Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del Bilag 72
Offentligt
2185120_0001.png
Analyse af renoveringsbehovet i
den almene boligsektor
Delrapport I: Opsamling og initiativer
5. marts 2020
1
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren
2185120_0002.png
Delrapport I:
Opsamling og
initiativer
2
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren
1
2
2.1
2.2
2.3
Indledning
Opsamling
Analyse af renoveringsbehovet i den almene boligsektor
Vurdering af incitamenter og effektivitet i renoverings- og driftsstøtteordningerne
Forbedring af datagrundlaget i den almene boligsektor
4
6
6
7
8
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
Tværgående initiativer
Opdatering af støttekategorier og regulering med henblik på stærkere målstyring og
systematisk opfølgning på effekten af renoveringsstøtten
Forenkling af renoveringsstøtteordningen
Klarere rammer og forenkling af driftsstøtteordningerne
Øget fokus på at sikre tilstrækkelige henlæggelser og vedligeholdelse
Styrket kommunalt tilsyn med den almene boligsektor
Øget digitalisering og bedre dataunderstøttelse
10
11
11
13
14
15
16
3
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren
2185120_0004.png
1
Indledning
Delrapporten indeholder en opsummering af delrapporterne II, III og IV
samt mulige initiativer på baggrund af de tre delrapporter.
Den almene boligsektor huser i dag cirka 980.000 personer, der bor i cirka 580.000 almene boliger
fordelt på 7.154 boligafdelinger og 559 boligorganisationer.
1
Blandt den almene sektors beboere,
som udgør en sjettedel af Danmarks befolkning, er både familier med gennemsnitlige indkomster og
en række udsatte grupper med særlige boligbehov. En velfungerende almen sektor er således
afgørende for at skabe gode rammer om næsten en million danskeres hverdag i form af en god,
sund og passende bolig, trygge og velfungerende boligområder samt grundlaget for en række af
velfærdssamfundets institutioner og kerneydelser. I forlængelse heraf er det afgørende, at den
almene sektors bygninger og boliger løbende vedligeholdes og forbedres ud fra passende
økonomiske og sociale hensyn, så sektoren fortsat kan leve op til sin rolle i det danske
velfærdssamfund.
Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen igangsatte medio 2019 en analyse af renoveringsbehovet i den
almene sektor. Det skete på baggrund af
”Aftale om finansiering af indsatser for at forebygge og
nedbryde parallelsamfund og aftale om Landsbyggefondens ramme til fysiske forandringer af de
udsatte boligområder mv. i perioden 2019-2026”.
Analysen er gennemført af Deloitte og
Copenhagen Governance.
Analysen er gennemført med følgende formål og fokus:
1
2
At etablere grundlaget for en mere databaseret tilgang til estimering af renoveringsbehovet
Vurdere incitamenter og effektivitet af de nuværende renoverings- og driftsstøtteordningerne
At identificere muligheder for at forbedre datagrundlaget med henblik på at kvalificere
estimeringen af renoveringsbehovet og forbedre styringen i den almene bolig sektor
3
For det første bidrager analysen med en databaseret opgørelse af renoveringsbehovet ud fra 12
forskellige renoveringsindsatser, som forventes at blive centrale for renoveringerne af de almene
boliger i de kommende 20 år. På baggrund af analysen er der udarbejdet en samlet datamodel, som
gør det muligt at estimere af renoveringsbehovet i den almene sektor givet forskellige antagelser og
politiske prioriteringer på tværs af de 12 renoveringsindsatser.
For det andet giver analysen overblik over og indsigt i de nuværende renoverings- og
driftsstøtteordninger, der fordeler betydelige midler på tværs af den almene sektor, herunder i
hvilken grad de lever om til formålet i lovgivningen. Hertil bidrager analysen med en række forslag
til forbedringer af ordningerne inden for fire områder.
For det tredje tydeliggør analysen gevinster ved et styrket datagrundlag på tværs af sektorens
aktører og skitserer løsninger til at forbedre datagrundlaget på kort og lang sigt. Analysens
resultater gør det muligt at igangsætte konkrete initiativer til at styrke datagrundlaget i den almene
sektor.
Baseret på udtræk af Huslejeregisteret pr. 1. juni 2019. Kun boligorganisationer og afdelinger med boliger er inkluderet i
opgørelsen. Kommunalt ejede boliger, friplejeboliger samt boliger i selvejende institutioner indgår ikke i populationen.
1
4
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren
Analysen er inddelt i fire delrapporter:
•
Delrapport I:
”Opsummering
og initiativer om mulige forbedringer i den almene boligsektor”
•
Delrapport II:
”Analyse
af renoveringsbehovet i den almene boligsektor”
•
Delrapport III:
”Vurdering
af incitamenter og effektivitet i renoverings- og
driftsstøtteordningerne”
•
Delrapport IV:
”Analyse
af mulige forbedringer af datagrundlaget i den almene boligsektor”
Delrapport I består af to kapitler udover denne indledning. I kapitel 2 opsummeres resultaterne af de
tre delrapporter. I kapitel 3 beskrives Deloittes forslag til initiativer vedrørende
forbedringsmuligheder i den almene boligsektor. Hver delrapport skal ses som selvstændige bidrag
til den samlede analyse af renoveringsbehovet i den almene boligsektor, og de kan derfor læse
uafhængigt af hinanden.
5
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren
2185120_0006.png
2
Opsamling
Kapitlet indeholder en opsummering af resultaterne af delrapport II, III og
IV.
2.1
Analyse af renoveringsbehovet i den almene boligsektor
Delrapport II udgøres af en rapport og en tilhørende datamodel, som kan anvendes til at foretage
konsekvensberegninger af forskellige scenarier for det fremtidige renoveringsbehov, under
forudsætning af forskellige antagelser og politiske prioriteringer. Datamodellen er baseret på et
omfattende datagrundlag bestående af en række registerdata. Modellen kan løbende opdateres og
udvikles i takt med tilvejebringelsen af yderligere data på området samt ændrede antagelser og
politiske prioriteringer.
Analysen og datamodellen er etableret med afsæt i fem overordnede renoveringstemaer og 12
underliggende renoveringsindsatser, som vurderes at være aktuelle i dag og i de kommende 20 år.
Renoveringstemaerne omfatter:
Udbedring af byggeskader:
renoveringer relateret til udbedring af byggeskader som følge
af svigt i byggeriet med en konkret skade til følge
Sunde boliger:
renoveringer, som har til formål at sikre, at boliger ikke er
sundhedsskadelige som følge af skimmelsvamp eller sundhedsskadelige stoffer
Passende og konkurrencedygtigt boligudbud:
renoveringer, som har til formål at
tilpasse boligudbuddet til efterspørgslen, så der stilles passende boliger til rådighed for alle
med behov herfor, samt sikre, at det lokale boligudbud er konkurrencedygtigt
Velfungerende boligområder:
renoveringer af fællesarealerne i en boligafdeling med
henblik på at gøre boligområdet mere attraktivt og velfungerende
Energireduktion og klimatilpasning:
renoveringer, som har til formål at reducere
energiforbruget samt sikre, at almene boliger i fremtiden er tilpasset klimaforandringer.
For hver renoveringsindsats er der foretaget analyser af, hvilke forhold der driver renoverings-
behovet som grundlag for opstilling af en samlet datamodel til estimering af det fremtidige
renoveringsbehov. Ved at justere på omfang af renoveringstemaer og -indsatser muliggør modellen
opstilling af forskellige scenarier for det samlede renoveringsbehov. Renoveringstemaerne
Udbedring
af byggeskader
og
Sunde boliger
udgør et fundament for opstilling af scenarier, da temaerne i højere
grad end de øvrige temaer kan estimeres ud fra objektivt givne forhold, og således i mindre grad er
påvirket af politiske prioriteringer.
Analysens resultater og anvendelsen af datamodellen bør generelt ses i lyset af den usikkerhed, der
vil være forbundet med at estimere renoveringsbehovet 20 år frem i tiden. Særligt tre forhold er
medvirkede årsager til usikkerheden:
i) Renoveringsbehovet i den almene boligsektor er dynamisk i forhold til for eksempel demografiske
ændringer i samfundet, beboernes krav og forventninger samt politiske prioriteringer
ii) Analyserne af, hvad der driver renoveringsbehovet, er delvist baseret på eksisterende
registerdata. Konsekvensen heraf er, at udledning af driverne af renoveringsbehovet i et vist
omfang kan være påvirket af cirkularitet
iii) Modellen til estimering af renoveringsbehovet er baseret på en række antagelser om den almene
boligsektors nuværende tilstand samt om fremtiden. For så vidt muligt er antagelserne baseret
6
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren
på prognoser eller fremskrivninger af objektive forhold. Der er imidlertid forhold, hvor der ikke på
nuværende tidspunkt eksisterer data, som det ellers ville have været relevant at inddrage i
analysen.
2.2 Vurdering af incitamenter og effektivitet i renoverings- og
driftsstøtteordningerne
Delrapport III indeholder en vurdering af, hvordan renoverings- og driftsstøtteordningerne i dag
samlet set fungerer. Fokus har særligt været på, om systemet effektivt opnår de overordnede formål
med den almene boligsektor:
•
Den almene boligsektor
stiller ”passende boliger til rådighed for
alle med behov herfor til en
rimelig husleje”, jf. almenboliglovens formålsparagraf (§ 5b).
Landsbyggefonden bidrager til den almene boligsektors selvfinansiering ved at støtte
boligafdelinger, hvis videreførelse som almene boligafdelinger er truet, jf. blandt andet
almenboliglovens § 76 og Landsbyggefondens regulativer.
Den enkelte boligafdeling har selvstændig beslutningskompetence og er en selvstændig
økonomisk enhed, hvor udgifter og husleje skal balancere, jf. almenboliglovens §§ 16 og 37.
•
•
På baggrund af analysen er det Deloittes vurdering, at støttesystemet overordnet set bidrager til at
opfylde formålet i almenboligloven om at stille
”passende
boliger til rådighed for alle med behov
herfor til en rimelig husleje”.
Formålet i lovgivningen er dog ikke systematisk implementeret i
støttesystemet, hvilket kan medføre uklarhed om de konkrete målsætninger for og opfølgningen på
effekten af renoveringerne.
Det er endvidere vurderingen, at Landsbyggefonden bidrager til den almene boligsektors
selvfinansiering, og at det generelt sker effektivt og i overensstemmelse med de politiske
intentioner. Inden for det nuværende støttesystem er der dog forhold, som øger risikoen for, at
manglende vedligeholdelse i boligafdelingerne og uhensigtsmæssig adfærd i afdelingerne øger
udgifterne til renoverings- og driftsstøtte mere end tiltænkt. Denne risiko kan reduceres ved en
række ændringer og forenklinger af ordningerne samt større gennemsigtighed. Det vil samtidig
kunne understøtte beboerdemokratiets rolle samt kommunernes tilsyn og deres rolle i at fastlægge
den lokale boligpolitik. Ændringer af systemet kan blandt andet omfatte en tættere kobling mellem
de overordnede formål og målsætninger og støttesystemets konkrete udmøntning samt bedre
muligheder for at følge op på effekten af renoveringerne.
Det er desuden vurderingen, at der er indikationer på, at den grundlæggende forudsætning i den
almene boligsektor om, at den enkelte boligafdeling skal være en selvstændig økonomisk enhed med
balance mellem udgifter og husleje, ikke er opfyldt i alle dele af sektoren. Data indikerer således, at
en række boligafdelinger ikke kan henlægge tilstrækkeligt til det nødvendige vedligehold på grund af
deres markeds- og konkurrencesituation. Manglende vedligehold og henlæggelser kan have
konsekvenser for boligafdelingernes adfærd og behov for renoverings- og driftsstøtte.
7
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren
2185120_0008.png
2.3
Forbedring af datagrundlaget i den almene boligsektor
Delrapport IV indeholder en vurdering af, hvordan datagrundlaget i den almene boligsektor kan
forbedres med henblik på dels at kvalificere antagelserne i modellen til estimering af
renoveringsbehovet, dels at forbedre styringen i den almene boligsektor. Der er på tværs af
sektorens aktører konstateret interesse i at styrke det fælles datagrundlag som følge af en række
lokale gevinster ved forbedring af datagrundlaget.
Med udgangspunkt i resultater og identificerede fokusområder i delrapport II og III er der etableret
et målbillede for datagrundlaget i den almene boligsektor. Målbilledet opgøres i to overordnede
databehov:
•
•
Data om vedligeholdelsesbehovet i den enkelte boligafdeling
Data om forbedringsbehovet i den enkelte boligafdeling
Data vedrørende vedligeholdelsesbehovet vil kunne styrke styringen med henlæggelser i
boligafdelingerne samt styrke estimeringen af renoveringsbehovet relateret til første
renoveringstema i delrapport II, mens data vedrørende forbedringsbehovet vil kunne styrke
styringen af boligudbuddet og estimeringen af renoveringsbehovet relateret til de resterende
renoveringstemaer i delrapport II.
Målbilledet udgøres af seks overordnede datakategorier:
Vedligeholdelsesplan:
det forventede fremtidige vedligeholdelsesbehov i den enkelte
afdeling
Bygningsregistrering:
registrering af de enkelte bygningsdele i de almene afdelinger
Tilstand:
vurdering af de enkelte bygningsdels tilstand, herunder deres forventede
restlevetid frem til udskiftning/fornyelse
Karakteristika:
registrering vedrørende bygningernes, boligernes og udearealernes
karakteristika, for eksempel om boligerne er tidssvarende og tilgængelige
Aktiviteter og priser:
registrering af priser for de nødvendige vedligeholdelses- og
forbedringsaktiviteter i den enkelte afdeling
Efterspørgsel:
efterspørgslen efter tilgængelige boliger og huslejen i private lejeboliger.
Delrapporten gennemgår de seks datakategorier og identificerer gabet mellem det eksisterende data
i sektoren og målbilledet. Analysen viser, at der fortsat er en række relevante data, som ikke findes,
og at der findes relevant data, som kun findes lokalt og en del af den almene boligsektor. Endelig er
der fortsat data, som ikke har et standardiseret og digitalt format. Det nuværende datagrundlag
udgør dog et godt grundlag for at styrke datagrundlaget yderligere, eftersom der er en fælles
klassifikation til strukturering af data, it-systemer, som kan håndtere de ønskede data, samt centrale
systemer til indberetning og opsamling af data.
Til at styrke datagrundlaget i den almene boligsektor præsenteres i analysen to overordnede
løsningsmodeller vedrørende henholdsvis data for vedligeholdelsesbehovet og data for
forbedringsbehovet. Indenfor hver løsningsmodel kan den konkrete løsning justeres og udvides
afhængigt af ambitionsniveau og vurdering af aktuelle implementeringsmæssige forudsætninger.
For data vedrørende vedligeholdelsesbehovet skitseres en basismodel, som kan skaleres til en
udvidet model. For data vedrørende forbedringsbehovet skitseres fire forskellige komponenter, som
hver især kan styrke datagrundlaget, men i højere grad kan implementeres uafhængigt af hinanden.
Endelig beskrives forudsætningerne for at implementere løsningsmodellerne ud fra fem overordnede
forudsætninger: datastrategi, systemer, ressourcer, kompetencer og incitamenter.
8
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren
Afslutningsvis beskrives tre spor for det videre forløb med indfrielse af målbilledet for et styrket
datagrundlag. Sporene vedrører henholdsvis digitaliseret indberetning af vedligeholdelsesplanerne,
registrering af boligafdelingernes karakteristika samt bedre data for priser og tiltag i støttede
renoveringer.
9
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren
2185120_0010.png
3
Tværgående initiativer
Kapitlet indeholder mulige initiativer på baggrund af de tre delrapporter.
På de følgende sider fremgår initiativer, der på baggrund af de tre rapporter er identificeret, og som
vil kunne bidrage til at styrke den almene boligsektors styringsmæssige rammer. Initiativerne kan
overordnet inddeles i følgende tre kategorier:
i)
ii)
Regulering:
justering af den regulering, som den almene boligsektor er underlagt
Digitalisering:
forbedring af det lokale, kommunale og nationale datagrundlag i forhold
til opgørelse af vedligeholdelses- og forbedringsbehov
Governance:
forbedring af den lokale, kommunale og nationale styring af den almene
boligsektor.
iii)
På tværs af de tre kategorier er der identificeret seks initiativer, som fremgår af figur 1 herunder.
Figur 1. Oversigt over initiativer
Styring
1
Opdatering af støttekategorier og regulering med henblik
på stærkere målstyring og systematisk opfølgning på
effekten af renoveringsstøtten
Forenkling af renoveringsstøtteordningen
4
5
2
3
Klarere rammer og forenkling af driftsstøtteordningerne
Øget fokus på at sikre tilstrækkelige henlæggelser og
vedligeholdelse
Styrket kommunalt tilsyn med den almene sektor
1
4
2
3
Regulering
6
5
6
Datagrundlag
Øget digitalisering og bedre dataunderstøttelse
De forskellige initiativer er i flere tilfælde internt afhængige. Initiativer om styring forudsætter
således i nogle tilfælde, at der foretages ændringer af regulering og datagrundlag. Det betyder, at
der vil være forskellige tidshorisonter for implementering af de forskellige initiativer.
Initiativ 1, 2 og 3 kan implementeres på kort eller mellemlang sigt og er uafhængige af de øvrige
initiativer. Initiativ 4 har ligeledes ingen uafhængigheder, men har en længere tidshorisont.
Tilsvarende gør sig gældende for initiativ 6. Initiativerne 4 og 5 er delvist afhængige af, at initiativ 6
gennemføres, hvorfor en fuld implementering vil have en længere tidshorisont.
På de følgende sider fremgår en beskrivelse af hvert af de seks initiativer om forbedringsmuligheder,
herunder baggrund, forudsætninger og tidsperspektiv for gennemførelse.
10
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren
2185120_0011.png
Opdatering af støttekategorier og regulering med henblik på
stærkere målstyring og systematisk opfølgning på effekten af
renoveringsstøtten
De anvendte renoveringstemaer og -indsatser i delrapport II er sammensat med henblik på i højere
grad at markere formålet med renoveringerne end de nuværende støttekategorier.
Renoveringstemaerne understøtter således, at der skabes øget sammenhæng mellem formål,
målsætninger og støttekategorier, og at der gennemføres systematisk opfølgning på effekterne af
renoveringsstøtten. Sidstnævnte kan understøttes af et forbedret datagrundlag, jf. initiativ 6.
I delrapport III er der i forlængelse heraf identificeret et potentiale for at skabe en klarere
sammenhæng mellem almenboliglovens formålsparagraf, de lovgivningsmæssige rammer om
Landsbyggefondens renoveringsstøtteordning (§ 91 m.fl.) og Landsbyggefondens regulativer og
støttekategorier. I forlængelse heraf kan det for eksempel være relevant, at § 91 m.fl. omfatter de
overordnede mål for renoveringsstøtten, for eksempel svarende til temaoverskrifterne i delrapport
II.
Derudover er der i delrapport II identificeret et potentiale ved i højere grad at gøre det muligt at
følge op på effekterne af renoveringsstøtten på kommunalt og eventuelt nationalt niveau. Det
omfatter for eksempel en opfølgning på sammenhængen mellem behovet for tilgængelige boliger og
etableringen af tilgængelige boliger eller opfølgning på de samlede effekter af sammenlægning og
opdeling af boliger indenfor den enkelte kommune eller på landsplan. Det vil blandt andet kunne
understøtte kommunerne i at kunne opstille overordnede rammer for udformningen af de konkrete
renoveringsprojekter. I forlængelse heraf kan det være relevant at opdatere støttekategorierne, så
det i højere grad er muligt at gennemføre effektmålinger.
1
Initiativ 1: opdatering af støttekategorier og systematisk opfølgning på effekter af
renoveringsstøtten
Der er potentiale for at opdatere støttekategorierne dels på baggrund af en vurdering af nutidige behov og
politiske prioriteringer, dels for at muliggøre systematisk opfølgning på effekter af renoveringsstøtten.
Gennemførelse omfatter:
i) Udarbejdelse af nye støttekategorier
ii) Opdatering af almenboligloven samt Landsbyggefondens regulativer og vejledninger
iii) Tilretning af Landsbyggefondens driftsstøtteportal og BOSSINF
iv) Oversættelse af eksisterende støttekategorier, så man sikrer et sammenligneligt datagrundlag
v) Udvikling af redskaber til løbende opfølgning på effekter.
Tidsperspektiv: kort og mellemlang sigt.
2
Forenkling af renoveringsstøtteordningen
I delrapport III er renoveringsstøtteordningens effektivitet analyseret. Det fremgår, at systemet
generelt er anerkendt af boligorganisationer og kommuner for at være sagligt, retfærdigt og med en
vis fleksibilitet. Størstedelen af aktørerne giver dog udtryk for, at støttesystemet er yderst
komplekst, og at opnåelsen af et tilsagn om renoveringsstøtte ofte tager mange år. Kompleksiteten
reducerer gennemsigtigheden i systemet og gør det vanskeligt for en række aktører - for eksempel
beboerdemokrater, mindre boligorganisationer og kommuner - at agere i systemet. Der er samtidig
indikationer på, at kompleksiteten i systemet øger transaktionsomkostningerne unødigt meget og
fører til en skævvridning i tildeling af støttemidler. I forlængelse heraf er der identificeret et
11
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren
2185120_0012.png
potentiale for at undersøge, om systemet kan forenkles. Det kan i den forbindelse konkret blandt
andet overvejes at forenkle reglerne vedrørende fordelte arbejder, beboerbetaling samt gruppe 1, 2
og 3.
For det første, kan det overvejes at fjerne de
fordelte arbejder som en del af gruppe 1 for at
opnå en større stringens i systemet. Det kan
således gøre det mere entydigt, at
ikkestøtteberettigede arbejder skal finansieres
udenfor Landsbyggefondens investeringsramme,
og at de dermed ikke skal finansieres af støttede
lån. Hvis kategorien fjernes, er det nødvendigt,
at den ikkestøtteberettigede vedligeholdelse og
de ikkestøtteberettigede forbedringer indgår i
andre grupper arbejder, og det kan herunder
overvejes, om de skal deles op. Det er desuden
nødvendigt at tage stilling til, hvordan de skal
finansieres, i hvilket omfang udgifterne til
finansieringen skal kunne dækkes af driftsstøtte,
og hvordan sager under gennemførelse skal
håndteres. I delrapport II udskilles de fordelte
arbejder i forbindelse med opgørelsen af
renoveringsbehovet. For hver renoveringsindsats
opgøres således, hvor stor en andel af det
støtteberettigede renoveringsbehov der antages
at udgøres af fordelte arbejder. Opgørelsen er
baseret på data over fordelingen mellem fordelte og
Gruppe 1, 2 og 3 samt fordelte arbejder
•
Gruppe 1:
Omfatter de støtteberettigede
arbejder samt fordelte arbejder. Gruppe 1
svarer til Landsbyggefondens
investeringsramme.
•
Gruppe 2:
Omfatter indsatser, som det er
hensigtsmæssigt at gennemføre samtidig med
de støtteberettigede arbejder, og som støttes
på anden vis.
•
Gruppe 3:
Omfatter andre indsatser, som
boligafdelingen gerne vil udføre samtidig med
de støttede arbejder, men som ikke støttes.
•
Fordelte arbejder:
De fordelte arbejder er den
del af de støtteberettigede arbejder, som
boligafdelingen burde have henlagt til som led i
boligafdelingens vedligeholdelses- og
fornyelsesplan og hele eller dele af nogle
forbedringer. De fordelte arbejder varierer fra
sag til sag, men udgør i gennemsnit 25 procent
af udgifterne i gruppe 1.
ikkefordelte arbejder.
2
For det andet kan det, hvis fordelte arbejder udgår af gruppe 1-arbejderne, overvejes, om reglerne
for beboerbetalingen skal ændres, herunder bestemmelsen om at beboerbetalingen som minimum
skal udgøre 3,4 procent. Hidtil er de fordelte arbejder anvendt til at hæve den gennemsnitlige
beboerbetaling til minimum 3,4 procent. Det kan derfor overvejes, om minimumssatsen skal ændres
eller fjernes, og om der skal være en samlet sats for beboerbetalingen for de forskellige
støttekategorier. Det vil formentlig medføre en højere beboerbetaling for tilgængelighed og
ombygninger, hvilket vil kunne reducere incitamentet til at gennemføre disse tiltag.
For det tredje kan det, hvis kategorien fordelte arbejder udgår, overvejes, hvordan det, der var
fordelte arbejder, skal indgå i gruppe 1, 2 og 3, eller om der skal etableres en ny opdeling. Det kan i
den forbindelse også overvejes, om rammerne for gruppe 2 skal klargøres, da der er en vis
usikkerhed blandt aktørerne om, hvad der kendetegner gruppe 2-arbejder.
En forenkling af renoveringsstøtteordningen kan desuden omfatte en forenkling af finansieringen af
en renoveringssag, herunder en større sammenhæng mellem de forskellige finansieringskilder og de
forskellige grupper/typer renoveringsarbejder. Det kan medvirke til en større gennemsigtighed og
reducere uhensigtsmæssige incitamenter, jf. også initiativ 5. Det kan i den forbindelse særligt
overvejes, at ikkestøtteberettiget vedligehold, som bør finansieres af henlæggelser, udskilles og
finansieres særskilt. Det samme kan overvejes i forhold til forbedringer, som følger af nye krav i
forbindelse med vedligeholdelse og fornyelse, for eksempel krav til isolering, sikkerhed og højere
standard.
2
I bilag 16 og bilag 17 i delrapport II fremgår en oversigt over, hvor stor en andel af renoveringsbehovet der for hver
renoveringsindsats antages at være støtteberettiget vedligeholdelse, ikke-støtteberettiget vedligeholdelse, støtteberettiget
forbedringer og ikke-støtteberettiget forbedringer. Hertil fremgår det, hvor stor en andel af renoveringsbehovet som udgøres af
fordelte arbejder
.
12
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren
2185120_0013.png
Initiativ 2: forenkling af renoveringsstøtteordningen
Det kan overvejes at undersøge, om renoveringsstøtteordningen kan forenkles. Det kan i den forbindelse
konkret overvejes at forenkle reglerne om fordelte arbejder, beboerbetaling samt gruppe 1, 2 og 3.
Gennemførelse omfatter:
i) Yderligere analyse af konsekvenserne ved en forenkling af systemet, herunder reglerne om fordelte
arbejder, beboerbetaling, gruppe 1, 2 og 3 samt forskellige finansieringskilder. Analysen skal blandt
andet afdække betydningen for incitamenter til at gennemføre renoveringer, for eksempel tilgængelighed
ii) Under antagelse af beslutning om forenkling, opdatering af Almenboligloven samt Landsbyggefondens
regulativer og vejledninger
iii) Under antagelse af beslutning om forenkling, opdatering af Landsbyggefondens driftsstøtteportal og
BOSSINF
iv) Under antagelse af beslutning om forenkling, tilpasning af Landsbyggefondens sagsbehandlingspraksis
v) Under antagelse af beslutning om forenkling, beslutning om en eventuel overgangsordning for sager
under gennemførelse.
Tidsperspektiv: kort og mellemlang sigt.
3
Klarere rammer og forenkling af driftsstøtteordningerne
I delrapport III analyseres driftsstøtteordningernes effektivitet. Det fremgår af analysen, at
omfanget af driftsstøtten er et væsentligt element i boligafdelingernes og boligorganisationernes
beslutninger om at gennemføre renoveringer, og at driftsstøtten lægger beslag på en betydelig del af
Landsbyggefondens og de enkelte boligorganisationers solidariske midler. Driftsstøtten fordeles på
baggrund af huslejemodellen, som tager udgangspunkt i det gennemsnitlige huslejeniveau for
sammenlignelige boligafdelinger.
Det fremgår af rapporten, at der blandt boligorganisationer og kommuner generelt er uklarhed om,
hvordan driftsstøtten beregnes og udmøntes, samt hvad der bestemmer niveauet for driftsstøtten. I
forlængelse heraf er der identificeret et potentiale for at undersøge, om der kan etableres klarere
rammer for driftsstøtteordningen.
For det første vil det være hensigtsmæssigt, at formålet med driftsstøtteordningerne præciseres i
lovgivningen og Landsbyggefondens regulativ, herunder om driftsstøtten skal sikre boligafdelingers
videreførelse i snæver økonomisk forstand, bidrage til at forebygge sociale, økonomiske og
driftsmæssige problemer eller sikre en rimelig husleje.
For det andet, vil det i forlængelse af ovenstående være hensigtsmæssigt, at der etableres et klarere
og mere gennemsigtigt grundlag for bevillingen af driftsstøtte, så det er klart for aktørerne, hvordan
og hvorfor driftsstøtten til den enkelte boligafdeling fastsættes og sammensættes, som den gør. Det
kan i den forbindelse overvejes, om der skal ske ændringer i, hvad udgangspunktet for fastsættelse
af driftsstøtten skal være for at reducere uhensigtsmæssige incitamenter, jf. også initiativ 4. For
eksempel kan det overvejes, hvorvidt udgifter til forbedringer, der er gennemført inden en støttet
renovering, skal tælle med ved fastsættelsen af driftsstøtten.
For det tredje vil det være hensigtsmæssigt, at boligorganisationernes forpligtelser og
handlemuligheder i forhold til deres andel af driftsstøtten gøres klarere.
13
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren
2185120_0014.png
For det fjerde vil det være hensigtsmæssigt at undersøge, hvordan de forskellige
driftsstøtteordninger og deres samspil kan forenkles og konsolideres. Det indbefatter blandt andet,
at det bliver gennemsigtigt, hvordan driftsstøtten sammensættes, samt hvordan ordningerne spiller
sammen og aftrappes. Det omfatter desuden, at det bliver gennemsigtigt, hvordan
driftsstøtteforpligtelsen fordeles mellem Landsbyggefonden og den enkelte boligorganisation.
Initiativ 3: klarere rammer og forenkling af driftsstøtteordningerne
Det kan overvejes at undersøge, om rammerne for driftsstøtteordningerne kan gøres klarere, og om
ordningerne kan forenkles. Det kan konkret omfatte, at formålet med ordningerne præciseres i lovgivningen
og Landsbyggefondens regulativ, at der etableres et mere gennemsigtigt grundlag for bevillingen af
driftsstøtten, samt at de forskellige driftsstøtteordninger og deres samspil forenkles og konsolideres.
Gennemførelse omfatter:
i) Yderligere analyse af konsekvenserne ved en forenkling af ordningerne
ii) Under antagelse af beslutning om forenkling, opdatering af Almenboligloven, Landsbyggefondens
regulativ og eventuel ældre stadigt gældende lovgivning om driftsstøtteordninger
iii) Under antagelse af beslutning om forenkling og tilpasning af Landsbyggefondens sagsbehandlingspraksis
iv) Under antagelse af beslutning om forenkling, eventuel gennemgang og konsolidering af eksisterende
bevillinger.
Tidsperspektiv: lang sigt.
4
Øget fokus på at sikre tilstrækkelige henlæggelser og vedligeholdelse
Boligafdelingernes henlæggelser og vedligeholdelse undersøges i delrapport III. Udgangspunktet i
lovgivningen er, at en boligafdeling skal være selvfinansierende, men at de kan opnå støtte til at løse
helt særlige udfordringer, som den ikke selv vil kunne finansiere. Dataanalyser i delrapport III
indikerer imidlertid, at der i en række boligafdelinger ikke bliver henlagt tilstrækkeligt til vedligehold,
og at støtte fra renoverings- og driftsstøtteordningerne i forlængelse heraf bidrager til at håndtere
disse boligafdelingers manglende vedligeholdelse.
3
Enkelte uhensigtsmæssige incitamenter i ordningerne kan bidrage til at styrke denne problemstilling,
for eksempel muligheden for at få renoverings- og driftsstøtte til vedligeholdelse i kraft af fordelte
arbejder og gruppe 2-arbejder. Det kan overvejes at begrænse disse uhensigtsmæssige
incitamenter. Det vil imidlertid ikke være muligt at justere systemet, så det overordnede incitament
forsvinder helt, når Landsbyggefonden som udgangspunkt har til opgave at hjælpe boligafdelinger,
der ikke kan klare sig selv
–
uagtet om dette skyldes lokale prioriteringer. Den væsentligste indsats
for at sikre, at lovgivningens formål opfyldes og undgå, at renoverings- og driftsstøtteordningerne
bliver belastet af uhensigtsmæssig adfærd, vil derfor være at sikre, at boligafdelingerne henlægger
og vedligeholder tilstrækkeligt. Der kan i den forbindelse overvejes forskellige tiltag.
For det første kan det overvejes at undersøge omfanget af og årsagerne til manglende henlæggelser
nærmere. Det kan for eksempel omfatte analyse af, om boligafdelingernes konkurrencesituation
påvirker henlæggelsesniveauet, om der er boligafdelinger, der givet deres markedsposition ikke kan
henlægge tilstrækkeligt og den husleje, de har mulighed for at opkræve.
3
Dataanalyser indikerer, at boligafdelinger, som har vedligeholdt relativt mindre, alt andet lige har en øget sandsynlighed for at
have haft en støttet renoveringssag. Endvidere er der indikationer på, at en reduktion af de gennemsnitlige årlige
vedligeholdelsesudgifter forud for en støttet renoveringssag hænger sammen med en forøgelse af den støttede renoverings
samlede anskaffelsessum
14
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren
2185120_0015.png
For det andet kan det overvejes at styrke boligorganisationernes egen håndtering af henlæggelser
og vedligehold. Det kan konkret omfatte at i) tyrke deres viden om det konkrete regelsæt, for
eksempel til hvad og hvordan der skal henlægges,
4
ii) overveje, om ansvaret for
henlæggelsesniveauet skal skærpes på boligorganisationsniveau, herunder om
beslutningskompetencen for henlæggelsesniveauet skal flyttes fra boligafdelingen til
boligorganisationen i tråd med de senere års styrkelse af boligorganisationens ansvar for en
forsvarlig drift i boligafdelingerne eller iii) overveje, hvordan boligafdelingerne skal håndtere et
eventuelt vedligeholdelsesefterslæb, herunder får adgang til finansiering af dette.
For det tredje kan det overvejes at styrke det kommunale og eventuelt nationale tilsyn med
boligafdelingernes vedligeholdelsesplaner og henlæggelser. Det kan konkret omfatte at i) styrke
grundlaget for tilsyn med boligafdelingernes henlæggelser gennem et styrket datagrundlag, jf.
initiativ 6, ii) gøre kommunale godkendelser af forbedringsarbejder betinget af, at afdelingen har
tilstrækkelige henlæggelser til vedligehold eller iii) gøre kommunale godkendelser af nybyggeri
betinget af tilstrækkelige henlæggelser i eksisterende boligafdelinger.
Det er samtidig afgørende at overveje, hvordan konsekvenserne af de skærpede krav til
vedligeholdelsesplaner og henlæggelser, som er gennemført og eventuelt bliver gennemført, skal
håndteres i afdelinger, hvor henlæggelserne på nuværende tidspunkt ikke er tilstrækkelige.
Initiativ 4: øget fokus på at sikre tilstrækkelige henlæggelser og vedligeholdelse
Der er identificeret et potentiale for et øget fokus på at sikre tilstrækkelige henlæggelser og vedligeholdelse i
boligafdelingerne. Det kan blandt andet omfatte analyse af boligafdelingernes konkurrencesituation og
dennes konsekvenser for henlæggelses- og vedligeholdelsesniveauet, styrke boligorganisationernes
håndtering af henlæggelsesniveauet i boligafdelingerne og styrke kommunalt tilsyn med henlæggelserne.
Gennemførelse omfatter:
i) Videre undersøgelse af årsagerne til boligafdelingernes henlæggelses- og vedligeholdelsesniveauer.
ii) Vejledning om reglerne til boligafdelingerne og -organisationerne og eventuelt skærpet ansvar hos
boligorganisationerne
iii) Styrket datagrundlag vedrørende boligafdelingernes vedligeholdelsesbehov, jf. initiativ 6
iv) Udvikling og implementering af nye styringsmekanismer
v) Rammer for, hvordan en afdeling skal en situation, hvor dens henlæggelser er for lave.
Tidsperspektiv: mellemlang og lang sigt.
5
Styrket kommunalt tilsyn med den almene boligsektor
Kommunerne spiller en afgørende rolle i styringen i den almene boligsektor, og delrapport III peger
på to områder, hvor det kommunale tilsyn kan styrkes. For det første kan kommunernes rolle i
styringen af boligudbuddet styrkes, og for det andet kan kommunernes rolle i sikringen af
tilstrækkelige henlæggelser og vedligeholdelse styrkes.
Såfremt der bliver etableret et bedre grundlag for at følge op på effekterne af renoveringsstøtten, jf.
initiativ 1, og et bedre datagrundlag, jf. initiativ 6, vil kommunerne få et bedre grundlag for at styre
boligudbuddet i den enkelte kommune. Det kan blandt andet danne grundlag for kommunens
beslutninger og involvering i udformningen af den enkelte renoveringssag og dermed bidrage til en
mere strategisk og effektiv udnyttelse af midlerne i renoveringsstøtteordningen, hvis de støttede
renoveringer i endnu højere grad bidrager til et match mellem boligudbud og konkrete efterspørgsel.
4
Det kan i den forbindelse overvejes, om lovpligtige forbedringer og almindelig standardforskydning er så integreret en del af
vedligeholdelsen, at det vil være meningsfuldt at betragte dem som en del af fornyelsen af en bygningsdel, som der skal
henlægges til.
15
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren
2185120_0016.png
Som det fremgår af initiativ 4, kan det overvejes at styrke kommunernes muligheder for at føre
tilsyn med henlæggelsesniveauet i den enkelte boligafdeling. Det forudsætter en digitalisering af
boligafdelingernes vedligeholdelsesplaner, jf. initiativ 6.
Endelig skal det nævnes, at reguleringen på det almene område er relativt kompleks, hvilket
forudsætter særligt specialiserede kompetencer til at føre et effektivt tilsyn. Selv en forenkling, jf.
initiativ 2 og 3, vil ikke ændre på dette. Det kan derfor overvejes, om det vil være hensigtsmæssigt
at samle hele eller dele af det kommunale tilsyn på tværs af kommuner, som det kendes fra andre
komplekse fagområder, for eksempel socialområdet.
Initiativ 5: styrket kommunalt tilsyn med den almene boligsektor
Der er identificeret et potentiale for at styrke det kommunale tilsyn med den almene boligsektor. Det gælder
dels tilsynet med de støttede renoveringer, dels tilsynet med boligafdelingernes henlæggelses- og
vedligeholdelsesniveauer.
Gennemførelse omfatter:
i) Ændret regulering vedrørende renoveringsstøtteordningen med henblik på bedre effektmålinger og
indsamling af data vedrørende effekter og boligudbud, jf. initiativ 1 og 6
ii) Ændret regulering og styrket datagrundlag vedrørende boligafdelingernes vedligeholdelsesbehov, jf.
initiativ 4 og 6
iii) Eventuel styrkelse af kompetencer og organisering hos de kommunale tilsyn.
Tidsperspektiv: lang sigt.
6
Øget digitalisering og bedre dataunderstøttelse
Med udgangspunkt i delrapport II og III er der i delrapport IV identificeret et potentiale for at
forbedre datagrundlaget i den almene boligsektor med henblik på at kvalificere antagelserne i
datamodellen til estimering af renoveringsbehovet og forbedre styringen i i den almene boligsektor
såvel lokalt, kommunalt som nationalt. Bedre data vil samtidig kunne understøtte en effektiv drift i
boligorganisationerne, for eksempel med hensyn til køb af renoveringsydelser.
Der er opstillet forskellige løsningsmodeller for indsamling af data om henholdsvis
vedligeholdelsesbehovet og forbedringsbehovet i boligafdelingerne. Indenfor hver løsningsmodel kan
den konkrete løsning varieres afhængigt af ambitionsniveau, ligesom en valgt løsning løbende kan
udvides.
For data vedrørende vedligeholdelsesbehovet skitseres en løsningsmodel, som udgør en basismodel,
der kan implementeres relativt enkelt. Den omfatter en standardisering og digitalisering af
boligafdelingernes eksisterende vedligeholdelsesplaner. Basismodellen udgør et muligt spor 1 i
forbedring af datagrundlaget. Basismodellen kan på længere sigt skaleres til en udvidet model
omfattende mere detaljerede oplysninger om de enkelte bygningsdele, for eksempel materiale,
restlevetid og vedligeholdelsesaktiviteter.
For data vedrørende forbedringsbehovet skitseres fire forskellige komponenter, som hver især kan
styrke datagrundlaget, men i højere grad end vedligeholdelsesbehovet kan implementeres
uafhængigt af hinanden. De to væsentligste elementer, som kan udgøre et spor 2 og spor 3 i
forbedring datagrundlaget, omfatter dels en registrering af karakteristika ved de enkelte afdelinger,
for eksempel i forhold til hvor tidssvarende boligerne er, dels en opdatering af Landsbyggefondens
budgetskema og BOSSINF, så viden om renoveringsindsatser og især deres enhedspriser styrkes.
16
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren
2185120_0017.png
Implementeringen af bedre dataunderstøttelse forudsætter, at der fastlægges en fælles datastrategi
for den almene boligsektor, herunder en standardisering af data. Der anvendes for eksempel i dag
forskellige bygningsklassifikationer i budgetskemaet og BOSSINF og i vedligeholdelsesplanerne.
Efterfølgende skal systemer udvikles eller opdateres, og dataindhentning skal implementeres.
Endelig skal data gøres tilgængelige for kommuner og boligorganisationer mv.
I delrapport II er udviklet en datamodel til konsekvensberegninger af renoveringsbehovet givet en
række antagelser og politiske prioriteringer. Datamodellen styrker den hidtidige beregningsmetode
af renoveringsbehovet gennem anvendelse af supplerende datakilder og udvikling af det metodiske
grundlag. Modellen sikrer en mere databaseret tilgang til estimering af renoveringsbehovet, som
fremadrettet kan styrkes yderligere i takt med tilvejebringelsen af mere nuancerede og supplerende
data.
Der er fortsat et potentiale for at gøre estimeringen af renoveringsbehovet mere datadrevet og
videreudvikle datamodellen med nye data. Datamodellen er i sin nuværende form baseret på en
række antagelser om for eksempel omfanget af byggeskader eller antallet af utidssvarende boliger
og fællesarealer. Antagelserne er kvalificeret ved opdeling af afdelingerne i segmenter givet en
række drivere af renoveringsbehovet. Estimeringen af renoveringsbehovet ville kunne forbedres ved
at indhente og anvende yderligere data om for eksempel karakteristika og vedligeholdelsesbehov i
afdelingerne som identificeret i delrapport IV. Derudover er der fortsat grundlag for at udvikle og
indhente data fra andre styrelser og myndigheder.
Initiativ 6: øget digitalisering og bedre dataunderstøttelse
Det kan overvejes at styrke datagrundlaget i den almene boligsektor, så de forskellige aktørers roller i højere
grad understøttes af data, fx boligorganisationernes beslutninger og kommunernes tilsyn. I forlængelse heraf
er der et potentiale for løbende at anvende, udvikle og styrke den databaserede opgørelse af
renoveringsbehovet og løbende opdatere den nuværende datamodel i takt med datagrundlaget.
Gennemførelse omfatter:
i) Fastlæggelse af en fælles datastrategi for den almene boligsektor, inklusive en fælles tilgang til
strukturering og indsamling af data og eventuel opdatering af støttekategorier mv., jf. initiativ 1
ii) Udvikling af systemunderstøttelse hos boligorganisationerne og Landsbyggefonden samt Trafik-, Bygge-
og Boligstyrelsen, som muliggør indsamling af data ud fra en fælles standard
iii) Ressourcer til indsamling og anvendelse af data
iv) Løbende vedligeholdelse af datamodellen i Trafik-, Bygnings- og Boligstyrelsen
v) Løbende indhentning af data fra Landsbyggefonden og en række styrelser, fx Energistyrelsen,
Miljøstyrelsen samt Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering i passende formater.
Tidsperspektiv: lang sigt.
17
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 72: Offentliggørelse af renoveringsanalyser, fra boligministeren
2185120_0018.png
Om Deloitte
Deloitte leverer ydelser indenfor revision, consulting, financial advisory, risikostyring, skat
og dertil knyttede ydelser til både offentlige og private kunder i en lang række brancher.
Deloitte betjener fire ud af fem virksomheder på listen over verdens største selskaber,
Fortune Global 500®, gennem et globalt forbundet netværk af medlemsfirmaer i over 150
lande, der leverer kompetencer og viden i verdensklasse og service af høj kvalitet til at
håndtere kundernes mest komplekse forretningsmæssige udfordringer. Vil du vide mere
om, hvordan Deloittes omkring 264.000 medarbejdere gør en forskel, der betyder noget, så
besøg os på Facebook, LinkedIn eller Twitter.
Deloitte er en betegnelse for en eller flere af Deloitte Touche Tohmatsu Limited (”DTTL”),
dets netværk af medlemsfirmaer og deres tilknyttede virksomheder. DTTL (der også
omtales
som ”Deloitte Global”) og alle dets medlemsfirmaer udgør separate og uafhængige
juridiske enheder. DTTL leverer ikke ydelser til kunderne. Vi henviser til
www.deloitte.com/about for nærmere oplysninger.
© 2020 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab. Medlem af Deloitte Touche
Tohmatsu Limited.
18