Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del Bilag 123
Offentligt
2253041_0001.png
Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner
§ 29 b.
§ 29 c gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller
færre beboelseslejligheder. I ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder § 29 c,
såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af
andelsboligforeningen.
Stk. 2.
I ejendomme opført efter den 1. januar 1995 gælder § 29 c, hvis ejendommen
omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, da den blev taget i brug.
§ 29 c.
Reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje finder anvendelse for
ejendomme omfattet af § 29 b. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige
den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse,
kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er
reguleret efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med
lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i
tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er
reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at
være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens
driftsudgifter mv. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne
opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold
omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje
.
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 123: Supplerende høring - Vedrørende udkast til ny lov om leje og lov om boligforhold (Sammenskrivning af lejelovgivningen), fra boligministeren
3.5.1. Gældende ret
3.5.1.1. Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner
Af den gældende boligreguleringslovs § 29 b følger det, at reglerne i kapitel IV A gælder for
lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.
I ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen
er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.
Bestemmelsen medfører, at der, såfremt ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller
færre beboelseslejligheder, gælder særlige regler for lejefastsættelse og
–regulering
i
ejendommen. Tilsvarende gælder særlige regler, såfremt ejendommen ejes af en
andelsboligforening, og andelsboligforeningen pr. 1. januar 1995 udlejede 6 eller færre
beboelseslejligheder.
Af den gældende boligreguleringslovs § 29 c følger det, at reglerne om ændring af lejevilkår i
kapitel VIII i lov om leje gælder for ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med
indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke
væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til
beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i
kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for
lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske
sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke findes
sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for
sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40
indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag af disse oplysninger
ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt.
gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje.
Bestemmelsen medfører, at lejen for de mindre ejendomme i regulerede kommuner, ikke
fastsættes efter de reglerne om omkostningsbestemt husleje, men i stedet efter det lejedes
værdi, dog med den modifikation, at der kun kan ske sammenligning med lejeforhold, hvor
lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7.
Kan der ikke findes sammenligningslejemål kan huslejenævnet fastsætte lejen ved at indhente
oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v., og på dette grundlag ansætte den leje, som
vil kunne opkræves. Dette kaldes et skyggebudget.
Af den gældende boligreguleringslovs § 29 d følger det, at reglerne om lejefastsættelse for
indeksfinansieret boligbyggeri i kapitel VIII A i lov om leje gælder for ejendomme, hvis
opførelse er finansieret med indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit.
Bestemmelsen medfører, at lejen i mindre ejendomme, hvis opførelse er finansieret med
indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit fastsættes efter lejelovens regler om
lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri.
Af den gældende boligreguleringslovs § 29 e følger det, at ud over de i §§ 29 c og 29 d nævnte
regler gælder reglerne om forbedringer mv. i kapitel X i lov om leje.
Bestemmelsen angiver, at lejelovens regler i kapitel X om forbedringer også finder anvendelse
for småhuse.
3.5.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 123: Supplerende høring - Vedrørende udkast til ny lov om leje og lov om boligforhold (Sammenskrivning af lejelovgivningen), fra boligministeren
2253041_0003.png
3.5.2.1. Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner
Reglerne om huslejeregulering for mindre ejendomme foreslås med sproglige justeringer
videreført i lejelovens kapitel 5.
Som en ny bestemmelse foreslås § 29 b, stk. 2, som fastslår, at § 29 c gælder i ejendomme
opført efter den 1. januar 1995, hvis ejendommen omfattede 6 eller færre
beboelseslejligheder, da den blev taget i brug. Da der har været tvivl om retsstillingen på
området, ønskes dette klarlagt ved indførelse af denne bestemmelse. Denne ændring kan have
karakter af en materiel ændring.
Der foreslås endvidere redaktionelle ændringer, idet den gældende boligreguleringslovs § 29 c,
1. pkt., foreslås omformuleret, således at det ikke af bestemmelsen fremgår, at reglerne ikke
gælder for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån i henhold til § 29, stk. 2, i
lov om realkredit. Denne del foreslås i stedet indført som et nyt stykke i § X i kapitel 1.
Den gældende boligreguleringslovs § 29 d foreslås ikke videreført, idet bestemmelsen må
anses for overflødig, da lejelovens kapitel om huslejeregulering for indeksfinansieret
boligbyggeri allerede vil finde anvendelse for ejendommene, når både reglerne om
omkostningsbestemt leje samt huslejeregulering for mindre ejendomme ikke finder anvendelse
for ejendommene.
Den gældende boligreguleringslovs § 29 e foreslås ikke videreført, idet bestemmelsen må
anses for overflødig, da lejelovens regler om forbedringer allerede finder anvendelse, når
boligreguleringslovens regler på området ikke finder anvendelse.
Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.
Til 29 b
Efter den gældende boligreguleringslovs § 29 b, gælder reglerne i kap. IV A for lejeforhold i
ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.
I
ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er
6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen
I
§ 29 b, stk. 1, 1. pkt.,
foreslås, at § 29 c gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1.
januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.
Bestemmelsen har sammen med de øvrige regler om småejendomme til formål at lempe den
administrative byrde for beregning og varsling af den omkostningsbestemte leje i små
ejendomme.
Reglerne om småejendomme gælder for ejendomme, som pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller
færre beboelseslejligheder. Reglerne gælder alene i regulerede kommuner og ikke for
ejendomme, som er omfattet af reglerne om 80 pct. ejendomme, jf. BRL § 4, stk. 3.
Reglerne om omkostningsbestemt leje gælder omvendt ikke for de ejendomme, som havde 6
eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995, jf. BRL § 4, stk. 5. Der er dog en række
bestemmelser som alligevel finder anvendelse.
Det afgørende er antallet af beboelseslejligheder d. 1. januar 1995. Det er således uden
betydning, hvor mange beboelseslejligheder ejendommen indeholdte før eller efter d. 1. januar
1995.
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 123: Supplerende høring - Vedrørende udkast til ny lov om leje og lov om boligforhold (Sammenskrivning af lejelovgivningen), fra boligministeren
2253041_0004.png
Ved opgørelsen af antallet af beboelseslejligheder anvendes det udvidede ejendomsbegreb, jf.
BRL § 4 a. Det ville altså fx være en storejendom, hvis 7 ejerlejligheder, der pr. 1. januar 1995
henhørte under samme ejerforening og ejedes af samme ejer.
Det er antallet af beboelseslejligheder, som er afgørende for, om ejendommen er omfattet af
reglerne i dette kapitel. Antallet af klubværelser eller erhvervslejligheder har som
udgangspunkt ikke betydning for ejendommens status. Er ejendommen omfattet af reglerne
om 80 pct. ejendomme, jf. BRL § 4, stk. 3, vil reglerne om småejendomme dog ikke finde
anvendelse. Det er ligeledes uden betydning, om beboelseslejlighederne er udlejet eller ej.
Ved en beboelseslejlighed forstås et eller flere lokaler til beboelse, som indeholder
selvstændigt køkken, og som har indlagt vand og afløb. Begrebet beboelseslejlighed omfatter
således bl.a. villaer, lejligheder og rækkehuse, som opfylder de nævnte betingelser. Blandede
lejemål indgår tillige, når de opfylder betingelserne.
Eventuelle enkeltværelser udlejet til beboelse har
ejendommen kan klassificeres som en småejendom.
således
ingen
indflydelse
på
om
Er en ejendom omfattet af reglerne i dette kapitel, gælder de for al udlejning til beboelse i
ejendommen, også eventuelle enkeltværelser.
Det er som udgangspunkt uden betydning, om anvendelsen var lovlig. En ulovlig anvendelse til
beboelse skal således medregnes ved opgørelsen. Det gælder dog ikke, hvor anvendelse til
andet end beboelse har været i strid med reglerne om benyttelse af boliger i BRL kapitel 7. Har
en del af en ejendom således den 1. januar 1995 været benyttet til andet end beboelse i strid
med reglerne om benyttelse af boliger, skal den del af ejendommen medregnes som beboelse i
opgørelsen. I sidste ende beror det dog på en konkret vurdering, hvori bl.a. kan indgå, hvem
der har etableret det ulovlige forhold.
I stk. 1,
2. pkt.,
foreslås, at i ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder § 29 c,
såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af
andelsboligforeningen.
Bestemmelsen fastslår særlige regler for kvalificeringen af småejendomme, når ejendommene
ejes af andelsboligforeninger. Her gælder, at udlejes der pr. 1. januar 1995 af
andelsboligforeningen 6 eller færre beboelseslejligheder, gælder reglerne om småejendomme i
ejendommen.
Bestemmelsen skal læses i forbindelse med 1. pkt. og det er derfor stadig forholdene pr. 1.
januar 1995, som er afgørende for ejendommens status. Reglen fastsætter således alene,
hvilke lejeligheder der skal medregnes, når det skal opgøres, hvor mange lejligheder der var
udlejet pr. 1. januar 1995.
Det er en forudsætning for at falde ind under bestemmelsen, at ejendommen til stadighed ejes
af en andelsboligforening. En ejendom med fx 10 beboelseslejligheder, som pr. 1. januar 1995
var ejet af en andelsboligforening, hvor 6 eller færre beboelseslejligheder var udlejet af
andelsboligforeningen vil således overgå til at være en storejendom, såfremt den sælges til
privat udlejning, jf. stk. 1, 1. pkt.
Overtager en andelsboligforening omvendt en privat udlejningsejendom efter d. 1. januar 1995
vil nærværende bestemmelse ikke finde anvendelse, men ejendommens status vil være
afhængig af antallet af beboelseslejligheder i ejendommen pr. 1. januar 1995, jf. stk. 1, 1. pkt.
I
stk. 2,
foreslås, at i ejendomme opført efter den 1. januar 1995 gælder § 29 c, hvis
ejendommen omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, da den blev taget i brug.
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 123: Supplerende høring - Vedrørende udkast til ny lov om leje og lov om boligforhold (Sammenskrivning af lejelovgivningen), fra boligministeren
2253041_0005.png
Bestemmelsen indebærer, at det er antallet af beboelseslejligheder i ejendommen på
tidspunktet på ejendommens ibrugtagning, som er afgørende for ejendommens status, når
ejendommen er opført efter d. 1. januar 1995.
En ejendom anses for taget i brug, når der er givet ibrugtagningstilladelse eller ejendommen
faktisk er taget i brug.
Forslaget indebærer, at den gældende boligreguleringslovs § 29 b om hvornår de særlige
regler om huslejeregulering for mindre ejendomme finder anvendelse videreføres, dog med
den potentielle materielle ændring, at der i stk. 2 foreslås, at opgørelsen for ejendomme
foretages på tidspunktet, hvor ejendommen tages i brug.
For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 3.5.1.1 og 3.5.2.1. i de
almindelige bemærkninger til lovforslaget.
Til 29 c
Efter den gældende boligreguleringslovs § 29 c, gælder reglerne om ændring af lejevilkår i
kapitel VIII i lov om leje for ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån efter
§ 29, stk. 2, i lov om realkredit. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige
den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse,
kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er
reguleret efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med
lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i
tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er
reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at
være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens
driftsudgifter mv. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne
opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold
omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje
I
§ 29 c, 1. pkt.,
foreslås, at reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje finder
anvendelse for ejendomme omfattet af § 29 b.
Bestemmelsen indebærer, at reglerne i lejelovens kapitel VIII om ændring af lejevilkår gælder
for disse ejendomme. Dette bevirker, at lejefastsættelse og -regulering for disse ejendomme
ikke skal ske i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje, men efter reglerne om det
lejedes værdi.
Udlejeren kan herefter kræve lejen forhøjet efter lejelovens § 47, hvis lejen er væsentlig
lavere end det lejedes værdi, når der sammenlignes med ejendomme som er reguleret efter
BRL § 7, jf. 2. pkt. Omvendt kan lejeren kræve lejen nedsat, hvis lejen er væsentlig over den
lovlige leje. I begge tilfælde gælder udgangspunktet, at det er den part, som ønsker lejen
ændret, som bærer bevisbyrde for, at lejen væsentligt afviger fra det lejedes værdi i
tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter BRL § 7.
Baggrunden for at overføre de mindre ejendomme fra de omkostningsbestemte
lejeberegningsregler til lejelovens regler er især et ønske om at lette administrationen af disse
ejendomme.
I
2. pkt.
foreslås, at lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der
betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr
og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter
§ 7.
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 123: Supplerende høring - Vedrørende udkast til ny lov om leje og lov om boligforhold (Sammenskrivning af lejelovgivningen), fra boligministeren
2253041_0006.png
Bestemmelsen indebærer, at trods lejen skal fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi,
kan lejen ikke væsentligt overstige den leje, som betales for tilsvarende lejemål, hvor lejen er
er omkostningsbestemt reguleret. Dette bevirker, at niveauet for det lejedes værdi for
småejendommene svarer til det niveau, som gælder for sammenlignelige lejemål i
ejendomme, som er omfattet af kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter BRL § 7. Heraf
følger, at der for disse lejemåls vedkommende ikke kan sammenlignes med lejemål, hvor lejen
er fastsat efter BRL § 5, stk. 1, på et tidspunkt, hvor der for det pågældende lejemål endnu
ikke er gennemført en lejeregulering efter BRL § 7.
Begrundelsen herfor er, at det ikke med BRL § 29 c er hensigten at løfte lejen for mindre
ejendomme, men alene at lette den administrative byrde ved at udleje disse.
BRL § 7 giver mulighed for at hæve lejen, såfremt lejen ikke kan dække ejendommens
nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi til udligning af forskellen. En
sådan lejeforhøjelse kan dog ikke kræves, hvis det vil medføre, at lejen overstiger det lejedes
værdi, jf. LL § 47, stk. 2.
Der skal sammenlignes med tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse,
kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Der kan dog sammenlignes med lejemål med
forskellige niveau af forbedringer, når blot der ses bort fra tillæg for forbedringer, som ikke
findes i det omtvistede lejemål. For nærmere omkring kriterierne for sammenligning henvises
til bemærkningerne til LL § 47, stk. 2, 1. pkt.
Lejen må ikke væsentligt overstige den leje som betales for tilsvarende lejeforhold, hvor lejen
er reguleret efter BRL § 7. Det er en konkret vurdering, hvorvidt lejen væsentligt overstiger
den sammenlignelige leje, men efter retspraksis er en afvigelse på 10-15 pct. som
udgangspunkt væsentlig.
Der kan ikke sammenlignes med andre ejendomme, som er omfattet af reglerne for
huslejeregulering af mindre ejendomme.
Er det omtvistede lejemål gennemgribende moderniseret, således at lejen, såfremt
ejendommen havde været omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, kunne være
fastsat til det lejedes værdi, jf. BRL § 5, stk. 2, kan der sammenlignes gennemgribende
moderniserede lejemål i storhusejendomme. Dette kræver dog, at lejen for disse efterfølgende
har været forhøjet efter BRL § 7.
Er lejemålet beliggende i en ejendom, som er taget i brug i 1964 eller senere, vil der kunne
sammenlignes med ejendomme, hvor afkastet er beregnet efter BRL § 9, stk. 2.
I
3. pkt.
foreslås, at ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med
lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i
tilsvarende ejendomme.
Bestemmelsen indebærer, at såfremt der i ejendommen er lokaler, som anvendes til andet end
beboelse, skal der ske sammenligning med tilsvarende ejendomme.
For at ejendomme er sammenlignelige, kræves det, at der i disse er en tilsvarende
boligprocent. Dette medfører tillige, at har en ejendom lejemål indeholdende andet end
beboelse, kan der ikke sammenlignes med ejendomme, som alene indeholder rene
beboelseslejemål.
Bestemmelsen gør omvendt ikke lejemål i blandede ejendomme uanvendelige
sammenligningslejemål for lejemål beliggende i ejendomme hvor der alene er boliger.
som
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 123: Supplerende høring - Vedrørende udkast til ny lov om leje og lov om boligforhold (Sammenskrivning af lejelovgivningen), fra boligministeren
2253041_0007.png
I
4. pkt.
foreslås, at såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret
efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være
atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens
driftsudgifter mv. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne
opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7.
Såfremt der ikke findes lejemål i området, som opfylder alle kravene til sammenlignelighed,
herunder lejemål, hvor lejen er reguleret efter BRL § 7 eller, hvis lejen for de lejemål, som
opfylder kravene, må anses at være atypisk, kan huslejenævnet indhente oplysninger om
ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag heraf ansætte den leje, som nævnet skønner,
ville kunne opkræves, såfremt lejen blev beregnet efter reglerne om omkostningsbestemt
husleje. I daglig tale omtales dette, som et skyggebudget.
Skyggebudgettet udarbejdes som nævnt på baggrund af ejendommens driftsudgifter m.v., og
forudsætter derfor, at udlejeren samarbejder med huslejenævnet. I de tilfælde, hvor udlejeren
ikke samarbejder, kan huslejenævnene foretage et skøn over ejendommens driftsudgifter
m.v., dog således at skønnet ikke kommer udlejeren til fordel. Det er således i udlejerens
interesse at medvirke til, at skyggebudgettet udarbejdes på baggrund af faktiske oplysninger
om ejendommen.
Skyggebudgettet udarbejdes af huslejenævnet, og kan først udarbejdes, når det er
konstateret, at der ikke findes sammenlignelige lejemål. Der kan således ikke udarbejdes et
skyggebudget, førend det er afklaret, om der findes sammenligningslejemål.
I
5. pkt.
foreslås, at 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov
om leje.
Bestemmelsen indebærer, at lejeforhold omfattet af LL § 53, stk. 3-5, ikke er begrænset til at
skulle fastsætte lejen, så den ikke væsentligt overstiger lejen i tilsvarende lejeforhold, hvor
lejen er reguleret efter BRL § 7.
LL § 53, stk. 3-5 omhandler de lejeforhold, hvor lejefastsættelsesreglerne ved aftale kan
fraviges, således at lejen kan fastsættes til markedslejen.
Forslaget indebærer, at den gældende boligreguleringslovs § 29 c om huslejeregulering for
mindre ejendomme i regulerede kommuner videreføres med redaktionelle ændringer.
For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 3.5.1.1 og 3.5.2.1. i de
almindelige bemærkninger til lovforslaget.