BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 40: Henvendelse af 3/1-20 fra Wismann Property Consult A/S vedr. foretræde om boligreguleringslovens 5, stk. 2

Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del Bilag 40
Offentligt

Wismann

Property Consult

AIS

www.wismann-as.dk, CVR:

28 31 27 17,

Åboulevard

1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: lw@wïsmann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc, ejendomsmægler & valuar

Transport- og Boligministeriet

Frederiksholms kanal 27 F

1220 København K

T: 41 712700

Att.:

Boligminister Kaare Dybvad Bek

PA Anita Bugenhagen

BLM Folketingsudvalget

Bilag

0.: Nyhedsbrev dateret 03-11-2019

9øJi.

Cand. Merc., ejd. mgl & valuar Lars Wismann

direktør i Wismann Property Consult A/S

København d. 20-11-2019

ADVARSEL Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens

stk. 2 ER BEHÆFTET MED EN RÆKKE GROVE REGN EFEJL:

Kære Kaare Dybvad Bek

Jeg har forgæves skrevet til Boligministeriet 3 gange, ringet forgæves mere end 5 gange til din

personlige assistent Anita Bugenhagen, der konsekvent ikke kan træffes og som imod, hvad

hun praktiserer meddeler, at hun vil ringe tilbage, hvilket aldrig sker.

Jeg anbefaler dig som Boligminister fremover at meddele mere ærligt, at henvendelser

hverken læses eller besvares.

Min gamle professor Michael Møller CBS har meddelt mig, at han som en af de fem i

ekspeftudvalget ikke m udtale sig, idet udvalget fratrådte d. 29-10-2019. Michael Møller lod

mig forstå, at jeg formentligt havde ret i min fremlagte dokumentation om at ekspertgruppens

rapport der bygger p nogle helt grundlæggende og forkerte, siderne 111-114, DCF

Diskonterede Cash Flow beregninger fører til forkerte konklusioner.

Jeg havde som ekspert p området

februar 2019 foreslået mig selv til at indtræde i

ekspertgruppen. Mit forslag blev afslået og ekspertgruppen blev derfor nedsat med to

lobbyister, en byretsdommer og to professorer. Ingen af dem eksperter i lejeret og

værdiansættelser af boligejendomme.

Jeg ved, at dit Boligministerium uden at rapporteringen har været i offentlig høring satser p

en hurtig fremlæggelse af lovforslag samt vedtagelse af ny lovgivning.

Jeg anmoder derfor om foretræde for eksperterne i dit ministerium samt en bekræftelse p at

du har modtaget og læst denne skrivelse med bilag.

Wismann Property Consult AIS, underskrift er indscannet af Lars Wismann

Lars Wismann, projektchef & direktør,

cand.merc., ejendomsmægler & valuar

Vi yder værdiskabende rådgïvning i investeringsejendomme!

køb

—

salg

—

vurdering

finansiering

—

optimering af lejekontrakter

udvikling

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 40: Henvendelse af 3/1-20 fra Wismann Property Consult A/S vedr. foretræde om boligreguleringslovens 5, stk. 2

Wismann

Property Consult A/S

www.wisrnann-as.dk,

CVR: 2$ 31 27 17,

boulevard

st.,

1635

København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand, merc. ejendomsmægler & valuar

Nyhedsbrev efterår 2019-4Q

Tirsdag d. 29-10-2019 fremkom den s

kaldte ekspertgruppe med rapporten om

Boligreguleringslovens BRL

5 stk. 2.

Den kontante handeisværdi p bolig

udlejningsejendomme kommer ikke

til at ændre sïg alene grundet

teoretiske og fejibehæftede

regnestykker i en rapport!

Projektchef og direktør

Lars Wismann

cand. merc., ejendomsmægler og valuar

dato d. 30-10-2019

Ekspertgruppen bestod af Jens Bech Stausbøll, byretsdommer, Københavns

Byret, Hans Henrik Edlund, professor i jura, Aarhus Universitet, Michael

Møller, professor i økonomi, CBS, Anders Serup Svendsen, chefjurist, LLO,

Morten Østrup Møller, juridisk direktør, EjendomDanmark. Gruppens rapport

bygger p 6 møder afholdt efter 24. juni 2019 samt embedsmænd fra

Transport og Boligministeriet. Hovedparten af rapporten måske 85% er en

gennemgang af eksisterende lejeretslige regler.

Det er markedskræfterne, der i Hovedstadsregionen bestemmer de kontante

handelsværdier. Markedskræfterne styres af kombinationen af det fremtidige

driftsmæssige afkast (0,60%-3,50%) og den forventede værdistigning (8%-

14% p.a.) samt kvadratmeterpriserne p tilsvarende ejerlejligheder

(Ca.

140%170%

af kvadratmeterpriserne p handlede boligejendomme).

Ekspertgruppens

169

siders

rapport

behandler

overhovedet

ikke

markedsforholdene. Det fremgår således ikke af rapporten, at i et marked med

normal finansiering, der erhverves

Ca.

75% af alle handlede boligejendomme

af lejerne, der køber ejendommen for at stifte en A/B forening. Lejernes

kritiske faktor er en 100% finansiering, idet lejerne sjældent har en kontant

opsparing p 20% af købesummen. Lejerne kan se en oplagt fordel i at

erhverve gode boligejendomme til Ca. 65% af kvadratmeterpriserne for

tilsvarende ejerlejligheder. Ingen har igennem grene høstet s store

værdistigningsgevinster som andelsbolighaverne ligesom, at boligydelsen i A/B

foreningerne typisk er Ca. 65% af omkostningerne ved at bo i en tilsvarende

ejerlejlighed. Lejerne som købere til boligejendommene nævnes overhovedet

ikke i rapporten.

Ekspeftgruppens tager alene

udgangspunkt

investor af en

boligudlejningsejendom kun har fokus p det driftsmæssige afkast.

Ekspertgruppen har således ikke fremlagt regneeksempler p én eneste

køb

—

salg

—

vurdering finansiering

—

optimering af lejekontrakter udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 40: Henvendelse af 3/1-20 fra Wismann Property Consult A/S vedr. foretræde om boligreguleringslovens 5, stk. 2

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-asdk,

CVR: 28 31 27 17,

Kboulevard

St.,

1635 København V, Tlf..: 4088 1g98

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

konkret ejendom handlet i grene 2017-2019 f.eks. ejendomme som

Livjægergade

27-29,

Stockholmsgade

eller

andre

tilsvarende.

Ekspertgruppens betragtninger om den kontante handelsværdi er fuldkommen

afsondret fra virkeligheden, bygger alene p skrivebordsberegninger.

I bilag 4a siderne 111-114 gennemgås et par regneeksempler, hvor

ekspertgruppen trækker nogle tilfældige parameterværdier ned fra himlen.

Havde

ekspertgruppen

regnet

konkrete

ejendomshandler

Københavnerejendomme,

med

Ekspertgruppens

egne værdier havde

Ekspertgruppen nået frem til helt andre og markant lavere exit value

afkastprocenter. Det er i især BRL

5 stk. 2 lejen, der med kr. 1.400/m2 er

meget for lav og mere korrekt i København og Frederiksberg er omkring kr.

1.650/m2 og OMK lejen med kr. 525/m2 der er for høj og mere korrekt burde

have været omkring kr. 325/m2. Regnedrengene fra boligministeriet eller

ekspertgruppens deltager har ikke gennemskuet, at i en OMK-leje p kr.

525/m2 ligger der en betydelig moderniseringsleje. Mere om beregningerne

nedenfor.

Ekspertgruppens rapport anviser i bilag 4A siderne 111-114 alene nogle

forkerte gennemførte DCF-11 og DCF 20 beregninger, der viser, at

terminalværdien for en modelejendom s vil falde med 38%-41%fra nogle

teoretiske regnestykker ved en afskaffelse af BRL

5 stk. 2, der vil føre til en

moderniseringsleje, der vil reduceres fra kr. 1.400/m2 til kr. 1.100/m2 efter

BRL

5 stk. 1.

Det er bare trist, at beregningerne ikke gennemføres korrekt og uden regnefeji

jf.

de branchenormgivende foreningers Dansk Ejendomsmæglerforening og

Ejendomsforeningen Danmarks modeller. L177 vedtaget af Folketinget med de

til

bekendtgørelse opløftede vurderingsnorm

og vurderingsvejledning

foreskriver, at for den typiske ejendom vil der ske en gennemgribende

modernisering i løbet af 5-10 r. Det er derfor uforståeligt, at ekspertgruppen

ikke hat anvendt de modeller som ED fremlagde p kursus i DE d. 11-10-2018

A/B Billy Price og DE p kursus d. 08-11-2018. Begge opererede med DCF-10

ombygningsperioder og begge opererede med en Ko-beregning af de DCF

akkumulerede tilbageregnede cash flows af alle 10 ombygningsrs cashflow

samt exit valueværdien.

Ekspertgruppen har anvendt 11 driftsr i scenario 1 og 20 driftsr i scenario 2.

Ekspertgruppen betegner alene exit valueværdierne i Bilag 4.A. hvorfor

beregningerne ikke følger regelsættet i en korrekt DCF beregning. DCF står

som bekendt for Diskonteret Cash Flow beregning.

køb

—

salg

—

vurdering finansiering

—

optimering af lejekontrakter udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 40: Henvendelse af 3/1-20 fra Wismann Property Consult A/S vedr. foretræde om boligreguleringslovens 5, stk. 2

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17,

boulevard

st.,

1635

København V, Tlf.. 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand, merc. ejendomsmægler & valuar

Den anden fejl som Ekspertgruppen gør i Bilag 4.A er, at forbedringslejen i BRL

5 stk. i skal beregnes til 6,6% af investeringer som er kr. 500.000. Det

giver kr. 33.000 eller kr. 471,43/m2 eller 35% mere end hvad der angives i

regnemodellen kr. 350/m2. Regnedrengene fra Boligministeriet har sIedes

begået en regnefejl.

Da 104% af den korrekte Ko beregning i scenario 1, budget med

5.2.

udgøres af nutidsværdien af exit value, er det ikke ligegyldigt om man regner

med 35% mere eller mindre i forbedringsleje.

Dermed fører Ekspertgruppens forkerte beregninger til helt

konklusioner, som kan føre til en lovgivning p et forkert grundlag.

forkerte

Jeg havde gerne deltaget i Ekspertgruppens arbejde, jeg anmodede herom.

Desværre s valgte daværende minister, at han hellere havde de fem

eksperter til at udføre rapporten, der er fejlbehæftet.

Det kan jo ikke ligefrem hævdes, at en boligleje efter BRL

5.1. med kr.

1.100/m2 er en lav husleje som den enlige kasseassistent eller Sosuassistenten

har rd til at betale for.

Det har da også være underholdende at høre ekspertgruppedeltageren Jannick

Nytoft ED forklare i DR-nyhederne mandag d. 28-10-20 19 at vejen til flere og

billigere boliger var at opføre flere boliger. Jannick Nytoft ved udmærket godt,

at nyopførte boliger har fri markedsleje kr. 1.800-2.200/m2 samt, at dem der

bor i de mange uhyre billige OMK-leje boliger, hvor der betales ned til kr.

3.500/md. for 111 m i Classensgade 48, 2100 København

eller kr.

6.000/md. for 175 m2 p Mynstervej 11, Frederiksberg, at ingen af disse flytter

sig det mindste.

Boligmarkedet i Danmark er en forpestet Gordisk Knude, der alene kan løses

ved et sværdhuk. Der er behov for nytænkning af hvordan man skaffer flere og

billigere boliger til alle typer mennesker i Storbyen. Der er behov for at starte

p ny fremfor en uigennemtænkt afskaffelse af BRL

5.2. med en fastholdelse

af BRL

5.1.

Lars Wismann, projektchef og direktør

cand, merc., ejendomsmægler og valuar

læs mere www.wismann-as.dk

køb

—

salg

—

vurdering finansiering

—

Vi yder værdiskabende rådgivning

investeringsejendomme!

optimering af lejekontrakter udvikling