Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del Bilag 45
Offentligt
Ekspertgruppens rapport om
boligreguleringslovens § 5, stk. 2
Blackstone indgrebet
Jens Bech Stausbøll, byretsdommer, Københavns Byret
Hans Henrik Edlund, professor i jura, Aarhus Universitet
Michael Møller, professor i økonomi, CBS
Anders Serup Svendsen, chefjurist, LLO
Morten Østrup Møller, juridisk direktør, EjendomDanmark
Publiceret d. 29-10-2019
Lovforslag forventes ultimo februar 2020
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
1
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
Ekspertgruppens rapport
De 169 sider, 85% gennemgang af lejelovgivning
DCF beregningerne på siderne 111-114 er
grundlæggende forkert udarbejdet
Konklusionerne bygger på de forkerte DCF
beregninger
Professor Michael Møller har erkendt rapportens
mangler, men kan ikke udtale sig
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
2
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
De politiske signaler
Direktør Jannick Nytoft 28-10-2019, Ejendom
Danmark, flere billigere boliger får man om,
der bygges flere nye boliger!
Vi indfører en karenstid på 10 år, nej 7 år for
BRL § 5 stk. 2 moderniseringer
Ingen karenstid ved salg af ejendomme fra A/B
foreninger til investorer ”Blackstone”
Nye signaler dag for dag siden 29-10-2019
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
3
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
Den grønne vinkel
BRL § 5 stk. 2 leje kan kun gennemføres om
man moderniserer til energimærke C
Ingen har nogensinde efterprøvet
energimærkernes sikkerhed
Boliglejerne må ikke rammes af højere leje
gennem højere energimærke
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
4
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
De forkerte DCF beregninger
Ingen af modellerne følger regelsættet fra
L177 vedtaget af Folketinget 28-06-2018
De afgørende parameterværdier exit value
afkastprocen 3,0% og BRL § 5 stk. 2 leje kr.
1.400/m2 er trukket ud af den blå luft
Ingen investor motiverer alene sit køb af det
driftsmæssige nettoleje
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
5
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
Rapportens groveste fejl
Eksperterne antager, at det alene er nettolejen
der divideret med en afkastprocent giver den
kontante handelsværdi.
Eksperterne er tilsyneladende blinde overfor
de generelle prisstigninger på
boligejendomme i storbyen
Fraflytningsprocenter 10% eller 5% er anlagt
helt vilkårligt, de er alt for høje
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
6
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
Lejerne er boligejendommenes
mest oplagte køber - fordi
Lejerne der køber en boligejendom kan opnå
100% finansiering og stifte en A/B forening
Lejen stiger så fra typisk kr. 600/m2 til typisk
kr. 950/m2
Udover lejen får lejerne andel i fremtidig
værdistigning på ejendommen
Lejerne bliver herrer i eget hus
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
7
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
Boliginvestors motiv
Nettolejeindtægt 0,5%-3,0%
Værdistigning 8%-12% p.a.
Herrer i eget hus
Sikkert cashflow tomgangsleje 0%
Realkredit og banker er villige financier
Ekspertgruppen - nej kun nettolejen divideret
med 3% giver den kontante handelsværdi
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
8
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
2137104_0009.png
Værdistigning over tid frem til 2019
120 ejendomme tinglyst handlet
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
9
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
2137104_0010.png
Nettoleje 0,6% Stockholmsgade 25
Handlet i 1986 kr. 1,1 mio. Handlet i 2018 kr. 56,4 mio. nettoleje 0,6% af købesummen
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
10
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
2137104_0011.png
OMK leje bolig Classensgade 48
155 m2 kr. 3.447 pr. måned
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
11
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
2137104_0012.png
Almennyttige boliger
Bellahøj
60 år gammelt, 100 m2. kr. 9.500/md.
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
12
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
2137104_0013.png
Nyopført PFA ungdomsbolig Nørrebro
22 m2 kr. 5.250/md.
boligtilskud
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
13
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
Ekspertgruppens værdi forventninger
Priserne på boligejendomme kan falde med op til
40%, bygger alene på en forkert DCF beregning
A/B foreningerne vil blive ramt af voldsomme
værditab
Boligminister Kaare Dybvad
nej A/B kan
fastholde de for høje værdier i op til 10 år
BRL § 5 stk. 2 indgrebet skal ikke gælde for A/B
foreninger, der opløser sig selv
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
14
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
Storbyens boligvirkelighed
40.000 boliger med OMK-leje er kun for dem
der bor i dem, eller med gode forbindelser
Billige andelsboliger er en skrøne eller kun for
de få med særlige adgang
Boliger finansieres med forældrenes penge
Almennyttige boliger er mest for familier med
børn, der ikke har råd til at købe egen bolig
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
15
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
BRL § 5 stk. 1
fastholdes uændret
Moderniseringer, der koster 1% i rente
honoreres med 6,4% i merleje
Der er ingen maks. Leje på BRL § 5 stk. 1
lejeforhøjelser
Vi kommer til at se BRL § 5 stk. 2 afløst at nye
§ 5 stk. 1 lejeforhøjelser
Dinesen gulve og Poggenpohl køkkener
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
16
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
Hvad bliver fremtidens priser på
boligejendomme i København
Lejerne har 10-ugers tilbudsret og stifter nye A/B
foreninger til ca. 70% af priserne for tilsvarende
ejerlejligheder
Over de seneste 60 år er priserne i gennemsnit
steget 8%-12% p.a. år efter år
Investor alternativ placering er obligationer eller
aktier
I København er den økonomiske vækst 3% p.a. og
befolkningstilvæksten 1% p.a.
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
17
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
De finansielle spåmænd
Ingen kan udtale sig om de fremtidige priser
på boligejendomme efter et BRL § 5 stk.2
indgreb og slet ikke på fejlbehæftede DCF
Ingen forventer en mere simpel lovgivning
Priserne på boligejendomme i København er
forsat langt billigere end i andre metropoler
Næste generations købekraft hjælpes af de
store formuer der er skabt i vores generation
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
18
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
Det politiske kompromis
Næppe 5 Folketingsmedlemmer har læst
eksperternes 169 siders rapport
Der findes et BRL § 5 stk. 2 kompromis, som
hverken er fugl eller fisk
med undtagelser
Der kommer ikke flere billige boliger i storbyen
Rige folks børn hjælpes af forældrene
Danmark vil forsat være et af de bedste lande
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
19
BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 45: Powerpointpræsentation fra foretrædet d. 16/1-20, fra Wismann Property Consult
Den Gordiske Boligknude
Gode billige boliger i storbyen - keep on dreaming
Danske Pensionskasser er gode
er de?
Blackstone er onde
de er kapitalister!
40.000 boliger med OMK-leje er fredhellige
600.000 Almennyttige boliger er
ghetto’er
A/B foreninger må ikke rammes
Vi løser cirklens kvadratur
Cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann - Torsdag d. 16-01-2020
Boligudvalget
20