BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del Bilag 57
Offentligt

UDKAST

til

Forslag

til

Lov om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om andelsboligforenin-

ger og andre boligfællesskaber

(Karensperiode ved erhvervelse mv. af udlejningsejendomme og lovfæstning af krav til opløsning

af andelsboligforeninger)

§1

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september

2019, foretages følgende ændringer:

§ 5, stk. 2, 1. pkt.,

ændres »stk. 3 og 4« til: »stk. 3-6«.

§ 5

indsættes efter stk. 3:

»Stk. 4.

Stk. 2 finder alene anvendelse, hvis der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte ved-

rørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Et kontrolskifte foreligger i følgende

situationer:

1) En eller flere fysiske eller juridiske personers erhvervelse ved aftale, gave, fuldbyrdelse af pant

eller anden sikkerhed eller på anden vis af mindst 50 pct. af ejendomsretten til lejemålet eller den

ejendom, hvori lejemålet indgår.

2) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestemmende indflydelse over den

eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

3) Et skifte af mindst 50 pct. af de ultimative ejere af den eller de juridiske personer, der ejer leje-

målet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

4) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af det økonomi-

ske afkast fra lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der di-

rekte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

5) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af en værdistig-

ning af lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte el-

ler indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

6) Indgåelse eller overdragelse af en eller flere aftaler om, at en eller flere parter har ret til at få gen-

nemført en overdragelse eller overgang, som ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den

eller de aftaler blev gennemført enten alene eller i forening med en allerede gennemført disposi-

tion.

7) Indgåelse eller overdragelse af en betinget aftale om udskudt direkte eller indirekte overdragelse

af lejemål eller ejendomme, hvori lejemål indgår, hvis en gennemførelse af den betingede aftale

vil indebære kontrolskifte efter nr. 1-6.

8) En kombination af transaktioner eller dispositioner omfattet af nr. 1-7, hvorved en tilsvarende

virkning samlet set opnås.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Stk. 5.

Følgende situationer er ikke omfattet af stk. 4:

1) Kontrolskifte, der sker ved gennemførelse af arveskifte efter arveloven.

2) Kontrolskifte, der sker ved gennemførelsen af en eller flere koncerninterne transaktioner.

3) Kontrolskifte, der sker ved omdannelsen af en andelsboligforenings ejendom til en udlejnings-

ejendom og alle senere videresalg, når andelsboligforeningen er stiftet før lovens ikrafttræden.

4) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren inden for

en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer eksklusive vedligehol-

delse, jf. § 58 i lov om leje, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, sva-

rende til mindst 3.000 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af ejendommen. For-

bedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om byfornyelse og udvikling af byer bort-

set fra kapitel 6 a. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter

stk. 2. Beløb, som anvendes til opfyldelse af 1. pkt. kan ikke indgå ved opgørelsen af beløbskra-

vet efter stk. 2. Beløbet i 1. pkt. er opgjort i 2020-niveau og reguleres efter udviklingen i Dan-

marks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det fi-

nansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

5) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren har udført

energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en energiramme, der

ligger tre niveauer over den, som var gældende den 1. juli 2020. Boligreguleringslovens § 4 a

finder ikke anvendelse.«

Stk. 4-10 bliver herefter stk. 6-12.

§ 5, stk. 10,

der bliver stk. 12, ændres »stk. 9« til: »stk. 11«, og »stk. 1-8« ændres til: »stk. 1-

10«.

§ 7, stk. 2, 2. pkt.,

ændres »§ 5, stk. 8« til: »§ 5, stk. 10«.

§2

I lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1231 af 11. ok-

tober 2018, foretages følgende ændring:

§ 7

indsættes som

stk. 2:

»Stk.

Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning kan kun vedtages med et

flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer

repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for

forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages

med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer der er re-

præsenteret.«

§3

Stk. 1.

Loven træder i kraft den 1. juli 2020, jf. dog stk. 2.

Stk. 2.

§§ 1 og 2 finder anvendelse fra lovens fremsættelse den x. april 2020.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Stk. 3.

§ 7, stk. 2, i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, som affattet ved denne

lovs § 2, nr. 1, finder ikke anvendelse på andelsboligforeninger, der før lovens fremsættelse den x.

april 2020, på generalforsamlingen gyldigt har vedtaget andet flertalskrav til opløsning af andelsbo-

ligforeningen.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Indholdsfortegnelse

1. Indledning og baggrund

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Karensperiode for benyttelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved erhvervelse

mv. af udlejningsejendomme

2.1.1 Gældende ret

2.1.2 Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.2. Lovfæstning af krav til opløsning af andelsboligforeninger

2.2.1. Gældende ret

2.2.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

4. Administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

6. Miljømæssige konsekvenser

7. Forholdet til EU-retten

8. Hørte myndigheder og organisationer

9. Sammenfattende skema

1. Indledning og baggrund

Nærværende lovforslag udmønter den del af den boligpolitiske aftale af 30. januar 2020, jf. nær-

mere nedenfor, som vedrører indførelse af en karensperiode for anvendelse af boligreguleringslo-

vens § 5, stk. 2, ved erhvervelse mv af udlejningsejendomme samt lovfæstning af krav til opløsning

af andelsboligforeninger. Sideløbende hermed fremsættes lovforslag vedrørende aftalens øvrige ele-

menter.

Den 27. februar 2019 indgik den daværende regering (Venstre, Liberal Alliance og Det Konserva-

tive Folkeparti) og Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti, Enhedslisten, Radikale Venstre og Sociali-

stisk Folkeparti aftale om, at nedsætte en ekspertgruppe om boligreguleringslovens § 5, stk. 2, om

lejefastsættelse for gennemgribende forbedrede lejemål.

Ekspertgruppen skulle undersøge omfanget og virkningerne af § 5 stk. 2 og komme med anbefalin-

ger til eventuelle ændringer af loven. Som et led i ekspertgruppens arbejde skal der iværksættes en

undersøgelse af anvendelsen af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Når ekspertgruppens rapport fo-

religger, skulle transport- og boligministeren indkalde partierne til politiske drøftelser.

Det indgik i aftalen, at parterne bag lejelovsforliget af 11. juni 2014 om forenkling og modernise-

ring af lejelovgivningen stilles frit i forhold til § 5 stk. 2,-problemstillingen efter ekspertgruppens

afrapportering, og er således ikke bundet af forliget på dette punkt, når der skal tages stilling til ek-

spertgruppens anbefalinger.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Ordningen med særlig lejefastsættelse for lejemål, som er gennemgribende forbedrede, indførtes i

1996 med det formål at sikre incitamenter for udlejerne til at modernisere ældre og utidssvarende

private lejeboliger samtidig med, at afgrænsningen i forhold til omkostningsbestemt husleje blev

præciseret. I 2014 blev ordningen tilført krav til ejendommens energimæssige stand, idet der indfør-

tes krav om, at ejendommen mindst skal opfylde kravene i energiramme D i energimærkningen, jf.

lov om fremme af energibesparelser i bygninger, eller alternativt at ejeren udfører energiforbedrin-

ger for mindst 430 kr. pr. m

(2020-niveau).

Ordningen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, gælder alene for ejendomme, som er omfattet af reg-

lerne om omkostningsbestemt lejefastsættelse, det vil sige store ejendomme, der er beliggende i

kommuner, hvor boligreguleringsloven er gældende. Ordningen indebærer, at huslejen kan fastsæt-

tes efter reglerne om det lejedes værdi i stedet for som omkostningsbestemt husleje, når lejemålet er

gennemgribende forbedret og nærmere bestemte krav herunder til forbedringsinvesteringen er op-

fyldt og kan medføre en væsentlig højere husleje end efter de almindelige regler om omkostnings-

bestemt husleje. Ordningen kan kun benyttes i forbindelse med, at en lejer flytter ud af et lejemål,

og en ny lejer flytter ind.

Ekspertgruppen afgav sin rapport den 29. oktober 2019. I rapporten er der beskrevet 4 modeller:

fuldstændig ophævelse af ordningen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, (model A), krav om mindst

energiramme C i stedet for mindst energiramme D (model B), forhøjelse af investeringskravet i § 5,

stk. 2, (model C) og forhøjelse af afkastet for almindelige forbedringer i stedet for § 5, stk. 2,-ord-

ningen (model D). I tillæg hertil har ekspertgruppen skitseret 3 alternativer: lovbestemt tillæg til

gennemgribende forbedringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, (alternativ model 1), omkost-

ningsbestemt husleje med forhøjet afkast for energiforbedringer (alternativ model 2) og justering af

margin for det lejedes værdi (alternativ model 3).

Ekspertgruppen har ikke ønsket at anbefale bestemte modeller for justering af ordningen, men har

alene beskrevet og analyseret ovennævnte modeller med henblik på at illustrere de modeller, som

ekspertgruppen finder relevante at pege på som udgangspunkt for efterfølgende politiske forhand-

linger om en eventuel justering af ordningen.

Det fremgår af ekspertgruppens undersøgelse, at der i dag er ca. 57.000 boliger, som er udlejet efter

boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Ligeledes fremgår, at de afholdte forbedringsudgifter ved forbed-

ringer efter § 5, stk. 2, i gennemsnit er ca. dobbelt så store som den nuværende beløbsgrænse i § 5,

stk. 2, og de gennemgribende forbedrede boliger har en husleje, der i gennemsnit er 81 pct. højere

end gennemsnittet for de omkostningsbestemte lejemål.

I forlængelse af ekspertgruppens rapport blev der den 30. januar 2020 indgået en aftale imellem re-

geringen (Socialdemokraterne) Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternati-

vet om række initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme.

I lyset af de tilvejebragte oplysninger er det aftalepartiernes opfattelse, at muligheden for at hæve

huslejen efter en gennemgribende forbedring efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, har vist sig at

give mulighed for et noget højere afkast end det oprindeligt tiltænkt med bestemmelsen. Det har gi-

vet stigende huslejer, usikkerhed hos lejerne, som føler sig underlagt et pres for at flytte, og har ført

til mange tvister mellem lejere og udlejere.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Der anslås at være 74.600 udlejningsboliger med potentiale for gennemgribende forbedring efter §

5, stk. 2. heraf er ca. 60 pct. beliggende i én af de store bykommuner København, Frederiksberg,

Odense, Aarhus eller Aalborg.

Aftalepartierne er enige om, at det er afgørende, at huslejestigningerne på private boliger i storby-

erne stoppes, og at de private boliger ikke skal tjene som rene investeringsobjekter for investorer,

der hovedsageligt er interesseret i hurtige gevinster. Samtidig skal nødvendige og rentable energire-

noveringer gennemføres til gavn for både klimaet og for lejerne, som vil få en lavere varmeregning.

Aftalen er derfor også medvirkende til opfyldelse af den i klimaloven fastsatte målsætning om en

reduktion af CO2 udledningen med 70 % inden 2030. Den samlede effekt afhænger af energimikset,

samt øvrige tiltag på området.

Aftalen indeholder følgende elementer:



Der indføres en periode, hvor en ny udlejer er i en karensperiode, så der efter en boligudlej-

ningsejendom har skiftet ejer først kan opkræves husleje efter § 5, stk. 2, i nye 5,2-lejemål

efter 5 år.



Der indføres et grønt incitament, så karensperioden ikke skal gælde, når en ejendoms energi-

klasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m2.



Der indføres et grønt energikrav, så der først kan gennemføres forbedringer efter § 5, stk. 2,

når ejendommen er bragt op på energiklasse C eller ejendommens energiklasse er løftet

mindst 2 niveauer.



Det begrænses, hvor meget huslejen efter § 5, stk. 2, kan stige via en fjernelse af den så-

kaldte margin for det lejedes værdi.



Lejerne styrkes i tvister med udlejerne, herunder med en styrkelse af huslejenævnene.

Aftalepartierne er enige om, at de ovenstående initiativer ikke skal have negative konsekvenser for

andelsværdierne.

Aftalen indeholder derfor tillige følgende elementer:



Der gives mulighed for at fastholde valuarvurderingerne nominelt. Fastholdelsen gælder

tidsubegrænset og vil omfatte valuarvurderinger foretaget inden lovforslagets ikrafttrædelse.



Der indføres en overgangsordning således, at allerede igangsatte, større ombygningsprojek-

ter kan indregnes i valuarvurderingen.



For de foreninger, der benytter den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, gives

der mulighed for tidsubegrænset at anvende de gamle vurderinger, hvis den gamle vurdering

f.eks. er højere og denne i stedet ønskes anvendt.



Karensperioden skal ikke gælde ved omdannelsen fra andelsboligforening til udlejningsejen-

dom.



Normalvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til forslag om foreningens opløsning lovfæstes.

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Karensperiode for benyttelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved erhvervelse mv. af udlej-

ningsejendomme

2.1.1. Gældende ret

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Det følger af § 5, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, at ved lejeaftalens ind-

gåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens

driftsudgifter, og afkastningen af ejendommens værdi (omkostningsbestemt leje), idet der til lejen

dog kan lægges en beregnet forbedringsforhøjelse for lejemål, som er forbedret, jf. dog stk. 2.

I medfør af § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene må lejen for lejemål, som

er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi

efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og 4 og § 73, stk. 3, i lov om leje.

Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter princip-

perne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgifter enten

overstiger 2.271 kr. pr. m

(2020-niveau) eller et samlet beløb på 259.699 (2020-niveau). Forbedrin-

gerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3, i

lov om leje, lov om sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om byfornyelse og ud-

vikling af byer, eller lov om privat byfornyelse.

De nugældende regler indeholder ikke begrænsninger, hvad angår den periode, hvor udlejer ejer el-

ler kontroller udlejningsejendommen eller det lejemål, der indgår i en udlejningsejendom. Det inde-

bærer, at udlejere inden for en meget kort periode kan erhverve udlejningsejendomme eller lejemål i

udlejningsejendomme, foretage gennemgribende forbedringer og efterfølgende foretage udlejning

til en ny lejer til en væsentlig højere leje beregnet på baggrund af § 5, stk. 2. Denne fremgangsmåde

har samlet set ført til en betydelig stigning af huslejeniveauet for danske boliglejemål omfattet af

boligreguleringsloven.

2.1.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Den gældende ordning i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, om lejefastsættelse for gennemgribende

forbedrede lejemål åbner mulighed for at kortsigtede investorer kan opnå hurtige gevinster ved at

opkøbe udlejningsejendomme og modernisere med det formål at afhænde ejendomme og realisere

et stort afkast. Lejelovgivningen mangler et værktøj til imødegåelse af denne form for kortsigtet

spekulation i private udlejningsejendomme.

Med den foreslåede ordning indføres en karensperiode, der indebærer en tidsmæssig begrænsning af

muligheden for at fastsætte lejen til det lejedes værdi efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regule-

ring af boligforholdene.

Karensperioden vil gøre det mindre attraktivt at søge hurtige gevinster på boligmarkedet ved at er-

hverve udlejningsejendomme, foretage gennemgribende forbedringer så hurtigt som muligt og her-

efter afhænde udlejningsejendommen til en højere pris, idet det samlede lejeniveau for ejendommen

herefter vil være højere end før forbedringernes gennemførelse.

Den foreslåede bestemmelse er en udmøntning af regeringens boligpolitik på lejeboligområdet, der

grundlæggende har til formål at bekæmpe pres på boligpriserne. Hidtil har udlejere, der ønskede at

foretage gennemgribende forbedring af lejemål med henblik på at fastsætte lejen efter boligregule-

ringslovens § 5, stk. 2, haft et betydeligt incitament til at få lejere til at fraflytte lejemål, der kunne

forbedres, idet fastsættelsen af en leje efter § 5, stk. 2, forudsætter indgåelsen af en nye lejekontrakt.

Karensperioden på 5 år begrænser dette incitament og den deraf afledte risiko for lejerne.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Karensperioden er på 5 år, og den foreslåede ordning indebærer, at en udlejer først får adgang til at

aftale regulering af lejen til det lejedes værdi efter en gennemgribende forbedring af lejemålet, når

udlejer har ejet eller rådet over lejemålet i en periode på 5 år. Perioden på 5 år regnes fra det seneste

kontrolskifte som defineret i stk. 4, nr. 1-8.

Ejerskab til eller kontrol over et lejemål kan have mange forskellige former og udøves på forskellig

vis. Lovforslaget indeholder en omfattende og detaljeret regulering af, hvornår der foreligger et

kontrolskifte (det foreslåede stk. 4, nr. 1-8) samt nogle helt konkret undtagelser, hvor kontrolskifte

ikke foreligger (stk. 5, nr. 1-5).

Undtagelserne har været nøje overvejet i relation til behovet for at skabe en effektiv og sammen-

hængende regulering i relation til karensperioden, idet det samtidig har været tilstræbt at indføre

den mindst muligt indgribende regulering i forhold til det forfulgte formål.

Kontrolskifte, der ikke udløses af en egentlig viljesdisposition, f.eks. ved dødsfald, hvor kontrollen

over et lejemål eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, overgår til en arving, er således f.eks.

undtaget fra de tilfældegrupper, hvor der indtræder et kontrolskifte. Tilsvarende ville det være uden

for formålet med den foreslåede regulering, hvis reglerne om kontrolskifte ville finde anvendelse

for koncerninterne transaktioner. Der er endelig fundet behov for en særlig undtagelse vedrørende

kontrolskifte, der indtræder i forbindelse med omdannelse af andelsboligforeninger til udlejnings-

ejendomme. Det skal ses i lyset af et overordnet boligpolitisk ønske om at bevare en bred varians af

attraktive boligformer i samfundet.

Slutteligt undtages kontrolskifte, der vedrører boliger, som er beliggende i en ejendom, som væsent-

lig energiforbedres. Denne undtagelse indføres for at give investorer øget incitament til at medvirke

til den grønne omstilling. For at blive undtaget er det et krav, at ejendommen energiforbedres for

mindst 3.000 kr. pr. m

bruttoetageareal i den del af ejendommen der angår beboelse (2020-niveau)

eller ejendommen løftes mindst 3 niveauer i energimærkningen efter lov om fremme af energibe-

sparelser i bygninger, i forhold til det energimærkningen på tidspunktet for lovens ikrafttræden.

2.2. Lovfæstning af krav til opløsning af andelsboligforeninger

2.2.1. Gældende ret

Andelsboligloven indeholder regler om stiftelse af andelsboligforeninger, herunder et krav om at en

andelsboligforening kun kan erhverve en udlejningsejendom, når mindst 60 pct. af ejendommens

lejere af beboelseslejligheder er medlemmer af foreningen ved erhvervelsen.

Derimod indeholder andelsboligloven ikke regler om tilslutningskrav for at foreningen kan opløses

og ejendommen sælges. Sådanne bestemmelser fremgår imidlertid typisk af den enkelte forenings

vedtægter.

Den gældende ministerielt fastsætte normalvedtægt for andelsboligforeninger og standardvedtægten

for andelsboligforeninger udarbejdet af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation indeholder

begge en bestemmelse om, at forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning kun

kan vedtages med 4/5 flertal. Efter normalvedtægten for andelsboligforeninger kan en ændring af

dette flertals krav kun ske med 4/5 flertal.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Det er således andelsboligforeningerne selv, der i den enkelte forenings vedtægter fastsætter krav

om tilslutning ved opløsning. Det vil, såfremt den fornødne majoritet er til stede, være muligt at

fastsætte lavere krav til tilslutning end det 4/5 krav, der fremgår af normal- og standardvedtægten.

2.2.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede løsning

Efter den politiske aftale skal karensperioden for at opkræve husleje i udlejningsejendomme efter

boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke gælde ved omdannelse fra andelsboligforening til udlej-

ningsejendom. Dette gælder ved erhvervelse af ejendommen fra andelsboligforeninger, som er stif-

tet før lovens ikrafttræden den 1. juli 2020 og ved alle senere videresalg af ejendommen.

Undtagelsen fra karensperioden vil generelt kunne føre til en højere værdisætning for andelsbolig-

foreningsejendomme i forhold til udlejningsejendomme, hvilket vil kunne føre til et øget pres på

andelsboligforeningerne fra investorer, som ønsker at opkøbe andelsboligforeninger.

Der kendes i dag til sager om uopfordrede købstilbud, hvor andelsboligforeningerne kan være fri-

stede til frivillig opløsning og salg af ejendommen, da det vil være økonomisk mere attraktivt end at

de enkelte andelshavere sælger deres andele.

Efter Transport- og Boligministeriets oplysninger findes der i dag eksempler på foreninger, der æn-

drer deres vedtægter, så de vil kunne opløses med kvalificeret flertal på 2/3 tilslutning i modsætning

til i dag, hvor frivillig opløsning dels efter normalvedtægten og dels efter foreningens konkrete ved-

tægt typisk kræver 4/5 tilslutning.

Efter de gældende regler kan en andelsboligforening frivilligt vælge at opløse sig selv efter de af-

stemningsregler, der er følger af foreningens vedtægter. En frivillig opløsning er imidlertid en gan-

ske vidtrækkende beslutning, og det vurderes hensigtsmæssigt at søge imødegå, at en undtagelse af

eksisterende andelsboligforeningsejendomme fra karensperioden fører til et øget pres på forenin-

gerne til frivillig opløsning.

Det foreslås derfor at lovfæste det hidtidige normalt anerkendte krav om, at en beslutning om opløs-

ning af en andelsboligforening kræver tilslutning fra 4/5 af andelshaverne.

En sådan lovfæstning vil alt andet lige bidrage til, at en undtagelse fra spekulantstoppet ikke fører

til et utilsigtet øget pres på foreningerne til frivillig opløsning på baggrund af uopfordrede købstil-

bud fra investorer.

Det er fortsat frivilligt for andelsboligforeningen at vælge at opløse sig selv, men lovfæstningen

skal sikre, at foreningens ejendom ikke kan sælges uden en relativt stor tilslutning blandt andelsha-

verne.

3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

Indførelse af en 5-årig karensperiode for huslejestigninger efter § 5, stk. 2, vil have huslejemæssige

konsekvenser og dermed afledte konsekvenser for de offentlige udgifter til individuel boligstøtte.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Disse konsekvenser gennemgås i dette afsnit. Idet lovforslaget træder i kraft pr. 1. juli 2020, er det i

beregningerne forudsat, at forslaget kun har halv effekt i 2020.

Det skal bemærkes, at beregningerne er forbundet med betydelig usikkerhed, blandt andet som

følge af forslagets adfærdsmæssige virkninger.

Karensperioden på 5 år indebærer, at en køber af en udlejningsejendom først får adgang til at fast-

sætte lejen efter princippet om det lejedes værdi efter en gennemgribende forbedring af lejemålet,

når udlejer har ejet lejemålet i en periode på 5 år. Desuden indføres et grønt incitament, som bety-

der, at køber kan se bort fra karensperioden, hvis køber inden for en periode på 2 år gennemfører

energiforbedringer i ejendommen svarende til mindst 3.000 kr. pr. m² bruttoetageareal (svarende til

niveauet i 2020) for boligdelen af ejendommen eller forbedrer ejendommens energiklasse med

mindst 3 niveauer.

En karensperiode vil give et incitament til færre handler med ældre private udlejningsejendomme

med uudnyttet 5.2-potentiale. Dog må det forventes, at der fortsat vil blive handlet ejendomme,

hvilket betyder, at forslaget alt andet lige reducerer den årlige tilgang af boliger, hvor lejen ved gen-

udlejning fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Det grønne incitament, jf. ovenfor, for-

ventes at blive benyttet i relativt få tilfælde. Effekten af det grønne incitament skønnes derfor isole-

ret set ikke at have nævneværdige konsekvenser for tilgangen af 5.2-boliger.

Karensperioden vil reducere antallet af handler, men vil herudover gøre det mindre attraktivt for

ejendomsinvestorer med kort tidshorisont at opkøbe private udlejningsejendomme. Denne ”præven-

tive effekt” er vanskelig at skønne over, men anses for at være væsentlig. Nedenfor er alene taget

udgangspunkt i effekterne på huslejerne af det skønnede fremtidige realiserede salg af udlejnings-

ejendomme.

Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5, stk. 2, viser, at der er ca. 45.000 private

udlejningsboliger i København, Frederiksberg, Aarhus, Aalborg og Odense kommuner, som har et

uudnyttet potentiale for en 5.2-forbedring. Under forudsætning af, at 1 pct. af disse boliger årligt

handles, og hver tiende af disse boliger fraflyttes, vil den årlige tilgang af 5.2-boliger blive reduce-

ret med i størrelsesorden 45 boliger. Dette medfører med betydelig usikkerhed en samlet reduktion i

den forventede husleje i private udlejningsboliger på i størrelsesordenen 1,1 mio. kr. i 2020 (halv

effekt) og 3,3 mio. kr. i 2021. I år 2024 vil effekterne være akkumuleret til omkring 10 mio. kr.

Da huslejeeffekterne af en 5-årig karensperiode samlet set er begrænset, vurderes det, at de økono-

miske konsekvenser for det offentlige også er begrænset. En samlet huslejereduktion på ca. 3,3 mio.

kr. i 2021 medfører skønsmæssigt en reduktion i de årlige udgifter til individuel boligstøtte på i

størrelsesordenen 0,1 mio. kr. stigende til ca. 0,8 mio. kr. i 2030. Den statslige refusion af de kom-

munale udgifter til boligstøtte udgør omkring 70 pct. for boligsikring og boligydelse set under ét.

Lovforslaget har ikke økonomiske konsekvenser for regionerne.

Lovforslaget indeholder desuden et forslag om en ændring af andelsboligloven således at normal-

vedtægtens krav om 4/5 tilslutning til forslag om foreningens opløsning lovfæstes. Denne del af

lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske eller administrative konsekvenser for det offentlige.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Lovforslagets samlede økonomiske konsekvenser for det offentlige

(Mio. kr., 2020-prisniveau)

Offentlige udgifter

Anm.: En negativ værdi angiver en mindreudgift

2020

-0,0

2021

-0,1

2022

-0,2

2023

-0,3

Forslaget skønnes isoleret set at udskyde det samlede investeringsomfang (forbedring og vedlige-

holdelse) i forbindelse med gennemgribende forbedringer af de enkelte lejemål. Det indebærer en

reduktion i investeringerne med skønsmæssigt 11 mio. kr. i 2020 (halv effekt) og 22 mio. kr. i 2021.

Da der er tale om en udskydelse af investeringer, vil karensperioden på langt sigt (fra 2035) for-

mentlig ikke have en betydning for det samlede investeringsomfang.

Det bemærkes, at der i et vist omfang vil være overlappende effekter mellem dette lovforslag og de

to øvrige lovforslag (Øgede energikrav og Styrkelse af lejerne). De økonomiske konsekvenser af

alle tre lovforslag kan derfor ikke umiddelbart lægges sammen.

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet mv.

Forslaget om en 5-årig karensperiode betyder, at værdien af en række ældre private udlejningsejen-

domme i de større byer vil falde i værdi. Værditabet skyldes, at købere af udlejningsejendomme

med 5.2-potentiale

–

på grund af karensperioden

–

vil betale mindre for ejendommen. Ejendom-

mens værdi for udlejeren ved fortsat drift vil være højere end værdien ved et salg, fordi udlejeren

ved fortsat drift uændret kan gennemføre 5.2-forbedringer.

Som i ekspertgruppens rapport benyttes DCF-modellen (Discounted Cash Flow) til at opgøre værdi-

tabet. Tabet er opgjort som forskellen mellem nutidsværdien af de forventede fremtidige penge-

strømme for en gennemsnitlig ældre privat udlejningsejendom med og uden en 5-årig karensperi-

ode. Det bemærkes, at der i praksis vil være stor variation i ejendommenes værditab afhængigt af

beliggenheden og 5.2-potentialet. Da værdiansættelse af ejendomme grundlæggende er forbundet

med stor usikkerhed, og også beror på skøn, der ikke er inddraget i DCF-modellen, er beregnin-

gerne forbundet med betydelig usikkerhed.

Ekspertgruppens rapport viser, at der er ca. 45.000 private udlejningsboliger i København, Frede-

riksberg, Aarhus, Aalborg og Odense kommuner, som har et uudnyttet potentiale for en 5.2-forbed-

ring. Ved brug af DCF-metoden, og med de samme forudsætninger som ekspertgruppen, kan værdi-

tabet for disse private udlejningsejendomme opgøres til i størrelsesorden 0-6 pct. For en gennem-

snitlig ejendom, hvor halvdelen af boligerne allerede er 5.2-forbedret, vil værditabet være i størrel-

sesorden 3 pct.

Det bemærkes, at der i et vist omfang vil være overlappende effekter for erhvervslivet af dette lov-

forslag og de to øvrige lovforslag (Øgede energikrav og Styrkelse af lejerne). De erhvervsøkonomi-

ske konsekvenser af alle tre lovforslag kan derfor ikke umiddelbart lægges sammen.

Markedet for andelsboliger er koblet sammen med det private udlejningsmarked via blandt andet

andelsboliglovens maksimalprisbestemmelse. I forslaget er ejendomme ejet af andelsboligforenin-

ger undtaget for den 5-årig karensperiode. Det vil sige, at karensperioden er undtaget, hvis der sker

et kontrolskifte ved omdannelse af en andelsboligforeningsejendom til en udlejningsejendom og

alle senere videresalg.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

På den baggrund vurderes det, at forslaget ikke vil have nævneværdige konsekvenser for værdien af

andelsboligforeningers ejendomme.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget skønnes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.

6. Miljømæssige konsekvenser

Lovforslaget vurderes ikke at have miljømæssige konsekvenser af betydning.

7. Forholdet til EU-retten

Lovforslaget implementerer ikke EU-ret. Lovforslaget vil kunne anses for at udgøre en restriktion af

den fri bevægelighed, herunder fordi den 5-årige karensperiode vil påvirke værdien af og dermed

kunne afholde personer fra andre medlemsstater fra at foretage investeringer i udlejningsejen-

domme i Danmark. Selv hvis karensperioden indebærer en restriktion af den fri bevægelighed, fin-

der ordningen anvendelse uden hensyntagen til nationalitet. Ordningen anses derudover for at være

proportional. På den baggrund vurderes lovforslaget at være i overensstemmelse med EU-retten.

8. Hørte myndigheder og organisationer

Lovforslaget har været i høring fra den xx til den xx hos følgende myndigheder og organisationer

mv.:

Advokatrådet, Advokatsamfundet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, BL

–

Danmarks Almene

Boliger, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks Lejerforeninger,

Dansk Byggeri, Danske Lejere, Danske Udlejere, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmæg-

tigforeningen, EjendomDanmark, Finans Danmark, Forsikring&Pension, Grundejernes Investe-

ringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, KL, Københavns Kommune, Landbrug & Fø-

devarer, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for

Østre Landsret, P+, Realkreditforeningen, Realkreditrådet, SAPU og Statens Byggeforskningsinsti-

tut/Aalborg Universitet.

9. Sammenfattende skema

Samlet vurdering af konsekvenser af lovforslaget

Positive konsekvenser/mindre

udgifter (hvis ja, angiv om-

fang)

Økonomiske konsekvenser for Begrænsede offentlige mindre-

stat, kommuner og regioner udgifter til boligstøtte på i alt

0,0 mio. kr. i 2020, 0,1 mio. kr.

i 2021, 0,2 mio. kr. i 2022 og

0,3 mio. kr. i 2023.

Negative konsekvenser/merudgifter

(hvis ja, angiv omfang)

Ingen

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Den statslige refusion af de

kommunale udgifter til bolig-

støtte udgør omkring 70 pct.

Implementeringskonsekvenser

Ingen

for stat, kommuner og regioner

Økonomiske konsekvenser for Ingen

erhvervslivet

Administrative konsekvenser Ingen

for erhvervslivet

Administrative konsekvenser Ingen

for borgerne

Miljømæssige konsekvenser Ingen

Ingen

Værditab for ejere af ældre private

udlejningsejendomme på i størrel-

sesordenen 0-6 pct.

Ingen

Forholdet til EU-retten Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.

[Er i strid med de fem princip-

per for implementering

af erhvervsrettet EU- regule-

ring]/[Går videre end mini-

mumskrav i EU-regulering]

(sæt X)

NEJ

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Efter den gældende § 5, stk. 2, 1. pkt. i boligreguleringsloven gælder det, at ved lejeaftalens indgå-

else må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der oversti-

ger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og 4 og § 73, stk. 3, i lov om

leje.

Det følger af den foreslåede ændring af bestemmelsen i

§ 5, stk. 2,

1. pkt., i boligreguleringsloven,

at henvisningen »stk. 3 og 4« ændres til »stk. 3-6«.

Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 1, nr. 2, foreslåede bestemmelse.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.1.

Til nr. 2

Fastsættelsen af lejen efter § 5, stk. 2, indebærer typisk en betydelig forøgelse af huslejen og der-

med en økonomisk belastning for lejerne. Effekten af en forøgelse af lejeniveauet er bl.a. et opadgå-

ende pres på boligpriserne, der påvirker den demografiske sammensætning på boligmarkedet nega-

tivt.

Den foreslåede bestemmelse i

stk. 4

indebærer, at adgangen til at fastsætte lejen efter bestemmel-

serne i § 5, stk. 2, forudsætter at der ikke er sket et kontrolskifte over ejendommen i en sammen-

hængende karensperiode på 5 år. Dermed vil ejere af lejemål, som er erhvervet efter lovens ikraft-

træden, først kunne forøge lejen efter § 5, stk. 2, når vedkommende har ejet lejemålet eller den ejen-

dom, hvori lejemålet indgår, i en sammenhængende periode på 5 år, der som udgangspunkt regnes

fra første kontrolskifte efter lovens ikrafttræden, jf. lovforslagets § 3, og der sker genudlejning af

det gennemgribende forbedrede lejemål.

Med henblik på at sikre, at bestemmelserne om karensperioden finder konsekvent og systematisk

anvendelse på lejeboligmarkedet, er der tilsigtet en regulering, der i udgangspunktet omfatter alle

former for overdragelser af lejemål eller ejendomme, hvori der indgår lejemål.

Begrebet

”kontrolskifte”, der

er defineret i stk. 4, nr. 1-8, ved de nævnte konkrete tilfældegrupper,

er defineret bredt med henblik på at omfatte alle former for direkte og indirekte overdragelser af le-

jemål eller rettigheder hertil, idet det er hensigten, at der ikke med anvendelsen af forskellige aftale-

og selskabskonstruktioner m.v. skal kunne ske en omgåelse af karensperioden.

Begrebet ”kontrol-

skifte” er anvendt som samlebetegnelse, men har ikke en selvstændig betydning ud over de tilfælde,

der er beskrevet i stk. 4, nr. 1-8, og begrebet omfatter således ikke andre tilfælde, hvor der på andet

grundlag, herunder på grundlag af sædvanlige selskabsretlige vurderinger eller på baggrund af af-

talte bestemmelser om kontrolskifte, måtte foreligge et kontrolskifte i lovens forstand.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Da overdragelsen eller overgangen af kontrol over et lejemål eller en ejendom, hvori et lejemål ind-

går kan ske på mange forskellige måder, og da lovforslaget har til formål at sikre en effektiv og

målrettet forfølgelse af almene boligpolitiske formål, har det været nødvendigt med en detaljeret og

omfattende beskrivelse af de mange tilfældegrupper.

Karensperiodens længde på 5 år er fastsat med henblik på dels at sikre en effektiv begrænsning af

anvendelsen af adgang til at fastsætte leje i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, dels med

henblik på at sikre, at begrænsningen ikke går videre end højst nødvendigt. Perioden på 5 år inde-

bærer en vis tidsmæssig forskydning af udlejers mulighed for at øge lejeniveauet som følge af en

gennemgribende forbedring, og denne forskydning forventes at have en positiv effekt på prispresset

på boligmarkedet. Karensperiodens begyndelse regnes fra tidspunktet for et kontrolskifte, jf. stk. 4,

nr. 1-8, og afbrydes ved et nyt kontrolskifte efter samme bestemmelser.

Det skal ikke gyldigt i lejeaftaler kunne aftales en tidsbegrænsning begrundet i ønsket om at gen-

nemgribende modernisere lejemålet eller begrundet i ønsket om at frigøre lejemålet således at leje-

målet ved karensperiodens udløb kan genudlejedes til det lejedes værdi efter § 5, stk. 2.

Reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 blev indført for at forbedre kvaliteten af boligmassen.

Reglen har efterhånden haft den ønskede effekt, og boligmassen er i dag af en langt højere kvalitet

end for blot et par årtier siden, og det er derfor ikke betænkeligt at indføre karensperioden på 5 år i

forhold til samlet set at sikre en acceptabel kvalitet i boligmassen.

Ordene

”lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår” har til formål at

omfatte alle former

for lejemål reguleret af boligreguleringsloven og således sikre en konsistent anvendelse af karenspe-

rioden, idet reglerne både vil omfatte den direkte overdragelse af et lejemål (f.eks. en lejlighed) eller

en fast ejendom, der i sig selv ikke er omfattet af boligreguleringslovens bestemmelser, men hvor

der forefindes et eller flere lejemål i den faste ejendom, som er omfattet af boligreguleringsloven.

Karensperioden får dog kun virkning for lejemål, som vil kunne udlejes efter boligreguleringslo-

vens § 5, stk. 2.

Det foreslåede stk. 4 indeholder otte forskellige tilfældegrupper, hvor der indtræder et kontrolskifte,

og som derfor udløser en ny karensperiode på 5 år, idet den ottende tilfældegruppe har karakter af

en opsamlingsbestemmelse, der omfatter kombinationer af øvrige transaktioner eller dispositioner.

Tilfældegrupperne har til formål at omfatte situationer, hvor realiteten bag en eller flere transaktio-

ner eller dispositioner er, at der indtræder et kontrolskifte i relation til lejemålet eller den ejendom,

hvori lejemålet indgår. Det er således hensigten, at det ved anvendelsen og fortolkningen af reglerne

skal tillægges betydning, hvorvidt der er tale konstruktioner, der har til formål at camouflere realite-

ten bag en eller flere transaktioner eller dispositioner.

Den foreslåede bestemmelse i

stk. 4, nr. 1,

vedrører den direkte erhvervelse af mindst 50 pct. af

ejendomsretten til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

Ved begrebet ”ejendomsret”

sigtes til det almindelige ejendomsretlige begreb. Grænsen på mindst 50 pct. indebærer, at der kan

ske overdragelse af f.eks. 45 pct. af ejendomsretten til en erhverver, uden at der dermed er tale om

et kontrolskifte. Overdrages der derimod først 45 pct. og dernæst 15 pct., indtræder der et kontrol-

skifte ved overdragelsen af de 15 pct.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Bestemmelsen omfatter overdragelse ved aftale, gave, fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed

eller på anden vis.

Ordene ”eller på anden vis” har til formål at omfatte

andre former for overdra-

gelse af ejendomsretten, der ikke har karakter af overdragelse ved aftale, gave eller ved fuldbyrdelse

af pant, idet der i omgåelsessituationer kan tænkes anvendt begreber eller juridiske konstruktioner,

der ved lovens vedtagelse ikke vil kunne forudsiges eller defineres præcist. Afgørende vil være, om

der i realiteten sker et skifte af ejendomsretten.

Den foreslåede bestemmelse i

stk. 4, nr. 2,

indebærer, at der foreligger et kontrolskifte ved den di-

rekte eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestemmende indflydelse over den eller de

juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Bestemmelsen skal

forstås i overensstemmelse med selskabslovens §§ 6-7.

Ved ”bestemmende indflydelse” forstås den

selskabsretlige definition heraf, dvs. beføjelsen til at

styre en dattervirksomheds økonomiske og driftsmæssige beslutninger, jf. selskabslovens § 7, stk.

1-5. Bestemmende indflydelse kan forekomme og udøves på forskellig vis, og den kan have foran-

kring i både fordelingen af kapitalandel eller i ejeraftaler, der giver nogle kapitalejere visse særlige

selskabsretlige fordele eller rettigheder i forhold til andre.

Bestemmelsen tilsigter at omfatte den direkte og indirekte overgang af bestemmende indflydelse

også i situationer, hvor den bestemmende indflydelse ændrer karakter henholdsvis før og efter over-

gangen eller overdragelsen. Der kan f.eks. være bestemmende indflydelse fra en majoritetsaktionær

før overdragelsen og bestemmende indflydelse via en ny ejeraftale efter overgangen eller overdra-

gelsen. Der vil således også foreligge en overgang eller overdragelse af bestemmende indflydelse,

hvis denne gennemføres camoufleret eller uden overholdelse af selskabsretlige formalitetskrav.

Vurderingen af, om der sker overgang eller overdragelse af bestemmende indflydelse beror på en

konkret vurdering af realiteten. Afgørende vil være, om en ny fysisk eller juridisk person udøver

bestemmende indflydelse over lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Overgangen el-

ler overdragelsen af bestemmende indflydelse over lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet ind-

går, kan ske på forskellig vis, og bestemmelsen har til formål at omfatte enhver overgang eller over-

dragelse af bestemmende indflydelse uanset dens retlige karakter, benævnelse eller den anvendte

retlige konstruktion.

Den foreslåede bestemmelse i

stk. 4, nr. 3,

indebærer, at der foreligger et kontrolskifte ved en ud-

skiftning af mindst 50 pct. af de ultimative ejere af den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet

eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Ligesom der ved en overdragelse af 50 pct. eller mere af

ejendomsretten til et lejemål eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, i henhold til stk. 4, nr. 1, fo-

religger et kontrolskifte, vil en udskiftning af mere end halvdelen af den bagvedliggende ejerkreds

udløse et kontrolskifte.

Formålet med denne bestemmelse er at sikre, at bestemmelserne om udløsning af en karensperiode

ved kontrolskifte ikke kan omgås ved at overdrage ejerandel længere oppe i en ejerstruktur.

Bestemmelsen indebærer, at der foretages en vurdering af den bagvedliggende ejerkreds i enhver

koncernstruktur eller tilsvarende, og at en ændring af mindst 50 pct. af de ultimative ejere, udgør

kontrolskifte.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Ved ”ultimative ejere” forstås den eller de bagvedliggende ejere, som ikke ejes af andre. Det kunne

f.eks. være fysiske personer, selvejende institutioner, fonde og tilsvarende enheder, som ikke har en

ejer. Hvis en fonds midler kan udloddes til en eller flere specifikke personer eller selskaber, skal

disse - og for så vidt angår selskaber deres ultimative ejere - anses for ultimative ejere efter denne

bestemmelse. Dette gælder dog ikke i forhold til fonde, som har almene formål. Det kunne f.eks.

være at uddele midler ”til trængende medicinstuderende”.

I sådanne tilfælde anses fonden ikke for

at have ultimative ejere efter denne bestemmelse. Bestemmelsen er således ikke relevant for fonde

med almene formål.

Den foreslåede bestemmelse i

stk. 4, nr. 4,

indebærer, at der foreligger et kontrolskifte ved en di-

rekte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af det økonomiske afkast

fra lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indi-

rekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at der også indtræder et kontrolskifte, selv om det ikke er

selve ejendomsretten, der overdrages, men blot det økonomiske afkast, og at reglerne om karenspe-

riodens indtræden således ikke kan omgås ved blot at overdrage en delmængde af de rettigheder,

der indgår i den samlede mængde af rettigheder, der indgår i ejendomsretten.

Ved ”det økonomiske afkast” forstås det

”cash

flow”

(eller en del heraf), som et lejemål, eller en

ejendom, hvori lejemålet indgår, generer både i den daglige drift, men også i forbindelse med et

salg. På engelsk anvendes ofte betegnelsen ”beneficiary

ownership”

til at beskrive de rettigheder,

der knytter sig til det økonomiske afkast af et aktiv.

Det økonomiske afkast eller en del heraf kunne f.eks. være allokeret til en tredjepart baseret på en

profitdelingsaftale, til en långiver via et lånearrangement, som baserer sig på det økonomiske afkast,

eller må mange andre måder, som ikke kan defineres eller beskrives udtømmende, da det afhænger

af aftaleforholdet mellem parterne. Fælles for disse tilfælde vil være, at der foreligger kontrolskifte,

hvis mindst 50 pct. af det økonomiske afkast overgår eller overdrages.

”Økonomisk afkast” er tilsig-

tet at omfatte enhver form for direkte eller indirekte rettighed, der giver erhververen ret til et brutto-

eller nettobeløb knyttet til driften af lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

Den foreslåede bestemmelse i

stk. 4, nr. 5,

indebærer, at der foreligger et kontrolskifte ved en di-

rekte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af en værdistigning af

lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indi-

rekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

Begrebet ”værdistigning” skal forstås bredt,

idet begrebet vil omfatte enhver værdiforøgelse, der

ikke har karakter af et økonomiske afkast omfattet af stk. 4, nr. 4. Enhver disponering over en vær-

distigning skal - uanset fremgangsmåden og det juridiske grundlag herfor - indgå i beregningen af

de 50 pct., og er dermed afgørende for, hvorvidt der foreligger kontrolskifte efter denne bestem-

melse.

Den foreslåede bestemmelse finder ikke anvendelse på kommunale tilbagebetalingsdeklarationer

aftalt og tinglyst i forbindelse med gennemførelsen af byfornyelse.

Den foreslåede bestemmelse i

stk. 4, nr. 6,

indebærer, at der foreligger et kontrolskifte ved indgå-

else eller overdragelse af en eller flere aftaler om, at en eller flere parter har ret til at få gennemført

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

en overdragelse eller overgang, som ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den eller de afta-

ler blev gennemført enten alene eller i forening med en allerede gennemført disposition.

Bestemmelserne i nr. 1-5 omfatter kontrolskifte ved overgang eller overdragelse af ejendomsret (nr.

1), bestemmende indflydelse (nr. 2), udskiftning af de ultimative ejere (nr. 3), det økonomiske af-

kast fra ejendommen (nr. 4) eller værdistigningen (nr. 5) knyttet til lejemålet eller den ejendom,

hvori lejemålet indgår.

Det kan ikke udelukkes, at aktører på lejeboligmarkedet vil overveje aftalekonstruktioner, der tilsig-

ter at undgå at udløse et kontrolskifte i relation til lejemål eller ejendomme, hvori der indgår lejemål

omfattet af loven. Dette ønskes blandt andet imødegået ved den foreslåede bestemmelse i nr. 6, da

en option på overgang og overdragelse af rettigheder mv., der er omfattet af bestemmelserne i nr. 1-

5, ellers ikke ville være omfattet.

Formålet med den foreslåede bestemmelse er at udløse kontrolskifte i tilfælde, hvor der indgås eller

overdrages en optionsaftale, der reelt ville indebære et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den blev gen-

nemført, idet bestemmelsen tilsigter at udløse den potentielle realitet bag optionen; nemlig at der

opnås en ret vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet er beliggende, som i sig selv

ville indebære et kontrolskifte, hvis den blev realiseret.

Begrebet ”ret til at få gennemført en overdragelse eller overgang” skal forstås som dækkende en-

hver form for optionsaftale. En option forstås som en mulighed, hvor en overdrager giver et løfte til

en erhverver om, at erhververen efter egen bestemmelse og på nærmere fastlagte vilkår kan gen-

nemføre en aftale med overdrageren med et i optionen nærmere angivet indhold.

Bestemmelsen omfatter alle slags optioner, uanset om disse er betingede eller ubetingede. Det er

ikke afgørende for bestemmelsens anvendelse, om aftalen om overgang eller overdragelse benæv-

nes ”option”, ”optionsaftale”, ”forkøbsret” eller lignende. Afgørende

er, om den berettigede får en

mulighed for på et senere tidspunkt at gennemføre en overgang eller overdragelse, som ville udgøre

et kontrolskifte efter nr. 1-5. Der må således

–

ligesom med de øvrige bestemmelser i nr. 1-8

–

ses

på aftalens realitet og dens virkning frem for formaliteten.

Den foreslåede bestemmelse i

stk. 4, nr. 7,

indebærer, at der sker et kontrolskifte ved indgåelse eller

overdragelse af lejemål eller ejendomme, hvori lejemål indgår, hvis en gennemførelse af den betin-

gede aftale vil indebære kontrolskifte efter nr. 1-6.

Det er sædvanligt, at aftaler om overdragelse af fast ejendom, herunder udlejningsejendomme, er

betingede af visse forhold eller visse begivenheders indtræden, herunder f.eks. opnåelsen af myn-

dighedsgodkendelser eller -tilladelser, udstykning, finansiering, færdiggørelse af byggeri, aflysning

af tinglyste rettigheder mv. En aftale, hvis gennemførelse er betinget af en eller flere faktiske eller

retlige omstændigheder, vil først få virkning efter sit indhold, når betingelserne er opfyldt. Betin-

gede aftaler vil således kunne anvendes til at udskyde et kontrolskifte, der ellers efter de øvrige be-

stemmelser i stk. 4, nr. 1-6, ville udløse kontrolskifte allerede ved aftalens indgåelse.

Den foreslåede bestemmelse har til formål at udløse kontrolskifte i tilfælde, hvor en erhverver ved

en aftale får en betinget ret til en overgang eller overdragelse, der er reguleret af stk. 4, nr. 1-6, eller

får en sådan betinget aftale overdraget. Kontrolskiftet vil i sådanne situationer indtræde allerede ved

tidspunktet for den betingede aftales indgåelse eller overdragelse.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Retsvirkningen af den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 7, indtræder ved indgåelsen af den betin-

gede aftale, uanset karakteren af de betingelser, som aftens gennemførelse er betinget af. Det er så-

ledes uden betydning, om betingelserne beror på ændring af retsregler, myndighedsgodkendelser,

dispositioner fra parterne, tredjemand eller andet. Også overdragelsen af betingede aftaler udgør ef-

ter den foreslåede bestemmelse et kontrolskifte. Var overdragelsen af betingede aftaler ikke omfat-

tet, ville en erhverver i henhold til en betinget aftale kunne overdrage aftalen til tredjemand uden

derved at udløse et nyt kontrolskifte.

Hvis den betingede aftale ikke måtte få gyldighed efter sit indhold, f.eks. fordi betingelserne ikke

bliver opfyldt inden for den aftalte frist, og aftalen således ikke gennemføres efter sit indhold, vil

der ikke foreligge et kontrolskifte i relation til den betingede aftale. Tilsvarende gælder for aftaler,

der annulleres eller ophæves, f.eks. grundet væsentlig misligholdelse, eller aftaler, der tilsidesættes

på andet retligt grundlag. Hvis en erhverver af eller i henhold til en betinget aftale omfattet af stk. 4,

nr. 7, måtte have foretaget gennemgribende forbedringer af lejemål i den relevante ejendom i perio-

den fra den betingede aftales indgåelse eller overdragelse og frem til tidspunktet for den betingede

aftales ophævelse, opsigelse eller ophør, vil der kunne foreligge et kontrolskifte efter bestemmel-

serne i stk. 4, nr. 5, hvis erhververen har fået direkte eller indirekte overdraget mindst 50 pct. af en

værdistigning direkte eller indirekte relateret til lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller

de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet

indgår. Tilsvarende gælder, hvis der i forbindelse med ophævelsen, opsigelsen eller ophøret af den

betingede aftale omfattet af stk. 4, nr. 7, aftales en refusion eller lignende økonomisk opgørelse

mellem parterne i anledning heraf, der har karakter af et kontrolskifte efter stk. 4, nr. 1-6.

I øvrige tilfælde vil stk. 4, nr. 7, ikke begrænse muligheden for en lejeregulering, når først den be-

tingede aftale er bortfaldet mv.

Den foreslåede bestemmelse i

stk. 4, nr. 8,

indebærer, at der sker et kontrolskifte ved en kombina-

tion af transaktioner eller dispositioner omfattet af nr. 1-7, hvorved en tilsvarende virkning samlet

set opnås.

Der vil kunne forekomme situationer, hvor en kombination af transaktioner eller dispositioner inde-

bærer, at der samlet set opnås en tilsvarende virkning som ved et kontrolskifte efter stk. 4, nr. 1-7,

f.eks. således, at den, der oprindeligt havde kontrollen over et lejemål eller en ejendom, hvori leje-

mål indgår, via indgåelsen eller overdragelsen af en række aftaler om f.eks. delvis overdragelse af

ejendomsretten, overdragelse af økonomiske rettigheder, stemmerettigheder mv. samlet set opnår

samme virkning som ved et kontrolskifte efter stk. 4, nr. 1-7. Det kan ikke udelukkes, at aktører på

lejeboligmarkedet vil have incitament til at forsøge at anvende sådanne aftalekonstruktioner med

henblik på at omgå karensperiodens effektive virkning.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 8 har til formål at omfatte tilfælde af kombineret eller ak-

kumuleret overdragelse af kontrol eller rettigheder, hvor virkningen af en række transaktioner og/el-

ler dispositioner samlet set må anses for at have samme virkning som et enkeltstående kontrolskifte

efter bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-7.

Der vil være tale om en konkret og samlet vurdering af alle transaktioner og dispositioner, selvom

disse ikke nødvendigvis udgør integrerede elementer af en samlet transaktion eller disposition.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Afgørende for, hvorvidt der i sådanne tilfælde foreligger et kombineret kontrolskifte, vil være, om

den akkumulerede realitet bag transaktionerne og/eller dispositionerne dispositioner samlet set må

anses for at have samme virkning som et enkeltstående kontrolskifte efter bestemmelserne i stk. 4,

nr. 1-7. De transaktioner og dispositioner, der samlet set vil kunne have samme virkning som et

kontrolskifte efter bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-7, kan finde sted over en længere periode. Kontrol-

skiftet efter den akkumulerede vurdering i henhold til den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 8,

indtræder og regnes fra den seneste disposition eller transaktion, der efter bestemmelsen udløser et

kontrolskifte efter den samlede vurdering.

Overdrages f.eks. en del af ejendomsretten

–

men under 50 pct.

–

i kombination med en overdra-

gelse af f.eks. økonomiske rettigheder og/eller en ret til en del af værdistigningen af lejemålet eller

den ejendom, hvori lejemålet indgår, herunder også hvis grundlaget består af betingede aftaler eller

optioner, kan der samlet set være tale om, at der opnås en virkning, der må sidestilles med et kon-

trolskifte efter nr. 1-7.

Med bestemmelserne i

stk. 5, nr. 1-5,

foreslås en række specifikke undtagelser til de tilfælde i stk. 4,

nr. 1-8, der udløser et kontrolskifte. Undtagelserne er nødvendige for at undgå uhensigtsmæssige og

disproportionale konsekvenser af de foreslåede regler om karensperioden, og de skal fortolkes snæ-

vert og i overensstemmelse med lovforslagets formål. Det er nødvendigt at begrænse omfanget af

undtagelserne med henblik at sikre en sammenhængende og effektiv varetagelse af det overordnede

formål bag lovforslaget.

Den foreslåede bestemmelse i

stk. 5, nr. 1,

indeholder en undtagelse til bestemmelserne i stk. 4, nr.

1-8, idet der efter bestemmelsen ikke foreligger et kontrolskifte, hvis kontrolskiftet indtræder ved

enhver form for arveskifte efter arveloven. Arveforskud omfattes ikke af undtagelsesbestemmelsen.

Formålet med karensperioden i stk. 4 er at udløse kontrolskifte ved viljesdispositioner, dvs. tilfælde,

hvor der træffes beslutning om ved aftale at overdrage f.eks. ejendomsretten til en ejendom til en

erhverver. Karensperioden har derimod ikke til formål at udløse kontrolskifte i forbindelse med ar-

veskifte, som ikke relaterer sig til handlinger, der har karakter af en aftaledisposition.

Den foreslåede bestemmelse i

stk. 5, nr. 2,

indebærer, at der ikke foreligger et kontrolskifte, hvis

den transaktion eller disposition, der i medfør af stk. 4, nr. 1-8, ville udløse et kontrolskifte, har ka-

rakter af en koncernintern transaktion. Den foreslåede bestemmelse i stk. 5, nr. 2, har således til for-

mål at undtage koncerninterne transaktioner fra reglerne i stk. 4, nr. 1-8.

Det er sædvanligt, at der mellem selskaber i samme koncern indgås aftaler om overdragelse af akti-

ver eller passiver i forbindelse med forskellige former for restruktureringerne, omorganiseringer,

forberedelse af frasalg af koncernselskaber mv., herunder aftaler om overdragelse af fast ejendom

og udlejningsejendomme. Overdrages ejendomsretten til en ejendom omfattet af boligreguleringslo-

ven f.eks. mellem to søsterselskaber eller mellem et moderselskab og dets datterselskab, vil der i

medfør af den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 1, foreligge et kontrolskifte.

Formålet med karensperioden i stk. 4, nr. 1-8, er ikke at begrænse koncerners mulighed for at fore-

tage omstruktureringer eller en hensigtsmæssig placering af aktiver i bestemte koncernselskaber.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Ved begrebet

”koncerninterne transaktioner” forstås en

overgang eller overdragelse mellem kon-

cernforbundne selskaber, f.eks. ved en overdragelse fra en dattervirksomhed til et moderselskab.

Koncernbegrebet skal forstås i overensstemmelse med selskabslovens §§ 6 og 7.

Den foreslåede bestemmelse i

stk. 5, nr. 3,

indebærer, at der ikke foreligger et kontrolskifte, hvis en

andelsboligforeningsejendom omdannes til udlejningsejendom, herunder ved overgang eller over-

dragelse af ejendomsretten til andelshaverne eller til tredjemand, og alle senere videresalg, når an-

delsboligforeningen er stiftet før lovens ikrafttræden. Bestemmelsen gælder således også ved en

omdannelse, der er foranlediget af at andelsboligforening har økonomiske problemer/er nødlidende,

herunder ved tvangsauktion. Den foreslåede bestemmelse i stk. 5, nr. 3, har således til formål at

undtage sådanne omdannelser af andelsboligforeninger fra reglerne i stk. 4, nr. 1-8.

Det forekommer, at andelsboligforeninger vælger at frasælge ejendommen, hvorefter ejendommen

skifter karakter til at være udlejningsejendom. I nogle tilfælde bliver andelshaverne lejere i ejen-

dommen efter salg og omdannelse, mens de i andre tilfælde fraflytter helt eller delvist.

Denne omdannelse fra andelsbolig til udlejningsejendom sker i begrænset omfang, og lovforslaget

har ikke til formål at forhindre eller begrænse denne form for omdannelse af andelsboliger til leje-

boliger.

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at de udlejningsejendomme, der tidligere har været andels-

boligejendommen, fremadrettet vil kunne videresælges uden at blive omfattet af karensperioden.

Bestemmelsen indebærer endvidere, at undtagelsen alene gælder for andelsboligforeninger, der er

stiftet før lovens ikrafttræden den 1. juli 2020.

Derimod vil undtagelsen fra karensperioden ikke gælde for andelsboligforeninger, der stiftes efter

lovens ikrafttræden. Andelsboligforeninger, der stiftes ved overtagelse af en udlejningsejendom ef-

ter lejeloven regler om tilbudspligt, efter lejelovens § 103, skal tilbydes at overtage ejendommen til

samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side.

Dette indebærer, at en andelsboligforenings overtagelse af en udlejningsejendom på andelsbasis ef-

ter lovens ikrafttræden vil ske til en pris, hvor effekten af karensperioden indgår. En undtagelsen fra

karensperioden for andelsboligforeninger, der stiftes efter lovens ikrafttræden, ville indebære at for-

eningerne efter overtagelse af ejendommen efterfølgende kunne kapitalisere den merpris de efterføl-

gende ville kunne få ved at sælge ejendommen uden en karensperiode.

Det foreslås i

stk. 5, nr. 4,

at der uanset bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-8, ikke foreligger et kontrol-

skifte for boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren inden for en periode på 2 år har fore-

taget og afholdt udgifter til energiforbedringer eksklusive vedligeholdelse, jf. § 58 i lov om leje,

vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 3.000 kr. pr. kva-

dratmeter bruttoetageareal for denne del af ejendommen. Forbedringerne lov om byfornyelse og ud-

vikling af byer bortset fra kapitel 6 a. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet

for udlejning efter stk. 2. Beløb, som anvendes til opfyldelse af 1. pkt. kan ikke indgå ved opgørel-

sen af beløbskravet efter stk. 2. Beløbet i 1. pkt. er opgjort i 2020-niveau og reguleres efter udvik-

lingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før

det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Det foreslås derved, at det fremover gøres til en forudsætning for benyttelse af de særlige regler i

lovens § 5, stk. 2, ved en genudlejning inden 5 år fra seneste kontrolskifte, at der skal foretages

energiforbedringer af boligdelen af ejendommen på mindst 3.000 kr. pr. m² bruttoetageareal (2020-

niveau), eller løfte ejendommens energiramme mindst 3 niveauer i energimærkningen efter lov om

fremme af energibesparelser i bygninger, jf. bestemmelsen i lovforslagets § 2, nr. 6.

Bestemmelsen har til formål, at sikre en grøn omstilling i private udlejningsejendomme, samtidig

med at lejerne sikres lavere udgifter til forbrug.

Det er den rene forbedringsudgift, der mindst skal udgøre 3.000 kr. pr. m². I udgifterne medregnes

således ikke vedligeholdelsesudgifter, herunder fremtidig sparet vedligeholdelse

Det er huslejenævnspraksis, at man som udgangspunkt for den konkrete vurdering af en forbedring

anvender standardbeløb som vejledende beløb for afvejning af hensyn eller forhold, der er stort set

ensartede fra sag til sag. Huslejenævnene skønner således konkret ud fra, om fradraget skal være

lavere, lig med eller højere end standardbeløbet.

Nogle huslejenævn anvender eksempelvis et standardbeløb for sparet vedligeholdelse ved udskift-

ning af vinduer på 1/3 af investeringen. Udskiftes der velvedligeholdte vinduer til vinduer med væ-

sentlig højere isoleringsevne, vil fradraget for sparet vedligeholdelse konkret kunne være mindre

end 1/3, mens det konkret kan være større, hvis de udskiftede vinduer kun i ringe omfang har været

vedligeholdt før udskiftningen.

Det foreslås, at beløbet på 3.000 kr. pr m² opgøres i 2020-niveau og reguleres på samme måde som

investeringerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, dvs. efter udviklingen i nettoprisindekset.

Forbedringerne må ikke være gennemført med støtte efter lov om byfornyelse og udvikling af byer

bortset fra kapitel 6 a.

Ved gennemførelse af energiforbedringerne efter de foreslåede bestemmelser om totaløkonomisk

rentable forbedringer og aftalt grøn byfornyelse kan udgifterne til vedligeholdelse ikke medregnes

ved opgørelsen af, om investeringskravet er opfyldt. Det skyldes, at investeringskravet på 3.000 kr.

pr. m² bruttoetageareal vedrører rene forbedringer, dvs. investeringen ekskl. vedligeholdelsesudgif-

ter.

Beløb, som anvendes til opfyldelse af kravet efter nærværende bestemmelse, kan ikke indgå ved op-

gørelsen af beløbskravet efter § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven.

Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år, for at ejeren herved får adgang

til at anvende lejefastsættelsen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved genudlejning af en gen-

nemgribende forbedret lejlighed inden 5 år fra et kontrolskifte. Der stilles ikke krav om, at denne

periode skal være sammenfaldende med den 2 års-periode, der kræves for investeringen efter § 5,

stk. 2, eller at perioden skal grænse op til den første genudlejning efter lovens ikrafttræden.

Arealet af boligdelen af ejendommen opgøres efter de regler, der er fastsat i medfør af lejelovens §

115 a og boligreguleringslovens § 66 a. Reglerne er fastsat i bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983

om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler. I opgørelsen af boligdelen af arealet indgår

således også boligernes andel i bl.a. adgangsarealer og ydermure.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Det er uden betydning for investeringskravet, om der er gennemført gennemgribende forbedringer i

én eller flere lejligheder efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Arealet af sådanne lejligheder ind-

går således også ved opgørelsen af, om der er investeret 3.000 kr. pr. m² bruttoetageareal i boligde-

len af ejendommen.

Forslaget gælder dog kun lejligheder, der forbedres gennemgribende efter boligreguleringslovens §

5, stk. 2, og udlejes efter lovens ikrafttrædelse. Det er således afgørende, om lejeperioden begynder

før eller efter lovens ikrafttræden. Hvis lejeperioden begynder før lovens ikrafttræden 1. juli 2020,

vil lejeforholdet derfor ikke være omfattet af forslaget.

Lejligheder, der allerede i dag udlejes efter § 5, stk. 2, vil også fremover kunne udlejes efter disse

regler.

For at kunne foretage lejefastsættelse ved genudlejning af en lejlighed efter § 5, stk. 2, inden 5 år fra

et kontrolskifte, skal udlejer dokumentere, at ejendommen på tidspunktet for genudlejningen opfyl-

der de ovennævnte betingelser, uanset hvornår udlejningen sker. Dette indebærer, at også de energi-

besparende arbejder, der indgår i en gennemgribende forbedring af en lejlighed, skal dokumenteres

at være gennemført på det tidspunkt, hvor genudlejning sker, hvis de er forudsætning for opfyldel-

sen af kravet om, at der inden for en periode på 2 år er investeret 3.000 kr. pr. m² bruttoetageareal i

boligdelen af ejendommen på genudlejningstidspunktet.

Når udlejeren én gang har investeret 3.000 kr. pr. m2 bruttoetageareal for beboelsesdelen er ejen-

dommen undtaget karensperioden permanent. Dette indebærer, at en aktiv karensperiode ophører så

snart kriteriet er opfyldt, ligesom der ikke starter nye karensperioder ved senere overdragelser af

ejendommen.

Det er alene forbedringer udført efter lovens ikrafttrædelse, som er omfattet af bestemmelsen.

Det foreslås i

stk. 5, nr. 5,

at der uanset bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-8, ikke foreligger et kontrol-

skifte for boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et om-

fang, som indebærer, at ejendommen har opnået en energiramme, der ligger tre niveauer over den,

som var gældende den 1. juli 2020. Boligreguleringslovens § 4 a finder ikke anvendelse.

Det foreslås derved, at det fremover gøres til en forudsætning for benyttelse af de særlige regler i

lovens § 5, stk. 2, ved en genudlejning inden 5 år fra seneste kontrolskifte, at der skal foretages et

løft af ejendommens energiramme på mindst 3 niveauer i energimærkningen efter lov om fremme af

energibesparelser i bygninger, eller ske energiforbedringer af boligdelen af ejendommen på mindst

3.000 kr. pr. m² bruttoetageareal (2020-niveau) jf. bestemmelsen i lovforslagets § 2, nr. 5.

Bestemmelsen, som er et alternativ til den i lovforslagets § 2, nr. 5 foreslåede bestemmelse, har li-

geledes til formål, at sikre en grøn omstilling i private udlejningsejendomme, samtidig med at le-

jerne sikres lavere udgifter til forbrug.

Det er en forudsætning, for at benytte denne undtagelse, at ejendommen har et energimærke. Ejen-

domme, som ikke har et energimærke ved lovens ikrafttræden, kan altså ikke benytte bestemmelsen,

før ejendommen har opnået et energimærke.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Det er energimærket på tidspunktet for lovens ikrafttræden, som er afgørende ved vurderingen af,

om ejendommen på et senere tidspunkt har oplevet et løft på 3 niveauer. For ejendomme, som ikke

på tidspunktet for lovens ikrafttræden har et energimærke, vil førstkommende energimærke herefter

danne grundlag for vurderingen af, hvorvidt ejendommen på et senere tidspunkt har oplevet et løft

på 3 niveauer.

Befinder der sig flere bygninger med forskellige niveauer af energimærkning, kan disse forhindre,

at der udføres energimæssige forbedringer i samtlige bygninger. For at muliggøre, at flest mulige

bygninger løftes i energimærke, foreslås det, at boligreguleringslovens § 4 a ikke skal finde anven-

delse ved denne bestemmelse. På den måde, være muligt, at benytte undtagelsen ved at løfte ni-

veauet for energimærket for bygninger, som er beliggende på samme ejendom i henhold til det ma-

trikulære ejendomsbegreb.

Når en ejendoms energimærke er løftet 3 niveauer, er ejendommen undtaget karensperioden perma-

nent. Dette indebærer, at en aktiv karensperiode ophører så snart kriteriet er opfyldt, ligesom der

ikke starter nye karensperioder ved senere overdragelser af ejendommen. Såfremt energimærket se-

nere skulle forringes, vil ejendommen dog kunne omfattes af karensperioden igen, både for den

ejer, som har ejer den på tidspunktet, og ved senere overdragelser.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til lovforslagets § 2, nr. 5.

Der henvises i øvrigt til pkt. 2.1. i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Til nr. 3

Efter den gældende § 5, stk. 10, i boligreguleringsloven gælder det, at reglen i stk. 9 dog ikke er til

hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen

svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i stk. 1-8.

Det følger af den foreslåede ændring af bestemmelsen i

§ 5, stk. 10,

i boligreguleringsloven, at »stk.

9« ændres til »stk. 11«, og »stk. 1-8« ændres til »stk. 1-10«.

Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 1, nr. 2, foreslåede bestemmelse.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.1.

Til nr. 4

Efter den gældende § 7, stk. 2, 2. pkt., i boligreguleringsloven gælder det, at ved vurderingen af le-

jen og det lejedes værdi finder § 5, stk. 8, tilsvarende anvendelse.

Det følger af den foreslåede ændring af bestemmelsen i

§ 7, stk. 2,

2.pkt. i boligreguleringsloven, at

»stk. 8« ændres til »stk. 10«.

Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 1, nr. 2, foreslåede bestemmelse.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.1.

Til § 2

Til nr. 1

Andelsboligloven indeholder ikke regler om tilslutningskrav for at foreningen kan opløses og ejen-

dommen sælges.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 2, indebærer, at forslag om salg af fast ejendom eller om forenin-

gens opløsning kun kan vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke

mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal

på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på

denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer,

uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret.

Bestemmelsen er ny og lovfæster et krav om, at en beslutning om opløsning af en andelsboligfor-

ening kræver tilslutning fra mindst 4/5 af andelshaverne. Kravet om 4/5 tilslutning svarer til det

krav, der hidtil har været stillet i både den ministerielt fastsatte normalvedtægt for andelsboligfor-

eninger og standardvedtægten for andelsboligforeninger udarbejdet af Andelsboligforeningernes

Fællesrepræsentation. Kravet gælder ikke andelsboligforeninger, der før lovens ikrafttræden den 1.

juli 2020, har vedtaget andet flertalskrav til opløsning, jf. lovforslagets § 3, stk. 4.

Bestemmelsen indebærer, at det altid vil kræve tilslutning fra mindst 4/5 af andelshaverne, før for-

eningen kan besluttes opløst, eller foreningens ejendom kan sælges. Den enkelte andelsboligfor-

ening kan ikke fravige kravet i foreningens vedtægter.

Et forslag om foreningens opløsning eller salg af foreningens ejendom skal efter bestemmelsen

opnå tilslutning fra mindst 4/5 af samtlige af foreningens andelshavere, før det kan anses for vedta-

get. Opnår forslaget tilslutning fra 4/5 af de repræsenterede stemmer på generalforsamlingen, men

uden at have opnået tilslutning fra 4/5 af samtlige andelshavere, fx fordi nogle andelshavere ikke er

mødt på generalforsamlingen, eller fordi nogle vælger at stemme blankt, kan der indkaldes til en ny

generalforsamling. Forslaget kan vedtages af et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer

på den nye generalforsamling, uanset hvor mange andelshavere, der er mødt op.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.

Til § 3

Det foreslås ved

Stk. 1,

at loven træder i kraft den 1. juli 2020, jf. dog stk. 2.

Det foreslås ved

Stk. 2,

at §§ 1 og 2 finder anvendelse fra lovens fremsættelse den x. april 2020.

Dermed påbegyndes der først en 5-årig karensperiode fra det tidspunkt, hvor det første kontrolskifte

efter lovens fremsættelse har fundet sted.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Formålet med den foreslåede bestemmelse er at imødegå et stort antal kontrolskifte i perioden fra

lovforslagets fremsættelse og frem til tidspunktet for lovforslagets ikrafttræden.

Loven kan først håndhæves fra ikrafttræden d. 1. juli 2020. Kontrolskifte i perioden mellem frem-

sættelse og ikrafttræden d. 1. juli 2020 vil således udløse en karensperiode, men da loven i denne

periode ikke er trådt i kraft, kan den ikke håndhæves i den mellemliggende periode. Dette medfører,

at der for ejendomme, hvor der er udført et kontrolskifte i perioden mellem fremsættelse og ikraft-

træden d. 1. juli 2020, indtræder en karensperiode, men der vil kunne foretages forbedringer af leje-

mål efter den eksisterende § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven i denne periode. Når loven træder i

kraft d. 1. juli 2020 kan der herefter ikke udføres forbedringer efter den eksisterende § 5, stk. 2, i

boligreguleringsloven for en sådan ejendom grundet karensperioden.

Det foreslås ved

stk. 3,

at § 7, stk. 2, i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber,

som affattet ved denne lovs § 2, nr. 1, ikke finder anvendelse på andelsboligforeninger, der før lo-

vens fremsættelse den 1. april 2020, på generalforsamlingen gyldigt har vedtaget andet flertalskrav

til opløsning af andelsboligforeningen.

Med den foreslåede bestemmelsen griber man ikke ind i beslutninger, som andelsboligforeninger

har truffet i overensstemmelse med deres vedtægter før lovens ikrafttræden.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Lovforslaget sammenholdt med gældende lov

Gældende formulering

Lovforslaget

§1

I lov om midlertidig regulering af bo-

ligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr.

929 af 4. september 2019, foretages føl-

gende ændringer:

§ 5, stk. 2, 1. pkt.,

ændres »stk. 3 og

4”

til: »stk. 3-6«.

§ 5…

Stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må le-

jen for lejemål, som er gennemgribende

forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der

væsentligt overstiger det lejedes værdi

efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog

stk. 3 og 4 og § 73, stk. 3, i lov om leje.

Ved lejemål, som er forbedret gennem-

gribende, forstås lejemål, hvor forbedrin-

ger efter principperne i § 58 i lov om leje

væsentligt har forøget det lejedes værdi,

og hvor forbedringsudgiften enten over-

stiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet be-

løb på 183.000 kr. Forbedringerne skal

være gennemført inden for en periode på

2 år og må ikke være omfattet af § 58,

stk. 3, i lov om leje, lov om sanering, lov

om byfornyelse og udvikling af byer, lov

om byfornyelse, lov om byfornyelse og

udvikling af byer, eller lov om privat by-

fornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i

2000-niveau og reguleres én gang årligt

efter udviklingen i Danmarks Statistiks

nettopris-indeks i en 12-måneders-peri-

ode sluttende i juni måned året før det fi-

nansår, reguleringen vedrører. Beløbene

afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Ved genudlejning er det de beløb, som

var gældende ved forbedringernes gen-

nemførelse, der finder anvendelse.

§ 5

indsættes efter stk. 3:

»Stk. 4.

Stk. 2 finder alene anven-

delse, hvis der er gået mindst 5 år siden

seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet

eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

Et kontrolskifte foreligger i følgende situ-

ationer:

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

1) En eller flere fysiske eller juridiske

personers erhvervelse ved aftale, gave,

fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed

eller på anden vis af mindst 50 pct. af

ejendomsretten til lejemålet eller den

ejendom, hvori lejemålet indgår.

2) En direkte eller indirekte overgang

eller overdragelse af den bestemmende

indflydelse over den eller de juridiske per-

soner, der ejer lejemålet eller den ejen-

dom, hvori lejemålet indgår.

3) Et skifte af mindst 50 pct. af de ul-

timative ejere af den eller de juridiske per-

soner, der ejer lejemålet eller den ejen-

dom, hvori lejemålet indgår.

4) En direkte eller indirekte overgang

eller overdragelse af retten til mindst 50

pct. af det økonomiske afkast fra lejemå-

let, den ejendom, hvori lejemålet indgår,

eller de juridiske personer, der direkte el-

ler indirekte ejer lejemålet eller den ejen-

dom, hvori lejemålet indgår.

5) En direkte eller indirekte overgang

eller overdragelse af retten til mindst 50

pct. af en værdistigning af lejemålet, den

ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de

juridiske personer, der direkte eller indi-

rekte ejer lejemålet eller den ejendom,

hvori lejemålet indgår.

6) Indgåelse eller overdragelse af en

eller flere aftaler om, at en eller flere par-

ter har ret til at få gennemført en overdra-

gelse eller overgang, som ville udgøre et

kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den eller

de aftaler blev gennemført enten alene el-

ler i forening med en allerede gennemført

disposition.

7) Indgåelse eller overdragelse af en

betinget aftale om udskudt direkte eller in-

direkte overdragelse af lejemål eller ejen-

domme, hvori lejemål indgår, hvis en gen-

nemførelse af den betingede aftale vil in-

debære kontrolskifte efter nr. 1-6.

8) En kombination af transaktioner

eller dispositioner omfattet af nr. 1-7,

hvorved en tilsvarende virkning samlet set

opnås.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

§ 5…

Stk. 2-9…

Stk. 10. Reglen i stk. 9 er dog ikke til

hinder for, at der i lejemål, som er for-

Stk. 5.

Følgende situationer er ikke

omfattet af stk. 4:

1) Kontrolskifte, der sker ved gen-

nemførelse af arveskifte efter arveloven.

2) Kontrolskifte, der sker ved gen-

nemførelsen af en eller flere koncernin-

terne transaktioner.

3) Kontrolskifte, der sker ved omdan-

nelsen af en andelsboligforenings ejen-

dom til en udlejningsejendom og alle se-

nere videresalg, når andelsboligforeningen

er stiftet før lovens ikrafttræden.

4) Kontrolskifte, der sker vedrørende

boliger, der er beliggende i en ejendom,

hvor ejeren inden for en periode på 2 år

har foretaget og afholdt udgifter til energi-

forbedringer eksklusive vedligeholdelse,

jf. § 58 i lov om leje, vedrørende den del

af ejendommen, der anvendes til beboelse,

svarende til mindst 3.000 kr. pr. kvadrat-

meter bruttoetageareal for denne del af

ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt.

må ikke være omfattet af lov om byforny-

else og udvikling af byer bortset fra kapi-

tel 6 a. Investeringskravet i 1. pkt. skal

være opfyldt på tidspunktet for udlejning

efter stk. 2. Beløb, som anvendes til opfyl-

delse af 1. pkt. kan ikke indgå ved opgø-

relsen af beløbskravet efter stk. 2. Beløbet

i 1. pkt. er opgjort i 2020-niveau og regu-

leres efter udviklingen i Danmarks Stati-

stiks nettoprisindeks i en 12-månederspe-

riode sluttende i juni måned året før det fi-

nansår, reguleringen vedrører. Beløbet af-

rundes til nærmeste hele kronebeløb.

5) Kontrolskifte, der sker vedrørende

boliger, der er beliggende i en ejendom,

hvor ejeren har udført energiforbedringer i

et omfang, som indebærer, at ejendom-

men har opnået en energiramme, der lig-

ger tre niveauer over den, som var gæl-

dende den 1. juli 2020. Boligregulerings-

lovens § 4 a finder ikke anvendelse.«

§ 5, stk. 10,

der bliver stk. 12, æn-

dres »stk. 9« til: »stk. 11«, og »stk. 1-

8« ændres til: »stk. 1-10«.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

bedret, uden at der samtidig er gennem-

ført en til forbedringen svarende lejefor-

højelse, ved genudlejning kan aftales en

leje efter reglerne i stk. 1-8.

§ 7…

Stk. 2. Lejeforhøjelse kan ikke kræves,

hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil over-

stige det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i

lov om leje. Ved vurderingen af lejen og

det lejedes værdi finder § 5, stk. 8, til-

svarende anvendelse. 1. pkt. gælder ikke

for ejendomme, hvis opførelse er finan-

sieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr.

9, i lov om indeksregulerede realkredit-

lån, og ejendomme taget i brug efter 1.

januar 1989, der er opført af og udlejes

af udlejere omfattet af lov om realrente-

afgift, såfremt beregning af afkastning

sker efter § 9, stk. 4.

§ 7, stk. 2, 2. pkt.,

ændres »§ 5, stk.

8« til: »§ 5, stk. 10«.

§2

I lov om andelsboligforeninger og andre

boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse

nr. 1231 af 11. oktober 2018, foretages

følgende ændring:

§ 7

indsættes som

stk. 2:

»Stk.

Forslag om salg af fast ejen-

dom eller om foreningens opløsning kan

kun vedtages med et flertal på mindst 4/5

af samtlige mulige stemmer. Er ikke

mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer re-

præsenteret på generalforsamlingen, men

opnås et flertal på 4/5 af de repræsente-

rede stemmer for forslaget, kan der ind-

kaldes til ny generalforsamling, og på

denne kan da forslaget endeligt vedtages

med et flertal på mindst 4/5 af de repræ-

senterede stemmer, uanset hvor mange

stemmer der er repræsenteret.«