TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 135: MFU spm. om ministeren vil kommentere artiklen Letbanebyggeri koster butikken: Ingen erstatning, når vejarbejde gør det svært at drive forretning på dr.dk 19. november 2018, til transport-, bygnings- og boligministeren

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2018-19 (1. samling)
TRU Alm.del
Offentligt

MAD 2017.241OE - OE2017.B.122.16

OE2017.B-122-16

MAD 2017.241

Oplysningerne i sagen

Lejemålet

Med virkning fra 1. april 2007 lejede Ejendomsselskabet lejemålet

beliggende Frederiksborggade 10, der består af kælder, stue og

første sal, ud til Danske Familierestauranter A/S for en årlig leje

på 1.150.000 kr. Ved allonge underskrevet i april 2008 indtrådte

Jensen’s Deli A/S som lejer. Da metrotrappe-byggeriet gik i gang,

blev der fra lejemålet drevet en Subway-forretning.

I august og september 2013 var der mellem administrator for

Subway Frederiksborggade A/S, Jesper Juhl Andersen, og

Banedanmark korrespondance om de gener, metrotrappebyggeriet

påførte Subway, der gjorde gældende blandt andet, at den

naboretlige tålegrænse var overskredet.

Ved brev af 27. august 2013 opsagde lejeren lejemålet til ophør

til den 1. april 2014. Subway Frederiksborggade A/S blev ved

dekret af 19. maj 2014 taget under konkursbehandling.

Lejemålet blev genudlejet med virkning fra den 15. januar 2015

til restaurant/café/kaffebar til en årlig leje på 1.360.000 kr. og med

et lejetilskud på 53.333,33 kr. pr. måned, der i henhold til

lejekontraktens § 7 ”modregnes i lejers månedsvise lejebetaling

indtil etableringen af trappen til Nørreport på Frederiksborggade

er færdiggjort, dog senest indtil den 1. juli 2015.”

Ejendomsselskab havde ikke krav på erstatning for

huslejetab som følge af gener ved mere end 2�½ års byggeri

af metrotrappe ved Nørreport Station, da den naboretlige

tålegrænse ikke fandtes overskredet under hensyn til den

centrale beliggenhed i København.

1.1.8 Trafikanlæg og anden infrastruktur - 4.2.2 Naboretligt ansvar

offentlige anlæg

Sagen

omhandlede,

hvorvidt

Banedanmark

var

erstatningsansvarlig for det huslejetab, som ejendomsselskabet,

E, havde lidt som følge af, at restaurationslejemålet beliggende

i indre København kun kunne udlejes til en reduceret leje grundet

gener fra arbejdet med etableringen af den nye metrotrappe på

Frederiksborggade. E påstod, at Banedanmark skulle betale lidt

over 800.000 kr. som følge af generne med at bygge metrotrappen.

Generne bestod bl.a. i, at lejemålets facader ikke kunne ses fra

gaden samt uforholdsmæssige mængder støj og støv. Under

retssagen blev der indhentet syn og skøn, der konkluderede, at

nedgangen i lejeprisen for ejendommen som følge af byggeriet

var næsten 700.000 kr., svarende til mere end 50 pct. Byretten

fandt, at den naboretlige tålegrænse var overskredet. I rettens

vurdering indgik det bl.a., at byggeriet havde varet i over 2,5 år,

at byggepladsen havde ligget lige op til lejemålet, at byggepladsen

i forhold til projektets størrelse var alt for lille, hvilket medførte

betydelige gener, herunder i form af parkering af biler, aflæsning

mv., og at lejemålet ikke kunne ses af de fodgængere, der kom

fra Nørreport Station mv. Byretten fastsatte erstatningen til

500.000 kr. bl.a. under hensyn til, at det ville være muligt at opnå

en højere leje, når metrotrappebyggeriet stod færdigt. Landsretten

fandt ikke, at den naboretlige tålegrænse var overskredet. Ved

vurderingen lagdes der bl.a. vægt på, at lejemålet var beliggende

centralt i København og tæt på Nørreport Station, hvor man ifølge

retspraksis som erhvervsdrivende må forvente og tåle ganske

omfattende offentlige arbejder, uden at der skal ydes erstatning

herfor. Banedanmark blev således frifundet.

Ø.L.D. 28. april 2017, 8. afd. ankesag B-122-16

(M. Lerche, Bo Østergaard og Marie Louise Tønne (kst.))

Påstanden

Opgørelsen af påstanden fremgår af dommens siderne 26 og 27 og

er opgjort for perioden 1. april 2014 til 1. juli 2015. Påstanden er

opgjort på baggrund af den af skønsmanden skønnede nødvendige

lejerabat ved genudlejningen for perioden 1. april 2014 til den 15.

januar 2015 samt den lejerabat, der blev ydet den nye lejer, der

overtog lejemålet den 15. januar 2015.

Byggeprocessen

Af aktstykke nr. 62 afgjort 7. februar 2013 fremgår det blandt andet,

at Banedanmark igangsætter forlængelse af den eksisterende

transfertunnel og etablering af en trappeforbindelse fra

Frederiksborggade til transfertunnellen på Nørreport Station.

Projektets forventede totaludgift udgør 157,1 mio. kr. Det fremgår

endvidere heraf, at projektet er blevet fordyret, fordi Nørre

Voldgade ikke kan benyttes som transportvej til og fra byggeriet.

Af udskrift af Banedanmarks hjemmeside printet den 8. september

2014 fremgår blandt andet:

”Sådan foregår arbejdet

Omlægning af ledninger og arkæologiske undersøgelser

Før det egentlige arbejde kan gå i gang, er det nødvendigt at omlægge alle de

mange ledninger, der ligger i jorden. Der er for eksempel både ledninger fra

forskellige teleselskaber, ledninger, som transporterer gas, fjernvarme og vand

samt kloakledninger.

Når ledningerne er lagt om, skal jorden undersøges for fortidsfund, som skal

registreres for eftertiden. Dette arbejde udføres af arkæologer fra Københavns

Museum.

Vi fryser jorden

For at stabilisere jorden og sikre, at der ikke strømmer vand ind i tunnelrøret,

mens vi graver ud, benytter vi et stort fryseanlæg til at fryse jorden. Derefter

kan vi bore selve røret, støbe det og igen tø jorden op. Når vi fryser jorden, er

det ikke nødvendigt at foretage en grundvandsænkning af området.

Trappe og rulletrappe

Når tunnelrøret er færdigt, kan vi bygge selve trappen fra Frederiksborggade

og de tilhørende installationer og værn omkring trappen. Endelig retablerer vi

belægningen i gadeniveau.

Byggepladsen

Der vil under hele byggeriet være passage for fodgængere langs byggepladsen,

men byggepladsen flytter et par gange undervejs. Det er svært på forhånd at

sige, præcis hvornår byggepladsen flytter, da det afhænger af, hvor smidigt

arbejdet foregår.

Mandskabsvognene for personalet hos entreprenøren Züblin vil i hele perioden

stå i Rosenborgade.

Banedanmark (Km.adv. v/advokat Sarah Jano)

mod

Ejendomsselskabet af 18. juni 1992 ApS (advokat Theis Guttenberg)

Københavns Byret dom 4. januar 2016 i sag nr.

BS43C-4801/2014

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 6. oktober 2014, vedrører spørgsmålet

om, hvorvidt Banedanmark over for Ejendomsselskabet af 18. juni

1992 ApS (herefter Ejendomsselskabet) er erstatningsansvarlig for

det huslejetab, som Ejendomsselskabet måtte have lidt som følge

af, at restaurationslejemålet beliggende Frederiksborggade 10 i

København kun kunne udlejes til en reduceret leje grundet gener

fra arbejdet med etableringen af den nye metro-trappe på

Frederiksborggade.

Ejendomsselskabet har påstået, at Banedanmark skal betale

808.906,23 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg.

Banedanmark har påstået frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf.

retsplejelovens § 218 a.

side 1

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 135: MFU spm. om ministeren vil kommentere artiklen Letbanebyggeri koster butikken: Ingen erstatning, når vejarbejde gør det svært at drive forretning på dr.dk 19. november 2018, til transport-, bygnings- og boligministeren

MAD 2017.241OE - OE2017.B.122.16

Vi vil primært arbejde i venstre side af Frederiksborggade set fra Nørreport

Station, og arbejdspladsen går fra Nørre Voldgade til Frederiksborggade 12.

Indtil den endelige byggeplads bliver etableret i løbet af forsommeren, vil der

være et gangareal på cirka 1,5 m langs Frederiksborggade 7-11. Desuden er der

en cirka fire m bred passage i venstre side af byggepladsen.

…

Når den endelige byggeplads er etableret i forsommeren, bliver gangarealet

samlet, og der vil væreet gangareal på ca. 4 meters bredde i højre side af gaden.”

boremaskinen vil opleves som en jævn dyb brummen. Det er maskinens motor

og køling af oliepumper, der primært vil udsende støj. Støjen forventes at være

jævn uden høje udsving. Med den valgte maskine undgår vi at skulle ryste jord

af boret, hvilket giver en ubehagelig lyd, som når man slår jern mod jern.

Der vil også være risiko for støv fra byggepladsen. Vi vander jorden på

byggepladsen, hvis den er meget tør for på den måde at reducere støv i gaden.

Vi arbejder tæt på gadens bygninger, og derfor overvåger vi konstant

påvirkningen på bygningerne ved at måle vibrationer og eventuelle sætninger.

Under anlægsarbejdet vil flere lastbiler køre til og fra byggepladsen. Jord skal

køres væk, og beton, armering og andre materialer skal køres til byggepladsen.

Mens der etableres sekantpæle, vurderer vi, at der kan køre op til 25-35 lastbiler

til og fra byggepladsen dagligt. Lastbilerne vil køre til og fra byggepladsen via

Rosenborggade.

Arbejdsperiode

Vi arbejder med væggene omkring byggegruben fra uge 33 indtil begyndelsen

af november 2013.

Der bliver arbejdet mellem kl. 07-18 i hverdagene.

Vi beklager, de gener anlægsarbejdet medfører for dig som nabo.”

Af Banedanmarks informationsskrivelse til naboer

forretningsdrivende af 5. april 2013 fremgår blandt andet:

”Byggeriet af den nye metrotrappe er i gang. Belægningsstenene på

Frederiksborggade er blevet fjernet. Nu skal den underliggende betonplade

brydes op, så vi får adgang til de mange ledninger, der skal omlægges.

Tirsdag den 9. april begynder arbejdet, som forventes at vare indtil begyndelsen

af uge 16.

Der arbejdes i tidsrummet 7.00-18.00 i hverdagene. Der arbejdes ikke lørdag

og søndag.

Arbejdet vil være støjende. For at reducere støjgenerne vil vi udføre arbejdet i

støjdæmpende telte i den udstrækning, det er muligt. Vi beklager for de gener,

arbejdet medfører.”

Af Banedanmarks informationsskrivelse til naboer

forretningsdrivende af 5. august 2013 fremgår blandt andet:

Af Banedanmarks informationsskrivelse til naboer

forretningsdrivende af 31. maj 2013 fremgår blandt andet:

”Arbejdet i forbindelse med etableringen af metrotrappen er indtil videre primært

foregået i højre side af gaden set fra Nørreport station. Nu bliver belægningen

i denne side retableret.

Nu flytter arbejdet over i den modsatte side af gaden, hvor gadens underliggende

betonplade skal brydes op, så forskellige forsyningsledninger, fx vand- og

kloakrør kan blive omlagt.

Tidsoversigt

Lørdag den 1. juni 2013 vil Skælskør Anlægsgartnere bryde lidt porøs beton

op for at klargøre underlaget til selve belægningen. Arbejdet vil foregå med en

lille borhammer eller med hammer og mejsel ved håndkraft i tidsrummet 8.00-

17.00.

Mandag den 10. juni 2013 rykker metrotrappe-byggepladsen ind til facaden på

Frederiksborggades venstre side, igen set fra Nørreport station.

Onsdag den 12. juni bliver gadens betonplade brudt op. Arbejdet varer til og

med fredag d. 14. juni og vil være støjende. For at reducere støjgenerne vil

arbejdet foregå i et støjdæmpende telt. Vi beklager for de støjgener, arbejdet

medfører. Arbejdet vil foregå i tidsrummet 7.00-18.00 i hverdagene.

Passage

Den nye placering er byggepladsens endelige placering. Her vil den ligge resten

af byggeperioden, dvs. indtil årsskiftet 2014/15. Byggepladsen vil indtil starten

af juli være indhegnet af trådhegn. Herefter bliver det udskiftet med

træpladehegn, inden selve anlægsarbejdet går i gang.

Passagen langs byggepladsen vil være cirka fire meter i bredden.”

”Rosenborggade og Sankt Gertruds Stræde er spærret for bilkørsel søndag den

11. august kl. 7-17

Søndag den 11. august ankommer den 28 meter høje boremaskine til

metrotrappe-byggepladsen på Frederiksborggade. På grund af størrelsen

ankommer den på fire lastbiler og skal samles på Frederiksborggade. Det

betyder, at Rosenborggade er spærret for indkørsel af biler fra Gothersgade, og

Sankt Gertruds Stræde er ligeledes spærret fra Hausergade.

Da boremaskinen skal samles på Frederiksborggade vil størstedelen af gaden

blive afspærret fra midten af nr. 7 til og med nr. 3 og fra nr. 10 til og med nr.

6. På begge sider af afspærringen vil der være en passage på en meter.”

Af Banedanmarks informationsskrivelse til naboer og

forretningsdrivende af 13. september 2013 fremgår blandt andet:

”Farvel til boremaskinen

De 180 betonpæle, sekantpæle, rundt om byggegruben er snart etableret, og vi

kan derfor inden længe sige farvel til boremaskinen.

Lydniveauet har i perioden med boring og støbning af pælene ligget over

Københavns Kommunes grænseværdi for støj på 70 dB. Vi har derfor fået

dispensation af Københavns Kommune fra støjgrænsen til dette arbejde. Vi

beklager det højere støjniveau over for dig som nabo.

Kommunen er orienteret om støjniveauet på byggepladsen. Vi har en løbende

og tæt dialog med myndighederne om støjreducerende tiltag på bygge-pladsen,

ligesom vi er i tæt kontakt med et uvildigt rådgivningsfirma om støjdæmpende

foranstaltninger, så vi kan minimere støjgenerne fra byggeriet.

Arbejdet med boring og støbning af byggegrubens sekantpæle er gået hurtigere

end forventet og vil forventeligt være færdigt i midten af næste uge, uge 38.

Boremaskinen vil blive fjernet fra byggepladsen i slutningen af uge 38.

Flytningen vil kræve afspærring af Frederiksborggade og Rosenborggade. Vi

er i dialog med myndighederne om et hensigtsmæssigt tidspunkt, der vil genere

mindst muligt. Detaljeret information følger, så snart flytning og tidspunkt er

blevet endeligt afklaret.

I gennemsnit har antallet af lastbiler til og fra byggepladsen ligget på 12 de

dage, der er blevet boret og støbt pæle på pladsen.

Byggegruben skal have støbt en bund

Næste fase i byggeriet er etablering af en bund i byggegruben mellem de støbte

sekantpæle, så grundvandet holdes ude, når den del af byggegruben, der ligger

i Frederiksborggade, senere skal udgraves.

Metoden til støbning af bundpladen hedder jet-grouting. Der bores ned til to

forskellige dybder. I den ene del af byggegruben bores cirka 17 meter og i den

anden cirka 11 meter. Under højt tryk sprøjtes der beton ud via dyser på boret.

Boret flyttes, og proceduren gentages, indtil hele bundpladen er etableret. Samlet

set skal der etableres cirka 52 m

bundplade, hvilket indebærer 114 boringer.

De forberedende arbejder til etablering af bundpladen og mobilisering af

maskinen vil efter planen begynde den 23. september, og fra onsdag den 25.

september forventes prøveboringer at finde sted. Vi forventer, at jet-groutingen

går i gang mandag den 30. september.

Støj, støv og vibrationer

Arbejdet med jet-grouting vil være støjende. Grænseværdien for støj på 70 dB

(decibel) i gennemsnit er fastsat af Københavns Kommune. Grænseværdien

beregnes som gennemsnitsværdien over en hel arbejdsdag. Vi vil periodevis

støje mere end 70 dB. Vi måler støjen konstant og fører logbog.

Af Banedanmarks informationsskrivelse til naboer

forretningsdrivende af 1. august 2013 fremgår blandt andet:

”Metrotrappe-byggepladsen er blevet indhegnet af et højt træpladehegn. Fra

midten af august 2013 går det egentlige anlægsarbejde på metrotrappen i gang

efter en periode med forberedende arbejder, et arbejde der bestod af omlægning

af forsyningsledninger såsom strømkabler, vandledninger og kloakrør. Første

del af anlægsarbejdet består af etableringen af en afstivende væg rundt om

byggegruben.

Væggen skal sikre, at jorden ikke skrider sammen, når vi senere skal grave den

øverste del af trappeanlægget ud i Frederiksborggade. En 28 meter høj

boremaskine flytter derfor ind på byggepladsen. Den skal bore og støbe mere

end 180 betonpæle, kaldet sekantpæle, der tilsammen danner væggen rundt om

byggegruben. Sekantpælenes længde varierer. På det dybeste sted skal der bores

14,5 meter i dybden.

Den afstivende væg skal også være vandtæt, da vi i 6,5 meters dybde møder

grundvandsspejlet. Væggen sikrer, at byggegruben er tør, når vi skal udgrave

den del af trappeanlægget, der ligger inden for byggegruben.

Metoden med boring og støbning af sekantpæle er valgt, da det er den mest

skånsomme for miljøet i Frederiksborggade.

Støj, støv og vibrationer

Arbejdet med sekantpælene vil være støjende. Københavns Kommune har

fastsat en grænseværdi for støj på 70 dB (decibel) i gennemsnit. Grænseværdien

beregnes som gennemsnitsværdien over en hel arbejdsdag. Vi vil periodevis

støje mere end 70 dB. Vi måler støjen konstant og fører logbog. Støjen fra

side 2

MAD 2017.241OE - OE2017.B.122.16

Støjen fra jet-grouting vil opleves som en jævn dyb brummen. Når

byggepladsens betonoplade inden selve jet-groutingen skal gennembrydes, vil

der være et kort tidsrum med bankelyde.

Der vil også være risiko for støv fra byggepladsen. Hvis jorden på byggepladsen

er meget tør, vander vi for at reducere støv i gaden.

Metrotrappen bliver anlagt tæt på gadens bygninger, og derfor overvåger vi

konstant påvirkningen på bygningerne ved at måle vibrationer og eventuelle

sætninger.

Antallet af lastbiler til og fra byggepladsen forventes at være cirka 10 pr. dag,

mens arbejdet med bundpladen er i gang.

Lastbilerne vil køre til og fra byggepladsen via Rosenborggade.

Arbejdsperiode

Jet-grouting og det forberedende arbejde vil foregå fra uge 39 og forventes

afsluttet i slutningen af oktober 2013.

Arbejdet foregår i tidsrummet kl. 07-18 i hverdagene.”

Vi er under udgravningen til tunnelen under Nørre Voldgade stødt på det

problem, at der strømmer vand ind i byggegruben i et sådan omfang, at vi har

været nødt til at indstille arbejdet.

Netop for at forhindre vand i udgravningen under grundvandsspejlet, har vi

frosset jorden omkring udgravningsstedet. Men der er tilsyneladende en læk,

som vi endnu ikke har kunnet lokalisere. Og strømmende vand lader sig ikke

fryse.

Vi arbejder intenst på at løse problemet, og vi kan først fortsætte

udgravningsarbejdet, når vi har en løsning. Derfor kan vi kan vi beklageligvis

ikke udmelde et nyt færdiggørelsestidspunkt for Metrotrappen på nuværende

tidspunkt. Men efter al sandsynlighed bliver trappen først færdig i løbet af

efteråret 2015. Vi vender tilbage med yderligere information, når der er nyt i

sagen.

Banedanmark beklager generne for naboerne i form af, at byggepladshegnet i

Frederiksborggade vil fylde op i gaden i længere tid end forudsat.”

Af Banedanmarks informationsskrivelse til naboer

forretningsdrivende af 4. januar 2014 fremgår blandt andet:

Af Banedanmarks informationsskrivelse til naboer

forretningsdrivende af 4. juni 2015 fremgår blandt andet:

”Den valgte jet-grouting metode har desværre vist sig ikke at være

hensigtsmæssig til støbning af bundpladen i den dybe del af byggegruben. Den

nødvendige styrke i støbningen opnås ikke, og dermed får vi ikke den fornødne

sikkerhed for de kommende arbejder. En anden anlægsmetode vil derfor blive

taget i brug.

Som følge af denne omlægning vil vi fra uge 2 i 2014 inden for de gældende

regler i Københavns Kommune arbejde lørdage fra kl. 8-17 og fra uge 3 fra kl.

7-19 i hverdagene. ”

Af Banedanmarks informationsskrivelse til naboer og

forretningsdrivende af 27. januar 2014 fremgår blandt andet, at der

skal benyttes en anden metode til støbning af bundpladen, og at

den nye metode går ud på at fryse jorden ved at bore frysestænger

ned. Det fremgår endvidere, at der i starten af februar vil blive

monteret en otte meter høj og 60 tons tung mobilkran på

byggepladsen, der skal bruges til at løfte materialer op og ned fra

byggegruben.

Af Banedanmarks informationsskrivelse til naboer og

forretningsdrivende af 19. juni 2014 fremgår blandt andet:

”Som vi tidligere har orienteret beboere og erhvervsdrivende om, blev vi i januar

nødt til at tage en ny arbejdsmetode i brug for at kunne støbe bundpladen til

byggegruben.

Selve omstillingsprocessen har krævet tid, som ikke var indeholdt i tidsplanen.

Kombineret med at den nye metode med frysning af jorden tager længere tid

end den fravalgte metode, betyder det desværre, at metrotrappen bliver forsinket

i forhold til den oprindelige tidsplan.

Vi forventer, at trappen bliver færdig i løbet af forsommeren 2015. Det er pt.

ikke muligt at give et mere eksakt tidspunkt, da der - på trods af geotekniske

forundersøgelser - kan risikere at opstå flere uforudsete hindringer i jorden, når

vi skal til at grave ind under Nørre Voldgade.

Udvidet arbejdstid under jorden

En forudsætning for at metrotrappen kan blive færdig i forsom-meren 2015 er,

at vi også arbejder i aften- og nattetimerne fra medio juli.

Aktiviteterne om aftenen og natten vil udelukkende foregå under gadeniveau.

Det vil sige, at naboerne ikke vil opleve et øget aktivitets- eller lydniveau i

gadeplan sammenlignet med i dag. Der vil ikke foregå leverancer og transporter

til og fra byggepladsen i aften- og nattetimerne. Men byggepladsens

medarbejdere vil naturligvis gå til og fra.”

”Muren mellem den nye og den eksisterende passagertunnel under Nørre

Voldgade er nu brudt ned, så de to tunneldele nu kan forbindes.

I de kommende måneder vil vi arbejde os baglæns ud af tunnelen igen. Der skal

bl.a. etableres en vandtæt membran, vi skal foretage armerings-arbejder samt

støbe gulv, vægge og loft. Når vi har en solid betonkon-struktion, går vi i gang

med de afsluttende arbejder med at installere rulletrappe og lave den indvendige

indretning med vægbeklædning, lys mv.

Betonbiler i Frederiksborggade

Frem til august måned vil der pga. støbearbejdet i tunnelen være en øget trafik

med arbejdskøretøjer i form af betonbiler. Trafikken vil være begrænset til ca.

én dag om ugen, hvor der vil komme ca. 10-12 biler i tidsrummet kl. 7- 19.

Betonbilerne vil køre til arbejdspladsen i Frederiks-borggade via Rosenborggade.

Den ene dag om ugen vil der desuden holde en betonpumpevogn på

byggepladsen.

Byggepladshegn udskiftes i oktober

Ifølge den aktuelle tidsplan vil metrotrappen stå færdig ved årsskiftet 2015/2016.

Det indebærer, at det vil være muligt at nedtage det store byggepladshegn i

Frederiksborggade omkring midt i oktober. Den store portalkran vil også blive

fjernet til den tid.

Byggepladshegnet vil dog blive erstattet af et lettere, flytbart hegn i den

resterende arbejdsperiode. Og der vil desværre først blive mere plads til

fodgængere i Frederiksborggade, når vi er helt færdige med arbejdet.”

Af Banedanmarks informationsskrivelse til naboer og

forretningsdrivende af 28. august 2015 fremgår blandt andet:

”Arbejdet med metrotrappen er nu så langt fremme, at vi kan fjerne det

fryseudstyr, der har frosset jorden og sikret mod indsivende grundvand, mens

vi har gravet ud til den nye passagertunnel.

Vi vil arbejde med at fjerne fryseudstyret fra Frederiksborggade fredag den 4.

september i tidsrummet fra kl. 7-17.

Om formiddagen fjernes køletårn og tilhørende container (den gule og den grå

container, der kan ses over byggepladshegnet ud mod Nørre Vold-gade).

Containerne løftes ned af portalkranen på byggepladsen, hvorefter en lastbilkran

løfter dem over på en blokvogn.

Om eftermiddagen fjerner vi selve frysecontaineren, der vejer ca. 22 tons, ved

hjælp af en stor mobilkran, der løfter fryseren over på en blokvogn.

Hvad betyder det for naboerne?

Mobilkranen og blokvognene vil medføre en smallere passage gennem

Frederiksborggade mellem Nørre Voldgade og Rosenborggade den 4. september.

Der vil endvidere være forbud mod standsning og parkering i Rosen-borggade

mellem kl. 06 og 18, så blokvognene kan komme til og fra.

Naboerne til byggepladsen i Frederiksborggade må være forberedt på, at der

løbende vil være maskinstøj mellem kl. 7 og 17.

Banedanmark beklager generne for naboerne.”

Af Banedanmarks informationsskrivelse til naboer og

forretningsdrivende af 9. oktober 2014 fremgår blandt andet, at

entreprenøren skal i gang med at grave en 26 meter lang tunnel, og

at der i forbindelse med placering af et 6,5 meter højt fryseanlæg

på byggepladsen den 15. oktober 2014 vil være en fleksibel

afspærring med kegler og plastikbånd ud for blandt andet

Frederiksborggade nr. 10, samt at fodgængere kan passere

afspærringen.

Af Banedanmarks informationsskrivelse til naboer og

forretningsdrivende af 19. februar 2015 fremgår blandt andet:

”Banedanmark bliver desværre nødt til at informere om, at færdiggørelsen af

Metrotrappen bliver forsinket.

Af Banedanmarks informationsskrivelse til naboer og

forretningsdrivende af 8. september 2015 fremgår blandt andet:

”Fredag den 4. september fjernede vi de store frysecontainere fra byggepladsen

i Frederiksborggade.

Det indebærer bl.a., at den svage brummen fra fryseudstyret er for-stummet,

og at den ventilator, som beklageligvis har været generende for nogle af vores

naboer, også er demonteret og fjernet.

Vi arbejder nu under åben himmel i den øverste del af den nye trappe-skakt

med støbning af bund, vægge og dæk. Når støbeformene sættes op og tages

side 3

MAD 2017.241OE - OE2017.B.122.16

ned, slår vi på stålformene med hammere. Det frembringer i perioder en ”ny”

lyd fra byggepladsen, som kan høres af vores naboer, og som desværre ikke

kan undgås.

Der vil være støbearbejde i det fri indtil udgangen af oktober. I den kommende

uges tid med nogenlunde samme intensitet som nu, men herefter reduceres

mandskabet og arbejdsintensiteten falder, hvilket vil give mindre støj.

Vi arbejder fortsat fra kl. 7-22 på hverdage og fra kl. 8-17 på lørdage.”

valgt ved besvarelserne at angive lejen inklusive skatter og øvrige

driftsomkostninger.

…

10. Lejemålet

Lejemålet er et butiks-/restaurantlejemål, ifølge lejekontrakten på i alt ca. 262

, fordelt med ca. 81 m

kælder, ca. 100 m

i stueetage samt ca. 81 m

på 1.

sal.

Lejemålet kan beskrives således, idet beskrivelsen er af lejemålet, således som

det efter det for skønsmanden oplyste fremstod på det for skønsrapporten

relevante tidspunkt. Det bemærkes, at lejemålet på tidspunktet for gennemførelse

af skønsforretningen var under ombygning til ny lejer.

Lejemålet har en attraktiv, ca. 8 meter bred facade mod Frederiksborggade med

2 store vinduer med en indgangsdør i midten. Der er niveaufri adgang fra gaden.

Lejemålet er ganske regulært i sin udformning og med en meget attraktiv

loftshøjde, ca. 4 meter.

Bagest i lejemålet var på det for skønsrapporten relevante tidspunkt et areal på

ca. 25% af det samlede stueetageareal, som var forhøjet med 5 trin. Dette areal

kunne således i relation til anvendelsen til butik eller restaurant anses for

sekundært.

Fra stueetagen var adgang til arealet på 1. sal via en vindeltrappe bagest i

lejemålet.

Arealet på 1. sal er et helt regulært rum med en loftshøjde på ca. 2,40 meter.

Lokalet var efter det oplyste tidligere indrettet til køkken mv. På tidspunktet

for skønsforretningen henstod lokalet i uindrettet stand.

Lokalet har udmærkede lysforhold fra vinduer i facaden.

11. Beliggenhed

Lejemålet er beliggende på Frederiksborggade i indre København, på

strækningen mellem Nørreport Station og Kultorvet. Denne del af

Frederiksborggade er gågade med en meget høj trafik af gående mellem

Nørreport Station og de mest centrale dele af indre København.

Som følge af den meget høje fodgængerfrekvens og nærheden til Nørreport

Station tiltrækker området specielt virksomheder inden for ”convenience

shopping”segmentet - dvs. butikker der sælger visse dagligvarer, snacks, slik,

øl og sodavand, aviser mv., samt restaurantkoncepter inden for fast food.

Derimod vurderer skønsmanden området som mindre attraktivt for egentlig

udvalgsvarehandel, herunder forhandling af tøj.

Virksomheder inden for ”convenience shopping” og fast food segmentet er

overordentligt afhængige af både en trafikeret beliggenhed og en betydelig

synlighed, da en stor del af deres omsætning kommer fra impulskøb.

For så vidt angår en beskrivelse af beliggenheden skelner skønsmanden i øvrigt

mellem 3 perioder:

a) Før etablering af trappenedgangen på Frederiksborggade til Metroen

Før etableringen var fodgængerfrekvensen høj, men det skal dog bemærkes, at

en del af fodgængerne mellem Metroen og de centrale dele af indre by valgte

andre veje, herunder Fiolstræde. Hertil kommer, at en større del af ”convenience

shopping” omkring Nørreport Station foregik på Nørre Voldgade.

b) Aktuelt, med igangværende byggearbejder til nedgangen til Metroen

Som følge af byggearbejderne i forbindelse med metronedgangen er en del af

Frederiksborggade aktuelt afspærret, og fodgængertrafikken er koncentreret

ved den modsatte side af Frederiksborggade i forhold til lejemålet. Hertil

kommer, at lejemålet aktuelt har en relativt ringe synlighed og slet ikke kan ses

af fodgængere, som kommer fra Nørreport Station.

c) Efter etablering af trappenedgangen på Frederiksborggade til Metroen

Når trappenedgangen til Metroen åbner, vil lejemålet have en overordentlig

attraktiv beliggenhed på en af de adresser i København, hvor

fodgængerintensiteten er størst. Hertil kommer, at lejemålet vil have en meget

attraktiv synlighed for det meget store antal fodgængere, som fremover må

forventes at benytte trappenedgangen til Metroen.

12. Lejevurdering og referencer

Skønsmanden har identificeret følgende referencer:

I ejendommen Frederiksborggade 7 udbydes aktuelt et butikslejemål på 140

til en årlig leje på kr. 1.260.000, svarende til kr. 9.000 pr. m

, med tillæg af

skatter og øvrig drift, kr. 615 pr. m

Lejemålet er beliggende over for det omtvistede lejemål, med en meget høj

synlighed lige ved den kommende trappenedgang til Metroen, og med en ganske

attraktiv facade, niveaufri adgang og en loftshøjde på ca. 5 meter.

Lokalet er dog, som det fremgår af tegningen nedenfor, ganske dybt og ikke

særligt regulært.

Således vurderes arealet bag trappeopgangen som et sekundært butiksområde,

hvor markedslejen vurderes som det halve af det primære areal. Henset til, at

dette bageste areal andrager ca. 2/3 af det samlede areal, kan udbudslejen for

de primære arealer beregnes til ca. kr. 13.500 pr. m

. Skønsmanden bemærker

Af Banedanmarks informationsskrivelse til naboer og

forretningsdrivende af 1. oktober 2015 fremgår blandt andet:

”I næste uge - onsdag den 7. og torsdag den 8. oktober - ankommer de to

rulletrapper, der skal installeres i Frederiksborggade.

Når Metrotrappen er færdig, vil en bred trappe fra gadeplan føre ned til en

hovedrepos, hvorfra en midtliggende trappe med rulletrapper på hver side vil

føre ned til den nye passagertunnel.

Hver rulletrappe ankommer i to dele á henholdsvis 6 og 8 tons. Kl. ca. 8 onsdag

morgen ankommer den første vogn med den ene halvdel af den første trappe.

Trappen løftes af vognen ved hjælp af en gaffeltruck, hvor-efter portalkranen

på byggepladsen løfter trappen ned i trappeskakten. Til sidst sættes trappen på

”ruller” og fires på plads i bunden af trappe-skakten.

Omkring kl. 13 gentages ovenstående proces med anden halvdel af rulletrappen.

Torsdag gentages hele processen med den anden rulletrappe.

Håndteringen af rulletrapperne vil primært ske inden for byggeplads-hegnet,

og der vil være passage gennem Frederiksborggade som normalt.”

Skønserklæringen

Af skønserklæringen af 28. maj 2015 afgivet af skønsmanden,

ejendomsmægler og valuar Peter Winther, fremgår blandt andet:

”Spørgsmål 1

Skønsmanden bedes oplyse markedslejen for det i sagen omhandlede lejemål

pr. den 1. april 2014, jf. erhvervslejelovens § 13, idet det blot for god ordens

skyld præciseres, at skønsmanden skal se bort fra de igangværende

anlægsarbejder vedrørende trappenedgang til Metroen på Nørreport Station.

Skønsmanden bedes endvidere oplyse i hvilket omfang markedslejen har ændret

sig siden den 1. april 2014.

Spørgsmål 2

Skønsmanden bedes oplyse størrelsen på den lejerabat, som må anses for at

være påkrævet for at kunne udleje det i sagen omhandlede lejemål i perioden

fra Jensen’s Deli A/S’ fraflytning den 1. april 2014 til tidspunktet for

metronedgangens færdiggørelse i forsommeren 2015.

Supplerende spørgsmål til syns- og skønstema:

Banedanmark har følgende supplerende spørgsmål til skønstemaet:

Spørgsmål 3

Såfremt skønsmanden ved besvarelse af spørgsmål 1 finder, at markedslejen

har ændret sig siden 1. april 2014, bedes skønsmanden oplyse, om ændringen

alene kan henføres til anlægsarbejdet vedrørende trappenedgangen til Metroen

ved Nørrport Station eller tillige kan henføres til andre forhold. I bekræftende

fald bedes skønsmanden oplyse hvilke andre forhold, der er tale om.

Spørgsmål 4

Skønsmanden bedes oplyse, om han har baseret sine svar på oplysninger om

andre lignede erhvervslejemål. I bekræftende fald bedes skønsmanden oplyse,

hvilke erhvervslejemål det drejer sig om samt angive matr.nr. og dato for seneste

udlejning af de(n) pågældende ejendom(me).

Spørgsmål 5

Skønsmanden bedes oplyse den forventede markedsleje af det i sagen

omhandlede lejemål efter færdiggørelse af trappenedgangen til Metroen ved

Nørreport Station.

7. Dokumenter

…

8. Bemærkninger til de stillede spørgsmål

Til spørgsmål 2 skal bemærkes, at metronedgangens færdiggørelse er forsinket

og nu forventes færdig ultimo 2015. Parterne tilsluttede sig ved

skønsforretningen, at spørgsmålet formuleres således:

”Skønsmanden bedes oplyse størrelsen på den lejerabat, som må anses for at

være påkrævet for at kunne udleje det i sagen omhandlede lejemål i perioden

fra Jensen’s Deli A/S’ fraflytning den 1. april 2014 til tidspunktet for

metronedgangens færdiggørelse.”

Det blev endvidere drøftet, om markedslejepriser skal angives inklusive eller

eksklusive andel af ejendomsskatter og øvrige driftsomkostninger. Henset til

den tidligere lejekontrakt - fremlagt som stævningens bilag 8 - har skønsmanden

side 4

MAD 2017.241OE - OE2017.B.122.16

herved, at lokalet ikke er udlejet, og at udbudslejen efter skønsmandens

opfattelse ligger over markedslejen.

Skønsmanden bemærker endvidere, at lejevilkårene ifølge sagens natur afspejler

de beliggenhedsmæssige kvaliteter for lejemålet, når trappenedgangen til

Metroen er åbnet.

Tegning, Frederiksborggade 7 -facade mod Frederiksborggade øverst i højre

hjørne

…

I den omtvistede ejendoms naboejendom, Frederiksborggade 12, er indgået

lejekontrakt til ikrafttræden efter åbningen af metronedgangen, vedrørende et

lejemål på i alt 621 m

, fordelt med 206 m

lager i kælder, 237 m

restaurant i

stueetage, 174 m

restaurant på 1. etage samt 4 m

adgangsareal på 2. etage.

Lejer er Nordic Service Partners A/S, som fra lejemålet vil drive en Burger

King franchise forretning. Lejen er aftalt til kr. 3.248.500 inklusive skatter, men

eksklusive øvrige driftsomkostninger.

Ansættes kælderarealer til kr. 500 pr. m

og arealer på 1. og 2. sal til kr. 2.000

pr. m

, kan lejen for arealet i stueetagen beregnes til ca. kr. 11.800 pr. m

Det bemærkes, at lejekontrakten er uopsigelig til 2023, og at der i årene 2015,

2016 og 2017 er ydet en lejerabat på 33%.

Skønsmanden bemærker, at lejevilkårene ifølge sagens natur afspejler de

beliggenhedsmæssige kvaliteter for lejemålet, når trappenedgangen til Metroen

er åbnet, idet lejeforholdet først træder i kraft på dette tidspunkt.

I ejendommen Frederiksberggade 7 blev der i 2004 udlejet et lejemål, som

senere er afstået til Baresso Coffee A/S. Kontrakten er efter det for skønsmanden

oplyste senest genforhandlet i 2010, hvor lejen for i alt 124 m

i stueetagen og

89 m

i kælderen blev aftalt til kr. 1.376.515 inklusive skatter, men eksklusive

øvrige driftsomkostninger.

Ansættes kælderen til kr. 500 pr. m

, kan lejen for stueetagen i 2010 beregnes

til afrundet ca. kr. 10.700.

13. Lejevurdering

Skønsmanden vurderer på baggrund af ovenstående sammenligningslejemål,

skønsmandens almindelige kendskab til markedet for butiks- og restaurantlejemål

i det pågældende område samt skønsmandens erfaring i øvrigt lejemålet således:

Pr. 1. april 2014 - uden hensyntagen til igangværende ombygningsarbejder

vedrørende trappenedgangen til Metroen

Kælder: kr. 500 pr. m

Stueetage: kr. 11.000 pr. m

1. sal: kr. 2.000 pr. m

I alt kr. 1.302.500 p.a.

Skønsmanden bemærker herved, at lejemålets stueetage er sammenlignelig med

Baresso-lejemålet.

Det er endvidere betydeligt mere regulært end det ledige lejemål i

Frederiksborggade7, hvor udbudslejen i øvrigt naturligt nok afspejler de

beliggenhedsmæssige kvaliteter efter åbningen af trappenedgangen til Metroen.

I forhold til nabolejemålet i Frederiksborggade 12 lægger skønsmanden specielt

vægt på, at det omtvistede lejemål er betydeligt mindre, hvilket alt andet lige

medfører, at lejen pr. m

vil være højere. Skønsmanden bemærker herved, at

lejevilkårene for dette lejemål ifølge sagens natur afspejler de

beliggenhedsmæssige kvaliteter for lejemålet, når trappenedgangen til Metroen

er åbnet, idet lejeforholdet først træder i kraft på dette tidspunkt.

De er skønsmandens opfattelse, at i perioden fra 1. april 2014 til nu er

lejepriserne for lokaler i stueetager til butiks- og kontorlejemål i områder som

dette - uden hensyntagen til igangværende ombygningsarbejder vedrørende

trappenedgangen til Metroen - steget med anslået 5%.

Aktuelt, med igangværende byggearbejder til nedgangen til Metroen

Kælder: kr. 500 pr. m

Stueetage: kr. 4.500 pr. m

1. sal: kr. 1.500 pr. m

I alt kr. 612.000 p.a.

Skønsmanden bemærker herved, at lejemålet som følge af de igangværende

byggearbejder ikke er synligt for fodgængere, som kommer fra Nørreport

Station, og at fodgængere som følge af hegnet ved naboejendommen ikke

naturligt passerer tæt ved lejemålet.

Lejemålet mangler aktuelt således fuldstændig den synlighed, som er helt

afgørende for lejemål i områder, som appellerer til virksomheder inden for

”convenienceshopping” segmentet. Beliggenhedsmæssigt er lejemålet med de

igangværende byggearbejder ikke væsentligt mere attraktivt end et lejemål

beliggende på en sidegade til Frederiksborggade.

Aktuelt, forudsat trappenedgangen til Metroen er færdiggjort

Kælder: kr. 500 pr. m

Stueetage: kr. 12.000 pr. m

1. sal: kr. 2.500 pr. m

I alt kr. 1.443.000 p.a.

Skønsmanden bemærker herved, at lejemålets stueetage er sammenlignelig med

Baresso-lejemålet og betydeligt mere regulær end det ledige lejemål i

Frederiksborggade.

I forhold til nabolejemålet i Frederiksborggade 12 lægger skønsmanden specielt

vægt på, at det omtvistede lejemål er betydeligt mindre, hvilket alt andet lige

medfører, at lejen pr. m

vil være højere.

14. Konklusion

Skønsmanden kan herefter besvare de stillede spørgsmål således:

Spørgsmål 1

Skønsmanden bedes oplyse markedslejen for det i sagen omhandlede lejemål

pr. den 1. april 2014, jf. erhvervslejelovens § 13, idet det blot for god ordens

skyld præciseres, at skønsmanden skal se bort fra de igangværende

anlægsarbejder vedrørende trappenedgang til Metroen på Nørreport Station.

Skønsmanden bedes endvidere oplyse i hvilket omfang markedslejen har ændret

sig siden den 1. april 2014.

Svar:

Kr. 1.302.500 p.a.

Markedslejen er - uden hensyntagen til den kommende trappenedgang til

Metroen- fra 1. april 2014 til datoen for skønsforretningens afholdelse steget

omkring 5%.

Spørgsmål 2 (ændret ordlyd)

Skønsmanden bedes oplyse størrelsen på den lejerabat, som må anses for at

være påkrævet for at kunne udleje det i sagen omhandlede lejemål i perioden

fra Jensen’s Deli A/S’ fraflytning den 1. april 2014 til tidspunktet for

metronedgangens færdiggørelse.

Svar:

Det er skønsmandens opfattelse, at der i perioden, hvor anlægsarbejderne til

trappenedgangen til Metroen pågår, må forventes at skulle indrømmes en

lejerabat på mellem 50 og 60%.

Spørgsmål 3

Såfremt skønsmanden ved besvarelse af spørgsmål 1 finder, at markedslejen

har ændret sig siden 1. april 2014, bedes skønsmanden oplyse, om ændringen

alene kan henføres til anlægsarbejdet vedrørende trappenedgangen til Metroen

ved Nørrport Station eller tillige kan henføres til andre forhold. I bekræftende

fald bedes skønsmanden oplyse hvilke andre forhold, der er tale om.

Svar:

Generelt er markedslejen for butikslejemål i sammenlignelige områder på

strøggaderne steget med ca. 5% siden 1. april 2014. Årsagen er den almindelige

fremgang i økonomien og detailhandlen samt en stærk efterspørgsel efter lejemål

på strøggaderne i indre by.

Spørgsmål 4

Skønsmanden bedes oplyse, om han har baseret sine svar på oplysninger om

andre lignede erhvervslejemål. I bekræftende fald bedes skønsmanden oplyse,

hvilke erhvervslejemål det drejer sig om samt angive matr.nr. og dato for seneste

udlejning af de(n) pågældende ejendom(me).

Svar:

Skønsmanden har blandt andet baseret sine svar på følgende lejemål:

Baresso Coffee A/S i ejendommen matr.nr. 140 Klædebo Kvarter, Købenavn,

beliggende Frederiksborggade 7. Lejekontrakt er indgået den 5. maj 2004 og

efter de for skønsmanden foreliggende oplysninger senest ændret ved allonge

af 28. januar 2010.

Nordic Service Partners A/S i ejendommen matr.nr. 144 Klædebo Kvarter,

Købenavn, beliggende Frederiksborggade 12. Lejekontrakt er indgået den 12.

november 2014.

Ledigt lejemål i ejendommen matr.nr. 140 Klædebo Kvarter, Købenavn,

beliggende Frederiksborggade 7, udbudt af erhvervsejendomsmæglerfirmaet

CBRE.

Spørgsmål 5

Skønsmanden bedes oplyse den forventede markedsleje af det i sagen

omhandlede lejemål efter færdiggørelse af trappenedgangen til Metroen ved

Nørreport Station.

Svar:

Kr. 1.443.000 p.a.”

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af Claus Heinze, Christian Iversen, Stig

Dørler, Søren Wulff Michelsen, Jesper Juhl Andersen, Allan

Petersen og skønsmanden Peter Winther.

Claus Heinze

har forklaret blandt andet, at han er

ejendomsadministrator for sagsøger. Frank Brøndum ejer selskabet.

side 5

MAD 2017.241OE - OE2017.B.122.16

Vidnet sørger for driften af ejendommene. Han kommer en del i

ejendommene. Det er en lille organisation. De har en del ejendomme

med 50.000 m

i København og flere med strøgbeliggenhed.

Opsigelsen fra Jensens Deli skyldtes, at det ikke gik så godt i

Subway, der forud for metrotrappebyggeriet havde været ramt af

etablering af ny belægning på Frederiksborggade. Arbejderne med

den ny belægning varede 6-8 måneder. Med hensyn til

genudlejningen henvendte de sig til Absalon & Co, der har et stort

marked i København. De har brugt dem adskillige gange.

Genudlejningen blev prioriteret højt, fordi der er høj leje på

strøgejendomme, og der er en række faste omkostninger, der skal

betales. Afkastet forventes at være på 3,5 - 4 procent. Den nye lejer

sælger sandwich, kager og drikkevarer.

Et firma gjorde rent en gang om ugen udenfor. Derudover skulle

Københavns Kommune gøre rent, men det hjalp ikke meget.

Lastbiler, der kørte frem og tilbage til byggepladsen, holdt ofte og

læssede af eller på, ligesom der holdt andre arbejdsmaskiner eller

materiel uden for lejemålet. Han har været der minimum en gang

om ugen, mens byggeriet har stået på. Da den nye lejer var på vej

ind i lejemålet, var han der dagligt. Der var som regel parkeret biler

udenfor, herunder værkstedsbiler og mandskabsbiler. Der blev kørt

frem og tilbage med jord mv. Der var beskidt. Det var nødvendigt

med en lejerabat til den nye lejer, hvilket Absalon & Co bekræftede.

De har været villige til at yde en lejereduktion lige fra begyndelsen.

Lejereduktionen udløber frem til 1. juli 2015, hvor trappen skulle

være færdig. De har ikke fået fuld leje fra 1. juli 2015, fordi de nye

lejere har store problemer med at få butikken til at løbe rundt.

Lejerne har fået henstand med 25.000 kr. om måneden. Det gælder

indtil 1. januar 2016, hvorefter de skal tilbagebetale beløbet. Han

har ikke set informationsskrivelserne fra bygherren før sagen, og

det har andre ansatte heller ikke. De har ikke fået tilbud om skilte.

Men han ved ikke, om lejeren har fået det. Lejeren af

Frederiksborggade 12, Invasion, var forhindret i at have en

forretning. Han har ikke været i kontakt med Banedanmark.

Christian Iversen

har forklaret blandt andet, at han er

bygningsingeniør og blev ansat hos Banedanmark for 4 år siden.

Han gik på pension den 1. juli 2015. Han var ikke med i projektet

helt fra starten, men fra slutningen af 2011. Projektet går ud på at

etablere en metrotrappe, der skal være forbindelsen til en

transfertunnel. Der måtte ikke graves på Nørre Voldgade. Det hele

skulle ske fra Frederiksborggade. Det var et kompliceret projekt.

Først skulle der flyttes ledninger, hvilket først blev udført ved de

ulige numre. Der skulle holdes 3 meter passage fri. Det pågik fra

marts 2103 til juni 2013, og derefter flyttede de til den blivende

plads med trådhegn. Det blev udskiftet til et 3,5 meter højt

pladehegn ud mod gaden i august 2013. Pladehegnet var højere

mod Invasion for at skærme for nogle tanke. Al trafik til

byggepladsen skulle foregå fra Rosenborggade, og ikke fra Nørre

Voldgade af hensyn til den nye Nørreport Station. Porten til

byggepladsen stod tit åben. Der kom store leverancer, og der skulle

køres jord væk og beton ind. Der var andre og mere ekstreme

leverancer, herunder fryseanlæg, men det blev varslet, og det foregik

typisk i weekenderne. Det var meget forskelligt, hvor mange

lastbiler der kom om dagen, men der kunne komme 10-12 lastbiler

om dagen, da der blev gravet jord væk. Det var en langsom proces.

Der har været parkerede biler foran indgangen, men det måtte de

ikke, så det gjorde de opmærksom på. Det var nødvendigt under

nogle af støbningerne at lade betonkanoner holde der. Byggepladsen

var alt for lille til arbejdet. Den første del af byggepladsen inden

for porten skulle være brandredning. Der har ikke været oplag af

materiale uden for byggepladsen, kun i aflæsningssituationer.

Forevist forskellige billeder af parkerede biler uden for

byggepladsen forklarede han, at nogle af bilerne kan være tilknyttet

projektet, mens andre biler kan have været leverandører til

forretningerne. Der holdt mange forskellige biler.

Pladehegnet var for at beskytte forbipasserende. De har vandet

byggepladsen for ikke at støve. De lavede konstante støjmålinger.

De sendte breve ud til naboer og forretningsindehavernes adresser.

De havde ikke megen kontakt med Subway. De havde noget

kørende med Invasion. De startede med at opfordre til et møde,

men Subway var der ikke. Invasion måtte reklamere på deres portal.

Invasion lå bag hegnet. Andre fik lov til at hænge logo op, men

Subway henvendte sig ikke.

Ledningsomlægningen blev 2 måneder forsinket. Senere blev

etablering af bunden forsinket på grund af bundforholdene. De

måtte finde en ny metode med frysning af jorden. Derefter opstod

en lækage i den frosne skal lige før julen 2014. Der er løbende

orienteret om det.

De begyndte på byggepladsen i marts 2013. Hvis de har kendt

ejeren af ejendommen, har de sendt til dem. Det sørgede

kommunikationsafdelingen for. Der kommer også breve retur. De

har sagt, at de ikke vil have reklamer på byggepladsen, men de

ejendomme, der lå lige ud for byggepladsen, kunne få lov.

Han ønskede sig, at de kunne lukke hele vejen af. På en

byggeplads bør der være oplagringsplads og plads til beton, men

det var der ikke på den pågældende byggeplads. Betonblanderen

holdt halvt inde på byggepladsen og nogle gange udenfor. Ved

aflæsning af beton kan det ske blandt via en pumpe, og så holder

den delvis ude foran. Der har ikke været flere 100 betonbiler, men

han kender ikke det nøjagtige antal.

Hvis det skulle være foregået fra Nørre Voldgade, skulle åbningen

være den anden vej, og så ville Ny Nørreport-projektet blive

forsinket. Det gik slet ikke at blande de to projekter, fordi der var

rigelig besvær med at få Ny Nørreport-projektet gennemført. Der

blev rengjort med jævne mellemrum foran byggepladsen. Der kom

tit graffiti på hegnet, der blev malet over et par gange. Passage forbi

byggepladsen skulle tjene til fodgængere og brandbiler.

Stig Dørler

har forklaret blandt andet, at han er ejendomsmægler

hos Absalon & Co. Han er medejer, og firmaet har forestået

genudlejningen af Frederiksborggade 10. Firmaet har en

markedsandel på 75-90 procent på udlejning af strøgejendomme i

København. De har en database med mange lejer-emner. Det har

været svært at leje ud, fordi lejemålet lå, som det gjorde ved siden

af metrotrappebyggeriet. De vil gerne have en lejer, som tilfører

noget til Strøget. En normal lejer vil stille krav. De normale lejere

falder fra. Det har været sværere, fordi der skulle findes mere

anonyme lejere. Det er en god vare med rigtig størrelse og placering.

Liggetiden var 14 måneder, hvilket er unormalt. En normal

overtagelse ville været foråret, og 1. juni 2014 ville være sædvanlig

i denne situation. Der et halvt års liggetid mere end sædvanligt, og

dertil kommer lejetabet. Lejeren er den bedst mulige ud fra de givne

forudsætninger. Ejendommen bliver mindre værd med en ukendt

lejer frem for en kendt lejer. Det kan gøre en forskel på 3,5 mio.

kr. ved salget af ejendommen. Tabet udgør ca. 5 mio. kr. Det har

fra begyndelsen været meningen, at der skulle ydes en lejerabat.

Ingen ville betale en leje på 1,3 mio. kr. på grund af

metrotrappebyggeriet. Lejerabatten blev ikke meldt ud fra

begyndelsen, men blev ydet efter en forhandling.

Søren Wulff Michelsen

har forklaret blandt andet, at han er jurist

hos Jensens Bøfhus. De opsagde lejemålet, fordi betingelserne for

at drive forretning på adressen var så dårlige, som de var. Der havde

tidligere været belægningsarbejder på Frederiksborggade. De lejede

ud til Subway, og Jensens Bøfhus ejede en andel af Subway-

selskabet. Lejekontrakten blev opsagt på grund af

metrotrappebyggeriet. Metrotrappebyggeriet gjorde ondt værre.

Belægningsomlægningen

var

ikke

så

slem

som

side 6

MAD 2017.241OE - OE2017.B.122.16

metrotrappebyggeriet. Subway var fremlejetager på lejemålet

Frederiksborggade 10 og Banegårdspladsen i Århus. I 2012 blev

belægningen omlagt, og det kunne også ses på omsætningen.

Derefter kom metrotrappen. Lejemålet så ikke godt ud, mens

byggeriet stod på. Det blev solgt ”stop and go” mad. Det handler

om lejemålets synlighed, hvilket de også ved fra Jensens Bøfhus.

Der holdt løbende arbejdsbiler foran lejemålet. Håndværkerne

kunne finde på at parkere hele dagen. Han var forbi lejemålet en

3-4 gange i forbindelse med tilbagelevering af lejemålet til udlejer.

I Århus gik det udmærket med Subway. Subway-selskabet er nu

konkurs, og forretningerne er lukket.

Jesper Juhl Andersen

har forklaret blandt andet, at han var nordisk

udviklingschef for Subway i norden. Han var administrator for

Subway-Danmark, men det var Rebecca Pettersson, der drev

forretningen. Der kom ny belægning på Frederiksborggade, der

blev påbegyndt primo 2011. Det foregik 9 måneder uden for deres

lejemål. Belægningsarbejderne var problematiske for omsætningen.

I regnskabet for 2012 er omtalt ombygningen af Nørreport, der

medførte en del ændringer i Frederiksborggade, fordi man ikke

kunne komme fra Nørreport til Frederiksborggade. Han har skrevet

ledelsesberetningen. Da de fik at vide, at der ville blive gravet et

hul til metrotrappen, så vidste de, at de ikke kunne fortsætte.

Subway var ikke en destinationsforretning. Den forretning var helt

afhængig af synlighed og adgangen til forretningen. Og ingen

kunder ville gå omkring de biler, der var parkeret foran butikken.

Der holdt betonbiler foran lejemålet, og de kørte ikke ind på

byggepladsen, fordi der ikke var plads. Der holdt andre biler, og

der var henlagt materialer foran lejemålet. Han var der 1-2 gange

om ugen. Han har aldrig oplevet noget lignende. Lejemålet havde

uden byggeriet en genial beliggenhed.

Allan Petersen

har forklaret blandt andet, at han er ejer af Invasion.

Han har drevet forretning fra Frederiksborggade 12. Han har fået

et forligsbeløb på 3,2 mio. kr. fra Banedanmark.

Metrotrappebyggeriet blev påbegyndt i begyndelsen af 2013.

Retssagen om erstatningen var berammet. Byggeriet umuliggjorde

drift af forretningen, der sælger tøj og sko. Huslejen var høj, og

man skal være synlig over for kunderne. Han opsagde lejemålet

pr. 15. november 2013 med 3 måneders varsel. De kunne være

blevet til halv leje. Der var 5 fuldtidsansatte, men omsætningen gik

ned, og de måtte se frem til en 0-omsætning. Der holdt ofte biler

foran portalen, selv om der var en ansat fra Banedanmark til at

holde bilerne væk. Der skulle komme en masse lastbiler fra

Rosenborggade. De holdt nogle gange uden for byggepladsen og

ventede på at blive påfyldt. Synligheden var der ikke, og det var

kaotisk, fordi man skulle gå rundt mellem bilerne. De kunne have

fået logo op. Omsætningen var væk, inden portalen kom op. Den

10. juni 2013 lukkede passagen forbi deres butik, og deres

omsætning forsvandt. De blev enige med Banedanmark om at bygge

en portal. De var lukket inde fra den nordlige side. Der kom ingen

kunder forbi.

Skønsmand Peter Winther

har forklaret blandt andet, at

lejeniveauet for strøglokaler har været stigende for Købmagergade,

Frederiksborggade og hele Strøget. De seneste 18-24 måneder har

der været en vis fremgang i detailhandelen, og der er en strukturel

tendens til, at Strøget har vundet markedsandele, og lejerne derfor

er villige til at betale mere. Udenlandske brands vil gerne ligge på

disse strøggader.

Fodgængerfrekvensen er rigtig høj på disse strøggader, og derfor

er det et godt sted for impulskøb af convenience-food. Det gjaldt

også for lejemålet Frederiksborggade 10. Synligheden og

fodgængerfrekvensen er utrolig vigtig for deres omsætning. Efter

byggeriet gik i gang, var der lav synlighed fra Nørreport og fra

Købmagergade, hvor man automatisk vil søge over på den anden

side af gaden. Ved skønsforretningen holdt der ikke biler udenfor.

Genudlejningen er vanskelig, særligt hvis man i den situation

ønsker at finde en permanent lejer. Der må ydes en lejerabat. En

popup-butik kunne måske være interesseret til en lavere leje. Alle

lejemål lejes generelt hurtigt ud på Strøget, medmindre udlejeren

har en urealistisk forventning til lejeniveauet. Det kunne tage et

års tid at leje ud under metrotrappebyggeriet. Et års tomgang er

usædvanligt på Strøget, men ikke under disse omstændigheder.

Den generelle huslejestigning er 5 procent, og de sidste 5 procent

skyldes, at der kommer flere fodgængere i Frederiksborggade, når

metrotrappen åbner. Afkastprocenten er 4 på en sådan ejendom.

Det vil tage ikke under 10 år at indhente et lejetab i den

størrelsesorden, som der er tale om i denne sag. Der vil blive tilført

flere fodgængere med metrotrappen. Convenience food-kunder er

erfaringsmæssigt folk, der bruger offentlig transport. Det er en

fordel at være placeret ved en trappe til metroen. Han følger Oline-

ED Statistikken. Tomgang på Strøget har ingen forbindelse med

tomgang for lejemål i København i øvrigt. Han husker ikke arbejder

i den størrelse på Strøget i hans tid. Han udtaler sig kun om

butikslejemål.

Parternes synspunkter

Ejendomsselskabet

har i påstandsdokumentet anført følgende:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at sagsøger

er erstatningsansvarlig for sagsøgers huslejetab efter de almindelige

naboretlige regler, idet den naboretlige tålegrænse må anses for at

være overskredet som følge af generne forbundet med sagsøgers

anlæg af trappenedgang til Metroen på Nørreport Station.

Det gøres herunder gældende;

at sagsøgers huslejetab er dokumenteret, samt at sagsøger - blandt

andet med skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2 - har påvist

den fornødne kausalitet og adækvans mellem generne ved byggeriet

af metrotrappen og det påståede tab,

at generne fra anlægsarbejderne således var den direkte årsag til

tidligere lejers opsigelse af lejemålet, jf. bilag 9 og 17, hvoraf det

af sidstnævnte bilag meget klart fremgår, at lejemålet blev opsagt

pga. sagsøgtes anlægsarbejder.

at den manglende genudlejning endvidere skyldes gener fra

byggeriet. Der henvises til skønserklæringens side 7, hvor

skønsmanden har anført følgende omkring erhvervslejemålets

synlighed:

”Skønsmanden bemærker herved, at lejemålet som følge af de igangværende

byggearbejder ikke er synligt for fodgængere, som kommer fra Nørreport

Station, og at fodgængere som følge af hegnet ved naboejendommen ikke

naturligt passerer tæt ved lejemålet.

Lejemålet mangler aktuelt således fuldstændig den synlighed, som er helt

afgørende for lejemål i områder, som appellerer til virksomheder inden for

”convenience shopping” segmentet. Beliggenhedsmæssigt er lejemålet med de

igangværende byggearbejder ikke væsentligt mere attraktivt end et lejemål

beliggende på en sidegade til Frederiksborggade.”

Ovenstående forhold bekræftes desuden i de af sagsøgte fremlagte

bilag N og O, hvori den tidligere lejer klager over såvel indsyn og

tilgang til erhvervslejemålet.

Det forhold, at erhvervslejemålet blev genudlejet inden

anlægsarbejdernes færdiggørelse, taler ikke for, at manglende

genudlejning ikke skyldes anlægsarbejderne. Faktum er således,

at man på tidspunktet for erhvervslejekontraktens indgåelse den

10. december 2014 forventede, at anlægsarbejderne var færdiggjorte

i forsommeren 2015, idet dette var udmeldingen fra sagsøgte på

daværende tidspunkt, jf. bilag 3 og 4.

Det var derfor også under denne forudsætning, at den nye lejer

accepterede erhvervslejekontraktens betingelser om lejetilskuddet,

herunder at dette blev ydet af sagsøger indtil etableringen af trappen

side 7

MAD 2017.241OE - OE2017.B.122.16

til Nørreport på Frederiksborggade var færdiggjort -

dog senest

indtil den 1. juli 2015,

hvorefter lejer overtog risikoen.

Lejer havde således naturligvis aldrig accepteret at overtage

risikoen for eventuel manglende omsætning, såfremt lejer havde

været bekendt med, at sagsøgtes anlægsarbejder ville strække sig

til årsskiftet 2015/2016.

Det af sagsøgte fremlagte bilag Å har ingen bevismæssig relevans,

idet den af sagen omhandlede ejendom nødvendigvis må

kategoriseres som et strøglejemål. Lejemålet kan derfor på ingen

måde inddrages i/sammenlignes med den af sagsøgte fremlagte

statistik, som vedrører samtlige erhvervslejemål beliggende i

”København by”, som ifølge statistikken omfatter København,

Frederiksberg, Dragør og Tårnby. Det bestrides derfor, at den

manglende genudlejning af sagsøgers ejendom kan tilskrives en

generel afmatning af ejendomsmarkedet.

at generne med hensyn til varighed og intensitet går langt ud over,

hvad man kan forvente med en beliggenhed som sagsøgers ejendom,

herunder at adgangen til ejendommen har været besværliggjort i

sådan en grad, at den naboretlige tålegrænse er overskredet.

Tidsmæssigt er der tale om langvarige gener, på nuværende

tidspunkt med en forventet varighed i mere end 2 år, men uden et

nøjagtigt fastsat sluttidspunkt, nemlig årsskiftet 2015/2015 - og

formentlig med yderligere forsinkelser inden arbejderne er

færdiggjort. Generne har omfangsmæssigt bestået af følgende, jf.

bilag 6 og 16:

Byggepladsen - med indgang direkte ud for sagsøgers

ejendom - hindrer med sin afskærmning udsynet til og

dermed eksponeringen af lejemålet og dets store glaspartier

for forbipasserende fra Nørreport Station mod Kultorvet.

Der er ligeledes parkerede biler og opsatte afspærringer i

tilknytning til anlægsarbejdernes udførelse foran den del af

sagsøgers ejendom, hvor der ikke er byggeplads, hvilket

tillige hindrer udsyn og eksponering for forbipasserende fra

Kultorvet mod Nørreport Station.

Byggepladsen har været omkranset af et 5 meter højt, lukket,

byggepladshegn, som har været placeret 0 til 1 meter fra

sagsøgers facade. Umiddelbart foran ejendommens facade

er der lagt store jern-køreplader ud.

Udsynet til ejendommen for gående fra Nørreport mod

Kultorvet har været ikke-eksisterende.

Det er ikke muligt at passere Frederiksborggade i den side,

hvor lejemålet ligger, idet forbipasserende er henvist til at

benytte den anden side af Frederiksborggade for at komme

forbi byggepladsen.

De gentagende afspærringer og parkerede biler, lastvogne

og store kraner i tilknytning til anlægsarbejdernes udførelse

medfører, at adgangen til lejemålet besværliggøres, da

forbipasserende således - hvilket ikke er tilfældet i forhold

til konkurrenterne på den modsatte side af Frederiksborggade

- er nødsaget til at gå rundt om byggepladsen, afspærringer

og parkerede biler for at komme til lejemålet. Indgangen til

byggepladsen har således påvirket den direkte adgang til

ejendommen i sådan et omfang, at adgangen ofte dagligt har

været fuldkommen blokeret.

Den heftige trafik til og fra byggepladsen, og sagsøgtes

håndværkeres anvendelse af arealet uden for byggepladsen,

har forringet synligheden for sagsøgers ejendom yderligere.

Lejemålets facade tilsmudses af støv og skidt fra

byggepladsen samt udsættes for hærværk i form af graffiti i

forlængelse af graffitihærværket på byggepladsens

afskærmning.

Udsynet inden fra lejemålet, dvs. ud gennem lejemålets store

glaspartier, angår ikke længere strøglivet, men byggearbejder,

hvilket er uattraktivt for kunderne.

Det er ikke muligt at foretage udendørsservering eller i øvrigt

at holde døren til lejemålet åben som følge af både støv og

skidt fra byggepladsen såvel som støjgener fra de store

entreprenørmaskiner og kørende trafik til og fra

byggepladsen.

Generne fra sagsøgtes anlægsarbejder har stedse været til

stor gene for sagsøger - uanset at byggepladsen har ændret

sig i anlægsperioden.

Ejendommens synlighed samt adgangen for potentielle kunder

og vareleverandører har således været besværliggjort og begrænset

i så markant et omfang, at det har afskrækket potentielle lejere fra

at leje erhvervslejemålet.

Kort sagt; der er ingen forbipasserende, der med det med de

konkurrerende tilbud, der forefindes i Frederiksborggade eller

nærområdet i øvrigt, vil sætte sine ben i et restaurationslejemål som

det i sagen omhandlede, så længe der pågår arbejder i forbindelse

med anlæg af trappenedgangen til Metroen på Nørreport Station.

at sagsøgte bærer ansvaret for at holde området omkring

byggepladsen pæn og ryddelig, herunder at sagsøgte har ansvaret

for at lejemålets facade ikke tilsmudses af støv og skidt fra

byggepladsen samt udsættes for hærværk i form af graffiti.

at sagsøgte bærer ansvaret for generne forbundet med de parkerede

biler. Det bestrides herunder, at de biler som har holdt foran

sagsøgers ejendom under anlægsarbejderne ikke kan tilskrives

sagsøgtes forhold, idet det er ubestridt, at til- og frakørslen til

byggepladsen går tværs forbi sagsøgers ejendom, jf. bilag E. Det

må herefter være sagsøgtes bevisbyrde at dokumentere, at bilerne

ikke kan tilskrives sagsøgte, herunder at arealet foran byggepladsen

ikke bruges til parkering af sagsøgtes entreprenører, hvilken

bevisbyrde ikke er løftet.

at den naboretlige tålegrænse i nærværende sag ikke skal ses i

lyset af princippet i vejlovens § 48 omhandlende ”fornøden

vejforbindelse” ved etablering af nye vejanlæg og ved ombygning

af bestående veje. Etableringen af den byggeplads som har

forårsaget ulemperne for sagsøger, er således ikke omfattet af

bestemmelsens ordlyd, hvorfor der ikke i medfør af vejlovens § 48

ses at være grundlag for at begrænse erstatningsansvaret, ligesom

hverken bestemmelsens analogi eller principperne i bestemmelsen

kan føre til en sådan begrænsning.

at grundlaget for erstatningsudmålingen er mistet lejeindtægt.

Sagsøger driver udlejningsvirksomhed, hvorfor mistet lejeindtægt

er det samme som mistet avance, idet herunder skal præciseres, at

enhver driftsudgift dækkes af lejer og er derfor omkostningsneutral

for udlejer, jf. erhvervslejekontraktens §§ 7 og 8 (bilag 8). Havde

sagsøgte

været

erhvervslejer,

ville

grundlaget

for

erstatningsudmålingen naturligvis være lejers mistede avance i

form af omsætning fratrukket driftsudgifter, men dette er ikke

tilfældet i nærværende sag.

at sagsøgers huslejetab herefter kan opgøres til kr. 808.906,23,

svarende til den lejerabat, som har været påkrævet i forhold til

markedslejen for at kunne udleje lejemålet i perioden fra den

tidligere lejer, Jensen’s Deli A/S’ fraflytning den 1. april 2014, jf.

bilag 9, til tidspunktet for genudlejningen, den 15. januar 2015,

dvs. i alt 9 �½ måneder.

Skønsmanden har ved besvarelsen af spørgsmål 1 oplyst, at

markedslejen for det i sagen omhandlede lejemål pr. den 1. april

2014 - dvs. før iværksættelsen af de igangværende anlægsarbejder

vedrørende metrotrappen - udgjorde kr. 1.302.500,00 ekskl. moms.

Skønsmanden har endvidere ved besvarelsen af spørgsmål 2 oplyst,

at det er skønsmandens opfattelse, at der i perioden hvor

side 8

MAD 2017.241OE - OE2017.B.122.16

anlægsarbejderne pågår, må forventes at skulle indrømmes en

lejerabat på mellem 50-60 % for at kunne udleje det i sagen

omhandlede lejemål. Dette giver en årlig lejerabat på mellem kr.

651.250,00 -kr. 781.500,00 ekskl. moms.

Sagsøgers huslejetab i perioden fra den tidligere lejers fraflytning

den 1. april 2014, jf. bilag 9, til tidspunktet for genudlejningen af

erhvervslejemålet den 15. januar 2015 - dvs. i alt 9 �½ måneder -

udgør således kr. 515.572,92 (kr. 651.250,00 x 9,5/12).

Hertil kommer den huslejerabat, som sagsøger har været nødsaget

til at indrømme ny lejer for at få genudlejet erhvervslejemålet. Som

det fremgår af erhvervslejekontraktens § 7, jf. bilag 15 side 6, udgør

den aftalte årlige leje kr. 1.360.000,00 ekskl. moms. Lejer modtager

dog et lejetilskud fra udlejer på kr. 53.333,33 ekskl. moms pr.

måned svarende til kr. 639.999,96 årligt, indtil etableringen af

trappen til Nørreport på Frederiksborggade er færdiggjort, dog

senest indtil den 1. juli 2015, hvorefter lejer overtager risikoen.

Huslejetabet i perioden fra den 15. januar til 1. juli 2015 - dvs. 5

�½ måneder - kan således opgøres til kr. 293.333,31 ekskl. moms

(kr. 639.999,96 x 5,5/12).

at sagsøger har iagttaget sin tabsbegrænsningspligt. Når sagsøger

har indrømmet ny lejer et lejetilskud, er dette således sket netop

for at iagttage tabsbegrænsningspligten.

Årsagen til at der ikke er indsat en bestemmelse om

genforhandling af huslejen i tilskudsperioden, skyldes det åbenlyse

forhold, at tilskudsperioden var tidsbegrænset til en meget kort

periode, nemlig 6 måneder fra lejers overtagelse af

erhvervslejemålet - modsat Marmorkirke-sagen hvor man valgte

at yde tilskud/nedsætte lejen i flere år uden genforhandlingsklausul,

uanset at man ikke kunne være sikker på, at generne fra

anlægsarbejderne fortsatte. Der var således ikke i nærværende sag

et behov for en genforhandlingsklausul, idet lejetilskuddet

automatisk bortfaldt ved anlægsarbejdernes færdiggørelse, dog

senest den 1. juli 2015. Hertil kommer, at en sådan

genforhandlingsklausul ikke kan betragtes som et sædvanligt vilkår

i en erhvervslejekontrakt.

at der ikke skal foretages fradrag for en eventuel særlig fordel,

som sagsøger opnår med en beliggenhed umiddelbart foran op- og

nedgangen til den nye metrotrappe. Der ses ikke at være hjemmel

hertil - herunder hverken i lovgivningen eller retspraksis - ligesom

et sådan fradrag naturligvis forudsætter, at sagsøgte kan

dokumentere værdiforøgelsen efter anlægsarbejdes færdiggørelse,

hvilket ikke er sket.

at retspraksis taler for, at sagsøger skal tilkendes erstatning som

følge af gener i forbindelse med sagsøgtes anlæg af trappenedgang

til Metroen på Nørreport Station. Følgende sager skal herunder

fremhæves:

U.1976.86H (Lyngbyvej-sagen)

I denne sag udtalte Højesteret, at

”indehavere af butikker ved

stærkt befærdet ind- og udfaldsvej til København måtte være

forberedt på muligheden af omfattende vejarbejder og andre

foranstaltninger vedrørende færdselen og tåle ulemperne herved

uden at være berettiget til erstatning”.

Uanset ovenstående kom Højesteret dog frem til, at

”de omfattende

og indgribende vejarbejder i den - navnlig som følge af Nybygs

konkurs og brosammenstyrtningen - meget lange tid, i hvilken de

stod på, har påført appellanterne helt ekstraordinære ulemper ved

vanskeliggørelsen af adgangen til butikkerne ”.

Højesteret lagde

endvidere til grund,

”at disse ulemper medførte en væsentlig

nedgang i appellanternes omsætning”.

Erstatningen blev herefter fastsat skønsmæssigt.

Der var i sagen tale om anlægsarbejder af ca. 3 �½ års varighed

samt af mere eller mindre omfattende karakter, herunder blandt

andet omfattende vejarbejder direkte op af butikkernes facader,

men dog med uændret direkte adgang til offentlig vej. Det blev lagt

til grund, at de syv erhvervsdrivende som følge af anlægsarbejderne

havde haft en omsætningsnedgang på mellem 15 - 48 %.

I nærværende sag er der tale om anlægsarbejder med en oprindelig

forventet varighed på 1 år og 10 måneder. Sidenhen er projektet

blevet forsinket, således at det nu forventes afsluttet ved årsskiftet

2015/2016. Anlægsarbejderne kommer således til at strække sig

over i hvert fald 2 år og 9 måneder - under forudsætning af at

projektet ikke bliver yderligere forsinket - hvilket må siges at være

meget lang tid.

Som det fremgår af det fremlagte billedmateriale, jf. bilag 6 og

16, har byggepladsen været etableret ud for Frederiksborggade 14

og 12 og delvist ud for sagsøgers ejendom på Frederiksborggade

10 - men med indgang til byggepladsen direkte ud for sagsøgers

ejendom.

I forlængelse af byggepladsen, dvs. foran den del af sagsøgers

ejendom, hvor der ikke har været etableret egentlig byggeplads,

har der været gentagne afspærringer af området, ligesom der dagligt

har været parkeret biler, lastbiler og store kraner i tilknytning til

anlægsarbejdernes udførelse.

Byggepladsen har været omkranset af et 5 meter højt, lukket,

byggepladshegn, som har været placeret 0 til 1 meter fra sagsøgers

facade. Umiddelbart foran ejendommens facade er der lagt store

jern-køreplader ud. Adgangen til ejendommen er fuldstændig

spærret på den ene side, dvs. for folk, der kommer gående fra

Nørreport station mod Kultorvet.

Den heftige trafik til og fra byggepladsen, og sagsøgtes

håndværkeres anvendelse af arealet uden for byggepladsen, har

forringet synligheden for sagsøgers ejendom yderligere.

På baggrund af ovenstående kan det lægges til grund, at sagsøgtes

anlægsarbejder har medført, at ejendommen i sin helhed kan siges

at have været lukket inde bag en byggeplads. Ejendommens

synlighed samt adgangen for potentielle kunder og vareleverandører

har således været besværliggjort og begrænset i så markant et

omfang, at det har afskrækket potentielle lejere fra at leje

erhvervslejemålet.

Ved besvarelsen af spørgsmål 2 har skønsmanden oplyst, at det

er skønsmandens opfattelse, at der i perioden hvor anlægsarbejderne

pågår, må forventes at skulle indrømmes en lejerabat på mellem

50-60 % for at kunne udleje det i sagen omhandlede lejemål, hvorfor

det også kan lægges til grund, at sagsøgers lejetab udgør 50-60 %,

dvs. mere end hvad der var tilfældet i U.1976.86H.

På baggrund af ovenstående taler U. 1976.86H derfor for - og

ikke imod - at sagsøger skal tilkendes erstatning som følge af gener

i forbindelse med sagsøgtes anlæg af trappenedgang til Metroen

på Nørreport Station.

U.2002.1152Ø (Ullerichs Konfektion)

Østre Landsrets afgørelse, U.2002.1152Ø, omhandlede

spørgsmålet om erstatning vedrørende en forretnings

omsætningsnedgang som følge af metrobyggeriet ved Nørreport

Station.

Forretningen var beliggende op til anlægsarbejderne, som befandt

sig i en afstand af ca. 8 meter fra ejendommen. Ifølge

forretningsindehaveren havde adgangsvejen til forretningen i

perioden været vanskelig, forretningen var i forbindelse med

etableringen af arbejdspladsen blevet usynlig, og der havde været

sådanne gener i form af larm og støv, at det havde holdt kunderne

væk.

Det var i sagen ubestridt, at adgangsvejen til butikken ikke på

noget tidspunkt havde været afskåret. Det var ligeledes ubestridt,

at arbejderne som oprindeligt var planlagt til at vare ca. 2 år, blev

væsentligt forsinket, således at arbejderne i alt kom til at vare i 4

år.

side 9

MAD 2017.241OE - OE2017.B.122.16

I sagen fandt Landsretten

”det ubetænkeligt at lægge til grund,

at den af sagsøgte konstaterede omsætningsnedgang siden

anlægsarbejders påbegyndelse i det væsentlige skyldes dette

arbejde. Selv om sagsøgte med forretningssted centralt i København

må være forberedt på, at der vil kunne foregå ganske omfattende

offentlige arbejder, uden at sagsøgte vil være berettiget til

erstatning herfor, findes arbejdet med metroen, der i området ved

sagsøgtes forretning var planlagt til at være cirka 2 år, men hvis

varighed nu skønnes at blive omkring 4 år, både med hensyn til

intensitet og varighed at gå ud over, hvad sagsøgte er forpligtet til

at tåle. ”

Det gøres gældende, at ovennævnte sag er direkte sammenlignelig

med nærværende sag, herunder både med hensyn til arbejdernes

omfang, varighed og karakter, idet sagsøgers ejendom ligeledes

har befundet sig i en form for blindgyde, ligesom ejendommen

uomtvisteligt har haft/har problemer med synlighed. Dommen taler

derfor for at sagsøger skal tilkendes erstatning som følge af gener

i forbindelse med sagsøgtes anlæg af trappenedgang til Metroen

på Nørreport Station, hvorfor Byretten nødvendigvis må nå frem

til samme afgørelse, nemlig at sagsøgte er erstatningspligtig over

for sagsøger.

Fjeld & Fritid-sagen

Det bestrides, at taksationskommissionens kendelse af 13.

september 2000, stadfæstet af ekspropriationskommissionen den

7. februar 2000, jf. bilag Z og Æ, er direkte sammenlignelig med

nærværende sag, herunder både hvad angår arbejdes omfang,

varighed og karakter.

I nærværende sag har indgangen til byggepladsen således som

anført ovenfor været placeret direkte ud for sagsøgers ejendom,

hvilket har påvirket den direkte adgang til ejendommen, således at

adgangen ofte dagligt har været fuldkommen blokeret, ligesom

udsynet til ejendommen for gående fra Nørreport mod Kultorvet

har været ikkeeksisterende.

Sagsøgers ejendom har således i det hele været ”gemt væk” bag

arbejdspladsen, hvilket - som anført af sagsøgte - ikke var tilfældet

i Fjeld & Fritid-sagen.

Marmorkirke-sagen

For så vidt angår den af sagsøgte nævnte Marmorkirke-sag, jf.

bilag X og Ø, bestrides det ligeledes, at denne er direkte

sammenlignelig med nærværende sag, herunder både hvad angår

arbejdes omfang, varighed og karakter.

I marmorkirke-sagen blev ejendommen således for det første

anvendt som kontorbygning. Endvidere vendte en stor del af

ejendommens facade væk fra byggepladsen, hvorfor denne ikke

var berørt af støj fra anlægsarbejderne. Der var således fortsat

mulighed for at åbne vinduer mod St. Kongensgade samt mod

gården.

Herudover blev der i sagen lagt vægt på, at der hele tiden havde

været passage til ejendommen. I nærværende sag har der - grundet

placeringen af indgangen til byggepladsen direkte foran sagsøgers

ejendom - reelt ikke været passage til denne.

Endelig blev der i sagen lagt vægt på, at den ene lejer indgik fusion

et par måneder efter opsigelsen af lejemålet, hvorfor opsigelsen

ikke alene havde været begrundet i gener fra anlægsarbejderne.

Banedanemark

har i påstandsdokumentet anført følgende:

Overordnede anbringender

Det gøres overordnet gældende, at sagsøgeren ikke har påvist et

grundlag for, at Banedanmark kan pålægges at betale det påstævnte

beløb.

Banedanmark gør i første række gældende, at den naboretlige

tålegrænse ikke er overskredet.

I anden række gør Banedanmark gældende, at der ikke er

dokumenteret et relevant økonomisk tab svarende til det påstævnte

beløb, samt at der ikke foreligger den fornødne kausalitet og

adækvans mellem generne ved byggeriet af Metrotrappen og det

påståede tab.

I tredje række gør Banedanmark gældende, at principper som

tabsbegrænsning og fradrag for fordele i øvrigt begrænser retten

til erstatning for eventuelt tab.

Den naboretlige tålegrænse er ikke overskredet

Nærværende sag omhandler midlertidige gener som følge af

anlæggelsen af Metrotrappen, et anlæg af almen samfundsmæssig

værdi på et offentligt vejareal. Arbejdet udføres på lovmæssigt

grundlag, jf. aktstykke nr. 62 (bilag 1), og i øvrigt i henhold til

gældende regler og tilladelser.

Det bestrides, at anlægsarbejdet i denne sag har medført, at den

naboretlige tålegrænse er overskredet.

Fastlæggelsen af tålegrænsen indebærer, at der skal foretages en

konkret rimelighedsvurdering af ulempens karakter, væsentlighed

og påregnelighed sammenholdt med ejendommens karakter og

beliggenhed og områdets karakter i øvrigt.

Efter den ledende Højesteretsdom for så vidt angår

erhvervsdrivendes retsstilling ved midlertidige ændringer i

vejadgangsforholdene, UfR 1976.86 H (Lyngbyvejsagen), må det

påvises, at anlægsarbejdet har påført sagsøgeren

”helt

ekstraordinære ulemper ved vanskeliggørelsen af adgangen til

butikkerne ”.

Vedrørende genernes karakter og omfang bemærkes, at - uanset

anlægsperioden for metrotrappens etablering er blevet forlænget

og således samlet set forventes at vare fra marts 2013 til årsskiftet

2015/2016 (2 år og 9 måneder) - er der utvivlsomt tale om en relativ

kort

anlægsperiode

sammenholdt

med

andre

store

infrastrukturprojekter i indre by. Dette gælder eksempelvis

etableringen af den første Metro, hvor anlægsarbejdet varede 5 år

og 9 måneder (jf. bl.a. UfR2002.1152Ø om Ullerichs Konfektion),

samt det nuværende arbejde med etableringen af Cityringen, der

startede i 2010 og forventes at være færdigt i 2018, og således

kommer til at vare i 8 år (jf. bl.a. Ekspropriationskommissionens

kendelse af 13. februar 2013 om Ejendomsselskabet St.

Kongensgade 88 A/S (bilag X)).

Byggepladsen har på intet tidspunkt været placeret direkte foran

sagsøgerens ejendom, og der har i hele perioden været fornøden

vejadgang, ligesom lejemålet har været synligt.

Endvidere bemærkes, at generne fra anlægsarbejderne har varieret

betydeligt gennem perioden.

I perioden fra marts 2013 til 10. juni 2013 var byggepladsen

indrettet således, at der var mindst en 3 meter bred passage langs

facaden ved Frederiksborggade 12 og 14, som var

hovedfærdselsåren for de gående, mens der langs den modsatte

facade var en maksimalt 1,5 meter bred passage, jf. bilag 5 og bilag

G. 1-G.3. I denne periode kunne kunder således passere direkte

forbi facaden på forretningerne på venstre side af Frederiksborggade

set fra Nørreport Station, herunder sagsøgerens ejendom.

Den 10. juni 2013 blev byggepladsen flyttet til sin nuværende og

endelige placering i modsatte side af Frederiksborggade, men fortsat

ud for Frederiksborggade 12 og 14. Placeringen svarer til

logistikplan 3 (bilag F), og pladsen havde på dette tidspunkt et

trådhegn som byggehegn, jf. bilag J. Trådhegnet blev herefter i

perioden 24. juni 2013 til 5. august 2013 udskiftet til det nuværende

pladehegn, der er 3,5 meter højt, jf. bilag K.1-K.2.

Byggepladsen har således i hele perioden, dvs. fra marts 2013 til

nu, været placeret ud for Frederiksborggade 14 og 12, men ikke

ud for Frederiksborggade 10, jf. bilag E, F, G, H, J og K.

Det bestrides, at der i forlængelse af byggepladsen foran en del

af sagsøgerens ejendom, dels er afspærringer, dels parkeres biler,

som skulle have hindret udsyn og eksponering samt besværliggjort

side 10

MAD 2017.241OE - OE2017.B.122.16

adgangen til lejemålet i en grad, der overstiger den naboretlige

tålegrænse.

Banedanmark har som altovervejende udgangspunkt ikke biler

parkeret foran Frederiksborggade 10, og dette udgangspunkt

fraviges kun i tilfælde, hvor det er helt uundgåeligt, og da kun i

korte perioder, hvilket ikke medfører, at den naboretlige tålegrænse

er overskredet.

Den af sagsøgeren fremlagte fotodokumentation af parkerede biler

(bilag 6 og bilag 16) viser alene forholdene på tidspunktet, hvor

det pågældende billede blev taget, hvilket ikke godtgør, at den

naboretlige tålegrænse er overskredet. Hertil kommer, at en del af

bilerne ikke har ærinde på byggepladsen, og derfor ikke kan

tilskrives Banedanmarks forhold.

Det bemærkes i øvrigt, at Banedanmark har instrueret

entreprenøren i, at arealet foran byggepladsen ikke må bruges til

parkering.

Det bestrides endvidere, at det påhviler Banedanmark at

dokumentere, at parkerede biler ikke kan tilskrives Banedanmark.

Det må være op til sagsøgeren, der påstår at have lidt gener ved

forhold, som efter sagsøgerens opfattelse kan tilskrives

Banedanmark, at dokumentere, dels at der har været sådanne gener,

dels at disse kan tilskrives Banedanmark.

Sagsøgeren har ej heller dokumenteret de påståede gener i form

af støv på ejendommens facade. Det er klart, at et byggeri som det

omhandlede uundgåeligt vil medføre en vis mængde støv, men

generne herved er i hele perioden forsøgt mindsket mest muligt,

og sagsøgeren har ikke dokumenteret, at generne i form af støv

overstiger den naboretlige tålegrænse. Det bemærkes i øvrigt, at

hærværk i form af graffiti ikke har nogen sammenhæng med

Banedanmark, ligesom Banedanmark ikke bærer ansvaret herfor.

Det følger af fast rets- og taksationspraksis, at man i bymæssig

bebyggelse må være forberedt på, at der vil kunne foregå

omfattende bygge- og anlægsarbejder, som vil indebære

besværliggørelse af adgangsforhold og medføre gener i form af

støj og anden forurening.

Der er i nærværende sag tale om en udlejningsejendom, og det er

Banedanmarks opfattelse, at genernes karakter og omfang ikke

overstiger, hvad man må være forberedt på at skulle tåle med en

beliggenhed på et af Danmarks travleste strøgpassager og i

umiddelbar nærhed til et centralt infrastrukturelt knudepunkt,

Nørreport Station, jf. også Ekspropriationskommissionens kendelse

af 13. februar 2013 om Ejendomsselskabet St. Kongensgade 88

A/S (bilag X).

Det bestrides i den forbindelse, at Højesterets dom trykt i

UfR1976.86 H støtter sagsøgerens synspunkt om, at den naboretlige

tålegrænse i nærværende sag må anses for overskredet. Der var i

sagen tale om gener, der både i omfang, varighed og intensitet afveg

væsentligt fra genevirkningerne fra anlægsarbejdet i nærværende

sag.

I UfR1976.86H medførte anlægsarbejderne i forbindelse med

anlæg af Lyngbyvejen således gener for de omkringliggende

forretningsdrivende i form af særdeles vanskeliggjorte

adgangsforhold. Fortovet ud for de erhvervsdrivendes ejendomme

blev gravet op, og der var i en periode nedrammet spunsvægge,

hvor der var 7-8 meter fra anlægsarbejderne til forretningerne. I

forbindelse med etablering af ankre til spunsvæggen beslaglagde

arbejdet hele arealet mellem forretningerne og spunsvæggene

bortset fra en smal gangsti. Anlægsarbejderne varede i ca. 3 et halvt

år.

Som anført har byggepladsen på intet tidspunkt i nærværende sag

været placeret ud for sagsøgerens ejendom, og der har i hele

anlægsperioden været direkte adgang til ejendommen fra

Frederiksborggade. At indgangen til byggepladsen er placeret på

den side af pladsen, der vender mod Frederiksborggade væk fra

Nørreport Station, og altså på den del af Frederiksborggade, hvor

sagsøgerens ejendom er beliggende, ændrer ikke herpå.

Det bestrides også, at Østre Landsrets dom trykt i UfR2002.1152Ø

(Ullerichs Konfektion) er direkte sammenlignelig med denne sag

med hensyn til arbejdernes omfang, varighed og karakter.

Som allerede nævnt varede anlægsperioden i forbindelse med

etableringen af den første Metro 5 år og 9 måneder, hvilket er 3 år

mere end anlægsperioden forventes at vare i nærværende sag, og

derfor også utvivlsomt må siges at være væsentligt længere.

I den sag var anlægsarbejderne endvidere placeret direkte foran

forretningens facade i en afstand af ca. 8 meter, og arbejdspladsen

var omgivet af et 2,5 højt hegn. Arbejdspladsens udformning gjorde,

at forretningen var placeret i en form for blindgyde, hvor der kun

var adgang fra én gade, og forretningen havde derfor problemer

med synlighed. Kunderne var derudover i en del af anlægsperioden

for at nå butikken henvist til at passere gennem Grønttorvet, hvor

der var vanskeligt at komme frem.

Dette er, som anført, ikke tilfældet i nærværende sag, der derimod

har visse lighedspunkter med sagen om naboejendommen til

Ullerichs Konfektion, forretningen Fjeld & Fritid, der var

beliggende på hjørnet af Frederiksborggade og Rømersgade ved

Nørreport station.

Taksationskommissionen afsagde i den sag kendelse den 13.

september 2000 (bilag Z), hvorved man stadfæstede

Ekspropriationskommissionens kendelse af 7. februar 2000 (bilag

Æ).

I den sag var der etableret en midlertidig arbejdsplads ud for

lejemålet, hvor der i en afstand af ca. 8 meter fra ejendommen var

placeret et ca. 2,5 meter højt hegn omkring arbejdspladsen.

Arbejdspladsen skulle være etableret ud for forretningen i 4-5 år

(efter ledningarbejdernes gennemførelse). Der var i hele perioden

adgang til forretningen.

Arbejdspladsen medførte, at udsynet til forretningen forværredes,

sådan at gående fra den ene side først ud for forretningen ved

Rømersgade fik udsyn til denne, mens udsynet for gående trafik

fra den modsatte side ikke var spærret.

Ekspropriationskommissionen kom frem til, at den naboretlige

tålegrænse ikke var overskredet og lagde i den forbindelse vægt

på, at forretningens direkte adgangsforhold ikke ændredes, og at

der var fornøden vejadgang. Ekspropriationskommissionen lagde

i forhold til vurderingen af genernes intensitet og omfang vægt på,

at udsynet til forretningen nok havde været nedsat væsentligt for

gående, der passerede fra grønttorvet fra Nørrevold, men at

forretningen kunne ses, når man når frem til Rømersgade, og at

udsynet for færdsel i modsat retning ikke var spærret.

Kommissionen fandt ikke, at forholdene vedrørende

naboejendommen, Ullerichs Konfektion, var sammenlignelige med

sagen for Fjeld & Fritid, idet sidstnævnte ikke i nær samme omfang

var ”gemt væk” bag arbejdspladsen.

Ta k s a t i o n s k o m m i s s i o n e n

stadfæstede

Ekspropriationskommissionens kendelse på baggrund af de samme

grunde.

Det bestrides, at ejendommen i nærværende sag har været ”gemt

væk” bag byggepladsen.

Ekspropriationskommissionen har ved kendelse af 13. februar

2013 (bilag X) endvidere truffet afgørelse i en tilsvarende sag om

Ejendomsselskabet St. Kongensgade 88 A/S vedrørende samme

type erstatningskrav som i nærværende sag, og kommissionen kom

også i den sag frem til, at den naboretlige tålegrænse ikke var

overskredet.

side 11

MAD 2017.241OE - OE2017.B.122.16

Ekspropriationskommissionens afgørelse blev stadfæstet af

Taksationskommissionen ved kendelse af 13. september 2013 (bilag

Ø).

Der er således så vidt ses ikke eksempler på, at de takserede

myndigheder på naboretligt grundlag har tilkendt erstatning i

tilsvarende sager vedrørende udlejningsejendomme, hvor kravet

relaterer sig til mistede lejeindtægter.

Der er fornøden vejadgang

Den naboretlige tålegrænse må i øvrigt ses i lyset af princippet i

vejlovens § 48, stk. 3, (tidligere vejlovens § 69, stk. 2), hvorefter

ejendomme har retskrav på fornøden vejforbindelse, men ikke en

beliggenhedsfordel i forhold til offentlig vej, bebyggelse, lokalitet

eller hidtidig kundekreds.

Kravet i vejlovens § 48, stk. 3, om fornøden vejadgang er således

udtryk for et almindeligt naboretligt princip, der også finder

anvendelse ved andre anlægsarbejder end dem, som er direkte

nævnt i § 48, stk. 1 (anlæg og ombygning af veje), samt i forhold

til andre myndigheder end vejbestyrelsen, når de pågældende

myndigheder varetager almene og offentligretlige hensyn.

Det er således fast praksis hos de takserende myndigheder i sager

om midlertidige genepåvirkninger fra anlægsarbejder, at

kommissionerne indleder med at konstatere, at ”spørgsmålet om,

hvorvidt ejeren eller brugeren har krav på erstatning, for det første

må afgøres på baggrund af en vurdering af, hvorvidt der har været

- og fortsat vil være - fornøden adgang til offentlig vej under

anlægsarbejdets udførelse, jf.

princippet

i lov om offentlige veje §

69, stk. 2 (i dag § 48, stk. 3), jf. eksempelvis

Ekspropriationskommissionens kendelse af 13. februar 2013 om

Ejendomsselskabet St. Kongensgade 88 A/S (bilag X).

Banedanmark gør gældende, at spørgsmålet om fornøden

vejadgang er et element i den naboretlige vurdering, der har

betydning, når det skal vurderes, om tålegrænsen må anses for

overskredet, og i nærværende sag er der i hele anlægsperioden -

og også fremover - fornøden vejadgang til sagsøgerens ejendom i

overensstemmelse med princippet i vejlovens § 48, stk. 3.

Sagsøgeren har ikke påvist, at adgangen til lejemålet er forringet

i en grad, der overstiger den naboretlige tålegrænse. Byggepladsen

er ikke placeret direkte foran sagsøgerens ejendom, og der har

gennem hele perioden været den fornødne vejforbindelse og adgang

til sagsøgerens ejendom, der på intet tidspunkt har været lukket

inde bag byggepladsen.

Det bestrides i den forbindelse, at ejendommen i sin helhed kan

siges at have været lukket inde bag byggepladsen, har befundet sig

i en form for blindgyde eller har været ”gemt væk” bag

arbejdspladsen, som angivet af sagsøgeren.

Erstatningskravet

Sagsøgeren har nedlagt en påstand om betaling af den lejerabat,

der forventes at have skulle været indrømmet en lejer for at formå

lejemålet udlejet i perioden 1. april 2014 til genudlejningen skete

pr. 15. januar 2015, samt den lejerabat, der er indrømmet den nye

lejer i perioden 15. januar 2015 til 1. juli 2015.

Som anført, er det først og fremmest Banedanmarks opfattelse,

at sagsøgeren ikke har krav på erstatning i nærværende sag.

I tilfælde, hvor den naboretlige tålegrænse er overskredet, er det

en betingelse for at få erstatning, at de øvrige erstatningsbetingelser

er opfyldt, herunder at der skal være et økonomisk tab, som har

den fornødne årsagssammenhæng til de midlertidige gener, samt

at dette tab er adækvat.

Det tilkommer sagsøger at godtgøre, at betingelserne for at

tilkende erstatning er opfyldt. Sagsøger har ikke dokumenteret, at

det økonomiske tab i form af mistet avance på lejeindtægt har

direkte årsagssammenhæng med de midlertidige gener ved

byggeriet, der oversteg den naboretlige tålegrænse, og endnu mindre

at dette var en påregnelig følge heraf.

I tilfælde af, at retten måtte komme frem til, at sagsøgeren har

krav på erstatning på naboretligt grundlag, gør Banedanmark

gældende, at sagsøgeren under alle omstændigheder kun har krav

på erstatning for den del af tabet, der overstiger den naboretlige

tålegrænse.

Det fastholdes, at sagsøgeren ikke har dokumenteret, at den

tidligere lejers opsigelse af lejemålet skyldtes gener fra byggeriet

af Metrotrappen.

Den tidligere lejer, Jensen Deli A/S, var medejer af Subway

Frederiksborggade A/S. Jensen Deli A/S fremlejede lejemålet til

Subway Frederiksborggade A/S, der drev restaurationsvirksomhed

herfra.

Subway

Frederiksborggade

A/S

blev

taget

under

konkursbehandling ved dekret af 19. maj 2014 (bilag Q) på

baggrund af begæring modtaget den 2. maj 2014. Det fremgår af

artikel fra Metro Express 6. juni 2014 (bilag R), at konkursen var

en følge af, at Subway Frederiksborggade A/S ikke kunne betale

sine udgifter til Jensens Deli A/S. Det fremgår ligeledes heraf, at

Subway i Vejle, Sønderborg, Aalborg og Odense tidligere er gået

konkurs, ligesom afdelingerne i Århus og Hundige var lukket et

par måneder tidligere. Der er på nuværende tidspunkt ifølge Subway

Danmarks hjemmeside alene tre Subway restauranter tilbage i

landet.

Det fremgår af regnskaber for Subway Frederiksborggade A/S

for årene 2009/2010, 2011 og 2012 (bilag S-U), at selskabet siden

stiftelsen 10. august 2009 har haft underskud på resultatopgørelsen.

Dette underskud er forøget fra ca. kr. 800.000-870.000 i 2009/2010

og 2011 til knap kr. 2,7 mio. i 2012. Det fremgår af årsrapporten

for 2012, at selskabets kapital var tabt pr. 31. december 2012.

Subway Frederiksborggade A/S var således allerede inden

påbegyndelse af anlægsarbejdet i marts 2013 i væsentlige

økonomiske vanskeligheder, og har på intet tidspunkt haft overskud

på driften. De økonomiske vanskeligheder har naturligvis haft effekt

på medejeren Jensens Deli A/S, hvis formål er at fremleje to

erhvervsejendomme, herunder Frederiksborggade 10, hvilket

fremgår af selskabets årsrapport for 2012 (bilag V).

Det fremgår heller ikke af Banedanmarks korrespondance med

Subway Frederiksborggade A/S (bilag N-bilag P), at klagerne angik

forhold af relevans for erstatning på naboretligt grundlag. Det

fremgår af korrespondancen, at klagepunkterne angik forhold uden

for byggepladsen, herunder påstået parkering af biler samt

opbevaring af byggematerialer m.v. foran ejendommen

Frederiksborggade 10 samt facadevirkning. Som tidligere angivet,

havde Banedanmark ikke - eller kun i yderst begrænset omfang og

tidsrum - biler parkeret uden for byggepladsen, og gener ved

parkerede biler i en grad, der overstiger tålegrænsen, kan derfor

under alle omstændigheder ikke tilskrives Banedanmark.

Hverken Subway Frederiksborggade A/S eller Jensens Deli A/S

har kontaktet Banedanmark med henblik på etablering af

reklameforanstaltninger for at henvise kunder til butikken under

anlægsfasen. Sådanne tiltag blev iværksat for butikken beliggende

på Frederiksborggade 12 på baggrund af drøftelser mellem

Banedanmark og butiksejeren. Banedanmark har ved sine løbende

naboorienteringer (bilag A, bilag B, bilag F, bilag H, bilag M og

bilag Y) stillet sig til rådighed for spørgsmål og drøftelser med

naboerne til byggeriet.

Det fastholdes desuden, at det ikke kan anses for godtgjort, at

manglende genudlejning skyldtes gener ved anlægsarbejderne til

metrotrappen.

side 12

MAD 2017.241OE - OE2017.B.122.16

Beskrivelsen i skønsrapporten af 28. maj 2015 af lejemålets

synlighed kan ikke anses for dokumentation for, at manglende

genudlejning skyldes gener fra byggeriet.

Allerede det faktum, at lejemålet nu er udlejet og ibrugtaget inden

anlægsarbejdernes færdiggørelse, jf. bilag 14, taler for, at manglende

genudlejning ikke skyldes anlægsarbejderne. Det fremgår ligeledes

af fotomaterialet i bilag 16, at der er udeservering foran lejemålet,

hvorfor arealet foran lejemålet altså konkret anvendes af lejeren,

selvom byggeriet endnu ikke er færdiggjort.

Hertil bemærkes, at der er mange ledige erhvervslokaler i

København, og det faktum, at lejemålet har været ledigt i en periode

dokumenterer ikke, at genudlejning har været umuliggjort på grund

af anlægsarbejderne. Der er således generelt sket en afmatning af

ejendomsmarkedet, der også har ramt udlejningsejendomme, jf.

også sagen om Ejendomsselskabet Store Kongensgade 88 (bilag

X og Ø).

Der henvises i den forbindelse ligeledes til uddrag af Oline-ED

statistikker fra 2. kvartal 2013 til 3. kvartal 2015 (bilag Å).

Erhvervsportalen Oline.dk, der er Danmarks største portal for

erhvervsejendomme og erhvervslokaler til salg og leje, og

Brancheorganisationen Ejendomsforeningen Danmark er

samarbejdspartnere på statistikken. Statistikken viser udviklingen

i antallet af ledige kvadratmeter for kontor-, detail- samt lager- og

produktionslokaler. Statistikken indeholder en opgørelse over ledige

erhvervslokaler angivet i kvadratmeter, hvoraf fremgår, at der i

København by i perioden har været mellem ca. 466.000 m

og ca.

604.000 m

ledige erhvervslokaler, heraf mellem 31.000 m

42.000 m

ledige erhvervslokaler til detailhandel.

Det bestrides, at lejemålet i nærværende sag ikke kan inddrages

i ovenstående statistik, da den efter sagsøgerens opfattelse må

opfattes som et ”strøglejemål”. Statistikken omfatter ledige

erhvervslokaler i København by, herunder erhvervslokaler til

detailhandel, og sagsøgerens lejemål er ikke udelukket fra denne

statistik på grund af sin beliggenhed på en gågade.

Det fastholdes også, at det ikke kan anses for godtgjort, at

sagsøgeren i tilstrækkelig grad har forsøgt at minimere sit tab ved

genudlejning.

Det kan ikke med den fremlagte formidlingsaftale med

ejendomsmæglerfirmaet Absalon & co. (bilag 15) anses for

godtgjort, at sagsøgeren har iagttaget sin tabsbegrænsningspligt.

Det fremgår af aftalen, at lejemålet søges udlejet for min. kr.

1.200.000 i årlig leje, men indtil videre udbydes for kr. 1.360.000

i årlig leje. Det fremgår således ikke, at der, hvis udlejning på disse

vilkår ikke var umiddelbar mulig, kunne aftales en midlertidig

lejenedsættelse, indtil metrotrappen stod færdig.

Det bemærkes, at huslejenedsættelse er udtryk for en

forretningsmæssig disposition, og et tab som følge heraf kan ikke

automatisk overvæltes på Banedanmark.

Sagsøgeren har således på eget ansvar og for egen regning ved

genudlejning af lejemålet meddelt lejeren huslejenedsættelse (bilag

14, side 6, § 7), og der er ikke i lejekontrakten indsat bestemmelser

om genforhandling af huslejen i anlægsperioden, jf. sagen om

Ejendomsselskabet Store Kongensgade 88 (bilag X og Ø).

Med sagsøgerens genudlejning af lokalerne pr. 15. januar 2015,

jf. bilag 14, bemærkes også, at perioden, hvor sagsøgerens ejendom

ikke har været udlejet, begrænser sig til 9 en halv måned. Selv hvis

perioden, hvor sagsøgeren har indrømmet den nye lejer en

lejenedsættelse, medregnes, har perioden for sagsøgerens påståede

tab højst varet i 1 år og 3 måneder. Også den meget begrænsede

tidsmæssige udstrækning af sagsøgerens påståede tab taler derfor

for, at den naboretlige tålegrænse ikke er overskredet.

Endelig gøres det gældende, at der i nærværende sag er grundlag

for at foretage fradrag for den særlige fordel, som sagsøgeren opnår

med en beliggenhed umiddelbart foran op- og nedgangen til den

nye metrotrappe, hvilket i overensstemmelse med fast praksis kan

ske på ulovbestemt grundlag.

Skønsmanden angiver i syns- og skønserklæringen af 28. maj

2015 som svar på spørgsmål 5, at den forventede markedsleje efter

metrotrappens færdiggørelse anslås til kr. 1.443.000 p.a. Dette

udgør en stigning på kr. 140.500 p.a. i forhold til skønsmandens

anslåede lejeværdi pr. april 2014 uden hensyntagen til

anlægsarbejderne (kr. 1.302.500, spørgsmål 1). Det må således

også af denne grund antages, at sagsøgeren får en særlig fordel ved

sin beliggenhed umiddelbart foran nedgangen til metrotrappen, der

kan udmønte sig i en ikke uvæsentlig lejeforhøjelse.

Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse

hermed.

Rettens begrundelse og afgørelse

Lejemålet

Ejendommen beliggende Frederiksborggade 10 består af tre

erhvervslejemål, hvor kælderen, stuen og første sal udgør ét samlet

restaurationslejemål. Anden og tredje sal er indrettet til kontor.

Sagen vedrører kun restaurationslejemålet. Lejemålet var forud for

sagens anlæg indrettet som restauration og er det stadig. Lejemålet

er beliggende på strækningen mellem Nørreport og Kultorvet og

på venstre side, når fodgængere kommer fra Nørreport Station.

I forhold til byggepladsen, der blev etableret ud for blandt andet

Frederiksborggade 12 (Invasion-lejemålet), er det omhandlede

lejemål det sidste lejemål inden byggepladsen begyndte i højre side

af Frederiksborggade set fra Kultorvet.

Lejemålet blev med virkning fra den 1. april 2007 udlejet til

Danske Familierestauranter A/S med henblik på anvendelse til café

og restaurant til en årlig leje på 1.150.000 kr. Fra lejemålet blev

der forud for metrotrappebyggeriets påbegyndelse og frem til den

1. april 2014 drevet en Subway-forretning, hvorfra der efter et

amerikansk koncept blev solgt blandt andet sandwich og salater.

Lejer opsagde lejemålet til fraflytning den 1. april 2014.

Efter skønserklæringen lægger retten til grund, at området på

grund af beliggenheden på en gågade og tæt på Nørreport Station

har en meget høj fodgængerfrekvens, og at lejemålet grundet disse

forhold særligt tiltrækker virksomheder inden for ”convenience

shopping”-segmentet, hvilket er butikker, der sælger visse

dagligvarer i form af snacks, slik, øl, sodavand, aviser mv. og

restaurantkoncepter inden for fastfood.

Lejemålet blev via et professionelt udlejningsfirma forsøgt

genudlejet, og lejemålet blev genudlejet med virkning fra 15. januar

2015 til restaurant/café/kaffebar til en årlig leje på 1.360.000 kr.

og med en lejerabat på 53.333,33 kr. pr. måned, der blev modregnet

i den månedlige leje. Ifølge lejekontrakten blev lejerabatten ydet

”indtil etableringen af trappen til Nørreport på Frederiksborggade

er færdiggjort, dog senest indtil den 1. juli 2015.”

Metrotrappebyggeriet

På baggrund af de fra Banedanmark udsendte informationsskrivelser

om byggeriets gang og bevisførelsen i øvrigt lægger retten følgende

til grund:

Byggeriet omfatter en forlængelse af den eksisterende

transfertunnel på Nørreport Station og etablering af adgang til denne

tunnel via trappe og rulletrappe fra gågadedelen af

Frederiksborggade. Totalbudgettet udgjorde ved byggeriets start

ca. 157 mio. kr.

I begyndelsen af marts 2013 blev arbejdet påbegyndt i højre side

af Frederiksborggade set fra Nørreport Station med opbrydning af

belægningen og omlægning af underjordiske ledninger. I

side 13

MAD 2017.241OE - OE2017.B.122.16

forsommeren 2013 blev den endelige byggeplads i venstre side af

Frederiksborggade fra Nørre Voldgade til Frederiksborggade 12

etableret. I højre side set fra Nørreport Station var der herefter en

ca. 4 meter bred passage til fodgængere, men ingen passage forbi

byggepladsen i venstre side. Der blev endvidere etableret

støttevægge, der skulle sikre den kommende udgravning.

Lejemålet var efter etableringen af et højt pladehegn rundt om

byggepladsen i sommeren 2013 ikke synligt for fodgængere, der

kom fra Nørreport Station, før byggepladsen var passeret. Al kørsel

til og fra byggepladsen med lastbiler og andre håndværkerbiler

foregik via Rosenborggade og forbi Frederiksborggade 10 og måtte

ikke foregå fra Nørre Voldgade.

I august 2013 blev der flyttet en 28 meter høj boremaskine ind på

pladsen til brug for boring og støbning af 180 betonpæle, der skal

danne væggen rundt om byggegruben. Boremaskinen blev fjernet

i september 2013. Herefter skulle der etableres en bundplade i den

dybe del af byggegruben, og i den forbindelse blev der etableret et

fryseanlæg på byggepladsen til brug for frysning af jorden for at

sikre mod vandindstrømning.

I oktober 2014 gik Banedanmark i gang med at grave en 26 meter

lang tunnel. Arbejdet blev forsinket, idet der strømmede vand ind

i byggegruben, hvilket blev meddelt i februar 2015 til naboerne.

Metrotrappen forventes at stå færdig ultimo 2015.

Efter bevisførelsen, herunder projektchef Christian Iversens

forklaring, lægger retten til grund,

det var et kompliceret projekt,

byggepladsen i forhold til byggeriets omfang var alt for lille,

der ikke var plads til oplag på byggepladsen, og at betonbiler og

andre lastbiler grundet byggepladsens størrelse i et vist omfang har

måttet holde delvis uden for byggepladsen, hvilket vil sige ud for

lejemålet.

Retten finder det endvidere efter bevisførelsen om byggeriets

omfang, herunder billeddokumentationen, godtgjort, at

håndværkere, der havde opgaver på byggepladsen, i vidt omfang

har parkeret uden for byggepladsen og dermed ud for lejemålet,

hvilket har hindret udsynet til lejemålet for fodgængere, der kom

både fra Nørreport Station og Kultorvet og vanskeliggjort adgangen

til lejemålet.

Station grundet det høje pladehegn rundt om byggepladsen. De

store lastbiler og de parkerede biler har periodevis yderligere

vanskeliggjort adgangen til lejemålet for fodgængere.

Efter skønserklæringen, skønsmandens forklaring, Stig Dørlers

forklaring og bevisførelsen i øvrigt lægger retten endvidere til

grund,

lejemålet uden metrotrappebyggeriet har en særdeles

attraktiv beliggenhed,

tomme lejemål på strøggaderne i

København ikke forekommer, hvis lejeniveauet er realistisk,

lejemålet hurtigt blev forsøgt genudlejet via en professionel

erhvervsmægler, men

genudlejningen var vanskelig grundet

metrotrappebyggeriet, hvorfor ingen ”normale” lejere til et lejemål

af den type turde binde an med lejemålet, inden

metrotrappebyggeriet stod færdigt.

Efter bevisførelsen finder retten, at metrotrappebyggeriet har været

en i hvert fald medvirkende årsag til, at lejemålet blev opsagt af

den daværende lejer med virkning fra 1. april 2014. Lejemålet stod

tomt fra 1. april 2014 til den 15. januar 2015. Ved genudlejningen

blev der ydet en betydelig lejerabat frem til den 1. juli 2015, hvor

byggeriet efter den dagældende tidsplan skulle have stået færdigt.

Det lægges på baggrund af skønserklæringen til grund, at lejemålet

kun kunne udlejes med en lejerabat på mellem 50 og 60 procent,

og at den årlige leje pr. 1. april 2014 uden hensyntagen til

ombygningsarbejder ville have udgjort 1.302.500 kr.

Retten finder det på ovennævnte baggrund godtgjort, at der grundet

metrotrappebyggeriet har været et betydeligt lejetab frem til den

1. juli 2015. Efter en samlet bedømmelse, herunder at det ikke kan

udelukkes, at der ved genudlejning - selv hvis der ikke havde været

et metrotrappebyggeri - vil opstå en vis tomgang, fastsættes lejetabet

med udgangspunkt i det oplyste om markedslejen uden

metrotrappebyggeriet og de nødvendige lejerabatter skønsmæssigt

til 500.000 kr. Retten har endvidere tillagt det betydning, at det kan

være muligt at opnå en højere leje, når metrotrappebyggeriet står

færdigt.

Henset til sagens omfang og udfald skal Banedanmark betale

sagens omkostninger som nedenfor bestemt.

Skønsomkostningerne udgør 26.400 kr. med tillæg af moms. Heraf

har Banedanmark afholdt 15.840 kr. med tillæg af moms, og

Ejendomsselskabet, der er momsregistreret, 10.560 kr. med tillæg

af moms.

Ejendomsselskabet er tilkendt retsafgift med 12.300 kr. af det

vundne beløb, passende beløb til dækning af udgift til

advokatbistand med 55.000 kr. og 10.560 kr. til dækning

skønsomkostninger.

Rettens vurdering af om den naboretlige tålegrænse

er overskredet

Lejemålet er beliggende centralt i København og tæt på Nørreport

Station, hvor man som forretningsdrivende må forvente og tåle, at

der kan foregå ganske omfattende offentlige arbejder uden, at der

skal ydes erstatning herfor.

Retten finder imidlertid, at metrotrappebyggeriet, hvor

byggepladsen i over 2 �½ år har ligget på selve gågaden lige op til

lejemålet, og hvor der dagligt forud for byggeriets påbegyndelse

passerede ca. 39.000 fodgængere i tidsrummet kl. 7-24, både med

hensyn til intensitet og varighed går ud over, hvad

Ejendomsselskabet som ejer af et forretningslejemål med en facade

i stueplan ud mod en sådan gågade er forpligtet til at tåle.

Retten har ved vurderingen særligt lagt vægt på, at bygherren af

hensyn til Ny Nørreport-projektet blev pålagt, at al arbejdet med

udgravningen skulle foregå fra Frederiksborggade og ikke fra Nørre

Voldgade, ligesom al trafik af lastbiler med beton, jord,

byggematerialer, anlægsdele mv. i øvrigt skulle foregå via

Rosenborggade, hvilket har medført megen tung trafik forbi

lejemålet, idet indgangen til byggepladsen var placeret næsten lige

op til lejemålet. Endvidere har retten lagt vægt på, at byggepladsen

i forhold til projektets størrelse var alt for lille, hvilket medførte

betydelige gener, herunder i form af parkering af biler og aflæsning

mv. uden for byggepladsen og dermed lige ud for lejemålet.

Lejemålet kunne ikke ses af de fodgængere, der kom fra Nørreport

Thi kendes for ret

Banedanmark skal inden 14 dage betale 500.000 kr. til

Ejendomsselskabet af 18. juni 1992 ApS med tillæg af procesrente

fra den 6. oktober 2014 til betaling sker.

Banedanmark skal endvidere betale sagens omkostninger til

Ejendomsselskabet af 18. juni 1992 ApS med 77.860 kr.

De idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens § 8a.

Østre Landsrets dom 28. april 2017 i 8. afd. nr. B-

122-16

(landsdommerne M. Lerche, Bo Østergaard og Marie Louise Tønne

(kst.)).

Københavns Byrets dom af 4. januar 2016 (BS 43C-4801/2014)

er anket af Banedanmark med påstand om frifindelse.

Indstævnte, Ejendomsselskabet af 18. juni 1992 ApS, har nedlagt

påstand om, at Banedanmark skal betale 808.906,23 kr. eksklusive

moms, det vil sige 1.011.132,79 kr. inklusive moms, til

side 14

MAD 2017.241OE - OE2017.B.122.16

Ejendomsselskabet af 18. juni 1992 ApS med tillæg af procesrente

fra sagens anlæg, subsidiært stadfæstelse af byrettens dom.

ankom ad Rosenborggade og drejede til venstre og holdt med front

mod Kultorvet, indtil en vagtmand gav tegn, hvorefter bilen bakkede

ind på byggepladsen, hvor den holdt på brandvejen. Lastbilerne

måtte ikke holde lige uden for byggepladsen, og det blev påtalt,

hvis det skete. Lastbiltrafikken var intens under arbejdet med

sekantpælene og i starten af gravearbejdet. Under gravearbejdet

kom der op til ca. 12 lastbiler pr. dag. Han kan ikke sige, hvor

mange dage gravearbejdet pågik. Der blev arbejdet i toholdsskift,

og der var 10-15 mand på byggepladsen.

Der var ikke indrettet mulighed for parkering foran byggepladsen,

men der forekom af- og pålæsning af mandskab og materiel med

standsning i tidsrum af nogle minutters eller højst en halv times

varighed. Bilerne blev herefter parkeret andetsteds, f.eks. på Israels

Plads. Det var en af hans arbejdsopgaver at sørge for, at ingen med

tilknytning til byggepladsen parkerede i Frederiksborggade. Han

havde ikke bemyndigelse til at påtale andres uvedkommende

parkering foran byggepladsen. Fotografiet i ekstrakten side 450 er

illustrativt for, hvordan det så ud ved byggepladsen, bortset fra at

der endnu manglede dele af hegnet samt porten.

Der blev vandet på byggepladsen for at begrænse støvgenerne,

og meget snavsede lastbiler blev spulet, før de forlod pladsen.

Københavns Kommune havde ansvar for renholdelse rundt om

byggepladsen. Pladehegnet blev malet 4-5 gange under byggeriet.

Som statslig virksomhed ønskede Banedanmark ikke reklamer

opsat på pladehegnet, men en nærliggende kaffebar blev efter dialog

tilbudt at opsætte et banner på hegnet. Der kom nogle anmodninger

om rengøring af vinduesruder, som blev efterkommet. Der var ansat

en kommunikationsmedarbejder til at forestå kommunikationen

med erhvervsdrivende m.fl. Informationsbreve blev sendt til alle

adresser omkring byggepladsen med almindelig post og opsat på

hoveddøre. Han ved ikke om informationsbrevene blev sendt til

ejer eller lejer af Frederiksborggade 10. Da der kom en ny lejer,

blev der etableret udeservering, og de opstillede borde og bænke

blev benyttet samtidigt med arbejdet på byggepladsen. Hans

samlede oplevelse af projektet var, at det var usædvanligt, men

forløb positivt.

Henning Jensen

har forklaret blandt andet, at han er uddannet

akademiingeniør i 1975 og blev ansat hos Züblin i januar 2013.

Han var projektleder på metrotrappen og kom på pladsen hver dag

i hele byggeperioden. Brandmyndighederne krævede en brandvej

ad hele Frederiksborggade i hele byggeperioden, og den planlagte

gangbro blev derfor opgivet. Der var ingen sammenhæng mellem

Ny Nørreport-projektet og metrotrappe-projektet.

Lastbiler til byggepladsen bakkede ind på pladsen og holdt på

brandvejen. Fotografiet i ekstrakten side 450 er illustrativt for,

hvordan lastbiler holdt parkeret på byggepladsen. Betonbilerne

holdt uden for porten ved den første støbning. Det var ikke en

holdbar løsning, og brandvejen blev derfor forlænget, så

betonbilerne kunne holde halvt inde på byggepladsen. Det tog en

halv times tid for hver bil. Der var en tæt logistik og næsten

klokkeslæt på hver enkelt bils tilkørsel. Der var i alt 20-25

støbningsdage i løbet af byggeperioden. Det var begrænsede

jordmængder, der skulle køres væk. I gennemsnit drejede det sig

måske om to lastbiler om dagen. Der kørte ubetinget flest lastbiler

i forbindelse med arbejdet med sekantpæle i august og september

2013. Der var ikke lastbiler alle dage i byggeperioden.

Byggepladsen lå ud for Frederiksborggade 12 og 14. Han vil ikke

sige, at byggepladsen var for lille. Det var en bunden opgave at

udføre arbejdet på den begrænsede plads. Der var ikke plads til

oplag på byggepladsen. Der blev lejet et areal i Sydhavnen til brug

herfor, og der var placeret en container til værktøj i Rosenborggade.

Züblin havde i hele byggeperioden lejet døgnparkering på Israels

Plads. Ingen af entreprenørens biler holdt parkeret uden for

side 15

Supplerende sagsfremstilling

Der er for landsretten fremlagt yderligere dokumenter, herunder

blandt andet en oversigt over arbejdsopgaver udført i

anlægsperioden med tidsangivelser for de enkelte arbejdsopgaver

samt yderligere fotos af blandt andet byggepladsen i

Frederiksborggade.

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af Claus Heinze.

Endvidere har Bjarke Rahbek Nilsson og Henning Jensen afgivet

forklaring.

Claus Heinze

har forklaret blandt andet, at han som

ejendomsadministrator hos Ejendomsselskabet af 18. juni 1992

ApS forestår opgaver vedrørende drift, vedligehold, ombygning

og udlejning af ejendomsselskabets ejendomme på Sjælland.

Ejendommen Frederiksborggade 10 blev erhvervet i 2005. Det

indgik i aftalen med den nye lejer, Daily, at ejendomsselskabet

skulle forestå, at gulvet i lejemålets stueetage blev bragt i niveau

med gaden. Dette er generelt et ønske hos butikslejere.

Ejendomsselskabet havde udgifter på et par hundrede tusinde kroner

til den aftalte indretning af lejemålet, hvilket ikke er sædvanligt,

idet ejendomsselskabets butikslejemål normalt udlejes som beset.

Lokalerne er nu udlejet til Shawarma Factory efter Dailys afståelse

af lejemålet i august 2016. Der har i de sidste mange år ikke i øvrigt

været tomgang i ejendomsselskabets butikslejemål på Strøget.

Der er mange ombygninger på Strøget. I mange tilfælde indrettes

byggepladserne nydeligt med hensyntagen til omgivelserne, hvilket

ikke var tilfældet i forbindelse med byggeriet af metrotrappen i

Frederiksborggade. Der lå ofte både skrald og jordaffald omkring

byggepladsen, og pladehegnet var dækket med graffiti og forskellige

plakater.

Bjarke Rahbek Nilsson

har forklaret blandt andet, at han er

uddannet bygningskonstruktør og nu er ansat i Folketinget. Han

var ansat som byggeleder i Banedanmark fra maj 2013 til juli 2015.

Han koordinerende metrotrappe-projektet mellem Banedanmark

og totalentreprenøren Züblin, og han forestod kontakten med

eksterne interessenter, blandt andre Københavns Kommune og

brandmyndigheden. Han kom hver dag på byggepladsen og påså,

at arbejdet ikke blev påbegyndt før kl. 7. Ny Nørreport-projektet

havde projektkontor i samme ejendom som metrotrappe-projektet.

Der var tale om to forskellige projektorganisationer, og projekterne

havde ikke noget med hinanden at gøre. Det ville ikke have været

muligt at slå projekterne sammen. Det var vist af hensyn til

brandvejen, at Frederiksborggade ikke blev helt afspærret under

byggeriet. Kommunen foretog både anmeldte og uanmeldte tilsyn

af byggepladsen og udstedte ingen påbud til bygherren. Så vidt han

ved, har kommunen ikke modtaget klager over støj eller parkering

ved byggepladsen.

Betonbilerne holdt som udgangspunkt inde på byggepladsen, men

i forbindelse med støbning af sekantpælene, hvilket tog en måneds

tid, måtte to betonbiler holde lige uden for byggepladsen.

Sekantpælemaskinen og senere portalkranen var placeret længere

inde på byggepladsen. Der var kun i begrænset omfang oplag på

byggepladsen. Porten til byggepladsen, som åbnede indad, var

normalt åben i arbejdstiden. Byggepladsen var som udgangspunkt

stor nok. Ved ankomst og tilrigning af store maskiner måtte

tilstødende dele af Frederiksborggade dog midlertidigt inddrages

og afspærres. Dette skete i hvert tilfælde efter aftale med

Københavns Kommune og foregik typisk om morgenen eller i

weekender og blev hver gang varslet. Lastbiler til byggepladsen

MAD 2017.241OE - OE2017.B.122.16

byggepladsen i Frederiksborggade. Håndværkere til pladsen holdt

der i forbindelse med af- og pålæsning, men måtte i øvrigt parkere

andetsteds.

For at begrænse støjen blev der lagt en gummimåtte under de

stålplader, der fungerede som kørevej. Fodgængere kunne uden

problemer gå på stålpladerne. Endvidere blev pladehegnet beklædt

med rockwoolbatts. Af samme grund blev der anvendt eldrevne

kompressorer i forbindelse med tunnelarbejdet. Der skete

monitorering af både støj og rystelser. Målingerne viste, at støjen

var en smule mindre i byggeperioden end i perioden forud herfor.

Der var tæt kontakt med kommunen om trafik, støj og rystelser,

og de modtog ingen anmærkninger fra kommunen i den forbindelse.

Der blev brugt vandtåge til at bremse støvet fra byggepladsen.

Det var aftalt med Københavns Kommune, at kommunen hver dag

sørgede for rengøring af arealerne op til byggepladsen. Der var kun

en klage i hele byggeperioden. En forbipasserende havde fået

betonstænk på sine sko og modtog en kompensation.

Byggepladshegnet blev malet flere gange - måske tre - men det var

ikke muligt at holde graffitien nede. Arealerne ud for

Frederiksborggade 10 og 7 er under byggeperioden blevet anvendt

til udeservering. Porten ind til byggepladsen stod normalt åben.

Han vil ikke udelukke, at en let afspærring i forhold til fodgængere

nogle dage har været placeret lidt uden for porten, men det har ikke

været sædvanligt.

198.800 kr. Beløbet omfatter 175.000 kr. inklusive moms til

dækning af udgifter til advokatbistand, 4.000 kr. til dækning af

retsafgift og 19.800 kr. inklusive moms til dækning af udgifter til

syn og skøn for byretten. Ved fastsættelsen af beløbet til dækning

af udgifter til advokatbistand er der ud over sagens værdi taget

hensyn til sagens omfang og varighed.

Thi kendes for ret

Banedanmark frifindes.

I sagsomkostninger for begge retter skal Ejendomsselskabet af

18. juni 1992 ApS inden 14 dage betale 198.800 kr. til

Banedanmark.

Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

Procedure

Parterne har for landsretten i det væsentlige gentaget deres

anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse

hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

Som anført af byretten er lejemålet beliggende centralt i København

og tæt på Nørreport Station, hvor man ifølge retspraksis som

forretningsdrivende må forvente og tåle ganske omfattende

offentlige arbejder, uden at der skal ydes erstatning herfor.

Arbejdet med etablering af den nye metrotrappe, som gik i gang

i marts 2013 og var planlagt at skulle vare indtil udgangen af 2014,

blev først færdiggjort i december 2015 og kom således til at strække

sig over en periode på 2 år og 9 måneder. Fra juni 2013 og indtil

færdiggørelsen i december 2015 grænsede byggepladsen mod syd

op til den nordlige ende af lejemålets facade, og indgangen til

byggepladsen var placeret ud for lejemålet, således at al trafik til

og fra byggepladsen måtte passere forbi lejemålet.

Efter en samlet vurdering af de gener, som arbejdet med

metrotrappen har medført med hensyn til begrænset synlighed,

lastbilkørsel, parkerede biler samt støj, støv og graffiti, findes det

ikke godtgjort, at anlægsarbejdet i varighed og intensitet er gået ud

over, hvad Ejendomsselskabet af 18. juni 1992 ApS var forpligtet

til at tåle på et sted som dette. Landsretten har herved navnlig lagt

vægt på, at det efter bevisførelsen må lægges til grund, at intensiv

trafik af beton- og lastbiler til og fra byggepladsen har været

begrænset til perioder af kortere varighed, samt at der ikke er ført

bevis for, at der i større omfang har været parkeret biler med

tilknytning til byggepladsen foran lejemålet. Landsretten har

endvidere lagt vægt på, at synligheden af lejemålet ikke var

begrænset for gående i retning fra Kultorvet, og at lejemålet var

synligt for gående i retning fra Nørreport, når de havde passeret

byggepladshegnet.

Banedanmark er herefter ikke erstatningsansvarlig over for

Ejendomsselskabet af 18. juni 1992 ApS, og Banedanmark frifindes

derfor.

Ejendomsselskabet af 18. juni 1992 ApS skal betale

sagsomkostninger for begge retter til Banedanmark med i alt

side 16