BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del Bilag 33
Offentligt

ANDELSBOLIGER

I UDVIKLING

Løsninger til aktuelle politiske

udfordringer på andelsboligområdet

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

ANDELSBOLIGER I UDVIKLING

- Løsninger til aktuelle politiske udfordringer på andelsboligområdet

Andelsboliger henvender sig bredt til unge, børne-

familier og det stigende antal ældre. Det skyldes

blandt andet, at andelsboligformen placerer sig midt

imellem ejer- og lejerformen og har det særkende, at

det er et forpligtende fællesskab. Derfor spiller an-

delsboligen en vigtig rolle i forhold til den demogra-

ﬁske udvikling og et varieret boligudbud. I fremtiden

kan andelsboligerne bidrage til et mere bæredygtigt

samfund gennem en grøn og social proﬁl med fokus

på klima- og ressourcebevidsthed samtidig med, at

den er økonomisk bæredygtig og tilbyder økonomisk

overkommelige boliger både i byerne og på landet.

Den seneste tid har andelsboligområdet udviklet sig

positivt. ABF har medvirket til, at der politisk er gjort

løbende tiltag for at understøtte et mere gennemsig-

tigt og trygt andelsboligmarked - senest med fokus

på at sikre mere robuste andelsboligforeninger.

ABF ønsker, at den positive udvikling fortsætter.

Derfor præsenterer ABF denne oversigt over den

nuværende situation på andelsboligområdet, der

belyser en række aktuelle udfordringer og konkrete

løsningsforslag.

Indspark til løsninger

ABF ønsker at bidrage med et redskab til politiske

interessenter, hvor ABF identiﬁcerer udfordringer, der

kan løses inden for de eksisterende rammer. Her er

altså tale om udfordringer på den korte bane, der

kan løses med relativt simple greb.

Oversigten kan læses i sin helhed, men hvert emne

kan også tilgås separat. Flere af emnerne hænger

sammen, og udfordringerne omkring eksempelvis ﬁ-

nansiering spiller sammen mulighederne for at opføre

nye andelsboligforeninger. Således kan der være ﬂere

emner, som er relevante at tage op sammen, men

som hver for sig også rummer bud på løsninger, der

kan stå alene.

Med venlig hilsen

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

Direktør, Jan Hansen

Næstformand, Brian Fabricius

INDHOLD

FINANSIERING

OMGÅELSE AF TILBUDSPLIGTEN

ENERGIRENOVERING

BOFÆLLESSKABER OG BARRIERER

FOR ANDELSBOLIGFORMEN

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

FINANSIERING

ABF har gennem sit mangeårige virke

opfordret til god ledelse og drift af

andelsboligforeninger for at sikre et

stabilt andelsboligmarked uden tabere og vindere.

Der er over længere tid gjort en stor indsats for at

sikre et transparent og trygt andelsboligmarked. Her

har ABF sammen med andre aktører medvirket til at

skabe et godt fundament for driften og økonomien i

andelsboligforeningerne. Set i lyset af de forbedrede

rammer for foreningerne, så ﬁnder ABF det proble-

matisk, at der p.t. er skærpede forhold omkring

ﬁnansieringsmuligheder for den enkelte andelshaver.

Herunder er der tale om udfordringer ifm. ﬁnansie-

ring ved

erhvervelse

af andelsbolig og ﬁnansiering

ved

stiftelse

af andelsboligforening.

A. FINANSIERING VED

ERHVERVELSE

AF ANDELSBOLIG

- stramningerne af lånereglerne har en social slagside

Inden for den seneste årrække har der været

ﬂere

tiltag for at styrke andelsboligformen - både hvad

angår prisudvikling og robusthed. Med den politiske

aftale om ”mere robuste andelsboligforeninger” fra

2017 var der enighed om at stille krav om egenﬁnan-

siering ved køb af andelsbolig. ABF bakker fortsat op

om formålet med aftalen og ﬁnder indførelsen af krav

om egenﬁnansiering fornuftigt i forhold til at skabe

en højere grad af robusthed i tilfælde af prisfald. Dog

mener ABF, at bankernes nuværende skærpede låne-

krav er for vidtgående og har en social slagside.

Finanstilsynet gennemførte i 2017/2018 en tema-

undersøgelse i seks pengeinstitutter af nye udlån til

andelsboligkunder og andelsboligforeninger. Under-

søgelsen blev iværksat på baggrund af en længere

periode med stigende priser på andelsboliger. Som

følge af undersøgelsen konkluderede Finanstilsynet,

at en hovedregel om fem procent i egenﬁnansiering

af handelsprisen for andelsboligen tillagt den

forholdsmæssige andel af foreningens gæld er en

tilgang, der harmonerer med mange pengeinstitut-

ters tilsvarende krav til passende egenﬁnansiering for

ejer- eller fritidsboliger.

Denne opfattelse af en

passende

egenﬁnansiering

betyder, at der ved lån til en andelsbolig p.t. stilles

krav om en egenﬁnansiering på fem procent af prisen

på andelsboligen

plus

fem procent af andelshaverens

forholdsmæssige andel af foreningens gæld - det

såkaldte fem plus fem ﬁnansieringskrav.

Den nuværende praksis ved udlån udgør en stor

udfordring på andelsboligmarkedet, fordi den med-

fører, at egenﬁnansieringskravet er højere ved køb

af andelsbolig end ved køb af ejerbolig. Reglerne

betyder derfor, at det er blevet betydeligt sværere at

blive andelshaver, hvilket går imod politiske mål om

en boligmæssig diversiﬁcering og tilgængelige boliger

til bl.a. studerende, singler og børnefamilier.

Egenfinansiering:

af prisen

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

af andelen

af gæld

KAPITELTITEL

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

UDFORDRINGER

LØSNINGER

►

ABF ﬁnder det problematisk, at Finanstilsynet

tilkendegiver, at en passende egenﬁnansiering

ved køb af andelsbolig bør beregnes ud fra

værdien af andelsboligen (og eventuelle forbed-

ringer) plus købers forholdsmæssige andel af

gælden i andelsboligforeningen.

ABF ﬁnder, at denne udvidelse af begrebet

”købesummen” medfører en uhensigtsmæssig

stramning af lånemulighederne ved køb af

andelsboliger. Der er ikke juridisk belæg for

at udvide begrebet ”købesummen” til også

at omfatte andelsboligforeningens gæld, som

andelshaver ikke hæfter personligt for. Desuden

medfører Finanstilsynets fortolkning, at købere

af andelsboliger skal erlægge en langt højere

procentvis udbetaling af købesummen end

købere af ejer- eller fritidsboliger.

►

Der er allerede foretaget hensigtsmæssige

stramninger på andelsboligområdet. Disse stram-

ninger har sikret, at andelsboligforeningerne står

stærkere økonomisk, og de har skabt mere gen-

nemsigtighed ved overdragelser af andelsboliger,

bl.a. ved indførelsen af nøgleoplysningsskemaet.

Hermed er der sikret robusthed og tryghed ved

køb af andelsbolig, hvilket alt andet lige giver

bankerne en større sikkerhed ved udlån.

Som den absolutte hovedregel hæfter andelsha-

vere ikke personligt for andelsboligforeningens

realkreditlån eller realkreditlignende lån. ABF

opfordrer derfor til, at man i Finanstilsynets

kommende vejledninger til bekendtgørelse om

god skik for boligkredit samt bekendtgørelse om

ændring af god skik for ﬁnansielle virksomheder

speciﬁcerer, at en udbetaling på fem procent af

den kontante købesum anses for passende ved

erhvervelse af andelsboliger i en eksisterende

andelsboligforening. Det betyder, at der i kredit-

vurderingen ikke skal indregnes en forholds-

mæssig andel af andelsboligforeningens gæld.

►

Bankernes praksis og fortolkning af købesum-

men betyder en skævvridning af adgangen til

låneﬁnansiering og hermed også af andelsbolig-

markedet, som favoriserer de købere, som i for-

vejen har formue. Det har aldrig været hensigten

med andelsboligmarkedet – tværtimod.

Bankerne har samtidig også strammet kravene

til købers indkomst (gearingsgraden), hvilket

betyder, at ﬂere med en almindelig lønindkomst,

pensionister og studerende har sværere ved at

få andelsboliglån.

►

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

FINANSIERING

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

B. FINANSIERING VED

STIFTELSE

AF ANDELSBOLIGFORENING

- skærpede lånekrav risikerer at sætte en stopper for stiftelse af nye andelsboligforeninger

Ved stiftelse af en andelsboligforening stilles der i

dag krav om, at minimum fem procent af hele ejen-

dommens anskaffelsespris skal bestå af indskud fra

de kommende andelshavere. Dette krav er fornuftigt

og sikrer en vis indskudskapital fra foreningens start.

Når stiftere af en ny andelsboligforening ønsker

at optage lån til indskud, bliver de dog mødt af de

samme krav til opsparing og bruttoindkomst som en

køber af andelsbolig i en eksisterende forening. Krav

der både baserer sig på indskuddets størrelse og

andelen i den nystiftede forenings gæld.

Dette strider mod den anbefaling, som den mini-

sterielle arbejdsgruppe for ansvarlig drift af andels-

boligforeninger fremsatte. Her blev det fastslået, at

der ikke kan stilles samme krav til

ﬁnansiering ved

stiftelse som ved anskaffelse af en andelsbolig i en

eksisterende forening. Det betyder, at der ikke bør

stilles krav til egenﬁnansiering.

Kravene medfører svære betingelser for stiftelse af

andelsboligforeninger ved tilbudspligt og projektsalg,

hvilket ikke stemmer overens med det brede politiske

ønske om et varieret boligudbud på tværs af landet.

80 % realkreditlån

arbejdsgruppens anbefaling til

finansiering af ejendommen

max. 15 % banklån

A/B Nybo

foreningens

samlede indskud:

min. 5% af

ejendommens pris

andelshavers

opsparing

pengeinstitutternes krav

til finansiering af andelen

Jensen

5% af

andelens

pris

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

5% af

andelen

af gæld

FINANSIERING

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

UDFORDRINGER

LØSNINGER

►

Det er problematisk, at man kræver egen-

ﬁnansiering ved stiftelser i forbindelse med

tilbudspligt.

Her har lejerne ti uger fra mod-

tagelsen af tilbuddet til at acceptere tilbuddet.

Hermed medfører tilbudspligten en

uventet

mulighed for lejerne. I denne situation har leje-

re, der ikke på forhånd har været i stand til at

foretage en opsparing, ingen reel mulighed for at

købe deres andel. Set i lyset af at der nu kræves

60 procent tilslutning fra lejerne til at stifte en

ny andelsboligforening, så er det blevet betrag-

teligt sværere at stifte en andelsboligforening

ved tilbudspligt.

Det er ligeledes problematisk, at man kræver

egenﬁnansiering ved stiftelser i forbindelse med

projektsalg.

De nye regler favoriserer de købere,

som i forvejen har formue. Reglerne medfører

derfor, at det er et lille segment, der har

adgang til at købe boliger i nyopførte

andelsboligforeninger.

►

ABF foreslår, at der ikke er krav om kontant

indskud (opsparing) ved stiftelser af andels-

boligforeninger. Såvel i arbejdsgruppen som i den

politiske aftale var der enighed om, at kravet om

erlæggelse af en passende udbetaling af købe-

summen alene gælder ved køb af andelsbolig i

en allerede eksisterende andelsboligforening –

ikke ved indmeldelse i en nystiftet

andelsboligforening.

Ved tilbudspligt kan lejernes egenﬁnansiering

være lejernes indbetaling til udlejer af depositum

og forudbetalt leje samt derudover indestående

på indvendige vedligeholdelseskonti. Disse beløb

udgør i realiteten egenﬁnansiering ved lejernes

indmeldelse i en nystiftet andelsboligforening.

ABF opfordrer til, at Finanstilsynet i de kommen-

de vejledninger til bekendtgørelse om god skik

for boligkredit samt bekendtgørelse om ændring

af god skik for ﬁnansielle virksomheder vil speci-

ﬁcere, at der ved køb af andelsbolig skal erlæg-

ges en passende udbetaling af købesummen,

men at dette alene gælder ved køb af andel i

en eksisterende andelsboligforening, og

ikke

ved lejernes indmeldelse i en nystiftet andels-

boligforening (tilbudspligt) eller ved køb af

andelsbolig i en nystiftet andelsboligforening

(projektsalg).

►

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

FINANSIERING

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

BAGGRUND

NØGLEOPLYSNINGER VED SALG

2013

Der indføres krav om udarbejdelse af en række nøgleoplysninger om andels-

boligforeningen og den enkelte andelsbolig for at skabe gennemsigtighed ved

salg. For at sikre at foreningerne ikke bliver stiftet alene i håbet om en hurtig

gevinst, blev der samtidig indført en karensperiode på to år for anvendelse af

valuar- og offentlig vurdering efter stiftelse af en andelsboligforening.

MINIMUMSDELTAGELSE

2015

Tidligere har der været krav til minimumsdeltagelse på hhv. 33 procent ved

stiftelser og 50 procent ved tilbudspligt. I 2015 blev dette krav hævet til 60

procent i alle tilfælde. Formålet med denne ændring var at skabe et større

engagement i driften af foreningen. Samtidig blev der indsat en ny bestem-

melse i andelsboliglovens § 3a, som sikrer, at der ved stiftelser udarbejdes

retvisende budgetter med ﬂere ﬁnansieringsforslag og et sammenligneligt

budgetforslag med et 30-årigt fastforrentet realkreditlån. Budgetterne skal

dække en 10-årig periode fra stiftelsen og må ikke indeholde indtægter fra

fremtidige salg af ledige lejligheder. Endelig blev der med lovændringerne,

som trådte i kraft 1. januar 2015, indsat bestemmelser om udarbejdelse af

yderligere nøgleoplysninger til fremlæggelse på den årlige generalforsamling.

MERE ROBUSTE ANDELSBOLIGFORENINGER

2017-

2018

I 2017 blev der af Erhvervsministeriet nedsat en arbejdsgruppe, som skulle se

på ansvarlig drift af andelsboliger. ABF deltog i arbejdsgruppen, som afrappor-

terede i maj 2017. Arbejdsgruppens anbefalinger førte til den politiske aftale

om mere robuste andelsboligforeninger af 27. november 2017. Dette arbejde

mundede ud i de yderligere stramninger af andelsboligloven, som blev vedta-

get ved lov 2018-05-29 nr. 555 om mere robuste andelsboligforeninger.

Ved den lovændring, som trådte i kraft 1. juli 2018, blev der indført regler om,

at der ved en andelsboligforenings stiftelse skal foreligge vedligeholdelses-

planer for ejendommen, som dækker en periode på mindst 15 år fra

tidspunktet for erhvervelsen af ejendommen.

Der blev desuden indført krav om, at 50 procent af realkreditlånet skal være

med betaling af afdrag. Denne begrænsning i muligheden for at stifte andels-

boligforening med 100 procent afdragsfrie realkreditlån sikrer andelsbolig-

foreningerne mod stigning i renteydelser. En nystiftet andelsboligforening må

desuden ikke før tre år efter lånets udbetaling eller kredittens stiftelse indgå

aftale om omlægning til en låneaftale med afdragsfrihed.

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

KAPITELTITEL

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

TILBUDSPLIGT

Det følger af lejelovens og andelsboligforeningslovens regler, at en udlejningsejendom ved salg skal tilby-

des lejerne, før ejendommen kan afsættes til anden side. Ønsker en udlejer (ejer) at sælge en ejendom, så

har udlejeren altså pligt til at tilbyde ejendommen til lejerne i ejendommen, som så kan beslutte at oprette

en andelsboligforening, som køber ejendommen.

Lovgivningens regler om tilbudspligt gælder for ejendomme, som helt eller delvist benyttes til beboelse.

Lovgivningen stiller dog det yderligere krav til ejendommen, at denne, såfremt den kun bruges til beboelse,

skal have seks eller ﬂere lejligheder, før udlejer (ejer) har pligt til at tilbyde lejerne ejendommen, hvis den

sættes til salg. Hvis ejendommen ikke kun bruges til beboelse, men også huser erhverv eller lignende, skal

der være mindst 13 beboelseslejligheder i ejendommen, før udlejer (ejer) har pligt til at tilbyde lejerne at

overtage ejendommen.

Lejerne skal minimum have ti uger til at træffe beslutning om at købe ejendommen som

andelsboligforening. Ugerne i juli tæller ikke med.

A/B Nybo

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

Bilag og ekstra materiale kan downloades

KAPITELTITEL

på abf-rep.dk/andelsboligviden

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

OMGÅELSE AF

TILBUDSPLIGTEN

Lejelovens kapitel XVI indeholder tilbuds-

pligten, som giver lejere rettigheder, når

deres boliger står til at skulle sælges. I den

situation har de mulighed for at overtage

ejendommen på samme vilkår som en ude-

frakommende køber. Sådan har lovgivningen set ud

siden 1975, og det er kun i ganske særlige tilfælde, at

lejerne ikke har lovfæstet forkøbsret til deres boliger.

Tilbudspligten har over den lange historiske bane

betydet gode forhold for lejere, som har ønsket at

overgå til at blive andelshavere og i fællesskab drive

ejendommen som en forening. Det har imidlertid vist

sig, at der med den nuværende lovgivning er mulig-

hed for at omgå intentionen og det tiltænkte formål

med tilbudspligten.

Udlejningsejendomme handles i stort omfang, og her

har ABF konstateret en tendens til, at ejendomsejere

undertiden forsøger at omgå tilbudspligten bl.a. ved

at etablere ejerskab i selskabsform. Flere ejendoms-

mæglervirksomheder opererer således med kon-

struktioner, hvorved tilbudspligten kan undgås. I den

forbindelse tales der ofte om henholdsvis ”minori-

tetsﬁnten” og ”dobbelt-holding-ﬁnten”.

Problemet med formuleringen af tilbudspligten er

blandt andet blevet aktuel i forbindelse med

Carlsbergfondets salg af 700 lejemål til tre

pensionskasser i 2016.

21%

30%

Ejendoms-

selskab A/S

køber c

køber b

køber a

49%

Minoritetsﬁnten:

Ved at sælge en udlejningsejendom til mindst tre nye aktieejere, hvoraf ingen ejer mere end 50 procent,

udløses tilbudspligten ikke, og ejendomsinvestoren undgår at give lejere forkøbsret på deres bolig.

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

OMGÅELSE AF TILBUDSPLIGTEN

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

UDFORDRINGER

LØSNINGER

►

Lovgiver har indsat en bestemmelse i

lejelovens § 102, som sikrer at tilbudspligten

også er gældende for lejere i ejendomme ejet af

ejendomsaktie- og anpartsselskaber. Retspraksis

har imidlertid vist, at denne bestemmelse let kan

omgås ved, at salget sker til ﬂere ejere – hvor

ingen af de nye ejere opnår aktiemajoritet. Det

betyder, at majoritetskravet de facto udgør en

mulighed for omgåelse af tilbudspligten.

Lejelovens præceptive regel om tilbudspligt

udvandes ved udlejers etablering af ejendoms-

aktieselskaber. Det har vist sig, at reglerne om

tilbudspligt i ﬂere tilfælde er blevet omgået, når

ejerskabet etableres i selskabsform; hvor den

tinglyste ejer er et ejendomsaktieselskab eller

-anpartsselskab.

►

ABF anbefaler en opstramning af lejelovens §

102, således at tilbudspligten sikres ved enhver

reel overdragelse af en beboelsesejendom.

Det har ikke været hensigten at etablere en

mulighed for 100 procent aktieoverdragelse i

ejendomsselskaber uden tilbudspligt. Derfor er

det nødvendigt med en omformulering af det

såkaldte majoritetskrav. ABF foreslår, at reglen

ændres ved at ændre fokus fra erhververen (kø-

ber) til overdrageren (ejer), således at tilbuds-

pligten udløses ved en handel med ejendommen,

såfremt sælger herved mister majoriteten af

stemmer i selskabet.

►

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

OMGÅELSE AF TILBUDSPLIGTEN

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

BAGGRUND

Lejelovens kapitel XVI indeholder regler om

tilbudspligt. Lejelovens regler er i henhold til

lejelovens § 105 præceptiv, hvilket betyder, at

reglerne ikke ved aftale kan fraviges til skade for

lejerne. Reglerne om tilbudspligt er forholdsvis

enkle. Når en ejendom eller en del af en ejen-

dom udbydes til salg, skal lejerne have tilbudt

at overtage ejendommen til samme købesum,

kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren

kan opnå ved salg til anden side. Lejerne kan

således overtage ejendommen ved at danne en

andelsboligforening og betale sælger den samme

købspris, som sælger beviseligt kunne få for

ejendommen i fri handel til en tredje mand.

Reglerne om tilbudspligt ﬁnder anvendelse på

alle ejendomme, der udelukkende anvendes til

beboelse, såfremt den indeholder mindst seks

beboelseslejligheder. Hvis ejendommen også

indeholder erhvervslejemål eller lignende, er

minimumsboligkravet 13 lejligheder. Der er

således i lovens § 100 sat en nedre grænse for

ejendommens størrelse.

Som lejelovens regler om tilbudspligt er formule-

ret i dag, har lejerne ti uger til at tage stilling til,

om de vil købe ejendommen på andelsbasis.

A/B Nybo

Omgåelse

Hensigten med indførelsen af lejelovens regler

om tilbudspligt i 1975 var utvivlsomt, at alle bebo-

elsesejendomme, der opfylder minimumskravene,

skulle være omfattet af reglerne om tilbudspligt.

Det har vist sig, at reglerne om tilbudspligt i ﬂere

tilfælde har kunnet omgås, når ejerskabet etab-

leres i selskabsform, hvor den tinglyste ejer er et

ejendomsaktieselskab eller –anpartsselskab.

Der kan være gode grunde til, at det kan være

hensigtsmæssigt at eje en ejendom i selskabs-

form, men det bør ikke fritage ejerne for gen-

nemførelse af tilbudspligten efter lejelovens

kapitel XVI.

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

KAPITELTITEL

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

Ejendomsaktieselskaber og

ejendomsanpartsselskaber

som ejendomsejere

Ejes en udlejningsejendom af et ejendomsaktie-

selskab, er aktieselskabet den tinglyste ejer.

Sælger ejendomsaktieselskabet ejendommen til en

ny ejer, vil dette ejerskifte blive registreret i ting-

bogen. Ejerskiftet skal tinglyses. Tinglysningsdom-

meren sikrer af egen drift, at lejelovens regler om

tilbudspligt overholdes.

Hvis ejendomsaktieselskabet ikke sælger ejen-

dommen, men derimod overdrager aktierne i ejen-

domsaktieselskabet til en ny aktieejer, vil dette reelle

ejerskifte af ejendommen ikke skulle registreres i

tingbogen. Når aktier i et almindeligt aktieselskab

overdrages til en ny ejer, skal overdragelser på mere

end fem procent registreres i det offentlige ejer-

overdrage alle aktier i ejendomsaktieselskabet til en

ny ejer, vil dette ejerskifte blive registreret, men ikke

i tingbogen.

Det har ikke været hensigten med indsættelsen af 2.

punktum i lejelovens § 102 ved lov nr. 330 af 4. juli

1996 at etablere en mulighed for 100 procent aktie-

overdragelse i ejendomsselskaber uden tilbudspligt.

Tværtimod er reglen indsat for at sikre tilbudspligt

selv ved successiv overdragelse af aktier til ny ejer i

det øjeblik, den nye aktieejer erhverver mere end 50

procent af aktiekapitalen. Det vil sige, at den aktie-

overdragelse, som udløser tilbudspligten, kan være

en mindre overdragelse af aktierne til en ny ejer, hvis

den nye ejer ved netop denne overdragelse får mere

end 50 procent af aktiekapitalen.

Reglen kan meget nemt ændres ved at ændre fokus

fra erhververen (køber) til overdrageren (ejer).

Teksten kunne f.eks. ændres til:

”Den (tilbudspligten) gælder endvidere

ved overdragelse af aktier og anparter i

aktie- og anpartsselskaber, når hidtidige

ejer af aktier eller anparter ved salget

ikke længere har majoritet af stemmer i

selskabet.”

Derved foregår der ikke den nødvendige kontrol af,

at tilbudspligten i lejeloven overholdes.

Lovgiver har forsøgt at indsætte en bestemmelse i

lejelovens § 102, som skulle sikre, at tilbudspligten

også er gældende for lejere i ejendomme ejet af

ejendomsaktie- og anpartsselskaber.

Teksten i lejelovens § 102, stk. 1. 2. punktum lyder

således:

Dobbelt holdingstruktur

Etableres ejerskab af en udlejningsejendom

i en dobbelt holdingstruktur, udløser salg af

aktier eller anparter i holdingselskabet ikke

tilbudspligt af den reelt handlede

beboelsesejendom.

Højesteret har i en dom fra 1993 (UfR

1993.868H) fastslået, at bestemmelsen i

lejelovens § 102, stk. 2, 2. punktum ikke

kan anvendes i det tilfælde, hvor der ikke

sker overdragelse af aktier eller anparter

i dette selskabs moderselskab. Det frem-

går direkte af højesterets præmis, at i det

omfang lovgiver ønsker, at en overdragelse

af aktier i holdingselskabet skal udløse

tilbudspligt, vil det kræve en lovændring.

”Den (tilbudspligten) gælder endvidere

ved overdragelse af aktier og anparter i

aktie- og anpartsselskaber, når erhverve-

ren derved opnår majoritet af stemmer i

selskabet.”

Retspraksis har imidlertid vist, at denne bestemmelse

meget let kan omgås. Et ejendomsaktieselskab kan

nemlig overdrage aktierne i et ejendomsselskab 100

procent, uden at dette udløser tilbudspligt. En over-

dragelse af alle aktier i et ejendomsselskab udløser

ikke tilbudspligt, såfremt overdragelsen sker til ﬂere

nye ejere af aktier, uden at én af de nye ejere opnår

majoritet af stemmer i selskabet. I sådanne tilfælde

skal der således overdrages aktier til mindst tre nye

aktieejere.

Denne praksis er blevet lagt fast ved Østre Landsrets

dom fra 2004, som refereret i UfR2004.2221.

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

Bilag og ekstra materiale

KAPITELTITEL

kan downloades

på abf-rep.dk/andelsboligviden

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

ENERGIRENOVERING

– ANDELSBOLIGFORENINGER VIL OGSÅ VÆRE

GRØNNE

Klimaforandringerne og konsekvenserne

heraf optager mange. Særligt spørgsmålet

om, hvordan vi som borgere og samfund

effektivt kan imødegå klimaproblematikkerne.

Andelsboligforeninger kan som bygningsejere foku-

sere på klima og bæredygtighed ved bl.a.

energieffektivisering.

Der har været stort fokus på energieffektivisering i

nybyggeriet, men der udestår et stort potentiale for

energibesparelser i den eksisterende bygningsmasse.

Andelsboliger udgør omtrent syv procent af byg-

ningerne i Danmark og er i stort omfang beliggende

i gamle etageejendomme. Andelsboligforeninger står

typisk foran dyre renoveringsprojekter, såsom gen-

nemgribende facaderenovering, nyt tag eller udskift-

ning af døre og vinduer i hele foreningen.

Energirenovering af disse ejendomme vil udgøre et

væsentligt bidrag til den samlede indsats for CO

reduktion. Alligevel kan ABF konstatere, at andels-

boligforeninger ofte bliver overset, når der udformes

grønne støtteordninger til bl.a. energirenovering.

Potentialet for energirenovering er stort i mange

andelsboligforeninger, og selvom ﬂere foreninger

investerer i energirenovering, så er økonomien dog

en barriere for mange, fordi energirenovering ofte

har en lang tilbagebetalingstid.

Når det kommer til energirenovering og CO

reduktion, så kræver det, særligt i de ældre bygninger

i de større byer, at investeringen i energirenoveringen

hurtigt tjenes ind igen på løbende besparelser. En

længere tilbagebetalingstid på energirenovering kan

være særligt problematisk i en andelsboligforening,

fordi bestyrelsen kan have svært ved at ﬁnde

opbakning til projektet blandt andelshavere, som

ikke nødvendigvis ser sig boende i ejendommen også

efter 15-20 år. En lang tilbagebetalingstid er et større

problem i andelsboligforeninger end eksempelvis

ejerboliger pga. prisreglerne for andelsboliger.

Ved overdragelser stiger prisen nemlig ikke nødven-

digvis som følge af, at der er foretaget energirenove-

ring. Derfor er en kort tilbagebetalingstid afgørende

for at sikre energirenoveringer i andelsbolig-

foreninger. Dette kan opnås ved at subsidiere

renoveringsprojekterne.

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

ENERGIRENOVERING

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

UDFORDRINGER

LØSNINGER

►

Det er en udfordring, at den nuværende grønne

støtteordning i form af BoligJobordningen er

indrettet på en måde, så de 9.000 private

andelsboligforeninger ikke kan drage nytte af

den. BoligJobordningen giver mulighed for at fra-

drage lønudgifter ifm. energiforbedringer og kan

benyttes af privatpersoner. Det betyder, at en

almindelig hus- eller sommerhusejer sagtens kan

bruge fradraget til energirenovering som f.eks.

klimaskærm. En andelshaver kan dog kun bruge

fradraget til renovering indvendigt i boligen,

eftersom det er andelsboligforeningen, der er

ansvarlig for det udvendige. Derfor kan den

nuværende ordning ikke bruges som økonomisk

støtte til energiforbedringer såsom isolering

og udskiftning af tag og vinduer i

andelsboligforeninger.

Det vil ikke være en gangbar løsning blot at

inkludere andelsboligforeninger i BoligJobordnin-

gen. Dette skyldes, at andelsboligforeninger som

hovedregel ikke har skattepligtig indkomst, og

de kan derfor ikke drage nytte af en

fradragsordning.

►

Set i lyset af at boliger og bygninger står for

en stor andel af Danmarks samlede udledning

af CO

, så er det nødvendigt med en ambitiøs

energirenoveringsstrategi, hvor der afsættes

midler målrettet energirenovering. ABF foreslår

en tilskudsordning, der kan fremvirke kortere til-

bagebetalingstider på andelsboligforeningernes

renoveringsprojekter. En tilskudsordning vil være

en oplagt måde at sikre tidssvarende og energi-

effektive boliger til alle – uanset ejerform.

En anden løsningsmodel kan være ”grønne”

lån, som differentierer sig i forhold til en anden

belåning. Hvis man som forening gerne vil låne

penge til forbedring af indeklimaet og spare på

energien, så skulle der være mulighed for at få

en ﬁnansiering, som både gav lavere rente,

lavere løbetid og måske også en større

belåningsprocent.

ABF opfordrer helt overordnet til, at man

undersøger og bruger udenlandske erfaringer. I

eksempelvis Tyskland har man indført målrettede

tilskud og statsgaranterede lån. Hermed har man

sikret, at knap en fjerdedel af boligmassen er

blevet energirenoveret – og desuden skabt en

kvart million jobs.

►

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

ENERGIRENOVERING

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

BAGGRUND

Bygninger er blandt samfundets

største energiforbrugere med et

el- og varmeforbrug, der svarer

til omtrent 40 procent af Dan-

marks samlede energiforbrug.

Af de 40 procent anvendes

2/3 til opvarmning, ventilation

og køling. Mere end 200.000

bygninger har energimærke F

eller lavere.

40%

Når det kommer til energiforbrug, så er en af de helt

store udfordringer for Danmark de eksisterende byg-

ninger, fordi nybyggeri kun udgør omtrent én procent

af bygningsmassen. Samtidig er omkring 75 procent

af bygningerne opført før de skærpede energikrav

(1977). De eksisterende bygninger bruger i

gennemsnit 140 kWh/m2/år.

75%

opført Før 1977

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

24%

Nybyggeri

KAPITELTITEL

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

19%

12%

14%

forhindringer i

forhold til at

igangsætte

renoverings-

projekter

Økonomi, manglende

tilskud eller for svært at

få realkreditlån

for lang

tilbagebetalingstid

Manglende tid

eller overblik

andet/ved ikke

En tidligere undersøgelse foretaget blandt ABF’s

medlemmer viser, at der er stort potentiale for

energirenoveringer i andelsboligforeninger, men ofte

udgør økonomien en barriere. Ifølge undersøgelsen

er der stor interesse for energirenoveringsprojekter,

men disse opleves ikke som umiddelbart rentable

pga. vanskeligheder med økonomi og ﬁnansiering.

55%

I medlemsundersøgelsen svarede ca. 55 procent af

de adspurgte bestyrelser, som havde behov for at

energirenovere, at det var økonomiske omstændig-

heder, der havde forhindret foreningerne i at sætte

gang i de ønskede renoveringsprojekter. I forlængelse

heraf svarede 44 procent, at de ville kunne frem-

skynde projekterne, hvis der var mulighed for at

få tilskud.

ABF kan altså konstatere, at økonomien er en af de

grundlæggende barrierer for energirenovering, hvor

vores medlemmer svarer, at der er for lang tilbage-

betalingstid på energirenoveringer, at det er for svært

at optage realkreditlån, og at de mangler en grøn

tilskudsordning i stil med BoligJobordningen.

Faktorer der

kunne

fremskynde

igangsættelse

Mulighed for tilskud

Mulighed for gratis

energikonsultation

Lettere at optage

lån til formålet

andet/ved ikke

Undersøgelsen er foretaget i november

2015 blandt ca. 400 af ABF’s medlemmer

21%

27%

44%

<30%

En undersøgelse fra Skatteministeriet har tidligere

vist, at under 30 procent af BoligJobordningen er

gået til energirenoveringer. Det niveau kan landets

andelsboligforeninger hæve og dermed bidrage til at

indfri regeringens klimamål.

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

Bilag og ekstra materiale kan downloades

KAPITELTITEL

på abf-rep.dk/andelsboligviden

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

BOFÆLLESSKABER OG BARRIERER

FOR ANDELSBOLIGFORMEN

Bofællesskaber er en boform, som igen

er blevet populær. Her har man sin

egen, private bolig, men indgår samtidig

i et fællesskab. Derfor kan attraktive bofællesskaber

være med til at løfte en by eller et område ved at

tiltrække eller fastholde borgere.

Bofællesskabet anses som en oplagt boligform for

den travle børnefamilie, men også seniorbofælles-

skabet er i den seneste tid blevet foreslået som en

god boligform for ældre, da det muliggør socialt

samvær og aldersvenlige rammer. Undersøgelser

foretaget af VIVE og Realdania viser, at mange ældre

ønsker at ﬂytte i seniorbofællesskaber. På nuværende

tidspunkt er der dog kun få ældre danskere, der bor i

deciderede seniorbofællesskaber, da udbuddet

stadig er beskedent.

Bofællesskaber kan både organiseres som ejer-,

lejer- og andelsboliger. En andelsboligforening er ofte

den bedste model til fællesskaber – og rammer den

gruppe, der ønsker en boligform midt imellem ejer-

bolig og lejebolig. Andelsboligforeningen er derfor

oplagt til at danne rammen for et bofællesskab, både

i økonomisk, praktisk og social forstand. Som led i

at øge udbuddet af (senior)bofællesskaber vil det

derfor være hensigtsmæssigt at mindske barriererne

for at opføre andelsboligforeninger og desuden gøre

det lettere for ældre at blive boende eller ﬂytte i

en andelsbolig.

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

BOFÆLLESSKABER OG BARRIERER FOR ANDELSBOLIGFORMEN

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

UDFORDRINGER

LØSNINGER

►

I mange tilfælde er der en økonomisk barriere

for at opføre nye bofællesskaber. Det er langt fra

de ﬂeste ældre, der har ressourcerne til selv at

ﬁnansiere et seniorbofællesskab.

Beboersammensætningen i mange andels-

boligforeninger ude i landet indikerer, at mange

foreninger de facto udgør seniorbofællesskaber.

Andelsboligen er en boligform, hvor man hjælpes

om det praktiske. Det betyder, at det er en god

boligform for ældre. Derfor er forringelserne i

boligstøtteordningerne problematiske, fordi det

kan være en økonomisk udfordring for en del

ældre enten at blive boende i andelsboligen eller

at ﬂytte i andelsbolig.

►

Såvel boligorganisationer, private investorer,

udviklere som kommuner spiller en vigtig rolle

i at imødekomme efterspørgslen på boliger i

bofællesskaber. En efterspørgsel, som forventes

at stige i takt med den demograﬁske udvikling.

Lovgivningen på andelsboligområdet har skif-

tet gennem tiderne, og tidligere har det været

en mulighed at få offentlig støtte til at bygge

andelsboligforeninger. ABF peger på det gavnlige

ved at genindføre denne mulighed enten som

tilskud eller lånegaranti, hvilket vil muliggøre op-

førelsen af ﬂere bofællesskaber på andelsbasis.

ABF anbefaler, at man genindfører boligydelse

som tilskud for ældre, fordi det vil styrke bolig-

mobiliteten. Derudover vil det være samfunds-

økonomisk fornuftigt, idet boligydelse vil give

en længere respit, før behovet for en plejebolig

melder sig – og det vil derfor forebygge en for

tidlig visitation til plejebolig.

►

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

BOFÆLLESSKABER OG BARRIERER FOR ANDELSBOLIGFORMEN

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

BAGGRUND

ønsker at flytte i

seniorbofællesskab

32%

bor p.t. i

seniorbofællesskab

Kilde: VIVE 2019

En ny undersøgelse foretaget af VIVE, Det nationale

forsknings- og analysecenter for velfærd, viser, at

der er stor efterspørgsel på seniorbofællesskaber. En

tredjedel af det adspurgte ældrepanel svarede, at de

ønskede at ﬂytte i seniorbofællesskab. Tidligere har

Realdania vist, at der er 80.000 seniorer, der ønsker

at bo i seniorbofællesskab.

Det er særligt respondenter i aldersgruppen

52-62-årige, der godt kunne tænke sig at bo i bofæl-

lesskab. Andelen, der godt kunne tænke sig at bo i

bofællesskab, er dobbelt så stor blandt de 52-62-

årige som blandt de 82-97-årige

På nuværende tidspunkt er der dog endnu kun få

(tre procent) ældre danskere, der bor i deciderede

seniorbofællesskaber, da udbuddet er beskedent.

Derfor kan man tale om, at der generelt er et stort

efterslæb fra mangel på boligfællesskaber de

seneste mange år.

overvejer at flytte i

seniorbofællesskab

inden for de næste fem år

80.000

Der er p.t.

5.562

Ældre står i gennemsnit på

venteliste i hvert seniorbofællesskab

boliger

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

Kilde: Realdania 2017

KAPITELTITEL

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

Boligydelse

Siden 2008 ydes boligydelse som et lån til modtage-

re af invaliditetsydelse og til folke- og førtids-

pensionister, som er private andelshavere.

Førtidspensionen skal være tilkendt før 1. januar

2003. Er førtidspensionen tilkendt senere, er der ikke

mulighed for at få udbetalt boligydelse.

Pensionister, der bor i andelsbolig kan søge kom-

munen om boligydelse. Hvis pensionisten opfylder

kriterierne for at få boligydelse, udbetales den som

et lån, der skal betales tilbage til kommunen.

Den gamle ordning omfatter andelshavere, som

uafbrudt har modtaget boligstøtte til sin nuværende

bolig fra et tidspunkt før 2008. Den gamle ordning

indebærer, at 40 procent af den fulde boligydelse gi-

ves som et tilskud, som andelshaveren ikke skal be-

tale tilbage. De resterende 60 procent er et lån, som

tilbagebetales til kommunen. Denne ordning ophører,

hvis man ﬂytter og dermed skal søge boligydelse

på ny. Andelshavere, som er omfattet den såkaldte

gamle ordning, er altså afskåret fra muligheden for

at ﬂytte internt i foreningen til eksempelvis en mere

ældrevenlig lejlighed i stueetagen.

Boligydelse

(ny ordning)

Boligydelse

(gl. ordning)

ABF mener, at afskaffelsen af tilskudsdelen til

modtagere (pensionister) af boligydelse i private

andelsboliger hæmmer mobiliteten på boligmarkedet

og rammer samtidig de mange andelsboliger, der

er ældreegnede, da mange ældre afholder sig fra at

ﬂytte i andelsbolig og i stedet bliver boende i gamle

lejeboliger, hvor de kan modtage fuld boligstøtte

som tilskud.

I dag er omtrent 45.000 ud af knap 200.000

andelshavere over 65 år, og andelen er stigende, da

mange ældre tiltrækkes af muligheden for at ﬂytte i

moderne, seniorvenlige boliger med minimale vedli-

ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

100% Lån

geholdelsesbyrder og stort fællesskab. Da bolig-

ydelsen kun ﬁndes som lån, har færre ældre mulighed

for at ﬂytte i andelsbolig, og boligformen henvender

sig derfor primært til velstillede pensionister med

medbragte formuer. Herudover er en af de uhensigts-

mæssige konsekvenser, at mange ældre andels-

havere med de nuværende regler fastholdes i ueg-

nede boliger. Vi ser ældre andelshavere, der egentlig

gerne vil ﬂytte til en mindre eller mere handicapvenlig

andelsbolig, men som alligevel bliver boende, fordi

deres økonomiske muligheder for at ﬂytte er

voldsomt forringede.

Bilag og ekstra materiale kan downloades

KAPITELTITEL

på abf-rep.dk/andelsboligviden

60% Lån

40% tilskud

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

OM ANDELSBOLIGFORMEN

I Danmark er der omtrent 9.000 andelsboligforenin-

ger med 210.000 andelsboliger. Ifølge Danmarks

Statistik bor der 1,8 personer i hver andelsbolig. Det

betyder, at der er cirka 375.000 mennesker, der bor i

andelsbolig i Danmark.

Andelsboligformen er mest udbredt i de større byer,

men har bredt sig som boligform over det meste af

landet. Ikke kun som lejligheder, men også som

række- og parcelhuse.

Andelsboligformen er historisk opstået for at imø-

degå ustabile lejeforhold og dårlige boligforhold.

Det kendetegner andelsboligen, at den placerer sig

mellem lejer- og ejerformen. Andelshaverne driver

ejendommen i fællesskab, har demokratisk indﬂydel-

se og har brugsret over sin egen bolig.

Andelsboligformen er en god mulighed på boligmar-

kedet, som man bør fastholde og fremme som en

tredje boligform mellem lejer-og ejerbolig, for at sikre

et varieret boligudbud, der giver blandede byer og

social sammenhængskraft.

►

Andelsboligformen giver andelshavere muligheden for at drive en ejendom i fællesskab ud fra demokratiske

principper. Det betyder, at beboerne har en væsentlig indﬂydelse på deres egen bolig.

Andelsboliger udgør et væsentligt supplement til byens boliger, fordi de er en økonomisk overkommelig bolig-

form for personer med mellemindkomster. Det er en bred gruppe af mennesker, der køber andelsboliger, men

de har til fælles, at de ønsker at have deres bolig i fællesskab med andre.

Andelsboligforeningen er i en beslutningsmæssig henseende en agil organisationsform, fordi man i fællesskab

kan ændre foreningens vedtægter i overensstemmelse med andelshavernes ønsker.

Andelsboligformen er en tryg boligform, fordi andelsboligforeningen skaber rammerne for både økonomisk,

praktisk og socialt fællesskab.

Andelsboliger er på grund af lavere transaktionsomkostninger nemme at omsætte, hvilket øger mobiliteten.

►

BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 33: Materiale fra mødet i Boligudvalget d. 28/11-19, fra ABF

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF)

er en uafhængig landsdækkende interesseorganisation,

som har til formål at varetage private andelsbolig-

foreningers interesser. ABF er en non-proﬁt

organisation

uden kommercielle interesser.

Vester Farimagsgade 1, 8.

1606 København V

www.abf-rep.dk

[email protected]

33 86 28 30