Skatteudvalget 2018-19 (1. samling)
L 102 Bilag 3
Offentligt
1971548_0001.png
FerieboligWeb
Sommerhusudlejning for private udlejere, der selv ønsker at udleje deres feriebolig
Stormly 43, 3500 Værløse. Tlf. +45 4449 3480.
E-mail: [email protected]. Internet:
www.ferieboligweb.dk
og www.daenemarkferienhaus.de
Danske Bank: Reg 3409 konto 591-5457. VAT DK17393987
.
11.8.2018
Skatteministeriet
Att. Mie Caroline Al Jarrah
[email protected]
[email protected]
Høringssvar vedrørende journal 2018-3007
Forslag til lov om ændring af ligningsloven, ejendomsværdiskatteloven, personskatte-
loven, skatteindberetningsloven og lov om et indkomstregister
Firmaet Ferieboligweb afgiver hermed høringssvar til ovenstående lovforslag om forslagets
dele vedrørende udlejning af sommerhuse og ferieboliger.
Lovforslaget vil efter Ferieboligwebs vurdering favorisere de større udlejningsbureauer,
idet lovforslaget ikke tager højde for private udlejere, som selv forestår udlejning af deres
feriebolig. Ferieboligweb foreslår på den baggrund, at der foretages en ændring af loven,
hvilket beskrives nærmere nedenfor.
Om Ferieboligweb
Ferieboligweb er en 20 år gammel, dansk Internet-platform - et website, som formidler
ferieboliger mellem udlejere og lejere. Ferieboligweb har flere hundrede ferieboliger til
udlejning, som primært har danske ejere.
Ferieboligweb formidler direkte kontakt mellem lejer og udlejer
og er typisk et billigere
alternativ til store udlejningsbureauer og internationale formidlere som AirBnb.
Fordelen ved at benytte firmaer som Ferieboligweb er, at lejer booker ferieboligen direkte
hos ejeren af sommerhuset, og at lejer typisk kan leje ferieboligen billigere end hos større
udlejningsbureauer, fordi vore udlejere ikke skal betale 30-45% af lejeindtægten til et
udlejningsbureau.
Ferieboligwebs udlejere er i vid udstrækning personer, der sætter pris på et personligt
forhold til de personer, der lejer deres sommerhus, og de lægger vægt på tilfredshed med
lejemålet. Mange af vore udlejere er pensionister, der med indtægter fra udlejning har
mulighed for at beholde deres sommerhus.
Vore udlejere er i vid udstrækning hobbyudlejere uden stor it-indsigt, men som holder af
kontakten med deres lejere. Mange af vore udlejere har samlede indtægter, der ligger inden
for 40.000. kr.
FerieboligWeb Aps, Stormly 43, 3500 Værløse. Aps. Nr. 17393987.
 L 102 - 2018-19 (1. samling) - Bilag 3: Henvendelse af 19/11-18 fra Ferieboligweb om bundfradrag i indtægter fra udlejning af sommerhuse
Udlejere kan købe en annonce på www.ferieboligweb.dk for 699 kr. om året. Alternativt
kan udlejer købe en lidt billigere annonce, hvor der i annoncen linkes til udlejers eget
website.
Når Ferieboligweb har formidlet kontakten mellem udlejer og lejer, stopper Ferieboligwebs
engagement. Ferieboligweb har således ikke et forretningsmæssigt ansvar i forholdet
mellem lejer og udlejer, idet økonomien og betingelser i forbindelse med den konkrete
udlejning af ferieboligen aftales mellem udlejer og lejer.
Ferieboligweb indberetter ikke, i modsætning til udlejningsbureauer, udlejers indtægter til
Skat, idet Ferieboligweb ikke kender udlejers indtægt.
På linje med Ferieboligweb findes flere tilsvarende danske firmaer, der via et website
formidler kontakten mellem lejer og udlejer. Vi udgør herved et billigt alternativ til
bureauerne, AirBnb m.fl.
Styrket incitament til at udleje fritidsbolig gennem tredjepart, der indberetter
indtægterne
Med lovforslaget foreslås det at styrke incitamentet til at udleje egen fritidsbolig gennem en
tredjepart,
en formidler,
der indberetter indtægterne til Skat, ved at
forhøje bundfradraget
fra 21.900 kr. til 40.000 kr.
Med lovforslaget foreslås det ligeledes, at der indføres en
frivillig indberetningsmulighed
for udenlandske formidlere
af sommerhuse. Man tager herved højde for nye aktører på
sommerhusmarkedet som f.eks. AirBnb.
Det foreslås med lovforslaget videre, at de nuværende regler for beskatning af indtægt fra
udlejning af fritidsbolig, hvor der ikke foretages indberetning, videreføres. Det betyder, at
udlejere af fritidshuse, hvor udlejningsindtægterne ikke indberettes, fortsat har mulighed for
at anvende en skematisk ordning med et bundfradrag på kun 11.000 kr.
Ferieboligweb mener, at der med lovforslaget vil ske en
urimelig favorisering af udlejning
af ferieboliger gennem bureauer og AirBnb,
fordi udlejerne instinktivt vil foretrække et
stort fradrag på 40.000 kr. i stedet for et mindre på 11.000 kr.
Lovforslaget og dets manglende muligheder for fradraget på 40.000 kr. for vore kunder vil
true Ferieboligweb og websites med lignende koncept på livet. Samfundet vil herved få en
mindre konkurrence på sommerhusmarkedet.
Resultatet af lovforslaget vil efter vor opfattelse være,
at en omkostningstung organisering af markedet for sommerhusudlejning favorise-
res unødigt,
at lejere skal betale mere for samme sommerhus,
at den private udlejer tjener mindre før skat på grund af en stor provision til bureau-
et,
at der vil være mindre konkurrence på sommerhusmarkedet og
at udlejningsbureauerne, herunder internationale rejsekoncerner, tjener endnu flere
penge på udlejning.
 L 102 - 2018-19 (1. samling) - Bilag 3: Henvendelse af 19/11-18 fra Ferieboligweb om bundfradrag i indtægter fra udlejning af sommerhuse
Lovforslaget udnyttes da også allerede af udlejningsbureauerne, der nu reklamerer kraftigt
for deres form for udlejning og fradragsbeløbet på 40.000 kr.
Problemets omfang
Vi skønner, at formidlere som Ferieboligweb har ca. 2.000 sommerhuse i sine porteføljer.
Herudover er der mange udlejere, der skaffer lejere på andre måder, f.eks. ved annoncering
i danske og tyske aviser, dba.dk, Gul & Gratis, FDM, m.fl. og på tyske og engelske
websites. Disse udlejere skønnes at udleje nogle tusinde sommerhuse.
Forslag til justering af loven
Vi er helt enige i lovens formål, som blandt andet handler om, at danskere, der er aktive i
deleøkonomien, betaler korrekt skat.
Lovforslaget tager imidlertid ikke højde for gruppen af udlejere, som anvender formidlere
som Ferieboligweb, og som med lovforslaget fremover alene vil kunne få et bundfradrag på
11.000 kr. Ferieboligweb mener, at en kommende lovændring også bør tilgodese gruppen af
private udlejere.
Det er næppe tilsigtet, at en borgerlig/liberal regering favoriserer professionelle og
internationale bureauers forretning på bekostning af små virksomheder som Ferieboligweb
og lignende firmaer. Det vil have den konsekvens, at konkurrencen på markedet for
udlejning af ferieboligheder svækkes, og at leje af et sommerhus eller en feriebolig risikerer
at blive dyrere for helt almindelige mennesker.
Vi foreslår på den baggrund, at lovforslaget justeres, så
Ferieboligweb og alle tilsvarende
formidlere af ferieboliger ligestilles med udenlandske virksomheder,
der formidler
udlejning af ferieboliger.
Lovforslaget fastsætter således følgende for udenlandske virksomheder, jf. lovforslaget § 4,
nr. 1 og bemærkninger til lovforslaget:
'Stk. 6. Virksomheder, som ikke er indberetningspligtige efter stk. 1-3, kan efter
aftale med den skattepligtige foretage indberetninger af de oplysninger, som ville
være omfattet af indberetningen efter stk. 1-3.' (jf. den foreslåede § 43, stk. 6).
Ved en ligestilling med udenlandske formidlere kan firmaer som Ferieboligweb efter aftale
med udlejer indberette de samme oplysninger, som er omfattet af indberetningspligten for
virksomheder, der er indberetningspligtige. På den måde får udlejere samme bundfradrag,
som de kunne få, hvis udlejer valgte at udleje sin feriebolig via et danske udlejningsbureau
med indberetningspligt.
Det betyder samtidig, at markedet for mindre formidlere som Ferieboligweb.dk kan bestå
og den nuværende konkurrence på markedet for udlejning af ferieboliger dermed bevares.
Modeller for tilvejebringelse af kendskab til lejeindtægter
Vort forslag forudsætter, at firmaer som Ferieboligweb får kendskab til pengestrømmen
mellem udlejer og lejer, hvilket vi som nævnt ikke har i dag.
 L 102 - 2018-19 (1. samling) - Bilag 3: Henvendelse af 19/11-18 fra Ferieboligweb om bundfradrag i indtægter fra udlejning af sommerhuse
Udlejningsbureauer indberetter indtægter fra udlejning fratrukket deres provision og har
dermed 100 procent kontrol over pengestrømmen.
Ferieboligweb kan foreslå to måder til at opnå et kendskab på:
Model 1: Udlejer indberetter indtægter fra udlejning til formidleren (f.eks.
Ferieboligweb)
Dette er en administrativ enkel model, hvor udlejer indberetter bruttolejen for hvert
lejemål med navn og adresse på lejer til formidleren - eventuelt opdelt i beløb for
lejemålet og forbrugsafregning.
Model 2: Udlejer udskriver regning for leje af ferieboligen, som sendes til lejer
via formidler
Dette er ligeledes en administrativ enkel model, hvor udlejer udskriver regning for
leje af sin feriebolig til lejer via et it-system, der betjenes fra udlejerens konto hos
formidleren.
Systemet sender regningen til lejer med kopi til udlejer, hvorefter lejer afregner di-
rekte med udlejer.
Udlejeren sender efter lejemålets ophør slutafregningen (forbrug, m.m.) til lejeren
via formidlerens it-system, så alle indtægter fra lejemålene ligger i systemet.
Alle betalinger og refusioner (lejebeløb, depositum, forbrugsafregninger, erstatning
for skader, m.m.) sker direkte mellem udlejer og lejer.
Alle oplysninger om udlejerens indtægter indberettes til Skat.
Ved begge modeller bevares forretningsmodellen med et direkte forretnings- og ansvars-
forhold mellem udlejer og lejer.
Vurdering af modellerne
Både model 1 og 2 opfylder efter vores opfattelse formålet med loven. De er enkle at
udvikle, forbundet med begrænset administration og er billige i drift. Herudover kan det
værdifulde princip med formidling direkte mellem udlejer og lejer opretholdes.
Model 2 giver endvidere en mere konkret dokumentation for de involverede beløb i forhold
til model 1.
Begge de foreslåede modeller for frivillig indberetning vil reducere behovet for kontrol af
private udlejere, som ifølge den politiske aftale skal udføres af nyansatte skattekontrollører.
Ingen af de to modeller giver fuld sikkerhed for, at alle indtægter fra udlejning af et
sommerhus er medtaget. Dette er imidlertid heller ikke tilfældet, når udlejningsbureauer
indberetter indtægter, idet der kan finde udlejning sted ved siden af udlejningen via
bureauet.
Model 2 giver en sikkerhed for korrekt indberettede indtægter på niveau med AirBnb’s
indberetning om udlejning af sommerhuse. Ved AirBnb bestemmer ejeren selv, om
sommerhuset sættes ledig eller optaget, og udlejeren kan derfor stoppe markedsføringen på
 L 102 - 2018-19 (1. samling) - Bilag 3: Henvendelse af 19/11-18 fra Ferieboligweb om bundfradrag i indtægter fra udlejning af sommerhuse
AirBnb, når fradraget på 40.000 kr. er nået. Det er endvidere muligt at indgå lejeaftaler med
lejere fra AirBnb uden om systemet, selv om AirBnb understreger, at det ikke er tilladt.
Vi kan ikke anbefale et stort, administrativt, bureaukratisk system,
hvor alle
økonomiske transaktioner, evt. inkl. booking, går via en formidler som f.eks. Feriebo-
ligweb.
Dette vil kræve udgifter til udvikling af et stort system og udgifter til drift med mange
bank- og korttransaktioner til og fra både danskere og udlændinge.
Det vil gøre livet ganske
besværligt for udlejeren uden mærkbare gevinster for staten.
Herudover er det vores vurdering, at der vil opstå mange fejl på grund af udlejeres
manglende it-rutine, som kan være besværlige at udrede for både udlejere og lejere. Bistand
fra formidler kan let blive nødvendig.
Det vil efter vor vurdering ligeledes være vanskeligt at opretholde forretningsmodellen,
hvor formidler ikke har noget ansvar for opfyldelse af en lejeaftale, idet lejeren i tilfælde af
uenighed formentlig vil hævde, at formidleren også har et ansvar.
Vi mener ikke, at et system, hvor alle økonomiske transaktioner går via formidleren som
f.eks. Ferieboligweb vil være forbundet med større sikkerhed for korrekt indberetning af
indtægter end den sikkerhed, som er beskrevet i model 2.
Overgangsordning
Model 1 og 2 vil begge kunne anvendes i overgangsfasen indtil den nye type indberetning,
jf. lovforslaget sker fra 2021.
Vi foreslår, at Ferieboligweb og tilsvarende formidlere af ferieboliger kan foretage
indberetning for 2018 i henhold til den foreslåede model 1 med virkning for 2018, som
betyder, at det forhøjede bundfradrag på 40.000 kr. også kan anvendes af vores udlejere
allerede i 2018.
Afslutning
Som det fremgår ovenfor, anbefaler vi, at loven i sin endelig form giver mulighed for:
at udlejere, som anvender formidlere som Ferieboligweb og tilsvarende virksomhe-
der, også får mulighed for at få et forhøjet bundfradrag på 40.000 kr. via en frivillig
indberetningsmodel, hvor formidleren får et konkret kendskab til lejeindtægter, som
herefter kan indberettes til Skat
Hermed bevares en eksisterende og velafprøvet forretningsmodel med formidlere af
ferieboliger, der skaber kontakt direkte mellem udlejer og lejer. Herudover bevares den
nuværende konkurrence på markedet for udlejning af ferieboliger.
Venlig hilsen
Hans J. Mortensen
Direktør, Ferieboligweb.dk (Hajmo Aps)