Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del Bilag 106
Offentligt
2232780_0001.png
Vedr. manglende behørig undersøgelse af altaner i ejerforening på Frederiksberg
Problemstilling samt baggrundsinformation om altanerne
Ejerforeningen består af to bygninger, der hver har 8 altaner, 4 til venstre og 4 til højre. Altanerne sidder på
bygningernes bagfacader (ud mod en fælles have). Der er tale om såkaldte stilladsaltaner, idet hver streng
af altaner har (understøttende)
stolper. Alta er e er for e tlig fra 94 ’er e/de tidligere 96 ’ere.
Stolperne er formentlig eftermonteret. Stolperne er meget medtaget af rust og har tydelige tegn på
nedbrydning. Det samme gør sig gældende for altandækkenet. For så vidt angår vores altan er der blottet
udliggerjern, perkussion viser tydelige tegn på nedbrydning, der er fugt i kondensationsområdet, hvor
altanbunden støder op til muren. Ydermere er der tegn til, at brudstykker af altanen kan knække af.
En rapport fra 1994 stiller spørgsmålstegn ved stolpernes stand. Det vides om altaner fra denne
tidsperiode, at deres konstruktion og materialer ofte er dubiøse.
Da vi i 2016 konstaterer, at ejerforeningens bestyrelse vedvarende afviser at foretage behørig undersøgelse
i henhold til anvisningerne på området (ophug), og idet man ej heller vil lade altanerne udskifte vurderer vi
sammen med vores advokat, at vi er nødsaget til at få udmeldt et syn og skøn, jf. nærmere nedenfor. Dette
skal ses i lyset af den meget alvorlige iboende risiko, der er forbundet med et muligt bæreevnesvigt,
herunder grundet økonomiske og forsikringsmæssige konsekvenser. FORCE Technology ser i den
forbindelse på altanen
1
, ligesom der udarbejdes en rapport af FORCE omkring kravene til behørig
undersøgelse af altanen i henhold til anvisningerne på området. Der skal navnlig foretages et destruktivt
indgreb i form af ophug, således at bærejernets tilstand kan inspiceres. I sommeren 2015 får vi ligeledes en
sagkyndig til at se på altanen, udskiftning anbefales, da reparationer ikke kan svare sig.
Bestyrelsen fastholder imidlertid, at der ikke skal foretages ophug med henblik på at afdække risikoen for
bæreevnesvigt (besigtigelse af bærejernets tilstand). Man oplyser pr. mail i efteråret 2016, at man finder, at
ophug vil gøre større skade end gavn. Det oplyses samtidig, at beslutningen er truffet på et byggemøde,
hvorfor man i øvrigt ikke imødekom vores anmodning om et møde mellem vores respektive sagkyndige
2
.
Der er aldrig blevet fremlagt referat fra det pågældende byggemøde på trods af, at der er krav om et
sådant. Bestyrelsen har endvidere fået udarbejdet en rapport fra deres rådgiver, der i sin erklæring fra 2015
oplyser, at der ikke er nedstyrtningsfare.
Vi har ikke brugt altanen til personophold, siden vi i foråret 2015 konstaterede synligt bærejern og et utal af
revner, herunder indvendigt. Altanerne bruges flittigt af foreningens medlemmer, ligesom der ofte
opholder sig et pænt antal mennesker i haven, herunder legende børn.
Bestyrelsens håndtering af sagen
•
I det tidlige forår 2015 konstaterer vi skader på altanen, som endvidere manifesterer sig indvendigt
gennem dybe revner.
1
2
Det er således ikke korrekt, når byretten anfører, at FORCE ikke har tilset altanen.
Vi er på denne baggrund uforstående overfor byrettens betragtning om, at ejerforeningen gerne medvirker til at undersøge, om der er risiko
forbundet med den konkrete altan.
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 106: Henvendelse af 2/8-20 fra Dorthe Poulsen og Alexandros Kotinis, Frederiksberg, om altankollaps og undersøgelse af risiko herfor
2232780_0002.png
•
•
•
•
•
Bestyrelsen samt dennes sagkyndige gøres opmærksom herpå. Billeder af skaderne fremsendes til
den sagkyndige, som ignorer os trods rykkere. Det samme gør bestyrelsen, og vi ser os nødsaget til
at kontakte en advokat, som herefter overtager sagen.
Bestyrelsen planlægger et facadeprojekt fsva vores bygning i 2016 til små 800.000 kr. Gennem
advokat forsøger vi at få altanerne behørigt undersøgt, men dette afvises, og man kører videre med
projektet, der består i at male vinduer, facade, partiel renovering af altanerne. Bestyrelsen
besigtiger sammen med deres sagkyndige kortvarigt altanen i denne sammenhæng. Det foreslås, at
der kommes cement på det blottede udliggerjern med henblik på at undgå yderligere indtrængning
af fugt. Herefter oplyser bestyrelsens sagkyndige i en erklæring, at bærejernet vil vedblive med at
udvide sig, og at det er vurderingen, at der ikke er nedstyrtningsfare, jf. også ovenfor.
Vi kontakter herpå FORCE Technology, jf. også ovenfor. Rapporten fra FORCE forelægges
bestyrelsen samt deres sagkyndige.
Bestyrelsen holder fortsat fast i, at der ikke skal foretages ophug. Det er vores vurdering, at dette
formentlig er økonomisk motiveret, idet man er bekymret for en evt. udsigt til, at altanerne skal
udskiftes. Man oplyser at ville holde visuelt øje med altanerne (hvilket imidlertid er helt
utilstrækkeligt).
Vi har senest i februar 2020 på en generalforsamling bedt om at få altanerne undersøgt, hvilket
imidlertid blev afvist, ligesom det blev betonet, at man anser sagen for afsluttet gennem
domstolssystemet.
•
Bestyrelsen vil imidlertid foretage reparationer på altanerne fra 2021 til 2024.
•
På vores forespørgsel kunne man ikke redegøre for, hvori reparationerne skal bestå, og der
fremlægges ingen form for sagkyndigt indspil. Det blev oplyst, at bestyrelsens sagkyndige
gennem det seneste år har set på altanerne (har dog ikke set på vores). Udgiften til
reparationer anslås at være 35.000-50.000 pr. altan. Det høster bifald, at man ikke
nødvendigvis skal forlade sig på sagkyndige, da de ikke altid har ret. Det oplyses, at man
tidligere er kommet langt med rustbeskyttelse, endvidere at man kan undlade at gå ud på
altanerne. Vi afstår fra at kommentere yderligere. På det pågældende møde redegør vi i
øvrigt for sagens behandling i Det Stående Byggepanel, samt at ophug SKAL foretages for
derigennem at kunne vurdere bæreevne og konstruktion, hvilket synes at prelle af på
forsamlingen.
Domstolenes behandling af sagen
•
Facaderenoveringen er gennemført, da sagen verserer ved domstolene, hvorfor visse af
spørgsmålene nødvendigvis tager afsæt i billedmateriale af skadesomfanget fra før
facaderenoveringen.
Fra modpartens hold argumenteres bl.a. for, at alt er i skønneste orden, sagen er udtryk for
chikane, og at vi må flytte eller indrette os efter flertallet.
Vores advokat oplyser, at han ikke oplever retten som videre lydhør, da han på et telefonisk
retsmøde vil forklare, hvordan man undersøger for altaners bæreevnesvigt. Dommeren vil have
spørgsmålene ændret, hvilket afvises da det ikke vurderes meningsfuldt, dommeren råber ad vores
advokat og smækker røret på. I kendelsen beskrives vores advokat som ikke-samarbejdsvillig.
Det fremgår videre af kendelsen, at spørgsmålene (udarbejdet sammen med vores sagkyndig) er
”indviklede
og teoretisk formentlig yderst interessante videnskabeligt prægede”. Endvidere at man
ikke skal spilde den i sagen udmeldte sagkyndiges tid med sådan en sag. Det betones tillige, at
•
•
•
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 106: Henvendelse af 2/8-20 fra Dorthe Poulsen og Alexandros Kotinis, Frederiksberg, om altankollaps og undersøgelse af risiko herfor
2232780_0003.png
•
•
•
sagen er vidtløftiggjort med for mange irrelevante spørgsmål, og at omkostningerne (56.000, -kr.)
ikke er proportionale med sagen, hvilket umiddelbart synes ret bizart al den stund at en
sammenstyrtning af en altanstreng kan koste (adskillige) liv. Der er intet i kendelsen, der peger i
vores retning. Alle spørgsmål afvises.
Byretten betoner i kendelsen, at det af rapporten fra bestyrelsens sagkyndige fremgår, at der ikke
er umiddelbar nedstyrtningsfare. Adjungeret professor fra Build på Aalborg Universitet Jørgen
Nielsen har herom til
”Ingeniøren”
i artikel af 7-8 udtalt, at
”ingen
mennesker kan sige noget om
sikkerheden i den konstruktion, uden at der er lavet mere dybdegående undersøgelser. Der
foreligger ingen tegninger, ingen statiske beregninger, og man har ikke kendskab til
korrosionstilstanden, så ingen kan sige, hvad den kan bære, men alligevel har vi nu en domstols ord
for, at det ikke er nødvendigt at undersøge den yderligere.”
Landsretten henviser til kendelsen ved byretten. Det anføres, at spørgsmålene er abstrakte og
generelle, hvorfor der ikke er retlig interesse.
Som det ses af emnedagbog 3 for Det Stående Byggepanel, viser sagen i sagkyndig optik, at
domstolene ikke har forstået, hvorledes man undersøger altaners sikkerhed i Danmark.
De sagkyndiges rolle og behandling i Det Stående Byggepanel
•
Efter sagens afslutning ved domstolene orienterer vores sagkyndige fra FORCE sine
ekspertkollegaer om sagen gennem et udvalg, nedsat efter altankollapset i Nykøbing Falster. Man
er noget rystet over forløbet.
Et af gruppens møder afholdes på vores bopæl og sagen tales igennem. Der er på mødet enighed
om, at sagen skal forelægges Det Stående Byggeudvalg.
Det Stående Byggeudvalg finder sagen principiel, herunder at den rejser en række
problemstillinger, sikkerhedsmæssigt, men også forsikringsmæssigt.
I lyset af vores erfaringer er vi helt på linje med sagkyndige udmeldinger om, at der bør indføres
krav til undersøgelse i stil med syn af biler, eller at forsikringen afviser dækning.
Det er endvidere vores erfaring, at der bør være krav om vedligeholdelsesplaner og i denne
forbindelse relevant og rettidig dokumentation.
•
•
•
•
Frederiksberg Kommunes håndtering af sagen
•
Efter sagens gang ved domstolene har vi forhørt os hos Frederiksberg Kommune, om hvorvidt
behørig undersøgelse kunne gennemtvinges fra kommunalt hold. Svaret lød i korte træk på en
afvisning heraf.
Økonomiske/forsikringsmæssige problemer
•
•
•
Det er indiskutabelt, at altanerne i ejerforeningen er i dårlig stand, og at der skal ske undersøgelse i
henhold til anvisningerne på området (ophug).
Vi vil meget nødig have del i evt. ulykker, der kan koste liv og førlighed. Hertil kommer de
økonomiske
–
og forsikringsmæssige omkostninger i tilfælde af et evt. bæreevnesvigt.
En sag som denne har omkostninger personligt samt økonomisk.