TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 135: MFU spm. om ministeren vil kommentere artiklen Letbanebyggeri koster butikken: Ingen erstatning, når vejarbejde gør det svært at drive forretning på dr.dk 19. november 2018, til transport-, bygnings- og boligministeren

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2018-19 (1. samling)
TRU Alm.del
Offentligt

Karnov Group

TK2013.Ta I 10/13

MAD 2013.1823TK - TK2013.TA.I.10.13

MAD 2013.1823

Ikke erstatning for lejetab til ejer af udlejningsejendom ved Marmorkirken,

der var berørt af metrobyggeriet som følge af ændrede adgangsforhold og

ulemper fra en nærliggende byggeplads. Udtalt, at de midlertidige

nærhedsulemper ikke på nuværende tidspunkt oversteg tålegrænsen.

1.1.8 Trafikanlæg og anden infrastruktur - 4.2.2 Naboretligt ansvar

offentlige anlæg

Sagen angik en præsentabel udlejningsejendom tæt ved Marmorkirken, som var direkte berørt af metrobyggeriet, idet adgangsforholdene

pga. afskærmning af byggeplads m.v. var ændret væsentligt, og lejerne blev påført nærhedsulemper i form af især støj. En lejer havde

opsagt sit lejemål og andre lejere havde krævet lejenedsættelse, hvilket ejeren havde accepteret. Ejeren rejste herefter krav mod Metro-

selskabet for lejetab som følge af de ændrede adgangsforhold og ulemperne fra metrobyggeriet, hvilket Metroselskabet afviste. Sagen

blev indbragt for ekspropriationskommissionen, hvor ejeren nedlagde påstand om erstatning for allerede opståede lejetab og fremtidige

lejetab, mens Metroselskabet påstod frifindelse. Ejeren gjorde gældende, at adgangsforholdene var væsentligt ændrede, og at ulemperne

forringede brugsforholdene markant, således at lejeværdien var faldet væsentligt, hvorfor den naboretlige tålegrænse måtte anses for

overskredet. Metroselskabet gjorde gældende, at der trods de ændrede adgangsforhold var fornøden adgang til offentlig vej, og at øvrige

midlertidige ulemper ikke oversteg den naboretlige tålegrænse. Ekspropriationskommissionen fandt, at der fortsat var fornøden adgang

til offentlig vej, jf. vejloven § 69, stk. 2, og at øvrige midlertidige nærhedsulemper ikke på nuværende tidspunkt oversteg den naboretlige

tålegrænse, hvorefter Metroselskabet blev frifundet. Ejeren indbragte sagen for den statslige taksationskommission, der stadfæstede

kendelsen i henhold til de af ekspropriationskommissionen anførte grunde.

Notat “Hegn ved Nyt i Bo, Mmk, dateret 21. december 2012”

udarbejdet af Metroselskabet og udleveret til Kommissarius

under møde den 10. januar 2013.

Brev af 12. marts 2013 med bilag fra advokat Christian Sin-

ding til Kommissarius.

Brev af 5. september 2013 med bilag fra advokat Hanne

Mølbeck til Taksationskommissionen.

Efter afholdelse af taksationsforretningen fremsendte advokat

Christian Sinding yderligere breve af den 16. september 2013 og

den 23. september 2013 ¤ begge med bilag. Metroselskabet har i

forlængelse heraf indsendt mail af 25. september 2013.

Taksationskommissionen besigtigede ejendommen med indgangs-

parti/trappe og flere af ejendommens lejemål (4. th., 3. th. og tv.,

2. th. samt stuen). Under besigtigelsen havde Taksationskommis-

sionen mulighed for at danne sig et indtryk af støjniveauet såvel

indendørs som udendørs. Under Taksationskommissionens besigti-

gelse blev der bl.a. arbejdet med etablering af afstivende vægge og

der blev leveret beton til støbning på byggepladsen. Forretningen

fortsatte kl. 13 med forelæggelse og procedure i mødelokale hos

advokat Christian Sinding, Store Kongensgade 77.

Ekspropriationskommissionens kendelse af 13. februar 2013

Sagen vedrører anlæg af en Metrocitring i København og på Fre-

deriksberg, metrostationen Marmorkirken. Ved forretningen den

10. januar 2013 behandlede Ekspropriationskommissionen et erstat-

ningskrav rejst af ejeren Ejendomsselskabet St. Kongensgade 88

A/S, vedrørende driftstab som følge af de anførte arbejder.

Ekspropriationskommissionen afsagde følgende kendelse:

“Advokat Christian Sinding har på vegne af ejeren ved brev af

28. juni 2012 (med bilag 1-9), supplerende indlæg ved brev af 13.

december 2012 (med bilag 10-15) samt brev af 8. januar 2013

fremsat krav om erstatning for det tab, som Ejendomsselskabet har

lidt og vil lide som følge af metroarbejderne i forbindelse med

etableringen af den kommende Metrostation Marmorkirken.

Der nedlægges følgende påstand:

side 1

Taksationskommissionen for Sjælland m.v.. Kendelse afsagt den

13. september 2013 i sag nr. Ta I 10/13

Ejendomsselskabet St. Kongensgade 88 A/S

mod

Metroselskabet I/S

Fredag den 13. september 2013, kl. 11.00 samledes Taksations-

kommissionen for Sjælland m.v. på St. Kongensgade 88/Frederiks-

gade 1, 1264 København K.

Til stede ved Taksationskommissionens behandling af sagen var

formanden professor, dr. jur. Peter Mortensen, administrator Frank

S. Jørgensen, gårdejer Karl Frandsen, vurderingsinspektør Preben

Thorvig og landinspektør Erling Rørdam.

Som sekretær for kommissionen mødte stud. jur. Susan Popelsky.

Som bistand for kommissionen mødte ledende landinspektør Søren

Kjerside Hansen.

Protokollen førtes af sekretæren.

Ejeren mødte ved direktør Per Skousen og et bestyrelsesmedlem

sammen med advokat Christian Sinding, Nyborg & Rørdam.

For anlægsmyndigheden mødte projektleder Christine Hammer,

landinspektør Henrik Weiersøe Jensen, landinspektør Anna Sand-

mann Pedersen og advokat Hanne Mølbeek fra Bech-Bruun.

Følgende passerede:

Der fremlagdes:

Udskrift af Ekspropriationskommissionens forhandlingspro-

tokol, 122. hæfte, med protokoltilførsel med kendelse af 13.

februar 2013.

Brev af 21. december 2012 med bilag fra advokat Hanne

Mølbeek til Kommissarius.

Brev af 8. januar 2013 med notat fra advokat Hanne Mølbeck

til Kommissarius.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 135: MFU spm. om ministeren vil kommentere artiklen Letbanebyggeri koster butikken: Ingen erstatning, når vejarbejde gør det svært at drive forretning på dr.dk 19. november 2018, til transport-, bygnings- og boligministeren

Karnov Group

Metroselskabet skal erstatte det tab, Ejendomsselskabet indtil

31. december 2012 har lidt som en følge af metrobyggeriet

ved Marmorkirken. Tabet udgør indtil nu 1.150.569,53 kr.

Metroselskabet skal endvidere anerkende, at Metroselskabet

fremadrettet skal erstatte Ejendomsselskabets tab, så længe

generne fra metrobyggeriet ved Marmorkirken, der overstiger

den naboretlige tålegrænse, påfører Ejendomsselskabet et le-

jetab.

Advokaten har anført, at tabet på 1.150.569,53 kr. er sammensat

ved følgende poster:

huslejerabat på i alt 54.013,04 kr. til World Jet Trading (ydet

siden 1. maj 2012)

huslejerabat på i alt 369.445,44 kr. til EE Asset Management

ApS (ydet siden 13. maj 2012)

“tomgang” i Grant Thorntons lejemål siden 1. august 2012

(dvs. for 5 måneder), 727.111,05 kr.

Det er på forretningen oplyst, at udlejningen omfatter 1., 2., 3.,

og 4. etage, og at der er 3 lejemål på hver etage i ejendommen, som

enten vender helt eller delvist ud mod Frederiksgade eller som

normalt udlejes i sammenhæng med lejemål, der helt eller delvist

vender ud mod Frederiksgade. Hver etage udgør ca. 700 m

Ejendomsselskabet har allerede på nuværende tidspunkt mistet to

lejere med i alt 6 lejemål, heraf 1 lejemål på 2. etage, 3 lejemål på

3. etage og 2 lejemål på 4. etage. Lejemålene på 3. etage er dog

lejet ud igen fra 1. januar 2013 ¤ men med en huslejereduktion på

godt 30 %. Dvs. at der på nuværende tidspunkt står 3 lejemål tom-

me, heraf 2 lejemål på 4. etage og 1 lejemål på 2. etage.

Som det fremgår af den af Ejendomsselskabet indgåede formid-

lingsaftale med EDC Erhverv Poul Erik Bech (Bilag 5) er den ak-

tuelle markedsleje for lejemålene i St. Kongensgade 88 uden gener

fra metrobyggeriet foran lejemålet St. Kongensgade 88 på 3. og 4.

etage ansat til en årlig leje på 508.400 kr., svarende til 1.100 kr.

pr. m

pr. år for arealet på 3. etage og 950 kr. pr. m

pr. år for are-

alet på 4. etage. Den aktuelle markedsleje med gener fra metrobyg-

geriet er ansat til en årlig leje på 406.720 kr., svarende til 880 kr.

pr. m

pr. år for arealet på 3. etage og 760 kr. pr. m

pr. år for are-

alet på 4. etage, da det lejedes værdi anses at være reduceret til 80

% af markedsværdien på grund af støjgener, vibrationer m.m.

For så vidt angår lejemålene i Frederiksgade 1, fremgår det af

formidlingsaftalen (Bilag 6), at den aktuelle markedsleje uden gener

fra metrobyggeriet udgør 1.325.000 kr., svarende til 1.500 kr. pr.

pr. år for arealet på 2. og 3. etage, og 1.350 kr. pr. m

pr. år for

arealet på 4. etage. Den aktuelle markedsleje med gener fra metro-

byggeriet er ansat til en årlig leje på 795.000 kr., svarende til 900

kr. pr. m

pr. år for arealet på 2. og 3. etage og 895 kr. pr. m

pr.

år for arealet på 4. etage, da det lejedes værdi anses at være reduce-

ret til 60 % af markedsværdien på grund af støjgener, vibrationer

m.m.

Advokaten har til støtte for sin påstand bl.a. anført, at Ejendoms-

selskabet i forbindelse med metrobyggeriet har konstateret vold-

somme gener i form af larm, støv, rystelser og byggerod. Disse

gener har således udmøntet sig i stærkt forværrede adgangs- og

parkeringsforhold samt dårligt indeklima, eftersom støv fra bygge-

riet gør, at der ikke kan luftes ud i ejendommen. Endvidere frem-

træder ejendommen ikke længere som en “pragtejendom” grundet

især nuværende forhold ved indgangspartiet, hvor arbejdspladsheg-

net er placeret helt op mod trappen. Det arkitektonisk smukke ind-

gangsparti med bred trappe kommer slet ikke til sin ret efter arbejds-

hegnet er sat op. Arbejdshegnet har i øvrigt i en periode stået for

langt inde på ejendommen i forhold til det midlertidigt eksproprie-

rede areal. Generelt er forholdene omkring indgangspartiet lavet

MAD 2013.1823TK - TK2013.TA.I.10.13

uskønt ¤ og slet ikke i en standard, der svarer til ejendommens

standard og beliggenhed i øvrigt.

For så vidt angår adgangsforholdene skal det i øvrigt bemærkes,

at lejemålene i Frederiksgade 1 opleves at være placeret i en slags

blindgyde med stærkt begrænset adgang, jf. bilag 10. Selv efter

etableringen af den permanente afskærmning er indgangspartiet

“lukket inde”, og potentielle lejere afskrækkes heraf. Der har end-

videre i en periode været problemer med at få sækkevogne op og

ned ad trappen, indtil Metroselskabet fik etableret en rampe. Der

er således tale om stærkt forringede adgangsforhold, som bør indgå

i vurderingen af sagen.

Ejendomsselskabet har allerede på nuværende tidspunkt mistet

en stor lejer (Grant Thornton), der har lejet lokaler i ejendommen

siden 1977. Grant Thornton har i sin opsigelse af 24. januar 2012

(bilag 3) angivet, at metrobyggeriet er den direkte årsag til opsigel-

sen af lejemålene. Der foreligger ikke dokumentation for Metrosel-

skabets påstand om, at årsagen til fraflytningen var fusionen med

et andet selskab.

Endvidere fremgår det, at en anden lejer, World Jet Trading, der

var tæt på at opsige sit lejemål, har krævet huslejenedsættelse på

grund af metrobyggeriet, jf. e-mail af 16. marts 2012 (bilag 4),

hvilket Ejendomsselskabet, som det fremgår ovenfor, har måttet

imødekomme på baggrund af forhandling. Som det fremgår ovenfor

har Ejendomsselskabet desuden set sig nødsaget til at acceptere

lejenedsættelser for de resterende lejemål i størrelsesordenen 33 %

for at fastholde lejerne. Det drejer sig om EE Asset Management

ApS, der har 3 lejemål på 1. sal. Udlejer har således på denne måde

opfyldt sin tabsbegrænsningspligt.

Advokaten har anført, at det klart fremgår af de nævnte bilag, at

lejerne har opsagt deres lejemål som en direkte konsekvens af me-

trobyggeriet. Det må forventes, at såfremt det overhovedet er muligt

at genudleje de pågældende lejemål, så vil det blive til en stærkt

reduceret pris.

Advokaten har tillige anført, at udlejer har de samme udgifter som

før metroarbejdernes påbegyndelse. De tomme lejemål og husleje-

nedsættelserne er dermed belastende for likviditeten.

Ejendommen er beliggende i et fredeligt beboelsesområde, hvor

de gener, en nabo må forventes at tåle, er noget mindre end de ge-

ner, en nabo til for eksempel et trafikknudepunkt som Nørreport

må forventes at skulle tåle. Der henvises til sagerne vedrørende F

Group A/S (Østre landsretsdom gengivet FED 2005.101) og Ulle-

richs Konfektion (optrykt i UfR 2002.11520), hvor Metroselskabet

blev pålagt at betale erstatning. Begge er relevante i nærværende

sag, og er udtryk for, at den naboretlige tålegrænse efter omstæn-

dighederne, selv i tæt bymæssig bebyggelse ved et af landets trav-

leste trafikknudepunkter som Nørreport Station, kan anses for

overskredet. Der henvises endvidere i den sammenhæng bl.a. til

den nyeste ledende dom på området, UfR 2009.2680 H, hvoraf

bl.a. fremgår, at “hvad en nabo må tåle, beror på en konkret rime-

lighedsvurdering af ulempens karakter, væsentlighed og påregne-

lighed sammenholdt med ejendommens karakter og beliggenhed

og områdets karakter”.

Der er ikke tale om et korterevarende anlægsprojekt ud for ejen-

dommen som ved f.eks. vejarbejder o. lign., men om et projekt,

der strækker sig helt frem til 2018, altså regnet fra metroarbejdernes

påbegyndelse til stationens færdiggørelse i op mod 8-9 år. De

værste gener forventes at have en udstrækning på 6 år (år 2011-

2016). Dette kan ikke i erstatningsretligt regi betragtes som “mid-

lertidigt”. Det vil ikke kun være i perioden med etablering af slid-

sevægge, at der vil være store gener fra arbejdspladsen i form af

støj, rystelser og støv. Der må også i perioden med udgravning af

stationsboks og støbearbejderne m.v. forventes meget store gener.

Endvidere vil arbejdshegnet blive stående samme sted næsten helt

side 2

Karnov Group

frem til stationens færdiggørelse i 2018 med deraf følgende forrin-

gelse af ejendommens adgangsforhold og arkitektoniske fremtræden

i hele denne periode. Der henvises i den sammenhæng til ovennævn-

te domme vedrørende F Group A/S og Ullerichs Konfektion, hvor

generne fra metroarbejderne varede i henholdsvis ca. 5 år og 9 mdr.

og ca. 4 år. Der var således tale om væsentligt kortere tid end i

nærværende sag.

Advokaten anførte, at generne fra Metrobyggeriet, herunder

ulempernes karakter og intensitet samt varighed sammenholdt med

ejendommens og områdets karakter medfører, at den naboretlige

tålegrænse klart er overskredet i denne sag.

Med hensyn til de af Metroselskabet anførte betragtninger om

fradrag for fordele, finder Ejendomsselskabet, at der kan stilles

spørgsmålstegn ved, om det er nogen fordel for ejendommen med

en metrostation så tæt ved. Der er allerede overordentligt gode

transportmuligheder til ejendommen. Ejendommen er beliggende

i en afstand af kun ca. 750 m fra metrostationen på Kgs. Nytorv,

og der er flere buslinjer, der kører direkte til ejendommen. Hertil

kommer, at den planlagte trappe ned til metrostationens perron efter

det oplyste vil blive etableret ret tæt ved ejendommens hovedind-

gang og muligvis permanent vil forstyrre indtrykket af det arkitek-

tonisk smukke indgangsparti. Det kan også frygtes, at der vil blive

et mylder af cykler m.v. lige uden for ejendommens hovedindgang.

Under alle omstændigheder vil det færdige metrobyggeri i givet

fald alene kunne tilføre fordele af generel karakter, som der ikke

uden særlig og klar lovhjemmel eller helt særlige omstændigheder

kan foretages fradrag for i erstatningsopgørelsen.

Metroselskabet har fremsendt brev af 2. oktober 2012 (med bilag

A ¤ D), supplerende indlæg ved brev af 21. december 2012 samt

materialesamling (bilag E) og supplerende indlæg ved brev af 8.

januar 2013 (notat af 7. januar 2013 vedrørende støj fra anlægsak-

tiviteter).

Metroselskabet er enig i, at sagen skal bedømmes på baggrund af

naboretten, og at der skal foretages en konkret rimelighedsvurdering

af ulempens karakter, væsentlighed og påregnelighed sammenholdt

med ejendommens karakter og beliggenhed og områdets karakter

i øvrigt. Det bemærkes, at det således ifølge højesteretspraksis ikke

har nogen betydning, om naboen er særlig modtagelig overfor gener.

Det er Metroselskabets opfattelse, at Ejendomsselskabet ikke har

krav på erstatning.

Med hensyn til adgangsforholdene har der under metroarbejderne

været ¤ og vil også fremover være ¤ “fornøden vejadgang” til

ejendommen jf. vejlovens § 69, stk. 2. Der er korrekt, at hegnet i

en periode fejlagtigt var placeret lidt inde over trappen i nogle få

måneder. Det blev rettet, da Metroselskabet blev opmærksom herpå.

Endvidere blev der etableret en rampe for at lette varetransport.

Der har dog hele tiden været opretholdt fuld adgang til ejendommen

og det vil der også være fremover. Arbejdspladsens udstrækning

gør, at en række offentlige parkeringspladser på det offentlige

vejareal inddrages, men borgere har ikke krav på opretholdelse af

et bestemt antal parkeringspladser på offentlig vej. Der er ved en

tidligere ekspropriationsforretning givet erstatning for tab af private

parkeringspladser ved bebyggelsen. Der vil fortsat blive opretholdt

færdsel med bil, cykel og gående forbi ejendommen i St. Kongens-

gade.

Det er korrekt, at metroarbejderne ved Marmorkirken vil strække

sig fra 2010 til 2018. Imidlertid vil generne fra byggeriet variere

betydeligt gennem anlægsperioden. Generne forventes at blive mest

markante i forbindelse med den første del af byggeperioden, hvor

bl.a. stationsboksen skal etableres. Perioden forventes at vare op

til 14 mdr. Når siderne af stationsboksen er etableret, forventes det

at generne fra byggepladsen vil falde betydeligt, idet arbejdet her-

efter vil foregå nede i stationsboksen, der er overdækket. Generne

MAD 2013.1823TK - TK2013.TA.I.10.13

vil herefter i det væsentlige bestå i øget lastbiltrafik ved bortkørsel

af jord fra byggepladsen. Henset til den betydelige trafik, der i

forvejen er i St. Kongensgade, forventes generne ved bortkørslen

kun at medføre begrænsede ekstra gener, idet området omkring

Marmorkirken i forvejen er stærkt trafikeret, jf. rapporten “Trafik-

ken i København ¤ Trafiktal 2006-2010 (Bilag B)”. Metroselskabet

er således ikke enig i, at ejendommen er beliggende i et “roligt be-

boelseskvarter” som anført af Ejendomsselskabet. Metroselskabet

har endvidere henvist til Taksationskommissionens kendelse sag

nr. Ta 14/12, der omhandlede et beboelseslejemål i Frederiksgade

5, som ligger i tilsvarende afstand til arbejdspladsen, og hvor leje-

rens anmodning om aflastningsbolig blev afvist, idet Taksations-

kommissionen ikke fandt, at den naboretlige tålegrænse var over-

skredet.

Metroselskabet har oplyst, at der indtil nu har foregået følgende

arbejder i forbindelse med Metrostation Marmorkirken:

september 2010 ¤ januar 2011: Ledningsomlægninger foreta-

ges. Hegnet (trådhegn) stod da længere fra ejendommen end

det gør i dag. Der blev boret ind under trappen. Hegnet rykkes

helt ind til facaden / trappen fra oktober 2011.

marts 2012 ¤ august 2012: Etablering af “guidewalls” (der

blev eksproprieret til midlertidig arbejdsareal helt ind til

trappefod fra september 2011). Hegnet er fra juni 2012 beklædt

med en sort presenning. Blivende arbejdshegn (det grønne

hegn) er opsat fra september 2012, Hegnet forventes at blive

stående indtil hen i år 2017, hvor det rykkes længere væk fra

hovedindgangen.

fra august 2012: Forboringer igangsat (undersøgelser samt

knusning af flint m.v. ¤ kører fortsat sideløbende med slidse-

vægsarbejder indtil september 2013).

fra september 2012: Slidsevægsarbejder igangsat (forventes

færdige september 2013).

Metroselskabet anfører, at de orienterende støjmålinger viser et

niveau på ca. 75 dB(A), når slidsevægsmaskinen arbejder. Støjen

vurderes at kunne stige til et niveau på 78 dB(A) ¤ 80 dB(A), hvis

andre maskiner ¤ herunder forboringsmaskinen ¤ også er i gang.

Den af Københavns Kommune påbudte grænseværdi for arbejderne

med slidsevægsarbejdet er på 82 dB(A), jf. påbud af 12. november

2012. Den af Københavns Kommune nævnte vejledende indendørs

støjgrænse på 55 dB(A) forventes ikke overskredet herved, idet et

udendørs støjniveau på max. ca. 80 dB(A) ved facader med normale

vinduer medfører, at det indendørs støjniveau ikke oversiger 55

dB(A).

Når slidsevægsarbejderne er færdige ¤ forventeligt i september

2013 ¤ igangsættes udgravning af stationsboksen. Der vil blive

støbt topdæk på stationsboksen ret hurtigt, således at langt det meste

af arbejdet med udgravningen vil finde sted under jorden. Støbepro-

cessen forventes at vare ca. 2 døgn, og der vil være en konstant

transport af lastbiler med beton til stationsboksen i disse døgn.

Desuden vil der være end del jordkørsel i forbindelse med udgrav-

ning af boksen, jf. ovenfor.

Med hensyn til Ejendomsselskabets bemærkninger vedrørende

indgangspartiet og ejendommens ydre fremtoning m.v. samt støj-

gener m.v., anførte Metroselskabet, at det er de fysiske forhold ¤

ulemperne sammenholdt med ejendommen ¤ der er afgørende for,

om den naboretlige tålegrænse kan siges at være overskredet. Det

kan ikke være afgørende, at lejemålene betragtes som eksklusive

¤ og derfor evt. er særlig modtagelige overfor de gener, som byg-

geriet afstedkommer. Det er den altovervejende hovedregel, at øget

modtagelighed ikke bevirker nogen ændring af den naboretlige tå-

legrænse, og Metroselskabet mener under alle omstændigheder

ikke, at det er tilfældet i denne sag.

side 3

Karnov Group

For så vidt angår beregning af tab og fastsættelse af påstande

gjorde Metroselskabet gældende, at der bl.a. er tale om en anerken-

delsespåstand vedrørende fremtidigt tab med hensyn til den periode,

der ligger efter 31. december 2012. Metroselskabet finder alene,

at der ved dagens møde kan tages stilling til kendte forhold.

I relation til lejenedsættelsen bemærkede Metroselskabet, at dette

er en forretningsmæssig disposition, som er foretaget på Ejendoms-

selskabets eget ansvar og for egen regning. Den omstændighed, at

Ejendomsselskabet har givet lejere lejenedsættelse betyder ikke

automatisk, at tabet som følge af lejenedsættelsen kan overvæltes

på Metroselskabet. Endvidere bemærkes mht. den ene lejer (World

Jet Trading A/S), at der her nævnes andre forhold end metrobygge-

riet. Med hensyn til det opsagte lejemål (Grant Thornton) fremgår

det, at selskabet i april 2012 fusionerede med et andet selskab ¤ og

efterfølgende er flyttet til fælles domicil i København, jf. presse-

meddelelse af 24. januar 2012 (bilag D). I øvrigt er lejemålet opsagt

allerede i januar 2012 ¤ altså inden metroarbejderne for alvor be-

gyndte ¤ det sker først i løbet af marts 2012.

Metroselskabet henviser i øvrigt til, at man i bymæssig bebyggelse

må være forberedt på, at der vil kunne foregå omfattende bygge-

og anlægsarbejder, som vil indebære besværliggørelse af adgangs-

forhold og medføre gener i form af støj og anden forurening. Denne

sag kan ikke sammenlignes med sagerne vedrørende F Group A/S

(Fredgaard) (FED 2005-101) og Ullerichs Konfektion (U.2002.1152

Ø). Selvom disse forretninger er beliggende centralt i København

¤ ligesom ejendommen her ¤ var generne af en hel anden karakter.

For så vidt angår Ullerichs Konfektion, blev forretningen placeret

i en form for “blindgyde”. Der var spærret for kørende trafik ud

for forretningerne, men ¤ bortset fra enkelte dage ¤ opretholdt

passage forbi forretningerne for fodgængere. Der var kraftigt redu-

ceret udsyn til de to forretningers facade grundet opsætningen af

det ca. 2,5 m høje arbejdshegn. Der var tale om butikker indrettede

i lejede butikslokaler, som var helt afhængige af, at kunder havde

udsyn til butikkerne. Her er der tale om en udlejningsejendom, som

udlejer kontorlejemål. Også af denne grund er sagerne ikke sam-

menlignelige. Der henvises i øvrigt til beskrivelsen i bilag C.

Metroselskabet gør endvidere gældende, at der i ethvert erstat-

ningskrav, der måtte følge af sagen, skal foretages fradrag for for-

dele, jf. Cityringlovens § 13’s henvisning til Vejlovens § 51, stk.

2. Det bemærkes, at på dette punkt er Cityringsloven formuleret

anderledes end Ørestadsloven, idet der i Cityringloven er lovhjem-

mel til at foretage fradrag for fordele, og praksis fra anlægget af

Metroens først etaper er derfor irrelevant i den sammenhæng.

Ejendommen vil ved den nye Cityring og den nye metrostation ved

Marmorkirken få en meget central placering i infrastrukturmæssig

henseende. Metroselskabet gør gældende, at såfremt Ejendomssel-

skabet har krav på erstatning, skal erstatning bortfalde helt som

følge af fordelene forbundet med anlægget af metrostationen ved

Marmorkirken.

I tilfælde af, at Ekspropriationskommissionen når frem til, at

Ejendomsselskabet har krav på erstatning for naboretlige gener,

gjorde Metroselskabet afslutningsvis gældende, at en nabo under

alle omstændigheder kun har krav på erstatning for den del af tabet,

der overstiger tålegrænsen. Det er ikke hele tabet, der skal erstattes.

Kommissionen skal indledningsvis anføre, at spørgsmålet om,

hvorvidt ejeren har krav på erstatning må for det første afgøres ud

fra en vurdering af, om der har været og ¤ fortsat vil være ¤ fornø-

den adgang til offentlig vej under anlægsarbejdets udførelse, jf.

princippet i lov om offentlige veje § 69, stk. 2. For det andet må

det vurderes, om der i øvrigt foreligger sådanne ekstraordinære

gener og ulemper, at den naboretlige tålegrænse må anses for

overskredet.

MAD 2013.1823TK - TK2013.TA.I.10.13

Det fremgik af besigtigelsen på stedet samt Metroselskabets gen-

nemgang, at der er opretholdt fornøden adgang til offentlig vej via

hoveddøren og sidedør til lejemålene. Det er derfor ekspropriations-

kommissionens vurdering, at der har været og er fornøden vejad-

gang i den forstand, og der skal derfor heller ikke ydes erstatning

på dette grundlag. Det forhold at indgangspartiet er delvist skjult

af byggehegnet udløser ikke på dette grundlag erstatning, men skal

vurderes i sammenhæng med, om der er tale om ekstraordinære

gener, jf. nedenfor.

Kommissionen er klar over, at metroarbejderne har været generen-

de for naboerne og at arbejderne frem til afslutningen af byggeriet

i 2018 fortsat vil kunne medføre gener og ulemper for ejendommens

brugere. Dog må der forventes færre og færre gener efterhånden

som arbejderne skrider frem, specielt i tiden efter, at der er støbt

tag på stationen. Det er ekspropriationskommissionens opfattelse,

at man skal tåle meget i bymæssig bebyggelse. Man skal således

være forberedt på, at der vil kunne foregå omfattende bygge- og

anlægsarbejder, som vil indebære besværliggørelse af adgangsfor-

hold og medføre gener i form af støj og anden forurening. Kommis-

sionen finder på det foreliggende grundlag ikke, at de omhandlende

arbejder generelt set overskrider, hvad man må være forberedt på

at skulle tåle på et sted som dette.

Kommissionen har noteret sig, at den af Københavns Kommune

påbudte støjgrænse på 82 dB(A) efter det oplyste ikke kan anses

for overskredet. Herefter vil den af Københavns Kommune nævnte

vejledende indendørs støjgrænse på 55 dB(A) heller ikke være

overskredet, idet det er oplyst, at et udendørs støjniveau på ca. 80

dB(A) med normale facader vil medføre, at det indendørs støjniveau

ikke overstige 55 dB(A). Dette underbygges af de indendørs målin-

ger, der er foretaget i Stampesgade (Metrostation København H).

Der henvises endvidere til Taksationskommissionens kendelse sag

nr. Ta 14/12, der omhandlede et beboelseslejemål i Frederiksgade

5, som ligger i tilsvarende afstand til arbejdspladsen, og hvor leje-

rens anmodning om aflastningsbolig blev afvist.

Kommissionen har endvidere konstateret, at en stor del af lejemå-

lene ligger med facade ud mod St. Kongensgade, og ikke mod

Frederiksgade. Disse lejemål kan isoleret set ikke være særlig berørt

af støj m.v. fra byggepladsen. Kommissionen er dog bekendt med,

at udlejer har haft ¤ og fortsat forventes at ville ¤ udleje lejemålene

i sammenhæng, og det derfor kan have indvirkning på udlejnings-

mulighederne på denne måde. Dette betyder også, at det fortsat vil

være muligt at åbne vinduer og udlufte i ejendommen mod St.

Kongensgade samt mod gården, og således undgå at skulle tåle støj

og støv fra åbne vinduer, der vender ud mod metroarbejdspladsen.

Kommissionen skal med hensyn til det af Ejendomsselskabet an-

førte tab frem til 31. december 2012 bemærke, at metroarbejderne

er foregået i en forholdsvis kortvarig periode (ca. 2 år og 4 mdr.

inkl. Redningsarbejderne), hvoraf der de sidste 8 mdr. har været

tale om ret intensive arbejder på byggepladsen ¤ og tabet relaterer

sig reelt kun til perioden fra 1. august 2012 vedr. Grant Thortons

lejemål og henholdsvis 1. maj 2012 og 13. maj 2012 vedrørende

huslejereduktionen for de øvrige lejemål. Kommissionen finder

under alle omstændigheder ikke, at der isoleret set skal ydes erstat-

ning for en så kort periode, heller ikke selvom der i en del af peri-

oden har været tale om ret intensive arbejder. Kommissionen finder

dog, at forholdet bør “tælle med” i en samlet vurdering, jf. nedenfor.

Med hensyn til perioden fra 1. januar 2013 og til metrostationens

færdiggørelse i 2018 er kommissionen enig med Metroselskabet i,

at der er tale om en anerkendelsespåstand vedrørende fremtidige

tab. Det fremgår, at Ejendomsselskabet har indgået kontrakter frem

til metroarbejdernes afslutning i 2018 med det reducerede lejeniveau

efter metroarbejdernes igangsættelse, dvs. med en lejenedsættelse

på godt 30 %. Ejendomsselskabet har argumenteret for, at det var

side 4

Karnov Group

den forretningsmæssigt bedst mulige opnåelige løsning ¤ og at man

på denne måde netop har overholdt sin tabsbegrænsningspligt.

Kommissionen skal bemærke hertil, at Ejendomsselskabet dog

herved angiveligt har afskåret sig fra at genforhandle lejeniveauet

efter et par år, hvor det forventes at generne fra metroarbejdspladsen

er mindsket en del Ejendomsselskabet er en professionel udlejer,

og det må efter kommissionens opfattelse havde stået Ejendomssel-

skabet klart, at generne fra metrobyggeriet mindskes, når der er

lagt tag på stationsboksen. Det er kommissionens opfattelse, at når

Ejendomsselskabet har bundet sig til en reduceret husleje for så

lang en periode, uden at have taget forbehold om en genforhandling

efter f.eks. et par år, så tyder det på, at der har været tale om en

forretningsmæssig disposition, som Ejendomsselskabet under alle

omstændigheder kan leve med. Kommissionen har noteret sig, at

Ejendomsselskabet ikke har fremlagt regnskabsoplysninger i sagen.

Kommissionen skal endvidere bemærke, at Kommissionen ikke

efter det foreliggende finder det tilstrækkeligt godtgjort, at omhand-

lede tab udelukkende skyldes metroarbejderne. Der kan være andre

forhold, der spiller ind, når lejere vælger at flytte, eller forsøger at

presse huslejen ned. Det fremgår bl.a., at den ene lejer indgik fusion

et par måneder efter opsigelsen af lejemålet. Endvidere er der i den

aktuelle periode sket en afmatning af ejendomsmarkedet, som også

har ramt udlejningsejendomme. Lejemål står i højere grad tomme

i længere tid, og lejere vælger at organisere sig på nye måder, bl.a.

ved at foretrække lejemål med mere åbne kontorlandskaber. Det

af Ejendomsselskabet opgivne huslejeniveau (inden metroarbejder-

ne) forekommer at ligge i overkanten af markedsprisen i området,

hvilket kan afstedkomme, at tilbageblevne lejere vil benytte mulig-

heden for at presse huslejeprisen ned.

Det fremgår af sagen, at der er begået en fejl fra Metroselskabets

side i forbindelse med opsætningen af byggepladshegnet ved ho-

vedtrappen. Fejlen blev rettet, da Metroselskabet bliver gjort op-

mærksom herpå. Der er endvidere etableret en rampe, så varer let-

tere kan transporteres op og ned ad trappen. Det kan ikke udelukkes,

at den fejlagtige placering af hegnet og den manglende rampe kan

have påført ejeren / lejerne nogle ulemper i den pågældende periode.

Der er imidlertid ikke dokumenteret et konkret tab i forbindelse

med den fejlagtige placering af hegnet. Det har endvidere hele tiden

været muligt at passere op og ned ad trappen og ind og ud af hoved-

døren. Kommissionen har derfor ikke fastsat nogen erstatning for

et evt. håndteringsbesvær i den pågældende periode.

Kommissionen finder herefter efter en samlet vurdering ikke, at

de aktuelle arbejder i omfang, varighed og intensitet efter det fore-

liggende har haft en så ekstraordinær karakter, at de går ud over,

hvad man må forventes at skulle tåle på et sted som dette. Kommis-

sionen finder det således ikke efter det foreliggende godtgjort, at

den naboretlige tålegrænse er overskredet i sagen.

Kommissionen finder på nuværende tidspunkt derfor ikke, at der

er grundlag for at yde erstatning. Kommissionen skal dog gøre

Ejendomsselskabet opmærksom på, at Ejendomsselskabet har mu-

lighed for at forelægge sagen på ny, jf. princippet i ekspropriations-

proceslovens § 21, såfremt forudsætninger ændrer sig.

Kommissionens afgørelse blev truffet med dissens, idet et medlem

fandt, at tålegrænsen var overskredet i sagen, og at der skulle ydes

erstatning herfor.

I henhold til flertallets afgørelse afgøres sagen herefter således:

Kommissionen afviser det af Ejendomsselskabet St. Kongensgade

88 A/S fremsatte erstatningskrav, idet der er opretholdt fornøden

vejadgang til ejendommen, og idet den naboretlige tålegrænse i

relation til ejendommen ikke efter det foreliggende kan anses for

overskredet.

Godtgørelse for udgifter til sagkyndig bistand: 70.000 kr.”

MAD 2013.1823TK - TK2013.TA.I.10.13

Procedure

Ejeren ved advokat Christian Sinding nedlagde påstand om, at

Metroselskabet skal erstatte det tab, som ejer indtil den 28. februar

2013 har lidt som følge af metrobyggeriet ved Marmorkirken, kr.

1.247.271,47, samt at Metroselskabet skal anerkende fremadrettet

at erstatte ejerens tab, så længe generne fra metrobyggeriet, der

overstiger den naboretlige tålegrænse, påfører Ejendomsselskabet

et lejetab.

Vedrørende det faktuelle anførte ejer, at der ved vurdering af sagen

skal lægges vægt på, at der er tale om en smuk fredet ejendom med

en fredelig beliggenhed ud til Marmorkirken. Der er således en stor

herlighedsværdi tilknyttet ejendommen. Byggepladsen som ¤ uden

forsinkelser ¤ vil bestå i 6 år, er visuelt skæmmende og medfører

støj- og støvgener. Disse gener påvirker ejers mulighed for udlej-

ning, og opsigelsen fra ejers tidligere hovedlejer, Grant Thornton,

er primært forårsaget heraf. Ejer henviste til bilag 1.6, hvoraf

fremgår, at det af en ejendomsmægler fra EDC er skønnet, at me-

trobyggeriet reducerer markedslejen af ejendommens lejemål med

40 pct. Den reducerede leje er der også efterfølgende lejet ud til.

Det er i praksis ikke muligt at aftale genforhandling af lejeaftalerne

efter kort tid ¤ f.eks. når de værste støjgener er ophørt. Lejereduk-

tionen omfatter derfor hele perioden.

Ejer gjorde gældende, at der foreligger et naboretligt ansvar, da

ulemperne forbundet med anlægsarbejdet overskrider tålegrænsen.

Til støtte herfor henviste ejer til højesterets afgørelse trykt i UfR

2009.2680 H, vedrørende ulemper fra en vindmøllepark. I henhold

hertil skal der ¤ når det vurderes hvorvidt tålegrænsen er overskredet

¤ foretages en konkret vurdering, hvor bl.a. ulempens karakter,

væsentlighed og påregnelighed tages i betragtning, sammenholdt

med ejendommens karakter og beliggenhed og områdets karakter.

I nærværende sag, har ulempens karakter, i form af støj og støvge-

ner, der vil vare til 2017, reduceret ejendommens herlighedsværdi,

uagtet at gældende støjkrav overholdes. Støjen indvendig er dog

ikke blevet målt. Selvom man må tåle meget, når man bor i en by,

er ulemperne meget langvarige og derfor væsentlige. Foruden

støjen er herlighedsværdien ved indgangen fjernet, og hegnet er

helt tæt på ejendommen. Der vil være ekstraordinær støj i minimum

3 år, og derefter visuelle gener indtil 2017. Dette går væsentligt

over tålegrænsen. Der er ¤ også ifølge Metroselskabet ¤ tale om

Danmarks største byggeplads. Ejeren henviste som støtte herfor til

Østre Landsrets afgørelse i sagen om F-Group A/S gengivet i FED

2005.101 og til sagen om Ullerichs Konfektion gengivet i UfR

2002.1152, begge vedrørende gener forbundet med metrobyggear-

bejde ved Nørreport Station. Desuden er anlægsarbejder af dette

omfang ikke påregneligt, og endeligt taler ejendommens karakter

for, at tålegrænsen er overskredet, da ejendommen er beliggende

i smukke og fredelige omgivelser.

Ejer gjorde gældende, at de mistede lejeindtægter er en direkte

konsekvens af metrobyggeriet, og at Metroselskabet derfor skal

erstatte dette tab. Det fremtidige tab for resten af anlægsperioden,

må opgøres senere. Ejer gjorde endvidere gældende, at der ikke

skal ske fradrag for fordele. Der findes kun én dom, som giver

støtte for, at der kan foretages fradrag for generelle fordele, og

denne dom ¤ den såkaldte Blangstedgård-dom ¤ er intet stærkt

præjudikat herfor. Dommen er afsagt i 70’erne og blev afsagt med

3-4 dissenser. Desuden kan fradrag for fordele kun foretages, så-

fremt Metroselskabet er i stand til at løfte bevisbyrden for, at

ejendomsværdien vil stige til et højere niveau, end før byggearbejdet

gik i gang.

At ejeren ikke tidligere har fremlagt regnskaber skyldes, at ejeren

har forskudt regnskabsår, hvorfor tabet først vil være synligt ved

regnskabsaflæggelsen 30. september 2013 for regnskabsåret 2012-

13.

side 5

Karnov Group

Metroselskabet I/S ved advokat Hanne Mølbeck nedlagde påstand

om stadfæstelse af Ekspropriationskommissionens kendelse.

Metroselskabet anførte indledningsvist, at der alene kan tages

stilling til allerede påførte ulemper, og at der ikke kan tages stilling

til eventuelle tab, der relaterer sig til fremtidige ulemper.

Metroselskabet gjorde gældende, at der alene består et erstatnings-

ansvar, såfremt der ikke er opretholdt fornøden vejadgang, jf. vej-

lovens § 69, stk, 2, eller såfremt der foreligger ekstraordinære gener

og ulemper, som går ud over, hvad man med den pågældende be-

liggenhed må være forberedt på at skulle tåle.

For så vidt angår vejadgangen anførtes, at visuelle gener ikke har

betydning for, hvorvidt fornøden vejadgang er opretholdt. Metro-

selskabet anførte, at vejadgang først er utilstrækkelig, hvis den er

teknisk uegnet, således at den ændrede vejadgang medfører drifts-

problemer. Som støtte herfor henviste Metroselskabet til sagen om

Hviids Vinstue, hvor Taksationskommissionen fandt at fornøden

vejadgang var opretholdt, til trods for at vejadgang til hovedindgan-

gen alene var opretholdt via gangbroer.

Metroselskabet anførte, at der ikke er tvivl om, at fornøden vejad-

gang er opretholdt fra Frederiksgade 1, og der har endvidere været

adgang fra St. Kongensgade.

For så vidt angår spørgsmålet om tålegrænsens overskridelse an-

førte Metroselskabet, at der skal rigtig meget til, før end tålegrænsen

overskrides. I sagen om Ullerichs Konfektion og i sagen om Fred-

gaard, hvor de forretningsdrivende i begge tilfælde fik tilkendt er-

statning for ulemper forbundet med metrobyggearbejde ved Nør-

report Station, var de forretningsdrivende meget hårdere ramt end

tilfældet er i nærværende sag. Metroselskabet henviste herved til

fremlagt billeddokumentation fra arbejderne ved Nørreport Station.

Desuden tilfaldt erstatningen i disse sager den forretningsdrivende

som lejede lokalerne, og ikke ejeren af ejendommen, ligesom der

var tale om anvendelse til forretning og ikke til udlejningsvirksom-

hed.

Som støtte for at tålegrænsen ikke er overskredet, anførte Metro-

selskabet, af byggepladsens karakter vil ændre sig under anlægsar-

bejdet og at generne bliver færre og færre, at man må tåle meget

som nabo med den pågældende beliggenhed, samt at gældende

støjgrænser har været overholdt. Desuden vender en stor del af

ejendommens facade væk fra byggepladsen. Ejendommens væsent-

ligste facade vender således mod St. Kongensgade. Det er ikke

korrekt når ejeren anfører, at ejendommen er beliggende i et roligt

beboelseskvarter, idet der i forvejen er en del støj fra trafikken i

St. Kongensgade.

Vedrørende tabsopgørelsen og årsagssammenhæng anførte Metro-

selskabet, at der savnes dokumentation for det påståede tab. Ejeren

burde have fremlagt oversigt over lejeindtægter for de seneste tre

år i stedet for en ejendomsmæglervurdering. Og selvom der er lidt

et tab, spiller også andre forhold end metrobyggepladsen ind.

Tomgang for erhvervslejemål er almindeligt, især under en global

krise. Som støtte herfor henviste Metroselskabet til Online-ED

Statistikken, statistik over ledige erhvervslokaler, (fremlagt i mate-

rialesamlingen side 126 ff.) som viser, at der i 1. og 2. kvartal af

2012, har været en ledighedsprocent på kontorlokaler i København

på henholdsvis 9,9 og 9 pct. Det er almindeligt, at omkostningsmini-

mere under en krise, og de af lejerne opnåede huslejenedsættelser

er et udslag af almindelig kommerciel forhandling. Såfremt lejere-

duktionerne alene afspejler værdiforringelsen som følge af anlægs-

arbejdet, burde ejeren ikke have fikseret lejeniveauet frem til tids-

punktet, hvor metrostationen forventes at være færdigetableret i

2018, idet generne forventes mindsket væsentligt inden dette tids-

punkt, når der er lagt betondække på stationsboksen. Metroselskabet

anfægtede desuden det af ejeren anførte om, at Grant Thorntons

opsigelse af lejemål skyldtes gener fra anlægsarbejdet. Lejemålet

MAD 2013.1823TK - TK2013.TA.I.10.13

blev opsagt i forbindelse med en fusion, allerede inden anlægsar-

bejdet var påbegyndt.

Metroselskabet anførte endelig, at det vil medføre en fordel i form

af en værdistigning for ejer, at der placeres en metrostation ved si-

den af ejendommen. Såfremt Taksationskommissionen måtte finde

Metroselskabet erstatningsansvarlig, skal der derfor foretages

fradrag for denne fordel ved erstatningsudmålingen. Metroselskabet

henviste som støtte herfor til, at loven om Metrocityringen henviser

til vejlovens § 51, stk. 2, til Blangstedgård-dommen (gengivet i

Ufr 1970.135/2H), samt til professor, dr.jur. Orla Friis Jensens

kommentar til dommen fremlagt i materialesamlingen (Orla Friis

Jensen: Lighed og kausalitet ved udmåling af ekspropriationserstat-

ning (uddrag), Festskrift om menneskerettigheder til Carl Aage

Nørgaard).

Taksationskommissionens kendelse af 13. september 2013

Af de grunde, der er anført af Ekspropriationskommissionen,

stadfæster Taksationskommissionen Ekspropriationskommissionen

kendelse af 13. februar 2013. Taksationskommissionen finder ikke,

at de af ejeren for kommissionen fremlagte nye oplysninger fører

til et andet resultat. Således afvises ejerens anmodning om, at Me-

troselskabet skal pålægges at yde erstatning for reduceret lejeind-

tægt.

Godtgørelse for udgifter til sagkyndig bistand for Ekspropriations-

kommissionen: 70.000 kr.

I godtgørelse for sagkyndig bistand for Taksationskommissionen

fastsættes et beløb på: 15.000 kr.

Taksationskommissionens afgørelse er truffet i henhold til §§ 19

og 29 i lovbekendtgørelse nr. 1161 af 20. november 2008.

Taksationskommissionens kendelse kan ikke påklages til højere

administrativ myndighed. Er en part utilfreds med Taksationskom-

missionens udmåling af erstatning, kan sagen indbringes for de al-

mindelige domstole, jf. § 26 i lovbekendtgørelse nr. 1161 af 20.

november 2008 om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende

fast ejendom.

Opmærksomheden henledes på, at en sag om erstatning skal ind-

bringes for domstolene inden 6 måneder efter, at Taksationskom-

missionens kendelse er afsendt.

side 6