BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del Bilag 57
Offentligt

UDKAST

Til

Forslag

Til

Lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene

(Styrkelse af lejerne)

§1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, foretages følgende ændringer:

§ 4, stk. 5,

indsættes efter »stk. 2«: »og 3«

Efter

§ 6

indsættes:

»§ 6 a.

Det er ikke tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller lignende med det formål at få

lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.

Stk. 2.

Lejeren kan kræve lejeforhold, som bringes til ophør i strid med stk. 1, reetableret på uæn-

drede vilkår. Reetablerede lejeforhold anses for indgået på tidspunktet for indgåelsen af det ophørte

lejeforhold.

Stk. 3.

Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere

straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Stk. 4.

Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens

5. kapitel.«

§ 47

indsættes efter stk. 2:

»Stk. 3.

Ved sammenligningen af lejemål efter stk. 2 tillægges det vægt, når lejen i sammenlignings-

lejemål har været genstand for særskilt prøvelse hos huslejenævnet.«

Stk. 3 og 4 bliver herefter stk. 4 og 5.

§ 47 a, stk.1,

indsættes efter »stk. 2, 1. pkt.«: »og 3«

§ 49, stk. 2,

indsættes efter »stk. 2«: »og 3«

Efter

§ 107

indsættes i

kapitel XVIII:

»§ 107 a.

Udlejeren skal uden ugrundet ophold meddele beboerrepræsentationen, når der træffes

afgørelser om lejeforhold i den eller de ejendomme, som beboerrepræsentationen vedrører. I ejen-

domme, hvor der ikke findes en beboerrepræsentation, skal meddelelse efter 1. pkt. gives til samt-

lige lejere.

Stk. 2.

Meddelelsen skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørel-

sens resultat. Meddelelsen skal tillige indeholde kopi af den trufne afgørelse. Indeholder meddelel-

sen ikke disse oplysninger, er den ugyldig. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt,

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet leje-

ren meddelelse herom.

Stk. 3.

Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere

straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Stk. 4.

Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens

5. kapitel.«

§2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september

2019, foretages følgende ændringer:

§ 5, stk. 2, 1. pkt.,

udgår ordet »væsentligt«.

§ 5, stk. 2, 1. pkt.

indsættes efter »§ 47, stk. 2«: »og 3«, og »stk. 3 og 4« ændres til: » stk. 3-5«

§ 5

indsættes efter stk. 2:

»Stk. 3.

Før et lejemål kan forbedres gennemgribende efter stk. 2, skal huslejenævnet ved besigti-

gelse konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsent-

lig forøgelse af det lejedes værdi. Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra

modtagelsen af anmodningen. Besigtigelsen har gyldighed i 3 år.«

Stk. 3-10 bliver herefter stk. 4-11.

§ 5, stk. 7, 1. pkt.,

der bliver stk. 8, 1. pkt., indsættes efter »§ 47, stk. 2«: »og 3«

§ 5, stk. 10,

der bliver stk. 11, ændres »stk. 9« til: »stk. 10«, og »stk. 1-8« ændres til: »stk. 1-9«.

§ 7, stk. 2, 1. pkt.,

indsættes efter »§ 47 stk. 2«: »og 3«

§ 7, stk. 2, 2. pkt.,

ændres

»§ 5, stk. 8« til: »§ 5, stk. 9«

§ 39, stk. 1,

affattes således:

»Indbringelse af sager for huslejenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal

vedlægges. Ved indbringelse af sager for huslejenævnet skal der betales et beløb på 314 kr. for hver

sag. Ved indbringelse af sager efter § 59 a, stk. 4, i lov om leje betales et beløb på 524 kr. Ved ind-

bringelse af sager efter § 5, stk. 3, betales et beløb på 4.000 kr. Beløbene i 3.-5. pkt. er fastsat i

2020-niveau. Beløbene reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisin-

deks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.

Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.«

§ 39, stk. 2, 1. pkt.,

ændres »2.080« til: »6.000«, og »2014-niveau« til »2020-niveau«.

10.

Efter

§ 40

indsættes:

»§ 40 a.

Ved behandling af sager, bortset fra sager om forhåndsgodkendelse efter §§ 59 a og 59 b i

lov om leje, hvori spørgsmålet om fordelingen af arbejderne mellem vedligeholdelse og forbedring

indgår, skal huslejenævnet indhente relevante oplysninger fra Grundejernes Investeringsfond, når

den omtvistede ejendom er bindingspligtig i henhold til boligreguleringslovens § 18 b.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Stk. 2. I sager som nævnt i stk. 1, som behandles inden 3 år efter arbejdernes udførelse, skal husle-

jenævnet fremsende afgørelsen og andet relevant materiale til Grundejernes Investeringsfond. Til-

svarende gælder for sager om forhåndsgodkendelse efter §§ 59 a og 59 b i lov om leje.«

11.

§ 42, stk. 5, 4. pkt.,

indsættes efter »§§ 43 og 44«:

», samt udlejerens meddelelsespligt efter § 107 a i lov om leje«

§3

Stk. 1.

Loven træder i kraft den 1. juli 2020.

Stk. 2.

Lovens § 1 og § 2, nr. 2-9, finder også anvendelse på lejeforhold indgået før lovens ikrafttræ-

den.

Stk. 3.

Lovens § 2, nr. 3, finder ikke anvendelse på lejemål, som ved lovens ikrafttræden er helt eller

delvist gennemgribende moderniseret efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligfor-

holdene.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Indholdsfortegnelse

1. Indledning og baggrund

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Fastsættelse af det lejedes værdi

2.1.1. Gældende ret

2.1.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og lovforslagets indhold

2.2. Styrkelse af lejerrettigheder

2.2.1. Forbud imod betaling for at flytte

2.2.1.1 Gældende ret

2.2.1.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og lovforslagets indhold

2.2.2. Sammenligningslejemåls bevisværdi

2.2.2.1. Gældende ret

2.2.2.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og lovforslagets indhold

2.2.3. Besigtigelse forud for moderniseringens iværksættelse

2.2.3.1. Gældende ret

2.2.3.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og lovforslagets indhold

2.2.4. Udveksling af oplysninger ved behandling af huslejesager

2.2.4.1. Gældende ret

2.2.4.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og lovforslagets indhold

2.2.5. Oplysning om huslejenævnsafgørelser i ejendommen

2.2.5.1. Gældende ret

2.2.5.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og lovforslagets indhold

2.2.6. Forhøjelse af betaling til huslejenævnet når lejere får fuld medhold

2.2.6.1. Gældende ret

2.2.6.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og lovforslagets indhold

3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

4. Administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

6. Miljømæssige konsekvenser

7. Forholdet til EU-retten

8. Hørte myndigheder og organisationer

9. Sammenfattende skema

1. Indledning og baggrund

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Nærværende lovforslag udmønter den del af den boligpolitiske aftale af 30. januar 2020, jf. nær-

mere nedenfor, som vedrører indførelse af en huslejebremse i lejemål, som er gennemgribende for-

bedret, samt regler der styrker lejernes position. Sideløbende hermed fremsættes yderligere to lov-

forslag vedrørende aftalens øvrige elementer.

Den 27. februar 2019 indgik den daværende regering (Venstre, Liberal Alliance og Det Konserva-

tive Folkeparti) og Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti, Enhedslisten, Radikale Venstre og Sociali-

stisk Folkeparti aftale om, at nedsætte en ekspertgruppe om boligreguleringslovens § 5, stk. 2, om

lejefastsættelse for gennemgribende forbedrede lejemål. Ekspertgruppen skulle undersøge omfanget

og virkningerne af § 5 stk. 2 og komme med anbefalinger til eventuelle ændringer af loven.

Det indgik i aftalen, at parterne bag lejelovsforliget af 11. juni 2014 om forenkling og modernise-

ring af lejelovgivningen stilles frit i forhold til § 5 stk. 2,-problemstillingen efter ekspertgruppens

afrapportering, og således ikke er bundet af forliget på dette punkt, når der skal tages stilling til ek-

spertgruppens anbefalinger.

Ordningen med særlig lejefastsættelse for lejemål, som er gennemgribende forbedrede, indførtes i

1996 med det formål at sikre incitamenter for udlejerne til at modernisere ældre og utidssvarende

private lejeboliger samtidig med, at afgrænsningen i forhold til omkostningsbestemt husleje blev

præciseret. I 2014 blev ordningen tilført krav til ejendommens energimæssige stand, idet der indfør-

tes krav om, at ejendommen mindst skal opfylde kravene i energiramme D i energimærkningen, jf.

lov om fremme af energibesparelser i bygninger, eller alternativt at ejeren udfører energiforbedrin-

ger for mindst 430 kr. pr. m

(2020-niveau).

Ordningen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, gælder alene for ejendomme, som er omfattet af reg-

lerne om omkostningsbestemt lejefastsættelse, det vil sige store ejendomme, der er beliggende i

kommuner, hvor boligreguleringsloven er gældende. Ordningen indebærer, at huslejen kan fastsæt-

tes efter reglerne om det lejedes værdi i stedet for som omkostningsbestemt husleje, når lejemålet er

gennemgribende forbedret og nærmere bestemte krav herunder til forbedringsinvesteringen er op-

fyldt og kan medføre en væsentlig højere husleje end efter de almindelige regler om omkostnings-

bestemt husleje. Ordningen kan kun benyttes i forbindelse med, at en lejer flytter ud af et lejemål,

og en ny lejer flytter ind.

Ekspertgruppen afgav sin rapport den 29. oktober 2019. I rapporten er der beskrevet 4 modeller:

fuldstændig ophævelse af ordningen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, (model A), krav om mindst

energiramme C i stedet for mindst energiramme D (model B), forhøjelse af investeringskravet i § 5,

stk. 2, (model C) og forhøjelse af afkastet for almindelige forbedringer i stedet for § 5, stk. 2,-ord-

ningen (model D). I tillæg hertil har ekspertgruppen skitseret 3 alternativer: lovbestemt tillæg til

gennemgribende forbedringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, (alternativ model 1), omkost-

ningsbestemt husleje med forhøjet afkast for energiforbedringer (alternativ model 2) og justering af

margin for det lejedes værdi (alternativ model 3).

Ekspertgruppen har ikke ønsket at anbefale bestemte modeller for justering af ordningen, men har

alene beskrevet og analyseret ovennævnte modeller med henblik på at illustrere de modeller, som

ekspertgruppen finder relevante at pege på som udgangspunkt for efterfølgende politiske forhand-

linger om en eventuel justering af ordningen.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Det fremgår af ekspertgruppens undersøgelse, at der i dag er ca. 57.000 boliger, som er udlejet efter

boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Ligeledes fremgår, at de afholdte forbedringsudgifter ved forbed-

ringer efter § 5, stk. 2, i gennemsnit er ca. dobbelt så store som den nuværende beløbsgrænse i § 5,

stk. 2, og de gennemgribende forbedrede boliger har en husleje, der i gennemsnit er 81 pct. højere

end gennemsnittet for de omkostningsbestemte lejemål.

I forlængelse af ekspertgruppens rapport blev der den 30. januar 2020 indgået en aftale imellem re-

geringen (Socialdemokraterne) Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternati-

vet om en række initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme.

I lyset af de tilvejebragte oplysninger er det aftalepartiernes opfattelse, at muligheden for at hæve

huslejen efter en gennemgribende forbedring efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, har vist sig at

give mulighed for et noget højere afkast, end det oprindeligt var tiltænkt med bestemmelsen. Det

har givet stigende huslejer, usikkerhed hos lejerne, som føler sig underlagt et pres for at flytte, og

har ført til mange tvister mellem lejere og udlejere.

Der anslås at være 74.600 udlejningsboliger med potentiale for gennemgribende forbedring efter §

5, stk. 2. Heraf er ca. 60 pct. beliggende i én af de store bykommuner København, Frederiksberg,

Odense, Aarhus eller Aalborg.

Aftalepartierne er enige om, at det er afgørende, at huslejestigningerne på private boliger i storby-

erne stoppes, og at de private boliger ikke skal tjene som rene investeringsobjekter for investorer,

der hovedsageligt er interesseret i hurtige gevinster. Samtidig skal nødvendige og rentable energire-

noveringer gennemføres til gavn for både klimaet og for lejerne, som vil få en lavere varmeregning.

Aftalen er derfor også medvirkende til opfyldelse af den i klimaloven fastsatte målsætning om en

reduktion af CO2 udledningen med 70 % inden 2030. Den samlede effekt afhænger af energimikset,

samt øvrige tiltag på området.

Aftalen indeholder følgende elementer:



Der indføres en periode, hvor en ny udlejer er i en karensperiode, så der efter en boligudlej-

ningsejendom har skiftet ejer først kan opkræves husleje efter § 5, stk. 2, i nye 5,2-lejemål

efter 5 år.



Der indføres et grønt incitament, så karensperioden ikke skal gælde, når en ejendoms energi-

klasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m2.



Der indføres et grønt energikrav, så der først kan gennemføres forbedringer efter § 5, stk. 2,

når ejendommen er bragt op på energiklasse C eller ejendommens energiklasse er løftet

mindst 2 niveauer.



Det begrænses, hvor meget huslejen efter § 5, stk. 2, kan stige via en fjernelse af den så-

kaldte margin for det lejedes værdi.



Lejerne styrkes i tvister med udlejerne, herunder med en styrkelse af huslejenævnene.

Aftalepartierne er enige om, at de ovenstående initiativer ikke skal have negative konsekvenser for

andelsværdierne.

Aftalen indeholder derfor tillige følgende elementer:

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren



Der gives mulighed for at fastholde valuarvurderingerne nominelt. Fastholdelsen gælder

tidsubegrænset og vil omfatte valuarvurderinger foretaget inden lovforslagets ikrafttrædelse.

Der indføres en overgangsordning således, at allerede igangsatte, større ombygningsprojek-

ter kan indregnes i valuarvurderingen.

For de foreninger, der benytter den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, gives

der mulighed for tidsubegrænset at anvende de gamle vurderinger, hvis den gamle vurdering

f.eks. er højere og denne i stedet ønskes anvendt.

Karensperioden skal ikke gælde ved omdannelsen fra andelsboligforening til udlejningsejen-

dom.

Normalvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til forslag om foreningens opløsning lovfæstes.

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1 Fastsættelse af det lejedes værdi

2.1.1. Gældende ret

Efter de gældende regler i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan huslejen for gennemgribende for-

bedrede lejemål, som opfylder de i bestemmelsen nærmere fastsatte krav, fastsættes til et beløb,

som ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Bestemmelsen indeholder dermed en margin, som

indebærer, at huslejen kan fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi, så længe beløbet,

der overstiger det lejedes værdi, ikke er

væsentligt

i forhold til det lejedes værdi. Det er således ikke

et spørgsmål om, hvorvidt selve beløbet i størrelsesmæssig henseende er væsentligt, men alene om

forskellens størrelse i forhold til det lejedes værdi er væsentlig.

Bestemmelsen er begrundet i, at fastlæggelse af det lejedes værdi beror på et konkret skøn over de

faktiske forhold vedrørende det omtvistede lejemål sammenlignet med sammenligningslejemålene.

Der er dermed ikke tale om eksakte værdier men en skønsmæssigt ansat vurdering.

Fra praksis i huslejenævnene ses, at denne skønsmargin ligger i størrelsesordenen 10 pct. I mange

huslejenævn anvendes denne sats som en fast sats for denne margin. I retspraksis ses tillige afgørel-

ser, hvor marginen ligger i størrelsesordenen 10-15 pct.

2.1.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og lovforslagets indhold

Den margin der tillægges huslejen, som følge af, at lejen ikke væsentligt må overstige det lejedes

værdi, vurderes at være en medvirkende årsag til, at huslejeniveauet i lejemål, som er gennemgri-

bende forbedret efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er steget løbende. Den omstændighed, at

lejen for et sammenligningslejemål kan overstige det lejedes værdi med indtil ca. 10 pct. er med til

at presse huslejen op for disse boliger. Ekspertgruppens undersøgelser viser, at den gennemsnitlige

leje for disse lejemål ligger 81 pct. over den gennemsnitlige omkostningsbestemte husleje. En til-

svarende undersøgelse fra 2009 viste en forskel på 70 pct.

Med henblik på at dæmpe udviklingen i huslejeniveauet for gennemgribende forbedrede lejeboliger

er det derfor fundet hensigtsmæssigt at ophæve muligheden for at fastsætte huslejen for disse boli-

ger til et beløb, som overstiger det lejedes værdi. Efter forslaget vil huslejen derfor fremadrettet

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

ikke kunne fastsættes til et beløb, som overstiger det lejedes værdi, men skal fastsættes til det leje-

des værdi.

2.2. Styrkelse af lejerrettigheder

2.2.1. Forbud imod betaling for at flytte

2.2.1.1 Gældende ret

Det er efter de gældende regler i lejelovgivningen lovligt for en udlejer at betale en lejer for at fra-

flytte, hvorfor en aftale om kompensation til lejeren for at opsige og fraflytte lejemålet ikke strider

imod gældende regler. Det er således fuldt ud frivilligt for såvel lejere som udlejere at foreslå en af-

tale om kompensation for lejerens fraflytning.

2.2.1.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og lovforslagets indhold

Det findes uhensigtsmæssigt, at lejere kan blive mødt med tilbud om betaling af penge eller anden

kompensation for at fraflytte lejemålet, da det kan medvirke til utryghed i eget hjem. Et sådan tilbud

vil for lejeren kunne virke besnærende, især i en situation, hvor lejeren står med et akut behov for

økonomiske midler. I en sådan situation er det ikke sikkert, at lejeren fuld ud kan overskue virknin-

gen, herunder den langsigtede virkning, af ikke længere at have brugsret til den pågældende lejebo-

lig. Sådanne aftaler, som umiddelbart ligner en gevinst, kan vise sig at påføre lejeren et langt større

tab, når lejeren skal finde en ny bolig.

Det foreslås derfor, at udlejere ikke må tilbyde lejere betaling eller lignende med det formål, at få

lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.

Det foreslås samtidig, at lejeren, som har accepteret et ulovligt tilbud efterfølgende kan kræve sig

indsat i lejeforholdet uden at skulle tilbagebetale den betaling, som er modtaget fra udlejeren. End-

videre foreslås, at overtrædelse af forbuddet imod at tilbyde lejeren betaling for at fraflytte lejemålet

straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder.

Det vil fortsat være lovligt for lejeren at opfordre udlejeren til at yde kompensation for at fraflytte

samt at modtage en sådan kompensation.

2.2.2. Sammenligningslejemåls bevisværdi

2.2.2.1. Gældende ret

En sag om det lejedes værdi starter i huslejenævnet ved at enten udlejeren eller lejeren indbringer

sagen. Huslejenævnet besigtiger det omtvistede lejemål, og foretager på den baggrund og på bag-

grund af huslejenævnets almindelige kendskab til huslejeniveauet i det pågældende område en vur-

dering af

det lejedes værdi

for lejemålet. Det er dermed huslejenævnet, som sørger for, at de for-

nødne oplysninger tilvejebringes. På denne baggrund træffer huslejenævnet afgørelse i sagen.

Der er ikke i forbindelse med indbringelse for huslejenævnet krav om, at parterne nedlægger en på-

stand, som nævnet er bundet af. Indbringelse kan således ske ved at parten blot angiver, at

”sagen

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

hermed indbringes”. I visse tilfælde sker indbringelse pligtmæssigt

af udlejeren efter indsigelse fra

lejeren. I andre tilfælde er det op til lejeren selv at indbringe sagen.

Er en part uenig i huslejenævnets afgørelse kan denne indbringe sagen for boligretten og videre i

retssystemet. I Københavns Kommune skal huslejenævnets afgørelse dog indbringes for ankenæv-

net, inden den kan indbringes for boligretten. I boligretten behandles sagen på grundlag af de oplys-

ninger, som parterne forelægger for retten. Det centrale bevismiddel udgøres i denne henseende af

et passende antal konkrete sammenligningslejemål.

De gældende regler fastsætter ikke nærmere om det enkelte sammenligningslejemåls bevisværdi i

forbindelse med behandling af sager om det lejedes værdi. Det fremgår således ikke om, og i givet

fald hvor meget, et sammenligningslejemål, som har fået efterprøvet huslejens størrelse, skal tillæg-

ges større bevisværdi end et sammenligningslejemål, hvor lejen ikke er efterprøvet. Spørgsmålet ses

heller ikke afgjort i retspraksis.

2.2.2.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og lovforslagets indhold

Sammenligningslejemål spiller en afgørende rolle i forbindelse med afgørelse af sager om det leje-

des værdi. Uprøvede sammenligningslejemål kan tillægges samme bevisværdi som sammenlig-

ningsmål, hvor huslejen er prøvet og fastsat i overensstemmelse med lovgivningen. Dette kan give

en skævvridning af huslejen, da huslejen i uprøvede sammenligningslejemål ikke nødvendigvis er

fastsat i overensstemmelse med lejelovgivningens regler. På denne baggrund foreslås, at det fastsæt-

tes, at sammenligningslejemål, som er prøvede, skal tillægges større bevisværdi end uprøvede sam-

menligningslejemål.

Det fremgår hverken af loven eller af retspraksis, hvor mange sammenligningslejemål, der skal

fremlægges for at løfte bevisbyrden, idet dette afhænger af de konkrete omstændigheder, herunder

hvor mange sammenligningslejemål der findes, og hvor sædvanligt det omtvistede lejemål er.

Som konsekvens af ændringen vil uprøvede sammenligningslejemål kun kunne tillægges bevis-

værdi, såfremt der ikke findes det fornødne antal prøvede sammenligningslejemål. Er der fremlagt

et passende antal prøvede sammenligningslejemål, vil der skulle ses bort fra de af sammenlignings-

lejemålene, hvor huslejen ikke er prøvet.

2.2.3. Besigtigelse forud for moderniseringens iværksættelse

2.2.3.1. Gældende ret

Ved tvister om lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, skal udlejeren fremlægge dokumentation for forbed-

ringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan udlejeren

ikke fremlægge sådan dokumentation, kan § 5, stk. 2, ikke finde anvendelse, medmindre det utvivl-

somt er godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år.

Endvidere gælder, at det i forbindelse med en sag i boligretten om huslejen for et lejemål, som er

udlejet i henhold til § 5, stk. 2, påhviler udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke væsentligt

overstiger det lejedes værdi.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Efter de gældende regler er det op til udlejeren at dokumentere eller føre bevis for, at lejemålet er

gennemgribende forbedret, det vil sige, at lejeværdien for det pågældende lejemål er væsentligt for-

øget. Der ligger heri, at der skal være tale om en forandrings af lejemålets fremtræden fra før for-

bedringerne til efter, som indebærer en væsentlig forøget lejeværdi.

2.2.3.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og lovforslagets indhold

Som et led i vurdering af den forøgede lejeværdi for lejemålet, er det helt afgørende at have et klart

kendskab til lejemålet tilstand før forbedringerne. På denne baggrund findes det væsentligt, at der

sikres dokumentation for lejemålets stand forud for forbedringerne, herunder med en vurdering af

om lejemålet har en stand, som muliggør en gennemgribende forbedring.

Det foreslås på denne baggrund, at det pålægges udlejeren at indhente en afgørelse fra huslejenæv-

net om at lejemålet har en stand, som muliggør en gennemgribende forbedring. Afgørelsen skal

træffes på baggrund af huslejenævnets besigtigelse af lejemålet forud for forbedringernes iværksæt-

telse. Det foreslås således, at udlejerens indhentelse af en afgørelse fra huslejenævnet gøres til en

gyldighedsbetingelse for anvendelse af § 5, stk. 2.

2.2.4. Udveksling af oplysninger ved behandling af huslejesager

2.2.4.1. Gældende ret

Når en udlejer beregner lejeforhøjelse for en forbedring, indgår det som hovedregel, at de elementer

i de forskellige arbejder, som udgør vedligeholdelse, skal fradrages i den endelige opgørelse af om-

bygningsudgiften, idet vedligeholdelsesudgifter ikke kan begrunde lejeforhøjelse. Såfremt forbed-

ringsforhøjelsen indbringes for huslejenævnet, vil det indgå i nævnets behandling af sagen, at næv-

net tager stilling til den fordeling, som udlejeren har foretaget.

Som et element i den omkostningsbestemte husleje afsætter udlejeren beløb til ejendommens ud-

vendige vedligeholdelse. En del af dette beløb bindes til en konto i Grundejernes Investeringsfond

(GI). Efter hvert regnskabsår fremsender udlejeren et vedligeholdelsesregnskab til GI, med opgø-

relse af årets bindingspligt. Hvis der er afholdt udgifter til vedligeholdelse i året, kan udlejeren

modregne disse i årets afsætningsbeløb. Er der afholdt flere vedligeholdelsesudgifter, end årets af-

sætning kan dække, kan udlejeren anmode om udbetaling fra kontoen. Kan indeståendet heller ikke

dække vedligeholdelsesudgifterne, opstår en negativ saldo på kontoen, som udlejeren i de kom-

mende år kan nedbringe ved modregning.

Ved udlejerens anmodning om udbetaling fra en vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investerings-

fond eller ved modregning i årets hensættelsesbeløb mv., forekommer det ligeledes, at udlejerens

anmodning vedrører arbejder, som indgår i et samlet forbedringsarbejde. Hvis der heri indgår arbej-

der, som vedrører vedligeholdelse, skal der ska fradrag herfor. Beløbet er således udtryk for det fra-

drag, som udlejeren har foretaget for de dele, der må anses for vedligeholdelse.

Efter de gældende regler påhviler det ikke huslejenævnene at udveksle oplysninger om den kon-

krete opgørelse af vedligeholdelsesfradraget.

2.2.4.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og lovforslagets indhold

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Da der kan være tale om modsatrettede interesser i opgørelsen af vedligeholdelsesfradrag i ombyg-

ningsudgifter i forhold til, om det er i forbindelse med beregning af forbedringsforhøjelse eller i for-

bindelse med anmodning om udbetaling fra vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond,

vil det være hensigtsmæssigt at sikre, at det er de samme oplysninger, som lægges til grund i begge

henseender.

Det foreslås derfor, at det pålægges huslejenævnene at indhente oplysninger om eventuelle vedlige-

holdelsesudgifter fra Grundejernes Investeringsfond, som udlejeren har opgjort i forbindelse med en

udbetalings- eller modregningsanmodning.

Endvidere foreslås det, at det pålægges huslejenævnene at fremsende afgørelser til Grundejernes

Investeringsfond for så vidt angår relevante afgørelser, der omfatter fradrag for vedligeholdelse i

ejendomme med vedligeholdelseskonto i fonden.

2.2.5. Oplysning om huslejenævnsafgørelser i ejendommen

2.2.5.1. Gældende ret

Når huslejenævnene træffer afgørelse meddeler nævnet i henhold til de gældende regler afgørelsen

til de involverede parter. Dette indebærer at i sager, hvor der er en lejer involveret, vil denne få til-

sendt afgørelsen. Der er imidlertid ingen sikkerhed for, at andre lejere i ejendommen får oplysning

om den pågældende afgørelse, selvom afgørelsen kan have væsentlig betydning for lejeren mulig-

hed for at varetage sine interesser.

2.2.5.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og lovforslagets indhold

For at sikre, at så mange lejere som muligt kan få kendskab til huslejenævnets afgørelser, særligt i

forhold til den ejendom, lejeren bor i, findes det hensigtsmæssigt, at alle lejerne i den pågældende

ejendom bliver gjort bekendt med de huslejenævnsafgørelser, der træffes for ejendommen. Det fore-

slås derfor, at det pålægges udlejeren at sørge for, at alle lejere i ejendommen får meddelt de afgø-

relser, som huslejenævnet træffer om forhold i den pågældende ejendom. I ejendomme med beboer-

repræsentation skal udlejeren alene fremsende afgørelserne til beboerrepræsentanterne. Udlejeren

kan også opfylde sin forpligtelse digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en di-

gital platform, når lejerne meddeles herom.

2.2.6. Forhøjelse af betaling til huslejenævnet når lejere får fuld medhold

2.2.6.1. Gældende ret

Efter de gældende regler skal udlejeren betale 2.180 kr. (2020-niveau) til huslejenævnet, når lejeren

får fuld medhold. Formålet med betalingen er at øge egenbetalingen for sager i huslejenævnet og

dermed medvirke til nævnenes finansiering. Det forventes tillige, at betalingen har en præventiv

virkning således, at der udvises større tilbageholdenhed med hensyn til at indbringe sager, som ikke

har udsigt til at kunne vindes.

2.2.6.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og lovforslagets indhold

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Den gældende betaling til huslejenævnet for udlejere, som taber sager, hvor lejeren får fuldt med-

hold, er i dag så lav, at den formodes ikke at have den ønskede præventive effekt. Ved at hæve beta-

lingen fra 2.180 kr. til 6.000 kr., får betalingen samme niveau som betalingen for erhvervsdrivende i

forbrugerklagesager, og betalingen vil i højere grad have en præventiv effekt.

Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

3.1. Indledning

Lovforslaget har økonomiske konsekvenser for det offentlige. Dels i form af udgifter til øget sags-

behandling, og dels i form af merindtægter fra højere egenbetaling i afgjorte huslejenævnssager,

hvor lejeren får fuld medhold. Disse konsekvenser gennemgås i dette afsnit. Idet lovforslaget træder

i kraft 1. juli 2020, er der i beregningerne forudsat, at forslaget kun har halv effekt i 2020.

3.2 Lovforslagets konsekvenser for huslejenævnenes sagsbehandling, administrationsomkostninger

og provenu af øget egenbetaling i sager, hvor lejeren får fuld medhold

De forslående ændringer forventes at have konsekvenser for antallet af sager, der indbringes for

huslejenævnene. Samlet set vurderes lovforslaget at føre til færre sager i nævnene.

De færre sager skyldes både kravet om huslejenævnenes besigtigelse forud for 5.2-moderniseringer

og den højere egenbetaling for udlejer i sager, hvor lejeren får fuld medhold i huslejenævnene. Så-

vel huslejenævnenes forudgående besigtigelse som de øgede gebyrer forventes at bevirke, at der ud-

vises større tilbageholdenhed med hensyn til sager, som ikke har udsigt til at kunne vindes, jf. afsnit

2.2.6.

Samlet set skønnes lovforslaget at reducere antallet af indbragte sager i huslejenævnene med i stør-

relsesordenen 200 sager pr. år. Det skal bemærkes, at dette skøn er behæftet med betydelig usikker-

hed. Under forudsætning af, at udgifterne pr. sag udgør ca. 6.000 kr., vil det medføre kommunale

mindreudgifter på ca. 0,6 mio. kr. i 2020 og ca. 1,2 mio. kr. årligt fra 2021 og frem (i faste 2020-

priser).

Den foreslåede øgede betaling, som opkræves af udlejeren i sager, hvor lejeren får fuldt medhold,

vil desuden medføre en kommunal merindtægt i huslejenævnene, jf. nedenfor.

Udlejerens egenbetaling forslås hævet fra 2.180 kr. til 6.000 kr. pr. sag (2020-priser). Det skønnes

på baggrund af data fra huslejenævnsdatabasen, at der i dag årligt afgøres i størrelsesordenen 1.200

sager i huslejenævnene, hvor lejeren får fuldt medhold. Det forudsættes endvidere, at forslaget iso-

leret set medfører en reduktion i sagsmængden på 200 sager pr. år, jf. ovenfor.

Forslaget indebærer således en merindtægt på 3.820 kr. pr. sag, men at der samtidigt afgøres færre

sager, hvor lejeren får fuld medhold. Samlet set skønnes det med betydelig usikkerhed, at den øgede

betaling fra udlejere medfører kommunale merindtægter på ca. 1,7 mio. kr. i 2020 og ca. 3,4 mio.

kr. årligt fra 2021 (2020-priser).

Lovforslaget pålægger huslejenævnene at indhente oplysninger om eventuelle vedligeholdelsesud-

gifter fra Grundejernes Investeringsfond, jf. afsnit 2.2.4, til brug for deres sagsbehandling i sager,

hvor disse oplysninger er relevante. Endvidere pålægges huslejenævnene at fremsende afgørelser til

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Grundejernes Investeringsfond om relevante afgørelser, der omfatter fradrag for vedligeholdelse i

ejendomme med vedligeholdelseskonto i fonden. Det skønnes med betydelig usikkerhed, at dette

medfører kommunale merudgifter på ca. 0,2 mio. kr. i 2020 og ca. 0,4 mio. kr. årligt fra 2021 i faste

priser (2020-priser).

Med hensyn til forslaget om, at sammenligningslejemål som er afprøvet i huslejenævnene tillægges

højere bevisværdi end uprøvede lejemål, jf. afsnit 2.2.2, vurderes det, at forslaget ikke vil have øko-

nomiske eller administrative konsekvenser for det offentlige.

Endvidere foreslås krav om besigtigelse forud for iværksættelse af 5.2-moderniseringer, jf. afsnit

2.2.3. Dette vil medføre øget sagsbehandling i huslejenævnene, som foreslås finansieret med et ge-

byr på 4.000 kr. pr. sag (2020-priser). Idet gebyret, som opkræves af udlejeren, forventes at mod-

svare den øgede sagsbehandling, som knytter sig til den enkelte sag, vil dette forslag hverken med-

føre offentlige merudgifter eller merindtægter.

3.3 Forslag om afskaffelse af væsentlighedskriteriet i det lejedes værdi

Forslaget om afskaffelse af væsentlighedskriteriet i § 5, stk. 2, jf. afsnit 2.1, vurderes ikke at have

økonomiske eller administrative konsekvenser for det offentlige.

Det bemærkes, at forslaget især på længere sigt må forventes, at medføre lavere udgifter til statslig

og kommunal boligstøtte, idet forslaget virker afdæmpende på huslejestigninger. Konsekvenserne

heraf er imidlertid særdeles vanskeligt at skønne over og afhænger blandt andet af, i hvor høj grad

udlejerne i dag anvender væsentlighedskriteriet til systematisk at fastsætte huslejerne over det leje-

des værdi.

3.4. Forslag om styrkelse af lejerrettigheder

Forslaget om, at det forbydes udlejere at tilbyde lejere betaling eller lignende for at fraflytte, jf. af-

snit 2.2.1.2. skønnes isoleret set ikke at medføre økonomiske og administrative konsekvenser for

det offentlige.

Forslaget om, at lejere, som har accepteret et ulovligt tilbud, efterfølgende kan kræve sig indsat i

lejerforholdet uden at skulle tilbagebetale den betaling, som er modtaget fra udlejer, skønnes ikke at

have økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige.

Lovforslagets samlede økonomiske konsekvenser for stat, kommuner og regioner

(Mio. kr., 2020-prisniveau)

2020

2021

2022

Staten

0,0

Kommunerne

-2,1

-4,2

Regionerne

0,0

I alt

-2,1

-4,2

Anm.: En negativ værdi angiver en merindtægt

2023

0,0

-4,2

0,0

-4,2

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Det indgår i aftalen om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger af 30.

januar 2020, at ovenstående kommunale mindreudgifter anvendes til en generel reduktion af sagsbe-

handlingstiden i huslejenævnene. Det er hensigten, at udmøntningen af reduktionen af sagsbehand-

lingstiden aftales nærmere med KL.

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet mv.

4.1 Indledning

Lovforslaget vurderes at have økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet. Disse

konsekvenser gennemgås i dette afsnit.

4.2 Forslag til krav om besigtigelse af lejemål forud for iværksættelse af moderniseringer

Isoleret set vil kravet om besigtigelse af lejemål før iværksættelse af forbedringsarbejder ikke med-

føre nævneværdige erhvervsøkonomiske konsekvenser, jf. nedenfor.

Under forudsætning af at nettotilgangen af 5.2-boliger er uændret i forhold til i dag (ca. 2.875 boli-

ger årligt), vil kravet om besigtigelse af disse boliger, forud for at moderniseringer kan iværksættes,

medføre udgifter for erhvervene på ca. 5,8 mio. kr. i 2020 og 11,5 mio. kr. fra og med 2021.(Udle-

jers betaling for besigtigelsen, som huslejenævnene opkræver til finansiering af sagsbehandling, kan

indregnes som en del af 5.2-forbedringsarbejderne, men vil ikke nødvendigvis blive finansieret via

øget husleje).

Det må dog formodes, at udlejere i forvejen benytter sig af fagkyndige til vurdering af, om lejemålet

kan forbedres efter § 5, stk. 2, og til vurderingen af moderniseringens rentabilitet. Udlejere afholder

dermed allerede omkostninger til denne type vurderinger, hvorfor forslagets erhvervsøkonomiske

konsekvenser vurderes at være begrænsede.

4.3. Forslag om oplysning om huslejenævnsafgørelser i ejendommen

Det vurderes, at forslaget om at oplyse øvrige lejere i en ejendom om huslejenævnsafgørelser ikke

er forbundet med nævneværdige økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet.

4.4. Forslag om højere egenbetaling til huslejenævnet når lejeren får fuld medhold

Det skønnes, at forslaget om at udlejeren skal betale en højere egenbetaling vil medføre øgede ud-

gifter for udlejerne på i alt 1,7 mio. kr. i 2020 og 3,4 mio. kr. fra og med 2021 (2020-priser). Det

bemærkes, at der i beregningerne er taget højde for forventningen om, at der med lovforslaget vil

blive afgjort færre sager, hvor lejeren får fuld medhold, jf. afsnit 3.2.

4.5. Forslag om afskaffelse af væsentlighedskriteriet i det lejedes værdi.

De afledte erhvervsøkonomiske konsekvenser som følge af en afskaffelse af væsentlighedskriteriet i

§ 5, stk. 2, jf. afsnit 2.1, er særdeles vanskelige at skønne over. Konsekvenserne afhænger blandt

andet af, i hvor høj grad væsentlighedskriteriet i dag anvendes til at fastsætte huslejerne over det le-

jedes værdi. Det forventes, at forslaget vil have en afdæmpende effekt med hensyn til fastsættelse

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

§5, stk. 2-huslejer. Således må det i forlængelse heraf forventes, at forslaget alt andet lige vil med-

føre tab for erhvervene.

Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget skønnes ikke at have at have administrative konsekvenser for borgerne.

Miljømæssige konsekvenser

Lovforslaget skønnes ikke at have miljømæssige konsekvenser.

7. Forholdet til EU-retten

Lovforslaget forventes ikke at have EU-retlige konsekvenser.

8. Hørte myndigheder og organisationer

Lovforslaget har været i høring fra den xx til den xx hos følgende myndigheder og organisationer

mv.:

Advokatrådet, Advokatsamfundet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, BL

–

Danmarks Almene

Boliger, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks Lejerforeninger,

Dansk Byggeri, Danske Lejere, Danske Udlejere, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmæg-

tigforeningen, EjendomDanmark, Finans Danmark, Forsikring&Pension, Grundejernes Investe-

ringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, KL, Københavns Kommune, Landbrug & Fø-

devarer, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for

Østre Landsret, P+, Realkreditforeningen, Realkreditrådet, SAPU og Statens Byggeforskningsinsti-

tut/Aalborg Universitet.

9. Sammenfattende skema

Samlet vurdering af konsekvenser af lovforslaget

Positive konsekvenser/mindre

udgifter (hvis ja, angiv om-

fang)

Forslaget om øgede egenbeta-

ling i huslejenævnene skønnes

at medføre, kommunale mer-

indtægter på ca. 1,7 mio. kr. i

2020 og 3,4 mio. kr. fra 2021

(2020-priser).

Lovforslagets præventive effekt

med hensyn til antallet af sager

som indbringes i huslejenæv-

nene skønnes at medføre kom-

munale mindreudgifter på 0,6

Negative konsekvenser/merudgifter

(hvis ja, angiv omfang)

Forslaget om at huslejenævnene på-

lægges at udveksle oplysninger og

afgørelser med Grundejerne inve-

steringsfond skønnes at medføre

kommunale merudgifter på 0,2

mio. kr. i 2020 og 0,4 mio. kr. fra

2021 (2020-priser).

Økonomiske konsekvenser for

stat, kommuner og regioner

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

mio. kr. i 2020 og 1,2 mio. kr.

fra 2021 (2020-priser).

På længere sigt forventes lov-

forslaget at medføre statslige

og kommunale mindreudgifter

til individuel boligstøtte.

Implementeringskonsekvenser

for stat, kommuner og regio-

ner

Økonomiske konsekvenser for

erhvervslivet

ingen

En begrænset merbelastning for

huslejenævnene, jf. økonomiske

konsekvenser.

Merudgifter for udlejerne på i alt 1,7

mio. kr. i 2020 og 3,4 mio. kr. fra og

med 2021 (2020-priser) som følge

af øgede egenbetaling i huslejenæv-

nene.

Forslaget til krav om besigtigelse af

lejemål forud for moderniseringer

kan iværksættes skønnes at inde-

bære begrænsede erhvervsøkono-

miske konsekvenser.

Det vurderes, at forslaget om af-

skaffelse af væsentlighedskriteriet i

boligreguleringslovens § 5, sk 2, vil

medføre tab for udlejerne.

Administrative konsekvenser

for erhvervslivet

ingen

En begrænset merbelastning som

følge af at udlejere er forpligtet til

oplyse lejere om huslejenævnsafgø-

relser.

ingen

Administrative konsekvenser

for borgerne

Miljømæssige konsekvenser

ingen

Forholdet til EU-retten

Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.

[Er i strid med de fem princip-

per for implementering

af erhvervsrettet EU- regule-

ring]/[Går videre end mini-

mumskrav i EU-regulering]

(sæt X)

NEJ

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Efter den gældende § 4, stk. 5, i lejeloven gælder det, at er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for

at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. § 47, stk. 2, eller § 47 a.

Det følger af den foreslåede ændring af bestemmelsen i

§ 4, stk. 5,

i lejeloven, at henvisningen udvi-

des til at omfatte både stk. 2 og 3.

Ændringen har til formål at sikre, at det i tvister om lejens størrelse, hvor lejen er fastsat efter det

lejedes værdi også tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls leje har været genstand for sær-

skilt prøvelse hos huslejenævnet.

Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 1, nr. 3, foreslåede bestemmelse.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.2.

Til nr. 2

Efter de gældende regler er det i dag tilladt for både lejere og udlejere at tilbyde eller afkræve beta-

ling eller lignende med det formål, at lejeren bringer lejeforholdet til ophør.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens

§ 6 a, stk. 1,

at det ikke er tilladt for udlejere at til-

byde lejere betaling eller lignende med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.

Bestemmelsen har til formål at forhindre de utryghedsskabende situationer, hvor lejeren uopfordret

tilbydes betaling for at bringe lejeforholdet til ophør, og som er egnede til at give lejeren opfattelsen

af at være uønsket i eget hjem.

Bestemmelsen tager sigte på de situationer, hvor lejeren uden en forudgående tvist om lejemålets

beståen uopfordret tilbydes betaling eller lignende for at bringe lejeforholdet til ophør.

Bestemmelsen tager ikke sigte på situationer, hvor der allerede er en tvist om, hvorvidt lejemålet

retmæssigt er opsagt, og lejeren fx som en del af et forlig tilbydes penge for at fraflytte.

Er der en forudgående tvist, som dog ikke omhandler lejeforholdets beståen, vil et tilbud om beta-

ling eller lignende med det formål at bringe lejeforholdet til ophør være i strid med den foreslåede

bestemmelse.

Det er alene situationer, hvor udlejeren tilbyder lejeren penge, som forbydes. Det er derfor stadig

tilladt at indgå aftale om betaling for at lejeren bringer det lejede til ophør, når blot det sker på op-

fordring fra lejeren eller dennes repræsentant.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Med betaling eller lignende menes enhver form for betalingsmiddel, som er egnet til at få lejeren til

at indgå aftale om at bringe lejeforholdet til ophør. Alene det at udlejeren udtrykker en vilje til at

ville yde en betaling eller lignende til lejeren mod at lejeforholdet bringes til ophør vil være i strid

med bestemmelsen. Det er altså ikke et krav, at udlejeren skal have angivet et beløb eller en

mængde i sit tilbud, men ytringen om at være villig til at yde en betaling vil være omfattet.

Enhver betalingsform vil være omfattet, og det er altså ikke et krav, at der skal ske betaling i form

af penge. Et tilbud om udførelse af arbejde eller et tilbud om betaling ved løsøre vil således også

være omfattet af bestemmelsen.

Enhver form for aftale, der indebærer en handlemåde, som er egnet til at bringe lejeforholdet til op-

hør er omfattet af bestemmelsen, herunder afgivelse af en opsigelse eller ophævelse. Også aftaler,

som indebærer lejerens misligholdelse af lejeaftalen, som derved giver udlejeren adgang til at

bringe lejeforholdet til ophør, vil være omfattet af bestemmelsen.

Det er alene udlejerens handling, som er i strid med bestemmelsen. Lejerens accept af et ulovligt

tilbud fra udlejeren vil derfor være lovligt og forpligtende for udlejeren. Udlejeren vil dog ikke

kunne forpligte lejeren til at fraflytte på trods heraf, jf. det foreslåede stk. 2.

Beløb eller lignende ydet som følge af tilbud afgivet i strid med bestemmelsen vil ikke kunne kræ-

ves tilbagebetalt.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens

§ 6 a, stk. 2,

at lejeforhold, som bringes til ophør i

strid med stk. 1, af lejeren kan kræves reetableret på uændrede vilkår. Reetablerede lejeforhold an-

ses for indgået på tidspunktet for indgåelsen af det ophørte lejeforhold.

Udlejere, som tilbyder betaling i strid med bestemmelsens stk. 1, skal ikke kunne effektuere en af-

tale indgået på baggrund af det ulovlige tilbud. Derfor vil lejeren kunne kræve lejeforholdet reetab-

leret på uændrede vilkår trods dennes accept af tilbuddet

–

og trods eventuel modtagelse af mod-

ydelse.

Bestemmelsen har til formål at forhindre, at lejere, som grundet begrænset kendskab til lejelovgiv-

ningen accepterer et tilbud og som følge heraf opgiver sin bolig. I dette tilfælde vil lejeren kunne

kræve lejeforholdet reetableret.

Det reetablerede lejeforhold anses for indgået på tidspunktet for indgåelsen af det lejeforhold, som

ophørte på baggrund af det ulovlige tilbud. Formålet er, at lejeren sikres helt samme retsstilling,

som denne havde i det ophørte lejeforhold.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens

§ 6 a, stk. 3,

at overtrædelse af stk. 1, straffes med

bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Bestemmelsen indebærer, at udlejere, som handler i strid med stk. 1, kan ifalde straf ved bøde eller

fængsel indtil 4 måneder.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens

§ 6 a, stk. 4,

at der kan pålægges selskaber mv. (ju-

ridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Bestemmelsen indebærer, at juridiske personer tillige kan ifalde strafansvar, når overtrædelsen af

stk. 1 kan tilregnes en eller flere til den juridiske person knyttede personer eller den juridiske person

som sådan.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.1.

Til nr. 3

Efter de gældende regler sker der ved tvister om det lejedes værdi efter forudsætningerne angivet i

lejelovens § 47, stk. 2, en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende. Dette indebæ-

rer, at sammenligningslejemål med en leje, som ikke er prøvet i huslejenævnet principielt kan til-

lægges samme vægt, som sammenligningslejemål, hvor lejen tidligere er prøvet.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens

§ 47, stk. 3,

at ved sammenligningen efter stk. 2

tillægges det vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse ved

huslejenævnet.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at det tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls leje har

været genstand for særskilt prøvelse hos huslejenævnet. På den måde vil sammenligningslejemål

med en prøvet og godkendt leje altså som udgangspunkt vægte tungere end sammenligningslejemål

med en leje, som ikke har været prøvet.

Uprøvede sammenligningslejemål herefter kun kunne tillægges bevisværdi, såfremt der ikke findes

det fornødne antal prøvede sammenligningslejemål. Er der fremlagt et passende antal prøvede sam-

menligningslejemål, vil der skulle ses bort fra de af sammenligningslejemålene, hvor huslejen ikke

er prøvet.

Bestemmelsen er ikke til hinder for, at lejen i tvister om det lejedes værdi kan fastsættes alene med

henvisning til sammenligningslejemål med en leje, som ikke er prøvet ved huslejenævnene. Dette

vil være tilfældet, når der ikke findes sammenligningslejemål med en leje, som er prøvet ved husle-

jenævnene, eller når sammenligningslejemål på grund af de øvrige kriterier i stk. 2 ikke vurderes

egnede som grundlag for fastlæggelse af det lejedes værdi for det omtvistede lejemål.

Lejelovens § 47, stk. 3 og 4 bliver hermed til stk. 4 og 5.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.2.

Til nr. 4

Efter den gældende lejelovs § 47 a, stk. 1, gælder det, at lejen for ustøttede private plejeboliger til

enhver tid skal være fastsat således, at den svarer til det lejedes værdi, som fastsættes ved en sam-

menligning med støttede ældre- eller plejeboliger i kommunen efter reglerne i § 47, stk. 2, 1. pkt.

Ved fastsættelse af lejen ses bort fra forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med ud-

lejerens tilladelse

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Det foreslås at ændre lovens

§ 47 a, stk. 1,

således at der i bestemmelsen også henvises til stk. 3 i §

47.

Ændringen har til formål at sikre, at det i tvister om lejens størrelse, hvor lejen er fastsat efter det

lejedes værdi også tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls leje har været genstand for sær-

skilt prøvelse hos huslejenævnet.

Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 1, nr. 3, foreslåede bestemmelse.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.2.

Til nr. 5

Efter den gældende lejelovs § 49, stk. 2, gælder det, at ved afgørelse efter stk. 1 skal der tages hen-

syn til de i § 47, stk. 2, nævnte omstændigheder.

Det foreslås at ændre lejelovens

§ 49, stk. 2,

således at henvisningen udvides til både stk. 2 og 3.

Ændringen har til formål at sikre, at det i tvister om lejens størrelse, hvor lejen er fastsat efter det

lejedes værdi også tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls leje har været genstand for sær-

skilt prøvelse hos huslejenævnet.

Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 1, nr. 3, foreslåede bestemmelse.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.2.

Til nr. 6

Efter gældende lejelovgivning er der ingen regler, som giver andre end sagens parter en ret til få

meddelelse om, at der er truffet afgørelse i en sag eller uopfordret at få indholdet heraf oplyst.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens

§ 107 a, stk. 1,

at udlejeren uden ugrundet ophold

skal meddele beboerrepræsentationen, når der træffes afgørelser om lejeforhold i den eller de ejen-

domme, som beboerrepræsentationen vedrører. I ejendomme, hvor der ikke findes en beboerrepræ-

sentation, skal meddelelse efter 1. pkt. gives til samtlige lejere.

Bestemmelsen har til formål dels at sikre, at samtlige lejere orienteres, når der konstateres ulovlige

forhold i et lejeforhold i ejendommen. På den måde vil de øvrige lejere nemmere kunne påtale, hvis

samme forhold gør sig gældende for deres lejeforhold.

Bestemmelsen omfatter enhver form for afgørelse, hvad enten den afsiges af et nævn, en domstol

eller andre instanser eller myndigheder.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Bestemmelsen omfatter ikke afgørelser afsagt om ejendommen, som ikke har forbindelse til lejefor-

hold, såsom fx byggetilladelser.

For at lempe byrden for udlejerne foreslås det, at i lejeforhold, hvor der er beboerrepræsentation,

kan forpligtelsen til at orientere lejerne opfyldes ved at give meddelelse til beboerrepræsentanterne.

Det foreslås, som en ny bestemmelse i lejelovens

§ 107 a, stk. 2,

at meddelelsen skal fremsættes

skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat. Meddelelsen skal tillige

indeholde kopi af den trufne afgørelse. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er den ugyl-

dig. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne

tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.

Bestemmelsen specificerer de oplysninger, som udlejerens meddelelse til beboerrepræsentationen

eller lejerne skal indeholde for at opfylde forpligtelsen efter stk. 1.

Meddelelsen efter stk. 1 kan fremsendes ved digitale medier, såfremt dette ikke er ophørt i henhold

til lejelovens § 4, stk. 2.

Meddelelsen skal indeholde oplysning om tvistens emne, og det skal være i et sådant omfang, at le-

jeren ved oplysningen bliver bekendt med, hvilke spørgsmål sagen berører, og hvorvidt disse kunne

have relevans for lejerens lejeforhold.

Meddelelsen skal også indeholde oplysning om afgørelsens resultat, og heri ligger, at det skal gøres

klart for lejeren, hvordan sagens udfald blev for hvert af sagens tvister, hvis der i afgørelsen var

flere tvister.

En kopi af den fulde afgørelse skal vedlægges meddelelsen.

Meddelelsen kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital plat-

form, når udlejeren har oplyst lejeren om, at oplysningerne gøres tilgængelige på den angivne måde.

Det er en forudsætning for dette, at der kan ske digital kommunikation i lejeforholdet, jf. lejelovens

§ 4, stk. 2.

Der foreslås samtidig en forpligtelse for huslejenævnene til at oplyse om denne forpligtelse i deres

afgørelse, jf. den i lovforslagets § 2, nr. 9 foreslåede ændring.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens

§ 107 a, stk. 3,

at overtrædelse af stk. 1 straffes

med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgiv-

ning.

Bestemmelsen indebærer, at udlejere, som handler i strid med stk. 1, kan ifalde straf ved bøde eller

fængsel indtil 4 måneder.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens

§ 107 a, stk. 4,

at der kan pålægges selskaber mv.

(juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Bestemmelsen indebærer, at juridiske personer tillige kan ifalde strafansvar, når overtrædelsen af

stk. 1 kan tilregnes en eller flere til den juridiske person knyttede personer eller den juridiske person

som sådan.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.5.

Til § 2

Til nr. 1

Efter de gældende regler i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan huslejen for gennemgribende for-

bedrede lejemål, som opfylder de i bestemmelsen nærmere fastsatte krav, fastsættes til et beløb,

som ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Bestemmelsen er begrundet i, at fastlæggelse af

det lejedes værdi beror på et konkret skøn over de faktiske forhold vedrørende det omtvistede leje-

mål sammenlignet med sammenligningslejemålene. Der er dermed ikke tale om eksakte værdier

men en skønsmæssigt ansat vurdering.

Fra praksis i huslejenævnene ses, at denne margin ligger i størrelsesordenen 10 pct. I mange husle-

jenævn anvendes denne sats som en fast sats for væsentlighedskriteriet. I retspraksis ses tillige afgø-

relser om marginen, hvor det ligger størrelsesordenen 10-15 pct.

Det foreslås at ændre lovens § 5, stk. 2, således, at

væsentligt

udgår af bestemmelsen. Bestemmel-

sen fastslår herefter, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende for-

bedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi.

Ændringen gælder som andre ændringer, hvor der ikke fastsættes særlige regler for ændringens

ikrafttræden, for de aftaler, som indgås efter lovens ikrafttræden. Dette indebærer, at eksisterende

lejeforhold ikke påvirkes af ændringen. Der skal således ikke ske ændring i huslejen for sådanne le-

jeforhold. For lejeaftaler, som indgås efter lovens ikrafttræden finde ændringen anvendelse. Dette

indebærer, at lejefastsættelsen skal ske efter de ændrede regler, hvis lejeaftalen indgås efter lovens

ikrafttræden.

Ved tvister om lejens størrelse, når der sammenlignes med lejemål, som er fastsat efter regler, som

tillader, at lejen kan overstige det lejedes værdi med op til 10 pct. grundet en væsentlighedsvurde-

ring, skal der tages højde for denne forskel ved sammenligningen.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.1.2.

Til nr. 2

Efter den gældende § 5, stk. 2, 1. pkt., gælder det, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål,

som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes

værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og 4 og § 73, stk. 3, i lov om leje

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Det foreslås at ændre lovens

§ 5, stk. 2, 1. pkt.,

således at henvisningen udvides til at omfatte både

stk. 2 og 3.

Ændringen er en konsekvens af lovforslagets § 1, nr. 3 og har til formål at sikre, at det i tvister om

lejens størrelse, hvor lejen er fastsat efter det lejedes værdi også tillægges vægt, når et sammenlig-

ningslejemåls leje har været genstand for særskilt prøvelse hos huslejenævnet.

Herudover forslås at ændre således, at henvisningen »stk. 3 og 4« ændres til: » stk. 3-5«.

Ændringen er en konsekvens af lovforslagets § 2, nr. 3.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.2 og 2.2.3.

Til nr. 3

Efter den gældende § 5, stk. 5, 1. pkt., i boligreguleringsloven er udlejeren ved tvister om lejefast-

sættelse efter stk. 2 forpligtet til at fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at for-

bedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år.

Dette er i praksis blevet tolket forskelligt, hvorfor det ikke med sikkerhed kan fastslås, at der er en

dokumentationspligt for lejemålets stand før en gennemgribende forbedring efter § 5, stk. 2.

Det foreslås som en ny bestemmelse i

§ 5, stk. 3,

at det er en betingelse for anvendelsen af stk. 2, at

huslejenævnet, før et lejemål forbedres gennemgribende, ved besigtigelse konstaterer, at lejemålet

har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes

værdi. Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra modtagelsen af anmodnin-

gen. Besigtigelsen har gyldighed i 3 år.

For at lejen kan fastsættes efter § 5, stk. 2, skal lejemålet efter de gældende regler forbedres for

mindst 2.271 kr. pr. m

eller 259.699 kr. i alt (2020-niveau) samtidig med, at der generelt skal ske

en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

For at det kan vurderes, i hvilket omfang disse kriterier er opfyldt, er det nødvendigt at kende leje-

målets stand, før forbedringernes gennemførelse.

Bestemmelsen skal således sikre, at der ved tvister om lejefastsættelsen efter § 5, stk. 2, er et fuld-

stændigt grundlag, hvorpå forbedringerne kan vurderes, således at det alene er de lejemål, som op-

fylder kriterierne i stk. 2, som ved en tvist godkendes til at fastsætte lejen efter det lejedes værdi.

Bestemmelsen skal samtidig sikre mod unødigt ressourcespild ved at udlejere, som har intentioner

om at foretage en gennemgribende modernisering af et lejemål, inden påbegyndelse af arbejderne

får oplyst, hvorvidt dette er muligt.

Besigtigelsen har til formål at konstatere, hvorvidt lejligheden har en stand, som gør det muligt at

gennemføre forbedringer, som i henhold til kravene i § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven dels tilfører

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

lejemålet forbedringer svarende til beløbskravet og dels kan forøge det lejedes værdi væsentligt ef-

ter bestemmelsen. Besigtigelsen medfører således i sig selv ikke øgede krav til hvordan den moder-

niseringen skal udføres.

Besigtigelsen kan i praksis udføres ved en inspektion af lejligheden. Det vil som udgangspunkt

alene være nødvendigt med yderligere undersøgelser, hvor der efter en inspektion stadig er tvivl

om, hvorvidt lejligheden har en stand, som gør det muligt at gennemgribende modernisere lejlighe-

den.

Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra modtagelsen af anmodningen,

således at udlejere ikke forsinkes unødigt.

Ved besigtigelsen skal huslejenævnet sørge for fornøden dokumentation af den stand, som lejemålet

har på tidspunktet for besigtigelsen.

Besigtigelsen skal tage udgangspunkt i den gældende tilstand for lejemålet, og gyldigheden fastsæt-

tes på den baggrund til 3 år. Udlejere, som ikke har påbegyndt arbejderne inden for 3 år efter en be-

sigtigelse, vil skulle indhente en ny.

Besigtigelsen finansieres ved en betaling, som foreslås fastsat til 4.000 kr. (2020-niveau), jf. den i

lovforslagets § 2, nr. 6, foreslåede ændring. Betalingen vil kunne medregnes til opfyldelse af be-

løbskravet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Boligreguleringslovens § 5, stk. 3-10 bliver hermed stk. 4-11.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.3.

Til nr. 4

Efter den gældende § 5, stk. 7, 1. pkt., gælder det, at ved sammenligningen, jf. § 47, stk. 2, i lov om

leje ses bort fra lejemål omfattet af § 15 a i denne lov § 58, stk. 3, § 58 a og, § 62 b i lov om leje,

kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i

lov om byfornyelse.

Det foreslås at ændre boligreguleringslovens

§ 5, stk. 7, 1. pkt.,

som bliver til stk. 8, 1. pkt., således

at henvisningen til lejelovens § 47 udvides til at omfatte både stk. 2 og 3.

Ændringen har til formål at sikre, at det i tvister om lejens størrelse, hvor lejen er fastsat efter det

lejedes værdi også tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls leje har været genstand for sær-

skilt prøvelse hos huslejenævnet.

Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 1, nr. 3, foreslåede bestemmelse.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.2.

Til nr. 5

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Efter den gældende § 5, stk. 10, gælder det, at reglen i stk. 9 dog ikke er til hinder for, at der i leje-

mål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhø-

jelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i stk. 1-8

Det foreslås at ændre lovens

§ 5, stk. 10,

som bliver til stk. 11, således at henvisningerne i bestem-

melsen ændres i overensstemmelse med den foreslåede bestemmelse i stk. 3.

Ændringen er en konsekvens af lovforslagets § 2, nr. 3.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.3.

Til nr. 6

Efter den gældende § 7, stk. 2, 1. pkt., gælder det, at lejeforhøjelse ikke kan kræves, hvis lejen efter

lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje.

Det foreslås at ændre lovens

§ 7, stk. 2, 1. pkt.,

således at henvisningen til lejelovens § 47 udvides

til at omfatte både stk. 2 og 3.

Ændringen har til formål at sikre, at det i tvister om lejens størrelse, hvor lejen er fastsat efter det

lejedes værdi, tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls leje har været genstand for særskilt

prøvelse hos huslejenævnet.

Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 1, nr. 3, foreslåede bestemmelse.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.2.

Til nr. 7

Efter den gældende § 7, stk. 2, 2. pkt., i boligreguleringsloven gælder det, at ved vurderingen af le-

jen og det lejedes værdi finder § 5, stk. 8, tilsvarende anvendelse.

Det følger af den foreslåede ændring af bestemmelsen i

§ 7, stk. 2,

2.pkt. i boligreguleringsloven, at

»stk. 8« ændres til »stk. 10«.

Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 2, nr. 3, foreslåede bestemmelse.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.3.

Til nr. 8

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Efter den gældende § 39, stk. 1, i boligreguleringsloven gælder, at indbringelse af sager for husleje-

nævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Ved indbringelse af sa-

ger for huslejenævnet skal der betales et beløb på 300 kr. for hver sag. Ved indbringelse af sager ef-

ter § 59 a, stk. 4, i lov om leje betales dog et beløb på 500 kr. Beløbene i 3. og 4. pkt. er fastsat i

2014-niveau. Beløbene reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisin-

deks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.

Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb

Det foreslås, at ændre § 39, stk. 1, i boligreguleringsloven, således at indbringelse af sager for hus-

lejenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Ved indbringelse af

sager for huslejenævnet skal der betales et beløb på 314 kr. for hver sag. Ved indbringelse af sager

efter § 59 a, stk. 4, i lov om leje betales et beløb på 524 kr. Ved indbringelse af sager efter § 5, stk.

3, betales et beløb på 4.000 kr. Beløbene i 3.-5. pkt. er fastsat i 2020-niveau. Beløbene reguleres én

gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode slut-

tende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele

kronebeløb.

I § 39, stk. 1, 1. og 2. pkt. foreslås, at indbringelse af sager for huslejenævnet skal ske skriftligt. Den

nødvendige dokumentation skal vedlægges.

Bestemmelsen er en videreførelse af gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 1, 1. og 2. pkt.

Huslejenævnets behandling af sager foregår skriftligt, og der sker som udgangspunkt alene fysisk

fremmøde ved besigtigelser. På den baggrund skal indbringelsen af sager for huslejenævnet altid

ske skriftligt.

Den indbringende part skal vedlægge nødvendig dokumentation til afgørelse af sagen. Huslejenæv-

net vil i tilfælde af manglende dokumentation afkræve den fornødne dokumentation, jf. boligregule-

ringslovens § 40, stk. 2.

I § 39, stk. 1, 3. pkt., foreslås, at ved indbringelse af sager for huslejenævnet skal der betales et be-

løb på 314 kr. for hver sag.

Bestemmelsen er en videreførelse af gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 1, 3. pkt.

Bestemmelsen fastslår, at der skal betales et beløb på kr. 314 kr. (2020-niveau) for hver sag, som

indbringes for huslejenævnet.

Det afgørende for antallet af betalinger, er antallet af sager. Der betales således alene ét beløb, når

der indbringes én sag, uanset hvor mange lejere, som er part i sagen. Omvendt vil én lejer, som uaf-

hængigt af hinanden indbringer flere sager for huslejenævnet vedrørende samme lejemål, skulle be-

tale for hver sag.

Bestemmelsen er ændret ved at beløbet angives i 2020-niveau.

I § 39, stk. 1, 4. pkt., foreslås, at ved indbringelse af sager efter § 59 a, stk. 4 i lov om leje betales et

beløb på kr. 524.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Bestemmelsen er en videreførelse af gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 1, 4. pkt.

I § 59 a, stk. 4, i lov om leje gives mulighed for, at ejeren af en ejerbolig eller en andelshaver i en

andelsboligforening med brugsret til en bestemt beboelseslejlighed kan få forhåndsgodkendt den

leje, som de kan tage ved udlejning af boligen, inden de træffer beslutning om at udleje boligen.

Denne adgang gælder dog kun for ejere, der på ansøgningstidspunktet ikke ejer andre udlejede ejer-

boliger, og for andelshavere, der på ansøgningstidspunktet ikke har brugsret til andre udlejede an-

delsboliger

Betalingen for en sådan forhåndsgodkendelse er i henhold til den foreslåede bestemmelse 524 kr.

(2020-niveau).

Bestemmelsen er ændret ved at beløbet angives i 2020-niveau.

I § 39, stk. 1, 5. pkt., foreslås som en ny bestemmelse, at ved indbringelse af sager efter § 5, stk. 3,

betales et beløb på 4.000 kr.

Ved lovforslagets § 2, nr. 5, indføres en forpligtelse for udlejere til at få en huslejenævnsbesigti-

gelse af lejemålet inden det gennemgribende forbedres.

Ved den foreslåede bestemmelse fastlægges betalingen for dette til 4.000 kr. (2020-niveau).

Beløb afholdt til besigtigelsen vil kunne indgå i opgørelsen af, hvorvidt investeringskravet i § 5, stk.

2 i boligreguleringsloven er overholdt.

Der betales beløb for hvert lejemål, der besigtiges.

Boligreguleringslovens § 39, stk. 1, 5.-7. pkt. bliver herefter til 6.-8.pkt.

I § 39, stk. 1, 5.-7. pkt., som herefter bliver til 6.-8. pkt., foreslås, at beløbene i 3.-5. pkt. er fastsat i

2020-niveau. Beløbene reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisin-

deks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.

Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Bestemmelsen er en videreførelse af gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 1, 5.-7. pkt.

Med bestemmelsen angives det, at beløbene er opgjort i 2020-niveau, og at de reguleres én gang år-

ligt med udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Bestemmelsen foreslås ændret således at henvisningen også omfatter den i § 39, stk. 1, 5. pkt. fore-

slåede betaling, ligesom bestemmelsens beløb opdateres til 2020-niveau.

Størrelsen på betalingerne oprundes til hele beløb.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.3.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Til nr. 9

Efter den gældende § 39, stk. 2, 1. pkt., skal udlejeren betale et beløb på kr. 2.080 kr. (2014-niveau),

når lejeren får fuldt medhold i nævnet.

Beløbet udgør i 2020-niveau 2.180 kr.

Det foreslås at ændre størrelsen på dette beløb fra 2.080 kr. til 6.000 kr. (2020-niveau).

I tvister hos huslejenævnet skal udlejeren, når lejeren får fuld medhold i en klage, foreslås det, at

udlejeren skal betale 6.000 kr. til huslejenævnet.

Da der ikke er krav om, at lejere hos huslejenævnet skal formulere en egentlig påstand, kan det ikke

knyttes op på en påstand, hvorvidt lejeren har fået fuld medhold. En sådan retstilstand ville til-

skynde til uklare påstande fra lejere, som herved oftere ville få fuld medhold i huslejenævnet.

Huslejenævnet må se på tvistens omdrejningspunkt og se, hvor meget medhold lejer og udlejer har

fået ved afgørelsen.

Udlejere vil kunne undgå at ifalde betalingen på 6.000 kr., hvis de under huslejenævnssagen helt

eller delvist imødekommer modpartens synspunkter.

Det er alene sager mellem udlejeren og lejeren, som udlejeren kan ifalde betaling for. I husleje-

nævnssager, hvor fx Grundejernes Investeringsfond er part, vil udlejeren altså ikke kunne ifalde be-

taling.

Sager om forhåndsgodkendelser, hvor der ikke er en tvist, vil udlejeren heller ikke kunne ifalde be-

taling.

Ændringen har til formål at øge egenbetalingen for sager i huslejenævnet og derved medvirke til

nævnenes finansiering. Samtidig forventes det, at en øget sanktion vil medvirke til at reducere spe-

kulation i omgåelse af lejelovgivningen og derved have en præventiv effekt.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.6.

Til nr. 10

Efter de gældende regler, kan både huslejenævnet og Grundejernes Investeringsfond i henhold til

boligreguleringslovens §§ 40, stk. 2 og 61 a, indhente oplysninger fra offentlige myndigheder. Be-

stemmelserne kræver, at parterne foretager en afvejning af, hvilke offentlige myndigheder, der

måtte have relevante oplysninger, hvorefter der kan rettes henvendelse til disse.

Det foreslås som en ny bestemmelse i

§ 40 a, stk. 1,

at ved behandling af sager, bortset fra sager om

forhåndsgodkendelse, hvori spørgsmålet om fordelingen af arbejderne mellem vedligeholdelse og

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

forbedring indgår, skal huslejenævnet indhente relevante oplysninger fra Grundejernes Investerings-

fond, når den omtvistede ejendom er bindingspligtig i henhold til boligreguleringslovens § 18 b.

Bestemmelsen har til formål, at sikre, at huslejenævnet ved behandling af sager, hvor arbejders for-

deling mellem vedligeholdelse og forbedring har relevans, altid får oplysning fra Grundejernes In-

vesteringsfond om hvordan fordelingen mellem vedligeholdelse og forbedring er for arbejderne hos

Grundejernes Investeringsfond.

Med relevante oplysninger menes enhver form for oplysning, som kan belyse, hvordan arbejdernes

fordeling mellem forbedring og vedligeholdelse er sket.

Det foreslås endvidere som en ny bestemmelse i § 40 a, stk. 2, at i sager som nævnt i stk. 1, som be-

handles inden 3 år efter arbejdernes udførelse, skal huslejenævnet fremsende afgørelsen og andet

relevant materiale til Grundejernes Investeringsfond. Tilsvarende gælder for sager om forhåndsgod-

kendelse.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at Grundejernes Investeringsfond altid får information om af-

gørelser, som vedrører arbejders fordelingen mellem forbedring og vedligeholdelse, for ejendomme,

som er bindingspligtige i henhold til boligreguleringslovens § 18 b. Disse informationer kan have

relevans i forbindelse med Grundejernes Investeringsfonds afgørelser om udbetaling af bundne

midler.

Med relevant materiale menes enhver form for materiale indsendt af udlejeren eller dennes repræ-

sentant, som kan belyse, hvordan arbejdernes fordeling mellem forbedring og vedligeholdelse er

sket hos huslejenævnet.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.4.

Til nr. 11

Efter den gældende § 42, stk. 5, 4. pkt., gælder, at parterne skal gøres bekendt med indbringelsesad-

gangen efter §§ 43 og 44.

Det foreslås at ændre lovens § 42, stk. 5, således at der ud over henvisningen til §§ 43 og 44 tillige

henvises til lejelovens § 107 a.

Ændringen har til formål at sikre, at huslejenævnet oplyser sagens parter om udlejerens pligt i hen-

hold til den i lovforslagets § 1, nr. 6, foreslåede bestemmelse om at give meddelelse til beboerre-

præsentanterne eller samtlige lejere om afgørelser afsagt vedrørende lejeforhold i ejendommen.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.5.

Til § 3

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Det foreslås i

stk. 1,

at loven træder i kraft den 1. juli 2020.

Det foreslås i

stk. 2,

at lovens § 1 og § 2, nr. 2-9, også finder anvendelse på lejeforhold indgået før

lovens ikrafttræden. Stk. 2 er en undtagelse til stk. 1. Baggrunden for forslaget i stk. 2 er, at de fore-

slåede ændringer og bestemmelser både skal styrke lejere i eksisterende og fremtidige lejeforhold.

Det foreslås i

stk. 3,

at lovens § 2, nr. 3, ikke finder anvendelse på lejemål, som ved lovens ikraft-

træden er helt eller delvist gennemgribende moderniseret efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regu-

lering af boligforholdene. Stk. 3 er en undtagelse til stk. 1 og 2. Baggrunden for forslaget i stk. 3 er,

at besigtigelse af standen før en gennemgribende modernisering ikke kan gennemføres, når arbej-

derne allerede er påbegyndt. Kravet skal således ikke finde anvendelse, hvis arbejderne er påbe-

gyndt inden lovens ikrafttræden. Det påhviler udlejeren at løfte bevisbyrden for, at arbejderne fak-

tisk og reelt var påbegyndt på tidspunktet for lovens ikrafttræden.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Bilag

Lovforslaget sammenholdt med gældende lov

Gældende formulering

Lovforslaget

§1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr.

927 af 4. september 2019, foretages føl-

gende ændringer:

§ 4…

Stk. 2-4…

Stk. 5. Er lejens størrelse ikke aftalt, an-

ses den for at udgøre det beløb, der er ri-

meligt under hensyn til det lejedes værdi,

jf. § 47, stk. 2, eller § 47 a.

§ 4, stk. 5,

indsættes efter »stk. 2«:

»og 3«

Efter § 6 indsættes:

»§ 6 a.

Det er ikke tilladt for udlejere

at tilbyde lejere betaling eller lignende

med det formål at få lejeren til at bringe

lejeforholdet til ophør.

Stk. 2.

Lejeren kan kræve lejeforhold,

som bringes til ophør i strid med stk. 1,

reetableret på uændrede vilkår. Reetab-

lerede lejeforhold anses for indgået på

tidspunktet for indgåelsen af det ophørte

lejeforhold.

Stk. 3.

Overtrædelse af stk. 1 straffes

med bøde eller fængsel indtil 4 måneder,

medmindre højere straf er forskyldt efter

anden lovgivning.

Stk. 4.

Der kan pålægges selskaber

mv. (juridiske personer) strafansvar efter

reglerne i straffelovens 5. kapitel.«

§ 47

indsættes efter stk. 2:

»Stk. 3.

Ved sammenligningen af leje-

mål efter stk. 2 tillægges det vægt, når

lejen i sammenligningslejemål har været

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

genstand for særskilt prøvelse hos husle-

jenævnet. «

§ 47 a.

Lejen for ustøttede private pleje-

boliger, jf. § 1, stk. 5, skal til enhver tid

være fastsat således, at den svarer til det

lejedes værdi, som fastsættes ved en

sammenligning med støttede ældre- eller

plejeboliger i kommunen efter reglerne i

§ 47, stk. 2, 1. pkt. Ved fastsættelse af

lejen ses bort fra forbedringer, som leje-

ren har udført for egen regning med ud-

lejerens tilladelse.

§ 49…

Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1 skal der

tages hensyn til de i § 47, stk. 2, nævnte

omstændigheder.

§ 47 a, stk.1,

indsættes efter stk. 2, 1.

pkt.«: »og 3«

§ 49, stk. 2,

indsættes efter »stk. 2«:

»og 3«

Efter

§ 107

indsættes i

kapitel XVIII:

»§ 107 a.

Udlejeren skal uden ugrun-

det ophold meddele beboerrepræsentati-

onen, når der træffes afgørelser om leje-

forhold i den eller de ejendomme, som

beboerrepræsentationen vedrører. I ejen-

domme, hvor der ikke findes en beboer-

repræsentation, skal meddelelse efter 1.

pkt. gives til samtlige lejere.

Stk. 2.

Meddelelsen skal fremsættes

skriftligt og indeholde oplysning om tvi-

stens emne og afgørelsens resultat. Med-

delelsen skal tillige indeholde kopi af

den trufne afgørelse. Indeholder medde-

lelsen ikke disse oplysninger, er den

ugyldig. De oplysninger, der er nævnt i

1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved

at gøre oplysningerne tilgængelige på en

digital platform, når udlejeren har givet

lejeren meddelelse herom.

Stk. 3.

Overtrædelse af stk. 1 straffes

med bøde eller fængsel indtil 4 måneder,

medmindre højere straf er forskyldt efter

anden lovgivning.

Stk. 4.

Der kan pålægges selskaber

mv. (juridiske personer) strafansvar efter

reglerne i straffelovens 5. kapitel. «

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

§2

I lov om midlertidig regulering af bolig-

forholdende, jf. lovbekendtgørelse nr.

929 af 4. september 2019, foretages føl-

gende ændringer:

§ 5…

Stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må le-

jen for lejemål, som er gennemgribende

forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der

væsentligt overstiger det lejedes værdi

efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog

stk. 3 og 4 og § 73, stk. 3, i lov om leje.

Ved lejemål, som er forbedret gennem-

gribende, forstås lejemål, hvor forbedrin-

ger efter principperne i § 58 i lov om leje

væsentligt har forøget det lejedes værdi,

og hvor forbedringsudgiften enten over-

stiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet be-

løb på 183.000 kr. Forbedringerne skal

være gennemført inden for en periode på

2 år og må ikke være omfattet af § 58,

stk. 3, i lov om leje, lov om sanering, lov

om byfornyelse og udvikling af byer, lov

om byfornyelse, lov om byfornyelse og

udvikling af byer, eller lov om privat by-

fornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i

2000-niveau og reguleres én gang årligt

efter udviklingen i Danmarks Statistiks

nettopris-indeks i en 12-måneders-peri-

ode sluttende i juni måned året før det fi-

nansår, reguleringen vedrører. Beløbene

afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Ved genudlejning er det de beløb, som

var gældende ved forbedringernes gen-

nemførelse, der finder anvendelse.

§ 5…

Stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må le-

jen for lejemål, som er gennemgribende

forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der

væsentligt overstiger det lejedes værdi

efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog

stk. 3 og 4 og § 73, stk. 3, i lov om leje.

§ 5, stk. 2, 1. pkt.,

udgår ordet »væ-

sentligt«.

§ 5, stk. 2, 1. pkt.

indsættes efter »§

47, stk. 2«: »og 3«, og »stk. 3 og 4«

ændres til: » stk. 3-5«

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Ved lejemål, som er forbedret gennem-

gribende, forstås lejemål, hvor forbedrin-

ger efter principperne i § 58 i lov om leje

væsentligt har forøget det lejedes værdi,

og hvor forbedringsudgiften enten over-

stiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet be-

løb på 183.000 kr. Forbedringerne skal

være gennemført inden for en periode på

2 år og må ikke være omfattet af § 58,

stk. 3, i lov om leje, lov om sanering, lov

om byfornyelse og udvikling af byer, lov

om byfornyelse, lov om byfornyelse og

udvikling af byer, eller lov om privat by-

fornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i

2000-niveau og reguleres én gang årligt

efter udviklingen i Danmarks Statistiks

nettopris-indeks i en 12-måneders-peri-

ode sluttende i juni måned året før det fi-

nansår, reguleringen vedrører. Beløbene

afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Ved genudlejning er det de beløb, som

var gældende ved forbedringernes gen-

nemførelse, der finder anvendelse.

§ 5

indsættes efter stk. 2:

»Stk. 3.

Før et lejemål kan forbedres

gennemgribende efter stk. 2, skal husle-

jenævnet ved besigtigelse konstatere, at

lejemålet har en stand, som på tidspunk-

tet for besigtigelsen muliggør en væsent-

lig forøgelse af det lejedes værdi. Husle-

jenævnet skal gennemføre besigtigelsen

inden for 4 uger fra modtagelsen af an-

modningen. Besigtigelsen har gyldighed

i 3 år.«

§ 5, stk. 7, 1. pkt.,

der bliver stk. 8,

1. pkt., indsættes efter »§ 47, stk. 2«:

»og 3«

§ 5…

Stk. 2-6…

Stk. 7. Ved sammenligningen, jf. § 47,

stk. 2, i lov om leje ses bort fra lejemål

omfattet af § 15 a i denne lov § 58, stk.

3, § 58 a og, § 62 b i lov om leje, kapitel

6 a i lov om byfornyelse og udvikling af

byer og lov om privat byfornyelse samt

kapitel 5 i lov om byfornyelse. Ligeledes

ses bort fra lejemål i ejendomme, der er

omfattet af en beslutning efter lov om

byfornyelse og boligforbedring, hvortil

der efter samme lovs § 67, stk. 2, er

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

meddelt bindende tilsagn efter udgangen

af 1994, medmindre lejemålet er belig-

gende i en ejendom, der er omfattet af en

beslutning, hvor boligministeren har til-

ladt, at bestemmelserne om lejefastsæt-

telse i kapitel VII i lov om byfornyelse

og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse

nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder

anvendelse efter udgangen af 1994. Der

ses tillige bort fra lejemål i ejendomme,

som er omfattet af en beslutning efter lov

om byfornyelse.

§ 5…

Stk. 2-9…

Stk. 10. Reglen i stk. 9 er dog ikke til

hinder for, at der i lejemål, som er for-

bedret, uden at der samtidig er gennem-

ført en til forbedringen svarende lejefor-

højelse, ved genudlejning kan aftales en

leje efter reglerne i stk. 1-8.

§ 7…

Stk. 2. Lejeforhøjelse kan ikke kræves,

hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil over-

stige det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i

lov om leje. Ved vurderingen af lejen og

det lejedes værdi finder § 5, stk. 8, til-

svarende anvendelse. 1. pkt. gælder ikke

for ejendomme, hvis opførelse er finan-

sieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr.

9, i lov om indeksregulerede realkredit-

lån, og ejendomme taget i brug efter 1.

januar 1989, der er opført af og udlejes

af udlejere omfattet af lov om realrente-

afgift, såfremt beregning af afkastning

sker efter § 9, stk. 4.

§ 7…

Stk. 2. Lejeforhøjelse kan ikke kræves,

hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil over-

stige det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i

lov om leje. Ved vurderingen af lejen og

det lejedes værdi finder § 5, stk. 8, til-

svarende anvendelse. 1. pkt. gælder ikke

for ejendomme, hvis opførelse er finan-

sieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr.

9, i lov om indeksregulerede realkredit-

lån, og ejendomme taget i brug efter 1.

januar 1989, der er opført af og udlejes

§ 5, stk. 10,

der bliver stk. 11, æn-

dres »stk. 9« til: »stk. 10«, og »stk. 1-

8« ændres til: »stk. 1-9«.

§ 7, stk. 2, 1. pkt.,

indsættes efter »§

47 stk. 2«: »og 3«

§ 7, stk. 2, 2. pkt.,

ændres

»§ 5, stk.

8« til: »§ 5, stk. 9«

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

af udlejere omfattet af lov om realrente-

afgift, såfremt beregning af afkastning

sker efter § 9, stk. 4.

§ 39. Indbringelse af sager for husleje-

nævnet skal ske skriftligt. Den nødven-

dige dokumentation skal vedlægges. Ved

indbringelse af sager for huslejenævnet

skal der betales et beløb på 300 kr. for

hver sag. Ved indbringelse af sager efter

§ 59 a, stk. 4, i lov om leje betales dog et

beløb på 500 kr. Beløbene i 3. og 4. pkt.

er fastsat i 2014-niveau. Beløbene regu-

leres én gang årligt efter udviklingen i

Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en

12-månedersperiode sluttende i juni må-

ned året før det finansår, reguleringen

vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste

hele kronebeløb.

§ 39…

Stk. 2. Udlejeren skal betale et beløb på

2.080 kr. til huslejenævnet, når lejeren

får fuldt medhold i nævnet. Beløbet er

fastsat i 2014-niveau og reguleres én

gang årligt efter udviklingen i Danmarks

Statistiks nettoprisindeks i en 12-måne-

dersperiode sluttende i juni måned året

før det finansår, reguleringen vedrører.

Beløbet afrundes til nærmeste hele kro-

nebeløb

§ 39, stk. 1,

affattes således:

»Indbringelse af sager for husleje-

nævnet skal ske skriftligt. Den nødven-

dige dokumentation skal vedlægges.

Ved indbringelse af sager for husleje-

nævnet skal der betales et beløb på 314

kr. for hver sag. Ved indbringelse af sa-

ger efter § 59 a, stk. 4, i lov om leje be-

tales et beløb på 524 kr. Ved indbrin-

gelse af sager efter § 5, stk. 3, betales et

beløb på 4.000 kr. Beløbene i 3.-5. pkt.

er fastsat i 2020-niveau. Beløbene regu-

leres én gang årligt efter udviklingen i

Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en

12-månedersperiode sluttende i juni må-

ned året før det finansår, reguleringen

vedrører. Beløbene afrundes til nærme-

ste hele kronebeløb.«

§ 39, stk. 2, 1. pkt.,

ændres »2.080«

til: »6.000«, og »2014-niveau« til

»2020-niveau«.

10.

Efter

§ 40

indsættes:

»§ 40 a.

Ved behandling af sager,

bortset fra sager om forhåndsgodken-

delse efter §§ 59 a og 59 b i lov om leje,

hvori spørgsmålet om fordelingen af ar-

bejderne mellem vedligeholdelse og for-

bedring indgår, skal huslejenævnet ind-

hente relevante oplysninger fra Grund-

ejernes Investeringsfond, når den omtvi-

stede ejendom er bindingspligtig i hen-

hold til boligreguleringslovens § 18 b.

Stk. 2. I sager som nævnt i stk. 1, som

behandles inden 3 år efter arbejdernes

udførelse, skal huslejenævnet fremsende

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

§ 42…

Stk. 2-4…

Stk. 5. Nævnets afgørelse meddeles kla-

geren og de øvrige parter. Nævnets afgø-

relser efter § 79 b, stk. 1, i lov om leje

skal forkyndes, hvis afgørelsen er truffet,

uden at parten har svaret eller er mødt

for nævnet. Afgørelsen skal begrundes.

Parterne skal gøres bekendt med indbrin-

gelsesadgangen efter §§ 43 og 44. Hvis

afgørelsen ikke er enstemmig, skal dette

fremgå af afgørelsen tillige med begrun-

delsen herfor. Er lejeforholdet gjort be-

tinget, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, i lov om

leje, angives såvel betingelserne som

tidspunktet for disses ophør.

afgørelsen og andet relevant materiale til

Grundejernes Investeringsfond. Tilsva-

rende gælder for sager om forhåndsgod-

kendelse efter §§ 59 a og 59 b i lov om

leje.

11.

§ 42, stk. 5, 4. pkt.,

indsættes ef-

ter »§§ 43 og 44«: », samt udlejerens

meddelelsespligt efter § 107 a i lov

om leje«