælder, kan kommunalbestyrelsen under hensyn til boligforholdene bestemme, at reglerne

skal gælde.

Bestemmelsen indebærer, at det er op til den enkelte kommunalbestyrelse at beslutte,

hvorvidt boligreguleringslovens regler om huslejeregulering skal gælde i kommunen.

Efter boligreguleringslovens § 3 skal de beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter

§§ 1 og 2, bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i

kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med

datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendt.

2.1.1.3 Huslejeregulering i regulerede kommuner

Den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 1, fastslår, at reglerne i kapitel II-IV gælder for

lejeforhold, der omfattes af lov om leje, når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse,

jf. dog stk. 2-5.

Bestemmelsen indebærer, at boligreguleringslovens regler om huslejeregulering mv. gælder

for lejeforhold, der omfattes af lejeloven, med de undtagelser der følger af bestemmelsens stk.

2 til 5.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, nr. 1, at reglerne i lovens kapitel

II-VI, VIII og VIII A ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse

ejes af en almen boligorganisation, jf. § 1 i lov om almene boliger samt støttede private

andelsboliger mv.

Efter § 4, stk. 2, nr. 2, gælder det samme for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets

indgåelse ejes af en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om

boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996,

den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om

almene boliger samt støttede private andelsboliger mv.

Efter § 4, stk. 2, nr. 3, gælder det samme endvidere for lejeforhold i ejendomme, som ved

lejemålets indgåelse ejes af en kommune eller en region når boligerne er almene ældreboliger.

Den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, indebærer, at for de ovennævnte lejeforhold

gælder alene reglerne i lovens kapitel VII, om benyttelse af boliger.

Den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 3, fastslår, at reglerne om huslejeregulering i

lovens kapitel II-IV A ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, hvor mere end 80 pct. af

ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse.

Bestemmelsen indebærer, at lejeforholdene er undtaget lovens regler om omkostningsbestemt

leje. For disse lejeforhold gælder reglerne i lejeloven om det lejedes værdi. De ejendomme,

der opfylder bestemmelsens betingelser og således er undtaget reglerne om

omkostningsbestemt leje i lovens kapitel II-IV, kan ikke senere ændre status.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 4, gælder reglerne i kapitel II-IV ikke for

lejeforhold om enkeltværelser til beboelse, når værelserne er en del af udlejers

beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

Lejeforhold om accessoriske enkeltværelser er undtaget reglerne om omkostningsbestemt leje

i lovens kapitel II-IV. Disse lejeforhold er i stedet omfattet af reglerne i lejeloven om det

lejedes værdi.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 5, gælder reglerne i kapitel II-IV, bortset fra

§§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995

omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For de i 1. pkt. nævnte ejendomme gælder §§

23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere

beboelseslejligheder. 2. pkt. gælder dog ikke, hvis ejendommen er beliggende i landzone og

ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.

Bestemmelsen indebærer, at reglerne om omkostningsbestemt leje ikke gælder for lejeforhold

i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For disse

lejeforhold gælder de særlige lejereguleringsregler i lovens kapitel IV A, om småejendomme.

Medmindre ejendommen er beliggende i landzone og ejendommen samtidig er en landbrugs-

eller skovbrugsejendom, vil ejendommen dog være omfattet af lovens §§ 23, 24, 25 og 26,

om iværksættelse af forbedringsarbejder, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen

af iværksættelsen af arbejdet omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder.

Endelig fastslår den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 6, at reglerne i kapitel II-VI ikke

gælder for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, i lov om leje.

2.1.1.4 Ejendomsbegreber og fravigelighed

Det almindelige ejendomsbegreb, som anvendes i lejelovgivningen, suppleres af det udvidede

ejendomsbegreb, som fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 4 a. Det udvidede

ejendomsbegreb finder anvendelse ved fortolkning af boligreguleringslovens øvrige

bestemmelser.

Den gældende boligreguleringslovs § 4 a, stk. 1, fastslår, at flere ejerlejligheder, der henhører

under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4 a, stk. 2, skal flere ejendomme, der ejes af

samme ejer, som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har fælles

friarealer eller nogen form for driftsfællesskab ligeledes anses som én ejendom. Det samme

gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Der er ikke i den gældende lejelov eller den gældende boligreguleringslov bestemmelser, som

fastslår, at reglerne om lovenes anvendelsesområde er ufravigelige. At reglerne om lovenes

anvendelsesområde er ufravigelige følger imidlertid af, at lovene indeholder regler, der ikke af

parterne kan fraviges ved aftale.

2.1.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.1.2.1. Anvendelsesområde

Reglerne om lovenes anvendelsesområde foreslås med sproglige og redaktionelle justeringer

videreført i kapitel 1.

Forslaget er en sammenskrivning af den gældende lejelovs §§ 1-3 og den gældende

boligreguleringslovs §§ 1, 3, 4 og 4 a.

Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende

retstilstand.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

2.1.2.2. Regulerede kommuner

Den gældende boligreguleringslovs regler om huslejeregulering finder ikke anvendelse i alle

landets kommuner, idet den enkelte kommunalbestyrelse kan beslutte, om reglerne skal være

gældende i kommunen.

Forslaget er en sammenskrivning af den gældende lejelov og den gældende

boligreguleringslov, og som følge heraf findes det hensigtsmæssigt at indføje begrebet

»regulerede kommuner« i loven som dækkende over de kommuner, hvor

boligreguleringslovens regler om huslejeregulering mv. finder anvendelse.

Det foreslås fastsat, at regulerede kommuner er kommuner, hvor reglerne om

huslejeregulering i den gældende boligreguleringslovs kapitel II-V fandt anvendelse på

tidspunkt for forslagets ikrafttræden. Herudover følger det af de foreslåede bestemmelser, at

den enkelte kommunalbestyrelse kan beslutte, hvorvidt kommunen skal være reguleret.

Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende

retstilstand.

2.1.2.4. Huslejeregulering i regulerede kommuner

Det foreslås, at det tilføjes, at reglerne om huslejeregulering for småejendomme i

boligreguleringslovens kapitel IV A ikke gælder for lejeforhold om enkeltværelser til beboelse,

når værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller

tofamilieshus, som udlejer bebor (accessoriske enkeltværelser).

Forslaget præciserer, at bestemmelsen efter boligreguleringslovens § 29 c, hvorefter lejen ikke

væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til

beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, som omfattes af

reglerne om omkostningsbestemt leje, og hvor lejen er reguleret efter § 7, ikke gælder for

sådanne enkeltværelser. Det fremgår herefter udtrykkeligt, at lejeforhold om accessoriske

enkeltværelser ikke er omfattet af boligreguleringslovens § 29 c, om huslejeregulering for

småejendomme. Lejeforhold om accessoriske enkeltværelser er i stedet omfattet af reglerne

om det lejedes værdi i den gældende lejelovs kapitel VIII.

Præciseringen foreslås på baggrund af, at det ikke har været hensigten, at lejeforhold om

accessoriske enkeltværelser skal være omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV

A, om lejeregulering for småejendomme.

Der er ikke derudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.1.2.3. Ejendomsbegreber og fravigelighed

I den gældende lejelov benyttes det almindelige ejendomsbegreb, som det er fastlagt i

udstykningsloven, ejerlejlighedsloven og tinglysningsloven. Begrebet er ikke kodificeret i

lejeloven.

Det foreslås på den baggrund, at det defineres i loven, hvad begrebet »en ejendom« omfatter i

loven. Bestemmelsen kodificerer gældende ret og foreslås indført, da det konkrete lejeforhold i

bestemte sammenhænge skal vurderes i forhold til forholdene i ejendommen.

Ejendomsbegrebet, som defineret i loven, svarer til det almindelige tingsretlige

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

ejendomsbegreb, således som det er fastlagt i udstykningsloven, ejerlejlighedsloven og

tinglysningsloven. Der er ikke hermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Som led i sammenskrivningen foreslås, at der i hvert enkelt af lovens kapitler indsættes

bestemmelse om, hvorvidt reglerne i kapitlet kan fraviges

På den baggrund foreslås det fastsat i loven, at reglerne i kapitlet er ufravigelige.

Bestemmelsen kodificerer gældende ret om, at reglerne i den gældende lejelov og den

gældende boligreguleringslov, om lovenes anvendelsesområde, er ufravigelige. At

bestemmelserne efter den hidtidige retstilstand er ufravigelige følger af, at lovene indeholder

bestemmelser, der udtrykkeligt ikke kan fraviges ved aftale. Der er ikke hermed tilsigtet

ændringer i den gældende retstilstand.

Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende

retstilstand.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til § 1.1.

Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 1, gælder loven for leje - herunder fremleje - af hus eller

husrum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).

Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 2, gælder loven, selv om lejen skal betales med andet

end penge, herunder ved arbejde.

Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 3, gælder loven bortset fra § 7 dog ikke for aftaler om

leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om

beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre

fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål.

Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 4, gælder loven endvidere for leje af ustøttede private

plejeboliger, jf. dog § 1, stk. 4, i lov om leje af erhvervslokaler m.v. Reglerne i § 53, stk. 2, 2.

pkt., og kapitel XVI gælder dog ikke for ustøttede private plejeboliger.

Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 4, er ustøttede private plejeboliger, jf. stk. 4, tidligere

institutionspladser i plejehjem og beskyttede boliger, der den 31. december 2002 var omfattet

af § 140 i lov om social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede

private plejeboliger.

§ 1.1, stk. 1,

foreslås, at loven gælder for leje - herunder fremleje - af hus eller husrum,

uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).

Loven omfatter som udgangspunkt alle aftaler om leje af hus eller husrum, når disse er udlejet

helt eller delvist til beboelse. Loven finder anvendelse, uanset om det lejede er en villa, en

lejlighed, et enkeltværelse eller fx et rækkehus, og uanset om lokaliteterne udlejes møbleret.

Karakteren af de lejede lokaliteter kan dog have betydning for, hvilke af lovens regler der

finder anvendelse på lejeforholdet.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

Ved en beboelseslejlighed forstås et eller flere lokaler til beboelse, som indeholder

selvstændigt køkken, og som har indlagt vand og afløb. Begrebet beboelseslejlighed omfatter

således bl.a. villaer, lejligheder og rækkehuse, som opfylder de nævnte betingelser.

Ved leje forstås, at der betales vederlag for brugsretten, uanset om vederlaget betales med

penge eller andet. Vederlagsfri benyttelse i form af lån falder derfor uden for lovens

anvendelsesområde. Vederlaget skal være betaling for selve brugsretten og ikke alene være til

dækning af udgifter til fx forbrug af vand og varme.

Loven omfatter aftaler, hvor lejeren fx i de første 3 måneder er fritaget for betaling af leje, så

længe lejeren er forpligtet til senere at betale for brugsretten. Vederlagets størrelse er uden

betydning, så længe det ikke er rent symbolsk. Hvordan lejen beregnes er som udgangspunkt

ligeledes uden betydning.

Lejeaftalen skal give lejeren en selvstændig og eksklusiv brugsret til de lejede lokaler. En

aftale om at lejeren får begrænset adgang til lejemålet i en indledende periode alene for

derved at kunne indrette og istandsætte lejemålet vil derfor ikke være omfattet af loven, idet

lejerens brugsret er begrænset. Såfremt lejeren derimod får ret til at benytte lokalerne uden

indskrænkninger, foreligger der et lejeforhold, som omfattes af loven.

Om aftalen betegnes som en lejeaftale er uden betydning for, om aftalen er omfattet af loven.

At aftalen betegnes som leasing eller forpagtning medfører derfor ikke, at aftalen er undtaget

lovens regler, såfremt aftalen hovedsageligt angår leje af hus eller husrum.

At loven gælder for leje af hus eller husrum indebærer, at der skal foreligge en

bygningsmæssig afgræsning. Der skal være tale om lokaliteter eller lokaler, og leje af

ubebyggede arealer falder dermed uden for loven. Aftalen skal angå mindst ét helt husrum.

Har lejeren selv opført lokaliteter på en lejet ubebygget grund, vil lejeforholdet ikke af den

grund være omfattet af loven.

Det forudsættes, at lejemålet har tilknytning til fast ejendom, og ikke er flytbart. Som følge

heraf, omfatter loven ikke leje af fx bådpladser og husbåde, som ligger på søterritoriet, og

loven omfatter som udgangspunkt heller ikke udlejning af campingvogne. Loven omfatter

endvidere ikke leje af et telt, idet der skal være tale om en bygning. Der henvises til det

foreslåede §§ 1.7 og 1.8 for så vidt angår ejendomsbegrebet.

Leasingaftaler er ikke omfattet af loven. Leasing adskiller sig fra leje ved, at leasingtageren,

modsat lejeren, typisk har indflydelse på finansieringen af det leasede aktiv. Herudover vil en

leasingtager oftest have ret til at købe aktivet til en nedskrevet værdi efter leasingperiodens

udløb. Kan den pågældende ejendom efter leasingperiodens udløb købes til en pris, som ligger

klart under markedsprisen, således at det er givet, at købsretten udnyttes, vil forholdet som

klar hovedregel ikke være omfattet af loven.

Herudover kan aftaler om brugsret til hus eller husrum mod vederlag falde uden for loven,

såfremt ejerrettigheder udgør en betydelig del af retsforholdet. Det er bl.a. tilfældet for aftaler

om medlemskab i andelsboligforeninger og boligaktieselskaber, hvor medlemskab giver

brugsret til en bolig. Det må afgøres ud fra en konkret vurdering, om ejerforholdet er så

væsentligt, at forholdet falder uden for loven.

Aftalen skal give lejeren ret til at benytte det pågældende hus eller husrum til beboelse, jf. LL

§ 2, stk. 5, som bestemmer, at loven ikke gælder for lejeforhold, som omfattes af

erhvervslejeloven. Det følger af erhvervslejelovens § 1, stk. 1, at erhvervslejeloven gælder for

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Leje af

lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, falder herefter uden for den

foreslåede lovs anvendelsesområde. Det gælder uanset, om de pågældende lokaler er udlejet

til erhverv eller andet, som fx foreningsformål.

Ud over lejeaftaler, hvor det lejede skal anvendes udelukkende til beboelse, omfatter loven

tillige lejeaftaler, hvor de lejede lokaliteter delvist er udlejet til andet end beboelse, jf. LL § 3.

Der stilles ikke krav om, at lejeforholdet skal have en bestemt tidsmæssig udstrækning for at

være omfattet af loven. Loven omfatter derfor som udgangspunkt også kortvarige lejeforhold.

Lejeforhold om sommerhus eller kolonihavehus, der er udlejet til ferie- eller fritidsmæssigt

formål, er undtaget loven jf. stk. 3.

Det følger af bestemmelsen, at loven gælder for fremlejeforhold. Fremleje er udtryk for, at

lejeren helt eller delvist og mod vederlag overlader brugsretten til lejemålet til en tredjemand

(fremlejetageren). Loven finder dermed anvendelse i forholdet mellem lejeren og

fremlejetageren. Fremleje af almene boliger er omfattet af loven. For nærmere om fremleje

henvises der til LL §§ 69 og 70, om lejerens ret til at fremleje lejemålet.

Lovens regler gælder i lejeforhold om boliger, uanset om lejeren er en fysisk person eller en

juridisk person (fx et selskab), såfremt det lejede i øvrigt er omfattet af loven. Det indebærer,

at udlejning af en bolig til en lejer, herunder en juridisk person, som ikke selv skal bebo

boligen, men fremleje den til beboelse for en fremlejetager, er omfattet er loven. Udlejning af

boliger til juridiske personer, som fremlejer boligerne til beboelse, ville ellers være omfattet af

erhvervslejelovens regler, herunder reglerne om markedsleje. Bestemmelsen sikrer således, at

udlejeren ikke kan frigøre sig fra reglerne om lejefastsættelse i den foreslåede lov ved at

udleje helt almindelige boliger til selskaber, som fremlejer boligerne til beboelse.

Det er således ikke afgørende, om en bolig udlejes til lejerens beboelse eller med henblik på

fremleje til beboelse, idet begge tilfælde vil være omfattet af loven.

Loven finder endvidere anvendelse uanset om udlejeren er en fysisk eller juridisk person, og

uanset hvilken slags juridisk person, der er tale om. Loven finder også anvendelse, når

udlejeren er en offentlig myndighed, så længe lejeforholdet er aftalebestemt, jf. dog LL § 2,

stk. 2, om lejeforhold, der er led i et offentligt ansættelsesforhold.

Såfremt en aftale i det væsentlige angår andet end leje af hus eller husrum, fx tillige leje af

ubebyggede arealer eller maskiner, vil aftalen i sin helhed falde uden for lovens

anvendelsesområde. Herudover kan fx vilkår om pleje eller pasning i aftalen indebære, at

aftalen ikke omfattes af lejeloven, hvis selve brugen af lokaler ikke er aftalens væsentligste

moment.

Er brugsretten til hus eller husrum det væsentligste forhold i en sammensat aftale med flere

dele, vil aftalen i sin helhed være omfattet af loven. Lovens bestemmelser finder derved

anvendelse på den samlede aftale. Det indebærer bl.a., at lovens begrænsninger i adgangen til

at opsige lejeaftalen ligeledes finder anvendelse på den del af aftalen, som ikke vedrører

lejeforholdet. Udgangspunktet kan dog fraviges, hvis aftalen giver parterne ret til særskilt

opsigelse af en del af aftalen, hvorefter den del af aftalen vil falde uden for loven.

Der kan i øvrigt være knyttet så specielle momenter eller forhold til en aftale, der indebærer,

at aftalen adskiller sig fra traditionelle lejeforhold, således at aftalen ikke vil være omfattet af

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

loven. Det er fx tilfældet, når et forsikringsselskab stiller en bolig til rådighed for en

forsikringstager, hvis hus er under reparation som følge af en forsikringsbegivenhed.

stk. 2

foreslås, at loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder

ved arbejde.

Bestemmelsen fastslår, at det er uden betydning for lovens anvendelsesområde, hvordan

lejeren betaler vederlag. Det er alene afgørende, at der faktisk betales vederlag for

brugsretten, og vederlaget behøver ikke modsvare lejemålets værdi. En aftale, hvorefter

lejeren alene skal betale et symbolsk beløb, kan dog falde uden for loven. Består lejerens

betalinger alene i dækning af forbrugsudgifter såsom varme, vand og el, vil aftalen således

falde uden for loven.

At lejen skal betales med andet end penge ændrer ikke ved, at lejeforholdet er omfattet af

loven. Lejen kan fx betales i form af arbejde fra lejerens side. Det er dog i den forbindelse en

forudsætning, at brugsretten til lejemålet udgør den væsentligste del i en samlet aftale. For en

ansat, der som en mindre del af lønnen får stillet en bolig til rådighed, vil forholdet som

hovedregel falde uden for loven.

Det er ligeledes uden betydning, om vederlaget for brugsretten betales én gang for alle, eller

om lejen fx betales månedsvis. Er vilkåret om brugsret en del af en sammensat aftale, vil

aftalen alene være omfattet af loven, såfremt lejeforholdet kan anses for det væsentligste

moment i aftalen.

stk. 3

foreslås, at loven dog ikke gælder for aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for

aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre

beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet

til ferie- og fritidsmæssige formål bortset fra § 7.

Bestemmelsen fastslår, at loven ikke omfatter aftaler om leje af bolig med fuld kost. Leje af

værelse på et hotel eller pensionat er undtaget lovens anvendelsesområde, idet bestemmelsen

fastslår, at loven ikke gælder for aftaler mellem et hotel og dets gæster. Undtagelsen angår

sædvanlige aftaler om hoteludlejning. Tilfælde, hvor et hotel indgår længerevarende aftaler om

udlejning af værelser, kan derfor være omfattet af loven, såfremt udlejningsaftalen er

tilstrækkelig atypisk for hoteller som sådan.

Der må ved vurderingen af, om der er tale om et typisk hotelophold, som er undtaget loven,

ses på, om sædvanlige hotelmæssige faciliteter og service er til rådighed. De momenter, som

indgår i vurderingen vil bl.a. være, om det er et egentligt hotel, der foretager udlejningen, om

hotellet har tilhørende restaurant, antallet af udlejede værelser for længere tid i forhold til det

samlede antal værelser, længden af udlejningsperioden, opsigelsesbegrænsninger, og om der

er sengelinned, rengøring m.v. Herudover må der ses på, om ejendommen er registreret som

hotel i BBR, og om der betales moms af driften, idet hoteldrift modsat beboelsesudlejning er

momspligtig.

Bestemmelsen undtager udtrykkeligt beboelseslejligheder og beboelsesrum, der udlejes til

ferie- og fritidsmæssige formål så som sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger,

idet en lang række af lovens regler, herunder især reglerne om huslejefastsættelse, ikke findes

hensigtsmæssige at anvende på udlejning af sommerhuse og lignende.

Udlejning af et sommerhus eller en lignende fritidsbolig til sædvanligt ferieophold vil således

være undtaget fra loven. Dette gælder ligeledes udlejning af fx kolonihavehuse og andre

boliger, som har tilladelse til benyttelse til fritidsmæssigt formål, herunder flexboliger eller

boliger med weekendtilladelse.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

Med den foreslåede bestemmelse er det ikke afgørende, om den pågældende bolig formelt har

status af fritidsbolig, men derimod til hvilket formål boligen udlejes. Hvis der er tale om

udlejning til ferie- og fritidsmæssige formål, er det pågældende lejeforhold undtaget fra loven.

Den foreslåede LL § 7, om beskyttelse af lejerens rettigheder, finder dog anvendelse på

lejeforhold, der ellers er undtaget lovens anvendelsesområde efter bestemmelsen. Den

foreslåede LL § 7 har dog kun virkning for lejerens depositum og forudbetalte leje, idet lejeren

i øvrigt ikke har rettigheder efter loven.

Ved vurderingen af, om der er tale om udlejning til sædvanlige fritidsmæssige formål, indgår

bl.a. lejeperiodens længde. Et sædvanligt ferieophold er typisk ikke længere end 6-8 uger. Der

kan dog ikke alene lægges vægt på lejeperiodens længde, idet det afgørende for at aftalen

omfattes af undtagelsesbestemmelsen er, at udlejningen sker til ferie- eller fritidsmæssigt

formål. Kortvarig udlejning på grund af arbejdsmæssige forhold vil derfor være omfattet af

loven. Tilsvarende vil udlejning til andet midlertidigt formål, fx som følge af udstationering,

være omfattet af loven.

Boligens formelle status vil i øvrigt kunne inddrages i vurderingen. Er der tale om en

helårsbolig, vil det pege i retning af, at der er tale om et lejeforhold, der er omfattet af loven.

Det forhold kan dog ikke tillægges afgørende betydning. Der kan desuden ses på, om det

konkret er aftalt i lejekontrakten, at udlejningen sker til et bestemt formål. Ligeledes kan

lejeforholdets længde tillægges betydning således, at hvis der er aftalt en lejeperiode, som er

sædvanligt for fx feriemæssige formål, vil det pege i retning af, at lejeforholdet er undtaget

loven. Endvidere vil oplysninger om den konkrete benyttelse af boligen, herunder om udlejeren

har haft kendskab dertil, kunne tillægges betydning.

Det er ikke et krav, at den benyttelse, der er udlejet til, som sådan er lovlig. I det omfang der

er tale om udlejning til ferie- eller fritidsmæssigt formål, som for den pågældende bolig ikke er

en lovlig benyttelse, har den enkelte kommunalbestyrelse mulighed for at imødegå en sådan

benyttelse ved påberåbelse af anden lovgivning. Som eksempel herpå kan nævnes udlejning af

helårsboliger til midlertidig benyttelse i strid med reglerne i BRL kapitel VII samt udlejning af

helårsboliger til fritidsformål i strid med planloven eller planer udstedt i medfør heraf.

Fritidsboliger og sommerhuse, som udlejes til helårsbeboelse, vil være omfattet af loven.

Kortidsudlejning via udlejningsportaler vil typisk ikke være omfattet af loven, idet der oftest er

tale om korterevarende ophold med ferie- og fritidsmæssigt formål.

Hvis det under en huslejenævnssag bliver anført, at der er tale om et lejeforhold, som efter

den foreslåede bestemmelse er undtaget fra lejeloven, vil nævnet kunne træffe afgørelse, hvis

nævnet vurderer, at der er tale om en sag, som efter BRL § 40 er egnet til behandling ved

nævnet. I modsat fald må nævnet træffe afgørelse om afvisning af sagen. Hvis sagen afvises,

vil den skulle indbringes for boligretten, hvis en part ønsker den afgjort.

I stk. 4,

1. pkt.,

foreslås, at loven endvidere gælder for leje af ustøttede private plejeboliger,

jf. dog § 1, stk. 4, i lov om leje af erhvervslokaler m.v.

Bestemmelsen indebærer, at loven finder anvendelse for udlejning af ustøttede private

plejeboliger med den undtagelse, som følger af erhvervslejelovens § 1, stk. 4.

Ustøttede private plejeboliger kan efter almenboliglovens § 56, jf. samme lovs § 143 r, lejes af

kommunen eller regionen og stilles til rådighed for personer, der har brug for boligen som en

midlertidig aflastningsbolig. Den person, som på denne måde får stillet en aflastningsbolig til

rådighed, er ikke lejer. Det er kommunen eller regionen.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

Erhvervslejelovens § 1, stk. 4, fastslår i den forbindelse, at erhvervslejeloven gælder for

udlejning af ustøttede private plejeboliger til kommunen eller regionen, som lejer boligerne

med henblik på at stille dem til rådighed for personer, der har brug for boligen som en

midlertidig aflastningsbolig. Som følge heraf gælder den foreslåede lov ikke for lejeforhold om

ustøttede private plejeboliger mellem en udlejer og en kommune eller region.

I stk. 4,

2. pkt.,

foreslås, at reglerne i § 53, stk. 2, 2. pkt., og kapitel XVI dog ikke gælder for

ustøttede private plejeboliger.

Bestemmelsen indebærer, at reglen om nettoprisindeksering af lejen ikke gælder for ustøttede

private plejeboliger. Der kan således ikke gyldigt indgås aftale om, at lejen skal reguleres efter

nettoprisindekset. Endvidere finder reglerne om tilbudspligt i lovens kap. XVI ikke anvendelse.

stk. 5

foreslås, at ustøttede private plejeboliger, jf. stk. 4, er tidligere institutionspladser i

plejehjem og beskyttede boliger, der den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om

social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede private plejeboliger.

Definitionen af ustøttede private plejeboliger foreslås fastsat i bestemmelsen. Efter denne

bestemmelse er ustøttede private plejeboliger tidligere institutionspladser i plejehjem og

beskyttede boliger, som den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om social service,

og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede private plejeboliger ved indberetning

af beslutningen, jf. § 6, stk. 2, over for Økonomi- og Erhvervsministeriet.

Ustøttede private plejeboliger er omfattet af loven med den undtagelse, der følger af

erhvervslejelovens § 1, stk. 4, jf. stk. 4, hvorefter erhvervslejeloven gælder for udlejning af

ustøttede private plejeboliger til kommunen eller regionen efter § 56, jf. § 143 r, i lov om

almene boliger m.v.

Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 1 om lejelovens anvendelsesområde.

Der henvises til afsnit 2.1. i de almindelige bemærkninger.

Til § 1.2.

Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 1, gælder loven ikke i det omfang, lejeforholdet er

omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 2, gælder loven ikke i det omfang, lejeforholdet er et led

i et ansættelsesforhold under staten eller under en institution, hvortil staten yder tilskud, når

løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af staten. Loven gælder heller ikke lejeforhold,

der er et led i et ansættelsesforhold under en region, en kommune eller under en selvejende

institution, hvormed en region eller en kommune har indgået overenskomst om institutionens

drift, når løn og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes Lønningsnævn eller er

aftalt med eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn.

Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 3, gælder loven ikke for leje af boliger, der er omfattet af

§ 1 i lov om almene boliger m.v. med undtagelse af § 100, stk. 4.

Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 4, gælder loven ikke for lejeforhold om lokaler, der

udlejes til brug for drift af friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i lov om friplejeboliger.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 5, gælder loven ikke for lejeforhold, som er omfattet af

lov om leje af erhvervslokaler mv.

§ 1.2, stk. 1,

foreslås, at loven ikke gælder i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige

regler i anden lovgivning.

Bestemmelsen er udtryk for det almindelige princip, lex specialis, at særlige lovbestemmelser

går forud for generelle og almindelige bestemmelser såfremt og i det omfang, bestemmelserne

regulerer samme forhold.

Loven gælder ikke i det omfang, særlige regler i anden lov finder anvendelse på lejeforholdet.

Bestemmelser i anden lov kan således medføre, at den konkrete lejeaftale ikke er omfattet,

eller alene er omfattet af nogle af reglerne i den foreslåede lov.

Det må i hvert tilfælde afgøres ved fortolkning, om den særlige bestemmelse i anden

lovgivning fraviger eller supplerer bestemmelserne i den foreslåede lov.

Det bemærkes, at den foreslåede lov idet hele ikke gælder for lejeforhold, som er omfattet af

erhvervslejeloven, jf. LL § 2, stk. 5, og, med undtagelse af LL § 100, stk. 4, om tilbudspligt,

for lejeforhold, som er omfattet af almenlejeloven, jf. LL § 2, stk. 3.

stk. 2

foreslås, at loven ikke gælder i det omfang, lejeforholdet er et led i et

ansættelsesforhold under staten eller under en institution, hvortil staten yder tilskud, når løn-

og andre ansættelsesvilkår er godkendt af staten. Loven gælder heller ikke lejeforhold, der er

et led i et ansættelsesforhold under en region, en kommune eller under en selvejende

institution, hvormed en region eller en kommune har indgået overenskomst om institutionens

drift, når løn og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes Lønningsnævn eller er

aftalt med eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn.

Loven omfatter i det hele ikke lejeforhold, der er led i ansættelsesforhold under staten.

Statsligt ansattes lejeforhold vil dermed ikke være omfattet af loven, såfremt lejeboligen er

stillet til rådighed i forbindelse med ansættelsen. Det samme gælder, såfremt

ansættelsesforholdet er under en institution, som modtager statsligt tilskud, hvis den ansattes

løn- og ansættelsesvilkår er godkendt af staten.

Loven gælder endvidere ikke for lejeforhold, som er et led i et ansættelsesforhold under en

kommune eller region, når løn og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes

Lønningsnævn eller er aftalt med eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn.

Tilsvarende gælder loven ikke for lejeforhold, som er led i et ansættelsesforhold med en

selvejende institution, hvormed en kommune eller en region har indgået overenskomst om

institutionens drift.

Det er en forudsætning, at lejeforholdet er betinget af ansættelsesforholdet. Lejeren skal

således have opnået lejemålet som følge af sin ansættelse, og lejeforholdet vil skulle opsiges,

såfremt ansættelsesforholdet ophører.

stk. 3

foreslås, at med undtagelse af § 100, stk. 4, gælder loven ikke for leje af boliger, der

er omfattet af § 1 i lov om leje af almene boliger.

Bestemmelsen fastslår udtrykkeligt, at loven, bortset fra § 100, stk. 4, i det hele ikke gælder

for leje af boliger, der omfattes af almenlejeloven.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

Almenlejelovens § 1, stk. 1, fastslår, at loven gælder for almene boliger, der tilhører en almen

boligorganisation, for almene ældreboliger, der tilhører en kommune, en region eller en

selvejende institution og for ustøttede almene plejeboliger. Loven gælder endvidere for almene

ungdomsboliger tilhørende en selvejende institution og for almene boliger til særligt udsatte

grupper, der er etableret efter almenboliglovens kapitel 10 a.

Bestemmelsen foreslås som følge af, at der for de ovennævnte boliger omfattet af

almenlejeloven, gælder særlige regler i almenlejeloven og almenboligloven.

Den foreslåede § 100, stk. 4, fastslår, at reglerne om tilbudspligt anvendes ved overdragelse

af ejendomme omfattet af almenlejeloven, hvis ejendommen efter overdragelsen ikke er

omfattet af samme lov. Det gælder dog ikke for ejendomme, som er beliggende i et udsat

boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i almenboligloven. Den foreslåede § 100, stk. 4, indebærer at

reglerne om tilbudspligt gælder ved et påtænkt salg af en ejendom med almene boliger til en

ejer, der ikke er omfattet af almenboligloven.

Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse, når afhændelse af et almen boligorganisations

ejendomme sker til andre almene boligorganisationer. Såfremt ejendommen afhændes til

anden side, skal lejerne fortsat tilbydes at overtage ejendommen på andelsbasis. Der henvises

til den foreslåede LL § 100, stk. 4, for nærmere om tilbudspligten for ejendomme ejet af

almene boligorganisationer.

stk. 4

foreslås, at loven ikke gælder for lejeforhold om lokaler, der udlejes til brug for drift af

friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i lov om friplejeboliger.

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at loven ikke gælder for en lejeaftale, der indgås

mellem ejendommens ejer og en friplejeboligleverandør, der skal drive friplejeboliger i

lejemålet.

Sådanne lejeaftaler ville ellers være omfattet af loven i medfør af § 1, stk. 1, uanset at

friplejeboligleverandørens virksomhed må anses for erhvervsvirksomhed. Det ville medføre en

række begrænsninger i parternes aftalefrihed, der ikke tilsvarende gælder for lejeforhold

omfattet af erhvervslejeloven. Disse begrænsninger vurderes ikke hensigtsmæssige eller

nødvendige.

Det foreslås derfor, at loven ikke skal gælde for lejeforhold om lokaler, der udlejes til brug for

drift af friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i friplejeboligloven, der er den bestemmelse, der tillader

drift af friplejeboliger i lejede lokaler. Det medfører, at lejekontrakten mellem ejendommens

ejer og friplejeboligleverandøren i stedet er omfattet af erhvervslejeloven. Den større

aftalefrihed, der følger af erhvervslejelovens regler, vil ikke være til skade for beboernes

(fremlejetagernes) retsstilling, der fuldt ud er omfattet af den foreslåede lov, med de

fravigelser, der følger af friplejeboligloven.

stk. 5

foreslås, at loven ikke gælder for lejeforhold, som er omfattet af lov om leje af

erhvervslokaler mv.

Bestemmelsen indebærer, at loven i det hele ikke gælder for lejeforhold, der omfattes af

erhvervslejeloven.

Det fremgår af erhvervslejelovens § 1, stk. 1, at loven gælder for leje af lokaler, der

udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Den foreslåede lov finder som følge heraf

anvendelse på leje af lokaler, der helt eller delvist er udlejet til beboelse.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

Der henvises i øvrigt til den foreslåede § 3, som fastslår, at lovens regler om

beboelseslejligheder også finder anvendelse, når en lejlighed delvis er udlejet til andet end

beboelse. Loven omfatter herefter blandede lejemål, det vil sige udleje ved samme

kontraktforhold dels af beboelseslejlighed, dels af lokaler til andet end beboelse.

Såfremt lejeaftalen omfatter såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der

udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og lokalerne er beliggende i hver sin fysiske

enhed, gælder dog den modifikation, at lejen for de lokaler, der udelukkende er udlejet til

andet end beboelse, fastsættes efter reglerne herom i erhvervslejeloven, jf. erhvervslejelovens

§ 1, stk. 2 og den foreslåede § 3, 2. pkt.

Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 2 om undtagelser til lovens

anvendelsesområde.

Der henvises til afsnit 2.1. i de almindelige bemærkninger.

Til § 1.3.

Efter den gældende lejelovs § 3 finder lovens regler om beboelseslejligheder også anvendelse,

når en lejlighed delvis er udlejet til andet end beboelse. §§ 47-53, 58 og 59 gælder dog ikke

for lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler mv.

§ 1.3, 1. pkt.,

foreslås, at lovens regler om beboelseslejligheder også finder anvendelse, når

en lejlighed tillige er udlejet til andet end beboelse.

Med den modifikation, der følger af bestemmelsens 2. pkt., gælder lovens regler om

beboelseslejligheder tillige for lejligheder, der delvist er udlejet til andet end beboelse

(blandede lejemål). Lovens regler finder således ikke alene anvendelse for beboelsesdelen i et

blandet lejemål, men tillige for den del af lejemålet, der anvendes til andet end beboelse.

Ved blandede lejemål forstås lejemål, der består af dels en lejlighed, der er udlejet til

beboelse, dels af lokaliteter, der er udlejet til andet end beboelse ved samme kontraktforhold.

Det er i den forbindelse uden betydning, om beboelsesdelen er uvæsentlig i forhold til den

øvrige del af lejemålet eller omvendt.

Det er endvidere uden betydning for karakteriseringen af et blandet lejemål, om lejemålets

beboelsesdel er fysisk adskilt fra de øvrige lokaliteter, eller om de er beliggende i samme

lejlighed. Lejemålets beboelsesdel kan også være beliggende i en anden opgang end

lejemålets øvrige lokaliteter.

Det er i udgangspunktet den indgåede aftale, der er afgørende for, om der er tale om ét

blandet lejemål eller flere selvstændige lejemål. Medmindre andet fremgår af den enkelte

lovbestemmelse, er det ligeledes ikke lejerens faktiske anvendelse af lejemålet, men hvorvidt

den indgåede aftale giver lejeren ret til at anvende lejemålet til såvel beboelse som erhverv,

der er afgørende for, om der er tale om et blandet lejemål eller et rent beboelseslejemål.

En række af lovens bestemmelser forudsætter, at der er tale om en lejlighed, der udelukkende

er udlejet til beboelse. Disse bestemmelser omfatter ikke blandede lejemål.

Bestemmelsen forudsætter at en del af det blandede lejemål udgør en lejlighed. Ved en

lejlighed i lovens forstand forstås et eller flere lokaler, der, modsat enkeltværelser, har

tilhørende selvstændigt køkken og indlagt vand og afløb. Udlejning af alene en del af en

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

lejlighed kan anses for udlejning af en lejlighed, såfremt den udlejede del opfylder de

ovennævnte minimumsbetingelser.

At der er knyttet forskellige accessoriske rum, som fx depotrum og garage, til et lejeforhold

om en beboelseslejlighed indebærer ikke, at der er tale om et blandet lejemål.

2. pkt.,

foreslås, at §§ BRL kap. II-IV A, LL 47-53, 58 og 59 dog ikke gælder for lokaler

omfattet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler m.v.

Bestemmelsen fastslår, at lovens regler om lejefastsættelse og forbedringsforhøjelse ikke

finder anvendelse for lokaler omfattet af erhvervslejelovens § 1, stk. 2.

Det følger af erhvervslejelovens § 1, stk. 2, at såfremt en lejeaftale omfatter såvel lokaler, der

er udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og

lokalerne er beliggende i hver sin fysiske enhed, finder erhvervslejelovens regler om

lejefastsættelse anvendelse for de lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse.

At lokalerne er beliggende i hver sin fysiske enhed forudsætter, at lokalerne har selvstændige

adgangsveje.

Det er således erhvervslejelovens §§ 9-13 om lejefastsættelse og lejeregulering (markedsleje)

og §§ 31 og 32 om forbedringsforhøjelser, der gælder for erhvervsdelen i et blandet lejemål,

hvor beboelses- og erhvervsdelen er beliggende i hver sin fysiske enhed.

Erhvervsdelen i et blandet lejemål kan herudover opfylde betingelserne for at være

erhvervsbeskyttet, hvilket indebærer, at der gælder en særlig beskyttelse mod opsigelse efter

den foreslåede LL § 88, om opsigelse af erhvervsbeskyttede lejemål.

Det foreslås derfor udtrykkeligt fastsat, at lovens regler om lejefastsættelse- og regulering ikke

gælder for disse lokaler.

Bestemmelsen viderefører med sproglige ændringer den gældende lejelovs § 3 om, at lovens

regler også omfatter blandede lejemål dog således, at lejelovens lejereguleringsbestemmelser

ikke gælder for lokaler, som omfattes af erhvervslejeloven.

Der henvises til afsnit 3.1. i de almindelige bemærkninger.

Til § 1.4.

Efter den gældende § 1, stk. 1, i boligreguleringsloven gælder reglerne i lovens kap. II-V om

huslejeregulering mv. i kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering gjaldt ved

udgangen af 1979, og kommunens registerfolketal pr. 1. april 1979 oversteg 20.000

indbyggere. Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at reglerne ikke skal gælde i kommunen.

Efter den gældende § 1, stk. 2, i boligreguleringsloven kan kommunalbestyrelsen i kommuner,

hvor reglerne ikke gælder, under hensyn til boligforholdene bestemme, at reglerne skal gælde.

§ 1.4, stk. 1,

foreslås, at ved regulerede kommuner forstås kommuner, hvor de hidtidige

regler om huslejeregulering i kapitel II-V i lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015 om

midlertidig regulering af boligforholdene fandt anvendelse. Ved regulerede kommuner forstås

endvidere kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at kommunen skal være

reguleret, jf. stk. 2.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

De regulerede kommuner er som udgangspunkt de kommuner, hvor de gældende regler om

huslejeregulering i boligreguleringslovens kapitel II-V finder anvendelse på tidspunktet for den

foreslåede lovs ikrafttræden. Det står imidlertid den enkelte kommunalbestyrelse frit at

beslutte, om kommunen skal være reguleret, jf. stk. 2. Som følge heraf er regulerede

kommuner tillige kommuner, hvor kommunalbestyrelsen i henhold til stk. 2 har besluttet, at

kommunen skal være reguleret.

Bestemmelsen foreslås, idet en række af reglerne i loven alene finder anvendelse i bestemte

kommuner (regulerede kommuner). Det gælder først og fremmest reglerne i kapitel 5 om

omkostningsbestemt lejefastsættelse. Det fremgår af de pågældende regler i loven, såfremt de

alene er gældende i regulerede kommuner.

Det følger af § 1 i den gældende boligreguleringslov, at reglerne i lovens kap. II-V om

huslejeregulering mv. gælder i kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering gjaldt

ved udgangen af 1979, og kommunens registerfolketal pr. 1. april 1979 oversteg 20.000

indbyggere. Det indebar, at lovens regler om huslejeregulering fandt anvendelse i kommuner

med et relativt større antal indbyggere. Det var dog muligt for den enkelte

kommunalbestyrelse at beslutte, hvorvidt boligreguleringslovens regler om huslejeregulering

skulle gælde i kommunen.

Lejen i regulerede kommuner skal som hovedregel fastsættes omkostningsbestemt ved, at

lejen beregnes ud fra ejendommens nødvendige driftsudgifter samt afkast af ejendommens

værdi.

I stk. 2,

1. pkt.,

foreslås, at kommunalbestyrelsen under hensyn til boligforholdene kan

beslutte, at kommunen skal være reguleret.

Det følger af bestemmelsen, at kommunalbestyrelsen kan beslutte, at kommunen skal være

reguleret, såfremt boligforholdene i kommunen tilsiger det.

Beslutter kommunalbestyrelsen i en ureguleret kommune, at kommunen skal være reguleret,

vil udlejere af ejendomme i kommunen fremover skulle iagttage de særlige regler, der gælder

for regulerede kommuner.

Kommunalbestyrelsen kan beslutte at kommunen fremover skal være reguleret, såfremt

boligforholdene i kommunen tilsiger det. Der kan fx lægges vægt på, om efterspørgslen efter

boliger i kommunen lægger et for stort pres på boligmarkedet, således at priserne presses op

og dermed hindrer en blandet beboersammensætning i kommunen.

Om kommunen er reguleret eller ej er bl.a. afgørende for, hvordan lejen skal fastsættes ved

udlejningen. I regulerede kommuner fastsættes og reguleres lejen som udgangspunkt efter

reglerne i kapitel 5 om omkostningsbestemt leje, hvorimod lejen i uregulerede kommuner som

udgangspunkt reguleres efter reglerne i kapitel 4 om det lejedes værdi. En leje fastsat i

henhold til reglerne om omkostningsbestemt leje vil typisk være lavere end den leje, som kan

opnås efter reglerne om det lejedes værdi.

Såfremt kommunalbestyrelsen i en ureguleret kommune træffer beslutning om, at kommunen

fremover skal være reguleret, skal lejen ved genudlejning for fremtiden som udgangspunkt

fastsættes omkostningsbestemt. Der er ikke krav om, at lejen skal sættes ned for eksisterende

lejeforhold i ejendommen, hvor lejen hidtil lovligt er fastsat efter reglerne om det lejedes

værdi, forinden kommunen blev reguleret. Lejen skal dog for fremtiden som udgangspunkt

reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

Herudover er en beslutning om, at kommunen enten skal være reguleret eller ureguleret

afgørende for, hvordan der efterfølgende skal varsles lejestigninger, og om der skal afsættes

beløb til ejendommens udvendige vedligeholdelse.

I regulerede kommuner skal udlejere afsætte beløb til ejendommens udvendige

vedligeholdelse efter de foreslåede regler herom i kapitel 13. Der er derimod ikke pligt til at

afsætte beløb til den udvendige vedligeholdelse for ejendomme beliggende i uregulerede

kommuner.

I stk. 2,

2. pkt.,

foreslås, at kommunalbestyrelsen i regulerede kommuner kan beslutte, at

kommunen ikke længere skal være reguleret.

Træffer kommunalbestyrelsen beslutning om, kommunen ikke længere skal være reguleret, vil

de særlige regler, der gælder for regulerede kommuner, ikke længere finde anvendelse i den

pågældende kommune.

Det indebærer først og fremmest, at lejen ved genudlejning ikke længere skal fastsættes efter

reglerne om omkostningsbestemt leje i kapitel 5. Lejen reguleres derimod fremover som

udgangspunkt efter reglerne i kapitel 4 om det lejedes værdi. Udlejeren har herefter mulighed

for at varsle lejeforhøjelse, såfremt den gældende leje, der er fastsat omkostningsbestemt, er

væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Udlejeren vil herudover ikke have pligt til fremover at afsætte beløb til ejendommens

udvendige vedligeholdelse efter reglerne herom i kapitel 13.

Bestemmelsen viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende

boligreguleringslovs § 1, om i hvilke kommuner lovens kapitel II-V om huslejeregulering er

gældende. Ændringerne er en følge af sammenskrivningen af lejeloven og

boligreguleringsloven og består i, at begrebet »regulerede kommuner« indføjes i loven. Der er

ikke tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Der henvises til afsnit 2.1. i de almindelige bemærkninger.

Til § 1.5.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 3 skal de beslutninger, som kommunalbestyrelsen

træffer efter §§ 1 og 2, bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig

i kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med

datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

Det foreslås i

§ 1.5, 1. pkt.,

at de beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter § 4,

stk. 2, skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i

kommunen.

Bestemmelsen foreslås for at sikre, at udlejere og lejere i kommunen bliver bekendt med

kommunalbestyrelsens beslutning om, at kommunen skal henholdsvis være eller ikke være

reguleret.

Kommunalbestyrelsens beslutninger efter § 4, stk. 2, har først og fremmest betydning for,

hvilke regler der gælder for lejefastsættelse og -regulering i kommunen. Det er derfor vigtigt,

at kommunalbestyrelsen bekendtgør sin beslutning således, at udlejere og lejere i kommunen

kan vide, hvilke regler der gælder for bl.a. fastsættelse og regulering af lejen i deres ejendom.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren

Herudover er kommunalbestyrelsens beslutning afgørende for, om udlejere skal afsætte beløb

til ejendommens udvendige vedligeholdelse efter reglerne herom i kapitel 13.

Det påhviler derfor kommunalbestyrelsen at sikre, at beslutningen bliver bekendtgjort i

tilstrækkeligt omfang. Udover at beslutningen skal bekendtgøres i Statstidende, skal den

bekendtgøres på den måde, der i øvrigt er sædvanlig i den pågældende kommune. Det

indebærer, at beslutningen skal offentliggøres på kommunens hjemmeside.

2. pkt.,

foreslås, at er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og

med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

Kommunalbestyrelsen kan i forbindelse med en beslutning om, at kommunen skal overgå til

enten at være reguleret eller ureguleret samtidig beslutte, at den først skal få virkning senere

end det tidspunkt, hvor beslutningen bliver kundgjort i Statstidende. Såfremt andet ikke

udtrykkeligt fremgår, får beslutningen virkning fra og med dens kundgørelsesdato i

Statstidende.

Bestemmelsen viderefører med en redaktionel ændring den gældende boligreguleringslovs § 3,

om at kommunalbestyrelsens beslutninger om, hvorvidt kommunen skal være omfattet af

boligreguleringslovens regler om huslejeregulering, skal bekendtgøres.

Af den gældende boligreguleringslovs § 3 følger endvidere, at kommunalbestyrelsen skal

bekendtgøre sine beslutninger i henhold til § 2 om, hvorvidt reglerne om beboermaksimum, jf.

BRL § 52 a-c, skal gælde i kommunen. Denne del af bestemmelsen flyttes sammen med

reglerne om beboermaksimum til den foreslåede lov om boligforhold.

Der henvises til afsnit 2.1. i de almindelige bemærkninger.

Til § 1.6.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 1, gælder reglerne i kapitel II-IV for

lejeforhold, der omfattes af lov om leje, når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse,

jf. dog stk. 2-5.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, nr. 1, gælder reglerne i kapitel II-VI, VIII

og VIII A ikke for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en almen

boligorganisation, jf. § 1 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger mv.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, nr. 2, gælder reglerne i kapitel II-VI, VIII

og VIII A ikke for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende

institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer

med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om

boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om almene boliger samt

støttede private andelsboliger mv.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, nr. 3, gælder reglerne i kapitel II-VI, VIII

og VIII A ikke for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af eller en

kommune eller en region, når boligerne er almene ældreboliger.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 3, gælder reglerne i kapitel II-IV A ikke for

lejeforhold i ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1.

januar 1980 anvendtes til andet end beboelse.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 92: Lovudkast: Høring over lovforslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold, fra boligministeren