BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del Bilag 72
Offentligt

Analyse af renoveringsbehovet i

den almene boligsektor

Delrapport IV: Forbedring af datagrundlaget i den

almene boligsektor

5. marts 2020

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Delrapport IV:

Analyse af mulige

forbedringer af

datagrundlaget i

den almene

boligsektor

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

1.1

1.2

Indledning

Analysens fokus og formål

Tilgang til analysen

2.1

2.2

2.3

Målbillede for datagrundlaget

Styrket datagrundlag for vedligeholdelsesbehovet

Styrket datagrundlag for forbedringsbehovet

Samlet målbillede

3.1

3.2

3.3

GAB-analyse

Nuværende datagrundlag

Vurdering af datatilgængelighed for datakategorier- og typer

Samlet vurdering af GAB-analysen

4.1

4.2

4.3

Løsningsmodeller

Løsningsmodel for styrket datagrundlag om vedligeholdelsesbehov

Løsningsmodel for styrket datagrundlag om forbedringsbehovet

Tværgående overvejelser i udarbejdelse af en samlet løsningsmodel

5.1

5.2

5.3

5.4

5.5

Forudsætninger

Datastrategi

Systemer

Ressourcer

Kompetencer

Incitamenter og kontrolmekanismer

Roadmap for implementering

Bilag

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Indledning

Analysen identificerer muligheder for at styrke datagrundlaget i den almene

boligsektor i forhold til vedligehold og forbedringer med henblik på at

understøtte politiske prioriteringer og styringen i sektoren fra et nationalt,

kommunalt og lokalt perspektiv.

I januar 2019 lancerede Transport-, Bygnings- og Boligministeriet

Strategi for digitalt byggeri,

som

skal være med til at fremme udviklingen og øge digitaliseringen i byggeriet.

Strategien har også

relevans for den almene boligsektor, hvor der i dag er relativt begrænsede regulatoriske krav til

etablering og indberetning af standardiserede data vedrørende bygningernes karakteristika og

tilstand. I analysen

Skab bedre drift, bæredygtigt vedligehold og optimale tilstandsvurderinger

beskrives således fx potentialet ved at standardisere, kvantificere og digitalisere

tilstandsvurderingerne.

I forlængelse af ovenstående har nærværende analyse til formål at undersøge muligheden for at

forbedre datagrundlaget i den almene boligsektor med henblik på dels at kvalificere opgørelsen af

renoveringsbehovet i sektoren og hermed understøtte politiske prioriteringer, dels at styrke

styringen i sektoren fra et nationalt, kommunalt og lokalt perspektiv. Analysen er således

gennemført i tæt sammenhæng med

Analyse af renoveringsbehovet i den almene boligsektor

(delrapport II) og

Vurdering af incitamenter og effektivitet i renoverings- og driftsstøtteordningerne

(delrapport III)

Analysens resultater fremgår af nærværende rapport. Rapporten er inddelt i fem kapitler. I kapitel 1

introduceres analysen samt dens fokus, formål og tilgang. I kapitel 2 beskrives et målbillede for

fremtidens datagrundlag. Kapitel 3 indeholder en GAB-analyse, som omfatter en beskrivelse af det

nuværende datagrundlag samt en vurdering af afstanden mellem målbilledet og det nuværende

datagrundlag. I kapitel 4 beskrives mulige løsningsmodeller til at forbedre datagrundlaget i den

almene bolig sektor. I kapitel 5 beskrives endelig forudsætninger for realisering af målbilledet

efterfulgt af kapitel 6, hvor et muligt roadmap for implementering af løsningsmodellerne med

udgangspunkt i tre spor præsenteres.

1.1 Analysens fokus og formål

Analysen tager afsæt i

Analyse af renoveringsbehovet i den almene boligsektor

(delrapport II) og

Vurdering af incitamenter og effektivitet i renoverings- og driftsstøtteordningerne

(delrapport III).

På baggrund af delrapport II vurderes det, at estimeringen af renoveringsbehovet kan forbedres,

hvis der kan tilvejebringes data for hver enkelt boligafdeling om:

•

Vedligeholdelsesbehovet som følge af støtteberettigede byggeskader. Dermed ville

estimeringen af udgifter til

Udbedring af byggeskader

(renoveringstema 1) kunne foretages

mere præcist.

Forbedringsbehovet givet fastsatte politiske prioriteringer. Dermed ville estimeringen af

udgifter til

Sunde boliger, Et passende og konkurrencedygtigt boligudbud, Velfungerende

boligområder

samt

Energireduktion og klimatilpasning

(renoveringstema 2-5) kunne

foretages mere præcist.

•

I dag: Transport- og boligministeriet

Strategi for digitalbyggeri

(Transport-, Bygnings- og Boligministeriet, 2019)

Fm3.dk for Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen (2019).

Analysen bygger videre på eksisterende analyser af digitaliseringspotentialet i den almene boligsektor, herunder

Skab bedre

drift, bæredygtigt vedligehold og optimale tilstandsvurderinger, Digitale Tilstandsvurderinger i det Almene Byggeri

(Bygherreforeningen, 2016) samt

Digitale frontløbere i den almene sektor

(Bygherreforeningen, 2017).

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

På baggrund af delrapport III vurderes det tilsvarende, at styringen i del almene boligsektor kan

styrkes, hvis der kan tilvejebringes data for hver enkelt boligafdeling om:

•

Vedligeholdelsesbehovet idet afdelingerne henlægger til således, at eksempel

organisationsbestyrelser og kommuner kan vurdere, om den enkelte afdeling henlægger

tilstrækkeligt.

Karakteristika for de lejemål som afdelingerne tilbyder, så for eksempel kommunerne kan

vurdere det samlede boligudbud i den enkelte kommune og behovet for tiltag i den enkelte

boligafdeling i forbindelse med renoveringer.

•

På tværs af de to gennemførte analyser er der således identificeret et behov for at styrke

datagrundlaget vedrørende afdelingernes vedligeholdelses- og forbedringsbehov, hvilket udgør fokus

for delrapport IV, som illustreret i figuren nedenfor.

Figur 1. Fokus for delrapport IV

Delrapport II

”Estimering af renoveringsbehovet i den almene sektor”:

Tema 1: Udbedring af byggeskader

Behov for viden om det

støtteberettigede

vedligeholdelsesbehov som følge af

byggeskader i afdelingerne

Tema 2: Sunde boliger

Tema 3: Passende og konkurrencedygtigt boligudbud

Behov for viden om afdelingernes

karakteristika og dermed om behovet

for forbedringer

Behov for data om

vedligeholdelses-

behovet i den enkelte

boligafdeling

Tema 4: Velfungerende boligområder

Tema 5: Energireduktion og klima

Delrapport III

”Vurdering af incitamenter og effektivitet i renoverings-

driftsstøtteordningerne”:

Styring af vedligeholdelses- og henlæggelsesniveau

Behov for viden om det ikke-

støtteberettigede

vedligeholdelsesbehov og dermed det

nødvendige henlæggelsesniveau

Behov for viden om afdelingernes

karakteristika og dermed

boligudbuddet samt eksterne faktorer,

der påvirker efterspørgslen

Behov for data om

forbedringsbehovet i

den enkelte

boligafdeling

Styring af boligudbuddet

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Et styrket datagrundlag vedrørende den enkelte boligafdelings vedligeholdelsesbehov og

forbedringsbehov vil således dels kunne bidrage til at kvalificere estimeringen af renoveringsbehovet

og understøtte politiske prioriteringer, dels kunne understøtte styringen i sektoren fra et nationalt,

kommunalt og lokalt perspektiv. I forlængelse heraf vil et styrket datagrundlag have en række

afledte gevinster for boligorganisationer og -afdelinger. Nedenfor er en række eksempler på disse

gevinster.

Lokale gevinster ved et styrket datagrundlag

I forlængelse af aftalen mellem staten, BL og KL om effektivisering i den almene sektor i 2016 er

der etableret et stærkt datagrundlag for afdelingernes effektivitet i form af blandt andet

benchmarking og tvillingeværktøjet. I aftalen om effektivisering indgår afdelingernes planlagte

periodiske vedligeholdelse (konto 116) ikke, og det kan derfor være et naturligt næste skridt at

styrke datagrundlaget på dette område, som dels udgør en væsentlig del af udgifterne i

sektoren,

dels er af afgørende betydning for at opnå effektivt vedligeholdelse og effektiv drift.

På den baggrund vil et styrket datagrundlag på området blandt andet kunne bidrage til, at:

•

den enkelte afdeling og driftschef opnår et mere retvisende og sammenligneligt

datagrundlag om afdelingens faktiske vedligeholdelses- og forbedringsbehov.

den enkelte boligorganisation får et styringsværktøj, som giver overblik over

boligorganisationens afdelinger, og deres samlede vedligeholdelsesbehov. Det kan

bidrage til at aktivere en bevidsthed om prioritering af langsigtet vedligehold.

der gennem fælles datastandarder kan udarbejdes fælles løsninger på tværs af sektoren,

hvormed den enkelte organisation i mindre grad skal udvikle egne løsninger.

huslejen i afdelingen hele tiden afspejler de faktiske udgifter, og at den enkelte beboer

dermed mere præcist betaler den, som følger af lovgivningen, hvor udgifter og indtægter

i den enkelte afdeling til enhver tid så vidt muligt skal balancere.

•

1.2 Tilgang til analysen

Analysen er baseret på fire elementer, som er illustreret i nedenstående figur 2. De enkelte

elementer beskrives nærmere i de følgende afsnit.

Figur 2. Analysetilgang

Målbillede for

datagrundlaget

GAB-analyse

Løsningsrum

Forudsætninger

for

løsningsrum

Delrapport

I og II

Eksisterende

datakilder,

Interviews

Workshops,

interviews

Målbillede for datagrundlaget

For det første etableres et målbillede for datagrundlaget. Målbilledet er defineret med udgangspunkt

i resultater og identificerede fokusområder i delrapport II og III. Målbilledet består af en række

datakategorier samt konkrete datatyper, som kan bidrage til viden om vedligeholdelses- og

forbedringsbehov i boligafdelingerne.

GAB-analyse

For hver af de identificerede datakategorier og underliggende datatyper foretages en GAB-analyse af

afstanden mellem det nuværende datagrundlag og målbilledet for datagrundlaget.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

På den baggrund kan målbilledet nuanceres, og det bliver muligt at prioritere indsatsen i forhold til

at forbedre datagrundlaget og i forlængelse heraf opstille mulige løsningsmodeller.

Løsningsmodeller

På baggrund af GAB-analysen præsenteres en række løsningsmodeller, som kan styrke

datagrundlaget i den almene sektor. For det første præsenteres to overordnede løsningsmodeller

vedrørende henholdsvis data for vedligeholdelsesbehovet og data for forbedringsbehovet. For det

andet beskrives det, for hver løsningsmodel, hvordan målbilledet kan indfries for de datakategorier,

som indgår i løsningsmodellerne. Det gøres ud fra en række parametre, som gør det muligt at

tilpasse løsningen ud fra hensyntagen til ambitionsniveau, ressourceforbrug, gennemførlighed mv.

Forudsætninger for at implementere løsningsmodellerne

Endelig beskrives forudsætningerne for at implementere løsningsmodellerne og styrke

datagrundlaget i den almene boligsektor. Konkret beskrives fem overordnede forudsætninger:

Datastrategi, systemer, ressourcer, kompetencer og incitamenter. De identificerede forudsætninger

er baseres på afholdte workshops med udvalgte boligorganisationer og Landsbyggefonden og på

interviews med it-leverandører. Rapporten afsluttes med et kapitel hvor konkrete tiltag til at

implementere løsningerne skitseres.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Målbillede for datagrundlaget

I kapitlet identificeres en række datakategorier og -typer, som kan styrke

datagrundlaget i den almene boligsektor.

I kapitlet beskrives målbilledet for datagrundlaget i form af data vedrørende vedligeholdelsesbehovet

og forbedringsbehovet, som kan styrke estimeringen af renoveringsbehovet og styringen i den

almene boligsektor.

2.1

Styrket datagrundlag for vedligeholdelsesbehovet

Et styrket datagrundlag for vedligeholdelsesbehovet vil kunne: i) Styrke styringen med henlæggelser

i afdelingerne og ii) Styrke estimeringen af renoveringsbehovet relateret til renoveringstema 1,

Udbedring af byggeskader.

Data vedrørende det ikke-støtteberettigede vedligeholdelsesbehov kunne

styrke boligafdelingernes og -organisationernes samt kommunernes styring af og tilsyn med

henlæggelsesniveauet i den enkelte afdeling, jf. delrapport III. Det forudsætter, at

vedligeholdelsesniveauet opgøres og præsenteres på en måde, så både beboerne i den enkelte

afdeling samt boligorganisationer og kommuner kan danne sig et overblik over den enkelte afdelings

vedligeholdelsesbehov og sammenligne det med henlæggelsesniveauet. Data vedrørende det

støtteberettigede vedligeholdelsesbehov, der skyldes byggeskader, kunne styrke estimeringen af

renoveringsbehovet i sektoren, jf. delrapport II. Det forudsætter, at der kan genereres data fra hver

enkelt boligafdeling om behovet for vedligeholdelse, der følger af og omfatter udbedring af

byggeskader.

I forlængelse af ovenstående er der identificeret et målbillede for data vedrørende det ikke-

støtteberettigede og støtteberettigede vedligeholdelsesbehov. Målbilledet består af fire

datakategorier: i)

vedligeholdelsesplan,

ii)

bygningsregistrering,

iii) tilstand og iv) aktiviteter

priser,

som alle kan styrke opgørelsen af vedligeholdelsesbehovet.

5 6

Vedligeholdelsesbehovet i den

enkelte afdeling opgøres og fremgår i dag af den enkelte afdelings

vedligeholdelsesplan.

De øvrige tre datakategorier udgør principielt komponenter i vedligeholdelsesplanen, idet

vedligeholdelsesbehovet kan opgøres med udgangspunkt i hver enkelt bygningsdel

(Bygningsregistrering), dens tilstand (Tilstand) og de nødvendige vedligeholdelsesaktiviteter og

deres priser (Aktiviteter

og priser).

Vedligeholdelsesplanen omfatter som udgangspunkt det ikke-støtteberettigede og planlagte

vedligehold Støtteberettiget vedligehold (byggeskader) bør i princippet i henhold til de gældende

regler i det omfang, det er konstateret og kan planlægges, indgå i vedligeholdelsesplanen, men vil i

dag ofte i praksis ikke indgå i vedligeholdelsesplanen. I det følgende lægges til grund, at både ikke-

støtteberettiget og støtteberettiget vedligehold, som kan konstateres på baggrund af de løbende

lovpligtige gennemgange af afdelingen, indgår i en vedligeholdelsesplan, eventuelt med angivelse af

Som reglerne er i dag, bør lovpligtige forbedringer og almindelig standardforskydning ikke være en del af en boligafdelings

vedligeholdelsesplan og bør derfor i stedet for indgå i opgørelsen af forbedringsbehovet. De lovpligtige forbedringer og almindelig

standardforskydning er imidlertid så integreret i vedligeholdelsen, at det vil være meningsfuldt at opgøre dem sammen med

vedligeholdelsesbehovet. De kan i den forbindelse overgå til at blive betragtet som en del af fornyelsen, som der skal henlægges

til, eller de kan indgå som en særlig vedligeholdelsestype i opgørelsen af vedligeholdelsesbehovet, så det bliver muligt at udskille

dem i forhold til finansiering, så de kan finansieres som forbedringsarbejder og ikke med henlæggelser.

Energiforbedringer vil kunne indgå i opgørelse af forbedringsbehovet som en forbedringsindsats. Opgørelse af behovet for

energiforbedringer kan umiddelbart tage udgangspunkt i bygningens samlede energimærke. Der er dog en tæt sammenhæng til

fornyelse af bygningsdelene, da mange energiforbedringer vil blive udført i sammenhæng med fornyelse/udskiftning af

bygningsdele og følge af krav i de nugældende bygningsreglementer. Hvis registreringen af de enkelte bygningsdele i forbindelse

med vedligeholdelsesbehovet omfatter de enkelte, bygningsdeles energiegenskaber (fx trukket fra energimærkerapporterne), vil

det være muligt at opgøre forbedringsbehovet for de enkelte bygningsdele i bygningen og på det tidspunkt kan det være relevant

at integrere forbedringsbehovet i vedligeholdelsesplanen, fx som lovpligtige energiforbedringer.

Forskellige begreber anvendes i praksis. I det videre anvendes betegnelsen ”vedligeholdelsesplan”.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

at visse aktiviteter/udgifter forventes finansieret på anden vis end med henlæggelser.

Målbilledet er

illustreret nedenfor og uddybes i de følgende afsnit for hver af de fire datakategorier.

Figur 3. Målbillede for vedligeholdelsesbehov

Data om vedligeholdelsesbehovet

Bygnings-

registrering

Tilstand

Aktiviteter

og priser

Vedligeholdelsesbehov

Vedlige-

holdelsesplan

Vedligeholdelsesplan

En vedligeholdelsesplan inkluderer et vedligeholdelsesbehov opgjort som en udgift fordelt på hvert

enkelt år i en kommende tidsperiode, fx 30 år. Det følger af gældende regler

, at der i den enkelte

afdeling løbende skal gennemføres en gennemgang af afdelingens vedligeholdelsesbehov og

udarbejdes en vedligeholdelses- og fornyelsesplan eller en driftsplan. Der er i dag begrænsede form-

og metodekrav hertil. Dog skal vedligeholdelsesplanen følge en overordnet skematik og inden 2022

skal der ske en ekstern granskning af planen. Data om afdelingens vedligeholdelsesbehov samt

vedligeholdelsesplanerne indsamles ikke centralt, som det for eksempel sker med budgetter og

regnskaber.

I forlængelse af ovenstående, er der identificeret et potentiale for at styrke datagrundlaget

vedrørende afdelingernes vedligeholdelsesplaner gennem en standardisering og digitalisering heraf,

hvilket derfor udgør målbilledet.

Målbillede for vedligeholdelsesplaner

•

Standardiseret og digitaliseret vedligeholdelsesplan, som inkluderer vedligeholdelsestype,

udgift og tidspunkt for udgiften.

Standardiserede og digitaliserede vedligeholdelsesplaner vil selvstændigt kunne forbedre

styringsgrundlaget, idet det giver et mere detaljeret indblik i de planlagte vedligeholdelsesaktiviteter

i en afdeling 15 år frem i tiden.

Hermed vil det i højere grad være muligt at føre tilsyn med, at

henlæggelsesniveauet stemmer overens med de planlagte vedligeholdelsesaktiviteter. Styringen og

tilsynet med udgifterne i vedligeholdelsesplanen vil styrkes yderligere, hvis udgifterne for den

enkelte bygningsdel kobles med data vedrørende bygningsdelens mængde og tilstand, hvilket

uddybes i de følgende afsnit. I det tilfælde at støtteberettiget vedligehold (udbedring af

byggeskader) indgår i vedligeholdelsesplanen, vil standardiserede og digitaliserede

vedligeholdelsesplaner desuden kunne bidrage til at forbedre estimeringen af renoveringsbehovet.

Bygningsregistrering

En bygningsregistrering omfatter, at der for de bygningsdele, der indgår i opgørelsen af

vedligeholdelsesbehovet, registreres mængde og materiale samt opførelsesår/renoveringsår og

teoretisk levetid.

Det kan fx være en registrering af, hvor mange kvm tag, facade eller antal

vinduer, der er i afdelingen.

Det vil dog variere, i hvilket omfang byggeskader er konstateret, og i hvorvidt deres omfang kan fastlægges, når almindelige

tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan udarbejdes.

Principielt vil der også skulle tages stilling til det ønskede tilstandsniveau. Her antages dog, at det ønskede tilstandsniveau

svarer til Almenlejelovens § 24, hvoraf det fremgår, at ejendommen skal holdes forsvarligt vedlige samt i en god og brugbar

stand

Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. Bekendtgørelse om bygningsdrift.

30 år frem fra 2024, jf. Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. § 63 stk. 3

Det kan teoretisk være relevant at indsamle viden på et mere detaljeret niveau end bygningsdele (bestanddele) samt indsamle

en række andre supplerende data om de enkelte bygningsdelene for eksempel konstruktionsprincipper, fabrikat, egenskaber mv.

Der tages i analysen udgangspunkt i et overordnet behov, der vil kunne bidrage til opfylde det angivne formål.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Som beskrevet ovenfor vil styringen og estimeringen af renoveringsbehovet kunne styrkes

yderligere, hvis vedligeholdelsesplanerne suppleres med data vedrørende bygningsdelens størrelse

og tilstand. I forlængelse heraf er der identificeret et målbillede for bygningsregistrering.

Målbillede for bygningsregistrering

•

Registrering af bygningsdele med angivelse af størrelse, materiale, opførelsesår/

renoveringsår og teoretisk levetid.

Registrering af bygningsdele vil forbedre forståelsen af det faktiske vedligeholdelsesbehov i

afdelingerne, idet omfanget af vedligeholdet vil kunne kvalificeres. Forståelsen af det faktiske

vedligeholdelsesbehov vil kunne udbygges ved at kombinere data fra tilstandsvurderinger som

beskrevet nedenfor.

Estimeringen af renoveringsbehovet vil desuden kunne forbedres, idet estimeringen i dag er baseret

på antagelser om for eksempel størrelsen på de renoverede bygningsdele, eller hvilke afdelinger som

forventes at få en byggeskade. Ved at inddrage bygningsregistreringer kan antagelserne kvalificeres

og estimeringen præcisere. Registreringer af bygningsdele vil kvalificere omfanget af potentielle

byggeskader. Estimeringen af renoveringshovet kan yderligere præciseres ved at inddrage data fra

tilstandsvurderinger samt aktiviteter og priser, hvilket uddybes i de følgende afsnit.

lstand

Tilstand omfatter en vurdering af den enkelte bygningsdels tilstand, herunder tilstandsvurdering og

forventet restlevetid frem til udskiftning/fornyelse samt eventuelle forebyggende

vedligeholdelsesaktiviteter. Hvis der skal kunne skelnes mellem udgifter, der er støtteberettigede

som byggeskader, og udgifter, der skal finansieres af henlæggelser, skal der i forbindelse med

vurderingen af tilstanden angives, om en eventuel reduceret restlevetid skyldes en støtteberettiget

byggeskade. Afdelingernes tilstandsvurderinger er i dag af varierende karakter.

Der er i forlængelse heraf identificeret et potentiale til at styrke datagrundlaget vedrørende

bygningernes tilstand. Der er identificeret to overordnede datatyper, som vurderes særlig relevante i

forhold til at styrke estimeringen af renoveringsbehovet og forbedre styringen i den almene

boligsektor:

Målbillede for tilstand

•

Vurdering af tilstanden efter standardiseret vurderingsskala for de væsentligste bygningsdele i

et standardiseret og kvantificerbart format ud fra fælles kvalitetsmål og med angivelse af

restlevetider og nødvendige forebyggende vedligeholdelsesaktiviteter.

Årsagsvurdering vedrørende bygningsdelens tilstand, for eksempel svigt, udtjent levetid eller

manglende vedligehold.

•

Tilstandsvurderinger vil forbedre styringsgrundlaget, idet det muliggør en sammenligning af den

nuværende tilstand med de forventede fremtidige vedligeholdelsesomkostninger.

Desuden vil tilstandsvurderinger kunne forbedre estimeringen af renoveringsbehovet forbundet med

Udbedring af byggeskader.

Estimeringen er baseret på antagelser om bygningernes tilstand i form af

eksisterende eller forventelige byggeskader, idet data vedrørende tilstandsvurderinger ikke er

tilgængelig. Ved at inddrage tilstandsvurderinger vil vurderingen af sandsynligheden for at blive

udsat for byggeskader forbedres betydeligt. Hermed vil estimeringen af renoveringsbehovet i

forbindelse med

Udbedring af byggeskader

kunne kvalificeres.

Registrering af bygningsdele og opgørelse af bolig kan med fordel udføres ved hjælp af digitale bygningsmodeller med en

standardiseret tilgang.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Aktiviteter og priser

Aktiviteter og priser indebærer angivelse af den enkelte bygningsdels nødvendige

vedligeholdelsesaktiviteter, deres type, dvs. om der er tale om forebyggende vedligehold eller

udskiftning/fornyelse samt aktiviteternes driftsinterval og pris per mængde.

Det kan for eksempel

være pris og driftsinterval for henholdsvis smøring, maling og udskiftning af vinduer.

Der er identificeret et potentiale for at styrke datagrundlaget vedrørende aktiviteter og priser. Der er

identificeret en overordnede datatype, som vurderes særligt relevant i forhold til at styrke

estimeringen af renoveringsbehovet og forbedre styringen af sektoren.

Målbillede for aktiviteter og priser

•

Opgørelse af vedligeholdelsesaktivitet herunder vedligeholdelsestype, driftsinterval og pris per

mængde per gang.

En opgørelse af vedligeholdelsesaktiviteter og priser vil forbedre forståelsen af det faktiske

vedligeholdelsesbehov i afdelingerne og derved bidrage til at kvalificere vedligeholdelsesplanerne.

Det vil forbedre styringen, da afdelinger, boligorganisationer og kommuner i højere grad vil kunne

sammenligne vedligeholdelsesplanerne på tværs og vurdere de forventede aktiviteter og udgifter,

som det også beskrives nedenfor.

Desuden vil data om aktiviteter og priser kunne bidrage til estimeringen af renoveringsbehovet. I

delrapport II estimeres renoveringsbehovet med udgangspunkt i tidligere renoveringsstøttesager og

antallet af kvadratmeter i afdelingen på baggrund af faglige vurderinger og Molio prisdata. Ud fra det

nuværende datagrundlag for gennemførte renoveringer er det ikke muligt at opgøre

kvadratmeterprisen for specifikke renoveringer, for eksempel renovering af tag. En bedre indsigt i de

historiske enhedspriser vil kunne præcisere estimeringen af renoveringsbehovet i delrapport II inden

for

Udbedring af byggeskader.

Hertil vil et styrket datagrundlag kunne anvendes til totaløkonomiske

beregninger, for eksempel i LCCByg

, som derved i højere grad vil kunne baseres på

erfaringsbaseret data fra den almene sektor vedrørende levetider, vedligeholdelsespriser mv.

2.2

Styrket datagrundlag for forbedringsbehovet

Et styrket datagrundlag for forbedringsbehovet vil kunne: i) styrke styringen af boligudbuddet og ii)

styrke estimeringen af renoveringsbehovet relateret til renoveringstema 2-5,

Sunde Boliger,

Passende og konkurrencedygtigt boligudbud, Velfungerende boligområder

samt

Energireduktion og

klimatilpasning.

Data vedrørende forbedringsbehovet i den enkelte afdeling kunne styrke en boligorganisations

overblik over de enkelte afdelingers standarder og dermed eventuelle behov for støtte fra

boligorganisationens trækningsret eller dispositionsfond. Det vil desuden kunne styrke en kommunes

samlede styring af boligudbuddet i kommunen, for eksempel i forbindelse med godkendelse af

støttede renoveringer eller nybyggeri. Det vil især være tilfældet, hvis kommunerne samtidig får

adgang til data vedrørende efterspørgsel, så som antallet af borgere med behov for en tilgængelig

bolig, demografisk udvikling, huslejeniveauer mv. Derudover vil data vedrørende forbedringsbehovet

kunne styrke estimeringen af renoveringsbehovet inden for tema 2-5 (Sunde

boliger, Passende og

konkurrencedygtigt boligudbud

Velfungerende boligområder, Energireduktion og Klimatilpasning)i

den model, der er opbygget på baggrund på delrapport II, og hermed vil præcisionen i estimeringen

af renoveringsbehovet i den samlede almene sektor kunne styrkes betydeligt. Det forudsætter en

udvælgelse af en række forbedringsindsatser, inden for hvilke forbedringsbehov opgøres. Det kan for

eksempel være nogle eller alle 11 renoveringsindsatser inden for tema 2-5 i delrapport II.

LCCbyg er et værktøj til beregning af totaløkonomi (life cycle costs) for bygninger og bygningsdele, som Trafik-, Bygge- og

Boligstyrelsen har fået udviklet til brug for totaløkonomiske vurderinger af nybyggeri- og renoveringsprojekter.

Tema 1 vedrører vedligeholdelse.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

I forlængelse af ovenstående er der identificeret et målbillede for data vedrørende

forbedringsbehovet. Målbilledet består af fire datakategorier: i)

bygningsregistrering,

ii)

karakteristika

og iii)

aktiviteter og priser

og iv)

efterspørgsel,

som alle selvstændigt eller sammen

kan styrke opgørelsen af forbedringsbehovet. Målbilledet er illustreret nedenfor og uddybes i de

følgende afsnit for hver af de fire datakategorier.

Figur 4. Målbillede for forbedringsbehov

Data om forbedringsbehovet

Bygnings-

registrering

Aktiviteter

og priser

Karakteristika

Forbedringsbehov

Efterspørgsel

Bygningsregistrering

For de forbedringsindsatser, der skal være omfattet, registreres relevante bygningsdele eller

enheder samt mængden heraf. Det kan for eksempel være afdelingens etageareal,

opførelsesår/renoveringsår, antallet og størrelsen af boliger, køkkener, badeværelser, klimaskærm

eller udearealer.

Som beskrevet i afsnit 2.1 kan bygningsregistreringer styrke datagrundlaget for at estimere

vedligeholdelsesbehovet. Det gør sig også gældende for forbedringsbehovet, hvor der også er

identificeret et potentiale til at styrke datagrundlaget. Der er identificeret to overordnede datatyper,

som vurderes særligt relevant i forhold til at styrke estimeringen af renoveringsbehovet og forbedre

styringen af sektoren.

Målbillede for bygningsregistrering

•

Registrering af bygningsdele, jf. bygningsregistrering for vedligeholdelsesbehovet.

Opgørelse af størrelse og rumdeling per bolig.

Registrering af bygningsdele vil forbedre forståelsen af det faktiske forbedringsbehov i afdelingerne,

idet omfanget af forbedringen vil kunne kvalificeres. Hertil vil en opgørelse af boligernes størrelse og

rumdeling forbedre kommunens overblik om boligudbuddet. Det kan have betydning for kommunens

boligpolitik, hvis der er en over eller underrepræsentation i forhold til behovet for en bestemt

størrelse bolig.

Desuden vil registrering af bygningsdele kunne bidrage til estimering af renoveringsbehovet i

forbindelse med

Sunde Boliger, Passende og Konkurrencedygtigt boligudbud, Velfungerende

boligområder

samt

Energireduktion og Klimatilpasning.

Estimeringen er i høj grad baseret på

antagelser om fx størrelsen på de renoverede bygningsdele eller andelen af utidssvarende boliger.

Ved at inddrage bygningsregistreringer kan antagelserne kvalificeres og estimeringen præciseres. En

opgørelse af størrelsen og rumdelingen af boliger kan give indikationer på, om en bolig eksempelvis

er tilgængelig.

Karakteristika

Registrering af de relevante karakteristika. Det kan for eksempel være registrering af, om

badeværelserne og køkkenerne er tidssvarende, afdelingens energimærke, eller om afdelingen har et

beboerhus/fælleslokale mv.

Principielt ville man skulle fastlægge det ønskede karakteristikum, men der tages her udgangspunkt i, at dette er fastlagt på

forhånd, så prisen for de nødvendige forbedringstiltag afspejler fastlagte ønskede karakteristika (for eksempel afdelingens

energimærke).

Med fordel kan registrering af bygningsdele og opgørelse af bolig kan med fordel udføres ved hjælp af digitale

bygningsmodeller med en standardiseret tilgang.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Der er identificeret et potentiale til at styrke datagrundlaget vedrørende bygningernes, boligernes og

udearealernes karakteristika. Data vedrørende karakteristika omfatter data vedrørende,

tilgængelighed, klimaforandringer, støj mv. Der er identificeret seks overordnede datatyper

vedrørende boligafdelingens, bygningens, boligernes eller udearealernes karakteristika, som

vurderes særligt relevante i forhold til at styrke estimeringen af renoveringsbehovet og forbedre

styringen af sektoren.

Målbillede for karakteristika

•

Registrering af, hvad der kendetegner boligen/dele af boligen/udearealerne herunder om de er

tidssvarende. (Passende

og Konkurrencedygtigt boligudbud og Velfungerende boligområder)

Registrering af bygningens/boligernes karakteristika relateret til sundhedsskadelige stoffer og

skimmelsvamp. (Sunde

Boliger)

Registrering af om boligen er tilgængelig. (Passende

og Konkurrencedygtigt boligudbud)

Registrering af indvendigt støjniveau og/eller gennemførte støjreducerende tiltag. (Passende

og Konkurrencedygtigt boligudbud)

Energimærkerapporter for hele bygningsmassen med data for hver bygningsdel

(Energireduktion

og klimatilpasning)

Registrering af tiltag eller behov for tiltag som følge af klimaforandringer. (Energireduktion

klimatilpasning)

Ved at registrere boligernes karakteristika kan kommunen i højere grad tilrettelægge boligpolitikken

efter, om det nuværende boligudbud modsvarer efterspørgslen. En opgørelse af om en bolig er

tilgængelig, vil fx give kommunerne et overblik over udbuddet af tilgængelige boliger. Derved kan de

tage en kvalificeret beslutning om, om der er behov for flere tilgængelige boliger. Den beslutning vil i

høj grad kvalificeres ved at inddrage data fra Efterspørgsel, hvorved det ville kunne bestemmes om

udbuddet af tilgængelige boliger er dækkende for den nuværende og fremtidige efterspørgsel.

Desuden vil estimeringen af renoveringsbehovet forbundet med

Sunde Boliger, Passende og

Konkurrencedygtigt boligudbud, Velfungerende boligområder

samt

Energireduktion og

klimatilpasning

kunne forbedres. Estimeringen er baseret på data vedrørende boligafdelingernes,

bygningernes, boligernes og udearealernes karakteristika. Der er imidlertid en række data som ikke

har været tilgængelige, hvorfor det ikke har været muligt at inddrage i estimeringen af

renoveringsbehovet i delrapport II. Det gælder fx om hvorvidt boligerne og udearealerne er

tidssvarende og om boligerne i nogen grad er tilgængelige

. Ved at indsamle yderligere data om

bygninger, boliger og udearealers karakteristika, vil estimeringen af renoveringsbehovet for fire

renoveringstemaer kvalificeres. De enkelte datatyper er relevante for forskellige temaer.

Aktiviteter og priser

Data for aktiviteter og priser omfatter, at der for hver forbedringsindsats angives et eventuelt

relevant forbedringstiltag og dets pris på baggrund af afdelingens karakteristika. Det kan for

eksempel være prisen for ombygning af badeværelser og køkkener, sammenlægning af boliger,

etablering af beboerhus/fælleslokale mv.

Der er identificeret en overordnet datatype, som vurderes særlig relevant i forhold til at styrke

estimeringen af renoveringsbehovet og forbedre styringen af sektoren.

Målbillede for aktiviteter og priser

•

Opgørelse af forbedringsaktivitet, herunder pris per mængde.

Hvorvidt boligen er tidssvarende, kan udvides til at vedrøre øvrige forhold udover, køkken, bad og toilet.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

En opgørelse af forbedringsaktiviteterne og omkostningerne forbundet hermed vil forbedre

forståelsen af det faktiske forbedringsbehov i afdelingerne og derved bidrage til at kvalificere

estimeringen af renoveringsbehovet, som også beskrevet i afsnit. 2.1. En bedre indsigt i de

historiske enhedspriser vil kunne præcisere estimeringen af renoveringsbehovet i delrapport II inden

for

Sunde boliger, Passende og konkurrencedygtigt boligudbud, Velfungerende boligområder

samt

Klimatilpasning.

Efterspørgsel

Relevante data om efterspørgslen efter almene boliger i kommunen omfatter efterspørgslen efter

forskellige typer af boliger og huslejen i private lejeboliger. Der er identificeret to overordnede

datatyper, som vurderes særligt relevante i forhold til at styrke estimeringen af renoveringsbehovet

og forbedre styringen af sektoren.

Målbillede for efterspørgsel

•

Kommunernes nuværende og fremtidige efterspørgsel efter forskellige typer af boliger.

Huslejeniveauet i kommuner og lokalområder.

En opgørelse af kommunernes nuværende og fremtidige efterspørgsel efter forskellige typer af

boliger samt huslejeniveauet i kommunen vil styrke styringen af boligudbuddet. Kommunerne vil

derigennem få et overblik over, om det nuværende udbud af forskellige typer af boliger er

tilstrækkeligt til at dække den nuværende og fremtidige efterspørgsel. Det kunne fx være for

tilgængelige boliger. Samtidig vil de få et overblik over huslejeniveauet i kommunen, hvilket kan

bidrage til at forstå konkurrencesituationen. Kommunen kan på baggrund af dette udforme

boligpolitikken.

Kommunernes nuværende og fremtidige efterspørgsel efter forskellige typer af boliger vil desuden

kunne forbedre estimeringen af renoveringsbehovet. Estimeringen af renoveringsbehovet i

delrapport II er i nogen grad basereret på antagelsen om efterspørgslen. Det gælder fx for

efterspørgslen efter tilgængelige boliger, hvor det er antaget at beboere i ældreboliger afspejler den

faktiske efterspørgsel. Det er nødvendigt, da der hverken hos boligorganisationerne eller

kommunerne ikke er konsolideret data vedrørende efterspørgslen. Ved hjælp af data fra

kommunerne vedrørende efterspørgslen efter forskellige typer af boliger vil det være muligt at lave

en mere præcis opgørelse af, hvor mange boliger der skal renoveres, samt i hvilke kommuner disse

renoveringer bør foretages.

2.3

Samlet målbillede

Som det fremgår, er der er et vist overlap i datakategorier mellem de to målbilleder, og det ønskede

datagrundlag omfatter således samlet set seks datakategorier: bygningsregistrering, tilstand,

karakteristik, aktiviteter og priser, vedligeholdelsesplan og efterspørgsel. Der er dog inden for de

seks datakategorier forskelle i de konkrete datatyper. Datakategorier og -typer fremgår af

nedenstående figur.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Figur 5. Målbilledets seks datakategorier

Datakategorier og -typer

Data om vedligeholdelsesbehov

Vedligeholdelsesplan

•

Standardiseret og digitaliseret vedligeholdelsesplan, som inkluderer

vedligeholdelsestype, udgift og tidspunkt for udgiften.

Data om forbedringsbehov

Bygningsregistrering

•

Registrering af bygningsdele med angivelse af mængde, materiale, opførelsesår/ renoveringsår og teoretisk levetid.

•

Opgørelse af størrelse og rumdeling pr. bolig.

Karakteristika

Tilstand

•

Vurdering af tilstanden efter standardiseret vurderingsskala for de

væsentligste bygningsdele i et standardiseret og kvantificerbart

format ud fra fælles kvalitetsmål og med angivelse af restlevetider

og nødvendige forebyggende vedligeholdelsesaktiviteter.

Årsagsvurdering vedrørende bygningsdelens tilstand, fx svigt,

opbrugt levetid eller manglende vedligehold.

•

Hvad der kendetegner boligen/dele af boligen/udearealerne

herunder om de er tidssvarende.

•

Boligernes karakteristika relateret til sundhedsskadelige stoffer og

skimmelsvamp.

•

Boligens tilgængelighed

•

Indvendigt støjniveau og støjreducerende tiltag

•

Energimærkerapporter med data for hver bygningsdel

•

Tiltag relateret til klimaforandringer

Aktiviteter og priser

•

Opgørelse over vedligeholdelsesaktivitet herunder

vedligeholdelsestype, driftsinterval og pris pr. mængde pr. gang

•

Opgørelse over forbedringsaktivitet, herunder pris pr. mængde.

Efterspørgsel

•

Kommunernes nuværende og fremtidige efterspørgsel efter

forskellige typer af boliger.

•

Huslejeniveauet i kommuner og lokalområder.

I de kommende kapitler analyseres afstanden mellem ovenstående målbillede og de eksisterende

datakilder i den almene boligsektor med henblik på at identificere relevante løsninger og

forudsætninger inden for rammerne af de eksisterende systemer og datakilder.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

GAB-analyse

I GAB-analysen undersøges afstanden mellem målbilledet for det fremtidige

datagrundlag og det nuværende datagrundlag i den almen boligsektor.

Kapitlet består af en GAB-analyse, som identificerer afstanden mellem det nuværende datagrundlag

og det etablerede målbillede for fremtidens datagrundlag i den almene boligsektor. Analysen tager

afsæt i de seks datakategorier og tilhørende datatyper, som er beskrevet i kapitel 2. Analysen er

baseret på en detaljeret gennemgang af eksisterende datakilder i sektoren samt ved interviews med

de primære aktører i sektoren, Landsbyggefonden, boligorganisationerne, it-leverandører med flere.

For hver datatype i målbilledet vurderes hvor tilgængelig datatypen er ud fra det nuværende

datagrundlag, og hvor meget det vil kræve at tilvejebringe datatypen til fulde?

Datatilgængeligheden vurderes på en skala fra 1-5, hvor 5 udtrykker, at datatypen er fuldt

tilgængelig og 1 udtrykker, at datatypen ikke findes. Den overordnede vurdering er baseret på en

vurdering af en række underliggende kriterier

Udbredelse:

For hvor stor en del af sektoren er datatypen opgjort?

Standardisering:

I hvilken grad findes datatypen i standardiserede formater?

Digitalisering:

I hvilken grad er datatypen digitaliseret?

Lagring:

Hvor er datatypen lagret?

Indsamling:

Hvem er ansvarlig for at indsamle datatypen?

Konsistens:

I hvilken grad er der konsistens i opgørelsen af datatypen på tværs af

sektoren?

Kapitlet indledes med en beskrivelse af det nuværende datagrundlag. Herefter følger en vurdering af

datatilgængeligheden for hver datakategori og -type i målbilledet.

3.1

Nuværende datagrundlag

Den almene boligsektor rummer en lang række datakilder, som varierer i indhold og ejer. Datakilder

med relevans for det opstillede målbillede er fremstillet nedenfor i figur 6. For hver datakilde er

angivet: i) Hvilke(n) datakategori(er) datakilden indeholder, ii) hvem, der ejer og administrerer

datakilden samt iii) hvilke andre datakilder, datakilden er forbundet til.

De underliggende kriterier til vurdering af datatypernes tilgængelighed fremgår af bilag 2.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Figur 6. Datakilder i den almene sektor med relevans for analysens fokus

Boligstat

BOSSINF

Bygnings- og

Boligregistret

Boligportal

(husleje-

registeret)

Almenstyrings-

dialog

Molio prisdata

Totaløkonomi

Driftsstøtte-

portal

Stamdata

Afdelingernes

regnskaber

Vedligeholdelses

plan

Budgetskemaer

Energimærke-

rapporterne

Digital

bygningsmasse

Fraflytnings-

rapporter

Tilstands-

vurdering

Datapunkt vedrører:

Data ejes af:

Vedligeholdelsesplan

Landsbyggefonden

Bygnings-

registrering

Karakteristika

Tilstand

Styrelse eller

ministerie

Aktiviteter

og priser

Efterspørgsel

Boligorganisationerne/

afdelingerne

Molio

–

byggeriets

videnscenter

Kilde:

Gennemgang af eksisterende datakilder og Landsbyggefondens systemer; interviews med

Landsbyggefonden, boligorganisationerne, Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen og Transport- og Boligministeriet

Note:

Datakilderne Klimatilpasningsdata, Danmarks Statistik samt Byggeskadefondens database er ikke vist i

figuren, da de ikke har relevans for målbilledet.

Alle seks datakategorier i målbilledet er repræsenteret i eksisterende datakilder. I flere tilfælde, er

datakategorierne repræsenteret i mere end en datakilde. Det er imidlertid ikke ensbetydende med,

at datakilderne indeholder de relevante datatyper i et standardiseret og digitalt format. I forlængelse

heraf bemærkes det, at datakilderne ejes af henholdsvis Landsbyggefonden, boligorganisationerne/

afdelingerne, styrelser og ministerier samt Molio, og de er således forankret både centralt og lokalt.

Datalandskabet kan fungere hensigtsmæssigt, hvis ansvaret for vedligeholdelsen af data er fastlagt,

og hvis de forskellige dataejere publicerer deres data på en brugbar måde. Nedenfor fremgår en

nærmere beskrivelse af datakildernes indhold, indsamling og format.

Alle seks datakategorier i målbilledet er repræsenteret i eksisterende datakilder. I flere tilfælde, er

datakategorierne repræsenteret i mere end én datakilde. Det er imidlertid ikke ensbetydende med,

at datakilderne indeholder de relevante datatyper i et standardiseret og digitalt format. I forlængelse

heraf bemærkes det, at datakilderne ejes af henholdsvis Landsbyggefonden, boligorganisationerne/

afdelinger, styrelser og ministerier samt Molio, og således er både centralt og lokalt forankrede.

Datalandskabet kan fungere hensigtsmæssigt, hvis ansvaret for vedligeholdelsen af data er fastlagt,

og hvis de forskellige dataejere publicerer deres data på en brugbar måde. Nedenfor fremgår en

nærmere beskrivelse af datakildernes indhold, indsamling og format.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Tabel 1. Oversigt over datakilder i den almene boligsektor

Datakilde

BOSSINF

Renovering

Indhold

Renovering indeholder information

om skemaerne A, B og C som

udfyldes i forbindelse med en

renoveringsstøttesag. BOSSINF er

baseret på data fra

driftsstøtteportalen.

Stamdata indeholder den enkelte

afdelings grundoplysninger som

eksempel størrelse, opførelses år

osv. Stamdata anvendes som

grundoplysninger til blandt andet

Boligportalen og anvendes til at

identificere afdelinger på i de

forskellige systemer.

Totaløkonomi er navnet på et

beregningsværktøj til at beregne

totaløkonomien ved et projekt.

Totaløkonomi indeholder derfor data

vedrørende omkostninger forbundet

med forskellige

konstruktionsudformninger og

materialer begrænset til tage facader

og vinduer. Det gælder eksempelvis

levetider på bygningsdele og

vedligeholdelsesomkostninger.

Molios prisdatabase indeholder

prisdata for nybyggeri, renovering,

anlæg og drift.

Dataindsamling

Data bliver indberettet

løbende af

boligorganisationerne i

forbindelse med en

støttet renovering.

Ved opførelse af en

bygning indberettes

stamdata. Ved

ændringer i stamdata

indsender

boligorganisationen en

anmodning til

Landsbyggefonden om at

ændre stamdata.

Indsamling af nye data

til modellen

gennemføres, når

antagelserne bag

modellen opdateres.

Format

Data er lagret i

standardiseret format

i Trafik-, Bygge- og

Boligstyrelsens

database.

Data er lagret i

standardiseret format

i Landsbyggefondens

database.

Stamdata

Totaløkonomi

Data er lagret i

standardiseret format

i Landsbyggefondens

database.

Molio -

Byggerietsviden

center

Molios prisdatabase

bliver løbende opdateret

af ansatte fageksperter.

Data er lagret i

standardiseret format

i en central database.

Budgetskemaer

Budgetskemaerne indeholder

budgetteringen for omkostningen

inden projektet påbegyndes.

Budgetskemaerne indeholder

information om støttede- og ikke-

støtteberettigede arbejder, samt

omkostningerne og omfanget til hver

del af renoveringen.

Boligstat

Hjemmeside med statistik om

boliger, boligmarked og

boligrelaterede emner, herunder

huslejestatistik, boligbestand og

byfornyelsesmidler.

Skemaet bliver udfyldt af

byggerådgiver for

boligorganisationen,

hvorefter der er en

dialog mellem

byggerådgiver og

Landsbyggefonden som

munder ud i det endelige

budgetskema. Skemaet

følger med ansøgningen

til skema A.

Data opdateres

kvartalsvis, halvårligt

eller årligt af Trafik-,

Bygge- og

Boligstyrelsen, som

indsamler data fra

offentlige registrer.

Tilstand

Styrelse eller

ministerie

Budgetskemaet er

delvis standardiseret

Excel-ark, men med

væsentlig mulighed

for egne input.

Data er lagret i

Trafik-, Bygge og

Boligstyrelsens

database og kan

udtrækkes i Excel-

format eller PDF.

Datapunkt vedrører:

Data ejes af:

Vedligeholdelsesplan

Landsbyggefonden

Bygnings-

registrering

Karakteristika

Aktiviteter

og priser

Efterspørgsel

Boligorganisationerne/

afdelingerne

Molio

–

byggeriets

videnscenter

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Datakilde

Almenstyrings-

dialog

Indhold

Indeholder en samlet

dokumentationspakke med en

styringsrapport,

afdelingsskemaer og

boligorganisationens

regnskabsmateriale, herunder

regnskabsspørgeskema,

årsberetning og

revisionsprotokol samt

resultater af eventuelle

relevante analyser.

Styringsdialogen indeholder

data fra afdelingernes

regnskab.

Oplysningerne i BBR dækker

bl.a. areal, beliggenhed,

anvendelse, installationer,

vand- og afløbsforhold,

køkkenforhold, ydervægs- og

tagdækningsmaterialer, årlig

leje m.v. Oplysningerne i BBR

skal afspejle de faktiske, fysiske

forhold. BBR er kædet sammen

med stamdata og Boligportalen.

En skriftlig vurdering over en

ejendoms og bygningsdelenes

tilstand.

Dataindsamling

Data indberettes årligt

af boligorganisationen

ud fra afdelingens

besvarelse via it-

platformen

Almenstyringsdialog.dk.

Format

Data er lagret i

Landsbyggefondens

database og kan

udtrækkes i Excel-

format eller PDF.

Bygnings- og

Boligregistret (BBR)

Tilstands-vurdering

Vedlige-

holdelsesplan

Drift- og vedligeholdelsesplan

indeholder en beskrivelse af

forventede fremtidige

vedligeholdelsesarbejder,

herunder budget for

ejendommens fremtidige drift-

og vedligeholdelsesopgaver.

Afdelingernes henlæggelser og

derigennem husleje er bestemt

af de forventede omkostninger

til drift og vedligehold. Drift- og

vedligeholdelsesplanerne er

udfyldt af en byggesagkyndig og

skal foretages årligt. Hvert

femte år skal

vedligeholdelsesplanerne

granskes af en ekstern uvildig

byggesagkyndig.

Energimærkerapporterne

angiver en bygnings

energimæssige stand på en

skala fra A-G, hvor A er den

bedste stand. Udover at angive

bygningernes energimæssige

stand oplyses, hvilke

energirenoveringer som kan

forbedre bygningens

energimærke.

Data opdateres, hvis

der sker ændringer i

eksisterende eller

bygges nye

ejendomme. Det er

primært kommunerne

der indberetter. Ejere

at ejendomme kan selv

komme med forslag til

ændringer i BBR via en

selvbetjeningsløsning.

En byggesagkyndig

udfylder

tilstandsrapporten for

afdelingerne på

baggrund af en

gennemgang af

bygningerne.

Boligorganisationerne

udfylder drift- og

vedligeholdelsesplanen

for afdelingerne på

baggrund af en

gennemgang af

bygningerne.

BBR er

standardiseret

format og er lagret i

Udviklings og

Forenklings Styrelsen

database.

Data er lagret i PDF

hos

Landbyggefonden.

Der findes på

nuværende tidspunkt

ikke et standard-

format for afrap-

portering, og der er

således variation i

opbygningen og

detaljeringsgraden

på tværs af afdeling-

ernes drift- og

vedligeholdelses-

planer. Planerne

lagres lokalt i

afdelingerne eller

boligorganisationern

e i en digital

database eller i

regneark.

Indholdet i

energimærke-

rapporten er som

udgangspunkt

standardiseret.

Formatet kan dog

variere efter

energikonsulenten,

som har lavet

rapporten.

Energimærkerapport

erne bliver indsamlet

af energistyrelsen og

lagret centralt på

SparEnergi.dk

Energimærke-

rapporter

Energimærkerapporter

er lovpligtige og

udføres af en

energikonsulent. Et

energimærke er

gældende i 5 år,

hvorefter det skal

opdateres, hvis

ejendommen er over

1000 kvm. Bygninger

under 1000 kvm skal

opdatere energimærket

efter 5 år ved salg,

udlejning eller fremleje.

Energimærke ordningen

er administreret af

energistyrelsen.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Datakilde

Afdelingens

regnskaber

Indhold

Regnskaberne indeholder

regnskabsdata fra afdelingerne.

Regnskaberne er bygget op omkring

kontoplanen, som er en

standardiseret liste af variable som

afdelingerne skal inkludere i deres

regnskab. Regnskaberne indeholder

blandt andet inddeling af om

udgifterne til vedligehold og

fornyelser efter hvilken del af

ejendomme der er blevet

vedligeholdt. Inddelingen følger

hovedgrupperne i

forvaltningsklassifikationen.

Digital bygningsmasse indeholder

3D-tegninger af lejemål, med

nøjagtige mål af størrelsen på

forskellige rum. Den digitale

bygningsmasse kan anvendes til

eksempelvis at drifte afdelingerne.

Der er sammenhæng til

fraflytningsrapporterne, da nogle

boligorganisationer i forbindelse med

fraflytningsrapporten gennemfører

digitaliseringen af boligmassen.

Fraflytningsrapport indeholder

information om, hvilke dele af et

lejemål, der skal istandsættes, inden

en ny lejer flytter ind. Det kan i nogle

tilfælde indeholde en scanning af

lejligheden.

Dataindsamling

Boligorganisationer

indberetter

regnskabsdata til

Landsbyggefonden

gennem

Landsbyggefondens

regnskabs-

indberetningsplatform

hvert år maksimum 5

måneder efter

regnskabsåret afslutning.

Format

Regnskaberne følger

en standardiseret

kontoplan og bliver

lagret i

Landsbyggefondens

regnskabsdatabase

Digital

bygningsmasse

Data bliver indsamlet

løbende gennem både

boligorganisationen eller

konsulentvirksomheder,

der kortlægger alle

lejemål i en

boligorganisation

Bygningsmassen vil

typisk blive

digitaliseret gennem

3D-tegninger, som

efterfølgende lagres

lokalt i afdelingerne

Fraflytnings-

rapporter

Boligorganisationer

indsamler data ved

fraflytning af boliger.

Enten gennem skriftlig

vurdering eller gennem

videooptagelser

Boligportal

(husleje-

registeret)

Driftsstøtte-

portal

Boligportalen indeholder data fra

BBR, Boligselskaberne og LBF

stamdata. Data er tilgængeligt for

Udbetaling Danmark som henter

oplysninger om eksempelvis husleje

og vedligeholdelse. Data indeholder

information om de enkelte lejemål

som eksempelvis størrelse,

handicapvenlig eller ej, type,

etageniveau mm. Boligportalen er

baseret på indrapporteret data fra

boligorganisationerne suppleret med

stamdata og BBR

I Driftsstøtteportalen behandles

ansøgninger vedrørende renovering,

boligsocial indsats, huslejestøtte eller

kapitaltilførsel. Boligorganisationerne

kan kommunikere om ansøgningen

med Landsbyggefonden gennem

portalen. Driftsstøtteportalen

indeholder således alt data

ansøgningerne og kommunikationen

herom. BOSSINF trækker data fra

driftsstøtteportalen

Både

boligorganisationerne og

Landsbyggefonden

indberetter til

boligportalen. Det sker

løbende, når der sker

ændringer i

datagrundlaget

Formatet varierer

efter bolig-

organisationens

praksis, men vil

typisk være i form af

en beskrivelse i pdf-

format eller en digital

optegnelse af boligen

som lagres hos

boligorganisationen

Data er lagret i

standardiseret format

i Landsbyggefondens

database

Både

boligorganisationerne og

Landsbyggefonden

indberetter til

driftsstøtteportalen. Det

sker således når der sker

opdateringer i

renoveringsstøttesager

Data er lagret i

standardiseret format

i landsbyggefondens

database

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Skærpede krav til vedligeholdelsesplaner og tilstandsvurderinger

I forbindelse med ændringerne i Almenboligloven vedrørende effektivisering i den almene sektor i

2016 blev reglerne vedrørende afdelingernes vedligeholdelse og henlæggelser samtidig skærpet.

I henhold til gældende regler skal der for hver afdeling udarbejdes en tilstandsvurdering og en

vedligeholdelsesplan, og der skal henlægges til de nødvendige vedligeholdelsesaktiviteter

Som noget nyt er der nu krav om, at vedligeholdelsesplanen fra 1. januar 2020 skal omfatte de

kommende 20 års vedligeholdelsesaktiviteter. Fra 2024 skal vedligeholdelsesplanen omfatte de

kommende 30 års vedligeholdelsesaktiviteter.

Det er samtidig et krav, at tilstandsvurderingen og vedligeholdelsesplanerne skal granskes af en

ekstern uvildig byggesagkyndig minimum hvert femte år med henblik på at vurdere, om

tilstandsvurderingen og vedligeholdelsesplanen er retvisende og indeholder de nødvendige

vedligeholdelsesaktiviteter. Granskningen skal foretages første gang senest den 1. januar 2022.

De gældende regler omfatter ikke specifikke krav til udformningen af tilstandsvurderingen

vedligeholdelsesplanen, eller hvordan granskningen skal udføres. BL har dog udviklet et koncept

for en intern tilstandsvurdering og granskning af tolv udvalgte bygningsdele.

I forlængelse af ovenstående er en andel af datakilderne som udgangspunkt struktureret i henhold

til Forvaltnings Klassifikationen, som er udviklet til anvendelse i ejendomsforvaltning og har taget

udgangspunkt i behovet for en klassifikation af bygninger, rum, bygningsdele og tekniske systemer,

samtidig med at der blev udviklet en kontoplan, som gør det muligt at sammenkoble med

regnskabsdata. Dette er styrken ved Forvaltnings Klassifikation, og det bedste argument for fortsat

at anvende den i sektoren. Der findes en masse af forskellige klassifikationssystemer inden for

byggeri og anlæg på europæisk plan, og udviklingen går i disse år i retning af at modellere de data

som de enkelte klassifikationssystemer repræsenterer fremfor at prøve at mappe dem til andre

klassifikationssystemer eller ligefrem skifte system.

Ovenstående datakilder danner grundlag for den følgende vurdering af datatilgængeligheden for

datakategorierne og -typerne.

3.2

Vurdering af datatilgængelighed for datakategorier- og typer

I de følgende afsnit vurderes datatilgængeligheden for datakategorierne og -typerne i målbillede.

Afsnittet er struktureret efter de seks datakategorier, som indgår i målbilledet, jf. kapitel 2, og er

således tværgående for data vedrørende vedligeholdelses- og forbedringsbehovet.

Figur 7. Datakategorier

Datakategorier

Data om vedligeholdelsesbehov

Vedligeholdelsesplan

Bygningsregistrering

Data om forbedringsbehov

Tilstand

Karakteristika

Aktiviteter og priser

Efterspørgsel

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Vedligeholdelsesplan

Målbilledet for vedligeholdelsesplanen består, som angivet i kapitel 2, af én datatype.

Målbillede for vedligeholdelsesplan

•

Standardiseret og digitaliseret vedligeholdelsesplan, som inkluderer vedligeholdelsestype,

udgift og tidspunkt for udgiften.

Én datakilde har relevans for målbilledet: Vedligeholdelsesplanen. Datatilgængeligheden vurderes

med udgangspunkt heri.

Det vurderes, at datatypen har en samlet datatilgængelighed på 4. Vurderingen foretages på

baggrund af det nuværende datagrundlag, som består af datakilden Vedligeholdelsesplanen.

Vedligeholdelsesplanen er ejet af boligorganisationerne og indeholder en beskrivelse af forventede

fremtidige vedligeholdelsesarbejder. Afdelingernes henlæggelser og derigennem husleje er bestemt

af de forventede omkostninger til vedligehold. Vedligeholdelsesplanerne udarbejdes typisk af

driftschefen årligt forud for afdelingens budgetlægning, og skal som minimum omfatte de forventede

udgifter de kommende 20 år. Den første uvildige granskning skal være foretaget senest inden 1.

januar 2022. Det vil sandsynligvis øge konsistensen og datakvaliteten.

Der findes på nuværende tidspunkt ikke et standardformat for afrapportering, og der er derfor også

forskel i opbygningen og detaljeringsgraden på tværs af afdelingernes vedligeholdelsesplaner.

Variationen afspejles blandt andet i afdelingernes anvendelse af relevante konti i kontoplanen, hvor

der i analysen er identificeret afdelinger, der registrerer på 12 konti, mens andre anvender over 20

konti.

Nogle boligorganisationer anvender igen et mere detaljeret niveau af Forvaltnings

Klassifikationen, end hvad der er indeholdt i kontoplanen.

Vedligeholdelsesplanerne vurderes dog i høj grad at være egnet til standardisering og digitalisering,

da planerne består af en tabel med aktiviteter og udgifter inddelt efter konti eller bygningsdele og

år. Planerne lagres lokalt i boligorganisationerne i en database eller i et regneark. Det vurderes på

baggrund af ovenstående, at datatilgængeligheden er 4. Det skyldes, at data i høj grad er til stede

og med relativt små justeringer kan tilpasses datatypen.

I figuren nedenfor fremgår den konkrete vurdering af datatilgængeligheden for en

standardiseret og

digitaliseret vedligeholdelsesplanen

Se Bilag 3 og Bilag 4 med eksempler på variationen i opbygningen.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Figur 8. GAB-analyse vedrørerede vedligeholdelsesplan

Datatyper

Standardiseret og

digitaliseret

vedligeholdelsesplan

Vurdering af data-

tilgængelighed

Baggrund for vurdering

•

Datatilgængelighed: Det er lovpligtigt årligt at

udarbejde en vedligeholdelsesplan. Planen bliver

lagret lokalt hos boligorganisationerne. Der er dog

variation i detaljegraden på tværs af

boligorganisationer og udformningen er ikke

standardiseret. Overordnet set indeholder

rapporterne den samme information, struktureret ud

fra enkelte bygningsdele/konti i tabelformat, hvilket

gør dem velegnet til standardisering og digitalisering

gennem mindre tilpasninger.

Bygningsregistrering

Målbilledet for bygningsregistrering består, som angivet i kapitel 2, af to datatyper.

Målbillede for bygningsregistrering

•

Registrering af bygningsdele, jf. bygningsregistrering for vedligeholdelsesbehovet.

Opgørelse af størrelse og rumdeling per bolig.

Syv eksisterende datakilder indeholder data, som er relevant for målbilledets to datatyper:

Boligportalen, Bygnings- og Boligregisteret, Driftsstøtteportalen, Stamdata, Afdelingernes

regnskaber, Digital bygningsmasse og Fraflytningsrapporterne. Datatilgængeligheden for hver af de

to datatyper vurderes med udgangspunkt heri.

(1) Registrering af bygningsdele med angivelse af mængde, materiale, opførelsesår/renoveringsår

og teoretisk levetid.

Det vurderes, at denne datatype har en samlet datatilgængelighed på 2. Vurderingen foretages på

baggrund af det nuværende datagrundlag, som består af datakilden Digital bygningsmasse.

Den digitale bygningsmasse er hverken centraliseret eller standardiseret, men er baseret på de

lokale digitale bygningsmodeller af bygningsmassen. I og med at datakilden ikke er standardiseret,

er der manglede konsistens i data. Der findes ikke umiddelbart information om, hvor udbredt

datakilden er, men det forventes, at den er udbredt i meget begrænset omfang. På baggrund af

ovenstående vurderes det, at datakilden har en datatilgængelighed på 2. Det skyldes, at det

nuværende data i meget begrænset omfang kan bruges i dag. Et fremtidigt datagrundlag kan dog

udnytte at der i dag findes BIM, som der kan opbygge en fælles standard igennem. Det øger

datatilgængeligheden fra 1 til 2.

(2) Opgørelse af størrelse og rumdeling per bolig.

Digital bygningsmasse er en samlet betegnelse for en opgørelse af afdelingernes bygningsmasse i en digital bygningsmodel

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Det vurderes, at datatypen har en samlet datatilgængelighed på 3. Vurderingen sker på baggrund af

det nuværende datagrundlag, hvor både Boligportalen, Fraflytningsrapporter og Digital

bygningsmasse indeholder information relevant for datatypen.

Datatypen kan inddeles i henholdsvis størrelsen af boligen og rumdelingen af boligen. Størrelsen af

lejligheden findes i høj grad i dag i boligportalen og er både centraliseret og standardiseret.

Rumdelingen findes i et noget mere begrænset omfang og er ikke inkluderet i boligportalen. Data

skal således findes i Fraflytningsrapporterne og Digital bygningsmasse, som begge hverken er

standardiserede eller centraliserede, hvilket i høj grad begrænser datatilgængeligheden. Derudover

er data ikke udbredt til en stor andel af de almene boliger. Datatilgængeligheden vurderes til 3, da

der for den ene del af datatypen findes et relativt godt datagrundlag, mens der for den anden del

findes et meget begrænset datagrundlag. Data for rumdeling kunne potentielt inkluderes i

boligportalen. Datatilgængeligheden vurderes samlet set til 3, da data delvist mangler, men formatet

muliggør indsamlingen af det resterende data.

Samlet set indeholder datakilderne en begrænset mængde data, der er relevante for datatyperne.

Dette indikerer, at der er et relativt stort gab mellem målbilledet og det nuværende datagrundlag. I

figur 9 er den konkrete vurdering af datatilgængeligheden for hver datatype beskrevet.

Figur 9. GAB-analyse vedrørerede Bygningsregistrering

Datatyper

Registrering af bygningsdele

med angivelse af mængde,

materiale,

opførelsesår/renoveringsår

og teoretisk levetid.

Vurdering af data-

tilgængelighed

Baggrund for vurdering

•

Datatilgængelighed: Datatypen opgøres ikke centralt.

Derfor skal boligorganisationer selv have prioriteret at

registrere deres bygningsdele. Det har betydet, at data

kun er opgjort for en andel af afdelingerne. Der findes

ikke et standardiseret format for registrering af

bygningsdele, men i praksis indsamles data på samme

måde. Data indsamles typisk af en ekstern virksomhed

og lagres digitalt lokalt i boligorganisationerne.

Opgørelse af størrelse og

rumdeling pr. bolig

•

Datatilgængelighed: Størrelsen på lejemål er i høj grad

tilgængeligt i centraliserede databaser. Rumdelingen af

lejemålene findes i mere begrænset omfang og

indsamles ikke centralt. Det vurderes at ca. 1/3 af

afdelingerne har opmålinger af deres boliger, hvor

rumdelingen indgår. Der bruges primært to systemer til

opgørelserne. Formatet er således ikke standardiseret,

men datapunkterne vil overvejende være ens.

Opmålingerne foretages med digitalt udstyr og lagres

lokalt i boligorganisationen

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Tilstand

Målbilledet for Tilstand består, som angivet i kapitel 2, af to datatyper.

Målbillede for tilstand

•

Vurdering af tilstanden af de væsentligste bygningsdele efter standardiseret vurderingsskala i

et kvantificerbart format

Årsagsvurdering vedrørende bygningsdelens tilstand, for eksempel svigt, udtjent levetid eller

manglende vedligehold

Tre eksisterende datakilder indeholder data, som er relevante for målbilledets to datatyper:

tilstandsvurderinger, vedligeholdelsesplaner samt fraflytningsrapporter. Tilstandsvurderingerne

anses som den primære datakilde, mens de to øvrige er sekundære. Datatilgængeligheden for hver

af de to datatyper vurderes derfor med udgangspunkt i tilstandsvurderingerne.

Det vurderes, at datatypen for vurdering af tilstanden har en samlet datatilgængelighed på 2, mens

datatilgængeligheden vurderes til 1 for årsagsvurdering vedrørende bygningsdele.

En tilstandsvurdering er vurdering af tilstanden af ejendommen og dens bygningsdele.

Vurderingerne indeholder hovedsageligt en gennemgang af ejendommene. Tilstandsvurderingerne

ejes og administreres af boligorganisationerne/ afdelingerne, men bliver både udført af internt og

eksternt personale. I Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. fremgår det, at afdelingen én

gang årligt skal foretage en gennemgang af ejendommens vedligeholdelsesbehov. I 2011 blev det

besluttet, at gennemgangen skal granskes af en ekstern uvildig byggesagkyndig hvert femte år med

henblik på at vurdere, om rapport og plan er retvisende og omfatter de nødvendige aktiviteter. Den

første granskning skal være gennemført inden 1. januar 2022.

Det kommer sandsynligvis til at øge

konsistensen og datakvaliteten og dermed datatilgængeligheden.

Selvom der eksisterer krav om udarbejdelse af tilstandsvurderinger, er tilstandsvurderingerne ikke

standardiserede. Der er således betydelig forskel i praksis på tværs af boligorganisationerne.

Vurderingerne kan bestå af årlige markvandringer, periodiske bygningseftersyn eller

bygningsscreeninger med forskellige skalaer til at vurdere tilstanden på bygningsdele. I forlængelse

heraf er der forskel i omfanget og detaljeringsgraden af tilstandsvurderingerne.

Der er eksempler på tilstandsvurderinger, hvor der for hver enkelt bygningsdel er udarbejdet

bygningsbeskrivelser, tilstandsvurdering, tilstandsbeskrivelse og aktivitetsbeskrivelse, og hvor

bygningsbeskrivelserne indeholder opgørelser af mængder, som fx antal kvm facade, antal hegn;

tilstandsvurderingerne er udarbejdet på en standardiseret skala og; aktivitetsbeskrivelserne

indeholder restlevetider, driftsinterval og vedligeholdelsesplaner.

Omvendt er der også eksempler på tilstandsrapporter, hvor et mindre antal bygningsdele er

beskrevet, og hvor deres tilstand udelukkende er beskrevet i fritekst uden brug af en fast skala for

tilstandsvurdering, evt. med billeddokumentation af tilstanden.

Jf. § 64 i Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. BEK nr. 70 af 26/01/2018

Se Bilag 5 for eksempel på forskelle i opbygning og detaljeringsgrad

Se Bilag 6 med eksempel på brug af standardiseret skala

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Endelig er der observeret tilstandsvurderinger, som reelt er referatet af den årlige markvandring. I

referatet indgår bemærkninger med forslag til aktiviteter for udvalgte bygningsdele, men uden

beskrivelse af tilstanden. For markvandringer er der ligeledes observeret betydelige forskelle i

dokumentationen.

Figur 10. Eksempler på tilstandsvurderinger

Kilde:

Tilstandsvurderinger udleveret af udvalgte boligorganisationer.

Det er desuden forskelligt, om tilstandsvurderingerne er digitaliserede. Det fremgår af de indsamlede

tilstandsvurderinger, at en stor del af dem fortsat er i PDF-formater. Udvalgte boligorganisationer er

i højere grad begyndt at digitalisere af deres tilstandsvurderingerne med digitale bygningsdelskort,

der muliggør en registrering af bygningsdele i et standardiseret format, som afspejler Forvaltnings

Klassifikationen og vurdering af bygningsdelens tilstand.

På nationalt plan er der over en årrække arbejdet med at standardisere og digitalisere

tilstandsvurderingerne. Med Forvaltnings Klassifikationen søgte man således at skabe en samlet

systematik til klassifikation af data. Der er imidlertid fortsat betydelig forskel indenfor de enkelte

boligorganisationer i forhold til karakteren af egne data. Dette gælder både i forhold til omfanget af

data samt formatet, herunder graden af digitalisering.

Senest er der udgivet en række rapporter vedrørende muligheden for at standardisere og digitalisere

tilstandsvurderinger, herunder

Digitale Tilstandsvurderinger i Det Almene Byggeri

Skab bedre

drift, bæredygtigt vedligehold og optimale tilstandsvurderinger.

I disse anbefales det blandt andet,

at der anvendes en fælles skala for tilstandskarakterer til at opgøre tilstanden af bygningsdele, og at

der anvendes en fælles datastruktur for tilstandsvurderinger på samme antal bygningsdele.

Tilstandsvurderingerne er hverken standardiserede eller centraliserede. Tilstandsvurderingen

udarbejdes ud fra lokal praksis med betydelig variation i metoden til vurdering af tilstande og

omfanget i forhold til mængden af bygningsdele. Det har betydet, at der er væsentlige forskelle på

de tilgængelige tilstandsrapporter, hvorfor data ikke kan kvantificeres. Det vurderes derfor, at

datatilgængeligheden er lav. Datatilgængeligheden vurderes dog til 2 fremfor 1, idet alle afdelinger

foretager tilstandsvurderinger, hvilket på sigt vil gøre dataindsamlingen nemmere. For

årsagsvurderingen findes der på nuværende tidspunkt ikke nogen information i datagrundlaget, og

datatilgængeligheden vurderes derfor til 1.

Datatilgængeligheden indikerer, at der er et relativt stort gab mellem målbilledet og det nuværende

datagrundlag. I figur

er den konkrete vurdering af datatilgængeligheden for hver datatype

beskrevet.

Digitale Tilstandsvurderinger i Det Almene Byggeri (Bygherreforeningen, 2016), Skab bedre drift, bæredygtigt vedligehold og

optimale tilstandsvurderinger (fm3, 2019)

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Figur 11. GAB-analyse af datatyper vedrørende tilstand

Datatyper

Vurdering af tilstanden for de

væsentligste bygnings-

/konstruktionsdele i et

standardiseret og

kvantificerbart format

Vurdering af data-

tilgængelighed

Baggrund for vurdering

•

Datatilgængelighed: Boligorganisationerne skal i

henhold til Bekendtgørelse om drift af almene boliger

m.v. udarbejde tilstandsrapporter, som skal granske

hver femte år. De nuværende tilstandsvurderinger

udarbejdes imidlertid i forskellige formater og har en lav

standardiseringsgrad. Endvidere lagres

tilstandsrapporterne hos boligorganisationerne og ikke

nødvendigvis i digitale formater. Tilstandsvurderingerne

kan således ikke anvendes på tværs af sektoren i deres

nuværende format.

Årsagsvurdering vedrørende

bygningsdelen tilstand, fx

svigt, opbrugt levetid eller

manglende vedligehold

•

Datatilgængelighed: De nuværende

tilstandsvurderinger beskriver ikke årsager til

bygningsdelens tilstand, som der fx gøres i

Byggeskadefondens eftersyn i forhold til svigt. Data

findes således ikke i dag.

Karakteristika

Målbilledet for Karakteristika består, som angivet i kapitel 2, af seks datatyper.

Målbillede for karakteristika

•

Registrering af, hvad der kendetegner boligen/dele af boligen/udearealerne, herunder om de

er tidssvarende. (Passende

og Konkurrencedygtigt boligudbud og Velfungerende

boligområder)

Registrering af bygningens/boligernes karakteristika relateret til sundhedsskadelige stoffer og

skimmelsvamp. (Sunde

Boliger)

Registrering af om boligen er tilgængelig. (Passende

og Konkurrencedygtigt boligudbud)

Registrering af indvendigt støjniveau og/eller gennemførte støjreducerende tiltag. (Passende

og Konkurrencedygtigt boligudbud)

Energimærkerapporter for hele bygningsmassen med data for hver bygningsdel

(Energireduktion

og klimatilpasning)

Registrering af tiltag eller behov for tiltag som følge af klimaforandringer. (Energireduktion

klimatilpasning)

•

Fire eksisterende datakilder indeholder data, som er relevant for målbilledets seks datatyper:

Boligportalen, Afdelingernes regnskaber, Almenstyringsdialog og Energimærkerapporter.

Datatilgængeligheden for hver af målbilledets seks datatyper vurderes med udgangspunkt her.

(1) Registrering af, hvad der kendetegner boligen/dele af boligen/udearealerne, herunder om de er

tidssvarende.

Det vurderes, at datatypen har en samlet datatilgængelighed på 2. Datakilderne, Almen

styringsdialog og afdelingens regnskaber, har relevans for datatypen. Om end i begrænset omfang.

Almenstyringsdialog har tidligere indeholdt information om afdelingernes vurdering af, hvorvidt

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

deres toilet og bad, køkken, fællesfaciliteter og udearealer var tidssvarende, mens Afdelingernes

regnskaber indeholder information om, om afdelingerne har et beboerhus eller ej. Ovenstående

vidner om, at datagrundlaget i et meget begrænset omfang indeholder information, der er relevant

for datatypen. Der findes således ingen registreringer, der direkte indeholder information om, hvad

boligen/dele af boligen/udearealerne indeholder. Datatypen vurderes dog til 2 og ikke 1, da

datakilderne er standardiserede og centraliserede, hvilket potentielt kan gøre dataindsamlingen af

datatypen nemmere, da der allerede findes et format for indsamling af data for dele af datatypen.

(2) Registrering af bygningens/boligernes karakteristika relateret til sundhedsskadelige stoffer og

skimmelsvamp.

Der vurderes at være en samlet datatilgængelighed på 1, da der ikke findes information om

datatypen i de nuværende datakilder.

(3) Registrering af om boligen er tilgængelig.

Det vurderes, at datatypen har en samlet datatilgængelighed på 3. Vurderingen foretages på

baggrund af det nuværende datagrundlag, som består af datakilden boligportalen. Boligportalen

indeholder en centraliseret opgørelse af tilgængelige boliger baseret på standardiserede objektive

parametre. Data er dog kun indsamlet for cirka 20 procent af de almene boliger, så udbredelsen af

data er begrænset, og dette sænker datatilgængeligheden. Derudover er store dele af dataene ikke

blevet opdateret løbende, og datakvaliteten kan derfor være lavere. Der findes således en

centraliseret og standardiseret metode til indsamling af data om tilgængeligheden af de almene

boliger, men den begrænsede udbredelse og konsistens i datakvaliteten betyder, at

datatilgængeligheden vurderes til 3.

(4)

Registrering af indvendigt støjniveau og/eller gennemførte støjreducerende tiltag.

Det vurderes en samlet datatilgængelighed på 1, da der i de nuværende datakilder ikke er data

tilgængeligt vedrørende datatypen.

(5) Energimærkerapporter for hele bygningsmassen med data for hver bygningsdel

Det vurderes, at datatypen har en samlet datatilgængelighed på 4. Vurderingen foretages på

baggrund af det nuværende datagrundlag, som består af datakilden Energimærkerapporterne.

Energimærkerapporterne er centraliserede og standardiserede i Energistyrelsens database. Samtidig

er det lovpligtigt at få udarbejdet en energimærkerapport. De udføres som udgangspunkt af

eksterne energikonsulenter, hvilket sikrer relativt valide data. Selvom det er lovpligtigt at få

udarbejdet energimærkerapporter, er de ikke udbredt for en andel af bygningsmassen i den almene

bolig sektor. I forhold til datatypen mangler de nuværende energimærkerapporter desuden data for

hver bygningsdel. Dette begrænser datatilgængeligheden. Det vurderes, at datatilgængeligheden er

høj, da at formatet og reglerne omkring indsamlingen i meget begrænset omfang kan forbedres, og

at formatet muliggør, at energimærkerapporterne kan komme til at indeholde data for hver

bygningsdel. Data tilgængeligheden vurderes til 4 og ikke 5, idet udbredelsen og indholdet af

energimærkerapporterne kan forbedres.

(6) Registrering af tiltag eller behov for tiltag som følge af klimaforandringer.

Der vurderes at være en samlet datatilgængelighed på 1, da der i de nuværende datakilder ikke er

data tilgængeligt vedrørende datatypen.

Ovenstående vidner om stor variation i datatilgængeligheden for datatyperne, da der for nogle

datatyper umiddelbart ikke findes noget information, mens der for andre er relativ mange data. For

størstedelen af datatyperne er datatilgængeligheden dog begrænset, og derfor kan det overordnet

konkluderes, at der er relativt stor afstand mellem målbilledet og det nuværende datagrundlag. Figur

12 viser vurderingen af datatilgængeligheden for hver enkelt datatype i målbilledet, samt

baggrunden for hver vurdering.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Figur 12. GAB-analyse vedrørerede karakteristika

Datatyper

Vurdering af data-

tilgængelighed

Baggrund for vurdering

Registrering af, hvad der

kendetegner boligen/dele af

boligen/udearealerne,

herunder om de er

tidssvarende.

•

Datatilgængelighed: Datatypen har i begrænset omfang

tidligere været en del af Almenstyringsdialog. Derudover

findes der information om der er beboerhuse eller ej i

Afdelingernes regnskaber. I kraft af at informationen er en

del af Almenstyringsdialog og Afdelingerns regnskaber

bliver data indsamlet for alle afdelinger i et standardiseret

format og i en central database.

Registrering af

bygningens/boligernes

karakteristika relateret til

sundhedsskadelige stoffer

og skimmelsvamp.

•

Datatilgængelighed: Der findes på nuværende tidspunkt

ikke information om boligernes karakteristika relateret til

sundhedsskadelige stoffer og skimmelsvamp. Datatypen

kan eksempelvis indeholde information om ventilationen i

bygningen, målinger af fugt og temperatur i lejemålene,

opgørelse af kuldebroer mm

Registrering af om boligen er

tilgængelig.

•

Datatilgængelighed: Datatypen findes på nuværende

tidspunkt forventeligt for ca. 20% af boligerne. Opgørelsen

er standardiseret på 15 objektive parametre og lagret

centralt i Landsbyggefonden. Opgørelsen af data bærer

præg af høj grad af validitet, hvilket øger

datatilgængeligheden.

Registrering af indvendigt

støjniveau og/eller

gennemførte

støjreducerende tiltag.

•

Datatilgængelighed: Der findes på nuværende tidspunkt

ikke information om tiltag relateret til klimaforandringer.

Energimærkerapporter for

hele bygningsmassen med

data for hver bygningsdel

•

Datatilgængelighed: Der skal ifølge lovgivningen være et

gyldigt mærke tilknyttet en ejendom ved salg eller udlejning.

Et energimærke er gyldigt i 10 år. Selvom der ofte udlejes

boliger i den almene boligsektor dækker

energimærkerapporterne kun ca. 50% af bygningsmassen.

Energimærkerapporterne udføres af energikonsulenter i et

relativt standardiseret format og lageres centralt i

energistyrelsen. I og med energimærkerapporterne er

lovpligtige er datatilgængeligheden relativ høj.

Registrering af tiltag eller

behov for tiltag som følge af

klimaforandringer

•

Datatilgængelighed: Der findes på nuværende tidspunkt

ikke information om tiltag relateret til klimaforandringer.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Aktiviteter og priser

Målbilledet for Aktiviteter og priser består, som angivet i kapitel 2, af to datatyper.

Målbillede for Aktiviteter og priser

•

Opgørelse over vedligeholdelsesaktivitet herunder vedligeholdelsestype, driftsinterval og pris

per mængde per gang.

Opgørelse over forbedringsaktivitet, herunder pris per mængde.

Syv eksisterende datakilder indeholder data, som er relevant for målbilledets to datatyper:

vedligeholdelsesplaner, afdelingernes regnskaber, totaløkonomi, driftsstøtteportalen, Molio prisdata,

BOSSINF og budgetskemaer. Særligt datakilderne afdelingernes regnskaber, totaløkonomi,

budgetskemaer, driftsstøtteportalen og BOSSINF har relevans i forhold til målbilledet.

Datatilgængeligheden for hver af de to datatyper vurderes nedenfor.

(1) Opgørelse over vedligeholdelsesaktivitet, herunder vedligeholdelsestype, driftsinterval og pris per

mængde per gang.

Det vurderes, at datatypen har en samlet datatilgængelighed på 3. Datakilderne Totaløkonomi,

Driftsstøtteportalen, BOSSINF, Budgetskemaer, Molio prisdata og Afdelingens regnskaber har

relevans for datapunktet. Alle datakilder indsamles i en central database og i et mere eller mindre

standardiseret format. Driftsstøtteportalen, BOSSINF og Budgetskemaer indeholder information om

omkostningerne forbundet med støtteberettiget vedligehold. Data er ikke 100 % standardiseret for

eksempelvis mængderne, hvor der er plads til fritekst, hvilket begrænser konsistensen i data. Det

vurderes dog, at data med relativt få ændringer kan indsamles i et standardiseret format.

Omkostningerne til det ikke-støtteberigtigede vedligehold findes i regnskaberne, hvor de er inddelt

efter Forvaltnings Klassifikationens seks hovedgrupper (konti). Mængde er ikke indeholdt i det

nuværende datagrundlag. Data vedrørende vedligeholdelsestype og driftsinterval findes i

Totaløkonomi for tag, facader og vinduer. Det vurderes, at der generelt findes en stor mængde data

relevant for datatypen. Datatilgængeligheden vurderes til 3 og ikke 4, da der er manglede

standardisering og informationer om især ikke-støttetberettiget vedligehold udestår eller mangler i

data.

(2) Opgørelse over forbedringsaktivitet herunder pris per mængde

Det vurderes, at datatypen har en samlet datatilgængelighed på 3. Vurderingen følger vurderingen

af datatypen

Opgørelse over vedligeholdelsesaktivitet herunder vedligeholdelsestype, driftsinterval

og pris per mængde per gang,

men inkluderer ikke information om type eller interval, hvorfor

Totaløkonomi ikke er relevant som datakilde. Derudover er datagrundlaget for de 2 datatyper i høj

grad ens. Der findes i den nuværende kontoplan ikke en inddeling af udgifterne til forbedringer, som

for udgifter til vedligehold. Derfor er informationen vedrørende ikke-støtteberettigede forbedringer

begrænset. Data vurderes alligevel til 3, da gabet vurderes at være det samme som for

Opgørelse

over vedligeholdelsesaktivitet herunder vedligeholdelsestype, driftsinterval og pris per mængde per

gang.

I figur 13 er den konkrete vurdering af datatilgængeligheden for datatypen beskrevet.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Figur 13. GAB-analyse af datatyper vedrørende aktiviteter og priser

Datatyper

Opgørelse over

vedligeholdelsesaktivitet

herunder

vedligeholdelsestype,

driftsinterval og pris pr.

mængde pr. gang

Vurdering af data-

tilgængelighed

Baggrund for vurdering

•

Datatilgængelighed: Den totale pris for renoveringer findes i

standardiseret format i BOSSINF-databasen. Data er baseret på

den faktiske støtte som en afdeling har modtaget og er inddelt

efter typen af renovering. Data for omfanget af vedligehold er

delvist inkluderet i budgetskemaerne. Det er således muligt at se

størrelsen på den forventede renovering ved skema A og ikke

den faktiske. Data er imidlertid ikke standardiseret i

budgetskemaerne, hvilket, sammen med at data relaterer sig til

den forventede renovering, begrænser konsistensen i data og

dermed datatilgængeligheden. Data for de forventede

vedligeholdelsesomkostninger findes i standardiseret format for et

udvalg af vinduer, tag typer og facader. Det er lagret centralt og

indsamlet på baggrund af et ekspertpanels vurderinger.

Regnskaber bidrager med erfaringsbaserede omkostninger som

bliver lagret og indsamlet centralt i et standardiseret format.

Opgørelse over

forbedringsaktivitet

herunder pris pr.

mængde

•

Datatilgængelighed: Vurderingen følger vurderingen for

Opgørelse over vedligeholdelsesaktivitet herunder

vedligeholdelsestype, driftsinterval og pris pr. mængde pr. gang .

Efterspørgsel

Målbilledet for Efterspørgsel består, som angivet i kapitel 2, af to datatyper.

Målbillede for Efterspørgsel

•

Kommunernes nuværende og fremtidige efterspørgsel efter forskellige typer af boliger.

Huslejeniveauet i kommuner og lokalområder.

Der findes én eksisterende datakilder, som indeholder data, der er relevant for målbilledets to

datatyper: Boligstat. Datatilgængeligheden for hver af de to datatyper vurderes nedenfor.

(1) Kommunernes nuværende og fremtidige efterspørgsel efter forskellige typer af boliger.

Det vurderes en samlet datatilgængelighed på 1, da der findes ikke information om datatypen i de

nuværende datakilder. Hos Danmarks Statistik findes der ikke nogen opgørelse, som kan bidrage til

et overblik over den faktiske efterspørgsel efter fx tilgængelige boliger. To adspurgte kommuner

med tilsyn af en relativ stor mængde almene boliger havde ikke information om efterspørgslen efter

forskellige typer boliger i deres kommune. På den baggrund vurderes datatilgængeligheden til 1.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

(2) Huslejeniveau i private boliger i kommuner og lokalområder.

Der vurderes at være en samlet datatilgængelighed på 5. Vurderingen foretages på baggrund af det

nuværende datagrundlag, som består af datakilden Boligstat. Boligstat indeholder en centraliseret

opgørelse af huslejen i private udlejningsboliger som vurderes mest relevant i forhold til datatypen.

Dataene er baseret på ansøgninger om boligstøtte og kan derfor betragtes som standardiserede og

konsistente. Der kan være bias i data, da personer med indkomst over et vist niveau ikke kan søge

boligstøtte. Det kan have betydning for validiteten af data. Datatilgængeligheden er dog alligevel

vurderet til 5, da det vurderes, at betydningen af bias i data er begrænset.

I figur 14 er den konkrete vurdering af datatilgængeligheden for datatyperne beskrevet.

Figur 14. GAB-analyse vedrørerede Efterspørgsel

Datatyper

Kommunernes nuværende

og fremtidige efterspørgsel

efter forskellige typer af

boliger.

Vurdering af data-

tilgængelighed

Baggrund for vurdering

•

Datatilgængelighed: Der er på nuværende

tidspunkt ikke centrale eller lokale opgørelser i

kommunerne over efterspørgslen efter

forskellige typer af boliger

Huslejeniveauet i kommuner

og lokalområder.

•

Datatilgængelighed. Data indsamles i Transport-,

Bygning- og Boligstyrelsens database og lagres

centralt i et standardiseret format. Data indeholder

huslejedata for alle ejendomme, der har søgt om

boligstøtte. Huslejen er derfor indsamlet af

udbetaling Danmark og må betragtes som meget

validt. Da ikke alle borgere kan modtage

boligstøtte, omfatter data således kun en

delmængde af de private udlejningsboliger.

3.3

Samlet vurdering af GAB-analysen

Der er samlet set identificeret 15 datatyper på tværs af seks datakategorier, som vil kunne forbedre

estimering af renoveringsbehovet og styringen i den almene boligsektor. Der er imidlertid

identificeret et gab mellem det eksisterende datagrundlag og målbilledet. Gabet for hver af de 15

datatyper er vist i figur 15.

For det første viser GAB-analysen, at der fortsat er en række relevante datatyper, som der ikke

findes relevant data for. Det er for eksempel tilfældet for karakteristika ved boligen. For det andet er

der en række datatyper, som er lokalt forankrede og kun udbredt til en andel af sektoren. Det

gælder fx for registrering af bygningsdele. Endelig er der for det tredje fortsat en række datatyper,

som ikke har et standardiseret og digitalt format. Det gælder især for tilstandsvurderingerne.

Det nuværende datagrundlag udgør dog et godt udgangspunkt for at styrke datagrundlaget

yderligere, da der er en fælles klassifikation til strukturering af data samt centrale systemer til

indberetning og opsamling af data. Men som analysen viser, er der fortsat et forbedringspotentiale i

forhold til målbilledet. For at indfri målbilledet må der derfor ses på forskellige løsningsmodeller for

at styrke datagrundlaget, som skal sikre, at data bliver: 1) standardiseret og digitaliseret, 2)

indsamlet, og 3) udbredt til hele sektoren.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Figur 15. Datatilgængelighed for målbilledet

Datatilgængelighed

Standardiseret og digitaliseret vedligeholdelsesplan

Registrering af bygningsdele med angivelse af mængde,

materiale, opførelsesår/renoveringsår og teoretisk

levetid.

Opgørelse af størrelse og rumdeling pr. bolig

Vurdering af tilstanden for de væsentligste bygnings-

/konstruktionsdele i et standardiseret og kvantificerbart

format

Årsagsvurdering vedrørende bygningsdelen tilstand, fx

svigt, opbrugt levetid eller

manglende vedligehold

Registrering af, hvad der kendetegner boligen/dele af

boligen/udearealerne, herunder om de er tidssvarende.

Registrering af bygningens/boligernes karakteristika

relateret til sundhedsskadelige stoffer og skimmelsvamp.

Registrering af om boligen er tilgængelig

Registrering af indvendigt støjniveau og/eller

gennemførte støjreducerende tiltag.

Energimærkerapporter for hele bygningsmassen med

data for hver bygningsdel

Registrering af tiltag eller behov for tiltag som følge af

klimaforandringer

Opgørelse over vedligeholdelsesaktivitet herunder

vedligeholdelsestype, driftsinterval og pris pr. mængde

pr. gang

Opgørelse over forbedringsaktivitet herunder pris pr.

mængde

Kommunernes nuværende og fremtidige efterspørgsel

efter forskellige typer af boliger.

Huslejeniveauet i kommuner og lokalområder.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Løsningsmodeller

I kapitlet præsenteres en række løsningsmodeller i forhold til at styrke

datagrundlaget vedrørende vedligeholdelses- og forbedringsbehovet i den

almene boligsektor.

I kapitlet præsenteres to overordnede løsningsmodeller vedrørende henholdsvis data for

vedligeholdelsesbehovet og data for forbedringsbehovet. For hver løsningsmodel beskrives, hvordan

målbilledet kan indfries for de datakategorier, som indgår i løsningsmodellerne ud fra en række

parametre. Til at skitsere løsningsmodellerne beskrives følgende centrale forhold for hver

datakategori:

•

Indhold:

Hvilke data skal løsningen indeholde, og hvilket detaljeringsniveau, i bredden og i

dybden, skal data opgøres på?

Dataindsamling:

Hvordan data skal indsamles, herunder om data kan indsamles ved hjælp af

eksisterende datakilder?

Ansvarlig:

Hvem skal indsamle data?

Frekvens:

Hvor ofte skal data indsamles og opdateres?

•

Inden for hver løsningsmodel kan den konkrete løsning justeres og udvides afhængig af

ambitionsniveau og vurdering af aktuelle implementeringsmæssige forudsætninger. For data

vedrørende vedligeholdelsesbehovet skitseres en basismodel, som kan skaleres til en udvidet model.

For data vedrørende forbedringsbehovet skitseres fire forskellige komponenter, som hver især kan

styrke datagrundlaget, men i højere grad kan implementeres uafhængigt af hinanden.

Selvom de to løsningsmodeller beskrives selvstændigt, vil der i praksis være et overlap, idet

datatyperne, som beskrevet i de foregående kapitler, i et vist omfang er overlappende.

4.1 Løsningsmodel for styrket datagrundlag om

vedligeholdelsesbehov

En basismodel for styrket data om vedligeholdelsesbehov kan bestå i, at afdelingernes

vedligeholdelsesplaner standardiseres på et overordnet niveau med udvalgte konti/bygningsdele og

indberettes digitalt til Landsbyggefonden, fx i sammenhæng med indberetningen af afdelingernes

budgetter eller dokumentationspakken, og på den måde gøres tilgængelige for kommunerne og

andre interessenter. Løsningen kan ses i sammenhæng med kravet om granskning af

vedligeholdelsesplanerne, jf. bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v., § 64. En sådan løsning

kan tilvejebringe data om afdelingernes ikke-støtteberettigede vedligeholdelsesbehov. Hvis data

stilles struktureret til rådighed for fx boligorganisationerne og kommunerne, kan det styrke styringen

af henlæggelsesniveauet i sektoren, men ikke umiddelbart give viden om behovet for

støtteberettiget vedligeholdelse (Udbedring af byggeskader). Styringen styrkes ved, at både

boligorganisationerne og kommunerne kan bruge det som redskab til at sikre, at afdelingerne

henlægger tilstrækkeligt til vedligehold, når det bliver muligt at sammenligne den enkelte afdelings

henlæggelser med de forventede vedligeholdelsesudgifter og sammenligne afdelingerne mere

systematisk med hinanden.

Løsningen kan skaleres op til en

udvidet model,

hvor de indberettede vedligeholdelsesplaner udvides

til egentlige tilstands- og vedligeholdelsesplaner med detaljerede data om bygningsdelenes mængde

(bygningsregistrering),

tilstand

aktiviteter og priser

med henblik på blandt andet i højere grad at

kunne registrere og skelne mellem udgifter, der skal finansieres af henlæggelser, og udgifter, der

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

potentielt skal dækkes af Landsbyggefonden som følge af byggeskader. En udvidet løsning vil stille

større krav til registreringen i boligafdelingerne, men vil både gøre det muligt at estimere det reelle

vedligeholdelsesbehov, samt anvende data i modellen for estimering af renoveringsbehovet for så

vidt angår

Udbedring af byggeskader

(tema 1). Hertil vil løsningsmodellen sikre et styrket

datagrundlag til at udarbejde totaløkonomiske beregninger, fx i LCCByg, som derved i højere grad vil

kunne baseres på erfaringsbaseret data fra den almene sektor vedrørende levetider,

vedligeholdelsespriser mv. Datakilder, indberetningsgrundlag og anvendelsesmuligheder for

henholdsvis basisløsningen og en udvidet løsning er skitseret i nedenstående figur.

Figur 16. Løsningsmodel for vedligeholdelsesbehovet

Basismodel

Styring af henlæggelsesniveau

Anvendelse

af data

Udvidet model

Estimering af renoveringsbehovet i den almene sektor

–

tema 1

Data indarbejdes som

→

Bilag til afdelingens budget i

regnskabsdatabasen og/eller

→

Bilag til dokumentationspakken

Data indarbejdes i datamodellen til estimering af renoveringsbehovet:

→

Afdelinger med byggeskader

→

Bygningsdele med byggeskader og deres mængde/omfang

→

Forventet pris for udbedring af byggeskaderne

Avanceret tilstands- og vedligeholdelsesplan

→

Potentiel LBF-andel af udgiften

Udvidet

model

Basismodel

Vedligeholdelsesplan

Ny digital

indberetning

til LBF

Afdeling 1-1

År 1

År 2

Afdeling 1-1

Mængde

Tilstands- og vedligeholdelsesplan

Tilstand

Restlevetid

Årsag

Aktivitet

Pris

År 1

År 2

Bygningsdel

I alt

Bygningsdel

I alt

Datakategorier

Vedligeholdelsesplan

Bygningsregistrering

Tilstand

Aktiviteter og Priser

Vedligeholdelses-

plan

Digital

bygnings-

masse

Tilstands-

vurdering

Tilstands-

vurdering

BBR

Mulige

datakilder

Molio

Budget-

skema

Regnskaber

BOSSINF

Basismodel

I dette afsnit uddybes basismodellen til at indfri målbilledet vedrørende vedligeholdelse. Løsningen

omfatter én af seks datatyper: Vedligeholdelsesplanen.

Vedligeholdelsesplan

Løsningsmodellen indebærer, at de nuværende vedligeholdelsesplaner standardiseres og digitaliseres

på tværs af den almene sektor, så de kan samles i en central database. Det vil gøre informationen i

planerne sammenlignelig og tilgængelig for blandt andet boligorganisationer samt kommunale og

statslige aktører med henblik på et styrket tilsyn og bedre styringsmuligheder på flere niveauer i

almene sektor. De centrale forhold beskrives i det følgende.

Indhold

De nuværende vedligeholdelsesplaner varierer betydeligt i forhold til detaljeringsgrad på tværs af

den almene boligsektor. De varierer samtidig i forhold til inddeling, idet nogle vedligeholdelsesplaner

(og de bagvedliggende tilstandsvurderinger) følger Forvaltnings Klassifikationens klassifikation og

inddeling i bygningsdele, mens andre følger Forvaltnings Klassifikationens klassifikation og inddeling

i regnskabskonti.

Ved etablering af en standardiseret vedligeholdelsesplan, som skal indberettes digitalt, skal der

således tages stilling til klassifikationssystem, inddeling og detaljeringsgrad. En mulighed er at

anvende Forvaltnings Klassifikationens seks hovedgrupper, som allerede indgår i den autoriserede

kontoplan, samt de 21 tilhørende konti. Det vil for en række boligorganisationer modsvare deres

nuværende praksis. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at dette ikke umiddelbart svarer til

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

inddelingen i bygningsdele i Forvaltnings Klassifikationen.

Det er væsentligt at være opmærksom

på i forhold til en senere udvidelse med bygningsregistrering.

Det skal desuden bemærkes, at hverken BOSSINF/budgetskemaer eller BL’s

(BL

–

Danmarks Almene

Boliger) koncept til granskning følger Forvaltnings Klassifikations opdeling i konti eller bygningsdele

stringent. Budgetskemaerne giver hovedsageligt mulighed for at anvende fritekst og opdele

renoveringsopgaven, som det passer i det konkrete tilfælde. Budgetskemaet fordeler dog de

samlede renoveringsudgifter på 11 bygningsdele/emner, som også anvendes i BOSSINF. De 11

bygningsdele/emner følger Byggeskadefondens registreringspraksis, som ikke umiddelbart

modsvarer Forvaltnings Klassifikations inddeling i bygningsdele eller

dens kontoplan. BL’s koncept

for granskning tager udgangspunkt i Forvaltnings Klassifikations klassifikation og inddeling i

bygningsdele og omfatter 12 udvalgte bygningsdele, men altså ikke en afdelings samlede

vedligeholdelsesbehov. BL’s granskningskoncept

følger således ikke Forvaltnings Klassifikations

kontoplan, jf. boksen nedenfor.

Dataindsamling

Forvaltnings Klassifikation

–

bygningsdele og regnskabskonti

Forvaltnings Klassifikation omfatter en række klassifikationer, hvoraf to vedrører henholdsvis

bygningsdele og regnskabskonti.

Klassifikationen vedrørende bygningsdele inddeler en ejendom på fire niveauer: 1) Tre

hovedopdelinger, 2) Ti grupperinger af bygningsdele, 3) 168 bygningsdele og 4) 460

bestanddele.

Klassifikationen vedrørende konti inddeler udgifter vedrørende en ejendom i to niveauer: 1)

Seks hovedgrupper og 2) 23 konti.

Bygningsdelsklassifikationen og kontoklassifikationen er mappet mod hinanden, men ikke

umiddelbart kongruente. Fx skal udgifter vedrørende bygningsdelen vinduer konteres på tre

forskellige konti afhængig af, om der er tale om udvendig vedligeholdelse (klimaskærm) eller

indvendig vedligeholdelse (bolig-/erhvervsenhed, indvendig eller fælles, indvendig).

Boligorganisationerne skal allerede i dag udarbejde en vedligeholdelsesplan for hver enkelt afdeling,

som indeholder forventede udgifter til vedligehold i afdelingen i de kommende 20 år. Hvis der

fastlægges en fast struktur for vedligeholdelsesplanerne, som omfatter et antal bygningsdele, for

hvilke de forventede udgifter i de kommende år skal registreres, jf. ovenfor, kan

vedligeholdelsesplanerne indsamles centralt, fx i forbindelse med indberetning af afdelingernes

budgetter. Resultatet af granskningen, som skal udføres hvert femte år, kan indgå i

dataindsamlingen.

Ansvarlig

Planerne vil fortsat skulle udarbejdes i boligafdelingerne og -organisationerne i overensstemmelse

med nuværende praksis. Indberetning af planerne vil mest hensigtsmæssigt kunne ske til

Landsbyggefonden, for eksempel i forbindelse med indberetning af afdelingernes budgetter.

Frekvens

Planerne vil fortsat blive udarbejdet årligt i overensstemmelse med nuværende praksis.

Data om vedligeholdelsesbehovet (udvidet model)

Basismodellen kan udbygges til en udvidet version, hvor de indberettede vedligeholdelsesplaner

udvides til egentlige tilstands- og vedligeholdelsesplaner med data for

bygningsregistrering, tilstand

Det kan imidlertid overvejes at opdatere Forvaltnings Klassifikationen, så der opnås en entydig sammenhæng mellem konti og

bygningsdele. Se også kapitel 5.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

samt

aktiviteter og priser.

I dette afsnit beskrives en sådan udvidet model. Udvidelsen kan omfatte

alle eller alene udvalgte datakategorier og datatyper, som gennemgås nedenfor, fx kan man vælge

at udvide vedligeholdelsesplanen alene med mere præcise data for aktiviteter og priser.

Bygningsregistrering

Løsningsmodellen indebærer, at der udarbejdes et ensartet, standardiseret og kvantificerbart format

for registrering af bygningsdele. De indsamlede data skal kunne samles i en database, som

beskrevet under vedligeholdelsesplanen, der muliggør et overblik over væsentlige informationer for

bygningerne på tværs af den almene boligsektor. De centrale forhold beskrives i det følgende:

Indhold

Der skal for det første tages stilling til, om bygningsregistrering skal følge samme opbygning som

vedligeholdelsesplanen i basismodellen. Det skal for det andet besluttes, om det skal ske på samme

detaljeringsniveau eller på et mere detaljeret niveau. Det skal for det tredje besluttes, hvilken

information om bygningsdelene der skal indsamles. Bygningsregistreringen kan således blandt andet

indeholde svar på følgende spørgsmål:

•

Hvad er mængden af bygningsdelen?

Hvilket materiale er bygningsdelen lavet af?

Hvilken type konstruktion er det?

Hvornår blev konstruktionen lavet/fornyet?

Hvad var den forventede levetid ved opførelsen af bygningsdelen?

Forvaltnings Klassifikationen gør det muligt at registrere bygningsdele ned på et detaljeret niveau

med udgangspunkt i samme standardiserede struktur. En ny standardiseret struktur kan både

inkludere Forvaltnings Klassifikationen, kontoplanen og IFC-datamodellen

, så der kategoriseres og

navngives efter Forvaltnings Klassifikationen, mens implementeringen i software bruger IFC-

datamodellen, som indeholder alle de nødvendige datarelationer, og som sikrer at data fra BIM-

modeller (Bygnings Informations Modellering) kan anvendes direkte i datafelterne, eftersom IFC

datamodellen er udviklet til BIM.

En fælles struktur for bygningsregistrering kan opbygges ud fra få overordnede kategorier, som

indeholder totaliteten af bygningsdelene, og som samtidig gør det muligt for den enkelte afdeling at

øge detaljeringsgraden inden for hver kategori med data for specifikke bygningsdele, som er

understøttet af IFC-datamodellen.

Med udgangspunkt i en fælles standard, for eksempel Forvaltnings Klassifikationen

skal det

fastlægges, hvilke bygningsdele der skal omfattes af bygningsregistrering samt på hvilket niveau.

Det skal sikre, at bygningsregistreringerne kan sammenlignes på tværs af afdelinger. I figuren

nedenfor fremgår eksempler på bygningsdele og tre forskellige detaljeringsniveauer, som der kan

arbejdes med. Figuren er et eksempel på, hvad der kan omfattes af bygningsregistrering og en

illustration af forskellene i det valgte detaljeringsniveau.

IFC-standarden DS/EN ISO 16739:2016 er en åben international datastandard for BIM. IFC er mest blevet anvendt som

udvekslingsformat mellem forskellige softwares, men standarden er også en rig datamodel, som dækker mange af de objekter,

egenskaber og aktiviteter, som findes i bygninger, byggeprocesser og drift

Se afsnit 1.1 og 2.3.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Figur 17. Eksempel på forskelle i detaljeringsniveau inden for bygningsdele

Detaljeringsniveau

Fundament

Tagdækning

Tagkonstruktion

Afstandslister

Beklædning

Gennemføring

Tag

Facade

Vinduer

Hulrum

Inddækning

Isolering

Kviste

Lægter

Membran

Overflade

Underlag

Undertag

Der skal fastlægges en standard på tværs af den almene boligsektor for alle detaljeniveauer.

Herudover skal det klarlægges, hvilket detaljeringsniveau som er minimum for registreringerne. Det

skal sikre, at den enkelte boligafdeling eller -organisation fortsat vil have mulighed for at foretage

registreringer på yderligere bygningsdele og på yderligere niveauer, og at data samtidig kan kobles

sammen. Derudover sikrer det effektivitet ved udvidelse af det overordnede detaljeringsniveau. I

Skab bedre drift, bæredygtigt vedligehold og optimale tilstandsvurderinger

anbefaler fm3, at der

maksimalt inkluderes 12-15 bygnings-/konstruktionsdele, som kan inddeles i flere niveauer, hvilket

muliggør udvidelse af detaljeringsgraden på sigt

Som for registrering af bygningsdele skal mængden af information, som en bygningsdel kan

indeholde, være standardiseret, og derefter skal der vælges en minimumsregistrering i sektoren.

Figur 18 herunder viser et eksempel på en bygningsregistrering, der indeholder information om de

fire spørgsmål, der er beskrevet ovenfor.

Fm3.dk for Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen (2019). Side 45

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Figur 18. Eksempel på bygningsregistrering

Bygningsdel

Mængde

Enhed

Materiale/system

Etableringstidspunkt

Teoretisk levetid

Tag

10.000

Tegl.

Fast undertag.

1990

Vinduer

300

antal

Træ/træ.

Termo.

1990

Dataindsamling

Både EG-Bolig og UNIK/LogicMedia, de to store it-leverandører i den almene sektor, har moduler,

der kan håndtere registrering af bygningsdele, herunder detaljerede data om den enkelte

bygningsdel. Nogle boligorganisationer har derudover alleredefuldt digitaliserede registreringer i BIM.

It-leverandørerne og boligorganisationerne har imidlertid hver især selv fastlagt datamodel og

detaljeringsniveau, og central dataindsamling forudsætter således fastlagte standarder. Tilsvarende

forudsætter dataindsamling, fx hos Landsbyggefonden og/eller Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

integrationer til de systemer, som boligorganisationerne anvender.

Ansvarlig for Bygningsregistrering

For at sikre at bygningsregistreringerne har den nødvendige kvalitet er det vigtigt at sikre, at

personen som udarbejder dem, har de nødvendige kompetencer. De nødvendige kompetencer

varierer efter, hvilken detaljeringsgrad der er behov for. Hvis der skal laves en fuldt digitaliseret

bygningsmasse gennem BIM, vil det for eksempel kræve eksterne konsulenter/ingeniører. Hvis der

ikke er behov for et lige så højt detaljeringsniveau som BIM, kan bygningsregistreringen udføres på

tilfredsstillende vis af en byggesagkyndig i boligorganisationen.

Frekvens for Bygningsregistrering

For Bygningsregistrering vil det være tilstrækkeligt at foretage en grundregistrering én gang.

Grundregistreringen kan dog også udføres i flere tempi, hvor for eksempel mængder registreres i et

tempo, mens materialer registreres i et andet tempo.

Herefter kan data opdateres løbende, hvis der sker ændringer som er relevante for registreringen.

Det kan eventuelt indbygges i boligorganisationernes driftssystemer, så oplyser om bygningsdelene

automatisk registreres i forbindelse med renoveringsarbejder.

Da det er temmelig omkostningsfyldt at udføre en detaljeret bygningsregistrering, kan det overvejes

at gennemføre registreringen for udvalgte afdelinger. Det kan for eksempel fremadrettet være et

krav for alle nybyggede afdelinger, og eventuelt et krav for en eksisterende afdeling i forbindelse

med en større renovering. Efter en årrække kan det så overvejes at gennemføre registreringen for

de resterende afdelinger.

Tilstand

Løsningsmodellen indebærer, at der for bygningerne i den almene sektor udarbejdes

tilstandsvurderinger af bygningsdele i et ensartet standardiseret og kvantificerbart format, som

samles i en central database. Det skal give et overblik over og en sammenligning af tilstanden af

bygninger og bygningsdele i den almene sektor. De centrale forhold beskrives i det følgende:

Indhold

Indholdet for tilstand og overvejelserne herom vil i høj grad følge indholdet for

vedligeholdelsesplaner og bygningsregistrering. Der skal således vælges en standard på tværs af

sektoren for, for hvilke bygningsdele tilstanden skal vurderes samt på hvilket detaljeringsniveau.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Tilstandsvurderingen kan indeholde svar på følgende spørgsmål:

•

Hvilken tilstand har bygningsdelen?

Hvilken skønnet restlevetid har bygningsdelen?

Hvad er den primære årsag, der ligger til grund for bygningsdelens tilstand?

For at kunne sammenligne tilstandsvurderingerne på tværs af sektoren er der behov for en

standardiseret skala for tilstandskarakteren. Som beskrevet i kapitel 3 er der stor variation i

metoderne til vurdering af tilstanden af bygningsdele. Variationen i metoder underbygges af

analysen

Skab bedre drift, bæredygtigt vedligehold og optimale tilstandsvurderinger,

hvor der

angives eksempler på otte forskellige metoder til tilstandsvurdering.

Fm3 anbefaler i analysen en

metode, hvor der gives en tilstandskarakter fra 1-5 for den enkelte bygningsdel, som giver en

samlet tilstandskarakter for bygningen, som passer godt sammen med økonomiske overslag over

behovet. I Byggeskadefondens

og BL’s foreløbige koncept til ekstern granskning af

vedligeholdelsesplanen anbefales en vurdering på en skala fra 1-4,

hvor 1 er ”I orden” og 4

udtrykker ”akut skade”. På den baggrund kan det overvejes, at der udarbejdes en national dansk

standard for tilstandsvurderinger, som samler den praksis, der allerede findes i den kommunale og

den almene sektor, og som ligeledes kan bruges i den statslige og den private sektor.

Det er centralt, at tilstandsvurderingen indeholder en opgørelse af den forventede restlevetid, frem

til bygningsdelen skal vedligeholdes. Det kan eventuelt ske i sammenhæng med tilstandskarakteren,

men også ske uafhængigt heraf, hvilket kan være mere præcist, da der blandt andet kan være tale

om flere restlevetider for henholdsvis forebyggende og fornyende vedligeholdelse. Angivelse af

restlevetid er afgørende for en mere præcis opgørelse af det forventede vedligeholdelsesbehov, og

det vil skabe bedre forudsætninger for at granske og/eller føre tilsyn med vedligeholdelsesplanen.

Til at understøtte udarbejdelsen af tilstandsvurderingen og den forventede restlevetid til

vedligeholdelse kan der udarbejdes skabeloner med udgangspunkt i kvalitetsmål indeholdende

beskrivelser og billeder.

For at sikre indfrielse af målbilledet skal tilstandsvurdering desuden indeholde muligheden for at

angive årsagsvurdering vedrørende bygningsdelens tilstand fx svigt, udtjent levetid eller manglende

vedligehold. Det skal være med til at kvalificere, om de dertilhørende vedligeholdelsesomkostninger

er støtteberettigede og derfor kan dækkes af Landsbyggefonden.

Dataindsamling

Data indsamles af boligorganisationerne på baggrund af en fysisk gennemgang af de relevante

bygningsdele

og registreres ud fra en fælles klassifikation af bygningsdele og standard for

registrering af tilstande. Data kan herefter samles i samme centrale database, som indeholder data

for vedligeholdelsesplanen.

Ansvarlig for tilstandsvurderinger

For at sikre at tilstandsvurderinger har den nødvendige kvalitet, er det vigtigt at sikre, at personen,

som udarbejder dem, har de nødvendige kompetencer og forholder sig objektivt til tilstanden. Derfor

anbefaler Byggeskadefondens og BL’s i deres foreløbige koncept til ekstern granskning, at

tilstandsvurderingen foretages af en byggesagkyndig, som ikke er driftsansvarlig for afdelingen, men

som godt kan være en ansat i boligorganisationen/administrationsselskabet.

Frekvens for tilstandsvurderinger

Der skal fastlægges et minimumskrav til, hvor ofte tilstandsvurderingerne skal udarbejdes. En høj

frekvens vil give det mest solide datagrundlag, men samtidig være mere ressourcekrævende for

boligorganisationerne. Gennemgangen af udvalgte afdelingers tilgængelige tilstandsvurderinger i

Side 69.

Se bilag 7

Den fysiske gennemgang kan på sigt kombineres med brug af fx sensorer og andre teknologier der kan automatisere og

effektivisere processen.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

GAB-analysen viser, at der er stor variation i, hvor ofte der udarbejdes gennemgående

tilstandsvurderinger. En ofte anvendt praksis er at udarbejde egentlige tilstandsvurderinger hvert

tredje til femte år, mens der foretages en overfladisk gennemgang af afdelingens

vedligeholdelsesstand hvert år i forbindelse med markvandringen.

I bekendtgørelsen er der krav om en årlig gennemgang, som granskes hvert femte år. Det kan

overvejes at tilpasse kravene i bekendtgørelsen til praksis, så der årligt skal ske en markvandring,

mens en egentlig tilstandsvurdering skal gennemføres hvert femte år, hvor dan samtidig skal

granskes og indberettes.

Aktiviteter og priser

Løsningsmodellen indebærer, at der for udvalgte bygningsdele registreres forventede

vedligeholdelsesaktiviteter og -priser. Der bør skelnes mellem forskellige typer af vedligehold, hvilket

blandt andet har betydning for opgørelse af finansiering og datakilder til priser. De centrale forhold

beskrives i det følgende:

Indhold

Antallet af bygningsdele, som skal omfattes af en opgørelse af vedligeholdelsesaktiviteter og -priser,

afhænger af detaljeringsgraden for vedligeholdelsesplanen, jf. datakategorierne der er gennemgået

ovenfor.

En struktur for indsamling af data om aktiviteter og priser bør først og fremmest omfatte faste

vedligeholdelsestyper, fx forebyggende vedligehold, fornyelse og udbedring af byggeskader samt

eventuelt lovpligtige forbedringer. Vedligeholdelsestypen er afgørende for at kunne afgøre, om der

bør henlægges til udgiften (forebyggende og fornyende vedligehold), eller den kan finansieres på

anden måde (byggeskader og lovpligtige forbedringer).

Der kan med fordel samtidig udarbejdes faste kategorier af vedligeholdelsesaktiviteter for de enkelte

bygningsdele, så fx bygningsdelen vinduer for vedligeholdelsestypen ’forebyggende vedligehold’ har

nogle faste aktiviteter (fx smøring og maling). Det vil muliggøre en sammenligning af

vedligeholdelsesaktiviteter på tværs af den almene sektor, skabe et stærkere grundlag for indkøb af

vedligeholdelse på tværs af afdelinger samt give gransker og tilsynskommune øget indsigt i, hvad

udgifterne i budgettet går til.

Data for aktiviteter og priser tilvejebringes som udgangspunkt i forbindelse med udarbejdelse af

tilstands- og vedligeholdelsesplanen ved angivelse af den enkelte bygningsdels nødvendige

vedligeholdelsesaktiviteter, deres interval og pris per mængde. Data vil være baseret på afdelingens

erfaringer/historiske udgifter som fx kan udledes af afdelingernes regnskaber. I forlængelse heraf

kan det overvejes at tilpasse kontoplanen så det matcher vedligeholdelsesplanen. Det kan overvejes

at supplere dette med centralt genereret data, fx data som hentes ind i de systemer, som

vedligeholdelsesplanen udarbejdes i. Det kan for det forebyggende og fornyende vedligehold, fx ske

gennem opkobling til Molio-fagbøgerne eller lignende. For byggeskader kan det være relevant ved

hjælp af data fra BOSSINF og budgetskemaerne at generere erfaringspriser for byggeskader i

forskellige typer bygningsdele og byggerier.

For byggeskader kræver det opdatering af BOSSINF og budgetskemaerne, så udgifterne kan knyttes

tættere til den bygningsdels-inddeling, der anvendes i vedligeholdelsesplanen, og de mængder, som

disse udgifter omfatter.

Dermed bliver det muligt at udregne gennemsnitlige enhedspriser for

specifikke renoveringstyper ud fra de historiske støttesager.

Dataindsamling

Data indsamles som udgangspunkt i forbindelse med vedligeholdelsesplanen, men det kan overvejes

at supplere med data, særligt hvad angår priser for byggeskader. Det kan fx gøres ved at

I dag anvendes en anden inddeling i bygningsdele i BOSSINF og budgetskemaerne, end afdelingerne anvender i deres

vedligeholdelsesplaner, som følger Forvaltnings Klassifikationen.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

standardisere budgetskemaerne så de indeholder kategorier for renoveringer og omfanget af

renoveringerne, hvorigennem de gennemsnitlige priser per mængde udledes. Budgetskemaerne

bliver godkendt af Landsbyggefonden og kan herigennem kvalificeres.

Ansvarlig

Data om aktiviteter og priser kan som udgangspunkt udfyldes af den samme, som udarbejder

tilstandsvurderingen i samarbejde med den ansvarlige for driften i afdelingen. Data vil således med

fordel kunne tage udgangspunkt i generelle erfaringer med vedligeholdelse af bygninger og de

konkrete erfaringer med vedligeholdelse i den pågældende afdeling. En gransker vil kunne

kvalitetssikre data.

De data, der indsamles gennem BOSSINF og budgetskemaerne, indberettes som udgangspunkt af

boligorganisationerne og kvalitetssikres af Landsbyggefonden. Landsbyggefonden kan i forlængelse

heraf være ansvarlige for at udlede erfarings- og gennemsnitspriser for udbedring af byggeskader.

Frekvens

Data for aktiviteter og priser i vedligeholdelsesplanen skal opdateres årligt, men vil særligt blive

behandlet i forbindelse med tilstandsvurderingen af bygningerne, fx hvert femte år. Erfaringspriser

for byggeskader kan genereres løbende af Landsbyggefonden.

4.2 Løsningsmodel for styrket datagrundlag om

forbedringsbehovet

En betydelig del af renoveringsbehovet, som er estimeret i delrapport II, vedrører behovet for

forbedringer i de almene boligafdelinger. Det såkaldte forbedringsbehov er opgjort i tema 2-5 i

delrapport II (Sunde

boliger, Passende og konkurrencedygtigt boligudbud, Velfungerende

boligområder, Energireduktion og klimatilpasning),

og estimeringen er i vidt omfang baseret på

antagelser, da der særligt mangler viden om de faktiske karakteristika ved de enkelte afdelinger.

Løsningsmodellen for data om forbedringsbehovet består af fire forskellige komponenter, som hver

især kan styrke datagrundlaget og kan implementeres uafhængigt af hinanden.

1. Første komponent består i data om

karakteristika

ved de enkelte afdelinger. Det kan fx

være, hvor mange tilgængelige boliger der findes i afdelingen. Data kan tilvejebringes, ved

at hver enkelt afdeling indberetter data om afdelingens karakteristika til Landsbyggefonden.

Indberetningen kan tage udgangspunkt i de oplysninger og indberetninger, der allerede

findes som en del af afdelingens regnskab, budget og/eller dokumentationspakken. Hertil bør

data så vidt muligt samles i én indberetning med henblik på at forenkle indberetningerne.

2. Data om karakteristika ved afdelingerne kan suppleres med data for omfanget af de

relevante bygninger, boliger eller bygningsdele (bygningsregistrering). Disse data ville kunne

indsamles som en selvstændig indberetning eller fra BBR (Bygnings- og boligregistreret).

3. Data om karakteristika ved afdelingerne kan desuden suppleres med data for Aktiviteter og

priser for de relevante tiltag givet en afdelings karakteristika. Data kan indsamles fra

Landsbyggefondens budgetskemaer eller BOSSINF.

4. Endeligt kan data om karakteristika suppleres med data for efterspørgslen på boliger med

forskellige karakteristika. Data kan indsamles gennem eksempelvis spørgeskemaer eller data

vedrørende offentlige ydelser relateret til et behov for tilgængelige boliger. Det kan bidrage

til, at udbuddet af boliger med forskellige karakteristika matcher efterspørgslen.

Data om afdelingernes karakteristika, bygningerne, priserne og efterspørgslen udgør således fire

komponenter, som enkeltvis eller samlet kan indarbejdes i modellen for estimering af

renoveringsbehovet. Desuden kan data publiceres med henblik på at styrke kommunernes styring af

boligudbuddet, så den enkelte kommune kan få et overblik over de karakteristika, der kendetegner

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

boligerne og afdelingerne i kommunen, og dermed boligudbuddet i kommunen.

Løsningsmodellen

for forbedringsbehovet er skitseret i figuren herunder.

Figur 19. Løsningsmodel for forbedringsbehovet

Estimering af renoveringsbehovet i den almene sektor

–

tema 2-5

Data for omfang og pris indarbejdes i datamodellen til estimering af renoveringsbehovet:

→

Afdelinger med usunde boliger

→

Afdelingernes boligudbud

→

Afdelinger uden tilgængelighed

Avanceret tilstands- og vedligeholdelsesplan

→

Afdelingernes fællesarealer

→

Afdelingernes energimærke på bygningsniveau eller bygningsdelsniveau

→

Afdelingernes klimatilpasning

Styring af boligudbuddet

Anvendelse

af data

Data præsenteres på portal

→

Karakteristika for afdelingerne i kommunen

→

Boligefterspørgsel i kommunen

Ny digital

indberetning

til LBF

Spørgeskema

–

del af afdelingens

vedligeholdelsesplan

Afdeling 1-1

Tilgængelighe d

Er der et beboerhus

Er der tilstrækkelig ventilation

Nej

Datatyper

Bygnings-

registrering

Karakteristika

Aktiviteter og priser

Efterspørgsel

Mulige

datakilder

Digital

bygnings-

masse

Tilstands-

vurdering

Budget-

skema

Diverse

BBR

Energimærke-

rappporter

Regnskaber

BOSSINF

I de følgende afsnit uddybes løsningsmodellen til at indfri målbilledet vedrørende

forbedringsbehovet. Løsningen kan omfatte én eller flere af komponenterne i form af fire forskellige

datakategorier: Bygningsregistrering, karakteristika, aktiviteter og priser samt efterspørgsel.

Datakategorierne kan selvstændigt eller i kombination bidrage til estimering af renoveringsbehovet

og forbedring af styringen.

Bygningsregistrering

Bygningsregistreringerne for forbedringsbehovet vil i høj grad følge bygningsregistreringerne for

vedligeholdelsesbehovet. Således skal det for forbedringsbehovet også besluttes, hvilke

bygningsdele der skal registreres, hvilket detaljeringsniveau det skal registreres på, og hvilken

information om bygningsdelene der ønskes.

Ved en fuldkommen registrering af samtlige bygningsdele i en afdeling vil bygningsregistreringerne

være dækkende for både forbedringsbehovet og vedligeholdelsesbehovet. Hvis der i stedet vælges

en løsning, hvor enkelte bygningsdele bliver udvalgt, vil det være forskelligt for

vedligeholdelsesbehovet og forbedringsbehovet, hvilke bygningsdele som er vigtigst. For

forbedringsbehovet vil det være essentielt, at der foretages registreringer af de indvendige

bygningsdele som fx størrelsen og rumdelingen af lejemålene. Det skyldes, at de største udgifter til

støtteberettigede forbedringer omhandler indvendige forbedringer, fx Ombygning og Tilgængelighed.

Derudover vil metoden til at indsamle data følge bygningsregistreringerne i afsnittet for

vedligeholdelsesbehovet.

Karakteristika

Løsningsmodellen for karakteristika indebærer, at der for boligerne i den almene sektor foretages

registreringer af de indvendige karakteristika af boligerne. Derudover skal der foretages generelle

registreringer af afdelingens karakteristika uden for lejemålene. Det skal gøres ud fra objektive

For eksempel på Landsbyggefondens hjemmeside

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

kriterier og et standardiseret format, som kan samles i en central database, fx i form af et

spørgeskema, som udarbejdes som en del af regnskabet eller vedligeholdelsesplanen. De centrale

forhold beskrives i det følgende:

Indhold

Med udgangspunkt i en fælles standard for registreringer på tværs af afdelingerne skal det

bestemmes, hvilke datatyper der skal registreres. Datatyperne vedrører:

•

Registrering af, hvad der kendetegner boligen/dele af boligen/udearealerne, herunder om

de er tidssvarende.

Registrering af bygningens/boligernes karakteristika relateret til sundhedsskadelige

stoffer og skimmelsvamp.

Registrering af om boligen er tilgængelig.

Registrering af indvendigt støjniveau og/eller gennemførte støjreducerende tiltag.

Energimærkerapporter for hele bygningsmassen med data for hver bygningsdel

Registrering af tiltag eller behov for tiltag som følge af klimaforandringer.

Registreringerne kan omfatte nogle af ovenstående datatyper eller alle. Der kan være fordele ved at

registrere flere datatyper på samme tid, da det vil være relativt mindre ressourcekrævende. Det kan

fx være en fordel at foretage en registrering af flest muligt datatyper indvendigt i lejemålene, så

man kun besøger det enkelte lejemål én gang.

For at kunne sammenligne registreringerne på tværs af sektoren er der behov for en standardiseret

metode til registrering af data. For nogle datatyper findes en sådan standardiseret metode allerede,

fx for tilgængelighed og energimærke, mens der for de resterende datatyper skal findes en

meningsfuld metode, som kan samle data i en central database.

Registreringerne kan variere i detaljeringsniveau efter behovet. Det kan således være forskelligt, om

der er behov for en overordnet registrering af datatypen, eller om der er behov for en mere

detaljeret registrering af hvert enkelt delelement. I figuren nedenfor ses et eksempel på hvordan

detaljeringsniveauet kan variere. Eksemplet er taget fra boligportalen og illustrer fire niveauer, som

kan anvendes til at registrere, om en bolig er tilgængelig. Første niveau kunne være en overordnet

registrering af, hvorvidt boligen er tilgængelig eller ej. Andet og tredje niveau vil kræve en nærmere

gennemgang med registrering af flere parametre. Sidste niveau vil være bygget op af mere eller

mindre objektive registreringer, som til sammen giver en score for den samlede tilgængelighed for

boligen.

Figur 20. Eksempel for detaljeringsniveau af tilgængelighed

Detaljeringsniveau

Bredde af vendeareal i

bad/toilet

Døre i boligen

Adgang til bolig

Længde af vendeareal

i bad/toilet

Største friplads ved

siden af wc

Friplads på modsatte

side af wc

Passagebredder i boligen

Bad og toilet i boligen

Soveværelse

Køkken

Tilgængelighed

Indvendigt i bolig

Fællesfaciliteter og øvrige

Adgang til bruseplads

Niveauspring ved

bruseplads

Udsugning i

badeværelse

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Metoden for registrering af afdelingerne varierer fra datatype til datatype. Der er dog fællestræk for

datatyperne, for eksempel vil de typisk kunne besvares med en opmåling, et ja/nej spørgeskema ud

fra objektive kriterier, eller en skala. For tilgængelighed er de objektive kriterier blandt andet

defineret som afstande eller ja/nej spørgsmål, som automatisk genererer, om boligen er tilgængelig

eller ej. På samme måde kan det opbygges for karakteristika relateret til udearealet, skimmelsvamp,

klimaforandringer, støj samt tidssvarende køkkener og badeværelser. For registrering af boligernes

karakteristika relateret til skimmelsvamp kan det for eksempel besvares, om der er udfordringer

med skimmelsvamp, om der er tilstrækkeligt ventilation/luftskifte i boligerne, og om der er

kuldebroer og kolde gavle.

Dataindsamling

Data indsamles af boligorganisationerne og indberetningen af karakteristika kan ske gennem

eksisterende datakilder, fx regnskaberne eller dokumentationspakker i Almenstyringsdialog. De

eksisterende datakilder kan tilpasses til at omfatte de ønskede datatyper.

Ansvarlig for registreringer

For at sikre at registreringerne har den nødvendige kvalitet, er det vigtigt at sikre, at personen som

udarbejder dem, har de nødvendige kompetencer. Der er stor variation i behovet for kompetencer

på tværs af datatyperne. Flere af datatyperne kræver, at det er eksperter eller konsulenter, der

laver registreringen, mens det for andre kan foretages af medarbejderne, der varetager den daglige

drift af afdelingerne.

Frekvens for registreringer

Der er stor variation på tværs af datatyperne med hensyn til, hvor ofte registreringerne bør

foretages. For nogle af datatyperne vil det være tilstrækkeligt at foretage registreringerne en enkelt

gang og herefter opdatere løbende, hvis der sker ændringer som er relevante for datatypen. De

løbende opdateringer kan omfatte større ændringer, hvis data skal indeholde yderligere information.

For nogle af datatyperne kan der være behov for, at der fastlægges et minimumskrav for, hvor ofte

vurderingerne foretages. Det kan skyldes, at flere faktorer kan påvirke datatyperne, og

registreringerne kan derfor ændre sig over tid.

Aktiviteter og priser

Løsningsmodellen for aktiviteter og priser for forbedringsbehovet følger grundlæggende Aktiviteter

og priser for vedligeholdelsesbehovet. Løsningsmodellen omfatter, at man på baggrund af data i

BOSSINF og budgetskemaerne kan danne sig et overblik over tidligere renoveringer og på den

baggrund kan udlede pris per mængde for forskellige typer af forbedringstiltag. Derudover kan det

overvejes at inkludere og udvide data fra afdelingernes regnskaber. Data i afdelingernes

regnskaberne om omkostninger relateret til forbedringer er således meget begrænsede og inddeles

fx ikke efter, hvad forbedringerne relaterer sig til. En udvidelse af kontoplanen, hvor forbedringer

inddeles efter forskellige forbedringstiltag, som det fx gælder for vedligehold, vil bidrage til at opnå

målbilledet og skabe viden om aktiviteter og priser for ikke-støtteberettigede forbedringer.

Efterspørgsel

Løsningsmodellen for efterspørgsel indebærer, at der opnås en mere detaljeret opgørelse af de

nuværende tilgængelige boliger, hvorfra den nuværende og fremtidige efterspørgsel kan udledes. De

centrale forhold beskrives i det følgende:

Indhold

På baggrund af en registrering af de forskellige typer boliger, kan den faktiske

beboersammensætning udledes samt udnyttelsesraten af boligerne. Udnyttelsesraten angiver, hvor

mange af beboerne inden for boligtypen, som reelt har et behov for den type bolig. Udnyttelsesraten

vil give indikationer om den nuværende efterspørgsel. Kombineret med udnyttelsesraten kan

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

beboersammensætningen give et klart billede af behovet for hver type bolig, som på baggrund af

beboersammensætningen kan fremskrives.

Dataindsamling

Opgørelsen af de forskellige typer boliger bliver behandlet i afsnittet om karakteristika. I

forbindelsen med opgørelsen kan der anvendes registerdata til at fremskrive den fremtidige

efterspørgsel ud fra beboersammensætningen i de nuværende boliger. Alternativt kunne data

indsamles gennem information fra de offentlige registrer. Fx for tilgængelige boliger kunne en

opgørelse af offentlige ydelser relateret til borgere der kunne have et behov for en tilgængelig bolig

bidrage til at forstå den nuværende efterspørgsel.

Frekvens

Opgørelsen af borgerne som bor i forskellige typer boliger og deres behov herfor kan med fordel

opdateres med 5 eller 10 års intervaller.

Ansvarlig

Data kan indsamles gennem en anonym rundspørge hos boligorganisationerne.

4.3 Tværgående overvejelser i udarbejdelse af en samlet

løsningsmodel

Der er således identificeret to overordnede løsningsmodeller for data vedrørende henholdsvis

vedligeholdelses- og forbedringsbehovet i den almene boligsektor. Det er som beskrevet muligt at

justere modellerne afhængig af blandt andet ambitionsniveau. Herunder er angivet en række

tværgående overvejelser, som er centrale uafhængigt af den konkrete løsning.

Tværgående overvejelser i udarbejdelse af en samlet løsningsmodel

•

Det er afgørende, at det langsigtede målbillede fastlægges, og at det herudfra fastlægges,

hvilke løsninger der skal etableres på kortere og længere sigt. Det skal sikre, at der bliver

udarbejdet en langsigtet datastrategi på området, og at den så vidt muligt indebærer en

forenkling af indberetninger og arbejdsgange.

•

Detaljeringsniveauet skal bestemmes på tværs af datakategorier, i forhold til hvilke

bygningsdele der skal omfattes, samt hvilke metoder der skal anvendes til at opgøre

datatyperne.

sammenligne data på tværs af den almene sektor og dermed anvende erfaringsbaseret data

til at opgøre vedligeholdelsesbehov og udarbejde totaløkonomiske beregninger.

•

Der skal anvendes en fælles klassifikation for bygningsdele og konti, som gør det muligt at

•

Ansvaret for indsamling af data skal så vidt mulig forankres i boligafdelingerne og

boligorganisationerne hos medarbejdere med de nødvendige kompetencer.

•

Der bør så vidt muligt arbejdes med fælles standarder og løsningsmodeller, som rækker ud

over den almene sektor med henblik på at realisere mere vidtgående gevinster inden for

ejendomsadministration og byggeri. Derfor kan det være relevant at inddrage aktører uden

for den almene sektor.

Den samlede løsningsmodel, som både indeholder vedligeholdelses- og forbedringsbehovet, er vist i

figur 21 herunder. Figuren viser de tre løsningsmodeller, som er beskrevet ovenfor, samt hvilke

datakategorier, som skal tilvejebringes for at opnå hver løsningsmodel. Datakategorierne kan

sammensættes vilkårligt, men for at opnå en af løsningsmodellerne skal alle datakategorierne inden

for modellen være til stede.

I kapitel 5 beskrives de konkrete forudsætninger for at realisere løsningsmodellerne, og i slutningen

af kapitlet beskrives desuden en konkret tilgang, som med relativt få omkostninger vil kunne

tilvejebringe en væsentlig del af data. Det omfatter hovedsageligt en basismodel vedrørende

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

vedligeholdelsesbehovet og komponenterne/datakategorierne Karakteristika samt Aktiviteter og

priser vedrørende forbedringsbehovet.

Figur 21. Samlet løsningsmodel

Basismodel for

vedligeholdelsesbehov

Udvidede model for

vedligeholdelsesbehov

Model for

forbedringsbehovet

Bygnings-

registrering

Aktiviteter

og priser

Vedligeholdelsesplan

Karakteristika

Tilstand

Efterspørgsel

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Forudsætninger

I kapitlet beskrives de primære forudsætninger for at realisere målbilledet.

I dette kapitel beskrives forudsætningerne for at lukke gabet mellem målbilledet og det nuværende

datagrundlag i den almene boligsektor, som er beskrevet i kapitel 3, og derved indfri

løsningsmodellerne, som er beskrevet i kapitel 4. Der er identificeret følgende fem overordnede

forudsætninger, som danner strukturen for kapitlet:

Datastrategi:

Den almene boligsektor skal have fastlagt en fælles datastrategi for data om

vedligeholdelses- og forbedringsbehovet i sektoren.

ii) Systemer:

Den almene sektor skal have systemer, som muliggør indsamling af data ud fra

en fælles standard.

iii)

Ressourcer:

Den almene sektor skal have ressourcerne til indsamling og anvendelse af data.

iv)

Kompetencer:

Den almene sektor skal have kompetencerne til at indsamle data og anvende

data.

Incitamenter:

Den almene sektor skal have incitamenter til indsamle data med den

nødvendige kvalitet.

I de følgende afsnit beskrives de enkelte forudsætninger nærmere, herudover angives konkrete trin,

som kan bidrage til, at den enkelte forudsætning opfyldes. Som grundlag for udarbejdelsen af

beskrivelserne er aktører og eksperter fra sektoren blevet inddraget, herunder udvalgte

boligorganisationer og systemleverandører.

5.1

Datastrategi

Indfrielse af målbilledet kan understøttes af en datastrategi vedrørende data vedrørende

vedligeholdelse og forbedringer i den almene boligsektor, med henblik på at definere en fælles

tilgang til anvendelsen og tilvejebringelsen af data i sektoren. Strategien kan med fordel tage

udgangspunkt i nærværende analyse.

Strategien kan med fordel tage afsæt i en fælles governance-model, der fastlægger relevante

aktører samt deres roller og ansvar. Når den fælles governance-model er etableret, kan visioner og

målsætninger for anvendelsen af data i den almene sektor, herunder hvilke gevinster der ønskes

indfriet, og hvordan omkostningerne håndteres fastlægges. Målsætningerne kan med fordel inddeles

i målsætninger på kortere og længere sigt. Udarbejdelsen af datastrategien kan med fordel bygge

videre på lokale erfaringer fra sektoren, og derfor bør lokale kompetencer inddrages.

Derefter kan parterne fastlægge, hvilke data det kræver for at indfri målsætningerne, og hvordan

data skal struktureres og indsamles på tværs af den almene boligsektor.

Med udgangspunkt i en datastrategi kan der herefter udarbejdes konkrete handlingsplaner, der

fastlægger standarder og systemkrav.

Det er centralt, at datastrategien muliggør agil udvikling og indfrielse af målsætningerne, så der

løbende tages højde for blandt andet den teknologiske udvikling.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Trin til opfyldelse af forudsætninger

1. Fastlæggelse af fælles governance-model: Der skal fra statens side fastlægges en fælles

tilgang til og struktur for fastlæggelse af målsætninger for dataanvendelse samt ansvar

for datastandarder og systemudvikling.

2. Fastlæggelse af visioner og målsætninger: De relevante aktører som fastlagt i

governance-modellen skal fastlægge fælles målsætninger for anvendelse og indsamling

af data i den almene sektor samt eventuelt fordeling af gevinster og omkostninger.

3. Fælles datastandarder og systemkrav: De relevante aktører som fastlagt i governance-

modellen skal etablere en proces for fastlæggelse af fælles standarder og systemkrav, så

forskellige it-leverandører kan udvikle systemer, der genererer data svarende til den

valgte løsningsmodel, og som kan indsamles centralt.

4. Fastlæggelse af systembehov og -ansvar: Det skal fastlægges, hvem der indsamler data

centralt på tværs af boligorganisationerne, og hvilke krav det stiller til de enkelte it-

leverandører og boligorganisationer.

5. Inddragelse af lokale kompetencer: Udarbejdelsen af datastrategien kan med fordel

bygge videre på lokale erfaringer fra sektoren, og derfor bør lokale kompetencer

inddrages.

5.2

Systemer

Nedenfor beskrives konkrete forudsætninger, som skal opfyldes for at sikre, at de nuværende

systemer i den almene boligsektor kan imødekomme de skitserede løsningsmodeller.

For det første forudsætter implementering af datastrategien, at it-systemerne i de enkelte

boligorganisationer kan understøtte den valgte løsningsmodel, og at de nuværende løsninger

tilpasses fælles datastandarder og systemkrav. De nuværende leverandører på markedet tilbyder

løsninger, som vurderes at kunne understøtte de skitserede løsningsmodeller, særligt i forhold til

opgørelse af vedligeholdelsesbehovet. Praksis i udvalgte boligorganisationer viser, at

boligorganisationerne har systemer til opgørelse af vedligeholdelsesplaner, som ved hjælp af mindre

justeringer vil kunne tilpasses en fælles standard på tværs af sektoren. Man skal dog være

opmærksom på, at der som beskrevet i kapitel 3 er variation i detaljeringsgraden på tværs af

sektoren i de nuværende vedligeholdelsesplaner. Der er derimod større variation i mulighederne for

at registrere data vedrørende bygningsregistrering, tilstande samt aktiviteter og priser. De to store

it-leverandører har moduler, der i et vist til betydeligt omfang kan håndtere disse registreringer,

men der er stor variation mellem boligorganisationerne i, hvilket omfang disse moduler er indkøbt,

og hvordan de i givet fald anvendes.

En række boligorganisationer anvender således allerede de nødvendige systemmæssige løsninger,

mens andre organisationer er i gang med at anskaffe og udvikle nye systemer. De resterende

boligorganisationer, særligt de mindre, har på nuværende tidspunkt ikke de nødvendige systemer,

eller systemerne ikke er tilstrækkelig integreret.

Der er desuden, som beskrevet i kapitel 3,

betydelig variation i datastrukturen på tværs af sektoren for særligt disse registreringer. Overordnet

findes systemerne til dataindsamling og -strukturering allerede i dag, men i mange forskellige

formater. Det betyder, at den største udfordring sandsynligvis vil være integrationen af de

forskellige systemer. Det kræver fælles standarder og krav i sektoren.

For det andet forudsætter det, at der etableres systemer, som kan indsamle data fra

boligorganisationerne og stille dem til rådighed på tværs af boligorganisationer, for eksempel for

Der er eksempler på, at bygningsregistrering foretages i systemer, som ikke er integreret med systemer til udarbejdelse af

vedligeholdelsesplanen.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

kommuner og som benchmarking-værktøjer. Landsbyggefonden har allerede udviklet sådanne

systemer, men skal udvides til også at omfatte de nye løsninger.

Samlet set vurderes de nødvendige løsninger i betydelig grad at være til rådighed i markedet.

Mindre omfattende løsningsmodeller vil resultere i mindre justeringer af de eksisterende systemer,

mens mere omfattende løsningsmodeller vil stille større krav til udvikling og tilpasning hos it-

leverandørerne. For boligorganisationer med et integreret systemlandskab vil det resultere i

forholdsvis mindre justeringer af de eksisterende systemer, mens det for andre boligorganisationer

vil betyde, at nuværende systemer i højere grad skal integreres og tilpasses, eller at der skal

indkøbes nye systemer.

Trin til opfyldelse af forudsætninger

Fastsættelse af governance- og finansieringsmodel: Det skal afgøres, hvorvidt ansvaret

og omkostninger forbundet om udvikling og tilpasning af systemer skal være hos den

enkelte boligorganisation eller hos centrale aktører.

2. Udarbejdelse af fælles systemkrav: Der skal stilles fælles krav til systemerne, herunder

vedrørende registrering af specifikke datatyper og indberetning af data til centrale

systemer.

3. Udvikling og/eller tilpasning hos it-leverandører: Sektorens it-leverandører skal udvikle

eller tilpasse deres nuværende systemer til de nye fælles krav og standarder.

4. Indkøb og opsætning i boligorganisationerne: Boligorganisationerne skal indkøbe og/eller

opsætte deres systemer, så de er tilpasset de fælles krav til registrering og indberetning

af data.

5. Opsætning eller tilpasning af centrale systemer til samling af data: Der skal udvikles

centrale systemer, som boligorganisationerne kan anvende til indberetning af data.

5.3

Ressourcer

Nedenfor beskrives konkrete forudsætninger, som skal opfyldes for at sikre, at de nuværende

ressourcer i den almene sektor er til stede til at implementere de skitserede løsningsmodeller.

For det første forudsætter gennemførelse af datastrategien, at der bliver afsat ressourcer til at

udvikle og tilpasse systemer til indsamling af data. Det omfatter systemer hos de enkelte

boligorganisationer og centrale systemer til indberetning af data. Mange boligorganisationer bruger

allerede ressourcer på digitale løsninger til at indsamle data, for eksempel facility management-

systemer eller økonomisystemer. På nuværende tidspunkt bliver mange systemer udviklet og

tilpasset den enkelte boligorganisations behov, hvilket er ressourcekrævende. En centralt forankret

datamodel og fælles standarder vil sandsynligvis bidrage til at mindske det nuværende

ressourceforbrug, i og med boligorganisationerne ikke skal udvikle egne specifikke standarder, men i

stedet kan følge de centrale standarder. Selvom det samlet set kan være ressourcebesparende med

en centralt forankret datamodel, kan de mange små tilpasninger, der skal til for at integrere

systemerne medføre øgede omkostninger.

For det andet forudsætter gennemførelse af datastrategien, at der bliver afsat ressourcer til den

konkrete indsamling og den konkrete vedligeholdelse af data. Det vil forudsætte, at størstedelen af

boligorganisationerne skal afsætte ressourcer til enten at indsamle data eller til at tilpasse deres

eksisterende data til fælles datastandarder. Det vil indledningsvist forudsætte, at boligorganisationer

dedikerer medarbejdere eller eventuelt rådgivere til at foretage registreringer eller tilpasse de

nuværende data. Når de indledende registreringer eller tilpasninger er gennemført, vil data skulle

Fælles krav til sektoren kan i højere grad tilskynde boligorganisationerne til i fællesskab at indkøbe og udvikle systemer i

samarbejde med it-leverandørerne. En række boligorganisationer er allerede gået sammen om fælles indkøb af systemer.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

opdateres og vedligeholdes. De nødvendige ressourcer hertil vil dog være betydeligt mindre end det

indledende ressourceforbrug. Det skyldes, at store dele af data kun skal registreres én gang eller

opdateres sjældent. Det gælder fx for bygningsregistreringer. Ressourceforbruget til

dataindsamlingen vil i høj grad afhænge af, hvilken løsningsmodel der vælges. Den udvidede model

vil således være væsentligt mere ressourcekrævende end basismodellen, som i højere grad er

dækket af det nuværende ressourceforbrug.

Dataindsamlingen kan for mange boligorganisationer indledningsvist betyde et højere

ressourceforbrug, særligt hvis det er basismodellen, man implementerer. Men det må forventes, at

der er tale om data, som alle boligorganisationer på længere sigt vil få behov for at indsamle og

digitalisere, og at fælles standarder og data samtidig vil medføre en mere effektiv dataregistrering

og en række gevinster, som samlet set vil kunne styrke ressourceanvendelsen i den almene sektor.

Fælles data vil således resultere i en række gevinster som beskrevet i kapitel 1. Gevinsterne vil

blandt andet være en optimeret drift og en mulighed for fælles indkøb i boligorganisationerne.

Omkostningerne skal samtidig ses i lyset af de betydelige udgifter, der anvendes årligt til renovering

af almene boliger.

Trin til opfyldelse af forudsætninger

Estimering af ressourceforbrug: Det vil være relevant at kortlægge, hvad de forventede

omkostninger vil være for boligorganisationerne til dataindsamling og indkøb af systemer

for både basismodellen og den udvidede model.

Fastlæggelse af omkostningsfordeling: Sektorens aktører skal overveje, hvordan

udgifterne til tilpasning af systemer og indsamling af data kan optimeres og fordeles.

5.4

Kompetencer

Nedenfor beskrives konkrete forudsætninger, som skal opfyldes for at sikre, at den almene sektor

har kompetencerne til at indsamle og anvende data i den nødvendige kvalitet.

Gennemførelse af datastrategien forudsætter, at kompetencer med tilstrækkelig byggefaglig indsigt

er til rådighed i boligafdelingerne og -organisationerne. Indsamlingen af data, særligt i den

indledende fase, kræver en tilstrækkelig byggefaglig indsigt, som rækker udover lokalt kendskab til

den enkelte afdeling. Det er for eksempel tilfældet ved bygningsregistrering og vurdering af

tilstande, som kræver indsigt i materialer, konstruktioner og restlevetider på bygningsdelsniveau.

Det vurderes, at driftsmedarbejderne i den enkelte boligafdeling i begrænset omfang råder over de

nødvendige kompetencer. Kompetencerne til at indsamle data vil derfor primært skulle findes i

boligorganisationens administration. Der er en betydelig variation i, om boligorganisationernes

administrationer råder over disse kompetencer i dag. En relativ stor andel af boligorganisationerne

vurderes at råde over de nødvendige kompetencer, blandt andet i form af dedikerede

byggesagkyndige medarbejdere, mens en række boligorganisationer, herunder ofte mindre

organisationer, køber kompetencerne hos eksterne rådgivningsfirmaer

. Det vil desuden være

nødvendigt, at sikre tilstrækkelige kompetencer hos de medarbejdere, ofte i den daglige drift i

boligafdelingerne, som løbende skal opdatere data efter den indledende dataindsamling.

Generelt vurderes det, at der er de nødvendige byggefaglige kompetencer i boligorganisationerne i

sektoren til at indsamle og anvende data, men det er en forudsætning, at de boligorganisationer,

som ikke besidder de nødvendige kompetencer, tilvejebringer disse. Det kan indebære et behov for

at ansætte yderligere medarbejdere, tilkøbe kompetencer eksternt eller udvikle kompetencerne

internt.

Fælles standarder og særligt vejledninger og fælles kompetenceudvikling vil kunne bidrage

Vurderingerne er baseret på interviews og workshops med udvalgte boligorganisationer.

En række kommuner har laver erfaringsudveksling af tilstandsvurderinger og vedligeholdelsesplaner. Det er med til at sikre

udveksling af kompetencer og en mere ensartet praksis. Formaliserede samarbejder kan også omfatte udlån af kompetencer til

boligorganisationer, som ikke har den nødvendige størrelse til at opbygge kompetencer internt.

Centrale standarder vil kunne indgå som kravspecifikation ved indkøb af ekstern rådgivning.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

til at tilvejebringe de nødvendige kompetencer og sikre, at data indsamles i en høj og ensartet

kvalitet.

Trin til opfyldelse af forudsætninger

1. Sikre sammenhæng med ekstern granskning: Der skal sikres sammenhæng med den

eksterne granskning af vedligeholdelsesplanen. De indsamlede data kan indgå i den

eksterne granskning med henblik på at sikre, at de væsentligste datatyper er valide.

2. Kompetenceudvikling: Det skal sikres, at der er tilstrækkelige muligheder for udvikling

eller ansættelse af de nødvendige kompetencer i dels boligorganisationerne, dels centralt.

Derudover skal der sikres muligheder for videndeling på tværs af sektoren, så

kompetencer med fordel kan udnyttes på tværs af boligorganisationer forskellen gennem

formaliseret erfaringsudveksling eller videndeling i forhold til digital dataindsamling. Det

kan desuden være med til at sikre en ensretning af praksis på tværs af sektoren, for

eksempel i forbindelse med metoder til vurdering af tilstande.

3. Udarbejdelse af vejledninger: Der skal udarbejdes vejledninger og beskrivelser af, hvilken

data der skal indsamles, samt hvordan data skal indsamles. For eksempel i form af

vejledninger og standarder til vurdering af tilstande eller registrering af

vedligeholdelsesaktiviteter. Det kan samtidig potentielt være ressourcebesparende.

5.5

Incitamenter og kontrolmekanismer

Nedenfor beskrives de nødvendige incitamenter og kontrolmekanismer, som skal sikre indsamling af

data af høj kvalitet i overensstemmelse med den valgte løsningsmodel.

For det første er det afgørende, at de gevinster, der er forbundet med at indsamle data i høj kvalitet,

er synlige for de aktører, som får ansvaret for indsamling af data. Et styrket datagrundlag som

skitseret i målbilledet kan for eksempel sikre følgende gevinster for boligafdelingerne og -

organisationerne: 1) beboerdemokratiet kan styrkes ved, at afdelingerne opnår et mere retvisende

datagrundlag om bygningernes faktiske vedligeholdelses- og forbedringsbehov, og afdelingerne kan

dermed fastlægge en bedre investeringsstrategi, 2) et bedre grundlag for at samle indkøb af

renoveringer på tværs af boligafdelinger og -organisationer, samt 3) boligorganisationerne får et

styringsværktøj, som giver overblik over det samlede vedligeholdelsesbehov i boligorganisationens

afdelinger.

De interviewede boligorganisationer har udtrykt positiv interesse i at opnå disse gevinster. Det skal

dog bemærkes, at gevinsterne ved at indsamle data og derved incitamentet falder, hvis

boligorganisationerne allerede har indsamlet data. Derved bidrager dataindsamlingen ikke med

yderligere gevinster. Hvis den centrale datastandard afviger fra eksisterende lokal praksis, kan det

tværtimod bidrage til flere omkostninger for boligorganisationen. Der kan derfor være en positiv

effekt ved dels at inddrage boligorganisationerne i fastlæggelse af datastandarderne, dels en relativt

hurtig proces og afklaring af de fælles datastandarder.

For det andet forudsætter gennemførelse af datastrategien, at der er de rette kontrolmekanismer,

som sikrer, at data er valide og sammenlignelige på tværs. Den enkelte afdeling kan fx have ønske

om at minimere udgifter til vedligeholdet på kort sigt.

41 42

Kontrolmekanismerne kan blandt andet

bestå i ny regulering med krav til registrering af specifikke datatyper ud fra en fælles standard samt

ekstern granskning af data.

Det kan for eksempel udmønte sig i, at en boligafdeling angiver længere forventede restlevetider i vedligeholdelsesplanen, end

der er fagligt belæg for.

Interview med aktører i sektoren har vist, at boligorganisationer på nuværende tidspunkt ikke har tilstrækkelige muligheder for

eller incitamenter til på egen hånd at sikre ensrettet praksis og sammenlignelige data på tværs af sektoren. Desuden angiver

boligorganisationerne, at de har lavere interesse i at indsamle og indmelde data vedrørende forbedringsbehovet.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

På baggrund af ovenstående er det afgørende, at ansvaret for indsamling af data så vidt muligt

forankres hos boligorganisationerne, hvor incitamenterne til indsamling af data er klarest samt at

der indarbejdes mekanismer, som sikrer sammenlignelige data.

Trin til opfyldelse af forudsætninger

1. Inddragelse af boligorganisationerne: Boligorganisationerne skal inddrages i at udvikle de

nye datastandarder.

2. Synliggørelse lokale gevinster: Der skal så vidt muligt opnås en fælles konsensus og

viden om de lokale gevinster ved et styrket datagrundlag.

3. Fastlæggelse af ny regulering: Der skal fastlægges fælles standarder for registrering af

de forskellige datatyper.

4. Sikring af sammenhæng til ekstern granskning: Se beskrivelse ovenfor.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Roadmap for implementering

I kapitlet præsenteres et muligt roadmap for implementering af

løsningsmodellerne med udgangspunkt i tre konkrete spor.

Det videre forløb for indfrielse af målbilledet kan tilrettelægges forskelligt afhængig af

ambitionsniveau og prioriteringer af datakategorier og -typer. Forløbet kan med fordel tage

udgangspunkt i en indledende fase, hvor datastrategien fastlægges og væsentlige nøglespørgsmål

afklares, herunder fastlæggelse af en governancemodel. Herefter kan udviklingen af

løsningsmodeller tilrettelægges i en række forskellige implementeringsspor.

Sporene kan køre parallelt eller forskudt og gøre det muligt at anvende en agil tilgang, hvor

løsningsmodellerne gradvist udbygges. Sporene vil variere i tid og ressourcekrav afhængigt af

ambitionsniveauet. Efterfølgende vil der være en fase hvor løsningsmodellerne videreudvikles

afhængigt af ambitionsniveauet.

Nedenfor beskrives overvejelser om fastlæggelse af governancemodellen forud for udarbejdelse af

datastrategien og herefter følger en beskrivelse af tre mulige spor, som dels har en høj relevans i

forhold til at indfri målbilledet, dels vil kunne implementeres relativt enkelt. Hvert spor vil omfatte

udvikling, implementering, drift og vedligehold samt tilpasning og videreudvikling.

Figur 22. Videre forløb for indfrielse af målbilledet

Governance og

datastrategi

Implementeringsspor

Spor 1: Digitalisering og indberetning

af vedligeholdelsesplaner

Spor 2: Registrering af afdelingernes

karakteristika

Spor 3: Bedre data for priser og tiltag i

støttede renoveringer

Videreudvikling

Governance og datastrategi

Datastrategien bør indeholde en fastlæggelse af målbilledet og ambitionsniveauet for et styrket

datagrundlag i den almene boligsektor, jf. afsnit 5.1. Fastlæggelsen af målbilledet bør tage

udgangspunkt i beskrivelsen fra kapitel 2.

Forud for datastrategien skal governancemodellen for det videre arbejde med at styrke

datagrundlaget i den almene sektor fastlægges. Governancemodellen skal sikre, at de væsentlige

beslutninger forankres hos de relevante aktører, samt at ansvaret for at gennemføre de nødvendige

aktiviteter placeres hos aktører med de rette kompetencer.

Governancemodellen kan med fordel udarbejdes ud fra en af to modeller. I den første model er en

ansvarlig aktør med den nødvendige beslutningskompetence projektejer med ansvar for at drive

sporet med en underliggende følgegruppe, som inddrages og orienteres om væsentlige beslutninger.

I den anden model forankres projektet i en overordnet styregruppe med repræsentanter fra de

væsentlige aktører, som træffer alle væsentlige beslutninger med underliggende projektgrupper,

som er ansvarlige for at gennemføre specifikke aktiviteter og rapportere fremdriften til styregruppen.

Fælles for begge modeller er, at det skal fastlægges, hvilke øvrige aktører der skal bidrage med

viden og kompetencer, samt hvordan disse skal inddrages. For eksempel kan en række

repræsentanter fra de almene boligorganisationer løbende inddrages i en følgegruppe gennem

workshops, hvor de foreløbige resultater præsenteres og diskuteres. Hertil kan det være at inddrage

eksterne aktører inden for byggeri og ejendomsadministration med henblik på at udarbejde

løsninger, som kan række udover den almene sektor. Nedenfor illustreres mulige aktører, som kan

inddrages i det videre arbejde og deres mulige rolle:

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Figur 23. Mulige aktører i det videre forløb

Aktør

Inddrages i

væsentlige

beslutninger

Ansvarlig for

spor og/eller

aktiviteter

Bidrager med

viden og

kompetencer

Transport- og Boligministeriet

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

Landsbyggefonden

Finansministeriet

Byggeskadefonden

Repræsentanter for mindre og

større boligorganisationer

KL/kommunerne

Leverandører af

boligorganisationernes it-løsninger

Eksterne aktører, fx fra

ejendomsadministration og

byggeri

Roadmap for implementering

På de efterfølgende sider beskrives de tre mulige spor, som kan bidrage til at indfri en betydelig del

af målbilledet. For hvert spor beskrives aktiviteter, ansvarlige og tidshorisont. Sporene vedrører

henholdsvis digitaliseret indberetning af vedligeholdelsesplanerne, registrering af afdelingernes

karakteristika samt bedre data for priser og tiltag i støttede renoveringer

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Spor 1: Digitalisering og indberetning af vedligeholdelsesplaner

Alle boligorganisationer udarbejder i dag vedligeholdelsesplaner, og de følger i vidt omfang samme

opbygning. Med en fælles standard og en effektiv vejledning vil boligorganisationerne kunne tilpasse deres

vedligeholdelsesplaner, så de får et ens format. En mulig indberetning vil kunne ske til Landsbyggefonden

sammen med afdelingens budget, som allerede i dag indberettes til Landsbyggefonden.

•

Fastlæggelse af standard og kontoplan for vedligeholdelsesplanen.

Kontoplanen kan

tage udgangspunkt i de seks hovedgrupper, som allerede anvendes i dag til kontering på konto

116 og derfor er kendt af på tværs af sektoren, samt de 21 konti, der allerede indgår i

Forvaltnings Klassifikation og anvendes af en del boligafdelinger. Det anbefales i den

forbindelse, at Forvaltnings Klassifikation opdateres, så der skabes en entydig sammenhæng

mellem bygningsdele og konti, så alle bygningsdele entydigt tilknyttes én af de 21 konti. Det

vil gøre det enkelt for alle afdelinger, uanset om de i dag anvender en vedligeholdelsesplan

opbygget efter bygningsdele eller kontoplanen til at indberette data. Afdelinger, der ønsker en

mere detaljeret vedligeholdelsesplan, kan anvende underkonti eller opdeling i bygningsdele

under de enkelte konti.

Udarbejdelse af vejledning.

Der bør udarbejdes en vejledning eller bekendtgørelse, der

beskriver standarden for vedligeholdelsesplanen, samt grundlæggende principper for

fastsættelsen af vedligeholdelsesbehovet, fx hvordan afhjælpende og forebyggende vedligehold

samt fornyelse skal indgå; hvilke principper for restlevetider, der skal tages udgangspunkt i;

hvilke principper for fastsættelse af priser, der skal tages udgangspunkt i; hvordan

tilstandsvurderinger håndteres samt hvordan standardforskydning og lovpligtige forbedringer

skal håndteres. I vejledningen bør der også tages stilling til, hvordan afdelingerne skal

håndtere en eventuel difference mellem deres nuværende henlæggelsesniveau og behovet for

henlæggelse i henhold til vedligeholdelsesplanen. Mulige løsninger kan være mulighederne for

at indfase en stigning i henlæggelserne og mulighed for en note til vedligeholdelsesplanen,

hvor boligafdelingen kan redegøre for, hvordan differencen bliver håndteret. Det kan i den

sammenhæng være relevant at opdatere kontoplanen, så vedligehold, der ikke finansieres af

henlæggelser, men for eksempel af lån og tilskud, registreres selvstændigt.

Afklaring af sammenhængen til kravet om granskning.

Det kan overvejes, at kravet om

indberetning af vedligeholdelsesplanen tænkes sammen med kravet om granskning. Det kan fx

ske, ved at det er den indberettede vedligeholdelsesplan, som granskningskravet retter sig

imod. Det betyder, at gransker vil skulle skrive under på eller afgive en erklæring om, at den

indberettede vedligeholdelsesplan er retvisende. Det vil, jf. nedenfor, forudsætte, at

granskningskravet justeres i overensstemmelse med den fastlagte tidsplan.

Opdatering af indberetning til Landsbyggefonden.

Landsbyggefonden skal opdatere sit

indberetningssystem for modtagelse af budgetter, så de kan modtage data om

vedligeholdelsesplanen sammen med budgettet for afdelingen. Det vil samtidig være relevant

at etablere en benchmarking-mulighed, så boligafdelinger og boligorganisationer kan

sammenligne vedligeholdelsesbehov og henlæggelser.

Opdatering af it-leverandørers systemer.

Udarbejdelse af en vedligeholdelsesplan for hver afdeling.

Det vil være naturligt, at Trafik- og Boligministeriet samt Trafik-, Bygge-, og Boligstyrelsen har

ansvaret for at gennemføre de tre første aktiviteter, men med inddragelse af repræsentanter

for sektoren og Landsbyggefonden.

Landsbyggefonden vil få ansvaret for aktivitet 4, mens boligafdelingerne og deres

organisationer og administratorer vil få ansvaret for aktivitet 5 og 6.

De tre første aktiviteter kan formentlig gennemføres inden udgangen af 2020. Derefter skal

systemleverandører og boligorganisationer have en periode til at implementere kravet. Det vil

være realistisk med et krav om, at boligorganisationerne inden for en periode på tre-fem år

sikrer udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner for samtlige afdelinger.

Det betyder, at det fx kan være et krav, at der foreligger en indberettet og gransket

vedligeholdelsesplan for samtlige afdelinger med budgettet for 2025, 2026 eller 2027.

•

Aktiviteter

•

Ansvarlige

Tidshorisont

•

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Spor 2: Registrering af afdelingernes karakteristika

Indsamling af relativt få data om den enkelte afdeling vil kunne give stor viden om forbedrings- og

dermed renoveringsbehovet i den almene sektor. Indsamlingen af data kan ske ved udfyldelse af et

spørgeskema om den enkelte afdeling. Spørgeskemaet kan hænge sammen med vedligeholdelsesplanen

som beskrevet i spor 1, men kan også være en del af afdelingens dokumentationspakke, hvor der tidligere

har været lignende spørgsmål. Hvis indberetning af spørgeskemaet sker sammen med

vedligeholdelsesplanen, er der mulighed for, at besvarelsen også granskes, og der dermed opnås større

datakvalitet.

•

Udarbejdelse af registreringsramme.

Der skal udarbejdes en registreringsramme eller et

spørgeskema. I forbindelse skal omfanget af spørgeskemaet overvejes i forhold til gevinster og

omkostninger, men udgangspunktet for overvejelserne kan være de 12 renoveringsindsatser,

der er beskrevet i delrapport II.

Udarbejdelse af vejledning og definitioner.

Der bør udarbejdes en vejledning med klare

definitioner, så det er klart for dem, der udfylder spørgeskemaet, og eventuelt en gransker,

hvilket grundlag besvarelsen skal hvile på.

Opdatering af indberetning til Landsbyggefonden.

Landsbyggefonden skal opdatere sine

moduler til indberetning, afhængig af hvordan data skal indberettes.

Opdatering af it-leverandørers systemer.

Udfyldelse af spørgeskema for hver afdeling.

Det vil være naturligt, at Trafik- og Boligministeriet samt Trafik-, Bygge-, og Boligstyrelsen har

ansvaret for at gennemføre de to første aktiviteter, men med inddragelse af repræsentanter

for sektoren og Landsbyggefonden.

Landsbyggefonden vil få ansvaret for aktivitet 3, mens boligafdelingerne og deres

organisationer og administratorer vil få ansvaret for aktivitet 4 og 5.

Kompleksiteten i at beslutte hvilke elementer spørgerammen skal indeholde og fastlægge

vejledende definitioner, er større end i spor 1, og det kan derfor blive vanskeligt at gennemføre

dem inden udgangen af 2020. Det bør dog tilstræbes, at de så vidt muligt foreligger parallelt

med de første aktiviteter i spor 1, så den lokale registrering i afdelingerne, og eventuel

granskning kan ske samlet. Systemleverandører og boligorganisationer skal derefter have en

periode til at implementere kravet.

Implementeringen kan formentlig ske hurtigere end i spor 1, afhængig af hvor omfattende

registrering, der ønskes. Men også i denne fase kan det være relevant at sikre parallelitet til

spor 1 og følge tidsplanen herfor, men det vil formentlig være muligt at gennemføre

registreringen lokalt i løbet af to år.

Aktiviteter

Ansvarlige

Tidshorisont

•

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Spor 3: Bedre data for priser og tiltag i forbindelse med støttede renoveringer

En opdatering af BOSSINF og det budgetskema, der anvendes i de støttede renoveringssager, vil kunne

bidrage til mere præcise data, der blandt andet kan anvendes i opgørelsen af renoveringsbehovet, jf.

delrapport II. Opdateringen kan vedrøre følgende områder:

Opdeling af udgifterne i renoveringstemaer og -indsatser svarende til en opdatering af

støttekategorierne, så det fremover bliver muligt at følge udgifterne til de enkelte

renoveringsindsatser og sammenholde dem med afdelingernes karakteristika.

Angivelse af omfanget af renoveringerne. Det er er i dag ikke muligt at se omfanget af en støttet

renovering inden for en afdeling, fx hvor mange boliger der gøres tilgængelige, hvilke dele af

afdelingen en udbedring af byggeskader vedrører mv. Det vil styrke mulighederne for at skabe

overblik over prisen på forskellige tiltag og styrke den datamodel, der er udviklet i delrapport II.

Det vil samtidig styrke opgørelsen af effekten af renoveringerne.

Enten en forenkling i form af afskaffelse af den nuværende opdeling af udgifterne i bygningsdele,

hvor der i dag anvendes en ældre klassifikation, eller en ny opdeling i bygningsdele eller konti,

der svarer til Forvaltnings Klassifikation og de valg, man træffer i spor 1, så der bliver

sammenlignelighed og ensartethed i opgørelserne.

Klarere sammenhæng mellem udgifter, grupper af arbejder og finansieringskilder, så det i højere

grad bliver muligt at følge både udgifterne til og finansieringen af renoveringerne.

Derudover kan det overvejes at skabe større sammenhæng med afdelingernes regnskaber, herunder

periodiseringen af udgifterne.

•

Udarbejdelse af registreringsramme.

Der skal udarbejdes en registreringsramme eller et

spørgeskema. I forbindelse skal Fastlæggelse af ændringer. De ønskede ændringer skal

fastlægges, hvilket blandt andet afhænger af eventuelle ændringer i lovgivningen og

støttekategorierne mv.

Opdatering af regulativer og vejledninger.

Relevante regulativer og vejledninger, særligt

Landsbyggefondens, skal opdateres, så boligselskaber og rådgivere er forberedte på at kunne

anvende de nye systemer.

Tilpasning af it-systemer.

BOSSINF og driftsstøtteportalen, inklusive budgetskemaet, skal

tilpasses. Det kan i den forbindelse overvejes, om BOSSINF og driftsstøtteportalen samt

eventuelt Byggeskadefondens system kan sammentænkes.

Det vil være naturligt, at Trafik- og Boligministeriet samt Trafik-, Bygge-, og Boligstyrelsen har

ansvaret for at gennemføre den første aktivitet, men med tæt inddragelse af særligt

Landsbyggefonden.

Det vil hovedsageligt være Landsbyggefonden, der har ansvaret for aktivitet 2, men Trafik-,

Bygge-, og Boligstyrelsen vil også have ansvar for vejledning til BOSSINF.

De samme to parter vil have ansvaret for aktivitet 3.

Beslutning om ændringer kan formentlig træffes i løbet af 1-1�½ år, så vejledninger og

tilpasning af it-systemer kan gennemføres i løbet af 2021 med virkning fra omkring årsskiftet

2021/2022.

Aktiviteter

Ansvarlige

•

Tidshorisont

•

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Bilag

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Bilag 1. Sammenhæng mellem datakategori, datatype og tilhørende konkrete datatyper

Nedenfor illustreres rapportens tilgang til at gå fra en overordnede datakategori til datatyper for sidst at opnå

konkrete datatyper.

Datakategori

Vedlige-

holdelsesplan

Bygnings-

registrering

Datatype

Standardiseret og

digitaliseret

vedligeholdelsesplan

Registrering af

bygningsdele.

Konkretisering af datatype

•

Standardiseret og digitaliseret vedligeholdelsesplan

•

Registrering af anvendte materialer per bygningsdel

Registrering af levetider per bygningsdel

Registrering af størrelsen på hver bygningsdel

Hvor stor er udearealet og hvad består det af

Hvilke forbedringer er foretaget på bygningerne

Størrelsen på boligerne

Rumfordeling i hver bolig

Indikationer for byggeskader, fx nedbrudt beton,

opstigende grundfugt

Standardiserede og digitale tilstandsvurderinger af

relevante bygnings- og konstruktionsdele, fx vinduer,

fundament, facade, tag mv.

Vedligeholdelsesintervaller og restlevetid frem til

udskiftning/fornyelse

Årsagsvurdering vedrørende bygningsdelen tilstand, fx

svigt, opbrugt levetid eller manglende vedligehold

Opgørelse af størrelse

og rumdeling per bolig.

Tilstand

Vurdering af tilstanden

af de væsentligste

bygnings-

/konstruktionsdele i et

standardiseret og

kvantificerbart format

Årsagsvurdering

vedrørende

bygningsdelen tilstand,

f.eks. svigt, udtjent

levetid eller manglende

vedligehold

Karakteristika

Registrering af hvad

boligen/dele af

boligen/udearealerne

indeholder

•

Karakteristika af køkken og bad og toilet

Er afdelingen afskærmet for den omkringliggende by

Hvor meget belysning er der?

Indbyder udearealerne til ophold, aktiviteter og leg?

Er der et beboerhus?

Er udearealerne trygge?

Antallet af tilgængelige boliger

Klassifikation af boligens grad af tilgængelighed fx på en

skala fra 1-5, hvor 1 kan være niveaufri adgang og 5 er

fuldt handicapvenligt hjem

Cloudbaserede digitale energimærker iht. sektor standard

CO2-effekten for de rentable og ikke-rentable

investeringsforslag

Udarbejdelse af jævnlig benchmark

Registrering af udfordringer med skimmelsvamp ud fra

objektive kriterier.

Indeklimamålinger vedrørende luftfugtighed, temperatur,

CO2 indhold. Her kan erfaringer med dynamisk

varmeregnskab inddrages.

Registrering vedrørende bygningens ventilationsanlæg, fx

i forhold til aftrækskanaler, mekanisk ventilation,

friskluftindtag, reguleret ventilation, centralt eller

decentralt, varmegenvinding mv.

Opgørelse af udførte klimatilpasningstiltag for hver

bygning, herunder kommunale forbedringer, som er med

til at klimasikre bygningen

Lokale jordbundsforhold

Lokale forhold for kloakering og dræning

Data fra fugtsensorer

Placering i terræn - nær kyster eller søer, åer og fjorde.

Opgørelse af om boligen

er tilgængelig

Energimærkerapporter

for hele

bygningsmassen med

CO2-effekt

Registrering af

boligernes karakteristika

relateret til

skimmelsvamp

•

Registrering af tiltag

relateret til

klimaforandringer

•

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Datakategori

Datatype

Konkretisering af datatype

•

Differentierede priser for klimatilpasning baseret på

bygningens standard, egenskaber og tilstand

•

Støjskærm

Lydisolerede vinduer

Efterisolering af facader

Støjmåling inde i boligen

Faktisk pris for enheder af vedligehold fordelt på

forebyggende vedligehold, fornyelse og udbedring af

byggeskader

Faktisk pris for enheder af forbedringer

Registrering af

indvendigt støjniveau og

støjreducerende tiltag

Aktiviteter og

priser

Opgørelse over

vedligeholdelsesaktivitet

herunder

vedligeholdelsestype,

driftsinterval og pris per

mængde per gang

Kommunernes

nuværende og

fremtidige efterspørgsel

efter tilgængelige

boliger.

Huslejeniveau i private

boliger i kommuner og

lokalområder.

Efterspørgsel

•

Demografi af nuværende beboere i tilgængelige boliger

Kommunens nuværende efterspørgsel efter tilgængelige

boliger

Udnyttelsesgrad af nuværende almene boliger

Husleje i private boliger på kommuneniveau

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Bilag 2. Kriterier til vurdering af datatilgængelighed

Nedenfor uddybes rapportens tilgang til vurdering af datatilgængelighed, hvor hvert kriterium har en tilhørende

akse gående fra, at data er utilgængeligt til, at data er fuldt tilgængeligt. Dette gøres for at kunne vurdere

datatypens tilgængelighed. Denne skal ses i sammenhæng med rapportens afsnit 1.2.

Datatypen er opgjort for alle

afdelinger

Datatypen er opgjort for mange

afdelinger

Datatypen opgøres i

standardiserede formater på et

dybdegående niveau

Datatypen opgøres i

standardiserede formater på et

overordnet niveau

Datatypen opgøres ikke i

standardiserede formater

Datatypen er opgjort for få

afdelinger

Datatypen findes ikke

Udbredelse

Datatypen findes ikke

Standardisering

Datatypen findes i digitaliserede

databaser

Datatypen findes i digitale

formater

Datatypen lagres i en central

enhed

Datatypen lagres i

boligorganisationen

Datatypen findes i papirformat

Datatypen lagres i

boligafdelingen

Datatypen findes ikke

Digitalisering

Datatypen indsamles af en

ekstern myndighed

Datatypen findes ikke

Lagring

Datatypen opgøres i høj grad

konsistent

Datatypen indsamles af

boligorganisationen

Datatypen indsamles af

boligafdelingen

Datatypen opgøres i nogen grad

konsistent

Datatypen opgøres i lav grad

konsistent

Datatypen findes ikke

Indsamling

Datatypen findes ikke

Konsistens

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Bilag 3. Eksempel på vedligeholdelsesplan struktureret efter Forvaltnings Klassifikationen

I tabellen fremgår en vedligeholdelsesplan, hvis den er struktureret efter Forvaltnings Klassifikationen. Dennes

udgangspunkt er fra udlevering af udvalgte boligorganisationer.

Kilde:

Vedligeholdelsesplaner udleveret af udvalgte boligorganisationer.

Bilag 4. Eksempel på vedligeholdelsesplan struktureret efter kontoplanen

Nedenstående illustrerer en vedligeholdelsesplan, der er struktureret efter kontoplanen. Dennes udgangspunkt er

fra udlevering af udvalgte boligorganisationer.

Kilde:

Vedligeholdelsesplaner udleveret af udvalgte boligorganisationer.

Bilag 5. Eksempel på forskel i praksis for hvilke bygningsdele som omfattes af tilstandsvurdering

Nedenfor fremvises to tilstandsvurderinger fra udvalgte boligorganisationer, der samlet illustrerer og

underbygger, at der forskel i praksis for udarbejdelsen af tilstandsvurdering. Dette uddybes i rapportens afsnit

3.2 om Tilstand.

Kilde:

Tilstandsvurderinger udleveret af udvalgte boligorganisationer.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Bilag 6. Eksempel på en tilstandsvurdering, hvor hver bygningsdel vurderes på en karakterskala fra 1-5

Neden

Nedenfor fremvises et konkret eksempel på en tilgang til vurdering af tilstand ud fra karaktererne 1-4. Denne er dermed bygget

op efter bygningsdelene, som efterfølgende gives karakterer.

Kilde:

Tilstandsvurderinger udleveret af udvalgte

boligorganisationer.

Bilag 7. Uddybning af kvalitetsmål til tilstandsvurderinger

Tilstandsvurderinger kan udarbejdes ud fra en fast karakterskala. Til at bestemme karakteren for den enkelte

bygningsdel anvendes kvalitetsmål, som kan suppleres med billeder, der angiver eksempler på tilstanden for

bygningsdelen for hver karakter. Dette sikrer en højere grad af ensretning i tilstandsvurderingerne. Først

fremvises eksempel på en skala for tilstandsvurdering, hvorefter kvalitetsmål for bygningsdele udfoldes for at

identificere, hvad der skal til for at opnå de pågældende karakterer.

Eksempel på skala til tilstandsvurdering

Karakter 1

Karakter 2

Karakter 3

Bygningsdel fremstår som ny, løbende vedligehold udføres

Behov for forbyggende vedligehold, fungerer dog efter hensigten

Begyndende skader og mangler kræver afhjælpende og forebyggende

vedligehold

Bygningsdel afventer genopretning, men udgør ingen fare for sikkerhed

sundhed eller miljø

Bygningsdel afventer genopreting. Udgør fare for sikkerhed, sundhed eller

miljø

Karakter 4

Karakter 5

Kilde:

Skab bedre drift, bæredygtigt vedligehold og optimale tilstandsvurderinger

Kvalitetsmål for Fundamenter, bk.fun

Tætheden af sokler mv. skal være tilstrækkelig til at fugt ikke trænger ind og op i bygningen.

Konstruktionen incl. isolering og evt.efterisolering må heller ikke ophobe fugt.

Ventilation af eventuel kælder og krybekælder skal være tilstrækkelig til at fugt ikke ophobes.

Kvalitetsmål for Tagdækninger, bk.tad

Tætheden af tagdækningen, herunder inddækninger og undertagdækning, skal være tilstrækkelig til at

vand ikke trænger ind i bygningen gennem taget.

Ventilation af evt. undertag skal være tilstrækkelig til at fugt ikke ophobes.

Konstruktionen incl. isolering og evt.efterisolering må heller ikke ophobe fugt.

Kvalitetsmål for Tagkonstruktioner, bk.tak

Tagkonstruktionens bæreevne skal være tilstrækkelig til de laster den skal bære, herunder vind- og

snelaster.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Bilag 8. Sammenhæng mellem datatyper

Nedenfor tydeliggøres, hvordan de enkelte datatyper er understøttende for hinanden og dermed, hvordan de er

relateret til hinanden.

Bygningsregistrering

Tilstandsvurdering

Karakteristika

Aktiviteter og priser

Muliggør en forbedret

præcision i estimeringen

af renoveringsbehovet

ved at bidrage til at

vurdere behovet for at

fortage forbedringer på

bygninger fx for

tilgængelighed.

Efterspørgsel

Muliggør en større

præcision i estimeringen

af vedligeholdelses-og

forbedringsbehovet ved

at koble registreringen af

bygningsdele med

aktiviteten og

enhedsprisen for

specifikke renoveringer.

Muliggør en større

præcision i estimeringen

af renoveringsbehovet

ved at koble

tilstanden/rest levetiden

på bygningsdele med

aktiviteter og

enhedsprisen for

specifikke renoveringer.

Aktiviteter og priser

Muliggør en større

præcision i estimeringen

af forbedringsbehovet

ved at koble

registreringen af

bygningsdele med

enhedsprisen for

specifikke renoveringer.

Giver bedre overblik over

omfanget af de

forbedringer der vurderes

nødvendige for

karakteristika. Således vil

det være muligt at se,

omfanget af udskiftning

af fx vinduer, hvilket ville

øge præcisionen i

estimeringen af

forbedringsbehovet.

Øger muligheden for at

identificere mønstre i

tilstandsvurderingerne

gennem et øget data-

grundlag vedrørende

bygningsdele og vil hertil

øge præcisionen i

estimeringen af

vedligeholdelsesbehovet

ved at kunne koble

størrelsen på

bygningsdele med

tilstanden.

Tilstandsvurdering

Karakteristika

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren

Om Deloitte

Deloitte leverer ydelser indenfor revision, consulting, financial advisory, risikostyring, skat

og dertil knyttede ydelser til både offentlige og private kunder i en lang række brancher.

Deloitte betjener fire ud af fem virksomheder på listen over verdens største selskaber,

Fortune Global 500®, gennem et globalt forbundet netværk af medlemsfirmaer i over 150

lande, der leverer kompetencer og viden i verdensklasse og service af høj kvalitet til at

håndtere kundernes mest komplekse forretningsmæssige udfordringer. Vil du vide mere

om, hvordan Deloittes omkring 264.000 medarbejdere gør en forskel, der betyder noget, så

besøg os på Facebook, LinkedIn eller Twitter.

Deloitte er en betegnelse for en eller flere af Deloitte Touche Tohmatsu Limited (”DTTL”),

dets netværk af medlemsfirmaer og deres tilknyttede virksomheder. DTTL (der også

omtales som ”Deloitte Global”) og alle dets medlemsfirmaer udgør separate og uafhængige

juridiske enheder. DTTL leverer ikke ydelser til kunderne. Vi henviser til

www.deloitte.com/about for nærmere oplysninger.

Tohmatsu Limited.