BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 62: Henvendelse af 24/3-20 fra Lars Wismann vedr. retvisende valuarvurderinger.

Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del Bilag 62
Offentligt

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Transport- og Boligministeriet

Frederiksholms kanal 27 F

1220 København K

att.: Boligminister Kaare Dybvad Bek

Email:

[email protected]

T: 41 71 27 00

Att.: Kontorchef Anita Bugenhagen

Boligminister Kaare Dybvad Bek

att.: Boligudvalget

cand. merc., ejendomsmægler og valuar

Lars Wismann,

projektchef og direktør

Udvalgssekretær Mette Hansen

[email protected]

- tlf. +45 3337 5518

Udvalgsassistent Nanna Grothe-Werge

E-mail

[email protected]

tlf. +45 3337 5539

Bilag.:

den 24. marts 2020

A.: Skrivelse 08-08-2019

B.: skrivelse 07-01-2020

C.: skrivelse 03-01-2010

D.: skrivelse 22-01-2022

E.: artikel DR1d. 28-11-2019 valuar skyder med skarpt

F.: c.v. for Lars Wismann

G.: 24-03-2020 analysen på 38 DCF vurderede valuarvurderinger jf. L177

L177 vedtaget af Folketinget d. 28-06-2018 skulle have sikret 210.000 andelshavere

ens og retvisende A/B valuarvurderinger. Dansk Ejendomsmæglerforening opløftet til

branchenormgiver og Ejendomsforeningen Danmark ED, har i fællesskab skabt helt

uacceptable forhold. Andelshaverne betaler store beløb for helt vilkårlige A/B

valuarvurderinger. Valuarvurderinger man kan stole på, har stor økonomisk betydning

for at sikre den gode og billigere boligform, som A/B foreningerne de er.

Kære Boligminister Kaare Dybvad Bek, kontorchef Anita Bugenhagen samt

Folketingets Boligudvalg samt Folketingets Boligudvalg:

Jeg anmoder om følgende:

1. At indtræde i det opfølgningsudvalg som der jf. L177 i 2020 skal evaluere om

L177, som det var hensigten har sikret ens og retvisende A/B

valuarvurderinger.

2. Boligminister Kaare Dybvad Beks orientering om, hvad jeg skal gøre til at

kvalificere mig til at få en deltagelse i evalueringsudvalget.

3. Boligminister Kaare Dybvad Beks bekræftelse på, at der i evalueringsudvalget

ikke udpeges medlemmer, der kommer fra organisationer tilknyttet den

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 62: Henvendelse af 24/3-20 fra Lars Wismann vedr. retvisende valuarvurderinger.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

arbejdsgruppe, der i foråret 2018 udviklede L177 nemlig DE, ED, FSR, FD og

ABF, idet man ikke kan evaluere sig selv.

4. Foretræde for Boligministeriet

5. Foretræde for Boligudvalget

Daværende EVE Minister Brian Mikkelsen gik på DR1 nyhederne d. 04-02-2017 og

lovede, at han ville sikre ens og retvisende vurderinger.

I foråret 2018 var L177, vurderingsnorm og vejledning i høring. Lovgrundlaget L177,

vurderingsnorm og vejledning var tilvirket af en arbejdsgruppe bestående af Dansk

Ejendomsmæglerforening

DE,

Ejendom

Danmark

ED,

Foreningens

Statsautoriserede Revisorer FSR, Finans Danmark FD og ABF Andelsboligforeningernes

Fællesrepræsentation. Blandt de ca. 10 høringssvar der blev givet, var samtlige af

dem der havde udarbejdet lovgrundlaget iblandt og alene én eneste uafhængig valuar

afgav høringssvar.

L177 sammen med norm og vejledning blev vedtaget af Folketinget d. 28-06-2018 for

at skulle træde i kraft d. 01-10-2018. Tre dage inden, at den vurderingsvejledning der

skulle træde i kraft, publicerede DE i dølgsmål en stærkt redigeret

vurderingsvejledning, idet DE i mellemtiden var opløftet til at være normgivende

brancheforening.

DE skulle således efter Folketingets forventning være dem

der skulle sikre ens og retvisende A/B valuarvurderinger.

Den 08-11-2018 afholdt DE et internt kursus i DE, hvor alene de valuarer, der er

medlemmer af DE var velkomne. Alle andre valuarer blev bortvist. Kursuslederen

valuar Mikkel Scheel MDE meddelte kursisterne, at disse ikke måtte stille spørgsmål til

kursuslederen om fortolkning af L177, norm, vejledning eller krav til

referenceejendomme. Spørgsmål kunne sendes til DE, der så ved den nytiltrådte

direktør Ole Hækkerup i december 2018 meddelte, at alle spørgsmål om fortolkning af

L177, norm, vejledning eller krav til referenceejendomme alene kunne bevares ved at

indbringe dem for domstolene.

Det er ikke en adfærd, der sikrer ens og retvisende A/B valuarvurderinger.

Den 13-08-2019 skulle UCL Uddannelsescenter Lille Bælt have gennemført det første

kursus på Diplomvaluaruddannelsen siden vedtagelsen af L177. Valuar Mikkel Scheel

MDE meddelte som kursusleder afbud 7 dage inden kurset uden angivelse af årsag

hertil. DE ville ikke bringe andre undervisere i forslag. Siden da har der ingen kurser

været afholdt i dette kursusmodul Vurdering af Boligejendomme herunder

valuarvurderinger (ETCS 5 points), hvilket har betydet, at der ikke er uddannet

Diplomvaluarer siden vedtagelsen af L177 og det nye regelsæt.

I L177 stod der at der skulle nedsættes et for branchen gældende responsumudvalg,

hvilket aldrig er sket.

Jeg anmoder om at indtræde i dette udvalg om

Boligministeren får et sådant udvalg nedsat.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 62: Henvendelse af 24/3-20 fra Lars Wismann vedr. retvisende valuarvurderinger.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Ejendom Danmark ED, som branchenormgiver for DCF modelberegninger, der skal

anvendes jf. L177 såfremt, boligejendommen ikke har stabil leje, afholdt et offentligt

udbudt kursus d. 30-01-2020 i A/B valuarvurderinger og DCF beregninger jf. L177. Da

kursusleder vicedirektør Morten Marott Larsen ED erfarede, at en af kursisterne var en

valuar, der ikke var medlem af DE, blev kurset afbrudt inden, at det overhovedet var

gået i gang. Vicedirektør Morten Marott Larsen ED ville ikke forklare hvorfor en valuar

ikke var velkommen på det offentligt annoncerede kursus, hvorefter han kontaktede

Københavns Politi. Efter 30 min. kom politiet og arresterede kursisten under dennes

protest. ED som branchenormgiver meddelte, at alle spørgsmål til fortolkning af DCF

beregningsmodellen og krav til referenceejendomme ville ED ikke besvare, hvorfor der

så kun er domstolene til at besvare.

I Wismann Property Consult A/S nedsatte vi vores eget responsumudvalg i foråret

2019. Vi har indsamlet 38 DCF valuarvurderinger og tro mig, at L177 har ikke sikres

ens og retvisende A/B valuarvurderinger. Tværtimod har L177 bragt os fra asken til

ilden.

Her er følgende problemstillinger i DCF valuarvurderingerne jf. L177:

1. DCF modellen er en kompliceret algoritme, som selv de dygtigste CBS

studerende har vanskeligt ved at forstå og anvende!

2. ED’s DCF notater (10-15 år gamle) angiver ingen retningslinjer til, hvordan man

finder/udleder de for DCF beregningen afgørende parameterværdier exit value

afkast procenten og BRL Bolig Regulerings Lejen § 5 stk. 2 (gennemgribende

moderniserede boliger), fra de referenceejendomme som skal underbygge

vurderingen.

3. Hvor den vurderingsvejledning som Folketinget vedtog d. 28-06-2018, at den

typiske ejendom vil blive 100% gennemgribende moderniseret indenfor 5-10

år, så var denne regel udeladt af den af DE tilrettede vurderingsvejledning pr.

27-09-2018.

4. Uagtet, at de branchenormgivende foreninger DE, ED, FSR, FD og ABF i

lovgrundlaget L177 havde anført at DCF beregningen for den typiske ejendom

bør bygge på en DCF-5 til DCF-10 beregning, så anvender A/B valuarerne i

flæng en DCF-15 og en DCF-20 beregning

–

helt vilkårligt.

5. De samme A/B valuarer MDE anfører alene deres referenceejendomme med en

samlet og gennemsnit kvadratmeterpris for kælderarealer, strøgbutikker,

boliger m.m. Indlysende helt meningsløst.

6. Hvor professor Michael Møller i sit ekspert høringssvar i december 2017 havde

anført, at en A/B valuarvurdering burde bygge på flest mulige

referenceejendomme tinglyst handlet, er det blevet en udbredt praksis, at

valuarerne MDE alene anføre 2-4 ejendomme, ofte handlet indenfor de seneste

2-4 år, og i reglen angivet med forkerte oplysninger om tinglysningsdato,

arealer og købesummer og kvadratmeterpriser.

7. Det er WPS A/S responsumudvalgets påstand,

at valuarerne ikke anvender

referenceejendommene til at underbygge deres vurderinger,

idet dette

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 62: Henvendelse af 24/3-20 fra Lars Wismann vedr. retvisende valuarvurderinger.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

ville forudsætte at referenceejendommene var DCF beregnet med samme

ombygningsperiode og BRL § 5 stk. 2 leje og nogenlunde samme driftsudgift pr.

kvadratmeter.

8. I DCF-10 beregningen på den typiske 100% boligejendom udgør nutidsværdien

af exit value på ejendommen over 90% af den samlede DCF-10 A/B

valuarværdi.

9. For blandede ejendomme erhverv/bolig kommer der en blandet exit

valueafkastprocent i det erhverv i København typisk handles med en

afkastprocent på ca. 4,50% - 5,00%, men DCF exit valueafkastprocenten for

boligdelen udgør typiske 2,28%-3,50% afhængig af beliggenheden. De dyreste

beliggenheder har de laveste DCF exit value afkastprocenter.

10.Generelt, når valuarerne til vurderingsresultater, der skulle hæves typisk 40-

60% for nå op på det priserne som 36 referenceejendomme er tinglyst handlet

til jf. analyseafdelingen i Wismann Property Consult A/S.

11.Valuarerne der er af deres brancheorganisation DE i årtier blevet formanet

forsigtige og for lave vurderinger. DE vil nemlig gerne se, at der forsat er et

incitament til at overtale A/B foreningen til at opløse sig og derved udløse en

handel fremfor at DE overhovedet gør noget for at sikre ens og retvisende A/B

valuarvurderinger.

Nedenfor viser hvor grelt det står til med valuarerne forskellige exit value afkast

Procenter og BRL § 5 stk. 2 lejer.

Samt efterfølgende

valuarerne MDE’s åbenlyst

lavere A/B valuarvurderinger målt i

forhold til Finans Danmarks referenceværdier på tinglyste handlede ejerlejligheder ig

boligkvadratmetre i de samme post nr.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 62: Henvendelse af 24/3-20 fra Lars Wismann vedr. retvisende valuarvurderinger.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 62: Henvendelse af 24/3-20 fra Lars Wismann vedr. retvisende valuarvurderinger.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Kontorchef Christine Maxner meddelte mig ved e-mail d. 21-08-2019, at det efter

statsministerens indstilling ved kongelig resolution af 20. juli 2019 er bestemt, at

ansvaret for lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf.

lovbekendtgørelse nr. 1231 af 11. oktober 2018 med tilhørende bekendtgørelser m.v.,

samt ansvaret for lov om ejerlejligheder, jf. lovbekendtgørelse nr. 1713 af 16.

december 2010 med senere ændringer og tilhørende bekendtgørelser m.v. overføres

fra Erhvervsministeriet til Transport- og Boligministeriet, hvortil der derfor henvises.

Jeg har tidligere forgæves søgt oplysning om navn, stillingsbetegnelse, mobil nr. og e-

mail adresse på hvem i Boligministeriet der har overtaget tilsynet reguleret af L177

vedtaget at Folketinget d. 28-06-2018.

Jeg skal derfor anmode Boligministeren

om at sørge for, at jeg modtager disse oplysninger.

L177 opløftede DE Dansk Ejendomsmæglerforening til branchenormgiver, sammen

med ED Ejendom Danmark og ifølge kontorchef Christine Maxner blev L177

udarbejdet af branchens organisationer herunder DE Dansk Ejendomsmæglerforening,

ED Ejendom Danmark, FSR Foreningen af Statstautoriserede Revisorer, FD Finans

Danmark og ABF Andels Boligforeningernes Fællesrepræsentation.

Ifølge L177 skal der i 2020 ske en opfølgning og evaluering af det regelsæt L177,

vurderingsnorm og vejledning, der skulle sikre ens og retvisende vurderinger. Denne

Opfølgning/evaluering kan af gode grunde ikke ske af de samme fem organisationer

som var forfatterne.

Jeg vil derfor med min akademiske baggrund, min praktiske erfaring bringe mig selv i

forslag og skal derfor anmode Boligministeren gøre sin indflydelse gældende således

at jeg kan indtræde i det udvalg der skal evaluere L177 i 2020. Boligminister Kaare

Dybvad BEK bedes meddele mig om kan indtræde i dette udvalg samt meddele mig

hvem der udpeger og hvordan medlemmerne af denne evalueringsgruppe udpeges?

Direktør Ole Hækkerup DE er vel vidende om, at det hele sejler, men besvarer ingen

henvendelser eller fortolkningsspørgsmål. DE hævder, at alt er så godt, så godt.

Ansvaret ligger hos Boligministeriet

Wismann Property Consult A/S, underskrift er indscannet af Lars Wismann

Lars Wismann, projektchef & direktør,

cand.merc., ejendomsmægler & valuar

Se i øvrigt vores hjemmeside:

www.wismann-as.dk

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!