Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del Bilag 33
Offentligt
2117064_0001.png
BOU
28. november 2019
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF
2117064_0002.png
Muligt indgreb i boligreguleringslovens § 5, stk. 2
–
betydning for andelsboligområdet
§ 5, stk. 2
•
Lavere priser på udlejningsejendomme giver flere lejere
mulighed for at overtage en udlejningsejendom på
andelsbasis
•
Lavere priser på udlejningsejendomme påvirker prisen
negativt på ejendomme tilhørende private
andelsboligforeninger
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF
2117064_0003.png
Muligt indgreb i boligreguleringslovens § 5, stk. 2
–
betydning for andelsboligområdet
Regneeksempel
–
andelsboligforening med lav gæld
•
Andelsboligforening med 10 andele
Før værdifald
Ejendomsværdi
Gæld
Friværdi
Andelskrone
20.000.000 kr.
8.000.000 kr.
12.000.000 kr.
1.200.000 kr.
Efter værdifald på
Ejendomsværdi
Gæld
Friværdi
Andelskrone
10 procent
18.000.000 kr.
8.000.000 kr.
10.000.000 kr.
1.000.000 kr.
Værditab i andelskronen er 200.000 kr. ≈ 16,7 procent
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF
2117064_0004.png
Muligt indgreb i boligreguleringslovens § 5, stk. 2
–
betydning for andelsboligområdet
Regneeksempel
–
andelsboligforening med høj gæld
•
Andelsboligforening med 10 andele
Før værdifald
Ejendomsværdi
Gæld
Friværdi
Andelskrone
20.000.000 kr.
16.000.000 kr.
4.000.000 kr.
400.000 kr.
Efter værdifald på
Ejendomsværdi
Gæld
Friværdi
Andelskrone
10 procent
18.000.000 kr.
16.000.000 kr.
2.000.000 kr.
200.000 kr.
Værditab i andelskronen er 200.000 kr.
≈ 50,0 procent
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF
2117064_0005.png
Muligt indgreb i boligreguleringslovens § 5, stk. 2
–
betydning for andelsboligområdet
§ 5, stk. 2
En løsning for andelsboligforeningerne/andelshaverne:
- Skal sikre, at andelshavere ikke fortaber muligheden for at
kunne sælge til samme pris som før værdifaldet.
- Skal sikre, at de finansielle institutter ikke udviser
yderligere tilbageholdenhed
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF
2117064_0006.png
Lejelovens tilbudsregler
Tilbudspligten…
•
De nuværende tilbudsregler er vedtaget med et
bredt flertal i folketinget
• Der har vist sig ”huller” i lovgivningen –
som nu
bliver udnyttet af rådgivere
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF
2117064_0007.png
Lejelovens tilbudsregler
Dobbelt holdingstruktur
• ” …derfor anbefaler vi også i forbindelse med
handler, at ejendomme omfattet af tilbudspligten
placeres i en dobbelt holdingstruktur…….det
vil
sikre…at ejendommens omsættelighed, ikke
bliver udhulet af risikoen for, at lejerne køber
ejendommen”.
(Nybolig markedsrapport Region Hovedstaden
2016)
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF
2117064_0008.png
Lejelovens tilbudsregler
Minoritetsfinten….
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF
2117064_0009.png
Lejelovens tilbudsregler
Tilbudspligten…
•
Lejerne har i begge tilfælde gået til domstolene,
og tabt
•
Vil derfor kræve ændring af lejelovens
tilbudsregler
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF
2117064_0010.png
Energirenovering..
Andelsboligforeninger vil også være
grønne
•
Et stort antal private andelsboligforeninger har
bygninger med energimærke F eller lavere
•
Modsat boligejere og sommerhusejere har
andelsboligforeninger ikke være begunstiget af
boligjobordningen
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF
2117064_0011.png
Energirenovering..
Andelsboligforeninger vil også være
grønne
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF
2117064_0012.png
Stramninger af lånepraksis ved køb af andelsbolig
Lånevilkår til køb af andelsbolig er
strammet unødigt meget..
•
Der stilles i dag større krav til låntagers økonomi ved køb
af andelsbolig end ved køb af ejerbolig
•
De skærpede krav har medført stop for lejeres mulighed
for at overtage en ejendom på andelsbasis.
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF
2117064_0013.png
Stramninger af lånepraksis ved køb af andelsbolig
Omsætteligheden af andelsboliger
under pres…
For at låne penge til en andelsbolig kræver banker
nu en egenfinansiering på fem procent af prisen på
andelsbeviset plus fem procent af andelshaverens
del af foreningens gæld (5 % af tekniske værdi)
Samtidig har bankerne også strammet kravene til
købers indkomst
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF
2117064_0014.png
Stramninger af lånepraksis ved køb af andelsbolig
Omsætteligheden af andelsboliger
under pres…
10 andelsboliger….i gennemsnit 80 m2
Ejendomsvurdering 17,6 millioner
Gæld 11 millioner
Salgspris…..kr. 660.000
Tidligere praksis:
5 % egenopsparing
…kr. 33.000
Gældsfaktor …kr. 156.750 (Bruttoindkomst)
Ny praksis:
5 + 5 egenopsparing…kr.
88.000
Gældsfaktor …..kr. 418.000 (Bruttoindkomst)
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF
2117064_0015.png
Stramninger af lånepraksis ved køb af andelsbolig
Omsætteligheden af andelsboliger
under pres…
•
Vi mangler fortsat en vejledning fra Finanstilsynet