BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del Bilag 85
Offentligt

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder

April 2020

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

0.0 Indhold

1.0 Opsummering af evalueringen

1.1 Baggrund for evalueringen

1.2 Evalueringens konklusioner

1.3 Opsamling

2.0 Gældende regler

2.1 Baggrund

2.2 Udviklingsplaner

2.3. Dispensationsadgang

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

3.1 Nedrivninger er en normal del af den almene sektors drift

3.2 Begrundelser for nedrivninger

3.3 Redegørelse for planlagte nedrivninger i boligområderne

4.0 Dispensationsafgørelser

4.1 Ansøgninger om dispensation

4.2 Sagsbehandling af dispensationsansøgninger

4.3. De meddelte dispensationer og afslag

4.4 Uddybede begrundelser for afgørelserne

4.5 Dispensationsniveauet ligger inden for de vejledende rammer

5.0 Dispensationsafgørelsernes betydning for nedrivning

6.0 Bilag: Kommissorium

6.1 Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte

boligområder

Foto på forsiden: Fra udviklingsplanen for Finlandsparken i Vejle Kommune

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

1.0 Opsummering af evalueringen

Nedenfor opsummeres de centrale pointer i evalueringen.

1.1 Baggrund for evalueringen

Den 9. maj 2018 blev der indgået en aftale mellem den daværende regering (Venstre,

Liberal Alliance og Konservative) og Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Socialistisk

Folkeparti om initiativer på boligområdet, der modvirker parallelsamfund. Som en del

af denne aftale bliver kommuner og boligorganisationer med boligområder, som efter

almenboligloven er kategoriseret som

”hårde ghettoområder”,

pålagt at udarbejde en

udviklingsplan med det formål at reducere andelen af almene familieboliger til højst 40

pct.

Aftalen indebærer, at der skal gennemføres gennemgribende, fysiske omdannelser af

ghettoområderne. Denne omdannelse skal finde sted gennem ommærkning til ung-

doms- og ældreboliger, etablering af erhverv, salg til private, fortætning med nybyg-

geri af private boliger eller erhvervsområder og nedrivninger. Det er kommunerne og

boligorganisationerne, der i fællesskab beslutter, hvilke redskaber der skal anvendes

lokalt for at omdanne boligområderne og ændre beboersammensætningen med det

formål at modvirke dannelse af parallelsamfund.

Boligministeren kan i særlige tilfælde og efter ansøgning dispensere fra kravet om at

nedbringe antallet af almene familieboliger til højst 40 procent. Boligområder med ud-

fordringer i forhold til salg og nybyggeri og de mindste boligområder kan opnå dispen-

sation fra kravet.

I 2018 blev i alt 15 boligområder defineret som ’hårde ghettoområder’.

Efterfølgende

er der meddelt dispensationer fra nedbringelseskravet, og alle 15 udviklingsplaner er

blevet godkendt.

I tabel 1.1 nedenfor er de forskellige redskaber opgjort, som kommuner og boligorga-

nisationer har besluttet at anvende i hvert af de respektive boligområder for at nå må-

let om at nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 pct. Heraf fremgår

det, at alle redskaber anvendes og at nybyggeri er det mest anvendte redskab. I

denne evaluering fokuseres der på nedrivning som redskab.

Tabel 1.1 Oversigt over de benyttede redskaber i de 15 hårde ghettoområder

Områdenavn

Agervang

Bispehaven

Finlandsparken

Gadehavegård

Gellerupparken/To-

veshøj

Mjølnerparken

Motalavej

Munkebo

Kommune

Holbæk

Aarhus

Vejle

Høje-Taastrup

Aarhus

København

Slagelse

Kolding

Ommærkning

132

105

Salg

229

Nybyggeri

517

219

231

2.169

119

Nedrivning

318

260

945

347

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

1.0 Opsummering af evalueringen

Ringparken, Slagelse

Skovvejen/Skovpar-

ken

Stengårdsvej

Sundparken

Tingbjerg/Utterslev-

huse

Tåstrupgård

Vollsmose

Samlet

Slagelse

Kolding

Esbjerg

Horsens

København

Høje-Taastrup

Odense

879

161

160

116

136

139

738

391

212

190

3.394

521

2.000

10.140

149

243

116

266

*1.000

3.751

Anm: Figuren viser de fire instrumenter, som kan benyttes til at nedbringe andelen af familieboli-

ger (FB). Ommærkning og solgte dækker over familieboliger, der efter udviklingsplanen skal være

enten ungdomsboliger (UB), ældreboliger (ÆB), private boliger (PB) eller erhvervsenheder. Ny-

byggeriet kan bestå af ”private boliger” (langt de fleste), UB, ÆB, FB eller erhvervsenheder. ”Pri-

vate boliger” kan være enten udlejningsboliger eller ejerboliger, eller andelsboliger (meget få).

Nedrivning viser antallet af nedrevne familieboliger. Der er enkelte uklarheder i udviklingspla-

nerne, som betyder mindre korrektioner (relativt få boliger) i forhold til de oplyste tabeller. Disse

er markeret med *.

Kilde: Udviklingsplan for det givne område

I lyset af de godkendte udviklingsplaner har der været et ønske om at evaluere anven-

delse af dispensationsadgangen og at skabe et overblik over anvendelse af nedrivning

af almene boliger som redskab til at opfylde nedbringelseskravet. Hensigten med

denne evaluering er at belyse disse to forhold samt at klarlægge, om dispensationerne

har haft indflydelse på valget af nedrivning som redskab til at nedbringe andelen af al-

mene boliger i de hårde ghettoområder.

Evalueringen af dispensationsadgangen sker med udgangspunkt i forståelsespapiret

udarbejdet mellem regeringen og støttepartierne. Det fremgår af forståelsespapiret,

at:

”En

ny regering vil vurdere, om mulighederne for at opnå dispensation fra

kravet om at nedbringe andelen af familieboliger i de mest udsatte bolig-

områder, i konkrete tilfælde, kan udvides uden for de største byer.

Behandlingen af dispensationsansøgninger for de mest udsatte boligområ-

der skal evalueres, så der fremadrettet sikres størst muligt fleksibilitet for

kommuner og boligorganisationer til at tilrette udviklingsplaner efter lo-

kale forhold.”

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

1.0 Opsummering af evalueringen

1.1.1 Evalueringens indhold

Formålet er at give et overblik over de ansøgninger fra kommunalbestyrelser og bolig-

organisationer om dispensation fra nedbringelseskravet, som Transport- og Boligmini-

steriet har modtaget og truffet afgørelse om. I lyset heraf evalueres anvendelsen af

dispensationsadgangen og kommunernes og boligorganisationernes brug af nedrivning

af almene boliger som redskab til at opfylde nedbringelseskravet.

Evalueringen klarlægger omfanget af nedrivninger og kommunernes og boligorganisa-

tionernes baggrund for at vælge nedrivning af almene boliger som redskab til at efter-

leve nedbringelseskravet i de hårde ghettoområder. Det afdækkes således, om der er

tale om nedrivninger, der er strategisk begrundede, nedrivninger af utidssvarende og

dårlige boliger, eller om der i udviklingsplanerne gives andre begrundelser for at plan-

lægge nedrivninger.

Det undersøges, om ministerens dispensationstilsagn har betydning for antallet af

planlagte nedrevne boliger i de endelige udviklingsplaner. I den forbindelse bliver det

undersøgt, hvornår de nedrivninger, der indgår i udviklingsplanerne, er blevet beslut-

tet. Det vil sige, at det afdækkes, om nedrivningerne allerede er gennemført på tids-

punktet for udarbejdelse af udviklingsplanerne (nedrivninger siden 2010 medregnes i

udviklingsplanerne), om nedrivningerne har været besluttede forud for udviklingspla-

nens udarbejdelse, eller om der først er truffet beslutning om nedrivning i forbindelse

med udarbejdelse af udviklingsplanerne. Begrundelserne for de besluttede nedrivnin-

ger afdækkes også. Det er kun de nedrivninger, der er besluttet som en del af en ud-

viklingsplan, som en dispensation fra nedbringelseskravet på højst 40 pct. vil kunne

påvirke.

1.2 Evalueringens konklusioner

Overordnet set viser evalueringen af de foreløbige erfaringer med dispensationsansøg-

ninger og afgørelser, at dispensationsadgangen virker efter hensigten. Det har således

været muligt for boligområder, som opfylder betingelserne for dispensation, at opnå

en lavere nedbringelsesandel tilpasset lokale forhold.

Dispensationerne understøtter det politiske mål om, at det er nødvendigt at foretage

omfattende fysiske omdannelser i de hårde ghettoområder for at omdanne dem til bo-

ligområder med en mere varieret beboer- og boligsammensætning. Afgørelserne om

dispensation viser derudover, at de meddelte nedbringelsesandele er fastlagt ud fra en

konkret og individuel vurdering af forholdene i det enkelte hårde ghettoområde. Der

ses dog en tendens til, at der er givet dispensationer tættere på den ansøgte dispensa-

tionsandel til de boligområder, hvor der kan registreres en positiv udvikling og lav grad

af parallelsamfund målt i forhold til ghettokriteriernes grænseværdier.

Evalueringen konkluderer tillige, at de meddelte dispensationer har begrænset effekt

på anvendelsen af nedrivning som nedbringelsesredskab i udviklingsplanerne.

For det første har et stort antal af nedrivningerne været besluttet og gennemført forud

for udarbejdelsen af udviklingsplanerne. For det andet er alle de planlagte nedrivninger

strategisk begrundede og indgår i udviklingsplanerne for boligområderne. For det

tredje har kommuner og boligorganisationer fuld frihed til at vælge, hvilke redskaber,

der skal anvendes for at nå nedbringelseskravet.

Gennemgangen af udviklingsplanerne viser desuden, at nedrivning er et ud af en

række redskaber, som kommuner og boligorganisationer anvender for at nedbringe

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

1.0 Opsummering af evalueringen

andelen af almene boliger. Gennemgangen viser også, at alle de gennemførte og plan-

lagte nedrivninger er strategisk begrundede, hvilket er udtryk for, at boligorganisatio-

nerne og kommunerne kun planlægger at anvende nedrivningsinstrumentet, når det

giver mening i en lokal sammenhæng.

Nedenfor gennemgås mere detaljeret, hvad gennemgangen af dispensationsansøgnin-

gerne og udviklingsplanerne har afdækket.

1.2.1 De tildelte dispensationer

Transport- og Boligministeriet har modtaget ansøgninger om dispensation fra nedbrin-

gelseskravet for 7 boligområder, hvoraf 5 ansøgninger er blevet helt ellers delvist imø-

dekommet, og to ansøgninger er blevet afvist. For nogle boligområder er der blevet

ansøgt om dispensation efter begge dispensationsbestemmelser i almenboligloven, og i

andre tilfælde er der blevet søgt om dispensation fra nedbringelseskravet for det

samme boligområde ad flere omgange efter et indledende afslag.

Der er blevet meddelt dispensationer til, at andelen af almene familieboliger nedbrin-

ges til mellem 56 pct. og 68 pct. tilpasset lokale forhold. I dispensationsansøgningerne

fra de to boligområder, hvor ansøgninger er blevet afvist, er der blevet søgt efter al-

menboliglovens § 168 a, stk. 3. Begge ansøgninger

er blevet afvist, fordi de

ikke

lever

op til lovkravet om, at salg efter en registreret ejendomsmæglers aktuelle markeds-

vurdering kun kan ske med tab.

En ansøgning er blevet imødekommet fuldt ud, og tre dispensationsansøgninger er ble-

vet delvist imødekommet med et krav om at nedbringe mere, end der er ansøgt om.

Dertil kommer en ansøgning, hvor ministeriet har imødekommet ansøgningens alter-

native nedbringelsesplan.

1.2.2 Dispensationsniveauet ligger inden for de vejledende rammer

Gennemgangen af dispensationsansøgningerne viser, at kommunerne og boligorgani-

sationerne som udgangspunkt har ansøgt om en højere nedbringelsesandel af almene

boliger end det niveau, som fremgår af lovændringens forarbejder. Heraf fremgår, at

de mindre boligområder ”får mulighed for at søge boligministeren om dispensation fra

kravet om at nedbringe antallet af almene familieboliger til 40 pct. til i stedet f.eks.

50-60

pct.”.

Det ansøgte interval er nærmere 70-80 pct.

Gennemgang af dispensationsafgørelserne viser desuden, at der er givet en række di-

spensationer fra nedbringelseskravet på højst 40 pct. til en andel, der ligger inden for

eller en anelse højere - det vil sige omkring 55-65 pct. - end den nedbringelsesandel,

som fremgår af forarbejderne til lovændringen på 50-60 pct.

1.2.3 Udviklingsplanernes anvendelse af nedrivningsredskabet

I udviklingsplanerne for landets 15 hårde ghettoområder er der sammenlagt udført el-

ler planlagt 3.751 nedrivninger af almene familieboliger. Heraf finder 891 (24 pct.) af

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

1.0 Opsummering af evalueringen

nedrivningerne sted uden for landets tre største byer København, Aarhus og Odense

samt Høje-Taastrup, som er en del af Storkøbenhavn.

451 nedrivninger (12 pct.) er allerede gennemførte, mens 1080 nedrivninger (29 pct.)

er planlagt, før aftalen om initiativer mod dannelse af parallelsamfund blev indgået i

2018. Endeligt er 2220 nedrivninger (59 pct.) blevet besluttet som en del af en udvik-

lingsplan.

NEDRIVNING I UDVIKLINGSPLANERNE

Allerede

gennemførte

Besluttet før

2018

Som følge af en

udviklingsplan

Figur 3.2.3. Cirkeldiagram over beslutninger om nedrivninger, der indgår i de godkendte udvik-

lingsplaner. Kilde: Data fra beslutnings- og strategidokumenter indsamlet som led i evalueringen

samt oplysninger fra de godkendte udviklingsplaner.

1.2.4. Begrundelse for at anvende nedrivningsredskabet

En gennemgang af udviklingsplanerne for landets 15 hårde ghettoområder viser, at

samtlige nedrivninger begrundes som strategiske.

Der er typisk tale om, at nedrivningerne planlægges gennemført for at give plads til

nye funktioner, erhverv, kulturinstitutioner, beboerhuse eller nye boligformer. Derud-

over begrundes planerne om nedrivninger med, at der er behov for ny infrastruktur

som f.eks. veje for at undgå, at boligområdet lukker sig om sig selv.

Gennemgangen viser således, at alle de gennemførte og planlagte nedrivninger er

strategisk begrundede, og at boligorganisationerne og kommunerne kun planlægger at

anvende nedrivningsredskabet i de situationer, hvor nedrivning ud fra en samlet be-

tragtning vurderes at være det mest effektive redskab til at nå nedbringelsesmålet.

Der lægges i udviklingsplanerne og de medsendte strategioplæg vægt på at vise, at

boligorganisationerne og kommunerne i fællesskab træffer beslutninger, der kan for-

klares over for beboerne. Ingen steder begrundes nedrivningerne udelukkende med at

ske som følge af lovens nedbringelseskrav.

Boligmassen i de 15 boligområder har generelt været i dårlig stand, og der pågår lø-

bende renoveringer af boligerne. Renoveringer vil gå hånd i hånd med gennemførelsen

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

1.0 Opsummering af evalueringen

af udviklingsplanerne. Renoveringer af boliger indgår dog kun i mindre grad i udvik-

lingsplanernes opgørelse af nedbringelsesandelen, da omfanget af boliger, der nedlæg-

ges f.eks. ved sammenlægning under en renovering, er beskeden. Til gengæld er der

flere tilfælde, hvor nedrivninger, der udover at være begrundet strategisk, også be-

grundes med, at det er økonomisk mest hensigtsmæssigt, da boligerne er i dårlig

stand.

1.2.5 Dispensationsreglernes betydning for nedrivninger

Almenboligloven giver mulighed for, at boligministeren i særlige tilfælde i forbindelse

med kommunernes og boligorganisationernes udarbejdelse af udviklingsplaner kan di-

spensere fra kravet om at nedbringe andelen af almene boliger i hårde ghettoområder

til højst 40 pct. Lovens dispensationsadgang åbner således for, at hårde boligområder

kan komme i mål med deres udviklingsplaner ved at nedbringe andelen af almene boli-

ger mindre end lovgivningens udgangspunkt.

Et formål med at give dispensation fra det generelle nedbringelseskrav har bl.a. været

at afværge uhensigtsmæssige nedrivninger. I betingelserne for dispensation er dette

hensyn afvejet med parallelsamfundslovgivningens mål om at sikre en omdannelse af

de mest udsatte boligområder. I et videre perspektiv vil en udvidet adgang til at med-

dele dispensationer formentligt kunne forhindre kommende nedrivninger.

Gennemgangen af de meddelte dispensationer viser, at nedrivning anvendes i begræn-

set omfang og at en del af nedrivningerne der indgår i regnskaberne er gennemført el-

ler har været besluttet, før lovgivningen trådte i kraft. Desuden er de planlagte nedriv-

ninger alle begrundet i strategiske hensyn. På den baggrund vurderes det, at kommu-

ner og boligorganisationer har valgt nedrivning frem for andre nedbringelsesredskaber,

fordi det lokalt anses for nødvendigt og for at være det bedst egnede til at omdanne

boligområderne til velfungerende bydele.

Det kan uddybes med, at i 3 af de 5 boligområder, der har fået dispensation til at ned-

bringe til en højere andel end højst 40 pct., anvendes nedrivning ikke som et redskab i

udviklingsplanerne. Her har man planlagt at nedbringe andelen af familieboliger ved at

sælge, ommærke, fortætte m.v. Det er muligt, at der med dispensationerne er forhin-

dret uhensigtsmæssige nedrivninger, ligesom det også er muligt, at dispensationer til

en højere nedbringelsesandel ville kunne have reduceret antallet af nedrivninger yder-

ligere.

Det skal bemærkes, at 2 boligområder har fået deres dispensationsansøgninger afvist,

idet ministeriet vurderer, at det vil være muligt at sælge boligerne uden tab for bolig-

organisationen. Nedrivning er således ikke den eneste mulighed for at nedbringe ande-

len af almene familieboliger i disse boligområder.

1.3 Opsamling

Evalueringen konkluderer, at reglerne for dispensation fungerer efter hensigten, og at

de meddelte dispensationer for nedbringelse af andelen af almene familieboliger følger

de vejledende retningslinjer, der fremgår af lovens forarbejder.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

2.0 Gældende regler

Nedenfor beskrives gældende regler for udviklingsplaner og dis-

pensationsmuligheder fra nedbringelseskravet.

2.1 Baggrund

Den daværende regering (VLAK) fremlagde den 1. marts 2018 udspillet Ét Danmark

uden parallelsamfund

–

Ingen ghettoer i 2030. På grundlag af den daværende rege-

rings udspil indgik den daværende regering (Venstre, Liberal Alliance og Det Konserva-

tive Folkeparti) den 9. maj 2018 en aftale med Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og

Socialistisk Folkeparti om initiativer på boligområdet, der modvirker parallelsamfund.

Aftalen indebærer, at der skal gennemføres gennemgribende fysiske forandringer af

ghettoområderne og en forebyggende indsats i de udsatte boligområder, så de ikke

udvikler sig til ghettoområder. De nye muligheder og forpligtigelser bygger ovenpå og

udvider de eksisterende indsatser, der er i gang i ghettoområderne. Almenboligloven

stiller en række redskaber til rådighed for boligorganisationer til brug ved omdannelse

af boligområderne, herunder salg, ommærkning, fortætning, etablering af erhverv og

nedrivning.

Parallelsamfundsaftalen for boligområdet er udmøntet gennem ændring af almenbolig-

loven ved henholdsvis lov nr. 1322 af 27. november 2018 om kriterier for udsatte bo-

ligområder og ghettoområder, initiativer til udvikling eller afvikling af ghettoområder,

skærpelse af anvisnings- og udlejningsregler, ophævelse af lejekontrakt på grund af

kriminalitet m.v. og lov nr. 1561 af 18. december 2018 om anvendelse af Landsbygge-

fondens midler og Landsbyggefondens refusion af ydelsesstøtte.

2.2 Udviklingsplaner

De almene boligorganisationer og kommunalbestyrelsen skal i henhold til almenbolig-

lovens § 168 a i fællesskab udarbejde en udviklingsplan for et hårdt ghettoområde, jf.

§ 61 a, stk. 4. Den fælles udviklingsplan skal have som mål inden den 1. januar 2030

at nedbringe andelen af almene familieboliger i området til højst 40 pct. af alle boliger

i det pågældende hårde ghettoområde. Det er vurderingen, at en væsentlig årsag til,

at et ghettoområde er opstået, er den ensidige boligsammensætning som følge af en

ensidig boligform i området. Derfor er der behov for at ændre på andelen af almene

familieboliger i de mest udsatte boligområder.

Udviklingsplanen skal redegøre for, hvordan andelen af almene familieboliger i områ-

det inden for en årrække og senest i 2030 ved hjælp af ommærkning af familieboliger

til ungdoms- og ældreboliger, etablering af erhverv, salg til private, fortætning med

nybyggeri af private boliger eller erhvervsområder og nedrivninger og lignende vil

være nedbragt til højst 40 pct. Desuden skal udviklingsplanen indeholde en finansie-

ringsplan, en tidsplan med milepæle og en beskrivelse af organisering og samarbejds-

flader mellem boligorganisationen og kommunen.

Ved opgørelse af det samlede antal boliger i det pågældende boligområde medregnes

boliger, som er nedrevet efter 2010, og som

ikke

er erstattet af andre almene boliger.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

2.0 Gældende regler

I henhold til § 13 i bekendtgørelse nr. 1354 af 27. november 2018 om fysisk foran-

dring af hårde ghettoområder godkender boligministeren den fælles udviklingsplan ef-

ter en konkret vurdering af hver enkelt plan.

2.3. Dispensationsadgang

Boligministeren kan i særlige tilfælde efter ansøgning dispensere fra kravet om, at en

udviklingsplan for et hårdt ghettoområde skal have som sit mål inden 2030 at ned-

bringe andelen af almene familieboliger i området til højst 40 pct.

Der er i almenboligloven to muligheder i henholdsvis § 168 a, stk. 3 og stk. 4, for at

søge dispensation fra kravet.

2.2.1 Den generelle dispensationsbestemmelse

For at kunne opnå dispensation efter almenboliglovens § 168 a, stk. 3, skal boligorga-

nisation og kommune søge om dispensation fra kravet om at nedbringe andelen af al-

mene familieboliger til højst 40 pct. Dispensation kan gives, når minimum følgende 4

forhold er opfyldt:

For det første er det en betingelse, at det i dispensationsansøgningen fremgår, hvor-

dan det sikres, at boligområdet inden 2030 ikke længere befinder sig på ghettolisten.

Der skal være tale om handlepunkter på det boligsociale område, og kommunalbesty-

relsen og boligorganisationen skal kunne anvise, hvordan boligområdet kan løftes af

ghettolisten ved indsatser, der øger beskæftigelsen, mindsker kriminaliteten og højner

uddannelsesniveauet i boligområdet inden 2030.

For det andet skal de almene familieboliger i kommunens ghettoområde udgøre en be-

tydelig andel af det almene byggeri i kommunen. Hermed menes, at andelen af al-

mene familieboliger i ghettoområder i kommunen samlet set overstiger 12 pct. af

kommunens samlede antal af almene familieboliger.

For det tredje vil nybyggeri ikke i væsentligt omfang kunne bidrage til en nedbringelse

af familieboliger til højst 40 pct. Det kan være i tilfælde, hvor der ikke er ledige arealer

til nybyggeri, hvor bebyggelsesprocenten allerede er høj, eller hvor prisen for nybyg-

geri vil overstige den gennemsnitlige salgspris for ejerlejligheder i kommunen, så pri-

vat nybyggeri ikke er rentabelt. Det vurderes at være tilfældet, når bebyggelsespro-

centen overstiger 60 pct.

For det fjerde vil afhændelse efter en markedsvurdering kun kunne ske med tab. Der

skal foreligge en markedsvurdering udarbejdet af en statsautoriseret og uafhængig

ejendomsmægler.

Den ansøgte nedbringelsesprocent skal være begrundet i ansøgningen.

2.2.2 Dispensationsbestemmelse for små udsatte boligområder

Boligministeren kan i særlige tilfælde efter ansøgning fra kommunalbestyrelsen di-

spensere fra kravet om at nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 pct.,

når der er tale om et hårdt ghettoområde, som har færre end 2.100 beboere, og som

ikke opfylder kriteriet vedrørende andelen af dømte beboere.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

2.0 Gældende regler

Ved boligministerens vurdering af en ansøgning om dispensation skal der lægges vægt

på graden af parallelsamfund og boligområdets historik. Konkret kan der bl.a. lægges

vægt på følgende 4 forhold.

For det første skal ansøgningen indeholde en beskrivelse af, hvordan boligområdet har

udviklet sig til at blive til et hårdt ghettoområde.

For det andet skal det fremgå, om boligområdet har oplevet en positiv udvikling

–

selv

om det er et hårdt ghettoområde.

For det tredje skal der i ansøgningen redegøres for, om det på afgørelsestidspunktet

virker sandsynligt, at boligområdet kan omdannes til et velfungerende boligområde,

der er integreret med den omkringliggende by, med en mindre nedbringelsesprocent.

For det fjerde skal boligområdets aktuelle situation i forhold til de enkelte ghettokrite-

rier beskrives, herunder i hvilket omfang boligområdet ligger over de i kriterierne op-

stillede grænseværdier. Endelig skal det af ansøgningen fremgå, hvilken interaktion

boligområdet har med det omgivende samfund m.v.

Ansøgningen om dispensation skal indeholde begrundede oplysninger om, hvilken pro-

centsats der søges dispensation til og skal tillige indeholde oplysninger om, hvilke ind-

satser der er eller vil blive iværksat med henblik på, at boligområdet omdannes til et

velfungerende boligområde, der er integreret med den omkringliggende by.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingspla-

nerne

I dette kapitel beskrives, hvordan nedrivning indgår som et red-

skab for at opfylde målet om nedbringelse af andelen af almene

boliger i landets hårde ghettoområder.

3.1 Nedrivninger er en normal del af den almene sektors drift

Nedrivning af bygninger er en almindelig del af driften i den almene boligsektor. Hvert

år godkender Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen på vegne af ministeren og efter ansøg-

ning fra boligorganisationer nedrivninger af almene boliger.

Efter almenboliglovens § 28 skal nedrivning af en ejendom, der tilhører en almen bo-

ligorganisation, godkendes af kommunalbestyrelsen. Hvis ejendommen omfatter al-

mene boliger, skal nedrivningen tillige godkendes af boligministeren.

Boligministeren kan efter almenboliglovens § 28, stk. 3, godkende ansøgninger om

nedrivning af almene boliger, når der er:

1) dokumenterede alvorlige byggetekniske problemer ved ejendommen,

2) dokumenterede vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder eller

3) væsentlige boligsociale udfordringer i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1.

Udbetaling Danmark afgør, om forudsætningerne for støtten er ændret, således at den

helt eller delvis skal bortfalde for fremtiden, hvorvidt belåning kan forblive indestå-

ende, samt hvorvidt og i hvilket omfang et nettoprovenu skal indbetales som ekstraor-

dinært afdrag på statslån, statsgaranterede lån eller foranstående lån.

Nedrivninger, der foretages som led i udmøntning af en godkendt udviklingsplan for et

hårdt ghettoområde, gennemføres med hjemmel i almenboliglovens § 28, stk. 3, nr. 3.

Efter denne bestemmelse kan der ske nedrivning af almene boliger i et socialt udsat

boligområde, jf. loven § 61 a, stk. 1, hvor der er konstateret væsentlige problemer af

økonomisk, social eller anden karakter. Nedrivning af boliger i et socialt udsat bolig-

område skal indgå i en godkendt helhedsplan, hvor nedrivningen er en integreret del

af løsningen på problemerne i boligområdet.

Det understreges, at nedrivning af almene boliger indgår i boligorganisationernes al-

mindelige værktøjskasse, som kan anvendes, når ovennævnte betingelser er opfyldt,

og det af boligorganisationen vurderes nødvendigt for at sikre en effektiv drift, eller

der er behov for at udvikle et udsat boligområde.

3.2 Begrundelser for nedrivninger

I udviklingsplanerne begrundes nedrivninger på mange forskellige måder, og der kan

være flere begrundelser for at nedrive. Der er dog flere begrundelser, der går igen, og

som bunder i den arkitektoniske tradition, byggerierne udspringer fra. Disse kan uddy-

bes med et par uddrag fra Aarhus Arkitektskoles gennemgang af de 15 boligområder:

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

”En

gennemgående fortælling for mange af byggerierne er, at de er født

ud af en velfærdsvision. Et ønske om lys og luft, grønne områder og om

gode, rummelige boliger, der er til at betale for almindelige mennesker.

Det er historien om det industrialiserede montagebyggeri, der blev født op

igennem 1950’erne og realiseret i stor stil gennem 1960’erne.

1960’ernes montagebyggerier er ofte anlagt ud fra en idealistisk grund-

tanke om den funktionsopdelte by, hvor store næsten monofunktionelle

boligområder var visuelt og fysisk skærmet fra deres omgivelser samt ori-

enteret indad, mod egne opholdsarealer. I dag ønsker man omvendt at få

integreret boligområderne med de omkringliggende kvarterer i langt hø-

jere grad.

I store almene boligbebyggelser med boligsociale udfordringer bliver byg-

ningsrenoveringer og sociale helhedsplaner ofte kombineret med fysiske,

strukturelle forandringer. Hermed ændrer man også bebyggelsernes arki-

tektur forstået bredt fra landskab til bygning. Ændringerne kan bestå af

infrastrukturelle ændringer i bebyggelsen, nedrivninger af bygninger eller

nybyggeri. Derudover bliver der arbejdet med skalering, opdeling og æn-

dring af udearealer. Disse forandringer kan ændre bygningernes arkitekto-

niske udtryk radikalt og kan være en måde at ændre en bebyggelses

image på.”

Denne tankegang går igen i udviklingsplanernes begrundelser for at gennemføre fysi-

ske ændringer af boligområderne, herunder især nedrivningerne i de hårde ghettoom-

råder. Her oplistes de mest anvendte begrundelser i de godkendte udviklingsplaner:



Gøre plads til nye funktioner i området, f.eks. et beboerhus eller idrætsanlæg.

Skabe mulighed for gennemgang i bygningsmassen, der åbner boligområdet.

Omdanne til andre typer af boliger, f.eks. ved at etablere elevatorer, så til-

gængeligheden til boligerne øges eller etablere taglejligheder.

Give plads til ny infrastruktur, f.eks. et nyt vejforløb.

Give bedre sigtelinjer i boligområdet.

Skabe en mere varieret bygningsmasse der bryder monotonien i det funktiona-

listiske byggeri.

Det er vigtigt at bemærke, at udviklingsplanerne ikke konsekvent angiver begrundel-

ser for de planlagte nedrivninger, og det kan derfor ikke opgøres præcist i evaluerin-

gen.

Nedrivning er et nødvendigt redskab at anvende for at håndtere nogle af de grundlæg-

gende udfordringer, som disse typer af byggerier står overfor. Der er så grundlæg-

gende problemer i den måde, boligområderne er opført på, at de ikke kan løses ved

f.eks. kun at ommærke boligerne eller renovere dem.

3.2.2 Behov for renovering og i nogle tilfælde nedrivning af utidssvarende bo-

liger

Standarden af boliger i de 15 hårde boligområder er flere steder utidssvarende. I 13

ud af 15 boligområder er der enten allerede gennemført gennemgribende renoverin-

ger, eller også er der et ønske eller ligefrem planer om at renovere inden for de kom-

mende år.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

Dette har også indvirkning på valget af nedrivning som redskab. I boligområdet Skov-

vejen/Skovparken i Kolding Kommune ønsker man således hovedsageligt at nedrive

”uattraktive lejligheder” med dårlig belysning,

og i boligområdet Stengårdsvej i Es-

bjerg Kommune har man udvalgt to bygninger,

da ”de nedrevne bygninger er i dårli-

gere stand end de øvrige bygninger i afd. 14, og valget af netop de to bygninger er

derfor økonomisk rationelt.”

Da udviklingsplanerne ikke konsekvent skelner mellem begrundelserne for nedrivnin-

ger, foreligger der dog ikke opgørelser over, hvor mange boliger det drejer sig om.

Undtagelsen er 75 boliger for boligområdet Stengårdsvej.

Det kan dog konkluderes, at de strategiske begrundelser for nedrivninger flere steder

understøttes af, at der er tale om utidssvarende boliger i en dårlig stand.

3.2.1 Alle udviklingsplaner angiver strategiske grunde for de planlagte ned-

rivninger.

I kommissoriet for undersøgelsen lægges der op til, at nedrivninger analyseres efter

følgende kategorier:

a) strategiske nedrivninger

b) nedrivninger som følge af dårlige/utidssvarende boliger

c) øvrige formål med nedrivningerne

Efter gennemgangen af udviklingsplanerne samt dispensationsansøgningerne fremgår

det imidlertid, at nedrivninger i alle boligområderne er strategiske. I nogle tilfælde

kommenteres der på bygningernes tilstand, og det fremhæves, at det er planen at

nedrive de bygninger, der er i dårligst stand som en del af udviklingsplanerne. Det skal

dog bemærkes, at nedrivningerne ingen steder begrundes med, at boligerne er i så

dårlig stand eller utidssvarende, at det i sig selv begrunder nedrivning.

3.2.3 Beslutninger om nedrivninger

For at kunne vurdere de meddelte dispensationers effekt på anvendelsen af nedrivning

som redskab til at opfylde nedbringelseskravet i udviklingsplanerne, har det været

nødvendigt at undersøge, hvornår beslutningerne om at rive ned er blevet truffet.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

NEDRIVNING I UDVIKLINGSPLANERNE

Allerede

gennemførte

Besluttet før

2018

Som følge af en

udviklingsplan

Figur 3.2.3. Cirkeldiagram over beslutninger om nedrivninger, der indgår i de godkendte udvik-

lingsplaner. Kilde: Data fra beslutnings- og strategidokumenter indsamlet som led i evalueringen

samt oplysninger fra de godkendte udviklingsplaner.

Tallene viser, at en stor andel på over 40 pct. af de nedrivninger af almene boliger, der

indgår i de godkendte udviklingsplaner, har været besluttet og i visse tilfælde også

gennemført, inden lovgivningen om nedbringelse af andelen af almene boliger i hårde

ghettoområder er trådt i kraft.

Dykker man lidt dybere ned i beslutningsgrundlaget, viser det sig, jf. figur 4.2.2, at en

væsentlig andel (17 pct.) af nedrivningerne, der indgår i udviklingsplanerne, allerede

er gennemført. Det fremgår af almenboliglovens § 61 a, stk. 3, at ved et boligområde

forstås i loven fysisk sammenhængende matrikelnumre, som i 2010 var ejet af almene

boligafdelinger og havde sammenlagt mindst 1.000 beboere. Det betyder, at nedriv-

ninger siden 2010 indgår i udviklingsplanernes beregningsgrundlag og har ofte været

besluttede mange år før, reglerne om nedbringelse af andelen af almene boliger i

hårde ghettoområder trådte i kraft i 2018.

Endvidere giver beslutnings- og strategidokumenterne muligheder for at skelne mel-

lem nedrivninger, der er truffet beslutning om før 2018 eller i forbindelse med udar-

bejdelse af en udviklingsplan. Af materialet fremgår, at 29 pct. af nedrivningerne er

aftalt før, der i Folketinget var etableret et flertal for at vedtage regler om at tage et

opgør med de mest udsatte almene boligområder for at nå målet om, der er i 2030

ikke længere skal være ghettoer i Danmark.

Endelig er 59 pct. af de planlagte nedrivninger en direkte følge af vedtagelse af almen-

boliglovens regler om, at de mest udsatte boligområder skal udarbejde en udviklings-

plan, hvis mål er at sikre nedbringelse af andelen af almene boliger til højst 40 pct. in-

den 2030.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

Agervang

Bispehaven

Finlandsparken

Gadehavegård

Gellerupparken/Toveshøj

Mjølnerparken

Motalavej

Munkebo

Ringparken, Slagelse

Skovvejen/Skovparken

Stengårdsvej

Sundparken

Tingbjerg/Utterslevhuse

Taastrupgaard

Vollsmose

Holbæk

Aarhus

Vejle

Høje-Taastrup

Aarhus

København

Slagelse

Kolding

Slagelse

Kolding

Esbjerg

Horsens

København

Høje-Taastrup

Odense

345

106

600

149

Som følge af en

udviklingsplan

318

260

169

243

116

1000

2220

59%

892

24%

Allerede

gennemførte

188

639

17%

I alt

Andel

3751

100%

Tabel 3.2.2. Oversigt over om nedrivninger i udviklingsplanerne for de 15 nuværende hårde ghet-

toområder allerede er gennemført, er besluttet før 2018 eller som følge af udviklingsplanerne.

Kilde: Udviklingsplanerne og tidligere strategi- og beslutningsdokumenter indsamlet af Trafik-,

Bygge- og Boligstyrelsen.

Note: Områder markeret med grønt har ansøgt om dispensation.

3.2.4 Informationer om planlagte nedrivninger fra dispensationsansøgnin-

gerne

De fremsendte dispensationsansøgninger indeholder begrænsede informationer om,

hvordan afgørelserne om dispensation forventes at påvirke valget af anvendte redska-

ber, herunder nedrivning, i udviklingsplanerne. Det er kun for boligområderne Mun-

kebo i Kolding Kommune og Motalavej i Slagelse Kommune, at der er opstillet egent-

lige scenarier for, hvordan dispensationsafgørelsen sandsynligvis vil påvirke antallet af

nedrivninger.

I boligområdet Munkebo indeholder dispensationsansøgningen et scenarie for nedriv-

ning ved den ansøgte dispensationsandel på 85 pct. Heraf fremgår det, at man plan-

lægger at nedrive 18 boliger, og i den godkendte udviklingsplan planlægger man at

nedrive 36 boliger. Tilsvarende planlægger man i boligområdet Motalavej at nedrive

140 boliger i afd. 35 ved den ansøgte dispensationsandel på 65 pct., men i den god-

kendte udviklingsplan planlægger man 164 nedrivninger i afd. 35.

Der er hermed samlet for de to områder tale om yderligere nedrivning af 47 boliger,

når man sammenligner de ansøgte scenarier med de dispensationsprocenter, som lig-

ger til grund for de godkendte udviklingsplaner.

Besluttet før

2018

Kommune

Område

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

3.3 Redegørelse for planlagte nedrivninger i boligområderne

Nedenfor gennemgås de godkendte udviklingsplaner, og der redegøres for kommunal-

bestyrelsernes og boligorganisationernes begrundelser for at gøre brug af nedrivning

som redskab til at nedbringe andelen af almene boliger i de hårde ghettoområder.

Gennemgangen har afdækket, at der kun er tale om strategiske nedrivninger, som få

steder er suppleret med begrundelser om byggeskader eller dårlig stand. Ingen steder

begrundes nedrivningerne udelukkende at ske som følge af udviklingsplanens krav.

Derudover inddrages aftaler indgået mellem kommuner og boligorganisationer og be-

slutninger, der går forud for udviklingsplanerne med henblik på at afdække, om ned-

rivningerne allerede er gennemført, allerede var planlagte som følge af tidligere afta-

ler, eller er blevet aftalt som en del af udviklingsplanen.

I boligområderne Agervang, Finlandsparken og Sundparken planlægges nedrivning

ikke

anvendt som et redskab til at nedbringe andelen af almene familieboliger i bolig-

områdernes godkendte udviklingsplaner. Disse områdes øvrige tiltag er medtaget for

at skabe et overblik.

3.3.1 Agervang, Holbæk Kommune

–

nedbringelsesandel 56 pct.

Pr. 2019 er der, jf. udviklingsplanen, 596 almene familieboliger i boligområdet Ager-

vang.

Udviklingsplanen arbejder i 3 spor, hvor de fysiske omdannelser suppleres af en ny vi-

sion for boligområdet og parallelle boligsociale indsatser, beskæftigelsesindsatser og

repatrieringsindsatser. Agervang har fået dispensation til at nedbringe andelen af al-

mene familieboliger til 56 pct. Udviklingsplanen benytter følgende redskaber:

Ommærkning af 108 familieboliger til ungdomsboliger og 24 familieboliger til

ældreboliger

Salg af 88 familieboliger og nybyggeri af 61 boliger

Nedrivninger indgår

ikke

som et redskab til nedbringelse af andelen af almene familie-

boliger i udviklingsplanen for Agervang.

3.3.2 Bispehaven, Aarhus Kommune

–

nedbringelsesandel 40 pct.

Pr. 2019 er der, jf. udviklingsplanen, 871 familieboliger i boligområdet Bispehaven.

Udviklingsplanen skal bidrage til, at boligområdet Bispehaven bliver en integreret del

af et nyt lokalområde i bydelen Hasle. Udviklingsplanen benytter følgende redskaber:

Nedrivning af 6 blokke med 318 familieboliger

Fortætning med etablering af erhvervsarealer svarende til 287 boliger

Fortætning med nybyggeri af 230 private boliger

I udviklingsplanen er nedrivningerne begrundet således:

”I forhold til nedrivning/nybyggeri

nedrives der 3 høje blokke (*A1, A2,

A3) og 3 lave blokke (hvilke blokke besluttes i den videre proces), sva-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

rende til i alt 318 almene familieboliger. […] Tiltagene imødekommer lov-

kravet og skaber mulighed for at gennemføre den ønskede omdannelse af

området. Herunder er der lagt vægt på at understøtte visionen for byde-

len, og at en markant fysisk forandring af området giver mulighed for at

udvikle området med nye aktiviteter, boliger, erhverv, gader og byrum,

herunder bidrage til, at de almene boliger, som er tilbage, gøres mere at-

traktive.”

Der er i foråret 2019 indgået en aftale mellem Østjysk Bolig og Aarhus Kommune om

centrale elementer i en udviklingsplan for Bispehaven og nærområder. I Bispehaven

har det,

jf. ’Aftale

om udsatte boligområder i Aarhus Kommune’

side 5 (juni 2019),

været planlagt at nedrive 318 boliger.

Østjysk Bolig og Aarhus Kommune har allerede tilbage i 2017 besluttet at lave en fæl-

les strategisk udviklingsplan for Bispehaven i forlængelse af en tryghedsrenovering i

Bispehaven, der blandt andet har til hensigt at

”nedbryde betonelementer, så Bispeha-

ven de fleste steder kommer ned i niveau.”

Det vurderes, at der er tale om strategiske nedrivninger. Dertil bemærkes, at nedriv-

ningerne er besluttet i 2018 og skal ses i forlængelse af et strategisk fokus på udvik-

lingen af boligområdet Bispehaven, der ses i den nuværende tryghedsrenovering af

boligområdet.

3.3.3 Finlandsparken, Vejle Kommune - nedbringelsesandel 68 pct.

Pr. 2019 er der, jf. udviklingsplanen, 529 familieboliger i Finlandsparken.

Udviklingsplanen for boligområdet Finlandsparken er en del af en større bystrategisk

udvikling af området Nørremarken og består hovedsageligt af fortætning i udkanten af

boligområdet. Finlandsparken har fået dispensation til at nedbringe andelen af almene

familieboliger til 68 pct. Udviklingsplanen benytter følgende redskaber:

Fortætning med etablering af 219 nye private-, ungdoms- og/eller ældreboli-

ger

Omdannelse af erhvervsarealer svarende til 6 boliger

Omdannelse af 17 familieboliger i forskellige blokke til ældreboliger

Nedrivninger indgår

ikke

som et redskab til nedbringelse af andelen af almene familie-

boliger i udviklingsplanen for Finlandsparken.

3.3.4 Gadehavegård, Høje-Taastrup Kommune - nedbringelsesandel 40 pct.

Pr. 2019 er der, jf. udviklingsplanen, 986 familieboliger i Gadehavegård.

Udviklingsplanen benytter følgende redskaber:

Salg af 75 familieboliger

–

frasalg kan opjusteres hvis nødvendigt

Nybyggeri af 100 private boliger og 54 ældreboliger

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

Fortætning med etablering af et nyt kvarterhus (1800 m

) og et Campus-hus

(4000 m

) svarende til 77 erhvervsenheder

Nedrivning af i alt 260 familieboliger

Ommærkning af 105 familieboliger til ungdomsboliger

Sammenlægning: 100 familieboliger nedlægges gennem sammenlægninger

I udviklingsplanen hedder det:

”For at skabe plads til ny vejføring ind i bebyggelsen skal der nedrives bo-

liger. Nedrivning skal desuden give mulighed for fortætning med private

boliger og ældreboliger. Endelig vil der gennem partiel nedrivning kunne

skabes bedre sigtelinjer i bebyggelsen og en mere varieret bygningsmæs-

sig struktur. De konkrete løsninger udarbejdes af rådgivere med bl.a. by-

planfaglige kompetencer. Der nedrives i alt 260 boliger.”

I Høje-Taastrup Kommunens

”Strategisk udviklingsplan” fra 2017 anbefales:

”Gadehavegård

er anlagt af blokke i X-formationer og nogle stænger. Der,

hvor fire gavle mødes i midten af et X, opstår sære og dårligt fungerende

steder. Der skal skabes enkel klarhed over bebyggelsesstrukturen. Det

kan nogle steder kræve nedrivning at skabe gode løsninger.

[…]

Foretag

delvise nedrivninger for at skabe en klar by- og bebyggelsesstruktur og

for at give plads til nyt, attraktivt og eksperimenterende boligbyggeri.”

Der er planlagt 260 nedrivninger som følge af udviklingsplanen. Det bemærkes, at

disse nedrivninger har en strategisk karakter, idet nedrivningerne giver plads til for-

tætning eller giver adgang til ny infrastruktur. Nedrivningerne indgår som en del af de

overvejelser, der i forvejen har været om udviklingen af boligområdet Gadehavegård.

3.3.5 Gellerup/Toveshøj, Aarhus Kommune - nedbringelsesandel 40 pct.

Pr. 2019 er der, jf. udviklingsplanen, 2.433 boliger i Gellerup/Toveshøj, heraf 2.055 al-

mene familieboliger. Boligområdet Gellerup/Toveshøj er særligt ved, at der i mange år

har været ambitiøse planer om at omdanne boligområdet. Aarhus Kommune og Bra-

brand Boligforenings ambitioner går videre, end lovgivningen kræver. Udviklingsplanen

bygger videre på allerede iværksatte initiativer, der går tilbage til en aftale mellem bo-

ligorganisationer og Århus Kommune fra 2010. Udviklingsplanen benytter følgende

redskaber:

Nedrivning af yderligere 600 familieboliger oven i de 345, der allerede er

planlagte eller gennemført

Fortætning med 903 private boliger oven i de 441 boliger, der allerede er

planlagt eller gennemført

Fortætning med etablering af erhvervsarealer svarende til 231 boliger ud

over de 594 boliger, der allerede er planlagt eller gennemført

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

Der er siden 2010 nedrevet 345 boliger i Gellerupparken. Trafik-, Bygge- og Boligsty-

relsen har ved godkendelse af nedrivningerne lagt vægt på, at nedrivningerne sker

som led i infrastrukturændringer, som skal give plads til en omdannelse af boligområ-

det. Formålet er at omdanne Gellerupparken fra et udsat boligområde til en attraktiv

bydel.

Som følge af udviklingsplanen planlægges det at nedrive yderligere 600 boliger, heraf

gennemføres nedrivning som følge af nedlæggelser af boliger i forbindelse med alle-

rede planlagt renovering af i alt 282 boliger.

I ”Aftale vedrørende grundlaget for dispositionsplanen for Gellerup/Toveshøj” af 23.

juni 2009 hedder det:

”Helhedsplanen sigter på at skabe en attraktiv og multifunktionel bydel

med en blandet beboersammensætning. For at dette kan lade sig gøre, er

det nødvendigt med en gennemgribende fysisk forandring af området,

som bryder med de grundlæggende uhensigtsmæssige strukturer i områ-

det. […]

En eller flere af de nuværende blokke kan erstattes af nyt tæt

lavt byggeri, eller man kan med infill byggeri og nedrivninger skabe karré-

strukturer eller randbebyggelser mellem de eksisterende blokke”

”Parterne er enige om at skabe forudsætningerne for en blandet beboer-

sammensætning i området. For at understøtte dette er der enighed om, at

målet for den fremtidige andel af almene familieboliger i området er 30

pct.

senest i 2030.”

Det vurderes, at nedrivningerne sker som led i en mangeårig strategisk udvikling af

boligområdet.

3.3.6 Mjølnerparken, Københavns Kommune - nedbringelsesandel 40 pct.

Pr. 2019 er der, jf. udviklingsplanen, 560 boliger i boligområdet Mjølnerparken, heraf

528 almene familieboliger.

Den igangsatte fysiske helhedsplan forventes gennemført i 2021 og indebærer renove-

ring af eksisterende boliger, infill-byggeri af ungdomsboliger, etablering af et nyt kvar-

terhus og en daginstitution. Herefter er det planen at gennemføre udviklingsplanen,

der forventes afsluttet allerede i 2024. Udviklingsplanen benytter følgende redskaber:

Salg af ca. 221 familieboliger

Ommærkning af 41 familieboliger til ungdomsboliger

Fortætning med etablering af 34 erhvervsenheder

Nedrivning af 23 familieboliger

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har i februar 2018 imødekommet en ansøgning fra

Lejerbo om nedrivning af 121 almene familieboliger. Nogle af disse familieboliger bliver

erstattet, jf. nedenstående, af nye familieboliger, og derfor udgør nedrivning kun 23

familieboliger i udviklingsplanen.

Der blev vedtaget en fysisk helhedsplan for Mjølnerparken den 10. december 2015.

Nedrivninger beskrives på helhedsplanernes side 9 således:

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

”De

eksisterende tagboliger i boligafdelingen nedrives for at give plads til

nyopførte tagboliger. Projektet indeholder 74 almene familieboliger, der

opføres som tagboliger oven på Mjølnerparken. Det eksisterende beboer-

hus i Mjølnerparken nedrives for at give plads til en cykelforbindelse igen-

nem området.”

Det vurderes, at nedrivningerne har en strategisk karakter for at give plads til andre

boligtyper, og at de er besluttede forud for udviklingsplanen.

3.3.7 Motalavej, Slagelse Kommune - nedbringelsesandel 58 pct.

Pr. 2019 er der, jf. udviklingsplanen, 971 boliger i boligområdet Motalavej, heraf 910

almene familieboliger.

Udviklingsplanen er en videreførelse af godkendte helhedsplaner med renoveringer og

nedrivninger. Ministeriet har givet dispensation fra nedbringelseskravet, hvorefter der

skal ske nedbringelse af andelen af familieboliger til 58 pct.

Udviklingsplanen benytter følgende redskaber:

Ommærking af 9 familieboliger

Nedrivning/nedrenovering af 164 familieboliger. Der er tidligere blevet nedre-

vet familieboliger, således at det samlede antal nedrevne familieboliger udgør

347

Fortætning med etablering af 14 familieboliger og 24 ældreboliger

Der er allerede gennemført en række sociale og fysiske indsatser - bl.a. nedrivninger,

renoveringer og forbedring af udearealer. De allerede gennemførte og planlagte ned-

rivninger af familieboliger efter 2010 udgør i alt 178 familieboliger i to afdelinger.

Disse uddybes nedenfor.

Afdeling 15:

En omfattende renovering i 2005 og senest i perioden 2013-2017, hvor

blandt andet antallet af almene familieboliger er reduceret med 106 boliger ved ned-

rivning. Udviklingsplanen beskriver nedrivningerne således:

”Tre blokke i den nordlige del af bebyggelsen er blevet nedrevet og har gi-

vet plads til et nyt aktivitets- og legeområde (multipladsen) samt 24 ny-

opførte plejeboliger med servicearealer i Botilbuddet Fasanstien, målrettet

borgere med nedsat psykisk og fysisk funktionsevne.”

Det vurderes, at der er tale om strategiske nedrivninger.

Afdeling 21:

Afdelingen er i færd med at gennemføre en fysisk helhedsplan, hvor der

både vil blive fjernet boliger og omdannet boliger svarende til 72 boliger. Udviklings-

planen beskriver omdannelserne således:

”Mod nord bliver tre boligblokke på fire

etager reduceret til hhv. tre, to og

en etage med nedtrapning mod det østlige ankomstområde, så det svarer

til højden af de omkringliggende bygninger. Dette giver mere gradvis

overgang til kvarteret samt en helt ny boligtypologi i området: Etplans-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

rækkehuse. Samtidig brydes den lange blok i to mindre blokke for at give

et bedre kig ind i området.

Den 150 meter lange blok mod syd nedrives punktvis to steder, så den

bliver til tre mindre blokke. Dette giver en mere menneskelig skala og gi-

ver bedre kontakt og

overskuelighed på tværs af bebyggelsen.”

Boligområdet Motalavej har opnået ministeriets godkendelse af nedrivning af 72 al-

mene familieboliger i afd. 21 i 2017. I afgørelsen er der lagt

vægt på, at ”få

åbnet hele

boligområdet op, så det fremstår lyst og indbydende. Man sigter mod en større krimi-

nalitetspræventiv løsning, som kan give en større beboertryghed og øge motivationen

til at blive boende i området. Endelig forventes tiltagene at medvirke til, at flere res-

sourcestærke personer flytter til området.”

Det vurderes, at der er tale om strategiske nedrivninger, som også har til hensigt at

løfte området socialt.

Afdeling 35:

Ud over de iværksatte og gennemførte tiltag beskriver udviklingsplanen,

at der skal nedrives yderligere 164 boliger i afd. 35. Udviklingsplanen beskriver nedriv-

ningerne således:

”Der er for Motalavejs vedkommende meget begrænsede muligheder for

at anvende andre virkemidler end nedrivning. Efterspørgslen efter bygnin-

ger og byggegrunde er så lav i dette område, at det vurderes, at ejen-

dommene næppe kan sælges uden tab - ligesom fortætning af området

ikke er realistisk. Derfor er det hovedsageligt nedrivning og (i mindre om-

fang) ommærkning, der forventes taget i anvendelse.”

Dertil skal det dog bemærkes, at nedrivningen planlægges udført på en måde, så de

medvirker positivt til områdets udvikling. Udviklingsplanen lægger vægt på at benytte

et redskab,

hvor man ”nedrenoverer”

blokke frem for at fjerne dem.

”Ved derimod at ‘nedrenovere’ karréerne, ved at tage etager af blokkene,

kan man fastholde

beboelsen og livet i udeområderne. ‘Nedrenoveringen’

kan ligeledes bruges strategisk til at forbedre sollysforholdene i gårdrum-

mene og samtidig skærme mod motorvejsstøj og vestenvind. Ved at

bruge ‘nedrenovering’ er det ligeledes muligt både at reducere

antallet af

almene familieboliger, mens byggeriet bliver omdannet til tæt/lavt byg-

geri, der er bedre integreret i de omkringliggende kvarterer. Dette indgår

også konkret i de handlinger for Motalavejkvarteret, som er beskrevet i

Slagelse Kommunes “Strategi for den almene sektor 2025”. Men ‘nedreno-

veringen’ giver også mulighed for at ændre selve boligtyperne og dermed

ændre selve boligudbuddet.”

I Slagelse Kommunes ”Strategi for den almene sektor 2025”,

der blev vedtaget i 2016,

opstilles der således for Motalavejområdet:

”Handlinger:

Reducere antallet af boliger. I

forbindelse med de kommende helhedsplaner for afdelingerne 21 og 35 skal der indgå

reduktion af antal boliger med 1/3

–

1/2. Omdanne til tæt/lavt byggeri og integrere

området i de omkringliggende

boligkvarterer.”

Det vurderes, at der er tale om strategiske nedrivninger.

Det vurderes samlet set for boligområdet Motalavej, at der er tale om strategisk be-

grundede nedrivninger, der også samtænkes med omfattende renoveringer af utids-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

svarende boliger. Nedrivninger er hovedsageligt besluttet forud for aftalen om bekæm-

pelse af parallelsamfund, men enkelte nedrivninger besluttes i forbindelse med udvik-

lingsplanen.

3.3.8 Munkebo, Kolding Kommune - nedbringelsesandel 60 pct.

Pr. 2019 er der, jf. udviklingsplanen, 561 familieboliger i boligområdet Munkebo.

Udviklingsplanen omfatter omdannelse af boligområdet ved at skabe større variation i

boligtyper, nye forbindelser samt etableringen af et bydelshus. Udviklingsplanen forud-

sætter dog, at de infrastrukturelle omdannelser gennemføres, før nedbringelsen af an-

delen af almene familieboliger kan realiseres. Det betyder, at mange af indsatserne

først planlægges realiseret i perioden 2027-2029. Der er givet dispensation til en ned-

bringelse til højst 60 pct. almene familieboliger. Udviklingsplanen benytter følgende

redskaber:

Fortætning med etablering af 60 boliger der skal indgå ved etablering af en ny

hovedgade

Nedrivning af en enkelt blok med 36 familieboliger

Ommærkning af 50 familieboliger til ungdomsboliger og 8 ældreboliger

Salg af to blokke med 36 familieboliger

Etablering af et nyt erhvervsområde (3500 m

) på hjørne-arealet mod nordøst,

der er søgt om områdeudvidelse til.

Udvidelse af fælleshuset til et kvartershus (200 m

), og etablering af nye er-

hvervsarealer på Pinjevej (750 m

). I alt nye 4.450 m

erhvervsarealer, sva-

rende til 59 boligenheder. Herudover 2.636 eksisterende erhvervsarealer, sva-

rende til 35 boligenheder

I boligområdet Munkebo angiver udviklingsplanen, at det er planen at nedrive 36 fami-

lieboliger, der tilsammen udgør ca. 5 pct. af den samlede nedbringelse. Udviklingspla-

nen beskriver nedrivningerne således:

”Nedrivning er ikke i udgangspunktet et ønskeligt virkemiddel, da bygnin-

gerne er nyrenoverede og i god stand. Dog foreslås områdets nordvestlig-

ste lange bygning nedrevet for at skabe plads til nybyggeri af både privat

bolig- og erhvervsbyggeri, sidstnævnte for yderligere at understøtte mil-

jøet omkring bydelshuset.”

Det vurderes, at nedrivningerne derfor har en strategisk begrundelse.

3.3.9 Ringparken, Slagelse Kommune - nedbringelsesandel 40 pct.

Pr. 2019 er der, jf. udviklingsplanen, 868 familieboliger i boligområdet Ringparken.

Udviklingsplanen bygger på et ambitiøst visionsoplæg fra 2016, hvor Ringparken om-

dannes til tre nye kvarterer. Der planlægges:

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

Salg af 4 boligblokke på Schakenborgvænge med 136 familieboliger

Fortætning med etablering af 228 nye private boliger og 83 nye ungdomsboli-

ger, samt etablering af erhverv (6.000 m

), svarende til 80 boligenheder

Omdannelse af 63 familieboliger til 104 ungdomsboliger og

Nedrivning af 149 almene familieboliger

I udviklingsplanen for Ringparken er nedrivningerne beskrevet således:

”Sammenfattende giver en adressering af de fire nævnte hovedudfordrin-

ger, at vi kan ændre den grundlæggende struktur for Ringparken sådan,

at området kommer til at fremstå attraktivt, trygt og let at opnå ejerskab

til. Det kræver en kombination af en række tiltag: Ny infrastruktur, ned-

rivning og nedrenovering af eksisterende blokke og erhverv samt nybyg-

geri af boliger i efterspurgte typer og eftertragtet arkitektur, anlagt i

strukturer, der giver klarhed og ejerskab. Endelig tilføres også funktioner,

der kan øge udvekslingen med den omkringliggende by såvel som øge

selve områdets attraktivitet. Hvilke funktioner, det bliver, ligger ikke fast

på nuværende tidspunkt. Som nævnt udfoldes den plan, som er formule-

ret i Ny Ringby 2025-visionen, under punkt 5 her i udviklingsplanen. Det

er den vision, vi ønsker at realisere, og vi betragter denne udviklingsplan

som redskab til at opfylde visionen. […]

Størstedelen af erhvervsbyggeriet i Ringparken er nedslidt og kan uden vi-

dere nedrives for at give plads til nyt byggeri. Boligblokkene har det ud fra

en byggeteknisk betragtning fint, men udgør en så dominerende struktur,

at vi ønsker at foretage indgreb i dem. Det gør vi ved bl.a. at nedrenovere

nogle af blokkene med en eller to etager, ved at reducere andre blokke

med enkelte boliger for at skabe variation i udtrykket og de rumlige kvali-

teter samt ved at fjerne to hele blokke.”

Det vurderes, at der er tale om strategiske nedrivninger, som har været en central del

af planen for at udvikle Ringparken siden 2016.

3.3.10 Skovvejen/Skovparken, Kolding Kommune - nedbringelsesandel 40

pct.

Pr. 2019 er der, jf. udviklingsplanen, 1.025 boliger i boligområdet Skovparken/Skovve-

jen, heraf 944 almene familieboliger.

Udviklingsplanen indebærer omdannelsen af boligområdet, blandt andet ved at etab-

lere en ny hovedgade, totalomdanne områdets center med nye boliger ovenpå og ved

at etablere en kunstgræsbane, hvor der nu står boligblokke. Mange af redskaberne i

udviklingsplanen planlægges realiseret sent i perioden frem til 2030. Udviklingsplanen

benytter følgende redskaber:

Salg af 35 familieboliger

Nedrivning af 243 almene familieboliger

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

Fortætning med etablering af 6 nye almene familieboliger og 153 ung-

domsboliger

Ommærkning til henholdsvis ungdomsboliger og ældreboliger (i alt 161 fa-

milieboliger)

Sammenlægninger af 40 familieboliger

Etablering af nyt bydelshus (1000m

) og ny multihal (3000m

), svarende

til 53 boligenheder

Udviklingsplanen beskriver omdannelserne således:

”Et væsentligt bidrag til nedbringelse af andelen af almene familieboliger

planlægges at ske ved at transformere bygninger til et færre antal boliger,

men af højere kvalitet og med større variation. Transformationen har til

formål at mindske områdets ensartede udseende og tilbyde nye boligtyper

i det almene system, så de mest ressourcestærke ikke søger væk.”

Og i den strategiske udviklingsplan:

”En større omdannelse af den oprindelige boligmasse er nødvendig for at

reducere andelen af almene familieboliger og samtidig gøre området

endnu mere attraktivt. […] I Skovvejens tilfælde indebærer nedrivnings-

tallet også de små og ensidigt belyste midtfor-lejligheder, der udgår i for-

bindelse med installation af elevator ved en omdannelse til tilgængelig-

hedsboliger. Dette regnes med som et virkemiddel, idet det fjerner uat-

traktive lejligheder og i stedet kan være med til at tiltrække et mere res-

sourcestærkt beboersegment, der efterspørger lejligheder med tilgænge-

lighed. […] I Skovparkens tilfælde planlægges forskellige omdannelser til

andre typer af almene boliger. Ambitionen er ved omdannelse af eksiste-

rende bygninger at indrette almene familieboliger med særlige faciliteter,

som fx med egen garage integreret i bygningen eller mulighed for liberalt

erhverv i tilknytning til boligen. Desuden vil det i flere tilfælde være rele-

vant at vende en bygnings indgange til den anden side for at understøtte

det ønskede gademiljø.”

Det vurderes, at nedrivninger sker som følge af udviklingsplanen. Nedrivningerne

medfører så vidt muligt, at det er

”uattraktive lejligheder”,

der fjernes og vil ifølge ud-

viklingsplanen give plads til nye attraktioner i området som f.eks. en kunststofbane.

Nedrivningerne begrundes således både strategisk og med henblik på hovedsageligt at

nedrive utidssvarende boliger.

3.3.11 Stengårdsvej, Esbjerg Kommune - nedbringelsesandel 40 pct.

Pr. 2019 er der, jf. udviklingsplanen, 579 familieboliger i boligområdet Stengårdsvej.

Udviklingsplanen bygger oven på tidligere planer for området. Udviklingsplanen benyt-

ter følgende initiativer:

Nedrivning af sammenlagt 116 familieboliger fordelt på 4 blokke

Ommærkning af 114 familieboliger til ungdomsboliger og 46 familieboliger til

ældreboliger

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

Fortætning med 90 nye infill-ungdomsboliger og 100 private boliger

I udviklingsplanen for Stengårdsvej er nedrivningerne beskrevet således:

”De to sydligste bygninger

i afd. 14 nedrives. Det er højhuset med adres-

sen Stengårdsvej 8 og blokken med de tre opgange Stengårdsvej 10-14

–

begge beliggende på matr. 9t. Bygningerne er ikke en del af den igangvæ-

rende byggesag med renovering af Stengårdsvej. De nedrevne bygninger

er derfor i dårligere stand end de øvrige bygninger i afd. 14, og valget af

netop de to bygninger er derfor økonomisk rationelt. Samtidig ligger byg-

ningerne mod syd, hvor også Salling Group har en ejendom, som der er

ændringsplaner for. Det giver mulighed for at se den sydligere del af Sten-

gårdsvej som et samlet udviklingsområde.

Der nedrives 2 blokke i afd. 13 (matr. 7m). Nedrivningen styrker mulighe-

derne for at skabe forbindelser på tværs i Stengårdsvej og give plads til

nybyggeri, der vil kunne ændre bygningsmonotonien og indføre andre bo-

former/ejerstrukturer. Efter nedrivning videreføres afd. 13 med de 2 re-

sterende blokke.”

I den originale strategiske udviklingsplan for Stengårdsvej, som blev udfærdiget samti-

dig med den lovpligtige udviklingsplan hedder der:

Da Stengårdsvej aktuelt er i gang med en stor renovering, er det ikke op-

lagt at foreslå fysiske indgreb i det eksisterende, på den korte bane. Men

der kan arbejdes med fortætning, med infrastruktur, med nye funktioner,

og på sigt også med andre fysiske greb, som der er evidens for, gør en

forskel, og derudover med partnerskaber og samarbejder. Som udgangs-

punkt forestiller vi os altså, at den fysiske plan indeholder tilføjelser, ikke

nedrivning og fjernelse af det eksisterende.

Det vurderes, at nedrivningerne sker som følge af udviklingsplanen, men at 75 af de

planlagte nedrivninger begrundes med, at boligerne er i dårlig stand. De resterende 41

nedrivninger er strategisk begrundede for at give plads til ny infrastruktur og bryde

bebyggelsens nuværende form.

3.3.12 Sundparken, Horsens Kommune - nedbringelsesandel 60 pct.

Pr. 2019 er der, jf. udviklingsplanen, 577 boliger i boligområdet Sundparken, heraf

520 almene familieboliger. Udviklingsplanen indeholder en vision for boligområdet i og

omkring Sundparken. Den sigter mod at gøre området til et attraktivt sted at bo med

nye grønne fællesarealer og udelivsaktiviteter. Der er givet dispensation til nedbrin-

gelse af familieboliger til 60 pct. Udviklingsplanen benytter følgende redskaber:

Fortætning med etablering af 35 boliger

Salg af 4 boligblokke, der tilsammen har 139 familieboliger

Nedrivninger indgår ikke som et redskab til nedbringelse af andelen af almene familie-

boliger i udviklingsplanen for Sundparken.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

3.3.13 Tingbjerg/Utterslevhuse, Københavns Kommune - nedbringelsesandel

40 pct.

Pr. 2019 er der, jf. udviklingsplanen, 2.422 boliger i boligområdet Tingbjerg/Utterslev-

huse, heraf 2.404 almene familieboliger.

Udviklingsplanen for Tingbjerg/Utterslevhuse bygger videre på boligorganisationernes

og Københavns Kommunes indsats i området. Planen vil afstedkomme store forandrin-

ger i boligområdet blandt andet gennem fortætning med mange private boliger.

Området er blevet udvidet med Bystævneparken, og der er i forbindelse med område-

udvidelsen stillet særlige krav om, at maksimalt 10 pct.-point af den samlede nedbrin-

gelse af andelen af almene familieboliger kan ske i Bystævneparken. Udviklingsplanen

benytter følgende redskaber:

Nedrivning af 42 familieboliger i Tingbjerg/Utterslevhuse

Fortætning med 42 almene familieboliger i Tingbjerg/Utterslevhuse

Sammenlægning af 54 familieboliger i Tingbjerg/Utterslevhuse

Fortætning med etablering af 1.536 private boliger i Tingbjerg/Utterslev-

huse samt 660 private boliger i Bystævneparken

Fortætning med etablering af 110 ældreboliger og ommærkning af yderli-

gere 50 i Tingbjerg/Utterslevhuse samt fortætning med etablering af 255

ældreboliger i Bystævneparken

Fortætning med etablering af 270 ungdomsboliger i Tingbjerg/Utterslev-

huse

Ommærkning til 66 ungdomsboliger i Tingbjerg/Utterslevhuse

Etablering af erhvervsarealer svarende til 181 boliger i Tingbjerg/Utter-

slevhuse samt 340 boliger i Bystævneparken

I udviklingsplanen beskrives nedrivningerne således:

”Nedrivninger af almene familieboliger benyttes ikke som redskab, der i

sig selv nedbringer andelen af almene familieboliger. Der vil dog blive tale

om nedrivning af enkelte boliger for at muliggøre udviklingen af et velfun-

gerende og sammenhængende område, fx af infrastrukturelle årsager.

I ”Byudviklingsstrategi for Tingbjerg-Husum” fra 2015 står således:

”Nybyggeri på eksisterende bebygget areal giver mening, hvor der er om-

fattende nedrivnings- eller renoveringsbehov, og hvor der er ringe eller

utidssvarende udnyttelse af mulighederne. Langs Ruten, langs Bystævnet

og i Bystævneparken er der oplagte fortætningsmuligheder, som vil bi-

drage til at skabe tryghed og koncentrere byliv omkring de to hovedstrøg.

Bebyggelsen langs Langhusvej giver ringe udnyttelse af den landskabelige

beliggenhed mod Gyngemosen og anbefales nedrevet eller omdannet til

rækkehuse i to etager. En fortætning på denne grund med etablering af

strategiske åbninger mod landskabet vil forbedre kontakten fra Tingbjerg

til Gyngemosen. Kollegiebebyggelsen på Terrasserne kan udbygges mod

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

gaden i respekt for den aktuelle omfattende renovering for at skabe en

mere åben og bylivsintegreret facade og inddrage det brede gaderum til

aktivitets- og opholdsrum.”

Det vurderes, at nedrivningerne sker i forlængelse af tidligere planer for området og

med det strategiske formål at skabe plads til nybyggeri.

3.3.14 Taastrupgaard, Høje-Taastrup Kommune - nedbringelsesandel 40 pct.

Pr. 2019 er der, jf. udviklingsplanen, 917 familieboliger i boligområdet Taastrupgaard.

Udviklingsplanen bygger videre på aktiviteter, der allerede er igangsat, herunder om-

fattende nedrivninger af almene boliger. Udviklingsplanen benytter følgende redska-

ber:

Nedrivning af 266 familieboliger

Fortætning med etablering af 250 private boliger og 40 ældreboliger

Etablering af et børne- og kulturhus (127 enheder), 80 øvrige erhvervsenheder

og et nyt kvarterhus (24 enheder)

Etablering af erhvervsarealer svarende til 80 boliger

Ommærkning til 20 ungdomsboliger

Sammenlægning af 17 familieboliger

I udviklingsplanen står der således:

”For at skabe plads til etablering af et

børne- og kulturhus i Taastrupgaard

nedrives 188 boliger. Herudover gennemføres endnu et gennembrud af

langblokken mod Taastrupgardsvej for at give adgang til ny infrastruktur

og skabelse af et nyt byrum med tilhørende funktioner og faciliteter. End-

videre skal der arbejdes med forskellige greb af nedrivning

–

herunder:

hel blok, opgang, nedbygning og tagboliger. Formålet er at skabe større

variation i bygningsudtrykket og samtidig understøtte kvarteridentitet og

overgang mellem Taastrupgaard og det nye boligkvarter ved Selsmosen.

De strategiske bygningsindgreb til nedbringelse af antallet af almene boli-

ger sker endvidere for at understøtte udviklingen af nye almene familiebo-

ligtyper i de tilbageværende boliger i området. […] Derudover etableres 40

ældreboliger gennem nedlæggelse af 28 familieboliger og gennemgribende

ombygning af blokkene. Dette er en teknisk nedrivning og lægges til de

238 nedrevne boliger

–

det samlede antal nedrivninger er således 266 al-

mene familieboliger.”

I boligområdet Taastrupgaard er der således per februar 2020 allerede foretaget gen-

husning forud for nedrivninger af 188 boliger. Det vurderes, at der er tale om strategi-

ske nedrivninger. Derudover er der planlagt 78 nedrivninger som følge af udviklings-

planen. Disse nedrivninger har en strategisk karakter og gennemføres som led i om-

dannelse til ældreboliger eller for at give mulighed for ny infrastruktur.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

3.3.15 Vollsmose, Odense Kommune - nedbringelsesandel 40 pct.

Pr. 2019 er der, jf. udviklingsplanen, 3.075 boliger i boligområdet Vollsmose, heraf

2.872 almene familieboliger. Udviklingsplanen for Vollsmose baserer sig på den kom-

munale plan ”Den sidste Vollsmoseplan” fra 2018,

som omfatter en omfattende udvik-

ling af boligområdet, herunder bl.a. etableringen af en ny letbane. Udviklingsplanen

benytter følgende redskaber:

Nedrivning af 1.000 familieboliger i området

Fortætning med etablering af 1.600 nye private boliger

Fortætning med 400 erhvervsenheder

I udviklingsplanen hedder det:

”Der

nedrives ca. 1.000 almene familieboliger i Vollsmose. Nedrivningerne

kan være med til at ændre på den fysiske struktur i området samt frigøre

attraktive arealer til private investorer.

[…] Et bærende princip i den fysi-

ske planlægning er, at der bliver skabt trygge byrum og fællesarealer.

Derfor har nedrivningerne den logik, at det handler om, at man skaber

plads til den nødvendige byudvikling.”

I ”Den sidste Vollsmoseplan”

fra september 2018 hedder det:

”Der skal ske en grundlæggende og gennemgribende fysisk forandring i

Vollsmose, hvor befolkningssammensætningen i al væsentlighed afspejler

resten af Odense. Bebyggelserne og bydelen skal forandres væsentligt og

gøres attraktiv, så den ikke ligger nederst i bolighierarkiet i Odense og på

Fyn. Dette betyder blandt andet, at der skal arbejdes på at opnå en bydel

med blandede bebyggelser og ejerformer og med blandede funktioner og

flere arbejdspladser. […]

Byrådets partier har som udgangspunkt for den

kommende dialog med boligorganisationer og markedet aftalt, at der ned-

rives eller ommærkes minimum 1.000 eksisterende boliger og genopføres

omkring 1.600 nye ikke-almene boliger, afhængig af hvilke boligtyper

markedet efterspørger.

[…] Det er byrådets partiers ønske, at forandrin-

gerne skal begynde i Bøgeparken, hvor væsentlige dele vil indgå i strate-

gisk nedrivning.”

Fyns Almennyttige Boligselskab ansøgte den 28. august 2018 om at nedrive 18 boliger

i Fyrreparken, hvilket er blevet godkendt af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen.

Det vurderes, at de planlagte nedrivninger i boligområdet Vollsmose indgår i en samlet

strategisk plan for udviklingen af området. Nedrivningerne er blevet besluttet som en

del af "Den sidste Vollsmoseplan" i september 2018. Det vil sige, at den strategiske

plan for udvikling af Vollsmose blev indgået, efter den politiske aftale om initiativer på

boligområdet, der modvirker parallelsamfund, var indgået, og betragtes derfor som

værende besluttet i sammenhæng med udviklingsplanen.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

4.0 Dispensationsafgørelser

I dette kapitel gennemgås de 7 dispensationsansøgninger og

Transport- og Boligministeriets afgørelser, herunder begrundel-

serne for de meddelte nedbringelsesandele.

4.1 Ansøgninger om dispensation

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen modtog inden den 1. februar 2019 i alt 4 ansøgninger

om dispensation efter almenboliglovens § 168 a, stk. 3, fra kravet om at nedbringe

andelen af almene familieboliger til højst 40 pct. af alle boliger i de berørte boligområ-

der. Styrelsen modtog 2 ansøgninger fra Kolding Kommune og 2 ansøgninger fra Sla-

gelse Kommune.

Endvidere modtog Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen inden den 1. april 2019 i alt 4 an-

søgninger om dispensation efter almenboliglovens § 168 a, stk. 4, fra kravet om at

nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 pct. af alle boliger i de berørte

boligområder. Ansøgningerne kom fra henholdsvis Holbæk Kommune, Horsens Kom-

mune, Kolding Kommune og Vejle Kommune.

4.2 Sagsbehandling af dispensationsansøgninger

Ansøgninger om dispensation efter almenboliglovens § 168 a, stk. 3 og 4, indsendes til

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen senest henholdsvis 2 måneder og 4 måneder efter of-

fentliggørelse af den liste over ghettoområder efter lovens § 61 a, stk. 6, hvor bolig-

området for første gang er opført på listen som hårdt ghettoområde.

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen sagsbehandler de indkomne dispensationsansøgnin-

ger med særlig fokus på,



om kravene for dispensation er opfyldt,

om der er begrundede oplysninger om, hvilken procentsats der søges dispen-

sation til

om der er en redegørelse for, hvilke indsatser der er eller vil blive iværksat for

at sikre, at boligområdet omdannes til et velfungerende boligområde, der er

integreret med den omkringliggende by

om boligområdet inden 2030 ikke længere er et ghettoområde.



For at sikre en ensartet og fyldestgørende sagsbehandling af ansøgningerne er der ud-

arbejdet en sagsbehandlingsinstruks, som er blevet fulgt ved Trafik-, Bygge- og Bolig-

styrelsens sagsbehandling.

I bemærkninger til ændringsforslag til det fremsatte forslag til ændring af almenbolig-

loven L 38 fra 2018 er det præciseret, at ansøgningen om dispensation efter § 168 a,

stk. 4, skal angive den andel af almene familieboliger, der skal træde i stedet for 40

pct., f.eks. 50-60 procent. Boligministeren har efterfølgende over for Boligudvalget op-

lyst, at dette

skal opfattes som vejledende for, hvordan en dispensationsansøgning vil

blive behandlet.

Dispensationsniveauet er blevet lagt tæt på lovens intention om at nedbringe andelen

af almene familieboliger til 40 pct.

–

inden for de vejledende rammer på mellem 50-60

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

pct.

Styrelsen foretager en individuel og konkret vurdering af hver enkelt ansøgning på

grundlag af de oplysninger, der fremgår af ansøgningen, om lokale

forhold.

På grundlag af denne sagsbehandling udarbejder styrelsen en indstilling i hver enkelt

dispensationssag, som sendes til boligministeren med angivelse af en nedbringelses-

procent. Nedbringelsesprocenten er begrundet i oplysninger om lokale forhold og lig-

ger inden for rammerne af de vejledende retningslinjer for nedbringelsesprocenten.

Ministeren skal i vurderingen af dispensationsansøgningerne tage højde for boligområ-

dets historik og graden af parallelsamfund og konsultere aftalepartierne om ansøgnin-

gerne. Det er ministeren, der efter drøftelse med aftalepartierne foretager den ende-

lige beslutning om dispensation.

4.3. De meddelte dispensationer og afslag

Som det fremgår af de to oversigter over dispensationsafgørelser nedenfor, har Trafik-,

Bygge- og Boligstyrelsen modtaget 4 ansøgninger om dispensation fra nedbringelseskra-

vet efter almenboliglovens generelle dispensationsbestemmelse, jf. almenboliglovens §

168 a, stk. 3, og 6 ansøgninger om dispensation fra nedbringelseskravet for mindre bo-

ligområder, jf. almenboliglovens § 168 a, stk. 4. Styrelsen har således i alt modtaget 9

ansøgninger om dispensation fra nedbringelseskravet for 7 boligområder.

Ud af de 4 ansøgninger, der er modtaget under den generelle dispensationsbestem-

melse, er tre ansøgninger blevet afvist.

Boligområde

Munkebo (1. ansøgning)

Ringparken

Motalavej

Skovvejen/Skovparken

Afgørelse

Afvist

Delvist imødekommet

Afvist

Ansøgt

85 pct.

60 pct.

65 pct.

80 pct.

Ny andel

58 pct.

Tabel 4.3.1. Oversigt over dispensationsafgørelser efter almenboliglovens § 168 a, stk. 3.

To ansøgninger er blevet afvist med den begrundelse, at boligområderne

ikke

lever op

til lovens betingelser for at komme i betragtning til at søge om nedbringelse af andelen

af almene boliger i området til en andel højere end 40. pct. Endelig er en ansøgning

om dispensation efter den generelle adgang blevet afvist, idet ansøgningen

ikke

lever

op til kravet om, at salg kun kan ske med tab, men ministeriet har samtidig gjort op-

mærksom på, at kommunen og boligorganisationen vil have mulighed for at genan-

søge efter § 168 a, stk. 4.

Den fjerde ansøgning er blevet delvist imødekommet med en nedbringelsesprocent la-

vere end den ansøgte. Det fremgår af afgørelsen, at ministeriet finder, at der ikke fo-

religger tilstrækkelige argumenter for

ikke

at nedbringe andelen af almene familieboli-

ger mere end ansøgt om.

Under dispensationsadgangen for de mindre boligområder har ministeriet modtaget 5

ansøgninger for 4 boligområder.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

Boligområde

Finlandsparken

Sundparken

Agervang

Munkebo (2. ansøgning)

Munkebo (3. ansøgning)

Afgørelse

Imødekommet

Delvist imødekommet

Afvist

–

kan genansøge

Delvist imødekommet

Ansøgt

68 pct.

80 pct. (60 pct.)

70 pct.

85 pct.

70 pct.

Ny andel

68 pct.

60 pct.

56 pct.

60 pct.

Tabel 4.3.2 Oversigt over dispensationsafgørelser efter almenboliglovens § 168 a, stk. 4.

For et boligområde er der blevet søgt om dispensation efter begge dispensationsbe-

stemmelserne, og for et boligområde er der blevet søgt om dispensation fra nedbrin-

gelseskravet ad flere omgange efter et indledende afslag. Ministeriet har helt eller del-

vist imødekommet dispensationsansøgningerne fra de 4 boligområder, der har ansøgt

under dispensationsadgangen for mindre boligområder. Én af ansøgningerne er blevet

fuldt ud imødekommet, mens 3 ansøgninger delvist er blevet imødekommet, idet mini-

steriet vurderer, at andelen af almene boliger i de 3 boligområder kan nedbringes

mere end anført i ansøgningen for at sikre en omdannelse af området.

Samlet har ministeriet modtaget 9 ansøgninger om dispensation fra nedbringelseskra-

vet fra 7 boligområder, hvoraf 5 ansøgninger er blevet helt ellers delvist imødekom-

met, og 4 ansøgninger er blevet afvist. Der er blevet meddelt dispensationer til, at an-

delen af almene familieboliger nedbringes til mellem 56 pct. og 68 pct. tilpasset efter

lokale forhold.

Det kan ikke udelukkes, at kommuner og boligorganisationer har besluttet ikke at an-

søge om en lavere nedbringelsesprocent, selv om betingelserne for at imødekomme en

højere andel har været til stede. Flere kommuner har over for ministeriet givet udtryk

for, at nedbringelseskravet går hånd i hånd med lokale ønsker om at omdanne de

mest udsatte boligområder.

Oversigt over begrundelser for Transport- og Boligministeriets afgørelser:

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

Boligområde

Stk. 3-ansøgninger

Munkebo (1. ansøgning)

Begrundelse



Ringparken

Motalavej

lever ikke op til krav for at komme i betragtning, idet der

er mulighed for salg af boliger

mangler fyldestgørende plan for andre skridt

lever ikke op til krav for at komme i betragtning, idet der

er mulighed for salg af boliger

der foreligger ikke tilstrækkelige argumenter for ikke at

nedbringe mere, end der er ansøgt om.

der er taget flere skridt for at afhjælpe

lever ikke op til krav for at komme i betragtning, idet

mulighed for salg af boliger

mangler fyldestgørende plan for andre skridt

Skovvejen/Skovparken



Stk. 4-ansøgninger

Finlandsparken



har en fyldestgørende redegørelse for at nå målet

udviser en lav grad af parallelsamfund

har oplevet en positiv udvikling.

ikke tydelige tegn på, at Sundparken bevæger sig i en

positiv retning

fortsat vil være behov for en betydelig nedbringelse af

andelen

kan opstå udfordringer med genhusning

der foreligger ikke tilstrækkelige argumenter for ikke at

nedbringe mere, end der er ansøgt om.

der er mulighed for salg

mangler redegørelse for den ansøgte nedbringelsespro-

cent

mangler fyldestgørende redegørelse for, hvordan den an-

søgte nedbringelsesandel kan nås

redskaberne kan anvendes i større omfang end ansøgt

Sundparken

Agervang

Munkebo (2. ansøgning)

Munkebo (3. ansøgning)



Tabel 4.3.3 Oversigt over begrundelser for Transport- og Boligministeriets afgørelser om dispen-

sation.

4.4 Uddybede begrundelser for afgørelserne

Nedenfor følger en gennemgang af de indkomne dispensationsansøgninger og boligmi-

nisterens begrundede afgørelser i sagerne.

4.4.1 Munkebo, Kolding

Ansøgning nr. 1 og 2: Kolding Kommune og boligorganisationen Alfabo har den 30. ja-

nuar 2019 ansøgt om dispensation fra kravet om at reducere andelen af almene fami-

lieboliger i boligområdet Munkebo til højst 40 pct. inden 2030. Der ansøges, jf. almen-

boliglovens § 168 a, stk. 3 og stk. 4, om dispensation til at nedbringe andelen af al-

mene familieboliger i området til en højere andel, svarende til 85 pct.

Afgørelse nr. 1 og 2: Den 20. februar 2019 sender Transport-, Bygnings- og Boligmini-

steriet afgørelse til Kolding Kommune og Alfabo. Heraf fremgår, at ministeriet har no-

teret, at de estimerede markedspriser fra den lokale ejendomsmægler ligger inden for

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

rammerne af ”Analyse af boligsalg og

-priser i de hårde ghettoområder”

(Copenhagen

Economics, 17. januar 2019). Transport-, Bygnings- og Boligministeriet vurderer, at

ansøgningen

ikke

lever op til kravet om, at salg efter en registreret ejendomsmæglers

aktuelle markedsvurdering kun kan ske med tab, jf. almenboliglovens § 168 a, stk. 3,

nr. 3. Ministeriet vurderer endvidere, at ansøgningen ikke lever op til kravene om be-

grundede oplysninger om den ansøgte procentsats, der søges dispensation til og en

fyldestgørende redegørelse for, hvordan boligområdet kan opfylde det ansøgte ned-

bringelseskrav, jf. almenboliglovens § 168 a, stk. 4.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet afslår på denne baggrund begge ansøgninger

om dispensation, hvorefter Kolding Kommune og boligorganisationen Alfabo uændret

skal udarbejde en udviklingsplan, hvor nedbringelse af almene familieboliger sker til

andel på højst 40 pct. inden 2030. Der gøres dog opmærksom på, at Kolding Kom-

mune og boligorganisationen Alfabo har mulighed for at genansøge efter § 168 a, stk.

4, inden den 1. april 2019.

Ansøgning nr. 3: Kolding Kommune og boligorganisationen Alfabo har den 28. marts

2019 genansøgt om dispensation fra kravet om at reducere andelen af almene familie-

boliger i boligområdet Munkebo til højst 40 pct. inden 2030. Der ansøges, jf. almenbo-

liglovens § 168 a, stk. 4, om dispensation til at nedbringe andelen af almene familie-

boliger i området til en højere andel, svarende til 70 pct.

I forbindelse med arbejdet med dispensationsansøgning og den kommende udviklings-

plan har Kolding Kommune og Alfabo arbejdet med kombination af virkemidler for at

reducere antallet af almene familieboliger til de ansøgte 70 pct.:



Ommærkninger

–

50 ungdomsboliger og 12 ældreboliger

Salg

–

36 boliger

Fortætning med nye boliger

–

40 boliger

Nedrivning

–

18 boliger

Afgørelse nr. 3: Den

24. april 2019 sender Transport-, Bygnings- og Boligministeriet

afgørelse til Kolding Kommune og Alfabo.

I ansøgningen lægges der op til at bruge en

kombination af redskaber, hvilket ses som hensigtsmæssigt, fordi Transport-, Byg-

nings- og Boligministeriet er enig i, at der er begrænsninger på anvendelsen af de en-

kelte redskaber i Munkebo. Transport-, Bygnings- og Boligministeriet vurderer dog, at

redskaberne i større omfang end ansøgt kan anvendes for at efterleve lovens intention

om at reducere andelen af almene familieboliger i boligområdet i fremtiden.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet imødekommer på den baggrund delvist an-

søgningen, hvorefter Kolding Kommune og boligorganisationen Alfabo gives dispensa-

tion til at udarbejde en udviklingsplan med et mål om en reduktion af andelen af al-

mene familieboliger for boligområdet Munkebo til højst 60 pct. inden 2030.

4.4.2 Ringparken, Slagelse Kommune

Ansøgning:

Slagelse Kommune, Fællesorganisationens Boligselskab (FOB) og Slagelse

Almennyttige Boligselskab (SAB

–

administreret af DAB) har den 31. januar 2019 an-

søgt om dispensation fra kravet om at skulle reducere andelen af almene familieboliger

i boligområdet Ringparken til højst 40 pct. inden 2030. Der ansøges jf. almenboliglo-

vens § 168 a, stk. 3, om dispensation til at nedbringe andelen af almene familieboliger

i området til en højere andel, svarende til 60 pct.

Afgørelsen: Den

20. februar 2019 sender Transport-, Bygnings- og Boligministeriet af-

gørelse til Slagelse Kommune, FOB og SAB.

Heraf fremgår, at COWI har udarbejdet et

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

notat på baggrund af en markedsvurdering af Ringparken fra EDC Erhverv udarbejdet i

januar 2019. Her konkluderes det, at et salg ikke vil medføre et tab. Ministeriet har

noteret, at de estimerede markedspriser fra den lokale ejendomsmægler ligger inden

for rammerne af den analyse, som ministeriet har fået foretaget: ”Analyse af boligsalg

og -priser

i de hårde ghettoområder” (Copenhagen Economics, 17.

januar 2019).

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet vurderer, at ansøgningen ikke lever op til

kravet om, at salg efter en registreret ejendomsmæglers aktuelle markedsvurdering

kun kan ske med tab, jf. almenboliglovens § 168 a, stk. 3, nr. 3.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet afslår derfor ansøgningen om dispensation,

hvorefter Slagelse Kommune, Fællesorganisationens Boligselskab og Slagelse Almen-

nyttige Boligselskab uændret skal udarbejde en udviklingsplan, hvor nedbringelse af

almene familieboliger sker til en andel på højst 40 pct.

4.4.3 Motalavej, Slagelse Kommune

Ansøgning: Slagelse Kommune og boligorganisationen BoligKorsør har den 31. januar

2019 ansøgt om dispensation fra kravet om at skulle reducere andelen af almene fami-

lieboliger i boligområdet Motalavej til højst 40 pct. inden 2030. Der ansøges, jf. almen-

boliglovens § 168 a, stk. 3, om dispensation til at nedbringe andelen af almene fami-

lieboliger i området til en højere andel, svarende til 65 pct.

I en kommende helhedsplan for afd. 35 lægges der op til, at man nedriver mellem 1/3

til 1/2 af de almene familieboliger, svarende til 140 til 210 boliger, da der er 420 boli-

ger i afd. 35. Dette svarer til, at man opnår en andel på mellem 65,1 pct. til 57,4 pct.

af den samlede mængde af almene familieboliger for hele området. Der er tidligere

gennemført nedrivninger i afd. 15, og nedrivning er i gang i afd. 21.

Afgørelse: Den

20. februar 2019 sender Transport-, Bygnings- og Boligministeriet af-

gørelse til Slagelse Kommune og BoligKorsør. Heraf fremgår, at der

i ansøgningen gi-

ves en saglig argumentation for, hvordan en procentsats på 65 pct. vil være resultatet

af de nuværende planer for reduktionen af almene familieboliger i området. Det vurde-

res dog, at der ikke foreligger tilstrækkelige argumenter for, hvorfor afdeling 35 ikke

kan nedbringe andelen af almene familieboliger til 50 pct., som fremført i ansøgnin-

gen. På denne baggrund vil der for området samlet set være tale om en nedbringelse

til en andel af almene familieboliger på ca. 58 pct. inden 2030.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet imødekommer delvist ansøgningen, hvoref-

ter Slagelse Kommune og boligselskabet BoligKorsør gives dispensation til at udar-

bejde en udviklingsplan med et mål om en reduktion af andelen af almene familieboli-

ger for området Motalavej til 58 pct. inden 2030.

4.4.4 Skovvejen/Skovparken, Kolding Kommune

Ansøgning nr. 1: Kolding Kommune og boligorganisationerne Arbejdernes AndelsBolig-

forening Kolding og Boligselskabet Kolding har den 31. januar 2019 ansøgt om dispen-

sation fra kravet om at reducere andelen af almene familieboliger i boligområdet Skov-

vejen/Skovparken til højst 40 pct. inden 2030. Der ansøges, jf. almenboliglovens §

168 a, stk. 3, om dispensation til at nedbringe andelen af almene familieboliger i om-

rådet til en højere andel, svarende til 80 pct.

Afgørelse nr. 1:

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet vurderer, at ansøgningen

ikke redegør fyldestgørende for, hvilke andre skridt der vil blive taget for at sikre, at

boligområdet inden 2030 ikke befinder sig på ghettolisten.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet har samtidig noteret, at den forventede mar-

kedspris ligger væsentligt under markedspriserne for det pågældende område rede-

gjort for i ”Analyse af boligsalg og

-priser

i hårde ghettoområder” (Copenhagen Econo-

mics, 17. januar 2019). Tilsvarende noteres det, at den estimerede forventede m²-leje

i ansøgningen ligger væsentligt under niveauet, som samme ejendomsmægler benyt-

ter i vurderingen af ghettoområdet Munkebo, Kolding Kommune.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet afslår på baggrund af § 168 a stk. 3, 1. pkt.

ansøgningen om dispensation, hvorefter Kolding Kommune og boligorganisationerne

Arbejdernes AndelsBoligforening Kolding og Boligselskabet Kolding uændret skal udar-

bejde en udviklingsplan, hvor nedbringelse af almene familieboliger sker til andel på

højst 40 pct.

Supplerende til ansøgning nr. 1: Transport-, Bygnings-, og Boligministeriet har den 26.

marts 2019 modtaget anmodning om at få mulighed for at fremsende en uddybet dis-

pensationsansøgning efter almenboliglovens 168 a, stk. 3, for boligområdet Skovve-

jen/Skovparken i Kolding Kommune.

Supplerende til afgørelse nr. 1: Den

24. april 2019 sender Transport-, Bygnings- og

Boligministeriet afgørelse til Kolding Kommune, AAB Kolding og Boligselskabet Kolding.

Da ansøgningsfristen for at ansøge om dispensation efter almenboliglovens § 168, stk.

3, for boligområdet Skovvejen/Skovparken var den 1. februar 2019, er det ikke muligt

at behandle en ny ansøgning. Transport-, Bygnings- og Boligministeriet noterer dog, at

der i det tilsendte fremlægges nye oplysninger i sagen i forhold til den oprindelige an-

søgning af 31. januar 2019.

Det

er dog fortsat ministeriets vurdering, at den fremlagte markedsvurdering er meget

lav sammenlignet med den offentlige vurdering, Copenhagen Economics vurdering og

vurderingen af markedsprisen for boligerne i Munkebo, som ligeledes er beliggende i

Kolding by.

Ministeriet bemærker, at markedsvurderingen ikke har været udslagsgivende for af-

slaget af 20. februar 2019 på dispensation efter almenboliglovens § 168 a, stk. 3. Som

det fremgår af afgørelsen, er afslaget givet med henvisning til, at ansøgningen ikke in-

deholdt en fyldestgørende redegørelse for, hvilke skridt boligorganisationen og Kolding

Kommune vil tage for at sikre, at boligområdet ikke er et hårdt ghettoområde i 2030,

jf. almenboliglovens § 168 a, stk. 3, nr. 1. Transport-, Bygnings- og Boligministeriet

finder på denne baggrund ikke anledning til at ændre afgørelsen i sagen om dispensa-

tion for boligområdet Skovvejen/Skovparken.

4.4.5 Finlandsparken, Vejle Kommune

Ansøgning: Vejle Kommune og boligorganisationen AAB Vejle har den 28. februar

2019 ansøgt om dispensation fra kravet om at reducere andelen af almene familieboli-

ger i boligområdet Finlandsparken til højst 40 pct. inden 2030. Der ansøges, jf. almen-

boliglovens § 168 a, stk. 4, om dispensation til at nedbringe andelen af almene fami-

lieboliger i området til en højere andel, svarende til 68 pct.

Afgørelse: Den

20. marts 2019 sender Transport-, Bygnings- og Boligministeriet afgø-

relse til Vejle Kommune og AAB Vejle. Heraf fremgår, at

Transport-, Bygnings- og Bo-

ligministeriet vurderer, at ansøgningen har en fyldestgørende redegørelse for, hvordan

man vil nedbringe andelen af almene familieboliger i området ved ommærkning, om-

dannelse til erhverv og - i høj grad - nybyggeri. Yderligere vurderer Transport-, Byg-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

nings- og Boligministeriet, at der foreligger en gennemarbejdet og velfunderet

–

fore-

løbig - plan for udviklingen af Finlandsparken. Transport-, Bygnings- og Boligministe-

riet hæfter sig ved, at ansøgningen overbevisende argumenterer for, at Finlandsparken

på flere områder udviser en lav grad af parallelsamfund.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet imødekommer ansøgningen, hvorefter Vejle

Kommune og AAB Vejle gives dispensation til at udarbejde en udviklingsplan med et

mål om en reduktion af andelen af almene familieboliger for området Finlandsparken

til højst 68 pct. inden 2030.

4.4.6 Sundparken, Horsens Kommune

Ansøgning: Horsens Kommune og Andelsboligforeningen Odinsgaard har den 8. marts

2019 ansøgt om dispensation fra kravet om at reducere andelen af almene familieboli-

ger i boligområdet Sundparken til højst 40 pct. inden 2030. Der ansøges, jf. almenbo-

liglovens § 168 a, stk. 4, om dispensation til at nedbringe andelen af almene familie-

boliger i området til en højere andel, svarende til 80 pct.

–

alternativt 60 pct.

Ved 80 pct.: et muligt scenarie i Sundparken vil eksempelvis være at sælge to store

blokke med almene familieboliger til private investorer. Ved 60 pct.: et muligt scenarie

i Sundparken vil være at ændre boligmassen ved eksempelvis at sælge ca. 5 bolig-

blokke med tilhørende erhvervsarealer.

Afgørelse: Den

20. marts 2019 sender Transport-, Bygnings- og Boligministeriet afgø-

relse til Horsens Kommune og Andelsboligforeningen Odinsgaard. Heraf fremgår, at

ansøgningen redegør for, hvordan man planlægger at nedbringe andelen af almene fa-

milieboliger, via de beskrevne tiltag som salg og nybyggeri. I forbindelse med salg

vurderer Transport-, Bygnings- og Boligministeriet, at der kan opstå udfordringer i for-

hold til genhusning, idet genhusning efter reglerne skal ske inden for det pågældende

boligområde. Endvidere hæfter ministeriet sig ved, at der ikke foreligger tydelige tegn

på, at Sundparken bevæger sig i en positiv retning, når man ser på disse ghettokriteri-

ers udvikling siden 2010.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet imødekommer på denne baggrund ansøgnin-

gen om dispensation, hvorefter Horsens Kommune og andelsboligforeningen Odins-

gaard skal udarbejde en udviklingsplan for Sundparken, hvor nedbringelse af almene

familieboliger sker til andel på højst 60 pct. inden 2030.

Svar på henvendelse vedrørende afgørelse: Transport-, Bygnings- og Boligministeriet

svarer den 24. maj 2019 på henvendelse af den 10. maj 2019 fra Horsens Kommune.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet har i afgørelsen imødekommet ansøgningen

om dispensation og vurderer, at det tilsendte materiale ikke tilføjer nye oplysninger til

sagen og finder på denne baggrund ikke anledning til at ændre afgørelsen i sagen om

dispensation for boligområdet Sundparken.

4.4.7 Agervang, Holbæk Kommune

Ansøgning: Holbæk Kommune og boligorganisationen Lejerbo har den 28. februar 2019

ansøgt om dispensation fra kravet om at reducere andelen af almene familieboliger i bo-

ligområdet Agervang til højst 40 pct. inden 2030. Der ansøges, jf. almenboliglovens §

168 a, stk. 4, om dispensation til at nedbringe andelen af almene familieboliger i områ-

det til en højere andel, svarende til 70 pct. Holbæk Kommune sender den 22. marts

2019 supplerende oplysninger til dispensationsansøgningen,

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

Afgørelse: Den

29. marts 2019 sender Transport-, Bygnings- og Boligministeriet afgø-

relse til Holbæk Kommune og Lejerbo. Heraf fremgår, at ansøgningen

redegør for,

hvordan man vil nedbringe andelen af almene familieboliger i området ved især om-

mærkning, ombygning og i mindre omfang ved fortætning.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet vurderer dog, at der ikke foreligger tilstræk-

kelig begrundelse for, hvorfor der ikke kan nedbringes til en lavere procentandel end

den ansøgte, for eksempel ved at sælge almene boliger. På baggrund af den dokumen-

terede efterspørgsel efter boliger i Holbæk by angivet i ansøgningen og rapporten fra

Copenhagen Economics (2018), vurderes det, at salg af almene boliger kan bringes i

anvendelse i Agervang.

Ministeriet vurderer, at afdeling 123-0 kan leve op til lovens målsætning om at ned-

bringe andelen af almene familieboliger til højst 40 pct. Men på grund af eventuelle

udfordringer med genhusning fastsættes nedbringelsesandelen i afdeling 123-0 til 50

pct. Således vil der for området samlet set være tale om en nedbringelse til en andel

af almene familieboliger på højst 56 pct. inden 2030.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet imødekommer delvist ansøgningen, hvoref-

ter Holbæk Kommune og boligorganisationen Lejerbo gives dispensation til at udar-

bejde en udviklingsplan med et mål om en reduktion af andelen af almene familieboli-

ger for boligområdet Agervang til 56 pct. inden 2030.

4.5 Dispensationsniveauet ligger inden for de vejledende ram-

mer

Gennemgangen af dispensationsansøgningerne viser, at kommunerne og boligorgani-

sationerne som udgangspunkt har ansøgt om at nedbringe andelen af almene boliger

mindre end det niveau, som fremgår af lovændringens forarbejder. Heraf fremgår, at

de mindre boligområder ”får mulighed for at søge boligministeren om dispensation fra

kravet om at nedbringe antallet af almene familieboliger til 40 pct. til i stedet f.eks.

50-60

pct.”

Gennemgangen viser desuden, at der er meddelt dispensationer fra nedbringelsesan-

delen på højst 40 pct. for alle de 5 boligområder, som har indsendt en ansøgning, og

som samtidig opfylder kravene for at komme i betragtning til en dispensation.

De dispensationer, som Transport-og Boligministeriet har givet, følger den vejledende

ramme for dispensationer. Der kan dog ses en tendens til, at der gives dispensationer

tættere på den ansøgte dispensationsandel til de boligområder, hvor der kan registre-

res en positiv udvikling, og graden af parallelsamfund er lav.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

5.0 Dispensationsafgørelsernes betydning

for nedrivning

I dette afsnit sammenholdes dispensationsafgørelserne med an-

vendelsen af nedrivning i udviklingsplanerne.

Det kan for det første konkluderes, at i de hårde ghettoområder har en større andel af

nedrivningerne været besluttet og gennemført forud for udarbejdelsen af udviklings-

planerne. For det andet er alle de planlagte nedrivninger strategisk begrundede af

hensyn til udvikling af boligområdet og rationel drift af boligorganisationen. For det

tredje har kommuner og boligorganisationer fuld frihed til at vælge, hvilke redskaber

der skal anvendes for at nå nedbringelseskravet, og det fremgår også, at der er valgt

en række forskellige redskaber til at nedbringe andelen af almene boliger.

Det kan således overordnet konkluderes, at de meddelte dispensationer har haft be-

grænset effekt på, hvorvidt nedrivning anvendes som nedbringelsesredskab i udvik-

lingsplanerne.

I betingelserne for dispensation er hensynet til lokale forhold og et ønske om at be-

grænse nedrivninger afvejet med parallelsamfundslovgivningens mål om at sikre en

omdannelse af de mest udsatte boligområder. Denne afvejning har sat rammerne for

de konkrete dispensationer, der indtil videre er meddelt. I et videre perspektiv vil en

udvidet adgang til at meddele dispensationer således formentligt kunne forhindre ned-

rivninger.

Desuden viser gennemgangen af afgørelserne for dispensationsansøgningerne, at kun

et mindre antal af nedrivningerne kan henføres til en højere nedbringelsesandel, end

den kommunerne og boligorganisationerne har ansøgt om. Det er dog op til kommuner

og boligorganisationer at beslutte, hvilke nedbringelsesredskaber der skal benyttes i

udviklingsplanerne for at nå nedbringelsesmålet og alle nedrivninger er strategisk be-

grundede. Således kan det ikke udledes, hvilke beslutninger der ville være blevet truf-

fet, hvis der f.eks. var blevet meddelt en anden nedbringelsesandel.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet har i 3 dispensationsafgørelser meddelt en

nedbringelsesandel, der ligger lavere end det nedbringelsesniveau, der er blevet an-

søgt om. Det drejer sig om afgørelserne for dispensationsansøgninger indsendt af hen-

holdsvis Holbæk Kommune for boligområdet Agervang, Slagelse Kommune for bolig-

området Motalavej og Kolding Kommune for boligområdet Munkebo.

Dispensationsansøgningen fra Vejle Kommune for Finlandsparken er fuldt ud blevet

imødekommet. Det samme gør sig gældende for Sundparken i Horsens. Det skal dog

for en god ordens skyld nævnes, at der for Sundparken blev ansøgt om nedbringelse

til enten 80 eller 60 pct. almene familieboliger. Ansøgningen om 60 pct. er imødekom-

met.

I de tre boligområder Agervang, Finlandsparken og Sundparken, der har fået dispensa-

tion fra nedbringelseskravet, indgår nedrivning ikke indgår som et redskab i udvik-

lingsplanen, og det fremgår ikke af dispensationsansøgningerne, om nedrivning ville

være kommet på tale i tilfælde af et afslag på ansøgningen.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

Der er to områder, henholdsvis Ringparken i Slagelse Kommune og Skovvejen/Skov-

parken i Kolding Kommune, som har fået afslag på deres ansøgning om dispensation,

fordi betingelserne herfor ikke er opfyldt. Der er ikke i dispensationsansøgningerne op-

stillet scenarier for, hvad den ansøgte dispensationsprocent ville have betydet for an-

tallet af nedrivninger.

I Ringparken er nedrivningerne blevet besluttet før udarbejdelsen af en udviklingsplan.

Det vurderes derfor, at en eventuel dispensation ikke ville have påvirket anvendelsen

af redskabet.

Det samme gør sig gældende for Skovvejen/Skovparken i Kolding Kommune. Her blev

dispensationsansøgningen afvist, fordi det er vurderingen, at det muligt at sælge al-

mene boliger uden tab for boligorganisationen.

Der er otte boligområder, som efter de gældende regler ikke kan komme i betragtning

til at ansøge om dispensation fra nedbringelseskravet på højst 40 pct., eller som har

besluttet ikke at søge om et højere nedbringelseskrav. Her anvendes nedrivning som

ét blandt andre tilgængelige redskaber, og alle nedrivninger, der indgår i udviklings-

planerne, er begrundet i strategiske hensyn.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

6.0 Bilag: Kommissorium

6.1 Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i

de mest udsatte boligområder

Formål

Der igangsættes en evaluering af adgangen til dispensationsordningerne for de mest

udsatte boligområder, som skal nedbringe andelen af almene familieboliger til 40 pct.

Formålet med de nuværende dispensationsregler er, at det skal være muligt at dispen-

sere fra kravet om en nedbringelse af antallet af almene familieboliger til 40 procent

for de størrelsesmæssigt set mindste boligområder samt boligområder med udfordrin-

ger mht. salg og nybyggeri.

Evalueringen skal afdække, om der ud fra de foreløbige erfaringer, er behov for æn-

dringer eller justeringer af kriterierne for at kunne opnå dispensation. Det vil sige om

kriterierne, ud fra de foreløbige erfaringer, virker efter hensigten.

Eventuelle ændringer af lovgivningen vil kræve, at der indgås en ny aftale om yderli-

gere dispensationsmuligheder, før der kan fremsættes forslag om ændring af almenbo-

ligloven på dette punkt. Sådanne ændringer vil skulle træde i kraft, inden berørte

nye

boligområder bliver omfattet af nedbringelseskravet.

Der vil først kunne komme nye ”hårde ghettoer” i december 2020.

Baggrund

Evalueringen af dispensationsordningerne sker med udgangspunkt i forståelsespapiret

udarbejdet mellem regeringen og støttepartierne. Det fremgår af forståelsespapiret,

at:

”En ny regering vil vurdere om mulighederne for at opnå dispensation fra kravet om at

nedbringe andelen af familieboliger i de mest udsatte boligområder, i konkrete til-

fælde, kan udvides uden for de største byer. Behandlingen af dispensationsansøgnin-

ger for de mest udsatte boligområder skal evalueres, så der fremadrettet sikres størst

muligt fleksibilitet for kommuner og boligorganisationer til at tilrette udviklingsplaner

efter lokale forhold.”

Nuværende dispensationsmuligheder

Der er i almenboligloven mulighed for at søge dispensation fra nedbringelsen af al-

mene familieboliger til 40 procent efter § 168 a, stk. 3 og 4.

Den generelle dispensationsbestemmelse for fælles udviklingsplaner. For at kunne få

dispensation efter almenboliglovens § 168 a, stk. 3, skal ansøgningen leve op til 4

krav:

1. En fyldestgørende redegørelse for, hvilke andre skridt der tages for, at bolig-

området ikke er et hårdt ghettoområde inden 2030,

2. Andelen af almene familieboliger i området overstiger 12 pct. af det samlede

antal almene familieboliger i kommunen,

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

3. Nybyggeri ikke i væsentligt omfang kan bidrage til at nedbringe andelen af al-

mene familieboliger og

4. Salg efter en ejendomsmæglers aktuelle markedsvurdering kun kan ske med

tab

Derudover skal ansøgningen begrunde en nedbringelsesprocent.

Dispensationsbestemmelse for små udsatte boligområder for fælles udviklingsplaner,

jf. almenboliglovens § 168 a, stk. 4. Her skal boligområdet bebos af færre end 2.100

beboere og må ikke opfylde kriminalitetskriteriet. Endelig skal der ved en vurdering af

dispensationsansøgningen lægges vægt på graden af parallelsamfund og boligområ-

dets historik. Konkret lægges der bl.a. vægt på:



hvordan området har udviklet sig til at blive til et hårdt ghettoområde,

om boligområdet, selv om det optræder på ghettolisten, har oplevet en positiv

udvikling,

om det på afgørelsestidspunktet virker sandsynligt, at boligområdet kan om-

dannes til et velfungerende boligområde, der er integreret med den omkring-

liggende by,

boligområdets aktuelle situation i forhold til de enkelte ghettokriterier, herun-

der i hvilket omfang boligområdet ligger over de i kriterierne opstillede græn-

seværdier og

hvilken interaktion boligområdet har med det omgivende samfund m.v.



Retningslinjer for dispensationsniveau

På baggrund af ovenstående har det for kommunerne og boligorganisationerne været

muligt at ansøge om en hvilken som helst nedbringelsesprocent. Dog har retningslin-

jen i sagsbehandlingen fulgt aftalen vedr. dispensationsregler for mindre boligområder,

hvor det fremgår, at boligområderne ”får mulighed for at søge boligministeren om di-

spensation fra kravet om at nedbringe antallet af almene familieboliger til 40 pct. til i

stedet f.eks. 50-60

pct.”

Dertil er det et krav, at aftalepartierne konsulteres.

Indholdet i evalueringen

Der er blevet søgt om dispensation for nedbringelseskravet i 7 boligområder, hvoraf 5

ansøgninger er blevet helt ellers delvist imødekommet. For nogle boligområder er der

blevet ansøgt om dispensation efter begge bestemmelser, og i nogle tilfælde ad flere

omgange efter et indledende afslag.

Der er blevet givet dispensationer til, at andelen af almene familieboliger nedbringes til

mellem 56 pct. og 68 pct. tilpasset lokale forhold. De to områder, der modtog et af-

slag, søgte begge efter almenboliglovens § 168 a, stk. 3, og blev afvist, fordi

ansøg-

ningerne

ikke

levede op til kravet om, at salg efter en registreret ejendomsmæglers ak-

tuelle markedsvurdering kun kan ske med tab.

Evalueringen skal nærmere undersøge indholdet i udviklingsplanerne for de syv oven-

stående områder med det formål at klarlægge omfanget af nedrivningerne efter al-

menboliglovens § 28, stk. 3, nr. 3, opdelt efter formålet med indgrebet: a) strategiske

nedrivninger, b) nedrivninger som følge af dårlige/utidssvarende boliger og c) øvrige

formål med nedrivningerne.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Evaluering af dispensationsreglerne for

udviklingsplaner i de mest udsatte bboligområder

3.0 Analyse af nedrivninger i udviklingsplanerne

Evalueringen skal således klarlægge omfanget af og baggrunden for valget af nedriv-

ninger som instrument til at efterleve lovens krav om en reduktion til 40 pct. almene

familieboliger. Herunder skal det undersøges, hvorvidt dispensationstilsagnene og kri-

terierne herfor har haft betydning for antallet af planlagte nedrevne boliger i de ende-

lige udviklingsplaner og om andre instrumenter kunne have været anvendt.

Der lægges op til at foretage en evaluering af dispensationsordningerne på baggrund

af de planlagte nedrivninger i de indsendte udviklingsplaner.

Organisering

Evalueringen tilrettelægges af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen samt Transport- og

Boligministeriets departement. Evalueringen igangsættes og tilrettelægges således, at

de eventuelle ændringer af dispensationsreglerne kan gennemføres inden 1. december

2020.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 85: Evaluering af dispensationsreglerne for udviklingsplaner i de mest udsatte boligområder, fra boligministeren

Denne evaluering belyser dispensationer for kravet om at ned-

bringe andelen af almene familieboliger til 40 pct. i særligt ud-

satte boligområder, der har skulle udarbejde en udviklingsplan.

Evalueringen konkluderer, at dispensationsordningerne har fun-

geret efter hensigten. Derudover konkluderer evalueringen, at

dispensationerne kun i mindre grad har haft betydning for antal-

let af nedrivninger, der indgår som redskab til at nedbringe an-

delen af almene familieboliger i udviklingsplanerne.

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

Carsten Niebuhrs Gade 43

DK-1577 København V

[email protected]

www.tbst.dk

Evaluering af dispensationsreglerne

for udviklingsplaner i de mest ud-

satte boligområder