Boligudvalget 2019-20
BOU Alm.del Bilag 10
Offentligt
Aftale mellem regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti),
Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre
om
MERE ROBUSTE ANDELSBOLIGFORENINGER
af 27. november 2017
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 10: Oversigt over love, politiske aftaler og evalueringsklausuler, fra boligministeren
Baggrund
Andelsboliger bidrager som boligform til et varieret udbud af boliger i Danmark. Det er vigtigt at sikre gode
vilkår for en robust andelsboligsektor, således at såvel nuværende som kommende andelshavere kan være
trygge ved at bo i en andelsbolig.
Der skal skabes bedre værn mod, at andelsforeninger kommer i økonomiske vanskeligheder. Det skal også
bidrage til, at der fremadrettet kun stiftes levedygtige andelsboligforeninger. Et mindre antal foreninger er
kommet i økonomiske vanskeligheder med konsekvenser til følge for såvel de involverede parter som
andelsboligsektoren generelt. Der har derudover været konkrete tilfælde med svingende valuarvurderinger,
som kan medføre finansieringsmæssige konsekvenser for andelsboligforeningerne.
I maj 2017 er den af erhvervsministeren nedsatte arbejdsgruppe om ansvarlig drift af andelsboligforeninger
kommet med en række anbefalinger, der supplerer de allerede gennemførte forbedringer af reglerne siden
2008 for både långivere, rådgivere og andelsboligforeningerne mv.
Med udgangspunkt i anbefalingerne er regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti),
Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre enige om at gennemføre nedenstående
initiativer, der skal fremme en mere robust andelsboligsektor:
1) Stiftelse af en andelsboligforening
1.1 Vedligeholdelsesplan ved stiftelse af en andelsboligforening
Det er væsentligt, at vedligeholdelsesomkostninger ved drift af en andelsboligforening er tilstrækkeligt
fastlagt, når der bliver stiftet en ny andelsboligform, således at andelsboligforeninger ikke bliver tynget
økonomisk af et vedligeholdelsesefterslæb. Derfor bliver der indført et krav i andelsboligloven om, at en
andelsboligforening ved stiftelse skal udarbejde en vedligeholdelsesplan. Vedligeholdelsesplanen skal
opdateres løbende, minimum hvert 5. år, og ved revision række minimum 15 år frem.
1.2 Regler for vedligeholdelsesplaner
For at understøtte lovkravet om vedligeholdelsesplan ved en andelsboligforenings stiftelse, indsættes der i
andelsboligloven en hjemmel til at erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om
vedligeholdelsesplaner og retningslinjer herfor, således at der udarbejdes fyldestgørende
vedligeholdelsesplaner.
1.3 Stiftelsesbudget for en andelsboligforening
Stiftelsesbudgettet i andelsboligforeningen bliver forlænget, så det dækker en periode på mindst 15 år, imod
de nuværende 10 år. Det skal understøtte, at andelsboligforeninger bliver stiftet på et levedygtigt grundlag.
1.4. Vejledning og model-budget til stiftelsesbudgetter
Til støtte for nye andelsboligforeninger, vil der blive udarbejdet en vejledning og et model-budget til brug ved
stiftelsen af en andelsboligforening, inspireret af den af Erhvervsstyrelsen udarbejdede om årsregnskaber for
andelsboligforeninger.
2) Forhold vedr. finansiering af en andelsboligforening
2.1 Begrænsning af afdragsfrihed ved stiftelse af andelsboligforeninger
Beslutninger om låneaftaler træffes af en andelsboligforening på vegne af de andelshavere, der indgår
låneaftalen med den finansielle virksomhed samt fremtidige andelshavere. Andelsboligforeninger adskiller
sig derfor fra andre kundesegmenter med samme økonomiske forudsætninger og kreditværdighed, hvilket
taler for at lånegrænsen for afdragsfrihed ved stiftelse af en andelsboligforening reduceres i forhold til de
almindeligt gældende lånegrænser for boliglån. Andelsboligforeningers afdrag på en del af deres gæld
mindsker sandsynligheden for, at foreningen bliver teknisk insolvent, hvis værdien af foreningens faste
ejendom falder.
2
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 10: Oversigt over love, politiske aftaler og evalueringsklausuler, fra boligministeren
Aftaleparterne er enige om, at lånegrænsen for afdragsfrihed i forbindelse med stiftelse af en
andelsboligforening skal reduceres til 40 pct. af en andelsboligforenings lån med pant i foreningens faste
ejendom.
Med henblik på at imødegå en omgåelse af ovenstående, kan en andelsboligforening tidligst med virkning 3
år efter foreningens stiftelse, indgå aftale om afdragsfrihed eller om omlægning af en aftale med begrænset
afdragsfrihed. En karensperiode på 3 år vil sikre, at foreningerne ikke omlægger deres lån umiddelbart efter
en stiftelse.
2.2 Egenfinansiering på 5 pct. fra andelshaverne ved stiftelse
Der fastsættes et udbetalingskrav ved stiftelse af en andelsboligforening på mindst 5 pct. af købesummen.
Det skal bidrage til et godt, økonomisk fundament for nye andelsboligforeninger. Udbetalingskravet bliver
fastsat i god skik bekendtgørelsen for boligkredit.
2.3 Egenfinansiering fra køber af en andelsbolig i en allerede eksisterende andelsboligforening.
For at understøtte hensynet til forbrugerbeskyttelse og øget robusthed mod at blive insolvente ved prisfald,
fastsættes der i god skik bekendtgørelsen for boligkredit et udbetalingskrav ved køb af en andelsbolig i en
allerede eksisterende andelsboligforening.
3) Forældelsesfrist for rådgiveransvar
3.1 Forlængelse af forældelsesfrist ift. rådgivning af andelsboligforeninger om lån og kreditter
Andelsboligforeningernes økonomiske dispositioner kan have en potentiel stor betydning for andelshaverne,
idet den enkelte andelshaver formentlig ikke har den samme direkte opmærksomhed rettet mod
konsekvenserne af foreningernes økonomiske dispositioner som fx den enkelte boligejer.
På den baggrund indsættes i andelsboligloven, at forældelsesfristen i forhold til rådgivning fra finansielle
virksomheder, advokater, revisorer, administratorer mv. af andelsboligforeninger om lån og kreditter er 6 år i
stedet for 3 år som følge af den generelle forældelsesfrist i forældelsesloven. Forældelsesfristen regnes
uændret fra det tidspunkt, hvor andelsboligforeningen fik eller burde have fået kendskab til sit krav.
Forlængelse af forældelsesfristen i forhold til rådgivning af andelsboligforeninger om lån og kreditter skal
evalueres to år efter ændringen træder i kraft med fokus ændringens mulige prisdrivende effekt.
4) Andelsboligforeninger i landdistrikterne
4.1 Fortsat rentabilitet i små andelsboligforeninger i landdistrikterne
For at sikre, at andelsboligforeninger i landdistrikterne fortsat er økonomisk bæredygtige vil
erhvervsministeren bede Udvalget for levedygtige landsbyer om at belyse, hvilke udfordringer
andelsboligforeningerne i landdistrikterne står med for fortsat at være økonomisk bæredygtige.
5) Driften af en andelsboligforening
5.1 Ny lovbestemmelse om bestyrelsens opgaver og ansvar
For at understøtte bestyrelsen i den daglige drift af andelsboligforeningen, indføres der i andelsboligloven en
bestemmelse, der præciserer bestyrelsens opgaver og ansvar.
5.2 Ny lovbestemmelse om generalklausul
For at undgå, at der på en generalforsamling træffes beslutninger, som åbenbart er egnet til at skaffe visse
andelshavere eller andre en utilbørlig fordel på andre andelshavers eller andelsboligforeningens bekostning,
indføres der i andelsboligloven en generalklausul indeholdende et forbud mod sådanne beslutninger.
Generalklausulen vil ikke kunne anvendes på beslutninger, der normalt ligger indenfor de sædvanlige
forhold, om hvilke en andelsboligforening træffer beslutning, fx etablering af altaner, elevatorer og lignende.
6) Yderligere gennemsigtighed om andelsboligforeningers økonomi
6.1 Tydelighed omkring nøgletalsoplysninger på generalforsamling
3
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 10: Oversigt over love, politiske aftaler og evalueringsklausuler, fra boligministeren
Det er vigtigt, at andelshavere har god mulighed for at forstå deres forenings økonomi. Derfor indføres der
en pligt for andelsboligforeninger til at fremlægge et skema med økonomiske nøgletalsoplysninger om
foreningen på den årlige generalforsamling, så der er mere gennemsigtighed omkring de økonomiske
forhold i andelsforeningens økonomi for såvel samtlige eksisterende andelshavere som kommende
andelshavere.
Centrale økonomiske nøgletalsoplysninger, herunder som minimum andelsværdi pr. kvadratmeter og
værdiansættelsesprincip, skal fremhæves på forsiden af nøgletalsskemaet.
Centrale økonomiske nøgletalsoplysninger udvælges af Erhvervsstyrelsen i samarbejde med branchen.
Erhvervsstyrelsen sikrer et standardiseret format til præsentationen af oplysningerne.
7) Andelshavers overgang til lejer i forbindelse med en andelsboligforenings ved konkurs mv.
7.1 Lejefastsættelse (gennemsnit af boligafgift de seneste 4 år), forudbetalt leje og depositum mv.
For at præcisere en andelshavers vilkår ved overgang til lejer i forbindelse med ophævelse af en
andelsboligforening, fastsættes det, at huslejeniveauet ved overgang til lejer er et gennemsnit af beløbet for
boligafgiften de seneste 4 år, og at en udlejer ikke kan stille krav om betaling af forudbetalt leje og depositum
hos en andelshaver, der overgår til at blive lejer. Det gennemføres som en lovændring i andelsboliglovens §
4.
Ændringen af andelsboliglovens § 4 gælder, når en andelsboligforenings ejendom erhverves af en ny ejer
efter retsplejelovens regler om tvangsauktion over fast ejendom eller når en andelsboligforenings konkursbo
sælger andelsboligforeningens faste ejendom.
Huslejen som fastsat til et gennemsnit af beløbet for boligafgiften de seneste 4 år gælder alene i
lejeforholdet mellem udlejer og den andelshaver, der er overgået til at blive lejer.
For at sikre den rigtige balance, hvor hverken beboer eller udlejer får en stor gevinst ved en
andelsboligforenings opløsning, tidsbegrænses ændringen af andelsboliglovens § 4 til 6 år. Herefter gælder
lejelovgivningens regler. I forbindelse med den tidligere andelshavers overgang til lejelovgivningens regler,
er der ikke tale om et nyt lejeforhold. Aftaleparterne er enige om, at udlejer hverken kan opkræve depositum
eller forudbetalt leje, eller opkræve en husleje i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
8) Mere retvisende valuarvurderinger
8.1 Branchens norm og vejledning vedr. valuarvurderinger opløftes til bekendtgørelse
For at sikre mere retvisende valuarvurderinger bliver ejendomsmæglerbranchens nye og strammere norm og
vejledning for valuarvurderinger opløftet til bekendtgørelsesniveau, således at regelsættet gælder for
samtlige valuarer uanset medlemskab af bestemte brancheforeninger eller ej. Der bliver derfor etableret en
hjemmel i andelsboligloven til at udstede en bekendtgørelse, som fastsætter nærmere regler for
valuarvurderinger.
Der skal gennemgøres en evaluering i 2020 af, om ejendomsmæglerbranchens nye og strammere norm og
vejledning fungerer efter hensigten.
Der foretages endvidere en præcisering, så uddannelseskravene til valuarer er retvisende.
9) Penge under bordet i forbindelse med salg af andelsboliger
9.1 Mulige initiativer til nedbringelse af penge under bordet
Der nedsættes en arbejdsgruppe, der skal se på, hvilke muligheder der er for at nedbringe penge under
bordet i forbindelse salg af andelsboliger. Arbejdsgruppen skal i den forbindelse se på initiativer som åbne
ventelister og bestyrelsens forhåndsgodkendelse af kunder. Arbejdsgruppen skal afrapportere til
4
 BOU, Alm.del - 2019-20 - Bilag 10: Oversigt over love, politiske aftaler og evalueringsklausuler, fra boligministeren
aftaleparterne inden sommeren 2018. Såfremt arbejdsgruppen anbefaler initiativer, der skal gennemføres i
lovgivning, fremsættes der lovforslag i folketingssamlingen 2018/19.
Eventuelle initiativer evalueres i 2020 sammen med evalueringen af normen og vejledningen for
valuarvurderinger, jf. ovenfor.
10) Forældelsesfrist for købers tilbagebetalingskrav for overpris
10.1 Forlængelse af forældelsesfrist for købers tilbagebetalingskrav for overpris hos sælger
Den særlige forældelsesfrist på 6 måneder i andelsboliglovens § 16, stk. 3, for købers tilbagebetalingskrav
for overpris ændres, så den almindelige forældelsesfrist på 3 år i forældelsesloven finder anvendelse på
disse tilfælde. Det medfører, at køber kan gøre sit krav gældende op til 3 år efter, at køberen fik eller burde
have fået kendskab til sit krav.
Videre proces
Aftalen om mere robuste andelsboligforeninger har karakter af en stemmeaftale.
Regeringen vil forberede de relevante lovforslag med henblik på fremsættelse i denne Folketingssamling.
Aftaleparterne forpligter sig til at stemme for de forslag, der udmønter stemmeaftalen.
Regeringen vil udarbejde de i aftalen omhandlende vejledninger og bekendtgørelser.
5