BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del Bilag 64
Offentligt

Analyse af alment nybyggeri

og boligsocial anvisning

2 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Udgivet af:

Transport- og Boligministeriet

Frederiksholms Kanal 27F

1220 København K

Udarbejdet af:

ISBN trykt udgave:

ISBN netudgave:

Forsideill.:

Tryk:

Oplag:

Transport- og Boligministeriet

[Nr. -

Udleveres hos [email protected]]

[Nr. -

Udleveres hos [email protected]]

[Navn]

[Antal]

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Indhold

Indhold ........................................................................................................... 3

Indledning og sammenfatning ....................................................................... 5

Boligerne i den almene boligsektor ......................................................... 7

1.1. Bestanden af almene boliger............................................................ 7

1.1.1. Almene boliger

–

antal og alder (udbud) ............................ 7

1.1.2. Geografisk beliggenhed ....................................................... 9

1.2. Boligstørrelser ............................................................................... 12

1.2.1. Boligstørrelsen i boligbestandens forskellige

boligformer ........................................................................ 12

1.2.2. Udviklingen i boligstørrelse i den almene

familieboligbestand fra 2015 til 2019 ................................ 15

1.2.3. Udviklingen i den gennemsnitlige boligstørrelse i det

almene nybyggeri siden 2010 ............................................ 16

1.3. Boligudgifter i almene boliger ....................................................... 19

1.3.1. Husleje i almene og private lejeboliger pr. 1. januar

2019 ................................................................................... 19

1.3.2. Husleje i nybyggeriet og maksimumbeløbet ..................... 23

1.3.3. Geografiske huslejeforskelle .............................................. 25

1.4. Huslejeudvikling og huslejestruktur i almene boliger ................... 27

1.4.1. Udviklingen i huslejestruktur siden 1991

sammenlignet med private lejeboliger .............................. 27

1.4.2. Udviklingen i antallet af familieboliger med forskellige

huslejeniveauer 2016-2019 ............................................... 29

1.5. Den månedlige husleje i almene boliger

–

fordeling på

huslejeintervaller og boligstørrelser .............................................. 31

1.5.1. Sammenhæng mellem boligstørrelse og månedlig

husleje i boligbestanden i 2019 ......................................... 31

1.5.2. Sammenhæng mellem boligstørrelse og månedlig

husleje i nybyggeriet .......................................................... 32

1.6. Centrale pointer ............................................................................. 34

Beboerne i den almene boligsektor ....................................................... 37

2.1. Beboersammensætningen ............................................................. 37

2.1.1. Beboernes aldersfordeling................................................. 37

2.1.2. Andre karakteristika ved beboerne i den almene

boligsektor ......................................................................... 38

2.1.3. Beboersammensætning i de udsatte almene

boligområder ..................................................................... 39

2.1.4. Beboernes indkomst .......................................................... 40

2.1.5. Beboerne i de billigste familieboliger ................................ 42

2.2. Udlejning af almene boliger........................................................... 45

2.2.1. Efterspørgsel efter almene familieboliger ......................... 45

2.2.2. Udlejning og kommunal anvisning af almene

familieboliger .................................................................... 46

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

4 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

2.2.3. Huslejen i nyudlejede og kommunalt anviste almene

familieboliger .................................................................... 48

2.3. Rådighedsbeløb for beboere i den almene sektor ......................... 50

2.3.1. Huslejen i almene boliger i forhold til forskellige

familietypers disponible indkomst ................................... 50

2.3.2. Rådighedsbeløb for beboere i den almene sektor på

kontanthjælp eller førtidspension..................................... 52

2.4. Centrale pointer ............................................................................ 53

Praksis for nybyggeristyring og boligsocial anvisning ...........................55

3.1. Nybyggeristyring ............................................................................55

3.1.1. Rammerne for nybyggeristyring ........................................55

3.1.2. Praksis for nybyggeristyring .............................................. 57

3.2. Udlejning af almene familieboliger og kommunal

anvisningsret ................................................................................. 62

3.2.1. Rammerne for udlejning af almene boliger og

boligsocial anvisning ......................................................... 62

3.2.2. Praksis for boligsocial anvisning....................................... 64

3.3. Centrale pointer .............................................................................72

Forslag til at styrke tilvejebringelse af flere små, billige almene

boliger ....................................................................................................74

4.1. Indledning ......................................................................................74

4.2. Systematisk vurdering af behovet for små boliger ved

kommunalt støttetilsagn ................................................................ 75

4.3. Udbygget differentiering af kommunal grundkapital for

familieboliger .................................................................................76

4.4. Differentieret maksimumsbeløb efter boligstørrelse ..................... 77

4.5. Kortlægning af model for fremme af etableringen af kollektive

bofællesskaber ................................................................................79

4.6. Analyse af begrænsning af individuel råderet ............................... 80

4.7. Analyse af bedre incitamenter til at fremme etableringen af

små boliger i forbindelse med større renoveringer mv. ................ 80

4.8. Analyse af bedre kommunale muligheder for at yde støtte til

sikring af billige boliger til anvisning ............................................. 81

4.9. Bedre muligheder for kommunal anvisning af private

lejeboliger ...................................................................................... 82

Bilag ...................................................................................................... 84

5.1. Datagrundlag m.v.

–

kapitel 1 og 2................................................ 84

5.2. Datagrundlag m.v.

–

kapitel 3 ....................................................... 86

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Indledning og sammenfatning

Som led i den politiske

aftale ”Initiativer

på boligområdet, der modvirker

parallelsamfund”

af 9. maj 2018 mellem Venstre, Liberal Alliance, Konser-

vative, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Socialistisk Folkeparti blev

det bl.a. besluttet at gennemføre en analyse af kommunernes styring af al-

ment nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning. Baggrunden for analy-

sen er, at der over en årrække har været en tendens til stigende boligstørrel-

ser i alment nybyggeri, samtidig med at en række kommuner oplever udfor-

dringer med at skaffe billige boliger til dækning af det boligsociale behov.

Analysen skal ses i sammenhæng med den almene boligsektors overordnede

formål, som er at stille passende boliger til rådighed for alle med behov her-

for til en rimelig husleje samt at give beboerne indflydelse på egne bofor-

hold. I den sammenhæng skal boligorganisationerne ved udlejning af boli-

ger tilgodese personer, som har vanskeligt ved at skaffe sig en bolig på al-

mindelige markedsvilkår.

Kommunerne spiller en afgørende rolle for understøttelse af sektorens for-

mål, idet kommunerne styrer omfanget af tilsagn til alment nybyggeri og på-

virker udformningen af nybyggeriet. Det er således kommunernes ansvar, i

samarbejde med boligorganisationerne, at sikre, at der tilvejebringes almene

boliger, der også kan dække det lokale boligbehov.

Analysen redegør for den almene boligsektors karakteristika og udvikling og

undersøger samtidig, om kommunerne anvender de redskaber, de har i dag,

og om der er behov for nye redskaber til at sikre tilvejebringelsen af billige

almene boliger.

Analysen består af fire kapitler, hvor kapitel 1 analyserer udviklingen i den

almene boligbestand med fokus på boligstørrelser og huslejeniveauer. Kapi-

tel 2 analyserer beboersammensætningen i den almene boligsektor. Kapitel

3 analyserer, hvordan og i hvilket omfang kommunerne styrer det almene

nybyggeri med udgangspunkt i boligstørrelse og huslejeniveau samt udnyt-

telsen af den eksisterende boligmasse. Endelig samler kapitel 4 op på analy-

sen og komme med anbefalinger til forbedring af kommunernes muligheder

for at tilvejebringe billige almene boliger i såvel nybyggeri som i den eksiste-

rende boligbestand.

Af kapitel 1 fremgår det, at den gennemsnitlige størrelse på almene familie-

boliger er vokset fra en gennemsnitlig boligstørrelse på godt 75 m

1980’erne

til godt 95 m

for nyere familieboliger opført fra 2010 og frem. I

tilsagn fra de senere år ses dog en begyndende tendens til, at stigningen er

ophørt og tilsyneladende afløst af et svagt fald.

Den tætte kobling mellem boligstørrelse og huslejeniveau betyder, at der li-

geledes kan påvises en stigning i det gennemsnitlige huslejeniveau for alme-

ne familie- og ungdomsboliger. Stigende huslejer skyldes dog ikke alene ud-

viklingen i boligstørrelser, men også bl.a. stigende byggeomkostninger. Det

stigende huslejeniveau dækker over væsentlige geografiske forskelle, hvor

det gennemsnitlige huslejeniveau per m

er højst i hovedstadsområdet for

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

6 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

såvel den almene familieboligbestand under ét som for nyere almene fami-

lieboliger opført fra 2010 og frem.

På baggrund af kapitel 2 kan det konkluderes, at beboersammensætningen i

den almene boligsektor er karakteriseret ved en overvægt af personer på

overførselsindkomst. Sektorens beboere er ligeledes karakteriseret ved et re-

lativt lavt uddannelsesniveau og en markant lavere disponibel indkomst

sammenlignet med beboerne i de øvrige boligsektorer.

Kapitlet viser ligeledes, at knap 25 pct. af de almene familieboliger med den

højeste husleje bebos af personer med en indkomst, der ligger blandt de 30

pct. laveste indkomster i sektoren. Tilsvarende bebos knap 20 pct. af de al-

mene familieboliger med den laveste husleje af personer med en indkomst,

der ligger blandt de 30 pct. højeste i sektoren. Dette indikerer, at der er et

vist potentiale for en bedre fordeling af familieboligerne ved genudlejning.

De stigende gennemsnitlige boligstørrelser og huslejeniveauer i særligt ny-

byggeriet står i kontrast til de vanskeligheder, som kommunerne oplever

med at skaffe tilstrækkeligt billige almene boliger til dækning af deres bolig-

sociale behov.

Analysens tredje kapitel viser i forlængelse heraf, at kun cirka en tredjedel af

kommunerne stiller krav om billige almene familieboliger på trods af, at cir-

ka to tredjedele af kommunerne oplever vanskeligheder med at dække deres

behov for boligsocial anvisning. På den baggrund konkluderes det, at der et

vist potentiale for, at kommunerne i højere grad udnytter eksisterende red-

skaber til at sikre en bedre sammenhæng mellem tilsagnsgivningen til nye

almene familieboliger og det lokale boligbehov.

I kapitel 4 peges der på mulige tiltag, der kan bidrage til at styrke tilveje-

bringelsen af små, billige almene boliger. For nybyggeriet peges bl.a. på en

øget differentiering af grundkapitalindskud og maksimumbeløb efter bolig-

størrelse. For så vidt angår den eksisterende boligbestand peges der bl.a. på

bedre vilkår for etablering af kollektive bofællesskaber og begrænsning af

den individuelle råderet, m.v.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Boligerne i den almene boligsektor

Boligerne i den almene bolig-

sektor

Dette kapitel giver en beskrivelse af den almene boligsektors boliger ved be-

lysning af udviklingen i den eksisterende almene boligbestand og nybyggeri-

et med særligt fokus på huslejeniveau og boligstørrelser .

1.1. Bestanden af almene boliger

1.1.1. Almene boliger

–

antal og alder (udbud)

Den almene boligsektor omfatter aktuelt 616.000 almene boliger, hvilket

svarer til 22 pct. af den samlede boligbestand på knap 2,9 mio. boliger i

2019. Antallet af familieboliger udgør 494.000 boliger eller 80 pct. af de al-

mene boliger i alt. Sektoren er herudover fordelt på 86.000 ældre-og pleje-

boliger samt 36.000 almene ungdomsboliger, jf. figur 1.1 og tabel 1.1.

“Almen bolig” er samlebetegnelse

for tre forskellige boligtyper, herunder almene familieboliger (der son-

dres mellem ”almindelige” familieboliger og små familieboliger med statstilskud (”flygtningeboliger”)),

al-

mene ungdomsboliger og almene ældreboliger. Etableres der servicearealer i forbindelse med ældreboliger,

betegnes de som plejeboliger. Almene ældre- og plejeboliger berøres kun helt summarisk.

Datagrundlaget beskrives i kapitel 5.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

8 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Figur 1.1 | Boligbestanden 2019

(pct.)

Tabel 1.1 | Boligbestanden 2019

1.000 boliger

Antal boliger

Ejerboliger

Andelsboliger

Privat udlejning

Almene boliger i alt

- Familiebolig

- Ungdomsbolig

- Ældre- og plejebolig

Øvrige lejeboliger

Boligbestanden I alt

I alt

1.412

204

569

616

494

2.860

2010

131

I pct.

I alt

100

2010

100

Anm.:

Øvrige lejeboliger

omfatter kollegier (der ikke er opgjort som almene ungdomsboliger), samt

offentlig ejede udlejningsboliger (der ikke er opgjort som almene boliger).

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Boligstatistiske database

Karakteristisk for den almene boligsektor er, at de almene boliger er relativt

unge

–

5 pct. er opført før 1940 og to tredjedele er opført efter 1964. I den

øvrige boligmasse er 38 pct. opført før 1940, og 45 pct. er opført efter 1964.

Figur 1.2 | Boligbestanden 2019 fordelt på opførelsesår (antal boliger)

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Boligstatistiske database

Det almene boligbyggeri udgjorde omkring en fjerdedel af det samlede bo-

ligbyggeri i 1960’erne og 1970’erne, godt 40 pct. af byggeriet i 1980’erne og

starten af

1990’erne og knap

en fjerdedel af byggeriet siden 1994.

Siden 1994 har kommunerne styret omfanget af nyt alment boligbyggeri.

Før decentraliseringen i 1994 blev omfanget af byggeri med støtte fastsat år-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Boligerne i den almene boligsektor

ligt af Folketinget - i perioden 1966-1993 i form af kvoter (antal boliger) for

de enkelte typer af almene boliger . I perioden 1966-1993 var tilvæksten via

nybyggeri i gennemsnit godt 10.000 almene boliger årligt, mens omfanget

siden 1994 i gennemsnit har udgjort godt 4.000 boliger årligt. Den samlede

tilvækst af almene boliger via nybyggeri og ombygning har siden 1994 ud-

gjort i underkanten af 6.000 i gennemsnit. Det er navnlig nyetablering af

familieboliger, der har ligget på et lavere niveau end i perioden før 1994,

Perioden med den statslige styring af omfanget af det almene byggeri førte

til en jævn, markant stigning i andelen af almene boliger i forhold til den

samlede boligbestand. Andelen voksende således fra omkring 5 pct. af be-

standen umiddelbart efter 2. verdenskrig til 21 pct. i midten af 1990’erne.

Siden 1995 har andelen af bestanden ligget relativt stabilt på omkring 22

pct. af bestanden.

Der er fra 2010 til og med 2018 givet tilsagn til

38.217 nye ”almindelige” fa-

milieboliger (i det følgende ”familieboliger”), små familieboliger med stats-

tilskud, ofte betegnet som flygtningeboliger (i det følgende ”små familieboli-

ger”) og ungdomsboliger. I gennemsnit svarer det til ca.

4.250 tilsagn årligt.

Tabel 1.2 viser omfanget af tilsagn til det almene nybyggeri fordelt på disse

tre boligtyper i perioden 2015-2018.

Tabel 1.2 | Tilsagn til almene boliger i perioden 2015-2018

2015

Familieboliger

Små familieboliger

Ungdomsboliger

Almene boliger i alt

2016

2.891

227

1.627

4.745

2017

4.758

2.988

1.763

9.509

2018

2.556

1.529

4.085

I alt

11.808

3.215

5.796

20.819

1.603

877

2.480

1) Kommunerne kunne inden for den pulje, de havde ansøgt om, give tilsagn til små

familieboliger i perioden 1. juli 2016-31. december 2017.

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, BOSSINF-STB. Status pr. 11.02.2019.

Det fremgår af tabellen, at der i perioden 2015 til 2018 er givet tilsagn til

knap 21.000 nye almene boliger, svarende til ca. 5.200 boliger om året. For

såvel familieboliger som ungdomsboliger ses et højere tilsagnsniveau i 2016-

2018 i forhold til 2015. Samtidig blev der givet tilsagn til godt 3.000 små

familieboliger, altovervejende i 2017. Det antages, at det høje tilsagnsniveau

til familieboliger i 2017 afspejler bestræbelser på at integrere små familiebo-

liger, inden adgangen til statstilskud til nedbringelse af grundkapitalind-

skuddet udløb med udgangen af 2017.

1.1.2. Geografisk beliggenhed

Der er væsentlige geografiske forskelle i boligbestandens sammensætning.

Der er således en relativt tæt sammenhæng mellem ejerform og geografisk

beliggenhed. Generelt set er andelen af ejerboliger aftagende med stigende

Der var ikke central kvotestyring for ældreboliger i perioden 1987-1993

Tilvækst af boliger som følge af ombygning af eksisterende bygninger, fx plejehjem, indgår ikke.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

10 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

bymæssighed, mens andelen af almene boliger og private udlejningsboliger

modsat er stigende med stigende bymæssighed, jf. figur 1.3.

Figur 1.3 | Boligbestanden fordelt geografi (pct.)

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Boligstatistiske database

Almene boliger og øvrige lejeboliger ligger helt overvejende i de større

kommuner og med en stor koncentration i hovedstadsområdet.

For de almene boligers vedkommende ses endvidere en kraftig overrepræ-

sentation i de sydlige forstæder til København med en andel på over 40 pct.,

jf. figur 1.4. I kommunerne Brøndby, Albertslund, Ballerup, Herlev og Ishøj

udgør de almene boliger over halvdelen af boligerne i alt.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Boligerne i den almene boligsektor

|11

Figur 1.4 | Andelen af almene familieboliger

–

kommunefordelt

I alt (2019)

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Boligstatistiske database

I figur 1.5 og 1.6 fokuseres der på, hvordan tilsagnene til alment nybyggeri af

familieboliger i perioden 2010 til 2018 fordeler sig geografisk. Figurerne

præsenterer antallet af tilsagn til almene familieboliger ekskl. små familie-

boliger i perioden fra 2010 til 2018 (figur 1.5), samt tilsagn til små familie-

boliger 2016-2017 (figur 1.6). Der er i perioden givet tilsagn til almene boli-

ger i stort set samtlige kommuner med undtagelse af 5 hovedsageligt mindre

kommuner.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Figur 1.5 | Antal tilsagn til almene familieboli-

ger i nybyggeri (2010-2018)

Figur 1.6 | Antal tilsagn til almene små familie-

boliger i nybyggeri (2016-2017)

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, BOSSINF-STB. Status pr. 11.02.2019.

Figur 1.5 viser, at der i perioden 2010-2018 er givet tilsagn til almene fami-

lieboliger i langt størstedelen af kommunerne. Der er kun 11 kommuner,

hvor der ikke er givet tilsagn til familieboliger i perioden 2010-2018. Der er

en klar tendens til stigende omfang af tilsagn i forhold til bymæssighed.

Figur 1.6 viser den geografiske fordeling af små familieboliger med tilsagn i

2016 og 2017. Mindre end en tredjedel af landets kommuner (31) har givet

tilsagn til opførelse af små familieboliger. I Aarhus og Aalborg er der givet

tilsagn til mere end 300 små familieboliger, men også i bl.a. Esbjerg, Kol-

ding, Odense og Svendborg er der givet tilsagn til relativt mange små fami-

lieboliger. Modsat har Københavns Kommune givet tilsagn til færre end 50

små familieboliger, og generelt er der også givet få tilsagn i københavnske

omegnskommuner.

1.2. Boligstørrelser

I dette afsnit rettes fokus mod især familieboligernes størrelse og udviklin-

gen heri for såvel hele bestanden som i det nyere byggeri .

1.2.1. Boligstørrelsen i boligbestandens forskellige boligformer

Det ses af tabel 1.3, at en gennemsnitlig almen familiebolig er på 79 m² og

en ungdomsbolig på 39 m

. Andelsboliger og private udlejningsboliger er i

gennemsnit 7 m

og 17 m

større end de almene boliger

–

nemlig henholds-

I afsnit 1.2.1 og 1.2.2, hvor fokus er på den eksisterende boligbestand, benyttes data for den enkelte boligs

areal, mens der i afsnit 1.2.3, hvor fokus er på nybyggeriet, benyttes data for den gennemsnitlige boligstør-

relse for det enkelte almene byggeprojekt. Den gennemsnitlige boligstørrelse kan således dække over en

større eller mindre spredning i de enkelte boligers areal.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Boligerne i den almene boligsektor

|13

vis 83 m² og 92 m². Ejerboligerne skiller sig kraftigt ud med et gennemsnit-

ligt boligareal på 142 m².

Tabel 1.3 | Boligbestanden fordelt på sektorer og boligstørrelser

Antal boliger fordelt på boligstørrelser, gns. m² pr. bolig og gns. m² pr. beboer, 2019

Antal boliger fordelt på boligstørrelser (pct.)

-50

m²

Ejer

Andels

Privat ud.

Almen I alt

- Familie

- Ungdoms

- Ældre/pleje

I alt

51-

m²

68-

m²

76-

m²

91- 111- 131

110 130 m²+

m² m²

Gns.

m² pr.

I alt

bolig

Gns. boligareal pr. beboer (m²)

Antal beboere i boligen

I alt

m²

118

100

142

112

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Boligstatistisk database

Forskellen i boligstørrelser mellem ejerformerne afspejler bl.a. forskelle i

opførelsesår, idet boliger generelt er større, jo nyere de er, og forskelle i

bygningsart (enfamilie- og rækkehuse vs. etageboliger), idet enfamiliehuse

generelt er større end etageboliger. Frem til 2009 måtte en almen familiebo-

ligs areal ikke overstige 110 m²

–

dog var det tilladt i perioden 1967-1985 at

bygge op til en maksimal boligstørrelse på 130 m². Efter 2009 har maksi-

mum været 115 m².

Ses der på det gennemsnitlige boligareal pr. person, indsnævres forskellene

mellem sektorerne, men arealet er dog fortsat mindst i de almene boliger

–

uanset husstandsstørrelsen. I 2019 var det gennemsnitlige boligareal pr.

person således 45 m² i almene boliger, 60 m² i ejerboligerne, 51 m² i privat

udlejede boliger og 47 m² i andelsboliger, jf. tabel 1.3.

I figur 1.7 er vist udviklingen i den gennemsnitlige boligstørrelse for bolig-

markedssektorer opgjort på baggrund af den aktuelle boligbestand fordelt

på intervaller af bygningernes opførelsesår. I figur 1.8 er vist udviklingen i

den gennemsnitlige boligstørrelse for almene familieboliger (bestanden

2019) opført i perioden 1980-2018.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Figur 1.7 | Boligbestandens gennemsnitlige

boligstørrelse (m² pr. bolig) fordelt på bolig-

typer og opførelsesår

Figur 1.8 | Familieboligers gennemsnitlige

boligstørrelse (m² pr. bolig) fordelt opførel-

sesår 1980-2018

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Boligstatistisk database

Det ses af figur 1.7, at det gennemsnitlige boligareal for samtlige boliger har

været stigende for boliger opført siden 1980’erne

og starten af 1990’erne fra

i gennemsnit 96 m² til 119 m² for boliger opført fra og med 2010.

Den generelle udvikling ses for alle boligtyper i boligsektoren. Nyopførte

almene familieboliger har således et gennemsnitligt boligareal på 96 m²,

hvilket er 20 m² større end gennemsnitlige familieboliger opført i

1980’erne. Tilsvarende har en nyopført ejerbolig et gennemsnitligt boligare-

al på 161 m², hvilket er 28 m²

større end ejerboliger opført i 1980’erne

starten af 1990’erne.

Almene ungdomsboliger har tilsvarende et stigende boligareal i det nyopfør-

te i forhold til ungdomsboligbyggeriet i 1980’erne fra i gennemsnit 33 m² til

47 m².

Den generelle opdrift i boligstørrelsen for familieboliger er primært sket i

løbet af perioden fra 1997 -2013. Dette er afløst af en tendens til stagnation i

den gennemsnitlige boligstørrelse for familieboliger opført inden for de sid-

ste 4 år.

De nyopførte almene boliger har endvidere en relativt begrænset andel af

mindre boliger. Eksempelvis har knap en femtedel af de nyopførte familie-

boliger en boligstørrelse på under 75 m².

Fordelt på geografi ses der ikke markante variationer i boligstørrelserne for

almene familieboliger. Der er en svag tendens til en lidt større boligstørrelse

vest for Storebælt, når der ses på hele bestanden. Lavest er den gennemsnit-

lige boligstørrelse for familieboliger beliggende i Vest- og Sydsjælland med

76 m², og højst er for familieboliger i Vest- og Nordjylland med 82 m², jf. fi-

gur 1.9. For nyere opførte familieboliger er den gennemsnitlige familiebo-

ligstørrelse højest i København og omegn med 99 m² og lavest i Vest- og

Sydsjælland med 85 m², mens gennemsnittet i de øvrige områder stort set

svarer til landsgennemsnittet på 96 m², jf. figur 1.10.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Boligerne i den almene boligsek

Figur 1.9 | Almene familieboliger fordelt på

størrelse og geografi (bestanden 2019)

Figur 1.10 | Almene familieboliger opført

2010-2018 fordelt på størrelse og geografi

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Boligstatistisk database

1.2.2. Udviklingen i boligstørrelse i den almene familieboligbe-

stand fra 2015 til 2019

Når omfanget af nybyggeri af mindre familieboliger er relativt begrænset i

forhold til bestanden af familieboliger, er det nærliggende også at undersøge

de øvrige bruttobevægelser i boligbestanden i form af bl.a. nedlæggel-

ser/sammenlægninger eller ommærkninger af familieboliger.

I tabel 1.4 er vist bestanden af familieboliger i henholdsvis 2015 og 2019

fordelt efter intervaller for boligstørrelse.

Tabel 1.4 | Bestanden af almene familieboliger 2015 og 2019 fordelt på bo-

ligstørrelser mv.

Bestand 2015

-50 m²

51-65

66-75

76-90

91-105

106 m²+

I alt

26.740

86.120

91.240

166.190

81.160

38.350

490.270

Bestand 2019

25.350

85.330

91.350

166.430

84.040

41.040

493.530

Netto tilvækst

-1.390

-790

110

240

2.880

2.690

3.260

Tilgang via ny-

byggeri

330

1.060

1.620

1.510

4.630

Beregnet

afgang

-1.430

-860

-220

-820

1.260

1.180

-1.370

1) Opgjort som familieboliger pr. 1.1.2019 beliggende i bygninger opført 2015-2018.

Anm.: Den beregnet afgang er et udtryk for forskellen i bestandsopgørelser for familieboliger, hhv. i

2015 og 2019, hvor der korrigeres for nybygget familieboliger opført 2015-2018.

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Boligstatistisk database

Det fremgår, at bestanden af familieboliger på op til 65 m² i perioden 2015-

2018 er blevet reduceret med 2.200 boliger, svarende til en gennemsnitlig

årlig nettoreduktion på godt 500 boliger. Modsat ses det, at omfanget af fa-

milieboliger på mindst 91 m² i perioden 2015-2018 er forøget med 5.600

boliger, svarende til gennemsnitlig årlig nettotilgang på 1.400 boliger, hvor-

af nybyggeriet har bidraget med omkring 800 boliger. Forøgelsen i antallet

af familieboliger på 91 m² og derover

–

som ikke kan henføres til nybyggeri

–

skal bl.a. ses i relation til sammenlægninger af mindre familieboliger, her-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

16 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

under i forbindelse med større renoveringer med støtte fra Landsbyggefon-

den.

1.2.3. Udviklingen i den gennemsnitlige boligstørrelse i det almene

nybyggeri siden 2010

I dette afsnit fokuseres der på udviklingen i de gennemsnitlige boligstørrel-

ser i nybyggeriet for primært familieboliger med udgangspunkt i kommu-

nernes årlige tilsagnsgivning.

I 1994, hvor decentraliseringen af tilsagnsgivningen blev indført, var den

gennemsnitlige familiebolig ca. 80 m², mens den i dag er ca. 95 m², jf. figur

1.11. Dette dækker over en gradvis stigning til ca. 90 m

fra omkring 2005.

Derefter sker der et tydeligt spring i 2009/10 til 97-98 m

. Det kan hænge

sammen med, at arealloftet for den enkelte bolig blev hævet fra 110 til 115

begrundet med skærpede energikrav, der samtidig generelt kan have vir-

ket i retning af et større bruttoetageareal på grund af tykkere isolering. Den

langvarige tendens til større gennemsnitlig boligstørrelse for familieboliger

synes imidlertid at være ophørt omkring 2014 og afløst af et svagt fald i gen-

nemsnitsstørrelsen.

Figur 1.11 | Gennemsnitlige boligstørrelser for almene boligprojekter fordelt

på boligtype og tilsagnsår i perioden 1994-2018

Gns. m² pr. bolig

110

100

familieboliger

Ældreboliger

Ungdomsboliger

2003

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, BOSSINF-STB. Status pr. 11.02.2019.

Den gennemsnitlige boligstørrelse for ungdomsboligprojekter har i perioden

siden 1994 været svagt stigende fra et niveau på lidt under 40 m² til lidt un-

der 50 m

i 2012/13, hvorefter der kan konstateres et fald ned mod 40 m

Tabel 1.5 belyser antallet af almene boliger på projektniveau med tilsagn i

perioden 2010-2018 fordelt på kvadratmeterintervaller .

Det skal bemærkes, at boligstørrelsen belyses på projektniveau og ikke i enkelte boligenheder. Der er så-

ledes tale om den gennemsnitlige boligstørrelse for et byggeprojekt, hvor der kan være en betydelig spred-

ning i størrelsen på de boliger, der indgår i byggeprojektet.

2018

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Boligerne i den almene boligsektor

|17

Tabel 1.5 | Antal almene boliger på projektniveau med tilsagn i 2010-2018

baseret på gennemsnitlige boligstørrelser på projektniveau opdelt i kva-

dratmeterintervaller

-40

Familieboliger

Små familieboliger

Ungdomsboliger

Boliger i alt

120

2.724

2.844

40-49

119

398

6.195

6.712

50-59

1.036

4.035

5.129

60-74

330

1.294

1.624

75-89

4.305

380

4.685

90-104

12.709

105-

4.483

I alt

22.004

3.228

12.954

38.186

Kilde: Trafik-, Bygge og Boligstyrelsen, BOSSINF-STB. Status pr. 27.05.2019.

Af tabel 1.5 fremgår det, at der hovedsageligt etableres større familieboliger i

perioden. Ca. 78 pct. af de familieboliger, der er givet tilsagn til i perioden

2010 til 2018, indgår i projekter med en gennemsnitlig boligstørrelse på me-

re end 90 m². Det skal bemærkes, at ungdomsboliger maksimalt må være 50

m². Det vil sige, at de 4.035 ungdomsboliger, som er i intervallet 50-59 m²,

altså er 50 m², svarende til ca. 30 pct. af alle ungdomsboligerne med tilsagn

i perioden 2010 til 2018.

I tabel 1.6 er vist, hvordan de godt 38.000 tilsagn til almene boliger i perio-

den 2010-2018 fordeler sig geografisk.

Tabel 1.6 | Andel af almene boliger med tilsagn i perioden 2010-2018 fordelt

på gennemsnitlig boligstørrelse på projektniveau og geografi

Pct.

Hovedstadsregionen

Udvalgte provinskommuner

Øvrige provinskommuner

Hele landet

Hovedstadsregionen

Udvalgte provinskommuner

Øvrige provinskommuner

Hele landet

Hovedstadsregionen

Udvalgte provinskommuner

Øvrige provinskommuner

Hele landet

-40

40-49

50-59

60-74

75-89

90-104

105-

I alt

100

Familieboliger

Små familieboliger

Ungdomsboliger

Note: Den geografiske differentiering stammer fra maksimumbeløbsordningen for støttet alment

boligbyggeri (jf. boks 1.2 og figur 1.16)

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, BOSSINF-STB. Status pr. 27.05.2019

Tabel 1.6 viser ingen tydelige forskelle i den gennemsnitlige boligstørrelse for

de tre geografiske områder, især ikke for familieboliger. Dog bemærkes det, at

ca. 50 pct. af de ungdomsboliger, der er givet tilsagn i perioden 2010-2018 i

de øvrige provinskommuner, har en gennemsnitlig boligstørrelse på det mak-

simalt lovfastsatte krav på 50 m². Til sammenligning er det kun 6 pct. af al-

mene ungdomsboliger i hovedstadsregionen, der har en gennemsnitlig bolig-

størrelse på 50 m², mens 40 pct. er på under 40 m

. For små familieboliger

ses en svag tendens til flere projekter med en gennemsnitlig boligstørrelse på

under 50 m

i hovedstadsregionen end i det det øvrige land.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

18 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Familieboliger

–

almindelige og små

I tabel 1.7 er vist spredningen i de gennemsnitlige boligstørrelser for almin-

delige familieboliger for perioden 2010-2014, 2015-2018 og for hele perio-

den siden 2010 .

Tabellen viser, at gennemsnitsstørrelsen for familieboligprojekter med til-

sagn fra 2010 til 2018 er 97 m². Der synes efter 2014 at have været en svag

stigning i spredningen omkring den gennemsnitlige boligstørrelse, især un-

der medianen.

Endvidere ses spredningen i boligstørrelsen for familieboligprojekter med

tilsagn i perioden 2010-2018 fordelt på den geografiske differentiering fra

maksimumbeløbsordningen, jf. figur 1.16. Det ses, at den gennemsnitlige

boligstørrelse er faldet marginalt for familieboligprojekter med tilsagn i

2015-2018 i forhold til 2010-2014 i alle tre områder. Endvidere er der ingen

markante forskelle i den gennemsnitlige boligstørrelse for familieboligpro-

jekter på tværs af de 3 viste geografiske områder.

Tabel 1.7 | Gennemsnitlige boligstørrelser og spredningen heri for familie-

boligprojekter med tilsagn i perioden 2010-2018

m²

Antal bo-

liger

Nedre

decil

Nedre

kvartil

Median

Øvre

kvartil

Øvre

decil

Gennem-

snit

Hele landet

2010-2014

2015-2018

Hele perioden

10.085

11.808

22.048

100

105

103

104

110

108

Hovedstadsregionen

2010-2014

2015-2018

4.085

3.326

105

102

109

Udvalgte provinskommuner

2010-2014

2015-2018

3.128

3.524

Øvrig provins

2010-2014

2015-2018

3.038

4.917

104

103

108

103

108

107

Anm.: Den geografiske differentiering stammer fra maksimumbeløbsordningen, jf. figur 1.16

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, BOSSINF-STB. Status pr. 25.04.2019.

Differentieret grundkapital for familieboliger i 2019 og 2020

Fra 1. januar 2019 er der indført en differentiering af den kommunale

grundkapital for familieboliger afhængig af byggeprojektets gennemsnitlige

boligstørrelse for tilsagn i 2019 og 2020. For familieboliger med et bolig-

Det skal bemærkes, at tal for tilsagn i 2018 er behæftet med nogen usikkerhed, da der i over to tredjedele

af tilfældene kun foreligger oplysninger, hvor byggeriet ikke er detailprojekteret. Det gælder i et vist om-

fang også for 2017. For kun ca. 30 pct. af de boliger, som fik tilsagn i 2018, er byggeriet således påbegyndt,

mens ca. 60 pct. af de boliger, som fik tilsagn i 2017, er påbegyndt.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Boligerne i den almene boligsektor

|19

gennemsnit under 90 m² udgør grundkapitalen 8 pct. af byggeriets anskaf-

felsessum, mellem 90 og 105 m² udgør grundkapitalen 10 pct. af anskaffel-

sessummen, og på 105 m² og derover udgør den 12 pct.

I tabel 1.8 fremgår antallet af tilsagn til almene familieboliger siden indfø-

relsen af den differentierede grundkapital. Det skal understreges, at grund-

laget for at vurdere effekten af differentieringen således er meget begrænset.

Tabel 1.8 | Antal tilsagn til familieboliger i 1. halvår 2019 - fordelt på kom-

munal grundkapitalprocent

Grundkapital

(pct.)

I alt

Gns. bolig-

størrelse

Antal

boliger

938

448

1.386

rumsboliger rumsboliger rumsboliger rumsboliger

287

349

395

242

637

210

141

351

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, BOSSINF-STB, status pr. 26. juni 2019.

Det ses, at der er givet tilsagn til en overvægt af almene familieboligprojek-

ter med et boliggennemsnit under 90 m², hvor grundkapitalen udgør 8 pct.

af byggeriets anskaffelsessum.

Den gennemsnitlige boligstørrelse i familieboligprojekter med tilsagn efter

1. januar 2019 er 90 m², fordelt på et gennemsnit på 86 m

for projekter

med en grundkapital på 8 pct. og 98 m

ved en grundkapitalprocent på 10

pct. Til sammenligning var den gennemsnitlige boligstørrelse i familiebolig-

projekter med tilsagn i perioden 2015-2018 96 m².

Endvidere er 29 pct. af de tilsagn, der er givet i løbet af 2019, givet til 1- og

2-rumsboliger. Til sammenligning var andelen af 1- og 2-rumsboliger 19 pct.

i 2018. Andelen af tilsagn til 3-rumsboliger er uændret fra 2018, mens ande-

len af 4-rumsboliger er faldet med 8 procentpoint fra 2018 til 2019.

1.3. Boligudgifter i almene boliger

1.3.1. Husleje i almene og private lejeboliger pr. 1. januar 2019

Med over 600.000 almene boliger i alt vil den samlede huslejebetaling i den

almene boligsektor udgøre omkring 39 mia. kr. i 2019. Gennemsnitslejen for

alle almene boliger under ét udgør i 2019 850 kr. pr. pr. m² boligareal ekskl.

forbrugsafhængige udgifter, svarende til en månedlig husleje på i gennem-

snit 5.300 kr. For de billigste 10 pct. af de almene boliger ligger lejen under

620 kr. pr. m², mens lejen i de dyreste 10 pct. ligger over 1.100 kr. pr. m², jf.

tabel 1.9. Huslejen i almene boliger fastsættes uafhængigt af efterspørgslen,

jf. boks 1.1.

Den husleje, der anvendes, er inkl. varslet huslejeforhøjelse pr. 1.1 2019, dvs. den husleje som man beta-

ler i januar 2019.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

20 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Boks 1.1 | Huslejefastsættelsen i almene boliger

De almene boliger er omfattet af den almene lejelov. Efter reglerne heri fastsættes

den samlede husleje for boligerne i en afdeling, så der til enhver tid er dækning for

afdelingens driftsudgifter. Dette kaldes

balancelejeprincippet.

Den samlede husleje

fordeles på de enkelte boliger efter deres indbyrdes brugsværdi. Det vil sige, at der

fastlægges en fordelingsnøgle efter boligernes brugsværdi. Hvis den indbyrdes værdi

anses at være nogenlunde ens, kan fordelingen ske i forhold til boligernes areal. For-

syningsudgifter (varme, vand, el, TV og bredbånd) vedrørende den enkelte bolig ind-

går som hovedregel

ikke

i huslejen, men betales ved siden af og afregnes typisk efter

forbrug.

Den gennemsnitlige husleje for en familiebolig udgør 807 kr. pr. m² i 2019,

mens den er henholdsvis 1.088 kr. pr. m² for ældreboliger og 938 kr. pr. m²

for ungdomsboliger. Disse huslejeforskelle skyldes bl.a., at almene ældrebo-

liger opfylder særlige indretningskrav og generelt er mindre end familieboli-

gerne, mens ungdomsboliger er væsentligt mindre.

I figur 1.12 sammenlignes den gennemsnitlige husleje i almene familieboli-

ger med gennemsnitslejen i private lejeboliger efter opførelsesår.

Figur 1.12 | Husleje i almene og private ud-

lejningsboliger fordelt på opførelsesår,

2019

Tabel 1.9 | Husleje i almene og private udlejningsbo-

liger, 2019

Årlig leje Mdl. leje Gns. Nederste 10% Øverste

10%

Gns. kr. pr. bolig

Almene i alt

Familie

Ungdoms

Ældre/pleje

Privat udlej.

63.100

63.400

36.200

72.600

70.600

5.300

3.000

---------- Kr. pr. m² ----------

850

807

938

623

613

695

821

621

1.097

1.014

1.204

1.371

1.343

6.100 1.088

5.900

950

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Boligstatistisk database

Huslejeniveauet (kr. pr. m

) i private udlejningsboliger er i gennemsnit 18

pct. højere end i de almene familieboliger. Den årgangsbestemte gennem-

snitsleje for almene familieboliger inden for de sidste godt 100 år er lavere

end i de private boliger. Huslejeforskellen er størst for det nyeste almene

byggeri med en forskel på omkring 420 kr. pr. m², jf. figur 1.12.

I figur 1.13 er vist den gennemsnitlige husleje i familieboliger og husleje-

spredningen efter opførelsesår.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Boligerne i den almene boligsek

Figur 1.13 | Gennemsnitlig husleje og husle-

jespredning for almene familieboliger fordelt

på opførelsesår, 2019

Figur 1.14 | Gennemsnitlige driftsudgifter for

almene boliger (Årsregnskaber 2017)

Anm.: Huslejespredning illustreret ved 10 pct.- og 90 pct.-fraktiler

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Boligstatistisk database, Regnskabsdatabase for den almene

boligsektor (figur 1.14)

De årgangsfordelte huslejer for almene familieboliger har en slags hængekø-

jeform med en gennemsnitlig leje på 820 kr. pr. m² i afdelinger opført før

1920, hvilket dog drejer sig om meget få boliger, faldende til 750 kr. pr. m² i

afdelinger opført i

1950’erne og 1960’erne,

og herefter stigende til omkring

930 kr. pr. m² i det nyere byggeri opført inden for de sidste 18 år. I det nyere

byggeri betales således en leje, der er omkring 25 pct. højere end lejen i

1960’er-byggeriet,

jf. figur 1.13. Det bemærkes, at der er meget få almene bo-

liger opført før 1920, og at de formentlig er blevet kraftigt moderniseret i ti-

dens løb.

Huslejeforskellene mellem almene boliger opført efter 1960 beror i høj grad

på forskelle i netto-kapitaludgifterne, dvs. forskelle i anskaffelsesudgifter,

beboerbetalingen og reguleringer heraf mv., jf. figur 1.14.

For det nyeste familieboligbyggeri (dvs. boliger opført fra 2010) ses endvide-

re et lavere huslejeniveau i forhold til boligerne opført i perioden 2005-

2009. Denne huslejeforskel skal bl.a. ses i relation til, at der i 2009 blev der

gennemført en ny finansierings- og støttemodel for nyopførte almene boli-

ger, som medførte en mærkbar huslejenedsættelse i nybyggeriet .

I tabel 1.10 er for familie- og ungdomsboliger vist huslejeniveauet fordelt på

bygningens opførelsesår og gennemsnitlige boligstørrelser.

Med vedtagelsen af L 208 i 2009 blev der indført en ny finansierings- og støttemodel for nyopførte alme-

ne boliger, der medførte, at startniveauet for beboerbetalingen på årsbasis blev nedsat fra 3,4 pct. af den

samlede anskaffelsessum til 2,8 pct. Det blev vurderet, at effekten ville være, at beboerbetalingen i det før-

ste år ville falde med knap 18 pct. og den samlede starthusleje dermed med 11-12 pct. Som led heri blev in-

flationsreguleringen af beboerbetalingen forøget fra 75 pct. til 100 pct. af den laveste stigning i priser og

lønninger i de første 20 år af realkreditlånets løbetid.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

22 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Tabel 1.10 | Årligt huslejeniveau og boligstørrelser fordelt på opførelsesår og

boligstørrelse for almene familie- og ungdomsboliger, 2019

-1964

Familie

Gns. boligstørrelse (m²)

Gns. leje pr. m² (kr.)

Gns. månedlig leje (kr. pr. bolig.)

Ungdoms

Gns. boligstørrelse (m²)

Gns. leje pr. m² (kr.)

Gns. månedlig leje (kr. pr. bolig.)

760

4.700

910

3.200

1965-

1979

784

5.400

910

3.000

1980-

1994

871

5.500

977

2.400

1995-

2009

910

6.200

893

2.800

2010+

924

7.400

1.034

3.600

I alt

807

5.300

938

3.000

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Boligstatistiske database

Der ses på landsplan en tendens til et større boligareal for begge boligtyper,

jo nyere boligerne er. For boliger opført i perioden 2010 og frem er den gen-

nemsnitlige størrelse 96 m

for almene familieboliger og 47 m

for ung-

domsboliger.

Sideløbende med stigningen i boligstørrelserne ses en tendens til en stigning

i huslejeniveauet for alle boligtyper. Stigningen i det nyeste byggeri skyldes

såvel en stigning i boligstørrelsen som i den gennemsnitlige kvadratmeter-

pris. Stigningen heri afspejler antagelig generelt stigende grundpriser og

byggeomkostninger i samspil med en geografisk forskydning af byggeriet

mod dyrere områder.

I figur 1.15 er for almene familieboliger vist huslejens variation med boligens

størrelse og opførelsesår. Figuren viser foruden de ovennævnte årgangsbe-

stemte huslejeforskelle, at der er klare tendenser til, at m²-lejen er højere, jo

mindre boligen er. De mindste familieboliger på op til 50 m² har således en

gennemsnitlig årlig husleje på 873 kr. pr. m², mens de store almene familie-

boliger på over 105 m² har en gennemsnitlig husleje på 750 kr. pr. m².

Figur 1.15 | Årlig husleje kr. pr. m² for almene familieboliger fordelt på bo-

ligstørrelser og ibrugtagelsesår, 2019

Anm.: Det bemærkes, at der er forholdsvis få almene familieboliger på op til 50 m² i nybyggeriet jf. figur 1.16

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen baseret på Landsbyggefondens Huslejeregister primo 2019

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Boligerne i den almene boligsektor

|23

Årsagen til variationen med boligens størrelse skal almindeligvis ses i relati-

on til, at der såvel i opførelsen af boligerne som i driften er en række om-

kostninger, som er uafhængige af boligens størrelse

–

eller hvor de margina-

le omkostninger er aftagende med boligens størrelse. Eksempler på sådanne

omkostninger er fx tilslutningsafgifter og omkostninger til administration af

boliger samt etablering af køkken/bad.

1.3.2. Husleje i nybyggeriet og maksimumbeløbet

Udnyttelsesgraden er et mål for, i hvor høj grad de almene boliger bliver

bygget til den maksimale anskaffelsessum, dvs. anskaffelsessummens andel

af maksimumbeløbet. Dette er vist i tabel 1.11 for familie- og ungdomsboli-

ger differentieret på den geografiske inddeling i maksimumbeløbsordnin-

gen, jf. boks 1.2. De viste udnyttelsesgrader for især 2018 bør læses med for-

behold, idet de i høj grad er baseret på de indberetterede anskaffelsessum-

mer på tilsagnstidspunktet.

Tabel 1.11 | Gennemsnitlige udnyttelsesgrader fordelt på boligtype og geo-

grafi (2018-prisniveau)

pct.

Familieboliger

Hovedstadsregionen

Udvalgte provinskommuner

Øvrig provins

Ungdomsboliger

Hovedstadsregionen

Udvalgte provinskommuner

Øvrig provins

95,9

98,7

99,3

96,8

98,2

99,0

100,0

95,5

98,1

98,4

98,6

97,7

98,7

98,5

98,9

99,6

98,5

99,3

94,6

97,8

97,6

97,9

93,8

94,3

98,3

96,5

98,6

98,2

97,7

99,5

99,4

99,1

99,9

99,3

98,3

95,1

98,9

99,0

97,9

99,6

2010

2012

2013

2014

2015 2016 2017 2018

98,1 100,8

99,6 100,1

98,8

97,2

Note: Anskaffelsessummen er opgjort i 2018-prisniveau, indekseret med udviklingen i nettoprisin-

dekset efter påbegyndelsesår. Manglede beløb indikerer, at datagrundlaget er for spinkelt. Der er ik-

ke medtaget tal for 2011, da der er for få projekter med tilsagn i 2011. Geografisk differentiering

stammer fra maksimumbeløbsordningen for alment nybyggeri (jf. boks 1.2 og figur 1.16).

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, BOSSINF-STB. Status pr. 11.02.2019

Af tabel 1.11 fremgår det, at den gennemsnitlige udnyttelsesgrad ligger me-

get tæt på 100 pct. i de senere år, uanset boligtype og geografisk placering.

Størstedelen af de almene boliger bliver således bygget helt op til maksi-

mumbeløbet. Endvidere har der siden 2010 været en svag tendens til sti-

gende udnyttelsesgrader, særligt i hovedstadsregionen. Dette afspejler for-

mentlig bl.a., at der blev foretaget en diskretionær forhøjelse af maksimum-

beløbet i 2010 i hovedstadsregionen og udvalgte provinskommuner. De sti-

gende udnyttelsesgrader kan ikke entydigt tilskrives hverken stigende

grundpriser eller entrepriseudgifter. Entrepriseudgifterne udgør størstede-

len (omkring 70 pct.) af den samlede anskaffelsessum.

At der i 2013 er udnyttelsesgrader på over 100 pct. skyldes, at de få projekter

med totaløkonomiske merinvesteringer er medtaget i datagrundlaget, og at

totaløkonomiske merinvesteringer giver adgang til, at den samlede anskaf-

felsessum for et byggeri kan overstige maksimumbeløbet med størrelsen af

disse merinvesteringer. De gennemsnitlige udnyttelsesgrader for små fami-

lieboliger er ikke vist i tabel 1.11, da de er meget tæt på 100 pct. i alle geogra-

fiske områder.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

24 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Boks 1.2 | Anskaffelsesudgifter og maksimumbeløb

Boligernes anskaffelsessum har en direkte påvirkning på huslejen, da be-

boerne skal betale en vis andel af anskaffelsessummen som årlige netto-

kapitaludgifter. Bl.a. derfor er anskaffelsessummen i det almene bolig-

byggeri underlagt et bindende loft i form af maksimumbeløbet, fastsat

som et kronebeløb pr. m

. Der er fastsat forskellige maksimumbeløb, der

varierer efter boligtype (hhv. familie- ungdoms- og ældreboliger), bygge-

riets geografiske placering (3-4 områder, jf. figur 1.16) samt byggeriets

art (lavt byggeri eller etagebyggeri), og som reguleres årligt med udvik-

lingen i nettoprisindekset (50 pct.) og lønninger (50 pct.).

Figur 1.16 viser den inddeling af landets kommuner, der anvendes som den

geografiske differentiering af maksimumbeløbet for almene boliger.

Figur 1.16 | Maksimumbeløbsordningens geografiske differentiering

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen.

Maksimumbeløbet for ungdomsboliger (små boliger) er højere end for familieboliger (større boli-

ger). Det skyldes primært, at der i anskaffelsessummen indgår udgifter, der ikke er specielt afhængi-

ge af antallet af kvadratmeter, fx udgifter til køkken og bad.

Tabel 1.12 viser de gennemsnitlige skønnede huslejer for byggeprojekter

(familie-, små familie- og ungdomsboligbyggeri) med forskellige gennem-

snitlige boligstørrelser.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Boligerne i den almene boligsektor

|25

Tabel 1.12 | Gennemsnitlig årlig husleje (kr. pr. m²) i projekter med tilsagn i

perioden 2010-2018 fordelt efter boligtype og gennemsnitlig boligstørrelse

(2018-prisniveau)

(kr. pr. m²)

Familieboliger

Små familieboliger

Ungdomsboliger

-40

992

1.194

40-49

952

996

1.083

50-59

804

1.013

1.039

60-74

920

988

75-89

987

1.035

90-104

967

105-

948

Samlet

965

1.004

1.087

Note: Husleje er opgjort i 2018-prisniveau, indekseret med udviklingen i nettoprisindekset efter på-

begyndelsesår.

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, BOSSINF-STB. Status pr. 11.02.2019.

Den gennemsnitlige skønnede årlige husleje kr. pr. m

er lavere i familiebo-

ligprojekter end ungdomsboligprojekter, hvilket formentlig primært afspej-

ler, at maksimumbeløbet er lavere for familieboliger. Tabellen viser ingen

tydelig sammenhæng mellem husleje og størrelse for almindelige familiebo-

lig- og små familieboligprojekter. For ungdomsboliger ses der er en svag

tendens til faldende gennemsnitlig husleje ved et højere antal kvadratmeter.

Når der ikke kan konstateres en klarere sammenhæng mellem husleje og bo-

ligstørrelse, end tilfældet er, kan det skyldes, at det overdøves af andre fak-

torer, fx geografiske forskelle i boligstørrelser. Det bemærkes endvidere, at

det er den gennemsnitlige boligstørrelse for byggeprojekterne og ikke de en-

kelte boliger, der belyses, og at datagrundlaget for almindelige familieboli-

ger er særdeles spinkelt for gennemsnitlige boligstørrelser på under 60 m

1.3.3. Geografiske huslejeforskelle

Der er betydelige geografiske forskelle i huslejerne. Figur 1.17 og 1.18 viser

den gennemsnitlige leje i 2019 fordelt på kommuner for hhv. almene fami-

lieboliger i alt og private udlejningsboliger.

Figur 1.17 | Husleje for almene boliger kom-

munefordelt kr. pr. m², 2019

Figur 1.18 | Husleje for private udlejningsboli-

ger kommunefordelt kr. pr. m², 2019

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Boligstatistisk database

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

26 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Det fremgår af figurerne 1.17 og 1.18, at m²-lejen ligger over 900 kr. pr. m² i

stort set hele hovedstaden for såvel almene boliger som private udlejnings-

boliger. Huslejeniveauet på det private udlejningsmarked ligger ligeledes re-

lativt højt i Aarhus, Aalborg og Odense. Dette gælder derimod ikke for de

almene boliger, idet huslejeniveauet her er under landsgennemsnittet.

Laveste huslejer for såvel private som almene boliger findes i de sønderjyske

kommuner, hvor huslejeniveauet i gennemsnit er under 750 kr. pr. m². Hus-

lejeniveauet i store dele af Jylland

–

bortset fra Østjylland

–

ligger tilsvaren-

de relativt lavt og under 750 kr. pr. m². Mest markant for begge boligformer

er således huslejeforskellen mellem hovedstaden og det øvrige land.

Disse forskelle gælder også for

det nyere byggeri

–

opgjort som boliger op-

ført fra og med 2010

–

som er vist i figur 1.19 og 1.20. Huslejen for de priva-

te udlejningsboliger afspejler markedslejen, idet der er fri huslejefastsættel-

se for private udlejningsboliger opført efter 1991.

Huslejeforskellen mellem nyere almene familieboliger og private udlej-

ningsboliger er størst i den centrale del af hovedstaden og i Østjylland. Nye-

re almene familieboliger har i de større byer et lejeniveau, der i forhold til

nyere private udlejningsboliger i gennemsnit er omkring 700 kr. pr. m² la-

vere i København og Frederiksberg, 500 kr. lavere i Aarhus, knap 250 kr. la-

vere i Odense og omkring 125 kr. lavere i Aalborg.

Figur 1.19 | Husleje for nyere almene familie-

boliger kommunefordelt (kr. pr. m², 2019)

Figur 1.20 | Husleje for nyere private udlej-

ningsboliger kommunefordelt (kr. pr. m², 2019)

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Boligstatistisk database

Årsager til de geografiske huslejeforskelle i de almene familieboliger kan be-

lyses via de almene boligafdelingers udgiftsposter (årsregnskaber) fordelt ef-

ter beliggenhed, som vist i figur 1.21 og 1.22.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Boligerne i den almene boligsek

Figur 1.21 | Gennemsnitlige driftsudgifter for

familieboliger I alt (Kr. pr. m², Årsregnskaber

2017)

Figur 1.22 | Gennemsnitlige driftsudgifter for

nyere familieboliger (Kr. pr. m², Årsregnskaber

2017)

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Regnskabsdatabase for den almene boligsektor

Forskellen mellem huslejeniveauet for familieboliger i og omkring hoved-

staden (dvs. inkl. Nord- og Østsjælland) og det øvrige land kan set under ét

ikke forklares ved udgifterne til nettokapitaludgifter (beboerbetalingen).

Disse udgifter er således i gennemsnit godt 40 kr. pr. m² lavere i København

og omegn i forhold til landsgennemsnittet, hvilket skyldes af familieboliger-

ne her i gennemsnit er ældre. I de nyere familieboliger i og omkring hoved-

staden er udgifterne til nettokapital derimod højere end de øvrige geografi-

ske områder, hvilket afspejler højere grundudgifter og håndværkerudgifter i

forbindelse med byggeriets opførelse.

Det generelt højere huslejeniveau i og omkring hovedstaden beror således

på, at de øvrige driftsudgifter er større end landsgennemsnittet. Særligt of-

fentlige udgifter til ejendomsskatter og vandafgifter samt udgifter til hen-

læggelser ligger på et væsentlig højere niveau i og omring hovedstaden set i

forhold til det øvrige land.

1.4. Huslejeudvikling og huslejestruktur i almene bo-

liger

1.4.1. Udviklingen i huslejestruktur siden 1991 sammenlignet med

private lejeboliger

I det følgende beskrives i hovedtræk huslejeudviklingen i løbet af de sidste

knap 30 år for almene familieboliger og private udlejningsboliger. I 1991 var

det i gennemsnit

dyrere

at bo til leje i almene boliger end i private udlej-

ningsboliger. Huslejeniveauet i 1991 lå således i gennemsnit 15 pct. højere i

de almene boliger i forhold til de private udlejningsboliger. Denne husleje-

forskel blev gradvist

indsnævret i løbet af 1990’erne,

og fra og med 1999 har

det gennemsnitlige lejeniveau i almene boliger været

lavere

end det private

udlejningsbyggeri.

At huslejeforskellen mellem almene og private boliger har skiftet fortegn i

løbet af de sidste 30 år, således at almene boliger er blevet billigere end pri-

vate, skyldes, at der i perioden er sket en relativt kraftig huslejeudvikling i

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

28 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

den private udlejningssektor. Den gennemsnitlige årlige huslejestigning for

almene familieboliger har udgjort 2,4 pct. i perioden 1991-2019, mens den

tilsvarende årlige huslejestigning i private udlejningsboliger har udgjort 3,5

pct., svarende til en forskel på 1,1 procentpoint. Til sammenligning er for-

brugerpriserne i samme periode steget med 1,8 pct. p.a., jf. figur 1.24.

Fordelt på opførelsesår ses, at det særligt er huslejeudviklingen i ældre boli-

ger, der har bidraget til den samlede stigning. Der ses således en vis sam-

menhæng mellem huslejestigning og opførelsesår for såvel almene boliger

som private; jo ældre boligerne er, jo højre er huslejestigningen, jf. figur

1.23. Huslejestigninger i særligt de ældre byggerier har bidraget til en æn-

dring i huslejestrukturen for almene boliger med betydelig aldersafhængig

huslejeprofil i 1991 til en mindre aldersafhængig i 2019.

Figur 1.23 | Huslejen i almene familieboliger

og private udlejningsboliger 1991 og 2019 (kr.

pr. m², faste 2019-priser)

Figur 1.24 | Gennemsnitlig årlig huslejestig-

ning for almene og private udlejningsboliger

for udvalgte perioder (pct.)

Anm.: Huslejene i figur 1.23 er opgjort i faste 2019-priser dvs. huslejen i 1991 er deflateret med

nettoprisindekset.

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Boligstatistisk database, samt

”Huslejen i 1991”

Boligministeriet (April 1992)

Det ses, at huslejen i private lejeboliger nu ligger højere end i almene boliger

for alle årgange, hvor den i 1991 lå lavere for det ældre private udlejnings-

byggeri. Forskellen i huslejeniveau er størst for det nyere byggeri, hvor den

udgør over 400 kr. pr. m

Selvom huslejeudviklingen i almene familieboliger har været mere afdæm-

pet i forhold til private udlejningsboliger, er der tale om en væsentlig real-

vækst set i forhold til det almindelige prisniveau, jf. figur 1.24. Den gennem-

snitlige årlige huslejestigning i de sidste 20 år på 2,6 pct. ligger således 0,8

pct. point over forbrugerpriserne og har i højere grad fulgt lønudviklingen.

Udviklingen dækker over geografiske forskelle. Huslejestigninger har såle-

des været kraftigere i Hovedstadsregionen i forhold til det øvrige land, jf. fi-

gur 1.25 og figur 1.26.

Forskellen i huslejeudviklingen mellem almene boliger og private udlej-

ningsboliger i løbet af de sidste knap 30 år beror på en række forhold. Sær-

ligt for private udlejningsboliger er der sket betydelige bestandsændringer

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Boligerne i den almene boligsektor

|29

gennem eks. nedlæggelse/sammenlægninger af boliger, til- og afgang af ud-

lejede ejerlejligheder og afgang til andelsboliger. Hertil kommer, at der er

gennemført betydelige moderniseringer og forbedringer i de ældre private

udlejningsboliger som følge af såvel almindelige forbedringsarbejder, byfor-

nyelse og såkaldte § 5. stk. 2 forbedringer. Endvidere er der sket ændringer i

huslejefastsættelsen, bl.a. fri huslejefastsættelse i private udlejningsboliger

opført efter 1991.

Figur 1.25 | Huslejen i almene familieboliger og

private udlejningsboliger 1991 og 2019 (kr. pr.

m², faste 2019-priser)

HOVEDSTADSREGIONEN

Figur 1.26 | Huslejen i almene familieboliger

og private udlejningsboliger 1991 og 2019 (kr.

pr. m², faste 2019-priser)

ØVRIGE LAND

Anm.: Huslejene i figur 1.25 og 1.26 er opgjort i faste 2019-priser dvs. huslejen i 1991 er deflateret

med nettoprisindekset.

Kilde: Trafik-, Bygge-

og Boligstyrelsen, Boligstatistisk database, samt ”Huslejen i 1991”

Boligministeriet (April 1992)

Fordelt på udgiftsposter er det særligt omkostninger som følge af renoverin-

ger og forbedringsarbejder samt ejendomsskatter og udgifter til forsikringer,

der har ligget væsentligt over den almindelige prisudvikling. De gennem-

snitlige årlige udgifter i familieboliger er således i faste priser steget med

140 kr. pr. m² i perioden 2001-2017, hvoraf stigningen i udgifterne til reno-

veringer og forbedringsarbejder udgør 51 kr., henlæggelser 77 kr., ejen-

domsskatter 14 kr. og forsikringer 4 kr. Samlet er disse 4 udgiftsposter såle-

des steget med i alt 146 kr. i faste priser og forklarer dermed isoleret set me-

re end 100 pct. af huslejeforøgelsen i perioden 2001-2017 (i faste priser),

hvilket afspejler faldende udgifter på andre poster som fx almindelig vedli-

geholdelse.

Huslejeudviklingen i de almene familieboliger har dog været relativt be-

grænset i løbet af de sidste 5-10 år (i gennemsnit 0,3 procentpoint over for-

brugerpriserne). Denne markant mere afdæmpede huslejeudvikling skal

bl.a. ses som en følge af den nedsættelse af startlejen i nybyggeriet, der er

gennemført for tilsagn efter 1. juli 2009. Hertil kommer den effektiviserings-

indsats, som følger af, at den almene sektor sammen med regeringen og KL i

juni 2016 indgik en aftale om at effektivisere almene boligers drift med i alt

1,5 mia. kr. senest i 2020.

1.4.2. Udviklingen i antallet af familieboliger med forskellige hus-

lejeniveauer 2016-2019

Da huslejeudviklingen i den almene boligsektor almindeligvis ligger over

stigningen i det almindelige prisniveau, vil omfanget af forholdsvist billige

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

30 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

almene boliger

–

alt andet lige

–

reduceres over tid. Hertil kommer brutto-

ændringer i bestanden i form af tilgange og afgange af boliger med forskelli-

ge huslejeniveauer. Tilgangen sker via nybyggeriet, mens afgangen af fami-

lieboliger kan ske via nedlæggelse, sammenlægning eller ommærkning. Sto-

re bruttobevægelser vil almindeligvis vanskeliggøre sammenligninger af ek-

sempelvis huslejeniveau over tid.

I nedenstående tabel er vist antallet af familieboliger i hhv. 2016 og 2019

fordelt på månedlig husleje i forskellige huslejeintervaller, der afspejler hus-

lejespredningen fordelt på fraktiler (i 2019). Tabellen viser omfanget af hhv.

afgangen og tilgangen af familieboliger i perioden 2016-2019.

Tabel 1.13 | Antallet af almene familieboliger for-

delt på månedlig husleje (faste priser) i 2016 og

2019 og ændringer 2016-19 sfa. afgang og tilgang

-4.200

2016

2019

Ændring

Afgang

Tilgang

122.060

116.260

-5.800

1.860

500

4.200 -

5.199

136.560

133.690

-2.870

920

630

5.200 -

6.199

119.110

121.410

2.300

560

940

6.200 -

113.690

122.620

8.930

480

4.170

I alt

491.550

493.980

2.420

3.820

6.250

Figur 1.27 | Ændringer i antallet af familie-

boliger 2016-2019 fordelt på husleje un-

der/over 5.200 kr. pr. måned og områder

Anm.: Huslejene i tabel 1.13 og figur 1.27 er opgjort i faste 2019-priser dvs. huslejen i 2016 er

deflateret med nettoprisindekset

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Landsbyggefondens huslejeregister 1. januar 2016 og 2019

Figur 1.28 | Bruttobevægelser: Afgang og tilgang af familieboliger 2016-2019

fordelt på husleje og områder

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Landsbyggefondens huslejeregister 1. januar 2016 og 2019

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Boligerne i den almene boligsektor

|31

Det ses af tabel 1.13, at omfanget af familieboliger med en husleje på under

4.200 kr. er blevet reduceret med 5.800 boliger fra 2016-2019, svarende til

en gennemsnitlig årlig reduktion på knap 2.000 boliger årligt. Modsat ses

det, at omfanget af familieboliger med en husleje på over 6.200 kr. om må-

neden er forøget med 8.900 boliger i perioden, svarende til en gennemsnit-

lig årlig forøgelse på knap 3.000 boliger. Fordelt på geografiske områder er

det særligt i landsdelen Østjylland, hvor omfanget af familieboliger med en

husleje under 5.200 kr. er blevet reduceret i løbet af perioden 2016-2019, jf.

figur 1.27.

I disse nettobevægelser indgår der en afgang på i alt 3.800 boliger i løbet af

perioden 2016-2019, hvoraf knap halvdelen havde en månedlig husleje på

under 4.200 kr. om måneden. Samtidig indgår der en tilgang på i alt 6.250

boliger (primært nybyggeri), hvoraf to tredjedele havde en husleje på mindst

6.200 kr. om måneden, jf. tabel 1.13.

Fordelt på geografiske områder ses, at afgangen af familieboliger i perioden

2016-2019 er størst i Syddanmark samt i Vest- og Nordjylland, og at afgan-

gen primært udgøres af boliger med en relativt lav husleje, jf. figur 1.28. Det

ses også, at der har været en vis afgang i København og omegn, som stort set

er koncentreret om boliger i det laveste huslejeinterval.

1.5. Den månedlige husleje i almene boliger

–

forde-

ling på huslejeintervaller og boligstørrelser

1.5.1. Sammenhæng mellem boligstørrelse og månedlig husleje i

boligbestanden i 2019

Den månedlige husleje pr. bolig og spredningen af denne inden for den al-

mene sektor anvendes ofte i relation til diskussionen af billige boliger. Det

skal bl.a. ses i sammenhæng med, at boligudgiften udgør i gennemsnit mere

end en femtedel af hver enkelt husholdnings samlede forbrug og dermed er

den største enkeltpost på budgettet.

En fjerdedel af de almene familieboliger har en månedlig husleje på 4.200

kr. eller derunder, halvdelen af de almene familieboliger har en husleje på

5.200 kr. eller derunder, og tre fjerdedele har en husleje på 6.200 kr. eller

under, jf. tabel 1.14.

De 10 pct. billigste almene familieboliger har en husleje på 3.500 kr. om

måneden, mens de 10 pct. dyreste familieboliger har en månedlig husleje på

mindst 7.200 kr.

Der en forholdsvis tæt sammenhæng mellem boligens størrelse og husleje.

Almene familieboliger med en husleje på under 3.000 kr. om måneden er

således i gennemsnit på 46 m², mens familieboliger med en husleje på over

7.000 kr. har et gennemsnitligt boligareal på 102 m², jf. tabel 1.15.

Tabel 1.14 | Månedlig husleje fordelt på kvartiler,2019

Nederste 25%

Almene i alt

Familie

4.200

Median

5.200

Øverste 25%

6.200

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

32 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Nederste 25%

Ungdoms

Ældre/pleje

Privat udlej.

2010+ Almene i alt

Familie

Ungdoms

Ældre/pleje

Privat udlej.

2.300

5.200

4.000

5.200

6.600

3.400

6.400

7.400

Median

3.000

6.000

5.300

6.800

7.300

3.600

6.900

9.000

Øverste 25%

3.600

6.900

7.000

7.700

8.100

3.700

7.600

12.000

Tabel 1.15 | Månedlig husleje og gennemsnitlig boligstørrelse for familiebo-

liger i alt og opført 2010+ fordelt på huslejeintervaller (2019)

-3.000

3.- 3.999 4.- 4.999 5.- 5.999 6.- 6.999 7.- 7.999

8.000 +

I alt

Antal boliger (pct.)

Boligstørrelse (gns. m²)

Opført 2010+

Antal boliger (pct.)

Boligstørrelse (gns. m²)

107

100

107

100

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Boligstatistisk database

80 pct. af familieboligerne på under 40 m² har en månedlig husleje på un-

der 3.000 kr. Halvdelen af boligerne med en husleje på over 7.000 kr. er

mindst 100 m².

Den typiske husleje for en familiebolig opført i perioden 2010-2018 udgør

7.300 kr. om måneden og ligger således i forhold til hele bestanden af alme-

ne familieboliger blandt de 10 pct. dyreste. Omkring to tredjedele af forskel-

len skyldes, at boligerne typisk er større

–

i gennemsnit 96 m² mod 79 m2

for hele bestanden. Af de nyere familieboliger har de 10 pct. billigste en hus-

leje på 5.900 kr. om måneden, mens de 10 pct. dyreste nyere familieboliger

har en månedlig husleje på mindst 9.000 kr. Den typiske boligstørrelse for

nyere familieboliger med en husleje mellem 5.-6.000 kr. er 60-69 m².

1.5.2. Sammenhæng mellem boligstørrelse og månedlig husleje i

nybyggeriet

Dette afsnit samler op på hovedresultaterne for udviklingen i nybyggeriet

siden 2015 med fokus på udviklingen i boligstørrelse og huslejeniveau .

Afsnittets tabeller kombinerer gennemsnitlige boligstørrelser på projektniveau og gennemsnitlige skøn-

nede månedlige huslejer for familie-, små familie- og ungdomsboligprojekter. Cellestørrelser, der udgør

over 10 pct. af det samlede antal boliger i de enkelte tabeller, er fremhævet.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Boligerne i den almene boligsektor

|33

Tabel 1.16 viser antallet af tilsagn til almene familieboliger i perioden 2015-

2018 fordelt på henholdsvis gennemsnitlig boligstørrelse og gennemsnitlig

månedlig husleje i familieboligprojekter. Derudover er det forudsat, at byg-

geriet er påbegyndt.

Tabel 1.16 | Antal familieboliger med tilsagn i perioden 2015-2018 fordelt på

gennemsnitlig boligstørrelse og månedlig husleje (2018-prisniveau)

-4000

40-49

50-59

60-74

75-89

90-104

105-

I alt

100

175

4000-

4999

5000-

5999

273

353

6000-

6999

927

553

1.503

7000-

7999

685

2.175

759

3.619

8000-

8999

1.016

367

1.462

9000-

9999

421

298

719

10000-

238

409

647

I alt

187

2.024

4.407

1.845

8.520

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, BOSSINF-STB. Status pr. 25.04.2019.

Tabel 1.16 viser, at størstedelen af de almene familieboliger med tilsagn si-

den 2015 har en gennemsnitlig månedlig husleje på 7.000-8.000 kr. Om-

kring 80 pct. af de almene familieboliger har en månedlig husleje mellem

6.000 kr. og 9.000 kr., hvoraf størstedelen har en gennemsnitlig boligstør-

relse mellem 90 og 104 m². Siden 2015 er der givet tilsagn til 217 almene

familieboliger i byggerier med en gennemsnitlig månedlig husleje under

5.000 kr.

Familieboliger med tilsagn i perioden 2010-2014 med en gennemsnitlig

månedlig husleje i intervallet 6.000 til 9.000 kr. og en gennemsnitlig bolig-

størrelse over 90 m² udgør 70 pct. af det samlede antal tilsagn i perioden. I

perioden 2015-2018 er andelen faldet til ca. 57 pct. De er i stedet fordelt på

mindre boliger i samme månedlige huslejeinterval (6.000 til 9.000 kr.), fa-

milieboliger med en månedlig husleje over 9.000 kr. samt mindre og billige-

re boliger med en gennemsnitlig boligstørrelse mellem 60-89 m² og en må-

nedlig husleje mellem 4.000 og 6.000 kr. Der synes således, når der ses på

andele, at være sket en mindre forskydning i de nyeste tilsagn mod mindre

og billigere almene familieboliger.

Tabel 1.17 viser, at ca. 75 pct. af de små familieboliger har en månedlig husleje

på 4.000 til 6.000 kr. med en gennemsnitlig boligstørrelse på 50 til 75 m².

Tabel 1.17 | Antal tilsagn til små familieboliger fordelt på gennemsnitlig bo-

ligstørrelse og månedlig husleje (2018-prisniveau)

Antal boliger

-40

40-49

50-59

60-74

75-89

I alt

-4.000 4.000-4.999 5.000-5.999 6.000-6.999 7.000-7.999

120

252

434

146

758

433

1.337

280

603

120

1.003

141

148

289

112

152

I alt

120

398

1.100

1.217

380

3.215

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, BOSSINF-STB. Status pr. 11.02.2019.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

34 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Geografiske forskelle i sammenhæng mellem boligstørrelse og

husleje

Af tabel 1.18 fremgår det, at der på tværs af de tre geografiske inddelinger

hovedsageligt etableres almene familieboliger med en gennemsnitlig størrel-

se i intervallet 90-104 m², mens der dog er en svag tendens til flere boliger

på under 90 m

i udvalgte provinskommuner. I henhold til tabel 1.26 ses det

endvidere, at den gennemsnitlige månedlige husleje for disse boliger i gen-

nemsnittet er 1.000 kr. dyrere i hovedstadsregionen end de øvrige geografi-

ske områder med en svag tendens til flere boliger på under 7.000 kr. i husle-

je i øvrig provins.

Tabel 1.18 | Antal familieboliger med tilsagn i perioden 2010-2018 fordelt på

gns. boligstørrelse og månedlig husleje samt geografi (2018-prisniveau)

Antal bo-

liger

-4.000

4.000-

4.999

5.000-

5.999

6.000-

6.999

7.000-

7.999

8.000-

8.999

9.000-

9.999

10.000-

Hovedstadsregionen

40-49

50-59

60-74

75-89

90-104

105-

699

802

395

2.290

252

971

735

426

675

Udvalgte provinskommuner

40-49

50-59

60-74

75-89

90-104

105-

Øvrig provins

40-49

50-59

60-74

75-89

90-104

105-

100

260

942

1.612

144

2.691

1.212

215

232

142

905

389

403

2.293

461

270

732

604

Note: Den geografiske differentiering stammer fra maksimumbeløbsordningen for støttet alment

boligbyggeri, (jf. boks 1.2 og figur 1.16).

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, BOSSINF-STB. Status pr. 25.04.2019.

1.6. Centrale pointer

Den almene boligsektor omfatter aktuelt i overkanten af 600.000 boliger,

hvilket svarer til 22 pct. af den samlede boligbestand. Heraf er knap

500.000 familieboliger og ca. 35.000 ungdomsboliger. Der er familieboliger

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Boligerne i den almene boligsektor

|35

i alle landets kommuner, men de er helt overvejende beliggende i de større

kommuner og med en stor koncentration i de centrale, vestlige og sydlige

dele af hovedstadsregionen.

Beskrivelsen af udviklingen i boligstørrelser og huslejeniveau i den almene

boligsektor påviser en række centrale tendenser. En helt central pointe i

forhold til analysens overordnede formål er, at der siden 1980’erne har væ-

ret en tendens til stigende boligstørrelser, generelt uden væsentlige geogra-

fiske forskelle. En almen familiebolig opført i perioden fra 2010 og frem har

således et gennemsnitligt boligareal på 96 m

, hvilket er omkring 20 m

større end en

gennemsnitlig familiebolig opført i 1980’erne. Tendensen til

stigende boligstørrelser synes imidlertid at være ophørt omkring 2014.

Endvidere medfører det særlige statstilskud til små almene familieboliger

med tilsagn i 2016 og 2017 nu en forøgelse af udbuddet af små familieboli-

ger med fuld kommunal anvisning på godt 3.000 boliger.

For tilsagn til familieboliger i 2019 og 2020 er der indført en differentiering

af den kommunale grundkapital, således at den udgør 8 pct. i stedet for 10

pct. ved en gennemsnitlig boligstørrelse på under 90 m

. Tilsagnsgivningen i

den forløbne del af 2019 tyder på, at dette medfører et begrænset fald i den

gennemsnitlige boligstørrelse.

Den overordnede tendens mod stigende boligstørrelser i nybyggeriet kan

også påvises i den eksisterende boligbestand, hvor nettoantallet af mindre

almene familieboliger er reduceret som følge af nedlæggelser, sammenlæg-

ninger og ommærkninger af familieboliger.

Samlet set har omkring 25 pct. af familieboligerne i dag et boligareal på op

til godt 65 m

, mens ca. 40 pct. er på under 75 m

Den tætte kobling mellem boligstørrelse og huslejeniveau betyder, at der li-

geledes kan påvises en stigning i det gennemsnitlige huslejeniveau for alme-

ne familieboliger. Det stigende huslejeniveau kan dog ikke kun tilskrives sti-

gende boligstørrelser, da den gennemsnitlige leje pr. m

ligeledes er steget i

faste priser siden starten af 1990’erne.

Dette betyder, at omfanget af forholdsvist billige almene boliger

–

alt andet

lige

–

vil reduceres over tid. Hertil kommer bruttoændringer i bestanden af

familieboliger i form af tilgange og afgange af boliger med forskellige husle-

jeniveauer. Tilgangen sker via relativt dyrere nybyggeri, mens afgangen kan

ske via nedlæggelse, sammenlægning eller ommærkning af boliger med rela-

tivt lavere husleje.

Samtidig er der væsentlige geografiske forskelle i det gennemsnitlige husle-

jeniveau pr. m

, som er størst i hovedstadsområdet for såvel den almene fa-

milieboligbestand under ét som for nyere almene boliger opført fra 2010 og

frem. Tendensen til et højere gennemsnitligt huslejeniveau i hovedstadsom-

rådet skyldes generelt højere driftsudgifter, herunder især ejendomsskatter

og vandafgifter. I det nyere byggeri i hovedstadsområdet er opførelsesom-

kostningerne også højere end i resten af landet.

Endvidere er der en tydelig tendens til sammenhæng mellem boligstørrelse

og husleje for familieboliger. Jo mindre boligen er, desto højere er kvadrat-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

36 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

meterhuslejen. Det afspejler, at der såvel ved opførelsen af boligerne som i

driften er en række omkostninger, som er helt eller delvist uafhængige af bo-

ligens størrelse.

Den generelle tendens til et stigende huslejeniveau betyder, at der generelt

ses en reduktion i antallet af de billigste almene familieboliger som følge af

nedlæggelser, sammenlægninger og ommærkninger samt en tilsvarende

stigning i antallet af dyrere almene familieboliger, primært som følge af hø-

jere husleje i nybyggeriet. Det bemærkes dog, at huslejen i nyere familiebo-

liger (2010+) ikke ligger højere og i hovedstadsregionen ligefrem lavere end

byggeri fra den nærmest forudgående periode (2000-2009).

I 2019 har i underkanten af 25 pct. af de almene familieboliger en husleje på

4.200 kr. pr. måned eller derunder, hvilket er godt 1 pct.point lavere end i

2016. Stort set samtlige familieboliger på under 50 m

har en månedlig hus-

leje på op til 4.000 kr., mens langt størstedelen af boligerne mellem 50 og

70 m

har en husleje på op til 5.000 kr.

Uanset disse udviklingstendenser er der dog samlet set fortsat et relativt

stort udbud af mindre og billigere familieboliger.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Beboerne i den almene boligsektor

|37

Beboerne i den almene bolig-

sektor

I dette kapitel beskrives forskellige aspekter relateret til beboerne i den al-

mene boligsektor med særligt fokus på en karakteristik af beboersammen-

sætningen ud fra indkomstforhold, uddannelse, beskæftigelse, familiestruk-

tur mv., hvilket sammenholdes med beboersammensætningen i de øvrige

boligsektorer.

2.1. Beboersammensætningen

Antallet af beboere i den almene boligsektor udgør godt 1 mio. personer,

svarende til en sjettedel af den samlede befolkning. Der er aktuelt 894.000

beboere i almene familieboliger, 40.000 beboere i de almene ungdomsboli-

ger og 82.000 beboere i almene ældre- og plejeboliger.

58 pct. af befolkningen eller i alt 3,3 mio. personer bor i ejerboliger, mens

henholdsvis hhv. 17 pct. og 6 pct. af befolkningen bor i private udlejningsbo-

liger og andelsboliger.

2.1.1. Beboernes aldersfordeling

Der er generelt set sammenhæng mellem aldersgruppe og boligvalg, således

at beboernes aldersfordeling varierer fra boligtype til boligtype. Variationen

ses særligt for ejerboliger og private udlejningsboliger, mens andelen af be-

boere i almene familieboliger ligger forholdsvis stabilt på omkring 15 pct. af

beboerne uanset alder.

Andelen af befolkningen, der bor i ejerboliger, er høj for familier med børn

og personer i slutningen af 30’erne og frem til midten af 70’erne.

Det mod-

satte gælder for de private udlejningsboliger, hvor en særlig høj andel er be-

boere i starten af 20’erne, mens en lav andel er personer på omkring 50 år

og derover. De private udlejningsboliger fungerer således i høj grad som bo-

liger for unge, hvorefter man flytter i ejerbolig, når man har etableret sig ar-

bejds- og familiemæssigt, jf. figur 2.1.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

38 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Figur 2.1 | Befolkningen fordelt efter alder og boligtype, 2019

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Boligstatistiske database

2.1.2. Andre karakteristika ved beboerne i den almene boligsektor

Selvom beboerne i den almene sektor udgør en relativ stabil andel af alle al-

dersgrupper, adskiller beboersammensætningen i den almene sektor sig på

en række punkter fra beboerne i de øvrige boligformer.

Beboerne i den almene sektor adskiller sig således markant ved, at en lav

andel af beboerne i den erhvervsaktive alder er i job, bl.a. som følge af at en

høj andel er førtidspensionister, og en relativt høj andel er ledige. Beboernes

uddannelsesmæssige baggrund varierer meget mellem de forskellige dele af

boligmarkedet. Andelen af beboere med en videregående uddannelse er så-

ledes markant lavere i den almene boligsektor end uden for, jf. tabel 2.1.

Tabel 2.1 | Udvalgte karakteristika af beboerne. (Pct. andel i 2017)

Almene

- 1999

Børnefamilier

Enlige

Pensionister

Førtidspensionister

Efterlønsmodtagere

Kontanthjælpsmodtagere

18-25-årige

Studerende

Videregående udd.

Beskæftigede

Ledige

Ikke- vestlige ind.

2000 +

I alt

Privat udl.

Andel

Ejer

I alt

Anm.: Udvalgte karakteristika er opgjort for beboere, der er fyldt 18 år (andel personer, pct.).

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen på baggrund af udtræk fra Danmarks Statistiks ministerie-

ordning

Omkring en tredjedel af beboerne mellem 18-64 år i den almene sektor mod-

tager offentlige ydelser, primært kontanthjælp eller førtidspension, hvilket er

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Beboerne i den almene boligsektor

|39

omkring 3 gange så mange i forhold til beboerne i de øvrige dele af boligmar-

kedet. Andelen af ydelsesmodtagere varierer regionalt. Den er lavest i Region

Hovedstaden (28 pct.) og højest i Region Syddanmark (39 pct.). I 9 kommu-

ner er mindst halvdelen af beboerne uden for arbejdsmarkedet, mens den re-

lativt laveste andel (mellem 20-30 pct.) findes i 21 kommuner, herunder i

Aalborg og omegnskommunerne til København, jf. figur 2.2.

Figur 2.2 | Andel af offentligt forsørgede i almene boliger, 2016

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen baseret på

”Beboerne i den almene boligsektor 2018,

Lands-

byggefonden (december 2018)

Beboersammensætningen i almene boliger adskiller sig særligt markant

med hensyn til beboernes etnicitet. Godt en femtedel af beboerne i den al-

mene sektor har ikke-vestlig baggrund svarende til, at godt halvdelen af alle

indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande bor i den almene sek-

tor. Familiestrukturen i den almene sektor adskiller sig også ved, at de al-

mene boliger generelt i højere grad befolkes af enlige. Endvidere er der en

høj andel af boligerne, som kun er beboet af én person. Dette gælder særligt

for henholdsvis ungdomsboliger og ældre- og plejeboliger, hvor andelen af

boliger beboet af én beboer udgør hhv. 60 og 90 pct., mens andelen i fami-

lieboliger er 28 pct.

Sammenfattende afspejler beboersammensætningen, at den almene bolig-

sektor i høj grad stiller boliger til rådighed for socialt eller økonomisk van-

skeligt stillede grupper, især grupper uden for arbejdsmarkedet og grupper

med anden etnisk baggrund end dansk.

2.1.3. Beboersammensætning i de udsatte almene boligområder

Nogle almene boligafdelinger er præget af en særlig skæv beboersammen-

sætning bl.a. karakteriseret ved en kraftig underrepræsentation af personer

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

40 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

med regulær og stabil tilknytning til arbejdsmarkedet og/eller en høj andel

af beboere med anden etnisk baggrund end dansk, jf. figur 2.3.

Udsatte

boligområder defineres i almenboligloven som sammenhængende

almene områder med mere end 1.000 beboere, der er kendetegnet ved en

høj andel fra uden for arbejdsmarkedet, mange dømte, med begrænset ud-

dannelse og/eller med lave indkomster. Hvis området herudover har en høj

andel af beboere med anden etnisk baggrund betegnes området som ”ghet-

toområde”. Har området endvidere

været på ghettolisten i 5 år i træk beteg-

nes området som et hårdt ghettoområde. Pr. 1. december 2018 var der 43

udsatte områder (med 87.000 beboere) og 29 ghettoområder (63.000 bebo-

ere), hvoraf 15 var hårde ghettoområder (42.000 beboere).

Der er markante forskelle i beboersammensætningen mellem udsat-

te/ghettoområder og det øvrige boligmarked, herunder også i forhold til den

almene boligsektor som helhed. Dette gælder særligt med hensyn til bebo-

ernes etnicitet, hvor andelen af ikke-vestlige beboere er 9 gange så høj i

ghettoområderne end gennemsnittet for hele landet, og ca. 3 gange så høj

som i hele den almene boligmasse. Tilsvarende er svag tilknytning til ar-

bejdsmarked og antallet af dømte ca. 3 gange så høj i ghettoområderne i

forhold til hele boligmassen, jf. tabel 2.2.

Figur 2.3 | Gennemsnitlig indkomst for bolig-

sektorerne (Alle 18-64 årige = 100, året 2017)

Tabel 2.2 | Ghettokriterierne pr. 1. december

2018 opgjort for boligsektorerne og udsat-

te/ghetto områder

Udenfor Dømte

Kun

Gns.

E&I

arbejds-

grundskole indkomst Ikke

marked

vestlige

> 40 %

Ejer

Andel

Privat leje.

Almen

Heraf:

Udsatte

Ghetto

Hårde ghetto

Alle

2,0

2,1

2,2

0,7

100

≥ 1,98

0,3

0,6

1,2

1,4

> 60 %

< 55 %

115

> 50 %

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen baseret på udtræk fra Danmarks Statistiks forskerordning

Det skal bemærkes, at udlejningsreglerne søger at imødegå den skæve bebo-

ersammensætning i de udsatte områder. Senest er der som led i bestræbel-

serne for at modvirke parallelsamfund med virkning fra 2019 indført en be-

tydelig skærpelse af anvisnings- og udlejningsregler for boligafdelinger be-

liggende i udsatte boligområder.

2.1.4. Beboernes indkomst

I tabel 2.3 er vist beboerne i de fire boligformer fordelt efter størrelsen af di-

sponibel ækvivalensindkomst. Ækvivalensindkomsterne tager højde for for-

skelle i husstanden ved dels af fordele indkomsten ud på alle medlemmer af

husstanden og dels at tage højde for stordriftsfordele ved at være flere per-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Beboerne i den almene boligsektor

|41

soner i en husholdning, jf. boks 2.1. Personerne er fordelt på deciler, hvor

eksempelvis 1. decil (D1) viser den største ækvivalensindkomst for de 10 pct.

af beboerne, der har den laveste ækvivalensindkomst, 2. decil (D2) viser hø-

jeste ækvivalensindkomst for de næste 10 pct. af beboerne osv.

Boks 2.1 | Ækvivaleret disponibel indkomst

For at tage højde for stordriftsfordele ved at være flere personer i samme

familie opgøres den disponible indkomst pr. husstandsmedlem, idet de

enkelte familiemedlemmer dog ikke tæller lige meget. Rent teknisk benyt-

tes her den såkaldte ”modificerede OECD-skala”, der tillægger den første

voksne i familien vægten 1. Øvrige voksne tillægges vægten 0,5, mens hvert

barn (under 15 år) tildeles vægten 0,3. Summen af disse vægte for en given

husstand udgør husstandens ækvivalensfaktor. En husstand med 2 voksne

og 2 børn vil således have en ækvivalensfaktor på 2,1. Familiens ækviva-

lerede indkomst opgøres herefter som familiens disponible indkomst

divideret med ækvivalens-faktoren. Tallet udtrykker, hvor stor disponibel

indkomst hvert familiemedlem skulle have for at opretholde nuværende

forbrugsmuligheder, hvis de rent hypotetisk flyttede hver for sig.

Det ses af tabel 2.3, at beboere i almene boliger har den laveste gennemsnit-

lige ækvivalerede disponible indkomst på 178.000 kr., mod 192.000 kr. i

den private udlejningssektor, der ligger næstlavest, og 260.000 kr. for alle

beboere. Den gennemsnitlige ækvivalensindkomst i den almene sektor lig-

ger således 32 pct. lavere end gennemsnittet for alle.

Tabel 2.3 | Beboerne (18 år+) fordelt på indkomstdeciler (ækvivaleret di-

sponibel indkomst) og boligform, 2017

------------ Maksimumindkomst i decilen, 1.000 kr. -------------

Ejerbolig

Andelsbolig

Privat udlejning

Almen bolig

- Opført 2000+

Alle boligformer

Forskel mellem

Almene og Alle

170

107

100

117

204

136

112

129

134

155

232

156

138

149

159

178

257

179

157

162

169

203

282

203

174

172

178

230

310

227

195

183

190

259

343

255

220

200

207

293

388

289

252

223

230

337

114

470

344

309

263

267

412

149

Alle Gns. 90/10

ratio

318

218

192

178

184

260

2,8

3,2

4,2

2,6

2,9

3,5

0,9

Anm.: Decil-opdelingen

er foretaget separat for de enkelte boligformer. ”Alle Gns.” angiver

gennem-

snittet.

”90/10-ratio” måler forholdet mellem 90 pct. percentilen og 10 pct. percentilen i indkomstfordelin-

gen.

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen på baggrund af udtræk fra Danmarks Statistiks ministerie-

ordning

I de laveste indkomstdeciler er der ikke så stor forskel mellem indkomstni-

veauet for beboerne i den almene sektor set i forholde til beboerne i privat

udlejning og andelsboliger, jf. tabel 2.3. Beboerne i privat udlejning har la-

vere indkomst i ide første 4 deciler i forhold til almene boliger, hvilket bl.a.

skyldes en overrepræsentation af særligt unge og studerende i den private

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

42 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

udlejningssektor. Fra og med 5. decil er indkomsterne i den almene sektor

lavere i forhold til alle øvrige sektorer.

Indkomstspredningen blandt beboerne i den almene sektor er mindre end

blandt beboerne i de øvrige sektorer. Beboerne i den almene boligsektor har

således en tydeligt lavere gennemsnitsindkomst, især i forhold til ejerboli-

ger, og en lidt mindre indkomstspredning end beboerne i de øvrige sektorer

på boligmarkedet.

2.1.5. Beboerne i de billigste familieboliger

I dette afsnit undersøges det, hvem der bor i de relativt billigste boliger i de

største kommuner sammenlignet med beboersammensætningen i den øvri-

ge del af landet. Konkret sammenlignes beboersammensætningen i de al-

mene familieboliger i landets fire største kommuner (København (inkl. Fre-

deriksberg), Aarhus, Aalborg og Odense) med beboersammensætningen i de

øvrige kommuner, hvor boligerne er fordelt på tre intervaller efter månedlig

husleje pr. bolig på under 4.200 kr., på 4.200

–

6.199 kr. og på over 6.200

kr. om måneden. De valgte huslejeintervaller svarer til huslejefordelingen på

nedre og øvre kvartil primo 2019. Det vil sige, at de 25 pct. billigste boliger

har en husleje på op til 4.200 kr., og de 25 pct. dyreste boliger har en husleje

på 6.200 kr. og derover.

I tabel 2.4 er vist karakteristika for beboerne svarende til den ovenfor bely-

ste beboersammensætning, men her præsenteret for beboerne i de almene

familieboliger fordelt på de tre huslejeintervaller efter månedlig husleje. Be-

boersammensætningen er præsenteret som den

procentvise andel

af bebo-

erne i alt. Eksempelvis ses, at andelen af beboere, som er børnefamilier, ud-

gør 11 pct. i de billigste familieboliger i de 4 største kommuner set i forhold

til, at andelen af børnefamilier i alle familieboliger i de 4 største kommuner

udgør 30 pct.

Tabel 2.4 | Udvalgte karakteristika af beboerne i almene familieboliger for-

delt på månedlig husleje (pct. andel i 2017)

Huslejeintervaller

(Månedlig husleje

kr. pr. bolig)

Børnefamilier

Enlige

Pensionister

Førtidspensionister

Efterlønsmodtagere

Kontanthjælpsmod-

tager

18-25-årige

Studerende

Videregående udd.

Beskæftigede

Ledige

Ikke- vestlige ind.

4 største kommuner

- 4.200- 6.200

4.200 6.199

Øvrige kommuner

Hele landet

I alt -4.200 4.200- 6.200

6.199

I alt

I alt -4.200 4.200- 6.200

6.199

1) de 4 største kommuner omfatter København (inkl. Frederiksberg), Aarhus, Aalborg og Odense

Anm.: Udvalgte karakteristika er opgjort for beboere, der er fyldt 18 år (andel personer, pct.), sva-

rende til tabel 2.1. Det bemærkes, at samme person godt kan optræde i flere kategorier eks. enlige og

pensionister, ledige og kontanthjælpsmodtagere

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Beboerne i den almene boligsektor

|43

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen på baggrund af udtræk fra Danmarks Statistiks ministerie-

ordning

Det ses af tabellen, at de mest markante forskelle i beboersammensætningen

for almene familieboliger i de billigste boliger for hele landet (dvs. med en

husleje under 4.200 kr. om måneden) i forhold til de øvrige familieboliger

er, at 73 pct. af husstandene er enlige i forhold til 55 pct. i de mellemste og i

underkanten af 40 pct. for de dyreste. Omvendt ses, at andelen af husstande

med børn i familieboligerne i hele landet er meget lav i de billigste boliger.

Disse forskelle skal antageligt ses i relation til sammenhængen mellem hus-

leje og boligstørrelse, og at boliger med en lav absolut husleje typisk også er

små boliger. Det bemærkes, at der for disse to husstandstyper ikke er nogen

nævneværdig forskel mellem de to kommunegrupper.

For at tydeliggøre, hvordan de forskellige husstandstyper er over-/underre-

præsenteret i de billigste familieboliger, er dette yderligere illustreret i figur

2.4. Figuren viser således, hvor mange procentpoint andelen af beboerne i

de billigste boliger afviger i forhold til alle familieboliger for hver enkelt hus-

standstype inden for de enkelte geografiske områder. Det ses eksempelvis,

at andelen af børnefamilier i de 4 største kommuner i de billigste familiebo-

liger (som udgør 11 pct. af beboerne) har en andel, der er 19 procentpoint la-

vere i forhold til andelen af børnefamilier i alt i familieboligerne i de 4 stør-

ste kommuner (som udgør 30 pct. af beboerne).

Figur 2.4 | Under-/overrepræsentation af beboere i de billigste almene fami-

lieboliger ift. den samlede andel for hver familietype (pct. point 2017)

4 største kommuner

-5

-10

-15

-20

Øvrige Kommuner

Hele landet

Anm.: Under-/overrepræsentation er opgjort

som den andelsmæssige (procentpoint) afvigelse fra ’i

alt’ for hver familietype

inden for de forskellige geografiske områder, jf. tabel 2.4. Fx andelen af bør-

nefamilier i hele landet i de billigste boliger (11 pct.) fratrækkes 29 pct. for i alt, svarende til en for-

skel på -18 procentpoint.

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen på baggrund af tabel 2.4

Figur 2.4 viser, at karakteristisk for beboerne i de billigste almene familieboli-

ger

–

i såvel hele landet som i de to kommunegrupper

–

er en større andel

overrepræsentation af husstande med relativt lav betalingsevne, fx kontant-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

44 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

hjælpsmodtagere og unge i alderen 18-25 år. Overrepræsentationen betegner

en højere andel i de billigste boliger i forhold til alle familieboliger for hver

familietype inden for hvert af de tre geografiske områder. Derimod er beskæf-

tigede og beboere med videregående uddannelse underrepræsenteret.

Modsat, hvad der gælder for enlige og børnefamilier, ses mindre geografiske

forskelle i de ovenfor beskrevne karakteristika for beboerne i de billigste bo-

liger, når man ser på beboersammensætningen i de 4 største kommuner i

forhold til øvrige kommuner. Der kan således ses en forskel i over-/under-

repræsentation (afvigelse i procentpoint) mellem de to kommunegrupper

for fx kontanthjælpsmodtagere (højere overrepræsentation i de 4 største

kommuner), unge i alderen 18-25-årige (lavere overrepræsentation i de 4

største kommuner), samt beskæftigede og ikke-vestlige indvandrere (større

underrepræsentation i de 4 største kommuner end i de øvrige kommuner).

I tabel 2.5 er beboerne i de almene familieboliger fordelt efter størrelsen af

disponibel ækvivaleret indkomst og på de tre huslejeintervaller. Der ses en

vis sammenhæng mellem beboernes indkomst og husleje. Beboerne i de bil-

ligste boliger har typisk også en relativt lav indkomst, og omvendt har bebo-

erne i de dyreste boliger typisk også en højere indkomst. Medianindkomsten

for beboerne i de billigste boliger er således omkring 21.000 kr. lavere i de 4

største kommuner og 29.000 kr. lavere i de øvrige kommuner i forhold til

medianindkomsten for beboerne i de dyreste familieboliger, svarende til en

forskel på hhv. omkring 12 og 15 pct.

Tabel 2.5 | Indkomstspredningen (kr. pr. år) for beboerne i almene familie-

boliger fordelt på huslejeniveauer for de 4 største kommuner og øvrige

kommuner (Ækvivaleret disponibel indkomst året 2017)

Husleje-

intervaller

(kr. pr.

måned)

Under 4.200

4.200-6.199

6.200 +

I alt

De 4 største kommuner

Nedre

kvartil

Median

Øvre

Kvartil

Gns.

Nedre

Kvartil

Øvrige Kommuner

Median

Øvre

Kvartil

Gns.

121.000 158.000 195.000 163.000 132.000 161.000 195.000 166.000

140.000 172.000 212.000 180.000 154.000 175.000 211.000 184.000

138.000 179.000 233.000 191.000 158.000 190.000 239.000 203.000

134.000 169.000 213.000 179.000 150.000 175.000 215.000 185.000

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen på baggrund af udtræk fra Danmarks Statistiks ministerie-

ordning

Det ses, at der ikke er nogen nævneværdig forskel mellem medianindkom-

sten for de tre huslejeintervaller mellem de 4 største kommuner og de øvrige

kommuner. For nedre kvartil ses derimod, at indkomsten i de største kom-

muner ligger klart lavere end i de øvrige kommuner.

I figur 2.5 og 2.6 er vist indkomstspredningen for beboerne i familieboliger

fordelt på deciler og andelen af beboere fordelt på de tre huslejeintervaller.

Under søjlen for hvert decil er angivet medianindkomsten for decilet, hvor

det fx ses, at medianindkomsten er på ca. 71.000 kr. i 1. decil med de 10 pct.

af beboerne med den laveste indkomst.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Beboerne i den almene boligsektor

|45

Det ses ydermere, at andelen af beboere med en husleje på under 4.200 kr.

udgør 35 pct. for de 10 pct. af beboerne med lavest indkomst i de 4 største

kommuner, mens 25 pct. bor i boliger med en husleje på mindst 6.200 kr.

om måneden. For de 10 pct. af beboerne med den højeste indkomst i disse

kommuner udgør andelen af beboere med en husleje på under 4.200 kr. 15

pct., mens 40 pct. bor i boliger med en husleje på mindst 6.200 kr. om må-

neden. I de fire største kommuner er der således 20 procentpoint flere af

beboerne med den laveste indkomst (1. decil), der bor i de relativt billigste

boliger, end dem med den højeste indkomst (10. decil).

Figur 2.5 | Indkomstspredningen fordelt på

huslejeniveauer De 4 største kommuner

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

71 120 139 154 165 176 190 210 240 324

(Indkomst. 1.000 kr.)

-4.200

4.200-6.199

6.200 +

Figur 2.6 | Indkomstspredningen fordelt på

huslejeniveauer

Øvrige kommuner

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

72 120 139 154 165 176 190 210 240 318

(Indkomst. 1.000 kr.)

-4200

4200-6199

6200-

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen på baggrund af udtræk fra Danmarks Statistiks ministerie-

ordning

Figur 2.5 og 2.6 viser, at knap en fjerdedel af boligerne med den højeste hus-

leje (mindst 6.200 kr.) i de største kommuner er beboet af beboere med en

indkomst, der ligger blandt de 30 pct. laveste, mens knap en femtedel af bo-

ligerne med den laveste husleje (under 4.200 kr.) er beboet af beboere med

en indkomst, der ligger blandt de 30 pct. højeste. Noget tilsvarende gælder i

de øvrige kommuner, hvor forskellen i disse beboerandele dog er lidt større.

Dette indikerer, at der er et vist potentiale for en bedre fordeling af de billige

familieboliger i forbindelse med genudlejning, fx via anvisning eller fleksibel

udlejning, idet ovennævnte forskel i beboerandele kan forekomme forholds-

vis begrænset.

2.2. Udlejning af almene boliger

2.2.1. Efterspørgsel efter almene familieboliger

Beboersammensætningen som belyst i afsnit 2.1 ændres løbende via fraflyt-

ninger. Efterspørgslen efter almene boliger kan belyses indirekte via to indi-

katorer, ledige almene boliger samt kontantpriser på ejerboliger.

Den aktuelle boligledighed i den almene sektor (marts 2019) er primært

koncentreret i kommuner i det nordvestlige og sydlige Jylland. Der er aktu-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

46 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

elt 4 kommuner, der har en boligledighed på over 2 pct.

, og de er alle belig-

gende i de nævnte dele af Jylland. Omvendt er der stort set ikke ledige al-

mene boliger på Sjælland, og boligledigheden ligger forholdsvist lavt på sto-

re dele af Fyn og i et strøg fra Randers til Ringkøbing.

Der er markante geografiske forskelle i kontantprisen for enfamiliehuse.

Prisen pr. m² er markant højere i hovedstadsregionen og i Aarhus end i re-

sten af landet. Modsat er ejerboligpriserne i en række ”udkantskommuner”,

bl.a. i Jylland og på Lolland-Falster, relativt lave.

De to indikatorer viser således nogenlunde samme billede, men geografiske

forskelle i ejerboligpriserne kan anvendes til at give et mere differentieret

billede. Fx er der på store dele af Sjælland ingen nævneværdig lejeledighed

samtidig med, at kontantpriserne i det indre hovedstadsområde ligger langt

over kontantpriserne i fx Holbæk, Ringsted og Næstved.

Dette indikerer, at der formentlig er betydelige geografiske forskelle i efter-

spørgslen efter familieboliger, og at den især kan antages at ligge særligt højt

i hovedstadsregionen og Aarhus-området. Et sådant efterspørgselspres kan

alt andet lige gøre det vanskeligere for kommunerne at få stillet de rette bo-

liger til rådighed for anvisning, idet det bl.a. kan give sig udslag i, at små og

billige boliger fraflyttes sjældnere.

2.2.2. Udlejning og kommunal anvisning af almene familieboliger

Udgangspunktet for udlejning af almene familieboliger er, at de udlejes efter

anciennitet på en venteliste

–

en intern venteliste (oprykningsventelisten)

og en ekstern venteliste. Pr. 1. juli 2019 er hovedreglen, at hver anden ledige

almene familiebolig fordeles direkte til boligsøgende på den eksterne vente-

liste, og de øvrige ledige almene familieboliger fordeles til boligsøgende på

den interne venteliste (dvs. lejere, der ønsker en anden bolig i en af boligor-

ganisationens afdelinger).

For at løse boligsociale opgaver kan kommunalbestyrelsen beslutte anvis-

ningsret til hver fjerde af de ledige familie- og ungdomsboliger. Anvisnings-

retten går forud for ventelisten. Derudover er der andre instrumenter, som

kommunalbestyrelsen kan benytte for at styrke beboersammensætningen i

de almene boligområder, fx kombineret udlejning og fleksible udlejnings-

regler .

Omkring hver 7. almene bolig fraflyttes årligt. Det svarer til, at godt 80.000

boliger årligt fraflyttes. Heraf er ca. to tredjedele familieboliger. Fraflyt-

ningsfrekvensen er særlig stor for ungdomsboligernes vedkommende, hvor

Almenboligloven indeholder en bestemmelse (§ 115, stk. 7), der kobler omfanget af ledige boliger i den

enkelte kommune med tilsagn til nybyggeri af almene boliger. Kommunalbestyrelsen skal underrette Tra-

fik- Bygge og Boligstyrelsen, hvis den meddeler tilsagn til nye almene familie- og ungdomsboliger på et

tidspunkt, hvor det samlede antal ledige familie- og ungdomsboliger i kommunen, som medfører lejetab,

overstiger 2 pct.

Kommunen og den almene boligorganisation kan aftale, at udlejning skal ske efter særlige kriterier

(fleksibel udlejning). Det kan fx være at give fortrinsret til pendlere med beskæftigelse i kommunen eller til

unge studerende. De aftalte kriterier er ikke de samme alle steder. Oplysning om kriterierne findes almin-

deligvis på kommunens eller boligorganisationens hjemmeside.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Beboerne i den almene boligsektor

|47

godt en tredjedel årligt fraflyttes. Omkring 60 pct. af samtlige almene fami-

lieboliger er blevet omsat siden 2010.

I 2018 blev 78 pct. af de nyudlejede almene familieboliger udlejet efter anci-

ennitet på en venteliste og langt hovedparten via ekstern venteliste. Kom-

munal anvisning blev anvendt i knap 1 ud af de 8 tilfælde, hvor der var ledi-

ge boliger, jf. figur 2.7.

Figur 2.7 | Nyudlejnning af almene familieboli-

ger 2018 (pct.vis andel af udlejningstyper)

Figur 2.8 | Nyudlejning af almene familieboli-

ger fordelt på udlejningstype, året 2018

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen baseret på Landsbyggefondens Huslejeregister primo 2019

Der er store geografiske forskelle i udlejningsmåden, som groft sagt deler

landsdelene op i to hovedgrupper hhv. øst og vest for Storebælt. Dog er der

en tydelig forskel mellem hovedstadsregionen og Vest- og Sydsjælland. I Jyl-

land og på Fyn udlejes således flere boliger via ekstern venteliste og færre

gennem kommunal anvisning, end det er tilfældet øst for Storebælt.

Særligt København og omegnskommunerne hertil har relativt færre boliger,

der udlejes ved ekstern eller intern venteliste, og flere boliger, der udlejes

via hhv. kommunal anvisning og fleksibel udlejning i forhold til udlejnin-

gerne vest for Storebælt, jf. figur 2.9 og 2.10. I hovedstadsregionen er det op

mod 40 pct. af boligerne, der udlejes via anvisning og fleksibel udlejning,

mens det i det øvrige land varierer mellem 22 pct. i Vest- og Sydsjælland og

3 pct. i Nordjylland. Fyn og Østjylland ligger også med en relativt høj andel,

hvilket i høj grad skyldes Odense og Aarhus.

Disse geografiske forskelle i udlejningstyperne afspejler antageligt de gene-

relle efterspørgselsforhold på boligmarkedet.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Figur 2.9 | Andel kommunalt anviste familie-

boliger (året 2018)

Figur 2.10 | Andel af familieboliger, der er

kommunalt anviste, fleksibel eller kombineret

udlejet året 2018

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen baseret på Landsbyggefondens Huslejeregister primo 2019

2.2.3. Huslejen i nyudlejede og kommunalt anviste almene fami-

lieboliger

I tabel 2.6 vises bestanden af almene boliger fordelt på månedlig husleje pr.

bolig primo 2019 samt antallet af nyudlejede familieboliger og kommunalt

anviste boliger.

Af tabellen fremgår, at andelen af familieboliger, der i løbet af 2018 fik nye

lejere, udgjorde omkring 11 pct., hvoraf de kommunalt anviste udgjorde godt

1 pct. (knap hver 10. nyudlejede).

Andelen af familieboliger, der fik nye lejere i 2018, udgjorde øst og vest for

Storebælt hhv. 9 og 14 pct. Modsat er andelen af kommunalt anviste heraf

højere øst end vest for Storebælt med 18 pct. øst og 4 pct. vest for Storebælt.

Huslejens størrelse påvirker endvidere udlejnings- og anvisningsmønsteret.

Andelen af nyudlejede familieboliger er højere for familieboliger med en

husleje

under

4.000 kr.

–

hhv. 12 og 15 pct. øst og vest for Storebælt. Tilsva-

rende er andelen af kommunalt anviste i nyudlejede familieboliger højere i

boligerne med en husleje under 4.000 kr. med- 21 pct. øst og 5 pct. vest for

Storebælt.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Beboerne i den almene boligsektor

|49

Tabel 2.6 | Antal almene familieboliger fordelt på månedlig husleje (kr. pr.

bolig i 2019), herunder nyudlejede og kommunalt anviste i året 2018

–

for-

delt på områder (øst- og vest for Storebælt)

-3.999

Bestanden

Hele landet

Øst for Storebælt

Vest for Storebælt

Nyudlejet 2018

Hele landet

Øst for Storebælt

Vest for Storebælt

Kommunalt anviste

Hele landet

Øst for Storebælt

Vest for Storebælt

1.200

800

400

2.700

2.000

700

1.500

1.400

100

5.400

4.200

1.200

12.700

3.900

8.800

28.600

10.600

18.000

15.500

8.500

6.900

56.700

23.000

33.800

91.500

32.600

58.900

258.800

119.800

139.000

143.700

99.400

44.300

494.000

251.700

242.300

4.- 5.999

6.000 +

I alt

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen baseret på Landsbyggefondens Huslejeregister primo 2019

I tabel 2.6 er der foretaget en yderligere opdeling med hensyn til såvel geo-

grafiske områder og den månedlige husleje. I tabellen vises bestanden af

almene boliger fordelt på månedlig husleje pr. bolig primo 2019 (1. panel),

samt antallet af nyudlejede familieboliger (2. panel) og heraf kommunalt

anviste boliger (3. panel) i hele 2018 fordelt efter månedlig husleje pr. bolig

primo 2019.

Det ses af tabel 2.7, at huslejen for nyudlejede familieboliger og for kommu-

nalt anviste i året 2018 på landsplan ikke afviger væsentligt fra huslejeforde-

lingen for hele bestanden, hvoraf omkring halvdelen har en husleje mellem

4.-6.000 kr., omkring 20 pct. har en husleje under 4.000 kr., og omkring 30

pct. har en husleje over 6.000 kr. om måneden.

Fordelt på geografiske områder ses det, at de kommunalt anviste boliger i

året 2018 generelt set har et lavere huslejeniveau primært i hovedstaden,

Nord- og Østsjælland samt i Østjylland.

Tabel 2.7 | Antal almene familieboliger fordelt på månedlig husleje (kr. pr.

bolig i 2019), herunder nyudlejede og kommunalt anviste familieboliger i

året 2018

–

fordelt på områder (pct.)

-3.000

3.-

3.999

4.-

4.999

5.-

5.999

6.- 7.000 +

6.999

I alt

Gns.

husleje

(md. kr.)

5.300

5.700

6.100

5.000

4.700

5.200

4.900

Antal

I alt

Hele landet

Kbh. og omegn

Nord- og Østsjælland

Vest-- og Sydsjælland

Fyn og Sydjylland

Østjylland

Vest- og Nordjylland

Heraf:

Nyudlejet 2018

100

494.000

151.000

56.900

43.800

101.400

71.100

69.800

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

50 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

-3.000

3.-

3.999

4.-

4.999

5.-

5.999

6.- 7.000 +

6.999

I alt

Gns.

husleje

(md. kr.)

5.200

5.600

6.100

5.000

4.700

5.200

4.900

Antal

Hele landet

Kbh. og omegn

Nord- og Østsjælland

Vest-- og Sydsjælland

Fyn og Sydjylland

Østjylland

Vest- og Nordjylland

Heraf:

Kommunalt anvist 2018

Hele landet

Kbh. og omegn

Nord- og Østsjælland

Vest-- og Sydsjælland

Fyn og Sydjylland

Østjylland

Vest- og Nordjylland

100

56.700

12.900

4.900

5.200

13.100

9.600

11.100

100

5.200

5.300

5.700

5.000

4.400

4.500

4.700

5.400

2.700

1.100

500

400

600

200

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, Landsbyggefondens huslejeregister 1. januar 2019

2.3. Rådighedsbeløb for beboere i den almene sektor

Spørgsmålet om, hvorvidt der er brug for flere billige almene boliger, kan

ikke besvares alene fra udbudssiden. De potentielle almene boligtageres

indkomstforhold har også betydning.

I dette afsnit er vist familietypeberegninger foretaget med udgangspunkt i

en række beregninger for huslejeniveauet i den almene boligsektor. På

grundlag af de anvendte forudsætninger beregnes rådighedsbeløbet for for-

skellige familietyper, som repræsenterer typiske husstande, der kan forven-

tes at efterspørge almene boliger.

Formålet med familietypeberegningerne er således at give et simplificeret

billede af virkeligheden for at illustrere de umiddelbare (eller statiske) virk-

ninger på familiernes rådighedsbeløb af forskellige huslejeniveauer i særligt

nyere almene familieboliger.

En meget stor del af efterspørgslen efter familieboliger kommer fra lavind-

komstgrupper, som af økonomiske grunde typisk ikke vil have andet valg

end at efterspørge almene eller private lejeboliger med en relativt lav husle-

je. Der fokuseres derfor særligt på rådighedsbeløb for beboere i den almene

sektor på

kontanthjælp eller førtidspension

efter boligudgifter.

2.3.1. Huslejen i almene boliger i forhold til forskellige familiety-

pers disponible indkomst

For at belyse effekten af det højere huslejeniveau i de nyere almene boliger

for typiske husstande, der efterspørger almene boliger, er i tabel 2.8 og 2.9

vist udvalgte familietypers månedlige disponible indkomst før (brutto) og

efter (netto) boligudgifter for en gennemsnitlig familiebolig i den eksiste-

rende bestand og i de nyere familieboliger, dvs. også efter evt. boligstøtte.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Beboerne i den almene boligsektor

|51

Tabel 2.8 | Månedlig disponibel indkomst 2019 angivet i kr. for udvalgte

familietype før og efter boligudgift fordelt på to huslejeniveauer

Familietype:

Enlig LO-arbejder uden børn

LO-par med 2 børn i børnehave

Par på kontanthjælp (op til 6 måneder) med 2 børn

Enlig pensionist

Enlig pensionist med ATP

Enlig førtidspensionist

Par på førtidspension

Enlig efterlønsmodtager

Enlig dagpengemodtager

Enlig kontanthjælpsmodtager over 25 år

Brutto

19.930

39.480

22.870

10.980

11.490

13.220

23.030

12.150

13.380

8.560

Netto (5.200

kr./måned)

14.730

34.280

17.670

8.800

9.160

9.500

17.830

7.620

8.850

5.480

Netto (7.300

kr./måned)

13.280

32.180

15.570

7.720

8.230

8.280

16.240

5.740

6.970

3.660

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens beregninger med lovmodellens familietypemodel

Den månedlige husleje for almene familieboliger er i tabel 2.9 vist som andel

af familietypers månedlige disponible indkomst (netto) for såvel bestanden

af almene familieboliger, som de nyere familieboliger på landsplan og i Kø-

benhavn by og omegn.

Tabel 2.9 | Månedlig husleje i almene familieboliger 2019 som andel af må-

nedlig disponibel indkomst 2019 for udvalgte familietyper efter evt. udgifter

til daginstitution og evt. boligstøtte

Bestanden af fami-

lieboliger

Neder

der-

ste

25%

Månedlig husleje i fami-

lieboliger (kr./bolig)

Nyere familieboliger

(2010+)

Nyere familieboliger

i Kbh. by og omegn

(2010+)

Me- Øver-

dian ste 25

Me- Øver- Neder

dian

ste der-

25%

ste

25%

Me- Øver- Neder

dian

ste

der-

25% ste 25

4.200 5.200 6.200 6.600 7.300 8.100 7.400 8.300 9.300

Husleje som andel af månedlig disponibel indkomst (netto)

Familietype:

Enlig LO-arbejder

LO-par med 2 børn i bør-

nehave

Par på kontanthjælp (op

til 6 måneder) med 2 børn

Enlig pensionist

Enlig pensionist med ATP

Enlig førtidspensionist

Par på førtidspension

Enlig efterlønsmodtager

Enlig dagpengemodtager

Enligkontanthjælps-

modtager over 25 år

I pct. ift. til huslejen

ibestanden

I pct. ift. huslejen i

nyere boliger

I pct. ift. huslejen i

nyere boliger i kbh

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens beregninger med lovmodellens familietypemodel.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

52 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Den månedlige husleje udgør en større andel af den månedlige disponible

indkomst i nyere familieboliger end den eksisterende bestand af familieboli-

ger. Tilsvarende udgør huslejen en større andel af den månedlige disponible

indkomst i nyere familieboliger i København by og omegn end nyere fami-

lieboliger på landsplan. Det er i høj grad et udtryk for, at de nyere familiebo-

liger i København by og omegn har en højere husleje end på landsplan. For

en enlig kontanthjælpsmodtager i København by og omegn udgør huslejen

85 procent af den månedlige disponible indkomst mod 56 procent i den ek-

sisterende bestand af almene familieboliger.

2.3.2. Rådighedsbeløb for beboere i den almene sektor på kon-

tanthjælp eller førtidspension

I tabel 2.10 belyses eksempler på rådighedsbeløb for beboere i den almene

sektor på kontanthjælp eller førtidspension efter boligudgifter. Der ses på

hhv. enlige og par samt boliger i hele bestanden i det nyere byggeri og i boli-

ger i det nyere byggeri beliggende i København og omegn fordelt på forskel-

lige boligstørrelser og huslejer liggende i intervallet fra knap 4.800 kr. om

måneden (for en typisk familiebolig på 66-75 m²) og op til godt 8.300 kr.

(for en nyere familiebolig på 91-106 m² beliggende i København og omegn).

Tabel 2.10 | Månedligt rådighedsbeløb efter boligudgift, evt. boligstøtte for

enlige og par i forskellige dele af den almene boligmasse (2019-pl)

Enlige

Husleje

Kontanthjælpsmodtagere

1 barn

10.380

9.190

8.590

Førtidspensionister

1 barn

13.700

13.224

12.984

2 børn

17.106

16.630

16.390

66-75 m2 Uden børn

Samlede bestand

Nyere boliger (2010+)

Heraf i København by

og omegn

4.730

5.920

6.520

5.512

5.035

4.435

2 børn Uden børn

13.577

12.387

11.787

9.883

9.346

9.076

Par

Husleje

Kontanthjælpsmodtagere

1 barn

15.801

14.929

13.979

Førtidspensionister

1 barn

17.043

16.598

15.648

2 børn

18.323

17.859

16.975

91-105 Uden børn

Samlede bestand

Nyere boliger (2010+)

Heraf i København by

og omegn

6.200

7.360

8.310

11.097

9.937

8.987

2 børn Uden børn

16.671

15.511

14.561

16.827

15.973

15.228

Anm.: Rådighedsbeløbet er opgjort efter indbetaling til ATP samt evt. udgifter til daginstitution.

Beregningerne er baseret på en række standardforudsætninger om blandt andet udgifter til forbrug

(el, vand og varme), skatteprocent. For familier med et barn er barnet 5 år, og for familier med to

børn er børnene hhv. 5 år og 10 år.

Kilde:Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens beregninger med lovmodellens familietypemodel.

Det ses af tabel 2.10, at en enlig kontanthjælpsmodtager uden forsørgerpligt

i en familiebolig på 66-75 m² vil have et månedligt rådighedsbeløb mellem

omkring 5.500 kr. (for en typisk bolig i bestanden) og 4.400 kr. pr. (for en

nyere familiebolig beliggende i København og omegn). En enlig forsørger på

kontanthjælp med 2 hjemmeboende børn i tilsvarende boliger vil have et

månedligt rådighedsbeløb mellem omkring 13.600 kr. til 11.800 kr. For en-

lige førtidspensionister i tilsvarene boliger ligger rådighedsbeløbet fra om-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Beboerne i den almene boligsektor

|53

kring 9.000 kr. (uden forsørgerpligt) og op til godt 17.000 kr. (med 2 hjem-

meboende børn).

2.4. Centrale pointer

Antallet af beboere i den almene boligsektor udgør godt 1 mio. personer,

svarende til godt en sjettedel af den samlede befolkning. Der er aktuelt ca.

900.000 beboere i almene familieboliger og 40.000 beboere i almene ung-

domsboliger.

Beboersammensætningen i den almene boligsektor adskiller sig markant fra

beboersammensætningen i de øvrige tre sektorer på boligmarkedet på en

række områder. I den almene boligsektor er der således en overvægt af før-

tidspensionister og ledige, herunder kontanthjælpsmodtagere. En tredjedel

af beboerne (mellem 18-64 år) er på offentlige ydelser, såsom kontanthjælp

eller førtidspension, hvilket er cirka tre gange så mange set i forhold til de

øvrige boligsektorer. I forhold til etnicitet adskiller den almene boligsektor

sig ligeledes ved, at en fjerdedel af samtlige beboere har ikke-vestlig bag-

grund svarende til, at godt halvdelen af alle indvandrere og efterkommere

fra ikke-vestlige lande bor i sektoren. Uddannelsesniveauet er også markant

lavere for beboerne i den almene boligsektor.

Nogle almene boligafdelinger er præget af en særligt skæv beboersammen-

sætning bl.a. karakteriseret ved en kraftig underrepræsentation af personer

på arbejdsmarkedet, overrepræsentation af personer med lavt uddannelses-

niveau og/eller en høj andel af beboere med anden etnisk baggrund end

dansk. Pr. 1. december 2018 var der 43 udsatte boligområder med 87.000

beboere i familieboliger.

Beboerne i den almene sektor, herunder i det nyere almene byggeri, har en

lavere gennemsnitlig indkomst end beboerne i de øvrige sektorer på bolig-

markedet, klart mest markant i forhold til ejerboligsektoren og forholdsvis

begrænset i forhold til private lejeboliger. Samtidig er indkomstspredningen

inden for den almene sektor mindre end i de andre sektorer, hvor den også

er markant større i private lejeboliger.

Karakteristisk for beboerne i de 25 pct. billigste familieboliger, hvor den

månedlige husleje er på op til 4.200 kr., er en meget høj andel enlige og en

lav andel børnefamilier. De billigste boliger har endvidere en større andel af

husstande med relativt lav betalingsevne, fx kontanthjælpsmodtagere og

unge i alderen 18-25 år, hvorimod beskæftigede og beboere med videregå-

ende uddannelse er underrepræsenteret i de billigste familieboliger. Ind-

komstspredningen for beboerne i familieboliger fordelt på hhv. de 25 pct.

billigste og dyreste familieboliger indikerer dog et vist potentiale for en bed-

re fordeling af de billigste boliger i forbindelse med genudlejning.

Familietypeberegninger vedrørende husleje i almene boliger og beboernes

disponible indkomst for enkeltstående husstande med forskellige karakteri-

stika viser, at især kontanthjælpsmodtagere har et relativt lavt rådighedsbe-

løb, både før og efter boligudgifter.

Beboersammensætningen afspejler samlet set, at den almene boligsektor, i

overensstemmelse med sit boligsociale formål, stiller boliger til rådighed for

socialt og/eller økonomisk vanskeligt stillede befolkningsgrupper. Det be-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

54 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

mærkes i den forbindelse, at der i almenboliglovens målsætning om udlej-

ning af almene boliger indgår, at en varieret beboersammensætning skal sø-

ges fremmet.

Beboersammensætningen kan ændres via mobilitet på boligmarkedet. Om-

kring hver 10. familiebolig fraflyttes årligt, og omkring 60 pct. af den aktuel-

le bestand af familieboliger er blevet fraflyttet siden 2010.

I 2018 blev 78 pct. af de nyudlejede almene familieboliger udlejet efter anci-

ennitet på en venteliste og langt hovedparten via ekstern venteliste. Kom-

munal anvisning blev anvendt i knap 1 ud af de 8 tilfælde og kommunal an-

visning og fleksibel udlejning i knap 1 ud af 5 tilfælde.

Tallene dækker over geografiske forskelle. I hovedstadsregionen (Køben-

havn og omegn, Nordsjælland og Østsjælland) er det op mod 40 pct. af boli-

gerne, der udlejes via kommunal anvisning og fleksibel udlejning, mens det i

det øvrige land varierer mellem 22 pct. i Vest- og Sydsjælland og 3 pct. i

Nordjylland. Herimellem ligger Fyn og Østjylland, hvilket i høj grad skyldes

Odense og Aarhus.

Hvis der alene ses på andelen, der udlejes via kommunal anvisning, ligger

den på Sjælland generelt på over 10 pct., når der ses bort fra enkelte kom-

muner mod vest og syd, og i mange kommuner i hovedstadsregionen ligger

den på over 25 pct.

Der ses en vis sammenhæng mellem huslejens størrelse og mønster for ud-

lejning og anvisning. Andelen af nyudlejede familieboliger er højere for fa-

milieboliger med en husleje under 4.000 kr.

–

hhv. 12 og 15 pct. øst- og vest

for Storebælt. Tilsvarende er andelen af kommunalt anviste boliger i nyudle-

jede familieboliger højere i boligerne med en husleje under 4.000 kr. med 21

pct. øst for Storebælt og 5 pct. vest for Storebælt.

Dette kan ses som indikation på, at det generelt kan være vanskeligere for

kommunerne at få stillet passende boliger til rådighed for anvisning i ho-

vedstadsregionen, herunder især de centrale dele, samt i Østjylland (Aar-

hus).

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Praksis for nybyggeristyring og boligsocial anvisning

|55

Praksis for nybyggeristyring og

boligsocial anvisning

Tendenser til stigende gennemsnitlige boligstørrelser og huslejeniveauer i

nybyggeriet, jf. kapitel 1, står i kontrast til kommunernes udfordringer med

at skaffe nok billige almene boliger til boligsocial anvisning. Derfor er det re-

levant at undersøge, hvordan kommunerne har tilrettelagt deres praksis for

henholdsvis nybyggeristyring og boligsocial anvisning, da dette påvirker

kommunernes muligheder for at dække det lokale boligbehov.

Kapitlet beskriver for det første kommunernes muligheder for at tilrettelæg-

ge deres praksis for nybyggeristyring og boligsocial anvisning og giver for

det andet et indblik i, hvordan kommunerne har tilrettelagt deres praksis for

nybyggeristyring og boligsocial anvisning med fokus på tilvejebringelse af

billige almene boliger.

Beskrivelserne er baseret på dels en spørgeskemaundersøgelse, udsendt til

samtlige kommuner, og dels interviews med en række kommuner, jf. afsnit

5.2.

3.1. Nybyggeristyring

3.1.1. Rammerne for nybyggeristyring

Styringen af det almene nybyggeri er karakteriseret ved en vidtgående de-

centralisering af beslutningskompetencen og finansieringsansvaret til kom-

munerne. Staten fastlægger de overordnede rammer for sektorens virke,

herunder graden af offentlig støtte, mens kommunerne under hensyntagen

til de lokale forhold har tilsagnskompetencen og tilrettelægger det lokale

samarbejde med boligorganisationerne.

Decentraliseringen indebærer, at det er den enkelte kommune, der medde-

ler tilsagn om offentlig støtte til etablering af nye almene boliger og dermed

også på statens vegne giver tilsagn om ydelsesstøtte. Kommunernes til-

sagnsgivning skal baseres på en samlet vurdering af situationen på det loka-

le boligmarked og behovet for nyt støttet boligbyggeri.

Kommunen skal ifølge almenboligloven hvert år foretage en opgørelse af an-

tallet af ledige almene familie-, ældre- og ungdomsboliger og selvejende al-

mene ungdomsboliginstitutioner, som er opført med offentlig støtte, og som

medfører lejetab. På baggrund af opgørelsen skal kommunen vurdere årsa-

gen til ledigheden og træffe foranstaltninger til nedbringelse af denne.

Desuden skal kommunen i forlængelse heraf underrette ressortministeriet,

hvis den meddeler tilsagn til alment byggeri, på et tidspunkt hvor ledighe-

den af almene boliger overstiger 2 pct. Underretningen skal indeholde en

opgørelse over, hvilke foranstaltninger kommunen har foretaget for at ned-

bringe boligledigheden i kommunen.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

56 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Gældende regler om krav til alment nybyggeri

Ifølge almenboligloven skal boligorganisationen i forbindelse med opførelse

og renovering m.v. af almene boliger tilstræbe at få mest mulig værdi for de

investerede midler. Byggeriet skal have en god arkitektonisk, teknisk,

sundhedsmæssig og miljø- og energimæssig kvalitet. Omkostninger og hus-

leje skal samtidig holdes på et sådant niveau, at boligerne kan påregnes ud-

lejet efter deres formål.

Hensynene bag reglerne om nybyggeri er sammenfattende at sikre:



at gennemføre nybyggeri i et omfang og af en art, som der er behov for i

lokalområdet,



at boligerne bliver opført til en pris, som er i overensstemmelse med bo-

ligernes grundlæggende boligsociale formål,



at statens og Landsbyggefondens udgifter til ydelsesstøtte ikke overstiger

det nødvendige,



fremme af bestemte boligformer, som lovgiver mener, at der er særligt

behov for.

For så vidt angår boligernes udformning er der generelt fastlagt en række

vilkår, herunder at boligerne skal være uden luksuspræg, men udstyret tids-

svarende, og der skal være selvstændigt toilet, bad, køkken med indlagt vand

og afløb.

De enkelte familie- og ældreboligers bruttoareal må desuden ikke overstige

115 m

og ungdomsboligerne må ikke overstige 50 m

. Samtidig må det gen-

nemsnitlige boligareal, inkl. fælleslokaler, ikke overstige 110 m

pr. bolig.

Alment nybyggeri er omfattet af et maksimumsbeløb for anskaffelsessum-

men, jf. kapitel 1. Der kan således kun ydes støtte til byggeri, der holder sig

inden for maksimumsbeløbet.

Kommunale krav til alment nybyggeri

Kommunen har i udgangspunktet mulighed for indflydelse på alle forhold

vedrørende nybyggeriet. De krav, som kommunen stiller, vil normalt tage

udgangspunkt i de konkrete behov, som det pågældende byggeri skal opfyl-

de. Kommunens vurdering heraf sker normalt på grundlag af en række fak-

torer bestående af fx befolkningsudviklingen og dens fordeling efter alder,

indkomst og andre sociale karakteristika, boligmassens alder og sammen-

sætning, erhvervsudvikling og byudvikling.

På baggrund heraf fastlægger kommunen og boligorganisationen de krav,

der skal gælde for byggeriet. Kommune og boligorganisation fastlægger me-

re eller mindre detaljeret, såsom antallet af boliger, deres størrelse og bygge-

riets beliggenhed.

Kommunen kan derudover i forbindelse med tilsagnet stille vilkår, herunder

de særlige vilkår, som det konkrete projekt giver anledning til jf. kapitel 6, §

18 i bekendtgørelse om støtte til almene boliger m.v.

Kravene kan omfatte:



anskaffelsesudgift

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Praksis for nybyggeristyring og boligsocial anvisning

|57



huslejeniveau

boligstørrelse

energikrav

klimatilpasning

rumplacering

parkering

byggeriets arkitektoniske udformning

lysforhold

affaldshåndtering

tilgængelighedsniveau

Rambøll gennemførte i 2017 en analyse af lokale krav til almene boliger.

Analysen havde til formål at kortlægge, hvilke krav der stilles til almene

byggeprojekter, samt undersøge kravenes eventuelle effekt på udgifterne til

de almene byggerier. Analysen viste, at det særligt er de funktionelle krav og

de byggetekniske krav, som vurderes at være fordyrende for det enkelte pro-

jekt. Dog viste analysen, at denne type lokale krav har en begrænset udbre-

delse sammenlignet med proces- og dokumentationskrav, som observeres i

stort set alle kommuner. Det vurderes derfor, at proces- og dokumentati-

onskravene har den største udgiftsdrivende effekt for det samlede nybyggeri

grundet kravenes udbredelse.

3.1.2. Praksis for nybyggeristyring

Som det fremgår ovenfor, har kommunerne vide rammer for at styre omfan-

get af nye almene boliger, ligesom de bl.a. kan stille krav til såvel boligstør-

relser som huslejeniveauer (startlejen). For at undersøge i hvilket omfang og

hvordan kommunerne gør brug af disse redskaber, er der gennemført en

spørgeskemaundersøgelse og en række interviews med udvalgte kommuner.

Kommunale krav til huslejeniveau

Spørgeskemaundersøgelsen viser, at 40 pct. af de kommuner, der har givet

tilsagn til nye almene familieboliger i perioden 2016-2018, på tilsagnstids-

punktet stiller krav til boligernes tilsigtede huslejeniveau på ibrugtagnings-

tidspunktet. Ses der nærmere på de 40 pct. af kommunerne, der udøver

denne generelle huslejestyring står disse kommuner tilsammen for tilsagn

til 45 pct. af den samlede mængde nye almene familie- og ungdomsboliger i

perioden 2016-2018 . Rent størrelsesmæssigt (målt på indbyggertal) er der

tale om en sammensat gruppe. Der ses dog en tendens til, at andelen af

kommuner, som foretager huslejestyring, vokser med kommunestørrelsen.

Rambøll, maj 2017. ”Analyse af lokale krav til almene boligbyggerier” samt ”Analyse af anskaffelsesud-

gifter for alment boligbyggeri”.

Analysen tager udgangspunkt i proces- og dokumentationskrav, funktionelle krav samt byggetekniske

krav.

Andelen er baseret på den samlede mængde boliger i Skema A-tilsagn i perioden 2016-2018 blandt de

kommuner, som har besvaret spørgeskemaundersøgelsens første del vedrørende nybyggeristyring. Til-

sagnsdata stammer fra udtræk fra TBSTs boligstatistiske database april 2019.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

58 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Til sammenligning er graden af huslejestyring for almene ungdomsboliger

marginalt større end for almene familieboliger, idet 48 pct. af de kommuner,

der har givet tilsagn til nye ungdomsboliger i perioden, stiller krav om det

tilsigtede huslejeniveau på ibrugtagningstidspunktet. En mulig forklaring på

denne forskel er, at almene ungdomsboliger opføres til en særlig målgruppe,

som typisk har en begrænset betalingsevne, hvorfor huslejeniveauet er afgø-

rende for boligernes anvendelighed i forhold til målgruppen.

Spørgeskemaundersøgelsen viser ligeledes, at 29 pct. af de kommuner, som

har givet tilsagn til nye almene familieboliger i perioden 2016-2018 og be-

svaret spørgeskemaet, stiller krav om, at en vis andel af boligerne tilsigtes at

have et særligt lavt huslejeniveau med henblik på fx boligsocial anvisning, jf.

figur 3.1.

Figur 3.1 | Kommuner der stiller krav/vilkår til, at en vis andel af boligerne

tilsigtes at have et særligt lavt huslejeniveau (med henblik på fx boligsocial

anvisning) i forbindelse med tilsagn til nybyggeri af almene familieboliger.

Anm.: Baseret på 63 kommunebesvarelser. Gruppen ”-tilsagn

/ -

besvarelse” indeholder de kommu-

ner, der enten ikke har givet tilsagn til almene familieboliger i perioden 2016-2018 eller ikke har be-

svaret spørgeskemaet/det pågældende spørgsmål.

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen på baggrund af data fra Transport- og Boligministeriet

Til sammenligning stiller kun 13 pct. af kommunerne et tilsvarende krav ved

tilsagn til nye almene ungdomsboliger, hvilket formentlig skyldes, at ung-

domsboliger generelt opføres som mindre boligenheder med et relativt lavt

huslejeniveau for derved at tilgodese målgruppens betalingsevne.

Andelen af kommuner, der stiller krav om, at en vis andel af nye familieboli-

ger har et særligt lavt huslejeniveau, er således mindre sammenlignet med

den generelle huslejestyring for almene familieboliger. Den lavere andel

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Praksis for nybyggeristyring og boligsocial anvisning

|59

hænger formentlig sammen med, at fokus på tilvejebringelse af særligt billi-

ge almene boliger ikke er lige relevant for alle kommuner, idet behovet for

billige almene boliger varierer på tværs af Danmark grundet forskelle i

blandt andet huslejeniveauer, antal borgere med et boligsocialt behov m.v.

Ses der nærmere på gruppen af kommuner, der stiller krav om særligt billige

almene familieboliger, er denne ligeledes karakteriseret ved en tendens til,

at tilbøjeligheden til at stille krav om særligt billige almene boliger vokser

med kommunestørrelsen.

Sammenholdes kommunernes besvarelser på tværs af de forskellige

spørgsmål relateret til huslejestyring ved tilsagn til almene familieboliger, er

der en tendens til, at de kommuner, som foretager en generel huslejestyring,

også mere hyppigt stiller krav om billige almene familieboliger målrettet fx

boligsocial anvisning.

Sammenholdes kommunerne huslejestyring med deres besvarelse af spør-

geskemaets boligsociale del kunne man have en forventning om, at de

kommuner, der oplever det som vanskeligt at dække deres behov for bolig-

social anvisning, har et større fokus på at tilvejebringe nye almene familie-

boliger med en særlig lav husleje. Af tabel 3.1 fremgår det imidlertid, at den-

ne forventede sammenhæng ikke entydigt kan påvises ud fra kommunernes

besvarelser af spørgeskemaet. Andelen af kommuner, der oplever det som

vanskeligt at dække deres anvisningsbehov og ikke stiller krav om nye alme-

ne boliger med et særligt lavt huslejeniveau, er således større (57 pct.) end

andelen af kommuner, der stiller krav (43 pct.).

Tabel 3.1 |

Sammenhæng mellem oplevet anvisningsbehov og krav om almene

familieboliger med særlig lav husleje

Krav om særligt lavt

husleje-niveau

Nej

I alt

Vanskeligt at dække anvisningsbehov

Antal kommuner

Nej

I alt

100

Nej

100

Procent

I alt

100

Kilde: Transport- og Boligministeriet

Én mulig forklaring på dette kan være, at nogle kommuner ikke ved, at der

kan stilles krav til huslejeniveau ved tilsagn til nye almene boliger. En anden

mulig forklaring kan være, at kommunerne anvender forskellige strategier

til dækning af deres anvisningsbehov. Nogle kommuner anvender nybygge-

riet, hvor der stilles krav om små og billige almene boliger, mens der i andre

kommuner fokuseres på forbedring af deres anvisningsret via aftaler med de

almene boligorganisationer. Samlet set kan det dog konkluderes, at der er et

vist potentiale for, at redskaberne til nybyggeristyring kan anvendes i et

større omfang, end det sker i dag.

Kommunale krav til boligstørrelse

Figur 3.2 viser, at 49 pct. af de kommuner, der har givet tilsagn til nye alme-

ne familieboliger i perioden 2016-2018, stiller krav til boligernes størrelse,

som ikke blot afspejler de øvre størrelsesgrænser fastsat i almenboligloven.

Dette indikerer, at kommunerne udøver en marginal større grad af aktiv sty-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

60 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

ring for så vidt angår familieboligstørrelse, end det er tilfældet med tilsigtet

huslejeniveau som beskrevet ovenfor.

Det kan hænge sammen med, at styring via boligernes størrelse indirekte

har betydning for boligernes huslejeniveau, hvorved en kommune kan ud-

øve styring over såvel størrelse som huslejeniveau på samme tid. Styring ef-

ter boligstørrelse er dog alt andet lige et mindre effektivt styringsredskab

end styring efter husleje, såfremt formålet med styringen er at ramme et be-

stemt huslejeniveau.

Figur 3.2 | Kommuner der stiller krav til boligernes størrelse i forbindelse

med tilsagn til nybyggeri af almene familieboliger

Anm.: Baseret på 62

kommunebesvarelser. Gruppen ”-tilsagn

/ -

besvarelse” indeholder de kommu-

ner, der enten ikke har givet tilsagn til almene familieboliger i perioden 2016-2018 eller ikke har be-

svaret spørgeskemaet/det pågældende spørgsmål.

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen på baggrund af data fra Transport- og Boligministeriet

Sammenholdes kommunernes besvarelser på tværs af de forskellige spørgs-

mål relateret til styring efter boligstørrelse og huslejestyring, er der en ten-

dens til, at de kommuner, som foretager en generel huslejestyring for fami-

lieboliger, også hyppigere stiller krav til boligstørrelse.

For så vidt angår kommunernes oplevede vanskeligheder med dækning af

anvisningsbehov, kan der, som med huslejestyringen ovenfor, ikke påvises

nogen entydig sammenhæng med kommunernes tilbøjelighed til at stille

krav til familieboligstørrelse.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Praksis for nybyggeristyring og boligsocial anvisning

|61

Tilvejebringelse af små og billige almene boliger

På baggrund af de gennemførte interviews med udvalgte kommuner kan det

konkluderes, at de store kommuner generelt har et stort fokus på tilveje-

bringelse af små og billige almene boliger til brug for boligsocial anvisning,

mens fokus generelt er mindre i de mellemstore og mindre kommuner. Der

er dog eksempler på, at nogle af de mellemstore kommuner ligeledes har fo-

kus på at tilvejebringe små og billige boliger.

Små og billige almene boliger opføres i de interviewede kommuner generelt

ikke solitært, men forsøges indarbejdet som en delmængde af almene ny-

byggeriprojekter, som indeholder forskellige boligtyper med varierende bo-

ligstørrelser og huslejeniveauer.

En af de store kommuner stiller krav om en fast andel af små og billige al-

mene familie- og ungdomsboliger i almene nybyggeriprojekter, hvortil

kommunen har 100 pct. anvisningsret, mens andelen i højere grad fastsæt-

tes med udgangspunkt i det enkelte projekt i de to andre store kommuner.

Foruden boligstørrelse indgår tilsigtet huslejeniveau også som styringspa-

rameter for nogle kommuner. Styring efter husleje fremfor boligstørrelse

opfattes dog som vanskeligere at håndtere, da boligorganisationerne ikke i

samme grad kan styre efter et eksakt huslejeniveau sammenlignet med en

eksakt boligstørrelse.

De store kommuner fremhæver generelt, at det er vanskeligt for boligorga-

nisationerne at tilvejebringe små og billige almene familieboliger, dels fordi

boligerne er vanskelige at indpasse rent byggeteknisk i de anvendte byggesy-

stemer, og dels fordi boligerne presser økonomien i de enkelte projekter, da

anskaffelsessummen skal fordeles ud på færre kvadratmeter grundet boli-

gernes begrænsede størrelse. De fremhæver også, at boligerne har mere til-

fælles med almene ungdomsboliger end familieboliger, da små og billige al-

mene familieboliger typisk opføres med en størrelse svarende til almene

ungdomsboliger for derved at sikre et tilpas lavt huslejeniveau .

Som begrundelse for kommunernes fokus på tilvejebringelse af små og billi-

ge boliger påpeges en generel tendens til, at bestanden af billige almene bo-

liger reduceres som følge af blandt andet forbedrings- og renoveringsarbej-

der samt lejlighedssammenlægninger , hvilket vanskeliggør den boligsocia-

le anvisningsopgave. Hertil kommer, at opgaven med boligplacering af

flygtninge har nødvendiggjort et større fokus på tilvejebringelse af billige

almene boliger, da denne gruppe typisk har en ringe betalingsevne. Dette

fokus ses også i kommuner med et mindre pres på boligmarkedet.

Små og billige almene boliger henviser i denne sammenhæng til boliger, som har et huslejeniveau

(kr./md.), der er overensstemmende med den boligsociale målgruppes betalingsevne.

Af kapitel 1 fremgår det, at hovedparten af de små familieboliger med statsligt tilskud opføres som 1-

rums og 2- rums boliger med en gennemsnitsstørrelse på hhv. 40 og 53 m

, hvilket er større end gennem-

snitsstørrelsen for en almen ungdomsbolig (39 m

Fx brug af den kollektive og individuelle råderet jf. afsnit 4.6.

Det bemærkes, at kommunerne har mulighed for at udøve indflydelse over de nævnte forhold i henhold

til almenboligloven.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

62 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Endelig vurderer hovedparten af kommunerne, at den differentierede

grundkapitalindskudsmodel for familieboliger i 2019 og 2020 ligeledes vil

medføre et større fokus på tilvejebringelse af mindre almene familieboliger.

Effekten afhænger dog af, hvor meget forudgående fokus den enkelte kom-

mune har haft på tilvejebringelse af små og billige familieboliger. En mindre

kommune påpeger, at den differentierede grundkapitalindskudsmodel ikke

tager tilstrækkelig højde for, at behovet for små og billige almene boliger va-

rierer på tværs af kommunerne, hvorfor kommuner med behov for tilveje-

bringelse af store almene familieboliger ”straffes” ved at skulle

afholde en

større grundkapitaludgift.

Blandt de kommuner, som har fokus på tilvejebringelse af små og billige al-

mene boliger, efterspørges bedre rammevilkår for opførelse og anvendelse af

denne type boliger. For så vidt angår forbedrede opførelsesmuligheder ef-

terspørges blandt andet, at boligtypen udskilles som en separat boligtype i

lovgivningen med eget regelsæt og maksimumbeløb. Alternativt foreslås det,

at små og billige boliger eventuelt kan opføres med anvendelse af maksi-

mumbeløbet for ungdomsboliger, da denne type boliger har mere tilfælles

med ungdomsboliger end med traditionelle familieboliger . For at forbedre

kommunernes anvendelsesmuligheder af boligerne efterspørges ligeledes

muligheden for, at kommunerne kan yde et huslejetilskud (enten til den en-

kelte bolig eller beboer).

Udover forbedring af kommunernes muligheder for at opføre og anvende

små og billige almene boliger efterspørges der blandt de interviewede kom-

muner også en mere generel forbedring af rammevilkårene for nybyggeristy-

ringen. En stor kommune efterspørger handlepligt på krav om almene bo-

liger i lokalplaner, så der sikres en tættere kobling mellem stillede plankrav

og tilvejebringelsen af nye almene boliger. Samme kommune efterspørger

ligeledes, at der indføres et loft over, hvor meget grundprisen må udgøre af

maksimumbeløbet, da der er en tendens til, at de almene boligorganisatio-

ner overbyder hinanden i forsøget på at få lov til at erhverve byggegrunde af

private udviklere.

3.2. Udlejning af almene familieboliger og kommunal

anvisningsret

3.2.1. Rammerne for udlejning af almene boliger og boligsocial an-

visning

Udlejning

Efter reglerne i § 51 i almenboligloven udlejes ledige almene familieboliger

som udgangspunkt til de boligsøgende, som er optaget på boligorganisatio-

Det bemærkes dog, at små familieboliger med statstilskud i 2016-17 var omfattet af maksimumbeløbet

for familieboliger

Bestemmelserne i en lokalplan er bindende for ejere og brugere af de ejendomme, som planen omfatter.

Den bindende virkning betyder, at planens bestemmelser skal overholdes ved fremtidig udstykning, be-

byggelse, beplantning osv. Planen har derimod ikke virkning for en lovligt eksisterende bebyggelse eller

anvendelse, der således kan fortsætte som hidtil uanset lokalplanen.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Praksis for nybyggeristyring og boligsocial anvisning

|63

nens almindelige venteliste

–

den eksterne venteliste og oprykningsventeli-

sten. Alle boligsøgende kan skrive sig på den eksterne venteliste uanset ind-

komst eller behov, og ledige boliger udlejes til de boligsøgende, der i længst

tid har været optaget på ventelisten. Oprykningsventelisten giver fortrinsret

for en lejer til at overtage en anden bolig i boligorganisationen.

Derudover kan en kommunalbestyrelse og en boligorganisation efter al-

menboliglovens § 60 indgå aftale om fortrinsret for personer på ventelisten,

som opfylder særlige kriterier (såkaldt fleksibel udlejning). Formålet er at

sikre en varieret beboersammensætning. Der kan fx aftales særlige kriterier

for at tilgodese boligsøgende med lave indkomster, boligsøgende i beskæfti-

gelse, skilsmisseramte, studerende m.v. Brug af reglerne om fleksibel udlej-

ning er obligatorisk at anvende i udsatte boligområder.

Desuden giver almenboligloven en kommunalbestyrelse mulighed for at be-

slutte, at en boligorganisation ved udlejning af almene familieboliger i afde-

linger beliggende i områder med en høj andel af personer uden for arbejds-

markedet skal afvise boligsøgende på ventelisten, som ikke allerede har en

bolig i afdelingen, når den boligsøgende og dennes eventuelle ægtefælle

(samlevende) i 6 sammenhængende kalendermåneder har modtaget en

række nærmere specificerede ydelser, herunder integrationsydelse, uddan-

nelseshjælp, kontanthjælp m.v. (såkaldt kombineret udlejning).

Kommunal anvisning

Efter reglerne i § 59, stk. 1, i almenboligloven har kommunerne mulighed

for at anvise familieboliger til boligsøgende. Den kommunale anvisningsret

til ledige almene familieboliger går forud for boligorganisationernes udlej-

ning efter ventelistesystemet.

Den almene boligorganisation skal stille indtil hver fjerde ledige almene fa-

miliebolig til rådighed for kommunalbestyrelsen med henblik på at løse på-

trængende boligsociale opgaver i kommunen. Kommunen afgør ud fra en

individuel og konkret vurdering, hvem der har et boligsocialt behov, som

kan afhjælpes helt eller delvist ved anvisning af en bolig. Der kan fx være ta-

le om fraskilte boligsøgende, tvangsauktionsramte, personer der udskrives

fra institutioner, enlige med børn m.v. Anvisningen sker desuden under

hensyntagen til beboersammensætningen i den afdeling, som den boligsø-

gende anvises til eller bor i på anvisningstidspunktet.

Mulighederne for kommunal anvisning er dog indskrænket i de udsatte bo-

ligområder, idet der ikke må anvises til boligsøgende, hvor et medlem af

husstanden fx er dømt for et strafbart forhold, inden for de seneste 6 måne-

der har fået sit lejemål ophævet eller er opsagt som følge af grove overtræ-

delser af god skik og orden, i 6 sammenhængende kalendermåneder har

modtaget integrationsydelse, uddannelseshjælp eller kontanthjælp, modta-

ger førtidspension m.v.

Almenboliglovens § 59, stk. 2, giver mulighed for, at en almen boligorgani-

sation og kommunalbestyrelsen kan indgå aftale om at stille ledige almene

familieboliger i en boligafdeling til rådighed til løsning af påtrængende bo-

ligsociale opgaver. Aftalen kan dække op til 100 pct. af de ledige boliger i en

afdeling, og kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan i forbindelse

hermed aftale kriterier for, hvilke af boligorganisationens boliger, som stil-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

64 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

les til rådighed for kommunalbestyrelsen, fx kriterier om boligernes størrel-

se, beliggenhed og husleje.

Kommunal anvisning af private lejeboliger

Kommuner kan herudover i medfør af lov om kommunal anvisningsret ind-

gå aftale med en privat udlejer om kommunal anvisning til dennes boliger

med henblik på at løse kommunens boligsociale problemer i kommuner,

som har iværksat kombineret udlejning i lov almene boliger m.v.

Anvisningen kan højst omfatte hver fjerde ledige bolig i ejendommen. Det er

muligt inden for denne ramme at indgå aftale om, at anvisningen angår et

bestemt antal lejligheder i ejendommen. Derved kan kommunen sikre sig at

få anvisning til den type bolig, der bedst dækker dens behov i forhold til an-

søgergruppen En aftale om anvisning skal mindst omfatte 2 lejligheder, og

ejendommen, det vedrører, skal mindst have 8 lejligheder.

Kommunalbestyrelsen skal offentligt opfordre samtlige ejere af private ud-

lejningsejendomme til at byde ind fx ved annoncering i dagspressen med

henvisning til kommunens hjemmeside om yderligere information om ord-

ningen. En aftale med en privat udlejer kan højst have en periode på 6 år, og

der kan efterfølgende ikke indgås en ny aftale med denne ejer.

Kommunen udbetaler en godtgørelse for de lejligheder, den råder over, med

et beløb fastsat af kommunen og med fuld statslig refusion. Den statslige re-

fusion af godtgørelsen kan maksimalt udgøre 30.000 kr. pr. lejlighed. Lov

om kommunal anvisningsret til private udlejningsboliger har været anvendt

på i alt 11 boliger siden 1994 og slet ikke i de seneste 12 år.

I henhold til lov om frikommunenetværk kan kommunalbestyrelsen i en

kommune i frikommunenetværket om billige boliger og fleksible boligløs-

ninger træffe beslutning om at fravige bestemmelsen i lov om kommunal

anvisningsret, om at loven kun gælder i kommuner, som har iværksat kom-

bineret udlejning.

Disse kommunalbestyrelser kan endvidere træffe beslutning om at fravige §

3, stk. 1, 1. pkt., i lov om kommunal anvisningsret således, at aftaler om an-

visningsret kan indgås for en periode på indtil 12 år. Der er ikke statslig re-

fusion for disse netværkskommuners udgifter til erhvervelse af anvisnings-

ret.

3.2.2. Praksis for boligsocial anvisning

Som det fremgår ovenfor, har kommunerne og boligorganisationerne en

række forskellige udlejnings- og anvisningsredskaber, som kan tilpasses i

henhold til det lokale boligbehov. Nedenfor belyses, i hvilket omfang, og

hvordan kommunerne gør brug af disse redskaber på baggrund af spørge-

skemaundersøgelse og kommuneinterviews. Afsnittet er struktureret i en

række underafsnit, som repræsenterer forskellige aspekter af boligsociale

anvisning.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Praksis for nybyggeristyring og boligsocial anvisning

|65

Dækning af boligsocialt behov

Kommunernes besvarelser viser, at 67 pct. af de kommuner, som har besva-

ret spørgeskemaet og anvist i perioden 2016-2018, oplever det som vanske-

ligt at dække deres behov for boligsocial anvisning . Denne gruppe af

kommuner er bredt sammensat og består således af store, mellemstore og

mindre kommuner (målt på indbyggertal). Der ses dog en svag tendens til,

at andelen af kommuner, som oplever vanskeligheder med at dække behovet

for boligsocial anvisning, vokser med kommunestørrelse. Tilsammen står

gruppen af kommuner for 74 pct. af anvisningerne i perioden 2016-2018 .

Figur 3.3 viser i et danmarkskort de kommuner, som har svært ved at dække

deres behov for boligsociale anvisning.

Figur 3.3 | Kommuner der har anvist i perioden 2016-2018 og oplever det

som vanskeligt at dække deres behov for boligsociale anvisning

Anm.:

Baseret på 66 kommunebesvarelser. Gruppen ”-anvisning

/ -

besvarelse” indeholder de

kommuner, der enten ikke har anvist til almene familieboliger i perioden 2016-2018 eller ikke har

besvaret spørgeskemaet/det pågældende spørgsmål.

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen på baggrund af data fra Transport- og Boligministeriet

Spørgsmålets formulering i spørgeskemaet lyder:

”Oplever kommunen det som vanskeligt at dække sit

behov for boligsocial anvisning?”.

Andelen er baseret på den samlede mængde anvisninger til almene familieboliger i perioden 2016-2018

blandt de kommuner, som har besvaret spørgeskemaundersøgelsens anden del vedrørende boligsocial an-

visning. Anvisningsdata stammer fra huslejeregisteret fra Landsbyggefonden på baggrund af indberetnin-

ger fra boligorganisationerne.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

66 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

En mulig indikator for kommunernes vanskeligheder med dækning af deres

anvisningsbehov er udnyttelsesgraden af almene familieboliger, som stilles

til rådighed for boligsocial anvisning. Med udgangspunkt i kommunernes

besvarelser af spørgeskemaet er der beregnet en udnyttelsesgrad, der viser,

hvor mange af de ledige boliger, som kommunerne har anvisningsret til, der

faktisk anvendes til boligsocial anvisning, jf. figur 3.4. Udnyttelsesgraden for

ledige almene familieboliger ligger på omkring 70 pct. i gennemsnit i perio-

den 2016-2018, hvilket dog dækker over markante geografiske forskelle. De

laveste udnyttelsesgrader findes således i Østjylland (Aarhus Kommune) og

Nordjylland (Aalborg Kommune) efterfulgt af København.

Figur 3.4 | Udnyttelsesgrad ift. anvisning af ledige almene familieboliger

2016-2018

2.500

100

Antal familieboliger

2.000

1.500

1.000

500

Anvist

Anvisningsret

Udnyttelsesgrad

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen på baggrund af data fra Transport- og Boligministeriet

Som eksempel blev der på landsplan i 2017 stillet ca. 7.200 almene familie-

boliger til rådighed for boligsocial anvisning, hvoraf der blev anvist til

5.000 af boligerne, svarende til en udnyttelsesgrad på 70 pct., jf. kommu-

nernes besvarelse. Den typiske årsag til, at en bolig returneres til boligorga-

nisationen, er et for højt huslejeniveau sammenlignet med målgruppen for

den boligsociale anvisning.

Udnyttelsesgraden påvirkes foruden huslejeniveauet for de ledige boliger

også af, hvilken anvisningsret der er aftalt med de almene boligorganisatio-

ner i den pågældende kommune. Af interviewundersøgelsen fremgår det, at

der kan være forskel på, hvordan anvisningsretten er tilrettelagt i de forskel-

lige kommuner, idet nogle kommuner har en anvisningsret, som fokuserer

på adgang til de billigste almene boliger, mens andre kommuner har en bre-

dere anvisningsret, hvor huslejeniveau ikke indgår som udvælgelsesparame-

ter.

Dette tal er opgjort på baggrund kommunernes besvarelse af spørgeskemaet og er således ikke udtryk

for, hvor mange almene familieboliger, der samlet blev stillet til rådighed i alle kommuner i perioden. Tal-

let er således udtryk for kommunernes selvrapporterede anvisningsomfang.

Udnyttelsesgrad (%)

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Praksis for nybyggeristyring og boligsocial anvisning

|67

Praksis for boligsocial anvisning

Spørgeskemaundersøgelsen viser, at 88 pct. af de kommuner, som har be-

svaret spørgeskemaet og anvist ledige boliger i perioden 2016-2018, anven-

der boligsociale kriterier. I forbindelse med besvarelse af spørgeskemaun-

dersøgelsen har mange kommuner medsendt en uddybning af deres bolig-

sociale kriterier. En gennemgang af disse viser, at der dels er forskel på,

hvor specifikt kriterierne er formuleret, og dels hvilke kriterier der lægges til

grund for vurderingen af det boligsociale behov. I alle tilfælde beror indstil-

lingen dog på en konkret individuel vurdering.

Nogle kommuner anvender mere overordnede kriterier. Fx at borgeren

–

foruden at mangle en bolig

–

også skal have visse sociale problemer, som

anvisning af en bolig vil være med til at kunne afhjælpe. Andre kommuner

anvender supplerende og mere specifikke kriterier, som skitserer, hvilke

forhold der i udgangspunktet skal være til stede for, at borgeren er anvis-

ningsberettiget, samt hvilke typiske forhold der ikke er tilstrækkelige for bo-

ligsocial anvisning. Nogle kommuner definerer eksplicit målgruppen for den

boligsociale anvisning, herunder fx borgere der udskrives fra krisecenter.

Spørgeskemaundersøgelsen viser endvidere, at 70 pct. af de kommuner,

som har besvaret spørgeskemaet og anvist i perioden 2016-2018, har indgå-

et aftale med de almene boligorganisationer om anvisningsret.

For så vidt angår anvisning til andre boligtyper viser spørgeskemaundersø-

gelsen, at cirka halvdelen af de kommuner, som har besvaret spørgeskemaet

og anvist i peroden, anviser til andre boligtyper end almene boliger. Kom-

munernes besvarelser indikerer, at der primært anvises til kommunalt ejede

boliger, såsom kommunalt ejede ældreboliger samt kommunalt ejede udlej-

ningsejendomme. Anvisning til private udlejningsboliger forekommer sjæl-

dent, hvilket formentlig hænger sammen med, at anvisning til private udlej-

ningsejendomme sker på baggrund af frivillige aftaler mellem kommunerne

og de private udlejere. Af interviewundersøgelsen fremgår det også, at visse

kommuner efterspørger bedre muligheder for at anvise til private udlej-

ningsboliger.

Brug af andre udlejningsredskaber

Foruden kommunal anvisning til almene boliger viser kommunernes besva-

relser, at 59 pct. af kommunerne anvender reglerne om fleksibel udlejning ,

mens det til sammenligning kun er 6 pct. af kommunerne, som har beslut-

tet, at boligorganisationer skal afvise boligsøgende på venteliste efter regler-

ne om kombineret udlejning (og dermed potentielt har mulighed for an-

visning i private udlejningsboliger). Det bemærkes, at 20 pct. af kommuner-

ne angiver, at de ikke ved, hvorvidt der anvendes kombineret udlejning.

Til sammenligning viser bagvedliggende udlejningsdata, at 67 pct. af alle kommuner har anvendt fleksi-

bel udlejning i perioden 2016-2018.

Til sammenligning viser bagvedliggende udlejningsdata, at 4 pct. af alle kommuner har anvendt kombi-

neret udlejning i perioden 2016-2018., jf. boligorganisationernes indberetninger til Landsbyggefondens

huslejeregister.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

68 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Organisering af den boligsociale anvisning

De gennemførte interviews viser, at hovedparten af kommunerne har orga-

niseret deres praksis for boligsocial anvisning med udgangspunkt i, at sags-

behandlere i decentrale enheder/myndighedscentre med borgerkontakt (fx

borgerservice, jobcenter eller specifikke fagområder såsom handicap, fami-

lie m.v.) foretager en indledende vurdering af borgernes boligsociale behov.

Hvis det vurderes, at borgeren har et boligsocialt behov, indstilles borgeren

herefter til boligsocial anvisning over for en centralt placeret enhed i kom-

munen, som efterprøver de decentrale enheders vurderinger samt varetager

alle aspekter af selve boliganvisningen, herunder

matcher

borgere med ledi-

ge almene boliger, administrerer

den ”boligsociale venteliste” m.v.

Herudover er samarbejdet med de almene boligorganisationer om anvisning

typisk forankret i de centrale enheder. Fælles for de centrale enheder er, at

de typisk består af et begrænset antal sagsbehandlere uden egentlig borger-

kontakt. En enkelt af de interviewede kommuner fremhæver, at borgere i

den pågældende kommune har mulighed for at kontakte den centrale enhed

direkte med henblik på boligsocial anvisning. Denne kommune modtager

dog, ligesom de andre kommuner, også indstillinger fra decentrale enheder.

Samarbejdet med de almene boligorganisationer

Kommunerne beskriver generelt samarbejdet med de almene boligorganisa-

tioner om boligsocial anvisning som godt og konstruktivt. Den konstruktive

samarbejdsrelation fremhæves af kommunerne som en af hovedforudsæt-

ningerne for at kunne tilrettelægge en effektiv anvisningspraksis til løsning

af kommunernes boligsociale udfordringer. Et konkret eksempel herpå er, at

flere af de interviewede kommuner har indgået frivillige aftaler med de al-

mene boligorganisationer, som forbedrer kommunernes anvisningsret af-

hængig af den lokale kontekst og behov. De almene boligorganisationer op-

fattes således af kommunerne som værende bevidste om deres sociale an-

svar. Der er dog også eksempler på, at det ikke er lykkedes at indgå frivillige

aftaler med de almene boligorganisationer.

Det varierer kommunerne imellem, hvor formaliseret samarbejdet med de

almene boligorganisationer er. Nogle store og mellemstore kommuner drøf-

ter boligsocial anvisning på det årlige styringsdialogmøde med boligorgani-

sationerne og har tilmed etableret flere formelle fora, der mødes i faste ka-

dencer og drøfter såvel overordnede problemstillinger som konkrete sager.

Samarbejdet foregår typisk på flere administrative niveauer fra ledelsesni-

veau til sagsbehandlerniveau.

Alle kommuner har ligeledes en fortløbende, uformel dialog med boligorga-

nisationerne om boligsocial anvisning. Et eksempel herpå er, at medarbej-

dere i de almene boligorganisationer i nogle kommuner fx kontakter kom-

munale medarbejdere, hvis de oplever, at en beboer er i risiko for at udvikle

et boligsocialt behov. Generelt gælder det, at boligsocial anvisning drøftes

oftere og tættere med boligorganisationerne i de største kommuner.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Praksis for nybyggeristyring og boligsocial anvisning

|69

Målgruppen for den boligsociale anvisning

Målgruppen for den boligsociale anvisning er meget sammensat og varierer

på tværs af de interviewede kommuner. Fælles for kommunerne er dog, at

målgruppen for den boligsociale anvisning oftest består af udsatte borgere

(med en overrepræsentation af enlige, hjemløse mænd) tilhørende lavind-

komstgrupper på passiv forsørgelse med en forudgående relation til det

kommunale system. Enlige kvinder med børn på offentlig overførselsind-

komst fylder dog også i målgruppen

–

særligt i de store kommuner.

Nogle kommuner påpeger også stigende problemer med hjemløshed blandt

unge. Problemets omfang er vanskeligt at afdække for de enkelte kommu-

ner,

idet mange unge hjemløse er ”sofasovere”, der overnatter hos ven-

ner/familie og ikke på gaden eller herberger, hvorfor unge hjemløse typisk

har ingen eller meget begrænset kontakt til det kommunale system.

Ud fra interviewene med kommunerne er det blevet tydeligt, at der kan være

flere forskellige udløsende årsager til, at der opstår et boligsocialt behov. År-

sagerne varierer med målgruppen og spænder over psykiske/fysiske lidelser,

handicap, misbrugsproblemer, skilsmisse/samlivsophør, voldsramte m.v.

Oftest vil der være mere end én årsag til, at en borger mister eller har svært

ved at fastholde en bolig, hvorved der kan opstå et boligsocialt behov.

Boligsociale kriterier

Brugen af boligsociale kriterier blandt de interviewede kommuner varie-

rer. Nogle kommuner anvender ikke fast definerede kriterier, men fremhæ-

ver, at et boligsocialt behov altid vil bero på en individuel konkret vurdering.

Praksis i de kommuner, der anvender boligsociale kriterier, varierer, for så

vidt angår kriteriernes indhold, antal og detaljeringsgrad. Disse kommuner

fremhæver ligeledes, at vurdering af en borgers boligsociale behov altid be-

ror på en konkret individuel vurdering. Brug af boligsociale kriterier opfat-

tes som en måde, hvorpå kommunen kan synliggøre, hvilke målgrupper og

hvilke forhold der typisk skal være til stede for at kunne komme i betragt-

ning til boligsocial anvisning. Brug af boligsociale kriterier kan derfor have

en indirekte præventiv virkning overfor de borgere, som mangler en bolig,

men som med stor sandsynlighed ikke tilhører målgruppen for boligsocial

anvisning.

Fælles for de interviewede kommuner, der anvender boligsociale kriterier,

er, at borgeren, foruden at mangle en bolig som følge af en uforudset/akut

hændelse, ligeledes skal have andre sociale problemer/udfordringer, som en

bolig kan være med til at afhjælpe. Herudover er det ofte et krav, at borgeren

har en tilknytning til den pågældende kommune, hvilket vil sige, at borge-

rens boligsociale behov skal være opstået i den pågældende kommune. Ty-

pisk lægges der også vægt på, at borgerens boligsociale behov ikke må være

selvforskyldt, og at borgeren selv har forsøgt at løse sit boligsociale behov

uden resultat. Heri ligger der også indirekte en antagelse om borgerens øko-

Dvs. vejledende minimumskriterier for i hvilke situationer der kan være tale om et boligsocialt behov,

som bør afhjælpes ved boligsocial anvisning. Boligsociale kriterier vil typisk fremgå af den enkelte kom-

munes hjemmeside.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

70 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

nomiske formåen, idet borgere med en god økonomi alt andet lige har bedre

muligheder for at løse deres boligsociale behov.

En mellemstor kommune skiller sig ud fra de øvrige ved i mindre grad at fo-

kusere på økonomisk formåen. En boligsøgendes økonomiske situation bru-

ges typisk bruges som indikator for, hvorvidt en borger selv kan løse sit bolig-

sociale behov. Det er dog ikke kun er lavindkomstgrupper, som kommer i be-

tragtning til boligsocial anvisning. Borgere med en større økonomisk formåen

vil også kunne komme i betragtning til boligsocial anvisning i den pågældende

kommune, hvis borgeren er skilsmisseramt og har hjemmeboende børn.

Vurdering af boligsocialt behov

For de fleste kommuner medfører kravet om, at der skal ske en konkret og

individuel vurdering af det boligsociale behov, at de decentrale enheders

indledende vurderinger efterprøves fra centralt hold. Kommunerne frem-

hæver, at borgerens økonomiske formåen er særlig afgørende for at kunne

boliganvise, da kommunerne skal sikre sig, at den pågældende borger anvi-

ses til en almen bolig med en husleje, som borgeren har råd til at betale.

Nogle kommuner fremhæver, at der i vurderingen af borgerens boligsociale

behov lægges vægt på historik med borgeren, herunder om borgeren tidlige-

re har været boliganvist og eventuelt har gæld til kommunen eller boligor-

ganisationen i forbindelse med manglende huslejebetaling eller manglende

betaling af fraflytningsudgifter.

Brug af boligsociale ventelister

Hvis en borger ikke kan anvises en ledig bolig med det samme, er den admi-

nistrativ praksis blandt hovedparten af de interviewede kommuner at skrive

borgere med et boligsocialt behov på en venteliste, som løbende prioriteres.

Prioriteringen foretages primært med udgangspunkt i, hvem der har det

største og mest akutte boligsociale behov og sekundært efter anciennitet.

I nogle kommuner er det praksis, at man efter en given periode revurderer,

hvor akut de pågældende borgeres boligsociale behov er og eventuelt fjerner

borgerne fra listen, mens praksis i andre kommuner er, at borgerne står på

ventelisten, indtil de pågældende kan anvises en bolig. Kun én større kom-

mune opererer med en 3-måneders boliggaranti for anvisning. I forlængelse

heraf er det i nogle kommuner praksis, at man i udgangspunktet kun gives

ét boligtilbud. Hvis tilbuddet afslås, fjernes borgeren fra den boligsociale

venteliste.

Generelt er der praksis for, at borgere med et boligsocialt behov har mulig-

hed for at komme med ønsker til en anvisningsbolig, som kommunerne i et

vist omfang forsøger at imødekomme. Typisk vil de interviewede kommuner

forsøge at imødekomme særønsker såsom mulighed for at holde kæledyr el-

ler nærhed til børns skole/daginstitution.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Praksis for nybyggeristyring og boligsocial anvisning

|71

Nogle kommuner nævner, at enkelte grupper har særlig prioritet i boligan-

visningen: i én kommune gælder det for hjemløse, der er en del af

housing

first

, hvor boligtildelingen er en forudsætning; i en anden kommune er der

særlig opmærksomhed omkring børnefamilier, der er eller er tæt på at blive

hjemløse.

Brug af boligsocial anvisning som udlejningsredskab

De interviewede kommuner giver udtryk for, at det generelt er blevet svære-

re at dække det boligsociale anvisningsbehov, hvilket primært tilskrives en

reduktion i antallet af billige almene boliger som følge af lejlighedssammen-

lægninger samt råderets- og renoveringsarbejder. Kontanthjælpsloftet

fremhæves også som et element, der har været med til at forringe kommu-

nernes mulighed for at anvise borgere, idet betalingsevnen for den primære

målgruppe for boligsocial anvisning er blevet forringet.

Flere af de interviewede kommuner har forsøgt at løse udfordringerne med

boligsocial anvisning, men på forskellig vis. Typisk har kommunerne indgå-

et frivillige aftaler med de almene boligorganisationer, der forbedrer anvis-

ningsretten til de boliger, der er mangel på til den boligsociale målgruppe.

Optimering af anvisningsretten opnås ved enten at øge den generelle anvis-

ningsret, således at kommunerne kan anvise til en større andel af ledige al-

mene boliger eller ved at anvisningsretten målrettes mod de billigste

og/eller mindste almene boliger. Nogle kommuner har optimeret ved at af-

tale en mere behovsbaseret anvisningsret, hvor kommunerne i tæt samar-

bejde med de almene boligorganisationer finder egnede boliger på

ad-hoc

præget basis med udgangspunkt i den enkelte borger. En enkelt større

kommune har forsøgt at løse udfordringen med boligsocial anvisning ved

også at yde huslejetilskud.

Flere kommuner fremhæver også, at de har fokus på at forebygge, at et bo-

ligsocialt behov opstår ved fx at have indsatser rettet mod udsættelsestruede

borgere, hjemløse eller udsatte unge, som udsluses af det kommunale sy-

stem til egen bolig.

Særligt de større kommuner påpeger, at de som supplement til mere kort-

sigtede initiativer også har iværksat initiativer, som har effekt på længere

sigt. Her tænkes særligt på at indtænke billige almene boliger i byplanlæg-

ningen.

I den konkrete anvisningspraksis til almene boligafdelinger tager et flertal af

de interviewede kommuner højde for beboersammensætningen, særligt i de

tre store kommuner. Systematikken og parametrene varierer dog. I en af de

store kommuner anvendes en trappetrinsmodel, hvor anvisningsniveauet

tilpasses efter, hvor udsat afdelingen er målt på andelen af beboere uden for

arbejdsmarkedet. Afdelinger, der ligger over et vist niveau, friholdes for bo-

ligsocial anvisning. I den pågældende kommune er der således en systema-

tisk opfølgning på beboersammensætningen. I to af kommunerne, der ikke

skeler til beboersammensætningen generelt, anviser man ikke længere til

Housing First tager udgangspunkt i, at borgeren får en bolig som det første, idet en stabil boligsituation

er forudsætningen for at stabilisere og forbedre fx psykisk sygdom, misbrug og det sociale netværk.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

72 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

udsatte boligområder, efter at anvisningsmulighederne til disse områder er

blevet afskåret ved lov.

Brug af andre udlejningsredskaber

I syv ud af de otte interviewede kommuner bruges reglerne om fleksibel ud-

lejning i varierende omfang. Den fleksible udlejning bruges, foruden i udsat-

te områder/afdelinger, også i områder/afdelinger, der på sigt kan udvikle

sig negativt.

Kun i én kommune bruges kombineret udlejning sammen med fleksibel ud-

lejning i visse områder, idet den pågældende kommune fremhæver, at den

fleksible udlejning forbedrer beboersammensætningen, mens den kombine-

rede udlejning skærmer områderne og dermed fastholder den forbedrede

beboersammensætning.

Som argument for ikke at bruge kombineret udlejning nævner en kommune,

at kommunen ved brug af kombineret udlejning forpligter sig til at finde en

anden bolig til de borgere, der bliver afvist som følge af reglerne for kombi-

neret udlejning. Det kan derfor være omfattende for kommunen at anvende

dette udlejningsredskab.

Forbedring af den boligsociale anvisning

Det er ovenfor nævnt, at de fleste af de interviewede kommuner har fået

sværere ved at dække deres boligsociale behov, hvilket ifølge de interviewe-

de kommuner dels skyldes forringelser af målgruppens betalingsevne og

dels en reduktion i antallet af billige almene boliger som følge af lejligheds-

sammenlægninger og råderets- og renoveringsarbejder.

På spørgsmålet om, hvilke tiltag der vil kunne forbedre brugen af den bolig-

sociale anvisning, påpeger de interviewede kommuner blandt andet:



bedre muligheder for anvisning til private udlejningsboliger,

mulighed for, at der kan opnås boligstøtte ved etablering af bofælles-

skab/delebolig i 3-rumsboliger med to beboere,

bedre muligheder for ydelse af kommunalt huslejetilskud.

3.3. Centrale pointer

Kapitlet viser, at to tredjedele af de kommuner, som har anvist i perioden

2016-2018 og besvaret spørgeskemaet, oplever det som vanskeligt at dække

deres anvisningsbehov. Heroverfor stiller kun en tredjedel af kommunerne

aktivt krav om billige almene boliger målrettet boligsocial anvisning i for-

bindelse med tilsagn til nye almene familieboliger. Der kan således ikke på-

vises nogen entydig sammenhæng mellem kommunernes oplevede vanske-

ligheder med dækning af anvisningsbehov og deres praksis i forhold til at

stille krav om billige almene boliger i forbindelse med tilsagn til nye almene

familieboliger.

Der er særligt i de store kommuner et stort fokus på behovet for billige al-

mene boliger til brug for boligsocial anvisning. Dette fokus begrundes dels

med en generel tendens til, at mængden af billige almene boliger i den eksi-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Praksis for nybyggeristyring og boligsocial anvisning

|73

sterende boligmasse reduceres som følge af bl.a. renoverings- og råderetsar-

bejder og dels med kommunernes konkrete opgave med boligplacering af

flygtninge.

De kommuner, som stiller krav om billige almene familieboliger, oplever det

generelt som vanskeligt at tilvejebringe boligerne med henvisning til visse

byggetekniske og -økonomiske udfordringer. Kommunerne efterspørger

derfor bedre muligheder for at opføre små og billige almene boliger.

Gennemgangen af kommunernes praksis for boligsocial anvisning viser, at

kommunerne generelt oplever, at det er blevet sværere at dække det boligso-

ciale behov grundet forringelser af målgruppens betalingsevne samt færre

billige almene boliger. Det generelt konstruktive samarbejde med den alme-

ne boligsektor omkring anvisning har dog muliggjort, at kommuner med

behov herfor har kunnet indgå aftaler med boligorganisationerne, som for-

bedrer deres anvisningsret og dermed sikrer en mere effektiv adgang til de

billigste almene boliger.

For at forbedre mulighederne for boligsocial anvisning efterspørger kom-

munerne blandt andet bedre muligheder for anvisning til private udlej-

ningsboliger såvel som mulighed for ydelse af huslejetilskud i forbindelse

med anvisning.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

74 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Forslag til at styrke tilvejebrin-

gelse af flere små, billige almene

boliger

4.1. Indledning

Analyserne i kapitel 1-3 peger på, at kommunerne ikke altid udnytter de mu-

ligheder, der er inden for det gældende regelsæt til at tilvejebringe billige

boliger, eller ligefrem stiller krav, der begrænser udbuddet af små og billige

boliger. Derfor bør det overvejes, om der generelt er behov for mere vejled-

ning fra statens side. Dette kan også omfatte præsentation af

best practice

og udvikling af værktøjer til kommunerne, fx til en mere systematisk vurde-

ring af det lokale boligbehov.

Analyserne peger imidlertid også på, at det kan være hensigtsmæssigt, i for-

hold til at øge udbuddet af små og billige almene boliger, at gennemføre ju-

steringer af styringen af nybyggeriet inden for rammerne af den decentrale

beslutningsmodel samt af regler, der vedrører udnyttelsen af den eksiste-

rende familieboligbestand.

Der er ikke forslag til ændringer af udlejnings- og anvisningsreglerne, bl.a.

fordi der her vurderes at være gode muligheder for en bedre udnyttelse af

den eksisterende adgang til, at kommuner og boligorganisationer lokalt kan

indgå aftaler om kommunal anvisning og fleksibel udlejning.

Herudover peger analyserne på, at det kan være hensigtsmæssigt med juste-

ringer af regler mv., der har betydning for udbuddet af små og billige boliger

i den eksisterende familieboligbestand. Her vil der altid være en vis fleksibi-

litet med hensyn til antal boliger og antal beboere, og det kan være forbun-

det med væsentligt lavere omkostninger at udnytte denne fleksibilitet frem-

for at bygge nyt.

Nedenfor skitseres derfor en række overordnede anbefalinger, der retter sig

mod såvel nybyggeriet som den eksisterende boligbestand.

Det skal understreges, at udfordringerne med at skaffe små og billige boliger

til kommunal anvisning langt fra er lige store alle steder i landet. Dette bør

indtænkes i designet af konkrete initiativer.

Ligeledes er det vigtigt at have for øje, at den almene sektor er en del af et

samlet boligmarked. Det er påvist, at udviklingen i den private lejeboligsek-

tor kan have betydning for presset på efterspørgslen efter små og billige bo-

liger i det almene byggeri.

Endelig er nybyggeri generelt blevet relativt dyrt som følge af den langsom-

mere produktivitetsudvikling i byggebranchen.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Forslag til at styrke tilvejebringelse af flere små, billige almene boliger

|75

Det ligger ikke inden for rammerne af dette arbejde at foretage egentlige ef-

fektvurderinger og konsekvensberegninger af de skitserede anbefalinger og

initiativer. Det gælder såvel økonomiske og administrative konsekvenser for

stat og kommuner samt EU-retlige aspekter. Dette vil skulle ske i eventuelt

videre arbejde med forslagene.

4.2. Systematisk vurdering af behovet for små boliger

ved kommunalt støttetilsagn

Det er kommunerne, der træffer beslutning om tilsagn til nybyggeri af al-

mene boliger og dermed også giver tilsagn om støtte på statens vegne. Det

skal ifølge almenboligloven ske ud fra en vurdering af det lokale behov her-

for. Der stilles imidlertid ikke i loven eller bekendtgørelse krav til, hvordan

en sådan vurdering skal foretages, hverken med hensyn til form eller ind-

hold.

Af kapitel 3 fremgår, at der ikke kan påvises nogen entydig sammenhæng

mellem kommunernes oplevede vanskeligheder med dækning af anvis-

ningsbehov og deres praksis i forhold til at stille krav om billige almene bo-

liger, herunder små boliger, ved meddelelse af tilsagn til nye almene fami-

lieboliger.

Det kan derfor være hensigtsmæssigt med tiltag, der kan understøtte og

fremme en systematisk tilgang i kommunernes behovsvurdering, herunder

skærpe fokus på vurdering af behovet for små og billige boliger.

Den nærmere udformning af et eller flere tiltag bør ske i tæt samarbejde

med KL og kan på baggrund af en kortlægning af den nuværende praksis be-

stå i at udarbejde relevant vejledningsmateriale og evt. hjælpeværktøjer til

brug for den systematiske vurdering af det lokale boligbehov, herunder ef-

fekterne af konkrete tilsagn, hvor fx overvejelser om behovet for små og bil-

lige boliger samt efterspørgsel efter eksisterende almene boliger kan indgå.

I forlængelse heraf kan det overvejes at gøre det obligatorisk for kommunal-

bestyrelsen at dokumentere den behovsvurdering, der foretages forud for

afgivelsen af tilsagn. Der vil være hensigtsmæssigt, at det sker på en syste-

matisk måde, og at de oplysninger, som indgår heri, helt eller delvist indbe-

rettes i BOSSINF-systemet.

Sådanne justeringer af den nuværende styringsmodel må forventes generelt

at ville styrke systematikken og kvaliteten af kommunernes behovsvurde-

ring og gøre den mere ensartet, hvilket kan understøtte en bedre overens-

stemmelse mellem behov og tilsagn. Desuden kan der opnås et bedre grund-

lag for en bredspektret belysning af konsekvenserne for den lokale boligfor-

syning, også på længere sigt, af tilsagn til nybyggeri. Endvidere kan det for-

bedre statens muligheder for at følge udviklingen.

Med de skitserede ændringer vil der alene være tale om en begrænset skær-

pet styring af kommunernes tilsagn til alment byggeri, som ikke i sig selv

forventes at føre til etablering af væsentlig flere små boliger. En obligatorisk

dokumentation af behovsvurdering vil kunne opleves som bureaukratisk og

dermed en administrativ merbelastning i kommunerne.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

76 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

4.3. Udbygget differentiering af kommunal grundka-

pital for familieboliger

Analyserne i kapitel 1 og 3 peger på, at der kan være behov for at styrke kom-

munernes incitamenter til at tilvejebringe flere små boliger i nybyggeriet.

Af kapitel 1 fremgår, at kommunerne i 2016 og 2017 har givet tilsagn til godt

3.000

”små

familieboliger” (flygtningeboliger). For at opnå det særlige stats-

tilskud til nedbringelse af den kommunale grundkapital for denne type boli-

ger skal halvdelen af boligerne i et projekt være på under 55 m

, og der skal

være fuld kommunal anvisningsret. Ved en gennemsnitlig boligstørrelse på

40 m

ville statstilskuddet kunne dække 75 pct. af grundkapitalen. I praksis

er dækningsgraden blevet

omkring 50 pct., dvs. en ”effektiv” grundkapital-

procent på ca. 5.

Som omtalt i kapitel 1 er der for at øge kommunernes incitamenter til at

etablere flere mindre familieboliger for tilsagn i 2019 og 2020 indført en dif-

ferentiering af den kommunale grundkapital efter gennemsnitlig boligstør-

relse i familieboligprojekterne: Der er tre grundkapitalprocenter

–

8, 10 og

– med ”knækpunkter” ved hhv. 90 m

og 105 m

. Foreløbige tal tyder på,

at differentieringen medfører en begrænset reduktion af den gennemsnitlige

boligstørrelse.

For at styrke incitamenterne til at opføre små boliger kan det overvejes at se

på en yderligere differentiering af grundkapitalen, som understøtter det

økonomise incitament til at bygge små boliger. Et eksempel på, hvordan det-

te konkret kunne gribes an, fremgår af boks 4.1.

Boks 4.1 | Eksempel på differentieret grundkapital

Den differentierede grundkapital kan udbygges med et trin, som ligger fx

2 procentpoint lavere end det nuværende nedre trin på 8 procent . Som

betingelse for at opnå en grundkapital på 6 procent kan anvendes kriteri-

erne i ordningen for små familieboliger om, at halvdelen af boligerne i et

projekt skal være under 55 m

, og at alle skal anvises af kommunen. Det

kan overvejes, om disse ”stilleskruer” skal justeres, og om der skal sup-

pleres med et krav om, at den gennemsnitlige boligstørrelse højst må væ-

re på fx 75 m

I den forbindelse vil det være hensigtsmæssigt at forlænge en udbygget

differentieringsordning til også at gælde i 2021 0g 2022.

Erfaringerne tyder på, at incitamentsvirkningen i en sådan ordning vil med-

føre, at der vil blive givet tilsagn til flere små boliger, som kommunerne vil

kunne anvende til en bedre varetagelse af boligsociale behov, men uden at

det vil forvride den kommunale beslutningstagen i forhold til den lokale be-

hovsvurdering.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Forslag til at styrke tilvejebringelse af flere små, billige almene boliger

|77

For et givent antal boliger kan en eventuel yderligere differentiering forven-

tes at medføre en lavere samlet anskaffelsessum. Det kan imidlertid ikke af-

vises, at der vil være en modgående effekt som følge af, at der vil blive opført

lidt flere små boliger end ellers uden en tilsvarende reduktion i antallet af

større boliger. En lavere kommunal grundkapital vil give øget statslig ydel-

sesstøtte.

4.4. Differentieret maksimumsbeløb efter boligstør-

relse

Flere forhold i analyserne i kapitel 1 og 3 peger på, at det kan være svært at

bygge mindre familieboliger inden for det gældende maksimumsbeløb. Sty-

ring via et bindende maksimumsbeløb

–

opgjort som kr. pr. m²

–

kan der-

med have reduceret mulighederne for at opføre familieboligprojekter med

en lav gennemsnitlig boligstørrelse. Det kan endvidere ikke afvises, at der

opføres gennemsnitligt større boliger end egentligt ønsket for at få et samlet

større maksimumsbeløb ved at inkludere nogle relativt billige ekstra m

Den nuværende maksimumbeløbsordning kan dermed

–

alt andet lige -

medføre en utilsigtet opdrift i boligstørrelserne.

Incitamentet til at opføre mindre almene boliger kan derfor forbedres ved at

så på, hvordan maksimumsbeløbet kan øges for mindre boliger.

Et eksempel på, hvordan der kan arbejdes videre med denne model fremgår

af boks 4.2.

Boks 4.2 | Eksempel på differentieret grundkapital

Da kompleksiteten i opførelsesomkostninger ikke kan belyses via data fra

indberetningerne i BOSSINF-systemet, kan man i stedet anvende en mo-

delbaseret tilgang, hvor det antages, at anskaffelsessummen

–

i modsæt-

ning til den nuværende ordning

–

ikke er direkte skalerbar med antallet

af m², men også indeholder et fast element. Dette vil alt andet lige øge

maksimumbeløbet for mindre boliger og reducere det for større .

Antages det endvidere, dels at forskellen mellem opførelsesomkostninger

for ungdomsboliger og familieboliger udelukkende udtrykker forskelle i

boligstørrelser, hvilket var den oprindelige begrundelse for at fastsætte et

højere maksimumbeløb for ungdomsboliger, og dels at der er en lineær

sammenhæng mellem den typiske omkostning for opførelse af ungdoms-

boliger og den typiske opførelsesomkostning for familieboliger, kan ”mo-

dellen” beregne såvel faste og

variable omkostninger.

Modellen medfører to maksimumsbeløb - et fast pr. bolig og et variabelt

afhængigt af boligstørrelse (antallet af m²). Modellen indebærer dog

samtidig en forenkling, idet der ikke differentieres mellem boligtyperne

Der kan være stordriftsfordele i såvel det samlede boligprojekt (altså hvor mange boliger/bolig-m², der

opføres), som inden for den enkelte bolig (dvs. faldende gennemsnitlige m²-omkostninger ved stigende bo-

ligstørrelse). Eksempelvis kan opførelse af en bolig indeholde

faste

omkostninger, der ikke stiger når boli-

gens størrelse vokser (fx én hoveddør, ét toilet, én køkkenvask, ’tilslutningsafgift) og

variable

omkostnin-

ger, der stiger hver gang boligen bliver større (fx omkostninger til gulv).

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

78 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

familie- og ungdomsboliger. Det foreslås endvidere, at den nuværende

meget begrænsede differentiering af det såkaldte energitillæg (etagebyg-

geri vs. lavt byggeri) ophæves, således at energitillægget integreres i det

samlede maksimumbeløb. Modellen vil således fortsat være relativt en-

kel, hvilket er et centralt hensyn i forhold til bygherrer og kommuner.

I tabel 4.2 er modellen beregnet for familie- og ungdomsboliger opført i

hhv. hovedstadsregionen og øvrige provinskommuner, hvor der er taget

udgangspunkt i boligstørrelser på 45 m² for ungdomsboliger og 95 m²

for familieboliger. I figur 4.1 er modellen illustreret for ungdoms- og fa-

milieboliger beliggende i hovedstadsregionen. For de 2 boligstørrelser,

dvs. en familiebolig på 95 m² og en ungdomsbolig på 45 m², er maksi-

mumsbeløbet identisk med den nuværende model. Derimod medfører

modellen et højere maksimumsbeløb for hhv. familieboliger under 95 m²

og ungdomsboliger under 45 m² og omvendt lavere maksimumsbeløb for

hhv. familieboliger over 95 m² og ungdomsboliger over 45 m².

Tabel 4.1 | Gældende og forslag til nyt maksi-

mumsbeløb (2019-niveau)

Gældende

(maksimumsbeløb)

Familieboli-

ger

Ungdoms-

boliger

Forslag til ny model

Fast pris

kr. pr. bolig

Variabel

kr. pr. m²

Figur 4.1 | Maksimal anskaffelsessum pr. m²

ved nuværende ordning og forslag til nyt

maksimumsbeløb

Hovedstadsregionen (2019-niveau)

Hovedstadsregion

24.780

Øvrig Provins

20.136

24.130

341.487

16.541

28.990

359.955

20.991

Anm.: Det gældende maksimumsbeløb er opgjort som mak-

simumsbeløb ekskl. energitillæg tillagt gennemsnitligt energi-

tillæg

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

En forøgelse af maksimumsbeløbet for mindre boliger vil isoleret set

medføre, at m²-lejen forøges, men samtidig reduceres huslejen pr. bolig i

det omfang, der opføres mindre boliger end ellers. Sidstnævnte effekt

vurderes typisk at være større end den førstnævnte.

For et givent antal boliger kan den foreslåede model således forventes at

medføre en lavere samlet anskaffelsessum. Det kan ikke afvises, at der

vil være en modgående effekt som følge af, at der vil blive opført lidt flere

(små) boliger end ellers.

En alternativ model kunne være, at familieboliger under en vis størrelse

(fx 65 m²) kan opføres til maksimumsbeløbet for ungdomsboliger. Dette

ville imidlertid medføre, at der vil være to beløb ”i spil” i det enkelte pro-

jekt med mulige forvridende effekter på beslutning om boligstørrelser til

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Forslag til at styrke tilvejebringelse af flere små, billige almene boliger

|79

følge. Endvidere vil en sådan model medføre offentlige merudgifter,

medmindre maksimumbeløbet for familieboliger blev sat ned.

4.5. Kortlægning af model for fremme af etableringen

af kollektive bofællesskaber

Der eksisterer allerede i dag mulighed for at udnytte fleksibiliteten i den ek-

sisterende boligmasse og etablere små og billige boliger/boenheder uden at

foretage en opdeling via større ombygning.

Almenboligloven indeholder en række regler om bofællesskaber. De bofæl-

lesskaber, som denne anbefaling vedrører, er de kollektive familieboligbo-

fælleskaber, som er møntet på alle grupper boligsøgende. Et kollektivt bo-

fællesskab er et bofællesskab, hvor flere personer deles om én bolig, hvor

den enkelte beboer har sin egen lejekontrakt, men ikke har sit eget køkken

m.v. Det, at flere deles om én bolig, gør huslejen mere overkommelig for

den enkelte.

Kollektive bofællesskaber tilbyder en ramme for, at forskellige familietyper

kan dele boliger under ordnede juridiske betingelser i forhold til lejerbeskyt-

telse, støtte til husleje og økonomisk uafhængighed, m.v. Kollektive bofæl-

lesskaber giver herigennem gode muligheder for kommuner/boligorganisa-

tioner til at skaffe boliger i den eksisterende almene boligmasse til personer,

som kun kan betale en beskeden husleje.

Ordningen om kollektive bofællesskaber er i 2015 og 2016 blevet lempet så-

ledes, at hovedkravet om, at bofællesskaber kun kunne indrettes i 6-værel-

sesboliger, er ændret, så de i dag kan indrettes i ned til 2-værelsesboliger

(med et spisekøkken). Der kan dog kun tildeles boligstøtte til beboere i kol-

lektive bofællesskaber, hvis der bor mindst 3 personer (3 lejekontrakter).

Der er endvidere skabt mulighed for en række undtagelser i reglerne om kol-

lektive bofællesskaber i Frikommuneforsøg II (2016-2020) bl.a. vedr. ung-

domsboliger og mulighed for boligstøtte til enlige kvinder med børn, der de-

ler bolig.

Der er ikke umiddelbart opgørelser af, hvor mange kollektive bofællesskaber

der er etableret, men det skønnes, at omfanget er relativt beskedent. Det fo-

reslås derfor, at der foretages en nærmere kortlægning af brugen af reglerne

om kollektive bofællesskaber, og at det undersøges, om der foreligger barri-

erer for anvendelse af ordningen. Bl.a. bør administrative konsekvenser for

kommuner og boligorganisationer i forbindelse med udlejning og drift af

kollektive bofællesskaber belyses.

Med henblik på at styrke anvendelsen af kollektive bofællesskaber, især i det

eksisterende byggeri, kan følgende forbedringer af den eksisterende ordning

overvejes som led i en kortlægning:



Kommunerne kan yde boligstøtte til beboere i kollektive bofællesskaber

beboet af 2 personer (dvs. 2 lejekontrakter i boligen), såfremt personer-

ne i bofællesskabet er 100 pct. kommunalt anvist.

Kommunerne får mulighed for at afholde udgifterne til at omdanne en

almen familiebolig til et kollektivt bofællesskab. Der vil typisk være tale

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

80 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

om begrænsede udgifter, sammenlignet med en egentlig opdeling af bo-

ligen i flere selvstændige boliger.

Kommunerne opfordres til at stille krav til boligorganisationer om etab-

lering af et vist antal kollektive bofællesskaber (i organisationens eksi-

sterende boliger) som betingelse for tilsagn for nyt byggeri.



4.6. Analyse af begrænsning af individuel råderet

Særligt i de store kommuner er der et stort fokus på at tilvejebringe billige

almene boliger til brug for boligsocial anvisning. Samtidig er der en generel

tendens til, at antallet af billige almene boliger i den eksisterende boligmas-

se reduceres som følge af bl.a. renoverings- og råderetsarbejder.

Efter almenlejelovens § 39 har en lejer ret til at udføre forbedringer af boli-

gen og ved fraflytning få økonomisk godtgørelse for de afholdte dokumente-

rede udgifter.

Det fremgår af bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v., at godtgørel-

sen højst kan udgøre 110.252 kr. Som afholdte udgifter kan alene medregnes

udgifter til virksomheder, der er registreret efter lov om almindelig omsæt-

ningsafgift. Boligorganisationen kan indgå aftale med kommunalbestyrelsen

om, at beløbsgrænsen forhøjes, dog således at godtgørelsen højst kan udgøre

160.252 kr. (opgjort i 2009-niveau og reguleres én gang).

Den nye lejer, der flytter ind i en bolig, hvor den tidligere lejer har gennem-

ført forbedringer, skal i henhold til driftsbekendtgørelsens § 94 betale afde-

lingens udgifter til godtgørelse. Ved indgåelse af lejeaftalen kan den nye le-

jer vælge mellem kontant betaling af udgiften eller en lejeforhøjelse, som

modsvarer udgiften, og som ophører, når nedskrivningsperioden udløber.

På grund af det stigende behov for billige almene boliger kan det overvejes

at begrænse den individuelle råderet ved enten at nedsætte beløbsgrænserne

for godtgørelse, ved at begrænse, hvilke forbedringer der kan ydes godtgø-

relse for, eller ved at nedsætte godtgørelsens dækningsgrad fra fuld dækning

til delvis dækning.

Der er imidlertid behov for et bedre beslutningsgrundlag for en evt. ændring

af reglerne om individuel råderet. Det foreslås derfor, at det igangsættes en

analyse af, om en begrænsning af den individuelle råderet kan forventes af

få effekt i forhold til antallet af billige almene boliger. I den forbindelse vil

der være behov for at indsamle data for reglernes anvendelse efter boligtype,

størrelse, geografi m.v., herunder størrelsen af den resulterende huslejefor-

højelse, når den, der har udført forbedringerne, flytter.

4.7. Analyse af bedre incitamenter til at fremme etab-

leringen af små boliger i forbindelse med større reno-

veringer mv.

Af kapitel 1 fremgår det, at der i den eksisterende boligbestand ses en svag

tendens til stigende boligstørrelser som følge af, at antallet af mindre alme-

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Forslag til at styrke tilvejebringelse af flere små, billige almene boliger

|81

ne familieboliger er reduceret på grund af nedlæggelser, sammenlægninger

og ommærkninger af familieboliger.

Det vil derfor være hensigtsmæssigt at få nærmere belyst, om der i regelsæt-

tet og/eller i den lokale praksis omkring renovering mv. af almene boliger

generelt er elementer, der modvirker bevarelse af små/mindre boliger eller

opdeling af større boliger.

I den forbindelse kan der peges på, at der i april 2019 er igangsat en analyse

af renoveringsbehovet i den almene sektor. Heri indgår en analyse af inci-

tamentsstrukturen i den nuværende renoveringsstøtteordning, herunder i

forhold til prioriteringen af tilgængelighed, lejlighedssammenlægninger

samt miljøforbedrende foranstaltninger. Analysen forventes afsluttet primo

2020. Med afsæt i analysen kan der derfor også være viden, som kan føre til

yderligere anbefalinger med henblik på fremme af små, billige boliger.

4.8. Analyse af bedre kommunale muligheder for at

yde støtte til sikring af billige boliger til anvisning

Kommunerne har forskellige muligheder for at yde tilskud til enkelte lejere,

boligafdelinger og eller byggeprojekter, som reducerer huslejen direkte eller

indirekte via lavere anskaffelsessum i nybyggeriet.

Almenboligloven omfatter mulighed for at yde 1) grundkøbslån (§ 119 a), 2)

tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld (§ 101) og 3)

huslejetilskud i udslusningsboliger (§ 63). Endvidere er der efter lov om ak-

tiv socialpolitik visse muligheder for at yde særlig huslejestøtte. Nedenfor

beskrives de tre nævnte muligheder for ændringer i almenboligloven kort.

Det foreslås således nærmere at undersøge, om det vil være hensigtsmæssigt

at udvide anvendelsen af de tre nævnte muligheder for støtte med henblik

på at forbedre kommunens muligheder for at anvise en velegnet bolig, de

har fået stillet til rådighed, selv om huslejen i forhold til husstandens beta-

lingsevne er for høj. Umiddelbart vurderes muligheden for at udnytte særlig

huslejestøtte ikke i denne sammenhæng at være relevant.

Ad 1) Grundkøbslån

Grundkøbslån blev indført i 2015 som en 10-årig forsøgsordning, der giver

de store bykommuner med en markant befolkningstilvækst mulighed for at

yde et ekstra grundkøbslån til etablering af almene boliger i lokalplanlagte

boligområder, hvor de samlede grundudgifter ikke muliggør byggeri inden

for maksimumsbeløbet. Grundkøbslånet kan ydes inden for en samlet ram-

me på 500 mio. kr., som kan anvendes inden 2025. Lånet indgår ikke i be-

regningen af beboernes husleje i de første 50 år.

Der er en række betingelser for at yde lånet, bl.a. at det ekstra grundkøbslån

alene kan

dække forskellen mellem ’normale’ grundudgifter for alment byg-

geri og de samlede grundudgifter vedr. det pågældende aktuelle areal. Her-

udover er muligheden afgrænset til de største byområder

–

nemlig kommu-

nerne København, Aarhus, Odense, Aalborg og Frederiksberg. Ordningen er

blevet anvendt af Københavns Kommune, som har ydet i alt 58 mio. kr. til 2

projekter.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

82 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Det kan overvejes, at ordningen for at yde grundkøbslån udvides til at om-

fatte flere kommuner, herunder særligt omegnskommunerne til hovedsta-

den.

Ad 2) Tilskud til grundskyld

Efter § 101 i lov om almene boliger kan kommunen til almene og andre støt-

tede ungdomsboliger yde et årligt tilskud, der svarer til størrelsen af den

kommunale grundskyld, som ungdomsboligerne betaler. Det kommunale

tilskud medvirker herigennem til en lavere husleje i de ungdomsboliger, der

modtager tilskud.

Det kan overvejes, at kommuner får mulighed for at yde et tilsvarende til-

skud til visse almene boliger, fx små/mindre boliger med en relativt høj m

leje

–

særligt i ejendomme beliggende i områder med relativt høje offentlige

grundvurderinger.

Ad 3) Udslusningsboliger

Efter § 63 i lov om almene boliger kan en almen boligorganisation indgå af-

tale med kommunalbestyrelsen om at stille ledige almene familieboliger til

rådighed for kommunalbestyrelsen med henblik på udlejning som udslus-

ningsboliger. En udslusningsbolig er en bolig, som udlejes til personer, der

opholder sig i midlertidige boformer (efter §§ 107 eller 110 i lov om social

service). Med henblik på at give lejeren en lempelig indgang til det alminde-

lige boligmarked via udslusningsboligen afholder lejeren ikke selv den fulde

leje m.v. Lejeren ydes således efter serviceloven (Social- og Indenrigsmini-

steriet) en godtgørelse, der dækker forskellen mellem den leje og andre plig-

tige pengeydelser, som lejeren betaler boligorganisationen, fratrukket den

beregnede individuelle boligstøtte, og den egenbetaling lejeren tidligere be-

talte i midlertidige botilbud.

I frikommuneforsøgene er der skabt muligheder for en række udvidede an-

vendelsesmuligheder for udslusningsboliger, bl.a. muligheden for at udslus-

ningsboliger også kan udlejes til personer, der ikke forinden har boet i et

midlertidigt botilbud. Huslejetidsludet bliver her beregnet på baggrund af

det gennemsnitlige beløb, som beboerne i kommunen betaler for ophold i

botilbud.

Forsøgene med udslusningsboliger passer godt til strategien om ”housing

first”, som en række kommuner anvender i forhold til en særlig prioritet

boliganvisningen for hjemløse, herunder ”sofasovere”.

Det kan overvejes, at muligheden for, at udslusningsboliger også kan udlejes

til personer, der ikke forinden har boet på et botilbud, gøres generel og per-

manent.

4.9. Bedre muligheder for kommunal anvisning af

private lejeboliger

Af kapitel 3 fremgår det, at lov om kommunal anvisningsret til private ud-

lejningsboliger stort set ikke har været anvendt, siden den blev gennemført i

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Forslag til at styrke tilvejebringelse af flere små, billige almene boliger

|83

1994. Det fremgår ligeledes, at nogle kommuner har udtrykt ønske om bedre

muligheder for at anvise til private lejeboliger.

Kommunalbestyrelsen i en kommune i frikommunenetværket om billige bo-

liger og fleksible boligløsninger kan træffe beslutning om at fravige bestem-

melsen i lov om kommunal anvisningsret, om at loven kun gælder i kom-

muner, som har iværksat kombineret udlejning.

Disse kommunalbestyrelser kan endvidere træffe beslutning om, at aftaler

om anvisningsret kan indgås for en periode på indtil 12 år. Der er ikke stats-

lig refusion for disse netværkskommuners udgifter til erhvervelse af anvis-

ningsret.

Der vil formentlig gælde, at aftaler med udlejere om at få et større antal bo-

liger stillet til rådighed til anvisning vil forudsætte, at kommunerne er ind-

stillet på at udbetale en godtgørelse, der er mærkbart større end 30.000 kr.

pr. bolig (gældende loft for statslig refusion)

–

i hvert fald i de største byer.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

84 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Bilag

5.1. Datagrundlag m.v.

–

kapitel 1 og 2

I dette bilag beskrives centrale træk af den metode, der er benyttet i de

kvantitative analyser i kapitel 1 og 2. Der er lagt særlig vægt på at beskrive

de forskellige elementer, der indgår i datagrundlaget, og hvad det kan an-

vendes til.

Boligernes opførelsesår og deres geografiske beliggenhed er valgt som de

centrale baggrundsvariable i analysen. Det antages, at såvel byggeriets alder

(fx gammelt/nyt) som dets beliggenhed (fx by/land) har afgørende betyd-

ning for omfang af og udvikling i almene boliger.

Med hensyn til

geografi

tages der som hovedregel udgangspunkt i Dan-

marks Statistiks definition af 11 landsdele, der aggregeres til 6 områder med

tre hhv. øst og vest for Storebælt:

II.

III.

IV.

VI.

Byen København og Københavns omegn

Nordsjælland og Østsjælland

Vest- og Sydsjælland og Bornholm

Fyn og Sydjylland

Østjylland

Vestjylland og Nordjylland

Der anvendes i udstrakt grad også danmarkskort til belysning af forhold på

kommuneniveau.

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens boligstatistiske database

Analysen tager primært udgangspunkt i et tværsnitsudtræk af data fra primo

januar 2019 på enhedsniveau (den enkelte bolig). Statistikken er baseret på

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens (TBST) boligstatistiske database, der in-

deholder oplysninger om den danske befolkning og dens boligforhold.

Kilderne til databasen er en række administrative registre, herunder Byg-

nings- og Boligregistret (BBR), Det Fælleskommunale Ejendomsstamregi-

ster (ESR), Det Centrale Personregister (CPR), Boligstøtteregistret mv.

Der er foretaget specielle tilføjelser og korrektioner, der blandt andet gør det

muligt at udskille især almene boligtyper mere præcist og detaljeret. Endvi-

dere er der foretaget korrektioner af private boliger, der på tællingstids-

punktet ikke var beboet og dermed ikke umiddelbart var en ejer- eller privat

udlejningsbolig.

Opførelsesår er mere præcist udtrykt ibrugtagelsestidspunkt for eksisteren-

de boliger. Ibrugtagelsestidspunktet ligger typisk op mod 2 år efter det tids-

punkt, hvor kommunen har besluttet at give tilsagn om støtte til et alment

nybyggeri, jf. afsnit om BOSSINF-STB nedenfor.

Samtidig er der forsinkelser til BBR i indberetningen af ibrugtagne nybygge-

rier. Dette medfører, at den boligstatistiske database ikke er velegnet til at

belyse forhold omkring det nyeste byggeri (efter 2014/15).

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Bilag

|85

I analysen af beboersammensætningen (del 2) er der som supplement be-

nyttet registerdata fra Danmarks Statistiks ministerieordning.

Særligt om huslejestatistik

Statistik vedrørende husleje er for almene boliger baseret på samkørsel af

huslejeoplysninger fra Huslejeregistret (primo 2019 fra Landsbyggefonden)

med BBR og Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens boligstatistiske database.

For private udlejningsboligers vedkommende er huslejeoplysningerne base-

ret på huslejeoplysninger fra Boligstøtteregistret primo 2019 samkørt med

BBR og Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens boligstatistiske database. Husle-

jerne for private udlejningsboliger er opgjort for rene beboelsesejendomme

med mindst 3 lejligheder (ekskl. enkeltværelser). Huslejerne i 2019 er op-

regnet på baggrund af huslejeoplysninger fra godt 156.000 boligstøttehus-

stande, som bor i beboelsesbygninger med i alt knap 328.600 private udlej-

ningsboliger (dækningsgraden er omkring 85 pct.). Opgørelsen af huslejen i

private udlejningsboliger, er således

–

i modsætning til de almene

–

opgjort

med en vis usikkerhed.

BOSSINF-STB

–

kapitel 1

Analysen suppleres med en tidsserieanalyse af tilsagnsdata fra BOSSINF-

STB (informationssystem for alment nybyggeri) på projektniveau (det en-

kelte byggeprojekt) vedrørende de enkelte byggeårgange defineret ud fra til-

sagnsår.

En lang række oplysninger om de enkelte byggeprojekter skal som led i den

kommunale støttesagsbehandling indberettes til forvaltnings- og informati-

onssystemet BOSSINF-STB ved tilsagn (skema A), påbegyndelse (skema B)

og afslutning (skema C). Systemet blev etableret forud for, at beslutnings-

kompetencen omkring nybyggeri af almene boliger i 1994 blev decentralise-

ret, hvilket bl.a. indebærer, at det er kommunerne, der træffer beslutning

om at yde kommunal og statslig støtte til etablering af almene boliger.

Brug af BOSSINF-STB som datagrundlag bidrager til belysning af beslut-

ninger omkring nybyggeriet i de seneste år, som endnu ikke er registreret

som en del af den eksisterende boligbestand, jf. ovenfor.

Endvidere skal det bemærkes, at opførelsesår angivet i tabeller og figurer

med baggrund i BOSSINF-STB er tilsagnsår og ikke ibrugtagelsesår. Til-

sagnsår gør det muligt at komme noget længere frem end den boligstatisti-

ske database, således at boliger, der først ibrugtages i 2019/2020, også kan

medtages i analysen på projektniveau. Data fra BOSSINF-STB anvendes så-

ledes især til at belyse forhold omkring det almene nybyggeri, der er beslut-

tet siden 2015.

Familietypemodellen (februar 2019)

–

kapitel 2

Familietypemodellen er en del af lovmodellen, som er et system af bereg-

ningsmodeller, der er særligt velegnet til at belyse provenuvirkninger og

fordelingsmæssige virkninger af forskellige politiske initiativer, og som ud-

vikles og vedligeholdes i Finansministeriet. Familietypemodellen anvendes

til at vise den økonomiske situation for stiliserede eksempler på familier

med bestemte kendetegn. Det betyder, at beregningerne kun er korrekte for

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

86 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

familier med lige præcis de karakteristika (skatteprocent, antal børn og bør-

nenes alder, husleje, øvrige boligudgifter etc.), som er lagt til grund i bereg-

ningerne.

Familietypeberegninger tager udgangspunkt i et panel af konstruerede fami-

lietyper og har derfor karakter af regneeksempler, dvs. der anvendes gen-

nemsnitlige betragtninger i henhold til husleje, indkomst, skatteprocenter,

institutionstakster, boligstøtteregler mv. Med udgangspunkt i disse bereg-

ninger kan den disponible indkomst før og efter boligudgifter fastlægges.

Det er således muligt at ændre på forudsætningerne vedr. boligforhold for

den enkelte familietype. I kapitel 2 ændres der i huslejeniveauet med ud-

gangspunkt i lejeniveauer og boligstørrelser fra den boligstatistiske database

for at belyse virkningerne på den disponible indkomst for de valgte familie-

typer.

5.2. Datagrundlag m.v.

–

kapitel 3

Beskrivelserne af kommunernes praksis for nybyggeristyring og bolig social

anvisning er baseret på empiri indsamlet ved udsendelse af et spørgeskema

til samtlige kommuner primo 2019. Spørgeskemaet består af to dele, herun-

der en del vedrørende styring af alment nybyggeri samt en del vedrørende

boligsocial anvisning. De indsamlede data fra spørgeskemaundersøgelsen er

efterfølgende blevet korrigeret på forskellig vis, hvilket beskrives nedenfor.

Spørgeskemaundersøgelsen blev besvaret af 81 ud af 98 kommuner svaren-

de til en svarprocent på 83 pct. Figur 5.1 viser hvilke 81 kommuner, der har

besvaret spørgeskemaet.52 kommuner har besvaret begge spørgeskemaets

dele, mens 28 kommuner (14 hver) udelukkende har besvaret ét af spørge-

skemaets to dele. En enkelt kommune har returneret spørgeskemaet uden

udfyldelse, da den pågældende kommune hverken har anvist eller givet til-

sagn til nye almene familie- og ungdomsboliger i den pågældende periode.

Ud af de 81 kommuner har 66 kommuner givet tilsagn til nye almene fami-

lie- og/eller ungdomsboliger i perioden 2016-2018. Tilsvarende har 66

kommuner anvist til almene boliger i perioden 2016-2018.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

Bilag

|87

Figur 5.1 | Danmarkskort over kommuner, der har besvaret spørgeskemaet

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen på baggrund af data fra Transport- og Boligministeriet

Som supplement til spørgeskemaundersøgelsen er der primo 2019 blevet

gennemført 15 interviews med 9 forskellige kommuner for derved at ind-

samle mere praksisnær empiri. Interviewene er gennemført med udgangs-

punkt i en spørgeguide, der er struktureret omkring en række temaer relate-

ret til nybyggeristyring og boligsocial anvisning.

Udvælgelsen af kommunerne til de opfølgende interviews er sket under hen-

syntagen til at sikre et bredt udsnit, herunder kommuner som varierer i

størrelse (målt på indbyggertal), i omfanget af boligsocial anvisning samt

omfanget af tilsagn til nye almene boliger.

Databehandling

De indsamlede data fra spørgeskemaundersøgelsen er efterfølgende blevet

korrigeret ved brug af data for kommunal tilsagnsgivning til nye almene bo-

liger (familie- eller ungdomsboliger) i perioden 2016-2018 samt data for

kommunernes brug af boligsocial anvisning i samme periode. Formålet med

korrigeringen er at sikre, at afrapporteringen kun medtager besvarelser fra

kommuner, der faktisk har givet tilsagn til nye almene boliger og/eller an-

vist til almene boliger i den angivne periode.

Der kan være stordriftsfordele i såvel det samlede boligprojekt (altså hvor mange boliger/bolig-m², der

opføres), som inden for den enkelte bolig (dvs. faldende gennemsnitlige m²-omkostninger ved stigende bo-

ligstørrelse). Eksempelvis kan opførelse af en bolig indeholde

faste

omkostninger, der ikke stiger når boli-

gens størrelse vokser (fx én hoveddør, ét toilet, én køkkenvask, ’tilslutningsafgift) og

variable

omkostnin-

ger, der stiger hver gang boligen bliver større (fx omkostninger til gulv).

7 af de gennemførte interviews omhandlede nybyggeristyring, mens de resterende 8 interviews omhand-

lede boligsocial anvisning. Seks af de interviewede kommuner blev interviewet om både nybyggeristyring

og boligsocial anvisning (de store og mellemstore kommuner), 2 kommuner blev udelukkende interviewet

om boligsocial anvisning, mens en kommune udelukkende blev interviewet om boligsocial anvisning.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

88 |

Analyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

Korrigeringen har medført, at en enkelt kommune, der har besvaret spørge-

skemaets nybyggeridel er blevet sorteret fra med henvisning til, at det med

udgangspunkt i tilsagnsdata ikke kan påvises, at den pågældende kommune

har givet tilsagn til nye almene boliger i perioden 2016-2018. I korrigeringen

er der ligeledes taget højde for, at de kommuner, der har givet tilsagn til nye

almene boliger i perioden, kun besvarer spørgsmål relateret til de boligty-

per, de har givet tilsagn til i perioden. Med andre ord er det eksempelvis ik-

ke relevant at medtage eventuelle besvarelser vedrørende ungdomsboliger

fra en kommune, der i perioden udelukkende har givet tilsagn til nye almene

familieboliger og vice versa. Denne form for korrigering har medført at en

større delmængde af kommunernes besvarelser er sorteret fra, hvilket gør

sig særligt gældende for så vidt angår spørgsmål relateret til almene ung-

domsboliger.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 64: Analyser af Landsbyggefondens forvaltningspraksis samt af kommunernes styring af det almene nybyggeri og praksis for boligsocial anvisning, fra boligministeren

ISBN trykt udgave:

ISBN netudgave:

Transport- og Boligministeriet

Frederiksholms Kanal 27F

1220 København K

Telefon 41 71 27 00

[email protected]