BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del Bilag 57
Offentligt

UDKAST

til

Forslag

til

Lov om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om andelsboligfor-

eninger og andre boligfællesskaber

(Øgede energikrav ved anvendelse af boligreguleringslovens 5, stk. 2, og fastfrysning af vurderin-

ger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme)

§1

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september

2019, foretages følgende ændringer:

§ 5, stk. 3, 1. pkt.,

affattes således:

»Stk. 2 finder alene anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået en

energiramme på A-C i energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og

for lejemål i ejendomme, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at

ejendommen har opnået en energiramme, der ligger to niveauer over den, som var gældende den 1.

juli 2020.«.

§ 5, stk. 3, 5. og 6. pkt.,

ophæves.

§2

I lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1231 af 11. ok-

tober 2018, foretages følgende ændringer:

§ 4 b, stk. 2,

§ 5, stk. 6

der bliver stk. 7 og 9, ændres »stk. 2-5« til: »stk. 2-6«

§ 5

indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:

»Stk.

Uanset stk. 2 kan ejendommens værdi på baggrund af en vurdering foretaget inden den 1.

juli 2020 efter stk. 2, litra b eller c, fastholdes i en ubegrænset periode, dog kun indtil foreningen

efter lovens ikrafttræden vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andels-

værdier. En vurdering af ejendommens værdi efter stk. 2, litra b, der ikke er lagt til grund for fast-

sættelse af andelsværdier, kan alene fastholdes efter 1. pkt., hvis det dokumenteres ved en note i års-

regnskabet eller en revisorerklæring fremlagt på generalforsamlingen, at vurderingen er indhentet

inden den 1. juli 2020.«

Stk. 3-15 bliver herefter stk. 4-16.

§ 5, stk. 3,

der bliver stk. 4, indsættes efter »stk. 2 anførte«: »og de efter stk. 3 fastholdte«

§ 5, stk. 7,

der bliver stk. 8, ændres »stk. 2-4« til: »stk. 2-5«

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

§ 5, stk. 9,

der bliver stk. 10, ændres »stk. 4« til: »stk. 5«

§3

Stk. 1.

Loven træder i kraft den 1. juli 2020.

Stk. 2.

Lovens § 1, nr. 1, finder alene anvendelse på lejemål, hvor lejeperioden for den første udlej-

ning af lejemålet efter en gennemgribende forbedring efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regule-

ring af boligforholdene begynder efter lovens ikrafttræden. For lejemål, der er gennemgribende for-

bedret efter § 5, stk. 2, i samme lov og udlejet før lovens ikrafttræden, finder de hidtil gældende reg-

ler anvendelse.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Indholdsfortegnelse

1. Indledning og baggrund

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Øgede energikrav

2.1.1. Gældende ret

2.1.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og lovforslagets indhold

2.2. Fastfrysning af valuarvurderinger og offentlig vurdering

2.2.1. Gældende ret

2.2.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

4. Administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

6. Miljømæssige konsekvenser

7. Forholdet til EU-retten

8. Hørte myndigheder og organisationer

9. Sammenfattende skema

1. Indledning og baggrund

Nærværende lovforslag udmønter den del af den boligpolitiske aftale af 30. januar 2020, jf. nær-

mere nedenfor, som vedrører indførelse af øgede energikrav og fastfrysning af valuarvurderinger og

offentlig vurdering. Sideløbende hermed fremsættes yderligere to lovforslag vedrørende aftalens

øvrige elementer.

Den 27. februar 2019 indgik den daværende regering (Venstre, Liberal Alliance og Det Konserva-

tive Folkeparti) og Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti, Enhedslisten, Radikale Venstre og Sociali-

stisk Folkeparti aftale om, at nedsætte en ekspertgruppe om boligreguleringslovens § 5, stk. 2, om

lejefastsættelse for gennemgribende forbedrede lejemål.

Ekspertgruppen skulle undersøge omfanget og virkningerne af § 5 stk. 2 og komme med anbefalin-

ger til eventuelle ændringer af loven. Som et led i ekspertgruppens arbejde skal der iværksættes en

undersøgelse af anvendelsen af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Når ekspertgruppens rapport fo-

religger, skulle transport- og boligministeren indkalde partierne til politiske drøftelser.

Det indgik i aftalen, at parterne bag lejelovsforliget af 11. juni 2014 om forenkling og modernise-

ring af lejelovgivningen stilles frit i forhold til § 5 stk. 2,-problemstillingen efter ekspertgruppens

afrapportering, og er således ikke bundet af forliget på dette punkt, når der skal tages stilling til ek-

spertgruppens anbefalinger.

Ordningen med særlig lejefastsættelse for lejemål, som er gennemgribende forbedrede, indførtes i

1996 med det formål at sikre incitamenter for udlejerne til at modernisere ældre og utidssvarende

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

private lejeboliger samtidig med, at afgrænsningen i forhold til omkostningsbestemt husleje blev

præciseret. I 2014 blev ordningen tilført krav til ejendommens energimæssige stand, idet der indfør-

tes krav om, at ejendommen mindst skal opfylde kravene i energiramme D i energimærkningen, jf.

lov om fremme af energibesparelser i bygninger, eller alternativt at ejeren udfører energiforbedrin-

ger for mindst 430 kr. pr. m

(2020-niveau).

Ordningen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, gælder alene for ejendomme, som er omfattet af reg-

lerne om omkostningsbestemt lejefastsættelse, det vil sige store ejendomme, der er beliggende i

kommuner, hvor boligreguleringsloven er gældende. Ordningen indebærer, at huslejen kan fastsæt-

tes efter reglerne om det lejedes værdi i stedet for som omkostningsbestemt husleje, når lejemålet er

gennemgribende forbedret og nærmere bestemte krav herunder til forbedringsinvesteringen er op-

fyldt og kan medføre en væsentlig højere husleje end efter de almindelige regler om omkostnings-

bestemt husleje. Ordningen kan kun benyttes i forbindelse med, at en lejer flytter ud af et lejemål,

og en ny lejer flytter ind.

Ekspertgruppen afgav sin rapport den 29. oktober 2019. I rapporten er der beskrevet 4 modeller:

fuldstændig ophævelse af ordningen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, (model A), krav om mindst

energiramme C i stedet for mindst energiramme D (model B), forhøjelse af investeringskravet i § 5,

stk. 2, (model C) og forhøjelse af afkastet for almindelige forbedringer i stedet for § 5, stk. 2,-ord-

ningen (model D). I tillæg hertil har ekspertgruppen skitseret 3 alternativer: lovbestemt tillæg til

gennemgribende forbedringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, (alternativ model 1), omkost-

ningsbestemt husleje med forhøjet afkast for energiforbedringer (alternativ model 2) og justering af

margin for det lejedes værdi (alternativ model 3).

Ekspertgruppen har ikke ønsket at anbefale bestemte modeller for justering af ordningen, men har

alene beskrevet og analyseret ovennævnte modeller med henblik på at illustrere de modeller, som

ekspertgruppen finder relevante at pege på som udgangspunkt for efterfølgende politiske forhand-

linger om en eventuel justering af ordningen.

Det fremgår af ekspertgruppens undersøgelse, at der i dag er ca. 57.000 boliger, som er udlejet efter

boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Ligeledes fremgår, at de afholdte forbedringsudgifter ved forbed-

ringer efter § 5, stk. 2, i gennemsnit er ca. dobbelt så store som den nuværende beløbsgrænse i § 5,

stk. 2, og de gennemgribende forbedrede boliger har en husleje, der i gennemsnit er 81 pct. højere

end gennemsnittet for de omkostningsbestemte lejemål.

I forlængelse af ekspertgruppens rapport blev der den 30. januar 2020 indgået en aftale imellem re-

geringen (Socialdemokraterne) Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternati-

vet om række initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme.

I lyset af de tilvejebragte oplysninger er det aftalepartiernes opfattelse, at muligheden for at hæve

huslejen efter en gennemgribende forbedring efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, har vist sig at

give mulighed for et noget højere afkast end det oprindeligt tiltænkt med bestemmelsen. Det har gi-

vet stigende huslejer, usikkerhed hos lejerne, som føler sig underlagt et pres for at flytte, og har ført

til mange tvister mellem lejere og udlejere.

Der anslås at være 74.600 udlejningsboliger med potentiale for gennemgribende forbedring efter §

5, stk. 2. heraf er ca. 60 pct. beliggende i én af de store bykommuner København, Frederiksberg,

Odense, Aarhus eller Aalborg.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Aftalepartierne er enige om, at det er afgørende, at huslejestigningerne på private boliger i storby-

erne stoppes, og at de private boliger ikke skal tjene som rene investeringsobjekter for investorer,

der hovedsageligt er interesseret i hurtige gevinster. Samtidig skal nødvendige og rentable energire-

noveringer gennemføres til gavn for både klimaet og for lejerne, som vil få en lavere varmeregning.

Aftalen er derfor også medvirkende til opfyldelse af den i klimaloven fastsatte målsætning om en

reduktion af CO2 udledningen med 70 % inden 2030. Den samlede effekt afhænger af energimikset,

samt øvrige tiltag på området.

Aftalen indeholder følgende elementer:



Der indføres en periode, hvor en ny udlejer er i en karensperiode, så der efter en boligudlej-

ningsejendom har skiftet ejer først kan opkræves husleje efter § 5, stk. 2, i nye 5,2-lejemål

efter 5 år.



Der indføres et grønt incitament, så karensperioden ikke skal gælde, når en ejendoms energi-

klasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m2.



Der indføres et grønt energikrav, så der først kan gennemføres forbedringer efter § 5, stk. 2,

når ejendommen er bragt op på energiklasse C eller ejendommens energiklasse er løftet

mindst 2 niveauer.



Det begrænses, hvor meget huslejen efter § 5, stk. 2, kan stige via en fjernelse af den så-

kaldte margin for det lejedes værdi.



Lejerne styrkes i tvister med udlejerne, herunder med en styrkelse af huslejenævnene.

Aftalepartierne er enige om, at de ovenstående initiativer ikke skal have negative konsekvenser for

andelsværdierne.

Aftalen indeholder derfor tillige følgende elementer:



Der gives mulighed for at fastholde valuarvurderingerne nominelt. Fastholdelsen gælder

tidsubegrænset og vil omfatte valuarvurderinger foretaget inden lovforslagets ikrafttrædelse.



Der indføres en overgangsordning således, at allerede igangsatte, større ombygningsprojek-

ter kan indregnes i valuarvurderingen.



For de foreninger, der benytter den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, gives

der mulighed for tidsubegrænset at anvende de gamle vurderinger, hvis den gamle vurdering

f.eks. er højere og denne i stedet ønskes anvendt.



Karensperioden skal ikke gælde ved omdannelsen fra andelsboligforening til udlejningsejen-

dom.



Normalvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til forslag om foreningens opløsning lovfæstes.

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Øgede energikrav

2.1.1. Gældende ret

Efter de gældende regler i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan huslejen for gennemgribende for-

bedrede lejemål fastsættes til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Et lejemål er

gennemgribende forbedret, når forbedringer væsentligt har forøget det lejedes værdi for lejemålet,

og der for lejemålet er afholdt rene forbedringsudgifter der overstiger 2.271 kr. pr. m

eller 259.699

kr. i alt (2020-niveau).

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 3, er det tillige en betingelse for at kunne anvende § 5, stk. 2,-

ordningen, at ejendommen har en energiramme på mindst D. Som alternativ hertil kan ejeren for at

få adgang til at benytte ordningen udføre energiforbedringer for mindst 430 kr. pr. m

(2020-ni-

veau).

Kravene til ejendommens energimæssige tilstand indførtes ved en lovændring i 2014 med baggrund

i Energiaftalen af 22. marts 2012 imellem den daværende regering (Socialdemokraterne, Radikale

Venstre og Socialistisk Folkeparti) og V, DF, EL og K. Lovændringen var en implementering af af-

talen imellem den daværende regering og V, DF og K om udmøntning af en energisparepakke. For-

målet med initiativet var at øge energieffektiviseringen og dermed minimere energispild og energi-

forbrug, ved at gennemføre energibesparende foranstaltninger i boliger og bygninger.

Med kravet om en energiramme på mindst D som betingelse for at kunne anvende § 5, stk. 2,-ord-

ningen indførtes krav om, at ejendommen i energimæssig henseende i store træk skulle opfylde de

krav, der følger af det bygningsreglement, som gjaldt fra februar 1977 (BR77).

2.1.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og lovforslagets indhold

De energimæssige krav til ejendomme, hvor den gunstige lejefastsættelse efter boligreguleringslo-

vens § 5, stk. 2, ønskes anvendt, findes ikke længere at være tidssvarende. De gældende krav afspej-

ler i det væsentlige de krav, som gjaldt for nybyggeriet for mere end 40 år siden. Det findes derfor

hensigtsmæssigt, at øge energikravene til ejendomme, hvor det påtænkes at modernisere lejemål i et

sådan omfang, at de kan anses for at være gennemgribende forbedrede i henhold til boligregule-

ringslovs § 5, stk. 2.

Som et led i den grønne omstilling og for at begrænse udlejningsejendommenes klimabelastning fo-

reslås derfor, at de energimæssige betingelser for at anvende § 5, stk. 2,-ordningen øges. Det fore-

slås således, at kravene øges ved at ændre kravet til ejendommens energiramme fra mindst D til

mindst C.

Kravet om mindst energiramme C indebærer, at de energimæssige krav til ejendomme, hvor bolig-

reguleringslovens § 5, stk. 2,-ordningen ønskes anvendt, i det væsentlige svarer til de energikrav,

som gjaldt for nybyggeri fra 1995 (BR 95).

Endvidere foreslås det alternative krav om, at udlejeren kan benytte boligreguleringslovens § 5, stk.

2, hvis der er udført rene energiforbedringer for 430 kr. pr. m

(2020-niveau), ophævet. I stedet fo-

reslås der som alternativ til kravet om energiramme C indført en ordning, hvorefter udlejeren kan

vælge at udføre energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen opnår en energi-

ramme, der ligger to niveauer over den, som var gældende den 1. juli 2020. Det vil sige, at ejen-

dommens energiramme er ændret fra G til E eller fra F til D. Når udlejeren har fået registreret en

sådan ændring i ejendommens energimærke, vil udlejeren kunne benytte ordningen i boligregule-

ringslov § 5, stk. 2. Det er ikke et krav, at energiforbedringerne skal være udført inden for en be-

stemt periode.

Efter de gældende regler gælder kravet om mindst energiramme D ikke for fredede ejendomme. År-

sagen hertil er, at de fredede ejendomme ikke er omfattet af kravet om energimærkning efter lov om

fremme af energibesparelser i bygninger, og at der efter fredningslovgivningen kun kan foretages

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

begrænsede ændringer i disse ejendomme både udvendigt og indvendigt. Sådanne ændringer skal

forudgående godkendes af fredningsmyndighederne.

Det foreslås, at denne retsstilling videreføres således, at de fredede ejendomme fortsat ikke er om-

fattet af de særlige energikrav for ejendomme, som ønsker at anvende § 5, stk. 2,-ordningen. De fre-

dede ejendomme kan identificeres entydigt, og fritagelsen indebærer derfor ingen risiko for omgå-

else i relation til ikke-fredede ejendomme.

2.2. Fastfrysning af valuarvurderinger og offentlig vurdering

2.2.1. Gældende ret

Overdragelse af andele i andelsboligforeninger er omfattet af andelsboliglovens maksimalprisregler.

Efter disse regler skal andelens værdi beregnes efter nettoformuemetoden, hvorefter den enkelte an-

dels værdi svarer til en andel af foreningens nettoformue. Nettoformuen opgøres som forskellen

mellem på den ene side foreningens aktiver (primært foreningens ejendom) og på den anden side

foreningens passiver.

Dette indebærer, at værdien af andelsboligforeningens ejendom har stor betydning for størrelsen af

andelsværdierne i foreningen.

Andelsboligloven indeholder nærmere regler om, hvordan værdien af andelsboligforeningens ejen-

dom skal fastsættes. Loven indeholder således tre principper for ansættelse af ejendommens værdi

der tager udgangspunkt i den værdi, ejendommen har som udlejningsejendom. Ansættelsen af vær-

dien af den enkelte ejendom kan således efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, enten tage udgangs-

punkt i anskaffelsessummen for ejendommen, den seneste offentlige vurdering af ejendommen eller

i en valuars vurdering af ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom.

Efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, kan ejendomme ved opgørelsen af foreningens formue

ansættes til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en valuarvurdering.

Valuarvurderingen skal udarbejdes efter reglerne i bekendtgørelse om vurdering af ejendomme til-

hørende private andelsboligforeninger ved valuar og baseres på en DCF-beregning, hvor alle de ind-

tægter, der skønnes at kunne opkræves ved en investors drift af ejendommen, skal indgå. Ved en

valuarvurdering af ejendommen er det derved afgørende for ejendommens værdiansættelse, hvilke

lejeindtægter ejendommen vil kunne give.

Dette indebærer, at lejelovgivningens lejefastsættelsesregler har indflydelse på værdiansættelsen af

andelsboligforeningens ejendom og dermed på prisen for de enkelte andele i foreningen. Sker der

ændringer i lejefastsættelsesreglerne, vil det, i det omfang de gældende regler har betydning for

værdiansættelsen af den enkelte udlejningsejendom, få en afsmittende effekt på fastsættelsen af

værdien af de enkelte andele i en andelsboligforening.

Efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c, kan ejendommen ved opgørelsen af foreningens formue

ansættes til den senest ansatte offentlige vurdering.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Andelsboligforeninger, der anvender den offentlige vurdering, vil ikke på nuværende tidspunkt

blive påvirket af ændringen af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, da vurderingen er fastholdt frem til

de nye offentlige vurderinger foreligger.

Herudover følger det af andelsboliglovens § 5, stk. 3, at der til en valuarvurdering og den seneste

offentlige vurdering kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen

eller vurderingen. Bestemmelsen sikrer, at efterfølgende forbedringsarbejder ikke fører til forrin-

gelse af andelsværdien.

2.2.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede løsning

En ændring af lejelovgivningens regler om lejefastsættelse kan få betydning for værdiansættelsen af

andelsboligforeningers ejendomme i de tilfælde, hvor foreningerne vælger at lade ejendommens

værdi opgøre til handelsværdien som udlejningsejendom efter andelsboligforeningslovens § 5, stk.

2, litra b.

Det skyldes, at det er afgørende for værdiansættelsen af ejendommen som udlejningsejendom

hvilke lejeindtægter, ejendommen kan give, herunder en udlejers mulighed for at øge lejeindtæg-

terne i ejendommen ved at gennemføre en gennemgribende modernisering af lejemål efter boligre-

guleringslovens § 5, stk. 2.

En ændring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, vil derfor have en afsmittende virkning på værdien

andelsboligforeningers ejendomme. Afhængig af den enkelte ejendom og dennes potentiale for gen-

nemførelse af gennemgribende moderniseringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, vil andels-

boligforeninger derved kunne opleve et fald i værdien af ejendommen, hvis der strammes op om

muligheden for, at udlejere kan benytte boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

For de foreninger, der benytter den offentlige vurdering, jf. andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2,

litra c, som værdiansættelsesprincip, kan en ændring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, også have

konsekvenser, når det offentlige vurderingssystem er klar til at vurdere disse.

Aftalepartierne er enige om, at en

ændring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2,

ikke skal have ne-

gative konsekvenser for andelsværdierne.

Det foreslås derfor, at andelsboligforeningerne gives mulighed for at anvende den seneste valuar-

vurdering af ejendommen udarbejdet inden lovens ikrafttræden ved fastsættelse af andelsværdierne

i foreningen i en ubegrænset periode.

Tilsvarende foreslås det, at der gives mulighed for tidsubegrænset at anvende de seneste offentlige

vurderinger fra før lovforslagets ikrafttræden, hvis den gamle vurdering f.eks. er højere og denne i

stedet ønskes anvendt.

Herved sikres vil en ændring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke få virkning på den pris, som

andelshaverne lovligt kan tage for andelen.

Muligheden for at anvende en valuarvurdering udarbejdet inden lovens ikrafttræden vil betyde, at

andelsboligejendomme efter lovens ikrafttræden vil kunne anvende en værdiansættelse, hvor et vær-

difald som følge af ændring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke er indregnet. Dette vil kunne

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

have en vis, begrænset betydning, når andelsboligforeningen skal optage lån og hvis foreningen på

et tidspunkt nedlægges.

Det foreslås endvidere, at andelsboligforeninger, som lægger en valuarvurdering eller offentlig vur-

dering foretaget før lovens ikrafttræden den 1. juli 2020 til grund for andelsværdiberegningen også

gives mulighed for fremover at lægge værdien af forbedringer udført på ejendommen efter den vur-

dering, som fastholdes, til værdiansættelsen af ejendommen, jf. lovforslagets § 2, nr. 3.

3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

3.1. Indledning

Lovforslaget har en række økonomiske konsekvenser for det offentlige. Forslaget vil blandt andet

have huslejemæssige konsekvenser og dermed afledte konsekvenser for udgifter til individuel bolig-

støtte. Disse konsekvenser gennemgås i afsnit 3.2.

Endvidere vil forslaget give ejere af ældre udlejningsejendomme incitament til at foretage investe-

ringer i energiforbedrende foranstaltninger, hvilket på sigt vil føre til en reduktion i varmeforbruget.

Det vil alt andet lige medføre lavere offentlige udgifter til det varmetillæg, som ydes til pensioni-

ster, der har en forholdsvis høj varmeudgift. Disse konsekvenser gennemgås i afsnit 3.3.

Herudover vil en reduktion i energiforbruget også have en afledt effekt i form af tabt afgiftsprovenu

for staten på afgiftsbelagt energiforbrug. Disse konsekvenser gennemgås i afsnit 3.4.

I afsnit 3.5 behandles den del af lovforslaget som vedrører ændringen i andelsboligloven.

I afsnit 3.6 sammenfattes lovforslagets samlede økonomiske konsekvenser for det offentlige.

Det skal bemærkes, at beregningerne er forbundet med betydelig usikkerhed, blandt andet som

følge af forslagets adfærdsmæssige virkninger.

3.2. Individuel boligstøtte

I det følgende gennemgås huslejekonsekvenserne af lovforslaget og de afledte offentlige udgifter til

individuel boligstøtte. Idet lovforslaget træder i kraft pr. 1. juli 2020, er det i beregningerne forud-

sat, at forslaget kun har halv effekt i 2020.

Energikravet i forbindelse med § 5, stk. 2, skærpes, idet kravet til ejendommens energiramme æn-

dres fra mindst D til mindst C. Endvidere ophæves det alternative krav om, at udlejeren kan benytte

§ 5, stk. 2, hvis der er udført rene energiforbedringer for 430 kr. pr. m² (2020-niveau). Som alterna-

tiv til kravet om energiramme C indføres en ordning, hvor udlejeren kan vælge at udføre energifor-

bedringer, som indebærer, at ejendommen opnår en energiramme, der ligger to niveauer over den,

som var gældende den 1. juli 2020. Det skønnes, at en forøgelse af ejendommens energiramme med

to niveauer i gennemsnit vil kræve rene energiforbedringer i størrelsesorden 2.000 kr. pr. m² (2020-

niveau).

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Omkring 75 pct. af de private udlejningsboliger i ejendomme med mindst 7 boliger, opført før 1960,

med et gyldigt energimærke i 2019, opfylder ikke kravet om mindst energimærke C. I et væsentligt

antal af disse ejendomme kan energikravet opfyldes ved at gennemføre de rentable energibesparel-

sesforslag, der fremgår af energimærket, eller ved at forbedre ejendommens energimærke med to

niveauer. Da der ofte er tale om større forbedringsarbejder, som tager tid at planlægge og gennem-

føre, må det antages, at skærpelsen af de energimæssige krav for anvendelse af § 5, stk. 2, umiddel-

bart vil medføre en reduktion i antallet af boliger, der for første gang genudlejes efter denne ord-

ning.

Ekspertgruppens rapport vedr. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, viser, at den årlige tilgang af boli-

ger udlejet første gang efter § 5, stk. 2, i perioden 2006-2019 har været på ca. 2.875 boliger. Det

skønnes med betydelig usikkerhed, at tilgangen på kort sigt vil blive reduceret med i størrelsesorde-

nen to tredjedele af den årlige tilgang, svarende omkring 2.000 boliger årligt. Dette medfører med

betydelig usikkerhed en samlet reduktion i den forventede husleje i private udlejningsboliger på i

størrelsesordenen 49 mio. kr. i 2020 (halv effekt) og 142 mio. kr. i 2021. I år 2025 vil huslejeeffek-

terne være akkumuleret til omkring 329 mio. kr. (2020-niveau), mens effekterne på langt sigt (i

2031) skønnes at være akkumuleret til i størrelsesorden 56 mio. kr. (2020-niveau).

Det skærpede energikrav vil øge incitamentet til at gennemføre investeringer i energibesparende

foranstaltninger. Energiinvesteringerne vedrører hele ejendommen og vil for en dels vedkommende

kræve planlægning og koordinering i forhold til øvrige arbejder på ejendommen. Investeringerne

kan derfor strække sig over en længere tidsperiode. Over en årrække må der forventes en stigende

energistandard i den ældre del af den private udlejningsboligsektor.

Som følge heraf vil et stigende antal ejendomme opfylde energikravet i forbindelse med § 5, stk. 2,

hvorfor den begrænsende effekt af det skærpede energikrav for anvendelse af § 5, stk. 2, derfor

gradvist bliver mindre. Efter ca. 10 år skønnes det, at den gennemsnitlige årlige tilgang kun er redu-

ceret med 100 boliger, som ikke kan opfylde energikravet om mindst energimærke C, eller hvor det

ikke er muligt at forbedre ejendommens energimærke med mindst to niveauer.

En samlet huslejereduktion på ca. 142 mio. kr. i 2021 medfører skønsmæssigt en reduktion i de år-

lige udgifter til individuel boligstøtte på i størrelsesordenen 5,7 mio. kr. Heraf udgør ca. 1,7 mio. kr.

kommunale mindreudgifter, idet den statslige refusion af udgifterne til boligstøtte udgør omkring 70

pct. for boligsikring og boligydelse set under ét. På langt sigt (i 2031) vurderes de offentlige min-

dreudgifter til boligstøtte samlet set at udgøre i størrelsesorden 6 mio. kr. (2020-priser).

Forslaget vil på den ene side udskyde investeringer (forbedring og vedligeholdelse) i forbindelse

med gennemgribende forbedringer af de enkelte lejemål efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. På

den anden side vil forslaget igangsætte (eller fremrykke) investeringer i energiforbedringer af de

ældre private udlejningsejendomme med henblik på at opfylde de skærpede energikrav for anven-

delsen af § 5, stk. 2. På den baggrund skønnes det, at forslaget samlet set vil reducere investerin-

gerne i 5.2-forbedringer med skønsmæssigt 360 mio. kr. i 2020 (halv effekt) og 720 mio. kr. i 2021.

På langt sigt (i 2031) skønnes investeringerne at blive reduceret med omkring 36 mio. kr.

Lovforslagets økonomiske konsekvenser for stat og kommuner for så vidt angår individuel boligstøtte

(Mio. kr., 2020-prisniveau)

Staten

2020

-1,4

2021

-4,0

2022

-6,1

2023

-7,6

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Kommunerne

I alt

Anm.: En negativ værdi angiver en mindreudgift

-0,6

-2,0

-1,7

-5,7

-2,6

-8,7

-3,3

-10,9

3.3. Varmetillæg

I takt med at udlejerne foretager de nævnte energiinvesteringer i de ældre private udlejningsejen-

domme, jf. afsnit 3.2, vil lejerne opnå en varmebesparelse. Det skønnes med betydelig usikkerhed,

at det vil tage omkring 10 år før alle energiinvesteringerne er gennemført for at leve op til de skær-

pede energikrav i forbindelse med § 5, stk. 2. I beregningerne forudsættes det, at de første varmebe-

sparelser vil blive realiseret i 2021, og at varmebesparelserne vil toppe i 2030 med en samlet varme-

besparelse på i størrelsesorden 169 mio. kr. (2020-niveau).

Det skønnes med betydelig usikkerhed, at en reduktion i varmeudgifterne som følge af forslaget

medfører en reduktion i udgifterne til varmetillæg på omkring 10 pct. af varmebesparelsen. Heri er

forudsat, at de private udlejningsejendomme, der får foretaget energimæssige forbedringer som

følge af forslaget, må antages at have forholdsvis høje varmeudgifter.

Med betydelig usikkerhed skønnes varmeforbruget i 2021 at blive reduceret med i størrelsesordenen

8 mio. kr., og således medføre offentlige mindreudgifter til varmetillæg til pensionister i størrelses-

ordenen 0,8 mio. kr. Heraf udgør de kommunale mindreudgifter ca. 0,2 mio. kr. i 2021, da den

statslige refusion af udgifterne til varmetillæg er på 75 pct.

Lovforslagets økonomiske konsekvenser for stat og kommuner for så vidt angår varmetillæg

(Mio. kr., 2020-prisniveau)

2020

2021

2022

Staten

0,0

-0,6

-1,2

Kommunerne

0,0

-0,2

-0,4

I alt

0,0

-0,8

-1,6

Anm.: En negativ værdi angiver en mindreudgift

2023

-1,8

-0,6

-2,4

3.4. Afledte provenumæssige konsekvenser for energiafgifter af reduceret energiforbrug

Det forventes at forslaget vil føre til en reduktionen i energiforbruget i det private udlejningsbyg-

geri. Det vil medføre et afledt provenutab for staten på afgiftsbelagt energiforbrug. Forslaget skøn-

nes således med betydelig usikkerhed at medføre en reduktion i det afgiftsbelagte varmeforbrug

svarende til i størrelsesordenen 1.800 GJ fjernvarmeforbrug i 2021, hvilket skønnes at medføre et

indirekte afledt provenutab for staten på afgifter i størrelsesordenen 0,1 mio. kr. På længere sigt (fra

2030) skønnes den akkumulerede reduktion i forbruget at medføre et afledt afgiftsprovenutab for

staten i størrelsesordenen 2 mio. kr. i 2020-niveau.

Lovforslagets afgiftsmæssige økonomiske konsekvenser for staten af reduktion i energiforbrug

(Mio. kr., 2020-prisniveau)

Tabt afgiftsprovenu

Anm.: En positiv værdi angiver en mindreindtægt

2020

0,0

2021

0,1

2022

0,2

2023

0,3

3.5. Fastfrysning af vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme

Lovforslaget indeholder et forslag om en ændring af andelsboligloven således at andelsboligfor-

eninger får mulighed for at anvende den seneste vurdering af ejendommen (valuar eller offentlig)

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

ved fastsættelse af andelsværdien i foreningen. Denne del af lovforslaget vurderes ikke at have øko-

nomiske eller administrative konsekvenser for det offentlige.

3.6. Samlede økonomiske og administrative omkostninger for det offentlige

I tabellen er vist de samlede økonomiske konsekvenser af lovforslaget for staten og kommunerne.

Lovforslaget har ikke økonomiske konsekvenser for regionerne.

Det bemærkes, at der i et vist omfang vil være overlappende effekter mellem dette lovforslag og de

to øvrige lovforslag (Karensperiode ved lejeregulering og Styrkelse af lejerne) der udmønter den

politiske aftale. De økonomiske konsekvenser af alle tre lovforslag kan derfor ikke umiddelbart

lægges sammen.

Lovforslagets samlede økonomiske konsekvenser for stat, regioner og kommuner

(Mio. kr., 2020-prisniveau)

Staten

Kommunerne

Regionerne

I alt

Anm.: En negativ værdi angiver en mindreudgift

2020

-1,4

-0,6

0,0

-2,0

2021

-4,5

-1,9

0,0

-6,4

2022

-7,1

-3,0

0,0

-10,1

2023

-9,1

-3,9

0,0

-13,0

Disse mindreudgifter kan bl.a. anvendes til finansiering af udgifter til etablering af et system, hvor

huslejenævnsafgørelser kan offentliggøres, herunder etablering af et register over huslejer, samt

medgå til finansiering af sekretariatsbetjening m.v. i forbindelse med udvalg m.v., der gennemføres i

forlængelse af aftalen om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger af 30.

januar 2020.

4. Økonomiske konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Ejere af ejendomme med 5.2-potentiale, hvor ejendommen ikke lever op til det skærpede energi-

mærkekrav, vil skulle foretage en energiinvestering, før der kan foretages § 5, stk. 2-forbedringer.

Dette investeringskrav vil i et vist omfang kapitaliseres negativt i ejendommens værdi og give eje-

ren et kapitaltab. Omvendt vil en bedre energimærkning på sigt også påvirke huslejeindtægten gen-

nem en forøgelse af det lejedes værdi.

Som i ekspertgruppens rapport benyttes DCF-modellen (Discounted Cash Flow) til at opgøre værdi-

tabet. Tabet er opgjort som forskellen mellem nutidsværdien af de forventede fremtidige penge-

strømme for en gennemsnitlig ældre privat udlejningsejendom med energimærke D, med og uden

det skærpede energikrav. Det bemærkes, at der i praksis vil være stor variation i ejendommenes

værditab afhængigt af beliggenheden, 5.2-potentialet og den nuværende energimæssige standard.

Da værdiansættelse af ejendomme grundlæggende er forbundet med stor usikkerhed, og også beror

på skøn, der ikke er inddraget i DCF-modellen, er beregningerne forbundet med betydelig usikker-

hed. I beregningerne ses der bort fra, at en bedre energimærkning på sigt også påvirker ejendom-

mens huslejeindtægter gennem en forøgelse af det lejedes værdi.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Ekspertgruppens rapport viser, at der er ca. 45.000 private udlejningsboliger i København, Frede-

riksberg, Aarhus, Aalborg og Odense kommuner, som har et uudnyttet potentiale for en 5.2-forbed-

ring. Heraf skønnes det, at 75 pct. af disse boliger ikke opfylder det skærpede energikrav, svarende

til ca. 34.000 boliger. Ved brug af DCF-metoden, og med de samme forudsætninger som ekspert-

gruppen, kan værditabet for disse private udlejningsejendomme opgøres til i størrelsesorden 0-9 pct.

afhængigt af ejendommens nuværende energimærke og uudnyttet 5.2-potentiale. For en gennem-

snitlig ejendom med energimærke D, hvor halvdelen af boligerne allerede er 5.2-forbedret, vil vær-

ditabet være i størrelsesorden 3 pct.

Det skærpede energikrav vil også påvirke værdien af en række ældre andelsboligejendomme

(skønsmæssigt 83.000 andelsboliger) i de større byer. Disse ejendomme værdisættes generelt som

private udlejningsejendomme. Værditabet for disse andelsboligejendomme vil være i samme stør-

relsesorden, som værditabet for de ældre private udlejningsejendomme.

Lovforslaget indeholder desuden et forslag om, at andelsboligforeninger får mulighed for at an-

vende den seneste vurdering af ejendommen (valuar eller offentlig) ved fastsættelse af andelsvær-

dien i foreningen. Det indebærer, at maksimalprisen kan holdes fast i den pågældende andelsbolig-

ejendom, hvorved den enkelte andelshaver lovligt kan udbyde sin bolig til denne maksimalpris.

Det vurderes, at forslaget vil kunne skærme eksisterende andelshavere fra energikravets negative

virkninger på andelsboligejendommens pris, idet det vurderes, at kommende købere vil være villige

til at påtage sig risikoen for et mindre tab (og købe til den fastlåste maksimalpris). Det skyldes, at i

de større byer (fx København, Frederiksberg og Aarhus), hvor 5.2-forbedringer primært er attrak-

tive, ligger markedsprisen på andelsboliger (den pris andelsboligkøbere er villig til at betale for en

andelsbolig) i dag typisk væsentligt over maksimalprisen. Et mindre fald i andelsboligforeningernes

ejendomsværdi vil derfor formentlig ikke have nogen nævneværdig betydning for de realiserede an-

delsboligpriser.

Det bemærkes, at der i et vist omfang vil være overlappende effekter for erhvervslivet af dette lov-

forslag og de to øvrige lovforslag (Karensperiode ved lejeregulering og Styrkelse af lejerne). De er-

hvervsøkonomiske konsekvenser af alle tre lovforslag kan derfor ikke umiddelbart lægges sammen.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget skønnes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.

6. Miljømæssige konsekvenser

Lovforslaget forventes at medføre en reduktion af energiforbruget i de private udlejningsboliger

som følge af, at forslaget tilskynder udlejeren at gennemføre energibesparende foranstaltninger i

private udlejningsboliger. Dette vil medføre mindre CO2–udledning og dermed en mindsket miljø-

belastning. Dem samlede CO2-reduktion afhænger af energimikset.

7. Forholdet til EU-retten

Lovforslaget forventes ikke at have EU-retlige konsekvenser.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

8. Hørte myndigheder og organisationer

Lovforslaget har været i høring fra den xx til den xx hos følgende myndigheder og organisationer

mv.:

Advokatrådet, Advokatsamfundet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, BL

–

Danmarks Almene

Boliger, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks Lejerforeninger,

Dansk Byggeri, Danske Lejere, Danske Udlejere, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmæg-

tigforeningen, EjendomDanmark, Finans Danmark, Forsikring&Pension, Grundejernes Investe-

ringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, KL, Københavns Kommune, Landbrug & Fø-

devarer, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for

Østre Landsret, P+, Realkreditforeningen, Realkreditrådet, SAPU og Statens Byggeforskningsinsti-

tut/Aalborg Universitet.

9. Sammenfattende skema

Samlet vurdering af konsekvenser af lovforslaget

Positive konsekvenser/mindre ud-

gifter (hvis ja, angiv omfang)

Statslige mindreudgifter til bolig-

støtte og varmetillæg på i alt ca.

1,4 mio. kr. i 2020, 4,6 mio. kr. i

2021, 7,3 mio. kr. i 2022 og 9,4

mio. kr. i 2023.

Kommunale mindreudgifter til bo-

ligstøtte og varmetillæg på i alt ca.

0,6 mio. kr. i 2020, 1,9 mio. kr. i

2021, 3,0 mio. kr. i 2022 og 3,9

mio. kr. i 2023.

Implementeringskonsekvenser for

stat, kommuner og regioner

Økonomiske konsekvenser for er-

hvervslivet

Administrative konsekvenser for

erhvervslivet

Administrative konsekvenser for

borgerne

Miljømæssige konsekvenser

Forholdet til EU-retten

Ingen

Værditab for ejere af ældre udlejnings-

ejendomme, med energimærke D-G, i

størrelsesordenen 0-9 pct.

Ingen

Negative konsekvenser/merudgifter

(hvis ja, angiv omfang)

Mindreindtæger for staten på afgiftsbe-

lagt energiforbrug skønnes at udgøre 0,0

mio. kr. i 2020, 0,1 mio. kr. i 2021, 0,2

mio. kr. i 2022 og 0,3 mio. kr. i 2023.

Økonomiske konsekvenser for

stat, kommuner og regioner

Ingen

Reduktion af energiforbruget i de

berørte private udlejningsboliger.

Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

[Er i strid med de fem principper

for implementering

af erhvervsrettet EU- regule-

ring]/[Går videre end minimums-

krav i EU-regulering] (sæt X)

NEJ

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Efter de gældende regler i boligreguleringslovens § 5, stk. 3, kan ordningen med en særlig lejefast-

sættelse for gennemgribende forbedrede lejemål i ejendomme omfattet af reglerne om omkostnings-

bestemt husleje anvendes for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået en ener-

giramme på A-D i energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Som

alternativ hertil kan udlejeren afholde udgifter til energiforbedringer for 430 kr. pr. m

, i den del af

ejendommen, som indeholder boliger, og hermed opnå adgang til at bruge ordningen i boligregule-

ringslovens § 5, stk. 2.

Det følger af den foreslåede

§ 1, nr. 1, 1. led,

at bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 3,

1. pkt., ændres således, at kravet til ejendommens energimæssige tilstand ændres fra at være energi-

ramme A-D til at være energiramme A-C i energimærkningen.

Ændringen fra mindst energiramme D til mindst energiramme C indebærer, at ejendommene frem-

over i store træk skal opfylde de energikrav, som følger af bygningsreglementet fra 1995 i stedet for

de energikrav, som følger af bygningsreglementet fra 1977, og er grundlaget for energiramme D.

Det følger af den foreslåede

§ 1, nr. 1, 2. led,

at det alternative krav i boligreguleringslovens § 5,

stk. 3, 1.pkt., om at udførelse af energiforbedringer for mindst 430 kr. pr. m

(2020-niveau) inden

for en 2-årig periode giver adgang til at anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ophæves. I ste-

det foreslås indført, at § 5, stk. 2, kan anvendes

for lejemål i ejendomme, hvor ejeren har udført

energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en energiramme, der lig-

ger to niveauer over den, som var gældende den 1. juli 2020. Det

vil sige, at ejendommens energi-

ramme er ændret fra G til E eller fra F til D. Når udlejeren har fået registreret en sådan ændring i

ejendommens energimærke, vil udlejeren kunne benytte ordningen i boligreguleringslovens § 5, stk.

Det følger af den foreslåede § 3, stk. 2, at ændringen alene finder anvendelse på lejemål, hvor leje-

perioden for den første udlejning af lejemålet efter en gennemgribende forbedring efter § 5, stk. 2, i

boligreguleringsloven begynder efter lovens ikrafttræden. For lejemål, der er gennemgribende for-

bedret efter § 5, stk. 2, og udlejet før lovens ikrafttræden, finder de hidtil gældende regler anven-

delse. Udlejeren vil for disse lejemåls vedkommende fortsat kunne foretage udlejning efter § 5, stk.

Foretager udlejeren gennemgribende modernisering af andre lejemål i ejendommen i henhold til §

5, stk. 2, og den aftalte lejeperiode begynder efter lovens ikrafttræden, vil de foreslåede øgede ener-

gikrav finde anvendelse.

Der henvises til den almindelig bemærkninger pkt. 2.1.2.

Til nr. 2

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Der er tale om en konsekvensændring som følge af ophævelsen af det alternative energikrav ved

lovforslagets § 1, nr. 1, 2. led.

Til § 2

Til nr. 1

Det følger af den foreslåede

§ 2, nr. 1,

at i andelsboliglovens § 4 b, stk. 2, og § 5, stk. 6 og 8, der

bliver stk. 7 og 9, ændres stk. 2-5 til stk. 2-6.

Der er tale om en konsekvensændring som følge af indsættelsen af stk. 3 ved lovforslagets § 2, nr.

Til nr. 2

Det følger af andelsboliglovens gældende § 5, stk. 1, at ved overdragelse af andele i foreningen, må

prisen på den enkelte andel ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbed-

ringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Det følger endvidere af andelsboliglovens gældende § 5, stk. 2, at ejendommen ved opgørelsen af

foreningens formue ansættes til en af de i litra a-c nævnte værdier, der ikke må overskrides ved op-

gørelsen af værdien af andelen i foreningens formue, dog skal værdien af ejendommen i de første 2

år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet

ved erhvervelse af en udlejningsejendom:

a) Anskaffelsesprisen.

b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke

må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættel-

sen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.

c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurde-

ring af landets faste ejendomme.

Foreningens ejendom er typisk foreningens væsentligste aktiv, og værdiansættelsen af ejendommen

er dermed central for den maksimalpris, som andelshaverne lovligt må sælge deres andel for.

Andelsboligforeninger kan vælge, at lade ejendommens værdi fastsætte efter principperne i den

gældende § 5, stk. 2, litra a-c, hvorefter værdien kan fastsættes til anskaffelsesprisen, en valuarvur-

dering eller efter den offentlige ejendomsvurdering.

Efter andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b, kan foreningen beslutte, at ejendommen skal

ansættes til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en valuarvurdering af

ejendommen. Valuarvurderingen skal udarbejdes i henhold til Dansk Ejendomsmæglerforenings

branchenorm, jf. bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 om vurdering af ejendomme tilhørende

private andelsboligforeninger ved valuar. Ejendommen skal værdiansættes ud fra et forventet øko-

nomisk afkast, og værdiansættelsen skal baseres på en DCF-beregning (Discounted Cash Flow), der

er en indkomstbaseret værdiansættelsesmodel, der tager udgangspunkt i en analyse af ejendommens

pengestrøm (indtægter og udgifter) over en periode. I den forbindelse skal valuaren udarbejde et

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

driftsbudget for ejendommen, som skal indeholde alle de indtægter, der skønnes at kunne opkræves

ved en investors drift af ejendommen.

Valuarvurderinger, der benyttes til værdiansættelse af foreningens ejendom, må ikke være ældre

end 18 måneder. Foreninger har dermed pligt til løbende og senest hver 18. måned at få udarbejdet

en ny vurdering af ejendommen, som lægges til grund i foreningens regnskab.

Efter andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra c, kan foreningen beslutte, at ejendommen skal

ansættes til den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vur-

dering af landets faste ejendomme.

Andelsboligforeningsejendomme, der værdiansættes efter andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2,

litra b eller c, ansættes til værdien som udlejningsejendom, hvor ejendommens lejeindtægter er af-

gørende for vurderingen af ejendommens værdi. I vurderingen af ejendommens værdi indgår mulig-

heden for, at boligerne kan forbedres gennemgribende, hvorefter lejen kan fastsættes efter boligre-

guleringslovens § 5, stk. 2.

Som reglerne er i dag vil en ændring af lejelovgivningens regler for lejefastsættelse og lejeregule-

ring, alt efter hvilken ejendom, der er tale om, kunne påvirke størrelsen af de indtægter, som vil

kunne opkræves ved drift af ejendommen som udlejningsejendom, og vil derved få betydning for

ansættelsen af andelsboligforeningens ejendoms handelsværdi som udlejningsejendom. Tilsvarende

antages de nye offentlige vurderinger blandt andet at basere sig på de indtægter, som skønnes at

kunne opkræves ved drift af ejendommen som udlejningsejendom.

En ændring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, som indebærer, at der stilles skrappere krav til an-

vendelsen af bestemmelsen, vil kunne medføre et værdifald for de andelsboligejendomme, som be-

nytter valuarvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering til værdiansættelse. Dette vil kunne

være tilfældet for andelsboligejendomme, for hvilke der, hvis de var en udlejningsejendom, ville

være et potentiale for gennemgribende at forbedre lejemålene og efterfølgende fastsætte lejen efter

boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvilket overordnet vil sige ejendomme, som er beliggende i kom-

muner, hvor boligreguleringslovens regler om lejefastsættelse finder anvendelse, og som er opført

før 1992.

Det følger af den foreslåede bestemmelse i

§ 2, nr. 2,

at ejendommens værdi på baggrund af en vur-

dering foretaget inden den 1. juli 2020 efter stk. 2, litra b eller c, kan fastholdes i en ubegrænset pe-

riode, dog kun indtil foreningen efter lovens ikrafttræden vælger at anvende en ny vurdering som

grundlag for fastsættelse af andelsværdier. En vurdering af ejendommens værdi efter stk. 2, litra b,

der ikke er lagt til grund for fastsættelse af andelsværdier, kan alene fastholdes efter 1. pkt., hvis det

dokumenteres ved en note i årsregnskabet eller en revisorerklæring fremlagt på generalforsamlin-

gen, at vurderingen er indhentet inden den 1. juli 2020.

Bestemmelsen er ny.

Den foreslåede bestemmelse er en undtagelse til hovedreglen i andelsboliglovens gældende § 5, stk.

2, og indebærer, at en ansættelse af ejendommens værdi på baggrund af en vurdering foretaget in-

den lovens ikrafttræden den 1. juli 2020 efter andelsboliglovens gældende § 5, stk. 2, litra b eller c,

kan fastholdes i en ubegrænset periode indtil foreningen efter lovens ikrafttræden vælger at anvende

en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Forslaget indebærer, at andelsboligforeningen kan vælge at fastholde den senest udarbejdede valu-

arvurdering inden lovens ikrafttræden den 1. juli 2020 eller den seneste offentlige ejendomsvurde-

ring til brug for efterfølgende værdiansættelser efter lovens ikrafttræden.

Forslaget vil sikre, at andelshavere i foreninger, som vælger at fastholde en valuarvurdering eller

den seneste offentlige vurdering, ikke oplever et fald i den maksimalpris, som andelshaverne lovligt

kan sælge deres andel for, som følge af ændringen af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Muligheden for at fastholde af en vurdering vil dog kunne have en vis, begrænset betydning, når an-

delsboligforeningen skal optage lån og hvis foreningen på et tidspunkt nedlægges, da den fastholdte

vurdering ikke har indregnet det potentielle værditab som følge af ændring af boligreguleringsloven

§ 5, stk. 2.

Andelsboliglovens gældende § 5, stk. 2, litra b og c, bestemmer, at ejendommens værdi ved opgø-

relsen af foreningens formue kan ansættes efter en valuarvurdering eller den seneste offentlige vur-

dering. Bestemmelse sigter på ansættelse af ejendommens værdi med henblik på fastsættelse af an-

delsværdier og godkendelse heraf på generalforsamling samtidig med godkendelse af regnskab.

Det følger af den foreslåede bestemmelse i

§ 2, nr. 2, 1. pkt.,

at muligheden for fastholdelse gælder

vurderinger efter andelsboliglovens gældende § 5, stk. 2, litra b og c. Det er efter den foreslåede be-

stemmelse ikke et krav for fastholdelse efter bestemmelsen, at vurderingen er lagt til grund for god-

kendelse af andelsværdier på generalforsamlingen. Dette indebærer, at bestemmelsen giver mulig-

hed for at fastholde den senest indhentede valuarvurdering, der er anvendt til af fastsætte andelsvær-

dier, eller den seneste offentlige vurdering før lovens ikrafttræden. Dette indebærer endvidere, at

andelsboligforeninger, som anvender den offentlige vurdering til fastsættelse af andelsværdier vil

kunne fastholde en valuarvurdering, som foreningen har fået udarbejdet inden den 1. juli 2020, til fx

brug for kontrol af den offentlige vurdering.

Efter den foreslåede bestemmelses 1. pkt.,

1. led,

kan vurderingen, og dermed værdiansættelsen af

ejendommen, fastholdes på ubegrænset tid. Det vil være op til den enkelte andelsboligforening at

vurdere om den vil fastholde en vurdering tidsubegrænset, eller om foreningen på et tidspunkt efter

lovens ikrafttræden den 1. juli 2020 ønsker at få udarbejdet en ny valuarvurdering, f.eks. fordi for-

eningen antager, at en ny valuarvurdering som følge af markedsudviklingen vil være højere end den

fastholdte vurdering. Tilsvarende vil det være op til den enkelte andelsboligforening, om foreningen

ønsker at overgå til den nye offentlige vurdering, når denne er klar, eller om foreningen ønsker at

fastholde den nuværende offentlige vurdering.

En ny valuarvurdering udarbejdet efter den 1. juli 2020 vil skulle tage hensyn til bl.a. de lejefastsæt-

telsesregler, der gælder på tidspunktet for udarbejdelse. Der vil derfor i en ny valuarvurdering skulle

indregnes det værdifald, der måtte være som følge af indgrebet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Efter den foreslåede bestemmelses 1. pkt., 2.

led,

gælder en fastholdelse kun indtil foreningen på et

senere tidspunkt efter lovens ikrafttræden den 1. juli 2020 vælger at anvende en ny vurdering som

grundlag for fastsættelse af andelsværdier. Vælger en forening, der har fastholdt en vurdering efter

det foreslåede § 2, nr. 2, 1. pkt., på et tidspunkt efter den 1. juli 2020, at fastsætte andelsværdien ef-

ter en ny vurdering, fordi denne måtte være mere gunstig end den fastholdte vurdering, vil det ikke

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

længere være muligt at gå tilbage til den fastholdte vurdering. Herefter vil hovedreglen i andelsbo-

liglovens gældende § 5, stk. 2, finde anvendelse ved værdiansættelsen.

Det forhold, at den foreslåede § 2, nr. 2, 1. pkt., giver mulighed for at fastholde en valuarvurdering

udarbejdet inden den 1. juli 2020 udelukker ikke, at den fastholdte valuarvurdering vil kunne blive

underkendt i forbindelse med en senere sag om overpris i henhold til den gældende retspraksis

herom.

Den foreslåede bestemmelse i

§ 2, nr. 2, 2. pkt.,

indebærer, at en valuarvurdering af ejendommens

værdi efter stk. 2, litra b, som ikke er lagt til grund for fastsættelse af andelsværdier, alene kan fast-

holdes i en ubegrænset periode, hvis det dokumenteres ved en note i årsregnskabet eller en revisor-

erklæring fremlagt på generalforsamlingen, at vurderingen er indhentet inden den 1. juli 2020.

Med bestemmelsen sikres et entydigt grundlag for identifikation af, den vurdering der fastholdes

efter den foreslåede bestemmelse.

Til nr. 3

I mange andelsboligforeninger indebærer større ombygningsarbejder låneoptagelse, hvilket vil for-

øge foreningens passiver og dermed medføre et fald i andelsværdien. Andelsboligforeninger, der

anvender valuarvurdering, vil kunne imødegå dette fald ved indregne en forøgelse af ejendommens

værdi som følge af lejebærende gennemførte ombygningsarbejder i valuarvurderingen.

Det følger herudover af andelsboliglovens gældende § 5, stk. 3, at der til de i det gældende stk. 2

anførte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller

vurderingen. Den gældende bestemmelse giver således mulighed for efterfølgende at tillægge den

seneste offentlige vurdering eller en udarbejdet valuarvurdering værdien af forbedringer udført på

ejendommen.

Det følger af den foreslåede bestemmelse i

§ 2, nr. 3,

at andelsboliglovens § 5, stk. 3, der bliver stk.

4, også vil omfatte de efter stk. 3 fastholdte værdier.

Den foreslåede ændring af det gældende

stk. 3,

der bliver stk. 4, indebærer, at de i medfør af det fo-

reslåede stk. 3 fastholdte værdier tilsvarende kan tillægges værdien af efterfølgende forbedringer

udført på ejendommen.

Bestemmelsen er en konsekvens af forslagets § 2, nr. 2, om, at andelsboligforeninger kan vælge at

fastholde en valuarvurdering eller den seneste offentlige vurdering. Vælger en andelsboligforening

at fastholde den senest udarbejdede valuarvurdering før lovens ikrafttræden den 1. juli 2020, for at

undgå værditab som følge af ændringen af boligreguleringsloven § 5, stk. 2, vil det ikke være mu-

ligt at indregne en forøgelse af ejendommens værdi som følge af lejebærende gennemførte ombyg-

ningsarbejder. Vælger foreningen omvendt at få udarbejdet en ny valuarvurdering vil effekten af

ændringen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, slå igennem på nye valuarvurdering. Den foreslåede

bestemmelse har til hensigt at undgå, at muligheden for at fastholde en vurdering udarbejdet før den

1. juli 2020 mindsker foreningernes incitament til at gennemføre større ombygningsarbejder.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Når andelsboligforeningen får udført et forbedringsarbejde på ejendommen og ønsker at lægge vær-

dien af forbedringerne til en fastholdt valuarvurdering eller offentlig ejendomsvurdering, må der fo-

retages en vurdering af det beløb, hvormed forbedringsarbejderne skønnes at have forøget ejendom-

mens handelsværdi som udlejningsejendom. Omkostningerne ved udførelsen af forbedringsarbej-

derne kan ikke uden videre lægges til grund.

Til nr. 4

Det følger af den foreslåede

§ 2, nr. 4,

at i andelsboligloven § 5, stk. 7, der bliver stk. 8, ændres stk.

2-4 til stk. 2-5.

Der er tale om en konsekvensændring som følge af indsættelsen af stk. 3 ved lovforslagets § 2, nr.

Til nr. 5

Det følger af den foreslåede

§ 2, nr. 5,

at i andelsboligloven § 5, stk. 9, der bliver stk. 10, ændres

stk. 4 til stk. 5.

Der er tale om en konsekvensændring som følge af indsættelsen af stk. 3 ved lovforslagets § 2, nr.

Til § 3

stk. 1

er det foreslået, at loven træder i kraft den 1. juli 2020.

stk. 2

er det foreslået, at § 1, nr. 1, alene finder anvendelse på lejemål, hvor lejeperioden for den

første udlejning af lejemålet efter en gennemgribende forbedring efter § 5, stk. 2, i lov om midlerti-

dig regulering af boligforholdene begynder efter lovens ikrafttræden. For lejemål, der er gennemgri-

bende forbedret efter § 5, stk. 2, i samme lov og udlejet før lovens ikrafttræden, finder de hidtil gæl-

dende regler anvendelse.

Det foreslåede indebærer, at de øgede energikrav fra mindst energiramme D til mindst energiramme

C og det alternative krav om energiforbedringer, som udløser en ændring i energiramme med to ni-

veauer, det vil sige en ændret energiramme i energimærket fra G til E eller fra F til D, alene finder

anvendelse på lejemål, hvor lejeperioden for den første udlejning af lejemålet efter en gennemgri-

bende forbedring efter § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven begynder efter lovens ikrafttræden. For

lejemål, der er gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, og udlejet før lovens ikrafttræden, finder

de hidtil gældende regler anvendelse. Udlejeren vil for disse lejemåls vedkommende fortsat kunne

foretage udlejning efter § 5, stk. 2, uden at opfylde de ændrede krav.

Foretager udlejeren gennemgribende modernisering af andre lejemål i ejendommen efter boligregu-

leringslovens § 5, stk. 2, og den aftalte lejeperiode begynder efter lovens ikrafttræden, vil de fore-

slåede, øgede energikrav finde anvendelse.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

Bilag

Lovforslaget sammenholdt med gældende lov

Gældende formulering

Lovforslaget

§1

I lov om midlertidig regulering af bolig-

forholdende, jf. lovbekendtgørelse nr.

929 af 4. september 2019, foretages føl-

gende ændringer:

§ 5…

Stk. 3. Stk. 2 finder alene anvendelse for

lejemål i ejendomme, der på udlejnings-

tidspunktet har opnået en energiramme

på A-D i energimærkningen efter lov om

fremme af energibesparelser i bygninger,

og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren

inden for en periode på 2 år har foretaget

og afholdt udgifter til energiforbedringer

eksklusive vedligeholdelse, jf. §§ 58 el-

ler 58 a i lov om leje, vedrørende den del

af ejendommen, der anvendes til bebo-

else, svarende til mindst 400 kr. pr. kva-

dratmeter bruttoetageareal for denne del

af ejendommen. Forbedringerne efter 1.

pkt. må ikke være omfattet af lov om sa-

nering, lov om byfornyelse og boligfor-

bedring, lov om byfornyelse, lov om by-

fornyelse og udvikling af byer bortset fra

kapitel 6 a eller lov om privat byforny-

else. Investeringskravet i 1. pkt. skal

være opfyldt på tidspunktet for udlejning

efter stk. 2. Uanset 1. pkt. finder stk. 2

anvendelse på lejemål i ejendomme, der

er fredet efter lov om bygningsfredning

og bevaring af bygninger og bymiljøer.

Beløbet i 1. pkt. er opgjort i 2012-niveau

og reguleres efter udviklingen i Dan-

marks Statistiks nettoprisindeks i en 12-

månedersperiode sluttende i juni måned

året før det finansår, reguleringen vedrø-

rer. Beløbet afrundes til nærmeste hele

kronebeløb.

§ 5, stk. 3, 1. pkt.,

affattes således:

»Stk. 2 finder alene anvendelse for leje-

mål i ejendomme, der på udlejningstids-

punktet har opnået en energiramme på

A-C i energimærkningen efter lov om

fremme af energibesparelser i bygnin-

ger, og for lejemål i ejendomme, hvor

ejeren har udført energiforbedringer i et

omfang, som indebærer, at ejendommen

har opnået en energiramme, der ligger to

niveauer over den, som var gældende

den 1. juli 2020.«.

§ 5, stk. 3, 5. og 6. pkt.,

ophæves.

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

§2

I lov om andelsboligforeninger og andre

boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse

nr. 1231 af 11. oktober 2018, foretages

følgende ændringer:

§ 4 b.

…

Stk. 2.

Lån som nævnt i stk. 1 indgår

ikke i opgørelsen af foreningens formue

efter § 5, stk. 2-5.

§ 5.

…

Stk. 2…

§ 5

indsættes efter stk. 2 som nyt

stykke:

»Stk.

Uanset stk. 2 kan ejendommens

værdi på baggrund af en vurdering fore-

taget inden den 1. juli 2020 efter stk. 2,

litra b eller c, fastholdes i en ubegrænset

periode. En vurdering af ejendommens

værdi efter stk. 2, litra b, der ikke er lagt

til grund for fastsættelse af andelsvær-

dier, kan dog alene fastholdes i en ube-

grænset periode, hvis det dokumenteres

ved en note i årsregnskabet eller en revi-

sorerklæring fremlagt på generalforsam-

lingen, at vurderingen er indhentet inden

den 1. juli 2020.«

Stk. 3-15 bliver herefter stk. 4-16.

Stk. 3.

Til de i stk. 2 anførte værdier kan

lægges værdien af forbedringer udført på

ejendommen efter anskaffelsen eller vur-

deringen.

Stk. 4-5.

…

Stk. 6.

Den del af indekslån eller særskilt

realkreditlån, hvortil der ydes enten af-

dragsbidrag, ydelsesstøtte eller ydelses-

bidrag, der svarer til den samlede ydelse,

i medfør af lov om sanering, lov om by-

fornyelse eller lov om byfornyelse eller

§ 5, stk. 3,

der bliver stk. 4, indsæt-

tes efter »stk. 2 anførte«: »og de efter

stk. 3 fastholdte«

§ 4 b, stk. 2,

§ 5, stk. 6

der

bliver stk. 7 og 9, ændres »stk. 2-5« til:

»stk. 2-6«

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 57: Lovudkast til lovforslag om udmøntning af aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, fra boligministeren

boligforbedring, indgår ikke i opgørelsen

af foreningens formue efter stk. 2-5.

Stk. 7.

Er der ydet støtte til foreningen

efter lov om sanering, lov om byforny-

else bortset fra kapitel 5, lov om byfor-

nyelse og boligforbedring eller lov om

byfornyelse og udvikling af byer, kan en

andelshaver uanset reglerne i stk. 2-4

ved overdragelse beregne sig samme pris

for andelen i foreningens formue, som

der lovligt kunne beregnes umiddelbart

inden gennemførelsen af de foranstalt-

ninger, hvortil der er ydet støtte.

Stk. 8.

Uanset reglerne i stk. 2-5 kan en

andelshaver ved overdragelsen beregne

sig samme pris for andelen i foreningens

formue, som han selv lovligt har betalt,

såfremt ejendommen er opført med støtte

efter lov om boligbyggeri eller lov om

almene boliger samt støttede private an-

delsboliger m.v. og finansieret med in-

dekslån.

Stk. 9.

Har transport-, bygnings- og bo-

ligministeren i henhold til § 56 a i lov

om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse

nr. 144 af 26. februar 1998, eller § 179 a

i lov om almene boliger samt støttede

private andelsboliger m.v. påbudt en om-

prioritering af realkreditlån, hvortil der

ydes rentesikring, kan en andelshaver be-

regne prisen for andelen i foreningens

formue uden hensyntagen til den for-

øgelse af foreningens prioritetsgæld, der

alene kan henføres til selv omprioriterin-

gen. Foreningens prioritetsgæld opgøres

efter stk. 4.

Stk. 10-15.

…

§ 4 b, stk. 2,

§ 5, stk. 6

æn-

dres »stk. 2-5« til: »stk. 2-6«

§ 5, stk. 7,

der bliver stk. 8, ændres

»stk. 2-4« til: »stk. 2-5«

§ 4 b, stk. 2,

§ 5, stk. 6

æn-

dres »stk. 2-5« til: »stk. 2-6«

§ 5, stk. 9,

der bliver stk. 10, ændres

»stk. 4« til: »stk. 5«