TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 135: MFU spm. om ministeren vil kommentere artiklen Letbanebyggeri koster butikken: Ingen erstatning, når vejarbejde gør det svært at drive forretning på dr.dk 19. november 2018, til transport-, bygnings- og boligministeren

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2018-19 (1. samling)
TRU Alm.del
Offentligt

Thomson Reuters

OE2005.B-1898-04

FED2005.101OE - OE2005.B.1898.04

delse etableret en midlertidig arbejdsplads tæt på sagsøgerens forret-

ningslokale.

I forbindelse med etableringen af metroarbejdspladsen i Frederiks-

borggade foretog sagsøgte ikke egentlige ekspropriative indgreb i for-

hold til sagsøgerens lejemål, men ved kendelse af 22. november 1996

tilkendte Kommissarius for Statens Ekspropriationer på Øerne (herefter

Ekspropriationskommissionen) sagsøgeren 10.000 kr. for ulemper som

følge af den planlagte nære placering af arbejdspladsen foran forretnin-

gens udstillingsvinduer, herunder udgifter til ændret skiltning, informa-

tion af kunder m.v.

Metroarbejdspladsen, der blev etableret som projekteret ved årsskiftet

1996/97, strakte sig i Nørre Voldgade ud for Frederiksborggade fra

det nordlige hjørne til ca. 8 meter sydvest for det vestlige hjørne ved

sagsøgerens forretning i en bredde af 8-9 meter. Frederiksborggade

blev helt spærret for gennemkørende trafik, men der blev etableret en

adgang for gående trafik ad fortovet i Nørre Voldgade ved det vestlige

hjørne og videre ad en nyetableret passage (arkade) i Frederiksborggade

med forbindelse til Israels Plads. Omkring arbejdspladsen blev der

opsat et 2,7 meter højt plankeværk, som ud for de berørte ejendomme,

herunder sagsøgerens forretning, var placeret ca. 2 meter fra facaden.

På grund af ledningsomlægninger som følge af anlægsarbejdet blev

den midlertidige arbejdsplads i Nørre Voldgade i perioden fra februar

til medio juni 1997 udvidet ca. 30 meter mod nordøst og ca. 12 meter

mod sydvest. Dette bevirkede bl.a., at en stor del af forretningens facade

på Nørre Voldgade i den nævnte periode på 4 1/2 måned var dækket

af plankeværk.

Den 16. februar 1997 indgik sagsøgeren og sagsøgte forlig for Eks-

propriationskommissionen om sagsøgtes betaling af 100.000 kr. til

sagsøgeren for tab og ulemper som følge af den midlertidige udvidelse

af arbejdspladsen, herunder udgifter til etablering af rullegitre.

Anlægsarbejderne, der efter den oprindelige tidsplan skulle være

afsluttet ca. 1. januar 2000, blev forsinket, og den midlertidige arbejds-

plads blev derfor opretholdt frem til oktober 2002. Metroen blev taget

i drift den 19. oktober 2002.

Den 23. januar 2003 fremsatte sagsøgeren over for Ekspropriations-

kommissionen krav om erstatning af bl.a. avancetab grundet en bety-

delig omsætningsnedgang i anlægsperioden.

Ved Ekspropriationskommissionens kendelse af 16. april 2003 blev

sagsøgeren tilkendt yderligere 900.000 kr. for samtlige tab og ulemper

som følge af metroarbejdspladsen i Frederiksborggade. Ekspropriations-

kommissionen lagde ved afgørelsen bl.a. til grund, at den naboretlige

tålegrænse var overskredet med hensyn til de ulemper og gener, som

anlægsarbejderne havde medført, men kun for så vidt angik perioden

fra 1. januar 2000 til oktober 2002. Derimod fandt Ekspropriationskom-

missionen ikke, at tålegrænsen ville være overskredet, hvis anlægsar-

bejderne var blevet afsluttet efter den oprindelige tidsplan. Ekspropri-

ationskommissionen lagde bl.a. vægt på, at man med en placering som

sagsøgerens forretning måtte være forberedt på, at der kan foregå om-

fattende arbejder på det offentlige vejareal, også i ganske lange perioder.

Desuden tog Ekspropriationskommissionen hensyn til de fordele, som

forretningen ville få på grund af den nære placering ved nedgangen til

metrostationen. Ekspropriationskommissionen fastsatte erstatningen

ud fra en skønsmæssig vurdering af lejemålets forringelse som følge

af anlægsarbejderne i den periode, hvor arbejdet blev forsinket, svaren-

de til 25% af nettohuslejen i den berørte periode.

Sagsøgeren indbragte Ekspropriationskommissionens afgørelse for

Taksationskommissionen, der den 1. december 2003 afsagde kendelse

i sagen. Af kendelsen fremgår bl.a. følgende:

»…

Ejeren ved advokat Christian Sinding har anført følgende:

1. Taksationskommissionens brev

Taksationskommissionen har i sit brev anmodet om en nærmere op-

gørelse af Fredgaards samlede erstatningskrav.

side 1

FED2005.101

Butiksejer godtgjorde ikke, at han i anledning af årelange

offentlige byggearbejder foran butikken havde krav på

yderligere avancetabserstatning ud over den, som var udmålt

af Taksationskommissionen. (Utrykt)

3.1. Skadeopgørelse, tingsskade og anden formueskade

Ø.L.D. af 24. august 2005. Sag: 5. afd., nr. B-1898-04

(Knud Knudsen, Bloch Andersen, og Chr. Strøyer (kst.))

F Group A/S (adv. Christian Sinding)

mod

Ørestadselselskabet (adv. Jens Auken)

Østre Landsrets dom

Denne sag, der er anlagt den 30. juni 2004, vedrører spørgsmålet om,

hvorvidt sagsøgeren, F Group A/S, der ved kendelse af 1. december

2003 afsagt af Taksationskommissionen for Sjælland m.v. (herefter

Taksationskommissionen) fik tilkendt en erstatning på 1.300.000 kr.,

har fået fuld erstatning for et avancetab. Tabet opstod på grund af, at

sagsøgte, Ørestadsselskabet I/S, etablerede midlertidig byggeplads ud

for sagsøgerens forretning i forbindelse med sagsøgtes anlæg af metro-

station i Frederiksborggade ved Nørreport Station i København.

Påstande

Sagsøgeren har nedlagt påstand om, at sagsøgte til sagsøgeren skal

betale 4.903.000 kr., subsidiært et af retten skønsmæssigt fastsat lavere

beløb.

Sagsøgeren har påstået beløbene i den principale og subsidiære på-

stand forrentet med en årlig rente, der svarer til den fastsatte reference-

sats i henhold til rentelovens regler med et tillæg på 7%, fra sagens

anlæg, til betaling sker.

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.

Endvidere har sagsøgte nedlagt påstand om, at sagsøgeren tilpligtes

til sagsøgte at betale 400.000 kr., subsidiært et efter Landsrettens skøn

fastsat mindre beløb end 400.000 kr.

Sagsøgte har påstået beløbene i den selvstændigt nedlagte principale

og subsidiære påstand forrentet med tillæg af sædvanlig procesrente

fra 3. december 2004, til betaling sker.

Over for de af sagsøgte selvstændigt nedlagte påstande har sagsøgeren

nedlagt påstand om frifindelse.

Sagsfremstilling

Sagsøgeren driver en butikskæde, som sælger underholdnings- og

kommunikationselektronik, herunder en forretning i Frederiksborggade

15 i København (herefter forretningen), der er beliggende i lejede loka-

ler på hjørnet af Nørre Voldgade og Frederiksborggade umiddelbart

over for Nørreport Station. Forretningen, der er i to plan henholdsvis

i stuen og på 1. sal, blev etableret af Fredgaard Radio A/S i juni 1982.

I juni 2001 blev Fredgaard Radio A/S fusioneret med FONA Gruppen

A/S under navnet F Group A/S, der siden har sammenlagt Fredgaard-

kæden og FONA-kæden med FONA som det fortsættende kædenavn.

Sagsøgte blev stiftet i henhold til lov nr. 477 af 24. juni 1992 om

Ørestaden m.v. og ejes af Københavns Kommune og staten. Efter

lovens § 3, stk. 1, skal sagsøgte anlægge en letbane (i dag benævnt

metroen) fra Ørestaden til Nørreport. Som led i dette anlægsprojekt

blev der fra årsskiftet 1996/97 til oktober 2002 anlagt en metrostation

i Frederiksborggade ved Nørreport Station, og der blev i denne forbin-

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 135: MFU spm. om ministeren vil kommentere artiklen Letbanebyggeri koster butikken: Ingen erstatning, når vejarbejde gør det svært at drive forretning på dr.dk 19. november 2018, til transport-, bygnings- og boligministeren

Thomson Reuters

Fredgaard har i årene 1996/97 til 2001/02 oplevet en betydelig om-

sætningsnedgang i forhold til året 1995/96. Fredgaard gør gældende,

at omsætningsnedgangen i det væsentlige skyldes den metroarbejds-

plads, som var placeret ud for forretningen fra umiddelbart før årsskiftet

1996/1997 til oktober 2002. Opgørelsen af den omsætning, som Fred-

gaard ville have opnået, hvis ikke arbejdspladsen var blevet placeret

ud for forretningen, er baseret på et indeks for branchens omsætnings-

udvikling (Danmarks Statistik). Branchens omsætningsudvikling er

jævn igennem hele perioden, og Fredgaards omsætningsnedgang er

Tabt avance

Fredgaard forretninger i Storkøbenhavn (beregnet som 14% svarende

til Fredgaards markedsandel i området)

Besparelser på personaleomkostninger

Besparelser på transportudgifter

Besparelser på kontorholdsudgifter

Øgede markedsføringsudgifter til begrænsning af omsætningsnedgangen

Udgifter til tilbageflytning af indgangsparti (anslået)

I alt

Subsidiært kræver Fredgaard en af taksationskommissionen skøns-

mæssig fastsat erstatning for avancetab og udgifter forbundet med at

flytte forretningens indgangsparti tilbage til dets oprindelige placering.

Endelig kræver Fredgaard sine advokatomkostninger i forbindelse

med sagen erstattet.

Det af taksationskommissionen tilkendte erstatningsbeløb kræves

forrentet i overensstemmelse med principperne i ekspropriationspro-

ceslovens § 22.

…

Efter en drøftelse af sagen finder taksationskommissionen, at den af

ekspropriationskommissionen tilkendte erstatning bør forhøjes. Taksa-

tionskommissionen skal indledningsvis bemærke følgende om de

principielle spørgsmål om adgangen til at kræve erstatning for udgif-

terne til flytning af indgangspartiet og om fradrag for (eventuelle) for-

dele ved anlægsprojektet:

…

Ad fradrag for fordele:

For så vidt angår spørgsmålet, om der skal tages hensyn til de fordele,

som forretningen måtte få som følge af Metroen, har ekspropriations-

kommissionen anført, at der må tages hensyn hertil, uanset om også

andre butikker måtte få denne fordel. Kommissionen har endvidere

lagt til grund, at der faktisk er en sådan fordel. Det fremgår dog ikke

af kommissionens kendelse, hvilket fradrag i erstatningen der er fore-

taget på dette grundlag, men kun, at det er indgået i den samlede vur-

dering af erstatningskravet. Ørestadsselskabet har i den forbindelse

henvist til princippet i vejlovens § 51, stk. 2, men dette nævnes ikke i

kendelsen, der heller ikke henviser til andet hjemmelsgrundlag. Det

må således antages, at kommissionen er gået ud fra, at fradrag for ge-

nerelle fordele ikke kræver særlig lovhjemmel.

Taksationskommissionen skal om hjemmelsspørgsmålet bemærke

følgende:

Reglerne i vejloven, herunder § 51, stk. 2, om fradrag for fordele

finder ikke anvendelse i denne sag, hvor hjemmelen til ekspropriation

indeholdes i lov om Ørestaden § 16, der henviser til ekspropriations-

procesloven. Det er utvivlsomt, at specifikke fordele skal fradrages i

erstatningen uden særlig lovhjemmel, men spørgsmålet er, om dette

også gælder for generelle fordele. Dette spørgsmål blev indgående

drøftet i den betænkning, der ligger til grund for ekspropriationsproces-

loven, og det udtaltes heri om spørgsmålet (Betænkning nr. 330/1963

s. 46 ):

FED2005.101OE - OE2005.B.1898.04

derfor ikke et udslag af generelt ugunstige markedskonjunkturer for

branchen i perioden.

Fredgaard kræver erstatning for sit avancetab som følge af arbejds-

pladsens placering ud for forretningen. Endvidere kræver Fredgaard

dækning for sine udgifter forbundet med at flytte forretningens ind-

gangsparti tilbage til dets oprindelige placering.

Principalt kræver Fredgaard en erstatning på 8.480.000 kr. opgjort

således:

11.004 tkr.

- 1.494 tkr.

- 737 tkr.

- 216 tkr.

- 218 tkr.

41 tkr.

100 tkr.

8.480 tkr.

»Adgangen til at foretage fradrag i erstatningen for indvundne fordele

synes ved en umiddelbar betragtning rimelig, når spørgsmålet bedøm-

mes isoleret i relation til den enkelte ejendom. Er der tale om generelle

fordele, opnår andre ejendomme, som ikke berøres af ekspropriationerne

til det pågældende anlæg eller den pågældende foranstaltning, imidlertid

en lignende værdiforøgelse, og der synes ikke at kunne gives en rationel

begrundelse for en sådan forskelsbehandling. Ønsker man, at de ejen-

domme, som får nytte af et givet anlæg, skal bidrage til dette, eller at

den ved et anlæg eller en foranstaltning skabte værdiforøgelse af om-

liggende ejendomme helt eller delvis inddrages til fordel for samfundet

som helhed, må den naturlige fremgangsmåde være at give særlige

lovregler herom, gældende for alle de pågældende ejendomme.«

Kommissionen gik ikke ind for at indføje lovregler om fradrag for

fordele i en almindelig ekspropriationslov og konkluderede herefter

(betænkningen s. 47):

»Ved ekspropriationer, der omfattes af udkastet, vil fradrag for for-

dele derfor fremtidigt kun kunne foretages i det omfang, hvori det tør

antages, at dette har kunnet ske uden særlig lovhjemmel, eller hvor en

sådan måtte foreligge.«

Det må således antages, at meningen var, at der fremover alene

skulle kunne foretages fradrag for specifikke fordele, hvilket netop

ikke kræver særlig lovhjemmel, mens fradrag for generelle fordele

forudsatte en særlig lovhjemmel. Kommissionen tog således afstand

fra, at fradrag for generelle fordele skulle være det almindeligt gældende

princip.

I overensstemmelse med betænkningen blev der ikke indføjet en

særlig lovhjemmel - eller regulering i øvrigt - om fradrag for fordele

i ekspropriationsprocesloven. Der er ikke i bemærkningerne til lovfor-

slaget (jf. Folketingstidende 1963-64, tillæg A, spalte 785 ff) anført

noget om spørgsmålet, men det ville - på baggrund af betænkningen -

have været nærliggende enten at medtage en lovhjemmel eller at tage

afstand fra betænkningen, dersom man havde ønsket, at der i videre

omfang end anført i denne skulle kunne foretages fradrag for generelle

fordele.

Også retspraksis må antages at bygge på det princip, at fradrag for

generelle fordele kræver særlig hjemmel. I dommen UfR 1970.135 H

gik et flertal af dommerne (4 af 7) ind for et fradrag for generelle for-

dele, men de henviste i den forbindelse udtrykkeligt til, at dette skete

i medfør af reglen i den dagældende vejbestyrelseslovs § 26, stk. 2 (der

er identisk med den gældende vejlovs § 51, stk. 2). Det fremgår tillige

af højesteretsdommer Jørgen Trolles kommentar til dommen (UfR

1970 B s. 114-117), at det afgørende spørgsmål var, om denne regel

side 2

Thomson Reuters

gav hjemmel til afkortning (også) for generelle fordele, og det er således

også hermed forudsat, at et sådant fradrag må forudsætte særlig lov-

hjemmel.

Det kunne indvendes, at der ikke er rimelig grund til at gøre forskel

mellem de ekspropriationer, der følger vejloven, og dem, der følger

ekspropriationsprocesloven. Dette er imidlertid lovgivningsmagtens

problem. Det ville være blevet løst, hvis man i relation til kommunale

ekspropriationer havde fulgt forslagene i betænkning nr. 595/1971,

hvor der ikke foresloges optaget nogen bestemmelse om spørgsmålet,

således at retsstillingen ville have været den samme som efter ekspro-

priationsprocesloven. I stedet valgte man imidlertid at overføre vejbe-

styrelseslovens regler om ekspropriation til vejloven (ved lov nr.

286/1972) uden særlige bemærkninger om spørgsmålet (jf. Folketing-

stidende 1971-72, tillæg A, spalte 1146), selv om den ovenfor nævnte

dom var afsagt på det tidspunkt, ændringen gennemførtes. Også reglen

i vejbestyrelsesloven var blot en gentagelse af den særlige hjemmel,

som fandtes i tidligere lovgivning, jf. herved Betænkning nr. 117/1951

s. 83.

Det kan ikke antages at have betydning for spørgsmålet, om der er

tale om erstatning for et egentligt ekspropriativt indgreb, eller om det

drejer sig om erstatning for (midlertidige) ulemper på (overvejende)

naboretligt grundlag. De ovenfor citerede udtalelser i Betænkning nr.

330/1963 har samme gyldighed i begge tilfælde.

Der er heller ikke i taksationspraksis grundlag for at indlægge en

antagelse om, at generelle fordele skal eller kan fradrages. Tværtimod

er en modsat opfattelse kommet til udtryk i en afgørelse vedrørende

Forum (KFE 2000.236), der er blevet indbragt for domstolene; se også

KFE 2000.264 og 2000.276.

Taksationskommissionen må herefter - indtil en domstol måtte udtale

en anden opfattelse af retstilstanden - lægge til grund, at fradrag for

generelle fordele forudsætter særlig lovhjemmel, som ikke er til stede

i nærværende sag.

Kommissionen skal i øvrigt bemærke, at den ikke kan tiltræde eks-

propriationskommissionens bemærkning om, at der må antages at være

en vis parallelitet mellem ulemper og fordele. Anlægsarbejderne ved

Nørreport har ikke medført særlige ulemper for forretninger m.v. på

Nørre Voldgades østlige side, men alligevel må disse antages at få

samme fordele som følge af Metroen som forretninger på den vestlige

side - dersom det overhovedet kan antages, at Metroen vil medføre

sådanne fordele.

Taksationskommissionen skal herefter bemærke følgende om

grundlaget for erstatningskravet og om erstatningsudmålingen:

Taksationskommissionen er enig med ekspropriationskommissionen

i, at tålegrænsen må anses for at være overskredet i forhold til Fred-

gaard, først og fremmest på grund af varigheden af de ulemper, som

anlægsarbejdet har medført for forretningen. Taksationskommissionen

finder endvidere, at disse ulemper må antages at have medført en vis

omsætningsnedgang og dermed et vist tab for Fredgaard, som derfor

skal erstattes i det omfang, tabet skyldes ulemper, der ligger ud over

tålegrænsen.

I vurderingen af, om ulemperne overskrider tålegrænsen, indgår både

ulempernes varighed og deres intensitet. Ekspropriationskommissionen

har lagt til grund, at det afgørende her er ulempernes varighed og ikke

deres intensitet. Det blev endvidere antaget, at tålegrænsen ikke ville

være overskredet, hvis anlægsarbejdet havde været færdigt til det op-

rindeligt planlagte tidspunkt (ca. 1. januar 2000), således at det kun er

den efterfølgende periode (frem til oktober 2002), som overskrider tå-

legrænsen.

Taksationskommissionen finder, at denne grænsedragning forekom-

mer ganske vilkårlig. Den tager heller ikke højde for, at anlægsarbej-

derne medførte mere intense ulemper i den første del af perioden (i

1997), hvilket synes at afspejle sig i, at omsætningsnedgangen var

særligt stor i denne fase. Selv om ulemperne i denne fase, som kun

FED2005.101OE - OE2005.B.1898.04

varede nogle måneder, isoleret set ikke ville overskride tålegrænsen,

kan der efter taksationskommissionens opfattelse ikke bortses herfra

ved den samlede vurdering af, om tålegrænsen er overskredet.

Erstatningen skal principielt omfatte ethvert tab, der kan henføres

til de ulemper, som ligger ud over tålegrænsen. Der skal således ydes

erstatning for en hertil svarende del af de avancetab, som kan henføres

til en omsætningsnedgang, som må antages at være forårsaget af disse

ulemper. Selve dette princip kom til udtryk i UfR 1976.86 H (Lyngby-

vejsagen) og i UfR 2002.1152 Ø (Ullerichs Konfektion). I den først-

nævnte afgørelse afviste Højesteret dog at lægge de forretningsdriven-

des beregninger over omsætningsnedgangen til grund for erstatnings-

fastsættelsen, fordi de ansås for at være »hypotetiske«. I den sidstnævnte

afgørelse var der ikke krævet erstatning for omsætningsnedgang, men

alene for værdiforringelse af lejemålet (i overensstemmelse med taksa-

tionskommissionens afgørelse, som ekspropriaten påstod stadfæstet).

Ekspropriationskommissionen har beregnet erstatningen som en vis

andel af huslejeudgiften. Denne beregningsmåde kan være hensigts-

mæssig, hvis man finder, at omsætningstallene er behæftet med for

stor usikkerhed. Metoden forudsætter dog, at man tidsfæster tålegrænsen

præcist, hvilket som nævnt synes problematisk i dette tilfælde. Endvi-

dere foreligger der ikke i denne sag den samme, særlige usikkerhed

som i sagen om Matas, der skyldtes, at ulemperne ramte en nyåbnet

forretning.

Ligesom i UfR 1976.86 H finder taksationskommissionen, at der må

anlægges en vurdering af, hvor stor en del af omsætningsnedgangen,

som skyldes ulemperne, og dernæst, hvor stor en andel heraf, der ligger

ud over tålegrænsen. Begge vurderinger er behæftet med betydelig

usikkerhed, og det er derfor - ligesom i den nævnte afgørelse - nødven-

digt at anlægge et skøn. De omsætningstal, der danner grundlag for

Fredgaards opgørelse af erstatningskravet, kan ikke lægges til grund.

Tallene er præget af ret betydelige udsving; det er navnlig bemærkel-

sesværdigt, at der sker en nedgang på godt 25% fra 2000/01 til 2001/02,

uden at der i denne periode er sket nogen ændringer i karakteren eller

omfanget af de ulemper, som hidrørte fra anlægsarbejdet. Allerede

dette forhold tyder således på, at også andre forhold har haft betydning

for omsætningen. Hertil kommer, at Fredgaards opgørelse af tabet

omfatter hele omsætningsnedgangen i anlægsperioden og dermed in-

kluderer ulemper, som under alle omstændigheder måtte tåles. Henvis-

ningen til udviklingen i omsætning i perioden for branchen som helhed

kan heller ikke tillægges afgørende betydning, da den omfatter meget

forskelligartede forretninger. Der kunne således lægges større vægt på

en sammenligning med udviklingen i omsætning for andre Fredgaard-

butikker i den relevante periode, men der er ikke tilvejebragt oplysnin-

ger herom. På den anden side finder taksationskommissionen ikke, at

der kan tages hensyn til oplysningerne om økonomiske problemer i

den koncern, hvori Fredgaard nu indgår, da disse kan skyldes andre

forhold, og da de kun omfatter den seneste del af anlægsperioden.

Taksationskommissionen finder på baggrund af ovenstående, at kun

en mindre del af omsætningsnedgangen og det heraf følgende driftstab

kan antages at skyldes ulemper fra anlægsarbejdet, som ligger ud over

tålegrænsen. Som anført kan tålegrænsen ikke i dette tilfælde sættes

til et bestemt tidspunkt, idet også ulemperne i den første del af anlægs-

perioden må indgå i den samlede vurdering. Taksationskommissionen

finder derfor, at der ikke kan antages at være ydet fuldstændig erstatning

for det relevante driftstab ved den af ekspropriationskommissionen

tilkendte erstatning, der kun omfattede perioden efter januar 2000.

Hertil kommer, at der ved fastsættelsen af denne erstatning blev taget

hensyn til de fordele, som Metroen antoges at ville tilføre forretningen,

hvilket taksationskommissionen som anført ovenfor finder uhjemlet.

Taksationskommissionen forhøjer derfor skønsmæssigt den tilkendte

erstatning til 1.300.000 kr. for samtlige tab og ulemper som følge af

metro-arbejdspladsen i Frederiksborggade.

Renter 3 1/4% p.a. fra den 1. januar 2000.

side 3

Thomson Reuters

…«

FED2005.101OE - OE2005.B.1898.04

Sagsøgeren har til brug for sagen udarbejdet en beregning af sit

avancetab i den periode, anlægsarbejdet stod på. Opgørelsen er gengivet

nedenfor:

94/95

95/96

96/97

97/98

98/99

99/00

00/01

01/02

Faktisk omsæt- 30.640 32.856 20.603 20.790 23.977 25.808 28.141 21.779

ning

Indeks 1

Avancesats

18,4

100,0

19,1

62,7

18,6

63,3

19,1

73,0

23,9

78,5

24,6

85,6

22,9

66,3

21,1

NB, Nørrebro- 24.681 26.467 25.627 23.959 25.505 31.249 28.250 25.365

gade

VE, Vesterbro- 17.145 18.186 15.281 13.445 17.518 16.317 14.271 13.134

gade

BR, Frederiks- 11.724 13.250 12.588 11.042 11.805 11.254 10.433 11.177

sundsvej

AC, Amager

Centret

41.241 46.629 39.692 46.541 47.256 46.811 43.897 39.396

ST, Østerbroga- 18.787 20.754 18.426 17.245 19.255 20.271 20.558 17.641

113.578 125.316 111.614 112.232 121.339 125.902 117.409 106.713

Indeks 2

Omsætning

burde være

(32.856 × in-

deks 2)

Manglende

omsætning

Manglende

avance

29.275 29.439 31.805 33.020 30.786 27.993

100

89,1

89,6

96,8

100,5

93,7

85,2

( (8.649) (7.828) (7.212) (2.645) (6.214)

8.672)

(1.613) (1.652) (1.871) (1.774)

(606) (1.311) (8.827)

I opgørelsen er der i kolonnerne ud for »Faktisk omsætning« anført

omsætningstal (i 1.000 kr.) for sagsøgerens forretning i Frederiksborg-

gade 15 for hvert af regnskabsårene 1994/95 - 2001/02. Regnskabsåret

strækker sig fra 1. oktober til 30. september.

Forretningens omsætningstal er i bilaget sammenholdt med tilsvaren-

de omsætningstal i samme periode for fem andre Fredgaard-butikker

i København, beliggende henholdsvis på Nørrebrogade, Vesterbrogade,

Frederikssundsvej og Østerbrogade samt i Amager Centret.

Omsætningsnedgangen i den berørte forretning er beregnet ved at

sammenholde omsætningen med den gennemsnitlige omsætning for

de fem øvrige butikker i de enkelte regnskabsår. Den beregnede om-

sætningsnedgang er indsat i kolonnerne ud for rubrikken »Manglende

omsætning«. Forretningens avancetab er beregnet ved at sammenholde

sagsøgerens avancesats, der fremgår af kolonnerne ud for rubrikken

»Avancesats«, med »Manglende omsætning«.

Om opgørelsen af sagsøgerens avancetab har PricewaterhouseCoopers

Statsautoriseret Revisionsinteressentskab v/statsautoriseret revisor Ole

Jul Nielsen den 28. januar 2005 afgivet følgende erklæring:

»…

Vi har efter aftale foretaget en gennemgang af omsætningstal og

avanceprocenter i vedhæftede Bilag 5 til stævning mod Ørestadsselska-

bet I/S for regnskabsårene 1994/95 - 2001/02 for butikslejemålet Fre-

deriksborggade 15, København K, de fem øvrige butikker, der anvendes

som reference, samt den indre sammenhæng i bilaget.

Ledelsen i F Group A/S har ansvaret for opgørelsen. Vort ansvar er

på grundlag af vor gennemgang at udtrykke en konklusion om de i bi-

laget oplyste talstørrelser for omsætning og avanceprocenter.

Erklæringen afgives alene til brug for selskabets stævning mod

[Ørestadsselskabet] I/S vedrørende butikslejemålet Frederiksborggade

15, København K.

Det udførte arbejde

Vi har udført vort arbejde i overensstemmelse med danske revisions-

standarder for erklæringsopgaver med henblik på at opnå en høj grad

af sikkerhed for, at de oplyste tal for omsætning og avanceprocenter

ikke indeholder væsentlige fejlinformationer. Som led i vort arbejde

har vi kontrolleret, at de i bilaget anførte tal for omsætning og avance-

procenter er i overensstemmelse med underliggende dokumentation i

form af butiksregnskaber. Vi har endvidere stikprøvevis kontrolleret

sammenhængen af butiksregnskaberne til de af os reviderede årsregn-

skaber for de enkelte regnskabsår. Vort arbejde har endvidere omfattet

en efterregning af bilaget for at sikre den indre sammenhæng.

Selskabets butiksregnskaber, som vi har anvendt som grundlag for

vor konklusion, er udarbejdet løbende i de pågældende regnskabsår.

side 4

Thomson Reuters

Udarbejdelse af butiksregnskaber er en integreret del af selskabets in-

terne kontroller og anvendes som led i den økonomiske styring af

driften, herunder aflønning af ledende butikspersonale.

Det er vor opfattelse, at det udførte arbejde giver et tilstrækkeligt

grundlag for vor konklusion.

Konklusion

Avanceprocenten for 2001/02 er jf. butiksregnskabet 22,4% og ikke

de anførte 21,1%.

Det er vor opfattelse, at bortset fra ovenstående korrektion til avan-

ceprocenten i 2001/02, er omsætningstallene og avanceprocenterne i

bilaget opgjort i overensstemmelse med selskabets butiksregnskaber

og de af os reviderede årsregnskaber.«

Under sagen er der dokumenteret uddrag af artikler fra perioden ok-

tober - november 2002 bragt i Børsen, Urban, Dansk Handelsblad,

Uddelerbladet og MetroXpress om gunstige effekter af Metroens åbning

for de handlende.

Endvidere er uddrag af artikler om økonomiske problemer i F Group

A/S bragt i Børsen den 31. maj 2001, 22. februar, 16. maj og 26. august

2002, den 6. og 18. februar 2003 samt den 25. marts 2003 og en tilsva-

rende artikel bragt i Jyllands-Posten den 19. februar 2003 dokumenteret.

Herudover er der dokumenteret en fotoserie optaget i de første 4 1/2

måned af 1997, hvor ledningsarbejderne pågik, samt kort og tegninger

over arbejdspladsens placering i forhold til sagsøgerens forretning.

Endelig er der under sagen dokumenteret uddrag af sagsøgerens

årsregnskaber for perioden 1994/95 - 2001/02.

Forklaringer

Der er under sagen afgivet vidneforklaring af Arne Hansen, Mikael

Drott, Rene Søborg og Jens Feldberg.

Arne Hansen har forklaret bl.a., at han fra 1989, indtil han gik på

efterløn i 2002, var ansat hos sagsøgeren som butikschef, først i afde-

lingen i Magasin på Kongens Nytorv og fra 1. november 1997 i afde-

lingen i Frederiksborggade. Byggeriet gav anledning til mange gener

for butikkens ansatte og kunder. Der var navnlig tale om støj- og

støvgener. Der var generelt støj fra byggepladsen, men især i begyndel-

sen af byggeriet i 1997, da man bankede spunsvægge ned, støjede det

meget. Kunderne klagede ofte over støjen fra metrobyggeriet. Der kom

også meget støv fra udgravningsarbejdet. Forretningens ansatte gjorde

et stort arbejde for at få forretningen til at fremtræde præsentabel. Der

blev gjort rent fra morgen til aften. Kunderne svigtede, fordi forretnin-

gen blev gemt bag et højt plankeværk. Forretningen, der er en typisk

strøgbutik, blev nærmest usynlig, og kundestrømmen blev stærkt redu-

ceret, hvilket umiddelbart kunne aflæses i de månedlige omsætnings-

opgørelser. Butikken har traditionelt levet af togpassagererne, men

disse kunder valgte at handle andre steder som følge af byggerodet.

Forretningen forsøgte sig med en række tiltag for at øge omsætningen.

Bl.a. promoverede forretningen Sony PlayStation 2 med flyers på

Nørreport Station, og butikken specialiserede sig i salg af Homeoffice

edb-løsninger, hvor kunderne typisk ikke er deciderede »strøgkunder«.

På første sal blev der for at signalere forretningens tilstedeværelse opsat

et stort reklamebanner i retning mod Nørreport Station og Kultorvet,

hvorfra butikken var blevet helt usynlig på grund af plankeværket om

byggepladsen. Der blev også opsat reklamer på stationen. Personalets

størrelse måtte tilpasses som følge af nedgangen i omsætningen, men

det var ikke så enkelt, da butikken er i to etager og derfor er relativt

personaletung. Omsætningsfremgangen fra 1999/00 til 2000/01 skyldes,

at sagsøger samlede alle udgåede modeller fra computerfirmaet Apple

i butikken på Nørre Voldgade og arrangerede udsalg. Dette udsalg

skabte en omsætning på ca. 3,5 mio. kr., men med en stærkt reduceret

avance. Den meget lave omsætning i 2001/02 skyldes, at forretningen

var helt lukket ned i et par måneder. Han kan ikke pege på andre årsager

til den faldende omsætning i perioden under metrobyggeriet end forret-

ningens placering klods op ad byggepladsen. Budget og omsætning

FED2005.101OE - OE2005.B.1898.04

blev brugt som styringsredskab, og de ledende medarbejdere fik bonus

efter omsætningen.

Mikael Drott har forklaret bl.a., at han har været ansat hos Fredgaard

siden 1987. Han var salgschef i byggeperioden og dermed med til at

lægge budgetter og kontrollere omsætningstal for de enkelte butikker.

Dette skete månedligt og kvartalsvis. Man måler også kundetilstrøm-

ningen i den enkelte butik med sensorer i indgangsdøren og beregner

butikkens »hitrate« forstået som andelen af kundebesøg, der fører til

salg og dermed omsætning for butikken. Kundetilstrømningen til for-

retningen i Frederiksborggade faldt til ca. 2/3 som følge af etableringen

af byggepladsen. Der blev solgt ligeså godt til dem, der kom. Den be-

tydelige omsætningsfremgang i regnskabsåret 1995/96 skyldtes den

første store bølge af salg af mobiltelefoner i julen 1995. I 2000/01

samlede man udgåede modeller fra Apple Computer i butikken på

Nørre Voldgade og solgte dem ud derfra til lave priser, hvilket afspejler

sig i omsætningsfremgangen i det pågældende regnskabsår. Det første

år af byggeperioden havde man fra koncernen meget fokus på forret-

ningen, men da byggeriet gik ind i sit andet år indskrænkede man per-

sonalet, og styrkede forretningen med butikschefen fra afdelingen i

Magasin på Kongens Nytorv. Det er generelt erfaringen, at kundestrøm-

men falder, når en forretning f.eks. bliver facaderenoveret, men der er

tale om væsentligt kortere perioder end her, hvor byggeriet stod på i 5

år og 9 måneder. Butikken på Nørre Voldgade er i almindelighed meget

afhængig af strøgkunder, men som følge af etableringen af metrobyg-

gepladsen blev forretningen nærmest usynlig i gadebilledet, og kunder-

ne udeblev. Omsætningsfaldet skyldes udelukkende byggeriet. Perso-

nalet gjorde mere for at skaffe omsætning, end der normalt ville være

gjort. I dag er forretningen på vej til at genvinde tidligere omsætning.

I forhold til i byggeperioden har man i dag udvidet sortimentet med

musik og film, der er typiske strøgvarer. Metroen giver strøgkunder,

men strøgkunderne var der også, før metrobyggeriet gik i gang. Butik-

ken ligger lige over for Nørreport Station med S-tog og regionaltog

samt mange busforbindelser.

Rene Søborg har forklaret bl.a., at han er statsautoriseret revisor og

ansat i PricewaterhouseCoopers. Han har siden 1989 været beskæftiget

med revision af sagsøgerens årsregnskaber. Det er ham, som har fore-

stået kontrollen af sagsøgerens erstatningsopgørelse, og det er ham,

som har konciperet revisorerklæringen. Udover en fejl i en avancepro-

cent, som der er nærmere redegjort for i erklæringen, har Pricewater-

houseCoopers ikke haft bemærkninger til sagsøgerens beregning af sit

avancetab. Han har haft de relevante butiksregnskaber til rådighed, da

han kontrollerede opgørelsen. Der udarbejdes særskilte omsætnings-

regnskaber for hver af kædens butikker.

Om fluktuationer mellem de enkelte regnskabsår er det bl.a. oplyst,

at det meget betydelige julesalg af mobiltelefoner i 1995 indgår i om-

sætningen for regnskabsåret 1995/96. Stigningen i koncernens omsæt-

ning i 1998/99 skyldtes køb af den konkurrerende kæde Selandia, hvor

man valgte at bibeholde de interessante butikker.

I 2000/01 fusionerede Fredgaard og Fona pr. 1. marts 2001. Da

regnskabsåret strækker sig fra 1. oktober til 30. september, indgår Fona

i årsregnskabet med 7 måneder. Samme år frasolgte man Super Radio-

forretningerne til EL-Giganten. Da Fona i flere år havde været økono-

misk nødlidende, blev driftsresultatet negativt, idet der skulle foretages

hensættelser og tilpasninger. I årsregnskabet for 2001/02 indgår Fona

i alle 12 måneder. Selvom branchen i årene før fusionen var i fremgang,

er der i de senere år sket en general afmatning med en nedgang på ca.

5%. Det slår igennem i årsregnskabet for 2002/03, hvor man var nødt

til at foretage omfattende tilpasninger og hensættelser til tab samt at

nedskrive finansielle poster på grund af ændrede afskrivninger.

Jens Feldberg har oplyst bl.a., at han er uddannet landinspektør i

1965. Han har siden 1991 hovedsageligt beskæftiget sig med eksprop-

riationssager, først som arealchef i Øresundsselskabet og siden 1995

i en tilsvarende stilling i Ørestadsselskabet. I sin egenskab af arealchef

side 5

Thomson Reuters

har han deltaget i møder og forhandlinger om erstatninger i forbindelse

med metrobyggeriet. I den konkrete sag indebar stationsbyggeriet fra

årsskiftet 1996/97, at hele Frederiksborggade skulle graves op for at

etablere selve »stationskassen«. For at sikre fodgængerpassagen fra

Israels Plads til Nørreport Station blev der på vestsiden af Frederiks-

borggade langs Superbrugsens facade etableret en ca. 5 meter bred ar-

kade. Dette skete ved ekspropriation. I relation til sagsøgerens forret-

ning var der i de første 4 1/2 måned af byggeperioden ledningsarbejder,

der bevirkede, at afdækningen dækkede en stor del af butiksfacaden

på Nørre Voldgade. I denne periode var fodgængerovergangen til

Nørreport Station nedlagt. I resten af byggeperioden var facaden mod

Nørre Voldgade ikke afdækket af byggepladsens plankeværk. Dog

dækkede byggepladsen lige akkurat hjørnet af Nørre Voldgade og

Frederiksborggade. Der blev opsat et banner, som viste, at der var

etableret en arkade til Israels Plads. Endvidere var der passage for

fodgængere på tværs af Frederiksborggade. Der var således meget

fodgængertrafik, der blev ledt lige hen til sagsøgerens forretning. Der

var også adgang for leverandører. Til sammenligning havde sagsøgerens

naboforretning, Superbrugsen, langt ringere forhold, idet denne forret-

ning måtte flytte sin indgang fra Frederiksborggade, hvor et areal til

arkaden blev eksproprieret, til Nørre Voldgade ved siden af sagsøgerens

indgang.

De negative konsekvenser i byggefasen må holdes op mod de bety-

delige fordele, som er forbundet med en beliggenhed i umiddelbar

nærhed af metrostationen på Nørreport. I dag anvendes metrostationen

på Nørreport af ca. 50.000 passagerer i døgnet. Passagertallet måles

af sensorer. Togene kører i myldretiden med en frekvens på et minut

og hvert tredje minut uden for myldretiderne. Endvidere kører metroen

hele natten hvert kvarter. Ca. 15.000 passagerer forlader dagligt metroen

via trappeanlægget i Frederiksborggade tæt på sagsøgerens forretning.

Publikum er generelt meget tilfreds med metroen, hvilket bl.a. afspejler

sig i ejendomsannoncer, der slår på beliggenhed nær metrostrækninger-

ne. Også de forretningsdrivende er meget tilfredse med en beliggenhed

umiddelbart ved metrostationen. Således ønskede forretningerne på

den østlige side af Frederiksborggade i nr. 18, 20 og 22 alle at bevare

deres lejemål, selvom de fleste af disse butikker var nødt til at lukke

ned i byggeperioden. Disse butikker åbnede igen efter metroens fær-

diggørelse.

Den del af metroen, som er i drift i dag, har kostet ca. 10 mia. kr. at

anlægge. De samlede erstatninger for arealafståelser og ulempe i for-

bindelse med metrobyggeriet har beløbet sig til 100 mio. kr., heraf 30

mio. kr. til anlæg på Amager, hvor metroen kom op af jorden.

Procedure

Sagsøgeren har gjort gældende, at den arbejdsplads, som sagsøgte

etablerede ud for sagsøgerens forretning i forbindelse med sagsøgtes

anlæg af en Metrostation i Frederiksborggade ved Nørreport Station,

medførte en væsentlig nedgang i forretningens omsætning i anlægspe-

rioden, at kravet til bevis for årsagssammenhæng mellem en forretnings

konstaterede omsætningsnedgang og et nærliggende anlægsarbejde er

lempeligt, og at årsagssammenhængen i nærværende sag mellem for-

retningens omsætningsnedgang og arbejdspladsens etablering er doku-

menteret ved de fremlagte omsætningstal, der er attesteret af statsauto-

riseret revisor Ole Jul Nielsen.

Vedrørende spørgsmålet om overskridelse af den naboretlige tåle-

grænse er det gjort gældende, at arbejdspladsen, der blev etableret ved

årsskiftet 1996/97 og oprindelig skulle have været ryddet igen ca. 1.

januar 2000, først blev ryddet i oktober 2002 efter 5 år og 9 måneder.

I en periode på ca. 5 måneder blev arbejdspladsen udvidet væsentligt

i forhold til, hvad der oprindeligt var forudsat. Denne udvidelse betød,

at plankeværket omkring arbejdspladsen skjulte forretningens facade

mod Frederiksborggade bortset fra passagen langs plankeværket, og

at forretningens facade var skjult fra færdselsretningen på den side af

FED2005.101OE - OE2005.B.1898.04

Nørre Voldgade, hvor forretningen er beliggende, og fra gågadeområdet

på den modsatte side af Nørre Voldgade, som dokumenteret ved det

fremlagte billedmateriale. Adgangsforholdene til forretningen var væ-

sentligt begrænset i den periode, arbejdspladsen var udvidet, idet der

i Nørre Voldgade alene var adgang til forretningen via passagen langs

plankeværket mod færdselsretningen. Der var ingen passagemulighed

for gående trafik uden om arbejdspladsen fra fortovet i Nørre Voldgade

ved arbejdspladsens nordlige hjørne til fortovet i Nørre Voldgade ved

arbejdspladsens vestlige hjørne, og fra Frederiksborggade var der alene

adgang til forretningen fra Israels Plads via passagen langs plankevær-

ket. Arbejdspladsen afskar også efter, at den var blevet bragt tilbage

til dens oprindelige udstrækning, i væsentligt omgang synligheden af

og adgangen til forretningen. Synlighed og beliggenhed i forhold til al

trafik er af afgørende betydning for en forretning som sagsøgerens,

idet ca. halvdelen af forretningens kunder er spontane kunder, såkaldte

strøgkunder. Etablering af arbejdspladsen medførte en øjeblikkelig

omsætningsnedgang for sagsøgerens forretning på ca. 40%, og den

omsætningsnedgang, som arbejdspladsen forårsagede i anlægsperioden,

bevirkede, at sagsøgerens forretning fik et samlet avancetab på

6.203.000 kr. i anlægsperioden. Som følge af disse omstændigheder

blev den naboretlige tålegrænse for gener og ulemper ved anlægsarbej-

det overskredet både med hensyn til varighed, intensitet og størrelsen

af det lidte tab, og sagsøgte er derfor erstatningspligtig over for

sagsøgeren.

Vedrørende erstatningsudmålingen er det gjort gældende, at den na-

boretlige tålegrænse indebærer, at en forretning, der udsættes for gener

og ulemper ved placeringen af en midlertidig arbejdsplads ud for for-

retningen, indtil et vist tidspunkt må tåle sådanne gener og ulemper

uden at være berettiget til nogen erstatning herfor, men at en sådan

forretning, når tålegrænsen i tidsmæssig henseende er overskredet, er

berettiget til fuld erstatning for det tab, som kan henføres til disse gener

og ulemper. Erstatningen skal derfor fastsættes således, at sagsøgeren

får fuld erstatning for den omsætningsnedgang og dermed det avance-

tab, som kan henføres til de gener og ulemper, som ligger ud over den

naboretlige tålegrænse. Sagsøgeren har med den tilkendte erstatning

på 1.300.000 kr. og et samlet avancetab i anlægsperioden på 6.203.000

kr. ikke fået fuld erstatning. Sagsøgerens erstatning skal udmåles på

baggrund af de omsætningstal, der er fremlagt og attesteret af statsau-

toriseret revisor Ole Jul Nielsen ved den fremlagte erklæring.

Endelig er det gjort gældende, at sagsøgte har bevisbyrden for, at

der er fordele ved forretningens beliggenhed tæt på metrostationen, og

at sagsøgte ikke har løftet denne bevisbyrde. Fradrag for generelle

fordele forudsætter under alle omstændigheder særlig lovhjemmel,

som ikke findes.

Sagsøgte har gjort gældende, at sagsøgeren som alle andre i bymæssig

bebyggelse må være forberedt på, at der vil kunne foregå omfattende

bygge- og anlægsarbejder, som vil indebære besværliggørelse af ad-

gangsforhold og medføre gener i form af støj og anden forurening. Der

kan være tale om arbejder til mange forskellige formål, f.eks. byggeri,

vejudvidelse, vejvedligeholdelse, etablering af naturgas og fjernvarme-

ledninger og ledningsrenovering. Ikke sjældent vil sådanne bygge- og

anlægsarbejder ligge i forlængelse af hinanden, således at de vil kunne

strække sig over ganske lange perioder på samme sted.

Sagsøgte bestrider helt generelt, at den midlertidige metroarbejdsplads

i forhold til sagsøgeren har medført helt ekstraordinære gener og

ulemper, der både med hensyn til varighed og intensitet går ud over,

hvad sagsøgeren med en forretning med den omhandlede beliggenhed

må være forberedt på at skulle tåle. Sagsøgte nedlagde både over for

Ekspropriationskommissionen og for Taksationskommissionen påstand

om, at sagsøgeren ikke har krav på erstatning. Dette er fortsat sagsøgtes

synspunkt. Ekspropriationskommissionen fastsatte erstatningen til

900.000 kr. Sagsøgte har accepteret, at sagsøgeren modtager dette beløb

i erstatning, uanset at sagsøgte ikke mener, at sagsøgeren er berettiget

side 6

Thomson Reuters

hertil. Taksationskommissionen forhøjede erstatningen til 1,3 mio. kr.,

hvilket beløb er udbetalt til sagsøgeren. Sagsøgte gør gældende, at

denne forhøjelse er uberettiget, hvorfor sagsøgte kræver beløbet på

400.000 kr. tilbagebetalt i overensstemmelse med de af sagsøgte selv-

stændigt nedlagte påstande.

Sagsøgte har gjort gældende, at der ved den retlige vurdering af sagen

skal tages hensyn til, at kun en mindre del af sagsøgerens forretnings-

facade primært mod Frederiksborggade har været mindre synlig som

følge af arbejdspladshegnet, mens resten af forretningens facade på

Nørrevold har været synlig i hele anlægsperioden. Endvidere har der

været god afstand mellem forretningen og arbejdspladshegnet, og for-

retningens direkte adgangsforhold er ikke blevet ændret som følge af

arbejdspladsen. Der har været mulighed for kørsel til og fra forretnin-

gen, herunder vareleveringer, og hovedparten af den gående trafik fra

Nørreport til Israels Plads er ikke blevet ledt væk fra forretningen, men

er ligefrem blevet kanaliseret direkte forbi forretningen via den arkade,

der blev etableret af sagsøgte.

Endvidere har sagsøgte gjort gældende, at forretningen kan sammen-

lignes ikke blot med mange andre tilsvarende forretninger, der har

været berørt af metroanlægsarbejderne ved anlæg af Nørreport Metro-

station, men også metroanlægsarbejder andre steder. Denne sammen-

ligning viser, at sagsøgeren har opnået et bedre resultat end en lang

række forretninger, som ikke har fået så gunstig en behandling af de

takserende myndigheder som sagsøgeren. En gennemgang af disse

sager viser, at sagsøgeren ikke har krav på erstatning overhovedet, og

at erstatningen på 900.000 kr., som sagsøgte valgte at acceptere, under

alle omstændigheder rigeligt dækker ethvert erstatningskrav, sagsøgeren

måtte have. Sagsøgte bestrider, at sagsøgeren har krav på at modtage

erstatning på yderligere 4.903.000 kr. udover den modtagne erstatning

på 1.300.000 kr., af hvilket beløb, som det fremgår af sagsøgtes påstand,

sagsøgte kræver 400.000 kr. tilbagebetalt, ligesom sagsøgte ikke kan

tiltræde sagsøgerens beregningsmetode for det påståede erstatningskrav.

Flere forretningsdrivende har fremsat krav om erstatning for omsæt-

ningsnedgang som følge af generne forbundet med anlæg af Metroen.

Efter gældende lovgivning samt rets- og taksationspraksis er der ikke

grundlag for at fastsætte en erstatning ud fra brugerens forventninger

til indtjeningen og ud fra en forudsætning om, at erstatningen skal

fastsættes, som om der ikke har været nogen anlægsarbejder og arbejds-

plads i nærheden af forretningen. En eventuel erstatning bør fastsættes

ud fra en vurdering af den forringelse af lejemålet, som arbejdspladsen

indebærer. De erstatninger, der helt generelt er blevet givet til alle

forretningsdrivende, der har modtaget erstatning, er på dette grundlag

fastsat som en nærmere procentdel af huslejen eksklusiv driftsomkost-

ninger. Hvis sagsøgeren alligevel måtte have krav på yderligere erstat-

ning, har sagsøgeren i så fald alene krav på et mindre skønsmæssigt

fastsat månedligt beløb i en del af den periode, arbejdspladsen har ek-

sisteret, og der skal ved fastsættelsen af dette månedlige beløb tages

udgangspunkt i en vurdering af nedgangen af det lejedes værdi i perio-

den. Sagsøgeren har først krav på et sådant månedligt beløb, når den

naboretlige tålegrænse er overskredet, hvilket i overensstemmelse med

Ekspropriationskommissionens praksis for en lang række af de sager,

der har været behandlet vedrørende metroanlægsarbejderne ved Nør-

report Station, tidligst kan være den 1. januar 2000.

Sagsøgeren har ikke dokumenteret, at forretningens omsætningsned-

gang skyldes den midlertidige arbejdsplads. Tværtimod er der tale om,

at sagsøgerens mange forretninger i den relevante periode havde endog

særdeles store tab på at drive forretning. Sagsøgerens omsætningsned-

gang kan kun tillægges den betydning for sagsøgerens erstatningskrav,

som Ekspropriationskommissionen og Taksationskommissionen har

lagt til grund.

Sagsøgeren har enhver bevisbyrde vedrørende sagsøgerens påståede

erstatningskrav. Det gælder både, hvad angår berettigelse som størrelse.

Sagsøgeren kan ikke løfte denne bevisbyrde. Der er i nærværende sag

FED2005.101OE - OE2005.B.1898.04

ikke foretaget syn og skøn, og selv om syn og skøn ikke er et tilstræk-

keligt bevismiddel, er det som alt overvejende hovedregel et nødvendigt

bevismiddel for at få erstatningen for ekspropriation forhøjet. Hvis

sagsøgerens omsætningstal alligevel måtte blive tillagt betydning ved

opgørelse af sagsøgerens erstatningskrav, skal det tillægges væsentlig

betydning, at sagsøgeren i den relevante periode har lidt endog særdeles

store økonomiske tab på drift af sine forretninger, og at dette forhold

under alle omstændigheder ikke kan føre til, at erstatningen overstiger

et beløb på 900.000 kr. Sagsøgeren har ikke krav på at få dækket mere

end den del af sagsøgerens tab, der kan henføres til tålegrænsens

overskridelse. Sagsøgeren har ved nedlæggelse af sin erstatningspåstand

overhovedet ikke taget hensyn hertil.

Sagsøgerens tab, i det omfang omsætningsnedgang overhovedet kan

tillægges betydning ved den naboretlige erstatningsfastsættelse, skal

opgøres på grundlag af officielle og kendte oplysninger om sagsøgerens

økonomiske udvikling og ikke en opgørelse sagsøgeren efter kommis-

sionsbehandlingen har konstrueret til brug for retssagen. Dette syns-

punkt gælder, uanset om sagsøgeren har fået en statsautoriseret revisor

til at skrive under på opgørelsen eller ej.

Herudover gør sagsøgte gældende, at ethvert erstatningskrav,

sagsøgeren måtte have mod sagsøgte, under alle omstændigheder er

dækket af betalingen af beløbet på 900.000 kr.

Til støtte for sin selvstændigt nedlagte principale og subsidiære på-

stand har sagsøgte gjort gældende, at sagsøgtes anlæg af metrostation

lige op ad sagsøgerens forretning i Frederiksborggade har tilført forret-

ningen betydelige fordele, og at sagsøgte kan foretage fradrag for disse

fordele i en eventuel erstatning til sagsøgeren. Ekspropriationskommis-

sionen mente, at der kunne foretages fradrag for sådanne fordele, mens

Taksationskommissionens opfattelse var, at også fradrag for fordele i

naboretlige tilfælde kræver særlig lovhjemmel, og da sådan lovhjemmel

ikke findes, kan fradraget ikke foretages. Taksationskommissionen

forhøjede herefter erstatningen med et beløb på 400.000 kr., som

sagsøgte kræver tilbagebetalt. Taksationskommissionens synspunkt er

forkert, primært fordi al naboret er baseret på retspraksis og derved er

dommerskabt, hvorfor det direkte er forkert af Taksationskommissionen

at kræve særlig lovhjemmel for denne erstatningsregel. Ingen naboret-

lige erstatningsregler er således fastlagt gennem lovgivning, heller ikke

den almindelige erstatningsregel efter dansk ret, at en skadelidt ikke

har krav på at få dækket mere end sit tab, hvoraf reglen om fradrag for

fordele flyder. Det er på baggrund af denne fejlagtige retsanvendelse

af de naboretlige regler på dette punkt fra Taksationskommissionens

side, at sagsøgte kræver beløbet på 400.000 kr. tilbagebetalt.

Landsrettens begrundelse og resultat

Der er mellem parterne enighed om, at sagen skal bedømmes efter na-

boretlige regler.

Det er ubestridt, at sagsøgerens forretning i Frederiksborggade har

haft en betydelig omsætningsnedgang i den periode, hvor sagsøgte

anlagde metrostation.

Retten finder, at sagsøgeren med et forretningssted centralt beliggende

i København i umiddelbar nærhed af Nørreport Station må være forbe-

redt på, at der vil kunne foregå ganske omfattende offentlige arbejder,

uden at sagsøgeren af den grund vil være berettiget til erstatning for

eventuelt avancetab.

Arbejdet med at anlægge metrostationen var i området ved sagsøge-

rens forretning planlagt til at skulle vare i ca. 3 år, men kom til at

strække sig over en periode på 5 år og 9 måneder. Anlægsarbejdet går

efter rettens opfattelse både med hensyn til byggeperiodens varighed

og arbejdets intensitet, herunder navnlig i de 4-5 første måneder af

anlægsperioden, ud over, hvad sagsøgeren er forpligtet til at måtte tåle.

Sagsøgte er derfor erstatningspligtig for en del af det avancetab, som

sagsøgeren måtte have lidt som følge af byggeriet af metrostationen.

side 7

Thomson Reuters

Til belysning af sit avancetab i forbindelse med metrobyggeriet har

sagsøgeren foretaget beregninger ved at sammenligne omsætningen i

den berørte forretning med omsætningen i fem andre af sagsøgerens

butikker i København i perioden før, under og efter anlægsarbejdet.

Derimod har sagsøgeren ikke foranlediget udmeldt syn og skøn, således

at også andre faktorer til belysning af avancetabets størrelse kunne

være inddraget i sagen.

Efter bevisførelsen må det lægges til grund, at sagsøgerens forretning

med dens placering i to plan mod Nørre Voldgade, herunder også

henset til den ændrede skiltning og opsætningen af et banner med for-

retningsnavn på 1. sal, ikke har været fuldstændig forsvundet fra gade-

billedet i retning mod Nørreport Station og Kultorvet. Endvidere har

afspærringen af trafikken i Frederiksborggade og etableringen af arka-

den langs gadens vestlige side bevirket, at al gående trafik mellem

Nørreport Station og Israels Plads er blevet ledt lige forbi sagsøgerens

forretning i byggeperioden.

På den baggrund, og henset til den begrænsede periode, hvor større

dele af forretningens facade mod Nørre Voldgade var dækket af byg-

gepladsen i retning mod Nørreport Station og Kultorvet, finder retten

ikke, at sagsøgeren med sin beregning af avancetabet suppleret med

revisorerklæringen har godtgjort at have lidt et avancetab, der kan føre

til større erstatning end skønnet af Taksationskommissionen.

Efter bevisførelsen findes det ikke godtgjort, at der har været en sådan

nær sammenhæng mellem etablering af en metrostation i Frederiksborg-

gade og den fordel, sagsøgerens butik måtte have fået herved, at der

på dette grundlag skal ske en reduktion i den af Taksationskommissio-

nen udmålte erstatning.

Retten tiltræder derfor den af Taksationskommissionen skønsmæssigt

udmålte erstatning.

Det nedenfor fastsatte omkostningsbeløb udgør dækning af udgifter

til advokat.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte, Ørestadsselskabet I/S, frifindes.

Sagsøgeren, F Group A/S, frifindes for de af sagsøgte nedlagte på-

stande til selvstændig dom.

Sagsøgeren skal inden 14 dage til sagsøgte betale 200.000 kr. i

sagsomkostninger.

FED2005.101OE - OE2005.B.1898.04

side 8